i | P a g e

Prospektus Griya Investa Investasi properti dengan bagi hasil syariah Memanfaatkan investasi bersama untuk mengambil peluang dari bisnis properti terbukti merupakan prospek yang sangat menjanjikan. Dan semua berawal dari niat dan ditunaikannya sebuah amanah untuk mendapatkan berkah dari modal dan hasil yang halal.

2013

Unit Usaha Koperasi Syari’ah Ar-Rajhi Jl Krakatau No 20 Kel. Gunung Ibul, kota Prabumulih Sumatera Selatan

ii | P a g e

MUQADDIMAH

Bismillahirohmanirohim

“Dengan menyebut nama Allah Yang Maha Pemurah lagi Maha Penyayang”

Dalam segala sesuatu Allah menciptakan manusia makhluk yang berinteraksi sosial dan saling

membutuhkan satu sama lainnya. Ada yang memiliki kelebihan harta namun tidak memiliki waktu dan

keahlian dalam mengelola dan mengembangkannya. Di sisi lain ada yang memiliki kemampuan namun

memiliki keterbatasan modal. Dengan berkumpulnya pemilik modal dan pengelola yang berkemampuan

mengelola usaha diharapkan dapat saling melengkapi dan mempermudah pengembangan harta dan

kemampuan tersebut. Untuk itulah Islam memperbolehkan kerjasama usaha diantaranya berbentuk

mudharabah yang memungkinkan terjadinya bekerjasama dan berbagi secara adil atas hasil yang didapat,

baik berbagi keuntungan maupun berbagi resiko.

Untuk memfasilitasi hubungan saling menguntungkan dalam bentuk pengeolaan investasi ini Koperasi

Syariah Ar-Rajhi menghadirkan sebuah unit usaha baru yang diberi nama Griya Investa, sebuah usaha

investasi dan pengembangan perumahan yang punya visi untuk menjadi perusahaan investasi terkemuka

dalam bidang properti.

Griya Investa bertujuan untuk mengumpulkan dana dari para investor dalam bentuk kepemilikan saham

untuk dikelola dalam usaha pengembangan properti sehingga mendapatkan hasil menguntungkan yang

dibagikan kepada investor sesuai porsi saham dan nisbah bagi hasil masing-masing. Dengan pola seperti ini,

diharapkan dapat terkumpul dana liquid untuk digunakan dalam memperluas pengembangan usaha, baik

dalam perluasan lahan maupun dalam pengembangan perumahan.

Dalam melaksanakan usaha investasi ini, Griya Investa berkomitmen untuk mengelola dana investasi secara

amanah dan profesional yang dilakukan secara transparan dan akuntable. Griya Investa dilengkapi dengan

fasilitas online berupa website yang dapat membantu para investor memonitor investasinya. Pengelola

Griya Investa berkomitmen untuk secara transparan memperlihatkan kemajuan pengembangan investasi

dengan mengupdate info minimal sekali dalam seminggu.

iii | P a g e

DAFTAR ISI

MUQADDIMAH ........................................................................................................................................................... II

DAFTAR ISI ................................................................................................................................................................. III

RINGKASAN ............................................................................................................................................................... IV

I. VISI DAN MISI ..................................................................................................................................................... 1

A. VISI ......................................................................................................................................................................... 1

B. MISI ........................................................................................................................................................................ 1

II. LATAR BELAKANG ............................................................................................................................................... 1

III. PENGELOLAAN GRIYA INVESTA ........................................................................................................................... 4

IV. KONSEP INVESTASI DAN BAGI HASIL............................................................................................................... 4

A. MEKANISME INVESTASI ............................................................................................................................................... 4

B. JENIS INVESTASI .......................................................................................................................................................... 5

C. PENGHITUNGAN LABA BERSIH ....................................................................................................................................... 5

D. PENGHITUNGAN BAGI HASIL ......................................................................................................................................... 6

E. KETENTUAN INVESTASI ................................................................................................................................................ 7

F. SIMULASI PENGHITUNGAN BAGI HASIL ........................................................................................................................... 8

G. AKHIR KEPEMILIKAN SAHAM ......................................................................................................................................... 9

H. HAK INVESTOR ........................................................................................................................................................... 9

I. KEWAJIBAN PENGELOLA ............................................................................................................................................ 10

V. WEBSITE GRIYA INVESTA .................................................................................................................................. 10

VI. ANALISIS RISIKO USAHA ............................................................................................................................... 11

A. PENINGKATAN BIAYA OPERASI DAN HARGA MATERIAL ...................................................................................................... 11

B. KETIDAKMAMPUAN BAYAR PEMBELI ATAU KREDIT MACET ................................................................................................. 11

C. KETIDAKMAMPUAN BERKOMPETISI DENGAN DEVELOPER LAIN ............................................................................................ 12

D. KEGAGALAN DALAM MENENTUKAN EKSPEKTASI PASAR ..................................................................................................... 12

E. KETIDAKMAMPUAN DALAM MELAKUKAN PERLUASAN USAHA ............................................................................................. 12

F. TERJADI BENCANA .................................................................................................................................................... 12

G. TIDAK ADA KEPASTIAN IZIN ......................................................................................................................................... 13

H. TUNTUTAN PIHAK KETIGA ........................................................................................................................................... 13

I. TERJADINYA HUBUNGAN YANG TIDAK BAIK DENGAN KARYAWAN ........................................................................................ 13

VII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA ................................................................................................................. 13

A. PERKEMBANGAN SAAT INI .......................................................................................................................................... 13

B. JENIS PROPERTI YANG DIKEMBANGKAN ......................................................................................................................... 14

C. KEBUTUHAN INVESTASI DAN PROFIT RATE ..................................................................................................................... 14

VIII. KETERANGAN TENTANG LINGKUNGAN USAHA............................................................................................. 15

A. KONDISI DAN PROSPEK KOTA PRABUMULIH ................................................................................................................... 15

B. KONDISI PASAR PROPERTI DI PRABUMULIH .................................................................................................................... 16

C. KONDISI TARGET PENJUALAN ...................................................................................................................................... 16

D. KONDISI LINGKUNGAN PENGEMBANGAN GRIYA KRAKATAU .............................................................................................. 16

iv | P a g e

RINGKASAN

Ringkasan ini dibuat agar para calon investor dapat memahami secara garis besar sistem kerja Griya

Investa. Untuk mendapatkan pemahaman yang lebih komprehensif, calon investor juga bisa membaca

penjelasan detail tentang sistem ini pada prospektus Griya Investa yang menjadi sumber ringkasan ini.

Prospek Investasi Properti

Siapapun investor terkenal dari zaman tradisional sampai zaman modern saat ini meyakini bahwa investasi

di bidang properti adalah investasi yang paling menguntungkan. Ini wajar dengan melihat fakta bahwa

rumah dan tanah yang menjadi obyek properti merupakan salah satu kebutuhan utama manusia yang

harganya bisa menjulang fantastis sesuai perkembangan lingkungan sekitar, sehingga para investornya

mendapatkan keuntungan yang juga besar. Disamping itu dengan berinvestasi pada pengembangan

properti, selain dirasakan oleh para investor, keuntungan juga bisa dirasakan oleh entitas lain yang terlibat

secara langsung maupun tidak langsung, seperti para buruh, kontraktor, supplier material bangunan,

membantu pemerintah dalam bidang perumahan termasuk juga masyarakat sekitar yang bisa merasakan

dampak positif perumahan secara langsung.

