1 

 

An Alternative Approach to Addressing Core City Housing through Design Interventions: Case of Kolkata, India 

Tapas Mitra 1 

Sheuli Mitra 1 

1 School of Planning and Architecture, Bhopal, India, Neelbad Road, Bhauri, Bhopal, Madhya Pradesh 462030, tapasmitra@spabhopal.ac.in, sheulimitra@spabhopal.ac.in  

ABSTRACT

The  residential  neighborhood  continuum,  spread  across  the  physical  fabric  of  the  core  city  of  Kolkata  is representative  of  the  city’s  unique  character. Due  to  non‐availability  of  space  at  the  core  and  overloaded infrastructure, mass housing initiatives in public and private sector across all segments have happened largely in its urban peripheries resulting in consumption of large land banks and cutting off the lower income housing sector  from the city areas serviced by  large scale trunk  infrastructure. The core  in turn has degentrified and experiences  outmigration  and  social  degeneration.  The  present  paper,  which  captures  a  part  of  a  larger continuing research, presents the case of the residential cores of the Kolkata Municipal Corporation where the housing scenario presents certain conditions as follows: (i) Presence of significant building premises where the existing  building  is  in  good  condition  and  architecturally  significant  and  is  being  lived  in  by  the  original owners/mix of original owners and tenants.  (ii) Decay where the structure has gradually decayed, because of various factors, some of which  include, lesser use of the building due to outmigration, downgrading of socio‐economic  conditions,  inability  of  aged  family members  to maintain  the house  etc.  and  (iii)  Transformation which results in modification/demolition of old structures. 

In all  the scenarios mentioned above,  the market  forces compel a  transformation  into  the developer driven apartment as  the predominant housing  typology, which  is usually unaffordable  to  the  local  community and caters only to higher income demand replacing lower income communities in the city core. Also, the housing stock thus generated  is entirely out of context and gradually obliterates the character of the core city fabric. The present research devices a toolkit that enables informed decision making in terms of retaining significant architecture, contextual  retrofitting  resulting  in  supplying affordable new  stock  to appropriately  fit  into  the existing urban fabric. The development which occurs on each plot is a result of the combinations of (i) Physical networks of street widths  (which determines  the permissible FAR) and  infrastructure  lines  (ii) Premise sizes, building  types,  conditions  and  built‐up  areas  and  (iii)  Socio‐economic  factors  relating  to  the  number  of stakeholders, residents and aspects of migration patterns etc. 

The toolkit  is designed to perform a rapid appraisal of all these attributes which would help  in assessing the future  scenarios  of  development,  identify  intervention  thrusts  required  and  eventually  provide  design intervention guidelines specifically applicable to these areas at the city level. It further examines and suggests modifications/adaptations  in  the existing  regulatory  framework  including building  level bye‐laws and zoning guidelines  to  enable  innovations  in  building  design  to  retain  specific  housing  typologies,  streetscapes  and overall  imageability of the city core. Through the use of the toolkit,  local communities and governments can develop a  combination of design  strategies by which  the  core  city would be able  to  retain  its architectural character  and  augment  infrastructure  simultaneously  providing  affordable  and  socially  acceptable  new housing stock which would enable the  immigrant/original resident to  live/continue to  live at the city core  in improved living conditions. 

KEYWORDS: Core City Housing, housing transformation, design intervention. 

AUTHOR BIOGRAPHY: Tapas Mitra is an architect and Urban Designer who has been in teaching, practice and research for twenty five years. He is presently Associate Professor in Architecture and Programme Coordinator of Urban Design at the School of Planning and Architecture, Bhopal. His research and publications have been on the core residential areas of Kolkata. He has a Ph. D on transformations in older residential neighbourhoods, from Jadavpur University, Kolkata. 

Sheuli Mitra is an architect and urban planner and possesses a Ph. D in social and economic viability of urban housing . She has been in teaching and practice of architecture and urban planning. Her research areas include 

 

2 

 

urban studies with focus on urban transformations and the social and economic inequalities in land and housing markets. She is presently Associate Professor in Planning and Dean, Research and Development at the School of Planning and Architecture, Bhopal. 

