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Ing. Ulderico Console

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Indice

• CAP. 1 PREMESSE Pag. 2

• CAP. 2 GENERALITÀ Pag. 4

2.a) Provenienza – Pag. 4

2.b) Identificazione – Pag. 4

2.c) Note urbanistiche – Pag. 4

2.d) Caratteristiche generali – Pag. 5

• CAP. 3 METODOLOGIE ESTIMATIVE Pag. 8

• CAP. 4 DETTAGLIO DELLE VALUTAZIONI Pag. 14

• CAP. 5 CONCLUSIONI Pag. 16

Allegati

1. Atto di provenienza 2. Certificato di Destinazione urbanistica 3. Scheda catastale 4. Estratto di mappa 5. Vista satellite 6. Vista satellite 7. Autorizzazione edilizia n. 1/96 del 31.05.1996 8. Planimetrie catastali

Allegato fotografico


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CAP.1 PREMESSE

Io sottoscritto Ulderico Console, ingegnere, iscritto all'Albo professionale della

Provincia di Napoli col n. 4856, con studio in Napoli, via Monte di Dio n.75, ho

ricevuto, dal Curatore del “Fallimento A.C.M.S. S.p.A. in liquidazione”,

Prof. Avv. Michele Sandulli, in data 10 aprile 2013,

nomina di CTU – Consulente Tecnico di Ufficio, ovvero “Consulente Tecnico

della Procedura” (v. di seguito). Tale nomina riguarda la:

“…Stima dei beni immobili acquisiti alla massa fallimentare.”

In adempimento all'incarico suddetto, procedo qui di seguito alla redazione della

presente relazione, dedotta dalla cospicua documentazione in mio possesso. In

particolare, dopo avere analizzato le finalità che si intendono perseguire, sono

passato alla individuazione dei beni interessati, effettuando gli opportuni

sopralluoghi, esaminando la documentazione tecnica e contabile, assumendo le

informazioni e la documentazione presso gli Enti preposti.

Quindi sono state individuate e descritte le metodologie da usare nelle valutazioni,

ed effettuate le stime analitiche richieste. In particolare si sono individuati, con

metodologie comparative storico-statistiche i parametri unitari, e quindi quelli medi,

relativi alle zone, destinazioni, contrattazioni già effettuate, etc..

Infine – secondo i consueti criteri di estimo, si sono comparati, per sola verifica, i

risultati ottenuti con quelli rivenienti da altre metodologie valutative.

Sono stati anche riportati: la documentazione fotografica realizzata nel mese di

giugno 2013, gli elaborati grafici, i documenti catastali, e quant’altro richiamato

nella relazione (le planimetrie e lay-out sono state rilevate dalla documentazione

esistente presso gli uffici della società e gli Enti interessati, e conferite dalla stessa

nella ns. disponibilità).

Lo stato dei beni si riferisce al GIUGNO 2013.


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CAP.2 GENERALITÀ

Provenienza

Identificazione

Note urbanistiche

Caratteristiche generali

Provenienza

Il complesso è pervenuto alla A.C.M.S. S.p.A. per vendita effettuata dal Tribunale

di S. Maria Capua Vetere il 16.04.1996 nell’ambito della Procedura Fallimentare

della Comer S.r.l. a favore del C.T.P.C. “Consorzio Provinciale Trasporti Casertano”

- successivamente diventato A.C.M.S. S.p.A. (v. verbale vendita all.1 di seguito).

L’atto di proprietà non è disponibile alla data della stesura della presente

relazione. Si rinvia per lo stesso alle visure notarili successive.

Identificazione

Il cespite è costituito da un suolo esteso circa 20.950 mq, con sovrastante

capannone, fabbricato uffici e servizi, oltre ad accessori ed aree scoperte in Comune

di Sessa Aurunca (CE) località Carano, in “zona che rientra nella perimetrazione del

piano A.S.I. di Caserta recepito con delibera di CC. n. 299 del 17.01.1977”. (v. all. 2)

Il cespite è catastalmente riportato come segue, Comune di Sessa Aurunca:

al Catasto Terreni: Fg. 180, P.lla 7, Ente Urbano, Sup. 20950 mq (v. all.3 scheda

catastale)

al Catasto Fabbricati: Fg. 180, P.lla 7, Categoria D/7 (v. all.3 scheda catastale)

Confina a Nord con strada Scalo Ferroviario, part. 159 e 53, e in senso orario con

part. 5079, part. 5028, part. 5025 e 142.

