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RESOLUCION No. 037-2013-DIR

EL DIRECTORIO DEL BANCO ECUATORIANO DE LA VIVIENDA

CONSIDERANDO:

Que, mediante Resolución No. 064-2010-DIR el Directorio del Banco Ecuatoriano de la Vivienda expidió el Reglamento de Crédito para Proyectos Habitacionales, en el cual se establecieron las condiciones, requisitos y procedimiento para el otorgamiento de tales créditos.

Que, mediante Resolución N° 152-2010-DIR de 30 de julio de 2010, el Directorio

del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, reformó el artículo 11 del Reglamento de Crédito para Proyectos Habitacionales, referente al Comité de Crédito y aprobación del préstamo.

Que, mediante Resolución N° 212-2010-DIR de 13 de octubre de 2010, el

Directorio del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, reformó el artículo 9 del Reglamento de Crédito para Proyectos Habitacionales, concerniente al a Requisitos.

Que, mediante Resolución N° 235-2010-DIR de 22 de noviembre de 2010, el

Directorio del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, reformó el artículo 16 del Reglamento de Crédito para Proyectos Habitacionales, relativo a Seguimiento, Supervisión y Control.

Que, mediante Resolución N° 011-2011-DIR de 04 de febrero de 2011, el

Directorio del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, reformó el artículo 14 del Reglamento de Crédito para Proyectos Habitacionales, inherente a Fideicomiso Mercantil para la Administración de los Recursos del Proyecto.

Que, mediante Resolución N° 057-2011-DIR de 30 de marzo de 2011, el

Directorio del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, reformó los artículos 19-C y 19-D del Reglamento de Crédito para Proyectos Habitacionales, relacionados a Condiciones y Aprobación, respectivamente.

Que, mediante Resolución N° 071-2011-DIR de 28 de abril de 2011, el Directorio

del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, reformó el artículo 7 del Reglamento de Crédito para Proyectos Habitacionales, relacionado a Prestación del Proyecto para su Aprobación.

Que, mediante Resolución N° 083-2011-DIR de 13 de mayo de 2011, el

Directorio del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, reformó los artículos 6, 10, 12 del Reglamento de Crédito para Proyectos Habitacionales, concerniente

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a Condiciones de Crédito, Proceso para el otorgamiento del crédito; y, Desembolso y transferencia de Recursos Financieros, respectivamente.

Que, mediante Resolución N° 149-2011-DIR de 25 de agosto de 2011, el

Directorio del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, reformó los artículos 3, 5, 13 del Reglamento de Crédito para Proyectos Habitacionales, relativo a Tipos y características de Proyectos, Monto de Financiamiento; y, Entrega de recursos para el Bono de Vivienda, respectivamente.

Que, mediante Resolución N° 170-2011-DIR de 28 de septiembre de 2011, el

Directorio del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, reformó los artículos 15, 19 del Reglamento de Crédito para Proyectos Habitacionales, concerniente a Promoción del Proyecto; y, Causas de Vencimiento Anticipado del Préstamo, respectivamente.

Que, mediante Resolución N° 038-2012-DIR de 19 de abril de 2012, reformó los

artículos 6, 7, 12, 19-B, 19-C, 19-D, del Reglamento de Crédito para Proyectos Habitacionales, concerniente a garantías, control de cambios, desembolsos; y, novación.

Que, la letra b) del artículo 27 del Estatuto del BEV dispone que: “Son deberes y

atribuciones del Directorio: b) Dictar las políticas generales de la Institución”; y,

En ejercicio de la potestad reglamentaria prevista en la letra k) del artículo 27 del Estatuto Social del Banco Ecuatoriano de la Vivienda; RESUELVE:

EXPEDIR LA REFORMA INTEGRAL AL REGLAMENTO DE CRÉDITO PARA

PROYECTOS HABITACIONALES

CAPÍTULO I Art. 1. OBJETO.- Reglamentar el financiamiento de proyectos habitacionales emprendidos por desarrolladores o promotores de los mismos. Art. 2. SUJETOS DEL CRÉDITO.- Los sujetos que podrán optar por estos préstamos son:

a) Constructores privados o promotores inmobiliarios, sean personas naturales o jurídicas.

b) Cooperativas de vivienda y organizaciones de carácter social legalmente constituidas cuyo objeto, entre otros, sea desarrollar programas habitacionales destinados a sus afiliados. Dichas organizaciones deberán contar con el respaldo de constructores privados o promotores inmobiliarios, sean personas naturales o jurídicas, quienes se responsabilizarán de la ejecución técnica del proyecto habitacional.

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c) Gobiernos autónomos descentralizados, los mismos que deberán contar con el respaldo de constructores privados o promotores inmobiliarios, sean personas naturales o jurídicas, quienes se responsabilizarán de la ejecución técnica del proyecto habitacional.

d) Fideicomisos mercantiles en conformidad con los esquemas aprobados por el BEV.

