plan afaceri pensiune turistica

7/31/2019 Plan Afaceri Pensiune Turistica

1/44

PLAN DE AFACERI

PENTRU STUDENII ANULUI III IMAPA

1


2/44

CUPRINS

1. DATE GENERALE

2. DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIII

3. DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIIEI

4. DATE PRIVIND FORA DE MUNC OCUPAT DUP

REALIZAREA INVESTIIEI

5. PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO-ECONOMICI AI

INVESTIIEI

6. FINANAREA INVESTIIEI

7. AVIZE I ACORDURI

8. PRI DESENATE

2


3/44

1. DATE GENERALE

1.1. Denumirea investiiei: Pensiunea turistic rural Floare de colt

1.2. Autoritatea contractant: Roxana Glvan

1.3. Amplasamentul (judeul, localitatea): judeul Vlcea, comuna Costeti,

sat Bistria

1.4. Oportunitatea realizrii investiiei

Obiectivul realizrii proiectului l reprezint valorificarea pe piaa turistic

intern i internaional a turismului rural din judeul Vlcea, n special a

agroturismului i turismului montan, component esenial n dezvoltarea durabil,

ecologic a zonei Munilor Cpnii.

Relieful, cu preponderen montan, creeaz oportuniti pentru dezvoltarea

turismului, prin cadrul natural i obiective turistice de mare valoare naional.

Motivaia amenajrii acestei pensiuni la poalele Munilor Cpnii, este dat

de potenialul turistic natural deosebit, n ansamblu, care ofer turistului mptimitde natur, un peisaj incredibil, un loc perfect pentru relaxare.

Realizarea proiectului va conduce la relansarea activitii economice, sociale,

culturale a zonei din nord - vestul judeului Vlcea n care se va realiza pensiunea,

precum i a zonei adiacente.

Patrimoniul natural

Comuna Costeti este situat ntr-un areal depresionar, nchis spre nord de

versanii sudici ai Munilor Cpnii i de Dealul Mgura (611 m) spre sud.

Prezena masivului calcaros Buila Vnturaria, cu orientare NE-SV, d o not

aparte peisajului. Teritoriul administrativ este dispus n trepte de altitudine i se

extinde spre nord pn n creasta principal a Munilor Cpna. Este traversat de

3


4/44

praiele Bistria i Costeti, cu direcie de curgere de la nord spre sud, care i-au

format, la traversarea masivului calcaros, impresionante chei.

Comuna Costeti beneficiaz de condiii naturale deosebit de favorabile

practicrii turismului, fiind avantajat de lipsa factorilor de poluare i de un

potenial turistic de excepie care permite practicarea unor variate forme de turism.

Resurse turistice legate de cadrul natural

formele de relief submontan i montan, avnd ca suport o structur

geologic complex, dispus n trepte de altitudine, mbogesc aspectul

peisagistic al zonei i creeaz oportuniti pentru turismul de odihn i

recreere. Importana tiinific (geologic, geomorfologic, botanic i

forestier) a Masivului Buila Vnturaria a determinat declararea acestuia

ca Parc Naional. Pe seama masivului calcaros Buila Vnturaria au aprut

forme de relief carstic, unele dintre ele fiind obiective turistice de patrimoniu

excepional, nscrise n Legea nr. 5 / 2000;

Complexul carstic Cheile Bistriei (600 m lungime), cele mai nguste

chei n calcare din Romnia, sunt spate de Prul Bistria n versaniiabrupi, calcaroi, ai Masivului Buila Vnturaria; n pereii aproape

verticali ai cheilor exist numeroase guri de peter, iar la nivelul

ntregului masiv se ntlnesc exemplare rare, endemice, de flor i

faun, favorizate fiind de influenele submediteraneene, specifice

zonei sud-vestice a Carpailor; reprezentative n zon sunt pdurile de

castani comestibili care ocup suprafee extinse pe rama sudic

calcaroas;

Petera Liliecilor face parte din Complexul carstic Cheile Bistriei,

este situat n versantul drept al cheilor, n zona cea mai ngust a

acestora; a fost spat de apele rului Bistria la o altitudine de 850 m,

suspendat la 30 m deasupra cotei de nivel a drumului forestier care

4


5/44

nsoete cheile. Importana speologic deosebit a acesteia, dat de

colonia de lilieci pe care o adpostete (de unde i denumirea atribuit

peterii), este completat de obiectivele de cult amenajate de ctre

clugrii Mnstirii Bistria, de-a lungul secolelor de restrite: dou

bisericue, adevrate bijuterii ale artei religioase medievale (cuhramurile Intrarea n Biseric - datat ante 1633 i Sf. ngeri -

1782) i o cript spat de clugrii mnstirii, n care s-au pstrat

Moatele Sfntului Grigore Decapolitul, n perioadele invaziilor

turceti, motiv pentru care, petera mai este cunoscut i sub numele

de Petera Sfntului Grigore Decapolitul. Iniial, petera a funcionat

ca vatr de sihstrie a pustnicilor de pe valea Bistriei, ulterior a

devenit locul de salvare a tezaurului Sfintei Mnstiri a Bistriei,

aflat la ieirea din chei. Lungimea galeriei subterane este mic (doar

250 m), nu are formaiuni stalagmitice i stalactitice, dar este

important prin prezena coloniei de lilieci, i a patrimoniu de cult,

unic n Romnia, ca mod de prezentare i valoare. Petera este

obiectiv turistic de patrimoniu cu valoare excepional, nscris n

Legea nr. 5 / 2000;

Cheile Costeti sau ale Pietrenilor, urmresc prul Costeti, pe o

lungime de circa 4 km, sunt deosebit de spectaculoase, dar mai puin

accesibile turistului obinuit; zona ofer numeroase trasee de

alpinism;

izvoare de ape minerale sulfuroase, clorurate, bicarbonatate, sodice,hipotonice, folosite pn n anul 1989 n tratament balnear (n cadrul

Staiunii balneoclimaterice de interes local Costeti), indicate n cur intern

i extern, apele fiind asemntoare cu cele de la Bile Olneti: ape

clorurate, sodice, bicarbonatate, calcice, magneziene, sulfuroase, slab

iodurate, cu mineralizaii totale cuprinse ntre 1,014 2 g/l, recomandate5


6/44

pentru tratarea afeciunilor renale, digestive, hepatobiliare, reumatismale i

endocrine; n prezent staiunea este nchis, stabilimentul balnear, structurile

de tratament i instalaiile de captare i aduciune a apelor minerale sunt

degradate;

Muzeul Trovanilor - Costeti (rezervaia natural de interes interesnaional, de valoare excepional), prezint un interes tiinific i turistic

deosebit. Trovanii de aici, concreiuni grezoase uriae, cu aspect zoomorf,

au dimensiuni metrice (cele mai mari de pe teritoriul Romniei), sunt

formate n nisipuri de vrst Meoian. Mrimea, formele variate i

expresive ale trovanilor de la Costeti creeaz privitorului senzaia unei

inedite galerii de sculptur n aer liber;

fondul forestier bogat, care acoper versanii sudici ai Munilor Cpna,

reprezentat prin pduri de foioase i conifere, mbogesc aspectul

peisagistic al regiunii i creeaz oportuniti pentru turismul de odihn i

recreere activ;

domeniul schiabil amenajabil n arealul Zmeuretu - Govora, este o

premis favorabil pentru dezvoltarea sporturilor de iarn;

traseele celor dou cursuri de ape i afluenii acestora, nsoite de cele mai

multe ori de drumuri forestiere, deosebit de pitoreti, sunt locuri de petrecere

a weekend-ului la iarb verde sau locuri de campare;

flora pajitilor montane i a fneelor, de o diversitate impresionant, n

funcie de altitudine, mbogesc peisajul cadrul natural cu specii floristice

multicolore;

elementele climatice ale zonei, fr valori extreme, sunt favorabilepracticrii turismului n tot timpul anului, pentru repunere n form a

organismului dup stres (climat de dealuri - sedativ de cruare, cu

temperatur medie anual de aproximativ 6C);

fondul de vntoare i de pescuit sportiv fondul forestier al comunei

cuprinde specii cu valoare cinegetic, iar pe cursul superior al praielor, n6


7/44

amonte de masivul calcaros al Builei, triete avifaun specific arealului

montan, pe seama crora se pot organiza partide de vntoare i pescuit

sportiv;

trasee turistice marcate sunt 4 poteci turistice marcate (traseele 23, 27, 28

i 29), cu plecare din satele Bistria i Pietreni, care duc spre creastaprincipal a Munilor Cpnii i spre Masivul Buila Vnturaria;

trasee de alpinism n Masivul Buila - Vnturaria exist cel puin 34 de

trasee de alpinism, de diferite grade de dificultate.