L’accesso è dalla via o località Scalo Ferroviario (v. all.4 estratto di mappa, v. all.

5 e 6 vista satellite)

Note urbanistiche

- L’esistente stabilimento, così come acquisito dalla C.T.P.C. “Consorzio

Provinciale Trasporti Casertano” e quindi A.C.M.S. S.p.A., fu costruito per


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quanto previsto dal piano A.S.I. recepito con delibera n.299 del 17.01.1977 del

Comune di Sessa Aurunca.

- Successivamente il C.T.P.C. ha ottenuto Autorizzazione Edilizia n. 1/96 del

31.05.1996 dal Comune di Sessa Aurunca (v. all.7), per interventi di:

- Sistemazione parcheggi

- Sostituzione pavimenti ed infissi

- Sostituzione impianti igienici e sanitari

- Revisioni impianto elettrico

- Attintatura locali

Caratteristiche generali

Lo stabilimento, già destinato a deposito di automezzi, autobus per il pubblico

servizio, manutenzione e amministrazione degli stessi mezzi, è realizzato su un suolo

esteso circa mq 20.950, in comune di Sessa Aurunca (CE), in zona “terreno agricolo

rientrante nel piano A.S.I.” recepito con delibera n.299 del 17.01.77.

Lo stesso è ben collegato alla Autostrada A1 – svincolo Teano o Capua, ed alla

SS.7 – 13 via Domizia.

L’accesso è dalla Via Scalo Ferroviario – Zona Carano, per varco con cancellata

metallica.

Le aree coperte sono costituite da:

- Capannone Industriale di dim. 22x102 mt pari a 2.244 mq, di superficie lorda

coperta;

- Fabbricato Uffici e Servizi di dim. 11x10,50 mt, su due piani per complessivi

mq coperti utili 210 circa. Una parte degli uffici (60 mq per 2 piani) si sviluppa

interna al capannone;

- Deposito in Muratura – circa 96 mq, Zona Est – quasi completamente distrutto.

Riportato nella planimetria catastale. Eventualmente utilizzabile per una

ricostruzione.

La parte di suolo non coperta da fabbricati è costituita:

- Per circa 4.000 mq da piazzali, pavimentati con manto bituminoso e/o cemento;

- Per circa 14.650 mq da terreno a verde sterrato o incolto, e canalone di scolo.

Il Capannone Industriale è costruito in cemento armato precompresso, già

destinato a ricovero e manutenzione di autobus, con all’interno locali separati per

officina e con una zona di 60 mq occupata dai locali uffici e servizi.


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Lo stato d’uso del fabbricato è di non esteso degrado, considerando le difficoltà di

manutenzione ordinaria, pulizia, utilizzo etc.

All’epoca dei sopralluoghi erano parcheggiati nello stesso diversi autobus.

Il Corpo Uffici e Servizi ha zona destinata a lavoro impiegati, ritrovo autisti, sala,

WC al primo piano e al piano terra con accesso anche dal capannone.

Lo stato d’uso è di avanzato degrado con mancanza di intonaci, infissi divelti,

arredi di ufficio inutilizzati.

Gli impianti generali presenti all’epoca dei sopralluoghi si indicano in:

- Allaccio telefonico uffici (n. 0823.703072);

- Pozzo artesiano sito nella zona est del terreno con pompa sommersa di cui non si

è potuto accertare il funzionamento;

- Alimentazione Elettrica in Bassa Tensione con arrivo posto sul confine con via

Scalo Ferroviario.

Si ripete qui, per precisione, che la valutazione del macchinario, delle attrezzature,

degli arredi, di ogni altra “attrezzatura mobile” etc. esistenti nello stabilimento,

peraltro di valore economico non apprezzabile data la vetustà e lo stato generale, non

rientra nell’incarico a noi conferito, e peraltro gli stessi non vengono descritti né

considerati nella presente relazione estimativa.

Di seguito di riportano nel prospetto, le dimensioni delle varie zone costituenti il

complesso industriale.