Los sujetos del crédito serán responsables de la promoción, venta, financiamiento y construcción del proyecto habitacional a desarrollarse; así como, de constituir las garantías suficientes y adecuadas; además, del pago de los dividendos del(los) préstamo(s) en las condiciones pactadas. Art. 3. TIPOS Y CARACTERÍSTICAS DE PROYECTOS.- Los proyectos a ser financiados, dependiendo de su dimensión, deberán cumplir con las siguientes características:

a) Proyectos habitacionales que atiendan prioritariamente el déficit y

demanda de vivienda por ciudades y grupos de ingreso. b) Proyectos habitacionales nuevos, unifamiliares, multifamiliares y mixtos,

situados en el área urbana y rural debidamente calificada por el respectivo municipio.

c) Las edificaciones deberán considerar los riesgos ambientales y antrópicos del terreno donde se realizará el proyecto; y, en consecuencia, deben ser seguras, de calidad comprobada, sismo-resistentes y estar debidamente avaladas por el respectivo profesional y entidad de certificación de calidad de la construcción.

d) Contar con todos los servicios de infraestructura: agua potable, alcantarillado sanitario y pluvial, sistema de eliminación de residuos, energía eléctrica, telefonía, tecnologías de la información, seguridad y defensa contra incendios.

e) Disponer de adecuadas vías de acceso vehicular y peatonal y áreas de estacionamiento.

f) Proveer de espacios para uso colectivo, según la planificación municipal y sectorial.

g) Contar con suficiente y adecuado espacio público y la dotación necesaria de espacios para uso colectivo, que favorezcan la convivencia entre vecinos, de modo que estos se asocien y organicen para la realización de tareas de gestión comunal.

h) Fomentar la sostenibilidad del desarrollo urbano y rural, especialmente en lo que respecta a la eficiencia energética, el ahorro en el consumo de agua y el reciclaje de residuos.

i) Contar con accesibilidad y supresión de las barreras arquitectónicas. j) Procurar el mejoramiento social urbanístico, económico y ambiental para la

ciudad y el barrio donde se asientan. k) La estructuración y desarrollo de proyectos habitacionales deberá

realizarse por etapas, de ser el caso.

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Art. 4. PRECIO DE VENTA.- El precio de venta máximo de las unidades habitacionales que se financien con los créditos otorgados por el BEV será de hasta un monto de USD$ 60.000,00 (Sesenta mil 00/100 dólares de los Estados Unidos de América). Art. 5. MONTO DE FINANCIAMIENTO EN NÚMERO DE PROYECTOS.- El BEV, financiará hasta el 70% del costo total del proyecto aprobado. No se podrá financiar más de un proyecto a la vez con un mismo sujeto de crédito o grupo económico.

CAPÍTULO II

CONDICIONES DEL CRÉDITO Art. 6.- Las condiciones del crédito son las siguientes: PLAZO.- El plazo será aquel que establezca el Comité de Crédito o el Directorio mediante la correspondiente resolución, no excederá de 3 años contados desde la fecha del primer desembolso. PERÍODO DE GRACIA.- Se podrá otorgar un período de gracia de hasta 18 meses para el pago de capital en el primer desembolso, para los subsiguientes desembolsos podría ser de máximo 12 meses, dependiendo de la viabilidad comercial del proyecto. El período de gracia estará incluido en el plazo del crédito. En ningún caso el periodo de gracia excederá el plazo de construcción del proyecto.

MONTO.- A determinarse en base a la solicitud de préstamo y a la aprobación por parte del BEV, conforme el flujo de caja del proyecto.

TASA DE INTERÉS.- Será la establecida por el Banco Ecuatoriano de la Vivienda y que se halle vigente a la fecha de cada desembolso. GARANTÍAS.- Las garantías que respalden las operaciones de crédito podrán ser las siguientes:

a) Primera hipoteca abierta b) Prenda c) Garantía Bancaria incondicional, irrevocable y de cobro inmediato,

emitida por una institución del sistema financiero con calificación de Riesgo Global A o superior.

d) Fideicomiso Mercantil en conformidad con los esquemas aprobados por el BEV.

e) Adicionalmente el BEV se reserva el derecho de solicitar Garantía Solidaria

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Las garantías serán acordadas entre el BEV y el cliente, de conformidad con lo dispuesto en la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero, a satisfacción del BEV, las mismas que no podrán ser inferiores al 120% (Ciento veinte por ciento) de la obligación garantizada. Dicho porcentaje de cobertura se mantendrá hasta la restitución total del préstamo. Para el caso de Gobiernos Autónomos Descentralizados, se podrá firmar un Convenio de Pignoración de Rentas. LEVANTAMIENTOS Y/O CAMBIOS DE GARANTIAS En caso que el promotor solicitare levantamientos parciales de hipotecas, previos a la aprobación deberá cumplir los siguientes requisitos al momento de la solicitud:

a) Contar con el avalúo vigente de la garantía que respalda la operación practicado por peritos calificados de acuerdo al “Instructivo de Calificación de Peritos Avaluadores para Proyectos Habitacionales del BEV” aprobado para el efecto. El valor a ser considerado será el valor de realización; se entenderá por avalúo vigente, aquel que ha sido elaborado hasta un año antes de la fecha de presentación de la solicitud del levantamiento.

