marketbeat portugal spring 2015 bilingual

PRIMAVERA 2015

MARKETBEAT

PORTUGAL

Uma publicação Cushman & Wakefield

ART’S BUSINESS & HOTEL CENTRE - LISBOA

CRESCIMENTO DA ECONOMIA

Economia

PRIMAVERA 2015 1Uma publicação Cushman & Wakefield

As mais recentes projeções do Banco de Portugal para o período entre 2014 e 2016 apontam para uma manutenção da trajetória de recuperação gradual da atividade económica iniciada em 2013. Estas resultam do contínuo processo de ajustamento dos desequilíbrios macroeconómicos, com um crescimento moderado da atividade e do nível de preços, e uma redução do volume de endividamento externo.

Neste contexto, o Produto Interno Bruto (PIB) deverá ter observado uma taxa de variação média anual na ordem dos 0,9% em 2014, estimando-se que aumente para 1,5% em 2015 e para 1,6% em 2016. Esta evolução reflete um crescimento ligeiramente superior ao previsto pela Comissão Europeia para a área do euro (0,8% em 2014; 1,1% em 2015; e 1,7% em 2016).

Fonte: INE; Banco de Portugal (Dezembro 14); Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico

(Novembro 14)

* Projeção (1) Taxa de Variação Anual (2) Taxa Efetiva

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Consumo Privado (1) Consumo Público (1) PIB (1) Taxa Desemprego (2) Inflação (2)

INDICADORES ECONÓMICOS Taxa de variação anual - 2001/2016*

A recuperação da economia nacional ao longo de 2014 teve um efeito positivo sobre o mercado de retalho, tendo-se registado um aumento da atividade, particularmente no comércio de rua e nos centros comerciais, onde ocorreram diversos negócios de ocupação relevantes.

O índice de volume de negócios no comércio a retalho reflete a recuperação do setor em Portugal, tendo registado ao longo de 2014 crescimentos homólogos mensais reduzidos, com a média anual a situar-se nos 87,2, traduzindo uma subida de 1,2% face ao ano anterior. Esta evolução foi maioritariamente impulsionada pela boa performance do setor dos produtos não alimentares, que atingiu a média anual de 82,5, um aumento de 2,5% face a 2013, um sinal da maior apetência pelos consumidores em despesas em bens não essenciais. Por seu lado, os produtos alimentares registaram estabilidade face a 2013, mantendo-se nos 92,9.

Em relação à procura, esta continua a ser especialmente direcionada para os bons centros comerciais e comércio de rua, com o último setor a registar uma dinâmica particularmente

RECUPERAÇÃO DO RETALHO

Retalho

A procura interna continuará condicionada pelo ainda elevado nível de endividamento do setor privado e pelo processo de consolidação orçamental. Em 2014 prevê-se que o consumo privado tenha registado um crescimento de 2,2%, devendo observar uma desaceleração nos anos seguintes (2,1% em 2015 e 1,3% em 2016). Ao longo deste horizonte o indicador estará sempre acima do previsto para a área do euro, situação oposta à prevista para o consumo público. Este terá registado uma quebra de 0,5% em 2014, a mesma evolução prevista para 2015, cuja tendência deverá inverter em 2016 com um crescimento de 0,5%.

No mercado de trabalho verificam-se igualmente sinais de melhoria, particularmente em resultado das políticas implementadas pelo governo. Após aumentos sucessivos até 2013, a taxa de desemprego em 2014 deverá ter diminuído para os 13,7%, prevendo-se que mantenha esta tendência, atingindo os 12,4% em 2016.

Em dezembro de 2014 o Banco de Portugal estimou que ao longo do horizonte de projeção a taxa de inflação iria registar níveis reduzidos, à semelhança dos restantes países da zona euro. A estimativa para 2014 aponta inclusive para uma variação negativa de 0,1%, com crescimentos positivos nos anos seguintes, até 1% em 2016.

Numa tentativa de evitar uma situação deflacionária na área do euro, foram recentemente aprovadas pelo Banco Central Europeu um conjunto de medidas de estímulo às economias, nomeadamente a adição de um programa de aquisição de obrigações de dívida pública e privada aos mecanismos já em vigor. Podendo ascender à compra de €60 mil milhões de dívidas mensais, o programa será continuado até que haja um crescimento sustentado da inflação para níveis próximos dos 2%.

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Total exceto combustíveis Produtos alimentares, bebidas e tabaco

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ÍNDICE DE VOLUME DE NEGÓCIOS NO COMÉRCIO A RETALHO - Corrigido da sazonalidade deflacionado - Base 2010 - 2010/2014

Fonte: INE

PROJEÇÕES PARA ECONOMIA PORTUGUESA Taxa de variação anual - 2014/2015

2014 2015

PIB (1) INFLAÇÃO (2) PIB (1) INFLAÇÃO (2)

Banco de Portugal 0,9% -0,1% 1,5% 0,7%

CE 1,3% 0,6% 1,7% 0,9%

FMI 1,0% 0,0% 1,5% 1,1%

OCDE 0,8% -0,2% 1,5% 0,2%

Fonte: Banco de Portugal (Dezembro 14); CE - Comissão Europeia (Novembro 14); FMI - Fundo Monetário

Internacional (Novembro 14); OCDE - Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (Novembro 14)

(1) Taxa de Variação Anual (2) Taxa Efetiva

intensa nas principais artérias de Lisboa como a Av. da Liberdade, Baixa e Chiado, e no Porto a zona dos Clérigos. Dado que estas localizações são atualmente destinos de retalho consolidados, a elevada e exigente procura continua a não ser compensada pela oferta existente.

Os centros comerciais continuam a ser o formato preferencial para algumas marcas entrarem no mercado português, como é o caso da Carpisa e Melissa, ou da Asics que escolheu o Centro Colombo para abrir a sua flagship store ocupando uma área superior a 500 m2. O crescimento orgânico de alguns grupos de retalho internacionais têm igualmente acrescentado um fator de novidade ao setor, oferecendo conceitos mais alargados sob uma mesma insígnia, como é o caso da H&M, ou introduzindo novas marcas como é o caso da Mango que em novembro de 2014 abriu no Alegro Setúbal a sua primeira loja de 1.500 m2

integrando num mesmo espaço a Mango kids, Violeta, She, He e toda a sua gama de acessórios.

No domínio da promoção, 2014 ficou marcado pela abertura de um novo centro comercial – o Alegro Setúbal – o que já não se verificava desde 2011. Promovido pela Immochan, o Alegro Setúbal resulta da reconversão e expansão do existente Jumbo e conta com uma ABL total de 42.500 m2, tendo sido inaugurado com uma taxa de ocupação perto dos 100%.

Além de uma pequena expansão do Oeiras Parque, nenhum outro projeto tem conclusão prevista para 2015, por oposição a 2016, ano em que se perspetiva a abertura de dois conjuntos comerciais no Algarve. O primeiro corresponde ao factory outlet Algarve The Style Outlets, promovido pela Neinver e com 23.500 m2 de ABL. O segundo projeto pertence ao Inter Ikea Group, que iniciou recentemente os trabalhos de limpeza de terrenos dos lotes onde se irão instalar uma loja Ikea com 21.300 m2 de ABC, um centro comercial com 45.300 m2 de ABL e um factory outlet com 23.200 m2 de ABL.

Adicionalmente, importa também referir a recente iniciativa do The Edge Group que irá remodelar as existentes Twin Towers em Sete Rios (Lisboa). Com conclusão prevista para 2015, contará com 15.000 m2 distribuídos entre escritórios para pequenas empresas e uma área comercial de conveniência.

Quanto aos conjuntos comerciais já existentes, denota-se um interesse reforçado por parte dos promotores em valorizar os seus ativos através de uma gestão cada vez mais focada no consumidor, não descurando a renovação dos espaços e uma diversificação do mix de retalhistas oferecido.


