ALCANCES DE LA LEY 27157 REGULARIZACIN DEL CERTIFICADO DE DECLARACIN DE FABRICA DENTRO DE LA ZONA HISTRICA ZONA MONUMENTAL Y SU MBITO DE APLICACIN AREQUIPA

CAPITULO I1. SELECCIN E IDENTIFICACIN DEL PROBLEMA

1.1. FUNDAMENTACIN DEL PROBLEMA

Segn la Ley,para iniciar elprocesode saneamiento se debe tomar el acuerdo por la mayora simple de todos los propietarios de departamentos, en una reunin que ser convocada para estos efectos por el o los propietarios interesados, mediantecartanotarial, y realizada dentro de los 10 (diez) das tiles contados a partir de la convocatoria. Aspecto concordante con lo establecido en laLeyN 27333, Art. 2, Num. 2.2, el cual establece que ". El Notario, para los efectos de constatar la existencia del acuerdo a que se refiere el Artculo 6 de la Ley N 27157, slo certificar haber tenido a la vista el acta simple respectiva, acompaada de lascartasnotariales cursadas y la publicacin del correspondiente aviso, de ser el caso; as como que la reunin de propietarios se realiz dentro del plazo de 10 (diez) das tiles, contados a partir de la convocatoria, previsto en el numeral 6.1 del Artculo 6 de la Ley N 27157. Consecuentemente son los interesados quienes asumen laresponsabilidadrespecto a la veracidad de lo manifestado y la autenticidad de ladocumentacinpresentada. Para su inscripcin en elregistrocorrespondiente se adjuntar el acta simple..."

La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunin y el nombre del convocante, as como la agenda a tratar. El acuerdo tomado consta en un Acta Simple firmada por los concurrentes, el mismo que debe publicarse en el Diario Oficial El Peruano, en uno de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble y en un lugar visible del propio edificio, para efectos de determinar los porcentajes de bienescomunes, salvo que el referido acuerdo haya sido adoptado por unanimidad.

Para oponerse a los acuerdos a que se refiere elprrafoprecedente el interesado tiene un plazo de 15 (quince) das, contados a partir de la fecha de la ltima publicacin, y se tramita de acuerdo a los artculos 546 y siguientes delCdigoProcesal Civil; especficamente a travs de un Proceso Judicial cuya va procedimental es el proceso sumarsimo; siendo competente el juez civil (entendiendo en lneas de generalidad el monto de la pretensin en disputa, la misma que si es hasta 10 Unidades de Referencia Procesal es el Juez de Paz).

Cabe acotar que la Ley especial presume que las alcuotas sobre los bienes comunes corresponden en partes iguales a los propietarios de los bienes dedominioexclusivo, salvo prueba en contrario.

En cuanto a la Inscripcin, se manejan dos supuestos: Cuando el terreno est registrado o cuando no.

En cuanto a la inscripcin cuando el terreno est registrado, para la inscripcin del derecho depropiedadde los departamentos se debe presentar el Formulario Registral, acompaado del ttulo de propiedad que puede serescriturapblica, minuta, adjudicacin o cualquier otro documento pblico o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est inscrito a nombre de personadiferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 (diez) aos, esto ultimo resulta concordante con lo establecido en los Artculos 950 y 952 del Cdigo Civil.

En cuanto a la inscripcin cuando el terreno no est registrado, para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el Formulario Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el Artculo 2018 del Cdigo Civil el cual establece que para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un perodo ininterrumpido de cinco aos o, en su defecto, ttulos supletorios.

Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el Registrador procede a in matricular el terreno a nombre de los propietarios de departamentos encalidadde bien comn y, posteriormente, la propiedad cada una de las unidades inmobiliarias y losderechossobre las reas y bienes comunes.Cabe acotar que desde Diciembre del 2008 entr en vigencia la Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn (reas comunes), dictada por la Superintendencia Nacional de losRegistrosPblicos, SUNARP, en aplicacin de su potestad normativa reconocida por la Ley 26366, en razn de que en la actualidad existen crecientesconflictosinterpretativos entre los usuarios y elsistemaregistral que se manifiestan en las inscripciones registrales de edificaciones y complejos inmobiliarios.

Si bien es cierto el auge de laconstruccinproduce una serie de beneficios a laeconomanacional, en el mbito jurdico esta situacin se manifiesta en un aumento considerable de las inscripciones regstrales que se refieren a edificaciones y complejos inmobiliarios, lo que, sin embargo, da como resultado la existencia de innumerables conflictos interpretativos.

Estos conflictos, se agudizan por diversos factores, entre ellos porque la normativa que regula el sector es parca y poco detallista; asimismo, los enunciados normativos se prestan a dismiles interpretaciones, entre otros; en ese contexto, precis, se ha publicado esta Directiva con el fin de establecer disposiciones uniformes sobre la calificacin e inscripcin de los ttulos referidos al rgimen de propiedad exclusiva y comn.Por otro lado los regmenes de "propiedad exclusiva y comn" e "independizacin y copropiedad" se diluyen en la prctica, lo cual se confirma por el hecho que se inscriben reglamentos internos sin precisar el rgimen adoptado y, a pesar de ello, el registrador no lo advierte y a las partes tampoco les interesa.

La falta de claridad de la ley y el reglamento hizo que los abogados y notarios recurriesen a los moldes consagrados por la prctica, lo cual generaliz el uso del reglamento interno y la junta de propietarios en el rgimen alternativo de independizacin y copropiedad. Adems esta situacin, se "legaliz" con la aprobacin por parte del Ejecutivo del formato demodelode "reglamento interno".

La Directiva aprobada, establece una gua completa de calificacin registral de los actos del rgimen de propiedad exclusiva y comn, en ese sentido, la norma deber ser aplicada por los rganos de calificacin registral que integran la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.

En lo que respecta al contenido de la Directiva, de conformidad con el artculo 128 del Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, el rgimen de propiedad exclusiva y comn (reas comunes) es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano vertical (edificio de departamentos), en caso contrario puede optarse por el rgimen de propiedad exclusiva y comn o el de independizacin y copropiedad.

En el caso del reglamento interno, se aprueba por el promotor o constructor quien debe ser el propietario de la misma; tambin, se aprueba conforme al articulo 39 de la Ley 27157 (Ley de Regularizacin de Edificaciones), por acuerdo de ms del 50% de los propietarios que conforman la edificacin, para lo cual el voto se computa por cada propietario, mientras no se encuentre definido el porcentaje de participacin en las zonas comunes.

As tambin, la Directiva seala que el reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que cuente con ms del 50% de la participacin de los propietarios; asimismo, de conformidad con el artculo 135 del Deceto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, para los casos de modificacin del porcentaje de participacin,desafectacinde los bienes comunes,venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayora calificada de 2/3 partes de las participaciones.

