progetto di restauro conservativo di "vila de dottori", via xxiv maggio, ronchi dei...

Università degli Studi di Trieste

Facoltà di Ingegneria

Corso di Laurea in Ingegneria Civile

Corso di Tecnica del Restauro Architettonico

PROGETTO DI RESTAURO CONSERVATIVO DI “VILLA DE DOTTORI”, VIA XXIV MAGGIO, RONCHI DEI LEGIONARI (GO)

Docente:

Prof. Ing. Pietro Piva

Studente:

Giovanni Cechet

anno accademico:

2011/2012

Introduzione 5

INDICE

1. Introduzione 7

2. Anamnesi 8

2.1. La famiglia de Dottori 8

2.1.1. I de Dottori a Ronchi 8

2.1.2. L’azienda agricola 8

2.1.3. Antonio de Dottori degli Alberoni 9

2.1.4. Federico e Giuseppe de Dottori 10

2.2. La Villa de Dottori 10

2.2.1. Dall’edificazione al primo dopoguerra 11

2.2.2. Dal dopoguerra ad oggi 12

2.3. Cartografia storica 13

2.3.1. Insediamenti nel territorio dell’isontino 13

2.3.2. sviluppo urbano – anno 1818 14

2.3.3. Sviluppo urbano – anno 1845 15

3. Stato di fatto 16

3.3. Inquadramento territoriale 16

3.1. Descrizione edificio 18

3.2. Elementi strutturali 18

3.2.1. Struttura di fondazione 18

3.2.2. Strutture portanti in elevazione 18

3.2.3. Strutture portanti orizzontali 18

3.2.4. Chiusura superiore 18

3.3. Finiture 19

3.4. Analisi Stato di degrado 20

3.4.1. Facciate esterne 20

3.4.2. Vani interni 21

3.4.3. Struttura intelaiata 23

3.4.4. Copertura 23

3.4.5. Infissi e oscuranti 24

3.5. Relazione fotografica 25

3.5.1. Facciata su fronte strada – Via XXIV Maggio 25

3.5.2. Facciata su cortile interno 25

3.5.3. Vista su cortile interno e casa padronale 26

3.5.4. Vista complesso dal parcheggio pubblico in fase di realizzazione 26

3.6. Elaborati grafici 27

3.6.1. Pianta piano terra – scala 1/100 27

3.6.2. Pianta piano primo – scala 1/100 29

3.6.3. Pianta piano secondo – scala 1/100 31

3.6.4. Pianta copertura – scala 1/100 33

6 Progetto di restauro conservativo di Villa de Dottori, Via XXIV Maggio, Ronchi dei Legionari (GO)

3.6.5. Sezione A-A – scala 1/50 35

3.6.6. Prospetto su Via XXIV Maggio 37

3.6.7. Prospetto su cortile interno 39

3.6.8. Prospetto laterale 41

4. Intervento di restauro 43

4.3. Norme di attuazione 43

4.1. Restauro funzionale 49

4.1.1. Direzionale 49

4.1.2. Alberghiera e ricettivo complementare 50

4.1.3. Commerciale al minuto 50

4.1.4. Ingressi, percorsi e galleria 50

4.2. Restauro fisico 50

4.2.1. Struttura e solaio di fondazione 50

4.2.2. Chiusure verticali opache e strutture portanti in elevazione 51

4.2.3. Strutture portanti orizzontali e partizioni orrizontali interne 51

4.2.4. Strutture portanti chiusura superiore e copertura 51

4.2.5. Infissi su copertura 51

4.3. Elaborati grafici 53

4.3.1. Ambito d’intervento – scala 1/1000 53

4.3.2. Planimetria generale – scala 1/200 55

4.3.3. Pianta piano terra – scala 1/100 57

4.3.4. Pianta piano primo – scala 1/100 59

4.3.5. Pianta piano secondo – scala 1/100 61

4.3.6. Pianta copertura – scala 1/100 63

4.3.7. Sezione A-A – scala 1/50 65

4.3.8. Prospetto su via XXIV Maggio 67

4.3.9. Prospetto su corte interna 69

4.3.10. Prospetto laterale 71

4.4. Soluzioni tecnologiche 73

4.4.1. Chiusura inferiore 73

4.4.2. Partizione orrizontale interna e chiusura verticale opaca 74

4.4.3. Chiusura superiore 75

4.5. Simulazioni fotorealistiche 77

Introduzione 7

1. INTRODUZIONE Il presente elaborato ha come oggetto l’analisi e lo studio di un’ipotesi di restauro dell’edificio, denominato “villa de

Dottori”, sito in Via XXIV Maggio, Ronchi dei Legionari, provincia di Gorizia. L’edificio in esame si identifica in una villa

padronale, risalente al diciottesimo secolo.

Su tale manufatto viene innanzitutto condotta un’operazione di anamnesi, ovvero ricostruzione della storia

dell’edificio e dei committenti e proprietari che si sono susseguiti dalla costruzione fino alla data odierna. Si studiano

in questo modo le trasformazioni che l’edificio ha subito nel tempo.

Sulla base dell’anamnesi, si conduce un esame obiettivo, relativo allo stato di fatto dell’oggetto dell’analisi,

identificando in questo modo una diagnosi a riguardo dello stato e delle cause di degrado, per poter quindi infine

proporre una terapia di restauro dell’edificio.

Al restauro fisico, si unisce il restauro funzionale, con il quale ci si propone di trovare una nuova destinazione d’uso,

non necessariamente legata all’originaria, all’edificio, nel tentativo di contestualizzarlo nell’epoca contemporanea, e,

in particolare nel caso specifico, riqualificare il manufatto stesso.


2. ANAMNESI Si ritiene che la “villa de Dottori” abbia origini settecentesche, infatti dai documenti storici risulta che sia stata

edificata come ampliamento della precedente residenza posseduta dalla famiglia de Dottori, denominata “casa

dominicale”.

2.1. LA FAMIGLIA DE DOTTORI

Dalla documentazione dell’Archivio Storico del Comune di Monfalcone risultano numerosi atti riguardanti i de Dottori,

inizialmente chiamati de Grassi eredi Dottori.

2.1.1. I DE DOTTORI A RONCHI

Le prime notizie della presenza della famiglia de Dottori a Ronchi di Monfalcone (oggi Ronchi dei Legionari) sono da

datarsi nei primi anni del diciottesimo secolo. Infatti un erede della famiglia, originaria di Venezia, Pietro de Dottori

cittadino di Grado, acquisisce residenza a Ronchi dei Legionari nel 1719. L’abitazione di proprietà è quella che viene

indicata come “casa dominicale” nella documentazione storica, e non viene meglio localizzata, anche se è lecito

supporre che si trattasse del primo nucleo della futura “villa de Dottori” nella frazione di San Vido (ora San Vito) a

Ronchi di Monfalcone.

Sempre agli inizi del ‘700 sono datati numerosi documenti di compravendite di terreni e beni comunali da parte di

Pietro de Dottori, mediante i quali la famiglia de Dottori acquisisce sempre più ricchezza ed importanza nell’intera

area dell’isontino.

Alla fine del secolo le proprietà e la stessa villa si presentano divise tra i cinque eredi maschi della famiglia (Sebastiano,

Antonio, Giuseppe, Francesco e Giovanni Battista de Dottori) che mantengono domicilio nei caseggiati accorpati

attorno alle aie del complesso che si andava a formare nella proprietà di San Vido, trovando unità di intenti nella

gestione del patrimonio familiare.

2.1.2. L’AZIENDA AGRICOLA

La ditta de Dottori diventa, nella prima metà dell’Ottocento, una delle più importanti realtà agricole del territorio, sia

per le dimensioni, sia per la posizione raggiunta dalla famiglia.