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Crescimento ABL (m2) ABL Acumulada (m2)

CONJUNTOS COMERCIAIS - OFERTA TOTAL - 2007/2016*

Fonte: Cushman & Wakefield

* Estimativa

ALEGRO SETÚBAL - FONTE: IMMOCHAN PORTUGAL

Os dados publicados pela Associação Portuguesa de Centros Comerciais retratam a recuperação deste setor, que apesar de registar uma estagnação em termos homólogos ao nível do número de visitantes, observou crescimentos sucessivos no volume de vendas, o que reflete um aumento do volume de despesas por visitante. Em linha com esta evolução positiva, a Sonae Sierra anunciou recentemente que os lojistas dos seus centros comerciais em Portugal deveriam encerrar 2014 com um crescimento médio das vendas próximo dos 7% face ao ano anterior.

Em relação ao formato de retail parks, este mantém-se estagnado, em consequência de um menor número de operadores que se instala neste segmento de retalho e à concorrência que enfrenta por parte das unidades stand alone. Já os factory outlet centres procuram manter a dinâmica positiva originada pela conjuntura económica adversa, contornando a concorrência que encontram das lojas em full price ao assegurar a presença de marcas de luxo e que funcionam como âncoras deste formato.

O comércio de rua continua a registar um fluxo crescente de consumidores, em particular por parte dos turistas. Este é o formato escolhido para entrada das marcas de luxo em Portugal, sendo a Av. da Liberdade a artéria preferida. Em 2014 instalaram-se aqui lojistas como a Hackett London, Fendi Collection e Juliana Herc; a Hugo Boss abriu uma nova loja e reconverteu a anterior para linha de senhora; e a Ermenegildo Zegna relocalizou-se numa nova loja na avenida com uma área substancialmente maior. Nas restantes zonas de Lisboa manteve-se a elevada atividade, com novas aberturas como a Skunkfunk e Benefit Cosmetics no Chiado e Fred Perry na Baixa. Na zona do Porto, denota-se igualmente uma maior procura para a Rua de Sta. Catarina, assim como para a zona dos Clérigos, vista atualmente como a zona trendy da cidade.

Finalmente, começam a ser visíveis os efeitos da reabilitação urbana, com alguns projetos a entrar no mercado, particularmente na Av. da Liberdade, e que em breve criarão oportunidades de retalho. Adicionalmente, a nova lei do arrendamento trouxe uma atividade acrescida ao setor, quer pela transição dos contratos de ocupação antigos para o NRAU, quer pela disponibilidade de espaços no mercado.

Em resultado da recuperação do mercado de retalho, com exceção dos retail parks registou-se um aumento generalizado das rendas praticadas. Nos centros comerciais, a renda prime subiu para os €72,5/m2/mês, enquanto nos retail parks se manteve nos €8,5/m2/mês. O maior aumento nominal verificou-se no comércio de rua, com uma subida das rendas prime em €5/m2/mês em Lisboa e no Porto, situando-se nos €95/m2/mês e €40/m2/mês, respetivamente.

Antecipa-se que ao longo de 2015 se mantenham os elevados níveis de atividade, especialmente nos centros comerciais prime e comércio de rua, formatos que irão continuar a conviver de forma complementar por via da oferta presente em cada um. Em relação à oferta futura, verifica-se um aumento das intenções por parte dos promotores em retomar projetos adiados no passado por via da conjuntura económica, pelo que alguns poderão vir a entrar no mercado a médio prazo.

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Índice de tráfego Índice de vendas

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ÍNDICES DE TRÁFEGO E VENDA APCC Taxa de variação anual - 2010/2014

Fonte: Associação Portuguesa de Centros Comerciais

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PRIMAVERA 2015

RENDAS PRIME - 2014

FORMATO €/m2/mês

Centros Comerciais 72,5

Retail Parks 8,5

Comércio de Rua - Lisboa (Chiado) 95,0

Comércio de Rua - Porto (Rua de Sta. Catarina) 40,0



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AUMENTO DA ATIVIDADE

EscritóriosApós registos sucessivos de quedas no volume de procura, e o mínimo histórico atingido em 2013, o ano de 2014 foi caracterizado pela recuperação do mercado de escritórios da Grande Lisboa, assistindo-se a um aumento claro da atividade de ocupação. Impulsionado pela evolução positiva da economia nacional e o crescimento operacional de diversas empresas, verificou-se um interesse acrescido de diversos ocupantes em expandir, acompanhado pela entrada de algumas empresas no mercado nacional. Por outro lado, manteve-se a tendência de consolidar o espaço ocupado numa única localização por parte de grandes ocupantes, assim como o interesse em beneficiar de melhores condições de mercado para ocupar instalações de qualidade.

No total foram fechadas na Grande Lisboa perto de 240 transações, totalizando mais de 126.500 m² de espaços ocupados e refletindo uma evolução positiva de 63% face ao ano anterior, e de 30% em comparação com a média dos últimos 5 anos.

Invertendo a tendência de anos anteriores, o CBD (zona 2) foi a zona mais procurada, com um total de 36.800 m² transacionados, representando cerca de 30% da procura. No total foram fechados 48 novos contratos, o que corresponde a uma área média por transação de 766 m², a segunda maior do mercado. Para este volume contribuíram três ocupações no recentemente concluído edifício Duarte Pacheco 7, que perfizeram 17.600 m², 48% do total da zona. Entre estas, destaque para a maior transação do ano, o arrendamento pela Deloitte de 12.300 m².

Seguiu-se o Corredor Oeste (zona 6), que manteve a sua atração ao oferecer pisos de grande dimensão e valores de arrendamento abaixo da média, tendo atingido um volume total de ocupação de 29.500 m². À semelhança de anos anteriores registou o maior número de negócios, 61 ao todo, com o empreendimento Lagoas Park responsável por mais de 30% do volume total ocupado.

O Parque das Nações (zona 5) foi a terceira zona com maior absorção, com 20.000 m², acompanhado pelas Novas Zonas de Escritórios (zona 3), com 19.500 m². Em ambas as zonas, uma entidade internacional foi responsável pelo maior negócio de ocupação, nomeadamente 3.200 m² no Art’s Business Centre (zona 5) e 10.100 m² na Torre Ocidente das torres do Colombo (zona 3).

Excetuando as Zonas Secundárias de Escritórios (zona 4), que historicamente registam valores absolutos baixos, todas as restantes zonas verificaram uma subida dos níveis de ocupação.

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ABSORÇÃO POR SEMESTRE - 2007/2014

Fonte: Cushman & Wakefield / LPI

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Num total de 239 operações, a área média por negócio situou-se nos 529 m², o que corresponde a um crescimento de 26% face a 2013 e de 14% relativamente à média dos últimos cinco anos. Manteve-se a predominância dos negócios abaixo dos 500 m², responsáveis por 78% do número total de transações. Por outro lado, houve 10 negócios acima dos 2.000 m², correspondendo a 41% do volume de absorção total.

A taxa de desocupação manteve uma tendência de correção, encontrando-se no final de 2014 nos 11,1%, 110 pontos base abaixo do ano anterior. As zonas 1 a 6 registaram reduções neste indicador, com particular destaque para o Parque das Nações (zona 5), que corrigiu em 280 pontos base face ao ano anterior, situando-se nos 10%, e para o Corredor Oeste (zona 6) que desceu abaixo da barreira psicológica dos 20% e fechou 2014

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TRANSAÇÕES POR DIMENSÃO - 2014


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nos 18,7%. Esta evolução do Parque das Nações é um sinal da sua imensa atratividade junto dos ocupantes, em conjunto com a sensibilidade do mercado quanto ao reduzido potencial de crescimento da oferta futura nesta zona.

