elementy planowania i kalkulacji kosztów spec. zarządzanie nieruchomościami

Elementy planowania i kalkulacji kosztów

spec. zarządzanie nieruchomościami

Dr Ewa Spigarska

Wspólnota Mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje od 1995 r. Zgodnie z art. 6 UoWłL tworzy ją ogół właścicieli, których lokale są częścią danej nieruchomości. Jest to podmiot dopuszczony do obrotu cywilnoprawnego, który nie posiada osobowości prawnej (czasami nazywany ułomną osobą prawną ), ale który może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywany do sądu .

Wspólnota Mieszkaniowa

Oznacza to, że początkowo wspólnotę mieszkaniową tworzy przynajmniej dwu właścicieli: tego, który wyodrębnił i sprzedał lokal i nadal jest właścicielem reszty budynku – nieruchomości (np. gmina) oraz właściciela, który nabył lokal.

Wspólnota Mieszkaniowa• Z nieruchomości można ustanowić odrębną własność lokalu, która jest

częścią budynku wyodrębnioną na mocy przepisów szczególnych od pozostałej części tego budynku ze względu na odrębny przedmiot własności . UoWłL określa pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Na nieruchomość lokalową składa się lokal, pomieszczenia przynależne przyporządkowane administracyjnie do lokalu (choć nie zawsze musi przylegać do lokalu, ale w obrębie budynku lub tej samej działki gruntowej) oraz udział w nieruchomości wspólnej . Ustawa wymienia w art. 2 ust. 4 pomieszczenia przynależne. Są to na przykład: piwnice, komórki, strychy, garaże lub inne, jeśli takie występują w nieruchomości.

• Wyodrębnienie choćby jednego lokalu w budynku mieszkalnym spowodowało z mocy prawa powstanie wspólnoty mieszkaniowej.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Rada dla praktyków:•„Nie warto komplikować spraw, które mogą mieć rozwiązania proste.”Powstanie Wspólnoty Mieszkaniowej- z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu,- tworzą wszyscy właściciele lokali oraz właściciel dotychczasowy,- wspólnota jednoosobowa (właścicielem wszystkich lokali jest jedna osoba).

Konstrukcja prawnaKonstrukcja prawna- zarządza nieruchomością wspólną,- nie posiada osobowości prawnej,- może zaciągnąć zobowiązania i być pozywane,- majątek należy do właścicieli odrębnych lokali

(udziały w nieruchomości wspólnej)- współwłasność przymusowa w częściach ułamkowych,- odpowiedzialność właścicieli ograniczona do wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej,

Zobowiązania i zdolność procesowa

Zobowiązania i zdolność procesowa- zobowiązanie zaciąga zarząd wspólnoty,- po stronie powodowej i pozwanej występuje wspólnota, która reprezentuje zarząd (nie zaś poszczególni właściciele),- obowiązek posiadania numeru-REGON (ustawa o statystyce publicznej-art.42)

Prawo własności

- Prawo dysponowania własnym lokalem

- „właściciel w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem …”

- może pobierać pożytki i dochody.

Ograniczenia prawa odrębnej własności lokali

- Prawo własności do lokalu- Prawa we współwłasności nieruchomości

wspólnej- Zobowiązania wobec wspólnoty- Jeden budynek – X odrębnych praw- Granice dopuszczalnych zakłóceń- Roszczenie w stosunku do właściciela (nie

najemcy)

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Do wspólnoty nie trzeba się zapisywać, nie można jej zlikwidować, ani z niej wystąpić. Wspólnota powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia i zbycia pierwszego lokalu, natomiast jako podmiot gospodarczy pojawia się z chwilą wpisu do rejestru urzędowego pomiotów gospodarki narodowej. Przedmiotem sprzedaży może być taki lokal, który stanowi odrębną własność. Równocześnie z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej następuje wyodrębnienie nieruchomości wspólnej .


Sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą udziału w nieruchomości wspólnej jako prawa nierozerwalnie związanego z własnością lokalu. Udział w nieruchomości wspólnej ma zasadnicze znaczenie przy ustalaniu praw i obowiązków członków wspólnoty . Wielkość udziału jest uzależniona od powierzchni wyodrębnionego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych stanowiących własność kupującego do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali z pomieszczeniami do nich przynależnymi . Czyli nieruchomość wspólną tworzy wszystko to, co służy ogółowi właścicieli nieruchomości, łącznie z gruntem.


