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Investissement FranceMarketView2ème trimestre 2014 CBRE Études et Recherche

ENGAGEMENTS BUREAUX*+ 57 %

ENGAGEMENTS ACTI-LOGISTIQUE*+ 4 %

TAUX « PRIME » BUREAUX**4 %

Points clés

Le meilleur 1er semestre en termes de volumedepuis 2007

Un contexte européen porteur dont la Francebénéficie davantage

Le retour des mega-deals masque la faiblesse destransactions intermédiaires en raison du manqued’offres

La compression des rendements « prime »s’accélère à nouveau, dans un environnement detaux au plus bas

Des acquéreurs plus confiants, qui continuentd’élargir leur spectre de recherche mais en bornantles risques

Les investisseurs français résistent à la pousséedes acteurs internationaux

Prime de risque immobilière au plus haut, valeursvénales encore raisonnables : les fondamentauxdu marché restent sains

Une performance semestrielle quirepositionne la France dans lepeloton de tête européen

10,7 milliards d’euros d’engagements enimmobilier d’entreprise banalisé ont, àl’heure actuelle, été recensés sur les 6 derniers mois en France. 2014 connaîtainsi le meilleur 1er semestre en termesde volume depuis 2007. Ce chiffreapparaît en progression de + 73 % sur unan, grâce à la multiplication des mega-deals. En effet, pas moins de 5 transactionsdépassant les 500 millions d’euros ont étésignées : le rachat par la nouvelle foncièreCarmila du portefeuille de galeriescommerciales Carrefour auprès deKlepierre, celui par Lone Star de CœurDéfense, la finalisation par le groupesaoudien Olayan de l’acquisition de 8 actifs « prime » dans le QCA parisien duportefeuille Risanamento, la cession parGecina à un groupe de privés français ducentre commercial Beaugrenelle et enfinl’acquisition par Predica et Aviva duCampus SFR à Saint-Denis.

Ce retour des très grandes transactionsatteste qu’une grande partie des capitauxactuellement en circulation est en quête degros volumes. Les portefeuilles, quipermettent aux nouveaux entrants d’atteindrerapidement une taille de patrimoine critiqueet offrent une mutualisation du risque, sontparticulièrement recherchés sur unmarché très concurrentiel. Ces opérationsexceptionnelles gonflent les volumes etmasquent la faiblesse des opérations detaille intermédiaire, qui constituent lecœur traditionnel du marché et qui sontaujourd’hui pénalisées par le déficitpersistant d’offres. Ainsi, les 8 opérationssupérieures à 200 M€ totalisent à elleseules 57 % des volumes engagés tandisque le nombre de transactions inférieuresà 200 M€ a baissé de 10 % sur un an,illustrant le manque de liquidité sur cesegment de marché.

La France, après avoir été quelque peu à latraîne de la reprise européenne en 2013,enregistre donc ce semestre l’une desmeilleures performances du VieuxContinent. Elle bénéficie désormaisdavantage de la déferlante de capitaux quicherchent à s’investir sur l’immobiliereuropéen. En effet, les doutes croissants desinvestisseurs quant à la stabilité deséconomies émergentes les incitent à revenirvers les marchés plus matures, comme laGrande-Bretagne (même si ce dernier,devenu très cher, ne croît plus) l’Allemagneou la France (malgré le manque de lisibilitéde son économie). Par ailleurs, la fin desinquiétudes quant à l’avenir de la zone euroet l’appétit retrouvé des fonds opportunistesont redonné de l’attrait aux payspériphériques (Espagne, Irlande), où lesvaleurs et les volumes avaient le plusbaissé. Parallèlement, les banques sontde retour. Encore prudentes, elles ont desobjectifs à remplir et font progressivementsauter les critères d’extrême qualité des

ENGAGEMENTS COMMERCES*+ 163 %

* Évolution par rapport au 1S 2013** Évolution par rapport au 1T 2014

UN MARCHÉ QUI ACCÉLÈRE MAIS NE S’EMBALLE PAS. UNE LECTUREDU RISQUE PLUS SOUPLE MAIS PRUDENTE.

