jak korzystnie kupić lub sprzedać mieszkanie

7/25/2019 Jak Korzystnie Kupi Lub Sprzeda Mieszkanie

1/174

Jakkorzystnie

uplub przd

mieszkaniepraktyczny poradnik

Jacek chooniewski

Plik od www.ebooks43.pl do osobistego uzytku dla: [email protected]


2/174

Patron gwny:

BOOKSON http://www.BooksOn.pl

Ksice patronuj:

AMRON http://www.amron.pl

PULSBIZNESU http://nieruchomosci.pb.pl

SZYBKO.PL http://www.szybko.pl

TABELAOFERT.PL http://tabelaofert.pl

WYCENYIEKSPERTYZY http://www.wie.pl

ZWIZEKBANKWPOLSKICH http://www.zbp.pl

patronem gwnym tej ksiki jestwww.BooksOn.ploferujcy dobre ksiki za p ceny



3/174

Jakkorzystnie

uplub przdmieszkanie

praktyczny poradnik

ppr:

Magdalena Rydzewska

Jacek chooniewski




4/174

Copyright Estymator Jacek Chooniewski

Tytu: Jak korzystnie kupi lub sprzeda mieszkanie praktyczny poradnik

Strona internetowa: www.JakKupicMieszkanie.netAutor: Jacek ChooniewskiWsppraca: Magdalena RydzewskaRedakcja: Stanisaw RemuszkoKorekta: TekstytacjaResearch: Krzyszto JahnWykresy: Jan ChooniewskiProjekt okadki: Adekwatna i Iwona Biaas

Skad i amanie: AdekwatnaDruk i oprawa: SowaWydanie: II.1Aktualizacja treci: 1 stycznia 2012ISBN: 978-83-932575-2-2

Wydawca i dystrybutor ksiki:Estymator Jacek [email protected]: 22 827 47 62, 605 440 839www.estymator.com.pl/wydawnictwo.htmadres: ul. Grskiego 3 / 26A, 00-033 Warszawa

Zastrzeenie:Autor i wydawca niniejszej ksiki starali si, aby zawarte w niej informacje byyzgodne z prawd, nie gwarantuj jednak, e tak zawsze jest. Nie bior te odpo-wiedzialnoci za jakiekolwiek szkody spowodowane stosowaniem tych inor-macji. Nazwy firm oraz adresy stron internetowych dotyczce poszczeglnychtematw s w tej ksice wypisywane w kolejnoci alfabetycznej. Zamieszczonew tej ksice nazwy handlowe, nazwy produktw lub inne oznaczenia, ktres zarejestrowane jako znaki towarowe lub s zastrzeone przez ich wacicielizostay uyte wycznie w celach inormacyjnych.

Wszelkie prawa zastrzeoneAll rights reserved




5/174

Spis treci

Wstp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Rady dla kupujcych mieszkanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Wstp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12Kupi na kredyt czy wynaj? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12Czy teraz jest dobry moment na kupno mieszkania? . . . . . . . . . . . 14

Jakie mieszkanie chc kupi? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18Cena mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19Wysoko staych opat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21Nowe czy uywane? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24Rok budowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Technologia w jakiej wykonano budynek. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

27Powierzchnia mieszkania, czyli metra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28Liczba pokoi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29Wysoko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30Czy jest balkon? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30Czy jest piwnica? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31Czy jest gara lub indywidualne miejsce do parkowania? . . . . . . 32Pitro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

Liczba piter w budynku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

33Czy jest winda? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33Rozkad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33Nasonecznienie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34Forma wasnoci mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Samodzielne szukanie mieszkania do kupienia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38Przez internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38Inne metody . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

Wsppraca kupujcego z agencj nieruchomoci . . . . . . . . . . . . . . . . 45




6/174

4

Gdy sam znajdziesz mieszkanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45Umowa z agencj . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46Negocjowanie wysokoci prowizji gdy sam znalaze mieszkanie 48

Z agencj czy bez agencji? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

49Jak wybra agencj? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50Negocjowanie wysokoci prowizji gdy agencja pracuje dla ciebie 53Nietypowe korzystanie z usug agencji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53Martwy przepis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54Wymogi prawne naoone na agencje nieruchomoci . . . . . . . . . . 55

Wizja lokalna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56Ogldanie mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

Ogldanie budynku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

61Dokumentacja otograficzna i filmowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62Porozmawiaj z wacicielem mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62Porozmawiaj z ssiadami . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64Odwied administracj . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64Lokalizacja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65Wynajmij proesjonalistw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Kupowanie mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

Negocjacje ceny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

69Podjcie decyzji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70Ksigi wieczyste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71Zawarcie transakcji u notariusza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73Kupno mieszkania zaduonego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76Umowa przedwstpna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77Skd wzi pienidze na zadatek? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78Opaty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

Sposb i moment przekazania pienidzy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

81Przekazanie kluczy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82Umowy z elektrowni, gazowni i innymi dostawcami . . . . . . . . 83Rozliczenia z administracj budynku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84Podatek od nieruchomoci i opata za uytkowanie wieczystegruntu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84Problemy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84Kupno mieszkania a podatki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86

Kredyt mieszkaniowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

87




7/174

5

Co to jest kredyt mieszkaniowy? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87Wkad wasny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89Zdolno kredytowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

Cakowity koszt kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

91Lista bankw oerujcych kredyty mieszkaniowe . . . . . . . . . . . . . . . 94Wybr banku . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96Na jak dugo? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99Co to jest WIBOR? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101Jak bank oblicza i zmienia oprocentowanie kredytu? . . . . . . . . . . 101Raty stae czy malejce? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102Zaatwianie kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

Biuro Inormacji Kredytowej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

106Biura Inormacji Gospodarczej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108Zaatwia kredyt w jednym czy w kilku bankach? . . . . . . . . . . . . . 108Umowa z bankiem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108Negocjacje z bankiem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109Rzdowy program Rodzina Na Swoim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110W zotwkach czy w walucie obcej? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113Doradcy kredytowi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

Szybsza spata kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

119Zabezpieczenia stosowane przez bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120Co bdzie, gdy przestan spaca kredyt? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121Kupno na kredyt czy wynajem? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

Rady dla sprzedajcych mieszkanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

Wstp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126atwiej by sprzedajcym czy kupujcym mieszkanie? . . . . . . . . 126

Sprzeda mieszkania a podatki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

126Przygotowanie mieszkania do sprzeday . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129

Zadbaj o wygld mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129Sprbuj zadba take o wygld domu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131Zaatw wiadectwo energetyczne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131

Opis i otografie mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133Fotografie i nie tylko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133Plan mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134Opis mieszkania

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .134




8/174

6

Samodzielna sprzeda mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136Przez internet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136Inne metody . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

Dane kontaktowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

139Pokazywanie mieszkania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140Ustalenie i negocjacja ceny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141Ostatni etap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143Odwrcona hipoteka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143

Sprzeda mieszkania przez agencj nieruchomoci . . . . . . . . . . . . . 145Z agencj czy bez agencji? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145Ty decydujesz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

Umowa z agencj . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

147Jak wybra agencj? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148Ile agencji wynaj? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149Umowa na wyczno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

Jak sprzeda mieszkanie by zaraz kupi inne? . . . . . . . 152Wstp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153Bez kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

Z kredytem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

155Apel do czytelnikw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158

Podzikowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

Sowniczek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160

Reklamy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170




9/174

7

Spis wykresw

Wykres 1. Ceny transakcyjne 1 m2mieszkania w wybranych,duych miastach . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Wykres 2. Wskanik WIBOR oraz inflacja. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

100

Wykres 3. Kursy EURO i FRANKA szwajcarskiego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

Wykres 4. Wskaniki WIBOR, EURIBOR i LIBOR CHF . . . . . . . . . . . . . 112




10/174

8

Spis waniejszychlist adreswinternetowych

Kalkulatory cen miesza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Serwisy z ogoszeniami o sprzeday mieszka . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Kalkulatory opat notarialnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

Banki oerujce kredyty hipoteczne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

94Porwnywarki kredytowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

Notowania wskanika WIBOR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

Doradcy kredytowi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

Automatyczne umieszczanie ogosze o sprzeday mieszka w wielu

serwisach. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

136

Fundusze hipoteczne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144




11/174

9

Wstp

Przecitnemu czowiekowi rzadko zdarza si sprzedawa lub kupo-wa mieszkanie, dom lub dziak budowlan. W tej roli jest wiczazwyczaj nowicjuszem, cho w innych dziedzinach ycia moe miedue dowiadczenie i wiedz. Czsto si zdarza, e dopiero po trans-akcji okazuje si, jakie bdy zostay popenione w myl przyso-wia mdry Polak po szkodzie. T ksik napisaem po to, aby bymdry przed szkod i dziki temu potrafi jej unikn. Kupno lubsprzeda mieszkania s czsto silnie stresujce, wzbudzaj obawy.Mam nadziej, e lektura tej ksiki pozwoli je zagodzi. Podziaana ciebie uspokajajco.

Przedstawione w tej ksice rady i zalecenia s oparte na konkret-nych aktach i argumentach. Nic na wiar. Sam zdecydujesz, czytel-niku, czy te argumenty s przekonujce czy te nie.

W obsug kupna i sprzeday mieszka s zaangaowane, oprczkupujcego i sprzedajcego, take: agencje nieruchomoci, bankiudzielajce kredytw, firmy trudnice si doradztwem finansowym,notariusze, gazety, portale internetowe. Wszystkie te podmioty maj,

przynajmniej teoretycznie, uatwi ycie kupujcym i sprzedajcym,dostarczy im niezbdnych inormacji. Jednak naley sobie zdawaspraw, e ich interes nie zawsze jest taki sam jak interes kupujcychlub sprzedajcych mieszkania. Nawet przy zaoeniu, e bd si onestara jak najlepiej obsuy klienta, trzeba sobie zdawa spraw, eoddziauj na nie take inne czynniki przede wszystkim ekono-miczne, czyli po prostu ch zarobienia jak najwikszych pienidzy

jak najmniejszym kosztem i wysikiem. Przedstawiona w tej ksicewiedza o tych mechanizmach pozwoli ci na wspprac z tymi firmami




12/174

10

na partnerskich zasadach, w sposb bardziej wiadomy, czyli taki,ktry bdzie dla ciebie maksymalnie korzystny.

Kupno i sprzeda mieszkania zwizane s nie tylko z finansamii ekonomi. Du rol odgrywaj w nich take emocje i kontaktymidzyludzkie. Tym psychologicznym aspektom (czsto niedocenia-nym) kupowania i sprzedawania mieszka powicimy w tej ksiceduo uwagi.

