soudní exekutor brno, judr. urban - soudní exekutor judr ... · web viewprůkaz energetické...

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 3394 / 55 / 2014Typ nemovitosti

Rodinný dům bez nebytových prostor bez garážev současném stavu

Účel ocenění sjednání ceny při prodejiPředmět oceněníBudova RD č.p. 146, LV č. 553 na pozemku parc.č. 1pozemek parc.č. 1, LV č. 553AdresaKraj Zlínský kraj Město Kroměříž Počet

obyvatel28971

Kat. území Miňůvky Ulice Miňůvky č.p. 146Část obce dle LV Postoupky

ObjednatelJUDr Karel Urban Exekutorský úřad BrnoMinská č.p. 5461600 Brno

Tel.E-mailIČDIČ

Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky

Ne

VlastnictvíStejný vlastník všech nemovitostí

Klčová Marie - Kroměříž, Postoupky 146

Zpracováno pro

exekutora

Vypracoval Ing. Smetanová VladimíraJ. Homoly 3739/5767 01 Kroměřížemail: [email protected] tel: 724 897355 573335464

Dne 19.8.2014Licence číslo Ke dni 15.5.2014

0428Prohlídka dne

15.5.2014

Počet stran textu

6 Počet stran příloh

4

Obvyklá cena - současný stavZapočitatelná podl. plocha 51.4 m2 8 000 Kč/m2 411 200 KčObvyklá cena - současný stav 410 000 Kč

Čtyřistadeset tisíc KčKomentář k ceněOdhadovaná obvyklá cena ve výši 410 000,- Kč je nižší než cena obchodovaná v roce 2011. Dle vyjádření majitelky měla v ceně přislíbené napojení elektro a dokončení koupelny. V současném stavu je dům standardně neobyvatelný.

1

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitostiDobrá poloha v klidné části stavebně nesrostlé s bývalým okresním městem. Dům by potřeboval finanční injekci.

Podmínky platnosti cenyCena platná bez podmínek a omezení. Zástava a exekuce prodejem zaniknou.

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 1 465 000 KčJeden milion čtyřistašedesátpět tisíc Kč

Vyhodnocení rizikANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostíANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc)ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudacíANO Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaciANO Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikaceANO Zástavní právo zapsané na LV

Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánuNE Právní zánik stavbyNE Stavba na cizím pozemkuNE Dočasná stavbaNE Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictvíNE Probíhající obnova operátuNE PřestavekNE PlombaNE Přídatné spoluvlastnictvíNE Věc nemovitá situována v záplavovém územíNE Věc nemovitá v území s ekologickou zátěžíNE Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné

zdroje)NE Věc nemovitá v území s přírodními rizikyNE Ztížený přístup k nemovitostiNE Umístění věci nemovité v chráněném územíNE Umístění věci nemovité v památkové zóněNE Umístění věci nemovité v ochranném pásmuNE Stavba je v demoličním pásmuNE Demograficky negativně zatížená lokalitaNE Reálná břemena / věcná břemenaNE SlužebnostiNE Reálné břemeno doživotního užívání/požíváníNE Předkupní právoANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod.

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuceNE Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdrojeNE Zajišťovací převod právaNE Právo stavbyNE Nezbytná cestaNE Přednostní pořadí pro jiné právoNE Historická zástavní práva převzatá do KNNE Výměnek / Budoucí výměnekNE Ostatní finanční omezeníNE Nájemní smlouvaNE Pachtovní smlouvaNE Stavba se zhoršeným technickým stavemNE Stavba dlouhou dobu neužívanáNE Stavba dlouhou dobu rozestavěnáNE Stavba kapacitně předimenzovanáNE Výhrada vlastnického právaNE Výhrada zpětné koupěNE Výhrada zpětného prodeje

2

NE Koupě na zkouškuNE Výhrada lepšího kupceNE Vzdání se náhrady škody na pozemkuNE Zákaznická základnaNE Podzemní stavba se samostatným účelovým určenímNE Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitostiNE Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z

veřejných prostředkůNE Zákaz zcizení nebo zatíženíNE Jiné rizikoVyhodnocení aktuálního nabývacího tituluMomentálně není dům obchodován

Vyhodnocení předchozího nabývacího tituluKupní smlouva 2011 za 500 000,- Kč. Vzhledem k tomu, že nemovitost nebyla napojená na elektřinu (bez hodin) a pravá část domu byla rozestavěná v hrubé stavbě, se sjednaná cena jeví jako vysoká.

