henry ståhl fastigheter ab - årsredovisning 2008

Huvudkontor

Besöksadress: Drottninggatan 36

Postadress: 601 77 Norrköping

Telefon: 011-23 30 00

Fax: 011-23 30 02

E-post: [email protected]

www.stahl.se

Lokalkontor

Kumla

Vattugatan 1

692 31 Kumla

Telefon: 019-57 18 64

Fax: 019-58 16 86

Linköping

Hospitalstorget 3

582 27 Linköping

Telefon: 013-13 33 55

Norrköping

Drottninggatan 36

601 77 Norrköping

Telefon: 011-23 30 00

Fax: 011-23 30 02

Uppsala

Drottninggatan 8

753 10 Uppsala

Telefon: 018-10 11 40

Fax: 018-10 14 40

Örebro

Drottninggatan 11

702 10 Örebro

Telefon: 019-10 75 30

Fax: 019-18 75 30

Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8Med omtanke och närhet bygger vi goda relationerVi på Ståhl vet vad ändamålsenliga lokaler

och trygga, trivsamma bostäder betyder i

människors vardag. En viktig förklaring till det

är att vi är ett familjeföretag. För oss är det

naturligt att finnas nära människor och visa

omtanke om både dem och vår miljö.

Lika självklart är det att vi ser och agerar

långsiktigt. Det är så vi under drygt 60 år

byggt upp både en stabil verksamhet och goda

relationer till våra hyresgäster, som vi alltid

sätter i första rummet. Med samma öppna

sinne ska vi fortsätta att utveckla ett ovanligt

mänskligt fastighetsbolag.

Omslaget visar Stallbacken, Örebro

Miljömärkt trycksak 341 392 Norrköpings Tryckeri AB 2007-12

Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Conny Ekström, Brita Nordholm, Leif Hallberg, Sofia Paunovic. Miljömärkt trycksak 341 392 Norrköpings Tryckeri AB 2009-03

Årsredovisningen är tryckt på Cyclus 100 % returfiberpapper från Dalum Papir, som har de lägsta utsläppen och minsta energiförbrukningen i världen jämfört med andra pappersproducenter (jämfört med EU BAT). Genom att använda returfiberpapper reduceras exempelvis koldioxidutsläppen med 90 % jämfört med nyfiberpapper.

2008 i korthet 3

Verksamhetsöversikt 4

Året som gått 6

VD har ordet 9

Våra marknader 10

Fjärde Storstadsregionen 12

Vision & affärsidé 14

Mål 15

Lokalmarknaden 16

Bostadsmarknaden 18

Fastighetsutveckling 20

Miljöarbete 22

Organisation 24

Styrning & ledning 26

Fastighetsvärden 28

Finansiell verksamhet 30

Möjligheter & risker 32

Förvaltningsberättelse 34

Flerårsöversikt 35

Årsredovisning 2008 36

Våra fastigheter 50

Personal 56

ÖPPENHET ska prägla alla samtal vi på Ståhl för

med våra kunder. Samtidigt som våra samtal är öppna

och ärliga, ska de alltid bygga på ömsesidig respekt.

OMTANKE betyder för oss på Ståhl att våra kunder

verkligen ska känna att vi sätter dem i första rum-

met. Hos oss ska du mötas av engagerade medarbe-

tare som finns nära dig, är lyhörda och lätta att nå.

LÅNGSIKTIGHET är för oss på Ståhl att under-

hålla och utveckla våra fastigheter med eftertanke

och att ta ansvar. Det är så vi har byggt upp vår

verksamhet sedan 1947. Det är så vi blivit ett stabilt

företag och en trygg värd.

...dessa är våra värdeord.

Henr

y St

åhl F

astig

hete

r AB

Förv

altn

ings

AB

Ståh

l Inv

est

Fast

ighe

ts A

BPe

lixAB

Rea

lvär

den

Henr

y Stå

hl

Förv

altn

ings

AB

Cons

truct

or

100%

100%

100%

Fast

ighe

tsbo

lage

tKr

ejar

en 1

5 AB

100%

AB N

orrk

öpin

gs-

Fund

amen

tet

Dive

rse

vila

nde

bola

g

Fast

ighe

ts A

BSk

valle

rtorg

et

100%

100%

100%

100%

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri L

inkö

ping

AB

100%

50%

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri K

arls

koga

Hol

ding

AB

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri K

arls

koga

AB

100%

100%

100%

Förv

altn

ings

AB

Vidd

vike

n

100%

Fast

ighe

tsak

tie-

bola

get K

retia

33%

Fast

ighe

ts-

bola

get

Spet

sen

HB

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri U

ppsa

la A

B

100%

100%

Kung

s-bä

vern

KB

60%

Allm

änna

Fast

ighe

ts A

B&

Co K

B

KB C

entru

m-

fast

ighe

ter

Fast

ighe

tsak

tie-

bola

get N

ya To

rget

100%

Öste

rgöt

land

s Al

lmän

na

Fast

ighe

ts A

BFö

rval

tnin

gs A

BHa

mnb

ron

Förv

altn

ings

-ak

tiebo

lage

t Brå

vike

n

50%

3

2008 i korthetÅrets resultat Årets resultat efter skatt uppgick till 45 mnkr (63). Årets resultat från den löpande förvaltningen uppgick till 81 mnkr (84).

Förvärv Under året har sju fastigheter förvärvats, samtliga i Fjärde Storstadsregionen: fyra i centrala Norrköping och tre i centrala Linköping.

Fastigheterna i Norrköping har en uthyrningsbar yta uppgående till 14 490 kvm och ett bedömt hyresvärde för 2009 på 13 mnkr.

Fastigheterna i Linköping har en uthyrningsbar yta uppgående till 20 879 kvm och ett bedömt hyresvärde för 2009 på 21 mnkr. Försäljningar Henry Ståhl Fastigheter äger en tredjedel av aktierna i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Kretia ägde vid ingången av året 29 bostadsfastigheter i attraktiva lägen i centrala Malmö.

Vid utgången av året har 25 fastigheter avyttrats.

Bolaget har fastigheter på följande marknadsområden:

Yta, kkvm Hyror, mnkr Andel,% Norrköping-Linköping 353 306 71 %

Örebro-Kumla 80 67 15 %

Uppsala-Stockholm 51 60 14 %

484 433 100 %

Nyckeltal 2008 2007 2006ResultatHyresintäkter, mnkr 353 334 327

Driftnetto, mnkr 203 200 200

Resultat efter finansiella poster, mnkr 59 77 63

Årets resultat, mnkr 45 63 56

Resultat från den löpande förvaltningen, mnkr 81 84 80

Uthyrningsgrad - yta, % 97 97 96

Finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde, mnkr 3 800 3 550 3 330

Fastigheternas bokförda värde, mnkr 3 050 2 697 2 679

Justerad soliditet, % 40,0 44,2 40,0

Direktavkastning, % 7,6 8,0 7,7

Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,0 4,6 4,4

Genomsnittlig räntebindningstid per 31 december, år 2,8 4,8 4,8

Resultat från den löpande förvaltningen

Marknadsområden, andel

72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007

Förvaltningsresultat Mkr

0

20

40

60

80

100

2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007

Mnkr

År


Hyresintäkter per ort

Norrköping 55 %

Linköping 16 %

Örebro 7 %

Kumla 8 %

Uppsala 10 %

Stockholm 4 %

Ytor per ort Hyresintäkter Ytor

Norrköping 60 %

Linköping 13 %

Örebro 6 %

Kumla 10 %

Uppsala 9 %

Stockholm 2 %

Lokaler 68 % Bostäder 36 %

0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %

Bostäder 32 % Lokaler 64 %

Å R E T S O M G Å T T

Marknadsområden, andel

Norrköping-Linköping 71 %

Örebro-Kumla 15 %

Uppsala-Stockholm 14 %

4

ÖREB

RO

Hyresvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokalermnkr 32 mnkr 16 2 222 26 592 21 118

NORR

KÖPI

NGLI

NKÖ

PIN

GU

PPSA

LAST

OCKH

OLM

Hyresvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokalermnkr 237 mnkr 117 112 543 142 234 1 410 356



Hyresvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokalermnkr 16 mnkr 9 706 6 831 3 8

Del av totalt driftnetto

TOTA

LT Hyresvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokalermnkr 433 mnkr 220 154 655 276 304 2 006 786

53%

16%

8%

8%

11%

4%

53%

16%

8%

8%

11%

4%

53%

16%

8%

8%

11%

4%

53%

16%

8%

8%

11%

4%

53%

16%

8%

8%

11%

4%

Henry Ståhl Fastigheter AB omfattar, vid utgången av 2008, ett be-stånd av 75 fastigheter. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka 430 000 kvm, exklusive garageytor 53 000 kvm. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tre regionala marknadsområden, som kännetecknas av positiv tillväxt och goda framtidsutsikter. I Henry Ståhl Fastigheter, som verkat sedan 1947, underhålls och utvecklas fastigheterna långsiktigt och ansvarsfullt med en modern och effektiv förvaltning.

Hyresvärdet för 2009 beräknas uppgå till 433 (377) mnkr. Av det totala hyres- värdet utgör marknadsområde Norrköping-Linköping 71 %, marknadsom-råde Örebro-Kumla 15 % och marknadsområde Uppsala-Stockholm 14 %.

Fastighetsbeståndet har ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Fördelningen av hyresvärdet mellan lokaler och bostäder är för 2009 68 % respektive 32 %. Den uthyrningsbara ytan utgörs av butiks-lokaler 17 %, kontor 37 %, industri/lager 10 % och bostäder 36 %.

KUM

LA Hyresvärde 2009 Driftnetto 2009 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokalermnkr 35 mnkr 17 26 876 14 879 385 65

53%

16%

8%

8%

11%

4%

V E R K S A M H E T S Ö V E R S I K T

572,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007


0

20

40

60

80

100

2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007

Mnkr

År



Norrköping 55 %

Linköping 16 %

Örebro 7 %

Kumla 8 %

Uppsala 10 %

Stockholm 4 %


Norrköping 60 %

Linköping 13 %

Örebro 6 %

Kumla 10 %

Uppsala 9 %

Stockholm 2 %


0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %


72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007


0

20

40

60

80

100

2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007

Mnkr

År



Norrköping 55 %

Linköping 16 %

Örebro 7 %

Kumla 8 %

Uppsala 10 %

Stockholm 4 %


Norrköping 60 %

Linköping 13 %

Örebro 6 %

Kumla 10 %

Uppsala 9 %

Stockholm 2 %


0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %


72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007


0

20

40

60

80

100

2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007

Mnkr

År



Norrköping 55 %

Linköping 16 %

Örebro 7 %

Kumla 8 %

Uppsala 10 %

Stockholm 4 %


Norrköping 60 %

Linköping 13 %

Örebro 6 %

Kumla 10 %

Uppsala 9 %

Stockholm 2 %


0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %


72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007


0

20

40

60

80

100

2004 2005 2006 2007 2008 2003 2004 2005 2006 2007

Mnkr

År



Norrköping 55 %

Linköping 16 %

Örebro 7 %

Kumla 8 %

Uppsala 10 %

Stockholm 4 %


Norrköping 60 %

Linköping 13 %

Örebro 6 %

Kumla 10 %

Uppsala 9 %

Stockholm 2 %


0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %


Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Beståndet omfattar en lagerfastighet i utkanten av Örebro och fyra fastigheter belägna mitt i centrum. De senare utgörs framförallt av butiks- och kontorsytor. Antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 97 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Hyresintäkten för centralt belägna lokaler under 2009 beräknas i genomsnitt till cirka 1 200 kr/kvm.

Hyresintäkter per ort Ytor per ort Hyresintäkter Ytor

Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Lokalfastigheterna är till största delen centralt belägna och fördelar sig på butiker, kontor och övriga lokalytor med 19 %, 51 % respektive 30 %. Uthyrningsgra-den är 97 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2009 beräknas till cirka 900 kr/kvm. Bostadsfastigheterna är belägna i att-raktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 1970–90-talen. Bostäderna är i princip fullt uthyrda.

Henry Ståhl Fastigheter äger tio fastigheter i Linköping. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av bank-, kontors- och butiksytor. Antalet bostäder uppgår till 131 st., alla i centralt läge. Beståndet är koncentrerat till den centrala delen av Linköping, förutom två fastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. Det centralt belägna innehavet är fullt uthyrt medan Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 90 %. Den genomsnitt-liga hyresintäkten för lokaler under 2009 beräknas till cirka 1 300 kr/kvm.

Henry Ståhl Fastigheter äger sju fastigheter i Uppsala. Beståndet är koncentrerat till centrum förutom en fastighet, som ligger i köpcentrumområdet Fyrisborg. Det centrala innehavet består av butiks-, kontors- och bostadsytor och har en uthyrningsgrad på 100 %. Fastigheten i köpcentrumområdet Fyrisborg har en uthyrningsgrad på 92 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2009 beräknas till cirka 1 100 kr/kvm. Samtliga bostäder är uthyrda och har en mycket låg omflyttning.

Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är en fint renoverad sekel-skiftsbyggnad belägen på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad kontorsfastighet. Genomsnittshyran för lokaler under 2009 beräknas till cirka 3 400 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Stockholm och cirka 1 700 kr/kvm i fastigheten som är belägen i Solna.

GRIPEN 8, 9 NORRKÖPING

Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Beståndet utgörs till en tredjedel av butiker och kontor, vilka är belägna mitt i Kumla centrum. Resterande två tredjedelar består av bostäder, vilka också är centralt belägna. Lokalerna har en uthyrningsgrad på 97 %, medan uthyrningsgraden för bostäder är 98 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2009 beräknas till cirka 900 kr/kvm.

DRUVAN 22 LINKÖPING

BROMSGÅRDEN 1 ÖREBRO

KÖPMANNEN 6 KUMLA

LUTHAGEN 78:1 UPPSALA

KREJAREN 15 STOCKHOLM

V E R K S A M H E T S Ö V E R S I K T

6

Flera skäl till en stark framtidstro

Bolagets starka position i dagsläget kan bland annat förklaras av de konsekvent genom-förda strategierna: att vara ett lokalt förankrat fastighetsbolag med koncentration på ett fåtal marknader och att flytta huvudfokus från byggnaderna till hyresgästerna. Uppen- barligen är det så, att ett starkt varumärke som innehas av en välkänd, lokalt stor aktör utgör en avgörande marknadsfördel när konjunkturen sviker. En annan stor fördel för bolaget är dess ägarbild. En stark, privat och långsiktig ägare ger möjlighet att satsa på uthållig lönsamhet med goda nyckeltal och kassa-flöden över tiden. Många av konkurrenterna kämpar som bekant med kvartalsvisa resultatkrav och ägarnas intressen i dagsaktuella aktiekurser.

Slutsatsen är lika enkel som självklar; Henry Ståhl Fastigheter AB står starkt!

Starkt resultat även 2008Resultatet för 2008 uppgick till 45 mnkr – vilket innebär ytterligare ett år med ett mycket gott resultat. Resultatet från den löpande förvaltningen uppgick till 81 mnkr.

Samtliga tre marknadsområden, Norrköping-Linköping, Örebro-Kumla, Uppsala-Stockholm, har levererat driftnetto och resultat helt enligt planer och prognoser.

2008 var ett år med fortsatt framgångsrik uthyrning. Vi har återigen varit lycko-samma med arbetet kring kommersiella lokaler och vakanserna för bostäder ligger fortsatt mycket lågt.

FastighetsvärdenUnder året har värdena på våra fastigheter varit oförändrade. Något högre direktav-kastningskrav har kompenserats av högre driftnetton. Räntorna har under slutet av året sjunkit kraftigt. Riskspridningen vad gäller våra hyresintäkter, de låga räntorna samt ökade driftnetton bör i förlängningen medföra högre fastighetsvärden.

Nyckeltalen för justerad soliditet och räntetäckningsgrad var vid årsskiftet 40 % och 2,1.

Åtgärder för framtidenDet under hösten genomförda förvärvet av fem fastigheter i Norrköping-Linköping, tillsammans med erforderliga personalförstärkningar, gör att bolaget nu ytterligare stärker positionerna i Fjärde Storstadsregionen samtidigt som kassaflödena kraftigt har förbättrats. Ett kontor är öppnat i Linköping för att kunna ge ännu bättre service till hyresgästerna där.

I en kommentar till det gångna året är det omöjligt att undvika den globala finans-krisen, som i sin förlängning inneburit en kraftig påverkan även på vår inhemska fastighetsbransch. Det är dock lika ofrånkomligt att omgående konstatera att Henry Ståhl Fastigheter klarat sig relativt opåverkat genom 2008.


7

Uppenbarligen är det så, att ett starkt varumärke som innehas av en välkänd, lokalt stor aktör utgör en avgörande marknadsfördel när konjunkturen sviker.

” JAN LINDEROTH STYRELSENS

ORDFÖRANDE

7

Hanteringen av finansieringsfrågorna har, som tidigare, styrts av mottot ”begränsad risk”. Detta till trots har bolaget lyckats synnerligen väl med skuldförvaltningen, vilket visas av de relativt låga räntekostnaderna. Liksom under tidigare år har mycket arbete lagts ned på ambitionen att skapa ett gemensamt marknadsbolag för Fjärde Storstadsregionen. Förhoppningen är att verksamheten ska vara i drift under början av 2009 och att Henry Ståhl Fastigheter ska vara en av de drivande parterna från näringslivet.

VD-byteVid årsskiftet slutade Peter Karlström, bolagets VD sedan fem år tillbaka. Han efterträds under början av 2009 av Esbjörn Larsson, som valts ut efter en noggrann rekryteringsprocess. Förväntningarna på Esbjörn är höga och övertygelsen är stark att han ska lyckas väl med att förvalta bolagets värderingar och traditioner.

