estabelecimentos comerciais varejistas, com administração centralizada, dotados de “tenant...
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Estabelecimentos comerciais varejistas, com administração centralizada,
dotados de “tenant mix”(mescla de locatários), estacionamento e
geralmente loja âncora.
Diferenciados do comércio em geral por conceitos jurídicos, financeiros e administrativos como: aluguel a partir de percentual de vendas, auditoria,
cobrança de luvas e fundo de comércio.
SHOPPING CENTERS
1. INTRODUÇÃO
Número de Shopping Centers1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006 2008
2 8 16 34 90 147 240 346 382
Crescimento do Faturamento Anual1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2007
47% 29% 14% 15% 9% 10% 11% 16%
A indústria de Shopping Centers surge no Brasil nos anos 60, e se consolida na década de 80.
Os Shopping Centers faturaram no Brasil em 2003 R$ 58 bilhões, respondendo por 20% do comércio de varejo (menos
automóveis), gerando mais de 500 mil empregos diretos.
A área de influência é delimitada por:
- condições de acesso,
- tempo necessário para chegar ao local,
- concorrência atual e futura,
-capacidade de atração do ponto,
convergência de pessoas.
O alvo do shopping: população de sua “área de influência”,
2. IMPLANTAÇÃO DE UM SHOPPING
Principal fator de avaliação: localização,
•FACILIDADES AO CHEGARProjeto Funcional e Estacionamento
•ACESSIBILIDADE Tempo e Deslocamento
•CONFORTO PARA COMPRAR
Disposição da Oferta, Qualidade x Preço
•AMBIENTEArquitetura, Micro Clima, Decoração das Lojas
•ATENDIMENTO
•OFERTADiversidade e Complementaridade
FATORES
Para cada zona delimitada, primária, secundária e terciária:
- renda familiar, número de domicílios,
gasto médio familiar por categoria de varejo;
- projeção do crescimento populacional, do número de domicílios e
da renda média;
- pesquisa do potencial econômico por idade, sexo, grau de escolaridade;
Pesquisa sócio-econômica: analise da densidade demográfica por área de influência, renda, hábitos e
potencial de consumo;
- satisfação de consumo por faixa de renda - onde compram, o que compram, tempo disponível para compras,
hábitos e desejo dos consumidores, freqüência a shoppings;
- distanciamento entre os shoppings já existentes e os empreendimentos de lazer e cultura;
- mapeamento do comércio local e da concorrência abrangendo: vestuário, calçados, utilidades para o lar,
alimentação, serviços, lazer;
- condições de acesso, meios de transporte;
- potencial de consumo da população;
- concorrência futura.
O potencial de compra da área mais próxima (primária) é fundamental, mais de 70% do consumo é
realizado por 20% dos consumidores.
A composição de lojas nos shoppings ( tenant mix) é o fator básico para garantir a freqüência
dos consumidores.
Conforme a região, importância das vias de acesso e da disponibilidade de estacionamento (de 5 a 10 vagas por
100 m2 de ABR).
O mix de produtos em shoppings abrange: vestuário, calçados, acessórios, couros, artigos do lar,
supermercado, restaurante, lazer.
Loja Âncora A localização e as características do shopping podem determinar a necessidade no início da operação de
loja âncora para criar fluxos de público.
As lojas âncoras (Lojas Americanas, C& A, Renner,...), podem ser de atuação marcadamente regional.
A atratividade proveniente das lojas âncoras - departamentos ou supermercados -
também pode ser obtida por praças de alimentação, centros de lazer e de serviços.
Os shoppings temáticos e os outlets geralmente não possuem lojas âncoras.
3. Concorrência
A concorrência entre shopping centers, a mudança na preferência dos consumidores,
o surgimento de sistemas alternativos de varejo, estabelecem lazer e alimentação complementando compras.
Shopping centers podem estabelecer sinergia com grandes lojas e supermercados da vizinhança.
O Shopping Center requer pesquisas para atualizar formatos e estratégias de atuação.
