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Condomnios horizontais e loteamentos feChados: aspeCtos legais da produo espaCial em Cuiab- MT

Vnia da Silva Aluna do programa de ps-graduao em Geografia pela UFMT

vvannia23@yahoo.com.br

Resumo: O presente texto tem por objetivo analisar a produo recente do espao urbano em Cuiab-MT, atravs da construo dos grandes empreendimentos imo-bilirios intitulados condomnios horizontais fechados. Os chamados condomnios horizontais fechados apresentam caractersticas de condomnios horizontais con-vencionais e de loteamentos, por esse motivo, so comumente conhecidos como loteamentos fechados. Loteamento e condomnio so figuras jurdicas distintas. Os loteamentos so regidos pela Lei Federal de parcelamento do solo 6.766/79 e os condomnios horizontais pela Lei Federal 4.591/64. Como o lcus de estudo a Cidade de Cuiab MT, tambm foram consultadas duas leis municipais, a Lei 2.021/82 que dispe sobre o parcelamento do solo e a Lei 056/1999, que dispe sobre os condomnios horizontais.

Palavras chave: Cuiab - MT; Espao Urbano; Legislao.

Introduo

O texto fruto do resultado parcial da pesquisa de mestrado intitulada: Produo do espao urbano: condomnios horizontais e loteamentos fechados em Cuiab-MT, na qual o objetivo central analisar a produo recente do espao urbano, atravs da construo dos grandes empreendimentos imobilirios intitulados condomnios horizontais fechados. A pesquisa encontra-se na fase de anlise dos dados levantados.

O processo de produo espacial est sendo analisado de forma dialtica, pois como pontua Gomes:

a dialtica pode nos ajudar a compreender conceitos que se exprimem por meio de jogos de oposies e confrontos, tais como os de moderno e tradicional, de novo e velho, de publico e privado, de relaes contratuais e relaes contextuais e, sobretudo, de forma e contedo. (2000, p.29).

Para analisar a produo recente do espao urbano em Cuiab atravs da construo dos grandes empreendimentos imobilirios intitulados condomnios horizontais fechados,

alm da apropriao terica e conceitual realizada atravs da pesquisa bibliogrfica foi realizada igualmente pesquisa documental e levantamento de campo.

A preocupao no que tange a produo do espao urbano no Brasil pertinente, pois segundo Maricato (2001) as caractersticas do urbanismo sempre foram segregadoras, pois so frutos de uma industrializao baseada em baixos salrios, o que impossibilitou ou dificultou aos trabalhadores construir suas moradias no mercado formal, a tica do setor imobilirio sempre foi mesma do capital, gerar lucros, os produtores do espao urbano produz para quem pode pagar. Outra razo apontada por Maricato (2001) para o urbanismo segregador que os investimentos pblicos de infra-estrutura atendem aos interesses do capital, a infra-estrutura que promovem viabiliza os ganhos imobilirios.

Na atualidade percebe que a construo dos intitulados condomnios horizontais fechados atendem aos interesses capitalistas, menospreza o valor de uso das moradias, o direito cidade e ignora a legislao.

O espao urbano

Para caracterizar o espao urbano primeiramente se faz necessrio distinguir os termos cidade e urbano que comumente so utilizados como sinnimo: o que um equi-voco, mas seria igualmente um equivoco analisar o urbano e a cidade de forma dissociada, pois o urbano:

[...] um conceito, pois qualifica um modo de vida que atinge a maioria da sociedade. As atividades urbanas extrapolam limites de cidades como no agronegcio, nas atividades tursticas, nas reas inundadas para a produo de energia hidroeltrica, e em muitas out-ras atividades. Cidade uma definio. a projeo da sociedade urbana num dado lugar, poltica e territorialmente demarcada,marcada e estabelecido.As cidades contem delimitao espacial.Lugar de concentrao da populao urbana,produo e circulao e consumo de bens e servios.A cidade o centro da deciso poltica do urbano.O conceito de urbano compreende o espao em sua complexidade. (RODRIGUES, 2007, p.03)

