NEFs hørinssvar til NOU 2006: 1 Eiendomsmegling del IFINANSDEPÅR EMENTET

2 S. APR. 2G;-16Hellerod, Undis

Fra: Mangset, Pål på vegne av Postmottak Finansdepartementet

Sendt: 28. april 2006 08:04

Til: Dokumentasjonssenteret

Kopi: Øystese, Jorunn Blindheim

Emne: VS: NEFs hørinssvar til NOU 2006:1 Eiendomsmegling del l

Fra: Finn Tveter [mailto:Finn@nef.no]Sendt : 27. april 2006 16:18Til: Postmottak FinansdepartementetEmne : NEFs hørinssvar til NOU 2006:1 Eiendomsmegling del I

Vi viser til tidligere innsendt høringsbrev til høringens del II

Vedlagt følger vårt høringssvar til del I

«Finansdepartementet.doc»

Med vennlig hilsenNorges Eiendomsmeglerforbund

Finn TveterDirektør

Saksnr.

Arkivnr.

28.04.2006

FinansdepartementetPostboks 8008 Dep.

0030 OSLO

Høringsbrevet er også sendt til elektronisk tilPostmottak@ finans. dep. no

Oslo, 27.april 2006

Deres ref: 06/551 FM JOE

Norges Eiendomsmeglerforbunds høringssvar til NOU 2006:1

Innledningsvis heter det i lovutvalgets mandat:

"Utvalget skal gjennomgå eiendomsmeglingsloven med sikte på generell revisjon ogoppdatering. Det skal legges vekt på ryddighet, orden og oversiktlighet i markedet. Det ervidere sentralt at forbrukernes interesser blir ivaretatt på en god måte. "

Norges Eiendomsmeglerforbund har vært representert i lovutvalget ved formann Øivind A.Tandberg og som det vil fremgå nedenfor er det ingen steder i dette høringssvaret hvorforbundet ikke slutter opp om de standpunkter vår representant har hatt i utvalget.I det nedenstående har vi gitt våre kommentarer til de deler av utvalgets drøftinger og forslagtil lovendringer der vi ser særlig behov for supplerende merknader ut fra utvalgets mandat.

Kompetansekrav

§ 2-3

Ut fra mandatet og den begrunnelsen som er gitt for å sette ned lovutvalget våren 2004, anservi at utvalgets viktigste forslag til forbedringer er de som tar sikte på å øke kompetansen nærsagt for alle som arbeider med eiendomsmegling. Norges Eiendomsmeglerforbund har alltidsett at mellommannsrollen i et så vidt komplekst tjenesteområde som eiendomsmegling, setterkrav til oppdatert kunnskap på mange fagfelt for å kunne levere en tjeneste der forbrukerenmøter den ryddighet, orden og oversiktlighet, som gjør at han kan føle en berettiget trygghet entenhan er på kjøper- eller selgersiden.

I

Fra å ha tatt hånd om utdanningen i egen regi, har vi sørget for at utdanningen aveiendomsmeglere kom inn i høyskolesystemet, først med krav til 2-årig utdanning og fra 2001en 3-årig utdannelse for å kunne bli statsautorisert eiendomsmegler.

Forbundet har også tilbudt medlemmer og andre fagkurs for å ajourføre og vedlikeholdedenne nødvendige kunnskapen. Fra 1997 har etterutdanningen vært obligatorisk formedlemmene i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Norges Eiendomsmeglerforbund slutter seg til utvalgets innstilling om at nåværendegrunnutdanning på bachelor-nivå - 3 år - 180 studiepoeng opprettholdes og at denne ligger ibunnen for en statsautorisasjon. Et stadig større omfang av lov og forskriftsbestemmelsergjorde utvidelsen i 2001 fra 2 til 3 år nødvendig. Samtidig ble etikken integrert i alle fag. Deter viktig at innholdet i det 3-årige studiet tilpasses de stadig skiftende krav til den utøvendeeiendomsmegler slik det i dag skjer gjennom en fleksibel kombinasjon av innholdet iforskrifter og samarbeid mellom utdanningsinstitusjonen og bransjen, slik utvalget foreslårvidereført.

Særlig i forbrukerforhold burde det på noe sikt være krav til at alle som deltar i deler aveiendomsmeglingen overfor forbruker har en slik 3-årig utdanning. Det må i så fall etableresovergangsordninger for de som i dag er i bransjen uten formell kompetanse. Med de store kullav eiendomsmeglerkandidater som i dag utdannes ved Handelshøyskolen BI i Oslo og BIStavanger behøver en slik overgangstid ikke være svært lang for at bransjen skal kunnetilpasse seg i forhold til bemanningen.

Eiendomsmegling er slik at det fortløpende stilles store krav til kompetanse for å kunne stillede rette spørsmål til partene, gi korrekte svar på spørsmål og velge de beste alternativene.Manglende kompetanse hos den utøvende megleren kan bare delvis avhjelpes ved en tettoppfølging av en person med full kompetanse opparbeidet gjennom utdanning og praksis. Detbeste tiltak for å gi forbrukeren en berettiget trygghet i eiendomshandelen, slik formålet ermed lovendringene, ville være å stille fulle kompetansekrav til alle i megling.