Resurse turistice naturale cu regim protectiv

Unicitatea i valoarea unor elemente ale biodiversitii sau fenomene

naturale geologice cu valoare tiinific, a determinat includerea n categoria arii

protejate, n conformitate cu Legea nr. 5/2000, a obiectivelor:

Masivului Buila - Vnturaria, constituit n Parcul Naional Buila

Vnturaria (rezervaie complex, suprafaa 4.186 ha), din care o bun parte

se afl pe teritoriul administrativ al comunei Costeti;

Petera Liliecilor, monument natural (rezervaie complex, suprafaa 1 ha).

Patrimoniul cultural

Monumente cultural istorice

Mnstirea Bistria - sat Bistria, Comuna Costeti (la 10 km de

Horezu), a crei biseric are hramul Adormirii Maicii Domnului,este una dintre cele mai importante aezri monastice i culturale din

ara Romneasc, ctitorie a frailor Craioveti, anul 1494, refcut n

1519, 1856 - monument de arhitectur;

Mnstirea Arnota - sat Bistria, Comuna Costeti (la 12 km de

Horezu), este ctitoria lui Matei Basarab, al crui mormnt se afl aici.7


8/44


9/44

Elemente de patrimoniu etnocultural

arhitectur tradiional case vechi cu pridvor, specifice zonei etnografice

Oltenia de sub Munte;

ansamblul rural, ntre casa Stoian i casa Ghiuzan, satul Bistria; colecia muzeal Al. Blintescu - satul Costeti

instalaii tehnice mori de mcinat, joagre (satul Pietreni);

costumul popular, fie n dou culori, alb i negru, asemntor zonei

Mrginimea Sibiului, fie cel oltenesc, la care culoarea predominant este

rou;

custuri, esturi i covoare olteneti, meteuguri cu o rspndire din ce n

ce mai redus;

manifestri etnofolclorice organizate cu ocazia unor srbtori cu caracter

religios.

Resurse turistice antropice cu regim protectiv

Nr.crt.

Denumire Localitate Adres Datare

1. Mnstirea Bistriasat BISTRIA;

comuna COSTETI

1494; ref.1519,

1847 - 1856

2.Biserica Adormirea

Maicii Domnului

sat BISTRIA;

comuna COSTETI1847 - 1856

3.Biserica bolni

Schimbarea la Fa

sat BISTRIA;

comuna COSTETI

1520 1521;

1710 (pridvor)

4.Turn clopotni

sat BISTRIA;

comuna COSTETIref. 1847 - 1856

5.Corp de chilii (din

incinta veche)

sat BISTRIA;

comuna COSTETIref. 1847 - 1856

6. Foiorsat BISTRIA;

comuna COSTETI;

pe latura de E a

incintei vechiref. 1847 - 1856

7. Mnstirea Arnotasat BISTRIA;

comuna COSTETI;

pe Muntele

Arnota1634

9


10/44

8.Biserica Sf.

Arhangheli

sat BISTRIA;

comuna COSTETI1634

9. Corp chiliisat BISTRIA;


10. Incintsat BISTRIA;

comuna COSTETI1634

11.Biserica Sf. Grigore

Decapolitul Eleonul

a fostului schit Ppua

sat BISTRIA;

comuna COSTETI

sec. XV XVI,

1712 (refacere)

12.Biserica Intrarea n

Biseric

sat BISTRIA;

comuna COSTETI;

n petera Sf.

Grigore

Decapolitul

ante 1633

13. Biserica Sf. ngerisat BISTRIA;

comuna COSTETI;

n petera Sf.

Grigore

Decapolitul

sec. XVII, 1782

(pictura)

14.

Biserica Naterea

Maicii Domnului a

fostului schit ignia

(Schitul Pr)

sat BISTRIA;

comuna COSTETI;

La E de sat i de

Mnstirea

Bistria

sec. XVII

15.

Podul Reginei Maria i

cele dou cruci spate

n stnc

sat BISTRIA;


16. Moar i joagr delemn

sat COSTETI;comuna COSTETI

sec. XIX

17. Cas cu prvliesat COSTETI;

comuna COSTETI

109, n faa

Primrieisec. XIX

18. Stabilimentul bilorsat COSTETI;

comuna COSTETI165 sec. XX

19.Biserica Intrarea n

Biseric

Sat PIETRENI,

comuna COSTETI1750

20.

Biserica de lemn

Adormirea Maicii

Domnului

Sat PIETRENI,comuna COSTETI

cartier Grmeti 1664

21.

Biserica Sf. Nicolae

a fostului schit De sub

Piatr

Sat PIETRENI,

comuna COSTETI

1700 1701; ref.

1763 1784;

1831

Oferta de petrecere a timpului liber10


11/44

Diversitatea, volumul i valoarea potenialului turistic existent pe teritoriul

comunei Costeti sunt premise care favorizeaz modaliti multiple de petrecere

activ a timpului liber prin practicarea unor forme de turism specifice.

Turismul cultural-religios este favorizat de o motenire deosebit de bogat,

ce nscrie zona depresionar Horezu n amsamblul su n categoria valorilor

de vrf ale patrimoniului cultural romnesc, fiind ntrecut, ca numr de

obiective religioase i valoare, doar de nordul Moldovei - Bucovina. Sunt

pstrate n aceast zon a Olteniei de Nord, monumente istorice de valoare

universal (Mnstirea Hurez - monument UNESCO), precum i un

important tezaur de art religioas de valoare naional excepional.

Comuna Costeti reprezint un important centru monahal care contribuie la

conservarea spiritualitii i culturii ortodoxe romneti, de la sud de

Carpai.

Turism etnocultural. Caracterul i tradiia acestei zone a orientat locuitorii

ctre meteuguri artizanale cu specific romnesc, precum esturi executate

manual (costum popular, covoare olteneti), custuri, pictur religioas.

