hallituksen jäsenten tehtävät, toimivalta, · pdf file hallituksen...

www.kiinteistoliitto.fi

HALLITUKSENJÄSENTEN TEHTÄVÄT,

TOIMIVALTA, VASTUU JA PÄÄTÖKSENTEKO ASUNTO-

OSAKEYHTIÖSSÄPäälakimies Anu Kärkkäinen

Suomen Kiinteistöliitto ry


YHTIÖN TOIMIELIMET

YHTIÖKOKOUS

HALLITUS

ISÄNNÖITSIJÄ

TILINTARKASTAJA(T)


HALLITUKSEN TEHTÄVÄT

• laissa tai yhtiöjärjestyksessä mainitut asiat

• yhtiön hallinto ja toiminnan asianmukainen järjestäminen

• kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukainen järjestäminen


HALLITUKSEN TEHTÄVÄT• osakeluettelosta huolehtiminen

• isännöitsijän valinta ja erottaminen

• yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpano

• tilinpäätöksen laatiminen ja allekirjoittaminen

• talousarvion laatiminen

• huoneistokohtaisten muutostöiden valvominen

• huoneiston hallintaanottomenettelynkäynnistäminen


HALLITUKSEN TEHTÄVÄT

• epätavalliset tai laajakantoiset toimet sekäolennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin vaikuttavat asiat - yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen -vain yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti

• kiireelliset toimenpiteet


HALLITUKSEN VALITSEMINEN

• yhtiökokous valitsee yhtiöjärjestyksessämäärätyn määrän ja määrää palkkion– yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että

vähemmän kuin alle puolet valitaan muussa järjestyksessä

• vähintään kolme jäsentä– ellei yhtiössä vähemmän kuin 5 osakashallinnassa

olevaa asuinhuoneistoa – väh. yksi varajäsen


HALLITUKSEN JÄSENYYS

• toimikausi määrätty yhtiöjärjestyksessä

• valituksi tuleminen edellyttää suostumusta

• voi erota (ilmoitus hallitukselle)

• yhtiökokous voi erottaa

• yhtiökokous valitsee hallituksen varajäsenet– jos varsinainen jäsen estynyt varajäsen kutsutaan

kokoukseen

– varajäsenet voivat olla muutoinkin mukana kokouksissa, mutta eivät voi osallistua äänestykseen


HALLITUKSEN PUHEENJOHTAJA

• pj. oltava, jos hallituksessa useampi jäsen• hallitus valitsee

– vaalissa tasatilanteessa arpa ratkaisee– isännöitsijä ei voi olla puheenjohtaja– johtaa ja valvoo hallituksen toimintaa– vastaa koolle kutsumisesta– johtaa kokousta– keskeinen asema


9

KOOLLE KUTSUMINEN

• puheenjohtaja kutsuu koolle• puheenjohtajan estyessä, kieltäytyessä tai jos

puheenjohtajaa ei ole valittu– isännöitsijä– yksittäinen hallituksen jäsen

• kutsu vapaamuotoinen– yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä– suositus: kirjallinen, hyvissä ajoin

• kaikille hallituksen jäsenille on varattava mahdollisuus osallistua


KOKOUS

• järjestäytymiskokous– puheenjohtajan valinta

• päätösvaltainen– kun saapuvilla enemmän kuin puolet valituista

jäsenistä

– yhtiöjärjestysmääräykset

• varajäsenet


HALLITUKSEN JÄSENEN ESTEELLISYYS

• hallituksen jäsen ja isännöitsijä ei saa ottaa osaa asian käsittelyyn (AOYL 58 §)– sopimus tai muu oikeustoimi hänen ja yhtiön välillä

– sopimus tai muu oikeustoimi yhtiön ja kolmannen välillä, jos olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa

• koskee myös toimimista oikeudenkäynti-asiamiehenä tai muuta puhevallan käyttämistänäissä tilanteissa

• moraalinen esteellisyys ?


