mahdollisuutena lisÄrakentaminen lisÄrakennushankkeen eteneminen case as oy ... · 2019-07-23 ·...
TRANSCRIPT
![Page 1: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/1.jpg)
MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN
- Miksi ja miten alkuun?
Lisärakentamisen mahdollisuudetSeminaari Vahanen yhtiöillä 24.1.2018
INNOVARCH OYJoonas Kanerva, Arkkitehti SAFA
LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN
- Kaavoitus- ja/tai lupaprosessin vaiheet Helsingissä
CASE AS OY HELSINGIN LOPINKULMA
- Rakenteilla olevan esimerkkikohteen esittely
![Page 2: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/2.jpg)
Mahdollisuutenalisärakentaminen
Miksi ja miten alkuun?
![Page 3: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/3.jpg)
1. Tahtotila, tarve tai kiinnostusta lisärakentamiselle
2. Ensimmäisten luonnosten ja teknisten esiselvitysten teko kiinteistön omistajalle
3. Luonnosvaiheessa tutkitaan mm.
• Mahdolliset uudet pinta-alat• Uudet kerroslukumäärät• Uusien huoneisto tm. tilojen lukumäärät ja sijoittelu• Uudet yhteistilat ja varastot• Vanhojen asuntojen mahdolliset parannukset• Uudet/parannettavat piha-alueet, pysäköintimahdollisuu-det jne.• Oleellisena osana on lisärakentamisen oikeanlainen ja oi-kean suuruinen sijoittaminen kaupunkikuvallisesta näkökul-masta sekä tarvittavat autopaikkamäärät
4. Luonnosten ja teknisten esiselvitysten perusteella omistajatekee ryhtymispäätöksen kontaktoinnille viranomaistensuuntaan kaavoituksen ja/tai rakennuslupasuunnittelunkäynnistämiseksi
Miksi ja miten alkuun?
![Page 4: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/4.jpg)
Lisärakennus-hankkeen eteneminen
Kaavoitus- ja/tai lupaprosessin vaiheet Helsingissä
![Page 5: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/5.jpg)
Miten kaavoitus käynnistyy?Aloitteen kaavan laatimiseksi voivat tehdä maanomistaja tai kaupungin eri tahot.Kaavamuutosta ryhdytään laatimaan, jos kaupunki pitää sitä tarkoituksenmukaisena (ks. kohta “Luon-nosvaiheessa tutkitaan”).
Kaavahankkeen alkuvaiheessa hankkeen etenemisestä tehdään suunnitelma, jota kutsutaan osallis-tumis- ja arviointisuunnitelmaksi. Siinä kerrotaan kaavatyön tavoitteet ja lähtökohdat, miten kaavanvalmistelu ja päätöksenteko etenee, miten valmisteluun voi osallistua ja miten kaavan vaikutuksia arvi-oidaan.
Helsingissä kaavat valmistelee kaupunkiympäristön toimiala
![Page 6: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/6.jpg)
Miten kaavaluonnos syntyy?Kaava valmistellaan osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Kaavaluonnoksessa ja muussakaava-aineistossa kuvataan alustavasti suunnittelualueen eri osien käyttötarkoitukset ja mm. rakentam-isen määrä ja sijoittaminen (ks. kohta “Luonnosvaiheessa tutkitaan”).
Kuka tekee kaavaluonnoksen?
Luonnoksen suunnittelusta vastaavat kaavan valmistelijan lisäksi kaavoituskohteesta riippuen eri alojenasiantuntijat (ks. kohta “Luonnosvaiheesa tutkitaan”).
![Page 7: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/7.jpg)
Mikä on kaavaehdotus?Kaavaluonnoksen pohjalta laaditaan kaavaehdotus, jossa otetaan mahdollisuuksien mukaan huomio-on luonnoksesta saadut mielipiteet. Ehdotus on kaupunkiympäristön toimialan viimeistelty näkemysalueesta päätöksentekoa varten. Ehdotus sisältää kaavakartan kaavamerkintöineen ja -määräyksineensekä kaavaselostuksen.
Kuka päättää kaavaehdotuksesta?
Kaavaehdotus esitellään kaupunkiympäristölautakunnalle. Lautakunnan puoltama kaavaehdotusasetetaan nähtäville. Kaavaehdotuksesta pyydetään lain edellyttämät ja muut tarvittavat asiantuntija-lausunnot.
![Page 8: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/8.jpg)
Miten kaava hyväksytään?Jos muistutuksia ei ehdotuksen nähtävilläoloaikana jätetä eikä lausunnoissa ole huomautuksia, eteneekaavaehdotus kaupunginhallituksen kautta valtuuston hyväksyttäväksi. Vähäiset asemakaavan muutoksethyväksyy kaupunkiympäristölautakunta*
![Page 9: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/9.jpg)
a muutetaan kadun, torin, puiston tai muun alueen nimeätaikka kaupunginosan tai korttelin nimeä tai numeroa
b muutetaan rakennusoikeutta siten, että
• asemakaavan mukaisen rakennetunasuinrakennustontin rakennusoikeutta lisätään tontinlisärakentamiseksi
• korttelin sisällä siirretään rakennusoikeuksiamaanomistajan suostumuksella lisäämättä korttelissasallitun rakennusoikeuden määrää
• korttelialueen rakennusoikeutta lisätään vastaamaanenintään tehokkuuslukua e = 0.4 tai sitä tehokkaammillaalueilla enintään 20 prosenttia voimassa olevassakaavassa osoitetusta
• muutetaan olemassa olevan asuinrakennuksenullakkotilan käyttötarkoitusta
c muutetaan julkisivuja, rakennusmateriaaleja, rakentamistapaa,rakennusaloja, asuntojen enimmäismäärää tai keskipinta-alaa,autopaikkamäärää tai autopaikkojen sijoitusta, ajoyhteyttä,istutuksia tai viemärin taikka muun johdon sijoittamista koskeviaasemakaavamerkintöjä tai määräyksiä
d muutetaan asemakaavassa määriteltyä rakennuksensuurinta sallittua kerroslukua enintään kahdella kerroksella tairakennuskorkeutta vastaavalla tavalla
e muutetaan enintään kaksikerroksisten rakennustenkorttelialueella rakennettavaksi sallitun rakennuksen talotyyppiä
f muutetaan alueen käyttötarkoitusta
g tehdään kaavaan edellä mainittuihin muutoksiin verrattavissaoleva muutos
Mikä on vähäinen kaavamuutos?Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy asemakaavan muutoksen, jos(Kaupungin hallintosääntö, luku 16)
![Page 10: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/10.jpg)
Miten kaava tulee voimaan?Jos hyväksymispäätöksestä ei valiteta, asemakaava tulee voimaan valitusajan jälkeen.