Właściciel nieruchomości sprzedając lokal ma pewną swobodą w tworzeniu samodzielnych lokali w obrębie swojej nieruchomości. Zasada przyjęta przy sukcesywnym wyodrębnieniu - sprzedaży lokalu przez pierwszego właściciela odnosi się również do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Obowiązuje ona do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu w nieruchomości lub można ją zmienić, gdy wszyscy współwłaściciele wyodrębnionych lokali i dotychczasowy właściciel dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej

Udział w nieruchomości wspólnej

Udział w nieruchomości - ułamkowy lub procentowy - jest obliczany jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu z przynależnościami do łącznej powierzchni użytkowej całej nieruchomości z przynależnościami


gdzie:Pu – powierzchnia użytkowa lokaluPui– powierzchnia całej nieruchomościU, U% - udział w nieruchomości (ułamkowy lub procentowy)


Suma wszystkich udziałów musi równać się 1 (lub 100%). Współwłasności nie można znieść, póki trwa odrębna własność lokali


Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, tzw. pomieszczenia przynależne, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, itp.


Fakt ten po sporządzeniu aktu notarialnego zostaje ujawniony w księdze wieczystej . Uczestnicy wspólnoty mieszkaniowej są wpisani do księgi wieczystej, założonej dla danej nieruchomości wspólnej, od której odłączone zostały księgi założone dla poszczególnych lokali .

Majątek wspólnoty mieszkaniowej

Do grudnia 2007 r. zgodnie z ustawą wspólnota mieszkaniowa nie mogła posiadać odrębnego majątku. Art. 3 i 6 ustawy wskazywał na odrębność wspólnoty od tworzących ją właścicieli . Jej majątek stanowiły odpowiednie udziały poszczególnych właścicieli we własności nieruchomości wspólnej.


Jednakże uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sąd orzekł, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku . Brak osobowości prawnej wspólnoty nie jest przeszkodą, np. przy zakupie gruntu, lokalu na biuro. Współwłaścicielami zakupionej nieruchomości są właściciele lokali – tak mieszkalnych, jak również użytkowych – każdy w odpowiedniej części ułamkowej. Również dochód z tytułu sprzedaży, np. części gruntu wspólnotowego będzie własnością wszystkich właścicieli wchodzących w jej skład. Obecna wykładnia uchwały Sądu Najwyższego zezwala na posiadanie odrębnego majątku przez wspólnotę mieszkaniową, w skład, którego mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną


Można tu przypisać taki majątek, jak:- zaliczki na bieżące opłaty kosztów zarządu nieruchomością wspólną,- pożytki oraz inne dochody z nieruchomości wspólnej,- prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną umów,- własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty .

Odpowiedzialność za zobowiązania

Ustawa o własności lokali w art. 17 wprowadza zasadę odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej bez ograniczeń. A to oznacza, że jako podmiot gospodarczy wspólnota nie może ogłosić upadłości, gdyż nie można ograniczyć odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty (każdego w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości). Kodeks cywilny, w art. 331 § 2 wskazuje na sytuację, gdy jednostka organizacyjna (wspólnota mieszkaniowa), staje się niewypłacalna, a przepisy odrębne nie stanowią inaczej, za zobowiązania takiej jednostki organizacyjnej odpowiedzialność subsydiarną ponoszą wszyscy jej członkowie . Posiadając zdolność sądową - wspólnota mieszkaniowa, stając przed sądem może być reprezentowana – czy to jako powód lub jako pozywający - przez swoich przedstawicieli bez konieczności udziału wszystkich właścicieli lokali.

Nieruchomość wspólna

„Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu (...)”(art. 3 pkt. 1 UW)

Wszystkie pomieszczenia, które nie są samodzielnymi lokalami, a także te, które nie stały się częścią składową nieruchomości lokalowych w trakcie ustanawiania odrębnej własności pierwszego lokalu stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali.

