ooppeerraatt sszzaaccuunnkkoowwyywyciĄg z operatu szacunkowego podstawy sporządzenia operatu...

tel. 696 46 20 30

ul. Krzywa 5/34, 38-500 Sanok

www.promerit.pl

OOPPEERRAATT SSZZAACCUUNNKKOOWWYY

OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ OZNACZONEJ

W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI

nr 152, 209/4, 209/5 – OBRĘB CZARNA GÓRNA (KW nr KS2E/00020107/0)

POŁOŻONE W MIEJSCOWOŚCI CZARNA GÓRNA, GMINA CZARNA, POWIAT BIESZCZADZKI, WOJEWÓDZTWO PODKARPACKIE

OPINIA W SPRAWIE: SYGN. AKT KM 276/13 KOMORNIKA SĄDOWEGO

PRZY SĄDZIE REJONOWYM W LESKU – KANCELARIA KOMORNICZA MARIUSZ NAJDA

WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI DZIAŁKI EW. NR 152

1000 zł (SŁOWNIE: JEDEN TYSIĄC zł)

WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI DZIAŁKI EW. NR 209/4

147000 zł (SŁOWNIE: STO CZTERDZIEŚCI SIEDEM TYSIĄCY zł)

WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI DZIAŁKI EW. NR 209/5

133000 zł (SŁOWNIE: STO TRZYDZIEŚCI TRZY TYSIĘCE zł)

SANOK, dnia 14 października 2013 roku

Sporządził: Maciej Lorenc

Nieruchomość gruntowa zabudowana, działki nr 152, 209/4, 209/5 (KW nr KS2E/00020107/0), obręb Czarna Górna, jednostka ewidencyjna Czarna – opinia w sprawie: sygn. akt. KM 276/13

Opracował: Maciej Lorenc Strona 2 z 28 ul. Krzywa 5/34, 38 – 500 Sanok Sanok, dnia 14 października 2013 roku

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami)

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

(Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)

Przedmiot wyceny nieruchomość gruntowa

Cel wyceny

określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej jako podstawy do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Mariusz Najda, sygn. akt KM 276/13

Rodzaj praw PRAWO WŁASNOŚCI – własność osób fizycznych

Księga wieczysta KS2E/00020107/0

Oznaczenie w ewidencji gruntów

Nr księgi wieczystej Jedn.

ewidencyjna Obręb Arkusz

Numer

działki Pow. (m2)

Użytki gruntowe, klasa

Oznaczenie Pow (m2)

KS2E/00020107 Czarna Czarna Górna

5

152 1830 PsV 999

LsVI 831

209/4 6981

RIVb 1484

PsIV 485

PsV 4476

B-PsIV 536

209/5 1894 PsIV 1894

Nr działki Przeznaczenie nieruchomości

209/4 MPZP: brak, Studium: zabudowa mieszkaniowa zagrodowa i jednorodzinna,

tereny preferowane do zabudowy oraz strefa rozwoju osadnictwa


tereny preferowane do zabudowy

152 MPZP: brak, Studium: strefa rolnicza ekstensywna oraz strefa inwersji

Opis nieruchomości

Działka ewidencyjna nr 152 Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Działka o kształcie zbliżonym do trapezu i powierzchni 0,1830 ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz działek uprawianych rolniczo i odłogowanych, teren znacznie nachylony. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzą także obszary

zakrzewione i zadrzewione. Dojazd drogą gruntową. Przewaga klasy V, użytku PS – niekorzystny rozkład. Działka odłogowana, porośnięta trawą, częściowo zadrzewiona

i zakrzewiona – brak sortymentu drewna cennego. Lokalizacja pośrednia. Działka ewidencyjna nr 209/4 Nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Na działce posadowiony jest drewniany budynek mieszkalny, całoroczny o powierzchni użytkowej 51,07m2. Obiekt oddany do użytku w 2006 roku, częściowo

osadzony na palach składa się z jednej kondygnacji oraz użytkowego poddasza. Na pierwszej kondygnacji znajdują się: salon, kuchnia oraz łazienka. Na poddaszu ulokowano: przedpokój wraz z trzema pokojami. Ogrzewanie z własnego źródła ciepła – piec na drewno i węgiel. Działka ewidencyjna o powierzchni 6981m2 znacznie nachylona w kierunku południowym, częściowo zagospodarowana. Kształt nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nie w pełni ogrodzony. W dniu oględzin potwierdzono, iż dojazd odbywa się od strony południowej przez działkę nr 209/5. Niemniej jednak do

nieruchomości od strony północnej prowadzi droga gruntowa o uregulowanym stanie prawnym (działki nr 781, 212).



Opis nieruchomości

Działka ewidencyjna nr 209/5 Nieruchomość gruntowa o powierzchni 1894m2 położona w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Na działce posadowiony jest drewniany budynek mieszkalnym w trakcie realizacji o docelowej powierzchni użytkowej 138,15m2. Obiekt powstaje według indywidualnego projektu, dwukondygnacyjny. Na parterze planowana jest

świetlica, kuchnia, spiżarnia, salon, łazienka oraz pokój. Na drugiej kondygnacji znajdą się: hall, łazienka oraz cztery sypialnie. Na dzień oględzin budowę ukończono na poziomie około 35%. Przylegająca do wąskiej drogi asfaltowej (średni stan techniczny) biegnącej przez miejscowość część działki niemal płaska, pozostała leży w terenie nachylonym. Kształt nieforemny, jednak dający możliwość zagospodarowania. Na działce znajdują się również dwa niewielkie drewniane budynki gospodarcze w złym stanie technicznym, część gruntu wyłożona żwirem, utwardzona.

Wartość rynkowa prawa własności do działki ew. nr 152

1000 zł

JEDEN TYSIĄC zł

Wartość rynkowa prawa własności do działki ew. nr 209/4

147000 zł

STO CZTERDZIEŚCI SIEDEM TYSIĄCY zł

Wartość rynkowa prawa własności do działki ew. nr 209/5

133000 zł

STO TRZYDZIEŚCI TRZY TYSIĘCE zł

Data

określenia wartości 11 października 2013 roku

Podpis i pieczęć autora operatu

Data sporządzenia operatu

14 października 2013 roku



SPIS TREŚCI

1. CZĘŚĆ OGÓLNA ............................................................................................................................................. 5

1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ......................................................................................................... 5 1.1.1. Przedmiot wyceny .......................................................................................................................... 5 1.1.2. Zakres opracowania ...................................................................................................................... 5

1.2. CEL WYCENY ............................................................................................................................................. 5 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ........................................................ 6

1.3.1. Podstawy formalne ........................................................................................................................ 6 1.3.2. Podstawy materialno – prawne ................................................................................................ 6 1.3.3. Podstawy metodologiczne .......................................................................................................... 6 1.3.4. Źródła danych merytorycznych ................................................................................................ 7

1.4. DATY ISTOTNE DLA PROJEKTU OPERATU SZACUNKOWEGO .................................................. 7

2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA .............................................................................................................................. 8

2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI ......................................................................................................................... 8 2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny............................................................................................. 8 2.1.2. Lokalizacja nieruchomości .......................................................................................................... 8 2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości .................................................................... 9 2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości .................................................................................................. 11

2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI .................................................... 11 2.3. SPOSÓB WYCENY ................................................................................................................................. 12

2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości ............................................................................... 12 2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości ..................................................................... 13

2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH

RYNKOWYCH .................................................................................................................................................... 14 2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU ....................................................................... 17 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI .............................................................................. 18

2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny .............................................................................................................................. 18 2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych nieruchomości ...................................... 21

2.8. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE ........................................................................................... 27

3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ......................................................................................... 28

4. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................................................................................. 28



1. CZĘŚĆ OGÓLNA

1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 152, 209/4 oraz 209/5 położone w miejscowości Czarna Górna,

gmina Czarna, powiat bieszczadzki, województwo podkarpackie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr KS2E/00020107/0 przez Sąd Rejonowy w Lesku, VII Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Ustrzykach Dolnych.

