operat szacunkowy nieruchomo ści gruntowej...

Doradztwo, Wyceny, Audyt Beata Cegieła, ul. Polna 48 lok.34, 00-644 Warszawa, tel. +48 22 825 08 71, fax: +48 22 207 27 10, e-mail: [email protected], www.wyceny24.pl

NIP 951-153-39-43, REGON 140412671

OPERAT SZACUNKOWY n ieruchomo śc i g runtowej zabudowanej

Adres: ul. Willowa 40

Gmina: Cegłów

Powiat: miński

Miejscowość: Cegłów

Obręb: Cegłów, nr 0001

Nr działki: 427/1

Powierzchnia działki [m²]: 1969

Rodzaj zabudowy: Wolnostoj ąca

Pow. uż. budynku mieszkalnego [m²]: 59,0

Stan na dzień wyceny: Budynek mieszkalny zamieszkały na dzień oględzin

……………..……………

Autor operatu, podpis i pieczęć: Beata Cegieła

Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, 15 lipca 2016 r.

Doradztwo, Wyceny, Audyt Beata Cegieła, ul. Polna 48 lok.34, 00-644 Warszawa, tel. +48 22 825 08 71, fax: +48 22 207 27 10, e-mail: [email protected], www.wyceny24.pl

NIP 951-153-39-43, REGON 140412671

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO n ie ruchomośc i g run towe j zabudowane j

Wyciąg niniejszy sporządzono zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.

Rodzaj zabudowy Wolnostojąca

Rodzaj prawa do nieruchomości Własność

Adres ul. Willowa 40

Miejscowość Cegłów

Gmina Cegłów

Obręb, nr działki Cegłów, nr 0001, działka nr 427/1

Powierzchnia działek [m2] 1969

Nr kw. działki Nie założono

Sąd prowadzący kw. ---

P.u. budynku mieszkalnego [m2] 59,0

Stan na dzień wyceny Budynek mieszkalny zamieszkały na dzień oględzin

Inne naniesienia Budynek gospodarczy o pow. uż. 13,3 m kw. w złym stanie technicznym, budynek garażowy częściowo murowany, czę-ściowo drewniany w średnim stanie technicznym.

Cel wyceny Dla celów postępowania upadłościowego

Zakres wyceny Prawo własności ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej

Zastosowana metodologia Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej

Wartość rynkowa przedmiotu wyceny wg stanu na dzień oględzin

w tym:

153 000 zł. słownie: sto pięćdziesiąt trzy tysiące złotych

- wartość rynkowa gruntu - wartość rynkowa budynku mieszkalnego

102 000 zł 51 000 zł

Warto ść rynkowa udziału 10/32 przedmiotu wyceny wg stanu na dzie ń ogl ędzin w tym: - wartość rynkowa udziału w gruncie - wartość rynkowa udziału w budynku miesz-kalnym

47 812, 50 zł słownie: czterdzieści siedem tysięcy osiemset dwanaście i 50/100 zł 31 875,00 zł 15 937,50 zł

Oszacowane powyżej wartości rynkowe nie uwzględniają podatków i opłat związanych z nabyciem nieruchomo-ści, w szczególności podatku VAT.

Autor operatu, podpis i pieczęć

...................................... Beata Cegieła

Data i miejsce sporządzenia operatu Warszawa, 15 lipca 2016 r.

wwwwww..wwyycceennyy2244..ppll

Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej str. 3

SPIS TREŚCI

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ............................................................................ 4

1.1. PRZEDMIOT WYCENY ................................................................................................................ 4

1.2. ZAKRES WYCENY ..................................................................................................................... 4

2. CEL WYCENY ..................................................................................................... 4

3. PODSTAWY SPORZĄDZENIA WYCENY ................................................................... 4

3.1. PODSTAWY FORMALNE ............................................................................................................. 4

3.2. PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE ............................................................................................ 4

3.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH ........................................................................................ 4

4. DATY ISTOTNE W PROCESIE WYCENY ................................................................... 5

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY ................................................. 5

5.1. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY ............................................................................................ 5

5.2. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY ................................................................................................. 5

5.3. STAN W ZAKRESIE PRAWA RZECZOWEGO .................................................................................. 7

5.4. DECYZJE BUDOWLANE ............................................................................................................. 7

6. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM ............................................................. 7

7. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY ......................................................................... 8

7.1. WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI .......................................................................... 8

7.2. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ...................................................................... 9

8. ANALIZA RYNKU I WYLICZENIA PROWADZ ĄCE DO OKREŚLENIA WARTOŚCI .............. 9

8.1. OGÓLNA ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ................................................................................ 9

8.2. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY .......................................................................................... 10

8.3. CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO ................................................................................. 11

8.4. PRZEDMIOT WYCENY NA TLE UWARUNKOWAŃ RYNKU LOKALNEGO ............................................ 12

8.5. OBLICZENIA PROWADZĄCE DO WYZNACZENIA WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ........................ 12