1 Introduction The residential neighborhood continuum, discussed in this paper is within the Kolkata Municipal Corporation (KMC) area and is representative of the essence of the city as depicted through its buildings, streetscapes and people. This paper focuses on the aspects of the dynamics of change in old residential neighborhood areas in the city of Kolkata. It is difficult to differentiate these neighborhoods over a larger city scale and locate the ‘edges’. At the physical level, arterial and sub‐arterial roads mark the edges, or significant public realms at the city level (a park or a market) help define a neighborhood as a discrete unit. Nevertheless, these neighborhoods are part of a larger continuum spread over and connected over the physical fabric of the city which the present authors call the ‘Grey zone’. The paper further tries to evolve a methodology of assessing the sort of intervention that would be applicable to areas having common characteristics on the basis of certain criteria formulated. A two level approach forms the core of the discussion – strategy planning for certain fragile ‘grey zones’  identified in the context of the whole city and then adopting an area specific action plan within the broader framework.  In the process of identifying and evaluating of the ‘grey zones’ the research adopts its theoretical framework from what  Habraken calls ‘The structure of the ordinary’ (Habraken, N.J., 1998) that represents the true nature and uniqueness of a neighborhood which becomes imperceptibly, as it were, part of a larger homogeneous collage spread across the city.   

2 Research Structure 

2.1 Defining Grey Zones in the Context of Kolkata ‘Grey zones’ are areas which have the following characteristics:  

x Old city districts which have undergone considerable transformation already and do not possess a large number of individual buildings of historic relevance to qualify as a historic district. 

x Areas where the overall built form however retains a flavour of the past and can in no way be confused with the anonymous new development of the remaining city. 

x Areas located near major arterial corridors/ commercial districts of the city, having strong forces of land use change and redevelopment acting upon them. 

x Areas still remaining as predominantly residential areas but with poor level of service of residential and at times basic infra structure.  

There has so far been no separate classification nor are there developmental/design guidelines or framework of development for all such areas in general. 

There has been in recent years a trend of identification of old city areas in various parts of our cities and addressing the problems at a neighbourhood level with the help of action research groups and public participation. However, in spite of considerable work having been done by these methods, taking up scattered isolated action areas for intervention appears to be restrictive in approach to solving the problem. 

It needs to be examined whether the problems of all these residential districts of the city have certain commonalities which could be addressed by formulating a city level developmental framework within which the individual action area plans can operate addressing locality specific issues. 

2.2 Positing the Research in Theoretical Framework The Perception School spearheaded by Lynch (Lynch, Kevin, 1960), and the works of Jane Jacobs (Jacobs, Jane, 1961) and Habraken(Habraken, N.J., 1998) , have raised strong point against Modernist City planning advocated by Corbusier during the heydays of modernism in the 30s and 40s, which saw great architecture but not great liveable cities, where the automobile becomes the major protagonist and situates the participator, to 

 

3 

 

borrow the terminology of Edmund Bacon who employs another way of looking at the  city from the ‘participator’s’ approach in his book Design of Cities (Bacon, Edmund, 1967) in the automobile dominated realm. Jacobs and her compatriots strongly advocate local interventions and reorganisation of the urban fabric at the local levels as against the monumental urban renewal proposals that dominated the 60s American city planning practices.  

The Perception School continues to be a major influence in the work of, Tridib Banerjee and William C. Baer, who in their seminal book Beyond the Neighborhood unit Baer, William C. and  Banerjee, Tridib, 1984), use perception techniques to delineate the extent of what they call ‘residential neighbourhood areas’ which disqualifies and outdates to a great extent the neighbourhood unit concept of Clarence Perry  in his work of 1929 (Perry, Clarence, 1929). 

2.3 Research Framework The present paper, in its research structure presents three distinct phases of inquiry. The first part of the study establishes the morphology of the city and identifies parameters and attributes of defining the neighbourhood typologies which fulfil the requirements of ‘quintessential’ Kolkata residential neighbourhoods. A detailed inventory of works on city morphology and neighbourhood structures, available in research works across the world, is critically examined and subsequently the appropriateness of these available models, when applied to Kolkata, is evaluated. The spatial structure of the city, its chronological growth and impact on older city areas are analysed. Selected case study areas are then identified as representative samples of residential neighbourhoods in transformation, from the possible qualifying zones. 

In the second part of the work, detailed surveys (physical, socio‐economic and cultural) of the two chosen case study neighbourhood areas of Kolkata, are undertaken. An examination of the data collected, reveals patterns of development and neighbourhood transformation. The transformation of neighbourhoods and also individual residential properties, are documented through chronological spatial data analyses and socio‐economic surveys to understand household level transformations and the impact of these on neighbourhood characteristics. 