b) Si es persona natural mantener póliza de seguro de vida vigente. c) Presentar la declaratoria de propiedad horizontal. d) Presentar promesas de compraventa debidamente protocolizadas suscritas

entre el promotor y el beneficiario final. e) En caso de que la solicitud de levantamiento de hipotecas se sustentare en

la necesidad de constituir garantías hipotecarias a favor de entidades e instituciones financieras (IFIs) por préstamos solicitados a dichas IFIs, por clientes adquirientes de unidades habitacionales de los proyectos financiados por el BEV, las hipotecas podrán ser liberadas siempre y cuando se extiendan a favor del BEV, sendas comunicaciones en las que se desprenda que las IFIs han aprobado las operaciones de crédito y que el respectivo desembolso se realizará a favor del BEV.

f) En caso de que la solicitud de levantamiento de hipotecas sea por ventas con pago de contado, el trámite se iniciará con la presentación de la carta compromiso suscrita por el cliente, adjuntando el compromiso del beneficiario final de que cancelará el valor correspondiente de la unidad habitacional, mediante cheque certificado o transferencia bancaria a favor del BEV, contra la entrega de la matriz suscrita por la Gerencia General.

El BEV se reserva el derecho de recibir garantías adicionales tales como: garantía bancaria, hipotecas, firma de garante solidario(s) codeudor(s) y/o sustituirlas por otras, siempre y cuando se mantenga una cobertura mínima del 120% del valor del crédito vigente. Previo a ser sometidas a conocimiento y resolución del Comité de Crédito y/o Directorio, según sea el caso, deberá contarse con el informe de las Subgerencias Bancarias de Proyectos, Jurídico, Riesgos y Negocios, con las correspondientes recomendaciones.

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En caso que el cliente se encuentre en mora de 31 días hasta 90 días, la garantía remanente deberá representar el 130% del capital adeudado; de 91 días en adelante la garantía remanente deberá representar el 150% del capital adeudado, a la fecha de solicitud de levantamiento. SEGURO DE DESGRAVAMEN.- En caso que el prestatario sea persona natural, deberá contratar a su cargo un seguro de desgravamen a favor del BEV; esto es una póliza de seguro de vida que brinde cobertura al préstamo otorgado en caso de fallecimiento del prestatario. Dicha póliza deberá cubrir al menos el valor del crédito otorgado que se encuentre pendiente de pago y tendrá un período de vigencia igual o mayor que la fecha de vencimiento de la(o las) operaciones de crédito que respalda(n). La falta de entrega de la póliza de seguro antes señalada o sus renovaciones, será causal para que el Banco Ecuatoriano de la Vivienda no gestione ningún requerimiento del cliente y pueda declarar de plazo vencido las operaciones de crédito correspondientes y exigir por lo tanto la cancelación inmediata de las obligaciones pendientes de pago. IMPUESTOS Y GASTOS.- El prestatario cancelará los impuestos y gastos vigentes al momento del otorgamiento del crédito y/o de los desembolsos y de la constitución de las garantías a favor del BEV conforme suceda y de acuerdo a la Ley.

CAPÍTULO III

REQUISITOS PARA EL OTORGAMIENTO DEL CRÉDITO

Art. 7. PRESENTACIÓN DEL PROYECTO: Previo a solicitar el crédito, el interesado presentará el proyecto que solicita sea financiado, mediante una comunicación remitida al Gerente General del BEV, en la cual manifestará su interés en acceder a un crédito para financiar un proyecto habitacional, mismo que comprende las etapas de planificación, construcción, comercialización y venta de las unidades habitacionales. El interesado presentará los siguientes documentos:

a) Formulario de información preliminar del proyecto (Formulario BEV 1); b) Plan Urbanístico o Plan Masa o Plan Maestro, acorde con los criterios

recogidos en el Art. 3 de este reglamento; c) Línea de fábrica o su equivalente; d) Cuadro de Uso de Suelo y detalle de equipamiento; e) Estudio de Suelo; Plano topográfico del terreno; f) Copia certificada de la escritura pública del inmueble donde se desarrollará

el proyecto; g) Factibilidad de servicios: agua potable, alcantarillado, energía eléctrica,

otorgadas por las empresas correspondientes. En los casos en que el proyecto no disponga de factibilidades, presentar autorización de implementación de sistemas alternativos aprobados por las empresas respectivas;

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h) Propuesta arquitectónica de viviendas; y, i) Estudio de Mercado y Factibilidad.

Dicha comunicación será remitida a la Subgerencia Bancaria de Negocios o Gerencia Regional donde corresponda, quienes harán una pre-evaluación emitiendo una recomendación inicial a la Gerencia General, en base de la cual la Gerencia General comunicará con un Oficio al cliente el interés del BEV de financiar o no el proyecto. Art. 8. FASES PARA EL OTORGAMIENTO DEL CRÉDITO.- Fase de Análisis y Aprobación:

a) Recepción de los documentos previstos como requisitos, para esta fase,

que se determinen en el "Instructivo Requisitos para Créditos para Proyectos Habitacionales", que la Gerencia General del BEV emitirá mediante la respectiva Resolución.

b) Análisis de la solicitud de crédito, e informes con recomendaciones por parte de las Subgerencias Bancarias pertinentes conjuntamente con las Gerencias Regionales.

c) Resolución por parte del Comité de Crédito y/o del Directorio, según el caso.