PÖYTÄKIRJA• päätöspöytäkirja

– päätökset

– äänestykset

– eriävät mielipiteet

• säilytettävä koko yhtiön olemassaolon ajan• ei julkinen, ei salainen


HALLITUKSEN JÄSENEN ERO• saa erota kesken kauden

• vain yhtiökokous voi erottaa

• jos varajäsen, kutsutaan eronneen tilalle

• jos hallitus eron jälkeen päätösvaltainen, ei pakko täydentää hallitusta

• jos hallitus ei enää päätösvaltainen, eroavalla velvollisuus toimia siihen saakka kunnes yhtiökokous kutsuttu koolle


HALLITUKSEN VASTUU

• hallituksen jäsen on velvollinen korvaaman vahingon, jonka hän aiheuttaa (OYL 15. luku): – toimessaan tahallisesti tai tuottamuksellisesti yhtiölle

– AOYL:a tai yhtiöjärjestystä rikkomalla osakkaalle tai muulle henkilölle

• huolellisuusvelvoite– vastaavassa asemassa oleva huolellinen henkilö


VASTUUN MITOITUS

• yksimielinen päätös tuo vastuun kaikille

• eriävän mielipiteen merkitseminen lähtökohtaisesti vapauttaa vastuusta

• jos ollut asiassa esteellinen, eikä ottanut osaa asian käsittelyyn, ei periaatteessa vastuuta

• eroaminen hallituksesta ei vaikuta taannehtivasti

• vastuun syntymiseen ei merkitystä ammattitaidolla tai palkkiolla– voi olla vaikutusta vahingonkorvausta soviteltaessa


VASTUUVAPAUS JA KANNE

• yhtiökokous päättää vastuuvapaudesta– enemmistö

• korvauskanteen nostamisesta tehtävä eri päätös yhtiökokouksessa – enemmistöpäätös

– kanne nostettava 3 vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, kun päätös/toimenpide tehtiin (OYL15:7)

• poikk. rangaistavaan tekoon perustuva


HALLITUKSEN VASTUU

• pääsääntöisesti edellytetään vastuuvapauden epäämistä

• poikk. jos yhtiökokoukselle ei tilinpäätöksessätai tilintarkastuskertomuksessa taikka muutoin ole annettu olennaisesti oikeita tai täydellisiätietoja


HALLITUKSEN VASTUU

• KKO 1938 II 501hallituksen jäsenet olivat

korvausvastuussa, kun he olivat laiminlyöneet valvoa isännöitsijän toimia ja rahavarojen käyttöä


HGIN HO 26.4.1986 NRO 1512

• valittiin isännöitsijän esittelystä urakoitsija, joka oli 54.000 markkaa halvinta tarjous kalliimpi

• yhtiölle vahinkoa 45.000 mk– isännöitsijä 45.000

– hallituksen jäsenet 30.000

• valinnan perusteeksi ei riittänyt, ettäurakoitsija tehnyt yhtiölle aiemmin töitä


PÄÄTÖKSENTEKO YHTIÖKOKOUS• pääsääntö: enemmistöpäätös (AOYL 38 §)

– enemmän kuin puolet annetuista äänistä kannattaa ja äänten mennessätasan puheenjohtajan kanta

• korjaukset, perusparannukset, uudistukset

• tilinpäätöksen ja talousarvion vahvistaminen

• yhtiövastikkeenmäärästä päättäminen

• vastuuvapauden myöntäminen

• mahdollisesta vahingonkorvauskanteesta päättäminen

• panttaussuostumuksen antaminen

• yhtiöjärjestysmääräys

– enemmistövaatimusta voidaan tiukentaa


PÄÄTÖKSEN TEKOvaalit

• vaaleissa valituiksi eniten ääniä saaneet,

tasatilanne ratkaistaan arvalla

– yhtiökokous voi ennen vaalia päättää, että saatava yli puolet

annetuista äänistä

• yhtiöjärjestysmääräys

– voidaan tiukentaa tai lieventää


PÄÄTÖKSENTEKOtasajako

• tasajako eli ns. hyötyperiaate (AOYL 39 §)

– kaikkien näiden edellytysten täytyttävä:

• korjaus tai uudistus

• kohdistuu osakashallinnassa olevaan huoneistoon

• hyöty ja kustannus yhtä suuret

• 2/3 enemmistöllä (annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista

osakkeista)

