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Reajuste de Tierras en Medellín, Colombia

Mgr. Beatriz Elena Rave Herrera

María Cristina Rojas Eberhard

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Tabla de contenido

Contenido 1. Descripción del instrumento - Antecedentes.

2. Reajuste de tierras en Colombia.

3. Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa.

4. Aciertos y dificultades.

5. Perspectiva de réplica en América Latina.

Beatriz Elena Rave Herrera / María Cristina Rojas Eberhard

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Descripción del instrumento- antecedentes

Forma efectiva de implementar el desarrollo

obligatorio de un conjunto de predios para

garantizar las infraestructuras públicas,

apuntando a evitar la expropiación.

Fuente Roberto Erazo

Descripción del Instrumento


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Descripción del instrumento- antecedentes

Para Doebele existen dos tipos de reajuste de

tierras (2002) que apuntan a la:

• Reconfiguración de predios originales para que

parte de sus áreas sean cedidas para las

estructuras públicas, y la parte restante sea

reconfigurada para asegurar un uso más eficiente

del suelo.

• Recuperación de los mayores valores del suelo

derivados del mejoramiento de los

aprovechamientos y condiciones urbanísticas de

los predios.


Antecedentes

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Sustentado en principios

de política pública

(Constitución política 1991

y Ley 388/97

Ordenamiento Territorial)

Función social y ecológica

de la propiedad

Prevalencia interés general

sobre el particular

Función pública del

urbanismo

Distribución equitativa de

cargas y beneficios


Reajuste de Tierras en Colombia

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Ley 388/97 de ordenamiento

territorial define como uno de los

ejes del sistema urbanístico

colombiano la gestión asociada.

Gestión asociada se concreta a

través de integración inmobiliaria,

cooperación entre partícipes,

reajuste de tierras.

Estos instrumentos se aplican en

el marco de: Planes parciales,

unidades de actuación

urbanística.

Plan parcial/UAU

Reajuste de tierras



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En el ordenamiento territorial colombiano el

reajuste de tierras es útil en área con mas de un

propietario que:

No han sido urbanizadas pero su

vocación es urbana. Suelos de desarrollo.

Requieran reconfiguración de infraestructuras

públicas y transformar usos y

aprovechamientos. Suelos de renovación

(centro o periferia)

1

2



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Un proyecto de reajuste de tierras debe:

• Establecer la delimitación del ámbito e

identificación de predios o inmuebles

• Las reglas para la valoración inicial de

las tierras e inmuebles aportados

• Definición de cargas y beneficios

(norma urbana, diseño y mercado)

• Las reglas para la valoración final de

los predios resultantes

• Las reglas para la restitución de

aportes (en suelo, m2 construidos o

dinero)

a

c

d

e

f

g

h

i j

b

Antes del Proyecto

a

c

d

e

f

g

h

i

j

b



Antes del Proyecto

a

c

d

e

f

g

h

i

j

Antes del Proyecto Después del Proyecto

b a

c

d

e

f

g

h

i j

b

m2

$$$

$ m2

Vi Vf Área Norma urbana

Área

Costos de inversión


Antes del Proyecto Después del Proyecto

Las restituciones del suelo

se harán a prorrata de los

aportes en suelo y $$$


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Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa

Medellín

Localización: capital departamento de

Antioquia- noroccidente Colombia

Población: 2.393.011 habitantes

POT: Acuerdo 046 de 2006

Plan Parcial Simesa

Gestor: Valores Simesa- privado

Tratamiento: Redesarrollo

Tipo de asentamiento: Industrial

Número de predios iniciales: 22

Área: 30.62 has

Lecciones de Medellín – Plan Parcial Simesa


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Condiciones normativas de partida

Usos: “sana mezcla de usos” asegurando por lo menos el

40% del suelo útil a comercio y servicios.

Edificabilidad: I.C mínimo: 2; I.C máximo: 6

Equipamientos: 1 m2 por vivienda; 1% área construida otros

usos.

Otros: recuperar y rehabilitar bien patrimonial en el ámbito del

plan.




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Identificación de predios

BLOQUE DE PROPIETARIOS

EMPRESA AREA en m² %

A VALORES SIMESA S.A.

140.739 46

B ERECOS 44.980 15 C C. COLOMBIA 43.838 14 D HOLASA 60.891 20 E VARIAS EMPRESAS 15.769 5.15 TOTAL 306.216 100



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Principios de diseño del Plan

Autonomía: derecho de las

empresas de quedarse hasta

tanto ellas decidan

desplazarse.

Convivencia: definición de

estrategia para que los nuevos

usos puedan convivir con los

industriales existentes.