Na disputa pelo consumidor, o shopping center pode tomar medidas de revitalização e redefinição em seu perfil:
- gastos crescentes de marketing;
- modernização e informatização de operações.
-promoção de treinamento;
- ampliação em centros de lazer e serviços;
- adaptações no projeto arquitetônico;
- ampliação de vagas de estacionamento;
- promoção de eventos;
- instalação de âncora;
- seleção e modificação na rede de lojistas;
4. O Funcionamento
As empresas administradoras de shopping, estão freqüentemente associadas aos empreendedores.
A propriedade das lojas pelos empreendedores confere o poder de decisão, de controle da gestão e de estratégias na
relação com os lojistas.
Auditoria mensal do desempenho comercial das lojas, objetiva o controle do valor do aluguel, a partir de dados sobre
o real volume de vendas.
O bom funcionamento de um Shopping depende de parcerias, da adequação visual e operacional das lojas
a padrões satisfatórios.
Há pouca divulgação de dados sobre mercado e rentabilidade de shoppings no Brasil.
A avaliação econômico-financeira de um shopping obedece à lógica comercial de varejo.
Cada shopping é um caso que deve ser analisado individual e regionalmente.
O valor de um shopping é função da provável rentabilidade a partir de estimativas de fluxo de
caixa futuro.
Rateio das despesas entre lojistas que pagam aluguel, condomínio e contribuem para fundo de promoção.
5. Despesas e Receitas
Outras receitas podem ser obtidas com a utilização de áreas comuns destinadas a “merchandising”
ou alugadas temporariamente, ou por cobrança de estacionamento.
O valor do aluguel é definido por referências de mercado quanto a área ocupada, ou valor calculado em função das vendas -
(parte fixa e parte variável);
6. Financiamento
Os fundos de pensão, a partir da década de 1980, foram os principais investidores em shoppings;
Os recursos para implantação provêm de capital próprio e de investidores por meio da aquisição de cotas-partes.
Na fase pré-operacional, receitas provenientes da “cessão de direito de uso”
constituem “ funding” para a construção.
O BNDES através de linhas de apoio ao setor de serviços, pode conceder crédito a shoppings centers.
7. Tendências
- Crescente incorporação de atividades de lazer e de gestão da sustentabilidade;
- Modernização do setor através da informatização de serviços;
- Empreendimentos voltados ao consumo popular;
- Direcionamento para cidades de porte médio.
A expansão de centros de compras hoje transcende à locação das lojas, incentivando:
SHOPPING CENTER em HIGIENÓPOLIS
• 1. ZONA DE INFLUENCIA
• 2. PUBLICO ALVO
• 3. ESTRUTURA DE DESPESA FAMILIAR
• 4. CONJUNTOS COMPETITIVOS
• 5. POTENCIAL DE VENDAS
• 6. O EMPREENDIMENTO
• 7. LOCAÇÃO/ CESSÃO DIREITO DE USO
• 8. CONCLUSÃO
SHOPPING CENTER
1. ZONA DE INFLUÊNCIA
Setor Primário
Localização no centro geográfico dos distritos Higienópolis e Santa Cecília,
vias de acesso com capacidade para 1.500 veículos/ hora, como Avenidas Higienópolis, Angélica e Rua Dr. Veiga Filho.
A expansão imobiliária da Av Angélica e arredores não foi acompanhada por adequado comércio de conveniência:
vestuário, alimentação, lazer e serviços, atendido por deslocamentos para outros bairros.
Presença de equipamentos macro regionais como: estádio do Pacaembú, Instituto Mackenzie,
FAAP, Colégio Rio Branco, Colégio Sion, Santa Casa de Misericórdia, Hospital Samaritano.
Pólos geradores de tráfego com demanda de 3.000 veículos por hora para a Santa Casa e 3.500 veículos por hora para a FAAP,
superiores à demanda de Shopping.
