rapport annuel vastned retail belgium 2014

Retail Belgium

RA

PPO

RT

AN

NU

EL20

14

RAPPORT ANNUEL

2014

Retail Belgium

3

VASTNED RETAIL

BELGIUM

• unesociétéimmobilièreréglementéepubliquededroitbelge

• lesactionssontcotéessurEuronextBruxelless(VASTB)

• spécialiséedansdesinvestissementsdansl’immobiliercom-mercial:magasinsdanslecentredesvillesetmagasinssituéslelongd’axesroutiersàdesemplacementsdepremierordre

• orientéeenmatièredepolitiqued’investissementversdel’immobiliercommercial,entenantcomptedescritèresderépartitiondesrisquesdansleportefeuilleimmobilier,aussibienencequiconcerneletyped’immeublecommercialquelarépartitiongéographiqueetlesecteurdeslocataires

• pourvued’unestructurefinancièresaine

Turnhout, Gasthuisstraat - 1.269 m2

4

RÉPARTITIONDESRISQUESDANSLEPORTEFEUILLEIMMOBILIER

Répartitionselonletyped’immeublecommercial

Réalisation de la stratégie planifiée d’investir 65% du porte-

feuille immobilier en magasins situés dans le centre des villes.

Au 31 décembre 2014, 68% du portefeuille immobilier se

compose de magasins situés dans le centre des villes (58%

au 31 décembre 2013). Fin 2014, 49% de l’ensemble du porte-

feuille est déjà investi dans des magasins de première classe

situés dans les meilleures rues commerçantes des grandes

villes Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges.

La stratégie est aiguisée en raison de l’accent qui est mis

sur des magasins de première classe à des emplacements

de premier ordre.

68%MAGASINS DE CENTRES-VILLES

58%MAGASINS DE CENTRES-VILLES

31.12.2014

31.12.2013

31.12.2014

31.12.2013

32%MAGASINS LE LONG D’AXES ROUTIERS

42%MAGASINS LE LONG D’AXES ROUTIERS

+ 10%

5

Chiffres clés

Tauxd’occupation

Augmentation du taux d’occupation en 2014 de 2,5% qui

atteint 97,9% au 31 décembre 2014, aussi bien en raison des

locations que des désinvestissements d’immeubles ayant un

pourcentage d’occupation moins élevé.

Surfacelocativetotale(m2)

31.12.2014

97,9% 95,4%

31.12.2013 31.12.2014

98,5% 96,0%

31.12.2013

TAUX D’OCCUPATION (%) TAUX D’OCCUPATION (%)EXCLUSIF IMMEUBLES EN COURS DE RÉNOVATION

31.12.2014

111.594 m² 146.962 m²

31.12.2013

6

Evolutiondelajustevaleurdesimmeublesdeplacement

En 2014, sur base d’une composition

constante du portefeuille par rapport

au 31 décembre 2013, la juste valeur

du portefeuille immobilier existant

augmente de 3% suite principalement

à la contraction des rendements des

immeubles de Vastned Retail Belgium

à des emplacements de premier ordre

dans les grandes villes.

31.12.2013

€ 362millions

€ 357millions

31.12.2014

RÉPARTITIONDESRISQUESDANSLEPORTEFEUILLEIMMOBILIER

Gand, Veldstraat - 2.690 m2

Acquisition d’un magasin à un

emplacement de premier ordre situé

Veldstraat dans le centre de Gand,

en juillet 2014 pour une valeur

d’investissement de € 27,7 millions.

Désinvestissement de 19 magasins non stratégiques situés le

long d’axes routiers et dans le centre des villes à des emplace-

ments secondaires, ayant une juste valeur de € 42,9 millions

(12% du portefeuille immobilier).

ACQUISITION,MAGASINDECENTRE-VILLEGAND

DÉSINVESTISSEMENTDE19MAGASINSNONSTRATÉGIQUESSITUÉSLELONGD’AXESROUTIERSETDANSLECENTREDESVILLES

JUSTEVALEURDESIMMEUBLESDEPLACEMENT(€000)

7

Chiffres clés

Répartitiongéographique

Répartitionselonlesecteurdeslocataires

DÉSINVESTISSEMENTDE19MAGASINSNONSTRATÉGIQUESSITUÉSLELONGD’AXESROUTIERSETDANSLECENTREDESVILLES

15%BRUXELLES

13%WALLONIE

72%FLANDRE

63% 13% 10% 6% 5% 3%

Hab

bille

men

t, ch

auss

ures

et a

ccés

soire

s

Art

icle

s m

énag

ers,

inté

rieur

et

hobb

y

Lois

irs, a

rtic

les

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pers

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ls

Mag

asin

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alim

enta

tion

etgr

ande

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rfac

es

TV, h

ifi, é

lect

rom

ultim

édia

et

télé

phon

e

Aut

res

8

Le taux d’endettement ne s’élève qu’à 31% au 31 décembre 2014.

CHIFFRESCLÉSPARACTION 31.12.2014 31.12.2013

Nombred’actions 5.078.525 5.078.525

Valeurnette(justevaleur)(€) 47,81 46,37

Valeurnette(valeurd’investissement)(€) 49,59 48,13

Coursboursieràladatedeclôture(€) 57,97 52,40

Primeparrapportàlavaleurnette(justevaleur)(%) 21% 13%

BILANSOLIDE:TAUXD’ENDETTEMENT31%

31.12.2014

242.967

119.447

235.467

129.566

31.12.2013

Capitaux propres (€ 000)

Capitaux d’emprunt (€ 000)

Taux d’endettement

31% 34%

Anvers, Leysstraat - 528 m2

9

Chiffres clés

RÉSULTATSPOSITIFSEN2014

Revenuslocatifs:€22,0millions

Réalisation de 27 transactions loca-

tives qui représentent environ 16%

de l’ensemble des revenus locatifs

annuels et résultent en une augmen-

tation de loyer de 5% en moyenne.

Distributiondudividendebrut:€2,72paraction

Le dividende brut augmente en 2014,

atteignant € 2,72 par action

(€ 2,65 pour l’exercice 2013).

2013

€ 22,0millions

2014

€ 21,7millions

20132014

€ 2,65€ 2,72

10

enmilliers€ 2014 2013

Résultatd’exploitationdistribuable 13.801 13.448

Résultatsurportefeuille 7.927 -2.911

Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers(couverturesnoneffectives-IAS39)etautresélémentsnondistribuables

-1.240 1.657

Résultat net 20.488 12.194

RÉSULTATPARACTION 2014 2013

Nombred’actionscopartageantes 5.078.525 5.078.525

Résultatnet(€) 4,03 2,40

Dividendebrut(€) 2,72 2,65

Dividendenet(€) 2,0400 1,9875

RENDEMENTDUDIVIDENDE

Au 31 décembre 2014, le cours boursier de l’action Vastned

Retail Belgium s’élève à € 57,97, offrant un rendement brut

du dividende de 4,7%.

EVOLUTIONDUCOURSBOURSIER

RÉSULTATS2014

€60

58

56

54

52

50

48

jan 14

fév 14

mar

14

avr 1

4

mai

14juil 1

4

août 1

4

sep 14

juin 14

nov 14

oct 14

déc 1

4

11

Chiffres clés

EPRA-CHIFFRESCLÉS 2014 2013

EPRARésultat(€paraction) 2,72 2,66

EPRAVAN(€paraction) 48,71 47,08

EPRAVANNN(€paraction) 47,74 46,32

EPRARendementinitialnet(RIN)(%) 4,9% 5,2%

EPRARINajusté(%) 5,1% 5,4%

EPRATauxvacancelocative(%) 1,5% 4,1%

EPRARatiodescoûts(fraisdirectsdevacanceinclus)(%) 17,3% 15,8%

EPRARatiodescoûts(fraisdirectsdevacanceexclus)(%) 16,3% 15,1%

CALENDRIERFINANCIER2015

Approbation du changement de statut en société immobilière

réglementée (SIR) par l’assemblée générale extraordinaire des

actionnaires du 27 octobre 2014.

EPRA1

1 L’indicateur de performance financier calculé selon le Best Practice Recommendations d’EPRA (European Real Estate Association).

Voir également www.epra.com.

DÉC JAN FÉV

Communication des résultats annuels au31 décembre 2014

mar 10

MAR AVR

Assemblée générale des actionnaires

MAI

Déclaration inter-médiaire des résultats au 31 mars 2015

mar 5

JUIN JUIL

Déclaration inter-médiaire des résultats au 30 juin 2015

jeu 30

AOÛT SEP OCT

Déclaration inter-médiaire des résultats au 30 septembre 2015

mar 27

NOV DÉC

mer 29 à 14h30

Record date dividende 2014mer 6

2014 2015

Ex-date dividende 2014 mar 5

Mise en paiement du dividende 2014 à partir de jeu 7

12

Anvers, Meir - 583 m2

13

Lettre aux actionnaires 14

Rapport du conseil d’administration 17

Profil 18Politiqued’investissement 19Déclarationdegouvernanced’entreprise 21

Rapport du comité de direction 41

Lemarchédel’immobiliercommercialen2014 42Développementsimportantsen2014 44Résultatsfinanciers 52Structurefinancière 58Affectationdubénéfice2014 61EPRAbestPractices 62Prévisionspour2015 68

Rapport concernant l’action 71

Donnéesboursières 72Dividendeetnombred’actions 76Actionnaires 77Calendrierfinancier2015 77

Rapport immobilier 79

Compositionduportefeuille 80Aperçuduportefeuille 83Evolutionduportefeuille 84Evaluationduportefeuilleparlesexpertsimmobiliers 85

Rapport financier 87

Index 89Comptederésultatsconsolidés 90Résultatglobalconsolidé 91Bilanconsolidé 92Bilandemutationdescapitauxpropresconsolidés 94Aperçudesfluxdetrésorerieconsolidés 96Notesauxcomptesannuelsconsolidés 97Rapportducommissaire 140ComptesannuelsstatutairesdeVastnedRetailBelgiumsa 142

Informations générales 147

Identification 148Extraitdesstatuts 152Commissaire 154Pourvoyeurdeliquidité 154Expertsimmobiliers 156Sociétéimmobilièreréglementée-cadrelégal 156Déclarationrelativeaurapportannuel 157

Liste de terminologie 158

TABLEDESMATIÈRES

14

2 L’information de marché dans ce texte est basée sur Cushman & Wakefield, Vastned Retail Belgium Portfolio au 31 décembre

2014, market overview p. 12 - 18; CBRE Belgium Retailer Survey 2014, p. 2 - 5, CBRE interview Kim Verdonck, du 14/1/2015 et

CBRE’s annual review of retail activity in 2014 and trends for 2015, p. 46 -47.

LETTREAUXACTIONNAIRES2

Chersactionnaires,

LastratégiedéfinieparVastnedRetailBelgium,baséesurunehaussedesloyerslorsdesrenouvellementsdescontratsdebailetsurl’augmentationdansleportefeuilledelaproportiondesmagasinssituésdanslecentredesvilles,aétéréaliséeavecsuccèsen2014.

Lemarché immobilier belgedelaventeaudétailsemaintientbienmalgréquelquessignesderalentissementdelacroissanceaucoursdecesdernièresannées.Ilsubsistetoutefoisunsentimentmixtesurlemarchéimmobilierdelaventeaudétailquiévolueàdifférentes vitessesdanscessous-segments.Entre-temps,ilestclairquelesemplace-mentsdepremierordre(aussibienlesmagasinslelongd’axesroutiersquelesmagasinsdanslecentredesvilles)etlesemplacementssecondairesrésistentdifféremmentauxcirconstancesdemarchémodifiées.

Lechiffred’affairesdenombreuxdétaillantsabaisséaucoursdesdernièresannéesdufait,entreautres,qu’ilsn’ontpasassezanticipél’augmentationdesventesparinternetetlacriseéconomiquepersistante.Lebesoindenouveauxespacesoud’espacessupplé-mentairesaconsidérablementdiminué,cequisereflètedanslapressionàlabaissedesloyers.Lesruescommerçantesdepremierordredanslesgrandesvillesvontsurtoutbienenraisondelaprésence(planifiée)dedétaillantstelsquePrimark,Marks&Spencer,ZaraetUniqloquilouentd’importantsvolumes,maismêmedansles6meilleuresruescom-merçantesbelgeslesloyersontétérevusàlabaisseàcertainsemplacements.Danslesruescommerçantesàdesemplacementssecondairesetdanslespetitesvillesl’inoccu-pationaugmenteetlesloyersbaissent.C’estprincipalementàcesemplacementsquelesdétaillantsfermentleursmagasinss’ilsnesontrentables.

Lesemplacementslelongd’axesroutiersfonctionnentrelativementbienenBelgique.Latendancepouraméliorerlaqualitéarchitecturaleencombinaisonavecdestarifsattrayantsdanslapériphérieattirentlesmeilleuresmarquesprésentesdanslecentredesvilles.Cecin’estvalablequepourlesmeilleursemplacementsdanscesegment.Parailleurslapériphérieaétélesegmentleplusactifen2014,surtoutlesparcsdeventeaudétail.Lademandeyestsupérieureaurestedumarché.Desdétaillantsexpansifstelsqu’AlbertHeijnetdesdétaillantstypiquesducentre-villesontdevenustrèsactifsàcesemplacements.Ilfaudraêtreattentifàl’impactdelarégionalisationdescompétencesconcernantlespermispourlaventeaudétailaccordésparlesautorités.Ilestsupposéqu’àl’avenirlalégislationrendralesdéveloppementsfutursdanslapériphérieplusdifficilesdesortequelademandepourlesemplacementsdepremierordreayantdéjàunpermisaugmentera.

DanscescirconstancesdemarchéVastnedRetailBelgiumaenregistrédebeauxrésultatsen2014.Autotal27transactions locativesontétéconclues,bonpour€3,6millionsderevenuslocatifsannuelsreprésentantenviron16%del’ensembledesrevenuslocatifs.L’augmentationmoyennedesloyerspourcestransactionss’élèveàapproxima-tivement5%.Auniveaudesastratégied’investissementVastnedRetailBelgiumavaitdéjàdéterminéen2012qu’aumoins65%desesinvestissements immobiliersdevaientêtredesmaga-sinssituésdanslecentredesvilles,depréférenceàdesemplacementsdepremierordredanslesgrandesvillestellesqueBruxelles,Anvers,GandetBruges.Au31décembre2014lesmagasinssituésdanslecentredesvillesreprésententdéjà68%duportefeuilleimmobilier,cequiestmieuxquelaproportioninitialede65%.Afinderéalisercecilasociétéainvestien2014dansunmagasinsituéàunemplacementdepremierordreaucentredeGandetadésinvestidesimmeublesnonstratégiques.

5% Augmentation moyenne des loyers lors de 27 transactions

68% Magasins de centres-villes

Désinvestissement 19 magasins non stratégiques

15

Finjuillet2014VastnedRetailBelgiumapuacquérirunmagasinàunemplacement de premierordresituéVeldstraat23-27danslecentreGandetlouéàH&M.L’immeublecommercialaétéacquispourunevaleurd’investissementd’environ€27,7millionsetàunrendementconformeaumarché.Cetteacquisitiongénèrepourlasociétédesrevenuslocatifsd’environ€1,1millionsurbaseannuelle.Latransactionestfinancéeaumoyendeslignesdecréditexistantesdelasociétéetparlareprisedescréditsdelasociétéacquise.

Etantdonnéquel’immobiliercommercialesttrèsrecherchésurlemarchédel’inves-tissement,VastnedRetailBelgiumaprofitédecescirconstancesdemarchéfavorablespourdésinvestiren2014,untotalde19magasinsnonstratégiquessituéslelongd’axesroutiersetdanslecentredesvillesàdesemplacementssecondaires.Leurjustevaleurs’élèveà€42,9millionsouapproximativement12%del’ensembleduportefeuilleimmobilier.CesdésinvestissementsserapportentauJulianusShoppingàTongresetàdesimmeublescommerciauxenFlandreetenWallonie,dontlasuperficiecommercialebrutes’élèveàenviron39.000m².L’ensembledesrevenuslocatifsdesimmeublescom-merciauxdésinvestisrevientà€3,6millionsouenviron16%del’ensembledesrevenuslocatifsannuelsdelasociété.Lastratégiedelasociétéconsisteàréinvestirlesmoyensfinanciersprovenantdecesdésinvestissementsdansdesmagasinssituésàdesemplace-mentsdepremierordredanslecentredesvilles.

Malgrécesdésinvestissementsd’environ12%duportefeuilleimmobilierlesrevenus locatifsdeVastnedRetailBelgiumaugmententen2014de€0,3millionou1%,suiteauxinvestissementsdansdesmagasinssituésdanslecentredesvillesàdesemplacementsdepremierordre,auxindexationsetauxrenouvellementsdescontratsdebail.Lesfrais de financementdelasociétéontbaisséen2014de€0,7millionou14%,suiteprincipa-lementàlabaissedestauxd’intérêt.Letauxd’intérêtmoyendelasociétépourl’exercice2014abaisséets’élèveà3,2%ycomprislesmargesbancaires,encomparaisonà4,0%pourl’exercice2013.Lerésultat d’exploitation distribuableparactionestainsiplusélevéen2014qu’en2013.Pourl’exercice2014,VastnedRetailBelgiumpeutoffriràsesactionnairesundividende brutde€2,72paractionencomparaisonà€2,65paractionpourl’exercice2013.Lerendementbrutdudividendeparactions’élèveainsià4,7%surbaseducoursboursierdeclôtureau31décembre2014.

Nousvousremercionspourlaconfiancequevousavezaccordéeànotregestion.Nousremercionségalementladirectionettouslescollaborateurspourleurseffortsquisontàlabasedecesbeauxrésultats.

Leconseild’administration

Taco de Groot Jean-Pierre BlumbergAdministrateur Présidentduconseild’administration

Désinvestissement 19 magasins non stratégiques

+1% Revenus Locatifs

-14% Frais de f inancement

Dividende brut € 2,72

17

Rapport du conseil d’administration

Anvers, Korte Gasthuisstraat - 145 m2

18

VastnedRetailBelgiumestunesociétéimmobilièreréglementée(SIR).Lesactionssontcotéessurlemarchéréglementéd’EuronextBruxelless(VASTB).

VastnedRetailBelgiuminvestitexclusivementdansl’immobiliercommercialbelge,plusspécifiquementdansdesmaga-sinsdanslecentredesvillesàdesemplacementsdepremierordreetdansdesmagasinsdehautequalitésituéslelongd’axesroutiers.

Leportefeuillesecomposeactuellementde169unitéslocativesrépartiessur69emplacementsdifférents.

Evolutiondelajustevaleurdesimmeublesdeplacement(millions€)

Typed’immeublecommercial

PROFIL

Au 31 décembre 2014 le portefeuille se compose de 68% de magasins situés

dans le centre des villes et de 32% de magasins situés le long d’axes routiers,

dont 49% du portefeuille est ainsi déjà investi dans des magasins de pre-

mière classe dans les rues commerçantes de premier ordre dans les grandes

villes Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges. La juste valeur totale des immeubles

de placements s’élève au 31 décembre 2014 à € 357 millions.

b

285 281 313

20052006

20072008

20092010

20112012

20132014

324 329 362327 362359 357

mill

ions

€

a

b

68%

32%

Magasins de centres-villes

Magasins le long d’axes routiers

a

b

19


La stratégie d’investissement a pour but d’obtenir une combinaison d’un

rendement direct sur base des revenus locatifs et d’un rendement

indirect sur base de l’augmentation de valeur du portefeuille immobilier.

STRATÉGIED’INVESTISSEMENT

Lasociétéoptepourunestratégied’investissementbaséesurdesbiensimmobilierscommerciauxdequalité,quisontlouésàdeslocatairesdepremierordre.LesbiensimmobilierscommerciauxsecomposentdemagasinssituésenBelgique,aussibiendesmagasinsdanslecentredesvillesquedesmagasinslelongd’axesroutiers(endehorsdesvilles).Cesbiensimmobiliersnenécessitentpasàcourttermed’importantstravauxderénovationetsontbienssituésd’unpointdevuestratégiqueetcom-mercial.Iln’yaenprincipepasd’investissementsdansdesbiensimmobiliersrésidentiels,desimmeublesdebureauxetdesimmeubleslogistiques.

VastnedRetailBelgiumestimequelesruescommer-çantespopulairesdanslecentredesvillesseportentgarantesdel’expériencedeshoppinglaplusauthentiqueetunique,offrantenoutreàlongtermelameilleureassurancecommeobjetd’investissement.Lastratégiedelasociétédéterminaitdéjàen2012qu’aumoins65%desinvestissementsimmobiliersdelasociétédevaientêtredesmagasinssituésdanslecentredesvilles,de

préférenceàdesemplacementsdepremierordre.Au31décembre2014,lesmagasinssituésdanslecentredesvillesreprésententdéjà68%duportefeuilleimmobilier.49%del’ensembleduportefeuilleestdéjàinvestidansdesmagasinsdepremièreclassedansdesruescommer-çantesdepremierordredanslesgrandesvillesAnvers,Bruxelles,GandetBruges.

VastnedRetailBelgiumaensuiteaiguisésastratégied’investissementetdésireàprésentinvestiràterme75%dansdesmagasinssituésdanslecentredesvillesenBelgique.Laproportiondumeilleurimmobiliercommer-cialdanslesruescommerçanteslespluspopulairesdesgrandesvillesdoitcomprendreàtermeplusde50%del’ensembleduportefeuilleimmobilier.

VastnedRetailBelgiumdésireaméliorerl’attractivitédesonactionaumoyend’uneplusforteliquidité,parl’extensionduportefeuilleimmobilieretparunemeil-leurerépartitiondesrisques.

Augmentationdelaliquiditédel’action

Laliquiditéestdéterminéeparlamanièredontlesactionspeuventêtreéchangéesenbourse.Lesentreprisesàliquiditéélevéeattirentplusrapidementdegrandsinves-tisseurs,cequifavoriselespossibilitésdecroissance.

Unebonneliquiditéfacilitel’émissiond’actionsnouvelles(encasd’augmentationsdecapital,d’apportsoudefusions),cequirevêtégalementunegrandeimportancepourlapoursuitedelacroissance.

Pouraméliorersaliquidité,VastnedRetailBelgiumaconcluunaccorddeliquiditéaveclaBanqueDegroof.Laliquiditédebeaucoupdesociétésimmobilièresrégle-mentéesbelgesestrelativementbasse.Unedescausesprincipalesestquecesfondssontsouventtroppetits-aussibienentermesdecapitalisationdemarchéquedemargelibre-pourattirerl’attentiondesinvestisseursprofessionnels.Enoutre,lesactionsd’unesociétéimmo-bilièreréglementéesontgénéralementachetéespourunelonguepérioded’investissement,plutôtqu’àtitrespéculatif,cequilimitelenombredestransactions.

En 2014 la marge libre de

l’action est inchangée à 34,5%.

20

Extensionduportefeuilleimmobilier

Unlargeportefeuilleoffreindéniablementuneséried’avantages:

• Ilcontribueàlarépartition des risquespourlesactionnaires.Eneffet,eninvestissantdansdesbiensimmobiliersdanstoutelaBelgique,ilestpossibledecompenserd’éventuellesfluctuationsgéogra-phiquesdumarché.Celapermetégalementdenepasdépendred’unoudequelquesgrandslocatairesouprojets.

• Grâceauxavantages d’échellequiseprésentent,leportefeuillepeutêtregéréplusefficacementdesortequ’ilsoitpossiblededistribuerplusdebénéficed’exploitation.Ils’agitentreautres,desfraisd’entretienetderéparation,desfraisderénovation(àlongterme),desfraisdeconsultation,desfraisdepublicité,etc.

• L’augmentationdelatailleglobaleduportefeuillerenforcelaposition de négociationdumanagementdanslecadredelanégociationdenouvellesconditionslocatives,del’offredenouveauxservices,d’emplace-mentsalternatifs,etc.

• Celaoffreàuneéquipedemanagementspécialiséelapossibilité,parsaconnaissancedumarché,demenerunepolitiqueinnovatriceetcréative,cequirésulteen

unehausse de la valeur d’actionnaire.Celapermetnonseulementderéaliseruneaugmentationdesloyersperçusmaiségalementdelavaleurdupor-tefeuille.Cettegestionactivepeutsetraduireparlarénovationetl’optimisationduportefeuille,lanégocia-tiondenouvellesconditionslocatives,l’améliorationdelaqualitédeslocataires,laprésentationdenouveauxservices,etc.

Uneextensionduportefeuilleimmobilierpeutêtreobte-nuegrâceàuneapprochedynamiquedumarché,d’unepart,auniveauinternegrâceaupotentieldecroissancedel’actuelportefeuilleimmobilieret,d’autrepart,pardesacquisitions.

VastnedRetailBelgiumestunpartenairetrèsintéressantpourlesinvestisseursqui,danslecadredelarépartitiondeleursrisquesetlerejetdesactivitésadministratives,souhaitentapporterleursmagasinscontrel’émissiond’actionsnouvelles.Pourleschaînesdemagasinsquisontencorepropriétairesdeleursbiensimmobiliers,ilestégalementintéressantdeconcluredestransactionsdesale-and-rentbackavecVastnedRetailBelgium.

Améliorationdelarépartitiondesrisques

VastnedRetailBelgiumtentederépartirlesrisquesd’in-vestissementdedifférentesmanières.Ainsi,leslocatairessont-ilssouventactifsdansdessecteurséconomiquesfortdifférents,telsquel’habillement,l’alimentation,lebricolage,ladécorationd’intérieur,etc.enoutre,lasociétéessaiedemaximaliserlemieuxpossiblelarépartitiongéographiquedesesimmeubles.

Lagestiondeséchéancesfinalesetintermédiairesdescontratsdebailtombesouslesrestrictionsdelalégisla-tioncommerciale(Loidu30avril1951),parlaquelleleslocatairesontlégalementledroitderésilierleurcontratdebailtouslestroisans.

21


Généralités

Cettedéclarationdegouvernanced’entreprisecadredansl’applicationdesdirectivesduCodebelgedeGou-vernanced’Entreprise2009(‘Code2009’)etdelaLoidu6avril2010modifiantleCodedesSociétés.l’ArrêtéRoyaldu6juin2010stipulequeleCode2009estleseulcodeétantd’application.CeCodesetrouvesurlesitewebduMoniteurbelgeetsurwww.corporategovernance-committee.be.

VastnedRetailBelgiumfaitusageduCodebelgedeGou-vernanced’Entreprise2009commecodederéférence.Lesprincipesdegouvernanced’entreprisedeVastnedRetailBelgiumsontfixésparleconseild’administrationdansuncertainnombrededirectives:

• laChartedeGouvernanced’Entreprise• lecodedeconduite• lerèglementdedéclenchementd’alerte• ladirectivepourlapréventiond’abusdemarché.

LaChartedeGouvernanced’Entreprisecomplète,quidécritlesrèglementsinternesimportantsdesorganesdedécisiondeVastnedRetailBelgiumainsiquelesautresdirectives,peutêtreconsultéesurlesitewebdelasociété(www.vastned.be).

Iln’estdérogédesclausesduCodebelgedeGouvernanced’Entreprise2009quelorsquedescirconstancesspéci-fiquesl’exigent.Danscecasladérogation,enconcor-danceavecleprincipe“complyorexplain”,estcommen-téedanslerapportannuel.Leconseild’administrationdelasociétéaestiméqu’ilestparfoisjustifiéquelasociétén’appliquepascertainesclausesduCodedeGouver-nanced’entreprise2009.Selonleprincipe“complyorexplain”ilesteneffetpermisdetenircomptedelataillerelativementrestreinteetdescaractéristiquespropresàlasociétéetplusparticulièrementdelalégislationdéjàrigiderelativeauxsociétésimmobilièresréglementées.

DÉCLARATIONDEGOUVERNANCED’ENTREPRISE

Bruxelles, avenue Louise - 245 m2

22

Conseil d’administration

EMSO sprl représentée de façon permanente par Chris Peeters Administrateur indépendant

Berchemstadionstraat76bus62600Berchem-Belgique

Economistespécialiséentransports

Terme: Avril2017Présence 5/7

Jean-PIerre BlumbergPrésident, administrateur indépendant

Plataandreef72900Schoten-Belgique

ManagingpartnerLinklatersLLP


Nick van OmmenAdministrateur indépendant

Beethovenweg502202AHNoordwijkaanZee-Pays-Bas

Administrateurdesociétésimmobilières


Organesdegestion

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Hubert RooversAdministrateur

FranklinRooseveltlaan384835ABBreda-Pays-Bas

Administrateurdesociétés


Taco de GrootAdministrateur et dirigeant effectif (au sens de l’ article 14, § 3 de la Loi SIR)

Schubertlaan163723LNBilthoven-Pays-Bas

ChiefexecutiveofficerVastnedRetail


Reinier WaltaAdministrateur

Bastion71945EBBeverwijk-Pays-Bas

ChieffinancialofficerVastnedRetail

Terme: Apartirdu15décembre2014moyennantcooptationPrésence 1/1

Ra

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TomdeWitteadéposésonmandatd’administrateurdesociétéle1ernovembre2014(présence4/6).

Leconseild’administrationsecomposeau31décembre2014desixmembres,donttroisadministrateursindé-pendantsquiremplissenttouslestroislesconditionsdel’article526terduCodedesSociétés.Touslesadministra-teurssontdesadministrateursnonexécutifsàl’exceptiondeTacodeGroot.

Lesadministrateurssontnomméspourunepériodedetroisans,maisleurnominationpeutêtrerévoquéeàtoutmomentparl’assembléegénérale.

En2014,leconseild’administrations’estréuniseptfois.Lesprincipauxpointsdel’ordredujourauxsujetsdesquelsleconseild’administrations’estréunietastatuéen2014sont:

• l’approbationdeschiffrestrimestriels,semestrielsetannuels

• l’approbationdescomptesannuelsetdesrapportsstatutaires

• l’approbationdesbudgets2014etdupland’entreprise2015

• l’analyseduportefeuilleimmobilier(e.a.investisse-mentsetdésinvestissements,questionsrelativesauxlocataires,évaluations,assurances,rénovations,etc.)

• lechangementdestatutensociétéimmobilièreréglementée

• l’applicationdurèglementdeconflitd’intérêtrelatifaufinancementtemporaireaccordéparVastnedRetailsaàVastnedRetailBelgiumpourlefinancementdel’acquisitiondesactionsdeVeldstraat23-27(voirNote23duRapportFinancier).

Aucoursdel’exercice2014,TacodeGroot,TomdeWitte(jusqu’au1ernovembre2014)etReinierWalta(àpartirdu15décembre2014)ontreprésentél’actionnairemajo-ritaireVastnedRetailsa.TacodeGrootestégalementdirigeanteffectifdelasociétéausensdel’article14,§3delaLoiSIR.

LaChartedeGouvernanced’Entreprisedelasociétéstipulequelesadministrateursdémissionnentàladatedel’assembléegénéraledesactionnairesquisetientdansl’annéedanslaquelleilsatteignent70ans.Ilpeutyêtredérogéuniquementpourdesraisonsspécifiquesdansl’intérêtdelasociété.CeciaétélecaspourHubertRooversquiavaitatteintl’âgelimite.Leconseild’admi-nistrationétaittoutefoisd’avisqu’enraisondesavision,sacompétence,saconnaissanceetsalongueexpérienceenmatièred’immobilier,ilétaitdansl’intérêtdelasociétéquelemandatd’HubertRooversquiseterminaitenavril2014soitprolongéde1an.Cemandatprendrafinaucoursdel’assembléegénéraledesactionnairesdu29avril2015.

LaLoidu28juillet2011aintroduitdesquotasenBel-giqueafindegarantirquedesfemmessiègentauconseild’administrationdessociétéscotéesenbourse.VastnedRetailBelgiumdoitainsiveillerqu’àl’aveniraumoinsuntiersdesmembresduconseild’administrationsoitfémi-nin.Pourlessociétésdontlamargelibreestinférieureà50%cetteloiestapplicableàpartirdupremierjourduhuitièmeexercicecomptablequiprendcoursaprèslapublicationdelaprésenteloiauMoniteurbelge,soitle1erjanvier2019.Lorsqu’unmandatd’administrateurseterminera,VastnedRetailBelgiumferaunesélectiondescandidatsadministrateurssurbasedecritèresobjectifsprécisentenantcomptedeladiversitédesgenres.

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Comité d’audit

En2014,lecomitéd’auditsecomposedetroisadminis-trateursindépendants:

• NickvanOmmen(président)(présence5/5)• Jean-PierreBlumberg(présence5/5)• EMSOsprl,représentéedefaçonpermanenteparChrisPeeters(présence4/5)

En2014,cesadministrateursindépendantsrépondenttousauxneufcritèresd’indépendancestipulésparl’article526terduCodedesSociétés.Laduréedeleurmandatauseinducomitéd’auditn’estpasspécifiée.

Lesmembresducomitéd’auditsontcompétents.Chaquemembreducomitéd’auditestqualifiéindividuellementenmatièredecomptabilitéet/oud’audit.Enoutre,lecomitéd’auditdanssonensemblefaitpreuved’exper-tise.Cecidansdeuxdomaines:auniveaudesactivitésdeVastnedRetailBelgiumetauniveaudelacomptabilitéetdel’audit.

En2014,lecomitéd’audits’estréunicinqfois.Lesprinci-pauxpointsdel’ordredujourducomitéd’auditen2014sont:

• ladiscussiondeschiffrestrimestriels,semestrielsetannuels

• l’analysedescomptesannuelsetdesrapportsstatu-taires

• ladiscussiondesbudgets• lesuividucontrôlelégaldescomptesannuels(consoli-dés)etl’analysedesrecommandationsducommissaire

• l’analysedel’efficacitédesmécanismesdecontrôleinterneetlagestiondesrisquesdelasociété.

Lecomitéfaitdirectementpartdesesconstatationsetrecommandationsauconseild’administration.

Comité de direction

Au31décembre2014,lecomitédedirectionsecomposecommesuit:

• SprlJean-PaulSols,représentéedefaçonpermanenteparJean-PaulSols,chiefexecutiveofficer,présidentducomitédedirection

• SprlRudiTaelemans,représentéedefaçonpermanenteparRudiTaelemans,chiefoperatingofficer

• IngeTas,chieffinancialofficer

Jean-PaulSolssprl,représentéedefaçonpermanenteparJean-PaulSols,etIngeTasexercentégalementunmandatdedirectionauseind’IntervestOffices&Warehousessa,sociétéimmobilièreréglementéepubliquededroitbelge.

Conformémentàl’article524bisduCodedesSociétésetàl’article15desstatutsdelasociété,leconseild’admi-nistrationacédécertainescompétencesdegestion.LesrèglesrelativesàlacompositionetaufonctionnementducomitédedirectionsontplusamplementdécritesdanslaChartedeGouvernanced’Entreprisedelasociétéquipeutêtreconsultéesurlesiteweb(www.vastned.be).TacodeGroot,TomdeWitte(jusqu’au1ernovembre2014)etReinierWalta(depuisle15décembre2014)ontrepré-sentéaucoursdel’exercice2014l’actionnairemajoritaireVastnedRetailsa.Enoutre,TacodeGrootestledirigeanteffectifdelasociétéausensdel’article14,§3delaLoiSIR.

Jean-Paul Sols, ceo Inge Tas, cfo Rudi Taelemans, coo

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Evaluation des organes de gestion

Sousladirectionduprésident,leconseild’administra-tionévaluepériodiquementsataille,sacomposition,sonfonctionnementetsonefficacité.Ilenfaitdemêmepourlecomitéd’auditetpourl’interactionaveclecomitédedirection.Leconseild’administrationpeutsefaireassisterpardesexpertsexternes.

Lorsdeceprocessusd’évaluation:

• ladirectionetlefonctionnementduconseild’admini-strationsontanalysés

• lapréparationetletraitementdefaçonapprofondied’importantssujetssontexaminés

• lacontributioneffectiveetlaparticipationdechaqueadministrateurauxdiscussionsetauxprisesdedéci-sionsontanalysées

• lacompositionduconseild’administrationestévaluéeàlalumièredelacompositionsouhaitéeduconseil

• lefonctionnementetlacompositionducomitéd’auditsontexaminés

• lacollaborationetlacommunicationaveclecomitédedirectionsontévaluées.

Silesprocéduresd’évaluationprécitéesmettentàjourcertainesfaiblesses,leconseild’administrationappor-teradessolutionsadéquates.Celapeutentraînerdesmodificationsàlacompositionouaufonctionnementduconseild’administrationouducomitéd’audit.

Conflits d’intérêt

Encequiconcernelapréventiondeconflitsd’intérêt,lasociétéestd’unepartsoumiseauxrègleslégales(articles523et524duCodedesSociétésetlesarticles36et38delaLoidu12mai2014relativeauxsociétésimmobilièresréglementées)etd’autrepartauxrèglesreprisesdanssesstatutsetsaChartedeGouvernanced’Entreprise.

L’article17desstatutsdelasociétéstipulecequisuitàcesujet:“Les administrateurs, les personnes chargées de l’administration journalière et les mandataires de la société respecteront les règles relatives aux conflits d’intérêt prévues aux articles 36, 37 et 38 de la Loi SIR et par le Code des Sociétés, tel que le cas échéant elles puissent être modifiées.”

Intérêt contradictoire de nature patrimoniale concer-nant les administrateurs et les membres du comité de direction

Leconseild’administration,lecomitédedirectionetchaquemembreindividuels’imposentunestrictedis-ciplineafind’excluretoutconflitd’intérêt,qu’ilsoitdenaturepatrimoniale,professionnelleoud’unetouteautrenature,etveulentsetenirstrictementàlarèglelégaledel’article523duCodedesSociétésrelativeauxconflitsd’intérêtentrelasociétéetunadministrateur.

Parexemple,sienraisond’autresmandatsd’adminis-trateuroupouruneautreraison,unadministrateuraunintérêtdenaturepatrimonialequiestcontraireàunedécisionouuneopérationrelevantdescompétencesduconseild’administration,l’article523duCodedesSociétésestappliquéetl’administrateurenquestionestpriédeprendrepartniauxdélibérationsconcernantlesdécisionsouopérations,niauvote(article523,§1infine).

Lorsqu’unadministrateurouunmembreducomitédedirectiona,directementouindirectement,unintérêtdenaturepatrimonialequiestcontraireàuneopérationouunedécisionrelevantdelacompétenceduconseild’administrationouducomitédedirection,lemembreconcernéeninformeparconséquentaupréalablelepré-sidentetlesmembres.Lemembreconcernénepeutdéli-bérerniparticiperauvoterelatifàl’opérationconcernée.

Ladéclaration,ainsiquelesraisonsjustificativesrelativesauconflitd’intérêt,sontinscritesauprocès-verbal.Envuedesapublicationdanslerapportannuel,lanaturedeladécisionoudel’opérationestjustifiéedansleprocès-verbal.Enoutre,leprocès-verbalmentionnelesconséquencespatrimonialespourlasociétésuiteàcettedécision.Lerapportducommissairequidoitêtrerédigéconformémentàl’article143duCodedesSociétés,comporteunedescriptionséparéedesconséquencesfinancièrespourlasociété.

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Intérêt contradictoire concernant un actionnaire majoritaire

Encasd’unéventuelconflitd’intérêtavecunactionnairemajoritairedelasociété,laprocéduredel’article524duCodedesSociétésestappliquée.L’article524duCodedesSociétésastreint,entreautres,àsoumettrelesopérationsavecdessociétésliées-àpartcertainesexceptions-àl’avisd’uncomitéd’administrateursindépendantsquiestassistéd’unexpertindépendant.

Intérêt contradictoire concernant certaines personnes mentionnées à l’article 37 de la Loi du 12 mai 2014 relative aux sociétés immobilières réglementées

Enoutre,l’article37delaLoidu12mai2014relativesauxsociétésimmobilièresréglementéesprévoitquel’AutoritédesServicesetMarchésFinanciers(FSMA)doitêtreinforméepréalablementparlaSIRdesopé-rationsplanifiéesparlaSIRouparunedesesfilialeslorsqu’uneouplusieurspersonnessuivantesagissententantquecontrepartieouentirentuncertainprofitd’ordrepatrimonial:lespersonnesquicontrôlentlaSIRouquidétiennentuneparticipation;lepromoteurdelaSIRpublique;lesautresactionnairesdetouteslesfilialesdelaSIRpublique;etlesadministrateurs,lesgérants,lesmembresducomitédedirection,lespersonneschargéesdelagestionquotidienne,lesdirigeantseffectifsoulesmandataires;etlespersonnesliéesàtoutescesparties.

CesopérationsplanifiéesdoiventreprésenterunintérêtpourlaSIRpublique,doiventcadrerdanssastratégieetdoiventêtreréaliséesàdesconditionsdemarchénormales.Cesopérationsdoiventêtrepubliéesimmédia-tement.

Conformémentàl’article49§2delaLoidu12mai2014relativeauxsociétésimmobilièresréglementées,lasociétédoitseconformeràl’évaluationdel’expertimmobilierlorsqu’unetransactionimmobilièrealieuaveclesper-sonnesmentionnéesci-dessus.

Lesclausesdesarticles36et37delaLoiSIRneses’appliquentpas:

• auxopérationsreprésentantunesommeinférieureaumontantleplusfaibleentre1%del’actifconsolidédelasociétéimmobilièreréglementéepubliqueet€2.500.000

• àl’acquisitiondevaleursmobilièresparlaSIRpubliqueouunedesesfilialesdanslecadred’uneémissionpubliqueeffectuéeparuntiersémetteur,pourlaquelleunpromoteurouunedespersonnesviséesàl’article37,§1erinterviennentcommeintermédiaireausensdel’article2,10°delaLoidu2août2002

• àl’acquisitionouàlasouscriptiond’actionsdelaSIRpubliqueparlespersonnesviséesàl’article37,§1er,émisessuiteàunedécisiondel’assembléegénéraleet

• auxopérationsportantsurlesliquiditésdelaSIRpubliqueoud’unedesesfiliales,àlaconditionquelapersonneseportantcontrepartieaitlaqualitéd’inter-médiaireausensdel’article2,10°delaLoidu2août2002etquecesopérationssoienteffectuéesàdesconditionsconformesàcellesdumarché.

Laprocédurepourlapréventiondeconflitsd’intérêtaétéappliquéeaucoursdel’exercice2014concernantlefinancementtemporaireaccordéparVastnedRetailsaàVastnedRetailBelgiumsapourlefinancementdel’acquisitiond’actionsdeVeldstraat23-27(voirNote23duRapportFinancier).

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Rapportderémunération

Comité de nomination et de rémunération

VastnedRetailBelgiumn’apasdecomitédenominationetderémunération.Leconseild’administrationdelasociétéconsidèrelestâchesducomitédenominationetderémunérationcommedestâchesduconseild’adminis-trationdanssonensemble.VastnedRetailBelgiumdérogeainsiauxrecommandationsduCodebelgedeGouver-nanced’Entreprise2009(voirégalementleparagrapherelatifauprincipe“complyorexplain”).Lataillerestreinteduconseilpermetdedébattredecessujetsefficacement.D’autrepart,laproblématiquedesnominationsoudelarémunérationauseindelasociétérequierttroppeud’attentioncomplémentairepourjustifierlacréationd’uncomitéséparéetdesfraissupplémentaires.

Politique de rémunération du conseil d’administration

Leconseild’administrationestresponsabledelapolitiquederémunérationdesesmembresetdesmembresdeladirection.Larémunérationdesadministrateursdoitêtreprésentéepourapprobationàl’assembléegénérale.

Lapolitiqueestbaséesurlesprincipessuivants:

• lapolitiquederémunérationdesadministrateursetdesmembresdeladirectionestconformeàtouteréglementation,etenparticulieràcellereprisedanslaLoiSIR

• larémunérationglobaledoitavoirunestructureetunniveausuffisantsafind’attireretmaintenirdesper-sonnesqualifiéesetexpertes

• lastructuredelarémunérationentermesdesalairefixeetéventuellementdesalairevariableesttellequ’ellefavoriseainsilesintérêtsdelasociétéàmoyenetlongterme

• lapolitiquederémunérationtient,entreautres,comptedesresponsabilitésetdesoccupationsdesadministrateursetdesmembresdeladirection.

Dansdescirconstancesconstanteslapolitiquederémunérationestégalementd’applicationpourlesdeuxprochainsexercices.

