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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI

JEYSON PUEL

O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEISE A TAXA DE CONDOMÍNIO: ANÁLISE DA LEGITIMIDADE DO DEVEDOR

PARA O PAGAMENTO

Tijucas /SC2003



JEYSON PUEL

O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEIS E A TAXA DE CONDOMÍNIO: ANÁLISE DA EGITIMIDADEDO DEVEDOR PARA O PAGAMENTO

Monografia apresentada como requisito parcial para

a obtenção do grau de bacharel em Direito na

Universidade do Vale do Itajaí, Centro de EducaçãoSuperior III – Tijucas/SC.

Orientadora: Prof. Mda. Patrícia Elias Vieira.

Tijucas/SC2003



JEYSON PUEL

O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DEIMÓVEIS E A TAXA DE CONDOMÍNIO: ANÁLISE DA EGITIMIDADE

DO DEVEDOR PARA O PAGAMENTO

Esta Monografia foi julgada adequada para a obtenção do título de bacharel em Direito eaprovada pelo curso de Direito da Universidade do Vale do Itajaí, centro de Educação

Superior de Tijucas.

Área de concentração: Direito Civil

Tijucas, 20 de março de 2003.

Prof a. Mda. Patrícia Elias Vieira – OrientadoraUNIVALI - CE de Tijucas

Orientador

Prof o. Mdo. Leonardo Matioda - MembroUNIVALI - CE de Tijucas

Membro

Prof o. Mda. Gisele Rebello Sout - MembroUNIVALI - CE de Tijucas

Membro

Prof o. Mda. Claúdia Moriso Keller Berlim - MembroUNIVALI - CE de Tijucas

Suplente



TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE

Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total reponsabilidade pelo aporte

ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do Vale do Itajaí –

UNIVALI, a Banca Examinadora e a Orientadora de toda e qualquer responsabilidade acerca

do mesmo.

Tijucas, 03 de novembro 2003.

Jeyson Puel

Acadêmico de Direito.



Aos meus pais e a meu irmão, que me proporcionaram e

possibilitaram realizar este grande sonho, através do constante

incentivo, apoio e confiança, que agora começará a render seus

primeiros frutos.



AGRADECIMENTOS

A Deus, que abençoa minha vida todos os dias;

A Iná, minha namorada, sempre companheira, com seu apoio e carinho me fez

prosseguir nesta caminha;

Em especial, a Orival, meu Tio, que sempre me apoiou e orientou através de suas

experiências vividas

Aos meus colegas do escritório, Ivan e Viviane, que possibilitaram e me

incentivaram a realizar a presente pesquisa;

À Orientadora Patrícia Elias Viera, que desde o começo me incentivou e soube

delimitar o presente trabalho.

A todos os professores, do Curso de Direito, que nos ensinaram com dedicação e

paciência nos 5 (cinco) anos da grande caminha.

A todos os colegas, que de uma maneira os de outra ficaram marcados em nossas

vidas.

A todos aqueles que, de forma direta ou indireta, contribuíram para a realização

da pesquisa.



Não há melhor maneira de exercitar a imaginação do que estudar

Direito. Nenhum poeta jamais interpretou a natureza com tanta

liberdade quanto um jurista interpreta a verdade.

Jean Girandoux



SUMÁRIO

RESUMO..................................................................................................................... 06ABSTRACT................................................................................................................. 07INTRODUÇÃO........................................................................................................... 081 DO DIREITO DE PROPRIEDADE IMÓVEL..................................................... 121.1 CONCEITOS E ELEMENTOS.............................................................................. 121.2 EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA PROPRIEDADE................................................ 141.3 FUNÇÃO SOCIAL.................................................................................................. 191.4 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE................................................ 201.5 PROPRIEDADE PRÓ DIVISO E PRO INDIVISO................................................. 262 O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEIS....................................................................................................................

272.1 CONTRATOS EM GERAL.................................................................................. 272.2 FUNÇÃO SOCIAL DOS CONTRATOS.............................................................2.3 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS..............................................................2.4 DOS CONTRATOS PRELIMINARES................................................................2.5 EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA.......................................2.6 COMPROMISSSO DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS..................3 A TAXA DE CONDOMÍNIO: ASPECTOS DE DIREITO MATERIAL E

PROCESSUAL..........................................................................................................

6

03.1 DO NCONDOMÍONIO........................................................................................

3.2 DO DEVEDOR ....................................................................................................3.3 PROCEDIMENTO JUDICIAL PARA COBRANÇA DA TAXA DE

CONDOMÍNIO..........................................................................................................3.4 DOS TÍTULOS EXECUTIVOS JUDICIAIS.......................................................3.5 REQUISITOS DO TÍTULO EXECUTIVO: Liquidez, Certeza e Exigibilidade..3.6 DA PENHORA.....................................................................................................3.7 REGISTRO DA PENHORA SOBRE BENS IMÓVEIS3.8 DÁ IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL DE RESIDÊNCIA FAMÍLIAR ..3.9 JURISPRUDÊNCIA PERTINENTE.....................................................................CONSIDERAÇÕES FINAIS.....................................................................................

REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS..................................................................... 28



RESUMO

A presente pesquisa teve como objetivo examinar teórica e criticamente a possibilidade da

penhora de uma unidade condominial prometido à venda, à luz do ordenamento jurídico

vigente, sendo que, observou-se a finalidade do Registro de Imóveis, no que diz respeito à

alienação ou transferência de direitos para com o condomínio. Buscou-se elencar nas



hipóteses, se existe ou não a possibilidade de o Promitente Comprador de imóvel

condominial, ter o bem penhorado sem este ser registrado, em contrapartida procurou-se

levantar qual seria a responsabilidade do antigo proprietário de imóveis em edilícios, do qual,

vendeu e não registrou esta venda no órgão competente. Obteve-se como resultado da

pesquisa que o bem imóvel deveria ser penhorado mesmo estando na posse do Promitente

Comprador, pois mesmo que este possuísse a propriedade e o imóvel estivesse regularizado

no competente Registro de Imóveis, estaríamos tratando de taxas condominiais, que por

conseqüência são de caráter propter rem, ou seja, próprias da coisa que a geraram. Em

contrapartida não podemos nos esquivar da legislação civil, que coloca como sendo a

matrícula registrada no competente Cartório a prova da propriedade do bem perante terceiros.

ABSTRACT

The current search had as objective to examine theoretical and critically the possibility

of a condominium property garnishment promised for sale, in sight of the effective juridical

ordinance, the property registry office purpose, in what concerns about alienation or transfer

rights to the condominium.

We searched to list in hypothesis if there is or not the possibility of the promised buyer

of a condominium property, having this property pawned without being registered, so through



this search what would the responsibility be to the last property owner, because sold the

property and didn’t register it on the competent organ.

We had as result of this search, that the property should be pawned even being in the

hand of the promised buyer, because, even if this owner has the property, and it had being

regularized in the Property Register Office, we are talking about condominium rates and they

have a propter rem character, it means, own of the thing that generated it.

We cannot forget the civil rights, it gives us as being the register the proof of the

property before third.

INTRODUÇÃO

A presente pesquisa terá por objetivo o tema Da Sentença Condenatória proposta

contra Promitente Comprador de Imóvel no Pagamento de Taxas Condominiais, utilizando-se

como fonte a legislação pátria, doutrina e jurisprudência dos Tribunais de Justiça de Santa

Catarina (TJSC) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no período dos últimos 3 (três) anos.



Tentaremos demonstrar com esta pesquisa, quais serão os prejuízos sofridos por um

condomínio em edilícios, que persegue o crédito condominial referente algumas unidades

condominiais, durante anos em um processo de conhecimento com todas as fases pertinentes

neste tipo de lide (postulatória, instrutória, decisória) e que não conseguem receber os seus

créditos.

Desta forma, o edifício em condomínio que obtém uma sentença favorável no

desfeche da lide e prossegue para a execução de sentença onde iria conseguir receber os seus

créditos e até mesmo penhorar o imóvel que originou a dívida e que agora garante o crédito,

este pode ser surpreendido por um promitente comprador que reside na unidade condominial

a anos e que algumas vezes foi o responsável por esta dívida.

Sendo assim, podemos obsevar que o promitente comprador não submete o contrato

que perfectibilizou com o promitente vendedor ao registro, no competente cartório de registro

de imóveis, não dando publicidade a tal contrato, deixando de gerar efeitos contra terceiros e

fazendo o condomínio impetrar uma ação de cobrança de taxas condominiais contra quem não

é mais o proprietário de fato somente de direito, gerando um ônus ainda maior ao condomínio

e aos condôminos que pagam suas taxas em dia.

Pois estes condôminos, além de terem de suportar as despesas comuns de todos, ou

seja, estas com a manutenção do prédio em geral, mas a dos inadimplentes terão a partir deste

momento arcar até mesmo, com a sucumbência de um processo de cobrança que seria para os

beneficiar.

Com isso, a de se concluir que o maior prejudicado em uma ação de cobrança

condominial seria o próprio condomínio que perseguiu seus créditos condominiais até ter o

imóvel condominial como garantia da dívida, mas que em alguns casos a tal garantia se torna

inviável, pois alguns juízes e tribunais vem entendedo que o responsável pela dívida

condominial seria dos promitentes compradores das referidas unidades, alegando que tais



débitos são de carácter pessoal, portanto de natureza jurídica personalíssima, devendo ser

suportadas por que lhe deu origem.

Através destas colocações, deveríamos verificar melhor a legislação pertinente e

observar que o sucessor, ou seja, o promitente comprador não é parte legítima no processo de

execução e para defender-se, se pretender, terá de utilizar os embargos de terceiros.

Não há, para o credor, necessidade de anular a transferência previamente, nem de citar

o adquirente como litisconsorte do executado. Para alcançar o bem indevidamente alienado, o

credor nem ao menos tem o ônus de provar a irregularidade da alienação. Basta-lhe a situação

objetiva, da sentença reconhecendo em seu favor o direito real sobre o objeto transferido em

desrespeito à eficácia do decisório.

Efetivada a citação para que o mesmo pague em 24 (vinte quatro) horas o montante

devido ou apresente bens para satisfazer tal débito ante a inércia do promitente comprador

culmina no arresto e penhora dos bens.

A penhora, quando não houver outros bens, cairá sobre o imóvel do qual o promitente

comprador é titular no condomínio.

Porém, deverá ser o mesmo intimado da penhora. Ocorre que, ante a lei civil pátria, o

promitente vendedor é quem detém a propriedade do bem, visto que a promessa de compra e

venda apenas gera efeitos obrigacionais entre as partes.

Assim, a efetividade dessa penhora é questionável, posto que algumas vezes, torna-se

impossível o cumprimento de tal ato processual, pois o promitente vendendor se encontra em

lugar incerto e não sabido, razão pela qual o promitente comprador deveria responder pelo

imóvel e até mesmo ser intimado da penhora.

Essas considerações foram o que motivaram a escolha da presente pesquisa, além dos

inúmeros julgados que pude analisar no decorrer da prática processual, que tive oportunidade

de acompanhar no dia-a-dia do trabalho, como estagiário, nas ações a que tenho acesso.



Um dos problemas de fácil constatação que podemos elencar, se dá, quando os

condomínios, no decorrer da cobrança de taxas condominiais de responsabilidade do

promitente comprador, quando obtém êxito na concessão da tutela jurisdicional que admita a

obrigação de pagamento pelo mesmo, nem sempre tem garantido a eficácia da Sentença

Judicial, pois o imóvel se encontra registrado em nome do promitente vendedor, ou seja,

proprietário de direito e não de fato do respectivo imóvel que dará garantia a dívida.

Em relação às hipóteses da presente pesquisa, podemos destacar qual a possibilidade

de o promitente comprador de imóvel condominial ter o bem penhorado sem este estar

registrado, em contrapartida, devemos observar qual a responsabilidade do antigo proprietário

de imóvel condominial que vendeu e não registrou esta venda, no registro imobiliário.

O objetivo geral a ser abordado neste trabalho acadêmico é o de pesquisar sobre a

execução de Taxas Condominiais em atraso de condôminos promitentes compradores de

imóveis em edifícios, no que tange a penhora dessas unidades condominiais em nome do

promitente vendedor, ou seja, o proprietário de direito.

Já como objetivo específico, devemos examinar teórica e criticamente a possibilidade

da penhora de um imóvel condominial prometido à venda, à luz do ordenamento jurídico

vigente, de outro norte, deve-se verificar a finalidade do Registro de Imóveis, no que diz

respeito à alienação ou transferência de direitos para com o condomínio e, por fim, observar

se o delineamento legal dos Condomínios em Edifício está sujeito ao cumprimento pelos

condôminos.

Para o desenvolvimento da Pesquisa, utilizar-se-á o Método Dedutivo para Pasold

(2002, p. 85), o Método Dedutivo consiste em:

[...] estabelecer uma formulação geral e, em seguida, buscar as partes do fenômenode modo a sustentar a formulação geral, isto é, partir-se-á da conceituação geral e,em seguida buscar as partes do fato de modo a apoiar a formulação geral, a que se propõe, para que os sustentem ou neguem, registrando, ao final, a prevalência ounão das hipóteses fundadas.



Serão utilizadas as técnicas do referente Pasold (2002, p. 63), “Referente [...] é a

explicitação prévia do motivo, objetivo e produto desejado, delimitando o alcance temático e

de abordagem para uma atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa”, da categoria

Pasold (2002, p. 37), “Categoria [...] é a palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou à

expressão de uma idéia” e do conceito operacional Pasold (2002, p. 51) “Conceito

Operacional [...] uma definição para uma palavra e expressão, com o desejo de que tal

definição seja aceita para os efeitos das idéias que expomos.”, todas com apoio na pesquisa

bibliográfica, bem como no exame da legislação e, conforme o caso, a jurisprudência.

Por fim, a presente pesquisa se dividirá em três capítulos, as quais, se apresentarão da

seguinte maneira:

O primeiro capítulo compreenderá o seguinte tema, ou seja, a propriedade nos

condomínios edilícios, dividido da seguinte forma; conceitos e elementos, evolução histórica

da propriedade, função social, formas de aquisição da propriedade e propriedade pro diviso e

pro indiviso.

Já no segundo capítulo teremos uma pequena introdução a respeito de compromisso de

compra e venda, do qual se subdividirá desta forma; contratos em geral: (conceitos, elementos

e natureza jurídica), princípios fundamentais do direito contratual, Contratos (função social),

natureza jurídica dos contratos preliminares, classificação dos contratos, efeitos da compra e

venda.

E para concluir esta pesquisa, no terceiro e último capítulo, comentaremos da

cobrança judicial, a qual tratará dos seguintes subtítulos: cobrança ou execução, dos títulos

executivos judiciais, requisitos dos títulos executivos, da penhora, registro da penhora sobre

bens imóveis, da impenhorabilidade do imóvel de residência familiar, jurisprudência

pertinente.