Nieruchomość wspólnaW szczególności są to:► Klatki schodowe, korytarze, hole, przejścia, prześwity i bramy oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz lub w granicach budynku► Piwnice, komórki strychowe, itp. Pomieszczenia, jeżeli nie

zostały sprzedane jako pomieszczenia przynależne do lokali► Pralnie, suszarnie, schowki, wózkarnie, składy opału, pomieszczenie węzłów cieplnych, rozdzielni elektroenergetycznych, wodomierzy, itp.► Odrębne pomieszczenia powstałe w wyniku zabudowy, adaptacji lub wydzielenia z pomieszczeń wyżej wymienionych, po sprzedaży pierwszego lokalu, jeżeli nie dokonano przeniesienia własności i zmiany udziałów dotychczasowych lokali w budynkach

Nieruchomość wspólna

► dozorówki (dyżurki) nie będące samodzielnymi lokalami i nie wliczone do powierzchni użytkowej lokali w budynku► schrony i ukrycia służące mieszkańcom danego budynku (w przypadku gdy schron służy mieszkańcom wielu budynków jego status,

powinien zostać określony przez odpowiednie organy gmin w uzgodnieniu z właścicielami lokali w budynku)

Nieruchomość wspólna ► garaże, jeżeli ich powierzchnia nie była uwzględniona w ogólnej

powierzchni użytkowej lokali w budynku► pomieszczenia zsypów, komórki na narzędzia, składy i inne

pomieszczenia gospodarcze służące danej nieruchomości► dźwigi oraz ich szyby i maszynownie► fundamenty i inne elementy posadowienia budynku► ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej► balkony, loggie, tarasy i balustrady (zależnie od decyzji wspólnoty)

► ściany działowe z wyjątkiem ścian usytuowanych wewnątrz poszczególnych lokali

► dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy, drabiny, itp.

Nieruchomość wspólna ► stropy między poszczególnymi kondygnacjami

► przewody kominowe (spalinowe i wentylacyjne wraz z kominami bez kratek wentylacyjnych)

► instalacje centralnego ogrzewania (z wyjątkiem instalacji etażowych) wraz z grzejnikami► węzeł cieplny nie stanowiący własności dostawcy energii cieplnej wraz ze związanymi z nim urządzeniami► instalacje gazowe od głównego zaworu w budynku do

urządzenia odbiorczego► instalacje elektryczne od złącza do indywidualnych

punktów odbioru bez osprzętu (instalacje administracyjne, oświetlenie zewnętrzne, instalacja dzwonka

Nieruchomość wspólna► instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem

głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej lub (w przypadku braku wodomierza) do pierwszego zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi instalacja wewnętrzna odrębnego lokalu (wyłącznie z zaworem), a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych

Uwaga: Indywidualne wodomierze należą do części wspólnej, jeżeli zamontowane były w trakcie budowy lub jeśli sfinansowane zostały ze środków wspólnych► instalacja centralnej cieplej wody od pierwszego zaworu za

wymiennikiem lub rozdzielaczem w węźle cieplnym do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu lub (w przypadku braku wodomierza) do pierwszego zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi instalacja odrębnego lokalu (łączne z zaworem) a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych (własność wodomierzy)

Nieruchomość wspólna► instalacja centralnej cieplej wody od pierwszego zaworu za

wymiennikiem lub rozdzielaczem w węźle cieplnym do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu lub (w przypadku braku wodomierza) do pierwszego zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi instalacja odrębnego lokalu (łączne z zaworem) a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych (własność wodomierzy)► instalacja kanalizacyjna od pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym piony, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej się poza lokalami i syfony stropowe, lecz z wyłączeniem odcinków służących poszczególnym lokalom i znajdujących się w obrębie tych lokali, a także zewnętrzne i ewentualnie wewnętrzne rury spustowe► inne instalacje finansowane ze środków wspólnoty mieszkaniowej lub przekazane wspólnocie przez poprzedniego właściciela (np. instalacja odgromowa, antena zbiorcza, instalacja domofonowa i inne), bez urządzeń i osprzętu w lokalach

Nieruchomość wspólna► w przypadku gdy współwłasność obejmuje działkę gruntu

poza obrysem budynku, również obiekty znajdujące się na tej działce, a mianowicie:a) drogi, dojazdy, parkingi, chodniki, schody, itp.b) obiekty małej architektury i urządzenia terenu, w

tym urządzenia placów zabaw, ławki, trzepaki i innec) altany śmietnikowe, komórki oraz inne budynki i

budowle nie będące własnością odrębnego właściciela

d) instalacje i urządzenia oświetleniowe oraz ewentualnie inne instalacje służące użytkowaniu terenu (nie dotyczy to sieci i przyłączy do budynku)e) drzewa, krzewy, trawniki, kwietniki, itp.