Oznaczenie w ewidencji gruntów

Nr księgi wieczystej Jedn.

ewidencyjna Obręb Arkusz

Numer

działki Pow. (m2)

Użytki gruntowe, klasa

Oznaczenie Pow (m2)

KS2E/00020107 Czarna Czarna Górna

5

152 1830 PsV 999

LsVI 831

209/4 6981

RIVb 1484

PsIV 485

PsV 4476

B-PsIV 536

209/5 1894 PsIV 1894

1.1.2. Zakres opracowania

Zakresem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 152, 209/4 oraz 209/5, położone w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki,

województwo podkarpackie.

1.2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do

nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr 152, 209/4 oraz 209/5 położone w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki,

województwo podkarpackie, będącej podstawą do przeprowadzenia czynności komorniczych – opinia w sprawie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku mgr Mariusza Najdy, sygn. akt KM 276/13.



1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

1.3.1. Podstawy formalne

Podstawę formalną niniejszego opracowania stanowi zlecenie Komornika

Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Lesku, Kancelaria Komornicza Mariusz Najda z dnia 05 września 2013 roku dotyczące sygn. akt KM 412/13.

1.3.2. Podstawy materialno – prawne

Podstawę materialno – prawną projektu operatu szacunkowego stanowią:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami

(Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny

(Dz. U. z 1964 r., nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami);

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2009 r., nr 26, poz. 156 z późniejszymi zmianami);

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami);

Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym (Dz. U. 2003 r., nr 80, poz. 717 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece

(Dz. U. z 1982 r., nr 19, poz. 147); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

(Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa

z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r., nr 38, poz. 454);

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 roku

w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 r., nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami).

1.3.3. Podstawy metodologiczne

Podstawy metodologiczne sporządzenia projektu operatu szacunkowego

stanowią: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone przez Radę Krajową

Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, aktualne na dzień

sporządzenia operatu; Szacowanie nieruchomości, pod redakcją J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC

Wolters Kluwer, Warszawa 2006 rok; E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN,

Warszawa 2004 rok;



M. Prystupa, Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia

porównawczego – wydanie drugie poprawione i uzupełnione, Seria Biblioteczka rzeczoznawcy majątkowego, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców

Majątkowych, Warszawa 2003 rok; Kwartalnik WYCENA – wartość – obrót – zarządzanie nieruchomościami,

Educaterra Sp. Z o.o., Olsztyn 2010 – 2013 rok;

Kwartalnik Rzeczoznawca Majątkowy, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2010 – 2013 rok.

1.3.4. Źródła danych merytorycznych

Źródła danych merytorycznych niniejszego opracowania tworzą:

wypis z rejestru gruntów; kopia mapy ewidencyjnej gruntów i budynków;

księga wieczysta nr KS2E/00020107/0; Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego

Gminy Czarna zatwierdzone Uchwałą Rady Gminy Czarna Nr XV/136/1

z dnia 24 kwietnia 2001 roku; Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępniony

przez Ministerstwo Sprawiedliwości; informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości

w okolicy wycenianej nieruchomości uzyskane ze Starostw Powiatowych,

gromadzonych we własnym zakresie oraz publikacji tematycznych w prasie i wydawnictwach specjalistycznych;

informacje i dokumenty uzyskane od Zlecającego dotyczące przedmiotu i celu wyceny; oględziny nieruchomości;

wyliczenia własne.

1.4. DATY ISTOTNE DLA PROJEKTU OPERATU SZACUNKOWEGO

Daty istotne dla projektu operatu szacunkowego są następujące:

data sporządzenia operatu szacunkowego: 14 października 2013 roku;

data określenia wartości przedmiotu wyceny: 11 października 2013 rok; data określenia i uwzględnienia stanu przedmiotu wyceny:

11 października 2013 rok;

data dokonania oględzin nieruchomości i wywiadu terenowego: 11 października 2013 rok.



2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA

2.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI

2.1.1. Stan prawny przedmiotu wyceny

Zgodnie z księgą wieczystą nr KS2E/00020107 prowadzoną przez Sąd

Rejonowy w Lesku, VII Wydział Ksiąg Wieczystych w Ustrzykach Dolnych wyceniana nieruchomość gruntowa stanowiąca działki ewidencyjne nr 152, 209/4

oraz 209/5 z obrębu Czarna Górna jednostki ewidencyjnej Czarna stanowi własność Państwa Magdaleny c. Wacława i Zofii oraz Wojciecha s. Bolesława

i Władysławy Rozczyńskich na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Nr księgi wieczystej KS2E/00020107/0

Dział I KW – Spis praw brak wpisów

Dział II KW – Własność WSPÓLNOŚĆ USTAWOWA MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA: WOJCIECH ROZCZYŃSKI s. BOLESŁAWA I WŁADYSŁAWY MAGDALENA ROZCZYŃSKA c. WACŁAWA I ZOFII

Dział III KW –

Obciążenia WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ NIERUCHOMOŚCI

W SPRAWIE KM 276/13 NA RZECZ BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. – WARSZAWA

Dział IV KW – Hipoteka

HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA NA SUMĘ 96900,00 ZŁ (DZIEWIĘĆDZIESIĄT SZEŚĆ TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET 00/100 ZŁ). NALEŻNOŚĆ GŁÓWNA Z TYTUŁU UMOWY O KREDYT NR 63 1240 2366 3111 0010 2827 5559 Z DNIA 29.06.2009R., NA WARUNKACH ZAWARTYCH W OŚWIADCZENIU BANKU. TERMIN ZAPŁATY: 2036-06-15. WIERZYCIE HIPOTECZNY: BANK POLSKA KASA OPIEKI SPÓŁKA AKCYJNA I ODDZIAŁ W USTRZYKACH DOLNYCH Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE. HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA NA SUMĘ 96900,00 ZŁ (DO KWOTY DZIEWIĘĆDZIESIĄT SZEŚĆ TYSIĘCY DZIEWIĘĆSET 00/100). ODSETKI ZMIENNE. ODSETKI KAPITAŁOWE, ODSETKI ZA OPÓŹNIENIE W SPŁACIE KREDYTU, PROWIZJE ORAZ INNE KOSZTY I NALEŻNOŚCI UBOCZNE Z TYTUŁU UMOWY O KREDYT NR 63 1240 2366 3111 0010 2827 5559 Z DNIA 29.06.2009R., NA WARUNKACH ZAWARTYCH W OŚWIADCZENIU BANKU. TERMIN ZAPŁATY: 2036-06-15. WIERZYCIE HIPOTECZNY: BANK POLSKA KASA OPIEKI SPÓŁKA AKCYJNA I ODDZIAŁ W USTRZYKACH DOLNYCH Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE.