O espao urbano segundo Corra (1989) constitui-se, no conjunto de diferentes usos da terra (comerciais, de servios, industriais, residenciais, de lazer etc.) justapostos entre si, o que retrata um espao fragmentado. Este, todavia, articulado, uma vez que cada uma de suas partes mantm relaes espaciais com as demais. ainda, um reflexo da sociedade do presente e do passado, que deixa suas marcas na organizao espacial, sendo assim, desigual e mutvel. condicionante social, ou seja, o lugar onde as diversas classes sociais vivem e se reproduzem. Envolve tambm as crenas, valores e mitos criados na sociedade e projetados nas formas espaciais: monumentos, lugares sagrados, dentre outros. Alm de ser cenrio e objeto das lutas sociais, que buscam, entre outros, o direito cidade e cidadania plena e igual para todos.

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O espao urbano tambm discutido por Carlos (1994), porm a autora trata o espao urbano, bem como sua (re) produo a partir dos processo de produo. Dessa forma, segundo a autora:

[...] urbano um produto do processo de produo num determinado momento histrico, no s no que se refere determinao econmica do processo (produo, distribuio, circulao e troca), mas tambm as sociais, polticas, ideolgicas, jurdicas que se articu-lam na totalidade da formao econmica e social. [...]o urbano mais que um modo de produzir, tambm um modo de consumir,pensar sentir,enfim um modo de vida. (CAR-LOS, 1994, p. 84)

Diante desse emaranhado de relaes que estabelece na produo espacial cabe ao cidado o desafio de ocupar um espao na cidade, o que no tarefa fcil. Pois a cidade apresenta seu espao fragmentado, sendo cada um deles destinado a uma atividade, espao destinado s indstrias, ao comercio, ao lazer, a moradia enfim cada espao esta ligado a uma funo. Sendo o espao urbano resultado da ao dos agentes que o produzem e consomem ele projetado com a inteno de obter lucro, despreza assim a coletividade, o bem comum e a prpria legislao. Ao utilizar o termo consumo, assumi-se que a cidade se torna uma mercadoria, bem como o que nela produzido, no caso aqui nos ateremos produo do espao destinado a moradias. Pois:

[...] preciso morar. No campo, na pequena cidade, na metrpole, morar como vestir, alimentar uma das necessidades bsicas dos indivduos. Historicamente mudam as car-actersticas da habitao, no entanto sempre e preciso morar, pois no e possvel viver sem ocupar espao (RODRIGUES, 1991, p.11).

Quando se pensa em moradias, impossvel no pensar na terra urbana, base material para a construo das moradias. A discusso sobre a legislao no que tange o acesso a terra urbana pertinente, pois em nossos pais o acesso terra urbana privilegia determinadas classes sociais. Ao promover acesso diferente a terra urbana entre os dife-rentes tipos de poder aquisitivo causa grande impacto na produo do espao urbano. A priori espera que a legislao garanta a funcionalidade e ordenamento da cidade de forma que resolvesse os problemas presentes e vislumbrasse o seu futuro, mas na prtica o que se observa no e isso por brechas ou por questo de interpretao muitas vezes funcionam como instrumento para legitimar as prticas capitalistas e interesse de uma minoria o que fomenta a excluso social.

A lgica da produo do espao urbano

Lefebvre em seu livro A Cidade do Capital chama a ateno para o fato de que o capitalismo,

[...] encontrou um novo alento na conquista do espao, em termos triviais na especulao imobiliria, nas grandes obras [...], na compra e venda do espao. E isso escala mundial [...]. A estratgia vai mais longe que a simples venda, pedao por pedao, do espao. Ela no s faz o espao entrar na produo de mais valia; ela visa a uma reorganizao completa da produo subordinada aos centros de formao de deciso (1999, p.142).

