tcc ericka costa andrade - ufba · 2018. 6. 11. · ficha catalográfica elaborada por joana...
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UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA
FACULDADE DE CIÊNCIAS ECONÔMICAS
DEPARTAMENTO DE ECONOMIA APLICADA
ERICKA COSTA ANDRADE
ANÁLISE DO PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCI AL –
NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DA RMS – 2007/2008.
SALVADOR
2008
ERICKA COSTA ANDRADE
ANÁLISE DO PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCI AL –
NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DA RMS – 2007/2008.
Trabalho de conclusão de curso apresentada ao Curso de Ciências Econômicas da Universidade Federal da Bahia como requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel em Ciências Econômicas.
Orientador: Prof. Osmar Sepúlveda
SALVADOR
2008
Ficha catalográfica elaborada por Joana Barbosa Guedes CRB 5-707 Andrade, Ericka Costa. A553 Análise do PAR – Programa de Arrendamento Residencial – no financiamento imobiliário da RMS – 2007/2008 / Ericka Costa Andrade. – Salvador, 2008. 60 f. Il. Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação em Economia) – Faculdade de Ciências Econômicas, Universidade Federal da Bahia. Orientador: Profª. Drª. Osmar Gonçalves Sepúlveda 1. Financiamento habitacional . 2. Crédito imobiliário. 3. Habitação. 4. Política habitacional. 5. Sistema Financeiro da Habitacional. I. Andrade, Ericka Costa II. Sepúlveda, Osmar Gonçalves. III. Título.
CDD – 363.582
“Às vezes não conseguir o que se quer
é um golpe de sorte” Dalai Lama
ERICKA COSTA ANDRADE
ANÁLISE DO PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – NO
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DA RMS – 2007/2008.
Aprovada em Dezembro de 2008. Orientador: ______________________________ Prof. Osmar Sepúlveda Faculdade de Economia UFBA _____________________________ Prof. Antônio Plínio Pires de Moura Faculdade de Economia UFBA _____________________________ Prof. Celeste Maria Pedreira Philigret Baptista Faculdade de Economia UFBA
AGRADECIMENTOS
Ao Prof. Osmar Sepúlveda, pela paciência, tolerância, disposição, confiança, colaboração, e seus ensinamentos, como professor e orientador. Aos professores que marcaram minha passagem na Universidade, bem como aos colegas e amigos da Faculdade de Economia, contribuindo para meu crescimento como pessoa e acadêmico. Não poderia deixar de agradecer a funcionária Marisa, pessoa amiga e de grande importância na minha vida Acadêmica, sempre disposta a me ajudar. Aos meus pais, principalmente a minha mãe e a minha avó, por terem me dado a vida, carinho e ensinamentos, que levo comigo até hoje, podendo assim proporcionar a realização de mais um sonho em suas vidas. Mas, em especial, ao meu esposo, amigo, companheiro. Pessoa que mais me incentivou, sempre sereno e confiante no meu sucesso. Pessoa que nunca duvidou que alcançasse minhas metas, principalmente desta. Com ele, compartilho aqui mais esta realização.
RESUMO Este estudo buscou analisar e evidenciar o PAR, desde a criação do Sistema Financeiro de Habitação, até os dias atuais. Efetuar um levantamento sobre os impactos do Programa de Arrendamento Residencial - PAR – do Governo Federal, analisando suas metas e ações, bem como seus efeitos sobre o déficit habitacional existente em Salvador e na RMS. O propósito deste estudo é verificar se o programa PAR, inovador e ainda recente no país, conseguirá suplantar o déficit habitacional existente e crescente na região supracitada. Palavras-chave: Financiamento habitacional. Crédito imobiliário. Habitação, Política habitacional. Sistema financeiro da Habitação. PAR.
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Dados Históricos dos Censos - População Residente, por situação do domicílio e por sexo - 1940- 1996. 18
Tabela 2 - Déficit habitacional básico 37
Tabela 3 - Domicílios particulares permanentes e moradores em domicílios particulares permanentes, por situação do domicílio, segundo algumas das principais características do domicílio - Brasil (Milhões)
38
Tabela 4 - Domicílios particulares permanentes 2000 39
Tabela 5 - Domicílios particulares permanentes 1991 40
Tabela 6 - Domicílios particulares permanentes e Moradores em Domicílios Particulares permanentes por situação e condição de ocupação do domicílio 41
Tabela 7 - Investimentos com recursos do FAR 44
Tabela 8 - Unidades ofertadas versus região 49
Tabela 9 - Contratos do PAR a nível nacional 51
Tabela 10- Oferta de imóveis do PAR em SSA e na RMS 52
Tabela 11 - Número de pessoas e famílias e proporção com renda familiar per capita de até 1/2 salário mínimo mensal, Segundo os municípios, por Região Econômica, Bahia 2000. 54
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Gráfico 1 - Número de habitações financiadas pelo SFH e pelos programas alternativos no período 1964 – 1984 22
Quadro 1 - Resumo das alterações metodológicas 36
Gráfico 2 - Simulação de valores totais financiados por categoria 23
LISTA DE SIGLAS
APE Associação de Poupança e empréstimo BACEN Banco Central BNH Banco Nacional de Habitação CCFGTS Conselho curador do FGTS CDS Centro de Desenvolvimento Social CEF Caixa Econômica Federal CES Coeficiente de equiparação salarial CMN Conselho monetário Nacional CODESAL Coordenadoria de Defesa Civil de Salvador COHAB Companhias de habitação CONDER Companhia de desenvolvimento Urbano COOPHAB Cooperativas Habitacionais DOU Diário Oficial da União FAR Fundo de arrendamento residencial FCVS Fundo de compensação de variações salariais FGTS Fundo de garantia por tempo de serviço MBES Ministério da Habitação e Bem-Estar Social MDU Ministério do desenvolvimento urbano e meio ambiente MHU Ministério da Habitação e desenvolvimento Urbano PAIH Plano de ação imediata para a habitação PAR Programa de Arrendamento Residencial PLANHAP Plano Nacional de Habitação Popular PNDU Política Nacional de Desenvolvimento Urbano PNH Plano Nacional de Habitação PRODESO Programa de Desenvolvimento Social RMS Região Metropolitana do Salvador SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo SCI Sociedade de Créditos imobiliários SEDU Secretaria especial de desenvolvimento urbano SEHAB Secretaria Municipal de Habitação SEPURB Secretaria de Política Urbana SESC Serviço Social do Comércio SETHA Secretaria de Trabalho e Habitação SFH Sistema Financeiro de Habitação SIFHAP Sistema Financeiro de habitação popular SINAPI Sistema nacional de pesquisa de custos e índices da construção civil URBIS Habitação e Urbanização da Bahia S.A
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO
11
2 A CRIAÇÃO DO SFH 13
2.1 O MODELO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL 18
2.2 CARACTERÍSTICAS DA CRISE DO SFH 23
2.2.1 Tentativas Governamentais para superar a crise 26
2.2.2 A nova política habitacional e a RMS
31
3 O DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL
35
4 A CRIAÇÃO DO PAR 42
4.1 DESCRIÇÕES DO PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO
RESIDENCIAL - E SEUS AGENTES
42
4.2 PARTICIPANTES E ATRIBUIÇÕES 45
4.3 ETAPAS DE OPERACIONALIZAÇÃO DO PAR 46
4.3.1 Identificação e seleção da demanda 47
4.4 ANALISE DA OFERTA DE IMOVEIS VERSUS DEMANDA DO PAR
EM SSA e RMS
52
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS 55
REFERÊNCIAS
1 INTRODUÇÃO
O presente estudo busca desenvolver um trabalho de pesquisa visando analisar
criticamente uma modalidade de Programa Habitacional instituído no Brasil, no
âmbito governamental em 1999, dentro da Política Nacional de Habitação,
denominado PAR – Programa de Arrendamento Residencial. Busca-se, ainda,
analisar no desenvolvimento do Trabalho, apoiado na verificação “in loco” , as
dificuldades surgidas já na identificação de demanda para o Programa, a dimensão
dos diferentes aspectos identificados no PAR, como as relações estabelecidas entre
arrendatários e os executores do Programa, que não se consolida nem como
relação de propriedade nem como uma simples relação de inquilinato, já que há
deveres a serem cumpridos e cuidados a serem tomados quanto à possibilidade de
propriedade do imóvel em um futuro distante .
Logo, considerado o contexto da carência habitacional no país, e tratando-se, de um
dos maiores desafios do Poder Público no Brasil, o problema da moradia e a
redução do déficit habitacional foi escolhido como tema central do presente
estudo, delimitando-se, entretanto, como enfoque principal o Programa de
Arrendamento Residencial – PAR, por tratar-se de uma nova modalidade de
programa habitacional, em 1999 é implementada no Brasil como alternativa aos
modelos tradicionais de financiamentos habitacionais. Isto porque o PAR
representa uma proposta inovadora para a resolução do déficit habitacional, a partir
de uma nova forma de acesso à moradia, baseada no conceito de locação social já
existente em outros países, a exemplo da França, porém dentro de um novo
enfoque, ou seja, sob a forma de arrendamento, que permite a opção de compra do
imóvel pelo arrendatário, após um período de quinze anos.
A proposta do PAR se diferencia, portanto, dos demais programas habitacionais no
Brasil, por ter como premissa o conceito de solução para o acesso à moradia,
desvinculando-o do conceito tradicional de aquisição da casa própria, uma vez que
o Programa em questão prevê a utilização do imóvel, pelos moradores, através do
sistema de arrendamento, por um período de quinze anos, com a possibilidade de
opção de compra do imóvel, a critério do arrendatário, ao final desse período.
(VOTO CAIXA, 1999).
Neste trabalho, portanto, no capítulo segundo, será realizado um levantamento do
Histórico da Política Nacional de Habitação, verificando quais foram as suas
propostas, se estas foram ou não consolidadas, bem como suas principais diretrizes,
metas, princípios, acerca do déficit Habitacional existente no Brasil.
Após este levantamento, verifica-se no capítulo quarto , os reais objetivos deste
trabalho, que primeiramente será o de descrever o PAR – Programa de
Arrendamento Residencial da Caixa – bem como analisar suas etapas, diretrizes,
operacionalização. Após pesquisa e análise dos dados levantados, verificar-se-ão os
resultados, para que se possa observar a contribuição efetiva do Programa para a
Política Habitacional do País. Se este Programa atenderá ou não às necessidades a
que se propõe, dentro da demanda a que pretende atender.
2 A CRIAÇÃO DO SFH
Historicamente as Constituições brasileiras nunca se preocuparam com uma
definição clara de competências em termos de política urbana, aí incluídas as
questões relativas à habitação, saneamento básico e transportes urbanos. De forma
genérica, apenas os assuntos de peculiar interesse local eram definidos como sendo
de competência municipal, enquanto que às demais esferas do poder público não
eram indicadas atribuições específicas no âmbito da temática urbana.
(MARICATO, 1987. p 23).
Somente com a elaboração da Constituição de 1988, a sociedade brasileira passou a
contar com um respaldo legal importante no trato do planejamento e gestão
urbanos, mais especificamente no capítulo da política urbana, principalmente
através dos artigos 182 e 183, que estabelecem a gestão da política urbana
brasileira. Essa Constituição colocou as bases para uma nova forma de atuação no
setor ao conceder maior autonomia para os municípios, colocados pela primeira
vez, expressamente, como componentes da Federação.
Merece registro, entretanto, a competência exclusiva atribuída à União para legislar
sobre a política de crédito, câmbio, seguros e transferência de valores, bem como
sobre sistemas de poupança, captação e garantia da poupança popular (art. 22,
incisos VII e XIX), a par da competência concorrente com os estados e o Distrito
Federal para legislar sobre direito financeiro e urbanístico (art. 24, inciso I),
matérias que, por suas implicações, são de grande importância para a política
habitacional.
Quanto à competência relacionada a ações executivas, o art. 21, inciso XX da
Constituição Federal de 1988 determina para a União a competência para “instituir
diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico e
transportes urbanos”. Já no Art. 23 inciso IX atribui como competência concorrente
da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios “promover programas
de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de
saneamento básico”.
De um modo geral, pode-se dizer que o marco regulatório do setor habitacional
deixa a desejar. Entretanto, devido às competências estabelecidas pela Lei
8.036/90 e ao fato do FGTS ser a principal fonte de recursos para o financiamento
habitacional, as resoluções do Conselho Curador do FGTS têm ocupado lugar de
destaque na regulamentação do setor.