En el caso de la inscripcin de los aires, cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificacin, sta podr independizarse como seccin de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participacin en los bienes comunes. En este caso la independizacin proceder siempre que se cuente con un rea de acceso.

La Directiva seala que los planos presentados para la inscripcin de Declaratoria de Fbrica e Independizacin que cuenten con el respectivo visado municipal o de verificador, segn el caso no podr ser objeto deobservacinni rechazo registral.

Igualmente, lasnormasde la Directiva se aplican por analoga y en cuanto fuese pertinente, a los mecanismos de regularizacin de edificaciones regulados en el Ttulo I de la Ley 27157 (Ley de Regularizacin de Edificaciones); asimismo, precis que la Directiva de la Sunarp tambin se aplica al rgimen de independizacin y copropiedad. En general, la Directiva contiene una serie de precisiones que facilitarn la calificacin registral en los casos de edificaciones sujetas al rgimen de independizacin y copropiedad.

1.2. DESCRIPCIN DEL PROBLEMA

La Ley 27157 es titulada en su primera parte como LEY DE REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES, lo cual hara parecer que este cuerpo legal tiene por objeto el saneamiento fsico de la propiedad inmobiliaria, proponiendo un rgimen simplificado y flexible para que los edificios puedan acceder al registro. Segn esta interpretacin basada en el nomen juris, nos encontraramos ante una nueva amnista a favor de los propietarios que hayan efectuado construcciones irregulares y/o clandestinas, propiciando la obtencin e inscripcin de las declaratorias de fbrica.No se puede negar que uno de los propsitos de la ley es el saneamiento fsico de los inmuebles (ver arts. 1, 3, 25, y primera disposicin transitoria), esto es, facilitar la inscripcin de construcciones que no cuentan con licencia de construccin o conformidad de obra. Sin embargo, el nomen juris es equvoco, ya que la Ley N 27157 CONTEMPLA UN MAYOR RADIO DE ACCIN, de manera que favorece el saneamiento de una serie de aspectos diversos, que vienen a constituir los tipos de regularizacin que se permiten:1) En primer lugar se posibilita regularizar la propiedad de los predios, de forma que los titulares que slo cuenten con documento privado, o que slo puedan exhibir la posesin, puedan acceder a la inscripcin registral. De esta manera se evita que el interesado recurra a engorrosos procesos judiciales de otorgamiento de escritura pblica, prescripcin adquisitiva o ttulos supletorios. Siempre que no exista oposicin, la va judicial es reemplazada por un simplificado trmite notarial. Dentro de esta lnea el art. 7 de la Ley establece que: Para la inscripcin del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el formulario registral, acompaado de ttulo de propiedad que puede ser escritura pblica, minuta, adjudicacin o cualquier otro documento pblico o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de ttulo de propiedad, o cuando el terreno est inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 (diez) aos. Idntica regulacin se encuentra en los arts. 9, 14 y 17 de la Ley.2) En segundo lugar, y conforme ya hemos indicado, el objeto de la regularizacin comprende tambin las construcciones sin licencia municipal, ni conformidad de obra, bastando que el saneamiento se haga efectivo a travs del informe tcnico de un verificador (art. 25 de la Ley). Este rgimen de regularizacin viene a ser anlogo al que ya existe hace muchos aos para el Registro Predial Urbano, con la salvedad que este ltimo sistema era an ms simplificado al no requerir la certificacin de firmas de los otorgantes. Obviamente esta mayor sencillez no iba aparejada con seguridad.3) Por ltimo se faculta la regularizacin de los inmuebles que carezcan de reglamento interno e independizacin. Es decir, se facilita la constitucin del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn (propiedad horizontal), para lo cual se reduce el nmero de propietarios (inscritos o no inscritos) que puedan otorgar el reglamento interno y la independizacin de fincas registrales. Adems se evita, hasta donde sea posible, que esta incertidumbre jurdica tenga que ser resuelta por el Poder Judicial.El objeto de la regularizacin, y que hemos dividido en tres tipos, puede presentarse en forma individual o acumulativa. Nos explicamos: si el seor X ha realizado una construccin clandestina en el inmueble cuya propiedad se encuentra registrada a su nombre, slo requerir regularizar la declaratoria de fbrica por cuanto su derecho de propiedad no adolece de deficiencia alguna. Por tanto, la regularizacin se presenta en este caso en forma individual, ya que solamente es de aplicacin el punto 2) antes mencionado (declaracin de fbrica).En cambio, puede ocurrir que la construccin clandestina albergue un edificio de departamentos, el cual no solamente carezca de declaratoria de fbrica y reglamento interno, sino adems los mencionados departamentos pueden haber sido vendidos a distintos compradores, los mismos que obviamente no cuentan con su derecho de propiedad inscrito. En este caso la regularizacin es acumulativa porque el saneamiento inmobiliario comprende los puntos 1), 2) y 3) antes mencionados.La Ley ha sido concebida, pues, como un traje a la medida de los interesados, quienes podrn acogerse a sus normas de acuerdo al problema de titulacin que en concreto los afecte. Obviamente, esto ser posible siempre y cuando el problema se centre en alguno de los tres aspectos que constituyen el OBJETO DE LA REGULARIZACIN INMOBILIARIA. Por tanto, los mbitos que se encuentren fuera de este objeto (por ejemplo: los problemas referidos a rectificacin o superposicin de reas), no podrn ser saneados dentro de los alcances de la Ley.Es bueno resaltar que el art. 3 de la Ley N 27157 seala con toda claridad que este cuerpo legal tiene como mira prioritaria atender al saneamiento de los edificios o conjuntos inmobiliarios en rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn (antes, propiedad horizontal); sin embargo, esta meta NO ES EXCLUYENTE, ya que tambin ser posible realizar el saneamiento de los ttulos de propiedad de los inmuebles no sometidos al estatuto de la propiedad horizontal. En este sentido, los arts. 17 y 18 de la Ley regulan el procedimiento a seguir en los casos de regularizacin del derecho de propiedad en las unidades exclusivas, las cuales se definen como aquellas unidades inmobiliarias que NO cuentan con bienes ni servicios comunes (art. 2 inciso f).Esta clasificacin haba sido sustentada en la primera edicin de esta obra, la cual por lo visto ha gozado del favor de los autores del formulario registral aprobado por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP). As pues, en los formatos aprobados se aprecia claramente la existencia de tres partes bien definidas: a) la regularizacin de la propiedad mediante su inscripcin, b) la regularizacin de las edificaciones mediante la declaratoria de fbrica, c) la regularizacin del reglamento interno mediante el proceso de saneamiento.Adems, la misma resolucin aprobatoria de SUNARP (N 297-99-SUNARP publicada el 20 de setiembre de 1999) seala que la finalidad de los formularios es REGULARIZAR LA INSCRIPCIN DE LA PROPIEDAD Y/O DE LAS EDIFICACIONES. En buena cuenta, ello significa que la Ley no se refiere exclusivamente al saneamiento fsico de las construcciones, sino adems a la regularizacin de la propiedad.Por otro lado, la utilizacin del trmino disyuntivo Y/O, nos indica claramente que la regularizacin puede efectuarse en forma conjunta o individual, de acuerdo al concreto problema que afecta al propietario. Estas ltimas ideas tambin aparecieron ampliamente expuestas en la edicin anterior.En conclusin, reiteramos que la Ley N 27157 contiene una restrictiva y equvoca denominacin, la cual alude solamente a la regularizacin de edificaciones, siendo que la amplitud de la materia regulada excede dicho lmite. Por tal razn resulta preferible hablar de la regularizacin de la propiedad, tal y como lo haca el Proyecto de Ley de la Comisin del Congreso de Infraestructura y Transporte. En nuestro caso, y por ser un trmino ms amplio y preciso, de acuerdo al objeto regulado, preferimos la denominacin de regularizacin de algunas inscripciones sobre inmuebles.