Rémunération de base 2014

Administrateurs

En2014,larémunérationannuellefixedesadministra-teursquinereprésententpasl’actionnairemajoritaires’élèveà€14.000paranentantquemembreduconseild’administration(€15.000paranpourleprésidentduconseild’administration).Aucuneindemnitésupplémen-tairen’estaccordéepourl’appartenanceàuncomiténipourl’exercicedelaprésidenced’uncomité.Lesadmi-nistrateursquireprésententl’actionnairemajoritaireexercentleurmandatdefaçonnonrémunérée.

Aucuncontratdetravailn’aétéconcluavecundesadministrateursetaucuneindemnitédelicenciementn’estprévue.Conformémentàl’article35§1delaLoidu12mai2014,larémunérationdesadministrateursn’estpasliéedirectementouindirectementauxopérationsréaliséesparlasociété.Lesadministrateursnedétiennentpasd’actionsdelasociétéetaucuneoptionsuractionsdelasociétén’aétéaccordéeauxadministrateurs.

Membres du comité de direction

Lemontantdelarémunérationfixequiaétéoctroyéen2014auxmembresducomitédedirectionentantquesalaires’élèveà€388.560dont€122.316pourleprésidentducomitédedirection.Desoptionssuractionsdelasociéténesontpasoctroyéesauxmembresdeladirection.

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Prime pour 2013 octroyée en 2014

Lestroismembresducomitédedirectionpouvaiententrerenlignedecomptepouruneprimeannuellecom-munede€47.000aumaximum.Lemontantdelaprimeàallouerestdéterminéaumoyendecritèresmesurablessurbasedesprestationsconvenuespréalablement.

En2013,cescritèresserapportaientàl’améliorationdutauxd’occupation,àlaréalisationd’investissementsetdésinvestissementsdanslecadredelastratégie,auxmoyensd’attirerd’importantsdétaillants,àl’optimisationdel’accountmanagement,àlaprolongationetladiversi-ficationdesfinancements,aumonitoringdelaconformitéetàl’optimisationdelapositionfiscaledelasociété.Surbasedesobjectifsréalisésen2013,uneprimed’unmon-tanttotalde€43.500aétéallouéeen2014.Aucundroitderevendicationdelarémunérationvariablen’estprévu.

Enplusdecetteprimerégulière,unmembredeladirectionpeutentrerenlignedecomptepouruneprimeannuellesupplémentairequipeutêtreallouéesurbasedeprestationsexceptionnelles.En2013,aucuneprimesupplémentairen’aétéoctroyée.

Rémunération de base 2015 et prime pour 2014

Al’assembléegénéraledesactionnairesdu29avril2015ilseraproposéd’adapterlarémunérationannuelledesadministrateursindépendantscommesuit:

• larémunérationpassede€14.000à€20.000(àl’exceptionduprésidentduconseild’administration)

• larémunérationduprésidentduconseild’administra-tionpassede€15.000à€25.000.

Larémunérationannuellefixedesmembresducomitédedirection,estindexée(i)annuellementau1erjanvier,conformémentàl’indicenormaldesprixàlaconsom-mation,oùl’indicedebaseestceluidumoisprécédentl’entréeenvigueurducontratetoùlenouvelindiceestceluidumoisprécédentlemoisdanslequell’indexation

alieu(ii),augmentéde1pourcent.Celarevientàuneaugmentationde1%au1erjanvier2015.

En2014,lescritèrespourl’obtentiond’uneprimeserapportentàl’améliorationdutauxd’occupation,àlaréa-lisationd’investissementsetdedésinvestissementsdanslecadredelastratégie,auxmoyensd’attirerd’importantsdétaillants.

Pourl’exercice2014,lestroismembresducomitédedirectionentrentenlignedecomptepouruneprimeannuellecommunede€60.000aumaximumsurbasedesobjectifsréalisésen2014,uneprimed’unmontanttotalde€60.000estallouée.Aucuneprimesupplémen-tairen’estoctroyéeen2014.

Durée et conditions de départ

Lesmembresduconseild’administrationsontnomméspourunepériodedetroisans,maisleurnominationpeutêtrerévoquéeàtoutmomentparl’assembléegénéraledesactionnaires.Iln’yapasd’indemnitédelicenciement.

Lesmembresducomitédedirectionsontnomméspouruneduréeindéterminéeetl’indemnitéderésiliations’élèveàl’équivalentdedouzemois(pourlecfo)àdix-huitmois(pourleceoetlecoo)delarémunérationfixe(saufencasdenégligencegraveoudefauteintentionnelle,dansquelscasaucuneindemniténeseradue).

Ausujetdel’article7.18duCodebelgedeGouver-nanced’Entrepriseilestspécifiéadditionnellementquel’indemnitédedépartaccordéeauceoexcèdel’équivalentdedouzemoisderémunérationfixe,cequiserapportetoutefoisàunrèglementcontractuelconcluavantle1er

juillet2009quin’apasencorefaitl’objetd’uneprolonga-tiondepuisle23mai2010desortequel’article554duCodedesSociétésnes’appliquepas.

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Principauxfacteursderisquesetsystèmesinternesdecontrôleetdegestiondesrisques

En2014,leconseild’administrationdeVastnedRetailBelgiumaconsacréunefoisdeplusbeaucoupd’attentionauxfacteursderisquesauxquelsVastnedRetailBelgiumestconfrontée.

Risques stratégiques et gestion

CesrisquessontengrandepartiedéterminésparleschoixstratégiquesquefaitVastnedRetailBelgiumpourlimiterlavulnérabilitéparrapportauxfacteursexternes.L’ampleurdecesrisquesestdéterminéeparleschoixstratégiquesenverslapolitiqued’investissement,commelechoixdutyped’immobilieretlemomentpropicepourinvestiroudésinvestir.

Type d’immobilier

VastnedRetailBelgiumaoptéd’investirprincipale-mentdansdesimmeublescommerciauxenmettantl’accentsurdesmagasinsdanslecentredesvillesàdesemplacementsdepremierordre.Lesmagasinssituéslelongd’axesroutiersetlesparcsdeventeaudétailàdesemplacementsdepremierordrefontégalementpartieduportefeuille.Enoutre,lasociétéviseàrépartirlemieuxpossiblelasituationgéographiquedesesimmeubles.

LepatrimoineimmobilierdeVastnedRetailBelgiumestévaluésurbasetrimestriellepardesexpertsimmobiliersindépendants.Cesexpertsimmobiliersdisposentdesqualificationsnécessairesetontunegrandeexpériencedumarché.Leurévaluationdelajustevaleurdesimmeublesestcomptabiliséeàlarubrique“Immeublesdeplacement”àl’actifdubilanstatutaireetconsolidé.Lesvariationsdelajustevaleursontcomptabiliséesàlarubrique“Variationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplacement”danslescomptesderésultatsconsolidésetstatutairesetpeuventinfluencerlerésultatnetpositivementounégativement.Lesvaleursdéterminéesparlesexpertsreprésententlavaleurdemarchédesimmeubles.Parconséquent,lesvariationsdelavaleurdemarchédupatrimoinesontreflétéesàl’actifnetdeVastnedRetailBelgium,commepubliéessurbasetrimestrielle.VastnedRetailBelgiumest

exposéeàlavariationdelajustevaleurdesonportefeuillequirésultedesexpertisesindépendantes.

Au31décembre2014,uneadaptationnégativehypo-thétiquedurendementutiliséparlesexpertsimmobilierslorsdel’évaluationduportefeuilleimmobilierdelasociété(yieldoutauxdecapitalisation)de1%ferraitbaisserlajustevaleurdesbiensimmobiliersde€54millionsou15%.Letauxd’endettementVastnedRetailBelgiumaug-menteraitainside6%pouratteindre37%(voirégalementàcetégard“Analysedesensibilité”repriseauRapportimmobilier).

Période d’investissements et de désinvestissements

Surbasedelaconnaissancedescycleséconomiquesetimmobiliers,ilesttentéderépondrelemieuxpossibleauxmouvementsascendantsetdescendantsdesmarchés.surbasedesindicateurséconomiquesilestpossibled’esti-meraumieuxl’évolutionsupposéedelaconjoncture.Lemarchédel’investissementetenparticulierlemarchédelalocationd’immobiliercommercial,réagissentavecuncertainretardàlavolatilitédelaconjonctureéconomique.Lespériodesdehauteconjonctureprononcéedonnentlieuàdesprixdemarchéplusélevésquipeuventulté-rieurementêtresujetsàdefortescorrectionsnégatives.Durantcespériodesdehauteconjoncture,VastnedRetailBelgiummèneraunepolitiquerelativeauxinvestisse-mentsplutôtmodéréeafindelimiterlerisqued’investiràunmauvaismoment.danslespériodesdebaissedelaconjoncture,lavaleuretletauxd’occupationdesimmeublesbaissentd’ordinaire.Aussitôtquelaconjonc-turereprend,unepolitiqued’investissementplusactiveestmenée,anticipantainsil’augmentationdevaleurdesimmeublesetunmarchédelalocationplusactif.Unecertaineprudenceestderigueurafind’éviterqueletauxd’endettementdelasociéténedépasselesniveauxautorisés.

Les évolutions permanentes sur les marchés immobiliers et les marchés

financiers exigent un suivi continu des risques stratégiques, d’exploitation et

financiers ainsi que du reporting financier et des risques de conformité, afin

de surveiller les résultats et la situation financière de Vastned Retail Belgium.

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Risques d’exploitation et gestion

Cesrisquesproviennentdestransactionsquotidiennesetd’événements(externes)quiontlieudanslecadrestratégiquecommelesrisquesliésauxinvestissements,lesrisquesliésàlalocation,lesrisquesliésaucontrôledesfrais,lesrisquesliésauxdébiteursetlesrisquesfiscaux.

Risques liés aux investissements

Lesprincipauxrisquesquisontinhérentsauxinves-tissementsenbiensimmobilierssesituentauniveaudesfuturesvariationsnégativesdelajustevaleurdesimmeublesdeplacementquipourraientprovenirprinci-palementdel’augmentationdel’inoccupation,desloyersimpayés,delabaissedesloyerslorsdelaconclusiondenouveauxcontratsdebailoulorsdelaprolongationdescontratsdebailexistantsetdelapollutiondusol.

AuseindeVastnedRetailBelgiumdesmesuresdecontrôleinternessontprisespourlimiterlesrisquesliésauxdécisionsd’investissementerronées.Ilestainsitoujoursprocédéàuneévaluationscrupuleuseduprofildesrisquessurbased’uneanalysedemarché,d’uneévaluationdesrendementsfuturs,d’unscreeningdeslocatairesexistants,d’uneétudedesexigencesrelativesàl’environnementetauxpermis,d’uneanalysedesrisquesfiscaux,etc.

Conformémentàl’article49§1delaLoidu12mai2014relativeauxsociétésimmobilièresréglementées,unexpertindépendantévaluetouteacquisitionoualiénationd’unbienimmobilier.Pourtoutealiénationlavaleurd’expertisedéterminéeparl’expertimmobilierindépendantformeunfilconducteurimportantpourlavaleurdetransaction.Enoutre,VastnedRetailBelgiumveillescrupuleusementàcequelesgarantiesétablieslorsd’unetransactionrestentlimitéesaussibienencequiconcerneladuréequelavaleur.

Enoutre,VastnedRetailBelgiumprocèdepourtouteacquisitionàun“duediligence”technique,administratif,juridique,comptableetfiscalquiestbasésuruneanalyseconstantedesprocédures,etelleestgénéralementassis-téepardesconseillersexternesspécialisésenlamatière.

Risques liés à la location

Cesrisquesserapportentàlanatureetàl’emplacementdubienimmobilier,àlamesuredanslaquelleildoitconcurrencerlesimmeublesavoisinants,àlaqualitédubienimmobilier,àlaqualitédulocataireetaucontratdebail.VastnedRetailBelgiuminventoriecontinuellementl’évolutiondecesfacteurs.surbaserégulièreunprofildesrisquesestattribuéàchaqueimmeuble(surbasedesconnaissanceslocalespropresetdesdonnéesfourniespardespersonnesexterneset/ouexpertsimmobiliers).Enfonctionduprofildesrisquesuncertainrendementquidoitêtreréalisésurunecertainepériodeestcomparéaurendementattendusurbasedumodèlederendementin-terne.Surcettebaseuneanalyseestfaitedesobjetsdanslesquelsdesinvestissementsadditionnelssontnécessaires,oùla‘mixité’deslocatairesdoitêtreadaptéeetquelsimmeublesdoiventêtreprisencomptepourlavente.Enoutre,chaquemoisl’inoccupationetlesrisquesd’inoccu-pationsontanalysés,enprenantencomptel’échéancedescontratsdebail.Toutenrespectantlesrèglesdelaloisurlesloyersenvigueur,unerépartitionéquilibréedeladuréedescontratsestrecherchée.decettefaçonilestpossibled’anticiperentempsutilelesrésiliationsfuturesdescontratsdebailetlesrévisionsdescontratsbail.

Risques liés au contrôle des frais

Lerisqueexistequelerendementnetdesbiensimmobi-lierssoitinfluencédefaçonnéfasteparlesfraisd’exploi-tationélevésoulesinvestissements.AuseindeVastnedRetailBelgiumdiversesmesuresdecontrôleinternessontappliquéespourlimitercesrisques,tellesquelacom-paraisonpériodiquedesbudgetsd’entretienàlaréalitéetlesprocéduresd’approbationlorsdelaconclusiond’obligationsliéesàl’entretienetauxinvestissements.enfonctiondumontant,cesprocéduresd’approbationcom-portentl’appeld’uneouplusieursoffresàdifférentsen-trepreneurs.ensuite,ledépartementassetmanagementdeVastnedRetailBelgiumcomparelesprix,laqualitéetlaplanificationdestravaux.enfonctiondumontantdestravauxàexécuter,différentsniveauxd’approbationsontd’applicationauseindelasociété.

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Risques liés aux débiteurs

AuseindeVastnedRetailBelgiumdesstrictesprocéduressontappliquéespourlescreeningdeslocataireslorsdelasignaturedenouveauxcontratsdebail.Lorsdelasigna-turedescontratsdebaildescautionsoudesgarantiesbancairessonttoujoursnégociées.DanslecontratdebailtypeutiliséparVastnedRetailBelgiumpourlalocationdesesimmeublesunegarantielocativeouunegarantieban-caired’unevaleurde6moisestprévue.Au31décembre2014,laduréemoyenneeffectivepondéréedesgarantieslocativesetdesgarantiesbancairess’élèveàenviron5mois(ouenviron€8millions).

Enoutre,desprocéduresdecontrôleinternesontétérédigéesafindegarantirquel’encaissementdesloyerssefasseàtempsetdeveilleràquelesarriérésdeloyerssoientsuivisdefaçonadéquate.Lesloyersdoiventêtrepayésparanticipationsurbasemensuelleoutrimes-trielle.L’administrationfinancièreetl’assetmanagementveillentattentivementàlimiterlesarriérésdeloyers.Au31décembre2014,lecréditclientsdûnecomprendque2jours.

Risques juridiques et fiscaux

• Contratsetréorganisationsjudiciairesdessociétés

Silacomplexitél’exige,lescontratsàconclureavecdestierssontexaminéspardesconseillersexternes,afindelimiterlesrisquesliésauxdommagesfinanciersetàl’atteinteàlaréputation,résultantdecontratsinadéquats.VastnedRetailBelgiumestassuréecontrelaresponsabilitédécoulantdesesactivitésoudesesinvestissementsmoyennantunepoliced’assuranceresponsabilitécivilequicouvrelesdommagescor-porellesjusqu’àconcurrencede€12,4millionsetlesdommagesmatériels(autresqueincendieetexplosion)jusqu’à€0,6million.Enoutre,lesadministrateursetlesmembresducomitédedirectionsontassuréspourlaresponsabilitéciviled’administrateur,laquellecouvrelesdommagesjusqu’àunmontantde€35millions.

Lesréorganisationsjudiciairesdessociétésdansles-quellesVastnedRetailBelgiumestintéressée(fusion,scission,scissionpartielle,apportenespèces,etc.)sonttoujourssoumisesàdestravauxde“duediligence”,quisontréalisésavecl’assistancedeconseillersexternesafindeminimiserlesrisquesd’erreursjudiciairesetfinancières.

Assurance

Lerisquededestructiondesimmeublesparincendie,tempête,dégâtsdeseauxetlesdégâtsquiendé-coulent,estassuréparVastnedRetailBelgiumpourunevaleurdereconstructiontotalede€124millions(€81millionspourlesmagasinsdanslecentredesvilleset€43millionspourlesmagasinssituéslelongd’axesroutiers)parrapportàunejustevaleurdesimmeublesdeplacementsde€357millionsau31décembre2014(€242millionspourlesmagasinsdanselecentredesvilleset€115millionspourlesmagasinssituéslelongd’axesroutiers).Uneassurancepourl’inoccupationdesimmeublesrésultantdecesévénementsestégalementprévueàconcurrencede36moisdeloyer.

• Fiscalité

Lorsd’investissementsdansdesbiensimmobilierslafis-calitéjoueunrôleimportant(TVA,droitsd’enregistre-ments,exittax,précompteimmobilier,etc.).Cesrisquesfiscauxsontévaluéscontinuellementetoùcelas’avèrenécessaireilestfaitappelàdesconseillersexternes.

• Risquesliésàlaréglementationetauxprocéduresadministratives

Lesmodificationsrelativesàlaréglementationconcer-nantl’urbanismeetlaprotectiondel’environnementpeuventavoiruneffetdéfavorablesurlacapacitédeVastnedRetailBelgiumd’exploiteràtermeunimmeuble.L’applicationstricteetlerespectdelarégle-mentationprescriteparlesautoritéscommunalespeutinfluencerdefaçonnégativel’attraitdel’immeuble.Uneréductiondesdimensionsd’unimmeuble,imposéelorsd’unerénovationapprofondie,peutégalementaffectersajustevaleur.

L’exittax,dueparlessociétésreprisesparlaSIRlorsd’unefusionestcalculéeentenantcomptedelaCircu-laireCi.RH.423/567.729du23décembre2004,dontl’interprétationoul’applicationpratiquepeuventtou-joursêtremodifiées.Cette“valeurfiscaleréelle”tellequementionnéedanscettecirculaireestcalculéedéductionfaitedesdroitsd’enregistrementoudelaTVAetdiffèredelajustevaleurd’unbienimmobiliertellequereprisedanslebilandelasociétéconformémentàIAS40.

Finalement,l’introductiondenouvellesnormesoudenormesplussévèresrelativesàpollutiondesolouàlaconsommationd’énergiepeutinfluencerdansunelargemesurelesfraisnécessairesàlapoursuitedel’exploitationadéquatedubienimmobilier.

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Risques financiers et gestion

Lesprincipauxrisquesfinancierssontlesrisquesliésaufinancement,lesrisquesliésàlaliquidité,lesrisquesliésautauxd’intérêtetlesrisquesliésauxcontrepartiesbancaires.

Risques liés au financement

Leportefeuilleimmobilierpeutêtrefinancéenpartiepardescapitauxpropresetenpartiepardescapitauxd’em-prunt.Uneaugmentationrelativedescapitauxd’empruntparrapportauxcapitauxproprespeutdonnerlieuàunrendementplusélevé(soi-disant“leverage”),maisainsiégalementàunrisqueplusélevé.Encasderendementsdécevantsdesbiensimmobiliersetencasderéductionsdevaleur,lerisqueexistelorsd’untauxélevédeleveragedenepluspouvoirrépondreauxobligationsdestauxd’intérêtetderemboursementsdescapitauxd’empruntetautresobligationsdepaiement.Ilestalorsimpossibled’obtenirunfinancementaumoyendenouveauxcapitauxd’empruntoualorsàdesconditionstrèsdéfavorables.Afindepouvoirfairefaceauxobligationsdepaiementilfautvendredel’immobilier,courantlerisquequecelaneseréalisepasauxmeilleuresconditions.L’évolutiondelavaleurduportefeuilledelaventeaudétailestdétermi-néeengrandemesureparlesdéveloppementsducycledumarchédelaventeaudétail.VastnedRetailBelgiumaspiretoujoursàunerelationéquilibréeentrelescapitauxpropresetd’empruntpourlefinancementdel’immobilier.

Enoutre,VastnedRetailBelgiums’efforceparlafournitured’informationtransparente,pardescontactsréguliersaveclesfinanciersetlesactionnaires(potentiels)etparl’augmentationdelaliquiditédel’action,desauvegarderl’accèsaumarché.

Enfinparrapportauxfinancementsàlongterme,unerépartitionéquilibréedesdatesderefinancementetdeladuréemoyennepondéréeentre3,5et5ansestrecher-chée.Ilpeutyêtredérogétemporairementsidescircons-tancesdemarchéspécifiquesl’exigent.Au31décembre2014,laduréemoyennerestantedesconventionsdecréditàlongtermeest2,1ans.

LesconventionsdecréditsbancairesdeVastnedRetailBelgiumdépendentdurespectdesratiosfinanciers,quisontsurtoutliésauniveaudesdettesfinancièresconsolidéesdeVastnedRetailBelgiumoudeseschargesd’intérêtfinancières.CesratioslimitentlemontantqueVastnedRetailBelgiumpourraitencoreemprunter.Cesratiossontrespectésau31décembre2014.SiVastnedRetailBelgiumnerespectaitpluscesratios,lesinstitu-tionsfinancièrespourraientexigerquelesconventionsdefinancementdelasociétésoientannulées,renégociées,résiliéesourembourséesparanticipation.

Letauxd’endettementmaximumautoriséparlarègle-mentationrelativeauxsociétésimmobilièresréglementéeslimitelacapacitéd’empruntdeVastnedRetailBelgium.Lacapacitéd’endettementsupplémentairethéoriquedeVastnedRetailBelgiums’élève,dansleslimitesduratiode65%quiestfixélégalement,àenviron€350millionssurbased’uneévaluationconstanteduportefeuilleimmobilierexistant.Au31décembre2014,letauxd’endettements’élèveà31%.

Risques liés à la liquidité

VastnedRetailBelgiumdoitgénérersuffisammentdefluxdetrésorerieafindepouvoirrépondreàsesobligationsdepaiementquotidiennes.Cerisqueest,d’unepart,limitéparlesmesuresmentionnéessous‘risquesd’exploitation’,réduisantainsilesrisquesdepertedefluxdetrésorerie,parexemple,pourcaused’inoccupationetdefaillitesdeslocataires.D’autrepart,VastnedRetailBelgiumdoitdis-poserdesuffisammentdemargedecréditpourcompen-serlesfluctuationsdesbesoinsdeliquidités.Aceteffetdesprévisionsdefluxdetrésoreriesontétablies.VastnedRetailBelgiumaprévusuffisammentdemargesdecréditauprèsdesesfinancierspourcompensercesfluctuations.Pourpouvoirfaireusagedecesmargesdecrédit,ilfautrépondredefaçonpermanenteauxconditionsdesfacili-tésdecrédit.

Au31décembre2014,VastnedRetailBelgiumdisposede€31millionsdelignesdecréditnonutiliséespoursonfonctionnementetladistributiondudividende.

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Risques liés aux taux d’intérêt

Enraisondufinancementavecdescapitauxd’emprunt,lerendementdépendégalementdudéveloppementdestauxd’intérêt.Afindelimitercesrisqueslorsdelacomposi-tionduportefeuilledeprêts,unerelationd’untiersdecapitauxd’empruntàcourtterme(àtauxvariable)etdedeuxtiersdecapitauxd’empruntàlongterme(àtauxfixe)estrecherchée.Enfonctiondudéveloppementdestauxd’intérêtunedérogationtemporaireestpossible.Enoutre,auseindescapitauxd’empruntàlongterme,unerépar-titionéquilibréedesdatesderévisiondestauxd’intérêtetuneduréede3ansauminimumestrecherchée.

Au31décembre2014,75%deslignesdecréditutili-séesdelasociétésecomposentdefinancementsàtauxfixeoufixésaumoyendeswapsdetauxd’intérêt.25%sontdescréditsayantuntauxd’intérêtvariable.Lestauxd’intérêtfixessontfixéspouruneduréemoyennerestantede3,6ans.

Risques liés aux contreparties bancaires

Laconclusiond’uncontratdefinancementoul’inves-tissementdansuninstrumentdecouvertureavecuneinstitutionfinancièrecréeunrisquedecontrepartieaucasoùcetteinstitutionneremplitpassesobligations.AfindelimitercerisquedecontrepartieVastnedRetailBelgiumfaitappelàdifférentesbanquesderéférencesurlemarchéafind’assurerunecertainediversificationquantàlaprovenancedesesfinancementsetdesinstru-mentsdecouverturedestauxd’intérêtetelleconsacreuneattentionparticulièreàlarelationqualité-prixdesservicesfournis.

VastnedRetailBelgiumentretientdesrelationscommer-cialesavec5banques:

• lesbanquesassurantlefinancementsont:INGBelgiquesa,BNPParibasFortissa,BayerischeLandesbank,BelfiusbanquesaetKBCBanknv

• lesbanquesquisontlescontrepartiespourlesinstrumentsdecouverturesdestauxd’intérêtsont:BNPParibasFortissa,INGBelgiquesaetKBCbanknv.

VastnedRetailBelgiumrevoitrégulièrementlalistedesesrelationsbancairesetsonexpositionàchacuned’entreelles.Danslecontextedecriseactueldusecteurban-caire,iln’estpasexcluqu’uneouplusieurscontrepartiesbancairesdeVastnedRetailBelgiumpuissentfairedéfaut.LemodèlefinancierdeVastnedRetailBelgiumreposesurunendettementstructurel,desortequesapositiondeliquiditéauprèsdesinstitutionsfinancièresestenprincipeassezlimitée.Cettepositions’élèveau31décembre2014à€0,3million.

Risques liés au reporting financier et gestion

Lesrisquesdereportingfinancieronttraitàlapossibilitéquelereportingfinancierdelasociétécomprennedesinexactitudesd’importancematérielledesortequelesactionnairessoientinforméserronémentdesrésultatsd’exploitationetfinanciersdelasociété,etauxrisquesliésaunon-respectdutimingimposéparlaréglementa-tionrelativeaureportingfinancier.Cecipourraitporteratteinteàlaréputationdelasociétéetlesactionnairespourraientréaliserdesinvestissementsquinesontbaséssurdesdonnéescorrectesentraînantdesréclamationscontrelasociété.

Chaquetrimestreuneclôturecomptablecomplèteetuneconsolidationsontrédigéesetpubliées.Afind’optimiserleprocessusdereportingfinancier,unplanningcompre-nantlesdateslimitesestétabliauseindudépartementfinancierpourtouteslestâchesàaccomplir.L’équipefinancièrerédigeensuiteleschiffrestrimestrielsetlesbilans.Ceschiffrestrimestrielssonttoujoursanalysésdefaçonapprofondieetsoumisàuncontrôleinterne.

Afindelimiterlerisqued’erreursdanslereportingfinan-cier,leschiffressonttraitésauseinducomitédedirectionetleurexactitudeetleurintégralitésontcontrôléeseneffectuant,entreautres,uneanalysedesrevenuslocatifs,deschargesd’exploitation,del’occupation,desactivitéslocatives,del’évolutiondelavaleurdesimmeubles,desdébiteurs,etc.descomparaisonsentrelesprévisionsetlesbudgetssontanalysées.Ensuite,chaquetrimestrelecomitédedirectionfaitpartaucomitéd’auditdesétatsfinanciers,comprenantlacomparaisondeschiffresannuels,lebudgetetlesexplicationsencasd’anomalie.Enoutre,leschiffressemestrielsetannuelssonttoujourscontrôlésparlecommissaire.

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Risques de compliance et gestion

Cesrisquesserapportentaunon-respectdemanièreadéquated’importantesloisetréglementationsetauxcollaborateursquin’agissentpasdefaçonintègre.VastnedRetailBelgiumlimitecesrisquesenprocédantàunscreeninglorsdel’engagementdesescollaborateurs,encréantuneconsciencedecesrisquesauprèsdesescollaborateurs,etenveillantàcequ’ilsaientuneconnais-sancesuffisantedesmodificationsdesloisetrèglemen-tationsimportantes,assistésàceteffetpardesconseillersjuridiquesexternes.Afindegarantirunecultured’entre-priseintègre,VastnedRetailBelgiumavaitdéjàétablidanslepasséuncodedeconduiteinterne(code of conduct)etunrèglementdedéclenchementd’alerte.Enoutre,lasociétéainstaurédesmécanismesdecontrôleinternes,baséssurleprincipedequatreyeuxafindelimiterlerisquedenepasagirdefaçonintègre.

Article17,§4delaLoiSIRstipulequeSIRpublique“doit prendre les mesures nécessaires pour pouvoir disposer en per-manence d’une fonction de compliance indépendante adéquate, destinée à assurer le respect, par la SIR publique, ses adminis-trateurs, ses dirigeants effectifs, ses salariés et ses mandataires, des règles de droit relatives à l’intégrité de l’activité de SIR publique”. L’article6del’ArrêtéRoyalrelatifauxSIRstipulequelaSIRpublique “doit prendre les mesures nécessaires

pour pouvoir disposer en permanence d’une fonction de com-pliance indépendante adéquate. La fonction de compliance est adéquate quand elle assure, avec une certitude raisonnable le respect, par la SIR publique, ses administrateurs, ses dirigeants effectifs, ses salariés et ses mandataires, des règles de droit relatives à l’intégrité de l’activité de SIR publique”.

Ilyalieud’entendrela“fonctiondecomplianceindépen-dante”commeunefonctionindépendanteauseindelasociété,baséesurlarecherchede,etl’amélioration,durespectparl’entreprisedesrèglesrelativesàl’intégritédel’activitédelasociété.Lesrèglesserapportentaussibienàcellesquidécoulentdelagestiondelasociété,lestatutdel’entrepriseainsiquelesautresdispositionslégalesetréglementaires.Ils’agitend’autrestermesd’unélémentdelacultured’entreprise,oùl’accentestmissurl’hon-nêtetéetl’intégritéetlerespectdesnormeséthiquesélevéesenaffaires.Enoutre,aussibienlasociétéquesescollaborateursdoiventsecomporterdefaçonintègre,c’est-à-direêtrehonnête,fiableetcrédible.

IngeTas,membreducomitédedirectionetcfo,aéténomméeresponsabledelafonctiondecomplianceindé-pendante.Lemandatd’IngeTasrelatifàlafonctiondecomplianceindépendanteauneduréede4ans.


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Risques liés au statut de société immobilière réglementée publique

Depuisle27octobre2014lasociétébénéficiedustatutdesociétéimmobilièreréglementéepublique.EntantquesociétéimmobilièreréglementéepubliqueVastnedRetailBelgiumestsoumiseauxstipulationsdelaLoidu12mai2014relativeauxsociétésimmobilièresréglementéesetdel’ArrêtéRoyaldu13juillet2014relatifauxsociétésimmobilièresréglementées.

EntantqueSIRpubliqueVastnedRetailBelgiumestexposéeaurisquedemodificationsfuturesdelalégisla-tionrelativeauxSIR.Ilya,enoutre,lerisquedeperdrel’agrémentdustatutdeSIRpublique.DanscecasVastnedRetailBelgiumperdraitl’avantagedusystèmefiscalfavo-

rabledeSIR.Enoutre,lapertedel’agrémentestgéné-ralementconsidéréecommeunévénementayantpourconséquencequelescréditsconclusparVastnedRetailBelgiumsoientexigiblesdefaçonanticipée.

LemaintiendustatutdeSIRpubliquerequiertl’attentionpermanenteduconseild’administrationetducomitédedirection.L’obligationdedistributionetleslimitesdefinancementspériodiquesetadhocsontainsicalculéesrespectivementfixéeslorsderefinancement,d’inves-tissementsetdel’établissementdelapropositiondedividende.

Autrespartiesintervenantes

Commissaire

Lecommissaire,nomméparl’assembléegénéraledesactionnaires,estDeloitteRéviseursd’entreprisesSCs.f.d.SCRLetestreprésentéparKathleendeBrabander,réviseurd’entreprise.

Experts immobiliers

En2014,leportefeuilleimmobilierestévaluétouslestrimestrespardeuxexpertsindépendants,Cushman&WakefieldetCBRichardEllis,chacunpourunepartieduportefeuilleimmobilieretselonunsystèmederotation.

Fonctions de contrôle indépendantes

ChaqueSIRpubliquedoitdanslecadredesoncontrôleinterne,donneruncontenuauxprocéduresrelativesàl’auditinterne,àlagestiondesrisquesetàlagestiond’intégrité.Lapersonnechargéerespectivementdelafonctiond’auditinterne,delafonctiondegestiondesrisquesetdelafonctiondecompliancedoityveiller,conformémentarticle17,§3,4et5delaLoiSIR(cesontconjointementles“fonctionsdecontrôleindépendantes”).

DanslecadreduchangementdestatutdeVastnedRetailBelgiumenSIR,troisfonctionsdecontrôleindépendantesontétédéfiniesle27octobre2014,notammentlafonc-tiond’auditinterne,lafonctiondegestiondesrisquesetlafonctiondecompliance.

3 Les résultats (revenus annuels et plus-values de la vente moins les dépenses d’exploitation et les charges financières) sont en

ce qui concerne la SIR publique exonérés de l’impôt des sociétés; uniquement les dépenses rejetées et les avantages anormaux

sont taxés. En outre, elle peut être soumise à la cotisation spéciale de 309% sur les commissions octroyées et les rémunérations

qui ne sont fondées par des fiches individuelles et un relevé récapitulatif.

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Fonction d’audit interne indépendante

Ilyalieud’entendrel’auditinternecommeunefonctiondejugementindépendante,intégréedansl’organisation,axéesurl’examenetl’évaluationdubonfonctionne-ment,durendementetdel’efficacitédesprocessusetprocéduresutilisésparlasociétélorsdel’exercicedesesactivités.Lapersonneresponsabledel’auditinternepeutfournirauxdifférentsmembresdel’organisationdanslecadredel’exercicedeleursresponsabilités,desanalyses,desrecommandations,desavis,desévaluationsetdesinformationsrelativesauxactivitésexaminées.

Cetauditinterneserapportenotammentaufonction-nement,aurendementetàl’efficacitédesprocessus,procéduresetactivitésconcernant:

• lesquestionsd’ordreopérationnelles(qualitéetadap-tationdessystèmesetprocédures,structuresd’organi-sation,lignesdirectivesetméthodesetmoyensutilisésparrapportauxobjectifs)

• lesquestionsd’ordrefinancières:fiabilitédelacompta-bilité,descomptesannuelsetdureportingfinancier,etconcordanceàlaréglementation(comptable)envigueur

• lesquestionsd’ordredemanagement:qualitédelafonctiondemanagementetdescadresdanslecontextedesobjectifsdelasociété)

• lagestiondesrisquesetdecompliance.

Lapersonnechargéedel’auditinternedeVastnedRetailBelgiumestleconseillerexterneBDO(représentéparsonreprésentantpermanentLievenVanBrussel-Parte-naire(BDORisk&AssuranceServices),oùTacodeGroot,administrateuretdirigeanteffectifdeVastnedRetailBelgiumsa,aétédésignécommedirigeanteffectifnon-opérationnelquiexercelecontrôledepuislasociétésurlafonctiond’auditinterneassuréeparBDOetquipeutainsiêtreconsidérécommeresponsablefinaldel’auditinterne.LemandatdeBDOentantqueconseillerexterneainsiquelemandatdeTacodeGrootentantresponsablefinalauneduréede4ans.

Fonction de gestion des risques indépendante

Danslecadredelagestiondesrisqueslasociétéveilleraàcequelesrisquesdécritsci-dessusetauxquelselleestexposée(stratégiques,opérationnels,financiers,reportingfinancieretrisquesdecompliance)soientévaluéscorrec-tement,contrôlésetsuivis.

DanscetobjectifVastnedRetailBelgiumanomméunepersonneenchargedelagestiondesrisquesquiestresponsabledelarédaction,l’élaboration,lecontrôle,l’actualisationetdelamiseenœuvredelagestiondesrisquesetdesprocéduresliéesàlagestiondesrisques.

DepuislechangementdestatutdelasociétéenSIRpublique,lafonctiondegestiondesrisquesindépendanteestassuréeparIngeTas,membreducomitédedirectionetcfo.Lemandatd’IngeTasrelatifàlafonctiondegestiondesrisquesindépendanteauneduréede4ans.

Fonction de compliance indépendante

Lesrèglesrelativesaucomplianceetàl’intégritésontcomprisesdanslafonctiondecomplianceofficer.Confor-mémentauxprincipes3.7et6.8ainsiqu’àl’AnnexeBduCodebelgedeGouvernanced’Entreprise2009delaCommissionGouvernanced’Entreprise,lasociétéanomméIngeTas,membreducomitédedirectionetcfo,complianceofficer,chargédelasurveillancerelativeaurespectdesrèglesconcernantl’abusdemarché,commecesrèglesimposéesparlaLoidu2août2002,relativesàlasupervisiondusecteurfinancieretdesservicesfinanciers,etparlaDirective2003/6/ECrelativeauxdélitsd’initiésetàlamanipulationdumarché.Lecomplianceofficerveilleégalementàcequelasociétérespecteleslois,règlementsetrèglesdeconduiteserapportantàlasociété.Afindegarantirunecultured’entrepriseintègreVastnedRetailBelgiumarédigéuncodedeconduiteinterneetdedéclenchementd’alerte.

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Commedéjàmentionnéci-dessusilyalieud’entendrela“fonctiondecomplianceindépendante”commeunefonctionauseindelasociété,baséesurlarecherche,l’amélioration,lerespectparl’entreprisedesrèglesrela-tivesàl’intégritédesactivitésdelasociété.Cesrèglesserapportentaussibienàcellesquirésultentdelagestiondel’entreprise,dustatutdel’entrepriseainsiqued’autresdispositionslégalesetréglementaires.Ils’agitend’autrestermesd’unepartiedelacultured’entreprisequimetl’accentsurl’honnêtetéetl’intégritéetlerespectdesnormeséthiquesélevéesenaffaires.Aceteffet,l’entre-priseainsiquesescollaborateursdoiventsecomporterdefaçonintègre,c’est-à-direêtrehonnête,fiableetcrédible.

IngeTas,membreducomitédedirectionetcfo,aéténomméeresponsabledefonctiondecomplianceindé-pendante.Lemandatd’IngeTasrelatifàlafonctiondecomplianceindépendanteauneduréede4ans.

“Complyorexplain”-principe

En2014,ilaétédérogéauxdispositionssuivantesduCodebelgedeGouvernanced’Entreprise2009(explain):

Dispositions 5.3 et 5.4 relatives au fonctionnement des comités (annexe D et E inclue)

Leconseild’administrationadécidédenepascréerdecomitédenominationetdecomitéderémunération.Leconseilconsidèrelestâchesdecescomitéscommedestâchesduconseild’administrationenentier.Lataillerestreinteduconseilpermetdetraitercessujetsefficacement.

Disposition 2.9 secrétaire d’entreprise

Conformémentauprincipe2.9.leconseild’administra-tionn’apasdésignédesecrétaired’entreprisequiémetdesrecommandationsauconseilconcernanttouteslesquestionsadministrativesetquiprendsoindelacom-municationauseinetentrelesorganesdegestiondelasociété.Lataillerestreintedelasociétéetduconseild’administrationrendtellefonctionsuperflue.

Définition de l’âge limite

LaChartedeGouvernanced’Entreprisedelasociétéstipulequelesadministrateursdémissionnentàladatedel’assembléegénéraledesactionnairesquisetientdansl’annéedanslaquelleilsatteignent70ans.Ilpeutyêtredérogéuniquementpourdesraisonsspécifiquesdansl’intérêtdelasociété.CeciaétélecaspourHubertRooversquiavaitatteintl’âgelimite.Leconseild’admi-nistrationétaittoutefoisd’avisqu’enraisondesavision,sacompétence,saconnaissanceetsalongueexpérienceenmatièred’immobilier,ilétaitdansl’intérêtdelasociétéquelemandatd’HubertRooversquiseterminaitenavril2014soitprolongéde1an.Cemandatprendrafinaucoursdel’assembléegénéraledesactionnairesdu29avril2015.

Bruges, Steenstraat - 2.058 m2

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Rapport du comité de direction

Bruges, Steenstraat - 941 m2

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Audébutde2014leschiffresd’affairessurlemarchédelaventeaudétailsesontstabilisésavecunelégèreaugmentationenfévrier.Lesprévisionsrelativementprudentesdesdétaillantsontétécorrigéesparuneaugmentationdeschiffresd’affairesenmaietenjuin,parrapportàlamêmepériodeen2013.Malgrél’activitééconomiquegénéralecirconspecteetlaconfiancedesconsommateurshésitante,l’activitédelaventeaudétailaaugmentéenaoût.Lapressionàlabaissesurlesloyerssemaintientsurtoutdanslesruesprincipalescequirendlemarchéfavorablepourleslocataires.Auderniertrimestre2014lacroissanceéconomiqueàcourttermeresteen-dessousdesespérancesetlessalairesn’ontpasaugmenté.Lesdépensesdugouvernementaugmentent,cequiaunimpactpositifsurlePNB.

Surlemarchédelalocationilyaunglissementdesrapportsdeforcelorsdenégociationsentrepropriétaireetlocataireenraisondelapressionsurlesloyers.

Surlemarchédel’investissementlederniertrimestreaétéleplusimportantavecunvolumede€337millions.Levolumetotalpourl’année2014s’élèveainsià€631millions,cequiest15%inférieurà2013.

Ladurabilitécontinueàjouerunrôlelimitésurlemarchédelaventeaudétaillorsduchoixd’unemplacementcommercial.

Marchédelalocation

Aupremiersemestre2014,seprolongeantautroisièmetrimestre,lesloyersrestentsouspression.Leschiffresd’affairesdesdétaillantsmontrentunschémasimilairedesortequelademandedenouveauxespacesrestefaible,mêmeauxmeilleursemplacements.Lesruescommer-çantesdepremierordredanslesgrandesvillesobtiennentunbonscoreenraisondelaprésence(planifiée)dedé-taillantstelsquePrimark,Marks&Spencer,ZaraetUnigloquilouentdesvolumesimportants.Dansles6principalesruescommerçantesbelgescertainsemplacementsdepremierordreontconnuunecorrectionàlabaissedesloyers.Lesemplacementsdepremierordrequiselibèrentattirentmoinsd’intéressésqu’auparavantdesortequemoinsd’accordssontconclus.Réaliserdestransactionsprendplusdetemps.

Lesloyersdanslesruesdepremierordresesontstabilisésaucoursdudeuxièmesemestre.Lesruescommerçantessecondairesetlesvillesmoinsimportantescontinuentàfairefaceàdel’inoccupationetàlapressionsurlesloyers.Unrendementsuffisantàcesemplacementsestcrucialpourlesdétaillants.Ilyadansl’ensembleunefortedisponibilité.

Aprèstroistrimestresd’activitérelativementréduite,unelégèreaméliorationaétéconstatéeaucoursdederniertrimestre2014surlemarchédelalocationavecun

take-upde134.000m²,bonpour40%dutake-upglobalpour2014,principalementgrâceàquelqueslocationsimportantes.Primarkaloué12.150m²autotalrépartissur3emplacements,toutcommeMediamarktquialoué11.550m²égalementrépartissur3emplacements.

Ilyaunedemandecroissanted’espacesendehorsdesvillesdelapartdeplusieursdétaillantstraditionnelsurbains.Latendanced’unemeilleurequalitéarchitectu-ralecombinéeàdestarifsattrayantsdanslapériphérieattirelesmeilleuresmarquesducentredesvilles,commeparexempleH&M.Cecin’estvalablequepourlesmeil-leursemplacementsdanscesegment.Lapériphérieaparailleursétélesegmentleplusactifetleplusperformanten2014.Lademandeyestsupérieurequesurlerestedumarché.Lesdétaillantsexpansifstelsqu’AlbertHeijnetlesdétaillantstypiquesducentredesvillessontdevenustrèsactifsàcesemplacements.

Encequiconcernel’offreilfautuniquementmentionnerDocksBruxseldontlaconstructionquicommenceaudeuxièmetrimestreseraachevéen2016.LesdeuxautresprojetsUplaceetNeo-EuropeaplanifiésaunorddeBruxellesdoiventfairefaceàdesobstructionslégalesetvontàl’encontredelongsdélais.