Até o ano de 1964, os Programas Habitacionais estavam basicamente a cargo dos
vários Institutos de Aposentadoria. Em 21 de agosto de 1964, foi criado pelo
governo federal, através da lei n° 4380, (DOU 11.09.64), o Sistema Financeiro de
Habitação, instituindo-se correção monetária nos contratos imobiliários de interesse
social, criando o Banco Nacional da Habitação (BNH), bem como sociedades de
crédito imobiliário, as letras imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e
Urbanismo, a fim de facilitar a aquisição da casa própria, cujo objetivo, em tese,
era favorecer as classes de baixa renda na aquisição de moradia. Da mesma forma o
BNH, se transformou, posteriormente, num verdadeiro banco de planejamento
urbano, financiando infra-estrutura comunitária (redes de água, esgoto, etc.) assim
como projetos de planejamento urbano.
Conforme Sepúlveda (2008), a importância do legado dos governos militares,
quando da modernização institucional, esta caracterizada em quatro reformas,
dentre elas a Reforma Monetária, responsável pela viabilização do financiamento
de habitações, via Sistema Financeiro de Habitação então criado, com duas fontes
de sustentação , quais sejam: o FGTS e a Caderneta de Poupança.
[...]a Reforma Monetária estabelecida pela Lei n 4.380, de 21 de agosto de 1964 e que “instituiu a correção monetária dos contratos imobiliários de
interesse social”, (2) a Bancaria, através da Lei n 4.595, de 31 de dezembro de 1964 que “reestruturou o Sistema Financeiro Nacional, definindo as características e as áreas específicas da atuação das instituições financeiras e transformando a SUMOC e seu Conselho, respectivamente no Banco Central do Brasil e no Conselho Monetário Nacional ( SEPULVEDA, 2008,p.81).
É importante lembrar que, ainda que represente um marco da Política Habitacional
do país, a criação do BNH tinha como propósito, conforme descrito no Art. 8º.DA
Lei 4380 “O sistema financeiro da habitação destinado a facilitar e promover a
construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de
menor renda da população”.
A atuação do BNH começa de forma lenta. Somente a partir de 1966, com a
incorporação de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS e a
implantação, no ano seguinte, do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo -
SBPE, que congrega as cadernetas de poupança, é que vai se estruturar o Sistema
Financeiro da Habitação - SFH.
Os objetivos do SFH, bem como sua finalidade à época era a de captação de
poupança para implementação do Plano Nacional de Habitação – PNH, em 02
(duas) modalidades:
• Poupança compulsória: proveniente do FGTS ( 1966).
• Poupança voluntária: proveniente da aplicação em letras imobiliárias
e das cadernetas de poupança(1968).
O PNH estava dividido em 03 (três) níveis de atuação:
1 - Mercado Popular pretendia atingir as famílias que possuíam uma renda
mensal de 01 (um) a 03 (três) salários mínimos – SM. Os financiamentos
eram realizados através da poupança compulsória – FGTS
2- Mercado Econômico – encarregado de promover a construção de
habitações para famílias de renda mensal de 03 (três) a 06 (seis) SM,
baseado normalmente na poupança voluntária.
3- Mercado Médio – responsável pelo financiamento de moradias para
famílias com renda mensal superior a 06 (seis) SM. Nesse mercado atuavam
basicamente as Sociedades de Créditos Imobiliários – SCI, Associações de
Poupança e Empréstimos – APE e as Caixas Econômicas formando o
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE.
Para Carvalho (2007), um fenômeno que ocorreu em todo mundo industrial nas
últimas décadas foi o acelerado processo de aglutinação das populações nas áreas
urbanas. Em 1940, o Brasil tinha 60% de sua população no campo e 40% nas
cidades. Em 2000, segundo o IBGE, 84% da população residiam em cidades (45%
delas com mais de 100 mil habitantes). Esta situação, resultado da nova evolução
industrial, ocorrida especialmente a partir da década de 50, trouxe como
conseqüência grave problema de estruturação das cidades. A criação do BNH e do
Sistema Financeiro de Habitação na década de 60 atenuou o problema. Mas, apesar
disso, a concentração populacional urbana continuou se agravando, até que, com a
explosão inflacionária da década de 80, inviabilizou-se o SFH e o BNH acabou
extinto.
Pela ótica do BNH, visando o princípio da auto-sustentação sem criar ônus à
Fazenda Nacional, qualquer financiamento pelo SFH, além da correção monetária,
deveria pagar juros, variando de 1 % a 10 % a..a.., à época, em função do preço
da habitação, escalonados em faixa de valores unitários em Unidade Padrão de
Capital – UPC.1 Numa tentativa de baixar os custos dos empreendimentos2,
deslocam-se os projetos para áreas periféricas, onde os terrenos são mais baratos,
além de reduzir-se progressivamente a área construída e a qualidade das
edificações. Os locais escolhidos são distantes e sem qualquer infra-estrutura ou
equipamento urbano, criando sérios problemas para os moradores e o poder público
1 Unidade Padrão de Capital, utilizada como unidade de referencia em financiamento de moradias. Seu valor era atualizado trimestralmente, e tinha como objetivo manter a uniformidade do valor unitário em moeda de todas as transações do sistema habitacional. Considerada como a moeda do Sistema Financeiro da Habitação. Foi instituída com o objetivo de manter a uniformidade do valor unitário em moeda de todas as operações do sistema habitacional. FONTE:BACEN,2008. 2 Através do SINAPI - Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, (implantado em 1969 pelo BNH - Banco Nacional da Habitação). O SINAPI foi o responsável por fornecer informações detalhadas de custos e índices da construção. As informações de índices permitem o reajustamento e atualização de orçamentos.
municipal, que se vê obrigado a estender a oferta de serviços básicos até esses
locais. (SILVA, 1989).
Em pouco tempo, as aplicações de recursos no financiamento de governos
estaduais e municipais em obras de infra-estrutura urbana, vão-se tornando mais
importantes, até suplantar os investimentos feitos em habitação. Em 1973, numa
atitude que denota o reconhecimento oficial da dificuldade do SFH em atender a
população de menor renda, é instituído o Plano Nacional de Habitação Popular
(PLANHAP) e do correspondente Sistema Financeiro da Habitação Popular
(SIFHAP), cuja atuação se dá basicamente por intermédio das Companhias de
Habitação (COHABs).
Segundo Arretche (2007), o processo de urbanização, em muito acelerado pelas
políticas habitacionais implementadas pelo poder público brasileiro, de fato
contribuiu para melhorar as condições de vida de uma parcela da população, ou
seja, aquela que pode viver na cidade legal, mas não se pode afirmar que a vida
da população do país melhorou, de um modo geral, e que tal melhora está ligada a
esse processo de expansão urbana. Ao contrário, a evolução de alguns dos
indicadores sociais, econômicos e urbanísticos evidencia grandes contradições nas
cidades brasileiras, fruto de um crescimento desordenado, sem a contrapartida de
uma infra-estrutura adequada para atender a essa expansão.
[...] “ o crescimento da população brasileira começa a acelerar-se, sobretudo a partir da década de 50. A variação relativa da população (quer dizer, a taxa de crescimento populacional), entre 1940 e 1950, foi de 26%; entre 1950 e 1960, de 34,9%; entre 1960 e 1970, de 32,9%; e, finalmente, entre 1970 e 1980, de 27,9%. Os dados mostram que os índices mais elevados ocorreram entre 1950 e 1970 e que, a partir de 70, a taxa de crescimento populacional começou a declinar. É interessante registrar que a taxa de crescimento populacional é variável entre os diversos estados brasileiros,... é desigual no interior do território nacional. Minas Gerais, Paraná, Rio Grande do Sul e Rio de Janeiro acompanham o padrão nacional - crescimento acelerado entre 1940 e 1970 e processo de desaceleração a partir daí. O estado de São Paulo apresenta taxas mais elevadas do que a média nacional (27,5%, 40,3%, 38,7% e 40,9%, respectivamente) e não desacelera este crescimento até a década de 80”. ( ARRETCHE, 2007, p.10).
Assim, ao longo do tempo e nos diferentes contextos históricos, econômicos e
sociais verificados, muitas foram às características assumidas pelo ato de morar,
com diferentes formas de habitação e de organização social do espaço, traduzindo-
se em importantes diferenciais na formação das cidades e na condição de moradia
das populações. O peso do processo migratório das áreas rurais para os centros
urbanos pode ser avaliado se observarmos a impressionante variação da taxa de
ocupação urbana, no período de 1940 a 2000.
Isto porque, a taxa de ocupação urbana em 1940 era da ordem de 26,3%; passando,
já em 1980 para 68,86%; e alcançando, em 2000 o impressionante índice de 81,2%,
representando um aumento de 54,9% na população urbana no país. Em números
absolutos, esse crescimento significa que em 1940 a população residente nas
cidades era de apenas 18,8 milhões, chegando, no ano 2000, a 138 milhões de
habitantes. (GOMES; SILVA; SILVA, 2003 , p. 146).
Transcreve-se, como forma de ratificar as informações explicitadas acima, dados
do Censo elaborado pelo IBGE:
Tabela 1 - Dados Históricos dos Censos
População Residente, por situação do domicílio e por sexo - 1940-1996
Total Urbana Rural Anos
Homens Mulheres Homens Mulheres Homens Mulheres
1940 20.614.088 20.622.227 6.164.473 6.715.709 14.449.615 13.906.518
1950 25.885.001 26.059.396 8.971.163 9.811.728 16.913.838 16.247.668
1960 35.055.457 35.015.000 15.120.390 16.182.644 19.935.067 18.832.356
1970 46.331.343 46.807.694 25.227.825 26.857.159 21.103.518 19.950.535
1980 59.123.361 59.879.345 39.228.040 41.208.369 19.895.321 18.670.976
1991 72.485.122 74.340.353 53.854.256 57.136.734 18.630.866 17.203.619
1996 77.442.865 79.627.298 59.716.389 63.360.442 17.726.476 16.266.856
FONTE: (IBGE, 1987;1996;1997)
2.1 O MODELO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL
Embora tenham existido algumas tímidas experiências de financiamento
habitacional entre as décadas de 1930 e 1960, principalmente através das caixas
econômicas federal e estaduais, bem como institutos de previdência e companhias
de seguro, pode-se dizer que a história do financiamento habitacional, enquanto
modelo institucionalizado, começa no ano de 1964 com a criação do Sistema
Financeiro da Habitação, mais conhecido por SFH (ABECIP, 2003).
O SFH foi criado no bojo da reforma bancária e de mercado de capitais, com uma
inovação adequada aos altos índices de inflação observados na época, a correção
monetária. A habitação passa a ser tratada nesse momento como uma prioridade do
governo federal, e as diretrizes principais estavam estabelecidas no Plano Nacional
de Habitação . PNH, que fazia parte do plano de ação do governo, conhecido como
PAEG e delineado pelos Ministérios da Fazenda e do Planejamento (ABECIP,
2003, p. 17).
Foi então criada a instituição que seria o ícone do financiamento habitacional no
Brasil pelos próximos 20 anos até sua extinção em 1986: o Banco Nacional da
Habitação ou BNH. A legislação do BNH era extremamente avançada do ponto de
vista social, pois estabelecia como prioridade máxima, na aplicação dos recursos do
novo sistema, a construção de moradias para a população de baixa renda,
especificando claramente os moradores de .(...) favelas, mocambos e aglomerações
sub-humanas de habitação;(...)3; como outras prioridades entravam os projetos
municipais ou estaduais e as cooperativas habitacionais (BRASIL, 1964).
As favelas aparecem novamente na mesma lei na seção II que define as aplicações
do sistema.O BNH era responsável por estipular um percentual mínimo dos
recursos destinados a órgãos ou empresas estatais ou mistas para investimentos em
3 Redação extraída do inciso I, artigo quarto da Lei 4.380 de 1964.
favelas, mocambos e aglomerações sub-humanas. As fontes de recursos para o SFH
eram: depósitos a prazo, financiamentos nacionais e internacionais, letras
imobiliárias, depósitos compulsórios dos institutos de aposentadorias e pensões 4, e
aquisição obrigatória de letras imobiliárias pelo Serviço Social da Indústria - SESI
e Serviço Social do Comércio- SESC (BRASIL, 1964).
