zv broschüre 2013

Zentralverbandder Hausbesitzer in Wien

Starke Vertretung für Haus-, Grund- und Wohnungseigentum

Zentralverband Haus und Eigentum

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125 JahreVorwort

Seit dem Gründungsjahr unseres Zentralverbandes hat es epoch-ale Änderungen auf allen Gebieten unserer Gesellschaft gegeben, und die Entwicklung ist immer rasanter geworden. Das Zusam-menwachsen Wiens Ende des 19. Jahrhunderts, 1. Weltkrieg, Zusammenbruch, nicht lebensfähiger Kleinstaat, Inflation, Wirt-schaftskrise, Nationalsozialismus, 2. Weltkrieg, Zerstörungen, Wiederaufbau, moderne Demokratie, Staatsvertrag, Technisie-rung und Siegeszug der EDV sowie Aufstieg Österreichs zu einem der wohlhabenden Länder der Welt, zuletzt Finanzkrise – das ist in wenigen Schlagworten eine 125-jährige Geschichte, die sich im Verbandsleben widerspiegelt.Aus Anlass des 125-jährigen Bestandsjubiläums ist es wohl wert, die Geschichte des Verbandes darzustellen und unseren Mitglie-dern und interessierten Freunden näherzubringen. Unserem Präsidiumsmitglied Prof. Dr. Herta Krapfenbauer ist zu danken, dass diese Arbeit vorliegt. Möge dieses Büchlein dazu beitragen, unsere Geschichte leben-dig zu erhalten und auch der nächsten Generation Freud und Leid der Hausbesitzer sowie den Einsatz unserer Funktionäre im Interesse der Mitglieder und des Immobiliensektors näher zu bringen. Unsere Großeltern und Eltern haben zwar viel durch-gemacht, konnten aber trotz Krisen, finanzieller Belastung und ideologischer Diffamierung bestehen und ihren Hausbesitz sichern. Möge das auch in künftigen schwierigen Situationen der nächsten Generation gelingen!

KR Dr. Friedrich Noszek, Präsident Zentralverband

Haus und Eigentum Wien, 6. Dezember 2013

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Zentralverband der Hausbesitzer in Wien125 Jahre

StadtentwicklungSeit dem 18. Jahrhundert setzte im Siedlungs- und Bevölkerungswesen Wiens ein gravierender Wandel ein. Aus- schlaggebend dafür war die Industriali-sierung. Sie bedingte einen gewaltigen Zuzug der Bevölkerung nach Wien, vor allem aus den Gebieten der Monarchie außerhalb des heutigen Österreich. Die bäuerliche Bevölkerung erhielt unter Josef II die Freizügigkeit, die Grundherrschaft zu wechseln, jedoch nicht Grund und Boden zu erwerben. Schon damals wurden Besitzgröße und Bodenertrag festgestellt, sodass eine –nicht zu hohe – Grundsteuer erhoben werden konnte.

1848 brachte das Ende der Grundherr-schaft. So wurde es in Wien auch für Handwerker möglich, Grund und Bo-den zu erwerben und Bürger der Stadt zu werden. Möglich wurde das nur mit einem bestimmten Einkommen und Besitz.Wien war bis dahin mit Befestigungs-mauern umgeben und hatte Mitte des 19. Jahrhunderts rund 430.000 Be-wohner gemischter Nationalitäten und gemischter sozialer Struktur. Zunächst gab es nur acht, später zehn Bezirke mit den durch das Glacis getrennten Vorstädten. Nach der Eingemeindung der Vororte außerhalb des Linienwalls waren es dann 11 bis 20 Bezirke.

Durch die Industriali-

sierung gab es einen

gewaltigen Zuzug aus

der gesamten Monarchie nach Wien

125 Jahre Zentralverband der Hausbesitzer in WienDie Jahre von 1888 bis 1900

Ansicht von Wien aus dem Jahr 1873

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125 JahreStadtentwicklung 1888 bis 1900

In Wien waren hauptsächlich adelige und geistliche Grundherrschaften Eigen- tümer von Grund und Boden. Das An-gebot an Arbeitskräften war groß, daher die Löhne gering. Diese Entwicklung entsprach dem damals gründerzeit-lichen, liberalen Wirtschaftsdenken, das auch bei der Vermietung von Woh-nungen zum Ausdruck kam. Die Folge waren hohe Mieten. Spekulationen verschärften diese Lage, was 1873 zur Wirtschaftskrise führte. Sozialgesetze für Arbeitnehmer wurden erst Anfang des 20. Jahrhunderts erlassen (siehe Verbandsentwicklung.) Durch die Dezembergesetze 1867 (Staatsgrundgesetz) wurde das private Eigentum geschützt. Vereinsbildun-gen wurden ermöglicht (damit auch politische Parteien) und im Artikel 19 Staatsgrundgesetz festgehalten, dass alle Volksgruppenstämme des Staates gleichberechtigt sind. Kaiser Franz Jo-sef musste nach einigen Anläufen auch das allgemeine Wahlrecht zugestehen. Die liberalen Regelungen des Allge-meinen Bürgerlichen Gesetzbuchs