Dawniej, gdy nie istnia internet, kupno i sprzeda mieszkaniabyy nieodcznie zwizane ze skorzystaniem z usug agencji nieru-chomoci a take z codziennym czytaniem wielu stron gazetowychogosze. Internet to zmieni moesz dziki niemu samodzielniei szybko znale odpowiadajce ci mieszkanie oraz korzystnie i szybkomieszkanie sprzeda. Ta ksika ci w tym pomoe.

Rola kupujcego mieszkanie jest o wiele trudniejsza ni sprzedaj-cego. Dlatego rad dla kupujcych mieszkanie jest w tej ksice o wielewicej ni rad dla sprzedajcych.

Ta ksika dotyczy gwnie mieszka, bo ich najwicej si kupuje

i sprzedaje. Jednak wiele zawartych w niej inormacji dotyczy takeinnych nieruchomoci (domw, dziaek budowlanych). Pisz gwnieo transakcjach dotyczcych mieszka uywanych (czyli pochodz-cych z rynku wtrnego), bo s one kupowane kilkakrotnie czciejni mieszkania nowe.

Zakadam, e chcesz kupi mieszkanie, aby po prostu w nimzamieszka. Albo sprzeda mieszkanie, w ktrym dotd mieszka-

e. Nie zajmuj si w tej ksice tematyk inwestycyjnego zakupumieszkania po to, aby je potem z zyskiem sprzeda lub wynajmowa.

Aktualizacja danych zawartych w tej ksice przypada na dzie1 lutego 2011 roku. Listy stron internetowych s podane w kolejno-ci alabetycznej.

Zapraszam do zapoznania si z reklamami zwizanymi tematycz-nie z kupnem i sprzeda mieszka i innych nieruchomoci. Reklamy

te znajdziesz na kocu ksiki.




13/174

Radydla kupujcych

mieszkanie




14/174

12

Wstp

Kupi na kredyt czy wynaj?

Czy lepiej kupi mieszkanie (na kredyt) czy te moe jednak wynaj?Pytanie to zadaje sobie prawie kady, kto zastanawia si nad kupnemmieszkania.

Jeli kupisz mieszkanie na kredyt, to bdziesz co miesic spacaraty tego kredytu. Jeli wynajmiesz mieszkanie to bdziesz co miesicpaci wynagrodzenie wacicielowi tego mieszkania. Ktra z tychkwot jest wysza? Ot okazuje si, e obie s niemal identyczne! Prze-mawia to bardzo silnie za kupnem mieszkania, bo wtedy cz pie-nidzy przekazywanych bankowi jako spata kredytu bdzie w znacz-

nej czci przeznaczone na budow twojej wasnoci (mieszkania).Natomiast w przypadku wynajmu, cae pacone co miesic pienidzebezpowrotnie przepadn na rzecz waciciela wynajmowanego przezciebie mieszkania (bd budowa jego, a nie twj kapita). Szczegyna ten temat znajdziesz w rozdziale Kupno na kredyt czy wynajem?(strona 123).

Jednak nie tylko sprawy finansowe s tu wane. Odpowiadajc

sobie na pytanie kupi na kredyt czy wynaj? powiniene wzite pod uwag inne okolicznoci. Jak niemal w kadej sprawie, monatu przedstawi argumenty za i przeciw. Argumenty za, to:

Kupno mieszkania to nie tylko wasny kt teraz, ale take inwe-stycja na przyszo, bo gdy je cakowicie spacisz bdziesz w nimmieszka za darmo (nie liczc biecych opat za prd, ogrzewa-nie, wod, itd.).

Po cakowitym spaceniu kupionego na kredyt mieszkania staniesi ono twoj wyczn wasnoci, ktr bdziesz mg dowolnie




15/174

13

dysponowa: sprzeda, wynaj, wzi pod jego zastaw poyczkw banku. Podlega te bdzie dziedziczeniu.

Kupione mieszkanie moe by rdem dodatkowych pienidzy nastaro dziki tak zwanej odwrconej hipotece (patrz rozdziaOdwrcona hipoteka strona 143).

Kredyt zacignity w banku na mieszkanie, to najtaszy z istnie-jcych na rynku kredytw.

Pacenie co miesic rat za mieszkanie zmusi ci do bardziej racjo-nalnego i przemylanego gospodarowania twoimi dochodami. Jestono rodzajem oszczdzania, inwestowania.

Z kupionego mieszkania nikt ci nie wyrzuci (pod warunkiem,e bdziesz terminowo paci raty kredytu). Przy wynajmie takiejpewnoci nie masz, bo waciciel ma prawo w kadej chwili wypo-wiedzie ci umow najmu. Bdc wacicielem mieszkania, zapew-niasz wic sobie pewno i stabilizacj.

Kupione mieszkanie urzdzisz tak jak chcesz. Przy mieszkaniuwynajmowanym gos w tej sprawie bdzie te mie jego waciciel.

Zreszt w wynajte mieszkanie i tak nie opaca si inwestowa (naprzykad w remont, wymian okien), bo nie jest twoje i nie wieszjak dugo bdziesz w nim mieszka.

Jednak take i wynajem mieszkania ma swoje zalety (w porwnaniuz jego kupnem): Wynajem, to rozwizanie bardziej elastyczne: atwiej i taniej si

przeprowadzisz jeli zajdzie taka potrzeba (gdy nie daj Boe straciszprac lub znacznie zmniejsz si twoje zarobki) lub tak ci bdziewygodniej (zmienisz prac, szko). Sprzeda mieszkania i kupnonowego to operacja pracochonna, kosztowna (oboona rnymiopatami) i trwajca zdecydowanie duej ni przeprowadzkaz jednego wynajmowanego mieszkania do innego.

Wybr mieszkania do kupienia, to powana, a przez to trudna

decyzja. Wybieranie mieszkania do wynajcia jest o wiele atwiej-sze, wymaga mniejszego namysu, zajmuje mniej czasu, jest mniej




16/174

14

stresujce. Wszystko to dlatego, e z wynajmowanego mieszkania(jeli nie bdzie ci pasowa) mona atwo i tanio przeprowadzi

si do innego. Gdyby wpad w powaniejsze dugi, w mieszkaniu wynajmo-wanym nadal bdziesz mg spokojnie mieszka, podczas gdymieszkanie kupione (wszystko jedno, spacone lub nie) moe zajkomornik.

Przy kupnie mieszkania musisz zapaci podatek od czynnocicywilno-prawnych w wysokoci 2% wartoci mieszkania. Nato-miast zawarcie umowy najmu w aden sposb nie obcia cipodatkowo (podatek musi zapaci waciciel mieszkania, ale toju nie twoja sprawa).

Czy teraz jest dobry moment na kupnomieszkania?

Ten rozdzia zosta napisany na pocztku stycznia 2012 roku.Kupi mieszkanie teraz czy poczeka? Odpowied na to pytanie

zaley od tego czy mieszkania bd droe czy te tanie. Gdybymiay szybko tanie, to nie powiniene spieszy si z kupnem (bo zarok zapaciby sporo mniej). Gdyby miay szybko droe, to powi-niene si pospieszy (bo za rok zapaciby duo wicej).

Za chwil sprbujemy zastanowi si, czy w przyszoci ceny miesz-ka bd rosn czy male. Na razie jednak popatrzmy, jak zmieniaysi w przeszoci w cigu ostatnich kilku lat. Jak wida na rysunku

(Wykres 1) ceny mieszka systematycznie i szybko rosy, a do roku2008. Od tego roku, w ktrym wystpi wiatowy kryzys finansowy,zaczy spada.

Argumenty za tym, e ceny mieszka powinny nadal spada: Rodzi si u nas bardzo mao dzieci. Nic nie wskazuje na to, aby miao

si to zmieni. Maa liczba urodze oznacza nieuchronne zmniej-szenie si liczby ludnoci. Przy malejcej liczbie osb mieszkajcych

w Polsce zmniejszy si te zapotrzebowanie na mieszkania. A jelispada zapotrzebowanie na jaki towar, to spada te jego cena.




17/174

15

Ceny mieszka w Polsce s nieproporcjonalnie wysokie. Czsto sone takie same lub nawet wysze ni w pastwach Europy Zachod-

niej, a zarobki Polakw s przecie kilkakrotnie nisze. Jest to silny,undamentalny argument za spadkiem cen. W 2011 roku Europa wci przeywaa finansowy i gospodarczy

kryzys, ktry bdzie trwa take i w roku 2012. W niepewnych,kryzysowych czasach ludzie raczej rezygnuj z duych zakupw.Spadnie wic zapewne liczba chtnych na zakup mieszka, a wictake ich cena.

Z dniem 1 stycznia 2012 wejd w ycie pene zapisy Rekomen-dacji S ogoszonej przez Komisj Nadzoru Finansowego. Reko-mendacja ta spowoduje spadek dostpnoci kredytw mieszka-niowych przez co ograniczy popyt na mieszkania (i przyczynisi do spadku ich cen).

Argumenty za tym, ze ceny mieszka bd jednak rosn: W cigu ostatniego roku zachodnie waluty (euro, rank szwajcar-

ski) wyranie si wzmocniy w stosunku do zotwki. Dziki temupolskie mieszkania s wzgldnie tasze dla inwestorw zagranicz-nych i s oni znowu zainteresowani ich kupnem. Wikszy popytoznacza zwyk cen.

W kwietniu 2012 wejdzie w ycie tak zwana ustawa deweloperskanakadajca na firmy budujce mieszkania na sprzeda (dewelope-rw) szereg dodatkowych obowizkw, ktre zwikszaj finansowe

bezpieczestwo kupujcych mieszkania. Aby sprosta tym wyma-ganiom deweloperzy ponios dodatkowe koszty (ktre mog dodado ceny mieszka). Zwikszone bezpieczestwo zakupu mieszkaprawdopodobnie spowoduje wzrost zainteresowania nabywcwich kupnem, a wic i wzrost ich ceny.

Rzdowy program dopat do kredytw mieszkaniowych RodzinaNa Swoim wygasa z dniem 31 grudnia 2012 roku. Prawdopodob-

nie wiele osb bdzie chciao si na niego jeszcze zaapa przedupywem tego terminu. Efekt: zwikszenie popytu i podwyka cen.