Originea locuitorilor din comun n satele de peste munte ale Mrginimii

Sibiului, se mai manifest nc prin obiceiuri legate de oierit pstrate din

ce n ce mai puin, tradiii, folclor, costum popular. Existena centrului

etnocultural Costeti, pstrtor de meteuguri populare tradiionale, arhaice,

susine practicarea acestei forme de turism. Srbtorile tradiionale locale,

legate de preponderent de srbtorile religioase, constituie un prilej derelaxare, de ntlnire a fiilor satului, de stabilirea de contacte umane ntre

localnici i oaspei, ntre cei plecai la ora i cei rmai n sat, ntre

reprezentanii administraiei locale i diverse personaliti invitate. La

obrie, la izvor, Srbtoarea Sf. Grigore Decapolitul (20 noiembrie) sau

Blciul de Sf. Marie (15 august) sunt srbtori intrate deja n tradiia11


12/44

satului, manifestri ateptate cu bucurie de localnici. Pe lng Cminul

cultural Constantin Popianu funcioneaz de peste 40 de ani o echip de

teatru de amatori. Piesele de teatru puse n scen sunt prezentate fie la

Cminul cultural din localitate, cu ocazia marilor srbtori de peste an, fie la

diverse concursuri sau manifestri culturale din jude. Turismul balneara constituit pn n anul 1989 profilul de baz al comunei

Costeti, apele minerale de aici fiind asemntoare cu cele de la Bile

Olneti. Datorit litigiilor asupra proprietii stabilimentului balnear,

instalaiile i dotrile existente s-au degradat continuu, devenind

impracticabile. Potenialul balnear al localitii (calitatea apelor minerale i

bioclimatul, dovedite prin analize de specialitate) ofer suficiente motivaii

pentru iniierea unui plan de msuri, n scopul reabilitrii i relansrii acestei

staiuni pe piaa turistic local i chiar naional.

Speoturismul este favorizat de prezena Masivului calcaros Buila

Vnturaria i de numeroase forme de relief carstic adpostite de acesta. n

zon se cunosc mai multe peteri, dar dou dintre ele sunt mai cunoscute:

Petera Haiducilor i Petera Liliecilor.

Turism rural. Dezvoltarea turismului rural n comuna Costeti este

argumentat de existena unor inuturi strvechi, pitoreti, n care obiceiuri,

cunoscute de multe generaii, srbtori strmoeti i meteuguri devenite

art, sunt la ele acas. Promovarea turismului rural va asigura acestui spaiu

pstrtor de valori tradiionale romneti o dezvoltare durabil i echilibrat.

Turismul de sfrit de sptmn (weekend) este o form de turism din ce

n ce mai apreciat, locuitorii marilor centre urbane dorind s-i petreacsfritul de sptmn n locuri nepoluate, departe de aglomeraia i stresul

marilor orae. Apropierea de municipiul Rmnicu Vlcea, dar i poziia

localitii, pe DN 67, favorizeaz afluxuri importante dinspre capitala de

jude sau dinspre alte orae mari. Practicarea acestei forme de turism, ntr-un

12


13/44

cadrul natural pitoresc, oferit de inutul de sub munte al Olteniei, este din ce

n ce mai des ntlnit.

Turismul de tranzit deriv din amplasarea zonei pe o important arter

rutier naional - DN 67 (Rm. Vlcea Costeti - Horezu Tg. Jiu

Drobeta Tr. Severin), care face legtura ntre trei magistrale rutiereeuropenee: E 81 (Bucureti Piteti Rm. Vlcea Sibiu Cluj Napoca

Satu Mare Halmeu/ punct de frontier RO/UK) i E 79 (Calafat Craiova

Tg. Jiu Deva Vrfurile Oradea Bor/punct de frontier RO/H) i E

70 (pct. de frontier RO/BG Bucureti Craiova Drobeta Tr. Severin

Timioara Moravia pct. de frontier RO/ YU). Prezena a numeroase

obiective turistice de interes cultural, istoric, etnografic, religios sau natural

n ntraga zon de nord a Olteniei, face ca traseul DN 67 s atrag anual zeci

de mii de turuiti romni i strini.

Turismul montan. n perspectiv, comuna Costeti poate deveni un centru

important al turismul montan, att datorit existenei unor trasee turistice

marcate sau nemarcate din Munii Cpnii, care pornesc pe interfluvii sau

pe drumurile forestiere din satele Bistria i Pietreni, dar i datorit

potenialului schiabil al Munilor Cpna (zona Zmeuret - Govora).

Turismul tiinific este susinut de existena pe teritoriul administrativ al

comunei a Parcului Naional Buila Vnturaria, ce poate constitui un

laborator de lucru pentru cercettorii n domeniu.

Turismul pentru sporturi extreme, o form de turism cu adresabilitate

preponderent ctre tnra generaie, prinde contur din ce n ce mai mult i

n Romnia. Zona ofer suportul necesar pentru parapant, cicloturism,snowboard, motocross, deltaplan. n vara anului 2005 n zon s-a desfurat

un prim raliu auto pentru maini de tipul ARO, finalizat cu o festivitate de

premiere pentru ctigtori. Acesta este un nceput i pentru alte tipuri de

vehicule. Zona Buila - Vnturaria ofer 34 de trasee de alpinism din care

32 sunt de alpinism tehnic. n ultimii ani, masivul calcaros al Builei este tot13


14/44

mai des vizitat de membrii cercurilor de alpinism, care au reamenajat

traseele de crare sau au echipat altele noi.

Oferta de cazare

Oferta de cazare a comunei Costeti este reprezentat de 6 pensiuni rurale, care

totalizeaz de 31 de locuri (vezi tabelul).

Structura capacitii de cazare n Costeti n anul 2005

Numele pensiunii Categoria Numr de locuriEvrica 3 margarete 6

Avram Doina 2 margarete 4

Avrmoiu 2 margarete 4Blidaru 2 margarete 9

Coca 2 margarete 4

Ispoiu Nicolae 2 margarete 4

TOTAL 31

Sursa: Ministerul Transporturilor, Construciilor i Turismului, INCDT,

www.rotur.ro

nainte de anul 1990, comuna Costeti nu avea de structuri de cazare clasice.

Stabilimentul balnear dispunea de circa 20 de locuri de cazare, oferite doar celor ce

veneau la tratament balnear, care au fost desfiinate odat cu nchiderea activitii

balneare. n prezent, vizitatorii comunei pot fi gzduii n cele 6 pensiuni rurale de

2 sau 3 margarete, care nsumeaz 31 locuri de cazare. Se observ astfel, o cretere

a structurilor de cazare de tip pensiune, un lucru favorabil pentru dezvoltarea

turismului.

Capacitatea de cazare n cadrul mnstirilor

Unitate Numr locuriMnstirea Arnota 12 (+18 locuri n construcie)Mnstirea Bistria 30

14


15/44


16/44

2. DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIII

2.1. Prezentarea proiectului de investiii

2.1.1. Denumirea investiiei: Realizarea unei pensiuni turistice rurale n judeul

Vlcea sat Bistria comuna Costeti

2.1.2. Beneficiar: Glvan Roxana, proprietar al unei suprafee de teren de 1000 mp

2.1.3. Amplasament

Pensiunea turistic este amplasat n satul Bistria, n apropierea Mnstirii

Bistria (aprox. 300 m).

Accesul la amplasamentul pensiunii se face prin comuna Costeti:

- este traversat spre partea sa sudic de artera rutier DN 67

(E81/Rm. Vlcea Costeti Horezu Tg. Jiu Motru

Drobeta Turnu Severin/E70) pe circa 1,5 km.

- DJ 646 (Bbeni Tomani DN 67/Costeti Mnstrirea

Bistria Mnstirea Arnota), traverseaz comuna pe circa 9 km,

aproximativ pe direcia N-S, urmrind cursul Prului Bistria;

2.1.4. Situaia actual

Construcia, la stadiul la care este n prezent, a fost achiziionat de ctreS.C. PROD COMIMPEX n anul 2002 de la SC ACVILA SRL, n contul

datoriilor pe care aceasta din urm le avea, conform contractului de dare n plat nr.

1792.

Cldirea este format din trei pavilioane identice (6,35 x 13,90 m), alipite i

retrase la circa 4 m unul de cellalt.

