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La réponse est oui. Hélas, trop de biens sont encore de nos jours proposés à des prix de mise en vente trop élevés. Cette tendance à surestimer son bien, lorsqu’elle émane de propriétaires vendeurs non avisés, est naturelle et humaine parce qu’elle est basée sur des facteurs d’appréciations plus liés à l’émotionnel (valeur sentimentale, mauvaise estimation des travaux réalisés et de la plus value réellement apportée au bien…). Un raccourci rapide est souvent fait également entre le prix d’achat à une période déterminée, sans être informé de l’évolution du marché, et de la situation socio-économique du moment, sans parfois même se poser la question de savoir si le bien n’a pas été acquis à un prix trop élevé dès le départ. La conséquence en est que trop de biens « traînent » trop longtemps sur le marché, au risque d’être « grillés », selon notre jargon immobilier.Le marché est actuellement compliqué. En cette période, les

Malheureusement, les propriétaires ont tendance à se baser sur les prix qu’ils peuvent voir sur les sites immobiliers. Ils comparent leur maison à d’autres qu’ils estiment semblables, sans les avoir vues de l’intérieur, et considèrent subjectivement que la leur vaut plus car plus jolie ou mieux finie. Mais les prix annoncés sur le web ne correspondent pas nécessairement et même très rarement au prix définitif de vente.Si un propriétaire ne se sent pas capable d’évaluer son propre bien, il fait appel le plus souvent à des agences immobilières afin d’avoir une idée de prix. Mais attention aux agences qui surévaluent les biens et dont c’est le seul argument pour décrocher un mandat. Afin de savoir si l’agent immobilier est sérieux, il suffit de considérer certaines choses : prend-il les mesures de toutes les pièces, et de préférence avec un laser mètre ? Pose-t-il des questions sur les éléments techniques du bien tels que l’isolation des murs

acheteurs restent prudents. Les crédits ne sont pas simples à obtenir, entre autres au vu des efforts demandés en termes de garanties par les organismes financiers. Et l’offre est abondante…Un prix de vente proche de la réalité du marché, voilà à quoi il faut tendre. En rappellant que l’évaluation immobilière ne se cantonne pas à une simple étape du processus, mais nécessite bien une analyse approfondie de divers facteurs tant économiques que techniques. C’est bien en ma qualité de géomètre-expert et d’homme de terrain que j’aborde la question de l’évaluation, en adoptant plusieurs méthodes afin d’approcher au mieux la valeur correspondant au marché, c’est-à-dire la valeur vénale, qui correspond à la valeur normale d’un bien obtenue dans des conditions normales.En conclusion, un prix de mise en vente correctement étudié équivaut à une vente dans un délai raisonnable, à savoir entre un et trois mois. Une vente trop rapide et/ou au premier amateur est très proche de la vente forcée. Un bien doit mûrir de sa bonne publicité. En tant qu’experts en la matière, nous décidons alors avec nos propriétaires vendeurs du moment le plus opportun pour accepter la transaction.

extérieurs et de la toiture, le type de châssis, le système de chauffage et de production d’eau chaude, l’évacuation des eaux, la citerne d’eau de pluie, etc ? Pose-t-il également des questions sur l’historique des travaux éventuels de rénovation réalisés ? L’agent immobilier doit aussi vérifier que le bien est en ordre au niveau urbanistique. Il vérifiera de même si le bien est en zone d’habitat ou en zone agricole, ou encore s’il est en zone d’aléa d’inondation… Ce n’est que sur base de tous ces éléments qu’il pourra remettre une évaluation réelle du bien. L’agent immobilier qui fait le tour en 5 minutes et qui donne un prix ou, pire encore, qui demande combien le propriétaire en veut, tout en rajoutant ses honoraires, n’est pas fiable. Je conseille de faire appel à 4 ou 5 agences et de comparer les évaluations. S’il y en a trois qui sont proches les uns des autres et que la 4e est bien plus haut, il est clair qu’il y a un problème pour cette dernière…Cela étant dit, si un propriétaire n’est convaincu par aucun agent immobilier, il ne lui reste plus qu’à faire appel à un expert indépendant de sa région pour déterminer la valeur de son bien.

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Plus que jamais, le prix de mise en vente de votre bien revêt une importance capitale. Le contexte actuel impose en effet la nécessité d’une estimation qui colle véritablement aux réalités du marché, et qui évite les dangers de la surévaluation. Faire évaluer son bien par des professionnels semblerait dès lors crucial pour espérer le vendre dans les meilleures conditions. Logic Immo a donné librement la parole à quatre d’entre eux pour s’en expliquer.