RAPPORTDUCOMITÉDEDIRECTION4

4 L’information de marché dans ce texte est basée sur Cushman & Wakefield Marketbeat Retail Snapshot Q1 - Q4, Cushman &

Wakefield Vastned Retail Belgium Portfolio au 31 décembre 2014, market overview p.12 - 18; CBRE Belgium Retailer Survey

2014, p.2 - 5, CBRE interview Kim Verdonck, du 14/1/2015 et CBRE’s annual review of retail activity in 2014.

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Marchédel’investissement

Aupremiertrimestre2014unnombrelimitédetransac-tionsaétéréalisépourunevaleurtotalede€73millions.L’activitéresteélevéeenraisond’unnombredemoyennesetgrandestransactionsplanifiéesaucoursdudeuxièmetrimestre.Laprincipaletransactionestl’acquisitionparRetailEstatesde3magasinsHubopourunevaleurtotalede€10,6millionsetunrendementde6,4%.

Audeuxièmetrimestre2014destransactionsontétéréaliséespouruntotalde€113millions:principalementuneseriedetransactionsrelativesàdepetitesvillescom-merçantesetàdesmagasinssituéslelongd’axesroutiers.Laprincipaletransactionestl’acquisitionduCarrefourCentreàEvere(Bruxelles)deRedevcoparTeychenépourenviron€25millions.Lesrendementsdepremierordresemaintiennentà4,35%danslesruescommerçantesdepremièreclassedanslecentredesvilles.

Lestransactionsimportantesquisontplanifiéesde-mandentunpeuplusdetempsqueprévuetdonnentlieuàunelégèreaugmentationdel’activitéd’investissementquis’élèveà€148millions.Celaprovientessentiellementd’accordsdepetiteenverguredanslesruescommer-çantesimportantesquicontinuentàmettrelesrende-mentsdepremierordresouspression,s’élevantà4,25%pourlesemplacementsdepremièreclasseàBruxellesetà4,5%àGand.Laprincipaletransactionestl’acquisitionduRingShoppingCentreKortrijkdeRedevcoparWereldhaveBelgiumpourenviron€40millions.

Autresacquisitions:lemagasinH&MsituéVeldstraatàGandquiaétévenduàVastnedRetailBelgiumpourenviron€27,7millionsetTommyHilfigersituédanslamêmerueaétéacquisparuninvestisseurprivépourenviron€12,6millions.LeREITfrançaisSofidysaaachetédeBermasoplusieursmagasinsàdesemplace-mentsdepremierordredansplusieursvillesenBelgiquepour€16millions.

Cen’estsurprenantquelederniertrimestrede2014aitétéletrimestreleplusfortavecunvolumetotaldestrans-actionsde€337millions.Levolumetotalpourl’années’élèveainsià€631mxillions,cequiest15%moinsélevéqu’en2013.Aucoursdetroispremierstrimestresils’agis-saitprincipalementdetransactionsdepetiteenverguredansdesruescommerçantesimportantes;auderniertri-mestrec’estsurtoutlesegment“endehorsdelaville”avec9transactionspouruntotalde€159millionsquiattirel’attention.VastnedRetailBelgiumenregistrelaprincipaletransactionsuiteàlavented’unportefeuilleavecentreautresJulianusàTongresàuninvestisseurprivéfrançaispour€35,6millions.

Depuisjuillet2014lescompétencesconcernantlespermispourlaventeaudétailontétérégionalisées.LaFlandres’attendàunepolitiquequisoutientplutôtlescentresurbains.Ledécretwallonprévoitdanslesprojetsdenotedelimiterlespermisà20ans.Ilfautencorevoircequeserontlesconséquences.

Développementdurable

Ledéveloppementdurableestmoinsimportantpourl’immobiliercommercialquepourlemarchédesbureaux.Surlemarchédelaventeaudétailledéveloppementdurablejoueunrôlemoinsimportantlorsduchoixd’unemplacement.Lorsdelaconstructiondenouveauxma-gasinslelongd’axesroutiersetdecentrescommerciauxlesaspectsdurablesdel’immobiliersonteffectivementprisenconsidération.

Celanesignifiepasqueledéveloppementdurablenesoitpasimportantpourlesdétaillants:ilsutilisentdel’éclai-rageetdel’airconditionnéécologiquesetl’aspectdurableestégalementunpointimportantlorsduprocessusdefabrication.Maisencequiconcernel’immobilier,l’aspectdurablenesemblepassouventêtreuncritèreimportantpoureux.

Bruxelles, Chaussée d’Ixelles - 6.604 m2

44

Investissements

PourlesnouveauxinvestissementsVastnedRetailBelgiummetl’accentsurl’immobiliercommercialdepremièrequalitéàdesemplacementsdepremierordredanslecentredesgrandesvillesenBelgique,tellesqueBruxelles,Anvers,GandetBruges.

Acquisition d’un magasin de première classe à Gand Veldstraat

Aprèsl’acquisitionen2013d’unsuperbeimmeublehistoriquesituéSteenstraat38àBruges,VastnedRetailBelgiumadenouveauréussifinjuillet2014àacquérirunimmeubledepremièreclasse,louéàH&M,etsituécettefois-ciVeldstraat23-27àGand.L’immeublecommercialsetrouvedanslameilleurepartieduVeldstraat,àl’angleduBennesteegetaunelargueurdefaçadede25mètrescotéVeldstraatetde28mètrescotéBennesteeg.

Gandfaitpartiedes3meilleuresvillescommerçantesdeBelgique.LenombredepassantsdansleVeldstraats’élèveenmoyenneà150.000parsemaine.VastnedRetailBelgiumrenforceparcetteacquisitionsapositionàGand,oùellepossèdedéjàd’autresimmeublescommer-ciauxsituésVeldstraat,ZonnestraatetVolderstraat.

Lasuperficiecommercialedecetimmeubledepremièreclassesecomposed’unrez-de-chausséede1.025m²etd’unpremierétagede850m².Aupremieretaudeuxième

étageilyaégalementdesespacessociauxetdestockageainsiquedeslocauxtechniques.

H&Mestunechaînedemodesuédoisequicomprendplusde3.200filialesdansplusde54paysdifférentsetemploieenviron116.000personnes.AcôtédeH&M,legroupecompte5autresmarquesindépendantes:COS,Monki,Weekday,CheapMondayet&OtherStories,quiaétélancéenmars2013.

L’immeublecommercialaétéacquispourunevaleurd’investissementd’environ€27,7millionsetàunrende-mentconformeaumarché.Cetteacquisitiongénèrepourlasociétédesrevenuslocatifsd’environ€1,1millionsurbaseannuelleetcontribueimmédiatementaurésultatd’exploitationdistribuableconsolidé.Latransactionestfinancéeaumoyendeslignesdecréditexistantesdelasociétéetparlareprisedescréditsdelasociétéacquise.

DÉVELOPPEMENTSIMPORTANTSEN2014

L’acquisition de l’immeuble commercial à Gand cadre avec la stratégie

d’investissement renforcée de Vastned Retail Belgium qui met l’accent sur

des magasins de première classe dans les rues commerçantes les plus

populaires des grandes villes ayant une importante zone commerçante.


45


Désinvestissements

LastratégiedeVastnedRetailBelgiumconsisteàréduireàtermelapartdesmagasinssituéslelongd’axesroutiersauseinduportefeuilledesociétéimmobilièreetd’évoluerversunepartde75%demagasinsdanslecentredesvilles,depréférenceàdesemplacementsdepremierordre.

LesimmeublesdeVastnedRetailBelgiumsontévaluésenpermanencesurbasedeleurpositionfuturedanscettestratégieetdeleurcontributionaurendement.Ainsi,desimmeublessont-ilsrégulièrementdestinésàlaventepourdiversesraisons:

• lesimmeublessesituentàdesemplacementsoùilnefautpluss’attendreàunecroissanceoudontlaforced’attractionadiminué

• ils’agitd’immeublessolitairesdemoinsenmoinsrecherchésparlesdétaillants.

En2014,VastnedRetailBelgiumadésinvestiautotal19magasinsnonstratégiquessituéslelongd’axesroutiersetdanslecentredesvillesàdesemplacementssecondaires,ayantunejustevaleurde€43millions.

CesdésinvestissementsserapportantauJulianusShop-pingCenteràTongresetàdesimmeublescommerciauxàVilvorde,Hoboken,Bree,Chênée,Flémalle,Genk,LaLouvière,Malmédy,Mons,Sint-Pieters-Leeuw,Waterloo,Anvers,Westerlo,HasseltetWilrijkayantunesuperficiecommercialebruted’environ39.000m².

Leprixdeventetotalestinférieurd’environ1%enmoyenneàlajustevaleurau31décembre2013(justevaleurtellequedéterminéeparl’expertimmobilierindé-pendantdelasociété).Leprixdeventenet(aprèsentreautresladéductiondefraisdeventeetdelarévisiondelaTVA)estinférieurd’environ4%àlajustevaleurau31décembre2013.Les19immeublescommerciauxreprésentent12%delajustevaleurtotaleduportefeuilleimmobilierdelasociété.

L’ensembledesrevenuslocatifsannuelsdesimmeublescommerciauxdésinvestisrevientà€3,6millionsouenviron16%del’ensembledesrevenuslocatifsannuelsdelasociété.

“Les désinvestissments que nous avons réalisé en 2014 cadrent entièrement

dans notre stratégie qui met l’accent sur des magasins dans le centre des

villes à des emplacements de premier ordre. Suite à ces désinvestissements,

en combinaison à l’acquisition d’un magasin de premier ordre dans le centre

de Gand, le taux d’occupation du portefeuille a augmenté et s’élève à presque

98% et la proportion des magasins dans le centre des villes dans le porte-

feuille immobilier a augmenté et atteint 68% au 31 décember 2014.“

JEAN-PAULSOLS-CHIEFEXECUTIVEOFFICER

En 2014 Vastned Retail Belgium a désinvesti dans sa totalité 19 magasins non

stratégiques situés le long d’axes routiers et dans le centre des villes à des

emplacements secondaires dont la juste valeur s’élève à € 42,9 millions ou

approximativement 12% de l’ensemble de son portefeuille immobilier.

46

Renforcementdelastratégied’investissement

Aucoursdel’annéeécouléeVastnedRetailBelgiumaréalisél’objectifqu’elles’étaitfixé,notammentl’augmen-tationdesmagasinssituésdanslecentredesvillespouratteindre65%.EtantdonnélesdéveloppementsquisontactuellementperceptiblesVastnedRetailBelgiumveutrenforcercettestratégiedanslebutd’atteindre75%demagasinsdepremièreclasse.Lesvillesdepremierordresontattrayantesenraisondelacroissancedémogra-phiquepositive,dufortpouvoird’achat,d’uncentre-villehistorique,d’unpôletouristiqueetdelaprésenced’insti-tutionsnationalesetinternationalesetd’universités.Cesontdesvillestellesqu’Anvers,Bruxelles,BrugesetGand.L’attentiondeVastnedRetailBelgiumseporteraunique-mentsurlesmeilleuresruescommerçantesaucoeurhis-toriquedecesvilles.Actuellement49%duportefeuilleestdéjàsituéàdetelsemplacements.Lebutestderéaliserpardesacquisitionsetdesdésinvestissementsl’objectifstratégiqued’uneprésencede75%surcesmarchés.Pourles25%restantsVastnedRetailBelgiumcontinueraàinvestirdansdesmagasinshautementqualitatifslelongd’axesroutiersetdanslecentred’autresvilles.

Evolutiondelajustevaleurduportefeuilleimmobilier

En2014,lajustevaleurdesimmeublesdeplacementdeVastnedRetailBelgiumabaisséde€5millionsparrapportàlajustevaleurau31décembre2013ets’élèveà€357millionsau31décembre2014(€362millionsau31décembre2013).

Cettebaissepeutêtredétailléecommesuit(enmillions€):

Juste valeur du portefeuille au 1 janvier 2014 362

• acquisitionsdesimmeublesdeplacement 27• ventesdesimmeublesdeplacement -43• investissementsdansleportefeuilleexistant 0• plus-valuesnonréalisées 16• moins-valuesnonréalisées -5

Juste valeur du portefeuille au 31 décembre 2014 357

Cettebaisseestl’effetcombinédel’investissementd’unmagasindanslecentredeGandayantunejustevaleurde€27millions,dudésinvestissementde19immeublescommerciauxnonstratégiquesayantunejustevaleur(au31décembre2013)de€43millionsetdel’augmenta-tiondelajustevaleurduportefeuilleimmobilierexistantde€11millions.

Juste valeur du portefeuille immobilier (%)


31.12.2013

€ 362millions

€ 357millions

31.12.2014

47


Locations

En2014VastnedRetailBelgiumaconnuuneannéetrèsactiveauniveaudesnouvelleslocations.Autotal27transactionslocativesontétéconclues,bonpour€3,6millionsderevenuslocatifsannuelsreprésentantenviron16%del’ensembledesrevenuslocatifsannuelsdelasociété.L’augmentationmoyennedesloyerspourcestransactionss’élèveàapproximativement5%.En2014,21contratsdebailsontentrésenvigueurouprendrontcoursen2015ouultérieurement.

Danslasituationdemarchéactuelleilestsouventimpossiblederéaliserdesaugmentationsdeloyerssubstantielleslorsdelocationsàdenouveauxlocataires,certainementpasàdesemplacementssecondairesoùdesbaissesdeloyerssontsouventnécessaires.Lorsdesprolongationsdescontratsdebailavecleslocatairesexistantsuneaugmentationdeloyerpeutencoreêtreréalisées’ilagitd’unemplacementdepremierordreetceaussibiendanslecentredesvillesdepremierordre(Anvers,Bruxelles,GandetBruges)quedanslesmeilleursparcsdeventeaudétail(commeleGoudenKruispuntàTielt-Winge).

CecisereflèteégalementdanslajustevaleurdesimmeublesdeplacementdeVastnedRetailBelgiumoùpourlesemplacementsdepremierordreunecontractiondesrendementsaeulieudanslecourantde2014.Enoutre,l’améliorationdelaqualitéduportefeuilleimmobi-liersuiteàl’acquisitiond’unmagasinsituéàunempla-cementdepremierordredanslecentredeGandetaudésinvestissementde19immeublesnonstratégiquesaentraînéunebaissedurendementmoyenduportefeuilleimmobilierdeVastnedRetailBelgiumaussibienpourlesmagasinslelongd’axesroutiersquedanslecentredesvilles.Au31décembre2014lesmagasinslelongd’axesroutiersontunrendement moyende6,9%(7,3%au31décembre2013)etdanslecentredesvillesde5,2%(5,5%au31décembre2013).

Letaux d’occupationduportefeuilles’élèveà97,9%au31décembre2014.Cetteaugmentationde2,5%parrapportau31décembre2013résultedesdésinvestis-sementsd’immeublesayantuntauxd’occupationmoinsélevé,ainsiquedeslocations,principalementàBruxelles,PhilippevilleetTurnhout.Letauxd’occupationduporte-feuilleimmobilierhorsimmeublesencoursderénovations’élèveà98,5%au31décembre2014(96,0%au31décembre2013).

Taux d’occupation (%)

31.12.2013

95,4%97,9%

31.12.2014

48

Renouvellements de contrats de bail et renégociations avec des locataires existants

En2014,VastnedRetailBelgiumarenouvelé14contratsdebailpourunvolumelocatifd’environ€2,5millionssurbaseannuelleouenviron11%del’ensembledesrevenuslocatifsdelasociété.Lesnouveauxloyersdecescontratsdebailsontenmoyenne7%plusélevésquelesloyersactuelsdecescontratsdebail.

Pourlesemplacements le long d’axes routiersunvolumelocatifde€0,8millionsurbaseannuellelorsde10transactionsaétéréaliséavecdesaugmentationsdeloyerde18%enmoyenne.6des10contratsdebailontétérenouvelésauxmêmesconditionslocatives.DansleparcdeventeaudétailàPhilippevilledesaugmentationsdeloyerde7%ontpuêtreréalisées.Enoutre,VastnedRetailBelgiumaconcludeuxrenouvellementsdebailsignificatifsdansleparcdeventeaudétailGoudenKruispuntàTielt-Winge.Lesloyersontaugmentédepratiquement50%parrapportauniveaulocatifpré-cédent,cequiconfirmelaqualitédeceprojetlelongd’unaxeroutier.Ladifférenceentreleniveaulocatifdesemplacementsprimairesetsecondairesresteégalementfrappanteen2014.

Lesimmeublesdanslenoyaudesprincipalesvillescom-merçantesbelgessontfortdemandéspardesdétaillantscompétitifsetleslocatairesexistantsquisontdisposésàpayerdesloyersplusélevéspourconserverleurnotoriétéàcertainsbonsemplacements.VastnedRetailBelgiumaainsiréalisélorsdesrenouvellementsdescontratsdebaildesesmagasins situés dans le centre des villesdesaugmentationsdeloyerde2%surunvolumelocatifannuelde€1,7millionlorsde4transactions.Levolumelocatifreprésenteenviron8%desrevenusannuelsdelasociété.2deces4renouvellementsdecontratdebailontétéconclusavecH&MpoursesmagasinssituésSteenstraatàBrugesetBondgenotenlaanàLouvain.Lesrenouvellementsdescontratsdebailontétéconclusauxmêmesconditionsquelesconditionslocativesactuellesetlelocataireprendàsacharged’importantstravauxderénovation.H&MaentièrementrénovésonmagasinsituéBondgenotenlaanàLouvainetàBrugesH&Maégalementrénovéetagrandisonmagasinquiestrépartisurtroisniveaux(rez-de-chaussée,1eret2ièmeétage).Lemagasinattenantaurez-de-chaussée-quiétaitencoreexploitéjusquefinseptembreparForMen-etplusieursespacesdestockageau1eret2ièmeétageontétéintégrésaumagasinH&Mexistant.

Philippeville, Zoning des Quatre Bras - 3.689 m2 Louvain, Bondgenotenlaan - 1.495 m2

49


Nouvelles locations

En2014,les13transactionsquiontétéconcluesavecdesnouveauxlocatairesreprésententunvolumelocatifde€0,9millionsurbaseannuelle.Unebaissede1%enmoyenneparrapportauxloyersprécédentsaéténotée.

Cettediminutionserapporteessentiellementauxmaga-sins le long d’axes routiersoùlorsde9transactions€0,2milliondevolumelocatifaétéréalisésurbaseannuelle,entraînantunebaissemoyennedesloyersde6%.Toutesceslocationsontétéréaliséesàdesemplacementssecon-daires.4des9transactionslocativesontétéconcluespourdesmagasinsinoccupésduRooseveltcenteràVilvordequiaétédésinvestifindécembre2014.Pourl’ouvertured’unmagasinCassis-Paprikade400m²dansleparcdeventeaudétailàPhilippevilleunnouveaucontratdebailaétéconcluavecuneaugmentationde11%duloyer.Cassis-PaprikaestundétaillantdemodebelgeattrayantquiestégalementprésentenFrance,auLuxembourgetauxPays-Bas.

Pourlesmagasins situés dans le centre des villesdesrevenuslocatifsde€0,7millionontétéréaliséslorsde4transactions.L’augmentationmoyennedesloyersquiaétéréalisées’élèveà1%parrapportauniveaulocatifpré-cédent.Fin2014G-StarRawaouvertunmagasinphareàunemplacementdepremierordresituéHuidevetters-

straat12àAnvers.Jusquerécemmentlemagasinétaitlouéàunmagasinlocalàmarquesmultiples.G-StarRawaentièrementrénovélemagasinetlafilialeanversoised’unesuperficiede530m²estledeuxièmeplusgrandmagasindeG-StarRawaumonde.

Unnouveaulocatairedanslecentre-villeestlefrançaisTheKasedanslagalerieJardind’HarscampàNamur.CenouveauvenusurlemarchébelgeestunechaînedemagasinsbienétablieenFrancequiadesambitionsdecroissanceinternationales.TheKaseestspécialiséenhousses(personnalisées)poursmartphonesettablettes.

Unedestransactionslocativesserapporteàlalocationdel’immeublesituéGasthuisstraat32àTurnhout.LecentredeTurnhoutdoitdepuisquelquesannéesfairefaceàdel’inoccupationetpourcetimmeublestratégique,aumeilleurendroitdelaruecommerçanteprincipale,lalocationaétélaborieuse.L’immeubleaunegrandesuperficiecommercialedelargement1.500m2,répartiesurdeuxétages.Depuisfinoctobre2014legéantdelamodeDesigualyafaitsonentrée.DesigualestdéjàunlocatairedeVastnedRetailBelgiumauJardind’HarscampàNamuretgrâceauxcontactsexistantslatransactionapurapidementêtreréalisée.

Anvers, Huidevettersstraat - 684 m2 Namur, Place de l’Ange - 2.270 m2

50

Changementdesicafimmobilièreensociétéimmobilièreréglementée(SIR)

AlasuitedelapublicationdelaLoidu12mai2014relativeauxsociétésimmobilièresréglementées(LoiSIR)etàl’ArrêtéRoyaldu13juillet2014relatifauxsociétésimmobilièresréglementées(ArrêtéRoyalSIR),VastnedRetailBelgiumadécidédechangerdestatutpouradop-terceluidesociétéimmobilièreréglementéepublique(“SIRpublique”).

Ils’agitessentiellementpourlasociétédeseposition-nercommeREIT(RealEstateInvestmentTrust)envued’améliorersavisibilitéetsacompréhensionparlesinvestisseursinternationauxetd’éviterd’êtreconsidéréecommeun“fondsd’investissementalternatif”,quali-ficationquiseradésormaisattachéeauxsicafi,cequiimpliqueraitderespecterlemodèleéconomiqued’unfondsd’investissementalternatif,soumisàlaLoidu19avril2014relativeauxorganismesdeplacementcollectifalternatifsetàleursgestionnaires,transposantladirec-tiveAIFMD.

DanscecadreVastnedRetailBelgiumaintroduitle14août2014sademanded’agrémentcommesociétéimmobilièreréglementéeauprèsdelaFSMA.Ensuitelasociétéaétéconformémentauxarticles9,§3et77delaLoiSIR,aétéagrééecommeSIRparlaFSMAle22septembre2014,souslaconditionsuspensivedechange-mentdesstatutsdelasociétéetlerespectdesclausesdel’article77,§2etsuivantdelaLoiSIR.

Acettefin,lasociétéaconvoquépourle27octobre2014uneassembléegénéraleextraordinaireavecàl’ordredujourlamodificationdesstatutsdelasociétéenvueduchangementdestatutdesicafimmobilièreensociétéimmobilièreréglementéepublique.Cetteassembléegénéraleextraordinaireaapprouvéàlamajoritéde100%lechangement.Étantdonnéqu’aucundroitderetraitn’avaitétéexercéetquetouteslesconditionssuspen-sivesauxquelleslamodificationdesstatutsétaitsoumise,avaientétéréaliséesimmédiatement,VastnedRetailBelgiumaobtenudepuisle27octobre2014lestatutdeSIRpublique.

EntantqueSIRpubliqueVastnedRetailBelgiumn’estplussoumiseauxclausesdel’ArrêtéRoyaldu7décembre2010relatifauxsicafimmobilièresetàlaLoidu3août2013relativeàcertainesformesdeplacementcollectifdeportefeuillesd’investissements,lalégislationexistanteserapportedepuisle27octobre2014àlaLoiSIRetl’ArrêtéRoyalSIR.

VastnedRetailBelgiumestravied’avoirobtenucenou-veaustatut,quirépondmieuxàlaréalitééconomiqueetquioffreuncadrejuridiqueadéquatconvenantàlaqua-litédeVastnedRetailBelgiumentantquesociétéimmo-bilièreopérationnelleetcommerciale.CestatutpermetàVastnedRetailBelgiumdepoursuivresesactivitésactuellesdansl’intérêtdelasociété,desesactionnairesetd’autrespartiesprenantes.

51


Namur, Place de l’Ange - 2.270 m2

52

Comptederésultatsconsolidés


Revenuslocatifs 22.011 21.743

Chargesrelativesàlalocation -81 -72

Chargesetrevenusrelatifsàlagestionimmobilière 43 37

Résultat immobilier 21.973 21.708

Chargesimmobilières -2.468 -2.276

Fraisgénérauxetautresrevenusetchargesd’exploitation -1.223 -989

Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille 18.282 18.443

Résultatsurventesdesimmeublesdeplacement -1.870 273

Variationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplacement 11.102 -3.030

Autrerésultatsurportefeuille -1.305 -154

Résultat d’exploitation 26.209 15.532

Résultatfinancier(horsvariationsdelajustevaleur-IAS39) -4.191 -4.891

Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers(couverturesnoneffectives-IAS39) -1.240 1.586

Impôts -290 -33

RÉSULTAT NET 20.488 12.194

Note:

Résultatd’exploitationdistribuable6 13.801 13.448



-1.240 1.657

RÉSULTATPARACTION 2014 2013


Moyennepondéréedunombred’actions 5.078.525 5.078.525

Résultatnet(€) 4,03 2,40

Dividendebrut(€) 2,72 2,65

Dividendenet(€) 2,0400 1,9875

RÉSULTATSFINANCIERS5

5 Entre parenthèses les chiffres comparatifs de l’exercice 2013.

6 Pour le calcul du résultat d’exploitation distribuable: voir Note 13 du Rapport financier.

53


En2014lesrevenus locatifsdeVastnedRetailBelgiums’élèventà€22,0millions(€21,7millions).L’augmenta-tionde€0,3millionou1%parrapportà2013provientprincipalementdel’acquisitiondedeuxmagasinsàdesemplacementsdepremierordredanslecentredeBrugesenmai2013etdeGandenjuillet2014,desindexationsdescontratsdebailexistantsetdesrenouvellementsdescontratsdebail,compenséepartiellementparledésin-vestissementd’environ12%duportefeuilleimmobilieren2014.

En2014,lescharges immobilièresdelasociétéaug-mententde€0,2millionatteignant-€2,5millions(-€2,3millions)suiteauxfraistechniquesplusélevésenraisondesrénovationsplanifiéesdestoituresetàl’augmentationdesfraiscommerciaux,principalementlescommissionsdesagentsimmobiliersrelativesauxlocations.

Les frais généraux et autres charges et revenus d’exploitationaugmententen2014atteignant-€1,2million(-€1,0million)suiteprincipalementauxfraisdeconseiletdepublicationpourlechangementdestatutdelasociétédesicafimmobilièrepubliqueensociétéimmobilièreréglementée.

Lahaussedesrevenuslocatifsestcompenséeparlahaussedeschargesimmobilièresetdesfraisgénéraux,résultanten2014enunebaissede€0,1milliondurésultat d’exploitation avant résultat sur portefeuillequiatteint€18,3millions(€18,4millions).

La marge d’exploitation de

Vastned Retail Belgium est de 83%

pour l’exercice 2014 (85% en 2013).

Lerésultat sur ventes des immeubles de placements’élèveà-€1,9million(€0,3million)etcomprendessen-tiellementlamoins-valueréaliséesurledésinvestissementde19immeublescommerciauxnonstratégiqueslelongd’axesroutiersetdanslecentredesvillesàdesemplace-mentssecondaires.Leprixdeventetotaldesimmeublesdésinvestisestinférieurd’environ1%àlajustevaleurau31décembre2013(justevaleurdéterminéeparl’expertimmobilierindépendantdelasociété).Leprixdeventenet(aprèsentreautresdéductiondesfraisdeventeetdelarévisiondelaTVA)estinférieurd’environ4%àlajustevaleurau31décembre2013.

En2014lajustevaleurduportefeuilleimmobilierexistantdeVastnedRetailBelgiumaaugmentéde3%parrapportàfin2013.Lesvariations de la juste valeur des im-meubles de placementsontparconséquentpositivesets’élèventà€11,1millionsencomparaisonauxvariationsnégativesde-€3,0millionsen2013.L’augmentationdelajustevaleuren2014provientessentiellementdesimmeublescommerciauxàdesemplacementsdepremierordre,aussibiendanslecentredesgrandesvillesquedanslesgrandsparcsdeventeaudétailenpériphérieoùunecontractiondesrendementsaeulieudanslecourantde2014.

En 2014 la juste valeur du

portefeuille immobilier existant

a augmenté de 3% par rapport

à fin 2013, ce qui confirme la qualité

du portefeuille.

Malgré le désinvestissement d’environ 12% du portefeuille immobilier

les revenus locatifs de Vastned Retail Belgium augmentent en 2014

de € 0,3 million ou 1%, suite à l’acquisition de deux magasins situés dans le

centre des villes à des emplacements de premier ordre, aux indexations

et aux renouvellements des contrats de bail.

54

L’autre résultat sur portefeuilles’élèveà-€1,3millionetcomprendlapriseenrésultatimmédiatedeladifférencedeprixde-€1,1millionsurl’acquisitiondesactionsdelaso-ciétéVeldstraat23-27sa(propriétairedel’immeubledanslecentredeGand)finjuillet2014.IFRS3nes’appliquepasàcetteacquisition.

Lerésultat financier (hors variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effec-tives - IAS 39))s’élèvepourl’exercice2014à-€4,2millions(-€4,9millions).Labaissede€0,7millionou14%provientessentiellementdel’entréeenvigueurdesswapsdetauxd’intérêt(commecouverturedescréditsàtauxd’intérêtvariable)àdestauxd’intérêtsmoinsélevésqueletauxd’intérêtdesswapsdetauxd’intérêtéchus.Letauxd’intérêtmoyendelasociétéabaisséetatteintpourl’exercice20143,2%ycomprislesmargesbancairesencomparaisonà4,0%pourl’exercice2013.

Pour l’exercice 2014, le taux

d’intérêt moyen des crédits en cours

de la société a baissé et s’élève

à 3,2% y compris les marges

bancaires (4,0% en 2013).

Lesvariations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39)com-prennenten2014l’augmentationdelavaleurdemarchénégativedesswapsdetauxd’intérêtquiconformémentàIAS39nepeuventêtreclasséscommeinstrumentdecouverture,d’unmontantde-€1,2million(€1,6million).Cettedévaluationprovientdelabaissedelacourbedestauxd’intérêt.

Lerésultat netdeVastnedRetailBelgiums’élèvepourl’exercice2014à€20,5millions(€12,2millions)etpeutêtrerépartien:

• lerésultat d’exploitation distribuablede€13,8millions(€13,4millions)ouuneaugmentationde€0,4millionoupresque3%résultantprincipalementdesfraisdefinancementmoinsélevéssuiteàl’entréeenvigueurdesswapsdetauxd’intérêtàdestauxd’intérêtmoinsélevés

• lerésultat sur portefeuillede7,9millions(-€2,9millions)suiteprincipalementàl’augmentationdelajustevaleurdesimmeublesdeplacement

• lesvariations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (couvertures non effectives - IAS 39) et autres éléments non distribuablesd’unmontantde-€1,2million(€1,7million).

Pourl’exercice2014,lerésultat d’exploitation distri-buabledeVastnedRetailBelgiumaugmentedoncetatteint€13,8millions(€13,4millions).Comptetenudes5.078.525actions,celasignifiepourl’exercice2014undividende brutparactionde€2,72encomparaisonà€2,65en2013.Lerendementbrutdudividendedel’actions’élèveainsià5%surbaseducoursboursierau31décembre2014.

55


Bilanconsolidé

enmilliers€ 31.12.2014 31.12.2013

ACTIF

Actifsnoncourants 357.023 362.265

Actifscourants 5.391 2.768

Total de l’actif 362.414 365.033

CAPITAUX PROPRES ET PASSIF

Capitaux propres 242.967 235.467

Capital 97.213 97.213

Primesd’émission 4.183 4.183

Réserves 120.910 121.877

Résultatnetdel’exercice 20.494 12.194

Intérêtsminoritaires 167 0

Passifs 119.447 129.566

Passifsnoncourants 91.632 116.965

Passifscourants 27.815 12.601

Total des capitaux propres et du passif 362.414 365.033

DONNÉESDUBILANPARACTION 31.12.2014 31.12.2013


Valeurnette(justevaleur)(€) 47,81 46,37

Valeurnette(valeurd’investissement)(€) 49,59 48,13

ValeuractivenetteEPRA7(€) 48,71 47,08

ValeuractivenetteNNEPRA(€) 47,74 46,32

Coursboursieràladatedeclôture(€) 57,97 52,40

Primeparrapportàlavaleurnette(justevaleur)(%) 21% 13%

Tauxd’endettement(max.65%)(%) 31% 34%

7 Indicateurs de performance financière calculés selon le Best practices Recommendation d’EPRA (European Public Real Estate

Association). Voir également www.epra.com. Ces données ne sont pas requises par la réglementation relatives aux sociétés

immobilières réglementées et ne sont pas soumises à un contrôle de la part des autorités publiques.

56

Actif

Au31décembre2014lajustevaleurdesimmeubles de placementdeVastnedRetailBelgiums’élèveà€357millions(€362millions).Cettebaissede€5millionsen2014parrapportau31décembre2013estprincipale-mentl’effetcombiné:

• dudésinvestissementde19magasinsnonstraté-giqueslelongd’axesroutiersetdanslecentredesvillesàdesemplacementssecondaires,ayantunejustevaleurde€42,9millionsau31décembre2013

• del’acquisitiond’unmagasinàunemplacementdepremierordredanslecentredeGand,Veldstraat,ayantunejustevaleurd’environ€26,7millions

• d’uneaugmentationdelajustevaleurduportefeuilleimmobilierexistantde€11,1millionsprincipale-mentpourdesimmeublescommerciauxsituésàdesemplacementsdepremierordre,aussibiendanslecentredesgrandesvillesquedansdesparcsdeventeaudétailimportantsdanslapériphérieenraisondelacontractiondesrendements.

Au31décembre2014,lesbiensimmobilierssontévaluésà€365millions(valeurd’investissement)parlesexpertsimmobiliersindépendants.Lajustevaleurestlavaleurd’investissementmoinslesdroitsetfraisdemutationhypothétiquesquidevrontêtrepayéslorsd’uneéven-tuelleventefuture.

Lesactifs courantss’élèventà€5millions(€3millions)etsecomposentprincipalementde€4millionsd’actifsdétenusenvuedelaventedontlesactesnotariésdoiventencoreêtrepassés.

Par un credit control stricte

le crédit clients dû

ne s’élève qu’à 2 jours.

La juste valeur du portefeuille

immobilier s’élève à € 357 millions

au 31 décembre 2014.

Anvers, Schuttershofstraat - 66 m2

57


Passif

Lescapitaux propresdelasociétés’élèventà€243millions(€235millions).Lecapitalsocial(€97millions)etlesprimes d’émission(€4millions)sontrestésinchan-gésparrapportàl’annéeprécédente.Au31décembre2014,lenombretotald’actionscopartageantess’élèveà5.078.525unités.

En 2014 la marge libre de l’action

est inchangée à 34,5%.

Lesréservesdelasociétés’élèventà€121millions(€122millions)etsecomposentprincipalement:

• d’uneréservedusoldedesvariationsdelajustevaleurdesbiensimmobiliersde€123millions(€126mil-lions),composéed’uneréservedusoldedesvariationsdelavaleurd’investissementdesbiensimmobiliersd’unmontantde€132millions(€135millions),etd’uneréservepourl’impactsurlajustevaleurdesfraisetdroitsdemutationestiméslorsdel’aliénationhypothétiquedesimmeublesdeplacement;Eneffetconformémentàl’interprétationBeamad’IAS40(publicationdel’AssociationbelgedesAssetManagersdu8février2006),leportefeuilleimmobilierestévaluéàlajustevaleur.Ladifférenceaveclavaleurd’inves-tissementestrepriseséparémentdanslescapitauxpropres.Au31décembre2013,cettedifférences’élèveà-€9millions(-€9millions)

• d’uneréservedusoldedesvariationsdelajustevaleurdesinstrumentsdecouvertureautorisésde-€3millions(-€5millions)

• desrésultatsreportésdesexercicescomptablesprécé-dentsde€1million(€1million)quisontsusceptiblesd’êtredistribués.

Lavaleur nette(justevaleur)del’actions’élèveau31décembre2014à€47,81(€46,37).Etantdonnéqu’au31décembre2014lecoursboursiers’élèveà€57,97,l’actionVastnedRetailBelgiumestcotéeavecuneprimed’environ21%parrapportàcettevaleurnette(justevaleur).

Parrapportà2013,lespassifs non courantsontbaissé,atteignant€92millions(€117millions),etconsistentessentiellementdefinancementsàlongtermede€87millionsainsiquedelavaleurdemarchénégativedesinstrumentsdecouverturenoncourantsde€5millions.Labaisseprovientessentiellementdesventesréaliséesdesimmeublesdeplacement.

Lespassifs courantss’élèventà€28millions(€13millions)etsecomposentprincipalementde€19millions(€8millions)dedettesfinancièrescourantes(desfinancementsàcourttermeprogressantchaquefois),de€7millionsdedettescommercialesetautresdettescourantesetde€2millionsdecomptesderégularisationetautrespassifs.

En raison de son taux d’endettement

bas de 31% au 31 décembre 2014

(34% au 31 décembre 2013) la société

a une position stable du bilan.

58

Lesprincipalescaractéristiquesdelastructurefinancièreau31décembre2014sont:

• montantdesdettesfinancières:€106millions

• 69%deslignesdecréditdisponiblesauprèsdesinstitu-tionsfinancièressontdesfinancementsàlongtermeavecuneduréemoyennepondéréerestantede2,1ans

• datesd’échéancedescréditsbienrépartiesentre2015et2018

• répartitiondescréditsauprèsde5institutionsfinan-cièreseuropéennes

• €31millionsdelignesdecréditdisponiblesnon-utiliséesauprèsd’institutionsfinancières

• 75%descréditsutilisésontuntauxd’intérêtfixeousontfixésaumoyendeswapsdetauxd’intérêt,25%untauxd’intérêtvariable

• lestauxd’intérêtfixessontfixéspourunepérioderestantede3,6ansenmoyenne

• tauxd’intérêtmoyenpour2014:3,2%ycomprislesmargesbancaires(4,0%en2013)

• valeurdemarchédesdérivésfinanciers:€4,6millionsennégatif

• tauxd’endettementlimitéde31%(maximumlégal:65%)(34%au31décembre2013).

Relationdesfinancementsàlongtermeetàcourtterme

Au31décembre2014,69%deslignesdecréditdis-poniblesauprèsdesinstitutionsfinancièressontdesfinancementsàlongterme.31%deslignesdecréditsontdesfinancementsàcourtterme,dont13%avecuneduréeindéterminée(€17,4millions)et18%unefacilitédecréditquidoitêtrerefinancéeaupremiertrimestre2015(€25millions).Pourlerefinancementdecederniercréditdesnégociationssontencoursavecl’institutionfinancièreenquestion.

69% des lignes de crédit sont des

financements à long terme dont les

dates d’échéance sont bien réparties.

Rapportdesfinancementsàlongtermeetàcourtterme

STRUCTUREFINANCIÈRE

a b

b 1b 2

Crédits à long termeCrédits à court termeCrédits à durée illimitéeCrédit à refinancer au premier trimestre 2015

69%31%13%

18%

abb1

b2

Au31décembre2014,VastnedRetailBelgiumaunestructurefinancièreconservativequiluipermetd’exercersesactivitéségalementen2015.

59


Lignesdecréditdisponibles

Au31décembre2013,lasociétédisposeencorede€31millionsdelignesdecréditnonutiliséesauprèsdesesfinanciers(€15millionsen2013)pourfairefaceauxfluctuationsdesbesoinsdeliquidité,pourlefinancementd’investissementsfutursetpourlepaiementdudividendedel’exercice2014.

Duréeetrépartitiondeséchéancesdesfinancementsàlongterme

Au31décembre2013,laduréemoyennepondéréedesfinancementsàlongtermes’élèveà2,1ans.Lastra-tégiedeVastnedRetailBelgiumconsisteàmaintenircetteduréemoyenneentre3,5et5ans,maisilpeutyêtredérogésidescirconstancesdemarchéspécifiquesl’exigent.

Enoutre,leportefeuilledecréditsdeVastnedRetailBelgiumestrépartiauprèsdecinqinstitutionsfinancièreseuropéennes.

Calendrier d’échéance des lignes de crédit

Pourcentagedescréditsàtauxd’intérêtfixeouvariable

Lorsdelacompositionduportefeuilled’empruntslastra-tégiedeVastnedRetailBelgiumconsisteàrechercherunerelationd’untiersdecapitauxd’empruntàtauxd’intérêtvariableetdedeuxtiersdecapitauxd’empruntàtauxfixe.Au31décembre2014,58%deslignescréditsdelasociétésecomposentdefinancementsàtauxd’intérêtfixeoufixésaumoyendeswapsdetauxd’intérêt.34%sontdescréditsàtauxd’intérêtvariable.

Descréditsutilisésau31décembre2014,75%ontuntauxd’intérêtfixeousontfixésaumoyendeswapsdetauxd’intérêt.25%ontuntauxvariablegrâceauxquelsilestpossibledebénéficierdestauxd’intérêtactuellementbas.

Pourcentage des crédits à taux d’intérêt fixe ou variable

Au 31 décembre 2014, la durée

moyenne pondérée des crédits à

long terme s’élève à 2,1 ans.

75% des crédits utilisés ont un taux

d’intérêt fixe ou sont couverts par

des dérivés financiers.

17

Durée

illim

itée

25

2015

50

20162018

2025

2017

mill

ions

€

a

b

25%

75%

Taux d’intérêt variable

Taux d’intérêt fixe

k

a

b

60

Duréedestauxd’intérêtfixes

Envuedeprotégersesrésultatsd’exploitationcontredesfluctuationsfuturesdestauxd’intérêt,VastnedRetailBelgiumcouvrepartiellementlesfluctuationsdestauxd’intérêtpardesswapsdetauxd’intérêt.

Aupremiersemestre2014lasociétéaachetéunswapdetauxd’intérêtd’unmontantnotionnelde€15millionsavecuneduréede5ansàpartirdu1eroctobre2014.Cettecouverturedetauxd’intérêtestréaliséeà0,72%cequiestsubstantiellementmoinsélevéqueletauxd’intérêtduswapdetauxd’intérêtéchuau1eroctobre2014quis’élevaità3,02%(d’unmontantnotionnelde€25millions).

Au31décembre2014VastnedRetailBelgiumdisposed’unmontantnotionnelde€70millionsdeswapsdetauxd’intérêtactifsàuntauxd’intérêtmoyende1,87%(àaugmenterdesmargesbancaires).Enoutrelasociétéauncréditde€10millionsàuntauxd’intérêtfixede3,40%.Grâceàcescouverturesdetauxd’intérêt,letauxd’intérêtde75%deslignesdecréditutiliséesestfixéau31décembre2014pouruneduréemoyennerestantede3,6ans.

Tauxd’intérêtmoyens

Lapolitiquedestauxd’intérêtdeVastnedRetailBelgiumconsisteàconcluretoujoursuntiersdesescréditsàuntauxd’intérêtvariable.En2014,letauxd’intérêtmoyentotaldesdettesfinancièresdelasociétéabaisséets’élèveà3,2%,ycomprislesmargesbancaires(4,0%en2013).

En2014,letauxd’intérêtmoyendesdettesfinancièresàlongtermes’élèveà3,1%(4,6%en2013).

En2014,letauxd’intérêtmoyendesdettesfinancièresàcourttermes’élèveà3,3%(1,5%en2013).

Refinancementréaliséen2014

Aucoursdel’exercice2014VastnedRetailBelgiumn’apaseffectuéderefinancementsdesescrédits.Lepro-chaincréditquivientàéchéancesesituefinmars2015.

Sensibilitéauxtauxd’intérêt

Pourl’exercice2014,l’effetsurlerésultatd’exploitationdistribuabled’unehausse(hypothétique)destarifsdestauxd’intérêtde1%comprendunrésultatnégatifd’envi-ron€0,4million(€0,3millionen2013).Lorsducalculilesttenucomptedesdérivésfinanciersconclus.Etantdonnélestauxd’intérêtdumarchéactuelsquisontbas,unebaissehypothétiquedestauxd’intérêtde1%n’estpasréaliste.

Ratiodecouverturedesintérêts

Leratiodecouverturedesintérêtsestlerapportentrelerésultatd’exploitationavantlerésultatsurportefeuilleetlerésultatfinancier(horslesvariationsdelajustevaleurdesdérivésfinanciersconformémentàIAS39).PourVastnedRetailBelgiumceratios’élèveà4,3pourl’exer-cice2014(3,7pourl’exercice2013)cequiestnettementmieuxquelesexigencesfixéescommecovenantdanslesconventionsdefinancementdelasociété.

