3/2011

1Aktuelles

Das informative und überparteiliche Magazin für den Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer

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In diesem Heft:Bericht von der

Jahreshauptversammlung

Unser Verein unterstütztden Klimaschutz-Award

Für KfW-Förderungist Energieberater Pflicht

Aktuelle Rechtsprechungzum Thema Garten

Neues Bürgerprojekt:„Zuhause Alt Werden“

20. Jahrgang • Nr. 4 • Juli/August 2013

44892 Bochum . Hauptstr. 146 tel +49.(0)234.92002.0

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Unser Herz schlägt für Bochum: Wir unterstützen Projekte in den Bereichen Sport, Kultur, Bildung und Soziales. Bewerben Sie sich bis zum 25.8.2013 um die Fördergelder. Über die Verteilung bestimmen Sie: die Bochumer.

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der Arbeitskreis Mietspiegel und als des-sen Teilnehmer auch Ihr Haus + Grund-eigentümer Bochum e. V. bereitet die Er-stellung des Mietspiegels 2014 vor. Da es sich um einen qualifizierten Mietspiegel gem. § 558 des Bürgerlichen Gesetzbu-ches (BGB) handeln soll, ist zur Erstel-lung eine Datenerhebung erforderlich.Anders als in den vergangenen Jahren hat der Arbeitskreis Mietspiegel eine re-präsentative Stichprobe aus allen Bochu-mer Wohngebäuden gezogen. Soweit Ihr Haus/Ihre Wohnung in diese Stichprobe fällt, erhalten Sie Anfang September ei-nen Fragebogen zugesandt. Beachten Sie unbedingt die Hinweise in dem Anschreiben. Ihre Fragen zum „Bo-chumer Mietspiegel 2014“ beantworten die Volljuristen/-innen unserer Geschäfts-stelle gerne fernmündlich oder aber im Gesprächstermin.Füllen Sie den Fragebogen bei Vorlie-gen der Voraussetzungen vollständig aus. Verwenden Sie zur Rückübersendung bis Ende September den beigefügten Freium-schlag.Bedenken Sie bitte: Eine hohe Rück-laufquote ist von entscheidender Be-deutung für die Aussagekraft des neuen Mietspiegels und somit für die zukünftige Höhe Ihrer Mieten.

Unsere Stadt verleiht den Bochumer Kli-maschutz-Award.Diese Auszeichnung für klimafreundli-ches Bauen und Wohnen können in 2013 auch Mitglieder von Haus + Grundeigen-tümer Bochum erwerben, wenn Ihr Haus energetisch modernisiert wurde. Lesen Sie aufmerksam den Bericht auf Seite 6 dieser Ausgabe.Haben Sie Ihr Haus wärmegedämmt? Nutzen Sie umweltschonende Energien, innovative Heiztechnik und haben einen niedrigen Energieverbrauch?Dann bewerben Sie sich. Es kann sich für Sie lohnen.

Verehrte Mitglieder und Freunde von Haus+GrundeigentümerBochum,

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Herausgeber: Haus+Grundeigentümer Bochum GmbH Viktoriastr. 63 • 44789 Bochum Ruf: (0234) 96127-0 • Fax: (0234) 9612744www.hausundbochum.de • eMail info@hausundbochum.deChefredakteur: Rechtsanwalt Erwin KöhlerVerlag: Medienbüro Franken • Hauptstr. 146 • 44892 Bochum Ruf: (0234) 920020 • Fax 9200219 • eMail ef@medienm8.de

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ZUHAUSE ist das informative Magazin für Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Das Magazin erscheint im 20. Jahrgang und wird zweimonatlich herausgegeben. Der Verkaufspreis be-trägt 4 Euro. Der Bezugs preis ist im Mit glieds beitrag der ange-schlossenen Vereine enthalten. Ein Jahres abonnement inkl. Porto kostet 27 Euro. Bei Nichtbelieferung ohne Ver schul den des Ver-lages besteht kein Anspruch auf Entschädigung.

Für unverlangt eingesandte Manuskripte übernehmen weder Her-ausgeber noch Verlag eine Haftung. Namentlich ge kenn zeichnete Beiträge geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wieder. Nachdruck – auch auszugsweise - nur mit schriftlicher Genehmi-gung des Verlages.

Titelfoto: Haus Kemnade - Eberhard Franken

Vorwort

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Inhalt

Impressum

Nachrichten aus Bochum

Jahreshauptversammlung 4 Stadt Bochum vergibt Klimaschutzpreis 6 Aktuelle InformationenTypische Mängel und Probleme in Bauträgerverträgen (Teil II) 8KfW-Förderung: Zwingend Energieberater notwendig 15Mit passendem Hitzeschutz einen kühlen Kopf bewahren 17Oft umstritten: Eigenbedarfskündigungen 19Aktuelle Rechtsprechung zum Thema Garten 26Unlesbare Steuererklärungen gelten als nicht abgelesen 28

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Kämpferisch gab sich Vorsit-zender Dr. Jürgen Ehrhardt bei der Jahreshauptversammlung von Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. im großen Saal der Gastronomie im Stadt-park. Einerseits lobte er die Regierung für Initiativen zum Schutz der Vermieter. Er mel-dete aber auch massive Kritik an, dass "ausgerechnet die CDU nun Mieterhöhungen de-ckeln will."Er wies darauf hin, dass den

365.000 Einwohnern in Bo-chum etwa 180.000 Wohnun-gen gegenüber stehen - und dass von diesen laut offizieller Verlautbarung etwa vier Pro-zent nicht bewohnt sind. Der Vorsitzende rechnete vor, dass dies etwa 7.200 unvermiete-te Wohnungen sind, wobei er die Zahl allerdings noch höher einschätzt, weil seines Erach-tens viele Leerstände gar nicht erst gemeldet werden. Die Mieten seien in den letzten

acht Jahren stets unter einem Prozent gestiegen, während gleichzeitig die Nebenkosten kontinuierlich anziehen."Das ist ein Affront gegen alle Vermieter", rief Dr. Ehrhardt den Mitgliedern zu. "Bei den aktuell erzielbaren Mieten wird kein privater Investor Geld in die Hand nehmen und Wohnraum schaffen."Und wenn man die Inflati-onsrate hineinrechne, trug Dr. Ehrhardt vor, könne man leicht darlegen, dass eine Mie-te aus dem Jahre 2005 in Höhe von 400 Euro in diesen Tagen nur noch 340 Euro wert ist.Diesen negativen Entwick-lungen stellte der Vorsitzende aber auch eine positive ge-genüber. Man habe eine Aus-stiegsklausel beim Hypothe-kendarlehen für den Neubau an der Viktoriastraße genutzt. Dadurch spart der Verein nun jährlich 8.000 Euro beim Ka-pitaldienst ein, wobei die Til-gung dadurch sogar optimiert wird. 100.000 Euro des Darle-hens sind im Übrigen bereits getilgt.Auch Geschäftsführer Erwin Köhler zeigte sich verärgert. "Es geht jetzt nicht mehr ums Eigentum", sagte er, "son-dern ans Eigentum. Er zeigte auf, dass in gerade einmal elf deutschen Städten der Wohn-raum knapp sei. In Bochum allerdings nicht, wie die Rech-

nung von Dr. Ehrhardt schon früher bewies. Köhler bedank-te sich bei allen hauptberuf-lichen und ehrenamtlichen Mitarbeitern des Vereins und der beiden GmbHs und wies noch einmal darauf hin, dass Haus+Grundeigentümer Bo-chum mit seiner Maklertätig-keit und dem noch recht jungen Angebot der Wohnungsabnah-me sehr erfolgreich sei.Herr Thomas bescheinigte als Sprecher der Rechnungsprü-fer Schatzmeisterin Gabriela Schreinert, die ihre Zahlen vom Beamer unterstützt vor-getragen hatte, hervorragende Arbeit.Das fanden auch die Mit-glieder, die die "Herrscherin der Zahlen" einstimmig bei nur einer Enthaltung in ih-rem Amt bestätigten - und auch den vorgeschlagenen Haushaltsentwurf durchwink-ten. Schließlich wurden die Rechnungsprüfer Thomas und Schnelle sowie Annegret Hintz in cumulo wiederge-wählt.Abgeschafft bzw. aufgelöst wurde an diesem Tag bei nur einer Gegenstimme der Beirat des Vereins, der damit nach über 130 Jahren aus dem Ver-einsleben verschwindet.Michael Morgen war es schließlich, der über Lekker-Strom referierte. Das ist ein Unternehmen, das nach Aus-

Vorsitzender Dr. Ehrhardt begrüßt zahlreiche Mitglieder zur Hauptversammlung in der Stadtpark-Gastronomie

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Jürgen Ehrhardt noch, was seit dem 1. Mai 2013 mit dem Mietrechtänderungsgesetz auf die Vermieter zugekommen ist. Der Mieter z.B. darf bei einer energetischen Sanie-rungsmaßnahme, die weniger als drei Monate dauert nicht mehr mindern. Eine Kaution muss spätestens mit der drit-ten Mietzahlung vollständig gezahlt sein. Außerdem gibt es nun eine Verfahrensbeschleu-nigung bei Zwangsräumungen - und eine Einstweilige Ver-fügung auf Räumung gegen Dritte, die sich evtl. noch in der Wohnung aufhalten, ohne Vertragspartner des Vermie-ters zu sein. Diese Neurege-lung gelte allerdings nur für Wohnungen.Dr. Ehrhardt wies abschlie-ßend noch darauf hin, dass glücklicherweise mehr als 90% aller Mietverhältnisse "gesund" seien.

Und der Vorsitzende gab noch seinem Ärger darüber Aus-druck, dass die Gastronomie für das Bereitstellen eines Beamers 350 Euro berechnet. Dieses Geld hätte er nur allzu gern eingespart. ef

Die meisten wollen im Alter genauso leben wie vorher: In ihrem Revier, in den vertrauten räumlichen und sozialen Bezü-gen. In der eigenen Wohnung, im eigenen Haus.Ein kleiner Bügerverein aus Bochum hat es sich zur Aufga-be gemacht, diesen Wunsch zu verwirklichen. Mit seinem Projekt Zuhause Alt Werden.Das Telefon klingelt. „Leben im Stadtteil e.V., das Projekt Zuhause Alt Werden", meldet sich Frau Risse, die Sozialpäd-agogin des Projektes. Frau B. ist am Telefon. „Ich bin ge-stürzt. Ich muss jetzt am Rol-lator gehen. Ich fühle mich unsicher. Können Sie mir beim Einkaufen helfen?“ „Ja, das können wir…“Frau Risse beschreibt die Un-terstützung, die möglich ist: „Herzstück unseres Projektes sind die wöchentlichen Besu-che der ehrenamtlichen Frauen und Männer bei den Seniorin-nen und Senioren. Sie treffen sich als festes Teampaar. Der ehrenamtliche Helfer wechselt nicht. Das schafft Vertrauen und Sicherheit.“Gemeinsam gehen sie z.B. ein-kaufen, zum Arzt oder in einen Gottesdienst, verabreden sich zum gemütlichen Spaziergang oder Plausch bei einer Tasse Kaffee auf dem Balkon. Wie die Hilfe im Einzelnen aus-sieht, richtet sich nach den Wünschen und Möglichkeiten der beiden Partner. Diese gilt es im Vorhinein zu benennen. Im Kennenlernge-spräch erfragt Frau Risse die Interessen, Wünsche und Vor-stellungen. So entsteht eine Ahnung, welche Menschen gut

harmonieren könnten. „Wer sich einen männlichen Schach-partner wünscht, sollte keine weibliche Hobbybotanikerin vorgestellt bekommen“ lacht sie. Wichtiger Bestandteil die-ses Projektes ist das gemeinsa-me Tun. „Es ist ein enormer Unterschied, ob ich das Glas Marmelade selbst in der Hand halte und aussuche, mich für dieses oder jenes Produkt ent-scheide oder ob ich lediglich die Auswahl eines Anderen in Empfang nehme. Beteiligt sein, statt unbeteiligt sein.“Das Projekt Zuhause Alt Wer-den hilft Lebensqualität zu er-halten……wenn mit zunehmendem Al-ter die alltäglichen Aufgaben schwieriger zu meistern sind. …wenn nach einem Kranken-hausaufenthalt nicht mehr je-der Handgriff sitzt.…wenn die Kinder weit weg wohnen.Es unterstützt durch die Ver-mittlung von ehrenamtlichen und konstanten Helfern. Es bietet Beratung und Vermitt-lung durch sozialpädagogische Fachkräfte. Es hilft bei der Su-che und Kontaktaufnahme zu anderen helfen Beratungsstel-len und Dienstleistern.Kontakt: Daniela Risse, Dipl. Sozialpäd., PraxisleitungEnnepestraße 15a, 44807 Bo-chum / Telefon: 0234 5844351Email: risse@stadtteilweb.deInternet: www.stadtteilweb.de und bei facebookBesondere Sprechzeiten: mittwochs, 14.30 – 16.30 im Cafe der Pauluskirche (Innen-stadt), in der Bochumer Innen-stadt), freitags im StadtTeilLa-den, Ennepestraße 1

Bochumer Bürgerprojekt: "Zuhause Alt Werden"

4/2013

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„Die aktuelle Höhe der Neben-kosten entspricht in etwa einer Miete zu Beginn der Siebzi-gerjahre.“ Das rechnet Erwin Köhler, der Geschäftsführer von Haus+Grundeigentümer Bochum e.V., bei der Vor-stellung des Bochumer Kli-maschutz-Awards vor. Und Kreishandwerksmeister Jo-hann Philipps fügt an, das sei für die Mieter „jedes Mal eine ärgerliche Überweisung.“ Die Stadt Bochum will (nicht nur deshalb) mit dem neu ge-schaffenen Preis nun Projekte auszeichnen, die durch „ver-antwortungsvolle Bau- und Sanierungsweise von Wohn-eigentum Energie und damit CO2 einsparen.“Insgesamt 15 Objekte sol-len ausgezeichnet werden, die durch innovative Hei-zung, Wärmedämmung bzw. umweltschonende Energie-nutzung sowie niedrigen Energieverbrauch auffallen. Der Preis, gesponsert von der Kreishandwerkerschaft, Haus+Grundeigentümer Bo-chum, der Verbraucherzen-trale und den Stadtwerken Bochum soll von der Ober-bürgermeisterin überreicht werden. Er ist verbunden mit einer Plakette, die – am Haus an-gebracht – dessen Energiesta-tus deutlich machen und auch andere Hauseigentümer zum Mitmachen anregen soll.

Der Kreishandwerksmeister machte deutlich, dass Ener-giesparmaßnahmen stets eine ganzheitliche Betrachtung er-fordern. „Es reicht nicht, nur den Heizkessel zu ersetzen, wenn die Wärme woanders, z.B. durch schlechte Däm-mung, wieder verloren geht.“ Vor Beginn einer Sanierung

sei eine Energieberatung un-bedingt erforderlich. Günter Thomas von der Verbraucher-beratung und der neue Stadt-werke-Unternehmenssprecher Kai Krischnak bestätigten, dass die Nachfrage nach Ener-gieberatungen deutlich gestie-gen sei.Stadtbaurat Dr. Ernst Kratzsch gab der Hoffnung Ausdruck, mit dem Klimaschutz-Award das Interesse an Sanierun-gen steigern zu können, auch wenn die Silberne und die Goldene Plakette lediglich mit 250 bis 500 Euro Preisgeld

dotiert sind. „Wir wollen uns mit diesem Wettbewerb po-sitionieren.“ Ein Prozent der Bochumer Bausubstanz werde jährlich saniert. Wünschens-wert seien aber drei Prozent.Johann Philipps regte an, die bei Altbausanierungen durch Lärm und Dreck üblicherwei-se stark belasteten Mieter mit-

zunehmen und am Preisgeld zu beteiligen, was die anderen Sponsoren als gute Idee ansa-hen. Ob dieser Gedanke auch die Eigentümer begeistert, wird man sehen.Bewerbungen können bis zum 30. September) schriftlich ab-gegeben werden. Die erfreu-lich einfach gehaltenen Unter-lagen gibt es zum Download auf www.bochum.de oder an der Infotheke im Technischen Rathaus. Weitere Infos gibt Kerstin Zänger vom Umwelt- und Grünflächenamt (Telefon 910-1405)

Unter Mitwirkung unseres Vereins:

Stadt vergibt neuen Klimaschutz-Award

Es gibt viel zu entdecken bei uns in Bochum und am besten geht das zu Fuß. Erstaunt stel-len wir dann fest, wie viele schöne, alte Häuser es gibt, obwohl die Stadt doch so hart vom Krieg gezeichnet war, wie grün und idyllisch sich so man-cher Abschnitt zeigt, wie viel Geschichte und gepflegte Tra-ditionen zu erleben sind von der City bis hinaus an die Stadt-grenzen, wie mannigfaltig sich Einkehr und Gastlichkeit dar-stellen. Also, auf geht’s! Direkt vor der Haustüre kann es losgehen, um dann Stück für Stück, Ortsteil für Ortsteil zu erkunden. Denn es ist eine vielfältige, eine in-teressante Stadt – unser Bo-chum!In diesem Stadtwanderführer präsentiert Ihnen der Bochu-mer Autor und erfahrene Wan-derer und Bergsteiger Uli Auf-fermann seine Stadt von einer neuen Seite. Auf 20 interessan-ten Wandertouren zeigt er Ih-nen schöne und abwechslungs-reiche Wege, bekannte und unbekannte Ziele, führt Sie durch die verschiedenen Stadt-teile und auf thematischen Routen durch das Stadtgebiet.Das Buch ist im April 2013 im Wartberg-Verlag erschienen und kostet 12,90 Euro.

AutorAuffermannpräsentiertWege durchBochum

Die „Väter“ des neuen Bochumer Klimaschutz-Awards: Günter Thomas, Kai Krischnak, Johann Philipps, Dr. Ernst Kratzsch und Erwin Köhler (von links). Bild: Eberhard Franken

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Mindestanforderungen:Die „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbe-schreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser“ regeln im Detail, was Bauverträge alles beinhalten sollten. Da die Mindestanforderungen noch nicht Gesetz sind, sollten Bau-herren darauf drängen, sie als Grundlage des Bauvertrages festschreiben zu lassen.

Niedrigenergiehaus:Leistungen werden im Bau-trägervertrag oft doppelt be-schrieben. Da stehen neben dem Begriff „Niedrigener-giehaus“ noch zusätzlich ge-naue Dämm-Materialien oder Dämmstoffstärken. Das besagt aber noch gar nichts, denn die-se Werte reichen trotz exakter Angaben unter Umständen gar nicht aus, um den Niedrig-energiestandard auch zu erfül-len. Deshalb sollte im Vertrag nur der formale und genau de-finierte Begriff „Niedrigener-giestandard“ stehen. Wer ein Übriges tun möchte, der setzt noch das Wort „mindestens“ davor.

