institucioni i regjistrimit tË ... - doktoratura ne utpunën e tyre ndër vite, kanë qenë pikë...

INSTITUCIONI I REGJISTRIMIT TË PASURIVE TË PALUAJTSHME NË VËSHTRIM KRAHASUES

Elona Saliaj I

UNIVERSITETI I TIRANËS

FAKULTETI I DREJTËSISË

DEPARTAMENTI I TË DREJTËS PUBLIKE

DISERTACION

PËR MBROJTJEN E GRADËS SHKENCORE

“DOKTOR”

“INSTITUCIONI I REGJISTRIMIT TË PASURIVE TË

PALUAJTSHME NË VËSHTRIM KRAHASUES”

Kandidati: Udhëheqësi shkencor:

Ma. Elona SALIAJ Prof. Dr. Aurela ANASTASI

Tiranë, Tetor 2016


Elona Saliaj I




DISERTACION


“DOKTOR”





Tiranë, Tetor 2016


Elona Saliaj I




DISERTACION


“DOKTOR”





Tiranë, Tetor 2016


Elona Saliaj II

© E drejta e autorit: Elona SALIAJKy punim shkencor është formatuar sipas kërkesave të Rregullores së Rektoratit “Për organiziminProgrameve të Studimit të Doktoratave”, miratuar në Mbledhjen e Senatit Akademik të Universitetit tëTiranës me vendimin nr. 20, datë 13.11.2008.Të gjitha të drejtat janë të rezervuara. Ndalohet çdo prodhim, riprodhim, shitje, rishitje, shpërndarje,kopjim, fotokopjim, përkthim, përshtatje, huapërdorje, shfrytëzim, transmetim, regjistrim, ruajtje,depozitim, përdorje dhe/ose çdo formë tjetër qarkullimi tregtar, si dhe çdo veprim cenues me çfarëdo llojmjeti apo forme, pa lejen përkatëse me shkrim të autorit.


Elona Saliaj III

Mirënjohje

Realizimi i këtij punimi ka qenë një përpjekje e gjatë dhe e vështirë, finalizimi i të cilit nuk do tëkishte qenë i mundur pa mbështetjen e vazhdueshme, këshillat dhe sugjerimet e udhëheqësit shkencor, tëprofesorëve të Fakultetit të Drejtësisë, veçanërisht të Departamentit të së Drejtës Publike, kolegëve, miqvedhe familjarëve të mi.

Falënderim i thellë shkon për udhëheqësin shkencor të disertacionit, Prof. Dr. Aurela ANASTASI,e cila me këshillat, vërejtjet, sugjerimet dhe inkurajimin e vazhdueshëm që më ka dhënë, më ka rritur dheformuar profesionalisht, duke bërë të mundur edhe finalizimin e këtij punimi.

Mirënjohje e sinqertë shkon për Prof. Dr. Arta MANDRO, e cila me përkushtim të vazhdueshëmnë fushën e të drejtës, ka qenë udhërrëfyese e denjë, duke përfshirë edhe kërkimin shkencor që zhvillova.

I jam gjithashtu mirënjohëse profesorëve të Universitetit të Tiranës, Fakultetit të Drejtësisë,veçanërisht Departamentit të së Drejtës Publike, Prof. Dr. Evis ALIMEHMETI dhe Prof. Asoc. Dr.Kristinka JANCE për mbështetjen e pakursyer morale dhe profesionale që më kanë ofruar, të cilat mepunën e tyre ndër vite, kanë qenë pikë referimi për arritjen e objektivave të mia në fushën e së drejtës.

Në fund, por jo më pak të rëndësishëm u jam thellësisht mirënjohëse kolegëve noterë të cilët nukkanë hezituar të më përkrahin, mbështesin dhe të më ndihmojnë e konsultojnë për çdo problematikë që ujam referuar në lidhje me përmbajtjen e punimit.

Mbështetja e vazhdueshme shpirtërore, morale dhe profesionale e profesorëve, kolegëve dhemiqve të mi, më ka dhënë forcën dhe motivimin e nevojshëm për të finalizuar këtë punim shkencor dhe përtë ecur përpara në jetë. Pa ata, asgjë nuk do të kishte qenë e mundur.

Të gjithëve sa përmenda, u detyrohem një mirënjohje të thellë!

Elona SALIAJ

Tiranë, Tetor 2016


Elona Saliaj IV

Parathënie

Pasuritë e paluajtshme përbëjnë pjesën më të madhe dhe të rëndësishme tëaseteve në ekonominë e një vendi dhe ndikojnë në rritjen ekonomike të tij.

Administrimi sa më i mirë i tyre, është i lidhur në mënyrë të veçantë memirëmbajtjen, përpunimin dhe përditësimin e vazhdueshëm të të dhënave mbi to.

Ky punim, paraqet një vështrim krahasues mbi institucionin e regjistrimit tëpasurive të paluajtshme në Shqipëri dhe vende të tjera Evropiane. Analiza krahasuese einstitucionit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe e sistemit të përzgjedhur përregjistrim në secilin vend që është marrë në analizë, na krijon mundësinë e identifikimittë veçorive të sistemeve të ndryshme ligjore, duke krahasuar mënyrat e zgjidhjeve qëjepen për të njëjtin problem nga legjislacione të ndryshme. Kjo shërben për studiuesit eligjbërësit, për të zgjedhur modelin më të mirë që u përshtatet kushteve shoqërore,ekonomike e politike të një vendi, sidomos në rastet kur kërkohen të ndërmerren reformaligjore. Për më tepër, kjo paraqet vlerë të veçantë për Shqipërinë, e cila ndodhet në hapate përqasjes së legjislacionit të saj me atë të BE-së dhe në kuadrin e një sërë reformaveedhe në këtë fushë.

Analiza krahasuese ka në fokus të saj institucionin e regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme si organ administrativ, i cili nëpërmjet sistemit të përzgjedhur në secilinvend, mundëson administrimin, përpunimin, regjistrimin dhe përditësimin e të dhënave tëpasurive të paluajtshme.

Kuptimi i pasurisë së paluajtshme, krijimi i institucionit të regjistrimit dheadministrimit të këtyre pasurive, si dhe përmbajtja, përpunimi, regjistrimi dhepërditësimi i këtyre të dhënave në sistemin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme nëvendet Evropiane, trajtohen të gjitha në këtë punim, mbi bazën e një interpretimi tëzgjeruar me natyrë shtjelluese, krahasuese dhe analizuese. Çështjet e mësipërmendërthuren edhe me praktikën gjyqësore, të cilat paraqesin një interpretim më të plotë sidhe lënë hapësirë e mundësi për debate konstruktive mbi aspekte të caktuara, dukethelluar zgjerimin e interpretimeve juridike mbi to.

Institucioni që administron regjistrimin e pasurive të paluajtshme, është irëndësishëm të studiohet, pasi paraqet një arkiv të plotë e të pasur, referuar përmbajtjesdhe përpunimit të të dhënave të pasurisë, por gjithashtu krijon mundësinë e publikimit tëfakteve juridike nëpërmjet transferimit dhe ndryshimeve të titujve juridikë mbi to.

Në këtë punim, jepet një analizë krahasuese e detajuar e rëndësisë që ka pasurdhe vazhdon të ketë Institucioni i regjistrimit të pasurisë së paluajtshme. Gjithashtu,punimi, nëpërmjet krahasimit, paraqet një panoramë të zgjeruar të të gjitha vendeve tëcilat kanë krijuar sistemin e regjistrimit, i cili administron dhe përpunon të dhënat epasurive të paluajtshme, duke identifikuar dhe veçuar ato sisteme që paraqesin interespër studim.


Elona Saliaj V

Çështjet në lidhje me mënyrën e fitimit të së drejtës së pronësisë, së të drejtave tëtjera reale mbi pasurinë e paluajtshme dhe regjistrimi i tyre në institucionin përkatës,kërkojnë interpretim në aspektin teorik dhe praktik, jo vetëm në nivel kombëtar, por edhenë atë ndërkombëtar. Problematikat e hasura në procesin e sistemit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme në vendet Evropiane të mbartura në kohë, ose të krijuara gjatëviteve të fundit, janë pjesë përbërëse e trajtimit të këtij punimi. Rastet gjyqësore meobjekt zgjidhjen e të drejtës së pronësisë janë prezent jo vetëm në Shqipëri, por edhe nëvendet e rajonit.

Për gjithë sa më sipër, dëshiroj të theksoj se analiza e Institucionit të regjistrimittë pasurive, si dhe njohja e sistemit të regjistrimit në vështrim krahasues edhe me vendetë tjera Evropiane, na jep mundësinë të kuptojmë më mirë rëndësinë e tij, duke u ndalurdhe trajtuar përparësitë ose mangësitë që kanë sisteme të ndryshme të regjistrimit tëpasurive. Por në veçanti na krijon mundësinë të përmirësojmë, të përshtatim dhe tëpërzgjedhim ato elementë që e bëjnë institucionin e regjistrimit sa më të thjeshtë, tëzbatueshëm, transparent dhe të besueshëm për të gjithë shtetasit që disponojnë pasuri.


Elona Saliaj VI

Tabela e Përmbajtjes

Mirënjohje ..............................................................................................................................III

Parathënie .............................................................................................................................. IV

Lista e Shkurtimeve ................................................................................................................... IX

Qëllimi dhe objektivat e studimit ............................................................................................. XI

Metodologjia ........................................................................................................................... XVI

TERMINOLOGJI.............................................................................................................. XXIV

KREU I ................................................................................................................................ 1

SISTEMET E REGJISTRIMIT TË PASURIVE TË PALUAJTSHME NË EVROPË.PARIMET DHE TIPARET ...................................................................................................... 1

1.1 Sistemet e regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Evropë. Llojet dhe modelet ........... 3

1.1.1Llojet e sistemeve të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Evropë ........................ 4

1.1.2 Modelet e sistemit të regjistrimit: regjistrimi i të drejtave të pronësisë dhe i titujve tëpronësisë............................................................................................................................. 5

1.2 Karakteristikat e sistemit hibrid të regjistrimit të pasurive të paluajtshme ............................ 8

1.3 Tiparet e sistemeve të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Evropë dhe efektet nëregjistrim .......................................................................................................................... 10

1.3.1 Sistemet shkakësore e abstrakte dhe sistemet konstituive e deklarative ..................... 12

1.3.2 Ndikimi i sistemit të Perandorisë romake, në transferimin e pronësisë në Evropë:titulus (titulli) dhe modus (mënyra).................................................................................. 14

1.4 Llojet e regjistrave të administrimit të pronësisë në Evropë ............................................... 17

1.5 Modeli i sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri. Parimet dhekarakteristikat e saj në raport me vendet Evropiane ............................................................... 18

1.5.1 Modeli i sistemit të regjistrimit të pasurive në Shqipëri dhe karakteristikat e tij ......... 18

1.5.2 Parimet e sistemit të regjistrimit në Shqipëri. Vështrim i krahasuar me sistemetEvropiane ......................................................................................................................... 22

KREU II .............................................................................................................................. 29

ZHVILLIMI HISTORIK I INSTITUCIONIT TË REGJISTRIMIT TË PASURIVE TËPALUAJTSHME NË EVROPË ............................................................................................. 29

2.1 Regjistrimi i pasurive të paluajtshme në vendet e Evropës .................................................. 30

2.2 Themelimi i kadastrës në Evropë dhe zhvillimi historik i saj .............................................. 32

2.3 Kufizimi i të drejtës së pronësisë në Shqipëri dhe Evropën Juglindore (1945-1990) .......... 39

2.4 Reformat ligjore për krijimin e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në EvropënJuglindore. Rasti i Shqipërisë. ................................................................................................ 41


Elona Saliaj VII

2.4.1 Regjistrimi fillestar i pasurive të paluajtshme në Shqipëri........................................... 44

KREU III .............................................................................................................................. 49

SISTEMI I RI ADMINISTRATIV I REGJISTRIMIT TË PASURIVE TËPALUAJTSHME NË EVROPË (VITI 1994-2010)............................................................... 49

3.1 Vështrim i krahasuar mbi sistemin e ri të regjistrimit të pasurive........................................ 51

3.2Organizimi dhe administrimi i Institucionit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme .... 62

3.2.1 Regjistrimi i detyrueshëm i titujve juridikë në regjistrat publikë................................ 63

3.3 Përditësimi i regjistrave të pronësisë dhe mundësimi i aksesit publik ................................. 72

3.3.1 Dixhitalizimi i të dhënave të pasurisë dhe mundësimi i aksesit online ........................ 73

3.3.2 Regjistrimi online i akteve publike në regjistrat e pasurive të paluajtshme ................. 81

3.4 Kuptimi i titullit të pronësisë në sistemin e ri të regjistrimit................................................ 83

3.4.1 Vlefshmëria e akteve të pronësisë nga Institucioni i regjistrimit ................................. 87

3.4.2 Dokumentacioni tekniko-ligjor mbi pronësinë e pasurive të paluajtshme ................... 91

3.4.3Përgjegjësia ligjore e institucionit të regjistrimit të pasurive dhe kërkimi idëmshpërblimit. ................................................................................................................ 96

KREU IV ............................................................................................................................ 102

INDEKSI I CILËSISË SË ADMINISTRIMIT TË PASURIVE TË PALUAJTSHME.JURISPRUDENCA GJYQËSORE ...................................................................................... 102

4.1 Vlerësimi i cilësisë së administrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri dhe në vendetEvropiane .............................................................................................................................. 106

4.1.1 Metodologjia e përdorur për studimin silësisë së sistemit të regjistrimit për vitit 2016 . 107

4.1.2 Analizë krahasuese mbi procedurat dhe afatin kohor për regjistrimin e pasurive nëShqipëri, në raport me vendet Evropiane ....................................................................... 113

4.1.3 Vështrim analizues mbi indeksin e cilësisë së administrimit të pasurive të paluajtshmenë Shqipëri, në raport me vendet Evropiane .................................................................. 117

4.1.4 Vështrim analizues mbi ndikimin e indeksit të cilësisë në radhitjen e vendeveEvropiane ....................................................................................................................... 119

4.2 Problematikat juridike të sistemit të regjistrimit të pasurive në Shqipëri, në raport me vendetEvropiane. Jurisprudenca gjyqësore Shqiptare ..................................................................... 122

4.2.1 Statistikat për zgjidhjen e problematikave pronësore në gjykatë ............................... 124

4.2.2. Kuadri ligjor dhe zbatimi i reformave mbi sistemin e regjistrimit të pasurive.......... 129

4.2.3 Administrimi i sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe unifikimi i tij. 133

4.2.4 Copëzimi i tokave bujqësore dhe problemi i identifikimit të subjekteve pronarë...... 138

4.2.5 Mungesa e titullit të pronësisë, si shkak i mos regjistrimi fillestar të pasurisë .......... 141

4.2.6 Procesi i privatizimit të pasurive të paluajtshme ........................................................ 145


Elona Saliaj VIII

4.2.7 Trajtimi ligjor i pozitës juridike të pronarëve të mëparshëm ..................................... 146

4.2.8 Legalizimi i ndërtimeve informale ............................................................................. 151

4.2.9Përditësimi online i dhënave në sistemin e regjistrimit. Përshtatja me teknologjinëdixhitale .......................................................................................................................... 154

KREU V ............................................................................................................................ 158

SFIDAT E SË ARDHMES EUROPIANE NË PËRMIRËSISMIN E SISTEMIT TËREGJISTRIMIT TË PASURIVE TE PALUAJTSHME................................................... 158

5.1Sfidat e së ardhmes Evropiane në përmirësimin e Kadastrës dhe Regjistrit të tokës.......... 160

5.1.1 Funksioni i kadastrës së pasurive të paluajtshme ................................................ 160

5.1.2 Roli funksional i regjistrit të pasurive të paluajtshme ......................................... 162

5.2 Efektet e harmonizimit ndërkombëtar ligjor të regjistrimit të pasurive.................... 164

5.2.1 Përafrimi ligjor i regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Evropë.................... 164

5.2.2 Qëllimi i krijimit dhe funksioni i EULIS............................................................. 166

5.2.3 Kuptimi i Eurohipotekës dhe karakteristikat e saj...................................................... 171

5.3 E ardhmja e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Evropë ................... 173

5.3.1 Rëndësia e krijimit të ELRA-s dhe ELRN .......................................................... 175

5.3.2 Rëndësia e krijimit të IMOLA-s................................................................................. 177

5.3.3 Arritjet kryesore të ELRD-së ..................................................................................... 178

5.3.4 Kuptimi i CROBECO-s ....................................................................................... 180

5.3.5 Nënshkrimit elektronik në sistemin e regjistrimit të pasurive .................................... 185

KONKLUZIONE ................................................................................................................... 187

SUGJERIME.......................................................................................................................... 195

Aneksi nr. 1 Përmbledhje e evoluimit historik të institucionit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme deri në vitet 1994 në Evropë............................................................................ 197

Aneksi nr. 2 Funksioni i institucioni publik të sistemit të regjistrimit dhe garantimi i titullit tëpronësisë ............................................................................................................................... 205

B I B L I O G R A F I A......................................................................................................... 215

Abstrakt ............................................................................................................................ 232


Elona Saliaj IX

Lista e Shkurtimeve

AITPP Agjencia e Inventarizimit dhe Transferimit të Pronave Publike

AKK Agjencia Kadastrale e Kosovës, Agjencia Kosovare e Kadastrës

AKKP Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave

AKM Agjencisë Kosovare të Mirëbesimit

AKP Agjencia Kombëtare e Pronave në Kosove (agjencia kosovare e

pronave)

ALUIZNI Agjencia e Legalizimit Urbanizimit dhe Integrimit të

Zonave/Ndërtimeve Informale

AMTP Akti i Marrjes së Tokës në pronësi/përdorim

ATP Agjencia e Trajtimit të Pronave

BE Bashkimi Evropian

CCRF Cross Border Conveyancing Reference Framework

CROBECO Cros Border e-Conveyancing

ELRA European Land Registry Association

ELRD European Land Registry Document

ELRN European Land Registry Network

EULIS European Land Informacion Service

GJEDNJ Gjykata Evropiane për të Drejtat e Njeriut (Strasburg)

HTR Harta Treguese e Regjistrimit

IMOLA Interoperability model for land registers

KEDNJ Konventa Evropiane e të Drejtave të Njeriut

KKKP Komitetit i Kthimit dhe Kompensimit të Pronave

KLD Kanuni i Lekë Dukagjinit

KNT Komisioni i ndarjes së tokës

KPP Kartela e Pasurisë së Paluajtshme

KPPP Komiteti Përgatitor i Përgatitjes së Privatizimit

KQT Komisioni Qeveritar i Tokës

KRT Këshilli i Rregullimit të Territorit (në nivel lokal)

KRRTRSH Këshilli i Rregullimit të Territorit në Republikën e Shqipërisë


Elona Saliaj X

KV Komisionet Vendore

KVKKP Komisioni Vendor i Kthimit dhe Kompensimit të Pronave

LAMP Land Administration and Management Project

NKB Ndërmarrje Komunale e Banesave

NSH Ndërmarrje Publike/Shtetërore

OECD1 Organisation for Economic Co-operation and Development

OSBE Organization for security and coopetration in Europe

P.P Pasuritë e Paluajtshme

PHARE Public Health and the Agricultural Rural Ecosystem

PVTT Plani i Veprimit të Tregut të Tokës

QKR Qendra Kombëtare e Regjistrimit të Bizneseve

RDPP Regjistri i të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme në Kosovë

RF Regjistrim Fillestar

RPP Regjistrimi i Pasurive të paluajtshme

SRPP Sistemi i Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme

UN-Habitat United Nations Human Settlements Programme

UNMIK United Nations Missions in Kososvo

USAID United States Agency for International Development

VKM Vendim i Këshillit të Ministrave

ZAMT Zyra e Administrimit dhe Mbrojtjes së Tokës

ZEE Zona Ekonomike Evropiane.

ZK Zonë Kadastrale

ZKK Zyrat Kadastrale të Komunave në Kosovë

ZQRPP Zyra Qendrore e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme

ZRPP Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme

ZVRPP Zyra Vendore e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme

1 Organisation for Economic Cooperation and Development – Organizata për Bashkëpunim dhe Zhvillim.OECD është një organizatë ndërkombëtare e përbërë nga tridhjetë e katër vende. Vendet anëtare të OECD-së kanë të gjithë një sistem demokratik të qeverisjes dhe bazohen në parimin e iniciativës së lirë private.


Elona Saliaj XI

Qëllimi dhe objektivat e studimit

Punimi me temë: “Institucioni i regjistrimit të pasurive të paluajtshme nëvështrim krahasues”, paraqet një analizë të detajuar krahasuese të Shqipërisë në raportme vendet e Evropës Juglindore dhe vendet anëtare të BE-së2, me fokus sistemin juridiktë regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe institucionit publik administrativ që imenaxhon këto pasuri.

Institucioni publik i administrimit të pasurive të paluajtshme, paraqet nevojën egarantimit të të drejtave të sigurta të pronësisë, të cilat vazhdojnë të jenë mjetet kryesorepër gjenerimin e të ardhurave. Nëpërmjet efektit të saj në produktivitet, investime private,zhvillimin e sektorit dhe rritjes ekonomike, përbëjnë akses të sigurt në pasuritë epaluajtshme. Ngritja e një sistemi të besueshëm për transferimin e të drejtave mbipasuritë, paraqet ndikim të madh në uljen e varfërisë dhe një ndikim efektiv në rritjen epasurisë nëpërmjet investimeve të sigurta, duke përdorur pasuri të paluajtshme si njëfaktor të prodhimit dhe një bazë për marrjen e kapitalit, përdorimin e pasurive tëpaluajtshme si kolateral3.

Nga të gjitha shtetet që u jemi referuar në këtë punim, Shqipëria është vendi më ipërshtatshëm që krijon lehtësi në analizën krahasuese si me vendet e Evropës Juglindore,ashtu edhe me vendet anëtare të BE-së, me të cilat ka ngjashmëri, por edhe dallime tëdukshme. Specialistët që janë marrë me studimin e sistemit të regjistrimit në EvropënJuglindore, jo në pak raste i janë referuar dhe kanë rekomanduar përshtatjen me modeline reformat që ka ndërmarrë vendi ynë, si dhe shmangien e atyre problemeve që janëkrijuar në Shqipëri.

Nga njëra anë, Shqipëria ngjason me vendet e Evropës Juglindore, sepse mbartproblematika të ngjashme të krijuara si shkak i aplikimit të të njëjtit sistem ligjor totalitarqë ka vepruar në këto vende, e cila ka ndikuar edhe në uniformitetin e administrimit tëpasurive të paluajtshme. Nga ana tjetër, ndryshon nga këto të fundit, sepse pas viteve ’90,ka ndërmarrë nisma dhe ka kryer mjaft reforma ligjore sa i përket rregullimit të çështjevetë së drejtës së pronësisë.

Shqipëria është ndër vendet e para, që krijoi sistemin e unifikuar të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme, i cili vlerësohet të jetë më i miri i mundshëm në të gjithë vendete Evropës Juglindore. Në këtë aspekt, vendi ynë përbën rast studimi pilot, në analizënkrahasuese, si referim edhe për vendet e rajonit ballkanik. Po ashtu, vendi ynë ka huazuardhe përshtatur reforma e nisma ligjore të cilat janë aplikuar vitet e fundit në disa prejvendeve anëtare të BE-së, të tilla si: Gjermani, Francë, Spanjë, Holandë, etj.

2 Në punim janë përfshirë vendet e Evropës Juglindore që përbëhet nga Shqipëria, Bosnja dhe Hercegovina,Mali i Zi, Kroacia2, Kosova, Maqedonia, Serbia, etj.; një pjesë e vendeve anëtare të BE-së të tilla, si: Itali,Gjemani, Greqi, Holandë, Spanjë, Francë, etj. Gjithashtu, në punim janë përmendur edhe vende të tjeraEvropiane që nuk bëjnë pjesë në asnjërën kategori, por për shkak të specifikave të veçanta që përmbajnëjanë përfshirë në studim, të tilla si: Zvica, Mbretëria e Bashkuar, etj.3 Gavin Adlington, “Report Comparative Analysis of Land Administration System”, The US Agency forInternational Development, Moldavi, Mars, 2002, fq. 2.