Tauxd’endettement

Letauxd’endettementdelasociétés’élèveà31%au31décembre2014etabaisséde3%parrapportau31décembre2013(34%)suiteauxdésinvestissementsdesimmeublesdeplacementen2014etàl’augmentationdelajustevaleurdesimmeublesdeplacementsduporte-feuilleimmobilierexistant.

La société a un taux d’endettement

limité de 31%.


31.12.2014 31.12.2013

31% 34%

61


Leconseild’administrationproposederépartirlerésultatdel’exercicecomptable2014deVastnedRetailBelgiumsacommesuit:

enmilliers€ 31.12.2014

Résultat net de l’exercice 20148 20.494

Transfertauxréservesdusoldedesvariationsdelajustevaleur9desimmeublesdeplacement

• Exercicecomptable -11.327

• Réalisationdebiensimmobiliers 2.967

Transfertauxréservesdel’impactsurlajustevaleurdesfraisetdroitsdemutationestiméslorsdel’aliénationhypothétiquedesimmeublesdeplacement

-752

Transfertdesréservesdusoldedesvariationsdelajustevaleurdesinstrumentsdecouvertureautorisésauxquelslacomptabilitédecouverturen’estpasappliquée

1.240

Transfertdesautresréserves 968

Transfertdurésultatreportédesexercicescomptablesantérieurs 224

Rémunération du capital 13.814

Celareprésenteundividendenetde€2,0400aprèsdéductionduprécomptemobilierde25%.

Comptetenudes5.078.525actionsquisepartagerontlerésultattotaldel’exercice2014,celareprésenteundividendeàdistribuerde€13.813.588.

Ledividendeestsupérieurauminimumexigéde80%durésultatd’exploitationdistribuable,étantdonnéque,conformémentàsapolitiquededividende,VastnedRetailBelgiumdistribueégalementen2014,100%durésultatd’exploitationdistribuable.

Ledividendeestpayableàpartirdu7mai2015.Pourlesactionsdématérialisées,ledividendeestpayablecontreremiseducouponnuméro15.

AFFECTATIONDUBÉNÉFICE2014

A l’assemblée générale des actionnaires qui se tiendra le 29 avril 2015, il sera

proposé de distribuer un dividende brut de € 2,72 par action.

8 Etant donné que légalement le résultat d’exploitation

distribuable des comptes annuels statutaires peut être

distribué et non celui des comptes annuels consolidés, la

distribution du bénéfi ce actuelle est basée sur les chiff res

statutaires (voir Note 13 du Rapport financier).

9 Basée sur les variations de la valeur d’investissement des

immeubles de placement.

62

Endécembre2014l’EPRAReportingandAccountingCommitteeapubliél’actualisationdesEPRABestPrac-ticesRecommandations(‘BPR’)11.CesBPRcomprennentlesrecommandationsrelativesàladéterminationdesprincipauxindicateursdeperformancefinancièrepourlesperformancesduportefeuilleimmobilier.VastnedRetailBelgiumreconnaîtl’importancedelastandardisationdureportingdesindicateursdeperformancevisantàaméliorerlacomparabilitéetlaqualitédel’informationfourniesauxinvestisseursetautresutilisateursdurapportannuel.VastnedRetailBelgiumaoptépourcesraisonsdereprendrelesprincipauxindicateursdeperformancedansunchapitreséparédurapportannuel.

Lecommissaireavérifiésilesratios“EPRARésultats”,“EPRAVAN”et“EPRAVANNN”avaientétécalculésconformémentauxdéfinitionsreprisesdansles“EPRABPR”dedécembre2014etsilesdonnéesfinancièresutiliséesdanslecalculdecesratiosconcordentaveclesdonnéescomptablestellesqu’inclusesdanslesétatsfinanciersconsolidés.

EPRABESTPRACTICES10

10 La publication de ces données n’est pas obligatoire

selon les règles d’application aux sociétés immobilières

réglementées et ne sont pas verifiées par les autorités

publiques.

11 Le rapport peut être consulté sur le site web d’EPRA:

www.epra.com.

Gand, Volderstraat - 279 m2

63


IndicateursclésdeperformanceEPRA

Tableau IndicateursEPRA DéfinitionsEPRA12 31.12.2014 31.12.2013

1 EPRARésultatRésultatprovenantdesactivitésopérationnellesstratégiques.

enmilliers€ 13.807 13.519

€/action 2,72 2,66

2 EPRAVAN

Valeurdel’ActifNet(VAN)ajustéepourtenircomptedesimmeublesdeplacementàlajustevaleuretexclu-antcertainsélémentsquinesontpassupposéss’intégrerdansunmodèlefinancierd’investissementimmobilieràlongterme

enmilliers€ 247.352 239.115

€/action 48,71 47,08

3 EPRAVANNN

EPRAVANajustéepourtenircomptedesjustesvaleurs(i)desinstrumentsfinanciers,(ii)deladette(iii)etdesimpôtsdifférés.

enmilliers€ 242.434 235.186

€/action 47,74 46,32

4(i)EPRARendementInitialNet(RIN)

Revenuslocatifsbrutsannualisésbaséssurlesloyerspassantàladatedeclôturedesétatsfinanciers,moinsles

chargesimmobilières,letoutdiviséparlavaleurdemarchéduportefeuilleaugmentédesfraisetdroitsdemuta-tionestiméslorsdel’aliénationhypo-thétiquedesimmeublesdeplacement.

4,9% 5,2%

(iii)EPRARINAjusté

Cettemesureincorporeunajuste-mentparrapportàl’EPRARINrelatifàl’expirationdespériodesdegratuités(ouautresincentivesnonéchuscom-meunepériodelocativeavecréductionouloyerséchelonnés).

5,1% 5,4%

5EPRATauxde

vacancelocative

Valeurlocativeestimée(VLE)dessurfacesvidesdiviséeparlaVLEduportefeuilletotal.

1,5% 4,1%

6EPRARatiodescoûts(fraisdirectsdevacanceinclus)

CoûtsEPRA(lescoûtsdirectsdevacanceinclus),divisésparlesrevenuslocatifsbrutsdiminuésdescoûtspourlesdroitsdesuperficieetbauxemphytéotiques.

17,3% 15,8%

EPRARatiodescoûts(fraisdirectsdevacanceexclus)

CoûtsEPRA(lescoûtsdirectsdevacanceexclus),divisésparlesrevenuslocatifsbrutsdiminuésdescoûtspourlesdroitsdesuperficieetbauxemphytéotiques.

16,3% 15,1%

12 Source: EPRA Best Practices (www.epra.com).

64

Tableau 1: EPRA Résultat

enmilliers€ 31.12.2014 31.12.2013

Résultat net 20.494 12.194

Ajustements pour le calcul de l’EPRA Résultat

Aexclure:

Variationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplacement -11.102 3.030

Résultatsurvented’immeublesdeplacement 1.870 -273

Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers 1.240 -1.586

Autrerésultatsurportefeuille 1.305 154

EPRA Résultat 13.807 13.519

Moyennepondéréedunombred’actions 5.078.525 5.078.525

EPRA Résultat (€/action) 2,72 2,66

L’EPRARésultats’élèveà€13,8millionspourl’exercice2014encomparaisonà€13,5millionspourl’exercice2013ouuneaugmentationde€0,3millionou2%,résultantprincipalementdesfraisdefinancementmoinsélevéssuiteàl’entréeenvigueurdesswapsdetauxd’intérêtàdestauxd’intérêtmoinsélevés.L’EPRARésultatparactions’élèveainsià€2,72pourl’exercice2014encomparaisonà€2,66pourl’exercice2013.

Namur, Place de l’Ange - 2.270 m2

65


Tableaux 2 et 3: EPRA VAN et EPRA VANNN

enmilliers€ 31.12.2014 31.12.2013

Valeur active nette 242.800 235.467

Valeur active nette (€/action) 47,81 46,37

Effetdel’exerciced’options,desdettesconvertiblesoud’autresinstrumentsdecapitauxpropres

0 0

Valeur active nette diluée, après l’exercice d’options, des dettes convertibles ou d’autres instruments de capitaux propres

242.800 235.467

Aexclure:

IV.Justevaleurdesinstrumentsfinanciers 4.552 3.610

Va.Impôtsdifférés 0 38

EPRA VAN 247.352 239.115

Nombred’actionsenfind’année 5.078.525 5.078.525

EPRA VAN (€/action) 48,71 47,08

Ainclure:

I.Justevaleurdesinstrumentsfinanciers -4.552 -3.610

II.Revalorisationsdelajustevaleurdesfinancementsàtauxd’intérêtfixe -366 -221

III.Impôtsdifférés 0 -38

EPRA VANNN 242.434 235.246

Nombred’actionsenfind’année 5.078.525 5.078.525

EPRA VANNN (€/action) 47,74 46,32

L’EPRAVANparactions’élèveau31décembre2014à€48,71encomparaisonà€47,08au31décembre2013.L’augmentationde€1,63paractionprovientessentiellementdelahaussedelajustevaleurduportefeuilleimmobilierpourl’exercice2014.

L’EPRAVANNNparactions’élèveau31décembre2014à€47,74encomparaisonà€46,32au31décembre2013.L’augmentationde€1,42paractionprovientessentiel-lementdelahaussedelajustevaleurduportefeuilleimmobilieraucoursdel’exercice2014compenséepartiellementparlamodificationdelajustevaleurdesinstrumentsfinanciers.

66

Tableau 4: EPRA Rendement Initial Net (RIN) et EPRA RIN Ajusté

enmilliers€ 31.12.2014 31.12.2013

Immeubles de placements et immeubles détenus en vue de la vente 360.692 361.678

Aexclure:

Immeublesconstruitsoudéveloppéspourcomptepropre,destinésàêtredisponiblesàlalocation

-2.129 -2.129

Immeublesdétenusenvuedelavente -4.156 0

Immeubles disponibles à la location 354.407 359.549

Ainclure:

Fraisetdroitsdemutationestiméslorsdel’aliénationhypothétiquedesimmeublesdeplacement

8.860 8.989

Valeur d’investissement des immeubles disponibles à la location (B) 363.267 368.538

Revenuslocatifsbrutsannualisés 19.862 21.515

Aexclure:

Chargesimmobilières13 -1.931 -2.362

Revenus locatifs bruts annualisés (A) 17.931 19.153

Ajustements:

Loyeràl’expirationdespériodesdegratuitélocativeouautresréductionsdeloyer 569 610

Revenus locatifs annuels ‘topped-up’ annualisés (C)

18.500 19.763

(en %)

EPRA RENDEMENT NET INITIAL (A/B) 4,9% 5,2%

EPRA RENDEMENT NET INITIAL AJUSTÉ (C/B) 5,1% 5,4%

L’EPRARendementInitialNetetl’EPRARendementNetInitialAjustéontbaisséau31décembre2014parrapportau31décembre2013,principalementenraisondel’aug-mentationdelajustevaleurduportefeuilleimmobilieraucoursdel’exercice2014.

13 Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul du EPRA Rendement Net Initial est fixé dans l’EPRA Best Practices

et ne correspond pas aux “Charges immobilières” telles que représentées dans les comptes consolidés IFRS.

67


Tableau 5: EPRA Taux de vacance locative

Segment

Surface

locative

Valeurlocative

estimée(ERV)de

l’inoccupation

Valeurlocative

estimée(ERV)

EPRA vacance locative

EPRAvacancelocative

enm2 enmilliers€ enmilliers€ en % en%

31.12.2014 31.12.2013

Magasinsdecentres-villes

33.805 129 12.384 1,6% 3,9%

Magasinslelongd’axesroutiers

77.353 184 7.894 1,5% 4,4%

Total des immeubles

disponibles à la location

111.158 313 20.278 1,5% 4,1%

L’EPRATauxdevacancelocativeau31décembre2014abaisséde2,6%parrapportau31décembre2013,principalementenraisondesdésinvestissementsd’immeublesayantuntauxd’occupationmoinsélevé,ainsiquedeslocations,principalementàBruxelles,PhilippevilleetTurnhout.

Tableau 6: EPRA Ratio des coûts

enmilliers€ 31.12.2014 31.12.2013

Fraisgénéraux 1.248 1.066

Réductionsdevaleursurcréancescommerciales 70 84

Indemnitéspourdroitdesuperficieetbauxemphytéotiques 110 109

Chargesimmobilières 2.468 2.276

Aexclure:

Indemnitéspourdroitdesuperficieetbauxemphytéotiques -110 -109

Frais EPRA (y compris frais d’inoccupation) (A) 3.786 3.426

Fraisd’inoccupation -219 -168

Frais EPRA (hors frais d’inoccupation) (B) 3.567 3.258

Revenuslocatifsmoinslesindemnitéspourdroitdesuperficieetbauxemphytéotiques(C) 21.901 21.634

(en %)

EPRA Ratio des coûts (y compris frais d’inoccupation) (A/C) 17,3% 15,8%

EPRA Ratio des coûts (hors frais d’inoccupation) (B/C) 16,3% 15,1%

L’EPRARatiodescoûts(ycomprislesfraisd’inoccupation)etl’EPRARatiodescoûts(horsfraisd’inoccupation)ontaugmentéau31décembre2014parrapportau31décembre2013,principalementenraisondel’augmentationdeschargesimmobilières(€0,2million)etdesfraisgénéraux(€0,2million)aucoursdel’exercice2014.Lesfraisd’inoccupationsontrestésen2014aumêmeniveauqu’en2013(€0,2million).

68

En2015,VastnedRetailBelgiumsouhaitepoursuivrelavoieempruntéeenmettantexplicitementl’accentsurunequalitéabsoluepourlesemplacementsetlesimmeubles.Fin2014l’objectifquiconsistaitàaccroîtrelapropor-tiondesimmeublessituésdanslecentredesvillespouratteindre65%auminimumaétéréaliséétantdonnéquelepourcentaged’immeublescommerciauxatteint68%.49%duportefeuilleestainsidéjàinvestidansdesmagasinsdepremièreclassedanslesruescommerçantesdepremierordredanslesgrandesvillesAnvers,Bruxelles,GandetBruges.

VastnedRetailBelgiumaensuiteaiguisésastratégie d’investissementetdésireàprésentinvestiraumoins75%dansdesmagasinssituésdanslecentredesvillesenBelgique.Laproportiondumeilleurimmobiliercommer-cialdanslesruescommerçanteslespluspopulairesdesgrandesvillesdoitcomprendreàtermeplusde50%del’ensembleduportefeuilleimmobilier.

Lesacquisitionsneseferontquedanslesgrandesvillestellesqu’Anvers,Bruxelles,GandetBrugesdontleszonesimportantescommercialesseportentgarantesdel’expériencedeshoppinglaplusauthentique.Mentionnerunobjectifn’estpasréalisteétantdonnéqu’ilexistetou-joursunepénuriesurlemarchédel’investissementpourdesproduitsdetoutepremièrequalité.Ilesttoutefoissupposéqu’en2015lesinvestissementssurlemarchédel’investissementreprendront,surtoutdanslesruescommerçantesdepremierordreoùcesontprincipale-mentlesinvestisseursprivésquireprésententunepartimportanteduvolumed’investissementtotal.L’intérêtdesgrandsinvestisseursseporteplutôtsurlescentrescommerciauxetlesparcsdeventeaudétailoffrantdesrendementsd’investissementsplusraisonnables(resp.entre5,25%-6%et5,75%-6,25%)quedanslesruescommerçantesdepremierordre(4%).

Leglissementversdesemplacementsdepremierordresignifieunrendementmoinsélevé.LesrendementsàAnvers,Bruxelles,GandetBrugess’élèventactuellementàenviron4%etmêmemoinsenfonctiondupotentieldelocation.Desinvestissementsàdetelsrendementsnesontsensésd’unpointdevueéconomiquequesileniveaudesloyerspermetuneaugmentationdesloyers.

Lesdésinvestissementsserontsurtoutréalisésd’unemanièreopportunisteetneserapporterontqu’auxmaga-sinsmoinsstratégiquessituésdanslecentredesvillessecondairesetauxmagasinssituéslelongd’axesroutiersouàdesparcsdeventeaudétailnonstratégiques.

Lesprojetsdemagasinslelongd’axesroutiersdetoutpremierordretelsqueleGoudenKruispuntàTieltWingerestentdansleportefeuille.Grâceàunassetmanage-mentactif,VastnedRetailBelgiumveutmettreàprofitlepotentielcommercialdesprojetsdemagasinsdepremierordreenoptimisantlamixitédeslocatairesetlesinvestis-sementsdanslesimmeubles.

Ilfaudraêtreattentifàl’impactdelarégionalisationdescompétencesdesautoritésconcernantlaventeaudétail.Celadonnelieuàdel’incertitudeconcernantlesdévelop-pementsfutursetlapossibleinégalitéentrelesrégions.LaFlandreopteclairementpourdesdéveloppementsurbainscorrespondantàlaNotecommerciale-stratégie.Ilestsupposéquelalégislationcompliqueralesdéveloppe-mentsfutursdanslapériphériedesortequelademandepourdesemplacementsdepremierordreayantdéjàunpermisaugmentera.

L’enquêteannuelledeCBREdonnedel’espoiràVastnedRetailBelgium.Eneffet,lesdétaillantsfontpreuved’unsentimentpositifgénéralisé.EnvirontroisquartdeschaînesdemagasinsinterrogéesparCBREenvisagentuneexpansiondanslesdouzemois,oùunsurquatreestàlarecherchedesuperficiesplusgrandes.Lamoitiédeschaîness’attendàunehausseduchiffred’affairesetunpeuplusdelamoitiés’attendàdesloyersinchangés.

L’histoireàsuccèsdeVeritasresteàsuivretoutcommecellededeuxautresacteurslocauxZEB(groupeColruyt)etLola&Liza.Auniveauinternationalilfautêtreattentifàl’effetdelavenue(planifiée)d’UniqloauMeiràAnversetauxplansexpansifsdePrimarkàGand,BruxellesetHasselt.

Lesacteursd’e-commercepurtelsqueZalandonesontpasvusd’unbonoeil.LaBelgiquealongtempsaccuséunretardauniveaudel’e-commercemaiselleatteintactuellementenvironlemêmevolumequelamoyenneeuropéenne.Unepartieserapporteàdesdétaillantsétrangers.Ilestestiméquelaperteduchiffred’affairespourlesdétaillantslocauxreprésenteenviron3%à4%.

Encequiconcernel’augmentation future des loyersquiproviendrasurtoutdurésultatdesrenouvellementsdescontratsdebailquiserontnégociésen2015,VastnedRetailBelgiumestmoyennementoptimiste.Unnombred’emplacementsdepremierordredonnerontcertaine-mentlieuàuneaugmentationcorrectedesloyersmaisdanscertainscasilfaudrasecontenterduniveaudesloyersactuellementenvigueur.Leniveaudel’inflationresteraprobablementbas.

En2014VastnedRetailBelgiumavendu19magasinscommerciauxnonstratégiquesàhautrendementlelongd’axesroutiersetdanslecentredesvillesàdesempla-cementssecondairesetaainsiaméliorélaqualitédesonportefeuilleimmobilier.Celarésulteenunebaissesignificativedurésultatd’exploitationdistribuableen2015parrapportà2014.Labaisseeffectivedurésultat d’exploitation distribuabledépendraenlargemesuredesinvestissementsquelasociétéréaliseradanslesruescommerçantesdepremierordredontleszonesimpor-tantescommercialesseportentgarantesdel’expériencedeshoppinglaplusauthentiqueàAnvers,Bruxelles,GandetBruges.

PRÉVISIONS201514

14 L’information de marché de ce texte est basée sur Cushman & Wakefield, Vastned Retail Belgium Portfolio 31 décembre 2014,

what to expect, p. 19 - 20; CBRE Belgium Retailer Survey 2014, p.2 - 5; CBRE interview Kim Verdonck, du 14/1/2015 et CBRE’s

annual review of retail activity in 2014 and trends for 2015, p. 46 - 47.

69


Gand, Volderstraat - 279 m2 Bruges, Steenstraat - 941 m2

Bruxelles, avenue Louise - 245 m2Anvers, Leysstraat - 528 m2

71

Rapport concernant l’action


72

DONNÉESBOURSIÈRES

L’actiondeVastnedRetailBelgium(VASTB)estcotéesurEuronextBrusselsetestrepriseauxindicesboursiersBELRealestateetGPR250Europe.

VASTB

Evolutionducoursboursier2014

Lecoursdel’actionVastnedRetailBelgiumaaugmentéetestpasséde€52,40au31décembre2013à€57,97au31décembre2014ouuneaugmentationd’environ11%.Lecoursdeclôtureleplusbass’élèveà€51,00(le20janvier2014)etlecoursdeclôtureleplusélevéà€58,80(le11novembre2014).

Lecoursboursiermoyendel’exercice2014s’élèveà€55,24parrapportà€52,06pourl’exercice2013.

Evolutionducoursboursier2010-2014

Aucoursdes5dernièresannées(2010-2014)lecoursboursierdel’actionVastnedRetailBelgiumagraduelle-mentaugmentéenpassantde€37,20au1janvier2010à€59,97au31décembre2014ouuneaugmentationd’environ56%.

€60

58

56

54

52

50

48

jan 14

fév 14

mar

14

avr 1

4

mai

14juil 1

4

août 1

4

sep 14

juin 14

nov 14

oct 14

déc 1

4

€60

55

50

45

40

35

30

20102011

20122013

20142015

73


PrimeVastnedRetailBelgium

Aucoursdel’année2014,l’actionVastnedRetailBelgiumestcotéeavecuneprimede19%enmoyenneparrapportàlavaleurnette(justevaleur).

LavaleurnettedeVastnedRetailBelgiumcomprendledividendede2014jusqu’àladatedepaiementdu9mai2014.

€

Valeur active nette (juste valeur)

54

Cours boursier moyen

58

56

52

50

48

46

44

jan 14

fév 14

mar

14

avr 1

4

mai

14juil 1

4

août 1

4

sep 14

juin 14

nov 14

oct 14

déc 1

4

74

ComparaisonVastnedRetailBelgiumàl’indiceBELRealestateetàl’indiceBEL20Close

En2014laperformancedel’actionVastnedRetailBel-giumaétéinférieureauBEL20etauBELRealEstate.

Aucoursdes5dernièresannées(2010-2014)laperfor-mancedel’actionVastnedRetailBelgiumaéténet-tementsupérieureauBEL20etanalogueauBELRealEstate.

%

Vastned Retail Belgium BEL Real Estate BEL 20

120

115

110

105

100

95

jan 14

fév 14

mar

14

avr 1

4

mai

14juil 1

4

août 1

4

sep 14

juin 14

nov 14

oct 14

déc 1

4

180

160

140

100

120

80

60

40

20102011

20122013

20142015

%

Vastned Retail Belgium BEL Real Estate BEL 20

75


ComparaisonVastnedRetailBelgiumauxindicesGPR

Decegraphiqueressortqu’en2014VastnedRetailBelgiumafluctuédefaçonanalogueàl’indiceGPR250Belgium,l’indiceGPR250Europeetl’indiceEuronext100.

Desinformationssupplémentairesconcernantlesindicespeuventêtreobtenuesauprèsd’EuronextBrusselspourl’Euronext100etleBEL20etauprèsdeGlobalPropertyResearch(www.propertyshares.com)pourleGPR250EuropeetleGPR250Belgium

VolumestraitésVastnedRetailBelgium

Lesvolumestraitéssesituentenmoyenneautourde813unitésparjouretsontunpeumoinsélevésquel’annéeprécédente(837unitésparjour).

UnaccorddeliquiditéaétéconcluaveclaBanqueDegroof,afindefavoriserlanégociabilitédesactions.Concrètement,ceciconsisteàdéposerrégulièrementdesordresd’achatetdeventedansdesmargesdéterminées.

Lamargelibres’élèvefin2014à34,5%.

%

Vastned Retail Belgium GPR 250 Europe

GPR 250 Belgium

BEL 20

Euronext 100

jan 14

fév 14

mar

14

avr 1

4

mai

14juil 1

4

août 1

4

sep 14

juin 14

nov 14

oct 14

déc 1

4

150

125

100

75

jan 14

fév 14

mar

14

avr 1

4

mai

14juil 1

4

août 1

4

sep 14

juin 14

nov 14

oct 14

déc 1

4

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

76

31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012

Nombred’actionsàlafindelapériode 5.078.525 5.078.525 5.078.525

Nombred’actionscopartageantes 5.078.525 5.078.525 5.078.525

COURSBOURSIER(€) 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012

Coursdeclôtureleplusélevé 58,80 57,69 51,00

Coursdeclôtureleplusbas 51,00 47,37 44,25

Coursboursieràladatedeclôture 57,97 52,40 47,60

Primeparrapportàlavaleurnette(%) 21% 13% 3%

Coursboursiermoyen 55,24 52,06 47,72

DONNÉESPARACTION(€) 31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012

Valeurnette(justevaleur) 47,81 46,37 46,29

Valeurnette(valeurd’investissement) 49,59 48,13 48,07

ValeuractivenetteEPRA 48,71 47,08 47,61

Dividendebrut 2,72 2,65 2,62

Dividendenet 2,0400 1,9875 1,9650

Rendementbrutdudividendeducoursboursieràladatedeclôture(%) 4,7% 5,0% 5,5%

Rendementnetdudividendeducoursboursieràladatedeclôture(%) 3,5% 3,8% 4,1%

DIVIDENDEETNOMBRED’ACTIONS

Au 31 décembre 2014, le cours boursier de l’action Vastned Retail Belgium

s’élève à € 57,97 ce qui lui permet d’offrir à ses actionnaires un rendement

brut du dividende de 4,7%.

77


ACTIONNAIRES

Au31décembre2014lesactionnairessuivantssontconnusparlasociété:

Vastned Retail sa

Lichtenauerlaan1303062MERotterdam

Pays-Bas3.320.529actions 65,4%

CFB Belgique sa

Uitbreidingstraat18

2600Berchem-Anvers

Belgique 5.431actions 0,1%

Public 1.752.565actions 34,5%

Total 5.078.525 actions 100%

VastnedRetailsaetCFBBelgiquesaont,enapplicationdel’article74delaloisurlesoffresdereprisespubliquesdu1avril2007,communiquéàlaFSMAqu’ellesagissentdecommunaccord.

Le7janvier2014VastnedRetailBelgiumareçuunenotificationdetransparencedelapartdeCapfiDelenAssetManagementsa,dontlesiègesocialestsituéà2020Anvers,JanVanRijswijcklaan178.IlressortdecettedéclarationquelesdroitsdevoteliésauxactionsVastnedRetailBelgiumquisonttenusdirectementou

indirectementparCapfiDelenAssetManagementsadèsle7janvier2014sesituentau-dessusdelalimitestatutairede3%dutotaldesdroitsdevoteexistantsets’élèventà4,13%.

Lanotificationcomplèteainsiquelastructured’action-nariatau7janvier2014peuventêtreconsultéessurlesiteinternetdeVastnedRetailBelgiumsouslarubrique“Corporate-CorporateGovernance-actionnariatetdéclarationsdetransparence”.

CALENDRIERFINANCIER2015

DÉC JAN FÉV

Communication des résultats annuels au31 décembre 2014

mar 10

MAR AVR

Assemblée générale des actionnaires

MAI

Déclaration inter-médiaire des résultats au 31 mars 2015

mar 5

JUIN JUIL

Déclaration inter-médiaire des résultats au 30 juin 2015

jeu 30

AOÛT SEP OCT

Déclaration inter-médiaire des résultats au 30 septembre 2015

mar 27

NOV DÉC

mer 29 à 14h30

Record date dividende 2014mer 6

2014 2015

Ex-date dividende 2014 mar 5

Mise en paiement du dividende 2014 à partir de jeu 7

79

Rapport immobilier

Anvers, Huidevettersstraat - 684 m2

80

Répartitiongéographique

LesmagasinssontrépartisdanstoutelaBelgique,avecunebonnerépartitionentrelesdifférentesrégions.

Typed’immeublecommercial

Lesimmeublescommerciauxsecomposentde68%demagasinsdanslecentredesvillesetde32%demagasinslelongd’axesroutiers.

Lacatégoriemagasins dans le centre des villescom-prenddesmagasinssituésdansunnoyaucommercialsolide,avecuneconcentrationdemagasinsdeventeaudétaildegrandeenvergure.Lesmagasinsdanslecentredesvillessontdesactifsparticulièrementrecherchésaussibienparlesdétaillantsquelesinvestisseurs.Lapénuriedecesobjetssoutientengrandemesureledéveloppementdevaleurdecesimmeubles.

Pourlesmagasins situés le long d’axes routiers,lacaractéristiquetypiqueestessentiellementlasituationlelongd’axesroutiersimportants,ainsiquel’importantesurfacedevente(àpartirde400m²).Ils’agitaussibiend’immeublesisolésquedesparcsdeventeaudétail.Cesontdesagglomératsdemagasinssituéslelongd’axesroutiers,leplussouventconçuscommeuncomplexecommercialavecunparkingcommun.Laqualitédesmagasinslelongd’axesroutiersaugmentedéjàdepuisplusieursannées.Cesontsurtoutlesparcsdeventeaudétailquiformentunpôled’attractionensoietquinesontpasuniquementattrayantspourlesformulesdiscounts.Depuisquelquesannéesilyauneévolutiondesortequelesdétaillantss’établissentaussibiendanslecentredesvillesquedanslapériphérie.

Lesfraisàchargedupropriétairesontsouventlimitésàd’importantstravauxd’entretienàlastructuredel’immeubleouàdesréparationsimportantesouaurem-placementdelatoiture.Leschargeslocatives(tellesqueleprécompteimmobilieretleschargespourlespartiescommunes)sontgénéralementàchargedulocataire.

VastnedRetailBelgiuminvestitexclusivementdansdesbiensimmobilierscommerciauxbelges,essentiellementsituésdanslecentredesvillesetlelongd’axesroutiersimportants,tousdeuxàdesemplacementsdepremierordre.

15 Les graphiques ci-dessus sont composés sur base des

revenus locatifs annuels en 2014 et de la valeur des biens

immobiliers au 31 décembre 2014.

COMPOSITIONDUPORTEFEUILLE15

a

b

c

72%

15%

13%

Flandre

Bruxelles

Wallonie

a

b

c

k

a

b

68%

32%

Magasins de centres-villes

Magasins le long d’axes routiers

a

b

81

Rapport immobilier

Secteurdeslocataires

Leniveaudeslocatairesestélevéetilyaunerépartitionéquilibréeentrelesprincipauxsecteursducommercedelaventeaudétail.

Régiond’activitédeslocataires16

Lamajeurepartiedeslocatairessecomposedechaînesinternationales,cequifavoriselaqualitéetlastabilitéduportefeuille.

Laplupartdesimmeublescommerciauxsontdonnésenlocationsurbasedecontratsdebailclassiquesàdesutilisateursopérantdanslessecteurslesplusdiversdelaventeaudétail.Étantdonnéquelaplupartdesimmeublessontsituésàdesemplacementsdepremierordre,leslo-catairesn’aurontpastendanceàdéménagerrapidement.Ilsontégalementsouventcontribuéàl’investissementdel’aménagement,cequifavoriselastabilitéetlacontinuitédesrevenuslocatifs.Touscesfacteursdonnentenpermanenceuntauxd’occu-pationélevéduportefeuille(97,9%au31décembre2014).

16 Une chaîne nationale doit disposer d’au moins cinq points

de vente, une chaîne internationale d’au moins cinq points

de vente dans au moins deux pays.

a

b

c

d

e

f

63%

13%

10%

6%

5%

3%

Habillement, chaussures et accéssoires

Articles ménagers, interieur et hobby

Loisirs, articles de luxe et soins personnels

Magasins d’alimentation et grandes surfaces

TV, hifi, électro, multimédia et téléphone

Autres

a b

c

d

e

a

b

c

81%

15%

4%

International

National

Local

a

b

c

Anvers, Schuttershofstraat -54 m2

82

Le Top 10 des locataires génère

53% des revenus locatifs.

Répartitiondesrisquesselonlesimmeubles

Larépartitiondeslocatairessurungrandnombred’im-meublesàdesemplacementsdifférents,limitelerisquedenoyauxcommerciauxévoluantmoinsfavorablementetleseffetstelsquelabaissedesloyers.Leportefeuilleimmobiliersecomposeau31décembre2014de169unitéslocatives,répartiessur86emplacementsdifférents.

Répartitiondesrisquesselonleslocataires

LesrevenuslocatifsdeVastnedRetailBelgiumsontrépar-tissur113locatairesdifférentscequilimitelesrisquesdébiteursetfavoriselastabilitédesrevenus.Lesdixprin-cipauxlocatairesreprésentent53%desrevenuslocatifsetsonttoujoursdesentreprisesdepremierordredansleursecteur,faisantpartiedegroupesinternationaux.

a

b

c

d

e

f

g

h

i

j

k

10%

9%

7%

6%

5%

4%

4%

3%

3%

3%

46%

Tielt-Winge - Aarschotsesteenweg 1/6

Bruxelles - Chée d’Ixelles 41/43

Gand - Veldstraat 23/27

Bruges - Steenstraat 80

Anvers - Leysstraat 28/30

Namur - Jardin d’Harscamp

Malines - Bruul 42/44

Louvain - Bondgenotenlaan 69/73

Anvers- Meir 99

Bruges - Steenstraat 38/40

Autres

46%54%

a

b

cd e

fg

h

i

j

k

a

b

c

d

e

f

g

h

i

j

k

19%

8%

5%

4%

4%

3%

3%

3%

2%

2%

47%

Hennes & Mauritz

Inditex

Ariane

Euro Shoe Group

Aldi

AS Watson

De Secon Group

Giorgio Armani Retail srl

Blokker Group

Maxeda

Autres

47%53%

a

bc d e

fg

h

i

j

k

Turnhout, Gasthuisstraat - 1.269 m2

83

Rapport immobilier

31décembre2014

Superficie

(m²)Loyerannuel

(€000)Valeurd’investisse-

ment(€000)Justevaleur

(€000)Pesée(%)

Immeubles de placement

Bruxelles 11.175 3.106 56.307 54.934 15%

Flandre 79.809 14.452 262.813 256.403 72%

Wallonie 20.610 3.317 46.330 45.199 13%

Total des immeubles de placement

111.594 20.875 365.450 356.536 100%

Au 31 décembre 2014 le portefeuille

immobilier a un taux d’occupation

de 97,9%.

APERÇUDUPORTEFEUILLEIMMOBILIER

Tielt-Winge, Aarschotsesteenweg - 19.096 m2

84

31.12.2014 31.12.2013 31.12.2012 31.12.2011 31.12.2010

Valeurd’investissementdesimmeublesdeplacement(€000)

365.450 370.720 368.162 371.268 337.371

Loyersactuels(€000) 20.431 22.125 21.832 21.942 21.392

Rendement(%) 5,6% 6,0% 5,9% 5,9% 6,3%

Loyersactuels,ycomprislavaleurlocativeestiméedesimmeublesinoccupés(€000)

20.875 23.183 22.442 22.724 21.656

Rendementencasdelocationcomplète(%) 5,7% 6,3% 6,1% 6,1% 6,4%

Surfacelocativetotaledesimmeublesdeplacement(m²)

111.594 146.962 151.041 161.573 159.581

Tauxd’occupation(%) 97,9% 95,4% 97,3% 96,6% 98,8%

Etantdonnésesavantagesd’échelle,sadiversitéetsurtoutsabonnequalité,leportefeuilleimmobilierdeVastnedRetailBelgiumrésisterelativementbienauxévolutionssurlemarché.

Cecisereflèteégalementdanslajustevaleurdesim-meublesdeplacementdeVastnedRetailBelgiumoùpourlesemplacementsdepremierordreunecontractiondesrendementsaeulieudanslecourantde2014.Enoutre,l’améliorationdelaqualitéduportefeuilleimmobiliersuiteàl’acquisitiond’unmagasinsituéàunemplacementdepremierordredanslecentredeGandetaudésinvestisse-mentde19immeublesnonstratégiquesaentraînéunebaissedurendementmoyenduportefeuilleimmobilierdeVastnedRetailBelgiumaussibienpourlesmagasinslelongd’axesroutiersquedanslecentredesvilles.Au31décembre2014lesmagasinslelongd’axesroutiersontunrendementmoyende6,9%(7,3%au31décembre2013)etdanslecentredesvillesde5,2%(5,5%au31décembre2013).

Surface locative totale des immeubles de placement (m2)

Analysedesensibilité

Encasd’uneadaptationhypothétiquenégativedurendementutiliséparlesexpertsimmobilierslorsdel’évaluationduportefeuilleimmobilierdelasociété(rendementoutauxdecapitalisation)de1%(de5,6%à6,6%enmoyenne),lavaleurd’investissementdesbiensimmobiliersdiminueraitde€54millionsou15%.Letauxd’endettementdelasociétéaugmenteraitainside6%ets’élèveraità37%.

Danslecascontraired’uneadaptationhypothétiquepositivedecerendementutiliséde1%(de5,6%à4,6%enmoyenne),lavaleurd’investissementdesbiensimmo-biliersaugmenteraitde€78millionsou22%.Letauxd’endettementdelasociétébaisseraitainside6%ets’élèveraità25%.

EVOLUTIONDUPORTEFEUILLEIMMOBILIER

31.12.2014

111.594 m² 146.962 m²

31.12.2013

85

Rapport immobilier

Cushman&Wakefield

LaméthodologiedeCushman&Wakefieldestbaséesurl’ERV(estimatedRentalValue)ouValeurLocativeEstiméeavecdescorrectionsquitiennentcompteduloyeractuelet/oudetoutautreélémentinfluençantlavaleurcomme,parexemple,lesfraisd’inoccupation.

Pourdéterminerlavaleurlocativedemarché,ilssebasentsurleursconnaissancesdumarchéimmobilieretsurlesrécentestransactionsréaliséesparledépartementRetail.Lavaleurlocativeest,parexemple,influencéepar:

• l’emplacement• ladispositiondusite• lesqualitésdel’immeuble• lesconditionsdumarché.

Leprixunitaireattribuéestmultipliéparlasuperficiedel’immeublecommercialpourobtenirunevaleurlocativeestiméetotale.

Pourlesmagasinsdanslecentredesvilles,leprincipede“zoneA”utiliséestlesuivant:surtoutelalargeurdefaçadedel’immeuble,les10premiersmètresenprofon-deurdel’immeublesontcalculésà100%duloyerestimé/m²,les10mètressuivantsà50%,leresteà25%.Lesétagessontcalculésà25%ouàunmontantforfai-taireselonl’emplacementetl’utilité.

L’adjustedERVestensuitecalculé:celareprésente60%deladifférenceentreleloyeractueletl’ERV.Sileloyeractuelestplusélevéquel’ERV,l’adjustedERVestégalàl’ERVetlarègledes60%nes’appliquepas.

Uneétapesuivanteconsisteàdéterminerunrendementoutauxdecapitalisationpourlequeluninvestisseurseraitprêtàacheterl’immeuble.Unevaleurbruteavantcorrec-tionsestobtenue.D’éventuellescorrectionspeuventêtreapportées(parexemple,lesfraisd’inoccupation),suiteàquoilavaleurd’investissement(acteenmains)estobtenue.

Danssonrapportdu31décembre2014,Cushman&Wakefielddéclarequelajustevaleurdesimmeublescom-merciauxs’élèveà€154.256.081.

CBRichardEllis

LaméthodologiedeCBRichardEllisserésumecommesuit:

Evaluation sur base de la capitalisation des revenus locatifs

Pourtouslesimmeublesuneestimationdelavaleurdemarché(ERV)aétéfixéeetuntauxdecapitalisationconformeaumarché(caprate)surbasedespointsdecomparaisonrécentsetcomptetenudesrésultatsdesinspectionssurplace.

Silavaleurlocativeestiméedumarchéestplusélevéequelesrevenuslocatifsactuels,ilestsupposéquelorsduprochainrenouvellementducontratdebail,uneaug-mentationduloyerpeutêtreobtenuequeestappelée‘adjustedERV’.Cet‘adjustedERV’secomposedumontantdesrevenuslocatifsactuelsaugmentéde60%deladiffé-renceentrel’ERVetlesrevenuslocatifsactuels.Aprèslacapitalisationdel’adjustedERVlavaleurdumarchébruteavantcorrectiondel’immeubleestobtenue.

Silavaleurlocativeestiméedumarchéestinférieureauxrevenuslocatifscourants,lavaleurdemarchébruteavantcorrectionsestobtenueparlacapitalisationdelavaleurlocativeestiméedumarché(ERV).

Lescorrectionsappliquéessurlavaleurbrutedemarchésecomposentde:• ladéductiondelavaleuractuellenettedeladifférenceentrel’adjustedERVetlesrevenuslocatifsactuelspourladuréerestantedelapériodedelocationactuelleaucasoùlavaleurdemarchéestiméeestsupérieureauxrevenuslocatifsactuels

• l’augmentationaveclavaleurnetteactuelledeladifférenceentrelesrevenuslocatifsactuelsetlavaleurlocativeestiméedumarchépourladuréerestantedelalocationactuelleaucasoùlavaleurlocativeestiméedumarchéestinférieureauxrevenuslocatifsactuels

• ladéductiondesavantageslocatifsaccordés• ladéductiondesdépensesnécessairespourl’immeuble• ladéductiondespériodesd’inoccupationprévues.

Danssonrapportdu31décembre2014,CBRichardEllisdéclarequelajustevaleurdesimmeublescommerciauxs’élèveà€202.280.362.

EVALUATIONDUPORTEFEUILLE

PARLESEXPERTSIMMOBILIERS

TouslesimmeublescommerciauxdeVastnedRetailBelgiumsontévaluésparCushman&WakefieldouCBRichardEllis.

