Regulación Urbana

Efectos sobre la valorización

SUPUESTOS BASICOS

Valor del suelo está afectado atributos de accesibilidad

(transporte), calidad urbana de entorno.

Políticas y regulaciones urbanas modifican valor de las

propiedades a restringir su uso (Propiedades con mismos

atributos pueden tener valores distintos producto a normativa)

Regulaciones e Inversiones en infraestructura Urbanas

afectan la Oferta (disponibilidad) de localizaciones y suelo

para desarrollo urbano.

Políticas Urbanas también pueden afectar la demanda

inmobiliaria (ej. Subsidios e Incentivos Tributarios)

Los Instrumentos urbanos afectan la distribución del valor y desarrollo

Moscu

Londres

New York10.000 hab.

INSTRUMENTOS PUBLICOS

Las distintas combinaciones de políticas publicas y funcionamiento del mercado determinan tipo de desarrollo urbano

Patrón de Desarrollo Urbano

Fuerzas que afectan Desarrollo Urbano

Mercado Regulación

Prácticas Sector Financiero

Demanda y oferta

Impuestos

Inversión Pública

Regulación Suelo

Instrumentos Públicos vigentes

1. De Inversión Pública

2. De Regulación Urbana

3. De Incentivo / desincentivo

4. De Concertación / compensación

Tradicionales

Emergentes

Infraestructuras (MOP, MINVU) Proyectos de Vialidad Urbana (SECTRA-MINVU)

Proyectos de Obras Públicas (MOP-Direcciones)

Urbanización (MINVU) Proyectos de urbanización en suelo público (SERVIU)

Proyectos de Vivienda Social (SERVIU)

Edificación Pública (MOP - Concesiones) Equipamiento de Salud y Educación

Edificaciones culturales

Edificios de uso público

Regulación del Suelo Planes Reguladores Intercomunales (MINVU/CORE)

Planes Reguladores Comunales (Municipios)

Inversión y Regulación Pública

Incentivo y concertación

Impuestos: Impuestos Territoriales (LEY 17.235)

Descuentos en impuestos territoriales (DFL N°2)

Concesiones: Ley de Concesiones de Obras Públicas (D.S.900)

Ley General de Servicios Sanitarios (DFL 382)

Ley de Financiamiento Urbano Compartido (Ley 19.865)

Subsidios Territoriales (DS N°40 V y U) Subsidios de Interés Territorial - Titulo II (Renovación Urbana)

Subsidios de Rehabilitación Patrimonial

Mitigaciones: Impacto vial (SEISTU Art. 2.4.3 OGUC)

Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (Ley 19.300 )

REGULACIONES URBANISTICAS(Ley General de Urbanismo y Construcciones)

Objetivos de regular el suelo y edificaciones

Corregir externalidades negativas: • Impacto sobre infraestructuras y servicios

• Impacto sobre propiedad privada y habitabilidad.

• Segregación usos incompatibles

• Limitar la segregación de viviendas

Canalizar externalidades positivas: • Concentrar desarrollo incentivado por mercado u obras de infraestructura.

Regular Bienes Públicos:• Proteger zonas de valor natural o patrimonial

• Reservar de espacio para usos públicos: equipamientos, vialidad y áreas verdes (vivienda social en algunos países y en discusión en ).

Generar Certidumbre: • Estabilizar carácter de barrios y proteger propiedad

• Redistribuir desarrollo hacia zonas menos desarrolladas

• Garantizar equilibrios de desarrollo entre propietarios

REGULACION USO DEL SUELO

Sus principales objetivos:

1. Corregir Externalidades Negativas, limitando el impacto y conflictos

del crecimiento urbano sobre propiedad privada, infraestructuras , servicios

y medio ambiente.

2. Proteger Bienes Públicos, mediante la protección de zonas de valor

natural o patrimonial, y de la reserva de de espacio para equipamientos,

vialidad y áreas verdes.

3. Canalizar demandas de construcción, creadas crecimiento

demográfico y económico , y por los atributos urbanos de cada lugar

(externalidades positivas).

4. Generar Certidumbre a vecinos y propietarios, mediante la

protección o valorización de la propiedad, la redistribución del desarrollo y

el equilibrios de desarrollo entre propietarios.