The study concludes with an analysis of the key attributes, which help retain the essence of ‘quintessential Kolkata neighbourhoods’. An attempt is also made to assess the vulnerability of neighbourhoods to total transformations and identify the different attributes which are responsible for the transformation correlating their own inter relationship, which affect the dynamics of change. Based on the cumulative impact of the effect of these attributes, suggestive intervention strategies are put forward, with a commentary on the possibilities of taking this research forward. 

3 Analysis of the City Delineation of the ‘Grey Zones’ of Kolkata 

A study of urban morphology and transportation network at the city core of Kolkata, as depicted in the map in Fig. 1, helps delineate the ‘grey zones’ of the city. 

It is observed from the map, that large areas along a major North‐South Spine (Central Avenue under which the Metro Passes), even though are having the locational advantage of prime properties show stagnation and trends of a gradual degenerative process. 

After the introduction of the underground Metro Rail, locations of the surface dispersal points have become major areas of passenger interchange, but inspite of this, the areas have not been considerably rejuvenated, nor have their land values escalated to the extent envisaged. The complexities in property ownership, litigations and large number of stake holders with divergent development agenda are the main factors responsible for the lack of a dynamic transformation in these areas. However piecemeal addition and alterations have taken place and often obliterated the original character of the buildings. 

Due attention needs to be given to the ‘block behind’ – one block deep from the main artery where the built structures speak of a craftsmanship of a bygone era and the original structure is still retained, but the activities housed in them abuse the built structures and conditions of disrepair mutilate them beyond recognition.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Figure –

Figure

 

 

 

 

 

 

– 2: Map show

e – 1: Transpor

wing ‘grey zone

rtation network

e’ delineation, s(sourc

4 

k and city morp

study patches, ce: Authors) 

phology (sourc

the Metro spin

ce: Authors) 

ne and major rroad network 

 

 

5 

 

 These  neighborhoods  are  representative  of  Kolkata.  The  ad‐hoc  and  gradual  transformations  that  have happened  to  the neighborhoods have not changed  the perception of  their essential character. They  remain static  in  the  collective memory,  frozen  in  the  frames  of  the  films  which  have  been made  on  them.  The architect,  urban  designer  and  planners,  who  would  work  on  neighborhood  rejuvenation  and  housing intervention will have to work within these multiple layers of mythic spaces and changing urban structure. In the map depicted  in Fig. 2,  it  is evident  that  large  chunks of  the  city  fall under  the  ‘Grey  zones’ which are formed along the north‐ south Metro rail spine and along the perpendicular street network  which intersects it at intervals.  

Having identified two residential patches in the ‘grey zone’ of Kolkata, empirical studies on physical transformations, socio‐economic factors and perceptions of residents were conducted. Representative Housing typology documentation and transformation studies were also undertaken.  

4 Conclusion: a Development Blueprint The future of a neighborhood patch depends largely on the transformation that happens in each premise. The nature  of  new  development  that  takes  place  then  determines  the  transformed  character.  This  new development is dependent on the existing bye‐laws.  

In the present scenario, the impact on the visual character of the environment, over time, is presented in one of the case study areas in the following figure (fig. 3)  through a series of three images: 

 

Figure – 3: Ramdhan Mitra lane area (one of the study patches in North Kolkata): development scenario over time (source: Authors) 

The series of three images above depicts the gradual transformation in the physical fabric and hence the visual perception of the neighborhood over time, in the present context of development regulations applicable. The first image shows the existing fabric and the next two are possible future scenarios over time. 

In addition to the transformation scenarios presented, the present building regulations play an important role in determining  the  character of  the neighborhood as  the new development  scenario which occurs  in  these patches is guided by them. The research included a study of the impact of the present regulations. 

Road width is the primary factor which controls building height and FAR in Kolkata. Thus the new development is largely guided by it. Hence a distinct contrast would exist between the peripheral edge and the block behind 

in terms of

 It  is  thus developmeareas. Dev

The followNeed for: 

i. idii. deiii. wiv. inv. de

in

This  reseainterventioto  documetransformainterventio

The  templMatching Pthe availabof developthe old hou

The  templattributes green.  Eactransforma

f activity, built 

argued  that  tent  in  these  zeloper driven 

wing key points 

dentification ofeclaring them 

with a different ntroduction of evelopment ofnfrastructure  

arch  can  contron, from whereent  the  premation  is  desigons to get the d

ate above  is dPhysical and soble housing stoper driven newusing stock.  

