henry ståhl fastigheter ab - årsredovisning 2007

Huvudkontor

Besöksadress: Drottninggatan 36

Postadress: 601 77 Norrköping

Telefon: 011-23 30 00

Fax: 011-23 30 02

E-post: [email protected]

www.stahl.se

Lokalkontor

Kumla

Vattugatan 1

692 31 Kumla

Telefon: 019-57 18 64

Fax: 019-58 16 86

Linköping

Storgatan 24

582 23 Linköping

Telefon: 013-13 33 55

Fax: 013-13 30 55

Norrköping

Drottninggatan 36

601 77 Norrköping

Telefon: 011-23 30 00

Fax: 011-23 30 02

Uppsala

Drottninggatan 8

753 10 Uppsala

Telefon: 018-10 11 40

Fax: 018-10 14 40

Örebro

Drottninggatan 11

702 10 Örebro

Telefon: 019-10 75 30

Fax: 019-18 75 30

Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 7

Med omtanke och närhet bygger vi goda relationerVi på Ståhl vet vad ändamålsenliga lokaler

och trygga, trivsamma bostäder betyder i

människors vardag. En viktig förklaring till det

är att vi är ett familjeföretag. För oss är det

naturligt att finnas nära människor och visa

omtanke om både dem och vår miljö.

Lika självklart är det att vi ser och agerar

långsiktigt. Det är så vi under drygt 60 år

byggt upp både en stabil verksamhet och goda

relationer till våra hyresgäster, som vi alltid

sätter i första rummet. Med samma öppna

sinne ska vi fortsätta att utveckla ett ovanligt

mänskligt fastighetsbolag.

Omslaget visar interiör Idéflödet Linköping

55P E R S O N A L

JAN CARLBERG ULLA SAHLMAN

CRISTER FRIDH ANNA RIKARDSON SVEN-INGE CARLSSON

ANNELIE HAUER RALPH ERIKSSON

MICHAEL ÖHLUND

MIA FRANSSON JONAS HILLMANN

KARL-GUSTAV ANDERSSON

Miljömärkt trycksak 341 392 Norrköpings Tryckeri AB 2007-12

Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Brita Nordholm, Sofia Paunovic, Svante Sjöstedt, Leif Hallberg. Miljömärkt trycksak 341 392 Norrköpings Tryckeri AB 2008-03

Årsredovisningen är tryckt på Cyclus 100 % returfiberpapper från Dalum Papir, som har de lägsta utsläppen och minsta energiförbrukningen i världen jämfört med andra pappersproducenter (jämfört med EU BAT). Genom att använda returfiberpapper reduceras exempelvis koldioxidutsläppen med 90 % jämfört med nyfiberpapper.

2007 i korthet 3

Verksamhetsöversikt 4

VD har ordet 6

Fjärde Storstadsregionen 8

Vision & affärsidé 12

Mål 13

Lokalmarknaden 14

Bostadsmarknaden 16

Fastighetsutveckling 18

Miljöarbete 20

Organisation 22

Styrning & ledning 24

Fastighetsvärden 26

Finansiell verksamhet 28

Möjligheter & risker 30

Förvaltningsberättelse 32

Flerårsöversikt 33

Årsredovisning 2007 34

Våra fastigheter 48

Personal 54

ÖPPENHET ska prägla alla samtal vi på Ståhl för

med våra kunder. Samtidigt som våra samtal är öppna

och ärliga, ska de alltid bygga på ömsesidig respekt.

OMTANKE betyder för oss på Ståhl att våra kunder

verkligen ska känna att vi sätter dem i första rum-

met. Hos oss ska du mötas av engagerade medarbe-

tare som finns nära dig, är lyhörda och lätta att nå.

LÅNGSIKTIGHET är för oss på Ståhl att under-

hålla och utveckla våra fastigheter med eftertanke

och att ta ansvar. Det är så vi har byggt upp vår

verksamhet sedan 1947. Det är så vi blivit ett stabilt

företag och en trygg värd.

...detta är våra värdeord.

THOMAS WALDEN

BIRGITTA JONSSON

MARIE URBÁN JOHANSSON

NIKLAS AHLSTEDT

SIBYL HAGEL

THOMAS WAHLBERG

JESSICA SJÖGREN

THOMAS TEDENLIND

Henr

y St

åhl F

astig

hete

r AB

Förv

altn

ings

AB

Ståh

l Inv

est

Fast

ighe

ts A

BPe

lixAB

Rea

lvär

den

Henr

y Stå

hl

Förv

altn

ings

AB

Cons

truct

or

100%

100%

100%

Fast

ighe

tsbo

lage

tKr

ejar

en 1

5 AB

100%

AB N

orrk

öpin

gs-

Fund

amen

tet

Dive

rse

vila

nde

bola

g

Fast

ighe

ts A

BSk

valle

rtorg

et

100%

100%

100%

100%

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri L

inkö

ping

AB

100%

50%

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri K

arls

koga

Hol

ding

AB

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri K

arls

koga

AB

100%

100%

100%

Förv

altn

ings

AB

Vidd

vike

n

100%

Fast

ighe

tsak

tie-

bola

get K

retia

33%

Fast

ighe

ts-

bola

get

Spet

sen

HB

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri U

ppsa

la A

B

100%

100%

Kung

s-bä

vern

KB

60%

Allm

änna

Fast

ighe

ts A

B&

Co K

B

KB C

entru

m-

fast

ighe

ter

Fast

ighe

tsak

tie-

bola

get N

ya To

rget

100%

Öste

rgöt

land

s Al

lmän

na

Fast

ighe

ts A

BFö

rval

tnin

gs A

BHa

mnb

ron

Förv

altn

ings

-ak

tiebo

lage

t Brå

vike

nSt

all V

ikar

ebo

AB

50%

LINDA GRÜNERWALD

3

2007 i korthet

Bolaget har fastigheter på följande marknadsområden:

Yta, kvm Hyror, kkr Andel,% Norrköping/Linköping 317 058 255 036 68 %

Örebro/Kumla 80 083 63 977 17 %

Uppsala/Stockholm 50 465 58 416 15 %

447 606 377 429 100 %

Nyckeltal 2007 2006 2005 Årets resultat, mnkr 63 56 375

Resultat från den löpande förvaltningen, kr/kvm 213 202 155

Hyresintäkter, mnkr 334 327 411

Resultat efter finansiella poster, mnkr 77 63 370

Justerad soliditet, % 40,1 37,0 36,0

Direktavkastning, % 8,0 7,7 7,1

Fastigheternas bedömda marknadsvärde, mnkr 3 550 3 330 3 200

Fastigheternas bokförda värde, mnkr 2 697 2 680 2 564

Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,6 4,4 4,3

Genomsnittlig räntebindningstid per 31 december, månader 57 58 50

Uthyrningsgrad - yta, % 97 96 96

Långtidsfriska, % 99 96 96

Å R E T S O M G Å T T

Årets resultat Årets resultat efter skatt uppgår till 63 mnkr (56). Resultatet från den löpande förvaltningen uppgår till 84 mnkr (80). Förvärv Under året har inga fastighetsförvärv ägt rum. Försäljningar Två mindre fastighetsförsäljningar har genomförts under året. Fastigheten Guvernören 2, Jönköping, samt fastigheten Krokekshult 1:196, Norrköping, har avyttrats för sammanlagt 21 mnkr.

Resultat från den löpande verksamheten

72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007

Förvaltningsresultat Mkr

0

50

100

150

200

250

2003 2004 2005 2006 2007 2003 2004 2005 2006 2007

Kr/kvm


Hyresintäkter per ort

Norrköping

Linköping

Örebro

Kumla

Uppsala

Stockholm

Ytor per ort Hyresintäkter Ytor

Norrköping

Linköping

Örebro

Kumla

Uppsala

Stockholm

LokalerBostäder LokalerBostäder

0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %

4

ÖR

EB

RO

Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokalermnkr 30 mnkr 16 2 222 26 592 21 119

NO

RR

KÖ

PIN

GLI

NK

ÖP

ING

UP

PS

ALA

STO

CK

HO

LM

Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokalermnkr 209 mnkr 96 108 231 131 924 1 362 343



Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokalermnkr 15 mnkr 10 706 6 831 3 7

Del av totalt driftöverskott

TOTA

LT Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokalermnkr 377 mnkr 182 143 559 254 487 1 841 734

V E R K S A M H E T S Ö V E R S I K T

53%

12%

9%

9%

12%

5%

53%

12%

9%

9%

12%

5%

53%

12%

9%

9%

12%

5%

53%

12%

9%

9%

12%

5%

53%

12%

9%

9%

12%

5%

Våra fastigheter är välskötta och förvaltas modernt. Vårt fastighets-bestånd är koncentrerat till ett fåtal tillväxtregioner i Sverige. Mark-nadsområde Norrköping/Linköping utgör 68 % av det totala hyresvär-det, marknadsområde Örebro/Kumla utgör 17 % av hyresvärdet och marknadsområde Uppsala/Stockholm utgör 15 % av hyresvärdet.

Fastighetsbeståndet har ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Det finns 5 312 st hyresobjekt, varav 734 st är lokaler, 1 841 st är bostäder och resterande utgörs av bilplatser. Hyresvärdet för 2008 beräknas uppgå till 377 mnkr, därutav kommer ca 70 % från lokalytor.

MA

LMÖ


KU

MLA Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokaler

mnkr 34 mnkr 16 26 876 14 879 385 65

53%

12%

9%

9%

12%

5%

5

72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007


0

50

100

150

200

250

2003 2004 2005 2006 2007 2003 2004 2005 2006 2007

Kr/kvm



Norrköping

Linköping

Örebro

Kumla

Uppsala

Stockholm


Norrköping

Linköping

Örebro

Kumla

Uppsala

Stockholm


0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %

72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007


0

50

100

150

200

250

2003 2004 2005 2006 2007 2003 2004 2005 2006 2007

Kr/kvm



Norrköping

Linköping

Örebro

Kumla

Uppsala

Stockholm


Norrköping

Linköping

Örebro

Kumla

Uppsala

Stockholm


0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %

72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007


0

50

100

150

200

250

2003 2004 2005 2006 2007 2003 2004 2005 2006 2007

Kr/kvm



Norrköping

Linköping

Örebro

Kumla

Uppsala

Stockholm


Norrköping

Linköping

Örebro

Kumla

Uppsala

Stockholm


0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %

72,0

74,0

76,0

78,0

80,0

82,0

84,0

86,0

88,0

2003 2004 2005 2006 2007


0

50

100

150

200

250

2003 2004 2005 2006 2007 2003 2004 2005 2006 2007

Kr/kvm



Norrköping

Linköping

Örebro

Kumla

Uppsala

Stockholm


Norrköping

Linköping

Örebro

Kumla

Uppsala

Stockholm


0

5

10

15

20

25

30

35

Synlig soliditet %

Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Fastighetsbeståndet består av en lagerfastighet i utkanten av Örebro, resterande fastigheter är belägna mitt i centrala Örebro. De centralt belägna fastigheterna utgörs framför allt av butiks- och kontorsytor, medan antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 95 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 1 070 kr/kvm.

Hyresintäkter per ort Ytor per ort Hyresintäkter Ytor

Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 1970–90-talen. Bostäderna är fullt uthyrda. Lokalfastigheterna är till största delen centralt belägna och fördelar sig på butiker 19 %, kontor 51 % och övriga lokalytor 30 %. Uthyrningsgraden är 97 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 850 kr/kvm.

Henry Ståhl Fastigheter äger sju fastigheter i Linköping. Fastighetsbeståndet består av bank-, kontors- och butiksytor, så när som på ett mindre antal bostäder i centralt läge. Fastigheterna är koncentrerade till centrala Linköping, förutom två fastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. De centralt belägna fastigheterna är fullt uthyrda och Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 95 %, vilket för området är mycket högt. Genomsnitts-hyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 1 230 kr/kvm.

Henry Ståhl Fastigheter äger sju fastigheter i Uppsala. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrum förutom en fastighet, som ligger i köpcentrumområdet Fyrisborg. De centrala fastigheterna består av butiks-, kontors- och bostadsytor. Samtliga bostäder är uthyrda och har en mycket låg omflyttningsgrad. Lokalbeståndets uthyrningsgrad är 91 %. Genom-snittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 1 090 kr/kvm.

Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är en fint renoverad sekel-skiftsbyggnad belägen på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad kontorsfastighet. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 90 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 2 150 kr/kvm.

MARKATTAN 5 NORRKÖPING

V E R K S A M H E T S Ö V E R S I K T

Henry Ståhl Fastigheter äger en tredjedel av aktierna i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Kretias fastighetsbestånd omfattar 29 bostadsfastigheter i attraktiva lägen i centrala Malmö. Beståndet utgörs i huvudsak av fastigheter som byggts mellan åren 1906-1942 samt ett mindre antal byggda på 1990-talet. Fastigheterna är fullt uthyrda och genomsnittshyran för bostäder under 2008 beräknas till ca 920 kr/kvm.

Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Fastighetsbeståndet utgörs av två tredjedelar bostäder, vilka ligger mitt i Kumla centrum. Resterande tredjedel består av butiker och kontor, vilka också ligger centralt belägna. Bostäderna har en uthyrningsgrad på 99 %, uthyrningsgraden för lokaler är goda 95 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 890 kr/kvm.

BOKLÅDAN 7 LINKÖPING

PRÄSTGÅRDEN 12 ÖREBRO

GULDSMEDEN 15 KUMLA

DRAGARBRUNN 20:1 UPPSALA

BANGÅRDEN 4 STOCKHOLM

VAPENSMEDEN 1 MALMÖ

6

När jag ser tillbaka på år 2007 är det två saker som gläder mig extra mycket. Det första är det fantastiska uthyrningsresultatet, det andra är den stora andelen av måluppfyllelse. Båda dessa saker är ett resultat av goda prestationer från alla våra duktiga medarbetare och av hur väl vi fungerar tillsammans i vår organisation, i det familjära Henry Ståhl Fastigheter AB.

VD har ordet

Å R E T S O M G Å T T

Gott resultatResultatet för 2007 uppgår till 63 mnkr − ett mycket bra resultat och helt enligt planer och prognoser. Samtliga våra tre marknader: Norrköping/Linköping, Örebro/Kumla och Uppsala/Stockholm är i en stark tillväxtfas, och vår ökande fokusering på kommersiella fastigheter har varit lyckosam. Resultatet från den löpande förvaltningen uppgår till 84 mnkr.

Stark värdetillväxtEfterfrågan på fastigheter var fortsatt stark under 2007. Sjunkande avkastningskrav har inneburit ännu ett år med stigande fastighetspriser. Vi bedömer att värdeupp-gången i vårt bestånd uppgick till ca 220 mnkr, vilket motsvarar ca 7 %. Nyckeltalen för justerad soliditet och räntetäckningsgrad blir då dryga 40 % respektive 1,9. Det innebär att vi med god marginal uppfyller våra mål i finanspolicyn.

Gott uthyrningsarbeteHyresintäkterna för 2007 uppgår till 334 mnkr, vilket är en förbättring med 8 mnkr på jämförbart bestånd. Största delen av denna förbättring kommer från en ökad uthyrning på lokalsidan, där vakanserna ligger under 5 %. Arbetet med bostadsut-hyrningen är fortsatt mycket framgångsrikt och vakanserna i vårt bostadsbestånd ligger under 1 %.

Nära kundkontaktVårt arbete med långsiktig och aktiv närvaro på våra kunders marknader ser vi som en mycket viktig förutsättning för ett fortsatt gott uthyrningsarbete. Det är därför med stor glädje jag konstaterar att det interna arbetet med att anpassa arbetsformer och verksamhet efter detta har resulterat i goda omdömen från våra kunder, både i direkta kommentarer och i kundenkäter under året. Denna aktiva närvaro hos kunderna kräver också att vi har väl fungerande stöd- och servicesystem.

MiljöarbetetGrunden för vårt miljöarbete hittar vi i miljöpolicyn, som utgör en vägledning för hur vi ska agera i såväl stora som små frågor i vardagen. Ett stort arbete med inventeringar har genomförts under 2007 och vi ger oss nu i kast med olika typer av konkreta miljö-åtgärder, ett arbete som även det kommer att vara långsiktigt.

Succé i kvarteret KnäppingsborgTorsdagen den 23 augusti 2007 öppnades ”Norrköpings bäst bevarade hemlighet”: kvarteret Knäppingsborg, ett anrikt kvarter med sina äldsta delar från 1767. Kvällen före kom över 800 gäster för att smygtitta på Norrköping citys nya attraktion. Invigning nummer två gick av stapeln i slutet av november. I kvarteret finns nu nio butiker, en levande torghandel samt restaurang, café och bagarstuga. Under mars 2008 sker nästa spännande öppning, med flera butiker och ytterligare näringsställen − kvarteret Knäp-pingsborg har fått en succéartad inledning på sitt fortsatt långa liv i förädlad skrud.

KNÄPPINGSBORG NORRKÖPING

7Å R E T S O M G Å T T

” Resultatet för 2007 uppgår till 63 mnkr. Ett mycket bra resultat och helt enligt planer och prognoser.

Friska medarbetareHälsodiplomeringen som genomfördes 2005 med hjälp av Korpen har förnyats under 2007. Ett exempel på praktiskt hälsoarbete är den stegtävling som genomförts inom företaget under året, och som resulterade i att vi tillsammans gick över 5 000 mil.Detta arbete bidrar till att vi har fortsatt låga sjukskrivningstal. Den totala sjukfrån-varon för året blev ca 2 % och andelen långtidsfriska hela 99 %.

Fjärde StorstadsregionenCirka 70 % av vår totala verksamhet finns i regionen Norrköping/Linköping och det är med stort intresse vi följer det arbete som nu bedrivs av näringslivet och kommu-nerna i Fjärde Storstadsregionen för att ytterligare stärka regionen och ta tillvara de möjligheter till utveckling och tillväxt som finns i en nära framtid. Vi ger satsningen på en stark region Norrköping/Linköping vårt fulla stöd.