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Logic Immo. Le prix de mise en vente est-il réellement le facteur clé du succès d’une vente ?

Logic Immo. Les propriétaires ont-ils tendance à surévaluer leur bien ? Est-ce une erreur ?

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0808 PAROLE D'EXPERT

Y a-t-il une différence de prix en fonction du contexte dans lequel un propriétaire se trouve ? En théorie, un expert vous dira que, pour estimer un bien, il faut tenir compte uniquement de ce que l’on constate, et qu’il faut rester neutre, c’est-à-dire ne pas se faire influencer par le contexte dans lequel se trouve le propriétaire du bien. Mais, dans la réalité, pour les propriétaires qui envisagent d’estimer eux-mêmes leur bien, la réponse est clairement « oui ». C’est la situation dans laquelle ils se trouvent qui orientera leur prix de mise en vente. Tout dépend bien entendu de quel côté ils se situent.Dans le cadre d’une vente classique, le meilleur choix possible est

Un bien surévalué ne se vend plus comme dans la période d’euphorie des années 2000.Une évaluation sérieuse et raisonnable est plus que jamais de toute importance pour la vente d’un bien immobilier.Les évaluations sont gratuites mais très souvent réalisées par des personnes ne connaissant pas le marché régional. Ces dernières n’ont d’autres desseins que d’accrocher un mandat en «gonflant» le prix au grand plaisir du client, dont la déconvenue ne sera que plus grande lorsqu’il comparera

d’estimer au plus juste le prix de son bien, car une surévaluation risquerait de retarder la vente. Dans le cadre d’une demande d’emprunt ou de refinancement, l’estimation a intérêt à être la plus haute possible. Dans ce cas, la quotité diminue et la banque court moins de risques, ce qui permet d’obtenir un meilleur taux. Dans le cadre cette fois d’une succession ou d’un rachat de part, c’est l’inverse. Il est en effet préférable alors que l’estimation soit la plus basse possible, ce qui évite de payer des droits et taxes supplémentaires.Les propriétaires croient toujours que c’est eux qui décident du prix qu’ils vont vendre leur bien, mais cela est faux. C’est le marché et le marché seul qui détermine le prix de vente d’un bien immobilier. Tous ceux qui l’ignorent se font rattraper tôt ou tard par la réalité...Un dernier conseil sur une question essentielle à se poser lorsqu’on veut vendre son bien, sachant qu’on l’a aménagé et décoré avec ses propres goûts : « Est-ce que moi-même j’achèterai mon bien à ce prix là ? » La réponse est parfois surprenante…

ce prix à celui réellement obtenu…Tout d’abord, j’estime que l’agent immobilier doit donner son évaluation avant de demander le prix souhaité par le vendeur. Il doit justifier le prix avancé par des arguments avancés par les candidats acquéreurs ; pour cela, il lui faut l’expérience du terrain. Et enfin, il doit étayer ses dires par des points de comparaison pertinents ; pour cela il doit connaître le marché local. C’est impératif !A titre personnel, si l’évaluation est gratuite, j’évite le rapport écrit, c’est une grosse perte de temps inutile. Je connais très bien le marché local pour le pratiquer depuis près de 30 ans. Je donne, sur place, mes chiffres, mes arguments, mes points de comparaison.J’invite les vendeurs à demander le passage de plusieurs agences. Ils pourront ainsi se faire leur propre idée du prix moyen mais aussi et surtout de la compétence et le sérieux de l’agence.

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Logic Immo. Les motifs d’une évaluation sont divers : succession, rachat de part, demande d’emprunt, refinancement… L’évaluation peut-elle se faire différemment selon le cas de figure ?

Logic Immo. Lorsqu’une agence offre une évaluation gratuite et sans engagement d’obtenir le prix estimé, celle-ci peut très bien avancer un montant alléchant dans le simple but d’obtenir le mandat. Comment savoir ? Le vendeur peut-il demander un rapport détaillé ? Conseillez-vous de demander une telle évaluation gratuite à plusieurs agences ?

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MAXIME BOUCAUTDe manière générale, le bilan est positif, et le nombre de transactions s’est avéré en augmentation. Cette situation favorable est certainement due à la baisse des taux d’intérêt ainsi qu’au nombre moins important de refus de crédit hypothécaires que les années passées. Ce rebond de l’activité n’a pas pour autant occasionné une augmentation des prix flagrante, à l’exception des petites unités telles que les studios, les petits appartements et les maisons à rénover.

