LES CAHIERS DE L’OBSERVATOIRE DE L’ÉVOLUTION

FONCIERE : VOLET ECONOMIQUE

Numéro 1 - NOVEMBRE 2005

LE FONCIER ECONOMIQUE, QUELLE LOCALISATION POUR LE FONCIER ECONOMIQUE, QUELLE LOCALISATION POUR L’AGGLOMÉRATION TROYENNE?L’AGGLOMÉRATION TROYENNE?

Agence d’Urbanisme de Développement et d’Aménagement de la Région Troyenne1 place Robert Galley BP 106

10003 TROYES CEDEXTéléphone : 03.25.71.88.88Télécopie : 03.25.71.88.89

Email : audart.troyes@audart.fr

Conception et réalisationCéline CHANTRENNE

Marc DURAND Jean-Luc HERVY

Direction de la publicationFrançoise LEBRUN

Pourquoi un observatoire de l’évolution foncière? Pourquoi un observatoire de l’évolution foncière?

Les locaux dédiés à l’activité économique Les locaux dédiés à l’activité économique

L’L’observatoire de l’évolution foncière a été créé pour répondre aux besoins exprimés par les différents partenaires de l’A.U.D.A.R.T., à savoir la C.A.T., le Conseil Général, l’État, le syndicat DEPART ainsi que les communes adhérentes. Il s’inscrit en tant que mission permanente dans le programme partenarial de l’A.U.D.A.R.T.

Les observatoires constituent des outils d’analyse, de prospective, de suivi et d’aide à la décision. Ils permettent aux acteurs locaux de se positionner sur leur projet en ayant une bonne connaissance du contexte territorial dans lequel ils interviennent. Ils permettent de suivre l’évolution des phénomènes urbains ou naturels à des échelles territoriales définies.

L’observatoire de l’évolution foncière a pour objectif de capitaliser des données, de les analyser et de produire des informations qui donnent les moyens de mieux comprendre le territoire et d’assurer un développement cohérent.

Cet observatoire comprend un volet économie et un volet logement. Il a pour but de suivre l’évolution de l’espace, ses consommations, ses disponibilités.

Cinq échelles territoriales seront regardées : le Département de l’Aube, l’Aire Urbaine de Troyes, le Schéma Directeur de l’Agglomération Troyenne, la seconde couronne et la Communauté d’Agglomération Troyenne (C.A.T.).

EEn 2004, on recense sur le territoire de la C.A.T. 38 654 m² de locaux engagés et dédiés à l’activité économique soit 17,3 % des constructions engagées dans le Département.

L’Aire Urbaine de Troyes, hors C.A.T., concentre 33 069 m² de locaux engagés en 2004 soit 14,7 %. Quant au Département hors Aire Urbaine, avec ses 153 189 m², il représente 68 % du total des locaux engagés en 2004 dans la totalité du département.

La carte ci-contre permet de constater que les locaux construits en 2004 se sont concentrés sur certaines communes notamment sur le territoire de la C.A.T. et plus particulièrement à Rosières-près-Troyes (12 878 m²), Sainte-Savine (8 367 m²) et Troyes (6 530 m²), puisqu’elles concentrent, à elles trois, 27 775 m² de locaux commencés en 2004 soit 72 % sur les 38 654 m² répertoriés sur la C.A.T.

En dehors de la C.A.T., ce sont les communes de Nogent-sur-Seine et Romilly-sur-Seine qui présentent le nombre de m² de locaux engagés le plus important. Elles regroupent, à elles deux, 55 106 m² de locaux commencés en 2004 soit 36 % des 153 189 m² répertoriés sur le Département hors Aire Urbaine.

LL’évolution entre 2002 et 2004 montre une tendance à l’augmentation dans la construction de locaux dédiés à l’activité économique sur la C.A.T. (+13,54 %) et sur le Département hors Aire Urbaine (+5,59 %). Par contre, sur l’Aire Urbaine de Troyes hors C.A.T., le nombre de m² de locaux est en nette diminution passant de 76 298 m² en 2002 à 33 069 m² en 2004 soit une baisse de 57 %. Ce qui semble traduire un phénomène de polarisation.

PPar secteur d’activité, la construction de locaux dédiés à l’activité économique est tirée par le secteur tertiaire. En effet, sur le territoire de la C.A.T., la nature des locaux commencés en 2004 est à dominante tertiaire avec 28 790 m² de locaux sur un total de 38 654 m².