Steget föreVi går nu in i en period med något större osäkerhet när det gäller ekonomisk tillväxt. Risken finns att vi inte kommer att se samma starka konjunktur som under de senaste åren. Men eftersom vi alltid betonar vikten av att vara väl förberedda och ligga steget före har vi redan vidtagit åtgärder, såväl ekonomiskt som organisatoriskt, för att möta en något förändrad situation. Det är ett arbete som kommer att fortsätta under det kommande året, så vi ser med stor glädje och tillförsikt fram mot ett nytt spännande år 2008.

PETER KARLSTRÖM VD

8

Malmö

Stockholm

Norrköping

Linköping

Örebro

Uppsala

Kumla

FJÄRDE STORSTADSREGIONEN

Vår och regionens utveckling går hand i hand

JAN LINDEROTH Vi är övertygade om att en positiv utveckling av Fjärde Storstadsregionen kan förväntas genom samverkan med kommunerna, näringslivet och andra intressenter. I Norrkö-ping har vi sedan länge mycket goda erfarenheter av en dylik samverkan genom vårt delägande i Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB, där vi haft förmånen att inneha ordförandeposten i styrelsen under de flesta av bolagets verksamhetsår. Bolaget ägs till hälften av kommunen till hälften av näringslivet och har nu under nästan sex år profilerat Norrköping och flyttat fram dess position avsevärt.

Svagare gränser – starkare profilMånga projekt och marknadsföringsaktiviteter har bedrivits tillsammans med Mark-nadsbolaget i Linköping. Ur detta samarbete har begreppet Fjärde Storstadsregionen vuxit fram och alltfler aktörer har insett och påpekat lämpligheten och nyttan av ännu tätare samarbete. De framtida formerna för en närmare association diskuteras intensivt i många olika sammanhang. Vi är starkt pådrivande och aktiva i flera olika formationer. Ett marknadsförings- och utvecklingsbolag för hela regionen kommer kraftfullt att bi-dra till att regionen ännu tydligare positioneras ”på kartan”.

Arena för goda idéerFör oss på Ståhl innebär arbetet i den här typen av organisationer en möjlighet att påverka utvecklingen i positiv riktning, vilket i andra hand självklart gynnar oss själva som stor fastighetsägare. Vi får samtidigt tillträde till en arena, där goda idéer och förslag kan diskuteras i en öppen anda och med stor förståelse för de deltagande aktörernas olika agendor. Den form av samverkan mellan näringslivet och den offentliga sektorn som orga-niserats i regionen har rönt stor uppmärksamhet såväl internt som externt. Alla inblan-dade aktörer; kommuner, universitet, organisationer, företag med flera, är eniga om den ömsesidiga nytta som uppstår ur denna gränsöverstigande samverkan. Vi har varit, och kommer att vara, en given spelare i det lagbygge som formar regionens framtid.

En ny storstadsregion växer fram i landet, den fjärde i storleksordning, med Norrköping och Linköping som tunga varumärken. Huvuddelen av vårt stora fastighetsinnehav ligger i de båda städerna. Därför är den fortsatta utvecklingen i regionen av yttersta vikt för oss intressenter.

STYRELSENS ORDFÖRANDE

9FJÄRDE STORSTADSREGIONEN

Vi har varit, och kommer att vara, en given spelare i det lagbygge som formar regionens framtid.”

MARKATTAN NORRKÖPING

10 FJÄRDE STORSTADSREGIONEN

Vi räknar inte längre avstånd i kilometer och mil utan i minuter och timmar. Med bra kommunikationer minskar avstånden, vilket tillsammans med en öppnare attityd bidragit till vad vi är idag.

Fjärde Storstadsregionen- en framtidsregion

Både attraktiv och funktionellFjärde Storstadsregionen växer fram runt städerna Norrköping och Linköping. Vi är, hur man än mäter − befolkningsstorlek, antal arbetsplatser eller branschbredd − den fjärde största regionen i Sverige. Vi är två jämnstora städer med 25 minuter emellan, en funktionell region med 13 kommuner och 450 000 invånare. Närmare 10 000 människor åker dagligen mellan Norrköping och Linköping för att jobba, och pendlingen ökar kraftigt i hela regionen. Med korta avstånd till boende med livskvalitet å ena sidan och högkvalificerat arbete å den andra, framstår vår region som mycket attraktiv. Vi har, kort och gott, storstadens fördelar men inte dess nackdelar.

Ostlänken viktigastDen enskilt viktigaste framtidssatsningen är byggandet av Ostlänken. Höghastig-hetståget knyter ihop Stockholm och Fjärde Storstadsregionen med restider under en timme. Den minskar avståndet mellan Linköping och Norrköping till 15 minuter. Tillgången till arbetskraft och attraktiva arbeten blir än större, samtidigt som markna-der växer och alternativen blir fler både för företag och för individer.

Många delaktiga i byggetVi är många som känner entusiasm över att få vara en del i bygget av en stark framtids-region. Kommunerna, tillsammans med ett engagerat näringsliv och en stark motor i Linköpings universitet, driver helhjärtat på utvecklingen mot en helt integrerad region. Nutek räknar med att den dag vi når dit kommer 15 000 nya jobb att finnas i Fjärde Storstadsregionen, bara det är argument nog för att lägga kraft och tyngd i arbetet.

Vi är, hur man än mäter − befolkningsstorlek, antal arbetsplatser eller branschbredd − den fjärde största regionen i Sverige. ”

THOMAS SJÖLANDER

VD NYA NORRKÖPING AB

SPETSEN NORRKÖPINGIDÉFLÖDET LINKÖPING

11FJÄRDE STORSTADSREGIONEN

Fjärde Storstadsregionen- en framtidsregion

” Idag utgör Fjärde Storstadsregionen troligtvis den mest attraktiva fastighets-marknaden utanför storstäderna.

Fastighetsmarknaden i Fjärde StorstadsregionenEn rad starka sidor gör Fjärde Storstadsregionen till en intressant marknad för många aktörer på fastighetsmarknaden. Med den planerade Ostlänken faller ljuset på områdena kring framtidens resecentra.

Fjärde Storstadsregionen uppfyller flera viktiga villkor som tilltalar många fastig-hetsaktörer: Området är befolkningsstarkt. Det finns en väl utvecklad infrastruktur. Näringslivet är starkt och expansivt. Utbudet av högre utbildning är väl tillgodosett. Och inte minst; regionens fastighetsmarknad har en diversifierad ägarbild. Idag utgör Fjärde Storstadsregionen troligtvis den mest attraktiva fastighetsmarknaden utanför storstäderna.

Måttliga hyresökningarDessa förutsättningar har också bidragit till att hyresnivåerna för kontorslokaler har ökat. Men kanske inte så mycket som det möjligen kan ha förväntats. Hyresutveck-lingen har varit svagare än i landets storstäder – regionen har med andra ord halkat efter lite. Detta skulle kunna innebära att vi under kommande år får se en relativt stark hyresutveckling. Men samtidigt kan rådande hyresnivåer vara en konkurrens-fördel som innebär möjligheter att dra till sig nyetableringar till området; här får hyresgästerna ”mycket lokaler för pengarna”.

God tillgång på kontorslokalerTillgången på lediga kontorslokaler i regionen bedöms fortfarande vara god. Men situationen kan förändras. Studeras utbudet av lediga kontorsytor lite närmare så ingår nämligen en icke oväsentlig andel av äldre och omoderna lokaler i utbudet. Efterfrågan på marknaden har sakta men säkert glidit över mot yteffektiva lokaler med hög standard. Ökad nyproduktion kan bli resultatet.

Stationsnära områden fokuserasDet geografiska läget är heller inte en oväsentlig parameter vid valet av en lokal. Den planerade Ostlänken bör innebära att områdena kring Linköpings respektive Norr-köpings planerade nya resecentra blir attraktiva lägen. Tågresandet kommer att öka och då får närheten till stationerna större betydelse. Det är troligtvis här vi kommer att få se merparten av förväntad nyproduktion.

P-O SKOOG FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Av SFF aukt fastighetsvärderare

IDÉSKISS NYTT RESECENTRUM

NORRKÖPING

12

Vision & affärsidé

V I S I O N & A F F Ä R S I D É

BOKHÅLLAREN NORRKÖPING

Vi har en glasklar strategi för att trygga tillväxten i företaget. I fokus står kunder och medarbetare. Genom ett värderingsstyrt förhållningssätt strävar vi mot visionen.

VisionHenry Ståhl Fastigheter AB ska vara den bästa hyresvärden på de marknader där vi verkar. Med det menar vi att vi ska:

– Ha den högsta kundnöjdheten.– Ha en uthållig och god lönsamhet med en tätposition inom de goda nyckeltalen.– Vara en omtalad och attraktiv arbetsgivare.

AffärsidéHenry Ståhl Fastigheter erbjuder lokaler och bostäder som är väl anpassade efter kun-dernas önskemål. Vi gör det med ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt företag, som verkat sedan 1947.

Vilket innebär att vi ska:

– Förädla, förvärva eller producera fastigheter med sådan långsiktig ekonomi att de genererar värdetillväxt.– Skapa värdetillväxt genom effektiva och kunniga medarbetare som ser möjligheten i varje kundkontakt och utvecklingspotentialen i varje fastighet.

Lönsamhet uppnås genom effektiva och lätthanterliga systemhjälpmedel.

13M Å L 2 0 0 8

Mål

Uthyrningsgrad-yta

Räntetäckningsgrad, ggr

Synlig soliditet %

0,0

0,2

0,4

0,60,8

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

2004 2005 2006 2007

Räntetäckningsgrad, ggr

2,0

0

5

10

15

20

25

30

35

2004 2005 2006 2007

Synlig soliditet %

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100

Uthyrningsgrad - yta

2004 2005 2006 2007

Totalt BostäderLokaler

Finansiella mål– Synlig soliditet, mer än 27 %.– Räntetäckningsgrad, mer än 1,5.

Verksamhetsmål– Uthyrningsgrad, kommersiellt mer än 95 %.– Uthyrningsgrad, bostad mer än 98 %.– Nyproduktion och större investeringar ska sammantaget avkasta lägst 7 %.

Miljömål– Minskad miljöpåverkan från våra fastigheter.– Minskad miljöpåverkan från företagets övriga verksamhet.

StrategiVår strategi omfattar de områden som är av stor betydelse för verksamheten. Dessa är:

OrganisationVerksamheten bedrivs inom tre marknadsområden som med stöd av de centralt place-rade servicefunktionerna ska uppnå de uppsatta målen.

UtvecklingVarje marknads- och serviceområde arbetar med noggrant framtagna planer för verk-samhetens och medarbetarnas mål.

MarknadsområdenFör arbetet inom marknadsområdena finns såväl kvantitativa som kvalitativa mål med tillhörande handlingsplaner. Samtliga planer genomsyras av kundfokus, ekonomi, miljö- och säkerhetstänkande.

MedarbetareInom Henry Ståhl Fastigheter låter vi ständigt våra medarbetare utvecklas. Vi värnar också aktivt om deras arbetsmiljö och hälsa. Organisationen anpassas fortlöpande efter nya krav och omvärldens utveckling.

MiljöVi ska kontinuerligt arbeta med att öka miljömedvetenheten inom företaget, både strukturellt och på individnivå.

VarumärkeHenry Ståhl Fastigheter har en lång historia och vi har ett starkt varumärke. Sedan bolaget grundades 1947 av Henry Ståhl har vi varit förknippade med kvalitet och pålitlighet. Vi vårdar varumärket genom att ständigt fylla det med nya löften i enlig-het med våra värdeord. Det ger oss fortsatt god styrka och hög attraktionskraft bland hyresgäster och medarbetare, både nuvarande och framtida.

Ledord för värderingarVåra ledord – öppenhet, omtanke och långsiktighet – bygger vår värdegrund. De står för kärnvärden som handlar om hur vi ska agera och hur vi vill uppfattas. Ledorden styr de värderingar som genomsyrar Henry Ståhl Fastigheter.

Fjärde Storstadsregionen Utvecklingen i den här regionen är av stor strategisk betydelse för oss. Vi följer noga händelseförloppet inom olika områden och deltar även aktivt i forum som erbjuder företaget möjligheter att vara med och driva på utvecklingen i positiv riktning.

14

Ståhls fastighetsbestånd består till 70 % av lokaler, som därmed utgör ryggraden i företagets verksamhet. Hela 95 % av beståndet är idag uthyrt. Den höga uthyrnings-graden ser vi som ett kvitto på ett framgångsrikt arbete.

Stor efterfrågan på våra lokaler

Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror efter kontraktens förfallotidFördelning av lokalkontraktens årshyror

efter kontraktens förfallotid

504540353025201510

50

Antal kontrakt % Årshyror %

2008 2009 2010 2011 2012 2013-

%

L O K A L M A R K N A D E N

KontorVåra lokaler är attraktiva. I flera städer är efterfrågan betydligt större än vårt utbud. Det gäller exempelvis Linköping, där vi har fått arbeta hårt för att kunna tillgodose hyresgästernas behov av mer utrymme. Deras möjligheter att kunna fortsätta utveckla sin verksamhet i våra lokaler är en uppgift vi löser både genom att bygga till och genom att renovera och förädla befintliga ytor. Även i Norrköping är trenden fortsatt positiv. Uthyrningsgraden ökar. Vi kunde under det gångna året glädja oss åt att lokaler som stått outhyrda under en period numera, i enlighet med vår fastlagda strategi, har nöjda hyresgäster. Kvarteret Kvarnen i Norrköping fortsätter att utvecklas. Hyresgästerna väljs med omsorg för att få in en mix av företag som kan generera synergieffekter. Kvarteret kommer också att genomgå en exteriör förädling. Våra fastigheter i Uppsala har fortsatt låg vakans. Vi ser med tillförsikt på fram-tiden i staden. I Örebro har det varit stor efterfrågan på mindre kontorsytor. Sista kvartalet 2007 ökade efterfrågan på lokaler generellt och vi tar med oss denna positiva trend in i framtiden.

ButikerVår satsning på kvarteret Knäppingsborg, där den unika miljön nu innehåller små-skaliga butiker, har utvecklats till något som Norrköpingsborna känner stolthet över. Knäppingsborg är idag en del av handelsstråket i Norrköping city. Stallbacken i Örebro är liksom Knäppingsborg ett område med fokus på mindre butiker och området har blivit en viktig del av stadens handelsliv. I Kumla genomför kommunen en storsatsning på att göra centrum mer tillta-lande. Vi har förädlat våra fastigheter i centrala Kumla för att möta marknadens allt högre krav på attraktiva lokaler. Handeln i centrum har ökat, liksom det totala antalet uthyrningar. 2008 blir ett år då vi fortsätter vår satsning på butiker.

LagerFjärde Storstadsregionens goda geografiska och infrastrukturella läge ger regionen stora möjligheter att konkurrera framgångsrikt inom logistik och kommunikation. Både myndigheter och näringsliv samverkar för en ökad tillgänglighet, vilket gör våra fastigheter ännu mer attraktiva. Såväl Fjärde Storstadsregionen som Örebroregionen är spännande marknader och vi ser fram mot att stärka vår position som ett av de ledande och mest innovativa fastighetsbolagen i dessa regioner.

VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER

Swedbank ABDanske BankLinköpings UniversitetICA Sverige ABUppsala KommunMigrationsverketSectra ABSystembolaget ABKriminalvårdsstyrelsenNorrköpings Kommun

MOTORN NORRKÖPING

15L O K A L M A R K N A D E N

VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER

Swedbank ABDanske BankLinköpings UniversitetICA Sverige ABUppsala KommunMigrationsverketSectra ABSystembolaget ABKriminalvårdsstyrelsenNorrköpings Kommun

IDÉFLÖDET LINKÖPING

16

”Med två vuxna, fem barn, hund och kanin under

samma tak fi nns det alltid något att göra. Vi väljer

att hyra för att få tid över för barnen. För oss är det

guld värt att slippa måla och snickra eller ligga på

knäna och rensa ogräs. Visst kan vi sakna en egen

trädgård men vi ger oss ut i skogen i stället. Ofta tar

vi med oss frukosten och så äter vi där med barnen,

jättemysigt...”

Familjen Bergman, 5 RoK i Vilbergen

Tid över för barnen

-6,8 %

-6,1 %

-6,5 %

93,2 %

93,9 %

93,5 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.

Ganska bra el. motsv.Inte så bra el. motsv.

Mycket bra el. motsv.

2004

2006

2007

Kan tänka sig att rekommendera Ståhl

-17,5 %

-26,8 %

-9,4 %

82,5 %

73,2 %

90,6 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.



Serviceindex

Produktindex

Trivseln med Ståhl

Trivsel med Ståhl


Trivsel med Ståhl

Hyresrätt - en utmärkt svensk boendeformVi vill sprida kännedom om fördelarna med att bo i hyresrätt. Tillsammans med ett antal andra aktörer, arbetar vi med kampanjen ”Hyresrätt - en utmärkt svensk boen-deform”, allt för att lyfta fram de fördelar denna form av boende ger.

Trogna hyresgästerGenerellt sett har vi lyckats väl med att få våra hyresgäster att stanna hos oss under lång tid. Vår framgång har bland annat sin grund i följande faktorer: Vi har ett utbud av bostäder som få kan matcha: både centralt och mer naturnära, etta för singeln alternativt stor våning för hela familjen, såväl moderna som välskötta äldre bostäder. Med detta utbud kan vi tillgodose de flesta hyresgästers önskemål. Ett annat skäl till vår framgång är att Ståhls bostäder är prisvärda. I vårt ”nöjd-kundindex” anger hyresgästerna att de tycker att det är en god affär att bo i en fastig-het som Ståhls äger eller förvaltar.