Planes Reguladores

Regula :Normas Urbanísticas /artículo 1.1.2 OGUC

1. Usos del suelo (zonificación): Límites urbanos, usos permitidos y destinos específicos para cada uso (ej: Uso Residencial y destinos vivienda, hogares de acogida, hospedaje)

2. Intensidad de ocupación del suelo: Densidad Habitacional (hab/Há), Constructibilidad (m2 por Há) y Ocupación del Suelo (%)

3. Subdivisión del Suelo: Superficie de subdivisión predial mínima.

4. Edificación: sistemas agrupamiento, alturas y distanciamientos entre Edificios, rasantes, antejardines, exigencias de estacionamiento.

5. Gravámenes: franjas afectas a declaratoria de utilidad (Vialidad y Parques), Áreas de riesgo y de protección, zonas e inmuebles de conservación históricaI.

Planes Reguladores

Tipos de Planes y Jerarquía NormativaLEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES (LGUC)

Nivel Indicativo (Estratégico)

Plan Regional de Desarrollo Urbano

Nivel Normativo Intercomunla

Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano

Plan Regulador Comunal

Plan Seccional

Límite Urbano

Región

Intercomuna

Comuna

Usos del Suelo (OGUC 2.1.24)

Residencial.

Equipamiento.

Actividades Productivas.

Infraestructura.

Espacio Público (bienes nacionales de uso público - BNUP)

Área Verde (que no son BNUP)

Nivel Intercomunal

PLAN REGULADOR INTERCOMUNAL o METROPOLITANO

(LGUC Artículos 34° al 40° / OGUC 2.1.7 y 2.1.8)

1. Regula (normas) el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales

de diversas comunas (dos o más comunas).

2. Sobre 500.000 habitantes se denomina Plan Regulador

Metropolitano.

3. SEREMI MINVU es responsable de “elaboración” / puede ser

elebaorado por un grupo de comunas con autorización de la Seremi.

4. Consejo Regional aprueba (CORE)

5. Las disposiciones del PRI o PRM se incorporan automáticamente

a los Plan Reguladores Comunales o Planes Seccionales como

modificaciones.

Materias que regulan:

1. Limite de Extensión Urbana

2. Vialidad Intercomunal

3. Zonificación genera: residencial, mixto, industrial exclusivo, zonas

agrícolas y zonas de riesgo.

4. Áreas verdes Intercomunales

5. Densidades Promedios para Planes Comunales

6. Subdivisión Predial Rural (sólo en Planes Metropolitanos, en resto

prima Ley 3.516)

Nivel Intercomunal

PLAN REGULADOR INTERCOMUNAL o METROPOLITANO

Plan Regulador Metropolitano de Santiago

Area de Protección

Desarrollos Condicionados

LÍmite Urbano

Areas Rurales

Areas de Protección Ecologica

Área Urbanizada 2000

Límite Urbano

Evolución PRM Santiago

Límite PRIS 1960

Límite PRIS 1979

Límite PRMS 1994 -97

Modificación 2010

Nivel Comunal

PLAN REGULADOR COMUNAL

(LGUC Artículos 41° al 51°y 59°, 60° y 61° / OGUC 2.1.10 al 2.1.37)

1. Regula el área urbana comunal, en particular para centros urbanos de más 7.000

habitantes (art. 47° LGUC)

2. El PRC y sus modificaciones son elaborados por el Municipio.

3. Requiere aprobación en el SEIA

4. Lo aprueba el Concejo Municipal cuando la comuna esta dentro de un PRI o

PRM.

5. Lo aprueba el Consejo Regional cuando la comuna esta en una PRI o PRM.

6. Establece en detalle:

• Zonificación Comunal (límites urbanos, usos del suelo y destinos, Áreas de riesgo ,

etc.)

• Normas de Edificación y Subdivisión ( densidad residencial, coeficientes de

constructibilidad, rasantes, subdivisión predial mínima, etc.)

• Red de Transporte (Gravamenes de Utilidad Pública, Vialidad Estructurante y

exigencias estacionamiento)

Meses M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9

Modificación Plan Regulador

Consulta Vecinos / Audiencias Públicas

Consulta CESCO

Exposición al Público

Audiencia Pública 2 + CESCO

Período de Observaciones (15 días)

Evaluación de Impacto Ambiental

Aprobación de Modificación Concejo Comunal

Revisión SEREMI MINVU

Aprobación Decreto Alcaldicio

Nivel Comunal

PLAN REGULADOR COMUNAL / Proceso Aprobación

Nivel Comunal

PRC Villa Alegre (VII)