Le même constat peut être fait au niveau du Département hors Aire Urbaine avec 68 111 m² de locaux tertiaires commencés en 2004 sur un total de 153 189 m². Sur ce périmètre, on note une dominante dans les locaux à vocation commerciale puisque sur 68 111 m², 47 785 m² sont dédiés au commerce. Ce chiffre s’explique probablement par la construction du centre commercial de Romilly-sur-Seine.

En ce qui concerne le secteur secondaire, il domine dans la construction de locaux commencés en 2004 sur le périmètre du Département hors Aire Urbaine de Troyes avec 18 643 m².

Le secteur primaire, quant à lui, domine également sur le périmètre du Département hors Aire Urbaine de Troyes avec 66 111 m².

En 2004, 224 912 m² de locaux dédiés à l’activité économique ont été engagés sur le Département de l’Aube.

Un constat s’impose, entre 2002 et 2004, seul le nombre de m² de locaux tertiaires connaît une progression. Les m² de locaux construits dans le secondaire et le primaire sont en baisse.

SOURCE : AUBE DEVELOPPEMENT

Les périmètres d’études de l’observatoire de l’évolution foncière

La C.A.T.La C.A.T. ( (Communauté d’Agglomération Troyenne) : Cette entité institutionnelle qui s’est constituée en janvier 2000 comprend 11 communes.

La Seconde CouronneLa Seconde Couronne : : elle regroupe 17 communes qui se situent à la périphérie de la C.A.T.

Le Schéma Directeur de la Région Le Schéma Directeur de la Région TroyenneTroyenne : approuvé en 1999, il s’étend sur 43 communes43 communes.

L’Aire Urbaine de TroyesL’Aire Urbaine de Troyes : créée par l’I.N.S.E.E. et basée sur le recensement de 1999, elle compte 120 communes, soit 11 communes de plus qu’en 1990.

Le DépartementLe Département : Il regroupe 433 communes.  C’est l’échelle de référence statistique pour traiter du contexte d’évolution générale.

Les territoires sont regardés et analysés en fonction de l’opportunité ou de la disponibilité de la donnée, le tout sur la base du découpage communal.

Toutefois, ce sont surtout les données disponibles qui déterminent l’échelle territoriale traitée.

A ce jour, les premières données disponibles au niveau du foncier sont à l’échelle de la C.A.T.

Dans les mois à venir, il devrait être possible d’intervenir à l’échelle du Schéma Directeur de l’Agglomération Troyenne et, à plus ou moins long terme, de l’Aire Urbaine de Troyes, voire du Département de l’Aube.

Ce premier cahier concerne le volet économie.

Il propose de répertorier les principales zones d’activités recensées sur le territoire de la C.A.T. et de dresser un premier état des lieux des disponibilités foncières à vocation économique.

La carte en pages centrales présente par commune, à l’échelle de la C.A.T., les zones d’activités et les zones d’activités futures délimitées dans les documents d’urbanisme.

Une estimation de leur taux d’occupation permet de calculer la surface encore disponible dédiée à l’activité économique. La dernière partie du document est consacrée aux constructions de locaux engagées et dédiées à l’activité économique.

AUBE

Aire Urbaine de Troyes

Schéma Directeur de la Région Troyenne

Seconde Couronne

LEGENDE

C.A.T.

Source : fichier SITADEL, DRE, traitement A.U.D.A.R.T.

Secteur 2002 2003 2004 EvolutionSecteur primaire 741 552 0 -100,00%Secteur secondaire 17 651 18 362 9 864 -44,12%

Secteur tertiaire 15 652 29 306 28 790 83,94%Secteur primaire 19 213 16 569 12 564 -34,61%Secteur secondaire 48 651 29 266 8 766 -81,98%

Secteur tertiaire 8 434 10 960 11 739 39,19%Secteur primaire 97 526 69 373 66 435 -31,88%Secteur secondaire 24 797 67 024 18 643 -24,82%

Secteur tertiaire 22 752 25 894 68 111 199,36%

Surface des locaux dédiés à l'activité économique commencés en 2002, 2003 et 2004 par secteur d'activité

C.A.T.

Aire Urbaine de Troyes hors C.A.T.

Département hors Aire Urbaine de Troyes

Source : fichier SITADEL, DRE, traitement A.U.D.A.R.T.