erlaubten Kündigungen von Mietver-hältnissen ohne Grund. Es wurde ein Schwarzbuch für säumige Mietzahler im – am 4. Juli 1888 gegründeten – Centralverband der Hausbesitzer Ös-terreichs geführt. Eine Zusammenar-beit mit dem entstehenden Magistrat bei Bausachen und Wassergebühren von Seiten des Centralverbandes wurde ebenfalls möglich. Ein großes Problem im Bereich der Wohnungen entstand durch die im-mense Zuwanderung. 1892 wurde eine erste Schutzverordnung für Mieter er-lassen, obwohl damals die Hausbesitzer die größten Steuerzahler waren.1894 erließ der Magistrat die Trottoir-verpflichtung für die Hausbesitzer: Damit wurden die Hausbesitzer ver-pflichtet, den Gehsteig in Sommer und Winter zu säubern. Das stieß auf den Widerstand des Centralverbandes, der – erfolglos – forderte, dass diese Arbeiten die Kommune übernimmt.Kaiser Franz Josef hatte Wien durch Sanierung der inneren Bezirke und den Prachtbau der Ringstraße zeitgemäß

Die Mieten waren aufgrund der starken Nach-frage und des gründerzeitli-chen Denkens relativ hoch

Die Industrielle Revolution führte zu ge-sellschaftlichen Umbrüchen

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geöffnet. Trotz des verlorenen Krieges 1866 (Königgrätz) wurde der Aufbau der Ringstraße in Angriff genommen.In dieser Zeit boomte die Spekulation mit Häusern. Palais entstanden ent-lang der Ringstraße, wie etwa das Pa-lais Epstein, Ephrussi und Todesco im wunderschönen Wiener Renaissancestil (Architekt war Theophil Hansen, ein Däne). Zum Teil waren diese Pracht-bauten nur im Rohbau vorhanden, wie etwa die Privatbauten: Das Palais Hoyos (von Ludwig Förster erbaut), oder das Palais des Herzog von Württemberg (heute Hotel Imperial) von Arnold Za-netti. Theophil Hansen erbaute auch den Heinrichshof unter dem Bauherrn Heinrich von Drasche, der damit den nobelsten „Zinspalast der Welt“ errich-ten ließ. Der Heinrichshof beherbergte in Anlehnung an die Ringstraßenpalais nobel ausgestattete Luxuswohnungen für Großbürger.

Mit den Ausbruch der Cholera 1873 erfolgte ein wirtschaftlicher Einbruch. Trotzdem gab es in der Stadt Eröffnun-gen und Festlichkeiten, um die Größe Wiens im Rahmen der Wiener Weltaus-stellung zu dokumentieren. Am 24. Ok-tober 1873 wurde auch die erste Wiener Hochquellenwasserleitung eröffnet, die vom Schneeberg nach Wien führte.Die Bevölkerungszahl stieg als Folge der intensiven Bautätigkeit von etwa 400.000 (1873) auf zwei Millionen Einwohner (1914). Ein Grund dafür war, dass nach der Revolution 1848, dem österreichisch-ungarischen Aus-gleich 1867 und der Liberalisierung der Gewerbeordnung das Privateigen-tum durch das Staatsgrundgesetz 1867 abgesichert wurde. Daher setzte wieder eine rege Bautätigkeit ein.

In der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts

entstanden prachtvolle

Palais entlang der Ring-

straße.

Palais Eschenbach

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125 JahreEntwicklung des Centralverbandes 1888 bis 1900

Der Central- verband wurde als Dachverband von den Bezirks-verbänden gegründet, um mehr Schlagkraft zu haben, als die einzelnen Bezirksver-bände es hatten.