Informacje zawarte w rejestrze gruntów zgodne są z zapisami KW. Stan

prawny, który jest uregulowany ustalono na podstawie dokumentacji uzyskanej ze Starostwa Powiatowego w Lesku od Zlecającego wycenę a także badania księgi

wieczystej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionym przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

2.1.2. Lokalizacja nieruchomości

Wyceniana nieruchomość znajduje się w miejscowości Czarna Górna

w odległości około 17 km od stolicy powiatu Ustrzyk Dolnych oraz w odległości

około 30 km od górnych partii Bieszczadów. Powiat bieszczadzki tworzony przez jest najbardziej wysuniętą na

południowy – wschód częścią Polski. Sąsiaduje zatem, od wschodu z Ukrainą, od



południa ze Słowacją, zachodu – z powiatem leskim i sanockim, od północy

natomiast z powiatem przemyskim. Zajmuje powierzchnię 113907ha, którą na 2011 rok zamieszkiwało 22396 osób. Powiat tworzą trzy gminy: Czarna, Lutowiska

i Ustrzyki Dolne. Region ten położony jest w obszarze górskim należącym do wielkiego łańcucha Karpat, jego południową część zajmują Bieszczady Zachodnie. Góry tworzą tu kilka podłużnych pasm o znacznych wysokościach, np. Połonina

Wetlińska – 1255m n.p.m., Połonina Caryńska – 1297m n.p.m., Tarnica – 1346m n.p.m.. Środkową część zajmują niższe Góry Sanocko – Turczańskie z lesistym

pasmem Otrytu, Żukowa i Górami Słonnymi. Pobliskie Jezioro Solińskie jest największym w Polsce sztucznym zbiornikiem pod względem pojemności – 474mln

m3. Jego powierzchnia to 22km2 a długość linii brzegowej wynosi 156km. Środowisko tego regionu jest bardzo zróżnicowane pod względem walorów krajobrazowych i przyrodniczych, charakteryzuje się małym stopniem

przekształcenia, w wielu miejscach zachowało swój naturalny charakter. Atrakcyjność turystyczna powiatu jest wynikiem m.in. znacznego rozproszenia

przestrzennego ludności. Gmina Czarna leży w strefie nadgranicznej, sąsiaduje z Ukrainą a także

z gminami: Lutowiska, Solina, Ustrzyki Dolne, Cisna. Różnorodność form

ukształtowania terenu, bogactwo fauny i flory stwarzają dogodne warunki do wypoczynku i uprawiania turystyki. Lesistość gminy dochodzi do 62% jej ogólnej

powierzchni, która wynosi 18477ha. Gospodarka oparta jest głównie na obsłudze ruchu turystycznego, rolnictwie indywidualnym oraz małych zakładach produkcyjnych zajmujących się produkcją drzewną, usługami w zakresie

budownictwa, usługami sprzętowo – transportowymi oraz lokalnym handlem detalicznym. W 2011 roku zarejestrowanych było 182 podmioty gospodarki,

z czego: ok. 9,5% w sektorze przemysłowym, ok. 6% w budowlanym a ok. 30,7% w rolniczym. W tym samym roku gminę zamieszkiwało 2418 osób, średnia gęstość zaludnienia wynosiła 13 osób na km2. Wskaźnik ten dla województwa

podkarpackiego kształtował się na poziomie 119 osób na km2 a w powiecie bieszczadzkim 20 osób na km2. Udział bezrobotnych zarejestrowanych w liczbie

ludności w wieku produkcyjnym gminy Czarna wynosił 14,3% (powiat bieszczadzki – 14,4%). W 2011 roku na terenie gminy znajdowało się 7 turystycznych obiektów zbiorowego zakwaterowania (powiat bieszczadzki – 31 obiektów), oddano

2 mieszkania do użytkowania (powiat bieszczadzki – 27 mieszkań). Dane opracowane na podstawie Statystycznego Vademecum Samorządowca 2012,

opublikowanego przez Urząd Statystyczny w Rzeszowie.

2.1.3. Stan użytkowy przedmiotowej nieruchomości

Działka ewidencyjna nr 152 Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości

Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Działka o kształcie zbliżonym do trapezu i powierzchni 0,1830 ha umiejscowiona jest wśród gruntów

niezabudowanych oraz działek uprawianych rolniczo i odłogowanych, teren znacznie nachylony. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzą także obszary zakrzewione i zadrzewione. Dojazd drogą gruntową. Przewaga klasy V, użytku PS –

niekorzystny rozkład. Działka odłogowana, porośnięta trawą, częściowo zadrzewiona i zakrzewiona – brak sortymentu drewna cennego. Lokalizacja

pośrednia.



Ocena cech nieruchomości gruntowej przeznaczonej na cele rolne

Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie

terenu Bonitacja,

struktura użytków Kształt, rozłóg, powierzchnia

pośrednia przeciętny niekorzystne zadowalająca przeciętny

Działka ewidencyjna nr 209/4

Nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Na działce posadowiony jest drewniany budynek

mieszkalny, całoroczny o powierzchni użytkowej 51,07m2. Obiekt oddany do użytku w 2006 roku, częściowo osadzony na palach składa się z jednej kondygnacji oraz użytkowego poddasza. Na pierwszej kondygnacji znajdują się: salon, kuchnia

oraz łazienka. Na poddaszu ulokowano: przedpokój wraz z trzema pokojami. Ogrzewanie z własnego źródła ciepła – piec na drewno i węgiel. Działka

ewidencyjna o powierzchni 6981m2 znacznie nachylona w kierunku południowym, częściowo zagospodarowana. Kształt nieforemny, jednak dający możliwość dobrego zagospodarowania. Teren nie w pełni ogrodzony. W dniu oględzin

potwierdzono, iż dojazd odbywa się od strony południowej przez działkę nr 209/5. Niemniej jednak do nieruchomości od strony północnej prowadzi droga gruntowa

o uregulowanym stanie prawnym (działki nr 781, 212).

Ocena cech nieruchomości gruntowej przeznaczonej na cele budowlane

Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt

pośrednia przeciętny niekorzystne niekorzystna przeciętny


Nieruchomość gruntowa o powierzchni 1894m2 położona w miejscowości

Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki. Na działce posadowiony jest drewniany budynek mieszkalnym w trakcie realizacji o docelowej powierzchni

użytkowej 138,15m2. Obiekt powstaje według indywidualnego projektu, dwukondygnacyjny. Na parterze planowana jest świetlica, kuchnia, spiżarnia, salon, łazienka oraz pokój. Na drugiej kondygnacji znajdą się: hall, łazienka oraz

cztery sypialnie. Na dzień oględzin budowę ukończono na poziomie około 35%. Przylegająca do wąskiej drogi asfaltowej (średni stan techniczny) biegnącej przez

miejscowość część działki niemal płaska, pozostała leży w terenie nachylonym. Kształt nieforemny, jednak dający możliwość zagospodarowania. Na działce znajdują się również dwa niewielkie drewniane budynki gospodarcze w złym stanie

technicznym, część gruntu wyłożona żwirem, utwardzona.

Ocena cech nieruchomości gruntowej przeznaczonej na cele budowlane

Lokalizacja Dojazd Ukształtowanie terenu Powierzchnia Kształt

pośrednia dobry pośrednie przeciętna przeciętny



2.1.4. Przeznaczenie nieruchomości

Dla przedmiotowych nieruchomości obowiązuje Studium Uwarunkowań

i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Czarna zatwierdzone Uchwałą Rady Gminy Czarna Nr XV/136/1 z dnia 24 kwietnia 2001 roku. Brak

planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu.