PodkladyVýpis z katastru nemovitostí LV č. 553, vyhotovil aktuální náhled.Snímek kat. mapy pro k.ú. Miňůvky, vyhotovil náhled.situace, vyhotovil www.cuzk.cz.

Datum předání kompletních podkladů 19.8.2014

PřílohyVýpis z katastru nemovitostí LV č. 553, vyhotovil aktuální náhled.Snímek kat. mapy pro k.ú. Miňůvky, vyhotovil náhled.situace, vyhotovil www.cuzk.cz.

MístopisPoloha a význam obce v rámci ČR a regionuKroměříž je významné město regionu, bývalé okresní město na střední Moravě, zemědělská oblast Hané, při dálnici D1Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ...Umístění v obci

odloučená část obce Okolní zástavba

zástavba RD

Doprava vlaková a autobusová, soulad s ÚPD, vybavenost odpovídající bývalému okresnímu městu, rozvinuté střední školství, Justiční akademie, zámek a zahrady zapsané na seznamu památek UNESCO. Město festivalů a kulturních akcí. Nesrostlá místní část oddělená od města dálnicí D1, v ní minimální vybavenost. Umístění mimo záplavovou a zátopovou oblast.Informace o nemovitostiZděný dům v nesrostlé místní části, s přilehlým dvorkem. Napojený pouze na vodu a kanalizaci. Problematicky obyvatelný. Dispoziční řešení a vybavení: vstup z ulice do místnosti, která slouží jako koupelna, s WC za závěsem, hrubý beton, bez omítky, umyvadlo. Za ní místnost bez dveří, prosvětlení luxfery, má být budoucí koupelna, podlaha beton. Zadní chodba s betonem. Kuchyně s trámovým podhledem, betonem, kamny petra, bez vody, pokoj s PVC, nízkým podhledem. Nefunguje elektřina, v kuchyni vařič na PB, voda pouze v provizorní koupelně u vstupu. Dvorek před domem oplocený, částečně zpevněný.

Přístup a příjezd k nemovitostempřímo z veřejné komunikace parc.č. 54 ve vlastnictví obce.Přístupová komunikacePřístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový.Příjezdová komunikace nevykazuje závady.

Popis nemovitostiPočet PP 0 Počet

NP1 Počet

podkroví0 Zastavěná plocha

1.NP76.3 m

2

Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Ne

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný

Ne

Technický stav

3

Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků 80Opotřebení odhadem 60 %

Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

nevykazuje

Popis prvků dlouhodobé životnostizáklady betonové s izolací, zdivo s omítkou, dřevěný valbový krov, trámové stropyPopis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivyfasáda hladká, valbová střecha s pálenými taškami, klempířské prvky pozinkované, dřevěné kastlové výplně

Minulé rekonstrukceBudova po částečné rekonstrukciKonstrukce Rozsah Rok

provedeníPodlahy betonyInstalace rozvody v provizorní koupelně 2010

Nákladová cena (stavba bez opotřebení)Obestavěný prostor

366 m3

Cena 4 000 Kč/m3 Cena celkem

1 465 000 Kč

PozemkyPozemky tvořící funkční celek se stavbouVýměra 173 m

2Cena pozemků

300 Kč/m2 Cena celkem

52 000 Kč

Inženýrské sítěElektro přivedeno na hranici pozemku Voda z řadu napojenoVoda ze studny není Kanalizace do řadu napojenoKanalizace do žumpy

není Kanalizace do septiku

není

Kanalizace do vlastní ČOV

není Plyn z veřejného rozvodu

není

Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není

Popis provedení budovyKonstrukce Provedení Konstrukce Provedení

základy a zemní práce

betonové s izolací, část původní

svislé konstrukce zděné

vodorovné konstrukce, stropy

trámový podhled v kuchyni, rovný podhled

konstrukce střechy

valbová

krytina střech pálená taška klempířské konstrukce

pozinkované

úpravy vnitřních povrchů

část omítky vápenné úpravy vnějších povrchů

omítky hladké

vnitřní obklady nejsou schody nejsoudveře a vrata náplňové okna dřevěná kastlovápovrch podlah beton, PVC vytápění lokální tuhá palivaelektroinstalace vč. bleskosvodu

bez hodin vnitřní vodovod studená umyvadlo a WC

vnitřní kanalizace od WC a umyvadla vnitřní plynovod neníohřev teplé vody není ost.vnitř.vybavení