Regimul de nlime este parter + etaj + mansard.


17/44

- n prezent sunt structura de rezisten;

realizate:

- pereii despritori;

-

acoperiul;- branamentul electric.

De la achiziia cldirii i pn n prezent au fost efectuate mici lucrri de

reparaii i refacere a acoperiului.

Nu sunt realizate:

- tmplria (ui, ferestre, balustrade);

- finisajele;- instalaiile;

- amenajrile exterioare.

Prin proiectul investiional se vor continua lucrrile de amenajare a pensiunii,

fiecare dintre cele trei pavilioane urmnd s cuprind:

* la parter:

- camera de zi (cu bar) = 35,80 mp;- buctrie = 9,02 mp;- cmar = 4,00 mp;- W.C. de serviciu = 1,62 mp;- hol cu scar de acces la etaje = 14,36 mp;- teras acoperit (deschis spre lac) = 23,10 mp

Total parter = 87,90 mp

* la etaj:

- hol cu casa scrii = 4,26 mp- oficiu (pentru tot pavilionul) = 2,90 mp- un apartament cu:

o camer de zi = 30,03 mpo dormitor = 14,80 mpo debara = 4,40 mpo hol = 8,21 mpo du = 5,23 mpo teras descoperit = 19,32 mp

Total etaj = 89,15 mp

* la mansard:

2


18/44

- hol cu casa scrii = 3,70 mp

- o camer de 2 locuri cu:o dormitor = 14,80 mpo du = 5,23 mp

o hol (cu dulap nzidit) = 4,00 mp- un apartament cu:

o camer mare semicompartimentat(camer de zi + dormitor) = 30,03 mp

o du = 3,70 mpo hol (cu dulap nzidit) = 3,80 mp

Total mansard = 65,26 mp

Capaciti preconizate la finalizarea lucrrilor de construire:

- cazare: 3 pavilioane, fiecare cu cte dou apartamente i o camer dedou locuri: total 6 apartamente + 3 camere duble (numr maxim de

locuri:24);

- alimentaie public (camer de zi cu bar i buctrie la fiecare pavilion):

8 locuri x 3 pavilioane = 24 locuri.

Indicatori principali

A(suprafa) teren = 500 mpAC (arie construit) = 320,6,00 mp

AD (arie desfurat) = 892,20 mp

VC (volum construit) = 2113,0 mc

Sistemul constructiv

Structura de rezisten a pensiunii este realizat din perei portani de zidrie

de piatr pe fundaii continue din beton - la parter, perei din brne de lemn la etaj+ mansard i planee din beton peste parter i din lemn peste etajul 1 i peste

mansard.

Zona seismic de calcul este F i Ks=0,08.

nvelitoarea este din indril (n trei straturi) pe arpant din lemn n dou

ape, cu jgheaburi i burlane din tabl zincat.

Utiliti

Pensiunea este racordat la reele de alimentare cu ap i energie electric.

3


19/44

Pentru alimentarea cu ap, la circa 30 de pensiune, exist o reea de

aduciune ap potabil realizat de ctre un grup de localnici (inclusiv beneficiarul

pensiunii) la care urmeaz s fie racordat pensiunea.

Cldirea existent este racordat la reeaua public de alimentare cu energie

electric, urmnd a fi ncheiat contractul de distribuie i pltite taxele aferente.

Pentru deversarea apelor uzate menajere, urmeaz s fie montat o

microstaie de epurare la care va fi racordat pensiunea.

Pensiunea se afl amplasat pe drumul de exploatare care face legtura cu

satul Dealu Botii i satul Rchiele.

2.1.5. Lucrri rmase de executat

Construcii:

- ui i referate din lemn;

- balustrade din lemn la scri i terase;

- pardoseli din sprturi de marmur, din plci de gresie glazurate i din

picoturi de gresie natur i pardoseli din duumele de lemn rinoase

inclusiv straturile suport;

- placaje la perei cu plci ceramice i de travertin;

- lambriuri din lemn la perei i tavane;

- tencuieli interioare obinuite i pe rabi, gletuite i zugrveli lavabile;

- tencuieli exterioare dricuite mprite n asize;

- placaje exterioare la perei, cu plci de travertin.

Instalaii interioare:- instalaii i obiecte sanitare la bi i buctrii;

- instalaia de nclzire cu calorifere racordate la o central termic pe

combustibil solid cu 3 boilere;

- completat instalaia electric de iluminat i prize, cu conductori de cupru

i aluminiu montai n eav de oel zincat.

Instalaii exterioare:

4


20/44

- racordurile exterioare la reeaua de alimentare cu ap potabil (tuburi

PVC tip uor, L= 30,0 m), prevzut cu apometru i doi hidrani de

grdin;

- reeaua de canalizare a apelor menajere uzate prevzut cu cmine de

vizitare i staie de epurare;

- instalaie de iluminat pe terase i n grdin.

Amenajri exterioare:

- pavaje exterioare din piatr brut pe strat de nisip.

Amplasarea ntr-un sit natural deosebit, arhitectura propus ncadrat n

specificul zonei, nivelul de confort i serviciile oferite, grija pentru protecia

mediului demonstreaz concepia unitar care a stat la baza fundamentrii datelor

de tem pentru proiect.

Lemnul, piatra aparent rostuit, tencuiala exterioar alb, tmplria din

lemn masiv, acoperiul din indril sunt elemente de arhitectur ce vor fi folosite

pentru a crea un spaiu arhitectural care s nu agreseze prin modernitate ci s se

ncadreze n specificul local.

3. DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIIEI

Valoarea total a investiiei este de 184.119,52 (inclusiv TVA), din care:

168.196 sunt cheltuieli eligibile i 15.923,52 cheltuieli neeligibile.

Sursele proprii de finanare (constituite din mprumuturi bancare i numerar

evideniat n contul ntreprinztorului) vor acoperi:- din volumul cheltuielilor eligibile;

- TVA-ul de 9,5% aferent cheltuielilor eligibile.

5


21/44

4. DATE PRIVIND FORA DE MUNC OCUPAT DUP

REALIZAREA INVESTIIEI

4.1. Consideraii generale privind managementul forei de munc n turism

n industria turistic, spre deosebire de alte sectoare ale economiei naionale,

activitatea se desfoar n condiii diferite. Corespunztor acestora managementul

trebuie s ia n considerare aspectele caracteristice ale domeniului, respectiv:

produsul turistic este perisabil;

industria turismului este caracterizat prin fluctuaia cererii pe termen scurt.

Acest aspect necesit adaptarea ofertei de munc la cerere care, n majoritatea

cazurilor este spontan;

denumirea activitii arat tipul de activitate nu i nivelul de ndemnare al

prestatorului;

cererea pentru munc este direct, turismul fiind considerat o "industrie a

minii de lucru";

productivitatea se bazeaz pe capacitatea i efortul personal al lucrtorilor, fiind

legat de nsuirile i capacitatea acestora;

standardele au o natur subiectiv, fiind supuse unui judeci i interpretri

personale ale consumatorilor, care pot avea opinii diferite privind calitatea

serviciilor prestate;

serviciile turistice sunt complexe, necesitnd utilizarea unui numr relativ mare

de funcii aferent diverselor servicii;

ocuparea multor funcii solicit un nivel relativ redus de calificare, dar o

vechime corespunztoare n funcia respectiv;

adaptarea ofertei se face prin ajustarea numrului de personal n funcie de

nivelul de activitate.

Totodat, i munca efectiv desfurat n activitile de turism prezintanumite caracteristici ca de exemplu:

6


22/44


23/44

n funcie de evoluia activitii pensiunii se poate utiliza i personal sezonier

pentru a asigura funcionarea acesteia n bune condiii.