ObjektbeschreibungZentrale Bedeutung kommt der Objektbeschreibung im Bauvertrag zu. Nur, was dort vereinbart wird, wird später auch geliefert. Neben der Art, Aufteilung und Bauweise des Hauses und konkreten Herstel-lerangaben müssen in der Ob-jektbeschreibung auch wich-tige Dinge wie zum Beispiel der barrierefreie Zugang und die barrierefreie Nutzung des Hauses festgeschrieben wer-den, ebenso Energiekennwerte und Schallschutzmaßnahmen.

Passivhaus:Wer laut Vertrag ein Passiv-haus kauft, der hat deshalb noch lange nicht die Gewähr wirklich ein Passivhaus zu be-kommen. Auch hier muss ver-traglich genau geregelt sein, was der Kunde zu erwarten hat. Ein Passivhaus darf laut Definition anderthalb Liter Heizöl (oder anderthalb Ku-bikmeter Erdgas) pro Quad-ratmeter Wohnfläche im Jahr verbrauchen. Diese idealen

Werte lassen sich allerdings nur durch exakte Planungen, detaillierte Berechnungen und vor allem sorgfältige Bauausführung garantieren. Passivhäuser müssen absolut winddicht sein. Das Gebäude muss lückenlos in eine aus-reichende Wärmdämmschicht verpackt sein, es dürfen keine Wärmebrücken entstehen, und alle Fugen müssen luftdicht und dauerhaft verklebt wer-den. Garantiert und überprüft werden kann das Ergebnis nur durch sorgfältige Baukontrol-le und mit dem so genannten Blower-Door-Test. Beides sollte im Vertrag fest veran-kert werden.

Planunterlagen:Zu jedem Bauvorhaben ge-hören konkrete Pläne. Auch zu einem Schlüsselfertighaus. Die Herstellung der Planun-terlagen sollte Teil des Ver-trages und in den Hauskosten enthalten sein. Konkret be-nötigt werden: Zeichnungen und Berechnungen gemäß den Vorschriften der jeweili-gen Landesbauordnung und der Bauvorlagenverordnung, Werkpläne im Maßstab 1:50, Werk- und Installationspläne für die Haustechnik (Sanitär, Heizung, Lüftung) sowie Bau-grundgutachten.

Qualität:Um die Qualität der Aus-stattung zu sichern, müssen alle Angaben immer exakt in den Bauvertrag geschrieben werden. Dazu zählen auch Angaben zur Informations-lage, etwa Qualität und Um-fang der Fernsprechanlage (analog, digital, ISDN, DSL) oder Qualität und Umfang der Kommunikationsanlage (Klin-gelanlage, Gegensprechanla-ge, Videoanlage).

Rauchmelder:Immer mehr Bundesländer schreiben in ihren Landes-bauordnungen die Installation von Rauchmeldern vor, meist in den Schlaf- und Kinderzim-mern. Wer einen Bauvertrag unterzeichnet, der sollte vor-ab unbedingt klären, ob der in seinem Bundesland even-

tuell vorgeschriebene Rauch-melder auch Bestandteil des Leistungsverzeichnisses ist. Abgesehen davon: Der VPB rät auch ohne behördlichen Zwang unbedingt zur Instal-lation dieser preiswerten, le-bensrettenden Geräte.

Regenwasser-Nutzungsanlage: Regenwassernutzungsanla-gen helfen Wasser sparen und lassen sich vor allem in neuen Häusern gut installieren, denn sie benötigen einen zweiten Installationskreislauf. Soll eine Regenwassernutzungsan-lage eingebaut werden, dann empfiehlt es sich im Bauver-trag genau festzulegen, wie und wo die Rohre installiert werden (vor der Wand, im Sockelbereich, auf oder unter Putz, samt Schallschutz für die Rohre) und aus welchem Ma-terial die Rohre bestehen.

Reservierungsgebühr:Manche Bauträger und Schlüsselfertig-Anbieter ver-langen vom Kaufinteressen-ten eine Reservierungsgebühr. Die liegt erfahrungsgemäß im Schnitt zwischen 500 und 2.000 Euro. Sobald der Haus-kaufvertrag beim Notar rechts-gültig beurkundet ist, wird die Reservierungsgebühr verrech-net. Entscheiden sich die ange-henden Hausbesitzer aber ge-gen die Offerte, dann müssen sie die Reservierungsgebühr bezahlen. Der VPB rät deshalb dringend: Sich gar nicht erst zur Zahlung einer Reservie-rungsgebühr verpflichten las-sen. Und, falls es doch passiert ist: Lieber die Reservierungs-gebühr in den Wind schreiben, als ein Haus kaufen, das einem nicht zusagt.

Schallschutz:Vor allem in Reihen- und Dop-pelhäusern spielt der Schall-schutz eine wichtige Rolle und trägt erheblich zum Frieden (oder Unfrieden) unter den Nachbarn bei. Deshalb emp-fiehlt es sich dringend, Schall-schutzmaßnahmen konkret im Vertrag zu verankern und auf dem Schallschutznachweis nach DIN 4109 zu bestehen.

„Schlechtwetter“:In vielen Bauverträgen taucht der Begriff „amtlich aner-kannte Schlechtwetterlage“ auf. Das ist irreführend, denn den Begriff gibt es offiziell gar nicht. Erfahrungsgemäß wird „Schlechtwetter“ aber gerne von Baufirmen als Entschul-digung für Bauverzögerungen genutzt. Aber in der Tat gibt es auch für manche Bauarbeiten „schlechtes Wetter“: Verschie-dene Materialien dürfen nicht bei kalten Temperaturen ver-arbeitet werden, andere nicht bei großer Hitze. Geschieht dies doch, sind Baumängel die unausweichliche Folge. Wirk-lich beurteilen kann das aber nur ein Sachverständiger, ihn sollte der Bauherr im Zwei-felsfall kurzfristig zu Rate zie-hen. Damit der Bauherr nicht von all zu viel „Schlechtwet-ter“ überrascht wird, sollte im Vertrag unbedingt stehen, dass wegen „Schlechtwetter“ keine Ausfalltage vereinbart werden. Außerdem, und auch das muss in den Vertrag, muss jeder Schlechtwettertag sofort den Bauherren gemeldet wer-den. Ist das Wetter wirklich zum Weiterbauen nicht geeig-net, dann wird der ausgefal-lene Tag der Bauzeit offiziell hinzugerechnet.

Teilabnahme:Manche Bauverträge sehen so genannte Teilabnahmen vor. Dabei sollen einzelne Bauab-schnitte während des Bauab-laufs begutachtet und vom Bauherrn und Käufer formal abgenommen werden. Dies dient nach Erfahrung des VPB nur dazu, die Haftung für den jeweiligen Bauabschnitt vom Bauträger auf den Käufer zu übertragen. Der VPB rät deshalb davon ab, solche Teilabnahmen vertrag-lich zu vereinbaren. Sie kosten Zeit und auch Geld, zumal der Bauherr als Laie die Teilbau-abschnitte nur mit Hilfe eines Sachverständigen beurteilen kann. Unverzichtbar ist dagegen die Bauabnahme am Ende des gesamten Hausbaus. Sie ist rechtlich neben dem Ver-tragsabschluss der wichtigste

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8 Aktuelles

Teil II: Verband privater Bauherren informiert: Typische Probleme und Mängel in Bauträgerverträgen

4/2013

9Aktuelles

Schritt des Baus, denn mit der Bauabnahme wird der Bau formal als mängelfrei akzep-tiert und geht in die Haftung des Bauherrn über. Ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme kehrt sich auch die Beweislast um, von nun an muss der Bau-herr alle Schäden nachweisen.

Terminabsprachen:Zu den größten Ärgernissen für Bauherrn zählen ungenaue und nicht eingehaltene Termi-nabsprachen. Damit es nicht zu Unstimmigkeiten und teu-ren Verzögerungen kommt, sollte jeder Vertrag einen de-taillierten, chronologischen Bauablaufplan mit genauen Terminvereinbarungen bein-halten. In diesem Plan muss auch das Fertigstellungsdatum stehen.

Baustelleneinrichtung: Streit gibt es immer wieder über die Baustelleneinrich-tung und deren Umfang: Was genau stellt der Bauträger zur Verfügung, was muss der Bau-herr auf eigene Kosten veran-lassen. Genau geregelt werden sollten im Bauvertrag die nö-tigen Geräte zur Bauausfüh-rung, die Lagermöglichkeiten auf dem Grundstück, die Zu-fahrten und die Standplätze für den Baukran, das Zwischenla-ger für den Bodenaushub, die Bereitstellung von Baustrom und Bauwasser sowie eines Toilettenhäuschens und die Bauschuttbeseitigung.

Versorgungsleitungen:Versorgungsleitungen für Wasser, Strom und Gas sind dringend nötig, damit ein Haus überhaupt bewohnbar ist. In vielen Bauträgerverträgen sind diese Anschlüsse aber gar nicht enthalten. Folglich muss sie der Bauherr selbst beauf-tragen – und beantragen. Das gilt ohnehin für Telefonkabel und sonstige Kabel- und Breit-band-Anschlüsse.

Berechnung der Wohnflächen:Häufig werden bei Neubauten die Wohnflächen für Bauträ-gerhäuser oder Eigentums-wohnungen nur anhand der Pläne errechnet. Erfahrungs-gemäß weichen aber die Bau-ten später von den Plänen an manchen Stellen ab. Dadurch kann auch die Wohnfläche

kleiner ausfallen, als im Plan ursprünglich angegeben. Des-halb ist es wichtig, die Wohn-fläche in solchen Fällen im Nachhinein noch einmal nach der Wohnflächenvorordnung prüfen zu lassen.

Zahlungsplan:Die meisten Bauträger ver-pflichten den Bauherrn mit Hilfe eines überzogenen Zah-lungsplans zu enormen Vor-leistungen. Dabei gilt am Bau wie überall: Zahlung Zug um Zug und nach abgeschlossener Leistung. Geht der Bauträger nämlich in Konkurs, dann verliert der Bauherr sein Geld und bleibt auf der Bauruine sitzen. Ande-rerseits ist der Bau eines Hau-ses ein großes Werk, und die Baufirmen können mit Recht Abschlagszahlungen verlan-gen. Allerdings immer erst nachdem die jeweilige Teil-leistung abgeschlossen ist. Der Zahlungsplan sollte im Vertrag genau festgelegen werden und dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen. Üblich sind Abschlagszahlun-gen jeweils nach der Dachein-deckung, der abgeschlossenen Installation und dem Fenster-einbau, nach dem Innenaus-bau, den Estricharbeiten oder dem fertigen Ausbau. Der Rest sollte auf keinen Fall vor der endgültigen, für den Bauherrn zufrieden stellenden Rohbauabnahme (unbedingt gemeinsam mit dem eigenen Bausachverständigen) bezahlt werden. Denn mit der offiziellen Ab-nahme geht die Haftung auf den Bauherrn über. Unseriös sind alle Verträ-ge, in denen bereits bei Ver-tragsabschluss ein Abschlag verlangt wird, denn der Bau-herr bekommt dafür keinerlei Gegenwert, nicht einmal das Grundstück, denn das geht in der Regel erst nach Zahlung der letzten Rate an ihn über.

Zeitplan: Jeder Vertrag sollte exakte Datumsangaben für den Bau-beginn und den Übergabeter-min enthalten. Nur so bekommt der Bauherr Planungssicherheit und kann, im Falle einer Verzögerung den Bauträger für zusätzliche Miet- oder Hotelkosten haft-bar machen.

So klein und doch so gefähr-lich. Jetzt lauern wieder die Blutsauger im Laub, Gras und Unterholz. Pro Jahr erkranken mehrere zehntausend Menschen an der Infektionskrankheit Borrelio-se, die hauptsächlich durch Zecken übertragen wird, oder sogar an Meningitis (Hirnhaut-entzündung). Im schlimmsten Fall kann ein Zeckenbiss zur Invalidität füh-ren. Darum sollten die Folgen von Insektenbissen und -stichen in der privaten Unfallversiche-rung mit abgesichert sein.Zecken ernähren sich vom Blut ihres Wirtes, das können sowohl Menschen als auch Tiere sein. Sie krabbeln in der

Regel zunächst auf der Haut bis sie eine geeignete Stich-stelle gefunden haben. Beim Stechen bzw. Blutsaugen kann die Zecke dann gefährliche Vi-ren oder Bakterien übertragen.Die häufigste Folge eines Ze-ckenbisses ist die Borreliose, die meist mit einem kreisför-migen roten Fleck um die Ein-stichstelle beginnt. Im Normalfall verlaufen die Symptome, wie zum Beispiel Fieber, Kopf-, Glieder- und Rückenschmerzen, bei medizi-nischer Behandlung relativ glimpflich und werden ohne bleibende Folgen überstanden. Sie treten oft erst Wochen, manchmal sogar Jahre später auf.Kommt es jedoch zu einer Frühsommer-Meningo-Enze-phalitis (FSME), einer Entzün-dung von Gehirn, Hirnhaut und Rückenmark, können neu-rologische Funktionsstörun-

gen wie Lähmungserscheinun-gen oder Sprachstörungen auftreten bis hin zu Invalidität.Vorbeugen durch Kleidung und ImpfungWer viel im Wald, auf Wiesen und Feldern unterwegs ist, schützt sich vor allem durch helle Kleidung, auf der Zecken schnell auffallen, lange Hosen und geschlossene Schuhe. Nach jedem Ausflug sind ins-besondere Kinder, aber auch Erwachsene stets auf eventuel-le Zeckenbisse hin zu untersu-chen. Wurde eine Zecke entdeckt, sollte man sie sofort mit einer Pinzette oder speziellen Ze-ckenzange möglichst dicht an der Haut fassen und herauszie-hen.

Wer in zeckengefährdeten Ge-bieten lebt und sich viel im Freien und im Wald aufhält, sollte mit seinem Arzt über eine eventuelle Impfung zum Schutz gegen die Folgen einer FSME sprechen. Und auch vor einer Reise ins Ausland ist es ratsam, sich rechtzeitig vorab über das Zeckenrisiko in die-sem Land zu informieren.Nicht nur ein Zeckenbiss kann weitreichende Folgen haben. Auch andere Insektenbisse und –stiche, zum Beispiel durch Bienen, Wespen oder Hornissen können zu gefährli-chen Infektionen und dauer-haften körperlichen Beein-trächtigungen (Invalidität) führen. Deshalb rät die Grundeigentü-mer-Versicherung darauf zu achten, dass der private Unfall-schutz immer auch Zecken- und Insektenbisse bzw. –stiche enthält. ins

Invalidität nach Insektenbiss:Private Unfallversicherung bietet finanziellen Schutz

Nicht nur Zeckenbisse sind gefährlich

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Die Autoren interviewten Zeit-zeugen und recherchierten in Archiven über dieses erste Le-ben der Angela Merkel. Sie belegen, dass die Bundeskanz-lerin ihren politischen Ehrgeiz nicht erst im Zuge der Wende entdeckte. Als Angehörige der Wissenschaftselite des SED-Staates war sie zielbewusst und system-konform. Unter dem Eindruck von Gor-batschows Glasnost und Pere-stroika trat sie dann als Re-formkommunistin für einen demokratischen Sozialismus in einer eigenständigen DDR ein. Und doch war sie nur fünf-zehn Monate nach dem Mau-erfall Bundesministerin im wiedervereinigten kapitalisti-schen Deutschland.Ralf Georg Reuth und Günter Lachmann zeigen, wie dieses

erste Leben ihr zweites als CDU-Vorsitzende und Bun-deskanzlerin mitbestimmt, bis heute.Piper, 19,99 €

Auf der Säuglingsstation ist ein Baby verschwunden - im Bettchen liegt eine Schlange. Ein Toter wird gefunden, er-mordet, grausam skalpiert. Haben die Hippies etwas da-mit zu tun? Betreiben sie einen Hexen- und Satanskult? Ste-phen Dobyns hat einen schar-fen Blick für die Komplexität der menschlichen Natur und schafft es, das Bild einer ver-schlafenen Kleinstadt und ih-rer Bewohner zu zeichnen. Er zeigt, dass der Schein oft trügt. Das Böse ist nichts Fremdes, es wohnt gleich nebenan. Bertelsmann Verlag, 14,99 €

Gustl Mollath beschuldigt sei-ne Frau und andere Banker, illegaler Geldgeschäfte. Nie-mand schenkt ihm Gehör. Stattdessen kommt er für sie-

ben Jahre in die Psychiatrie. Mollath wird von Psychiatern weggesperrt, die ihn nie unter-sucht haben. Ein internes Do-kument der Hypovereinsbank beweist, dass Mollaths An-schuldigungen zutreffen. Man verheimlicht die Akte - er schmort in der Anstalt. Wer den Fall kennt, glaubt nicht an zufälliges Versagen von Justiz und Psychiatrie. Dieses Buch erzählt die ganze Affäre Mol-lath und prangert das skanda-löse Versagen des Rechts-staats an. Für ihre Recherchen und ihre Berichterstattung im Fall Mollath wurden Uwe Rit-zer und Olaf Przybilla mit dem Wächterpreis der deutschen Tagespresse ausgezeichnet.Droemer-Knaur, 19,99 €

»You’ll never walk alone« ist die Hymne deutscher Fußball-fans und wird in unzähligen Stadien angestimmt. Das Buch

erzählt die Geschichte des Songs. Ausgangspunkt: Ein Theaterstück, das vom ge-scheiterten Leben eines ju-gendlichen Außenseiters er-zählt. Es erschien 1909 und wurde ein Welterfolg. Ge-schrieben hat das Stück Ferenc Molnár, ein ungarischer Jude. Er emigrierte 1939 in die USA, änderte seinen Namen in Mi-chael Curtiz und arbeitete als erfolgreicher Regisseur (»Casablanca«). 1945 erhält das Stück eine Broadway-Fas-sung, u.a. mit dem Song »You’ll never walk alone«. 1963 erreicht er das Fußball-stadion von Liverpool, und von dort beginnt sein Sieges-zug um die Welt.Verlag Die Werkstatt, 9,90 €

2007 wurde in Perugia Mere-dith Kercher vergewaltigt und brutal abgeschlachtet. Ihre Mitbewohnerin Amanda Knox

soll gemeinsam mit Freund Raffaele Sollecito und einem Afrikaner die Bluttat began-gen haben. Im spektakulären Indizienprozess mit schweren Pannen und massiven Vorver-urteilungen wurde Amanda schuldig gesprochen und zu 26 Jahren Haft verurteilt. Im Be-rufungsverfahren 2011 wurde die Beweisführung der Ankla-ge verworfen – Amanda konn-te endlich in ihre Heimat. Sie erzählt, wie sie Opfer des Justizskandals wurde und be-richtet über Hexenjagd und rüden Verhörmethoden der italienischen Polizei, über ihre seelischen Qualen während des Prozesses und der über 1400 Tage im Gefängnis. Droemer-Knaur, 19,99 Euro