2002 2003 2004EVOLUTION 2002-2004

C.A.T. 34 044 48 220 38 654 13,54%

Aire urbaine hors C.A.T. 76 298 56 795 33 069 -56,66%

Département hors Aire Urbaine de Troyes

145 075 162 291 153 189 5,59%

Surface des locaux dédiés à l'activité économique commencés en 2002, 2003 et 2004

.Source : A.U.D.A.R.T

Source : Mairie de Sainte-Savine

Surface des locaux dédiés à l'activitééconomique commencés en 2004

> à 5 000 1 000 à 5 000300 à 1 000100 à 300

1 à 100

Source : fichier SITADEL, DRE, traitement et carte A.U.D.A.R.T.

La localisation des zones d’activités et leurs potentialités foncières sur le territoire de la C.A.T. La localisation des zones d’activités et leurs potentialités foncières sur le territoire de la C.A.T.

Plus de 70 zones d’activités représentant plus de 1 134,75 ha ont été recensées sur le territoire de la C.A.T. Elles offrent aux entreprises des lieux géographiques d’implantations diversifiés.Plus de 70 zones d’activités représentant plus de 1 134,75 ha ont été recensées sur le territoire de la C.A.T. Elles offrent aux entreprises des lieux géographiques d’implantations diversifiés.

Les communes de Saint-Julien-les-Villas, la Rivière-de-Corps et Bréviandes disposent également de quelques espaces dédiés à l’activité économique dont environ 3 ha de surfaces non occupées pour Saint-Julien-les-Villas, environ 3 ha pour la Rivière-de-Corps et 6 ha pour Bréviandes.

Pont-Sainte-Marie et Troyes se partagent la zone d’activités des Ecrevolles, occupée principalement par de l’activité agro-alimentaire. Quelques terrains sont encore disponibles pour environ 2 ha.

Pont-Sainte-Marie dispose d’une autre zone d’activité au Nord de son territoire. Desservie par la R.N. 77 et la R.N. 60, elle accueille notamment les magasins d’usine mais elle n’offre à ce jour pratiquement plus d’espace disponible sauf par densification ou mutation.

Cette carte présente les zones d’activités répertoriées dans les POS/PLU à l’ échelle de la C.A.T. Il est à noter que les activités situées au sein des zones d’habitat ne sont pas identifiées.

Premier constat : toutes les communes de la C.A.T., hormis celle des Noës-près-Troyes, disposent de zones d’activités

La superficie des zones d’activités et leur taux d’occupation sont très variable mais très logiquement les zones les plus importantes sont situées à proximité des grands axes de communications.

Les deux secteurs les plus importants se situent au Nord-Ouest de l’agglomération. En effet, La Chapelle-Saint-Luc dispose d’un espace d’environ 274 ha dédié à l’activité économique. Celui-ci bénéficie de la proximité de la R.N. 19, de la rocade Ouest, de la possibilité d’un raccordement « fer », voire de l’aérodrome de Troyes-Barberey. Son taux d’occupation actuel est estimé à 97 %. Il resterait donc environ 8 ha de surfaces non occupées dont 3,35 ha en Zone Franche Urbaine (Z.F.U).

Le territoire de Sainte-Savine offre également de fortes disponibilités foncières en matière de développement économique puisque plus de 287 ha sont dédiés à l’activité économique notamment grâce au Parc Ouest et qu’environ 201 ha de surfaces non occupées sont encore disponibles sur l’ensemble de la commune dont 6,89 ha en Z.F.U.

Le Parc Ouest offre l’avantage d’être à proximité d’un échangeur autoroutier et d’être accessible par la R.N. 60, et à terme, par la rocade Ouest. Des possibilités de raccordement au « fer » sont également envisageables.

D’autres zones d’activités de plus faibles importances mais offrant encore des possibilités foncières intéressantes sont délimitées sur cette carte. Elles se situent notamment sur les communes de Rosières-près-Troyes et de Saint-Parres-aux-Tertres.

Sur la commune de Rosières-près-Troyes, la technopole et les activités périphériques occupent une partie de l’espace. Avec les terrains situés dans le prolongement de la zone desservie par la R.N. 77, c’est au total 44 ha de disponible pour l’activité économique sur Rosières-près-Troyes.