È in questa fase che Giuseppe de Dottori accorpa tutte le proprietà sotto la propria gestione, rettificando soprattutto

l’asset di edificati presenti a San Vido, trasformandolo da un’unione confusa di edifici, alla sede di una delle aziende

agricole più importati del territorio.

2.1 - introduzione delle nuove seminatrici nell'azienda Dottori fonte: Museo della Cantieristica di Monfalcone

2.2 - piazza principale di Rochi dei Legionari – 1916 fonte: Archivio storico di Ronchi dei Legionari

Anamnesi 9

2.1.3. ANTONIO DE DOTTORI DEGLI ALBERONI

La guida dell’azienda, e quindi le proprietà, passano da Giuseppe de Dottori, al figlio Antonio, che diverrà la figura più

importante della famiglia de Dottori nel Monfalconese.

Infatti Antonio de Dottori, oltre l’aver assunto giovane la guida dell’importante azienda di famiglia, nella vita ricopre

importanti cariche a livello pubblico: deputato della Dieta Provinciale della Contea di Gorizia, membro della

Deputazione Centrale della Società Agraria Goriziana, vicepresidente del Consiglio Scolastico distrettuale, consigliere

comunale in tutti i comuni del territorio di Monfalcone e Podestà di Ronchi dei Legionari dal 1851 al 1865.

Antonio de Dottori, a seguito di una disputa sulla proprietà dei territori degli Alberoni, della Cona, della Marinetta e

dello Spigolo, limitrofi al centro abitato di Staranzano, acquisirà dall’imperatore austriaco Francesco Giuseppe (il

territorio del Monfalconese si trovava sotto dominio austriaco) il titolo nobiliare di Antonio de Dottori degli Alberoni.

Inoltre Antonio de Dottori è promotore, assieme agli ingegneri Giuseppe Humpel e Raffaele Vicentini, del piano di

lavori per l’irrigazione del vasto territorio da Sagrado a Monfalcone. Successivamente viene nominato presidente del

Comitato e poi del Consorzio di Bonifica di Monfalcone. Il titolare dell’azienda de Dottori è infatti il primo ad intuire

l’opportunità di derivare dal fiume Isonzo un canale artificiale, in modo da fornire irrigazione e bonificare il territorio.

Il 25 giugno 1905 viene inaugurata l’opera a Sagrado, in ricordo del benemerito Presidente del Consorzio Antonio de

Dottori, da cui prende anche il nome, “canale de Dottori”, dicitura che è ancora leggibile sul principale manufatto

presente a Sagrado.

2.6 - inaugurazione del canale de Dottori fonte: Museo della Cantieristica di Monfalcone

2.5 – la presa di Sagrado con la targa arrecante il nome “canale de Dottori” apposta durante l’inaugurazione

2.3 - Costruzione della presa di Sagrado - 1896 circa fonte: Museo della Cantieristica di Monfalcone

2.4 - Il canale de Dottori presso il salto di Ronchi fonte: Museo della Cantieristica di Monfalcone


2.1.4. FEDERICO E GIUSEPPE DE DOTTORI

Antonio de Dottori muore a Ronchi pochi anni più tardi: il 13 aprile 1907. I due nipoti: Cavalier Antonio fu Federico de

Dottori degli Alberoni e il Cavalier dott. Giuseppe de Dottori degli Alberoni, acquisiscono, in equa parte, tutte le

proprietà del padre il 15 gennaio 1912.

In particolare, le proprietà di Ronchi dei Legionari, comprensive quindi della “villa de Dottori”, passano al figlio

Federico, che già risiedeva nella nuova casa padronale costruita nel retro della proprietà. La moglie Ines de Nordis,

rimasta vedova, vende tutta la proprietà nel 1960 alla Società Immobiliare Agricola Giuliana, con sede a Venezia.

2.2. LA VILLA DE DOTTORI

2.7 - casa padronale retrostante alla villa de Dottori, residenza di Antonio fu Federico de Dottori

2.8 - foto storica della facciata del corpo centrale fonte: Ville del territorio - pubblicazione

Anamnesi 11

Come già sottolineato in precedenza, è difficile risalire ad una data esatta di edificazione di tale opera. Si può

comunque ritenere certo che la villa abbia origini settecentesce, molto probabilmente costruita al posto

dell’abitazione precedentemente, più volte citata nella documentazione storica come “casa dominicale” o “casa di

abbitazione” della famiglia de Dottori.

2.2.1. DALL’EDIFICAZIONE AL PRIMO DOPOGUERRA

Nei primi decenni dell’Ottocento la “villa de Dottori" si presenta costruita e divisa in più parti, alcune adibite ad

abitazione, altre a magazzini e granai. Come detto, l’edificio si trova ubicato nel rione di “San Vido” (oggi San Vito),

prospiciente sull’allora via principale del paese di Ronchi, che fungeva di collegamento tra Cervignano e Monfalcone.

Oltre alla villa, nel corso del XIX secolo vengono edificati altri edifici accessori, che vanno a formare quello che poi

diventerà il complesso edilizio sede dell’azienda agricola della famiglia de Dottori. In particolare si osserva, anche dagli

stralci di mappa storici in allegato, come la villa, caratterizzata da un prospetto nobile, abbia una posizione più

avanzata sul fronte strada, rispetto agli altri edifici.

Tali ultime modifiche, seguite anche da una razionalizzazione funzionale dell’edificato, sono opera prima di Giuseppe,

e poi, soprattutto, di Antonio de Dottori, il quale ha guidato l’azienda nel periodo di maggiore prestigio e dimensione,

grazie alla quantità enorme di fondi agricoli posseduti.

Dopo la morte di Antonio de Dottori degli Alberoni, l’azienda e le proprietà, comprensive della villa, vengono lasciate

in eredita ai nipoti, che pur essendo legati ancora per alcuni anni alla proprietà, non riusciranno a portare l'azienda

alla prosperità e ricchezza degli anni precedenti.

Durante la Prima Guerra Mondiale, a causa di un vasto incendio, la villa subisce seri danni strutturali che lasciano

indenne solamente la facciata storica principale. I danni subiti mettono in seria discussione la struttura dell’edificio

stesso, rendendo necessario un immediato intervento di consolidamento, che, vista la situazione economica

dell’immediato dopoguerra, e si suppone anche la scarsa attenzione agli aspetti storico culturali, viene condotto con

una tecnica piuttosto invasiva, seppur efficace. Si va a creare un telaio di travi e pilastri in cemento armato, novità

dell’epoca, e riposizionare solai e copertura lignea.

2.9 - facciata della "villa de Dottori" a seguito dei danneggiamenti subiti durante il primo conflitto mondiale – 1919 fonte: Ville nel territorio - pubblicazione


A seguito di tale intervento si perde quasi completamente quella che era l’originaria organizzazione interna

dell’edificio.

2.2.2. DAL DOPOGUERRA AD OGGI

Nel periodo tra le due guerre, a seguito di tale intervento di consolidamento strutturale, la villa, assieme alle altre

costruzioni rurali limitrofe, furono adibite a granai e magazzini, mentre invece gli uffici dell’azienda furono spostati

nella retrostante casa padronale, di nuova edificazione.

Di conseguenza negli anni, a seguito della situazione non più florida dell’azienda agricola de Dottori, la “villa de

Dottori” perse progressivamente importanza e prestigio.

Il 21 ottobre 1924 tutte le proprietà della famiglia de Dottori vengono intavolate in equa parte al Cavallier Antonio fu

Francesco de Dottori, il quale godeva del diritto di abitazione nella villa padronale retrostante, e al fratello dott.

Cavallier Giuseppe de Dottori.

Successivamente, il 6 aprile 1957, tutte le proprietà dei de Dottori localizzate a San Vito, comprensive quindi delle due

ville e i magazzini, vengono intavolate a Ines de Nordis, vedova di Antonio de Dottori.