2001 verschwand die 9-jähri-ge Peggy Knobloch aus Lich-tenberg spurlos. Der geistig zurückgebliebene Ulvi Kulac wurde wegen Mordes zu le-benslanger Haft verurteilt. Es gab keine Zeugen, keine DNA, keine Blutspuren, keine kon-kreten Beweise und vor allem – keine Leiche. Die Autoren, die über viele Jahre den Fall investigativ re-cherchiert haben, weisen nun nach, dass die Polizei gezielt auf die Verurteilung von Ku-lac hingearbeitet hat – nicht, weil er der Täter war, sondern damit der Fall endlich zu den Akten gelegt werden kann. Kein Justizirrtum, schlimmer – ein systematisches Fehlurteil auf Betreiben von Politik und Justiz. Doch es gibt Hoffnung: 2013 wird das Verfahren wie-der aufgenommen, auch dank

der Recherchen des Autoren-duos. Sie erzählen in diesem Buch den Fall Peggy neu und mit bisher unbekannten Fak-ten – und decken eine beklem-mende Wahrheit auf.Droemer-Knaur, 19,99 Euro

4/2013

10 AktuellesBuch-Tipps

Wer ist schon mal einem Ele-fanten durch den Kopf gelau-fen? Oder wo steht ein Segel-schiff in einem Schwimmbad? Und wo kann man einen Dino-saurier in Originalgröße besu-chen? Dieses Ruhrgebiets-

Buch enthält viele tolle Ideen, knifflige Rätsel, spannende Infos und jede Menge Mal- und Bastelspaß für alle, die aus dem Ruhrgebiet kommen, das Ruhrgebiet gerade besuchen oder hier schon immer mal be-reisen wollten. Spielerisch werden den Kin-dern die schönstenund aben-teuerlichsten Seiten der Regi-on an Rhein und Ruhr näher gebracht. Das Buch erklärt u.a., wie ein Schiffshebewerk funktioniert oder was alles zu einer Zeche gehört, es lässt Kinder Loko-motivführer oder Kletterkünst-ler werden und führt zu den Römern nach Xanten oder zum Freilichtmuseum Hagen, wo man an einem Tag Bäcker, Müller, Bierbrauer, Schmied und Drucker sein kann.Klartext-Verlag, 9,95 Euro

Es begann mit einer kleinen, feinen Idee – etwas Persönli-ches, um das Leben zu ver-schönern, sich selbst eine Freude zu bereiten. Niemand rechnete damit, diese Leiden-schaft zu vermarkten. Doch es kam anders. 20 inspirierende

Frauen erzählen, wie ihre Idee zu einem Erfolg wurde. Die Protagonistinnen gewähren Einblicke in ihre Wohnungen und Werkstätten und verraten die Geheimnisse ihres Schaf-fens. So plaudert z. B. Mode-designerin Antonia Zander aus dem Nähkästchen; Schmuck-designerin Marjana von Berlepsch erzählt, wie gut ihr Fingerspitzengefühl ist; Gugl-Erfinderin Chalwa Heigl ver-rät, wann sie das Backen er-lernte. 20 kreative Frauen geben preis, wie sie wurden, was sie heute sind. So erfährt die Le-serin, wie eine kleine Idee ge-paart mit kreativer Leiden-schaft Träume wahr werden lassen kann. Es braucht dazu lediglich Geduld, Beständig-keit und Engagement.Callwey-Verlag: 29,95 Euro

11Aktuelles

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Verständlich, dass man sein Geld möglichst gewinnbrin-gend anlegen will. Doch in Zeiten der historisch niedrigen Zinsen lassen sich Anleger auf der Suche nach höheren Ren-diten immer wieder auf dubi-ose Angebote ein. Zwar konnte die Polizei im Jahr 2012 fast alle erfassten Anlagebetrugsdelikte aufklä-ren (96,6 Prozent). Doch die Geschädigten sahen ihr Geld meist nicht wieder. Um sich zu schützen, sollten Anleger deshalb deutliche Warnsignale beachten:

l Telefonkontakt: Obwohl gesetzlich verboten,

knüpfen viele unseriöse An-bieter erste Kundenkontakte per Telefon. Hier gilt: Erst gar nicht auf ein Gespräch einlas-sen.

l Gewinnversprechen: Astronomische Renditen blen-den Anleger und verleiten zu unbedachten Entscheidungen. Orientierungshilfe: Sichere Anlagen bringen der-zeit bis zu zwei Prozent Zin-sen. Zehnjährige Bundesanlei-hen rentieren aktuell mit etwa 1,5 Prozent. Deutlich höhere Renditegarantien sind unseri-ös.

l Provisionsregelungen: Überzogene Provisionsforde-rungen sprechen dafür, dass der „Anlagespezialist“ eher den eigenen Gewinn als den

des Kunden im Sinn hat. Zeigt sich, dass Provisionen ver-schleiert oder falsch ausgewie-sen sind, unbedingt die Finger von der Offerte lassen.

l Auslandsadressen: Haben Vertragspartner oder Vermittler ihren Geschäftssitz in exotischen Ländern, können geschädigte Kunden rechtliche Ansprüche nur schwer durch-setzen.

l Zeitdruck: Häufig setzen die schwarzen Schafe des Geldgeschäfts An-leger mit dem Argument unter Druck, nur ein sofortiger Ent-schluss garantiere Spitzenge-

winne. Doch die Erfahrung zeigt: Übereilte Entscheidun-gen werden oft bereut.

l Folgegeschäfte: Um potenzielle Anleger zu kö-dern, schütten die vermeintli-chen Geldprofis aus einem ersten Kontakt mit geringem Kapitaleinsatz stattliche Ge-winne aus. Meist wird dem Kunden gleichzeitig ein neues Angebot unterbreitet, allerdings unter Einsatz einer erheblich größe-ren Anlagesumme. Auch hier gilt: Nicht auf solche Angebo-te einlassen.

Wer auf einen Anlagebetrüger hereingefallen ist, sollte sofort Anzeige bei der Polizei erstat-ten. Bankenverband

Anlagebetrug: Warnsignale beachten

Dubiose Angebote schnell erkennen

4/2013

12 Aktuelles

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Zur Effizienz energiesparen-der Maßnahmen bei Neu- und Altbau gehört, Probleme und Fehler am Bau zu lokalisieren. Messverfahren wie Thermo-grafie und Blower-Door-Mes-sung können dabei helfen. Allerdings müssen sie richtig und vor allem von geschulten Fachleuten ausgeführt werden. Zum Verständnis, wie diese Methoden eingesetzt werden können, erklärt der Ratgeber zunächst Grundprinzipien der Thermografie als zerstörungs- und berührungsloses Messver-fahren zum Erfassen der Wär-mestrahlung von Objekten und der Wärmeverteilung auf Oberflächen. Diese Wärmestrahlung wird auf einem Monitor als sichtba-res Thermogramm abgebildet. Schwachstellen, an denen Wärme verloren geht, können so lokalisiert werden.Unter welchen Bedingungen eine aussagekräftige Analyse

möglich ist, welche Unter-schiede zwischen einer Innen- und Außenaufnahme bestehen und welche Schlussfolgerun-gen daraus zu ziehen sind, wird im Folgenden erläutert. Wärmebrücken, Luftundicht-heiten und Feuchteschäden sind dabei richtig zu bewerten. Gewarnt werden Gebäude-eigentümer vor allem vor „günstigen“ Angeboten mit

unkommentierten Thermo-grammen und vor Haustürge-schäften, bei denen auf Grund-lage angeblich aussagekräfti-ger Gratisthermogrammen Leistungen verkauft werden sollen.Für die Durchführung tatsäch-lich aussagefähiger Thermo-gramme listet der Ratgeber Regeln auf wie das Beachten ausreichender Temperaturdif-

ferenzen und der Wetterbeein-flussung. Am besten für die Thermografie geeignet ist ein Himmel mit tiefsitzenden Wolken. Dokumentation und Auswertung sollten geschulten Personen mit Kenntnissen in Messtechnik und Bauphysik vorbehalten bleiben.Auch bei der Blower-Door-Messung erläutert der Ratge-ber zunächst das Prinzip der

Luftdichtheitsmessung nach dem Differenzdruckverfahren. Aus einem von einem Gebläse erzeugten Über- und Unter-druck und dem Vergleich der gemessenen Luftströme lässt sich errechnen, ob das Gebäu-de ausreichend luftdicht ist. Wichtig ist, diese Messung vor dem Ausführen von Trocken-baumaßnahmen durchzufüh-ren. So erfolgt gleichzeitig

eine Qualitätskontrolle.Nach einem Abschnitt, der Vorschriften, Normen und Grenzwerte für das Blower-Door-Verfahren behandelt, geht der Ratgeber erneut auf die dafür geltenden Regeln ein. Vorkehrungen für eine erfolg-reiche Messung sind beispiels-weise das Abdichten bereits vorhandener Gebäudeöffnun-gen, das Öffnen aller Innentü-ren und ebenso das Beachten der Witterungseinflüsse und Windgeschwindigkeiten. Blower-Door Messungen sind, um erfolgreich zu sein, ebenso von erfahrenen Fachleuten durchzuführen wie die Ther-mografie. Beide Methoden er-setzen keinesfalls eine fachge-rechte Planung des Gebäudes und die Ursachensuche. Auch darauf weist der Ratgeber hin.Der Ratgeber steht kostenlos auf unserer Homepage unter www.bsb-ev.de als Download zur Verfügung.

Neuer Ratgeber vom Bauherrenschutzbund:Thermografie und Blower-Door-Messung

Vorsicht bei günstigen Angeboten mit unkommentierten Thermogrammen

In der Komödie „Was Frauen wollen“ fällt Nick Marshall, gespielt von Mel Gibson, mit dem Föhn in die Badewanne. Der heftige Stromschlag führt zu einer seltsamen Verwand-lung. Denn fortan kann der erfolgreiche Werber die Ge-danken von Frauen hören. Na-türlich geht es nicht immer so glimpflich aus. Die Grundei-gentümer-Versicherung zeigt, welche Gefahren im Badezim-mer lauern und wie man sich schützen kann.Wasser leitet Strom extrem gut. Stecken Sie deshalb alle Geräte aus, bevor Sie ein Bad genießen oder duschen gehen. Ein Sicherheitsabstand von mindestens 60 cm zwischen den Steckdosen und der Wan-ne ist sinnvoll. Auch das Tele-fonieren mit kabelgebundenen Geräten, die auf Strom ange-wiesen sind, ist gefährlich. Wissenschaftler der Universi-tät Bonn warnen, dass bei ei-nem Wasserkontakt elektri-sche Spannungen von bis zu 60 Volt auftreten können.

Zu langes oder heißes Baden bringt den Kreislauf durchein-ander und schadet der Haut. Baden sollten Sie deswegen höchstens zwei Mal pro Wo-che und das nicht länger als 30 Minuten. Ist die halbe Stunde vorbei, könnte es beim Steigen aus der Wanne rutschig wer-den. Stabile Haltegriffe oder Anti-Rutsch-Sticker wirken hier Wunder. Was viele nicht wissen: Knapp 30 Prozent der Duschbrausen enthalten deutliche Mengen des Erregers Mycobacterium avium. Warum? Weil sich die Bakterien in der warmen und feuchten Umgebung im Inne-ren der Duschköpfe äußerst wohl fühlen. Es handelt sich dabei um chlorresistente Bak-terien, die Menschen mit ei-nem geschwächten Immunsy-stem befallen und Lungener-krankungen begünstigen. Las-sen Sie das erste Wasser aus der Dusche nicht direkt übers Gesicht laufen, um einer nicht zu unterschätzenden „Ladung“ des Erregers zu entgehen. ins

Gefahren lauern auch im Badezimmer

4/2013

13Aktuelles

STATISTIKSTATISTIKSTATISTIK

Geschäftsführer: Markus SchmidtElsa-Brändström-Straße 35 • 44795 BochumTel.: (0234) 4 36 91 • Fax: (0234) 45 18 73 info@struck-bau.de • www.struck-bau.de

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Ob wilde Partys, Zoff in der Nachbarwohnung oder Belei-digungen im Treppenhaus – jeder achte Deutsche weiß sich im Clinch mit den Nachbarn nicht anders zu helfen, als die Polizei zu rufen. Das zeigt eine repräsentative Studie von im-mowelt.de, in der 1084 Perso-nen befragt wurden.13 % der Befragten haben in der Vergangenheit mindestens einmal die Ordnungshüter zur Unterstützung geholt. Weitere 10 % haben die Polizei zwar nicht gerufen, gaben aber an, dass sie dafür eigentlich allen Grund gehabt hätten.Vor allem Partykrach und lau-te Musik aus der Nachbar-schaft bringen die Menschen auf die Palme: Von zwei Drit-teln (67 %) der Befragten wird Lärmbelästigung als Grund für

einen Polizeiruf angeführt. Aber auch bei sensibleren Themen verlassen sich die Deutschen auf die öffentliche Ordnung: 28 % wurden Zeu-gen familiärer Probleme bei den Nachbarn und riefen etwa aus Sorge um die Gesundheit der Kinder die Polizei.Bei den Streitanlässen, die ei-nen Polizeiruf auslösen, zei-gen Männer und Frauen unter-schiedliche Empfindlichkei-ten: Mutwillige Sachbeschädi-gungen werden von Männern (18 %) fast doppelt so oft an-gezeigt wie von Frauen (10 %). Wer allerdings seine Nachba-rin (15 %) mit Worten belei-digt, bekommt deutlich wahr-scheinlicher Polizeibesuch als nach einer Pöbelei gegen einen männlichen Nachbarn (9 %).

Partykrach und familiäre Gewalt:

Jeder Achte ruft die Polizei

Die Dichtheitsprüfung für Kanäle auf privaten Grund-stücken hat die Eigenheimbe-sitzer in Nordrhein-Westfalen bereits mehrfach verunsichert. Zuletzt hatte das Land er-klärt, dass nur Anwohner in Wasserschutzgebieten diese Dichtheitsprüfung vornehmen lassen müssten. Jetzt soll die Verpflichtung für alle Grundstücksbesitzer doch wieder durch die Hinter-tür kommen: Der Landtag will über ein Gesetz abstimmen, nach dem es den Kommunen freigestellt ist, ihre Satzungen zur Dichtheitsprüfung unver-ändert in Kraft zu lassen. Der Bund der Steuerzahler Nord-rhein-Westfalen (BdSt NRW) erwartet von den Abgeordne-ten, dass sie diesem Gesetz nicht zustimmen.

„Das Land stiehlt sich aus der Verantwortung“, kriti-siert BdSt-Vorsitzender Heinz Wirz. Mit einem solchen Ge-setz wälzt das Land die Ent-scheidung für oder gegen den „Kanal-Tüv“ auf die Kommu-nen ab. „Es kann nicht sein, dass die Kommunen nach Gut-dünken beschließen können, die Haus- und Grundstückbe-sitzer zur Dichtheitsprüfung zu verpflichten“, so Wirz. Der BdSt NRW plädiert für eine landesweite und bürger-freundliche Regelung: Pflicht zur Kanalprüfung nur in Was-serschutzgebieten. „Alles an-dere leistet der immer weiter voranschreitenden Verteue-rung des Wohnens Vorschub und ist nicht akzeptabel“, sagt Wirz. BStZ

Dichtheitsprüfung: Land stiehlt sich aus Verantwortung

Wohnen im Ruhrgebiet bleibt günstigWohnen im Ruhrgebiet ist noch immer relativ günstig. Die Angebotsmieten für Wohnungen in der Metropole Ruhr liegen nach einer Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung in Bonn unter dem bundesdeutschen Schnitt.Mit 5,82 Euro je Quadratmeter war 2012 die Durchschnitts-miete in Mülheim am höchsten, in Gelsenkirchen war das Wohnen mit einer durschschnittlichen Miete von 4,72 Euro/qm am günstigsten. Zum Vergleich: Bundesweit lag die Miete bei 6,59 Euro.Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Mietpreise in den mei-sten Ruhrgebietsstädten nur leicht oder sanken sogar, so in Duisburg, Oberhausen, Dortmund sowie in den Kreisen Reck-linghausen und Wesel und im Ennepe-Ruhr-Kreis.Infos: www.bbsr.bund.de idr

Sparsame Westfalen

Rückläufiger EnergieverbrauchHattingen, die zweitgrößte Stadt des Ennepe-Ruhr-Krei-ses in Nordrhein-Westfalen, hat deutschlandweit den nied-rigsten Energieverbrauch (Erdgas) für Heizung und Warmwasser in 2012. Es fol-gen Freiburg und Leipzig.Unter den TOP 10 der Städte mit dem größten Verbrauchs-rückgang an Erdgas in 2012 liegt Bochum an Platz 9.Dies ist ein Teil der Ergebnis-se der ersten Trenddaten des Energiemanagers Techem, die auch in die Studie „Energie-kennwerte 2013“ einfließen.

Betrachtet werden 75 Städte, bei denen für den Energieträ-ger Erdgas (nur in Kilowatt-stunden) mindestens 100 Ge-bäude von Techem abgerech-net wurden. Um die Vergleich-barkeit zu den Vorjahreswer-ten sicherzustellen, wurden bei der Analyse nur Abrechnungs-einheiten berücksichtig, die sowohl im vergangenen Jahr als auch in diesem Jahr von Techem abgerechnet wurden. In das Ranking sind die Ver-brauchswerte von fast 250.000 Wohnungen eingeflossen. techem

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Liebe Mitglieder und Abonnenten,bitte beachten Sie, dass die Post Zeitungen grundsätzlich vom Service der Nachsendung ausnimmt. Ha ben Sie bitte auch Ver ständnis dafür, dass wir Ihnen nachträglich kein Exemplar zuschicken können.Darüber hinaus entstehen uns für nicht zustellbare Sen-dungen zusätzliche Kosten, die sich ohne großen Aufwand vermeiden lassen.Teilen Sie uns daher eine Adressenänderung möglichst frühzeitig mit – z.B. auf untenstehendem Vordruck.

Vorname Name

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Straße PLZ - Ort

Adressenänderung ab dem Jahr 2013 Meine/unsere neue Adresse lautet wie folgt

14 Aktuelles

Preisindex fürdie Lebenshaltung im Mai 2013

Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. • Viktoriastr. 63, 44789 Bochum

Hausbesitzer werden Mitglied beim Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. - Natürlich!

Gesamtindex der

AbteilungenJahr/Monat

Veränderung gegenüberVorjahres-

zeitraum in %

Veränderung gegenüber Vormonat

in %

Index: 2010=

100

Gesamtindexim Mai 2013

Nahrungsmittel u.alkoholfreie Ge tränke

Wohnung, Wasser,Strom, Gas usw.