1.3. JUSTIFICACIN DE LA INVESTIGACIN

La Declaratoria de Fabrica es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obras en un predio urbano, de acuerdo a lo que establece el Art. 28 de la Seccin preliminar del Reglamento de la Ley 27157Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.

As tambin en el art. 2.3 Precisiones del D.S. 035-2006-VIVIENDA que aprueba el Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 entre otras indica que la Declaratoria de fabrica es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este reglamento.

Cabe precisar que el Titulo II de la Ley 27157, referido a Declaratoria de Fabrica ha sido derogado por la Octava Disposicin final de la Ley 29090 Ley de Regulacin de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, sin embargo esto no afecta la vigencia de los artculos precedentes que forman parte del Ttulo I, y adems en el art. 28 de esta ultima norma se establece que concluidas las obras de edificacin, con la autorizacin municipal obtenida conforme a esta norma, se efectuara una descripcin de las condiciones tcnicas y caractersticas de las obras ejecutadas que se denominara Declaratoria de Fabrica.

Este procedimiento de Declaratoria de fabrica tiene varios escenarios con tratamientos diferenciados:

- Para aquellas edificaciones ejecutadas sin autorizacin municipal hasta el 19 de Julio de 1,999 debern acogerse a la Regularizacin de la Declaratoria de fabrica establecida en el Titulo I de la Ley 27157, sin necesidad de tramitar conformidad de obra municipal, y que consiste bsicamente en presentar los formularios registrales N 1, 2 o 3 (FOR) dependiendo del tipo de inmueble y si requiere de Independizacin de secciones inmobiliarias (Departamentos, oficinas, tiendas comerciales, puestos de mercado, etc.) que adems van a requerir de la inclusin de un reglamento interno, de acuerdo a lo sealado en el Titulo III de la misma norma.

- Para aquellas edificaciones que han sido ejecutadas con Licencia de edificacin entre el 20 de Julio de 1,999 hasta el 27 de Setiembre de 2,008 (Ley 27157) pueden tramitar ante la Municipalidad distrital el certificado de Finalizacin de obras y la declaratoria de fabrica de acuerdo a lo que establece dicha norma.

- Para aquellas edificaciones que han sido ejecutadas con Licencia de edificacin entre el 28 de Setiembre de 2,008 hasta el da de hoy (Ley 29090), pueden tramitar la conformidad de obra y la declaratoria de Edificacion (fabrica) en un solo procedimiento, de acuerdo a lo que establece dicha norma, para luego inscribirla ante los registros Pblicos.

- Para aquellas edificaciones ejecutadas sin autorizacin municipal despus del 20 de Julio de 1999, pueden acogerse a un proceso de Regularizacin contemplado en la Ley 29090, que establece en su articulo 30 que las edificaciones que hayan sido construidas sin Licencia de obra despus de esa fecha, y hasta el 27 de Setiembre de 2008 podrn ser regularizadas hasta el 31 DE DICIEMBRE DE 2008, plazo que ha sido ampliado hasta el 31 de Diciembre de 2010, con la Ley 29476.- Tanto la Ley 27157 como la 29090 establecen normas sobre Licencia de Edificacin que debe otorgar la Municipalidad correspondiente al distrito en que se ubica el predio, con la diferencia de que esta ultima derog las concernientes a este tema establecidas en el Titulo I de la primera (Ley 27157), sin embargo hay que dejar claramente establecido que dicha Ley contiene 3 Ttulos de los cuales el Titulo I, que trata sobre regularizacin de edificaciones ejecutadas hasta el 19 de Julio de 1999, y el Titulo III, acerca de los regmenes de Propiedad exclusiva y comn, siguen vigentes.

Hecha esta aclaracin se puede comprobar que ambas leyes contemplan el tema de la conformidad de obra como el proceso al que estn obligados los propietarios que culminan una edificacin con planos aprobados por una licencia de edificacin, para poder registrar la edificacin dentro del proceso de Declaratoria de fabrica, en la partida registral del inmueble.

La Ley 29090, vigente en la materia desde el 28 de Septiembre de 2008 y que norma la obtencin de Licencias de edificacin adems de las de Habilitacin urbana, en su articulo 63 del Capitulo IV establece que de no haberse ejecutado las obras conforme a los planos, se presentaran planos de replanteo que sern revisados por la Comisin Tcnica, no especificando limites en el rea de variacin, lo que en la prctica significa que se podr replantear cualquier variacin que se realice en la ejecucin de una obra que cuente con Licencia de edificacin, debiendo si tener cuidado en que estos planos finales si correspondan a la edificacin final ya que el articulo 63.2 detalla la necesidad de que se realice una inspeccin en que se verifique la veracidad de los mismos. .

1.4. OBJETIVO GENERAL Y ESPECIFICO

1.4.1. OBJETIVO GENERAL

IDENTIFICAR LOS ALCANCES DE LA LEY 27157 REGULARIZACIN DEL CERTIFICADO DE DECLARACIN DE FABRICA DENTRO DE LA ZONA HISTRICA ZONA MONUMENTAL Y SU MBITO DE APLICACIN AREQUIPA1.4.2. OBJETIVOS ESPECFICOS Analizar la validacin de la regularizacin de fbrica dentro de la zona histrica de la ciudad de Arequipa .

Identificar si dicha ley se aplica a inmuebles pertenecientes al Estado y/o entidades pblicas.

Identificar los requisitos y trmites que se establece la Ley para la declaratoria de fabrica.