As aplicações do SFH eram destinadas à construção de casas e tanto as entidades
públicas como privadas deviam observar percentuais mínimos para investimentos
de moradias de valores unitários mais baixos fixados sempre em salários mínimos
vigentes: teto de custo por unidade habitacional de 60 vezes o salário mínimo para
as entidades públicas e 100 vezes para entidades privadas. Além disso, foram
estabelecidos tetos de aplicação por valor unitário dos imóveis, tanto para o setor
público, 300 vezes o salário mínimo, como para o setor privado, 400 vezes o
salário mínimo vigente (BRASIL, 1964).
Dois pontos extremamente inovadores da Lei que institui o SFH foram a previsão
de correção monetária dos contratos de crédito imobiliário e a criação das letras
imobiliárias.
O FGTS trata-se de um fundo composto por recolhimentos mensais de
contribuições compulsórias sobre os salários, pagas por empregadores (o FGTS
será detalhado na próxima seção). As cadernetas de poupança surgem em 1968 e
constituem, juntamente com o esquema de captação das letras imobiliárias, o
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPE. As cadernetas de poupança
foram criadas com a compulsoriedade de aplicação de 70% dos saldos para o
crédito imobiliário.
O BNH passa então a ser responsável pela gestão tanto do FGTS como dos
recursos do SBPE, utilizando para tanto uma rede de agentes financeiros públicos e
privados composta por bancos, associações de poupança e empréstimo, companhias
de crédito imobiliário e companhias e cooperativas habitacionais. A instituição
BNH era o núcleo central da política habitacional, sendo responsável por
4 Percentual da receita dessas instituições, limitado a 20% da receita das mesmas, fixado pelo Ministro do Trabalho e da Previdência Social.
estabelecer alternativas para a população de baixa renda, além de normatizar e
regular a concessão de crédito imobiliário pelos bancos comerciais. Suas
atribuições principais como responsável maior da política habitacional eram:
administrar os recursos do FGTS, estabelecer normas e fiscalizar a aplicação dos
recursos das cadernetas de poupança, desenhar os instrumentos de financiamento,
garantir a liquidez do sistema e, por fim atuar como agente garantidor das
cadernetas de poupança, emprestador de última instância, e das letras imobiliárias
(SANTOS, 1999, p. 10).
Poderíamos dividir a atuação do BNH em dois eixos principais em termos de faixa
de renda da população beneficiada: o primeiro conectado ao SBPE e composto por
um público de classes de renda média e alta e o segundo eixo calcado no FGTS
para a população de baixa renda.
O esquema de financiamento das unidades habitacionais pelo SBPE funcionava da
seguinte forma: os agentes financeiros financiavam diretamente os empreendedores
imobiliários privados para a construção dos imóveis, estes por sua vez promoviam
a venda das unidades àqueles que ficariam definitivamente como mutuários
sistema, responsáveis pelo pagamento do financiamento. Para as moradias de
interesse social o financiamento ocorria através de agentes financeiros públicos, as
companhias e/ou cooperativas habitacionais, mais conhecidas como COHABs e
COOPHABs. O público alvo de atuação desses agentes, inicialmente, era composto
pela população de até 10 salários mínimos. Entretanto, ao longo de sua atuação, o
atendimento concentrou-se na
faixa de renda de 3 a 10 salários mínimos (GARCIA; CASTELO, 1996, p. 2).
Neste caso estas instituições obtinham financiamento junto ao BNH, com recursos
do FGTS, contratavam as construtoras e comercializavam, sem lucro, as unidades
habitacionais por meio da concessão de crédito imobiliário. Os compradores finais
dos imóveis eram responsáveis pelo pagamento dos financiamentos individuais
para as COHABs que, por sua vez, deveriam pagar o financiamento inicial obtido
junto ao BNH. (SANTOS, 1999, p.12).
Em tese o BNH era o gestor do FGTS e as COHABs eram os agentes promotores,
ou seja, os responsáveis pela implementação dos programas habitacionais nos
diversos níveis, municipal, intermunicipal e estadual. Ou seja, embora o sistema
previsse um núcleo decisório central, era prevista uma articulação com outras
esferas de governo através de entidades subnacionais. (ROYER, 2002, p. 11).
Já na década de 1970 foram criados pelo BNH programas alternativos financiados
com um mix de recursos do FGTS e do Orçamento Geral da União. Não se tratava
de programas de crédito imobiliário e sim de auxílio para a melhoria de habitações
precárias, auto-construção, urbanização e regularização de lotes. Tais programas,
como o PROFILURB, PRO-MORAR e João de Barro, foram concebidos no
sentido de suprir a deficiência do BNH, por meio das COHAB.s e COOPHAB.s,
em financiar moradia a uma faixa da população com rendimentos mensais
inferiores a 3 salários mínimos (SANTOS, 1999, p.16).
Para se ter uma idéia da síntese de atuação do BNH durante sua existência o gráfico
1 explicita o número de financiamentos concedidos por programa (o gráfico
apresenta dados de 1964 até 1984 abrangendo quase todo o período do BNH que
foi extinto em 1986).
Gráfico 1 - Número de habitações financiadas pelo SFH e pelos programas alternativos no período 1964 – 1984. Fonte: elaborado a partir de dados extraídos de Santos, 1999.
Evidencia-se a baixa representatividade dos programas alternativos ao longo do
período, com uma atuação incompatível às necessidades habitacionais da
população de até 3 salários mínimos, que em 2000 representavam 83,2% do déficit
habitacional urbano (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2001, p.167).
Fazendo um balanço geral da existência do BNH, foram financiadas no período de
1964 a 1984, entre todos os programas, 4,3 milhões de unidades habitacionais,
distribuídas da seguinte forma: 18% para os programas alternativos, financiados
com recursos do orçamento da união e do FGTS, 40% das unidades para as
COHABS e COOPHABS com recursos do FGTS e 42% com recursos do SBPE,
ou seja, 58% para beneficiários com rendimentos mensais de até 10 salários
mínimos e 42% para a faixa superior a 10 salários.
Outras pesquisas realizadas demonstram, entretanto que a atuação do BNH
restringia-se a famílias com renda superior a cinco salários mínimos, ou seja,
capazes de arcar com as prestações mensais de um financiamento (ROYER, 2002,
p. 9).
No Gráfico 2 fizemos uma simulação do volume total de recursos por cada
categoria, FGTS/OGU, COHAB.s e COOPHAB.s. É bem clara a supremacia do
SBPE frente às outras fontes de recursos, principalmente na década de 1980.
Gráfico 2 - Simulação de valores totais financiados por categoria
Fonte: elaborado a partir de dados extraídos de Santos, 1999. Obs.: Simulação do volume total financiado por fonte de recursos considerando-se para cada unidade financiada os seguintes valores: R$ 10.000,00 para FGTS, R$ 70.000,00 para SBPE e R$ 30.000,00 para COHABs e COOPHABs. Por essa simulação a distribuição de recursos passa a ser: 32% para famílias com
rendimentos de até 10 salários mínimos e 68% para a faixa superior a 10 salários
mínimos. Em 2001, segundo o IBGE, apenas 4,7% da população auferiam
rendimento mensal acima de 10 salários mínimos (IBGE, 2004b).
2.2 CARACTERÍSTICAS DA CRISE DO SFH
Boa parte da responsabilidade pela crise do SFH pode ser atribuída ao Governo,
que não soube administrar o sistema e comprometeu ainda mais a situação, com a
criação do Fundo de Compensação de Variações Salariais –FCVS . Esse Fundo
nasceu em 1967 para garantir o pagamento de eventuais resíduos de saldos
devedores dos mutuários ao fim do prazo contratual. Como as prestações na época
eram reajustadas de ano em ano e o saldo devedor tinha correção trimestral, foi
criado em 1969 o Coeficiente de Equiparação Salarial5 - CES - para reduzir
possíveis resíduos. (BRASIL, 2007).
Com décadas de alta inflação, defasagem salarial e intervenções do governo nos
contratos, o CES foi subdimensionado. O descompasso entre o reajuste das
prestações e os saldos foi maior que o previsto. O salário mínimo foi substituído
como indexador das prestações pelo Salário Mínimo Habitacional, e depois pela
Unidade Padrão de Capital, que subiram menos que os salários entre 1973 e 1982.
Em 85, no governo Sarney, as prestações foram reajustadas em 112%, enquanto os
saldos devedores tiveram correção de 246%, com base nos índices de poupança.
Essa foi a maior causa de rombo do FCVS. No Plano Cruzado, em 1986, o valor
das prestações foi ajustado por índices inferiores à inflação, com base na média dos
12 meses anteriores. No Plano Bresser, em 87, houve congelamento temporário e
adoção de nova política salarial. No Plano Verão, em 89, as prestações voltaram a
ser congeladas entre fevereiro e maio. No Plano Collor, em 90, a inflação de
84,32% foi aplicada aos saldos devedores e não às prestações. Em 91, no Plano
Collor II, não houve política salarial até setembro, e os saldos passaram a ser
corrigidos pela TR. (LORENZETTI, 1998).
O FCVS, criado para cobrir os resíduos dos saldos devedores não pagos pelo
mutuário no final do contrato, gerou uma dívida potencial de R$ 60 bilhões por
causa dos benefícios concedidos pelo governo aos mutuários ao longo das décadas
passadas.
Em 1986, o BNH é extinto, transferindo-se suas atribuições para o Conselho
Monetário Nacional (CMN), Banco Central (BACEN) e, mais especificamente,
para a Caixa Econômica Federal, que ficou com a atribuição de desenvolver a
política habitacional do país, assumindo a gestão do SFH e um prejuízo de R$ 2,5
bilhões. 6
5 O CES foi originalmente criado através de Resolução do BNH e somente adquiriu respaldo jurídico com o advento da Lei 8692/93 de 28/07/1993. A idéia da criação do CES era de uma majoração da prestação inicial em determinado percentual, percentual este que deveria ser suficiente para cobrir as diferenças que poderiam advir da adoção de diferentes índices e periodicidade para o saldo e prestações. A equação seria fechada com a participação do FCVS. 6 Dados colhidos em pesquisa direta na Caixa Econômica Federal, em abril 2007, na GILIE/SSA- Gerência de Alienação de Bens da CAIXA em Salvador/BA
O sistema habitacional brasileiro passou a vivenciar intensas crises, que resultaram
num alto endividamento, gerando a incapacidade de implementação de novos
projetos. As crises tiveram sua origem na inadimplência dos mutuários, tendo em
vista o aumento crescente das prestações, que não era acompanhado pela política
salarial.
A CAIXA enfrentou, nesse período, uma inadimplência média de 40 %. Ao
mesmo tempo, entre mais de 1,2 milhões de contratos, 656 mil têm amortização
negativa, ou seja, a prestação não cobre sequer os juros. Nos financiamentos
concedidos com recursos da poupança, a inadimplência chegou a 19,26%. Na área
do FGTS e no sistema hipotecário atingiu 40%, e nos contratos firmados com base
no Fundo de Desenvolvimento Social, 24,58%. Atualmente, a gestão da política
federal de Habitação está sob responsabilidade da Secretaria de Estado de
Desenvolvimento Urbano, ligada diretamente à Presidência da República. A gestão
financeira dos recursos do FGTS é de responsabilidade da Caixa Econômica
Federal (CEF), sob fiscalização e controle do Conselho Curador do FGTS
(CCFGTS). 7
Azevedo (1995) resume da seguinte forma o panorama do setor habitacional no
início de 1985:
(...) quando se implantou a chamada Nova República, o quadro existente no setor habitacional apresentava, resumidamente, as seguintes características: baixo desempenho social, alto nível de inadimplência, baixa liquidez do sistema, movimentos de mutuários organizados nacionalmente e grande expectativa de que as novas autoridades pudessem resolver a crise do sistema sem a penalização dos mutuários. (AZEVEDO, 1995, p.295).
A despeito de ter tomado posse com um discurso de renovação e de ênfase na
política urbana, inclusive com a criação do Ministério do Desenvolvimento Urbano
(MDU) e a formação de comissões de alto nível para discutir a política urbana em
geral e a política habitacional em particular, a Nova República tomou uma série de
medidas que vieram prejudicar sensivelmente o desempenho da área habitacional.