ALDO ZAMBITONous constatons que le premier semestre de cette année affiche une belle continuité par rapport à l’année écoulée. Les ventes s’écoulent à un rythme constant et à des prix corrects reflétant les valeurs actuelles du marché. Il n’en reste pas moins que les banques font la pluie et le beau temps et qu’elles prennent souvent beaucoup de temps pour statuer sur des dossiers, ce qui a tendance à allonger les délais de transaction. L’offre reste quant à elle toujours très importante, ce qui pour l’instant n’occasionne pas de réelle pression sur les prix. La tranche de prix des transactions actuelles s’étend de 130 000 à 300 000 euros, et englobe des produits divers et variés, de l’appartement à la maison 4 façades en passant par la maison mitoyenne qui intéresse la majorité des candidats acquéreurs. Au-delà de 300 000 euros, l’offre reste très nettement inférieure, tout comme la demande.

THOMAS DEMOLINSur le segment des maisons de rangée, l’offre est toujours très importante, et certains biens peuvent en conséquence rester plus longtemps sur le marché. Pour les biens qui sont depuis plus d’un mois sur le marché et qui nécessitent un peu plus de travaux que d’autres, nous constatons une forte tendance à la négociation, qui peut se chiffrer jusqu’à 15%. Cette pression sur les prix est directement liée à l’état des biens en question. Un bien qui ne nécessite pas de travaux de rénovation important sera évidemment bien moins sujet à la négociation…

GUY PÊTRELe premier semestre s’est avéré assez positif en terme d’activité. Grâce aux taux d’intérêt réduits, le marché continue dans sa régularité. Et les acquéreurs savent qu’un emprunt exige désormais de disposer des frais de notaire ou de TVA, ce qui occasionne une sélection automatique. Depuis 2008, les prix n’ont dans leur ensemble pas beaucoup varié, en précisant que ceux des petits biens ont légèrement augmenté, tandis que les gros prix – à partir de +/- 200 000 euros – ont tendance à baisser. Les propriétaires d’une grande propriété s’imaginent que cette dernière vaut proportionnellement plus par rapport à un bien plus petit, mais ils ne se rendent pas compte de la vétusté et du caractère très énergivore de leur bâtiment. Et le PEB commence tout doucement à influencer les candidats acquéreurs….

LAURENT BIERLAIREEn termes d’activité, nous avons vendu 15 % de biens en plus qu’en 2014 durant la même période, alors que nous pensions que l’année écoulée serait une année record au vu des chiffres analysés sur 10 ans. Bien que les banques restent très sélectives à l’égard des candidats acquéreurs, j’ai le sentiment que la clientèle reprend de plus en plus confiance dans l’immobilier. Du côté des prix, nous assistons à une certaine stabilité. Nous avons néanmoins été surpris des prix très élevés atteints par le segment haut de gamme. Mais entendons-nous : le haut de gamme à Mons, c’est une maison de ville de 220 m2 vendue à 420 000 euros par exemple, ou une villa de 400 m2 à Saint-Symphorien vendue à 525 000 euros. Même si les prix sont exceptionnels par rapport à ceux pratiqués il y a 4 ou 5 ans, il y a une véritable demande pour des biens offrant de belles prestations. Nous ne sommes dès lors plus étonnés de vendre une villa bien rénovée entre 300 000 et 350 000 euros, alors qu’à l’époque, nous en obtenions royalement 250 000 euros. En revanche, nous ressentons un malaise au niveau des villas datant des années 80. Ces dernières offrent des surfaces généreuses sur de beaux terrains, mais les candidats sont parfois refroidis par le budget de rénovation…

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Si l’offre est encore abondante, les prix sont stables et l’activité plus que satisfaisante : au terme de ce premier semestre, le bilan du marché mon-tois apparaît très positif aux professionnels consultés par Logic Immo.

BILAN DU MARCHÉ MONTOIS mi-2015

Logic Immo. Quelles tendances ont marqué ce premier semestre ?

203-paroledexpert.indd 1-2

28 INTERVIEW

MAXIME BOUCAUTDans la région montoise, les biens dont la valeur est fixée en dessous de 200 000 euros se vendent tout à fait correctement. Le marché est en revanche plus difficile pour les biens estimés au-dessus de ce prix. Les biens d’investissement – studio, appartement et immeubles de rapport – rencontrent toujours un vif succès. Les prix varient de 50 000 à 80 000 euros en moyenne pour les petits studios, et jusque 100 000 euros pour les petits appartements d’une chambre. En ce qui concerne les maisons unifamiliales dites « de rangée », les valeurs du marché se situent entre 110 000 et 160 000 euros, en fonction de la commune où est situé le bien, et bien entendu de l’état général de ce dernier.