1 CONTRATO DE TRABALHO

1.1 CONCEITO

O contrato de trabalho



Tentar conceituar propriedade é uma tarefa um tanto difícil, pois nem mesmo o nosso

Código Civil conseguiu dar tal definição, bem o fez, pois o nosso legislador com toda a

certeza não conseguiria listar todos os direitos que o proprietário possui, desta forma, no caso

de um desses direitos não ficarem especificados, o proprietário não perderá o seu direito de

propriedade.

Desta forma, fez muito bem enunciar apenas os poderes do proprietário, dos quais, a

lei assegura o direito de usar, gozar e dispor de seus bens e de reavê-los do poder de quem

quer que injustamente o possua ou detenha. Mesmo se o nosso Código Civil ficar sem

conseguir estabelecer um conceito, podemos dizer que ele manteve o usado pelos romanos, ou

seja, o dominium est ius utendi et abutenus iuris ratio patitur 1.

Mas, como o nosso Código Civil não conseguiu adequar um conceito próprio para o

termo propriedade, em contrapartida, este possibilitou subterfúgios para a elaboração de um

conceito, desta maneira, observamos os comentários da doutrinadora Diniz (2000, p. 105):

Poder-se-á definir, analiticamente, a propriedade, como sendo o direito quea pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reinvindicá-lode quem injustamente o detenha.

Em contrapartida, não podemos nos esquivar da maneira que o nosso Código Civil

estabeleceu o chamado direito de propriedade que consiste no uso, gozo e disposição da coisa,

pois a propriedade vem a ser o direito, e é através deste direito que vamos poder utilizar

independentemente a coisa em relação a seu uso, gozo e disposição.

Porém, quando estamos falando dos elementos que constituem a propriedade,

devemos ter em mente que quando juntos em um só indivíduo, podemos observar a

propriedade plena ou propriedade em sua plenitude, mas quando por algum motivo é

desmembrado ou transferido a outro individuo um de seus elementos, como podemos

1 Tradução: O domínio, direito de usar, direito de dispor, matéria particular.



observar quando da constituição do direito real de usufruto, onde o domínio continua com o

proprietário (domínio eminente), apesar da utilização da coisa passar para o conteúdo

patrimonial de outro individuo (domínio útil). Outro caso que devemos nos ater, seria quando

o proprietário perde a disposição da coisa, por força de uma inalienação advinda de lei ou

contra a sua vontade.

Dadas estas colocações o festejado Pereira (1999, p. 73), coloca:

O direito de propriedade é em si mesmo uno, tornamos a dizer. A condiçãonormal da propriedade é a plenitude. A limitação, como toda restrição aogozo ou exercício dos direitos, é execepcional. A propriedade, como

expressão da senhoria sobre a coisa, é excludente de outra senhoria sobre amesma coisa, é excludente de outra senhoria sobre a mesma coisa,exclusiva: plures eamdem rem in solidum possidere non possunt. Sóacidentalmente vige a co-propriedade ou condomínio, (....)

Para um melhor entendimento deste conceito, comentaremos os elementos

constitutivos do domínio.

O jus utendi ou o direito de usar da coisa, é a possibilidade que o indivíduo titular tem

de colocar a coisa ao seu serviço, sem sua essência ser modificada. Com essa consideração,

podemos dizer que o indivíduo titular pode utilizar da coisa para o seu próprio proveito ou

ainda no proveito de terceiro, em contrapartida é óbvio que o titular poderá deixar de utilizá-

la, guardando ou a deixando inerte. Outra possibilidade que podemos levantar, seria que, usar

da coisa não é apenas obter para si proveito desta, mas sim, possibilitar que a coisa possa ser

utilizada mais tarde. Desta forma, utilizar a coisa ou usar esta, não significa que não possa

existir algumas restrições legais ou prerrogativas dominiais, pois poderá em alguns casos

limitar–se o abuso e o uso do direito de propriedade, para que possa ser proprorcionado um

bem-estar da coletividade.

Outro elemento que iremos analisar é o direito de gozar ou jus fruendi, que podemos

colocar como sendo a concepção dos frutos, ou seja, os produtos que possam ser retirados da



coisa, em outras palavras o direito de gozar pode vir a ser a exploração econômica que o

individuo obtém com o uso da coisa.

O jus abutendi ou o direito de dispor da coisa, é a possibilidade que o indivíduo titular

da coisa tem de dispor desta no sentido de aliená-la a título oneroso (venda) ou gratuito

(doação), e ainda a condição que este tem de gravá-la de ônus (penhor, hipoteca, servidão

etc.), ou ainda que terceiro a utilize. Por fim, não significa que a coisa possa ser destruída

apenas porque o direito de abusar pode ser gratuito, sendo que, a nossa Carta Maior prevê que

o uso da propriedade está ligado intimamente com o bem-estar social.

O último elemento que temos é o direito de reaver a coisa ou rei vindication, que é a

possibilidade do indivíduo titular do direito reivindicar a coisa das mãos de quem

injustamente a possua ou detenha, em virtude do direito de seqüela, onde podemos colocar

como o direito real possui estas características.

1.2 EVOLUÇÃO HISTÓRICA DA PROPRIEDADE

De acordo com a história, para começarmos a ter uma idéia do instituto propriedade

devemos nos basear no Direito Romano, do qual, até em seu começo era observada a

individualização da mesma.

Nessa época, existiam três coisas solidamente estabelecidas pelas sociedades

Romanas, ou seja, a religião doméstica, a família e o direito de propriedade; que por estudos

realizados por diversos autores, estas três coisas parecem estar, com toda a certeza,

inseparáveis.



Como podemos observar a propriedade privada e a religião eram intimamente ligadas,

pois toda família possuía um lar e justamente neste lar possuíam os seus antepassados. Estes

antepassados, na época, eram chamados de deuses, sendo que, somente podiam ser adorados

pelos seus familiares, que os protegiam e eram de certa forma de sua propriedade exclusiva

(Coulanges, 1996).

Em outras palavras podemos colocar uma relação entre os deuses e o solo, pois o lar

(solo) poderia ser chamado de altar, sendo o símbolo da vida sedentária, e deve estar assente

no solo, e uma vez ali instalado nunca mais deve ser mudado de lugar. Os antigos Romanos

acreditavam que os deuses da família queriam uma moradia fixa, do qual, o símbolo que o

representava na maioria das vezes era uma pedra de difícil deslocamento, religiosamente

falando, isso com toda a certeza era de muito sacrifício, sendo permitido tal mudança para o

homem da época, somente quando a necessidade o aperta, ou seja, o inimigo o expulsa, ou a

terra deixava de produzir os alimentos suficientes para sua alimentação (Coulanges, 1996).

Com isso, o lar se apossa do solo, e esta posse ficaria fazendo parte da terra, ou seja,

sua propriedade (Coulanges, 1996).

A família permanecia na terra por entender ser uma dever e um compromisso com sua

religião, ficando sempre estabelecida em redor de seu altar, sendo assim, surgiram as

primeiras idéias de domicilio. Em Roma, podemos colocar que as primeiras noções de

propriedade imobiliária surgiram da Lei das XII Tábuas, a qual, nos deu a jurídica noção do

jus utendi, fruendi et abutend .

O solo conseqüentemente deve ser sua residência permanente, neste o homem fixará

sua propriedade, e esta não pertence a um homem só, mas a uma família, em que diversos

membros devem viver ali, um na seqüência do outro, nascer, viver e morrer.

Esta idéia para os Romanos era considerada sagrada, pois um não poderia transpor o

lar (altar) do outro, o deus de um não é o mesmo do outro, sendo assim, o deus de cada lar



deve guardá-lo e velá-lo, desta maneira, onde a religião traçou um limite entre lares,

poderíamos ter como a primeira idéia e, de certa forma, irrecusável do direito de propriedade.

Com o passar dos tempos, nasceram as primeiras cidades Romanas, mas as moradias

não podiam ser contíguas, dessa forma, as casas ficaram umas próximas das outras, onde era

observada em proporções bem menores o recinto sagrado, divididos por muros de pedras,

valas ou até mesmo uma faixa de terra com alguns metros. Neste momento era abolido as

casas de se tocarem, pois neste caso desapareceria o recinto sagrado, ou seja, os deuses do lar

ou deuses domésticos (Coulanges, 1996).

Sendo assim, como era notado somente o cidadão romano, podia ter o direito de

adquirir a propriedade, pois esta em primeiro momento era de caráter místico, em outra

oportunidade através de determinação política, ou seja, em outras palavras somente o solo

romano podia ser o seu objeto, pois toda terra dominada e conquistada deveria ser

nacionalizada (Pereira, 2000).

Após estas considerações, mesmo com a expansão do território Romano os problemas

de propriedade começaram a surgir, ou seja, em meados da idade média, os Romanos,

começaram a ter problemas na distribuição de suas terras e com a moradia.

Com isso, o povo romano através de um senso prático e utilitário na constante busca

para adquirir novas moradias, independentes em suas comunidades, que não dispunham de

grandes espaços para as construções, fez com que se construíssem casas em comum, ou seja,

um sistema de propriedade semelhante ao condomínio de nossos dias, porém numa

configuração diferente da que existe hoje.

Na Idade Média, a propriedade, devido as diferentes culturas bárbaras que invadiam

Roma, perde suas características unitárias e exclusivas, pois começava a existir uma relação

direta de poder, onde os vassalos serviam aos senhores e estes não tinham ligação com o solo.

Pois com estas invasões começou a gerar um clima de instabilidade, insegurança e receio, ou



seja, as terras começam a ser transferidas aos poderosos dos quais juravam ter submissão e

vassalagem, em conseqüência teriam proteção e a fruição da propriedade.

Com isso, o poder político da propriedade imobiliária se desenvolvia na medida que o

conceito de assistência e auxilio crescia, sendo assim, os nobres dentro de suas propriedades

(feudos) eram com toda a certeza soberanos, podendo até mesmo distribuir a justiça, declarar

a guerra, cobrar tributos, fazer a paz e repassar o uso da terra ao servo, e este não tinha o

direito de se desligar, cultivando e pagando para tal.

Já o direito canônico, coloca que a propriedade é uma espécie de garantia a liberdade

individual do homem, do qual, estabelece que este pode adquirir coisas. Tal idéia foi lançada

por Santo Tomás de Aquino e Santo Agostinho. Estes lecionavam que a propriedade privada

era intimamente ligada à própria natureza do homem, sendo que, este deveria fazer dela o uso

justo.

A partir, da Revolução Francesa, no século XVIII, o feudalismo começou a

desaparecer do mundo jurídico, passando a requerer leis que protegessem e estabelessem a

propriedade, desta forma, com a revolução, a propriedade foi democratizada e os direitos

perpétuos foram cancelados com a chegada do código de Napoleão, que se baseava ainda nas

idéias romanas de propriedade individualista.

O código Napoleônico e as idéias revolucionárias influenciaram no Código Cível

Francês e em todo o movimento de codificação do século XIX, estabelecendo um elevado

prestígio e recebendo mais tarde um apelido de “código da propriedade”.

Voltando ao tema central deste estudo, passaremos a demonstrar o aparecimento da

vida em condomínio, ou seja, por volta de 1720, na França, mas exatamente na cidade de

Grénoble, onde mais de 800 casas foram destruídas por um grande incêndio, deixando pelo

menos 8.000 pessoas desabrigadas. Na época, a corte encomendou um projeto a seu arquiteto,

que, no intuito de economizar finanças e tempo, desenhou a cidade com ruas bem amplas e os



espaços reservados às moradias bem reduzidos. As pessoas se agruparam em comunidades de

três ou quatro famílias, em grandes casas (parecidas com nossos prédios), que dividiram por

andares e cômodos. Como acabou dando certo, esse tipo de moradia substituiu e foi

modificado, com o passar dos anos.(Lopes, 2000)

A idade moderna acabaria acrescentando muitos e complexos problemas à questão da

moradia, entre os quais, o da crise habitacional é um dos mais graves. Em tempos recentes, a

humanidade viveu os períodos das grandes guerras, o abandono do campo, a explosão

demográfica, a formação dos grandes centros urbanos e o grande anseio dos cidadãos pela

casa própria.

A rapidez do desenvolvimento urbano, acarretando a redução de espaços, fez com que

muitas famílias passassem a viver em condomínios. Outro fator que levou as famílias a se

isolarem em recintos mais fechados e protegidos é o aumento da violência. Para se ter uma

idéia, cinco milhões de pessoas vivem em cerca de 30 mil condomínios verticais existentes

somente na área metropolitana de São Paulo.

Esse tipo de propriedade oferece vantagens e desvantagens. Do lado positivo, a

economia resultante de um melhor aproveitamento do terreno, com mais confortos e

facilidades e, do lado negativo, uma certa perda da privacidade, a convivência nem sempre

natural entre vizinhos e problemas decorrentes da má elaboração de convenções e

regulamentos internos.

No Brasil, a construção dos primeiros edifícios foi regida pelos usos e costumes. A

regulamentação desse tipo de propriedade só veio a aparecer no ano de 1928, sob a influência

de outros países e sob a pressão dos problemas que se repetiam com significativa constância.

Apesar dessa regulamentação já consignar a diferença entre as partes comuns e as privativas,

divisão de despesas, etc., era ainda muito tímida e pouco abrangente. Dava sinais, porém, de

que o assunto deveria ser tratado de uma forma mais técnica e aprofundada.(Lopes 2000)



Só em 1964 foi promulgada a Lei no 4.591, a Lei de Condomínio, que veio para

organizar a vida nos edifícios de apartamentos e se aplica também às modalidades mais

recentes dos condomínios de casas. Todavia, com o decorrer do tempo, e mais precisamente

em razão dos grandes e modernos empreendimentos imobiliários, a lei está se tornando

desatualizada e obsoleta em algumas questões.(Lopes 2000)

1.3 FUNÇÃO SOCIAL

Como podemos observar no século XX, o direito de propriedade, a propriedade

imóvel, a moradia, o bem estar da população, é enormemente discutido pelos juristas dos

quais procuram justificar a sua existência.

Com isso, devemos concluir que o Estado deva dar condições jurídicas para os

proprietários protegerem o bem que lhe pertença por direito, ao contrário, este mesmo Estado

deverá elaborar outros meios legais e justos para transformar qualquer bem improdutivo ou

mal utilizado em bens próprios para a utilização da população, pois estes bens que não estão

em proveito do povo poderá causar violência e intranqüilidade social.

Sendo assim, devemos observar uma teoria chamada teoria da natureza humana,

segundo a qual, a propriedade é chamada teoria da natureza do homem, segundo Rodrigues

(1999, p. 78-79) “sendo condição de sua existência e pressuposto de sua liberdade. Essa

concepção, defendida pelos partidários da teoria natural, se estriba em uma observação

histórica e em uma preocupação de ordem prática”.

Pois, o direito de propriedade, acima de tudo, busca um certo equilíbrio entre alguns

interesses, ou seja, o que é coletivo ou individual.



A utilização da propriedade e a sua função social encontram respaldo em nossa

Constituição Federal, com isso, o legislador terá a obrigação de estabelecer apenas o

equilíbrio mais ajustado entre o individual e o social.