Os edifícios concluídos em 2014, assim como a oferta futura, continuam a refletir a atitude cautelosa por parte dos promotores face à construção especulativa. Durante 2014 foram concluídos apenas dois edifícios: o Duarte Pacheco 7 (zona 2), promovido pela Temple e com 17.600 m²; e o Liberdade 194 (zona 1) promovido pela Santa Casa da Misericórdia com 3.900 m² de escritórios. No total destes 21.500 m², apenas 15% se encontravam por ocupar no final do ano, sendo de destacar que o imóvel da Santa Casa da Misericórdia será totalmente ocupado por esta mesma entidade.

Quanto à oferta futura, até final de 2017 está prevista a conclusão de não mais do que cinco edifícios, com um total de 35.600 m² de escritórios. Desta área, mais de metade já tem ocupação assegurada, nomeadamente o Castilho 24 (zona 1), promovido pela Sociedade Gestora do Fundo de Pensões do Banco de Portugal, que terá 6.200 m² e será ocupado na totalidade pelo Banco de Portugal; assim como a futura sede da EDP (zona 4) com 13.900 m² para ocupação própria. De assinalar ainda a recente entrada em construção do Edifício 9 do Lagoas Park, promovido pela Teixeira Duarte e que contará com 4.900 m².

Em relação aos valores de mercado, o aumento da atividade tem motivado uma gradual redução do nível de incentivos dados pelos proprietários, o que justifica uma manutenção face a 2013 da renda prime na Grande Lisboa, que se situou nos €18,5/m²/mês, assim como da renda média nos €16/m²/mês. A renda prime no Parque das Nações (zona 5) manteve-se nos €15/m²/mês enquanto a média, devido a uma menor qualidade das frações disponíveis, corrigiu ligeiramente em baixa para os €13/m²/mês. No Corredor Oeste (zona 6), os valores praticados mantiveram-se nos €11/m²/mês para rendas prime e nos €8/m²/mês para rendas médias.

As perspetivas de evolução do setor ao longo de 2015 são de manutenção das melhorias verificadas, devendo verificar-se uma estabilização dos volumes de ocupação, ainda que dependentes de algumas transações de maior dimensão. A taxa de desocupação poderá verificar uma ligeira correção em baixa, uma vez que a construção especulativa deverá manter-se a níveis abaixo do período pré-crise. No entanto, com um maior dinamismo no mercado, poderá começar a verificar-se uma escassez de oferta de espaço para grandes ocupantes, o que poderá motivar a entrada em oferta futura de alguns projetos com pré-arrendamento.

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OFERTA FUTURA - 2015/2017


RENDAS - 2014

ZONA Média (€/m2/mês) Prime (€/m2/mês)

Prime Central Business District 16,0 18,5

Parque das Nações 13,0 15,0

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TAXA DE DESOCUPAÇÃO - 2013/2014



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O mercado imobiliário em Portugal continua fortemente influenciado pela evolução da economia nacional. Os últimos sete anos foram anos de estagnação, com grande destaque para os segmentos de industrial e logística. É certo que ao longo de 2014 foram visíveis melhorias na economia, mas estas não se repercutiram de forma significativa na procura de imobiliário industrial.

O fraco dinamismo da procura teve o efeito esperado na nova oferta, que se manteve estagnada ao longo do ano, sendo a construção especulativa quase inexistente. A oferta de espaço usado evoluiu por sua vez em sentido contrário, tendo crescido face ao ano anterior, fruto do fecho de muitas empresas, da redução da ocupação de espaço por parte de outras e da entrega de imobiliário aos bancos por crédito mal parado.

Este enquadramento de mercado resultou ao longo de 2014 numa pressão constante sobre valores de venda e de arrendamento - consequência natural do aumento da oferta e da reduzida procura.

No entanto, e assumindo uma evolução positiva da economia no curto prazo, 2015 poderá representar uma entrada num novo ciclo do setor industrial, sendo possível que o fraco dinamismo sentido na procura ao longo dos últimos anos veja finalmente uma inversão, fruto de uma recuperação sustentada dos principais indicadores económicos e também dos indicadores próprios do setor industrial, que, à semelhança do passado, verificaram também em 2014 uma evolução positiva.

O Índice de Confiança da Indústria Transformadora publicado pelo INE manteve a sua evolução positiva ao longo de 2014, e ainda que em terreno negativo, situou-se em dezembro de 2014 nos -6 pontos, demonstrando uma subida de 4 pontos face aos últimos 12 meses e um percurso de recuperação consistente ao longo dos últimos 3 anos.

A evolução da balança comercial demonstra também o percurso de recuperação da economia portuguesa, mantendo-se a aposta do setor empresarial no comércio externo. Em 2014 o valor das exportações situou-se nos €48,18 mil milhões, face aos €47,27 mil milhões transacionados em 2013.

A evolução positiva das exportações foi acompanhada por uma subida das importações, confirmando a recuperação da procura interna, um dado positivo para o setor. Tal resultou num défice do saldo da balança comercial superior ao registado em 2013, na ordem dos €10,57 mil milhões negativos, comparativamente aos €9,64 mil milhões negativos do ano anterior.

Ao longo de 2014 o mercado da Grande Lisboa registou uma procura maioritariamente impulsionada pela otimização de espaços por parte de ocupantes já instalados que dado o estado atual do mercado, conseguem hoje condições de ocupação mais vantajosas. Especial destaque para a deslocação da Torrestir, empresa no setor logístico que passou a ocupar um armazém com 15.000 m2 no projeto Azambuja V e para a Central de Cervejas que ocupou as antigas instalações da Globaldis em Camarate, um espaço com cerca de 9.000 m2.

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BALANÇA COMERCIAL - 2007/2014

Fonte: INE

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Portugal Área Euro

INDICADOR DE CONFIANÇA DA INDÚSTRIA TRANSFORMADORA* - 2009/2014

* Valores Corrigidos da Sazonalidade - Média Móvel de 3 Observações Mensais

Fonte: INE


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O ano de 2014 revelou-se amplamente positivo para a hotelaria nacional, com novos recordes atingidos em diversos indicadores turísticos. Como consequência dos bons resultados da operação hoteleira, há uma maior atividade ao nível do mercado imobiliário deste setor, por parte de operadores e investidores.

Em relação à evolução da procura, o número de hóspedes situou-se nos 16,1 milhões em 2014, registando um aumento de 12,0% face a 2013. Evolução semelhante teve o número de dormidas, com os estabelecimentos turísticos nacionais a registarem um total de 46,1 milhões, revelando uma manutenção da estada média nas 2,9 noites. Por seu lado, a taxa líquida de ocupação por cama registou um aumento de 2,7 pontos percentuais face a 2013, situando-se em 2014 nos 43,9%.

No que diz respeito aos proveitos de hotelaria, estes registaram um notável crescimento de 12,8%, ascendendo aos €2.204,1 milhões. Em resultado, os proveitos por dormida aumentaram 1,6% para os €47,8. O rendimento médio por quarto disponível (RevPAR) atingiu em 2014 os €33,1, um valor 9,5% acima do ano anterior.

Esta evolução muito positiva foi reforçada por um profundo processo de transformação do modelo de exploração por parte dos operadores hoteleiros, que surtiu efeitos não só ao nível da margem operacional mas também nos custos financeiros, fruto do processo de restruturação do serviço da dívida junto das entidades bancárias ou através da aquisição da totalidade ou parte por equity funds. Como consequência, verificou-se um aumento da procura por parte dos operadores hoteleiros que querem entrar ou alargar a sua presença em Portugal, particularmente nas cidades de Lisboa e Porto.

NOVOS MÁXIMOS

HotéisINDICADORES TURÍSTICOS NACIONAIS - 2010/2014

INDICADORES

Hóspedes (milhões) 13,5 14,0 13,8 14,4 16,1 12,0% 3,8%

Dormidas (milhões) 37,4 39,4 39,7 41,6 46,1 11,0% 4,8%

Proveitos hotelaria (milhões de €) 1.807,5 1.906,0 1.856,5 1.954,6 2.204,1 12,8% 5,3%

Proveitos por Dormida (€) 48,3 48,3 46,8 47,0 47,8 1,6% 0,5%

Fonte: INE

2010 2011 2013 Var. % 2013/14

Var. % 2012/13

2012 2014

Os valores das rendas na Grande Lisboa refletiram esta evolução muito modesta da procura, tendo corrigido o valor prime para espaços de logística para os 3,75€/m2/mês face aos 4€/m2/mês que se praticavam no ano anterior.