1.5. IDENTIFICACIN DE VARIABLES

VARIABLE DEPENDIENTE

Alcances De La Ley 27157

VARIABLE INDEPENDIENTE

mbito De Aplicacin De La Ley

CAPITULO IIMARCO TERICO

1. CASO DE LAS EXPROPIACIONES PARA TITULACIN DE POSESIONES INFORMALES

1.1. Finalidad de la normaEl artculo 21 de la Ley N 28687, modificada por la Ley N 29320, es una norma marco que declara de necesidad pblica la expropiacin para saneamiento y titulacin de posesiones informales cuya ocupacin se dio hasta el 31 de diciembre de 2004. La finalidad de la norma es de toda evidencia: se busca dar una salida al acuciante problema social configurado por propietarios que no pueden recuperar sus predios, sea por la lentitud del Poder Judicial o por la imposibilidad material de producir el lanzamiento de miles de poseedores con el costo social y humano que ello significa. Adems, se busca solucionar la existencia de ocupantes sin ttulos por decenas de aos, lo que impide que esa riqueza pueda ingresar al mercado con todo su valor, o que sirva de garanta para acceder al crdito. Ntese que la situacin actual es el peor de los mundos imaginados. En efecto, tenemos propietarios de cartn, que solo tienen un documento pero no pueden gozar de las facultades correspondientes a su dominio; y por otro lado tenemos a miles de poseedores sin ttulo de propiedad, que solo pueden dar valor de uso al predio pero no pueden utilizarlo en funcin de valor de cambio o de crdito. Desde una perspectiva de costo-beneficio, tan a gusto de los neoliberales, la disposicin comentada resulta ampliamente satisfactoria, pues de un lado permite que los propietarios sean adecuadamente resarcidos a valor de mercado, con lo cual su ttulo, antes vaco de contenido econmico por mrito del respeto irrestricto a la propiedad (sic), se convierte ahora en un valor patrimonial equivalente a la privacin sufrida, por lo que un bien improductivo pasa a ser un capital en efectivo; y por el lado contrario, los poseedores pueden acceder a la titulacin luego de una consolidada ocupacin, por lo que dichos predios ingresan al mercado con toda la potencialidad que significa constituirse en un elemento de generacin de riqueza. La norma no solo establece que la titulacin de posesiones informales consolidadas es una hiptesis de necesidad pblica que da entrada a la expropiacin; sino que adems introduce algunos mecanismos facilitadores para la operatividad del procedimiento de expropiacin, tales como la posibilidad de que la inscripcin de la transferencia se realice con la sola consignacin judicial aun cuando el sujeto pasivo de la expropiacin cuestione el valor de la indemnizacin justipreciada. En ese caso, y sin perjuicio de la transferencia dominical ya operada, el Estado deber disponer que se aprueben las partidas presupuestales que correspondan para hacer efectivo el pago de cualquier diferencia a favor del sujeto pasivo, dentro del ao siguiente a que dicha diferencia quede determinada (artculo 21.6). De esta manera se evita que la sola impugnacin judicial logre el propsito de paralizar la ejecucin de un acto legislativo. Asimismo, debe mencionarse que este procedimiento de expropiacin caduca cuando no se acredita que el Estado ha pagado la indemnizacin justipreciada en el plazo de tres meses computado a partir del da siguiente de la publicacin de la ley autoritativa (artculo 21.8). As, el propietario cuenta con una garanta efectiva de que el resarcimiento ser pagado en plazo perentorio, y bajo pena de reversin. Por ltimo, ntese que la ley no menoscaba el derecho econmico del propietario afectado, ya que el valor que se paga ser el de mercado, asimismo, se indemnizar los otros daos que se hubiesen producido (artculo 15 de la Ley N 27117, por remisin del artculo 21.11 de la Ley N 28687, modificado por la Ley N 29320). 2. LA FUNCIN SOCIAL DE LA PROPIEDADEl mundo creado a partir de la ficcin de que la libertad absoluta (y salvaje) lleva al bienestar, y que los mercados se regulan solos, sin intervencin estatal, no pasa de ser una fantasa derrumbada ante nuestros propios ojos en virtud de la crisis financiera internacional. La realidad nos muestra que los mercados simplemente no pueden autorregularse pues el desmedido afn de lucro destruye todo, incluyendo la lealtad y la honestidad; y sin esos valores, que deben nacer de la regulacin estatal cuya funcin es garantizar el bien comn, no se puede construir ningn sistema institucional. Por tal razn, los neoliberales deben aceptar a regaadientes una verdad que siempre fue obvia. El mundo de las relaciones privadas no puede quedar sujeto al arbitrio individual, pues ello desemboca irremediablemente en el abuso del ms fuerte y en la concentracin de la riqueza en pocas manos. El papel del Estado queda, pues, salvaguardado en el nuevo orden mundial como garante de los intereses colectivos. La propiedad es un derecho individual que asegura un mnimo de utilidad individual a su titular, pero ello no impide reconocer que se trata de una facultad jurdica que se encuentra sujeta a la realizacin del inters social. El propietario no vive solo, ni su riqueza se origina por esfuerzo exclusivamente suyo. El propietario disfruta de bienes econmicos por obra de muchos factores ajenos a l, tales como la proteccin del Estado, la actuacin reguladora y contralora de la Administracin; las obras y construcciones realizadas por la comunidad; el esfuerzo conjunto de la sociedad, etc. Es correcto sostener, entonces, que la propiedad est afecta a una hipoteca social pues la riqueza debe aprovechar de una u otra manera a todos los individuos, y no a unos pocos. De esta forma quedan descartadas las opciones ideolgicas que buscan defender una propiedad exclusivamente individualista y sin la raz social sobre la que necesariamente se asienta y justifica.