Ansvarlig megler m/medhjelper (registrert megler)

§ 2-1 åttende ledd/ niende ledd og § 2-3 b

Utvalget foreslår å gi trygghet ved å kreve at det skal være en ansvarlig megler på hvertoppdrag og stille kompetansekrav også til medhjelperen. På den måten bringes kompetansennærmere det enkelte oppdrag og en vil sikre at medhjelperen har en slik grad av kunnskapinnen faget at han forstår å stille de nødvendige spørsmål, kan gi de rette svar og finne debeste løsninger i samarbeidet med den ansvarlige megleren.

Norges Eiendomsmeglerforbund kan slutte seg til en slik løsning dersom:

• Den ansvarlige megler gis tilstrekkelig tid til å følge opp den enkelte sak han haransvar for

o Dette er søkt løst i forslagets § 2-1 åttende ledd, som er en forskriftshjemmel,der: "Departementet kan i forskrift gi nærmere regler om den ansvarligemeglers rettigheter og plikter, herunder om hvor mange registrerte meglereden enkelte ansvarlige megler kan bruke. "

2

Forutsetningen for at denne ordning skal oppfylle hensikten bak dette lovarbeidet er atdepartementet samtidig med lovens ikrafttredelse utarbeider forskrifter som mer detaljertangir ansvarlig meglers oppgaver og ansvar.

Det forutsettes også at eiendomsmeglingsforetakene legger forholdene til rette for at ansvarligmegler kan oppfylle kravene han er pålagt. I dette ligger at ansvarlig megler må fåtilstrekkelig tid til å følge opp sine oppdrag og at oppgavene og ansvaret som ansvarlig megleravlønnes slik at arbeidet blir prioritert.

Det er også en forutsetning at ansvarlig megler er til stede i lokalene til foretaket/filialen inødvendig utstrekning slik faglig leder i dag plikter i hht forskriftenes § 5-2, også dette månedfelles i forskriftene. Tilstedeværelse for ansvarlig megler er viktig både for å følge deoppdrag han har ansvaret for og arbeidet til de medhjelpere han eventuelt benytter, men ikkeminst for at forbrukeren kan nå den som vil få eller har påtatt seg ansvaret for et salgsoppdrag.

• Medhjelperen selv har nødvendig kompetanse til å løse de oppgaver han blir satt til

o Dette er søkt løst i lovutkastets § 2-1 niende ledd der det heter:

0

"Foruten fagansvarlig og ansvarlig megler kan bare jurister og registrertemeglere, jf. § 2-3 b, utføre oppgaver som er ledd i eiendomsmegling . Dette gjelderikke oppgaver som inngår i oppgjørsfunksjonen og heller ikke for foretak som ikkepåtar seg oppdrag fra forbrukere, jf. § 1-3 tredje ledd annet punktum. "

§ 2-3b angir kravene til å bli "registrert megler"

Registrert megler . Bruk av tittel(1) Tillatelse til å opptre som registrert megler etter § 2-1 åttende ledd tredjepunktum gis av Kredittilsynet til egnede personer som:1. har bestått en eksamen godkjent av departementet2. er myndig,3. ikke har gjort seg skyldig i forhold som etter § 2-9 b annet ledd kunne ha ført tilat tillatelsen ville blitt kalt tilbake.

Søkeren må i tillegg fremlegge politiattest , jf. § 2-1 sjette ledd tredje og fjerdepunktum . Kredittilsynet kan til enhver tid kreve at registrerte meglere legger fremny politiattest. Innehaver av tillatelse etter denne bestemmelse kan kreve attillatelsen utstedes på papir.(2) Departementet gir nærmere regler om kravene til eksamen.(3) Bare personer som har fått tillatelse etter første ledd har rett til å bruke tittelen"registrert megler ".

Norges Eiendomsmeglerforbund støtter forslaget . På denne måten kan vi sikre nødvendigkompetanse hos medhjelperne og en registrering, slik at vi kan sile ut uegnede medhjelpereslik at de ikke kommer inn i bransjen og "avskilte" eller irettesette medhjelpere etteruakseptabel opptreden på tilsvarende måte som for statsautoriserte eiendomsmeglere.

En forutsetning for vår støtte til forslaget er at kompetansekravet for eksamen , som etter annetledd skal fastsettes av departementet, blir så vidt omfattende at medhjelperen har en slik grad

3

á

av kunnskap innen faget at han forstår å stille de nødvendige spørsmål og i samarbeid medden ansvarlige megleren kan gi de rette svar og finne de beste løsninger for kundene.

Norges Eiendomsmeglerforbund er her enig med utvalgsmedlemmene Moestue, Rokhaug,Sanne og Tandberg, som angir et studium på 400 timer (ca 60 vekttall) som rett nivå for å bligodkjent som registrert megler. Godkjent fagplan for disse studiene bør, så langt det lar seggjøre, legges opp slik at kandidatene kan nyttiggjøre seg utdannelsen dersom de senere ønskerå gå videre med en full eiendomsmeglerutdanning.