FramåtblickDe flesta experter är ense om att den ekonomiska krisen kommer att fortsätta och eventuellt förstärkas under 2009. Även Henry Ståhl Fastigheter kommer naturligtvis att påverkas om denna allmänna profetia infrias. De problem som då kan uppstå har bolaget tagit höjd för. Branschens kraftigt ändrade förutsättningar medför emellertid också möjligheter, framför allt för bolag med goda finanser och snabba beslutsvägar. I krisens spår uppkommer säkerligen många tillfällen till bra fastighetsaffärer. Bolaget studerar kontinuerligt läget på transaktionsmarknaden och är berett att göra strategiska förvärv om avkastningskraven är rimliga. Fjolårets köp är exempel på detta. Ett ännu större engagemang kommer att läggas på bolagets utvecklingsfastigheter. Investeringar i egna fastigheter ger bättre alternativkalkyler och direktavkastning än vid nyförvärv. Dessutom kommer insatserna att ha en positiv effekt på de aktuella stadsmiljöerna och på vårt varumärke.

Henry Ståhl Fastigheter AB kommer att fortsätta sträva mot samma vision, med samma strategier som tidigare. Ett ännu större fokus på våra tydliggjorda verksamhets-mål samt fortsatt goda prestationer från all personal kommer medföra ett framgångs-rikt 2009, detta trots en viss osäkerhet över hur krisen och dess effekter kommer att utvecklas. Det råder ingen tvekan om att bolaget under de kommande åren kommer att lämna positiva resultat och kassaflöden. Prognosen för 2009 indikerar ett resultat- och ett kassaflöde från den löpande förvaltningen uppgående till 99 respektive 80 mnkr. Som styrelsens ordförande vill jag tacka ledningen och alla anställda för ett syn-nerligen gott arbete under 2008, ett arbete som har legat till grund för bolagets goda ställning och ovanstående positiva tongångar.


” Jag ser fram emot mitt nya uppdrag. Ståhl är ett solitt och välskött familjeföretag, som det är ett privilegium att få vara med och vidareutveckla.

ESBJÖRN LARSSON VD

8 V D - K O M M E N TA R

VÅR RECEPTION, DROTTNINGGATAN 36 | NORRKÖPING

9

VD har ordetStåhls nye VD, Esbjörn Larsson, är 44 år och tillträdde som ny VD för Henry Ståhl Fast-igheter AB den 1 mars 2009. ”Jag är född in i byggbranschen och har ägnat större delen av mitt yrkesverksamma liv åt fastigheter och byggproduktion − senast som fastighetschef på Stångåstaden, som är Linköpings kommuns bostadsbolag. Där arbetade jag med vårt underhålls-program, fastighetsaffärer samt nyproduktion. Stångåstaden bildade tillsammans med privata aktörer ett gemensamt utvecklingsbolag; Byggutveckling Svenska AB. Som VD för detta bolag hade jag uppdraget att utveckla industriell byggproduktion av bostäder i syfte att sänka produktionskostnaderna. Tidigare har jag även varit VD för Enista Återvinning i Norrköping under perio-den när Sydkraft, senare Eon, ägde Enista. Dessförinnan arbetade jag under många år inom NCC, bland annat som regionchef i Östergötland. Min utbildning till gymnasieingenjör kompletterade jag med en Bachelor of Science vid University of Wyoming. Min tid i USA möjliggjordes av ett idrotts-stipendium i längdskidåkning. Innan jag åkte till USA tillhörde jag den svenska junioreliten. Idag har jag ersatt längdåkningen med tränarroll för barnen i handboll och ishockey. Men när tillfälle bjuds åker jag gärna skidor. Jag bor med min familj i Malmslätt utanför Linköping. Jag ser fram emot mitt nya uppdrag. Ståhl är ett solitt och välskött familjeföre-tag, som det är ett privilegium att få vara med och vidareutveckla. Det är naturligt-vis för tidigt att komma med en programförklaring, men mina ambitioner är att tillsammans med mina medarbetare bygga vidare på Ståhls starka varumärke och fortsätta att förstärka kundorienteringen.”

V D - K O M M E N TA R

10

Fokus för en effektiv förvaltning

MAGNUS JONSSON NORRKÖPING

V Å R A M A R K N A D E R

Ståhl har en stark bas i ett fastighetsbestånd som är samlat till tre strategiskt belägna och expansiva regioner med en välutvecklad infrastruktur.

11

Vi är idag verksamma på tre marknadsområden, Norrköping-Linköping, Örebro- Kumla och Uppsala-Stockholm. Vår koncentration till dessa marknader ger oss goda affärsmöjligheter genom en effektiv förvaltning och mycket god kunskap om våra hyresgäster och de lokala förhållandena. Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är starkt beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten inom såväl riket som varje enskild region. Viktiga förutsätt-ningar för en sådan tillväxt är inflyttning av arbetskraft, tillgång till god infrastruktur och utveckling av företagandet.

Norrköping Staden är belägen vid Bråviken. Genom tätorten passerar såväl E 4 och E 22 som Södra Stambanan. I utkanten av stadskärnan ligger landets snabbast växande flyg-plats, med såväl utrikes linjeflyg som charter och fraktflyg. Norrköpings hamn är en dominerande fullservicehamn på Ostkusten. Arbetsmarknaden består bl.a. av privat tjänstesektor 51 %, offentliga tjänster 33 % och tillverkningsindustri 14 %. Kommunens utveckling är stark med ökande befolkningstal och ett aktivt närings-liv. Etableringen av universitetet har inneburit mycket positivt för staden och efter-frågan på lokaler. Hyresnivåerna på lokaler är stigande och då framförallt i unika lägen i Industrilandskapet. Bostadsefterfrågan har varit god det senaste året och är stabil. Vi arbetar nu med att ytterligare minska omflyttningarna i bostadsbeståndet. Till-sammans med Linköping utgör detta en mycket expansiv region i Sverige.

LinköpingLinköping är länets residensstad. Både E 4 och Södra Stambanan går genom tätorten. Här finns även en cityflygplats med internationellt flyg. Arbetsmarknaden består bl.a. av privat tjänstesektor 45 %, offentliga tjänster 38 % och tillverkningsindustri 15 %. Tillsammans med Norrköping bildas Fjärde Storstadsregionen, båda städerna har mycket att vinna på samarbete och gemensam utveckling. Linköping har haft några år med svagare utveckling efter det starka slutet på 90-talet och inledningen av 2000-talet. Vi ser nu en ökad efterfrågan på lokaler i centrum. Mjärdeviområdet har fort-farande för låga hyresnivåer. Vi är en aktör som allt mer låter tala om sig i Linköping, och det vore strategiskt intressant med ytterligare förvärv.

Örebro-KumlaDessa städer är centralt belägna i Örebro län. Området har tillgång till såväl E 18 och E 20, som järnväg och flygplats med reguljärtrafik, charter och fraktflyg. Arbets-marknaden i Örebro består bl.a. av vård och omsorg 22 %, utbildning och forskning 13 %, företagstjänster 12 %, tillverkningsindustri 12 % och handel 9 %. Detta är också en spännande tillväxtregion, där vi lyckosamt har kunnat komplet-tera vårt Kumlabestånd med fina lokalfastigheter centralt belägna i Örebro. Örebro bygger mycket av sin tillväxt på handel och tjänsteföretag. Kumla har en tuffare arbetsmarknad men är en uppskattad bostadsort i en expansiv region.

Uppsala-Stockholm Uppsala är landets fjärde största kommun och tillhör den starka och expansiva Mälar-dalsregionen. Genom Uppsala går både E 4, riksväg 55 och 72 samt Ostkustbanan. Arbetsmarknaden består bl.a. av vård och omsorg 21 %, utbildning och forskning 19 % samt handel och kommunikation 16 %. Fastighetspriser och hyror är de högsta inom vårt bestånd. Regionen förväntas ha en fortsatt god utveckling. I Stockholmsområdet har vi en kontorsfastighet belägen i Solna samt en fastighet på Östermalm.

V Å R A M A R K N A D E R

NorrköpingKontor: 700−1 900 kr/kvmButiker: 700−2 500 kr/kvmIndustri/Lager: 400−700 kr/kvmBostad: 750–1 200 kr/kvm

LinköpingKontor: 800–1 500 kr/kvmButiker: 900–2 100 kr/kvmBostad: 900–950 kr/kvm

Örebro-KumlaKontor: 600–1 700 kr/kvmButiker: 700–2 200 kr/kvmBostad: 650–900 kr/kvm

Uppsala-StockholmKontor: 700–2 200 kr/kvmButiker: 1 100–3 400 kr/kvmBostad: 850–1 100 kr/kvm

Våra hyresnivåer

12 F J Ä R D E S T O R S TA D S R E G I O N E N

Läget är centralt. Inom 20 mils radie finns halva Sveriges befolkning och 30 % av industriproduktionen. Inom 24 timmar når man 100 miljoner människor med land- eller sjötransporter. Här befinner man sig, fritt uttryckt, ”mitt i smeten”.

Många starka bitar i en attraktiv helhetRegionen har omkring 40 000 företag och 420 000 invånare. Detta bidrar till många och spännande arenor för möten och nätverk − allt från stora företagsparker till mindre, och mer nischade, mötesplatser. Här finns representanter för starka företag inom branscher som flygteknik, biogastillverkning, mjukvara, kommunikationsteknik, transport och logistik, papper och förpackning. EU har pekat ut Fjärde Storstadsregionen som en av Europas starkaste IT-regioner, och som logistikcentrum hör den till de två främsta i landet. Genom regionen går såväl E 4 och E 22 som Södra Stambanan. Här finns också Sveriges näst största hamn och två internationella flygplatser. En drivkraft i utvecklingen är Linköpings universitet med 26 000 studenter, 350 professorer och verksamhet i både Linköping och Norrköping.

Två städer − en regionGränser bevarar traditioner, och bevarade egenheter skapar mångfald. Norrköping och Linköping drar och kompletterar varandra med sina specifika egenskaper och styrkor. Omkring 5 000 arbetspendlar dagligen häremellan. Restiden från stadskärna till stads-kärna är cirka 27 minuter med tåg, 30 med bil. Utvidgas perspektivet finns 170 000 arbetstillfällen inom ett pendlingsavstånd på 50 minuter. Både Norrköping och Linköping erbjuder fantastiska möjligheter för dem som sö-ker närhet till varierande naturmiljöer − Kolmårdens skogar, Östgötaslätten, spännande vattendrag och genuin skärgårdsmiljö. Boendepriserna ligger ännu långt under dem i de övriga storstadsregionerna.

Sveriges smartaste marknad

” EU har pekat ut Fjärde Storstadsregionen som en av Europas starkaste IT-regioner, och som logistikcentrum hör den till de två främsta i landet.

Ett storstadsområde uppbyggt kring två stadskärnor med korta avstånd och stor valfrihet när det gäller boendemiljöer. Ett näringsliv med sällsynt goda förutsätt-ningar för såväl basindustri som nya branscher. Och ett attraktivt utbud av arbe-ten. Fjärde Storstadsregionen är kanske landets smartaste marknad för boende, arbete och företagande.

VATTENKONSTEN 5 | NORRKÖPING

GRIPEN 8, 9 | NORRKÖpING

KORPEN 20 | NORRKÖpING

KNäPPINGSBORG 8 | NORRKÖpING

VÅRdTORNET 7, 13 | NORRKÖpING

dRUVAN 22 | LINKÖpING

BORGmäSTAREN 2 | LINKÖpING

ElddONET 2, 11, 12 | LINKÖpING

13F J Ä R D E S T O R S TA D S R E G I O N E N

Under året har Ståhl förvärvat sju fastigheter i regionen, fyra i Norrköping och tre i Linköping. Det sammanlagda förvärvspriset uppgår till omkring 320 mnkr och den totala, uthyrningsbara ytan till cirka 31 000 kvm. Förvärvspriset fördelas mellan Norrköping och Linköping med 112 respektive 208 mnkr. Av den uthyrningsbara ytan finns 13 000 kvm i Norrköping och 18 000 kvm i Linköping.

Gripen 8, 9Fastigheten omfattar ett helt kvarter och består av sex byggnader mitt i centrala Norr-köping. Den är belägen utmed Drottninggatan och binder samman handeln i city med vårt eget småskaliga handelskoncept i kvarteret Knäppingsborg. Fastigheten innehåller butiker inom ett brett intervall. Här verkar hyresgäster som Ticket Resebyrå, Forex Valuta, Resia, Sköna Skon, LAN Assistans, pub och restauranger.

Korpen 20Med ett läge mitt i centrala Norrköping passar fastigheten, bestående av två byggna-der, utmärkt in i vår befintliga portfölj med centrala fastigheter i kommunen. Den har en bra hyresgästmix med butiks- och restaurangytor i markplan och kontorsytor i attraktiva lägen ovanför. Största hyresgästerna är Sy och Sticka, Restaurang Olai Puben och Arbetslivsresurs.

Knäppingsborg 8Fastigheten är ”granne” med vårt eget kvarter Knäppingsborg, där vi är mitt uppe i förädling och utveckling av ett helt kvarter för småskalig handel, inspirerande kon-torsmöjligheter och annorlunda boendemiljöer. Förvärvet införlivas i projektet och kommer på sikt att utgöra ett spännande tillskott som skapar mervärde för kvarteret Knäppingsborg som företeelse. Största hyresgästerna är Miljöinvest och Grammofon Q.

Vårdtornet 7, 13Vi är sedan tidigare stora fastighetsägare i Industrilandskapet i Norrköping. Vårdtornet är ytterligare ett tillskott i det beståndet. Förvärvet är strategiskt och ger oss möjligheter och svängrum inför framtiden. Fastigheten är en resurs vad det avser att lösa parkerings-frågan för stadsdelen, en fråga som är av yttersta vikt både för oss och för andra fastig-hetsägare i området. Vi har skapat idéskisser över parkeringshus för uppemot 400 platser och har tillsammans med kommunen påbörjat processen med att ta fram en detaljplan. I dag är Landbloms Gummi vår hyresgäst i fastigheten.

Druvan 22Fastigheten är en stor kontors- och bostadsbyggnad mitt i Linköping centrum. Fastig-heten har ett utmärkt läge utmed Stångån och ligger i direkt anslutning till framtids-planerna om ett nytt resecentrum. Druvan ligger också i anslutning till våra, sedan tidigare ägda, centrala fastigheter i Linköping. Största hyresgästerna är Arbetsförmed-lingen, Landstinget i Östergötland, Modina Kompetens AB och Wahlbecks Mattor.

Borgmästaren 2Fastigheten ligger i bästa centrala läge. Vi äger sedan tidigare grannfastigheten Borgmästa-ren 11. Fastigheten är, med sin mix av bostäder och kommersiella lokaler, ett fint tillskott till våra övriga centrala fastigheter i Linköping. Största hyresgästerna är Restaurang Bishop, Landstinget i Östergötland och Vimmerby Tidning och Tryckeri.

Elddonet 2, 11, 12Elddonet är den fastighet av förvärven där bostadsdelen är övervägande, den är centralt belägen i ett populärt område för boende. I fastigheten har vi öppnat ett lokalkontor för att kunna ge våra hyresgäster i Linköping ännu bättre service. I och med lokal-kontoret blir vi en aktör med ännu starkare närvaro på orten. Största hyresgästerna är Bröllopshuset, Delikatessbutiken och Elis Hedbro Herrekipering.

Byggnadsår 1800-tal/1954/1984Lokalyta, kvm 6 311Bostadsyta, kvm 3 123Hyresvärde, kkr 9 500

Byggnadsår 1964Lokalyta, kvm 2 523Bostadsyta, kvm 1 000Hyresvärde, kkr 3 600

Byggnadsår 1890/1904 Lokalyta, kvm 586 Bostadsyta, kvm 0 Hyresvärde, kkr 320

Byggnadsår 1929Lokalyta, kvm 883Bostadsyta, kvm 0Hyresvärde, kkr 350

Byggnadsår 1962Lokalyta, kvm 8 039Bostadsyta, kvm 2 558Hyresvärde, kkr 12 500

Byggnadsår 1940/1989Lokalyta, kvm 1 715Bostadsyta, kvm 761Hyresvärde, kkr 3 500

Byggnadsår 1770-talet/1975/1971Lokalyta, kvm 1 651Bostadsyta, kvm 3 330Hyresvärde, kkr 5 500

14

Vision, affärsidé & mål

Vår strategi för tillväxt är glasklar. I fokus står hyresgäster och medarbetare. Genom ett värderingsstyrt förhållningssätt strävar vi mot visionen.

VisionHenry Ståhl Fastigheter AB ska vara den bästa hyresvärden på de marknader där vi verkar. Med det menar vi att vi ska:

– Ha den högsta kundnöjdheten.– Ha en uthållig och god lönsamhet med en tätposition inom goda nyckeltal.– Vara en omtalad och attraktiv arbetsgivare.

AffärsidéVår affärsidé är att erbjuda bostäder och lokaler som är väl anpassade efter hyresgäst-ernas önskemål. Vi gör det med ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt företag som verkat sedan 1947.

Detta innebär att vi ska:– Förädla, förvärva eller producera fastigheter med sådan långsiktig ekonomi att de förutom goda kassaflöden genererar värdetillväxt.– Skapa värdetillväxt genom effektiva och kunniga medarbetare som kan ta tillvara varje kundkontakt och fastighets möjlighet till utveckling.− Uppnå lönsamhet bland annat genom effektiva och lätthanterliga systemhjälpmedel.

V I S I O N & A F F Ä R S I D È

VATTENKONSTEN 5 | NORRKÖPING

15

Uthyrningsgrad – yta

Räntetäckningsgrad

Synlig soliditet

0,00,20,40,60,81,01,21,41,61,82,02,2

Ggr

År2005 2006 2007 2008 2009

Räntetäckningsgrad, ggr

Målnivå

0

5

10

15

20

25

30

35%

2005Målintervall

2006 2007 2008 2009

Synlig soliditet %

År

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100%

Uthyrningsgrad - yta

2005 2006 2007 2008 2009

Totalt BostäderLokaler

Målnivå bostäderMålnivå lokaler

År

mÅl Övergripande finansiella mål– Synlig soliditet: 25−30 %.– Räntetäckningsgrad: 1,5.– Nyproduktion och större investeringar: avkastning lägst 7 %.