87

Rapport financier


88

Liège, Rue pont D’Ile - 375 m2

89

Rapport financier

Compte de résultats consolidés 90

Résultat global consolidé 91

Bilan consolidé 92

Bilan de mutation des capitaux propres consolidés 94

Aperçu des flux de trésorerie consolidés 96

Notes aux comptes annuels consolidés 97

Note1. Schémadescomptesannuelspourles sociétésimmobilièresréglementées 97Note2. Principesdereportingfinancier 97Note3. Informationsegmentée 106Note4. Résultatimmobilier 108Note5. Chargesimmobilières 110Note6. Fraisgénéraux 112Note7. Rémunérationsdupersonnel 113Note8. Résultatsurventesdesimmeubles deplacement 114Note9. Variationsdelajustevaleurdes immeublesdeplacement 114Note10. Autrerésultatsurportefeuille 115Note11. Résultatfinancier 115Note12. Impôtssurlerésultat 116Note13. Nombred’actionsetrésultatparaction 116Note14. Actifsnoncourants 119Note15. Actifscourants 122Note16. Capitauxpropres 124Note17. Passifscourants 128Note18. Dettesfinancièresnoncourantes etcourantes 129Note19. Instrumentsfinanciers 131Note20. Calculdutauxd’endettementconsolidé 135Note21. Partiesliées 135Note22. Listedesentreprisesconsolidées 136Note23. Règlementconflitd’intérêt 137Note24. Honoraireducommissaireetdesentités liéesaucommissaire 138Note25. Passifsconditionnels 138Note26. Evénementspostérieursàlapériode dureporting 138

Rapport du commissaire 140

Comptes annuels statutaires de Vastned Retail Belgium sa 142

INDEX

90

enmilliers€ Note 2014 2013

Revenuslocatifs 4 22.011 21.743

Chargesrelativesàlalocation 4 -81 -72

RÉSULTAT LOCATIF NET 21.930 21.671

Récupérationdechargeslocativesettaxesnormalementassuméesparlelocatairesurimmeublesloués

4 1.506 1.548

Chargeslocativesettaxesnormalementassuméesparlelocatairesurimmeublesloués

4 -1.506 -1.548

Autresrevenusetdépensesrelatifsàlalocation 43 37

RÉSULTAT IMMOBILIER 21.973 21.708

Fraistechniques 5 -582 -460

Fraiscommerciaux 5 -319 -215

Chargesettaxessurimmeublesnonloués 5 -219 -168

Fraisdegestionimmobilière 5 -1.223 -1.229

Autreschargesimmobilières 5 -125 -204

Charges immobilières -2.468 -2.276

RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 19.505 19.432

Fraisgénéraux 6 -1.248 -1.066

Autresrevenusetchargesd’exploitation 25 77

RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 18.282 18.443

Résultatsurventesdesimmeublesdeplacement 8 -1.870 273

Variationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplacement 9 11.102 -3.030

Autrerésultatsurportefeuille 10 -1.305 -154

RÉSULTAT D’EXPLOITATION 26.209 15.532

Revenusfinanciers 11 6 3

Chargesd’intérêtnettes 11 -4.187 -4.883

Autreschargesfinancières 11 -10 -11

Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers

(couverturesnoneffectives-IAS39) 11-1.240 1.586

Résultat financier -5.431 -3.305

RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 20.778 12.227

Impôtdesociété -290 -33

Impôts 12 -290 -33


Note:

Résultatd’exploitationdistribuable 13 13.801 13.448

Résultatsurportefeuille 8-9-10 7.927 -2.911


-1.240 1.657

Attribuable aux:

Actionnairesdelasociétémère 20.494 12.194

Intérêtsminoritaires -6 0

COMPTEDERÉSULTATSCONSOLIDÉS

91

Rapport financier

RÉSULTATPARACTIONen€ Note 2014 2013

Nombred’actionscopartageantes 13 5.078.525 5.078.525

Moyennepondéréedunombred’actions 13 5.078.525 5.078.525

Résultatnet 13 4,03 2,40

Résultatnetdilué 13 4,03 2,40

Résultatd’exploitationdistribuable 13 2,72 2,65

RÉSULTATGLOBALCONSOLIDÉ



Autres composants du résultat global

(recyclable dans le compte de résultats)

Variationsdelaparteffectivedelajustevaleurdesinstrumentsdecouvertureautoriséspourlacouverturedefluxdetrésorerie

297 1.499

RÉSULTAT GLOBAL 20.785 13.693

Attribuable aux:

Actionnairesdelasociétémère 20.791 13.693

Intérêtsminoritaires -6 0

92

ACTIFenmilliers€ Note 31.12.2014 31.12.2013

Actifs non courants 357.023 362.265

Immobilisationsincorporelles 3 7

Immeublesdeplacement 14 356.536 361.678

Autresimmobilisationscorporelles 14 477 560

Actifsfinanciersnoncourants 19 0 17

Créancescommercialesetautresactifsnoncourants 7 3

Actifs courants 5.391 2.768

Actifsdétenusenvuedelavente 15 4.156 0

Créancescommerciales 15 163 173

Créancesfiscalesetautresactifscourants 15 213 91

Trésorerieetéquivalentsdetrésorerie 339 1.860

Comptesderégularisation 520 644

TOTAL DE l’ACTIF 362.414 365.033

BILANCONSOLIDÉ

93

Rapport financier

CAPITAUXPROPRESETPASSIFenmilliers€ Note 31.12.2014 31.12.2013

Capitaux propres 242.967 235.467

Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère 242.800 235.467

Capital 16 97.213 97.213

Primesd’émission 16 4.183 4.183

Réserves 120.910 121.877


Intérêts minoritaires 22 167 0

Passif 119.447 129.566

Passifs non courants 91.632 116.965

Dettesfinancièresnoncourantes 18 86.906 113.712

Etablissements de crédit 86.900 113.700

Location-financement 6 12

Autrespassifsfinanciersnoncourants 19 4.552 3.106

Autrespassifsnoncourants 174 109

Passifsd’impôtsdifférés 0 38

Passifs courants 27.815 12.601

Provisions 205 0

Dettesfinancièrescourantes 18 19.256 8.405



Autres dettes financières courantes 17.000 0

Autrespassifsfinancierscourants 19 0 521

Dettescommercialesetautresdettescourantes 17 7.209 2.576

Autrespassifscourants 17 136 175

Comptesderégularisation 17 1.009 924

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET DU PASSIF 362.414 365.033

TAUXD’ENDETTEMENT 31.12.2014 31.12.2013

Tauxd’endettement(max.65%) 31% 34%

VALEURNETTEPARACTIONen€ 31.12.2014 31.12.2013

Valeurnette(justevaleur) 47,81 46,37

Valeurnette(valeurd’investissement) 49,59 48,13

ValeuractivenetteEPRA 48,71 47,08

94

enmilliers€ CapitalPrimes

d’émission

RÉSERVES

RÉSULTATNETDEL’EXERCICE

Intérêts

minoritaires

TOTAL

CAPITAUX PROPRES

Réserve du solde des variations de lajuste valeur des biens immobiliers Réserve du solde des

variations de la juste valeur des instruments

de couvertures auxquels la comptabilité de

couverture est appliquée

Réserve du solde des variations de la juste

valeur des instruments de couvertures,

auxquels la comptabilité de couverture n’est pas

appliquée

Résultat reporté des exercice antérieurs

TOTAL RÉSERVESRéserve du solde des

variations de la valeur d’investissement des

biens immobiliers

Réserve de l’impact sur la juste valeur*

Bilan au 31 décembre 2012 97.213 4.183 127.648 -9.055 -2.003 -2.602 1.031 115.020 18.664 0 235.080

Résultatglobal2013 1.499 1.499 12.194 13.693

Transfertparl’affectationdurésultat2012

Transfertdurésultatsurportefeuilleauxréserves 7.340 75 7.415 -7.415 0

Transfertdesvariationsdelajustevaleurdesactifs

etpassifsfinanciers-2.090 -2.090 2.090 0

Autresmutations 33 33 -33 0

Dividendeexercice2012 -13.306 -13.306

Bilan au 31 décembre 2013 97.213 4.183 134.988 -8.980 -504 -4.692 1.064 121.877 12.194 0 235.467

Résultatglobal2014 297 297 20.494 -6 20.785


Transfertdurésultatsurportefeuilleauxréserves -2.849 -62 -2.911 2.911 0

Transfertdesvariationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers

1.586 1.586 -1.586 0


IntérêtsminoritairesGandVeldstraat23-27sa 173 173



*desfraisetdroitsdemutationestiméslorsdel’aliénationhypothétiquedesimmeublesdeplacement.

BILANDEMUTATIONDESCAPITAUXPROPRESCONSOLIDÉS

95

Rapport financier

enmilliers€ CapitalPrimes

d’émission

RÉSERVES

RÉSULTATNETDEL’EXERCICE

Intérêts

minoritaires

TOTAL

CAPITAUX PROPRES

Réserve du solde des variations de lajuste valeur des biens immobiliers Réserve du solde des

variations de la juste valeur des instruments

de couvertures auxquels la comptabilité de

couverture est appliquée

Réserve du solde des variations de la juste

valeur des instruments de couvertures,

auxquels la comptabilité de couverture n’est pas

appliquée

Résultat reporté des exercice antérieurs

TOTAL RÉSERVESRéserve du solde des

variations de la valeur d’investissement des

biens immobiliers

Réserve de l’impact sur la juste valeur*

Bilan au 31 décembre 2012 97.213 4.183 127.648 -9.055 -2.003 -2.602 1.031 115.020 18.664 0 235.080

Résultatglobal2013 1.499 1.499 12.194 13.693


Transfertdurésultatsurportefeuilleauxréserves 7.340 75 7.415 -7.415 0

Transfertdesvariationsdelajustevaleurdesactifs

etpassifsfinanciers-2.090 -2.090 2.090 0




Résultatglobal2014 297 297 20.494 -6 20.785


Transfertdurésultatsurportefeuilleauxréserves -2.849 -62 -2.911 2.911 0

Transfertdesvariationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers

1.586 1.586 -1.586 0


IntérêtsminoritairesGandVeldstraat23-27sa 173 173



*desfraisetdroitsdemutationestiméslorsdel’aliénationhypothétiquedesimmeublesdeplacement.

96


TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE AU DÉBUT DE L’EXERCICE

1.860 216

1. Flux de trésorerie des activités d’exploitation 13.038 13.334

Résultat d’exploitation 26.209 15.532

Intérêts payés -4.191 -4.937

Autres éléments non opérationnels -1.619 1.445

Adaptation du résultat pour des transactions de nature non cash-flow -6.913 1.300

• Amortissementssurimmobilisationsincorporellesetautresimmobilisationscorporelles 86 106

• Résultatsurventesdesimmeublesdeplacement 8 1.870 -273

• Etalementdesréductionsdeloyeretavantageslocatifsaccordésauxlocataires -312 -131

• Variationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplacement 9 -11.102 3.030

• Autrerésultatsurportefeuille 10 1.305 154

• Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers(couverturesnoneffectives-IAS39) 19 1.240 -1.586

Variation du besoin en fonds de roulement -448 -6

Mouvement de l’actif

• Créancescommerciales 15 11 72

• Créancesfiscalesetautresactifscourants 15 -122 70

• Comptesderégularisation 192 -42

Mouvement du passif

• Dettescommercialesetautresdettescourantes -486 -219

• Autrespassifscourants 17 -39 -35

• Comptesderégularisation -4 148

2. Flux de trésorerie des activités d’investissement 17.390 -3.577

Achatsdesimmobilisationsincorporellesetdesautresimmobilisationscorporelles

0 -66

Achatsd’actionsdesociétésimmobilières -20.885 0

Acquisitiondesimmeublesdeplacement 14 0 -11.670

Investissementsdansdesimmeublesdeplacementexistants 14 -36 -204

Facturesd’investissementpayéesparanticipation -68 -258

Revenusdelaventedesimmeublesdeplacement 38.379 8.621

3. Flux de trésorerie des activités de financement -31.949 -8.113

Remboursementd’emprunts -35.550 -10.000

Retraitd’emprunts 17.000 15.206

Repaiementdepassifsdelalocation-financement 18 -5 -5

Passifsnoncourantsreçuscommegarantie 64 -8

Paiementdedividendes 13 -13.458 -13.306

TRÉSORERIE ET ÉQUIVALENTS DE TRÉSORERIE À LA FIN DE L’EXERCICE 339 1.860

APERÇUDESFLUXDETRÉSORERIECONSOLIDÉS

97

Rapport financier

Note1. Schémadescomptesannuelspourlessociétes immobilièresreglementées

VastnedRetailBelgiumsaa,entantquesociétéimmobilièreréglementéepubliquededroitbelgecotéeenbourse,rédigésescomptesannuelsconsolidésconformémentaux“InternationalFinancialReportingStandards”(IFRS),telsqu’approuvésparlaCommissioneuropéenne.Dansl’ArrêtéRoyaldu13juillet2014relatifauxsociétésimmobilièresréglementées,unschémapourlescomptesannuelsstatutairesdesSIRaétépublié.

Leschémaimpliqueprincipalementquedanslecomptedesrésultats,lerésultatsurportefeuillesoitprésentéséparément.Cerésultatsurportefeuillecomprendtous

lesmouvementsduportefeuilleimmobilieretsecomposeprincipalementde:

• plus-valuesetmoins-valuesréaliséessurlesventesd’immeubles

• variationsdelajustevaleurdesimmeublessuiteàl’évaluationdesexpertsimmobiliers,étantselonlecasdesplus-valueset/oudesmoins-valuesnonréalisées.

Lerésultatsurleportefeuillen’estpasdistribuéauxactionnairesmaistransféréversoudéduitdesréserves.

Note2. Principesdereportingfinancier

Déclaration de conformité

VastnedRetailBelgiumestunesociétéimmobilièreréglementéepubliquedontlesiègesocialestenBelgique.Lescomptesannuelsconsolidésdelasociétéau31décembre2014comprennentlasociétéetsesfiliales(le“Groupe”).LescomptesannuelsdeVastnedRetailBelgiumontétéapprouvésetlibérésenvuedeleurpublicationparleconseild’administrationdu16mars2015etserontproposéspourapprobationàl’assembléegénéraledesactionnairesdu29avril2015.

Lescomptesannuelsconsolidéssontrédigésconformé-mentaux“InternationalFinancialReportingStandards”(IFRS),telsqu’approuvésparlaCommissioneuropéenne,conformémentàl’ArrêtéRoyaldu13juillet2014.Cesnormescomprennenttouteslesnormesnouvellesetréviséesetlesinterprétationspubliéesparl’InternationalaccountingStandardsBoard(‘IASB’)etl’InternationalFinancialReportingInterpretationsCommittee(‘IFRIC’),pourautantqu’ellessoientd’applicationpourlesactivitésduGroupeeteffectivespourlesexercicescomptablesàpartirdu1erjanvier2014.

Normes nouvelles ou normes modifiées et interpréta-tions en vigueur pour l’exercice qui prend cours le 1er janvier 2014

Lesnormessuivantesmodifiéesparl’IASBetlesinterpré-tationsémisesparl’IFRICsontd’applicationpourpériodeactuellemaisn’ontpasd’impactsurlaprésentation,lesnotesoulesrésultatsdelaSIR:IFRS10Consolidated Financial Statements;IFRS11Joint Arrangements; IFRS12

Disclosures of Interests in Other Entities;IAS27Separate Financial Statements;IAS28Investments in Associates and Joint Ventures;AmendmentstoIFRS10,IFRS12andIAS27-Consolidated Financial Statements and Disclosure of Interests in Other Entities: Investment Entities;AmendmentstoIAS32Financial Instruments: Presentation - Offsetting Financial Assets and Financial Liabilities;AmendmentstoIAS36-Impairment of Assets - Recoverable Amount Disclosures for Non-Financial Asset;AmendmentstoIAS39-Financial Instruments - Novation of Derivatives and Continuation of Hedge Accounting.

Nouvelles normes et interprétations publiées qui ne sont pas encore en vigueur en 2014

Lesmodificationssuivantesquiserontd’applicationàpar-tirdel’annéeprochaineouultérieurementn’aurontpasd’impactsurlaprésentation,lesnotesoulesrésultatsdelaSIR:IFRS9Financial Instruments and subsequent amend-mentsIFRS14Regulatory Deferral Accounts (1/1/2016);IFRS15Revenue from Contracts with Customers(1/1/2017);ImprovementstoIFRS(2010-2012)(1/7/2014);Impro-vementstoIFRS(2011-2013)(1/7/2014);AmendmentstoIFRS11Joint Arrangements - Accounting for Acquisitions of Interests in Joint Operations(1/1/2016);AmendmentstoIAS16andIAS38Property, Plant and Equipment and Intangible Assets - Clarification of Acceptable Methods of Depreciation and Amortisation(1/1/2016);AmendmentstoIAS16andIAS41Agriculture: Bearer Plants (1/1/2016);AmendmentstoIAS19Employee Benefits - Employee Contributions(1/7/2014);IFRIC21 - Levies(1/7/2014).ImprovementstoIFRS(2012-2014)(not yet endorsed in the EU);AmendmentstoIFRS10,IFRS12andIAS28

NOTESAUXCOMPTESANNUELSCONSOLIDÉS

98

InvestmentEntities:Applying the Consolidation Exception (not yet endorsed in EU);AmendmentstoIFRS10andIAS28Sale or Contribution of Assets between an Investor and its Associate or Joint Venture (not yet endorsed in the EU);AmendmentstoIAS1PresentationofFinancialStatements-Disclosure Initiative (not yet endorsed in EU); Amendments to IAS 27 Separate Financial Statements - Equity Method (not yet endorsed in the EU).

Base de présentation

Lescomptesannuelsconsolidéssontexprimésenmilliersd’€,arrondisaumillierleplusproche.Lescomptesannuelsconsolidéssontrédigésavantlarépartitiondubénéfice.Lesprincipescomptablessontappliquésdemanièrecohérente.

Principes de consolidation

a.FilialesUnefilialeestuneentitécontrôléeparuneautreentité(exclusivementouconjointement).Lecontrôlesignifieavoirlepouvoirsurl’entité,lesdroitssurlesrevenusvariablesenraisondelaparticipationdansl’entitéetavoirlapossibilitéd’utiliserlepouvoirsurl’entitépourinfluencerlevolumedesrevenus.Lescomptesannuelsd’unefilialesontreprisauxcomptesannuelsconsoli-désselonlaméthodedeconsolidationintégraledepuisl’apparitionjusqu’àladisparitionducontrôle.Aubesoin,lesprincipesdereportingfinancierdesfilialesontétémodifiésafind’aboutiràdesprincipescohérentsauseinduGroupe.Lapériodedereportingdelafilialecorres-pondàcelledelasociétémère.

b.TransactionséliminéesTouteslestransactionsentrelesentreprisesduGroupe,touslessoldesainsiquetouslesprofitsetpertesnonréa-liséssurlestransactionsentrelesentreprisesduGroupesont,lorsdelarédactiondescomptesannuelsconsolidés,éliminés.LalistedesfilialesestrepriseàlaNote22.

Regroupements d’entreprises et goodwill

LorsqueleGroupeacquiertladirectiond’unregroupe-mentintégréd’activitésetd’actifsquicorrespondentàladéfinitiond’entrepriseconformémentàIFRS3-Regrou-pementsd’entreprises,lesactifs,passifsettouslespassifsconditionnelsdel’entrepriseacquise,sontcomptabilisésséparémentàlajustevaleuràladated’acquisition.Legoodwillreprésentelavariationpositiveentre,d’unepart,lasommedelavaleurd’acquisition,l’intérêtdétenuantérieurementdansl’entitéquin’avaitpasétécontrôléeprécédemment(sid’application)etlesintérêtsminori-taires(sid’application)et,d’autrepart,lajustevaleurdesactifsnetsacquis.Sicettedifférenceestnégative(“good-willnégatif”),elleestimmédiatementcomptabiliséedanslerésultataprèsconfirmationdesvaleurs.Touslesfraisdetransactionsontimmédiatementprisàchargeetneformentpasunélémentdeladéterminationdelavaleurd’acquisition.

ConformémentàIFRS3,legoodwillpeutêtredéterminésurunebaseprovisoireàladated’acquisitionetadaptédansles12prochainsmois.

Aprèssacomptabilisationinitialelegoodwilln’estpasamortimaissoumisàuntestdedépréciation(impairmenttest)quidoitêtreeffectuéaumoinsannuellementpourlesentitésgénératricedefluxdetrésorerieauxquelleslegoodwillavaitétéaffecté.Silavaleurcomptabledel’entitégénératricedefluxdetrésoreriedépasselavaleurd’utilité,ladépréciationquiendécouleestcomptabiliséedanslerésultatetaffectéenpremierlieucommeréduc-tiondugoodwilléventueletaffectéensuiteauxautresactifsdel’entité,enrelationàleurvaleurcomptable.Unepertedevaleurcomptabiliséesurlegoodwilln’estpascomptabiliséeànouveauaucoursdel’annéesuivante.

Encasdeventeoudepertedecontrôlelorsd’uneventepartielled’unefiliale,lemontantdugoodwillaffectéàcetteentitéestinclusdansladéterminationdurésultatdelavente.

LorsqueleGroupeacquiertunintérêtsupplémentairedansunefilialequiétaitdéjàcontrôléeprécédemmentoulorsqueleGroupevendunepartd’uneparticipationdansunefilialesansperdrelecontrôle,legoodwillreconnuaumomentdel’acquisitionducontrôlen’estpasinfluencé.LatransactionaveclesintérêtsminoritairesinfluencelesrésultatsreportésduGroupe.

99

Rapport financier

Devises étrangères

Lestransactionsendevisesétrangèressontcompta-biliséesautauxdechanged’applicationàladatedetransaction.Lesactifsetpassifsmonétairesendevisesétrangèressontévaluésaucoursdeclôtured’applicationàladatedubilan.Lesfluctuationsdestauxdechangequirésultentdetransactionsendevisesétrangèresetdelaconversiond’actifsetpassifsmonétairesendevisesétrangèressontcomptabiliséesdanslecomptederésul-tats,pourlapériodeaucoursdelaquellecesfluctuationsontlieu.Lesactifsetpassifsnonmonétairesendevisesétrangèressontconvertisautauxdechanged’applicationàladatedetransaction.

Résultats immobiliers

Lesrevenussontévaluésàlajustevaleurdumontantperçuoupourlaquelleundroitaétéobtenu.Lesrevenusnesontcomptabilisésques’ilestprobablequelesavan-tageséconomiquesserontaffectésàl’entitéetpourrontêtredéfinisavecsuffisammentdecertitude.

Lesrevenuslocatifs,lespaiementsreçusdanslecadredeleasingsopérationnelsetlesautresrevenusetchargessontcomptabilisésdefaçonlinéairedanslecomptederésultats,danslespériodesauxquellesilsserapportent.

Lesindemnitéspourlaruptureanticipéedecontratsdebailsontcomptabiliséesimmédiatementenrésultatdanslapériodeaucoursdelaquelleellessontacquisesdéfinitivement.

Charges immobilières et frais généraux

Leschargessontévaluéesàlajustevaleurdumontantverséoudûetsontcomptabiliséesdanslecomptederésultats,danslespériodesauxquellesellesserapportent.

Résultats de la vente et variations de la juste valeur des immeubles de placement

Lerésultatdelaventedesimmeublesdeplacementcor-respondàladifférenceentreleprixdeventeetlavaleurcomptable(c’est-à-direlajustevaleurdéterminéeparl’expertimmobilieràlafindel’exerciceprécédent),aprèsdéductiondesfraisdevente.

Lesvariationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplacementcorrespondentàladifférenceentrelavaleurcomptableactuelleetlajustevaleurprécédente(tellequ’évaluéeparl’expertimmobilierindépendant).Tellecomparaisonesteffectuéeaumoinsquatrefoisparanpourl’ensembleduportefeuilledesimmeublesdeplacement.Lesmouvementsdelajustevaleurdubienimmobiliersontcomptabilisésdanslecomptederésultatsdel’exerciceaucoursduquelilsapparaissent.

Bruxelles, chaussée d’Ixelles - 622 m2 Bruxelles, chaussée de Louvain- 2.964 m2

100

Résultat financier

Lerésultatfinanciersecomposedeschargesd’intérêtsurlesprêtsetlesfraisdefinancementadditionnels,aprèsdéductiondesproduitsdesplacements.

Impôts sur le résultat

Lesimpôtssurlerésultatdel’exercicecomprennentlesimpôtsexigiblesetdifférésrelatifsàl’exerciceetauxexer-cicesprécédentsainsiquel’exittaxdue.Lachargefiscaleestcomptabiliséedanslecomptederésultatssaufsielleatraitàdesélémentsimmédiatementcomptabilisésauxcapitauxpropres.Danscecas,l’impôtestégalementimputésurlescapitauxpropres.

Pourlecalculdel’impôtsurlebénéficeimposabledel’exercice,lestauxd’impositionenvigueurlorsdelaclô-turesontutilisés.

Lesprécomptessurledividendesontcomptabilisésdanslescapitauxproprescommeunepartiedudividendejusqu’aumomentoùilestmisenpaiement.

L’exittax,dueparlessociétésreprisesparlasociétéimmo-bilièreréglementée,vientendéductiondelaplus-valuederéévaluationconstatéelorsdelafusionetestcomptabili-séeaupassif.

Lescréancesetobligationsfiscalessontévaluéesautauxdel’impôtd’applicationpourlapériodeàlaquelleellesserapportent.

Lescréancesetobligationsfiscalesdifféréessontcomp-tabiliséessurlabasedelaméthodededette(‘liabilitymethod’)pourtouteslesdifférencestemporairesentrelabaseimposableetlavaleurcomptableàdesfinsdereportingfinancier,etcetantpourlesactifsquepourlespassifs.Lescréancesfiscalesdifféréesnesontreconnuesquesidesbénéficesimposablessontattendus,contrelesquelslacréancefiscaledifféréepeutêtreécoulée.

Résultat ordinaire net et résultat net dilué par action

Lerésultatordinairenetparactionestcalculéendivisantlerésultatnetquirésulteducomptederésultatsparlamoyennepondéréedunombred’actionsordinairesémises(autrementditlenombretotald’actionsémisesdiminuédesactionspropres)pendantl’exercice.

Pourlecalculdurésultatnetdiluéparaction,lerésultatnetquirevientauxactionnairesordinairesetlenombremoyenpondéréd’actionsémisessontadaptésenfonctiondel’impactdesactionsordinairespotentiellesmenantàladilution.

Immobilisations incorporelles

Lesimmobilisationsincorporellessontcomptabiliséesàleurcoût,moinslecumuléventueldesamortissementsetdespertesdevaleurparticulières,lorsqu’ilestprobablequelesavantageséconomiquesfutursattribuablesàl’actifirontàl’entitéetquelecoûtdecetactifpeutêtreévaluédefaçonfiable.Lesimmobilisationsincorporellesfontl’objetd’unamortissementlinéairesurleurduréed’utilitéattendue.Lespériodesd’amortissementsontréexaminéesaumoinsàlaclôturedechaqueexercice.


a.DéfinitionLesimmeublesdeplacementcomprennenttouslesimmeublesetterrainsquisontprêtsàêtrelouésetquigénèrentdesrevenuslocatifs(entotalitéouenpartie),ycomprislesimmeublesdontunepartielimitéeestoccu-péepourutilisationpersonnelleetlesimmeublesfaisantl’objetdecontratsdeleasingopérationnel.

b.ComptabilisationinitialeetévaluationLacomptabilisationinitialeaubilans’effectueàlavaleurd’acquisitionycomprislescoûtsdetransactiontelsqueleshonorairesprofessionnels,lesserviceslégaux,lesdroitsd’enregistrementetautrestaxesdetransfert.L’exittax,dueparlessociétésabsorbéesparlasociétéimmobilière,faitégalementpartiedelavaleurd’acquisition.

Lescommissionsrelativesauxachatsd’immeublessontconsidéréescommedesfraissupplémentairesdecesachats,etajoutéesàlavaleurd’acquisition.

101

Rapport financier

Sil’immobilierestobtenuparl’acquisitiondesactionsd’unesociétéimmobilière,parl’apportennatured’unimmeublecontrel’émissiond’actionsnouvellesoulafusionparabsorptiond’unesociétéimmobilière,lesfraisdel’acte,lesfraisd’auditetdeconseil,lesindemnitésderemploi,lesfraisdemainlevéedesfinancementsdessociétésabsorbéesetlesautresfraisdefusionsontégale-mentportésàl’actif.

c.DépensesultérieuresLesdépensespourtravauxàdesimmeublesdeplace-mentsontàchargeduprofitoudelapertedel’exercicesilesdépensesn’ontaucuneffetpositifsurlesavantageséconomiquesfutursattendusetsontportéesàl’actifsilesavantageséconomiquesattendusquienrésultentpourl’entitéaugmentent.

Ondistinguequatretypesdedépensesultérieuresrela-tivesauximmeublesdeplacement:lesfraisd’entretienetderéparation,lesfraisderemiseenétat,lestravauxderénovationetlesavantageslocatifs.

1. Les frais d’entretien et de réparation: cesontlesdépensesquin’augmententpaslesavantageséco-nomiquesfutursattendusdel’immeubleouduprojetetsontparconséquentintégralementàchargeducomptederésultatàlarubrique“Fraistechniques”.

2. Les frais de remise en état: cesontlesdépensesentraînéesparledépartd’unlocataire.Cesfraisviennentàchargeducomptederésultatsàlarubrique“Fraisincombantauxlocatairesetassumésparlepropriétairesurdégâtslocatifsetremisesenétat”.

3. Les travaux de rénovation: cesontlesdépensesrésultantdetravauxoccasionnelsquiaugmententsensiblementlesavantageséconomiquesattendusdel’immeuble(parexemple:l’installationd’uneclimati-sationoulacréationdeplacesdeparkingsupplémen-taires).Lescoûtsdirectementattribuablesàcestravaux,telsquelesmatériaux,lestravauxd’entrepreneurs,lesétudestechniquesetleshonorairesd’architectes,sontparconséquentportésàl’actif.

4. Les avantages locatifs: ceux-cionttraitauxinter-ventionsquelepropriétaireconsentenfaveurdulocataireauniveaudestravauxd’aménagementvisantàconvaincrelelocatairedelouerdesespacesexistantsousupplémentaires.Atitred’exemple,l’amé-nagementdemagasins,lacréationd’espacessociauxsupplémentaires.Cesfraissontrépartissurlapériodequis’étenddudébutducontratdebailjusqu’àlaprochainepossibilitéderésiliationducontratdebailetsontcomptabilisésendéductiondesrevenuslocatifs.

d.EvaluationaprèscomptabilisationinitialeAprèslacomptabilisationinitiale,lesimmeublesdeplacementsontévaluésparlesexpertsimmobiliersindépendantsàlavaleurd’investissement.Lesimmeublesdeplacementsontévaluéstrimestriellementsurbasedelavaleuraucomptantdesloyerssurlemarchéet/oudesrevenuslocatifseffectifs,lecaséchéantaprèsdéductiondechargesliéesconformémentauxInternationalValua-tionStandards2001,rédigésparl’InternationalValuationStandardsCommittee.

Lesévaluationssonteffectuéesenactualisantleloyerannuelnetreçudeslocatairesendéduisantlesfraisyaffé-rents.L’actualisationesteffectuéesurlabasedufacteurderendement,quivarieenfonctiondurisqueinhérentàl’immeubleconcerné.

Lesimmeublesdeplacementsont,conformémentàIAS40,reprisaubilanàlajustevaleur.Cettevaleurcorres-pondaumontantcontrelequelunimmeublepourraitêtreéchangéentredespartiesbieninformées,avecleuraccord,etdansdesconditionsdeconcurrencenormale.Dupointdevueduvendeur,elledoitêtrecomprisedéductionfaitedesdroitsd’enregistrement.

L’associationbelgedesAssetsManagers(BEAMA)apubliéle8février2006uncommuniquéconcernantl’impor-tancedecesdroitsd’enregistrement.(voirwww.beama.be.-publications-communiquésdepresse:“PremièreapplicationdesrèglescomptablesIFRS”).

Ungrouped’expertsimmobiliersindépendants,quiprocèdeàladéterminationpériodiquedelavaleurdesimmeublesdesSIR,ajugéquepourlestransactionsconcernantdesimmeublessituésenBelgique,ayantunevaleurglobaleinférieureà€2,5millions,ilfallaittenircomptededroitsd’enregistrementallantde10,0%à12,5%suivantlarégionoùsetrouvel’immeuble.

Pourlestransactionsconcernantdesimmeublesd’uneva-leurglobalesupérieureà€2,5millionsetvul’éventaildesméthodesdetransfertdepropriétéutiliséesenBelgique,lesmêmesexpertsontestimé-àpartird’unéchantillonreprésentatifde220transactionsréaliséessurlemarchéentre2002et2005représentantuntotalde€6,0milliards-lamoyennepondéréedecesdroitsà2,5%.

Celasignifieconcrètementquelajustevaleurestégaleàlavaleurd’investissementdiviséepar1,025(pourdesimmeublesd’unevaleursupérieureà€2,5millions)ouàlavaleurd’investissementdiviséepar1,10/1,125(pourdesimmeublesd’unevaleurinférieureà€2,5millions).EtantdonnéqueVastnedRetailBelgiumn’offreenprincipeàlaventesurlemarchéquedesportefeuillesd’immeublesindividuels,etqueceux-ciontgénéralementunevaleurd’investissementsupérieureà€2,5millions,lajustevaleuraétécalculéeendivisantlavaleurd’investissementpar1,025.

102

Ladifférenceentrelajustevaleurdel’immobilieretlavaleurd’investissementdel’immobiliertellequefixéeparlesexpertsimmobiliersindépendants,estcomptabiliséeàlafindelapériodeauposte“Impactsurlajustevaleurdesfraisetdroitsdemutationestiméslorsdel’aliénationhypothétiquedesimmeublesdeplacement”danslescapitauxpropres.

Lespertesouprofitsquirésultentd’unemodificationdesvariationslajustevaleurdesimmeublesdeplacementetprojetsdedéveloppementsontcomptabilisésdanslecomptederésultatsrelatifàlapériodeaucoursdelaquelleelles/ilsapparaissentetsontlorsdel’affectationdesbénéficesreportésauxréserves.

Lesimmeublesàusagepersonnelsontcomptabilisésdanslebilanàlajustevaleursiunepartielimitéeseulementestoccupéeparl’entité,àdesfinsd’utilisationperson-nelle.Danslecascontraire,l’immeubleestclassédanslarubrique“Autresimmobilisationscorporelles”.

e.Sortied’unimmeubledeplacementLescommissionspayéesàdescourtiersdanslecadred’unmandatdeventesontàchargedelaperteouduprofitréalisésurlavente.

Lespertesouprofitsréaliséssurlavented’unimmeubledeplacementsontcomptabilisésdanslecomptederésul-tatspourlapériodesousrevue,souslarubrique“Résultatsurventedesimmeublesdeplacement”etsont,lorsdeladistributiondurésultat,imputésauxréserves.

f.ActifsdétenusenvuedelaventeLesactifsdétenusenvuedelaventeserapportentàdesbiensimmobiliersdontlavaleurcomptableseraréaliséelorsdetransactiondeventeetnonparsonutilisationprolongée.LesimmeublesdétenusenvuedelaventesontévaluésconformémentIAS40àlajustevaleur.

Autres immobilisations corporelles

a.DéfinitionLesactifsnoncourantssouscontrôledel’entitéquineré-pondentpasàladéfinitiond’unimmeubledeplacementsontclasséscomme“Autresimmobilisationscorporelles”.

b.EvaluationLesautresimmobilisationscorporellessontcomptabiliséesinitialementàleurcoût,etévaluéesensuiteconformé-mentaumodèleducoût.

Lesfraisaccessoiressontuniquementinscritsàl’actiflorsquelesavantageséconomiquesfutursrelatifsàl’immobilisationcorporelleaugmentent.

c.AmortissementsetpertesdevaleurparticulièresLesautresimmobilisationscorporellessontamortiessurbasedumodelinéaire.L’amortissementprendcourslorsquel’actifestprêtàl’usage,telqueprévuparladirec-tion.Lespourcentagessuivantssontapplicablessurbaseannuelle:

• installations,machinesetoutillage 20%• mobilieretmatérielroulant 25%• matérielinformatique 33%• biensimmeublesàusagepersonnel:• terrains 0%• immeubles 5%

• autresimmobilisationscorporelles 16%

S’ilexistedesindicationsmontrantqu’unactifasubiunepertedevaleurparticulière,lavaleurcomptableestcomparéeàlavaleurrecouvrable.Silavaleurcomptableestsupérieureàlavaleurrecouvrable,unepertedevaleurparticulièreestcomptabilisée.

d.SortieetmisehorsserviceAumomentdelaventeoudelamisehorsserviced’immobilisationscorporelles,lavaleurcomptablen’estpluscomptabiliséedanslebilan,etleprofitoulaperteestcomptabilisé(e)danslecomptederésultats.

Panneaux solairesLespanneauxsolairessontévaluéssurbasedumodèledelaréévaluationconformémentàIAS16-Immobilisationscorporelles.Aprèslacomptabilisationinitialel’actifdontlajustevaleurpeutêtreévaluéedemanièrefiabledoitêtrecomptabiliséàsonmontantréévalué,àsavoirlajustevaleuràladatedelaréévaluation,diminuéeducumuléventueldesamortissementsultérieursetducumuldespertesdevaleursparticulièresultérieures.Lajustevaleurestdéterminéesurbasedelaméthoded’escomptedesrevenusfuturs.Laduréed’utilitédespanneauxsolairesestestiméeà20ans.Laplus-valuelorsdudémarraged’unnouveausiteestcomptabiliséecommecomposanteséparéedescapitauxpropres.Lesmoins-valuessontéga-lementreprisesdanscettecomposante,àmoinsqu’ellessoientréaliséesouàmoinsquelajustevaleurnebaissesousleniveauducoûtinitial.Danscesdernierscasellessontcomptabiliséesenrésultat.

103

Rapport financier

Pertes de valeur

Lavaleurcomptabledesactifsdel’entrepriseestanalyséepériodiquementafind’examinersidesdépréciationssontàenvisager.Lespertesdevaleurparticulièressontcomp-tabiliséesdanslecomptederésultatssilavaleurcomp-tabledel’actifestsupérieureàlavaleurrecouvrable.

Instruments financiers

a.CréancescommercialesLescréancescommercialessontcomptabiliséesinitiale-mentàlajustevaleur,etsontensuiteévaluéesaucoûtamorti,calculésurbasedelaméthodedetauxd’intérêteffectif.Lespertesdevaleurparticulièresadaptéessontcomptabiliséesdanslecomptederésultatspourlesmontantsestimésnonréalisabless’ilyadesindicationsobjectivesqu’unepertedevaleurparticulièreestapparue.Lemontantdelaperteestdéterminécommeétantladifférenceentrelavaleurcomptabledel’actifetlavaleuraucomptantdesfluxdetrésoreriefutursestimés,rendusliquidesautauxd’intérêteffectifd’origineaprèscompta-bilisationinitiale.

b.InvestissementsLesinvestissementssontcomptabilisésounesontpluscomptabilisésàladatedetransactionsil’achatoulaventedel’investissementestliéeàuncontratdontlesmodalitésimposentlalivraisondel’actifdansledélaidéfinigénéralementparlaréglementationouparuneconventionsurlemarchéconcerné.Ilssontcompta-bilisésinitialementàlajustevaleur,augmentéedesfraisdetransactionsdirectementattribuables.

LestitresdecréancesdontleGroupeal’intentionmanifesteetlacapacitédeconserverjusqu’àlafindel’échéancesontévaluésaucoûtamortiàl’aidedelaméthodedetauxd’intérêteffectifetdiminuésdecompta-bilisationséventuellessuiteauxpertesdevaleurparticu-lièresafindetenircomptedesmontantsnonréalisables.Tellespertesdevaleurparticulièressontreprisesdanslecomptederésultatsuniquements’ilyadesindicationsobjectivesdepertesdevaleurparticulières.Lespertesdevaleurparticulièressontreprisespourlespériodesulté-rieureslorsquelahaussedelavaleurréalisablepeutêtreobjectivementliéeàunévénementquiaeulieuaprèslacomptabilisation.Lareprisenepeutêtresupérieureaucoûtamortiquiauraitétéobtenusiladépréciationparti-culièren’avaitpasétécomptabilisée.

c.TrésorerieetéquivalentsdetrésorerieLatrésorerieetleséquivalentsdetrésoreriecomprennentlesdépôtscomptantsexigiblesdirectementetlesplace-mentscourantsextrêmementliquidesquipeuventêtreconvertisenmoyensfinanciersdontlemontantestconnuetquineprésententaucunrisquematérieldepertedevaleur.

d.PassifsfinanciersetcapitauxpropresLespassifsfinanciersetlesinstrumentsdecapitauxpropresémisparleGroupesontclasséssurbasedelaréalitééconomiquedesaccordscontractuelsetdesdéfinitionsd’unpassiffinancierend’uninstrumentdecapitauxpropres.Uninstrumentdecapitauxpropresesttoutcontratquicomprendunintérêtrésidueldansl’actifduGroupe,aprèsdéductiondetouslespassifs.Lesprin-cipesdereportingfinancierrelatifsauxpassifsfinanciersspécifiquesetlesinstrumentsdecapitauxpropressontdécritsci-dessous.

e.Prêtsporteursd’intérêtLesprêtsbancairesporteursd’intérêtetlesdépassementsdecréditsontévaluésinitialementàlajustevaleuretsontévaluésensuiteaucoûtamorti,calculésurbasedelaméthodedetauxd’intérêteffectif.Toutedifférenceentrelesrentrées(aprèsfraisdetransaction)etlerèglementetleremboursementd’unprêtestcomptabiliséepourladuréeduprêtselonlesprincipesdereportingfinancierrelatifsauxfraisdefinancementquisontappliquésparleGroupe.

f.DettescommercialesLesdettescommercialessontévaluéesinitialementàlajustevaleuretsontévaluéesensuiteaucoûtamorti,cal-culésurbasedelaméthodedetauxd’intérêteffectif.

g.InstrumentsdecapitauxpropresLesinstrumentsdecapitauxpropresémisparl’entreprisesontcomptabiliséspourlemontantdessommesreçues(aprèsdéductiondesfraisd’émissionpouvantêtreaffectésdirectement).

h.DérivésLeGroupeutilisedesdérivésafindelimiterlerisquerelatifauxfluctuationsdéfavorablesdestauxd’intérêtprovenantdesactivitésd’exploitation,financièresetd’investisse-ment.LeGroupeutilisecesinstrumentsdansunbutnonspéculatifetnedétientpasdesdérivésounedépensepasdesdérivésàdesfinsdenégoce(trading).

104

Lesdérivéssontcomptabilisésinitialementaucoûtetsont,aprèscomptabilisationinitiale,évaluésàlajustevaleur.

• DérivesquinepeuventêtreclasséscommecouvertureCertainsdérivésnesequalifientpascommetrans-actionsdecouverture.Leschangementsdelajustevaleurdechaquedérivéquinesequalifiepascommetransactiondecouverturesontcomptabilisésdirecte-mentdanslecomptederésultats.

• ComptabilitédecouvertureLeGroupeadésignécertainsinstrumentsdecouver-turecommedefluxdetrésorerie.

Laparteffectivedesvariationsdelajustevaleurdesdérivésdésignéscommecouverturesdefluxdetré-soreriesontcomptabilisésdanslerésultatglobal.Lapartnoneffectiveestcomptabiliséedanslecomptederésultatsàlaligne“Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers(couverturesnoneffectives-IAS39)”.

Lesmontantsquiétaientcomptabilisésprécédemmentdanslerésultatglobaletcumulésdanslescapitauxpropressontreclassésverslecomptederésultatslorsquel’élémentcouvertestcomptabilisédanslecomptederésultatsàlamêmelignequel’élémentdecouverturecomptabilisé.Silacouverturedefluxdetrésoreried’unengagementfixeoud’unetransactionfutureprévuemèneàlacomptabilisationd’unactifnonfinancieroud’unpassifnonfinancier,quandl’actifoulepassifestcomptabilisé,lesprofitsetpertesdel’instrumentfinancierdérivéquiétaienttraitésprécé-demmentcommecapitauxpropres,sontcomptabilisésdansl’évaluationinitialedel’actifoudupassif.

LacomptabilitédecouvertureestarrêtéelorsqueleGroupeannulelarelationdecouverture,vendoumetfinouexercel’instrumentdecouverture,oulorsquelarelationdecouvertureneremplitpluslesconditionsdecomptabilitédecouverture.Lesprofitsetpertescumulésencapitauxpropresrestentdanslescapitauxproprestantquelafuturetransactionestprobableetsontreprisaucomptederésultatslorsquelafuturetransactionestfinalementréalisée.Lorsquelafuturetransactionn’estplusattendue,leprofitoulapertesontcumulésencapitauxpropresetcomptabilisésimmédiatementdanslecomptederésultats.

i.ActionspropresSilesactionspropressontrachetées,cemontant,ycom-prislesfraisimputablesdirectement,estcomptabiliséendéductiondescapitauxpropres.

Provisions

Uneprovisionestunpassifdontl’échéanceoulemontantestincertain.Lemontantcomptabilisédanslaprovisionestlameilleureestimationdesdépensesnécessairesaurèglementdupassifexistantàladatedeclôture.

Lesprovisionssontuniquementcomptabiliséeslorsqu’unpassifexistant(juridiquementexécutoireouimplicite)apparaît,résultantd’événementspassés,quimèneraprobablementàunesortiederessourcesetduquellemontantdupassifpeutêtreévaluédefaçonfiable.

Indemnité de départ

Lescontributionsaucontratd’assurancedegroupedutype“cotisationdéfinie”sontcomptabiliséescommechargedelapériodedereportingaucoursdelaquellelesprestationsyafférentessonteffectuéesparlesemployés.

Distribution de dividendes

Lesdividendesfontpartiesdesréservesjusqu’àcel’as-sembléegénéraledesactionnairesattribuelesdividendes.Parconséquent,lesdividendessontcomptabiliséscommepassifdanslescomptesannuelsdelapériodeaucoursdelaquelleladistributiondedividendesestapprouvéeparl’assembléegénéraledesactionnaires.

Evénements postérieurs à la période du reporting

Lesévénementspostérieursàlapériodedureportingsontlesfaits,favorablesetdéfavorables,quisepro-duisententreladatedubilanetladateàlaquellelescomptesannuelssontapprouvéspourpublication.Pourlesévénementsprocurantdesinformationssurlasituationréelleàladatedubilan,lerésultatesttraitéaucomptederésultats.