18/174

16

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Cena1m2mieszkania[z]

Pozna

Warszawa

Krakw

Biaystok

WrocawGdask

d

Katowice

Wykres 1. Ceny transakcyjne 1 m2mieszkania

w wybranych, duych miastach

Ceny transakcyjne jednego metra kwadratowego

mieszkania w kilku wybranych, duych miastach w cigu

szeciu ostatnich lat. Przez kilka lat ceny te systematycznie

wzrastay by w 2008 roku zahamowa. Odtd zaczy

lekko spada. Na wykresie wida te, jak znacznie rni

si ceny mieszka w poszczeglnych miastach. Najnowsze

dane dotycz trzeciego kwartau 2011 roku.

rdo danych: raporty AMRON-SARFiN / ZBP.




19/174

17

Jak wida, wicej jest argumentw za spadkiem cen mieszka niza ich wzrostem. Dlatego najprawdopodobniej ceny mieszka bd

spada. Jeli ta prognoza si sprawdzi, to nie musisz si spieszy z kup-nem mieszkania. Z drugiej strony nie ma te powodw do zwlekaniaz kupnem, bo jeli spadek cen wystpi, to bdzie raczej may i dopowolny.




20/174

18

Jakie mieszkaniechc kupi?

Zanim zaczniesz szuka mieszkania, ktre zechcesz kupi, powi-niene wczeniej, spokojnie si zastanowi si nad odpowiedzi nato pytanie. Warto podej do tego zadania systematycznie i powi-ci mu sporo czasu, bo im staranniej przemylisz i dokadniejokrelisz, jakie mieszkanie ci interesuje, tym sprawniej i szyb-ciej bdzie przebiega jego szukanie. Inormacje zawarte w kolej-nych rozdziaach powinny ci ten namys uatwi. Potem, gdy jubdziesz oglda konkretne mieszkania, zapewne zechcesz do tych

inormacji wrci.Najwaniejsze cechy mieszkania, ktre powiniene wzi pod

uwag to: cena wysoko staych opat nowe czy uywane rok budowy

technologia w jakiej wykonano budynek powierzchnia mieszkania liczba pokoi wysoko czy jest balkon czy jest piwnica czy jest gara lub indywidualne miejsce do parkowania

pitro liczba piter w budynku




21/174

19

czy jest winda rozkad

nasonecznienie orma wasnoci mieszkania

Wan cech mieszkania, a raczej domu, w ktrym si znajduje, jestjego blisze i dalsze otoczenie. Cech t, zwan lokalizacj, omwimyszczegowo w rozdziale Lokalizacja (strona 65).

Cena mieszkania

Cena, to oczywicie najwaniejsze kryterium przy szukaniu, a potemprzy zakupie mieszkania. Cena kadego mieszkania ma dwa oblicza.Jedno, to cena cakowita po prostu tyle bdziesz musia zapaci zamieszkanie. Drugie oblicze, to cena jednego metra kwadratowego.Okrela ona jako danego mieszkania. Jako szeroko pojt, ktrazaley nie tylko od jego atrakcyjnoci, standardu ale take od jegolokalizacji (miasto, dzielnica, okolica).

Cena metra kwadratowego mieszkania zaley w bardzo duymstopniu od tego, w jak duym miecie to mieszkanie si znajduje.W maych miastach jest najtaniej: koszt metra kwadratowego miesz-kania to 23 tysice zotych. W miastach redniej wielkoci jest dwarazy droej (46 tys. z za m2) a w najwikszych miastach trzy razydroej (69 tys. z za m2). Jednak od tej reguy s do liczne wyjtki.Przykadowo: Krakw i d to miasta majce tyle samo mieszka-

cw (po okoo 750 tys.), a jednak w Krakowie mieszkania s prawiedwa razy drosze ni w odzi.

Cena mieszkania umieszczona w ogoszeniu o jego sprzeday, totak zwana cena oertowa. Ceny rzeczywicie pacone (tak zwane cenytransakcyjne), s nisze o kilka lub nawet o kilkanacie procent.

Bywa, e przygldajc si cenom jakie chc uzyska sprzedajcymieszkania natrafisz te na ceny absurdalnie wysokie. Jest tak naj-

czciej wtedy gdy wacicielowi nie spieszy si ze sprzeda przez comoe (i chce) poczeka wiele miesicy lub nawet lat a znajdzie si




22/174

20

kupiec. No c, kady waciciel mieszkania ma cakowit wolno(i dowolno) w ustalaniu ceny wywoawczej swojej wasnoci.

Z drugiej strony zdarzaj si mieszkania zaskakujco tanie. Zazwy-czaj maj one jakie wady lub cechy, ktre uchodz za niepodane.Na przykad kuchnia nie ma okien (tak zwana lepa lub ciemnakuchnia) w budynku panoszy si robactwo, mieszkanie jest na par-terze itp. Mieszkanie moe jednak nie mie adnych wad, a niskacena wynika z tego, e wacicielowi po prostu si spieszy. Najcz-ciej dlatego, e potrzebuje gotwki na kupno innego mieszkania lubz powodu wyjazdu. Masz wtedy do czynienia z okazj, ktr cza-sem warto wykorzysta, cho wymaga to popiechu, ktry przy takpowanej transakcji jest ryzykowny. Zdarzaj si i inne, nietypowepowody niskiej ceny mieszkania. Gdy waciciel nie orientuje siw cenach podobnych mieszka. A take wtedy, gdy jest osob wyjt-kowo uczciw: zna wady mieszkania i uwaa, e przez to nie powinnoby ono zbyt drogie.

Z tego co napisaem wynika, e dwa bardzo podobne mieszkania,

z ktrych kade ma innego waciciela, mog by wyceniane bardzornie. Warto o tym pamita i nie zniechca si, gdy na przykadznajdziemy mieszkanie, ktre nam si bardzo podoba, ale jest drogie.Nie jest bowiem wykluczone, e lokum podobnie adne, ale majceinnego waciciela bdzie zdecydowanie tasze.

W internetowych ogoszeniach o sprzeday mieszka atwiej natra-fi na takie, ktre s drogie. Jest tak dlatego, e te mieszkania czekaj

na nabywc zdecydowanie duej. Poza tym czsto waciciel takiegomieszkania, zamiast obniy cen, zleca jego sprzeda kolejnej agencjinieruchomoci, ktra umieci w internecie kolejne ogoszenia. Miesz-kania oerowane po rozsdnej rynkowej cenie s obecne w interneciekrcej, bo do szybko znajduj nabywc i dotyczce ich ogoszeniaznikaj.

S waciciele mieszka, ktrym kupujcy musi si spodoba, bo

a tak bardzo czuj si z tym mieszkaniem zwizani. Jeli wic intere-sujesz si wstpnie jakim mieszkaniem, to przy tego typu wacicielu




23/174

21

masz szans na znaczn obnik, jeli ten uzna ci za osob sympa-tyczn, godn zaufania, podobn do niego. Lecz jeli mu si nie spodo-

basz, moe w ogle nie chcie z tob rozmawia, pitrzy trudnoci,nie chcie obniy ceny.Dobr metod oceny, czy suma dana za jakie mieszkanie

jest wysoka czy te raczej niska i atrakcyjna jest uycie znajduj-cych si w internecie kalkulatorw cen mieszka. Niektre z nichs bezpatne:

E-WYCENIARKA http://www.e-wyceniarka.pl

SNAJP http://snajp.pl/wycena

ale s te i patne:

AMRON http://www.amron.pl/Pages/ReportShop/Report.aspx

WYCENIACZ http://www.oferty.net/wyceniacz

Zakres terytorialny (uwzgldnione miasta), a take sposb dziaaniatych kalkulatorw jest bardzo zrnicowany.

Wysoko staych opat

Pienidze na kupno mieszkania musisz wyda jednorazowo. Nato-

miast opaty za jego uytkowanie bdziesz musia paci wielokrotnie,co miesic. Oceniajc atrakcyjno oferty sprzeday mieszkania trzebatake te opaty wzi pod uwag. Sprzedajcy mieszkanie powinienci przekaza zestawienie wszystkich opat. Zestawienie to powinnoinormowa nie tylko o ich wysokoci, ale te o sposobie ich rozli-czania, ktry moe by: ryczatowy, proporcjonalny do powierzchni mieszkania

ryczatowy, ale proporcjonalny do liczby mieszkajcych w nim osb zaleny od rzeczywistego zuycia mierzonego licznikami




24/174

22

Jeli ktra z opat staych zaley od powierzchni mieszkania,to bdziesz j ponosi w tej samej wysokoci co poprzedni waci-

ciel. Jeli jednak bdzie ona zalee od liczby osb lub od wskazalicznikw, to, oczywicie, ju tak by nie musi.Opaty za mieszkanie zazwyczaj obejmuj:

dostarczenie wody (zimnej i ciepej) oraz odprowadzenie ciekw ogrzewanie wywz mieci koszty administrowania budynkiem undusz remontowy ochrona i monitoring podatek od nieruchomoci opata za uytkowanie wieczyste gruntu, na ktrym stoi budynek

Wysoko tych opat mona, po zakupie mieszkania, prbowazmniejszy. Piszemy o tym poniej.

Jeli zuycie wody i odprowadzenie ciekw jest w kupowanym

mieszkaniu rozliczane ryczatowo (zazwyczaj proporcjonalnie doliczby osb), to po przeprowadzce moesz zmniejszy te opaty poprzezzaoenie licznikw wody. Zaczniesz wtedy bardziej racjonalnie zuy-wa wod. Nie bdziesz te paci za tych mieszkacw budynku, kt-rzy zuywaj wicej wody (na osob) ni ty. Opaty za wod spadnwtedy mniej wicej o poow co sprawi, e inwestycja w zakup i insta-lacj licznikw (okoo 100 z od jednego licznika) zwrci si ju po

kilku miesicach.Podobnie jest z ogrzewaniem mieszkania: zainstalowanie odpo-

wiednich licznikw te znacznie zmniejszy zuycie ciepa i opatyza nie (pod warunkiem, e grzejniki bd miay sprawnie dziaajceregulatory). Jednak liczniki takie musiayby by zainstalowane wewszystkich mieszkaniach w bloku. Co oznacza, e przeorsowanieprzez ciebie u zarzdcy takiej zmiany nie musi by atwe. Inn metod

ograniczenia wydatkw na ogrzewanie jest ocieplenie budynku. Rw-nie t operacj trzeba zaatwi i przeprowadzi dla caego domu.




25/174

23

Dla domw jednorodzinnych koszt ogrzewania to po prostu kosztzuytego nonika energii: wgla, gazu, oleju opaowego, elektryczno-

ci itd. Moesz ewentualnie zmieni sposb ogrzewania tego domu,by zaoszczdzi na kosztach lub zmniejszy uciliwo obsugi.Wymaga to jednorazowego wydania wikszej kwoty, ktra z czasemjednak si zwrci.