Grundung des Centralverbandes in der medialen Umsetzung

Entwicklung des CentralverbandesSchon die Grün-dungsurkunde des Centralverbandes der Hausbesitzer Österreichs vom 4. Juli 1888 enthält neben der Aufga-be der Interessenvertretung auch die Beratungstätigkeit, einen Bildungs-auftrag und die Herausgabe eines ge-druckten Mediums zur Information der Mitglieder. Der Centralverband wurde als Dachorganisation gegrün-det, denn damals waren vorwiegend die deutschsprachigen Gebiete der Mo-narchie eingebunden. Wegen der mas-siven Steuerbelastung erachteten die bestehenden Bezirksvereine in Wien (z. B. Favoriten, 4. 5. 1888 gegründet) ein einheitliches und gemeinsames Vor-gehen für sinnvoll. Mit dem Dachverband konnte gemein-sam ein stärkerer Druck auf die große Kommune, die damals im Entstehen begriffen war, ausgeübt werden, als

dies den einzelnen Bezirksverbänden möglich gewesen wäre. Vor dieser Gründerzeit gab es Mehr-parteienhäuser nur von Adeligen, der Geistlichkeit oder den zünftisch orga-nisierten Handwerkern sowie den im Entstehen begriffenen öffentlichen Stellen. Personen, die Besitzeinkom-men durch Haus oder Grund hatten, wurden ausdrücklich als Bürger be-zeichnet, die Mietparteien wurden als Mitbürger bezeichnet. Während in der Landwirtschaft Haus und Arbeitsstätte eins waren, hat das Industriesystem zu einer räumlichen Trennung von Woh-nung und Arbeit geführt.Zu dieser Zeit konnten Private weit-

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läufige und ausgedehnte Grundstücke in den Vorstädten kaufen. So erwarben etwa Julius Frankl in Favoriten, Inzers-dorf und Meidling und die Brauereibe-sitzer Kuffner, ebenfalls in den Bezirken Meidling, Ottakring und Altmannsdorf Liegenschaften, die teils auf Schulden gekauft wurden. Auch Heinrich Dra-sche, Besitzer der Wienerberger Ziegel-werke, erwarb große Flächen, die später parzellenweise für Bauzwecke verkauft wurden. Auf diese Weise erweiterte sich die Stadt Wien ringförmig um das Gla-cis (ehemalige Stadtbefestigungen), das in Vorbereitung der Weltausstellung 1873 ebenfalls geschliffen worden war. Der Kaiser gründete einen Stadterwei-terungsfond, der vor allem die Finanzie-rung der Prachtbauten der Ringstraße garantierte. Ab 1890 konnten in den Vororten Gründe von Privatpersonen erworben und Miethäuser gebaut wer-den, die in der Fassadengestaltung die Prachtbauten der Ringstraßen imitier-

ten. Allerdings waren die Wohnungen noch nicht mit Bad und WC ausgestattet und hatten somit noch keinen mit dem heutigen Standard vergleichbaren Kom-fort. 1900 hatten zum Beispiel noch 97 Prozent der Wohnungen keinen Wasser- anschluss. Der Centralverband war in dieser Zeit bemüht, die Kredite für die Bautätig-keit der „Zweiten Gesellschaft“ (die „erste Gesellschaft“ waren Adel und Industrie) zu ermöglichen, was durch die Gründung der Volksbank (1850) erleichtert wurde. Ein zentrales An-liegen des Verbandes war, den hohen Steuerdruck – in erster Linie die Haus-zinssteuer – abzuwenden. Vor allem der Zinskreuzer belastete die Hausherren sehr. Dabei war der Centralverband erfolgreich; der Zinskreuzer wurde im Laufe der Zeit gesenkt. Zu dieser Zeit entstand das mehrge-schossige Handwerkerhaus, in dem zum Teil noch die Straße in den Arbeits-

Der „Zinskreuzer“ war eine hohe

finanzielle Belastung für die Hausbe-

sitzer, die der Centralver-

band senken konnte

Kaffeehaus- Szene aus

dem Jahr 1900

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125 JahreEntwicklung des Centralverbandes 1888 bis 1900

Aufgrund der schwierigen wirtschaft-lichen Lage konnten viele Menschen den Zins nicht zahlen, daher standen viele Wohnungen leer.

und Wohnbereich einbezogen wurde. Der private Hauseigen-tümer übernahm die damali-ge Wohnungsversorgung für den „dritten Stand“ (Arbeiter, Taglöhner). Auf dieses Weise entstand das gründerzeitliche Stadtbild. Die Beratungstätig-keit des Centralverbandes war dabei für die Hauseigentümer eine wertvolle Hilfe.Gewerbe und Handel verzeich-neten Zuwächse, weshalb das erworbene Geld veranlagt wur-de. Eine Anlageform war das Zinshaus. Auch in die Planung des Stadt-bildes war der Centralverband eingebunden. Mit seiner Hilfe wurde damals festgelegt, wo Plätze, Kirchen, Straßen gebaut werden sollten. Die Unterstüt-zung für die Bauten der Priva-ten, die auch am Anfang Beamte einquartieren mussten, fanden die Bauherren im Centralverband.Das Beamtenheer wuchs mit Erstarken der Kommune ebenfalls rasch an. Damit war es für private Hausbesitzer nicht schwierig, Mieter zu finden, auch wenn diese in Folge der geringen Löhne bei den Mieten unter Druck kamen. Aus diesem Grund wurden vielfach nur Einraum-wohnungen gebaut. Ausnahmen waren die Mittelstandsbezirke 13 und 18. Die Einraumwohnungen gab es vorwiegend für die ärmeren Schichten in den Vor-städten und Vororten. Einen Fortschritt gab es in der Bauweise: das Bassenahaus löste das Pawlatschenhaus (Haus mit Gängen im Freien zum Hof) ab. Die wirtschaftlich schwierige Zeit führte dazu, dass viele Menschen ih-