7 Dados colhidos em pesquisa direta na Caixa Econômica Federal, em abril 2007, na GILIE/SSA- Gerência de Alienação de Bens da CAIXA em Salvador/BA.
A primeira, como aponta Azevedo (1995, p.296), foi a concessão de um elevado
subsídio para os mutuários do sistema em 1985, em resposta à ação dos
movimentos de mutuários e do aumento da inadimplência do sistema. Ressalte-se
que após pressões e contrapressões, mobilização de parlamentares, partidos e muita
discussão interna, o governo finalmente tomara a decisão final. Todos os mutuários
teriam um reajuste de 112% desde que optassem pela semestralidade das correções.
Os que desejassem manter as indexações anuais teriam um aumento
correspondente à correção monetária plena,ou seja, 246,3%. Desnecessário dizer
que, excetuando uma minoria mal-informada e decisões irracionais, a quase
totalidade dos mutuários optou pela primeira alternativa, que incorporava a
principal reivindicação da Coordenação Geral dos Mutuários (112% de reajuste).
O Plano Cruzado provocou ainda queda na arrecadação líquida das cadernetas de
poupança, o que também prejudicou o SFH em relação à oferta de recursos
disponíveis para os financiamentos habitacionais. Neste período, iniciou-se a
extinção do BNH, que foi incorporado à Caixa Econômica Federal. A extinção do
BNH é descrito por Azevedo (1995) da seguinte maneira:
A forma como se deu essa decisão foi motivo de surpresa (...) uma vez que ocorreu de maneira abrupta e sem margem para contrapropostas. Este procedimento chocava-se com as declarações de intenções e encaminhamentos anteriores feitos pelo próprio governo. (...) A maneira como o governo incorporou o antigo BNH à Caixa Econômica Federal torna explícita a falta de proposta clara para o setor. Em outras palavras, nenhuma solução foi encaminhada para os controvertidos temas que permeavam o debate anterior. Nesse sentido, a pura desarticulação institucional do banco, sem o enfrentamento de questões substantivas, somente agravou os problemas existentes. (AZEVEDO, 1995, p. 297; 298).
SILVA (1989, p.87) ressalta o fato de que com os subsídios aos mutuários
concedidos em 1985, e com o Plano Cruzado (...) lançou-se no FCVS um rombo
que ninguém conheceu ao certo, mas que é estimado na faixa de 20 a 30 bilhões de
dólares. Os mutuários do SFH pagavam prestações irrisórias, na faixa de 5% a
10% dos aluguéis correspondentes. Como resultado, essas prestações não cobriram
os juros dos saldos devedores existentes. Logo, o sistema não conseguiu retorno de
caixa que lhe permitisse conceder novos financiamentos em volume expressivo.
Como resume o IPEA (1989), em um relatório de avaliação da política habitacional
da época:
A criação de um ministério específico para promover o desenvolvimento urbano foi recebida como uma manifestação clara de que o governo daria importância crescente ao trato dos problemas setoriais urbanos. Em vez disso, tem-se presenciado a contínua desagregação institucional do setor iniciada com a incorporação do BNH à Caixa Econômica Federal [um órgão ligado ao Ministério da Fazenda](...). (IPEA, 1989, p. 11)
2.2.1 Tentativas Governamentais para superar a crise
A grave crise financeira e institucional, entretanto, não impediu que ações fossem
tomadas na área habitacional. Tais ações, entretanto, pela primeira vez desde 1964,
basearam-se no fortalecimento dos programas alternativos do SFH e não em
modificações no sistema propriamente dito. Com efeito, na década de 1970, os
programas habitacionais alternativos passaram a ter desempenho bem superior ao
sistema convencional. Entre esses programas, merece destaque o Programa
Nacional de Mutirões Comunitários, tal como seus antecessores PROFILURB e
PRÓ-MORAR, voltado para famílias de renda inferior a três salários-mínimos.
Com grande aporte de recursos orçamentários a fundo perdidos, tal programa
propunha-se a financiar cerca de 550 mil unidades habitacionais.
Com efeito, o que se seguiu à extinção do BNH foi uma imensa confusão
institucional provocada por reformulações constantes nos órgãos responsáveis pela
questão urbana em geral e pelo setor habitacional em particular. Em um período de
apenas quatro anos, o Ministério do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente
(MDU), criado em 1985, transformou-se em Ministério da Habitação,
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (MHU), em Ministério da Habitação e
Bem-Estar Social (MBES) e, finalmente, foi extinto em 1989, quando a questão
urbana voltou a ser atribuição do Ministério do Interior. (BRASIL, 2007).
Para Azevedo (1995, p.300), supõe-se que pelo menos um terço das unidades
financiadas não tinham sido construídas devido, dentre outros fatores, à má
utilização de recursos. Sobre o período da Nova República e Collor, cita Arretche
(1996):
“Na segunda metade dos anos 80, a crise do Sistema Financeiro de Habitação e a extinção do BNH criaram um vácuo com relação às políticas habitacionais, através de um processo de desarticulação progressiva da instância federal, com fragmentação institucional, perda de capacidade decisória e redução significativa dos recursos em 1986 (data da extinção do BNH) e 1995 (quando tem início uma reestruturação mais consistente do setor), a política habitacional foi regida por vários órgãos que se sucederam ao longo período, sem que se conseguisse resultados efetivos.” (ARRETCHE 1996, p.81).
A atuação do governo Collor na área da habitação, seguindo um padrão que se
institucionaliza desde o governo Sarney, foi caracterizada por processos em que os
mecanismos de alocação de recursos passaram a obedecer preferencialmente a
critérios clientelistas ou ao favorecimento de aliados do governo central. Essa foi a
característica do Plano de Ação Imediata para a Habitação, lançado em 1990, que
se propunha a apoiar financeiramente programas de construção de unidades e de
oferta de lotes urbanizados, para atendimento de famílias com renda até 5 salários
mínimos, financiando projetos de iniciativa de COHABs, Prefeituras,
Cooperativas, Entidades de Previdência, etc. (AZEVEDO,1996, p.101).
Durante o conturbado governo Collor (1990-1992), o quadro de crise das políticas
públicas na área de habitação se agravou, e foi marcado por mudanças superficiais
no SFH (como a facilitação da quitação dos imóveis e a mudança no mecanismo de
correção das prestações) e por programas na área da habitação popular
caracterizados pela má utilização dos recursos públicos. O principal programa,
entre esses últimos, que, com a extinção do Ministério do Interior, passou para o
controle do Ministério da Ação Social — o Plano de Ação Imediata para a
Habitação (PAIH) —, previa a construção, em caráter emergencial, de
aproximadamente 245 mil unidades habitacionais em 180 dias, por meio da
contratação de empreiteiras privadas. (AZEVEDO, 1995, p.302).
Azevedo (1995) ao resumir resultados do PAIH, demonstra o não cumprimento de
várias metas estabelecidas: o prazo estimado de 180 dias alongou-se por mais de
dezoito meses; o custo unitário médio suplantou o valor previsto, acarretando numa
redução de 245 mil para 210 mil unidades. Por fim, por motivos clientelistas, o
plano não seguiu os percentuais de alocação de recursos definidos pelo Conselho
Curador do FGTS para os diversos estados da Federação.
Como aponta Gonçalves (1997):
A efetiva retomada das operações com recursos do FGTS (...) voltou a ocorrer nos anos de 1990 e 1991, quando foram contratadas cerca de 526 mil unidades, sendo 360 mil somente no ano de 1991. O volume de operações contratadas nesses dois anos, no entanto, comprometeu o orçamento dos anos seguintes impedindo a realização de novas operações. (...) boa parte das 526 mil unidades visaram a atender objetivos políticos e muitas delas apresentaram problemas de comercialização, sendo que no final de 1996 mais de 50 mil delas não haviam sido comercializadas e um número expressivo delas não tinha sua construção concluída. Boa parte delas, inclusive, só terá sua comercialização viabilizada por valor bem inferior ao custo incorrido em sua produção, demonstrando que sua contratação não observou os critérios técnicos requeridos. (GONÇALVES, 1997, p.28).
Com o impeachment de Collor em 1992 e a posse de Itamar Franco, a gestão das
políticas públicas na área de habitação sofreu consideráveis alterações. Durante o
período em questão, os programas na área de habitação popular, agora sob o
controle do Ministério do Bem-Estar Social, foram redesenhados e passaram a
exigir a atuação de conselhos com participação comunitária dos governos locais e
uma contrapartida financeira desses últimos nos investimentos da União. Tais
mudanças aumentaram significativamente o controle social e a transparência da
gestão dos programas em questão, e constituíram-se em ponto de inflexão
importante na condução das políticas públicas na área de habitação popular.
(BRASIL, 2007).
Acerca dos programas redesenhados sob o controle do Ministério do Bem-Estar
Social, Azevedo (1995, p. 301;303) destaca que os referidos programas,
notadamente o Habitar - Brasil e o Morar-Município, ou foram mantidos na gestão
posterior (como no caso do Habitar - Brasil, ainda que com modificações e
aperfeiçoamentos), ou serviram de base para a formulação de programas
semelhantes.
Além de reformular os programas habitacionais na área de habitação popular, a
gestão Itamar Franco também se ocupou da conclusão das obras inacabadas
contratadas na gestão anterior com recursos do FGTS, fez algumas modificações
no SFH ao extinguir o PES (o mecanismo que gerou o rombo no FCVS) e criou um
plano de amortização baseado no comprometimento da renda em substituição ao
antigo Plano de Equivalência Salarial. Tais mudanças, entretanto, não tiveram
fôlego para reverter o quadro de crise estrutural do sistema. Num primeiro passo
para reorientar a estrutura de formulação e operação da política habitacional, no
Governo Fernando Henrique Cardoso, é extinto o Ministério do Bem-Estar Social e
cria-se a Secretaria de Política Urbana (SEPURB), no âmbito do Ministério de
Planejamento e Orçamento. Como se pode ver em Oliveira, (2000, ):
O primeiro governo Fernando Henrique Cardoso irá, então, empreender uma reforma mais efetiva do setor, promovendo uma ampla reorganização institucional com a extinção do Ministério do Bem Estar Social e a criação da Secretaria de Política Urbana - SEPURB no âmbito do Ministério do Planejamento e Orçamento - MPO, esfera que ficaria responsável pela formulação e implementação da Política Nacional de Habitação
A linha básica de atuação preconizada para a SEPURB consistia, em tese, na
descentralização da execução de programas específicos nas áreas de habitação,
saneamento e infra-estrutura para estados e municípios, ficando a União com
funções normativas e reguladoras, que podiam ser exercidas via processo
legislativo convencional, por meio da edição de medidas provisórias ou, ainda,
mediante portarias e instruções normativas da própria SEPURB. Alguns dos
principais programas habitacionais desse período permanecem em vigor até o
presente. (BRASL, 2007).
O primeiro a ser citado é o Pró-Moradia, financiado com recursos do FGTS e
contrapartidas estaduais e municipais, e que prevê a concessão de financiamentos a
estados e municípios, na qualidade de mutuários, para projetos destinados a
famílias com renda de até 3 salários mínimos, que vivam em moradias
inadequadas, por condições de falta de segurança ou de salubridade. (CAIXA,
2007).
O Pró-Moradia, que entre 1995 e 1998 investiu cerca de R$ 790 milhões (eram
mais de R$ 2,17 bilhões orçados), encontra-se quase paralisado em função da
incapacidade de Estados e Municípios contraírem novos empréstimos junto ao
FGTS. Destinado igualmente aos poderes públicos estaduais e municipais e
atuando junto à mesma faixa de população do Pró-Moradia, há o Habitar - Brasil,
que utiliza como fontes de recursos o OGU e contrapartidas de estados e
municípios, além da possibilidade de canalização de recursos externos. Entre seus
objetivos, destacam-se a melhoria das condições de habitabilidade e da qualidade
de vida das famílias que vivem em áreas degradadas, de risco, insalubres ou
impróprias para moradia. (CAIXA, 2007).
Cabe destacar, na seqüência, o programa Carta de Crédito, voltado para a
população com renda familiar de até 12 salários mínimos e que prevê o crédito
direto ao cidadão para aquisição de habitação nova ou usada, ampliação e melhoria
de habitação existente, construção de moradia ou aquisição de lote urbanizado para
construção, bem como compra de material de construção, com recursos do FGTS.(
CAIXA, 2007).