Wątpliwości interpretacyjne w zakresie balkonów, loggi, instalacji.

Nieruchomość wspólnaWątpliwości interpretacyjne w zakresie balkonów, loggi, instalacji.Powody trudności w określeniu części wspólnych► Brak świadomości, że samodzielny lokal może być przedmiotem współwłasności wszystkich właścicieli► Brak wiedzy o korektach udziałów przed wejściem w życie ustawy► Lokale adoptowane (zabudowa strychów)

► Zakup lokalu adoptowanego po wejściu w życie ustawy:► Uchwałą o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej► Zmianą udziałów oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu► Sprzedaż lokalu przez Wspólnotę (akt notarialny)

Rodzaje wspólnot mieszkaniowych

RODZAJE WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH

Rys. 1.1

MAŁA

od 2 do 7 lokali

DUŻA

8 i więcej lokali

WWSSPPÓÓLLNNOOTTAA MMIIEESSZZKKAANNIIOOWWAA


Duża wspólnota mieszkaniowa to taka, która składa się z ponad siedmiu wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali, czyli takich, dla których nie są jeszcze prowadzone księgi wieczyste. Zakres działania dużej wspólnoty reguluje ustawa o własności lokali. Współwłaściciele muszą podjąć uchwałę o:• wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu nieruchomości wspólnej (art. 20 UoWłL),• lub powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej

w formie aktu notarialnego (art. 18 UoWłL).


Art. 19 Ustawy

Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.


Art. 20 Ustawy

Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.


Duża wspólnota- obowiązek wyboru zarządu lub- powierzenie zarządu w formie aktu notarialnego.

Ustawa o własności lokali

Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.

Formy prowadzenia ewidencjiWspólnota Mieszkaniowa, jako podmiot

podatku dochodowego od osób prawnych, zobowiązana jest prowadzić rachunkowość zgodnie z wybrana przez siebie formą. Może prowadzić pełną księgowość zgodnie z Ustawą o rachunkowości lub w sposób pozaksięgowy ustalony w Ustawie o własności.

Formy prowadzenia ewidencji

Formę prowadzenia księgowości ustalają członkowie wspólnoty w podjętej przez siebie uchwale o formie prowadzenia rozliczeń finansowych

Formy prowadzenia ewidencji

Istnieją dwie możliwości prowadzenia rozliczeń finansowych:

• pełna księgowość

• pozaksięgowa ewidencja kosztów.

Ustawa o rachunkowości• W przypadku wybrania wariantu pierwszego,

zgodnego z Ustawą o rachunkowości, Wspólnota jest zobowiązana sporządzać sprawozdanie finansowe, które obejmuje:– bilans,– rachunek zysków i strat,– informację dodatkową.

Sprawozdanie to podlega zatwierdzeniu przez ogół właścicieli nieruchomości.

Ustawa o rachunkowościSprawozdanie to podlega zatwierdzeniu przez ogół

właścicieli nieruchomości.Sporządzenie sprawozdania jest obowiązkiem Zarządu

Wspólnoty, który może ten obowiązek scedować na zarządcę nieruchomości. Równocześnie zarząd jest zobowiązany przedstawić sprawozdanie z działalności zarządu. Wybór pełnej księgowości ma miejsce przede wszystkim w przypadku prowadzenia zarządzania nieruchomością przez podmioty gospodarcze działające w formie spółek akcyjnych bądź z ograniczoną odpowiedzialnością. W praktyce preferowany jest wariant drugi.

Pozaksięgowa ewidencja kosztówZgodnie z artykułem 29 ustawy o własności

zarządca lub zarząd, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną, jest zobowiązany prowadzić dla każdej wspólnoty, określoną przez nią, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, jak również rozliczenia z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej (np. rozliczenia mediów).