Norges Eiendomsmeglerforbund anser det viktig at en legger opp til overgangsregler der desom i dag er i bransjen uten formell kompetanse, kan få godskrevet sin realkompetanse, menat de i tillegg gjennomfører et kurs i størrelsesorden 150 timer med hovedvekt på juss foreiendomsmeglere og eiendomsmegling på linje med det som er foreslått for medhjelpere avutvalgsmedlemmene Grøstad og Høiland. Disse medlemmenes forslag er imidlertid alt forbeskjedent som generelt utdanningskrav for registrerte meglere til å sikre det mål som er sattfor utvalgsarbeidet, nemlig å gi forbrukeren "en berettiget trygghet enten han er på kjøper-eller selgersiden. "

Disse medlemmers forslag har også en stor svakhet i og med at deres krav til medhjelperneikke skal gi rett til en tittel slik foreslått i lovutkastet. Dermed mister man et viktig incitamentfor de som i dag er i bransjen som meglere uten formell kompetanse, til å oppnå tittelen"registrert megler". Man mister også den viktige registreringen hos Kredittilsynet som nevntovenfor.

Utvalgsmedlemmene Bråthen, Roll-Matthiesen og Rosen vil ikke stille konkretekompetansekrav til medhjelper. Norges Eiendomsmeglerforbund kan vanskelig se at dettestandpunkt harmonerer med utvalgets mandat å styrke forbrukerens interesser. Det blir hevdetav disse utvalgsmedlemmer, men ikke dokumentert, at kompetansekrav til medhjelper vil økeprisene på meglertjenester. Kompetansekrav anses av disse medlemmer som et lite treffsikkertvirkemiddel.

I dagens system er det vanskelig å se ulik prising ut fra den kompetanse som megleren faktiskhar. Det er heller ikke dokumentert at dagens "meglere" uten formell kompetanse har laverelønn enn sine statsautoriserte kolleger. Dette skyldes nok at lønnssystemet for den klartstørste del er bygget på provisjon, hvor det ikke graderes etter formell kompetanse ogkonkurransesituasjonen i bransjen. Bedre kompetanse i alle ledd bør motsatt føre til engjennomføring av hvert enkelt oppdrag på kortere tid, med mindre behov for justeringer ogfeilopprettinger. Dette er kostnadsbesparende og gir i tillegg en bedre ytelse til forbruker.

I den analyse som utvalget selv har rekvirert fra Senter for statlig økonomistyring fremgår detda også i konklusjonen side 51, bl.a. at:

• økt kompetanse ikke vil føre til særlig større prisovervelting på meglerhonorarene

• kompetansekrav kan ha en gunstig fordelingsmessig effekt for kjøper og selger(forbruker)

og videre:

"Vi mener at samlet sett kan nytte- og kostnadsvirkningene - samt gunstigefordelingsvirkninger - indikerer at det vil være hensiktsmessig å innføre ytterligere krav til

4

kompetanse i eiendomsmeglingsbransjen. Alle de tre spesifiserte tiltakene(3-årig, 1-årig, %-årig utdannelse, vår tilføyelse) vil sannsynligvis være samfunnsøkonomiske lønnsomme,vurdert på grunnlag av de såkalte eksterne komponentene."

Med forslaget fra Moestue, Rokhaug, Sanne og Tandberg vil forbrukeren i tillegg tiladvokater/jurister kun møte to grupper av meglere, den statsautoriserte eiendomsmegler (somtidligere) og den registrerte megler. Forskjellen vil være lett å se da disse begrepene ertilsvarende kjent bl.a. fra revisorfaget.

Visningsassistenter - kompetanse

Det er også viktig at visningsassistenter har kompetanse. De vil være sentrale i den viktigeførste fase for kjøper. Det er i dag ingen formelle krav til disse, men bl.a. NorgesEiendomsmeglerforbund i samarbeid med Handelshøyskolen BI arrangerer egne kurs forvisningsassistenter. Kravene bør imidlertid være vesentlig lavere enn for en "registrertmegler". Det viktigste er her å forstå begrensningen det ligger i å være visningsassistent, somi utgangspunktet kun skal vise frem objektet og ellers holde seg til opplysningene i prospektet.For øvrig skal han henvise til eller konferere med megleren som har eiendommen for salg.

Fagansvarlig

§ 2-1 syvende ledd

Lovutkastet lyder:Foretak nevnt i første ledd nr. 2, 3, 4 og 5 og annet ledd skal ha en eller flere fagansvarligepersoner som enten er eiendomsmegler , advokat eller jurist med tillatelse etter § 2-3 a. Førskifte av fagansvarlig finner sted , skal det sendes melding til Kredittilsynet . Departementetkan i forskrift fastsette nærmere regler om den fagansvarliges rettigheter og plikter.

Vi leser dette slik at alle som har bevilling til å drive eiendomsmegling skal ha enfagansvarlig. Dog vil fagansvaret i enkeltpersonsforetak med bevilling etter § 2-1 ligge tilbevillingshaver uten at det settes krav til egen fagansvarlig. En person kan være fagansvarligfor mange kontorer/filialer. Det er intet i veien for at fagansvarlig også er ansvarlig meglerog/eller daglig leder, noe som ofte vil være aktuelt i små foretak.

Mindretallet (Moestue, Rokhaug, Sanne og Tandberg) mener det må være en fagansvarlig forhvert kontor og at det må oppstilles krav til tilstedeværelse, og begrunner dette slik:

"Bakgrunnen for kravet om at hvert avdelingskontor må ha enfagansvarlig, er at denfunksjonen som faglig leder har i dag, fortsatt er meget viktig i forhold til at noen må haansvar for å utføre de faglige fellesfunksjoner ved det enkelte kontor."

Slik utkastet til lovendringene er bygget opp vil en ikke av loven kunne utlede grensenemellom fagansvarlig og ansvarlig megler. Dette er overlatt til departementet i forskrifts form.