In data 9 settembre 1960, Ines de Nordis, sulla base del contratto di compravendita presso il notaio Scampicchio, cede

il diritto di proprietà del complesso alla Società Immobiliare Agricola Giuliana, con sede a Venezia.

La proprietà passa poi alle Aziende Agricole L.Bennati S.p.A., con sede a San Canzian d’Isonzo, quindi infine, in data 3

ottobre 2000, alla società Costruzioni Ronchi S.r.l. con sede in Ronchi dei Legionari Via Dante 8, fino alla data odierna.

La società Costruzioni Ronchi attualmente sta portando a termine un progetto di riqualificazione dell’area, che non

comprende al momento ancora nessuna destinazione per i due manufatti di maggior pregio: la “villa de Dottori” e la

“casa padronale” retrostante. Mentre il resto dei fabbricati è stato o demolito, in quanto non sottoposto a vincolo, o

ristrutturato e destinato alla residenza privata.

2.10 - vista aerea del complesso di villa de Dottori - fine anni '90

Anamnesi 13

2.3. CARTOGRAFIA STORICA

2.3.1. INSEDIAMENTI NEL TERRITORIO DELL’ISONTIN O


2.3.2. SVILUPPO URBANO – ANNO 1818

Pianta piano terra - scala 1/100TAVOLA A01

29.70

14.42

13.6

4

6.76 5.02 3.43 5.01 6.71

13.3213.2

5

8.27

3.66

5.023.325.146.57

13.3

7

13.2

6 12.5

5

12.4

5

0.560.400.400.400.61

0.60

0.50

0.94

6.88

14.07

7.74 7.86

1,19

0,85

1,19

0,85

1,19

0,85 1,19

0,85

1,19

0,85

1,19

0,85

1,19

0,85

1,19

0,85

0,85

1,58 0,85

1,58 0,85

1,58

0,83

1,40

0,83

1,40 0,

831,

40

0,83

1,40

1,55

2,35

2,35

1,55

AN

DR

ON

A

VIA XXIV MAGGIO

+ 0,13

+ 0,00

A

+ 0,15

Pianta piano primo - scala 1/100TAVOLA A02

0,83

1,40

1,40

0,83

0,83

1,40

0,83

1,40

0,85

1,58 0,85

1,58 0,85

1,58 0,85

1,58 0,85

1,58

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

0.94

14.07

7.867.74

29.70

13.6

4

13.4

3

6.57

8.86 5.02

6.88

7.03 9.08 5.26 6.83 0.55

7.53

5.74

4.16

3.82

8.47

0.59

0.50

A

+ 3,35

Pianta piano secondo - scala 1/100TAVOLA A03

0,83

1,40

0,83

1,40

1,40

0,83

1,40

0,83

0,83

0,83

0,83

0,88 0,

830,

88

0,88

0,83 0,

880,

83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,88

0,760,76

0,760,76

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

29.7013

.64

0.94

7.86

28.64 0.50

0.50

0.56

13.4

3

13.4

3

14.07

7.74

0,802,10

A

+ 6,65

Pianta copertura - scala 1/100TAVOLA A04

Sezione A-A - scala 1/50TAVOLA A05

+ 0,00 + 0,15

+ 3,35

+ 6,65

+ 0,30

Prospetto su Via XXIV Maggio - scala 1/100TAVOLA A06

Prospetto su cortile interno - scala 1/100TAVOLA A07

Prospetto laterale - scala 1/100TAVOLA A08

Anamnesi 15

2.3.3. SVILUPPO URBANO – ANNO 1845


3. STATO DI FATTO

3.3. INQUADRAMENTO TERRITORIALE

Il complesso edilizio che comprende “villa de Dottori”, è ubicato in Via XXIV Maggio, zona periferica del comune di

Ronchi dei Legionari, in provincia di Gorizia.

La zona risulta periferica, ma considerate le dimensioni medio – piccole del comune, tale aspetto risulta relativamente

irrilevante.

Si fa invece notare la buona posizione rispetto alle vie di trasporto di comunicazione principali, ovvero la nuova strada

extraurbana (ancora in fase di costruzione nell’immagine satellitare riportata di seguito) che collega Fogliano

Redipuglia con Ronchi dei Legionari, quindi Monfalcone e la strada per Grado; quindi il vicino casello autostradale, che

immette nell’autostrada A4 Venezia – Trieste, una delle due arterie autostradali principali della Regione; infine

l’Aeroporto del Firuli Venezia Giulia, visibile nell’immagine satellitare, a solo un paio di chilometri di distanza.

In via Acquileia inoltre, quindi a qualche centinaio di metri dall’area d’intervento, sono presenti fermate del servizio

urbano ed extraurbano, oltre che alcune attività commerciali, tra le quali un piccolo supermercato di quartiere.

Stato di fatto 17


3.1. DESCRIZIONE EDIFICIO

La “villa de Dottori” si sviluppa per tre piani fuori terra (due piani completi e piano sotto la copertura a capriate) sul

fronte strada dell’attuale Via XXIV Maggio. Come già fatto notare nell’analisi storica dell’edificio, poco rimane della

disposizione interna originale del manufatto, se non qualche parete divisoria al piano terra.

Attualmente l’edificio è in stato di abbandono, non presenta quindi alcuna destinazione d’uso. Negli ultimi decenni del

secolo scorso ha ospitato destinazioni d’uso eterogenee, passando da magazzino a locali destinati ad uso civico.

3.2. ELEMENTI STRUTTURALI

Come evidenziato nell’anamnesi dell’edificio, si fa notare che “villa de Dottori” presenta due tecnologie costruttive

ben diverse per quel che riguarda l’aspetto strutturale. L’edificio originario è stato realizzato in muratura portante di

pietra, con solai e copertura lignei. A seguito dei danni riportati nell’incendio all’inizio del secolo scorso, a tale

struttura è stata affiancato un telaio in calcestruzzo armato.

3.2.1. STRUTTURA DI FONDAZIONE

Le fondazioni perimetrali sono dirette e continue in pietra, collocate tutte alla medesima profondità nel terreno, si

intendono come un allargamento delle strutture in elevazione, ovvero le stesse pareti perimetrali.

Per quel che riguarda la struttura intelaiata in calcestruzzo armato, realizzata per il consolidamento dell’edificio nei

primi anni del secolo scorso, si ipotizza siano stati presenti dei plinti di fondazione a sostegno dei pilastri. Considerate

le tecniche costruttive dei primi anni del ‘900, è probabile che tali plinti non siano legati tra loro in sede di fondazione.

3.2.2. STRUTTURE PORTANTI IN ELEVAZIONE

Le strutture portanti in elevazione, come già evidenziato, sono in parte costituite dalle pareti perimetrali in pietra

dell’edificio. Mentre, quelle che probabilmente erano delle pareti portanti interne, si suppone posizionate in direzione

trasversale rispetto al lato lungo dell’edificio, sono sostituite dalla struttura intelaiata in cemento armato.

Tale soluzione è presente solamente nella parte nord-ovest dell’edificio, e si estende fino alla sezione centrale dello

stesso, lasciando fuori la parte sud est; tale diversificazione è dovuta all’edificazione di una cisterna d’acqua, ora

rimossa, proprio nella parte nord-ovest.

Questo assetto strutturale causa uno sbilanciamento nella struttura stessa, si ipotizza quindi la presenza di cedimenti

differenziali più o meno accentuati, confermati dalla presenza di crepe maggiormente accentuate nella parte sud-est.

3.2.3. STRUTTURE PORTANTI ORIZZONTALI

I solai sono di tipo ligneo, ovvero costituiti da travetti in legno ad interasse regolare, ai quali è fissato un tavolato che

funge da superficie del solaio. Dall’orditura del solaio, non regolare ma variabile a seconda della sezione di edificio

(ove presenti le comunicazioni verticali presenta una rotazione di novanta gradi), e dalla documentazione storica, si

ipotizza che anche il solaio sia di origini recenti rispetto alla costruzione del manufatto, ovvero a seguito dell’opera di

consolidamento agli inizi del secolo scorso.

