Рынок вторичной жилой недвижимости: итоги 2014 года и...

ИТОГИ 2014 ГОДАРЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИКиев

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Текущая ситуация во вторичном сегменте жилой недвижимости наталкивает на 2 возможных пути егоразвития в 2015 году – либо постепенный переход к гривневому ценообразованию и, соответственно, повышение его конкурентоспособности по отношениюк первичному сегменту жилья, либо продолжающаясястагнация и дальнейший спад количества сделок. С учетом менталитета украинцев, реализация первогосценария маловероятна в 2015 году, поэтому, владельцам квадратных метров, выставленных на продажу, стоит приготовиться к росту затрат на владениежилой недвижимостью – уплате налога на недвижимостьи обещанному минимум двукратному росту коммунальных платежей.

Ярослава Чапко,директор CDS

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Максим Школьник,основатель и управляющий директор Address.ua

Рынок вторичной недвижимости Киева все еще существенно уступает первичному по своим ценовым показателям. В 2015 году мы с высокой долей вероятности будем наблюдать падение цен на вторичном рынке, чтоприведет к сближению стоимости первичной и вторичной недвижимости Киева.

Исторически сложилось так, что собственники вторичного жилья, выставляя его на продажу, привыкли привязываться вцене к доллару, в то время как продавцы первичной недвижимости думают о ценах продаж в гривне. В этом годуситуация изменится: продавцы «вторички», глядя на «первичку», начинают думать в гривне, что подтверждает статистика размещаемых на Address.ua объявлений. В конце 2014 года54,33% объявлений о продаже квартир в Киеве на вторичном рынке были размещены с ценой в гривне, в долларе – 45,37%, в евро – 0,3%. Данный сдвиг в образе мышления также долженпривести к тому, что цены обоих сегментов сблизятся.


ТЕНДЕНЦИИЗначительная конкуренция со стороны новостроек существенно повлияла на количество сделок на вторичном рынке Киева в 2014г. По итогам 2014 года вторичный рынок окончательно уступил первенство первичному рынку Киева, где ценообразование происходит в гривне.

Две волны девальвации гривны спровоцировали сокращение объема предложения квартир к продаже – многие собственники ушли с рынка до стабилизации курсовой ситуации.

Ограничения на получение наличных с банковских счетов населения негативно отразились на объеме сделок вторичного рынка.

несмотря на 100% девальвацию гривны в течение 2014г., по итогам года рыноквторичной недвижимости продемонстрировал умеренное снижение долларовых цен предложения (- 8,8% с начала года), что также повлияло на снижение объема сделок.

Спрос, сформированный переселенцами с Крыма и восточных регионов Украины, подогревал рынок во втором полугодии 2014 года, однако, существенного влияния на итоговые показатели развития сегмента не оказал.

На рынке существует значительный дисбаланс спроса и предложения квартир, как с точки зрения географической структуры, так и по количеству комнат.


Среднемесячный объем предложения квартир на вторичном рынке жилойнедвижимости Киева, январь-декабрь 2014г., тыс.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В течение 2014г. в Киеве на вторичном рынке жи-лья среднемесячный объем предложения состав-лял порядка 19 тыс. квартир. Пиковые показателиколичества предлагаемых к продаже квартир бы-ли зафиксированы в январе и октябре, традицион-ных периодах роста предложения. В эти месяцыпредложение квартир превышало 20 тыс. единиц.Наименьшее количество квартир, выставленных на продажу, предлагалось в мае 2014 г. – менее 17 тыс. единиц.

По состоянию на конец декабря 2014г. предложе-ние рынка насчитывало чуть больше 18 тыс. квар-тир. При этом к концу года, в ноябре-декабре, на-метилась тенденция к сокращению объема пред-ложения. Из-за очередного витка девальвации гривны продавцы сняли около 10% квартир с про-дажи, преимущественно 1 и 2 комнатные кварти-ры. Если в пиковые месяцы предложения на про-дажу выставлялось порядка 5 тыс. 1-к и 6,2 тыс. 2-к квартир, то на конец 2014г. эти цифры снизи-лись до 4,4 и 5,7 тыс. единиц, соответственно.