Elona Saliaj XII

Megjithatë, Shqipëria mbetet ende shumë larg standardeve të vendeve anëtare tëBE-së, për shkak të ekzistencës së problematikave pronësore që janë të lidhura meinstitucionin e administrimit të pasurive dhe/apo institucioneve të tjera publike që“prodhojnë” tituj juridikë, të cilat e kanë penguar zhvillimin e tij dhe përafrimin e venditme kushtet dhe standardet e BE-së. Vendet anëtare të BE-së, janë duke punuar dhe pomundësojnë krijimin e kushteve lehtësuese për regjistrimin dhe administrimin e pasurivetë paluajtshme, të cilin ia ofrojnë si model Shqipërisë dhe vendeve të Evropës Juglindore,si një nga kushtet thelbësore, me qëllim anëtarësim e tyre në BE.

Ndërthurja krahasuese e elementëve të ngjashëm dhe dallues të Shqipërisë mevende të tjera Evropiane, na bën të mendojmë mbi domosdoshmërinë për përshpejtimin ereformave përkatëse në këtë drejtim, me qëllim shmangien e problemeve juridike dheteknike të krijuara deri më sot.

Unifikimi i sistemit të regjistrimit dhe krijimi i mekanizmit përkatës për zgjidhjene problemeve lidhur me regjistrimin, dixhitalizimin, publikimin dhe administrimin epasurive të paluajtshme, mbeten një nga sfidat kryesore në rajon.

Si rrjedhim, analiza, shqyrtimi dhe krahasimi i Shqipërisë me vendet anëtare tëBE-së, sjell mundësinë e përthithjes së teknikave që janë përdorur për menaxhimin sa mëtë mirë të institucionit që administron pasuritë e paluajtshme.

Për sa më sipër, në vijim kemi përcaktuar qëllimin kryesor dhe objektivat e këtijstudimi.

Qëllimi kryesor i studimit në këtë punim, është Institucioni i administrimit tësistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, në raport me vendet eEvropës Juglindore dhe vendet anëtare të BE-së, lidhur me:

Evidentimin e parimeve dhe tipareve të sistemit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme në Evropë, nga të cilat analizohen llojet dhe modelet e sistemit tëregjistrimit, regjistrimi i të drejtave të pronësisë dhe i titujve të pronësisë, sidhe efektet që ka secili prej tyre në regjistrim. Gjithashtu analizohenkarakteristikat e sistemit hibrid të regjistrimit të pasurive dhe llojet eregjistrave të administrimit të pronësisë në Evropë. Trajtohet ndikimi imodelit të sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, si dheparimet dhe karakteristikat e saj në raport me vendet Evropiane, etj.Nëpërmjet kësaj analize, u jemi përgjigjur edhe disa pyetjeve të shtruara: Cilat janë parimet dhe karakteristikat e sistemit të regjistrimit të pasurive

të paluajtshme në Shqipëri dhe qasja e tyre në raport me standardetEvropiane?

A ka një model të vetëm dhe specifik që duhet të përdoret për të gjithavendet evropiane në mënyrë që të na garantojë siguri dhe transparencë nëadministrimin dhe menaxhimin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme?

Analizën historike të krijimit të institucionit publik që regjistron, administrondhe përpunon të dhënat mbi pasuritë e paluajtshme, si element i rëndësishëmpër të pasqyruar efektet ndikuese që paraqet sot institucioni publik iregjistrimit të pasurive. Nëpërmjet kësaj analize, u jemi përgjigjur pyetjeve:


Elona Saliaj XIII

Çfarë ndikimi ka evoluimi historik i administrimit të pasurive tëpaluajtshme në menaxhimin e sistemit të ri të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme në Shqipëri dhe vende të tjera Evropiane?

Cilat ishin ndryshimet rrënjësore në sistemin e regjistrimit të pasurive nëEvropën Juglindore, në raport me vendet anëtare të BE-së?

Analizë krahasuese e sistemit të ri për regjistrimin e pasurive të paluajtshme,funksionimi i tij, si dhe domosdoshmëria për unifikimin e sistemeve të ndaratë regjistrimit, në një të vetëm. Nëpërmjet kësaj analize, u jemi përgjigjurpyetjeve: Cilat ishin reformat legjislative që ndërmori Shqipëria në vitet ’90-94 mbi

administrimin e të drejtave të pronësisë? Përse Shqipëria, nuk ka arriturende standardet e kërkuara Evropiane në lidhje me administrimin e tëdrejtave të pronësisë, edhe pse ka kryer reforma të shumta mbi të drejtëne pronësisë?

Çfarë ndikimi solli në administrimin e pasurive në Shqipëri, kalimi ngasistemi i ndarë kadastral-ipotekor në sistemin e unifikuar të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme?

Përse vendet e Evropës Juglindore, i janë referuar Shqipërisë në krijimin esistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme?

Cilat janë avantazhet dhe disavatazhet e unifikimit të sistemit tëregjistrimit të pasurive të paluajtshme?

Cilat janë reformat ligjore që synojnë vendet e Evropës Juglindore përlehtësimin e menaxhimit të të dhënave të sigurta të pasurisë?

Analizë e parametrave që sigurojnë dhe garantojnë regjistrimin efikas tëpasurive të paluajtshme, të tilla si: legjislacioni aktual i institucionit tëregjistrimit, veprimtaria tekniko-juridike që përdoret për regjistrim, procedurate kërkuara ligjore deri në regjistrimin përfundimtar të pasurisë, afati kohor përregjistrimin e pasurive, indeksi i cilësisë së regjistrimit, radhitja e vendeve tëmarra në analizë në ekonominë botërore për nga lehtësitë procedurale dheligjore që krijojnë sistemet e regjistrimit të pasurive, krijimi i lehtësive fiskalee prioriteteve në regjistrim, etj. Nëpërmjet kësaj analize, u jemi përgjigjurpyetjeve: Cilat janë parimet dhe karakteristikat e sistemit të ri të regjistrimit të

pasurive të paluajtshme në Shqipëri dhe qasja e tyre në raport mestandardet Evropiane?

Çfarë ndikimi sjell në cilësinë e administrimit të pasurive unifikimi isistemit juridik dhe atij hartografik?

Cilat janë kushtet për sigurimin e efiçencës së sistemit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme?

Kush janë karakteristikat e sistemit të unifikuar të regjistrimit të pasurivetë paluajtshme?

Sa ndikim ka cilësia e administratës në institucionin e regjistrimit, për tëgarantuar besueshmërinë në sistem?


Elona Saliaj XIV

Cilat janë reformat ligjore që duhet të ndërmarrë Shqipëria në mënyrë qëtë përmirësojë administrimin e pasurive të paluajtshme?

Analiza e faktorëve juridikë që kanë ndikuar në rritjen e volumit të çështjevenë gjykatë me objekt zgjidhjen e problematikave me natyrë pronësore lidhurme regjistrimin e pasurive të paluajtshme.

Evidentimi i problemeve juridike në funksionimin e institucionit administrativtë regjistrimit, referuar praktikës gjyqësore në vendin tonë, si: Gjykatës sëLartë dhe Gjykatës Kushtetuese, si dhe praktikave ndërkombëtare të GJEDNJdhe Gjykatën Kushtetuese Gjermane. Nëpërmjet kësaj analize, u jemipërgjigjur pyetjeve: Cilat janë pretendimet kryesore që i adresohen Gjykatës, lidhur me

administrimin e të drejtave të pronësisë? Përse Shqipëria mban numrin më të madh të problematikave me natyrë

pronësore, sipas konstatimit nga GJEDNJ? Cilët komponentë i shkaktojnë problemet kryesore me natyrë pronësore në

Shqipëri? A janë të njëjta problematika sikurse në Evropën Juglindore? Pome vendet anëtare të BE-së?

Cilat janë reformat e përshtatshme që duhet të ndërmarrë Shqipëria nëmënyrë që të reduktojë problemet me natyrë pronësore?

Çfarë efekti ka roli pasiv i institucionit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme?

Në çfarë raporti ndodhet Shqipëria me vendet e Evropës Juglindore përcilësinë e administrimit të pasurive të paluajtshme? Po me vendet anëtare tëBE-së? Cila nga vendet ka administrimin më të mirë të pasurive tëpaluajtshme?

Sfidat e së ardhmes që synojnë të përmbushin vendi ynë dhe vendet e rajonit,në lidhje me dixhitalizimin e institucionit të regjistrimit, krijimin e një portalitë vetëm për regjistrim dhe lehtësimin e procedurave për regjistrimin epasurive të paluajtshme, si kusht përbërës për anëtarësimin në BE. Nëpërmjetkësaj analize, u jemi përgjigjur pyetjeve: Çfarë synojnë të arrijnë vendet anëtare të BE-së në të ardhmen lidhur me

administrimin e të drejtave të pronësisë? Si mund të zgjidhen problemet me natyrë pronësore evidente në Shqipëri

dhe Evropën Juglindore, lidhur me: mbivendosjen e të drejtave pronësore,regjistrimi i tokave bujqësore, përfundimi i regjistrimeve fillestare,regjistrimi i pasurive në zonat bregdetare, administrimi i institucionevepublike “ad hoc” që shqyrtojnë të drejtat e pronësisë së pozitës juridike tëpronarëve të mëparshëm, apo ndërtimet informale, etj.?

Analiza e reformave ligjore të ndërmarra në vendet anëtare të BE-së, në lidhjeme uniformitetin e institucionit të regjistrimit dhe mundësia e përthithjes sëkëtyre reformave në vendin tonë dhe ato të rajonit. Nëpërmjet kësaj analize, ujemi përgjigjur pyetjeve:


Elona Saliaj XV

Përse vendet anëtare të BE-së kërkojnë unifikimin e sistemit të regjistrimit?A ka mundësi që ky sistem të adaptohet nga të gjitha vendet evropiane?

Përse BE-ja, kërkon nga vendet e Evropës Juglindore që të përfarojnë dheunifikojnë ndërmjet tyre legjislacionin mbi regjistrimin e pasurive tëpaluajtshme?

Analiza e efekteve që ka sjellë funksionimi i portalit evropian mbiadministrimin e pasurive të paluajtshme për një pjesë të vendeve anëtare tëBE-së. Nëpërmjet kësaj analize, u jemi përgjigjur pyetjeve: Çfarë efektesh do të sjellë dixhitalizimi dhe aksesi online i të dhënave të

pasurisë së paluajtshme? Përse kërkohet unifikimi i sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme

dhe menaxhimi i tyre nga një institucion i vetëm publik? Sa të sigurta janë përmbajtja e të dhënave të pasurisë së paluajtshme

nëpërmjet portaleve online? Përse disa vende anëtare të BE-së kanërefuzuar të marrin pjesë në këtë administrim Evropian?

Cilat janë rekomandimet që jep BE për rritjen e aksesit dhe transparencëssë informacionit të regjistrit të pasurive të paluajtshme dhe për lehtësimine regjistrimit të dokumenteve ndërkufitare?

Cilat janë hapat që ka ndërmarrë deri tani BE, në lidhje me rritjen ecilësisë së administrimit publik të regjistrimit të pasurive të paluajtshmedhe pritshmërinë në të ardhmen?

Qëllimi dhe objektivat e punimit do të arrihen nëpërmjet analizës krahasuese tëdetajuar, si vijon:

Njohjen e sistemit të regjistrimit në vendin tonë, në raport me sisteme tëvendeve të tjera.

Pasqyrimin e rëndësisë që paraqet institucioni publik i regjistrimit të pasurivetë paluajtshme në ekonominë e lirë të tregut privat, nëpërmjet ofrimit tëgarancive juridike.

Evidentimi i mangësive apo përparësive që kanë sisteme të ndryshmeregjistrimi, në raport me sistemin që aplikohet në vendin tonë.

Sugjerime e rekomandime për përzgjedhjen dhe përshtatjen e mekanizmaveefikasë që mundësojnë përmirësimin e institucionit të regjistrimit të pasurive.

Evidentimi i elementëve që mundësojnë krijimin e kushteve të përshtatshmepër përfundimin e regjistrimit fillestar të pasurive, zgjidhjen e problemeve tëmbivendosjes së pronësisë, zgjidhjen e konflikteve mbi tokën bujqësore, etj.,si dhe dixhitalizimin e plotë të të gjitha pasurive në vendin tonë, të krijimit tënjë portali “one stop shop” për të gjithë vendin, aplikimet e regjistrimeveonline, etj., referuar praktikës së ndjekur në vendet e BE-së.

Nëpërmjet këtij studimi, të arrijmë në sugjerime e rekomandime konkrete përmundësinë e uljes së çështjeve gjyqësore me objekt zgjidhjen e problemeve qëkanë lidhje me sistemin e regjistrimit të pronësisë. Sugjerime konkrete përmundësinë e lehtësimit të sistemit dixhital nëpërmjet krijimit të një portali tëvetëm efiçent, synim që kërkojnë të përmbushin në të ardhmen vendet e


Elona Saliaj XVI

rajonit në lidhje me institucionin dhe procedurën e regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme, si kusht përbërës për anëtarësimin në BE.

Metodologjia

Çdo hulumtim serioz, kërkon, së pari përcaktimin e metodologjisë që do tëpërdoret për realizimin e tij dhe për nxjerrjen e përfundimeve përkatëse. Metoda estudimit, lidhet ngushtësisht me fushën e zgjedhur për studim, pasi mbi të gjitha, metodaduhet t’i përshtatet fushës së studimit dhe rezultateve që kërkohen të arrihen4.

Nё përmbledhje tё analizës sё mёsipёrme, metodologjia e përdorur pёr realizimine këtij punimi, prezantohet si mё poshtë vijon:

Metoda analitike. Mbledhja dhe përpunimi i literaturës. Ky hap konsiston nërishikimin e literaturës në të gjitha vendet Evropiane (të cilave u jemi referuar në këtëpunim), në lidhje me rregullimin e legjislacionit të pronësisë dhe të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme. Ai përfshin identifikimin, mbledhjen dhe sistemimin e librave,monografive, artikujve shkencorë, kumtesave, të konferencave kombëtare dhendërkombëtare në fushën ligjore, etj.

Zgjedhja e literaturës ёshtё shtrirë mbi një numër relativisht të konsiderueshëmautorësh të huaj, si edhe disa autorë vendas të fushës.

Përgjatë studimit, janë marrë në analizë raportet më të rëndësishme mbiregjistrimin e tokës të shoqërisë Terra Institute, të kryera kryesisht në vendet e EvropësJuglindore, pas viteve ‘90.

Gjithashtu janë aksesuar edhe portalet që japin informacion të përditësuar mbigjendjen aktuale të regjistrimit, sipas studimeve të kryera në vitin 2016. Të tilla janëInternational Comparative Legal Guides, ku në seksionin e saj që flet për pasuritë epaluajtshme, jep informacion të detajuar për sistemin e regjistrimit të pasurive në secilinnga vendet që janë marrë në analizë, duke specifikuar legjislacionin që aplikohet në atështet, procedurën e regjistrimit, sistemin e regjistrimit, institucionin që e administron, etj.

Një tjetër referues është portali evropian EULIS, që jep informacion për sisteminaktual të regjistrimit dhe aksesit on-line të pasurive për vendet anëtare të BE-së. Nëpunim, është marrë në analizë edhe studimi i kryer nga Banka Botërore, paraqitja eraportit të Dooing Business për vitin 2016, ku merr në shqyrtim 188 ekonomi botërore.

Një nga indikatorët që merret në analizë në studim, është edhe procedura eregjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe efikasiteti i lehtësisë që organet kompetentekrijojnë për regjistrimin e tyre. Mbi bazën e tyre kemi bërë krahasimet përkatëse dhekemi nxjerrë përfundimet e analizës.

Në punim, është përdorur analiza e përgjithshme krahasuese, si dhe analiza edetajuar për vende specifike. Analiza e përgjithshme, synon të japë kontekstin eproblemit dhe paraprin analizën specifike të rasteve konkrete të përzgjedhura. Analiza

4 Russo Ennio. “L’oggetto della comunione legale, Artt. 177-179.” nё Il Codice Civile. Commentario, P.Schlesinger, Milano: Giuffré Editore, 1999, fq. 8.


Elona Saliaj XVII

krahasuese, nuk mbetet vetëm në kontekstin e akteve ligjore mbi mënyrën e procedimitmbi këtë sistem, por përfshin edhe analizën e doktrinës, për mënyrën e krijimit të sistemitdhe jurisprudencën e zbatuar aktualisht. Punimi përqendrohet në analizën krahasuese tëprocedurës administrative, që shqyrtojnë transferimin e të drejtave të pronësisë,përditësimin, ruajtjen dhe regjistrimin e pasurive të paluajtshme.

Për realizimin e citimeve gjatë punimit dhe për hartimin e bibliografisë ështëpërdorur stili Chicago Manual Style, Fiftenth Edition.

Analiza e legjislacionit. Studimi i është referuar metodës normative, e cila na kandihmuar të analizojmë mënyrat se si “duhet” të jetë, ose se si “duhet të përmirësohet”legjislacioni përkatës i secilit vend.

Në realizimin me sukses të objektivave të caktuara në këtë studim, jemimbështetur në metodën e analizës dhe sintezës. Kjo metodë konsiston në formulimin eproblemeve ligjore nëpërmjet analizës së legjislacionit.

Në sistemin tonë juridik, normat ligjore gjenden në kode, ligje dhe akte të tjeranënligjore. Duke qenë se normat rregullojnë situata të përgjithshme, metoda e analizësligjore shërben për identifikimin dhe zgjidhjen e problemeve të teorisë dhe të praktikës,nëpërmjet interpretimit të tyre. Gjithashtu, kjo metodë shërben për të sqaruar paqartësinëe normave, vendosjen e tyre në një rend logjik e koherent dhe për të analizuarndërveprimin e tyre me të tjera norma.

Analiza e vendimeve gjyqësore. Metoda e analizës së praktikës gjyqësore ështëgjithashtu një metodë mjaft e rëndësishme, e cila shërben për të parë mënyrën einterpretimit dhe zbatimit praktik që gjykatat shqiptare dhe ato të huaja, i kanë bërëtrajtimit të së drejtës së pronësisë, institucionit dhe sistemit të regjistrimit të tyre.

Në këtë kuadër, duke pasur parasysh faktin që praktika gjyqësore Shqiptare nëfushën e të drejtës së pronësisë është e tejmbushur, evidenton realitetin se çështjet epronësisë dhe të regjistrimit të saj, përbëjnë një problem serioz në vend. Gjithashtu, edheanaliza e vendime të gjykatave të huaja, si të Gjykatës Kushtetuese Gjermane dhesidomos Gjykata Evropiane e të Drejtave të Njeriut, tregon që numri më i madh iproblematikave drejtuar këtyre gjykatave, janë me natyrë pronësore.

Analiza e praktikës së gjykatave të huaja, shërben për të evidentuar mënyrën einterpretimit dhe zbatimit praktik të problematikave pronësore, nё funksion tё njё kuptimimё tё mirë tё dispozitave tё së drejtës së pronësisë nga gjykatat Shqiptare.

Metoda krahasuese. Studimi realizohet në kuadrin e së drejtës së krahasuar. Përkuptimin dhe interpretimin më të mirë të normave të brendshme ligjore, është menduarrealizimi i analizës krahasuese ndërmjet institucionit që administron sistemin eregjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, në raport me vendet e EvropësJuglindore dhe vendet anëtare të BE-së. Megjithatë për raste specifike janë marrë nëanalizë edhe vende të tjera të Evropiane që nuk përfshihen në BE.

Nëpërmjet këtij krahasimi, kërkohet të evidentohet shkalla e përqasjes të tyre.Studimi është fokusuar mbi planin krahasues të sistemit të regjistrimit, të mënyrës sëkrijimit të tij, të menaxhimit dhe përpunimit të të dhënave të pasurisë, si dhe rëndësia ekrijimit të një institucioni të unifikuar të regjistrimit të pasurive, nëpërmjet ndërthurjes së


Elona Saliaj XVIII

të dhënave teknike dhe asaj juridike. Këto përbëjnë edhe një ndër synimet e përbashkëtatë të gjitha vendeve që janë marrë në analizë.

Studimi krahasues në këtë punim, ka pasur si qëllim arritjen e një interpretimianalizues më të mirë të normave ligjore të së drejtës së pronësisë, nëpërmjet sjelljes sëmënyrës së interpretimit të këtyre normave nga mendimi doktrinal dhe analiza eevolucionit që ka përdorur ky legjislacion.

Krahasimi i sistemeve të ndryshme ligjore, në nivel horizontal dhe vertikal,ndihmon në arritjen e objektivave për krijimin e reformave ligjore në vend, të cilat nxisinpërmirësimin e situatës problematike me natyrë juridike.

Metoda studimore historike. Studimi është mbështetur në metodën historike,sepse është kjo metodë ku evidentohet krijimi dhe ecuria e institucionit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme. Kjo na ndihmon për të kuptuar faktin se nga aspekti historikështë i lidhur edhe ecuria këtij institucioni. Problematikat janë të lidhura në mënyrë tëdrejtpërdrejtë me procesin e krijimit të këtij institucioni. Procesit të interpretimit dheanalizës së legjislacionit, kryesisht në rastet e paqartësisë së normave, i vijnë në ndihmëfaktorë të tjerë të jashtëm si: analizimi i aspektit historik, kontekstit social dhe atijekonomik.

Në studimin krahasues të sistemeve të ndryshme të institucionit të regjistrimit,është me rëndësi të fokusohemi jo vetëm në dimensionin e të drejtës pozitive të pandarënga institutet dhe normat efektive në fuqi, por edhe në perspektivën historike. Evoluimidhe rëndësia historike e krijimit të institucionit të regjistrimit, përbën interes për studim,sepse mbi bazën e saj, pasqyrohen efektet e rëndësishme që kanë ndikuar në mbarëvajtjene sistemit aktual, të cilat na ndihmojnë të nxjerrim konkluzionet përkatëse mbivështirësitë që evidentojmë në përshtatjen e ndryshimeve ligjore.

Metoda empirike. Studimi është analizuar edhe nëpërmjet kësaj metode, e cilaqëndron midis metodave cilësore dhe sasiore. Kjo metodë na ka ndihmuar ne tëevidentojmë pikëpamjet që sjell përvoja, nëpërmjet vendimeve të gjykatës, problemeve tëregjistrimit, vendimeve të organeve që lëshojnë tituj pronësie, etj., për t’i grupuar dheanalizuar më mirë ato dhe për të nxjerrë përfundimet e nevojshme. Ky studim i referohetpërvojës empirike, sepse është kjo e fundit që ka dëshmuar edhe për evidentimin ekarakteristikave që duhet të ketë institucioni i regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

Kjo metodë na ndihmon edhe për të arritur në konkluzionet përkatëse si tëpërshtatim legjislacionin për regjistrimin e pronësisë në mënyrë të atillë që të mospërsëriten gabime të cilat janë evidentuar më parë në vende të tjera.

Metoda sasiore. Gjatë punimit janë pasqyruar të dhëna statistikore të regjistrimittë pasurive të paluajtshme në Shqipëri dhe vende të tjera Evropiane, referuar studimevendërkombëtare që bëhen në secilin prej vendeve të analizuara.

Këto të dhëna dëshmojnë për rritje të interesit jo vetëm në nivel kombëtar, poredhe në atë ndërkombëtar, me qëllim fuqizimin e institucionit të regjistrimit, unifikimine sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, dixhitalizimin e të dhënave tëpasurive në aspektin juridik dhe hartografik të tij, reduktimin e problematikave dhepretendimeve në lidhje me sistemin e regjistrimit të pasurive. Synimi i përbashkët ështëkrijimi i një institucioni administrativ publik efikas, i cili mundëson përditësimin,


Elona Saliaj XIX

përpunimin dhe regjistrimin e saktë të të dhënave të pasurisë, në mënyrë që ta kthejë atënë një sistem efiçent, transparent dhe të besueshëm për shtetasit e secilit vend.