9. PODSUMOWANIE I WYNIK WYCENY ..................................................................... 17

10. KLAUZULE I ZASTRZE ŻENIA .............................................................................. 18

11. SPIS ZAŁĄCZNIKÓW ......................................................................................... 18



1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1. PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiot wyceny Nieruchomość gruntowa zabudowana Rodzaj prawa do nieruchomości Własność Adres ul. Willowa 40 Miejscowość Cegłów Gmina/Dzielnica Cegłów Obręb Cegłów, nr 0001 Nr działki 427/1 Powierzchnia działki [m2] 1969 Nr kw. działki Nie założono Sąd prowadzący kw. --- P.u. budynku mieszkalnego [m2] 59,0 Stan na dzień wyceny Budynek mieszkalny zamieszkały na dzień oględzin Inne naniesienia Budynek gospodarczy o pow. uż. 13,3 m kw. w złym stanie

technicznym, budynek garażowy częściowo murowany, czę-ściowo drewniany w średnim stanie technicznym.

1.2. ZAKRES WYCENY

Określeniu podlega prawo własności ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej.

2. CEL WYCENY Dla celów postępowania upadłościowego.

3. PODSTAWY SPORZĄDZENIA WYCENY

3.1. PODSTAWY FORMALNE

[1] Zleceniodawca – p. Paweł Lewandowski, syndyk masy upadłości Iwony Kaczor.

[2] Autor operatu – Beata Cegieła, rzeczoznawca majątkowy legitymujący się uprawnieniami za-wodowymi nr 4412.

3.2. PODSTAWY MATERIALNO -PRAWNE

[1] Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. (Dz. U. 1964 r. Nr 16 poz. 93 z późniejszy-mi zmianami).

[2] Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz. U. 2003 Nr 60 poz. 535 z później-szymi zmianami).

[3] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (tekst jednolity: Dz. U. 46/2000 poz. 543 z późniejszymi zmianami).

[4] Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U 207/2004, poz. 2109 z późniejszymi zmianami).

3.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH

[1] Wypis z rejestru gruntów wg stanu na dzień 25 lipca 2015 r. /załącznik/

[2] Akt własności ziemi z dnia 03 marca 1978 r. /załącznik/

[3] Postanowienie Sygn. akt I Ns 646/11 z dnia 21 marca 2012 r. /załącznik/

[4] Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miejscowości Cegłów.



[5] Oględziny przedmiotu wyceny.

[6] Informacje uzyskane od Zleceniodawcy.

[7] Informacje uzyskane z publikacji w czasopismach fachowych, agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i Internecie.

[8] Dane transakcyjne udostępnione przez PODGiK w Mińsku Maz.

4. DATY ISTOTNE W PROCESIE WYCENY

Data sporządzenia operatu szacunkowego 15 lipca 2016 r. Stany nieruchomości uwzględnione w wycenie na dzień oględzin / --- Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 15 lipca 2016 r. Data dokonania oględzin nieruchomości 12 lipca 2016 r.

5. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY

5.1. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY

Lp. Cecha Charakterystyka

1. Lokalizacja Powiat miński, gmina Cegłów, miejscowość Cegłów, ul. Willowa 40, w odległości ok. 600 m w linii prostej na połu-dnie od ul. Tadeusza Kościuszki.

2. Otoczenie bezpośrednie (sąsiedz-two)

W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa jedno-rodzinna oraz wolne działki inwestycyjne.

3. Otoczenie dalsze J.w. 4. Uciążliwości Brak. 5. Położenie względem instytucji uży-

teczności publicznej Urząd Gminy Cegłów w odległości ok. 900 m. Podstawowe placówki usługowe, oświatowe i służby zdrowia w promie-niu do 2 km.

6. Komunikacja publiczna Stacja PKP w odległości ok. 1,2 km. 7. Dojazd do nieruchomości Dojazd drogą utwardzoną, asfaltową - ul. Willowa.

5.2. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY

Lp. Cecha Charakterystyka

1. Charakterystyka działki

1.1. Nr działki, obr. Dz. nr 427/1, obr. Cegłów nr 0001. 1.2. Powierzchnia 1969 m² 1.3. Kształt, cechy geometryczne Działka w kształcie wydłużonego prostokąta, o dość ko-

rzystnych wymiarach boków.

1.4. Dostęp do drogi publicznej Bezpośredni - ul. Willowa. 1.5. Ukształtowanie powierzchni Płaska. 1.6. Media Elektryczność – dostępna.

Sieć gazowa – brak. Wodociąg – dostępny.



Kanalizacja – dostępna. 1.7. Zalesienia, zadrzewienia Na działce pojedyncze drzewa, trawa. 1.8. Ogrodzenie Częściowo drewniane, częściowo betonowe, częściowo z

siatki. 1.9. Zabudowania i urządzenia Budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący. 1.10. Inne naniesienia Budynek gospodarczy o pow. uż. 13,3 m kw. w złym stanie

technicznym, budynek garażowy częściowo murowany, częściowo drewniany w średnim stanie technicznym. w średnim stanie technicznym.

1.11. Zagospodarowanie, utrzymanie terenu

Na dzień wyceny teren działki słabo zagospodarowany.