Maksymalna stawka podatku od nieruchomoci dla mieszka(zwanych przez urzdnikw lokalami mieszkalnymi) wynosi 0,65 zrocznie za metr kwadratowy. Jest to wic opata miesznie maa. Jelijednak mieszkanie ma status lokalu uytkowego (w ktrym jest pro-wadzona dziaalno gospodarcza), to maksymalna stawka od metrakwadratowego wzrasta ponad trzydzieci razy i wynosi 20,51 z. Jelikupie mieszkanie o takim wanie statusie, ale nie zamierzasz w nimprowadzi dziaalnoci gospodarczej, to moesz mu nada status lokalumieszkalnego (skadajc w Urzdzie Miasta lub Gminy odpowiedniwniosek) i paci mniejszy podatek.

Jeli grunt, na ktrym stoi budynek nie jest wasnoci jego wa-

ciciela, lecz stanowi uytkowanie wieczyste, to trzeba jeszcze bdzieponosi co roku stosown opat za to uytkowanie. Bywa, szczegl-nie w duych miastach i w niskich budynkach, e opaty te s dowysokie. Istnieje na to rada: wykup gruntu. Na ten krok, czsto bar-dzo korzystny, musz si jednak zdecydowa (a potem solidarniezrzuci) waciciele wszystkich mieszka. Jeden raz zapac wik-sz kwot za wykupienie gruntu, po czym ju nigdy nie bd musieli

paci za uytkowanie wieczyste.Oczywicie trzeba te bdzie regularnie paci za energi elektryczn

i gaz (o ile jest), ale koszty tych mediw zawsze regulujemy wedugich rzeczywistego zuycia mierzonego odpowiednimi licznikami.A poziom tego zuycia jest spraw indywidualn, zalen od liczbylokatorw, ich trybu ycia i zamonoci a take od tego, na ile energo-chonne s wszystkie zainstalowane w domu urzdzenia elektryczne

(pralka, lodwka, zmywarka, itp.). Dlatego przygotowane przez waci-ciela zestawienie staych opat nie bdzie uwzgldnia tych wydatkw.




26/174

24

Czasem spotyka si ogoszenia o sprzeday mieszka bezczyn-szowych. W budynkach, gdzie s takie mieszkania:

Nie ma zawodowego administratora. Administrowaniem budyn-kiem zajmuje si jeden lub kilkoro lokatorw. Nie paci si miesicznych zaliczek (ktre s potem rozliczane)

za wod, kanalizacj, ogrzewanie, wywz mierci. Koszty tychmediw s rozliczane na bieco.

Nie ma unduszu remontowego. Na konieczne remonty lokatorzyskadaj si w miar potrzeb.

Aby budynek bezczynszowy dobrze unkcjonowa, konieczna jestdobra wsppraca i wzajemne zaufanie do siebie wszystkich lokatorw.

Nowe czy uywane?

Zazwyczaj jest tak, e wolimy kupowa rzeczy nowe, a po uywanesigamy dopiero wwczas, gdy na nowe nas nie sta. Bo uywanetowary, na przykad samochody, odzie czy meble, s wielokrotnie

tasze ni nowe. W przypadku mieszka jest jednak inaczej: miesz-kanie uywane kosztuje mniej wicej tyle samo co nowe. Moe bynawet tak, e nowe mieszkanie na peryeriach bdzie tasze ni uy-wane w centrum.

W fachowym argonie: mieszkania nowe tworz rynek pierwotny,a uywane nale do rynku wtrnego. Firma, ktra wybudowaa domz mieszkaniami na sprzeda to deweloper.

Porwnujc cen mieszkania nowego i uywanego pamitajmy, eprzy kupnie lokalu, w ktrym ju kto mieszka zostaniemy obci-eni nieco wikszymi kosztami ni przy kupnie nowego. Trzebabowiem bdzie zapaci 2% podatku od czynnoci cywilno-praw-nych, a take kolejne 2%3% prowizji (czasem mniej) agencji nie-ruchomoci (o ile mieszkanie bdzie sprzedawane z udziaem takiejagencji). Z drugiej strony nowe mieszkania sprzedawane s zazwy-

czaj bez podg, wyposaenia kuchni i azienki i bez wielu innych,niezbdnych rzeczy, ktre trzeba bdzie zainstalowa na swj koszt.




27/174

25

O takim niepenowartociowym, nie w peni wykoczonym miesz-kaniu achowcy mwi, e jest w stanie deweloperskim. Oczywicie

mieszkanie uywane te moe wymaga nakadw na remont. Aleprzewanie moemy w nim od razu zamieszka a ewentualny remontzrobi pniej. A do mieszkania nowego w stanie deweloperskim, bezzainstalowania niezbdnych urzdze w kuchni i azience, bez uo-enia podg itp., nie mona si wprowadzi.

Sprzeda mieszka w nowym budynku trwa wiele miesicy, a cza-sem nawet kilka lat, i tyle te mog trwa uciliwoci (baagan, brud,py, haasy, obnienie bezpieczestwa) zwizane z wykaczaniemkolejnych lokali. Jest to oczywisty minus zwizany z kupowaniemnowych mieszka. Kupno mieszkania na rynku pierwotnym ozna-cza zdecydowanie wicej ormalnoci (take jeli chodzi o zaatwie-nie kredytu w banku) ni kupno na rynku wtrnym. Inna, kolejnawada mieszka nowych, to akt, e w danym miecie buduje si jetylko w niektrych dzielnicach. W przypadku mieszka z rynkuwtrnego, dzielnic (a nawet ulic, jeli jest wystarczajc duga)

moemy wybiera dowolnie, bo mieszkania na sprzeda s zazwy-czaj rozsiane do rwnomiernie. Bdy, jakie by moe popenionoprzy projektowaniu i budowie domu, mog si ujawni dopiero pokilku latach od momentu oddania go do uytku. Jeli takie bdypopeniono, to przy zakupie nowego mieszkania raczej nie bdzieszwiadomy ich istnienia.

Bywaj mieszkania nowe, lecz niedbale wykonane z materiaw

sabej jakoci, i po kilku latach eksploatacji bd ju wyranie nadgry-zione zbem czasu. Bywaj mieszkania uywane wykonane starannie,z dobrych materiaw. Bywa oczywicie take na odwrt.

Niektrzy chc koniecznie kupi tylko i wycznie mieszkanienowe. Inni za s pod wyranym wpywem czaru starych, przedwo-jennych kamienic lub te miejskiego budownictwa z lat pidziesi-tych. Jeli nie naleysz do adnej z tych dwch skrajnych kategorii,

to warto, aby szuka mieszkania zarwno na rynku pierwotnym,jak i wtrnym, bo, obiektywnie rzecz biorc, aden z tych rynkw




28/174

26

nie ma wyranej przewagi. Wskazuje na to podobna cena obu rodza-jw mieszka.

Z kupowaniem mieszkania nigdy nie naley si nazbyt spieszy.Regua ta jest wana zwaszcza przy kupowaniu mieszkania nowego.W szczeglnoci zdecydowanie odradzamy kupowanie mieszkaniaw budynku, ktry jest dopiero w budowie. Wpacanie jakichkolwiekpienidzy na rzecz inwestora oerujcego tego typu mieszkanie, todue ryzyko, bo przecie moe on zbankrutowa i pienidze te bez-powrotnie przepadn. Kilka lat temu, gdy mieszka byo za mao,wiele osb kupowao mieszkania, ktrych budowy jeszcze nawet nierozpoczto. Nazywao si to kupowaniem dziury w ziemi. Terazsytuacja si zmienia. Wiele cakowicie ju wykoczonych nowychmieszka czeka na nabywcw i nie ma powodu, aby kupowa miesz-kanie, ktrego budowy jeszcze nie ukoczono.

Zdecydowana wikszo (okoo 75%), transakcji kupna-sprzedaymieszka w Polsce dotyczy mieszka uywanych. Pozostae 25%transakcji dotyczy mieszka nowych. rdo: raporty AMRON-

-SARFiN / ZBP.

Rok budowy

Mieszkanie to dobro bardzo odporne na upyw czasu. Jeli budynekby solidnie wykonany, poddawany regularnym remontom i moder-nizacji, to nawet w wieku ponad stu lat moe by atrakcyjny (chojego stan techniczny musimy sprawdzi szczeglnie dokadnie). Tym

bardziej, e budowano wtedy solidnie i uywano dobrych materia-w. Co wicej, przedwojenne mieszkania s zazwyczaj wysze i majwiksz powierzchni ni te powojenne. Czasem na tyle du, edzielono je (zwaszcza tu po wojnie) na dwa lub wicej mniejszychmieszka. Uwaga na mieszkania budowane w latach 60-tych i dopoowy lat 70-tych. By to okres, gdy bardzo oszczdzano. Mieszka-nia z tego okresu bywaj wic niskie, mae i o kiepskim standardzie

(to wanie w nich znajdziemy wspomniane ju ciemne kuchnie lubinaczej lepe kuchnie).




29/174

27

Technologia w jakiej wykonano budynek

Do lat 50-tych dwudziestego wieku budowano w Polsce gwnie

z cegy. Formowanej z gliny, a potem wypalanej. To tak zwana tech-nologia tradycyjna. Stosowana take i dzisiaj, ale rzadko, bo jest poprostu droga, zarwno ze wzgldu na wysoki koszt samych cegie, jaki na pracochonno budowania z ich uyciem.

W latach 50-tych pojawiy si dwie nowe technologie stawianiadomw, ktre stopniowo wypieray ceg: wielka pyta i rama H.

Technologia wielkopytowa polega na skadaniu domw z goto-wych, betonowych (zbrojonych stalowymi prtami) pyt. Peni onepodwjn rol: tworz konstrukcj non caego budynku, a takepeni rol cian zewntrznych domu oraz cian dziaowych wewntrzniego. W mieszkaniu z wielkiej pyty trudno ci bdzie wbi koekw cian tak jest ona twarda. Nie przesuniesz te ciany, aby zmieniwielko i ukad pomieszcze. Bdziesz sysza co si dzieje u ssia-dw, bo twarde, betonowe pyty dobrze przenosz wszelkie dwiki.Przez szczeliny na styku pyt moe przedostawa si powietrze (wiatr)

oraz woda (deszcz). Szczeliny te mog by niekiedy bardzo szerokieale niewidoczne, bo przykryte ociepleniem ze styropianu i tynkiem.Niektre z domw budowane w tej technologii mog wymaga powa-nych remontw, bo metalowe elementy czce poszczeglne pytyumieszczono w nich na wierzchu i ulegy one znacznej korozji (cow skrajnym przypadku moe grozi nawet katastro budowlan).Jak wida, domy z wielkiej pyty maj szereg wad. Nic dziwnego, e

s wyranie tasze. Okoo jednej trzeciej wszystkich mieszka, jakieobecnie funkcjonuj w Polsce, to domy z wielkiej pyty. S to mieszka-nia majce ponad 20 lat; poniewa domy w tej technologii budowanotylko do koca lat 80-tych.