5

Hvis dette skal fungere må disse forskrifter legge ansvaret for alt som gjelder den fagligeutøvelsen av meglervirksomheten og som nødvendiggjør daglig tilstedeværelse til ansvarligmegler. Dette synes ganske vanskelig å få til i praksis. Alt annet vil imidlertid være ettilbakesteg for forbrukerens stilling.

Et enklere og bedre alternativ vil da være å følge mindretallets forslag og legge et overordnetfagansvar til en person ved hvert kontor. Den fagansvarlige skal ha den del av det fagligeansvar som faglig leder har i dag og som ikke blir ivaretatt av ansvarlig megler. Det kan hertas utgangspunkt i forskriftenes Kap 5 som ble vedtatt så sent som 15. april 2004. Av deoppgaver som er felles for kontoret, som ikke uten videre vil bli dekket opp av ansvarligmegler hitsettes:

o Overordnet ansvar for meglervirksomheten ved kontoret

o Ansvar for at øvrige ansatte har den nødvendige kompetanse til å løse deoppgaver de får tildelt

o Påse at ingen har ansvaret for flere oppdrag enn de kan arbeide aktivt med

o Påse at foretaket har en forsvarlig internkontroll for deneiendomsmeglerfaglige utøvelsen av virksomheten og at dette blirdokumentert, gjennomført og overvåket

o Sørge for at det utarbeides rutinebeskrivelser for gjennomføringen avoppdragene

o Lage skriftlig oversikt over utdanning og praksis for alle ansatte i megling

o Løpende nedtegne de ansattes arbeidsoppgaver og vurdere behovet foropplæring eller særskilt oppfølging for å kunne utføre de oppgaver sompålegges

Hvis disse oppgavene legges til en (felles) fagansvarlig, som ikke er daglig til stede vedkontoret, vil han mangle den nødvendige oversikten for å oppfylle disse pliktene og som bleinnskjerpet ved utarbeidelse av denne forskriften for bare to år siden.

Det vil så være opp til det enkelte foretak om de finner det hensiktsmessig å opprettekvalitetssjefer som kan bistå fagansvarlig ved kontorene. Fagansvaret kan (og vil nok ipraksis) bli lagt til en ansvarlig megler, eventuelt andre med tilstrekkelige kvalifikasjoner vedkontoret, dvs tilsvarende dagens kvalifikasjonskrav for faglig leder.

Etterutdanning

§ 2-3 c

Norges Eiendomsmeglerforbund har siden 1996 hatt obligatorisk krav til etterutdanning forsine aktive medlemmer. De som ikke har oppfylt kravet har blitt utelukket som medlemmerog således mistet rettet til å benytte kvalitetsstempelet MNEF som garanterer for utdanning ogetterutdanning.

6

Norges Eiendomsmeglerforbund har en stor andel av de statsautoriserte som medlemmer, menlangt fra alle. Øvrige aktører i bransjen uten eiendomsmeglerutdanning som er en stor gruppe,har ikke anledning til å bli medlemmer i forbundet. Etterutdanning er avgjørende for enbransje som er så mye berørt av nye lovbestemmelser og lov- og regelendringer. NorgesEiendomsmeglerforbund støtter derfor fullt ut kravet til etterutdanning for alle som utførernoen del av meglingen overfor forbruker.

Her vil krav til registrering av medhjelper (registrert megler) være et godt virkemiddel for eneffektiv kontroll av at etterutdanningskravet oppfylles.

Fagansvarlig og ansvarlig meglers møte- og talerett i styret

§ 2-13

Norges Eiendomsmeglerforbund understreker viktigheten av den rettighet for fagansvarlig ogansvarlig megler til å bringe inn saker som gjelder eiendomsmeglerfaglige forhold for styretog ha møte- og talerett i slike saker. Begge disse stillinger vil ha et selvstendig ansvar for deneiendomsmeglerfaglige drift i foretaket, samtidig som de vil være bundet av styrets vedtak.Det er da viktig at styret (hvor utvalget ikke fremmer forslag om at noen skal ha innsikt ieiendomsmeglerfaglige spørsmål) får disse fagpersoners syn direkte presentert i styret. Det vilogså være viktig i saker der det er uenighet mellom fagansvarlig og ansvarlig megler at eneller begge kan bringe saken inn for styret etter denne bestemmelsen. Protokolleringsretten erviktig for den som er uenig i styrets vedtak. Det bør i de aller fleste tilfeller løse seg utenprotokollering. (Slik protokollering fritar imidlertid ikke for ansvar.)

I utvalgets vurderinger under pkt 6.5.4 synes det som om retten bare skal gjelde saker som erbrakt inn for styret av vedkommende fagperson. Dette fremtrer som en for stor begrensning avretten. Disse fagpersoner bør informeres når eiendomsmeglerfaglig spørsmål står på agendaenfor styremøter med rett til å bruke sine rettigheter etter § 2-13.

Uavhengighet . Annen virksomhet enn eiendomsmegling

§ 2-6

I første ledd foreslåsMegleren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til meglerensuavhengighet.

Hadde det vært foreslått .... som svekker tilliten til megleren uavhengighet, hadde det værtenkelt å være enig. Når skjønnstemaet "egnet til" tas inn blir det straks vanskelig.

