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PROPUESTA METODOLÓGICA PARA EL CÁLCULO DE LA VIDA ÚTIL ESTIMADA CON FINES VALUATORIOS PARA LAS CONSTRUCCIONES

ANEXAS RURALES CON BASE EN LA NORMA TÉCNICA ISO 15686

NELLY ROCÍO OLAVE BALLESTEROS 20171117043

JOSE VICENTE AHUMADA MORENO 20171117002

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

BOGOTÁ D.C 2018

PROPUESTA METODOLÓGICA PARA EL CÁLCULO DE LA VIDA ÚTIL ESTIMADA PARA LAS CONSTRUCCIONES ANEXAS RURALES CON BASE

EN LA NORMA TÉCNICA ISO 15686

Elaborado por:

Nelly Rocío Olave Ballesteros Ingeniera Topográfica

José Vicente Ahumada Moreno

Arquitecto

Monografía para optar el Título de Especialista en Avalúos

Director - Ing., Hernando Acuña, Profesor Asociado – Universidad Distrital Francisco José de Caldas

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

BOGOTÁ 2018

Propuesta metodológica para el cálculo de la vida útil estimada con fines valuatorios para las construcciones anexas rurales con base

en la norma técnica ISO 15686

TABLA DE CONTENIDO Pág.

INTRODUCCIÓN ..................................................................................................... 1

1. OBJETIVOS ..................................................................................................... 3

1.1. GENERAL ..................................................................................................... 3

1.2. ESPECÍFICOS .............................................................................................. 3

2. MARCO TEÓRICO ........................................................................................... 4

2.1. VIDA UTIL DE LAS CONSTRUCCIONES .................................................... 4

2.2. ISO 15686 (Standardization, 2018) ............................................................. 4

2.2.1. ISO 15686-8 ........................................................................................... 7

2.3. ANTECEDENTES Y EXPERIENCIAS DE LA APLICACIÓN DE LA METODOLOGIA DE METODO DE FACTORES ..................................................... 9

2.4. METODO DE FACTORES CÁLCULO DE LA VIDA UTIL NORMA ISO 15686. .................................................................................................................... 10

2.6 NORMATIVIDAD ........................................................................................ 12

3. METODOLOGÍA ............................................................................................. 14

3.1. REVISIÓN BIBLIOGRÁFICA ...................................................................... 14

3.2. PROPUESTA METODOLOGICA ............................................................... 14 3.2.1. Descripción de las construcciones estudios de caso: .......................... 15

3.3. ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS PARA LOS ANEXOS CONSTRUCCIONES RURALES ........................................................................... 19

3.3.1. Cerca en madera rolliza (h=2,5m) ........................................................ 20 3.3.2. Cerca en madera Aserrada h=2.5 m .................................................... 20 3.3.3. Cerca en concreto h=2.5 m .................................................................. 20 3.3.4. Embarcadero ....................................................................................... 21

3.3.5. Enramada en madera aserrada inmunizada piso en tierra. ................. 21 3.3.6. Enramada en madera aserrada inmunizada piso en concreto. ............ 22



3.3.7. Establo ................................................................................................. 22 3.3.8. Tanque Elevado concreto .................................................................... 23 3.3.9. Tanque Elevado plástico ...................................................................... 23 3.3.10. Cochera ............................................................................................... 24 3.3.11. Pozo séptico en mampostería .............................................................. 24

3.3.12. Pozo séptico en concreto ..................................................................... 25 3.3.13. Portada metálica .................................................................................. 25 3.3.14. Cerramiento malla eslabonada ............................................................ 26 3.3.15. Corral en madera ................................................................................. 26

3.3.16. Corral metálico ..................................................................................... 27 3.3.17. Galpón piso en concreto ...................................................................... 27 3.3.18. Galpón piso en tierra ............................................................................ 28

3.4 INVESTIGACION DE LAS VIDAS TECNICAS DE LOS MATERIALES UTILIZADOS EN LA CONSTRUCCION DE LOS ANEXOS RURALES. .............. 29

3.4.1 Limaton Eucalipto:................................................................................ 29 3.4.2 Limaton Eucalipto Inmunizado: ............................................................ 29

3.4.3 Alambre de púas Galvanizado ............................................................. 29 3.4.4 Puntillas con cabeza ............................................................................ 29

3.4.5 Postes en Concreto .............................................................................. 30 3.4.6 Concreto Ciclópeo................................................................................ 30 3.4.7 Tejas zinc Galvanizadas ...................................................................... 30

3.4.8 Tejas fibrocemento ............................................................................... 30 3.4.9 Concretos ............................................................................................. 30

3.4.10 Mampostería ........................................................................................ 31 3.4.11 Estructuras metálicas ........................................................................... 31

3.4.12 Tuberías PVC ...................................................................................... 31 3.4.13 Pintura .................................................................................................. 31 3.4.14 Tanques Plásticos ................................................................................ 32

3.4.15 Resumen vida útil de los materiales más comunes utilizados en la construcción de las construcciones rurales. ....................................................... 32

4 ANÁLISIS DE RESULTADOS ....................................................................... 34

4.1 RESULTADOS DE LA APLICACION DEL PORCENTAJE DE LA VIDA TECNICA CON RESPECTO AL VALOR DEL MATERIAL................................... 34

4.1.1 Cerca en madera rolliza (h=2,5m) ........................................................ 34 4.1.2 Cerca en madera Aserrada h=2.5 m .................................................... 34 4.1.3 Cerca en concreto h=2.5 m .................................................................. 35 4.1.4 Embarcadero ....................................................................................... 35

4.1.5 Enramada en madera aserrada inmunizada piso en tierra. ................. 35 4.1.6 Enramada en madera aserrada inmunizada piso en concreto. ............ 35 4.1.7 Establo ................................................................................................. 36



4.1.8 Tanque Elevado concreto .................................................................... 37 4.1.9 Tanque Elevado plástico ...................................................................... 37 4.1.10 Cochera ............................................................................................... 38 4.1.11 Pozo séptico en mampostería .............................................................. 38 4.1.12 Pozo séptico en concreto ..................................................................... 38

4.1.13 Portada metálica .................................................................................. 39 4.1.14 Cerramiento malla eslabonada ............................................................ 39 4.1.15 Corral en madera ................................................................................. 39 4.1.16 Corral metálico ..................................................................................... 39

4.1.17 Galpón piso en concreto ...................................................................... 40 4.1.18 Galpón piso en tierra ............................................................................ 40 4.1.19 Cuadro resumen vida útil de los materiales ponderada, vida útil de referencia o vida útil de diseño. .......................................................................... 40

4.2 RESULTADOS DE LA APLICACION DEL METODO DE FACTORES NORMA ISO 15686. .............................................................................................. 41

4.2.1 Aplicación método de factores para Cerca en madera rolliza (h=2,5m) 44 4.2.2 Aplicación método de factores para Cerca en madera Aserrada h=2.5 m 45 4.2.3 Aplicación método de factores Cerca en concreto h=2.5 m ................. 46 4.2.4 Aplicación método de factores Embarcadero ....................................... 47

4.2.5 Aplicación método de factores Enramada en madera aserrada inmunizada piso en tierra. .................................................................................. 48

4.2.6 Aplicación método de factores Enramada en madera aserrada inmunizada piso en concreto. ............................................................................. 49

4.2.7 Aplicación método de factores Establo ................................................ 50 4.2.8 Aplicación método de factores Tanque Elevado concreto ................... 51 4.2.9 Aplicación método de factores Tanque Elevado plástico ..................... 52

4.2.10 Aplicación método de factores Cochera ............................................... 53 4.2.11 Aplicación método de factores Pozo séptico en mampostería ............. 54 4.2.12 Aplicación método de factores Pozo séptico en concreto .................... 55 4.2.13 Aplicación método de factores Portada metálica ................................. 56 4.2.14 Aplicación método de factores Cerramiento malla eslabonada ........... 57

4.2.15 Aplicación método de factores Corral en madera ................................ 58 4.2.16 Aplicación método de factores Corral metálico .................................... 59 4.2.17 Aplicación método de factores Galpón piso en concreto ..................... 60 4.2.18 Aplicación método de factores Galpón piso en tierra ........................... 61

4.2.19 Cuadro resumen de la vida útiles estimadas calculadas por el método de factores de la norma técnica ISO 15686. ...................................................... 62

5 CONCLUSIONES ........................................................................................... 63



6 RECOMENDACIONES................................................................................... 65

7. BIBLIOGRAFÍA .............................................................................................. 66

ÍNDICE DE TABLAS Pág. Tabla 1 Vidas útiles de diseño por categorías ....................................................... 12

Tabla 2 Vida útil de los materiales utilizados en las construcciones rurales y las fuentes de información. .......................................................................................... 33 Tabla 3 Resumen vida útil ponderada de los materiales. Fuente Autores. ............ 41

Tabla 4 Tabla de calificaciones por medio de rangos para el método de factores ( International Standards Organization, 2000) ......................................................... 43

Tabla 5 Resultado de las vidas útiles estimadas de las tipologías realizadas para las construcciones anexas rurales ............................................................................... 62

ÍNDICE DE ILUSTRACIONES

Pág. Ilustración 1 Estructura de la norma técnica ISO 15686 .......................................... 6 Ilustración 2 Fases metodológicas para el desarrollo de la monografía. ............... 14

Ilustración 3 fotografías diferentes tipos de cercas. Fuente Autores...................... 15 Ilustración 4 fotografías diferentes tipos de enramadas. Fuente Autores .............. 15

Ilustración 5 Fotografías diferentes tipos de Galpones. Fuente Autores ................ 16 Ilustración 6 Fotografías diferentes tipos de Establos. Fuente Autores ................. 16 Ilustración 7 Fotografías diferentes tipos de Cocheras. Fuente Autores ................ 17

Ilustración 8 Fotografías diferentes tipos de Tanques Elevados. Fuente Autores . 17 Ilustración 9 Fotografías diferentes tipos de Tanques Elevados. Fuente Autores . 18 Ilustración 10 Fotografías diferentes tipos de Corrales. Fuente Autores ............... 18 Ilustración 11 Fotografías diferentes tipos de pozos sépticos. Fuente Autores ..... 19

ÍNDICE DE ECUACIONES

Pág. Ecuación 1 Ecuación para la aplicación del método de factores ISO 15686 ......... 11



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INTRODUCCIÓN

GENERALIDADES Y PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Los avalúos comerciales son la base fundamental para las transacciones inmobiliarias, como lo son las ventas, compras, cálculo de valores asegurables, valorizaciones entre otros, a la hora de realizar el avalúo comercial este se divide en dos partes una enfocada a la valorización del terreno y otra a la valorización de la construcción. Para valorar las construcciones se aplica el método de reposición el cual se emplea para hallar el valor del metro cuadrado de las construcciones, este método consiste en calcular mediante análisis de precios unitarios el valor del metro cuadrado de construcción como nuevo y depreciarlo de acuerdo la vetustez y el estado de conservación de los inmuebles, para la depreciación se utiliza el método de Fitto y Corvini. Para la aplicación del método de fitto y corvini se debe calcular la edad en porcentaje de vida, es decir conocer la edad de construcción y la vida útil, es fácil conocer la edad de las construcciones basándose en los materiales que la conforman y con información tomada en campo, sin embargo para estimar la vida útil de las construcciones no se conoce actualmente una metodología ni normativa técnica al respecto, si bien en la norma ISO 15686-1 define la vida útil de un edificio como “el período de tiempo después de la instalación o construcción durante el cual un edificio o sus partes cumplen o exceden los requisitos mínimos de rendimiento para lo cual fueron diseñados y construidos”, no se ha aplicado en el ámbito de los avalúos en nuestro país. La normativa actual más utilizada en avalúos comerciales en nuestro país es la resolución 620 de 2008 “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”, donde se definen los siguientes métodos: Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado, Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o ingresos, Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Artículo 4º. Método (técnica) residual, dentro del artículo 2 señala que “Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años”, este parágrafo ha sido aplicado por los Avaluadores para darle el valor de la vida útil a las construcciones que son objeto de valoración , No obstante estos valores de vida útiles no tienen en cuenta construcciones que han sido diseñadas en materiales diferentes a los señalados, tal como lo son las construcciones anexas que encontramos en las zonas rurales del país.