Em nossa atual Carta Maior, o seu artigo 5 º, inciso XXII, prepondera que a

propriedade é garantia e direito de todos. Já no inciso XXIII, e como podemos observar no

artigo 170, dispõe que a propriedade atenderá sua função social, e também a ordem

econômica, que dará valor ao trabalho e a livre iniciativa, garantindo mais uma vez a

propriedade privada em seu inciso II e a função social no inciso III.

Com à chegada do Código Civil (2002), em seu artigo 1228, parágrafo 1 º, estabelece

que o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades

econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido

em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio

histórico e artístico, bem como evitar a poluição do ar e das águas.

1.4 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

A aquisição da propriedade de bens imóveis segundo Rodrigues (1999, p. 89), se dará

da seguinte forma:

“- Pela transcrição do título de transferência no registro de imóveis.

- Pela acessão.

- Pelo usucapião.

- Pelo direito hereditário”.



Com isso, devemos elencar somente a transcrição como sendo modo de aquisição da

propriedade imobiliária, pois a transcrição é o modo de aquisição da propriedade imóvel mais

utilizado e mais importante que vai fazer parte do nosso estudo.

Antes de adentrar na transcrição como modo de aquisição, iremos expor um breve

comentário sobre a origem da aquisição temos: a originária, que podemos colocar como sendo

a não transmissão da propriedade sem a transferência de um sujeito para outro. Por exemplo,

poderíamos colocar o usucapião e a acessão natural. E o outro modo de aquisição que

devemos mencionar seria o derivado, que ocorre quando o proprietário anterior transfere sua

propriedade decorrente de uma relação negocial para o novo proprietário adquirente, ou seja,

ocorrendo uma transmissão em razão de um acordo de vontades (Rodrigues, 1999).

Desta maneira, podemos colocar que o modo originário seria a passagem da

propriedade ao patrimônio do adquirente sem qualquer limitação que possa existir. Já na

derivada, a transmissão se dará com todos os requisitos e suas limitações que sobre a

propriedade recaíram antes, pois devemos ponderar que ninguém poderá transferir mais

direitos que realmente tenha, além do mais, neste modo de aquisição é preciso que o direito

do proprietário antecessor seja comprovado e legítimo.

Ainda quando a forma se processa, podemos dividir em duas formas de aquisição, a

singular e a universal; a aquisição singular, isto é, a coisa individuada adquire-se, por

exemplo, como na compra e venda de bens imóveis, no negócio entre vivos ou ainda do

legado testamentário, na sucessão causa mortis. A outra forma de aquisição, a universal,

procede-se com a sub-rogação ao alienante pelo adquirente, desta forma, podemos mencionar

como exemplo a compra do patrimônio de uma empresa onde o adquirente sabe sobre o ativo

e o passivo e, de todo o patrimônio da empresa.

Para elucidarmos comentaremos a respeito da aquisição da propriedade imóvel, no que

diz respeito ao direito de transferência da propriedade.



Neste sentido, devemos nos ater ao sistema jurídico brasileiro, que não se adquire a

propriedade apenas por um contrato exclusivo. Desta maneira, devemos nos prender em raízes

históricas para poder entender as formas e o fenômeno de aquisição da propriedade, cujo o

fato da ocorrência de tal direito e materialidade está expressa na transmissão da mesma.

Com este diapasão, o direito brasileiro vai buscar seus elementos e seus princípios no

direito romano, onde se postulava que somente pela tradição ou pelo usucapião é que se

transfere o domínio da coisa, não apenas por força de um contrato. Tal idéia vem do direito

romano, sendo que, não poderia uma ação individual de um individuo transmitente, transpor

antes mesmo da sociedade como forma de autenticação do ato completo. Essas exigências

formais, no que diz respeito as coisas móveis, deixaram de existir, pois a vida mercantil de

Roma o possibilitou, e a respeito dos imóveis, a importância aumentou ainda mais no período

clássico.

Segundo Pereira (2000, p. 84):

A propriedade imóvel era, pois, indispensável a tradição da coisa, que a príncipio se realizava mediante a tomada de posse direta com a efetiva presença do adquirente em todas as partes do imóvel (traditio brevi manu), emais tarde considerada efetiva pelo só fato de o alienante o levar ao pontomais alto, onde a coisa transmitida era mostrada ou colocada ante os olhosdo adquirente (in conspectu posita) e desta sorte entregue a este (traditiolonga manu).

Com essas colocações, o direito brasileiro no passado se desvincula dos princípios

históricos, e dá força translativa a seus contratos, vindo a transmitir a propriedade imóvel

através do solo consensu, se baseando desta forma ao Código Francês e colocando a

transmissão da propriedade de forma exclusiva ao contrato. Neste sentido, porém, começou-se

a observar os riscos que se tinha na transmissão exclusiva por contratos, desta forma, os

operadores do direito na época começaram a entender que a transcrição era necessária, para

ter valia contra terceiros.

A partir dessas colocações, começou-se a observar no direito brasileiro uma grande

contradição, pois era possível transferir a propriedade apenas pelo contrato, mas se tornava



necessário o registro da propriedade para que este produzisse efeitos contra terceiros, ficando

portanto uma controvérsia e, por conseqüência, não era possível transferir por contrato o

domínio da propriedade, pelo simples fato da propriedade ter uma essência no que diz respeito

a transferencia do domínio erga ommes, ou seja contra todos.

Após toda essa discussão, sobre quais seriam as melhores formas de transmissão,

nossos juristas começaram a classificar a transcrição como sendo tradição solene exigia-se a

transferência imobiliária com principal elemento. De acordo com Pereira (2000, p. 85):

Teixaira Freitas (Consolidação das Leis Civis, pág. 110, da Introdução),

com a largueza de sua visão, defendia o caráter publicitário da transcrição e,ao mesmo tempo, por explicito sustentava preencher ela o fim da tradição,separando os direitos reais dos chamados direitos pessoais. Lafayette, nasegurança de seu estilo, salientava que antes da transcrição o domínio doimóvel não passa do alienante para o adquirente, o que o levava aconsiderar que a transcrição do titulo era um modo de aquisição do domínioe seus direitos elementares. Os nossos dois maiores civilistas do tempoderam-se, portanto, as mãos para assentar a necessidade da transcriçãocomo elemento da transmissão do domínio, e defender a reforma de nossodireito.

Desta forma, quando estávamos tratando de imóvel, o mais acertado seria no entanto a

transcrição do título aquisitivo no Registro de Imóveis, o qual passou-se chamar de tradição

solene. Com certeza, uma vez feito o registro, podemos colocar que se adquiriu a propriedade,

ou seja, dono é aquele em cujo nome a propriedade está registrada.

Em conseqüência, a transferência do domínio não se realiza por um simples contrato

em nosso direito, mas sim, estabelecerá somente um direito de crédito que poderá ser

chamado de um direito pessoal.

Neste sentido, o legislador brasileiro enfatizou a importância dos bens imóveis, dando-

lhe um sistema que proporcionasse a individualização da propriedade e a publicidade

necessária para a maior segurança, a circulação dos bens imóveis.



Desta maneira, adquire-se o direito real sobre a propriedade imóvel somente com o

registro, sendo que, o registro deverá ser efetuado no cartório da circunscrição do imóvel e no

que diz respeito aos Livros, que estão no cartório, serem públicos, podemos dizer que o

negocio realizado a respeito do imóvel tem publicidade. Outra vantagem que adquirimos é

que o registro individualiza a propriedade do bem, resguardando futuros conflitos e

assegurando futuras relações patrimoniais.

Com essa idéia, podemos notar a importância do registro de imóveis, no que concerne

a organização jurídica da propriedade no Brasil, não somente porque o registro está previsto

em lei e é peça principal para a aquisição da propriedade, mas também porque o registro não

se coloca apenas por força determinada da autoridade oficial.

Para garantir uma maior segurança aos negócios imobiliários, o legislador brasileiro

criou uma série de princípios dos quais deram maior eficácia aos registros públicos.

O primeiro princípio que devemos comentar seria o da publicidade, onde qualquer

cidadão possa conferir as transações imobiliárias, sem precisar dar esclarecimentos ao oficial

ou funcionário, pois todos os livros são públicos, só assim é que poderíamos produzir efeitos

contra terceiros.

O segundo princípio que podemos analisar, seria o da força probante ou presunção,

podemos dizer que os registros têm força probante, pois gozam de presunção de veracidade,

ou seja, o registro demonstra o titular do direito real, e distribui a presunção iuris tantum,

sendo que o adquirente é tido como titular do direito registrado, até que se demonstre o

inverso.

Outro princípio que devemos nos ater é o da legalidade, ou seja, quando o oficial do

cartório for analisar os títulos, este deve observar e examinar a legalidade e a validade em que

consiste nos aspectos extrínsecos e intrínsecos, não lhe cabendo portanto argüir vícios em

relação ao consentimento, limitando-se apenas a verificar a sua natureza registrável ou não.



O princípio da territorialidade é o que obriga o registro na circunscrição imobiliária

que o imóvel está, dando a possibilidade do adquirente de lavrar sua escritura em qualquer

Cartório de Notas, mas o obrigando a registrar apenas no Registro de Imóveis da localidade

em que o imóvel se encontra, pois com estas medidas fica fácil a localização e pesquisa em

torno dos imóveis.

Em quinto lugar está o princípio da continuidade, ou seja, este observa somente quem

está figurando na matrícula do imóvel que poderá alienar o bem, isto é, um adquirente que

não registrou a sua propriedade no devido registro imobiliário, não pode alienar seu bem antes

de registrá-lo.

A prioridade ou princípio da prioridade, vem proteger o adquirente que primeiro

registrou o seu título, desta forma, se mais de um titulo for apresentado no mesmo dia para o

registro, será primeiramente registrado o que chegou primeiro para protocolo, ou seja, aquele

pronotado.

Em sétimo lugar está o princípio da especialidade, que trata da minuciosa

individualização no titulo, da propriedade a ser registrada, é aquele que faz referência aos

dados geográficos do imóvel, relativos as suas confrontações e metragens.

Por fim, temos o princípio da instância, o qual não permite que o oficial proceda a

registros de oficio, mas só a pedido e a requerimento dos interessados, mesmo que verbal, não

sendo permitida a instauração do procedimento de dúvida, sem o consentimento do

interessado.

1.5 PROPRIEDADE PRO DIVISO E PRO INDIVISO



Podemos estabelecer que o condomínio é composto por duas formas distintas de

propriedade dentro do prédio em razão da sua natureza jurídica, ou seja, a pro diviso e pro

indiviso, muito conhecidas também como áreas privativas e as áreas de uso comum.

Segundo (Monteiro apud César, 2001, p.29):

na primeira a comunhão existe de direito, mas não de fato, uma vez quecada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa; nasegunda, a comunhão perdura de fato e de direito, todos os condôminos

permanecem na indivisão, tanto juridicamente como de fato: os condôminosnão se localizam na coisa, pelo que se mantém indivisa.

De acordo com (Alves apud César, 2001, p. 29):

O condomínio diz-se pro diviso quando a coisa em condomínio estádividida materialmente entre os vários condôminos; diz-se pro indivisoquando não há essa divisão material, tendo cada condômino apenas umaquota ideal da coisa.

Sendo assim, quanto às áreas pro diviso ou área comuns podemos concluir que a

regulamentação acerca de sua utilização cabe essencialmente ao condomínio, pois será ele que

irá estabelecer as melhores formas para se utilizar às áreas comuns de todos, pois além destas

serem utilizadas pelos próprios condôminos, ainda irão ser utilizadas por diversas pessoas

(visitantes), que se utilizarão destas áreas.

Entretanto, a de salientar que tudo aquilo que surge como comum de todos ou que

deve por todos ser usado é de uma forma ou de outra inseparável do prédio, pois seria

impossível a sua utilização. Desta forma, o terreno, as colunas-mestras, a estrutura do prédio,

ou os corredores, escadas, elevadores, pátio, vestíbulo, etc. é necessariamente comum, por ser

uma condição e até mesmo uma existência para o melhor funcionamento do condomínio em

um todo. Por derradeiro, a de comentar que a propriedade pro diviso ou coisas comuns, a



compropriedade será sempre perpétua, pois estas são inalienáveis separadas das unidades

autônomas.

Além do mais, podemos concluir que os direitos condominiais em relação a coisa pro

diviso ou partes comuns são complementares e acompanham irrelutavelmente o domínio

sobre as partes privativas.

A respeito das áreas pro indiviso ou áreas privativas, podemos colocar que ficam

restritas as unidades autônomas (salas, apartamentos), onde os proprietários tem a livre e total

administração, desde que não contrarie a convenção condominial e o regimento interno do

condomínio.

Os condomínios em edilícios se caracterizam por apresentarem uma forma de

propriedade singular os apartamentos e andares, e de outro lado uma comunhão necessária

que é o terreno e as partes comuns do prédio. No que consiste às partes indivisíveis e

privadas, a propriedade é exclusiva, como a de uma casa particular.

Somente para elucida com relação à venda de uma das partes comuns e que está

intimamente ligada às áreas privadas conclui César (2001, p. 30):

[...] pelas conseqüências então impostas quanto à divisão ou venda da coisacomum, e de início é bom se estabelecer que na comunhão pro diviso a suadissolução se torna mais simples, relegada a um processo complexo adissolução ou divisão do condomínio em que as partes sejam detentoras deuma quota ideal do todo, ou que ainda não se houvessem localizado no

próprio imóvel.

A Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em

edificações e as incorporações imobiliárias, em seu artigo 8o. alínea b, estabelece que às

unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos. Será

discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for

reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a

fração ideal do todo do terreno e de partes que corresponderá a cada uma das unidades.



Desta forma, verifica-se que a unidade autônoma e privada é de responsabilidade de

seu proprietário, mas este quando da aquisição de uma unidade pro indiviso terá como sua as

partes comuns e a fração ideal do terreno.

Outra situação interessante podemos demonstrar e acontece em muitas edificações a

respeito das áreas comuns ou de propriedade de todos, é que em algumas situações estas áreas

são utilizadas apenas por alguns ou um condômino, ou seja, um exemplo corriqueiro seria o

que acontece nos prédios com cobertura e terraço. Em alguns edifícios a cobertura é uma área

privativa, mas o terraço não, pois por ser uma área descoberta, seria do domínio de todos os

condomínios, mas o que realmente acontece é o uso apenas pelo proprietário da cobertura,

seja pelo simples fato de não existir acesso pelas áreas comuns ou porque assim ficou

convencionado.

Por fim, como coloca o nobre Queiroz (2001, p. 206): “o condomínio é um

maravilhoso campo de experiências jurídicas”.

2 DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

2.1 CONTRATOS EM GERAL

Primeiramente, buscamos definir o que é contrato, sendo que, após conceituarmos tal

categoria, passamos a estudar todos os requisitos necessários para a realização desse negócio



jurídico. Com isso, devemos observar alguns conceitos de contrato, na visão dos

doutrinadores.

Assim, vejamos os ensinamentos de Diniz (2003, p.24):

Poder-se-á dizer que contrato é o acordo de duas ou mais vontades, naconformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer umaregulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir,modificar ou extinguir relação jurídicas de natureza patrimonial.

Na visão de Monteiro (1998, p.4): “contrato pressupõe, destarte, necessariamente,

intervenção de duas ou mais pessoas, que se põem de acordo a respeito de determinada coisa”.