Einrichtungsgegen -stän de, Haushalts -g e rä te

Andere Waren und Dienst leistungen

Mai 2012

0,4

0,8

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0,2

0,1

0,0

1,5

4,7

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2,0

Mitgliedsantrag

Ich interessiere mich für eine Mitgliedschaft beim Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. Bitte senden Sie mir unverbindliche Informationen.

Vorname

PLZ/Ort

Straße

Name

Bitte an den Haus+Grundeigentümer Bochum e.V., Viktoriastr. 63, 44789 Bochum schicken, persönlich abge-ben oder an die Geschäftsstelle faxen: 0234 - 9612744

JA

Gewich-tung in %0

1000

102,71

317,29

49,78

70,04

105,5

111,0

107,2

102,3

104,2

103,9

Der Bundesverband der Ener-gie- und Wasserwirtschaft (BDEW) ruft Verbraucher auf, beim Kauf von neuen Appara-ten auf Energieeffizienz zu achten. Geräte der Unterhal-tungselektronik und IT-Geräte nehmen einen immer größeren Anteil am Stromverbrauch in privaten Haushalten ein. Der Kauf eines energieeffizienten Gerätes lohnt sich somit auch finanziell und hilft, die priva-ten Energiekosten zu senken, so die Information des BDEW).Fernseher in deutschen Haus-halten werden immer größer und treiben den Stromver-brauch zu Hause nach oben. Laut einer Erhebung von Forsa im Auftrag des BDEW haben über 20 % der modernen LCD-Geräte und über die Hälfte der Plasmageräte eine Bildschirm-diagonale von über 100 cm. Dagegen erreichten nur vier Prozent der Röhrenmodelle, die heute so gut wie nicht mehr gekauft werden, diese Größe. Die meisten Haushalte hätten darüber hinaus mehrere Fern-sehern. Dazu kommt noch eine Vielzahl von Geräten, die vor 15 Jahren in Privathaushalten praktisch unbekannt waren und den Stromverbrauch stei-gern. Heutzutage haben drei Viertel der Haushalte mindes-

tens einen PC und zusätzlich 52 % einen Laptop. Drei Vier-tel nutzen einen Internetan-schluss, dazu kommen Dru-cker, Router, Satelliten-Emp-fänger, Antennenverstärker und jeder vierte Haushalt hat eine oder mehrere Spielekon-solen.Anders als bei Haushaltsgerä-ten wird der hohe Stromver-brauch von Geräten der Unter-haltungselektronik und IT-Geräte noch immer unter-schätzt.

Um den Verkauf sparsamer Geräte zu fördern, müssen Fernseher seit Ende 2011 ähn-lich wie Waschmaschinen oder Trockner ein Energiela-bel mit Energieeffizienzklas-sen von A für besonders ener-gieeffizient bis G für beson-ders verschwenderisch tragen. Einfache Orientierung für Ver-braucher beim Kauf von Fern-sehern bietet zudem das Um-weltsiegel "Blauer Engel" des Umweltbundesamtes. Voraussetzung für die Verga-be des "Blauen Engels" sind nicht nur ein besonders niedri-ger Energieverbrauch, sondern auch weitere Umweltkriterien wie Ausschluss von Blei im Bildschirm und Quecksilber im Gerät.

Fernseher treiben privaten Stromverbrauch in die Höhe

4/2013

15Aktuelles

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Energieberatung liegt voll im Trend, da fällt bei der Fülle der Angebote die Auswahl schein-bar leicht. Doch Vorsicht: En-ergieberater ist nicht gleich Energieberater! Für eine KfW- Förderung benötigen Sie zwin-gend einen staatlich geprüften Energieberater.

Unabhängige Energieberater:Sind Sie rein auf der Suche nach Energiesparmöglichkei-ten oder reicht ihnen ein grund-legender Überblick zu Proble-men und Sanierungsmöglich-keiten Ihres Daches oder Ihrer Dachfenster, so finden Sie eine große Auswahl an kompeten-ten Energieberatern über die Verbraucherzentralen oder die Handwerkskammern.Unabhängige Energieberater der Verbraucherzentralen kön-nen anhand von Bauplänen, Baubeschreibungen und Fotos nur eine erste Bestandsaufnah-me des Hauses erstellen und einen ökologisch und wirt-schaftlich sinnvollen Plan zur Sanierung vorschlagen. Es kann ein Überblick entstehen um aufzuzeigen an welchen Stellen Wärme entweicht und

welche Energieverluste even-tuell durch eine veraltete Hei-zungsanlage resultieren, eine Prioritätenliste zur Verbesse-rung entwickelt werden und ein Investitionsfahrplan inklu-sive der zukünftig geplanten Instandsetzungsmaßnahmen erstellt werden. Dies verhilft dem Hausbesitzer zu einem umfassenden Überblick zu möglichen Energieeinspa-rungsmöglichkeiten und de-taillierten Informationen zu bestehenden Förderprogram-men. Trotz dieser umfassen-den und professionellen Bera-tung zur finanziellen Förde-rung durch Bund und Länder, können daraufhin weder KfW- und BAFA-Anträge, noch Gutachten oder Energieaus-weise erstellt und unterzeich-net werden. Staatlich geprüfte Energiebe-rater:Um eine KfW-Förderung be-willigen und finanzieren zu lassen, ist es zwingend vorge-schrieben einen staatlich ge-prüften Energieberater zu be-auftragen, der die Sachverstän-digenrolle zur Bewilligung von KfW-Förderungen über-nehmen kann. Dabei gibt es neben der Bezuschussung von

kompletten Sanierungen auch die Möglichkeit nur einzelne energieeffiziente Sanierungs-maßnahmen, wie z.B den Aus-tausch von Dachfenstern oder die Dachdämmung, fördern zu lassen. Die Maßnahmen kön-nen dabei ganz individuell kombiniert werden. Doch auch zur Förderung von Einzelmaß-nahmen bleibt die Einbindung eines Sachverständigen eben-so zwingend erforderlich um jederzeit die Qualität der ener-getischen Sanierungen zu ge-währleisten und die einzelnen Sanierungsziele zu dokumen-tieren.

Als sachverständiger Energie-berater grundsätzlich zur An-tragstellung von der KfW an-erkannt sind Energieberater die vom Bundesamt für Wirt-schaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) www.bafa.de oder von der Verbraucherzentrale Bundesverband e. V. (vzbv) www.vzbv.de zugelassen sind oder nach §21 der Energieein-sparverordnung über die Be-rechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen verfü-gen.

Jeweils aktuelle Listen qualifi-zierter Energieberater zur Be-willigung vor Ort erhalten Sie darüber hinaus z.B. direkt bei der KfW: www.kfw.de.Die staatlich geprüfte und vor-geschriebene Energieberatung zur Bewilligung von Förder-mitteln ist ebenfalls förde-rungsfähig und wird von den jeweiligen Förderprogrammen bezuschusst. Die Kosten einer Energiebera-tung sind abhängig von Um-fang und Honorar des zu Rate gezogenen Energieberaters. Dank der Förderprogramme von KfW und auch BAFA kann man jedoch Teile dieser Kosten auf ein Minimum redu-zieren, sei es über Fördergel-der für eine professionelle Baubegleitung oder über den durch die Energieberatung be-willigten und erst möglich ge-machten Zuschuss durch eine Förderung seitens der KfW zum energetisch einwandfrei-en Neubau oder Sanierungs-projekt.

Weitere Informationen finden Sie unter www.dach.de.

Für eine KfW-Förderung wird zwingend ein staatlich geprüfter Energieberater benötigt

Was kostet die Wohnung? Diese Frage dominiert alles, wenn es um den Kauf einer Wohnung geht. Doch es gibt viele weitere Fragen, wichtige zusätzliche Informationen, die über den Kauf einer Wohnung mit entscheiden müssen. Diese Details, wie z.B. die Höhe der Folgekosten des Im-mobilienerwerbs etc., müssen nachgelesen oder nachgefragt werden – beispielsweise in den Beschlüssen der Eigentümer-

versammlung. Denn hier er-fahren Sie zum Beispiel, was an Sanierungsmaßnahmen ge-plant ist, ob ausreichend Rück-lagen vorhanden sind oder je-der einzelne Miteigentümer

noch ins eigene Portemonnaie greifen muss.Auch Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnung geben wichtige Hinweise:

Diese Dokumente verraten, wie Kosten (zum Beispiel für eine Sanierung) auf die einzel-nen Eigentümer verteilt wer-den. Und in der Jahresabrech-nung finden Sie u.a. gegebe-

nenfalls zusätzliche Informa-tionen zu den oben beschriebe-nen Instandhaltungsrücklagen. Sind sie entsprechend hoch, kann sich dadurch auch der

Kaufpreis erhöhen. Auch ein prüfender Blick auf die Mehrheitsverhältnisse der Wohnungseigentümergemein-schaft ist wichtig: Besitzt ein Eigentümer mehrere Wohnun-gen, so steigt damit seine Macht bei Abstimmungen. Auskunft über die Mehrheits-verhältnisse kann der Verkäu-fer geben oder noch besser – das Grundbuch, das man beim Amtsgericht einsehen kann. ins

Wichtige Lektüre vor dem Kauf einer Wohnung

Welcher Energieberater ist der Richtige?

Wie erkenne und finde ich einen Berater?

Was kostet ein Energieberater nach KfW-Vorgaben?

Kaufpreis allein kann nicht entscheidend sein

4/2013

16 Aktuelles

Aldo GmbHCastroper Str. 192 Tel. 0234 507590

Günter BellerHermannshöhe 29 Tel. 0234 301364

Kurt Berkowitz GmbHPrinz-Regent-Str. 80 Tel. 0234 946940

Klaus Hoeft GmbHRottstr. 37

Tel. 0234 681194

Philipps GmbH & Co KGRombacher Hütte 2 Tel. 0234 943770

S&H Ruhe Haustechnik GmbHHermannshöhe 44

Tel. 0234 9304030

Gerhard Schiwon GmbHLiebfrauenstr. 14

Tel. 0234 351059

Albert Treitz GmbHFriederikastr. 145 Tel. 0234 313231

Michael WeddingRiemker Str. 20

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Effiziente Heizung macht sich sehr schnell bezahlt

Energetische Sanierungen sind für viele Besitzer von älteren Gebäuden ein probates Mittel, um den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten zu senken. Dennoch wurde zu-letzt Kritik laut. Eine kürzlich veröffentlichte Studie des Pro-gnos-Instituts im Auftrag der

staatlichen Förderbank KfW kommt zu dem Schluss, dass Haussanierungen mehr kosten als sie letztendlich einsparen. Besonders umstritten ist die Wärmedämmung, da sie im Vergleich zur erzielten Ener-gieeinsparung vergleichsweise teuer sei und sich deshalb nur langsam amortisiere.Eine Heizungserneuerung macht sich hingegen deutlich schneller bezahlt. Das belegt u.a. eine Auswertung des Ins-tituts für Wärme und Oeltech-nik (IWO) von zehn energeti-schen Gebäudesanierungen, die im Rahmen des Moderisie-rungswettbewerbs „Aktion Energie-Gewinner“ realisiert wurden. Danach sank der Pri-märenergiebedarf durch den Einbau einer neuen Hybridhei-zung mit Öl-Brennwerttechnik und Solarthermie im Mittel um 38 %. Der Investitionsauf-wand lag bei durchschnittlich 22.500 Euro. Bei einem ange-nommenen Heizölpreis von 67 bis 111 Cent pro Liter rechnet

sich dieser Sanierungsschritt innerhalb von zehn bis 16 Jah-ren. Wird lediglich ein veral-teter Standardkessel gegen ein Öl-Brennwertgerät ausge-tauscht, fallen im Schnitt sogar nur rund 9.000 Euro an – bei einer Energieeinsparung von bis zu 30 %. Dementsprechend schneller amortisiert sich diese Einzelmaßnahme. Die Fassa-dendämmung hingegen redu-zierte bei einem Kostenauf-wand von durchschnittlich 21.000 Euro den Primärener-giebedarf im Schnitt nur um 18 %. Deshalb dauert es 19 bis 32 Jahre, bis sich diese Maßnah-me bezahlt macht. Angesichts immer höherer ge-setzlicher Anforderungen an den Dämmstandard und der beträchtlichen staatlichen För-dermittel für Gebäudesanie-rungen sind die Prognos-Aus-sagen politisch brisant. Die KfW hat die Studienergebnis-se unmittelbar nach Veröffent-lichung präzisiert: Es müsse zwischen Instandhaltungskos-

ten, die sowieso anfallen wür-den, und Investitionen in Ener-giesparmaßnahmen unter-schieden werden. Aus Sicht von IWO-Ge-schäftsführer Prof. Küchen ist diese Differenzierung aber nicht immer sinnvoll: „Für den Hausbesitzer macht es keinen Unterschied, ob die Kosten nun der Instandhaltung oder der Effizienzsteigerung zuzu-ordnen sind. Bezahlen muss er am Ende die gesamte Rech-nung.“ Viel wichtiger sei es daher, die richtigen Maßnah-men umzusetzen und auch zu fördern – nämlich die, die un-ter Berücksichtigung der ver-fügbaren Mittel am meisten Energie einsparen. Unter die-sem Gesichtspunkt führe in vielen Fällen kein Weg an der Heizungserneuerung als ers-tem Sanierungsschritt vorbei. Zahlreiche Experten aus Poli-tik und Wirtschaft machen sich daher auch für eine stärkere Förderung solcher Einzelmaß-nahmen stark. IWO

Den Ruhestand aktiv und ab-wechslungsreich gestalten: Das wünscht sich wohl jeder, der das Ende des Berufslebens in Sichtweite hat. Doch die Zahl der Verände-rungen, die der neue Lebens-abschnitt mit sich bringt, ist nicht zu unterschätzen - umso wichtiger ist es, frühzeitig mit den Planungen zu beginnen. Neben dem privaten Glück und einer guten Gesundheit spielt die finanzielle Sicherheit und Unabhängigkeit eine ent-scheidende Rolle. Wer systematisch vorgeht, wird Geldprobleme und unan-genehme Überraschungen im Alter weitgehend vermeiden können. Viele Informationen, Tipps und Checklisten bietet dazu zum Beispiel der "Budget-kompass 55 plus", der kosten-frei unter www.geld-und-haushalt.de angefordert wer-den kann. Die Broschüre gliedert sich in zwei Abschnitte. Im Analyseteil geht es um die

voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben im Ruhestand. Wer die Tabellen ausfüllt, er-fährt, ob das eigene Budget ausreichen wird oder mit wel-chen Maßnahmen sich die ei-gene Finanzlage noch verbes-sern lässt. Der zweite Teil spricht weitere Themen wie den notwendigen Versicherungsschutz fürs Al-ter oder Fragen zur Nachlass-regelung an.

Besonders praktisch ist der in-dividuell auszufüllende "Zeit-strahl 55 plus", der zum Ab-schluss alle wichtigen Daten und Termine auf einen Blick zusammenfasst. Wer sich noch gründlicher mit Einnahmen/Ausgaben be-schäftigen möchte, kann mit wenig Aufwand eine private Buchführung erstellen. Unterstützung dabei gibt die ebenfalls kostenfreie Broschü-re "Mein Haushaltskalender 2013". Auf einen Blick lassen sich im kombinierten Kalender- und

Buchführungsteil wichtige Termine und die laufenden fi-nanziellen Bewegungen erfas-sen. So erhält man mehr Durchblick bei den eigenen Finanzen, erkennt, ob das Bud-get ausreicht oder bei welchen Ausgaben der Rotstift ange-setzt werden kann.

Erhältlich sind die Broschüren beim Beratungsdienst der Sparkassen- Finanzgruppe un-ter www.geld-und-haushalt.de oder unter Telefon 030 - 204 55 818. Wenn Sie sich weiter infor-mieren möchten: www.geld-und-haushalt.de.

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17Aktuelles

… macht Ihr Haus trocken!

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Endlich ist der Langzeitwinter Geschichte. Wir freuen uns über die Kraft der Sonne. Was unter freiem Himmel herrlich ist, kann in den eigenen vier Wänden aber schnell zur Qual werden. Zumindest dann, wenn es nur wenige oder falsch platzierte Einrichtungen zum Sonnenschutz an und in der Fassade sowie auf dem Dach gibt. Helfen können hier Jalousien, Raffstoren, Rollläden, Plis-sees, Markisen und Sonnen-schutzglas. Sind diese Syste-me mit automatisierten Ele-menten versehen, rechtfertigt der Komfortgewinn den etwas höheren Anschaffungspreis und reduziert die Schadensge-fahr durch Sturm, so der Ver-band Fenster + Fassade (VFF).Mit einem Abbau von bis zu 75 Prozent des solaren Wär-meeintrags sind Jalousien, Raffstoren, Rollläden, Plissees und Markisen perfekte Ver-

bündete im Kampf gegen Sommerhitze und gleißendes Licht. Sie reflektieren kontrol-liert die Strahlen, bevor sie auf die Fensterscheibe treffen kön-nen. Dadurch wird eine zu starke Erwärmung der dahinter liegenden Räume vermieden und auch der Blick auf den Computer oder den Fernseher wird nicht durch das Licht der Sonne behindert.