Przy budowie domu z uyciem technologii okrelanej jako rama H najpierw powstaje szkielet domu wykonany z betonowych, stalo-wych lub elbetowych belek. Belki te s uoone zarwno pionowo,

jak i poziomo (poziome belki zwane s podcigami), czyli dokadnietak, jak w ramie obrazu lub w literze H (std nazwa tej technologii).




30/174

28

Na takiej aurowej konstrukcji umieszcza si pyty stropowe orazwbudowuje si ciany zewntrzne budynku i ciany (cianki) dzia-

owe. Do budowy tych cian uywa si rnego rodzaju bloczkw,pustakw lub cegie, a take pyt gipsowo-kartonowych. Ram Hzaczto stosowa w latach 50-tych. Obecnie jest to najczciej stoso-wana technologia budowy domw mieszkalnych. Jest ona susznieuwaana za lepsz od wielkiej pyty.

Kupujc mieszkanie dowiedz si, w jakiej technologii zostao wybu-dowane. Warto t inormacj potwierdzi w administracji budynku,bo waciciel mieszkania moe tego nie wiedzie.

Powierzchnia mieszkania, czyli metra

Jest to najwaniejsza cecha mieszkania okrelajca jego wielko.Oczywicie, im wiksze mieszkanie, tym drosze, ale wcale nieko-niecznie lepsze. Podobnie z samochodem jeli chcesz jedzi sampo miecie to wybierzesz raczej mniejsze auto, bo mniej kosztuje, jesttasze w eksploatacji (mniej pali), atwiej si je parkuje, sprawniej si

porusza w miejskich korkach. atwiej je sprzeda ni auto due. Duemieszkanie, to wiksze opaty eksploatacyjne, wicej pracy przy jegosprztaniu, no i trudniej takie mieszkanie sprzeda (najatwiejsze dozbycia s mieszkania mae, bo s najtasze).

Powierzchnia mieszkania zwana fachowo powierzchni uytkow,to nie jest powierzchnia podg. Gdy wysoko w jakim pomieszcze-niu (lub jego czci) jest mniejsza ni 220 cm, a wiksza ni 140 cm

(bywa tak, gdy w mieszkaniu mamy skosy, czyli ragmenty sufitu,ktre nie s rwnolege do podogi) to, zgodnie z przepisami, dopowierzchni uytkowej zalicza si jedynie poow powierzchni tegopomieszczenia (lub jego czci). Gdy wysoko jest mniejsza ni140 cm, to tak niskich ragmentw mieszkania w ogle nie zaliczasi do powierzchni uytkowej. Sposb obliczania powierzchni uyt-kowej ma znaczenie przy obliczaniu czynszu i innych opat zale-

nych od powierzchni mieszkania oraz w sytuacjach gdy pojcie topojawia si w przepisach. Powierzchni uytkowej nie naley myli




31/174

29

z powierzchni cakowit. Ma to znaczenie przede wszystkim w odnie-sieniu do domw jednorodzinnych, gdzie w dokumentacji mog si

pojawi obie te wielkoci. Powierzchnia cakowita jest wiksza niuytkowa, bo obejmuje take grubo cian oraz (midzy innymi)tarasy, pomieszczenia techniczne, poddasza.

Decyzj o zakupie mieszkania (a nie o jego wynajmowaniu) podej-miesz wtedy, gdy chcesz w nim mieszka dugo, przez wiele lat. Dla-tego powiniene pomyle jak bd wyglda twoje potrzeby mieszka-niowe, sytuacja, etap ycia za 10, 20, a moe nawet i za wicej lat. Jelimasz kilkunastolenie dzieci musisz si liczy z tym, e za kilka lubkilkanacie lat wyprowadz si i mieszkanie moe okaza si za due.Upyn kolejne lata i znajdziesz si na emeryturze. Twoje dochodymog wtedy mocno spa, bo z czasem poziom emerytur bdzie siw Polsce niestety obnia (w stosunku do zarobkw przed przejciemna emerytur). I wtedy moe by ci trudno sprosta opatom eksplo-atacyjnym. Tym bardziej, e ceny ciepa, wody i wywozu mieci wzra-staj ostatnio szybciej ni inflacja, a w przyszoci mog droe nawet

jeszcze szybciej z powodu koniecznoci dostosowywania si Polski donorm unijnych. Oczywicie, gdy kiedy uznasz, e chcesz mieszkaw mniejszym mieszkaniu, to moesz je sprzeda i kupi mniejsze. Jed-nak z wiekiem tak operacj bdzie z wielu wzgldw (w tym takepsychologicznych), coraz trudniej przeprowadzi.

Liczba pokoi

Jest ona rwnie wana, a czasem nawet waniejsza ni powierzchnia.Jeli masz dziecko lub dzieci to na pewno bdziesz chcia kupi miesz-kanie co najmniej dwupokojowe. A jednopokojowe bdziesz bra poduwag tylko w ostatecznoci. Dlatego przy wyszukiwaniu oert, odsamego pocztku warto uwzgldni liczb pokoi.

Czasem w czci pokoju jest urzdzona kuchnia (tak zwany anekskuchenny). Plusy takiego rozwizania najatwiej doceni podczas

wizyty goci, kiedy to moesz czynnie uczestniczy w rozmowiei zarazem przygotowywa poczstunek, albo wtedy, gdy musisz mie




32/174

30

na oku dziecko bawice si w pokoju a jednoczenie gotujesz obiad.Aneks kuchenny ma te i wady: trzeba w nim na bieco sprzta

a kuchenne (nie zawsze przyjemne) zapachy atwiej si roznosz.Wysoko

Minimalna wysoko mieszkania to 250 cm lub 220 cm, jeli miesz-kanie jest na poddaszu tyle mwi aktualne przepisy. Przepisysobie, a ycie sobie istniej mieszkania (gwnie budowane w latach60-tych XX wieku), ktre s nisze. Jednak takie mieszkania, jako niespeniajce ormalnych wymogw pomieszcze przeznaczonych napobyt ludzi powinny by zdecydowanie tasze.

Lepiej, aby mieszkanie byo jednak wysze ni te minima. Oprczlepszego samopoczucia (lubimy mie nad sob wicej powietrza),daje to te moliwo uycia wyszych i bardziej przez to pojem-nych mebli (na przykad sza, regaw na ksiki) lub wykonaniaschowkw pod sufitem (pawlaczy), przez co mieszkanie staje si bar-dziej pojemne. Z drugiej strony im wysze mieszkanie tym wicej

kosztuje jego ogrzewanie.Istniej mieszkania o wysokoci 480 cm, a nawet wysze (tak

rozrzutnie szaowano przestrzeni pod koniec XIX i na pocztkuXX wieku). Tak wysokie mieszkania mona (w czci lub w caoci)przerobi na dwupoziomowe. Wyszy poziom, zwany antresol musimie jednak nie mniej ni 220 cm (jeli zajmuje cz pokoju takzwana antresola otwarta) lub nie mniej ni 250 cm jeli zajmuje ca

jego powierzchni.

Czy jest balkon?

Balkonu nie wlicza si do cakowitej powierzchni mieszkania. A jeston miejscem bardzo uytecznym. Moe upiksza mieszkanie jeliumiecimy na nim roliny, kwiaty. Moe te peni funkcj uytkow nadaje si na przykad do przechowywania roweru, wzka dzieci-

cego, suszenia prania itp. Prowadzce na balkon drzwi wpuszczaj domieszkania wicej wiata. Gdy je otworzysz, take wicej powietrza.




33/174

31

Rodzajem balkonu jest te loggia (czytaj loddia), czyli otwarta nazewntrz wnka. Jej szeroko jest z reguy taka jak szeroko pokoju,

przy ktrym si znajduje, a wic wiksza ni klasyczny balkon. Ponie-wa loggia jest po bokach oraz z gry i z dou obudowana, zapewniawiksz prywatno i lepsz ochron przed deszczem ni balkon, cozwiksza moliwoci jej wykorzystania.

Inny krewny balkonu, to ogrd zimowy czyli oszklony balkonprzeznaczony do hodowli ozdobnych rolin niezalenie od pory roku.

Czy jest piwnica?

Piwnica to standard. Jeli jej nie ma, to oznacza to pomniejszenieuytecznoci (a przez to i wartoci) mieszkania, bo taka dodatkowapowierzchnia zawsze si przyda. Na szczcie mieszkania bez przypi-sanych im piwnic zdarzaj si raczej rzadko. Jednak piwnica piwnicynierwna jeli jest w niej brudno, wilgotno, biegaj po niej szczury,myszy oraz insekty, nocuj bezdomni, to jej uyteczno (i komortjej uytkowania) drastycznie spada. Mieszkania bez piwnic trafiaj

si zazwyczaj w starych, przedwojennych kamienicach, ktrych wa-ciciele, w trosce o zapewnienie sobie jak najwikszego zysku z pobie-ranych czynszw, umieszczali poniej parteru lokale do wynajciana warsztaty rzemielnicze (magiel, zakad szewski czy rymarski) lubnawet lokale mieszkalne (zwane suterenami). W takim przypadku,aby te lokale miay jednak jakie niewielkie okna, parter zwykle niecopodwyszano (tak zwany wysoki parter).

Innym rodzajem przynalenego do mieszkania pomieszczeniamoe by komrka lokatorska. Od piwnicy rni j to, e wchodzisi do niej albo z klatki schodowej (czsto z p-pitra) albo jestusytuowana w ssiedztwie podziemnych miejsc parkingowych.Komrki lokatorskie ze wzgldu na atwiejszy dostp do nich nido piwnic, to dobre miejsce na przechowywanie rowerw czy wz-kw dziecicych.




34/174

32

Czy jest gara lub indywidualne miejscedo parkowania?