5

10

15

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25

30

1413121110090807060504030201

1T 2T 3T 4T

Engagements en immobilier d’entreprise banalisé en France par trimestre (en milliards d’euros)

Sources : CBRE et Immostat

10 %

20 %

30 %

40 %

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70 %

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100 %

1S 2014201320122011201020092008

19,1 %

16,3 %

10,5 %

15,5 %

8,8 %

7,8 %

22 %

La Défense 1ères Couronnes 2ème CouronneParis Centre Ouest Reste de Paris Croissant Ouest

Régions

Sources : CBRE et Immostat

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Investisse

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2

Évolution de la répartition géographique des engagementshors portefeuilles non localisés (en volumes)

< 25 M€

9,5 %155 opérations

Entre 50 M€ et 100 M€

9,3 %14 opérations

Entre 100 M€ et 200 M€

14,3 %12 opérations

≥ 200 M€

57,3 %8 opérations

Entre 25 M€ et 50 M€

9,6 %31 opérations

Sources : CBRE et Immostat

Répartition des engagements par taille d’opérations au 1er semestre 2014 (en volumes)

Bureaux Paris Centre Ouest 4,00 % - 5,25 %

Bureaux La Défense 5,50 % - 6,75 %

Bureaux Croissant Ouest 4,75 % - 5,50 %

Bureaux 1ères Couronnes 5,50 % - 9,00 %

Bureaux 2ème Couronne 6,25 % - 12,00 %

Bureaux Régions 5,40 % - 8,00 %

Logistique classe A France 7,00 % - 8,00 %

Locaux d’activités France 8,00 % - 12,00 %

Parcs d’activités France 7,50 % - 10,00 %

Boutiques France 3,75 % - 9,00 %

Centres commerciaux France 4,25 % - 7,25 %

“Retail parks“ France 5,25 % - 9,25 %

* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché

Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu’il n’existepas systématiquement de références pour chaque catégorie

Source : CBRE

Taux de rendement locatif « prime »* au 1er juillet 2014

dossiers qu’elles exigeaient il y a encore quelques mois, avec desmontages qui se sophistiquent. Sans compter que les coûts definancement, dans le sillon de la politique monétaire ultra-accommodante de la BCE, n’ont jamais été aussi attrayants.Ainsi, le volume de la dette dans le monde est aujourd’hui revenu àdes niveaux équivalents à 2008.

Des taux de rendement qui se compriment à nouveaufortement

Ce retour des financements aide le marché à se repositionner sur lesegment des actifs non « prime ». Car les acquéreurs se montrentde plus en plus confiants, n’hésitant plus à explorer des stratégiespeu à peu plus audacieuses, y compris les nouveaux entrantsétrangers qui apprivoisent de mieux en mieux le marché français. Ilest vrai que l’inadéquation entre les très importants capitaux déclarésdisponibles et l’offre proposée continue d’entretenir une fortetension sur le marché « core ». Dans un contexte où le marchélocatif reste difficile, les actifs de qualité, sécurisés par des baux longterme conclus avec des locataires de qualité à des loyers de marchérestent rares. Et ce dans les quartiers d’affaires traditionnels, où leparc immobilier est contraint, comme dans les marchés tertiaires depériphérie, qui sont de plus en plus recherchés lorsqu’ils bénéficientd’une desserte en transports en commun performante mais où lesdéveloppements neufs se sont raréfiés ces dernières années. Cetteétroitesse de l’offre « core », mais aussi l’anticipation par un nombrecroissant d’investisseurs d’un rebond locatif à moyen terme,engendrent un report vers des actifs présentant un risque borné(immeubles à l’état locatif incertain, VEFA en partie pré-louée…. ) etlocalisés dans des marchés offrant une réelle profondeurlocative.

Ainsi, la compression des taux de rendement s’est à nouveauaccélérée et a tendance à se généraliser, avec un rétrécissementde la fourchette entre le « prime » et les actifs plus secondaires.Au moment où la France emprunte à des taux planchers et où lescoûts de financement sont extrêmement favorables, le « prime »parisien se rapproche de son plus bas historique et atteint le seuilpsychologique de 4 % pour les bureaux, moins pour lescommerces de pied d’immeubles. L’écrasement des taux estégalement frappant dans les grandes métropoles régionales commeLyon ou Lille, passée sous la barre des 5,5 %, ainsi que dans ungrand nombre de communes de la proche périphérie parisienne,avec certaines localisations du Croissant Ouest sous les 5 %, maisaussi les 1ères Couronnes Nord ou Sud qui tendent vers les 5,5 % oules atteignent.