2. Charakterystyka budynku

2.1. Rodzaj zabudowy Wolnostojąca. 2.2. Ch-ka ogólna budynku Kondygnacje naziemne – 1 (budynek parterowy).

Podpiwniczenie – brak. Technologia wykonania – tradycyjna (budynek murowany). Dach – kryty blachą. Garaż – wolnostojący, w średnim stanie technicznym.

2.3. Rok (lata) budowy Budynki kilkudziesięcioletnie. 2.4. Parametry techniczne:

powierzchnia zabudowy

powierzchnia całkowita

powierzchnia użytkowa

kubatura

ok. 70,0 m2

b/d

59,0 m2

b/d

Powyższe dane podano na podstawie własnych pomiarów.

2.5. Program użytkowy 2 pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój, przedsionek. 2.6. Wyposażenie budynku w instalacje Elektryczna.

Wodociągowa – z sieci miejskiej. Kanalizacyjna – z sieci miejskiej. Gazowa – brak. Grzewcza – c.o. i c.w. z pieca na drewno.

3. Opis stanu budynku na dzień oględzin 3.1. Stan techniczny budynku lub za-

awansowanie prac Od średniego po dobry.

3.2. Standard elementów wewnętrznego wykończenia budynku

Podstawowy.

3.3. Opis stanu elementów wewnętrz-nego wykończenia budynku

Podłogi: częściowo panele, częściowo wykładzina, czę-ściowo terakota - stan od dobrego po średni, w kotłowni szlichta.

Tynki, roboty malarskie i oblicowania: tynki cementowo-wapienne, malowane, terakota w łazience, w kotłowni brak tynków.

Drzwi wejściowe: drewniane - standard podstawowy.

Drzwi wewnętrzne: drewniane w podstawowym standar-dzie.

Stolarka okienna: częściowo drewniana, częściowo pcv – stan od średniego po dobry.

Wykończenie i wyposażenie łazienki(ek): łazienka po re-moncie, armatura i ceramika sanitarna w standardzie so-lidnym.

Wykończenie i wyposażenie kuchni: szafki kuchenne wraz z osprzętem w podstawowym standardzie.

Inne: brak.



4. Opis stanu budynku --- 4.1. Stan techniczny budynku lub za-

awansowanie prac Nie dotyczy.

4.2. Standard budynku Nie dotyczy.

4.3. Opis stanu budynku / wykonanych prac

Nie dotyczy.

4.4. Uwagi Brak.

5.3. STAN W ZAKRESIE PRAWA RZECZOWEGO

Dla nieruchomości będącej przedmiotem wyceny nie założono księgi wieczystej. Dane z ewidencji gruntów ustalono na podstawie wypisu z rejestru gruntów z dnia 25 lipca 2014 r. Działki położone są w powiecie mińskim, gminie Cegłów, miejscowości Cegłów, w jedn. rejestrowej nr G.36.

Nr działki Poło żenie działki Opisy u żytków Ozn. użyt. i kont. klasyfik.

Pow. w ha

427/1 Grunty orne Grunty rolne zabudowane

RV Br-RV

0,0781 0,1188

RAZEM 0,1969

Stan władających: Rogowska Jolanta - udział 1/8 Rogowski Michał - udział 5/32 Rogowski Robert - udział 5/32 Sosnowski Andrzej - udział 1/8 Sosnowski Zbigniew Aleksander - udział 1/8 Suska-Kaczor Iwona Klaudia - udział 5/16

5.4. DECYZJE BUDOWLANE

Zamawiający nie przedstawił żadnej decyzji budowlanej dotyczącej wycenianych nieruchomości.

6. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM

Zgodnie z uchwałą nr XV/107/15 Rady Gminy Cegłów z dnia 29 października 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Cegłów, szaco-wana nieruchomość położona jest na obszarze zaznaczonym symbolem 81 MN/U – tereny zabu-dowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.



Fragmenty zapisów planu:

7. OKREŚLENIE SPOSOBU WYCENY

7.1. WSKAZANIE RODZAJU OKRE ŚLANEJ WARTO ŚCI

Zgodnie ze standardem grunty i budynki zajmowane przez właściciela i jego bliskich, a nie związa-ne z osiąganiem dochodów, winny być wyceniane wg warto ści rynkowej.

Wartość rynkowa nieruchomości powinna być określana przy założeniu, że wartość rynkową tej nieruchomości stanowi przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględ-nieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

• strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały sta-nowczy zamiar zawarcia umowy,

• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.



7.2. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY

Wartość rynkowa w niniejszym operacie szacunkowym została określona w podej ściu porów-nawczym, metod ą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze do wyceny nieruchomo-ści scharakteryzowane zostało w art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami [podstawy materialno-prawne poz. 3], w następujący sposób: Art. 153. 1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założe-

niu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian po-ziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nierucho-mości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości. Wybór podejścia i metody szacowania jest zgodny z rodzajem szacowanej wartości, zaleceniami zawartymi w §4 ust. 1 rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyce-ny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazaniami zawartymi w art. 154 Usta-wy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