Tapi peluang investasi ini tidak bisa dinikmati oleh sebagian besar orang, walaupun mereka memiliki dana

yang berlimpah untuk terlibat dalam investasi ini. Kendala utama yang menghalanginya adalah waktu yang

tidak cukup untuk memberikan perhatian pada investasi ini dan juga kemampuan personal yang memang

dirasa tidak memadai untuk terlibat dalam kompleksitas dan potensi resiko yang ada. Ini bisa kita lihat

terjadi di sebagian besar mereka yang berprofesi sebagai pekerja kantoran, waktu mereka tersita untuk

pekerjaan kantor, sehingga sulit untuk aktif membangun usaha pribadi lainnya. Akhirnya kebanyakan

pekerja kantoran para pemilik modal itu menginvestasikan dananya dalam bentuk investasi yang tidak

terlalu menjanjikan, seperti tabungan bank, deposito, saham, reksanada dan semisalnya. Selain itu jika

diihat dari kaca mata syariah, berbagai cara investasi khususnya di sistem yang tidak menerapkan kaidah

syariah disangsikan kehalalannya. Padahal, jika dana yang mereka miliki dapat dikelola dalam bentuk

sebuah usaha, hasil yang didapatkan bisa memberikan keuntungan yang jauh lebih besar dan terjamin

kehalalannya.

Cara Kerja Griya Investa

Griya Investa lahir untuk menjembatani antara peluang investasi properti yang sangat menggiurkan itu

dengan para calon investor yang memiliki keterbatasan untuk mengelola sendiri investasi mereka. Dengan

kerjasama ini para investor akan mendapatkan pasif income dengan profit rate yang jauh melebihi sistem

investasi lainnya seperti yang disebutkan sebelumya. Yang tidak kalah penting juga adalah bahwa Griya

Investa menjamin pengelolaan yang berdasarkan prinsip syariah, sehingga bagi hasil yang didapatkan tidak

saja jauh lebih besar, namun juga memenuhi unsur syariah untuk menjamin kehalalan hasil investasi.

Berbekal kemampuan yang sudah terbukti membangun perumahan dan komitmen untuk mengelola dana

para investor secara amanah dan profesional, Griya Investa menjamin pengelolaan investasi untuk

sepenuhnya disalurkan dalam proyek properti, baik dalam bentuk akuisisi lahan untuk pengembangan

usaha maupun dalam pengembangan perumahan.

Griya Investa mengumpulkan dana dari para investor berbentuk pembagian kepemilikan saham dalam

setiap proyek yang dilakukan. Pengelolaan dana tersebut dilakukan secara transparan dan akuntable.

Transparansi dan akutabilitas tersebut dilakukan dengan cara pemberian hak akses kepada para investor

untuk memonitor investasi secara online di website Griya Investa dengan alamat www.griyainvesta.com.

v | P a g e

Pada website tersebut investor dapat melihat perkembangan setiap obyek investasi yang sahamnya ia

miliki, baik berupa gambar perkembangan terkini yang diupdate minimal sekali dalam 1 minggu maupun

detail penggunaan dana investasi pada proyek yang dikembangkan. Dengan ini Griya Investa menjamin hak

para investor untuk pengetahui perkembangan investasi dapat terpenuhi.

Dana investasi digunakan untuk mengakuisisi tanah dan melakukan pengembangan perumahan. Untuk

setiap rumah, penjualan setiap rumah diestimasi bisa selesai dalam 3 sampai dengan 6 bulan. Setelah itu

Griya Investa akan membagikan keuntungan kepada para investor dalam bentuk bagi hasil sesuai dengan

porsi kepemilikan investor dalam rumah yang terjual dan nisbah bagi hasil berdasarkan total nilai investasi

yang dimilikinya.

Simulasi Bagi Hasil

Untuk mempermudah pemahaman tentang konsep bagi hasil Griya Investa, maka akan diberikan simulasi

yang menggambarkan investasi dari 2 orang investor untuk akuisisi tanah dan pengembangan rumah pada

satu lahan yang sama. Rumah ini terjual dalam 4 bulan.

Contoh kasus

Perumahan dibangun di atas tanah untuk 8 kavling dengan luas 200m2/kavling. Tanah diakuisisi dengan

harga beli Rp 60.000.000,00/kavling. Harga jual lahan ditetapkan sebesar Rp 117.000.000,00/kavling.

Setiap kavling dibangun rumah tipe 70 dengan dana konstruksi Rp 196.000.000,00 dan dijual dengan harga

Rp 385.000.000,00. Seluruh rumah di lahan ini terjual dalam 6 bulan.

Perhitungan

laba lahan per-kavling = harga jual perkavling – harga akuisisi perkavling

= Rp 117.000.000,00 – Rp 60.000.000,00 = Rp 57.000.000,00

harga jual bangunan = harga jual rumah – harga jual tanah kavling:

= Rp 385.000.000,00 – Rp 117.000.000,00 = Rp 268.000.000,00

biaya pengelolaan = 10% x harga jual bangunan

= 10% x Rp 268.000.000,00 = Rp 26.800.000,00

laba bersih bangunan = harga jual bangunan – dana konstruksi – biaya pengelolaan

= Rp 268.000.000,00 – Rp 196.000.000,00 – Rp 26.800.000,00

= Rp 45.200.000,00

Pendanaan investor

Investor berinisial AA berinvestasi di akuisisi lahan sebesar Rp 100.000.000,00 dengan nisbah bagi

hasil yang disepakati 25%.

Investor berinisial BB berinvestasi di rumah sebesar Rp 100.000.000,00, sehingga sesuai tabel

nisbah, ia mendapat nisbah bagi hasil 60%.

vi | P a g e

Bagi hasil

Bagi hasil investor A (investasi di lahan) di setiap kavling

Bagi hasil AA = nilai investasi/harga total lahan * nisbah lahan * laba perkavling

= Rp 100.000.000,00 / (8 x Rp 60.000.000,00) * 25% * Rp 57.000.000.00

= Rp 2.968.750,00

Bagi hasil ini dibagikan pada investor AA setiap rumah di lahan tersebut terjual (estimasi dalam 4 bulan).

Jika dalam 6 bulan seluruh kavling terjual, maka investor AA mendapatkan bagi hasil perkavling dikali

jumlah kavling, yaitu Rp 2.968.750,00 x 8 = Rp 23.750.000,00. Artinya, investor AA mendapatkan

keuntungan Rp 23.750.000,00 dalam 6 bulan, atau menerima laba 23,75%/6 bulan.

Bagi hasil investor BB ( investasi di bangunan)

Bagi hasil BB = nilai investasi/dana konstruksi * nisbah * bagi hasil bangunan

= Rp 100.000.000,00/Rp 196.000.000,00 * 60% * Rp 45.200.000,00

= Rp 13.836.735,00 (setara 13,84% dari investasi)

Ini adalah bagi hasil yang diterima investor BB untuk setiap penjualan rumah yang diestimasi dalam 4 bulan,

yaitu profit rate sebesar 13,84%/4 bulan!

Dengan profit rate sebesar 13,84% dalam 4 bulan, maka nilai ini sangat besar jika dibandingkan bunga

(ribawi) yang didapatkan jika Anda menyimpan uang di bank dalam bentuk tabungan (paling tinggi 3%

setahun) atau deposito (paling tinggi 5% setahun).

Kondisi Pengembangan Saat Ini

Griya Investa telah menjalankan usahanya dengan pengembangan sebuah perumahan bernama

Perumahan Griya Krakatau. Perumahan ini berdiri di atas tanah seluas 4300M2. Tanah ini dibagi menjadi 27

kavling rumah dengan berbagai jenis, yaitu 3 buah tipe 45, 14 buah tipe 54, 4 buah tipe 60 dan 6 buah tipe

70.

Kebutuhan Investasi Saat Ini dan Estimasi Profit Rate

Untuk mengetahui gambaran profit rate investasi, berikut ini diperlihatkan tabel simulasi proyek yang

sedang dijalankan saat ini (sampai dengan April 2013), sehingga bisa menjadi acuan prospek investasi Griya

Investa di perumahan Griya Krakatau.

vii | P a g e

Dari tabel di atas terlihat total kebutuhan dana untuk konstruksi bangunan dibutuhkan dana sebesar Rp

4.342.800.000,00. Sebagian dari dana pengembangan rumah ini telah terpenuhi dari investor yang ada saat

ini. Adapun untuk tanah, dana akuisisi telah didapatkan, sehingga untuk sementara tidak dibutuhkan

investasi lahan. Dari investasi ini, estimasi laba usaha yang bisa didapatkan adalah sebesar Rp 565.964.644

dari laba konstruksi1 dan Rp 279.551.314,00 dari laba penjualan kavling.