Demanda de Veículos
Esses equipamentos geram tráfego intenso, com discutível proveito para os moradores dos distritos Consolação e
Santa Cecília.
Zona de influência, limite da isócrona correspondente a tempo de deslocamento de 30 minutos,
no período de máximo fluxo.
Setor Secundário
Não considerados os moradores do distrito República que têm o hábito de compra em lojas de frente derua.
Bairros: Perdizes, Barra Funda, Bela Vista, Jardins e Pinheiros.
O estrato de mercado possível são as famílias cujos indicadores sociais podem ser obtidos por:
Pesquisa de Mercado Dados de Censo Demográfico
As Pesquisas de Mercado oferecem indicadores primários do público alvo, como:
Onde mora / Onde Compra.Quanto ganha / Quanto gasta / O que compra.
2. PÚBLICO ALVO
Por censo demográfico do IBGE e da SEMPLA são obtidos indicadores secundários.
ESTRUTURA DA DESPESA FAMILIAR NA CIDADE DE SÃO PAULO
Item Despesa Estrato Médio Estrato Superior
Vestuário 8,39% 7,43%
Equip. Domésticos 7,18% 5,80%
Variedades 4,37% 3,44%
Renda Média Mensal R$ 934,17 R$ 2.782,90
Considerada como Consumidor de Shopping a população correspondente ao Estrato Superior (Renda Familiar acima de seis salários mínimos).
Como referência, pesquisas de orçamento familiar que servem de base para o cálculo do índice de Custo de Vida pelo DIEESE.
Domicílios ParticularesOs distritos Consolação e Santa Cecília apresentam 50.528
domicílios particulares ocupados (1996), sendo:
DISTRITO 1991 1996
Consolação 23.806 22.504
Santa Cecília 30.426 28.024
50.528
Condição Sócio Econômica
A população apresenta renda média familiar mensal :
distrito Consolação: R$ 3.117,00 e
distrito Santa Cecília: R$ 2.775,00 (1997).
2.1 Zona de Influência – Setor Primário
Atividade EconômicaOs distritos de Consolação e Santa Cecília
apresentam 119.085 empregos nos vários setores de atividade econômica (1997):
Atividade Econômica Consolação Santa Cecília
Serviços 54.023 31.349Comércio 6.156 8.959Construção Civil 4.964 1.802Indústria Transformação 1.876 7.981Serviços Utilidade Pública 1.794 12Agropecuária/ Extrato Mineral 199 78TOTAL 68.994 50.091
Domicílios ParticularesOs distritos de Perdizes, Barra Funda, Bela Vista,
Jardim Paulista e Pinheiros apresentam 148.022 domicílios particulares ocupados (1996), sendo:
DISTRITO 1991 1996
Perdizes 33.053 34.077
Barra Funda 4.717 4.573
Bela Vista 25.963 25.679
Jardins 34.548 59.649
Pinheiros 24.929 24.044
148.022
2.2 Zona de Influência – Setor Secundário
Condição Sócio Econômica (1997)
DISTRITO RENDA MÉDIA FAMILIAR
MENSAL (R$) Perdizes 3.456 Barra Funda 2.359 Bela Vista 2.400 Jardins 4.318 Pinheiros 3.711
2.3 .Potencial de Compra do Público Alvo
Na zona de influência Setor Primário, o público alvo consiste em 50.528 famílias, sem nenhum outro
shopping na vizinhança.
Na zona de Influência Setor Secundário, o público alvo consiste em 148.022 famílias, concorrendo com
cinco outros shoppings .
3. DESPESA FAMILIAR NA ZONA DE INFLUÊNCIA DO SHOPPING EM ESTUDO.
A zona de influência Setor Secundário, consumidores principalmente de bens de compra comparada,
compreende:
• nas Zonas Sul / Leste, distritos Jardins e Pinheiros atendidos pelos Shoppings Iguatemi e Eldorado e distritos Jardins e Bela Vista, atendidos pelos Shoppings
Paulista e Frei Caneca .
