东达国际广场项目招商定位策略

制作：张楠

二零一一年十一月

叁

肆

定位策略选择

壹

目 录

贰

伍

前 言

区域环境分析

宏观市场环境

陆

初步营销构想

直沽风景文化

柒

周边项目分析

前 言得城市商业综合体，得城市商业未来

天津市东达房地产开发有限公司

• 天津市东达房地产开发公司是组建于 1992 年的全民企业。• 注册资金 700 万元，主营业务为房地产开发及商品房销售，并取得了二• 级资质证明。经过近 13 年的奋斗，目前发展到已经开发和即将开发• 150 万平方米的住宅，具有上千万元固定资产，运作着上亿元资金的• 房地产公司。在企业融资及偿债方面具有良好的信用，没有出现逾期• 和不良贷款，取得了良好的经济效益和社会效益。 东达房地产公司发• 展至今已经成为大型的集团化公司，公司涉足餐饮，娱乐休闲，文• 化，体育，食品等多个行业，公司未来五年计划即将发展东达国际养• 生会馆，为天津市民提供及休闲度假养生为一体的高档服务！ 还要建• 立天津档次最高的 KTV 音乐广场，广大津门百姓带来听觉及视觉的“饕• 餮盛宴”。同时为了增加天津市历史文化新亮点，同时开发东岸国际历• 史博物馆为市民追根寻源，寻求历史提供更好的文化去处。

东 达 国 际 广 场东 达 国 际 广 场

海河东岸 CBD 都心区

目 录

叁

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定位策略选择

壹

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宏观市场环境

区域环境分析

前 言

陆

初步营销构想

直沽风景文化

柒

周边项目分析

2011 年宏观经济基本面良好，其最大特点是流动性过剩，固定资产投资和外贸是拉动经济增长的两大主力引擎 ;

2011 年受宏观调控政策和人民币升值压力影响，固定资产投资、外贸和住房消费增长将同时趋缓，宏观经济稳中趋缓，进入微式调整期。

宏观经济方面

宏观市场环境

地产政策调控方面

09 年以后中国的经济和社会环境发展已经超出了以往常规手段的控制范围，所以调控政策已经接近“政策底”，但效果并不理想；

未来宏观政策继续“微调”的空间已经被紧缩，一些基本性制度调整的可能性有所增大。

宏观市场环境

从空间上看，随着天津城区土地的稀缺性进一步提高，城区的市场投资前景明显看好，价格空间巨大；而郊区则在城区稀缺性和城市建设加快的推动下，成为了房地产规模性开发的首选之地，刚性需求十分旺盛。

总体成交均价表现(■总量，─ 商业车位之外,─ 商业)

4414

4685

8092

4932

8927

6596

8919

10211

6084

14619

7702

13090

13777 14441

4974

5089

7279

8774

13355

14188

13044

15855

10019

6497

7437

14269

9538

20022

13451

9639

14323

8657

7447

10144

6548

9199

5627

年度面积

67.55

208.36

287.23

197.21

466.84

240.19

151.04

326.96

251.12

511.66

153.03

97.01

335.71

16.97

57.70

98.56445.85

141.20

370.34

350.63

205.72

191.79

330.601325.88

7.17

60.23

90.89

559.14

185.40

134.58

445.75

451.32

127.92

586.15

71.73

232.79

798.19

36.0

31.8

86.1

75.2

75.8

52.0

31.0

35.8

60.8

25.7

46.5

17.8

71.9 12.0

27.5

15.3

77.3

21.6

59.1

68.2

24.4

9.4

74.4

269.6

0.8

14.3

4.2

83.2

21.7

19.3

89.4

112.5

28.4

158.6

27.1

47.9

175.4

宏观市场环境

从需求上看，由于天津独特的经济地位，刚性需求在天津购房需求中仍然占有较高的比重，成为推动天津房价高速上涨的主要力量；此外，近年来在货币流动性过剩的背景下，投资保值型需求在天津的增长态势明显，也成为购房的主要力量之一。