Bajo las distintas denominaciones de funcin social, inters social (artculo 923 del CC) y bien comn (artculo 70 de la Constitucin) se ha intentado resumir los fines colectivos, sociales, comunitarios o pblicos a los que debe estar sometida la propiedad privada. Se trata, en buena cuenta, de una reaccin frente a la concepcin liberal de la propiedad, que supuestamente concibe a la misma como un derecho absoluto de usar y abusar de los bienes, sin lmites. Si la propiedad es un derecho individual, ello no obsta a reconocerle su proyeccin social. Como dice Hernndez Gil, la funcin social de la propiedad, ms que un concepto, es una idea o una intuicin. En tal sentido, la teora busca subrayar el aspecto social del hombre por encima del egosmo abusivo e inhumano, pero desde un punto de vista estrictamente jurdico el concepto de funcin social no presenta matices claros por su excesiva generalidad, y muestra ms un aspecto programtico y emotivo. La clusula de la funcin social, o del bien comn, autoriza a que nuestro concepto de necesidad pblica no sea tan restringido, ni limitado. De lo contrario tendramos un ordenamiento jurdico en donde las limitaciones al dominio, o la expropiacin, solo se aplicaran para las obras pblicas, como si los otros intereses de corte social no podran ser tutelados ni mereceran ninguna atencin por parte del Estado. En consecuencia, con el trmino necesidad pblica, entendido en forma razonable y no restrictiva, se busca habilitar la intervencin estatal en la propiedad privada con el fin de adecuarla a los intereses colectivos y sociales. A ello debe sumarse el expreso reconocimiento de la expropiacin por razn de inters social que seala el artculo 21.2 de la Convencin Americana de Derechos Humanos. La restriccin inconducente de la nocin de necesidad pblica ha llevado, por ejemplo, a que en nuestro pas no se pueda expropiar terrenos urbanos faltos de aprovechamiento por veinte o treinta aos, cuyos titulares solamente buscan lucrar con la plusvala generada por el crecimiento de la ciudad, mientras esta crece en forma desordenada con ausencia de servicios bsicos y con una extensin que cada vez los hace ms onerosos. Tampoco se expropia por infraccin a los planes urbansticos, como ocurre cuando se urbaniza en forma ilegal o se incumplen gravemente las normas medioambientales. Lo grave es que la utilidad de un particular es financiada con el pago de impuestos de todos. Igual prohibicin se pretende para los terrenos ocupados por posesiones informales, en donde el aumento de valor generado por las obras de urbanizacin ha sido pagado por el Estado o por los pobladores. En Espaa, por tomarlo como referencia, se acaba de sancionar una nueva Ley Estatal del Suelo 8/2007, de 28 de mayo pasado y en el que se busca enfrentar decididamente todos estos problemas, sin complejos ideolgicos ni recetas ultraliberales. Igual sucede, seguramente para horror de nuestros neoliberales, nada menos que en los Estados Unidos, en donde una reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de junio de 2005 (Caso Kelo vs. New London) consider vlida la expropiacin de un conjunto de fincas por parte de un ayuntamiento (municipio) a efectos de renovacin urbana, ya que el desarrollo econmico autoriza la intervencin del Estado sobre la propiedad pues se considera que el desarrollo es una modalidad de uso pblico de los bienes, lo que da entrada a la expropiacin, segn la Quinta Enmienda de la Constitucin. Como para hacernos reflexionar respecto a la necesidad de superar dogmas.3. GARANTAS QUE OTORGA LA LEY N 29320El artculo 21.2 de la Convencin Americana sobre Derechos Humanos seala que cabe la expropiacin por causas de utilidad pblica o inters social; adems, dicho lmite ha de determinarse y practicarse de acuerdo con lo que dispongan las leyes mediante un debido proceso y requiere el pago de una justa indemnizacin. Esta norma en concordancia con el artculo 70 de la Constitucin, permite deducir la existencia de tres garantas genricas, ya anotadas, que se aplican a toda expropiacin: ley del Congreso, declaracin de causa de seguridad nacional, necesidad pblica y ahora de inters social, y, finalmente una justa indemnizacin.En el caso de la Ley N 29320, modificatoria de la Ley N 28678, sobre expropiacin a efectos de titulacin de posesiones informales, hay algunas garantas especiales que han sido expresamente sealadas con el fin de evitar la desviacin de poder o la arbitrariedad legislativa:- La expropiacin se lleva a cabo con relacin a casos concretos establecidos por Ley del Congreso (artculo 21.4); es decir, cada predio expropiado ser determinado por una norma legal. No existe la posibilidad de una autorizacin abierta para que el rgano administrador pueda decidir los inmuebles que se afectan; de esta manera se fortalece la posicin de los propietarios, ya que solo sufren la expropiacin en caso de ley particular en la que los representantes del Pueblo deciden que existe una necesidad pblica en la privacin forzosa del dominio. Es cierto que el mismo rgimen est contenido ya en la Ley General de Expropiaciones, pero en algunas oportunidades se emiten normas genricas, con el consiguiente debilitamiento de la posicin del propietario, y paralelamente con la dotacin de una mayor fortaleza a la Administracin (ejemplo: La Ley N 29339, publicada el 31 de marzo de 2009, que declara de necesidad pblica la expropiacin de inmuebles necesarios para la ejecucin de proyectos de inversin durante el bienio 2009-2010. El artculo 1 seala que se comprende en la expropiacin a los bienes inmuebles de dominio privado adyacentes o necesarios para la ejecucin de los proyectos de inversin []).- La posesin informal debi estar constituida hasta el 31 de diciembre de 2004 (artculo 21.3). Las ocupaciones de terrenos que se realizaron con posterioridad a esa fecha no dan lugar a la expropiacin.- La posesin informal debe estar consolidada, esto es, sin posibilidad real de restablecimiento de la situacin anterior (artculo 96-6 Ley N 27972, Orgnica de Municipalidades; artculo 2-b D.S. N 004-2009-VIVIENDA).- Solo se aplica cuando no resulta factible ejecutar un procedimiento de declaracin de propiedad por parte del ente de formalizacin; ni cuando un procedimiento de ese tipo se encuentre en trmite (artculo 21.3; artculo 4-c D.S. N 004-2009-VIVIENDA).- Los predios no deben encontrarse ubicados en zonas arqueolgicas, intangibles o de patrimonio cultural; en reas naturales protegidas o zonas reservadas; en zonas de alto riesgo cuando lo determine informe de entidad competente; o en otros casos prohibidos por la normativa de formalizacin de la propiedad (artculo 2 D.S. N 004-2009-VIVIENDA).Una expropiacin que no rena estos requisitos en un acto arbitrario, abusivo y de desviacin de poder del rgano legislativo. Para controlar semejantes comportamientos los administrados pueden impugnar ante los jueces la indebida utilizacin de la expropiacin(23), lo que en nuestro criterio incluye los casos anmalos en los que el Congreso declare de necesidad pblica la titulacin de predios invadidos en donde no se aprecie una preeminencia del inters general. Por ejemplo, se declara la expropiacin de un pequeo predio ocupado por unos cuantos poseedores. Aqu la calificacin de necesidad pblica es irrazonable, y el administrado puede cuestionar esa declaracin. Sin embargo, ntese que la situacin se presenta solo en aquellos casos en donde se incumplan los propios requisitos legales para la expropiacin, o cuando sea irracional la declaracin de necesidad pblica.El afectado puede acudir al amparo constitucional por violacin del derecho fundamental de propiedad (artculo 70 de la Const.), o solicitar la nulidad de la expropiacin segn el artculo 23 de la Ley N 27117. Este ltimo no tiene reglas propias, y esa situacin podra llevar a que no sea una va igualmente satisfactoria para la proteccin del derecho, por lo que se tendra habilitada la va del amparo.