Verksamhetsmål 2009, ett urval– Uthyrningsgrad, kommersiellt: 95 %.– Uthyrningsgrad, bostad: 98 %.– Driftnetto: 220 mnkr.– Nöjd kundindex, lokal: genomförande under 2009.– Nöjd kundindex, bostad: - Service: 83 %. - Produkt: 74 %.– Nöjd medarbetarindex: 82 %.– Miljömål under 2009: - Minskning av mediaförbrukning med 8 %. - ”Gröna kontor certifiering” för samtliga våra kontor. - Ekologisk och miljövänlig produktion. - Fastighetsskötsel enligt fastslagen miljöplan. - Källsortering i alla våra fastigheter.

STRATEGI

Våra strategier omfattar de områden som är av stor betydelse för verksamheten. Dessa är:

VarumärkeHenry Ståhl Fastigheter har en lång historia och vi har ett starkt varumärke. Sedan bolaget grundades 1947 av Henry Ståhl har vi varit förknippade med kvalitet och pålitlighet. Vi vårdar varumärket genom att ständigt fylla det med nya löften i enlig-het med våra värdeord. Det ger oss fortsatt god styrka och hög attraktionskraft bland hyresgäster, medarbetare och andra samarbetspartners, både nuvarande och framtida.

VärdeordVåra ledord – öppenhet, omtanke och långsiktighet – bygger vår värdegrund. De står för kärnvärden som handlar om hur vi ska agera och hur vi vill uppfattas. De är ledorden för de värderingar som genomsyrar Henry Ståhl Fastigheter.

MedarbetareInom Henry Ståhl Fastigheter utvecklar vi ständigt våra medarbetare, deras arbets-miljö och hälsa. Organisationen anpassas fortlöpande efter nya krav och omvärldens utveckling.

OrganisationVerksamheten bedrivs inom tre marknadsområden som har stöd av de centralt placerade servicefunktionerna.

MarknadsområdenFör arbetet inom marknadsområdena finns såväl kvantitativa som kvalitativa mål med handlingsplaner. Samtliga planer genomsyras av hyresgästfokus, ekonomi-, miljö- och säkerhetstänkande.

MiljöVi ska kontinuerligt arbeta med miljömedvetenheten inom företaget, både strukturellt och på individnivå. Grunden i vårt arbete är ett framtida miljöledningssystem.

M Å L

16

Nära kontakt ger resultatUnder året som gått har vi tecknat flera nya, spännande kontrakt på lokalsidan. Efterfrågan har varit bra och nyteckning har skett på goda nivåer. En synbar trend är att butiker ökar som andel av våra lokalhyresgäster. I tider av sämre konjunktur ser vi nu en ökad efterfrågan på tryggt värdskap och behovet av en tätare kommu-nikation med hyresgästerna.

Vid utgången av år 2008 uppgår våra lokalhyresintäkter till 251 mnkr och fördelar sig enligt följande: Kontor 161 mnkr 64 %Butiker 72 mnkr 29 %Industri/lager 14 mnkr 6 %Övrigt 4 mnkr 1 %

Och det genomsnittliga lokalhyresavtalet ser ut så här:Yta, kvm: 413Hyra, kr: 451 559Snitthyra, kr/kvm: 1 092Kvarstående kontraktstid, månader: 24

L O K A L M A R K N A D E N

VÅR HYRESGÄST TOMP BEER & SPIRITS BROMSGÅRDEN 1, ÖREBRO

Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotidFördelning av lokalkontraktens årshyror

efter kontraktens förfallotid

504540353025201510

50

Antal kontrakt % Årshyror %

2009 2010 2011 2012 2013 2014-

%

Ståhls lokalbestånd utgör 68 % av de totala hyresintäkterna. För idag färdigställda lokaler är uthyrningsgraden 96 % − ett mycket gott kvitto på vårt framgångsrika arbete med goda hyresgästrelationer och vår kunskap om funktionella lokaler i en attraktiv miljö. År 2008 har varit ett mycket spännande år inom vår lokaluthyrning. Efter det att vi summerade signalerna under sensommaren 2007, beslutade vi oss för att arbeta ännu lite närmare våra lokalhyresgäster, ett arbete som fokuserat på att i förtid gå igenom behov och önskemål om förändringar i hyresavtalen. Vårt arbete har genere-rat bra hyresnivåer och förlängning av många av avtalen..KontorVåra största kontorshyresmarknader är Norrköping, Linköping och Uppsala. I Norr- köping fortsätter vakanserna att minska samtidigt som hyrorna fortsätter att öka något. Under året har vi tecknat flera nya hyresavtal, bland annat med Nordea i kvarteret Knäppingsborg. Nordea satsar här på sin storkundsenhet i en spännande och för bankverksamhet ny och innovativ miljö. Linköpingsmarknaden präglas av fortsatt relativt låg efterfrågan i Mjärdevi, även om vi under året har förlängt avtalet med Motorola samt avslutat om- och tillbygg-naden för Autoliv. I centrala Linköping har vi haft en god efterfrågan på effektiva kontorslokaler och förlängt kontrakten samt utökat ytorna för flera hyresgäster i kvar-teret Decimalen. I Uppsala är Fyrisborg, kvarteret Årsta, vårt största hyresobjekt på kontorssidan. Även här har vi haft flera om- och nyteckningar av kontrakt på goda hyresnivåer.

ButikerButikskontrakt är en ökande andel av våra lokalkontrakt − vilket i första hand är en följd av förvärv under senare år, framförallt i Linköping och Norrköping, men även ett resultat av utveckling och utbyggnad av befintliga fastigheter i vårt bestånd. Det största utvecklingsprojektet är kvarteret Knäppingsborg i Norrköping där vi skapar cirka 3 500 kvm yta för småskalig handel i unik miljö.

Lager och IndustriUthyrning av lager och industrilokaler har under senare år skett på relativt korta kontrakt. Framförallt logistikföretagen har själva haft en förhållandevis kort framför-hållning i sina lokalbehov. Det är då extra roligt att konstatera att vi under året har hyrt ut flera lokaler inom detta segment på långa kontrakt. En treårsuthyrning på cirka 6 000 kvm har gjorts till IVT Industrier AB i kvarteret Proppen, Norrköping. En annan uthyrning avser Systembolaget AB, som förlängt sitt hyresavtal med tre år, omfattande cirka 6 400 kvm i fastigheten Lastaren, Örebro.

FramtidenDe senaste årens ekonomiska tillväxt har bromsat in mycket kraftigt under hösten 2008. Vi ser därför fram mot en period av fortsatt nära kontakter med våra hyresgäster för att kontinuerligt kunna omsätta deras lokalönskemål i effektiva lokaler i attraktiva miljöer. Vi ser också många nya hyresgäster som i turbulenta tider söker sig till en fastighetsägare som under mer än 60 år har byggt upp en stabil verksamhet och goda relationer till sina hyresgäster. Under hösten 2008 har vi genomfört interna riskanalyser av framtiden. I det mest extrema scenariot har vi simulerat ett hyresbortfall inom lokalsidan på drygt 15 %. Vid dessa simuleringar har vi riskbedömt alla hyresobjekt och klassificerat dem efter en tregradig skala, där klass 3 är högsta risk. Ett hyresbortfall på 15 % skulle innebära 50 % bortfall i klass 3, 25 % bortfall i klass 2 och 10 % hyresbortfall i övriga förhyrningar. I dessa riskantaganden har vi också kalkylerat med att nyuthyrningstakten skulle sjunka från dagens cirka 12 mnkr/år till 0 kr/år. Trots dessa dramatiska antaganden så klarar vi med marginal alla uppsatta krav för nyckeltal som soliditet, räntetäckningsgrad och kassaflöde. Sammanfattningen blir att bolaget och dess medarbetare med dagens verk-samhet har en mycket god buffert för tuffa ekonomiska tider.

17L O K A L M A R K N A D E N

Swedbank AB

Linköpings Universitet

ICA Sverige AB

Migrationsverket

Den Danske Bank, Sverige Filial

Sectra AB

Uppsala Kommun

Systembolaget AB

AB Stockholms Auktionsverk

Kunskapsskolan i Sverige AB

Autoliv Electronics AB

Kreatel Communications AB

Arbetsförmedlingen

Nordeabank Sverige AB (publ.)

Salléns Elektriska AB

Landstinget i Östergötland

Mercuri Internat. Sverige AB

Modins Bil i Uppsala AB

Kårservice

Strålfors Svenska AB

De 20 största hyresgästerna hos Henry Ståhl Fastigheter AB

18

-6,1 %

-6,5 %

-6,9 %

93,9 %

93,5 %

93,1 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.

Ganska bra el. motsv.Inte så bra el. motsv.

Mycket bra el. motsv.

2006

2007

2008

Kan tänka sig att rekommendera Ståhl

-17,5 %

-27,1 %

-9,7 %

82,5 %

72,9 %

90,3 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.



Serviceindex

Produktindex

Trivseln med Ståhl

Trivsel med Ståhl


Trivsel med Ståhl

Ståhls bostadsbestånd utgör 32 % av den totala uthyrningsvolymen. Inom våra bostadsmarknader råder i princip full uthyrning. Under det senaste året har även omflyttningen i beståndet sjunkit något och ligger nu på dryga 20 % − ett gott bevis för vårt långsiktiga arbete med att hitta rätt bostad för respektive hyresgäst.

Hyresrätten ”en utmärkt svensk boendeform”Arbetet med att sprida kännedom om fördelarna med hyresrätten har fortsatt under året. Förändringen av formerna för hyressättning har gått något långsammare än vad vi har önskat, men på vår största bostadsmarknad, Norrköping, är vi nu beredda att gå in i systemet ”Rätt hyra”. Detta system har som målsättning att förändra hyressättningen till att bättre motsvara hyresgästernas egna värderingar om attraktiviteten och utbudet i boendet.

Norrköping-LinköpingDessa båda städer fortsätter sin framtidssatsning på en attraktiv och funktionell region, allt som allt bestående av 16 kommuner med totalt omkring 420 000 invånare. Befolk-ningsökningen är fortsatt stark i framförallt storstäderna Norrköping och Linköping. Planeringsprocessen för projektet Ostlänken och dess koppling till Götalandsbanan fortsätter och de stationsnära lägena i huvudorterna blir allt mer attraktiva.

Örebro-KumlaTvå mycket bra bostadsorter i en spännande region. Kumla uppfyllde i somras sitt del-mål på 20 000 invånare och siktar nu vidare mot 25 000 invånare. Arbetspendlingen är mycket stark även i denna region. Bostadsmarknaden i Örebro är klart mogen för en mer modern hyressättning, liksom flera andra delar av Sverige.

Uppsala-StockholmBostadsbristen är fortfarande mycket stor i Uppsala, och det trots att man på senare år har byggt fler bostäder per invånare än någon annanstans i landet, enligt Boverket. Stadens centrum och infrastruktur dimensioneras för ett invånarantal på cirka 230 000 personer, en ökning med cirka 40 000 personer från dagens 190 000.

FramtidenVi bedömer att hyresrätten kommer att stärkas i den osäkra ekonomiska tid som vi nu verkar i. Vi ser en stor efterfrågan på bostäder på samtliga marknader där vi är verksamma. I vår interna riskanalys av framtiden har vi antagit en bostadsvakans som ska öka till 6 %, en ökning till cirka 8 mnkr. En nivå för detta bestånd som vi aldrig under vår dryga 60-åriga historia har varit i närheten av. Även med detta extrema antagande klarar vi väl de uppsatta målen för våra nyckeltal inom de ekonomiska områdena.

Konjunkturen stärker hyresrätten Växande befolkningstal i de regioner där vi är verksamma utgör en god grund för en fortsatt efterfrågan på våra bostäder. Som värd för bostäder i attraktiva lägen kommer vi också att gynnas av nya former för hyressättning, en uppgift vi nu ligger i startgroparna med på vår största marknad.

-6,1 %

-6,5 %

-6,9 %

93,9 %

93,5 %

93,1 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.



2006

2007

2008


-17,5 %

-27,1 %

-9,7 %

82,5 %

72,9 %

90,3 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.



Serviceindex

Produktindex

Trivseln med Ståhl

Trivsel med Ståhl

UTDRAG UR KUNDENKÄT

B O S TA D S M A R K N A D E N

19B O S TA D S M A R K N A D E N

JESSICA OCH ELIN SJÖGREN BOSTAD I KNÄPPINGSBORG 7, NORRKÖPING

20 FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G

Vårt lokalbestånd utvecklas främst genom ombyggnad av befintliga fastigheter, men till viss del även genom tillbyggnad. Inför varje projekt, stort som litet, upprättas en kalkyl som säkerställer lönsamheten. För tilläggsinvesteringar krävs ofta en direktavkastning på minst 8 % för att vi ska starta ett projekt. Genom en lång tradition som byggmästarföretag har vi skaffat oss en gedigen bygg-kompetens och stor erfarenhet av att driva projekt. Efter färdigställandet görs alltid en utvärdering och ekonomisk uppföljning av projektet. Detta är början till nya erfaren-heter som blir morgondagens tradition. Följande projekt är goda exempel på pågående förädling och utveckling av fastig-heter, stadsdelar och tillskapande av nya värden i en stad.

KnäppingsborgVi har nu kommit ungefär halvvägs i projektet Knäppingsborg i Norrköping, ett projekt där vi i ett tidigare stängt kvarter skapar en ny oas som länkar samman uni-versitetsområdet i Industrilandskapet med handeln i stadens centrum. Här skapar vi tillsammans med många duktiga företagare en plats där attraktiv och småskalig handel samsas med spännande mötesplatser på caféer och restauranger samt annorlunda boen-demiljöer som berikar livet. I kvarteret har idag cirka 20 verksamheter öppnat inom design, inredning, färska varor, restaurang och café samt livsstilskoncept. Vi har också kunnat hälsa flera nya spännande kontorshyresgäster välkomna till kvarteret. Under hösten och vintern har även de första av de totalt cirka 25 nyrenoverade bostäderna visats upp för ett stort antal intresserade hyresgäster. Projektet fortsätter nu med ytterligare butiker, restauranger och kontorsetableringar. Totalt räknar vi med att tilläggsinvestera cirka 110 mnkr i projektet. Under året har vi också kunnat förvärva några angränsande byggnader som kommer att inlemmas i pro-jektet. Kundernas mottagande av de första etapperna har varit över förväntan, varför vi ser stora möjligheter till att ytterligare geografiskt utöka tankarna som finns i konceptet Knäppingsborg.

Industrilandskapet i NorrköpingDet gamla Industrilandskapet i Norrköping präglas starkt av stadens historia och själ.Området har också ett mycket strategiskt läge, mellan universitetet med dess avknopp-ningsverksamheter och stadens cityhandel. Genom att bruka den industriella miljön, utan att för den skull skapa ett museum, kommer området att fyllas med många spännande och levande verksamheter och tydliga kvalitativa tillskott i arkitekturen. Tydligheten i vad som är nytt och vad som är befintligt är viktigt för att inte förvanska det befintliga och för att visa områdets ”årsringar”. Vi vill fortsätta att skapa miljöer som speglar stadens själ. Ståhl äger idag 45 000 kvm lokaler inom Industrilandskapet, cirka 10 000 kvm av dessa står inför utveckling under de närmaste åren. Vi har det senaste året märkt en stark efterfrågan på den typen av lokaler som vi kan erbjuda i Industrilandskapet, med sina unika miljöer och omgivningar.

projekt som skapar mervärdenprojekt och fastighetsutveckling är en viktig del av Ståhls verksamhet. Vi utför årligen anpassningar och utvecklingsarbeten på cirka 20 miljoner kronor för våra lokalhyresgäster. Dessutom investerar vi cirka 30 miljoner kronor i rena ny- och utvecklingsprojekt.

21FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G

Genom en lång tradition som byggmästarföretag har vi skaffat oss en gedigen byggkompetens och stor erfarenhet av att driva projekt.”

KVARNEN 5 | NORRKÖPING

22

Vi vill vara naturligt miljömedvetnaKlockan 02.47 den 10 december 2006 svensk tid blev Christer Fuglesang den för-ste svensken i rymden. Det första han reflekterade över var jordens litenhet. En av många planeter som oskuldsfullt svävade bland stjärnor och andra himlakroppar. Så liten, så sårbar. Just sårbarheten blir allt mer påtaglig. När miljöförstöringen syns, när den ger effekt, så inser man att moder jord inte är så stark som hon en gång var. Det är därför vi måste agera. Nu.

M I L J Ö A R B E T E

För att vårt miljöarbete ska fungera i längden är det viktigt att detta är mer än en checklista som vi bockar av för att stilla vårt dåliga samvete. Därför arbetar vi på Ståhl för att vårt miljöansvar ska bli en naturlig del av vardagen, både för oss själva och för våra hyresgäster. Vi ställer även krav på våra leverantörer, våra samarbetspartners samt de föreningar och arrangemang vi sponsrar. Vi vill ha en gladare natur! Processen har nu startat, och precis som Christer Fuglesang så har vi insett att vår värld är skör och att vi måste ta vårt ansvar och inom vår verksamhet minska miljöpåverkan.

Miljöpolicy utarbetadVi tror på en engagerad personal. Därför aktiveras alla medarbetare i miljöarbetet, vi får information och utbildning för att lära oss hur vi kan bidra till en mer välmående natur – både i arbets- och i privatlivet. Tillsammans med extern kunskap har vi under 2008 utarbetat en miljöpolicy (se separat faktaruta). Fyra fokusgrupper har därefter bildats i företaget, var och en bestående av en yrkesmässig mångfald. Mål har nu arbe-tats fram för fokusområdena: förbrukningsmedia, transport, avfall och ekologi.

Här följer ett urval av våra miljömål för 2009:• Ståhlslokalkontorskavaracertifieradeför”grönakontoret-konceptet” den 15 oktober 2009.• Allproduktionskaskepåettekologisktochmiljövänligtsättsenastden 31 december 2009. • Fastighetsskötselskaleverantörenochegenpersonalskötaenligtfastslagen miljöplan senast den 31 december 2009. • Allafastigheterihelabeståndetskahakällsorteringsenastden31december2009.

