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MEMORIA URBANISTICA PARA ANTEPROYECTO
LOMAS DE SAN FRANSICO
SECTOR LA MITRA, CORREGIMIENTO DE PLAYA LEONA, DISTRITO DE CHORRERA,
PROVINCIA DE PANAMA
Propiedad de: SAN FRANCISCO PROJECT S.A.
Preparado por: ARQ. DAVID ESCOBAR M.
SEPTIEMBRE 2016
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INDICE
I. Generales del proyecto 3 1. Sustentación del proyecto 3 2. Entorno del proyecto 3
II. Diagnóstico del área 1. Crecimiento urbano 4 2. Situación socio económica del sector 6
III. Infraestructura urbana 1. Vialidad 6 2. Sistema de transporte 7
IV. Comunidad 1. Espacios abiertos 7 2. Educación y servicios religiosos. 7
V. Descripción del proyecto
1. La urbanización 7 a. Uso de suelo propuesto 8 b. Infraestructura del proyecto 9 c. Vialidad 10 d. Actividades comerciales 11 e. Usos públicos 12 f. Resumen de áreas 12
2. Las Casas 13 a. Planta arquitectónica modelo 14
VI. Bibliografía 15
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I. GENERALES PROYECTO
El proyecto será desarrollado en corregimiento Playa Leona, Distrito de La Chorrera,
Provincia y Republica de Panamá
El proyecto consta de la construcción de una barriada de 159 casas desarrollado sobre
un lote de más de 5.8 Ha. El proyecto cuenta con una calle principal de acceso que
alimenta calles secundarias perpendiculares para el resto del proyecto.
DATOS DE LA FINCA:
FINCA: 30170758 ROLLO: 1
CODIGO DE UBICACIÓN: 8616 AREA INSCRITA: 5 Ha + 8183 m2 88 dm2
1. SUSTENTACION DEL PROYECTO
El proyecto Lomas de San Francisco se propone el uso de suelo Residencial Especial
(RE). Dicho uso de suelo es compatible con el entorno ya que los desarrollos en los
alrededores son en su mayoría desarrollos de viviendas unifamiliares de baja densidad
y tipo rurales. De esta forma nuestra propuesta es cónsona con lo que se ha ido
desarrollando no tan solo en la Chorrera, sino también en el corregimiento vecino de
Arraiján. Esto amparado Resolución 15-86 del 24 de febrero de 1986 del Plano Normativo
de la Ciudad de La Chorrera
Con respecto a las previsiones para futuros cambios o intensificaciones los espacios para
uso público cumplen con lo requerido según las normas. Como está diseñado el espacio
público se proponen 3 a 4 plazas que están distribuidas en el frente del proyecto, medio
y al fondo. De este modo el impacto en cada espacio público esta dispersado a lo largo
y ancho del proyecto.
2. ENTORNO DEL PROYECTO
El proyecto se desarrolla en una localidad que se ha ido desarrollando más de 10
urbanizaciones solo en Playa Leona de distinto tipos de zonificación desde los últimos 7
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años. Como muestra de ello están las urbanizaciones Brisas de Belén, las distintas
etapas de Valle Bonito y María Bonita solo por mencionar algunas.
Al sur está ubicada una finca de propiedad privada amplia y apta para el desarrollo. Al
Norte de igual forma existe una finca de propiedad privada apta para el desarrollo. Al
Oeste se encuentra ubicada la calle principal de Llano Largo que sirve de acceso al. Al
Este limita con el Río Perequetecito. Hacia el sur siguiendo la trayectoria de la calle
existen desarrollos unifamiliares en donde cada propietario ha desarrollado su casa a su
manera. Las condiciones del entorno se prestan para seguir desarrollando proyecto de
este tipo, residenciales de baja densidad, en los próximos años. Lo que gobierna en el
entorno es netamente residencial en conjunto con comercios locales dispersados para
necesidades básicas para los pobladores.
II. DIAGNOSTICO DEL AREA
1. CRECIMIENTO URBANO
El crecimiento urbano del corregimiento Playa Leona es uno de los corregimientos en
donde el crecimiento ha sido medio, ya que la mayoría del crecimiento ha sido en lugares
como Puerto Caimito, Herrera y el Coco según datos del INEC para los censos de 1990,
2000 y 2010. Playa Leona desde 1990 ha duplicado su población de 4,279 a 8,442
habitantes ocupando la cuarta posición en crecimiento.