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En el país las construcciones rurales anexas obedecen a las necesidad del campesino de realizar sus proyectos productivos como lo son las cercas, enramadas,galpones,establos,cocheras,tanques elevados, kioskos, corrales y pozos sépticos, a la hora de realizar los avalúos rurales estos ítems se valoran mediante el método de costo de reposición el cual busca dar el valor a hoy mediante análisis de precios unitarios y descontando el porcentaje de depreciación, dicha depreciación se realiza mediante el método de fitto y corvinni el cual tiene en cuenta dos factores edad y vida útil. El tema de las vidas útiles para las construcciones que no poseen un sistema constructivo en muros de carga o en concreto, ha sido un tema de investigación muy poco tratado por su complejidad y análisis en cuanto a parámetros como la durabilidad de los materiales, actualmente la experticia de los Avaluadores es la que define la vida útil de las construcciones anexas rurales, sin embargo no se señala como o bajo a que parámetros obtuvieron ese valor de vida útil. En el contexto mundial la norma ISO 15686 es la norma ISO en desarrollo que se ocupa de la planificación de la vida útil. Es un proceso de estudios que aborda el desarrollo de la vida útil de un componente de un edificio, edificio u otro trabajo construido como un puente o túnel. Su enfoque es garantizar que la vida de diseño propuesta tenga una respuesta estructurada al establecer su vida útil normalmente a partir de un marco de vida de servicio de referencia o estimado. A su vez, asegure un perfil de costo del ciclo de vida (o costo de vida útil cuando lo solicite) y aborde factores ambientales como la evaluación del ciclo de vida y el cuidado de la vida útil y las consideraciones del final de la vida, incluida la obsolescencia y la recuperación energética incorporada. En esta monografía se propone una metodología basada en la norma ISO15686 y en la propuesta planteada por el ingeniero Silverio Hernandez Moreno aplicando el método de factores, modificada para las construcciones rurales en cuanto en que la metodología original se aplica una vida útil de diseño, y para este caso se modificó por una vida técnica esperada de los materiales y luego se aplicó el método por factores de la norma teniendo en cuenta solo aquellos que son determinantes para el cálculo de la vida útil estimada. SÍNTESIS En el capítulo 1 se presentan los objetivos del proyecto, en el capítulo 2 se describe un breve marco teórico sobre el tema de la presente monografía el cual será ampliado y perfeccionado durante la ejecución del mismo. En el capítulo 3 el lector podrá consultar como se desarrollará el proyecto (metodología), en el capítulo 4 el análisis de resultados, en el capítulo 5 las conclusiones de la monografia, el capítulo 6 se podrá consultar la bibliografía y en el capítulo 7 los anexos.



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1. OBJETIVOS

1.1. GENERAL Desarrollar una propuesta metodológica para el cálculo de la vida útil estimada para las construcciones anexas rurales mediante estudios de caso con base en el método de factores de la norma técnica ISO 15686 para ser aplicados con fines valuatorios.

1.2. ESPECÍFICOS

Calcular la vida técnica esperada de las construcciones de los estudios de caso mediante la investigación de las vidas útiles (durabilidad del material) de los materiales que los componen.

Realizar los análisis de precios unitarios para las tipologías más comunes de construcciones anexas como lo son: cercas, enramadas, galpones,establos, cocheras,tanques elevados,kioskos, corrales y pozos sépticos.

Aplicar la metodología de método de factores para el cálculo de la vida útil estimada de los estudios de caso.



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2. MARCO TEÓRICO

2.1. VIDA UTIL DE LAS CONSTRUCCIONES En la norma ISO 15686-1 ( International Standards Organization, 2000) se define la vida útil de un edificio como “el período de tiempo después de la instalación o construcción durante el cual un edificio o sus partes cumplen o exceden los requisitos mínimos de rendimiento para lo cual fueron diseñados y construidos”. De acuerdo con (Ortega Madrigal, 2012) La norma diferencia a su vez la vida útil de diseño, la vida útil de referencia, la vida útil estimada y la vida útil residual, conceptos que nos serán necesarios para el entendimiento de método de factores.

Vida útil de diseño: Se define como aquella esperada por el proyectista.

Vida útil de referencia: Se define como aquella que se espera de un edificio o sus partes (o se prevé que tenga) en un determinado conjunto (fijado) de condiciones de uso.

Vida útil estimada: Se define como aquella que se espera de un edificio o alguna de sus partes en unas determinadas condiciones de uso calculada corrigiendo la vida útil de referencia en términos de materiales, proyecto, condiciones uso calculada corrigiendo la vida útil de referencia en términos de materiales, proyecto, condiciones ambientales, uso y mantenimiento.

Vida útil residual: Se define como el periodo de vida útil que le queda a un edificio o alguna de sus partes en un determinado momento.

2.2. ISO 15686 (Standardization, 2018) ISO (la Organización Internacional de Normalización) es una federación mundial de organismos nacionales de normalización (organismos miembros de ISO). El trabajo de preparación de Normas Internacionales normalmente se lleva a cabo a través de comités técnicos de ISO. Cada organismo miembro interesado en un tema para el cual se ha establecido un comité técnico tiene derecho a estar representado en ese comité. Las organizaciones internacionales, gubernamentales y no gubernamentales, en colaboración con ISO, también participan en el trabajo. ISO colabora estrechamente con la Comisión Electrotécnica Internacional (IEC) en todos los asuntos de normalización electrotécnica.



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Las Normas Internacionales se redactan de acuerdo con las reglas establecidas en las Directivas ISO / IEC, Parte 2. La tarea principal de los comités técnicos es preparar Estándares Internacionales. Los proyectos de normas internacionales aprobados por los comités técnicos se distribuyen a los órganos miembros para votación. La publicación como Norma Internacional requiere la aprobación de al menos el 75% de los organismos miembros que emiten un voto. La norma ISO 15686 contiene las siguientes versiones:

Propuesta metodológica para el cálculo de la vida útil estimada con fines valuatorios para las construcciones anexas rurales con base en la norma técnica ISO 15686

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Ilustración 1 Estructura de la norma técnica ISO 15686



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2.2.1. ISO 15686-8 ISO 15686-8 (INCONTEC, 2018) fue preparada por el Comité Técnico ISO / TC 59, Construcción de edificios, Subcomité SC 14, Vida del diseño. ISO 15686 consta de las siguientes partes, bajo el título general Edificios y activos construidos - Planificación de la vida útil: - Parte 1: Principios generales - Parte 2: procedimientos de predicción de la vida útil - Parte 3: auditorías y revisiones de rendimiento - Parte 5: Costeo del ciclo de vida - Parte 6: Procedimientos para considerar los impactos ambientales - Parte 7: evaluación del rendimiento para la retroalimentación de los datos de la vida útil de la práctica - Parte 8: Vida de servicio de referencia y estimación de la vida útil Las siguientes partes están en preparación: - Parte 9: Orientación sobre la evaluación de los datos de la vida útil - Parte 10: Niveles de requisitos funcionales y niveles de capacidad de servicio - Principios, medición y uso Introducción Por lo general, una persona que trabaja con la planificación de la vida útil de un objeto de diseño se enfrenta al problema de estimar la vida útil de sus componentes. Incluso si hay ciertos datos de vida de servicio de referencia (RSL) de un componente disponible de varias fuentes reales, tales datos de RSL, tal como se encuentran, rara vez se pueden usar satisfactoriamente. Esto se debe a que las condiciones de uso específicas del objeto de diseño generalmente son diferentes de las condiciones de referencia de uso, es decir, las condiciones en uso bajo las cuales los datos de RSL son válidos. En consecuencia, para determinar una vida útil estimada (ESL) apropiada, es necesario modificar la RSL teniendo en cuenta las diferencias entre las condiciones en uso específicas del objeto y las condiciones de referencia en uso. El método factor descrito en esta parte de ISO 15686 proporciona una forma sistemática de llevar a cabo dicha modificación. Es necesario que cualquier método alternativo posible para determinar el ESL a partir del RSL también se base en información similar sobre las condiciones de uso. Al aplicar el método factor, básicamente un ESL se calcula multiplicando un valor RSL por un número modificador que representa una combinación de categorías de factores, cada una de las cuales refleja una diferencia particular entre las



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condiciones específicas del objeto y las condiciones de referencia en uso. Varias estrategias en varios niveles de sofisticación para determinar este número de modificación se describen en este documento. Más allá del conocimiento de la propia RSL, es necesario disponer de información detallada de las condiciones de uso en uso, así como de las condiciones de uso específicas del objeto para aplicar el método del factor y permitir una estimación de la modificación. Es necesario que las condiciones de referencia en uso se proporcionen junto con el RSL, mientras que las condiciones de uso específicas del objeto se determinan a partir del conocimiento del objeto de diseño y la ubicación del sitio. Una RSL y las condiciones de referencia de uso en uso, junto con información adicional requerida o útil sobre la RSL, forman un conjunto de datos de RSL. Es necesario que un conjunto de datos RSL se formatee en un registro de datos RSL. Esta parte de ISO 15686 proporciona una guía sobre problemas de RSL y un medio para determinar el ESL mediante la aplicación del método de factor. La guía para la vida de servicio de referencia está estructurada en discusiones sobre - suministro de datos RSL utilizando datos generales existentes ; - selección de datos RSL o datos generales - formateo de datos generales en registros de datos RSL Los fabricantes de productos de construcción suelen poseer un conocimiento considerable sobre la vida útil y la durabilidad de sus productos. Sin embargo, dicha información solo se hace pública ocasionalmente, generalmente en declaraciones de productos, otros documentos, sitios web de la compañía y / o bases de datos. Se espera que el uso de esta parte de ISO 15686 motive a los fabricantes a recopilar sus conocimientos y proporcionar datos de vida útil siguiendo las directrices y los requisitos establecidos. Alcance Esta parte de ISO 15686 brinda orientación sobre la provisión, selección y formateo de los datos de vida útil de referencia y sobre la aplicación de estos datos a los efectos de calcular la vida útil estimada utilizando el método factor. Esta parte de ISO 15686 no brinda orientación sobre cómo estimar la parte de modificación o los valores de los factores A a G, utilizando las condiciones de uso de referencia dadas y las condiciones de uso específicas del objeto. Referencias normativas Los siguientes documentos referenciados son indispensables para la aplicación de este documento. Para las referencias con fecha, sólo se aplica la edición citada. Para las referencias sin fecha, se aplica la última edición del documento referenciado (incluidas las enmiendas).



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ISO 6707-1, Construcción e ingeniería civil - Vocabulario - Parte 1: Términos generales ISO 15686-1: 2000, Edificios y activos construidos - Planificación de la vida útil - Parte 1: Principios generales ISO 15686-2: 2001, Edificios y activos construidos - Planificación de la vida útil - Parte 2: Procedimientos de predicción de la vida útil Este estándar fue revisado y confirmado por última vez en 2012. Por lo tanto, esta versión se mantiene actualizada. ISO 15686-8: 2008 proporciona orientación sobre la provisión, selección y formateo de datos de vida útil de referencia y sobre la aplicación de estos datos para el cálculo de la vida útil estimada utilizando el método de factor. ISO 15686-8: 2008 no proporciona una guía sobre cómo estimar la parte de la modificación o los valores de los factores A a G, usando las condiciones de uso de referencia dadas y las condiciones de uso específicas del objeto.

2.3. ANTECEDENTES Y EXPERIENCIAS DE LA APLICACIÓN DE LA METODOLOGIA DE METODO DE FACTORES

Los ejes centrales de la monografía se enfocaron alrededor de los estudios de la vida útil, por esta razón se señalan las siguientes investigaciones consultadas. El trabajo de grado titulado propuesta metodológica para estimar la vida útil de los sistemas constructivos de fachadas y cubiertas utilizados con más frecuencia en la edificación española a partir del método propuesto por la norma ISO-15686 (Ortega Madrigal, 2012), de la Universidad Politécnica de Valencia, se hace pertinente porque enriquece la mirada frente a las discusiones sobre la vida útil desde la norma ISO-15686 y otras aplicaciones en el ámbito mundial. La aplicación de este método de factores se destaca en la monografía “Estudio de la vida útil de los inmuebles, en condiciones normales de uso vivienda u oficinas, en la ciudad de Bogotá, clasificados por sus tipos de construcción, con diseño sin normas de sismo-resistencia, con diseño con normas de sismo-resistencia, CCCSR-84, NSR-98, y NSR-10, para ser aplicados en los métodos valuatorios” (Ruiz & Robles , 2016), de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, en el cual se concluye; que lo definido en el Parágrafo del Articulo 2 de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en la cual para el cálculo de la vida remanente, la vida útil de las construcciones que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural la vida útil será de 100 años; no corresponden al resultado de una investigación científica, no corresponde a la realidad de las



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condiciones de cada ciudad, y no contribuyen a calcular los valores reales de los inmuebles en la aplicación de los diferentes métodos valuatorios. A nivel mundial el estudio y la estimación de las vidas útiles de las construcciones ha sido y será un tema en el cual cada vez más crece el interés de estudiar esta temática es por esto que en España los requerimientos normativos de carácter técnico como el código técnico de la edificación en España, tienen en cuenta los niveles básicos de aptitud al servicio que deben reunir los edificios a lo largo de su vida útil Silverio Hernández Moreno arquitecto de la universidad Michoaca y maestro y doctor en arquitectura de universidad Nacional Autónoma de México, publica en la revista ciencia edición octubre-diciembre de 2016 un artículo titulado ¿Cómo se mide la vida útil de los edificios?, (Hernandez Moreno, 2016) en el cual describe como estimar y medir la vida útil de los edificios desde el punto de vista del arquitecto y a través del método de la norma ISO 15686, presentando una metodología basada en siete factores que determinan la durabilidad de los proyectos.