4. LA DECLARATORIA DE FBRICA:A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de edificacin, independientemente de la fecha de su construccin, se har mediante una declaracin del propietario, de acuerdo con los requisitos y trmites que esta establece. Este acto se denomina declaratoria de fbrica.

Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la vigencia de esta Ley deben optar por:

a) Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del Cercado, en Formulario nico Oficial la fecha del inicio de la construccin de la obra, y declarar que sta se efectuar de conformidad con los planos que se adjuntan y que se cumple con las normas de zonificacin y otras vigentes, para lo cual se acompaa el plano de zonificacin respectivo.

Obtenido el cargo de recepcin de dicho formulario y transcurridos 20 (veinte) das tiles contados a partir de la fecha del cargo de recepcin, sin que la Municipalidad haya observado la documentacin presentada, se puede iniciar la obra.

La Comisin Tcnica compuesta por los arquitectos e ingenieros designados por los respectivos Colegios Profesionales, que para estos efectos conforma la Municipalidad, realiza la calificacin de la procedencia de la solicitud en el plazo a que se refiere el prrafo precedente y tiene, adems, lafuncinpermanente desupervisinde la obra.

b) Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del Cercado, la licencia de construccin en el Formulario nico Oficial, de conformidad con la presente Ley y con los dispositivos legales vigentes.

Si la Comisin Tcnica encuentra observaciones a la documentacin que se acompaa al Formulario nico Oficial, debe comunicar de tal hecho al interesado, por medio del funcionario municipal responsable, en un plazo no mayor de 10 (diez) das naturales contados a partir de la fecha en que se emite la respectiva resolucin administrativa.

El levantamiento de observaciones por parte del interesado se tramita conforme lo dispone el artculo 28 de la Ley.

5. DE LA INSCRIPCIN PREVENTIVA:

Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica, la misma que tendr vigencia por un ao. Cuando se solicita la predeclaratoria de fbrica de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el respectivo Reglamento Interno.

Una vez terminada la construccin, en cualesquiera de las opciones referidas en el artculo 28, el propietario debe declarar en el mismo Formulario nico Oficial, que la edificacin se ha realizado de acuerdo a los planos originalmente presentados; o, en su defecto, de acuerdo a los nuevos planos en base a los cuales se haya realizado finalmente la construccin, los que se deben adjuntar. En ambos casos se debe presentar ttulo de propiedad y certificado de zonificacin que declare que la obra es conforme con la zonificacin vigente.

Al momento de la presentacin de losdocumentosla Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratndose del mbito del Cercado, deber, en el mismo acto y bajo responsabilidad del funcionario competente, sellar y firmar el formulario correspondiente y asignarle el nmero de resolucin. En el sello debe constar, adems, la numeracin de la finca asignada por la Municipalidad.

El Formulario nico Oficial, una vez sellado, tiene calidad de instrumento pblico y constituye ttulo suficiente para inscribir la respectiva fbrica. En caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el Formulario debe contener la especificacin de los bienes yservicioscomunes y de propiedad exclusiva, independizacin, reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el Registro respectivo. No ser necesaria la obtencin de la conformidad de obra.

No obstante lo descrito, los propietarios y/o constructores pueden optar por extender la declaratoria de fbrica mediante escritura pblica si as conviniese a su derecho.

6. DEL REGLAMENTO INTERNO:

Las edificacionesmateriadeanlisisdeben contar necesariamente con un Reglamento Interno elaborado o aprobado por el promotor o constructor o, en su caso, por los propietarios con el voto favorable de ms del 50% (cincuenta por ciento) de los porcentajes de participacin.

El Reglamento exige la delimitacin expresa de los bienes de propiedad comn, los mismos que pueden ser, segn sea el caso: El terreno sobre el que est construida la edificacin; Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes nicamente de una seccin sino que sirven a una o ms secciones; los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de circulacin de uso comn; los ascensores y montacargas; las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en ambientes de propiedad comn; los locales destinados a servicios comunes tales como portera, guardiana; y otros; los jardines y lossistemase instalaciones paraagua, desage,electricidad, eliminacin debasuray otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular; los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las secciones aparezcan clusulas en contrario; los patios, pozos deluz, ductos y dems espacios abiertos; y los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.

Por su parte segn la Ley constituyen servicios comunes: la guardiana, la portera y la jardinera; la limpieza, conservacin ymantenimientode las reas, ambientes, elementos y en general de los bienes comunes. Esta incluye la reposicin de los bienes de propiedad y uso comunes; la incineracin y/o eliminacin debasura; el alumbrado pblico, la baja polica y jardines pblicos, siempre que el pago a los derechos y arbitrios lo deban efectuar los propietarios en conjunto; y, laadministracinde la edificacin.

Por su parte dentro del Reglamento Interno la delimitacin de los derechos yobligacionesde los propietarios; resulta importantsimo as como los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender losgastosque demanden los servicios comunes, la conservacin, mantenimiento yadministracinde la edificacin, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios;

Es importante resaltar que segn la Ley la transferencia de bienes de propiedad comn debe aprobarse por los dos tercios de los votos de la Junta de Propietarios. Los propietarios que debidamente citados, no hubiesen asistido a la Junta, son notificados por conducto notarial y si en el plazo de 20 (veinte) das tiles, contados a partir de dicha notificacin, no manifiestan por escrito notarial su discrepancia, se entendern vinculados al acuerdo, que no ser ejecutado hasta que transcurra tal plazo. Cualquier transferencia realizada sin contar con la votacin antes dispuesta es nula de pleno derecho.

Asimismo los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones. Los derechos sobre los bienes de dominio comn se obtendrn sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, segn cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificacin respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen.

Finalmente en el Registro Pblico correspondiente se archivan los planos de la edificacin (distribucinarquitectnica) y se inscriben las reas y linderos perimtricos, as como la declaratoria de fbrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios.

7. DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN:

Dentro de la norma y Reglamento baj anlisis, comprende dentro de sus Objetos y Alcances normar el rgimen legal al que debern someterse las unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes. Su aplicacin es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan a dos o ms propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.

El Artculo 126 del Reglamento establece que entre las unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento tenemos:

a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.b) Quintas.c) Casas en copropiedad.d) Centros y galeras comerciales o campos feriales.e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.Es propicio manifestar que el artculo 127 del Reglamento establece lo referente a la Opcin de rgimen, por el cual al momento de solicitar la inscripcin del Reglamento Interno, el o los propietarios de las secciones exclusivas debern optar entre los regmenes de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn Independizacin y Copropiedad. Ambos regmenes podrn coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores.