Berdasarkan tabel di atas dapat terlihat bahwa potensi profit rate yang didapatkan dengan berinvestasi di

Griya Investa adalah sebesar 25.04% untuk investasi akuisisi tanah dan 13.08% untuk investasi

pengembangan rumah. Profit rate ini didapatkan untuk sebuah penjualan yang diestimasi bisa selesai

dalam rentang 3 sampai dengan 6 bulan sejak rumah mulai dibangun, dengan waktu normal selama 4

bulan.

Untuk sebuah sistem investasi dimana investor hanya secara pasif dalam mengelola uangnya, maka profit

rate yang ditawarkan Griya Investa ini merupakan rate yang sangat menggiurkan. Peluang ini sama sekali

tidak mengada-ada, karena memang begitulah prospek investasi di dunia properti, keuntungannya sangat

menggiurkan.

1 Semua nilai ini merupakan estimasi. Nilai rilnya ditentukan oleh kondisi pasar properti saat pengembangan dan

penjualan rumah.

1 | P a g e

I. VISI DAN MISI

A. Visi

Griya Investa memiliki visi menjadi perusahaan jasa investasi dalam pengembangan properti terkemuka

dan dipercaya oleh stakeholder, dikelola dengan sistem syariah yang mengedepankan unsur komunitas

yang dikelola secara offline dan online untuk menjembati para pemilik dana untuk bisa terlibat dalam

investasi properti.

B. Misi

Untuk mencapai visinya, Griya Investa berkomitmen untuk menjalankan misi sebagai berikut:

1. Menggalang dana dari para investor yang dikelola dalam bentuk komunitas online dan offline 2. Menjamin pelaporan yang transparan dan update terkait obyek investasi yang sedang dikelola bagi

setiap investor 3. Mengembangan usaha propert dengani harga bervariasi yang dapat dicapai kalangan luas dengan

harga dan kualitasyang kompetitif 4. Menjalankan usaha dengan prinsip etika bisnis yang berlandaskan syariah islam secara amanah dan

profesional 5. Melakukan tanggung jawab sosial di lingkungan pengembangan usaha 6. Melakukan pengembangan perumahan dengan mengikuti segala ketentuan pemerintahan yang

berlaku 7. Melakukan usaha ekspansif berupa akuisisi dan kerjasama pengembangan lahan untuk dijadikan

perumahan

II. LATAR BELAKANG

Bisnis properti merupakan salah satu dari sedikit investasi yang menjadi primadona saat ini. Bisnis ini tidak

saja memberikan keuntungan besar bagi pelakunya, tapi juga dengan sangat ril membantu menggerakkan

ekonomi makro dan membantu usaha pemerintah dalam pengadaan perumahan yang layak bagi

masyarakat. Artinya jika bisnis properti dijalankan dengan etika bisnis yang benar, maka akan

menguntungkan banyak pihak, selain tentunya investor atau pengelola bisnis properti itu sendiri, di

antaranya:

1. Membuka lapangan kerja bagi para buruh dan pengusaha yang menyediakan jasa kontraktor.

2. Memajukan industri atau unit usaha yang terkait dengan properti, seperti semen, genteng, batu-

bata, pasar, kayu, dan lainnya.

3. Menghidupkan ekonomi sekitarnya dengan bertambahnya perumahan yang dihuni oleh orang-

orang dengan ekonomi cukup mapan

Selain itu perumahan yang dibangun juga bisa memberikan nilai tambah lainnya bagi masyarakat sekitar,

salah satunya diharapakn dapat menambahkan nilai ekonomi daerah setempat.

Berdasar fakta yang ada, bisnis properti dikatakan sebagai sebuah investasi pridomana juga sangat

beralasan. Faktanya, sejumlah orang kaya ternama seperti Donald Trump, Eko Tjipta Widjaya atau

motivator-motivator bisnis terkenal seperti Robert Kiyosaki, Dolf de Roos, merupakan semua sebagian kecil

dari orang-orang sukses yang membuktikan kehebatan bisnis properti.

2 | P a g e

Permasalahan muncul ketika prospek besar dunia properti ini tidak bisa dirasakan oleh semua orang,

khususnya mereka yang punya keterbatasan waktu, meskipun mereka punya dana yang lebih dari cukup

untuk itu, seperti terjadi pada sebagian besar pekerja kantoran. Ini dikarenakan investasi apapun itu,

memiliki risiko dan butuh usaha ekstra untuk merintisnya, minimal di awal pendiriannya. Bahkan semakin

besar prospeknya, semakin besar pula potensi risiko dan semakin banyak usaha ekstra yang perlu

diperhitungkan dan dilakukan, termasuk salah satunya investasi dalam properti. Tanpa usaha yang baik

dalam merintis usaha tersebut, atau bahkan menyerahkan pengurusannya pada rekan kerja yang

kompetensinya tidak memadai, usaha akan berujung pada kebangkrutan.

Karena keterbatasan ini, sebagian pekerja kantoran yang berduit itu lebih memilih cara investasi paling

aman, yaitu apakah dengan menabung atau deposito bank. Memang aman berinvestasi di bank seperti ini,

tapi hasilnya sangat kecil. Sebagai contoh, deposito sebesar Rp 100.000.000,00 paling tinggi hanya

mendapatkan bunga sekitar Rp 500.000 perbulannya. Selain hasil (bunga) yang didapatkan kecil, sesuai

hukum syariah, hasil yang didapatkan terkena hukum riba, yang sangat diharamkan Islam.

Sebagiannya memilih untuk mencoba berinvestasi dalam saham, reksadana ataupun sejenisnya. Investasi

seperti ini sudah cukup bagus. Tapi mekanisme kerja dalam bursa saham masih dipertanyakan

kehalalannya, berpotensi membuat pemegang saham menjadi seorang spekulan, sebuah cara berusaha

yang dilarang dalam islam, karena sifatnya sangat mirip seperti judi. Selain itu, dividen dari saham masih

terbilang sedikit dibanding jika berinvestasi ril di dunia usaha.

Griya Investa lahir untuk menjembatani antara peluang investasi properti yang sangat menggiurkan itu

dengan para calon investor yang memiliki keterbatasan untuk mengelola sendiri investasi mereka, sehingga

yang akan didapatkan oleh para investor itu adalah pasif income dengan profit rate yang jauh melebihi

sistem investasi lainnya seperti yang disebutkan sebelumya. Yang tidak kalah penting juga adalah bahwa

Griya Investa menjamin pengelolaan yang berdasarkan prinsip syariah, sehingga bagi hasil yang didapatkan

tidak jauh lebih besar, namun juga memenuhi unsur syariah untuk menjamin kehalalan hasil investasi.

Secara keseluruhan, latar belakang lahirnya Griya Investa adalah sebagai berikut:

1. Pesatnya laju pertumbuhan penduduk dan ekonomi di kota Prabumulih memberikan peluang yang

besar untuk usaha properti.

2. Pemanfaatan lahan yang masih banyak kosong dijantung kota Prabumulih dan sekitarnya.

3. Derasnya permintaan hunian berkonsep alami, strategis dan modern.

4. Penerapan sistem bagi hasil yang sebagai pola investasi yang aman dan menguntungkan di tengah

maraknya praktek riba multidimensi di negeri ini.

5. Menjadi alternatif investasi bagi para pemilik modal untuk mengembangkan hartanya secara

mudah, halal dan menguntungkan serta memberi kemaslahatan, terutama bagi para pekerja

kantoran yang punya keterbatasan untuk bisa lebih produktif dalam mengelola investasinya.

Pengelola Griya Investa optimis, dengan dukungan para investor, prospek menggiurkan dari investasi

properti akan bisa didapatkan. Sebagai perbandingan, jika saham/reksadana hanya mampu memberikan

dividen paling tinggi 20% dalam setahun, di Griya Investa, dividen sebesar 15% itu bisa didapatkan dalam 1

kali penjualan rumah yang diestimasi dalam 5 bulan. Artinya dalam 1 tahun, bagi hasil yang didapatkan bisa

hampir 2 kali hasil maksimal di Reksadana. Akan menjadi lebih besar lagi jika rumah-rumah di Griya Investa

bisa terjual lebih cepat lagi, karena setelah kontruksi selama 3 bulan, rumah sudah bisa dijual.