Diese Sonnenschutzsysteme sind sehr flexibel. Sie lassen sich mit der Hand oder per Knopfdruck in jede mögliche Position bringen. Soll der Balkon oder die Ter-rasse beschattet werden, ste-hen dafür Markisen mit manu-ell betriebenen oder automati-sierten Antrieben zur Verfü-gung. Es gibt sie außerdem mit Wind-, Regen- und Sonnen-sensoren, die für einen auf das

Wetter abgestimmten Einsatz der Markise sorgen. Alternativ zum außen liegenden Sonnen-schutz gibt es noch im Schei-benzwischenraum angebrach-ten und innen liegenden Son-nenschutz, der ebenfalls effek-tiv große Wärme und helles Licht abhält. Einen anderen Weg gehen Sonnenschutzfenster, die bis zu 80 Prozent der Sonnenener-

gie vom Eindringen ins Haus oder in die Wohnung abhalten. Sie können Sonnenstrahlen re-flektieren oder Wärmestrah-lung absorbieren. Absorbie-rendes Sonnenschutzglas wird mit Eisen- oder Kupferoxid gefärbt und unter anderem beim Automobilbau einge-setzt. Im Familiendomizil oder im Bürogebäude kommen hinge-gen Fenster und Fenstertüren

zum Einsatz, deren Verglasun-gen mit einer dünnen, metalle-nen Beschichtung versehen sind. Wer es eher naturnah mag und einen Garten besitzt, der ist mit dem Pflanzen größerer Laub-bäume im Südwesten oder Südosten seines Grundstückes gut beraten. Im Sommer sorgt dann das dichte Laubwerk der Bäume für erfrischenden Schatten und im Winter lässt das laubfreie Geäst die wär-menden und kostenlosen Lichtstrahlen der Sonne ins Haus. Der Expertenrat: Wichtig ist, vor dem Kauf über die Art, die Farbe und die Form des Son-nenschutzes nachzudenken und sich jeden Raum mit der jeweiligen Verschattung bild-lich vorzustellen. Offene Fra-gen beantworten die umfas-send informierten Berater im Fenster- und Fassadenfachbe-trieb. VFF

Wenn die Sonne aufs Haus brennt: Mit dem richtigen Hitzeschutz einen kühlen Kopf bewahren

Budgetkompass informiert Generation 55 plus:

Finanzielle Weichen stellen und privates Budget planen

Vor Kauf umfassend beraten lassen

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18 Recht

Man kann von einem Haus- oder Wohnungskäufer nicht erwarten, dass er sich vor Ver-tragsabschluss nach allen nur irgendwie denkbaren Fehlern des auserwälten Objekts er-kundigt. Er muss sich darauf verlassen dürfen, auf schwer wiegende, nicht erkennbare Fehler hinge-wiesen zu werden. Geschieht das nicht, kann der Käufer den Vertrag rückgän-gig machen.(Bundesgerichtshof, Akten-zeichen V ZR 185/10)Der Fall: Eine Familie er-warb ein Grundstück mit Wohnhaus in einer entlegenen Gegend des Hochschwarzwal-des. Später stellte sich heraus, dass dieses Objekt nicht an die öf-fentliche Wasserversorgung

angeschlossen war. Der Zu-fluss von Wasser erfolgte aus-schließlich über ein Nachbar-

grundstück und war rechtlich nicht abgesichert. Das heißt, die Käufer hätten jederzeit auf

dem Trockenen sitzen können. Sie waren daraufhin an dem Haus nicht mehr interessiert, drängten auf eine Rückab-wicklung des Vertrages und auf Schadenersatz.Das Urteil: Zwar könne man bei abgelegenen Grundstü-cken nicht immer automatisch damit rechnen, dass diese an das Wasser- und Abwasser-system angeschlossen sind, stellten die BGH-Richter fest. Aber solange der Verkäufer diese Besonderheit nicht er-wähne, dürfe der Käufer auch annehmen, dass damit alles in Ordnung sei. Im konkreten Fall müsse man von einem Fehler ausgehen, mit dem das Grundstück be-haftet sei. Deswegen sei der Rücktritt vom Vertrag mög-lich. LBS

Haus ohne öffentlichen Wasseranschluss berechtigt zum Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag

Fenster mit besserem DämmwertFrage: Wir haben in unse-rem Mietshaus noch einige alte Fenster einer Bauklasse ab 1995. Ich würde sie gerne austauschen gegen welche mit sehr guten Dämmwerten. Darf ich die Kosten dafür als Mo-dernisierungskosten auf die Mieter mit 11 Prozent umle-gen?Manfred K., BochumAntwort: Der Bundesge-

richtshof sieht jede messbare Energieeinsparmaßnahme als Modernisierung an. Allerdings kann der Vermieter nicht wahllos irgendwas einbauen, sondern ist natürlich verpflich-tet, unnötige und unzweckmä-ßige und auch überhöhte Auf-wendungen zu vermeiden. Er muss also auf die Interessen der Mieter Rücksicht nehmen.

Heizkostenverteiler im TreppenhausFrage: Unser WEG-Objekt hat nur fünf Wohnungen, da-von hat eine einen separaten Zugang, die anderen haben ihren Zugang gemeinsam von einem Treppenhaus aus.

Im Treppenhaus ist ein kleiner Heizkörper installiert, der aber nicht mit einem Verbrauchs-messer ausgestattet ist. Ein Miteigentümer beanstandet nun diesen fehlenden Ver-brauchsmesser. Muss er ei-gentlich auch im Treppenhaus angebracht sein?Wilfried G., BochumAntwort: In der Heizkos-tenverordnung ist das genau geklärt. Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchser-fassung ausgenommen. Das Treppenhaus gehört dazu.

Mietkaution bei HausverkaufFrage: Ich habe ein Gewerbe-objekt gemietet und eine Kau-tion hinterlegt. Jetzt wird das Haus verkauft - was geschieht mit der Kaution?Rebecca W., BochumAntwort: Es ist leider immer noch umstritten, ob der Ver-mieter von Geschäftsräumen die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen auf einem Sonderkonto festlegen muss. Allerdings ist es bei einem Verkauf des Hauses so, dass der neue Eigentümer auch für

die Rückzahlung der Kaution haftet, auch für den Fall, dass sie ihm nicht übergeben wur-de. Ist bei dem neuen Eigentümer nichts zu holen, haftet gem. § 566a BGB auch der frühe-re Vermieter für die Kaution. Um Schwierigkeiten zu ver-meiden, sollten Sie also ruhig nachfragen, was mit der Kau-tion passiert ist.

BalkonkästenFrage: Über uns wohnt eine Mieterin, die ihre Balkonkäs-ten nach außen hin angebracht hat. Uns stört das sehr, da das Gießwasser immer wieder auf unsere Terrasse tropft. Können wir von ihr verlangen, dass sie die Kästen nach innen setzt?Marlies K., BochumAntwort: Ja, das können Sie schon aus Gründen der Ver-kehrssicherheit. Denn zumindest beim Anbrin-gen oder Abnehmen außen angebrachter Kästen besteht die Gefahr, dass die Kästen runterfallen, und so die Ver-kehrssicherungspflicht ver-letzt wird, so jedenfalls noch vom Landgericht Berlin ent-schieden.

Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Le-ser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen Leser fragen

Leser fragen:

25 Jahre Erfahrung!

Wenn jemand eine Wohnung oder ein Haus besitzt, dann sollte es ihm möglich sein, nach Wunsch darin zu woh-nen. Schließlich handelt es sich ja um persönliches Eigen-tum, das grundgesetzlich ab-gesichert ist. Auf den zweiten Blick wird das alles kompli-zierter: Was ist, wenn in die-ser Immobilie bereits andere Menschen wohnen, die das Objekt im Vertrauen auf eine langfristige Nutzung gemietet haben? Wessen Rechte über-wiegen dann?

Grundsätzlich gilt die Regel, dass betagte Mieter, die oft schon sehr lange in dem Ob-jekt leben, besonderen Schutz genießen. Sie können, je krän-ker sie sind, umso weniger gezwungen werden, ihre ange-stammte Heimat zu verlassen. Doch das Alter ist nicht immer ein zwingendes Argument.Das Amtsgericht Dieburg (Az:20 C 29/12) betrachtete es zwar als unzumutbar, einer 83-jährigen Frau wegen Ei-genbedarfs zu kündigen. Die Betroffene konnte zwei ärzt-liche Gutachten vorlegen, wo-nach sie in ihrer Bewegungs-fähigkeit so eingeschränkt sei, dass Umzug und Neubeginn an einem anderen Ort kaum vorstellbar seien. Erschwe-rend kam hinzu, dass die neue Eigentümerin bereits beim Er-werb gewusst hatte, dass die Immobilie seit vielen Jahren von einer älteren Dame be-wohnt wird.Einem 84-jährigen Mieter wurde jedoch genau das zu-gemutet, was man im vorigen Fall für unmöglich gehal-ten hatte. Der Mann wohnte seit vier Jahrzehnten in ei-ner 68 qm großen Wohnung und sollte weichen, weil eine vierköpfige Familie aus ih-rer bisherigen 54 qm großen Mietwohnung in die eigene Immobilie umziehen und sich so wenigstens ein klein wenig räumlich vergrößern wollte. Das Landgericht Frankfurt/Main (Az: 2-11 S 110/11) stimmte dem zu. Der Mieter sei trotz mancher Behinderun-

gen noch ausreichend mobil für einen Umzug. Man dürfe bei alledem die Entwicklungs-möglichkeiten für die beiden Kinder der Eigentümer nicht aus dem Blick verlieren, des-wegen sei es zu der Entschei-dung gekommen.

Zu wessen Gunsten kann ge-kündigt werden? Beim Eigen-tümer, seinen Kindern und Eltern gibt es keine Zweifel. Aber auch Nichten und Neffen zählen nach einem Urteil des BGH (Az: VIII ZR 159/09) dazu. Zwar liefere der Gesetz-geber in der Hinsicht keine genauen Vorgaben, heißt es im Urteil, aber "die generel-le Einbeziehung von Nich-ten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familien-angehörigen" auch in ande-ren Rechtsgebieten spreche deutlich dafür. Ausdrücklich nennen die Richter in dem Zusammenhang das Zeugnis-verweigerungsrecht, das die Geschwisterkinder besäßen.

Oft kommt es in einem Ei-genbedarfsverfahren nicht zu einem gerichtlichen Urteil. Wenn die beiden Parteien zu-vor einen Vergleich schließen, erübrigt sich das. In einem Fall hatten die Eigentümer ihren Mietern gekündigt, dann hatte man einen Vergleich geschlos-sen. Später stellte sich heraus,

dass die ursprünglich genann-ten Gründe nicht ausgereicht hätten. Die Mieter fühlten sich geprellt und forderten Schadenersatz. Dem aber wi-dersprach das AG Mannheim (Az: 9 C 452/11). Der Ver-gleich und die damit verbun-dene Zahlung von 3.000 Euro an die Mieter schließe eine nachträgliche Bezugnahme auf die anfangs dargelegten Kündigungsgründe aus.

Will der Eigentümer eine Hausangestellte bzw. ein Au-Pair-Mädchen in seiner vermieteten Wohnung un-terbringen, dann ist das ein berechtigtes Interesse. Der Betroffene hatte das Objekt erst kurz zuvor im Zuge einer Umwandlung in Wohnungsei-gentum erworben. Die Mieter waren deswegen der Meinung, es gelte hier die gesetzliche Sperrfrist, wonach eine Eigen-bedarfskündigung erst nach Ablauf von zehn Jahren mög-lich sei. Der BGH (Az: VIII ZR 127/08) stellte jedoch fest, es handle sich um ein berech-tigtes Kündigungsinteresse jenseits des klassischen Eigen-bedarfs.

Wer unbedingt seine Woh-nung selbst nutzen und den Mietern bzw. dem Gericht überzeugende Gründe für seinen Eigenbedarf darlegen

will, der ist schon mal ver-sucht, deutlich zu übertreiben. Eine Eigentümerin stellte es fälschlicherweise so dar, als ob Wohnen und Arbeiten bis-her nicht unter einem Dach ge-legen seien und sie deswegen dringend auf eine Zusammen-führung angewiesen sei. Der BGH (Az: VIII ZR 70/09) mo-nierte das zwar als eine objek-tiv unrichtige Darstellung, ließ aber die Kündigung trotzdem gelten, weil der Eigenbedarf im Prinzip durchaus vorhan-den gewesen sei - wenn auch nicht unter ganz so dramati-schen Umständen.

Vergleichswohnung muss angeboten werden

Läuft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, hat der Vermie-ter es anzuzeigen, falls eine ihm gehörende vergleichbare Wohnung zwischenzeitlich frei wird. Sie muss dem ge-kündigten Mieter als Alterna-tive angeboten werden. In je-dem Falle sei das dann nötig, wenn das Objekt in derselben Wohnlage oder sogar im sel-ben Haus liegt, entschied der BGH (Az: VIII ZR 78/10). Hier hatte die ursprüngliche Wohnung eine Größe von 45 qm, die frei gewordene Im-mobilie im selben Haus war 60 qm groß. Hier könne man durchaus von Vergleichbar-keit der Immobilien sprechen.

Wenn eine eigens dafür ge-gründete Gesellschaft bürger-lichen Rechts (BGB-Gesell-schaft) eine Immobilie kauft, um später Wohnraum für die einzelnen Mitglieder zu schaffen, dann darf sie wegen Eigenbedarfs kündigen. Hier hatten acht Gesellschafter ein Anwesen in München erwor-ben. Noch vor der Umwandlung in Wohneigentum kündigte die Gesellschaft den Mietern, die das nicht akzeptierten. Der BGH (Az: VIII ZR 231/08) entschied allerdings, dass hier die geltenden Schutzvorschrif-ten nicht umgangen worden seien. LBS

4/2013

19Recht

Eigentumsrecht und Mieterschutz: Eigenbedarfskündigungen sind oft heftig umstritten

Hohes Alter schützt nicht immer

Auch Nichten und Neffen sind begünstigt

Kein Schadensersatz nach einem Vergleich

Auch für Hausangestellte

Übertriebene Argumentekönnen auch gelten

Gesellschaft darf für Mitglieder kündigen

4/2013

20 Recht

Bürozeit8.00-13.00 • 14.00-16.00 Uhrfreitags 8.00-12.30 Uhr

Sprechstunden nur nach VereinbarungMo - Di - Do11-12 Uhr • 14-16 UhrMi 14-16 Uhr • Fr 11-12 Uhr

Telefonische Auskünfte9-11 Uhr• Mi 9-10 UhrTelefonische Auskünfte & Aufträge sind unverbindlich

Mail: info@hausundbochum.deTel: 0234-96 127-0

ÖFFNUNGSZEITEN

Hiermit ermächtige ich Haus+Grundeigentümer Bochum e.V. widerruflich ab dem die Beiträge von nachstehendem Konto abzubuchen:

BLZKonto-Nr.

Name des Kreditinstituts

Ort des KreditinstitutsPLZ Wenn das Konto die erforderliche Deckung nicht ausweist, besteht seitens deskontoführenden Kreditinstituts keine Verpflichtung zur Einlösung. Einen eventuell bestehenden Dauerauftrag zur Überweisung der Beiträge habe ich löschen lassen.

__________________________________________ __________________________Name des Mitglieds Mitglieds-Nr.______________________________________________________________________ Anschrift __________________________________________ _________________________Ort/Datum Unterschrift

Einzugsermächtigung

IBAN: DEBIC:

Der unter anderem für das Architektenrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesge-richtshofs hat über die Pflich-ten eines Architekten im Hin-blick auf die Ermittlung und Berücksichtigung der Kosten eines von ihm zu planenden Bauwerks entschieden.Der Beklagte beauftragte 1998 einen Architekten mit der Ge-nehmigungsplanung für ein Wohnhaus. Die vom Architekten vorge-legte Planung wurde nicht re-alisiert. Nach der Behauptung des Beklagten war sie für ihn un-brauchbar, weil sie mit Bau-kosten von über 1,5 Mio. DM weit über dem vorgegebenen Kostenrahmen von 800.000 DM gelegen habe. Der Architekt stellte dem Be-klagten die erbrachten Pla-nungsleistungen in Rechnung und erhob gegen ihn schließ-lich Klage auf Zahlung des Honorars.Die Klage hat in den Vorin-stanzen überwiegend Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat den Einwand des Beklag-ten, die Planung sei für ihn unbrauchbar gewesen, nicht

gelten lassen. Eine vom Ar-chitekten bei seiner Planung einzuhaltende Bausummen-obergrenze von 800.000 DM sei nicht vereinbart worden.Der BGH hat ausgeführt, der Architekt sei grundsätzlich verpflichtet, bereits im Rah-men der sogenannten Grund-lagenermittlung mit dem Auf-traggeber den wirtschaftlichen Rn für ein Bauvorhaben abzu-stecken und dessen Kosten-

vorstellungen zu berücksich-tigen. Diese dem Architekten gegen-über zum Ausdruck gebrach-ten Kostenvorstellungen seien in dem Sinne verbindlich, dass sie - vorbehaltlich einer nach-träglichen Änderung - den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmä-ßig zum Vertragsinhalt wer-den, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Solche Kostenvorstellungen sind nach der Entscheidung des BGH auch dann beacht-

lich, wenn sie nicht eine ge-naue Bausummenobergrenze enthalten, sondern nur Anga-ben zur ungefähren Bausum-me, mit denen ein Kostenrah-men abgesteckt wird. Etwaige Zweifel über den Umfang des Kostenrahmens muss der Architekt aufklären, was auch durch die von der Honorarordnung für Architek-ten und Ingenieure erfassten Kostenermittlungen für den Auftraggeber geschehen kann. Überschreitet der Architekt den vorgegebenen Kosten-rahmen und ist die Planung deshalb unbrauchbar, so kann der Anspruch auf Honorar ent-fallen. Der Bundesgerichtshof hat die Nichtbeachtung dieser Grund-sätze durch das Berufungs-gericht beanstandet und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be-rufungsgericht zurückverwie-sen.

Urteil vom 21. März 2013 – VII ZR 230/11OLG Bamberg - Urteil vom 2. November 2011 - 3 U 100/11LG Schweinfurt - Urteil vom 3. Mai 2011 - 24 O 134/00

BGH: Vorgegebener Kostenrahmen des Auftraggebers ist für Architekten verbindlich

Gilt auch, wenn zur Bausumme nur

ungefähre Angaben gemacht werden

Eine Klausel im Mietvertrag, die die Haltung von Katzen in der Mietwohnung von der Einwilligung des Vermieters abhängig macht, ist grundsätz-lich zulässig, da Katzen keine Kleintiere sind. So hatte z.B. eine Frau eine Eineinhalb-Zimmer-Wohnung angemietet und laut Mietvertrag war eine Tierhaltung in den Mieträu-men ohne Einwilligung des Vermieters nicht gestattet. Davon ausgenommen wurden Kleintiere im Rahmen des ver-tragsgemäßen Gebrauchs. Die Mieterin schaffte sich zwei Katzen an. Der Vermieter verlangte u.a. die Entfernung der Katzen aus der Wohnung. Die Klage des Vermieters hat-te vor dem AG München zum Teil Erfolg. Das Gericht bestä-tigte nämlich die Wirksamkeit der Klausel im Mietvertrag zur Tierhaltung. Allerdings waren im konkreten Fall keine triftige Gründe erkennbar, die Katzen-haltung zu untersagen, so dass die Katzen dennoch bleiben durften (AG München, Az.: 411 C 6862/12). ARAG

Katzen sind keine Kleintiere

Nach dem Urteil des Oberlan-desgerichts Saarbrücken vom 6. Februar 2013 – 1 U 132/12-37 – liegt eine arglistige Täu-schung des Grundstücksver-käufers vor, wenn er die Feuchtigkeitsproblematik so-wie Art und Umfang seiner Sanierungsbemühungen ver-schweigt. Zu deren Offenbarung war er verpflichtet. Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begrün-denden Umstände kennt oder für möglich hält. Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler einordnet, ist demgegenüber ohne Belang. Neben der Kenntnis des Man-gels setzt ein arglistiges Han-deln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billi-gend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Ver-trag nicht oder nicht zu dem vereinbarten Inhalt geschlos-

sen hätte. Das Merkmal der Arglist umfasst nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht ge-tragen ist, sondern auch Ver-haltsweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Für-möglichhaltens und Inkauf-nehmens“ reduziert und mit dem kein moralisches Unwert-urteil verbunden sein muss. Beim Verkauf eines Gebäude-grundstücks besteht die Ver-

pflichtung zur Offenbarung verborgener Mängel und von Umständen, die nach der Er-fahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung, insbe-sondere die beabsichtigte Nut-zung erheblich zu mindern geeignet sind. Vor allem wesentliche Mängel einer Kaufsache dürfen daher regelmäßig nicht verschwie-gen werden.

Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebote-nen Sorgfalt selbst wahrneh-men kann.

In dem konkreten Fall ist der

Verkäufer verpflichtet gewe-sen, über die ihm bekannten Feuchtigkeitsschäden sowie Art und Umfang der Sanie-rungsversuche zu informieren. Er konnte sich nicht darauf berufen, vom Erfolg der Sanie-rungsmaßnahmen ausgegan-gen und damit nicht mit der Möglichkeit eines Fehlers ge-rechnet zu haben. Über Feuchtigkeitsschäden ei-nes Hauses ist seitens des Ver-käufers grundsätzlich aufzu-klären. Gerade solche stellen offenbarungspflichtige Um-stände dar. Der Verkäufer ist verpflichtet, umgefragt einen Mangel in der

Außenabdichtung zu offenba-ren, soweit er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtig-keitsschäden rechnet, also ei-nen Verdacht hat. Dies muss er auch dann, wenn ein bereits erfolgter Sanie-rungsversuch zweifelhaft er-scheint oder der Verkäufer zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet. Mit der Pflicht zur Offenba-rung der Umstände und der Sanierungsbemühungen war der Verkäufer nicht aufgrund des Alters des Hauses befreit. Zwar muss der Käufer eines älteren Hauses, das 1936 und damit zu einer Zeit errichtet wurde, wo die Anforderungen an Feuchtigkeitsabdichtungen wesentlich andere waren als heute, mit möglichen Abwei-chungen vom aktuellen Stan-dard rechnen. Jedoch ist entscheidend, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein älte-res Wohnhaus für die gewöhn-liche beziehungsweise nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung als uneinge-schränkt geeignet ansieht. Dr. tt

4/2013

21Recht

Bei einem Grundstücksverkauf muss unaufgefordert vorab über Feuchtigkeitsschäden informiert werden

Schon ein Verdacht muss offenbart werden

Der Winter ist hoffentlich noch sehr fern. Dennoch sollte man rechtzeitig an die Einhal-tung von Verkehrssicherungs-pflichten denken. Und auch hier gibt es für Wohnungsei-gentümer einiges zu beachten: Eine Verpflichtung der ein-zelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht

im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch einen Mehrheits-beschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung begründet werden, da die Zustimmung jedes einzelnen Miteigentü-mers erforderlich ist. Da die sogenannte Verkehrs-sicherungspflicht betroffen ist, kann es sich nicht nur um

eine Hausordnung handeln. Für einen solchen Beschluss fehlt es der Hauseigentümer-gemeinschaft an der erforder-lichen Beschlusskompetenz.Gelingt es in der Versamm-lung der Eigentümergemein-schaft nicht, eine Vereinba-rung mit allen Beteiligten zu treffen, ist der Verwalter

gehalten, eine Fachfirma mit der Ausübung der Arbeiten zu betrauen. Nur so kann die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft eingehalten werden.

BGH, Urteil vom 9. März 2012 – V ZR 161/11 bt

WEG: Winterdienstverpflichtung nur nach Vereinbarung aller Eigentümer

4/2013

22 Recht

Schadensersatz bei Durchsuchunga) Dem Vermieter einer Woh-nung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Durchsuchung der Wohnung im Rahmen eines strafrechtli-chen Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter verursacht worden sind, grundsätzlich ein Anspruch aus enteignendem Eingriff zu.b) Ein dem Anspruch aus ent-eignendem Eingriff zugrunde liegendes gleichheitswidriges Sonderopfer kann allerdings dann zu verneinen sein, wenn der Vermieter weiß bzw. da-von erfährt oder es sich ihm aufdrängen muss, dass die Wohnung für die Begehung von Straftaten, die Lagerung von Diebesgut oder von Dro-gen benutzt wird oder werden soll, und er gleichwohl den Mietvertrag abschließt oder von einem Kündigungsrecht keinen Gebrauch macht.BGH, Urteil vom 14.3.13 - III ZR 253/12

WEG: AusbaurechtIst in der Gemeinschaftsord-nung vereinbart, das jeder Wohnungseigentümer berech-tigt ist, sein Wohnungseigen-tumsrecht "nach seinen Wün-schen" um- oder auszubauen, und zwar auch dann, wenn dadurch in das Gemeinschafts-eigentum eingegriffen wird, sofern die übrigen Wohnungs-eigentümer hierdurch nicht unzumutbar auf Dauer benach-teiligt werden, überschreitet

der Ausbau des Spitzbodens (Sondernutzungsrecht) zu Wohnzwecken die Schwelle zur dauerhaften Unzumutbar-keit auch dann nicht, wenn gemäß behördlicher Auflage in der Baugenehmigung auf der sondernutzungsfreien Ge-meinschaftsfläche vor dem Haus eine Aufstellfläche für Feuerwehrfahrzeuge zu schaf-fen und vorzuhalten ist.OLG Hamburg, Beschluss vom 5.11.12 - 2 Wx 64/09

HaustierhaltungEine Formularklausel betref-fend die Haustierhaltung in der Mietwohnung, welche einen Zustimmungsvorbehalt vor-sieht und die Zustimmung in das "freie Ermessen" des Ver-mieters stellt, benachteiligt den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB und ist unwirksam.BGH, Hinweisbeschluss vom 25.9.2012 - VIII ZR 329/11

Bauliche VeränderungWird eine bauliche Verände-rung an der Mietsache ohne die nach dem Mietvertrag erfor-derliche Zustimmung des Ver-mieters vorgenommen, ver-mag dies grundsätzlich eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB rechtfertigen. Lässt der Vermieter jedoch über einen Zeitraum von meh-reren Jahren die vorgenomme-nen Veränderungen trotz Kenntnis unbeanstandet, kann er weder im laufenden Miet-

verhältnis den Rückbau ver-langen, noch eine Kündigung auf die Handlung des Mieters stützen.LG Lüneburg, Urteil vom 14.11.12 - 6 S 80/12

PrivatgutachtenEin Vermieter, der nach Been-digung des Mietverhältnisses ein Privatgutachten über den Zustand der Mietsache einholt, weil der Mieter zuvor Mängel der Mietsache gerügt hatte, kann die Kosten dieses Gut-achtens in einem späteren Rechtsstreit, in dem es aus-schließlich um rückständigen Mietzins geht, nicht vom Mie-ter erstattet verlangen. Dies gilt erst recht dann, wenn die behaupteten Mängel, wie dem Vermieter aus einer per-sönlichen Besichtigung der Mieträumlichkeiten bekannt ist, offensichtlich nicht vorlie-gen, der rückständige Mietzins gering ist und die Kosten für das Privatgutachten in keinem angemessenen Verhältnis mehr zur Höhe des rückständi-gen Mietzinses stehen.LG Bremen, Urteil vom 31.1.13 - 6 S 23/12AG Bremerhaven, Urteil vom 13.12.11 - 57 C 0268/10

Nachbarrecht1. Die Anzeige der beabsich-tigten Ausübung des Hammer-schlags- und Leiterrechts muss Angaben zu dem voraussicht-lichen Umfang der geplanten Arbeiten, zu deren Beginn und Dauer sowie zu Art und Um-fang der Benutzung des Nach-bargrundstücks enthalten.2. Die Anzeige ist Vorausset-zung für die Ausübung des Rechts, nicht für das Bestehen des Duldungsanspruchs.BGH, Urteil vom 14.12.12 - V ZR 49/12

BetriebskostenDer Saldo aus einer formell richtigen Betriebskostenab-rechnung wird sofort fällig, § 271 BGB. Ein offener, fälliger Saldo aus einer Betriebskos-tenabrechnung ist kein taugli-cher Kündigungsgrund i.S. von § 543 BGB.AG Hamburg-Bergedorf, Ur-teil v. 4.12.12 - 409 C 174/12

Spielothekin WEG-Anlage1...2... Die Beschreibung "Lokal"

in der Teilungserklärung deckt in der Regel nicht den Betrieb einer Spielothek ab.3. Spielotheken haben eine hö-here Affinität zur organisierten Kriminalität als der Betrieb eines Lokals (vgl. auch LG München I, ZMR 2012, 299 zum Umbau in eine Spielhalle.AG München, Urteil vom 6.10.09 - 483 C 663/09

BeschlussmängelklageBei einer Beschlussmängel-klage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine ak-tuelle Liste der Wohnungsei-gentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf ggf. mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142 ZPO ana-log). BGH, Urteilvom 14.12.12 V ZR 162/11

Mieterhöhung1. Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die tatsächliche Wohnfläche zu legen, wenn diese die vereinbarte Wohnflä-che um mehr als 10 Prozent übersteigt.2. Die Kappungsgrenze ist in diesem Fall fiktiv nur nach der Differenz zwischen der Quad-ratmetermiete der Ausgangs-miete und dem verlangten Quadratmeterpreis der Mieter-höhung zu berechnen.LG Halle/Saale, Urteil vom 19.3.2013 - 2 S 263/12

Miet- und PachtrechtDer eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hät-te erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzun-gen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungs-rechts nicht bestehen (im An-schluss an BGH, Urteil vom 25.10.06 - VIII ZR 102/06 -, ZMR 2207, 103 (107) = NZM 2007, 35). BGH, Urteil vom 11.7.12 - VIII ZR 138/11

InstandsetzungBeeinträchtigungen aus einer zu duldenden Baumaßnahme können kein Leistungsverwei-gerungsrecht des Mieters gem. § 320 BGB begründen.KG, Urteil vom 18.10.2012 - 8 U 38/12

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4/2013

23Recht

Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung zum "Win-terdienstvertrag" getroffen und damit geklärt, ob es sich dabei um einen Dienst- oder Werkvertrag handelt. Diese Frage ist von Instanzgerichten unterschiedlich beurteilt wor-den.Die Klägerin verlangt von dem Beklagten, der Eigentü-mer eines Hausgrundstücks ist, Restvergütung aufgrund eines sogenannten "Reini-gungsvertrages Winterdienst". Die Klägerin hatte sich ver-traglich verpflichtet, während der Zeit vom 1. November des Jahres bis zum 30. April des Folgejahres die vereinbarten Flächen gemäß den Pflichten des Straßenreinigungsgeset-zes des Bundeslandes bzw. der kommunalen Satzung von Schnee freizuhalten und bei Glätte zu bestreuen.

Der Beklagte hat eingewandt, dass die Klägerin die verein-barte Leistung an näher be-zeichneten Tagen nicht voll-ständig erbracht habe, und einen Teil der vereinbarten Vergütung einbehalten.Die Vergütungsklage der Klä-gerin hatte in den Vorinstan-zen ohne Beweisaufnahme Er-folg. Das Berufungsgericht hat

im Wesentlichen ausgeführt, dass der Vertrag überwiegend dienstvertraglichen Charakter habe; bei Schlechtleistung sei eine Minderung der Vergü-tung nicht zulässig.Auf die vom Berufungsge-richt zugelassene Revision des Beklagten hat der u.a. für das Werkvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundes-

gerichtshofs das angefochte-ne Urteil aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhand-lung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass die Parteien einen Werkvertrag geschlos-sen haben. Gegenstand eines Werkver-trags kann auch ein durch Ar-

beit oder Dienstleistung her-beizuführender Erfolg sein (§ 631 Abs. 2 BGB*). Vertrags-gegenstand war die erfolgrei-che Bekämpfung von Schnee- und Eisglätte. Der Werkerfolg besteht maßgeblich darin, dass die Gefahrenquelle beseitigt wird. Das Werk ist nicht ab-nahmebedürftig, denn Sinn und Zweck des Winterdienstes

ist es, dass der Unternehmer den Winterdienst versieht, ohne dass der Besteller jedes Einsatzergebnis billigen soll. Sofern der Unternehmer sei-ne vertragliche Verpflichtung unvollständig erfüllt hat, ist das geschuldete Werk man-gelhaft. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung ist entbehrlich. Die Vergütung kann entspre-chend gemindert werden (§ 638 BGB**).Das Berufungsgericht wird nunmehr festzustellen haben, ob bzw. in welchem Umfang der geschuldete Winterdienst unterblieben ist.Urteil vom 6. Juni 2013 - VII ZR 355/12AG Wedding - Urteil vom 18. August 2011 - 17 C 433/10LG Berlin - Urteil vom 27. April 2012 - 50 S 53/11 (ver-öffentlicht in Grundeigentum 2012, 754)

Bundesgerichtshof entscheidet: "Winterdienstvertrag" ist kein Dienst- sondern Werkvertrag

Wichtig für die Geltendmachung von Minderungsansprüchen

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit den Fragen befasst, wann die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters beginnt und ob sich der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung für bestimmte Positionen eine Nachberechnung vorbehalten kann.Die Beklagte war bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Ber-lin und erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klä-gerin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu er-wartende rückwirkende Neu-festsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Be-scheid vom 3. Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.

Januar 2008 vorgenommene Nachberechnung der Grund-steuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachfor-derung der Klägerin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklag-ten am 27. August 2010 zuge-stellt. Die Beklagte berief sich auf Verjährung.Das Amtsgericht hat der Zah-lungsklage der Klägerin statt-gegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die vom Landgericht zugelas-sene Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Verjäh-rungsfrist für eine Betriebs-kostennachforderung des Ver-mieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberech-nung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter

auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).Entgegen der Auffassung der Revision hindert § 556 Abs. 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches den Vermieter nicht daran, sich bei der Be-triebskostenabrechnung hin-sichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehal-ten. Die Regelung sieht zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachfor-derungen vor und soll dadurch den Vermieter zu einer frist-gerechten Abrechnung anhal-ten, enthält aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein

Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.Da im vorliegenden Fall das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass die Klägerin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3. Dezember 2007 von den an-spruchsbegründenden Tatsa-chen Kenntnis erlangt hat und ihre Forderung daher nicht verjährt ist, war die Revision der Beklagten zurückzuwei-sen.

Urteil vom 12. Dezember - VIII ZR 264/12

AG Wedding - Urteil vom 31. Mai 2011 – 20 C 581/10

LG Berlin - Urteil vom 14. Mai 2012 – 67 S 344/11

Verjährungsfristbeginn für Betriebskostennachforderungen:

Vermieter muss erst Kenntnis von Nachforderungen begründenden Umständen erlangt haben

Kostentreiber EnergieNach Angaben der BHW-Bausparkasse halten 86 Prozent der Eigentümer und 77 Prozent der Mieter in Deutschland die stei-genden Energiekosten für den größten Kostentreiber beim Wohnen.

4/2013

24 Recht

Die Kündigung eines Mietver-hältnisses wegen Eigenbedarf kann unter Umständen rechts-missbräuchlich und deshalb unwirksam sein. Insoweit gilt, dass sich ein Vermieter zu sei-nem eigenen Verhalten dann in Widerspruch setzt, wenn er eine Wohnung auf unbe-stimmte Zeit vermietet hat, obwohl er entweder entschlos-sen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen.

Er darf den Mieter, der mit ei-ner längeren Mietdauer rech-net, die mit jedem Umzug ver-bundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über

die Absicht oder zumindest die Aussicht einer begrenz-ten Mietdauer nicht aufklärt. Denn für den Mieter ist ein sich abzeichnender Eigenbe-darf des Vermieters vor allem

für die Entscheidung von Be-deutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmietet und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Miet-

zeit eingehen will.Bei dieser Ausgangslage hat sich der Bundesgerichtshof im Urteil vom 20.3.2013 – VIII ZR 233/12 – mit einem Sach-verhalt befasst, wo das Miet-

verhältnis drei Jahre bestan-den hatte, als der Vermieter Eigenbedarf geltend machte. Die Wohnung sollte von ei-nem Familienangehörigen be-zogen werden. Die Kündigung wegen Eigen-bedarfs war nicht rechtsmiss-bräuchlich, weil der Eigenbe-darf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden war, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war. Dr. tt

Wenn Eigenbedarf bekannt ist: Vor Abschluss des Vertrages Mieter über begrenzte Mietzeit infomieren

Bei unzumutbarer Belastung droht Schadensersatz

Es ist für viele Mieter und Eigentümer von Wohnungen äußerst verlockend, ihren be-grenzten Lebensraum ein we-nig über die Wohnungstüre hinaus auszuweiten. Sie "parken" ihre Schuhe auf der Fußmatte, sie drapieren Blumentöpfe im Treppenhaus und sie stellen sogar kleine Regale auf. Wenn die Nach-barn Klage einreichen, dann ordnen Gerichte nach Aus-kunft der LBS häufig die Ent-fernung der Gegenstände an.(Amtsgericht Köln, Aktenzei-chen 220 C 27/11)Der Fall: Eine Mieterin hatte im Bereich des Treppenauf-gangs ein Bild an der Wand angebracht, ohne vorher je-manden um Erlaubnis zu fra-gen. Der Eigentümer wollte das nicht dulden. Seiner Mei-

nung nach war das überhaupt nicht mit der Gemeinschafts-nutzung dieser Fläche ver-einbar. Aber trotz mehrfacher Aufforderung kam die Miete-rin der dringenden Bitte nicht nach. Sie ließ das Bild einfach hängen, denn sie dachte, so viel Gestaltungsspielraum ste-he ihr zu.Das Urteil: Das Amtsgericht Köln hatte wenig Verständnis für die eigenmächtige Aus-schmückung. Es gebe einen klaren Anspruch des Eigen-tümers "auf Beseitigung und Nichtwiederanbringung des von der Beklagten im Trep-penhaus aufgehängten Bil-des". Schließlich handle es sich hier um eine Sondernut-zung von nicht gemieteten Räumen, hieß es im schriftli-chen Urteil des Mietrichters.

Ohne Erlaubnis keine Deko im Treppenhaus

Nach Beendigung eines Mietverhältnisses konnten die Neben-kosten noch nicht vollständig berechnet werden. So stand dem Vermieter während der Abrechnungsfrist ein angemessener Teil der gezahlten Kaution zu.In dem konkreten Fall war dieser Teil mit 4.000 € anzunehmen, so dass der bisherige Mieter mit der Herausgabeklage im Um-fang von mehr als 3.000 € keinen Erfolg haben konnte. Die Angemessenheit des Einbehalts richtet sich nach dem im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung ersichtlichen Umständen. Es war angemessen, den Betrag etwa der dreifachen monatli-chen Vorauszahlung zugrunde zu legen. Dies folgte daraus, dass der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution nur insoweit besteht, als feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen (Beschluss des Kammerge-richts vom 19.4.2012 – 8 W 24/12 -). Dr. tt.