2.4. METODO DE FACTORES CÁLCULO DE LA VIDA UTIL NORMA ISO 15686.

En la norma ISO 15686 parte 1 se describe el método de factores y se dan indicaciones de cómo establecer la vida útil de referencia y cada uno de los factores. Los siete factores relacionados son los siguientes (Hernandez Moreno, 2016):

A. Calidad del diseño arquitectónico y constructivo. Incluye principalmente la calidad de los trabajos a nivel de proyecto. La calidad depende en mucho de la experiencia del diseñador y de su preparación (capacitación, certificación y que sea apto para tales trabajos).

B. Calidad de los materiales de construcción. La calidad de los materiales depende de su fabricación y manufactura, principalmente, que cumplan con las normas técnicas para cubrir las necesidades funcionales y ambientales de las edificaciones.

C. Tipo de medio ambiente interior del edificio. Condiciones como la temperatura, ventilación, iluminación, humedades, etcétera, influirán directamente en el deterioro de los componentes constructivos.



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D. Tipo de medio ambiente exterior del lugar. Factores como el viento, humedades, lluvia ácida, radiación o ciertos hongos del ambiente van a influir directamente en el deterioro de los componentes constructivos.

E. Calidad de la mano de obra. Es muy importante que las personas que vayan a

ejecutar los trabajos de construcción e instalaciones estén plenamente capacitadas y preparadas para tales fines.

F. Uso que se le dará al edificio. El uso que se espera que tenga el inmueble influye

en la degradación y el deterioro del edificio y de sus partes. Esto se debe considerar tanto para el diseño del mismo como para cuando el edificio se esté utilizando.

G. Tipo y grado de mantenimiento. El nivel y la calidad de los trabajos de

mantenimiento permitirán directamente o no que el edificio alcance su vida útil estimada.

Nota: esta norma técnica divide en dos variables el ambiente: interno y externo (C y D); aunque los dos se refieren al medio o entorno de la edificación, de acuerdo con su localización actúan de diferente manera sobre los componentes de construcción. El método de los factores se puede expresar con la siguiente ecuación (1):

Ecuación 1 Ecuación para la aplicación del método de factores ISO 15686

𝑉𝑈𝐸 = 𝑉𝑈𝑅 × 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝐴 × 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝐵 × 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝐶 × 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝐷 × 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝐸 × 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝐹× 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝐺.

Donde: VUE= Vida útil estimada VUR= Vida útil de referencia La vida útil de referencia en los documentos consultados hace alusión a la vida útil de diseño como en la siguiente tabla realizada por Canadian Standards Association 2001, Australian bulding Codes Board 2006, International Standards Organization 2000 ( International Standards Organization, 2000)



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Tabla 1 Vidas útiles de diseño por categorías

2.6 NORMATIVIDAD Revisando la normatividad vigente en materia valuatoria no existe un código de edificaciones o una norma técnica de la definición de la vida útil de las construcciones, el único documento que trata es la resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi , donde en el parágrafo único del artículo 2o. Método de capitalización de rentas o ingresos, donde señala lo siguiente: Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. Parágrafo.- Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años. Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle



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la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt En donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación Vt = Valor del terreno

Parágrafo.- Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, . Debido a que este método requiere una depreciación para calcular la porción restante de vida útil que le queda a la construcción a avaluar y componente importante es la vida útil de la construcción para lo cual actualmente no existe ninguna metodología para el cálculo de esta vida útil de las construcciones.



14

3. METODOLOGÍA

3.1. REVISIÓN BIBLIOGRÁFICA Durante el desarrollo del proyecto se realizó una fase de revisión bibliográfica con el fin de profundizar y establecer el estado conocimiento sobre el tema objeto del presente monografía. Así mismo, con esta información se redactan los capítulos de antecedentes y marco teórico y/o conceptual. Las fuentes de información del proyecto fueron las especificaciones de la norma técnica ISO 15686,artículos de revistas indexadas, libros, memorias de congresos o eventos académicos, trabajos de pregrado, maestría y/o doctorado, etc.

3.2. PROPUESTA METODOLOGICA Se plantea realizar el siguiente procedimiento para hallar la vida útil estimada, aplicado el método de factores que se muestra en la norma ISO 15686.

Ilustración 2 Fases metodológicas para el desarrollo de la monografía.



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3.2.1. Descripción de las construcciones estudios de caso:

CERCAS: Una cerca es un vallado, un muro o una tapia que se instala alrededor de un sitio para su división o resguardo. ( Pérez Porto & Gardey, 2018).

Ilustración 3 fotografías diferentes tipos de cercas. Fuente Autores

ENRAMADAS-COBERTIZOS-CAYENES: Consiste en un sitio elaborado con el fin de resguardar de la intemperie, el nombre de cobertizos o caney se utiliza según la forma de la cubierta y la región donde se ubique. (INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, 1994)

Ilustración 4 fotografías diferentes tipos de enramadas. Fuente Autores



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GALPONES: Unidad construida con destino a la cría y/o protección de aves principalmente para la explotación avícola. Conformada por estructura cubierta pisos y muros que son parcialmente elaborados en ladrillo y el resto descubierto o con algún material provisional (plásticos, alambres, etc). (INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, 1994).

Ilustración 5 Fotografías diferentes tipos de Galpones. Fuente Autores

ESTABLOS-PESEBRERAS: Lugar cubierto donde se encierra ganado o caballos y/o se realizan actividades propias de su explotación, constituidos por estructura, cubierta, muros y pisos (INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, 1994).

Ilustración 6 Fotografías diferentes tipos de Establos. Fuente Autores



17

COCHERAS-MARRANERAS-PORQUERIZAS : Construcción destinada a la cría y albergue de cerdos. Se utiliza cualesquiera de los tres nombres enunciados (INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, 1994).

Ilustración 7 Fotografías diferentes tipos de Cocheras. Fuente Autores

TANQUES ELEVADOS: Depósitos de altura, construidos en zonas de deficiencia en abastecimiento para el consumo de los habitantes o para uso agrícola. (INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, 1994).

Ilustración 8 Fotografías diferentes tipos de Tanques Elevados. Fuente Autores



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KIOSKOS: Construcción consistente en una cubierta apoyada en columnas de materiales diferentes, elaborados con el fin de guarecer de la intemperie. (INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, 1994).

Ilustración 9 Fotografías diferentes tipos de Tanques Elevados. Fuente Autores

CORRALES: Construcción consistente en una cubierta apoyada en columnas de materiales diferentes, elaborados con el fin de guarecer de la intemperie. (INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, 1994).

Ilustración 10 Fotografías diferentes tipos de Corrales. Fuente Autores



19

POZOS SEPTICOS: es una cámara cerrada que sirve para facilitar la descomposición y separación de la materia orgánica contenida en las aguas de alcantarilla.

Ilustración 11 Fotografías diferentes tipos de pozos sépticos. Fuente Autores

3.3. ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS PARA LOS ANEXOS CONSTRUCCIONES RURALES

El APU (Análisis de Precios Unitarios) es un modelo matemático que adelanta el resultado, expresado en moneda, de una situación relacionada con una actividad sometida a estudio. También es una unidad dentro del concepto "Costo de Obra", ya que una Obra puede contener varios Presupuestos. Se realizó un análisis de precios unitarios para cada una de las construcciones, los valores de los materiales fueron realizados con base a la construdata 184 edición septiembre-noviembre de 2017 ciudad de referencia Bogotá y lista de actividades construcción urbanismo y vías de la gobernación de Cundinamarca para el año 2017. Es de anotar que a la hora de realizar estos análisis de precios unitarios, no se tiene en cuenta la mano de obra debido a que es un factor que se aplicara más adelante en el numeral E. Calidad y nivel de mano de obra del método de factores de la norma técnica ISO 15686. En estos análisis de precios unitarios tampoco se tiene en cuenta los materiales pétreos como el recebo, gravillas etc., debido a que estos materiales no es posible determinar su vida útil y edad.



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3.3.1. Cerca en madera rolliza (h=2,5m)

3.3.2. Cerca en madera Aserrada h=2.5 m

3.3.3. Cerca en concreto h=2.5 m

ITEM

Largo CERCA 10

valor m2 6.707$

LADO 0,3

Distancia en mts de los

postes 2,5

LADO 0,3 Numero de hilos 4

PROFUND 0,5 Excavacion postes 0,045

DESCRIPCIONUN CANTIDAD V/UNITARIO V/ PARCIAL

LIMATON D=,10 cm a 0,12 cm 3m EUCALIPTO UN 4,00 12.500,00$ 50.000,00$

Alambre de puas M 41,60 410,34$ 17.070,14$

PUNTILLA CON CABEZA 2" LB 0,10 21,00$ 2,10$

VALOR ITEM 67.072$

EXCAVACION POSTES

CERCA EN

MADERA ROLLIZA

(h=2,5m)

ITEM

Largo CERCA 10

LADO 0,3

Distancia en mts de

los postes

2,5



valor m2 13.667$


ESTACON INMUNIZADO D=,10 cm a 0,12 cm

2,5m EUCALIPTO un 4,00 29.900,00$ 119.600,00$

Alambre de puas m 41,60 410,34$ 17.070,14$

PUNTILLA CON CABEZA 2" LB 0,10 21,00$ 2,10$

VALOR ITEM 136.672$

EXCAVACION POSTES

CERCA EN MADERA

ASERRADA (h=2,5m)

ITEM

Largo CERCA 10

LADO 0,3

Distancia en mts

de los postes 2,5



valor m2 15.848$


POSTE PARA CERCA 11x11x2,5m (75kg) un 4,00 35.351,00$ 141.404,00$

ALAMBRE DE PUAS m 41,60 410,34$ 17.070,14$

ALAMBRE DE GALVANIZADO LB 0,10 21,00$ 2,10$

VALOR ITEM 158.476$

CERCA EN

CONCRETO

(h=2,5m)

EXCAVACION POSTES



21

3.3.4. Embarcadero

3.3.5. Enramada en madera aserrada inmunizada piso en tierra.

ITEM DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD VALOR TOTAL

M2 2,70 458.327$

ANCHO 1,10 M

ALTO 1,40 M

LARGO 3,50 M

VOLUMEN 2,70

M3

CONCRETO CICLÓPEO 2000 PSI, 40% RAJÓN M3 2,70 $ 361.451,00 974.110$

LIMATON INMUNIZADO D=,10 cm a 0,12 cm 3m

EUCALIPTO UN 6,00 22.680,00$ 136.080,00$

REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M ORDINARIO UN 10,00 $ 12.500,00 125.000,00$

TOTAL $ 1.235.190

EMBARCADERO

iccu lista de actividades construccion y urbanismo 2017

M2 2.500,00 80.941$

ANCHO 50,00 M

ALTO 2,00 M

LARGO 50,00 M

AREA 2.500,00 M3

DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD VALOR TOTAL

LIMATON INMUNIZADO D=,10 cm a 0,12

cm 3m EUCALIPTO UN 80,00 22.680,00$ 1.814.400,00$

REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M

ORDINARIOUN 267,00 12.500,00 3.337.500,00$


cm 5m EUCALIPTO UN 25,00 22.680,00$ 567.000,00$

ESTRUCTURA DE MADERA PARA TEJA DE

FIBROCEMENTOM2 2500,00 32.360 80.900.000,00$

TEJA EN LÁMINA GALVANIZADA CAL 26

PINTADAM2 2500,00 46.293 115.732.500,00$

TOTAL $ 202.351.400

ENRRAMADA EN

MADERA

ASERRADA

INMUNIZADA PISO

EN TIERRA

CONSTRUDATA 184



22

3.3.6. Enramada en madera aserrada inmunizada piso en concreto.

3.3.7. Establo

M2 2.500,00 153.515$

ANCHO 50,00 M

ALTO 2,00 M

LARGO 50,00 M

AREA 2.500,00 M3


PLACA BASE CONCRETO 0.10 2500 PSI M2 2500,00 $ 56.621,00 141.552.500,00$ LIMATON INMUNIZADO D=,10 cm a 0,12 cm 3m

EUCALIPTO UN 80,00 $ 22.680,00 1.814.400,00$

REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M ORDINARIO UN 266,67 $ 12.500,00 3.333.333,33$ CORREA 2 D=1/2" 1 D=1/2" CELOSÍA EN 3/8"