Nr działki Przeznaczenie nieruchomości


tereny preferowane do zabudowy oraz strefa rozwoju osadnictwa


tereny preferowane do zabudowy

152 MPZP: brak, Studium: strefa rolnicza ekstensywna oraz strefa inwersji

2.2. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Południowo – wschodnią cześć województwa podkarpackiego, w rejonie

której obowiązywał niegdyś kataster austriacki prowadzony systemem parcelowym, charakteryzują działki niewielkie powierzchniowo. Parcela oznaczała tutaj ciągłą część uprawy (użytku gruntowego), paryfikatu lub gruntu wolnego od

podatku znajdującego się w tym samym posiadaniu. Za odrębną parcelę uważano taką, w której między innymi poszczególne części wpisane były do różnych ksiąg

lub określenie przydatności do jednej całości było utrudnione. W zabudowie mieszkaniowej powiatu bieszczadzkiego, w zależności od przestrzennego usytuowania budynków, występują głównie budynki jednorodzinne tj. przede

wszystkim domy wolnostojące, kolejno zabudowa rekreacyjno – turystyczna. W związku z brakiem na lokalnych rynkach transakcji budynkami typowo

drewnianymi, do wyceny obiektów mieszkalnych zostanie zastosowane podejście kosztowe, metoda odtworzeniowa, technika elementów scalonych. Na potrzeby

niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na rynku lokalnym, tj. obszar powiatu bieszczadzkiego w transakcjach kupna / sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod

zabudowę, które to kształtują się na rynku lokalnym pomiędzy ok. 10 a 80 zł/m2. Lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele

rolne z uwzględnieniem nieruchomości rolnych wykorzystywanych w produkcji, odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych, na terenie powiatu bieszczadzkiego jest dość dobrze rozwinięty, rocznie notuje się tutaj około

kilkadziesiąt transakcji. Rozdrobnienie gospodarstw, budowa geologiczna, większa odległość od głównych siedlisk a także koniunktura gospodarcza mają wpływ na

ceny gruntów ziemi rolnej. W 2011 roku w obrocie prywatnym najniższe ceny w skali kraju notowane były właśnie w województwie podkarpackim, gdzie osiągnęły poziom 11003 zł/ha (spadek cen o 6,4% r/r). W 2010 roku relatywnie

największy wzrost liczby transakcji odnotowano w województwie świętokrzyskim (wzrost liczby transakcji o 25% r/r) i podkarpackim (o 16% r/r), czyli regionach

kraju o największym rozdrobnieniu agrarnym. Jednocześnie pomimo zwiększenia skali obrotu gruntami, w tych regionach Polski w 2010 roku, był on nadal niski i dotyczył jedynie co dwudziestego piątego gospodarstwa. Przedstawione dane

zostały zaczerpnięte z opracowania pt. Stan i perspektywy rozwoju rynku użytków



rolnych w Polsce w 2012 r., przygotowanego przez M. Orłowską i Ł. Patoła na

potrzeby Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Banku BGŻ. Aktualne ceny przedmiotowych nieruchomości kształtują się na poziomie od

kilkunastu groszy do kilku złotych za m2 i są porównywalne do cen jakie notuje się na terenie powiatów sąsiednich. Cena gruntów poddanych stałej uprawie mechanicznej zawiera się w przedziale od około 10000 zł/ha do kilku złotych,

natomiast średnia cena gruntów odłogowanych oraz zakrzewionych i zadrzewionych jest nieznacznie niższa i wynosi odpowiednio ponad 9000 zł/ha

i ponad 8000 zł/ha. Najniższe ceny osiągają nieruchomości zakrzewione i częściowo zadrzewione, położone z dala od siedlisk, usytuowane na stromych

zboczach lub terenach podmokłych - wykorzystanie ich pod uprawy jest utrudnione, bądź wymaga poniesienia znacznych nakładów na doprowadzenie ich do stanu umożliwiającego wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem. Najwyższe

ceny osiągają natomiast nieruchomości na bieżąco uprawiane oraz stanowiące łąki i pastwiska położone w terenie równym, w niewielkiej odległości od zabudowy

siedliskowej oraz w lokalizacji modnej i atrakcyjnej pod względem przyrodniczym. Do obliczeń wybrano transakcje najbardziej wiarygodne i spełniające

warunki całkowitej niezależności, odrzucono nieruchomości osiągające ceny

najbardziej skrajne i rodzące wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna posiadać transakcja rynkowa.

Badaniem objęto: zbiory cen transakcyjnych Starostwa Powiatowego w Ustrzykach Dolnych; informacje uzyskane od zarządców nieruchomości;

informacje uzyskane od pośredników w handlu nieruchomościami.

2.3. SPOSÓB WYCENY

2.3.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości

Rodzaj określonej wartości ustalono kierując się zaleceniami zawartymi

w Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym Nr 1 oraz zgodnie z obowiązującymi na dzień wyceny przepisami prawa:

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Rozdział 2 Określenie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod

i technik wyceny); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dział IV

– Wycena Nieruchomości, Rozdział I – określenie wartości nieruchomości). Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, postanowieniami umowy ze

zleceniodawcą, celem sporządzenia wyceny, stanem rynku nieruchomości

porównywalnych oraz uwarunkowaniami szczególnymi wycenianej nieruchomości w procesie wyceny określono wartość rynkową nieruchomości przyjmując

Charakterystyka i zasięg rynku nieruchomości

Rodzaj rynku rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę oraz rynek nieruchomości rolnych

Obszar rynku powiat bieszczadzki

Okres badania cen od października 2011 roku do dnia opracowania operatu.



założenie, iż określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej

prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:

strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy;

upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy.

2.3.2. Zastosowana procedura określenia wartości

Wartość rynkowa

Postępując zgodnie z przepisami szczegółowymi oraz zapisami

Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) oraz działając zgodnie art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku, jednocześnie mając na uwadze ustalony przez zamawiającego zakres i cel wyceny ustalono

sposób określenia wartości. Ponieważ znaleziono kilka podobnych transakcji dotyczących nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do wycenianej zastosowano

podejście porównawcze z uwzględnieniem metody porównywania parami. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość

wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych

cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą

i nieruchomościami podobnymi. Procedura szacowania w podejściu porównawczym w metodzie

porównywania parami jest następująca:

utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny;

aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny; ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie

cen na rynku nieruchomości;

ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych;

wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do

nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką; charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen

w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych;

przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek

wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań;

obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do

porównań przy użyciu określonych poprawek; obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej

arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana;



określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości

jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Szczegółowy opis zastosowania podejścia porównawczego w wycenie

nieruchomości zawiera Nota Interpretacyjna nr 1 (PKZW).