0

10

20

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054

年月

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年月

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058

年月

059

年月

0510

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0511

年月

0512

年月

061

年月

062

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063

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064

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065

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067

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068

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069

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0610

年月

0611

年月

结婚型 租转买型 改善型 投资保值型

宏观市场环境

目 录

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定位策略选择

壹

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区域环境分析

前 言

宏观市场环境

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初步营销构想

直沽风景文化

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周边项目分析

作为历史悠久的城市成熟核心区，本区域呈现高度的复合性，这在某种角度上表现为区域属性不明，同时更为项目的发展提供了大量的可能性。

区域发展特征

区域环境分析

东达国际广场—都心区位

• 商业的区域优势

• —项目位于河东大直沽中路与八纬路交口处。

• —大直沽中路未来会改成步行街形式，大大带动了周围的商业氛围

• —项目所处海河，庙宇文化商业版块，是天津市重点打造的城市副中心之一

区域环境分析

区域环境分析

红星国际商业综合体（在建中） 河东万达国际广场 东达国际广场（本案）

• 同行业聚集的价值在于“扎堆效应”，也就是“最小消费半径内的最大可选择性”，所以越是同行就越要扎堆，原因是可以引来大部分有相同消费需求的人群，人们可以在很小的消费半径内通过“比较购物”进行消费，河东万达广场和正在建设中的红星国际商业综合体项目与本案同属同一区域 2 公里消费半径内。东达国际广场借助于同区域“扎堆效应”的商机，用与万达广场和红星国际错位经营的发展目标，来吸引不同层次的消费人群，共同打造河东新城市商业中心。

“ 官气”、“商气”与“人气”的复合体

本区域各大部委、政府机关云集，商务、商业氛围较为成熟，同时存在大量原住民，生活气息浓厚，本案恰处于三者交汇的边界。

区域环境分析

市政配套条件

交通便利 配套齐全

距津塘公路 260米、快速路 540米，周边有多条公交车线路，距地铁站 850米，交通便利，通达性较强。

作为城市核心区，周边配套设施齐全，生活便利。高档商务、休闲、娱乐、购物场所密集。

区域环境分析

坐拥海河东岸中心的便利交通

• 距离：到东站驱车只需 2分钟。距离滨海新区的重要交通主干线—津塘公路仅需 2分钟的车程。

• 地铁：轻轨 1号线，未来的地铁 3号线，轻轨 9号线

• 公路：距离奉化快速路 500米，距中环线仅需 800 米。

• 公共交通： 665,668,678等 10条公交线路。

区域环境分析

坐拥天津河东中心的多元化商业综合体

•

• 【交通线路】项目周边交通便利，津塘公路，八纬路，七纬路，六纬路，大直沽中路，中环线，解放南路，津滨轻轨，公交方面有673,668,656,665,847,856,643 等十余条公交线路。