Utifrån målen har vi skapat ett antal aktiviteter som ska genomföras under 2009 och 2010. Den långsiktiga målsättningen är ett eget miljöledningssystem att arbeta med över tiden.

23

Källsortering ger effektSedan vi införde fullständig källsortering i Norrköping har detta inneburit 252 ton (!) mindre sopor från kartonger, tidningar, plast och plåt som istället gått till återvinning. I Norrköping har vi fullständig källsortering i samtliga bostads- och lokalfastigheter. Vi har även påbörjat detta arbete på våra övriga orter: Linköping, Kumla, Örebro och Uppsala. I den mån kommunen tillåter genomför vi fullständig källsortering även här och vårt mål är att alla fastigheter i hela beståndet är klara vid kommande årsskifte.

Insatser för sänkt elförbrukningStåhl köper varje år el för omkring 20 miljoner kronor. Tidigare lades mycket tid ner på att bevaka prisrörelserna på elbörsen. Genom att trygga elpriset för en femårspe-riod har vi frigjort personalresurser som istället gått in i en arbetsgrupp med fokus på energianvändningen. Gruppen har utvecklat en modell för att analysera användning-en och identifiera insatser i syfte att sänka förbrukningen i fastigheterna.

Med den nuvarande ordningen har vi skapat såväl utrymme som verktyg för att kunna skifta fokus till ett mer aktivt miljöarbete, med sänkta driftkostnader som följd.

Ståhl aktiv part i forskningsprojektMed start i början av 2008 har Ståhl tillsammans med fyra andra fastighetsbolag gått in som en aktiv part i ett forskningsprojekt med syfte att identifiera och implementera be-hovsgrundade innovationer som minskar energiförbrukningen i förvaltning, drift och underhåll av byggnader. Ett annat syfte är att sprida kunskapen om de energibesparan-de teknikerna. Projektet rymmer även analyser av fastighetsbolagens interna strukturer och kulturer, vilka spelar stor roll när energisparåtgärder ska implementeras. Arbetet med projektet bedrivs i samverkan med Linköpings Universitet. Målet är ett långsiktigt samarbete, där forskarna från LiU bidrar med sina kunskaper kring hållbar utveckling och tvärvetenskapliga samarbeten och personalen från fastighets-bolagen med sina erfarenheter och sitt praktiska kunnande. Från Ståhl medverkar Niklas Ahlstedt.

Från och med 1 januari 2009 köper vi enbart miljöel i form av vindkraftel. En merkostnad för Ståhl, men en besparing för miljön. Vi minskar därigenom koldioxid- utsläppen med 2 640 ton årligen.

Ståhl har markerat att de enbart vill köpa koldioxidfri el av oss. Skillnaden mellan dem och andra fastighetsbolag är helhetssynen. Här finns en samlad process där även de anställda engageras i arbetet. BO GÖRANSSON | E.ON

”

”

M I L J Ö A R B E T E

LARS OLOVSSON | HENRY STÅHL FASTIGHETER AB

miljöpolicy

Henry Ståhl Fastigheter AB ska förvalta och utveckla sitt fastighetsbestånd med långsiktig hänsyn till människor och miljö. Vårt arbete innebär att kontinuerligt minska företagets miljöpåverkan och därmed bidra till en hållbar utveckling.

Detta sker inom följande fokusområden:• Förbrukningsmedia• Transport• Avfall• Ekologi

Miljöarbetet bedrivs systematiskt med hjälp av regelbun-den uppföljning av mål inom respektive fokusområde.

Ståhl ska bedriva ett ständigt förbättringsarbete utifrån uppställda mål. Det innebär att:− Vi ska uppfylla gällande lagstiftning samt bidra aktivt

till att Sveriges 16 nationella miljökvalitetsmål kan nås så snabbt som möjligt.

− Medarbetarna kompetensutvecklas och informeras för att agera ansvarsfullt i enlighet med miljöpolicyn.

− Vi informerar aktivt och ställer krav på såväl våra hyresgäster, som på våra samarbetspartners och leverantörer.

− Delaktighet och engagemang hos medarbetare och hyresgäster är den viktigaste förutsättningen för en hållbar utveckling.

− Miljöarbetet kvalitetssäkras genom att respektive verksamhetsområde bryter ner fokusområden till konkreta aktiviteter.

Bolagets organisation kännetecknas av delegerat ansvar, personlig initiativmöjlighet och flexibilitet i arbetsfördelningen. Inom fastlagda regelverk ska improviserade och kloka lösningar på akut uppkomna frågor kunna sökas. Ledningsfilosofin bygger på engage-mang och ansvarstagande hos personalen. Till VD:s stöd för att leda bolaget finns:

− Finanschef och vice VD.− Ekonomi- och redovisningschef.− Två fastighetschefer som ansvarar för tre geografiska marknadsområden.

Som support för verksamheten finns följande stöd- och serviceområden:− Lokaladministration och hyresjuridik.− Bostadsadministration.− Kontors- och personalfrågor.− Information och marknadsföring.För speciella uppgifter, exempelvis stora projekt eller vårt miljöarbete, bildas arbetsgrupper med utsedda ansvariga i ledningen för respektive grupp.

MedarbetarnaVid årsskiftet uppgick antalet medarbetare till 49 (47) personer. Av dessa var 22 kvinnor och 27 män. På huvudkontoret, där även marknadsområde Norrköping- Linköping sköts, arbetade 38 personer. Genomsnittsåldern uppgick till 47 år.

Hälsa och trivselSedan år 2005 är vi ett hälsodiplomerat företag, förnyad diplomering genomfördes under 2008. Vi erbjuder även medarbetarna regelbundna hälsoprofilundersökningar. Under året som gick gjorde vi en omfattande ”nöjd medarbetarundersökning” med hjälp av CMA, Centrum för marknadsanalyser. Resultatet av undersökningen visar att vi överlag har mycket nöjda medarbetare. Förbättringsområden finns inom målformuleringar och medarbetarsamtal. NMI-mätningar ska i fortsättningen genomföras regelbundet, för att därigenom kunna driva utvecklingen av medarbetarna och bolaget framåt. Våra ansträngningar inom områdena hälsa och trivsel visar sig i goda nyckeltal kring sjukfrånvaro. Sjukfrånvaron var så låg som 3 % och andelen långtidsfriska 98 %.

Ståhl-Universitetet

Ståhls strategi är att förvalta och utveckla hyresgästrelationer samt fastigheter i en småskalig organisation med stark lokal närvaro. Vår framgång bygger på att vi har ett arbetsklimat och system som stödjer våra medarbetares arbete, välmående och kompetensutveckling.

24

Arbetsmiljön i fokus

O R G A N I S AT I O N

ÅSA NYSTRÖM OCH EMMA FRISK | VÅRT KONTOR I NORRKÖPING

25

02468

1012141618

0-29 30-39 40-49 50-59 60-66 År

Anta

l med

arbe

tare

Åldersfördelning inom koncernen

0102030405060708090

100%

År2005 2006 2007 2008

Långtidsfriska

0 20 40 60 80 100 %

Genomsnittprivat

sektor

Genomsnittfastighets-

bolag

Henry Ståhlfastigheter

NMI

Åldersfördelning inom koncernen

Långtidsfriska

Nöjd Medarbetar Index

Ståhl-UniversitetetMinst två gånger per år träffas samtliga medarbetare inom bolaget. Under dessa mö-ten avsätts stort utrymme för samtal och erfarenhetsutbyte i stora och små grupper. Därutöver har vi inom Ståhl-Universitetet under året genomfört flera utbildningar inom miljöområdet. Dessa utbildningar är extra värdefulla eftersom de blir direkt anpassade för vår verksamhet.

ArbetsmiljöVi arbetar aktivt med att skapa en hälsosam och trivsam arbetsmiljö. Vårt arbetsmiljö-arbete har under 2008 genomgått en revidering och komplettering inom de delar där vi saknade nedskrivna rutiner. En arbetsmiljögrupp finns nu etablerad för att fortsätta det systematiska arbetsmiljöarbetet in i framtiden. 2009 kommer detta att inriktas på inventeringar och att ta fram handlingsplaner som ska användas över tiden.

Egen personal nära hyresgästernaI vår strävan att vara en småskalig organisation med stark lokal närvaro har vi under året förstärkt våra personalresurser med fyra nya fastighetsskötare inom marknadsom-råde Norrköping-Linköping, där vi tidigare hade en stor andel köpta tjänster inom fastighetsskötseln. Detta gör vi i syfte att ytterligare öka vår kunskap om hyresgäst-erna, deras behov och verksamheter − allt för att kunna hjälpa våra hyresgäster ännu bättre med att klara förändringar och att utveckla affärsmöjligheter.

IT-miljö och stödsystemVåra IT-system utgör ett viktigt stöd i arbetet med att skapa och bevara långsiktiga rela-tioner med våra hyresgäster och samarbetspartners. De underlättar vår kommunikation med marknaden samtidigt som de skapar förutsättningar för ett effektivt arbetssätt och en minskad resursförbrukning, i linje med bolagets miljöstrategi. Under året har vi fortsatt med uppgraderingar och underhåll, av såväl hårdvara som mjukvara, allt enligt långsiktiga handlingsplaner för vår IT-miljö. Den kontinuerliga översynen av serverparken, backupsystem och handhavarrutiner ska borga för en fortsatt trygg och driftsäker miljö med hög kvalitet. Alla våra system, som stödjer olika delar av verksamheten, har under året uppgraderats och/eller vidareutvecklats enligt organisatio-nens krav och behov. 2007 implementerade vi digitala system för service- och felanmälan samt för driftsta-tistik. Under det gångna året har dessa system till fullo funnit sin plats och ger oss värde-full information om hur våra hyresgäster ser på sitt boende, samtidigt som de möjliggör ett strukturerat arbetssätt och säkerställer en hög servicegrad med en snabb återkoppling till våra hyresgäster. Driftstatistiksystemet förser oss varje månad med information om hur fastigheten mår och hur den påverkar omgivningen med sin energiförbrukning, ett stort hjälpmedel i vår ambition mot en mindre miljöpåverkan. Den elektroniska hanteringen av de cirka 25 000 leverantörsfakturor vi får varje år har inneburit en avsevärd förenkling när det gäller lagring, återsökning och säkerhet. Den har även medfört stora besparingar i tid och pappersförbrukning. Under 2008 påbörjade vi diskussionerna om att kunna erbjuda våra hyresgäster att betala hyres-avierna via e-faktura. Vi har ambitionen att ta ytterligare steg i den processen 2009 då våra systemleverantörer nu skapat förutsättningar för e-fakturahantering ur ett tekniskt perspektiv. Systemet med e-fakturor erbjuder enklare betalning för våra hyresgäster, samtidigt som det betyder kostnads- och miljöbesparingar för vår del. Basen i Ståhls programmiljö är fastighetssystemet Vitec Nova. Här hanteras alla hy-reskontrakt, och härifrån sker all avisering till våra hyresgäster. Löpande redovisning och bokslutsarbete sker i ekonomisystemet Garp. Kopplat till dessa finns ett egentillverkat system för uppföljning, budget och prognos. Med egentillverkade system, helt anpassa-de efter vår organisation och dess arbetssätt, upplever vi en stor flexibilitet när det gäller simuleringar över framtida marknadsscenarier och deras påverkan på våra nyckeltal.

• 49 personer arbetar idag hos Ståhl• Långtidsfriska: 98 %• Sjukfrånvaro: ca 3 %

O R G A N I S AT I O N

26 S T Y R N I N G & L E D N I N G

ROBERT ISSALSTYRELSELEDAMOT

NILS RINGBORGSTYRELSELEDAMOT

MIKAEL STÅHLSTYRELSELEDAMOT

JAN LINDEROTH STYRELSENS ORDFÖRANDE

Styrelse & ledningStyrelsen och ledningen för Henry Ståhl Fastigheter AB strävar efter att leva upp till de krav på öppenhet och tillgänglighet som ställs på börsnoterade fastighetsbolag.

27S T Y R N I N G & L E D N I N G

Årsstämma Vid årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång fastställs årsredovis-ningen; beslutas om utdelning; väljs styrelse, styrelseordförande och revisorer; tas upp övriga hänskjutna frågor samt hanteras andra ärenden enligt lag.

StyrelseStyrelsen består av fyra personer. Styrelsearbetet regleras av en beslutad arbetsordning. Under året hålls fyra ordinarie styrelsemöten samt ett antal extra, eller inofficiella, möten. Styrelsen kan sam-mankallas med kort varsel för att fatta erforderliga beslut, när så är motiverat. På styrelsens möten deltar som regel även VD och vice VD som rapportörer.

Utöver rena formaliapunkter på dagordningen behandlas alltid:

Rapporter Information om verksamheten samt det finansiella läget, innehållande bland annat resultatprognoser för innevarande och nästföljande år samt övergripande uppgifter från förvaltningen.Affärer Aktuella frågor om förvärv eller avyttringar av fastigheter tas upp och eventuella beslut fattas.projekt Viktigare projekt följs upp och eventuellt nya investeringar diskuteras och beslutas.Strategiska frågor Återkommande diskussion om framtida mål, visioner, marknader och inriktningar med beslut i policyfrågor.Övriga frågor Alla andra för styrelsen aktuella ärenden som initierats av styrelse- medlem eller VD.

På de möten, där så är aktuellt beslutas dessutom om hel- och delårsbokslut samt årsbudget.

Styrelsens ordförandeOrdföranden följer noga verksamheten och dess utveckling samt svarar för att ledamöterna fortlöpande får den information som krävs för att kunna fullgöra sitt ansvar. Vidare handlägger ordföranden en del strategiska ärenden samt företräder bolaget i vissa övergripande sammanhang. Ordföranden håller en kontinuerlig och nära kontakt med såväl bolagets ägare som dess operativa ledning.

Verkställande ledningBolagets VD ansvarar för löpande förvaltning och för att de beslut som fattas av styrelsen verkställs. Det är VD:s och vice VD:s uppgift att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemötena, föredra ärenden samt motivera sina förslag till åtgärder och beslut. Fördelningen av arbetet mellan styrelsen och VD samt VD:s ansvar och befogenheter framgår av en skriven VD-instruktion. Bolagets närhet till ägaren och styrelsen innebär stor snabbhet i viktiga beslut, vilket varit avgörande för lyckade affärer vid ett antal tillfällen.

RevisorerExterna revisorer utses av årsstämman för en period på fyra år. Vid årsstämman 2008 valdes revisorerna Peter Lander och Mats Bergkvist från Ernst & Young. Uppföljning och redovisning av revisionsarbetet sker genom kontakter med bolagets ledning samt personal med ansvar för redovisning och ekonomi. Dessutom deltar revisorerna vid ett styrelsemöte och redogör för förvaltnings- och boksluts-revisionen samt lämnar ett omdöme om bolagets interna kontroll.

28

Ståhl genomför värderingar av fastighetsbeståndet löpande. I balansräkningen tas fastigheterna upp till bokfört värde, som inte påverkas av förändrade värden, såvida inte nedskrivningsbehov uppstår. Avskrivningar sker i enlighet med principer som redovisas under rubriken ”Redovisnings- och värderingsprinciper”, se sid 41.

Oförändrade fastighetsvärdenVi har god marknads- och fastighetskännedom och kan internt göra en professionell värdering av vårt bestånd. Under 2008 är vår bedömning att värdena inte förändrats nämnvärt. Under de första nio månaderna gick räntorna upp, vilket på lite sikt innebär ökade direktavkastningskrav. Den finansiella oron har inneburit att väldigt få transak-tioner genomförts under året. Detta skapar i sig en oro på marknaden, något som kan medföra lägre värden. Den finansiella oron fick dock till följd att räntorna gick ner mycket kraftigt under årets sista tre månader. Detta borde enligt vår syn innebära sjun-kande direktavkastningskrav. Värdeuppgången på våra fastigheter har de senaste åren inte varit speciellt dramatisk. Under 2008 har värdena i stort sett varit oförändrade.

Något ökade direktavkastningskravÅrligen sätts individuella direktavkastningskrav för fastigheterna, fördelat på lokaler och bostäder. Sedan nio år tillbaka har Forum Fastighetsekonomi uppdraget att vara oss behjälpliga vid framtagandet av direktavkastningskraven. Forum Fastighetsekonomi är väl insatta i varje fastighets detaljer vad gäller kvalitet och marknad. Forums bedömning är att direktavkastningskraven på våra fastigheter stigit med mellan 0,25 och 0,5 procentenheter, vilket i sig innebär en minskning av våra värden med cirka 6 % eller 200 mnkr. Förbättra-de driftnetton uppväger dock värdenedgången, som beror på ökade direktavkastningskrav.

Fastigheternas värdeDen finansiella oron på marknaden bedöms ha fått ett visst genomslag på våra fastigheters värden i form av en måttlig värdeminskning. Denna vägs dock upp av förbättrade driftnetton.

FA S T I G H E T S V Ä R D E N

LILJAN 16, 17 | NORRKÖPING

29

DECIMALEN 17 LINKÖPING

DRUVAN 22 LINKÖPING

KREJAREN 15 STOCKHOLM

SPARVEN 9 NORRKÖPING

Bedömt värde 136 mnkr




Saknar Årsta

Ståhl äger 33 % av aktierna i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Detta bolag har under året avyttrat en stor del av fastighetsbeståndet i Malmö. Försäljningarna har gjorts på nivåer som överensstämmer med de angivna värdena i föregående års årsredovisning. Någon värdering av de fastigheter som fortfarande ägs av Kretia redovisas inte här. Kretia han-teras som intressebolag och aktiernas bokförda värde, som klart understiger det verkliga värdet, redovisas under rubriken andelar i intresseföretag.