O que Lefebvre diz, e que a produo espacial na tica capitalista se torna objeto de estratgias que impulsionam acumulao de capital, nesse processo a produo coletiva, porm a apropriao privada (CARLOS, 1994). Compreender essa contradio, de que todos participam de forma direta ou indiretamente da produo espacial, porm apenas parte tem acesso ao espao produzido de fundamental importncia para entender os mecanismos da produo e reproduo do espao urbano.Atravs da

gide da propriedade privada do solo urbano; onde o espao e fragmentado e vendido em pedaos tornando-se intercambivel a partir de operaes que se realizam atravs e no mercado, o espao entra no circuito da troca, generalizando-se na sua dimenso de merca-doria. Nesse contexto, o espao e fragmentado, explorado, e as possibilidades de ocup-lo se redefinem constantemente em funo da contradio crescente entre a abundncia e a escassez (CARLOS, 2004, p. 91)

Breve caracterizao da rea de estudo: Cuiab-MT

Cuiab, capital do Estado de Mato Grosso, principal municpio da regio Metropo-litana do Vale do Rio Cuiab, cidade histrica, que a partir da dcada de sessenta apresenta um elevado crescimento populacional aumento do seu permetro urbano. Em 1960 seu permetro urbano era de 4,50 km e a populao urbana de 45, 875 hab., densidade demo-grfica de 101,94 hab./ha. No final da dcada de setenta, 1978, seu permetro era 104,98 km populao urbana de 164.896 hab. e sua densidade 15, 71 hab./h; seu permetro urbano foi se expandindo, a populao crescendo at chegar ao atual que de 254,57 km, permetro urbano, e populao urbana de 576.855 hab. nmero que corresponde 98,52% do total da populao do municpio, apresenta densidade demogrfica de 20,88 hab./ha. Densidade demogrfica que acarreta dificuldades em aperfeioar a infra-estrutura, alm de significar que a cidade possui um grande nmero de terrenos urbanos utilizados para especulao imobiliria, ou seja, a espera de valorizao.

A densidade demogrfica ideal para o aproveitamento da infra-estrutura urbana de 250 hab./ ha. Baixa densidade demogrfica pode significar aumento de custo tanto para dotar as reas desprovidas de infra-estrutura quanto no custo da sua manuteno.

A densidade demogrfica urbana no e mera e irrelevante formalidade. Tem profundas implicaes sobre os custos de urbanizao, sobre o planejamento do espao urbano, sobre a paisagem urbana, sobre o trfico e o sistema de transportes, sobre o meio ambiente, sobre investimentos e polticas publicas urbanos. Problemas ambientais como a preservao

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da flora e da fauna e a impermeabilizao do solo so diferentes em uma ou outra forma (VILLAA, 2001, p.185).

Convm destacar que a expanso do permetro urbano de Cuiab contou com a participao significativa dos loteamentos e condomnios.

A cidade de Cuiab destacou-se como uma das capitais brasileiras que mais cresceram nas ltimas dcadas, o que ocorreu atravs de loteamentos residenciais, conjuntos habitacionais, condomnios e outras formas de ocupao urbanas espontneas ou induzidas (CUIAB, 2010, p.13).

Atualmente, Cuiab apresenta no seu permetro urbano, 65 condomnios horizontais.

A legislao Federal

A Lei Federal 6.766/79 que dispe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos em seu Artigo n 2 trata do loteamento na 2, e o define como a subdiviso de gleba em lotes com a abertura de novas vias de circulao, com modificao ou ampliao das j existentes, e prev a doao de reas para o municpio destinadas construo de equi-pamentos pblicos, alm da instituio de logradouros pblicos, portanto, no que rege a lei atual, parcelar necessariamente exige a figura do lote. E ainda em seu Artigo 3 define que somente ser admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao especifica assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

Segundo a Lei Federal 4.591/64, que dispe sobre os condomnios essa categoria de moradia definida como: imveis ou conjunto de imveis construdos em rea comum pertencente a todos, sem reas pblicas no seu permetro, mas foi atravs dos loteamentos convencionas, que so concebidos e aprovados de acordo com a lei de parcelamento de solo, 6.766/79 que no prev o fechamento de reas publicas, de uso comum que esse tipo de empreendimentos se propagou. Nos loteamentos convencionais h apenas a implantao da infra-estrutura e a demarcao dos lotes, enquanto no condomnio existe a exigncia da edificao. Os loteamentos fechados uma figura hbrida que tenta conciliar as duas leis tornando as moradias intramuros um grande produto imobilirio.