Vështrim i shkurtër i krerëve të punimit

Studimi me titull “Institucioni i regjistrimit të pasurive të paluajtshme, nëvështrim krahasues”, paraqet një analizë të përgjithshme krahasuese të mekanizmitinstitucional në funksion të sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në vendintonë, në raport me vendet e Evropës Juglindore dhe vendet anëtare të BE-së, si dheefektet që sjell sistemi i regjistrimit, duke evidentuar karakteristikat që mbart secili prejtyre. Institucioni i regjistrimit të pasurive, paraqet një arkiv të detajuar dhe të vlefshmehistorike, referuar përmbajtjes së të dhënave të pronësisë dhe të titullarit të saj, porgjithashtu krijon mundësinë e evidentimit të rëndësisë së publikimit të akteve e faktevejuridike, nëpërmjet transferimit dhe ndryshimeve të titujve të pronësisë, apo përpunimitdhe përditësimit të të dhënave mbi pasuritë e paluajtshme.

Si organi kompetent që mbart përgjegjësinë kryesore për administrimin,arkivimin, ruajtjen, përpunimin, pasqyrimin dhe përditësimin e vazhdueshëm të pasurive,funksioni administrativ i tij, kërkon transparencë, siguri, efikasitet, saktësi në të dhënat qëpërmban e përpunon dhe besueshmëri për publikun.

Si pjesë përbërëse e Evropës Juglindore, Shqipëria, ka njohur luhatje dhepaqëndrueshmëri sa i përket institucionit të administrimit dhe sistemit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme, për shkak të situatës kaotike social - ekonomike dhe juridike qëështë gjendur vendi ynë. Si rrjedhim, me ndihmën e institucioneve ndërkombëtare, uofrua një analizë e hollësishme e situatës faktike në vend, e cila kishte si synimpërzgjedhjen e sistemit më të përshtatshëm të regjistrimit dhe administrimit të pasurive tëpaluajtshme.

Në nismat e saj ligjore, vendi ynë ka synuar përthithjen dhe përshtatjen epraktikave më të mira të vendeve anëtare të BE-së, nga të cilat veçohet ajo për lehtësimine kryerjes së regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Megjithatë pengesat institucionaleapo procedurale të administrimit të pasurive të paluajtshme, e kanë bërë të pamundurfinalizimin e plotë të tyre.

Punimi është trajtuar i ndarë në 5 krerë, me titujt dhe përmbajtjen si më poshtëvijon:

Në kreun e parë, të titulluar “Sistemet e regjistrimit të pasurive të paluajtshmenë Evropë. Parimet dhe tiparet”, janë analizuar llojet e sistemit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme në vendet Evropiane dhe specifikat e tyre, të cilat ndikojnë nëadministrimin e pasurive. Në këtë kre, trajtohen edhe elementët përkatës që përmbansecili sistem, avantazhet dhe disavantazhet e tyre. Po ashtu, analizohet edhe koncepti iinstitucionit të regjistrimit të pasurive, si dhe tiparet dhe parimet mbi të cilat duhet tëndërtohet dhe të administrohet sistemi i regjistrimit. Sistemi i regjistrimit i përzgjedhurpër aplikim, ndikon në mënyrë të drejtpërdrejtë në menaxhimin dhe përditësimin që ubëhet pasurive.


Elona Saliaj XX

Nga analiza përshkruese e ekzistencës së sistemeve të ndryshme të regjistrimit,kuptojmë se nuk ka një model të përgjithshëm, specifik apo unik, që të mund tëpërkthehet dhe të përfshihet në mënyrë efikase në mjedise të tjera. Por secili vend,pavarësisht sistemit që aplikon, zbaton me përpikëri udhëzimet dhe parimet kryesore, tëcilat udhëheqin sistemin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

Funksionimi i një sistemi regjistrimi efektiv mbështetur mbi baza të besueshmedhe transparente, është sfidë e vazhdueshme për të gjitha vendet e marra në analizë.Vendet e Evropës Juglindore, duhet të krijojnë kushtet e përshtatshme institucionale dheligjore për të krijuar stabilitet në regjistrimin e pronësisë dhe për të rritur cilësinë nëadministrim.

Megjithatë krijimi i një sistemi efektiv dhe funksional të administrimit të pasurivetë paluajtshme, është një sfidë e vazhdueshme që i bashkon këto vende në qëllimin dhesynimin që duan të arrijnë. Në këtë mënyrë, sistemi i regjistrimit duhet të ndërtohet dhe tëketë disa tipare të posaçme, si dhe t’u përmbahet me fanatizëm parimeve përkatëse tëcilat synojnë zhvillimin e mëtejshëm të tyre.

Në kreun e dytë, të titulluar “Zhvillimi historik i institucionit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme në Evropë”, jepet një trajtim i hollësishëm i kuptimit thelbësortë së drejtës së pronësisë në Shqipëri, në raport me legjislacionet e Evropës Juglindoredhe vendeve anëtare të BE-së, me fokus kryesor mënyrën e krijimit, historinë ezhvillimit, menaxhimit, ruajtjen e dokumenteve, si dhe elementët përkatës të institucionittë regjistrimit dhe përpunimit të të dhënave të pasurive të paluajtshme.

Institucionet që administronin informacionin e pasurive të paluajtshme, kanë qenëtë njëjta në term sikurse edhe në vende të tjera evropiane, ku ka ekzistuar sistemikadastral ipotekor. Këto institucione janë quajtur Kadastra dhe Ipoteka.

Termi ‘kadastër’ është përdorur në të gjitha vendet Evropiane dhe vazhdon tëpërdoret edhe sot në disa prej tyre, kryesisht në Itali dhe Greqi. Ky term, identifikoninstitucionin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, nëpërmjet të cilit kryhet regjistrimii të drejtave të pronësisë.

Por, në Shqipëri dhe vende të tjera të Evropës Juglindore, përpara viteve ’90,koncepti juridik mbi këto institucione, ishte i ndryshëm në raport me vendet anëtare tëBE-së, sepse pasuritë e paluajtshme i dispononte vetëm shteti dhe u ndalua transaksionimbi to.

Vendet e Evropës Juglindore, kanë aplikuar të njëjtin regjim juridik, ku për njëkohë të gjatë kanë përjashtuar pronën private nga qarkullimi civil. Një gjë e tillë kandikuar mbi ecurinë e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, në zgjedhjen apoaplikimin e sistemit të ri të regjistrimit të pasurive dhe trajtimit të problemeve praktike nëregjistrim. Ndërsa vendet anëtare të BE-së, e kanë akoma më të vështirë për të ndryshuartërësisht sistemin e aplikuar, si pasojë e krijimit të tyre shumë vite më parë dhe përshtatjame një sistem të ri, kërkon kohë, studim të vazhdueshëm dhe kosto monetare.

Në punim, është analizuar historiku i rregullimit ligjor të marrëdhënieve pasurorenë Shqipëri në raport me vendet Evropiane, bazuar në kontekstin ekonomiko-social tësecilës periudhë historike, duke evidentuar edhe karakteristikat që mbart secila etapë mbi


Elona Saliaj XXI

regjistrimin e pasurive dhe administrimin e tyre. Pasqyrimi i legjislacioneve të vendeveEvropiane (duke i grupuar veçmas në vendet e Evropës Juglindore dhe vende anëtare tëBE-së) mbi rregullimin ligjor të së drejtës së pasurive të paluajtshme, evidentonkarakteristikat që mbart secili prej tyre, dhe sjell një panoramë të përgjithshme të të gjithësistemit të së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme. Në punim, është analizuaredhe ndikimi historik dhe karakteristikat në krijimin e sistemit të regjistrimit, ku të dhënatkadastrale janë administruar fillimisht vetëm për qëllime fiskale. Ndikimi i analizësligjore në këtë fushë, është pasqyruar edhe nga aktet ndërkombëtare, të cilat janë pjesë etë drejtës së brendshme në secilin vend, të cilat i japin rëndësi primare pasurisë sëpaluajtshme dhe sistemit të regjistrimit të tyre.

Pjesë përbërëse e trajtimit në këtë kre, janë pasojat e kalimit nga një sistem icentralizuar i regjistrimit të pasurive të paluajtshme, në një sistem regjistrimi të lirë tëtregut, ku baza e ekonomisë është ajo private 5 . Janë pasqyruar edhe vështirësitë emenaxhimit të regjistrimit dhe disponimit të pasurisë së paluajtshme, trajtimi i të cilavenuk ishte i njëjtë nga të gjitha vendet. Kjo i diferencon këto vende nga njëra-tjetra dhepërbën arsye për studim dhe analizë në lidhje me mënyrën mbi bazën e të cilave u ështëdhënë zgjidhje çështjeve të ndryshme mbi pronësinë.

Në thelbin e analizës krahasuese është mënyra e krijimit dhe organizimit tësistemit të regjistrimit të pasurive, por gjithashtu edhe problematikat të cilat janë mbarturnga sistemi i vjetër juridik, të cilat nuk mund të kalojnë pa lënë gjurmë juridike, historikedhe sociale për shoqërinë.

Në kreun e tretë, me temë “Sistemi i ri administrativ i regjistrimit të pasurivetë paluajtshme në Evropë (viti 1994-2010)”, analizohen në mënyrë të detajuarkarakteristikat, si dhe domosdoshmëria që çoi në krijimin e një sistemi regjistrimi të ri nëEvropën Juglindore dhe domosdoshmëria për azhurnimin e sistemit ekzistues në të gjithakëto vende dhe në vendet anëtare të BE-së.

Në këtë aspekt, pavarësisht zhvillimit social – ekonomik që përfaqësojnë, të gjithavendet që janë marrë në analizë, kanë azhurnuar dhe përshtatur sistemin e regjistrimit,duke iu përgjigjur edhe kërkesave në rritje të tregut të pasurive të paluajtshme.

Ky kre paraqet në mënyrë të detajuar dhe analizuese krijimin e sistemit të ri tëregjistrimit të pasurive të paluajtshme në vende të ndryshme Evropiane, si një referimesencial dhe i nevojshëm i paraqitjes së një pasqyre të shkurtër, por thelbësore, tëkarakteristikave që mbart secili sistem regjistrimi. Krijimi i sistemit të regjistrimit tëpasurive në Shqipëri, ka kaluar në një analizë të gjatë shqyrtuese përpara aplikimit të saj,ku u morën në konsideratë praktikat më të mira Evropiane në ndërthurje me kushtetsocial ekonomike në të cilat gjendej vendi ynë. Që nga krijimi i tij e deri me sot, kanëkaluar më shume se 20 vjet, të cilat mbartin progres dhe regres në mirëmbajtjen e sistemittë regjistrimit të pasurive.

E drejta mbi pasuritë e paluajtshme, sistemi i regjistrimit të saj, institucioni publiki administrimit të pasurive, ruajtja e dokumentacioneve përkatës për identifikimin epasurive të paluajtshme, titulli i mbajtësve të të drejtave të pasurive apo të të drejtavereale mbi to, hipotekimi apo kufizime të tjera mbi pasurinë, marrëveshjet kufizuese, sidhe pasqyrimi dhe përditësimi i vazhdueshëm i të dhënave në rast transaksionesh si dhe,përputhja e saktë e informacionit ligjor dhe hartografik që përmban pasuria e

5 Transformim i cili përfshiu pothuajse të gjitha vendet e Evropës Juglindore.


Elona Saliaj XXII

paluajtshme, të dhënat mbi disponuesin e pasurisë, historiku i regjistrimit të pasurisë, etj.,përbëjnë pikat kyçe të reformave ligjore në Shqipëri mbi sistemin e regjistrimit tëpasurisë, me qëllim përmirësimin e tyre në të ardhmen. Prandaj ato janë bërë objektanalize edhe në këtë studim.

Gjithashtu, nëpërmjet paraqitjes së anekseve përmbledhës të pasqyruar në këtëkre, jepet një përshkrim analizues dhe krahasues i veçorive karakteristike që përmbansecili vend, në lidhje me llojin e sistemit që aplikon, efektet e regjistrimit të pasurive nësistem, garancitë juridike, institucioni publik përgjegjës që ka kompetencë përadministrimin e pasurisë, organizimin e tyre, si dhe sigurimi i aksesit publik të tyre.

Nëpërmjet analizës, veçojmë vendet të cilat janë më problematike dhe ato që kanëkrijuar baza të besueshme dhe transparente në krijimin e sistemit të regjistrimit.

Në kreun e katërt trajtohet tema me titull “Indeksi i cilësisë së administrimit tëpasurive të paluajtshme. Jurisprudenca Gjyqësore”.

Në këtë kre, analizohet domosdoshmëria e azhurnimit të sistemit të të dhënave tëpasurive të paluajtshme në sistemin e ri të regjistrimit, trajtimin e rasteve praktike,problematikave të organeve që prodhojnë tituj juridikë, si dhe interpretimin edokumentacioneve ligjore që pasqyrojnë dhe identifikojnë të dhënat mbi pasuritë epaluajtshme.

Ky kre përmban një panoramë më të gjerë dhe të detajuar mbi trajtimin eprocedurës administrative të regjistrimit të pasurive, e cila, analizon krijimin dhe efektetjuridike aktuale të këtij institucioni administrativ me rëndësi në të gjitha vendetEvropiane. Gjithashtu, evidenton treguesit që pasqyrohen në administrimin e pasurive tëpaluajtshme. Ulja e cilësisë së administrimit të pasurive të paluajtshme, vijnë nga shkaqetë ndryshme që janë karakteristike për secilin vend, por kryesisht ato fokusohen nësistemin e zgjedhur për regjistrimin e pasurive, mungesa e azhurnimit të të dhënavekadastrale dhe ipotekore, mungesa e unifikimit të sistemit të regjistrimit, mospërputhja etë dhënave faktike me ato të regjistruara, mospërputhja e të dhënave juridike mbipasurinë me atë hartografike, ndikimi historik që ka pasur regjistrimi i pasurive tëpaluajtshme, etj.

Në përmbajtje të këtij kreu analizohet edhe mënyra e administrimit dhemenaxhimit të institucionit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

Duke qenë se administrimi i institucionit është një problem që nuk prek vetëmvendet e Evropës Juglindore, nga analiza, del në pah se përzgjedhja e sistemit tëregjistrimit, është një nga faktorët kryesorë që ndikon drejtpërdrejt edhe në administrimine pasurive të paluajtshme. Për këtë fakt, Shqipëria vlerësohet të jetë një nga vendet që kaaplikuar sistemin e regjistrimit më të mirë, për të cilën po kërkohet të unifikohet edhe ngavende të tjera Evropiane. Trajtimi, bazohet më tepër në mënyrën e organizimitadministrativ të këtij sistemi në përgjithësi dhe të organizimit të institucionit tëregjistrimit, në veçanti.

Problemet në lidhje me: mënyrën e fitimit të pronësisë, procesin e regjistrimit tëtë drejtave pronësore mbi pasurinë e paluajtshme në institucionin përkatës, të mbartura nëkohë apo të krijuara gjatë viteve, janë pjesë përbërëse e trajtimit të këtij punimi. Nga anatjetër, analizohen edhe organet administrative/publike, përfshirë edhe ato gjyqësore tëcilat krijojnë tituj juridikë pronësie të vlefshëm për regjistrim.


Elona Saliaj XXIII

Rëndësia e njohjes dhe e trajtimit të akteve/vendimeve që krijojnë tituj juridikëpronësie, është një tjetër tematikë e përfshirë në studim, sepse ato mundësojnë kuptimin etitullit juridik të pronësisë të vlefshëm për regjistrimin e pasurisë, që shpeshherë bëhenobjekt i kundërshtimit të përmbajtjes së tyre në gjykatë. Në këtë mënyrë jepet një analizëdetajuese, referuar praktikës gjyqësore në vend, Jurisprudencës së Gjykatës së Lartë dheGjykatës Kushtetuese në Shqipëri, si dhe praktikës ndërkombëtare të Gjykatës Evropianepër të Drejtat e Njeriut, e të Gjykatës Kushtetuese Gjermane, mbi problematikat esistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri. Përfshirja e njëjurisprudence të tillë, ka vlerë teorike, por edhe praktike në përcaktimin dhe kuptimin esaktë juridik të procedurës administrative të regjistrimit të pasurive në Shqipëri.

Njohja, studimi dhe interpretimi ligjor i rasteve konkrete bazuar në vendimet egjykatës, organeve administrative/publike të krijuara për shqyrtimin e problemevepronësore, çon në një koncept më të gjerë të trajtimit e pasurive të paluajtshme dhesistemit të regjistrimit të tyre.

Në kreun e pestë, me temë “Sfidat e së ardhmes në përmirësimin e sistemit tëregjistrimit të pasurive të paluajtshme”. Në këtë kre analizohen sfidat e së ardhmesEvropiane në administrimin dhe përpunimin e të dhënave të pasurive të paluajtshme.

Synimi për krijimin e një portali të vetëm Evropian mbi administrimin e pasurivetë paluajtshme, tashmë është bërë evidente. Aktualisht, në këtë portal janë përfshirë njëpjesë e vendeve të cilat janë pjesë e Bashkimit Evropian.

E drejta pronësore mbetet një çështje me rëndësi dhe një nga 12 prioritet eintegrimit të Shqipërisë në BE. Në këtë aspekt, përafrimi i legjislacionit tonë me atë tëvendeve të BE-së, është kusht për të hyrë në BE, por edhe kusht për të qenë pjesë eportalit evropian ku shtetet anëtare lidhen online nëpërmjet portaleve të tyre kombëtare,për të marrë informacione për administrimin e të dhënave të pronësisë, regjistrimin e tyre,gjendjen juridike të pasurisë, historikun e regjistrimit, etj. Po synohet që nëpërmjet këtijportali të aplikohet jo vetëm mundësimi i marrjes së një informacioni të saktë dhe tësigurt nga shtetet anëtare, por edhe kryerja e transaksioneve mbi pasuritë e paluajtshmenga njëri shtet në një tjetër dhe aplikimi i nënshkrimit dixhital.

Përfundimet dhe sugjerime për përmirësimin dhe përqasjen e legjislacionit dhepraktikave ndërkombëtare për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, janë një tjetër pjesëe rëndësishme e këtij studimi.

Në përfundim të këtij studimi të thelluar të vështrimit krahasues me fokusinstitucionin publik të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, me modesti dhe meshpresën që ky punim do të sjellë sado pak vlera në fushën e shkencës së të drejtëspublike në Shqipëri, janë pasqyruar dhe parashtruar përfundimet përkatëse, tëstrukturuara edhe sipas krerëve të specifikuara më sipër.

Gjithashtu, janë paraqitur disa sugjerime, për të ndrequr boshllëqet apo paqartësitëe legjislacionit në lidhje me situata të caktuara, të gjykuara nga këndvështrimi ynë nëbazë të këtij kërkimi studimor në nivel krahasues.


Elona Saliaj XXIV

TERMINOLOGJI

1. Demarkacioni6 - vijë kufiri midis dy vendeve (shteteve) fqinje a midis dy zonave; vijëndarëse, kufi. Vijë demarkacioni a) vija e kufirit midis dy shteteve a midis zonave tëpushtimit brenda një shteti; b) vija e brezi tokësor që ndan dy ushtri ndërluftuese nëkohën e armëpushimit; c) fig. kufiri që ndan dy gjëra të kundërta ose dy gjëra tëndryshme që nuk mund të bashkohen njëra me tjetrën.2. Gjeodezi7 - shkenca që studion trajtën e tokës, që përcakton përmasat e saj dhe qëmerret me matje të ndryshme të sipërfaqes për ta pasqyruar në plane dhe në harta. Sektorii gjeodezisë.3. Hipotekë – bllokim i pronës si garanci për të tretët. Hipoteka ka kuptimin einskriptimit të pronës, bllokimit të saj, pra kufizimin e pasurisë së paluajtshme në favor tënjë të treti person fizik apo juridik, kuptim të cilin e ruan edhe sot.4. Inskriptim - nënkupton kufizimin/bllokimin e ligjshëm të pasurisë së paluajtshme nëfavor të një të treti për një shkak të ligjshëm që mund të bazohet në një akt marrëveshje(kontratë) apo në një vendim gjyqësor.5. Ipotekë – është institucioni i njohur për regjistrimin e pasurive të paluajtshme. Kyështë përdorur përpara viteve ’90 në Shqipëri, si dhe vendet e tjera të Evropës Juglindore,si sinonim i regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Regjistrimi i pronësisë në këto vende,në periudhën 1945-1990, në ndryshim nga vendet e anëtare të BE-së, bëhej në pronësi tështetit dhe u jepej me qira individëve që banonin apo punonin në njësitë përkatëse.‘Regjistri Ipotekor’, është sistem regjistrimi i huazuar nga legjislacioni Francez dhe ështënjohur që me Kodin e Napolonit.6. Kadastra 8 - është regjistër zyrtar ku shënohen të dhëna për sipërfaqet e tokavebujqësore, të pyjeve, të kullotave, të livadheve dhe të tokave jobujqësore, si dhendryshimet që bëhen në to pas regjistrimit fillestar, regjistër për shënime të posaçme nëkadastrën e tokave. Kadastra e ujërave që nënkupton një regjistër ku mbahen shënimet enevojshme për lumenjtë dhe për vlerat e tyre ekonomike.Me “kadastër” kuptojmë një inventar të sistemuar metodologjikisht të të dhënave që kanëlidhje me të gjithë pasurinë e paluajtshme në një vend ose në një zonë. Këto të dhëna ireferohen statusit ligjor ose fakteve të tjera të pasurisë së paluajtshme si: sipërfaqja, lloji itokës, etj. Kadastra përbëhet nga dy pjesë: pjesa hartografike dhe pjesa përshkruese.7. Komasacioni – është procesi i rigrupimit të tokave bujqësore, i përfshirë kohët nëstrategjinë e përmirësimit të tokave bujqësore në Kosovë.Komasacioni apo rregullimi i tokave është proces agrotekniko-gjeodezik me anë të sëcilit rregullohet forma gjeometrike e parcelave kadastrale në figura të rregulltagjeometrike siç janë: drejtkëndëshi, trapezi, katrori dhe rastet e veçanta mbetjet këndoreqë të mundësohet bashkimi i parcelave nga ato të pjesëve më të vogla në blloqe më tëmëdha tokësore duke hapë rrugë dhe kanale të ujitjes për së cilën parcelë. Gjithashtu meanë të këtij procesi rregullohen çështjet pronësoro- juridike të mbetjeve të pa azhurnuara

6 Fjalori i gjuhës së sotme Shqipe, aksesuar në adresën www.fjalori.shkenca.org.7 Fjalori i gjuhës së sotme Shqipe, aksesuar në adresën www.fjalori.shkenca.org.8 Zyra e kadastrës. E regjistroi në kadastër. Bëri ndryshimet në kadastër, Fjalori i gjuhës së sotme Shqipe,aksesuar në www.fjalori.shkenca.org.


Elona Saliaj XXV

kadastrale siç janë ndarja apo bashkimi i parcelave si dhe rregullimi i pronësisë gjatëshumë kontesteve me kontrata dhe transaksione të shitblerjeve të pronave9.8. Ngastër – një pjesë e tokës bujqësore, e cila ndodhet në një zonë kadastrale dhe kanjë numër unik identifikimi pasurie.9. Numerus Clausus – Është term latin. I referohet konceptit të kontratave tënumërueshme. Është një koncept i së drejtës pronësore i cili kufizon numrin e llojeve tëkontratave mbi të drejtën e pasurisë, të cilat sipas ligjit përkatës (Kodit Civil) do tëpranohen si të tilla. Një parim i tillë ekziston në disa vende evropiane, ku nëlegjislacionin përkatës (Kodin Civil), përcaktohen një numër i caktuar, i kufizuar dhe ilejueshëm kontratash, të cilat janë taksative, shprehimisht të parashikuara nga ligji dhenuk mund të ndryshojnë me vullnetin e palëve. Ky parim nuk ekziston në Shqipëri.10. Parcela – është ngastra e një toke bujqësore.11. Pasuri - ka një sërë kuptimesh nga të cilat veçojmë:a) Të mira materiale: Tërësia e sendeve, e mjeteve materiale dhe vlerave të tjera që ka nëzotërim një person, një grup personash ose shoqëria, burim të ardhurash e të mirashmateriale, pronë. Pasuri e madhe, pasuri shtetërore, pasuri e përbashkët, pasuri etundshme (e luajtshme), pasuri e patundshme (e paluajtshme).b) Të mira natyrore (burime natyrore): Tërësia e lëndëve dhe vlerave, që ka me shumicënjë vend, të cilat mund të shfrytëzohen për mirëqenien shoqërore. Pasuritë nëntokësore,pasuritë ujore, pasuritë minerale, pasuritë e nëntokës (e natyrës, pasuritë e detit (enënujshme).c) Aktive monetare: Tërësia e parave dhe pronave që ka me shumicë një njeri dhe që i kavënë duke shfrytëzuar punën e të tjerëve, mall e gjë.d) Të mira intelektuale: Larmia e vlerave dhe shfaqjeve të diçkaje, diçka me vlerë e merëndësi të veçantë. Pasuri mendore (shpirtërore). Pasuria e gjuhës (e stilit). Pasuria engjyrave10.