As expetativas para a evolução do setor em 2015 são moderadamente positivas, tendo em conta os indicadores da atividade industrial e das exportações, bem como as perspetivas

de crescimento do consumo privado para 2015, que devem impulsionar a atividade logística no mercado interno. No entanto, os níveis muito reduzidos de procura ao longo dos últimos anos provocaram um aumento considerável nos espaços desocupados, pelo que a correção do mercado deve iniciar-se pela ocupação destes espaços, e só a médio prazo é que poderão ser retomados os projetos para novas plataformas logísticas no país.

PRINCIPAIS EIXOS INDUSTRIAIS – 2014

ZONA

1 Alverca - Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja e Carregado 3,25 - 3,75 Elevada Moderada

2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal 2,00 - 2,75 Elevada Reduzida

3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL 3,50 - 3,75 Moderada Reduzida

4 Montijo - Alcochete Montijo e Alcochete 3,00 - 3,50 Moderada Reduzida

5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora 3,50 - 3,75 Reduzida Reduzida

Grande Porto 3,50 - 3,75 Reduzida Moderada


EIXO ZONAS INTERVALO DE RENDAS PRATICADAS (€/m²/mês)

OFERTA PROCURA

Ao longo de 2014 as regiões de Lisboa e Algarve continuaram a ser as mais procuradas, agregando mais de 60% do total de dormidas em alojamentos hoteleiros nacionais. Lisboa registou o segundo maior incremento face a 2013, de 15,0%, seguida pelo Algarve com uma taxa de crescimento de 11,2%. No entanto, foi a região do Alentejo que teve o maior crescimento, de 17,2%, para o qual terão contribuído o aumento da procura nacional e espanhola.

Todas as restantes regiões apresentaram um crescimento, embora a região dos Açores tenha apenas observado um aumento marginal de 0,9%. No entanto, ao longo de 2015 esta situação deverá alterar, com a recém-anunciada abertura de novas rotas para a região por parte das transportadoras aéreas em low cost.

Invertendo a tendência do ano anterior, em 2014 a procura nacional registou uma taxa de crescimento anual positiva, inclusive superior à da procura externa, de 13%, subindo o número de dormidas de nacionais para os 13,8 milhões. A procura estrangeira teve um incremento de 10%, tendo sido responsável por um total de 32,3 milhões de dormidas. Em termos de distribuição destes últimos por nacionalidade, o peso dos principais mercados emissores manteve-se praticamente inalterado. O Reino Unido manteve a sua primazia, sendo responsável por 24% das dormidas totais. Seguiu-se a Alemanha, com 14% e Espanha, com 11%; tendo este último país registado o segundo maior crescimento face ao ano anterior, de 14,6%. França registou a maior taxa de crescimento anual, com 16,8%, tendo em 2014 uma quota de mercado de 9%.

Para 2015 perspetiva-se que diversas transações imobiliárias ocorram neste setor, das quais são exemplo a aquisição recente por parte do grupo tailandês Minor de quatro unidades hoteleiras exploradas em regime de arrendamento pelo Tivoli, que deverão ser seguidas em breve pela venda do próprio operador hoteleiro. Adicionalmente, o turismo residencial será extremamente ativo, por via de alguma procura originada pelos chamados Golden Visa, mas especialmente pela transação de grandes empreendimentos atualmente em oferta no mercado como Vale do Lobo, Vilamoura e Herdade da Comporta.

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PRIMAVERA 2015

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NORTE CENTRO LISBOA ALENTEJO ALGARVE AÇORES MADEIRA

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DORMIDAS NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS POR REGIÃO - Taxa de variação anual - 2012/2014

Fonte: INE

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DORMIDAS DE NÃO RESIDENTES NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS - 2014

Fonte: INE

HOTEL VIP EXECUTIVE ART’S - LISBOA

Em linha com a evolução da economia, o mercado residencial em Portugal demonstrou ao longo de 2014 uma continuação da recuperação ligeira que vinha a ser sentida desde 2013. Não obstante os cortes significativos no rendimento disponível das famílias e o ainda pouco acessível e dispendioso financiamento bancário, a análise dos dados do SIR1 sugere uma manutenção da retoma ligeira da procura de ativos residenciais em 2014.

Assim, no universo em análise por esta entidade, durante os primeiros 9 meses do ano passado foram vendidos em Lisboa mais de 4.200 fogos de habitação, retratando um crescimento de 32% face a igual período de 2013. No Grande Porto a subida na procura foi menos acentuada e, de janeiro a setembro de 2014 foram vendidos nesta cidade 929 fogos, valor superior em 14% aos fogos transacionados em igual período de 2013.

Esta evolução positiva da procura teve o impacto esperado nos valores de mercado, tendo-se verificado um aumento dos preços de venda dos ativos tanto em Lisboa como no Porto.

No acumulado até setembro de 2014 os valores de referência situaram-se nos 1.406€/m2 em Lisboa e nos 860€/m2 no Porto, retratando uma subida face ao período homólogo do ano anterior de 10% em Lisboa e de 6% no Porto.

Na Área Metropolitana do Porto os dados do INE referentes aos valores médios de avaliação bancária refletem uma evolução também positiva, ainda que menos acentuada. Em Dezembro de 2014 os dados publicados pelo INE apontavam para um valor médio da habitação nesta região de 957€/m2, refletindo um aumento de apenas 2,4% face a 2013. No entanto, na Área Metropolitana de Lisboa a evolução dos valores é inversa, retratando uma quebra dos preços face a 2013, com os valores unitários para a capital a situarem-se nos 1.208€/m2. Esta aparente contradição em termos de valores pode ser explicada pelo facto de o aumento na procura em Lisboa ter sido muito impulsionada por investidores privados, que em muitos casos não recorreu a financiamento bancário para a aquisição das unidades.

As perspetivas do desempenho do mercado residencial para 2015 são positivas, tendo em conta não só a recuperação da procura interna - que poderá implicar uma retoma no movimento de compra de habitação por parte das famílias portuguesas - mas também a recente atratividade que os ativos residenciais na cidade de Lisboa têm vindo a registar junto de investidores privados que encontram nestes ativos uma boa alternativa aos rendimentos pouco satisfatórios que se têm verificado nos mercados de capitais.


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VALORES UNITÁRIOS DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA DE HABITAÇÃO (€/m2) - 2011/2014

Fonte: INE

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MERCADO RESIDENCIAL - ÁREAS METROPOLITANAS DE LISBOA E PORTO - PRIMEIRO A TERCEIRO TRIMESTRE 2009/2014

Fonte: SIR

1 Sistema de Informação Residencial

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PRIMAVERA 2015

A atividade de investimento imobiliário no setor comercial confirmou em 2014 de forma definitiva a inversão da tendência negativa que se verificava no mercado desde 2008. O aumento da procura, generalizado a todo o tipo de investidores e transversal a todos os setores, refletiu-se num aumento dos volumes transacionados e consequente compressão das yields.

A melhoria consistente na economia, traduzida por subidas no consumo e correções no desemprego acima do esperado, a menor volatilidade no mercado de dívida pública, e a saída limpa de Portugal do programa de ajustamento da “Troika”, foram importantes contributos para a evolução positiva do mercado. Adicionalmente, a recuperação dos mercados financeiros permitiu uma maior disponibilidade e melhores condições para financiamento no mercado imobiliário.

Em 2014 o volume de investimento em ativos de imobiliário comercial em Portugal ascendeu a €704 milhões, representando mais do dobro do transacionado em 2013. Estes volumes excedem igualmente a média anual do volume de investimento nos últimos dez anos, próxima dos €600 milhões.