8. ANALIZA RYNKU I WYLICZENIA PROWADZ ĄCE DO OKREŚLENIA WARTOŚCI

8.1. OGÓLNA ANALIZA RYNKU NIERUCHOMO ŚCI

Obecnie, nieprzerwalnie, co najmniej od 2 lat rynek domów jednorodzinnych jest rynkiem nabywcy. Oferta domów do sprzedania jest większa niż popyt na tego typu nieruchomości. Nadpodaż domów jest po części pochodną boomu budowlanego z roku 2007. Zachęceni rosnącymi cenami nieru-chomości inwestorzy rozpoczęli w tym czasie wiele inwestycji jednorodzinnych, które były realizo-wane w latach 2007-2009. Nie przewidzieli jednak, że sytuacja na rynku może się diametralnie zmienić. Część inwestycji zrealizowanych w tym okresie pozostało niesprzedanych, natomiast na bieżąco były realizowane kolejne projekty. Średnia cena domu w Polsce w 2007 roku, wynosiła około 3500 zł/m² rok później cena wzrosła średnio o 26% a w 2008 roku o kolejne 4%. Maksymalna średnia cena 1 m² wynosiła 4600 zł. Na-tomiast od 2009 roku następował spadek cen. Obecnie cena jest niższa od obowiązującej pod koniec 2008 o około 15%. Zgodnie z raportem Działu Analiz Północ Nieruchomości S.A. najbardziej stabilne ceny można znaleźć w województwie małopolskim oraz mazowieckim, jednocześnie w okresie ostatnich 5 lat były to ceny średnio najwyższe w Polsce. W Małopolsce średnia cena 1m² domu wynosiła około 5000 zł natomiast w województwie mazowieckim 5500 zł. Najbardziej poszukiwane są oferty sprzedaży niewielkich domów, których cena nie jest dużo wyższa od kwoty, jaką trzeba zapłacić za duże 3- lub 4-pokojowe mieszkanie w centrum miasta. Optymalna powierzchnia użytkowa domu pod względem łatwości jego sprzedaży wynosi około 150 mkw., preferowane wielkości działki to 500-1000 m kw., technologia budowy tradycyjna, murowana, ilość kondygnacji 2 – parter i podda-sze użytkowe, inne oczekiwane udogodnienia garaż, ogród, rozwiązania zapewniające energoosz-czędność budynku. Oprócz parametrów budynku liczy się również jego lokalizacja. Odległość od centrum miasta wprawdzie nie jest tak ważna jak dobre połączenie komunikacyjne z miejscem pracy, jednak raczej nie powinna być większa niż 25 kilometrów. Z kolei najbliższe otoczenie po-winno gwarantować przyszłym mieszkańcom spokój i możliwość aktywnego wypoczynku blisko natury. W strukturze oferowanych do sprzedaży w 2015 roku domów widać, że najwięcej ogłoszeń nadal dotyczyło domów wolnostojących. Miastami, gdzie oferowano najwięcej takich domów był Rzeszów – 89 proc. całej oferty domów z tego miasta oraz Białystok – 87 proc. całej oferty. Wśród domów z zabudowy szeregowej – najwięcej oferowano ich w Gdańsku – 14 proc. Najwięcej domów z zabu-dowy bliźniaczej w pierwszych trzech miesiącach tego roku, oferowano w Warszawie - 32 proc.



Zdaniem analityków rok 2015 był czasem stabilizacji w dobrym tego słowa znaczeniu. Nastąpiło długo wyczekiwane uspokojenie sytuacji, co wpłynie na ilość transakcji na rynku nieruchomości. Tego samego należy oczekiwać w całym 2016 r. Należy jednak pamiętać, że domy z reguły dłużej czekają na nabywców niż niewielkie działki w porównywalnych lokalizacjach.

8.2. POŁOŻENIE PRZEDMIOTU WYCENY

Powiat mi ński - powiat w Polsce (województwo mazowieckie), w aglomeracji warszawskiej, reak-tywowany w 1999 roku w ramach reformy administracyjnej. Jego siedzibą jest miasto Mińsk Mazo-wiecki.

Powiat miński

Powiat miński należy do największych powiatów ziemskich w Polsce. Zajmuje pod tym względem 27 miejsce. Powiat nie jest bardzo zurbanizowany. 44,33% (31 XII 2007) ludności powiatu mieszka w miastach, podczas gdy odsetek ten dla Polski wynosi 61,1%. Przy czym występują tu liczne dawne miasta jak Dobre, Stanisławów, Siennica, Latowicz, Cegłów , Kuflew, Jeruzal i Okuniew; a także duże wsie które nigdy miastami nie były, jak Dębe Wielkie (ok. 3200 mieszkańców) czy Stojadła (prawie 1000). Powiat miński graniczy z pięcioma powiatami województwa mazowieckiego: garwolińskim, otwoc-kim, wołomińskim, siedleckim i węgrowskim. Gmina Cegłów - gmina wiejska w województwie mazowieckim, w powiecie mińskim. W latach 1975–1998 gmina położona była w województwie siedleckim.

Gmina Cegłów - położenie na mapie powiatu mińskiego



Cegłów położony jest nad źródłami rzeki Mienia na wschód od Mińska Mazowieckiego (8 km). Ce-głów jest gminą rolniczo-letniskową z uwagi na mikroklimat i bliskie położenie od centrum Warsza-wy (ok. 45 km), oraz na obszar Chronionego Krajobrazu z rezerwatem „Jedlina”.