Total personal (locuri de munc nou create) 11, din care:

- personal de execuie: 10.

8


24/44

5. PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO - ECONOMICI AI

INVESTIIEI

5.1 Valoarea total a investiiei:

184.119,52 (inclusiv TVA), respectiv 7.489.614 mii lei.

Ajutorul public ce va fi acordat n cadrul msurii 3.4 pentru realizarea

pensiunii turistice Dealu Botii va reprezenta 50% din totalul cheltuielilor eligibile.

Sursele de finanare sunt repartizate astfel::

- 50% contribuie privat

- 50% contribuie public SAPARD (75% contribuie UE, 25% buget

naional).

5.2 Ealonarea investiiei

Valoarea total a investiiei este de 184.119,52 (7.489.614 mii lei), din care:

- Contribuie privat: 92059,76 euro

- Contribuie publica Sapard: 92059,76 euro din care:

Contribuie UE: 69044.82 euro

Buget naional: 23014,94 euro

Planificarea temporal i valoric a investiiei se va face etapizat, pe

categorii de lucrri, conform graficului de mai jos Programarea temporal i

valoric a lucrrilor de investiii,

5.3 Durata de realizare: 5 luni (august decembrie 2004), exclusiv

perioada realizrii proiectelor, studiilor i obinerii avizelor necesare.

5.4 Capaciti:

- cazare pensiune clasificat la categoria 3 flori, format din trei pavilioane,

fiecare avnd urmtoarea structur:

la etajul I - un apartament;

la masard - un apartament i o camer dubl.

Aceste camere vor fi modern dotate i utilate, cu mobilier i finisaje de cea mai

bun calitate.

9


25/44

Interioarele vor fi frumos decorate, cu elemente de artizanat locale sau trofee

de animale.

- alimentaie fiecare pavilion are la parter o camer de zi (cu bar, buctrie,

cmar i teras) ce va fi utilizat drept salon de restaurant, pentru mic dejun,

dejun i cin.

Clienii poteniali ai pensiunii pot opta att pentru prepararea i servirea

meselor individual, ct i n sistem restaurant prin angajaii pensiunii (buctari i

osptari).

n ceea ce privete buctria, vor putea fi servite mncruri tradiionale,

pregtite din produse naturale proaspete. Meniurile oferite vor cuprinde ceaiuri dinflora spontan, cu efecte terapeutice demonstrate de mii de ani (afine, pojarnia,

mueelul, menta, ppdia), lapte proaspt i natural de vac, cu un coninut de

proteine ridicat, brnzeturi, lapte btut, carne proaspt de pasre de curte, fript la

grtar, etc.

10


26/44

PROGRAMAREA TEMPORAL I VALORIC A LUCRRILOR DE INVESTIII

MII LEI

LUCRRI DE INVESTIII2006

APR AUG SEP OCT NOI DEC TOTAL

PROIECTARESI ASISTENTA

TEHNICA

OBTINERE DE AVIZE,ACORDURI SI AUTORIZATII

24.301 0 0 0 0 0 24.301

PROIECTARE SI

ENGINEERING 0 137.636 0 0 0 0 137.636ASISTENTA TEHNICA 0 16.058 16.058 16.058 16.058 0 64.230

UTILITATI

ALIMENTARE CU APA 0 20.645 0 0 0 0 20.645CANALIZARE MENAJERA 0 0 15.301 15.301 0 0 30.601INSTALAIE ELECTRIC 0 18.351 0 0 0 0 18.351INSTALAIE TERMIC 0 0 0 0 22.939 0 22.939

ALEI PIETONALE 0 0 0 0184.01

9 0 184.019

CONSTRUCTII,INSTALATII

ARHITECTURA, ZIDARII,FINISAJE, IZOLATII 0

1.482.417

1.482.417

1.482.417 0 0 4.447.250

INSTALATII ELECTRICEINTERIOARE 0 69.460 69.460 69.460 0 0 208.381INSTALATII SANITARE 0 65.499 65.499 65.499 0 0 196.498

INSTALATII INCALZIREINTERIOARE 0 84.356 84.356 84.356 0 0 253.067

UTILAJE,ECHIPAMENTE

CENTRALA TERMIC 0 0 0 170.256 0 0 170.256

MICROSTATIE EPURARE 0 0 01.116.36

6 0 0 1.116.366

DOTARIMOBILIER 0 0 0 0 0

595.072 595.072

15


27/44

TOTAL24.30

11.903.59

81.730.79

63.017.41

8218.42

8595.07

2 7.489.614

16


28/44

5.5. Analiza economico financiar a proiectului

5.5.1. Ipoteze de lucru

Ipotezele de lucru pentru analiza economico financiar sunt valabile att

pentru perioada de implementare a proiectului (anul 2006), ct i pentru perioada

de exploatare a acestuia (pensiune turistic).

Exploatarea pensiunii va fi fcut de S.C. PROD COMIMPEX SRL, care are ca

obiect de activitate pe lng cel de desfacere en-gros de buturi diverse i pe cel de

prestri servicii turistice. ncepnd cu trimestrul al II-lea al anului 2006, odat cu

expirarea contractelor de desfacere de buturi diverse (ncheiate n anul 2005),

obiectul principal de activitate al firmei va fi cel de prestri servicii turistice.

Valoarea total i durata de implementare a proiectului

Valoarea total a proiectului: 184.119,52 (inclusiv TVA), respectiv

7.489.614 mii lei.Implementarea fizic a proiectului i plata contractorului se vor desfura n

perioada august - decembrie 2004. Proiectul va fi operaional la nceputul anului

2005.

Orizontul de timp

Analiza a fost efectuat pe o perioad de 5 ani dup finalizarea proiectului de

investiii. Anul 2008 va fi anul n care activitatea pensiunii se va stabiliza laparametri optimi.

Stabilirea preurilor

Analiza economico financiar a fost efectuat n preuri constante pe toat

perioada de prognoz.

Determinarea veniturilor i cheltuielilor, precum i a celorlai indicatori estimai s-

a efectuat n EURO i mii lei.

27


29/44

Rata de actualizare

Rata de actualizare este rata la care valorile viitoare sunt aduse la valori prezente.

Aceasta a fost stabilit la 8%, considernd c reprezint rata cea mai apropiat

pentru a stabili cel mai oportun cost al capitalului investit. Acest lucru este sugerat,

de asemenea, i de cel mai recent ghid al Uniunii Europene n ceea ce privete

analiza economico financiar a unui astfel de proiect investiional.

5.5.2. Analiza contului de profit i pierdere (pentru perioada de exploatare a

pensiunii)

Estimarea categoriilor de venituri i cheltuieli s-a efectuat pentru

urmtoarele activiti:

- servicii turistice oferite de pensiune, respectiv: cazare, alimentaie-

bar, alte servicii;

- comer en-gros cu buturi alcoolice i nealcoolice (primul trimestru

al anului 2005).

Rezultatele, pentru ambele tipuri de activitate, au fost evideniate distinct

pentru:

a. activitatea de exploatare;

b. activitatea financiar.

a. Activitatea de exploatare

Structura veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii

Veniturile din activitatea de exploatare a proiectului au fost determinate pe tipuri

de activiti astfel:

o Servicii de cazare:

Veniturile din activitatea de cazare au fost determinate pornind de la:

- capacitatea pensiunii;

- durata de funcionare anual: permanent;- tarifele preconizate pe zi pe apartament/camer dubl;

28


30/44


31/44

- numrul de zile de funcionare;

- numrul de locuri/mas comercializate (nr. locuri la mas x nr. zile);

- rulaj/ loc la mas, corelat cu gradul de ocupare al capacitii de cazare;

- numr clieni (nr. locuri comercializate x rulaj/loc);

- tarifele preconizate.