• 【餐饮配套】北洋海鲜酒楼，鸿起顺，正阳春酒楼，津轩阁酒楼

• 【学校教育】音乐学院， 54 中学， 82 中学，大桥道小学

• 【周边医院】三中心医院

• 【邻近银行】中国银行，交通银行，工商银行，农业银行等等

区域环境分析

本体属性界定

区位属性：

区位商业缺乏成熟度 区域现状属于半商业区域，项目周边生活环境混杂，商业品质较低；

城市核心 项目所在的大直沽中路为河东核心地区，居住氛围浓郁；

项目属性：

城市交通咽喉 城市进入滨海新区的桥头堡，商业昭示面充足；

昭示面充足 临街昭示面接近 200余米，利于商业街打造；

高品质商业体 项目作为天津东部城区高品质商业体，辐射周边消费群体；

产品存在限制条件 产品存在限制因素：烟道问题限制业态；单体商业面积过小；区域内高端商业体缺失；

项目地段商业比较成熟，但品质较低

项目周边商业为天津东部区域最成熟地段，但品质较低；周边仅有临街商业，未来发展机遇良好；

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肆

定位策略选择

壹

贰

伍周边项目分析

区域环境分析

宏观市场环境

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初步营销构想

直沽风景文化

柒

前 言

目 录

周边项目分析

• 距本案最近的商业项目即为天津湾嘉茂购物中心，其体量与本案也最为相近。其中业态分布范围涉及餐饮、娱乐、购物等多重，劣势为布局较乱，不够合理。

• 距本项目最近的最大的商业中心为河东万达商业广场，其与对面的红星国际招相呼应。但由于其体量较大，而红星国际的商业部分还未正式销售。

• 与项目同属区域的同类产品还有天津嘉华商业中心。

• 距项目最近的大型购物区为淘宝街人人乐大型超市区域。

• 中山门区域的天润购物中心也属本案的竞品项目。

编号 项目名称

1 凯旋门商厦

2 滨江购物中心

3 华润万家

4 嘉华国际商业中心

5 海信广场

6 朗香街

7 嘉里中心

8 中信城市广场

9 津湾广场

周边项目分析区域商业分布情况区域商业分布情况

周边项目分析

竞争楼盘分析竞争楼盘分析

竞争楼盘界定原则 区域在售商业楼盘、临街商铺、市场辐射 3 公里范围内

竞争楼盘选择

天津嘉茂购物中心、天津嘉华中心、河东万达广场

周边项目分析

天津河东万达广场

全体商业共三层

主体店有国美电器、华润万家、万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家超乐场

其中 万千百货、大玩家、大歌星、万达电影等都属万达集团所有

• 整体业态布局及分布 共 4 层

L4 美食荟萃 L3 运动休闲 L2 摩登淑女 L1 时尚新贵 B1 地下车库

周边项目分析

天津湾嘉茂购物广场

周边项目分析

• L2 摩登淑女： 淑女装、化妆品、易买得超市、主题餐厅、美甲（桂玲、芒果丁、巴拿米、澳西奴、 HOTWIND 、 Mr Pizza 、 DHC、谭木匠、 KFC 、 mege、呷哺呷哺、丽湖蒸菜、 EVE’S ）（ BAA、麦考林、搜衣莲、蒙曼特、万文化店、电视购物、摩堤工坊、抵羊 1932 、car well 、 Cache Cache、天津市芭比指尖造型设计）

L1 时尚新贵

时尚女装、珠宝配饰、表 精品鞋包、主题餐厅（得啊特、米莲诺、西铁城、牧马人、好人缘、梦特娇、流行美、百思图、碧姬、大唐手机、江南布衣、纯粹、森达、香港老银匠、贝儿多爸爸、戴梦得古珀行、欧丝迪娜美容院）（ME&CITY、 SELECTED、 TEEMIX、VERO MODA、 Columbia、 Cabbeen、LA Chepelle、 Sunny well、Wanko 、Bata、 ebase、 Jack&Jones、 Tata、Mr Pizza 、麦当劳、季候风、豪享来、屈臣氏、亦谷）

周边项目分析

L3 运动休闲：

易买得超市、休闲装、运动装、童装 家具、美容美发、主题餐厅、儿童摄影（安踏、时尚殿堂、土大力、 opin 、天福名茶、 V.O.S 、左妆、 IRIS Life 、隆顺榕、私房小厨、好想你百枣汇、优的良品）（ 大眼蛙、佐丹奴、欧味多、盈之彩、九张机、甲虫屋、 pureland 、南海风情、互动地带、空中天使、阿迪 耐克折扣店、康普莱儿童服饰品牌折扣连锁）

• L4 美食荟萃：

毛家饭店、海底捞火锅、韩罗苑、星美国际影城、莱利电玩俱乐部、东方爱婴（励飞模型、润漪天品、 yoyo 小蹦极、 carrera赛车、鲜时光休闲吧、 StarQ 休闲玩具、奇尔特儿童乐园）

周边项目分析

天津嘉华购物中心

共 4 层

F4 A.B 区 NO.1触觉电玩世界 /新洋网吧广场

C 区 a go go 自助KTV /英嘉台

球俱乐部 /沸腾鱼乡 /宽巷子 窄巷子

F3 A.B 区 御尊大酒楼 C 区 沃尔玛购物广场 F2 A.B 区 御尊大酒楼 C 区 沃尔玛购物广场 F1 A.B 区 御尊大酒楼 C 区 国美 /肯德基 F-1 地下停车场 (免费 )