ren Zins nicht zahlen konnten. Daher gab es zahlreiche Kündigungen. Eine der Folgen: Viele Wohnungen standen leer. Der Centralverband führte sogar eigene Listen der Leerstehungen, die zunächst noch genauso besteuert wa-ren wie vermietete Wohnungen. Ein Drittel der Wiener Haushalte musste damals die Wohnung wechseln. Kaiser Franz Josef ließ die Jubiläumshäuser in Ottakring bauen, um die Wohnungsnot etwas zu lindern.Zum Regierungsjubiläum Kaiser Franz Josefs 1898 gab der Centralverband das Hausbesitzeralbum heraus, das die Städte der Hausbesitzervereine in Fotos festhielt. Das Album wurde dem Kaiser zur Huldigung übergeben.

Im 19. Jahr-hundert war die Bassena ein Fortschritt im Wiener Hausbau

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Die Hausbe-sitzer waren

eine politische Macht und

konnten daher

verschiedene Forderungen durchsetzen

Das bestehende Zensuswahlrecht machte die Hausbesitzer zu einer po-litischen Macht und diese einheitliche Gruppe konnte auch verschiedene steu-erliche Anliegen durchsetzen. So wurde 1895 auf Drängen des Centralverban-des eine Steuerreform beschlossen. Der Verband erwirkte damals auch, dass Leerstehungskosten und Erhal-tungskosten in der Steuererklärung als Ausgabenposten berücksichtigt werden konnten. Der Centralverband half aber auch bei der Auswahl der Baugewerbetrei-benden. Da neben den Basiskosten der Steuer auch diese Position bei der Kalkulation der Miete neben einer an-

gemessenen Verzinsung des Kapitals in Anrechnung gebracht werden musste, waren zuverlässige und günstige Hand-werker gefragt. Das wichtigste Ziel des Centralverban-des war aber eine Einkommensteuer als Subjektsteuer durchzusetzen. Das heißt, nicht das Haus (Objekt) sollte die Grundlage der Besteuerung sein, sondern die Einnahmen und Ausgaben des Hausbesitzers.

In den ersten 30 Jahre der Verbandsgeschichte stand Kaiser Franz Joseph an der Spitze Österreichs

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125 JahreEntwicklung von 1900 bis 1938

StadtentwicklungIn Folge des ersten Weltkrieges kam der private Hausbau ins Stocken. Vielfach waren durch Zeichnung von Kriegs-anleihen die Privaten ihres Kapitals beraubt. Die Bodenpreise sanken in Folge der sinkenden Nachfrage. Durch die Parteienbildung erstarkte gleichzei-tig die Gemeinde Wien; so konnte nun die Gemeinde als Bauherr und Stadtent-wickler auftreten. 1919 bis 1931 wurden 63.000 Wohnun- gen von der Gemeinde errichtet. Bis 1929 wurden für kommunale Wohnbau- programme 290 Hektar Boden verbaut. Die Bevölkerung war in Folge der Hype-rinflation 1921/1922 verarmt, sodass billigere Mieten durch die Bildung von Wohnungsgenossenschaften vorge-schrieben werden konnten. Diese Ge-nossenschaften übernahmen nunmehr zusätzlich die Wohnversorgung. In Folge der Wirtschaftskrise 1933/1934 suchten die Arbeitslosen (z. B. 1934 in Wien 185.305) ebenfalls billigere Woh-

nungen. Im Rahmen des Bundeswohn- und Siedlungsfonds wurden dabei 1932/33 ein Teil der Großfeldsiedlung und die Nordrandsiedlung gebaut. Entwicklung des Zentralverbandes*Die Zusammenarbeit der Hausbesit-zerverbände innerhalb der Monarchie funktionierte anfangs klaglos. Die ein-zelnen Verbänden hielten Bundestage ab, so etwa 1901 in Brünn. Auf der Ta-gesordnung stand auch die Diskussion eines Kammerstatus für die Hausbesit-zerverbände, was aber in Hinblick auf das mangelnde Berufsbild abgelehnt wurde. Vertreter des Zentralverbands der Hausbesitzer besuchten länder-übergreifend Kongresse, wie etwa in Berlin oder Paris 1914 oder 1920.Nach dem Personalsteuergesetz 1895 sollte ein Einkommensteuergesetz (als Subjektsteuergesetz, siehe oben), vom Zentralverband im Interesse der Mitglieder geschaffen werden. Da ein derartiges Einkommensteuergesetz