Já a respeito do tema estabelece Pereira (2000, p.2): “contrato é um acordo de

vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir,

conservar, modificar ou extinguir direitos.”

De acordo com (Rizzardo apud Wald, 2001, p. 84): “O contrato é um ato jurídico

bilateral de no mínimo duas declarações de vontade, visando criar, modificar ou extinguir

obrigações, ou seja, direitos e deveres.

Com estas considerações, podemos observar que as partes contratantes estabelecem

seus interesses, uma em face da outra, no intuito de constituir, modificar ou extinguir

obrigação. Dessa forma, é pressumível que o contrato tem como princípio o fato querido pelos

contratantes e reconhecido pela norma jurídica. (Diniz, 2003)

Sendo assim, devemos considerar o contrato como negócio jurídico, ou melhor como

fonte de direito, capaz de instituir norma jurídica individual, pois os contratantes acabam

acordando a melhor forma de se realizar o negócio a ser contratado.

Além do mais, o contrato é uma norma jurídica individual, pois através deste podemos

estabelecer obrigações e direitos somente para os contratantes, apesar de se admitir contrato

em favor de terceiro, do qual, lhe é imposto deveres e conferidos direitos ao indivíduo que

não fez parte do negócio jurídico, ou seja, o que foi estipulado pelos contratantes deverá ser

querido por estes. (Diniz, 2003)

Por outro lado, o contrato como negócio jurídico bilateral, exige o consentimento das

partes, e pressupõe, que haja a conformidade com a ordem legal, para que não tenha o condão

de criar direitos para o indivíduo, apesar de ser ato negocial, tem como finalidade objetivos

específicos. (Pereira, 2000)

Podemos, elencar que o contrato sendo um negócio jurídico bilateral ou plurilateral,não poderá ser considerado, como sendo, a soma de dois negócios unilaterais, mas sim como



a simultaneidade e a reciprocidade que as partes contratantes, possuem de ser credor e

devedor um do outro pois, produz direitos e obrigações para ambas as partes. Seus efeitos de

direito estão sempre ligados a cada uma das partes, de forma, a entrarem em um consenso,

sendo que, nenhuma das partes pederá alterar sozinho o que foi estabelecido.

2.2 FUNÇÃO SOCIAL NOS CONTRATOS

Os contratos são a mola propulsora da economia na sociedade, pois através deles se

desenvolvem os negócios, circulam as riquezas, os bens. Conseqüentemente, o

desenvolvimento da economia, do comércio no mundo exigiu a evolução da Teoria Geral dos

Contratos, através da sua função social.

Rodrigues (2002,p.11) esclarece:

[...] o extraordinário desenvolvimento do comércio, que impôs anecessidade da célebre evolução da teoria contratual, só foi possível, por outro lado, em virtude do aperfeiçoamento do contrato. O contrato vai ser oinstrumento imprescindível e o elemento indispensável à circulação dos

bens.

Aliás, a função social dos contratos, nada mais é do que um reflexo da função social

da propriedade, já reconhecida expressamente desde 1988 pela Constituição da República

Federativa do Brasil, no artigo 5 inciso XXIII:

Art. 5. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza,garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pais ainviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à

propriedade, nos termos seguintes:(...)XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;



No intuito de elucidar a matéria, Ronconi (2002, p. 54), conceitua a função social da

propriedade:

À Função Social da Propriedade, portanto, pode-se operacionalizar oseguinte conceito: consiste na utilização, gozo ou disposição dos bens e/oudireitos de alguém, afastando-se interesses eminentemente privatísticos

prejudiciais em detrimento do benefício maior de uma coletividade, deforma que, para haver tal equilíbrio, o Estado limitará e/ou estabeleceráregras à sua utilização na conformidade do benefício comunitário.

Neste diapasão, é que se pode entender que a teoria contratual ampliou-se, tendo em

vista que o contrato deixou de ser analisado sob o enfoque individualista, onde somente

haveria benefício para uma ou ambas as partes contratantes. Hodiernamente, o contrato leva

em consideração o benefício da coletividade e não mais, exclusivamente, o benefício

individual.

Conforme leciona Pereira (2000, p.4), a função do contrato ampliou-se:

Com o passar do tempo, entretanto, e com o desenvolvimento das atividadessociais, a função do contrato ampliou-se. Generalizou-se. Qualquer

indivíduo – sem distinção de classe, de padrão econômico, de grau deinstrução – contrata. O mundo moderno é o mundo do contrato. E a vidamoderna o é também, e em tão alta escala que, se se fizesse abstração por um momento do fenômeno contratual na civilização de nosso tempo, aconseqüência seria a estagnação da vida social.

Tal afirmação é tão coerente, que Silva (www.mst.gov.br), estabelece “que o novo

Código Civil em vigor a expressão “função social”, ausente dos dispositivos do texto

revogado passou a integrar a Teoria Geral dos Contratos”.

Sendo assim, podemos estabelecer que o disposto no artigo 421 do Código Civil em

vigor, onde coloca que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função

social do contrato, está de certa forma retirando a autonomia de vontade dos contratantes.

Com isso, a nova lei passou a ter em várias situações, conceitos genéricos ou abertos,

ou seja, a função social estabelecida no artigo 421 do Código Civil em vigor, deixa claro esta



afirmação, pois o mesmo busca definir o que seria função social somente no artigo 422 do

mesmo diploma, onde prepondera que os contratos devem ser guardados pelo princípio da

probidade e boa-fé.(Silva, 2003)

Assim, devemos ter em mente que a função social do contrato, deve sempre elencar a

igualdade entre as partes contratantes, sem deixar para traz os interesses da sociedade, que em

alguns casos pode ultrapassar os interesses intrínsecos dos contratantes.

Desta forma, o advogado Silva (www.mst.gov.br), tem a seguinte opinião:

Portanto, ao verificarmos o cumprimento, ou não, da função social por um

determinado contrato, devemos ter em mira não apenas o círculo privadodos contratantes, isoladamente considerados na affectio contractus que osune, como também analisar se aquele contrato, em seus efeitos exteriores,contribui de forma salutar para o bem comum, gerando riquezas, oufazendo-as circular, não apenas para e entre as partes, mas tendo em vista,de forma ampla, a comunidade em que elas estão inseridas.

De acordo com Beviláqua apud Pereira (2000, p. 5):

Nem outro sentido vinga a função social do contrato: na afirmação de maior individualidade humana. Aquele que contrata projeta na avença algo de sua

personalidade. O contratante tem a consciência do direito e do direito comoconcepção abstrata. Por isso, realiza dentro das suas relações privadas um

pouco da ordem jurídica total. Como fonte de direitos, o contratoassemelha-se à lei, embora de âmbito mais restrito. Os que contratamassumem, por momento, toda a força jurígena social. Percebendo o poder obrigante do contrato, o contraente sente em si o impulso gerador da normade comportamento social, e efetiva este impulso. (grifamos).

Com estas observações, podemos notar que o contrato num todo deve atender a

vontade dos contratantes, buscando sempre manter uma relação igualitária entre o

hipossuficiente e os contratantes que possuem uma maior condição econômica, além de não

deixar para traz o interesse da coletividade, ou seja, observando a função social dos contratos

em relação á manutenção das trocas de economia e circulação das riquezas ou até mesmo ao

bem comum de toda uma sociedade.



De outro norte, podemos analisar que a nova regra do código civil vigente em relação

à função social dos contratos, traz a tona princípios constitucionais fundamentais,

estabelecidos no artigo 3o. inciso II da Carta Maior, ou seja:

Artigo 3o Constituem objetivos fundamentais da República Federativa doBrasil:I – (...)II – garantir o desenvolvimento nacional;(...)

Desta forma, quando os contratos buscam a função social, não apenas entre as partes,

mais sim, com a distribuição e a circulação econômica em toda a sociedade este de uma formaou de outra estará garantindo o desenvolvimento nacional e conseqüentemente utilizando um

dos princípios constitucionais.

Por fim, o Código Civil vigente estabelece em seu artigo 2.035, Parágrafo Único que

“Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os

estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”.

Com isso, observa-se que o contrato que não garantir a probidade, a boa-fé e a

função social poderá ser anulado pois, tal dispositivo vem garantir este direito.

2.3 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

A classificação seria um procedimento, pelo qual é estabelecido um ângulo de

observação ao qual o analista observa um determinado fenômeno, podendo agrupar algumas

espécies aproximando ou afastando uma das outras. Sua principal finalidade é acentuar

semelhanças e não semelhanças entre várias espécies, de maneira a facilitar a compreensão do

problema que se vai estudar. Sendo assim, passaremos a classificar os contratos quanto à sua



natureza: a) onerosos e gratuito; b) comutativos e aleatórios; c) paritário e de adesão; d)

causais e abstratos. (Rodrigues, 2003)

a) Contratos onerosos e gratuitos: o contrato oneroso, na visão de Pereira (2000,

p.37): “é aquele dos quais ambas as partes visam a obter vantagens ou benefícios, impondo-se

encargos reciprocamente em benefício uma da outra”.

Já os contratos gratuitos ou benéficos no ver de Diniz (2003, p.82): “são aqueles que

oneram somente uma das partes, proporcionando à outra vantagem, sem qualquer

contraprestação”.

O contrato gratuito mais conhecido e que vem elencado no Código Civil, no artigo

538, seria o contrato de doação sem encargo, onde o indivíduo transfere bens ou vantagens de

seu patrimônio a outra, que os aceita.

Com essas colocações, observamos as principais diferenças entre os contratos

onerosos e gratuitos no entender de Diniz (2003, p.83):

1o) a responsabilidade do devedor pelo ilícito, nos contratos a título gratuito,

deverá ser com begnidade, de tal forma que somente a determinará condutadolosa do autor da liberalidade; deveras, reza o art. 392 do Código Civilque: “Nos contratos benéficos, responde por simples culpa o contratante, aquem o contrato aproveite, e por dolo aquele a quem não favoreça. Noscontratos onerosos, reponde cada uma das partes por culpa, salvo asexceções previstas em lei”; 2o.) o doador não responderá pela evicção, nem

pelos vícios redibitórios, exceto nas doações com encargo (CC, arts, 552 e441, parágrafo único); o mesmo não se dará com aquele que pactuoucontrato oneroso (CC, art. 447); 3o.) o contrato a titulo gratuito poderá ser anulado pela ação pauliana, independentemente de má fé (CC, art, 158), ao

passo que, para se anular o contrato oneroso, além da insolvência dodevedor, será mister que esse seja conhecido da outra parte (CC, art. 159);

4o.) o contrato benéfico ou gratuito só poderá ser interpretadorestritivamente (CC, art. 114), exigência que não alcança a interpretação docontrato oneroso; 5o.) o erro sobre a pessoa será mais grave no contrato

benéfico do que no oneroso, salvo nas prestações de serviço materiais eencomendas de obras artísticas.

b) Contratos cumutativos e aleatórios: podemos estabelecer que esta espécie de

contrato seria uma subdivisão dos contratos bilaterais.



Contrato Cumutativo para Rodrigues (2003, p.33) é: “o contrato bilateral e oneroso no

qual a estimativa da prestação a ser recebida por qualquer das partes pode ser efetuada no ato

mesmo em que o contrato se aperfeiçoa.”

Contratos Aleatórios para Pereira (2000, p. 40): “a prestação de uma das partes não é

precisamente conhecida e suscetível de estimativa prévia, inexistindo equivalência com a da

outra parte. Além disto, ficam dependentes de um acontecimento incerto.”

Nos contratos cumutativos, podemos concluir de certo modo, que a equivalência das

prestações se insere, pois seria normal que, nos contratos de intuito lucrativo, cada um dos

indivíduos só aceitará uma prestação de fazer ou não fazer se aquilo que vir a obter em troca

lhe for equivalente.

Já nos contratos aleatórios, apesar deste ter manifestado a vontade dos contraentes,

este se dará somente após o implemento de alguma prestação posterior e que depende de um

fato incerto, os efeitos do negócio submetem-se a esse acontecimento incerto. Com isso, as

vantagens deste modo de contrato subordinam-se a um acontecimento futuro e incerto, assim,

se um dos contratantes assumiu um risco, não poderá reclamar do que lhe possa resultar, em

sobrevindo aquele evento, pois será inadmissível dizer-se prejudicado por um risco que

constituiu a própria essência do contrato por ele firmado. (Diniz, 2003)

c) Contratos paritários e de adesão: no entendimento do douto Rodrigues (2003,

p.44), o contrato de adesão é:aquele em que todas as cláusulas são previamente estipuladas por uma das

partes, de modo que a outra, no geral mais fraca e na necessidade de contratar,

não tem poderes para debater as condições, nem introduzir modificações, no

esquema proposto. Este último contraente aceita tudo em bloco ou recusa tudo

por inteiro.



Com relação aos contratos paritários, podemos estabelecer o conceito dos contratos

clássicos, onde admite-se uma fase em que se procede ao debate das cláusulas da avenca e na

qual as partes, colocadas em pé de igualdades, discutem os termos do negócio, seria a

chamada fase de puntuação, em que as divergências são eliminadas pela transigência dos

contraentes, a esse tipo de negócio dá-se o nome de contrato paritário, pois presume-se a

igualdade entre as partes interessadas. (Rodrigues, 2003)

d) Contratos causais e abstratos: na visão de Rodrigues (2003, p.34) temos:

Em geral as obrigações estão filiadas às causas que as geraram, e o devedor,

quando acionado, pode ilidir o pedido se provar a inexistência da causa do

contrato, ou se demonstrar que ele se inspira em causa ilícita ou imoral. Em

princípio o credor deve provar a existência do contrato, seu conteúdo, bem

como a obrigação do réu, a fim de conseguir sua condenação no pedido. De

modo que com esse procedimento demonstra ele uma relação de causa e

efeito entre sua pretensão e a obrigação de seu contendor. Porque, em regra,

os contratos são causais.

Com isso, podemos estabelecer que o contrato abstrato é aquele que tira sua força da

própria forma externa, independente da causa que gerou.

2.4 DOS CONTRATOS PRELIMINARES

Podemos definir contrato preliminar de uma forma simples, ou seja, é a

perfectibilisação de acordos, termos, condições para a realização do contrato definitivo.

Com isso, passamos a observar alguns conceitos dos mais renomados juristas

brasileiros:



Diniz (2003, p. 48):

o contrato preliminar, por sua vez, não é uma simples negociação outratativa, por ser um contrato que tem por escopo delinear os contornos docontrato definitivo que se pretende efetivar, gerando direitos e deveres para

as partes, que assumem uma obrigação de fazer aquele contrato final. P. ex.: promessa de compra e venda, de cessão de direitos etc.

Rodrigues (2003, p. 39)

contrato preliminar (pacto de contrahendo) é uma espécie de convençãocujo objeto é sempre o mesmo, ou seja, a realização de um contratodefinitivo. Com efeito, o contrato preliminar tem sempre por objeto aefetivação de um contrato definitivo. As partes que, por exemplo, recorrema um contrato preliminar de compra e venda prometem, reciprocamente,que ultimarão, em tempo adequado, um contrato definitivo de compra evenda; quando, num ajuste preliminar, uma das partes prometeu à outra umafiança, esse contrato preliminar cria para o promitente a obrigação de,oportunamente, prestar a fiança apalavrada.