Låg omflyttningAntalet omflyttningar bland våra hyresgäster på bostadsmarknaden är fortsatt lågt. Marknadssituationen är en bidragande orsak till att färre flyttar från våra bostäder. En av Ståhls konkurrensfördelar är att företagets bostäder har en bra mix storleks-mässigt, hyresgästen kan välja mellan bostäder på allt från 25 till 250 kvm. De områden där våra bostäder finns är attraktiva och har en stor spridning i städerna. I Fjärde Storstadsregionen har vi näst intill inga vakanser. Även i Örebro och Uppsala är det stor efterfrågan på våra bostäder. I dessa städer råder bostadsbrist. Beståndet i Kumla utgörs av centralt belägna, attraktiva bostäder.

”Ståhl tar våra behov på allvar”Den viktigaste anledningen till vår höga uthyrningsgrad och kundnöjdhet är företa-gets sätt att arbeta. Eftersom vi sätter det mänskliga mötet i fokus så skapar vi goda relationer med våra hyresgäster, vilket gör det lättare att sätta sig in i deras behov. Den stora betydelse vi tillmäter kundkontakten gäller i alla lägen, oavsett tillfälle eller art. Den kundundersökning vi genomför varje år bekräftar att vi arbetar på rätt sätt. Vi uppfattas som tillgängliga och trevliga, och hyresgästerna tycker att vi tar deras be-hov på allvar. Enkäten säger också att vår satsning på trygga och trivsamma bostäder har gett resultat.

Attraktivt utbud ger trogna hyresgäster

B O S TA D S M A R K N A D E N

Fjärde Storstadsregionen, med tillväxtsorterna Linköping och Norrköping som motorer ger oss som fastighetsbolag fantastiska möjligheter. Här finns hyresgäster som tillsam-mans med oss gärna satsar på, och värnar om, sitt boende.

-6,8 %

-6,1 %

-6,5 %

93,2 %

93,9 %

93,5 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.



2004

2006

2007


-17,5 %

-26,8 %

-9,4 %

82,5 %

73,2 %

90,6 %

-100 -50 0 50 100 %

Dålig el. motsv.



Serviceindex

Produktindex

Trivseln med Ståhl

Trivsel med Ståhl

UTDRAG UR KUNDENKÄT

17

”Med två vuxna, fem barn, hund och kanin under

samma tak fi nns det alltid något att göra. Vi väljer

att hyra för att få tid över för barnen. För oss är det

guld värt att slippa måla och snickra eller ligga på

knäna och rensa ogräs. Visst kan vi sakna en egen

trädgård men vi ger oss ut i skogen i stället. Ofta tar

vi med oss frukosten och så äter vi där med barnen,

jättemysigt...”

Familjen Bergman, 5 RoK i Vilbergen

Tid över för barnen

”Visst innebär det trygghet med ett boende som

inte orsakar några oväntade kostnader. Men den

viktigaste tryggheten skapar vi tillsammans. Både

vi som bor här och vår hyresvärd har ett ansvar att

värna om vårt boende och om varandra. Vi är alla

unika och vi bär på olika erfarenheter och idéer om

hur saker ska vara. Det är viktigt att våga tala med

varandra. Bland vänner växer tryggheten.”

Sayid Hashimah, 3 RoK på Nordantill

Bland vänner växer tryggheten”Jag tycker att man har ett gemensamt ansvar med hyresvärden och sina grannar. Både att hålla sin lägenhet i skick och att se vilka möjligheter som fi nns för att själv skapa trivsel. Många undrar hur jag kan lägga tid och pengar på ett boende jag inte äger. Men jag har hyrt samma lägenhet i 11 år och då växer engagemanget. Ett boende man trivs med är värt varenda krona.”

Torbjörn Nilsson, 3 RoK i Klockaretorpet

Värt varenda krona

”När barnen blivit tonåringar kände hela familjen

att det var dags för något nytt. Vi sålde villan och

skaffade en stor lägenhet mitt i stan. Nu kan jag

promenera till jobbet och barnen har fått nära till

skolan och kompisarna. När vi slipper villabestyren

har vi dessutom mer tid att göras saker tillsammans.

Just nu passar det oss perfekt. Fast vi kanske byter

till något mindre i framtiden...”Lena Åsberg, 5 RoK i Norrköping city

Just nu passar det oss perfekt

”Hyresrätt - en utmärkt svensk boendeform”

B O S TA D S M A R K N A D E N

Ett unikt samarbete mellan Hyresbostäder, Lundbergs och Ståhl. Tre företag med det gemensamma intresset att bidra till Norrköpings utveckling. Bra boende är en förutsättning för en levande stad.

Boendet är en mycket viktig del av våra liv, men hyresrätten kommer sällan till sin rätt i den svenska bostadsdebatten. Bara i Norrköping bor mer än 40 000 människor i hyreslägenheter. Och de får sällan höra vilket smart val de har gjort. Hyresrätten står för trygghet, service och ett bekymmersfritt boende där du får tid och pengar över till annat. I jämförelse med boendeformer i många andra länder är den svenska hyresrät-ten lika unik och speciell som till exempel allemansrätten. Om detta har vi berättat i en större annonskampanj under hösten i ett samarbete över företagsgränserna.

18

Hyresgästernas behovstyr vår utveckling

F A S T I G H E T S U T V E C K L I N G


19

Våra fastigheter ska vara trivsamma att bo och verka i. De ska vara ändamålsenliga för befintliga hyresgäster och attraktiva för nya. Genom att vårda våra fastigheter ökar vi både uthyrningsgraden och fastigheternas värde.

LokalerVårt fastighetsbestånd består till 70 % av lokaler. Det innebär att vi är starka nog inom området för att kunna ta ett brett engagemang för hyresgästerna på lokalsidan. Våra kunder verkar på en allt mer konkurrensutsatt och komplex marknad, där deras kunder i sin tur ställer krav på snabba omställningar i produktionen. Detta kräver att vi kan bistå med flexibla och kundanpassade lösningar, både avseende de fysiska lokalerna och i kontraktsfrågor.

BostäderPå Ståhl arbetar vi fortlöpande med att anpassa bostäderna för att fungera väl i dagens samhälle. Den kollektiva känslan som förr genomsyrade samhället har ersatts av ett större fokus på individen. Vår utmaning är att få de olika bostadsstyperna att passa varje hyresgästs specifika behov. Som följd av ett allt större individfokus aktualiseras nu frågan om så kallade ”ägarlägenheter”. Vi deltar med stort intresse i den fortsatta utvecklingen kring den här upplåtelseformen. Seniorboende blir allt mer efterfrågat. Det finns en stor målgrupp som behöver bostäder anpassade för att åldras i och med närhet till god boendeservice.

Förädling och utvecklingVi ska ständigt söka efter nya affärsmöjligheter och i det arbetet ska fantasin ha fritt spelrum. För att hitta nya intäktskällor i våra lokaler ser vi nu även över möjligheten att i större utsträckning utnyttja sekundära ytor. Kvarteret Knäppingsborg i Norrköping är ett utmärkt exempel på detta. Efter förädlingen har vi ökat den uthyrningsbara ytan med ca 30 %. Kvarteret är också ett bra exempel på en varsam förädling där ett område bestående av äldre fastigheter har omvandlats till en ny stadsdel. Kvarteret Decimalen i Linköping är ytterligare ett exempel där vi efter ett omfattande förädlingsarbete ökat den uthyrningsbara ytan, i detta fall med ca 10 %. Ståhl är en del av Norrköping och vi känner staden och dess invånare väl. Vi har också ett omfattande engagemang här. Ståhl har till exempel fått uppdraget att se över möjlighe-ten för uppförandet av en publik byggnad på Strömsholmen i centrala Norrköping. Satsningen på kvarteret Knäppingsborg har blivit en stor framgång och nu går vi vidare med att undersöka hur kundflödena till kvarteret kan stärkas ytterligare. Industrilandskapet och Drottninggatan har i dag ingen naturlig koppling och Hörsalsparken fungerar med sin placering som stoppkloss för ett naturligt flöde. Från kommunen har vi fått uppdraget att se över och förbättra området. Vi känner ett stort förtroende från kommunen och vårt samarbete präglas av stor lyhördhet och samarbetsvilja.

En aktiv samhällspartnerStåhl ska vara en del av samhället vi verkar i, och en naturlig fastighetspartner för invånarna. Vi är därför mycket aktiva i exempelvis olika centrumföreningar i de städer där vi har fastigheter.

F A S T I G H E T S U T V E C K L I N G

Våra fastigheter ska vara trivsamma att bo och verka i.”

KNÄPPINGSBORG NORRKÖPING

20

Miljö - en naturlig del av vårt arbete

M I L J Ö A R B E T E

Miljöfrågorna är för oss i högsta grad aktuella och en naturlig del av det dagliga arbetet. Vi strävar efter att minimera vår verksamhets miljöpåverkan så långt det är möjligt. Nu intensifieras det arbetet. 2008 kommer att bli miljöns år.

- Energibalans för fastigheten.- Analysera driftstatistik gällande värme, el och vatten.- Ta fram börvärden för respektive objekt och media. Med hänsyn till vilken fastighetstyp det är, utifrån statistik och jämförelsetal - ifrån detta tar vi fram 5 objekt per år att arbeta med.

- Justera inställningsvärden på respektive installation, ventilation, värme m.m. För att se var dessa är optimala för varje anläggning.

- Hur blev resultatet efter optimering, vad behövs göras för att uppnå ett lägre börvärde?- Stämma av enligt våra NKI-undersök- ningar och vad våra hyresgäster tycker.- Göra besparingskalkyler.

- Projektering, kravspecifikation.

- Uppföljning av statistik per månad och år på de objekt som vi har tagit ut.

1. ANALYS

2. OPTIMERING

3. ANALYS4. GENOMFÖRANDE/ÅTGÄRDER

5. UPPFÖLJNING

ENERGIEFFEKTIVISERINGSPLAN

21

Mot miljöcertifieringEn god miljö, både inomhus och utomhus, är en förutsättning för att våra hyresgäster ska trivas. Vi känner ett stort ansvar för att skapa en så god miljö för hyresgästerna som möjligt, både som konkurrensmedel och som led i att vara en ansvarstagande del av samhället. Under 2008 kommer vi att lägga stor energi på att öka miljöengage-manget inom företaget. Vi strävar mot att minska den miljöpåverkan som våra fastigheter har. En bety-delsefull del i den strävan är samarbetet med hyresgästerna. För oss är det viktigt att få med dem i processen, eftersom utväxlingen av våra ansträngningar då blir som störst. Som ett konkret exempel på att vi menar allvar med miljösatsningen kommer vi att dela ut ca 8 000 lågenergilampor till våra hyresgäster. Dessa satsningar bildar en plattform inför vår miljöcertifiering. Målet är att vara certifierade inom tre år. I en situation där våra företagskunder ställer allt högre miljökrav på oss, som en naturlig del i sitt eget kunderbjudande, verifierar miljöcerti-fieringen Ståhls inställning och kvalitetssäkring i miljöarbetet.

EnergiförbrukningEnergieffektivisering är en av de största utmaningar vi står inför de närmaste åren. Vid omfattande byggnationer har vi som långsiktigt mål att bli självförsörjande på värme. Tillsammans med E.ON har vi initierat ett pilotprojekt som går ut på att under nat-ten lagra värme i byggnadsstommar för att kunna nyttja energin dagtid. Vi arbetar med liknande system redan nu i dagligvaruhandeln, där värme från installationer tillvaratas och används för att värma upp fastigheter. Vi har skapat ett energioptimeringsprogram som ska hjälpa oss att minska mäng-den köpt energi i samtliga fastigheter i vårt bestånd, både på kort och på lång sikt. Målet är att minska förbrukningen med 10 % inom tre år. Ett annat verktyg för att nå målen är att bygga upp ett system för hantering och analys av energistatistik. Med hjälp av detta system kommer vi att kunna identifiera och åtgärdaenergikrävande fastigheter.

KällsorteringMiljöfrågorna engagerar. Fler och fler vill vara med och bidra till en bättre miljö. Som resultat av det har bonära källsortering införts i hela Norrköping, med mycket gott resultat för miljön och dessutom många positiva reaktioner från hyresgästerna. Företa-get står nu redo att införa samma heltäckande sortering i alla kommuner där Ståhl har ett fastighetsbestånd.

Byggnation och underhållFör Ståhl är det viktigt att de entreprenörer och underkonsulter vi anlitar har ett starkt miljötänk i det arbete de utför tillsammans med oss. Vi övervakar arbetet så att det utförs på ett miljövänligt sätt ända från projektering till färdig fastighet.

TjänstebilarVåra ambitioner på miljöområdet omfattar självklart även vår fordonspark. Där är målet att majoriteten av företagets bilar ska vara miljögodkända innan slutet av 2009.

M I L J Ö A R B E T E

Miljöfrågorna engagerar. Fler och fler vill vara med och bidra till en bättre miljö.”

22

Hälsobefrämjande arbeteDet är viktigt för företaget att de anställda trivs och mår bra. Att man som medarbetare känner sig delaktig i verksamheten är en betydelsefull del i sammanhanget, liksom en god hälsa och arbetsmiljö. Vid årliga medarbetarsamtal och medarbetarundersökningar stämmer vi av de anställdas mål och personliga utveckling. Vi arbetar aktivt med att skapa en hälsosam arbetsmiljö och är hälsodiplomerade. Diplomeringen innebär att vi offensivt, strukturerat och framgångsrikt arbetar med hälsobefrämjande åtgärder, såsom träningsbidrag, kontorsmassage och aktiviteter som manar till god hälsa och kost. En av de aktiviteter vi genomförde under året var en stegtävling, där våra medarbetare fick sätta upp egna mål att arbeta aktivt mot. Siffrorna visar att vi har lyckats i våra ansträngningar. Sjukskrivningarna är få, 2007 var sjukfrånvaron ca 2 %. Många av våra medarbetare stannar hos oss under hela sin yrkeskarriär, deras kunskap och erfarenhet med dem.

Jämställd arbetsplatsDe senaste årens jämställdhetsarbete har gett resultat och våra medarbetare är numera jämnt fördelade mellan könen. Idag arbetar 24 kvinnor och 23 män hos Ståhl. Men det är inte enbart genusperspektivet som står i fokus när vi rekryterar utan även huru-vida den sökande, utöver rätt kompetens, visar personliga egenskaper som faller inom ramen för våra värdeord.

Nära arbetsrelationerVi värdesätter fördelarna med nära arbetsrelationer. Stor vikt läggs vid grupparbetet som arbetsform för att kunna ta tillvara alla medarbetares kompetens på bästa sätt. En viktig del i vardagen är de möten vi har, där vi har möjlighet att stämma av praktiska frågor. Vid dessa möten deltar medarbetare från samtliga kontor. På så sätt sprider vi kunskap om de olika marknaderna och skapar en trygghet i att man gör rätt. Ståhl har 47 anställda. Varje dag arbetar vi dessutom tillsammans med ett stort antal samarbetspartners och deras anställda, som kan räknas i hundratal. De flesta har vi arbetat med mycket länge och de är en del av vår framgång. Tack vare en nära och god relation med våra leverantörer säkerställer vi kvalitén i allt vi gör. Dessa samarbetspart-ners är även våra ambassadörer hos kunderna.

Lärande organisationKunskap är viktigt för oss. Vi utvecklas ständigt, bland annat genom kommunikationen med hyresgäster och kunder. Vårt bestånd av fastigheter är mångskiftande och kräver olika sorters kompetens. Vi måste hela tiden anpassa verksamheten efter marknadens önskemål, och det ser vi som mycket stimulerande. För att möta denna utmaning har vi infört ”Ståhluniversitetet”, som är en plattform för utbildning av våra medarbetare. Ett antal gånger per år samlas personalen och får ta del av aktuell och värdefull kunskap anpassad för vår verksamhet. Under 2007 lade vi särskilt fokus på diskrimineringsfrågor, 2008 satsar vi på kompetensutveckling inom miljöområdet. Förutom Ståhluniversitetet, som finns som en bred bas, uppmuntrar vi personalen att kontinuerligt investera i sitt humankapital.

Trivsel - en grundläggande byggstenÖppenhet, långsiktighet och omtanke är de värdeord som styr arbetet på Ståhl. Det gäller internt i mötet med kollegor likaväl som externt i kontakten med hyresgäster och samarbetspartners. Så skapar vi en trivsam arbetsplats och ett framgångsrikt företag.

O R G A N I S AT I O N

• 47 personer arbetar idag hos Ståhl• Långtidsfriska: 99 %• Sjukfrånvaro: ca 2 %

23O R G A N I S AT I O N

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0-29 30-39 40-49 50-59 60-66

Anta

l med

arbe

tare

Åldersfördelning inom koncernenÅldersfördelning inom koncernen

Tillgängligheten betydelsefullDet personliga mötet står högt på Ståhls agenda. Vi ska vara tillgängliga och arbetar fortlöpande med att skapa nya kontaktytor både mot nuvarande och framtida hyresgäs-ter. Sedan 2004 är huvudkontoret lokaliserat till Norrköping city, här finns även de fyra verksamhetsstaberna som ger service och support till den operativa verksamheten. Valet att flytta huvudkontoret från utkanten av centrum gjordes för att öka närheten till mark-naden och samtidigt göra oss mer synliga. Med stora skyltfönster mot stadens största shop-pinggata bjuder vi in såväl förbipasserandes blickar som hyresgäster och andra kontakter. Under 2007 har kontoren i Kumla och Örebro genomfört samma förändring med centralt placerade och väl synliga kontor.

Stort samhällsengagemangStåhl har ett engagemang som sträcker sig utanför företagets gränser, i många fall till sådant vi själva värdesätter och vill bli förknippade med; som exempelvis idrott, hälsa och kultur. Ståhl förvaltar även en stiftelse – Henry och Ella Margaretha Ståhls stiftelse för handikappade och långvarigt sjuka. Stiftelsen bistår varje år ett flertal personer med ekonomiskt stöd för att öka deras möjligheter till en bättre hälsobild och livssituation. Under 2007 delade stiftelsen ut ca 2 miljoner kronor.