Nach dem ersten Weltkrieg trat die Gemeinde Wien als Bauherr und Stadtentwick-ler auf

Die Jahre von 1900 bis 1938

Im 1. Weltkrieg kam der private Hausbau ins Stocken

* Schreibweise 1906 geändert

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nicht zustande kam, wurden Umstruk-turierungsmaßnahmen im Zentralver-band gesetzt, da die Mitgliedsverbän-de unzufrieden waren. 1906 wurde der Zentralverband daher als das „Offizielle Organ“ des Reichsverbandes der Haus-besitzer und der angeschlossenen Ver-eine gebildet. Der Sitz war damals im 1. Bezirk in der Friedrichstraße. Die Haus-herrn-Zeitung gab der Zentralverband aber nach wie vor heraus.Kaiser Franz Josef gab am 1. August 1914 den Auftrag zur „Zinsfassion“. Auf deren Grundlage wurden die Mie-terschutzverordnung 1917 und in wei-terer Folge das Mietzinsgesetz 1922 beschlossen. Hier war auch der Zent-ralverband eingeschaltet, um die Haus-listen für die Mitglieder zu führen. 1919 wurde das allgemeine Wahlrecht eingeführt und 1920 das Bundesverfas-sungsgesetz erlassen. Das brachte auch Auswirkungen auf das Verbandsleben: In den Bundesländern bildeten sich selbständige Vereine. Nach Erlassen des

Mietengesetzes 1922 und des Gesetzes über die Wohnbausteuer 1923 erhöhte sich die Unzufriedenheit der Mitglieds-verbände. Das Wohnbausteuergesetz diente dazu, aus den eingehenden Mitteln Gemeinde- wohnungen zu bauen. Die Hausbesit-zerverbände sahen sich veranlasst, Pro-testversammlungen abzuhalten – die aber zu keinem Erfolg führten. Einige Verbände lösten sich vom Zentralver-band los. So etwa 1927 der Reform-verband, der auch eine eigene Zeitung, „Der österreichische Hausbesitz“ her-ausbrachte. Ab dieser Zeit gab es daher in Wien (bis 2010) zwei Verbände.In den schwierigen Zeiten der Welt-wirtschaftskrise 1933 half der Zentral-verband den Mitgliedern auch durch Vermittlung von Krediten und führte Verhandlungen mit Miet- und Darle-henskassen.

Der Erlass des Mieten-

gesetzes 1922 führte

zu einer massiven Unzufrie-

denheit der Hausbesitzer

In der Zwischenkriegs-

zeit wurden zahlreiche

Gemeindebauten wie der

Karl-Marx-Hof errichtet

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125 JahreDie Jahre 1938 bis 1945

Nach der Machtübernahme der Nati-onalsozialisten in Deutschland wurde von den Funktionären des Zentralver-bandes noch Mitte der 30er Jahre der Zentralverband der Hausbesitzer-Haus-besitzerhilfsverein gegründet, um einer möglichen Enteignung des Vermögens des Zentralverbandes zu entgehen.Trotzdem wurde das Vermögen des Zentralverbandes der Hausbesitzer/Hausbesitzerhilfsverein enteignet und der Zentralverband unter kommissari-sche Verwaltung gestellt.

Es gab daher keine Zeitung und auch keine Verbandstätigkeit. Die Zeitung des Zentralverbandes erschien wieder ab 1945. Vom Reformverband sind aus dieser Zeit ebenfalls keine Medien vorhan-den, die Zeitung des Reformverbandes erschienen erst wieder mit dem Jahr 1948.