W wikszoci nowych domw s podziemne parkingi (garae).To duy atut. Jednak mieszkacy musz za kade miejsce parkingowejednorazowo dodatkowo zapaci. Czsto warunkiem zakupu miesz-kania jest wykupienie takiego miejsca. Podziemne miejsca parkingowes zazwyczaj wiksze ni typowe auto i (jeli s obudowane siatki zamykane) mona w nich przechowywa rwnie inne przedmioty(rowery, nieuywane meble, przeczytane ksiki). Bywa, e zamiastparkingu podziemnego, jest obok bloku parking naziemny, gdzie zauiszczan co miesic opat mona stawia swoje auto. Brak parkingu(podziemnego lub naziemnego) to dzi ju wrcz wada, tym powa-niejsza im trudniej o oglnodostpne miejsca parkingowe w okolicy.

Pitro

Z wyszych piter jest zazwyczaj adniejszy widok. Dlatego w nowowybudowanych blokach z reguy im wysze pitro, tym wysza cena

mieszkania. Z drugiej strony im wysze pitro tym wiksze kopotyw przypadku awarii windy (a take w przypadku poaru). Mieszka-nie na ostatnim pitrze znajduje si tu pod dachem co powoduje, emoe w nim by bardzo gorco podczas sonecznych dni; e moe byzalewane przez wod (gdy dach przecieka); e moe atwiej zakrasi do niego zodziej

Na najniszej kondygnacji, czyli na parterze, jeli nie zasonisz

okien, przechodnie bd zaglda ci w talerz. W Polsce ludzie bar-dzo tego nie lubi (ceni sobie prywatno), a take boj si wamania(o ktre na parterze najatwiej). Jeli te wady mieszkania na parterzeci nie przeszkadzaj wygrae, bo mieszkania parterowe s z reguywyranie tasze ni te na wyszych pitrach. Co wicej, czasem domieszka na parterze przynaley bonus w postaci ogrdka. Warto tezaznaczy, e parter parterowi nierwny. W niektrych budynkach

jest tak zwany wysoki parter. Mieszkania na nim pooone niewielesi rni od tych na wyszych kondygnacjach.




35/174

33

Liczba piter w budynku

Im wyszy budynek, tym wicej osb bdzie uytkowa jego wejcie,

klatki schodowe, windy, i tym bardziej bd one naraone na znisz-czenie i zabrudzenie. Niski budynek (o maej liczbie piter) moeoznacza wysokie opaty za uytkowanie wieczyste gruntu (przypa-dajce na jedno mieszkanie), na ktrym stoi.

Czy jest winda?

Odpowied na to pytanie jest nieistotna tylko dla mieszka na parte-rze. W myl przepisw jeli budynek ma pi lub wicej piter, windaby musi. Jeli windy nie ma, to mieszkania na trzecim i wyszychpitrach s ju trudno dostpne. Szczeglnie dla osb starszych, dlaktrych nawet pierwsze i drugie pitro moe okaza si znaczcymutrudnieniem.

Nie jest to jednak regu. Znam osob mieszkajc od kilkudziesi-ciu lat na czwartym pitrze bez windy. Dziki temu, e musi codzien-nie pokonywa kilka razy po sto schodw, wesza w wiek emerytalny

w bardzo dobrej kondycji fizycznej. I nadal mieszkanie na czwartympitrze nie stanowi dla niej problemu.

Rozkad

Bardzo wan cech kadego mieszkania jest sposb, w jaki jegopowierzchni podzielono na poszczeglne pokoje oraz na kuchni,azienk i przedpokj. W skrcie mwimy o rozkadzie mieszkania.

Mieszkanie o dobrym rozkadzie, to mieszkanie rozkadowe. Jelido jakiego pokoju mona doj tylko przechodzc przez inny pokj(tak zwany pokj przechodni lub amfilada), to w maych, dwu lubtrzypokojowych mieszkaniach jest to wada. Najlepszy rozkad majzazwyczaj mieszkania zajmujce obszar zbliony do kwadratu. Gene-ralnie im bardziej obszar ten odbiega od tego ksztatu, tym trudniejzaprojektowa dobry rozkad. Rozkad mieszkania mona czasem

zmieni. Wymaga to jednak znacznych nakadw finansowych i nie




36/174

34

zawsze jest moliwe, bo nie kad cian w mieszkaniu mona prze-sun lub wyburzy.

Nasonecznienie

Przy ocenie jakoci mieszkania mona te wzi pod uwag jegonasonecznienie, ktre wynika z usytuowania jego okien wzgldemstron wiata. Okna wychodzce na pnoc spowoduj, e w miesz-kaniu bdzie raczej ciemno i zimno. Jeli bd skierowane na pou-dnie, to w mieszkaniu bdzie cieplej i janiej (w lecie moe by a zagorco). Okna wychodzce na wschd bd sprzyja rannemu wsta-waniu (soce bdzie wtedy najmocniej wieci w twoje okna). Przyoknach wychodzcych na zachd, po poudniu, gdy ju wrcisz z pracy(i spojrzysz w kierunku okna) soce bdzie ci wieci prosto w oczy.S oczywicie mieszkania, ktrych okna wychodz na rne strony,czasem nawet przeciwne (mieszkania dwustronne). Takie mieszkanias bardziej odporne na uciliwoci zwizane z nadmiernym lub zezbyt sabym nasonecznieniem.

Bywaj mieszkania, gdzie nie ma problemu z nadmiernym naso-necznieniem, bo soce nigdy nie zaglda w ich okna. Najczciej jesttak wtedy, gdy blisko stoj inne budynki, albo gdy mieszkanie jestw tak zwanej oficynie czyli w czci budynku, ktrej okna s skie-rowane na podwrze i do ktrej nie ma dostpu bezporednio z ulicy,ale przez bram lub od podwrza.

Forma wasnoci mieszkaniaOferowane do sprzeday mieszkania s najczciej wasnoci prywat-nej osoby (lub osb, na przykad maonkw), albo firmy. Stanowione tak zwan wasno odrbn, ktra obejmuje:

Samo mieszkanie. Udzia w powierzchni wsplnej budynku czyli tej jego czci, ktra

jest uytkowana przez wszystkich lokatorw (klatki schodowe, kory-

tarze, windy, oglnodostpne pomieszczenia na wzki, rowery itp.). Udzia w uytkowaniu wieczystym (lub we wasnoci) dziaki.




37/174

35

Mieszkanie stanowice odrbn wasno musi by wpisane do ksigiwieczystej.

Budynkiem, w ktrym s takie mieszkania zarzdza wsplnotamieszkaniowa. Zwr uwag, czy wsplnota zarzdza co najmniejsiedmioma mieszkaniami. Jeli tak jest, to bdzie dziaa sprawniej,bo podejmuje decyzje wikszoci gosw. Gdy wsplnota liczy szelub mniej mieszka, to wtedy wszystkie jej uchway musz by jedno-mylne (wymagaj zgody wszystkich lokatorw) a to czsto powoduje,e trudno jest podj jakiekolwiek decyzje

Kupujc mieszkanie bdce odrbn wasnoci stajesz si auto-matycznie czonkiem wsplnoty mieszkaniowej. To sprawia, e maszprawo bra udzia w jej zebraniach i gosowa. Daje ci to wpyw nadecyzje dotyczce wszystkich mieszka nalecych do wsplnoty,a wic take i twojego mieszkania. Im mniejsza wsplnota, tym wik-sze prawdopodobiestwo, e jej uczestnicy (waciciele mieszka) bdmusieli od czasu do czasu robi dodatkow zbirk pienidzy na wik-sze, konieczne remonty, na ktre nie starcza pienidzy zebranych na

fundusz remontowy (bo im mniejsza wsplnota tym fundusz remon-towy jest mniejszy). Na przykad na remont przeciekajcego dachu.

Co do mieszka wybudowanych przez spdzielnie mieszkaniowe:kupujc je, nabywamy zazwyczaj tak zwane spdzielcze wasno-ciowe prawo do lokalu. W praktyce prawo takie niewiele si rniod odrbnej wasnoci (spdzielcze mieszkania wasnociowe monasprzeda, wynaj, zastawi, podarowa, podlega dziedziczeniu), cho

ormalnie mieszkanie takie jest wasnoci spdzielni mieszkanio-wej. Spdzielcze mieszkania wasnociowe mog by nawet (chonie musz) wpisane do ksig wieczystych. To, e s one nie gorszeod tych bdcych odrbn wasnoci, potwierdza rynek, na ktrymceny obu rodzajw mieszka s podobne.

W blokach postawionych przez spdzielni mog te by miesz-kania bdce wasnoci odrbn. Jest tak wtedy, gdy ich waci-

ciele wykupili je wczeniej na wasno od spdzielni mieszkanio-wej (mieszkanie takie staje si wtedy odrbn wasnoci i musi by




38/174

36

wpisane do ksig wieczystych). Przed wykupem mieszkanie takiemusi by w peni wydzielone z majtku spdzielni. Niestety wykup

nie zawsze jest moliwy (najczciej z powodu nieuregulowanegostatusu gruntu). Mieszkania wykupione od spdzielni na wasno(lub te takie, ktre od zawsze byy odrbn wasnoci) okrela siczsto jako bdce wasnoci hipoteczn. Jest to mylce okrelenie,bo sugeruje, e tylko takie mieszkania maj zaoone ksigi wieczystei tylko na nie mona bra kredyt hipoteczny. Tymczasem, przecietake i spdzielcze mieszkania wasnociowe mog by wpisane doksig oraz mona pod ich zastaw wzi kredyt hipoteczny.

Budynkiem, w ktrym znajduj si spdzielcze lokale wasno-ciowe i (ewentualnie) take lokale bdce odrbn wasnoci admi-nistruje spdzielnia mieszkaniowa. Osoba, ktra nabya mieszkaniew takim budynku moe sama zdecydowa, czy chce zosta czonkiemtej spdzielni. Czonkowstwo w spdzielni wie si wprawdziez poniesieniem pewnych jednorazowych kosztw (przecitnie od kil-kuset do kilku tysicy zotych), daje jednak pewne przywileje: mo-

liwo gosowania na walnych zebraniach spdzielni (a wic wpywna decyzje, ktre ona podejmuje), udzia w ewentualnych zyskachspdzielni. Decyzja o zostaniu czonkiem spdzielni nie musi bypodjta od razu w momencie zakupu mieszkania. Moesz przystpido spdzielni w dowolnym momencie, o ile oczywicie uznasz tenkrok za opacalny lub wskazany z innych ni finansowe wzgldw.Bywa, e spdzielnia domaga si wyszego czynszu od lokatorw,

ktrzy nie s jej czonkami; w ten sposb motywuje ich do wst-pienia w szeregi czonkw.