MAXIME BOUCAUTIl m’est difficile de me prononcer à ce sujet. S’agissant du portefeuille de l’agence, les projets en cours ont tendance à stagner quelque peu ces derniers mois, mais nous tablons sur une reprise de l’activité à la rentrée.

MAXIME BOUCAUTJe pense et espère que la situation actuelle va continuer de la sorte. L’impression générale est que le marché reprend des couleurs depuis déjà la fin de l’année dernière, et cela se confirme encore en ce début d’année. Je reste donc raisonnablement positif pour le second semestre.

ALDO ZAMBITOLe produit phare est la maison de rangée, dans une tranche de prix compris entre 140 000 et 160 000 euros. Pour ce prix, on acquiert un bien qui ne demande que de légers travaux de rénovation/rafraîchissement, que l’on pourrait estimer grosso modo à quelque 20 000 euros.

ALDO ZAMBITOGlobalement, le marché du neuf remporte un franc succès, et ce devrait être encore le cas tant que les taux d’intérêts restent bas. Les investisseurs savent pertinemment que l’immobilier reste à ce jour un excellent placement financier.

ALDO ZAMBITONous pensons que le second semestre devrait fort s’apparenter au premier. La bonne santé du marché dépend en grande partie des banques et de leur politique. Si certaines banques peuvent se montrer plus souples, les candidats acquéreurs se doivent de manière générale d’assurer aujourd’hui un minimum de 25% d’apport personnel pour être sûr d’obtenir leur crédit.

THOMAS DEMOLINNotre maître-achat est la petite maison de rangée, dans une tranche de prix comprise entre 75 000 et 125 000 euros. Bien sûr, ces prix correspondent à des biens qui nécessitent d’importants travaux de rénovation (chauffage central, nouveaux châssis double vitrage, isolation, cuisine équipée…).

THOMAS DEMOLINLe marché du neuf se porte bien. Pour les promotions que nous commercialisons, la clientèle se partage très équitablement entre les acquéreurs de leur propre logement et les investisseurs qui peuvent compter sur un rendement locatif très correct.

THOMAS DEMOLINCette très bonne première période nous pousse à pressentir un second semestre très favorable !

GUY PÊTREIl y a une grande tendance à l’investissement « non émotionnel », et particulièrement pour des appartements dont le rendement varie de 4 à 5 %. Pour ce qui est de l’achat « émotionnel » en vue d’habiter le bien, le maître-achat reste la petite maison correcte sans trop de travaux et dont le prix varie entre 100 000 et 150 000 euros. La fourchette générale des achats varie de 100 000 à 200 000 euros.

GUY PÊTRELe marché du neuf est prisé. Les acquéreurs ont fortement tendance à se renseigner sur les futures charges du bien qu’ils comptent acquérir, et le PEB d’un logement neuf est effectivement toujours plus intéressant. Il y a actuellement sur Mons extra muros une très grosse offre de plus de 1.200 appartements qui seront construits d’ici à cinq ans. L’intra muros compte aussi divers projets.

GUY PÊTREL’année 2015 a très bien débuté, et il n’y a pas de raison que cela ne continue pas. Même si les taux du crédit sont repassés à la hausse, on n’annonce pas de forte hausse pour autant, et c’est tant mieux pour la suite.

LAURENT BIERLAIRELe maître-achat nous apparaît être la maison de ville ou située en périphérie toute proche et offrant un jardin, dans une tranche de prix comprise entre 160 000 et 200 000 euros.

LAURENT BIERLAIREL’offre en appartements neufs est très importante à Mons. Peut-être trop, d’ailleurs. Cela dit, il y a de très beaux projets qui présentent des prix moins élevés qu’il y a 3 ou 4 ans. Tout profit donc pour le particulier. Pour les investisseurs, les loyers sont aussi fonction de l’offre. Celle-ci étant importante, les loyers sont plus raisonnables. Les investisseurs sont donc moins « agressifs » qu’il y a quelques années.

LAURENT BIERLAIRELes prévisions sont bonnes, car le marché nous paraît de plus en plus dynamique. Face à une offre qui reste importante, les clients vendeurs ont néanmoins besoin de se démarquer. Et nous y travaillons tous les jours…

Logic Immo. Quel a été le maître-achat ? Et dans quelle fourchette de prix ?

Logic Immo. Comment se porte le marché du neuf ?

Logic Immo. Comment se porte le marché du neuf ?

14/07/2015 9:43:56

INTERVIEW 29

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