Структура предложения на рынке вторичной жилой недвижимости Киева по районам, %

Источник: CDS

.

16,0

17,0

18,0

19,0

20,0

21,0

Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь

Структура предложения на рынке вторичной жилой недвижимостипо количеству комнат, %

Источник: CDS, Address.ua



1 комн.

2 комн.

3 комн.

4+ комн.

28% предложения квартир на вторичном рынке сосредоточенов Печерском и Дарницком районах

65% предложения вторичного рынка представлено 2-х и 3-х комн. квартирами

В географической структуре предложения квартир,лидируют Печерский и Дарницкий районы, удель-ный вес каждого из них в общем объеме состав-ляет 14%. В целом же, порядка 70% предложения вторичного рынка сконцентрировано на правом берегу. Наибольшее количество квартир, выстав-ленных на продажу на Правобережье, сосредото-чено в Печерском, Шевченковском и Голосеевскомрайонах столицы.

Структура предложения квартир по количеству комнат не претерпела существенных изменений втечение года. Как и в 2013г., основной объем пред-ложения – порядка 65% квартир – приходится на 2- и 3-комн. квартиры.

первичный вторичный

Соотношение сделок на первичном и вторичном рынках, 2014, %


СПРОС

По итогам 2014г., вторичный рынок жилья значительно уступил позиции первич-ному рынку – удельный вес сделок на вторичном рынке сократился до 33% с 55% в 2013 г. Практически полная долларизация вторичного рынка в условияхмасштабной девальвации гривны способствовала окончательному закреплениюлидерских позиций за сегментом первичного жилья.

На динамику сделок на вторичном рынке жилой недвижимости в 2014 году ока-зывали влияние многие факторы, среди которых несколько волн девальвации гривны, ограничение наличных расчетов, кризис банковской системы.

Так, при очередном витке девальвации, рынок вторичной жилой недвижимостизамирал - покупатели занимали выжидательную позицию, ожидая снижения це-ны, что в свою очередь отразилось на количестве сделок, количество которых вмае и ноябре 2014 года было наименьшим.

Вторым фактором, ограничивающим сделки на вторичном рынке, стал банковс-кий кризис. Длительный период возврата банками вкладов населения, банкротс-тво нескольких банков, негативно повлияли на объемы сделок на рынке. За пе-риод получения покупателем своего банковского вклада, преимущественно в гривне, национальная валюта успевала обесцениться, а продавец, выставляю-щий цену квартиры в долларах, не всегда готов был делать соответствующую скидку.

В тоже время следует отметить, что более 80% вкладов населения, изъятых из банковской системы, было проинвестировано в рынок недвижимости. Это обус-ловило довольно высокую активность покупателей, как на первичном, так и на вторичном рынке. Подогреваемый в средствах массовой информации посыл о«небывалом торге» на вторичном рынке привлек на рынок значительное коли-чество потенциальных покупателей. Интерес, в основном, вызывали 1-к и 2-к квартиры – удельный вес квартир данного типа в общей структуре запросов сос-тавил 75%.

Из-за неготовности продавцов квартир идти на кардинальные уступки по цене, около 70% потенциальных покупателей готового жилья проинвестировали в строящиеся объекты на первичном рынке столицы.

Еще одним фактором, ограничивающим сделки вторичного рынка Киева, можноназвать дисбаланс спроса и предложения. В структуре предложения, только 56% приходится на сегмент 1- и 2-к квартир, при 75% запросов на приобретение 1-2-кквартир. Наиболее ощутим дисбаланс конъюнктуры в сегменте 1-к квартир, гдена 37% спроса приходится всего 24% предложения.

При анализе географической структуры запросов, дисбаланс спроса и предложе-ния на вторичном рынке еще более очевиден. Основные запросы покупателейсосредоточены на спальных районах, с хорошо развитой транспортной и сервис-ной инфраструктурой.