Os investidores estrangeiros tiveram um papel preponderante nesta recuperação de atividade, representando 86% do capital investido e 76% do número de negócios. Os capitais americanos foram os mais significativos, canalizando para o imobiliário comercial nacional €350 milhões e atingindo desta forma um máximo histórico para o investimento norte-americano no nosso país.

O volume médio por negócio de investimento comercial confirmou o maior dinamismo no mercado, situando-se perto dos €21 milhões, consideravelmente acima da média dos últimos dez anos, de cerca de €14 milhões.

O maior negócio do ano foi a aquisição pelos investidores americanos Blackstone à ESAF de um portfólio de ativos de logística e retalho, num total superior a €200 milhões, constituindo desta forma o maior negócio dos últimos oito anos em Portugal.

O setor de retalho, após alguns anos de menor atratividade junto dos investidores, retomou a primazia em termos de volume de capital investido, 56% do total. Neste setor destaque adicional para a venda do Freeport Outlet Alcochete, o ativo principal de um portfólio europeu de três outlets, pela Carlyle à joint venture VIA Outlets; e a aquisição de 50% do Alegro Alfragide pela

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OBRIGAÇÕES DO TESOURO A 10 ANOS - 2009/2014

Fonte: Banco Central Europeu

AUMENTO DA PROCURA

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INVESTIMENTO NO SETOR COMERCIAL POR SEMESTRE - 2007/2014


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INVESTIMENTO COMERCIAL POR SETOR - 2014



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Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros.

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CUSHMAN & WAKEFIELD A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços imobiliários do mundo. Fundada em 1917, a firma tem 248 escritórios em 58 países, contando com mais de 16.000 profissionais de imobiliário. A Cushman & Wakefield fornece soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar, implementar e gerir ativamente todas as etapas do processo imobiliário, em representação de proprietários, inquilinos e investidores.

Estas soluções incluem não só aconselhamento para venda, compra, financiamento, arrendamento e gestão de ativos imobiliários, mas também avaliações, planeamento estratégico e research, análise de portfólios e assistência na seleção de localizações, entre muitos outros serviços.

Managing PartnerEric van [email protected]

RetalhoSandra [email protected]

EscritóriosCarlos [email protected]

Industrial e TerrenosAna [email protected]

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Gestão ImobiliáriaBruno [email protected]

Gestão de ProjetosMatthew [email protected]

Gestão de Centros Comerciais André Navarro [email protected]

CONTACTOS

americana Alaska Permanent Fund Corporation, gerida pela CBRE Global Investors, à Immochan, também parte de um portfólio ibérico de dois centros comerciais.

Seguiram-se os escritórios com 26%, cuja maior transação correspondeu à aquisição pela americana GA Capital de um portfólio de imóveis ocupados pela EDP na zona do Marquês de Pombal ao Grupo EDP por €56 milhões.

A evolução das yields prime de referência acompanhou a tendência de recuperação do mercado, tendo registado quebras trimestrais sucessivas, as quais em termos agregados anuais variaram entre 75 e 175 pontos base. No final de 2014, o indicador situava-se nos 6,25% para escritórios, 6,00% para comércio de rua, 6,50% para centros comerciais e 8,00% para industrial.

A grande atratividade do imobiliário comercial português, motivada pela atual relação entre qualidade e preço, em conjunto com a ainda grande disponibilidade de capitais alocados ao investimento imobiliário, irá ser um importante contributo para aumentar a atividade do mercado em 2015. As expetativas apontam para um novo crescimento do volume total, com algumas transações iniciadas em 2014 agora a ser concluídas, como o caso recente da aquisição do centro comercial Dolce Vita Tejo, podendo mesmo chegar a atingir-se um novo recorde de mercado em termos de volume de capitais investidos. Como consequência, poderá ainda ocorrer uma ligeira compressão das yields, particularmente com uma diminuição do intervalo entre produto prime e médio, pelo aumento da escassez de oferta de imóveis de qualidade.

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YIELDS PRIME - 2000/2014


www.cushmanwakefield.pt

SPRING 2015

MARKETBEAT

PORTUGAL

A Cushman & Wakefield Research Publication

ART’S BUSINESS & HOTEL CENTRE - LISBON

GROWING ECONOMY

Economy

SPRING 2015 15A Cushman & Wakefield Research Publication

The Bank of Portugal’s most recent projections over the 2014 to 2016 timeframe point towards a continuing trajectory of gradual economic recovery that started in 2013. These derive from the ongoing adjustment process to macroeconomic imbalances, with moderate growth of activity and price levels, and lower foreign debt levels.

The average annual rate of change of GDP of around 0.9%, in 2014, is likely to rise to 1.5% in 2015 and 1.6% in 2016. This reflects a slightly higher rate of growth than in the European Commission’s euro area forecasts of 0.8% in 2014; 1.1% in 2015 and 1.7% in 2016.

Source: INE; Bank of Portugal (December 14); Organisation for Economic Co-operation and Development

(November 14)

* Forecast (1) Annual Growth Rate (2) Current Rate

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Private Consumption (1) Public Consumption (1) GDP (1) Unemployment Rate (2) Inflation (2)

ECONOMIC INDICATORS Annual growth rate - 2001/2016*

Domestic economic recovery across 2014 positively impacted the retail market, with higher levels of activity and diverse occupancy deals of a relevant size in the case of high street retail and shopping centres.

The retail sales index reflects the upturn of the sector in Portugal. The total index, across the whole of 2014 recorded low monthly over 2013 growth, with an annual average of 87.2, up 1.2% year-on-year. This evolution was largely driven by the good performance of the non-food sector, whose annual average of 82.5, up 2.5% over 2013, showed that consumers have opened their purse-strings with regards to non-essential consumer goods. Food products, in turn, remained stable compared to 2013, at 92.9.

Demand continues to be especially geared to good shopping centres and high street retail, with the latter sector registering a particularly intense dynamic in Lisbon’s main shopping streets such as Avenida da Liberdade, Baixa and Chiado and Porto’s Clérigos zone. As these locations are considered to be

UPTURN OF THE SECTOR

Retail

Domestic demand will continue to be constrained by the still high level of private sector debt and the fiscal consolidation process. Private consumption, while likely to have risen 2.2%, in 2014, is expected to decelerate to 2.1% in 2015 and 1.3% in 2016. The indicator will always be higher than the euro area average over this timeframe, as opposed to the 5% decline in public consumption in 2014. More of the same is expected in 2015, albeit trending to reversal with growth of 0.5% in 2016.

The labour market is also showing fresh signs of life, particularly on account of the policies implemented by the government. Following successive hikes up to 2013, unemployment is likely to drop to around 13.7%, in 2014, trending to 12.4% in 2016.

In December 2014, the Bank of Portugal estimated that the inflation rate, as in other Eurozone countries, would remain low over the projection’s time span. The estimate for 2014 goes so far as to suggest a negative change of 0.1%, followed by positive growth across the following years to 1% in 2016.

The European Central Bank recently approved a series of measures designed to kick-start economies and avoid

a deflationary situation in the euro area. They included a quantitative easing programme on government and private bonds to currently existing mechanisms. The programme could soak up as much as €60 billion in monthly debt and will continue until there is a sustained growth of inflation to levels close to 2%.

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RETAIL TRADE INDEX Seasonally adjusted and at constant prices Base 2010 - 2010/2014

Source: INE

PORTUGUESE ECONOMY’S FORECASTS Annual rate of change - 2014/2015

2014 2015

GDP (1) INFLATION (2) GDP (1) INFLATION (2)

Bank of Portugal 0.9% -0.1% 1.5% 0.7%

EC 1.3% 0.6% 1.7% 0.9%

IMF 1.0% 0.0% 1.5% 1.1%

OECD 0.8% -0.2% 1.5% 0.2%

Source: Bank of Portugal (December 14); EC - European Comission (November 14); IMF - International Monetary Fund

(November 14); OECD - Organization for Economic Co-operation and Development (November 14)

(1) Annual Growth Rate (2) Current Rate

consolidated retail destinations, current supply is still unable to cater for high levels of sophisticated demand.