Forslaget til annet ledd lyder:Megleren må ikke motta inntekter eller andre fordeler fra andre enn oppdragsgiver forutføringen av oppdraget, herunder fra tjenesteytere som benyttes for gjennomføringen av det.

Dette må ses som en særlig spesifikasjon av en slik opptreden som er egnet til å svekke tillitentil meglerens uavhengighet som omfattes av første ledd.

7

Av utvalgets vurderinger pkt 8.6 fremgår det at et mindretall (Høiland og Tandberg) mener atmeglerforetakene eller megleren bør kunne motta inntekter også fra tjenesteytere sombenyttes for gjennomføringen av det enkelte oppdrag, under forutsetning av at kundeneskriftlig gjøres oppmerksom på at det mottas inntekter fra tjenesteyteren for formidlingen.

Norges Eiendomsmeglerforbund er enig i at det med en slik opplysningsplikt er vanskelig å seat slike inntekter skulle svekke tilliten til meglerens uavhengighet. Megleren/foretaket utførerofte en god del av presentasjonen av tjenestene og har kontraheringskostnadene som ellersmåtte belastes forbruker av tjenesteyteren. Det er ikke rimelig at disse tjenesteytere skal ha"gratis" arbeid fra megleren, som igjen må dekke inn sine kostnader med dette i detalminnelige vederlaget, uavhengig av om kunden benytter seg av disse tjenestene eller ikke.

Megleren har i dag innrettet sine meglersystemer for å benytte eksterne tjenesteytere. De erofte også involvert i faktureringen av tjenestene. Dette og at meglerforetakene kanfremforhandle gunstige tilbud på vegne av flere forbrukere, gir en svært effektivomsetningsform som forbrukeren nyter godt av. Et godt eksempel her er fremveksten avmarkedspakker. Her har eiendomsmeglerne fremforhandlet gunstige vilkår for annonseringav eiendommene med ulikt omfang tilpasset de objektene som skal selges. Pakkene erutarbeidet på bakgrunn av eiendomsmeglernes erfaring og pris avtalt ut fra meglerforetakenestotale kjøp av slike pakker. Dette er en klar fordel for forbruker og svært mangeoppdragsgivere etterspør nettopp dette produktet. I og med at oppgjør også for dissetjenestene gjerne foretas etter at salg er gjennomført, vil det ligge en likviditetsbelastning medtilhørende rentetap samt et ansvar for manglende betaling hos sluttbrukeren.

Eierskifteforsikring er et annet slikt produkt som neppe ville blitt tilbudt i denne formen omikke den ble formidlet via megler.Når tjenestene går via megler vil han også gjennom sin erfaring over tid sikre seg dentjenesten som er best i forhold til pris og useriøse og mindre bra tjenesteytere vil bli luket ut.Dette er særlig i forbindelse med omsetting av fast eiendom der forbruker er inne med relativtlange mellomrom og uten mulighet til å skaffe seg sitt eget erfaringsgrunnlag.

Fremveksten av et slikt produkt og tilsvarende tilbud vil ikke skje i tilstrekkelig omfang utenat meglerne har en godtgjørelse for sitt arbeid med disse produktene.

Meglerens arbeid og likviditetsbelastning må han kunne ta seg betalt for av oppdragsgiver.Det kan ikke være riktig å laste dette over på forbrukere som ikke benytter tjenestene somtilbys, eller kjøper disse tjenester fra andre.

Norges Eiendomsmeglerforbund er enig i at det må hegnes om meglerens tillit, men dette måikke gjøres på en slik måte at forbrukeren blir skadelidende i den forstand at han vil fåtilleggstjenester med en dårligere kvalitet og til en dyrere pris enn når formidlingen gårgjennom megler. Det er vanskelig å se at en formidling av tjenester, i full åpenhet mht at dettefår megleren betalt for av tjenesteyter, er egnet til å svekke tillit til meglerne. Slik åpenhet erdet allerede i dag uten at det er registrert negative reaksjoner fra oppdragsgiverne.

Norges Eiendomsmeglerforbund er derfor enig med mindretallet, Høiland og Tandberg, nårde i stedet for et forbud går inn for flagging av meglers forhold til/avtaler med de aktuelletjenesteytere.

8

§ 2-6 fjerde , femte og sjette ledd

Någjeldene § 2-6 omhandler personer med forskjellig kompetanse, men som alle driver medeiendomsmegling, helt forskjellig mht å drive annen næringsvirksomhet. Bestemmelsen harlatt hensyn til den som yter eiendomsmeglertjenesten gå foran forbrukerens interesser.Norges Eiendomsmeglerforbund støtter det forslag som fremmes som en riktig og viktigutvidelse av kretsen som omfattes av forbudet mot deltagelse i annen næring som kan svekketilliten til bransjen.

Kravet til registrering av eiendommer som tilhører de personer som omfattes avbestemmelsen er et nødvendig virkemiddel for å sikre kontroll med at forbudet i fjerde leddoverholdes.

Sammen med dispensasjonsadgangen i sjette ledd støtter Norges Eiendomsmeglerforbundutvalgets forslag når det gjelder disse tre leddene i § 2-6.

§ 2-12 Forbud mot egenhandel - generelt

Flere av de endringer som foreslås er allerede innført gjennom forskriftsendringene som blevedtatt 16. februar 2006.