AREE DI STABILIMENTO MQ

CAPANNONE

Dimensioni 22x102 mt. Di cui 60 mq zona occupata dal

corpo uffici.

2.244

FABBRICATO UFFICI E SERVIZI

Corpo di dimensioni 11x10,50 mt su PT e 1°P. per

complessivi mq 210 coperti utili. Di esso solo una zona di

11x5 mt è esterna al capannone.

210

SUOLO

Di cui piazzali e parcheggi: 4.000 mq

Sterrato, verde, canalone: 14.651 mq

20.950


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Come già detto, il deposito in muratura già esistente sul lato ovest dello

stabilimento non viene considerato, tenuto conto dello stato di pressoché completa

demolizione, con mancanza della copertura e di molte delle pareti perimetrali.

Il tutto meglio illustrato anche nelle planimetrie allegate (v. all.8)


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CAP.3 METODOLOGIE ESTIMATIVE

Fabbricati. Metodi di valutazione

La finalità della presente relazione è quella di accertare il valore effettivo di

mercato dell’unità oggetto della indagine, in relazione allo attuale stato in cui essa si

trova.

La prassi estimativa pone a fondamento di ogni valutazione il “più probabile

Valore di Mercato”, per il quale Il Governo Italiano, con Decreto Legislativo 26

maggio 1997, n°173, ha recepito la Direttiva Comunitaria 91/674 dell'Unione

Europea, definendolo come:

Il Prezzo al quale, alla data di riferimento della valutazione di un bene immobile

(suolo e costruzione) dovrebbe essere scambiato in una transazione tra privati, in

assenza di rapporti particolari tra il venditore ed compratore. L'immobile deve

essere inserito in un mercato che consenta una transazione corretta ed essere

disponibile per la negoziazione per un periodo normale alla sua natura.

La determinazione del valore di mercato può utilizzare diversi e molteplici

metodologie, pervenendo così a:

• LIBERO VALORE DI MERCATO PER COMPARAZIONE DIRETTA

(Market Comparison Approach)

• VALORE DI MERCATO PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI (Income

Approach)

• VALORE DI MERCATO PER TRASFORMAZIONE;

• VALORE DI MERCATO PER COMPLEMENTARIETÀ

• VALORE DI MERCATO PER RICOSTRUZIONE DEPREZZATO

• VALORE DI MERCATO PER SURROGAZIONE.

Nel ns. caso, il metodo del "VALORE DI MERCATO PER

COMPARAZIONE DIRETTA " è il metodo principe, dato che rappresenta le

condizioni al contorno di libero mercato, delle sue tensioni interne, aspettative,

fluttuazioni, etc., nonché procedimento che necessita del verificarsi del maggior

numero di condizioni affinché possa essere applicato.

Il Market Comparison Approach (MCA) si fonda sulla rilevazione dei prezzi di

mercato di immobili similari recentemente compravenduti in zona e sui dati degli


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affitti. Il rapporto di valutazione è formato dalla descrizione dell'oggetto di stima

della zona nella quale è inserito, dei dati planimetrici sia dell'immobile principale che

di eventuali pertinenze.

Il criterio di stima sarà quello del valore di mercato secondo gli International

Valuation Standards (IVS). In base al segmento di mercato dell'immobile da valutare,

della zona, della presenza di infrastrutture, del segmento di utenza, si assumeranno i

valori di compravendita recenti di immobili compravenduti nella zona e simili per

caratteristiche a duello da valutare. Oltre alla rilevazione dei dati economici degli

immobili comprabili si dovranno reperire anche degli indici mercantili (saggio

annuale di rivalutazione, rapporto complementare area / immobile, vetustà, vita

media, costo di manutenzione e servizi ecc.).

Di norma si perviene a fissare il valore del prezzo unitario ordinario al metro

quadrato (€/mq), per applicarlo alle superfici individuate.

La formula da applicare, per la definizione del Valore di Mercato, è la seguente:

Vmb = Po * Sb

DATI:

Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima;

Po = prezzo unitario ordinario rilevato dal mercato;

Sb = superficie convenzionale o commerciale del bene oggetto di stima.

Congruo ed adeguato al ns. caso riteniamo quindi il metodo del “libero valore di

mercato per comparazione diretta”, che viene utilizzato nel seguito.

