FeniciaLofts Estudio de pre-factiblidad

FeniciaLofts

Trabajo realizado por:Diego Andrs Hincapi Hernndez

201022060

Estudio de Prefactibilidad

Teora Unidad Intermedia VivientaUniversidad de Los Andes

2014

FeniciaLofts

Ubicacin.................................................................................................................3

Descripcin..............................................................................................................4

Apartamentos...........................................................................................................5

Oficinas y Locales.....................................................................................................6

Stano......................................................................................................................7

Cuadro de reas........................................................................................................8

Parmetros de venta..................................................................................................9

Costos directos.........................................................................................................10

Costos indirectos......................................................................................................11

Esquema de gestin..................................................................................................12

Presupuesto por fases...............................................................................................13

Flujo de caja.............................................................................................................14

Contenido

FeniciaLofts

Ubicacin del proyecto

Direccin: Calle 22 con Carrera 3Localidad: Santafe (3)UPZ: La Macarena (92)

El proyecto Fenicia Lofts se encuentra ubicado en la parte central de la ciudad Bogot, ms exactamente en la calle 22 con carrera 3ra, zona caracterizada por una alta presencia de instituciones universitarias como de vivienda. El proyecto se erige bajo las premisas del plan parcial de renovacin urbana que all se lleva, as como de los preceptos que establece el plan Progresa Fenica, adelantado por la Universidad de Los Andes. Por otro lado, Fenicia Lofts hace parte fundamental de un inter-vencin dentro de la misma manzana, el cual pretende por medio de su pertinencia estratgica, comercial, de urbanismo y arquitectura, funcionar como motor de desarrollo social y econmico para las personas que all llegsen a vivir.

3

FeniciaLofts

Descripcin del proyecto

Fenicia Lofts es un proyecto de uso mixto enfocado a un pblico joven e inversioni-sta, que ofrece a sus clientes, ideas innovadoras y acorde a sus necesidades. Es por sta razn que la vivienda plantea-da adems de cumplir con los espacios necesarios para un pblico jven, ya sean parejas o solteros, les brinde la oportuni-dad de tener un espacio disponible dentro del apartamento, que les permita llevar a cabo labores de trabajo independiente. As mismo, el proyecto al desarrollase en una torre de 22 pisos, distribuidos en 5 pisos destinados a uso comercial (locales y oficinas), 14 a vivienda y 3 uso comu-nal, permiten establecerlo como un proyecto comercialmente viable, perti-nente e innovador.

Carrera 3

Carrera 3

UniversidadJorge Tadeo Lozano

Calle

22

4

VIVIENDA

COMUNAL

COMERCIO

STANO

REA: 987,16m2

FeniciaLofts

Apartamentos

APTO TIPO 1 APTO TIPO 2 APTO TIPO 3REA: 94,54m2 REA: 85,88m2

APTO TIPO 4 APTO TIPO 5REA: 44,06m2 REA: 50,47m2

REA: 73,01m2

5

TIPO APTO PRECIO DE VENTA REA CANTIDAD

APTO TIPO 1 330.890.000$ 94,54m2 28APTO TIPO 2 300.580.000$ 85,88m2 7APTO TIPO 3 255.535.000$ 73,01m2 14APTO TIPO 4 154.210.000$ 44,06m2 7APTO TIPO 5 176.645.000$ 50,47m2 7

0 1,5 3,5 8,5m

FeniciaLofts

Locales y Oficinas 6

TIPO APTO PRECIO DE VENTA REA CANTIDAD

PISO 2 1.909.080.000$ 477,27m2 1PISO 3 1.909.080.000$ 477,27m2 1PISO 4 1.909.080.000$ 477,27m2 1PISO 5 1.909.080.000$ 477,27m2 1LOCAL 1 287.880.000$ 71,97m2 1LOCAL 2 132.160.000$ 33,04m2 1