Sposób wyceny nieruchomości

Podejście wyceny porównawcze

Metoda wyceny porównywania parami

Wartość odtworzeniowa

Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono również wartość odtworzeniową nieruchomości. Stosownie do art. 153 ust. 3 Ustawy o gospodarce

nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., podejście kosztowe stosuje się do określania wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

W związku z faktem, iż na lokalnym rynku nie występuje obrót podobnymi obiektami do przedmiotowych w podobnym stanie technicznym, do ich wyceny

wykorzystano podejście kosztowe. Podejście kosztowe stosuje się wówczas, kiedy potencjalny nabywca nieruchomości nie będzie skłonny zapłacić za nieruchomość

więcej niż wynoszą koszty odtworzenia nieruchomości budynkowej, wybudowanej w takiej samej technologii i funkcji z uwzględnieniem lokalizacji i stopnia zużycia technicznego budynku. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje

się kwotę równą kosztom odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów z uwzględnieniem kosztów dokumentacji

i nadzoru, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

2.4. CHARAKTERYSTYKA RYNKU I SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH

Do określenia wag cech rynkowych posłużono się analizą preferencji uczestników lokalnego rynku i podobnych rynków równoległych nieruchomości,

którą wykonano na podstawie własnego doświadczenia, wywiadu przeprowadzonego wśród rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz aktywnych uczestników rynku. Opis i procentowy udział

poszczególnych cech rynkowych (wagi cech) zamieszczono w niniejszym podrozdziale.



Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów

niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne

Cecha rynkowa Waga

cechy

Podział na oceny

w obrębie cechy

Opis

Lokalizacja

25%

centralna

Centralne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno – gospodarczym.

Centralna część obrębu, jednostki ewidencyjnej. Pozytywne oddziaływanie trwałych elementów krajobrazu.

pośrednia

Pośrednie położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno – gospodarczym.

Pośrednia części obrębu, jednostki ewidencyjnej. Neutralne oddziaływanie trwałych elementów krajobrazu.

peryferyjna

Peryferyjne położenie nieruchomości względem działek siedliskowych, ośrodków zamieszkania o charakterze społeczno – gospodarczym.

Peryferyjna części obrębu, jednostki ewidencyjnej. Negatywne oddziaływanie trwałych elementów krajobrazu.

Dojazd

20%

dobry

Dojazd drogą asfaltową lub gruntową utwardzoną o bardzo dobrym stanie technicznym. Dobry dostęp do głównych dróg publicznych.

Możliwość optymalnego wykorzystania narzędzi i maszyn uprawowych oraz dokonania transportu zbiorów.

przeciętny

Dojazd drogą gruntową nieutwardzoną lub utwardzoną o złym stanie technicznym, drogi wąskie. Przeciętny dostęp

do głównych dróg publicznych. Możliwość dobrego wykorzystania narzędzi i maszyn uprawowych oraz dokonania transportu zbiorów.

brak

Brak dojazdu lub droga umowna bez uregulowanego stanu prawnego. Zadawalający dostęp do głównych dróg publicznych.

Występują trudności w wykorzystaniu narzędzi i maszyn uprawowych oraz dokonania transportu zbiorów.

Ukształtowanie

terenu

15%

korzystne Teren płaski, brak spadków, nie występują uciążliwości

dot. zagospodarowania i produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych.

pośrednie Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne utrudnienia dot. zagospodarowania i produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu

narzędzi i maszyn uprawowych.

niekorzystne Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia dot.

zagospodarowania i produkcji, zwłaszcza przy stosowaniu narzędzi i maszyn uprawowych. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe.

Bonitacja, struktura użytków

25%

b. dobra Przewaga klasy bonitacyjnej wskazanej w ewidencji

gruntów warunkująca zdolność produkcyjną, tj. klasa I, II, IIIa i IIIb. Optymalny rozkład użytków.

dobra Przewaga klasy bonitacyjnej wskazanej w ewidencji gruntów warunkująca

zdolność produkcyjną, tj. klasa IVa i IVb. Dobry rozkład użytków.

zadawalająca Przewaga klasy bonitacyjnej wskazanej w ewidencji gruntów warunkująca

zdolność produkcyjną, tj. klasa V i VI. Niekorzystny rozkład użytków.

Kształt, rozłóg, powierzchnia

15%

korzystny Regularny przebieg granic, korzystny kształt (np. prostokąt).

Powierzchnia i przestrzenne uformowanie pola wpływające przede wszystkim na niższy koszt uprawy.

przeciętny Regularny przebieg granic, przeciętny kształt (np. trapez).

Powierzchnia i przestrzenne uformowanie pola wpływające przede wszystkim na średni koszt uprawy.

niekorzystny Nieregularny przebieg granic, działki wąskie, mocno wydłużone.

Powierzchnia i przestrzenne uformowanie pola wpływające przede wszystkim na wyższy koszt uprawy.



Określenie wag cech rynkowych dot. gruntów

niezabudowanych przeznaczonych na cele budowlane

Cecha rynkowa Waga cechy

Podział na oceny w obrębie

cechy

Opis

Lokalizacja

30%

centralna

Bardzo dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.

Centrum miasta lub miejscowości oraz tereny uznawane za modne i atrakcyjne do zagospodarowania.

pośrednia

Dobry dostęp do komunikacji, obiektów handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej.

Położenie w pobliżu centrum miasta, miejscowości z niewielką odległością do najbliższego miasta.

peryferyjna

Utrudniony dostęp do komunikacji, znaczna odległość do obiektów handlowo – usługowych, oświatowych oraz innych obiektów użyteczności

publicznej. Tereny położone z dala od centrum miasta, miejscowości z dużą odległością do najbliższego miasta.

Dojazd

20%

b. dobry Dojazd drogą asfaltową w bardzo dobrym stanie technicznym, optymalny dostęp do dróg wlotowych i krajowych lub wojewódzkich. Brak trudności

w lokalizacji nieruchomości na mapie, nieskomplikowany dojazd.

dobry Dojazd drogą asfaltową w dobrym stanie technicznym, korzystny dostęp

do dróg wlotowych i krajowych lub wojewódzkich. Brak trudności w lokalizacji nieruchomości na mapie, nieskomplikowany dojazd.

przeciętny

Dojazd uciążliwy, wąskie drogi asfaltowe o złym stanie technicznym lub drogi gruntowe, utrudniony dostęp do dróg wlotowych i krajowych

lub wojewódzkich. Problematyczna lokalizacja nieruchomości na mapie, możliwy skomplikowany dojazd lub jego brak. Służebności.

Ukształtowanie

terenu

15%

korzystne Teren płaski, brak spadków, nie występują

uciążliwości dot. zagospodarowania, brak nasadzeń.

pośrednie Niewielkie nachylenie terenu, występują nieznaczne

utrudnienia dot. zagospodarowania i pojedyncze nasadzenia.

niekorzystne Znaczny spadek terenu, występują istotne utrudnienia

dot. zagospodarowania, grunt zakrzewiony lub zadrzewiony. Możliwe zastoiska wodne, tereny zalewowe.

Powierzchnia

20%

korzystna Powierzchnia optymalna w stosunku do planowanej

zabudowy, dająca możliwość bardzo dobrego zagospodarowania terenu części niezabudowanej.

przeciętna Powierzchnia przeciętna w stosunku do planowanej

zabudowy, dająca możliwość dobrego zagospodarowania terenu części niezabudowanej.

niekorzystna Powierzchnia zbyt duża lub zbyt mała w stosunku

do planowanej zabudowy, uniemożliwiająca lub utrudniająca zagospodarowanie terenu części niezabudowanej.