Aceste venituri se estimeaz a fi generate, n cea mai mare parte, de clienii

pensiunii i ocazional de ali clieni.

Ipotezele de calcul, precum i rezultatele preconizate a fi obinute sunt

prezentate n tabelul urmtor:

EURO

INDICATORI 2006 2007 2008 2009Nr. locuri la mas 24 24 24 24Nr. zile funcionare 365 365 365 365Nr. locuri/masacomerc. 8.760 8.760 8.760 8.760Rulaj/loc la mas 0,58 0,60 0,65 0,65

Nr. clieni 5.081 5.256 5.694 5.694Tarif mediu individual 12 12 12 12TOTAL VENITURI -

- 60.972 63.072 68.328 68.328TOTAL VENITURI/4ANI 260700

o Alte servicii

Aceste venituri au fost estimate la 5% din veniturile totale din exploatare ivor proveni din:

- telefon, fax, Internet;

- transport: aeroport, autogar, gar;

- excursii;

- spltorie curtorie;

- pescuit i vntoare sportiv;

- plimbare cu crua sau cu sania tras de cai.

Structura veniturilor din activitatea de comer en - gros

30


32/44

Veniturile din aceast activitate au fost determinate pe baza contractelor de

desfacere ncheiate n anul 2005 pe o perioad de 1 an, respectiv 01.04.2005

31.03.2006

n estimrile efectuate au fost luate n calcul vnzrile de buturi din primul

trimestru al anului 2006.

Ipoteze de calcul a veniturilor:

- valoare de achiziie total contractat: 5.277.000 mii lei;

- nr. sticle, buturi diverse, contractate: 304.600/an.

Pe baza acestor ipoteze rezult:

- nr. mediu trimestrial de sticle, buturi diverse, ce pot fi vndute: 76.150;

- pre mediu de achiziie/sticl: 17.325 lei;

- adaos comercial mediu: 10%;

- pre mediu de vnzare propus /sticl: 19.055 lei.

n baza ipotezelor menionate rezult o valoare medie a vnzrilor pentru trim. I

2005: 1.451.038 mii lei.

Centralizatorul veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru primii 5

ani previzionai, precum i a veniturilor aferente activitii de comer en-gros

pentru primul trimestru al anului 2006 este prezentat n tabelul urmtor (preluat din

seciunea economic a Cererii de finanare):

Structura cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii

Cheltuielile efectuate pentru desfurarea activitii curente, conform structuriicontului de profit i pierdere din Cererea de finanare, au inclus:

mrfuri: cheltuielile de aprovizionare cu mrfuri alimentare i buturi

pentru restaurant i bar. Acestea au fost stabilite la aproximativ 30% din

veniturile din alimentaie;

materiale consumabile: includ cheltuielile cu aprovizionarea cu detergeni,

rechizite etc. i au fost estimate la 5% din totalul veniturilor din exploatare;

31


33/44

utiliti (combustibil, energie, ap): au fost estimate la 7% din veniturile

totale din exploatare;

alte cheltuieli materiale: includ cheltuieli neprevzute cu mrfuri, materiale

consumabile i au fost estimate la 0,5% din veniturile totale din exploatare;

lucrri i servicii executate de teri:

- chirii: cheltuieli pentru nchirierea de mijloace de transport auto,

estimate la 0,2 % din veniturile totale din exploatare;

- transport: cheltuieli pentru combustibilul necesar autovehiculelor

nchiriate, estimate la 0,8% din veniturile totale din exploatare;

- reclam / publicitate: cheltuieli pentru promovarea pensiunii, estimate

la 0,5% din veniturile totale din exploatare;

impozite, taxe, asigurri: includ cheltuielile cu asigurarea cldirii (inclusiv

a dotrilor) i impozitul pe cldire.

Impozitul pe cldire a fost calculat potrivit legislaiei romneti n vigoare,

respectiv 1% din valoarea construciei.

Asigurareaanual pentru cldire i bunurile din interior au fost estimate la

0,2%/an din valoarea construciei. Plile se estimeaz a fi efectuate n rate

trimestriale egale;

salarizarea personalului angajat: includ cheltuielile cu salariile aferente

celor 17 de salariai operativi. Pornind de la salariile prevzute anterior

rezult urmtoarele grupe de salarizare:

- 100 /lun/salariat pentru 10 angajai,

- 125 /lun/salariat pentru 4 angajai;- 150 /lun/salariat pentru 2 angajai;

- 200 /lun pentru administratorul pensiunii.

asigurri i protecie social: reprezint cheltuielile angajatorului aferente

salariilor estimate, cuantumul acestora fiind potrivit legislaiei din momentul

actual de 35,5% din totalul fondului de salarii;

alte cheltuieli de exploatare includ cheltuielile pentru: deplasri, ntreinerei reparaii, servicii profesionale (de pregtire personal) etc. n determinrile

32


34/44

noastre cuantumul acestora a fost estimat la 0,5% din veniturile totale din

exploatare;

cheltuieli cu amortizrile i provizioanele: Fondurile alocate pentru

nlocuirea mijloacelor fixe se bazeaz pe legislaia romneasc actual,

respectiv pe o amortizare liniar pentru o durat de via de 50 de ani pentru

cldire, 15 ani pentru utilaje i 8 ani pentru dotri.

impozit pe profit: reprezint plile pentru impozitul pe profit, respectiv

25% din profitul brut total.

Cheltuieli aferente activitii de comer en-gros

Structura acestor cheltuieli i ponderea fiecreia n veniturile din vnzri en-gros

de buturi diverse sunt urmtoarele:

- mrfuri: 70%;

- materiale consumabile: 5%;

- energie si apa: 0,5%;

- alte cheltuieli materiale: 2%;

- servicii prestate de teri: 5%;

- impozite i taxe: 0,6%;

- salarii: 0,6%;

- protecie social:0,2%;

- dobnzi: 2,4%;

- alte cheltuieli de exploatare: 5%;

- impozit pe profit: 3,7%.

Astfel, ponderea total a acestor cheltuieli se situeaz la circa 95% din veniturileobinute.

b. Activitatea financiar

Veniturile din activitatea financiar provin din dobnzile bancare la

disponibilitile din contul curent. Pentru determinarea acestora s-a luat n

considerare dobnda la vedere (0,05%) aplicat la veniturile totale din exploatare.

Cheltuieli din activitatea financiar sunt reprezentate de:- comisioane bancare;

33


35/44

- dobnzi la creditul bancar ce va fi contractat pentru acoperirea contribuiei

proprii.

Comisioanele bancare aferente decontrilor prin contul curent i au fost

estimate la 0,1% din veniturile totale din exploatare.

Dobnda la creditul bancar a fost calculat n urmtoarele condiii de

creditare:

- credit solicitat: 3.744.817 mii lei (92.060 , 1= 40.678 lei);

- perioada de creditare: 48 luni, din care:

- perioad de graie: 9 luni;

- perioada de rambursare: 39 luni;

- rata dobnzii: 8%;

- mod de acordare: 3 trane de credit;

- mod de rambursare: rate lunare egale;

- data acordrii: 01.08.2004;

- data primei scadene: 01.05.2005.