В 2014 году на Голосеевский, Дарницкий и Днепровский районы приходилось по-рядка 56% запросов на покупку квартиры, при этом, наиболее популярным был Дарницкий район (21% запросов). В тоже время, в Дарницком районе предлага-лось всего 14% от общего объема квартир. На Печерский район, где предлагалосьтакже 14% квартир, выставленных на продажу, приходилось всего 4% запросов покупателей.

Суммарно, на 56% запросов на приобретение квартир в трех наиболее популяр-ных районах Киева приходилось 35% всего предложения квартир. Данный ана-лиз подтверждает вывод о том, что малометражные квартиры в популярных спа-льных районах с релевантным ценообразованием были основным товаром, обеспечившими объем сделок вторичного рынка в 2014 году.


1к 2к 3к 4к+

Структура запросов по количеству комнат,2014


Рынок вторичной недвижимости остро реагирует на процессы, происходящие как в экономической, так и в политической сферах Украины. Прошедший год оказалсянепростым для всего украинского рынка недвижимости,но для "вторички" - особенно. Две волны девальвации гривны в разные периоды практически парализовали ры-ночную активность.Собственники, в большинстве своем не имеющие безус-ловной мотивации к продаже, выжидают и, либо, снима-ют квартиры с продажи, либо, неохотно предоставля-ют небольшой дисконт. Для того, чтобы на вторичный рынок вернулась высо-кая деловая активность, необходимо одно условие — предсказуемый курс гривны по отношению к доллару. Нов виду текущих событий, до стабильности в этом воп-росе далеко.

Виктория Погасийстарший консультант,City Development Solutions


СПРОС Структура запросов на покупку квартир на вторичном рынке в 2014г. в Киеве по районам, %

Структура запросов по стоимости квартир в течениегода также показала тенденции к кардинальным из-менениям. Если в начале 2014г., на объекты стои-мостью до $60 тыс. приходилось 40% заявок покупа-телей, то уже в декабре 2014 этот показатель выросдо 58%. Спрос продолжает смещаться в сторону бо-лее дешевых предложений, при этом, количество заявок на квартиры стоимостью до $40 тыс., вырос-ло более чем в 2 раза за прошедший год.

Практически в 2 раза снизился спрос на приобрете-ние квартир в бюджете $80-100 тыс. и $140-180 тыс.(наиболее популярные запросы 2011 и 2012 годов).Следует отметить, что в бюджете свыше $180 тыс.структура запросов уверенно удерживает 10%, что объясняется притоком в Киев в 2014 году мелкого исреднего бизнеса из восточных регионов и Крыма.

Спрос на 1-2-комн. квартиры подтверждают и дан-ные анализа среднего периода активности объявле-ний по продаже квартир. В среднем, период экспо-зиции 1-к квартир на рынке в 2014 году составлял 91день, при этом, если в начале года этот показатель был 67 дней, то уже к декабрю он вырос на 60% - до 107 дней. Для 2- квартир период экспозиции в 2014г.вырос с 80 дней в январе до 117 в декабре.

Низкий период экспозиции в конце 2013 – начале 2014 года объясняется всплеском инвестиционногоспроса в начале года и девальвационными ожидани-ями населения, когда многие совершили покупки квартир еще по курсу 8грн./доллар США.

Основными побудительными мотивами к приобре-тению недвижимости в 2014 году были следующие: - улучшение жилищных условий, т. н. альтернатив- ные сделки - заключались в продаже существую- щей недвижимости и приобретении новой. Их уде- льный вес в структуре приобретений жилья на вто- ричном рынке составил около 55%;

- инвестиционные сделки – сохранение сбережений за счет приобретения недорогих квартир, как пра- вило, в низком ценовом диапазоне в новых в сда- ных домах. Их удельный вес по итогам 2014 г. сос- тавил около 30%;

- приобретение жилья в столице переселенцами с Восточных регионов и Крыма. Всплеск активности со стороны переселенцев наблюдался в летний период и в конце года. В среднем, в 2014 г. пере- селенцы обеспечили около 15% сделок вторично- го рынка, преимущественно, либо в бюджете до $55 тыс., либо свыше $180 тыс.