Griya Investa diharapkan sebagai lahan investasi yang terus menerus bagi para investornya sebagai

persiapan masa depan dan menjadi alternatif untuk mendapatkan pasif income yang signifikan bagi para

3 | P a g e

investor. Ini dikarenakan, komitmen Griya Investa untuk terus berkembang, dimulai dari pendiriannya di

kota berkembang Prabumulih dengan terus menerus melakukan usaha akuisisi lahan, hingga akhirnya bisa

melakukan ekspansi pengembangan properti ke pelosok negeri dengan dukungan yang terus menerus dari

para investor.

Dengan memperhatikan rencana pengembangan yang akan terus dilakukan Griya Investa, dapatkan

dipastikan kebutuhan dana investasi yang diperlukan akan sangat besar. Untuk itu dibutuhkan keterlibatan

para investor untuk secara bersama mendanai pengembangan demi pengembangan yang akan terus

dilakukan hingga akhirnya Griya Investa tumbuh menjadi salah satu entitas besar di kancah persaingan

dunia properti nasional.

4 | P a g e

III. PENGELOLAAN GRIYA INVESTA

Griya Investa merupakan salah satu anak usaha dari koperasi Syariah Ar-Rajhi dengan Badan Hukum Nomor

137/518/BH/I/2011 yang alamat Jl Krakatau No 20 kelurahan Gunung Ibul Kecamatan Prabumulih Timur

Kota Prabumulih. Dalam usaha ini Griya Investa bertindak sebagai manajer investasi yang melakukan

pengelolaan terhadap dana investasi dan proyek-proyek yang menggunakan dana investasi tersebut.

Saat ini pengelolaan Griya Investa dilakukan oleh 2 pelaksana, yaitu:

1. Tribudi Kuswantoro (Ketua Dewan Syar’i Koperasi Syariah Ar-Rajhi)

Bertindak sebagai yang menangani operasional pengembangan sehari-hari dan marketing perumahan

yang dibangun.

2. Rijalul Fikri (Karyawan PT Pertamina EP Region Sumatera)

Bertindak sebagai pengelola dana investasi dan melaporkan perkembangan usaha pada para investor.

Pengelolaan dana Griya Investa dilakukan secara transparan dan akuntable yang mengedepankan prinsip

amanah dan profesional, dengan pengertian sebagai berikut:

1. Pengelolaan dilakukan secara amanah, yaitu dana investasi diberikan oleh investor dipandang

sebagai amanah yang mutlak harus dipertanggungjawabkan dunia akhirat, sesuai dengan investasi

para investor. Ini menjamin bahwa dana investasi dan hasil yang didapatkan darinya insya Allah

tidak akan pernah melenceng dari peruntukannya, kecuali jika memang ada persetujuan dari para

investor.

2. Pengelolaan dilakukan secara profesional, yaitu investasi dikelola dengan perencanaan serta

pengembangan yang dilakukan secara optimal sehingga didapatkan hasil optimal. Dengan ini

diharapkan rumah yang dikembangkan dalam memuaskan pembeli dalam segala aspek (waktu,

harga, kualitas) serta memberikan keuntungan optimal bagi para investor.

3. Pengelolaan dilakukan secara transparan dan akuntable, yaitu investor dapat memantau

investasinya secara update di website yang disediakan oleh Griya Investa, baik terkait progress

pengembangan yang sedang dilakukan maupun realiasasi anggaran yang sudah digunakan.

IV. KONSEP INVESTASI DAN BAGI HASIL

A. Mekanisme Investasi

Pada sistem investasi Griya Investa, setiap investor menanamkan modalnya dalam bentuk saham. Saham-

saham tersebut akan dialokasikan pada proyek yang sedang dikembangkan sesuai permintaan investor atas

rekomendasi pengelola, apakah untuk akuisisi lahan atau pengembangan rumah. Investor dapat

berinvestasi pada sebuah proyek secara penuh atau hanya sebagian saja. Selain itu, investor dapat

sepenuhnya menyerahkan pengalokasi dana investasi kepada pengelola. Atas alokasi oleh pengelola ini,

data investasi akan didistribusikan secara merata pada pengembangan perumahan yang ada.

Pengembangan akan segera dimulai setelah dana yang dibutuhkan tersedia, minimal dana pengembangan

untuk bulan pertama. Setelah pengembangan selesai dan rumah terjual, modal akan dikembalikan pada

investor dan laba bersih akan segera diketahui. Dari laba bersih tersebut, sesuai konsep mudharabah yang

diterapkan, akan dibagikan bagi hasil ke setiap investor berdasarkan proporsi saham dan nisbah yang telah

disepakati dengan pengelola. Setelah pembagian hasil ini, investor dapat memilih apakah meneruskan

investasinya untuk pengembangan berikutnya atau menarik dananya, baik sebagian ataupun keseluruhan.

5 | P a g e

B. Jenis investasi

Investasi Griya Investa dibedakan atas 2 jenis, yaitu investasi akuisisi lahan dan investasi pengembangan.

1. Investasi Akuisisi Lahan

Investasi ini digunakan untuk mengakuisisi lahan agar selanjutnya pengembangan dapat dilakukan. Dalam

kondisi normal, investasi ini akan dilakukan oleh pengelola. Tapi jika pengelola memiliki keterbatasan dana

untuk melakukan akuisisi, maka investor dapat terlibat untuk berinvestasi untuk mengakuisisi lahan.

Harga tanah yang dibebankan kepada investor sesuai dengan harga jual tanah oleh pemilik tanah. Selain

harga tanah, dana investasi juga dialokasi untuk biaya SHM tanah induk sebelum akhirnya dibagi menjadi

beberapa kavling.

Investasi pada akuisisi lahan memiliki nisbah bagi hasil yang jauh lebih tinggi dibanding investasi

pengembangan. Hal ini dikarenakan investasi ini relatif perlu waktu lama, karena harus menunggu semua

bangunan selesai dibangun agar seluruh lahan bisa dijual.

2. Investasi Pengembangan

Investasi ini digunakan untuk melakukan pengembangan berupa biaya pengembangan dan pembelian

material. Pengelola juga dapat mentransfer lahan yang telah diakuisi kedalam investasi pengembangan

seizin investor akuisisi tanah, sehingga harga tanah untuk rumah yang dikembangkan juga termasuk ke

dalam investasi pengembangan.

Alokasi dana untuk investasi pengembangan adalah sebagai berikut:

1. Harga tanah (jika investor akuisisi lahan mentransfer lahan untuk investasi pengembangan)

2. Pembelian material bahan bangunan

3. Biaya upah tukang

4. Biaya penggunaan peralatan

5. Biaya perizinan, yaitu biaya perizinan sertifikat hak milik (SHM) pemecahan tanah dan biaya perizinan IMB

Untuk menentukan jenis investasi, Investor bisa memilihnya begitu juga posisi lahan/pengembangan yang ia inginkan atas rekomendasi dari pengelola. Jika investor mempercayakan pemilihan alokasi kepada pengelola, maka pengelola akan mendistribusikan investasinya secara merata pada proyek-proyek yang sedang dikembangkan.

C. Penghitungan Laba Bersih

Penghitungan laba bersih membedakan antara laba untuk tanah kavling dan bangunan. Laba untuk kavling

ditentukan sejak oleh sesuai kebijakan pengelola dengan menaikkan harga kavling terhadap kavling efektif.

Sehingga laba untuk lahan dihitung berupa selisih harga jual lahan dan harga akuisisi lahan efektif, yaitu:

Lk = HjK - HaK

Adapun laba untuk bangunan ditentukan berdasarkan rumus berikut:

Lb = Hj – HjK – InB - Bp

6 | P a g e

Dimana:

Lk adalah nilai laba bersih penjualan kavling.