105

Rapport financier

Evaluations significatives et principales sources d’incertitudes relatives aux évaluations

a.JustevaleurdesimmeublesdeplacementLajustevaleurdesimmeublesdeplacementdeVast-nedRetailBelgiumestévaluéetrimestriellementparlesexpertsimmobiliersindépendants.Cetteévaluationparlesexpertsimmobiliersestdestinéeàdéterminerlavaleurdemarchéd’unimmeubleàunecertainedateenfonctiondel’évolutiondumarchéetdescaractéristiquesdesim-meublesenquestion.Lesexpertsimmobiliersutilisentlesprincipesdécritsauchapitre“Evaluationduportefeuilleparlesexpertsimmobiliers”dansleRapportimmobilieretàla“Note14.Actifsnoncourants:immeublesdeplacement”duRapportfinancier.Leportefeuilleimmobilierestcomp-tabilisédanslescomptesannuelsconsolidésàlajustevaleurtellequedéterminéeparlesexpertsimmobiliers.

b.DérivésfinanciersLajustevaleurdesdérivésfinanciersdeVastnedRetailBelgiumestévaluéetrimestriellementparl’institutionfinancièreémettrice.Uneampledescriptionestdonnéeàla“Note19.Instrumentsfinanciers”duRapportfinancier.

c.LitigesLasociétéest,etpeutêtreàl’avenir,impliquéedansdesprocéduresjudiciaires.Au31décembre2014,VastnedRetailBelgiumestimpliquéeentantquedemanderesseainsiquedéfenderessedansunnombredeprocéduresjudiciaires(selonlesinformationsdontlasociétédisposeàladatedecerapportannuel)quin’aurontselontoutevraisemblanceaucunerépercussionimportantesurlesactifs,passifsetrésultatsdelasociété.

Anvers, Korte Gasthuisstraat - 145 m2

106

Note3. Informationsegmentée

Lereportingparsegments’effectueauseindeVastnedRetailBelgiumconformémentàdeuxbasesdesegmentation:

1. par segment d’activité:cettebasedesegmentationestsubdiviséeen“magasinslelongd’axesroutiers”17et“magasinsdecentres-villes”

2. par région géographique:cettebasedesegmentationreprendles3marchésgéographiquesdanslesquelsleGroupeestactif,notammentlaFlandre,BruxellesetlaWallonie.

Par segment d’activité

Lesdeuxsegmentsd’exploitationcomprennentlesmaga-sinsdescentres-villesetlesmagasinssituéslelongd’axesroutiers.

Lacatégorie“magasinsdescentres-villes”comprendlesmagasinssituésdansunnoyaucommercialcorrectementdéveloppé,avecuneconcentrationd’organisationsdeventeaudétailàgrandeéchelle.Unevingtainedevillesentrenticienconsidération.

Lacatégorie“magasinssituéslelongd’axesroutiers”

concerned’unepartlesimmeublesisolésoulesparcsdeventeaudétailsituéslelongd’axesroutiersimportantsetayantgénéralementunegrandesuperficiedevente(àpartirde400m²).Lesparcsdeventeaudétailsontdesagglomératsdemagasinssituéslelongd’axesroutiers,leplussouventconçuscommeuncomplexecommercialavecunparkingcommun.

Lacatégorie“corporate”comprendtouslesfraisfixesnonattribuésàunsegmentquisontassumésauniveaudugroupe.

Compte de résultats par segment

SEGMENTATIOND’ACTIVITÉenmilliers€


Magasinslelong

d’axesroutiersCorporate TOTAL

2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013

Revenuslocatifs 11.466 10.954 10.545 10.789 22.011 21.743

Chargesrelativesàlalocation 2 -52 -83 -20 -81 -72

RÉSULTAT LOCATIF NET 11.468 10.902 10.462 10.769 21.930 21.671

Chargesetrevenusrelatifsàlagestionimmobilière

-2 -1 45 38 43 37

RÉSULTAT IMMOBILIER 11.466 10.901 10.507 10.807 21.973 21.708

RÉSULTAT D‘EXPLOITATION

AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE

10.092 9.700 9.250 9.564 -1.060 -821 18.282 18.443

Résultatsurventesdesimmeublesdeplacement

-73 -52 -1.797 325 -1.870 273

Variationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplacement

8.739 -59 2.363 -2.971 11.102 -3.030

Autrerésultatsurportefeuille -1.329 -149 24 -5 -1.305 -154

RÉSULTAT D’EXPLOITATION DU SEGMENT

17.429 9.440 9.840 6.913 -1.060 -821 26.209 15.532

Résultatfinancier -5.431 -3.305 -5.431 -3.305

Impôts -290 -33 -290 -33

RÉSULTAT NET 17.429 9.440 9.840 6.913 -6.781 -4.159 20.488 12.194

17 Jusqu’à la date du désinvestissement, étant le 22 décembre 2014, ce segment comprenait également le centre commercial

Julianus Shopping à Tongres. Les centres commerciaux sont des complexes composés de différents magasins dépendant l’un de

l’autre d’un point de vue commercial et où il y a des aspects commerciaux et promotionnels communs.

107

Rapport financier

Chiffres clés par segment

SEGMENTATIOND’ACTIVITÉ

enmilliers€


Magasinslelong

d’axesroutiersTOTAL

2014 2013 2014 2013 2014 2013

Justevaleurdesbiensimmobiliers 242.031 211.386 114.505 150.292 356.536 361.678

• dontinvestissementsaucoursdel’exercice(justevaleur) 0 204 36 0 36 204

• dontacquisitionsd’actionsdesociétésimmobilières 26.605 0 0 0 26.605 0

• dontachats/acquisitionsdesimmeublesdeplacement 0 11.670 0 0 0 11.670

Désinvestissementsaucoursdel’exercice(justevaleur) -4.699 -1.631 -38.186 -4.718 -42.885 -6.349

Valeurd’investissementdesbiensimmobiliers 248.082 216.671 117.368 154.049 365.450 370.720

Rendementcomptabledusegment(%) 4,7% 5,2% 9,2% 7,2% 6,2% 6,0%

Surfacelocativetotale(m²) 34.241 33.624 77.353 113.338 111.594 146.962

Tauxd’occupation(%) 98% 95% 98% 96% 98% 95%

Par région géographique

LesactivitésdeVastnedRetailBelgiumsontrépartiessurleplangéographiqueen3régionsenBelgique,notammentlaFlandre,BruxellesetlaWallonie.

SEGMENTATIONGÉOGRAPHIQUE

enmilliers€

Flandre Wallonie Bruxelles TOTAL

2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013

Revenuslocatifs 15.004 14.704 3.984 4.021 3.023 3.018 22.011 21.743

Justevaleurdesbiensimmobiliers

256.403 250.478 45.199 58.006 54.934 53.194 356.536 361.678

Valeurd’investissementdesbiensimmobiliers

262.813 256.740 46.330 59.456 56.307 54.524 365.450 370.720

Rendementcomptabledu

segment(%)5,9% 5,9% 8,8% 6,9% 5,5% 5,7% 6,2% 6,0%

Investissementsaucoursdel’exercice(justevaleur)

-49 181 85 23 0 0 36 204

Désinvestissementsaucoursdel’exercice(justevaleur)

-31.362 -6.349 -11.523 0 0 0 -42.885 -6.349

108

Note4. Résultatimmobilier

Revenus locatifs


Loyers 22.642 22.118

Réductionsdeloyer -660 -375

Indemnitéspourruptureanticipéedecontratsdebail 29 0

Total des revenus locatifs 22.011 21.743

Lesrevenuslocatifscomprennentlesloyers,lesrevenusdescontratsdeleasingopérationneletlesrevenusquis’yrapportentdirectement,commelesgarantieslocativesoctroyéespardespromoteursetlesindemnitéspourruptureanticipéedecontratsdebailmoinslesréductionsdeloyeretlesavantageslocatifsoctroyés.Lesréductionsdeloyersontrépartiessurlapériodeallantdel’entréeenvigueurducontratdebailjusqu’àlapremièrepossibilitéderésiliationducontratdebail.

LesrevenuslocatifsdeVastnedRetailBelgiumsontrépar-tissur113locatairesdifférentscequilimitelerisquedébi-teuretaméliorelastabilitédesrevenus.Lesdixprincipauxlocatairesreprésentent53%desrevenuslocatifs(48%en2013)etsonttoujoursdesentreprisesdepremierordreauseindeleursecteuretfontpartiedecompagniesinternationales.Lelocataireprincipalreprésente19%desrevenuslocatifs(12%en2013).En2014,lesrevenuslocatifssurbaseindividuellede3locatairesreprésententplusde5%delatotalitédesrevenuslocatifsdeVastnedRetailBelgium(5locatairesen2013).

Aperçu des futurs revenus locatifs minimaux

Lavaleuraucomptantdesfutursrevenuslocatifsjusqu’àlapremièreéchéancedescontratsdebailalesdélaisdepaiementsuivants:


Créances avec une échéance restante:

Echéantdansl’année 19.922 21.547

Entreunetcinqans 20.110 28.181

Aplusdecinqans 128 221

Total des futurs revenus locatifs minimaux 40.160 49.949

Au31décembre2014,labaissedesfutursrevenusloca-tifsminimauxde€9,8millionsprovientprincipalementdudésinvestissementde19immeublesnonstratégiquesen2014,partiellementcompenséeparl’acquisitiond’unmagasindanslecentredeGand.

109

Rapport financier

Charges relatives à la location


Loyersàpayersuractifslouésetindemnitésdebauxemphytéotiques -110 -109

Réductionsdevaleursurcréancescommerciales -70 -84

Reprisesderéductionsdevaleursurcréancescommerciales 99 121

Total des charges relatives à la location -81 -72

Leschargesrelativesàlalocationserapportentauxréductionsdevaleursurlescréancescommercialesquisontcomptabiliséesaurésultatsilavaleurcomptableest

supérieureàlavaleurderéalisationestimée,ainsiqu’auxchargesetrevenusrelatifsàlalocationdesimmeublesquinefontpaspartiedelarubriqueprécédente.

Récupération des charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués


Refacturationdeschargeslocativesassuméesparlepropriétaire 33 64

Refacturationdesprécomptesettaxessurimmeublesloués 1.473 1.484

Récupération des charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués

1.506 1.548

Chargeslocativesassuméesparlepropriétaire -33 -64

Précomptesettaxessurimmeublesloués -1.473 -1.484

Charges locatives et taxes normalement assumées par les locataires sur immeubles loués

-1.506 -1.548

Solde total des charges locatives et taxes récupérées 0 0

Leschargeslocativesetlestaxessurlesimmeubleslouésetlarécupérationdeceschargesserapportentauxchargesqui,selonlaloioulesusages,sontàchargedulocataire.Ceschargescomprennentessentiellementleprécompteimmobilieretleschargeslocatives.LagestiondesimmeublesestpriseenchargeparVastnedRetailBelgiumelle-mêmeetneladélègueparsàuntiers,à

l’exceptiondelagestionducomplexecommercial“Jardind’Harscamp”quiestgéréparlegestionnaireexterneDevimoConsultsa.CettegestionesttoutefoissurveilléeparlecoodeVastnedRetailBelgiumquiaincorporélescontrôlesinternesnécessaires.Lepropriétairefactureraounefacturerapasceschargessuivantlesclausesducontratconcluesaveclelocataire.

110

Note5. Chargesimmobilières

Frais techniques


Frais techniques récurrents -112 -112

Primesd’assurance -112 -112

Frais techniques non récurrents -470 -348

Grosentretien -464 -341

Sinistres -6 -7

Total frais techniques -582 -460

Lesfraistechniquescomprennent,entreautres,lesfraisd’entretienetlesprimesd’assurance.

Lesfraisd’entretienquipeuventêtreconsidéréscommerénovationd’unimmeubleexistantparcequ’ilsimpliquent

uneaméliorationdurendementouduloyer,nesontpascomptabiliséscommefrais,maissontactivés.

Pourl’exercice2013lesfraistechniquesontaugmentéenraisondelarénovationplanifiéedestoits.

Frais commerciaux


Commissionsdesagentsimmobiliers -147 -58

Publicité -51 -35

Honorairesd’avocatsetfraisjuridiques -121 -122

Total des frais commerciaux -319 -215

Lesfraiscommerciauxcomprennent,entreautres,lescommissionsdesagentsimmobiliers.Lescommissionspayéesauxagentsimmobiliersaprèsunepérioded’inoccupationsontactivées,étantdonnéquelesexpertsimmobiliers,aprèsunepérioded’inoccupation,réduisentlescommissionsestiméesdelavaleurestiméedesbiens

immobiliers.Lescommissionspayéesauxagentsaprèsunerelocationimmédiate,sanspérioded’inoccupation,nesontpasactivéesetsontàchargedurésultatétantdonnéquelesexpertsimmobiliersnetiennentpascomptedecescommissionslorsdeleurévaluation.

111

Rapport financier

Charges et taxes sur immeubles non loués


Fraisd’inoccupationdel’exercice -169 -125

Fraisd’inoccupationdel’exerciceprécédent 12 13

Précompteimmobiliersurl’inoccupation -97 -76

Récupérationduprécompteimmobiliersurl’inoccupation 35 20

Total des charges et taxes sur immeubles non loués -219 -168

En2014,lahaussedeschargesettaxessurimmeublesnonlouésprovientessentiellementdel’inoccupationcroissantedeJulianusShoppingàTongresquiaétédésinvestile22décembre2014.

VastnedRetailBelgiumrécupèreengrandepartieleprécompteimmobilierportéencomptepourlespartiesinoccupéesdesimmeublesaumoyenderequêtesdépo-séesauprèsduserviceflamanddesimpôts.

Frais de gestion immobilière


Fraisdegestionexternedupatrimoine -4 -35

Fraisdegestioninternedupatrimoine -1.219 -1.194

Experts immobiliers -152 -189

Rémunérations du personnel -726 -708

Autres frais -341 -297

Total des frais de gestion immobilière -1.223 -1.229

Lesfraisdegestionimmobilièredésignentlesfraisquiserapportentàlagestiondesimmeubles.Ceux-cicom-prennentlesfraisdepersonneletlesfraisindirectsdeladirectionetdupersonnel(telsquelesfraisdebureaux,lesfraisdefonctionnement,etc.)quiassumentlagestion

duportefeuilleetdeslocations,ainsiquelesamortisse-mentsetlesréductionsdevaleursurlesimmobilisationscorporellesutiliséspourcettegestionetlesautreschargesd’exploitationpouvantêtreaffectéesàlagestiondesbiensimmobiliers.

Autres charges immobilières


Précompteimmobiliercontractuellementàchargedupropriétaire -34 -37

Chargescontractuellementàchargedupropriétaire -104 -70

Fraisdesurveillances 0 -45

Autrescharges 13 -52

Total des autres charges immobilières -125 -204

Lesautreschargesimmobilièrescomprennentessen-tiellementleschargesétantcontractuellementàchargedupropriétairepourJulianusShoppingàquiaétédésin-vestile22décembre2014.

112

Note6. Fraisgénéraux


ImpôtOPC -218 -227

Honorairesducommissaire -80 -77

Rémunérationdesadministrateurs -31 -31

Pourvoyeurdeliquidité -14 -14

Servicefinancier -10 -5

Rémunérationsdupersonnel -441 -403

Fraisdeconseil -108 -20

Autresfrais -346 -289

Total des frais généraux -1.248 -1.066

Lesfraisgénérauxdésignenttouslesfraisliésàlages-tiondelasociété,ainsiquelesfraisquinepeuventêtreimputésàlagestiondesbiensimmobiliers.Ceschargesd’exploitationincluentnotammentlesfraisgénéraux

administratifs,lescoûtsliésaupersonnelassumantlagestiondelasociété,lesamortissementsetlesréductionsdevaleursurlesimmobilisationscorporellesutiliséspourcettegestionetlesautreschargesd’exploitation.

Wilrijk, Boomsesteenweg - 4.884 m2

113

Rapport financier

Note7. Rémunérationsdupersonnel


Fraisliésàlagestioninternedu

patrimoine

Fraisliésà

lagestion

delasociété

TOTAL

Fraisliésà

lagestion

internedu

patrimoine

Fraisliésà

lagestion

delasociété

TOTAL

Rémunérations du personnel 457 266 723 444 242 686

Salairesetautresrémunérationspayésdansles12mois

281 155 436 282 144 426

Pensionsetrémunérationsaprèsdépart 13 8 21 13 8 21

Sécuritésociale 79 49 128 77 46 123

Rémunérationsvariables 39 25 64 26 16 42

Indemnitésderupture 0 0 0 0 0 0

Autrescharges 45 29 74 46 28 74

Président comité de direction 269 175 444 264 161 425

Présidentcomitédedirection 69 68 137 65 65 130

Rémunération fixe 61 61 122 60 61 121

Rémunération variable 8 7 15 5 4 9

Autresmembresducomitédedirection 200 107 307 199 96 295

Rémunération fixe 186 80 266 184 73 257

Rémunération variable 14 15 29 15 12 27

Obligations de pension 0 12 12 0 11 11

Total rémunérations du personnel 726 441 1.167 708 403 1.111

Lenombred’employésàlafindel’année2014,expriméenéquivalentstempsplein,s’élèveà4membresduper-sonnelet2membresdedirectionpourlagestioninternedupatrimoine(respectivement4et2en2013)età4membresdupersonnelet1membrededirectionpourlagestiondelasociété(respectivement4et1en2013).Lenombredemembresdeladirections’élèveà3personnes.

Encequiconcernelepersonnelfixe,lesrémunérations,lesgratificationssupplémentaires,lesindemnitésdedépart,lesindemnitésdelicenciementetlesindemnitésderup-turesontrégiesparlaLoisurlescontratsdetravaildu4juillet1978,laLoisurlescongésannuelsdu28juin1971,lacommissionparitairedelaquelleressortl’entrepriseetlesCCTd’applicationcomptabiliséesdanslecomptederésultats,pourlapériodeàlaquelleellesserapportent.

Lespensionsetrémunérationsaprèslafindespresta-tionscomprennentlespensions,lescotisationspourlesassurancesdegroupe,lesassurancesvieetd’invaliditéet

lesassuranceshospitalisation.VastnedRetailBelgiumaconclupoursonpersonnelfixeuncontratd’assurancedegroupedutype“cotisationdéfinie”(definedcontributionplan)auprèsd’unecompagnied’assurancesexterne.Lasociétéversedescotisationsàcefondsquiestindé-pendantdelasociété.Unpland’épargnepensionavecrèglementdecotisationsdéfiniesestunplandanslecadreduquellasociétépaiedesprimesfixesetn’estpastenueparuneobligationlégaleoueffectivedeverserdescotisationssupplémentairessilefondsdevaitdisposerd’actifsinsuffisants.Lescotisationsdupland’assurancesontfinancéesparl’entreprise.Cecontratd’assurancedegrouperespectelaLoiVandenbrouckesurlespensions.Lesobligationsenmatièredecotisationssontcomptabi-liséesdanslecomptederésultatsaucoursdelapériodeconcernée.Pourl’exercice2014cescotisationss’élèventà€32.000(€32.000en2013).Lacompagnied’assuranceaconfirméqu’au31décembre2014ledéficitpourgarantirlerendementminimumn’estpasmatériel.

114

Note8. Résultatsurventesdesimmeublesdeplacement


Valeurd’acquisition 43.176 4.208

Plus-valuesaccumuléesetréductionsdevaleurparticulières -291 2.288

Valeur comptable (juste valeur) 42.885 6.496

Prixdevente 42.581 7.105

Fraisdevente -1.566 -336

Revenu net de la vente 41.015 6.769

Total du résultat sur ventes des immeubles de placement -1.870 273

En2014,VastnedRetailBelgiumadésinvestiautotal19immeublescommerciauxnonstratégiquesàdesempla-cementssecondaires,ayantunejustevaleurde€42,9millions.

CesdésinvestissementsserapportantauJulianusShop-pingCenteràTongresetàdesimmeublescommerciauxàVilvorde,Hoboken,Bree,Chênée,Flémalle,Genk,LaLouvière,Malmédy,Mons,Sint-Pieters-Leeuw,Waterloo,Anvers,Westerlo,HasseltetWilrijkayantunesuperficiecommercialebruted’environ39.000m².

Leprixdeventetotalestinférieurd’environ1%àlajustevaleurau31décembre2013(justevaleurtellequedéter-minéeparl’expertimmobilierindépendantdelasociété).Leprixdeventenet(aprèsentreautresladéductiondefraisdeventeetdelarévisiondelaTVA)estinférieurd’environ5%àlajustevaleurau31décembre2013.Les19immeublescommerciauxreprésentent12%dejustevaleurtotaleduportefeuilleimmobilierdelasociété.

L’ensembledesrevenuslocatifsannuelsdesimmeublescommerciauxdésinvestiss’élèventà€3,6millionsouapproximativement16%del’ensembledesrevenusloca-tifsannuelsdelasociété.

Note9. Variationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplacement


Variationspositivesdesimmeublesdeplacement 15.855 7.003

Variationsnégativesdesimmeublesdeplacement -4.753 -10.033

Total des variations de la juste valeur des immeubles de placement 11.102 -3.030

En2014lajustevaleurduportefeuilleimmobilierexistantaaugmentéde3%parrapportàlafindel’année2013.Lesvariationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplace-mentsontpositivesen2014ets’élèventà€11,1millionsencomparaisonauxvariationsnégativesde-€3,0millionsen2013.L’augmentationdelajustevaleurpro-

vienten2014essentiellementdesmagasinssituésàdesemplacementdepremierordre,aussibiendanslecentredesgrandesvillesquedansdesparcsdeventeaudétailimportantsdanslapériphérieenraisondelacontractiondesrendementsimmobilierquionteulieudanslecourantde2014.

115

Rapport financier

Note10. Autrerésultatsurportefeuille


Variationsétalementdesréductionslocativesetconcessionsauxlocataires -207 -131

Autresvariations -1.098 -23

Total autre résultat sur portefeuille -1.305 -154

L’autrerésultatsurportefeuilles’élèveà-€1,3millionetcomprendlapriseenrésultatimmédiatedeladifférencedeprixde-€1,1millionsurl’acquisitiondesactionsdela

sociétéVeldstraat23-27SA(propriétairedel’immeubledanslecentredeGand)finjuillet2014.IFRS3nes’appliquepasàcetteacquisition.

Note11. Résultatfinancier


Revenusfinanciers 6 3

Chargesd’intérêtnettesàtauxd’intérêtfixe -3.652 -4.529

Chargesd’intérêtnettesàtauxd’intérêtvariable -535 -354

Autreschargesfinancières -10 -11

Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers(couverturesnoneffectives-IAS39) -1.240 1.586

Total du résultat financier -5.431 -3.305

Lerésultatfinancier(horsvariationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers(couverturesnoneffectives-IAS39))s’élèvepourl’exercice2014à-€4,2millions(-€4,9millionsen2013).Labaissede€0,7millionou14%provientessentiellementdel’entréeenvigueurdesswapsdetauxd’intérêt(commecouverturedescréditsà

tauxd’intérêtvariable)àdestauxd’intérêtsmoinsélevésqueletauxd’intérêtdesswapsdetauxd’intérêtéchus.Letauxd’intérêtmoyendelasociétéabaisséetatteintpourl’exercice20143,2%ycomprislesmargesbancairesencomparaisonà4,0%pourl’exercice2013.

116

Charges d’intérêt nettes réparties selon la date d’échéance de la ligne de crédit


Chargesd’intérêtnettespourlesdettesfinancièresnoncourantes -3.009 -4.541

Chargesd’intérêtnettespourlesdettesfinancièrescourantes -1.178 -342

Total des charges d’intérêt nettes -4.187 -4.883

Letauxd’intérêtmoyendesdettesfinancièress’élèveen2014à3,2%ycomprislesmargesbancaires(4,0%en2013).

Letauxd’intérêtmoyendesdettesfinancièresnoncourantess’élèveen2014à3,1%ycomprislesmargesbancaires(4,6%en2013),etceluidesdettesfinancièrescourantesà3,3%ycomprislesmargesbancaires(1,5%en2013).

Pour2014,lemontantdufuturcash-outflow(hypo-thétique)deschargesd’intérêtdesprêtsutilisésau31décembre2014àuntauxd’intérêtfixeouvariableau31décembre2014s’élèveàapproximativement€3,6millions(3,6millionspour2013).

Pourl’exercice2014l’effetsurlerésultatd’exploitationdis-tribuabled’uneaugmentation(hypothétique)destarifsdestauxd’intérêtde1%,comprendenviron€0,4millionennégatif(€0,3millionen2013).Danslescalculsilesttenucomptedesdérivésfinanciersconclus.Etantdonnéquelestauxd’intérêtdumarchésontactuellementbas,unebaissehypothétiquedestauxd’intérêtde1%n’estpasréaliste.

Note12. Impôtssurlerésultat


Impôtdessociétés -290 -33

Total des impôts -290 -33

ParlaLoiSIR(précédemmentl’ArrêtéRoyaldu7décembre2010etl’ArrêtéRoyaldu10avril1995),lelégislateuradonnéunstatutfiscalfavorableauxSIR.SiunesociétéadoptelestatutdeSIR,ousiunesociété(ordinaire)fusionneavecuneSIR,elledoitpayerunimpôtunique(exittax).Ensuitelasociétéimmobilièreest

uniquementsoumiseauximpôtssurdespartiestrèsspé-cifiques,tellesqueles“Dépensesrejetées”.Surlamajoritédubénéficequiprovientdeslocationsetdesplus-valuessurlesventesdesimmeublesdeplacement,aucunimpôtdessociétésn’estpayé.

Note13. Nombred’actionsetrésultatparaction

Mouvement du nombre d’actions

2014 2013

Nombred’actionsaudébutdel’exercice 5.078.525 5.078.525

Nombred’actionsàlafindel’exercice 5.078.525 5.078.525


Adaptationspourlecalculdelamoyennepondéréedunombred’actions 0 0

Moyennepondéréedunombred’actionspourlecalculdubénéficediluéparaction 5.078.525 5.078.525

117

Rapport financier

Détermination du montant de la distribution obligatoire du dividende

Lemontantquipeutêtredistribuéestdéterminéconfor-mémentàl’article13§1,sixièmeparagraphedel’Arrêté

RoyalSIRetauChapitre4del’annexeCdel’ArrêtéRoyalSIR.


Résultat net selon les comptes annuels statutaires 20.494 12.194

Transactionsdenaturenoncash-flowàadapter,comprisesdanslerésultatnet:

• Amortissementsetreprisesd’amortissementsetréductionsdevaleur 58 70

• Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers(couverturesnoneffectives-IAS39) 2.207 -1.590

• Résultatsurportefeuille -9.111 2.844

Résultat corrigé pour la distribution obligatoire 13.648 13.518

Distribution obligatoire: 80% 10.918 10.814

Résultatd’exploitationdistribuable(comptesannuelsstatutaires) 13.590 13.448

Résultatd’exploitationdistribuable(comptesannuelsconsolidés) 13.801 13.448

Lebénéficedistribuableentantquedividendes,basésurlescomptesannuelsstatutairesdeVastnedRetailBelgiumsa,s’élèveà€13,6millionsen2014parrapportà€13,4millionsen2013.Ladifférenceaveclerésultatd’exploita-tiondistribuableselonlescomptesannuelsconsolidésserapporteaurésultatd’exploitationdistribuabledesfilialesVeldstraat23-27etEuroInvestRetailProperties.

Lerésultatcorrigénedoitpassubirdesadaptationspourd’éventuellesplus-valuesnonexonéréessurlesventesdesimmeublesdeplacementoupourlesréductionsdes

dettes.Parconséquent,lerésultatcorrigéestégalaumontantapplicablepourladistributionobligatoirede80%conformémentàl’article45,2°delaLoiSIR.

VastnedRetailBelgiumaoptédedistribuer100%durésultatd’exploitationdistribuableconsolidéàsesactionnaireseteffectueparconséquentunedistributionsupplémentairedesréservesdelasociétéàconcurrencedeladifférenceentrelerésultatd’exploitationdistribuablestatutaireetconsolidé.Celarevientà101%durésultatd’exploitationdistribuablestatutaire.

Calcul du résultat par action

en€ 2014 2013

Résultatnetordinaireparaction 4,03 2,40

Résultatnetdiluéparaction 4,03 2,40

Résultatd’exploitationdistribuableparaction(comptesannuelsstatutaires) 2,68 2,65

Résultatd’exploitationdistribuableparactiondesfilialesVeldstraat23-27saetEuroInvestRetailPropertiessa

0,04 0

Résultatd’exploitationdistribuableparaction(comptesannuelsconsolidés) 2,72 2,65

118

Dividende proposé par action

Aprèsclôturedel’exercice,ladistributiondedividendesci-dessousaétéproposéeparleconseild’administration.Elleseraprésentéeàl’assembléegénéraledesaction-

nairesdu29avril2015.Ladistributiondedividendesn’apasétérepriseentantquepassif,conformémentàIAS10,etn’aaucuneffetsurl’impositiondubénéfice.

2014 2013

Dividendeparaction(en€) 2,72 2,65

Rémunérationducapital(enmilliers€) 13.814 13.458

Distributiondudividendeexpriméeenpourcentagedurésultatd’exploitationdistribuableconsolidé(%)

100% 100%

Détermination du montant conformément à l’article 617 du Code des Sociétés

Lemontanttelquestipuléàl’article617duCodedesSociétés,ducapitallibéréousicemontantestsupérieurducapitalappelé,augmentédetouteslesréservesquiselonlaloioulesstatutsnepeuventêtredistribuées,estdéterminéauChapitre4del’annexeCdel’ArrêtéRoyalSIRdu13juillet2014.

Cecalculestréalisésurbasedescomptesannuelsstatu-tairesdeVastnedRetailBelgiumSA.


Eléments non distribuables des capitaux propres avant affectation du résultat

Capitallibéré 97.213 97.213

Primesd’émissionindisponiblesenvertudesstatuts 4.183 4.183

Réservedusoldepositifdesvariationsdelavaleurd’investissementdesbiensimmobiliers 131.743 134.524

Réservedel’impactsurlajustevaleurdesfraisetdroitsdemutationestiméslorsdel’aliénationhypothétiquedesimmeublesdeplacement

-8.970 -8.907

Réservedusoldedesvariationsdelajustevaleurdesinstrumentsdecouvertureautorisésauxquelslacomptabilitédecouvertureestappliquée

-206 -504

Réservedusoldedesvariationsdelajustevaleurdesinstrumentsdecouvertureautorisésauxquelslacomptabilitédecouverturen’estpasappliquée

-3.106 -4.692

Autresréserves 625 622

Résultat de l’exercice qui conformément au Chapitre I de l’annexe C de l’Arrêté Royal du 13 juillet 2014 doit être attribué aux réserves non distribuables


Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers(couverturenoneffective-IAS39) -2.207 1.590

Total des capitaux propres non distribuables 228.386 221.184

Capitaux propres statutaires 242.800 235.467

Distributiondudividendeenvisagée 13.814 13.458

Nombred’actions 5.078.525 5.078.525

Distributiondudividendebrut(en€) 2,72 2,65

Capitaux propres après distribution du dividende 228.986 222.009

Réserve subsistant après distribution 600 824

119

Rapport financier

Note14. Actifsnoncourants


Tableau des investissements et des revalorisations


Magasinsdecentres-

villes

Magasinslelongd’axesroutiers18

TOTALMagasins

decentres-villes

Magasinslelongd’axes

routiersTOTAL

Bilan au 1 janvier 211.386 150.292 361.678 201.202 157.981 359.183

Achatsdesimmeublesdeplacement 0 0 0 11.670 0 11.670

Investissementsdansdesimmeublesdeplacementexistants

0 36 36 204 0 204

Acquisitiondesactionsdesociétésimmobilières

26.605 0 26.605 0 0 0

Ventesdesimmeublesdeplacement -4.699 -38.186 -42.885 -1.631 -4.718 -6.349

Variationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplacement

8.739 2.363 11.102 -59 -2.971 -3.030

Bilan 31 décembre 242.031 114.505 356.536 211.386 150.292 361.678

AUTREINFORMATION

Valeurd’investissementdesbiensimmobiliers

248.082 117.368 365.450 216.671 154.049 370.720

Au31décembre2014lajustevaleurdesimmeubles de placementdeVastnedRetailBelgiums’élèveà€357millions(€362millions).Labaissede€5millionsen2014parrapportau31décembre2013estprincipalementl’effetcombiné:

dudésinvestissementde19magasinsnonstratégiqueslelongd’axesroutiersetdanslecentredesvillesàdesemplacementssecondaires,ayantunejustevaleurde€42,9millionsau31décembre2013

del’acquisitiond’unmagasinàunemplacementdepre-mierordredanslecentredeGand,Veldstraat,ayantunejustevaleurd’environ€26,7millions

d’unel’augmentationdelajustevaleurduportefeuilleimmobilierexistantde€11,1millionsprincipalementpourdesimmeublescommerciauxsituésàdesempla-

cementsdepremierordre,aussibiendanslecentredesgrandesvillesquedansdesparcsdeventeaudétailimportantsdanslapériphérieenraisondelacontractiondesrendements.

Au31décembre2014,lesbiensimmobilierssontévaluésà€365millions(valeurd’investissement)parlesexpertsimmobiliersindépendants.Lajustevaleurestlavaleurd’investissementmoinslesdroitsetfraisdemutationhypothétiquesquidevrontêtrepayéslorsd’uneéventuelleventefuture.

IlestréféréàlaNote9pourl’explicationrelativeauxvariationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplacement.

Au31décembre2014,aucunmandathypothécairen’aétéaccordésurdesimmeublesdeplacementpourlesprêtsetfacilitésdecréditauprèsdesinstitutionsfinancières.

18 Jusqu’à la date du désinvestissement, étant le 22 décembre 2014, ce segment comprenait également le centre commercial

Julianus Shopping à Tongres.

120

IFRS 13

IFRS13estd’applicationpourlesexercicescomptablesquiprennentcoursle1erjanvier2013ouultérieurementetintroduituncadreuniformepourl’évaluationàlajustevaleuretpourlesinformationsàfournirconcer-nantl’évaluationàlajustevaleuroùleprincipedecetteévaluationsurbased’autresnormesIFRSestobligatoireouautorisée.Enoutre,lajustevaleurestspécifiquementdéterminéecommeleprixquiseraitreçulorsdelavented’unactifouquidevraitêtrepayépourletransfertd’unpassiflorsd’unetransactionnormaleentrelesinter-venantsdumarchéàladated’évaluation.L’obligationd’informationàfournirenIFRS13concernantlesévalua-tionsàlajustevaleursertégalementderemplacementoud’extensionauxobligationsdesautresnormesIFRS,dontIFRS7Instrumentfinanciers:Informationsàfournir.

Lesimmeublesdeplacementsontévaluésàlajustevaleur.Lajustevaleurestdéterminéesurbased’undesniveauxsuivantsdelahiérarchie:

• niveau1:évaluationsurbasedesprixdemarchécotéssurdesmarchésactifs

• niveau2:valeursbaséessurdel’informationobservabledirectementouindirectement(externe)

• niveau3:évaluationcomplèteoupartielled’informa-tionnonobservable(externe)

Selonlaclassificationd’IFRS13lesimmeublesdeplace-mentsontduniveau3.

Evaluation des immeubles de placement

TousLesimmeublesdeplacementdelasociétésontévaluéschaquetrimestreàlajustevaleurparlesexpertsimmobiliersindépendants.Lajustevaleurestbaséesurlavaleurdemarché(corrigéeparconséquentde2,5%pourlescoûtsd’achatcommedécritdansles“Principesdereportingfinancier-Immeublesdeplacement”-voirci-dessus),c’est-à-direlemontantestimépourlequelunimmeubledeplacementàladated’évaluationpeutêtrenégociéentreunacheteurdisposéàunetransactionetunvendeurd’unetransactionobjectiveetrationnellepré-cédéed’unenégociationapprofondieoùlespartiessontbieninforméesetdisposéesàréaliserunetransaction.

Lorsqu’iln’yapasdesprixdemarchéactuelsdisponiblessurunmarchéactif,lesévaluationssontréaliséessurbased’uncalculdurendementbrut,oùlesloyersdemarchébrutssontcapitalisés.Cesévaluationsobtenuessontcorri-géessurbasedelavaleuractualisée(NPV)deladifférenceentreleloyeractueletlavaleurlocativeestiméeàladatedel’évaluationetcepourlapériodejusqu’àlaprochainepossibilitéderésiliationdescontratsdebailactuels.Lesréductionsdeloyersetlespériodesdegratuitélocativesontportéesencompte.Pourlesimmeublesquisontentièrementoupartiellementinoccupés,l’évaluationest

calculéesurbasedelavaleurlocativeestimée,déductionfaitedel’inoccupationetdesfrais(fraislocatifs,fraisdepublicité)pourlespartiesinoccupées.

Lesrendementsutiliséssontspécifiquespourletypedebienimmobilier,l’emplacement,l’étatd’entretienetlespossibilitésdelocationdechaqueimmeuble.Labasepourdéterminerdesrendementsestforméepardestransac-tionssimilaires,complétéedeconnaissancesspécifiquesrelativesaumarchéetauximmeubles.Lorsdeladéter-minationdelavaleurdestransactionscomparablessurlemarchésontprisesenconsidération.

Lesrendementsdécritsdanslerapportimmobiliersontcalculésendivisantleloyerbrut(théorique)dubienim-mobilierparlavaleurd’investissementdesimmeublesdeplacementexpriméeenpourcentage.Lerendementbrutmoyendel’ensembleduportefeuilleimmobiliers’élèveau31décembre2014à5,7%(6,3%au31décembre2013).

Pourchaqueimmeuble,locataireetespacesinoccupésdeshypothèsessontfaitessurlapossibilitéde(re)louer,dunombredemoisd’inoccupation,desavantageslocatifsetdesfraisdelocation.

121

Rapport financier

Lesprincipaleshypothèsesrelativesàl’évaluationdesimmeublesdeplacementssont:

2014 2013

Loyer de marché brut moyen par m² (en€)

• Magasinsdecentres-villes 373 356

• Magasinslelongd’axesroutiers 105 99

Rendement brut moyen (en %) 5,7% 6,3%

• Magasinsdecentres-villes 5,2% 5,6%

• Magasinslelongd’axesroutiers 6,9% 7,3%

Rendement net moyen (en %) 5,1% 5,6%

• Magasinsdecentres-villes 4,6% 4,9%

• Magasinslelongd’axesroutiers 6,1% 6,5%

Pourcentage d’inoccupation (en %) 2,1% 4,6%

Encasd’uneadaptationnégativehypothétiquedurendementutiliséparlesexpertsimmobilierslorsdeladéterminationdelavaleurd’investissementduporte-feuilleimmobilierdelasociété(yieldoutauxdecapitalisa-tion)de1%(de5,6%à6,6%enmoyenne),lajustevaleurdesbiensimmobiliersbaisseraitde€54millionsou15%.Letauxd’endettementdelasociétéaugmenteraitainside6%ets’élèveraitàenviron37%.Danslecasinverseuneadaptationpositivehypothétiquedecerendementutiliséde1%(de5,6%à4,6%enmoyenne),augmenteraitlajustevaleurdesbiensimmobiliersde€78millionsou22%.Letauxd’endettementdelasociétébaisseraitainside6%ets’élèveraitàenviron25%.

Encasd’unebaissehypothétiquedesloyersactuelsdelasociété(àrendementconstant)de€1million(de

€20,4millionsà€19,4millions),lajustevaleurdesbiensimmobiliersbaisseraitde€17millionsou5%.Letauxd’endettementdelasociétéaugmenteraitainside2%ets’élèveraitàenviron33%.Danslecasinverseuneaugmentationhypothétiquedesloyersactuelsdelasociété(àrendementconstant)de1million(de€20,4millionsà€21,4millions),ferraitaugmenterlajustevaleurdesbiensimmobiliersde€17millionsou5%.Letauxd’endettementdelasociétébaisseraitainside1%ets’élèveraitàenviron30%.

Ilexisteunecorrélationentrel’évolutiondesloyersactuelsetlesrendementsutiliséslorsdel’évaluationdebiensimmobiliers.Cen’esttoutefoispasprisenconsidérationdansl’analysedesensibilitéci-dessus.

Processus d’évaluation des immeubles de placement

Lesimmeublesdeplacementsontcomptabiliséssurbasedesrapportsd’évaluationrédigéspardesexpertsimmobi-liersindépendants.Cesrapportssontbaséssurl’infor-mationfournieparlasociétéetsurlessuppositionsetmodèlesd’évaluationutilisésparlesexpertsimmobiliers.

• L’informationquiestfournieparlasociétécomprendlesloyersactuels,lesdélaisetconditionsdescontratsdebail,lescharges,lesinvestissements,etc.Cesinformationsproviennentdusystèmefinancieretdegestiondelasociétéetsontsoumisesausystèmedecontrôlegénéralenvigueurdanslasociété.

• Lessuppositionsetmodèlesd’évaluationutilisésparlesexpertsimmobiliersserapportentessentiellementàlasituationdemarchécommelesrendementsetletauxd’escompte.Ilssontbaséssurleurjugementprofes-sionneletl’observationdumarché.

Pourunedescriptiondétailléedelaméthoded’évalua-tionappliquéeparlesexpertsimmobiliersilestréféréauchapitre“Evaluationduportefeuilleparlesexpertsimmobiliers”duRapportimmobilier.

L’informationmiseàdispositiondesexpertsimmobiliers,ainsiquelessuppositionsetlesmodèlesd’évaluationsontcontrôlésparlebusinessanalystedelasociété,ainsiqueparladirectiondelasociété.Celacomprenduncontrôledesvariationsdelajustevaleuraucoursdelapériodeenquestion.

122

Autres immobilisations corporelles


Solde au terme de l’exercice précédent 560 602

Achats 0 60

Amortissements -83 -102

Solde au terme de l’exercice 477 560

En2012,VastnedRetailBelgiumainstallédespan-neauxsolairesengestionpropresurlemagasinsituéauBoomsesteenweg660àWilrijk.L’énergiegénéréeestofferteàdesconditionsavantageusesauxlocatairesASAdventure,TonyMertens,BrantanoetPrémaman.LessubventionsqueVastnedRetailBelgiumreçoitaumoyendecertificatsd’énergieverte,s’élèveà€250par1.000Kwhd’énergiegénérée.L’investissementdanscespan-neauxsolairess’élevaità€0,5millionen2012etgénèreunrendementde7,6%.Lesrevenusprovenantdespan-neauxsolairessontcomptabilisésdanslarubrique‘Autresrevenusetdépensesrelatifsàlalocation’.

Lespanneauxsolairessontévaluésannuellementparlesexpertsimmobiliers.Lajustevaleurestdéterminéesurbasedel’escomptedesfutursrevenusgarantisprove-nantdescertificatsd’énergieverte,surbased’unnombrenormald’heuresd’ensoleillement,comptetenud’uncoûtd’entretiennormal.Laduréed’utilisationdespanneauxsolairesestestiméeà20ans.

Note15. Actifscourants

Actifs détenus en vue de la vente


HobokenZeelandstraat 1.912 0

AnversAbdijstraat 470 0

Autres 1.774 0

Total des actifs détenus en vue de la vente 4.156 0

123

Rapport financier

Créances commerciales


Créancescommercialesdues 157 147

Facturesàétabliretnotesdecréditsàrecevoir 6 26

Débiteursdouteux 162 170

Provisiondébiteursdouteux -162 -170

Total des créances commerciales 163 173

Paruncreditcontrolstrictelecréditclientsdûnecomprendque2jours.

Analyse d’ancienneté des créances commerciales


Créances<30jours 71 50

Créances30-90jours 48 42

Créances>90jours 38 55

Total des créances commerciales dues 157 147

PourlesuividesrisquesdébiteursutiliséparVastnedRetailBelgium,ilestréféréàladescriptiondesprincipauxfacteursderisquesetdessystèmesinternesdecontrôleetdegestiondesrisques.