IT en viktig del av verksamhetenVår verksamhet består i långsiktig förvaltning och förädling av fastigheter som i sin tur förutsätter långsiktiga relationer med hyresgäster och andra samarbetspartners. I det här samspelet är IT en viktig del av vår vardag, dels som ett internt hjälpmedel för att skapa förutsättningar för ett effektivt och resurssnålt arbetssätt, dels för att under-lätta och förenkla kommunikationen med vår marknad. Fastighetssystemet vi använder, Vitec Nova, är basen i vår programmiljö. I fastighets-systemet hanteras alla våra hyreskontrakt och härifrån sker all avisering till våra hyresgäster. Ett system för service- och felanmälan har byggts upp under 2007. Systemet ska ytterligare öka kunskapen om våra fastigheter samt ge en bild av hur våra hyresgäs-ter ser på sitt boende. Systemet hjälper oss även att säkerställa en snabb och effektiv service samt återkoppling till våra hyresgäster. Vi har också investerat i ett driftstatistiksystem under 2007, E4 (Energireda). Sys-temet ska skapa förutsättningar för ett strukturerat arbetssätt och styra oss mot våra uppsatta mål inom energibesparing och förbrukningsminskningar. Under 2008 kommer vi att påbörja ett projekt där vi ska kunna erbjuda våra bo-stadshyresgäster att betala hyran via elektronisk faktura, så kallad e-faktura. E-fakturan är en digital hyresavi som vi hoppas, i så stor utsträckning som möjligt, kommer att ersätta pappersavierna. E-fakturan ska vara en förenkling för våra hyresgäster samtidigt som det är kostnadsbesparande för oss och dessutom är det ett naturligt led i vårt miljöarbete. Sedan februari 2005 har vi hanterat våra leverantörsfakturor (ca 25 000 st/år) elektroniskt via fakturahanteringssystemet Ascendo Invoice. Den elektroniska hante-ringen har förenklat vår fakturahantering avsevärt framför allt vad det gäller lagring, återsökning och säkerhet. Det har också inneburit besparingar i såväl tid som miljö- resurser. Från vår energileverantör, E.ON, som är den samarbetspartner som vi får flest fakturor ifrån, erhåller vi numera enbart digitala fakturor. Det medför stora vinster i form av effektivare handhavande och en lägre pappersförbrukning. För den löpande redovisningen och arbetet med bokslut används ekonomisyste-met Garp. Kopplat till ekonomisystemet och fastighetssystemet finns ett egentillverkat system som hanterar uppföljning, budget och prognos. Låneportföljen, som innehåller lån och en rad olika typer av finansiella instrument, hanteras även den i ett eget framtaget system. Vi är av den uppfattningen att våra egentillverkade system, som är helt anpassade efter hur vi arbetar och efter hur vår organisation ser ut, möjliggör och medför en större flexibilitet vad det gäller simuleringar över framtida marknadsscenarier och dess påver-kan på våra nyckeltal.

24

ROBERT ISSALSTYRELSELEDAMOT

Styrelse & ledning

NILS RINGBORGSTYRELSELEDAMOT

MIKAEL STÅHLSTYRELSELEDAMOT

JAN LINDEROTH STYRELSENS ORDFÖRANDE

PETER KARLSTRÖMVD

BERT LUNDBLADvVD FINANSDIREKTÖR

Styrelsen och ledningen för Henry Ståhl Fastigheter AB strävar efter att leva upp till de krav på öppenhet och tillgänglighet som ställs på börsnoterade fastighetsbolag.

S T Y R N I N G & L E D N I N G

25

BolagsstämmaVid årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång, fastställs årsredovisningen, beslutas om utdelning, väljs styrelse, styrelseordförande och revisorer samt hanteras andra ärenden enligt lag.

Styrelsens arbeteStyrelsen består av fyra ledamöter. Under verksamhetsåret 2007 har styrelsen haft fem protokollförda möten. Utöver normala styrelseuppgifter, som att ansvara för bolagets organisation och förvaltning, är en viktig uppgift att hantera frågor kring strategisk planering.

Enligt bestämd ordning svarar styrelsen för:– Fastställande av arbetsordning och VD-instruktion.– Fastställande av strategidokument.– Beslut om förvärv och försäljning av fastigheter.– Beslut om- och uppföljning av större investeringar.– Fastställande av mål för verksamheten.

Styrelsemötena har följande huvudinriktningar:– Årets första möte ägnas i huvudsak åt årsbokslut och förvaltningsberättelse, förslag

till vinstdisposition och bokslutsrapport. Här tas även frågor om strategier upp.– Det andra mötet sker i samband med bolagsstämman och innehåller en föredragning

av bolagets revisorer om tillståndet i bolaget.– Årets tredje möte sker med fokus på fastigheter, kunder, projekt och underhåll.– Sista mötet för året ägnas åt budget och prognos för det kommande året.

Styrelsens ordförandeJan Linderoth, som är styrelsens ordförande, följer verksamhetens utveckling och svarar för att ledamöterna fortlöpande får den information som krävs för att kunna fullfölja sitt ansvar i enlighet med bolagsordningen och aktiebolagslagen.

Ordföranden har kontinuerlig kontakt med VD och vice VD i strategiska frågor samt företräder bolaget i vissa övergripande frågor.

Verkställande direktörPeter Karlström är sedan 2004 bolagets VD och ansvarar för bolagets löpande förvalt-ning samt för att de beslut som fattas av styrelsen verkställs.

Det är VD och vice VD:s uppgift att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemö-tena, föredra ärenden samt att motivera sina förslag till åtgärder och beslut.

Fördelningen av arbetet mellan styrelsen och VD samt VD:s ansvar och befogen-heter framgår av en skriven VD-instruktion.

Bolagets närhet till ägaren och styrelsen innebär stor snabbhet i viktiga beslut, vilket varit avgörande för lyckade affärer vid ett antal tillfällen.

LedningBolagets ledning består av VD och vice VD. Vidare finns två fastighetschefer som ansvarar för tre geografiska marknadsområden samt fyra ansvariga för stöd och serviceverksamheter.

RevisorerExterna revisorer utses av årsstämman för en period av fyra år. Vid årsstämman 2004 valdes revisorerna Peter Lander och Mats Bergkvist från Ernst & Young.

Uppföljning och redovisning av revisionsarbetet sker genom kontakter med bolagets ledning samt personal med ansvar för redovisning och ekonomi.

Dessutom deltar revisorerna vid ett styrelsemöte och redogör för förvaltnings- och bokslutsrevisionen samt lämnar ett omdöme om bolagets interna kontroll.

S T Y R N I N G & L E D N I N G

26

Fastigheternas marknadsvärde

F A S T I G H E T S V Ä R D E N


27

Fastigheternas värdeStåhl genomför värderingar av fastighetsbeståndet löpande. I balansräkningen tas dock fastigheterna upp till bokfört värde, som inte påverkas av förändrade marknadsvärden. Vi har god marknads- och fastighetskännedom och kan internt genomföra profes-sionell värdering av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är verklighet först vid en eventuell försäljning. Årligen sätts individuella direktavkastningskrav för fastigheterna, fördelat på lokaler och bostäder. Sedan 8 år tillbaka har Forum Fastighetsekonomi uppdraget att ta fram de individuella avkastningskraven. Forum Fastighetsekonomi är väl insatta i varje fastighets detaljer vad gäller kvalitet och marknad. I tabellen nedan redovisas en sammanställning av bedömningarna per den 31 december 2007.

Avkastningskrav i % VägtFjärde Storstadsregionen (Norrköping/Linköping) 6,5Örebro/Kumla 6,9Uppsala/Stockholm 5,3

Utöver ovanstående regioner äger Ståhl 33 % i Fastighets AB Kretia. Kretia äger ca 46 500 kvm bostäder i mycket bra lägen i Malmö. Dessutom äger Kretia ca 3 200 kvm lokaler i Malmö. När andelen av Kretias fastigheter värderas tas hänsyn till pri-serna på bostadsrättsmarknaden.

DriftnettoOvanstående avkastningskrav ställs mot respektive fastighets representativa driftnetto. Med detta menas: uthålligt rimligt driftnetto, normala hyresintäkter och vakanser belastat med normala kostnader för drift, reparationer, underhåll och fastighetsskatt/fastighetsavgift.

Fastigheternas VärdenAv tabellen nedan framgår värden per lokalt marknadsområde samt Ståhls fastigheters totala värde. Det totala marknadsvärdet uppgick per den 31 december 2007 till 3 800 mnkr. Under året har endast några mindre försäljningar genomförts.

Värdering mnkr kr/kvmFjärde Storstadsregionen (Norrköping/Linköping) 2 300 8 500Örebro/Kumla 550 7 800Uppsala/Stockholm 700 14 800Malmö (Ståhls andel) 250 15 300 Summa 3 800

Vissa justeringar har gjorts för tillfällen då ovan nämnda modell ger ett klart missvis-ande resultat. Dessa justeringar uppgår till mindre än 50 mnkr. Ståhls del i Malmöfastigheterna ingår inte i bokfört värde för fastigheter. Fast-ighets AB Kretia hanteras som intressebolag och aktiernas bokförda värde redovisas under rubriken andelar i intressebolag.

KänslighetsanalysEn förändring av avkastningskravet påverkar marknadsvärdet på Ståhls fastigheter enligt följande tabell:

1 % lägre avkastningskrav +20 %1 % högre avkastningskrav -15 %

F A S T I G H E T S V Ä R D E N


MOTORN NORRKÖPING

SAFIREN NORRKÖPING

ÅRSTA UPPSALA

Bedömt marknadsvärde 170 mnkr




Saknar Årsta

28

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Räntestruktur 2007-12-31Genomsnittlig räntebindningstid 57 månader

%

0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 5-7 7-10 År

NormportföljNuläge

Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv. Räntekostnaden är också den klart största enskilda kostnadsposten. Finansfunktionen arbetar enligt en av styrelsen fastställd finanspolicy som syftar till att begränsa koncernens finansiella risker. Dessa risker utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Finanspolicyn omprövas löpande. Målen för vår finansieringsverksamhet är att:

– Säkerställa likviditets- och refinansieringsbehovet.– Begränsa ränteriskerna.– Minimera finansieringskostnaderna inom fastlagda ramar för risker.– Arbeta för en hög flexibilitet avseende räntebindning och finansiering.

LånFör Ståhl har traditionell bankupplåning med kort basränta kombinerat med räntederi-vat varit den attraktivaste upplåningsformen. Den 31 december 2007 uppgick den totala räntebärande skulden till 1 930 mnkr och den genomsnittliga räntebindningstiden till 57 månader. Räntestruktur och normportfölj framgår av diagram. Snitträntan på de räntebärande skulderna, inklusive bankernas marginal, uppgick den 31 december 2007 till 4,6 %.

StrategiUnder januari 2008 genomfördes det senaste strategitestet för att undersöka vilken räntebindningsstruktur som är den optimala för Ståhls verksamhet. Totalt testades 10 stycken alternativa normportföljer, kombinerade med diverse räntederivat. Strategitestet visar ett utfall för räntekostnader och nyckeltal för de närmaste 4 åren. Konfidensinter-vallet är 95 %. Den nya normportföljen fr.o.m. 2008 framgår av diagrammet och innebär att räntekostnader, resultat och nyckeltal är goda vid marknadsräntor upp till 8 % under de kommande 4 åren.

DerivatAll upplåning sker med kort räntebindning. I likhet med tidigare år sker all riskhante-ring av räntor med derivatinstrument. Den 31 december 2007 uppgick utestående swapavtal till 2 800 mnkr. 2 100 mnkr är s.k. ränteswapar där Ståhl i de flesta fall betalar fast ränta och erhåller 90 dagars stiborränta. Innehav av s.k. floors (räntegolv) uppgår till 700 mnkr. För det fall stiborräntan understiger ca 4 % betalar bolaget rörlig ränta i stället för fast för dessa 700 mnkr. Med denna lösning kan man förenklat säga att Ståhl betalar fast ränta när räntorna stiger och rörlig ränta när räntorna sjunker. Utöver detta arbetar vi även med s.k. taktiska positioner vid tillfällen då markna-dens och vår uppfattning markant avviker från varandra. För sådana positioner finns riskbegränsning angivet i finanspolicyn.

Den finansiella verksamheten

F I N A N S I E L L V E R K S A M H E T

0

10

20

30

40

50

60

Krediter, swapar och övriga derivat per kreditinstitut

Andel %

Handelsbanken Nordea Danske bank Övriga

Krediter Övriga derivatSwapar

Räntestruktur 2007-12-31 Genomsnittlig räntebindningstid 57 månader

Andel av krediter och derivatinstrument per kreditinstitut

Finansieringsstruktur med hänsyn taget till marknadsvärden på fastigheterna %

Ej räntebärande skulder

Räntebärande skulderEget kapital

Finansieringsstruktur %

Ej räntebärande skulder

Räntebärande skulderEget kapital

Ytor per ort

Finansieringsstruktur

Finansieringsstruktur med hänsyntaget till marknadsvärden på fastigheterna

29

KapitalbindningEj mer än 30 % av kapitalet ska förfalla inom 1 år. Genom- snittlig kapitalbindningstid får ej understiga 24 månader.

RäntebindningAvvikelse får ske med +/-10 procentenheter av normportfölj.

Genomsnittlig räntebindningstidFår aldrig understiga 24 månader.

KassaflödenKoncernens kassaflöde ska från löpande förvaltningen över tiden årligen uppgå till minst 30 mnkr.

LikviditetLikviditeten ska aldrig understiga 40 mnkr.

RäntetäckningsgradMålsättning att ej understiga 1,5. Får aldrig understiga 1,3. Formel: (resultat efter finansnetto + finansnetto + avskrivningar - engångsposter) / finansnetto

Årlig räntekostnad 2008–2012 vid alternativa basräntor

RefinansieringsriskRefinansieringsrisken hanteras genom ramavtal med finansiärerna. Dessa avtal inne-håller bl.a. långa lånelöften från bankerna. Totalt finns långa lånelöften uppgående till 2 400 mnkr, alltså ca 500 mnkr högre än den befintliga volymen av totala lån. Genomsnittlig löptid för dessa löften var vid årsskiftet 57 månader.

LikviditetStåhl eftersträvar god framförhållning avseende likviditet och kassaflöden. Likvi-ditetsprognoser uppdateras löpande. Ambitionen är en likviditet som inte innebär ofördelaktiga räntor på över- respektive underlikviditet. Likviditeten uppgick den 31 december 2007 till 126 mnkr.

Räntemarknaden 2007 och 2008I början av 2007 sände Riksbanken ut mycket oklara signaler om vad man hade för tro om framtida räntor. Detta skapade stor oro, med kraftiga slag, på räntemarknaden.Under sommaren ökade oron för vad som skulle hända med den amerikanska bolånemarknaden. Vilka av bankerna satt med ”dåliga” placeringar? Detta innebar att priserna på interbankmarknaden steg kraftigt. Följden av det blev att marknaden drabbades av en likviditetsbrist som fick täckas av riksbankerna med flera tusen mil-jarder kronor. Oron smittade av sig på den svenska interbankmarknaden trots att de svenska bankerna denna gång verkar gå ganska skadeslösa ur krisen. Vid utgången av 2007 har krisen troligen ännu inte nått sin kulmen, och osäkerheten på den finansiella marknaden förväntas kvarstå åtminstone fram till sommaren 2008.Likviditetskrisen och bankernas förväntade återhållsamhet med utlåning, i kombina-tion med sjunkande fastighetspriser, kommer troligen att innebära en lägre ekonomisk tillväxt, än vad som tidigare förväntats. Inflationen kommer att ligga på en högre nivå än vad som enligt Riksbanken är lämpligt. Men med den låga tillväxten som grund kommer den troligen att avta under året. Detta innebär att Riksbanken inte behöver höja reporäntan. Vi räknar med att den finansiella oron avtar under 2008, och Riksbankens repo-ränta förväntas ligga på 4,25 % under året. De långa räntorna förväntas under 2008 inte förändras nämnvärt.

RäntetäckningsgradFör att kunna hantera oväntat sjunkande resultat och ökade räntekostnader behövs ett resultat i den normala verksamheten som täcker nuvarande räntekostnad med god marginal. Räntetäckningsgraden för Ståhl var vid årsskiftet 1,9 gånger.

SoliditetVid årsskiftet uppgick soliditeten till 30 %. Justerat för övervärden i fastighetsbestån-det och uppskjuten skatt uppgick soliditeten till dryga 40 %.

F I N A N S I E L L V E R K S A M H E T

UTDRAG UR FINANSPOLICYN

50

60

70

80

90

100

110mnkr

Reporänta1 2 3 4 5 6

Årlig räntekostnad 2008-2012 vid alternativa reporäntenivåer Henry Ståhl Fastigheter AB

Basränta

30

Omvärld och konjunkturVärldskonjunkturen, och därmed även den svenska konjunkturen, är med stor sannolikhet på väg in i en lugnare fas med lägre tillväxt. Risken finns att vi kan få recession eller stagflation. Vår bedömning är att kunskapen hos världens politiker och riksbanker om hur sådant kan undvikas är tillräckligt stor och att vi kommer att få en mjuklandning i världsekonomin. Osäkerheten om hur illa situationen i bankvärlden är gör att riskerna ändå är större än normalt. De senaste åren har marknaden för Ståhls förvaltning varit god. En sämre kon-junktur kan komma att slå mot företagets finansiella ställning genom lägre driftnetton i våra fastigheter. Konjunktursvängningarna på de marknader vi arbetar på har under lång tid varit små, med små förändringar av vakanser och hyresnivåer. Vår bedömning är att även den eventuellt sämre konjunkturen i världen och Sverige denna gång kom-mer att påverka oss i tämligen liten utsträckning.

