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FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS

Maximiliano Schmitz Bonin1

Norberto Hochheim2

1 BONIN Engenharia de Avaliações [email protected]

2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia [email protected] – [email protected]

Contextualização

A NBR 14.653, da ABNT, prevê quatro métodos para identificar o valor de um bem: comparativo, involutivo, capitalização da renda e evolutivo.

Comparativo: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra

Involutivo: aproveitamento eficiente do bem.

Contextualização

Capitalização da Renda: identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis

Evolutivo: determina o valor do imóvel através da soma do valor do terreno e do custo da edificação. Neste método deve ser considerado um fator de comercialização (FC), que representa, entre outras coisas, o grau de valorização do imóvel no mercado local

Apresentar um procedimento detalhado para o cálculo do fator de comercialização

Determinar o FC para casas de diferentes padrões, em alguns bairros da cidade de Florianópolis

Obter uma noção sobre o comportamento do mercado imobiliário em relação à compra e venda de casas, de acordo com o padrão e a região

Objetivos

A determinação do fator de comercialização é a maior dificuldade encontrada na aplicação do método evolutivo

Escassez de bibliografia que trate especificamente desse assunto

Muitas vezes o FC é ignorado ou arbitrado, correndo-se o risco de obter valores de avaliação desvinculados da realidade do mercado local

Pretende-se com esse trabalho promover a discussão a respeito do tema

Justificativa

FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

Valor do terreno: estimado através do método comparativo direto de dados de mercado ou do método involutivo

Custo de reedição das benfeitorias: estimado pelo método comparativo direto de custo ou método da quantificação de custo

Fator de comercialização: estimado pelo método comparativo direto de dados de mercado. Pode atingir um valor maior ou menor que a unidade, dependendo da conjuntura do mercado (???)

VI = (VT + CB) * FC

Método Evolutivo

Vistoria

Cálculo da área equivalente

Estimação do custo de construção

Cálculo da depreciação física

Determinação do custo de reedição

Método da Quantificação do Custo

Cálculo da área equivalente

n

i

iqip PAAS )*(

Estimação do custo de construção

)1(*)1(*)1(*)(

LFAS

OFdOFeOIOECUBC

A multiplicação de C pela área equivalente de construção resulta no custo de reprodução das benfeitorias (Crep).

Depreciação física

Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas por decrepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo

Pode ser calculada por meio de orçamento para recomposição do bem na condição de novo ou através da aplicação de coeficiente de depreciação

Método de Ross-Heidecke:

D = (1 - K) * CD

Custo de reedição da benfeitoria : CB = Crep - D

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Vistoria: Caracterização do imóvel

Pesquisa de dados de mercado

Cálculo do valor

MÉTODO

Método

Locais estudados: Canasvieiras, Jurerê Tradicional, Jurerê Internacional, Campeche e Trindade

Pesquisa de mercado: terrenos e casas

Classificação do padrão das casas

Cálculo dos valores dos FC’s: Valores estimados dos terrenos Valores estimados das benfeitorias Determinação do fator de

comercialização

RESULTADOS

Modelos estatísticos para os terrenos

Variável dependente: VU (Valor Unitário)

Variáveis independentes: Área, Distância, Condomínio, Pav, IA (Índice de Aproveitamento), Localização

Canasvieiras: 26 dados

Jurerê Tradicional: 37 dados

Jurerê Internacional: 72 dados

Campeche: 39 dados

Trindade: 25 dados

Modelos estatísticos dos terrenos

Região Modelo R2 ajustado

Canasvieiras[VU] = 1 / (1,6076x10-2 - 138221 / [Área]3 + 1,4627x10-3 x [Distância]1/2)2 0,9422

Jurerê Tradicional [VU] = - 69,275 + 0,4365 x [Área] + 4429,6 / Ln([Distância])

0,8295

Jurerê Internacional [VU] = 7962,9 + 0,4648 x [Área] - 1098,2 x Ln([Distância]) 0,9652

Campeche[VU] = 85,046 + 26274 / [Área] + 146255 / [Distância] + 65,102 x [Condomínio] + 90,532 x [Pav]

0,7711

Trindade[VU] = (23,980 + 3,5222x107 / [Área]3 + 1,4400 x [IA]2 + 9,1430 x [Localização])2 0,8102

Padrão simples

Principais características: Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser

geminadas Geralmente compostas de sala, um ou dois

dormitórios, banheiro, cozinha, eventualmente área de serviço externa e cobertura simples para um veículo

Utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples

Padrão simples

Cálculo do valor unitário:

Projeto-padrão CR.1-2Q...62 do SINAPI. Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta

de: varanda, sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada.