LOCALES

OFICINAS

FeniciaLofts

Stano 7

PARQUEADEROS PRECIO DE VENTA CANTIDAD

CUPO PARQUEO 25.000.000$ 31DEPSITO 7.000.000$ 20

FeniciaLofts

Cuadro de reas 8

REA DEL LOTE 1488,64 m2REA OCUPADA 516,77 m2REA CONSTRUIDA 11885,71 m2NDICE DE OCUPACINNDICE DE CONSTRUCCIN

0,357,98

VIVIENDA 4932,13 m2COMERCIAL 2014,09 m2

TOTAL VENDIBLE 6946,22 m2

REA VENDIBLE

PISOS

STANO 886,20 m2 56,71 m2 0 m2 829,49 m2 O m2PISO 1 516,77 m2 39,5 m2 30,74 m2 155,25 m2 291,28 m2PISO 2 516,77 m2 39,5 m2 0 m2 477,27 m2 O m2PISO 3 516,77 m2 39,5 m2 0 m2 477,27 m2 O m2PISO 4 516,77 m2 39,5 m2 0 m2 477,27 m2 O m2PISO 5 516,77 m2 39,5 m2 0 m2 477,27 m2 O m2PISO 6 516,77 m2 58,46 m2 458,31 m2 0 m2 O m2PISO 7 141,03 m2 39,5 m2 101,53 m2 0 m2 O m2PISO 8 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 9 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 10 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 11 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 12 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 13 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 14 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 15 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 16 493,37 m2 58,46 m2 434,91 m2 0 m2 O m2PISO 17 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 18 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 19 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 20 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2PISO 21 493,37 m2 92,15 m2 52,04 m2 349,18 m2 O m2PISO 22 445,28 m2 95,98 m2 0 m2 349,3 m2 O m2CUBIERTA 58,46 m2 58,46 m2 m2 0 m2 O m2

TOTALES 11250,23 m2 1786 m2 1389,77 m2 7783,18 m2 291,28 m2

REA COMUNAL REA PRIVADA

REA LIBREREA CONSTRUIDA TOTAL REA CIRCULACIN

FeniciaLofts

Parmetros de ventas 9

COSTO VENTA m2

1.000.000$ 3.500.000$ m2

4.889.360.000$ 17.112.760.000$

COSTO VENTA m2

800.000$ 4.000.000$ m2

1.651.464.000$ 8.257.320.000$

COSTO VENTA UN

750.000$ 25.000.000$ 829,49 m2 31 UN

622.117.500,00$ 775.000.000$

COSTO VENTA UN

400.000$ 7.000.000$ 60 m2 20 UN

24.000.000$ 140.000.000$

COSTO VENTA m2

250.000$ m2

866.762.500$

COSTO CONSTRUCCIN COSTO VENTAS ESPERADAS

COSTOS DIRECTOS 8.053.704.000,00$

COSTOS INDIRECTOS 7.142.942.052$

C. DIRECTOS + C. INDIRECTOS 15.196.646.052$

SOBRECOSTOS 2.279.496.908$

TOTAL 17.476.142.960$

UTILIDAD 8.808.937.040$

REA

3467,05

REA

CUPOS

CUPOS

REA

4889,36

2064,33

8.053.704.000,00$ 26.285.080.000$

FeniciaLofts

Costos directos 10

m2

INCIDENCIA

1 PRELIMINARES 0,07%2 CIMENTACION 19,58%3 ESTRUCTURA 20,79%4 MAMPOSTERIA 9,64%5 PAETES 3,72%6 CUBIERTAS Y CIELO RASOS 1,10%7 ENCHAPES Y ACCESORIOS 0,10%8 PISOS Y GUARDASCOBAS 2,11%9 INSTALACION HIDROSANITARIA 7,23%

10 INSTALACION ELECTRICA 5,93%11 CARPINTERIA MADERA 3,92%12 CARPINTERIA METALICA 5,12%13 PINTURA 1,10%14 HERRAJES Y CERRADURAS 0,30%15 APARATOS Y ACCESORIOS 1,81%16 OBRAS EXTERIORES 6,43%17 ASEO 0,70%18 IMPREVISTOS 2,01%19 RESIDENCIA DE OBRA 2,31%20 GASTOS GENERALES DE OBRA 6,03%

100,00%

$ 485.638.351

$ 8.053.704.000,00

CAPITULO

TOTAL m2 CONSTRUDOS

COSTOS DIRECTOS DEL PROYECTO

$ 24.161.112$ 145.772.042$ 517.853.167$ 56.375.928

$ 161.879.450$ 186.040.562

$ 169.933.154$ 582.282.799$ 477.584.647$ 315.705.197$ 412.349.645$ 88.590.744

$ 1.576.915.243$ 1.674.365.062$ 776.377.066$ 299.597.789$ 88.590.744$ 8.053.704

11.250,23

VALOR

$ 5.637.593

FeniciaLofts

Costos indirectos 11

LOTE

GESTIN TCNICA Y ADMINISTRATIVA

HONORARIOS DE GERENCIA HONORARIOS DISEO ARQUITECTONICO ESTUDIO HIDRAULICOESTUDIO ELECTRICOCALCULO ESTRUCTURALESTUDIO GEOLOGICO Y DE SUELOSTOPOGRAFIAPOLIZASPROPIEDAD HORIZONTALLICENCIA DE CONSTRUCCIONESTUDIO DE REMOCION EN MASAESUDIO DE MANEJO AMBIENTALCOSTES CURADURIAPLUSVALIA / GESTION VISHONORARIOS CONSTRUCCION HONORARIOS INTERVENTORIA PRESUPUESTO