In der Zeit des National-sozialismus wurde das Vermögen ders Zent-ralverbandes enteignet, seine Tätigkeit ruhte

1938 bis 1945, der 2. Weltkrieg

Der 2. Weltkrieg brachte in Wien enorme Zerstörung

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StadtentwicklungIn Folge der Zerstörungen des 2. Welt-krieges gab es zu Beginn der Besat-zungszeit in Wien genügend Bauland für die Gemeinde zur Verbauung, und zwar in der Form der Lückenverbauung. Es entstanden vermehrt gemeinnützige Bauträger, die zur Konkurrenz für die Gemeindebauten wurden. Ein privater Wohnbau existierte vorerst nicht. Anfangs der 60er Jahre kaufte die Ge-meinde Boden an den Randlagen Wiens dazu, wie etwa am Schöpfwerk und in Aspern. Auch wurden etliche Wohnbau-ten saniert.Als Folge des Marschallplans konnten auch Gewerbetreibende ihre Häuser wieder aufbauen. Das führte zu einem wirtschaftlichen Aufschwung und zu einem privaten Hausbau. Das Mieten-gesetz 1922 wurde jedoch nicht zeitge-mäß geändert und blieb, bis auf einige Änderungen, bis 1981 erhalten.

Entwicklung des ZentralverbandesDie Verfassung von 1920 wurde in der Fassung 1929 wieder in Kraft gesetzt. Der Zentralverband der Hausbesitzer von Wien und den Ländern Öster-reichs wurde in dieser Rechtsform ak-tiviert und der Hausbesitzerhilfsverein wieder gegründet. Auch das Vermögen des Zentralverbandes der Hausbesit-zer / Hausbesitzerhilfsverein und die Liegenschaften wurden zurückgestellt. Der Verbandssitz konnte von der Weih-burggasse in die Landesgerichtsstraße 6 verlegt werden. Der erste Präsident nach 1945 war KR Arch. Hans Plank. Die föderalistische Struktur wurde auch im österreichischen Verband wiederher-gestellt, da auch eine Vertretung sämt-licher Bundesländer notwendig war. So wurde 1945 der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) als Interessenvertretung sämtlicher Bun-desländer gegründet.

Nach dem 2. Weltkrieg

setzte wieder eine rege

Bautätigkeit ein, die

Gesetzgebung blieb jedoch

auf dem Stand von

1922


Wiederaufbau nach dem 2. Weltkrieg

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125 JahreEntwicklung des Zentralverbandes 1945 bis 1982

Der Zentralverband hatte nun seine Hauptaufgabe in der Beratung der Mit-glieder, vor allem aber in der Hilfe beim Wiederaufbau nach dem Wohnhauswie-deraufbaugesetz 1948. Er konnte erwir-ken, dass in diesem Gesetz Änderungen zum Vorteil der Hauseigentümer (z.B. eine befristete Grundsteuerbefreiung) vorgenommen wurden. Ebenso wur-de der Entwurf eines Wohnbauförde-rungsgesetzes bearbeitet. Auch war es ein Erfolg des Zentralverbandes, dass das Wohnungsanforderungsgesetz ge-ändert und entschärft wurde. Neue Mitglieder wurden in Fragen des Wohnungseigentumsgesetzes beraten, da dieses Gesetz ebenfalls 1948 in Kraft trat. Hilfestellungen gab es auch beim Verfahren gemäß § 7 Mietengesetz zur Duchführung von Generalreparaturen. Häuser konnten nur im Rahmen des § 7-Verfahrens erhalten werden, Woh-nungsverbesserungen waren in Folge

der Friedenskronenzinse fast unmög-lich. 1969 wurde das Wohnungsver-besserungsgesetz auf Drängen des Zentralverbandes beschlossen. Damit gelang es, den Standard der Wohnun-gen allmählich anzuheben.Das Wohnbauförderungsgesetz bewirk-te, dass von 1950 bis 1955 180.000 geförderte Wohnungen gebaut wur-den. Dies war deshalb möglich, da ein Teil des Besatzungskostenbeitrages als Mittel für Wohnbauförderung ver-wendet werden konnten. Bauland war für 200.000 Wohnungen vorhanden, sodass nach diesem Konzept das Woh-nungsproblem lösbar schien.Nach KR Plank wurde RA Dr. Heinrich Jandl ab 1967 (bis 2001) Präsident des Verbandes. Es gab das Bemühen, mit der Mietervereinigung eine Gesprächsbasis und ein partnerschaftliches Verhältnis aufzubauen, um gemeinsame Lösungen im Wohnrecht voranzutreiben.