Área construída: 61,85 m². Custo unitário básico: R$ 698,52/m² (03/2011, SINAPI) Itens adicionais: projeto arquitetônico, limpeza do

terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.

VUF = R$ 968,68/m²

Padrão médio

Principais características: Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas

ou geminadas de um dos lados Geralmente compostas de sala, dois ou três dormitórios

(eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos

Utilização de materiais construtivos convencionais e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série

Padrão médio

Cálculo do valor unitário:

Projeto-padrão CR.1-3Q...104 do SINAPI. Casa com 1 pavimento, fundação baldrame, composta

de: varanda, sala, 3 quartos, circulação, banheiro, lavabo, cozinha, área de serviço, quarto e wc de empregada.

Área construída: 103,90 m². Custo unitário básico: R$ 776,29/m² (03/2011, SINAPI) Itens adicionais: projetos arquitetônico e hidro-

sanitário, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, aluguel de equipamentos, licenças e taxas.

VUF = R$ 1.111,31/m²

Padrão superior

Principais características: Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou

com mais pavimentos Geralmente compostas de salas para dois ou mais

ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos

Utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda

Referência para o cálculo do valor unitário:

Projeto de casa unifamiliar publicado na revista Guia da Construção, Ed. 93 (Abril/2009), Editora Pini.

Casa com 2 pavimentos, fundação em sapatas, composta de: varanda, sala de estar e jantar, 3 quartos, circulação, 3 banheiros, lavabo, cozinha, área de serviço, garagem para dois carros.

Área construída: 158,73 m². Custo orçado: R$ 1.160,07/m² (01/2009, São Paulo) Custo atualizado: R$ 1.302,67/m² (03/2011,

Florianópolis) Itens adicionais: Licenças e taxas.

VUF = R$ 1.694,87/m²

Padrão superior

Padrão fino

Principais características:

• Edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar

• Geralmente compostas de salas para três ambientes ou mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos

• Utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda

Referência para o cálculo do valor unitário: Projeto-padrão R1-A, NBR 12.721:2006. Casa com 1 pavimento, 4 dormitórios, sendo um suíte

com banheiro e closet, outro com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de jantar e sala íntima, circulação, cozinha, área de serviço completa e varanda (abrigo para automóvel).

Área construída: 224,82 m². Custo unitário básico: R$ 1.356,58/m² (03/2011,

SINDUSCON Fpolis) Itens adicionais: projetos arquitetônico, hidro-sanitário,

elétrico e estrutural, limpeza do terreno, regularização e compactação do terreno, locação, ligações provisórias, barracão, placa, limpeza final, plantio de grama, muro, calçada, licenças e taxas.

VUF = R$ 2.040,60/m²

Padrão fino

Padrão luxo

Principais características: Edificações em terrenos de amplas dimensões, totalmente

isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico exclusivo Geralmente compostas de salas para quatro ambientes ou

mais, lavabo, sala de almoço, copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais suítes (sendo uma máster), dependências completas para empregados e garagem para quatro ou mais veículos

Utilização de materiais construtivos e acabamentos excepcionalmente nobres e diferenciados, especialmente desenhados e fabricados por encomenda

Referência para o cálculo do valor unitário:

Projeto de casa unifamiliar apresentado na revista Guia da Construção, Ed. 103 (Fevereiro/2010), Editora Pini

Residência contendo hall de entrada, sala de jantar e living com pé-direito duplo, mezanino, quatro suítes e closet, dependências completas para caseiro, terraço coberto, varandas, garagem, lavabo, cozinha, rouparia, lavanderia e piscina

Área construída: 594,23 m² Custo orçado: R$ 1.639,37/m² (11/2009, Manaus) Custo atualizado: R$ 1.574,50/m² (03/2011, Florianópolis) Itens adicionais: Licenças e taxas

VUF = R$ 2.151,15/m²

Padrão luxo

Fatores de comercialização

Agrupamento dos dados de mesmo padrão

Cálculo do FC individual para cada imóvel

Eliminação dos dados discrepantes (critério de Chauvenet)

Cálculo do fator de comercialização médio e o desvio-padrão para cada conjunto

Cálculo do FC

Preço = R$ 285.000,00Área construída = 121,00 m² Área do terreno = 418,00 m²

VU Terreno = 85,046 + 26274 / [418,00] + 146255 / [1100,00] + 65,102 x [0] + 90,532 x [1] = R$ 371,39/m²Terreno = 371,39 * 418,00 = R$ 155.241,02