3.2.4. CHIUSURA SUPERIORE

Anche la chiusura obliqua superiore si ipotizza sia stata ripristinata nell’intervento di consolidamento a seguito

dell’incendio durante il primo conflitto mondiale. La struttura presenta un’elevata complessità dal punto di vista

statico, verrà pertanto condotta solamente un’analisi superficiale in questa sede.

La soluzione tecnologica è di tipo misto legno/laterizio.

La funzione portante è assolta da capriate di tipo composto relativamente complesso (come evidenziato nello

schema), posizionate con passo di circa tre metri una dall’altra. Al di sopra delle capriate sono posizionati i travetti, i

Stato di fatto 19

quali fungono da sostegno alla struttura di supporto delle tavelle, sulle quali, a loro volta, è posizionato il manto di

copertura in coppi.

3.3. FINITURE

La finitura delle pareti interne è costituita da un tradizionale strato di pittura su intonaco. Per quel che riguarda invece

la finitura esterna, si può identificare una soluzione tecnica come la precedente per le pareti meno nobili, ovvero la

parte laterale dell’edificio, l’unica delle due libera da edifici, e quella retrostante che da’ sul cortile di pertinenza.

La facciata invece è nobilitata dalla presenza di una finitura a fasce orizzontali al piano terra, quindi di una fascia

marcapiano e una linda decorata. Inoltre è presente una decorazione su piani sfalsati su tutto il prospetto, anche se

attualmente, a causa dello stato di degrado degli intonaci, risulta difficilmente visibile.

Si fa notare il particolare più rilevante, ovvero il portone di ingresso e la finestra sovrastante, che presentano le

finiture più particolareggiate e di pregio.

Le aperture sul fronte strada sono anch’esse caratterizzate da finiture di rilievo, soprattutto le finestre posizionate al

piano primo, le quali presentano una decorazione più complessa delle altre, seppur non quanto l’apertura centrale

prima citata.

Al contrario, le aperture sul retro della parte retrostante dell’edificio sono differenziate da una più semplice cornice a

rilievo sulla facciata.


3.4. ANALISI STATO DI DEGRADO

Come già evidenziato, l’edificio in analisi ha subito numerosi interventi, a partire dalla importante opera di

consolidazione dell’inizio del secolo scorso, fino ai ripetuti cambi di destinazione d’uso e conseguente disposizione

interna dei vani. Comunque sia, attualmente “villa de Dottori” si trova in evidente stato di abbandono.

3.4.1. FACCIATE ESTERNE

Per quel che riguarda l’esterno dell’edificio, sul prospetto fronte strada la situazione è abbastanza buona, non fosse

per la vetustà dell’intonaco, con conseguente ingrigimento della superficie dello stesso, ed il parziale sgretolamento

delle malte, soprattutto nella parte superiore della facciata.

La parte retrostante risulta molto più degradata, soprattutto a causa del distacco di parte degli intonaci e presenza di

infiltrazioni d’acqua e conseguente formazione di macchie di umidità. Inoltre si evidenza la presenza di numerose

superfetazioni, quali camini, gronde, elementi metallici a funzione di supporto di cavi elettrici.

Si evidenza infine la presenza di più piante rampicanti su tale facciata, a controprova della scarsa manutenzione della

stessa.

Stato di fatto 21

L’unica facciata laterale scoperta, è segnata dalla recente demolizione di un edificio accessorio ad essa accostata. Di

conseguenza si presenta in elevato stato di deterioramento, soprattutto evidenziato dai segni lasciato dalle strutture

dell’edificio demolito.

3.4.2. VANI INTERNI

Il piano terra, almeno per quel che riguarda i locali a cui è stato possibile accedere, si presenta in condizioni

relativamente buone, in quanto utilizzato fino pochi anni fa.

L’unica scala presente, la quale risale probabilmente alla riconsolidazione dell’edificio dopo l’incendio degli inizi del

novecento, che permette di raggiungere i due piani superiori, dove si nota uno stato di degrado molto più avanzato.

La scala si presenta in buono stato di conservazione e risulta agibile, seppur non in sicurezza a causa del parapetto

troppo basso, problema che è stato risolto con l’apposizione di un elemento metallico aggiuntivo. In ogni caso tale

manufatto non risulta di pregio.


Ai piani superiori è evidente il distaccamento parziale dell’intonaco, ove presente, e presenza di crepe, in particolare

nella parte sud-est, probabilmente a causa di cedimenti differenziali causati dallo sbilanciamento della struttura

portante, come descritto in precedenza.

Per quel che riguarda i solai, risultano in pessime condizioni, soprattutto all’ultimo piano, dove in parte risulta non

praticabile, o comunque la praticabilità e rischiosa in quanto il tavolato risulta in avanzato stato di deterioramento.

Stato di fatto 23

3.4.3. STRUTTURA INTELAIATA

La struttura intelaiata in calcestruzzo armato, realizzata postuma, si presenta in buono stato, ad esclusione dell’ultimo

piano, dove sono presenti distaccamenti del copri ferro e, soprattutto, si evidenzia come siano state eliminate parti

della stessa; in particolare in relazione al punto in cui era posizionata la vasca per il contenimento dell’acqua,

anch’essa realizzata in calcestruzzo armato.

A causa del taglio di una trave, è anche possibile ispezionare il sistema costruttivo, che evidenzia la velocità in fase di

esecuzione e comunque una tecnica del calcestruzzo armato ormai obsoleta.

3.4.4. COPERTURA

Seppure sia stata realizzata agli inizi del novecento, anche la copertura presenta un avanzato stato di degrado,

probabilmente dovuto alla scarsa manutenzione e soprattutto alla rapidità e apparente scarsa attenzione posta in fase

di esecuzione dei lavori di realizzazione.

Le strutture di sostegno rappresentate principalmente da capriate in legno, come già fatto presente in precedenza, e

strutture di complessità maggiormente elevata, sempre lignee, per sostenere sezioni particolari della copertura.

I materiali costruttivi delle strutture appaiono in buono stato, anche se osservando il manto di copertura, si

evidenziano cedimenti più o meno accentuati, soprattutto nei punti più complessi e critici della struttura.


3.4.5. INFISSI E OSCURANTI

Gli infissi risultano obsoleti e in pessimo stato di conservazione. Gli oscuranti invece presentano un degrado

diversificato tra facciata fronte strada, dove si sono conservati in modo discreto, e retro, dove presentano maggior

degrado.

Stato di fatto 25

3.5. RELAZIONE FOTOGRAFICA

3.5.1. FACCIATA SU FRONTE STRADA – VIA XXIV MAGGIO

3.5.2. FACCIATA SU CORTILE INTERNO


3.5.3. VISTA SU CORTILE INTERNO E CASA PADRONALE

3.5.4. VISTA COMPLESSO DAL PARCHEGGIO PUBBLICO IN FASE DI REALIZZAZIONE

Intervento di restauro 43

4. INTERVENTO DI RESTAURO Si descrive ora l’intervento di restauro previsto, partendo dagli aspetti normativi, per poi descrivere aspetti funzionali

ed infine il progetto ottenuto.

4.3. NORME DI ATTUAZIONE

La “villa de Dottori” ricade in un ambito di iniziativa privata, che a cui fanno capo le norme di attuazione contenute nel

“P.R.P.C. di inizativa privata abito B” redatto dal committente e proprietario, ovvero Costruzioni Ronchi, via Dante

Alighieri, 8 Ronchi dei Leg. (GO), in collaborazione con lo Studio associato architetti Luisa Movio - Michele Poletto, via

Dante Alighieri, 8 Ronchi dei Leg. (GO).