Siedziba gminy to Cegłów.

Jest to gmina rolnicza, z przewagą drobnych gospodarstw rolnych. Ponad trzydzieści procent po-wierzchni gminy zajmuje zwarty obszar lasów mieńskich, z dobrze urządzonymi drogami do uprawiania turystyki rowerowej, rozciągających się na obszar sąsiedniej gminy Mrozy. W lasach tych, na terenie gminy Cegłów jest rezerwat „Jedlina”- największy /ok.13 ha/ zwarty obszar jodły na północ od Gór Świętokrzyskich. Około 3/5 obszaru gminy leży w obszarze Mazowieckiego Kra-jobrazu Chronionego, którego jednym z elementów jest malownicza pradolina rzeki Mieni – dopły-wu Świdra.

Gmina Cegłów graniczy: od północy z gminą Jakubów, od północnego wschodu z gminą Kału-szyn, od wschodu z gminą Mrozy, od południa z gminą Latowicz, od zachodu z gminami Siennica i Mińsk Mazowiecki. Odległość od Warszawy wynosi około 50 km, od Mińska Mazowieckiego około 13 km, a od Siedlec około 44 km.

Przez Cegłów przebiega magistrala kolejowa Berlin – Warszawa – Moskwa. Usytuowane są dwa przystanki kolejowe w Cegłowie i w Mieni. Dobre połączenia komunikacyjne kolejowe umożliwiają mieszkańcom gminy dojazdy do pracy, przede wszystkim do Warszawy, Mińska Mazowieckiego i Siedlec.

8.3. CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO

Element charakterystyki Opis

Zakres przedmiotowy rynku Nieruchomości gruntowe zabudowane niewielkimi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi.

Zasięg terytorialny rynku Powiat miński, gminy: Cegłów, Mrozy i Siennica. Zasięg czasowy analizy VI 2015 r. – VII 2016 r. Stopień rozwoju rynku Dojrzały. Płynność rynku Średnia. Zakres cen jednostkowych 1,2 tys. – 3,0 tys. zł za m2 p.u. Cechy kształtujące ceny trans-akcyjne

Stan techniczny i standard wykończenia domu – wyższe ceny jednostkowe osiągają domy młodsze lub po remoncie, w dobrym stanie technicznym, wykończone w solidnym standardzie.

Wielkość działki – wyższe ceny jednostkowe osiągają domy poło-żone na większych działkach.

Wielkość budynku, technologia budowy - wyższe ceny jednostko-we osiągają domy o mniejszej powierzchni użytkowej zniesione w technologii murowanej.

Jakość drogi dojazdowej, dostępność mediów – wyższe ceny jed-nostkowe osiągają domy z dostępem z drogi utwardzonej, z do-stępem do mediów sieciowych.

Lokalizacja, dostęp do infrastruktury, otoczenie – wyższe ceny jednostkowe osiągają domy położone bliżej granic Warszawy, w pobliżu rozwiniętej infrastruktury towarzyszącej i komunikacyjnej, w sąsiedztwie podobnej zabudowy mieszkaniowej..

Ch-ka obiektów dominujących w obrocie

Domy jednorodzinne wolnostojące na działkach o powierzchni około 1000 – 4000 m2, o powierzchni użytkowej od 60 do 130 m2.

Preferencje nabywców Domy położone z dala od uciążliwości miejskich (typu hałas, spa-liny), po remoncie, w dobrym stanie technicznym, wykończone w solidnym standardzie, z korzystnym dojazdem do działki.



8.4. PRZEDMIOT WYCENY NA TLE UWARUNKOWA Ń RYNKU LOKALNEGO

Obiekt wyceniany a obiekty dominujące w obrocie

Typowy.

Atrakcyjność wycenianego obiektu

Przeciętna.

Płynność wycenianego obiektu Średnia.

8.5. OBLICZENIA PROWADZ ĄCE DO WYZNACZENIA WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY

Wycena wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej W poniższej tabeli przedstawiono dane transakcyjne uwzględnione w procesie wyceny:

Lp. Data Powiat Gmina Miejscowo ść Pow.

działki [m kw.]

P.u. bud. [m kw.]

Cena transakcyjna

[zł]

Cena jedn. [zł/m kw.]

1. 2015-06-18 miński Cegłów Cegłów 1 216 ok. 91 220 000 2 418

2. 2015-07-07 miński Cegłów Cegłów 4 199 102,30 310 000 3 030

3. 2015-07-22 miński Cegłów Piaseczno 5 600 ok. 55 75 000 1 364

4. 2015-08-21 miński Cegłów Kiczki Drugie 900 70,00 90 000 1 286

5. 2015-09-25 miński Siennica Siennica 638 ok. 90 255 000 2 833

6. 2015-09-29 miński Cegłów Woźbin 7 400 60,00 82 800 1 380

7. 2015-10-20 miński Siennica Siennica 2 103 80,00 120 000 1 500

8. 2015-10-29 miński Cegłów Cegłów 880 130,80 265 000 2 026

9. 2015-10-29 miński Cegłów Wiciejów 1 200 72,30 167 500 2 317

10. 2015-12-29 miński Cegłów Kiczki Pierwsze 1 500 ok. 50 68 000 1 360

11. 2016-03-31 miński Cegłów Skupie 1 000 ok. 40 62 000 1 550

12. 2016-04-14 miński Siennica Lasomin 1 440 50,00 80 000 1 600

13. 2016-04-14 miński Cegłów Wólka Wiciejow-ska 1 000 ok. 27 62 000 2 296

Na podstawie przyjętych do wyliczeń transakcji na powyższym wykresie przedstawiono kształto-wanie się trendu czasowego w badanym okresie.