Lb adalah nilai laba bersih penjualan bangunan.

Hj adalah harga penjualan rumah.

HaK adalah harga akuisisi kavling efektif

HjK adalah harga penjualan kavling efektif.

InB adalalah nilai investasi bangunan untuk pengembangan rumah yang terjual.

Bp adalah biaya pengelolaan investasi yang nilainya sebesar 10%2 harga jual konstruksi rumah.

D. Penghitungan Bagi Hasil

Setelah laba bersih didapatkan, bagi hasil akan dibagikan ke para investor sesuai proporsi kepemilikan

sahamnya di dalam rumah yang terjual dan nisbah yang ia dapatkan. Formulasi perhitungan bagi hasil

adalah sebagai berikut:

Bg = Ps * Ns * L

Dimana:

Bg adalah nilai bagi hasil yang didapatkan.

Psh adalah proporsi kepemilihan saham.

Ns adalah nisbah bagi hasil yang dihitung berdasarkan nilai investasi keseluruhan investor. Untuk investasi

lahan, nisbah ditentukan berdasarkan kesepakatan antara pengelola dengan investor.

L adalah nilai laba bersih penjualan bangunan atau kaving, tergantung bagi hasil yang jenis mana yang akan

dicari.

Berikut ini penjelasan lebih lanjut tentang proporsi kepemilikan saham dan nisbah.

1. Proporsi Kepemilikan Saham

Proporsi kepemilikan saham adalah nilai relatif kepemilikan terhadap total jumlah saham investasi untuk

tanah dan bangunan pada rumah yang terjual. Proporsi kepemilikan saham dihitung dengan rumus:

Ps = Js/(Jst + Jsb)

Dimana:

Ps adalah prosentase kepemilikan saham.

Js adalah jumlah kepemilikan saham.

Jst adalah jumlah saham investasi tanah untuk rumah yang terjual .

Jsb adalah jumlah saham investasi bangunan untuk rumah yang terjual.

2 Persentase biaya pengelolaan rumah bisa berbeda untuk setiap lahan baru

7 | P a g e

2. Nisbah Bagi Hasil dan Profit Rate

Nisbah adalah persentase yang didapatkan oleh investor dari keseluruhan laba bersih. Nisbah ditentukan

oleh jenis investasi dan jumlah total saham yang dimiliki investor. Nisbah untuk investasi lahan, ditentukan

berdasarkan kesepakatan antara investor dengan pengelola. Pengelola menentukan nisbah bagi hasil lahan

berdasarkan estimasi berapa lama lahan tersebut bisa habis terjual dan berapa harga jual permeter.

Nisbah untuk investor lahan bisa ditambah (tidak mungkin dikurangi) jika ada kenaikan harga tanah atau

karena kebijakan pengelola untuk menjaga agar investasi di lahan memiliki profit rate yang lebih tinggi

dibanding investasi di pengembangan.

Berikut ini adalah nisbah bagi hasil untuk masing-masing investasi sesuai jumlah total saham:

Nilai Saham Nominal (dalam Rupiah) Nisbah Bangunan Nisbah Lahan

5 – 100 5,00,000 – 10,000,000 50% 22%

101 – 250 10,100,000 - 25,000,000 53% 23%

251 - 700 25,100,000 – 70,000,000 55% 24%

701 – dst 70,100,000 –dst 60% 25%

Tabel 1. Nisbah bagi hasil konstruksi bangunan

Berdasarkan nisbah di atas dan perkembangan proyek selama ini, maka estimasi profit rate untuk

bangunan adalah antara 10% sd 13% setiap penjualan (sekitar 4 bulan). Adapun profit rate untuk lahan

adalah antara 22% sd 25%. Profit rate untuk lahan bisa bertambah seiring dengan semakin lamanya lahan

habis terjual.

E. Ketentuan Investasi

Investasi dilakukan dalam bentuk saham. Berikut ini adalah ketentuan pemilikan saham di Griya Investa:

1. Saham dimiliki oleh pengelola Griya Investa untuk dijual kepada investor. Saham yang tersedia

merepresentasikan kebutuhan investasi terkait akuisisi lahan dan atau pengembangan perumahan.

2. Saham yang diterbitkan dengan harga IPO sebesar Rp 100.000,00.

3. Setelah transaksi penjualan sebuah rumah selesai dilakukan, investor dapat memutuskan apakah

akan menarik sahamnya atau terus menginvestasikannya.

4. Bagi hasil dibagikan setelah transaksi penjualan selesai dilakukan3.

5. Bagi hasil ditentukan oleh porsi jumlah kepemilikan saham dan nisbah bagi hasil.

6. Jika investor menarik sahamnya, maka harga beli saham tersebut sama dengan harga jual dan akan

dibayarkan oleh pengelola jika dana untuk melakukan pembelian saham telah tersedia.

7. Investor dapat menjual sahamnya pada investor lain sesuai harga yang mereka sepakati setelah

disetujui oleh pengelola.

8. Investasi untuk akuisisi tanah berhak mendapatkan penambahan nisbah bagi hasil sebesar 20% dari

investasi untuk pengembangan dan mendapatkan keuntungan atas pertambahan harga jual tanah.

3 Jika pembeli rumah membayar DP secara mencicil, maka bagi hasil tetap dibagi setelah KRP dicairkan Bank, adapun

cicilan DP menjadi tanggung jawab pengelola.

8 | P a g e

F. Simulasi Penghitungan Bagi Hasil

Untuk mempermudah pemahaman tentang konsep bagi hasil Griya Investa, maka akan diberikan simulasi

yang menggambarkan investasi dari 2 orang investor untuk akuisisi tanah dan pengembangan rumah pada

satu lahan yang sama. Rumah ini terjual dalam 4 bulan.

Contoh kasus

Perumahan dibangun di atas tanah untuk 8 kavling dengan luas 200m2/kavling. Tanah diakuisisi dengan

harga beli Rp 60.000.000,00/kavling. Harga jual lahan ditetapkan sebesar Rp 117.000.000,00/kavling.

Setiap kavling dibangun rumah tipe 70 dengan dana konstruksi Rp 196.000.000,00 dan dijual dengan harga

Rp 385.000.000,00. Seluruh rumah di lahan ini terjual dalam 6 bulan.

Perhitungan

laba lahan per-kavling = harga jual perkavling – harga akuisisi perkavling

= Rp 117.000.000,00 – Rp 60.000.000,00 = Rp 57.000.000,00

harga jual bangunan = harga jual rumah – harga jual tanah kavling:

= Rp 385.000.000,00 – Rp 117.000.000,00 = Rp 268.000.000,00

biaya pengelolaan = 10% x harga jual bangunan

= 10% x Rp 268.000.000,00 = Rp 26.800.000,00

laba bersih bangunan = harga jual bangunan – dana konstruksi – biaya pengelolaan

= Rp 268.000.000,00 – Rp 196.000.000,00 – Rp 26.800.000,00

= Rp 45.200.000,00

Pendanaan investor

Investor berinisial AA berinvestasi di akuisisi lahan sebesar Rp 100.000.000,00 dengan nisbah bagi

hasil yang disepakati 25%.

Investor berinisial BB berinvestasi di rumah sebesar Rp 100.000.000,00, sehingga sesuai tabel

nisbah, ia mendapat nisbah bagi hasil 60%.

Bagi hasil

Bagi hasil investor A (investasi di lahan) di setiap kavling

Bagi hasil AA = nilai investasi/harga total lahan * nisbah lahan * laba perkavling

= Rp 100.000.000,00 / (8 x Rp 60.000.000,00) * 25% * Rp 57.000.000.00

= Rp 2.968.750,00

Bagi hasil ini dibagikan pada investor AA setiap rumah di lahan tersebut terjual (estimasi dalam 4 bulan).

Jika dalam 6 bulan seluruh kavling terjual, maka investor AA mendapatkan bagi hasil perkavling dikali

9 | P a g e

jumlah kavling, yaitu Rp 2.968.750,00 x 8 = Rp 23.750.000,00. Artinya, investor AA mendapatkan

keuntungan Rp 23.750.000,00 dalam 6 bulan, atau menerima laba 23,75%/6 bulan.