Mikäli kaavasta on valitettu, kaava tulee voimaan, jos valitukset hylätään. Tällöin asemakaava tuleevoimaan vasta oikeuskäsittelyn jälkeen.
![Page 11: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/11.jpg)
Vaaditaanko kaavamuutos?Yleensä vaaditaan ainakin vähäinen
Kuitenkin esimerkiksi nk. “sokean” ullakko/varastokerroksen muuttaminen asuinkäyttöön voi mi-nimissään olla vain käyttötarkoituksen muutos, joka kaavamuutosmielessä tarkoittaisi ainoastaanrakennuksen suurimman sallitun kerroslukumääränumeron muuttamista - jos sitäkään.
Näin voi olla esimerkiksi tilanteissa, joissa tontilla/rakennuspaikalla on käyttämätöntä rakennusoi-keutta, rakennusoikeutta voidaan siirtää tai tehostusmielessä lisätä.
Näissä tilanteissa ja muutoin asemakaavamuutoksen voimaantulon jälkeen kyseessä on normaalirakennuslupaprosessi
![Page 12: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/12.jpg)
As Oy Helsingin LopinkulmaRakenteilla olevan esimerkkikohteen esittely.
Case
![Page 13: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/13.jpg)
Lähtötilanne
• Asunto-osakeyhtiö Helsingin Munkkiniemessä
• Yhtiön alkuperäiset rakennukset 2.kpl 1960-luvun puolivälistä, joissa yhteensä n.5000 kem2
• Maanalainen yhteinen autohallikerros ja katutasossa aputila- kerrokset, Asuinkerroksia kuusi
• Linjasaneerausvaiheessa 2014 varauduttu lisärakentamiseen ja samassa yhetydessä aloitettu kaavamuutoprosessi
Erityistä
• Kaupunkikuvallisesti erittäin vaativa sijainti
• Rakenteellisesti haastava maanalainen pysäköintihalli, jonka ”päälle” uudisosa n.3500kem2 sijoittuu
• Päätyasuntojen ikkunoiden ummistaminen, kun korttelin nurkka rakennetaan umpeen
• Uudisosan lisäksi vanhojen talojen korotus yhdellä lisäkerroksella
![Page 14: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/14.jpg)
Eteneminen
1. Aloite kaavan laatimisesta 2014, OAS
2. Asemakaavamuutos, ns. kevyemmällä menetelmällä -> Vain OAS ja kaavaehdotus – kaavaluonnosvaihe jää pois
3. Asemakaava vahva 03/2017 Maankäyttömaksu, kaavoitusmaksut
4. Rakennusluvan sisäänjättö 06/2017
5. Rakennuslupa lainvoimainen 08/2017
6. Työmaan aloitus 10/2017
7. Rakennuksen valmistuminen 02/2019
Osapuolet
• Pää- ja arkkitehtisuunnittelu INNOVARCH Oy
• Projektinjohto ja rakennuttaminen Vahanen PRO Oy
• Rakennesuunnittelu Vahanen Suunnittelupalvelut Oy
• LVIAS-Suunittelu Vahanen Talotekniikka Oy
• Pääurakoitsija NCC Building Oy
![Page 15: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/15.jpg)
![Page 16: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/16.jpg)
Maantasokerros
- Uusia yhteis- ja aputiloja
- Pieni liiketila
- Yhtiön piha-alueen uudistaminen
![Page 17: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/17.jpg)
1-5.kerros (1-6.kerros)
- Pienempien uudisasuntojen sijoittuminen
- Vanhojen asuntojen muutos ja parranustyöt
- Sisäpihan uudet varatieparvekkeet
![Page 18: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/18.jpg)
Ullakkokerros
- Suurempien uudisasuntojen sijoittuminen
- Uudisrakennuksen iv-kone- huoneen sijoittuminen
- Uusien asuntojen kattoterassit
![Page 19: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/19.jpg)
Katujulkisivut
![Page 20: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/20.jpg)
![Page 21: MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN LISÄRAKENNUSHANKKEEN ETENEMINEN CASE AS OY ... · 2019-07-23 · MAHDOLLISUUTENA LISÄRAKENTAMINEN - Miksi ja miten alkuun? Lisärakentamisen mahdollisuudet](https://reader033.vdocuments.net/reader033/viewer/2022050211/5f5d7375196dcc5ca746b175/html5/thumbnails/21.jpg)