• na Zona Oeste os distritos Perdizes e Barra Funda concorrendo com o Shopping West Plaza e
A zona de influência Setor Primário compreende distritos Consolação e Santa Cecília, consumidores principalmente
de bens de conveniência.
A) Zona de Influência Setor Primário
Considerando cada domicílio particular ocupado por uma família, e sendo o Shopping Center utilizado pela população
pertencente ao estrato superior de renda, temos:
Distrito Domicílios Particulares
(1996)
Renda Média Familiar
Mensal (1997)
Renda Total Mensal (1997)
Consolação 22.504 R$ 3.117 R$ 70.144.968
Santa Cecília 28.024 R$ 2.775 R$ 77.766.600
50.528 R$147.911.568
Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos Consolação e Santa Cecília, conforme DIEESE.
Item Despesa FamiliarMensal
Vestuário R$ 10.989.829
Equip. Domésticos R$ 8.578.871
Variedades R$ 5.088.158
R$ 24.656.858
B) Zona de Influência Setor Secundário (Oeste)
Shopping West Plaza Distrito
Domicílios Particulares
(1996)
Renda Média Familiar
Mensal (1997)
Renda Total Mensal (1997)
Perdizes 34.077 R$ 3.456 R$ 117.770.112
B.Funda 4.573 R$ 2.359 R$ 10.787.707
38.650 R$ 128.557.819
Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos Perdizes e Barra Funda, conforme DIEESE
Item Despesa Familiar Mensal
Vestuário R$ 9.551.846
Equip. Domésticos R$ 7.456.353
Variedades R$ 4.422.389
R$ 21.430.588
C) Zona de Influência Setor Secundário (Sul e Leste)
DistritoDomicíliosParticulares
(1996)
Renda MédiaFamiliar
Mensal (1997)
Renda TotalMensal (1997)
Jardins 59.649 R$ 4.318 R$ 257.564.382
Pinheiros 24.044 R$ 3.711 R$ 89.227.284
Bela Vista 25.679 R$ 2.400 R$ 61.629.600
109.372 R$ 408.421.266
Distribuição da Despesa Familiar Mensal distritos Jardins, Pinheiros e Bela Vista, conforme DIEESE.
ItemDespesa Familiar
MensalVestuário R$ 30.245.700
Equip. Domésticos R$ 23.688.433
Variedades R$ 14.049.691
R$ 68.083.824
DESPESA FAMILIAR Mensal Diária
Consolação, Santa Cecília R$ 24.656.858 R$ 821.894
Perdizes, Barra Funda R$ 21.430.588 R$ 714.352
Jardins, Pinheiros, Bela Vista R$ 68.083.824 R$ 2.269.460
TOTAL R$ 3.805.706
DISTRITO
Consolação Santa Cecília
Perdizes Barra Funda
Jardins Pinheiros Bela Vista
TOTAL DIARIO
Vestuário 367.048 319.022 1.010.174 1.696.244 Eq. Domésticos 285.962 248.545 789.614 1.324.121 Variedades 169.605 147413 468.323 785.341 VENDAS 3.805.706 Serviços 1,5% Vendas 57.085 Gourmet 10% Vendas 380.570 Lazer 3% Vendas 114.171 TOTAL 4.357.532 (A)
POTENCIAL DE COMPRAS - PÚBLICO ALVO (A)
Movimento Diário (R$) (A)
4 CONJUNTOS COMPETITIVOS
Potencial de Vendas dos Conjuntos Competitivos que apresentam mesmo padrão de eficiência do Shopping em
estudo:
Frei Caneca Shopping 25.000 pessoas / diaShopping Paulista 40.000 pessoas / diaShopping Center Iguatemi São Paulo 70.000 pessoas / diaShopping Eldorado 70.000 pessoas / dia Shopping West Plaza 70.000 pessoas / dia
FREI CANECA SHOPPING
MIX ABR
Supermercado 3.565Vestuário 3.560Equip. Domésticos 3.610Variedades 3.053Serviços 311Gourmet 692Lazer 778
TOTAL 15.569m2
• Inauguração: 2001