周边项目分析

普遍性业态：超市、影院、电玩城 餐饮业态：范围比较广，必备餐饮业态为水吧 生活购物类：

中端商场：满足日常需求，大型的品牌齐全（如万达）

银行：农业银行、建设银行、邮政储蓄、农村信用社

通讯：移动、联通、电信均有 其他： 中小型餐馆，小型便利超市

定论：周边业态比较丰富全面。

机遇： 1 、市场需求：可定位为服务于周边民众为主。

2 、本案优势：以中国北方民族文化集散地为特色，可与旅游结合。

目 录

叁

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定位策略选择

壹

贰

伍 直沽风景文化

区域环境分析

宏观市场环境

陆

初步营销构想

前 言

柒

周边项目分析

直沽风情直沽风情

“先有大直沽，后有天津卫”

直沽风景文化

大直沽历史文化浓厚，城市配套相对成熟。

• 自我国元代天津出现“直沽寨”至今，河东区大直沽地区迄今已有 800 多年历史。它是天津的发祥地之一，故有“先有大直沽、后有天津卫”之说。

直沽风景文化

柳墅行宫 乾隆的天津“紫禁城”• 直沽曾经矗立着一座被誉为“八景何堪比上林”的皇家园林，一个早已被古人冷却、被今人遗忘的豪华皇帝行宫———柳墅行宫。柳墅行宫乾隆的天津“紫禁城”

• 一位被后人赋予太多传奇色彩的皇帝———乾隆，在这里驻跸过 8次，并且流连忘返。纵然我们无法目睹柳墅行宫的胜景、属于柳墅行宫的一砖一瓦，但在前朝诗人和乾隆皇帝的诗句中，我们却依然可以领略到柳墅行宫不朽的神韵。

直沽风景文化

• 中国近代第一所陆军军官学校———天津武备学堂。冀满红清光绪十一年正月（１８８５年２月），直隶总督兼北洋通商大臣李鸿章根据淮军将领周盛波和周盛传的建议，在天津创办了一所武备学堂，这就是中国近代第一所陆军军官学校———天津武备学堂。

直沽风景文化

天津武备学堂

洋务溯源 .两堂一局

曹锟曹锟

段祺瑞段祺瑞

冯国璋冯国璋

直沽风景文化

（ 1862-1938 ）直系军阀首领天津人。在天津武备学堂毕业后任毅军哨官， 1894 年随军去朝鲜参加了甲午战争。后在天津依附袁世凯，历任直隶督军等要职， 1923 年以重金贿选为总统

（ 1862-1938 ）直系军阀首领天津人。在天津武备学堂毕业后任毅军哨官， 1894 年随军去朝鲜参加了甲午战争。后在天津依附袁世凯，历任直隶督军等要职， 1923 年以重金贿选为总统

（ 1859-1919 ）直系军阀首领。毕业于天津武备学堂， 1894 年参加中日甲午战争，后出使日本考察日本军事，编程兵书数册。袁世凯死后被国会选为副总统，代理总统

（ 1859-1919 ）直系军阀首领。毕业于天津武备学堂， 1894 年参加中日甲午战争，后出使日本考察日本军事，编程兵书数册。袁世凯死后被国会选为副总统，代理总统

（ 1865-1936 ）皖第军阀首领。 1885 年考入天津武备学堂，毕业后被选送德国学习军事回国后成为袁世凯扩编北洋军的重要帮手，与冯国璋、王士珍被并称为“北洋三杰”。历任国务总理兼陆军总长。

（ 1865-1936 ）皖第军阀首领。 1885 年考入天津武备学堂，毕业后被选送德国学习军事回国后成为袁世凯扩编北洋军的重要帮手，与冯国璋、王士珍被并称为“北洋三杰”。历任国务总理兼陆军总长。

大直沽“大学堂”

• 大直沽“大学堂”是天津民立第六两等小学堂的俗称，创办于 1904 年，校址在河东大直沽，由一座姑子庙改建而成。创办人为李雅香、李子和。李雅香（耀曾）乃清末举人，直隶省议员。李子和（学曾）乃清末秀才，著名书法家，与华世奎齐名。解放后，更名为河东区大直沽中街小学。著名校友有：书法家宁书纶、医学博士孙壁如、企业家孙冰如等。