INC. ANTICORROSIVO ML 125,00 $ 39.728,00 4.966.000,00$

ESTRUCTURA METÁLICA PARA TEJA DE

FIBROCEMENTO (TUBO ESTRUCTURAL ABIERTO

4"x2", 15 MM)M2 2500,00 $ 56.718,00 141.795.000,00$

CABALLETE FIJO TEJA FIBROCEMENTO ML 50,00 $ 62.180,00 3.109.000,00$ TEJA FIBROCEMENTO No. 6 M2 2500,00 $ 34.887,00 87.217.500,00$

TOTAL $ 383.787.733

ENRRAMADA EN

MADERA

ASERRADA

INMUNIZADA PISO

EN CONCRETO

CONSTRUDATA 184

M2 3.500,00 157.269$

A 70,00

B 50,00

AREA 3.500,00


PLACA BASE CONCRETO 0.10 2500 PSI M2 3500,00 $ 56.621,00 198.173.500$

ZAPATAS EN CONCRETO 3500 PSI M3 5,38 $ 616.669,00 3.315.213$

COLUMNAS 3500 PSI (PEDESTALES) M3 6,30 $ 815.838,00 5.139.779$

CORREA 2 D=1/2" 1 D=1/2" CELOSÍA EN

3/8" INC. ANTICORROSIVO ML 70,00 $ 39.728,00 2.780.960$

ESTRUCTURA METÁLICA PARA TEJA DE

FIBROCEMENTO (TUBO ESTRUCTURAL

ABIERTO 4"x2", 15 MM) M2 3500,00 $ 56.718,00 198.513.000$

CABALLETE FIJO TEJA FIBROCEMENTO ML 50,00 $ 62.180,00 3.109.000$

TEJA FIBROCEMENTO No. 6 M2 3500,00 $ 34.887,00 122.104.500$


cm 3m EUCALIPTO UN 190,00 $ 22.680,00 4.309.200$


ORDINARIO UN 692,00 $ 12.500,00 8.650.000$

MURO EN LADRILLO TOLETE RECOCIDO

0.12 M (COMEDEROS) M2 20,00 $ 46.948,00 938.960$

PAÑETE IMPERMEABILIZADO MUROS 1:3,

E=1.5 CM (COMEDEROS) M2 40,00 $ 21.537,00 861.480$

VINILO SOBRE PAÑETE 2 MANOS M2 40,00 $ 6.866,00 274.640$

PUNTO HIDRÁULICO PVC-P/PARAL 1/2"

(COMEDEROS) UND 4,00 $ 59.183,00 236.732$

SIFÓN PARA DRENAJE EN PVC DE 4" UND 2,00 $ 37.718,00 75.436$

PUERTA METALICA (REFERENCIA APU ) UN 2,00 $ 980.000,00 1.960.000$

TOTAL $ 550.442.400

ESTABLO

Revista Construdata 184



23

3.3.8. Tanque Elevado concreto

3.3.9. Tanque Elevado plástico

UND 1,00

A 2,50 M

B 1,80 M

AREA PLACA 4,50 M2


ZAPATAS EN CONCRETO 3500 PSI M3 1,40 $ 616.669,00 863.337$

COLUMNAS 3500 PSI M3 4,90 $ 815.838,00 3.997.606$

VIGA AÉREA 3500 PSI M3 5,32 $ 847.519,00 4.512.191$

ENTREPISO PLACA MACIZA 3500 PSI

E=0.12 MM2 1,00 $ 91.035,00 91.035$


0.12 MM2 12,90 $ 46.948,00 605.629$


E=1.5 CMM2 25,80 $ 21.537,00 555.655$


E=1.5 CM (LINEAL)ML 8,60 $ 12.880,00 110.768$

VINILO SOBRE PAÑETE 2 MANOS

(LINEAL)M2 12,90 $ 4.302,00 55.496$

PUNTO HIDRÁULICO PVC-P/PARAL 1 1/4" UND 1,00 $ 79.674,00 79.674$

PUNTO HIDRÁULICO PVC-P/PARAL 1/2" UND 1,00 $ 59.183,00 59.183$

ESCALERA DE GATO EN TUBO

ESTUTRUCTURAL GALVANIZADO DE 1"

(INCLUYE ANTICORROSIVO)

ml 9,00 $ 78.595,00 707.355$

TOTAL $ 11.637.929

TANQUE ELEVADO


ITEM DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD VALOR TOTAL

UND 1,00 1.469.943$

A 1,20 M

B 1,20 M

AREA PLACA 1,44 M2


ZAPATAS EN CONCRETO 3500 PSI M3 0,35 $ 616.669,00 215.834$

COLUMNAS 3500 PSI M3 0,61 $ 815.838,00 499.701$

ENTREPISO PLACA MACIZA 3500 PSI

E=0.12 MM2 1,00 $ 91.035,00 91.035$

TANQUE PLÁSTICO ELEVADO 250 LT

(INCLUYE ACCESORIOS E INSTALACIÓN)UND 1,00 $ 663.373,00 663.373$

TOTAL $ 1.469.943

TANQUE ELEVADO

PLASTICO




24

3.3.10. Cochera

3.3.11. Pozo séptico en mampostería

ITEM

M2 150,00 262.747$

LADO 15,00

LADO 10,00

AREA 150,00



ZAPATAS EN CONCRETO 3500 PSI M3 2,69 $ 616.669,00 1.657.606$

COLUMNAS 3500 PSI (PEDESTALES) M3 3,15 $ 815.838,00 2.569.890$

ESTRUCTURA DE MADERA PARA TEJA DE BARRO M2 150,00 $ 41.213,00 6.181.950$

CABALLETE FIJO TEJA FIBROCEMENTO ML 50,00 $ 62.180,00 3.109.000$

TEJA FIBROCEMENTO No. 6 M2 150,00 $ 34.887,00 5.233.050$

MURO EN LADRILLO TOLETE RECOCIDO 0.12 M M2 70,00 $ 46.948,00 3.286.360$

MURO TOLETE COMÚN 0.25 M M2 50,00 $ 97.890,00 4.894.500$

PAÑETE IMPERMEABILIZADO MUROS 1:3, E=1.5

CM (COMEDEROS) M2 140,00 $ 21.537,00 3.015.180$


(COMEDEROS) UND 6,00 $ 59.183,00 355.098$

SIFÓN PARA DRENAJE EN PVC DE 4" UND 6,00 $ 37.718,00 226.308$

PUERTA METALICA (REFERENCIA APU ) M2 3,00 $ 130.000,00 390.000$

TOTAL $ 39.412.092

COCHERAS


LARGO 2,00 M

ANCHO 2,00 M

PROFUNDIDA

D 1,50 M

VOLUMEN 6,00 M3


PLACA BASE CONCRETO 0.10 2500 PSI M2 4,00 $ 56.621,00 $ 226.484,00

MURO EN LADRILLO TOLETE RECOCIDO 0.12 M M2 12,00 $ 46.948,00 $ 563.376,00

PAÑETE IMPERMEABILIZADO MUROS 1:3, E=1.5 CM

(COMEDEROS) M2 12,00 $ 21.537,00 $ 258.444,00

FILOS Y DILATACIONES M 3,30 $ 6.304,00 $ 20.803,20

PAÑETE IMPERMEABILIZADO MUROS 1:3, E=1.5 CM

(LINEAL) ML 8,00 $ 12.880,00 $ 103.040,00

ENTREPISO PLACA MACIZA 3500 PSI E=0.12 M M2 4,00 $ 91.035,00 $ 364.140,00

MARCO TAPA CAJA DE INSPECCIÓN UN 4,00 $ 133.402,00 $ 533.608,00

SALIDA SANITARIA PVC-S/PARAL 4" UN 2,00 $ 86.592,00 $ 173.184,00

VALOR COSTO DIRECTO 2.243.079$

POZO SEPTICO EN

MAMPOSTERIA



25

3.3.12. Pozo séptico en concreto

de

3.3.13. Portada metálica

ITEM

LARGO 2,20 M

ANCHO 1,20 M

PROFUNDIDA

D 1,50 M

VOLUMEN 3,96 M3


PLACA BASE CONCRETO 0.10 2500 PSI M2 2,64 $ 56.621,00 $ 149.479,44

MURO EN CONCRETO 3,000 PSI 0.10 M M2 10,20 $ 133.034,00 $ 1.356.946,80

ENTREPISO PLACA MACIZA 3500 PSI E=0.12 M M2 2,64 $ 91.035,00 $ 240.332,40

MARCO TAPA CAJA DE INSPECCIÓN UN 2,64 $ 133.402,00 $ 352.181,28

SALIDA SANITARIA PVC-S/PARAL 4" UN 1,00 $ 86.592,00 $ 86.592,00

VALOR COSTO DIRECTO 2.185.532$

POZO SEPTICO EN

CONCRETO

ITEM

Ancho Puerta 5 ML

alto puerta 1,5 ML

largo tubo 6 ML

Alto Columna 1,5 ML

Excavación 0,64 M3

zapata ,8x,8x,3 0,192 M3

DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD VALOR TOTAL

Tubo cerramiento Galvanizado 1" (6m) un 7,00 4.803,00$ 33.621,00$

Soldadura 6013 1/8'' Kg 2,00 6.271,00$ 12.542,00$

Pintura - Anticorrosivo sobre lámina lineal m 40,50 5.453,00$ 220.846,50$

Bisagra 3-1/2'' x 3-1/2'' Stanley un 4,00 4.950,00$ 19.800,00$

Pasador Gato Sueco 2-1/2'' un 1,00 1.474,00$ 1.474,00$ ZAPATAS EN CONCRETO 3500 PSI m3 0,38 $ 616.669,00 236.800,90$ COLUMNAS 3500 PSI M3 0,45 $ 815.838,00 367.127,10$

VALOR ITEM 892.211$

PORTADA METALICA



26

3.3.14. Cerramiento malla eslabonada

3.3.15. Corral en madera

ITEM

Largo 10 ML

Alto 2,5 ML

Alto de Tubos 3 Ml

Alto muro 0,6 ML

Excavación 0,12 M3

DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD VALOR TOTAL

VIGA DE AMARRE EN CONCRETO 3500 PSI M3 0,60 662.503 397.501,80

MURO EN LADRILLO TOLETE RECOCIDO 0.12

M M2 6,00 46948,00 281.688,00

PAÑETE LISO MUROS 1:4, E=1.5 CM M2 12,00 17.586 211.032,00

PAÑETE LISO PLACAS 1:4, E=2 CM (LINEAL) M 10,00 13.127 131.270,00

CERRAMIENTO MALLA ESLABONADA C. 10

INC. ÁNGULO (PARAL EN TUBO

ESTRUCTURAL GALVANIZADO 2")

M2 25,00 96.438 2.410.950,00$

ANTICORROSIVO SOBRE LÁMINA LLENA M2 25,00 10.742 268.550,00$

VALOR ITEM 2.679.500$

CERRAMIENTO EN

MALLA

ESLABONADA

ITEM

M2 7.500,00 1.472$

ANCHO 150,00 M

ALTO 1,50 M

LARGO 50,00 M

AREA 7.500,00 M3



EUCALIPTO UN 100 $ 27.009,00 $ 2.700.900,00

REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M ORDINARIO UN 667,00 $ 12.500,00 8.337.500,00$

TOTAL $ 11.038.400

CORRAL EN

MADERA

CONSTRUDATA 184



27

3.3.16. Corral metálico

3.3.17. Galpón piso en concreto

ITEM

M2 7.500,00 970$

ANCHO 150,00 M

ALTO 1,50 M

LARGO 50,00 M

AREA 7.500,00 M3


POSTE METALICO 6 M (SALEN 3) UN 44,00 22.680,00$ 997.920,00$

VARILLA 1" 60000 PSI UN 100,00 $ 62.785,00 6.278.500,00$

TOTAL $ 7.276.420

CORRAL

METALICO

CONSTRUDATA 184

ITEM

M2 750,00 151.734$

A 50,00

B 15,00

AREA 750,00



COLUMNAS CERCOS 8X8 DE 2,90M ORDINARIO UN 20,00 $ 22.906,00 458.120$


FIBROCEMENTOM2 750,00 $ 32.360,00 24.270.000$


PINTADAM2 750,00 $ 46.293,00 34.719.750$

MALLA GALLINERO H=1,8M CAL 10 RLL 5,02 $ 64.000,00 320.988$

REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M ORDINARIO UN 210,00 $ 12.500,00 2.625.000$