Wnioskując z wykresu należy stwierdzić, że trend cenowy w badanym okresie miał niewielką tendencję zniżkową. Do dalszych wyliczeń odstąpiono od aktualizacji cen z tytuły trendu czasowego. Próba reprezentatywna opiera się na: 13. elementach w następującym przedziale cenowym:

Cmin 1 286



Cmax 3 030 Cśr 1 920 gdzie: Cmax - cena maksymalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej

Cmin - cena minimalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej

Cśr - średnia cena 1 m kw. powierzchni określona na podstawie próbki reprezentatywnej W poniższej tabeli opisano transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej:


działki [m kw.]

P.u. bud. [m kw.]

Cena transakcyjna

[zł]


min

2015-08-21 miński Cegłów Kiczki Drugie 900 70,00 90 000 1 286

Nieruchomość gruntowa o powierzchni gruntu 900 m kw., położona w powiecie mińskim, gminie Cegłów, miej-scowości Kiczki Drugie, zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. uż. 70,0 m kw., budynek

drewniany, kryty częściowo eternitem, częściowo blachą, wybudowany w 1951 r., przeznaczonym do remontu.

max

2015-07-07 miński Cegłów Cegłów 4 199 102,30 310 000 3 030

Nieruchomość gruntowa o powierzchni gruntu 4199 m kw., położona w powiecie mińskim, gminie Cegłów, miej-scowości Cegłów, na zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. uż. 102,30 m kw., budynek

murowany, kryty blachą, o pow. użytk. 102,30 m kw., w dobrym stanie technicznym.

Granice współczynników korygujących są następujące: Kmin 0,6697 Kmax 1,5783 gdzie: Kmin = Cmin / Cśr Kmax = Cmax / Cśr

Na podstawie analizy cen transakcyjnych przyjętych do wyliczeń w poniższej tabeli ustalono cechy rynkowe wraz z oceną ich wpływu na cenę jednostkową 1 m kw. powierzchni użytkowej oraz przedstawiono wyliczenie wielkości współczynnika korygującego dla wycenianej nieruchomości.

Wielkość współczynnika korygującego: na dzień wyceny

Cecha Zakres ocen

Zakres kwotowy

korekt Kmin Kmax Ocena Ki Skala ocen

Stan tech-niczny i standard wyko ńczenia

40% 698 0,2679 0,6313 20% 0,4496

40% - budynek nowy lub po remon-cie, w dobrym stanie technicznym, w solidnym standardzie wykończenia, 5-35% - stany pośrednie, 0% - bu-dynek wymagający znacznych na-

kładów inwestycyjnych

Wielko ść działki 15% 262 0,1004 0,2367 10% 0,1913

15% - 2000 m kw. i powyżej, 5-10% - wielkości pośrednie, 0% - poniżej

1200 m kw.

Wielko ść budynku, technologia budowy

15% 262 0,1004 0,2367 15% 0,2367

15% - poniżej 70 m kw., budynek murowany, 5-10% - wielkości/stany pośrednie, 0% - powyżej 90 m kw., budynek w technologii drewnianej



Jako ść drogi dojazdowej, dost ępność mediów

10% 174 0,0670 0,1578 10% 0,1578

10% - utwardzoną (asfalt, kostka brukowa), dostępna wszyst-

kie/większość mediów, 0-5% - grun-tową, brak niektórych mediów lub

media w dalszej odległości

Lokalizacja, dost ęp do infrastruktu-ry, otoczenie

20% 349 0,1339 0,3157 20% 0,3157

20% - położenie w większej miejsco-wości, korzystny dostęp do miejskiej infrastruktury towarzyszącej, w oto-

czeniu tereny zurbanizowane, 0-10% - pozostałe lokalizacje

Wielko ść współczynni-ka koryguj ą-cego

100% 1745 0,6697 1,5783 75% 1,3511

Wartość 1 m kw. p.u. nieruchomości szacowana jest według następującej zależności:

gdzie: Csr - cena średnia z próby

- suma wartości wsp. korygujących dla wycenianej nieruchomości

Zgodnie z powyższym wartość 1 m kw. p.u. przedmiotowej nieruchomości oraz jego wartość ryn-kowa wynoszą:

Cśr [zł/m2] 1 920

Współ. koryg. Ki 1,3511

Cskoryg. [zł/m2] 2 594

P.u. domu [m2] 59,00

Warto ść rynkowa [zł] 153 055

na dzień wyceny

Przyj ęto warto ść: 153 000 zł

Wycena wartości rynkowej gruntu W poniższej tabeli przedstawiono dane transakcyjne uwzględnione w procesie wyceny:


działki [m kw.]