Bagi hasil investor BB ( investasi di bangunan)

Bagi hasil BB = nilai investasi/dana konstruksi * nisbah * bagi hasil bangunan

= Rp 100.000.000,00/Rp 196.000.000,00 * 60% * Rp 45.200.000,00

= Rp 13.836.735,00 (setara 13,84% dari investasi)

Ini adalah bagi hasil yang diterima investor BB untuk setiap penjualan rumah yang diestimasi dalam 4 bulan,

yaitu profit rate sebesar 13,84%/4 bulan!

Dengan profit rate sebesar 13,84% dalam 4 bulan, maka nilai ini sangat besar jika dibandingkan bunga

(ribawi) yang didapatkan jika Anda menyimpan uang di bank dalam bentuk tabungan (paling tinggi 3%

setahun) atau deposito (paling tinggi 5% setahun).

G. Akhir Kepemilikan Saham

Saham yang telah dinvestasikan akan dikembalikan jika objek properti yang tersebut telah terjual . Investor

tersebut tetap bisa melanjutkan investasinya jika ada pengembangan usaha di Griya Investa yang

membutuhkan investasi.

Investor dapat saja menarik sahamnya sewaktu-waktu selama pengelola memiliki persediaan dana untuk

membeli saham tersebut (buyback).

H. Hak Investor

Berikut ini adalah hak investor:

1. Dapat menarik kembali saham ketika rumah telah terjual atau sesuai kesepakatan dalam perjanjian investasi.

2. Dapat menjual sahamnya kepada investor lain dengan harga yang disepakati oleh kedua belah pihak.

3. Menentukan jenis investasi dan posisi obyek investasi yang diingikan atas rekomendasi pengelola.

4. Menikmati bagi hasil setelah rumah/ blok yang dipilih terjual sesuai porsi kepemilikan saham dan ketentuan bagi hasil.

5. Mendapatkan informasi yang terkini tentang perkembangan investasinya dari pengelola secara online (website sedang dalam pengembangan).

6. Investasi untuk akuisisi tanah berhak mendapatkan keuntungan atas pertambahan nilai jual tanah dibanding harga akuisisi awal dengan nisbah bagi hasil sesuai nisbah bagi hasil akuisisi tanah.

10 | P a g e

I. Kewajiban Pengelola

Berikut ini adalah kewajiban pengelola:

1. Mempersiapkan lahan pengembangan bersertifikat hak milik yang siap untuk dijadikan kawasan perumahan

2. Mengelola dana investor untuk melaksanakan, mengawasi, mengendalikan, mengelola, memonitor & menyelesaikan Proyek Pembangunan Perumahan.

3. Memasarkan perumahan baik secara online maupun offline di website, iklan koran maupun usaha marketing pendukung lainnya.

4. Memberikan informasi yang menyeluruh pada investor terkait perkembangkan usaha baik online maupun offline.

5. Menanggung risiko yang terjadi pada Proyek Pembangunan Perumahan, kecuali berupa risiko force majour seperti gempa bumi, banjir, huru hara dan sejenisnya.

6. Melakukan pengembangan usaha secara progresif yang mengutamakan aturan syariah serta memberikan kemaslahatan seluruh stackholder.

V. WEBSITE GRIYA INVESTA

Untuk menyediakan akses terhadap kemajuan pengembangan Griya Investa menyediakan layanan web di

alamat http://www.griyainvesta.com. Website ini akan memberikan informasi detail terhadap setiap

investasi pada investor secara transparan dan akuntable berupa laporan yang diupdate setiap minggu.

Fitur-fitur yang ada dalam website ini adalah:

1. Informasi setiap properti

Setiap properti yang tersedia akan dijelaskan di website. Ini dapat menjelaskan produk apa saja yang telah

dikembangkan oleh Griya Investa.

2. Laporan Pekembangan Investasi

Pada setiap proyek investasi, pengelola Griya Investa akan melaporkan progres pengembangan berupa foto

pengembangan dan penjelasan progress setiap minggu. Selain itu, pada tahapan-tahapan tertentu juga

akan diinformasikan tentang laporan biaya yang telah digunakan. Dengan laporan ini diharapkan para

investor bisa memonitor perkembangan investasi secara transparan dan informatif.

3. Informasi dan transaksi saham

Setiap investor akan mendapatkan akun untuk mengakses informasi terkait sahamnya dan melakukan

transaksi pembelian dan penjualan saham.

4. Berita terkini

Setiap event-event penting akan dilaporkan pada website ini, seperti: pembelian sebuah rumah, peletakan

batu pertama sebuah rumah, akuisisi sebuah lahan, pertemuan para pemegang saham, launching produk

baru, dan sebagainya.

11 | P a g e

5. Artikel Seputar Investasi dan Properti

Pada website ini pengelola secara periodik akan menuliskan artikel terkait investasi dan properti.

Diharapkan dengan artikel-artikel ini bisa menambah pengetahuan para investor terkait dunia yang sedang

ia geluti, yaitu dunia investasi di bidang properti.

6. Tanya Jawab

Dengan fitur ini para investor bisa bertanya jawab dengan pengelola terkait segala hal seputar investasi

properti.

7. Informasi-Informasi Pendukung Lainnya

Selain informasi-informasi di atas, pada website ini tersedia juga berbagai informasi pendukung lainnya,

seperti: lokasi-lokasi proyek, siteplan, kondisi lingkungan dan sebagainya.

VI. ANALISIS RISIKO USAHA

Setiap investasi dalam bidang apapun pastilah mengandung risiko. Untuk ini perlu dijelaskan tentang

potensi risiko yang mungkin terjadi, sehingga calon investor memiliki pemahaman yang komprehensif

terkait investasinya. Diharapkan dengan penjelasan risiko usaha ini, calon bisa lebih optimis dalam

berinvestasi di Griya Investa, karena potensi risiko yang relatif tidak terlalu besar kemungkinan terjadinya.

Risiko investasi properti dapat dianalisis dengan semua proses yang dilalui dari investasi dilakukan sampai

akhirnya rumah selesai dibuat dan dijual. Berikut potensi analisis risiko yang mungkin muncul terkait terkait

proyek properti yang dilakukan oleh Griya Investa:

A. Peningkatan biaya operasi dan harga material

Potensi risiko bisa menjadi cukup signifikan jika kenaikan harga material cukup tinggi yang merupakan

imbas dari perekonomian atau kondisi lingkungan sekitar. Jika kondisi ini terjadi saat pembangunan sedang

dilakukan, maka investor harus mengeluarkan dana investasi lebih agar pembangunan rumah dapat

diselesaikan.

Meskipun bisa saja terjadi, tapi potensi terjadi peningkatan biaya dan harga ini kecil kemungkinan terjadi,

karena selama beberapa tahun terakhir ini, meskipun ada peningkatan, tapi rentang waktu terjadinya

kenaikan harga cukup tinggi. Sehingga, untuk waktu pembangunan yang diprediksi tidak lebih dari 3 bulan,

dapat diberikan estimasi optimistik bahwa harga dan biaya akan relatif stabil.

Meskipun terjadi kenaikan harga, bagi properti sebenarnya itu bukan masalah signifikan, karena kenaikan

harga-harga material dan biaya bisa dikompensasi dengan harga properti yang akan terus naik sesuai

perkembangan ekonomi.

B. Ketidakmampuan bayar pembeli atau kredit macet

Salah satu hal utama yang paling banyak menyebabkan kegagalan usaha properti adalah ketidakmampuan

pembeli untuk melunasi pembeliannya atau terjadi kredit macet akibat fluktuasi ekonomi yang berimbas

pada kemampuan pembeli untuk melakukan pembayaran. Meskipun potensi risiko ini sangat mungkin

terjadi, tapi pengaruhnya tidak terlalu berdampak pada sistem investasi properti Griya Investa. Ini

dikarenakan Griya Investa mewajibkan pembelinya untuk melunasi pembayaran dalam setiap pembelian

rumah, apakah dengan pembayaran cash ataupun dengan bantuan KPR. Sehingga kewajiban cicilan si

pembeli langsung terkait Bank, tidak ada kaitan secara langsung pada flow dana investasi Griya Investa.