– muussa tapauksessa vastikeperusteesta poikkeaminen vain

kaikkien osakkaiden suostumuksella


Vesivahingot, kuka maksaa? Pesuhuonekorjaukset, kuka

maksaa vesieristeen?Päälakimies Anu Kärkkäinen

Suomen Kiinteistöliitto ry


AOYL 78 §• kunnossapitovastuu osakashallinnassa

olevista tiloista osakkaalla– poikkeus:

• rakenteesta johtuvat viat

• samantasoisina asennetut putkistot, johdot, kanavat, vesihanat

• ulkopuolinen kunnossapitovastuu yhtiöllä

• yhtiöjärjestyksen määräykset– vrt. sopimus, yhtiökokouksen päätös


YHTIÖJÄRJESTYS• yksilöity kunnossapitovastuumääräys

taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä, jossa vastuuta on siirretty yhtiöltä osakkaalle

• kunnossapitovastuuta voidaan muuttaa, jos 2/3 edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä kannattaa ellei yhtiöjärjestyksessätiukemmin– tarkka harkinta !

• yhdenvertaisuus


OSAKKEIDEN TUOTTAMA HALLINTAOIKEUS

• osakashallinnassa olevat tilat selviävät yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmästä– esim.3h+k tai 2h+kk+sauna

• piha-alue, autotalli, varasto

• oikeus käyttää vain yj:ssä määriteltyyn tarkoitukseen– käyttötarkoitus - kunnossapitovastuu


OSAKKAAN VASTUU• huoneiston sisäpuoli

– pinnoitteet

– kalusteet

– laitteet

– eritasoiset johdot, putkistot, vesihanat


YHTIÖN VASTUU• huoneiston sisäpuolella

– rakenteesta johtuvat viat

– rakenteet

– eristeet esim. vesieristeet – vika vain jos rakenne ei toimi

– hormistot


KKO 1983:87• katosta vuotanut vesi vahingoittanut

osakashallinnassa olevan huoneiston parkettia

• yhtiön oli korvattava vahinko– rakenteesta johtuva sisäpuolinen vika


KKO 1991:160• kylpyhuoneen muovimatto ainoana

vesieristeenä

• yhtiön vastuulla

• osakas vastaa laatoista– aiemman osakkaan laatoittama

– rakenteisiin kuulumaton sisustuksellinen lisäys


KKO 1990:15• hormistoihin ja sisäkattoon halkeamia

betonilaatan taipumisen johdosta

• rakenteesta johtuva vika

• yhtiön vastuu, vaikka useissa huoneistoissa samoja vikoja


YHTIÖN VASTUU• huoneiston sisäpuoli

– johdot, putkistot, kanavat, vesihanat• samantasoiset rakennuksen huoneistoissa

• ei merkitystä kuka asentanut

• käyttötarkoitus; normaalivaruste

• huoneiston ulkopuoli– ulkoikkunat, ulko-ovet ym.

– piha-alue


KKO 1972:81• liikehuoneiston ulkoikkuna rikottu

ulkopuolisen toimesta

• rikkojaa ei tavoitettu

• yhtiön korvattava


Hgin HO 28.11.1990, nro 1618• takkahormien kunnostus yhtiön vastuulla

• ei kiireellinen

• yhtiö sai valita ajankohdan korjaukselle

• osakkaalla oikeus korvaukseen tekemästään korjauksesta– yhtiön säästön määrä


VIAN KORJAAMINEN• vian korjaus

– korjausajankohdan, -tavan, korjaajan valinta

– paikkakorjauskin mahdollinen

• yhtiökokous voi päättää osakkaille kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella– yhdenvertaisuus

• yhtiön vastuu - alkuperäinen taso – osakkaan jälkikäteen asentamat rakenteet,

sisustukselliset lisäykset

– tilan alkuperäinen käyttötarkoitus (yj)


Hgin HO 27.8.1975 nro 558• vesi- ja viemärijohtojen uusimistyö

• jouduttiin purkamaan ja saattamaan ennalleen osakkaan teettämät tiiliseinä ja muovikatto

• erikoisrakenteista aiheutuvat kustannukset osakkaalle


KKO 2003:80

• Yhtiö korjasi osakkaan huoneistossa esiintynyttäkosteusvauriota

• Jouduttiin uusimaan osakkaan huoneistoon hankkima, yhtiön muiden huoneistojen tasoa kalliimpi lattian pinnoite ja lämmitysjärjestelmä