I tabellen nedan redovisas bedömningarna av direktavkastningskraven per den 31 december 2008:

Direktavkastningskrav % Ort Bostad Lokal SnittNorrköping 5-6,5 6,75-9 6,5 Linköping 4,75 6,5-7,75 6,4Örebro 4,5-5,25 6,75-8,25 6,7Kumla 6,25-7 7,25-9 7,4Uppsala 3,75-4 6,25-7 6,6Stockholm 2,25 5-7 5,5Genomsnittligt avkastningskrav: 6,4

Ovanstående direktavkastningskrav ställs mot respektive fastighets driftnetto. Med detta menas: uthålligt driftnetto, normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift, reparation, underhåll och fastighetsskatt/fastighetsavgift.

Aktuella värdenAv tabellen nedan framgår värden per lokal marknad och fastighetstyp (bostäder, kontor m.m.) samt det totala värdet för Ståhls fastigheter (exklusive innehavet i Malmö). Vad gäller värde per kvm kan upplysas om att cirka 53 000 kvm garage inte har medräknats, varför värde per kvm blir något högt i vissa fall.

Värdering kr/kvm kr/kvm kr/kvm mnkr kr/kvm bostad kontor/butik övrigaNorrköping 2 015 8 000 8 900 12 900 2 000Linköping 630 11 900 10 000 12 200 –Örebro 300 10 100 10 000 11 000 6 000Kumla 240 6 000 6 000 6 000 – Uppsala 425 10 600 12 700 10 000 –Stockholm 190 25 500 15 000 27 000 – Summa 3 800 8 800

Det totala värdet uppgick per den 31 december 2008 till 3 800 mnkr. Ett långsiktigt avkastningsvärde bedömer vi till omkring 4 000 mnkr. Genomsnittligt direktavkast-ningskrav för hela beståndet är 6,4 %. Under året har inga försäljningar av väsentlig storlek, utöver de som nämnts ovan avseende Malmö, genomförts.

KänslighetsanalysEn förändring av direktavkastningskravet påverkar marknadsvärdet på Ståhls fastigheter enligt följande tabell:

1 procentenhet lägre +20 %1 procentenhet högre -15 %

FA S T I G H E T S V Ä R D E N

30

Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Räntekostnaden är också den klart största enskilda kostnadsposten. Finansfunktionen arbetar enligt en av styrelsen fastställd finanspolicy som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa risker utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Finanspolicyn omprövas löpande.

Målen för Ståhls finansieringsverksamhet är att:− Säkerställa likviditets- och refinansieringsbehovet.− Begränsa ränteriskerna.− Minimera finansieringskostnaderna inom fastlagda ramar för risker.− Arbeta för en hög flexibilitet avseende räntebindning och finansiering.

LånFör Ståhl har traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntede-rivat varit den attraktivaste upplåningsformen. Den 31 december 2008 uppgick den totala räntebärande skulden till 2 293 mnkr. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 34 månader. Räntestruktur och norm-portfölj framgår av diagram på sidan 31. Snitträntan på de räntebärande skulderna, inklusive bankernas marginal, låg den 31 december 2008 på 4,0 %.

StrategiUnder 2008 genomfördes ett strategitest för att undersöka vilken räntebindnings-struktur som är den optimala för bolagets verksamhet. Totalt testades tio alternativa normportföljer kombinerade med diverse räntederivat. Strategitestet visar ett utfall för räntekostnader och nyckeltal för de närmaste fyra åren. Konfidensintervallet är 95 %. Gällande normportfölj den 31 december 2008 framgår av diagram på sidan 31 och innebär att räntekostnader, resultat och nyckeltal är goda vid räntenivåer upp till 7 % under de kommande fyra åren med oförändrade övriga resultatposter. Under senhösten 2008 har räntorna fallit dramatiskt. Därför kommer ett nytt strategitest att ske under våren 2009.

DerivatAll upplåning sker med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhante-ring av räntor med derivatinstrument. Den 31 december 2008 uppgick utestående derivatavtal till 2 900 mnkr. 2 000 mnkr är så kallade ränteswappar, där Ståhl i de flesta fall betalar fast ränta och erhåller 90 dagars stiborränta.

Ståhls innehav av så kallade floors (räntegolv) uppgår till 800 mnkr. För det fall stiborräntan understiger cirka 4 % erhåller bolaget mellanskillnaden mellan 4 % och aktuell stiborränta. Med denna lösning kan man förenklat säga att Ståhl betalar fast ränta om räntorna stiger och rörlig ränta när räntorna sjunker. Utöver detta arbetar Ståhl även med så kallade taktiska positioner vid tillfällen då marknadens och bolagets

Den finansiella verksamhetenVi gick under 2008 in i en av tidernas största finansiella kriser, med kraftiga sväng-ningar i räntorna och stor osäkerhet på marknaden som följd. Detta har satt avtryck på den finansiella verksamheten under det gångna året.

F I N A N S I E L L V E R K S A M H E T

BERT LUNDBLAD FINANSDIREKTÖR

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

Räntestruktur 2007-12-31Genomsnittlig räntebindningstid 57 månader

%

0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 5-7 7-10 År

Nuläge Normportfölj

Räntestruktur 2008-12-31 Genomsnittlig räntebindningstid 34 månader

uppfattning markant avviker från varandra. För sådana positioner finns riskbegräns-ning angivet i finanspolicyn. Vid årsskiftet hade så kallade kurvlutningspositioner tagits uppgående till 100 mnkr.

Under 2008 gjorde Riksbanken ett mycket förvirrat intryck, något som skapade osäkerhet på marknaden. Skulle räntorna upp eller ner? Mest förvirrande betedde sig Riksbanken när man trots alla signaler om en extrem inbromsning i världsekonomin, och även den svenska ekonomin, höjde reporäntan och redovisade en räntebana som visade att man inte trodde på några stora räntenedgångar. I samband med detta fanns möjlighet att göra så kallade stängningsbara swappar, där banken erhåller en fast ränta men har rätt att stänga swapen vid varje kvartal. Denna uppgörelse gav vad som upp-levdes väldigt god ”rabatt” på swapräntan man betalade. Ståhl genomförde sådana swappar uppgående till 500 mnkr med olika löptid och en genomsnittsränta på 3,70 %.

Väldigt snart efter Riksbankens räntehöjningar stod det klar att man snabbt skulle få byta fot. Nästa steg från Riksbankens sida var kraftiga sänkningar och en total förändring av räntekurvan. Räntorna sjönk då dramatiskt.

RefinansieringsriskRefinansieringsrisken hanteras genom ramavtal med finansiärerna. Dessa avtal innehåller bland annat långa lånelöften från bankerna. Totalt finns långa lånelöften uppgående till 2 400 mnkr, alltså cirka 100 mnkr högre än den befintliga volymen av totala lån. Genomsnittlig löptid för dessa löften var den 31 december 2008 50 månader.

LikviditetStåhl eftersträvar god framförhållning avseende likviditet och kassaflöden. Likviditets-prognoser uppdateras löpande. Målet är en god likviditet som inte innebär ofördelak-tiga räntor på över- respektive underlikviditet. Likviditeten uppgick den 31 december 2008 till 111 mnkr.

Räntemarknaden 2008 och 2009Vi har under 2008 genomlidit en av tidernas värsta finansiella kriser. Osäkerheten har varit mycket omfattande, och stora amerikanska banker har gått i konkurs. De svenska bankerna verkar däremot ha klarat sig bra. Den finansiella krisen har hjälpt till att skapa en kraftig lågkonjunktur med trolig deflation som effekt. Denna utveckling var en av de mest sannolika effekterna. Dock verkar Riksbanken och regeringen ha överraskats. Detta innebar att Riksbanken agerade på ett mycket svårbegripligt sätt. 2009 förväntar vi oss att det ekonomiska läget förvärras ytterligare och räntesänk-ningstrenden kommer att fortsätta på den korta sidan. De långa räntorna förväntas ligga stilla eller stiga något under året.

RäntetäckningsgradFör att kunna hantera oväntat sjunkande resultat och ökade räntekostnader behövs ett resultat i den normala verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Räntetäckningsgraden för Ståhl var vid årsskiftet 2,1 gånger.

SoliditetVid årsskiftet uppgick soliditeten till 28 %. Justerad soliditet uppgick vid årsskiftet till 40 %.

0

10

20

30

40

50

60

Krediter, swapar och övriga derivat per kreditinstitut

Andel %

Handels-banken

Nordea SEBDanske bank

Övriga

Krediter Övriga derivatSwappar

0

20

40

60

80

100

120

Stiborräntor

Mnkr

2009 2010 2011 År

1 % 3 %2 %

Andel av krediter och derivatinstrument per kreditinstitut

Räntekostnader vid olika stiborräntor

F I N A N S I E L L V E R K S A M H E T

Finansieringsstruktur med hänsyn taget till marknadsvärden på fastigheterna %

Ej räntebärande skulder 4 %

Räntebärande skulder 56 % Eget kapital 40 %

Finansieringsstruktur med hänsyntaget till övervärden på fastigheterna

Finansieringsstruktur %

Ej räntebärande skulder 5 %

Räntebärande skulder 67 % Eget kapital 28 %

Ytor per ort

Finansieringsstruktur

31

32

Omvärld och konjunkturVärldskonjunkturen och även den svenska konjunkturen befinner sig i ett mycket svårt läge. Vi har gått in i en recession och närmar oss deflation under 2009. Detta innebär dock ingen större överraskning då vi såg den här utvecklingen som den mest troliga redan för ett år sedan. Vår bedömning är att kunskapen hos världens politiker och centralbanker om hur sådant ska hanteras är tillräckligt stor och att man lyckats vända ekonomin så att tillväxt på rimliga nivåer uppnåtts 2010−2011. Osäkerheten om hur illa situationen i bankvärlden är, och svårigheten i att bedömma hur kraftig lågkonjunktur vi får, gör att riskerna ändå är större än normalt. De senaste åren har marknaden för Ståhls förvaltning varit god. En sämre kon-junktur kan komma att slå mot bolagets finansiella ställning genom lägre driftnetton i våra fastigheter. Konjunktursvängningarna på de marknader vi arbetar på har under lång tid varit små, med begränsade förändringar av vakanser och hyresnivåer. Vår bedömning är att den dåliga konjunkturen i världen och Sverige kommer att påverka oss negativt, dock i tämligen liten utsträckning.

FastigheterStåhl har ett väl koncentrerat fastighetsbestånd i tre regioner: Fjärde Storstadsregionen (Norrköping−Linköping), Örebro−Kumla och Uppsala−Stockholm. 71 % av hyresin-täkter och värden finns i Fjärde Storstadsregionen. Lokal marknadskunskap och närvaro är en avgörande faktor för att lyckas med fastighetsförvaltning. Alla de tre regioner som Ståhl verkar på har en positiv befolk-ningstillväxt och ett väl fungerande näringsliv. 68 % av fastigheterna är kommersiella, 32 % är bostäder.

LokalerLokalfastigheterna består till stor del av kontor. Marknaden för kontor är god. När det gäller butikslokaler är i princip samtliga ytor uthyrda. Vakanser uppstår med jämna mellanrum i lager och industrifastigheter. Detta beroende på den kortsiktighet som råder i logistikbranschen.

Möjligheter & risker

All affärsverksamhet är förenad med risktagande. Fastighetsförvaltning kräver långsiktiga beslut. Ståhls verksamhet ska bedrivas med begränsad risk. Här anges några av de faktorer som har stor betydelse för Ståhls finansiella ställning.

M Ö J L I G H E T E R & R I S K E R

HÅLLSTUGAN 28 | ÖREBRO

33

Hyresnivån i våra kommersiella fastigheter betecknas som stabil och någon större risk för lägre hyresnivåer finns inte. Snarare upplever vi en dragning uppåt. Avtalen i de kommersiella fastigheterna löper vanligen på 3−5 år, med 9 månaders uppsägningstid. Genomsnittlig återstående löptid uppgår till omkring 30 månader. De 20 största hyresgästerna svarar för 50 % av lokalhyresintäkterna. Av dessa intäkter kommer 22 % från offentlig sektor, 23 % från publika företag och 55 % från privata företag. Hyresförlusterna i de kommersiella fastigheterna är i stort sett obefintliga. Det har de senaste 10 åren hört till ovanligheterna att någon hyresgäst flyttar när hyrestiden gått ut. Detta tolkar vi som en hög kundnöjdhet i våra kommersiella fastigheter.

DriftkostnaderDriftkostnaderna kan påverkas genom effektiviserande åtgärder. Särskilt fokus har 2008 lagts på kostnader för el, värme och vatten. Även övriga driftkostnader är utsatta för en aktiv översyn. Ytterligare fokus kommer att läggas på driftkostnaderna 2009. Där så är möjligt undviker Ståhl svängningar i energipriser. Priset för el är bundet till 2011. Taxorna för värme och andra driftkostnader har de senaste åren ökat kraftigt och minskad förbrukning är där ett måste.

Reparationer och underhållBolagets fastigheter är väl underhållna och i gott skick. Detta medför att de löpande kostnaderna för reparationer och underhåll ligger på en förhållandevis låg nivå.

OmflyttningarVid omflyttningar av hyresgäster uppstår kostnader och hyresbortfall. I de kom-mersiella fastigheterna är omflyttningen låg. I bostadsfastigheterna är omflyttningen drygt 20 % per år. Arbetet med att få ner omflyttningarna i bostadsfastigheterna har intensifierats de senaste åren.

FinanserFör hantering av de finansiella riskerna finns en fastlagd policy. Ränterisker hanteras genom bland annat spridning av räntebindning och refinansieringsrisker genom långa ramavtal med finansiärerna. Genom aktiv närvaro på marknaden och en ständigt uppdaterad räntetro ges möjlighet att förutse stora ränteförändringar. Likviditetsrisk hanteras genom att ha en rejält tilltagen likviditet och ständigt positiva kassaflöden.

M Ö J L I G H E T E R & R I S K E R

34

Förvaltningsberättelse

ÅRSREDOVISNING FÖR RäKENSKApSÅRET 2008-01-01–2008-12-31

Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredo-visning för räkenskapsåret 2008, bolagets 61:e verksamhetsår.

Verksamhet och organisationHenry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norr-köping. Bolaget är ett fastighetsbolag där verksamheten består i att erbjuda bostä-der och lokaler väl anpassade efter kun-dernas önskemål i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt. Bolaget har lokala för-valtningskontor på marknadsområdena Norrköping-Linköping, Örebro-Kumla samt Uppsala-Stockholm. Fastighetsbe-ståndet uppgår per 31 december 2008 till cirka 484 000 kvm. Fastigheterna har ett bokfört värde om cirka 3,1 mdkr och hyresintäkterna 2008 uppgick till 354 mnkr. Hyresintäkterna är fördelade mel-lan lokaler 68 % och bostäder 32 %.

Uthyrningsgraden, per årsskiftet, upp-går till 97 %, varav kommersiella lokaler 96 % och bostäder 98 %. Fastigheter i projekt har en yta om cirka 4 000 kvm. Därutöver finns vissa exploateringsfastig-heter. Förvärv av fastigheterUnder året har sju fastigheter förvärvats, samtliga, i Fjärde Storstadsregionen. Fyra

fastigheter i centrala Norrköping och tre fastigheter i centrala Linköping. Fastighe-terna i Norrköping har en uthyrningsbar yta uppgående till 14 490 kvm och ett bedömt hyresvärde för 2009 på 13 mnkr.

Fastigheterna i Linköping har en ut-hyrningsbar yta uppgående till 20 879 kvm och ett bedömt hyresvärde för 2009 på 21 mnkr. Försäljningar av fastigheterTvå mindre fastighetsförsäljningar har genomförts under året för ett sammanlagt värde av 12 mnkr. Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt I fastigheten Spiran 12, Norrköping, är ombyggnaden och anpassningen för Swedbank avslutad.

Tillbyggnad och ombyggnad för Au-toliv i fastigheten Idékretsen 4, Linkö-ping, är genomförd.

I fastigheten Spetsen 10, Norrköping, är ombyggnaden och anpassningen för nya hyresgästen Apoteket AB avslutad. I kvarteret Knäppingsborg, Norrköping, pågår fortfarande ombyggnaden och för-ädlingen av det gamla kvarteret till en ny stadsdel innehållande småskalig handel, kontor och bostäder.

Övriga investeringar under perioden består i huvudsak av anpassningar för nya och befintliga hyresgäster. FinansKoncernens räntebärande skulder uppgick 2008-12-31 till 2 293 mnkr (1 958). Medel-

räntan uppgick under året till 4,4 % (4,6). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken för-delad över en 10-årsperiod. Förfallotider framgår av not 20. Den genomsnittliga räntebindningstiden 2008-12-31 uppgick till 34 månader. Koncernens disponibla likviditet, det vill säga inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 111 mnkr (126).

Ekonomiska utsikter 2009

Hyresintäkter 385Driftkostnader inkl. underhåll -147Fastighetsskatt -18

Administration -30Finansnetto -91Resultat från den löpande förvaltningen 99

Förslag till vinstdisposition Moderbolaget Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående vinstmedlen 324 184 kkr disponeras på följande sätt: – Utdelning till aktieägare utgår med

11,70 kr/aktie 6 002 kkr

– och att återstoden överföres i ny räkning 318 182 kkr

324 184 kkr

Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8

35

Flerårsöversikt Koncernen i sammandrag 2004–2008

DEFINITIONER Resultat från den löpande förvaltningen Årets resultat exkl. skatt, fastighetsförsäljningar och avskrivningar. Synlig soliditet Synlig soliditet mäts både med ett eget kapital inkl. och exkl. avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader i relation till balansomslutningen.

Justerad soliditetSynlig soliditet inklusive avsättningar ökat med över-värden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt hän- förlig till denna. Uppskjuten skatt beräknas som 10 % på övervärdena.

DirektavkastningBruttoresultat exkl. avskrivningar och nedskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut avseende färdigställda fastigheter.

RäntetäckningsgradResultat efter finansiella poster exkl. resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar, nedskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader.

SkuldsättningsgradRäntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.