• ABR: 15.559m2
• Estacionamento: 1.000 autos
• Distância: 2,5 Km (Consolação / Bela Vista )
SHOPPING PAULISTA
MIX ABR
Vestuário 6.577
Equip. Domésticos 6.672
Variedades 5.642
Serviços 574
Gourmet 1.279
Lazer 1.437
TOTAL 22.182m2
• Inauguração: 1989
• ABR: 22.182m2
• Estacionamento: 1.014 autos
• Distância: 4 Km (Bela Vista, Jardins, Vila Mariana)
SHOPPING CENTER IGUATEMI SÃO PAULO
MIX ABR
Vestuário 10.030
Equip. Domésticos 10.174
Variedades 8.603
Serviços 876
Gourmet 1.950
Lazer 2.192
TOTAL 33.825m2
• Inauguração: 1966
• ABR: 33.825m2
• Estacionamento: 2.500 autos
• Distância: 5,5 Km (Pinheiros / Jardins / Itaim Bibi)
SHOPPING ELDORADO
MIX ABR
Supermercado 8.800Vestuário 15.485Equip. Domésticos 15.707Variedades 13.281Serviços 1.352Gourmet 3.010Lazer 3.384
TOTAL 61.019m2
• Inauguração: 1981
• ABR: 61.015m2
• Estacionamento: 4.200 autos
• Distância: 5,5 Km (Pinheiros e Butantã)
Frei Caneca Shopping / Shopping Center Paulista / Shopping Center Iguatemi / Shopping Eldorado (Sul e Leste)
ABR (m2) Vendas / Dia (R$) MIX
Total Zona de
Influência Supermercado 12.365 - - Vestuário 35.650 1.544.833 1.011.523 E. Domésticos 36.164 1.205.477 789.614 Variedades 30.580 713.533 468.323 SUBTOTAL 114.759 3.463.843 2.269.460 Serviços 3.116 51.933 34.042 Gourmet 6.927 346.350 226.946 Lazer 7.793 103.907 68.084 TOTAL 132.595m2 R$ 3.966.033 R$ 2.598.532
65% (B)
ABR% Vendas/m2
(mês) Vendas/m2
(dia) MIX Lojas Satélites Comportamento
Vestuário 30 70 1.300 43,33
E. Domésticos 85 15 1.000 33,33
Variedades 30 70 700 23,33
Serviços 1,5% Vendas 500 16,67
Gourmet 10% Vendas 1.500 50,00
Lazer 3% Vendas 400 13,33
SHOPPING WEST PLAZA
MIX ABR
Vestuário 11.282
Equip. Domésticos 11.446
Variedades 9.677
Serviços 987
Gourmet 2.192
Lazer 2.466
TOTAL 38.050m2
• Inauguração: 1991
• ABR: 38.050 m2
• Estacionamento: 2.500 autos
• Distância: 3,5 Km (Barra Funda / Perdizes)
Shopping West Plaza (Oeste)
ABR (m2) Vendas / Dia (R$)
MIX Total
Zona de Influência
Vestuário 11.282 488.887 318.394 E. Domésticos 11.446 381.533 248.545
Variedades 9.677 225.797 147.413
SUBTOTAL 32.405 1.096.217 714.352
Serviços 987 16.450 10.715 Gourmet 2.192 109.600 71.435
Lazer 2.466 32.880 21.430
TOTAL 38.050m2 R$1.255.147 R$ 817.932
65% (C)
P. de Comprasdo Público Alvo
P. de Vendas dosConj. Competitivos
- P. de Vendas dos Conj. Competitivos
= P. Residual de Comprasdo Público Alvo
X Fator de inserção6%
+
P. Residual de Comprasdo Público Alvo
X Fator de absorção70%
=Potencial. de Vendas
para o Shopping
5.POTENCIAL DE VENDAS
Movimento Diário MIX Potencial
Compras Público Alvo
Potencial Vendas Conj. Competitivos
Potencial Residual de
Compras Público Alvo
Vestuário 1.696.244 1.329.917 366.327 Domésticos 1.324.121 1.038.159 285.962 Variedades 785.341 615.736 169.605 Serviços 57.085 44.757 12.328 Gourmet 380.570 298.381 82.189 Lazer 114.171 89.514 24.657 TOTAL R$ 4.357.532 R$ 3.416.464 R$ 941.068
(A) (B+C) (D)
Movimento Diário
MIXPotencial
Vendas Conj.Competitivos
Fator deInserção
Inserção Vendasnos Conj.