Der Zent-ralverband baute in den Nachkriegs-jahren ein partner-schaftliches Verhältnis zur Mieterseite auf

In den 1950er Jahren wurden zahlreiche geförderte Wohungen gebaut

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Zentralverband der Hausbesitzer in Wien125 Jahre Zentralverband der Hausbesitzer in Wien125 Jahre

StadtentwicklungNach dem Erreichen der Vollbeschäfti-gung wurden Gastarbeiter ins Land ge-holt, zuerst aus Jugoslawien. Dadurch stieg der Wohnraumbedarf. Nach dem Ende des „Eisernen Vorhanges“ 1989 erfolgte die Öffnung zu den vormali-gen Ostblockländern. Das führte zu einer Welle von Migranten. Durch den Beitritt Österreichs zu der EU wurde die Niederlassungsfreiheit für sämtli-che Mitgliedsländer der EU statuiert. Es kamen deutsche Staatsbürger nach Wien. 2005 brachte der Beitritt mit-tel- und osteuropäischen Staaten zur Europäischen Union einen verstärkten Zuzug vor allem aus Polen. Die Nachfra-ge nach Wohnraum stieg daher wieder.Da zu wenige private Neubauten errich-tet wurden, forcierte die Gemeinde ihre Wohnbautätigkeit. Die Wiener Förder-mittel reichten aber nicht aus, um wei-tere Sanierungen nach dem Wohnhaus-sanierungsgesetz 1984 voranzutreiben. Um die Nachfrage abzudecken, wurden daher in Wien vermehrt Dachboden-ausbauten durchgeführt.

Entwicklung des ZentralverbandesUnter Justizminister Broda forderte der Zentralverband ein zeitgemäßes Miet-recht. Nach tschechischem Vorbild trat 1982 ein Mietrechtsgesetz (MRG) in Kraft, nachdem durch eine Novelle zum Mietengesetz 1974 der Begriff der Sub-standardwohnung eingeführt wurde. Der Zentralverband wehrte sich zwar gegen die Hausbesitzer schädigenden Bestimmungen dieser Gesetze, aller-dings konnte er nicht die Beschlussfas-sung im Parlament verhindern. Nach intensiven Verhandlungen der Ab-geordneten zum Nationalrat Otto Keiml (ÖVP) und Kurt Eder (SPÖ) wurden mit dem Wohnrechtsänderungsgesetz (WRÄG) 1994 das Richtwertsystem für die Mietzinsbildung und eine Befris-tungsmöglichkeit von Mietverhältnis-sen geschaffen. Darüber hinaus brach-ten die Verhandlungen eine Lockerung der strengen Vorschriften des MRG. Der Schwerpunkt der Beratungstätigkeit im Zentralverband verlagerte sich auf bauli-che Verbesserungen. Durch Einführung der Richtwertmiete, vor allem durch die

Seit den 80-er Jahren des vorigen

Jahrhunderts steigt der

Wohnraum-bedarf in

Wien


Fall des Eisernen Vorhangs im Jahr 1989

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125 JahreEntwicklung des Zentralverbandes 1982 bis 2013

Anhebung der Substandardwohnungen auf Wohnungen der Kategorie A (ab 30 m2 mit Vorraum, Bad und Zentral-heizung), konnten Wohnungen besser vermietet werden. Den Hauseigen- tümern wurde damit ermöglicht, mit höheren Mieteinnahmen Wohnungen zu sanieren. Dabei zeigte sich wieder, dass die Hauseigentümer einen großen wirtschaftlichen Faktor darstellen. Sanierte Wohnungen haben ihren Preis. Das hat in Folge der Wirtschaftskrise ab 2008 bei schwachen Einkommensgrup-pen zu einem Missverhältnis zwischen Einkommen und Miete geführt. Seit 2013 läuft daher die Debatte „leistba-res Wohnen“. Dabei ist es Aufgabe des Zentralverbandes Diffamierungen zu-rückzuweisen und Sachverhalte richtig zu stellen. Seit 2002 ist KR Dr. Friedrich Noszek Präsident des Zentralverbandes. Unter seiner Präsidentschaft wurde 2006 im Haus des Zentralverbandes ein Dachbo-denausbau zur Schaffung eines großen Versammlungsraumes samt Nebenräu-men vorgenommen. In diesen Räum-

lichkeiten finden Vorträge, Diskussions- und Kursabende statt. Ebenso tagen dort interne Gremien zur Beratung ak-tueller Themen des Wohnrechts. Die Interessen aller Bundesländer ver-tritt seit 2012 RA Dr. Martin Prunbauer als Präsident des ÖHGB, nachdem KR Dr. Noszek diese Präsidentschaft seit 2006 bis 2012 inne hatte.2010/2011 kam es zur Vereinigung von „Reformverband“ und „Zentralverband der Hausbesitzer“ unter dem Namen „Zentralverband Haus und Eigentum“. Seit 2004 waren alle Bundesländer in die Zeitung des Zentralverbandes „Haus und Grund“ eingebunden. Somit sind seit 1. Jänner 2011 alle Bundes-länder Bezieher einer Zeitung mit dem neuen Titel „Haus & Eigentum“, deren Chefredakteur KR Dr. Noszek ist. RA Mag. Wolfgang Ruckenbauer führt die Zeitung des Reformverbandes „Der ös-terreichische Hausbesitz“ als Beilage in „Haus & Eigentum“ weiter. Derzeit konzentriert sich die Tätigkeit des Verbandes auch auf die Beratung im Bereich Wohnungseigentum.