Após estas considerações, observamos que o contrato preliminar busca sempre a

realização de um contrato definitivo, sendo uma de suas maiores característica, por outro lado,

podemos observar que o contrato preliminar não gera efeitos como os que são produzidos em

um contrato definitivo. (Rodrigues, 2003)

Desta forma, coloca Pereira (2000, p.48): “Difere-se, o contrato preliminar do

principal pelo objeto, que no preliminar é a obrigação de concluir o outro contrato, enquanto

que o definitivo é uma prestação substancial”.

Com isso, podemos observar que os requisitos dos contratos preliminares não

distinguem dos requisitos dos contratos definitivos, ou seja, os requisitos são os mesmos dos

contratos em geral: capacidade das partes, objeto licito e possível, consentimento ou acordo

de vontades. Aliás, estes requisitos vêem elencados no artigo 462 do diploma civil em vigor

onde estabelece: “O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os

requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”.

Aliás, à forma como requisito é indagada por Rodrigues (2003,p.41)



[...], enquanto muitos entendem que o contrato preliminar só vale quando

efetuado na forma imposta para o definitivo, outros repelem esse

entendimento, fundados em que tal exigência tiraria muito da utilidade do

pacto de contrahendo. Aliás, nesta ultima hipótese, talvez se estivessenegando a própria existência do contrato preliminar.

Sendo assim, qualquer uma das partes contratantes, exigirá o cumprimento de um

contrato preliminar, desde que, este obedeça, os requisitos estabelecidos no artigo 462 do

diploma acima citado. Somente para elucidar ainda mais o caso, o legislador considerou no

parágrafo único do artigo 463 do código civil, que o contrato preliminar, poderá ser levado ao

registro competente, não obrigando que as partes venham fazer tal recomendação e por

conseqüência deixando, de gerar efeitos contra todos (erga ommines).

De outro norte, devemos elucidar que os contratos preliminares podem ser unilaterais

ou bilaterais, ou seja, unilaterais seria quando os contratantes anuíssem para a realização de

um negócio jurídico, mas somente uma das partes teria deveres.

Já nos bilaterais, podemos estabelecer que após a realização do negócio jurídico,

ambas as partes teriam deveres recíprocos, ficando desde logo programado o contrato

definitivo.

Outra situação que ocorre freqüentemente nos contratos preliminares, seria a opção

que os contratantes têm para estipular prazo certo ou incerto na relação contratual preliminar,

ou seja, a opção de prazo incerto ocorre quando os contraentes não estipulam o tempo em que,

esta relação contratual dar-se-á por encerada. Sendo assim, o contratante que se sentir

prejudicado na relação de prazo incerto, poderá requerer a outra parte um prazo para que se

manifeste acerca de sua preferência, pois o contratante não poderá fincar vinculado ao outro

eternamente e muito menos a mercê da sua vontade.

A respeito do tema estabelece Pereira (2000, p. 49): “Dá-se a opção quando duas

pessoas ajustam que uma delas tenha preferência para a realização de um contrato, caso se



resolva a celebra-lo”. Em tais colocações é possível observar a compatibilidade de idéias entre

os autores, pois em ambas as colocações estes concordam que uma das partes, ficará

desobrigada em relação à outra.

Já com relação ao prazo certo, terminado este período, o contratante que ficou

vinculado ao outro, estará liberado e conseqüentemente possibilitado a contratar novamente.

Através, destas colocações, podemos averiguar, que o contrato preliminar quando

possui o requisito bilateral, este deverá ser cumprido em sua integralidade por ambas as

partes, do qual, mais tarde terão que refazer o contrato definitivo.

Um exemplo muito comum de contratos preliminares bilaterais, seria o contrato de

compra e venda ou compromisso de compra e venda, pois com estabelece Diniz (2003, p.49):

“é um contrato autônomo pelo qual as partes se obrigam a realizar oportunamente um contrato

definitivo”. Ou seja, seria a obrigação que os contraentes teriam de contratar em uma

oportunidade, para que, em outra, estes viessem a perfectibilisar o negócio.

Acima de tudo, devemos ter em mente que os contratos em momento algum

transferem a propriedade, pois esta se dá apenas após a transferência do título no registro

competente com relação a bens imóveis. Mas o nosso legislador por contemplar o contrato

preliminar, estabeleceu no artigo 463 do Código Civil, a possibilidade para tal ato, e por outro

norte, observa-se que os compromisso apenas geram obrigações de fazer. (Diniz, 2003)

Somente, para elucidar ainda mais a respeito dos contratos preliminares, devemos

abordar nas palavras Silvio Robrigues, os motivos que levaram a difusão deste instrumento:

O motivo de sua enorme difusão na vida moderna se encontra na considerável

utilidade prática que oferece, pois, não raro, convém as partes, a quem

interessa um contrato, adiar sua efetivação, sem risco de perdê-lo. Ora,

lançando mão do contrato preliminar, asseguram os contratantes a

possibilidade de ultimar oportunidade o negócio almejado, pois o

ordenamento jurídico prestigia a convenção provisória, impondo o

cumprimento da obrigação assumida. E, naturalmente, sanciona o

inadimplemento desse ajuste. RODRIGUES (2003, p. 40)



Com esta colocação, podemos ter em mente que os contratos preliminares de uma

forma ou de outra, buscam sempre dar oportunidades para assegurar a realização de um

negócio futuro que se pretende no momento, nos termos da lei e que somente se tornará

perfeito e acabado, como dito, no futuro.

2.5 EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Somente para elucidar o caso, iremos demonstrar através de uma noção geral os

efeitos dos contratos para Diniz (2003, p. 103):

O principal efeito do contrato consiste em criar obrigações, estabelecendo um

vínculo jurídico entre as partes contratantes. Trata-se de uma verdadeira fontede obrigações; por isso, todos os seus efeitos são meramente obrigacionais,

mesmo quando o contrato serve de título à transferência de direitos reais.

Com isso, observamos qual é o principal efeito de um contrato, ou seja, criar

obrigações, estabelecendo um vínculo jurídico entre as partes contratantes. Desta forma,

buscaremos elencar quais seriam os principais efeitos de um contrato de compra e venda, com

relação às partes contratantes e que se fará mais pertinente a presente pesquisa.

Sendo assim, passaremos a conceituar os efeitos do contrato de compra e venda na

visão de Pereira (2000, p. 116):

Não sendo, por direito nosso, hábil o contrato de compra e venda a transferir a propriedade, o que requer a tradição da coisa (móvel) ou inscrição do título(imóvel) diz-se que seu efeito é obrigatório. Daí para o vendedor a obrigaçãode entregar a coisa e para o comprador a de pagar o preço, na forma, no



prazo ou segundo os costumes. Celebrando, pois, o contrato, dele seoriginam efeitos, mais ou menos extensos, mais ou menos permanentes.

Já na visão de Diniz (2003, p. 181), temos:

Obrigação do vendedor de entregar a coisa com todos seus acessórios,transferindo ao adquirente a sua propriedade, e do comprador de pagar o

preço, na forma e no prazo estipulados. Não havendo estipulação expressa,a tradição da coisa vendida dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, por ocasião da venda (CC, art.493). O vendedor obriga-se a transferir o domíniodo bem, devendo cuidar da conservação da coisa até sua entrega efetiva,tendo o direito de receber o preço, o comprador assume o dever de pagar o

preço, tendo o direito de receber a coisa.

Podemos, colocar, que um dos principais efeitos da compra e venda é a transferência

do domínio, dessa forma, devemos observar que esta transferência não se opera simplesmente

pelo contrato, ou seja, esta se dará pela tradição ou pela inscrição. (Pereira, 2000)

Com isso, podemos estabelecer que é dever básico do vendedor efetuar a tradição, ou

a entrega da coisa, acompanhada de seus acessórios, no caso de recusa, terá o comprador,

direito de emissão de posse contra o vendedor. Devendo-se observar o tempo e o lugar da

entrega. Com relação a coisa imóvel que se faz pertinente ao caso, esta não se adquire antes

da inscrição do Título no Registro Competente, observando-se a data da transferência, pois os

efeitos relativos a coisa ainda são de propriedade do vendedor. (Pereira. 2000)

Outra situação presente nos efeitos da compra e venda, que vem estabelecida no artigo

491 do Código Civil, in verbis: “Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a

entregar a coisa antes de receber o preço”. Ou seja, podendo rete-lá, até que o comprador

venha fazer tal condição, mas, por outro lado, se o vendedor não estiver em condições de

entregar a coisa, o comprador poderá consignar o valor da venda, garantindo dessa forma seu

direito. (Diniz, 2000)



Por outro lado, se a venda for a crédito ou a prazo, será ilegal ao vendedor

condicionar a entrega do bem ao recebimento integral do preço ajustado, sendo lícito ao

comprador reclamar a entrega da coisa antes do pagamento integral, se mesmo assim, houver

recusa do vendedor em entregar a coisa antes do pagamento do preço, o comprador poderá

pleitear a recição contratual, com perdas e danos. (Diniz, 2003)

Observando o artigo 495 do Código Civil, temos: “Não obstante o prazo ajustado para

o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor

sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo

ajustado”.

Desta maneira, é necessário observar que mesmo se houver prazo ajustado para o

pagamento, o comprador cair em insolvência, ao vendedor é permitido não entregar a coisa

antes que o alienante pague ou preste caução.

Se de alguma forma ficar constatado que o vendedor sofreu alteração em sua situação

econômica, ficando difícil a tradição da coisa vendida, trocam-se as posições, sendo permitido

ao comprador reter o pagamento até que possa ser entregue a coisa ou o vendedor lhe preste

causão.

Conforme, prescreve Diniz (2003, p182), com relação à responsabilidade:

Responsabilidade pelos riscos e despesas, ante o fato de que, em nosso

direito, sem a tradição ou transcrição não se tem transferência da propriedade.

Pelo Código Civil, art. 492, antes da tradição ou transcrição os riscos da coisa

correrão por conta do vendedor, porque até então o domínio é seu, e, os

preços, por conta do comprador.

No tocante a responsabilidade podemos notar que quando a coisa se deteriorar ou se

perde, até o momento da tradição ou inscrição, por condições adversas a vontade do vendedor,

este sofrerá o peso de restituir o pagamento, do que recebeu. Já na situação contrária, onde



houve a transferência e a coisa veio a deteriorar ou se perder, sem a culpa do vendedor, este

terá o direito de receber o preço convencionado, pois a transferência se realizou-se.

Somente para fins explicativos devemos, conceituar Tradição, que no ver de

Magalhães/Malta (1997, p. 974):

Tradição que de fato ocorre com a passagem da coisa alienada para a posse

do adquirente; tradição verdadeira ou propriamente dita; Uso, costumes,

praxe, critérios que se respeita pelo longo período em que vem sendo

observado. Passagem real de coisa alienada das mãos de uma para outra das

pessoas que participaram de convenção, de ajuste, de contrato.

Para finalizar, temos o artigo 490 do Código Civil, que estabelece: “Salvo cláusula

em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do

vendedor as da tradição”.

Desta maneira, é certo que o comprador de bem imóvel tem a responsabilidade de

arcar com as despesas de escritura e registro, para que possa ter o domínio e a propriedade do

bem.

2.6 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS

Seria, no âmbito do direito obrigacional, uma espécie de gênero, ou seja, um contrato

preliminar. Tendo, como característica peculiar, a compra e venda de bens imóveis, loteados

ou incorporados.

Além, de ter todas as características observadas nos outros contratos preliminares, o

compromisso de compra e venda, deverá ter expressamente em uma de suas cláusulas a



previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade e, ainda, a inscrição no registro imobiliário

como elemento atributivo, ao compromissário comprador, de direito real oponível a terceiros,

conforme está previsto no artigo 22 do Decreto Lei 58 e no artigo 1.225 do Código Civil, que

assim dispõe: São direitos reais: o direito do promitente comprador do imóvel.

(http://trlex.com.br . 30.08.2003)

Assim, prescreve o artigo 22 do diploma citado acima: “Os contratos, sem cláusula de

arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não

loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais

prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real

oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos

artigos 16 desta Lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil”.

Isto significa o seguinte que, pelo Direito das Obrigações o compromisso de venda e

compra é um contrato preliminar algo diferenciado e pelo Direito das Coisas, desde que

registrado, fica atribuído direito real contra terceiros ao compromissário comprador.

Somente para elucidar, ainda mais o caso, como estabelece Rodrigues (2003, p.173):

Compromisso de venda e compra – O compromisso de venda e compra,como contrato preliminar que é, tem por objeto um contrato futuro de vendae compra. Assim sendo, pode ser definido como ajuste de vontades por meio do qual os contratantes prometem, reciprocamente, levar a efeito umacompra e venda.

Com isso, o Compromisso de Compra e Venda, quando é firmado com cláusula de

irretratabilidade, podemos colocar, que apenas ocorrerá um adiamento da transferência da

propriedade do imóvel até o pagamento integral de seu preço. Sendo que, nesta modalidade

de contrato, as partes obrigam-se mutuamente a programar a escritura ou contrato definitivo

para certo momento e sob determinadas condições.

http://trlex.com.br/

http://www.crystalnet.com.br/codigos/a0001800.html#A16%23A16

http://www.crystalnet.com.br/codigos/b000202a.html#A640


http://trlex.com.br/

http://www.crystalnet.com.br/codigos/a0001800.html#A16%23A16




Além de que, cada um dos contratantes terá deveres, ou seja, um de cumprir as

condições, e o outro, da celebração futura do contrato, onde ambas as partes podem incorrer

em falta e, conseqüentemente, possibilidade de indenizar a outra em perdas e danos.

Após estas colocações, podemos observar que a promessa de compra e venda pode ser

bilateral ou unilateral.

Bilateral, nos ensinamentos de Pereira (2000, p.120):

Como todo contrato preliminar, a promessa de compra e venda gera umaobrigação de fazer, que se executa mediante a outorga do contratodefinitivo. A prestação a que as partes estão obrigadas é o fato da realização

da compra e venda. E, como não existe requisito formal para asobligationes faciendi, pode assumir a forma publica como particular. Nãoobstante esta liberdade, os seus efeitos variam, pois que, se a promessa

bilateral de compra e venda por instrumento privado sempre sujeita oinfrator a perdas e danos, a execução coativa, que é a grande conquista e amagnífica elaboração de nossa doutrina, está na decorrência de observaremas partes os requisitos formais, tanto o direito (escritura publica, se se tratar de alienação futura de imóvel de valor superior à taxa legal) como oindireto (inscrito no registro imobiliário), [...].

Já na visão de Rodrigues (2003, p.174), temos:

A promessa bilateral, ou seja, o compromisso recíproco de venda e compra,envolve a vinculação de ambos os contratantes: um, que promete vender – compromitente vendedor; outro, que promete comprar – compromissáriocomprador . [...]. O contrato de compromisso de compra e venda, cujo fim éa outorga de um contrato definitivo, gera para as partes uma obrigação de

fazer recíproca: a de passarem um contrato definitivo – a compra e venda.