MURO EN LADRILLO TOLETE RECOCIDO 0.12 M

(COMEDEROS)M2 65,00 $ 46.948,00 3.051.620$


CM (COMEDEROS)M2 130,00 $ 21.537,00 2.799.810$

VINILO SOBRE PAÑETE 2 MANOS M2 130,00 $ 6.866,00 892.580$


(COMEDEROS)UND 4,00 $ 59.183,00 236.732$

PUERTA METALICA (REFERENCIA APU ) UN 2,00 $ 980.000,00 1.960.000$

TOTAL $ 113.800.350

GALPON PISO EN

CONCRETO



28

3.3.18. Galpón piso en tierra

ITEM

M2 225,00 87.133$

A 15,00

B 15,00

AREA 225,00


COLUMNAS CERCOS 8X8 DE 2,90M ORDINARIO UN 12,00 $ 22.906,00 274.872$


FIBROCEMENTOM2 225,00 $ 32.360,00 7.281.000$


PINTADAM2 225,00 $ 46.293,00 10.415.925$

MALLA GALLINERO H=1,80M CAL 10 M2 2,00 $ 15.387,00 30.774$

REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M ORDINARIO UN 70,00 $ 12.500,00 875.000$

MURO EN TABLA CHAPA 25X1,8 CM X 2,9M

EUCALIPTOUN 41,00 $ 11.969,00 490.729$


(COMEDEROS)UND 4,00 $ 59.183,00 236.732$

TOTAL $ 19.605.032

GALPON PISO EN

TIERRA



29

3.4 INVESTIGACION DE LAS VIDAS TECNICAS DE LOS MATERIALES UTILIZADOS EN LA CONSTRUCCION DE LOS ANEXOS RURALES.

3.4.1 Limaton Eucalipto: Madera rolliza utilizada con frecuencia en las construcciones rurales en los soportes de las cubiertas, estas maderas semiduras como el eucaliptus, son poco resistentes al ataque de insectos y otros microorganismos, que terminan por degradarla en corto-medio plazo. Según especificación técnica postes de madera de la empresa EPM (Empresas Publicas de Medellin, 2015) es de 15 años la vida útil estimada para este material. 3.4.2 Limaton Eucalipto Inmunizado:

Madera rolliza utilizada con frecuencia en las construcciones rurales en los soportes de las cubiertas, estas maderas para mejorar su vida útil se les realiza un proceso de inmunización al vacío en presión conclave, con inmunizante con persevante CCA según la consulta a la página (Mercado Libre, 2018)del fabricante de este tipo de madera la vida útil estimada para este material es de 20 años. 3.4.3 Alambre de púas Galvanizado El alambre de púas es uno de los tipos más elaborados de material utilizado comúnmente para dividir diferentes espacios evitando su acceso, normalmente en ranchos ganaderos y potreros, como cercos de protección en carreteras y autopistas, caminos vecinales, en residencias se utiliza mucho colocando el alambrado en la parte superior del muro y en los centros de readaptación social en la parte superior de la malla ciclónica como medida de seguridad. Se fabrica utilizando alambre galvanizado entrelazándolos con hilos y trenzado de púas entre los dos alambres longitudinales. Según la consulta realizada en la página de galvaunion (Galva Union, 2018), la vida útil para los materiales galvanizados es de 10 años. 3.4.4 Puntillas con cabeza La puntilla es un elemento de fijación recta, con punta de diamante diseñada para ser clavada y sujetar dos o más piezas. Se fabrica partiendo de alambres brillantes con las propiedades mecánicas de la norma, en el proceso intervienen equipos de conformación, los cuales por etapas fabrican las cabezas, determinan las longitudes y finalmente cortan las puntas. Según la consulta realizada en la página de galvaunion (Galva Union, 2018), la vida útil para los materiales galvanizados es de 10 años.



30

3.4.5 Postes en Concreto Se usan para marcar el límite de las propiedades en el campo y la ciudad.Estos postes están diseñados de manera talque sean de fácil manejo y de larga duración. Se fabrican en formaletas metálicas para asegurar la uniformidad en su forma y exactitud en sus dimensiones. Fabricado con concreto reforzado de 21 Mpa según especificación técnica INVIAS artículo 800. Igualmente nuestros prefabricados NTC -174.Según (Muñoz Salinas & Mendoza Escobedo, 2012),la vida útil para las estructuras conformadas por concreto que son elementos remplazables tienen una vida útil de 25 años. 3.4.6 Concreto Ciclópeo Es el concreto simple en cuya masa se incorporan grandes piedras o bloques; y q no contiene armadura. Es aquel que está complementado con piedras desplazándolas de tamaño máximo, de 10” cubriendo hasta el 30 %, como máximo del volumen total; éstas deben ser introducidas previa selección y lavado, con el requisito indispensable de que cada piedra en su ubicación definitiva debe estar totalmente rodeada de concreto simple. El concreto ciclópeo no se considera concreto estructural. Según (Monografias plus +, 2018)la vida útil para este material tienen una vida útil de 30 años. 3.4.7 Tejas zinc Galvanizadas La teja de zinc, es un producto fabricado en lámina de acero galvanizada y ofrece principalmente las ventajas de ser más ligera, resistente, impermeable y de rápida instalación respecto a los sistemas similares. El concreto ciclópeo no se considera concreto estructural. Según la consulta realizada en la página de galvaunion (Galva Union, 2018), la vida útil para los materiales galvanizados del espesor de las tejas es de 20 años. 3.4.8 Tejas fibrocemento Estas tejas son el resultado de la unión del cemento y de fibras mineralizadas, estas forman láminas las cuales tienen una excelente resistencia. Según la consulta realizada en la página de los comercializadores de este producto (amianstop, 2018)la vida útil para tejas de fibrocemento 30 años. 3.4.9 Concretos El concreto es una mezcla de diversos elementos utilizada en la construcción. La adecuada dosificación es indispensable para poder preparar un concreto con las



31

normas de calidad requeridas. Definición: Es la unión de cemento, agua, aditivos, grava y arena lo que nos da una mezcla llamada concreto En la tesis del ingeniero Rony González (Gonzalez Mora, 2005) de la Universidad a Distancia de Costa Rica de septiembre de 2005, se ha realizado un cálculo de vida útil probable de materiales en las edificaciones y para los concretos estructurales fija una vida útil de 90 años y para el no estructural 50. 3.4.10 Mampostería La mampostería de ladrillo se refiere a la construcción de muros o paramentos verticales compuestos por unidades de ladrillo ligadas mediante mortero. El objetivo es el de disponer paredes divisorias y muros portantes así como los cerramientos cuya ejecución se defina en los planos. En la tesis del ingeniero Rony González (Gonzalez Mora, 2005) de la Universidad a Distancia de Costa Rica de septiembre de 2005, se ha realizado un cálculo de vida útil probable de materiales en las edificaciones y para la mampostería fija una vida útil de 80 años y para el pañete 50 años. 3.4.11 Estructuras metálicas La Estructuras Metálicas son las que la mayor parte de los elementos o partes que la forman son de metal (más del 80%), normalmente acero. Como las estructuras están formadas por un conjunto de partes, estas partes deben cumplir condiciones según normas. En la tesis del ingeniero Rony González (Gonzalez Mora, 2005) de la Universidad a Distancia de Costa Rica de septiembre de 2005, se ha realizado un cálculo de vida útil probable de materiales en las edificaciones y para la estructuras metálicas como portones y bisagras fija una vida útil de 65 años. 3.4.12 Tuberías PVC VC es la denominación por la cual se conoce el policluro de vinilo, un plástico que surge a partir de la polimerización del monómero de cloroetileno (también conocido como cloruro de vinilo). Los componentes del PVC derivan del cloruro de sodio y del gas natural o del petróleo, e incluyen cloro, hidrógeno y carbono. En la página del productor GERFOR (GERFOR, 2018) se fija una vida útil de 50 años. 3.4.13 Pintura Podemos denominar a las pinturas como mezclas liquidas, que aplicada por pulverización, extensión, o inmersión forman una capa en la superficie de los cuales resguarda. Estas por lo general son coloreadas. Además, es un revestimiento que puede favorecer enérgicamente a ampliar la durabilidad de diversos materiales, especialmente aquellos, como el acero. En la tesis del ingeniero Rony González



32

(Gonzalez Mora, 2005) de la Universidad a Distancia de Costa Rica de septiembre de 2005, se ha realizado un cálculo de vida útil probable de materiales en las edificaciones y para las pinturas es de 10 años. 3.4.14 Tanques Plásticos Los tanques plásticos están diseñados para cuidar y proteger el agua, son de doble capa para evitar el paso de los rayos ultravioleta y de fondo claro para facilitar la inspección de los líquidos. En la página web de los fabricantes (ROTOPLAST, 2018) estiman una vida útil para estos tanques de 35 años. 3.4.15 Resumen vida útil de los materiales más comunes utilizados en la

construcción de las construcciones rurales. En la tabla 2, se hace un resumen de las vidas útiles consultadas en diferentes fuentes, estas fuentes en su mayoría son de páginas web de proveedores o fabricantes de dichos materiales, se sugiere realizar una revisión más profunda en relación con la norma técnica ISO 15686 en cuanto a las vida útiles de los materiales que esta pueda referenciar.



33

Tabla 2 Vida útil de los materiales utilizados en las construcciones rurales y las fuentes de información.

MATERIAL VIDA UTIL EN AÑOS FUENTE

LIMATON EUCALIPTO 15

https://www.epm.com.co/site/Portals/3/d

ocumentos/Energia/EspecificacionesTecnic

as/Postes/ET-TD-ME04-

04%20POSTES%20DE%20MADERA%2011-12-

2015.pdf

LIMATON EUCALIPTO INMUNIZADO 20

https://articulo.mercadolibre.com.co/MCO-

453808652-estacon-rustico-en-madera-

inmunizada-_JM

ALAMBRE DE PUAS CAL 14 10

http://www.galvaunion.com/es/duree-vie-

galvanisation.php

PUNTILLA CON CABEZA 10


galvanisation.php

POSTES EN CONCRETO REFORZADO PARA CERCAS 25

la durabilidad en las estructuras de

concreto reforzado desde la perspectiva de

la norma española para estructuras de

concreto

CONCRETO CICLOPEO 30

https://www.monografias.com/docs/Concr

eto-cicl%C3%B3peo-PKDUFGPCDU2Y

TEJAS DE ZINC GALVANIZADAS 20


galvanisation.php

TEJAS DE FIBROCEMENTO 30

https://www.amianstop.com/vida-util-

amianto/

CONCRETO ESTRUCTURAL 90

http://files.biblioteca-

uaca.webnode.es/200000304-

3edf03fd52/3.pdf

CONCRETO NO ESTRUCTURAL 50



3edf03fd52/3.pdf

PAÑETES 50



3edf03fd52/3.pdf

MAMPOSTERIA CON REPELLO 80



3edf03fd52/3.pdf

ESTRUCTURAS METALICAS 65



3edf03fd52/3.pdf

TUBERIAS PVC 50

http://www.gerfor.com/descargas/tubosist

emas/manual_supraxial.pdf

VINILOS 51

http://www.gerfor.com/descargas/tubosist

emas/manual_supraxial.pdf

TANQUE PLASTICO 35

http://cisternasytanques.com/tag/tanques-

rotoplas/



34

4 ANÁLISIS DE RESULTADOS Con los resultados de la fase metodológica, se realizó un análisis estadístico para la posterior Aplicación del método de factores, por medio de los criterios tomados de la experiencia como arquitecto e ingeniera en la elaboración de avalúos.