Outros Programas do Governo operacionalizados pela Caixa Econômica Federal,
também foram criados prevendo a utilização de recursos do FGTS e de outras
fontes, para o atendimento da demanda existente, tais como o Construcard - para a
compra de material de construção, o Programa de Subsídio à Habitação de
Interesse Social - PSH e o Crédito Solidário, estes últimos mais recentes e também
com subsídios do Governo Federal. Em 1999, a SEPURB cedeu lugar a uma
secretaria especial na esfera da Presidência da República, a SEDU/PR, onde
ressaltamos, entretanto, a criação em 1999, do Programa de Arrendamento
Residencial - PAR, que prioriza o atendimento às famílias com renda mensal de até
6 (seis) salários mínimos, sob a forma de arrendamento, com opção de compra no
final do contrato. Nesse Programa, a Caixa Econômica Federal tem a propriedade
fiduciária das unidades, que são adquiridas por um fundo financeiro constituído
exclusivamente para o programa, o FAR. O programa apresenta algumas
vantagens interessantes, como a possibilidade de ocupação de áreas com infra-
estrutura já implantada e de recuperação e legalização de cortiços. Entretanto, o
fundo criado tem recursos finitos, o que pode comprometer a continuidade das
ações.8
Segundo boletim informativo da Caixa, desde julho de 1999 até 2005, o PAR
contratou 174.141 unidades habitacionais, com investimento de R$
4.115.926.375,10. A análise dos principais Programas Habitacionais
implementados nas últimas décadas, a exemplo dos acima citados, permite ver que
as linhas de atuação, calcadas em recursos onerosos e em critérios de capacidade de
pagamento, estão longe de poder atender satisfatoriamente a população com renda
mais baixa, que concentra o déficit habitacional. Esse fato foi oficialmente
reconhecido no Relatório Nacional Brasileiro para a Conferência Istambul +5, que
no seu item 4.12, ao tratar do desempenho dos programas, assim manifesta-se:
4.12 No período 1995 a março de 2000 foram beneficiadas 1.443.169 famílias e gerados cerca de 597.525 novos empregos com programas habitacionais. A principal fonte de financiamento dos programas foi o FGTS, responsável por cerca de 90,51% dos recursos, enquanto o OGU respondeu pelos 9,49% restantes. O principal programa da SEPURB/SEDU em termos de participação no investimento total foi o Carta de Crédito Individual (60,48%) seguido do Carta de Crédito Associativo (19,06%). Os principais programas destinados a agentes do poder público, com foco na população de mais baixa renda, como o Habitar Brasil e o PRÓ-MORADIA foram responsáveis por apenas 9,49% e 9,23% dos recursos totais investidos, demonstrando que os investimentos em habitação não têm privilegiado a população de baixa renda. (CAIXA, 2007).
No que tange à distribuição regional dos recursos, a região Sudeste foi contemplada
com 56% do total, enquanto o Nordeste, que concentra o maior contingente de
pobreza e do déficit habitacional, recebeu apenas 17%.9
2.2.2 A nova política habitacional e a RMS
A partir da década de 1990, o Governo Federal, através da Caixa Econômica
Federal, que assumiu o papel de agente financeiro do atual SFH, vem buscando
8 Dados colhidos em pesquisa direta na Caixa Econômica Federal, em abril 2007, na GILIE/SSA- Gerência de Alienação de Bens da CAIXA em Salvador/BA. 9 Idem .
atingir as camadas da população de renda mais baixa, através da diversidade de
programas viabilizados individualmente e para associações e entidades públicas
(Cesta de Material, Carta de Crédito Individual e Associativa, Pro - Moradia,
Habitar Brasil-Bid). Os resultados são ainda pouco expressivos para a grande
dimensão do problema, face aos limites de subsídio. Nesse sentido, o Ministério
das Cidades, criado em 2002, vem implementando novas ações para a implantação
da sua Política Nacional de Desenvolvimento Urbano (SEHAB, 2008).
Para o Município de Salvador, o quadro recente também se afirmou com essas
características, embora com algumas especificidades. Na organização municipal,
foram criadas várias instituições que se sucederam nas últimas décadas, com
interrupções, sem que a problemática da habitação pudesse ser equacionada como
serviço público contínuo: PRODESO (1975-1978); CDS (1979-1985);
SETHA(1985-1997), associada à criação de uma Cohab municipal; e SEHAB
(2001-atual). Esses órgãos estiveram voltados para ações emergenciais, algumas
tentativas de mutirão para urbanização e produção habitacional e para implantação
de loteamentos para desabrigados, que, no total, somam 20 mil lotes, produzidos de
1968 a 1997.
Nessas últimas décadas, coube ao governo do Estado da Bahia a produção de novas
habitações, tendo sido produzidas, através da URBIS (1968-1998), um total de 52
mil unidades para o município de Salvador, sendo a maioria para as faixas de
rendimento entre 3 a 5 SM. Com a extinção da URBIS, foram viabilizados
programas de melhorias de áreas ocupadas, através do Programa Viver Melhor,
executado pela CONDER. Outras ações vêm sendo empreendidas nas áreas do
centro histórico, embora com esvaziamento das funções habitacionais.
Da criação do BNH (1964) até o final dos anos 90, a atuação pública em habitação
de interesse social em Salvador e RMS gerou os seguintes resultados (SEHAB,
2002):
• URBIS, 1965/1998 - 64 mil unidades (52 mil, em SSA, 12 mil demais
municípios RMS (3 a5 SM);
• INOCOOP, 1960/2000 - 37 mil unidades em SSA, famílias faixas de renda
média (5 a 12 SM);
• PMS, 1968/1997 - loteamentos públicos para desabrigados; 20 mil unidades
(1 a 3 SM);
• PMS, 2001/2006 - regularização fundiária (CDRU e CUEM); 80 mil
unidades. (1 a 3 SM).
• CONDER, a partir de 1998 - Programa Viver Melhor – novas habitações e
urbanização de áreas precárias, substituição de 8 mil unidades, (1 a 5 SM)
No ano de 2001, no âmbito da PMS foi criada a Secretaria Municipal da Habitação
– SEHAB, que, até o início da atual gestão, teve como principal ação a
regularização fundiária de assentamentos de baixa renda (localizados em área
municipal) através das Escrituras de Legalização, destacando-se ainda as ações
relativas ao Programa de Melhorias Habitacionais – Cores da Cidade (em convênio
com o Governo do Estado), e à produção de Unidades Sanitárias (em convênio com
a Funasa) e, em especial àquelas relativas às ações de defesa civil, através da
CODESAL (Coordenadoria de Defesa Civil de Salvador). (BRASIL 2007).
Um importante marco na atual Política Habitacional do país foi a Conferência
Nacional das Cidades, realizada em Novembro de 2003, cujas diretrizes, definidas
conforme abaixo, ainda hoje estão sendo discutidas no Conselho das Cidades e têm
impulsionado as ações do atual Governo na busca de novas políticas e de um novo
Sistema Nacional de Habitação que atendam às principais deficiências do Setor
(BRASIL, 2007).
Dentre as principais diretrizes da Política Nacional de Desenvolvimento Urbano,
podemos destacar (BRASIL, 2007):
• Formular a PNDU e as políticas fundiária, de habitação, de
saneamento ambiental, transporte, mobilidade e trânsito, respeitando o
pacto federativo e buscando integrar os Ministérios e organismos do
governo federal e sociedade civil;
• Promover e estimular a participação social;
• Promover políticas de capacitação técnico-institucional e de
democratização da informação;
• Reduzir as desigualdades regionais;
• Reduzir o déficit quantitativo e qualitativo de habitabilidade;
• Promover o planejamento e gestão territorial.
Desde a extinção do Banco Nacional de Habitação - BNH, há mais de 15 anos, não
se discute uma política habitacional no país. Portanto, o grande desafio do atual
governo é conseguir romper esta estagnação e estabelecer uma nova política que
viabilize o atendimento às famílias de mais baixa renda.
Atualmente o Governo Federal está trabalhando em duas vertentes:
• Retomar o planejamento do setor, dando condições institucionais para
sua gestão;
• Garantir mais recursos para habitação em geral, focando nos programas
habitacionais concentrados na população de baixa renda e na regularização
dos assentamentos precários.
Por essa razão, o Ministério das Cidades elegeu como prioridade absoluta, no
âmbito da política habitacional, a destinação dos programas de subsídios para a
produção, a aquisição e a melhoria de moradias, em benefício das famílias que
ganham até três salários mínimos.
3 O DÉFICIT HABITACIONAL NO BRASIL
Tomando como referência a base de informações do IBGE, o déficit habitacional,
no que se refere às condições de moradia, é composto por 3 elementos:
• Domicílios improvisados – construções para fins não residenciais, mas que
estavam servindo de moradia por ocasião do Censo.
• Coabitação familiar – representa a insuficiência do estoque habitacional
para atender à demanda, compreendendo a convivência de mais de uma
família no mesmo domicílio (famílias conviventes 10) ou o aluguel de
quartos ou cômodos para moradia de outras famílias.
• Cômodo cedido ou alugado – indica cômodos cedidos ou alugados. Ou
seja, cômodos para o domicílio localizado em casa de mais cômodos,
cortiço, cabeça-de-porco, etc e que foram considerados alugados, cedidos
por empregador ou cedidos por particular. 10 O pressuposto do conceito de famílias conviventes é o de que, para cada família, deve haver a disponibilidade de pelo menos uma unidade habitacional. Esse pressuposto poderia ser criticado, tendo em vista a sobrevivência, principalmente nos meios populares, das famílias ampliadas. Isso implicaria na necessidade de se investigar em que medida a coabitação é uma opção voluntária ou um constrangimento gerado pela limitação do mercado de moradias.
Inadequação: As moradias classificadas como inadequadas são aquelas que
necessitam de melhoramentos para que alcancem um padrão mínimo de
habitabilidade, definido a partir de critérios de qualidade da infra-estrutura de
serviços, relacionados ao ambiente em que a moradia está inserida, e quantitativa
de cômodos do domicílio em relação ao tamanho da família. As moradias
classificadas como inadequadas podem ter problemas relacionados ao acesso à
infra-estrutura ou ao adensamento excessivo: Os problemas de acesso à infra-
estrutura, por sua vez, podem ser de carência de alguma de suas modalidades
(iluminação, abastecimento de água, instalação sanitária ou destino do lixo), ou
relacionado a algum tipo de deficiência no acesso, ou seja, aquelas que têm infra-
estrutura mínima, porém de forma deficiente.
Para caracterizar as habitações com adensamento excessivo foi considerada a
densidade de moradores por domicílio urbano, excluindo-se aqueles com presença
de famílias conviventes ou quartos/cômodos alugados, para não haver sobreposição
com a coabitação familiar, componente do déficit. Tomou-se como suportável o
limite de até 3
moradores por dormitório, nas casas e apartamentos urbanos.
Quadro 1 - Resumo das alterações metodológicas Fonte: Fundação João Pinheiro, 2001.
Tabela 2 – Déficit habitacional básico
Fonte: Fundação João Pinheiro, 2001.
De acordo com estudo realizado pela Fundação João Pinheiro, em parceria com a
SEDU/PR em 2001, o déficit habitacional quantitativo brasileiro foi estimado em
5,8 milhões de novas moradias em 2001, correspondendo a 13,2% dos domicílios,
devido principalmente à coabitação familiar (56,1%), à habitação precária (24%) e
ao ônus excessivo com aluguel (18,2%). (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2001).
Realizando uma análise consoante dados extraídos de estudos realizados no IBGE
referente ao Censo Demográfico de 2000, pode-se verificar qual seria a demanda
em potencial para o Programa em questão. Conforme tabela abaixo, percebe-se
que uma grande fatia da população, cerca de 89%, reside em domicílios tipo casa ,
9,59% reside em apartamentos, e 1,07% reside em cômodos.
Do total abaixo, 74% possui moradia própria. Os indivíduos que residem em
imóveis alugados, cedidos e/ou cedidos por empregador, que possuem uma renda
entre 1 a 6 salários mínimos, fazem parte da demanda efetiva para acesso ao
Programa PAR do Governo, que estabeleceu um piso e um teto de renda, para
inserção no mesmo.