$20-40 тыс. $40-60 тыс. $60-80 тыс. $80-100 тыс.$100-140 тыс. $140-180 тыс. $180+ тыс.

Структура запросов по стоимости объекта, % январь, 2014г. декабрь, 2014г.

60

100

140

окт.13 ноя.13 дек.13 янв.14 фев.14 мар.14 апр.14 май.14 июн.14 июл.14 авг.14 сен.14 окт.14 ноя.14 дек.14

1-к 2-к 3-к

Среднее время активности объявлений о продаже квартир в 2014г., дней



Средняя медианная цена квадратного метра предложений квартир, январь-декабрь 2014г., $/кв.мЦЕНОВАЯ ДИНАМИКА

Цены на рынке вторичной недвижимости в тече-ние всего 2014 года характеризовались высокой инертностью. Собственники, в большинстве сво-ем не имеющие безусловной мотивации к про-даже, неохотно снижали цены предложения. Втоже время покупатели рассчитывали на 10-30%дисконт от запрашиваемых цен. Количество прос-мотров оставалось высоким в течение всего года,тем не менее, более чем в 50% случаев, продав-цы с покупателями не смогли договориться о сделке. В целом, по итогам 2014г., средняя ме-дианная цена квадратного метра, номинирован-ная в долларах, снизилась всего на 8,8%.

В зависимости от количества комнат средние це-ны предложения в течение года снизились на 5-11%. Данная тенденция отражает 2 основных мо-мента: 1.Продавцы не готовы были идти на открытый дисконт, снижая долларовые цены предложе- ния, предпочитая договариваться в каждом кон- кретном случае с покупателем.2.Вымывание с рынка наиболее дешевых и небо- льших по площади квартир в течение года, как наиболее ликвидных объектов, также привело к повышению к декабрю 2014 г. минимальных и, соответственно, средних цен предложения.

Данная тенденция подтверждается тем, что приснижении медианной цены предложения $/кв.м в целом по Киеву на 8,8% (с $1797/кв. м в январедо $1639/кв м в декабре), в абсолютном выраже-нии цена предложения квартир уменьшилась все-го на 4,9%.

Для 1-к квартир медианная цена предложения$/кв. м снизилась на 10,5% за год, в то время какобщая цена за квартиру упала на 4,8% ($58,7тыс.) Лидерами по снижению цен на 1-к квартир стали Шевченковский (-14,6%) и Голосеевский (-16,6%)районы. В то же время в Печерском районе зафи-ксировано снижение медианной цены $/кв.м на3,5% и рост общей стоимости квартир на 3,9%.

Медианная цена предложения для 2-комнатныхквартир ($/кв. м) по Киеву за 2014 год снизиласьна 11,2%, при этом, произошло и снижение об-щей цены за квартиру в целом на 12,1%, т.е. наб-людается обратная тенденция спроса на приоб-ретение 2-комн квартир в новостройках, которыепредлагают 2-к квартиры площадью 60-75 кв. мв отличие от устаревшего жилого фонда «хруще-вок», «панелек» и «сталинок», где средняя пло-щадь 2-к квартиры находится в пределах 50-60кв м. Лидерство по снижению медианных цен предложения для 2-к квартир сохраняется за те-ми же районами, что и для 1-к квартир – Шевчен-ковский (-16,4%) и Голосеевский (-13,7%).

Динамика медианных цен предложения, $/объект, 2014г.


$0

$100 000

$200 000

$300 000

$400 000

1-к 2-к 3-к 4-к по Киеву

январь декабрь


$1 500

$1 600

$1 700

$1 800

$1 900

янв.14 фев.14 мар.14 апр.14 май.14 июн.14 июл.14 авг.14 сен.14 окт.14 ноя.14 дек.14

$1 500

$1 600

$1 700

$1 800

$1 900

янв.14 фев.14 мар.14 апр.14 май.14 июн.14 июл.14 авг.14 сен.14 окт.14 ноя.14 дек.14

1 комн. 2 комн. 3 комн.Источник: CDS, Address.ua

Динамика медианных цен предложения квартир в зависимости от количества комнат, $/кв.м., 2014г.