POBLACION DE LOS CORREGIMIENTOS DE CHORRERA - 1990, 2000 y 2010
Corregimiento Personas
1990 Personas
2000 Personas
2010
BARRIO BALBOA 23,698 29,053 29,589
BARRIO COLON 20,746 26,818 33,214
AMADOR 1,925 2,675 2,996
AROSEMANA 340 290 426
EL ARADO 1,696 2,012 2,715
EL COCO 7,767 14,167 19,603
FEUILLET 1,372 1,745 2,669
GUADALUPE 18,015 26,857 34,242
HERRERA 715 812 2,552
HURTADO 703 893 1,206
5
ITURRALDE 792 927 1,354
LA PREPRESA 650 696 681
LOS DIAS 858 893 1,200
MENDOZA 851 1,053 1,233
OBALDIA 559 554 549
PLAYA LEONA 4,279 6,706 8,442
PUERTO CAIMITO 3,623 7,198 16,951
SANTA RITA 1,191 1,307 1,848
Siguiendo el mismo ritmo de crecimiento para el Distrito de La Chorrera corregimiento de
Playa Leona se pueden llegar a calcular las poblaciones estimadas para el 2015 y 2020.
Para calcular el crecimiento se ha utilizado el siguiente cálculo:
Pf = (𝑃𝑖 ∗ (𝑟
100) ∗ 10) + 𝑃𝑖
Pf: Población final. Pi: Población Inicial. r: Tasa de crecimiento
CORREGIMIENTO r r 2015 Personas r 2020 Personas
2010 promedio 2015 promedio 2020
TOTAL 2.33 2.77 189,508 3.89 221,387
BARRIO BALBOA 2.06 2.64 33,493 2.93 38,399
BARRIO COLON 2.60 2.91 38,047 3.07 43,878
AMADOR 3.34 3.28 3,488 3.25 4,055
AROSEMANA -1.58 0.82 443 2.02 488
EL ARADO 1.72 2.47 3,051 2.85 3,485
EL COCO 6.19 4.71 24,217 3.96 29,016
FEUILLET 2.43 2.83 3,046 3.02 3,507
GUADALUPE 4.07 3.65 40,486 3.43 47,436
HERRERA 1.28 2.25 2,839 2.74 3,227
HURTADO 2.42 2.82 1,376 3.02 1,584
ITURRALDE 1.59 2.40 1,517 2.81 1,730
LA PREPRESA 0.69 1.95 748 2.59 844
LOS DIAS 0.40 1.81 1,309 2.52 1,473
MENDOZA 2.15 2.69 1,399 2.95 1,605
OBALDIA -0.09 1.57 592 2.39 663
PLAYA LEONA 4.60 3.91 10,091 3.56 11,890
PUERTO CAIMITO 7.11 5.16 21,327 4.19 25,797
SANTA RITA 0.93 2.08 2,040 2.65 2,310
Para el año 2015 el sector de Playa Leona se convertiría en el segundo corregimiento de
mayor crecimiento con 10,000 habitantes y esto se debe al constante desarrollo,
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disponibilidad de tierras adecuadas para estos desarrollos y una creciente clase social
media en ascenso.
2. SITUACION SOCIO ECONOMICA
Las situaciones económicas del distrito de Chorrera son variadas. Según el Municipio de
la Chorrera existen 5,000 establecimientos. Desde kioscos, tiendas salones de belleza,
restaurantes, clínicas, farmacias, almacenes de venta al por mayor y por menor,
mueblerías y otras categorías de establecimientos.
En el área de influencia inmediata del proyecto existe un desarrollo comercial bajo,
compuesto de abarroterías, talleres, mini superes y locales para necesidades básicas.
Más alejados del otro lado, cruzando la autopista, sobre la Avenida Los Libertadores
existen locales comerciales como el Súper mercado el Extra, Supermercados el Rey y
Pueblo #1.
Debido a la disponibilidad de tierra aun sobre la autopista existe la posibilidad en el futuro,
debido al crecimiento del área, que se construyan centros comerciales o supermercados.
III. INFRAESTRUCTURA URBANA
1. Vialidad
Dentro del sector al frente del proyecto está la
calle que Llano Largo que sirve al proyecto.
Esta una extensión de la calle principal que
proviene de la autopista Arraijan – La
Chorrera.
2. Sistema de Transporte
En el área circundante del proyecto existe un sistema de transporte que opera
constantemente al servicio de los moradores del área. El sistema de transporte es
controlado por las famosas “chivitas” y taxis. Fuera de las barriadas y sobre la autopista
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operan taxis y buses para transportar a los moradores distancias más largas. No existe
un sistema de transporte concesionado por el gobierno tipo Metrobus.
Afuera del proyecto, sobre la calle principal, existe una parada para el transporte
colectivo.
Fuera y sobre la Carretera Panamericana están las paradas que están por la Coca Cola.
IV. COMUNIDAD
1. Espacios abiertos
Aparte de los espacios de uso público dentro de la urbanización Lomas de San Francisco,
dentro de la comunidad existen espacios de uso públicos o área de juego rurales
informales con poca dotación urbana.
