SALG AV OFFENTLIG EIENDOM

Juristenes Utdanningssenter 20. mars 2012

Bjørnar Alterskjær, ALT advokatfirma

Salg av eiendom

• Det offentlige er en stor

eiendomsbesitter

• Store verdier

• Skjulte verdier

• Ønske om å tiltrekke seg

næringsvirksomhet• Andre ganger ønsker en ikke å gi støtte,

men prosessen skaper tvil om riktig pris

Salg av eiendom – EØS

• Statsstøttereglene omfatter alle former for økonomiske fordeler

• Også støtte i form av underpris ved salg av eiendom

• En rekke klagesaker for EU-kommisjonen

og ESA

• ESA åpner også saker på eget initiativ

Mange kontroversielle saker

• Oslo kommunes salg av sykehusboliger• Fotballstadion Bryne og Sandefjord• Oslo - Tjuvholmen• Salg av Lista flyplass• Salg ved alpinsenter i Oppdal• Lidl - Konsum-sak i Åre, Sverige• Haslemoen leir• LKAB - Narvik• Oslo – Midtåsen• Asker Brygge

Våler kommune

Ignorerte rådBåde kommunens rådmann og en advokat i kommunenes interesseorganisasjon, KS, anbefalte i sin tid at kommunen fulgte ESA-retningslinjene for salg, nemlig uavhengig takst og/eller offentlig utlysning. Kommunestyret valgte å ignorere rådet.(Aftenposten 16. mars 2012)

Fellestrekk eiendomssaker

• Vanskelig å fastslå riktig pris i ettertid

• Svært lang saksbehandlingstid

• Negativ pressedekning

ESAs retningslinjer – eiendom

• Oppstiller to prosedyrer for salg av eiendom

• Presumsjon for at det ikke foreligger støtte dersom en av disse er fulgt

• ESA vil avvise klager dersom kommunen kan vise at reglene er fulgt

ESAs retningslinjer – eiendom

• Salg etter budrunde

• Salg til takst

NB! Dersom det foreligger et bud, vil dette være den beste indikatoren på markedspris, jf. Åre- og Oppdalsakene

Hvordan unngå trøbbel I– salg ved budrunde

• Tilstrekkelig utlyst og kunngjort• Kunngjort flere ganger i nasjonal

presse/lysningsblader/egnede publikasjoner over en periode på minst to måneder

• Internasjonale publikasjoner?

• Åpen for alle kjøpere uavhengig av virksomhet• Unngå vilkår som ikke alle potensielle

kjøpere kan oppfylle

• Aksepter det høyeste eller eneste budet

Hvordan unngå trøbbel II– direktesalg etter takst

• Verdsetting før salgsforhandlinger• Verdsetting ved takstmann:• Godt omdømme, dokumenterbart utdannings- og

kunnskapsnivå, relevant «lokal» praksis • Uavhengig (ikke materiell instruksjonsrett fra

selger)

• Målet er å oppnå markedspris:• Salgspris skal tilsvare prisen man kunne ha

oppnådd ved privat avtale dersom eiendommen hadde vært lagt ut i markedet til offentlig salg

Hvordan unngå trøbbel III

• Innhent en god takst på forhånd

• Annonser eiendommen og gjennomfør budrunde

• Selg til høyeste pris

• Tips: lag (kommunale) regler for salg av eiendom

Hva hvis reglene ikke passer?• Noen ganger er ikke pris alt – selger

ønsker noe annet enn mest mulig penger

• Andre løsninger kan passe bedre

• Noen ganger er salget en del av noe mer• Må ikke nødvendigvis følge

retningslinjene – men må følge statsstøttereglene

• Husk meldeplikten til ESA (notifisering)!

Salg uten støtte

• Dersom selger opptrer markedsmessig:

ikke støtte• Dersom selger konkurransetester salget

på riktig måte: ikke støtte• Dette selv om retningslinjene for salg av

offentlig eiendom ikke er fulgt

• Eksempel: Tjuvholmen

Salg til underpris – eksempel I

• En kommune ønsker å selge en tomt til en gründerbedrift. Tomten er verdt 2 millioner. Denne kan selges for 500 000 og resten av verdien gis som bagatellmessig støtte i samsvar med bagatellreglene.

Salg til underpris – eksempel II

• En kommune ønsker å legge til rette for en ny industribedrift i kommunen. Kommunen har ikke penger, men en attraktiv tomt i et havneområde. Støttereglene tillater f.eks. 15 % investeringsstøtte.

• Investeringen koster 100 millioner, tomten er verdt 15 millioner. Tomten kan gis som investeringsstøtte.

Oppsummering

• Salg av eiendom må skje i tråd med støttereglene

• ESAs retningslinjer oppstiller to forskjellige prosedyrer:• Budrunde• Takst

• Kan selge på annen måte dersom:• Salget er markedsmessig, eller• Støtten er lovlig (bagatellstøtte eller

godkjent støtte)

Takk for oppmerksomheten

bal@altadvokat.no93 22 55 42

www.altadvokat.no