Möjligheter & risker

All affärsverksamhet är förenad med risktagande. Fastighetsförvaltning kräver lång-siktiga beslut. Ståhls verksamhet ska bedrivas med begränsad risk. Nedan anges några av de faktorer som har stor betydelse för Ståhls finansiella ställning.

M Ö J L I G H E T E R & R I S K E RM Ö J L I G H E T E R & R I S K E RM Ö J L I G H E T E R & R I S K E R

GAMLA BRON NORRKÖPING

31

FastigheterStåhl har ett väl koncentrerat fastighetsbestånd i tre regioner: Fjärde Storstadsregio-nen (Norrköping/Linköping), Örebro/Kumla och Uppsala/Stockholm. Ca 70 % av företagets hyresintäkter och värden finns i Fjärde Storstadsregionen. Lokal marknads-kunskap och närvaro är en avgörande faktor för att lyckas med fastighetsförvaltning. Alla de tre regioner som Ståhl verkar i har en positiv befolkningstillväxt och ett väl fungerande näringsliv. 70 % av fastigheterna är kommersiella ytor, 30 % är bostäder.

LokalerLokalfastigheterna består till stor del av kontor. Marknaden för kontor har varit god och uthyrningsgraden har ökat. 98 % av de färdigställda kontorsytorna är uthyrda. Samtliga butiksytor är uthyrda. Med jämna mellanrum uppstår vakanser i lager och industrifastigheter. Detta beroende på den kortsiktighet som ibland uppstår i logistikbranschen.Hyresnivån i våra kommersiella fastigheter betecknas som stabil och någon större risk för lägre hyresnivåer finns inte. Snarare upplever vi en dragning uppåt. Avtalen i de kommersiella fastigheterna löper vanligen på mellan 3 och 5 år, och uppsägningstiden är 9 månader. Genomsnittlig återstående löptid uppgår till ca 30 månader. De 20 största hyresgästerna svarar för 55 % av lokalhyresintäkterna. Av lokalhyres-intäkterna kommer 24 % från offentlig sektor, 25 % från publika företag och 51 % från privata företag inklusive föreningar och andra organisationer. Hyresförlusterna i de kom-mersiella fastigheterna är i stort sett obefintliga. Det har de senaste 10 åren varit väldigt ovanligt att någon hyresgäst flyttar när hyrestiden gått ut. Detta tolkar vi som en hög kundnöjdhet i våra kommersiella fastigheter.

BostäderBostadsfastigheterna har goda lägen. Beståndet är väl underhållet och hyresgästunder-sökningar visar på mycket hög kundnöjdhet. Vakanserna på bostäder understiger med god marginal 1 %. Risken för ökade vakanser bedöms som liten. Hyresförlusterna i bostadsfastigheterna är i det närmaste obefintliga.

DriftkostnaderDriftkostnaderna kan påverkas genom effektiviserade åtgärder. Särskilt fokus kommer 2008 att läggas på kostnader för el, värme och vatten. Även övriga driftkostnader är utsatta för en fokuserad översyn. Där så är möjligt undviker Ståhl svängningar i ener-gipriser. Priset för el är bundet till 2011. Taxorna för värme och andra driftkostnader har de senaste åren ökat kraftigt och minskad förbrukning är där ett måste.

Reparationer och underhållStåhls fastigheter är väl underhållna och i gott skick. Detta medför att de löpande kostnaderna för reparationer och underhåll ligger på en förhållandevis låg nivå.

OmflyttningarVid omflyttningar av hyresgäster uppstår kostnader och hyresbortfall. I de kommer-siella fastigheterna är omsättningshastigheten låg. I bostadsfastigheterna är omflytt-ningsfrekvensen ca 20 % per år. Arbetet med att få ner omflyttningarna i bostadsfas-tigheterna har intensifierats de senaste åren.

FinanserFör hantering av de finansiella riskerna finns en fastlagd policy. Ränterisker hanteras genom bl.a. spridning av räntebindning och refinansieringsrisker genom långa ramav-tal med finansiärerna. Genom aktiv närvaro på marknaden och en ständigt uppdate-rad räntetro ges möjlighet att förutse stora ränteförändringar. Likviditetsrisk hanteras genom att ha en rejält tilltagen likviditet och ständigt positiva kassaflöden.

M Ö J L I G H E T E R & R I S K E RM Ö J L I G H E T E R & R I S K E RM Ö J L I G H E T E R & R I S K E R

32

Förvaltningsberättelse


ÅRSREDOVISNING FÖR RäKENSKAPSÅRET 2007-01-01–2007-12-31

Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastigheter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredo-visning för räkenskapsåret 2007, bola-gets 60:e verksamhetsår.

Verksamhet och organisationHenry Ståhl Fastigheter AB, org. nr. 556050-0380, är ett helägt dotterbo-lag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norrköping. Ståhl är ett fastighetsbolag där verksam-heten består i att erbjuda bostäder och lokaler väl anpassade efter kundernas önskemål i ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt.

Bolaget har lokala förvaltningskon-tor på marknadsområdena Norrköping/Linköping, Örebro/Kumla samt Uppsala/Stockholm.

Fastighetsbeståndet uppgår per 31 december 2007 till ca 448 000 kvm.

Fastigheterna har ett bokfört värde om ca 2,7 mdkr och hyresintäkter 2007 uppgick till 334 mnkr.

Hyresintäkterna är fördelade mellan lokaler 66 % och bostäder 34 %.

Uthyrningsgraden, per årsskiftet, uppgår till 97 %, varav kommersiella lokaler 95 % och bostäder 99 %. Fastigheter i projekt har en yta om ca 4 000 kvm. Därutöver finns vissa ex-ploateringsfastigheter.

Förvärv av fastigheterUnder året har inga fastighetsförvärv ägt rum.

Försäljningar av fastigheterTvå mindre fastighetsförsäljningar har genomförts under året. Fastigheten Gu-vernören 2, Jönköping, samt fastigheten Krokekshult 1:196, Norrköping, har avyttrats för sammanlagt 21 mnkr.

Investeringar i befintliga fastigheter och pågående projekt Ombyggnad av, tidigare ej uthyrnings-bar, källaryta i fastigheten Decimalen 17, Linköping, är avslutad. Nyinflyttad hyresgäst är friskvårdsföretaget Nautilus Gym på 1 800 kvm.

I fastigheten Motorn 12, Norrkö-ping, har ett våningsplan i ordning-ställts för Aditro HRM AB. Våningspla-nets yta uppgår till 1 500 kvm.

I kvarteret Knäppingsborg, Norrkö-ping, pågår ombyggnad och förädling av det gamla kvarteret till en ny stadsdel innehållande småskalig handel, kontor och bostäder.

Övriga investeringar under perioden består i huvudsak av anpassningar för nya och befintliga hyresgäster.

FinansKoncernens räntebärande skulder uppgick 2007-12-31 till 1 958 mnkr (1 972). Medelräntan uppgick under året till 4,6 % (4,4).

Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Förfallo-tider framgår av not 22. Genomsnittlig räntebindningstid, 2007-12-31 uppgick till 57 månader.

Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 126 mnkr (127).

Väsentliga händelser efter räkenskaps-årets slutHyreskontrakt har tecknats med Inter-nationella Engelska Skolan i Sverige AB avseende fastigheten Banken 8, Linkö-ping. Kontraktet omfattar hela fastighe-ten, 2 730 kvm, och sträcker sig över en 12-års period.

Ekonomiska utsikter 2008-2009

2008 2009Hyresintäkter 343 353Driftkostnader inkl.underhåll -128 -126Fastighetsskatt -16 -16

Administration -28 -28Finansnetto -95 -93Resultat från den löpande förvaltningen 76 90 Förslag till vinstdisposition Moderbolaget Styrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfo-gande stående vinstmedlen 309 060 kkr disponeras på följande sätt: - Utdelning till aktieägare utgår med

7,80 kr/aktie 4 001 kkr

- och att återstoden överföres i ny räkning 305 059 kkr

309 060 kkr

33

Flerårsöversikt Koncernen i sammandrag 2003–2007

DEFINITIONER Resultat från den löpande förvaltningen Årets resultat exkl. skatt, fastighetsförsäljningar och avskrivningar. Synlig soliditet Synlig soliditet mäts både med ett eget kapital inkl. och exkl. avsättningar för uppskjuten skatt på temporära skillnader i relation till balansomslutningen.

Justerad soliditetSynlig soliditet exkl. avsättningar ökat med övervärden i fastighetsbeståndet och uppskjuten skatt hänförlig till denna. Uppskjuten skatt beräknas som 10 % på

övervärdena.

DirektavkastningBruttoresultat exkl. avskrivningar och nedskrivningar i förhållande till fastigheternas bokförda värden vid årets slut avseende färdigställda fastigheter.

RäntetäckningsgradResultat efter finansiella poster exkl. resultat från fastighetsförsäljningar, avskrivningar, nedskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader.

SkuldsättningsgradRäntebärande skulder i relation till synligt eget kapital.

Avkastning på eget kapitalResultat efter finansiella poster, exkl. avskrivningar, i % av genomsnittligt synligt eget kapital.


mnkr 2007 2006 2005 2004 2003 Resultaträkning i sammandrag Hyresintäkter 334 327 411 422 400 Fastighetskostnader -150 -141 -219 -218 -202 Avskrivning -27 -25 -31 -33 -29 Nedskrivningar 0 0 0 0 -35 Centrala administrationskostnader -10 -11 -11 -11 -10 Resultat av försäljningar anläggningstillgångar 23 8 319 0 93 Övriga resultatposter -3 0 0 0 0 Finansnetto -90 -95 -99 -109 -111 Skatt -14 -7 5 -9 -9 Årets resultat 63 56 375 42 97

Resultat från den löpande förvaltningen 84 80 82 84 77

Balansräkning i sammandrag Fastigheter 2 697 2 679 2 629 3 060 2 874 Övriga anläggningstillgångar 114 113 4 6 8 Omsättningstillgångar 172 184 914 64 105 Summa tillgångar 2 983 2 976 3 547 3 130 2 987 Eget kapital 755 722 919 558 530 Avsättningar 145 152 149 121 117 Långfristiga skulder 1 930 1 920 2 295 2 264 2 188 Kortfristiga skulder 153 182 184 187 152 Summa eget kapital och skulder 2 983 2 976 3 547 3 130 2 987

Nyckeltal Synlig soliditet inkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 30,1 28,6 29,3 21,7 21,7 Synlig soliditet exkl. avsättningar till uppskjuten skatt på temporära skillnader, % 25,3 24,3 25,9 17,8 17,8 Justerad soliditet, % 40,1 37,0 36,0 31,0 31,0 Direktavkastning, % 8,0 7,7 7,1 7,6 7,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,8 1,8 1,8 1,7 Skuldsättningsgrad, ggr 2,6 2,7 2,5 4,1 4,0 Avkastning på eget kapital, % 14,2 10,8 54,4 15,7 35,0

Medelantal anställda Kvinnor 24 24 34 35 33 Män 24 24 41 37 34

34

Resultaträkning


KONCERNEN MODERBOLAGET

kkr Not 2007 2006 2007 2006 Hyresintäkter 1 334 432 326 601 202 772 201 935 Fastighetskostnader 2 -149 910 -140 568 -111 118 -102 876

Driftöverskott 184 522 186 033 91 654 99 059

Avskrivningar på fastigheter 3 -26 833 -24 645 -14 574 -13 535

BRUTTORESULTAT 157 689 161 388 77 080 85 524

Centrala administrationskostnader 3, 4, 5, 6 -10 569 -11 688 -11 120 -10 969 Resultat av fastighetsförsäljningar 7 23 340 8 312 -3 628 -19 570Resultat av försäljningar övriga anläggningstillgångar 31 116 31 116Övriga rörelseposter -3 122 -292 0 0

RÖRELSERESULTAT 167 369 157 836 62 363 55 101

Resultat från finansiella investeringar Resultat från andelar i koncernföretag 8 0 0 26 911 27 320Utdelning från intressebolag 2 253 0 2 234 0Resultat från övriga finansiella tillgångar 9 0 0 0 -18 045

Ränteintäkter 6 852 9 856 6 130 7 904Räntekostnader -99 018 -104 586 -84 478 -84 113

Övriga finansiella kostnader 0 0 -294 1 612 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 77 456 63 106 12 866 -10 221

Bokslutsdispositioner 0 0 2 200 0Skatt på årets resultat 10 -14 202 -6 945 -5 877 3 032

ÅRETS RESULTAT 63 254 56 161 9 189 -7 189

Resultat per aktie i kr 123 109

35

Balansräkning



kkr Not 2007 2006 2007 2006

TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 2 639 460 2 579 655 1 389 274 1 345 425 Pågående ny-, till- eller ombyggnader 11 57 736 99 055 54 255 61 486Maskiner och inventarier 11 5 020 4 617 2 511 2 766 2 702 216 2 683 327 1 446 040 1 409 677

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 12 0 0 603 696 599 791Andelar i intresseföretag 13 108 505 108 505 7 025 7 025Övriga aktier och andelar 13 241 241 0 0 108 746 108 746 610 721 606 816

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 810 962 2 792 073 2 056 761 2 016 493

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Varulager m.m.Pågående arbeten för annans räkning 15 0 0 3 481 37 569 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 414 3 442 414 3 440Fordringar på koncernföretag 0 0 85 044 88 499Övriga fordringar 16 119 966 116 269 15 127 10 624 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 6 426 6 331 5 034 6 015 126 806 126 042 105 619 108 578

Kassa och bank 44 918 57 592 43 794 55 962

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 171 724 183 634 152 894 202 109 SUMMA TILLGÅNGAR 2 982 686 2 975 707 2 209 655 2 218 602

36

Balansräkning



kkr Not 2007 2006 2007 2006

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL

Bundet eget kapital Aktiekapital (513 000 aktier av serie B) 51 300 51 300 51 300 51 300 Bundna reserver/Reservfond 168 147 243 192 11 041 11 041 Fritt eget kapitalFria reserver 472 467 371 348 0 0Balanserad vinst 0 0 299 871 315 464Årets resultat 63 254 56 161 9 189 -7 189 755 168 722 001 371 401 370 616

Obeskattade reserver 18 0 0 1 605 3 805

Avsättningar Avsatt till uppskjuten skatt 19 141 610 128 323 95 666 85 277Avsatt till pensionsförpliktelser 388 883 0 0Garantiåtaganden 2 763 22 763 0 0 144 761 151 969 95 666 85 277

Långfristiga skulder Förlagslån 20 10 000 10 000 10 000 10 000Checkräkningskredit 21, 22 4 858 24 257 4 858 24 257Skulder till kreditinstitut 22 1 891 953 1 885 474 1 289 935 1 246 502Skulder till koncernföretag 22 902 0 309 796 328 646 1 929 713 1 919 731 1 614 589 1 609 405

Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 24 564 14 768 24 564 14 768Aktuell skatteskuld 11 821 9 846 858 0Övriga skulder 35 072 67 796 28 567 53 566Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 81 587 89 596 72 405 81 165 153 044 182 006 126 394 149 499 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 982 686 2 975 707 2 209 655 2 218 602

Ställda säkerheter 24 2 063 204 2 015 297 1 387 907 1 390 575

Ansvarsförbindelser 25 0 0 110 020 110 116

37

Ledning & personalKassaflödesanalys


KONCERNEN MODERBOLAGETkkr Not 2007 2006 2007 2006

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 167 369 157 836 62 363 55 101Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet:Resultat vid fastighetsförsäljningar -23 340 - 8 312 3 628 19 570 Resultat vid inventarieförsäljningar -31 -116 0 -116Avskrivningar 27 286 25 519 14 908 13 905Nedskrivning av aktier i dotterbolag 0 0 0 18 045Avsättning till garantiåtaganden -20 000 -6 237 0 0Förändring avsättning till pensionsförpliktelse -495 0 0 0 150 789 168 690 80 899 106 505 Finansnetto -89 913 -94 730 -49 497 -65 322Utdelning 0 0 0 0 Aktuell skatt 1 059 -849 8 102 4 479

Kassaflöde från den löpande verksamhetenföre förändringar av rörelsekapital 61 935 73 111 39 504 45 662

Förändringar i rörelsekapitalFörändringar av kortfristiga skulder -30 177 -2 388 -1 061 -5 428 Förändringar av kortfristiga fordringar -764 765 863 226 561 878 Förändringar av saldo i pågående projekt för annans räkning 0 0 34 088 -17 876

Kassaflöde från den löpande verksamheten 30 994 836 586 72 757 584 236 INVESTERINGSVERKSAMHETENFörvärv av dotterbolag 14 -760 -9 730 0 0 Förvärv av aktier i dotterbolag 14 0 0 -760 -10 000 Förvärv av intressebolag 0 -7 000 0 0 Förvärv av aktier i intressebolag 14 0 0 0 -7 000Förvärv av andelar 0 0 -2 395 0Försäljningar av aktier i dotterbolag 0 0 0 100Försäljningar av byggnader och mark 41 061 28 552 3 008 50 620 Ny-, till-, och ombyggnad -61 680 -93 222 -54 429 -29 406Förvärv av maskiner och inventarier -2 491 -431 -1 082 -431Försäljningar av maskiner och inventarier 307 553 0 148Finansiella anläggningstillgångar 0 -91 474 -3 145 20 462

Kassaflöde från investeringsverksamheten -23 563 -172 752 -58 803 24 493 FINANSIERINGSVERKSAMHETENKoncernbidrag -10 080 0 11 603 11 519Förändring av långfristiga skulder 9 982 -375 437 -17 718 -134 812Utbetald utdelning -20 007 -450 000 -20 007 -450 000Erhållet kapitaltillskott 0 196 877 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -20 105 -628 560 -26 122 -573 293 Förändring av likvida medel -12 674 35 274 -12 168 35 436

Likvida medel vid årets början 57 592 22 318 55 962 20 526 Likvida medel vid årets slut 44 918 57 592 43 794 55 962Koncernens/moderbolagets outnyttjade krediter 81 142 69 023 81 142 69 023

DISPONIBEL LIKVIDITET 126 060 126 615 124 936 124 985

38

Förändringar i eget kapital


Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt eget kapital

KONCERNEN kkr

EGET KAPITAL 2005-12-31 51 300 51 048 441 320 375 295 918 963

Omföring mellan bundna och fria reserver -4 733 4 733 0Omföring föregående års resultat 375 295 -375 295 0Utdelning -450 000 -450 000Kapitaltillskott 196 877 196 877Årets resultat 56 161 56 161

EGET KAPITAL 2006-12-31 51 300 243 192 371 348 56 161 722 001

Omföring mellan bundna och fria reserver -75 045 75 045 0Omföring föregående års resultat 56 161 -56 161 0Utgivet koncernbidrag -14 000 -14 000Skatt hänförd till koncernbidrag 3 920 3 920Utdelning -20 007 -20 007Årets resultat 63 254 63 254

EGET KAPITAL 2007-12-31 51 300 168 147 472 467 63 254 755 168

Aktiekapital Reservfond Balanserad vinst Årets resultat Totalt eget kapital

MODERBOLAGET kkr EGET KAPITAL 2005-12-31 51 300 11 041 482 292 271 653 816 286Omföring föregående års resultat 271 653 -271 653 0Erhållet koncernbidrag 15 998 15 998Skatt hänfört till koncernbidrag -4 479 -4 479Utdelning -450 000 -450 000Årets resultat -7 189 -7 189

EGET KAPITAL 2006-12-31 51 300 11 041 315 464 -7 189 370 616Omföring föregående års resultat -7 189 7 189 0Erhållet koncernbidrag 16 115 16 115Skatt hänfört till koncernbidrag -4 512 -4 512Utdelning -20 007 -20 007Årets resultat 9 189 9 189

EGET KAPITAL 2007-12-31 51 300 11 041 299 871 9 189 371 401

39

Redovisnings- och värderingsprinciper

Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2007 upp-gick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 152 % (143,1). Den kollektiva konsolide-ringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkrings-åtagandena beräknade enligt Alectas för-säkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med RR 29.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen följer Redovis-ningsrådets rekommendation RR 1:00 Koncernredovisning och har upprättats enligt förvärvsmetoden. Resultatet i dotterbolag som förvärvas eller avyttras under räkenskapsåret medtas till den del det hänför sig till tiden efter till- trädet respektive före frånträdet.

