optimizacion inmobiliaria junio 2013

OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA,¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?

ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE

IE Business SchoolE-101 María de Molina 420 junio 2013

OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE

VÍA INGRESOSGastos negativos, Variantes de explotación -ingresos atípicos, zonas comunes, Servicios, Marketing y diferenciación de producto

VÍA GASTOSReducción en consumo de suministros, Empresas de servicios energéticos, Etiquetados y certificaciones

VÍA RESULTADO OPERATIVOEfecto multiplicador, Dualidad CAPEX/OPEX, Gestión Pérdidas y Ganancias, Fiscalidad, Outsourcing

Estrategias sobre cuenta de resultados ante un mercado más exigente


VÍA INGRESOS

ALFONSO ARROYO CABALLERODirector General de la División de Gestión de AGUIRRE NEWMAN


Introducción:¿Cómo estamos después de 7 años de crisis económica?

Caída de los precios de arrendamiento de media de más de un 40%

Tasa de disponibilidad de superficie en el mercado, mas alta de las últimas décadas.

Tendencia constante de reducción drástica de gasto en los activos (recuperable/no recuperable)

Envejecimiento de los activos inmobiliarios, falta de actualización, aumento de la competencia , falta de diferenciación, mercado competitivo solo vía precio.

Cambio profundo del mercado inmobiliario. Ya nada es evidente, hay que posicionarse y saber a donde queremos ir.

¿El único posicionamiento posible es ser “barato”?


Gestión Integralde Valor Añadido:

No hay formulas mágicas comunes para todos.El éxito esta en saber interpretar cada situación y tomar las decisiones adecuadas.

VARIABLES A CONSIDERAR: Tipología del activo: Localización, precio, servicios,

calidad, tamaño, M2 alquilable/útiles,…

Características de Propietario: Patrimonialista, Value Added, Core, Oportunista, nivel de reinversión, nivel de rentas mínimas exigidas,…

Mercado: Demanda, flexibilidad, superficies medias, diferenciación.


Estrategias sobre cuenta de resultados

Aumentar los ingresos: Aumentar la ocupación Generar “Otros Ingresos” (Crear Gastos “Negativos”)

Reducir los Gastos: Suministros: Eficiencia Servicios: Sinergias de portfolio Crear Gastos “Negativos”


Aumentarlos ingresos:

Aumentar la ocupación: Técnicas comerciales mas agresivas

Traspaso de conocimiento Gestión/comercialización

“Dirigir” el producto a su demanda Evitar la desocupación, retención de inquilinos. Diferenciación del producto: dar mas por el mismo

precio Técnicas de Marketing Adecuación de precio al mercado. Renta de

inquilino= Renta + Gastos


Aumentarlos ingresos:

Aumentar los “Otros Ingresos”: Generar ingresos atípicos: Explotación del activo como

imagen,

Explotación de zonas comunes: Dar servicio con retorno; zonas de vending comunes, servicios de banco, Conserjería (tintorería, viajes, entradas, …)

Aprovechamiento de superficie alquilable desocupada: Servicio Guardería, espacios profesionales a tiempo parcial ; Oficina Virtual, Coworking, Bussines Center, Offiplus, e-sampling , alquiler de salas de reuniones polivalentes, cafetería/restauración, parking publico,…


VÍA GASTOS

MARÍA I. CUBILLO SAGÜÉSDirectora General en SinCeO2


VÍA RESULTADO DE EXPLOTACIÓN

MIGUEL ÁNGEL GARCÍA TAMARGODirector del Área de Patrimonio y Expansión de IBERDROLA Inmobiliaria


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GAV y Yield

• GAV: Medida numérica del valor de un activo• GAV = (Ingresos totales [renta+gastos repercutidos] – Gastos totales) / Yield [%tasa capitalización]

• Yield = Tasa numérica de la rentabilidad esperada a una inversión• Componentes Yield = Renta Riesgo cero + Prima Riesgo Negocio + Prima Riesgo Activo

Aumentando Renta

Aumentando Gastos RepercutidosIncrementando Ingresos

Reduciendo GastosAhorro Gastos

Mejora Eficiencia Operativa

GAV

GAV = Ingresos Netos ÷ Yield

Vía Resultado Operativo

Efecto Multiplicador de la Optimización del gasto




Riesgo País

Riesgo Sector

Riesgo Activo

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Calidad del Inmueble

Eficiencia: Superficie – Técnica -

Operativa

Calidad de IngresosInquilinos y contratos

Niveles de renta a Mercado

Localización Macro/Micro

Componentes de la Yield

+

-

GAV = Ingresos Netos÷Yield




23OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA, ¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE



Rentas

Ingresos gastos Repercutidos

Consumos Suministros

Gastos Operativos

Servicios Añadidos

Márgen Bruto

GAS

TO O

PERA

TIVO

FOCO PROPIEDAD TRADICIONAL

V+

OPTIMIZACIÓN





Rentas

Ingresos gastos Repercutidos

Consumos Suministros

Gastos Operativos

Servicios Añadidos

Márgen Bruto

GAS

TO O

PERA

TIVO

OPTIMIZACIÓN

GAV


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• Ingresos: Coste Alquiler = renta + gastos repercutidos

– Mejora ingresos alquileres existentes porque menor coste para el inquilino se traduce en menor bonificación

– Mejora ingresos nuevos alquileres porque el mismo coste para el inquilino se traduce en mayor renta:

– Mejora atípicos porque inquilino tiene más márgen de maniobra para gastar en otras cosas