Termi “pasuri” është një koncept i përgjithshëm. Ajo përfshin pasuri të luajtshme,të paluajtshme, pasuri materiale, monetare, shpirtërore, intelektuale, sociale, etj.Konceptet dhe trajtimet që merr fjala pasuri, ndryshojnë sipas kuptimit dhe përcaktimitqë duam ti japim në varësi të fushave dhe disiplinave mbi të cilat studiojmë: në kuptiminjuridik, social, ekonomik, filozofik, tregtar, etj. Ndarja klasike në konceptin juridik qëshoqëron fjalën “pasuri” është: pasuri e luajtshme dhe pasuri e paluajtshme. Çdonënndarje tjetër vjen si rrjedhim i këtyre dy koncepteve kryesore.

Koncepti i "pasurisë" ka një kuptim autonom i cili është i pavarur nga klasifikimiformal në të drejtën e brendshme11 . "Pasuri" mund të jenë "pasuritë ekzistuese" oseasetet, duke përfshirë pretendimet në lidhje me të cilat ankuesi mund të argumentojë se aika të paktën një "pritshmëri legjitime" (e cila duhet të jetë më shumë konkrete sesa një

9 Faton Bajselmani, Komasacioni i papërfunduar i tokave bujqësore në Republikën e Kosovës (1983-2015),fq. 2, aksesuar në adresënhttp://www.academia.edu/12954220/Komasacioni_i_paperfunduar_i_tokave_bujqesore_ne_Republiken_e_Kosoves.10 Referuar fjalorit të gjuhës së sotme Shqipe, aksesuar në adresën: www.fjalori.shkenca.org.11 Shih, Çështja Telhai (2) v. Shqipërisë (Ankimi Nr. 58915/08), Përmbledhje e vendimeve të GjykatësEvropiane për të drejtat e Njeriut, kundër Shqipërisë, Botim i qendrës së publikimeve zyrtare, 2010, fq. 3,aksesuar në adresën:http://www.qbz.gov.al/botime/përmbledhëse/Permbledhje%20e%20vendimeve%20te%20Gjykates%20Europiane%20per%20te%20Drejtat%20e%20Njeriut.pdf.


Elona Saliaj XXVI

shpresë e thjeshtë) se ato do të realizohen, që do të thotë, se ai ose ajo do të fitojëgëzimin efektiv të të drejtës së pronësisë12.12. Pasuri e paluajtshme - është komplekse në tërësinë e saj, si nga përmbajtja fizike tëcilës i referohemi ashtu edhe nga ajo juridike, sociale dhe ekonomike, mbi të cilënanalizojmë dhe përkufizojmë. Në tërësinë e karakteristikave që ky togfjalësh përmban,ndër specifikat që evidentohen është fakti se pasuria e paluajtshme në dallim nga pasuri tëtjera të luajtshme, përmban disa elementë të veçantë, të tilla si: është përhershme, epandryshueshme (vendndodhja), e palëvizshme, e pashkatërrueshme (nuk humbet), etj.

Pasura e paluajtshme është e lidhur pazgjidhshmërisht me tokën. Pra në konceptine përkufizimit të pasurisë së paluajtshme, nënkuptohet drejtpërdrejt toka (si objekt send)ose çdo objekt send tjetër i cili është i lidhur pazgjidhshmërisht me tokën. Megjithëse kuridentifikojmë pasurinë e paluajtshme, përmendim një sërë identifikimesh, objekt-sende tëtjera, të tilla si: ndërtesa, pallate, njësi, burime nëntokësore etj., ato konceptohen si pasurie paluajtshme vetëm në rast se janë të lidhura në mënyrë të pazgjidhshme apo tëqëndrueshme me tokën. Termi "pasuri e paluajtshme" ekziston në akte të ndryshmeligjore, megjithatë asnjë nga këto akte nuk e përkufizon këtë term përfundimisht. Aktikryesor më i rëndësishëm i cili lidhet me pasurinë e paluajtshme dhe e identifikon atëështë transferimi i të drejtave mbi pasurinë e paluajtshme.13. Pronësia - është një term i cili lidhet me një subjekt të caktuar, pra kërkon njëmbiemër, titullar, zotërues. Termi pronësi nënkupton: E drejta e dikujt për të zotëruar njëpronë13. Pronësia e tokës (dominium) është gjithë përfshirëse e të drejtës së pronësisë14.Pronësia është e lidhur ngushtësisht me pasurinë. Të dyja janë të ndërlidhura me njëratjetrën. Pa pasuri (send, objekt) nuk mund të ketë pronësi, por pa pronësi (pronar,përfitues) pasuria ekziston. Pronësia ka nënndarjet e saj të cilat përcaktojnë edhe qëllimindhe përdorimin e saj. Të tilla janë: pronësi publike, pronësi private, pronësi shtetërore,pronësi intelektuale, etj. Pronësia është e lidhur me pasurinë.14. Regjistra publikë - Termi regjistra publikë përdoret në vend të shprehjes regjistrimi itokës, që i referohet të njëjtit koncept. Me “regjistrim toke” nënkuptohen regjistrat ligjorëose publik, në të cilat faktet ligjore janë publikuar siç është përshkruar në kodin civil apo nëligje të tjera specifike të secilit shtet.15. Sistemi ipotekor - është sistemi ku regjistroheshin pasuritë e paluajtshme ndërtesëdhe njësi, të cilat ndodheshin kryesisht në zonat urbane. Pra është sistem regjistrimi.16. Sistemi kadastral - është sistemi ku regjistroheshin të gjitha pasuritë e paluajtshme qëndodheshin në zonat rurale të Shqipërisë, që përfshinin kryesisht: toka bujqësore, kullota,pemëtore, ullishte, etj.

12 Shih, Çështja Telhai (2) v. Shqipërisë (Ankimi Nr. 58915/08), Përmbledhje e Vendimeve të GjykatësEvropiane për të Drejtat e Njeriut, kundër Shqipërisë, Botim i qendrës së publikimeve zyrtare, 2010, fq. 3,aksesuar në adresën:http://www.qbz.gov.al/botime/permbledhese/Permbledhje%20e%20vendimeve%20te%20Gjykates%20Europiane%20per%20te%20Drejtat%20e%20Njeriut.pdf.13 Fjalori i gjuhës Shqipe, aksesuar në adresën: www.fjalori.shkenca.org.14 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 12,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivate Law/Real Property Project/General Report.pdf.


Elona Saliaj XXVII

17. Tapi - është dokument zyrtar, që i jepet dikujt për të vërtetuar të drejtën e tij të pronësmbi një shtëpi, mbi një truall etj. Tapia e shtëpisë (e tokës). Firmosi tapinë. U dha (undau) tapitë. Nuk e ka marrë (se ka) me tapi nuk e ka marrë diçka që ta mbajëpërgjithmonë15.18. Transkriptim - është kalimi i të drejtave të pronësisë nga një subjekt tek një tjetër icili kryhet nëpërmjet shitjes, dhurimit, shkëmbimit të pasurisë së paluajtshme, përfitimitnga dëshmia e trashëgimisë, etj. dhe evidentimi i tij në regjistrin e pasurive tëpaluajtshme. Transkriptim, nënkupton regjistrimin e titullarit të ri të pasurisë sëpaluajtshme që ka fituar pronësinë mbi pasurinë e paluajtshme.

15 Fjalori i gjuhës së sotme Shqipe, aksesuar në adresën: www.fjalori.shkenca.org.


Elona Saliaj 1

KREU I

SISTEMET E REGJISTRIMIT TË PASURIVE TË PALUAJTSHMENË EVROPË. PARIMET DHE TIPARET

Institucioni i regjistrimit dhe administrimit të pasurive të paluajtshme, funksiononmbi bazën e llojit të sistemit të përzgjedhur të regjistrimit të pasurive. Nëpërmjetndërveprimit të sistemit të regjistrimit dhe menaxhimit administrativ të institucionit qëkujdeset për regjistrimin e pasurive, sigurohet uniformitet në regjistrim, saktësi nëpërmbajtje, transparencë dhe efiçencë në regjistrim, gjë që sjell lehtësi në menaxhimin epasurive të paluajtshme.

Në Evropë ekzistojnë lloje të ndryshme sistemesh regjistrimi të pasurive tëpaluajtshme, të njohur me emra të tilla, si: sistemi i ‘regjistrimit Ipotekor’ Francez,sistemi i regjistrimit ‘Torrens’, sistemi i regjistrimit ‘Nordik’, sistemi i regjistrimit të‘librit të tokës’ i Evropës Qendrore, sistemi i vjetër common law i regjistrimit të titujve,sistemi i regjistrimit hibrid, etj.

Por, për shkak të ndryshimeve ekonomike dhe rritjes së transaksioneve mbipasurinë e paluajtshme, vendet Evropiane duhet të sigurojnë administrim dhe përditësimtë vazhdueshëm të pasurive. Për këtë arsye, kërkohet përshtatja e sistemit të regjistrimitme teknologjinë e re dhe krijimi i një sistemi të ri, ku të dhënat e pasurisë së paluajtshmeapo të drejtat reale mbi to, të përditësohen në një sistem të ri duke integruar gradualishtsistemin e vjetër me teknologjinë e re.

Për vendet Evropiane, të cilat e kanë konsoliduar sistemin e tyre të regjistrimitdekada më parë, është i vështirë realizimi i kalimit nga një sistem regjistrimi të vjetër, nënjë sistem të ri. Ky ndryshim, nuk kërkon vetëm modifikimin e termit institucional tëpërdorur për ti specifikuar ato, sepse kjo nuk ndikon as në përmbajtje dhe as në cilësinë eregjistrimit, por kërkohet të ndryshohet, të përshtatet e të përmirësohet mënyra eadministrimit dhe përpunimit të të dhënave të pasurive të paluajtshme. Kjo është arsyejaqë edhe brenda të njëjtit sistem ligjor dhe të të njëjtit shtet, të ketë qytete që aplikojnësistem të ndryshëm regjistrimi të pasurive të paluajtshme, të cilin nuk kanë arritur ende tapërshtatin me sisteme të tjera. Një shembull i tillë është Italia, Franca, Zvicra, Greqia,Irlanda, Skocia, etj.

Në Evropë, nuk ekziston një model i përgjithshëm, specifik apo unik i sistemit tëregjistrimit të pasurive të paluajtshme apo të institucionit administrativ publik që imenaxhon ato, që të mund të përkthehet dhe të përfshihet në mënyrë efikase në mjedise tëtjera. E vetmja zgjidhje efektive në fushën e administrimit të pasurive, janë udhëzimet emiratuara nga shoqatat ndërkombëtare dhe shkëmbimi i përvojës në takimendërkombëtare, për të ndjekur politika dhe përafrime ligjore të vendeve që janë në të


Elona Saliaj 2

njëjtin nivel ekonomik dhe që ndeshin të njëjtat problematika ligjore, në lidhje meinstitucionet e regjistrimit dhe administrimit të pasurive të paluajtshme16.

Në pjesën më të madhe të vende Evropiane, institucioni i regjistrimit të pasurivetë paluajtshme, njihet me të njëjtin emër sikurse edhe dekada më parë, si: Kadastër,Ipotekë, Regjistri i tokës, Regjistri i Ipotekës, Libri i tokës, etj. Por, ajo çka evidentojmënga vështrimi krahasues, është se ka ndryshuar mënyra e administrimit të të dhënave dhesistemi i regjistrimit, e cila duhet të jenë në përputhje me kërkesat në rritje të tregut tëlirë privat.

Sistemet kadastrale dhe Ipotekore të njohura më së shumti në vendet Evropiane,shërbenin për të pasqyruar përmbledhjen e të dhënave që identifikojnë pasurinë epaluajtshme. Sistemet kadastrale janë interpretuar si “një parcelë e bazuar dhe epërditësuar mbi të dhënat e tokës”. Kadastra është sistemi i informacionit që përmbanidentifikimin e parcelave të tokës individuale dhe regjistrimi i interesave mbi pasurinë epaluajtshme siç është pronësia e saj17. Matjet hartografike kadastrale dhe zyrat kadastraleqë merreshin me identifikimin e të dhënave të sakta të pasurisë, kanë ekzistuar më herëtnë kohë se sa vetë institucionet e regjistrimit të pasurisë, të cilat regjistronin transaksioninmbi pasurinë e paluajtshme.

Megjithëse secili sistem ka specifikat e tij, në pjesën më të madhe të tyre,administrimi i të dhënave të pasurive bazohet mbi një strukturë të ngjashme, kupasqyrohet informacion mbi tre ose katër segmente kryesore që pasqyrojnë të dhënatjuridike të pasurisë së paluajtshme: përshkrimi i pasurisë, përshkrimi i titullarit tëpronësisë, e drejta e përdorimit dhe kufizimet mbi pasurinë.

Krijimi i sistemit të regjistrimit, apo përshtatja e një sistemi të vjetër regjistrimime parimet, karakteristikat dhe metodat më të përparuara të kohës, në aspektin teknik,praktik, administrativ, juridik, etj., është pjesë përbërëse e detyrimit ligjor që duhet tëpërmbushin vendet Evropiane. Në pjesën më të madhe të vendeve Evropiane, regjistrimi ititullit të pronësisë është i detyrueshëm të kryhet brenda një afati të përcaktuar ligjor, porefektet e regjistrimit ndryshojnë. Për disa vende, regjistrimi i të drejtës së pronësisë nëregjistrat publikë, është kusht thelbësor nëpërmjet të cilit realizohet kalimi i pronësisë,pra shërben për efekt vlefshmërie. Ndërsa për të tjerë, regjistrimi ka karakter deklarativdhe shërben për efekt provueshmërie, publiciteti, njohje kundrejt të tretëve.

Parimet dhe karakteristikat mbi të cilat mbështet regjistrimi dhe administrimi ipasurive të paluajtshme, janë pothuajse uniforme për të gjitha vendet, në funksion tëregjistrimit dhe administrimit të të dhënave të pasurive. Ato përbëjnë strukturën kryesoredhe themelet mbi të cilat duhet të fiksohet institucioni i regjistrimit të pasurive.

16 Gavin Adlington, “Report Comparative Analysis of Land Administration System”, The US Agency forInternational Developmen, Moldavi, Mars, 2002, fq.12.17 Gheorghe BADEA and Ana-Cornelia BADEA, “From Cadastral background of Romania to the Present”,Romania, 2015, fq. 2, e aksesueshme në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.


Elona Saliaj 3

1.1 Sistemet e regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Evropë. Llojet dhemodelet

Sistemet e regjistrimit të pasurive, në kuadrin e sistemeve ligjore në Evropë

Për identifikimin e sistemeve të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Evropë dhepër të kuptuar konceptet themelore mbi sistemet e regjistrimit, është e nevojshme tëdallojmë familjet e ndryshme ligjore, të cilave u referohemi për të na ndihmuar nëlehtësimin e analizës krahasues të sistemeve të regjistrimit.

Këto familje ligjore, janë: familja ligjore common law, familja ligjore civil law në vendet ku ka vepruar kodi i Napolonit, familja ligjore civil law në vendet e Evropës Qendrore/Gjermani,

familja ligjore civil law në vendet ku ka vepruar regjimi komunist (vendet e EvropësJuglindore)18.

Mbi bazën e këtyre familjeve ligjore, ekzistojnë 5 lloje themelore të sistemeve tëregjistrave të tokës në Evropë, që janë: sistemi i Kodit të Napolonit (Francë, Belgjikë, Itali, Luksenburg, Portugali, Spanjë); vendet që i përkasin sistemit common law (Angli dhe Uells, Irlandë, në shumë

aspekte gjithashtu edhe Skocia); vendet Nordike (Danimarkë, Finlandë dhe Suedi); vendet e Evropës Lindore (Hungari, Poloni, Slloveni, Shqipëri); sistemet Gjermane (Austri, Gjermani dhe Zvicër)19.Pra, nëse hasim ngjashmëritë e regjistrit të tokës brenda një familje ligjore, të cilat nuk

mund ti gjejmë në regjistrin e një tjetër familje të sistemit ligjor, mund të jenëkarakteristikë e regjistrit të tokës së "Evropës Qendrore" ose "Nordike".

Megjithatë, për sistemin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, ka disa dallimetë rëndësishme, të tilla si: Sistemi Portugez dhe Spanjoll i regjistrimit të tokës ndryshon nga sistemi Francez i

regjistrit të Ipotekës. Holanda mbart karakteristikë të dy sistemeve të ndryshme ligjore të regjistrimit të

pronësisë. Në vendet e Evropës Juglindore, ndërprerja nga sistemi ish-komunist ka qenë

shumë më e thellë se në zonat e tjera ku ka vepruar sistemi i të së drejtës civile. Prandaj,

18 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 27; eaksesueshme në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf19European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 8, eaksesueshme në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 4

hidhen dyshime që nëse transformimi që ndodh në sistemin e regjistrimit në vendet eEvropës Juglindore është ende e lidhur me një grup karakteristikash të përbashkëta nëligjin e regjistrimit të pasurive, apo nëse kthimi i tyre në traditat e para-luftës do bëjë tëmundur integrimin me legjislacionin dhe sistemin e vendeve të tjera Evropiane, të cilatmund të kenë të njëjtin sistem regjistrimi pasurie sikurse edhe vendet e Evropës Lindore,por jo në të njëjtin nivel profesionalizmi20.

1.1.1 Llojet e sistemeve të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Evropë

Në kontekstin e tregut të lirë privat, ekzistojnë katër sisteme21 për regjistrimin e tëdrejtave të pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme:

1. Sistem privat, por duhet marrëveshja verbale për tu transferuar pasuria. Kysistem bazohet në prova që lidhen me pronësinë e vërtetuar nga dëshmitarët, i përdorurmë së shumti në shoqëritë tradicionale, të cilat nuk janë të lidhura shumë me tregjet ekapitalit.

2. Sistem privat, por marrëveshja duhet në formë të shkruar. Ky sistem bazohetnë prova që lidhen me pronësinë e vërtetuar nga aktet shkresore dhe dëshmitarët, që hasetveçanërisht në vende që njohin funksionin publik noterial për të hartuar marrëveshje, tëcilët i dokumentojnë në arkivat e tyre private, si në Ekuador dhe vendet e tjera tëAmerikës së Jugut.

3. Sistemi i aksesimit publik të arkivave të regjistrave. Ato përmbajnë dëshminëe pronësisë, të bazuara në dokumentacionet e shkruara të transaksioneve (akte shkresore),të organizuar në rend kohor dhe indekse sipas emrit të pjesëmarrësve, zakonishtregjistrohen dhe kufizohen për referencë të mëvonshme për publikun. Ky sistemmenaxhohet nga një institucion publik ose një institucion regjistrimi privat i kontrolluarnga shteti. Ky është sistemi i përdorur në vende të tilla si: Shtetet e Bashkuara tëAmerikës dhe në vende të tjera Evropiane: Francë, Itali e Jugut, Spanjë, etj. Pronësia mbitë drejtat reale krijohet nëpërmjet një zinxhiri transaksionesh, i përmbledhur në një titullabstrakt që tregon bazën ligjore për pretendimin e së drejtës së pronësisë.

4. Sistemi publik i regjistrimit. Pasuritë e Paluajtshme bazohen në Sistemin eRegjistrimit të Titujve. Ky sistem bazohet në një regjistër që përmban të gjitharegjistrimet e të drejtave të secilës parcelë pronësie dhe ajo përshkruhet në një hartëgjithëpërfshirëse. Regjistri është i ngjashëm me një titull abstrakt, në kuptimin emundësimit të një përmbledhje të tagrave të pasurisë së paluajtshme. Një sistem i tillëregjistrimi, haset në Evropë: në Mbretërinë e Bashkuar, vendet Nordike, Holandë, Austri,Gjermani, etj. Megjithëse funksioni i regjistrimit të të drejtave kryhet zakonisht nga

20 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 9; eaksesueshme në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.21 David Stanfield, Eric Gilbert, “Immovable Property Registration A discussion of systems of immovableproperty registration and their application”, IPRS, Land Tenure, Albania, University of Wisconsin-Madison1995, e aksesueshme në adresën: https://minds.Wisconsin.edu/handle/1793/70027.


Elona Saliaj 5

gjykata, dhe funksioni i identifikimit të parcelës kryhet nga agjencitë kadastrale, të dyjakëto shërbime janë nën administrimin shtetëror. Ekziston një tendencë e re në lidhje meregjistrimin e titujve, që konsiston në krijimin e enteve autonome, të cilat kryejnëveprimtarinë e tyre nën mbikëqyrjen shtetërore, pak a shumë si biznes privat me funksionshërbimi publik22.

1.1.2 Modelet e sistemit të regjistrimit: regjistrimi i të drejtave të pronësisë dhe ititujve të pronësisë

Me rritjen e numrit të popullsisë dhe lëvizjen e lirë të tyre në vende të ndryshmeEvropiane, Sistemi i aksesimit publik të arkivave të regjistrave dhe Sistemi i regjistrimittë titujve. priren të zëvendësojnë sistemet më pak formale. Përveç kësaj, në shoqëritë qëjanë më tepër komplekse, informacioni mbi pasurinë pasqyrohet në hartëngjithëpërfshirëse të parcelave dhe pasurive, të cilat mundësojnë përshkrimin juridik tëvendndodhjes dhe përshkrimin teknik të formës së parcelës së pasurive të paluajtshme23.

Nisur nga sistemet e cituara më sipër, në Evropë, tashmë ekzistojnë dy modelekryesore regjistrimi, të cilat përfshihen në sistemet e ndryshme të regjistrimit të pasurivetë paluajtshme, përkatësisht: regjistrimi i të drejtave të pronësisë dhe regjistrimi i titujvetë pronësisë.

Regjistrimi i të drejtave të pronësisë

Regjistrimi i të drejtave të pronësisë është modeli që përdoret në sistemin klasik tëregjistrimit të pasurive të paluajtshme, i cili gjen aplikim më së shumti në EvropënQendrore. Në terminologjinë Austriake, Gjermane dhe Zvicerane njihet me termin‘Grundbuch’, i cili nënkupton ‘libri i tokës’24.

Ky model regjistrimi përdoret në pjesën më të madhe të sistemeve të regjistrimit nëEvropë, të tilla si: në Ishujt e rinj Britanikë, ku regjistrimi i të drejtave të pronësisë,pasqyrohet në ‘regjistrin e tokës’. Gjithashtu një model i tillë përdoret në ‘regjistrinNordik’, i cili është një sistem hibrid, ndërthurje ndërmjet ‘librit të tokës’ ekzistues nëEvropën Qendrore dhe ‘regjistrit të Ipotekës’ Franceze, dhe aplikohet në vende të tilla, si

22 David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries: an assessment withspecial reference to Albania, Land Tenure Center dhe Terra Institute, Tirana, Albania, May, 2003, fq. 8; eaksesueshme në adresën: http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.23 David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries: an assessment withspecial reference to Albania, Land Tenure Center dhe Terra Institute, Tirana, Albania, May, 2003, fq. 8; eaksesueshme në adresën: http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.24 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 39,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf


Elona Saliaj 6

p.sh. në Austri, Danimarkë, Angli, Finlandë, Gjermani, Holandë, Poloni, Portugali,Skoci, Spanjë, Suedi dhe Zvicër25.

Ky model përdoret edhe në sistemin e ‘librit të tokës’, që administrohet ngakadastra, i aplikuar në vende të tilla, si në: Republikën Çeke, Hungari. Por, një regjistrimi tillë përdoret edhe në sistemet e regjistrit të Ipotekës në Portugali, Spanjë26 .

Regjistrimi i të drejtave të pronësisë, bëhet gjithmonë në formën e një realfolium27,d.m.th regjistrim i urdhëruar nga vetë shteti28. Regjistrimi nëpërmjet këtij modeli ështëme efekt deklarativ, por mirëbesimi në regjistrim është i garantuar29.