FastigheterKoncernens samtliga fastigheter klas-sificeras som förvaltningsfastigheter och omfattas av RR 24 Förvaltningsfastigheter. Syftet med innehavet är att fastigheterna ska generera intäkter från uthyrning el-ler från värdestegring. Fastigheterna har i balansräkningen upptagits till ursprungligt anskaffningsvärde med tillägg för värde-höjande investeringar och med avdrag för genomförda av- och nedskrivningar.

Bedömt marknadsvärde av förvaltningsfastigheterVärderingarna har gjorts internt med avkastningskrav per fastighet framtagna av externt värderingsföretag. Avkast-ningskraven varierar inom intervallet 4–10 % beroende på var fastigheten är belägen (vilken ort och vilket läge), samt fastighetens typ (vilken ålder och vilken hyresgästsammansättning m.m.). Mark-nadsvärdet per fastighet har beräknats som fastighetens normala driftöverskott i relation till avkastningskravet, och har kunnat beräknas på ett tillförlitligt sätt för samtliga fastigheter.

Pågående ny-, till- och ombyggnaderVärderas till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader.

Avskrivningar på anläggningstillgångarFastigheterna, inklusive de koncernmäs-siga övervärdena, skrivs av på den del av anskaffningsvärdena som är hänförliga till byggnader. Byggnaderna skrivs av med 0,8 % per år.

Byggnadsinventarier och mark- anläggningar skrivs av med 4,0 % per år.

Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en fem-årsperiod.


Allmänna redovisningsprinciperHenry Ståhl Fastigheter AB är ett helägt dotterbolag till Stadstornet Invest AB, org.nr. 556684-7082, med säte i Norr-köping.

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommenda- tioner och uttalanden, med undantag för RR:27 där ÅRL tillämpas. Princi-perna är oförändrade jämfört med före-gående år. Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärden om inget annat anges.

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För rä-kenskapsåret 2007 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan.

Pensionsplanen enligt ITP som tryg-gas genom en försäkring i Alecta redovi-sas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,6 mnkr (0,8).

40

Nedskrivningar Tillgångar skrivs ned när det redovisade värdet är högre än återvinningsvärdet, dvs det högsta värdet av nettoförsäljningsvär-det och nyttjandevärdet. Bedömningen görs för varje enskild tillgång.

Fordringar Fordringar upptas efter individuell värde-ring till belopp varmed de beräknas inflyta.

LeasingLeasingavtal där i allt väsentligt alla risker och fördelar som förknippas med ägan-det faller på uthyraren klassificeras som operationella leasingavtal. Leasingavgifter avseende operationella leasingavtal redo-visas som en kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid.

Koncernens samtliga leasingavtal är att betrakta som operationella. IntäkterIntäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodogöras koncernen och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.

Hyresintäkter för förvaltningsfastig- heterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal.

Ränteintäkter redovisas i takt med att de intjänas (beräkningen sker på basis av underliggande tillgångs avkastning enligt effektiv ränta).

forts redovisnings- och värderingsprinciper

Avsättningar Avsättningar redovisas i balansräkningen när koncernen har en förpliktelse (legal eller informell) på grund av en inträffad händelse och då det är sannolikt att ett utflöde av resurser som är förknippade med ekonomiska fördelar kommer att krävas för att uppfylla förpliktelsen och beloppet kan beräknas på ett tillförlit-ligt sätt. Om koncernen räknar med att erhålla en gottgörelse motsvarande en avsättning som gjorts, till exempel genom ett försäkringsavtal, redovisas gottgörelsen som en tillgång i balansräkningen, men detta sker först då gottgörelsen är i det närmaste säker.

Om effekten av tidsvärdet för den framtida betalningen bedöms som väsent-lig fastställs avsättningens värde genom att det förväntade framtida kassaflödet nuvärdesberäknas med en diskonterings-faktor (före skatt) som avspeglar mark-nadens aktuella värdering av tidsvärdet och de eventuella risker som hänförs till förpliktelsen. Den successiva ökning av det avsatta beloppet som nuvärdesberäk-ningen medför, redovisas som en ränte-kostnad i resultaträkningen.

För närvarande förekommer inga andra avsättningar än uppskjuten skatt, pensionsförpliktelser och garantiåtagan-den.

Finansiella instrumentOrealiserade förändringar av marknads-värdet på finansiella instrument har ej haft några redovisningsmässiga effekter.

Skatter Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justeringar av ak-tuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångs-punkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredo-visningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital.

Vid beräkningar av uppskjuten skatt används 28 % om inget annat anges. Vid beräkning av justerad soliditet utgör upp-skjuten skatt 10 % av övervärdena.

Vid rena substansförvärv baseras, i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 9, värderingen av uppskjutna skattefordringar och upp-skjutna skatteskulder på köpeskillingen.

KoncernbidragFöretaget redovisar koncernbidrag i enlighet med uttalanden från RR Akut-grupp. Eftersom koncernbidraget inte utgör vederlag för utförda prestationer redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel.


41

forts redovisnings- och värderingsprinciper


Centrala administrationskostnader

Maskiner och inventarier 334 370

334 370

Totala avskrivningar 14 908 13 905

NOT 4. Information angående ersättning till revisorer 2007 2006

Koncernen

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

– för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen

m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av

iakttagelser vid granskningen 560 495

– för fristående rådgivning, biträde etc 390 525

950 1 020

Moderbolaget

Till revisor och revisionsföretag har ersättning utgått:

– för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen

m.m. samt rådgivning och annat biträde som föranleds av

iakttagelser vid granskningen 450 430

– för fristående rådgivning, biträde etc 340 495

790 925

NOT 5. Personal 2007 2006

Koncernen

Kvinnor 24 24

Män 24 24

48 48

Moderbolaget

Kvinnor 19 20

Män 24 24

43 44

Koncernen

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:

Styrelse

Kvinnor 0 0

Män 4 4

4 4

Företagsledning

Kvinnor 2 2

Män 6 6

8 8

Moderbolaget

Fördelning mellan män och kvinnor i företagets:

Styrelse

Kvinnor 0 0

Män 4 4

4 4

Företagsledning

Kvinnor 2 2

Män 6 6

8 8

Upplysning om sjukfrånvaro

Sjukfrånvaro för kvinnor 3 % 9 %

Sjukfrånvaro för män 1% 2 %

Sjukfrånvaro för anställda mellan 30-49 år 1 % 5 %

Sjukfrånvaro för anställda äldre än 49 år 2 % 6 %

Sjukfrånvaron för varje ovanstående grupp anges i procent av gruppens sammanlagda ordinarie arbetstid.

Gruppen ”anställda yngre än 30 år” innehåller färre än 11 personer och därför redovisas ingen sjukfrånvaro.

NOT 1. Hyresintäkter, kkr.

Fördelning av hyresintäkter per ort:

Koncernen 2007 2006

Stockholm 12 485 4 % 13 552 4 %

Linköping 45 021 13 % 42 326 13 %

Norrköping 179 778 53 % 174 662 53 %

Örebro 27 303 8 % 26 631 8 %

Kumla 31 890 10 % 31 280 10 %

Uppsala 37 108 11 % 37 303 11 %

Övrigt 847 1 % 847 1 %

334 432 100 % 326 601 100 %

NOT 2. Fastighetskostnader, kkr 2007 2006

Koncernen

Driftkostnader 123 502 112 491

Underhåll och hyresgästanpassningar 11 829 15 937

Fastighetsskatt 14 579 12 140

149 910 140 568

Driftkostnader

Reparationer 15 591 10 261

Fastighetsskötsel 17 387 17 061

Taxebundna kostnader 33 502 28 140

Uppvärmning 29 946 28 581

Fastighetsadministration 25 216 26 584

Övriga kostnader 1 860 1 864

123 502 112 491

Moderbolaget

Driftkostnader 95 166 86 414

Underhåll och hyresgästanpassningar 8 167 9 616

Fastighetsskatt 7 785 6 846

111 118 102 876

Driftkostnader

Reparationer 10 766 7 079

Fastighetsskötsel 12 629 11 854

Taxebundna kostnader 23 620 19 516

Uppvärmning 20 651 19 311

Fastighetsadministration 26 667 27 830

Övriga kostnader 833 824

95 166 86 414

NOT 3. Avskrivningar, kkr 2007 2006

Koncernen

Fastighetsförvaltning

Byggnader 18 216 17 523

Fastighetsrelaterade inventarier 8 617 7 122

26 833 24 645

Centrala administrationskostnader

Maskiner och inventarier 453 874

453 874

Totala avskrivningar 27 286 25 519

Moderbolaget

Fastighetsförvaltning

Byggnader 9 639 9 342

Fastighetsrelaterade inventarier 4 935 4 193

14 574 13 535

42 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 7

2007 2006

Total sjukfrånvaro 2 % 5 %

varav långtidssjukfrånvaro 42 % 68 %

Långtidsfriska 99 % 96 %

Total sjukfrånvaro anges i % av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid. Långtidsjukfrånvaron är den

andel av sjukfrånvaron som avser frånvaro under en sammanhängande tid av 60 dagar eller mer. Den ordinarie

arbetstiden har definierats såsom tillgänglig arbetstid, dvs ordinarie arbetstid justerad för tjänstledighet.

Långtidsfriska är andelen anställda som har färre sjukfrånvaro än fem dagar per år.

NOT 6. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, kkr 2007 2006

Koncernen

Löner och andra ersättningar

Styrelse och VD 2 162 2 096

Övrigt 14 874 15 447

17 036 17 543

Sociala kostnader 7 879 7 628

(varav pensionskostnader) (1 980) (1 985)

Av pensionskostnaderna avser 305 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till

dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två

årslöner. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

Moderbolaget

Löner och andra ersättningar

Styrelse och VD 2 162 2 096

Övriga 14 120 15 041

16 282 17 137

Sociala kostnader 7 528 7 443

(varav pensionskostnader) (1 948) (1 980)

Av pensionskostnaderna avser 305 kkr gruppen styrelse och VD. Bolagets utestående pensionsförpliktelser till

dessa uppgår till 0 kkr. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångsvederlag motsvarande två

årslöner. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

NOT 7. Resultat av fastighetsförsäljningar, kkr 2007 2006

Koncernen

Försäljningspris 41 308 28 554

Bokfört värde -17 968 -20 242

Resultat 23 340 8 312

Moderbolaget

Försäljningspris 3 008 50 620

Bokfört värde -6 636 -70 190

Resultat -3 628 -19 570

NOT 8 . Resultat från andelar i koncernföretag, kkr 2007 2006

Moderbolaget

Resultatandelar från handels- och kommanditbolag 26 911 27 320

26 911 27 320

NOT 9. Resultat från övriga finansiella tillgångar, kkr 2007 2006

Moderbolaget

Nedskrivning av aktier i koncernföretag 0 -18 045

0 -18 045

NOT 10. Skatt på årets resultat, kkr 2007 2006

Koncernen

Aktuell skattekostnad -2 990 849

Skatt hänförlig till koncernbidrag 3 920 0

Uppskjuten skattekostnad avseende

temporära skillnader och bokslutsdispositioner 13 272 6 096

Redovisad skattekostnad 14 202 6 945

Moderbolaget

Aktuell skattekostnad 0 0

Skatt hänförlig till koncernbidrag -4 512 -4 479

Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader 10 389 1 447

Redovisad skattekostnad 5 877 -3 032

Koncernen

Redovisat resultat före skatt 77 456 63 106

Skatt enligt gällande skattesats 21 688 17 670

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:

Återföring av värdeminskningsavdrag vid avyttring

av näringsfastighet 389 5 232

Skattefri realisationsvinst -8 321 -4 827

Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan m.m. -14 236 -12 340

ändringar av tidigare års taxeringar -4 453 0

Förändring av obeskattade reserver 5 910 0

Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder 301 215

Ej skattepliktiga intäkter 0 -5 052

Övriga skattemässiga justeringar - 348 -49

Redovisad skattekostnad exkl.

uppskjuten skatt 930 849

Uppskjuten skatt på temporära skillnader och

bokslutsdispositioner 13 272 6 096

Skatt på årets resultat 14 202 6 945

Moderbolaget

Redovisat resultat före skatt 15 066 -10 221

Skatt enligt gällande skattesats 4 218 -2 862

Skatteeffekt på tillkommande och avgående poster:

Återföring av värdeminskningsavdrag vid

avyttring av näringsfastighet 305 5 215

Utnyttjade skattemässiga avskrivningar över plan -8 327 -8 364

Skatt på schablonränta på periodiseringsfonder 27 25

Övriga skattemässiga justeringar -735 1 507

Redovisad skattekostnad exkl.

uppskjuten skatt -4 512 -4 479

Uppskjuten skatt på temporära skillnader 10 389 1 447

Skatt på årets resultat 5 877 -3 032

43Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 7

NOT 11. Materiella anläggningstillgångar, kkr 2007-12-31 2006-12-31

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Koncernen

Byggnader

Ingående anskaffningsvärde 2 296 858 2 228 792

Inköp, ny-, till- och ombyggnad 30 614 83 310

Försäljningar -15 884 -15 244

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 311 588 2 296 858

Ingående avskrivningar -115 408 -98 385

Försäljningar 527 500

Årets avskrivningar -18 216 -17 523

Utgående ackumulerade avskrivningar -133 097 -115 408

Utgående planenligt restvärde 2 178 491 2 181 450

Mark

Ingående anskaffningsvärde 361 695 363 701

Årets inköp 0 3 285


Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 359 331 361 695

Byggnadsinventarier


Årets inköp 26 965 6 105





Utgående planenligt restvärde 140 778 120 233

Markanläggningar




Ingående avskrivningar -1 493 -820

Årets avskrivningar -837 -673



Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter 2 697 196 2 678 710

Taxeringsvärden

Mark 478 926 370 295

Byggnad 1 730 933 1 318 263

2 209 859 1 688 558

Moderbolaget

Byggnader

Ingående anskaffningsvärde 1 229 245 1 263 863

Inköp, ny-, till- och ombyggnad 35 583 25 710


Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 259 147 1 229 245





Utgående planenligt restvärde 1 179 796 1 159 488

Mark


Inköp, ny-, till- och ombyggnad 0 3 696



Byggnadsinventarier








Markanläggningar




Ingående avskrivningar -1 062 -590

Årets avskrivningar -611 -472



Summa bokfört värde förvaltningsfastigheter 1 443 529 1 406 911

Taxeringsvärden

Mark 291 963 223 987

Byggnad 1 052 448 778 988

1 344 411 1 002 975

Koncernens fastighetsbestånd har ett bedömt marknadsvärde på ca 3 550 mnkr, vilket innebär ett övervärde

på fastigheterna uppgående till ca 850 mnkr. Marknadsvärderingarna är gjorda enligt de principer som

framgår under redovisnings- och värderingsprinciper.

Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 % i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Ståhls del i fastighetsbeståndet

värderas till drygt 250 mnkr. Intresseföretagsandelen redovisas som finansiell anläggningstillgång.

Fastigheterna ingår därmed inte i bokfört värde förvaltningsfastigheter.