4.1 RESULTADOS DE LA APLICACION DEL PORCENTAJE DE LA VIDA TECNICA CON RESPECTO AL VALOR DEL MATERIAL.

Se procedió a sacar el porcentaje de cada uno de los valores de los ítems de los análisis de precios unitarios con respecto al valor total de la construcción, con este porcentaje se multiplico por la vida útil de cada material, para sacar la relación de la vida útil del material con respecto a la cantidad de material o valor de este material con respecto al valor total de la construcción, lo cual nos da una vida técnica de cada material la cual se pondera para tener una vida útil de referencia o de diseño en nuestro ejercicio llamada vida técnica ponderada a continuación se presenta los cálculos matemáticos de cada material. 4.1.1 Cerca en madera rolliza (h=2,5m)

4.1.2 Cerca en madera Aserrada h=2.5 m

DESCRIPCIONV/ PARCIAL %/Vr Total VIDA TECNICA

VIDA TEC

PONDERADALIMATON INMUNIZADO D=,10 cm a 0,12 cm 3m

EUCALIPTO 66.720,00$ 80% 15 11,94382621

Alambre de puas 17.070,14$ 20% 10 2,037198574

PUNTILLA CON CABEZA 2" 2,10$ 0% 20 0,00050124

VALOR ITEM 83.792$ 13,98152602

REDONDEO 14 AÑOS


VIDA TEC

PONDERADA

ESTACON INMUNIZADO D=,10 cm a 0,12

cm 2,5m EUCALIPTO

119.600,00$

87,51% 20 17,50172478

Alambre de puas 17.070,14$ 12,49% 10 1,248983956

PUNTILLA CON CABEZA 2" 2,10$ 0,00% 20 0,000307305

VALOR ITEM 136.672$ 18,75101604

REDONDEO 19 AÑOS



35

4.1.3 Cerca en concreto h=2.5 m

4.1.4 Embarcadero

4.1.5 Enramada en madera aserrada inmunizada piso en tierra.

4.1.6 Enramada en madera aserrada inmunizada piso en concreto.


VIDA TEC

PONDERADA

POSTE PARA CERCA 11x11x2,5m (75kg) 141.404,00$ 89,23% 30 26,768176

ALAMBRE DE PUAS 17.070,14$ 10,77% 10 1,077142136

ALAMBRE DE GALVANIZADO 2,10$ 0,00% 10 0,000132512

VALOR ITEM 158.476$ 27,8454507

REDONDEO 28 AÑOS

DESCRIPCIÓN TOTAL %/Vr Total VIDA TECNICAVIDA TEC

PONDERADA

CONCRETO CICLÓPEO 2000 PSI, 40% RAJÓN 974.110$ 78,86% 50 39,43158923


EUCALIPTO 136.080,00$

11,02%20

2,20338492

REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M ORDINARIO 125.000,00$ 10,12% 20 41,63497415

$ 1.235.190 REDONDEO 42,00 AÑOSiccu lista de actividades construccion y urbanismo 2017


PONDERADALIMATON INMUNIZADO D=,10 cm a 0,12

cm 3m EUCALIPTO 1.814.400,00$ 0,90% 20 0,179331598


ORDINARIO3.337.500,00$ 1,65% 20 0,329871698


cm 5m EUCALIPTO 567.000,00$ 0,28% 20 0,056041124


FIBROCEMENTO80.900.000,00$ 39,98% 20 7,995991132


PINTADA115.732.500,00$ 57,19% 30 17,15814667

$ 202.351.400 25,71938222

REDONDEO 26 AÑOS

CONSTRUDATA 184


PONDERADAPLACA BASE CONCRETO 0.10 2500 PSI 141.552.500,00$ 36,88% 50 18,44150916LIMATON INMUNIZADO D=,10 cm a 0,12 cm 3m

EUCALIPTO 1.814.400,00$ 0,47% 20 0,094552266REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M ORDINARIO 3.333.333,33$ 0,87% 20 0,173707133CORREA 2 D=1/2" 1 D=1/2" CELOSÍA EN 3/8"

INC. ANTICORROSIVO 4.966.000,00$ 1,29% 65 0,84106388ESTRUCTURA METÁLICA PARA TEJA DE

FIBROCEMENTO (TUBO ESTRUCTURAL ABIERTO

4"x2", 15 MM)141.795.000,00$

36,95%65

24,01503279CABALLETE FIJO TEJA FIBROCEMENTO 3.109.000,00$ 0,81% 30 0,243024964TEJA FIBROCEMENTO No. 6 87.217.500,00$ 22,73% 30 6,817635825

$ 383.787.733 32,09046459

REDONDEO 32 AÑOS

ENRRAMADA EN

MADERA

ASERRADA

INMUNIZADA PISO

EN CONCRETO

CONSTRUDATA 184



36

4.1.7 Establo


PONDERADAPLACA BASE CONCRETO 0.10 2500 PSI 198.173.500$ 36,00% 90 32,40232766ZAPATAS EN CONCRETO 3500 PSI 3.315.213$ 0,60% 90 0,542053317COLUMNAS 3500 PSI (PEDESTALES) 5.139.779$ 0,93% 90 0,840378841CORREA 2 D=1/2" 1 D=1/2" CELOSÍA EN

3/8" INC. ANTICORROSIVO 2.780.960$ 0,51% 65 0,32839476ESTRUCTURA METÁLICA PARA TEJA DE

FIBROCEMENTO (TUBO ESTRUCTURAL

ABIERTO 4"x2", 15 MM) 198.513.000$ 36,06%65

23,44177157CABALLETE FIJO TEJA FIBROCEMENTO 3.109.000$ 0,56% 30 0,169445522TEJA FIBROCEMENTO No. 6 122.104.500$ 22,18% 30 6,654892502LIMATON INMUNIZADO D=,10 cm a 0,12

cm 3m EUCALIPTO 4.309.200$ 0,78% 20 0,156572241REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M

ORDINARIO 8.650.000$ 1,57% 20 0,314292649MURO EN LADRILLO TOLETE RECOCIDO

0.12 M (COMEDEROS) 938.960$ 0,17% 80 0,136466232PAÑETE IMPERMEABILIZADO MUROS 1:3,

E=1.5 CM (COMEDEROS) 861.480$ 0,16% 50 0,078253419VINILO SOBRE PAÑETE 2 MANOS 274.640$ 0,05% 10 0,004989441PUNTO HIDRÁULICO PVC-P/PARAL 1/2"

(COMEDEROS) 236.732$ 0,04% 50 0,021503794SIFÓN PARA DRENAJE EN PVC DE 4" 75.436$ 0,01% 50 0,006852306PUERTA METALICA (REFERENCIA APU ) 1.960.000$ 0,36% 65 0,231450194

$ 550.442.400 65,32964444

REDONDEO 65 AÑOS




37

4.1.8 Tanque Elevado concreto

4.1.9 Tanque Elevado plástico


PONDERADA

ZAPATAS EN CONCRETO 3500 PSI 863.337$ 7,42% 90 6,676471129

COLUMNAS 3500 PSI 3.997.606$ 34,35% 90 30,91482786

VIGA AÉREA 3500 PSI 4.512.191$ 38,77% 90 34,8942857ENTREPISO PLACA MACIZA 3500 PSI

E=0.12 M91.035$ 0,78% 50 0,391113417


0.12 M605.629$ 5,20% 100 5,203926086


E=1.5 CM555.655$ 4,77% 20 0,954902923


E=1.5 CM (LINEAL)110.768$ 0,95% 20 0,1903569

VINILO SOBRE PAÑETE 2 MANOS

(LINEAL)55.496$ 0,48% 10 0,04768529

PUNTO HIDRÁULICO PVC-P/PARAL 1 1/4" 79.674$ 0,68% 50 0,342303184

PUNTO HIDRÁULICO PVC-P/PARAL 1/2" 59.183$ 0,51% 50 0,254267758ESCALERA DE GATO EN TUBO

ESTUTRUCTURAL GALVANIZADO DE 1"

(INCLUYE ANTICORROSIVO)

707.355$ 6,08% 65 3,950709508

$ 11.637.929 83,82084976

REDONDEO 84 AÑOS

iccu lista de actividades construccion y

urbanismo 2017

DESCRIPCIÓN VALOR TOTAL %/Vr Total VIDA TECNICAVIDA TEC

PONDERADA

ZAPATAS EN CONCRETO 3500 PSI $ 616.669,00 215.834$ 14,68% 90 13,2148488

COLUMNAS 3500 PSI $ 815.838,00 499.701$ 33,99% 90 30,5951129ENTREPISO PLACA MACIZA 3500 PSI

E=0.12 M $ 91.035,00 91.035$ 6,19% 90 5,573787839

TANQUE PLÁSTICO ELEVADO 250 LT

(INCLUYE ACCESORIOS E INSTALACIÓN) $ 663.373,00 663.373$ 45,13% 35 15,79520851

TOTAL $ 1.469.943 65,17895805

REDONDEO 65 AÑOS

iccu lista de actividades construccion y

urbanismo 2017



38

4.1.10 Cochera

4.1.11 Pozo séptico en mampostería

4.1.12 Pozo séptico en concreto


PONDERADAPLACA BASE CONCRETO 0.10 2500 PSI 8.493.150$ 21,55% 50 10,77480232ZAPATAS EN CONCRETO 3500 PSI 1.657.606$ 4,21% 90 3,785248562COLUMNAS 3500 PSI (PEDESTALES) 2.569.890$ 6,52% 90 5,86850536

ESTRUCTURA DE MADERA PARA TEJA DE BARRO 6.181.950$ 15,69% 20 3,137082906CABALLETE FIJO TEJA FIBROCEMENTO 3.109.000$ 7,89% 30 2,366532588TEJA FIBROCEMENTO No. 6 5.233.050$ 13,28% 30 3,983333341

MURO EN LADRILLO TOLETE RECOCIDO 0.12 M 3.286.360$ 8,34% 80 6,670764906MURO TOLETE COMÚN 0.25 M 4.894.500$ 12,42% 80 9,93502198PAÑETE IMPERMEABILIZADO MUROS 1:3, E=1.5

CM (COMEDEROS) 3.015.180$ 7,65% 50 3,825196595PUNTO HIDRÁULICO PVC-P/PARAL 1/2"

(COMEDEROS) 355.098$ 0,90% 50 0,450493722SIFÓN PARA DRENAJE EN PVC DE 4" 226.308$ 0,57% 50 0,28710478PUERTA METALICA (REFERENCIA APU ) 390.000$ 0,99% 65 0,643203614

$ 39.412.092 51,72729067

REDONDEO 52 AÑOS


DESCRIPCIÓN TOTAL%/Vr Total VIDA TECNICA

VIDA TEC

PONDERADAPLACA BASE CONCRETO 0.10 2500 PSI $ 226.484,00 10,10% 50 5,048506535MURO EN LADRILLO TOLETE RECOCIDO 0.12 M $ 563.376,00 25,12% 80 20,0929508PAÑETE IMPERMEABILIZADO MUROS 1:3, E=1.5 CM

(COMEDEROS) $ 258.444,00 11,52% 50 5,760920078FILOS Y DILATACIONES $ 20.803,20 0,93% 50 0,463719694PAÑETE IMPERMEABILIZADO MUROS 1:3, E=1.5 CM

(LINEAL) $ 103.040,00 4,59% 50 2,296842662ENTREPISO PLACA MACIZA 3500 PSI E=0.12 M $ 364.140,00 16,23% 90 14,61054072MARCO TAPA CAJA DE INSPECCIÓN $ 533.608,00 23,79% 65 15,46290474SALIDA SANITARIA PVC-S/PARAL 4" $ 173.184,00 7,72% 50 3,860407604

VALOR COSTO DIRECTO 2.243.079$ 67,59679284

REDONDEO 68 AÑOS


PONDERADAPLACA BASE CONCRETO 0.10 2500 PSI $ 149.479,44 6,84% 50 3,419749642MURO EN CONCRETO 3,000 PSI 0.10 M $ 1.356.946,80 62,09% 90 55,87894228ENTREPISO PLACA MACIZA 3500 PSI E=0.12 M $ 240.332,40 11,00% 90 9,896865748MARCO TAPA CAJA DE INSPECCIÓN $ 352.181,28 16,11% 65 10,47423878SALIDA SANITARIA PVC-S/PARAL 4" $ 86.592,00 3,96% 50 1,981028033

VALOR COSTO DIRECTO 2.185.532$ 81,65082448

REDONDEO 82 AÑOS



39

4.1.13 Portada metálica

4.1.14 Cerramiento malla eslabonada

4.1.15 Corral en madera

4.1.16 Corral metálico

DESCRIPCION TOTAL %/Vr Total VIDA TECNICAVIDA TEC

PONDERADA

Tubo cerramiento Galvanizado 1" (6m) 33.621,00$ 3,77% 65 2,449380007

Soldadura 6013 1/8'' 12.542,00$ 1,41% 10 0,140572051

Pintura - Anticorrosivo sobre lámina lineal 220.846,50$ 24,75% 10 2,475270729

Bisagra 3-1/2'' x 3-1/2'' Stanley 19.800,00$ 2,22% 65 1,442483095

Pasador Gato Sueco 2-1/2'' 1.474,00$ 0,17% 65 0,107384853ZAPATAS EN CONCRETO 3500 PSI 236.800,90$ 26,54% 90 23,88680345COLUMNAS 3500 PSI 367.127,10$ 41,15% 90 37,03319129

VALOR ITEM 892.211$ 67,53508547

REDONDEO 68 AÑOS

DESCRIPCION TOTAL %/Vr Total VIDA TECNICAVIDA TEC

PONDERADA

VIGA DE AMARRE EN CONCRETO 3500 PSI 397.501,80 14,83% 90 13,35143198

MURO EN LADRILLO TOLETE RECOCIDO 0.12

M 281.688,00 10,51% 80 8,410166076

PAÑETE LISO MUROS 1:4, E=1.5 CM 211.032,00 7,88% 50 3,937898862

PAÑETE LISO PLACAS 1:4, E=2 CM (LINEAL) 131.270,00 4,90% 50 2,449524165

CERRAMIENTO MALLA ESLABONADA C. 10

INC. ÁNGULO (PARAL EN TUBO

ESTRUCTURAL GALVANIZADO 2")

2.410.950,00$

89,98%

65 58,48544505

ANTICORROSIVO SOBRE LÁMINA LLENA 268.550,00$ 10,02% 10 1,002239224

VALOR ITEM 2.679.500$ 87,63670536

REDONDEO 88 AÑOS


PONDERADA


EUCALIPTO $ 2.700.900,00

24,47% 20 4,893644006

REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M ORDINARIO 8.337.500,00$ 75,53% 20 15,10635599

$ 11.038.400 20

REDONDEO 20 AÑOS

CONSTRUDATA 184



40

4.1.17 Galpón piso en concreto

4.1.18 Galpón piso en tierra

4.1.19 Cuadro resumen vida útil de los materiales ponderada, vida útil de

referencia o vida útil de diseño. En la tabla 3 se muestra en resumen los valores de las vidas utiles para cada material de cada una de las construcciones de manera ponderada.