• Aiheutui suuremmat kustannukset kuin huoneiston kunnostamisesta muiden huoneistojen tasoa vastaavaksi olisi aiheutunut

• Korjaus osakkaan kustannuksella

– osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden perusteella


AIHEUTTAMISPERIAATE• vastuu aiheutetusta vahingosta

• tuottamus

• näyttövelvollisuus

• osakas– remontti

– ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti

• yhtiö– välilliset vahingot mm. sijaismajoitus,

irtaimistovahingot


OSAKKAAN MUUTOSTYÖOIKEUS• oikeus tehdä muutoksia hallitsemissaan

tiloissa– huoneiston sisäpuoli

– muut osakashallinnassa olevat tilat

• yhtiön tai osakkaan lupa, jos– vahinkoa rakennukselle

– haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle

• tuomioistuimen lupa– intressivertailu


KKO 17.5.1960 nro 1448• A oli upottanut vesi- ja viemäriputket

huoneistonsa ja naapurihuoneiston väliseen seinään.

• Äänet olivat alkaneet kuulua A:n huoneistosta naapurihuoneistoihin selvemmin

• As Oy:n kanteesta A velvoitettiin siirtämään putket entisiin paikkoihin


OIKEUSKÄYTÄNTÖÄ• HGIN HO 9.12.1987 nro 1260

Osakas oli siirtänyt huoneistonsa ulko-ovea n. 39 cm rappukäytävään päin. Yhtiön kanteesta osakas velvoitettiin siirtämään ovi alkuperäiselle paikalleen

• TURUN HO 17.9.1982 nro 1218Osakkaalla ei ollut oikeutta ilman yhtiön lupaa asentaa terassi- ja kattomarkiiseja


KKO 1982 II 60• Osakas oli ilman yhtiön suostumusta uusinut

huoneiston ulkoikkunoita eikä ollut näyttänyt, että korjaustyö olisi ollut välttämätön.

• Uudet ikkunat lähes rakennuksen muita ikkunoita vastaavia.

• Ikkunoita ei voitu saattaa entiselleen yhtiön kärsimän haitan vähäisyyteen nähden, kohtuullisin kustannuksin

• yhtiön vaatimus hylättiin.


OSAKKAAN MUUTOSTYÖOIKEUS• ilmoitusvelvollisuus

– kantavat rakenteet, eritykset, johdot, ilmanvaihtojärjestelmä

• muutostyön suunnitelmat ja piirustukset

• työ suoritettava hyvän rakennustavan mukaisesti ja rakennusta vahingoittamatta


VALVONTA• yhtiöllä oikeus valvoa

– kustannukset

– ei automaattisesti poista osakkaan vastuuta muutostyöstä

• oikeus päästä huoneistoon AOYL 79 §


KKO 1997:3• asunto-osakeyhtiön hallitus sai huoneiston

sisäpuolisen saunan rakentamisen yhteydessä vaatia osakkaalta lisäselvitystäsiitä, että sauna voitiin rakentaa rakennusta vahingoittamatta.


VIRANOMAISLUVAT• haetaan yhtiön nimissä

• osakkaan kustannuksella

• yhtiö hakee tai antaa valtakirjan

• yhtiö ei voi kieltäytyä hakemasta, ellei haittaa tai vahinkoa– KKO 1985 II 14


VASTUU MUUTOSTÖISTÄ• tuottamusvastuuta

– huolimattomuus

• vastuu omasta työstä ja käytetyistätyöntekijöistä/urakoitsijasta

• ei siirry uudelle osakkeenomistajalle

• näyttövelvollisuus huolimattomuudesta yhtiöllä


Rovaniemen HO 14.9.1993 nro S 92/50

• osakas teettänyt kylpyhuoneremontin ilman yhtiön lupaa ja valvontaa

• hyvän rakennustavan vastaisesti tehty

• kosteusvaurio

• osakkeenomistaja työn teettäjänä ja remontin tehnyt hlö tuomittiin korvausvastuuseen yhtiölle yhteisvastuullisesti

hallituksen jäsenten tehtävät, toimivalta, · pdf file hallituksen...

Documents