Créances fiscales et autres actifs courants


Impôtsàrécupérer 106 81

Créancessurassurances 0 7

Autrescréances 107 3

Total des créances fiscales et autres actifs courants 213 91

124

Note16. Capitauxpropres

Evolution du capital

Date TransactionMouvementducapital

Totalcapital

investiaprès

l’opération

Nombre

d’actions

créées

Nombretotal

d’actions

enmilliers€ enmilliers€ enunités enunités

15.06.1987 Constitution 74 74 3 3

30.06.1996 Augmentationdecapital 3.607 3.682 146 149

30.06.1997 Absorption 62 3.744 8 156

31.07.1997 Augmentationdecapital 1.305 5.049 71 227

22.12.1997 Absorption 1.529 6.578 69 296

06.11.1998 Absorption 3.050 9.628 137 434

23.12.1998 Absorption 874 10.502 101 535

23.12.1998 Augmentationdecapital 23.675 34.178 1.073 1.608

23.12.1998 Augmentationdecapital 33.837 68.015 1.723 3.332

31.03.1999 Réductiondecapital -3.345 64.670 0 3.332

01.11.1999 FusionGLTrust 13.758 78.428 645.778 3.977.626

01.11.1999 Augmentationdecapital(VastNed) 21.319 99.747 882.051 4.859.677

25.11.1999 Réductiondecapital(apurementspertes) -7.018 92.729 0 4.859.677

29.02.2000Augmentationdecapital(apportMechelenBruul)

2.263 94.992 90.829 4.950.506

30.06.2000Augmentationdecapital(apportLaLouvière)

544 95.536 21.834 4.972.340

30.06.2000Augmentationdecapital

(apportavenueLouise7)1.306 96.842 52.402 5.024.742

20.09.2000Fusionparabsorptiond’Immorent,

NieuweAntwerpseLuxeBuildings,ZevenZevenetNewsOfTheWorld

79 96.921 14.004 5.038.746

20.09.2000 Transpositioncapitaleneuroetarrondis 79 97.000 0 5.038.746

08.05.2002FusionparabsorptiondelasociétéImmobilièredel’Observatoire

3 97.003 7.273 5.046.019

30.12.2002

Fusionparabsorptiondessociétés

GLProperties,RetailDevelopment,

Winvest,Immo2000M,Avamij,

Goorinvest,Tafar,Lemi,Framonia,

MicoletImmoShoppingTienen

209 97.212 26.701 5.072.720

30.12.2002Fusionparabsorptiondela

sociétéImmoGL1 97.213 5.805 5.078.525

Lecapitalautorisés’élèveau31décembre2014à€97.213.233,32etestdiviséen5.078.525actionslibéréessansmentiondevaleurnominale.

125

Rapport financier

Capital autorisé

Ilestexpressémentpermisauconseild’administrationd’augmenterlecapitalsocialenuneouplusieursfoisd’unmontantde€97.213.233,32parapportennuméraireouennature,lecaséchéant,parl’incorporationderéservesoudeprimesd’émission,conformémentauxrèglespres-critesparleCodedesSociétés,parl’article7desstatutsetl’article26delaLoiSIR.

CetteautorisationestvalablepouruneduréedecinqansàcompterdelapublicationauxannexesduMoniteurBelgeduprocès-verbaldel’assembléegénéraleextra-ordinairedu24avril2013,c’est-à-direàcompterdu26juin2013.Cetteautorisationestvalablejusqu’au26juin2018.L’autorisationpourfaireusageducapitalautorisécommemoyendedéfenselorsd’uneoffredereprisen’est,conformémentàl’article607,deuxièmeparagrapheduCodedesSociétés,valablequetroisansetexpirele26juin2016.Cetteautorisationestrenouvelable.

Achaqueaugmentationdecapital,leconseild’admini-strationfixeleprix,laprimed’émissionéventuelleetlesconditionsd’émissiondesactionsnouvellesàmoinsquel’assembléegénéraleneprenneelle-mêmecesdécisions.Lesaugmentationsdecapitalpeuventdonnerlieuàl’émissiond’actionsavecousansdroitdevote.

Lorsquelesaugmentationsdecapital,décidéesparleconseild’administrationàlasuitedelaprésenteauto-risation,contiennentuneprimed’émission,lemontantdecetteprimed’émissiondoitêtreplacésuruncompteindisponiblespécial,appelé“Primesd’émission”,quiconstituecommelecapitallagarantiepourlestiersetquinepourraêtreréduitousupprimésaufdécisiondel’assembléegénéralequiseréunitconformémentauxconditionsdeprésenceetdemajoritéprévuespourunediminutiondecapital,sousréservedetransformationencapitalcommeprévuci-dessus.

En2014,leconseild’administrationn’apasutilisélepou-voirquiluiestconféréd’exploiterlesmontantsducapitalautorisé.

Rachat d’actions propres

Conformémentàl’article9desstatuts,leconseild’admi-nistrationpeutprocéderaurachatd’actionspropresparlebiaisdel’achatoud’échangedanslecadredeslimiteslégalesautorisées,lorsquecetachatestnécessairepouréviteràlasociétéungraveetsérieuxdésavantage.

Cetteautorisationestvalablepourunepériodetroisans,àcompterdelapublicationauxAnnexesdeMoniteurBelgeduprocès-verbaldel’assembléegénéraledu24avril2013,i.e.àpartirdu26juin2013.Cetteautorisationestvalablejusqu’au26juin2016etestrenouvelable.

Augmentation de capital

Touteaugmentationdecapitalseraréaliséeconformé-mentauxarticles581à607duCodedesSociétés,sousréservedecequiestmentionnéci-aprèsconcernantledroitdepréemption.

Enoutre,lasociétédevrasetenirauxdispositionsrelativesàl’émissionpubliqued’actionsprévuesauxarticles26et27delaLoiSIR.

Encasd’augmentationdecapitalcontreapportennuméraireetsanspréjudicedel’applicationdesarticles592à598duCodedesSociétés,ledroitdepréférencepeutseulementêtrelimitéousuppriméàconditionqu’undroitd’allocationirréductiblesoitaccordéauxactionnairesexistantslorsdel’attributiondesnouveauxtitres.Cedroitd’allocationirréductiblerépondauxconditionssuivantes:

1. ilportesurl’entièretédestitresnouvellementémis;2. ilestaccordéauxactionnairesproportionnellementàlapartieducapitalquereprésententleursactionsaumomentdel’opération;

3. unprixmaximumparactionestannoncéauplustardlaveilledel’ouverturedelapériodedesouscriptionpublique;et

4. lapériodedesouscriptionpubliquedoitdanscecasavoiruneduréeminimaledetroisjoursdebourse.

126

Lesaugmentationsdecapitalparapportennaturesontsoumisesauxdispositionsdesarticles601et602duCodedesSociétés.Enoutre,conformémentàl’article26§2delaLoiSIR,lesconditionssuivantesdoiventêtrerespectées:

1. l’identitédeceluiquifaitl’apportdoitêtrementionnéedanslerapportduconseild’administration,ouselonlecas,dugérant,viséàl’article602duCodedesSociétés,ainsiquedanslaconvocationàl’assembléegénéralequiseprononcerasurl’augmentationdecapital;

2. leprixd’émissionnepeutêtreinférieuràlavaleurlaplusfaibleentre(a)unevaleurnetted’inventairenedatantpasdeplusdequatremoisavantladatedelaconventiond’apportou,auchoixdelasociété,avantladatedel’acted’augmentationdecapitalet(b)lamoyennedescoursdeclôturedestrentejourscalen-drierprécédantcettemêmedate;pourl’applicationdelaphraseprécédenteilestauto-risédedéduireunmontantdumontantmentionnéaupoint(b)duparagrapheprécédentquicorrespondàlapartiedudividendenondistribuésurlaquellelesactionsnouvellesn’octroieraientaucundroit,à

conditionqueleconseild’administrationjustifiedanssonrapportspéciallemontantàdéduireetcommentelesconditionsfinancièresdanssonrapportfinancierannuel.

3. saufsileprixd’émissionoulerapportd’échange,ainsiqueleursmodalitéssontdéterminésetcommuni-quésaupublicauplustardlejourouvrablesuivantlaconclusiondelaconventiond’apportenmentionnantledélaidanslequell’augmentationdecapitalseraeffectivementréalisée,l’acted’augmentationdecapitalestpassédansundélaimaximumdequatremois;et

4. lerapportviséau1.doitégalementexpliciterl’inci-dencedel’apportproposésurlasituationdesanciensactionnaires,enparticulierdubénéfice,delavaleurnetted’inventaireetducapitalainsiquel’impactentermesdedroitsdevote.

Cequiprécèdenes’appliquepaslorsdel’apportdudroitdedividendedanslecadredeladistributiond’undivi-dendeoptionnel,pourautantquecelui-cisoiteffective-mentouvertàtouslesactionnaires.

Primes d’émission


Date Transaction

01.11.1999 FusionGLTrust 4.183 4.183

Total des primes d’émission 4.183 4.183

127

Rapport financier

Réserves

Réserve de l’impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement


Solde au terme de l’exercice précédent -8.980 -9.055

Variationsdelavaleurd’investissementdesimmeublesdeplacementdel’exerciceprécédent 71 -196

Impactdesachats/acquisitionsdesimmeublesdeplacementdel’exerciceprécédent -292 0

Impactdesventesdesimmeublesdeplacementdel’exerciceprécédent 159 271

Total de la réserve de l’impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement

-9.042 -8.980

Ladifférenceentrelajustevaleurdesbiensimmobiliers(conformémentIAS40)etlavaleurd’investissementdesbiensimmobiliers,tellequedéterminéeparlesexpertsimmobiliersindépendants,estcomptabiliséedanscetterubrique.

Letransfertdel’impactsurlajustevaleurdesfraisetdroitsdemutationestiméslorsdel’aliénationhypothé-tiquedesimmeublesdeplacementn’estpluseffectuéàpartirdel’exercice2010aucoursdel’exercicemais

uniquementaprèsl’approbationdel’affectationdurésul-tatparl’assembléegénéraledesactionnaires(enavrildel’exercicesuivant).Etantdonnéqu’ils’agitd’untransfertauseindedeuxpostesdescapitauxpropres,celan’apasd’impactsurlescapitauxpropresdelasociété.

Pourlemouvementdesréservesaucoursdel’exercice2014,ilestréféréaubilandemutationdescapitauxpropres.

128

Note17. Passifscourants

Dettes commerciales et autres dettes courantes


Dettescommerciales 946 833

Acomptesreçusdelocataires 391 1.134

Facturesàrecevoir 992 434

Autresdettescourantes 4.880 175

Total des dettes commerciales et autres dettes courantes 7.209 2.576

Lesautresdettescomprennententreautreslesimpôtsdif-féréspourlasociétéVeldstraat23-27de€3,7millionset

larévisiondelaTVAsuiteaudésinvestissementdeJulianusShoppingCenteràTongresde€0,6million.

Autres passifs courants


Dividendesàpayer 25 25

Garantiesencaisséesaprèsfaillites 57 92

Autrespassifscourants 54 58

Total des autres passifs courants 136 175

Comptes de régularisation


Fraisd’intérêtàattribuer 391 488

Fraisd’inoccupationàattribuer 207 180

Autreschargesàattribueretrevenusàreporter 411 256

Total des comptes de régularisation 1.009 924

129

Rapport financier

Note18. Dettesfinancièresnoncourantesetcourantes

IlestréféréauRapportducomitédedirectionpourladescriptiondelaStructurefinancièredelasociété.

Répartition selon l’échéance des crédits utilisés


Dettes d’une durée restante de Dettesd’uneduréerestantede

< 1 an > 1 an et < 5 ans TOTAL <1an

>1anet<5ans

TOTAL

Etablissementsdecrédit

(créditsutilisés)

19.250 86.900 106.150 8.400 113.700 122.100

Location-financement 6 6 12 5 12 17

TOTAL 19.256 86.906 106.162 8.405 113.712 122.117

Pourcentage 18% 82% 100% 7% 93% 100%

Garanties en matière de financement

LesconventionsdecréditbancairesdeVastnedRetailBelgiumsont,enplusdel’exigencedumaintiendustatutdeSIR,soumisesaurespectdesratiosfinanciersimposésparlaLoiSIR,quisontsurtoutliésauniveaudesdettesfinancièresconsolidéesdelasociétéouàsacharged’in-térêt,àl’interdictiond’hypothéqueroudedonnerengagedesimmeublesdeplacementetautraitementparipassudescréanciers.LesratiosfinancierslimitentlemontantqueVastnedRetailBelgiumpourraitencoreemprunter.

Pourlefinancementdelasociétéaucuneinscriptionhypothécairen’aétéprise,niaucuneprocurationhypo-thécaireaccordéeau31décembre2014.

Pourlamajoritédesfinancementslesinstitutionsdecréditexigentd’ordinaireunerelationdecouverturedestauxd’intérêtdeplusde2(voirdescriptiondelaStruc-turefinancièredansleRapportducomitédedirection).

Cesratiossontrespectésau31décembre2014.SiVastnedRetailBelgiumnedevaitplusrespectercesratios,lesinstitutionsfinancièrespourraientexigerl’annulation,larenégociation,larésiliationouleremboursementanti-cipédesconventionsdefinancementdelasociété.

130

Répartition selon l’échéance des lignes de crédit


Dettes d’une durée restante de Dettesd’uneduréerestantede


>1anet<5ans

TOTAL

Etablissementsdecrédit:

(créditsutilisés)

19.250 86.900 106.150 8.400 113.700 122.100

Lignesdecréditnonutilisées 23.145 8.100 31.245 8.994 6.300 15.294

TOTAL 42.395 95.000 137.395 17.394 120.000 137.394

Pourcentage 31% 69% 100% 13% 87% 100%

Letableauci-dessus“Répartitionselonl’échéancedeslignesdecrédit”comprendunmontantde€31millionsdelignesdecréditnon-utilisées(€21millionsau31décembre2013).Celles-cinereprésententpasunedette

effectiveàladatedeclôturemaissontuniquementunedettepotentiellesousformed’unelignedecréditdispo-nible.

Répartition selon le caractère variable ou fixe des crédits utilisés auprès des établissements de crédit


Dettes d’une durée restante dePourcen-

tage

Dettesd’uneduréerestantedePourcen-

tage


>1anet<5ans

TOTAL

Atauxd’intérêtvariable 4.250 21.900 26.150 25% 8.400 23.700 32.100 26%

Atauxd’intérêtfixe 15.000 65.000 80.000 75% 0 90.000 90.000 74%

TOTAL 19.250 86.900 106.150 100% 8.400 113.700 122.100 100%

Dansletableauci-dessus“Répartitionselonlecaractèrevariableoufixedescréditsutilisésauprèsdesétablisse-mentsdecrédit”lepourcentageestcalculécommela

relationdechaquecomposantparrapportaumontantdeslignesdecréditsutilisées.

131

Rapport financier

Note19. Instrumentsfinanciers

LesprincipauxinstrumentsfinanciersdeVastnedRetailBelgiumsecomposentdecréancesetdedettesfinan-cièresetcommerciales,detrésorerieetd’équivalentsde

trésorerieainsiqued’instrumentsfinanciersdutypeswapdetauxd’intérêt(IRS).

RÉSUMÉDESINSTRUMENTSFINANCIERSenmilliers€ 2014 2013

Catégories NiveauValeur

comptableJustevaleur

Valeur

comptable

Juste

valeur

INSTRUMENTS FINANCIERS À L’ACTIF

Actifs non courants

Actifsfinanciersnoncourants C 2 0 0 17 17

Créancescommercialesetautresactifsnoncourants

A 2 7 7 3 3

Actifs courants

Créancescommerciales A 2 163 163 173 173

Créancesfiscalesetautresactifscourants A 2 213 213 91 91

Trésorerieetéquivalentsdetrésorerie B 2 339 339 1.860 1.860

INSTRUMENTS FINANCIERS AU PASSIF

Passifs non courants

Dettesfinancièresnoncourantes(porteusesd’intérêt)

A 2 86.906 87.272 113.712 113.933

Autrespassifsfinanciersnoncourants C 2 4.552 4.552 3.106 3.106

Autrespassifsnoncourants A 2 174 174 109 109

Passifs courants

Dettesfinancièrescourantes(porteusesd’intérêt) A 2 19.256 19.256 8.405 8.405

Autrespassifsfinancierscourants C 2 0 0 521 521

Dettescommercialesetautresdettescourantes A 2 7.209 7.209 2.576 2.576

Autrespassifscourants A 2 136 136 175 175

Lescatégoriescorrespondentauxinstrumentsfinancierssuivants:

A. actifsetpassifsfinanciers(ycomprislescréancesetprêts)détenusjusqu’àladated’échéanceaucoûtamorti

B. placementsdétenusjusqu’àladated’échéanceaucoûtamorti

C. actifsoupassifs,détenusàlajustevaleurparlecomptederésultats,saufpourlesinstrumentsfinanciersdéter-minéscommeinstrumentdecouverture.

Lesinstrumentsfinancierssontcomptabilisésàlajustevaleur.Lajustevaleurestdéterminéesurbased’undesniveauxsuivantsdelahiérarchiedesjustesvaleurs:

• niveau1:évaluationsurbasedesprixcotéssurlemarchésurlesmarchésactifs

• niveau2:valeursbaséessurl’informationdirectementouindirectement(externe)observable

• niveau3:évaluationbaséeentièrementoupartielle-mentsurl’information(externe)nonobservable.

132

LesinstrumentsfinanciersdeVastnedRetailBelgiumcorrespondentauniveau2delahiérarchiedesjustesvaleurs.Lestechniquesd’évaluationrelativesàlajustevaleurdesinstrumentsfinanciersduniveau2sontlessuivantes:

• pourlesrubriques“Actifsfinanciersnoncourants”,“Autrespassifsfinanciersnoncourants”et“Autrespassifsfinancierscourants”quiserapportentauxswapsdetauxd’intérêt,lajustevaleurestdéterminéeaumoyendedonnéesobservables,notammentlesforwardtauxd’intérêtquisontd’applicationsurlesmarchésactifs,fournisengénéralparlesinstitutionsfinancières

• lajustevaleurdesautresactifsetpassifsfinan-ciersduniveau2estpratiquementidentiqueàleurvaleurcomptablesoitparcequ’ilsontuneéchéanceàcourtterme(commelescréancescommercialesetlesdettes),soitparcequ’ilsontuntauxd’intérêtvariable;lorsducalculdelajustevaleurdesdettesfinancièresporteusesd’intérêtlesdettesfinancièresàtauxd’intérêtfixesontprisesenconsidération,oùlesfuturscash-flows(tauxd’intérêtetremboursementducapital)sontescomptéssurbased’unrendementconformeaumarché.lesdettesfinancièresàtauxd’intérêtvariableoucouvertesparundérivéfinanciernesontpasprisesenconsidération.

VastnedRetailBelgiumutilisedesswapsdetauxd’intérêtpourcouvrird’éventuellesmodificationsdeschargesd’intérêtpourunepartiedesdettesfinancièresayantuntauxd’intérêtvariable(Euriboràcourtterme).Lesswapsdetauxd’intérêtsontclasséscommeunecouverturedesfluxdetrésorerieoùilestdéterminésicescouverturessonteffectivesounon.

• Lapartieeffectivedeschangementsdelajustevaleurdesdérivésdésignéscommecouverturesdefluxdetrésorerieestreprisedanslerésultatglobalàlaligne“Variationsdelaparteffectivedelajustevaleurdesinstrumentsdecouvertureautoriséscommecou-verturedefluxdetrésorerie”.Surcesswapsdetauxd’intérêt,lacomptabilitédecouvertureaparconsé-quentétéappliquée,surbasedelaquellelesmutationsdevaleurdecesswapsdetauxd’intérêtsontreprisesdirectementdanslescapitauxpropresetnoncompta-biliséesdanslecomptederésultats.

• Lapartienoneffectiveestcomptabiliséedanslecomptederésultatsàlaligne“Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers(couverturesnoneffectives-IAS39)”danslerésultatfinancier.

133

Rapport financier

Juste valeur des dérivés financiers

Au31décembre2014,lasociétépossèdelesdérivésfinancierssuivants:

enmilliers€ Début EchéanceTaux

d’intérêt

Montant

notionnel

contractuel

Comptabilitédecouverture

Justevaleur

Oui/Non 2014 2013

1a IRS 15.12.2013 15.12.2017 0,79% 10.000 Oui 0 17

Actifs financiers non courants 0 17

1b IRS 15.12.2013 15.12.2017 0,79% 10.000 Oui -206 0

3 IRS 15.04.2013 15.04.2018 2,29% 10.000 Non -726 -589

4 IRS 06.10.2013 06.10.2018 2,60% 15.000 Non -1.412 -1.118

5 IRS 06.10.2013 06.10.2018 2,50% 10.000 Non -902 -698

6 IRS 15.12.2013 15.12.2018 2,50% 10.000 Non -937 -701

7 IRS 01.10.2014 01.10.2019 0,72% 15.000 Non -369 0

Autres passifs financiers non courants -4.552 -3.106

IRS 01.10.2009 01.10.2014 3,02% 25.000 Oui 0 -521

Autres passifs financiers courants 0 -521

Total de la juste valeur des dérivés financiers 70.000 -4.552 -3.610

Traitementcomptableau31décembre:

• Danslescapitauxpropres:Réservedusoldedesvariationsdelajustevaleurdesinstrumentsdecouvertureautorisés,auxquelslacomptabilitédecouvertureestappliquée -206 -504

• Danslescapitauxpropres:Réservedusoldedesvariationsdelajustevaleurdesinstrumentsdecouvertureautorisés,auxquelslacomptabilitédecouverturen’estpasappliquée -3.106 -4.692

• Danslecomptederésultats:Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers(couverturesnoneffectives-IAS39) -1.240 1.586

Total de la juste valeur des dérivés financiers -4.552 -3.610

Au31décembre2014,cesswapsdetauxd’intérêtontunevaleurdemarchénégativede-€4,6millions(montantnotionnelcontractuel:€70millions),laquelleestfixéesurbasetrimestrielleparl’institutionfinan-cièreémettrice.Leswapdetauxd’intérêt1avaitau31décembre2013unevaleurdemarchépositiveetavaitétéclassédanslesactifsfinanciers.Au31décembre2014ceswapdetauxd’intérêtaunevaleurdemarchénégativeetestclassésousautrespassifsfinanciersnoncourants.Cechangementestscindédansletableauci-dessusentre1aet1b.

Lajustevaleurdesdérivésestdéterminéeexclusivementaumoyendesdonnéesquiontuncaractèreobservablepourledérivé(soitdirectementouindirectement)maisquinesontpasdesprixcotéssurunmarchéactifetparconséquentlescontratsIRSappartiennentauniveau2delahiérarchiedelajustevaleurtellequedéterminéeparIFRS7.

Au31décembre2014,VastnedRetailBelgiumclasseleswapdetauxd’intérêts1commeunecouverturedesfluxdetrésorerie,pourlaquelleilestdéterminéqueceswapdetauxd’intérêtesteffectif.Lesvariationsdevaleurdesswapsdetauxd’intérêt2jusqu’à7sontcomptabiliséesdirectementdanslecomptederésultats.

134

Gestion des risques financiers

LesprincipauxrisquesfinanciersdeVastnedRetailBelgiumsontlesrisquesliésauxfinancements,àlaliquiditéetauxtauxd’intérêt.

• RisquesliésaufinancementPourladescriptiondecesrisquesetdeleurgestionilestréféréauchapitre“Risquesliésauxfinancement”àladescriptiondesPrincipauxfacteursderisquesetsystèmesinternesdecontrôleetdegestiondesrisquesduRapportduconseild’administration.

PourlefinancementdesbiensimmobiliersVastnedRetailBelgiumaspiretoujoursàunerelationéquilibréeentrelescapitauxpropresetlescapitauxétrangers.Enoutre,VastnedRetailBelgiumaspireparunefournitured’informationtransparente,pardescontactsréguliersaveclesfinanciersetlesactionnaires(potentiels)etparl’augmentationdelaliquiditédel’action,desauvegar-derl’accèsaumarchédescapitaux.Enfinparrap-portauxfinancementsàlongterme,unerépartitionéquilibréedesdatesderefinancementetdeladuréemoyennepondéréeentre3,5et5ansestrecherchée.Ilpeutyêtredérogétemporairementsidescircon-stancesdemarchéspécifiquesl’exigent.Au31décembre2014,laduréemoyennerestantedesconventionsdecréditàlongtermeest2,1ans.VastnedRetailBelgiumaégalementdiversifiésessourcesdefinancementenfaisantappelà5institu-tionsfinancièreseuropéennes.

Plusd’informationrelativeàlacompositionduporte-feuilledecréditsdeVastnedRetailBelgiumpeutêtretrouvéeauchapitre“Structurefinancière”duRapportducomitédedirectionainsiqu’àla“Note18.Dettesfinancièresnoncourantesetcourantes”duRapportfinancier.

• RisquesliésàlaliquiditéPourladescriptiondecesrisquesetdeleurgestionilestréféréauchapitre“Risquesliésàlaliquidité”àladescriptiondesPrincipauxfacteursderisquesetsys-tèmesinternesdecontrôleetdegestiondesrisquesduRapportduconseild’administration.

LesconventionsdecréditsbancairesVastnedRetailBelgiumdépendentdurespectdesratiosfinanciers,quisontsurtoutliésauniveaudesdettesfinancièresconsolidéesdeVastnedRetailBelgiumoudeseschargesd’intérêtfinancières.Pourpouvoirfaireusagedecesmargesdecrédit,ilfautsatisfairedefaçoncontinueauxconditionsdesfacilitésdecrédit.Au31décembre2014,lasociétédisposeencorede€31millionsdelignesdecréditnonutiliséesauprèsdesesfinancierspourfairefaceauxfluctuationsdesbesoinsdeliquidité.


• Risquesliésauxtauxd’intérêtPourladescriptiondecesrisquesetdeleurgestionilestréféréauchapitre“Risquesliésauxtauxd’intérêt”àladescriptiondesPrincipauxfacteursderisquesetsystèmesinternesdecontrôleetdegestiondesrisquesduRapportduconseild’administration.

Enraisondufinancementavecdescapitauxd’emprunt,lerendementdépendégalementdudéveloppementdestauxd’intérêt.Afindelimitercesrisqueslorsdelacompositionduportefeuilledeprêts,unerelationd’untiersdecapitauxd’empruntàtauxvariableetdedeuxtiersdecapitauxd’empruntàtauxfixeestrecherchée.Enfonctiondudéveloppementdestauxd’intérêtunedérogationtemporaireestpossible.Enoutre,auseindescapitauxd’empruntàlongterme,unerépartitionéquilibréedesdatesderévisiondestauxd’intérêtetuneduréede3ansauminimumestrecherchée.Au31décembre2014lestauxd’intérêtdescréditsdelasociétésontfixéspouruneduréemoyennerestantede3,6ans.


135

Rapport financier

Note20. Calculdutauxd’endettement

Au31décembre2014,letauxd’endettements’élèveà31%.


Dettesfinancièresnoncourantes 18 86.906 113.712


Dettesfinancièrescourantes 18 19.256 8.405

Dettescommercialesetautresdettescourantes 17 7.209 2.576

Autrespassifscourants 17 136 175

Total du passif pour le calcul du taux d’endettement 113.680 120.215

Actif 362.414 365.033

Actifsfinanciersnoncourants 0 -17

Total de l’actif pour le calcul du taux d’endettement 362.414 365.016

Taux d’endettement 31% 34%

Note21. Partiesliées

Lespartiesliéesaveclesquelleslasociététraitesontsonactionnairemajoritaire,sesfiliales(voirNote22)etsesadministrateursetmembresdeladirection.

Dettes envers les entreprises liées


VastnedRetailsafacilitédecrédit 17.000 0

VastnedRetailsachargesd’intérêtàpayer 26 0

Total 17.026 0

Danslecadredel’acquisitionde99%desactionsdelasociétéVeldstraat23-27sa,quiestlepropriétairedumagasindecentre-villesituéVeldstraat23-27àGand,VastnedRetailBelgiumaconclufinjuillet2014unfinan-cementtemporaireauprèsdesonactionnairemajoritairepourunmontantde€17millions.

Le12janvier2015VastnedRetailBelgiumaremboursélemontanttotaldufinancementàVastnedRetailsaetle“TermLoanAgreement”aainsiprisfin.

Danslecadred’unconflitd’intérêtéventuelavecl’action-nairemajoritairedelasociétéfinjuillet2014laprocéduredel’article524duCodedesSociétésaétéappliquée(voirNote23).

136

Administrateurs et membres de la direction

Larémunérationdesadministrateursetdesmembresdeladirectionestreprisedanslesrubriques“Fraisdegestionimmobilière”et“Fraisgénéraux”(voirNotes5et6).Pour

plusdedétailsconcernantlacompositiondelarémuné-rationdesmembresdeladirectionilestréféréàla“Note7-Rémunérationsdupersonnel”.


Administrateurs 62 62

Membresdeladirection 444 425

Total 506 487

Lesadministrateursetmembresdeladirectionnereçoiventpasd’avantagessupplémentairesàchargedelasociété.

Note22. Listedesentreprisesconsolidées

Nomdel’entreprise AdresseNuméro

d’entreprise

Partdétenuedu

capital(en%)Intérêts minoritaires

en milliers €

2014 2013

Veldstraat23-27saUitbreidingstraat18

2600BerchemBE0448976277 99% 167 0

EuroInvestRetailPropertiessa

Uitbreidingstraat18

2600BerchemBE0479506731 100% 0 0

Total des intérêts minoritaires 167 0

137

Rapport financier

Note23. Règlementconflitd’intérêt

Encasd’unéventuelconflitd’intérêtavecunactionnairemajoritairedelasociétélaprocéduredel’article524duCodedesSociétésestappliquée.Ilfaut,enoutre,référerauxarticles36à38delaLoiSIRrelativeàlapréventiondeconflitsd’intérêt.

Telconflitd’intérêts’estproduitenjuillet2014etserapporteaufaitqueVastnedRetailsaaaccordéunfinancementtemporaireàVastnedRetailBelgiumsapourlefinancementdel’acquisitiondesactionsdeVeldstraat23-27sa.

VastnedRetailsaensaqualitédeprêteursouhaitaitsousun“TermLoanAgreement”accorderunprêtàVastnedRetailBelgiumsad’unmontantde€17millionsquidevaitêtrerembourséentièrementauplustardle29mars2015parVastnedRetailBelgiumsaàVastnedRetailsa.

Lemontantduprêtd’unmontantde€17millionssousun“TermLoanAgreement”nepouvaituniquementêtreutiliséparVastnedRetailBelgiumsapourl’acquisitionde99%desactionsdelasociétéVeldstraat23-27sa,propriétairedumagasinsituédanslecentredeGand,Veldstraat23-27.

Leprêtsousun“TermLoanAgreement”n’étaitpasgarantiniajourné.Letauxd’intérêts’élevaitàEuribor6-moisplus1,40%paran.

Pardécisiondu28juillet2014,leconseild’administrationa,parconséquent,nomméuncomitédetroisadminis-trateursindépendants,enlapersonnedeJean-PierreBlumberg,NickvanOmmen,etEMSOsprl,représentéedefaçonpermanenteparChrisPeeters,quianomméàsontourdeuxexpertsenlapersonnedePatrickMoermansetAlexisMeeùsdeDegroofCorporateFinance,unefilialeà100%deBanqueDegroofsa.

Cecomitéadoncémis,enconcertationetassistédePatrickMoermansetAlexisMeeùs,unavis,dontlaconclusionestlasuivante:

“Le Comité est d’avis que conclure un “Term Loan Agree-ment” en vue de l’acquisition de 99% des actions de la société Veldstraat 23-27 est à l’avantage de la Société et n’est certainement pas de nature à lui porter un préjudice qui, à la lumière de la politique menée par la Société, serait manifestement illégitime. L’avantage professionnel a été décrit ci-dessus.

La Société peut donc obtenir à très court terme des moyens liquides d’un montant de € 17.000.000 à un intérêt conforme au marché d’Euribor 6-mois plus 1,40% par an et ce pour ajouter dans le cadre de la stratégie de la Société un immeuble commercial de premier ordre dans le centre de Gand à son portefeuille immobilier.”

Leconseild’administrationenensuitedécidéle28juillet2014designerle“TermLoanAgreement”entreVastnedRetailsaetVastnedRetailBelgiumsa.

Enoutre,leconseild’administrationademandéaucommissairedelasociété,DeloitteRéviseursd’Entreprise,SCs.f.d.SCRL,représentéeparKathleenDeBrabander,réviseurd’entreprise,enapplicationdel’article524§3duCodedesSociétés,d’émettreuneopinionconcernantl’exactitudedesdonnéesquisontmentionnéesdansl’avisducomitédetroisadministrateursindépendants,assistéd’unexpertindépendant.Lecommissaireaémisàcesujetl’opinionsuivante:

“Sur base des travaux précités nous pouvons conclure que les données mentionnées dans l’avis du comité et dans le procès-verbal du conseil d’administration sont véridiques. Ceci ne comporte toutefois pas que nous ayons émis un jugement d’opportunité relatif à l’avis du comité et à la décision du conseil d’administration.”

Leconseilmentionnequelaprocédureimposéeparl’article37delaLoiSIRaétérespectée.

Le12janvier2015VastnedRetailBelgiumsaaremboursélatotalitédumontantdufinancementàVastnedRetailsaetle“TermLoanAgreement”aainsiprisfin.

138

Note24. Honoraireducommissaireetdesentitésliées aucommissaire


HorsTVA

Rémunérationducommissaire 67 63

Rémunérationpourdestravauxexceptionnelsoudesmissionsparticulièresexécutésauseindelasociétéparlecommissaireconcernant:

• D’autresmissionsdecontrôle 2 0

• Desmissionsdeconseilfiscal 0 0

• D’autresmissionsendehorsdesmissionsderévision 16 9

Larémunérationpourdestravauxexceptionnelsoudesmissionsparticulièresexécutéesauseindelasociétépardespersonnesliéesaucommissaire

0 0

Total honoraire du commissaire et des entités liées au commissaire 85 77

Note25. Passifsconditionnels

Le31décembre2014VastnedRetailBelgiumaunpassifconditionnelpotentielrelatifauxproblèmesdestabilitédanssonmagasindanslecentredeMalines.Surbasedesaresponsabilitécontractuelleenversseslocataires,quinetombepassousl’assuranceresponsabilitécivilementionnéeci-dessus,VastnedRetailBelgiumdoitéventuellementpayerundédommagementàCoolcatetH&M.Jusqu’àprésent,laresponsabilitédeVastnedRetailBelgiumn’apasencoreétémiseencauseetlemontantdesdégâtssubisn’estactuellementpasencoreconnu.Finoctobre2013l’expertjudiciairearemissonrapportpréliminaireauxpartiesintéressées.Decerapportpré-liminaireilpeutprovisoirementêtreconcluqueVastned

RetailBelgiumnepeutpasêtretenueresponsabledesproblèmesdestabilité.

Enoutreau31décembre2014,VastnedRetailBelgiumacommepassifsconditionnelslesgarantiesrelativesauxfinancements.Aucuneinscriptionhypothécairen’aétéprise,niaucunmandathypothécaireaccordé.Laplupartdesinstitutionsfinancièresexigenttoutefoisquelasociétésatisfasseaumoinsauxratiosfinancierstelsqu’imposésparlaLoiSIR.Pourlaplupartdesfinancementsleséta-blissementsdecréditexigentunratiodecouverturedesintérêtssupérieureà2.

Note26. Evénementspostérieursàlapériodedereporting

Iln’yapasd’événementsimportantsàmentionnerquisesontproduitspostérieurementàlaclôturedubilanau31décembre2014.

Le12janvier2015VastnedRetailBelgiumarembourséàVastnedRetailsalemontanttotaldufinancementetle“TermLoanAgreement”aainsiprisfin(VoirNote23).

139

Rapport financier

Bruges, Steenstraat - 2.058 m2

140

VASTNEDRETAILBELGIUMSA ,SOCIÉTÉIMMOBILIÈRERÉGLEMENTÉEPUBLIQUEDEDROITBELGE

RAPPORTDUCOMMISSAIREÀL’ASSEMBLÉEGÉNÉRALESURLESCOMPTESCONSOLIDÉSCLÔTURÉSLE31DÉCEMBRE2014

Auxactionnaires,

Conformémentauxdispositionslégales,nousvousfaisonsrapportdanslecadredenotremandatdecommissaire.Cerapportinclutnotrerapportsurlescomptesconsolidés,ainsiquenotrerapportsurd’autresobligationslégalesetréglementaires.Cescomptesconsolidéscomprennentlebilanconsolidéclôturéle31décembre2014,lecomptederésultatsconsolidé,l’étatconsolidédurésultatglobal,l’étatconsolidédesvariationsdescapitauxpropresetletableauconsolidédesfluxdetrésoreriepourl’exerciceclôturéàcettedate,ainsiquelerésumédesprincipalesméthodescomptablesetlesautresnotesexplicatives.

Rapport sur les comptes consolidés - Opinion sans réserve

NousavonsprocédéaucontrôledescomptesconsolidésdeVastnedRetailBelgiumSA,Sociétéimmobilièreréglementéepubliquededroitbelge(“lasociété”)etdesesfiliales(conjointement“legroupe”),établisenconformitéaveclesnormesinternationalesd’informationfinancière(InternationalFinancialReportingStandards-IFRS)tellesqu’adoptéesparl’UnioneuropéenneetlesdispositionslégalesetréglementairesapplicablesenBelgique.Letotaldel’actifmentionnédanslebilanconsolidéclôturés’élèveà362.414(000)EURetlebénéficeconsolidé(partdugroupe)del’exercices’élèveà20.494(000)EUR.

Responsabilité du conseil d’administration relative à l’établissement des comptes consolidés

Leconseild’administrationestresponsabledel’établissementdecomptesconsolidésdonnantuneimagefidèleconformémentauxnormesinternationalesd’informationfinancièretellesqu’adoptéesparl’UnioneuropéenneetauxdispositionslégalesetréglementairesapplicablesenBelgique,ainsiquedelamiseenplaceducontrôleinternequ’ilestimenécessaireàl’établissementdecomptesconsolidésnecomportantpasd’anomaliessignificatives,quecelles-ciproviennentdefraudesourésultentd’erreurs.

Responsabilité du commissaire

Notreresponsabilitéestd’exprimeruneopinionsurcescomptesconsolidéssurbasedenotreaudit.Nousavonseffectuénotreauditselonlesnormesinternationalesd’audit(InternationalStandardonAuditing-ISA).Cesnormesrequièrentdenotrepartdenousconformerauxexigencesdéontologiquesainsiquedeplanifieretderéaliserl’auditenvued’obteniruneassuranceraisonnablequelescomptesconsolidésnecomportentpasd’anomaliessignificatives.

Unauditimpliquelamiseenœuvredeprocéduresenvuederecueillirdesélémentsprobantsconcernantlesmontantsreprisetlesinformationsfourniesdanslescomptesconsolidés.Lechoixdesprocéduresmisesenœuvre,ycomprisl’évaluationdesrisquesquelescomptesconsolidéscomportentdesanomaliessignificatives,quecelles-ciproviennentdefraudesourésultentd’erreurs,relèvedujugementducommissaire.Enprocédantàcetteévaluationdesrisques,lecommissaireprendencomptelecontrôleinternedugrouperelatifàl’établissementdecomptesconsolidésdonnantuneimagefidèle,celaafindedéfinirdesprocéduresd’auditappropriéesselonlescirconstances,etnondanslebutd’ex-primeruneopinionsurl’efficacitéducontrôleinternedugroupe.Unauditconsisteégalementàapprécierlecaractèreappropriédesméthodescomptablesretenues,lecaractèreraisonnabledesestimationscomptablesfaitesparleconseild’administration,etlaprésentationd’ensembledescomptesconsolidés.Nousavonsobtenudespréposésdugroupeetduconseild’administrationlesexplicationsetinformationsrequisespournotreaudit.

.

RAPPORTDUCOMMISSAIRE

141

Rapport financier

Nousestimonsquelesélémentsprobantsrecueillissontsuffisantsetappropriéspourfondernotreopinion.

Opinion sans réserve

Anotreavis,lescomptesconsolidésdeVastnedRetailBelgiumSA,Sociétéimmobilièreréglementéepubliquededroitbelgedonnentuneimagefidèledupatrimoineetdelasituationfinancièredugroupeau31décembre2014,ainsiquedesesrésultatsetdesesfluxdetrésoreriepourl’exerciceclôturéàcettedate,conformémentauxnormesinternationalesd’informationfinancièretellesqu’adoptéesparl’UnioneuropéenneetauxdispositionslégalesetréglementairesapplicablesenBelgique.

Rapport sur d’autres obligations légales et réglementaires

Leconseild’administrationestresponsabledel’établissementetducontenudurapportdegestionsurlescomptesconsolidés.

Danslecadredenotremandatetconformémentàlanormebelgecomplémentaireauxnormesinternationalesd’auditapplicablesenBelgique,notreresponsabilitéestdevérifier,danstouslesaspectssignificatifs,lerespectdecertainesobligationslégalesetréglementaires.Surcettebase,nousfaisonsladéclarationcomplémentairesuivantequin’estpasdenatureàmodifierlaportéedenotreopinionsurlescomptesconsolidés:

• Lerapportdegestionsurlescomptesconsolidéstraitedesinformationsrequisesparlaloi,concordeaveclescomptesconsolidésetnecomprendpasd’incohérencessignificativesparrapportauxinformationsdontnousavonseuconnaissancedanslecadredenotremandat.

Anvers,le16mars2015

Lecommissaire,

DELOITTEReviseursd’EntreprisesSCs.f.d.SCRLReprésentéepar

KathleenDeBrabander

142

LescomptesannuelsstatutairesdeVastnedRetailBelgiumsasontrédigéssurbasedesnormesIFRSetconformé-mentà‘ArrêtéRoyalSIRdu13juillet2014.

LaversioncomplètedescomptesstatutairesdeVastnedRetailBelgiumsa,demêmequelerapportannueletlerapportducommissaire,serontdéposésdanslesdélaislégauxauprèsdelabanqueNationaledeBelgiqueet

peuventêtreobtenusgratuitementsurlesitewebdelasociété(www.vastned.be)ousurdemandeausiègesocial.

LecommissaireadélivréuneattestationsansréservepourlescomptesannuelsstatutairesdeVastnedRetailBelgiumsa.

Comptederésultats


Revenuslocatifs 21.214 21.399

Chargesrelativesàlalocation -41 -32

RÉSULTAT LOCATIF NET 21.173 21.367

Récupérationdechargeslocativesettaxesnormalementassumées

parlelocatairesurimmeublesloués1.454 1.534

Chargeslocativesettaxesnormalementassuméesparlelocatairesurimmeublesloués -1.454 -1.534

Autresrevenusetdépensesrelatifsàlalocation 43 37

RÉSULTAT IMMOBILIER 21.216 21.404

Fraistechniques -582 -460

Fraiscommerciaux -319 -215

Chargesettaxessurimmeublesnonloués -219 -168

Fraisdegestionimmobilière -1.165 -1.202

Autreschargesimmobilières -125 -204

Charges immobilières -2.410 -2.249

RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 18.806 19.155

Fraisgénéraux -1.224 -1.047

Autresrevenusetchargesd’exploitation 25 77

RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 17.607 18.185

Résultatsurventesdesimmeublesdeplacement -1.932 273

Variationsdelajustevaleurdesimmeublesdeplacement 11.250 -2.986

Autrerésultatsurportefeuille -207 -131

RÉSULTAT D’EXPLOITATION 26.718 15.341

Revenusfinanciers 210 190

Chargesd’intérêtnettes -4.187 -4.883

Autreschargesfinancières -10 -11

Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers

(couverturesnoneffectives-IAS39)-1.240 1.586

Variationsdelajustevaleurdesactifsfinanciersnoncourants -967 4

Résultat financier -6.194 -3.114

RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 20.524 12.227

Impôts -30 -33


COMPTESANNUELSSTATUTAIRESVASTNEDRETAILBELGIUMSA

143

Rapport financier

RÉSULTATPARACTION Note 2014 2013

Nombred’actionscopartageantes 13 5.078.525 5.078.525

Résultatnet(€) 13 4,03 2,40

Résultatnetdilué(€) 13 4,03 2,40

Résultatd’exploitationdistribuable(€) 13 2,68 2,65

Résultatglobal



Autres composants du résultat global

(recyclable dans le compte de résultat)

Variationsdelaparteffectivedelajustevaleurdesinstrumentsdecouvertureautoriséspourlacouverturedefluxdetrésorerie

297 1.499

RÉSULTAT GLOBAL 20.791 13.693

Affectationdurésultat



• Transfertaux/desréservesdusoldedesvariationsdelajustevaleur19desimmeublesdeplacement:

-Exercicecomptable -11.327 2.895

-Réalisationsdebiensimmobiliers 2.967 -115

• Transfertaux/desréservesdel’impactsurlajustevaleurdesfraisetdroitsdemutationestiméslorsdel’aliénationhypothétiquedesimmeublesdeplacement

-752 63

• Transfertaux/desréservesdusoldedesvariationsdelajustevaleurdesinstrumentsdecouvertureautorisésauxquelslacomptabilitédecouverturen’estpasappliquée

1.240 -1.586

• Transfertaux/desautresréserves 968 -3

• Transfertdesrésultatsreportésdesexercicescomptablesantérieurs 224 10

Rémunération du capital 13.814 13.458



Note:

Résultatd’exploitationdistribuable 13.590 13.448


Variationsdelajustevaleurdesactifsetpassifsfinanciers(couverturesnoneffectives-IAS39)etdesactifsfinanciersnoncourants

-2.207 1.590

Comptederésultats(suite)

19 Basée sur les variations de la valeur d’investissement des immeubles de placement.

144

Bilan

ACTIFenmilliers€ 31.12.2014 31.12.2013

ACTIFS NON COURANTS 350.846 360.417

Immobilisationsincorporelles 3 7

Immeublesdeplacement 328.738 358.818

Autresimmobilisationscorporelles 477 560

Actifsfinanciersnoncourants 21.625 1.029

Créancescommercialesetautresactifsnoncourants 3 3

ACTIFS COURANTS 7.424 4.568

Actifsdétenusenvuedelavente 4.098 0

Créancescommerciales 163 173

Créancesfiscalesetautresactifscourants 2.342 1.898

Trésorerieetéquivalentsdetrésorerie 301 1.853

Comptesderégularisation 520 644

TOTAL DE L’ACTIF 358.270 364.985

145

Rapport financier

CAPITAUXPROPRESETPASSIFenmilliers€ 31.12.2014 31.12.2013

CAPITAUX PROPRES 242.800 235.467

Capital 97.213 97.213

Primesd’émission 4.183 4.183

Réserves 120.910 121.877


PASSIF 115.470 129.518

Passifs non courants 91.632 116.927

Dettesfinancièresnoncourantes 86.906 113.712



Autrespassifsfinanciersnoncourants 4.552 3.106


Passifs courants 23.838 12.591

Provisions 205 0

Dettesfinancièrescourantes 19.256 8.405



Autres dettes financières courantes 17.000 0

Autrespassifsfinancierscourants 0 521

Dettescommercialesetautresdettescourantes 3.240 2.574

Autrespassifscourants 136 175

Comptesderégularisation 1.001 916

TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET PASSIF 358.270 364.985

VALEURNETTEPARACTIONen€ 31.12.2014 31.12.2013

Valeurnetteparaction(justevaleur) 47,81 46,37

Valeurnetteparaction(valeurd’investissement) 49,59 48,12

ValeuractivenetteEPRA 48,71 47,08

TAUXD’ENDETTEMENT 31.12.2014 31.12.2013

Tauxd’endettement(max.65%) 31% 34%

147

Informations générales

Louvain, Bondgenotenlaan - 1.495 m2

148

Dénomination

VastnedRetailBelgiumestunesociétéimmobilièrerégle-mentéededroitbelge.