DESCRIPCIÓN VALOR TOTAL %/Vr Total VIDA TECNICAVIDA TEC

PONDERADA

POSTE METALICO 6 M (SALEN 3) 22.680,00$ 997.920,00$ 13,71% 65 8,914383722

VARILLA 1" 60000 PSI $ 62.785,00 6.278.500,00$ 86,29% 65 56,08561628

TOTAL $ 7.276.420 65,00

REDONDEO 65 AÑOS

CONSTRUDATA 184


PONDERADA

PLACA BASE CONCRETO 0.10 2500 PSI 42.465.750$ 37,32% 50 18,65800506

COLUMNAS CERCOS 8X8 DE 2,90M ORDINARIO 458.120$ 0,40% 20 0,080512934ESTRUCTURA DE MADERA PARA TEJA DE

FIBROCEMENTO24.270.000$ 21,33% 20 4,26536475


PINTADA34.719.750$ 30,51% 20 6,101870531

MALLA GALLINERO H=1,8M CAL 10 320.988$ 0,28% 50 0,141031049

REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M ORDINARIO 2.625.000$ 2,31% 20 0,461334259MURO EN LADRILLO TOLETE RECOCIDO 0.12 M

(COMEDEROS)3.051.620$ 2,68% 80 2,145244727


CM (COMEDEROS)2.799.810$ 2,46% 50 1,230141212

VINILO SOBRE PAÑETE 2 MANOS 892.580$ 0,78% 10 0,078433854PUNTO HIDRÁULICO PVC-P/PARAL 1/2"

(COMEDEROS)236.732$ 0,21% 50 0,104011983

PUERTA METALICA (REFERENCIA APU ) 1.960.000$ 1,72% 65 1,119504469

$ 113.800.350 34,38545483

REDONDEO 34 AÑOS


PONDERADA

COLUMNAS CERCOS 8X8 DE 2,90M ORDINARIO 274.872$ 1,40% 15 0,210307231ESTRUCTURA DE MADERA PARA TEJA DE

FIBROCEMENTO7.281.000$ 37,14% 15 5,570763669


PINTADA10.415.925$ 53,13% 20 10,62576689

MALLA GALLINERO H=1,80M CAL 10 30.774$ 0,16% 20 0,031393981

REPISA INMUNIZADA 8X4CM 3,00M ORDINARIO 875.000$ 4,46% 20 0,892627974MURO EN TABLA CHAPA 25X1,8 CM X 2,9M

EUCALIPTO490.729$ 2,50% 15 0,375461514


(COMEDEROS)236.732$ 1,21% 50 0,603753159

$ 19.605.032 18,31007442

REDONDEO 18 AÑOS

GALPON PISO EN

TIERRA



41

Tabla 3 Resumen vida útil ponderada de los materiales. Fuente Autores.

4.2 RESULTADOS DE LA APLICACION DEL METODO DE FACTORES NORMA ISO 15686.

Para la siguiente monografía se aplicó el método de factores sin embargo como estos se aplican a edificaciones urbanas de gran tamaño que cuenta con especificaciones constructivas y de diseño a continuación se explica que factores se tuvieron en cuenta y cuáles no.

A. Calidad del diseño arquitectónico y constructivo. Incluye principalmente la calidad de los trabajos a nivel de proyecto. La calidad depende en mucho de la experiencia del diseñador y de su preparación (capacitación, certificación y que sea apto para tales trabajos). Este ítem No se tuvo en cuenta debido a que habla sobre los diseños arquitectónicos los cuales no se realizan en el ámbito rural a la hora de construir, la construcción rural en Colombia se realiza por métodos de autoconstrucción.

N° CONSTRUCCIONES VIDA UTIL PONDERADA (AÑOS)

1 CERCA EN MADERA ROLLIZA (h=2,5m) 14

2 CERCA EN MADERA ASERRADA (h=2,5m) 19

3 CERCA EN CONCRETO (h=2,5m) 28

4 EMBARCADERO 42

5

ENRAMADA EN MADERA ASERRADA

INMUNIZADA PISO EN TIERRA26

6


INMUNIZADA PISO EN CONCRETO32

7 ESTABLO 65

8 TANQUE ELEVADO 84

9 TANQUE ELEVADO PLASTICO 65

10 COCHERAS 52

11 POZO SEPTICO EN MAMPOSTERIA 68

12 POZO SEPTICO EN CONCRETO 82

13 PORTADA METALICA 68

14 CERRAMIENTO EN MALLA ESLABONADA 88

15 CORRAL EN MADERA 20

16 CORRAL METALICO 65

17 GALPON PISO EN CONCRETO 34

18 GALPON PISO EN TIERRA 18



42

B. Calidad de los materiales de construcción. La calidad de los materiales depende de su fabricación y manufactura, principalmente, que cumplan con las normas técnicas para cubrir las necesidades funcionales y ambientales de las edificaciones. Este ítem SI se tiene en cuenta debido a que en la visita de avalúo se puede corroborar la calidad de los materiales si son materiales reciclados o por el contrario son materiales comprados para la realización de la construcción.

C. Tipo de medio ambiente interior del edificio. Condiciones como la temperatura, ventilación, iluminación, humedades, etcétera, influirán directamente en el deterioro de los componentes constructivos. Este ítem SI se tiene en cuenta debido a que en la visita de avalúo se puede corroborar las condiciones al interior del edificio o del material en su interior.

D. Tipo de medio ambiente exterior del lugar. Factores como el viento, humedades, lluvia ácida, radiación o ciertos hongos del ambiente van a influir directamente en el deterioro de los componentes constructivos. Este ítem SI se tiene en cuenta debido a que este factor es uno de los principales que me afectan la vida útil de la construcción y que se puede corroborar con las condiciones climáticas del lugar donde se ubique el predio objeto de valoración.

E. Calidad de la mano de obra. Es muy importante que las personas que vayan a ejecutar los trabajos de construcción e instalaciones estén plenamente capacitadas y preparadas para tales fines. Este ítem SI se tiene en cuenta debido a que este factor es determinante para la vida util en cuanto que la mano de obra calificada permite un mejor diseño de la estructura, además de que cuando se realizó el análisis de precios unitarios no se tuvo en cuenta para no sobrevalorar este ítem.

F. Uso que se le dará al edificio. El uso que se espera que tenga el inmueble influye en la degradación y el deterioro del edificio y de sus partes. Esto se debe considerar tanto para el diseño del mismo como para cuando el edificio se esté utilizando. Este ítem NO se tiene en cuenta debido a que factor se asocia más al diseño y a la aplicación de los manuales que se proyectan en la viabilidad de los proyectos constructivos, especificaciones que a nivel rural nunca se tienen en cuenta.

G. Tipo y grado de mantenimiento. El nivel y la calidad de los trabajos de mantenimiento permitirán directamente o no que el edificio alcance su vida útil estimada. Este ítem SI se tiene en cuenta debido a que factor es



43

determinante en que puede alargar o sostener la vida util estimada para una construcción rural.

El método de los factores se puede expresar con la siguiente ecuación (1): VUE=VUR×factor A×factor B×factor C×factor D×factor E×factor F×factor G.

Donde: VUE= Vida útil estimada VUR= Vida útil de referencia esta vida útil de referencia fue la calculada en el punto 4.1 de esta monografía. Cabe anotar que para la calificación de estos factores se aplica la siguiente tabla 4 : Tabla 4 Tabla de calificaciones por medio de rangos para el método de factores ( International Standards Organization, 2000)

ESCALA VALOR

BAJO 0,8

MEDIO 1

ALTO 1,2

A continuación se describe el método de factores para cada una de las 18 tipologías constructivas planteadas en esta monografía.


44

4.2.1 Aplicación método de factores para Cerca en madera rolliza (h=2,5m)

FACTORES VALOR VALORES ASIGNADOS ESCALA VALOR

B. Calidad de los materiales y componentes de construccion. 0,8

El material no cuenta con ninguna

proteccion para su durabilidad con

respeto a los factores atmosfericos BAJO 0,8

C. El medio ambiente del interior del edificio. (Interior del material) 0,8

La madera como no tiene control de

calidad, presenta agrietamientos o

rajaduras MEDIO 1

D. El medio ambiente externo al edificio,como el clima y la contaminacion

rural. 1

El clima es de tipo bimodal con dos

epocas lluviosas que me afectan de

manera regular el material ALTO 1,2

E. Calidad y nivel de mano de obra 0,8

La mano de obra es de la zona y no es

calificada

G. Grado o nivel de mantenimiento de acuerdo con las especificaciones

asentadas en el manual de mantenimiento. 1,2

Presenta generalmente buen

mantenimiento, para que cumpla con

su funcion

APLICACIÓN DE LA FORMULA METODO DE FACTORES

VUR 14 AÑOS

VUE 9 AÑOS


45

4.2.2 Aplicación método de factores para Cerca en madera Aserrada h=2.5 m


B. Calidad de los materiales y componentes de construccion. 1

El material cuenta con inmunizacion

el cual permite que no lo afecten las

plagas y la humedad BAJO 0,8


La madera con la inmunizacion, solo le

permite cubrir las capas externas de la

madera, lo cual deja que la capas

internas se vayan deteriorando MEDIO 1


rural. 1






calificada





su funcion


VUR 19 AÑOS

VUE 15 AÑOS


46

4.2.3 Aplicación método de factores Cerca en concreto h=2.5 m



Los postes en concreto poseen una

buena calidad. BAJO 0,8

C. El medio ambiente del interior del edificio. (Interior del material) 1

Los postes en concreto conservan sus

propiedades internas MEDIO 1


rural. 1






calificada





su funcion


VUR 28 AÑOS

VUE 27 AÑOS


47

4.2.4 Aplicación método de factores Embarcadero



Se observa que los materiales son de

una calidad regular. BAJO 0,8


Los materiales al ser de calidad

regular, sus propiedades internas se

ven afectadas MEDIO 1


rural. 1






calificada


asentadas en el manual de mantenimiento. 1 Presenta un regular mantenimiento


VUR 42 AÑOS

VUE 34 AÑOS


48

4.2.5 Aplicación método de factores Enramada en madera aserrada inmunizada piso en tierra.










rural. 1




E. Calidad y nivel de mano de obra 1


calificada, pero presenta

conocimiento en carpinteria




VUR 26 AÑOS

VUE 26 AÑOS


49

4.2.6 Aplicación método de factores Enramada en madera aserrada inmunizada piso en concreto.



Se observa que los materiales son de una

calidad regular. BAJO 0,8


Los materiales al ser de calidad regular,

sus propiedades internas se ven afectadas MEDIO 1


urbana. 1

El clima es de tipo bimodal con dos epocas

lluviosas que me afectan de manera

regular el material ALTO 1,2



calificada, pero presenta conocimiento en

carpinteria




VUR 32 AÑOS

VUE 32 AÑOS


50

4.2.7 Aplicación método de factores Establo




una buena calidad BAJO 0,8


Los materiales son aceptables y

cumplen con la funcionalidad MEDIO 1


rural. 1







conocimiento en carpinteria




VUR 65 AÑOS

VUE 65 AÑOS


51

4.2.8 Aplicación método de factores Tanque Elevado concreto










rural. 1







conocimiento en el tema



Presenta un mal mantenimiento,

luego de su construccion pasan a ser

olvidados


VUR 84 AÑOS

VUE 67 AÑOS


52

4.2.9 Aplicación método de factores Tanque Elevado plástico










rural. 1






calificada.


asentadas en el manual de mantenimiento. 0,8 Presenta un mal mantenimiento


VUR 65 AÑOS

VUE 42 AÑOS


53

4.2.10 Aplicación método de factores Cochera



Al ser materiles de mamposteria por

unidades (ladrillo) deben ser

reforzados y tener un acabado lavable BAJO 0,8


los elementos de mamposteria

ofrecen gran porosidad es suceptible

de gran acumulacion de bacterias y

organismos perjudiciales MEDIO 1


rural. 0,8

los acabados de los materiales no

ofrecen garantia de aseo y por lo

tanto presenta gran contaminacion ALTO 1,2


La mano de obra es de la zona y no se

observa conocimiento en la ejecucion

de la obra.


asentadas en el manual de mantenimiento. 1

generalmente presenta un regular

mantenimiento.