Kształt

15%

korzystny Regularny przebieg granic, kształt dający

możliwość optymalnego wykorzystania (np. kwadrat).

przeciętny Regularny przebieg granic, kształt dający

możliwość dobrego wykorzystania (np. trapez).

niekorzystny Nieregularny przebieg granic, działki wąskie, mocno wydłużone,

kształt uniemożliwiający racjonalne wykorzystywanie.



2.5. AKTUALIZACJA CEN Z TYTUŁU UPŁYWU CZASU

Na rynku nieruchomości niezwykle rzadko występuje zjawisko stagnacji cen transakcyjnych. Zmiany cen transakcyjnych spowodowane są głównie: inflacją;

zmianą koniunktury gospodarczej; zmianą popytu i podaży;

uwarunkowaniami lokalnymi. Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen

Nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne

Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne

do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne) dokonane w latach 2010 – 2013, na terenie powiatu bieszczadzkiego

(cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m2 powierzchni działki).

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

2010-01-22 2010-08-10 2011-02-26 2011-09-14 2012-04-01 2012-10-18 2013-05-06

Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym rynku w latach 2010 – 2013 ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne wykazywały minimalną tendencję wzrostową na poziomie 1,31%

w skali roku (tj. 0,11% w skali miesiąca) – szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania.

Ustalenie wskaźnika wzrostu / spadku cen

nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo

Do obliczenia wskaźnika wzrostu / spadku przyjęto transakcję porównywalne

do wycenianej (nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na pod budownictwo) dokonane w latach 2010 – 2013, na terenie powiatu bieszczadzkiego (cena transakcyjna w przeliczeniu na zł/m2 powierzchni działki).



0,00

20,00

40,00

60,00

80,00

2010-01-22 2010-08-10 2011-02-26 2011-09-14 2012-04-01 2012-10-18 2013-05-06

Przeprowadzona analiza cen zmienności w czasie wykazała, że na badanym

rynku w latach 2010 – 2013 ceny gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo wykazywały tendencję wzrostową na poziomie

13,20% w skali roku (tj. 1,10% w skali miesiąca) – szczegółowa analiza trendu cenowego znajduje się w archiwum autora opracowania.

2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

2.6.1. Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny

Działka ewidencyjna nr 152

Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości przyjętych do wyceny przedstawiono w tabeli poniżej.

Lp

.

Gm

ina

Ob

ręb

Data

tran

sakcji

Po

wie

rzch

nia

og

ółe

m (

ha)

Cen

a

tran

sakcyjn

a

(zł)

Cen

a /

ha

(zł)

Cen

a /

ha

zaktu

alizo

wan

a

na d

atę

wycen

y

(zł)

1 Gm. Ustrzyki D. Ustjanowa Dolna 2012-09-14 0,4413 2500 5665 5746

2 Gm Ustrzyki D. Krościenko 2012-07-05 0,8595 5157 6000 6099

3 Gm Ustrzyki D. Stańkowa 2013-02-06 0,8000 5000 6250 6305

4 Gm. Ustrzyki D. Bandrów Narodowy 2012-10-23 0,8200 6880 8390 8501

5 Gm. Ustrzyki D. Bandrów Narodowy 2011-12-02 0,5000 5000 10000 10242

6 Gm. Ustrzyki D. Jureczkowa 2012-08-16 0,3328 1500 4507 4576



Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:

Nieruchomość A – Nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Ustjanowa

Dolna, gmina wiejska Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 0,4413 ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz uprawianych rolniczo i odłogowanych, sąsiedztwo tworzą także tereny zakrzewione

i zadrzewione oraz pojedyncza zabudowa. Grunt o nieforemnym kształcie dający możliwość zagospodarowania, brak dojazdu. Działka położona w terenie o istotnym

nachyleniu, bonitacja i struktura użytków dobra. Położenie pośrednie względem terenów siedliskowych. Działka odłogowana, w całości porośnięta trawą oraz

pojedynczymi drzewami. Nieruchomość sprzedana 14 września 2012 roku za cenę 2500zł.

Nieruchomość B - Nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Bandrów Narodowy, gmina wiejska Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka

o powierzchni 0,8200 ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz uprawianych rolniczo i odłogowanych, sąsiedztwo tworzą także tereny zakrzewione i zadrzewione oraz pojedyncza zabudowa. Grunt o kształcie zbliżonym do

prostokąta, dojazd drogą gruntową. Działka położona w terenie o istotnym nachyleniu, bonitacja i struktura użytków dobra. Położenie pośrednie względem

terenów siedliskowych. Działka odłogowana, w całości porośnięta trawą oraz pojedynczymi krzakami. Nieruchomość sprzedana 23 października 2012 roku za cenę 6880zł.

Nieruchomość C - Nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Jureczkowa,

gmina wiejska Ustrzyki Dolne, powiat bieszczadzki. Działka o powierzchni 0,3328 ha umiejscowiona jest wśród gruntów niezabudowanych oraz uprawianych rolniczo i odłogowanych, sąsiedztwo tworzą także tereny zakrzewione i zadrzewione. Grunt

o kształcie nieforemnym, dojazd drogą asfaltową. Działka położona w terenie o średnim nachyleniu, bonitacja i struktura użytków dobra. Położenie pośrednie

względem terenów siedliskowych. Działka odłogowana, w całości porośnięta trawą oraz pojedynczymi krzakami. Nieruchomość sprzedana 16 sierpnia 2012 roku za cenę 1500zł.



Działki ewidencyjne nr 209/4 oraz 209/5

Analiza transakcji nieruchomościami podobnymi oraz opis nieruchomości

przyjętych do wyceny przedstawiono w tabeli poniżej.

Opis nieruchomości przyjętych do wyceny:

Nieruchomość A – Nieruchomość gruntowa o powierzchni 800m2 położona jest

w obrębie Brzegi Dolne w gminie Ustrzyki Dolne. Lokalizacja pośrednia. Dojazd możliwy drogą gruntową utwardzoną, w odległości około 100m przebiega droga

asfaltowa. Regularny przebieg granic, kształt działki zbliżony do prostokąta, ukształtowanie terenu korzystne. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzy rzadka zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i grunty niezabudowane. Nieruchomość

sprzedana 30 kwietnia 2012 roku za cenę 8000 zł.

Nieruchomość B – Nieruchomość gruntowa o powierzchni 900m2 położona jest w obrębie Brelików w gminie Ustrzyki Dolne. Lokalizacja pośrednia. Dojazd możliwy drogą gruntową, w odległości około 50m przebiega droga asfaltowa. Regularny

przebieg granic, kształt działki zbliżony do kwadratu, ukształtowanie terenu korzystne. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzy rzadka zabudowa mieszkaniowa

jednorodzinna i grunty niezabudowane. Nieruchomość sprzedana 22 października 2012 roku za cenę 13000 zł.

Nieruchomość C – Nieruchomość gruntowa o powierzchni 400m2 położona jest w obrębie Łodyna w gminie Ustrzyki Dolne. Lokalizacja pośrednia. Dojazd możliwy

wąską drogą asfaltową. Kształt działki zbliżony do wąskiego prostokąta, ukształtowanie terenu korzystne. Bezpośrednie sąsiedztwo tworzy rzadka

zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i grunty niezabudowane. Nieruchomość sprzedana 14 marca 2012 roku za cenę 4261 zł.

Lp

.