12 | P a g e

Meskipun risiko cicilan KPR ini tidak ada, masih ada cicilan lain yang mungkin saja terkait dengan Griya

Investa, yaitu cicilan untuk membayar down payment (DP). Terkait hal ini, risiko seluruhnya ditanggung oleh

Griya Investa. Adapun terkait investor, bagi hasil akan dikeluarkan setelah urusan KPR selesai, sehingga

risiko cicilan DP murni tanggung jawab antara si pembeli dan Griya Investa.

C. Ketidakmampuan berkompetisi dengan developer lain

Dengan perkembangan iklim pengembangan properti, tidak menutup kemungkinan Griya Investa gagal

dalam mengantisipasi kompetisi dengan developer lain. Tapi untuk hal ini Griya Investa berkomitmen untuk

selalu mengantisipasi persaingan dengan terus melakukan improvement, baik dengan melihat

perkembangan kompetitor maupun dengan mempersiapkan strategi-strategi sesuai perkembangan terkini.

Di antara yang telah dilakukan oleh Griya Investa dalam mengantisipasi kompetisi adalah, pengembangan

yang dilakukan dilakukan dengan melakukan benchmark terhadap bangunan developer lain. Griya Investa

juga menggunakan strategi harga yang sangat kompetitif. Strategi harga ini dimungkinkan karena,

meskipun Griya Investa untuk menurunkan harga, ada konpensasi berupa flow investasi yang lebih cepat

imbas dari dukungan potensi dana yang bisa tidak terbatas dari para investor.

D. Kegagalan dalam menentukan ekspektasi pasar

Kegagalan dalam menentukan ekspektasi pasar bisa berimbas pada kurangnya minat masyarakat untuk

membeli rumah yang dikembangkan. Meskipun Griya Investa bisa terjebak pada risiko ini, tapi selama ini

telah dilakukan strategim melalui analisa yang terukur untuk melakukan pengembangan rumah

berdasarkan kecenderungan pembelian rumah di Prabumulih. Griya Investa juga melihat kecenderungan

bisnis properti di lokasi lain di Indonesia. Selain itu, selama ini pengelola Griya Investa juga telah

mendapatkan permintaan-permintaan dari sejumlah calon pembeli untuk mengembangkan rumah tipe

tertentu. Dengan dasar pengamatan dan analisis kebutuhan pasar itulah, saat ini Griya Investa melakukan

proyek Griya Krakatau mengembangkan rumah tipe 45, 54 dan tipe 70 dengan model rumah minimalis

modern. Model rumah seperti ini memang telah menjadi primadona bagi kalangan ekonomi menengah ke

atas yang telah berkeluarga.

E. Ketidakmampuan dalam melakukan perluasan usaha

Ketidakmampuan melakukan perluasan usaha lebih menyangkut penambahan lahan baru untuk

pengembangan perumahan. Risiko ini berdampak pada mandegnya investasi. Terkait hal ini, Griya Investa

telah aktif melakukan usaha akuisisi lahan. Saat ini Griya Investa telah dalam proses mengakuisisi 2 lahan

yang berada di sekitar proyek Griya Krakata. Selain ini, seiring dengan pengembangan perumahan yang

sedang dilakukan Griya Investa telah banyak juga tawaran untuk mengolah lahan lain. Artinya, untuk

beberapa waktu mendatang, masih banyak potensi perluasan yang bisa dilakukan oleh Griya Investa.

Walaupun kelak bisa saja perluasan usaha ini akhirnya sulit dilakukan, tapi itu tidak memberikan dampak

signifikan pada para investor. Ini dikarenakan aturan investasi Griya Investa berkomitmen hanya

mengumpulkan investasi jika obyek investasi telah jelas ada. Sehingga, jika tidak ada perluasan usaha,

investor hanya mendapat risiko berupa tertutupnya untuk sementara kesempatan berinvestasi.

F. Terjadi bencana

Bencana merupakan risiko yang pasti ada dalam setiap investasi. Meskipun bencana tidak bisa diprediksi,

tapi potensi risikonya bisa dianalisis berdasarkan sejumlah faktor maupun historis. Untuk kota Prabumulih

sendiri, khususnya di area sekitar pengembangan Griya Krakatau, potensi bencana bisa dikatakan cukup

13 | P a g e

kecil, baik dari faktor historis maupun faktor geografis dan sosial. Secara geografis dan historis, Prabumulih

adalah kota yang relatif jauh dari pontesi bencana, seperti gempa, banjir, tanah longsor, dan sejenisnya.

Secara sosial, meskipun memang ada sejumlah tindakan kriminal di sejumlah tempat di kota Prabumulih,

tapi kuantitasnya relatif sedikit dan tidak berefek secara masal.

G. Tidak ada kepastian izin

Bisnis pengembangan perumahanan sangat terkait dengan masalah perizinan. Jika izin tidak diberikan,

maka investasi akan terhambat sehingga perluasan usaha tidak bisa dilakukan. Untuk mengantisipasi hal ini,

Griya Investa telah memiliki informasi dan alur yang jelas dalam memastikan perizinan. Setidaknya, selama

ini pembangunan yang dilakukan oleh Griya Investa terletak di lokasi yang memang berada di sekitar lokasi

perumahan, sehingga proses mendapatkan izin bukanlah hal yang menyuliskan bagi Griya Investa.

H. Tuntutan pihak ketiga

Dalam proyek properti tuntutan pihak ketiga bisa saja terjadi baik terhadap tanah maupun terhadap

keberadaan perumahan. Terkait hal ini, Griya Investa telah dengan sangat hati-hati dalam melakukan

perencanaan dan melakukan akuisisi tanah untuk mendapakat legalitas dan perizinan baik terkait tanah

maupun pendirian bangunan.

I. Terjadinya hubungan yang tidak baik dengan karyawan

Griya Investa bisa saja terlihat perselisihan dengan karyawan yang terlibat dalam pengembangan, seperti

buruh atau kontraktor yang selama ini bekerja sama dgn Griya Investa, seperti mogok kerja, adanya iming-

iming dari kompetitor untuk memutuskan kerjasama dengan Griya Investa sehingga menyebabkan

tertundanya waktu kerja atau kerugian finansial.

Kondisi ini walaupun bisa saja terjadi, tapi selama ini hubungan dengan kontraktor dan buruk berjalan

dengan cukup baik. Pengawas lapangan yang selama ini mengawasi pekerjaan sudah terbukti dalam

mengontrol pekerjaan dengan baik.

VII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA

A. Perkembangan Saat Ini

Proyek pengembangan perumahan yang saat ini sedang dilakukan diberi nama Griya Krakatau. Ini diambil

dari nama jalan utama yang melewati perumahan yang sedang dalam tahap pengembangan ini. Untuk

proyek ini Griya Krakatau telah berhasil mengakuisisi lahan seluas 4300m24. Pada lahan ini tersedia 27

kavling yang masing-masingnya dibangun untuk rumah: 3 buah tipe 45, 14 buah tipe 54, 4 buah tipe 60 dan

6 buah tipe 70.

Selain lahan yang ada saat ini, Griya Investa juga sedang berupaya melakukan akuisisi terhadap lahan seluas

1 hektar yang berada di tidak jauh dari lahan pengembangan saat ini. Lahan yang sedang proses akuisisi ini

ditargetkan untuk dibangun 44 ruma. Jika tanah ini berhasil diakuisi, berarti akan cukup banyak potensi

obyek yang bisa diinvestasi oleh para investor.

4 Lahan seluas 2900m

2 berasal dari akuisisi lahan 2 pemilik tanah yang dibeli pada waktu yang berbeda. Lahan terakhir

yang berhasil diakuisisi dilakukan pada tanggal 6 November 2012 seluas 1500m2.