Si riportano di seguito stralci del documento che si ritengono maggiormente rilevanti ai fini della trattazione e

dell’intervento di restauro stesso.

CAPO I

NORME GENERALI

Art. 1 AMBITO D’APPLICAZIONE

L' area interessata dal Piano Regolatore Particolareggiato Comunale è compreso all'interno del F.M n°19 e

comprende le seguenti p.c. 300/3-120/1-178/1-122/2-177/2-177/1-174-178/3-172-171-1875 Le presenti Norme

Tecniche d’Attuazione regolano l’attività edilizia nel territorio definito dalla variante n°9 al P.R.G.C. vigente, (Z.T.O.

A: immobili ex “Villa de Dottori”). Il PRPC in oggetto verrà attuato mediante intervento privato ed individuerà

all'interno dell'ambito stesso le superfici con destinazione residenziale e quelle destinate ad opere di urbanizzazione.

Art. 2 OBIETTIVI E STRATEGIE DEL P.R.P.C.

Gli obbiettivi del PRPC sono quelli di recuperare un complesso architettonico che rappresenta una valida

testimonianza "dell'architettura padronale locale" non solo nei suoi aspetti meramente architettonici/formali ma

anche nella sua tipologia insediativa. La strategia quindi del PRPC è quella di pianificare un intervento in grado di

salvaguardare i valori storici architettonici dei fabbricati di maggior interesse e contemporaneamente valorizzare la

qualità ambientale della corte retrostante recuperando tutti gli elementi caratterizzanti lo spazio stesso.

Art. 3 DURATA E VARIANTI

Il P.R.P.C entrerà in vigore il quindicesimo giorno dalla pubblicazione della deliberazione di avvenuta approvazione.

Il P.R.P.C. potrà essere variato in ogni tempo con il rispetto delle procedure seguite per la sua formazione, limitate

modifiche alle opere di urbanizzazione primaria-secondaria non costituiscono variante al P.R.P.C. in quanto non

modificano la sostanza dello stesso.

Art. 4 DEFINIZIONE DEGLI INTERVENTI

Il P.R.P.C. individua i lotti edificabili e definisce per ogni edificio, vincolato ai sensi del D.L. 42/04 (ex DLgs 490/99), un

grado di protezione in base ai punteggi di merito emersi dalla compilazione, delle Schede Tecniche di

approfondimento per ogni edificio stesso. Ad ogni grado di protezione corrispondono delle norme specifiche di

intervento.

Le definizioni di cui al presente Capo definiscono in dettaglio quelle contenute negli strumenti urbanistici comunali.

Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente vengono regolati da indicazioni planovolumetriche ed architettoniche

indicate negli elaborati grafici allegati.

Gli interventi ammessi sono quelli previsti dal PRGC per le diverse zone ricompresse all’interno dell’ambito.


CAPO II

DESTINAZIONI D’USO

Art. 6 DESTINAZIONI D’USO AMMISSIBILI PER LE UNITA' IMMOBILIARI

La destinazione d’uso prevalente ammissibile sono in conformità all’art. n°73 della L.R.52 i seguenti:

a) residenziali

b) artigianale di servizio

c) alberghiera e ricettivo- complementare

d) direzionale

e) commerciale al minute

p) opera pubblica

q) opera di interesse pubblico

Il tutto secondo le definizioni stabilite dall’art. n°6 del D.P.G.R.29.04.1997 n°0139/ PRES

Art. 7 DESTINAZIONI D’USO AMMISSIBILI AREE NON EDIFICABILI

Sono ammesse le seguenti destinazioni d'uso:

a) verde storico da salvaguardare denominato "Brolo"

b) verde pubblico e attrezzato

c) verde privato distinto nelle aree libere da costruzioni, sistemate a prato o giardino, di pertinenza d’edifici esistenti;

d) aree di pertinenza degli edifici distinta nelle aree destinate a parcheggio privato ed a servizio delle attività

economiche;

e) viabilità comprendente tutti i percorsi pedonali, le aree pedonali o ciclabili pubbliche e la viabilità veicolare;

f) viabilità carrabile e aree parcheggi

CAPO III

REGIME AUTORIZZATO

Art. 8 NORME GENERALI

L’attività' urbanistica ed edilizia, nell'ambito dell'applicazione del regime autorizzativo, va valutata considerando

separatamente le seguenti componenti:

a) le trasformazioni fisiche attuate attraverso interventi di rilevanza urbanistica ed edilizia;

b) le modifiche di destinazione d'uso.

c) gli interventi su edifici vincolati dalla soprintendenza in base al D.Lgs 42/04

Art. 9 CONCESSIONE EDILIZIA

Sono soggetti al rilascio della concessione edilizia gli interventi aventi rilevanza urbanistica sia riguardante le unità

immobiliari che le opere di urbanizzazione primaria.

Sono soggette a denuncia di inizio attività le varianti a concessioni edilizie già rilasciate, esclusivamente su edifici

non vincolati, che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non cambino la destinazione d'uso e la

categoria edilizia, non alterino la sagoma e non violino le eventuali prescrizioni contenute nella concessione edilizia.

Art. 10 NULLA OSTA DELLA SOPRINTENDENZA

Sono soggetti alla richiesta di nullaosta da parte della soprintendenza tutti gli interventi edilizi che interessano edifici

vincolati in base al D.Lgs. 42/04 (ex D.L. 490/99), comprese le varianti alle concessioni edilizie già rilasciate che non

incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie. Il parere della Soprintendenza dovrà essere richiesto

preliminarmente alla presentazione della pratica per l'ottenimento della concessione edilizia e diverrà documento

vincolante per l'ottenimento della stessa. E' possibile presentare contestualmente alla richiesta di concessione


edilizia il deposito della pratica alla soprintendenza per l'ottenimento del nulla osta, il rilascio della concessione è

però comunque subordinato all'ottenimento del sopraccitato nullaosta.

CAPO IV

STRUMENTI ATTUATIVI

Art. 11 PREMESSE

Al fine di favorire l’attuazione degli interventi previsti, il P.R.P.C. individua:

Dimensione lotto A e lotto B con parametri urbanistici

Grado di protezione degli edifici vincolati;

Opere di urbanizzazione

La tav. n°4 individua le dimensioni delle opere di urbanizzazione primaria, dei parcheggi, nonché individua la forma e

le dimensioni dei lotti edificabili. Saranno comunque possibili limitati aggiustamenti dovuti alla stesura del piano di

frazionamento fermo restando le quantità delle attrezzature pubbliche stabilite in convenzione (S1a, S5a, S5c). Per il

lotto A e B nonché per le unità edificatorie il PRPC ha stabilito superfici e standards urbanistici in base alle definizioni

previste dal P.R.G.C.

Art. 12 LOTTI EDIFICABILI

La tav. n°7 individua le aree pubbliche e le aree private di pertinenza dei fabbricati queste ultime vengono suddivise

in due lotti omogenei:

Lotto A) corrispondente all'edificazione prospiciente via XXIV Maggio e relativa area di pertinenza con i seguenti

standard urbanistici:

sup territoriale mq. 7.410,00

volume esistente mc. 13.999,00

volume max.edif. mc. 27.900,00

indice fondiario mc/mq. 3,765

Lotto B) corrispondente alla villa ubicata sul retro e relativa area di pertinenza con i seguenti standards urbanistici:

sup territoriale mq. 1.650,00


volume max edif. mc. 2.100,00

indice fondiario mc/mq. 1,273

Il lotto A) è stato inoltre diviso in unità edificatorie (individuati dalla tav. n°5) definiti in base ad una funzionalità

operativa ed omogeneità di zona. Ogni unità può comprendere al suo interno uno o più edifici. Ogni unità può essere

oggetto di richiesta di concessione edilizia rispettando sia gli standards urbanistici, specifici per ogni unità, di

seguito riportati, che le eventuali prescrizioni legate al grado di protezione del patrimonio immobiliare vincolato, che

le indicazioni planimetriche e il rispetto degli standars urbanistici previsti dei lotti A e B. A tal fine la richiesta di ogni

singola concessione/autorizzazione edilizia dovrà riportare come area di pertinenza urbanistica l’intera area del lotto

in oggetto (zona A7.1) e dovrà dimostrare il rispetto degli standards generali previsti per il lotto stesso. Resta inteso

che, una volta terminati completamente gli interventi, nel caso in cui una singola unità edilizia o unità edificatoria

richieda la concessione per un intervento che prevede un aumento di volumetria va verificato il rispetto degli

standards previsti per l’intero lotto A o B con la firma di tutti i proprietari dell’intero lotto. Sono esclusi da tale

procedura gli interventi di manutenzione ordinaria, interventi che non comportano modifica ai parametri urbanistici

quali piscine, pavimentazioni esterne, messa a dimora di essenze arboree ecc.