Shopping centres, in turn, continue to be the preferred format for some brands entering the Portuguese market, like Carpisa, Melissa and Asics, with the last one choosing Centro Colombo to open its flagship store occupying an area above 500 sq.m. The organic growth of some international retail groups has also been adding a novelty factor to the sector, offering larger concepts under the same brand like H&M or introducing new brands like Mango. The latest opened in November 2014 in Alegro Setúbal its first store with 1,500 sq.m, integrating in the same space Mango Kids, Violeta, She, He and all its range of accessories.

Regarding development, 2014 was marked by the opening of a new shopping centre – Alegro Setúbal – which had not occured since 2011. Developed by Immochan, this project comprises the reconversion and expansion of existing Jumbo hypermarket. It opened with an overall GLA of 42,500 sq.m and an almost full house in terms of its occupancy rate.

Other than a minor expansion of Oeiras Parque, there are no other projects scheduled for completion in 2015, as opposed to 2016, when two retail schemes in the Algarve are expected to open. The first, comprises Neinver’s development of The Style Outlets Algarve factory outlet with a GLA of 23,500 sq.m. The second, belonging to the Inter Ikea Group, recently started earth-levelling and clearing operations on the land for an Ikea store with an GLA of 21,300 sq.m, a shopping centre with a GLA of 45,300 sq.m and a factory outlet with a GLA of 23,200 sq.m.

Mention should also be made of the recent The Edge Group initiative comprising the remodelling of the Twin Towers in Sete Rios (Lisbon). Scheduled for completion in 2015, this project will have 15,000 sq.m in a mix of office space for small companies and a commercial convenience area.

Developers have shown greater interest in enhancements to existing retail spaces, based on a management increasingly focused on the consumer, without disregarding space refurbishments and a more diverse retail mix.


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RETAIL SCHEMES - TOTAL OFFER - 2007-2016*

Source: Cushman & Wakefield

* Forecast

ALEGRO SETÚBAL - SOURCE: IMMOCHAN PORTUGAL

Data published by the Associação Portuguesa de Centros Comerciais1 mirrors the sector’s recovery. In spite of stagnating year-on-year footfall, successive growths of sales revenues reflect an increase in spend per visitor. Such positive evolution has led to Sonae Sierra’s recent announcement that the shopkeepers in their Portuguese shopping centres are likely to end 2014 with an average increase of around 7% in sales over the preceding year.

The retail park format, however, remains in the doldrums, owing to fewer operators setting up in this retail segment and competition from standalone shops. Factory outlet centres are endeavouring to maintain the positive dynamic originated by the adverse economic situation, turning the tables on full price shop competitors by ensuring the presence of upmarket brands to help anchor this format.

High street retail remains with increasing levels of footfall, particularly from tourists. This is the format of preference for new upmarket brand entrants in Portugal, with Lisbon’s Avenida da Liberdade continuing to be the jewel in the crown. New arrivals, in 2014, included Hackett London, Fendi Collection and Juliana Herc. Hugo Boss opened a new shop and revamped its former shop to women’s wear. Ermenegildo Zegna also moved home to a new substantially larger shop in the avenue. Lisbon’s other zones continued to be very busy and include newcomers such as Skunkfunk and Benefit Cosmetics in the Chiado and Fred Perry in Lisbon’s Baixa or downtown district. Porto recorded fresh demand in Rua de Santa Catarina as well as in the Clérigos zone, as the trendy set’s current haunt.

Urban rehabilitation is finally starting to bear fruit, with several projects shortly coming onto the market and creating retail opportunities, particularly in Avenida da Liberdade. The new lease laws have also given the sector a boost, both on account of the transition of old tenancies to the “NRAU” (New Urban Lease Law) and the appearance of vacant market spaces.

Retail market recovery (except for retail parks) has driven an across-the-board increase in rents. The prime rent in shopping centres has risen to €72.5/sq.m/month, with retail parks remaining unchanged at €8.5/sq.m/month. The largest nominal increase was in high street retail, with a €5/sq.m/month increase in the prime rents in Lisbon and Porto, to €95/sq.m/month and €40/sq.m/month, respectively.

High levels of appeal are expected to continue through 2015, especially in the case of prime shopping centres and high street retail, which will continue to be good neighbours owing to the type of supply to be found in each. The pipeline indicates an increase in developers’ intentions to re-activate projects that were shelved owing to the economic situation. Some of such projects are likely to come to market over the medium term.

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Footfall Index Sales Index

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APCC’S FOOTFALL AND SALES INDEX Annual rate of change - 2010/2014

Source: Portuguese Shopping Centres Association (APCC)

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SPRING 2015

PRIME RENTS - 2014

FORMAT €/sq.m/month

Shopping Centre 72.5

Retail Parks 8.5

High Street - Lisbon (Chiado) 95.0

High Street - Porto (Rua de Sta. Catarina) 40.0


1 Portuguese Shopping Centres Asssociation


MARKETBEAT

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ACTIVITY INCREASE

OfficesFollowing a succession of downturns in demand, which sank to an all-time low in 2013, 2014 was the recovery year in Greater Lisbon’s office space market with a clear increase of occupancy levels. The positive evolution of the domestic economy and operational growth of several companies, fuelled various occupants’ interest in expanding, accompanied by the entrance of several corporates in the domestic market. Major occupants also trended to consolidating their space occupancy in a single hub, in addition to seeking to benefit from better market terms for their occupancy of quality premises.

Greater Lisbon witnessed around 240 deals involving a take-up above 126,500 sq.m This was up 63% over last year and 30% over the last 5 years’ average.

In a trend reversal to past years, greater demand was recorded in the CBD (zone 2) with 36,800 sq.m of deals for around 30% of demand. A total of 48 new agreements were entered into for an average area per deal of 766 sq.m, the second largest in the market. The lion’s share, of 17,600 sq.m or 48% of the zone’s total, was taken by three tenants in the recently completed Duarte Pacheco 7 building. Deloitte’s occupancy of 12,300 sq.m was the year’s stellar performer.

This was followed by the Western Corridor (zone 6), with an occupancy rate of 29,500 sq.m whose appeal continued to lie in its large areas of floor space at less than average rents. As in past years, it was responsible for the largest number of deals, 61 in total. The Lagoas Park project accounted for more than 30% of the overall occupied area.

Parque das Nações (zone 5) was the zone with the third highest take-up at 20,000 sq.m, accompanied by the New Office Zones (zone 3), with 19,500 sq.m. The same international entity was responsible for the largest occupancy deals in both zones, taking up 3,200 sq.m in the Art’s Business Centre (zone 5) and 10,100 sq.m in Torres Colombo (zone 3).

Except for the Secondary Office Zones (zone 4), which have historically recorded the lowest overall values, all other zones increased their occupancy levels.

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

TAKE-UP BY SEMESTER - 2007/2014

Source: Cushman & Wakefield / LPI

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Zone 6 Zone 7

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TAKE-UP BY ZONE - 2013/2014


20


SPRING 2015

With a total 239 operations, the average area per deal was 529 sq.m. This was up 26% over 2013 and 14% over the last five years’ average. 78% of deals continued to be for less than 500 sq.m, although 10 deals accounted for more than 2,000 sq.m or 41% of total take-up.

The adjustment to vacancy rates continued throughout 2014, standing at year-end at 11.1%, 110 basis points down over the preceding year. Zones 1 to 6 posted reductions to this indicator, particularly in Parque das Nações (zone 5), with a 280 basis points correction over the preceding year to 10% and the Western Corridor (zone 6) which fell below the psychological barrier of 20%, closing 2014 at 18.7%. This evolution of Parque das Nações is a sign of its huge appeal to occupants, together with the market’s

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GLA (sq.m) Nr. of Deals

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TRANSACTIONS BY DIMENSION - 2014


MARKETBEAT


21

sensitivity regarding the reduced potential of this zone’s pipeline growth.