8. DEL RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD:

Este rgimen supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en elCdigo Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.

Slo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126 del Reglamento, siempre que estn conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con ms de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin. Esta opcin debe constar en el Formulario nico Oficial establecido por Ley.

9. DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN:

Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.

La participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de stas, los usos a los que estn destinadas, etc. Las secciones de propiedad exclusiva podrn destinarse a cualquier uso permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento Interno.

La transferencia de la seccin inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos los bienes que la conforman, la participacin en los bienes de propiedad comn y los derechos de uso, trnsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la misma.

Cabe acotar que en cuanto a la Ejecucin de Obras, acumulacin, subdivisin o independizacin de secciones de propiedad exclusiva, los propietarios podrn realizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones deseguridady funcionamiento de la edificacin y no afecten los derechos de los dems propietarios o de terceros.

Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la Licencia de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetra, el estilo arquitectnico o el aspecto exterior de la seccin donde se ejecuta, o del inmueblematriz, el propietario deber obtener previamente la aprobacin de la Junta de Propietarios. En estos casos, el propietario de la seccin que desee ejecutar la obra deber proporcionar a la Junta de Propietarios, toda lainformaciny documentacin tcnica, legal y administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisin adecuada.

10. DE BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES:El Artculo 134 del Reglamento establece que son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el Reglamento Interno:

a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos o ms secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya derecho de superficie.

b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificacin, siempre que sirvan a dos o ms secciones.

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la instalacin de equipos y en general, vas y reas de circulacin comn.

d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de propiedad exclusiva.

e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular.

f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de instalaciones, salvo los propios de una seccin de propiedad exclusiva.

g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.

h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento Interno.

En cuanto a los Actos de disposicin de bienes comunes ( La transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto ocontratoque importe disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos), deber ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva. Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer prrafo no contravengan los parmetros urbansticos y edificatorios, y las normas de edificacin vigentes, ni se perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificacin, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros.

Por su parte, las Obras en bienes comunes, requieren autorizacin expresa de la Junta de Propietarios, adoptado por mayora simple si estn destinadas a su conservacin o mantenimiento, y por mayora calificada si estn destinadas a algn fin que implique la modificacin o limitacin de su uso. Estas obras debern obtener, obligatoriamente, Licencia de Obra antes de su ejecucin.

Finalmente en cuanto a este punto, constituyen servicios comunes, entre otros:a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y ambientes comunes, instalaciones sanitarias y elctricas de uso comn, y en general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparacin y/o reposicin de los bienes o de sus partes.

b)La administracinde la edificacinc) La guardiana, la jardinera y portera.d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificacin en conjunto.e) La eliminacin de basura.f) Los servicios depublicidad.g) La administracin de las playas de estacionamiento.h) Los dems que acuerde la Junta de Propietarios.

11. DE LOS GASTOS COMUNES:

El Artculo 138 del Reglamento establece que constituyen Gastos comunes, entre otros:

a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el artculo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualizacin.b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado,demandade servicios, el nmero de personas que ocupan las secciones, la ubicacin o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participacin en el dominio de los bienes comunes.

12. DE LOS DERECHOS, OBLIGACIONES Y PARTICIPACIN DE LOS POSEEDORES DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA:

En este rgimen se considera poseedores u ocupantes de las secciones de propiedad exclusiva, a las personas naturales o jurdicas que ejerzan la posesin, o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una edificacin, en calidad de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro ttulo que los faculte a ejercer la posesin indicada.

Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, se regulan en el Reglamento Interno, y los que corresponden a los arrendatarios u otros poseedores se regulan por el reglamento en comentario, en cuanto se refiere a la administracin, uso y disfrute de esas unidades inmobiliarias y de los bienes o servicios comunes.

Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:

a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su seccin, sujeto nicamente a las limitaciones que les imponga su contrato, o el Reglamento Interno.

b) Efectuar cualquier acondicionamiento o instalacin interna que le convenga, en forma independiente a los dems poseedores, dentro del espacio ocupado por su seccin, siempre que cuente con autorizacin del propietario.

c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin ms limitacin que el uso y disfrute legtimo de los dems poseedores sobre dichos bienes y servicios.

d) Reclamar ante la Administracin o Junta de Propietarios cuando el mantenimiento o prestacin de los servicios comunes no sean los adecuados.

e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a los servicios y gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento Interno.

f) Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administracin, respecto de lasaccionesde otros ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen sus intereses o violen el Reglamento Interno.

g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o decisiones de la Junta de Propietarios que lesionen sus derechos o violen el Reglamento Interno o las normas vigentes.

h) Ejercer los dems derechos que les otorgue la Ley o el Reglamento Interno.

Por otro lado, son obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores, las siguientes:a) Destinar la seccin de propiedad exclusiva que conduce al uso genrico y/o compatible que corresponda a lanaturalezade la edificacin, salvo las limitaciones impuestas en el Reglamento Interno.

b) No ejecutar, en el rea ocupada por su seccin, obra o instalacin alguna que afecte el dominio comn o la apariencia externa del predio, sin contar con la previa y expresa autorizacin del propietario y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia de Obra cuando corresponda.

c) No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad de la edificacin en su conjunto.

d) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los dems ocupantes y vecinos, ni atentar contrala moraly las buenas costumbres.

e) Asumir la responsabilidad por los daos y perjuicios que cause a las dems secciones o a los bienes comunes sea poraccin, omisin o negligencia.

f) No ejecutar, en el rea ocupada por los bienes comunes, obra o instalacin alguna, sin la aprobacin previa de la Junta de Propietarios.

g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las reas destinadas a la circulacin, esparcimiento o cualquier otro uso comn.

h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuacin de la basura, as como otras disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su seccin de propiedad exclusiva y reas comunes, que fije la administracin, la Junta de Propietarios y/o la municipalidad.

i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios.

j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes cuando le corresponda segn su contrato. En este caso el propietario se constituye legalmente como responsable solidario del poseedor no propietario frente a la Junta.

De los porcentajes de participacin:

Los porcentajes de participacin de los propietarios en el dominio de los bienes comunes, se fijarn en el Reglamento Interno. En caso de producirse variaciones en el rea de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, podrn recomponerse los porcentajes en la forma que est prevista en dicho Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios.En caso de acumulacin, divisin o independizacin, la recomposicin de los porcentajes de participacin se har sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondan a las unidades originales en la misma forma y proporcin en que stas fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, segn sea el caso. En estos supuestos, el interesado solicitar a la Junta de Propietarios que proceda a la modificacin del Reglamento Interno asumiendo los gastos que sta demande.

El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de los gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificacin, est habilitado para ejercer todos los derechos que le corresponden.