Le norme di seguito riportate per ogni unità edificatoria sono vincolanti per i futuri interventi edilizi va comunque

precisato che la soprintendenza può apportare modifiche o migliorie in termini architettonici ai progetti edilizi anche

in parziale contrasto alle norme stesse senza che ciò costituisca variante al P.R.P.C.


*…+

unità ed 3A Zona A1 Standards urbanistici

sup. territoriale mq. 907


volume max edif. mc. 3.360,00

piani fuori terra N° 3

altezza massima ml. (esistente)

Sì vincolo della soprintendenza fabbricato 3

Interventi ammessi: manutenzione ordinaria, restauro.

Destinazione ammissibili: residenziale, commerciale al minuto, artigianale di servizio, direzionale e alberghiera e

ricettivo complementare.

Il progetto edilizio dovrà ottenere il nullaosta della soprintendenza.

All'edificio è stato attribuito il grado di protezione n°1, pertanto si deve far riferimento alle prescrizioni

estetico/architettoniche dello stesso definite dall'art. 15 delle presenti norme

*…+

Art. 15 GRADO DI PROTEZIONE 1

Edifici di notevole valore storico ed artistico, di cui interessa la conservare integralmente la veste architettonica

esterna prospiciente via XXIV Maggio e di preservare gli elementi architettonicamente caratterizzanti della facciata

sulla corte e della struttura interna.

E’ prescritto il mantenimento totale delle caratteristiche, finiture, decorazioni, schema compositivo, ecc. compresi

materiali, attraverso un insieme sistematico di opere che ne prevedano la conservazioni. Il progetto dovrà prevedere

adeguate analisi dell’esistente con evidenziazione analitica di tutti gli aspetti storico-architettonico della facciata.

Dovranno essere recuperati restaurati e rivalutati con opportuni interventi tutti quegli elementi o particolari di

valore storico architettonico e culturale che siano emersi durante la fase del rilievo o durante i lavori in corso

d’opera. E' possibile demolire spostare e costruire delle tramezze interne funzionali alla creazione di diversi vani

interni e/o diverse unità immobiliare nel rispetto della struttura tipologica di base e degli elementi architettonici

caratterizzanti che devono essere documentati con elaborati grafici e/o documentazione fotografica. E' ammissibile

utilizzare soffitte o sottotetti, purché ciò non comporti l’alterazione anche parziale del profilo altimetrico originario e

inserire scale, montacarichi e altri impianti tecnologici che non compromettano, la tipologia e la struttura

dell’edificio con la tassativa esclusione di volumi tecnici eccedenti le coperture esistenti;

L’intervento non potrà prevedere aumento di cubatura. Relativamente alle opere di finitura degli edifici valgono le

norme previste dal P.R.G.C. integrate con quelle più specifiche di seguito riportate:

COPERTURE E TETTI

Dovrà essere rispettato l’andamento esistente delle falde di copertura. Il manto di copertura dovrà essere realizzato

in coppi tradizionali, recuperati o nuovi antichizzati, per i canali è consentito l’uso di coppi nuovi. Sono ammessi

materiali diversi solo per particolari e motivate esigenze tecnico funzionali e comunque tale superficie non potrà

essere superiore al 10% della superficie totale della copertura. Le pendenze della copertura dovranno essere le stesse

di quelle esistenti.

STRUTTURE

Si dovrà per quanto possibile conservare la maglia originaria della struttura portante, i solai possono essere

sostituiti per motivate ragioni statiche è prescritto l’uso di materiali analoghi se trattasi di solai originari


caratterizzanti; in caso contrario è ammissibile una variazione della quota di imposta nella misura massima di 30

cm.

FRONTE STRADA

Deve essere mantenuto lo schema compositivo esistente in particolare è obbligatorio conservare le aperture

originarie nella forma, nella dimensione e nei materiali delle cornici con la Conservazione e ripristino degli intonaci

esterni, con malte e tinte analoghe a quelle originali. Dovrà inoltre essere conservato tutto l'apparato decorativo in

particolar le linde ed i marcapiani, dovranno essere mantenuti nelle forme e nelle dimensioni esistenti e nella loro

eventuale demolizione e ricostruzione dovranno essere realizzati con materiali e tecniche analoghe.

- grondaie devono essere realizzate in rame o zinco titanio, sagomati secondo disegno della tradizione locale. Le

grondaie, per quanto possibile dovranno essere di forma semicircolare, sono vietate le grondaie ed i pluviali di forma

quadrata.

- comignoli devono essere in mattoni lisciati a malta ( di diverse forme o dimensioni), dello stesso colore della

facciata e presentare eventuale tettuccio in coppi.

- serramenti delle finestrature potranno essere sostituiti conservando le finiture e tipologie originarie ad eccezione

dei portoni ad arco al piano terra dell’ edificio n°4.1 per i quali pur conservando l'apparato decorativo e la

dimensione e forma del foro architettonico è ammissibile utilizzare un nuovo disegno del serramento che soddisfi le

nuove necessità d'uso. I serramenti dovranno essere realizzati in legno verniciato. E’ vietato l’uso di oscuranti di tipo

a persiana o similari. E’ammessa la posa di inferriate nel caso di preesistenze adeguatamente documentate.

- insegne è vietata l’applicazione alla facciata di insegne luminose o di qualsiasi altro elemento con struttura a

bandiera, è consentita la posa di insegne a sbalzo in ferro lavorato o d’altro materiale tradizionale. Le targhe

professionali poste lungo il fronte strada dovranno essere in ottone, bronzo, ceramica o altro materiale tradizionale;

sono escluse targhe in materiale plastico. L’ubicazione delle targhe non potrà avvenire su alcun elemento

architettonico presente sulle facciate (erte, lesene, cornici, ecc.). L’eventuale ubicazione di tende da sole esterne

dovrà essere subordinata ad un progetto unitario che individui tipologia, forma e colori delle stesse per tutto il

complesso architettonico interessato dall’intervento.

FRONTI INTERNI

Sono ammessi interventi di ricostruzione, attraverso un insieme sistematico di opere, dello schema compositivo

originario della facciata conservando elementi architettonici caratterizzanti della facciata e parti che devono essere

ridisegnate secondo uno schema compositivo complessivo. Sono altresì ammessi nuovi elementi architettonici per

problemi di carattere funzionale che devono però denunciare la loro estraneità allo schema compositivo originario e

l'eliminazione delle superfetazioni, e in genere le sovrastrutture di epoca recente, che non rivestano interesse o

contrastino con la comprensione storica dell’edificio.

Relativamente alle grondaie, comignoli, serramenti e insegne valgono le stesse prescrizioni previste per le facciate

fronte strade

Piane, architravi ed erte di finestre, porte e portoni di nuova realizzazione devono incorniciare tutti i lati delle

aperture ed essere realizzati in pietra naturale locale finita a tagli di sega, martellinata o bocciardata, ma

comunque non lucidata o essere semplicemente sagomate nello spessore dell’intonaco dello stesso spessore di

quelle esistenti.