44 Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 7

MASKINER OCH INVENTARIER

Koncernen 2007-12 31 2006-12-31

Maskiner och inventarier


Inköp 2 491 3 330

Försäljningar -646 -1 797

Utrangeringar -1 767 -7 682


Ingående ackumulerade avskrivningar -9 102 -15 704


Utrangeringar 1 767 7 682

Årets avskrivningar - 1 812 -1 985



Moderbolaget

Maskiner och inventarier


Inköp 1 082 431

Försäljningar 0 -391

Utrangeringar -1 767 -7 682


Ingående ackumulerade avskrivningar -8 745 -15 305


Utrangeringar 1 767 7 682




Leasing

Framtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2007-12-31 fördelar sig enligt

följande:

År 2008 2009 2010 2011 2012

Kkr 800 800 800 800 800

Årets kostnad för leasing uppgick till 626 kkr.

Beräknat anskaffningsvärde uppgår till cirka 4 000 kkr.

NOT 12. Andelar i koncernföretag, kkr

Aktier Kapitalandel % Antal Bokfört värde

AB Norrköpings-Fundamentet 100 1 000 100

AB Realvärden Henry Ståhl 100 1 000 61 280

Fastighets AB Pelix 100 1 000 499

Förvaltnings AB Ståhl Invest 100 1 000 100

Förvaltnings AB Viddviken 100 500 000 10 000

Förvaltnings AB Världens ände 100 1 000 655

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund 100 1 000 105

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB 100 1 000 2 200

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB 100 100 000 151 322

Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB 100 181 850 35 824

262 085

Andelar Kapitalandel % Rösträttsandel % Bokfört värde

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB 100 100 19

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 100 100 -47

Fastighetsbolaget Spetsen HB 100 100 96 128

Förvaltnings AB Intector KB 100 100 1 000

KB Centrumfastigheter 100 100 244 511

341 611

Totalt aktier och andelar 603 696

Indirekt ägda bolag Kapitalandel % Antal

Fastighets AB Skvallertorget 100 123 500

Fastighets AB Nya Torget 100 101 000

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB 100 10 000

Förvaltnings AB Constructor 100 1 000

Förvaltnings AB Hamnbron 100 1 000

Förvaltnings Aktiebolaget Bråviken 100 1 000

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB 100 101 000

Stall Vikarebo AB 100 1 000

Östergötlands Allmänna Fastighets AB 100 1 000

Kapitalandel % Rösträttsandel %

Kungsbävern KB 100 100

2007-12-31 2006-12-31

Ackumulerade anskaffningsvärden

Vid årets början 845 025 835 125

Årets anskaffningar 760 10 000

Årets avyttringar 0 -100

Vid årets slut 845 785 845 025

Ackumulerade nedskrivningar

Vid årets början -221 498 -203 453

Årets nedskrivningar 0 -18 045

Vid årets slut -221 498 -221 498

Förändring av andelsvärde i handels- och kommanditbolag -20 591 -23 736

Bokfört värde 603 696 599 791

Uppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säte:

Namn Organisationsnummer Säte

AB Norrköpings-Fundamentet 556218-3060 Norrköping

AB Realvärden Henry Ståhl 556223-5928 Norrköping

Byggnads AB Henry Ståhl Kultursektor KB 916695-5576 Norrköping

Fastighets AB Pelix 556676-7546 Norrköping

Fastighets AB Skvallertorget 556439-2404 Norrköping

Fastighetsaktiebolaget Nya Torget 556496-3493 Norrköping

Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 969655-0590 Norrköping

Fastighetsbolaget Krejaren 15 AB 556700-8759 Norrköping

Fastighetsbolaget Spetsen HB 916695-1104 Norrköping

Förvaltnings AB Constructor 556061-5014 Norrköping

Förvaltnings AB Hamnbron 556439-2370 Norrköping

Förvaltnings AB Intector KB 916412-1338 Norrköping

Förvaltnings AB Ståhl Invest 556439-2388 Norrköping

Förvaltnings AB Viddviken 556365-6379 Norrköping

Förvaltnings AB Världens ände 556440-3540 Norrköping

Förvaltningsaktiebolaget Arkösund 556440-3557 Norrköping

Förvaltnings AB Bråviken 556218-3300 Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga Holding AB 556590-6913 Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Karlskoga AB 556529-3064 Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Linköping AB 556027-3525 Norrköping

Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB 556065-8956 Norrköping

KB Centrumfastigheter 916414-5576 Norrköping

Kungsbävern KB 916671-8511 Uppsala

Stall Vikarebo AB 556439-2396 Norrköping

Östergötlands Allmänna Fastighets AB 556439-2412 Norrköping

45Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 7

NOT 13. Andelar i intresseföretag, kkr

Aktier och andelar i intresseföretag

Koncernen Kapital- Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % andel %

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping 7,1 7,1 10 25

Fastighetsaktiebolaget Kretia 33,3 33,3 11 168 108 480

Koncernens bokförda värde 108 505

Andelen i Fastighetsaktiebolaget Kretia redovisas i koncernredovisningen med tillämpning av kapital-

andelsmetoden. Skillnaden mellan i koncernen redovisat värde på intresseföretagsinnehavet och

ägarföretagets andel av intresseföretagets egna kapital uppgår till 101 630 kkr, och utgörs av koncernens

andel av övervärden på fastigheter i intresseföretaget enligt förvärvsanalysen. Redovisningen enligt

kapitalandelsmetoden innebär att koncernens egna kapital är 101 480 kkr större jämfört med om

andelarna hade redovisats enligt anskaffningsvärdemetoden.

Ackumulerade anskaffningsvärden 2007-12-31 2006-12-31

Vid årets början 108 505 25


Årets avyttringar 0 0


Aktier och andelar i intresseföretag

Moderbolaget Kapital- Rösträtts- Antal Bokf. värde andel % andel %

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping 7,1 7,1 10 25

Fastighetsaktiebolaget Kretia 33,3 33,3 11 168 7 000

Koncernens bokförda värde 7 025

Ackumulerade anskaffningsvärden 2007-12-31 2006-12-31

Vid årets början 7 025 25



Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säte:

Namn Organisationsnummer Säte

Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB 556364-0480 Norrköping

Fastighetsaktiebolaget Kretia 556348-1471 Norrköping

NOT 14. Förvärv av dotterbolag och intressebolag, kkr 2007 2006

Koncernen

Materiella anläggningstillgångar 0 27 514

Övriga omsättningstillgångar 760 90

Kortfristiga skulder 0 -9 060

Total köpeskilling 760 18 544

Likvida medel i de förvärvade bolagen 0 -90

Totalt kassaflöde hänförligt till investeringar i

dotterbolag och intressebolag 760 18 454

NOT 15. Pågående arbeten för annans räkning, kkr 2007-12-31 2006-12-31

Moderbolaget

Nedlagda kostnader 3 481 37 569

3 481 37 569

NOT 16. Övriga fordringar, kkr 2007-12-31 2006-12-31

Koncernen

Skattefordringar ingår med 0 0

0 0

Moderbolaget

Skattefordringar ingår med 0 2 733

0 2 733

NOT 17. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, kkr 2007-12-31 2006-12-31

Koncernen

Förutbetalda kostnader för drift 2 250 551

Upplupna hyresintäkter 3 693 5 097

Övrigt 483 683

6 426 6 331

Moderbolaget

Förutbetalda kostnader för drift 1 008 235

Upplupna hyresintäkter 3 693 5 097

Övrigt 333 683

5 034 6 015

NOT 18. Obeskattade reserver, kkr 2007-12-31 2006-12-31

Periodiseringsfond tax 2002 0 2 200

Periodiseringsfond tax 2003 545 545

Periodiseringsfond tax 2004 1 060 1 060

1 605 3 805

NOT 19. Avsatt till uppskjuten skatt, kkr 2007-12-31 2006-12-31

Koncernen


Uppskjuten skatt på periodiseringsfonder 3 288 12 246

141 610 128 323

Moderbolaget


95 666 85 277

NOT 20. Förlagslån

Konvertibelt förlagslån på 10 mnkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB till en kurs

av 2.000 kronor/aktie har upptagits under 2004 med en räntesats av 4 %. Lånet medför rätt till konvertering

tidigast 2011-01-01 och senast 2012-12-31, och förfaller i sin helhet till betalning 2012-12-31 såvida

konvertering dessförinnan inte skett.

NOT 21. Checkräkningskredit, kkr

Koncernen

Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 86 000 kkr.

Beviljade ej lyfta krediter uppgår till 500 000 kkr.

Moderbolaget

Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 86 000 kkr. Checkräkningskrediten är redovisad som

långfristig skuld eftersom lånelöften från kreditgivare har längre löptid än ett år.

46

= 3,05


NOT 24. Ställda säkerheter, kkr 2007-12-31 2006-12-31

Koncernen

För skulder till kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 2 061 004 2 013 097

Företagsinteckningar 2 200 2 200

2 063 204 2 015 297

Moderbolaget

För skulder till kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 1 285 929 1 288 597

Fastighetsinteckningar ställda av dotterbolag 99 778 99 778

Företagsinteckningar 2 200 2 200

1 387 907 1 390 575

NOT 25. Ansvarsförbindelser, kkr 2007 2006

Moderbolaget

Ansvar för skulder i handelsbolag 110 020 110 116

110 020 110 116

NOT 26. Jämförelse enl 9 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastigheter m.m. kkr.

Förteckning över bolagets fastighetsinnehav lämnas på grund av dess omfattning inte här. Sådan förteckning

har dock upprättats av bolaget och insänts till Bolagsverket.

Koncernens tillgångar enligt koncernbalansräkning 2 982 686

Koncernens hyresfastigheter, bokfört värde -2 301 536

Bokfört värde av övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen 681 150

Taxeringsvärde koncernens hyresfastigheter 2 076 139

Hyresfastigheternas taxeringsvärde 2 076 139

Bokfört värde av övriga tillgångar 681 150

Eftersom taxeringsvärdet på koncernens hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av koncernens

övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen ska förvärv av aktier i bolaget enligt 9 § lagen om förvärv

av hyresfastighet anmälas för eventuell prövning av hyresnämnd.

Norrköping den 12 mars 2008

Mikael Ståhl Jan Linderoth Peter Karlström

Ordförande VD

Nils Ringborg Robert Issal

NOT 22. Skulder till kreditinstitut, kkr

Koncernen

Förfaller till betalning

Skuld 2007-12-31 Inom ett år Mellan ett till fem år Senare än fem år

Skulder till kreditinstitut 0 1 896 811 0

Moderbolaget

Förfaller till betalning

Skuld 2007-12-31 Inom ett år Mellan ett till fem år Senare än fem år

Skulder till kreditinstitut 0 1 294 793 0

Finansiella instrument

Koncernen har räntebärande skulder uppgående till 1 958 mnkr. För att mildra effekten av ränteuppgångar

måste risken för detta hanteras. Koncernens finanspolicy reglerar hanteringen av ränteriskerna. Ramarna

för risktagandet är fastställda i finanspolicyn och styr bl.a vilken genomsnittlig räntebindningstid som

minst måste finnas. Dessutom har fastställts vilken struktur som ska finnas vad gäller räntebindningens

spridning över åren (normportfölj). Viss avvikelse får ske från normportföljen.

2007-12-31 hade koncernen följande räntestruktur i mnkr:

0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-15 år

316 125 -73 340 250 350 650

Ovanstående tabell visar nettot av lån och finansiella instrument.

Avtal om långa lånelöften har slutits med finansiärerna om 2 400 mnkr. Lånen har räntebindning kopplade

till reporänta eller Stibor. Räntestrukturen uppnås genom att finansiella instrument används. Effekten blir

densamma som om lånen bundits på olika löptider. Med hänsyn till den effektivitet som uppnås vad gäller

flexibilitet och prissättning används alternativet med långa lånelöften, kort räntebindning på lånen och

finansiella instrument. Positionerna kallas strategiska.

Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens finansieringar uppgick 2007-12-31 till 57 månader. Eftersom

de finansiella instrumenten används för att uppnå rätt räntestruktur är de att anse som strategiska.

Positionerna är med några få undantag identiska med lång räntebindning på lånen. De avvikelser som finns

är de fall där räntetak eller räntegolv har använts i kombination med ränteswappar. Dessa ökar inte i något

fall risken nämnvärt utan har till uppgift att uppnå en extra effekt vad gäller risk och räntekostnad.

Nominella värdet av räntebärande skulder och ingångna avtal avseende finansiella instrument uppgår till

1 958 mnkr. Marknadsvärdet per 2007-12-31 uppgår till 1 960 mnkr. När räntorna sjunker uppkommer ett

högre marknadsvärde än det nominella och vid stigande räntor uppkommer det motsatta. Effekten blir

densamma oavsett om man hanterar ränterisken med finansiella instrument eller binder lån på olika löptider.

En förändring av marknadsvärdet är en ögonblicksbild och marknadsvärdet närmar sig det nominella värdet

för att vid bindningstidens slut helt överensstämma med det nominella värdet. Redovisningsmässiga effekter

av förändringar på marknadsvärden framgår under redovisnings- och värderingsprinciper.

2007-12-31 hade avtal om finansiella instrument ingåtts med 2 800 mnkr.

Vid vissa tillfällen tas även s.k. taktiska positioner till skillnad från strategiska. Avsikten med dessa är att

utnyttja orimliga prissättningar i marknaden. Under 2007 har taktiska positioner gett ett resultat på ca 2 mnkr.

Vid utgången av 2007 finns inga taktiska positioner.

NOT 23.

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, kkr 2007-12-31 2006-12-31

Koncernen

Förutbetalda hyror 50 321 54 954

Upplupna räntor 12 040 13 636

Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument 3 683 6 208

Upplupna driftkostnader 2 961 2 252

Övrigt 12 582 12 546

81 587 89 596

Moderbolaget

Förutbetalda hyror 50 321 54 954

Upplupna räntor 9 826 11 169

Förutbetalda ränteintäkter finansiella instrument 3 683 6 208

Upplupna driftkostnader 1 924 2 000

Övrigt 6 651 6 834

72 405 81 165

47

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens

och verkställande direktörens förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret

2007. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av

detta dokument på sidorna 32–47. Det är styrelsen och verkställande direktören som har

ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen

tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är

att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av

vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat

och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att års-

redovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision

innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskaps-

handlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och

verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla

uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när den upprättat

årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen

i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut,

åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot

eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om

någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med

aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger

oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med

årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och

ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig

med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder-

bolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltnings-

berättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för

räkenskapsåret.

Norrköping den 17 mars 2008

Peter Lander Mats Bergkvist

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

RevisionsberättelseTill årsstämman i Henry Ståhl Fastigheter AB, org. nr. 556050-0380

= 3,05


48

1

2

3

4

5

6

7

218

6

5

3 4

7

9 14

16

24

2322

1715

29

111020

26 27

28

131218

19

25

21

1

1

MALMÖ

UPPSALA

1. Dragarbrunn 20:1 2. Fjärdingen 28:6+7 3. Kungsängen 6:10 4. Kungsängen 40:1 5. Kvarngärdet 1:8 6. Luthagen 78:1 7. Årsta 76:2

SOLNASTOCKHOLM

V Å R A F A S T I G H E T E R

1. Paula 12 2. Höken 49 3. Inland 1 4. Erikstorp 3 5. Vapensmeden 1 6. Väbeln 1 7. Hönan 13 8. Uret 5

9. Almbacken 310. Länken 611. Uret 412. Jagten 213. Källan 3 14. Kastanjen 2 15. Yrket 116. Heimdal 13

17. Drivan 10 18. Yrket 4 19. Drivan 5 20. Fanan 4 21. Jagten 8 22. Källan 2 23. Drivan 17 24. Uppland 6

25. Fjällrutan 1 26. Fjällrutan 2 27. Fjällrutan 3 28. Fjällrutan 4 29. Basen 58

1. Krejaren 15

1. Bangården 4

© Stadskartan

49

Malmö* Tax.värde kkr Byggår Bostad m² Kontor m² Butik m² Industri/Lager m² Övrigt m² Garage m² Summa m² Hyresvärde kkr

Paula 12, Kungsgatan 34 22 106 1924 2 195 141 12 2 348 2 043

Höken 49, Stora Nygatan 15 18 795 1929 1 501 403 100 2 004 1 875

Inland 1, Skvadronsgatan 8 28 139 1935 2 723 32 390 3 145 2 480

Erikstorp 3 , Erikstorpsgatan 8 13 000 1944 1 254 1 254 1 167

Vapensmeden 1, Mariedalsvägen 42 24 840 1912 2 271 33 2 304 2 036

Väbeln 1 , Mariedalsvägen 44 26 044 1912 2 255 45 2 300 2 033

Hönan 13 , Sveagatan 64 17 007 1960 1 418 155 600 2 173 1 579

Uret 5 , Simrishamnsgatan 28 11 332 1935 1 564 1 564 1 344

Almbacken 3 , Bergsgatan 15 16 747 1929 1 287 50 388 110 1 835 1 586

Länken 6, Ivögatan 8 A 9 932 1929 1 332 30 1 362 1 147

Uret 4, Kristianstadsgatan 27 13 318 1929 1 769 1 769 1 666

Jagten 2 , Simrishamnsgatan 3 9 582 1909 913 218 1 131 1 316

Källan 3 , Kristianstadsgatan 13 8 982 1906 1 091 118 1 209 1 160

Kastanjen 2, Amiralsgatan 29 11 157 1929 1 630 140 120 1 890 1 333

Yrket 1 , Ystadsgatan 23 12 635 1934 1 632 292 15 1 939 1 622

Heimdal 13 , Värnhemsgatan 3-5 8 985 1929 1 339 60 1 399 1 148

Drivan 10 , Kristianstadsgatan 32 5 666 1934 832 32 90 954 732

Yrket 4 , Sofielundsvägen 24 11 934 1936 1 756 46 1 802 1 376

Drivan 5, Trelleborgsgatan 9 A-B 7 388 1942 886 886 872

Fanan 4 , Kristianstadsgatan 10 A-B 11 247 1930 1 367 132 1 499 1 391

Jagten 8, Ystadsgatan 6 5 443 1930 780 100 20 900 731

Källan 2 , Kristianstadsgatan 11 A-C 8 100 1929 1 044 1 044 986

Drivan 17 , Kristianstadsgatan 28 A-B 13 582 1934 1 804 1 804 1 629

Uppland 6 , Upplandsgatan 7 17 024 1930 2 100 58 2 158 2 170

Fjällrutan 1 , Kastanjegatan 1, 3 A-E 16 054 1991 1 712 150 1 862 2 207

Fjällrutan 2, Kastanjegatan 5 9 707 1991 1 879 75 150 2 104 1 803

Fjällrutan 3 , Kastanjegatan 11-15 14 453 1991 2 051 60 150 2 261 1 882

Fjällrutan 4, Kastanjegatan 17 A-I, 19 A-B 10 334 1991 1 379 320 30 300 2 029 1 798

Basen 58 , Nobelvägen 41 23 225 1993 2 600 2 600 2 842

Total Malmö 406 758 46 364 1 129 1 558 528 0 1 950 51 529 45 954

PAULA 12 MALMÖ HÖKEN 49 MALMÖ ALMBACKEN 3 MALMÖ HEIMDAL 13 MALMÖINLAND 1 MALMÖ

Våra fastigheter

2008-03-01

* Henry Ståhl Fastigheter AB äger 33 % i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Intresseföretagsandelen redovisas som finansiell anläggningstillgång. Fastigheterna ingår därmed inte i bokfört värde under rubriken förvaltningsfastigheter.