Est inhabilitado cuando incumple con pagar tres o ms cuotas ordinarias, o una extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podr asistir a la Junta de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerar para determinar el qurum. Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos.

El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, dar lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la ley. El hecho de que una seccin se encuentre o permanezca desocupada independientemente deltiempodedesocupacin, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.

De la Junta de Propietarios:

La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificacin y tiene la representacin conjunta de stos. Se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendr obligatoriamente la nominacin del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripcin se efecta en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes. Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el predio.

La renuncia de uno o ms propietarios no impedir laconstitucinde la Junta y su admisin en el seno de sta siempre estar expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si slo quedar un propietario hbil, este asumir lasfuncionesde la Junta, en todo cuanto le sea aplicable.

ste organismo estar presidido por uno de sus miembros que tendr la calidad de Presidente, quien ejercer la representacin legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento seala. El reglamento interno podr disponer la constitucin de una Directiva cuando lo estime conveniente, sealando su composicin y funciones.Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deber ser convocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no menor de cinco das naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administracin en uno o varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles contendrn la indicacin del da, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse. Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta deber ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres das naturales desde la fecha de la sesin no celebrada.En cuanto a la Representacin de los propietarios o poseedores en la Junta, los propietarios o poseedores podrn hacerse representar por otras personas ante la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La representacin debe conferirse por escrito y concarcterespecial para cada sesin, salvo que se trate depoderotorgado por escritura pblica.En lo concernientes a los Acuerdos por mayora calificada, salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, se considera mayora calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de los bienes, reas o servicios comunes, slo podrn votar los propietarios hbiles de las secciones o sus representantes en nombre de ellos, an cuando no integren la Junta de Propietarios.Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes debern ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, an cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio designado por ellos ante la Junta. En estos casos, los propietarios podrn manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte das hbiles. Esta discrepancia se entiende slo como salvedad. De no hacerlo quedarn vinculados a dicho acuerdo.La notificacin antes mencionada, se entender realizada y ser vlida siempre que se efecte en el domicilio designado por el propietario ante la Administracin.En caso que la notificacin antes mencionada sea devuelta por el notario porque el domicilio sealado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la edificacin, el Presidente, la Directiva o la Administracin, segn sea el caso, deber publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se consignar el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, en las mismas condiciones que en la notificacin notarial. Si transcurrido el plazo de veinte das hbiles desde el da hbil siguiente de la publicacin, el propietario con domicilio desconocido no manifestara por conducto notarial su discrepancia, se entender vinculado al acuerdo.

De la Administracin de la Edificacin:

Toda edificacin sujeta al cuerpo jurdico bajo comentario, deber contar con unAdministradorGeneral, quien velar por el adecuado funcionamiento y conservacin de los bienes y servicios comunes. La designacin ser efectuada por la Junta de Propietarios y podr recaer en:a) El presidente de la Junta.b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva, propietario o no.c) Cualquier persona natural o jurdica especialmente contratada para tal funcin.El Administrador General cumplir las siguientes funciones:a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza, y preservacin.b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estn al da.d) Llevar lascuentasde la administracin y/o loslibroscontables cuando estos sean exigibles por ley.e) Realizar, previo aviso, visitas peridicas a las secciones de propiedad exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.f) Elaborar y proponer elpresupuestoanual deingresosy gastos ante la Junta de Propietarios, para su aprobacin.g) Llevar los libros de actas al da, asumiendo las funciones de Secretario de la Junta.h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.i) Las dems que establezca el Reglamento Interno.

Del Reglamento Interno:

Segn la Ley y Reglamento comentados en el presente, el Reglamento Interno deber contener, obligatoriamente, lo siguiente:

a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin de las secciones de propiedad exclusiva, sealando sus reas, numeracin y el uso al que deber estar destinada cada una de ellas (vivienda,comercio,industria,oficina, estacionamiento u otros; as como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles,

b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.

c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos,propagandau otros, de ser el caso.

e) La relacin de los servicios comunes.

f) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario promotor.

g) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los gastos comunes, los cuales sern iguales a los de participacin en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.

h) El rgimen de la Junta de Propietarios, sus rganos de administracin y las facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones, acuerdos, funciones y dems, de la Junta de Propietarios

j) Cualquier otro acuerdo o pacto lcito que sus otorgantes deseen incluir.

Cabe acotar que ste rgimen ampara la Pluralidad de Reglamentos Internos, de producirse la delimitacin en sectores o bloques. La conformacin, funciones, mecanismos decoordinacinentre Juntas de Propietarios y dems aspectos concernientes a la edificacin en su conjunto, sern fijados en un Reglamento Interno General comn para todos los bloques o secciones. En este extremo es propicio sealar que los propietarios podrn optar por asumir el "Modelo de Reglamento Interno" que ser aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Construccin.

CAPITULO IIIMETODOLOGA DE LA INVESTIGACIN1. MARCO METODOLGICOTIPO : CorrelacionalDISEO : Inverso - correlacional X r YMTODO: Cualitativo

TCNICAS DE RECOLECCIN DE DATOS - Observacin 1. Encuestas.1. Ficha personal de datos.

INSTRUMENTO1. Cuestionario

PROCESAMIENTO Y ANLISISLa informacin obtenida mediante la recoleccin de datos se expresar en cuadros estadsticos, que permitirn el anlisis de las variables y la relacin entre ellas.

1. ACTIVIDADES / CRONOGRAMA/ RESPONSABLESCronograma. Cronograma de Actividades:Actividades por Etapas y Duracin en Meses: TIEMPOETAPASMAMJJASONDEFM

1. Elaboracin del Proyecto.XXX

2. Presentacin del ProyectoXX

3. Revisin BibliogrficaXXXX

4. Elaboracin de InstrumentosXX

5. Aplicacin de InstrumentosXXX

6. Tabulacin de DatosXX

7. Elaboracin del InformeXXX

8. Presentacin del InformeXX

9. SustentacinX

1. PRESUPUESTO Y CRONOGRAMA DE GASTOSPresupuesto. BienesCantidadPrecio unitario S/.Costo total S/.

Papel bondUSB Disco CompactoLapiceroBorradorImprevistos1 millar25112124.001.001.500.501.0024.0025.00 1.00 6.00 1.00 5.00

Sub total62.00

ServiciosCantidadPrecio unitario S/.Costo total S/.

InternetFotocopiasDigitacinEmpastadoMovilidadRefrigerio200 horas300 copias70 hojas41281.000.100.8010.001.002.00200.00 30.00 56.00 40.00 12.00 16.00

Sub total 354.00

RESUMEN TOTAL Bienes S/. 62.00Servicios S/. 354.00TOTAL 416.00

BIBLIOGRAFA

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