VUR 52 AÑOS

VUE 27 AÑOS


54

4.2.11 Aplicación método de factores Pozo séptico en mampostería



Al ser unidades de mamposteria,

estos deben tener una union de pega

resistente o se confinadso y sus

acbados o recubrimiento deben ser

lavables BAJO 0,8


por presentedad acabados con gran

cantidad de porosidad, estos son

suceptibles de guardad humedad,

hongos y bacteriaas MEDIO 1


rural. 1

la textura no permite un aseo y por lo

tanto genera malos olores en el

medio ambiente y enfermedades. ALTO 1,2


La mano de obra es de la zona pero los

ejecutantes no tiene conocimientos

tecnico sobre la utilizacion de

materiales acorde al uso.



generalmente el mantenimiento

regular y solo se limita a un lavado.


VUR 68 AÑOS

VUE 44 AÑOS


55

4.2.12 Aplicación método de factores Pozo séptico en concreto



la calidad de los materiles solo se

logra a la calidad de las mezclas y a la

ejecucion de la misma. BAJO 0,8


por la regular ejecuciion de la obra

esta presentaporosidad lo que puede

generar filtracion al exterior y por lo

tanto contaminacion MEDIO 1


rural. 1

por se estructura enterradas no

presenta mayor problemas de

contaminacion visual pero es

suceptible de malos olores por sus

ductos de ventilacion. ALTO 1,2


La mano de obra es de la zona y debe

tener conocimientos basicos de

soldaduras y pinturas.



generalmente el mantenimiento es

exporadico y se realiza cuando la

estrutura esta rebozada.


VUR 82 AÑOS

VUE 66 AÑOS


56

4.2.13 Aplicación método de factores Portada metálica



Son estructuras tubulares de buena

resistencia y sus elementos de union

son de gran durabilidad BAJO 0,8


Por las caracterisiticas del material

(tubo) es susceptible a la corrosion

interior MEDIO 1


rural. 1










Presenta generalmente regular

mantenimiento, ya que por la

caracteristica de los materiales y

acabados los mantenimientos se

realizan a largo tiempo


VUR 68 AÑOS

VUE 54 AÑOS


57

4.2.14 Aplicación método de factores Cerramiento malla eslabonada



son estructuras tubulares de buena

resistencia y sus elementos de union

son de gran durabilidad BAJO 0,8




interior MEDIO 1


rural. 1
















VUR 88 AÑOS

VUE 70 AÑOS


58

4.2.15 Aplicación método de factores Corral en madera



El material utilizado para este tipo de

obra son maderas duras o de segunda

clase. BAJO 0,8


La madera esta protegida con

inmunizantes contra las plagas y la

humedad y son maderas selecciondas

como maderas duras MEDIO 1


rural. 1





La mano de obra es de la zona y

aunque no es calificada si presenta un

conocimiento de carpinteria.





su funcion


VUR 20 AÑOS

VUE 20 AÑOS


59

4.2.16 Aplicación método de factores Corral metálico



El material aunque es muy durable ,

presenta proteccion contra la

oxidacion y corrosion exterior BAJO 0,8




interior MEDIO 1


rural. 1
















VUR 65 AÑOS

VUE 52 AÑOS


60

4.2.17 Aplicación método de factores Galpón piso en concreto



El material cuenta con la proteccion

de la cubierta para su durabilidad, con

respeto a los factores atmosfericos

como lluvias BAJO 0,8


La madera esta protegida con

inmunizantes contra las plagas y la

humedad y son maderas selecciondas

como maderas duras MEDIO 1


rural. 1





La mano de obra es de la zona y

aunque no es calificada si presenta un

conocimiento de carpinteria.





su funcion


VUR 34 AÑOS

VUE 34 AÑOS


61

4.2.18 Aplicación método de factores Galpón piso en tierra



El material cuenta con la proteccion

de la cubierta para su durabilidad, con

respeto a los factores atmosfericos

como lluvias BAJO 0,8


La madera como no tiene control de

calidad, presenta agrietamientos o

rajaduras y las maderas no son

selecionadas acordes al uso MEDIO 1


rural. 1






calificada





su funcion


VUR 18 AÑOS

VUE 14 AÑOS

Propuesta metodológica para el cálculo de la vida útil estimada con fines valuatorios para las construcciones anexas rurales con base en

la norma técnica ISO 15686

62

4.2.19 Cuadro resumen de la vida útiles estimadas calculadas por el método de factores de la norma técnica ISO 15686.

En la tabla 5 se relacionan las vidas útiles obtenidas de los estudios de caso planteados luego de la aplicación del método de factores de la norma ISO 15686, estas vidas útiles estimadas son las que se aplicaran al momento de realizar el avalúo comercial, en la valoración de las construcciones por el método de costo de reposición, específicamente en la depreciación por el método de fitto y corvini.

Tabla 5 Resultado de las vidas útiles estimadas de las tipologías realizadas para las construcciones anexas rurales

N° CONSTRUCCIONESVIDA UTIL

ESTIMADA

1 CERCA EN MADERA ROLLIZA (h=2,5m) 9

2 CERCA EN MADERA ASERRADA (h=2,5m) 15

3 CERCA EN CONCRETO (h=2,5m) 27

4 EMBARCADERO 34

5


INMUNIZADA PISO EN TIERRA26

6


INMUNIZADA PISO EN CONCRETO32

7 ESTABLO 65

8 TANQUE ELEVADO 67

9 TANQUE ELEVADO PLASTICO 42

10 COCHERAS 27

11 POZO SEPTICO EN MAMPOSTERIA 44

12 POZO SEPTICO EN CONCRETO 66

13 PORTADA METALICA 54

14 CERRAMIENTO EN MALLA ESLABONADA 70

15 CORRAL EN MADERA 20

16 CORRAL METALICO 52

17 GALPON PISO EN CONCRETO 34

18 GALPON PISO EN TIERRA 14



63

5 CONCLUSIONES La información de los datos obtenidos en esta propuesta metodológica para el cálculo de la vida útil estimada para las construcciones anexas rurales, debe entenderse, más que como un cálculo cuantitativo y como una estimación cualitativa ya que los factores que expresa la norma ISO 15686 son apreciativos de acuerdo con los conocimientos e idoneidad del profesional en valoración. Este trabajo da respuesta al objetivo general de la monografía ya establece y propone una metodología que permite establecer la vida útil estimada de las construcciones anexas o complementarias de los predios rurales como los galpones, enrramadas, cocheras, cercas, establos, corrales y otras que se presenta con frecuencia en las fincas que presentan una explotación económica. Este trabajo fue realizado a partir del metido de los factores propuestos en la norma ISO 15686, en la cual presenta 7 factores que fueron modificados parcialmente en su forma mas no de fondo, para adaptarlo a nuestro tipo de construcciones y localización de las mismas . La norma ISO 15686 es una herramienta fundamental en la consecución de la predicción de la vida útil de las construcciones y los elementos que la componen, pero aún quedan por determinar mucha información con respecto a la vida útil y la durabilidad de los productos, la cual los fabricantes de estos suelen poseer, pero esta no se publica y por lo tanto es importante contar con la ficha técnica de cada producto incluyendo en ella la vida útil. Es de anotar que las construcciones anexas presentadas en este estudio, fueron visitadas por los autores de este documento, permitiendo así una clara y objetiva calificación de los factores que contempla la norma ISO 15686, en la calidad de los materiales de la construcción, calidad de la mano de obra, tipo y grado de mantenimiento y demás factores que se tuvieron en cuenta para cada una de las construcciones. Este trabajo presentado da respuesta a un vacío encontrado en el día a día de nuestro trabajo como peritos avaluadores en el campo rural y especialmente en los contratos realizados con las concesiones viales que adelantan obras en los predios rurales de nuestro país, en la cual se crearon divergencias y discusiones entre los peritos y las concesiones viales y entre las concesiones y los propietarios de los predios rurales en cuanto a la determinación de una vida útil y los costos de sus construcciones anexas o complementarias que desempeñan un papel fundamental



64

en la producción de una finca o predio rural y además que facilita la labor del campo, las cuales en muchos casos son más importantes que el terreno o que las construcciones principales (vivienda) del predio. Se espera que esta metodología sea un aporte a todas las personas que se desempeñan de una u otra forma en la valoración de predios rurales y especialmente a propietarios y concesiones viales para que se adopte como guia en los procesos de valoración predial. El objetivo de este trabajo no es establecer valores exactos de la vida útil de dichas construcciones, el objetivo también apunta a abrir una línea de investigación que permita, tras hacer públicos los resultados obtenidos, poder contrastar la validez y utilidad de estos con los diferentes actores que interviene en la valoración de predios rurales. En cualquier caso, la aplicación del método propuesto es darle a conocer a los peritos, los factores que pueden influir en la determinación de una vida útil y así mismo determinar un justo valor a este tipo de construcciones ya que estos valores se determina por una simple apreciación y no se tiene en cuenta la importancia fundamental que este tipo de construcciones que puede tener en una cadena de producción de una finca. Esto permite dar pasos en camino de la mejoría de la calidad de nuestros informes de avalúos y al mismo tiempo impulsar al perito avaluador en que debe apropiarse de conocimientos de los sistemas constructivos empleados, así como de los componentes de materiales utilizados en cualquier item que presenta una construcción rural. Además conocer e interpretar la normativa aplicable a este tipo de construcciones. No podremos dar un concepto de valor si no conocemos la funcionalidad de los sistemas constructivos, si desconocemos el comportamiento de materiales ante el medio ambiente, ante el suelo que lo soporta, ante la calidad de la mano de obra ejecutante de dicha obra y demás factores que el perito puede observar de acuerdo con su experticia y conocimiento.



65

6 RECOMENDACIONES

1. Los peritos avaluadores deben tener un conocimiento claro sobre la construcción en cuanto a:

la calidad de los materiales de construcción.

Los ítems constructivos que debe presentar una construcción.

La normativa sobre sismoresistencia de la construcción.

La normativa arquitectónica de la construcción de acuerdo con el uso de cada espacio.

La composición y las características de los materiales en cada elemento que presenta la construcción.

La observación de la forma técnica o no, de la instalación o realización de cada uno de los componentes de la construcción, por ejemplo, su nivelación, perpendicularidad o verticalidad de los materiales en cada elemento constructivo y así determinar la calidad de la mano de obra.

Investigación de las medidas y áreas de los elementos de la construcción especialmente de las estructuras enterradas (que no se encuentran a la vista).

2. En la visita técnica del predio y de sus anexos se debe hacer un

levantamiento de la construcción anexa a avaluar para determinar un valor real de la misma y no limitarse únicamente a la toma de fotografías.

3. En los valores que se determines para una construcción anexa rural se debe tener en cuenta los costos de acarreo hasta el sitio donde se implantó la obra anexa a avaluar.

4. Debido a la carencia de una normativa o unas reglas claras y sustentables de las vidas útiles de estas construcciones anexas a nivel rural se han presentado inconformidades de los propietario de las mismas, realizando reclamaciones que encarecen y alargan el proceso de compra o negociación de un inmueble rural, especialmente en los proyectos de infraestructura vial del país.

5. Se recomienda comprar la normativa ISO 15686 referenciada en este documento para una mejor aplicación y sustento técnico en cada uno de los aspectos realizados en esta monografía.



66

7. BIBLIOGRAFÍA

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ISO. Pérez Porto , J., & Gardey, A. (01 de 01 de 2018). Definicion. de. Obtenido de

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propuesta metodolÓgica para el cÁlculo...

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