Building completions, in 2014, and the pipeline, continue to reflect developers’ wait-and-see approach to speculative construction. Two buildings were completed in 2014: Duarte Pacheco 7 (zone 2), developed by Temple with 17,600 sq.m and Liberdade 194 (zone 1) developed by Santa Casa da Misericórdia with office space of 3,900 sq.m. Only 15% of the 21,500 sq.m, remained vacant at the end of the year, with the whole of the Santa Casa da Misericórdia building being for its own use.

There are five building completions, with office space of 35,600 sq.m, in the pipeline to the end of 2017. More than a half has already found tenants, namely Castilho 24 (zone 1), developed by Sociedade Gestora do Fundo de Pensões do Banco de Portugal2, with 6,200 sq.m to be totally taken-up by the Bank of Portugal; as well as EDP’s future headquarters (zone 4) with 13,900 sq.m for its own use. Reference should also be made to the recent start-up of construction works on Building 9 in Lagoas Park, with an area of 4,900 sq.m, developed by Teixeira Duarte.

Higher rates of activity have driven a gradual reduction in the level of owners’ incentives, explaining why Greater Lisbon’s prime rent of €18.5/sq.m/month and average rent of €16/sq.m/month remained unchanged over 2013. The prime rent in Parque das Nações (zone 5) also stabilized at €15/sq.m/month whereas the average, owing to lower quality of available fractions, corrected slightly downwards to €13/sq.m/month. Rents in the Western Corridor (zone 6) remained unchanged at €11/sq.m/month for prime and €8/sq.m/month for average rents.

The outlook across 2015 is more of the same with stabilising occupancy volumes albeit contingent upon various larger deals. The vacancy rate may trend slightly downwards with speculative construction likely to remain below pre-crisis levels. A more dynamic market, however, may well result in space shortages for major occupants and could act as a primer for the pipeline based on several projects with pre-let agreements.

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PIPELINE - 2015/2017


RENTS - 2014

ZONE Average Prime (€/sq.m/month) (€/sq.m/month)

Prime Central Business District 16.0 18.5

Parque das Nações 13.0 15.0

Out of Town 8.0 11.0


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2013 2014

VACANCY RATE - 2013/2014


2 Bank of Portugal’s Pension Fund


22

SPRING 2015

Portugal’s property market continues to be heavily influenced by the evolution of the domestic economy. The last seven years have been years of stagnation, particularly in the industrial and logistics segments. In spite of the visible improvements across the economy in 2014, they have not significantly morphed into demand for industrial property.

Feeble demand had the expected effects on new supply, which remained in the doldrums across the year as a whole, with the virtual disappearance of speculative construction. The supply of second hand space has done a U-turn and is up over last year owing to the closure of many companies, downsizing by others and foreclosures.

This market environment has put sales and rent values under constant pressure as a natural consequence of higher supply and lower demand.

However, assuming positive short term economic developments, 2015 may well be the harbinger of a new cycle in the industrial sector, with the possibility of a reversal of the sluggish demand felt over the last few years, owing to the continued recovery of key economic and industrial sector indicators, which, as in the past, have shown improvements in 2014.

The Manufacturing Industry Confidence Indicator published by INE continued to trend to positive across 2014 and, albeit still in the red, achieved a score of -6 points in December 2014, up 4 points over the last 12 months and displaying consistency en route to recovery over the last 3 years.

The balance of trade also shows the recovery path taken by the Portuguese economy whose business sector remains geared to foreign trade. Exports over 2014 were €48.18 billion against €47.27 billion in 2013.

The positive evolution of exports has been accompanied by an increase in imports, confirming internal demand recovery, a positive indicator for the sector. This resulted in a higher deficit on the balance of trade over 2013, of around €10.57 billion against a deficit of €9.64 billion in the previous year.

Demand in the Greater Lisbon market, across 2014, was mainly driven by space optimisation by existing occupants which, given current state of the market, are able to get more advantageous occupancy conditions. Special reference should be made to the relocation of logistics company Torrestir, which took a 15,000 sq.m warehouse in the Azambuja V project and to Central de Cervejas which moved to Globaldis’s former premises in Camarate, with an area of around 9,000 sq.m.

2012 2013 2014201120102007 2008 2009-30,000

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Exports Imports Trade Balance

BALANCE OF TRADE - 2007/2014

Source: INE

POSITIVE EVOLUTION

Industrial

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Portugal Euro Area

MANUFACTURING INDUSTRY’S CONFIDENCE INDICATOR* - 2009/2014

* Seasonally adjusted - 3 months moving average

Source: INE


MARKETBEAT

23

The year of 2014 was a broadly positive year for domestic hotels, which achieved new diverse tourism records. Such good results from hotel operations fuelled a spurt of activity in the property market in this sector, by operators and investors.

Demand was up 12.0% to around 16.1 million guests across the period 2013 - 2014. Domestic tourism establishments also posted a record total of 46.1 million bednights, with the average length of stay remaining unchanged at 2.9 nights. The net occupancy rate per bed was up 2.7 percentage points over 2013 to 43.9% in 2014.

Hotel revenues rose sharply by 12.8% to €2,204.1 million, resulting in a 1.6% increase of revenues per bed night to €47.8. Average revenues per available room (RevPAR) were up 9.5% in 2014 over the preceding year to €33.1.

This highly positive evolution was driven by major procedural transformations to hotel operators’ operating models which not only bore fruit on a level of operating margins but also financial costs, owing to debt service restructuring with the

banks or acquisition of the total debt or part of it by equity funds. This fuelled higher demand from hotel operators interested in entering or expanding their presence in Portugal, particularly Lisbon and Porto.

NEW HIGHS

HotelsDOMESTIC TOURISM INDICATORS - 2010/2014

INDICATORS

Guests (million) 13.5 14.0 13.8 14.4 16.1 12.0% 3.8%

Bednights (million) 37.4 39.4 39.7 41.6 46.1 11.0% 4.8%

Hotel revenues (million €) 1,807.5 1,906.0 1,856.5 1,954.6 2,204.1 12.8% 5.3%

Revenues per bednight (€) 48.3 48.3 46.8 47.0 47.8 1.6% 0.5%

Source: INE

2010 2011 2013 Var. % 2013/14

Var. % 2012/13

2012 2014

Greater Lisbon’s rents reflected this highly modest evolution in demand, with prime rents for logistics spaces adjusting to €3.75/sq.m/month against last year’s €4/sq.m/month.

The sector, in 2015, is likely to trend to positive, taking industrial activities and export indicators into account, as well as the growth prospects for private consumption in 2015, which are

likely to drive domestic logistics operations. However, the very low levels of demand across the last few years have fuelled a considerable increase in vacancies and the market will only correct after such spaces have been taken up. A resume of logistic platforms projects in Portugal is only likely to see the light of dawn over the medium term.

MAIN INDUSTRIAL AREAS - 2014

ZONE

1 Alverca - Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja and Carregado 3.25 - 3.75 High Moderate

2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela and Setúbal 2.00 - 2.75 High Low

3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal and MARL 3.50 - 3.75 Moderate Low

4 Montijo - Alcochete Montijo and Alcochete 3.00 - 3.50 Moderate Low

5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras and Amadora 3.50 - 4.00 Low Low

Greater Porto 3.50 - 3.75 Low Moderate


AXIS ZONES RENT RANGES PRACTICED (€/sq.m/month)

OFFER DEMAND

Lisbon and the Algarve continued to be the prime venues across 2014, accounting for more than 60% of domestic hotel bednights. Lisbon was the runner-up with a 15.0% increase over 2013, followed by the Algarve with 11.2%. The growth champion was, however, the Alentejo with 17.2%, fuelled by higher demand from Portugal and Spain.