Le24avril2013,ladénominationdelasociété“IntervestRetail”aétéchangéen“VastnedRetailBelgium”.

Siègesocial

Uitbreidingstraat18,2600Berchem-Anvers.

Numérod’entreprise(RPMAnvers)

LasociétéestinscriteàlaBanque-carrefourdesentre-prisessouslenumérod’entreprise0431.391.860.

Formejuridique,constitution,publication

LasociétéaétéconstituéeparactepassédevantlenotaireandrévanderVorst,àixelles,le15juin1987,publiéauxannexesdumoniteurbelgele9juillet1987suivantsouslenuméroderéférence870709-272.

Paractepasséle27octobre2014devantnotaireEricDeBie,lesstatutsontétémodifiésunedernièrefoisetontétépubliésauxannexesduMoniteurbelgesouslenumé-ro2014-11-14/0207159,actantlechangementd’objetsocialétantdonnéquelasociétéestdevenueunesociétéimmobilièreréglementéepubliquecommementionnéàl’article2,2°delaLoidu12mai2014relativeauxsociétésimmobilièresréglementées(etn’estdoncplusunesicafimmobilièrepublique)etégalementd’autresmodifica-tionsdesstatutsafinderéféreràlaLoidu12mai2014relativeauxsociétésimmobilièresréglementéesaulieud’àlalégislationrelativeauxsicafimmobilières.

Le22décembre1998,VastnedRetailBelgiumaétéagrééecomme“sociétéd’investissementàcapitalfixe

publiqueimmobilièrededroitbelge”,enabrégésicafimmobilièrededroitbelge.Comptetenudel’entréeenvigueurdelaLoidu19avril2014relativeauxorganismesdeplacementcollectifalternatifsetàleursgestionnaires(la“loiAIFMD”)20,lasociétéaoptépourdemanderlestatutdesociétéimmobilièreréglementéepublique,tellequ’introduiteparlaLoiSIR,aulieudustatutdesicafimmobilièrepublique.Danscecadrelasociétéademan-désonagrémentdesociétéimmobilièreréglementéeauprèsdelaFSMA.Ensuite,lasociétéaétéagrééeparlaFSMA,conformémentauxarticles9,§3et77delaLoiSIR,entantquesociétéimmobilièreréglementéele22septembre2014,etcesouslaconditionsuspensivedel’adaptationdesstatutsdelasociétéetl’observationdesclausesdel’article77,§2etsuivantdelaLoiSIR.L’assembléegénéraleextraordinairequis’esttenuele27octobre2014afinalementapprouvéàlamajoritélesmodificationsdesstatutsdeVastnedRetailBelgiumenvued’unchangementdestatutdesicafimmobilièrepubliqueenstatutdesociétéimmobilièreréglementéepublique.Étantdonnéqu’aucundroitderetraitn’aétéexercéàl’assembléegénéraleextraordinairedesaction-nairesprécitéeetquetouteslesconditionssuspensivesauxquelleslamodificationdesstatutsparl’assembléegénéraleextraordinairedesactionnairesetl’agrémentparlaFSMAétaientsoumises,ontétéréalisées,VastnedRetailBelgiumbénéficiedepuisle27octobre2014dustatutdesociétéimmobilièreréglementéepublique.Entantquesociétéimmobilièreréglementéelasociétén’estplussoumiseauxclausesdel’ArrêtéRoyaldu7décembre2010relatifauxsicafimmobilièresetniàlaLoidu3août2012relativeàcertainesformesdeplacementcollectifdeportefeuillesd’organismesdeplacement,maisdepuisle27octobre2014àlalégislationrelativeàlaLoiSIRetàl’ArrêtéRoyalSIR.

Lasociétéestinscriteauprèsdel’AutoritédesServicesetMarchésFinanciers(FSMA).

Lasociétéfaitunappelpublicàl’épargneausensdel’article438duCodedesSociétés.

Durée

Lasociétéaétéconstituéepouruneduréeindéterminée.

IDENTIFICATION

20 La loi transpose la directive européenne en droit belge relative aux gestionnaires de fonds de placements alternatifs (en anglais,

“alternative investment funds manager”, de sorte que cette directive est nommé “directive AIFMD” et que cette loi est nommée

“Loi AIFMD”).

149


Objetsocial

Article 4 des statuts

4.1.Lasociétéapourobjetexclusif:

a. demettredirectementouparlebiaisd’unesociétédanslaquelleelledétientuneparticipationconformé-mentauxdispositionsdelaLoiSIRetenexécutiondesarrêtésetrèglements,desbiensimmobiliersàdispositionsd’utilisateurs;et,

b. dansleslimitesdelaréglementationenvigueurpourlessociétésimmobilièresréglementées,posséderdesbiensimmobilierstelsquementionnésàl’article2,5°,viàxdelaLoiSIR.

Parbiensimmobiliersdanslesensdel’article2,5°delaLoiSIR,ilfautentendre:

i. lesimmeublestelsquevisésauxarticles517etsuivantsduCodeCiviletlesdroitsréelssurlesbiensimmobiliers,àl’exceptiondesimmeublesdenatureforestière,agricoleouminière;

ii. lesactionsavecdroitdevoteémisespardessociétésimmobilières,quisontcontrôléesexclusivementoucollectivementparlasociété;

iii. lesdroitsd’optionsurdesbiensimmobiliers;iv. lesactionsdesociétésimmobilièresréglementées

publiquesouinstitutionnelles,àconditionqu’ellessoientsoumisesdanscederniercas,àuncontrôlecollectifouexclusifdelasociété;

v. lesdroitsdécoulantdecontratsoùunouplusieursbienssontdonnésenlocation-financement,ouaux-quelsdesdroitsd’usageanaloguessontaccordés;

vi. desactionsdesicafimmobilièrespubliques;vii. lesdroitsdeparticipationdansd’autresorganismes

deplacementcollectifenbiensimmobiliersétrangersinscritssurlalisteviséeàarticle260delaLoidu19avril2014relativeauxétablissementsalternatifsd’investissementscollectifsetleursgestionnaires;

viii.lesdroitsdeparticipationsdansdesorganismesdeplacementcollectifenbiensimmobiliersquisontétablisdansunautreétatmembredel’espaceéconomiqueeuropéenetquinesontpasinscritssurlalisteviséeàl’article260delaLoidu19avril2014relativeauxétablissementsalternatifsd’investisse-mentscollectifsetleursgestionnaires,pourautantqu’ilssoientsoumisàuncontrôlesimilairequelessicafimmobilièrespubliques;

ix. lesactionsoupartsémisespardessociétés(i)dotéesdelapersonnalitéjuridique;(ii)relevantdudroitd’unautreétatmembredel’Espaceéconomiqueeuropéen;(iii)dontlesactionssontadmisesauxnégociationssurunmarchéréglementéet/ouquifontl’objetd’uncontrôleprudentiel;(iv)quiontpouractivitéprin-cipalel’acquisitionoulaconstructiond’immeublesenvuedelamiseàdispositiond’utilisateurs,ouladétentiondirecteouindirectedeparticipationsdansdessociétésdontl’activitéestsimilaire;et(v)quisontexemptéesdel’impôtsurlesrevenusencequiconcernelesbénéficesprovenantdel’activitéviséeau(iv)ci-dessusmoyennantlerespectdecontraintes,tenantaumoinsàl’obligationlégalededistributiond’unepartiedeleursrevenusàleursactionnaires(nomméci-après“Real Estate Investment Trusts”(enabrégé“REIT”));

x. lescertificatsimmobiliersvisésàl’article5,§4delaLoidu16juin2006relativeauxoffrespubliquesd’instrumentsdeplacementetauxadmissionsd’instrumentsdeplacementàlanégociationsurdesmarchésréglementés;

Danslecadredelamiseàdispositiondebiensimmobi-liers,lasociétépeutexercertouteslesactivitésliéesàlaconstruction,l’aménagement,larénovation,ledévelop-pement,l’acquisition,lacession,lagestionetl’exploitationdebiensimmobiliers.

Lasociétédéveloppeunestratégiedesortequ’ellepuisseêtreprésentedanstouslesstadesdelachainedevaleurdusecteurimmobilier.Danscebutlasociétéacquiertetcèdedesbiensimmobiliersetdesdroitsréelsconcernantdesbiensimmobiliersenvuedelamiseàdispositionàsesutilisateursmaislasociétépeutégalementgérerledéveloppement(larénovation,ledéveloppement,l’extension,lacréation,…)etlagestionquotidiennedebiensimmobiliersensapossession.Ellepeutêtrelesyn-dicd’unbienimmobilierdontelleestlecopropriétaireou

“property manager”d’uncomplexed’immeublesdontelleestl’undespropriétaires.Danscecadreellepeutexercertoutesautresactivitéssignifiantuneplus-valuepoursesbiensimmobiliersoupoursesutilisateurs(facility mana-gement,organisations,servicesdegardiennage,travauxdetransformationadaptésauxbesoinsspécifiquesdulocataire,…).Lasociétépeutoffrirdessolutionsimmo-bilièressurmesurepourlesquelleslesbiensimmobilierssontadaptésauxbesoinsspécifiquesdeleursutilisateurs.

150

Aceteffetlasociété:

a. exerceelle-mêmesesactivités,sansquecetexercicepuisseêtredéléguéd’unefaçonoud’uneautreàuntiersouunesociétéliée,conformémentauxarticles19et34delaLoiSIR,desortequel’assetmanagementnepeutêtredélégué;

b. entretiendesrelationsdirectesavecsesclientsetfournisseurs;

c. a,envuedel’exercicedesesactivitésdéfiniesdanscetarticle,deséquipesopérationnellesàsadisposi-tionquiconstituentunegrandepartiedesoneffectif.

4.2.Lasociétépeutinvestiràtitreaccessoireoutempo-rairedansdesvaleursmobilièresquinesontpasdesbiensimmobiliersausensdelalégislationquiestd’applicationpourlessociétésimmobilièresréglementées.Cesinves-tissementsserontréalisésconformémentàlapolitiquedegestiondesrisquesadoptéeparlasociétéetserontdiver-sifiés,afind’assurerunediversificationdesrisquesappro-priée.Lasociétépeutégalementdétenirdesliquiditésnonaffectéesdanstoutesmonnaiessouslaformededépôtsàvueouàtermeousouslaformed’uninstrumentdumarchémonétairesusceptiblesd’êtreaisémentmobilisé.

Lasociétépeutenoutresouscriredesinstrumentsdecouverture,pourautantqueceux-ciserventuniquementàcouvrirlerisquedetauxd’intérêtetlesrisquesdetauxdechangedanslecadredefinancementetlagestiondesbiensimmobiliersdelasociétéetàl’exclusiondetouteopérationdenaturespéculative.

4.3. Lasociétépeutprendreoudonnerunouplusieursbiensimmobiliersenlocation-financement(dontquestiondanslesnormesIFRS).L’activitédedonnerenlocation-financementavecoptiond’achat(dontquestiondanslesnormesIFRS)nepeutêtreexercéequ’àtitreaccessoire,àmoinsquecesbiensimmobilierssoientdes-tinésàunbutd’intérêtgénéralycomprisleslogementssociauxetl’enseignement(danscecasl’activitépeutêtreexercéecommeactivitéprincipale).

4.4. Conformémentàlalégislationrelativeauxsociétésimmobilièresréglementées,lasociétépeuts’immiscerdans:• l’achat,latransformation,l’aménagement,lalocation,

lasous-location,lagestion,l’échange,lavente,lelotissement,l’apportsouslerégimedecopropriétédel’immobiliertelquedécritci-dessus;

• uniquementdanslecadredufinancementdesesactivitésimmobilièresconsentirunehypothèqueouoctroyerd’autressûretésougarantiesconformémentàl’article43delaLoiSIR;

• octroyerdescréditsetconstituerdessûretésoudon-nerdesgarantiesaubénéficed’unefilialedelasociétéconformémentàl’article42delaLoiSIR.

4.5. Lasociétépeutacquérir,loueroumettreenlocation,céderouéchangertousbiensmobiliersetimmobiliers,matériauxetfournitureset,demanièregénérale,effec-tuertouteslesopérationscommercialesetfinancièresquiontunliendirectouindirectavecsonobjetetl’exploi-tationdetouslesdroitsintellectuelsetlespropriétéscommercialesyafférents.Pourautantquecelasoitcompatibleaveclestatutdesociétéimmobilièreréglementée,lasociétépeut,parvoied’apportenespècesouennature,defusion,souscription,participation,interventionfinancièreoud’uneautrefaçon,prendreuneparticipationdanstouteslessociétésouentreprisesexistantesouàconstituer,enBelgiqueouàl’étranger,dontl’objetsocialestidentiqueausienouestdenatureàpromouvoirl’accomplissementdesonobjet.

Exercice

L’exercicedébutele1erjanvieretseclôturele31décembredechaqueannée.

Consultationdedocuments

• lesstatutsdeVastnedRetailBelgiumpeuventêtreconsultésauGreffedutribunaldeCommerced’Anversetausiègesocial

• lescomptesannuelssontdéposésàlacentraledesbilansdelaBanquenationaledeBelgique

• lescomptesannuelsetlesrapportsannexessontenvoyéschaqueannéeauxactionnairesnominatifs,ainsiqu’àtoutepersonnequienfaitlademande

• lesdécisionsportantsurlanominationetdémissiondesmembresdesorganessontpubliéesauxannexesduMoniteurbelge

• lescommunicationsfinancièresainsiquelesconvoca-tionsauxassembléesgénéralessontpubliéesdanslapressefinancière

• lesdocumentsdelasociétéquisontimportantspourlepublicsontdisponiblessurlesitewebwww.vastnedretailbelgium.be

Lesautresdocumentsaccessiblesaupublicpeuventêtreconsultésausiègesocialdelasociété.

151


Anvers, Groendalstraat - 48 m2

152

EXTRAITSDESSTATUTS21

21 Ces articles ne sont pas la reproduction complète, ni la reproduction littérale des statuts. Les statuts complets sont à consulter

au siège de la société.

Capital-Actions

Article 7 - Capital autorisé

Leconseild’administrationestautoriséàaugmenterlecapitalsocialenuneouplusieursfoisàconcurrenced’unmontantdenonanteseptmillionsdeuxcenttreizemilledeuxcenttrente-troismillionsettrentedeuxcentimes(97.213.233,32EUR);parapportenespècesouennature,parl’incorporationderéservesoudeprimesd’émission,danslerespectdesreglesprescritesparleCodedesSociétés,parlesprésentsstatutsetparl’applicationdelalégislationrelativeauxsociétésimmobilièresréglementées.

CetteautorisationestvalablepourunepériodedecinqansàdaterdelapublicationauxAnnexesduMoniteurbelgedupouvoirdedécisiondel’assembléegénérale.Cepouvoirpeutêtrerenouvelé.

Lorsdechaqueaugmentationducapitalleconseild’administrationfixeleprix,laprimed’émissionéventuelleetlesconditionsd’émissiondesactionsnouvelles,àmoinsquel’assembléegénéralen’endécideautrement.

Lesaugmentationsdecapitalpeuventdonnerlieuàuneémissiond’actionsavecousansdroitdevote.Lorsquelesaugmentationsdecapital,décidéesparleconseild’admi-nistrationsuiteàcetteautorisation,comprennentuneprimed’émissionplacéesuruncomptespécialindispo-nible,nommé“primesd’émission”,quiconstituecommelecapitalunegarantiepourtiersetquineserapasdiminuéeousuppriméesaufmoyennantunedécisiondel’assembléegénéraleseréunissantselonlesconditionsdeprésenteetdemajoritéprévueslorsd’unediminutiondecapital,sousréservedelatranspositionencapitalcommeprévuci-dessus.

Article 8 - Nature des titres

Lesactionssontnominativesousousformedetitresdématérialisés.Ilesttenuausiègesocialunregistredesactionsnominativesquetoutactionnairepeutconsulter.Descertificatsd’inscriptionnominativeserontdélivrésauxactionnaires.

Toutecessiond’actionsentrevifsoupourcausededécès,ainsiquetoutéchanged’actionssontinscritsdansceregistre.

Chaquetitrenominatifpeutêtreéchangéàtoutinstantenactionssousformedématérialiséeàlademandeécriteetauxfraisdel’actionnaire.

Détention

Article 11 - Règlement de transparence

Conformémentauxrèglementationslégalesenlamatièretoutepersonnemoraleouphysiquequicèdeouacquiertdesactionsouautresinstrumentsfinanciersdelasociétéconférantundroitdevote,représentantlecapitalounon,esttenud’informerlasociétéainsiquel’autoritédesServicesetMarchésFinanciersdunombred’instrumentsfinanciersqu’ilpossèdechaquefoisquelesdroitsdevoteliésàcesinstrumentsfinanciersatteignentcinqpourcent(5%)ouunmultipledecinqpourcentdunombretotaldedroitsdevoteàcemomentouaumomentoùlescirconstancesseprésententsurbasedesquellespareilleinformationestrendueobligatoire.

Enplusdesseuilslégauxmentionnésauparagrapheprécédent,lasociétéprévoitégalementunseuilstatutairedetroispourcent(3%).

Cettedéclarationestégalementobligatoirelorsdutransfertd’actions,lorsquesuiteàcetransfertlenombrededroitsdevotedépasseoutombeen-dessousduseuildéterminéaupremierousecondalinéa.

Administrationetcontrôle

Article 12 - Composition du conseil d’administration

Lasociétéestadministréeparunconseild’administrationcomposéd’aumoinstroisadministrateurs,actionnairesounon,nomméspoursixansaumaximumparl’assembléegénéraledesactionnairesettoujoursrévocablesparelle.

Encasd’inoccupationd’unouplusieursmandatsd’admi-nistrateur,lesadministrateursrestantsontledroitdepourvoirprovisoirementàleurremplacementjusqu’àlaplusprochaineassembléegénéralequiprocéderaàl’électiondéfinitive.

Conformémentàcequieststipuléàl’article13delaLoiSIR,leconseild’administrationdelasociétéestcomposédetellesortequelasociétépeutêtregéréeconformémentàl’article4delaLoiSIR.Aumoinstroisadministrateursindépendantsdoiventsiégerauconseild’administrationdelasociété,ausensdel’article526terduCodedesSociétés.

Ladirectioneffectivedelasociétéimmobilièreréglemen-téepubliquedoitêtreconfiéeàaumoinsdeuxpersonnes.

153

Danslecadredel’exercicedeleurfonctiontouslesadmi-nistrateursdoiventposséderl’honorabilitéprofessionnelleetl’expérienceadéquate,telquestipulél’article14§1delaLoiSIR.Ilsnepeuventsetrouverdansundescasmen-tionnésàl’article20delaLoidu25avril2014relativeaustatutetaucontrôledesétablissementsdecrédit.

Lesmembresduconseild’administrationetlespersonneschargéesdeladirectioneffectivedoiventseconformerauxarticles14et15delaLoiSIR.

Sanspréjudicedesclausesdetransitionstellesqueprévuesàl’article37,lesmembresduconseild’adminis-trationetlespersonneschargéesdeladirectioneffectivesontexclusivementdespersonnesphysiques.

Article 15 - Transfert des compétences

Leconseild’administrationpeut,enapplicationdel’article524bisduCodedesSociétés,constitueruncomitédedirec-tiondontlesmembressontélusauseinouhorsduconseil.Lescompétencesàtransféreraucomitédedirectionsonttouteslescompétencesd’administrationàl’exceptiondescompétencesadministrativessusceptiblesd’êtreliéesàlapolitiquegénéraledelasociété,desactionsquisontréser-véesauconseild’administrationsurlabasededispositionslégalesoudesactionsetmesuresquipourraiententraînerl’applicationdel’article524duCodedesSociétés.Lorsqu’uncomitédedirectionestnommé,leconseild’administrationestchargédelasurveillanceduditcomité.

Leconseild’administrationdéterminelesconditionsdenominationdesmembresducomitédedirection,deleurlicenciement,deleurrémunération,deleurséventuellesindemnitésdelicenciement,deladuréedeleurmandatetdelaméthodedetravail.

Siuncomitédedirectionaéténommé,cedernierseu-lementpeutdéléguerl’administrationquotidiennedelasociété.

Siaucuncomitédedirectionn’aéténommé,leconseild’administrationpeutdéléguerl’administrationquoti-diennedelasociétécommestipuléàl’article13,qua-trièmeparagraphedesstatutsactuels.

Leconseild’administration,lecomitédedirectionainsiquelesadministrateursdéléguéschargésdel’adminis-trationquotidiennedanslecadredecetteadministrationquotidienne,peuventégalementdéléguercertainescom-pétencesspécifiquesàuneouplusieurspersonnesdeleurchoix,dansleslimitesdeleurscompétencesrespectives.

Leconseild’administrationpeutfixerl’indemnitédechaquemandataireàquidescompétencesspécialesontétéattribuéesetce,conformémentàlalégislationappli-cableauxsociétésimmobilièresréglementées.

Sanspréjudicedesclausesdetransitionstellesqueprévuesàl’article37,lesmembresducomitédedirec-tionsontexclusivementdespersonnesphysiquesetellesdoiventseconformerauxarticles14et15delaLoiSIR.

Article 17 - Conflits d’intérêt

Lesadministrateurs,lespersonneschargéesdel’adminis-trationjournalièreetlesmandatairesdelasociétédoiventrespecterlesrèglesrelativesauxconflitsd’intérêtprévuesauxarticles36,37et38delaLoiSIRetdansleCodedesSociétés,tellesqu’ellespeuventêtremodifiées,lecaséchéant.

Article 18 - Contrôle

Lecontrôledesopérationsdelasociétéestattribuéàunouplusieurscommissaires,nommésparl’assembléegénéraleparmilesmembresdel’InstitutdesRéviseursd’entreprisespouruntermerenouvelabledetroisans.Larémunérationestdéterminéeparl’assembléegénéraleàl’occasiondesanomination.

Le(s)commissaire(s)contrôle(nt)etcertifie(nt)égale-mentlesdonnéescomptablesreprisesdanslescomptesannuelsdelasociété.

LamissionducommissairenepeutuniquementêtreconfiéeàunouplusieursréviseursouuneouplusieursentreprisesderéviseursreconnusparlaFSMA.Pourladésignationdecommissairesdesociétél’accordpréalabledelaFSMAestrequis.Cetaccordestégalementnéces-sairepourlerenouvellementdelamission.

Assembléegénérale

Article 19 - Assemblée générale

L’assembléegénéraleordinairedesactionnaires,dénom-méeassembléeannuelle,doitêtreconvoquéechaqueannéelederniermercredidumoisd’avrilàquatorzeheurestrenteminutes.

Sicejourestunjourfériélégal,l’assembléeauralieulejourouvrablesuivant.

Atoutmomentuneassembléegénéraleextraordinairepeutêtreconvoquéepourdébattreetstatuerdetoutequestionappartenantàsacompétenceetn’impliquantpasdemodificationdesstatuts.

154

Atoutmomentuneassembléegénéraleextraordinairepeutêtreconvoquéedevantlenotairepourseconcerteretprendredesdécisionsconcernantunemodificationdesstatuts.

LesassembléesgénéralessonttenuesausiègedelasociétéouentoutautreendroitenBelgiqueindiquédanslaconvocation.

Article 22 - Participation à l’assemblée

Ledroitd’êtreadmisàl’assembléegénéraleetd’yexercerundroitdevote,estsubordonnéàl’enregistrementcomptabledesactionsnominativesdel’actionnairelequatorzièmejouravantl’assembléegénérale,àvingt-quatreheures(heurebelge)(nomméci-aprèsla‘dated’enregistrement’),soitparleurinscriptiondansleregistredesactionnairesdesactionsnominativesdelasociété,soitparleurinscriptiondanslescomptesd’unteneurdecomptesagrééoud’unorganismedeliquidation,soitparlatransmissiondesactionsauporteuràunintermédiairefinancier,quelquesoitlenombred’actionsenpossessiondel’actionnairelejourdel’assembléegénérale.

Lestitulairesd’actionsdématérialiséesdésirantparticiperàl’assembléegénéraledoiventdéposeruneattestationdélivréeparleurintermédiairefinancierouteneurdecomptesagréécertifiant,selonlecas,lenombred’actionsdématérialiséesinscritesaunomdel’actionnairedansleurscomptesàladatedel’enregistrementoulenombred’actionsauporteurquiontétédéposéesàladatedel’enregistrement,etpourlequell’actionnaireadéclarévouloirparticiperàl’assembléegénéraledelasociété.Cedépôtdoitêtreeffectuéauplustardlesixièmejouravantladatedel’assembléegénéraleausiègesocialouauprèsdesinstitutionsmentionnéesdanslaconvocation.

Lestitulairesd’actionsnominativesdésirantassisteràl’assembléegénéraledoiventinformerlasociétédeleurintentionparsimplelettre,faxouemailauplustardsixjoursavantladatedel’assemblée.

Article 26 - Droit de vote

Chaqueactiondonnedroitàunevoix.

Lorsqu’uneouplusieursactionsappartiennentàdiffé-rentespersonnesenindivisionouàunepersonnemoraleayantunorganecollégialdereprésentation,l’exercicedesdroitsafférentsàcestitresvis-à-visdelasociéténepourraêtreexercéqueparunepersonnedésignéeparécritpartouslesayantdroits.Tantquecettedésignationn’apasétéfaite,touslesdroitsliésàcesactionsserontsuspendus.

Lorsqu’uneactionestgrevéed’unusufruit,lesdroitsaffé-rentsàcetteactionsontexercésparl’usufruitiersaufsilenu-propriétaires’yoppose.

Traitementdurésultat

Article 29 - Affectation du bénéfice

Enapplicationdel’article45,2°delaLoiSIR,lasociétédistribueannuellementàtitrederémunérationducapital80%aumoinsdurésultatcommedéterminéparlaLoiSIRetenexécutiondesrésolutionsetrèglements.Cetteobligationneportepaspréjudiceàl’article617duCodedesSociétés.

COMMISSAIRE

Le24avril2013,DeloitteRéviseursd’entreprisesSCs.f.d.SociétéCoopérativeàresponsabilitélimitéereprésentéeparKathleenDeBrabander,dontlesbureauxsontsisà1831Diegem,Berkenlaan8b,estrenomméecommissairedeVastnedRetailBelgium.Lemandatducommissaireexpireraimmédiatementaprèsl’assembléeannuelleen2016.

Larémunérationducommissaires’élèveà€58.580(horsTVA,fraisexclus)pourl’exercicequiapriscoursle1erjan-vier2014pourl’examendescomptesannuelsstatutairesetconsolidés.

POURVOYEURDELIQUIDITÉS

Depuisdécembre2001unaccorddeliquiditéaétéconcluavecBanqueDegroof,ruedel’industrie44à1000Bruxelles,afindestimulerlanégociabilitédesactions.Enpratiquececisefaitparlaremiserégulièredecommandesd’achatetdevente,toutenrespectantcertainesmarges.

Larémunérationcorrespondantes’élèveàunmontantfixede€1.000parmois.

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Bruxelles, avenue Louise - 245 m2

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EXPERTSIMMOBILIERS

Au31décembre2014,lesexpertsimmobiliersdésignésparVastnedRetailBelgiumsont:

• Cushman&Wakefield,domiciliéeà1000Bruxelles,avenuedesArts56.LasociétéestreprésentéeparKrisPeetermans.

• CBRichardEllis,domiciliéeà1000Bruxelles,avenueLloydGeorge7.LasociétéestreprésentéeparPeterdeGroot.

ConformémentàlaLoiSIR,ilsévaluentleportefeuillequatrefoisparan.Lesrémunérationsdesexpertsimmo-bilierssontcalculéessurbased’unmontantannuelfixeparimmeuble.

SOCIÉTÉIMMOBILIÈRE

RÉGLEMENTÉE-CADRELÉGAL

Lestatutdesociétéimmobilièreréglementée(SIR)estréglementéparlaLoidu12mai2014relativeauxsociétésimmobilièresréglementées(laLoiSIR)etl’ArrêtéRoyaldu13juillet2014relatifauxsociétésimmobilièresréglementéespourpromouvoirlesinvestissementscollec-tifsenbiensimmobiliers.LeconceptressemblefortementàceluidesRealEstateInvestmentTrusts(REIT-USA),desOrganismesdePlacementFiscaux(FBI-Pays-Bas)etdesSociétésd’InvestissementImmobilierCôtées(SIIC-France)etlesREITauRoyaume-UnietenAllemagne.

LaSIRestentantquesociétéimmobilièrepubliqueavecunstatutparticulierdeREIT,soumiseàunelégislationstricteenvuedelaprotectiondesactionnairesetdesfinanciers.Lestatutoffreaussibienauxfinanciersqu’auxinvestisseursprivéslapossibilitéd’avoiraccèsd’unema-nièrebalancée,efficaceauniveaudescoûtsetentoutetransparencefiscaleauàportefeuilleimmobilierdiversifié.

L’intentiondulégislateurestqu’uneSIRgarantisseunetransparenceoptimaledesinvestissementsimmobiliersetassureladistributiond’uncash-flowmaximal,tandisquel’investisseurbénéficiedetouteuneséried’avantages.

LaSIRestplacéesouslecontrôledel’autoritédesServicesetMarchésFinanciers(FSMA)etestsoumiseàuneréglementationspécifiquedontlesdispositionslesplusmarquantessontlessuivantes:

• adopterlaformed’unesociétéanonymeoud’unesociétéencommanditeparactionsavecuncapitalminimumde€1.200.000

• unesociétéàcapitalfixeetunnombrefixed’actions• cotationboursièreobligatoireavecunedispersiond’au

moins30%desactionsauprèsdupublic• lasociétéimmobilièreréglementéeapourobjetexclu-

sif(a)directementouparunesociétédanslaquelleelledétientuneparticipationconformémentlesclausesdelaLoiSIRetenexécutiondesesarrêtésetrèglements,demettreàdispositiondesbiensimmobiliersd’utilisa-teurset(b)lecaséchéantetdansleslimitesdel’article7,b)delaLoiSIR,posséderdesbiensimmobilierstelsquementionnésàl’article2,5°,viàxdelaLoiSIR;laSIRn’adoncpasdepolitiqued’investissementancréestatutairementmaiselledéveloppeunestratégieoùsesactivitéspeuvents’étendreàtoutelachaînedevaleurdusecteurimmobilier

• possibilitélimitéedeprendredeshypothèques• untauxd’endettementlimitéà65%dutotaldel’actif;

siletauxd’endettementdépasse50%,unplanfinan-cierdoitêtrerédigéconformémentauxclausesdel’article24del’ArrêtéRoyalSIR.Encasd’unedéroga-tionaccordéeparlaFSMAsurbasedel’article30,§3et§4delaLoiSIR,letauxd’endettementconsolidédelaSIRpubliquenepeutconformémentauxclausesdel’article30§4delaLoiSIRêtresupérieurà33%

• leschargesd’intérêtfinancièresannuellesprovenantdel’endettementnepeuventenaucuncasdépasserleseuilde80%durésultatd’exploitationavantrésultatsurportefeuille,augmentédesrevenusfinanciersdelasociété

• règlesstrictesenmatièredeconflitsd’intérêts• unecomptabilisationduportefeuilleàlavaleurde

marchésanspossibilitéd’amortissements• uneévaluationtrimestrielledupatrimoineimmobilier

pardesexpertsindépendants,soumisàunsystèmederotationtouslestroisans

• unerépartitiondurisque:20%aumaximumdutotaldel’actifsurbaseconsolidéepeutêtreinvestidansunseulensembleimmobilier,saufexceptions

• uneSIRnepeuts’engagerdansdes“activitésdedéveloppement”;cecisignifiequ’uneSIRnepeutagircommepromoteurimmobilierdanslebutdeconstruiredesimmeublespourlesrevendreetd’encaisserlebénéficedudéveloppement

• uneexonérationdel’impôtdesociétéàconditiondedistribueraumoins80%durésultatd’exploitationdistribuable

• unprécompteimmobilierde25%àretenirlorsdupaiementdudividende(saufcertainesexonérations)

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• lapossibilitédecréerdesfilialesquiprennentlaformed’un“SIRinstitutionnelle”quiestdoitsouslecontrôleexclusifouconjointd’uneSIRpublique,envuederéaliserdesprojetsspécifiquesavecuntiers,étant1)desclientsprofessionnelstelsquedesétablissements,dessociétésd’investissementetdesinstitutionsdeplacementcollectifs,ou2)despersonnesmoralesquipeuventêtreconsidéréescommeinvestisseuréligibleparunesimpledemandeadresséeàlaFSMAsansquedesconditionssupplémentairesdoiventêtreremplies

• aumoinstroisadministrateursindépendantsausensdel’article526terduCodedesSociétéssiègentauconseild’administration

• larémunérationfixedesadministrateursetdesdiri-geantseffectifsnepeutdépendredesopérationsettransactionsréaliséesparlaSIRpubliqueousesfiliales:ilestdoncexcluqu’illeursoitaccordéunerémunéra-tionsurbaseduchiffred’affaires.Cetterègles’appliqueégalementàlarémunérationvariable.Siunerémuné-rationvariableestdéfinieenfonctiondurésultat,ellepeutuniquementprovenirdurésultatd’exploitationdistribuableconsolidé.

Cesrèglesontpourbutdelimiterlerisquépourlesactionnaires.

LessociétésquifusionnentavecuneSIRsontsoumisesàunimpôt(exittax)de16,995%surlesplus-valueslatentesetlesréservesimmunisées.

DÉCLARATIONRELATIVEAU

RAPPORTANNUEL

Conformémentàl’article13§2del’arrêtéRoyaldu14novembre2007leconseild’administration,composédeJean-PierreBlumberg(président),EMSOsprlreprésentéedefaçonpermanenteparChrisPeeters,NickvanOmmen,HubertRoovers,TacodeGrootetReinierWalta,déclarequ’àsaconnaissance:

a. lescomptesannuelsquisontrédigésconformémentau“InternationalFinancialReportingStandards”(IFRS),telsqu’acceptésparl’unioneuropéenneetselonlaLoidu12mai2014,donnentuneimagefidèledescapitaux,delasituationfinancièreetdesrésultatsdeVastnedRetailBelgiumetdesentreprisesreprisesdanslaconsolidation

b. lerapportannueldonneuneanalysefidèledudéve-loppementetdesrésultatsdeVastnedRetailBelgiumaucoursdel’exercicecourantetdelapositiondelasociétéetdesentreprisesreprisesdanslaconsolida-tion,ainsiquedesprincipauxrisquesetincertitudesauxquelsVastnedRetailBelgiumestconfrontée.

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Arrêté Royal SIR

L’ArrêtéRoyaldu13juillet2014relatifauxsociétésimmobilièresréglementées.

Dividende brut

Ledividendebrutparactionestlerésultatd’exploitationdistribuablediviséparlenombred’actionscopartageantes.

Dividende net

Ledividendenetestégalaudividendebrutaprèslarete-nuede25%deprécomptemobilier.

EPRA pourcentage de vacance locative

L’EPRApourcentagedevacanceestcalculécommelerapportentrelavaleurlocativeestiméepourlesemplace-mentsnonoccupésdisponiblesàlalocationetlamêmevaleurlocativeestiméedel’ensembleduportefeuilledisponibleàlalocation.

Gouvernance d’entreprise

Labonnegestiond’entreprise(corporategovernance)estuninstrumentimportantpouraméliorerconstammentlagestiondelasociétéimmobilièreetpourveillerauxintérêtsdesactionnaires.

Juste valeur d’un immeuble de placement (conformé-ment l’interprétation Beama d’IAS 40)

Cettevaleurcorrespondaumontantauquelunimmeublepourraitêtreéchangéentredespartiesbieninformées,avecleuraccord,etdansdesconditionsdeconcurrencenormale.Dupointdevueduvendeurelledoitêtrecom-prisedéductionfaitedesdroitsd’enregistrement.

Celasignifieconcrètementquelajustevaleurestégaleàlavaleurd’investissementdiviséepar1,025(pourdesimmeublesd’unevaleursupérieureà€2,5millions)ouàlavaleurd’investissementdiviséepar1,10/1,125(pourdesimmeublesd’unevaleurinférieureà€2,5millions).

Liquidité de l’action

Lerapportentrelenombred’actionstraitéesquotidien-nementetlenombred’actions.

Loi SIR

LaLoidu12mai2014relativeauxsociétésimmobilièresrèglementées.

Loyers actuels

Loyerannuelbrutsurbasedelasituationlocativeàuncertainmomentdansletemps.

Loyer de marché brut

Leloyerdemarchébrutcomprendlesloyersactuelsaug-mentésdelavaleurlocativeestiméedesemplacementsnonoccupés.

Marge libre

Lamargelibreestlenombred’actionsquicirculentlibrementenbourseetquinesontparconséquentpasenmainsfixes.

Pourcentage d’inoccupation

Lepourcentaged’inoccupationestcalculécommeétantlerapportentrelavaleurlocativeestiméedesempla-cementsnonoccupésetcettemêmevaleurlocativeestiméeaugmentéedesrevenuslocatifscommerciaux.

Rendement

Lerendementestlerapportentrelesloyersactuels(augmentésounondelavaleurlocativeestiméedesemplacementsnonoccupés)etdelavaleurd’investisse-mentdesimmeublesdeplacement.

Rendement brut

Lerendementestcalculécommeétantlerapportentreleloyerdemarchébrutetlavaleurd’investissementdesimmeublesdeplacement.

Rendement brut du dividende

Lerendementbrutdudividendeestledividendebrutdiviséparlecoursboursieràladatedeclôture.

TERMINOLOGIE

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Rendement initial brut

Lerendementinitialbrutestcalculécommeétantlerapportentrelesrevenuslocatifssurbaseannuelleàladated’acquisitiondel’immeubledeplacementetlavaleurd’investissementdel’immeubledeplacement.

Rendement net du dividende

Lerendementnetdudividendeestledividendenetdiviséparlecoursboursieràladatedeclôture.

Rendement net

Lerendementnetestcalculécommeétantlerapportentreleloyerdemarchébrut,moinsleschargesimmo-bilièresattribuables,etlavaleurd’investissementdesimmeublesdeplacement.

Résultat d’exploitation distribuable

Lerésultatd’exploitationdistribuableestlerésultatd’exploitationavantlerésultatsurportefeuillemoinslerésultatfinancieretimpôts,ethorslesvariationsdelajustevaleurdesdérivésfinanciers(quisontconsidéréscommecouverturenoneffectiveconformémentàIAS39)etlesautresélémentsnondistribuablessurbasedescomptesannuelsstatutairesdeVastnedRetailBelgiumsa.

Résultat net dilué

Lerésultatnetdiluéparactionestlerésultatnettelquepubliédanslecomptederésultats,diviséparlenombremoyenpondéréd’actionsdiluéesadaptéesàceteffetauxactionsordinairespotentiellesmenantàladilution.

Résultat net par action

Lerésultatparactionestlerésultatnet,telqu’ilapparaîtaucomptederésultats,diviséparlamoyennepondé-réedunombred’actionsordinairesencirculation(i.e.lenombretotald’actionsémisesmoinslesactionspropres)aucoursdel’exercice.

Société immobilière réglementée (SIR)

LestatutdesociétéimmobilièreréglementéeestrégiparlaLoidu12mai2014relativeauxsociétésimmobilièresréglementées(laLoiSIR)etparl’ArrêtéRoyaldu13juillet2014relatifauxsociétésimmobilièresréglementées(l’ArrêtéRoyalSIR)ayantpourbutd’encouragerlesinves-tissementscollectifsdansdesbiensimmobiliers.


Letauxd’endettementreprésentelarelationdetouteslesobligations(horsprovisionsetcomptesderégula-risation)horslesvariationsnégativesdelajustevaleurdesinstrumentsdecouverture,parrapportautotaldesactifs.Laméthodedecalculestconformeàl’article31,§1deuxièmeparagraphedel’ArrêtéRoyaldu13juillet2014.MoyennantcetArrêtéRoyalletauxd’endettementmaximalpourlasociétéimmobilièreestde65%.

Taux d’occupation

Letauxd’occupationestcalculécommeétantlerapportentrelesrevenuslocatifscommerciauxetsesmêmesrevenuslocatifs,augmentésdelavaleurlocativeestiméedesemplacementsnonoccupés.

Valeur active nette EPRA

Totaldescapitauxpropresattribuablesauxactionnairesdelasociétémère,corrigépourlajustevaleurdesin-strumentsfinanciersetdesimpôtsdifférés,diviséparlenombred’actionsenfind’année.

Valeur nette (valeur d’investissement)

Totaldescapitauxpropresattribuablesauxactionnairesdelasociétémèreaugmentédelaréservedel’impactsurlajustevaleurdesfraisetdroitsdemutationestiméslorsdel’aliénationhypothétiquedesimmeublesdeplacement,divisésparlenombred’actionsàladatedeclôture.

Valeur nette (juste valeur)

Totaldescapitauxpropresattribuablesauxactionnairesdelasociétémèredivisésparlenombred’actionsàladatedeclôture.

Valeur d’acquisition d’un bien immobilier

C’estletermeàutiliserpourlavaleurd’unbienimmobi-lierlorsdel’achat.Sidesfraisdemutationontétépayésceux-cisontcomprisdanslavaleurd’acquisition.

Valeur d’investissement d’un bien immobilier

C’estlavaleurdel’immeubleévaluéparunexpertimmo-bilierindépendant,ycomprislesdroitsdemutationdontlesdroitsd’enregistrementnesontpasdéduits.Cettevaleurcorrespondautermeautrefoisutiliséde“valeurd’investissement”.

Retail Belgium

Retail Belgium

VASTNED RETAIL BELGIUM Uitbreidingstraat 18

2600 Berchem

T + 32 3 287 67 67

F + 32 3 287 67 69

[email protected] www.vastned.be

rapport annuel vastned retail belgium 2014

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