Uma observação, que devemos fazer é que a promessa bilateral de compra e venda

pode ser irretratável ou sujeita a arrependimento, desta forma, quando irretratável, e constar

no registro público, gera direito real, ou seja, direito contra terceiros (contra todos). Outra

situação relevante, que Pereira (2000, p.123), enfatiza: “Pelo nosso direito, a promessa de

venda nunca pode operar a transferência do domínio, dada a distinção rigorosa entre o

contrato definitivo e o contrato preliminar”.



Sendo assim, devemos observar que a coisa prometida, quando gravada com ônus real,

torna-se indisponível, ou seja, o contrato bilateral de compra e venda, em que o promitente

comprador, obtém o direito de receber a escritura definitiva, agora como proprietário de

direito, após a quitação de suas obrigações, e conseqüentemente gera ao promitente vendedor

a obrigação de anular tal alienação que foi realizada após o registro do contrato.

A promessa unilateral na visão do já citado Rodrigues (2003, p. 174):

Promessa Unilateral de Venda, conhecida sob o nome de opção, é aquelaem que uma pessoa se obriga a vender certo bem a outra, dentro de certo

prazo e por determinado preço, se o beneficiário quiser comprar. Nota-se

que aqui só o promitente vendedor se obriga, fato que marca aunilateralidade do ato jurídico. Promessa Unilateral de Compra, negócioraro na prática, dá-se quando uma pessoa se obriga a adquirir determinado

bem de outra, por preço certo e dentro de prazo determinado, se esta oquiser vender. Tal ajuste, que vincula apenas o promitente comprador,representa um elemento de garantia para o vendedor, que assegura ummercado certo para o bem de sua propriedade

Tal forma de compra e venda, não são muito utilizadas no Brasil, e, dessa forma, não

está contemplada em nossa doutrina.

Por fim, enfatizaremos sem muitas delongas, as razões que levaram o compromisso de

compra e venda a se fazer tão presente em nosso país, ou seja, a mais importante e a que

devemos comentar seria, que nesta forma de negociação não há incidência do imposto de

transmissão inter vivos. Deixando, de onerar ainda mais as partes envolvidas e taisnegociações.

3 A TAXA DE CONDOMÍNIO: ASPECTOS DE DIREITO MATERIAL EPROCESSUAL

3.1 DO CONDOMÍNIO



O Condomínio em edifício de apartamentos, descrito na Lei nº 4591/64, é especial em

relação ao condomínio necessário (vertical), pois o regime jurídico da propriedade horizontal

é, em diversos aspectos, diferente do regime estabelecido no condomínio comum ou

necessário.

Desta forma, como já comentado no Capítulo 1 deste trabalho, é possível estabelecer

algumas questões que levaram ao aparecimento do condomínio de apartamentos, ou seja, a

explosão demográfica ocasionada pelos movimentos migratórios, a questão da segurança

pública e diversos outros fatores determinaram o surgimento da propriedade horizontal.

Na Lei nº 4.591/64, que estabelece a diferença entre a propriedade horizontal e o

condomínio comum, é possível verificar a existência de dois tipos de propriedades, sendo

elas: a propriedade exclusiva da unidade autônoma e a propriedade coletiva das áreas

comuns. Sendo diferente do condomínio necessário que vem disposto nos artigos 1.327 a

1330 do Código Civil vigente, pois no condomínio horizontal as suas áreas comuns são

indivisíveis e as unidades autônomas (apartamentos) não sofre qualquer limitação aos

poderes de usar, fruir e dispor do seu titular.

3.2 DO DEVEDOR E DO CREDOR

A Lei nº 4.591/64, no seu capítulo III, utiliza a expressão "das despesas do

condomínio", mas não apresenta um conceito formal, ou seja, a citada lei não conceitua o que

seria tais despesas. Portanto o conceito de despesas do condomínio é um conceito que

devemos buscar na doutrina e jurisprudência.



As despesas do condomínio, segundo Jorge Tarcha (2000, p. 13), “são aquelas de

manutenção e aquelas necessárias à administração do condomínio”.

Com estas colocações, passamos a observar a natureza jurídica das despesas

condominiais na visão Couto Filho ( 2000, p. 1, http://www1.jus.com.br):

“A taxa de condomínio é, basicamente, uma taxa de âmbito privado, vezque, em regra, corresponde a uma contraprestação pecuniária dos serviços

prestados ou postos à disposição do condômino, criados em proveito douso e da fruição dos bens, serviços e coisas comuns. As despesas docondomínio representam obrigações acessórias mistas, pois sevinculam ao direito real, objetivando uma prestação devida pelo seutitular. O seu caráter é híbrido, vez que tem como objeto uma

prestação específica, mas está incorporada a um direito real, do qualse origina. Assim, representam obrigações propter rem”.

Sendo assim, podemos estabelecer que as despesas de condomínio têm, natureza de

obrigação propter rem2, portanto, em virtude da sua natureza, é possível observar a existência

de dois sujeitos, ou seja, o ativo (credor) e o passivo (devedor).

Desta forma, podemos definir credor como o ente que tem a expectativa de obter do

devedor o cumprimento da obrigação, ou seja, o fornecimento da prestação, enquanto o

devedor é aquele que tem o dever legal, contratual ou decorrente de ato ilícito, de satisfazer a

obrigação, através de prestação estabelecida. (Couto Filho, 2000)

Assim, o condomínio pode exigir a prestação que foi estabelecida no capítulo III, Lei

nº 4591/64, inclusive judicialmente. Pois sendo o devedor o titular de um direito real sobre a

unidade autônoma, este tem o dever de cumprir suas obrigações com o condomínio.

Com isso, é possível observar que as relações obrigacionais travadas entre o titular do

direito real sobre a unidade autônoma e terceiros não surtem qualquer efeito em relação ao

condomínio. O sujeito passivo das despesas perante o condomínio continua sendo o titular do

direito real. (Couto Filho, 2000)

2 Própria da coisa



Sendo assim, é possível notar que o adquirente de uma unidade condominial seria o

responsável pelo pagamento dos débitos do alienante, em relação ao condomínio credor, pois

a obrigação sendo de natureza propter rem, ou seja, própria da coisa persegue esta até o seu

adimplemento, sem prejuízo do direito de regresso do adquirente.

3.3 PROCEDIMENTO JUDICIAL PARA COBRANÇA DA TAXA DE CONDOMÍNIO

Primeiramente, é possível observar que a cobrança de taxas condominiais como

mencionado no item anterior é de natureza propter rem, devendo ser cobrada da pessoa que

figure no álbum imobiliário.

Sendo assim, passamos a observar que a cobrança das taxas condominiais poderá ser

efetuada pela Lei dos Juizados Especiais 9.099/95, ou pelo procedimento sumário como ficarádemonstrado a seguir.

Mas com relação a Lei 9.099/95, podemos observar uma corrente de processualista,

que interpretam o parágrafo único do artigo 3° da referida lei, de forma que o Juizado

Especial é opcional, ou seja, o autor da ação pode sempre optar pelo procedimento previsto

nesta lei. Mas no sentido oposto há aqueles que admitem ser a matéria de competência de

ordem pública e que somente a lei expressa permite ao autor a faculdade de escolher a

jurisdição. (Celino de Souza, 2001)

Desta forma, é possível observar que a Lei 9.099/95, com o procedimento sumário são

aptos para impetrar uma ação de cobranças de taxas condominiais, como ficará demonstrado a

seguir.

O artigo 585 do Código de Processo Civil, estabelece o que são títulos executivosextrajudiciais, sendo que, em seu insiso IV, podemos observar que o encargo condominial



vem elencado com relação a possibilidade da cobrança deste crédito através de uma execução,

sem que se tenha um processo de conhecimento.

Sendo assim, vejamos:

Art. 585. São Titulos executivos extrajudiciais:(...)IV – o crédito decorrente de foro, laudodênio, aluguel ou renda de imóvel,bem como o encardo de condomínio desde que comprovado porcontrato escrito; “grifamos”(...)

Com isso, passamos a observar os ensinamentos do mestre Theodoro Junior (2003,

123):

Segundo certa exegese formulada a partir do confronto entre os textos

primitivos dos art. 275, II, “c”, e o art. 585, IV, concluía-se que o encargo de

condomínio, quando cobrado diretamente do condômino, não podia ser objeto

de execução, mas apenas de ação sumária. Argumenta-se que entre o

condomínio e condômino inexiste o “contrato escrito” (título executivo) a que

se refere o inciso IV do art. 585. Assim, a execução de encargo de

condomínio só teria lugar quando essa obrigação fosse atribuida,contratualmente, a inquilino do condômino.

Através deste entendimento, passamos a analisar o artigo 275, inciso II, alínea b do

Código de Processo Civil, in verbis:

Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:(...)II – nas causas, qualquer que seja o valor:(...)

b) de cobrança ao condôminio de quaisquer quantias devidas ao condomínio;(...)

Observa-se, à respeito, o entendimento do já citado Theodoro Junior (2003, p. 123):

O procedimento sumário não foi instituído pelo art. 275, II, “b”, para exigir o pagmento da cota condomínial, e sim para apuração da “responsabilidade pelo



pagamento de impostos, taxas, contribuições, despesas e administrações de

prédio em condomínio”.

Com isso, após observarmos o entendimento de Humberto Theodóro Junior, temos, a

seguinte conclusão, ou seja, o condomínio quando existe regulamentado e os encargos

existentes fazem referência aos gastos orçamentos e que foram aprovados em assembléia,

pode-se concluir que não há responsabilidade a apurar, mas apenas obrigação a exigir. Assim,

a convenção demonstra a certeza à dívida e os orçamentos empresta-lhe liquidez. (Theodoro

Junior, 2003)

Desta forma, decorre a exigibilidade, nas épocas marcadas no orçamento para o

recolhimento das contribuições de cada condômino para o custeio comum da manutenção do

prédio. (Junior, 20003)

Por essa razão, é possível observar que os gastos orçamentos, quando aprovados em

assembléia, constituem uma prova documental, já sendo um título executivo extrajudicial

liquído, certo e exigível, não havendo sentido, submeter o condomínio novamente ao ônus de

passar pela via da ação de procedimento sumário.

Assim, a ação condenatória de rito sumário, deveria ser aplicada nas causas sobre

gastos condominiais e apenas quando tenha que apurar a responsabilidade destes gastos, o que

ocorrer quando não há prévia convenção entre os condôminos ou quando as despesas a ratear

são extraordinárias. (Theodoro Junior, 2003)

Porém, quando a cobrança vem de acordo com o estabelecido no orçamento aprovado

na convenção dos condôminos e nos termos das Leis n°s. 4.591 de 16 de abril de 1964, e

4.864 de 29 de novembro de 1965, podemos estabelecer que seria caso de execução forçada,

pois o condomínio, já possuiria um título executivo nos termos do artigo 585, IV.



Somente para demonstra o que vem estabelecido na Lei 4.591/64, e a circunstância

que a autoriza a cobrança forçada,passamos a transcreve-la:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.§ 1° Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota dorateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.§ 2° Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover,

por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas. (grifamos)

Com isso, segundo o nobre processualista Theodoro Junior (2003, p. 124), comrelação a condomínio prescreve: “segundo a antiga exegese, em matéria de encargos de

condomínio, o ‘contrato escrito’ a que alude o Código, para funcionar como título executivo,

era “o orçamento aprovado pela convenção”.

Mas apesar, da Lei 4.591/64, ter dado ao condomínio condições para cobrança através

de título executivo extrajudicial, baseado nos orçamentos aprovados pelos condôminos, esta

condição acabou sendo revogada pela Lei n° 9.245/95, quando alterou a redação do art., 275,

II, “b”, que agora passou a vigorar da seguinte forma: “cobrança ao condômino de quaisquer

quantias devidas ao condomínio será segundo o procedimento sumário”.

Desta forma, só quando o condomínio dispuser de outro documento que lhe tenha

fornecido o condômino, do qual, possa confessar a dívida e nos padrões de um título

executivo extrajudicial é que se tornará cabível ao síndico fazer a cobrança das dívidas

condominiais através da execução forçada.

3.4 DOS TÍTULOS EXECUTIVOS JUDICIAIS



Passamos a comentar sobre os títulos executivos judiciais neste momento pois, são

estes ou seja, a sentença do procedimento sumário e a dos Juizados Especiais que vão

possibilitar o credor condomínio receber os seus créditos decorrentes da Ação de Cobrança

que foi proposta contra o condômino devedor.

Sendo assim, o título executivo judicial (sentença), instruirá a ação de execução contra

o devedor condômino que não adimpliu sua dívida de forma voluntária para com o

condomínio credor.

Podemos observar no artigo 584 do Código de Processo Civil, que o título executivo

judicial, exceto pelo formal e a certidão de partilha, constitui-se de uma sentença.

Com isso, observamos o entendimento de Nery (2003, p. 969), a respeito de Título

executivo:

“Para o sistema do CPC, têm a mesma força e eficácia os títulos executivos judiciais e extrajudiciais. Ambos ensejam ação de execução direta, comcitação para que o devedor cumpra a obrigação constante do título em vintequatro horas ou nomeie bens à penhora”.

Desta forma, passamos a transcrever o artigo 584 do Código de Processo Civil, para

melhor elucidar o tema:

Art. 584. São títulos executivos judiciais:I - a sentença condenatória proferida no processo civil;II - a sentença penal condenatória transitada em julgado;

III - a sentença arbitral e a sentença homologatória de transação ou deconciliação; IV - a sentença estrangeira, homologada pelo Supremo Tribunal Federal;V - o formal e a certidão de partilha.Parágrafo Único. Os títulos a que se refere o n° V deste artigo têm forçaexecutiva exclusivamente em relação ao inventariante, aos herdeiros e aossucessores a título universal ou singular.

Outro conceito pertinente ao caso com relação a Título Executivo Judicial, vem dos

ensinamentos de Wambier (2003, p. 54):“Títulos executivos judiciais consistem em provimentos jurisdicionais, ouequivalentes, que contêm a determinação a uma das partes de prestar algo à



outra. O ordenamento confere a esses provimentos a eficácia de, inexistindo prestação espontânea, autorizar o emprego dos atos executórios”.

Após estas colocações, busca-se analisar algumas expressões do Código Processual

Civil, no seu artigo 584 que possui proximidade com o tema em discussão.

Sendo assim, deduzimos que neste artigo, o título executivo judicial nasce de

sentença condenatória ou homologatória, conforme podemos verificar nos itens I e III, do

dispositivo acima citado e que passaremos a analisar de forma separada, então vejamos: “ I – a

sentença condenatória proferida no processo civil”;

Para Nery (2003, p.963) é:

“Sentença civil condenatória, deve ser entendido o comando emergente detoda e qualquer sentença proferida no processo civil, seja em açãodeclarátoria, constitutiva ou condenatória, que contenha, ainda que

parcialmente, preceito condenatório de uma das partes. Assim, por exemplo, asentença de improcedência da ação declaratória que condenar o autor emhonorários e despesas processuais, é condenatória nesta parte, caracterizando-

se como título executivo judicial, ensejando a execução das despesas ehonorários”.