Growth was also the order of the day in all other regions, albeit a marginal 0.9% in the Azores. The situation is likely to change, in 2015, with the recently announced new routes to the region in the form of low cost flights.

The annual growth rate in domestic demand, in 2014 was up 13% to 13.8 million bednights, having even outpaced foreign

demand which was up 10% and responsible for 32.3 million bednights. In terms of distribution by nationality, the weight of the key feeder markets remained practically unchanged with the UK retaining pride of place with 24% of bednights followed by Germany with 14% and Spain with 11%. Spain posted the second highest growth of 14.6% over the preceding year. France posted the highest annual growth rate of 16.8%, with a market share of 9% in 2014.

2015 is expected to witness diverse property deals in the sector, exemplified by Thai group Minor’s recent purchase of four hotels operated by Tivoli under a leasing arrangement, which is likely to be shortly followed by the sale of the hotel operator itself. Residential tourism will also be extremely active in the form of a certain demand originated by “Golden Visas” and especially on account of deals involving large resorts such as Vale do Lobo, Vilamoura and Herdade da Comporta which are currently on the market.

24


SPRING 2015

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NORTH CENTER LISBON ALENTEJO ALGARVE AZORES MADEIRA

2012 2013 2014

BEDNIGHTS IN HOTELS BY REGION Annual rate of change - 2012/2014

Source: INE

OTHERS25%

UK24%

GERMANY14%

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FRANCE9%

ITALY3%

IRELAND4%

NETHERLANDS6%

BRAZIL4%

BEDNIGHTS BY NON-RESIDENT IN HOTELS - 2014

Source: INE

HOTEL VIP EXECUTIVE ART’S - LISBON

In line with economic development, Portugal’s residential market, in 2014, has continued its slight upwards trend felt since 2013. In spite of the significant cuts in household available income and the fact that bank loans are still relatively hard to come by and expensive, an analysis of SIR4 data suggests that the slight upturn in demand for residential property continued across 2014.

According to the SIR’s analysis of this “universe” over the first 9 months of last year, more than 4,200 homes were sold in Lisbon, up 32% year-on-year 2013. Rising demand in Greater Porto was less expressive with 929 homes having been sold in Porto from January to September 2014, up 14% year-on-year 2013.

This positive evolution of demand made its expected mark on market prices, with property sales prices on the up in both Lisbon and Porto. The accumulated reference values of €1,406/sq.m in Lisbon and €860/sq.m in Porto up to September 2014 were 10% up in Lisbon and 6% in Porto year-on-year.

INE5 data on average bank valuations for the Porto Metropolitan Area also reflect a positive, albeit less marked, evolution. INE data published in December 2014 indicate average house prices of €957/sq.m, in this region, up by a modest 2.4% over 2013. However, price changes in the Lisbon Metropolitan area flew in the opposite direction with a dip over 2013, with unit values of €1,208/sq.m for Lisbon. This apparent contradiction in terms of prices might derive from the fact that higher demand in Lisbon has been highly leveraged by private investors, which, in many cases have not required bank loans for their purchases.

The outlook for the domestic market in 2015 is rosy, taking into account not only the recovery of domestic demand – which could entail a resumption of home purchases by Portuguese households – but also the recent appeal of residential property in Lisbon to private investors who consider such property to be a good alternative to relatively unsatisfactory returns from capital markets.


MARKETBEAT

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UNITARY VALUES OF MORTAGE HOUSING VALUATION (€/SQ.M) - 2011/2014

Source: INE

MODERATE GROWTH

Residential

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Porto AM - Nr. houses sold

Porto AM - House sales/sq.mLisbon AM - House sales/sq.m

Lisbon AM - Nr. houses sold

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/ sq

.m

RESIDENTIAL MARKET LISBON AND PORTO METROPOLITAN AREAS FIRST TO THIRD QUARTER 2009/2014

Fonte: SIR

4 Residential Information System5 National Statistics Office

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SPRING 2015

In 2014 property investment in the commercial sector provided definitive proof of the reversal of the negative market trend since 2008. Higher demand across all type of investors and sectors reflected in higher transaction volumes and consequent yield compression.

Consistent economic improvement, higher levels of consumption and a better than expected unemployment situation, an unruffled public debt market and Portugal’s “clean” exit from the Troika’s adjustment programme, were important factors for the market positive evolution. The recovery of financial markets also permitted greater liquidity and better terms for property market funding.

Commercial property investment of €704 million in Portugal, in 2014, was double the 2013 figure. These volumes greatly outpaced the average annual investment of close to €600 million over the last 10 years.

Foreign investors, with 86% of capital invested and 76% of the number of deals, were overwhelmingly responsible for the recovery. US capital led the pack, with investment of €350 million in domestic commercial property – an all-time high for US investment in Portugal.

The average volume of commercial investment per deal stood at around €21 million (considerably outperforming the last ten-year average of around €14 million) confirmed a more dynamic market.

The year’s largest deal was US investors Blackstone’s purchase of more than €200 million logistics and retail property assets portfolio from ESAF. This was also the largest deal of the last eight years in Portugal.

The retail sector, following several years of dimmed appeal in the eyes of investors, regained pride of place with 56% of total capital invested. Additional reference should be made to Carlyle’s sale of Freeport Outlet Alcochete to the VIA Outlets joint venture, the main asset of a European portfolio comprising three outlets; and the acquisition of 50% of Alegro Alfragide by the US Alaska Permanent Fund Corporation, managed by CBRE Global Investors from Immochan, also part of an Iberian portfolio comprising two shopping centres.

Portugal Germany Spain Greece

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10 YEAR TREASURY BONDS - 2009/2014

Source: European Central Bank

HIGHER DEMAND

Investment

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COMMERCIAL INVESTMENT BY SEMESTER - 2007/2014


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COMMERCIAL INVESTMENT BY SECTOR - 2014



MARKETBEAT

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CUSHMAN & WAKEFIELD Cushman & Wakefield is one of the world’s largest commercial real estate services firms. Founded in 1917, the firm has approximately 248 offices in 58 countries and more than 16,000 talented professionals. Cushman & Wakefield delivers integrated solutions by actively advising, implementing and managing on behalf of landlords, tenants, lenders and investors through every stage of the real estate process.

These solutions include representing clients in the buying, selling, financing, leasing and managing of assets. The firm also provides valuation advice, strategic planning and research, portfolio analysis, and site selection and space location assistance, among many other advisory services.

This was followed by office space with 26%, whose largest deal was US company GA Capital’s purchase of a portfolio of properties occupied by EDP in the Marquês de Pombal zone from EDP Group for €56 million.

The successive quarterly drops in key prime yields, varying, as an annual aggregate, between 75 and 175 basis points, kept pace with a market trending to recovery. At the end of 2014, the indicator was 6.25% for office space, 6.00% for high street retail, 6.50% for shopping centres and 8.00% for the industrial segment.

The huge appeal of the Portuguese commercial property market lies in its present quality to price ratio which, together with the still large amounts of capital allocated to property investment, will make an important contribution to further driving market activity in 2015. The outlook indicates a fresh growth of total volume, in which several deals, such as the recent acquisition of the Dolce Vita Tejo shopping centre, mooted in 2014, are reaching their completion stages. A new market record may also be achieved in terms of the volume of capital invested. This may even result in a slight compression of yields, particularly on account of the narrowing gap between prime and average prices and further shortages of quality properties.

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Industrial (Gross Yield)Office (Gross Yield)

Shopping Centre (Net Yield)High Street Retail (Gross Yield)

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PRIME YIELDS - 2000/2014


Managing PartnerEric van [email protected]

RetailSandra [email protected]

OfficesCarlos [email protected]

Industrial & LandAna [email protected]

Capital MarketsLuis [email protected]

Research & ConsultingMarta Esteves [email protected]

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marketbeat portugal spring 2015 bilingual

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