Esso assume, come già indicato in precedenza, come parametro tecnico una unità

di misura, nel ns. caso il metro quadrato, e identifica i valori economici correnti, sul

mercato attuale per la zona specifica, riferiti alle superfici coperte, scoperte, servizi,

suoli etc.

La identificazione dei parametri da usare, immobile per immobile, si avvale tra

l’altro della rilevazione dati (v. seguito) resi disponibili da:

- “Osservatorio Immobiliare Ufficiale dell’Agenzia delle Entrate” e

- “F.I.A.I.P. Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali”

Che, attraverso un articolato sistema di valutazione immobiliare, definiscono uno

standard di valutazione uniforme e generalmente condiviso, per la prassi estimativa.


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Il criterio richiamato prevede inoltre che vengano applicati, per i diversi casi

esaminati, eventuali coefficienti correttivi derivanti dalla considerazione della reale

specifica situazione e caratteristiche del singolo immobile, quali fra gli altri:

- ubicazione specifica o particolare

- epoca di costruzione, vetustà e relativo deprezzamento

- accessibilità specifica

- qualità della costruzione e dei materiali adoperati

- accessori e i servizi annessi alle costruzioni principali

Determinando così il più probabile fra i valori dell’ intervallo fra il minimo

(valore di recupero) ed il massimo (valore di ricostruzione)

L’andamento grafico dell’intervallo è riportato sotto. (v. studio “Forme analitico-

grafiche dei Valori Cauzionali” – 2010 - ing. Ulderico Console)


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Tenuto conto delle precedenti considerazioni, si riportano i dati dei valori

parametrici dello “Osservatorio Immobiliare - Agenzia delle Entrate” per zone e

destinazioni omogenee a quella in esame, ed inoltre, per maggiore documentazione, i

dati sui valori agricoli medi dei suoli nel Comune di Sessa Aurunca – annualità 2012

– fonte Agenzia delle Entrate.

Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 2

Provincia: CASERTA

Comune: PIGNATARO MAGGIORE

Fascia/zona: Suburbana/ZONA INDUSTRIALE

Codice di zona: E2

Microzona catastale n.: 3

Tipologia prevalente: Capannoni tipici

Destinazione: Produttiva

Tipologia Stato conservativo

Valore Mercato (€/mq) Superficie

(L/N)

Valori Locazione (€/mq x mese) Superfici

e (L/N) Min Max Min Max

Capannoni tipici

NORMALE 450 900 L 1,9 3,8 L

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più

frequente di ZONA • Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) • Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero

Lorda (L) • La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di

Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. • Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso

apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo • Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e

non allo stato conservativo dell'unità immobiliare


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Banca dati delle quotazioni immobiliari Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 2

Provincia: CASERTA

Fascia/zona: Periferica/ASI

Codice di zona: D9

Microzona catastale n.: 2

Tipologia prevalente: Capannoni industriali

Destinazione: Produttiva

Tipologia Stato

conservativo

Valore Mercato (€/mq) Superficie

(L/N)

Valori Locazione (€/mq x mese) Superficie

(L/N) Min Max Min Max

Capannoni industriali

NORMALE 450 900 L 1,9 3,8 L

Capannoni tipici

NORMALE 450 900 L 1,9 3,8 L

• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA

• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) • Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero

Lorda (L) • La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di

Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. • Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso

apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo • Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e

non allo stato conservativo dell'unità immobiliare


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CAP.4 DETTAGLIO DELLE VALUTAZIONI

Nel capitolo precedente sono riportati i valori minimi e massimi, dei parametri di

valutazione unitari, così come rilevati dall’ “Osservatorio Immobiliare” dell’Agenzia

delle Entrate, per Capannoni Industriali, con destinazione produttiva, in zone ASI in

provincia di Caserta, ed in Comune di Pignataro Maggiore, zona vicina ed omogenea

con quella considerata la zona specifica, aggiornati al secondo semestre 2012, per

manufatti completi di impianti fissi.