Fase de Instrumentación y Desembolso:

d) Recepción de documentos previstos como requisitos adicionales para

esta fase, que se determinen en el "Instructivo Requisitos para Créditos para Proyectos Habitacionales", que la Gerencia General del BEV emitirá mediante la respectiva Resolución.

a) Constitución de garantías. b) Suscripción de los documentos de crédito correspondientes. c) Desembolso del crédito al beneficiario.

Art. 9. REQUISITOS.- Los requisitos que deberán ser presentados para la aprobación y otorgamiento de los créditos serán los que se determinen en el "Instructivo Requisitos para Créditos para Proyectos Habitacionales", que la Gerencia General del BEV emitirá mediante la respectiva Resolución.

CAPÍTULO IV

PROCESO PARA EL OTORGAMIENTO DEL CRÉDITO

Art. 10.- PRESENTACIÓN DE LA SOLICITUD DE CRÉDITO Y PROCEDIMIENTO DE APROBACIÓN.- La solicitud de crédito, requisitos y demás documentos habilitantes se presentarán en el BEV en la Secretaría General del Banco o a través de las oficinas regionales existentes. Esta Unidad Administrativa o las oficinas

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regionales de ser el caso, enviarán a la Subgerencia Bancaria de Negocios para que coordine la evaluación correspondiente con las áreas respectivas. La Subgerencia Bancaria de Negocios o las Gerencias Regionales, prepararán inmediatamente para la firma de la Gerencia General un oficio dirigido al solicitante, en el que se indique que su petición está siendo atendida. Los informes que remitirán las áreas involucradas en esta etapa de calificación de proyectos, contendrán el análisis de los aspectos que se detallan a continuación; los cuales se encuentran identificados con los requisitos previstos para cada una de las fases establecidas en este Reglamento.

Informe de la Subgerencia Bancaria Jurídica:

a) De la escritura de propiedad del terreno donde se desarrollará el proyecto;

b) Del certificado actualizado del Registro de la Propiedad que certifique que el terreno donde se desarrollará el proyecto está libre de gravámenes;

c) De la escritura de propiedad del inmueble que garantizará el préstamo; d) Del certificado actualizado del Registro de la Propiedad que evidencie

que el inmueble que garantizará el préstamo está libre de gravamen; e) De los Convenios de Pignoración de Rentas, de ser el caso; y, f) Los demás documentos de índole legal que constan como requisitos en el

presente reglamento. Informe de la Subgerencia Bancaria de Proyectos y Gerencias Regionales:

a) De la viabilidad financiera y comercial del proyecto; b) De los planos aprobados, presupuestos, cronogramas de obras,

especificaciones, memorias y demás documentos técnicos del proyecto; c) De los avalúos presentados. El informe considerará el avalúo del

inmueble ofrecido en garantía, el cual será realizado por un perito calificado de acuerdo al “Instructivo para la Designación de Peritos Avaluadores para Proyectos Habitacionales del BEV” emitido por la Gerencia General mediante la Resolución respectiva;

d) De las factibilidades de servicios, informes de aprobación y permisos de construcción; y,

e) De las condiciones financieras, comerciales, legales y técnicas que formarán parte del punto de equilibrio en el caso que aplique.

Informe de la Subgerencia Bancaria de Negocios y Gerencias Regionales. Análisis de la experiencia y situación crediticia del solicitante:

a) De la información y documentación presentada;

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b) De la Situación Económico Financiero del solicitante del préstamo, con el correspondiente análisis de la fuente de repago;

c) De las garantías ofrecidas; y, d) Medio de Aprobación debidamente firmado por las Áreas

correspondientes. Informe de la Subgerencia Bancaria Financiera:

a) De la existencia de la partida presupuestaria correspondiente; b) De la disponibilidad de los recursos financieros suficientes; y, c) Del efecto financiero de los desembolsos, en el Estado de Resultados del

BEV.

Informe de la Subgerencia Bancaria de Riesgos:

a) De riesgos del proyecto, considerando los límites de tolerancia al riesgo crediticio; y,

b) Del entorno económico del sector inmobiliario y sus efectos en la posición de riesgos del Banco.