(výtahy, VZT,EPS a pod.)

není

Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1Vybavení koupelny Vybavení kuchyněumyvadlo, WC mísa za závěsem u vstupu kuchyňská linka, vařič PBVybavení kuchyně součástí obvyklé ceny NePři ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé cenyPočet samostatných WC 0

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)PENB k dispozici Ne

4

PENB zákonná povinnost Ano

1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha

chodba a provizorní koupelna s WC 8.78 m2

1.0 8.78 m2

koupelna budoucí hrubá stavba 8.27 m2

1.0 8.27 m2

chodba zadní 10.35 m2

1.0 10.35 m2

kuchyně 10.80 m2

1.0 10.80 m2

pokoj 13.20 m2

1.0 13.20 m2

Součet ploch za podlaží 51.40 m2

51.40 m2

5

Srovnávací metoda1. srovnatelná nemovitostZdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje duben 2014Konstrukční provedení

Stavba zděná

Počet PP 0 Počet NP

1 Počet podkroví

0 Zastavěná plocha 1.NP

109.5 m2

Podlahová plocha 87.0 m2

Celková výměra všech pozemků

1571.0 m2

Cena za nemovitost 390 000 Kč 4 500 Kč/m2

Redukce ceny 0 %Redukovaná cena 390 000 Kč 4 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanouRD na okraji zástavby obce Šelešovice, doprava vlaková i autobusová. Objem 682m3, nefunkční studna, bez sociálního zařízení, obtížně obyvatelný. Oproti hodnocenému horší dostupnost k městu.

2. srovnatelná nemovitostZdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje červenec 2013Konstrukční provedení

Stavba zděná


1 Počet podkroví


58.0 m2



90.0 m2



Porovnání s nemovitostí oceňovanouZděný RD na okraji Kroměříže, za řekou, v záplavové oblasti, naproti sila. Všechny sítě, malá předzahrádka a dvorek, k modernizaci. Oproti hodnocenému lepší poloha vzhledem k vybavenosti obce.

6

3. srovnatelná nemovitostZdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje červenec 2014Konstrukční provedení

Stavba zděná


1 Počet podkroví


110.1 m2



563.0 m2



Porovnání s nemovitostí oceňovanouZděný RD ve Věžkách dispozice 4+KK, kuchyňský kout umístěný ve vstupní chodbě. objem 528m3, topení lokální na tuhá paliva. Užíváno jako chalupa. V místě doprava pouze autobusová, poměrně hustá, všechny sítě. Oproti hodnocenému vzdálenější poloha od města, fungující původní koupelna.

Vyhodnocení srovnávací metodyRozpětí redukovaných cen 4 500 - 13 000 Kč/m2 390 000 - 800 000 KčStanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

8 000 Kč/m2

Jednotkovou cenu hodnoceného domu odhaduji ve výši uprostřed intervalu cen porovnávaných nemovitostí. Je v ní zohledněna dlouhodobá rozestavěnost koupelny a odpojení elektro.

Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmuNemovitost je užívána vlastníkem

Vypracoval Ing. Smetanová VladimíraJ. Homoly 3739/5767 01 Kroměříž podpis

Licence číslo0428

Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2.5.1995 pod č.j.Spr. 3595/94pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3394-55/14 znaleckéhodeníku.Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3394-55/14 podle připojené likvidace.

Fotodokumentace

7

koupelna, WC za závěsem

vstup elektro zadní místnost - má být budoucí koupelna

zadní chodba kuchyně bez vody

kuchyně pokoj

8

vstupní pohled

9

soudní exekutor brno, judr. urban - soudní exekutor judr ... · web viewprůkaz energetické...

Documents