Di seguito, applicando i già richiamati coefficienti correttivi derivanti dalla

considerazione della reale specifica situazione e caratteristiche del singolo immobile,

quali fra gli altri:

- ubicazione specifica

- epoca di costruzione

- coefficiente di degrado, vetustà e relativo deprezzamento

- accessibilità e collegamenti viari

- tipologia e qualità della costruzione e dei materiali adoperati

- presenza di impianti generali completi e funzionanti

- accessori e i servizi annessi alle costruzioni principali

- possibilità realistiche di riconversione

tenuto conto inoltre della particolare congiuntura economico-produttiva generale

che ha drasticamente ridotto l’appetibilità, per il mercato, degli stabilimenti destinati

a servizi o produttivi in generale, si ritengono congrui i seguenti valori unitari di

mercato, per la attuale destinazione industriale del complesso ex A.C.M.S. di Sessa

Aurunca.

Aree produttive 270,00 €/mq

Aree uffici e servizi 310,00 €/mq

Fabbricato deposito pressoché distrutto, valore zero

Suolo, aree scoperte 3,50 €/mq *

Piazzali 7,50 €/mq *

* Il valore contenuto del terreno e dei piazzali tiene conto che:


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- la superficie considerata contiene anche le aree coperte dei fabbricati, già valutate

individualmente.

- il suolo contiene anche una vasta zona canalone di scolo inadatta a qualsiasi utilizzo.

- l’indice di edificabilità è già pienamente sfruttato dai fabbricati esistenti, pertanto si

può assimilare il terreno nella tipologia “incolto sterile”.

- i piazzali con manto bituminoso e cemento sono in stato d’uso non adeguato.

Nel prospetto che segue si applicano i valori unitari determinati sopra alle

aree/superfici di rispettiva destinazione/ubicazione, secondo la richiamata formula

Vmb = Po * Sb

DATI:

Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima;

Po = prezzo unitario ordinario rilevato dal mercato;

Sb = superficie convenzionale o commerciale del bene oggetto di stima.

Prospetto: Dettaglio Valori

Sb Superficie

MQ

Po Prezzo unitario

€/MQ

Vmb Val. di mercato

€ CAPANNONE 2.244 270,00 589.680,00* FABBRICATO UFFICI, SERVIZI 210 310,00 65.100,00 DEPOSITO 96 == == SUOLO A VERDE, CANALE 14.565 3,50 50.977,50 SUOLO: PIAZZALI 4.000 7,50 30.000,00

TOTALE STABILIMENTO 735.757,50

* considerati solo 2.184 mq al netto di 60 mq occupati dalla zona uffici interna al

capannone.


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Allegato 1 – Atto di provenienza


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Allegato 2 – Certificato di Destinazione urbanistica


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Allegato 3 – Scheda catastale


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Allegato 4 – Estratto di mappa


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Allegato 5 – Vista satellite


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Allegato 6 – Vista satellite


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Allegato 7 – Autorizzazione edilizia n. 1/96 del 31.05.1996


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Allegato 8 – Planimetrie catastali


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TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE

SEZIONE FALLIMENTARE

G.D. DR. ANDREA FERRAIUOLO

CURATORE AVV. PROF. MICHELE SANDULLI

“FALLIMENTO A.C.M.S. S.p.a. in liquidazione”(N.17/12)

STABILIMENTO SESSA AURUNCA (CE)

ALLEGATO FOTOGRAFICO

CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO

ING. ULDERICO CONSOLE

80132 NAPOLI - Via Monte di Dio, 75

TeL/FAX . 081.7643495 - 081.2452506 - 081.2159705 E.MAIL [email protected] - [email protected] - WEB www.spi-srl.it


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Vista ingresso

Vista ingresso


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Capannone principale lato minore

Capannone principale lato confine


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Capannone principale lato confine

Capannone lato Sud-Est


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Rudere ex deposito

Rudere ex deposito


41

Confine lato Sud

Particolare confine (cumuli mais confinanti)


42

Particolare recinzione confine

Particolare recinzione


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Varco pozzo artesiano

Pozzo artesiano presa antincendio


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Contatore Enel

Piazzale parcheggio pullman


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Capannone principale lato uffici

Uffici


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Interno uffici

Scala interno uffici


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Interno uffici

Interno uffici


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Interno uffici

Wc Uffici


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Wc Uffici

Interno capannone


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Interno capannone con autobus

Interno capannone con autobus


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Capannone lato officina

Officina


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Officina

Zona manutenzione


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Cabina elettrica. Sezionatore

Wc uffici PT


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Uffici lato interno capannone

Uffici lato interno capannone


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Interno uffici

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