Avkastning på eget kapitalResultat efter finansiella poster, exkl. avskrivningar, i % av genomsnittligt synligt eget kapital.

mnkr 2008 2007 2006 2005 2004 Resultaträkning i sammandrag Hyresintäkter 354 334 327 411 422Fastighetskostnader -170 -150 -141 -219 -218Avskrivning -28 -27 -25 -31 -33 Centrala administrationskostnader -11 -10 -11 -11 -11Resultat av försäljningar anläggningstillgångar 6 23 8 319 0Övriga resultatposter 0 -3 0 0 0Finansnetto -92 -90 -95 -99 -109Skatt -14 -14 -7 5 -9 Årets resultat 45 63 56 375 42 Resultat från den löpande förvaltningen 81 84 80 82 84

Balansräkning i sammandrag Fastigheter 3 050 2 697 2 679 2 629 3 060Övriga anläggningstillgångar 110 114 113 4 6Omsättningstillgångar 183 172 184 914 64 Summa tillgångar 3 343 2 983 2 976 3 547 3 130 Eget kapital 783 755 722 919 558Avsättningar 150 145 152 149 121Långfristiga skulder 2 260 1 907 1 920 2 295 2 264Kortfristiga skulder 150 176 182 184 187Summa eget kapital och skulder 3 343 2 983 2 976 3 547 3 130

Nyckeltal Synlig soliditet inkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 27,9 30,1 29,4 29,3 21,7Synlig soliditet exkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 23,4 25,3 24,3 25,9 17,8Justerad soliditet, % 40,0 44,2 40,0 38,4 34,6Direktavkastning, % 7,6 8,0 7,7 7,1 7,6Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 1,8 1,8 1,8Skuldsättningsgrad, ggr 2,9 2,6 2,7 2,5 4,1Avkastning på eget kapital, % 11,3 14,2 10,8 54,4 15,7

medelantal anställda Kvinnor 22 24 24 34 35Män 27 24 24 41 37 49 48 48 75 72


36

Resultaträkning KONCERNEN MODERBOLAGET

kkr Not 2008 2007 2008 2007 Hyresintäkter 1 353 525 334 432 216 581 202 772 Fastighetskostnader 2, 6 -170 089 -149 910 -128 283 -111 118

driftöverskott 183 436 184 522 88 298 91 654

Avskrivningar på fastigheter 3 -27 146 -26 833 -15 121 -14 574

BRUTTORESUlTAT 156 290 157 689 73 177 77 080

Centrala administrationskostnader 3, 4, 5, 6 -10 925 -10 569 -11 143 -11 120 Resultat av fastighetsförsäljningar 7 6 120 23 340 0 -3 628Resultat av försäljningar övriga anläggningstillgångar -126 31 -126 31Övriga rörelseposter 0 -3 122 0 0

RÖRElSERESUlTAT 151 359 167 369 61 908 62 363

Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag 8 0 0 25 573 26 911Utdelning från intressebolag 6 2 253 0 2 234

Ränteintäkter 11 074 6 852 5 609 6 130Räntekostnader -103 100 -99 018 -80 612 -84 478

Övriga finansiella kostnader 0 0 -549 -294 RESUlTAT EFTER FINANSIEllA POSTER 59 339 77 456 11 929 12 866

Bokslutsdispositioner 0 0 545 2 200Skatt på årets resultat 9, 17 -14 277 -14 202 -695 -5 877

ÅRETS RESUlTAT 45 062 63 254 11 779 9 189


37

Balansräkning KONCERNEN mOdERBOlAGET

kkr Not 2008 2007 2008 2007

TIllGÅNGAR ANläGGNINGSTIllGÅNGAR

materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 2 974 992 2 639 460 1 728 386 1 389 274 pågående ny-, till- eller ombyggnader 10 75 398 57 736 73 071 54 255Maskiner och inventarier 10 1 094 5 020 1 094 2 511 3 051 484 2 702 216 1 802 551 1 446 040

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 11 0 0 604 429 603 696Andelar i intresseföretag 12 108 505 108 505 7 025 7 025Övriga aktier och andelar 241 241 0 0 108 746 108 746 611 454 610 721

SUmmA ANläGGNINGSTIllGÅNGAR 3 160 230 2 810 962 2 414 005 2 056 761

OmSäTTNINGSTIllGÅNGAR

Varulager m.m.pågående arbeten för annans räkning 14 0 0 2 327 3 481 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 947 414 947 414Fordringar på koncernföretag 134 229 103 713 85 311 85 044Övriga fordringar 7 590 16 253 7 108 15 127 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 3 982 6 426 2 699 5 034 146 748 126 806 96 065 105 619

Kassa och bank 36 206 44 918 35 056 43 794

SUmmA OmSäTTNINGSTIllGÅNGAR 182 954 171 724 133 448 152 894 SUmmA TIllGÅNGAR 3 343 184 2 982 686 2 547 453 2 209 655


38

Balansräkning KONCERNEN mOdERBOlAGET

kkr Not 2008 2007 2008 2007

EGET KAPITAl OCH SKUldER

EGET KAPITAl

Bundet eget kapital Aktiekapital (513 000 aktier av serie B) 51 300 51 300 51 300 51 300 Bundna reserver/Reservfond 163 160 168 147 11 041 11 041 Fritt eget kapitalFria reserver 523 747 472 467 0 0Balanserad vinst 0 0 312 405 299 871Årets resultat 45 062 63 254 11 779 9 189 783 269 755 168 386 525 371 401

Obeskattade reserver 16, 18 0 0 1 060 1 605

Avsättningar Avsatt till uppskjuten skatt 17 149 230 141 610 99 218 95 666Avsatt till pensionsförpliktelser 346 388 0 0Garantiåtaganden 0 2 763 0 0 149 576 144 761 99 218 95 666

långfristiga skulder Förlagslån 18 10 000 10 000 10 000 10 000Checkräkningskredit 19, 20 11 520 4 858 11 520 4 858Skulder till kreditinstitut 20 2 178 703 1 891 953 1 538 685 1 289 935Skulder till koncernföretag 0 22 902 308 598 309 796Övriga långfristiga skulder 60 000 0 2 260 223 1 929 713 1 868 803 1 614 589

Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 18 388 24 564 18 388 24 564Aktuell skatteskuld 3 839 11 821 367 858Övriga skulder 49 983 35 072 103 978 28 567Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 77 906 81 587 69 114 72 405 150 116 153 044 191 847 126 394 SUmmA EGET KAPITAl OCH SKUldER 3 343 184 2 982 686 2 547 453 2 209 655

Ställda säkerheter 22 2 597 645 2 063 204 2 261 457 1 834 016

Ansvarsförbindelser 23 156 000 156 000 495 270 494 028


39

Ledning & personalKassaflödesanalys KONCERNEN mOdERBOlAGETkkr Not 2008 2007 2008 2007

den löpande verksamheten

Rörelseresultat 151 359 167 369 61 908 62 363Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet:Resultat vid fastighetsförsäljningar -6 120 -23 340 0 3 628 Resultat vid inventarieförsäljningar 126 -31 126 0Avskrivningar 27 371 27 286 15 345 14 908Återförd avsättning till garantiåtaganden -2 763 -20 000 0 0Förändring avsättning till pensionsförpliktelse -42 -495 0 0 169 931 150 789 77 379 80 899 Finansnetto -92 020 -89 913 -49 979 -49 497Aktuell skatt -14 640 1 059 2 366 8 102

Kassaflöde från den löpande verksamhetenföre förändringar av rörelsekapital 63 271 61 935 29 766 39 504

Förändringar i rörelsekapitalFörändringar av kortfristiga skulder 5 054 -30 177 65 944 -1 061 Förändringar av kortfristiga fordringar -19 942 -764 9 554 226 Förändringar av saldo i pågående projekt för annans räkning 0 0 1 154 34 088

Kassaflöde från den löpande verksamheten 48 383 30 994 106 418 72 757 INVESTERINGSVERKSAmHETENFörvärv av dotterbolag 13 0 -760 0 -760 Förvärv av byggnader och mark -326 273 0 -326 273 0 Förvärv av andelar 0 0 0 -2 395Försäljningar av byggnader och mark 14 247 41 061 0 3 008 Ny-, till-, och ombyggnad -61 521 -61 680 -46 106 -54 429Förvärv av maskiner och inventarier -136 -2 491 -136 -1 082Försäljningar av maskiner och inventarier 3 039 307 533 0Finansiella anläggningstillgångar 0 0 -733 -3 145

Kassaflöde från investeringsverksamheten -370 644 -23 563 -372 715 -58 803 FINANSIERINGSVERKSAmHETENKoncernbidrag -12 960 -10 080 7 346 11 603Förändring av långfristiga skulder 330 510 9 982 254 214 -17 718Utbetald utdelning -4 001 -20 007 -4 001 -20 007 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 313 549 -20 105 257 559 -26 122 Förändring av likvida medel -8 712 -12 674 -8 738 -12 168

likvida medel vid årets början 44 918 57 592 43 794 55 962 likvida medel vid årets slut 36 206 44 918 35 056 43 794Koncernens/moderbolagets outnyttjade krediter 74 480 81 142 74 480 81 142

dISPONIBEl lIKVIdITET 110 686 126 060 109 536 124 936


40

Förändringar i eget kapital

Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt eget kapital

KONCERNEN kkr

EGET KAPITAl 2006-12-31 51 300 243 192 371 348 56 161 722 001

Omföring mellan bundna och fria reserver -75 045 75 045 0Omföring föregående års resultat 56 161 -56 161 0Utgivet koncernbidrag -14 000 -14 000Skatt hänförd till koncernbidrag 3 920 3 920Utdelning -20 007 -20 007Årets resultat 63 254 63 254

EGET KAPITAl 2007-12-31 51 300 168 147 472 467 63 254 755 168

Omföring mellan bundna och fria reserver -4 987 4 987 0Omföring föregående års resultat 63 254 -63 254 0Utgivet koncernbidrag -18 000 -18 000Skatt hänförd till koncernbidrag 5 040 5 040Utdelning -4 001 -4 001Årets resultat 45 062 45 062

EGET KAPITAl 2008-12-31 51 300 163 160 523 747 45 062 783 269

Aktiekapital Reservfond Balanserad vinst Årets resultat Totalt eget kapital

mOdERBOlAGET kkr EGET KAPITAl 2006-12-31 51 300 11 041 315 464 -7 189 370 616Omföring föregående års resultat -7 189 7 189 0Erhållet koncernbidrag 16 115 16 115Skatt hänfört till koncernbidrag -4 512 -4 512Utdelning -20 007 -20 007Årets resultat 9 189 9 189

EGET KAPITAl 2007-12-31 51 300 11 041 299 871 9 189 371 401Omföring föregående års resultat 9 189 -9 189 0Erhållet koncernbidrag 10 203 10 203Skatt hänfört till koncernbidrag -2 857 -2 857Utdelning -4 001 -4 001Årets resultat 11 779 11 779

EGET KAPITAl 2008-12-31 51 300 11 041 312 405 11 779 386 525


41

Redovisnings- och värderingsprinciper

2008 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 112,0 % (152,0). Den kollektiva konso-lideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäk-ringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantagan-den, vilka inte överensstämmer med RR 29.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen följer Redovis-ningsrådets rekommendation RR 1:00 Koncernredovisning och har upprättats enligt förvärvsmetoden.

Resultatet i dotterbolag som förvärvas eller avyttras under räkenskapsåret medtas till den del det hänför sig till tiden efter tillträdet respektive före frånträdet. FastigheterKoncernens samtliga fastigheter klassifi-ceras som förvaltningsfastigheter och om-fattas av RR 24 Förvaltningsfastigheter. Syftet med innehavet är att fastigheterna ska generera intäkter från uthyrning el-ler från värdestegring. Fastigheterna har i balansräkningen upptagits till ursprung-ligt anskaffningsvärde med tillägg för vär-dehöjande investeringar och med avdrag för genomförda av- och nedskrivningar.

Bedömt värde av förvaltningsfastigheterVärderingarna har gjorts internt med avkastningskrav per fastighet framtagna av ett externt värderingsföretag. Avkast-ningskraven varierar inom intervallet 4–10 % beroende på var fastigheten är belägen (vilken ort och vilket läge) samt fastighetens typ (vilken ålder och vilken hyresgästsammansättning m.m.). Värdet per fastighet har beräknats som fastig-hetens normala driftnetto i relation till avkastningskravet, och har kunnat beräk-nats på ett tillförlitligt sätt för samtliga fastigheter. pågående ny-, till- och ombyggnaderVärderas till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader.

Avskrivningar på anläggningstillgångarFastigheterna, inklusive de koncernmäs-siga övervärdena, skrivs av på den del av anskaffningsvärdena som är hänförlig till byggnader. Byggnaderna skrivs av med 0,8 % per år.

Byggnadsinventarier och markanlägg-ningar skrivs av med 4 % per år.

Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en fem-årsperiod.

Allmänna redovisningsprinciperHenry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norr-köping.

Årsredovisningen är upprättad i en-lighet med årsredovisningslagen och Re-dovisningsrådets rekommendationer och uttalanden, med undantag för RR:27 där ÅRL tillämpas. Principerna är oföränd-rade jämfört med föregående år.

Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inget annat anges.

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för fi-nansiell rapportering, UFR 3, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2008 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmåns-bestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbe-stämd plan. Årets avgifter för pensions-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,4 mnkr (0,6). Alectas över-skott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av


42

Nedskrivningar Tillgångar skrivs ned när det redovisade värdet är högre än återvinningsvärdet, det vill säga det högsta värdet av nettoförsälj-ningsvärdet och nyttjandevärdet. Bedöm-ningen görs för varje enskild tillgång.

Fordringar Fordringar upptas efter individuell värde-ring till belopp varmed de beräknas inflyta.

LeasingLeasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägan-det faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter avseende operationella leasingavtal redo-visas som en kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.

Koncernens samtliga leasingavtal är att betrakta som operationella. IntäkterIntäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och in-täkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Hyresintäkter för förvaltningsfastig- heterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal.

Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).

forts redovisnings- och värderingsprinciper

Avsättningar Avsättningar redovisas i balansräkningen när koncernen har en förpliktelse (legal eller informell) på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att ett utflöde av resurser som är förknippade med ekonomiska fördelar kommer att krävas för att uppfylla förpliktelsen och beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Om koncernen räknar med att erhålla en gottgörelse motsvarande en avsättning som gjorts, till exempel genom ett försäk-ringsavtal, redovisas gottgörelsen som en tillgång i balansräkningen, men detta sker först då gottgörelsen är i det närmaste säker. Om effekten av tidsvärdet för den framtida betalningen bedöms som väsentlig fastställs avsättningens värde genom att det förvän-tade framtida kassaflödet nuvärdesberäknas med en diskonteringsfaktor (före skatt) som avspeglar marknadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Den successiva ökning av det avsatta beloppet som nuvär-desberäkningen medför redovisas som en räntekostnad i resultaträkningen.

För närvarande förekommer inga andra avsättningar än uppskjuten skatt och pen-sionsförpliktelser. Finansiella instrumentOrealiserade förändringar av marknads-värdet på finansiella instrument har ej haft några redovisningsmässiga effekter.

Skatter Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justeringar av ak-tuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt ba-lansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.

I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

Vid beräkningar av uppskjuten skatt används 26,3 % om inget annat anges. Vid beräkning av justerad soliditet utgör uppskjuten skatt 10 % av övervärdena.

Vid rena substansförvärv baseras, i enlighet med Redovisningsrådets rekom-mendation nr 9, värderingen av upp-skjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder på köpeskillingen. KoncernbidragFöretaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från Rådet för finansiell rapportering. Eftersom koncernbidraget inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel.


43

forts redovisnings- och värderingsprinciper Centrala administrationskostnader

Maskiner och inventarier 224 334

224 334

Totala avskrivningar 15 345 14 908

NOT 4. Information angående ersättning till revisorer 2008 2007

Koncernen

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

– för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen

m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av

iakttagelser vid granskningen 590 560

– för fristående rådgivning, biträde etc 460 390

1 050 950

moderbolaget

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

– för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen

m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av

iakttagelser vid granskningen 485 450

– för fristående rådgivning, biträde etc 410 340

895 790

NOT 5. Personal 2008 2007

Koncernen

Kvinnor 22 24

Män 27 24

49 48

moderbolaget

Kvinnor 20 19

Män 26 24

46 43

Koncernen

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:

Styrelse

Kvinnor 0 0

Män 4 4

4 4

Företagsledning

Kvinnor 0 0

Män 2 2

2 2

moderbolaget

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:

Styrelse

Kvinnor 0 0

Män 4 4

4 4

Företagsledning

Kvinnor 0 0

Män 2 2

2 2

Upplysning om sjukfrånvaro

Sjukfrånvaro för kvinnor 4 % 3 %

Sjukfrånvaro för män 2 % 1 %

Sjukfrånvaro för anställda mellan 30 och 49 år 4 % 1 %

Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år 3 % 2 %

Sjukfrånvaron för varje ovanstående grupp anges i procent av gruppens sammanlagda ordinarie arbetstid.

Gruppen ”anställda yngre än 30 år” innehåller färre än 11 personer och därför redovisas ingen sjukfrånvaro.

NOT 1. Hyresintäkter, kkr.