Calculul dobnzii pentru perioada de graie, n funcie de tranele utilizate, corelat

cu necesarul de finanare al proiectului, este prezentat n tabelul urmtor:

DATAACORDRII

TRANSECREDIT - lei

-

DOBNDA- lei -

01,08,20041.800.000.00

0 0

01,09,20041.700.000.00

0 12.000.00001,10,2004 244.816.680 23.333.33301,11,2004 0 24.965.44501,12,2004 0 24.965.44501,01,2005 0 24.965.44501,02,2005 0 24.965.44501,03,2005 0 24.965.44501,04,2005 0 24.965.445

01,05,2005 0 24.965.445TOTAL 3.744.816.68 210.091.445

34


36/44

0

Calculul dobnzii pentru perioada de rambursare a creditului s-a fcut

potrivit planului de rambursare prezentat n continuare (elaborat pornind de la

condiiile de creditare menionate anterior):

PLAN DE RAMBURSARE- lei -

NR.RATA

DATARATA

RATATOTALA CREDIT DOBANDA SOLD

1 01,05,2005 120.986.385 96.020.941 24.965.445 3.648.795.7392 01,06,2005 120.346.245 96.020.941 24.325.305 3.552.774.799

3 01,07,2005 119.706.106 96.020.941 23.685.165 3.456.753.8584 01,08,2005 119.065.966 96.020.941 23.045.026 3.360.732.9185 01,09,2005 118.425.827 96.020.941 22.404.886 3.264.711.9776 01,10,2005 117.785.687 96.020.941 21.764.747 3.168.691.0377 01,11,2005 117.145.547 96.020.941 21.124.607 3.072.670.0968 01,12,2005 116.505.408 96.020.941 20.484.467 2.976.649.1569 01,01,2006 115.865.268 96.020.941 19.844.328 2.880.628.215

10 01,02,2006 115.225.129 96.020.941 19.204.188 2.784.607.27511 01,03,2006 96.020.941 96.020.941 18.564.048 2.688.586.334

12 01,04,2006 113.944.849 96.020.941 17.923.909 2.592.565.39413 01,05,2006 113.304.710 96.020.941 17.283.769 2.496.544.45314 01,06,2006 112.664.570 96.020.941 16.643.630 2.400.523.51315 01,07,2006 112.024.431 96.020.941 16.003.490 2.304.502.57216 01,08,2006 111.384.291 96.020.941 15.363.350 2.208.481.63217 01,09,2006 110.744.151 96.020.941 14.723.211 2.112.460.69118 01,10,2006 110.104.012 96.020.941 14.083.071 2.016.439.75119 01,11,2006 109.463.872 96.020.941 13.442.932 1.920.418.81020 01,12,2006 108.823.733 96.020.941 12.802.792 1.824.397.870

21 01,01,2007 108.183.593 96.020.941 12.162.652 1.728.376.92922 01,02,2007 107.543.453 96.020.941 11.522.513 1.632.355.98923 01,03,2007 106.903.314 96.020.941 10.882.373 1.536.335.04824 01,04,2007 106.263.174 96.020.941 10.242.234 1.440.314.10825 01,05,2007 105.623.035 96.020.941 9.602.094 1.344.293.16726 01,06,2007 104.982.895 96.020.941 8.961.954 1.248.272.22727 01,07,2007 104.342.755 96.020.941 8.321.815 1.152.251.28628 01,08,2007 103.702.616 96.020.941 7.681.675 1.056.230.34629 01,09,2007 103.062.476 96.020.941 7.041.536 960.209.405

30 01,10,2007 102.422.337 96.020.941 6.401.396 864.188.46531 01,11,2007 101.782.197 96.020.941 5.761.256 768.167.52432 01,12,2007 101.142.057 96.020.941 5.121.117 672.146.584

35


37/44

NR.RATA

DATARATA

RATATOTALA CREDIT DOBANDA SOLD

33 01,01,2008 100.501.918 96.020.941 4.480.977 576.125.64334 01,02,2008 99.861.778 96.020.941 3.840.838 480.104.70335 01,03,2008 99.221.639 96.020.941 3.200.698 384.083.762

36 01,04,2008 98.581.499 96.020.941 2.560.558 288.062.82237 01,05,2008 97.941.359 96.020.941 1.920.419 192.041.88138 01,06,2008 97.301.220 96.020.941 1.280.279 96.020.94139 01,06,2009 96.661.080 96.020.941 640.140 0

TOTAL4.225.561.52

23.744.816.68

0 499.308.891

n tabelele urmtoare (preluate din seciunea economic a Cererii de

finanare) sunt prezentate:- centralizatorul cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru

primii 5 ani previzionai i a cheltuielilor aferente activitii de comer en-gros

pentru primul trimestru al anului 2005;

- contul de profit i pierdere pentru perioada proiectat.

5.5.3. Analiza cash flow-ului previzionat

Determinarea cash-flow-ului s-a efectuat pentru :a. perioada de implementare a proiectului;

b. perioada de exploatare, respectiv primii 5 ani de funcionare a pensiunii.

a) Cash flow-ul aferent perioadei de implementare s-a determinat lunar pentru:

a1. activitatea de investiii i finanare;

a2. activitatea de exploatare i alte activiti.

a1. Activitatea de investiii i finanare a fost analizat n funcie de graficul de

realizare a investiiei, pe perioada celor 5 luni necesare, respectiv august -

decembrie 2005

Obinerea fondurilor publice n sum total de 3.420.938 (50% din costurile

totale eligibile) a fost programat astfel:

- luna octombrie 2005: prima tran n sum de 2.607.438 mii lei, respectiv

38% din totalul cheltuielilor eligibile;

36


38/44

- luna noiembrie 2005: a doua tran n sum de 218.428 mii lei;

- luna decembrie 2005: a treia tran n sum de 595.072 mii lei.

Contribuia beneficiarului n sum total de 4.068.676 este asigurat din:

- surse proprii, n sum de 323.859 mii lei, evideniat n contul

ntreprinztorului;

- surse atrase (mprumut bancar) n sum de 3.744.817 mii lei (50% din

valoarea total a proiectului), solicitat n condiiile prezentate la analiza

contului de profit i pierdere.

Dobnda lunar la creditul contractatpentru completarea surselor proprii de

finanare a investiiei, aferent primelor patru luni ale perioadei de graie, a

fost evideniat ca i cheltuial distinct n perioada septembrie decembrie

2005, cuantumul lunar al dobnzii fiind cel prezentat n tabelul anterior privind

calculul dobnzii pentru perioada de graie.

a2. Activitatea de exploatare i alte activiti se refer la activitatea de comer

en-gros cu buturi alcoolice i nealcoolice aferent anului 2005, care va susine

finanarea dobnzilor la creditul bancar contractat, pentru perioada de graie.

Venituri i cheltuieli din activitatea de comer en - gros

Veniturile din aceast activitate au fost determinate pe baza:

- balanei de verificare la 30.04.2005 i

- contractelor de desfacere ncheiate pentru o perioad de 1 an, respectiv

01.04.2005 31.03.2006

Pentru perioada ianuarie aprilie 2005 veniturile au fost stabilite potrivit contului

de profit i pierdere ntocmit pe baza balanei de verificare la 30.04.2005.

Pentru perioada mai decembrie 2005 veniturile au fost determinate pornind de la

contractele de desfacere ncheiate, astfel:

- valoare de achiziie total contractat: 5.277.000 mii lei;

37


39/44

- nr. sticle, buturi diverse, contractate: 304.600/an.

Rezultatele estimate pentru perioada mai decembrie 2005 sunt urmtoarele:

- nr. mediu lunar de sticle, buturi diverse, ce pot fi vndute: 25.383;

- pre mediu de achiziie/sticl: 17.325 lei;

- adaos comercial de 10%;

- pre mediu de vnzare propus/sticl: 19.055 lei.