Art. 11.- COMITÉ DE CRÉDITO Y APROBACIÓN DE LA OPERACIÓN CREDITICIA.- El Comité de Crédito estará conformado por el Gerente General, quien lo presidirá, Subgerente General, Subgerentes Bancarios de: Proyectos, Negocios, Jurídico; y, Financiero, o sus delegados; estos tendrán derecho a voz y voto en las deliberaciones, con voto dirimente del Gerente General, en caso de no contar con una decisión mayoritaria. Además se podrá recibir a invitados que el Presidente del Comité de Crédito considere, quienes deberán mantener el sigilo respectivo y no tendrán derecho a voto; y, como invitados asistirán: el titular de Auditoría Interna y el Subgerente Bancario de Riesgos, con derecho a voz. Actuará como Secretario del Comité, el Secretario General del BEV o su delegado. Las decisiones del Comité de Crédito serán tomadas por la mayoría de sus integrantes. El Comité de Crédito analizará y aprobará las solicitudes de préstamos cuyos montos sean de hasta USD $ 500.000,00 (Quinientos mil 00/100 Dólares de los Estados Unidos de América). Si el monto del préstamo solicitado superare los USD $ 500.000,00 (Quinientos mil 00/100 Dólares de los Estados Unidos de América), el análisis y la aprobación serán de competencia del Directorio, no obstante el Comité de Crédito, analizará y emitirá recomendaciones para consideración del Directorio. La Subgerencia Bancaria de Negocios, una vez que el Comité de Crédito o el Directorio, según corresponda, hayan aprobado la operación de crédito, procederá con su instrumentación, para lo cual solicitará a la Subgerencia Bancaria Jurídica la

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elaboración de la minuta del contrato de hipoteca y demás documentos de obligación, a efectos que sea elevada a escritura pública. Art. 12.- DESEMBOLSO Y TRANSFERENCIA DE RECURSOS FINANCIEROS.- Cada desembolso se realizará previa suscripción de los documentos de obligación correspondientes y previa constitución de las garantías adecuadas según lo previsto en el presente Reglamento. Previo a realizar el primer desembolso será necesario el cumplimiento de los siguientes requerimientos:

1) Calificación del Fiscalizador de acuerdo al “Instructivo para la Calificación de Fiscalizadores para Proyectos Habitacionales del BEV” emitido por la Gerencia General mediante la Resolución respectiva;

2) La adhesión del Promotor al Fideicomiso de Seguimiento y Control o disposiciones que al momento del desembolso estén vigentes;

3) La constitución de las Garantías que respalden el crédito; 4) Los pagarés y/o contratos de mutuo en que se instrumente la

obligación; y, 5) Soporte de inversión del desembolso.

Los siguientes desembolsos, de existir, se realizarán de acuerdo al avance de obra aprobado y sus modificaciones; debiendo también cumplir con los requerimientos del inciso anterior; además, contar con el avalúo vigente de la garantía que respalda la operación practicado por peritos calificados de acuerdo al “Instructivo de Calificación de Peritos Avaluadores para Proyectos Habitacionales del BEV” aprobado para el efecto. El valor a ser considerado será el valor de realización; se entenderá por avalúo vigente, aquel que ha sido elaborado hasta un año antes de la fecha de presentación de la solicitud del levantamiento; y, con el informe de fiscalización del proyecto correspondiente al mes inmediato anterior. La Subgerencia Bancaria Jurídica una vez inscrita la escritura pública de hipoteca, mutuo hipotecario o contrato de préstamo, remitirá el documento a la Subgerencia Bancaria de Negocios para que conjuntamente con el Medio de Aprobación debidamente suscrito por las áreas correspondientes solicite a la Subgerencia Bancaria de Operaciones su contabilización y el correspondiente desembolso, de conformidad con lo señalado en el flujo del proyecto. En caso que la operación de crédito previere varios desembolsos, la Subgerencia Bancaria de Negocios, una vez que cuente con el informe favorable de cumplimiento de avance de obra y de flujo de caja que emita la Subgerencia Bancaria de Proyectos, solicitará a la Subgerencia Bancaria de Operaciones la realización de dichos desembolsos, mediante memorando autorizado por la Gerencia General. El Gerente General, mediante la correspondiente resolución podrá, a solicitud del interesado, y previo informe favorable emitido por la Subgerencia Bancaria de