Vermieter steht ein angemessener Einbehalt der Kaution zu

Viele Studenten sich ein be-zahlbares Zimmer in einer WG und sind dann bereit, Bad, Küche und ggf. Wohnzimmer mit den Mitbewohnern ge-meinsam zu nutzen. Eine Wohngemeinschaft ist der Zusammenschluss min-destens zweier Personen zum Zweck des gemeinsamen Wohnens in einer Wohnung. Juristisch gesehen bildet eine WG in der Regel eine „Gesell-schaft bürgerlichen Rechts“ (GbR) gem. § 705 BGB. Denn eine GbR kann auch ohne schriftlichen Vertrag oder Ein-tragung ins Handelsregister geschlossen werden. Bei einer GbR haften z.B. alle Mitglie-der mit ihren gesamten Pri-vatvermögen für die Gesell-schaft. Die Bewohner einer WG haften für die Mietzah-lungen als Gesamtschuldner, so ein Urteil des Amtsgerichts Paderborn (51 C 28/99).Eine WG darf grundsätzlich nur so viele WG-Mitglieder haben, wie Schlafzimmer zur Verfügung stehen. Bei einem Verstoß hiergegen könnte der Vermieter die Kündigung aus-sprechen.Wer muss die Miete zahlen?Hierbei kommt es darauf an, wer als Hauptmieter den Mietvertrag unterschrieben hat. Gibt es ein WG-Mitglied, das alleine den Mietvertrag unterschrieben hat und somit der Hauptmieter ist (die an-deren WG-Mitglieder als Un-termieter), so haftet er alleine gegenüber dem Vermieter für

die Mietzahlung. Haben alle WG-Mitglieder den Mietver-trag unterzeichnet, sind sie gemeinsam zur Mietzahlung verpflichtet. Jeder Bewohner haftet dann gesamtschuldne-risch für die Miete. Falls in einer WG z.B. zwei der ins-gesamt drei Mieter (ihren Teil der Miete) nicht zahlen, kann der Vermieter von einem ein-zigen Mieter die Zahlung der gesamten Miete verlangen. Dieser hat zunächst dem Ver-mieter die volle Miete zu zah-len und kann dann versuchen, die Teilbeträge von seinen Mitbewohnern zurückzuver-langen. Falls es einen Hauptmieter und mehrere Untermieter gibt, muss der Untermieter nur ge-genüber dem Hauptmieter kündigen. Der Hauptmieter kann das Zimmer an einen neuen WG-Mitbewohner ver-mieten: Dazu braucht er die Zustimmung des Vermieters, wenn nichts anderes im Miet-vertrag vereinbart ist. Der Wechsel von Mitgliedern ei-ner WG sollte aber auf jeden Fall dem Vermieter angezeigt werden, Amtsgerichts Braun-schweig, WuM 82, 191). Bei Auszug einer Person können die verbleibenden Mitglieder der Wohngemeinschaft vom Vermieter verlangen, dass sie neue Mitglieder in die WG aufnehmen können (Urteile des Landgerichts Karlsruhe WuM 92, 45 und des Landge-richts München I WuM 82, 189). ARAG

Wohngemeinschaften: Ideal für Studenten

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4/2013

25Recht

Der BGH hat sich mit der Fra-ge befasst, welcher Maßstab anzulegen ist, um zu beurtei-len, ob eine Mietwohnung in schallschutztechnischer Hin-sicht einen Mangel aufweist.Der Kläger ist seit 1985 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Mannheim. Das Gebäude, in dem sich die Wohnung be-findet und das im Eigentum der Beklagten steht, war wäh-rend des Zweiten Weltkriegs beschädigt und im Jahr 1952 wieder aufgebaut worden.Im Jahr 2003 ließ die Beklag-te in der über der Wohnung des Klägers gelegenen Dach-geschosswohnung Bauarbei-ten durchführen, wodurch nunmehr zwei Wohnungen entstanden. Auf einer Fläche von 21 m² wurde der Estrich entfernt und erneuert. Auf zwei anderen Flächen (von 96 m² und von 59 m²) wurde der Estrich lediglich abgeschliffen und verspachtelt, um die Ver-legung eines neuen Bodenbe-lags zu ermöglichen.Der Kläger beanstandete 2007 neben anderen Mängeln eine

unzureichende Schallisolie-rung seiner Wohnung zu den Dachgeschosswohnungen und zahlte in der Folge die Miete mit einem Minderungsvorbe-halt von insoweit 20 %. Er ist der Ansicht, dass die Schall-isolierung weder dem im Jahr 1952 noch dem im Jahr 2003 geltenden Stand der Technik entspreche.Der Kläger hat die Beklag-te – wegen des nicht ausrei-chenden Schallschutzes - auf Rückzahlung von 20 % der von ihm für den Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklag-ten zurückgewiesen.Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg. Der BGH hat seine Rechtspre-chung fortgeführt, wonach – bei Fehlen einer vertraglichen Abrede - eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hin-

sicht keinen Mangel* auf-weist, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen ent-sprechen (vgl. Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 – VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12). Der Umstand, dass die Beklagte den Estrich abge-schliffen und verspachtelt und ihn auf 12 % der Gesamtflä-che entfernt und erneuert hat, rechtfertigt es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung die-ser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Denn diese Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit ei-nem Neubau oder einer grund-legenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Nor-men genügt.

Der Tritt- und der Luftschall-schutz der Wohnung sind da-her als ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewer-ten.

*536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Taug-lichkeit zum vertragsgemä-ßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemin-dert ist, hat er nur eine ange-messen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebli-che Minderung der Tauglich-keit bleibt außer Betracht.Urteil vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12AG Mannheim - Urteil vom 22.12.2010 - 17 C 256/09LG Mannheim - Urteil vom 22. August 2012 – 4 S 15/11

Tritt- und Luftschallschutz eines Altbaus muss bei Estricharbeiten nicht auf neusten Stand gebracht werden

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26 Recht

Henning Schwarze - RechtsanwaltFachanwalt für Miet- und WohnungseigentumsrechtFachanwalt für Bau- und ArchitektenrechtSchlichter und Schiedsrichter für Baustreitigkeiten (SO-Bau)

Kanzlei Schwarze, Dr. Oskamp & PartnerRechtsanwaltssozietät und NotariatHuestraße 25 - 44787 BochumTel.: 0234 – 91223-0 oder 0234 – 60777 - Fax: 0234 – 91223-11info@schwarze-oskamp.de - www.schwarze-oskamp.de

Wenn es die Menschen ins Freie drängt, eigentlich um das schöne Wetter zu genie-ßen, dann steigt unvermeid-lich auch die Zahl der Ausein-andersetzungen.Hier einige Beispiele:

Die laufenden Pflegekosten für einen Garten darf der Ei-gentümer einer Wohnanlage auf die Mieter umlegen. In der Regel werden dafür Fach-betriebe engagiert. Doch was geschieht, wenn der Eigen-tümer die Arbeiten - z.B. das Rasenmähen - von eigenem, ohnehin bei ihm auf der Ge-haltsliste stehenden Personal verrichten lässt? Auch dann dürfen diese fiktiven Kosten anteilsmäßig geltend gemacht werden, urteilte der Bundes-gerichtshof (AZ: VIII ZR 41/12). Allerdings ist es nö-tig, dass der Eigentümer Art und Umfang der erledigten Arbeiten sowie den dafür nö-tigen Zeitaufwand ganz genau dokumentiert. Auch muss be-legt werden, was ein außen stehendes Unternehmen dafür verlangt hätte.

Die Bewohner einer Senio-renresidenz erfreuten sich an einem drei Meter hohen Glo-ckenspiel, das im Garten der Anlage aufgestellt war. Die Nachbarn fühlten sich gestört. Die Betreiber des Glocken-spiels wiesen darauf hin, dass es ja nur ein Mal am Tag läute. Man sei auch bereit, an Sonn- und Feiertagen darauf zu verzichten. Aber das Verwal-

tungsgericht Minden (AZ: 9 K 108/06) unterband diese Mu-sikeinlagen auf Wunsch der Nachbarn vollständig. Solch eine Attraktion passe nicht in ein allgemeines Wohngebiet und sei auch nicht mit dem so-zialadäquaten Läuten von Kir-chenglocken zu vergleichen.

In dem Garten einer Aachener Familie befand sich eine nach der Baumschutzverordnung geschützte Eibe. Deren gifti-ge Beeren und Nadeln hätten für die beiden Kleinkinder des Ehepaares eine Gefahr darstellen können, weswegen eine Genehmigung zum Fäl-len der Eibe beantragt wurde. Die Stadt wies darauf hin, man könne stattdessen auch eine Absperrung oder ein Netz um den Baum errichten. Doch das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (AZ: 8 A 90/08) räumte dem Schutz der Kinder einen deutlichen

Vorrang ein und erteilte eine Ausnahmegenehmigung, den Baum zu entfernen.

Aus der Umfriedung eines Grundstücks hatte sich ein größerer Betonbrocken gelöst. Er lag deswegen lose im Vor-garten herum - doch nicht lan-ge. In der Nacht schleppten ihn Unbekannte auf die Straße, wo er einen Autounfall verursach-te. Hier stellte sich die Frage, ob der Grundstücksbesitzer seine Verkehrssicherungs-pflichtverletzt habe. Das AG Limburg (AZ: 4 C 2124/05) entschied: nein. Der Betroffe-ne könne nicht für das völlig unerwartete Handeln Drit-ter verantwortlich gemacht werden und "Eine jeglichen Schadensfall ausschließende Verkehrssicherungspflicht ist schließlich nicht erreichbar".

Ebenfalls eine Gefahr stellte ein Berner Sennenhund dar,

den Mitglieder einer WEG im gemeinsam genutzten Garten herumlaufen ließen. Das störte die Nachbarn, denn sie fürch-teten um das Wohlergehen ih-rer Kleinkinder, die sich zum Spielen ebenfalls in diesem Garten aufhielten. Die Hunde-besitzer verwiesen darauf, ihr Tier sei bisher nicht als bis-sig aufgefallen. Das Oberlan-desgericht Karlsruhe (AZ: 14 Wx 22/08) verwies den Ber-ner Sennenhund trotzdem des Gartens. Schon aus der puren Größe des Tieres folge, dass es sich dort nicht unangeleint und ohne Aufsicht aufhalten dürfe. Es könne immer zu Si-tuationen kommen, "in denen der Jagdinstinkt eines noch so (kinder)lieben und gut ausge-bildeten Hundes erwacht".

Die Käufer eines Grundstücks machten Schadenersatz gel-tend. Sie waren der Meinung, das Gelände sei aus zahlrei-chen Gründen nicht gärtne-risch nutzbar zu machen. Müll und Schrott sowie Reste von Hausfundamenten stünden dem entgegen. Es sei erhebli-cher Aufwand nötig, um da-raus einen Landschaftsgarten zu machen. Nach Beweisauf-nahme kam das Landgericht Bielefeld (AZ: 6 O 50/09) zu einer anderen Überzeugung. Das Grundstück weise "die üblicherweise zu erwartende Beschaffenheit" auf. Der Ver-käufer sei nicht verpflichtet, dem Käufer eine bereits gärt-nerisch erschlossene Fläche zur Verfügung zu stellen.

Den Sommer genießen - nur, wenn auch der Nachbar mitspielt

Aktuelle Rechtsprechung zum Thema Garten

In wärmegedämmten Ge-bäuden wird mehr Energie verschwendet als in un-gedämmten. Der absolute Energieverbrauch wird mit zunehmender energetischer Gebäudequalität immer klei-ner, aber der Einfluss der Nutzer und ihre Neigung zum verschwenderischen Umgang nehmen deutlich zu. Zu diesem Ergebnis kommt die bundesweit größte Stu-die zur Energieeffizienz in Gebäuden des renommierten Prof. Dr. Clemens Felsmann. Sein Fazit: Je besser der energetische Zustand der Ge-bäudehülle ist, desto weni-ger kümmert die Bewohner ihr Umgang mit der Wärme. Deshalb plädiert der Wis-senschaftler für verursacher-gerechtes Abrechnen der Heizkosten auch in sehr gut wärmegedämmten Gebäuden. Darüber hinaus belegt die Studie das hohe CO2-Minde-rungspotenzial der Heizkos-tenabrechnung.Felsmann hat die bislang größte deutsche Studie zu den „Auswirkungen der ver-brauchsabhängigen Abrech-nung in Abhängigkeit von der energetischen Gebäudequali-tät“ vorgestellt. Der Professor für Gebäudeenergietechnik und Wärmeversorgung lehrt am Institut für Energietechnik der Technischen Universität Dresden. Das Institut genießt hohes Ansehen und ist häufig für die Bundesregierung tätig. Die Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenver-teilung hat Felsmann anony-misierte Messdaten von 3,3 Millionen Wohnungen zur Verfügung gestellt. Insgesamt gibt es in Deutsch-land 18 Millionen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Die Studie bestätigt das hohe CO2-Minderungspotenzial der Heizkostenabrechnung. Seit Einführung der Abrech-nungspflicht im Jahr 1981 wurden rund 350 Millionen Tonnen CO2 eingespart. Die meisten Energieeffizienzmaß-

nahmen zur CO2-Vermeidung verursachen Kosten. Im Gegensatz dazu entstehen bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung Einsparungen in Höhe von knapp 200 Euro je Tonne vermiedenes CO2. „Keine im Ansatz vergleich-bare Maßnahme weist derart geringe Vermeidungskosten auf wie die verbrauchsabhän-gige Abrechnung“, sagt Fels-mann. Seinen Berechnungen zufolge sind Heizkostenabrechnungen in ihrer Wirkung besser als Energiesparlampen und sogar vergleichbar mit der Sanie-rung aller unsanierten Ein- bis Zwei-Familienhäuser.Die Analyse belegt, dass in Mehrfamilienhäusern die ge-messenen Raumtemperaturen in zwei Dritteln aller unter-suchten Wohnräume deutlich unter dem theoretischen Soll-wert von 20 °C liegen.

Die Hälfte aller erfassten Wer-te lag sogar unter 19 °C. Dem-nach verhalten sich Nutzer in Altbauten deutlich energiebe-wusster als bisher angenom-men, und ihr Verhalten hat ei-nen größeren Einfluss auf den Gesamtverbrauch als vermu-tet. Der gemessene Energie-verbrauch von Altbauten fällt im Durchschnitt deutlich nied-riger aus als der berechnete Bedarf nach EnEV. Einspar-potenziale von energetischen Maßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik werden deshalb überschätzt.Die Felsmann-Studie weist nach, dass die durchschnittli-chen Raumtemperaturen mit der energetischen Qualität der Gebäude deutlich steigen. Wohnungen, die zwischen 1958 und 1967 erstellt wur-den, sind durchschnittlich 18,1 °C warm. Solche aus den Jah-ren 1978 bis 1995 sind nur un-wesentlich höher temperiert. Doch bereits die Baujahre von 1996 bis 2001 sind mit 19,4 °C deutlich wärmer. Wohnungen nach dem EnEV-2002-Stan-dard legen weiter zu auf rund 20 °C.

In Gebäuden nach aktueller EnEV sind die Raumtempera-turen im Mittel noch höher.Ein weiteres Ergebnis der Stu-die ist, dass der Gebäudezu-stand keinen Einfluss auf den Energiebedarf für die Trink-wassererwärmung hat.

Allerdings steigt der relative Anteil am Gesamtwärme-verbrauch mit zunehmender energetischer Gebäudequali-tät. Für Neubauten beträgt der Anteil hierfür über 30 Prozent. Aus dem umfangreichen Da-tenmaterial ermittelte Fels-mann einen durchschnittlichen Energieverbrauch von 26 Ki-lowattstunden pro Quadratme-ter und Jahr (kWh/(m2 a)) für die Wassererwärmung. Dieser Verbrauchswert liegt mehr als das Doppelte über dem in DIN V 18599 Teil 10 angenommenen Nutzenergie-bedarf von 12,5 Kilowattstun-den pro Jahr und Quadratme-ter. In einem Altbau, der vor 1977 erstellt wurde, fallen durchschnittlich 17 Prozent des Heizwärmeverbrauchs auf die Warmwasserbereitung. In Gebäuden, die nach der EnEV 2002 gebaut wurden, sind es bereits 28 Prozent. In Einzelfällen kann der Anteil der Wassererwärmung im Neubau auf bis zu 50 Prozent steigen. Deshalb empfiehlt Felsmann, die verursacherge-rechte Heiz- und Wasserkos-tenverteilung auch im Neubau und im energetisch optimier-ten Altbau einzusetzen, um die Nutzer zum Energiespa-

ren zu bewegen.Weil die Be-rechnungsgrundlage (DIN V 18599) auf anderen Grundan-nahmen beruht, wird der be-rechnete Energieverbrauch im Neubau nicht erreicht. Einsparpotenziale im Altbau könnten jedoch nur dann se-riös prognostiziert werden, wenn für jeden Einzelfall die tatsächliche Verbrauchssitu-ation geprüft werde. Ebenso wie im Altbau würden die Auswirkungen der energe-tischen Vorschriften nach EnEV im Neubau überschätzt.

Der Wissenschaftler macht auch hierfür im Wesentlichen das Nutzerverhalten verant-wortlich. Vor allem in neu-en Gebäuden mit niedrigem Energiebedarf verbrauchen die Nutzer durch ihr Heiz- und Lüftungsverhalten mehr Wär-me als berechnet.

Das Nutzerverhalten ist ent-scheidend. Nur wer weiß, wie viel Energie er verbraucht und was das kostet, wird sein Verhalten im Umgang mit Energie überdenken. Und nur wer sein Verhalten überdenkt, wird sein Verbrauchsverhal-ten auch anpassen. Das kann wiederum dazu führen, dass Räume weniger stark oder nur teilweise beheizt werden und dass bedarfsgerechter gelüftet und auch weniger Warmwas-ser verbraucht wird.Die Studie kann unter info@arge-heiwako.de bestellt wer-den.