Regjistrimi i titujve të pronësisë

Regjistrimi i pronësisë nëpërmjet titullit juridik. Ky lloj regjistrimi, përdoret nësistemet ligjore të cilat njohin ‘regjistrin e Ipotekave’, i cili fillimisht ka lindur si konceptnë sistemin ligjor Francez dhe është huazuar edhe nga vende të tjera që kanë adaptuarkëtë sistem. Në ekzistencën e llojeve të ndryshme të sistemit të regjistrimit, sistemi i‘regjistrimit Ipotekor’ konsiderohet një ndër më të rëndësishmit, për shkak edhe tëpërdorimit të gjerë që ka pasur në vendet Evropiane, kryesisht ato që janë ndikuar ngaKodi i Napolonit. Ky sistem regjistrimi është njohur edhe në ligjin e vjetër common lawdhe quhej ‘regjistri i akteve’, si p.sh. në Belgjikë, Francë, Greqi, Itali, Luksemburg,Poloni, Portugali dhe Spanjë30.

Në formën e tij klasike, ai përfaqëson një regjistër që administron dokumentet ekërkuara vetëm për efekt publikimi për njohjen nga pala e tretë (në rast kundërshtimi prej

25 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 39,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf26 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 38,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf27 Termi folium, nga latinishtja nënkupton fletë regjistri.28 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 30,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf29 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 39,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.30 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 39,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 7

tyre), pa të drejtën e mbrojtjes me mirëbesim31. Në shekullin e XX-të, pjesa më e madhee vendeve Evropiane, filluan të orientoheshin jo vetëm në regjistrimin e të dhënave fiziketë pasurisë, por më tepër drejt sistemeve bazuar në regjistrimin e titullit të pronësisë32. Përregjistrimin e pasurisë në këtë sistem kërkohej harta treguese e pasurisë, që përcaktontesaktë vendndodhjen e dhe kufijtë e saj. Nëpërmjet këtij sistemi, ofrohej garanci për titujte regjistruar 33 . Një model regjistrimi i tillë është ekzistues në Belgjikë, Francë dheLuksemburg34.

Regjistrimi nëpërmjet dokumenteve apo titujve të pronësisë, është regjistrim qëbëhet në formën e personalfolium, d.m.th me kërkesë të personit përfitues, pra nga vetëpronari i pasurisë apo personi i interesuar 35 . Ky model regjistrimi, ndjek një radhëkronologjike në regjistrim, mbi bazën e transferimit të të drejtës së pronësisë, kuverifikon dhe bazohet mbi regjistrimet e mëparshme të pronësisë, përpara se të regjistrojëaktin e fundit. Nëpërmjet këtij regjistrimi, nuk garantohet mirëbesimi në fitimin epronësisë.

Këto dy modele, të cilat përbëjnë edhe sistemet zyrtare të mëvonshme tëregjistrimit, kanë avantazhet dhe disavantazhet e tyre36:

Sistemi i akteve shkresore apo modeli i regjistrimit të të drejtave të pronësisë

Avantazhe: Ky sistem fillimisht paraqet thjeshtësi në kryerjen e procedurave.Nëpërmjet këtij sistemi, bëhet vetëm regjistrimi dhe dokumentimi i akteve shkresore qëdepozitohen në institucionin e regjistrimit. Ndërkohë hartimi ligjor i tyre, ku përmbahetveprimi juridik për transferimin e të drejtave të pronësisë apo lloje të tjera të drejtash, u

31 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 39,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.32 Pra, edhe të objekteve që ishin të trupëzuara pazgjidhshmërisht me tokën dhe që përbënin, bashkë metokën pasuri të paluajtshme.33 John Manthorpe, “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the European Union” (UnitedKingtom), Dhjetor, 2004, fq. 12, aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.34 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 39,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.35 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 32,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.36 David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries: an assessment withspecial reference to Albania, Land Tenure Center dhe Terra Institute, Tirana, Albania, May, 2003, fq. 8; eaksesueshme në adresën: http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.


Elona Saliaj 8

përket profesioneve ligjore të krijuara për këtë qëllim, siç janë më së shumti noterëtpublikë në disa vende, apo gjyqtarët në vende të tjera. Ky sistem është një avancimnatyror krahasuar me sistemet e mëparshme të dokumenteve private dhe të marrëveshjeveverbale, dhe është i njëjtë me sistemin noterial të regjistrimit.

Disavantazhe: Me kalimin e kohës, kostot e kërkimit, dokumentimit dhe mbajtjes sëregjistrimeve të tilla rritet në mënyrë të konsiderueshme. Veprimtaria e regjistrave tëakteve shkresore, bëhet e vështirë, veçanërisht kur numri i zotëruesve të pasurive dhenumri i transaksioneve rritet në mënyrë të konsiderueshme37.

Sistemi i regjistrimit të titujve të pronësisë38

Avantazhe: Ky sistem garanton reduktimin e kostove dhe vonesave nëtransferimin e të drejtave të pronësisë. Nëpërmjet aplikimit të këtij lloj sistemi, shmangenpërpjekjet e dyfishta për të shqyrtuar në mënyrë të përsëritur titujt e vjetër. Në rastet kurshteti garanton titujt e regjistruar, siguria e së drejtës së pronësisë për blerësit potencialëdhe garancia e pronësisë për mbajtësit e këtyre të drejtave, rritet. Menaxhimi i tokës,realizohet pa vështirësi në rastet kur të drejtat mbi pasurinë, identifikohen dheadministrohen lehtësisht në një regjistër publik.

Disavantazhe: Kostot fillestare për krijimin e një sistemi të tillë, veçanërishtkrijimi i hartave përgjithësuese të parcelave, pra identifikimi i saktë hartografik ipasurisë, mund të jenë të larta. Administrata që do të punojë në këtë sistem ka nevojë përtrajnime, mbështetje dhe mbikëqyrje të kujdesshme, për shkak të garancisë shtetërore tëinformacionit të përmbajtur në regjistër, ndryshe nga sistemi i regjistrimit të akteveshkresore. Gjithsesi, kostot e larta fillestare, vlerësohet të jenë relativisht të ulëta nëkrahasim me konvertimin e sistemit të akteve shkresore në një sistem titujsh në tëardhmen.

Disavantazhe të tjera përfshijnë: vështirësi hasen edhe në lidhje me të drejtat zakonore mbi tokën dhe shkresat

jozyrtare, të cilat nuk janë të pasqyruara në regjistrat e SRPP-së; komplikimet që vijnë nga urbanizimi i shpejtë i tokës dhe rritja e madhe e numrit të

parcelave39.

1.2 Karakteristikat e sistemit hibrid të regjistrimit të pasurive të paluajtshme

Në disa shtete, brenda të njëjtit sistem ligjor, ekzistojnë lloje të ndryshme tësistemeve të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Madje, kjo ndodh edhe brenda të

37 David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries: an assessment withspecial reference to Albania, Land Tenure Center dhe Terra Institute, Tirana, Albania, May, 2003, fq. 8; eaksesueshme në adresën: http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.38 David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries: an assessment withspecial reference to Albania, Land Tenure Center dhe Terra Institute, Tirana, Albania, May, 2003, fq. 8; eaksesueshme në adresën: http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.39 David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries: an assessment withspecial reference to Albania, Land Tenure Center dhe Terra Institute, Tirana, Albania, May, 2003, fq. 8; eaksesueshme në adresën: http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.


Elona Saliaj 9

njëjtit shtet, ku qytete të ndryshme aplikojnë secili sistemin e përzgjedhur të regjistrimittë pasurive. Kjo ndodh kryesisht në territoret e fituara rishtazi, si p.sh. Francë, Greqi, Italiose në ato sisteme ligjore të cilat janë në ndryshim e sipër p.sh. Irlandë, Skoci, etj. Francadhe Italia kanë sistem regjistrimi të ndryshëm në territoret të cilat ato i kanë fituar pasLuftës së Parë Botërore nga Gjermania ose Austria40.

E njëjta gjë vlen edhe në Greqi, ku në disa ishuj që kanë qenë nën sundiminItalian, ekziston sistemi i ‘librit të tokës’ i stilit Gjerman/Austriak. Në Irlandë dhe Skociekziston një sistem i vjetër i regjistrimit të akteve (‘regjistri i akteve’ në Irlandë, ‘regjistrii Sasines’ në Skoci), i cili bashkëjeton me një sistem të ri të regjistrimit të titujve(‘regjistrin e tokës’ në Irlandë, me ‘regjistrin e Ipotekës’ në Skoci). Në Angli, në njësistem regjistrimi ekzistojnë dy modele të ndryshme të regjistruara: regjistrimi i vjetër iakteve dhe regjistrimi i ri i titujve41.

Greqia ka një sistem regjistrimi hibrid midis ‘librit të tokës’ dhe ‘regjistrit tëIpotekave’. Italia po ashtu nuk është një model i pastër i ‘sistemit Ipotekor’ Francez, porndan efektin përbërës të regjistrimit të Ipotekave dhe garancitë e tjera kontraktuale memodelin e Evropës Qendrore dhe me Poloninë42 . Portugalia dhe Spanja, me llojin eregjistrit të Ipotekës Franceze, kanë të njëjtin efekt të regjistrimit të thjeshtë, edhe përIpotekat. Me regjistrin e tokës, ata kanë të njëjtin institucion mbikëqyrës, gjykatën dhe tënjëjtën formë regjistrimi që është sistemi i regjistrimit të të drejtave të pasurisë, si dhembrojtjen e mirëbesimit në regjistrim43.

Sistemet e dyzuara (të ndara) të regjistrimit të pasurive të paluajtshme qëekzistojnë aktualisht në Francë, Greqi dhe Itali përbën interes të veçantë, sepse tregon secili është dallimi i sistemit të regjistrimit, nëse të gjithë faktorët e tjerë ligjorë janë tënjëjta44.

40 Departamentet e Haut-Rhin, Bas-Rhin dhe Moselle, ish-provinca austriake në veri-lindje të Italisë.41 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 30,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.42 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 40,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.43 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 40,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.44 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 40,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 10

Shembulli i Italisë tregon se sistemi ligjor i Kodit të Napolonit mund tëfunksionojë jo vetëm me një sistem të ‘regjistrit të ipotekës’, por edhe me një sistem të‘librit të tokës’. Në krahinat e saj veri-lindore, Italia ka ruajtur edhe efektet thelbësore tësistemit të mëparshëm Austriak. Sistemi Francez nuk është i njëjtë në të gjithë territorinsaj, sepse në Alsace-Moselle nga sistemi i mëparshëm Gjerman, në thelb, është ruajturvetëm sistemi i regjistrimit të ‘librit të tokës’ (regjistrimi i të drejtave), ndërsa efektikonstituiv si dhe mbrojtja e ‘bona fides’45 janë hequr. Kjo është arsyeja se pse Italia dheFranca kanë aplikuar më shumë sistemin e ‘librit të tokës’ në vendet e tyre. Një gjë etillë ka ndodhur ose për arsye lehtësie, ose për shkak të avantazheve të sistemit të ‘librittë tokës’46.

Sistemi i Evropës Qendrore që aplikonte ‘librin e tokës’, ka qenë zgjedhja përshumicën e vendeve ish-komuniste të Evropës Juglindore, kur në fillim të vitit 1990, ataduhej të bënin një zgjedhje ligjore se si të organizonin sistemet e tyre të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme dhe se si mund ti administronin ato. Zgjedhjet e tyre të ndryshme,si për ligjin e të drejtave të pronësisë, të drejtën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme,riorganizimi i Ipotekës apo të një pjese të kadastrës, janë zgjedhur përsëri sipas sistemitqë kishte ekzistuar paraluftës, e cila bazohej në efektet substanciale të regjistrimit tëtokës, sipas efekteve konstituive (themelore) të sistemit të librit të tokës, p.sh. Kroacia,Republika Çeke, Estonia, Hungaria, Sllovakia, Sllovenia, etj. 47.

1.3 Tiparet e sistemeve të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Evropëdhe efektet në regjistrim

Në shoqëritë ku dominon tregu i lirë privat, disponuesit e të drejtave mbi pasuritëe paluajtshme i shkëmbejnë ato nëpërmjet tregut të pasurive të paluajtshme, në referim tëlegjislacionit dhe sistemit të regjistrimit që aplikohet në secilin shtet. Nëpërmjettjetërsimit (shitje, dhurim), shkëmbimit, pjesëtimit, apo vendosjes së të drejtave reale mbito, pasuria e paluajtshme nuk ndryshon vendndodhjen, sepse ajo është statike nëkonceptin fizik të saj, por ndryshon disponuesi i saj, apo përfituesi i të drejtave reale48.

45 I mirëbesimit.46 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 40,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.47 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 41,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.48 David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries: an assessment withspecial reference to Albania, Land Tenure Center dhe Terra Institute, Tirana, Albania, May, 2003, fq. 7; eaksesueshme në adresën: http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.


Elona Saliaj 11

Pasuritë e paluajtshme nuk mund të dorëzohen fizikisht tek pronari i ri. Për këtëarsye, kur realizohet transaksioni mbi pasurinë, nënkupton se blihet, shitet, jepet me qira,hipotekohet apo trashëgohet e drejta mbi pasurinë, pra shkëmbehet informacioni mbipasurinë dhe mbi të drejtat e pronarit të ri apo të vjetër, dhe jo pasuria në vetvete. Kjoshpjegon faktin se në rastin e një kontrate ku si objekt ka tjetërsimin e pasurisë sëpaluajtshme, cilësohet si një kontratë konsensuale dhe nuk është i nevojshëm dorëzimifizikisht i sendit tek pronari i ri, por pronari i ri bëhet titullar i saj nëpërmjet kontratës dheregjistrimit të saj në regjistrin publik të pasurive të paluajtshme.

Në këtë mënyrë, duhet theksuar se regjistrimi, pasqyrimi dhe përditësimi iinformacionit mbi të dhënat e pasurisë dhe të drejtat e tjera reale të lidhura me pasuritë epaluajtshme, janë veprimtari të një sistemi regjistrimi që lidhet me objektin e saj:pasurinë e paluajtshme. Për shkëmbimin e pasurive, të drejtat e shitësve duhet tëvërtetohen ligjërisht. Për shembull, duhet një provë (e vlefshme juridike) që tregon qëshitësit e kanë këtë të drejtë shkëmbimi. Kjo dëshmi pronësie është funksioni kryesor injë sistemi regjistrimi të pasurive të paluajtshme. Nëpërmjet këtyre shkëmbimeve,pronarët mund të shndërrojnë apo konvertojnë pasuritë e tyre të paluajtshme në para osenë pasuri të tjera. Në mënyrë të ngjashme, edhe blerësit mund të blejnë pasuri tëpaluajtshme, me qëllim investimin e tyre, duke nxitur kështu rritjen ekonomike në vend49.

Një funksion i dytë në këtë aspekt, është aftësia e sistemit për të mundësuargarancinë e pronësisë, nëpërmjet gjetjes së mekanizmave ligjore që mbrojnë të drejtat edisponuesve të pasurive. Kjo i nxit ata të ndërmarrin investime afatgjata, si p.sh.,përmirësimi i banesave të tyre, ruajtjen e tokës, mbjelljen e pemëve, ndërtimin egodinave, të cilat sjellin zhvillim të qëndrueshëm në ekonomi. Nga sistemet e regjistrimitka edhe përfitime të tjera, të tilla si: marrja e informacionit me qëllim mbrojtjen emjedisit, si edhe investimi në sistemet ujore, telefonike, rrjeteve elektrike, kanalizime,rrugë, etj.50.

Përzgjedhja e një sistemi regjistrimi të pasurive të paluajtshme në një vend, nukmund të arrihet me lehtësi. Kjo, jo vetëm për faktin se nuk ka asnjë sistem regjistrimi qëtë rekomandohet si më i miri për të gjitha vendet, por edhe për faktin se përzgjedhja e njësistemi të ri, apo propozimi për ndryshimin e procedurave administrative të sistemitekzistues të regjistrimit, është e lidhur në mënyrë të pashmangshme me disa faktorë tërëndësishëm, të cilat kërkojnë analizë dhe studim të thelluar. Disa nga faktorët qëndikojnë janë: forma ligjore që aplikohet në një shtet për regjistrimin e pasurive, sistemi iregjistrimit që aplikon për regjistrimin e pasurive, historiku lidhur me regjistrimin epasurive, parimet dhe karakteristikat që ndikojnë në regjistrim.

Gjithashtu kërkohet edhe një analizë juridike e detajuar mbi pasojat që sjellaplikimi i një sistemi të ri, të tilla si: nëse sistemi i ri do të mund të rregullojë pasojatjuridike që ka sjellë sistemi i vjetër, sistemi i ri do të mund të përshtatet me mentalitetin

49 David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries: an assessment withspecial reference to Albania, Land Tenure Center dhe Terra Institute, Tirana, Albania, May, 2003, fq. 7; eaksesueshme në adresën: http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.50 David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries: an assessment withspecial reference to Albania, Land Tenure Center dhe Terra Institute, Tirana, Albania, May, 2003, fq. 7; eaksesueshme në adresën: http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.


Elona Saliaj 12

social, ekonomik apo ligjor të atij vendi, cila do të jetë kostoja monetare që kërkonadministrimi i pasurive në një sistem të ri, analizë e detajuar mbi pasojat juridike që do tësjell sistemi i ri i regjistrimit dhe se sa efiçent mund të jetë, etj.

1.3.1 Sistemet shkakësore e abstrakte dhe sistemet konstituive e deklarative

Lidhur me procedurat e regjistrimit të pasurive dhe të transferimit të pronësisë nëvendet Evropiane, sistemet e regjistrimit i kombinojnë kërkesat e transferimit të pronësisënë mënyra të ndryshme, por përgjithësisht ndahen në dy grupe: sistemet shkakësore eabstrakte dhe sistemet konstitutive e deklarative.

Sistemet shkakësor dhe abstrakte

Shumica e sistemeve Evropiane të regjistrimit të pronësisë janë ‘shkakësor’, praqë kërkojnë një shkak të vlefshëm për transferimin e pronësisë. Sisteme ‘shkakësore’kanë: Holanda, Austria, Franca, Belgjika, Suedia, Spanja. Vetëm në Ishujt Britanikë(sistemi i ri) dhe në Gjermani, ekziston një sistem ‘abstrakt’, ku transferimi i pronësisëështë i vlefshëm, pavarësisht vlefshmërisë së kontratës së shitjes. Në kuadër të sistemeveabstrakte, në sistemin Britanik, në thelb, vetëm regjistrimi i pronësisë është i ngjashëmme sistemin ‘Torrens’, ndërkohë që ligji Gjerman, kërkon ekzistencën e njëmarrëveshjeje kontraktore për transferimin e pronësisë. Kështu, në Ishujt Britanik, edhenëse një regjistrim është i gabuar, ai çon në transferimin e pronësisë51.

Sistemet ‘shkakësore’ janë ato që kërkojnë një shkak të vlefshëm për transferimine pronësisë, ndërsa sistemet ‘abstrakte’ nuk e kanë këtë specifikë. Pra, për ilustrim, nësistemet ‘shkakësore’, pavlefshmëria e kontratës së shitjes e realizuar nga A kundrejt B, epengon B të përfitojë pronësinë. Kështu, B nuk mund të transferojë pronësinë tek C, edhepse mund ta ketë përfituar atë në mirëbesim. Kjo është evidente në Francë, Itali, etj.Ndërsa, në sistemet ‘abstrakte’, transferimi i pronësisë mund të jetë i vlefshëm, edhe nësekontrata e shitjes konsiderohet e pavlefshme52.

Sistemet konstituive (themelore, bazike ) dhe deklarative

Sistemet konstituive dhe deklarative janë përfaqësuar në mënyrë të barabartë nëEvropë.

51 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 53,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.52 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 53,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 13

Sistemi i regjistrimit ‘konstituiv’, nënkupton se transferimi i pronësisë, kërkon qëpërveç nënshkrimit të kontratës, të bëhet edhe regjistrimi i saj në regjistrin publik, nëmënyrë që të bëhet kalimi i pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme. Ndërsa në sistemindeklarativ, mjafton nënshkrimi i kontratës së shitjes për kalimin pronësisë, ndërkohëregjistrimi i kontratës është për efekt publiciteti, me qëllim njohjen nga të tretë.

Gjithashtu në sistemin deklarativ, kalimi i pronësisë nëpërmjet kontratës ështëprovë e mjaftueshme për të kundërshtuar regjistrimin e bërë nga një akt noterial imëvonshëm në kohë. Efekti ‘konstituiv’ është karakteristikë për sistemin Gjerman dheato vende që kanë pranuar këtë lloj sistemi. Ndërsa efekti ‘deklarativ’, ështëkarakteristikë e sistemit Francez dhe vendeve që kanë adaptuar këtë sistem.

Një efekt tjetër që sjell regjistrimi i pronësisë mund të jetë supozimi se të drejtat eregjistruara ekzistojnë vërtet dhe janë të pakontestueshme, ndërsa ato të paregjistruaratnuk ekzistojnë. Për më tepër që regjistrimi në regjistra publikë, përveç të tjerave, siguronedhe mbrojtjen e ‘bona fides’, të mirëbesimit në regjistrim53.

Pra, regjistrimi i pronësisë, përveçse ka efekt provueshmërie dhe publiciteti, nëvetvete krijon më tepër siguri për palën blerëse apo përfituese të të drejtave të pronësisë, icili është i garantuar që të drejtat e tij nuk mund të cenohen në asnjë mënyrë dhe se ato tëdrejta që janë tashmë të regjistruara, janë më të mbrojtura se sa të drejtat e paregjistruara.

Në sistemet ‘deklarative’, blerësit i kalon pronësia mbi pasurinë që menënshkrimin e aktit noterial apo marrëveshjes përkatëse për kalimin e pronësisë.Megjithatë, deri në momentin që kontrata nuk është regjistruar ende në regjistrin publik,ai nuk mund të kundërshtojë ekzekutimin e tij. Pra, blerësi mbetet në pritje deri sa tëbëhet kërkesa për regjistrim në regjistrin publik dhe vlera monetare e paguar mbetet nëllogari të noterit, deri sa të konfirmohet kalimi i pronësisë. Një procedurë e tillë ndodh nëFrancë, e cila është huazuar së fundmi edhe në Shqipëri.Sistemet abstrakte janë konstituive, ndërsa sistemet deklarative janë shkakësore. Pjesa mëe madhe e sistemeve ekzistuese janë abstrakte, pasi në të kundërt, efekti deklarativ nukdo të kishte kuptim. Megjithatë, një sistem regjistrimi mund të jetë në të njëjtën kohëshkakësor dhe konstituiv, si për shembull ai Austriak dhe Holandez. Regjistrimi është idetyrueshëm edhe në shumicën e sistemeve deklarative, dhe një gjë e tillë është enevojshme për provueshmëri dhe për efekt transkriptimi54.

Ndërkohë në disa vende, sistemi i regjistrimit është më i komplikuar, sepse ështësistem thjesht deklarativ për transferimin e pronësisë, por regjistrimi i pronësisë ështëkonstituiv për krijimin e të drejtave të kufizuara mbi pasurinë, p.sh. në Itali, Poloni dhe

53 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 33,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.54European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 53,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 14

Spanjë. Në Spanjë, ky përcaktim është i vlefshëm vetëm për hipotekat. Në sisteminGjerman (abstrakt), ose në sistemin Holandez (shkakësor, por konstituiv), blerësi mund tapërfitojë pronësinë nëse ka bërë aplikimin për regjistrim më përpara në kohë. Zakonisht,aplikimi për regjistrim, realizohet brenda disa ditëve pas nënshkrimit të kontratës sëshitjes. Në të njëjtën mënyrë, në Austri noteri mund të aplikojë për të pasur prioritet nëregjistrim dhe këtë e bën ose përpara realizimit të kontratës së shitjes ose direkt pas saj. Enjëjta gjë ndodh edhe në Angli: blerësi do të mbrohet nëse ai kryen një kërkim nëregjistrin e tokës më përpara në kohë se sa personi i tretë të pretendojë apo tëkundërshtojë atë regjistrim, me kusht që blerësi ta regjistrojë kontratën brenda periudhëssë aplikimit për regjistrim, përndryshe, vlera monetare për blerjen e pasurisë, do të mbetete bllokuar në llogari ruajtje tek Noteri55.