O objetivo da fixação de limites de inserção através da renda é de que pessoas
menos favorecidas possam vir a ter acesso a moradias, através deste Programa
especificamente, numa forma um pouco mais facilitada, menos onerosa e com um
prazo menor de parcelamento, cerca de 10 a 15 anos, com a possibilidade de
tornarem-se proprietários do imóvel no fim da vigência do contrato de
arrendamento residencial.
TABELA 3 - Domicílios particulares permanentes e moradores em domicílios
particulares permanentes, por situação do domicílio, segundo algumas das
principais características do domicílio - Brasil ( Milhões).
Domicílios particulares permanentes Características do domicílio
Total Situação do domicílio
Urbana Rural
Total 44 795 101 37 334 866 7 460 235
Tipo
Casa 40 018 373 32 636 335 7 382 038
Apartamento 4 298 980 4 256 403 42 577
Cômodo 477 748 442 128 35 620
Condição de ocupação do domicílio
Próprio 33 306 136 27 882 609 5 423 527
Próprio já pago 30 248 669 24 969 569 5 279 100
Próprio ainda pagando 3 057 467 2 913 040 144 427
Alugado * 6 403 325 6 264 712 138 613
Cedido * 4 532 093 2 752 656 1 779 437
Cedido por empregador * 1 719 007 510 265 1 208 742
Cedido de outra forma * 2 813 086 2 242 391 570 695
Outra * 553 547 434 889 118 658
*Demanda potencial
Fonte: IBGE, 2000.
Porém, salientamos que esta pesquisa encontra-se num universo menos extenso,
tendo em vista que serão analisados demanda efetiva a luz da Região Metropolitana
do Salvador. Esta foi apenas uma forma ilustrativa e explicativa de demonstrar a
real situação em que se encontram a população brasileira, consoante censo
realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE.
Fonte: Censo Demográfico 2000 – PNAD (IBGE).
Na tabela 4 acima,, através de dados coletados no Censo 2000, no Brasil e Região
Nordeste, cerca de 33 milhões de pessoas vivem em domicílios próprios, e 6,5
milhões em domicílios alugados. Já na região Nordeste do país, cerca de 8,9
milhões de pessoas residem em domicílios próprios e 1,2 milhões de nordestinos
residem em domicílios alugados. Existem ainda àqueles que vivem em moradias
cedidas, cerca de 1,1 milhões, ou cedidas por empregados, na ordem de 421.893
mil habitantes, e ainda aqueles que moram em outras formas de ocupação no
Nordeste, cerda de 133 mil habitantes.
Na Tabela 5, abaixo, extraída do Censo 1991, demonstra o quantitativo
populacional que mora em domicílios tipo Aluguel, com renda variando entre 1/4
de salário mínimo até mais de 5 salários mínimos. Nesta pesquisa, especificamente,
a demanda potencial restringe-se aos indivíduos com renda entre 1 e 6 salários
mínimos. Onde, cerca de 31,2 milhões de brasileiros possuem renda entre 1 a 6
TABELA 4 - Domicílios Particulares Permanentes – 2000 - Brasil ( Milhões).
Condição de ocupação Brasil Nordeste
Próprio 33.306.136 8.927.748
Próprio já quitado 30.248.669 8.416.207
Próprio em aquisição 3.057.467 511.541
Alugado* 6.403.325 1.208.255
Cedido* 4.532.093 1.131.915
Cedido por empregador* 1.719.007 421.893
Cedido de outra forma* 2.813.086 710.022
Outra forma* 553.547 133.467
salários mínimos e no Nordeste, esse quantitativo cai para 8,2 milhões de
indivíduos.
Tabela 5 – Domicílios particulares permanentes – 1991
Cobertura Brasil Nordeste
Aluguel
Até 1/4 de salário mínimo 751.686 305.552
Mais de 1/4 a 1/2 salário mínimo 1.178.163 282.760
Mais de 1/2 a 1 salário mínimo 1.665.663 220.967
Mais de 1 a 2 salários mínimos 1.240.822 113.339
Mais de 2 a 3 salários mínimos 379.960 33.986
Mais de 3 a 4 salários mínimos 129.726 11.154
Mais de 4 a 5 salários mínimos 83.113 7.326
Mais de 5 salários mínimos 75.896 6.437
Domicílios não alugados 29.185.903 8.026.629
Sem declaração 52.499 6.562
Fonte: Censo Demográfico 1991 – PNAD (IBGE).
Abaixo, segue tabela especificamente por tipo de domicílio e região de estudo,
acerca do quantitativo de moradores em domicílios - ALUGADO, CEDIDO,
CEDIDO POR EMPREGADOR e OUTRA FORMA DE DOMICÍLIO. Estes
fazem parte da demanda potencial para inserção no PAR.
TABELA 6 – Domicílios particulares permanentes e Moradores em
Domicílios particulares permanentes por situação e condição de ocupação do
domicílio.
Variável = Domicílios particulares permanentes (Un idade)
Ano = 2000
Tipo de
ocupação
Alugado Cedido Cedido por
empregador
Outra
forma
Brasil 6.264.712 2.752.656 510.265 434.889
Nordeste 1.169.844 513.087 79.407 82.091
Bahia 288.780 123.589 20.252 19.681
Metropolitana
de Salvador –
BA
122.674 35.139 7.561 9.586
Salvador 110.852 29.338 6.286 8.854
Fonte: Censo Demográfico 2000 – PNAD (IBGE).
Analisando a tabela 6 acima, observamos que o quantitativo de moradores
residentes em domicílios alugados em Salvador e região Metropolitana é bastante
expressivo. Fazendo uma análise hipotética, e considerando que aproximadamente
50% dessa população possua renda de até 4 salários mínimos, percebemos que é
uma tarefa árdua do Programa atender a grande demanda, dos que não possuem
acesso a moradia própria. Indivíduos que residem em domicílios cedidos, cedidos
por empregador ou que residem em outra forma de ocupação, também
correspondem a uma demanda em potencial, por se tratarem de moradores
residentes em domicílios cedidos, seja pelo empregador ou não, bem como sendo
por outra forma qualquer de ocupação. Faz-se necessário, portanto levantar dados
que quantifiquem a demanda potencialmente dentro da faixa salarial a que o
Programa se destina, a fim de verificarmos se a quantidade de imóveis ofertados
pelo mesmo suplanta a quantidade de moradores demandantes do programa,
consoante faixa salarial informada.
4 A CRIAÇÃO DO PAR
4.1 DESCRIÇÕES DO PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO
RESIDENCIAL E SEUS AGENTES
O Programa de Arrendamento Residencial – PAR, criado pelo Governo Federal em
29 de abril de 1999, mediante a MP nº 1.823 (Anexo I), é um programa
governamental de abrangência nacional, que tem por objetivo proporcionar o
acesso à moradia a famílias com renda familiar de até 6 salários mínimos, mediante
a modalidade de arrendamento residencial com opção de compra ao final de um
período contratado, de, no mínimo 15 anos. (CAIXA, 2004).
São diretrizes do Programa o fomento à oferta de unidades habitacionais e a
melhoria das condições do estoque de imóveis existentes, a promoção da melhoria
da qualidade de vida das famílias beneficiadas, a intervenção em áreas objeto de
planos diretores, a criação de novos postos de trabalho diretos e indiretos, o
aproveitamento de imóveis públicos ociosos em áreas de interesse habitacional e o
atendimento aos idosos e portadores de deficiência física.
A Lei prevê a criação de um patrimônio específico do programa que é
contabilizado independentemente dos ativos da Caixa Econômica Federal, sendo
apenas mantidos como propriedade fiduciária desta instituição que é agente gestor
do programa. O programa apresenta duas modalidades principais: construção e
reforma. A Caixa Econômica Federal promove a contratação de empresas privadas
para a construção ou reforma dos imóveis que virão a ser patrimônio do Fundo de
Arrendamento Residencial, FAR (CAIXA, 2004).
Esse fundo é composto pelos recursos do FGTS e outros previstos na Lei de
criação do PAR, bem como das receitas provenientes dos arrendamentos
residenciais realizados.
Os imóveis são adquiridos com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial –
FAR, o qual é constituído com recursos dos saldos remanescentes do FDS,
FINSOCIAL, FAS e PROTECH, e de recursos do FGTS. O FAR – FUNDO DE
ARRENDAMENTO RESIDENCIAL foi criado com a finalidade exclusiva de
permitir a segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários
destinados ao PAR – Programa de Arrendamento Residencial (CAIXA, 2004).
Os poderes públicos municipais e estaduais (inclusive Distrito Federal) podem
aportar recursos próprios complementares aos do FAR, por meio de autorização
legislativa específica que o assegure, com o objetivo de reduzir o valor de produção
ou recuperação de empreendimentos habitacionais, bem como dotá-los de infra-
estrutura adequada às condições do Programa. (CAIXA, 2004)
Além disso, independente do entendimento da aplicabilidade ou não do princípio
constitucional de não tributação recíproca entre os bens e rendas dos entes estatais
(União, Estados, Distrito Federal e Municípios), ou seja, da imunidade tributária
sobre os imóveis que pertencem ao patrimônio do FAR, que é um fundo da União,
os imóveis podem ser isentos de taxas e impostos das esferas estaduais e
municipais, mediante autorização legislativa prévia. O patrimônio do FAR é
constituído pelos bens e direitos adquiridos pela CAIXA e deve ser integralmente
aplicado em projetos de empreendimentos imobiliários no âmbito do PAR. O FAR
é gerido pela CAIXA, responsável por todos os atos necessários à administração da
carteira do fundo. Não obstante, o patrimônio do FAR é totalmente segregado dos
haveres financeiros e imobiliários da CAIXA (CAIXA, 2004).
Quando o imóvel está pronto são fechadas operações de arrendamento ao
beneficiário/ arrendatário final. O arrendamento ocorre por um período de quinze
anos com prestações calculadas a uma taxa de arrendamento mensal de 0,7% do
valor final do imóvel. Ao final do período o morador pode exercer opção de
compra do imóvel. Esse programa ocorre também em parceria com os municípios
através de convênios específicos onde estes se encarregam de indicar candidatos
para arrendar os imóveis, indicar prédios viáveis para a modalidade de PAR
reforma além de vender áreas de propriedade das companhias habitacionais com ou
sem subsídio para empreendimentos PAR.
Os investimentos no período 1999 a 2004, realizados no âmbito do programa PAR
estão apresentados na tabela 7. Nesses quatro anos foram investidos R$ 1.748
milhões em valores históricos correspondentes a R$ 2.326 milhões em valores
atualizados pelo IPCA-IBGE. Com esse volume de recursos foram produzidas
84.111 unidades habitacionais.
Tabela 7 – Investimentos com recursos do FAR
Fonte: Elaborado a partir de Caixa Econômica Federal, 2004a. Posição agosto de 2004. Obs: Valores atualizados pelo IPCA . IBGE, data-base junho de 2004.
As áreas de atuação do PAR são aquelas inseridas nas regiões metropolitanas e nos
centros urbanos de grande porte. Como definição de centros urbanos de grande
porte, adotou-se os núcleos urbanos dos municípios com população urbana com
mais de 100 mil habitantes, de acordo com o Censo Demográfico do IBGE.
Originalmente, somente as regiões metropolitanas São Paulo, Rio de Janeiro e
todas capitais estaduais e o Distrito Federal, seriam contemplados. A partir do
segundo semestre de 2001, mais 112 municípios com população acima de 100 mil
habitantes passaram a ser beneficiados com o Programa. (CAIXA, 2007).
Na indicação das áreas destinadas à implantação de empreendimentos do PAR,
devem ser verificadas, em conjunto ou isoladamente, as seguintes condições
básicas:
• Inserção na malha urbana;
• Existência de infra-estrutura básica (água, solução de esgotamento
sanitário, energia elétrica, vias de acesso e transportes públicos);
• Inserção em projetos de revitalização de centros urbanos;
• Facilidade de acesso a pólos geradores de emprego e renda;
• Viabilidade de aproveitamento de terrenos públicos, em especial
aqueles remanescentes de terrenos;
• Desapropriados ao longo das linhas de metrô, linhas de transporte
ferroviário ou rodoviário;
• Estejam em processo de reorganização funcional com possibilidade de
mudança de uso;
• Favoreçam a recuperação de áreas de risco e ambiental.