Une demande soutenue sur toutes les classes deproduits

Après un début d’année peu actif, les volumes d’investissement encommerces se sont envolés, avec la finalisation de 2 des plus grosdeals attendus du trimestre, le portefeuille Carrefour et le centrecommercial Beaugrenelle. Ainsi, près de 3,2 milliards d’eurosd’actifs commerciaux ont été échangés ces six derniers mois, soitplus de 30 % des volumes semestriels engagés, un niveau rarementatteint. Et au vu des promesses et des négociations en cours, lerésultat annuel devrait largement dépasser les 4 milliardsd’euros, établissant un nouveau record. La dynamique a bénéficiéà l’ensemble des types de commerces, à l’exception des actifs depériphérie (retail parks et surtout murs d’enseigne). Mais lesexcellents résultats chiffrés ne doivent pas occulter la faiblesse del’offre, un certain nombre d’investisseurs commençant à freiner leurs

arbitrages, avec par ailleurs essentiellement des portefeuilles ou desactifs unitaires importants proposés actuellement sur le marché.

Si la part des bureaux apparaît en recul comparativement à 2013,les volumes engagés sur ce segment ont quant à eux fortementprogressé (+ 57 % sur un an), pour atteindre 6,4 milliards d’euros.Malgré le biais dans l’analyse introduit par la signature de quelquestrès grosses transactions, la diversification géographique descibles d’investissement à l’œuvre depuis plusieurs trimestres sepoursuit mais de manière sélective. Si Paris Sud a bien performé,avec une bonne profondeur de marché sur le segment entre 100 et250 millions d’euros, l’activité dans Paris Centre Ouest, exceptionfaite de la finalisation du portefeuille Risanamento, a été limitée. Leregain d’intérêt des investisseurs pour La Défense s’est confirmé, toutcomme l’attractivité du Croissant Ouest. En revanche, l’activité en1ères Couronnes s’est bornée à sa partie Nord, même si des dealssignificatifs sont en cours sur le Sud. Le segment des VEFA reste peudynamique, malgré des marques d’intérêt à nouveau plus sensiblesde la part de certains investisseurs. Cette situation pénaliseparticulièrement les métropoles régionales où les volumes sontfaibles malgré la signature d’Incity à Lyon. Notons enfin que lemarché des bureaux achetés en vue d’une rénovation,restructuration ou transformation continue de progresser, même sison poids reste limité (8 % du total des investissements bureaux).

Enfin, l’investissement en industriel/logistique n’apparaît pas enreste, avec plus de 900 millions d’euros engagés, un volume enlégère progression sur un an, mais comparativement à un déjà trèsbon cru en 2013. Là aussi, la cession du portefeuille Loren a boostéla performance sur un marché où l’offre fait défaut,particulièrement en logistique « prime ». Par ailleurs, lesinvestisseurs continuent de s’intéresser au marché des locauxd’activités et du petit entreposage, qui représente plus du tiers desvolumes transactés.

Des investisseurs français qui résistent à la poussée desacteurs internationaux

Si la poussée des capitaux internationaux s’intensifie sur un marchétrès disputé, les investisseurs français résistent et restentlégèrement majoritaires. En cela, la situation en France ne diffèrepas de la moyenne européenne, où 57 % des engagements avaientété en 2013 réalisés par des acteurs domestiques. En effet, laplupart des grands marchés matures européens sonttraditionnellement essentiellement animés par des investisseursdomestiques, à l’image de l’Allemagne ou des pays nordiques, lapart des transfrontaliers n’étant très dominante que dans les payspériphériques (Europe du Sud et Orientale).

Dans ce contexte, les tendances à l’œuvre depuis plusieurs mois sesont confirmées. Les Nord-Américains continuent d’accroître leurprésence, jouant toujours la carte de la recherche de rentabilité àtravers les actifs à valeur ajoutée ou les marchés de niche(industriel/logistique), mais plus seulement. Les Moyen-Orientauxpoursuivent leur stratégie d’acquisition de « trophy assets » parisiens.Le positionnement des Allemands reste compliqué, en raison deleur lecture prudente de la situation économique française. Quantaux nouveaux investisseurs asiatiques, les chiffres ne reflètent pasencore la réalité de leur intérêt pour notre marché, qui se vérifie parles nombreuses offres réalisées.