Et hovedspørsmål som må reises er om ytterligere skjerping av reglene for egenhandel vilbedre den nødvendige tillit til eiendomsmeglere og bedre forbrukerens trygghet i særlig grad.Uansett hva en mener om dette vil det ikke kunne lages spesielle regler mot enhver form for"egenhandel" eller annen atferd som kan svekke tilliten til eiendomsmeglere. Det må gjøresavgrensninger i forbudet for nærstående slik at de ikke blir ugjennomførbare og rammermange handler som det er liten grunn til å forby.

Norges Eiendomsmeglerforbund er selvfølgelig ikke uenig i at ansatte, eiere og tillitsvalgteikke skal ha personlig eller økonomisk interesse i oppdrag foretaket har påtatt seg. Menallerede etter dagens regler fremstår det som strengt at for eksempel barnebarn til en ansatt iresepsjonen ikke kan melde seg som kjøper til en leilighet eller fritidseiendom foretaket harfor salg, uten at oppdraget må sies opp, til betydelig ulempe både for selger, kjøper ogforetaket.

Det bør derfor være en større del av de som foreslås omfattet av forbudet hvor det i stedetkreves en opplysningsplikt til partene om en interessents "tilknytning" til foretaket.

Norges Eiendomsmeglerforbund anser at det å utvide omfanget av Kredittilsynets kontrollmed at reglene etterleves, er et langt bedre tiltak både på kort og lang sikt.

Første leddNår det gjelder kretsen av personer som omfattes bør registrerte meglere nevnes særskilt påsamme måte som eiendomsmeglere, advokater, og jurister, selv om disse vil gå inn blantansatte.

§ 3-2 Oppdragsavtalen

9

Så lenge innholdet i oppdragsavtalen er regulert som foreslått, har ikke NorgesEiendomsmeglerforbund særlig motforestillinger mot at en går bort fra en påbudt skjematurfor oppdragsavtalen. Norges Eiendomsmeglerforbund har heller ikke særlige innvendingermot de krav som oppstilles i bestemmelsen. Dog kan femte ledd synes uten god nokbegrunnelse når det kreves at skifte av registrert(e) megler(e) som skal arbeide med oppdragetskal meddeles oppdragsgiver skriftlig. Det kan i hvert fall bare gjelde der det foretas et skifteog ikke være til hinder for at en registrert megler som ikke er nevnt i oppdragsavtalen foretarenkelthandlinger i megleroppdraget der dette er hensiktsmessig, uten at dette fordrer skriftligmelding til oppdragsgiver.

§ 3-6 Kjøperens krav på opplysninger

Norges Eiendomsmeglerforbund har ikke innvendinger til de endringer som foreslås i førstetil fjerde ledd. Når en imidlertid i lovforslaget går såvidt detaljert inn på hva som minst skalopplyses i annet ledd, fremstår det lovteknisk uriktig å gi departementet hjemmel til i forskriftå fastsette ytterligere krav til hvilke opplysninger som skal inntas.

Det bør heller ikke være nødvendig med en slik hjemmel så lenge første ledd omfatter altkjøperen har grunn til å få av opplysninger. Denne bestemmelsen vil fange opp forhold sompå lovgivingstidspunktet ikke var aktuelle å ta med under oppregningen i annet ledd.

Kommentarer til noen temaer som lovutvalget har drøftet (men der det ikke er foreslåttstørre endringer i eiendomsmeglingsloven):

Formidling av utleiekontrakter , emgll § 1-1 annet ledd nr 2, og § 1-3 annet ledd

Utleieformidling både i forbruker- og næringsforhold ligger i dag under lovens virkeområdeog det er et solid flertall i utvalget for å beholde formidling av leiekontrakter innenfor lovensvirkeområde. Norges Eiendomsmeglerforbund kan bare slutte seg til dette. Vi vil understrekeat det velfungerende leiemarkedet med lite overtramp og klager alene kan tilskrives at dissetransaksjonene er lagt inn under eiendomsmeglingsloven med dens krav til meglingsfagligkompetanse, registrering og regler for gjennomføring av oppdragene.

I forbrukerforhold vil bare leiemarkedet være et alternativ for en del av de boligsøkende somhar svak økonomi. Selv om det er mindre verdier involvert er det viktig, særlig for dennegruppen, at formidlingen skjer via megler og under eiendomsmeglingsloven.

I næring er det ikke de samme hensyn til den svake part, men mye av næringsmarkedet ernettopp utleie og her finner en ofte kompliserte avtaler og betydelige beløp som tilsier at disseformidlinger også bør ligge under eiendomsmeglingsloven hvor de i dag ligger. Markedet ervelfungerende med denne ordningen.

Vi har ingen innvendinger til de tilpasninger av loven som er foreslått i § 1-3 annet ledd.

10

Formidling av eiendommer i utlandet , emgll § 1-3 annet ledd.

Også her er det et bredt flertall for å opprettholde dagens ordning hvor disse formidlingerfaller inn under lovens virkeområde. Det er tilstrekkelig å fremheve, slik flertallet her gjør;"Behovet for eiendomsmegler er ikke mindre ved kjøp og salg av bolig i utlandet enn ved kjøpog salg av eiendom beliggende i Norge - heller omvendt. "

Når et mindretall på 3 foreslår å ta denne omsetningen ut av loven, er det ikke fordi de ikkeser behovet, men at slik omsetning av eiendom i utlandet vil gi en annen og mindrebeskyttelse for forbrukeren enn tilsvarende omsetning av eiendommer i Norge.