4.2 PARTICIPANTES E ATRIBUIÇÕES
Os agentes envolvidos no planejamento e execução do Programa PAR e seus
respectivos papéis (CAIXA, 2007):
• MINISTÉRIO DAS CIDADES - Agente gestor do PAR , a quem
compete estabelecer diretrizes, fixar regras e condições para implementação
do Programa, alocar os recursos entre as Unidades da Federação, além de
acompanhar e avaliar o desempenho do Programa;
• MINISTÉRIO DA FAZENDA - Em conjunto com o Ministério das
Cidades fixa a remuneração da CAIXA, pelas atividades exercidas no
âmbito do Programa;
• PODER PÚBLICO - mediante formalização de convênio específico,
selecionam os beneficiários potenciais do Programa a serem selecionados
pela CAIXA, auxiliam a CAIXA na identificação das áreas para a execução
do empreendimento, promovem ações em prol do desenvolvimento de
fatores facilitadores à implantação dos projetos, tais como, a isenção ou
redução de tributos, despesas cartorárias, contribuições e taxas incidentes
ou que venham a incidir sobre os imóveis e operações do PAR, como IPTU,
ITBI, ISSQN e outros encargos que onerem o custo dos imóveis, enquanto
estes estiverem sob a propriedade do FAR, além da adoção de medidas que
possibilitem maior celeridade na aprovação de projetos habitacionais e de
implantação de infra-estrutura nas áreas de intervenção e aporte de recursos;
• CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - agente executor do PAR,
responsável pela alocação e controle da aplicação dos recursos previstos,
definição dos critérios e expedição dos atos necessários à operacionalização
do Programa, pela aquisição dos empreendimentos imobiliários pela
administração dos imóveis e contratos de arrendamentos e pela escrituração
contábil do FAR;
• GEPAR – Gerência Nacional de Arrendamento Residencial –
Responsável pela promoção ao acesso à moradia, especialmente à
população de baixa renda, por meio de financiamentos, repasses,
arrendamentos de imóveis e estruturação de operações e serviços
imobiliários voltados para o mercado, com sustentabilidade e equilíbrio
econômico-financeiro;
• GILIÊ – Responsável pelas atividades de arrendamento dos imóveis do
PAR, a partir da entrega dos empreendimentos concluídos até o
desligamento do imóvel do programa, devendo responder a GEPAR , pelos
resultados alcançados na gestão e operacionalização dessas atividades;
• GIDUR / REDUR - Responsável pela avaliação técnica, jurídica, social
e econômica financeira da proposta selecionada e contratação das operações
com os beneficiários finais;
• SR – Responsável por potencializar a atuação da CAIXA na execução,
repasse e distribuição dos programas do Governo Federal e de organismos
internacionais, oportunizando a concretização de negócios rentáveis para
todos os segmentos da empresa, por meio da comercialização de produtos e
serviços adequados ao perfil de cada cliente.
• CONSTRUTORA PROPONENTE E ÓRGÃOS ASSEMELHADOS
- empresas do ramo da construção civil que participam na apresentação de
propostas e execução de projetos aprovados, relativos à aquisição de imóvel
pronto, em construção, ou concluído em reforma ou recuperação de
empreendimentos;
• ADMINISTRADORA - empresa do ramo de prestação de serviço de
administração de imóveis contratada para administrar os contratos de
arrendamento, os imóveis e condomínios, quando for o caso, no âmbito do
PAR;
• ARRENDATÁRIO - pessoa física que, habilitada ao arrendamento da
unidade habitacional, possui as obrigações inerentes ao contrato de
arrendamento;
• AGENTE EXECUTOR DO TRABALHO TÉCNICO SOCIAL -
pessoa jurídica, selecionada por meio de credenciamento, para elaborar e
executar o PTTS nos empreendimentos contratados.
4.3 ETAPAS DE OPERACIONALIZAÇÃO DO PAR
O programa de Arrendamento se inicia, no âmbito municipal, através da um
Convênio assinado pela Caixa, através dos seus Escritórios de Negócios regionais,
com o Poder Público, onde ficam estipuladas as competências do Poder Público
local e da Caixa para a viabilização dos possíveis empreendimentos a serem
propostos.
A participação do Poder Público visa assegurar:
• A identificação das regiões prioritárias para a implantação dos projetos
nos municípios de atuação do PAR;
• A promoção de ações e conseqüente encaminhamento para elaboração
das Leis Autorizativas, se for o caso, com o objetivo de isenção ou redução
de tributos, despesas cartorárias, contribuições e taxas incidentes ou que
venham a incidir sobre os imóveis e operações do PAR, como IPTU, ITBI,
ISS e outros encargos que onerem o custo dos imóveis, enquanto se
mantiverem na propriedade do FAR;
• A adoção de medidas que confiram maior agilidade ao processo de
aprovação dos projetos habitacionais e implantação de infra-estrutura básica
nas áreas de intervenção;
• Indicação das famílias a serem beneficiadas pelo Programa;
• Aporte de recursos se for o caso.
Anualmente o Ministério das Cidades define e disponibiliza recursos do Fundo de
Arrendamento Residencial – FAR, para aplicação no PAR, de acordo com o
enquadramento das regiões metropolitanas e centros urbanos de grande porte, estes
últimos definidos como os municípios com população urbana com mais de 100
mil habitantes.No âmbito dos municípios de abrangência do Programa devem ser
mapeadas e identificadas as zonas que atendam aos critérios de elegibilidade para
alocação de investimentos naquela faixa de população. (CAIXA, 2004).
4.3.1 Identificação e seleção da demanda
A identificação da demanda para o arrendamento das unidades habitacionais dos
empreendimentos do PAR é condicionante para contratação das operações. Nas
Capitais e Regiões Metropolitanas, havendo banco de candidatos disponibilizado
pelo Poder Público, a verificação de demanda necessária para o arrendamento das
unidades é realizada a partir de avaliação de amostra representativa, retirada
aleatoriamente da relação de candidatos informada, composta, no mínimo, por 30%
do quantitativo de unidades habitacionais do empreendimento a ser contratado.
Conforme manual normativo da CAIXA, HH050 (2008), os proponentes da amostra
são avaliados em todos os requisitos básicos utilizados para avaliação de
proponentes ao arrendamento de imóveis do PAR. O índice de aproveitamento da
amostra nos requisitos básicos deve ser aplicado ao banco de candidatos. O
resultado obtido indica o universo de candidatos com possibilidade de
aproveitamento, devendo esse resultado representar, no mínimo, duas vezes a
quantidade de proponentes necessária à ocupação do empreendimento.
Caso o Poder Público não disponha de banco de candidatos específico para o PAR,
a identificação da demanda deve ser efetuada por meio de seleção prévia efetuada
com todos os candidatos indicados na relação fornecida pelo Poder Público, os
quais devem estar enquadrados previamente, nos seguintes critérios:
• Ser brasileiro nato ou naturalizado;
• Ser detentor de visto permanente no país, no caso de estrangeiro;
• Renda familiar mensal até 6 salários mínimos;
• Renda familiar mensal até 8 salários mínimos, tratando-se de
profissionais da área de segurança pública, particularmente policiais civis e
militares;
• Não ser proprietário ou promitente comprador de imóvel residencial no
local de domicílio nem onde pretende fixá-lo, ou detentor de financiamento
habitacional em qualquer local do país;
• Ser maior de 18 anos ou emancipado;
• Não ter contrato de arrendamento anterior rescindido, dentro do
Programa, por descumprimento contratual;
• Na data da assinatura do contrato, a soma da idade do arrendatário e o
prazo de arrendamento de 15 anos, não pode ultrapassar 80 anos.
O resultado dessa seleção deve representar, no mínimo, duas vezes a quantidade de
proponentes necessária à ocupação do empreendimento.
O valor máximo de aquisição da unidade habitacional está limitado, considerando
a contratação de unidades com especificação padrão e unidades com especificação
mínima regionalizada, conforme valores a seguir:
Tabela 8 – Unidades ofertadas x região
Fonte: hh050 – Caixa Econômica Federal, 2008.
Contratada a operação a obra é iniciada, sendo os recursos liberados à Construtora
Proponente após retenção dos tributos, mediante vistoria e medição mensal das
obras, de acordo com a execução do cronograma físico-financeiro.
A responsabilidade pelo acompanhamento dessa etapa fica a cargo da
GIDUR/REDUR, que ao final do cronograma transfere o empreendimento
regularizado para a GILIE, que passa a ter a responsabilidade pelo arrendamento
dos imóveis e pela administração dos mesmos, até o desligamento da unidade do
Programa, respondendo ao gestor do Programa (GEPAR/CAIXA) pelo resultados
alcançados na gestão e operacionalização dessas atividades.
Faltando 180 dias para o término da obra, de acordo com o cronograma, a
GIDUR/REDUR comunica a SR, que solicita a GILIE o início do processo de
análise da demanda.Aprovada a relação final dos candidatos a GILIE informa a
VALOR MÁXIMO DE AQUISIÇÃO
DE UNIDADE
UF LOCALIDADE
ESPECIFICAÇÃO
PADRÃO
ESPECIFICAÇÃO
MÍNIMA
Capital Estadual, e respectivas
Regiões Metropolitanas;
Municípios de Jundiaí e São José dos
Campos;
Região Metropolitana da Baixada
Santista;
SP
Região Metropolitana de Campinas
40.000,00 34.000,00
RJ Capital Estadual e respectiva Região
Metropolitana
40.000,00 34.000,00
Capitais Estaduais e respectivas
Regiões Metropolitanas
32.000,00 29.000,00 BA
Municípios com população urbana
superior a 100 mil
30.000,00 28.000,00
GIDUR/REDUR, que providencia emissão de OS (Ordem de Serviço) junto às
empresas credenciadas para a execução do TTS, para o início das atividades.
Nessa fase, inicia-se a etapa do arrendamento propriamente dito, ou seja, a
contratação das unidades, com a realização das seguintes ações previstas :
• Esclarecimentos aos proponentes, pelo Poder Público e GILIE sobre
o PAR, com ênfase no conceito do arrendamento;
• Visita dos proponentes ao empreendimento ou à unidade modelo, se
for o caso;
• Início do Trabalho Social – reunião de preparação para a contratação
• Caracterização das famílias pelo Técnico Social;
• Reunião Ampliada – Esclarecimentos aos proponentes e
informações
específicas sobre o arrendamento ( valores, normas, etc.);
• Sorteio das unidades ;
• Vistoria da unidade pelo arrendatário;
• Assinatura dos contratos e entrega das chaves ;
• Acompanhamento do processo de mudança dos arrendatários (pela
administradora);
• Início da etapa de Integração dos moradores no Trabalho Técnico Social
.
Os recursos investidos no PAR desde a sua criação até o 1° semestre de 2005
foram da ordem de R$ 4.115.926.375,10, representando 1.210 contratos e
174.141 unidades contratadas , distribuídos conforme quadro abaixo:
Tabela 9 – Contratos do PAR – nível nacional
CONTRATOS PAR - UF – 2000 a jun/2005
TOTAL DE CONTRATOS NO BRASIL : 1.210
TOTAL DE UNIDADES NO BRASIL : 174.141
VALOR TOTAL CONTRATADO NO BRASIL (R$): 4.115.926.375,10
Estado Total de CTR Total Unid Vlr Total de Repasse % (Estado/Brasil)
SP 292 44.452 1.201.787.824,78 29,20%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
MG 121 17.367 378.877.421,35 9,21%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
RJ 82 11.959 294.987.551,93 7,17%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
BA 69 12.361 273.132.348,65 6,64%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
RS 69 10.839 259.364.279,83 6,30%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
PR 77 8.432 199.361.538,20 4,84%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
AL 46 8.556 192.158.158,09 4,67%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
SE 45 7.407 147.706.121,73 3,59%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
MA 40 5.847 137.376.949,80 3,34%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
MT 31 6.055 134.076.744,74 3,26%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
CE 63 5.976 132.663.723,12 3,22%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
MS 58 5.433 118.860.396,85 2,89%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
PI 53 5.854 115.569.017,90 2,81%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ES 21 5.076 115.056.178,62 2,80%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
SC 40 4.684 103.595.693,69 2,52%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
PE 32 4.400 94.674.915,74 2,30%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
PB 17 1.831 39.330.255,32 0,96%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
PA 13 1.666 38.805.364,40 0,94%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
RO 7 1.483 38.524.093,88 0,94%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
RN 11 1.404 28.563.458,81 0,69%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
GO 9 1.112 24.720.995,58 0,60%
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
TO 8 1.043 22.940.992,07 0,56%
Fonte: GIDUR/SA - Supervisão de Controle e Informação – Agosto de 2008.