Legislao Municipal - Cuiab MT

Lei municipal n 056/1999 que dispe sobre os condomnios diz:

Art. 1 A implantao de condomnios horizontais, tambm denominados conjuntos residenciais horizontais regulada pela presente Lei, observadas no que couberem, as disposies da legislao federal, estadual e municipal pertinentes.

Art. 2 Os condomnios de que trata a presente Lei compem-se de reas Comuns e reas Privativas. 1 As reas Comuns e Privativas referidas no caput deste artigo integram as Fraes Ideais em que se subdividem os Condomnios e que constituem as propriedades individuais dos condminos. 2 As reas Privativas podero ser de categoria Uni familiar e Multifamiliar. 3 As reas edificveis nas reas comuns e privativa devero ser apresentadas no Projeto do Condomnio quando de sua aprovao na Prefeitura atravs da determinao em planta das Projees das referidas reas. Art. 3 Esta Lei se fundamenta nos seguintes conceitos e definies:I Condomnio Horizontal ou Conjunto Residencial Horizontal: o agrupamento de uni-dades habitacionais isoladas, geminadas, em fita ou superpostas, em condomnio, sendo permitido onde a Lei de Uso e Ocupao do Solo admitir o uso residencial;IV Equipamentos Comuns de um Condomnio: so redes de infra-estrutura, instalaes ou edificaes que no sejam de utilizao exclusiva de uma ou outra unidade autnoma;Art. 7 Os Condomnios horizontais com rea superior a 30.000 m2 (trinta mil metros quadrados) esto sujeitos apresentao do Relatrio de Impacto Urbano RIU e devero cumprir as exigncias urbansticas da legislao federal e municipal de Parcelamento do Solo Urbano. 1 O percentual mnimo de 5% (cinco por cento) da rea total, destinada a equipamentos comunitrios, exigido pela Legislao Municipal de Parcelamento do Solo Urbano Lei n 2.021/82 dever situar-se fora do permetro fechado do condomnio a que se refere. 2 O percentual referente s reas livres de uso pblico, exigido pela Legislao Municipal de Parcelamento do Solo Urbano Lei n 2021/82, poder situar-se integral ou parcialmente no interior do permetro fechado do condomnio a que se refere a critrio do Relatrio de Impacto Urbano RIU. 3 As reas a que se referem os pargrafos 1 e 2 situadas fora do permetro fechado do condomnio, exigidas pela Legislao de parcelamento, sero transferidas ao patrimnio do poder pblico municipal.

Observa-se que legislao urbana de Cuiab admite condomnios horizontais sem a presena de edificaes, em fraes ideais do terreno, os chamados condomnios urbansticos, ficando a construo, a cargo dos compradores, de acordo com as normas estabelecidas pela empresa responsvel pela implantao do empreendimento.

Condomnios horizontais e loteamento em Cuiab

A tabela I refere-se aos condomnios e loteamentos aprovados a partir de 2000, ano escolhido como base porque a legislao especifica que dispe sobre os condomnios em Cuiab, Lei Municipal n 056 data de 1999. Convm ressaltar que a tabela contempla apenas os condomnios horizontais e loteamentos em que existe a figura do lote, ou fraes

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ideais do terreno. Os condomnios horizontais convencionais, ou seja, em edificao, no esto listados.