Flexibilidad: asignación de una amplia gama de usos

previendo los posibles cambios del mercado, Unidades

de Aprovechamiento Superficial



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Diseño urbano: coherencia

territorial des- equilibrio

financiero para cada predio


Área (Ha)

30,6

25,3

11,3

5,9

5,4

19,3Área útil

Parques y Zonas verdes

Cesión Vías Vehiculares

DESCRIPCIÓN

Área Bruta en m²

Área Neta

Cesiones (en m2 construidos)



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Beneficios


Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34.

1’010.680,64

Unidades de Aprovechamiento de Superficie

Vivienda Comercio Barrio

Comercio Lineal

Oficinas y Servicios

Productivos

Convertidor UAS

1,00 1,50 2,08 1,17 1,00

Valor aprox. de venta

53,47 USD 980,21 USD 1361,4 USD 762,38 USD 653,47 USD


Pondera la edificabilidad por un factor de uso de forma tal

que se correlacionen los valores de venta de los metros

cuadrado de los diferentes usos con su área.



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Beneficios



Valor de ventas de área construida $738.221.401 USD

Valor de ventas de área útil $242.688.335 USD

Valor residual del suelo bruto

después del plan parcial$79.590.462 USD



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Cargas




ITEM USD (año 2006)

Costos Directos de Construcción $438.524.837

Costos indirectos y financiero

(supuestos)*$57.008.229

Urbanismo $8.087.716

Honorarios $73.805.803

Costos generales y ventas $81.204.354

Total costos $658.630.939



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Compensaciones:

Cargas para equilibrar el reparto




BLOQUE DE

PROPIETARIOSEMPRESA UAS

Costos totales a

compensar

A VALORES SIMESA S.A. 443.627 $1.947.706

B ERECOS 160.968 $706.541

C C. COLOMBIA 130.164 $571.463

D HOLASA 208.464 $915.299

E VARIAS EMPRESAS 67.515 $296.514

TOTAL 1.010.738 $4.437.522



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Ventas construcción US$ 740 millones Costos de construcción US$ 500 millones Ventas suelo útil US$ 240 millones Costos de urbanismo US$ 163 millones Valor residual suelo bruto US$ 80 millones Valor inicial del suelo US$ 66 millones

Balance




19% incremento del valor del suelo

100% financiación de obras de infraestructura

63% del área pasó a ser pública

Distribución equitativa C y B Beatriz Elena Rave Herrera / María Cristina Rojas Eberhard


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Factores de éxito

• Cantidad de propietarios e interés privado. Existencia de

pocos propietarios, y liderazgo de los propietarios de los

predios más grandes.

• Norma que obligaba a presentar un plan parcial como

requerimiento para la transformación de la zona.

• Claridad en los objetivos públicos y agilidad en el proceso

de adopción. Creó confianza y seguridad en

inversionistas y por suerte coincidió con un “pico” del ciclo

económico

• Acuerdo sobre reglas de participación en cargas y

beneficios. Realizada con base en las áreas de los

predios dadas las condiciones homogéneas de la zona.


Factores de Éxito

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Factores de éxito

• Diseño urbano y propuesta de financiación. Resuelve la

necesidad de armonizar usos nuevos (residenciales,

comerciales y de servicios) con los industriales existentes

y propone el diseño de una completa de una pieza de

ciudad sin la necesidad de englobe predial.

• Reconocimiento de la dinámica del mercado. Un proyecto

de 30 has. en una ciudad de 2.4 millones de personas

puede tomar 20 años en desarrollarse.


Factores de Éxito

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Perspectiva de réplica en América Latina

Reflexiones

$ $

$ $

Valor del suelo Precio de venta de

las construcciones

US$ 875 US$ 1.525

Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34, actualizados a

2013.

Vivienda Social?

Parques?

Dinero?



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Condiciones para su réplica

• Es mas impactante un ejemplo exitoso que una norma

(para empezar)

• Reglas claras y mayor aprovechamiento económico,

sólo si se hace un proyecto conjunto

• Metodologías valuatorias que permitan realizar la

valoración de los predios e inmuebles

• Conocimiento del área y los propietarios que la

integran: Catastro y registro actualizados

• Manejo de información sobre condiciones de mercado

de construcción y suelo.



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Riesgos

•Desconfianza Estado - privados, privados - privados

•Diferencias absolutas entre avalúos y datos de mercado

•Largos tiempos de concertación



Transformación de la zona

27 Beatriz Elena Rave Herrera / María Cristina Rojas Eberhard

Transformación de la zona

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Información de contacto:

Beatriz Elena Rave Herrera

Gerente General

Empresa de Vivienda de Antioquia

Medellín - Colombia

+57 314 799 93 25

[email protected]

@beatrizrave

www.viva.gov.co

María Cristina Rojas Eberhard

Consultora Independiente

Bogotá - Colombia

+57 310 321 49 59

[email protected]

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