Parimet themelore që udhëheqin sistemin Italian të transkriptimeve janë tërësishte kundërta me ato që udhëheqin sistemin Gjermanik të ‘regjistrimit të titullit’(“Grundbuch” në Austri dhe Gjermani). Regjistrimi i pronësisë në Itali, bazohet nëparimin e transkriptimit, ndërsa Gjermania dhe sistemi Austriak, bazohet në regjistrimet etitullit të pronësisë. Procesi i transkriptimit është më i shpejtë, më i thjeshtë dhe mëfunksional se sa ai i ‘regjistrimit të titullit’ , dhe kjo varet nga rrethanat e mëposhtme:

transkriptimi nuk ka efekt provues, kështu që puna dhe përgjegjësia eregjistruesit nuk shtrihet tek ekzaminimi i vlefshmërisë dhe efektet thelbësore tëtitullit; transkriptimi nuk përbëhet nga efekte reale të përfituesit të pronësisë.

Transkriptimi ka vetëm vlerë deklarative publikuese56.

1.3.2 Ndikimi i sistemit të Perandorisë Romake në transferimin e pronësisë nëEvropë: titulus (titulli) dhe modus (mënyra)

Sipas sistemit romak, transferimi i pronësisë i kërkon të dyja procedurat edhe‘titulus’ (titullin e pronësisë) edhe ‘modus’ (mënyrën) e transferimit.

Vende të tilla si Spanja, Austria, Holanda, Gjermania, duket që kanë ndikim ngaligji latin romak, dhe në transferimin e pronësisë kërkojnë edhe titullin e transferimit edheregjistrimin e pronësisë57.

55 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 66,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.56 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 66,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.57 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 53,aksesuar në adresën:


Elona Saliaj 15

Sistemet Evropiane kanë kërkesa të ndryshme lidhur me regjistrimin e titullit tëpronësisë që lidhen me transferimin e saj. Në regjistrin e ipotekave të vendeve referuarsistemit Francez ku ka pasur ndikim Kodi i Napolonit (si në: Belgjikë, Francë, Itali,Holandë, Luksenburg, Portugali, Spanjë), marrëveshja kontraktore është dokumenti ivlefshëm për transferimin e pronësisë dhe nuk ka asnjë kërkesë tjetër. E njëjta mënyrë përtransferimin e pronësisë aplikohet edhe në Gjermani, në vendet Nordike, p.sh. Suedi, etj.Regjistrimi i pasurive të paluajtshme në këto vende është thjesht deklarativ58.

Në Gjermani, ka vetëm dy kërkesa për kalimin e pronësisë, njëra ështëmarrëveshja për transferimin e pronësisë (titulus) dhe tjetra regjistrimi i pronësisë(modus), por më tepër rëndësi i kushtojnë ‘modus’, e cila realizohet pavarësishtvlefshmërisë së kontratës së shitjes59. Mund të mendohet se Gjermania ende e ndjekmetodën romake, sepse këtu titulli nuk është kontrata e shitjes, por një marrëveshje eveçantë për transferimin e pasurisë, plus regjistrimin si ‘modus’60.

Holanda përbën veçanti, sepse është i vetmi vend që ka tre kërkesa për kalimin epronësisë dhe në të cilin ‘modus’ është i dyfishtë. Ajo kërkon: së pari, kontratën e shitjes;së dyti, një marrëveshje e veçantë për transferimin e pronësisë dhe e treta, regjistrimin epasurisë në regjistrat publik61. Pra, ‘modus’ përbëhet nga një marrëveshje e veçantë përtransferimin e pronësisë dhe nga regjistrimi i saj.62

Në sistemin e ri të Ishujve Britanikë (të dyja: e vjetra dhe e reja), pronësiatransferohet vetëm nga të dhënat në regjistrin e tokës. Në këto vende kërkohet një akt inënshkruar dhe i vërtetuar nga një person publik që është Noteri, pra ‘titulus’ dhe

http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.58 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 12,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.59 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 12,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.60European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Lawa nd Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 53,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.61 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 66,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.62European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 53,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 16

‘modus’ në të njëjtën kohë63. E njëjta praktikë zbatohet edhe në sistemin Austriak kukërkohet kontrata e shitjes dhe regjistrimi i pronësisë, si dy kërkesa themelore. NëAustri, regjistrimi tani është ‘modus’ (edhe pse fillimisht regjistrimi ishte parimi ikundërt me traditio)64.

Në përgjithësi, në regjistrin e tokës në Evropën Qendrore, për transferimin epronësisë është i nevojshëm prezenca e ‘titulus’ të pronësisë. Zakonisht, kërkohetvërtetim nënshkrimi në aktet që paraqiten për regjistrimin e pasurive të paluajtshme.Vetëm sistemet Nordike nuk kanë kërkesa formale. Efekti më i rëndësishëm i çdo kërkeseformale për vërtetimin e nënshkrimit ose të prezencës së dëshmitarëve, është me qëllimparandalimin e mashtrimit, duke provuar identitetin e palëve dhe vërtetësinë enënshkrimeve. Në të vërtetë, në ‘sistemet Nordike’, ka pasur raporte për regjistrimemashtruese nëpërmjet dokumenteve të rreme. Në këtë mënyrë, vërtetimi i nënshkrimeveduket të jetë dëshmi më e sigurt se sa prania e dëshmitarëve, ku nënshkrimi i këtyre tëfundit, mund të jetë i falsifikuar65. Si rrjedhim elementi ‘titulus’ është po aq i nevojshëmsa edhe ‘modus’.

Në Spanjë, traditio e tokës është zëvendësuar nga traditio e kontratës formale tëshitjes (akt autentik të kontratës së shitjes). Pra, në thelb, një kontratë shitje e vlefshme,është e vetmja kërkesë për regjistrimin e pronësisë (si në ligjin Francez), por në mënyrëdogmatike, ajo është konsideruar si ‘titulus’ dhe ’modus’. Kështu, me përjashtim tësistemit Britanik ‘Torrens’, teoria romake, mund të kombinohet me të gjitha sistemetekzistuese në Evropë66.

63 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 12,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.64 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 53,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.65 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 12,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.66European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 53,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 17

1.4 Llojet e regjistrave të administrimit të pronësisë në Evropë

Të gjitha shtetet Evropiane kanë autoritetet kompetente kombëtare, institucionepublike për regjistrimin dhe administrimin e pasurive të paluajtshme, si dhe të drejtavereale mbi to. Shpesh atyre iu referohen me terma të tillë, si: regjistri i tokës, kadastra,Ipoteka, etj., por në shumicën e rasteve është përdorur edhe termi ‘regjistri publik’, nëmënyrë që të tregojë se ky institucion është një autoritet publik67.

Administrimi i regjistrave në vendet Evropiane është ose në kompetencë tëGjykatës ose në kompetencë të një autoriteti/institucioni administrativ publik qëmenaxhon, përpunon dhe administron pasuritë e paluajtshme.

Për këtë arsye, vendet Evropiane ndahen në tre grupe sa i përket administrimit tëpasurive:

a) Në grupin e parë, përfshihet regjistri i tokës, i cili është pjesë e sistemitgjyqësor. Kjo vlen për llojin e regjistrit të tokës të aplikuar në Evropën Qendrore, e cilanënkupton që regjistri i tokës nuk administrohej nga kadastra. Vendet që përfshihen nëkëtë grup, janë: Austri, Kroaci, Gjermani, Greqi, Slloveni, Zvicër, por edhe vendet që ipërkasin sistemit Nordik, të tilla si: Danimarkë, Finlandë, Suedi dhe për disa nga vendetqë i janë referuar Kodit të Napolonit, si: Polonia, Portugalia, Spanja.

Sistemi i regjistrimit të ‘librit të tokës’ është nën përgjegjësinë administrative tëgjyqtarit të rrethit, vendimi i të cilit zbatohet dhe bëhet i ekzekutueshëm nga njëregjistrues profesional. Ky është një sistem ‘konstituiv’ me regjistrimin e të drejtave dhembrojtjen e parimit ‘bona fides’, e cila administrohet nga gjykata vendore (pra është pjesëe juridiksionit gjyqësor). Kjo ka qenë baza historike e sistemit Torrens, vetëm se Torrenshoqi kërkesat e transferimit të pronësisë dhe vendosi regjistrimin absolut të pronësisë68.

Çdo fletushkë e librit të tokës, përbëhet kryesisht nga katër pjesë përbërëse, të cilatpërshkruajnë të dhënat e pasurisë, respektivisht: përshkrimi pasurisë, emri i pronarit,mënyra se si është përfituar parcela, detajet e çdo servituti dhe, së fundi, detajet ekufizimeve përkatëse, të tillë si: hipotekat apo të drejta të tjera reale, etj.

b) Në grupin e dytë (dhe të ndërmjetëm), regjistri i tokës është një organ i pavaruradministrativ, që menaxhohet nga shoqata të pavarura, të cilat merren me regjistrimin dheadministrimin e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, si p.sh. në Irlandë,Angli, Holandë dhe Skoci. Ishujt Britanikë kanë një sistem mjaft uniformë. Sistemiorigjinal common law ishte një regjistrim i thjeshtë i akteve. Kjo tashmë ështëzëvendësuar (në Irlandë është shtuar) me një sistem të ri, i cili i ngjan shumë sistemit

67European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 27; eaksesueshme në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.68 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 39,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 18

Torrens69. Sistemi i regjistrimit të pasurive, administrohet nga regjistri i tokës, i cili ështënjë organ administrativ i pavarur.

c) Në grupin e tretë (por i dyti nga grupi më i madh), regjistri i tokës është nëvarësi të një autoriteti administrativ publik. Kjo vlen për vendet që kanë aplikuar Kodin eNapolonit dhe kanë njohur "regjistrat e Ipotekës”, të tilla si: Belgjika, Franca, Italia, kusistemi i regjistrimit është në varësi të Ministrisë së Financave, si dhe në ato shtete tëEvropës Lindore që kanë pësuar reforma, ku Kadastra kryen funksionet e regjistrit tëtokës, në vende të tilla si: Republika Çeke, Hungaria, Sllovakia, Shqipëria, etj.70

1.5 Modeli i sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri.Parimet dhe karakteristikat e saj në raport me vendet Evropiane

1.5.1 Modeli i sistemit të regjistrimit të pasurive në Shqipëri dhe karakteristikat e tij

Në vendin tonë, përpara viteve ’90, është njohur sistemi kadastral-ipotekor iregjistrimit të pasurive të paluajtshme. Në këtë mënyrë, ai ka qenë një sistem regjistrimi idyzuar.Ipotekë dhe Hipotekë janë dy koncepte të ndryshme, që vlejnë të analizohen:

Ipotekë – është institucioni publik, i njohur në Evropë si sistemi Ipotekor, përregjistrimin e pasurive të paluajtshme. Ky term është përdorur edhe në Shqipëri, si dhe nëvendet e Evropës Juglindore, përpara viteve ’90, si sinonim i regjistrimit të pasurive tepaluajtshme. edhe pse regjistrimi i pasurive në vitet 1945-1990, në ndryshim nga vendetanëtare të BE-së, bëhej në pronësi të shtetit dhe u jepej me qira individëve që banoninapo punonin në njësitë përkatëse.

‘Regjistri Ipotekor’, është sistem regjistrimi i huazuar nga legjislacioni Francez, injohur që me Kodin e Napolonit. Të gjitha vendet Evropiane që kanë aplikuar sistemin eregjistrimit sipas modelit Francez, njohin ‘regjistrin Ipotekor’ për regjistrimin e pasurivetë paluajtshme. "Regjistri Ipotekor", vazhdon të përdoret ende në një pjesë të vendeveEvropiane, të cilat përdorin sistemin Francez të regjistrimit.

69 Sistemi Torrens, përcakton se nëpërmjet regjistrimit në regjistra publik njihet e drejta e pronësisë. Aiështë paraqitur në shumë vende të Komonuelthit, në Angli, Irlandë, Skoci. Për herë të parë është përdorurnë Australi, në disa koloni të mëparshme Belge dhe Portugeze dhe në disa shtete të SHBA-së, referuarEuropean University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 41,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.70 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 30,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 19

Në Shqipëri, deri në vitin 1994, është njohur sistemi Ipotekor-Kadastral, pra njihejedhe Ipoteka (ku regjistroheshin vetëm pasuritë e paluajtshme në zonat urbane) edheKadastra (ku regjistroheshin vetëm pasuritë e paluajtshme në zonat rurale).

N vitin 1994, Në Shqipëri, u hoq ky sistem regjistrimi dhe u miksuan dy sistemetë ndryshme: regjistrimi i të drejtave mbi pasurinë dhe i titullit juridik mbi pronësinë. Umundësua pasqyrimi i informacionit gjeografik me atë juridik, u quajt: Sistem i unifikuari regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

Në sistemin e ri të regjistrimit u pasqyruan të gjitha regjistrimet e vjetra qëndodheshin në Ipotekë dhe në Kadastër.

Hipoteka – është koncept që përfaqëson një të drejtë reale që vendoset mbipasurinë e paluajtshme, e njohur në terminologji dhe përmbajtje në mënyre të njëjtë në tëgjitha vendet Evropiane.

Hipoteka është bllokim i pasurisë si garanci për të tretët. Hipoteka ka kuptimin einskriptimit të pasurisë, pra kufizimin e pasurisë së paluajtshme në favor të një të tretiperson fizik apo juridik.

Në legjislacionin tonë, hipoteka përkufizohet: “Hipoteka është një e drejtë qëvihet mbi pasurinë e debitorit ose të një të treti, në dobi të kreditorit, për të siguruarpërmbushjen e një detyrimi”71.

Vendimi më i vështirë për Shqipërinë në vitet 1992-1994, ishte dilema që kishinjuristët nëse duhej të zgjidhte të aplikonte një sistem regjistrimi të bazuar në aktetshkresore apo në titujt e pronësisë72.

Sistemi që u përzgjodh ishte një ndërthurje ndërmjet disa modeleve për të sjellënjë sistem të unifikuar regjistrimi. Në këtë mënyrë, sistemi i regjistrimit në Shqipëri ështëi njëjtë në koncept me atë të përdorur në vendet Nordike, si: Austri, Gjermani, Hungari,Slloveni, Republika Ceke, Kroaci, Maqedoni, Mbretëria e Bashkuar dhe provincat Jugoretë Italisë. Megjithatë, ai është i ndryshëm nga disa vende të tjera Evropiane, nëpërcaktimin që i bëhet ‘pronës’ ose parcelës kryesore dhe jo thjesht regjistrimit tëpronësisë. Kjo përfaqëson shembullin më të mirë të të dy llojeve të sistemeve Evropiane.Në këtë sistem, ndërthuret harta e pronës me regjistrimin e të drejtave ligjore, të cilatpasqyrohen në një sistem të vetëm administrativ73.

Sistemi i regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, kërkon ‘titulus’ dhe‘modus’ për transaksionin e pasurive të paluajtshme, por më tepër rëndësi i kushton‘titulus’, sepse regjistrimi i pronësisë ‘modus’, nuk sjell fitimin e pronësisë, por vetëm kaefekt deklarativ, publikues. Megjithatë, regjistrimi i pronës, pra ‘titulus’ është idomosdoshëm sepse prona e paregjistruar mbart riskun e humbjes apo cenimit të titullit tëpronësisë. “Prona e paregjistruar është pronë e “ngrirë”. Me të nuk mund të bëhet

71 Neni 560 i Kodit Civil Shqiptar.72 David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries: an assessment withspecial reference to Albania, Land Tenure Center dhe Terra Institute, Tirana, Albania, May, 2003, fq. 8; eaksesueshme në adresën: http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.73 Referuar: Lida Stamo, Norman J. Singer, “Albanian Immovable Property Registration System: Review ofLegislation”, working paper, nr. 7, Shtator 1997, fq. 2, e aksesueshme në adresën:http://ageconsearch.umn.edu/record/12786/files/ltcwp07.pdf.


Elona Saliaj 20

asnjë veprim juridik. Nuk mund të kryhet transaksion mbi të! Pra rrezikon humbjen etitullit të pronësisë! Duke e regjistruar, përveç publikimit, pasuria bëhet “aktive”. Bëhetpasuri e vërtetë!”74.

Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë, në vendimin nr. 1, datë 06.01.2009, nëlidhje me vlefshmërinë e veprimit juridik, në rastin e fitimit të pronësisë mbi pasuritë epaluajtshme, ka mbajtur qëndrimin se: “.....Si regjim imponues transkriptimi oseregjistrimi në regjistrat publikë në Shqipëri, karakterizohet nga: (i) Parimi i deklarimitqë nënkupton se regjistrimi ka vlerë deklarative, njohëse dhe nuk ka vlerë krijuese.......................Sistemi i regjistrimit nuk krijon të drejta, por është një sistem i publikimitdeklarativ të një të drejte të legjitimuar paraprakisht nga një organ i posaçëm..............Sipas legjislacionit shqiptar, sistemi i regjistrimit të pasurive të paluajtshmeparimisht nuk ka efekt krijues, por thjesht publikues, njohës, deklarativ, pasi janë aktetbazë mbi të drejtat reale të pronësisë që krijojnë, ndryshojnë apo mbrojnë të drejtatpërkatëse dhe jo regjistrimi i akteve............”.

Krijimi i sistemit të unifikuar të regjistrimit të pasurive, ka disa karakteristika kuduhet të bazohet për administrimin e pasurive, të cilat janë uniformë në pjesën më tëmadhe të vendeve Evropiane. Këto karakteristika janë të detyrueshme të aplikohen edhepër ato sisteme të cilat janë në proces të krijimit të një sistemi të ri regjistrimi apokërkojnë përshtatjen e sistemit të ri të regjistrimit me atë të vjetër.

Disa nga karakteristikat që sistemi i unifikuar i regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme përmban në Shqipëri75, në raport me vendet e tjera Evropiane76, janë: Mbron të drejtat e pronarëve të pasurive të paluajtshme, duke siguruar një

informacion të besueshëm dhe të sigurt mbi pronësinë dhe interesa të tjera që lidhen mepasuritë e paluajtshme. Në këtë aspekt, ky sistem bazohet në mbrojtjen, sigurinë einformacionit dhe të të dhënave të pasurisë së paluajtshme. Kjo garanci sigurohet nganëpërmjet krijimit të institucionit administrativ për regjistrimin e pasurive në lidhje meinformacionet që përmbajnë regjistrat mbi pasuritë e paluajtshme. Këto regjistra janëdokumente të rëndësishme të cilat ofrojnë dhe garantojnë siguri më të madhe për titullarëte të drejtave, por edhe për ata që kryejnë transaksione duke i përfituar këto të drejta. Çdoshtetas duhet të jetë i sigurt që pasuria e tij administrohet, regjistrohet dhe ruhet nëmënyrë të sigurt nga ky institucion. Garancia juridike e ofruar nga sistemi i regjistrimit,siguron mbrojtjen e marrëdhënieve ekonomike financiare, stimulon investimet mbipasurinë e paluajtshme, zvogëlon mosmarrëveshjet mbi pasurinë për shkak të paqartësiveekzistuese. Shtetasit janë të sigurt edhe për investimet apo transaksionet që kryejnë menjëri-tjetrin. Garantimi i sigurisë në lidhje me ruajtjen dhe administrimin në mënyrë tëpacenuar të pasurisë së paluajtshme, stimulon dhe nxit investimet mbi pasurinë, si dheminimizon mosmarrëveshjet mbi të, për shkak të paqartësive që mund të ekzistojnë, tëdokumenteve të vjetruara apo të humbura, si dhe transaksioneve të hershme në kohë.

74 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.75 Enkeleda Olldashi dhe Elona Saliaj, “Pasuritë e Paluajtshme dhe Sistemi i Regjistrimit në Republikën eShqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 79.76 Referuar Referuar: Lida Stamo, Norman J. Singer, “Albanian Immovable Property Registration System:Review of Legislation”, working paper, nr. 7, Shtator 1997, fq. 2, e aksesueshme në adresën:http://ageconsearch.umn.edu/record/12786/files/ltcwp07.pdf.


Elona Saliaj 21

Është i thjeshtë dhe jo i kushtueshëm për t’u ruajtur dhe administruar. Kjoevidentohet në faktin se një sistem i tillë përfshin të gjitha kategoritë e pasurive sëpaluajtshme të cilat administrohen vetëm nga një sistem i vetëm regjistrimi. Në këtëmënyrë, aplikimi për të gjitha kategoritë e pasurisë së paluajtshme, bëhet vetëm sipaskëtij sistemi dhe informacioni merret vetëm nga kjo zyrë regjistrimi. Ekzistenca e njëinstitucioni të vetëm për të gjitha kategoritë e pasurive të paluajtshme, nënkupton sekostoja për mirëmbajtjen e saj nga administrata që kujdeset për pasuritë e paluajtshme,është më e ulët. Në këtë mënyrë, informacioni nuk humbet duke kaluar nga njëinstitucion në një tjetër. Ky sistem bazohet në krijimin e parcelës së pasurisë, praidentifikohet pasuria dhe garantohet nga shteti informacioni i pasurisë që pasqyrohet nëçdo fletë regjistri, pavarësisht se kush është titullari i saj. Të dhënat për secilën pronë janëtë organizuara në bazë të numrit të pronës me të gjitha dokumentet që kanë të bëjnë përçdo parcelë, të fotografuar dhe hartëzuar në mënyrë të saktë. Si rrjedhim, nëse shtetasitkërkojnë informacion për gjendjen juridike të pasurisë së tyre ajo iu ofrohet me shpejtësi,me kosto relativisht të ulët dhe saktësi optimale. Përfshirja e parcelës në hartë në njësistem regjistrimi në pjesën më të madhe, lehtëson vendndodhjen e pasurive dhe krijonsiguri më të madhe në lidhje me kufijtë e tyre. I siguron publikut informacionin e nevojshëm mbi transaksionet e kryera,

hipotekimin, qiranë e pasurisë së paluajtshme apo çdo të drejtë reale, duke siguruarkështu bazat për një ekonomi të orientuar nga tregu. Nevoja imediate për zhvillimin esistemeve të informacionit të pasurisë së paluajtshme në vend për menaxhimin ezhvillimit urban, për ruajtjen e tokës bujqësore, për përshpejtimin e investimeve nëinfrastrukturën publike është shumë më e lehtë nëpërmjet aplikimit të një sistemi tëvetëm bazuar në regjistrimin e pasurive të paluajtshme. Ky sistem bën të mundur lidhjene informacioneve rreth të drejtave pronësore e të informacioneve të tjera gjeografike,lehtëson planifikimin e projekteve të zhvillimit dhe fitimin e të drejtave pronësore ngasubjektet që dëshirojnë të bëjnë investime në infrastrukturë. Lehtësimi i vjeljes së taksave mbi tokën. Në Shqipëri, pas krijimit të institucionit

të regjistrimit të pasurive dhe kryerjes së reformave mbi tokën, u mendua që në tëardhmen të aplikohet një taksë vjetore për pasurinë e paluajtshme, lloji tokë bujqësore.Por vjelja e një takse të tillë kërkon ekzistencën e një liste të plotë të pronarëve, sasinë(sipërfaqen) e tokës dhe vendndodhjen e saktë fizike të saj. Sistemi i regjistrimit që uaplikua në vendin tonë, bazohej në regjistrimin e ngastrës së tokës dhe shoqërohej ngaharta treguese gjithëpërfshirëse për të gjitha parcelat e tokës. Në këtë mënyrë aplikimi isistemit tatimor do të ishte më i thjeshtë për t’u vjelë nga shteti; nëpërmjet identifikimit tëpasurisë dhe titullarit të saj; më i drejtë dhe efikas për t’u aplikuar, sepse i gjithëinformacioni mbi pasurinë pasqyrohej në një institucion të vetëm. Më parë, këto të dhënamund të mos gjendeshin lehtësisht ose duheshin krijuar me qëllim të veçantë. Por kjoështë një nga synimet e hershme për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, si rrjedhimkrijimi i një sistemi uniform, mundëson vjeljen e tyre edhe në vende të tjera të EvropësJuglindore. Lejon krijimin e një sistemi të informacionit gjeografik (SIG), me informacionin

e pasurisë si një pjesë integrale dhe thelbësore e saj, pra informacioni kadastral dhe ailigjor administrohen nga një institucion i vetëm. Në rastin e pasurive të paluajtshme tëllojit tokë bujqësore (ish kooperativës) lehtëson krijimin e hartës gjithëpërfshirëse të


Elona Saliaj 22

parcelave nëpërmjet informacionit të gjeneruar në këtë shpërndarje. Informacioni lidhurme të drejtat e pronësisë mund të transferohen lehtë në regjistër nga dokumentet elëshuara në programin e shpërndarjes. Sistemi i regjistrimit ka tentuar të themelojë bazënteknike dhe organizative për zhvillimin e ardhshëm të sistemeve, me bazë dixhitalizimi tëinformacionit, të cilat kanë synim të bashkojnë sistemin gjeografik (hartën) dhe atributete informacionit (kartela) dhe që lidh këto komponentë në një sistem informacioni tëregjistrimit. Ky sistem mundëson dhe pasqyron lehtësi për krijimin e sistemit gjeografiktë informacionit, i cili vlerësohet të jetë i rëndësishëm në transformimin e Shqipërisë.