Le eventuali zoccolature devono essere realizzate in pietra locale bocciardata o a taglio di sega, sono consentite

zoccolature in pietra artificiale che devono presentare la stessa finitura e tonalità delle pietre naturali locali.


Dalle norme di piano appena esposte, si evince che l’edificio in analisi risulta vincolato dalla soprintendenza, e che le

destinazioni ammesse sono:

- residenziale

- commerciale al minuto

- artigianale di servizio

- direzionale

- alberghiera e ricettivo complementare.

Nel paragrafo successivo si effettuerà un’analisi delle destinazioni proposte, in rapporto con il territorio, ma

soprattutto con la totalità dell’intervento nell’ambito di iniziativa privata, indicando quindi delle destinazioni d’uso e

sviluppandone gli aspetti funzionali e distributivi sull’edificio.

4.1. RESTAURO FUNZIONALE

Al fine di scegliere la destinazione d’uso migliore, come introdotto in precedenze, si sono considerati tali fattori

discriminanti:

- eventuali necessità dell’amministrazione pubblica

- offerta di destinazioni d’uso attuale nel territorio comunale

- destinazioni previste nell’intervento di riqualificazione dell’ambito d’intervento

- vicinanza all’Aeroporto del Friuli Venezia Giulia

- vicinanza alle vie di comunicazioni principali

- vicinanza al comune di Monfalcone, quindi al porto ed al cantiere

Si è quindi proceduto con l’escludere funzioni di tipo pubblico/civico, vista la domanda inesistente e la scarsa

redditività economica futura.

Per quel che riguarda la destinazione residenziale, si è reputata saturata dalla presenza limitrofa di numerosi

organismi edilizi destinati a tale funzione, e soprattutto considerate le destinazioni previste per tutti gli altri lotti

dell’ambito di intervento: ovvero unità residenziali.

Ci si è quindi concentrati sulle tre destinazioni rimaste, ovvero:

- commerciale al minuto

- direzionale

- alberghiera e ricettivo complementare

4.1.1. DIREZIONALE

Valutando la vicinanza all’aeroporto e vie di comunicazioni principale di provincia e regione, una fra tutte l’autostrada

A4 Venezia – Trieste, si è presa in considerazione la destinazione direzionale.

A seguito di più proposte d’intervento, si è concluso di destinare gran parte della superficie di primo e secondo piano

di “villa de Dottori” a due uffici di medio – grandi dimensioni distinti, ipotizzando anche un’eventuale destinazione

particolare di tali uffici. Al primo piano si ipotizza un studio tecnico di Ingegneria ed Architettura, mentre al secondo

piano la sede di un’azienda di comunicazione pubblicitaria e web.

Si è optato per queste due destinazioni particolari a seguito di valutazioni sugli spazi e considerata l’esperienza

lavorativa in tali ambiti ed aziende.

Inoltre, vista la scarsa illuminazione del piano terra e la presenza di aperture sul fronte strada che limitano la privacy

richiesta da un’azienda, si è ipotizzato di progettare una banca di medio – piccole dimensioni, considerato anche il

bacino di utenza potenzialmente in crescita.


4.1.2. ALBERGHIERA E RICETTIVO COMPLEMENTARE

Le destinazioni alberghiera e ricettiva di grandi dimensioni risultano subito eliminate a seguito dell’assegnazione di

gran parte dell’edificio al direzionale. Rimane comunque un punto da considerare: ovvero la completa assenza di café

o comunque bar di piccole – medie dimensioni nelle vicinanza dell’intervento. Tale mancanza è sofferta da tutto il

quartiere residenziale sviluppatosi nella zona limitrofa, in quanto si trova in zona semiperiferica.

Inoltre si è presa in considerazione anche quello che si è identificato come obiettivo generale dell’intervento di

riqualificazione di tutta l’area: ovvero creare una sorta di borgo.

Si opta quindi per creare un cafè sviluppato su tutti e tre i piani fuori terra, ipotizzando al piano terra un piccolo

cafè/snack bar, destinando i due piani superiori alla funzione di “cafè letterario”, ottenendo anche una piccola sala per

la presentazione di libri, che all’occorrenza si ipotizza possa venir affittata per usi diversi, privati e/o civico pubblici.

4.1.3. COMMERCIALE AL MINUTO

Con lo spazio rimanente al piano terra, si è ipotizzato di usufruire dell’ultima delle destinazioni d’uso rimaste,

prevedendo un negozio di giornali/materiale di cancelleria.

4.1.4. INGRESSI, PERCORSI E GALLERIA

Contestualmente all’assegnazione delle destinazioni d’uso, e conseguente distribuzione interna, si è tenuto in

considerazione lo studio di ingressi e percorsi.

Gli ingressi esistenti, e difficilmente modificabili, contano:

- n.1 ingresso su fronte strada – marciapiede Via XXIV Maggio

- n.2 ingressi su cortile retrostante di pertinenza

Considerato che l’ingresso su fronte strada risulta in linea con uno degli ingressi posti sul retro, si è valutata la

creazione di una piccola “galleria” di passaggio, che consenta di raggiungere tutte le attività previste all’interno

dell’edificio.

Si è assegnato l’altro ingresso posto sul retro, di dimensioni maggiori, ad uso unico del cafè, offrendo così la possibilità

di creare a tale attività anche un piccolo spazio all’esterno.

4.2. RESTAURO FISICO

4.2.1. STRUTTURA E SOLAIO DI FONDAZIONE

Si ipotizza di consolidare le fondazioni, di tipo continuo, mediante la realizzazione due cordoli in calcestruzzo armato,

rispettivamente su entrambi i lati delle stesse. I due cordoli sono collegati tra loro da passanti sempre in calcestruzzo

armato, a passo costante. Con tale operazione si aumenta la superficie della base di fondazione, riducendo la

possibilità di cedimenti.

Inoltre, per il rispetto delle normative d’igiene che definiscono o meno abitabile un unità immobiliare, si rende

necessario creare uno strato di areazione al di sotto del solaio, originariamente a contatto con il terreno.

Per svolgere tale operazione, si ipotizza l’eliminazione della pavimentazione esistente, non di pregio, e la realizzazione

di un pacchetto di areazione con tecnologia tipo “igloo”, completa di strato impermeabile e coibentazione termica.

Per quel che riguarda gli elementi di fondazione della struttura lineare intelaiata in calcestruzzo armato, considerato

che difficilmente saranno legati tra loro, si prevede la realizzazione di cordoli di collegamento, uniti poi alla fondazione

perimetrale continua, in rispetto delle normative antisismiche.


4.2.2. CHIUSURE VERTICALI OPACHE E STRUTTURE PORTANTI IN ELEVAZIONE

Per quel che riguarda le strutture portanti in elevazione di tipo scatolare, ovvero le stesse chiusure verticali opache in

pietra, non si reputa necessaria alcuna operazione di consolidamento strutturale, per le quali comunque non si hanno

conoscenze a sufficienza sullo stato di conservazione e livello di prestazione

Si prevede invece, in rispetto delle normative sul risparmio energetico, l’apposizione di uno strato isolante,

internamente in quanto non è possibile modificare l’aspetto esterno. Considerata l’assenza di particolari finiture di

pregio interne, si decide di regolarizzare la superficie con l’apposizione di una parete in cartongesso, posizionando

nell’intercapedine tra parete e chiusura verticale lo strato isolante.

Per quel che riguarda le strutture portanti di tipo lineare intelaiato, si ipotizza che attualmente difficilmente

rispondano ai requisiti previsti dalle recenti normativa (a partire dal fatto che le barre utilizzate sono di tipo liscio, e

non ad aderenza migliorata), comunque non si è in possesso dei dati necessari per ipotizzare delle soluzioni di

consolidamento delle stesse.