La commune de Saint-Parres-aux-Tertres offre encore environ 12 ha de surfaces non occupées dans le prolongement de sa zone commerciale située de part et d’autre de la R.N. 19. La proximité d’une sortie autoroutière et la réalisation prochaine du dernier maillon de la rocade constituent des facteurs d’attractivités pour cette zone.

Enfin, Troyes offre la particularité d’un émiettement des activités dans le tissu urbain. Ce phénomène est historique, les activités du textile s’étant à l’origine développées dans les faubourgs.

La Ville de Troyes mène actuellement une politique en faveur du tertiaire avec notamment le « croissant tertiaire » identifié à partir de la gare jusqu’à l’espace Belin. Mais ce « croissant tertiaire », situé en territoire urbain, n’est pas identifié dans le P.L.U. par un zonage spécifique.

D’une manière générale, les activités situées sur le territoire troyen sont, suivant la méthode utilisée, difficilement identifiables au travers du zonage P.L.U. et bien que très présentes, elles ne sont pas recensées.

La surface des terrains encore disponible à vocation économique est estimée à 282 ha sur le territoire de la C.A.T. Il ne s’agit bien entendu que d’une estimation approximative mais qui permet d’avoir un ordre de grandeur de la disponibilité foncière en matière économique sur l’agglomération. Il convient toutefois de rappeler que faute de données disponibles, ce calcul ne prend pas en compte les zones d’activités situées notamment en deuxième couronne. Or celles-ci offrent

également des disponibilités foncières importantes avec entre autres les zones d’activités de Torvilliers, Saint-Germain, Lavau, Villechetif, Creney, Barberey-Saint-Sulpice, et surtout le Parc Logistique de l’Aube sur les territoires de Buchères, Saint-Léger-près-Troyes, Moussey. Bien que les disponibilités foncières semblent encore importantes, il convient de ne pas perdre de vue que l’espace est un bien rare dont il faut maîtriser la consommation. Une organisation rationnelle répondant aux

exigences de qualité urbaine et paysagère doit être réfléchie afin d’assurer un développement durable.

Nota Bene : pour estimer le taux d’occupation, la superficie de la zone concernée a été calculée à partir du zonage POS/PLU.

0 1 2

Kilomètres

LA CHAPELLE-SAINT-LUCLA CHAPELLE-SAINT-LUCLA CHAPELLE-SAINT-LUCLA CHAPELLE-SAINT-LUCLA CHAPELLE-SAINT-LUCLA CHAPELLE-SAINT-LUCLA CHAPELLE-SAINT-LUCLA CHAPELLE-SAINT-LUCLA CHAPELLE-SAINT-LUC

SAINTE-SAVINESAINTE-SAVINESAINTE-SAVINESAINTE-SAVINESAINTE-SAVINESAINTE-SAVINESAINTE-SAVINESAINTE-SAVINESAINTE-SAVINE

LA RIVIERE-DE-CORPSLA RIVIERE-DE-CORPSLA RIVIERE-DE-CORPSLA RIVIERE-DE-CORPSLA RIVIERE-DE-CORPSLA RIVIERE-DE-CORPSLA RIVIERE-DE-CORPSLA RIVIERE-DE-CORPSLA RIVIERE-DE-CORPS

SAINT-ANDRE-LES-VERGERSSAINT-ANDRE-LES-VERGERSSAINT-ANDRE-LES-VERGERSSAINT-ANDRE-LES-VERGERSSAINT-ANDRE-LES-VERGERSSAINT-ANDRE-LES-VERGERSSAINT-ANDRE-LES-VERGERSSAINT-ANDRE-LES-VERGERSSAINT-ANDRE-LES-VERGERS

LES NOES-PRES-TROYESLES NOES-PRES-TROYESLES NOES-PRES-TROYESLES NOES-PRES-TROYESLES NOES-PRES-TROYESLES NOES-PRES-TROYESLES NOES-PRES-TROYESLES NOES-PRES-TROYESLES NOES-PRES-TROYES

ROSIERES-PRES-TROYESROSIERES-PRES-TROYESROSIERES-PRES-TROYESROSIERES-PRES-TROYESROSIERES-PRES-TROYESROSIERES-PRES-TROYESROSIERES-PRES-TROYESROSIERES-PRES-TROYESROSIERES-PRES-TROYES