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Proyectos y Subgerencia Bancaria de Negocios, autorizar cambios y modificaciones del proyecto aprobado, previendo que, en consideración de dichos cambios, no afecten monto, plazo y tasa de los préstamos aprobados y concedidos. El cliente no podrá realizar cambios o modificaciones al proyecto previamente aprobado, ni cambios en los precios de venta aprobados para el proyecto, sin expresa autorización del BEV. El incumplimiento de esta disposición será causal de declarar de plazo vencido la totalidad del crédito concedido, ejecutar garantías y el cobro mediante la acción coactiva. Art. 13.- PROMOCIÓN DEL PROYECTO.- La promoción y ventas del proyecto serán de responsabilidad del prestatario, quien está obligado a cumplir con las disposiciones del “Instructivo para la Promoción de Proyectos Habitacionales del BEV” emitido por la Gerencia General mediante la Resolución respectiva. Art. 14.- SEGUIMIENTO, SUPERVISIÓN Y CONTROL.- La Subgerencia Bancaria de Proyectos, por medio de profesionales seleccionados por el BEV, será quien efectúe el seguimiento permanente, manteniendo los sistemas de información gerencial actualizado respecto del avance del proyecto en el aspecto técnico-financiero-comercial. Si el caso amerita, informará al Comité de Crédito sobre irregularidades e incumplimientos que afecten a la normal marcha del proyecto, para que se tomen las acciones correctivas que fueren del caso. Con el objeto de realizar el seguimiento respecto de la correcta utilización del préstamo concedido por el BEV para el proyecto habitacional, el prestatario deberá entregar mensualmente informes de las ventas realizadas, de inversión, de avances de obra y demás información que requiera el BEV. De la misma manera, el fiscalizador deberá presentar los informes contentivos de la inversión en el proyecto, de los avances de obra, de las ventas y de cualquier información que el BEV solicite. La Subgerencia Bancaria de Negocios o las Gerencias de las Regionales del BEV, según sea el caso, serán quienes efectúen la supervisión, control y seguimiento del préstamo y de su recuperación; de ser necesario, informarán al Comité de Crédito para la toma de decisiones correspondientes sobre la base de los resultados de las gestiones de cobro realizadas. En el presupuesto de costos indirectos de los proyectos habitacionales, deberá constar un rubro destinado al pago de fiscalización. Para el cumplimiento del presente artículo las Subgerencias Bancarias de Negocios y Proyectos y las Gerencias Regionales deberán realizar visitas periódicas a los proyectos y emitir su respectivo informe. Art. 15.- PLAZO DE DESEMBOLSOS.- La Subgerencia Bancaria de Negocios deberá solicitar a la Subgerencia Bancaria de Operaciones la entrega de los recursos al prestatario.

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La entrega de recursos se realizará en un plazo no mayor de siete días, contado desde la fecha de la solicitud de desembolso. Art. 16.- ARCHIVO Y CUSTODIA.- La Subgerencia de Negocios es la responsable del manejo y archivo de toda la documentación de los préstamos otorgados; los documentos en que se instrumente el préstamo y sus garantías; así como de existir títulos valores, deberán ser entregados formalmente a la Subgerencia Bancaria de Operaciones para su correspondiente custodia; el control de los vencimientos de los títulos valores estará a cargo de la Subgerencia Bancaria de Operaciones. Una copia de todos estos documentos será entregado a la Gerencia Regional según corresponda la administración del Proyecto, para su archivo.

CAPÍTULO V

CAUSAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL CRÉDITO. Art. 17.- Si el prestatario incumpliere con cualquiera de las obligaciones, requisitos o condiciones establecidos en el contrato de préstamo, el BEV se reserva el derecho de declarar de plazo vencido el crédito concedido, a ejecutar las garantías; y, al cobro mediante la acción coactiva, de manera especial, por las siguientes causas:

a) Por morosidad de dos cuotas o dividendos; b) Si se afectare la integridad del inmueble sobre el cual se desarrolla el

proyecto inmobiliario o sobre el inmueble hipotecado a favor del BEV; c) Si el prestatario prometiere vender o vendiere todo el inmueble

hipotecado o una parte del mismo, sin autorización previa y escrita del BEV;

d) Si se constituyere algún gravamen hipotecario, anticrético o de cualquier naturaleza, que limitare el dominio pleno o posesión del inmueble sobre el cual se desarrolla el proyecto inmobiliario o sobre el inmueble hipotecado, entendidos éstos como terreno y construcciones, salvo que el BEV compareciere o autorizare expresamente la celebración del contrato de constitución de esos gravámenes;

e) Si la construcción del programa habitacional no fuere ejecutada bajo la dirección técnica de profesionales de la construcción;

f) Si el prestatario no entregare la póliza de seguros; g) Si se llegare a dictar orden de embargo o prohibición de enajenar sobre

el predio hipotecado o sobre parte del mismo; h) Si no se ejecutaren las obras de conformidad con los parámetros

técnicos-económicos, establecidos en los estudios de soporte presentados por el prestatario para obtener el respectivo financiamiento del proyecto;

i) Si el BEV no autorizare cambios a los parámetros técnicos y/o financieros, establecidos en los estudios de soporte presentados por el

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prestatario para obtener el financiamiento del proyecto, y que formarán parte del correspondiente contrato de crédito;

j) Si se impidiere la inspección al personal autorizado por el BEV en el bien hipotecado, y a las obras de urbanización, edificación, ejecutadas en el inmueble objeto de la inspección;

k) Si se destinaren todos o parte de los fondos del crédito concedido por el BEV a otras finalidades no estipuladas en el contrato de crédito;

l) Si se dejaren de pagar las obligaciones fiscales, municipales o de cualquier otra índole sobre los predios entregados en garantía o sobre aquellos inmuebles en los que se desarrolla el proyecto inmobiliario;

m) Si no se iniciaren las obras para las cuales se concede el crédito, dentro de los treinta días siguientes a la fecha de entrega del primer desembolso o si se suspendiere por igual lapso la realización de las obras, sin causa justificada y debidamente comprobada por el BEV;

n) Si el prestatario no cumpliere con las políticas de promoción del proyecto, al que hace referencia el artículo 13 del presente reglamento;

o) Si el deudor cambiare de domicilio sin notificar al BEV; p) Cuando el prestatario fuere declarado en quiebra o insolvencia; y, q) Si el deudor no entrega o se negare a entregar la documentación e

información requerida por el BEV en los plazos solicitados, para el seguimiento y control del avance del proyecto.