直沽风景文化

大直沽荐福庵观音寺

• 荐福庵的建成  ,  大直沽地区就变得热闹起来，不断地彰显出了她特有的庙文化底蕴，此地居民以住在此地而深感自豪。荐福庵庄重、古香古色的天妃宫纪念馆更是令人注目。每到周末这里变得十分热闹拥挤  , 前来参观佛教文化、体验佛界生活的人们从早到晚络绎不绝。由于这独特的庙文化纽带，使大直沽高台这片土地知名度大增。不论是国外还是国内游客  ,到天津  ,  必定要到大直沽看看，既要参观一下这里的佛教建筑，又要亲自体会一下身临佛门净地的感受。

直沽风景文化

直沽风景文化

大直沽天妃宫•

• 元明清天妃宫博物馆 是天津市第一座遗址类博物馆 国家重点保护单位。据史料记载 ,  大直沽地区虽然地方不大，只有 3.9平方公里 ,但在元、明、清三代 , 先后修建了不少庙宇。有著名的天妃宫（即娘娘宫东庙 ） 、玄帝庙、龙王庙、药王庙、西大寺、菩萨庙、观音堂、卧庙、地藏庵、土地庙等庙宇。其中大直沽第一座庙宇天妃宫是年代最久远的。她同时也是天津市区内的第一座最古老的庙宇。天妃宫有两处 ,  一在大直沽 ,称东庙；可惜大直沽天妃宫东庙于清光绪二十六年毁于炮火 , 今已不存。

直沽风景文化

元明清天妃宫遗址博物馆藏品直沽风景文化

直沽风物 酒香飘溢

“先有大直沽，后有天津卫”已为世人所共识。而多少年来有传承着“大直沽三宗宝——古庙、烧酒、台子高”之说。可见，大直沽酿酒业的发展，也是大直沽历史文化中不可磨灭的一部分。大直沽酿酒业旧称烧锅，元代兴起的漕运为直沽造酒带来了无限生机。清冽甘醇的白河（即海河）之水孕育了大直沽的酿酒业，一切得天独厚的条件使直沽烧锅从无到有，从弱到强。经过数百年的发展，酿酒成为大直沽人的主要产业。大直沽史记载，从 1900 年帝国主义八国联军入侵前，大直沽已是“村居民千余户，铺统烧锅十余家，前曾有典当一处，林林总总，实繁有徒，城东数十村，大直沽则首屈一指也”。

直沽风景文化

目 录

叁

肆

前 言壹

贰

伍

定位策略选择

区域环境分析

宏观市场环境

陆

初步营销构想

直沽风景文化

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周边项目分析

写字楼

大型娱乐配套

特色主题婚庆机构

定位方向定位方向

酒店式公寓

集中商业

定位策略选择

规划解构：

A 综合性商业体

B 直沽文化艺术中心

C 酒店、公寓、办公层、高端会馆

D 住宅

E 特色景观餐饮街

如下图 ······

A 综合性商业体

B 直沽文化艺术中心

C 酒店、公寓、办公层、高端会馆

D 住宅

E 特色景观餐饮街

如下图 ······

AAAABBBB

CCCC

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后楼商业街后楼商业街 EE后楼商业街后楼商业街 EE

项目位于大直沽中心区域，利于打造新的城市中心

东达国际广场—客群定位

• 追求生活品质，崇尚时尚的人群~~~~

• 项目要瞄准时尚白领的消费群体，她们之间的年龄多在 18-40岁之间，他们有着属于自己的工作，有十分注重生活品质的提高，她们具有知性需求，而此同时也追求时尚潮流。

• 项目除了河东地区的消费人群外，例如和平区，滨江道，小白楼 cbd ，南楼cbd 的消费人群也不占少数，项目未来要规划 3条地铁线路，从项目出发，乘地铁 5-10分种就可到达市区中心，交通十分便捷