Selv om beskyttelsesomfanget er mindre for eiendommer i utlandet, gir flertallet i sinbegrunnelse en god gjennomgang av hvilke krav det må stilles til de meglere som utføreroppdraget og hva partene selv i større grad må ta ansvaret for. NorgesEiendomsmeglerforbund er i det vesentlige enig i flertallets begrunnelse som også vil giaktørene verdifull veiledning i hvordan dette markedet skal betjenes.

At meglingen av eiendommer i utlandet beholdes innenfor eiendomsmeglingsloven gir uansettforbrukeren vesentlig bedre vern enn om dette skulle overlates til et uregulert marked, medstor fare for fremvekst av useriøse aktører overfor forbrukere som ofte vil være lite kjent medforholdene.

Norges Eiendomsmeglerforbund har ingen innvendinger til de endringer utvalget foreslår i§ 1-3, hvoretter lovens kap. 3 og 4 bare gis anvendelse så langt det passer for kjøp og salg aveiendommer som ligger i utlandet.

Formidling av næringseiendom

Også her vil et bredt flertall beholde formidlingen av næringseiendom under lovensvirkeområde.

Hovedbegrunnelsen for at formidling av næringseiendommer skal omfattes vil være at de,selv om kundene ofte er profesjonelle i sitt marked, har begrenset innsikt i kjøp/salg/leie avfast eiendom. Det dreier seg om betydelige verdier hvor skadene og tap ved feil kan bli store.Nettopp fordi dette markedet har ligget under loven, har det skjedd en betydeligprofesjonalisering i meglingen av slike eiendommer som vi ikke ellers ville sett. NorgesEiendomsmeglerforbund har bidratt til denne profesjonalisering gjennom utarbeidelsen av etomfattende kursopplegg og oppfølgende etterutdanning for den som vil spesialisere seginnenfor denne del av mellommannsrollen for fast eiendom.Aktørene i denne gren av bransjen har, gjennom Forum for næringsmeglere, gitt innspill tilutvalget og gir uttrykk for tilfredshet med at næringsmeglingen er regulert i loven.

Norges Eiendomsmeglerforbund har ingen bemerkninger til de få unntak for næringsmeglingsom utvalget forslår i § 1-3 tredje ledd.

Opplysninger om eiendommens tilstand (emgll § 3-6)

11

á

Det er naturligvis avgjørende for å kunne gi et bud på en hvilken som helst gjenstand atbudgiveren kjenner de viktigste sider ved objektet. Når det gjelder boligeiendommer gjelderdette i særlig grad der det dreier seg om store beløp i privat sammenheng (en stor enhetbestående av mange ulike bestanddeler som ofte er produsert lang tid tilbake og siden værtgjenstand for vedlikehold og utskiftingsarbeider). Bare et mindretall på 4, herunder NorgesEiendomsmeglerforbund og Forbrukerrådet, foreslår imidlertid å sette krav til å fremlegge enboligsalgsrapport ved omsetning gjennom megler.

Norges Eiendomsmeglerforbund ser flertallets betenkeligheter ved å legge et slikt krav inn ieiendomsmeglingsloven , da krav til å fremlegge slik rapport bør tilligge selger og såledesvært tatt inn i avhendingsloven . I dag omsettes imidlertid de aller fleste boliger i fritt salggjennom megler.

Det har vært nedsatt et Boligtakstutvalg som anbefaler bruk av boligsalgsrapport vedomsetning av boliger. Det er for det meste enighet om innholdet. Det er igangsatt arbeid vedDet Norske Veritas med en sertifiseringsordning for takstmenn som kan utferdige en slikrapport. Dette arbeidet er ved sin avslutning.

I mangel av et lovmessig pålegg har det vokst frem et stort antall varianter av "beskrivelser"av boliger utført av takstmenn. Disse er fra de enkleste takstdokumenter med hovedsiktemål åangi en markedsverdi på boligen , til omfattende tilstandsrapporter om boligens tekniskebeskaffenhet . Bruken er svært ulik i forskjellige deler av landet og langt fra alle girforbrukeren særlig god informasjon om boligens tekniske tilstand, utover det han kan se vedegen gjennomgang . Et krav om en enhetlig rapport vil gi forbrukeren et bedre grunnlag foregen verdivurdering og et bedre sammenligningsgrunnlag i valget mellom flere boliger.

Det er imidlertid viktig å understreke at megleren ikke må tillegges et ansvar for det fagligeinnhold i rapporten, da han ikke er bygningskyndig fagmann . Hans plikt må begrenses til åsørge for at en rapport som er utarbeidet av autorisert takstmann foreligger senest før handelsluttes.

Norges Eiendomsmeglerforbund foreslår at det i § 3-6 stilles krav til at det fremlegges enboligsalgsrapport ved handel gjennom megler slik mindretallet foreslår i innstillingens10.3.2.5, side 124, øverst annen spalte.

Vederlagets beregningsmåte - provisjonsbetaling

Før gjeldende eiendomsmeglingslov trådte i kraft bestemte departementet eiendomsmeglernesmaksimalvederlag basert på provisjonssatser . Ved någjeldende lov ble det innført friprisdannelse ut fra et ønske om mer konkurranse samt at vederlaget skulle kreves avoppdragsgiver . Problemstillingen var den gang om det var behov for å gjøreprovisjonsberegning obligatorisk . Utvalget ville imidlertid av hensyn til ønske om avtalefrihetog konkurranse ikke innføre en ufravikelig regel.