Gm

ina

Ob

ręb

Data

tran

sakcji

Po

w.

dzia

łki

(m

2)

Cen

a

tran

sakcyjn

a

(zł)

Cen

a

tran

sakcyjn

a

1m

2 (

zł)

Cen

a /

m2

zaktu

alizo

wan

a

na d

atę

wycen

y

(zł)

1 Gm. Ustrzyki D. Brzegi Dolne 2012-04-30 800 8000 10,00 11,87

2 Gm. Czarna Rabe 2011-11-10 671 7980 11,89 14,90

3 Gm. Ustrzyki D. Równia 2012-12-28 235 3000 12,77 14,17

4 Gm. Ustrzyki D. Wojtkówka 2011-11-16 2130 38622 18,13 22,72

5 Gm. Czarna Czarna Górna 2011-10-14 1013 10000 9,87 12,48

6 Gm. Ustrzyki D. Brelików 2012-10-22 900 13000 14,44 16,35

7 Gm. Ustrzyki D. Łodyna 2012-03-14 400 4261 10,65 12,88



2.6.2. Określenie cech rynkowych porównywanych

nieruchomości

Działka ewidencyjna nr 152

Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych.

Lp. Cechy rynkowe Nieruchomości

wyceniane

Nieruchomość

A Nieruchomość

B Nieruchomość

C

1. Lokalizacja pośrednia pośrednia pośrednia pośrednia

2. Dojazd przeciętny brak przeciętny dobry

3. Ukształtowanie terenu niekorzystne niekorzystne niekorzystne pośrednie

4. Bonitacja, struktura użytków zadowalająca dobra dobra dobra

5. Kształt, rozłóg, powierzchnia przeciętny przeciętny korzystny przeciętny

Dla analizowanego rynku lokalnego określono:

Cmax = 10242 zł/ha

Cmin = 4576 zł/ha

∆C = 5666 zł/ha

Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy

ukazano w kolejnej tabeli.


Zakres kwotowy

Nieruchomość A

Nieruchomość B

Nieruchomość C

Lokalizacja 25% 1416,50 0 0 0

Dojazd 20% 1133,20 566,60 0 -566,60

Ukształtowanie terenu 15% 849,90 0 0 -424,95

Bonitacja, struktura użytków 25% 1416,50 -708,25 -708,25 -708,25

Kształt, rozłóg, powierzchnia 15% 849,90 0 -424,95 0

Suma 100% 5666,00 -141,65 -1133,20 -1699,80

Cena zł/ha 5746,00 8501,00 4576,00

Wartość po poprawkach 5604,35 7367,80 2876,20

Średnia wartość 1ha 5282,78

Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 152 z obrębu Czarna Górna jednostki

ewidencyjnej Czarna, wynosi:

WR = 5282,78 zł/ha x 0,1830 ha = 966,75 zł ≈ 1000 zł




Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych

w aspekcie cech rynkowych:

Lp. Cechy rynkowe Nieruchomość

wyceniana

Nieruchomość

A

Nieruchomość

B

Nieruchomość

C

1 Lokalizacja pośrednia pośrednia pośrednia pośrednia

2 Dojazd przeciętny dobry dobry dobry

3 Ukształtowanie terenu niekorzystne korzystne korzystne korzystne

4 Powierzchnia niekorzystna przeciętna korzystna niekorzystna

5 Kształt przeciętny korzystny korzystny niekorzystny


Cmax = 22,72 zł/m2

Cmin = 11,87 zł/m2 ∆C = 10,85 zł/m2

Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy ukazano w kolejnej tabeli.

Cecha rynkowa Waga

cechy

Zakres

kwotowy

Nieruchomość

A

Nieruchomość

B

Nieruchomość

C

Lokalizacja 30% 3,25 0 0 0

Dojazd 20% 2,17 -1,08 -1,08 -1,08

Ukształtowanie terenu 15% 1,63 -1,63 -1,63 -1,63

Powierzchnia 20% 2,17 -1,08 -2,17 0

Kształt 15% 1,63 -0,81 -0,81 0,81

Suma 100% 10,85 -4,60 -5,69 -1,90

Cena zł/m2 11,87 16,35 12,88


Średnia wartość 1m2 9,64

Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej

zabudowanej (z wykluczeniem części składowych) stanowiącej działkę ewidencyjną

nr 209/4 położoną w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat bieszczadzki, wynosi:

9,64 zł/m2 x 6981 m2 = 67296,84 zł



Wartość kosztorysową przedmiotowego budynku gospodarczego w stanie

nowym z wykorzystaniem scalonych normatyw zawiera poniższa tabela. Ceny ustalono w oparciu o aktualne „Scalone Normatywy do wyceny budynków

i budowli” Wydawnictwa WACETOB Sp. z o.o. Obiekt nr 132.

Wyliczony koszt budowy budynku mieszkalnego w stanie nowym

skorygowano tak, aby odpowiadał on uwarunkowaniom lokalnego rynku. Zgodnie z informacją zamieszczoną w wykorzystanym do wyceny katalogu scalonych normatyw, takiej korekcji dokonuje się w oparciu o mnożnik przeliczeniowy, który

dla województwa podkarpackiego kształtuje się pomiędzy 0,6731 a 0,7513. W nawiązaniu do lokalizacji i charakteru miejscowości przyjęto wartość 0,75. Po

przeliczeniu otrzymano skorygowaną wartość kosztorysową robót budowlanych odpowiadający kosztom budowy na lokalnym rynku, wynoszącą 84177,07 zł. Wartość ta nie zawiera kosztów dodatkowych, tj. kosztu opracowania

dokumentacji, nadzoru oraz zabezpieczenia placu budowy, etc.. Na potrzeby niniejszej wyceny, w związku z małym stopniem złożoności

budowy przyjęto procentowy wskaźnik kosztów dodatkowych na poziomie 5%. Obliczone koszty dodatkowe wynoszą 4208,85 zł. Kosztorysowa wartość obiektu po uwzględnieniu kosztów dodatkowych wynosi 88385,92 zł. Stopień zużycia

budynku gospodarczego określono na poziomie 10%. Wartość odtworzeniowa budynku skorygowana o stopień zużycia wynosi 79547,33 zł.

Lp. Rodzaj scalonego

elementu Jednostka obmiarowa

Ilość jednostek

obmiarowych

Cena jednostki

(zł)

Wskaźnik regionalny

Wartość kosztorysowa

scalonego elementu

(zł)

a c d e f g h

1 Roboty ziemne i fundamenty

100m2 powierzchni zabudowy

0,43 14375,17 0,75 4635,992

2

Ściany nadziemia i ścianki działowe

100m3 objętości murów

0,50 47125,12 0,75 17671,92

3 Dach – konstrukcja, pokrycie, obróbka


0,43 33209,33 0,75 10710,01

4 Ślusarka i stolarka 100m2 powierzchni

ogólnej 0,51 23309,52 0,75 8915,891

5 Podłoża i podłogi 100m2 powierzchni

ogólnej 0,51 16813,43 0,75 6431,137

6 Elewacje i różne roboty zewnętrzne

100m2 powierzchni elewacji

0,90 6904,44 0,75 4660,497

7 Tynki wewnętrzne, okładziny, malowanie

1000m3 kubatury budynku

0,40 64899,21 0,75 19469,76

8 Instalacje elektryczne 1000m3 kubatury

budynku 0,40 38939,53 0,75 11681,86

RAZEM 84177,07



Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej drewnianym

budynkiem mieszkalnym, stanowiącą działkę ewidencyjną nr 209/4 z obrębu Czarna Górna jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi:

WR = 67296,84 zł + 79547,33 zł = 146844,17 zł ≈ 147000 zł


Charakterystyka nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych w aspekcie cech rynkowych:

Lp. Cechy rynkowe Nieruchomość

wyceniana Nieruchomość

A Nieruchomość

B Nieruchomość

C

1 Lokalizacja pośrednia pośrednia pośrednia pośrednia

2 Dojazd dobry dobry dobry dobry

3 Ukształtowanie terenu pośrednie korzystne korzystne korzystne

4 Powierzchnia przeciętna przeciętna korzystna niekorzystna

5 Kształt przeciętny korzystny korzystny niekorzystny


Cmax = 22,72 zł/m2

Cmin = 11,87 zł/m2 ∆C = 10,85 zł/m2

Wartość współczynników korygujących oraz kwotowy wpływ danej cechy

ukazano w kolejnej tabeli.