+38 (044) 585 36 03ул. Г. Сковороды,д. 21/16 04070 г. Киев, Украинаwww.cdg.com.ua

CITY DEVELOPMENT SOLUTIONS

ПРОГНОЗ

Повсеместная долларизация вторичного рынка жилья и неготовность продавцовснижать долларовые цены предложения будут обуславливать ограниченное количество сделок в 2015 году.

Основной объем спроса в 2015г., как и в 2014г., сохранится в бюджетном сегменте1-2-комнатных квартир, при этом, популярными будут квартиры в сданных в эксплуатацию новостройках.

Изменение условий налогообложения жилой недвижимости в 2015 году незначительноповлияет на желание продавцов избавиться от «лишних» метров, поскольку номинирование цены в долларах в условиях девальвации гривны с лихвой покрываютзатраты продавцов на уплату налога.

У вторичного рынка остался один из немногих козырей перед первичным рынком –продажа квартир с отделкой и мебелью, что позволяет покупателям либо сразувъезжать и жить, либо сдавать в аренду без усилий и дополнительных инвестицийв ремонт и отделку. При условии рационального ценообразования, данный факторможет увеличить количество сделок на вторичном рынке.

Ценовые тренды вторичного рынка будут повторять динамику 2014 года –постепенное снижение на последующие 10-15%. Наибольшее снижение будет наблюдаться для квартир старого жилого фонда.

Рост цены предложения кв. м (на 0,7%) и общей стоимости 2-к квартиры (на 9,4%)остается за Печерским районом.

Медианные цены предложения для 3- квартир снизились в 2014 году на 6,4%, в товремя, как общая цена квартиры упала всего на 4,9%. Учитывая, что основное пред-ложение 3-к квартир более тяготеет к центральным районам, где продавцы неохот-но идут на открытый торг, такая статистика вполне объяснима. При этом следует от-метить, что в основном покупали недорогие 3-к квартиры в Деснянском, Днепровс-ком и Святошинском районах. Из престижного сегмента 3-к квартир выделяется Пе-черский район, где в течение 2014г. медианная стоимость предложения 3-к квартирвыросла на 16,2%.

Для 4-комн. квартир медианная цена предложения S/кв.м за последний год снизи-лась на 5,1%. При этом, практически во всех районах города общая стоимость квар-тир снизилась от 2% до 27%.

Данные тенденции будут актуальными и для 2015 года – долларовые цены будутпоказывать дальнейшую нисходящую динамику, в тоже время, общая цена квар-тир будет и дальше расти за счет ухода с рынка небольших квартир.

ADDRESS.UA +38 (044) 591 18 85

www.address.ua

ул. Старокиевскаяд. 10Г 04655 г. Киев, Украина

Светлана Артюхова,директор по маркетингупортала недвижимости

Address.ua

Текущий год, скорее всего,запомнится малой ак-тивностью, как на первичном, так и вторич-ном рынке недвижимости.Неопределенность валютного курса, сохране-ние высокой инфляции, рост стоимости энер-горесурсов, а также продолжающийся эконо-мический кризис в Украине, рост безработицыи снижение благосостояния населения, - основ-ные факторы, которые будут оказывать влияние на состояние рынка в 2015 г.

Наталья Сокирко,старший консультант

департамента оценки иконсалтинга Colliers

International (Украина)

Ситуация с информационной открытостью рынка жилой недвижимости Украины, особен-но вторичного, – одна их наиболее драматич-ных среди остальных сегментов. Официальнаяинформация о количестве сделок отсутству-ет, а большинство выводов базируется на оце-ночном мнении экспертов. Статистика рынка,которую портал Address.ua собирает на основеметодологии, разработанной совместно с Colliers International - это инструмент, кото-рый позволяет качественно проанализироватьситуацию на вторичном рынке как со стороны предложения объектов, так и потенциальногоспроса.

Рынок вторичной жилой недвижимости: итоги 2014 года и...

Real Estate