4.2.3. STRUTTURE PORTANTI ORIZZONTALI E PARTIZIONI ORRIZONTALI INTERNE

Per quel che riguarda la verifica statica delle strutture portanti orizzontali, non si è in possesso dei dati necessari per

tale operazione. Si ipotizza comunque il consolidamento degli stessi, mediante la realizzazione di una soletta armata al

di sopra del tavolato esistente (prevedendo la sostituzione degli elementi fortemente degradati), sulla quale poi

apporre la nuova pavimentazione.

Inoltre, per motivi estetici, tecnologici (alloggiamento impianti) e di risparmio energetico, si prevede di realizzare un

controsoffitto.

4.2.4. STRUTTURE PORTANTI CHIUSURA SUPERIORE E COPERTURA

Anche in questo caso si tralascia la verifica statica della struttura portante, ipotizzando comunque il trattamento delle

travi lignee con sabbiatura, e l’eventuale sostituzione degli elementi maggiormente compromessi con elementi nuovi.

Per quel che riguarda il pacchetto di copertura, sempre nel rispetto della normativa sul risparmio energetico, si

prevede l’innalzamento dello stesso, con l’apposizione di uno strato isolante ed uno strato di ventilazione.

Per ovviare all’aumentare dello spessore del tetto, e l’impossibilità di spostare la linda decorata, si prevede

l’installazione di una condotta delle acque pluviali di dimensioni maggiori.

Si ritiene infine opportuno segnalare la necessità di sostituire eventuali coppi danneggiati.

4.2.5. INFISSI SU COPERTURA

Considerata la scarsa illuminazione fornita dalla aperture al piano secondo, si prevede l’installazione di infissi obliqui,

apribili ed oscurabili meccanicamente, sulla sola falda retrostante della copertura dell’edificio, in quanto la falda sul

fronte strada risulta vincolata dalla soprintendenza.

Ambito d'intervento - scala 1/1000TAVOLA B01

S.S. N.14

VIA VOLONTARI DELLA LIBERTA'

VIA XXIV MAGGIO

VIA S.LORENZO

VIA S.VITO

PARCHEGGIO PUBBLICO DI RELAZIONE

2.2

PARCHEGGIO PRIVATO

5

1

2.1

4.2

6

3

2

4.1

4

Planimetria generale - scala 1/200TAVOLA B02

VIA XXIV MAGGIO

Pianta piano terra - scala 1/100TAVOLA B03

AN

DR

ON

A

VIA XXIV MAGGIO

BANCOMAT

ATT

ESA

SPORTELLI

UFFICIO UFFICIO

ARCHIVIO

USCITA

ENTRATA

DIREZIONE

WC

WC

WC

VETR

INA

WC

WC

GALLERIA

WCGIORNALI CASSA

DEPOSITO

CAFE'

+ 0,15

+ 0,13

+ 0,00

+ 0,13

A

Pianta piano primo - scala 1/100TAVOLA B04

0,83

1,40

1,40

0,83

0,83

1,40

0,83

1,40

0,85

1,58 0,85

1,58 0,85

1,58 0,85

1,58 0,85

1,58

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

1,54

0,85

WC

WC

WC

WC

WC

PRESENTAZIONE LIBRI

CAFE'LETTERARIO

ARCHIVIO

SALACAFFE'

CED

UFFICIOUFFICIOUFFICIO

TAVOLO REVISIONE

ELABORATI RECEPTION

SALARIUNIONI

POSTAZIONIDI LAVORO

POSTAZIONIDI LAVORO

TECNICA

LOCALE DISERVIZIO

+ 3,45 + 3,45

A

Pianta piano secondo - scala 1/100TAVOLA B05

0,83

1,40

0,83

1,40

1,40

0,83

1,40

0,83

0,83

0,83

0,83

0,88 0,

830,

88

0,88

0,83 0,

880,

83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,88

0,760,76

0,760,76

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

0,83

WC

WC

WC

SALOTTINOLETTURA

SALOTTINOLETTURA

RECEPTION

CAFFE' CEDCOMMERCIALEDIREZIONE

SALARIUNIONI

UFFICIOUFFICIO

LOCALE DI

CAFE'LETTERARIO

SERVIZIO

LOCALE DISERVIZIO

SALATECNICA

+ 6,75 + 3,45

+ 6,35

+ 6,35

A

Pianta copertura - scala 1/100TAVOLA B06

Sezione A-A - scala 1/50TAVOLA B07

+ 0,00 + 0,15

+ 3,45

+ 6,75

Prospetto su Via XXIV Maggio - scala 1/100TAVOLA B08

Prospetto su cortile interno - scala 1/100TAVOLA B09

Prospetto laterale - scala 1/100TAVOLA B10

2 1

4

567 89

Fondazione continuapietra naturale1

2

3

Mod. intercapedine areatatipo "igloo"

4

Massetto in C.L.S.rete elettrosaldataspessore: 6,0 cm

5

Massetto alleggerito

6

7

8

Pavimentazione

Opera di consolidamentocordoli in C.A. legati

Strato isolantespessore: 6,0 cm

Materiale riporto scavo

Magrone 9

1

2

3

Fondazione continuapietra naturale1

2

3

Magrone

Pavimentazione esistente

4

4.4.2 CHIUSURA INFERIORE

73Intervento di restauro

4.4.2 SOLUZIONI TECNOLOGICHE

3

2

1

4

13

Chiusura verticale portantepietra naturalespessore: circa 52 cm

1

2

3Elemento portante solaiotravetto ligneospessore: 24,0 cm

Pavimentazione esistentetavolato ligneno

Elemento decorazionemarcapiano C.L.S.

4

5

Finitura interna/esternaintonacospessore: 1,5 cm

Elemento portante puntalepilastro C.A.

6

6

7

9

11

10

1214

7

Connettore a piolo


11Soletta C.L.S.rete elettrosaldataspessore: 8,0 cm

Strato protettivo

12

13

Pavimentazione nuova14

Finitura internaparete cartongessospessore: 2,0cm

Controsoffitto

Intercapedinealloggiamento impiantispessore: 20,0 cm

8

9

10

3

2

1

4

5


1

2

3

Elemento portante solaiotravetto ligneospessore: 24,0 cm

Pavimentazione esistentetavolato ligneno

Elemento decorazionemarcapiano C.L.S.

4

5Finitura interna/esternaintonacospessore: 1,5 cm

Elemento portante puntalepilastro C.A. 6

6

4.4.2 CHIUSURA INFERIORE



1

2

3

Elemento port. coperturacapriata composta in legno

4

Decorazione esternalinda in C.L.S. alleggerito

5

Finitura interna coperturatavelle laterizio pieno

6


7

Copertura ventilata

8

Manto di coperturacoppi

9Finitura interna/esternaintonacospessore: 1,5 cm

Travetti copertura


Elemento portante linearecordolo C.A.

10

11Finitura internaparete cartongessospessore: 2,0 cm


12

13Intercapedine areataalloggiamento impiantispessore: variabile (norm. pareti)

14

4

3

2

1

5

7

6

8

109

11

12

13

14

4

3

2

1

5

7

6

8

9


1

2

3

Elemento port. coperturacapriata composta in legno

4

Decorazione esternalinda in C.L.S. alleggerito

5

Finitura interna coperturatavelle laterizio pieno

6

7

8

Manto di coperturacoppi

Finitura interna/esternaintonacospessore: 1,5 cm

Travetti copertura


Elemento portante linearecordolo C.A. 9

75

4.4.3 CHIUSURA SUPERIORE

Intervento di restauro


4.5. SIMULAZIONI FOTOREALISTICHE

progetto di restauro conservativo di "vila de dottori", via xxiv maggio, ronchi dei...

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