Cheltuielile aferente acestei activiti au fost determinate astfel:

- pentru perioada ianuarie aprilie 2005, conform contului de profit i

pierdere ntrocmit la 30.04.2005;

- pentru perioada mai decembrie 2005 procentual din veniturile din vnzri

de buturi diverse aferente acestei perioade. Tipurile de cheltuieli i

ponderea fiecreia n total venituri, determinate pe baza activitii anterioare

a societii sunt urmtoarele:

o mrfuri: 70%;o materiale consumabile: 5%;o energie si apa: 0,5%;o alte cheltuieli materiale: 2%;o servicii prestate de teri: 5%;o impozite i taxe: 0,6%;o salarii: 0,6%;o protecie social:0,2%;o dobnzi: 2,4%;o alte cheltuieli de exploatare: 5%;o impozit pe profit: 3,7%.

Ponderea total a cheltuielilor n total venituri este de 95%.

Fluxul de numerar pentru perioada de implementare a proiectului (inclusiv

perioada efecturii studiilor, proiectelor i obinerii avizelor i acordurilor), cu

evidenierea activitii de investiii i de finanare a acestora din surse proprii i

atrase (credit bancar i grant SAPARD), precum i rezultatele activitii de comer

en-gros desfurare de S.C. PROD COMIMPEX SRL n aceast perioad este

prezentat n tabelul urmtor (preluat din seciunea economic a Cererii de

finanare):

38


40/44

Rezultatele fluxului de numerar aferent perioadei de implementare a proiectului

sunt pozitive, reflectnd existena surselor de finanare pentru investiia propus,

att din surse proprii ct i din fonduri publice (comunitare i naionale).

b) Cash flow-ul aferent perioadei de exploatare a pensiunii a fost determinat pe

baza veniturilor i cheltuielilor din contul de profit i pierdere la care s-a aplicat

TVA (19%), dup caz.

Fluxul de lichiditi net al perioadei include:

- fluxul de numerar din activitatea curent = fluxul brut -TVA de plat + TVA

de recuperat*) - impozit pe profit;

- amortizarea anual a investiiei.

*) TVA-ul de recuperat este aferent investiiei propuse prin proiect.

Fluxul de numerar pentru perioada de exploatare a pensiunii, cu evidenierea

activitii de rambursare a creditului bancar, precum i rezultatele activitii de

exploatare a pensiunii pentru primii 5 ani este prezentat n tabelul urmtor (preluat

din seciunea economic a Cererii de finanare).

Rezultatele activitii de exploatare pentru anul 2006 le includ i pe cele aferente

activitii de comer en-gros, conform contractelor aflate n derulare, cu termen

scadent 31.03.2006.

5.5.4. Indicatorii financiari ai activitii previzionate

Indicatorii calculai n scopul aprecierii viabilitii proiectului sunt n concordan

cu cerinele studiilor de fezabilitate i cu recomandrile i standardele interne i

internaionale n domeniu (inclusiv Ghidul finarii proiectelor SAPARD-msura

3.4).

n cazul de fa indicatorii calculai sunt:

- valoarea investiiei (fr TVA);

- volumul veniturilor i cheltuielilor din exploatare;

39


41/44

- rezultatul din exploatare;

- profitul net;

- durata de recuperare a investiiei;

- rentabilitatea capitalului investit;

- cheltuieli financiare;

- gradul de acoperire a cheltuielilor financiare;

- rata ndatorrii;

- rata acoperirii prin fluxul de numerar;

- valoarea actualizat net.

Toi indicatorii economico - financiari determinai n scopul analizei proiectului de

investiii sunt indicatori ai activitii efective a pensiunii, innd seama de

caracterul particular al surselor de investiii, respectiv surse proprii i granturi

SAPARD.

Profitul obinut n urma exploatrii pensiunii este determinat n concordan cu

normativele legislaiei romneti n materie, respectiv prin diminuarea veniturilor

totale din exploatare cu toate categoriile de cheltuieli admise a fi deduse.

Durata de recuperare a investiiei exprim numrul de ani n care suma

profitului net anual egaleaz valoarea investiiei.

Valorile indicatorilor proiectai se nscriu n limitele prevzute n Ghidul

SAPARD, n condiiile unor ipoteze de lucru normale pentru o unitate turistic deacest tip aflat la nceputul perioadei de exploatare.

Evoluia principalilor indicatori economico-financiari ai activitii pensiunii pe

perioada analizat de 5 ani, este prezentat n tabelul urmtor, respectiv Proiecia

principalilor indicatori financiari.

40


42/44

PROIECIA PRINCIPALILOR INDICATORI FINANCIARI

Curs leu/ = 40.678

SPECIFICAIEANUL 1 ANUL 2 ANUL 3 ANUL 4 ANUL 5

MII LEI MII LEI MII LEI MII LEI MII LEI Valoarea investiiei 6.841.877 mii lei 168.196

Venituri din exploatare

6.293.41

5

154.71

3

5.033.41

4

123.73

8

5.204.75

0

127.95

0

5.638.50

0

138.61

3

5.638.50

0 138.613

Cheltuieli din exploatare

4.614.26

8

113.43

4

3.099.78

676.203

3.148.72

177.406

3.272.58

680.451

3.272.58

680.451

Rezultatul din exploatare

1.679.14

741.279

1.933.62

947.535

2.056.02

950.544

2.365.87

358.161

2.365.87

358.161

Profitul net

1.045.87

225.711

1.301.53

331.996

1.462.41

535.951

1.758.95

743.241

1.772.42

243.572

Durata de recuperare a investiiei 4 ani, 8 luni i 19 zile Rentabilitatea capitalului investit 15% 19% 21% 26% 26%

Cheltuieli financiare 281.654 6.924 195.865 4.815 103.688 2.549 17.939 441 0 0Gradul de acoperire a cheltuielilor

anciare 6 10 20 132 Nu este cazul Rata ndatorrii 50,75% 32,56% 13,07% 0,00% 0,00%

Rata acoperirii prin fluxul de

merar 1,60 1,44 1,64 3,43 Nu este cazul Rata de actualizare 8%

Valoarea actualizat net 14.813.625 mii lei 364.168

33


43/44

6. FINANAREA INVESTIIEI

Valoarea total a investiiei de 184.119,52 va fi acoperit astfel:

beneficiar 100.021,52 , respectiv:

- 84.098 cheltuieli eligibile (mprumut bancar).

- 15.923,52 cheltuieli neeligibile:

- 7.962,00 mprumut bancar;

- 7.961,52 autofinanare.

fonduri publice 84.098 , respectiv:

- 63.073,50 contribuie comunitar (75%);- 21.024,50 cofinanare naional (25%).

7. AVIZE I ACORDURI

Avizele i acordurile emise de organele n drept, potrivit legislaiei n vigoare,

sunt:

- certificatul de urbanism nsoit de Fia tehnic n vederea emiteriiAcordului Unic pentru obinerea acordului de mediu;

- avizul sanitar veterinar;

- aviz de specialitate eliberat de Ministerul Trancporturilor, Construciilor i

Turismului pentru construirea pensiunii.

Not: Avizele i acordurile solicitate n cazul investiiei de fa sunt documente

distincte anexate Cererii de finanare.

8. PRI DESENATE

1. Planul de ncadrare n zona (1:10.000);

2. Plan de situaie;

3. Plan de amplasament i delimitare al corpului de proprietate (1:500);

4. Fia corpului de proprietate;

34


44/44

5. Planuri de arhitectur - planurile nivelurilor, faade, vederi, seciuni pentru

principalele obiecte de construcii.

Concluzii:

plan afaceri pensiune turistica

Documents