CAPÍTULO VI

DE LA NOVACIÓN, REFINANCIAMIENTO Y REESTRUCTURACIÓN DE

CRÉDITOS

Art. 18.- El nivel de aprobación para las operaciones de Novación, Refinanciamiento y Reestructuración, será el Comité de Crédito y/o Directorio según la aprobación original de la operación. Art. 19.- NOVACIÓN.- El BEV tiene la facultad de aceptar o no las solicitudes de novación que presenten los clientes deudores de préstamos concedidos anteriormente y los regulados por el presente Reglamento. La novación es la operación de crédito a través de la cual se extingue la primitiva obligación con todos sus accesorios y nace una nueva entera y totalmente distinta de la anterior, no obstante las partes deben acordar mantener los accesorios, lo que se dará en modo expreso, por accesorios se entenderá las garantías y demás obligaciones que accedan a la obligación principal. La novación podrá contemplar la sustitución del deudor, siempre y cuando esto implique el mejoramiento de la calidad del deudor. Toda novación deberá ser solicitada formalmente y por escrito por el deudor al BEV, independientemente de que la posibilidad de novación esté contemplada en el contrato original de crédito.

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Art. 20.- Requisitos de la Novación.- Para que proceda la novación se requerirá que converjan los siguientes requisitos: 1.- Que el deudor pague el 10% de capital que se encuentre en mora a la fecha de la solicitud de la novación; así como la totalidad de intereses y demás cargos que se hayan generado en torno a la obligación hasta la fecha de perfeccionamiento de la novación; y, 2.- Que las Subgerencias Bancarias de Negocios y Proyectos hayan generado informes favorables respecto de la novación solicitada. Art. 21.- Condiciones para la Novación.- La operación novada tendrá las siguientes condiciones: 1.- Plazo máximo de un año 2.- La tasa de interés aplicable a la operación novada será la tasa que, para créditos concedidos con recursos propios del BEV, se encuentre vigente a la fecha de la instrumentación de la novación. 3.-La cobertura de las garantías no será inferior al 140% del monto de la obligación novada. Art. 22.- REFINANCIAMIENTO.- El refinanciamiento procederá cuando el BEV o el cliente prevean probabilidades para el incumplimiento de la obligación en las condiciones vigentes. El refinanciamiento de un crédito deberá entenderse como una medida excepcional para regularizar el comportamiento de pago de un deudor y por la misma razón, bajo ninguna circunstancia, podrá convertirse en una práctica recurrente en el proceso de recuperación de cartera de créditos del BEV. Todo refinanciamiento deberá ser solicitado formalmente y por escrito por el deudor al BEV. En las operaciones que habiendo sido instrumentadas a través de una línea de crédito, al ser refinanciadas se dejará insubsistente dicha línea de crédito. Art. 23.- Requisitos para el refinanciamiento.- Para que proceda el refinanciamiento se solicitará lo siguiente:

1. Que el prestatario al momento de la instrumentación cuente con una calificación de riesgo potencial de hasta B-2 en el BEV y en el sistema financiero y haya cancelado la totalidad de intereses y demás cargos que se hayan generado en torno a la obligación, hasta la fecha de perfeccionamiento del refinanciamiento;

2. Avalúo realizado hace no más de un año por un Perito distinto al inicial; 3. Fiscalización del mes inmediato anterior;

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4. El aumento o apalancamiento del deudor con operaciones refinanciadas podrá darse siempre y cuando demuestre que en la proyección de sus ingresos, en el desarrollo del Proyecto Habitacional, se generarán utilidades o ingresos netos.

5. Cobertura de garantías del 150 %; y, 6. Que las áreas de negocios, proyectos y riesgos hayan generado informes

favorables respecto del refinanciamiento solicitado. Para el refinanciamiento de créditos se deberá efectuar la consolidación de todas las deudas que el sujeto de crédito mantenga con el BEV, al momento de instrumentar la operación, salvo casos excepcionales en que los flujos de pago para operaciones que están siendo atendidas con normalidad, sean independientes de las otras y en las que no se advierta razonablemente su eventual deterioro.