SOLNA


50

BYGGMÄSTAREN 9 KUMLA FISKALEN 6 KUMLA IDÉKRETSEN 4 LINKÖPING LINJEN 3 NORRKÖPING MARKATTAN 11 NORRKÖPING DECIMALEN 17 LINKÖPING

Kumla Tax.värde kkr Byggår Bostad m² Kontor m² Butik m² Industri/Lager m² Övrigt m² Garage m² Summa m² Hyresvärde kkr

Byggmästaren 9, Trädgårdsgatan 15-17 11 596 1956 1 393 412 1 306 108 3 219 2 371

Fiskalen 1 , Trädgårdsgatan 5-9 8 782 1947 1 988 30 430 114 2 562 1 585

Fiskalen 6 , Vattugatan 1 7 834 1961 1 137 217 633 90 2 077 1 356

Guldsmeden 15, Köpmangatan 13-17 22 954 1969 2 765 2 255 5 020 4 081

Köpmannen 6 , Köpmangatan 18-20 67 600 1975 7 277 7 761 50 2 332 17 420 14 020

Notarien 1 , Södra Kungsvägen 2 24 596 1965 5 604 5 576 11 180 4 400

Rådmannen 1, Marielundsgatan 3 A-D 23 045 1950 4 759 407 599 298 11 6 074 4 188

Trädgårdsmästaren 22+23, Köpmangatan 29 7 033 1964 1 953 71 87 288 2 399 1 548

Total Kumla 173 440 26 876 1 066 13 055 660 98 8 196 49 951 33 549

Linköping

Banken 8, S:t Larsgatan 26 28 600 1929 2 730 2 730 3 046

Boklådan 7 , Storgatan 23 46 200 1938 4 321 4 321 6 500

Borgmästaren 11, Ågatan 19-21 28 668 1976 1 072 1 378 880 122 3 452 3 392

Decimalen 17 , Storgatan 24 100 400 1981 5 971 4 047 272 1 800 1 528 13 618 14 354

Giggen 2 , Gillbergagatan 24 2 566 1977 385 385 565

Idéflödet 1 , Teknikringen 20 71 200 2002 9 156 9 156 11 058

Idékretsen 4 , Teknikringen 9 36 200 1991 5 931 102 6 033 6 379

Total Linköping 313 834 1 072 29 487 5 312 496 1 800 1 528 39 695 45 294

Mjölby

Kräklan 1 , Kungsvägen 57 3 130 1970 480 480 701

Total Mjölby 3 130 0 480 0 0 0 0 480 701

Norrköping

Amerika 4 , Söderleden 101 12 272 1988 2 286 2 286 1 934

Beryllen 1 , Urbergsgatan 90 0 1971 2 407 3 653 127 3 997 1 620 11 804 5 756

Bokhållaren 2 , Erikslundsplan 9 14 460 1959 2 610 5 168 2 783 2 168

Diket 7 , Drottninggatan 64 52 688 1940 1 666 655 2 915 473 5 709 6 311

Fotogenen 4 , Importgatan 32 13 983 1980 7 689 7 689 2 983

Fotogenen 5, Importgatan 30 4 869 1971 178 1 429 1 607 912

Gamlabron 13, Västgötegatan 15 13 859 2 718 243 70 3 031 3 680

Järnstången , Östra Promenaden 8 9 200 0 150

Kapellhorvan 10, Bredgatan 18-24 77 838 1909 9 369 1 117 1 850 35 1 600 13 971 11 530

Knäppingsborg 7, Järnbrogatan 20 489 1840 320 7 907 2 092 691 470 11 480 12 496

Kvarnen 5 , Västgötegatan 11-13 16 729 1855/1890 7 475 7 475 4 961

Liljan 16+17, Nygatan 105 14 112 1929 1 909 552 70 2 531 2 023

Linjen 3, Idrottsgatan 31-61 92 734 1968 16 568 508 137 1 345 18 558 14 923

Markattan 11, Drottninggatan 32 27 119 1969 1 923 2 300 1 735 5 958 5 013

Markattan 5+12, Drottninggatan 36-38 35 589 1934 1 250 1 811 666 292 130 4 149 5 522


51

Motorn 12 , Lindövägen 5 62 148 1948 13 592 537 178 2 280 16 587 15 103

Pelikanen 11+16, Drottningg.23-25 22 019 2 864 653 742 42 832 5 133 3 426

Proppen 2 , Malmgatan 16 33 946 1978 700 18 533 19 233 5 045

Ruddammen 7, Trädgårdsgatan 33 11 860 1899 2 934 2 934 1 858

Safiren 1, Vilbergsgatan 34-44, 48-50 116 174 1973 22 207 327 90 3 850 26 474 20 229

Smaragden 1, Vilbergsgatan 55-125 77 071 1971 15 485 114 1 260 16 859 13 576

Sparven 9 , S:t Persgatan 139 A-M 90 708 1981 11 785 3 305 281 326 205 7 120 23 022 13 831

Spetsen 10 , Kungsgatan 36-38 27 073 1991 11 427 676 9 120 21 223 15 761

Spiran 12, Drottninggatan 50-52 92 000 1972 3 699 4 530 436 8 665 11 340

Stallet 5 , Slottsgatan 130-136 66 530 1973 9 404 1 519 483 4 700 16 106 10 939

Steglitsan 6 , Nelinsgatan 14 11 964 1969 1 641 256 750 2 647 1 616

Svärdet 7, Kristinagatan 10 15 579 1929 1 647 184 1 847 25 3 703 2 357

Sågen 7, Rörgatan 6 3 540 1964 935 935 459

Tulpanen 16 , Drottninggatan 49-51 49 816 1959 1 134 1 365 769 720 3 988 5 227

Tuvan 5, Torvan 1, Skogvaktaregatan 4, 7-15 24 468 1966 4 736 70 101 460 5 367 4 190

Vattenkonsten 5, Fleminggatan 30 26 106 1895 3 636 259 1 081 4 976 3 518

Övrigt, mark 5 st fastigheter 6 490 204

Total Norrköping 1 143 433 108 231 67 541 24 766 33 315 6 302 36 728 276 883 209 041

Stockholm

Bangården 4 , Huvudstagatan 1 46 200 1968 5 364 250 5 614 9 458

Krejaren 15 , Nybrogatan 32 54 600 1909 706 298 1 169 2 173 5 986

Total Stockholm 100 800 706 5 662 1 169 0 0 250 7 787 15 444

Uppsala

Dragarbrunn 20:1, Kungsgatan 45-47 42 406 1860 1 340 1 927 1 230 30 54 4 581 5 280

Fjärdingen 28:6+7, Drottninggatan 8 7 032 1810 226 242 278 93 870 1 709 2 058

Kungsängen 6:10, Kungsängsgatan 29 12 539 1941 1 487 106 119 1 712 1 823

Kungsängen 40:1, Hamnplan 9-13 9 322 1935 1 011 42 1 053 1 533

Kvarngärdet 1:8, Portalgatan 6 B 7 228 1976 952 488 1 440 1 412

Luthagen 78:1, Götgatan 1-3 41 298 1962 2 886 1 376 65 4 327 4 681

Årsta 76:2 , Fyrisborgsgatan 1-5 146 000 1990 24 612 818 886 1 540 27 856 26 185

Total Uppsala 265 825 4 452 31 607 2 432 1 723 924 1 540 42 678 42 972

Örebro

Bromsgården 1, Drottninggatan 11 25 149 1929 566 1 171 1 398 3 135 3 281

Gillet 22 , Storgatan 5 43 400 1978 4 404 1 088 53 5 748 6 298 6 528

Hållstugan 9, 28, 29, 31, Engelbrektsgatan 24 59 967 1929 1 272 2 175 3 641 411 7 499 9 307

Lastaren 1, Transportgatan 22 20 549 1997 6 338 6 338 3 960

Prästgården 12, Drottninggatan 18-20 58 134 1933 384 2 174 3 406 78 250 570 6 862 7 352

Total Örebro 207 199 2 222 9 924 9 533 6 880 255 1 318 30 132 30 428

TOTALT KONCERNEN 2 207 661 143 559 145 767 56 267 43 074 9 379 49 560 447 606 377 429

Norrköping forts. Tax.värde kkr Byggår Bostad m² Kontor m² Butik m² Industri/Lager m² Övrigt m² Garage m² Summa m² Hyresvärde kkr

KAPELLHORVAN 10 NORRKÖPING DIKET 7 NORRKÖPING KUNGSÄNGEN 40:1 UPPSALAKREJAREN 15 STOCKHOLM HÅLLSTUGAN 28 ÖREBRO


52

20

25

9

10

124

177

2429

14

31

15

19 8

1627

23

22

13

26

2120

2

3

30

18

1

56

28

11

14

3

2

76

5

1. Amerika 4 2. Beryllen 1 3. Bokhållaren 2 4. Diket 7 5. Fotogenen 4 6. Fotogenen 5 7. Gamlabron 13 8. Järnstången 9. Kapellhorvan 10 10. Knäppingsborg 711. Kvarnen 5

NORRKÖPING

12. Liljan 16+1713. Linjen 314. Markattan 5+1215. Markattan 1116. Motorn 1217. Pelikanen 11+1618. Proppen 219. Ruddammen 720. Safiren 121. Smaragden 122. Sparven 9

23. Spetsen 1024. Spiran 225. Stallet 526. Steglitsan 627. Svärdet 728. Sågen 729. Tulpanen 1630. Tuvan 5, Torvan 131. Vattenkonsten 5

LINKÖPING


1. Banken 8 2. Boklådan 7 3. Borgmästaren 11 4. Decimalen 17 5. Giggen 2 6. Idékretsen 4 7. Idéflödet 1

© Stadskartan

53

1

2

5 3

4

1

623

1

8

45

7

MJÖLBYKUMLA


1. Byggmästaren 9 2. Fiskalen 1 3. Fiskalen 6 4. Guldsmeden 15 5. Köpmannen 6 6. Notarien 1 7. Rådmannen 1 8. Trädgårdsmästaren 22

1. Bromsgården 1 2. Gillet 22 3. Hållstugan 9, 28, 29, 31 4. Lastaren 1 5. Prästgården 12

ÖREBRO

1

2

5 3

4

1. Kräklan 1

© Stadskartan

54 P E R S O N A L

CAMILLA ÖHLUND LEIF SÖDERBERG LARS BERGSTRÖM MARIA ROSELL

STEN ARNSHELM TOMMY CARLBOM LISBETH ANDERSSON MARIE ALM

BJÖRN CEDGREN ÅSA NYSTRÖM KENNETH BERGERFALK CATHRINE TIBORSON

GUDRUN MALM BJÖRN AVEHOLT ANN-CHRISTINE FRISK KRISTER RYNNING

EVA NARVEBY LARS OLOVSSON EMMA FRISK HÅKAN KLING

55P E R S O N A L

JAN CARLBERG ULLA SAHLMAN

CRISTER FRIDH ANNA RIKARDSON SVEN-INGE CARLSSON

ANNELIE HAUER RALPH ERIKSSON

MICHAEL ÖHLUND

MIA FRANSSON JONAS HILLMANN

KARL-GUSTAV ANDERSSON

Miljömärkt trycksak 341 392 Norrköpings Tryckeri AB 2007-12

Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Brita Nordholm, Sofia Paunovic, Svante Sjöstedt, Leif Hallberg. Miljömärkt trycksak 341 392 Norrköpings Tryckeri AB 2008-03

Årsredovisningen är tryckt på Cyclus 100 % returfiberpapper från Dalum Papir, som har de lägsta utsläppen och minsta energiförbrukningen i världen jämfört med andra pappersproducenter (jämfört med EU BAT). Genom att använda returfiberpapper reduceras exempelvis koldioxidutsläppen med 90 % jämfört med nyfiberpapper.

2007 i korthet 3

Verksamhetsöversikt 4

VD har ordet 6

Fjärde Storstadsregionen 8

Vision & affärsidé 12

Mål 13

Lokalmarknaden 14

Bostadsmarknaden 16

Fastighetsutveckling 18

Miljöarbete 20

Organisation 22

Styrning & ledning 24

Fastighetsvärden 26

Finansiell verksamhet 28

Möjligheter & risker 30

Förvaltningsberättelse 32

Flerårsöversikt 33

Årsredovisning 2007 34

Våra fastigheter 48

Personal 54

ÖPPENHET ska prägla alla samtal vi på Ståhl för

med våra kunder. Samtidigt som våra samtal är öppna

och ärliga, ska de alltid bygga på ömsesidig respekt.

OMTANKE betyder för oss på Ståhl att våra kunder

verkligen ska känna att vi sätter dem i första rum-

met. Hos oss ska du mötas av engagerade medarbe-

tare som finns nära dig, är lyhörda och lätta att nå.

LÅNGSIKTIGHET är för oss på Ståhl att under-

hålla och utveckla våra fastigheter med eftertanke

och att ta ansvar. Det är så vi har byggt upp vår

verksamhet sedan 1947. Det är så vi blivit ett stabilt

företag och en trygg värd.

...detta är våra värdeord.

THOMAS WALDEN

BIRGITTA JONSSON

MARIE URBÁN JOHANSSON

NIKLAS AHLSTEDT

SIBYL HAGEL

THOMAS WAHLBERG

JESSICA SJÖGREN

THOMAS TEDENLIND

Henr

y St

åhl F

astig

hete

r AB

Förv

altn

ings

AB

Ståh

l Inv

est

Fast

ighe

ts A

BPe

lixAB

Rea

lvär

den

Henr

y Stå

hl

Förv

altn

ings

AB

Cons

truct

or

100%

100%

100%

Fast

ighe

tsbo

lage

tKr

ejar

en 1

5 AB

100%

AB N

orrk

öpin

gs-

Fund

amen

tet

Dive

rse

vila

nde

bola

g

Fast

ighe

ts A

BSk

valle

rtorg

et

100%

100%

100%

100%

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri L

inkö

ping

AB

100%

50%

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri K

arls

koga

Hol

ding

AB

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri K

arls

koga

AB

100%

100%

100%

Förv

altn

ings

AB

Vidd

vike

n

100%

Fast

ighe

tsak

tie-

bola

get K

retia

33%

Fast

ighe

ts-

bola

get

Spet

sen

HB

Henr

y Stå

hl F

astig

hete

ri U

ppsa

la A

B

100%

100%

Kung

s-bä

vern

KB

60%

Allm

änna

Fast

ighe

ts A

B&

Co K

B

KB C

entru

m-

fast

ighe

ter

Fast

ighe

tsak

tie-

bola

get N

ya To

rget

100%

Öste

rgöt

land

s Al

lmän

na

Fast

ighe

ts A

BFö

rval

tnin

gs A

BHa

mnb

ron

Förv

altn

ings

-ak

tiebo

lage

t Brå

vike

nSt

all V

ikar

ebo

AB

50%

LINDA GRÜNERWALD

Huvudkontor

Besöksadress: Drottninggatan 36

Postadress: 601 77 Norrköping

Telefon: 011-23 30 00

Fax: 011-23 30 02

E-post: [email protected]

www.stahl.se

Lokalkontor

Kumla

Vattugatan 1

692 31 Kumla

Telefon: 019-57 18 64

Fax: 019-58 16 86

Linköping

Storgatan 24

582 23 Linköping

Telefon: 013-13 33 55

Fax: 013-13 30 55

Norrköping

Drottninggatan 36

601 77 Norrköping

Telefon: 011-23 30 00

Fax: 011-23 30 02

Uppsala

Drottninggatan 8

753 10 Uppsala

Telefon: 018-10 11 40

Fax: 018-10 14 40

Örebro

Drottninggatan 11

702 10 Örebro

Telefon: 019-10 75 30

Fax: 019-18 75 30


Med omtanke och närhet bygger vi goda relationerVi på Ståhl vet vad ändamålsenliga lokaler

och trygga, trivsamma bostäder betyder i

människors vardag. En viktig förklaring till det

är att vi är ett familjeföretag. För oss är det

naturligt att finnas nära människor och visa

omtanke om både dem och vår miljö.

Lika självklart är det att vi ser och agerar

långsiktigt. Det är så vi under drygt 60 år

byggt upp både en stabil verksamhet och goda

relationer till våra hyresgäster, som vi alltid

sätter i första rummet. Med samma öppna

sinne ska vi fortsätta att utveckla ett ovanligt

mänskligt fastighetsbolag.

Omslaget visar interiör Idéflödet Linköping

henry ståhl fastigheter ab - årsredovisning 2007

Documents