Cena transakcyjna

[zł]


1. 2015-08-11 miński Cegłów Cegłów 1 083 50 000 46

2. 2015-08-11 miński Cegłów Cegłów 911 46 000 50

3. 2015-08-19 miński Siennica Siennica 1 075 48 375 45

4. 2015-09-03 miński Mrozy Wola Rafałowska 963 65 000 67

5. 2015-10-13 miński Siennica Grzebowilk 1 201 58 000 48

6. 2015-12-22 miński Siennica Nowa Pogorzel 1 570 45 000 29


8. 2016-01-15 miński Siennica Gągolina 1 501 40 000 27

9. 2016-02-03 miński Siennica Siennica 1 579 90 000 57

∑∑∑∑====

××××====n

1iiśr KCW

∑∑∑∑====

n

1iiK



10. 2016-02-25 miński Siennica Stara Wieś 1 028 62 000 60


12. 2016-03-04 miński Siennica Stara Wieś 1 516 50 000 33



15. 2016-04-06 miński Cegłów Mienia 1 278 50 000 39

16. 2016-04-14 miński Mrozy Wola Paprotnia 1 000 50 000 50

17. 2016-04-16 miński Mrozy Wola Paprotnia 999 77 300 77

18. 2016-04-22 miński Siennica Pogorzel 1 945 122 500 63

19. 2016-04-28 miński Mrozy Wola Rafałowska 1 718 80 000 47


Na podstawie przyjętych do wyliczeń transakcji na powyższym wykresie przedstawiono kształto-wanie się trendu czasowego w badanym okresie.

Wnioskując z wykresu należy stwierdzić, że trend cenowy w badanym okresie miał niewielką tendencję wzrostową. Do dalszych wyliczeń odstąpiono od aktualizacji cen z tytułu trendu czasowego. Próba reprezentatywna opiera się na: 20. elementach w następującym przedziale cenowym: Cmin 27 Cmax 77 Cśr 51 gdzie: Cmax - cena maksymalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej Cmin - cena minimalna 1 m kw. powierzchni w próbce reprezentatywnej Cśr - średnia cena 1 m kw. powierzchni określona na podstawie próbki reprezentatywnej W poniższej tabeli opisano transakcje o cenie minimalnej i maksymalnej:

Cena Data Powiat Miejscowo ść Ulica Pow.

działki [m kw.]

Cena transak-cyjna [zł]


min

2016-01-15 miński Siennica Gągolina 1 501 40 000 27

Nieruchomość gruntowa niezabudowana o pow. gruntu 1501 m kw., położona w gminie Siennica, miejscowości Gągolina, działka o nieregularnym kształcie, przeznaczona pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem zabu-

dowy mieszkaniową jednorodzinnej i usług, położona w sąsiedztwie słabiej zurbanizowanym.

max

2016-04-16 miński Mrozy Wola Paprotnia 999 77 300 77

Nieruchomość gruntowa niezabudowana o pow. gruntu 999 m kw., położona w gminie Mrozy, miejscowości Wola Paprotnia, działka w kształcie prostokąta, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinnej z

dopuszczeniem usług, położona w sąsiedztwie zurbanizowanym.



Granice współczynników korygujących są następujące:

Kmin 0,5214 Kmax 1,5139 gdzie: Kmin = Cmin / Cśr Kmax = Cmax / Cśr

Na podstawie analizy cen transakcyjnych przyjętych do wyliczeń w poniższej tabeli ustalono cechy rynkowe wraz z oceną ich wpływu na cenę jednostkową 1 m kw. powierzchni gruntu oraz przedsta-wiono wyliczenie wielkości współczynnika korygującego dla wycenianej nieruchomości. Wielkość współczynnika korygującego: na dzień wyceny

Cecha Zakres ocen

Zakres kwotowy

korekt Kmin Kmax Ocena Ki Skala ocen

Powierzchnia i kształt działki, możliwo ści inwestycyjne

20% 10 0,1043 0,3028 0% 0,1043

20% - powierzchnia działki 1200 m kw. lub mniej, działka o ko-rzystnych wymiarach boków, 10% - stany pośrednie, 0% -

powierzchnia działki 1500 m2 i powyżej, działka o mniej korzyst-

nych kształtach

Przeznaczenie nieruchomo ści, wydane decyzje

15% 8 0,0782 0,2271 15% 0,2271

15% - dla nieruchomości jest obowiązujący miejscowy plan

zagospodarowania przestrzen-nego oraz wydano prawomocną decyzję o warunkach zabudowy, 5-10% - stany pośrednie, 0% - działka na terenach dla których brak obowiązującego miejsco-wego planu zagospodarowania

przestrzennego, nie wydano decyzji o warunkach zabudowy

Media, dost ęp do infrastruktu-ry technicznej

30% 15 0,1564 0,4542 15% 0,3053

30% - działka uzbrojona w me-dia, media dostępne w bezpo-średnim sąsiedztwie, 15% -