14 | P a g e

B. Jenis properti yang dikembangkan

Griya Investa berkomitmen untuk melakukan pengembangan usaha properti yang bervariasi, baik untuk

kalangan menengah ke bawah, maupun untuk kalangan menengah ke atas. Saat ini rumah yang sedang

dikembangkan adalah perumahan untuk kalangan menengah ke atas dengan tipe 45, 54, 60 dan 70. Tapi

Griya Investa berkomitmen untuk ke depannya juga membangun perumahan yang dapat membantu

ekonomi menengah ke bawah dalam bentuk harga perumahan yang murah dengan kualitas yang tetap

handal.

C. Kebutuhan Investasi dan Profit Rate

Kebutuhan investasi tergantung perluasan lahan perumahan. Kebutuhan ini dapat dilihat dalam data

terbaru yang bisa di monitor di website http://www.griyainvesta.com.

Untuk mengetahui gambaran profit rate investasi, berikut ini diperlihatkan tabel simulasi proyek yang

sedang dijalankan saat ini (sampai dengan April 2013), sehingga bisa menjadi acuan prospek investasi Griya

Investa di perumahan Griya Krakatau.

Tabel 2: Prospektus Saat Ini

Dari tabel di atas terlihat total kebutuhan dana untuk konstruksi bangunan dibutuhkan dana sebesar Rp

4.342.800.000,00. Sebagian dari dana pengembangan rumah ini telah terpenuhi dari investor yang ada saat

ini. Adapun untuk tanah, dana akuisisi telah didapatkan, sehingga untuk sementara tidak dibutuhkan

15 | P a g e

investasi lahan. Dari investasi ini, estimasi laba usaha yang bisa didapatkan adalah sebesar Rp 565.964.644

dari laba konstruksi5 dan Rp 279.551.314,00 dari laba penjualan kavling.

Berdasarkan tabel di atas dapat terlihat bahwa potensi profit rate yang didapatkan dengan berinvestasi di

Griya Investa adalah sebesar 25.04% untuk investasi akuisisi tanah dan 13.08% untuk investasi

pengembangan rumah. Profit rate ini terjadi untuk sebuah penjualan. Adapun estimasi moderat penjualan

sebuah rumah adalah dalam rentang 2 sampai dengan 6 bulan sejak rumah mulai dibangun. Artinya

keuntungan berinvestasi Griya Investasi bisa didapatkan antara 2 sampai 6 bulan setelah investasi

dilakukan.

Untuk sebuah sistem investasi dimana investor hanya secara pasif dalam mengelola uangnya, maka profit

rate yang ditawarkan Griya Investa ini merupakan rate yang sangat menggiurkan. Peluang ini sama sekali

tidak mengada-ada, karena memang begitulah prospek investasi di dunia properti, keuntungannya sangat

menggiurkan.

Selain itu dapat dituliskan juga prospek investasi Griya Investa sebagai berikut:

Ada banyak pola pengembangan usaha terkait properti yang bisa dilakukan dengan pemanfaatan

dana invetasi, selain melakukan pengembangan perumahan di tanah yang telah berhasil diakuisisi.

Di antaranya adalah bekerjasama dengan developer lain untuk pembangunan perumahan di lahan

mereka atau memberikan jasa pembuatan rumah pada lahan yang sudah ada.

Nilai properti akan terus meningkat. Seandainya properti ini lambat terjual, maka nilainya akan

terus meningkat.

Lokasi perumahan berada dekat pusat kota perumahan lainnya yang terjual dengan laris manis,

sehingga peluang diminatinya perumahan ini sangat besar. Untuk memperbesar minat para calon

pembeli, perumahan Griya Krakatau dibangun dengan jaminan kualitas yang bergaransi dan dengan

harga yang sangat kompetitif.

VIII. KETERANGAN TENTANG LINGKUNGAN USAHA

A. Kondisi dan Prospek Kota Prabumulih

Kota Prabumulih adalah salah satu Daerah Tingkat II di Provinsi Sumatera Selatan.

Secara geografis, Kota Prabumulih terletak antara 3o 20’09,1” - 3034’24,7” Lintang Selatan dan 104007’

50,4” - 104019’41,6” Bujur Timur, dengan luas daerah sebesar 434,50 KM2. Sebagian besar keadaan tanah

Kota Prabumulih berasal dari jenis tanah Potsolik Merah Kuning dengan derajat kemiringan tanah Kota

Prabumulih antara 0 – 40 % pada ketinggian antara ±34 meter dari permukaan laut. Kota Prabumulih

termasuk daerah tropis basah dengan curah hujan 204,45 m3 dan suhu rata-rata 270Celcius

Prabumulih menghasilkan ribuan barel minyak bumi dan jutaan meter kubik gas alam setiap tahunnya.

Karena itu, ia disebut sebagai kota minyak. Julukan lainnya adalah kota nanas, karena salah satu hasil

pertanian yang terkenal adalah nanas (Ananas Comosus). Dengan Luas wilayah 435,10 km² Populasi - Total

132.065 (Mei 2006) - Kepadatan 303,52 /km², dan tingginya urban memasuki kota ini, maka Prabumulih

memiliki prospek pertumbuhan perekonomian yang tinggi.

5 Semua nilai ini merupakan estimasi. Nilai rilnya ditentukan oleh kondisi pasar properti saat pengembangan dan

penjualan rumah.

16 | P a g e

B. Kondisi Pasar Properti di Prabumulih

Prospek pertumbuhan perekonomian kota Prabumulih sangatlah menjanjikan. Pertumbuhan ekonomi di

Prabumulih (data tahun 2010 dari BPS) sangat pesat dan berada dikisaran 7%-9% per tahun. Lapangan

usaha Pertambangan masih menjadi primadona di kota Nanas ini, di urutan kedua lapangan usaha

Bangunan (properti), kemudian menjadi jawara atau memiliki pertumbuhan tertinggi lapangan usaha

Bangunan sebesar 8,25 % di periode yang sama dibandingkan usaha yang lain, inilah yang menjadi kekuatan

ilmiah, terukur, betapa prospeknya wilayah daerah ini akan kebutuhan properti.

C. Kondisi Target Penjualan

Besarnya minat masyarakat Prabumulih memiliki perumahan, karena sebagian besar dari mereka belum

memiliki perumahan yang memadai. Berbagai lapisan sosial dari masyarakat menjadi target penjualan Griya

Investa dan Iklim pertumbuhan ekonomi yang sangat baik berperan penting dalam pencapaian ini.

Alasannya mudahnya pembiayaan KPR perumahan dari berbagai bank perbankan nasioal, mudahnya izin

IMB dari Pemerintah kota membuat target penjualan Griya Krakatau semakin percaya diri.

Target utama penjualan adalah sebagai berikut:

1. Kalangan pegawai Negeri di lingkup pemerintah kota Prabumulih

2. Pekerja Swasta, kontraktor dan subkontraktor

3. Para Profesional/ wirauasaha muda

4. Masyarakat umum

D. Kondisi Lingkungan Pengembangan Griya Krakatau

Saat ini Griya Investa sedang melakukan pengembangan perumahan Griya Krakatau. Lingkungan

pengembangan yang berada di wilayah Kecamatan Prabumulih Timur, kelurahan Gunung Ibul merupakan

lingkungan yang terbebas dari bahaya banjir, tanah longsor, bencana alam gempa dan sejenisnya. Kondisi

seperti ini membuat lebih dari 10 pengembang perumahan termasuk pemerintah kota turut serta

membangun perumahan di wilayah ini. Waktu tempuh yang hanya 5 menit sebelah timur ke Kantor Pusat

pemerintahan kota Prabumulih dan 5 menit arah sebelah Barat ke pusat pasar, kantor DPRD, walikota/

dinas instansi/ swasta lainnya.

17 | P a g e

Berikut denah lokasi perumahan Griya Krakatau yang sedang dibangun.

Gambar 1: Denah Lokasi

Jl Jend. Sudirman Ke Palembang

Jl Krakatau

Lokasi Hunian Griya Krakatau Jl Sumatera Gn Ibul

Ke Perumnas Gn Ibul