•Gastos: MgB = Renta + Repercutidos – Total Gastos

– Los ahorros entran de forma directa en la línea de MgB– Trabajar en tributos y seguros porque son los que se

repercuten en menor medida– Separar marketing de comercialización y llevarlos a la

cuenta general de la cartera y no a la cuenta del activo

• GAV: Mejora ingresos netos y resultado de capitalización sube








Aumentando Renta

Aumentando Gastos RepercutidosIncrementando Ingresos

Reduciendo GastosAhorro Gastos

Mejora Eficiencia Operativa

GAV

OPTIMIZACIÓN

Incrementando Ingresos

Reduciendo Gastos

MgB



La Dialéctica entre CAPEX y OPEX – “Inversión frente a gasto”


Inversión

CAPEX

• CAPEX Incrementa el valor del inmueble.• Debe suponer mejora o actuación sobre la vida útil del inmueble• No es un gasto, por lo que NO se repercute y NO afecta a P&L• La dialéctica CAPEX/OPEX al afectar su clasificación en P&L

Málaga Ocio

Obras implantación Operador

Mejora aspecto mall comercial

Reparaciones cubiertas

CAPEX > VNC

OPEX > GG

CAPEX > VNC


OPTIMIZACIÓN en vía de “Resultado Operativo”

también supone un correcto equilibrio entre

CAPEX y OPEX



La Dialéctica entre CAPEX y OPEX – “Inversión frente a gasto”

CAPEX OPEX

SÍ es repercutible al inquilino

Sí impacta en P&L y en el efecto

multiplicador del “Gasto Negativo”

NO tiene relación con el ciclo de vida del

activo

NO es repercutible al inquilino

NO impacta en P&L, pero sí en GAV

SÍ tiene relación directa con el ciclo de vida del activo


Gestiones de imputación financiera con impacto en GAV y MgB

• Por la línea de Ingresos:– Imputación de renta efectiva durante el periodo de obligado cumplimiento para evitar

impacto negativo en renta de las carencia.

=> Anticipo renta a fecha de firma. Impacto en MgB no en GAV– Tratamiento de las bonificaciones como aportaciones comerciales.

=> Más renta. Impacto en GAV no en MgB– Incremento de renta por inversiones en implantación sin que sean considerados ayudas

financieras

=> Más Renta. Impacto en GAV y no en MgB

• Por la línea de Gastos:– Incorporación de ciertas actuaciones de inversión como mantenimientos correctivos

=> Más gasto, pero si % gastos repercutidos alto compenso y evito inversión– Ayudas a la implantación como gasto comercial y no como inversión

=> Saco gastos de la cuenta de resultado del edifico. Saco inversión. Más GAV





• Ejemplos de las actuaciones anteriores sobre el ejemplo de monetización de ayudas que vimos antes.

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PROPUESTA CONTRATO REAL€/m2SBAm €/mes €/año €tot € Descuento € Bonificación € Carencia € Ayudas €/tot €/año/x €/mes/x €/m2sba/m

m2SBA 16,50 165.000 € 1.980.000 € 9.900.000 € 990.000 € 1.287.000 € 1.650.000 € 300.000 € 5.673.000 € 1.134.600 € 94.550 € 9,4610.000

Descuento Cliente Descuento ClienteAsking 10% 990.000 €

16,50Bonificaciones Renta Bonificaciones Renta

O.C. 30% Año1 594.000 € Año15 20% Año2 396.000 € Año2

10% Año3 198.000 € Año35% Año4 99.000 € Año40% Año5 - € Año5

Carencia Carencia10,00 Meses 1.650.000 € Meses

Ayudas a la implantación Ayudas a la implantación30 € €/m2sba 300.000 € Total €

Anticipo renta desde mes 1 => MgBCapitalizo renta contrato desde mes 10 => GAV

Aplico descuento cliente a gastos comerciales de la cartera 1 => MgB y GAVAplico las bonificaciones de renta a reducción de ingresos => GAVLlevo las ayudas a la implantación a CAPEX o a Comercial => MgB o GAV




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• Las actuaciones anteriores son SIEMPRE legales conforme a NICs y aceptables por auditores si:

Son razonables conforme a las actuaciones reales que originan los apuntes contables

Responden a un criterio uniforme para todas las actuaciones equivalentes

Tiene permanencia en el tiempo

• Por estos requisitos es importante que se haga una planificación adecuada con contabilidad y

control de gestión para alinear estas actuaciones y sus potenciales beneficios con los objetivos

globales de cartera.



¿… y cómo hago todo esto…?



PLANIFICA• Piensa en nuevas soluciones• Reflexiona con otros profesionales• Define objetivos claros y diseña líneas de actuación para conseguirlos

FISCALIDAD• Hay multitud de ayudas públicas aplicables a la optimización de inmuebles• Existen importantes deducciones en el IS para inversión en I+D+i y en eficiencia• Transforma los “gastos” hoy en “gastos negativos” vía crédito fiscal

OUTSORCING• Hay profesionales que son expertos en estas cosas• Con la crisis se multiplica el ingenio y la capacidad de ir “más allá”• Involucra a los externos con honorarios a éxito


OPTIMIZACIÓN INMOBILIARIA,¿CUESTIÓN DE SUPERVIVENCIA?

ESTRATEGIAS SOBRE CUENTA DE RESULTADOS ANTE UN MERCADO MÁS EXIGENTE

¡MUCHAS GRACIAS!

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