stany pośrednie, 0% - działka nieuzbrojona, media w dalszej

odległości

Dojazd 5% 3 0,0261 0,0757 5% 0,0757 5% - drogą asfaltową, 0% - drogą gruntową

Lokalizacja, otoczenie, s ą-siedztwo

30% 15 0,1564 0,4542 15% 0,3053

30% - położenie bliżej Warszawy i ośrodków miejskich, ośrodki infrastruktury towarzyszącej w korzystnej odległości, 15% - lokalizacja pośrednia, 0% -

dalsza odległość od Warszawy, z dala od infrastruktury towarzy-

szącej

Wielko ść współczynnika koryguj ącego

100% 51 0,5214 1,5139 50% 1,0177

Wartość 1 m kw. gruntu szacowana jest według następującej zależności: ∑∑∑∑

====

××××====n

1iiśr KCW



gdzie: Csr - cena średnia z próby

- suma wartości wsp. korygujących dla wycenianej nieruchomości Zgodnie z powyższym wartość 1 m kw. gruntu oraz jego wartość rynkowa wynoszą:

Cśr [zł/m2] 51,11

Współ. koryg. Ki 1,0177

Cskoryg. [zł/m2] 52

Pow. działki [m2] 1 969

Warto ść rynkowa na dzień wyceny [zł] 102 408

Przyj ęto: 102 000 zł

Wyliczenie wartości rynkowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego jako różnicy pomiędzy war-tością rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej i wartością rynkową gruntu: wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej 153 000 zł wartość rynkowa gruntu 102 000 zł wartość rynkowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego 51 000 zł

Wyliczenie wartości udziału 10/32 w ww. nieruchomości gruntowej zabudowanej z podziałem na wartość rynkową gruntu i wartość rynkową budynku:

Lp. Warto ść rynkowa

Wielko ść udziału

Warto ść rynkowa

wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej 153 000 zł 10/32 47 812,50 zł

wartość rynkowa gruntu 102 000 zł 10/32 31 875,00 zł

wartość rynkowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego 51 000 zł 10/32 15 937,50 zł

9. PODSUMOWANIE I WYNIK WYCENY

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym - zabudowa Wolnostojąca, o powierzchni użytkowej 59,0 m kw. położonej na działce o numerze ewidencyjnym 427/1 w obrębie Cegłów, nr 0001 przy ul. Willowa 40 w miejscowości Cegłów, gmi-nie Cegłów, powiecie mińskim wynosi:

Wartość rynkowa przedmiotu wyceny wg stanu na dzień oględzin

w tym:

153 000 zł. słownie: sto pięćdziesiąt trzy tysiące złotych

- wartość rynkowa gruntu - wartość rynkowa budynku mieszkalnego

102 000 zł 51 000 zł

Warto ść rynkowa udziału 10/32 przedmiotu wyceny wg stanu na dzie ń ogl ędzin

w tym:

47 812, 50 zł. słownie: czterdzieści siedem tysięcy osiemset dwanaście i 50/100 zł

∑∑∑∑====

n

1iiK



- wartość rynkowa udziału w gruncie - wartość rynkowa udziału w budynku mieszkalnym

31 875,00 zł 15 937,50 zł

Oszacowana powyżej wartość rynkowa nie odbiega od typowych cen uzyskiwanych za obiekty podobne do wycenianego na rozpatrywanym segmencie rynku nieruchomości.

Cena uzyskana przy sprzedaży wymuszonej wg szacunków autora może stanowić ok. 70% osza-cowanej powyżej wartości rynkowej.

Autor operatu, podpis i pieczęć:

……………..……………

Beata Cegieła

Miejsce i data sporządzenia operatu: Warszawa, 15 lipca 2016 r.

10. KLAUZULE I ZASTRZE ŻENIA

[1] Obliczenia wykonane zostały z pomocą arkusza kalkulacyjnego. Wyniki pośrednie mogą być obarczone minimalnymi niedokładnościami wynikającymi z zaokrągleń do liczb całkowitych.

[2] Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

[3] Operat szacunkowy może służyć tylko dla celu określonego w operacie i nie może być wyko-rzystywany w żadnym innym celu.

[4] Operat jest opracowaniem autorskim, nie może być publikowany w całości lub w części w jakikolwiek sposób bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści tej publikacji.

[5] Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za uzyskanie w transakcji innej ceny niż wartość oszacowana w niniejszym operacie.

[6] Oględziny nie stanowią ekspertyzy technicznej przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwier-dzić przy dokonaniu oględzin, ani też na podstawie powołanych w operacie źródeł danych me-rytorycznych.

[7] Operat niniejszy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nierucho-mościami.

[8] Wyceniający jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawców majątkowych.

11. SPIS ZAŁĄCZNIKÓW

[1] Mapa sytuacyjna.

[2] Dokumentacja określające stan prawny nieruchomości.

[3] Dokumentacja fotograficzna.

Mapa sytuacyjna.

Dokumentacja fotograficzna. 1. Droga dojazdowa - ul. Willowa

2. Teren działki

3. Budynek mieszkalny

4. Budynek garażowy

5. Budynek gospodarczy

operat szacunkowy nieruchomo ści gruntowej...

Documents