PREVENTAS

ANIMACION Y VIDEORENDERS ( PERSPECTIVAS)VALLAS Y FOLLETOSPUBLICIDADOFICINA DE VENTASATENCION VENTASESTUDIO DE MERCADEOCOMISIONES DE VENTAS

COSTOS FINANCIEROS

LEGALES 30.000.000$

260.222.292$

10.000.000$

273.722.292$

4.000.000$ 7.000.000$ 2.500.000$

2.000.000$

805.370.400$

15.000.000$ 10.000.000$

20.000.000$ 10.000.000$

161.074.080$

4.731.314.400$

2.137.905.360$

525.701.600$ 563.759.280$

7.500.000$ 7.500.000$

FIDUCIAPREDIALESESCRITURACION

TOTAL COSTOS INDIRECTOS DEL PROYECTO

5.000.000$ 10.000.000$

7.172.942.052$

FeniciaLofts

FeniciaLofts

Esquema de gestin inmobiliaria 12

Proyecto

Inversionistas

Dueos de latierra

Clientes

FeniciaLofts

Presupuesto por fases 13

COSTOS TOTALES FASE PREOPERATIVA FASE CONSTRUCCIN

LOTE 4.731.314.400$ 100% 4.731.314.400$ 0% -$

GESTION TECNICA ADMINISTRACION Y LICENCIAS 2.137.905.360$ 100% 1.161.460.880$ 0% 976.444.480$

HONORARIOS DE GERENCIA 525.701.600$ 100% 525.701.600$ 0% -$ HONORARIOS DISEO ARQUITECTONICO 563.759.280$ 100% 563.759.280$ 0% -$ ESTUDIO HIDRAULICO 7.500.000$ 100% 7.500.000$ 0% -$ ESTUDIO ELECTRICO 7.500.000$ 100% 7.500.000$ 0% -$ CALCULO ESTRUCTURAL 15.000.000$ 100% 15.000.000$ 0% -$ ESTUDIO GEOLOGICO Y DE SUELOS 10.000.000$ 0% -$ 100% 10.000.000$ TOPOGRAFIA -$ 100% -$ 0% -$ POLIZAS 20.000.000$ 100% 20.000.000$ 0% -$ PROPIEDAD HORIZONTAL 10.000.000$ 100% 10.000.000$ 0% -$ LICENCIA DE CONSTRUCCION 161.074.080$ 0% -$ 100% 161.074.080$ ESTDIO DE REMOCION EN MASA -$ 0% -$ 100% -$ ESUDIO DE MANEJO AMBIENTAL -$ 0% -$ 100% -$ COSTES CURADURIA 2.000.000$ 100% 2.000.000$ 0% -$ LICENCIA DE CONSTRUCCION 805.370.400$ 0% -$ 100% 805.370.400$ ESTDIO DE REMOCION EN MASA -$ 0% -$ 100% -$ ESUDIO DE MANEJO AMBIENTAL -$ 100% -$ 0% -$ PRESUPUESTO 10.000.000$ 100% 10.000.000$ 0% -$

COSTOS DE PREVENTAS 273.722.292$ 100% 13.500.000$ 100% 260.222.292$

ANIMACION Y VIDEO 4.000.000$ 100% 4.000.000$ 0% -$ RENDERS ( PERSPECTIVAS) 7.000.000$ 100% 7.000.000$ 0% -$ VALLAS Y FOLLETOS 2.500.000$ 100% 2.500.000$ 0% -$ PUBLICIDAD -$ 0% -$ 100% -$ COMISIONES DE VENTAS 260.222.292$ 0% 100% 260.222.292$

TOTALES 7.142.942.052$ 5.906.275.280$ 1.236.666.772$

COSTOS DIRECTOS + INDIRECTOS

DIRECTOS 8.053.704.000$

INDIRECTOS 7.142.942.052$

TOTAL 15.196.646.052$

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