Sentença condenatória civil no ver de Júnior (2003, p.76) significa:

“Sentença condenatória, além de definir a vontade concreta da lei diante dolitígio, contém um comando diverso do da sentença de mera apreciação.Esse comando especial e diferente consiste nisto: em determinar que se

realize e torne efetiva uma certa sanção. Contém a sentença de condenação, portanto, a vontade do Estado, traduzida pelo juiz, de que a sanção nelaespecifica, seja aplicada e executada, criando para o condenado, um estadode sujeição”.

Desta forma, podemos entender por sentença civil condenatória, aquela que põe fim ao

processo nos termos do artigo 162, § 1°, isto é, como “ato pelo qual põe termo ao processo,

decidindo ou não o mérito da causa”, e dessa maneira, conclui-se que, tendo caráter



condenatório, ainda que apenas em parte, podem ser executadas tanto as sentenças definitivas

(de mérito) como as terminativas (sem apreciação do mérito). (Junior, 2003)

Assim vejamos: “III – a sentença homologatória de conciliação ou transação,

ainda que verse matéria não posta a juízo”.

Passamos a observar os dizeres de Nery (2003, p. 970), a respeito de sentença

homologatória:

“Por meio dela o juiz não profere condenação, mas simplesmente homologatransação ou conciliação. Caso estes negócios jurídicos tenham, ainda que

parcialmente, conteúdo condenatório, sua homologação caracteriza-se como

título executivo. Ainda que a transação verse sobre matéria alheia à ação pendente, se for homologada em juízo, constitui título executivo judicial,ensejando execução perante o mesmo juízo que a homologou”.

Com isso, podemos observar que não é apenas a transação que as partes cheguem na

pendência de um processo anteriormente instaurado que poderá ser homologada e gerar um

título executivo. Nos termos do artigo 57 da Lei 9.099: “O acordo extrajudicial, de qualquer

natureza ou valor, poderá ser homologado, no juízo competente, independentemente de termo,

valendo a sentença como título judicial”. Com isso, os interessados, portanto, podem requerer

a instauração de procedimento judicial especificamente destinado a tal homologação.

(Wambier, 2003)

Outra posição importante que devemos apresentar é o que entende Theodoro Júnior

(2003, p.81):

“Para se falar em título executivo, é indispensável que o ato homologadocontenha, ainda que implicitamente, a imposição de uma prestação a umaou ambas as partes, ad instar do que se passa com a sentença condenatória.Pois só diante de condenação é que se pode falar em execução. Se atransação, a conciliação ou o arbitramento limitaram-se a simples efeitosdeclaratórios ou constitutivos (reconhecimento de validade de documento,inexistência de relação jurídica, resolução de contratos etc.), terão, por si só,exaurido a prestação que ao órgão judicial se poderia reclamar, sem restar

para a execução”.



Com isso, o que realmente devemos nos ater, para compreensão de nosso estudo, é

que o título executivo judicial é assim chamado porque, consubstanciado numa sentença

judicial, não existiria sem ela e, justamente por ela, em caráter acessório, adquire força

autônoma e independente, a partir de sua constituição.

3.5 REQUISITOS DO TÍTULO EXECUTIVO: Liquidez, Certeza e Exigibilidade

Para que possamos executar um título executivo judicial ou extrajudicial que não foi

cumprido pelo condômino devedor de forma espontânea, estes devem possuir alguns

requisitos, ou seja, a liquidez, a certeza e a exigibilidade, que vem elencado no artigo 586 do

Código de Processo Civil, que assim prescreve:

Art. 586. A execução para cobrança de créditos fundar-se-á sempre em títulolíquido, certo e exigível.§ 1°. Quando o título executivo for sentença, que contenha condenaçãogenérica, proceder-se-á primeiro à sua Liquidação.§ 2°. Quando na sentença há uma parte líquida e outra ilíquida, ao credor élícito promover simultaneamente a execução daquela e a liquidação desta.

Somente com o disposto acima, é que terá o órgão judicial elementos prévios que lhe

assegurem a abertura da atividade executiva, em situação de completa definição da existência

e dos limites objetivos e subjetivos e do direito a realizar. (Theodoro Júnior, 2003)

No mesmo sentido temos os ensinamentos do já citado Theodoro Junior (2003, p.33),

que assim comenta:

“Ocorre a certeza em torno de um crédito quando, em face do título, não hácontrovérsia sobre sua existência; a liquidez, quando é determinada a

importância da prestação (quantum); e a exigibilidade, quando o seu pagamento não depende de termo ou condição, nem está sujeito a outraslimitações.”



De certa forma, é possível estabelecer que a certeza do título executivo não está

atrelada, a vontade das partes, mas na convicção do órgão judicial, que tem de formar diante

do documento que lhe é exibido pelo credor. Sendo assim, pouco importa que, estejam em

controvérsias as partes em torno da dívida, pois, a certeza que permite ao estado juiz de

expedir o mandado executivo é resultante do documento judicial ou de outros documentos

que a lei prevê como sendo compatível com uma sentença condenatória. (Theodoro Júnior,

2003)

Assim sendo, o título executivo há de ser completo, pois não podemos compreender e

nem admitirmos que em uma execução forçada, haja, o acertamento do título e muito menos

de situação jurídica.

Com essa, colocação devemos observar o entendimento de Theodoro Júnior (2003,

p.34), novamente:

“Apenas se tornará efetivo o que fora anteriormente assegurado. Todadeclaração ou reconhecimento do direito do credor há de se conter, por inteiro, no título, posto que a execução na agrega, nem diminui e nemamplia; realizando-o se não foi espontaneamente pelo devedor”.

Desta maneira, podemos estabelecer que não cabe o juiz pesquisar em torno da

existência e o quanto do direito do credor, no transcorrer da execução, pois, no título

executivo, deve, existir todas as possibilidades para se verificar a certeza desses elementos.

Por fim, podemos estabelecer que o título deve sempre ser completo, tanto no sentido

objetivo como subjetivamente, pois diante da exigência legal do título executivo que deve

obedecer os requisitos de liquidez, certeza e exigibilidade.



3.6 DA PENHORA.

Podemos observar que a Penhora seria um serviço público que o Estado realiza dentro

da função jurisdicional, à custa de bens particulares, assim como processo de desapropriação

por utilidade pública tem seu primeiro ato fundamental no decreto de utilidade pública do

bem particular que vai ser utilizado para os interesses da administração.

Desta forma, também no processo executivo o ato inicial destinado a definir o bem do

devedor para então vir ser submetido à expropriação judicial e assim obter uma sanção, que

no caso seria o serviço público realizado pelo órgão judicial.

Após estas colocações passamos a conceituar Penhora e para isso nos utilizamos dos

ensinamentos de Theodoro Júnior (2003, p. 178):

Diz-se, outrossim, que a penhora é um ato de afetação porque sua imediata

conseqüência, de ordem prática e jurídica, é sujeitar os bens por ela

alcançados aos fins da execução, colocando-os à disposição do órgão judicial,

“à custa e mediante sacrifício desses bens, realizar o objetivo da execução”,

que é a função pública de “dar satisfação ao credor.

Já para Wambier (2003, p.179), Penhora é:

Vincula bem específico à execução. Há, deste modo, especificação da

responsabilidade patrimonial: até então, os meios executivos poderiam recair

sobre todo e qualquer bem que integrasse; a partir da penhora, restringir-se-

ão, em princípio, ao bem penhorado. Há, assim, a afetação de um

determinado bem, que se destinará às finalidades da execução.

Desta forma, passamos a observar a função da penhora, que de certa forma, importa na

individualização, apreensão e deposito de bens do devedor, que ficam a disposição judicial,



conforme prescreve os artigos 664 e 665 do Código de Processo Civil, com o objetivo de

subtraí-los à livre disposição do executado e sujeita-los à expropriação. (Theodoro Júnior,

2003)

Pode-se dizer que a Penhora aperfeiçoa pela apreensão e o depósito dos bens, bem

como pela lavratura do competente termo processual, com isso, aparece para o devedor e para

os terceiros interessados, a indisponibilidade dos bens constritos.

Outra, questão relevante que o mestre Theodoro Júnior (2003, p.180), estabelece é

com relação a força de seqüela da Penhora:

a força de seqüela, representada pela ineficácia das alienações diante dogravame judicial, e se se proclama o direito de preferência dela emergente,

oponível a qualquer outro credor que não tenha privilégio ou garantia

anteriores, não é mesmo difícil equiparar a penhora a uma espécie da figura

geral da garantia pignoratícia.

Sendo assim, é possível estabelecer tríplice função da Penhora. (Theodoro Júnior,2003, p.180)

a) individualizar e apreender efetivamente os bens destinados ao fim daexecução;

b) conservar ditos bens, evitando sua deterioração ou desvio; ec) criar a preferência para o exeqüente, sem prejuízo das prelações de direitomaterial estabelecidas anteriormente.

Assim, podemos estabelecer que a Penhora possui natureza executiva, pois é um ato

típico do processo de execução e como é de se observar esta dá início à atividade executiva propriamente dita, com a imposição de medidas coativas que independem da vontade do

devedor.

Passamos neste momento, a enfatizar os efeitos da Penhora perante o credor, o

devedor e terceiros.

O credor, passa ter a Penhora especifica sobre os bens do devedor, sobre o qual terá o

direito de realizar o seu crédito. Para o devedor, a Penhora acarretara a perda imediata da

posse direta e da livre disponibilidade dos bens atingidos pela medida constritiva.



E para terceiros, a Penhora produz, duas circunstâncias, ou seja, uma quando o crédito

ou bem do executado atingido pela penhora está na posse temporária de terceiros, este fica

obrigado a respeitar o gravame judicial, como depositário, cumprindo-lhe o dever de efetuar

sua prestação em juízo, sob pena de ineficácia do pagamento direto ao executado ou a outrem

e a segunda o efeito geral erga omnes3 da penhora que faz que todo e qualquer terceiro eu se

abster de negociar com o executado, em torno do domínio do bem penhorado, sob pena de

ineficácia da aquisição perante o processo e permanência do vinculo executivo sobre o bem.

(Theodoro Júnior, 2003)

Por fim devemos observar que após formalizada a penhora, mediante o termo de

lavratura do auto competente, o oficial de justiça intimará o devedor para embargar a

execução, se lhe aprouver, em dez dias. Sendo assim, quem deverá ser intimado da penhora

seria o Requerido do processo de conhecimento, pois o titulo judicial é contra este.

3.7 REGISTRO DA PENHORA SOBRE BENS IMÓVEIS

Ao lado de importantes mudanças operadas em vários dispositivos do diploma

processual, interessa-nos, de perto, as modificações experimentadas pelo artigo 659 do

Código de Processo Civil, especialmente os parágrafo 4 e 5 in verbis:

§ 4o A penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exeqüente, sem prejuízo da imediata intimação doexecutado (art. 669), providenciar, para presunção absoluta de conhecimento

por terceiros, o respectivo registro no ofício imobiliário, medianteapresentação de certidão de inteiro teor do ato e independentemente demandado judicial.§ 5o Nos casos do § 4o, quando apresentada certidão da respectiva matrícula,a penhora de imóveis, independentemente de onde se localizem, será realizada

por termo nos autos, do qual será intimado o executado, pessoalmente ou na pessoa de seu advogado, e por este ato constituído depositário.(NR)

3 Efeito Contra Todos



A lei especificamente no registro da penhora, já reconhece, o valor das atividades

registrais, que a penhora e o registro da constrição são momentos distintos, embora

interdependentes, no complexo fenômeno decorrente do processo judicial.

Mas o fenômeno da penhora não se esgota nos estritos limites do processo - nem a

publicidade a ele inerente alcança a amplitude que a publicidade registral atinge em seus

distintos ângulos de direito material e formal.

A responsabilidades e atribuições do exeqüente, estão referidos no parágrafos 4 e 5 do

artigo 659 do CPC, que trazem novo perfil para a mais comum das constrições judiciais.

Em primeiro lugar, fixando a responsabilidade e assinalando o encargo do exeqüente

em providenciar o registro no ofício imobiliário competente, bem como, antes disso,

diligenciar para prover o Juízo de certidão atualizada do imóvel sobre o qual poderá recair o

gravame (§ 5º) e desse mesmo Juízo requerer a expedição de certidão para ulterior registro.

Esse dispositivo coloca a questão nos seus estreitos limites: incumbe ao exeqüente e

não ao Juízo, ou serviços auxiliares do Juízo, ofícios e escrivões judiciais, como já se sugeriu

alguma vez, a diligência de indicar bens à penhora, com certidão atualizada do Registro, e

proceder à conseqüente inscrição do gravame no Registro Público competente, sendo

interesse do exeqüente.

A movimentação do processo, que alcança a decretação da penhora, é impulsionada

pelo interesse do exeqüente, que se obriga a comprovar, com certidão atualizada do registro, a

titularidade do bem em nome do executado e, para segurança do tráfico jurídico imobiliário,

proceder ao registro da penhora no Cartório Imobiliário respectivo. A ele, e somente ele,

tendo em vista seu exclusivo interesse, incumbe proceder à apresentação de certidão

atualizada do registro (§ 5º), requerer a extração da certidão de inteiro teor do ato de penhora

(§ 4º) e consumar subseqüentemente a sua inscrição no álbum imobiliário competente (§ 4º).

http://www.quinto.com.br/paginas/#art659%C2%A74














Outra questão importante que devemos elencar, seria presunção iuris et de iure4 do

registro da penhora, pois com esta presunção absoluta de conhecimento de terceiros da

constrição judicial registrada, é de se estabelecer que a penhora não inscrita não pode atingir

direitos de terceiros adquirentes, cuja boa-fé na aquisição ou oneração haverá de ser sempre

presumida.

Por fim, é possível observar que imóvel que não está registrado em nome do

executado, continua sendo um problema mesmo com a chegada da Lei 10.444, de 7 de maio

de 2002. Isso porque a penhora dar-se-á conseqüentemente à apresentação da certidão da

matrícula (rectius: certidão de propriedade). Verificada a não congruência da realidade com

sua projeção jurídica (registro) a penhora não alcançará o registro.

Com isso não podemos deixar de notar o estabelecido no artigo 659 § 5º, que coloca a

exigência de que, para obter essa penhora, o exeqüente exiba em juízo uma certidão da

matrícula do imóvel, como prova de que pertence ao executado; virão a matrícula e os

registros pertinentes, se houver, não se fazendo a penhora se positivar que o devedor não é

dono ou porque nunca o foi, ou porque haja alienado o bem.

Sendo assim, devemos reconhecer que são diversos os casos em que a penhora se

torna impossível pois o executado não é mais o proprietário, pois são inúmeros os atos

jurídicos usados para burlar a legislação pertinente, por exemplo, os contratos de gaveta,

instrumentos particulares imprestáveis para registro, cessões de direito clandestinas,

aquisições de imóveis propositadamente não registradas etc., tudo isso levará a que se não

possa apresentar a certidão de propriedade exigida pela lei. Nesses casos, ainda que a penhora

possa ser decretada pelo Juízo, evidentemente que o título não chegará ao Registro.