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27 Recht

Wenn auch Sie mit Ihrer Anzeige oder einer Beilage vertreten sein

und unsere Leser erreichen möchten - wir helfen Ihnen sehr gerne weiter:

Medienbüro Franken 0234 - 920020

Anzeigenschluss für die nächste Ausgabe: 10. September 2013

Größte deutsche Studie zum Heizwärmeverbrauch in Gebäuden veröffentlicht:

Die Energiewende wird im Wohnzimmer entschieden

Geringste CO2-Vermeidungskosten

Nutzer in Altbauten sind energiebewusster

Fazit

Verbrauchsausweis deutlich überlegen

Energieverbrauch für Warmwasser wird unterschätzt

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28 Steuern

Inspektion des Mietshauses:Fahrtkosten sind WerbungskostenAls Eigentümer eines Miets-hauses müssen Sie ab zu und nach dem Rechten sehen. Liegt das Haus weit von Ih-rem Wohnort entfernt, sollten Sie die Kosten der Reise und auch evtl. Übernachtungskos-ten steuerlich geltend machen. Werbungskosten aus Vermie-tung und Verpachtung werden in der Anlage V eingefügt.Für Übernachtungskosten be-nötigt man die Hotelrechnung

als Beleg. Achtung: Es wird nur der reine Übernachtungs-preis anerkannt. Fallen Ver-pflegungskosten an, können Sie, sofern keine Belege vor-liegen, eine Verpflegungspau-schale geltend machen. Sie ist nicht hoch, aber bei einer Ab-wesenheit von acht Stunden sind es 6 Euro und ab 14 Stun-den 12 Euro. Sind Sie 24 Stun-den abwesend, können Sie 24 Euro geltend machen. pr

Hat sich der Verkäufer ei-nes Grundstücks dazu ver-pflichtet, dem Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu er-statten, mindert der (erwor-bene) Erstattungsanspruch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) durch Urteil vom 17. April 2013 II R 1/12 entschieden.

Im Streitfall hatte sich der Veräußerer im notariellen Kaufvertrag abweichend vom Üblichen und der gesetzli-chen Regel in § 448 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetz-buchs verpflichtet, dem Käu-fer die Notargebühren und die Kosten für die Eintragung

in das Grundbuch zu erstat-ten. Nachdem der Käufer die Erstattungszahlung erhalten hatte, beantragte er die Än-derung des bestandskräftigen Grunderwerbsteuerbescheids. Einspruch und Klage blieben erfolglos; auf die Revision des Klägers hat der BFH die Vor-entscheidung aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen.Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung. Hat wie üblich der Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu tragen, erhöhen sie nicht die Gegenleistung, denn der Er-werber schuldet diese Beträ-ge nicht dem Veräußerer und

auch nicht für die Übertragung des Eigentums. Nichts ande-res gilt im umgekehrten Fall, wenn der Verkäufer diese Kosten zu tragen hat. In die-sem Fall wendet der Erwerber einen Teil des Kaufpreises dafür auf, um einen Kosten-erstattungsanspruch zu erwer-ben. Gegenleistung ist aber nur der für den Grunderwerb aufge-wendete Teil des Kaufpreises. Der vereinbarte Kaufpreis ist deshalb um den Wert des erworbenen Erstattungsan-spruchs zu mindern. Der An-spruch kann mit dem Nomi-nalwert bemessen und direkt vom Kaufpreis abgezogen werden.

Das gilt allerdings nicht, soweit der Verkäufer dem Erwerber auch die Grund-erwerbsteuer erstattet, denn die Grunderwerbsteuer be-einflusst ihre eigene Bemes-sungsgrundlage nicht (§ 9 Abs. 3 GrEStG). Es wäre in diesem Fall steu-erlich günstiger, wenn der Käufer die Grunderwerbsteu-er selbst trägt und ein um die Grunderwerbsteuer geminder-ter Kaufpreis vereinbart wird.

Im Streitfall muss noch geklärt werden, ob der bestandskräftig gewordene Grunderwerbsteu-erbescheid noch geändert wer-den kann. BFH

Übernimmt Verkäufer Erwerbsnebenkosten, wird die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gemindert

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts muss auch gleichgeschlecht-lichen Partnerschaften das Ehegattensplitting gewährt werden. Der Gesetzgeber ist aufgefordert, den Beschluss zügig umzusetzen und für Rechtssicherheit zu sorgen. Vor allem muss gewährleistet werden, dass die Entscheidung auch für zurückliegende Steu-erjahre unproblematisch ange-wendet wird. Der BdSt hatte bereits seit längerem darauf hingewiesen, dass eingetrage-ne Lebenspartnerschaften und Ehen im Steuerrecht gleichbe-handelt werden müssen. Wo Partner gleiche Pflichten für-

einander übernehmen, müssen sie auch gleiche Rechte er-halten. Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Ehegattensplitting war absehbar, da das Bundesver-fassungsgericht bereits für die Grunderwerbsteuer entschie-den hatte, dass eingetragene Lebenspartnerschaften und Ehen gleich zu behandeln sind. Viele Finanzämter haben eingetragenen Lebenspartner-schaften auch bereits die Wahl der Steuerklassenkombination III und V erlaubt. Diese Steu-erklassenkombination war nach dem Gesetz bislang ei-gentlich nur Ehepartnern vor-behalten. BStZ

Ehegattensplittung nun auch für eingetragene Lebensgemeinschaften

Unlesbare Steuererklärungen gelten als nicht abgegebenDie meisten geben sie schon nicht gerne ab, allein die vie-len Formulare schrecken ab. Doch immer mehr Steuerzah-ler nutzen die Möglichkeit, ihre Einkommensteuererklä-rung am heimischen Compu-ter anzufertigen. Die heutigen Programme dazu erleichtern diese oft ungeliebte Arbeit immens. Viele Steuerpflichtige scheu-en sich jedoch noch davor, diese Erklärung auch elektro-nisch abzugeben.Stattdessen wird die Steuer-erklärung dann meist ausge-

druck und in Papierform an das Finanzamt verschickt. Obwohl dann zwar nicht die amtlichen Formulare bzw. Vordrucke verwendet wer-den, ist dies grundsätzlich auch zulässig. Eine Ausnahme gilt natürlich, wenn der betreffende Steuer-zahler zur Abgabe der Steuer-erklärung auf elektronischem Wege verpflichtet ist. Da bei einer umfangreichen Steuererklärung ein ordentli-cher Stapel Papier zusammen kommen kann, sparen einige Steuerzahler beim Ausdruck der Erklärung bei der Druck-qualität.

Wenn die Druckqualität aber derart verringert wird, dass die Lesbarkeit der Erklärung deutlich leidet, gilt nach An-sicht der Oberfinanzdirektion Koblenz die Einkommensteu-ererklärung als nicht abgege-ben.

Kommt es dann im Nachhin-ein zur verspäteteten Abgabe der Steuererklärung, können sogar Verspätungszuschläge fällig werden. Unzulässig ist es übrigens auch, die Vordrucke auf ei-nem kleineren Format aus-

zudrucken oder einige Seiten eines Formulares ganz weg-zulassen, die gar keine Anga-ben enthalten. Vordrucke, die jedoch gar nicht gebraucht werden, kön-nen dagegen weggelassen werden. Denn es hat natürlich gar keinen Sinn, wenn ein Kinderloser die Anlage Kind abgibt.Weitere Tipps zum Anferti-gen von Steuererklärungen hält der Bund der Steuerzah-ler bereit. Sie finden sie im Mitgliederbereich auf den Seiten www.steuerzahler.de oder erhalten Sie unter der Fax-Nr. 089-6663-2360-11

Verspätungszuschläge drohen

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29Aktuelles

Die Wohnnebenkosten stei-gen für einen Drei-Personen-Musterhaushalt in diesem Jahr im Durchschnitt um 152 Euro. Das zeigt eine Umfrage des Bundes der Steuerzahler Nordrhein-Westfalen (BdSt NRW) unter 46 Versorgern und größeren Kommunen. Gas, Strom, Wasser und Grundsteuer B werden teurer. Steigende Energie- und Was-serkosten sind dabei die eine Seite, steigende Steuern die andere. Der BdSt NRW for-dert die Politik auf, den explo-dierenden Wohnnebenkosten entgegenzuwirken.

Die Umfrage zeigt, dass ein Drei-Personen-Musterhaus-halt (3.800 kWh Strom, 15.000 kWh Gas, 120 cbm Trinkwas-ser, Messbetrag für die Grund-steuer B 75) in diesem Jahr im Schnitt 2.948 Euro für Strom, Gas, Trinkwasser und die Grundsteuer B zahlt.

Dabei lebt der Musterhaus-halt in Lippstadt mit 2.576 Euro am preiswertesten. Auch in Ratingen wohnt man mit 2.671 Euro vergleichsweise günstig. Am teuersten ist es in Unna (3.245 Euro), Marl (3.208 Euro), Dorsten (3.193 Euro) und Gladbeck (3.191 Euro).Doch alle Privathaushalte müssen sich in diesem Jahr auf steigende Wohnnebenkosten einstellen. Am schlimmsten trifft es den Musterhaushalt in Unna. Er muss in diesem Jahr zusätzliche Wohnnebenkos-ten von knapp 388 Euro ver-kraften. Am unteren Ende der Preisspirale liegen Velbert und Hamm (+58 Euro).Ausnahmslos alle Versorger erhöhen in diesem Jahr die Strompreise, für den BdSt-Musterhaushalt im Schnitt um 108 Euro. Größter Kostentreiber ist der Staat: Die zahlreichen Steuern, Abgaben und EEG-Umlagen auf Strom steigen in diesem Jahr ordentlich und

werden von den Versorgern fleißig an den Endverbraucher weitergegeben. Inzwischen zahlen die Privathaushalte fast die Hälfte der Stromkosten nur für Steuern und Ökoumlagen, wie ein Beispiel der Stadtwer-ke Bonn zeigt. In Bonn zahlt ein Haushalt mit Jahresstrom-kosten von aktuell 1.083 Euro insgesamt 453 Euro nur für diverse staatliche Stromabga-

ben. Der Steueranteil an den Stromkosten stieg in diesem Jahr um beachtliche 101 Euro und wurde bis auf einen Euro an die Kunden der Stadtwerke Bonn weitergegeben.Eines zeigt die Umfrage deut-lich: Steigende Wohnneben-kosten werden zu einer immer größeren finanziellen Belas-tung. Dabei sind hohe Kosten für Energie und Wasser nur eine Sache. Ein echter Spreng-satz für die zweite Miete sind kräftig steigende Grundsteu-ern der Kommunen und hohe

Energie- und Ökosteuern. Der Bund der Steuerzahler fordert deshalb dringend eine Entlastung der Verbraucher. In Deutschland ist die Strom-steuer 20 mal höher als der vorgeschriebene Mindest-steuersatz innerhalb der EU. „Wenn man bedenkt, dass ein Privathaushalt inzwischen fast die Hälfte der Stromkosten nur für Steuern und Umlagen

zahlt, dann wäre eine deutli-che Senkung der Stromsteuer oder der Mehrwertsteuer auf Strom mehr als angebracht“, sagt der Vorsitzende des Bun-des der Steuerzahler NRW, Heinz Wirz. Für dringend er-forderlich hält der BdSt NRW auch eine kommunale Abga-benbremse, um die Bürger vor den vielerorts ungebremst steigenden Grundsteuern zu schützen. Vor Mietwucher ist der Bürger ja schon durch den Gesetzgeber geschützt. BStZ

Umfrage zeigt: Wohnnebenkosten explodieren:

Preistreiber sind Strom und die Grundsteuer B

Strom Gas Wasser Grundsteuer B Mehr-kosten

2013 2012 Differenz 2013 2012 Differenz 2013 2012 Differenz 2013 2012 Differenz 20131086,10 980,10 106,02 1138,29 1138,29 0,00 359,58 359,58 0,00 423,75 423,75 0,00 106,02

Überall steigen die Kosten

Sprengsatz Steuern und Abgaben

Die Zahlen für Bochum im Vergleich

Wenn von einer Immobilie eine konkrete Gesundheitsge-fährdung ausgeht, dann hat der Eigentümer eine Chance, dass der Fiskus die Kosten für eine Sanierung als außergewöhnli-che Belastung steuerlich aner-kennt. Nicht jede Geruchsbelästi-gung reicht allerdings dafür aus. Nach Auskunft des Info-dienstes Recht und Steuern der LBS muss es sich schon um erhebliche Folgen handeln.So entschieden vom Bundes-finanzhof, Aktenzeichen VI R 21/11. Der Fall: "Muffig" und "mod-

rig", so wurde der Geruch in einem Fertighaus beschrieben. Besucher gaben an, dass sie nach einem Aufenthalt in der Immobilie ihre Kleidung hät-ten waschen oder für mehrere Stunden an die frische Luft hängen müssen. Ursache der extremen Ge-ruchs-Belästigung war nach Ansicht von Fachleuten ein Holzschutzmittel, das bei der Errichtung des Gebäu-des verwendet worden war. Die Eigentümer sahen sich gezwungen, eine Sanierung durchzuführen. Das verschlang insgesamt eine

Summe von fast 33.000 Euro.Das Urteil: So lange es sich nicht um übliche Instandset-zungs- und Modernisierungs-maßnahmen handelt, können derartige Ausgaben als au-ßergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden, be-schied der Bundesfinanzhof. Allerdings muss eine konkrete Gesundheitsgefährdung und eine unzumutbare Beeinträch-tigung vorliegen. Sollten Beseitigungsansprü-che gegen einen Dritten be-stehen, müssen zunächst diese durchgesetzt werden. LBS

Kosten der Haussanierung können außergewöhnliche steuerliche Belastung sein

4/2013

30 Aktuelles

Haus+Grund eigentümer Bochum e.V.

Hausanschrift Viktoriastr. 63, 44787 BochumPostanschrift Postfach 101104, 44711 BochumZentrale/Information/Anmeldung 0234 / 96127-10Telefonvermittlung 0234 / 96127-0Fax 0234 / 96127-44e-mail info@hausundbochum.deInternet www.hausundbochum.de

Haus+Grundeigentümer MitgliederserviceNeue Mitgliedschaften / Änderung vonMitgliedsdaten / BeitragsangelegenheitenFrau Suhsek 96127-10Frau Spillmann 96127-10

Rechts- u. SteuerberatungTerminvereinbarung 96127-10

Betriebskostenabrechnungen /KostenmietberechnungenHerr Glanz 96127-33Frau Buderus 96127-14

Haus+Grundeigentümer Bochum GmbHHausanschrift Viktoriastr. 63, 44787 Bochum Postanschrift Postfach 101104, 44711 BochumTelefonvermittlung 96127-0Fax 96127-44

HausverwaltungRechnungswesen / Mietenbuchhaltung / BetriebskostenabrechnungenFrau Wiese 96127-23Frau Hiller 96127-26

VermietungenHerr Melamuds 96127-22

Technik / Instandhaltung / ReparaturannahmeHerr Kriegel 96127-24oder per eMail: hv@hausundbochum.de

Immobilienvermittlungdiv. Sachbearbeiter 96127-10

WohnungseigentumsverwaltungWirtschaftspläne / Abrechnungen / Kontoführung /Korrespondenz / InstandsetzungFrau Schneider 96127-21Frau Kleinert 96127-25oder per eMail: weg@hausundbochum.de

Grundeigentümer (GET) Service GmbHDer Versicherungs- und Finanzmakler für GrundeigentümerHerr Peter G. KappenBeratung: Bitte Terminvereinbarung unter:Telefon : 0211 - 171 29970 / Fax : 0211 - 171 29969 E-Mail: kappen@get-service.de

Die Frage, ob der Höchstbetrag von 1.250 Euro für den be-schränkten Werbungskostenabzug für das häusliche Arbeits-zimmer zu verdoppeln ist, wenn Ehegatten ein Zimmer ge-meinsam nutzen, ist derzeit strittig. Eine Klage ist beim Bundesfinanzhof unter dem AZ: VI R 53/12 anhängig. Betroffene sollten zunächst den doppelten Abzug beantragen sowie binnen Monatsfrist Einspruch gegen den ablehnenden Bescheid einlegen und das Ruhen des Verfahrens beantragen. Nach einem steuerzahlerfreundlichen Urteil kann diese Ent-scheidung dann auf den eigenen Bescheid übertragen werden und es winkt ggf. eine Steuererstattung. BStZ

Häusliches Arbeitszimmer: Werbungskosten strittig, wenn Ehegatten sich den Raum teilen

Wer eine Immobilie erwirbt und daraus Erlöse erzielt oder erzielen will, der kann die An-schaffungsnebenkosten steu-erlich absetzen. Wie aber sieht es bei jeman-dem aus, der ein Objekt nicht mit Geld oder Kredit bezahlt, sondern geerbt hat? Geurteilt hat das Finanzgericht Münster im Verfahren mit dem Akten-zeichen 13 K 1907/10 E).

Der Fall: Eine Steuerzahlerin hatte als Mitglied einer Er-bengemeinschaft ein bebautes und vermietetes Grundstück geerbt. Das zog Folgekosten nach sich, zum Beispiel für Grund-bucheintragungen. Diese Aus-gaben machte die Betroffene als Werbungskosten geltend,

der Fiskus lehnte jedoch ab. Im Zusammenhang mit einem unentgeltlichen Erwerb (wie einer Erbschaft) könnten kei-ne Anschaffungsnebenkosten entstehen, denn es fehle ja an der vorausgegangenen An-schaffung.Das Urteil: Das Finanzgericht Münster sah das nicht ganz so streng wie das zuständige Finanzamt. Zwar könne man die Nebenkosten im Falle ei-nes unentgeltlichen Erwerbs nicht sofort in vollem Umfang geltend machen. Aber verteilt, über mehrere Jahre hinweg, seien die Kosten durchaus ab-zuschreiben. Denn schließlich gehe es - trotz der Erbschaft - auch hier darum, langfristig Einkünfte aus einer Vermie-tung zu erzielen. LBS

Anschaffungsnebenkosten auch bei unentgeltlichem Erwerb absetzbar

Ehegattenfinanzierung:

Schuldzinsen abzugsfähigTragen Ehegatten die Auf-wendungen für eine vermiete-te Immobilien, die nur einem von ihnen gehört, aus einem Topf, zum Beispiel aus einem zu Lasten beider Ehegatten aufgenommenen gesamt-schuldnerischen Darlehen, sind die damit zusammen-hängenden Zinsen dennoch in vollem Umfang als Wer-bungskosten abzugsfähig.Im Urteilsfall hatte sich die Ehefrau in den Darlehensver-trägen als Gesamtschuldnerin

zusammen mit ihrem Ehe-mann und einer weiteren Per-son verpflichtet. Es ist hierbei nicht entschei-dent, wer vertraglicher Darle-hensnehmer ist, sondern, dass der Eigentümer-Ehegatte die gesamtschuldnerische Haf-tung für ein vom Nichteigen-tümer-Ehegatten aufgenom-menes Darlehen übernimmt.So das Urteil Bundesfinanzhof vom 20. Juni 2012, AZ: IX R 29/11. BStZ

AMBULANTE PFLEGEBochumer Süden/Südwesten Telefon: 0234 517 46 02Stadtmitte, Bochumer Norden Telefon: 0234 517 13 31Langendreer (Beratungsbüro) Telefon: 0234 516 20 02

Hamme, Bochumer Westen Telefon: 0234 952 02 72PSYCHIATRISCHE PFLEGE Telefon: 0234 517 46 02

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