Fördelning av hyresintäkter per ort:

Koncernen 2008 2007

Stockholm 14 164 4 % 12 485 4 %

Linköping 45 600 13 % 45 021 13 %

Norrköping 192 481 53 % 179 778 53 %

Örebro 28 719 8 % 27 303 8 %

Kumla 33 250 10 % 31 890 10 %

Uppsala 38 614 11 % 37 108 11 %

Övrigt 697 1 % 847 1 %

353 525 100 % 334 432 100 %

NOT 2. Fastighetskostnader, kkr 2008 2007

Koncernen

Driftkostnader 135 209 123 502

Underhåll och hyresgästanpassningar 20 141 11 829

Fastighetsskatt 14 739 14 579

170 089 149 910

driftkostnader

Reparationer 17 376 15 591

Fastighetsskötsel 19 517 17 387

Taxebundna kostnader 34 399 33 502

Uppvärmning 29 113 29 946

Fastighetsadministration 29 848 25 216

Övriga kostnader 4 956 1 860

135 209 123 502

moderbolaget

Driftkostnader 104 840 95 166

Underhåll och hyresgästanpassningar 15 611 8 167

Fastighetsskatt 7 832 7 785

128 283 111 118

driftkostnader

Reparationer 11 906 10 766

Fastighetsskötsel 13 784 12 629

Taxebundna kostnader 24 655 23 620

Uppvärmning 20 224 20 651

Fastighetsadministration 31 076 26 667

Övriga kostnader 3 195 833

104 840 95 166

NOT 3. Avskrivningar, kkr 2008 2007

Koncernen

Fastighetsförvaltning

Byggnader 18 826 18 216

Fastighetsrelaterade inventarier 8 320 8 617

27 146 26 833

Centrala administrationskostnader

Maskiner och inventarier 225 453

225 453

Totala avskrivningar 27 371 27 286

moderbolaget

Fastighetsförvaltning

Byggnader 10 179 9 639

Fastighetsrelaterade inventarier 4 942 4 935

15 121 14 574


44

2008 2007

Total sjukfrånvaro 3 % 2 %

varav långtidssjukfrånvaro 38 % 42 %

Långtidsfriska 98 % 99 %

Total sjukfrånvaro anges i % av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid. Långtidsjukfrånvaron är den

andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Den ordinarie

arbetstiden har definierats såsom tillgänglig arbetstid, dvs ordinarie arbetstid justerad för tjänstledighet.

Långtidsfriska är andelen anställda som har färre sjukfrånvaro än fem dagar per år.

NOT 6. löner, andra ersättningar och sociala kostnader, kkr 2008 2007

Koncernen

löner och andra ersättningar

Styrelse och VD 2 427 2 162

Tantiem avseende styrelse och VD 1 600 0

Övrigt 15 797 14 874

19 824 17 036

Sociala kostnader 9 199 7 879

(varav pensionskostnader) (2 254) (1 980)

Av pensionskostnaderna avser 610 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till

dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande en

årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

moderbolaget

löner och andra ersättningar

Styrelse och VD 2 427 2 162

Tantiem avseende styrelse och VD 1 600 0

Övriga 15 404 14 120

19 431 16 282

Sociala kostnader 8 939 7 528

(varav pensionskostnader) (2 231) (1 948)

Av pensionskostnaderna avser 610 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till

dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande en

årslön. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

NOT 7. Resultat av fastighetsförsäljningar, kkr 2008 2007

Koncernen

Försäljningspris 13 536 41 308

Bokfört värde -7 416 -17 968

Resultat 6 120 23 340

moderbolaget

Försäljningspris 0 3 008

Bokfört värde 0 -6 636

Resultat 0 -3 628

NOT 8 . Resultat från andelar i koncernföretag, kkr 2008 2007

moderbolaget

Resultatandelar från handels- och kommanditbolag 25 573 26 911

25 573 26 911

NOT 9. Skatt på årets resultat, kkr 2008 2007

Koncernen

Aktuell skattekostnad 1 616 -2 990

Skatt hänförlig till koncernbidrag 5 040 3 920

Uppskjuten skattekostnad avseende

temporära skillnader och bokslutsdispositioner 7 621 13 272

Redovisad skattekostnad 14 277 14 202

moderbolaget

Aktuell skattekostnad 0 0

Skatt hänförlig till koncernbidrag -2 857 -4 512

Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader 3 552 10 389

Redovisad skattekostnad 695 5 877

Koncernen

Redovisat resultat före skatt 59 339 77 456

Skatt enligt gällande skattesats 16 615 21 688

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:

Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring

av näringsfastighet 0 389

Skattefri realisationsvinst -774 -8 321

Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m. -10 664 -14 236

ändringar av tidigare års taxeringar 7 -4 453

Förändring av obeskattade reserver 1 145 5 910

Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder 181 301

Övriga skattemässiga justeringar 146 -348

Redovisad skattekostnad exkl.

uppskjuten skatt 6 656 930

Uppskjuten skatt på temporära skillnader och

bokslutsdispositioner 7 621 13 272

Skatt på årets resultat 14 277 14 202

moderbolaget

Redovisat resultat före skatt 12 474 15 066

Skatt enligt gällande skattesats 3 493 4 218

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:

Återföring av värdeminskningsavdrag vid

avyttring av näringsfastighet 0 305

Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m. -6 491 -8 327

Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder 13 27

Övriga skattemässiga justeringar 128 -735

Redovisad skattekostnad exkl.

uppskjuten skatt -2 857 -4 512

Uppskjuten skatt på temporära skillnader 3 552 10 389

Skatt på årets resultat 695 5 877


45

NOT 10. materiella anläggningstillgångar, kkr 2008-12-31 2007-12-31

FÖRVAlTNINGSFASTIGHETER

Koncernen

Byggnader

Ingående anskaffningsvärde 2 311 588 2 296 858

Inköp, ny-, till- och ombyggnad 296 695 30 614

Försäljningar -6 624 -15 884

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 601 659 2 311 588

Ingående avskrivningar -133 097 -115 408

Försäljningar 603 527

Årets avskrivningar -18 826 -18 216

Utgående ackumulerade avskrivningar -151 320 -133 097

Utgående planenligt restvärde 2 450 339 2 178 491

mark

Ingående anskaffningsvärde 359 331 361 695

Årets inköp 81 187 0

Försäljningar -1 905 -2 364

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 438 613 359 331

Byggnadsinventarier


Årets inköp 9 773 26 965





Utgående planenligt restvärde 143 739 140 778

markanläggningar



Försäljningar -209 0



Årets avskrivningar -835 -837

Försäljningar 8 0



Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter 3 050 390 2 697 196

Taxeringsvärden

Mark 537 883 478 926

Byggnad 1 900 610 1 730 933

2 438 493 2 209 859

moderbolaget

Byggnader

Ingående anskaffningsvärde 1 259 147 1 229 245

Inköp, ny-, till- och ombyggnad 282 701 35 583

Försäljningar 0 -5 681

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 541 848 1 259 147





Utgående planenligt restvärde 1 452 318 1 179 796

mark


Inköp, ny-, till- och ombyggnad 81 188 0

Försäljningar 0 -1 000


Byggnadsinventarier


Årets inköp 8 351 17 772






markanläggningar





Årets avskrivningar -617 -611



Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter 1 801 457 1 443 529

Taxeringsvärden

Mark 351 706 291 963

Byggnad 1 224 487 1 052 448

1 576 193 1 344 411

Koncernens fastighetsbestånd har ett bedömt värde på cirka 3 800 mnkr, vilket innebär ett övervärde på

fastigheterna på cirka 750 mnkr. Värderingarna är gjorda enligt de principer som framgår under redovisnings-

och värderingsprinciper.

Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 % i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Intresseföretagsandelen redo-

visas som finansiell anläggningstillgång.

Fastigheterna ingår därmed inte i bokfört värde förvaltningsfastigheter.


46 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8

mASKINER OCH INVENTARIER

Koncernen 2008-12 31 2007-12-31

maskiner och inventarier


Inköp 136 2 491

Försäljningar -5 633 -646

Utrangeringar 0 -1 767


Ingående ackumulerade avskrivningar -8 777 -9 102

Försäljningar 2 470 370

Utrangeringar 0 1 767

Årets avskrivningar -899 -1 812



moderbolaget

maskiner och inventarier


Inköp 136 1 082

Försäljningar -1 000 0

Utrangeringar 0 -1 767


Ingående ackumulerade avskrivningar -8 315 -8 745


Utrangeringar 0 1 767

Årets avskrivningar -894 -1 337



leasing

Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2008-12-31 fördelar sig enligt

följande:

År 2009 2010 2011 2012 2013

Kkr 700 700 700 700 700

Årets kostnad för leasing uppgick till 680 kkr.

Beräknat anskaffningsvärde uppgår till cirka 3 500 kkr.

NOT 11. Andelar i koncernföretag, kkr

Aktier Kapitalandel % Antal Bokfört värde

AB Norrköpings-Fundamentet 100 1 000 100

AB Realvärden Henry Ståhl 100 1 000 61 280

Fastighets AB pelix 100 1 000 499

Förvaltnings AB Ståhl Invest 100 1 000 100

Förvaltnings AB Viddviken 100 500 000 10 000

Förvaltnings AB Världens ände 100 1 000 655

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund 100 1 000 105

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB 100 1 000 2 200

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB 100 100 000 151 322

Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB 100 181 850 35 824

262 085

Andelar Kapitalandel % Rösträttsandel % Bokfört värde

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB 100 100 19

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 100 100 -47

Fastighetsbolaget Spetsen HB 100 100 96 289

Förvaltnings AB Intector KB 100 100 1 000

KB Centrumfastigheter 100 100 245 083

342 344

Totalt aktier och andelar 604 429

Indirekt ägda bolag Kapitalandel % Antal

Fastighets AB Skvallertorget 100 123 500

Fastighets AB Nya Torget 100 101 000

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB 100 10 000

Förvaltnings AB Constructor 100 1 000

Förvaltnings AB Hamnbron 100 1 000

Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken 100 1 000

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB 100 101 000

Östergötlands Allmänna Fastighets AB 100 1 000

Kapitalandel % Rösträttsandel %

Kungsbävern KB 100 100

2008-12-31 2007-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 845 785 845 025

Årets anskaffningar 0 760

Årets avyttringar 0 0

Vid årets slut 845 785 845 785

Ackumulerade nedskrivningar

Vid årets början -221 498 -221 498

Årets nedskrivningar 0 0

Vid årets slut -221 498 -221 498

Förändring av andelsvärde i handels- och kommanditbolag -19 858 -20 591

Bokfört värde 604 429 603 696

Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte:

Namn Organisationsnummer Säte

AB Norrköpings-Fundamentet 556218-3060 Norrköping

AB Realvärden Henry Ståhl 556223-5928 Norrköping

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB 916695-5576 Norrköping

Fastighets AB pelix 556676-7546 Norrköping

Fastighets AB Skvallertorget 556439-2404 Norrköping

Fastighetsaktiebolaget Nya Torget 556496-3493 Norrköping

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 969655-0590 Norrköping

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB 556700-8759 Norrköping

Fastighetsbolaget Spetsen HB 916695-1104 Norrköping

Förvaltnings AB Constructor 556061-5014 Norrköping

Förvaltnings AB Hamnbron 556439-2370 Norrköping

Förvaltnings AB Intector KB 916412-1338 Norrköping

Förvaltnings AB Ståhl Invest 556439-2388 Norrköping

Förvaltnings AB Viddviken 556365-6379 Norrköping

Förvaltnings AB Världens ände 556440-3540 Norrköping

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund 556440-3557 Norrköping

Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken 556218-3300 Norrköping

Henry Ståhl Fastigh. i Karlskoga AB 556529-3064 Norrköping

Henry Ståhl Fastigh. i Karlskoga Holding AB 556590-6913 Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB 556027-3525 Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB 556065-8956 Norrköping

KB Centrumfastigheter 916414-5576 Norrköping

Kungsbävern KB 916671-8511 Uppsala

Östergötlands Allmänna Fastighets AB 556439-2412 Norrköping

47Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8

NOT 12. Andelar i intresseföretag, kkr

Aktier och andelar i intresseföretag

Koncernen Kapital- Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % andel %

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping 7,1 7,1 10 25

Fastighetsaktiebolaget Kretia 33,3 33,3 11 168 108 480

Koncernens bokförda värde 108 505

Indirekt ägda bolag Kapital- Antal andel %

Kretia Holding AB 100 1 000

Bedax 6 AB 100 1 000

Bedax 7 AB 100 1 000

Bedax 10 AB 100 1 000

Andelen i Fastighetsaktiebolaget Kretia redovisas i koncernredovisningen med tillämpning av kapital-

andelsmetoden. Skillnaden mellan i koncernen redovisat värde på intresseföretagsinnehavet och

ägarföretagets andel av intresseföretagets egna kapital uppgår till 101 630 kkr. Redovisningen enligt

kapitalandelsmetoden innebär att koncernens egna kapital är 101 480 kkr större jämfört med om

andelarna hade redovisats enligt anskaffningsvärdemetoden.

moderbolaget Kapital- Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % andel %

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB 7,1 7,1 10 25

Fastighetsaktiebolaget Kretia 33,3 33,3 11 168 7 000

moderbolagets bokförda värde 7 025

Indirekt ägda bolag Kapital- Antal andel %

Kretia Holding AB 100 1 000

Bedax 6 AB 100 1 000

Bedax 7 AB 100 1 000

Bedax 10 AB 100 1 000

Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte:

Namn Organisationsnummer Säte

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB 556364-0480 Norrköping

Fastighetsaktiebolaget Kretia 556348-1471 Norrköping

Kretia Holding AB 556743-4468 Norrköping

Bedax 6 AB 556758-9733 Norrköping



NOT 13. Förvärv av dotterbolag och intressebolag, kkr 2008 2007

Koncernen

Övriga omsättningstillgångar 0 760

Total köpeskilling 0 760

Likvida medel i de förvärvade bolagen 0 0

Totalt kassaflöde hänförligt till investeringar i

dotterbolag och intressebolag 0 760

NOT 14. Pågående arbeten för annans räkning, kkr 2008-12-31 2007-12-31

moderbolaget

Nedlagda kostnader 2 327 3 481

2 327 3 481

NOT 15. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, kkr 2008-12-31 2007-12-31

Koncernen

Förutbetalda kostnader för drift 2 318 2 250

Upplupna hyresintäkter 1 558 3 693

Övrigt 106 483

3 982 6 426

moderbolaget

Förutbetalda kostnader för drift 1 008 1 008

Upplupna hyresintäkter 1 558 3 693

Övrigt 133 333

2 699 5 034

NOT 16. Obeskattade reserver, kkr 2008-12-31 2007-12-31

periodiseringsfond tax 2003 0 545

periodiseringsfond tax 2004 1 060 1 060

1 060 1 605

NOT 17. Avsatt till uppskjuten skatt, kkr 2008-12-31 2007-12-31

Koncernen


Uppskjuten skatt på periodiseringsfonder 2 142 3 288

149 230 141 610

moderbolaget


99 218 95 666

Avsatt till uppskjuten skatt på temporära skillnader, per 2008-12-31, har beräknats med en skattesats på

26,3 %. Motsvarande avsättning per 2007-12-31 är beräknad med en skattesats på 28 %. Förändringen av

skattesatsens storlek medför att avsättningen per 2008-12-31 är, för koncernen 9 508 kkr, för moderbolaget

6 413 kkr, lägre än om avsättningen hade beräknats med oförändrad skattesats.

NOT 18. Förlagslån

Konvertibelt förlagslån på 10 mnkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB

till en kurs av 2.000 kr/aktie har upptagits under 2004 med en räntesats av 4 %.

Lånet medför rätt till konvertering tidigast 2011-01-01 och senast 2012-12-31, och förfaller

i sin helhet till betalning 2012-12-31 såvida konvertering dessförinnan inte skett.

NOT 19. Checkräkningskredit, kkr

Koncernen

Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 86 000 kkr.

Beviljade ej lyfta krediter uppgår till 200 000 kkr.

moderbolaget

Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 86 000 kkr. Checkräkningskrediten är redovisad som

långfristig skuld eftersom lånelöften från kreditgivare har längre löptid än ett år.

NOT 20. Skulder till kreditinstitut, kkr

Koncernen

Förfaller till betalning

Skuld 2008-12-31 Inom ett år Mellan ett till fem år Senare än fem år

Skulder till kreditinstitut 0 2 190 223 0

Summa 0 2 190 223 0

moderbolaget

Förfaller till betalning

Skuld 2008-12-31 Inom ett år Mellan ett till fem år Senare än fem år

Skulder till kreditinstitut 0 1 550 205 0

Summa 0 1 550 205 0

48

= 3,81

moderbolaget

För skulder till kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 1 561 790 1 285 929

Fastighetsinteckningar ställda av dotterbolag 545 887 545 887

Företagsinteckningar 2 200 2 200

pantsatta bankmedel 258 0

För skulder till intressebolag

pantsatta aktier i dotterbolag 151 322 0

2 261 457 1 834 016

NOT 23. Ansvarsförbindelser, kkr 2008 2007

Koncernen

Borgen till förmån för moderbolag 156 000 156 000

156 000 156 000

moderbolaget

Ansvar för skulder i dotterbolag 229 055 228 008

Ansvar för skulder i handelsbolag 110 215 110 020

Borgen till förmån för moderbolag 156 000 156 000

495 270 494 028

NOT 24. Jämförelse enl 9 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter m.m. kkr.

Förteckning över bolagets fastighetsinnehav lämnas på grund av dess omfattning inte här. Sådan förteckning

har dock upprättats av bolaget och insänts till Bolagsverket.

Koncernens tillgångar enligt koncernbalansräkning 3 343 184

Koncernens hyresfastigheter, bokfört värde -2 737 248

Bokfört värde av övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen 605 936

Taxeringsvärde koncernens hyresfastigheter 2 306 812

Hyresfastigheternas taxeringsvärde 2 306 812

Bokfört värde av övriga tillgångar 605 936

Eftersom taxeringsvärdet på koncernens hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av koncernens

övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen ska förvärv av aktier i bolaget enligt 9 § lagen om förvärv

av hyresfastighet anmälas för eventuell prövning av hyresnämnd.

Norrköping den 12 mars 2009

Mikael Ståhl Jan Linderoth Esbjörn Larsson

Styrelsens ordförande VD

Nils Ringborg Robert Issal

Finansiella instrument

Koncernen har räntebärande skulder uppgående till 2 293 mnkr. För att mildra effekten av ränteuppgångar

måste risken för detta hanteras.

Koncernens finanspolicy reglerar hanteringen av ränteriskerna. Ramarna för risktagandet är

fastställda i finanspolicyn och styr bl.a. vilken genomsnittlig räntebindningstid som minst måste finnas.