本案商业类型、商业定位、整体业态分析及建议本案商业类型、商业定位、整体业态分析及建议

本案商业环境 SWOT 分析

• 地理位置优越位于城市繁华地段、交通便利

• 周边商业气氛较为浓厚

• 区域内商业氛围较好，已形成较为成熟的商业圈

• 本项目面临的市场项目众多，同质产品竞争激烈；

SWOT

优势 劣势

机会 威胁

本项目面临的市场挑战与机会

• 本案自身体量较小，无法形成较大规模 的商业圈

商业类型建议

商业类型可考虑方向

从低风险、利润最大化原则出发

商业城市功能定位：辐射周边 + 集散商场

商业类型选择：专业市场方向

商业辐射范围：项目周边客户 + 边缘消费群体

商业类型选择商业类型选择

本案商业定位建议商业定位商业定位

通过商业环境分析及市场环境分析，结合项目自身条件

本案符合这样的商业定位区域商业 + 餐饮 + 时尚生活 + 品质生活

区域商业——满足项目周边人群消费，提升项目品质。餐饮一条街——外向型商业，占据市场空白，吸引边缘消费群体。

两部分商业之间的配比：以区域商业为主，餐饮为辅。

本案商业业态定位建议街区业态规划布局建议街区业态规划布局建议业态定位业态定位

一层二层三层四层五层六层

一层为品牌主力店（例：肯德基、知名服饰品牌店等） 二层为休闲服饰品牌店等

三层为进口食品超市、时尚生活类、雪茄吧、红酒坊 四层为特色品牌餐饮 五层为量贩式 ktv 六层为娱乐（例：台球城、电玩城，健身会馆等）

东达国际广场— 1F （如下图）：一层全部以品牌主力店的形式呈现。如品牌珠宝店，品牌服饰，品牌化妆品，星巴克，

kfc, 品牌蛋糕房，和一家交通银行。

银行银行KFCKFC屈臣氏屈臣氏

星巴克星巴克 一家珠宝店（周大福）、化妆品一家珠宝店（周大福）、化妆品

精品服饰

精品服饰

面包房面包房公共走廊公共走廊

观景平台观景平台

东达国际广场— 2F （如下图）：本层主要经营精品服饰，苹果 iphone 体验店，精品腕表系列，旅游文化商品等等。

银行银行kfckfc旅游文化商品旅游文化商品

腕表腕表苹果体验

店

苹果体验

店

精品服饰精品服饰

精品服饰 精品服饰

公共走廊公共走廊

水吧水吧

东达国际广场— 3F （如下图）：商场左半区做一家大型的进口超市，小面积商铺可做一家雪茄吧，一家红酒坊，和一家滚石音像店，超市旁边经营一家高端体育用品店。因为该项目定位在旅游文化观光地，所有走廊部分全部做旅游文化商品店。公寓部分做为银行的办公区。

银行（待定）银行（待定）旅游文化商品旅游文化商品

水吧水吧

雪茄吧红酒坊雪茄吧红酒坊

滚石音像店滚石音像店

进口超市进口超市

进口超市进口超市

高端体育用品高端体育用品

东达国际广场— 4F （如下图 ): 本层主要以餐饮为主，商场和连廊部分经营特色餐饮店，公寓部分经营老舍书场，京剧票友馆，和主题茶馆。

特色餐饮店特色餐饮店 老舍书场，京剧票友馆，

主题茶馆

老舍书场，京剧票友馆，

主题茶馆

东达国际广场— 5F(如下图）：经营一家大型量贩式KTV

量贩式 KTV量贩式 KTV

东达国际广场— 6F （如下图）：商场部分做大型娱乐配套如（电玩城，台球城等）。连廊和公寓部分做一家大型会员制健身会馆。

大型娱乐配套（电玩城，台球城，）

大型娱乐配套（电玩城，台球城，）

大型会员制健身会馆大型会员制健身会馆

酒店式公寓

• 公寓介绍：

• 共 24层，其中 1 到5层是商业部分， 6-24层全部为 酒店式公寓，写字楼。总建筑面积 2 万 1 平方米。

• 采用每层 4梯 9户和 4梯 11户 2种形式，每套面积在 40-110 平米不等

酒店式公寓

• 公寓定位

• 河东区大直沽生活区，现拥有 96万人以上居住人口，辐射周边经济圈，总体消费能力极强。随着大直沽区域的高尚住宅区陆续建成，未来三年会有大量人口入住大直沽将成为必然趋势，崭新的居住理念，势必让都市精英、社会名流选择在此栖息。

• 大直沽具有得天独厚的交通网络，集中有序的科教文卫，目前数十条公交线路便捷有序，随着城市交通网络的扩张、道路的全线贯通，轻轨线路的建成，地段价值日益凸显，必然会跻身成为天津城市次中心。