Mer konkurranse på vederlaget har det blitt og provisjon er også , så langt vi kjenner til, i allhovedsak beregningsmåten for eiendomsmegleres vederlag i alle land vi kan sammenligne ossmed.

12

Utvalget gir dette spørsmålet en bred drøfting i pkt 9 .5.2. I drøftingen vurderes ogsåalternative beregningsmåter som fastpris og timepris. Flertallet anser ikkeprovisjonsberegning som noen trussel mot meglerens uavhengighet og omsorgsplikt.Utvalgets flertall finner ikke å foreslå noen innskrenkning i avtalefriheten ved fastsettelse avvederlaget . Norges Eiendomsmeglerforbund kan i det alt vesentlig stille seg bak flertalletsvurderinger og konklusjon . Vi vil særlig understreke at fastpris eller timepris ikke generelt vilføre til lavere priser for forbruker. En timebasert beregningsmåte, evt kombinert med en fastminstepris , som nok ville bli det vanlige, ville gi dyrere priser for tungsolgte objekter,vanskeligere å sammenligne prisene og liten forutberegnlighet for det endelige vederlaget.

Et mindretall foreslår å forby provisjonsberegning. Mindretallet uttrykker ganske riktig at detkrever en god begrunnelse for å innskrenke avtalefriheten. Norges Eiendomsmeglerforbundkan ikke se at mindretallet gir slik tungtveiende begrunnelse. Vi har forbrukere som klagerover at tjenestene er for dyre, det har en i alle yrker. Det er imidlertid ikke registrert noe ønskefra forbrukerne om en annen måte å beregne vederlaget på. Tvert i mot får meglerne ikkesjelden krav om at provisjonen skal regnes etter progressive provisjonssatser, fordi selgermener at megleren da strekker seg lenger for å oppnå den aller høyeste pris markedet kan gi.

I de aller fleste tilfeller vil sluttprisen ikke være så langt unna forventningen til at det harsærlig betydning for oppdragsgiver. Blir den vesentlig høyere enn forventet kan det hasammenheng med meglerens innsats og det er under enhver omstendighet midler til å dekketillegget.

Vederlag fastsatt som en kombinasjon av fast grunnpris og en bergning etter medgåtte timervil gi forbruker en mindre mulighet til å sammenligne priser og dermed svekke konkurransen.Det vil gi liten forutberegnlighet på vederlagets størrelse og liten mulighet for forbruker til åkontrollere timeforbruket.

Det er vanskelig å se at det skal være en fordel for forbruker at han ikke kan inngå avtaler omvederlaget fastsatt etter provisjonsprinsippet.Dersom det er slik at noen forbrukere ønsker fastpris/timepris vil det med dagens hardekonkurranse, ikke være vanskelig å få avtale om slik vederlagsberegning.

Det er all grunn til å følge utvalgets flertall og opprettholde dagens avtalefrihet for beggeparter ved bergning av eiendomsmeglerens vederlag.

Tilbakeholdsrett for oppdragsgiver

Det er kun et mindretall som går inn for en tilbakeholdsrett med sin betaling foroppdragsgiver.

Flertallet går inn for å videreføre gjeldende rett. Som flertallet peker på forutsettertilbakeholdsrett tradisjonelt en gjensidig rett hos partene. Det alt vesentlige av meglerarbeidetmå utføres før vederlaget forfaller og det vil derfor ikke være noen slik tilsvarende mulighetfor megleren til å holde tilbake sin ytelse.

Med en obligatorisk reklamasjonsnemnd slik utvalget foreslår vil heller ikke behovet væresærlig stort i det oppdragsgiver rimelig og enkelt kan få prøvet et eventuelt krav på nedsattvederlag.

13

Norges Eiendomsmeglerforbund gir for øvrig sin tilsutning til den argumentasjon flertallet girfor å opprettholde dagens ordning.

Tittelen statsautorisert eiendomsmegler

Et mindretall på 2 (Roll-Matthiesen og Rosen )foreslår at de som har rett til å værer ansvarligmegler kan bruke tittelen "eiendomsmegler" og vil oppheve tittelen "statsautoriserteiendomsmegler".

Det er vanskelig å se en god begrunnelse for mindretallets synspunkt.

Eiendomsmegling kan i dag drives av utdannede eiendomsmeglere og advokater. Utvalgetforeslår at også jurister med relevant erfaring kan være ansvarlig meglere og at medhjelperemed en kortere utdanning kan delta i meglerarbeidet og gis "tittelen registrert" megler.

Det vil da i enda større grad enn tidligere være nødvendig å vise oppdragsgiver hvilkenbakgrunn vedkommende har for å utføre sin del av meglerarbeidet. Forbrukeren må så selvkunne velge om han ser seg tjent med å velge en eiendomsmegler, advokat eller jurist somansvarlig megler. I tillegg må han vite hvilken fagbakgrunn den har som utførermegleroppdraget. Å fjerne den godt innarbeidede og klart definerte tittel statsautoriserteiendomsmegler nå fremstår som et skritt i feil retning, både for forbruker og bransjen.

Med vennlig hilsenNorges Eiendomsmeglerforbund

Finn TveterDirektør

14