Idade = 15 anosIdade referencial = 70 anos% Vida = 21%Estado de conservação = Regular (“c”) K = 0,851C.Unit. Reprodução = R$ 1.111,31 (Padrão Médio) Reprodução = 1111,31 * 121,00 = R$ 134.468,51Custo Depreciável = 0,8 * 134468,51 = R$ 107.574,81Depreciação = (1 – 0,851) * 107574,81 = R$ 16.028,65

Custo da Benfeitoria = 134.468,51 – 16.028,65 = R$ 118.439,86

FC = 285.000 / (155.241,02 + 118.439,86) = 1,04

Exemplo:

FC Médio

Padrão n FC Médio DP

Simples 7 0,79 0,17

Médio 13 0,97 0,16

Superior 7 0,80 0,08

Fino 8 0,79 0,12

Espera-se que os fatores de comercialização sejam um pouco maiores que 1 e que não variem muito entre os diferentes padrões

Fatores de comercialização abaixo de 1 mercado recessivo

Valores de terreno e/ou construção superestimados Pouca diferença entre os padrões simples, superior e

fino Padrão médio maior procura

Campeche


Médio 3 1,03 0,47

Superior 10 0,93 0,29

Fino 7 0,95 0,14

Luxo 4 0,86 0,16

Padrão médio valor dentro do esperado Padrões superior, fino e luxo mercado recessivo ou

valores superestimados Pouca diferença entre os padrões superior e fino Padrão luxo menor procura

FC Médio Canasvieiras


Médio 6 1,09 0,24

Superior 10 1,08 0,20

Fino 24 1,15 0,22

Luxo 28 1,29 0,25

Fatores de comercialização acima de 1 mercado aquecido

Pouca diferença entre os padrões médio, superior e fino

Padrão luxo maior procura

FC MédioJurerê

Internacional


Médio 5 1,55 0,81

Superior 9 0,99 0,21

Fino 7 0,97 0,12

Luxo 6 1,27 0,16

Padrões médio e luxo dentro dos valores esperados

Padrões superior e fino mercado normal Maior procura pelos padrões médio e luxo

FC MédioJurerê

Tradicional


Médio 5 1,21 0,28

Superior 14 0,97 0,25

Fino 6 0,80 0,15

Padrão médio mercado aquecido Padrão fino mercado recessivo, baixa

liquidez

FC Médio Trindade

Resumo

Campeche CanasvieirasJurerê

Int.JurerêTrad.

Trindade

Simples 0,79 -- -- -- --

Médio 0,97 1,03 1,09 1,55 1,21

Superior 0,80 0,93 1,08 0,99 0,97

Fino 0,79 0,95 1,15 0,97 0,80

Luxo -- 0,86 1,29 1,27 --

Padrão simples mercado desaquecido, com baixa procura Padrão médio imóveis valorizados, com boa procura Padrão superior mercado aquecido no Jurerê Internacional,

recessivo no Campeche e estável nos outros bairros Padrão fino mercado aquecido no Jurerê Internacional, estável

em Canasvieiras e Jurerê Tradicional e recessivo no Campeche e Trindade

Padrão luxo mercado recessivo em Canasvieiras e aquecido em Jurerê Internacional e Tradicional

CONCLUSÕES

Conclusões

A determinação do FC é fundamental para a correta aplicação do método evolutivo

O FC também é um bom retrato do comportamento do mercado imobiliário

Grande variação nos valores de FC, ressaltando a importância de seu cálculo no uso do método evolutivo

Em orçamentos feitos à partir de projetos-padrão sempre existe a possibilidade de estes não representarem o custo real de construção, devido às discrepâncias existentes entre estes projetos e as benfeitorias avaliandas

O fator de comercialização obtido no mercado imobiliário conduz o resultado do método evolutivo ao real valor do imóvel

OBRIGADO!

FATORES DE COMERCIALIZAÇÃO DE CASAS EM FLORIANÓPOLIS

Maximiliano Schmitz Bonin1

Norberto Hochheim2

1 BONIN Engenharia de Avaliações [email protected]

2 UFSC – Universidade Federal de Santa Catarina – Depto de Engenharia [email protected] – [email protected]

fatores de comercializaÇÃo de casas em florianÓpolis maximiliano schmitz bonin 1 norberto...

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