Zona de Conservación Histórica

Zona de Equipamiento

LÍmite Urbano

Area de Extensión Urbana

Areas Residenciales

Nivel Comunal

PRC Las Condes

AFECTACIONES (ART. 59°)

Declaratorias de Utilidad

Pública

Art. 59°

Establece la facultad de los

planos reguladores comunales

e intercomunales para fijar

declaratorias de utilidad pública

para vialidad y parques:

1. Plazos de caducidad para las declaratorias de utilidad pública:

10 años para vías expresas en Áreas Urbanas (consolidadas)

10 años para toda declaratoria en Áreas de Extensión Urbana

5 años para vías troncales y colectoras y los parques en Áreas

Urbanas

2. Prorrogas por una sola vez, mediante una modificación del plan

regulador correspondiente.

3. Articulo Transitorio fija un plazo de 5 años para todas las

declaratorias que ya hubieran vencido o estuvieran por vencer.

Declaratorias de Utilidad Pública Art. 59°

Contenidos:

SUBDIVISION Y URBANIZACIÓN

3 Tipos de Subdivisiones

Subdivisión sin urbanización

División Afecta

Loteos de terrenos

Subdivisión sin urbanizacióncuando son suficientes las obras de

urbanización existentes y el proyecto no

contempla la apertura, ensanche o

prolongación de vías públicas o esta

afecto a utilidad pública.

Lote 1

Lote 1A Lote 1B

División AfectaTerrenos afectos a utilidad pública

sin lotear, obligado a urbanizar y

ceder, únicamente, la superficie

afecta a utilidad pública.

Se materializa hasta max. 30%

del predio) Lote 1

Lote 1A Lote 1B

Loteos de terrenosContempla la apertura de vías

públicas

Esta condicionados a la ejecución de

obras de urbanización y a las

cesiones de terreno para áreas

verdes y equipamientos.

Cesiones hasta 44% del Terreno

Obligaciones (2.2.5 OGUC):

Áreas Verdes (7% a 10% suelo)

Equipamientos (2 a 4% suelo)

EDIFICACIÓN

Edificación

• Índice de Constructibilidad

• Índice de Ocupación del Suelo

• Agrupamiento (aislado, continuo, pareado)

• Alturas Máximas

• Rasantes

Ejemplo con índice = 1,0

Rasantes de Sombra

6 Debilidades de Planes Reguladores

1. Expropiación normativa sin compensaciones.

2. Exclusión de usos y tipos de viviendas (exclusión social

y funcional).

3. Rigidez para aceptar cambios en el tiempo.

4. Descoordinación progresiva entre usos e intensidades

planificadas y potenciales de cada terreno (uso optimo).

5. Inexistencia de formas de resolver impactos.

6. Efectos secundarios no planificados: escasez de suelo,

costos vivienda, depredación de bienes protegidos,

aumento de viajes, segregación social, etc.

Normas Flexibles existentes:

1. Áreas Verdes: Incentivos de Desarrollo en Áreas Verdes a cambios

de 20% de uso inmobiliario de terrenos (artículo 2.1.31 OGUC)

2. Rasantes: Calculo de Sombras (artículo 2.6.11 OGUC)

3. Aumentos de Construcción: Conjuntos Armónicos (articulo 2.6.4

OGUC) permite 50% bonificación constructiva. Proyectos DFL2 de - 4

pisos (articulo 6.1.8 OGUC) tienen flexibilidad interna, 25% de

aumento en densidad.

4. Áreas Rurales: artículo 55° para Proyectos en suelo rural

5. Normas Flexibles: Desarrollo Condicionado (PRM de

Santiago): permite modificaciones de límites urbanos en base a

proceso de compensaciones y mitigaciones.

6 Debates de Reformas

1. “Derechos de Construcción Transables” para predios gravados

(vialidad o áreas verdes) y para equitativa distribución de derechos.

2. “Desarrollo Urbano Condicionado” vinculando bonificaciones en

densidad o constructibilidad y obras de mejoramiento urbano.

3. “Cesiones de suelo para vivienda social” en desarrollos

inmobiliarios (permutables o compensables en dinero)

4. “Nuevos Planes Seccionales” para ajustes y actualización de

Planes Reguladores a nuevas demandas.

5. “Sistema de Mitigaciones Viales” u otras con aportes para

resolver externalidades de proyectos.

6. Ampliación de participación ciudadana en procesos previos de

elaboración y acuerdo