Tabela 1: Condomnios horizontais e loteamentos aprovados de 2000 a 2007Ano Base Nome do Empreedimento Bairro Lotes

2000

Santo Antonio do Pedregal Pedregal 1.518

Loteamento Jockei rea de expanso Urbana Norte 729

Brasil 21 Osmar Cabral 1.193

Vale do Carumb Jardim Eldorado e Sol Nascente 675

Jardim Paran rea de Expanso Urbana Norte 273

2002Condomnios Florais Cuiab rea de expanso Urbana-Oeste 510

Loteamento So Tom Primeiro de Maro 333

2003

Jardim Aroeira II rea de expanso Urbana Norte 360

Loteamento Altos do So Gonalo Parque Atalaia 344

Loteamento So Joo Del Rei So Joo Del Rei 1.376

Condomnio Alphaville Cuiab rea de Expanso Urbana Oeste 890

2004

Condomnio Residencial Belvedere rea de Expanso Urbana Leste 936

Loteamento Residencial Maria de Lurdes rea de Expanso Urbana- Leste 849

Loteamento de Chcara So Jos rea de Expanso Urbana - Sul 1.172

Loteamento Jardim dos Pinheiros Parque Atalaia 341

Loteamento Residencial Jardim Celeste rea de Expanso Norte 1.094

Loteamento Jardim So Paulo Pedra 90 427

Loteamento Residencial Tropical Ville rea de Expanso Urbana - Oeste 1.056

Loteamento Residencial Caets rea de expanso urbana Sul 91

2005 Loteamento Residencial Topzio Jardim Universitrio 120

2007 Condomnio Florais dos Lagos rea de expanso - Oeste 638Tabela organizada pela autora com base nos dados disponveis no Perfil Socioeconmico de Cuiab- Volume IV (1) Instalado como um loteamento convencional e posteriormente fechado de acordo com a com o Decreto Federal n 271/1967 - e no caso do municpio foi regulamentado pela lei n 056/1999

Tabela 2: Condomnios horizontais fechados com mais de 30.000 m

Ano Base

Nome do Empreendimento Bairro

Data da Aprovao

rea do terreno (m)

Quantidade de lotes

Tamanho mdio dos lotes m

2002 Condomnio Florais Cuiabrea de expanso urbana Oeste

30/04/2002 639.798,00 510 512,26

2004 Condomnio residencial Belvedererea de Expanso Urbana Leste

05/02/2004 769.047,50 936 426,00

2006 Condomnio Florais dos Lagos rea de expanso urbana - Oeste

29/03/07 879.991,00 638 574,00

Tabela organizada pela autora com base nos dados disponveis no Perfil socioeconmico de Cuiab - Volume IV (1) dados oficiais da prefeitura. No memorial descritivo do empreendimento constam 924 lotes(2) dados oficiais da prefeitura. No memorial descritivo do empreendimento constam 624 lotes

Dentre as caractersticas dos condomnios listados ma Tabela II, pontua-se que foram implantados pela iniciativa privada, empreendedor imobilirio, comercializados em lotes, e os equipamentos comunitrios e os de uso coletivo foram instalados no permetro fechado do empreendimento, localizam-se em reas de expanso urbana, dois na zona oeste e um na zona leste, e ocupam reas acima de 30.000 m.

De acordo com o a Lei Complementar n 044/1997 que disciplina o uso e ocupao do solo urbano em seu Art. 51 diz:

O Uso e a Ocupao de que se trata a presente Lei se d na unidade expressa por parcela de terreno com pelo menos um acesso direto Via ou Logradouro Pblico resultante de parcelamento do solo denominado LOTE. E ainda no 2 diz: Podero ser tratados como lote as parcelas de terreno circundadas por Vias ou Logradouros Pblicos, com rea inferior a 30.000 m (trinta mil metros quadrados).