Im Jahr 2011 haben sich der „Reform-verband“ und der „Zen-tralverband“ zum „Zen-tralverband Haus und Eigentum“ wieder- vereinigt

125 Jahre

RA Dr. Martin Prunbauer (li.) überreicht KR Dr. Friedrich

Noszek die Urkunde der Be-stellung zum Ehrenpräsidenten

des ÖHGB

Zahlreiche Leistungen für Verbandsmitglieder

Der Zentralverband Haus und Eigentum bietet seinen Mitgliedern folgende Leistungen an:• Elf Fachzeitschriften „Haus & Eigentum“ pro Jahr• Kostenlose Rechtsberatung• Kostenlose Steuerberatung• Kostenlose Versicherungsberatung• Kostenlose Bauberatung und Finanzberatung• Kostenlose Beratung für Wohnungseigentümer in Verwaltungsfragen• Kostenlose Sprechabende über Probleme der Hausverwaltung und

Rechtsprechung auf dem Gebiet des Wohn- und Steuerrechts• Kostenlose Informationsveranstaltungen• Seminare (zu sehr günstigen Kostenbeiträgen), Hausverwaltungskurs etc.• Internetauftritt mit aktuellen Meldungen über Neuerungen• Mietverträge und Arbeitsunterlagen• Diverse Abfragen (Melderegister, Grundbuch, KSV, etc.) – kostenpflichtig• Hilfe zur Mietvertragserstellung

Es wird künftig Aufgabe des Zentralverbandes sein, die Mietrechtsdebatte in sach-liche Bahnen zu lenken, ebenso die Steuerdebatte, denn Hausbesitz ist an und für sich schon durch die Progression belastet, nicht so wie Kapitalerträge mit einer 25-prozentigen Endbesteuerung. Der Zentralverband Haus und Eigentum lädt alle Haus und Grundbesitzer ein, sich zu einer effizienten gemeinsamen Vertretung zusammenzuschließen, um ge-meinsam als starke Interessengruppe auftreten zu können.

Weitere Informationen und Beitrittsmöglichkeit: www.zvhausundeigentum.at

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Quellen: Karlheinz Roschitz: Wiener Weltausstellung 1873 Feldbauer: Dissertation die Hausherren von 1888 bis 1914Gerhard Meißl : allgemeine Wirtschaftsentwicklung ÖSTB Bahn 7Renate Barnitz-Schweitzer: wohnen, ÖSTB Bahn 7Postsparkasse Wien Ausstellungskatalog 2013: Theophil Hansen

Herausgeber: Zentralverband Haus und Eigentum, Landesgerichtsstraße 6, 1010 Wien; Tel. 01 / 406 33 18; [email protected]

Druck: AV+Astoria Druckzentrum GmbH, 1030 Wien

Bildquelle: Titelbild: WienTourismus/Reinhard MandlSeite 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 und 16: APA-PictureDesk GmbHSeite 2, 6, 7, 17 und 18: Zentralverband Haus und Eigentum

Eine starke und effiziente Interessenvertretung

Der Zentralverband Haus und Eigentum unterstützt die Haus-, Grund- und Wohnungs-eigentümer mit einem breiten Angebot an Beratung, Vortragsabenden und Seminaren (siehe nebenstehende Seite). Es gibt Merkblätter und einschlägige Formulare. Zu uns betreffenden Entwürfen von EU-Richtlinien, Bundesgesetzen und Landesgesetzen nimmt der Verband Stellung. Wir nehmen an diversen Sitzungen teil, um die Interessen unserer Mitglieder zu vertreten. So wirkt der Verband etwa an Mietrechtsgesprächen mit, um unsere Forderungen vorzubringen und durchzusetzen. Die Experten des Verbandes ar-beiten auch Novellierungsvorschläge aus. Wir haben Kollektivvertragsfähigkeit und sind nunmehr auch im Institut für Bautechnik (ÖIB) vertreten. Dazu kommt Medienarbeit mit Pressekonferenzen, Presseaussendungen und Journalistengesprächen.

Der Verband kann den Mitgliedern viel bieten und leistet gute Arbeit. Alles im Interesse unserer Mitglieder, denn Schutz und Erhalt des Eigentums sind uns wichtig. Und wer noch nicht Mitglied ist, ist herzlich eingeladen dem Zentralverband Haus und Eigentum beizutreten.

KR Dr. Friedrich Noszek, Präsident des Zentralverbandes Haus und Eigentum

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