Istniej domy mieszkalne, w ktrych s normalne, oddzielne miesz-kania, nie stanowice jednak odrbnych wasnoci. Ich mieszkacys wspwacicielami (w jakiej czci) caego domu. Kupujc tegotypu mieszkanie stajesz si wic takim wspwacicielem. Miesz-kania te mona przeksztaci w wyodrbnione lokale ale musz si

na to zdecydowa wszyscy wspwaciciele (jeli si nie zgadzaj, topozostaje jeszcze droga sdowa). Podobnie jednomylnie musz by




39/174

37

podejmowane wszelkie inne decyzje zwizane z budynkiem (remonty,ocieplenie cian, itp.). Taki, nietypowy, status mieszkania jest do nie-

wygodny: dlatego takie mieszkania s sporo tasze. Bank nie udzielikredytu hipotecznego na takie mieszkanie.




40/174

38

Samodzielneszukanie mieszkaniado kupienia

Przez internet

Jeli szukasz mieszkania w duym miecie, to zacznij od przejrzeniaoert zamieszczonych w internecie. Jeli interesuje Ci mieszkaniew miecie mniejszym, to te sprbuj uy internetu, jednak ze wia-domoci, e oert sprzeday bdzie tam raczej mao i trzeba bdzieich szuka take i w innych miejscach.

Nawet jeli na co dzie nie korzystasz z internetu, to zachcam donauczenia si tej nietrudnej sztuki lub do poproszenia o pomoc kogo,kto umie z niego korzysta.

W internecie jest wiele stron zawierajcych ogoszenia o sprzedaymieszka (a take domw i dziaek budowlanych). Poniej zamiesz-czamy alabetyczn list tych najpopularniejszych. S wrd nichzarwno strony, gdzie zamieszczenie ogoszenia jest dla sprzedaj-

cego bezpatne:

GUMTREE http://www.gumtree.pl

KRN http://www.krn.pl

NAJDOM http://www.najdom.pl

N-PORTAL http://www.nportal.pl

SZYBKO http://www.szybko.pl




41/174

39

jak i takie, gdzie zamieszczenie takiego ogoszenia jest patne:

DOMIPORTA

http://www.domiporta.pl

DOMGRATKA http://dom.gratka.pl/mieszkania

MORIZON http://www.morizon.pl

NIERUCHOMOCI http://www.nieruchomosci-online.pl

OFERTYNET http://oferty.net

OTODOM http://www.otodom.pl

TABELAOFERT http://tabelaofert.pl

Strony powicone nieruchomociom unkcjonuj take w ramachduych portali internetowych o bardziej oglnej tematyce:

ALLEGRO http://allegro.pl/nieruchomosci

DOMMONEY http://dom.money.pl

GAZETA http://gazetadom.pl

INTERIA http://nieruchomosci.interia.pl

ONET http://nieruchomosci.onet.pl

WP http://ogloszenia.wp.pl

Istnieje jeszcze duo innych, zazwyczaj mniejszych (zawierajcychmniej ogosze) stron internetowych powiconych sprzeday miesz-ka, ktrych adresw tu nie podaj, bo jest ich zbyt wiele. S to nietylko strony dotyczce terenu caej Polski, lecz take takie, ktremaj charakter lokalny (obejmuj swym zasigiem tylko jaki obszarlub miasto). Istniej wreszcie strony internetowe zawierajce oertyposzczeglnych agencji nieruchomoci.




42/174

40

Internetowe oferty sprzeday mieszka maj, w porwnaniu z gaze-towymi, wiele zalet:

W gazecie, ilo danych o mieszkaniu ogranicza si jedynie dopodania dzielnicy, liczby pokojw, metrau i ceny cakowitej. I tonie zawsze. W internecie, oprcz tych podstawowych inormacji,bd te podane: pitro, cakowita liczba piter w budynku, wyso-ko mieszkania, technologia jego budowy, ulica, cena jednegometra kwadratowego, forma wasnoci, tekstowy opis mieszkania,a take co bardzo wane otografie i miejsce na mapie.

Internet ma praktycznie nieograniczon pojemno. Zmieci siw nim dowolnie dua liczba ogosze. Na przykad na najwik-szych portalach z ogoszeniami o sprzeday mieszka mamy dlaWarszawy okoo sto tysicy oert. Rzecz jasna, w adnej warszaw-skiej gazecie tyle si nie zmieci.

Internetowe ogoszenia s albo bezpatne albo bardzo tanie (cenaokoo 5 z).

Przegldanie internetowych ogosze mona zautomatyzowa

(co poniej omwimy bardziej szczegowo).

Mimo e liczba internetowych ogosze mieszkaniowych jest dua,atwo bdzie ci znale wrd nich takie, ktre ci zainteresuj. Suydo tego unkcja wyszukiwania. Po okreleniu jakie mieszkanie ciinteresuje, wyszukiwarka pokae ci tylko te mieszkania, ktre spe-niaj okrelone przez ciebie warunki. Rezultaty wyszukiwania mona

posortowa.Wyszukiwarki mona uy na wiele sposobw. Poniej przedsta-

wiam jeden z nich, ktry wydaje si mi najrozsdniejszy. Polega on naokreleniu: minimalnych wymaga jakie powinno spenia mieszka-nie, oraz maksymalnej ceny, jak jeste w stanie za nie zapaci. Naprzykad: mieszkanie we Wrocawiu, z rynku wtrnego, majce co naj-mniej 2 pokoje, liczce co najmniej 40 metrw kwadratowych, w cenie

najwyej 200 tys. zotych. Warto te poda wyszukiwarce minimalncen mieszkania (np. 10 tys. z) ale tylko po to, aby odsia te oferty,




43/174

41

ktre w ogle nie zawieraj ceny albo dotycz wynajmu (wacicielmieszkania lub agencja nieprawidowo zaznaczya opcj sprzedam

zamiast wynajm). List mieszka speniajcych okrelone przezCiebie kryteria mona potem posortowa wedug, na przykad, cenymetra kwadratowego. Jeli pojawio si bardzo mao wynikw wyszu-kiwania (albo nawet wcale ich nie ma), to naley rozluni warunkiczyli zmniejszy wymagania co do liczby pokoi i powierzchni albopodwyszy cen. Jeli wynikw jest bardzo duo, to mona postpiodwrotnie: zwikszy wymagania co do liczby pokoi i powierzchnilub obniy maksymaln cen.

Mieszkania, ktre ci si wstpnie spodobaj zechcesz zapamita.Suy do tego unkcja zwana notatnikiem (cho nie kady portal jma). Notatnik mona zapenia wieloma oertami. Ale uwaga: abyte zapamitane oerty nie znikny z chwil wyczenia komputera,musisz si wczeniej zalogowa. Czyli poda nazw uytkownikai haso okrelone przy rejestrowaniu si na danym portalu. Jeli naportalu nie ma funkcji notatnika, to trzeba numery (i inne parametry)

interesujcych ci ofert zapisa samodzielnie (na kartce lub w kompu-terze). Koniecznie notuj ciekawe oerty unikniesz w ten sposb ichponownego, mudnego szukania (wczoraj ogldaem super oert,tylko teraz nie mog jej odszuka ).

Nie zawsze bdzie tak, e po przejrzeniu oert za pomoc wyszu-kiwarki od razu natrafisz na interesujce ci oerty. A nawet jelinatrafisz, to i tak pewnie zechcesz troch poczeka i zobaczy, czy

w najbliszym czasie nie pojawi si co jeszcze bardziej interesuj-cego. Wtedy przyjdzie ci z pomoc unkcja, ktra bdzie ci automa-tycznie, na bieco przesya e-mailem wszystkie nowe oerty (czylite, ktre pojawiy si danego dnia), ktre speniaj okrelone przezciebie kryteria.

Internet jako miejsce poszukiwa mieszkania, ktre chcesz kupi,ma te niestety i wady:

Mimo e internet daje ogromne moliwoci szczegowego zapre-zentowania oerowanego do sprzeday mieszkania, to cz




44/174

42

internetowych ogosze ich nie wykorzystuje: jest bardzo lako-niczna (czasem nie podaje nawet tak podstawowych inormacji

jak cena!), czsto prezentuje otografie sabej jakoci i jest ichniewiele albo nawet nie ma ich wcale. Jednak nie pomijaj ogo-sze, ktre w ogle nie zawieraj zdj. Wygldaj one maointeresujco (jestemy wzrokowcami) i podwiadomie gorzejje oceniamy ale przecie mog dotyczy bardzo interesujcychmieszka.

Portali z ogoszeniami jest bardzo duo. Aby mie pewno, e nieprzegapie adnego interesujcego ogoszenia, musisz wic prze-szuka wiele z nich. Co prawda wikszo sprzedajcych umiesz-cza swoj oert na wielu stronach internetowych, ale pewnoci,e kady tak robi, nie ma. A moe przecie si zdarzy, e bardzointeresujca oerta umieszczona jest tylko na jednym, w dodatkumao znanym portalu.

Cze ogosze internetowych jest te ju po prostu nieaktualna. To samo mieszkanie jest zamieszczane na rnych portalach. Cz-

sto po kilka razy na kadym z nich.

Przyczyny wielokrotnego pojawiania si ogoszenia tego samegomieszkania na rnych portalach to:

Czasem sprzedajcy mieszkanie korzysta z usug kilku agencji nie-ruchomoci. Kada z nich zamieszcza (na wielu portalach) osobneogoszenie. Ogoszenia te rni si jedynie danymi kontaktowymi.

Zdarza si, e waciciel dugo czeka na kupca i systematycznieobnia cen. Zamiast jednak modyfikowa ju istniejce ogosze-nie wstawia nowe z coraz to niszymi cenami.

Niektre strony internetowe automatycznie importuj ogoszeniaz innych stron.




45/174

43

Inne metody

Internet jest najwaniejszym rdem inormacji o oerowanych do

sprzeday mieszkaniach, ale tylko w duych miastach. W mniejszychmiastach nie ma niestety jednej dobrej metody szukania mieszkania.Miejsca, gdzie naley szuka oert sprzeday mieszka, to:

Lokalne, ukazujce si w danym miecie gazety i tygodniki zarwnopatne jak i bezpatne.

Kana ogoszeniowy w lokalnej telewizji kablowej. Tablice ogoszeniowe w supermarketach i innych miejscach publicz-

nych.

Warto take: Rozgosi wrd rodziny i znajomych, e chciaby kupi mieszka-

nie. Im mniejsze miasto tym metoda ta jest skuteczniejsza. Rozejrze si po interesujcej ci okolicy. Bywa, e w oknach lub

na balkonie mieszkania na sprzeda s umieszczone plakaty, ktreo tym inormuj.