1.5.2 Parimet e sistemit të regjistrimit në Shqipëri. Vështrim i krahasuar mesistemet Evropiane

Për krijimin e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, përveçse studimetdhe rekomandimet e nevojshme në secilin vend, janë marrë parasysh parimet dhekarakteristikat kryesore të legjislacioneve Evropiane (vendeve anëtare të BE-së), të cilatndihmojnë në lehtësimin e regjistrimit të pasurive.

Parimi që ekziston në Shqipëri për regjistrimin e pronës, i cili përfshiu edheregjistrimin fillestar të saj është se:

Ndër parimet bazë të funksionimit të regjistrit publik të pasurive të paluajtshme nëShqipëri77, por që një pjesë e madhe e tyre janë të ngjashme edhe me vende të tjeraEvropiane, janë:

Parimi i sigurisë. Sistemi i regjistrimit në të gjitha këto vende është krijuar meqëllim për të rritur besimin tek publiku dhe për të ofruar shërbime të sakta për regjistrim.

Këtë siguri e jep vetë sistemi i regjistrimit të pasurisë, i cili është sistem i tillë në tëcilin pasuria e regjistruar nuk mund të cenohet apo të ndryshojë elementët teknikë dhejuridikë nëse këtë gjë nuk e kërkon një interes legjitim. Vendet anëtare të BE-së e kanë tëkonsoliduar këtë parim, por përjashtim bën Greqia, që ende ka një sistem që nuk ofronsiguri në regjistrim. Në Maqedoni është i njohur parimi i saktësisë dhe i besimit nëregjistrim, i cili është në thelb i njëjtë me parimin tonë78. Në Bullgari njihet parimi isigurisë së procedurave në regjistrim, parimi i publicitetit dhe transparencës79.

Garancia dhe siguria juridike, që ofron institucioni i regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme në Mbretërinë e Bashkuar, ka bërë të mundur që shtetasit dhe bizneset tëmund të kryejnë lehtësisht dhe pa hezitim transaksione, jo vetëm brenda shtetit por edhejashtë tij, duke përdorur procedura të thjeshta dhe me kosto të lira.

Në Spanjë njihet parimi i ligjshmërisë - prezumimi ligjor se ajo që është eregjistruar në regjistër është e vërtetë deri sa të provohet e kundërta. Prezumimi juris et

77 Enkeleda Olldashi dhe Elona Saliaj, “Pasuritë e paluajtshme dhe Sistemi i Regjistrimit në Republikën eShqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 79.78 Goce Gruevski, “Technology contribution to Improve Governance in Republic of Macedonia”, Agencyfor real estate cadastre, slaiter, 2014; aksesuar në adresën:http://inspire.ec.europa.eu/events/conferences/inspire_2014/pdfs/19.06_1_09.00_Goce_Gruevski.pdf.79 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.


Elona Saliaj 23

de jure, nënkupton se informacioni i publikuar në regjistrin e pasurive është i saktë dhe iplotë, nëse plotësohen kushtet e mëposhtme: regjistrimi i pronarit, të cilit i ka kaluartransferimi i pasurisë, shqyrtimi për vlefshmërinë e transaksionit, blerësi është në dijenipër një situatë e cila mund të kundërshtojë regjistrimin e pronësisë (mirëbesimiprezumohet në parim). Regjistrimi i pronësisë, prodhon efekt juridik që pronari i ri është imbrojtur plotësisht nga sistemi i regjistrimit Spanjoll, edhe në qoftë se pronari iregjistruar i cili transferon të drejtën e tij, nuk është pronari i vërtetë i saj80.

Parimi “Pasqyrë”. Informacioni mbi pasurinë e paluajtshme që administrohetnga institucioni i regjistrimit, është një pasqyrim i asaj që ekziston në të vërtetë, pra ështëfakti real i të dhënave mbi gjendjen juridike të pasurisë dhe pronësisë. Për të arritur këtëobjektiv informacioni që ekziston i dokumentuar, p.sh. informacioni mbi tokat bujqësoreqë u ndanë në Shqipëri, i cili ishte i pasqyruar në librin e ngastrave apo informacioni përprivatizimet e pasurisë së paluajtshme, i pasqyruar në zonat urbane, ishin tëdokumentuara në regjistrin Ipotekor të privatizimit në Shqipëri. Në rastin e interesave tëtjera në lidhje me pronësinë (kur pasuria ishte në pronësi shtet, pronë publike apo eparegjistruar, pronar i pavërtetuar) atëherë mblidhej ekipi i punës dhe verifikonte nëterren pasurinë konkrete për të cilën kërkohej regjistrimi duke pasqyruar atë çka ështëdokumentuar në regjistrat e vjetër apo provizorë, me atë që ekzistonte faktikisht në terren.Në këtë mënyrë, ekipet në terren merreshin edhe me verifikimin e kufijve të pronave. Tëgjitha informacionet mblidheshin duke shkuar në pasuritë përkatëse në zonat rurale dhelagjet e zonave urbane për një afat 90 ditë (aktualisht e gjithë kjo procedurë zgjat 45 ditë).Gjatë kësaj kohe, shtetasit kishin mundësi të evidentonin dhe korrigjonin gabimet emundshme që ekzistonin në regjistrimin e të drejtës së pronësisë.

Në Spanjë është i njohur parimi i publikimit, i cili karakterizohet nga dy elementëkryesorë: elementi procedural, ku pronarët e regjistruar mund të mbrojnë të drejtat e tyretë regjistruara nëpërmjet gjykatës para së cilës çështja është duke u shqyrtuar, me anë tënjë certifikate nga regjistruesit që vërtetojnë vlefshmërinë e çështjes përkatëse, e cila nukmund të kundërshtohet. Barra e provës bie mbi personin që pretendon të drejtën epronësisë së regjistruar dhe elementi thelbësor i regjistrimit, i cili ka dy veçori tëdallueshme: Negative - gjithçka që nuk është e regjistruar në regjistrin e pasurive, nukmund të bëhet pjesë e marrëveshjes kontraktuale dhe si rrjedhim nuk mund të kërkohet tëregjistrohet në regjistër. Pozitive - ekziston një prezumim i dyfishtë në përmbajtjen e tëdhënave në regjistër81. Parimi lehtësisë së hyrjes në sistem. Sistem i regjistrimit është krijuar dhe

funksionon në mënyrë të tillë që është transparent për publikun dhe i thjeshtë për të marrëinformacion, sepse identifikimi i pasurisë bëhet nëpërmjet të dhënave të numrit tëpasurisë dhe jo të titullarit të pronësisë. Në sistemin e regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme në Shqipëri, mund të aplikojë çdo individ që paraqet një interes legjitim mbipasurinë e paluajtshme, për të cilën kërkon informacion, por edhe subjekte juridike tëposaçëm, të njohur nga ligji, siç janë Noterët Publikë, apo edhe institucione të tjera, të

80 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.81 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.


Elona Saliaj 24

tilla si: Gjykatat, ALUIZNI, ATP-ja, etj. Në këtë mënyrë, funksionon edhe në vende tëtjera Evropiane.

Në Itali, Francë dhe Gjermani, noterët kanë akses të marrin informacion nga zyrate regjistrimit për kryerjen dhe regjistrimin e transaksionit mbi pasurinë e paluajtshme. NëMaqedoni, por edhe në Bullgari njihet parimi i transparencës. Në Bullgari njihet edheparimi i publicitetit. Një parim i tillë është uniform për të gjitha vendet Evropiane.Institucioni i regjistrimit të pasurive të paluajtshme, duhet të jetë transparent me të dhënate regjistruara kundrejt individëve që kanë një interes legjitim, apo edhe subjekteve tënjohur që ushtrojnë veprimtari juridike. Parimi i ‘gjithëpërfshirës’. Sistemi i regjistrimit u krijua dhe vepron si një i tërë

për të gjitha llojet e pasurive të paluajtshme. Në të regjistrohen pasuritë e paluajtshmetokë dhe ndërtesë, kategorizohen të gjitha llojet e pasurive sipas zërave kadastralë, p.shtokë truall, pyll, tokë arë, apartamente, njësi, etj., gjendet informacion mbi pasurinëpavarësisht vendndodhjes së saj, në zonë urbane apo rurale. Gjithashtu në këtë sistemjanë të integruar dhe funksionojnë së bashku informacioni ligjor mbi pasurinë, tëtitullarëve, të poseduesve apo gëzuesve të pasurisë, si dhe të drejtat reale mbi to. Por sëbashku me këtë informacion në sistemin e ri të regjistrimit jepen të dhëna edhe përelementë teknikë dhe hartografikë të pasurisë së paluajtshme. Pra, informacioni ligjorshoqërohet me atë hartografik.

Në një pjesë të vendeve Evropiane aty ku vazhdon të ekzistojë dhe funksionojë endekadastra, ose në vende ku aplikojnë sistem të dyfishtë të regjistrimit të pasurive,informacioni mbi pasurinë merret në të dyja këto institucione njëherësh, të cilat duhet tëpërputhen me njëri tjetrin në pasqyrimin e të dhënave (si p.sh. në Itali) ose mund tëmerret në zyrë të posaçme ku regjistrohet pasuria e zonave rurale dhe pasuria e zonaveurbane.

Parimi ‘numerus clausus’ dhe ‘opertus clausus’. Këto janë parime që përdorenpër regjistrimin transaksioneve. Janë terma latine. Numerus Clausus – i referohetkonceptit të kontratave të numërueshme. Është një koncept i së drejtës pronësore i cilikufizon numrin e llojeve të kontratave mbi të drejtën e pasurisë, të cilat sipas ligjitpërkatës (Kodit Civil) do të pranohen si të tilla. Një parim i tillë ekziston në disa vendeevropiane, ku në legjislacionin përkatës (Kodin Civil), përcaktohen një numër i caktuar, ikufizuar dhe i lejueshëm kontratash, të cilat janë taksative, shprehimisht të parashikuaranga ligji dhe nuk mund të ndryshojnë me vullnetin e palëve. Këtë parim e ka tësanksionuar Italia, gjithashtu Kroacia82. Në Kroaci njihet si një numër i kufizuar i tëdrejtave reale, të pronësisë, i të drejtave të ndërtimit, barrës hipotekore, kufizimet reale,servitutet etj83.

Ndërsa parimi ‘numerus opertus’ – i referohet konceptit të kontratave apomarrëveshjeve të hapura, të pakufizuara. Në këtë koncept, ky parim nuk kufizon numrinkontratave të cilat mund të negociohen midis palëve dhe të lejohen për regjistrim nëzyrën e regjistrimit. Në këtë aspekt, Kodi Civil, përcakton rregullimin e disa kontratave

82 Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, 2009, Ministria e Drejtësisë,Kroaci, 2009, fq. 4; aksesuar në adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.83 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/croatia.


Elona Saliaj 25

kryesore, duke përcaktuar të drejtat dhe detyrimet e tyre, por gjithashtu nuk kufizonredaktimin e kontratave të tjera të cilat edhe pse nuk janë përmendur shprehimisht në ligj,janë në përputhje me parimet e tij dhe me vullnetin e kontraktuesve. Një parim i tillëekziston në Shqipëri, por edhe në Spanjë. Regjistri i tokës në Spanjë nuk është një listë embyllur e të drejtave reale, por një sistem i një numri të hapur “numerus opertus”, në tëcilat mund të krijohen të drejta in rem84. Parimi i përparësisë në regjistrim, njihet në pjesën më të madhe të vendeve të

Evropës Juglindore, në Shqipëri, Rumani, Maqedoni, Mal i Zi, Bullgari, etj. por nuknjihet në Serbi. Gjithashtu, parimi i përparësisë njihet edhe në vende të tjera Evropiane,anëtare të BE-së. Spanja ka të përcaktuar se të drejtat e regjistruar, kanë prioritetkundrejt të drejtave të tjera, sipas parimit të përparësisë në regjistrim. Kjo e fundit,nënkupton se personi që e ka regjistruar pasurinë e paluajtshme i pari (nëpërmjet titullit tëpronësisë), ka të drejta mbi atë pasuri, edhe nëse faktohet nga një i tretë se disponon njëtitull juridik të fituar më herët në kohë. Nëpërmjet këtij parimi, kërkohet të sigurohet edrejta në regjistrim dhe besueshmëria në këtë regjistër publik. Në rast se pala qëpretendon pronësinë kërkon ta regjistrojë të drejtën e tij, atëherë duhet ti drejtohetgjykatës. Në këtë rast, vetëm një vendim gjykate mund të fshijë regjistrimin e mëparshëmdhe të regjistrojë atë që pretendohet85. Ndërkohë Maqedonia86 ka të përcaktuar parimin eligjshmërisë së regjistrimit. Ky është një parim i njohur i së drejtës për regjistriminpasurive. Në këtë mënyrë askujt nuk mund ti mohohet e drejta për të regjistruar pasuritë epaluajtshme.

Në pjesën më të madhe të legjislacioneve Evropiane është përcaktuar një penalitet përçdo ditë vonesë në rast të kalimit të afatit ligjor për regjistrimin pronësisë, por kjo nukështë mohim i së drejtës për regjistrim, por një masë ndëshkimi administrativ, me qëllimpër të nxitur subjektet e caktuara me ligj apo individët të regjistrojnë pasurinë epaluajtshme. Në këtë kontekst, ligji nuk të detyron të regjistrosh pasurinë, por në rast tëmos regjistrimit të saj, paguan koston përkatëse mbi tarifën e regjistrimit. Një fakt i tillëështë evidente në ato sisteme ligjore ku pronësia kalon vetëm nëpërmjet kontratës sëshitjes dhe regjistrimi është akt deklarativ.

Bosnjë & Hercegovina synon të përfshijë në ligjin e saj përparësinë në regjistrim.Regjistrimi i të drejtave të pronësisë, synon të përfshijë të gjitha pasuritë e paluajtshme.Ligji për regjistrin e tokës nuk parashikon penalitete për mos-regjistrimin e të drejtave tëpasurive të paluajtshme, por të drejtat e pronësisë duhet të regjistrohen, me qëllim që tënjihet përfituesi i saj, pra për efekt provueshmërie. Pra, një person i cili blen pasuri tëpaluajtshme, por nuk e regjistron kontratën e shitjes në regjistrin përkatës, mund të jetëpotencialisht në rrezik për shkak se e ka të vështirë të provojë vlefshmërinë e kontratëspër shkak të personave të tjerë të cilët mund ta kenë fituar apo do ta fitojnë atë të drejtënë forma të tjera ligjore, për shembull me një vendim trashëgimie ose në një tjetër

84 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-cy-en.do?member=1.85 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=186 Goce Gruevski, “Technology contribution to Improve Governance in Republic of Macedonia”, Agencyfor real estate cadastre, slaiter, 2014; aksesuar në adresën:http://inspire.ec.europa.eu/events/conferences/inspire_2014/pdfs/19.06_1_09.00_Goce_Gruevski.pdf.


Elona Saliaj 26

kontratë shitje, me vendim gjyqësor, etj. dhe e regjistrohen si pronar mbi të87. Në këtëkuptim, vlen parimi "i pari në kohë, i pari në të drejta", që do të thotë autoriteti kompetentdo të kryejë regjistrimin e të drejtave të pronësisë sipas kërkesave të pranuara, e cila ështënjë mënyrë e tërthortë për të sanksionuar vonesat në dorëzimin e dokumenteve tëcaktuara, të cilat përndryshe do të ishin të pranueshme për regjistrimin e të drejtavepronësore. Një parim i tillë vlen edhe në Shqipëri.

Në Holandë, ekziston një rregull i përgjithshëm që të drejtat më të vjetra tëregjistruara, kanë prioritet, i cili ngjason me parimin që zbaton edhe zyra e regjistrimit nëvendin tonë 88 “I pari në kohë, i pari në të drejta” 89 . Megjithatë, ligji Holandez,parashikon një numër rastesh përjashtimor edhe për këtë parim të rëndësishëm. Përshembull, është lidhur një kontratë shitje e pasurisë së paluajtshme e cila figuron me njështojcë në favor të një pale tjetër. Nëse një i tretë posedon një kontratë dhe e regjistronatë brenda afatit ligjor prej 30 ditësh, ky i fundit e fiton pronësinë mbi atë pasuri. Por njëgjë e tillë, pra përjashtimi i rregullit të përgjithshëm, mund të ndodhë në disa situata tëveçanta të përcaktuara në ligj90. Parimi ‘superficies solo cedit’. Rregullat mbi parimin e ‘superficies solo cedit’,

njihen në të gjitha sistemet ligjore Evropiane. Ky parim, nënkupton se pronësia mbi njëpjesë toke, përfshin pronësinë e të gjitha ndërtesave ngritur me tokën.

Përjashtim bën njohja e ndërtesave me qira (të cilat nuk njihen në Skoci) dhepronësia e apartamenteve. Përjashtime të tjera të pronësisë së veçantë të ndërtesaveekzistojnë në reformat ligjore të shteteve të Evropës Qendrore dhe Lindore. Në të gjithasistemet juridike Evropiane që janë pjesë e sistemit latin, zbatohet parimi i ligjit romak“superficies solo cedit”, ku në familjen ligjore Franceze, është quajtur sundimi ianëtarësimit. Sipas këtij rregulli, e drejta mbi tokën përfshin pronësinë e të gjithësipërfaqes së ndërtimit të ngritur në mënyrë të qëndrueshme në tokë, si dhe për të gjithëkomponentët/objektet strukturore të përfshira në ato ndërtesa91.

Përjashtimet e tjera në formën e pronësisë së veçantë të ndërtesave ekzistojnëveçanërisht në Shtetet e Evropës Qendrore dhe Lindore, të cilat kanë pësuar reforma përshkak të ekzistencës së regjimit të mëparshëm komunist, i cili nuk u kujdes përregjistrimin e duhur të titullit të pronësisë. Në këtë mënyrë në shumë raste, ndërtesat ishinndërtuar në përputhje me ligjin nga dikush tjetër jo pronar i tokës dhe pronësiakonsiderohej një formalitet. Megjithatë me ri-privatizimin e tokës pas rënies së

87 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.88 Shih për më tepër Vendim Unifikues i Gjykatës së Lartë, nr.1, datë.06.01.2009.89 I përcaktuar edhe në nenin 10 të Ligjit 33/2012 “Për Regjistrimin e Pasurive të Paluajtshme”.90 Shiko për më tepër, International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross –border insightinto real estate law, Greece, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016.91 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 14,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 27

komunizmit, tendenca e përgjithshme e shfuqizimit, kërkonin të drejta të veçanta tëpronësisë92.

Edhe në Bosnje & Hercegovinë, koncepti i pasurive të paluajtshme mbështet nëparimet e të drejtës së lashtë romake të “superficies solo cedit”: toka dhe çdo gjë që ështëe lidhur pazgjidhshmërisht me të, është në pronësi të pronarit (disponuesit). Kjo karëndësi të madhe për transaksionet e pasurive të paluajtshme, si dhe organizimit tëregjistrave të tokës, në mënyrë të veçantë për vendosjen e integritetit të institucionit qëmenaxhon regjistrin e tokës93.

Nuk ka kuptim një ndërtesë nëse ajo nuk është e lidhur me tokën, në të kundërtnëse ajo shkatërrohet nuk mund të konsiderohet si pasuri e paluajtshme në konceptinjuridik. Për më tepër një ndërtesë nuk mund të qëndrojë nëse nuk është e lidhur me tokën.Nga ana tjetër, të gjitha materialet apo sendet të cilat përbëjnë atë pasuri (ndërtesën), tëtilla si: tulla, llaçi, hekuri, etj., veçmas përbëjnë pasuri të luajtshme nëse nuk janë tëngurtësuara me tokën. Në vendimin unifikues të Kolegjit të Bashkuar të Gjykatës sëLartë94 me objekt: “Pjesëtimi i pasurisë së paluajtshme në bazë të Nenit 207 të KC dhe370 të K.Pr.C.”, ku kërkohej pjesëtimi i pasurisë bashkëshortore të një pasurie tëpaluajtshme e cila ishte ndërtuar në kundërshtim me ligjin (ndërtim informal) dhe tëparegjistruar në ZVRPP, ky kolegj, doli në përfundimin se: “shtesa ose ndërtimi, i ciliështë realizuar në kundërshtim me normat në fuqi dhe nuk është regjistruar në regjistrine pasurive të paluajtshme nuk mundet të jetë objekt i pjesëtimit gjyqësor dhe personi iinteresuar për arsye se nuk përfaqëson interes të ligjshëm në këtë rast, nuk mundet tëlegjitimohet në ngritjen e padisë për pjesëtimin e pasurisë”.

Por, në një interpretim më të zgjeruar, vlen ti referohemi mendimit të pakicës sëkëtij kolegji, e cila argumenton se: “Çështja që duhet të zgjidhte gjykata qëndronte nëpërcaktimin e natyrës juridike të sendit, pra nëse ndërtimi do t`i nënshtrohej pjesëtimitduke u konsideruar pasuri e paluajtshme dhe për rrjedhojë të zbatoheshin rregullatprocedurale për pjesëtimin e sendeve me natyrë të tillë. Në rastin në shqyrtim banesa ebashkëshortëve e fituar nga privatizimi duhet të trajtohej në mënyrë të ndryshme ngandërtimi i kryer në kundërshtim me rregullat. Për të parën duhet të zbatohen rregullatpër pjesëtimin e sendit të paluajtshëm, ndërsa për ndërtimin pa leje duhen aplikuarrregullat për pjesëtimin e sendit të luajtshëm”. Në këtë mënyrë pakica e ka konsideruaratë pasuri - si pasuri e luajtshme dhe argumenton se pjesëtimi i saj duhet të bëhet referuarinvestimeve që janë ndërmarrë mbi atë pasuri. Mendimi i pakicës argumenton se:“Pavarësisht se ndërtimi është bërë duke mos marrë lejen përkatëse administrative,gjykata e rrethit duhet të lejonte pjesëtimin, sepse ai përbën pronësi të përbashkët të

92 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 12,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf, fq. 14.93 Shiko për më tepër, International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross –border insightinto real estate law, Bosnja & Hercegovina, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016.94 Vendimi Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë RSH, nr. 22, datë 13.03.2002, fq. 3, 5.


Elona Saliaj 28

bashkëshortëve në lidhje me sendet që kanë shërbyer për këtë ndërtim, si dyer, dritare,instalime elektrike, komplekset hidra-sanitare, tullat e të tjera”.

Në këtë koncept, referuar argumenteve të sipërcituar, nëse ky send shkatërrohet,ajo nuk konsiderohet më pasuri e paluajtshme, por toka vazhdon të mbetet e tillë. Pasuri epaluajtshme është toka dhe çdo gjë e lidhur pazgjidhshmërisht me të, edhe nëse objektetqë qëndrojnë mbi tokë nuk kanë jetëgjatësi, ato konsiderohen të paluajtshme, sa kohë dotë ekzistojnë të lidhura me tokën.


Elona Saliaj 29

KREU II

ZHVILLIMI HISTORIK I INSTITUCIONIT TË REGJISTRIMIT TËPASURIVE TË PALUAJTSHME NË EVROPË

Në Evropë, administrimi i pasurive të paluajtshme, regjistrimi i tyre, identifikimi isaktë i vendndodhjes së pasurisë, përcaktimi i kufijve të saj, përputhja e të dhënaveligjore me atë hartografike, identifikimi i titullarëve apo poseduesve të saj, si dhepasqyrimi i të drejtave reale mbi to, ka lindur si domosdoshmëri për vjeljen e tatimit dhetaksave mbi pasurinë, për efekt të garantimit të të ardhurave të sigurta ekonomike.