ate works  on can be drawnch  value  that ation (i.e. main

form, architec

the  existing  bones  and  havbuilding typolo

emerge strong

f ‘grey zones’ was a distinct tyset of buildingurban design cf  appropriate 

Fig ‐ 4: The

ribute  to  accoe access to pro

mise  level  chagned.  The  patdevelopment b

devised as a  toocial attributeock in the city w stock replacin

a  principle  o. Each value ofan  attribute 

ntaining status

ctural expressio

building  regulae  actually  conogies are comi

gly from the st

within the city,ype of zone,  g regulations acontrol guidelinhousing optio

e Rapid Apprai

omplishing  theoject funds canracteristics  anttern  which  eblueprint guide

ool  to map  thes forms the kecore, residentng the old and 

f  ‘joining  dotsf every attributakes  up,  reps quo)/ or is pr

6 

on and streets

ations  are  inadntributed  to  thng up largely f

tudy. 

  

nd  nes for these aons  for  the  loc

isal template (s

e  first  task  ofn then be garnnd  form  a  tooemerges  wouelines. The tem

e  interrelationey to contextuial demand foremoving olde

s’.  For  a  givenute is marked wpresents  whetrone to transfo

cape. 

dequate  to  hahe  destructionacilitated by th

areas, cal  community

source: Author

f  identificationnered. A samplol  of  rapid  asuld  be  linked mplate is prese

nships betweenal developmenr the local comer populations

n  premise,  a  swith a colour cther  it  resists ormation. Thes

andle  the  comn  of  the  imagehe regulatory f

y  along with  su

rs) 

n  and  prioritise template whssessment  of to  the  pattented here in Fi

n various valuent. By  judicioummunities can s from the city 

single  line  joincode on a scaltransformatio

se three cases 

mplexities  of  reability  of  theframework. 

upporting  soci

sing  of  areas hich can be usethe  pattern ern  of  possibig. 4. 

es of attributeus assessment be met, insteacore along wi

ning  the  varioe of red‐yellowon/is  neutral are depicted b

 

re‐se 

ial 

of ed of ble 

es. of ad th 

us w‐to by 

 

7 

 

the colours  red, yellow and green  respectively. The  line which  joins  the values across attributes would pass through  a  combination  of  red,  yellow  and  green  dots  and  help  identify  the  future  transformation  of  the premise. It is argued that ‘if there is a pattern of transformation, there is a pattern of intervention’. Based on the pattern of transformation, a pattern of intervention can be suggested as the most appropriate strategy for redevelopment. 

The research methodology  is being  further developed through pilot studies  in various grey zones of Kolkata, using satellite images, updated Smart maps from KMC (survey maps of Kolkata to a scale 1:600 done between 1903  and  1910)  and  using  the  Rapid  Appraisal  Template  developed. While  undertaking  this  study  it was noticed  that while  the  attributes  of  transformation  identified  in  this  study  are  the  prime  factors  affecting neighborhood character, there are other parameters which differ from case to case and have a bearing on the future  of  neighborhoods.  Further  research  is  also  extending  to  other  cities  having  similar  development patterns  of  juxtaposition  of  new  and  old  areas.  This  would  test  the  validity  of  the  template  and  the methodology applied as a research method of a better informed decision making tool to develop city specific intervention strategies in older city core areas, to address their inherent conflicts between financial feasibility and place imageability and supply appropriate housing typologies. 

Acknowledgement The authors thank the residents and officials of the Urban Local Body of the study patches in the residential cores  of North and South Kolkata.  

References 1. Bacon, Edmund, Design of Cities, New York: Penguin Books, 1967. 

2. Baer, William C. and  Banerjee, Tridib,  Beyond the Neighborhood Unit, New York and London: Plenum Press, 1984. 

3. Habraken, N.J., The Structure of the Ordinary, Cambridge, Massachusetts, and London, England: The MIT Press, 1998. 

4. Jacobs, Jane, The Death and Life of Great American Cities, New York: Random House, 1961. 

5. Lynch, Kevin, The Image of the City, Cambridge, Massachusetts, and London, England: The MIT Press, 1960. 

6. Perry, Clarence, The Neighborhood Unit, a Scheme for Arrangement for the Family‐Life Community, Neighborhood and Community planning, Regional Plan and Survey, Vol.7, New York: Regional plan Association of New York, 1929.