Jak ju pisaem, w duych miastach znaczna liczba ogosze typusprzedam mieszkanie jest umieszczona w internecie. Czy w takimrazie w ogle warto, czyta ogoszenia umieszczone w takiej wiel-komiejskiej prasie papierowej lub jeszcze w innych miejscach? Czymoe si zdarzy, e znajdziemy w ten sposb ogoszenie o sprzedaymieszkania, ktrego nie ma w internecie? Na pewno tak. Przecie

okoo 40% Polakw w ogle z internetu nie korzysta.Moesz te sprbowa szuka mieszkania w sposb bardziej

aktywny.Jeli interesuj ci mieszkania w jakim maym obszarze, moesz

wrzuca karteczki do skrzynek pocztowych. Przykadowa tre takiejkarteczki to: Jestem powanie zainteresowany kupnem mieszkania2-pokojowego w tym budynku. Szukam mieszkania dla siebie nie

jestem przedstawicielem agencji nieruchomoci. Prosz o kontakt podnumerem teleonu .




46/174

44

Moesz te wiesza ogoszenia plakaciki w miejscach gdzie gro-madzi si duo ludzi i gdzie nie jest to sprzeczne z prawem (na przy-

kad na tablicach ogosze w sklepach). Przykadowa tre takiegoogoszenia: Zdecydowanie kupi mieszkanie 2-pokojowe. Szukammieszkania dla siebie nie jestem przedstawicielem agencji nieru-chomoci. Prosz o kontakt pod numerem teleonu . Oczywicietre takich ogosze moe by inna. Wane by wzbudzaa zauanie,by bya rzeczowa i zwiza, ale te zawieraa wszystkie potrzebneinormacje. Zwiksza to szans, e waciciele mieszka na sprzedaskontaktuj si z tob. Jeli masz jakie inne ni liczba pokoi pree-rencje dotyczce mieszkania jakiego poszukujesz, to te koniecznieumie je w treci ogoszenia.




47/174

45

Wsppracakupujcego z agencjnieruchomoci

Gdy sam znajdziesz mieszkanie

Szukanie mieszkania do kupna moesz bez problemu wykona sambez pomocy agencji nieruchomoci. Gwnie dziki internetowi.W kilku poprzednich rozdziaach napisalimy jak to zrobi. Gdy juw ten sposb znajdziesz kilka interesujcych ci wstpnie mieszka

nastpnym krokiem bdzie oczywicie ich ogldanie.Umawiajc si (najczciej telefonicznie) na ogldanie mieszkania,

przekonasz si, e twoja decyzja o niewsppracowaniu z agencjamijest trudna do zrealizowania, bo w wikszoci przypadkw pod poda-nym numerem teleonu zgosi si pracownik agencji. Zanim jednakumoliwi ci obejrzenie mieszkania, podsunie ci do podpisu umow.Nie podpisuj jej jednak w popiechu (bez czytania) tu przed zoba-

czeniem mieszkania. Popro agencj o jej wczeniejsze udostpnienie,aby mg ewentualnie negocjowa niektre jej punkty. Wczeniej-sze, to znaczy najpniej na jeden dzie przed terminem pierwszegoogldania. Z popiechu, z przejcia lub z innych powodw czowiekczsto nie ma gowy do niewanych ormalnoci (jak mu si wydaje),i umow z porednikiem podpisuje po pobienym przeczytaniu,w bramie, na swoim kolanie lub na plecach porednika. Odradzam

tego typu postpowanie.




48/174

46

Umowa z agencj

W umowie znajdzie si prawdopodobnie zapis, e jeli kupisz poka-

zane ci przez agencj mieszkanie, zapacisz prowizj w wysokocijakiej czci jego ceny. Najczciej jest to od 2% do 3% ceny mieszka-nia (plus podatek VAT), czyli suma rzdu kilku lub nawet kilkunastu(gdy mieszkanie jest drosze) tysicy zotych. S agencje, ktre niepobieraj prowizji od kupujcego, ale zdarza si to niestety rzadko.

Umowa z agencj powinna okrela moment, w ktrym agen-cja ma otrzyma prowizj. Skoro masz j zapaci tylko wtedy gdykupisz pokazywane ci przez agencj mieszkanie, to powiniene tozrobi dopiero po podpisaniu ostatecznej umowy kupna. Jednak czagencji chce otrzyma zapat wczeniej ju w momencie podpisa-nia umowy przedwstpnej (i umieszcza taki zapis w standardowejumowie). Nie powiniene si na to godzi, bo czasem si zdarza, edo podpisania umowy ostatecznej jednak nie dochodzi (z rnychwzgldw). Ewentualny rozsdny kompromis (stosowany przez czagencji), to zapata poowy prowizji w momencie podpisania umowy

przedwstpnej, a reszty w momencie podpisania umowy ostatecznej.Umowa z agencj moe by zawarta na czas okrelony (do jakiej

konkretnej daty) albo bezterminowo. W tym drugim przypadkupowinna okrela zasady jej wypowiedzenia (zakoczenia). Ale uwaga:jeli w okresie obowizywania umowy agencja pokae ci mieszkanie,ktre kupisz ju po tym okresie, to i tak jeste zobowizany do zapa-cenia prowizji. Nawet wtedy, gdy od zakoczenia okresu obowizywa-

nia umowy upyno wiele czasu. Z drugiej strony agencja nie moesi domaga zapaty prowizji od osoby, z ktr nie podpisaa umowy.Dlatego, jeli poinormujesz kogo z rodziny lub znajomych o miesz-kaniu o jakim dowiedziae si od agencji, i ktra z tych osb dotrzedo waciciela tego mieszkania omijajc t agencje, i kupi to miesz-kanie, wwczas ani ty ani ta osoba nie pacicie prowizji. Co prawdaagencje niekiedy umieszczaj w umowie klauzule, ktre take wtedy

zobowizuj ci do zapaty prowizji (czasem nawet w zwikszonejza kar wysokoci), ale, jak ju wielokrotnie orzek Urzd Ochrony




49/174

47

Konkurencji i Konsumentw, s one bezprawne. Gdy w umowie, jakprzedoy ci agencja, bd tego typu postanowienia domagaj si ich

wykrelenia.Niektre agencje umieszczaj w umowach zapisy bardzo nieko-rzystne dla swoich klientw. Na przykad takie, e za kady dziezwoki w zapacie nalenego agencji wynagrodzenia musisz zapa-ci kar umown w wysokoci 0,5% tego wynagrodzenia. Daje tohorrendaln stawk 15% kary miesicznie i 180% rocznie. Zdarzajsi te w umowach zapisy przewidujce kary umowne za inne twojeprzewinienia . Na przykad takie, e jeli kupisz wskazane ci przezagencj mieszkanie nie inormujc jej o tym, to agencji przysugujeprowizja w podwjnej lub nawet w potrjnej wysokoci. daj usuni-cia z umowy zapisw o wszelkich karach, ktre ewentualnie miabypaci. Jeli agencja si na to nie zgodzi po prostu nie korzystaj z jejusug. Agencji (jak kademu) i tak przysuguj tak zwane odsetkiustawowe za zwok w przekazaniu jej wynagrodzenia (wynosz one13% rocznie) oraz droga sdowa, gdyby uwaaa, e w jaki sposb

naruszye jej interesy finansowe. Co do kar za opnion patno:agencja moe na drodze sdowej da nawet wikszego odszkodo-wania ni odsetki ustawowe, lecz musi udowodni, e rzeczywicieponiosa takie wiksze straty. Zapisy o ekstra karach nakadanychna klientw nie s wic niczym uzasadnione. Z opini t zgadza sizreszt wikszo agencji nieruchomoci, bo nie umieszcza w umo-wach zapisw o jakichkolwiek karach.

W umowie powinno by podane imi i nazwisko licencjonowanegoporednika (take numer jego licencji), ktry z ramienia agencji jestodpowiedzialny za realizacj tej umowy, a take jego owiadczenie,e jest ubezpieczony od odpowiedzialnoci cywilnej za ewentualneszkody zwizane z porednictwem.

Wane, e o ile umow podpisujesz z agencj nieruchomoci,to materialnie za ewentualne szkody, jakie ci ta agencja wyrz-

dzi, odpowiada nie agencja, ale konkretna osoba fizyczna wa-nie ten porednik. Jednak sam akt, e porednik jest ubezpieczony




50/174

48

od odpowiedzialnoci cywilnej nie stanowi gwarancji, e zawszebdzie w stanie pokry ewentualne straty. To, czy tak bdzie zaley

od wysokoci kwoty ubezpieczenia. Minimalna, okrelona przez prze-pisy, kwota ubezpieczenia porednika nieruchomoci wynosi jedynieokoo 100 tys. z. Jeli porednik ma wanie takie, najnisze z moli-wych, ubezpieczenie (co zdarza si czsto), to jego wypacalno stoipod duym znakiem zapytania.

Negocjowanie wysokoci prowizji gdy samznalaze mieszkanie

Oczywicie negocjacje w sprawie wysokoci prowizji musisz prze-prowadzi zanim podpiszesz jakkolwiek umow. Po jej podpisaniubdzie ju na to za pno.

Kwota prowizji zapisana w umowie jest prawie zawsze okrelonaprocentowo i dlatego wydaje si maa (bo przecie 3% to mao). Jed-nak, gdy agencja przedoy ci faktur za wykonan usug, gdzie bdziefigurowa konkretna kwota wyraona nie w procentach, ale w zo-

twkach (kilka albo nawet kilkanacie tysicy zotych), to odniesieszwraenie dokadnie przeciwne. Dlatego, zanim podpiszesz umowz agencj koniecznie negocjuj wysoko prowizji.

W przypadku, gdy sam znalaze mieszkanie i agencja ma ci jetylko pokaza masz silne argumenty, aby da znacznej obnikiprowizji (albo nawet zredukowania jej do zera), bo agencja przecienic dla ciebie dotychczas nie zrobia, a czynno pokazania mieszka-

nia z pewnoci nie jest warta wielu tysicy zotych.Zdarza si, e to samo mieszkanie jest wystawione w internecie do

sprzeday przez kilka agencji. Skontaktuj si z kad z nich i zapytajo poziom prowizji. Moe ktra pobiera mniejsz ni inne prowizjlub nawet nie pobiera jej wcale? Masz wtedy moliwo ograniczeniakosztw poprzez wybranie najtaszej. Co jednak zrobi gdy wszystkieagencje chc takiej samej prowizji? Zatelefonuj (albo wylij e-maile) do

kadej z nich z informacj, e wiesz, e to samo miesz

jak korzystnie kupić lub sprzedać mieszkanie

Documents