Dessutom har fastställts vilken struktur som ska finnas vad gäller räntebindningens spridning över

åren (normportfölj). Viss avvikelse får ske från normportföljen.

2008-12-31 hade koncernen följande räntestruktur i mnkr:

0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-15 år

866 87 340 150 50 550 250

Ovanstående tabell visar nettot av lån och finansiella instrument.

Avtal om långa lånelöften har slutits med finansiärerna om 2 400 mnkr. Lånen har räntebindning kopplade

till stibor 90 dagar, stibor vecka samt reporänta. Räntestrukturen uppnås genom att finansiella instrument

används. Effekten blir densamma som om lånen bundits på olika löptider. Med hänsyn till den effektivitet

som uppnås vad gäller flexibilitet och prissättning används alternativet med långa lånelöften, kort ränte-

bindning på lånen och finansiella instrument. positionerna kallas strategiska.

Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens finansieringar uppgick 2008-12-31 till 34 månader.

Eftersom de finansiella instrumenten används för att uppnå rätt räntestruktur är de att anse som

strategiska. positionerna är med några få undantag identiska med lång räntebindning på lånen. De

avvikelser som finns är de fall där räntetak eller räntegolv har använts i kombination med ränteswappar.

Dessa ökar inte i något fall risken nämnvärt utan har till uppgift att uppnå en extra effekt vad gäller risk

och räntekostnad.

Nominella värdet av räntebärande skulder och ingångna avtal avseende finansiella instrument uppgår

till 2 293 mnkr. Marknadsvärdet per 2008-12-31 uppgår till 2 415 mnkr. När räntorna sjunker uppkommer

ett högre marknadsvärde än det nominella och vid stigande räntor uppkommer det motsatta. Effekten blir

densamma oavsett om man hanterar ränterisken med finansiella instrument eller binder lån på olika löptider.

En förändring av marknadsvärdet är en ögonblicksbild och marknadsvärdet närmar sig det nominella värdet

för att vid bindningstidens slut helt överensstämma med det nominella värdet. Redovisningsmässiga effekter

av förändringar på marknadsvärden framgår under redovisnings- och värderingsprinciper.

2008-12-31 hade avtal om finansiella instrument ingåtts med 2 900 mnkr.

Vid vissa tillfällen tas även s.k. taktiska positioner till skillnad från strategiska. Avsikten med dessa är att

utnyttja orimliga prissättningar i marknaden. Vid årsskiftet hade s.k. kurvlutningspositioner tagits uppgående

till 100 mnkr.

NOT 21. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, kkr 2008-12-31 2007-12-31

Koncernen

Förutbetalda hyror 48 786 50 321

Upplupna räntor 8 031 12 040

Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument 1 159 3 683

Upplupna driftkostnader 3 961 2 961

Övrigt 15 969 12 582

77 906 81 587

moderbolaget

Förutbetalda hyror 48 786 50 321

Upplupna räntor 6 383 9 826

Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument 1 159 3 683

Upplupna driftkostnader 2 924 1 924

Övrigt 9 862 6 651

69 114 72 405

NOT 22. Ställda säkerheter, kkr 2008-12-31 2007-12-31

Koncernen

För skulder till kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 2 443 865 2 061 004

Företagsinteckningar 2 200 2 200

pantsatta bankmedel 258 0

För skulder till intressebolag

pantsatta aktier i dotterbolag 151 322 0

2 597 645 2 063 204


Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret

2008. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av

detta dokument på sidorna 34–49. Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen

tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är

att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av

vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat

och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att års-

redovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision

innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskaps-

handlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och

verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla

uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när den upprättat

årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen

i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut,

åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om

någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med

aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger

oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo-

visningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning

i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med

årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder-

bolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltnings-

berättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för

räkenskapsåret.

Norrköping den 17 mars 2009

Peter Lander Mats Bergkvist

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

RevisionsberättelseTill årsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB, org. nr. 556050-0380

= 3,81

Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8 49

50

LILJAN 16,17 NORRKÖPING SMARAGDEN 1 NORRKÖPING BANKEN 8 LINKÖPINGVATTENKONSTEN 5 NORRKÖPING IDéFLÖDET 1 LINKÖPING GRIPEN 8,9 NORRKÖPING

V Å R A FA S T I G H E T E R

Våra fastigheter 2009-03-01Norrköping Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr

Amerika 4, Söderleden 101 12 272 1988 0 2 286 2 286 1 934

Beryllen 1, Urbergsgatan 90 0 1971 0 2 407 3 653 127 3 997 1 620 11 804 6 238

Bokhållaren 2 , Erikslundsplan 9 14 460 1959 2 610 5 168 2 783 2 247

Diket 7, Drottninggatan 64 52 688 1940 1 666 655 2 915 473 5 709 6 395

Fotogenen 4 , Importgatan 32 13 983 1980 0 7 689 7 689 3 000

Fotogenen 5, Importgatan 30 4 869 1971 0 178 1 429 1 607 966

Gamlabron 13, Västgötegatan 15 13 859 1971 0 2 718 243 70 3 031 4 003

Gripen 8, 9, Drottninggatan 46 72 104 1940 3 123 3 422 2 469 108 312 475 9 909 9 330

Järnstången , Östra promenaden 8 9 200 0 0 142

Kapellhorvan 10, Bredgatan 18-24 77 838 1909 9 369 1 117 1 850 35 1 600 13 971 11 950

Knäppingsborg 7, Järnbrogatan 20 489 1840 515 8 561 2 483 490 250 12 299 15 661

Korpen 20, Repslagaregatan 15 20 799 1964 1 000 1 497 999 27 175 3 698 3 587

Kvarnen 5, Västgötegatan 11-13 16 729 1855/1890 0 7 475 7 475 5 380

Liljan 16+17, Nygatan 105 14 112 1929 1 909 552 70 2 531 1 993

Linjen 3, Idrottsgatan 31-61 92 734 1968 16 562 508 137 1 345 18 552 15 731

Markattan 11, Drottninggatan 32 27 119 1969 0 1 923 2 300 1 735 5 958 5 207

Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38 35 589 1934 1 250 1 811 666 292 130 4 149 5 753

Motorn 12, Lindövägen 5 62 148 1948 0 13 592 537 178 2 280 16 587 15 700

pelikanen 11+16, Drottningg.23-25 22 019 1929 2 864 653 742 42 832 5 133 3 725

proppen 2, Malmgatan 16 33 946 1978 0 1 070 18 139 19 209 7 001

Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33 11 860 1899 0 2 934 2 934 2 172

Safiren 1, Vilbergsgatan 34-44, 48-50 116 174 1973 22 207 327 90 3 850 26 474 21 217

Smaragden 1 , Vilbergsgatan 55-125 77 071 1971 15 485 114 1 260 16 859 14 256

Sparven 9, S:t persgatan 139 A-M 90 708 1981 11 785 3 305 281 326 205 7 120 23 022 14 467

Spetsen 10, Kungsgatan 36-38 27 073 1991 0 11 427 676 9 120 21 223 16 987

Spiran 12, Drottninggatan 50-52 92 000 1972 0 3 699 4 530 436 8 665 11 829

Stallet 5 , Slottsgatan 130-136 66 530 1973 9 404 1 519 483 4 700 16 106 11 460

Steglitsan 6, Nelinsgatan 14 11 964 1969 1 641 256 750 2 647 1 692

Svärdet 7, Kristinagatan 10 15 579 1929 1 647 184 1 721 25 3 577 2 488

Sågen 7 , Rörgatan 6 3 540 1964 0 935 935 463

Tulpanen 16, Drottninggatan 49-51 49 816 1959 1 134 1 365 769 720 3 988 5 185

Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15 24 468 1966 4 736 70 101 460 5 367 4 397

Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30 26 106 1895 3 636 259 1 200 5 095 3 764

Vårdtornet 7, 13, Garvaregatan 7 1 109 1929 0 883 883 322

Övrigt, mark , 3 st fastigheter 3 540 0 0 0

Total Norrköping 1 234 495 112 543 73 484 28 618 33 738 6 394 37 378 292 155 236 642

linköping

Banken 8, Borgmästaregatan 1 28 600 1929 0 2 730 2 730 3 663

Boklådan 7, Borgmästaregatan 4 46 200 1938 0 4 321 4 321 6 676

Borgmästaren 2, Badhusgatan 8 23 015 1940 761 1 027 568 81 39 325 2 801 3 166

Borgmästaren 11, Badhusgatan 2-4 28 668 1976 1 072 1 378 880 122 3 452 3 615

Decimalen 17 , Storgatan 24 100 400 1981 0 5 971 4 047 272 1 800 1 528 13 618 14 206

51

Druvan 22, Hamngatan 16 70 800 1962 2 558 6 239 973 820 7 1 950 12 547 12 745

Elddonet 2, 11, 12, Nygatan 36, 38, 40 43 955 1971 3 330 517 1 069 65 550 5 531 5 220

Giggen 2, Gillbergagatan 24 2 566 1977 0 385 385 436

Idéflödet 1, Teknikringen 20 71 200 2002 0 9 156 9 156 12 223

Idékretsen 4 , Teknikringen 9 36 200 1991 0 6 033 102 6 135 6 940

Kräklan 1, Kungsvägen 57 3 130 1970 0 480 480 510

Total linköping 454 734 7 721 37 852 7 922 1 462 1 846 4 353 61 156 69 400

Örebro

Bromsgården 1, Drottninggatan 11 25 149 1929 566 1 171 1 398 3 135 3 207

Gillet 22, Storgatan 5 43 400 1978 0 4 404 1 088 53 5 748 6 298 7 156

Hållstugan 9, 28, 29, 31, Engelbrektsgatan 24 59 967 1929 1 272 2 175 3 641 411 7 499 9 588

Lastaren 1 , Transportgatan 22 20 549 1997 0 6 338 6 338 4 151

prästgården 12, Drottninggatan 18-20 58 134 1933 384 2 174 3 406 78 250 570 6 862 7 342

Total Örebro 207 199 2 222 9 924 9 533 6 880 255 1 318 30 132 31 444

Kumla

Byggmästaren 9, Trädgårdsgatan 15-17 11 596 1956 1 393 412 1 306 108 3 219 2 417

Fiskalen 1, Trädgårdsgatan 5-9 8 782 1947 1 988 30 430 114 2 562 1 685

Fiskalen 6 , Vattugatan 1 7 834 1961 1 137 217 633 90 2 077 1 408

Guldsmeden 15, Köpmangatan 13-17 22 954 1969 2 765 2 255 5 020 4 246

Köpmannen 6 , Köpmangatan 18-20 69 600 1975 7 277 7 761 50 2 332 17 420 14 690

Notarien 1, S Kungsvägen 2 24 596 1965 5 604 5 576 11 180 4 644

Rådmannen 1, Marielundsgatan 3 A-D 23 045 1950 4 759 407 599 298 11 6 074 4 463

Trädgårdsmästaren 22+23, Köpmangatan 29 7 033 1964 1 953 71 87 288 2 399 1 644

Total Kumla 175 440 26 876 1 066 13 055 660 98 8 196 49 951 35 197

Uppsala

Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47 42 406 1860 1 341 1 927 1 230 30 54 4 582 5 453

Fjärdingen 28:6+7, Drottninggatan 8 7 032 1810 226 242 278 93 870 1 709 2 382

Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29 12 539 1941 0 1 487 106 119 1 712 1 853

Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13 9 322 1935 0 1 011 42 1 053 1 667

Kvarngärdet 1:8, portalgatan 6 B 7 228 1976 0 952 488 1 440 1 485

Luthagen 78:1, Götgatan 1-3 41 298 1962 3 020 1 376 65 4 461 4 763

Årsta 76:2, Fyrisborgsgatan 1-5 146 000 1990 0 24 612 818 886 1 540 27 856 26 491

Total Uppsala 265 825 4 587 31 607 2 432 1 723 924 1 540 42 813 44 094

Stockholm

Bangården 4, Huvudstagatan 1 46 200 1968 0 5 364 250 5 614 9 867

Krejaren 15, Nybrogatan 32 54 600 1909 706 298 1 169 2 173 6 072

Total Stockholm 100 800 706 5 662 1 169 0 0 250 7 787 15 939

TOTAlT KONCERNEN 2 438 493 154 655 159 595 62 729 44 463 9 517 53 035 483 994 432 716

linköping forts. Tax.värde kkr Byggår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/lager kvm Övrigt kvm Garage kvm Summa kvm Hyresvärde kkr

BROMSGÅRDEN 1 ÖREBRO FISKALEN 1 KUMLA ÅRSTA 76:2 UPPSALATRÄDGÅRDSMÄSTAREN 22,23 KUMLA BANGÅRDEN 4 STOCKHOLM


20

25

9 32

3310

124

177

2429

14

31

15

19 8

1627

23

22

34

13

26

2120

2

3

30

18

1

56

28

11

52 V Å R A FA S T I G H E T E R

1. Amerika 4 2. Beryllen 1 3. Bokhållaren 2 4. Diket 7 5. Fotogenen 4 6. Fotogenen 5 7. Gamlabron 13 8. Järnstången 9. Kapellhorvan 10 10. Knäppingsborg 711. Kvarnen 512. Liljan 16+17

13. Linjen 314. Markattan 5+1215. Markattan 1116. Motorn 1217. pelikanen 11+1618. proppen 219. Ruddammen 720. Safiren 121. Smaragden 122. Sparven 923. Spetsen 1024. Spiran 2

25. Stallet 526. Steglitsan 627. Svärdet 728. Sågen 729. Tulpanen 1630. Tuvan 5, Torvan 131. Vattenkonsten 532. Vårdtornet 7,1333. Gripen 8,934. Korpen 20

© Kartena

NORRKÖPING

14

3

2

76

5

9

10

8

53V Å R A FA S T I G H E T E R

1. Banken 8 2. Boklådan 7 3. Borgmästaren 11 4. Decimalen 17 5. Giggen 2 6. Idékretsen 4 7. Idéflödet 1 8. Borgmästaren 2 9. Druvan 2210. Elddonet 2,11,12

lINKÖPING

1

2

3

4

5

6

7

54

1. Dragarbrunn 20:1 2. Fjärdingen 28:6+7 3. Kungsängen 6:10 4. Kungsängen 40:1 5. Kvarngärdet 1:8 6. Luthagen 78:1 7. Årsta 76:2

© Kartena


UPPSAlA

5

6

1

2

3

4

7

1

2

5 3

4

55

623

1

8

45

7

1. Byggmästaren 9 2. Fiskalen 1 3. Fiskalen 6 4. Guldsmeden 15 5. Köpmannen 6 6. Notarien 1 7. Rådmannen 1 8. Trädgårdsmästaren 22

1. Bromsgården 1 2. Gillet 22 3. Hållstugan 9, 28, 29, 31 4. Lastaren 1 5. prästgården 12

1

2

5 3

4


ÖREBRO

KUmlA

4

2

315

56 P E R S O N A L

KENNETH BERGERFALK

CHRISTER FRIDH

MAGNUS JONSSON

LORENTZ NYLUND

SVEN-INGE CARLSSON

ANNA RIKARDSON

ANNELIE HAUER

KARL-GUSTAV ANDERSSON

NIKLAS AHLSTEDT

CLAES ANDERSSON

CATHRINE TIBORSON

EMMA FRISK

SIBYL HAGEL

LARS OLOVSSON

BERT LUNDBLAD

57P E R S O N A L

BJÖRN CEDGREN

ÅSA NYSTRÖM

BJÖRN AVEHOLT

JAN CARLBERG

ULLA SAHLMAN

RALpH ERIKSSON

THOMAS WALDEN

ANNE SäFSTRÖM

JESSICA SJÖGREN

THOMAS TEDENLIND

JONAS HILLMANN

LARS BERGSTRÖM

GUDRUN MALM

HÅKAN KLING

TOMMY CARLBOM

MIA FRANSSON

LEIF HALLINDER

LEIF SÖDERBERG

MARIA ROSELL

ANN-CHRISTINE FRISK

EVA NARVEBY

MICHAEL ÖHLUND

BIRGITTA JONSSON

MARIE URBÁN JOHANSSON

TOMMY SVäRD

ROGER pETTERSSON

LISBETH ANDERSSON

THOMAS WAHLBERG

LINDA GRÜNERWALD

STEN ARNSHELM

KRISTER RYNNING

ANNELI GEHLIN

CAMILLA ÖHLUND

58 P E R S O N A L

Huvudkontor

Besöksadress: Drottninggatan 36

Postadress: 601 77 Norrköping

Telefon: 011-23 30 00

Fax: 011-23 30 02

E-post: [email protected]

www.stahl.se

Lokalkontor

Kumla

Vattugatan 1

692 31 Kumla

Telefon: 019-57 18 64

Fax: 019-58 16 86

Linköping

Hospitalstorget 3

582 27 Linköping

Telefon: 013-13 33 55

Norrköping

Drottninggatan 36

601 77 Norrköping

Telefon: 011-23 30 00

Fax: 011-23 30 02

Uppsala

Drottninggatan 8

753 10 Uppsala

Telefon: 018-10 11 40

Fax: 018-10 14 40

Örebro

Drottninggatan 11

702 10 Örebro

Telefon: 019-10 75 30

Fax: 019-18 75 30

Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 8Med omtanke och närhet bygger vi goda relationerVi på Ståhl vet vad ändamålsenliga lokaler

och trygga, trivsamma bostäder betyder i

människors vardag. En viktig förklaring till det

är att vi är ett familjeföretag. För oss är det

naturligt att finnas nära människor och visa

omtanke om både dem och vår miljö.

Lika självklart är det att vi ser och agerar

långsiktigt. Det är så vi under drygt 60 år

byggt upp både en stabil verksamhet och goda

relationer till våra hyresgäster, som vi alltid

sätter i första rummet. Med samma öppna

sinne ska vi fortsätta att utveckla ett ovanligt

mänskligt fastighetsbolag.

Omslaget visar Stallbacken, Örebro

henry ståhl fastigheter ab - årsredovisning 2008

Documents