TROYESTROYESTROYESTROYESTROYESTROYESTROYESTROYESTROYES

BREVIANDESBREVIANDESBREVIANDESBREVIANDESBREVIANDESBREVIANDESBREVIANDESBREVIANDESBREVIANDES

PONT-SAINTE-MARIEPONT-SAINTE-MARIEPONT-SAINTE-MARIEPONT-SAINTE-MARIEPONT-SAINTE-MARIEPONT-SAINTE-MARIEPONT-SAINTE-MARIEPONT-SAINTE-MARIEPONT-SAINTE-MARIE

SAINT-JULIEN-LES-VILLASSAINT-JULIEN-LES-VILLASSAINT-JULIEN-LES-VILLASSAINT-JULIEN-LES-VILLASSAINT-JULIEN-LES-VILLASSAINT-JULIEN-LES-VILLASSAINT-JULIEN-LES-VILLASSAINT-JULIEN-LES-VILLASSAINT-JULIEN-LES-VILLAS

SAINT-PARRES-AUX-TERTRESSAINT-PARRES-AUX-TERTRESSAINT-PARRES-AUX-TERTRESSAINT-PARRES-AUX-TERTRESSAINT-PARRES-AUX-TERTRESSAINT-PARRES-AUX-TERTRESSAINT-PARRES-AUX-TERTRESSAINT-PARRES-AUX-TERTRESSAINT-PARRES-AUX-TERTRES

ZONES D'ACTIVITESSource: A.U.D.A.R.T.

Activité (48)Activité future (18)ZAC Activité (5)

Zones recensées dans les POS/PLU

Superficie totale des

zones (ha)

Superficie des zones

occupées (ha)

Superficie des zones non

occupées (ha)

Taux d'occupation

des zones

Activité 27,14 23,43 3,71 86,33%

Activité future 5,95 3,45 2,50 57,98%

Total 33,09 26,88 6,21 81,23%

Activité 212,55 212,55 - 100,00%

Activité future 13,17 5,13 8,04 38,95%

ZAC Activité 48,73 48,73 - 100,00%

Total 274,45 266,41 8,04 97,07%

Activité 45,87 43,21 2,66 94,20%

Activité commerciale 28,42 28,42 - 100,00%

Total 74,29 71,63 2,66 96,42%

Activité 4,65 4,65 - 100,00%

Activité future 15,02 11,45 3,57 76,23%

Total 19,67 16,10 3,57 81,85%

Activité 45,57 41,37 4,20 90,78%

Activité commerciale 1,54 1,54 - 100,00%

Activité future 105,60 65,09 40,51 61,64%

Total 152,71 108,00 44,71 70,72%

Activité 88,89 88,37 0,52 99,42%

Activité future 1,99 1,99 - 100,00%

Total 90,88 90,36 0,52 99,43%

Activité 13,78 13,78 - 100,00%

Activité future 10,15 7,01 3,14 69,06%

ZAC Activité 10,18 10,18 - 100,00%

Total 34,11 30,97 3,14 90,79%

Activité 53,80 53,80 - 100,00%

Activité future 26,67 14,14 12,53 53,02%

Total 80,47 67,94 12,53 84,43%

Activité 40,58 35,89 4,69 88,44%

Activité future 178,82 47,53 131,29 26,58%

Réserve foncière 68,35 3,12 65,23 4,56%

Total 287,75 86,54 201,21 30,07%

Activité 83,36 83,36 - 100,00%

Activité future 3,98 3,98 - 100,00%

Total 87,34 87,34 - 100,00%

TROYES

SAINT-JULIEN-LES-VILLAS

SAINT-ANDRE-LES-VERGERS

ROSIERES-PRES-TROYES

BREVIANDES

Estimation approximative des zones d'activités économiques et de leurs disponibilités foncières sur le territoire de la C.A.T.

SAINT-PARRES-AUX-TERTRES

SAINTE-SAVINE

LA RIVIERE-DE-CORPS

PONT-SAINTE-MARIE

LA CHAPELLE-SAINT-LUC

Zones recensées dans les POS/PLU

Superficie totale des zones (ha)

Superficie des zones occupées (ha)

Superficie des zones non occupées (ha)

Taux d'occupation des zones

Activité 616,19 600,39 15,80 97,44%

Activité commerciale 29,96 29,96 - 100,00%Activité future 361,34 159,76 201,58 44,21%Réserve foncière 68,35 3,12 65,23 4,56%ZAC Activité 58,92 58,92 - 100,00%

Total CAT 1 134,76 852,15 282,61 75,10%

TOTAL C.A.T.