Competitivos
Vestuário 1.329.917 6% 79.795Domésticos 1.038.159 6% 62.289Variedades 615.736 6% 36.944Serviços 44.757 6% 2.685Gourmet 298.381 6% 17.903Lazer 89.514 6% 5.371TOTAL R$ 3.416.464 R$ 204.987
Inserção Vendas nos Conjuntos Competitivos
(B+C) (E)
Movimento Diário (R$)
MIX
PotencialResidualCompras
Público Alvo
Fator deAbsorção
Potencial AbsorçãoCompras Público
Alvo
Vestuário 366.327 70% 256.429Móveis 285.962 70% 200.173Variedades 169.605 70% 118.723Serviços 12.328 70% 8.629Gourmet 82.189 70% 57.532Lazer 24.657 70% 17.260TOTAL R$ 941.068 R$ 658.747
Potencial Absorção Compras Público Alvo
(D) (F)
Movimento Diário (R$)
MIXInserçâo deVendas nos
Conj.Competitivos
PotencialAbsorçãoCompras
Público Alvo
Potencial deVendas p/ oShopping
Vestuário 79.795 256.429 336.224
Móveis 62.289 200.173 262.462
Variedades 36.944 118.723 155.667
Serviços 2.685 8.629 11.314
Gourmet 17.903 57.532 75.435
Lazer 5.371 17.260 22.631
TOTAL R$ 204.987 R$ 658.747 R$ 863.734
(E) (F) (E+F)
ABR% Vendas/m2
(mês) Vendas/m2
(dia) MIX
Lojas Satélites Comportam
ento Comportame
nto
Vestuário 30 70 1.300 43,33
E. Domésticos 85 15 1.000 33,33
Variedades 30 70 700 23,33
Serviços 1,5% Vendas 500 16,67
Gourmet 10% Vendas 1.500 50,00
Lazer 3% Vendas 400 13,33
6. O EMPREENDIMENTO Área Bruta Rentável (ABR) e Área Construída
MIX ABR (m2)
Grandes
Lojas Satélites
Diversos
TOTAL
Vestuário 2.328 5.431 7.759 Equip. Domésticos
6.693 1.181 7.874
Variedades 2.001 4.670 6.671
Serviços 679 679
Gourmet 1.509 1.509
Lazer 1.697 1.697
Total 11.022 11.282 3.885 26.189
ABR = 73% ATCMall = 16% ATC
Docas / Lixo = 7% ATC
Adm / Serv. = 4% ATC
Estacionamento: 7 vagas / 100m2 grandes lojas
(24 m2 por vaga) 5 vagas / 100m2 satélites
SHOPPING MIX DISPERSO em terreno de 14.500m2 Rua Albuquerque Lins, Av. Angélica, Av. Higienópolis e
Rua Dr. Veiga Filho.