4 De Direito e Por direito

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10444.htm






3.8 DÁ IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL DE RESIDÊNCIA FAMÍLIAR

É possível observar na Lei 8.009 de 29 de março de 1990, a impenhorabilidade do

imóvel residencial do casal ou entidade familiar para moradia permanente, por qualquer tipo

de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, salvo apenas as

exceções dos artigos 3° e 4°.

Com isso, transcrevemos os comentários de Nery (2003, p. 1015):

“Bem de família, Impenhorabilidade. A L 8009/90 estabelece aimpenhorabilidade do bem de família. Como se trata de instituto de direito

processual, aplica-se aos casos pendentes, atingindo penhora realizada antesmesmo de sua entrada e vigor. A impenhorabilidade não incide sobre oimóvel único, residência do casal, de não à cobrança de encargoscondominiais referentes ao aludido imóvel que, portanto, pode ser

penhorado e alienado em hasta pública.” Grifamos

Sendo assim, passamos a analisar o que prescreve o artigo 3° e 4° da Lei 8009/90:

“Art. 3°. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execuçãocivil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:I – em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e dasrespectivas contribuições previdenciárias;II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construçãoou aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos emfunção do respectivo contrato;III – pelo credor de pensão alimentícia;

IV– para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições

devidas em função do imóvel familiar; grifamosV – para execução de hipoteca sobre o imóvel, oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução desentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de

bens;VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.Art. 4°. Não se beneficiará do disposto nesta lei aquele que, sabendo-seinsolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residênciafamiliar, desfazendo-se ou não da moradia antiga.§ 1°. Neste caso poderá o juiz, na respectiva ação do credor, transferir aimpenhorabilidade para a moradia familiar anterior, ou anular-lhe a venda,

liberando o mais valioso para a execução ou concurso, conforme a hipótese.§ 2°. (...)”



Desta forma, é possível verificar que o bem fique isento de execução por dívidas,

salvo aquelas que provierem de impostos ou taxas relativos ao mesmo, sendo que essa isenção

durará enquanto for utilizado pelo casal ou entidade familiar.

Assim sendo, passamos a transcrever outra citação de Nery (2003, p. 1016):

Bem de família. Cobrança de despesas condominiais. Penhorabilidade.Despesas condominiais não constituem dívida civil contraída pelos cônjugesou pelos pais ou filhos que sejam proprietários e que residam no imóvel. Sãoobrigações derivadas de rateio, ou seja, são despesas assumidas pelaresidência, na proporção de suas dimensões ou do que estabelece a

convenção; são gravames propter rem, desse modo, não podem ficar aoabrigo da L 8009/90 1.°, conforme interpretação da l 8009/90 3.° IV ( 1.°TACivSP-RT 739/307).

Outra, observação importante que devemos demonstrar, que com o advento da Lei

10.406/2002, que institui o Código Civil em vigor, não sobra mais qualquer argumento, da

impenhorabilidade do bem de família com relação à cobrança da taxas condominiais, pois o

artigo 1.715, assim dispõe de forma clara:

“Art. 1715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores àsua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou dedespesas de condomínio.Parágrafo Único. No caso de execuções pelas dívidas referidas neste artigo, osaldo existente será aplicado em outro prédio, como bem de família, ou emtítulos da dívida pública, para sustento familiar, salvo se motivos relevantesaconselharem outra solução, a critério do juiz”.

Com essas, colocações podemos entender que o imóvel condominial é passível de

penhora e garante a dívida, com relações as despesas de condomínio em decorrência da

legislação vigente.



3.9 JURISPRUDÊNCIA PERTINENTE

Buscamos, demonstrar através desse título (Jurisprudência Pertinente), qual é o

entendimento do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) e o Superior Tribunal de

Justiça (STJ), no período dos últimos 3 (três) anos, a respeito da cobrança de taxas

condominiais, do promitente comprador que não submeteu o seu contrato a registro no

cartório competente, ou de quem figure no álbum imobiliário como proprietário.

Sendo assim, é possível observar, que a jurisprudência tem divergido sobre o assunto.

Para uma corrente, a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é daquele

que figura como proprietário da unidade habitacional no registro imobiliário, não se podendo

levar em consideração a compra e venda não registrada. Para uma outra, quem tem o dever de

pagar essas despesas é o promissário comprador, mesmo que o contrato não se encontre

registrado.

Com isso, passamos a analisar, inicialmente o entendimento do Tribunal de Justiça de

Santa Catarina, a respeito do proprietário de direito, ou seja, aquele, que figura como

proprietário no registro de imóveis:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO.COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE

PASSIVA. Pelas peculiaridades da espécie,reconhece-se a legitimidade passiva da pessoa emnome de quem a unidade autônoma está registradano livro imobiliário para a ação de cobrança de cotascondominiais. Recurso conhecido e provido.”(RESP 213868/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, 4ª. Turma, j.16.12.1999, DJ. 03.04.2000, p. 00155) grifos nossos.

“DESPESAS CONDOMINIAIS. APARTAMENTO NÃO REGISTRADO

– Apartamento objeto de instrumento particular de venda e compra nãoregistrado – Responsabilidade do promitente vendedor, titular do domínio – Inteligência dos artigos 135 do Código Civil e 4°., parágrafo único da Lei n.4.591/64, com a redação da lei n. 7.182/84. O promitente vendedor



responde pelas despesas condominiais até a escritura pública, cuja lavraturafica dependendo da prova de quitação dos débitos anteriores.”( Ap. Cível n. 48675, TJSC, Des. Amaral e Silva).

“QUOTAS DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL – AÇÃO DE COBRANÇA CONTRA PROPRIETÁRIOS – REGISTRO DO IMÓVEL

EM SEU NOME – MANDATO COM PODERES PARA ALIENAÇÃO – ALEGATIVA DE ILEGITIMIDADE AD CAUSAM – RECONHECIMENTO PELA SENTENÇA – NULIDADE DO DESISUM. PROVIMENTO DO RECURSO. Presume-se o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu ou transcreveu. O registro, enquanto nãocancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que por outra maneira,se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido. (Art. 859,

CC. E 252, LPR). O condômino e proprietário cujo nome consta damatrícula fundiária da unidade respectiva, é legítima para responder na açãode cobrança de quotas condominiais, quando a transferência a terceiro nãose efetua mediante instrumento quitado, perfeito e acabado, não é averbadano álbum imobiliário, nem é dado conhecimento de tal à administração dasrespectivas unidades. (...)”(In Recurso Cível no. 3060, de São José, Turma de Recursos da Capital, rel.Juiz Dionízio Jenczak, em 19.10.2000)

Após, observar-se os entendimentos supra mencionados, em que, o proprietário de

direito, seria o responsável pelo pagamento das despesas condominiais, passa-se a focar os

entendimentos jurisprudenciais, na corrente que defende o proprietário de fato, ou seja, o

compromissário comprador sem o registro no órgão competente do contrato, como sendo, o

devedor das taxas condominiais. Se não vejamos:

“ LEGITIMIDADE PASSIVA. O promitente comprador ou possuidor com justo título é parte passiva para a cobrança, pouco importando que configureno Registro Imobiliário os antigos donos, que confirmam a alienação”(Ementa n. 26493).“CONDOMÍNIO. DESPESAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

PROMISSÁRIOS COMPRADORES SEM ESCRITURA INSCRITA NO RGI. EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS. ENCARGOS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. Os promissários compradores, mesmosem o registro de sua escritura no Cartório Imobiliário, são condôminos e,como tais, tem de arcar com os referidos ônus” (Juiz Thiago Ribas Filho,ap. cível n. 9589, ementa n. 24089).



“CONDOMÍNIO. COTAS. Não elide a responsabilidade do promitentecomprador a circunstância de o contrato não haver sido registrado” (Min.Eduardo Ribeiro, Resp n. 74495, do Rio de Janeiro, DJ de 03/06/2001, pág.19184).

Somente, para melhor elucidar o caso, demonstra-se alguns entendimentos do Superior

Tribunal de Justiça (STJ), em ambos os sentidos, para que, fosse possível confirmar a

divergência jurisprudencial, que está relacionada ao tema.

“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL NÃO ADMITIDO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. O acórdão recorridoaplicou regularmente a jurisprudência desta corte, nosentido de que a ação de cobrança de cotas condominiais,por se tratar de obrigação propter rem, deve ser propostacontra quem figure como proprietária do imóvel. 2. O atualproprietário, parte legitimada para figurar no pólo passivo,poderá, caso sinta-se lesado, tomar as medidas judiciaiscabíveis contra o alienante do bem. 3. Agravo regimentalimprovido.”(STJ, AGRG 202740/DF, Rel. Min. Carlos Alberto MenezesDireito, 3ª. Turma, j. 18.12.2000, DJ 23.03.2001, p. 00204)

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO.COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADEPASSIVA. Pelas peculiaridades da espécie,reconhece-se a legitimidade passiva da pessoa emnome de quem a unidade autônoma está registradano livro imobiliário para a ação de cobrança de cotascondominiais. Recurso conhecido e provido.”

(RESP 213868/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, 4ª. Turma, j.16.12.1999, DJ. 03.04.2000, p. 00155) grifos nossos.

No sentido oposto:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. AÇÃO DE COBRANÇA.

LEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA. PROMITENTE

VENDEDOR E PROMISSÁRIO COMPRADOR. Peculiaridades dasituação fática concreta. Não destacando o acórdão recorrido qualquer

particularidade, mas tão-somente a ausência de escritura definitiva em nome



do promissário comprador e a falta de registro do instrumento contratual de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes no cartóriocompetente, prevalece a legitimidade do promissário comprador parafigurar no pólo passivo de ação pela qual se visa a cobrança de cotas

condominiais em atraso.( RESP 470487/SP , Rel. Min. Min. NANCY ANDRIGHI , 2ª. Turma, DJDATA:30/06/2003 p. 00243 ).

“AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMíNIO — COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO -

ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO PROMITENTE VENDEDOR — RECURSO PROVIDO. ‘A cobrança de cotascondominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida emcondomínio, sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não

estar inscrita no cartório de Imóveis.”( Recurso Cível n. 1693/99/SC, Rel. Min. Ana Vera Sganzerla Truccolo,2ª. Turma, j. 23.08.2002).

Após observarmos os entendimentos supra citados, é possível notar entendimentos

divergentes, sendo assim, e por tudo que foi demonstrado no decorrer deste Capítulo, seria

prudente ajuizar uma ação em nome do proprietário de direito pois, é em seu nome que o

imóvel está registrado no cartório competente.

Assim sendo, seria um pouco menos oneroso para o condomínio pois este no momento

da penhora poderia garantir o juízo com o apartamento que originou a dívida em discução.

- CONSIDERAÇÕES FINAIS

O presente trabalho de pesquisa cientifica, buscou demonstrar algumas questões

expostas no projeto de monografia que conseqüentemente integraram este trabalho. De forma



resumida podemos concluir que foi o estudo sobre contrato de compromisso de compra e

venda de imóveis e a taxa de condomínio: análise da legitimidade do devedor para o

pagamento

Sendo assim, a presente pesquisa buscou definir e conceituar o que seria o direito de

propriedade imóvel de forma objetiva a sua compreensão, tratando-se de seus conceitos e

elementos, a evolução histórica da propriedade condominial, função social, formas de

aquisição da propriedade imóvel e a propriedade pro diviso e pro indiviso em condomínios.

Por outro lado, tentamos demonstrar no decorrer da pesquisa uma analise sobre o

contrato de compromisso de compra e venda de imóveis, onde pesquisou-se sobre o conceito

geral, função social nos contratos, classificação dos contratos, dos contratos preliminares,

efeitos do contrato de compra e venda e compromisso de compra e venda de bens imóveis.

E por outro norte, comentamos sobre a taxa de condomínio: aspectos de direito

material e processual, onde podemos observar a legislação do condomínio, o devedor e credor

no condomínio, o procedimento judicial para cobrança da taxa de condomínio, o que é um

título executivo judicial, requisitos do título executivo judicial: liquidez, certeza e

exigibilidade, penhora, registro da penhora sobre bens imóveis, da impenhorabilidade do

imóvel de residência familiar e jurisprudência pertinente.

Desta forma, após finalizar a pesquisa, pode-se verificar que os contratos preliminares

não geram efeitos contra terceiros, pois o contrato preliminar ou contrato de promessa de

compra e venda como é mais conhecido, tem por escopo delinear os contornos de um contrato

definitivo que se pretenda efetivar, gerando direitos e deveres para as partes que assumem

uma obrigação de fazer o contrato definitivo, não existindo a possibilidade de um promitente

comprador de imóvel condominial ter o bem penhorado por tais considerações e por ser um

instrumento que não possui publicidade.



Por outro lado, ao analisar o compromisso de compra e venda de bens imóveis, foi

possível constatar que este deverá ter expressamente em uma de suas cláusulas a previsão de

irrevogabilidade e irretratabilidade e a inscrição no registro imobiliário, conseqüentemente

passará a gerar efeitos contra terceiros, podendo o condomínio credor penhorar o imóvel que

está compromissado à venda.

Com isso, observa-se que a primeira das hipóteses não se confirma pois o Promitente

Comprador de imóvel condominial não poderá ter o bem penhorado sem este estar registrado

no álbum imobiliário pois, não gera efeitos contra terceiros. Mas a controvérsia continua a

respeito de imóveis com compromisso de compra e venda com as devidas cláusulas de

irrevogabilidade e irretratabilidade e com a inscrição no registro imobiliário, do qual, a

jurisprudência possui entendimentos favorável.

Assim sendo, sou pela penhora pois o compromisso de compra e venda com as faladas

cláusulas e registro imobiliário, geram efeitos erga ominnes, e se colocar de forma coerente

apenas existirá um adiamento da transferência da propriedade imóvel até o integral

pagamento.

A segunda hipótese elencada, ou seja, qual a responsabilidade do antigo proprietário

de imóvel condominial que vendeu e não registrou esta venda no registro imobiliário, seria

responder um processo de cobrança judicial e ter o bem que não é mais seu penhorado. E com

toda certeza responder outra ação para reaver as perdas e danos do promissário comprador.

E a terceira e última das hipóteses, que devemos demonstrar seria qual as providências

a serem tomadas pelo credor quando é dado ciência do contrato de gaveta (contrato de

promessa de compra e venda) no processo. Seria necessário que quando da apresentação deste

instrumento no processo o credor condomínio requeresse ao Estado Juiz para oficializar o

registro de imóveis competente para que se registra-se este contrato e conseqüentemente

chamasse ao processo os promitentes compradores para se manifestar da dívida em apresso.



Por fim, devemos ter em mente que não importa quem seja o proprietário da unidade

condominial, devemos pensar que o condomínio é uma comunidade e que depende das taxas

condominiais para sobreviver, pois este visa sempre o bem comum de todos os condôminos, e

inadimplência beneficiaria unicamente os devedores, em detrimento dos outros condôminos

que pagam suas cotas condominiais sempre em dia.

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monografia jeyson

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