4.4 ANALISE DA OFERTA DE IMOVEIS VERSUS DEMANDA PARA O
PAR EM SALVADOR e RMS.
Analisando tabela apresentada a seguir, extraída diretamente em pesquisa realizada
na CAIXA, pôde-se verificar o quantitativo efetivo de unidades ofertadas pelo
programa PAR em Salvador e Região Metropolitana. Este programa só foi
implementado na Capital Bahiana em 2007, mesmo tendo sido criado em 1999 pelo
Governo Federal.
Tabela 10 – Oferta de imóveis do PAR em SSA e RMS
Fonte: CAIXA, 2008.
Verifica-se que a quantidade ofertada, que totalizam 3.931 unidades dentro da área
de abrangência do programa, não atende efetivamente a demanda potencial
manifesta, ou seja, a quantidade demandada de inscritos, que contabilizam 36.351
indivíduos.
Desta forma, o Programa não suplanta a quantidade demandada real de inscritos,
que são àqueles aprovados após processo seletivo, onde são avaliados com base em
critérios determinantes para inserção ao programa, como por exemplo, a renda
EMPREENDIMENTO RENDA
MÁXIMA
LOCAL Nº
UNIDADES
INSCRITOS APROVADOS
Belo Jardim 1 1200 EVA 320 2000 640
Belo Jardim 2 1200 EVA 180 2500 360
Camaçari Parque 1800 CAMAÇARI 448 3000 896
Elis Regina 1200 LAURO
FREITAS
340 2600 680
Mirante das àguas Claras 1800 ÁGUAS
CLARAS
200 2000 400
Morada das Flores 1800 LAURO
FREITAS
300 2500 600
Parque Bandeirantes 1800 EVA 234 3000 468
Parque das Orquídeas 1800 JARDIM
MARGARIDAS
200 3000 386
Rio Subaé 1200 FEIRA DE
SANTANA
140 2000 280
São Bento 1200 FEIRA DE
SANTANA
368 3000 736
São Lourenço 1800 SETE DE ABRIL 345 2000 690
São Paulo 1800 SETE DE ABRIL 380 2500 995
Verde Ville 2 1200 CAMAÇARI 256 2500 512
Vila do Bosque 1200 CANABRAVA 220 2500 918
RESIDENCIAL
CAMAÇARI
1200 CAMAÇARI 182 1251 219
TOTAL **** **** 3.931 36.351 8.780
familiar, a faixa etária, quantitativo de indivíduos da mesma família, risco de
crédito e inadimplência, etc.
Após este crivo realizado internamente por setor específico da CAIXA,
denominado GILIE/SSA, são fornecidos o quantitativo de indivíduos aprovados,
que conforme tabela acima, totalizam 8.780 indivíduos, dentro do universo de
inscritos no programa. Porém, quantidade significantemente inferior a ofertada, ou
seja, a oferta corresponde apenas a 45% da quantidade demandada de imóveis do
PAR. O programa parece ser ineficiente na região avaliada.
Abaixo, consoante dados do IBGE - Censo 2000, seguem dados que representam
quantitativo da população e a renda per capita por família, em Salvador e na RMS.
Ressalta-se a grande importância dos dados para a análise, tendo em vista a
existência de limitações, no que concerne a renda, para inserção ao programa em
comento.
Verifica-se então, que 55,3% da população Bahianas possui renda per capita de até
½ salário mínimo, bem como 48,1% representa o percentual de famílias com renda
per capita de até ½ salário mínimo. Logo, a quantidade de famílias Bahianas que
não detém de uma renda de 3 salários mínimos, teto para inserção ao programa, é
significante, dando indícios que estas famílias necessitam de um forte apoio
governamental, seja na forma de subsídios , maiores facilidades no financiamento,
menores taxas de juro, bem como uma maior oferta de imóveis direcionada para
esta classe.
Fonte: IBGE. Censo Demográfico de 2000
Tabela 11 - Número de pessoas e famílias e proporção com renda familiar per capita de até 1/2
salário mínimo mensal, Segundo os municípios, por Região Econômica, Bahia 2000.
Bahia / Região Econômica / Município
População Total
População com renda per capita familiar de até 1/2 SM
Total de famílias
Famílias com renda familiar
per capita de até 1/2 SM
BAHIA 12.968.957
55,3
3.463.749
48,1
01 - Metropolitana de Salvador
3.002.239
33,8
873.742
30,3
Representação no Estado (%)
23,2
14,2
25,2
15,9
Camaçari 160.740
46,0
44.427
40,9
Candeias 76.262
45,1
20.855
41,6
Dias d'Ávila 44.912
44,7
12.351
41,3
Itaparica 18.719
55,5
5.456
49,2
Lauro de Freitas 112.421
36,3
31.551
32,2
Madre de Deus 11.902
42,0
3.390
38,6
Salvador 2.428.487
31,0
715.266
28,0
São Francisco do Conde
26.143
55,9
7.048
49,9
Simões Filho 93.391
48,2
25.235
43,0
Vera Cruz 29.263
56,8
8.162
49,7
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O déficit habitacional brasileiro, caracterizado a partir da conceituação explicitada
no decorrer do presente trabalho, entendido, portanto, como a carência de moradia
adequada, representa um dos mais graves problemas com que se defronta a
sociedade atual, constituindo-se em um importante desafio a ser enfrentado pelo
Poder Público.
Cada vez mais, as áreas urbanas informais revelam a forte demanda reprimida por
acesso a terra e à habitação nas grandes cidades.
A partir do Referencial Teórico apresentado e das muitas informações obtidas
através de consultas e pesquisas realizadas, pode-se afirmar que a Política
Habitacional do Brasil mostra-se ainda insuficiente para atendimento aos
problemas de moradia no país, em que pesem os esforços dependidos e a tendência
mais recente do governo atual em direcionar ações e recursos subsidiados para
viabilizar o acesso à moradia à população mais carente (de 0 a 03 salários
mínimos).
A exemplo de outros Programas empreendidos pelos diferentes governos, numa
tentativa de minimizar o déficit habitacional, foi criado o PAR – Programa de
Arrendamento Residencial em 1999, a partir de uma nova concepção de acesso à
habitação através do arrendamento residencial, até então desconhecida no Brasil.
Passados 09 anos da sua implantação, verifica-se que o mesmo também se mostra
insuficiente para atender à faixa de renda de até 04 salários mínimos, a que se
propõe, seja pela dificuldade de equacionar os custos financeiros na implantação
dos empreendimentos, observadas as regras do Programa, seja por estar pautado no
conceito de arrendamento residencial, ainda não absorvido pela população – alvo.
Apesar das limitações e restrições dos modelos de financiamento habitacional, eles
representam hoje papel chave na promoção do acesso e aquisição de moradia no
mundo inteiro. A diversidade de modelos decorre das experiências específicas de
cada país, produzindo resultados diversos ao longo do tempo. O modelo mais
simples é sem dúvida o baseado na captação de recursos via depósitos de
poupança. No Brasil, a poupança é um dos pilares básicos do modelo de
financiamento habitacional e, como vimos, foi responsável pela aplicação do maior
volume de recursos durante a existência do BNH.
Os recursos do FGTS vêm sendo aplicados em operações que atendem basicamente
a população na faixa de renda acima de cinco salários mínimos, tendo como
principal agente de crédito a Caixa Econômica Federal, já que as companhias
habitacionais estaduais e municipais ficaram impossibilitadas de operar no âmbito
do FGTS em função das restrições de endividamento impostas na década de 1990.
Adicionalmente outras instituições financeiras pré-autorizadas a repassar recursos
do FGTS vêm demonstrando pouquíssimo interesse nessa modalidade de crédito.
(GOVERNO FEDERAL DO BRASIL, 2004).
A Caixa Econômica Federal representa papel chave para o financiamento
habitacional, além de órgão gestor e operador do FGTS, uma das duas fontes mais
importantes de recursos em termos de volume, opera ainda outros programas
habitacionais, como o Programa de Arrendamento Residencial, e subsídios diversos
do Governo Federal com recursos do Orçamento Geral da União.
O poder público, em função das restrições orçamentárias e de endividamento, está
cada vez mais limitado para investir em habitação. O sistema de subsídios para
habitação no Brasil reflete profunda desarmonia entre os diversos mecanismos e
instrumentos, além de incompatibilidade com a realidade das famílias em termos
de renda e condições econômicas.
Nosso país é marcado pela pobreza e pela informalidade. O modelo ou sistema de
financiamento habitacional ideal não pode descartar essa informação. Outras fontes
de financiamento imobiliário são de difícil mensuração, e muitas vezes
caracterizadas por custos excessivamente elevados para os mutuários. Como
exemplo dessas alternativas, temos o financiamento direto com a construtora, o
consórcio e a cooperativa habitacionais, crédito direto ao consumidor para material
de construção e o micro-crédito.
Nessa perspectiva, confirmando o pressuposto colocado no início deste trabalho,
entende-se o PAR, na sua atual formatação, muito mais como alternativa de
solução para os gestores do Programa, em relação à inadimplência verificada nos
financiamentos habitacionais, nos moldes tradicionais, facilitando o retorno do
capital investido e a retomada do imóvel, do que uma alternativa de resolução das
necessidades da população. Isso porque, a expectativa da moradia digna traduzida
junto ao público-alvo pela perspectiva da propriedade do imóvel é atendida apenas
parcialmente pelo Programa, dentro de condições unilaterais, que sugerem riscos
apenas aos arrendatários.
Com base na Tabela de oferta de imóveis supracitada, é lícito concluir, a partir dos
dados coletados e analisados à luz da atual Política Nacional de Habitação e
Desenvolvimento Urbano, verifica-se que a contribuição e a efetividade do PAR –
Programa de Arrendamento Residencial – na RMS, para a resolução do problema
habitacional é insuficiente e insatisfatória.
O descaso com a região Nordeste é bastante claro, principalmente quando se
verifica que apenas em 2007, ou seja, 08 anos após a criação do programa PAR,
este é implementado na região.
Considerando-se o PAR de um Programa habitacional ainda recente, e, como tal,
passível de ajustes e considerando-se os muitos pontos favoráveis também
apontados, há que se ressaltar a necessidade de uma revisão tempestiva do
Programa, em seus aspectos conceituais e operacionais, de forma a ajustá-lo à
demanda existente e às necessidades da população atendida, eliminando as
distorções verificadas .
REFERÊNCIAS
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monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências. Presidência da República. Brasília. Disponível em: http://www.planalto.gov.br . Acesso em 08 de agosto de 2008. BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília: Senado Federal, 1988. BRASIL. Ministério do Planejamento e Coordenação Econômica. Programa de ação econômica do governo 1964-1966. Rio de Janeiro, 1964. (Documento, EPEA). BRASIL. Ministério das Cidades, Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano. Déficit Habitacional - Brasília, DF, 2007. Disponível em www.cidades.gov.br. BRASIL. Lei nº 10.188, de 12 FEV 2001: institui o Programa de Arrendamento Residencial e dá outras providências. Brasília, DF, alterada pela Lei nº 10.859, de 14 ABR 2004. Brasília, DF. CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Caixa Econômica Federal, 2004a (sítio eletrônico). Disponível em: http://caixa.gov.br . Acesso em: 05 de setembro de 2008. CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Programa de Arrendamento Residencial. Termo de Referência – DIDUP/ GEPAD , Brasília, DF, 2004 CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Voto CAIXA 140/99: Implementação do Programa de Arrendamento Residencial. Brasília, 27 de maio de 1999. Acesso em: 11.09.2007. CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Manual Normativo HH 050: PAR – PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL.2008. CARVALHO, CE, Pinheiro MM. FGTS: avaliação das propostas de reforma e extinção. Economia e sociedade. Campinas, p.49-83, dez. 2007. FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO. Déficit habitacional 2000.. Belo Horizonte: Fundação João Pinheiro, 2001. (Relatório de Pesquisa) GARCIA F, CASTELO AM. O Sistema Financeiro da Habitação: Problemas estruturais e diretrizes para uma reforma. São Paulo, 1996. GOMES, R. C. C., SILVA, A. B., SILVA, V. P. Política habitacional e urbanização no Brasil. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales. Barcelona, v.7, n.146, ago. 2003.
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