• 在这样一个各项都发达的地段，无疑是各个公司办公区的首选位置，而对于现在的河东区写字楼这样的资源还是相当稀缺的。（目前只有万达达到甲级写字楼水准）建议公寓 6-12层以写字楼的形式出售， 13-24层以公寓的形式出售

目 录

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定位策略选择

壹

贰

伍

初步营销构想

区域环境分析

宏观市场环境

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前 言

直沽风景文化

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周边项目分析

营销策略

创造与目标客群深层沟通的基础，满足特殊阶层对于的生活、建筑、智慧、财富的专属考量。整合项目形象，达成高端人群的偏好和价值认同的序幕，进而关注项目、实现购买。

营销初步构想

营销初步构想

• 东达国际广场打造都心商业区的奇迹， 24小时随享 7 大顶级业态，从此比肩国际品质的生活，尽享一站式都心繁华，创津城生活典范；东达独有的空中连廊系统，将世界顶级都心酒店式公寓与东达国际广场全天候紧密相连，经此链接以东达国际广场中轴线为生活轴心的 5 万常驻高端消费群体可以无障碍的轻松抵达项目。

打造“都心商业综合体”

营销初步构想

• 东达国际广场立足打造集旅游、购物、餐饮、休闲娱乐时尚品牌于一体的文化型复合旅游商业街区，本项目将天津历史文化、佛教禅学、妈祖道教与现代商业气息巧妙融合，具有城标建筑、时尚靓丽、权威性、唯一性等特点。项目四周交通干道畅达，行政、金融、商业配套完善。在规划设计上东达国际广场七大互补业态空间与一条以意大利威尼斯水城为主题的商业街区和谐搭配融合，辅之以科学合理的步道系统，将人流财气从不同层面导入街区内部，全面优化人流动线是东达国际广场项目的最大亮，借助以上等等优势会使众多国内外游客流连忘返。

打造庙宇文化与历史文化的综合旅游商业街区

市场形象定位

天津大直沽 权贵阶层

专属社交场

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东达国际广场拥有中国的传统关系格局——人和建筑双重的格局分布。客户对产品的认同度，绝大部分来自于对地段的价值衡量，不具复制性和可比性，河东大直沽区域作为天津瞩目的黄金地段，储备地产形同储备了社会地位、身份、财富、荣耀、升值等多重意义。将私有的、专属的、交际的行宫意识形态贯穿，私人会所的定位，属于天津高端楼盘罕见的概念。

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营销主题 OPTION Ⅰ

天津大直沽稀世孤品复兴国学礼仪

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社交名流基本礼数的升华

借助大直沽传统文化的深厚底蕴和强烈的可识别性符号。用特殊的文字作为产品功能的导向和识别系统。

以礼仪作为社交的基础，培养政治、经济、商务、会议、交流的高端平台。

以国学，延伸私人会所概念，将其寓意深化。以至至臻 .

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营销主题 OPTION Ⅱ

建筑帝图贵族的社交场

营销初步构想

和客群的沟通点，基于产品的区域价值，以及功能定位。在“大直沽”置业，决定了客户的价值取向，

不单限制于价格，是一种内敛的张扬。对项目的品质要求、以及对建筑的细节偏好，

注定项目的具体细节需要落实到目标客群的水准之上，才能满足产品的性价比，支持产品的地段价值。

横向比较，项目在功能之外，应体现与其相似楼盘的附加值。

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营销主题 OPTION Ⅲ

私属馆藏

天津大直沽文化的会客厅

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馆指会馆，私人会所的概念，突出了产品功能。藏指臻藏品，私藏的行为。

两个字言简意赅地描绘刻划着项目的精神旨意。私藏品气盖云天的气度。

博屋传世，蔚为奇观，藏物致远，通达云升。以大直沽会客厅的概念，将产品的地段价值表露无余，满足高端客户对具有传世品质建筑的追求。

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营销主题 OPTION Ⅳ

荣耀与梦想

河东大直沽区域绝版建筑藏品

营销初步构想

创造一种和国际化接轨的概念，把小体量的产品与时

尚的概念和讯息深切结合。以实现在河东大直沽置业

的行为作为目标客群的共同价值观，体现绝版区位投

资价值，是一种荣耀和梦想的现实投射。

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