Zakres kwotowy

Nieruchomość A

Nieruchomość B

Nieruchomość C

Lokalizacja 30% 3,25 0 0 0

Dojazd 20% 2,17 0 0 0

Ukształtowanie terenu 15% 1,63 -1,08 -1,08 -1,08

Powierzchnia 20% 2,17 0 -2,17 1,08

Kształt 15% 1,63 -1,63 -1,63 0

Suma 100% 10,85 -2,71 -4,88 0,00

Cena zł/m2 11,87 16,35 12,88


Średnia wartość 1m2 11,17



Wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości gruntowej

zabudowanej (z wykluczeniem części składowych) stanowiącej działkę ewidencyjną nr 209/5 położoną w miejscowości Czarna Górna, gmina Czarna, powiat

bieszczadzki, wynosi:

11,17 zł/m2 x 1894 m2 = 21155,98 zł

Wartość kosztorysową przedmiotowego budynku gospodarczego w stanie nowym z wykorzystaniem scalonych normatyw zawiera poniższa tabela. Ceny

ustalono w oparciu o aktualne „Scalone Normatywy do wyceny budynków i budowli” Wydawnictwa WACETOB Sp. z o.o. Obiekt nr 86:

Wyliczony koszt budowy budynku mieszkalnego w stanie nowym skorygowano tak, aby odpowiadał on uwarunkowaniom lokalnego rynku. Zgodnie z informacją zamieszczoną w wykorzystanym do wyceny katalogu scalonych

normatyw, takiej korekcji dokonuje się w oparciu o mnożnik przeliczeniowy, który dla województwa podkarpackiego kształtuje się pomiędzy 0,6731 a 0,7513.

W nawiązaniu do lokalizacji i charakteru miejscowości przyjęto wartość 0,75. Po przeliczeniu otrzymano skorygowaną wartość kosztorysową robót budowlanych odpowiadający kosztom budowy na lokalnym rynku, wynoszącą 291026,50 zł.

Wartość ta nie zawiera kosztów dodatkowych, tj. kosztu opracowania dokumentacji, nadzoru oraz zabezpieczenia placu budowy, etc.

Lp. Rodzaj scalonego

elementu Jednostka obmiarowa

Ilość jednostek

obmiarowych

Cena jednostki

(zł)

Wskaźnik regionalny

Wartość kosztorysowa

scalonego elementu

(zł)

a c d e f g h

1 Roboty ziemne i fundamenty


1,163 12194,64 0,75 10636,77

2

Ściany nadziemia i ścianki działowe

100m3 objętości murów

1,041 164712,33 0,75 128599,2

3 Dach – konstrukcja, pokrycie, obróbka


1,163 32426,10 0,75 28283,67

4 Ślusarka i stolarka 100m2 powierzchni

ogólnej 1,163 27064,81 0,75 23607,28

5 Podłoża i posadzki 100m2 powierzchni

ogólnej 1,163 11242,73 0,75 9806,471

6 Elewacje i różne roboty zewnętrzne

100m2 powierzchni elewacji

2,950 1402,65 0,75 3103,363

7 Tynki wewnętrzne, okładziny, malowanie

1000m3 kubatury budynku

0,850 50570,21 0,75 32238,51

8 Instalacje sanitarne 1000m3 kubatury

budynku 0,850 59373,14 0,75 37850,38

9 Instalacje elektryczne 1000m3 kubatury

budynku 0,850 26511,24 0,75 16900,92

RAZEM 291026,50



Na potrzeby niniejszej wyceny, w związku z małym stopniem złożoności

budowy przyjęto procentowy wskaźnik kosztów dodatkowych na poziomie 10%. Obliczone koszty dodatkowe wynoszą 29102,65 zł. Kosztorysowa wartość obiektu

po uwzględnieniu kosztów dodatkowych wynosi 320129,15 zł. Stopień zaawansowania budowy określono na poziomie około 35% Wartość odtworzeniowa budynku na dzień oględzin i według stanu zaawansowania budowy

wynosi 112045,20 zł.

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej drewnianym budynkiem mieszkalnym w trakcie realizacji, stanowiącej działkę ewidencyjną

nr 209/5 z obrębu Czarna Górna jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi:

WR = 21155,98 zł + 112045,20 zł = 133201,18 zł ≈ 133000 zł



2.7. WYNIK KOŃCOWY, UZASADNIENIE

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej, stanowiącej

działkę ewidencyjną nr 152 z obrębu Czarna Górna jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi:

1000 zł

Wartość rynkowa prawa własności 1000 zł

JEDEN TYSIĄC zł

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej drewnianym budynkiem mieszkalnym, stanowiącej działkę ewidencyjną nr 209/4 z obrębu Czarna Górna jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi:

147000 zł


STO CZTERDZIEŚCI SIEDEM TYSIĄCY zł

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej drewnianym

budynkiem mieszkalnym w trakcie realizacji, stanowiącej działkę ewidencyjną

nr 209/5 z obrębu Czarna Górna jednostki ewidencyjnej Czarna, wynosi:

133000 zł


STO TRZYDZIEŚCI TRZY TYSIĘCE zł

Tak określone wartości rynkowe praw do nieruchomości gruntowych

mieszczą się w granicach cen uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie

możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym.



3. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE

Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i wymogami

Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Operat szacunkowy służy wyłącznie do określonego celu.

Stan techniczny nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin dla celów wyceny. Autor opracowania nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte lub błędy

w przedstawionej dokumentacji prawnej i technicznej nieruchomości. Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości podczas wizji lokalnej oraz na

informacjach i dokumentach udostępnionych przez zamawiającego i pozyskanych z urzędów i sądów. Zakłada się, że autorowi opracowania zgłoszono wszystkie znane okoliczności

mające wpływ na wartość oszacowanej nieruchomości. Wyceniona wartość nieruchomości została określona bez uwzględnienia kosztów

transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzega się prawa autorskie do niniejszego operatu. Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości ani w części

bez pisemnej zgody autora.

4. ZAŁĄCZNIKI

1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Wypis z rejestru gruntów. 3. Kopia mapy ewidencyjnej gruntów i budynków.

4. Wydruk księgi wieczystej nr KS2E/00020107/0 z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych udostępnionego przez

Ministerstwo Sprawiedliwości.

ooppeerraatt sszzaaccuunnkkoowwyywyciĄg z operatu szacunkowego podstawy sporządzenia operatu...

Documents