Art. 24.- Condiciones para el Refinanciamiento.-

1. Plazo de hasta dos años con pagos mensuales, pueden incluir periodos de gracia (previo análisis);

2. Tasa de Interés vigente para operaciones refinanciadas al momento de la instrumentación;

3. Fiscalización del mes inmediato anterior; y, 4. Cobertura de garantías del 150 %.

En el caso de que se incumpla con las condiciones pactadas en el contrato de Refinanciamiento la operación podrá ser Reestructurada o declararse de plazo vencido. Art. 25.- REESTRUCTURACIÓN.- La reestructuración será aplicable a aquel deudor que por cualquier causa debidamente justificada y comprobada, ha disminuido su capacidad de pago, más no su voluntad de honrar el crédito recibido. La reestructuración de un crédito deberá entenderse como una medida excepcional para regularizar el comportamiento de pago de un deudor y por la misma razón, bajo ninguna circunstancia, podrá convertirse en una práctica recurrente en el proceso de recuperación de cartera de créditos del BEV. Un crédito reestructurado mantendrá la categoría de riesgo que tuviere al momento de implementar dicha operación. El traslado de la calificación de una operación reestructurada a la subsiguiente categoría de menor riesgo, procederá cuando el deudor haya efectuado el pago de por lo menos tres cuotas o no haya presentado situaciones de falta de pago durante seis meses, cualesquiera sea menor. Si la reestructuración consiste en la sustitución del deudor por otro que forme parte del mismo grupo económico, se mantendrá la calificación que había sido otorgada al deudor original.

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Si el nuevo deudor es un tercero que no pertenece al grupo económico del deudor original, deberá realizarse un estudio que acredite satisfactoriamente la capacidad financiera de dicho nuevo deudor. En este caso, si la calificación del nuevo deudor es de menor riesgo que la del deudor anterior, podrá reversarse las provisiones en el porcentaje que corresponda. Toda reestructuración deberá ser solicitada formalmente y por escrito por el deudor al BEV. Para la reestructuración de créditos, se deberá efectuar la consolidación de todas las deudas que el sujeto de crédito mantenga con el BEV, al momento de instrumentar la operación, salvo casos excepcionales en que los flujos de pago para operaciones que están siendo atendidas con normalidad, sean independientes de las otras y en las que no se advierta razonablemente su eventual deterioro. No podrá concederse más de una reestructuración para un mismo préstamo, salvo aprobación excepcional del Directorio Institucional, previo informe favorable de las Subgerencias Bancarias de Negocios y Riesgos. Art. 26.- Requisitos para la Reestructuración.-

1. Que el prestatario al momento de la instrumentación haya cancelado la totalidad de intereses y demás cargos que se hayan generado en torno a la obligación, hasta la fecha de perfeccionamiento de la reestructuración;

2. Avalúo actualizado a la fecha de la solicitud de la operación de reestructuración realizado por un Perito distinto al inicial;

3. Fiscalización del mes inmediato anterior; 4. El aumento o apalancamiento del deudor con operaciones reestructuradas

podrá darse siempre y cuando demuestre que en la proyección de sus ingresos, en el desarrollo del Proyecto Habitacional, se generarán utilidades o ingresos netos.

5. Cobertura de garantías del 150 %; y, 6. Que las áreas de negocios, proyectos y riesgos hayan generado informes

favorables respecto de la restructuración solicitada. Art. 27.- Condiciones para la Reestructuración.-

1. Plazo: hasta dos años con pagos mensuales, pueden incluir periodos de gracia (previo análisis);

2. Tasa de Interés vigente para operaciones reestructuradas al momento de la instrumentación;

3. El crédito reestructurado deberá mantener la calificación original al momento de la reestructuración; y,

4. Si al deudor ya se le ha iniciado un juicio coactivo, este podrá acogerse a la reestructuración, siempre y cuando no se haya dictado el Auto de Remate.

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CAPÍTULO VII

ASPECTOS COMPLEMENTARIOS

Art. 28.- RELACIONES LABORALES.- El prestatario tendrá la calidad de empleador frente a sus trabajadores y empleados dependientes de las obras, de modo que es de su estricta competencia el cumplimiento de las obligaciones legales, laborales y con el IESS. El BEV en el momento que creyere conveniente podrá solicitar evidencia de dicho cumplimiento. Art. 29.- INSTRUCTIVOS OPERACIONALES.- Facultase a la Gerencia General del BEV para que expida mediante la correspondiente resolución, los instructivos que considere necesarios para la aplicación del presente Reglamento, así como resolver casos especiales que no se hallen contemplados en el presente instrumento, mediante la respectiva resolución; luego de lo cual deberá informar al Comité de Crédito y Directorio. Art. 30.- VIGENCIA Y PREVALENCIA DEL REGLAMENTO.- Este reglamento, entrará en vigencia una vez aprobado por el Directorio del BEV, sin perjuicio de su publicación en el Registro Oficial. Art. 31.- DEROGATORIAS.- Queda derogado toda norma del Banco Ecuatoriano de la Vivienda que se oponga al presente reglamento. Dado en la ciudad de Quito, en Sesión Ordinaria de Directorio del Banco Ecuatoriano de la Vivienda, el 10 de mayo del 2013.

Arq. Pedro Jaramillo Castillo Dr. Galo García Calderón MINISTRO DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA SECRETARIO GENERAL PRESIDENTE DEL DIRECTORIO DEL BEV SECRETARIO DEL DIRECTORIO

CERTIFICADO DE DISCUSIÓN Y APROBACIÓN

La reforma integral que antecede fue conocida, discutida y aprobada en la Sesión Ordinaria del Directorio del BEV realizada en la ciudad de Quito, el 10 de mayo del 2013.

Dr. Galo García Calderón SECRETARIO GENERAL

SECRETARIO DEL DIRECTORIO