Outro aspecto que merece destaque que a Legislao Municipal difere os con-domnios horizontais implantados em lotes at 30.000 m dos condomnios horizontais implantados em reas acima de 30.000m. Os condomnios horizontais tem por principio propiciar o aproveitamento do lote, unicidade, no existe parcelamento de gleba, quem prev parcelamento o loteamento, se a rea mxima permitida aos lotes urbanos em Cuiab e de 30.000 m pode-se interpretar que nos empreendimentos que possuem rea acima dos 30.000 m no so instalados para promover o aproveitamento mximo do lote, pois com essa dimenso no se configura como lote urbano, portanto esses empreendimentos deveriam ser tratados como loteamentos, e como tem seus permetros fechados sos os tpicos casos de loteamentos fechados.

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Os empreendimentos destacados esto localizados nas reas de expanso urbana, sabendo que as zonas de expanso urbana so reas no parceladas dentro da Macrozona Urbana, destinada a ampliao da ocupao urbana, fato que corrobora para identific-los como loteamentos, pois h um parcelamento. Destaca-se tambm que esses empreendi-mentos contraria a poltica urbana instituda pelo Plano Diretor que de crescer para dentro e aperfeioar a infra-estrutura j instalada. Por este fato, observa-se que o previsto em termos de planejamento urbano completamente ignorado. A ocupao das reas de expanso sem o esgotamento dos lotes nas reas j consolidada, significa tambm reserva de lotes urbanos ociosos esperando valorizao ao mesmo tempo em que gera adensamento populacional em locais sem infra-estrutura urbana necessria, que vai passar a exigir do poder publico mais investimentos, que podem ser traduzidos em gastos pblicos.

Quando a Lei Municipal 056/1999 em seu Art.7 diz:

Os Condomnios horizontais com rea superior a 30.000 m2 (trinta mil metros quadrados) esto sujeitos apresentao do Relatrio de Impacto Urbano RIU e devero cumprir as exigncias urbansticas da legislao federal e municipal de Parcelamento do Solo Urbano.

Percebe-se que mescla loteamentos e condomnios horizontais. E ainda no seu: 1 diz que os equipamentos de uso comunitrios devem estar situados fora do permetro fechado dos condomnios, fato que na realidade no ocorre nos empreendimentos citados. Dessa forma os grandes empreendimentos imobilirios instalados em Cuiab - MT em reas superiores a 30.000m pode ser caracterizado se assemelham mais a loteamentos fe-chados, embora se intitulem condomnios horizontais fechados, e so muitas as vantagens derivadas dessa autodenominao e a principal delas e a esquiva de observar os ditames necessrios da Lei 6.766/79 os quais se forem respeitados diminuem consideravelmente a margem de lucro de seus empreendimentos (QUEIROGA, 2002, p.145).

Breves consideraes

Diante do exposto percebe-se que a produo recente do espao urbano em Cuiab atravs da implantao de grandes empreendimentos imobilirios pela iniciativa privada, embora se intitulem como condomnios horizontais, apresentam caractersticas de lotea-mentos fechados. A finalidade da instalao desses referidos empreendimentos e atender a interesses e prticas capitalistas. O espao urbano moldado de forma que possa garantir a produo e a reproduo do capital.

As leis que deveriam assegurar a ocupao e a produo do espao urbano de modo organizado e inclusivo, quando contraria os interesses do capital, simplesmente so ignoradas ou interpretadas de forma a beneficiar a interesses de uma parcela da sociedade, ou seja, fragmenta, segrega , ignora direitos sociais fundamentais.

No caso de Cuiab a implantao dos grandes empreendimentos imobilirios em forma de condomnios horizontais em reas de expanso urbana contribuem para o

adensamento populacional em reas desprovidas de infra- estrutura urbana o que leva ao aumento do custo operacional da cidade, custo esse que ser pago por todos. A implanta-o desses empreendimentos propiciam igualmente a reserva de terras urbanas em reas consolidadas com fins especulativos. Percebe-se que o espao urbano vai sendo moldado de acordo com os interesses e prticas capitalista. Os interesses sociais e a funo social da propriedade e da cidade so esquecidos quando se visam lucros.

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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