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3

0 % 10 % 20 % 30 % 40 %10 %20 %30 %40 %

Fonds d'investissementFoncières SIIC Autres Foncières

Assureurs SCPI - OPCI grand public

Promoteurs UtilisateursPrivés

Fonds ouvertsCaisses de retraite / fonds de pension Autres institutionnels

AcquisitionsVentes

13,8 %

12,8 %

10,5 %

8,1 % 0,5 %

2,0 % 20,1 %

17,3 % 2,0 %

3,6 %

3,0 % 2,1 %

0,1 % 7,7 %

2,3 % 13,8 %

27,3 %

17,4 %

5,5 %30,1 %

Répartition des ventes / acquisitions par type d’acteursau 1er semestre 2014 (en volumes)

Source : CBRE

2 %

4 %

6 %

8 %

1413121110090807060504030201

Euribor 3 moisOAT TEC 10Rendement « prime » bureaux QCA

4,00 %

1,63 %

0,21 %

Sources : CBRE, Banque de France

Évolution comparée des taux (en fin de période)

Évolution de la part relative des différentes nationalitésdans les engagements (en volumes)

10 %

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1S 1413121110090807060504030201

54,3 %

21,4 %

12 %

3,5 %

4,6 %

FrançaisBritanniques

AllemandsNord-AméricainsMoyen-Orient

Source : CBRE

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CONTACTSÉtudes et Recherche

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Christelle BASTARDChargée d’études Seniort : 33 (0)1 53 64 37 30e : christelle.bastard@cbre.fr

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Nicolas VERDILLONExecutive Director t : 33 (0)1 53 64 30 81e : nicolas.verdillon@cbre.fr

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Un volume qui devrait se rapprocher des 20 milliardsd’euros investis

Avec le meilleur 1er semestre enregistré depuis 2007, la situationdu marché de l’investissement français interroge à l’heure oùl’environnement économique reste complexe et modérémentencourageant. Pourtant, ses fondamentaux sont aujourd’huisains et ne permettent pas de considérer que le marchés’emballe. Du côté du financement, les coûts sont au plus bas etles ratios de LTV sont à la hausse mais les banques, si elles sontprêteuses, restent prudentes et sélectives même si ellesassouplissent elles aussi leur lecture du risque. S’agissant de laprime de risque immobilière, malgré la forte compression destaux de rendement enregistrée, elle atteint des sommets grâceà l’orientation durablement baissière des taux longs, expliquantpour bonne partie l’engouement actuel des investisseurs pourl’immobilier dans un environnement financier peu rémunérateur.

Et si l’on regarde le niveau des valeurs vénales, elles sonttoujours loin d’avoir retrouvé leurs sommets passés. Elles restentdonc raisonnables, l’atonie persistante des loyers contenant toutrisque d’envolée brutale et préservant un potentiel de rebond àmoyen terme sur lequel parie un nombre croissant d’investisseurs.Certains éléments restent néanmoins à surveiller. Les problèmesde réallocation des fonds pour les investisseurss freinentindéniablement la fluidité du marché et la contrainte de l’offre surles volumes, si elle se relâche quelque peu, restera sensible. Enfin,si le scénario d’une reprise économique, certes molle maisréelle, devrait se confirmer, elle sera lente et son calendrierincertain. Le « timing » de la reprise des loyers n’est donc pasencore écrit et freine toujours la lisibilité du risque. Il n’en demeurepas moins qu’avec un marché qui s’anime sur un nombre croissantde segments, les volumes devraient significativement progressercomparativement à 2013 pour approcher les 20 milliards d’euros.

Les principales transactions du 1er semestre 2014

* estimation Source : CBRE

Nom Commune Acquéreur Vendeur Surface (m²)Usageprincipal

Montant(M€)

Taux net immédiat (%)

PORTEFEUILLE CARREFOUR FRANCE CARMILA KLEPIERRE Commerces 1 407 6,5

COEUR DEFENSE LA DEFENSE LONE STAR HEART OF LA DEFENSE 180 000 Bureaux 1 280 5,5

PORTEFEUILLE RISANAMENTO PARIS QCA OLAYAN GROUP RISANAMENTO 76 500 Bureaux 1 160 <4

CC BEAUGRENELLE PARIS 15APSYS / MADAR /

ST JAMESGECINA 49 975 Commerces 700 4,5

CAMPUS SFR LA PLAINE ST DENIS PREDICA / AVIVA SFR 134 000 Bureaux 680 6,5

PORTEFEUILLE LOREN FRANCE BLACKSTONE FONCIERE DES REGIONS 619 200 Logistique 380*

ARC DE SEINE PARIS 13 ALLIANZ UNION INVESTMENT 23 300 Bureaux 223 5,3

TOUR PRISMA LA DEFENSE INVESCO IVANHOE CAMBRIDGE 23 150 Bureaux 167 6,5

LES ATELIERS DU PARC CLICHY DEKA CATALYST CAPITAL 32 900 Bureaux 158