ABR = Potencial de Venda Arbitrado para o Shopping (segmentado) Padrão de Desempenho para cada Conjunto do MIX
Shopping Mix Disperso Área Construída Grandes Lojas 11.022 Lojas Satélites 11.282 Serviços 679 Praça Gourmet 1.509 Lazer 1.697
ABR (Área Bruta Rentável) 26.189 Mall 5.740 Docas e Lixo 2.511 Administração e Serviços 1.435
ATC (Área Total Computável) 35.875m2
Estacionamento 32.112m2
IMPLANTAÇÃO DO SHOPPING
Área Bruta Rentável (ABR) 26.188m2
Área Computável (ATC) 35.875m2
Área Não Computável (Estacionamento) 32.112m2
67.987m2
Terreno Z-3 ( CA = 2,5 ) - ( TO = 0,5 ) 14.500m2
Terreno
14.500m2 x R$ 4.000,00 R$ 58.000.000
Construção
67.987m2 x R$ 1.500,00 R$101.980.500
Investimento R$159.980.500
CDU R$ 23.277.635
MIX Taxa Locação Pisos K
Vestuário 7% 85% 30
Eq. Domésticos 3,5% 85% 15
Variedades 7,5% 85% 30
Serviços 6% 85% 25
Gourmet 6% 85% 30
Lazer 12% 40% -
Grandes Lojas 2,5% 40% -
CDU = K * Piso
Formação Taxa Locação e CDU
7. LOCAÇÃO
Locação Mensal MIX
ABR (m2)
Vendas/m2/mês R$ Taxa Locação Piso
Vestuário 5.431 1.300 7% 494.221 420.088
E. Domésticos 1.181 1.000 3,5% 41.335 35.135
Variedades 4.670 700 7,5% 245.175 208.398
Serviços 679 500 6% 20.370 17.187
Gourmet 1.509 1.500 6% 135.810 115.438
Lazer 1.697 400 12% 81.456 32.582
Grandes Lojas Vestuário
2.328 1.300 2,5% 75.660 30.264
Eletromésticos 6.693 1.000 2,5% 167..325 66.930
Variedades 2.001 700 2,5% 35.017 14.006
TOTAL 1.296.369 940.029
CDU MIX
Piso Locação
K R$
Vestuário 85% 420.088 30 12.602.635
Equip.Domésticos 85% 35.135 15 527.021
Variedades 85% 208.398 30 6.251.962
Serviços 85% 17.187 25 432.862
Gourmet 85% 115.438 30 3.463.155
Lazer 40% 32.582 - -
Grandes Lojas 40% 111.200 - -
TOTAL 940.029 23.277.635
CDU = K * Piso
8. CESSÃO DE DIREITO DE USO
9. CONCLUSÃO
O Shopping localizado na Av. Higienópolis, atende:
-com bens de compra comparada 148.022 domicílios nos distritos: Perdizes, Barra Funda, Bela Vista,
Jardim Paulista e Pinheiros.
-com bens de conveniência a população dos distritos Consolação e Santa Cecília: 50.528 domicílios e
119.085 empregos ocupados na região;
Consumidores do Shopping Center com renda Familiar Média de R$ 2.782.90 ( DIEESE):
Shopping da Av. Higienópolis, de tipo Mix Disperso, 26.189m2 de Área Bruta Rentável (ABR),
35.875m2 de Área de Construção Computavel Terreno de 14.500m2,
Considerando 6% como Fator de Inserção no Potencial de Vendas dos Conjuntos Competitivos e
70% como Fator de Absorção do Potencial Residual de Compras do Público Alvo.
Potencial de Vendas de R$ 863.734,00 por dia, R$ 658.747,00 para público dos distritos Consolação e Santa Cecília e R$ 204.987,00 para público de demais
distritos, migrados de Shoppings existentes.
Quadro Comparativo do Shopping Pátio Higienópolis , inaugurado em outubro de 1999, com o resultado de
dimensionamento do Shopping em estudo:
PátioHigienópolis
Shopping emestudo
ABR (m2) 27.966 26.188Área Construída (m2) 66.195 67.987Vagas Estacionamento 1.350 1.340Área do Terreno 14.227 14.500
Empreendimento para:
R$ 101,98 milhões de Investimento em obras e equipamentos, R$ 58 milhões em terreno,
R$ 23,28 milhões como Receita por Cessão de Direito de Uso R$ R$ 1.296.369 Aluguel Mensal Inicial. Operação de 20 anos.