Pozaksięgowa ewidencja kosztów

W wariancie tym nie sporządza się sprawozdania finansowego, tylko sprawozdanie z działalności zarządu Wspólnoty

Pozaksięgowa ewidencja kosztów

Informacja finansowe stanowi jeden z elementów sprawozdania Zarządu.

Sprawozdanie roczneZarząd zobowiązany jest rozliczyć koszty utrzymania

części wspólnych, jakie są finansowane z zaliczek wnoszonych przez poszczególnych właścicieli.

Przede wszystkim Zarząd powinien przedstawić informacje o stanie finansowym wspólnoty, w tym wysokość posiadanego funduszu remontowego i jego wykorzystanie, dane o poniesionych kosztach zarządu, jak i informacje o stanie należności i zobowiązań.

Sprawozdanie roczne

Sposób prezentacji danych obrazujących sytuację finansowa Wspólnoty zależy od wymagań właścicieli oraz od szczegółowości danych wynikających z prowadzonej ewidencji.

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.


Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.


Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Wspólnota mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.Nie posiada ona osobowości prawnej (tzw. ułomna osoba prawna).Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele odrębnych lokali mieszkalnych, jak i właściciele odrębnych lokali użytkowych.


Wspólnota mieszkaniowa to jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej o wyodrębnionym majątku, mająca zorganizowaną strukturę wewnętrzną ujętą w ramy organizacyjne oraz określone zasady prowadzenia spraw tej jednostki i reprezentowania jej na zewnątrz.


Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej podlega z mocy art. 1 ust. 2, art. 3 ust. 1, art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

Ewidencja podatkowa

Obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej jako podatnika podatku dochodowego od osób prawnych jest założenie i prowadzenie ewidencji dla celów podatkowych (art. 9 updop)

Ewidencja podatkowa

• Art. 9 ust. 1 i 2 updop1. Podatnicy są zobowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej,

zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględniania w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

2. Jeżeli ustalenie dochodu (straty) w sposób określony w ust. 1 nie jest możliwe, dochód (stratę) ustala się w drodze oszacowania.

Ewidencja podatkowa

Pismo Izby Skarbowej w Warszawie IPPB/423-1348/08-2/ECH 03.12.2008 r.Wyjaśnienie dla wspólnoty mieszkaniowej

„Koniecznym jest prowadzenie ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów w ten sposób, aby było możliwe rozróżnienie dochodów pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi od dochodów z innych działalności. Zgodnie bowiem z art. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych podatnicy są zobowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy”.

Dochód

Wspólnota może wykazywać dochód w ujęciu bilansowym i podatkowy.

Dochód dla celów bilansowych

Oblicza się po to, aby ustalić wielkość majątku pozostającego w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej.

Jest to wynik:

Wpłacone zaliczki

-

Poniesione koszty

Dochód dla celów podatkowych

Dochód wspólnoty dla celów podatkowych oblicza się zgodnie z regułami określonymi w ustawach podatkowych, a w szczególności w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych.

Moment powstania przychodów i kosztów bilansowych

Przychody i koszty bilansowe (księgowe) to te, które są przedmiotem sprawozdania zarządu.

Wspólnota ma prawo dokonania wyboru ujmowania ich według metody kasowej lub memoriałowej.


W sytuacji gdy wspólnota nie ustali sposobu określania przychodów i kosztów, to najczęściej podstawowe przychody zaliczki na koszty utrzymania części wspólnej) określane są na zasadzie memoriału, a odsetki bankowe na zasadzie kasowej.


W przypadku odsetek od nieterminowych wpłat – ujęcie zależy od momentu wystawienia noty:

- nota jest księgowana zaraz po wystawieniu – ujęcie memoriałowe,

- nota jest księgowana po zapłaceniu odsetek – ujęcie kasowe.

Ewidencja a podatki

Wspólnota ma obowiązek prowadzenia odpowiedniej ewidencji przychodów i kosztów, pozwalającej na ustalenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy.

Ewidencja a podatki

W związku z tym, że niektóre dochody wspólnoty są zwolnione z podatku, ewidencja musi być prowadzona w taki sposób, aby pozwalała ustalić odrębnie dochody opodatkowane i zwolnione.

elementy planowania i kalkulacji kosztów spec. zarządzanie nieruchomościami

Documents