2. Educación y servicios religiosos
A dos kilómetro y medio se encuentra la escuela Modelo Guillermo Galimani sobre la
Calle Palos Bobo que conecta con la calle de la Mitra – Peñas Blancas. Adicional el Playa
Leona están los centros educativos Llano Largo, Peña Blanca Zona 3, Playa Leona y
Primer Ciclo La Mitra.
Fuera del proyecto están la Iglesia de Dios Pentecostal Mi Altos de San Francisco casi
pegada a la Autopista Arraijan-La Chorrera y el templo Roca Eterna a 3 kilómetros
aproximadamente.
V. DESCRIPCION DEL PROYECTO
1. LA URBANIZACION
La urbanización Lomas de San Francisco está compuesta sobre 159 parcelas desde
165.00 metros cuadrados en adelante cada uno. Todos los lotes son servidos por una
calle principal de la cual se derivan nueve calles secundarias para el resto de la
urbanización. El desarrollo ofrece de servicio eléctrico, acceso al sistema de agua
potable, recolección de basura y acceso cercano a servicios de transporte debido a la
proximidad a avenidas principales. El sistema de aguas grises y negras serán manejadas
por una planta de tratamiento de aguas residuales. Como referencia todas las
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urbanizaciones en el área de La Mitra las aguas grises y negras son manejadas por
sistemas o por plantas de tratamiento ya que en el sector no existe una red de
alcantarillados.
a. Uso Propuesto
Se propone para el proyecto la norma R-E RESIDENCIAL ESPECIAL - Unifamiliar,
Bifamiliar y Casas en Hileras. Fundamento Legal: Resolución 15-86 del 24 de febrero
de 1986 y la norma Comercial de Intensidad Baja o Barrial C-1.
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b. Infraestructura del proyecto
Electricidad
El proyecto será conectado al suministro del parque eléctrico existente en el área. Dentro
del proyecto la electrificación será distribuida por medio de un sistema de postes de
concreto o soterrado.
Sistema de agua potable
El abastecimiento de agua potable será suministrado por el IDAAN. La urbanización será
conectada al sistema existente localmente para abastecer las viviendas.
Planta de Tratamiento
Se propone para el tratamiento de aguas residuales un sistema tradicional para el
tratamiento de las mismas denominado Sistema de Tratamiento Anaeróbico de Aguas
Residuales (SATAR Convencional sin equipos). Ver ilustración 1
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Ilustración 1 OPCION 1 - SATAR Tradicional
c. Vialidad
La vialidad de la urbanización está compuesta por tres tipos, el boulevard, la principal y
las secundarias. La calle principal comprende un derecho de vía de 15.00 metros de
ancho luego disminuye su anchoa 14.40 metros de ancho y las secundarias de 13.60
metros de ancho. Todas siguiendo las especificaciones del Ministerio de Obras Públicas.
Ver ilustraciones en la siguiente página.
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d. Actividades comerciales
Dentro del proyecto se destina en la entrada del proyecto un lote de aproximadamente
350 metros cuadrados para el desarrollo de locales comerciales a servicio de la
comunidad. La norma determina que por cada 100 lotes se debe destinar un lote para
espacio comercial. Lomas de San Francisco cumple la norma.
e. Uso Públicos Adicional a los espacios destinados a los lotes, se ofrecen arriba de 2,851.24 metros
cuadrados (10.05%) de espacio público para la implementación de áreas verdes y
parques, obedeciendo las normas establecidas por el Ministerio de vivienda y el artículo
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42 cumpliendo con las cesiones obligatorias de superficies destinadas a áreas verdes o
recreativas
f. Resumen de áreas
2. LAS CASAS
Se propone un diseño tradicional de una casa de 71 metros cuadrados con una
distribución y construcción típica. Se propone un modelo básico de casa la cual dispone
de 3 recamaras, 2 baños, cocina, sala y comedor. La lavandería está en el pasillo exterior
de la casa. Ver planta. Ilustración 3.
RESUMEN DE AREAS DE LA CASA
Área cerrada: 71.25 m2
Área abierta: 23.54 m2
Total: 94.79 m2
TIPO DE CONSTRUCCION
Paredes: A base de bloques de concreto repellados.
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Cubierta: Estructura de acero galvanizado calibre 26 carriolas de acero
galvanizado calibre 16.
Estacionamientos: Losa o piso de concreto.
Sistema de agua: Tubería típicas de PVC.
Sistema eléctrico Alimentación de cobre en tuberías típicas de PVC y alambrado de
cobre.
ACABADOS
Pisos: Cerámica.
Baños: Revestidos en azulejos
Puertas: Puertas tradicionales de aglomerados de resina de madera.
Ventanas: Ventanas de aluminio y vidrio
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a- Ilustración 3 Planta arquitectónica.