Krijimi i institucionit të administrimit të pasurive të paluajtshme, ka një traditëjuridike të ndryshme në secilin vend Evropian, si shkak kryesor i kushteve historike që ediktojnë apo e shoqërojnë atë vend95.

Regjistrimet e para kadastrale në Evropë, janë realizuar mbi bazën metodologjisësë sistemeve ekzistuese për kohën, kryesisht të sistemit Francez të Napolonit (Franca,Greqi, Itali, Holandë, Zvicër, Slloveni, etj.), Austro-Hungarez (Serbia, Maqedonia, Mal iZi), sistemi Gjerman (Gjermani, pas luftës së dytë botërore u aplikua edhe në Shqipëri,Kosovë, pjesërisht në Greqi, etj.), sistemi Otoman (Shqipëri, Kosova, por edhe Serbia njëperiudhë kohe).

Franca në periudhën e sundimit të Napolon Bonapartit themeloi një sistemgjithëpërfshirës kadastral për vendin, e cila u adaptua edhe nga shtete të tjera Evropianedhe konsiderohet si paraardhës i versioneve më moderne të regjistrimit.

Pas Luftës së II-të Botërore, në Shqipëri dhe vendet e rajonit, institucioni iregjistrimit të pasurive të paluajtshme, gradualisht stopoi ekzistencën e tij. Entitete të tillau mbyllën, për shkak se u konsiderua i panevojshëm regjistrimi i pasurive të paluajtshmeqë ishin në pronësi publike dhe në pronësi të shtetit. Këto institucione mbetën vetëm nëfunksion arkivues. Toka dhe ndërtimet mbi të, nuk mund të përvetësoheshin ngaindividët, pasi ato i dispononte vetëm shteti, i cili ua jepte në përdorim individëve.

Në legjislacionin Shqiptar, por edhe të vendeve të tjera të Evropës Juglindore, usanksionua parimi se: ‘prona është shtetërore dhe disponues i saj është vetëm shteti’.Kjo solli pasoja në administrimin e pasurive të paluajtshme, të cilat u mbartën dhe ureflektuan më vonë në kohë, ku më së shumti u evidentuan në fillim të viteve ’90 dhe nëvijim, një pjesë e të cilave deri në ditët e sotme.

Në dallim nga vende të tjera të Evropës Juglindore, të drejtat e pronësisë nëShqipëri, në vitet 1990-1994, kaluan në një proces dinamik që përfshinë ndryshime

95 Gavin Adlington, “Report Comparative Analysis of Land Administration System”, The US Agency forInternational Developmen, Moldavi, Mars, 2002, fq.12.


Elona Saliaj 30

masive legjislative dhe institucionale duke nxjerrë në pah nevojën për vendosjen e njëekuilibri të përshtatshëm midis të drejtave individuale përballë të drejtave kolektive96.

Një situatë e tillë kaotike mbi identifikimin ligjor dhe teknik të pasurive tëpaluajtshme, por edhe të regjistrimit dhe administrimit institucional të saj kërkonte sifillim, stabilizim të një kuadri ligjor efikas, i cili synonte t’i shërbente valës sëtransformimeve që pësoi në konceptin juridik, por edhe social, pasuria e paluajtshme dhetë drejtat reale mbi to. Për këtë arsye, përgjatë viteve 1990-2016, sipër shkak i kushtevehistorike të njëjta, vendet e Evropës Juglindore kanë ndërmarrë reforma të vazhdueshmelidhur me administrimin institucional, regjistrimin e pasurive të paluajtshme dhezgjidhjen e problemeve të krijuara mbi të drejtën e pronësisë. Krahasuar me të gjithavendet e tjera Evropiane, vendi ynë ka njohur më tepër reforma legjislative përndryshimin dhe përmirësimin e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.Shqipëria, vlerësohet të ketë numrin më të madh të reformave ligjore në fushën epronësisë dhe të ekzistencës së institucioneve publike që shqyrtonin apo administronin tëdrejtat e pronësisë, një pjesë e të cilave vazhdojnë ende veprimtarinë e tyre edhe sot.

Një nga reformat më pozitive për të cilat vendi ynë merret si model edhe ngavendet e tjera të Evropës Juglindore, është unifikimi i sistemit të regjistrimit të pasurivetë paluajtshme. Kjo ishte zgjidhja më e mirë e ofruar për Shqipërinë, në kushtet në të cilatndodhej vendi ynë, me qëllim administrimin e të gjitha llojeve të pasurive të paluajtshmenjë një sistem të unifikuar.

2.1 Regjistrimi i pasurive të paluajtshme në vendet e Evropës

E drejta e pronësisë në Evropë, bazohet mbi të drejtën fisnore/feudale dheromake. Burimet e saj të përgjithshme bashkëkohore janë të shpërndara në kodifikiminkontinental civil law dhe në sistemin ligjor common law Britanik, ndërsa fusha specifiketë tilla si: sistemi i regjistrimit, pronësia mbi apartamente dhe ndërtimet e tjera, trajtohennë statutet e veçanta të secilit vend. Ligji mbi regjistrimin pasurive të paluajtshme më sëshumti është uniformë, duke përcaktuar të njëjtat rregulla për të gjithë territorin e vendit.Ndryshime rajonale janë evidente kryesisht në Mbretërinë e Bashkuar dhe Spanjë, dheme më pak ndryshime në shtete të tjera federale, të tilla si: Belgjika, Gjermania dheAustria97.

96 “Strategjia ndërsektoriale. Reforma në fushën e të drejtës së Pronësisë 2012-2020”, Ministria eDrejtësisë fq. 7, aksesuar në adresën:http://www.drejtesia.gov.al/files/userfiles/Strategjite_ndersektoriale/Strategjia_Reforma_ne_fushe_e-te-drejtave_te_pronesise.pdf.97 Nga pikëpamja filozofike, ligji i pasurisë së paluajtshme ka pasur ndikim të fuqishëm në Evropë, sirrjedhim i liberalizmit, i cili mbështetet në pronësinë private të pasurisë, referuar European UniversityInstitute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg, “Real Property Lawand Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 40, aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 31

Identifikimi i të dhënave të pasurisë së paluajtshme në Evropë, kishte si qëllimprimar mbledhjen e taksave. Më pas, me zhvillimin e teknologjisë dhe rritjen e zhvillimitekonomik e social të shoqërisë u pa e nevojshme të regjistroheshin edhe transaksionetdhe marrëveshjet mbi të drejtat reale që kishin lidhje me pasurinë. Në këtë mënyrë, nganjë regjistër me ‘rol pasiv’, që përmban vetëm të dhëna statistikore me vlerë arkivuesedhe historike, gradualisht institucioni i regjistrimit të pasurive u kthye në një regjistër me‘rol aktiv’, ku pësonte ndryshime dhe azhurnime të ndryshme si në aspektin hartografikpër të përcaktuar kufijtë e saktë të pasurisë, ashtu edhe në aspektin juridik për tëregjistruar e identifikuar pronarët, posedues apo disponues të saj. Në të njëjtën kohë,rëndësi i është kushtuar edhe krijimit të mbajtjes së të dhënave hipotekore, për njohjen edebisë kundrejt bankave apo institucioneve shtetërore.

Pengesa kryesore sa i përket saktësisë së të dhënave në këto regjistra, ka të bëjëme mungesën e teknologjisë, e cila kufizonte paraqitjen e të dhënave të sakta mbi matjete tokave. Por pavarësisht kësaj, vendet Evropiane, i kanë kushtuar rëndësi përsosjes sëteknologjisë së pasqyrimit dhe përpunimit të të dhënave kadastrale. Një nga vendet e cilai ka kushtuar më tepër rëndësi krijimit të kadastrës është Zvicra, e cila që nga krijimi i saje në vijim, ka investuar vlera të mëdha financiare në kryerjen e një sërë studimeve mbitokën dhe mbi krijimin e kadastrës. Ndërkohë, vende të tjera kanë investuar në drejtim tëunifikimit të sistemit të regjistrimit. Kryesisht unifikimi kishte të bënte me ndërthurjen etë dhënave të regjistrave të kadastrës apo librit të tokës (së vjetër), me regjistrat e rinj, ecila përmbante të dhëna më të plota mbi pasurinë e paluajtshme, pasi përfshinte nësistemin e regjistrimit edhe transaksionet mbi pasurinë. Holanda është një nga vendetEvropiane që ka mundësuar ketë ndërthurje në sistemin e saj të regjistrimit.

Në aneksin nr. 1 98 pasqyrohet evoluimi historik që ka pësuar institucioni iregjistrimi i pasurive të paluajtshme në Evropë. Karakteristikë e përbashkët e këtyrevendeve është se procesi i regjistrimit të parë kadastral është ndërmarrë për qëllimefiskale. Ndërkohë, rreth shek. XIX-të, janë njohur reformat dhe zhvillimet më të mëdhanë institucionin e regjistrimit të pasurive.

Matjet kadastrale janë bërë sipas metodologjisë dhe rregullave përkatëse të kohës,referuar sistemeve të regjistrimit që aplikonin. Shqipëria dhe vendet e tjera të Evropës

98 Aneksi nr. 1, “Përmbledhje e evoluimit historik të institucionit të regjistrimit të pasurive të paluajtshmederi në vitet 1994 në Evropë”, fq. 196 e punimit. Ky aneks, përmban një tabelë të hartuar nga autorja për tëpasqyruar më qartë evoluimin historik të secilit vend dhe për të ndihmuar lexuesit e interesuar. I gjithëevolucioni historik i regjistrimit të pasurive të paluajtshme deri në vitin 1994 në Evropë, për secilin shtetështë pasqyruar në këtë aneks, i cili jep një panoramë të përgjithshme të evoluimit historik që ka pësuaradministrimi i pasurive të paluajtshme përfshirë edhe reformat legjislative deri në vitin 1994. Referimet përtë dhënat e pasqyruara në përmbajtje të tabelës, janë përshkruar me footnote, në analizën përkatëse që ibëhet tabelës. I gjithë përshkrimi i përmbajtjes së tabelës, është shtjelluar në nënçështjet e mëposhtme,përkatësisht 2.2; 2.3 dhe 2.4.


Elona Saliaj 32

Juglindore, ishin të kushtëzuara në përzgjedhjen e sistemit të regjistrimit kadastral, sepseato iu referuan metodologjisë së sistemit të regjistrimit të regjimit pushtues.

Zhvillimi institucional i administrimit të pasurive të paluajtshme pësoi ‘regres’ nëtë gjithë Evropën Juglindore në vitet 1945-1990, si shkak i sistemit qeverisës.

Vitet 1990-1994, e në vijim deri në 2016 (vit në të cilin i jemi referuar për studimnë këtë punim) janë ndërmarrë reforma të vazhdueshme legjislative, me qëllim krijiminapo riformatimin e institucionit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Por reformat mëdrastike janë spikatur në Evropën Juglindore dhe veçanërisht në Shqipëri.

2.2 Themelimi i kadastrës në Evropë dhe zhvillimi historik i saj

Shqipëria sikurse edhe pjesa më e madhe e vendeve Evropiane, i përkasin sistemitligjor civil law. Përjashtim bën Bullgaria dhe Mbretëria e Bashkuara të cilat i përkasinsistemit civil law dhe common law. Pjesa më e madhe e vendeve Evropiane janë ndikuarnga sistemi Francez në themelimin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme. NdërsaShqipëria dhe Kosova fillimisht kanë pasur ndikim nga sistemi otoman. Regjistrimi i parëi pasurive të paluajtshme në të gjitha vendet Evropiane ka lindur si domosdoshmëri përsaktësimin e të dhënave të sakta mbi pasurinë, me qëllim vjeljen e taksave.

Regjistrimi i të dhënave mbi pasurinë e paluajtshme në Evropë, i ka fillesat e sajqë në shek. XII-të, më pas pati zhvillim në shek. XVI-të, XVII-të, ku u krijuan edhekadastrat e para, të cilat përkojnë me matjet topografike të pasurive, kryesisht tokavebujqësore. Ndërkohë zhvillim më të madh institucioni i administrimit të pasurive tëpaluajtshme ka njohur në shekullin e XIX-të dhe XX-të, periudhë në të cilën u kryenmatje topografike më të sofistikuara, si dhe u regjistruan transaksionet e para.

Një nga nismat më të mëdha të reformave sociale dhe ekonomike të shekullit tëXIX-të, ishte krijimi i regjistrave publikë të pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme dhekrijimin e sistemeve efektive për regjistrimin dhe kryerjen e transaksionit të tyre99.

Regjistrimi kadastral u përdor më së shumti në të gjitha vendet Evropiane.Regjistrimi kadastral përcakton kufijtë e pasurisë së paluajtshme, krijon dokumentetpërkatës, diagrame, skica, plane, lista dhe harta mbi pasurinë. Ato janë përdorur për tësiguruar fakte të besueshme për vlerësimin e tokës dhe për të bërë përllogaritjen e saktë tëtaksave, kryesisht të tokave bujqësore.

99 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg,“Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”, 2005, fq. 40,aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 33

Themelimi i kadastrave të para në Evropë

Shumica e vendeve anëtare të BE-së, kanë ndjekur metodologjinë Franceze përregjistrimet kadastrale, për shkak se ishte më i konsoliduar dhe më i plotë. Kjo periudhëpërbën një pikë kyçe që orientoi vendet Evropiane në trajtimin juridik dhe teknik tëregjistrimit të pasurive. Edhe ndryshimet kadastrale të mëvonshme, u bazuan në sisteminFrancez, i cili në krahasim me sisteme të tjera të kohës, rezultoi të ishte më i miri dhe mëmodern.

Franca është një ndër vendet e para Evropiane që përmendet në histori përkrijimin e kadastrës në vitin 1807 (në periudhën e Napolonit), e cila është mbështetur mbiorigjinën e parcelës kadastrale Franceze. Në këtë periudhë, regjistrimi, u mundësua si përpasuritë që ndodheshin në zonat urbane, ashtu edhe për ato në zonat rurale. Këtë modelregjistrimi kadastral, e huazuan edhe vende të tjera, të tilla si Holanda e cila në vitin1810, krijoi kadastrën fiskale100. Edhe Sllovenia, është bazuar në sistemin Francez tëNapolonit për krijimin e të dhënave kadastrale101.

Gjithashtu Italia, e frymëzuar nga modeli Francez, krijoi sistemin e regjistrimit tëpasurive të paluajtshme në vitin 1855, ku përfshiu dispozitat e regjistrimit të pasurive dhesistemin e transkriptimit të tyre102. Por, edhe pse fillimisht u krijua sipas modelit Francez,në vitin 1871 regjistrimi i pasurive në Itali, pati ndikim nga sistemi Australian103. Në këtëmënyrë, ndryshe nga vende të tjera Evropiane, Italia ka një sistem kompleks sa i përkethistorikut të zhvillimit të regjistrit kadastral, sepse ka një ndërthurje midis sistemitFrancez dhe atij Australian.

Në të njëjtat kushte, ka qenë edhe Greqia, e cila fillimisht në vitin 1836, aplikoisistemin Francez për regjistrimin e pasurive. Por në vitin 1853, ndërthuri sistemin‘Ipotekor’ Francez me sistemin Gjerman të ‘librit të tokës’104.

Sistemi Gjerman i regjistrimit kadastral është themeluar dhe ka funksionuar qëprej 150 viteve105. Libri i tokës, si pjesë e juridiksionit fakultativ, ekziston që nga viti

100 Aksesuar në adresën: http://csdila.unimelb.edu.au/publication/journals/SPATIALLY-REFERENCED%20LEGAL%20PROPERTY%20OBJECTS-Land%20Use%20Policy-%20revised-ver%202.pdf.101 Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and geometric quality improvement”, Slovenia, Maj,2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.102 Aldo de Luca, “The land registration system in Italy principles, organization, and evolucion, AgenziaEntrate, Romë, Nëntor, 2014, Slaiter nr. 3, Aksesuar në adresën:http://www1.agenziaentrate.gov.it/english/revenue_agency/italianp_ppc/pdfrelatori/DE%20LUCA_AdE.pd103 Aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2012/ppt/ts03a/TS03A_margonari_iseppi_6147_ppt.pdf.104 Shiko për më tepër, International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross –border insightinto real estate law, Greece, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016.105 Winfried Hawrek, “Germany’s way into a Cadastre for the 21century, 2014, fq.1, aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/korea/full-papers/pdf/session16/hawerk.pdf.


Elona Saliaj 34

1900106. Pas luftës së dytë botërore, sistemi Gjerman u huazua edhe nga vende të tjeraEvropiane, disa prej të cilave edhe e miksuan me sistemin që aplikonin në atë kohë, siçishte Greqia. Mbi këtë sistem u bazuan kryesisht vendet e Evropës Juglindore, të tilla sinë Shqipëri, Kosovë, etj.

Një pjesë e vendeve Evropiane kanë arritur jo vetëm të krijojnë sistemin eregjistrimit, por edhe të mundësojnë kryerjen e transaksioneve mbi to, të tilla si Zvicra,Suedia, Mbretëria e Bashkuar, etj.

Zvicra, ka një traditë më të gjatë dhe më të konsoliduar kadastrale se sa vendet etjera Evropiane. Në Zvicër, u krijua regjistri kadastral që në vitin 1798 dhe është indryshëm për secilin kanton (për 26 kantonet e saj). Më pas, në vitin 1848, u mundësuakrijimi i kadastrës ligjore, e cila siguronte informacione mbi të drejtat e pronësisë sëpasurive të paluajtshme dhe mundësonte regjistrimin e transaksioneve mbi to 107 .Gjithashtu sistemi kadastral Suedez i krijuar në shek. XV-të dhe XVI-të, ka mundësuaredhe regjistrimin e pasurive të paluajtshme. Ky regjistrim, mundësoi lehtësimin eprocedurave për transaksionet që kryheshin mbi pasurinë e paluajtshme si dhe garancinëhipotekore108.

Ndërkohë, Mbretëria e Bashkuar, si pjesë e sistemit të së drejtës zakonore, ështëi ndryshëm nga sisteme të Evropës Kontinentale. Por, sa i përket sistemit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme, ajo ka ndjekur metodologjinë e vendeve të tjera Evropiane.Regjistrimi i parë i pasurisë së paluajtshme u mundësua në vitin 1862109. Deri në këtëperiudhë, nuk ekzistonte asnjë sistem i mirëfilltë regjistrimi110.

Ndryshe nga vendet e tjera Evropiane, regjistrimet e para kadastrale në Shqipëridhe vendet e tjera të Evropës Juglindore, si në Malin e Zi, Serbi, Kroaci, etj. janëthemeluar në shek. XIX-të, ndërkohë regjistrimi i pronësisë është mundësuar pas viteve1930111.

Shqipëria, ashtu si edhe Kosova kanë qenë territore të pushtuara nga PerandoriaOsmane për shekuj me radhë dhe i janë nënshtruar regjimit qeverisës të saj edhe sa upërket regjistrimeve kadastrale, deri në vitin 1912. Ky pushtim i gjatë ka lënë gjurmëndër të tjera edhe në qasjen ndaj të drejtave të pronës dhe pronësisë112. Në këtë mënyrë, të

106 Winfried Hawrek, “Germany’s way into a Cadastre for the 21century, 2014, fq.1, aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/korea/full-papers/pdf/session16/hawerk.pdf.107 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.108 Aksesuar në adresën:www.fig.net/organisation/comm/7/activities/reports/events/Delft_seminar_95/paper6.html.109 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/england-and-wales.110 Përveç për një pjesë të saj në dy qarqe Yorkshire dhe Middlesex, vende të cilat regjistronin titujt juridikëmbi pronësinë.111 Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, Ministry of Justice, StateGeodetic Administration, Zagreb, December, 2009, fq. 26, aksesuar në adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.112 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 3; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.


Elona Saliaj 35

dy këto vende, kanë njohur si vërtetim pronësie ‘tapinë’. Tapia, identifikonte pronarindhe vendbanimin dhe jepte një përshkrim të parcelave, kufijtë dhe emrat e pronarëve tëparcelave fqinje.

Zhvillimi historik në Shqipëri për krijimin e kadastrës dhe matjes së tokës “dejure” ka filluar me daljen e ligjit “Mbi titujt defterhanë” në vitin 1874. Tapitëlëshoheshin për titujt e pronësisë përkatëse duke treguar: “Emrin e personit, llojin etokës, adresën, emrat e pronarëve kufitarë”. Ndryshimet e ndodhura më vonë nukreflektoheshin në kadastër. Rrjeti i zyrave Kadastrale të trashëguara në Shqipëri ngaPerandoria Osmane, trajtonin regjistrimin e transaksioneve që përfshinin pasuritë endodhura në zonat rurale. Zyra e ipotekës, vazhdoi të kryejë rolin e saj si depozituese eveprave të shitjes dhe trashëgimive113. Pas vitit 1912, u bënë përpjekje për zëvendësimine legjislacionit turk mbi tokën, por në thelb mbeti i njëjti legjislacion dhe i njëjti sistemkadastral. Si rrjedhim, deri në vitin 1929, nuk pati ndryshime legjislative apo studime tëreja të matjeve kadastrale mbi tokën, por u referoheshin matjeve që ishin bërë nënregjimin otoman.

Ligji “Mbi aplikimin e Kodit Civil Shqiptar”, i vitit 1929, suprimoi kadastrënekzistuese dhe i dha fund ndarjes të aplikuar sipas ligjit të vjetër (atij të vitit 1856). Tëgjitha tokat që ishin në pronësi shtet iu ndanë personave juridikë e personave fizikë114.Kjo periudhë përbën veçanti për Shqipërinë, sepse për herë të parë krijohen zyrat eIpotekës115 dhe suprimoi Kadastrat. Gjithashtu, për herë të parë u sanksionua në KodinCivil të Zogut (viti 1929), parimi se “prona është e shenjtë dhe e paprekshme”.

Regjistrimi i parë modern mbi pasurinë e paluajtshme në Bosnje & Hercegovinë,Kroaci, Mal i Zi dhe Serbi, është themeluar fillimisht sipas sistemit të perandorisëAustro-Hungareze, me qëllim përllogaritjen e taksave bujqësore mbi pasurinë. Në fillimete saj, kadastra dhe regjistrat e tokës në Kroaci, kanë qenë të bashkuara në një autoritet tëpërbashkët, por në çerekun e fundit të shek. XIX-të, këto institucione u ndanë dhe secili imbante të dhënat në mënyrë të pakoordinuar116.

Veçanti përbën Serbia, e cila bazohet në sistemin e Monarkisë Austro -Hungareze nga njëra anë, dhe sistemin Otoman nga ana tjetër117.

Në periudhën e krijimit të kadastrës në Serbi, në ligjet dhe rregulloret eMbretërisë së Serbisë (pasardhëse e Perandorisë Osmane) dhe më pas në ato tëMbretërisë së Jugosllavisë, u përfshinë shumë elementë të sistemit të tapive118.

113 David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries: an assessment withspecial reference to Albania, Land Tenure Center dhe Terra Institute, Tirana, Albania, May, 2003, fq. 2, eaksesueshme në adresën: http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.114 Enkeleda Olldashi, Elona Saliaj, “Pasuritë e paluajtshme dhe Sistemi i regjistrimit në Republikën eShqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 43.115 Ligji “Mbi zyrat e ipotekave dhe taksat e tyre”, datë 17.04.1929.116 Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, Ministry of Justice, StateGeodetic Administration, Zagreb, December, 2009, fq. 26, aksesuar në adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.117 Aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf, fq. 2.118 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 7; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.


Elona Saliaj 36

Si rezultat i këtij sistemi, një pjesë e Shqiptarëve të Kosovës dhe në veçantipopullata “Rome” e Kosovës nuk e regjistruan zyrtarisht pronën e tyre119. Arsyeja e mosregjistrimit të pasurisë kishte të bënte me 2 çështje kryesore: së pari, ata e konsideroninshtetin Jugosllav si shoqëri e “huaj” dhe së dyti për t’iu shmangur pagimit të taksave tëlarta të regjistrimit dhe tatimit mbi transaksionet pronësore120. Sistemi i regjistrimit tëpasurisë sipas tipit Austro-Hungarez, ka filluar të aplikohet në Serbi në vitin 1930, dukeadoptuar ligjin mbi librin e tokës që zbatohet edhe sot121.

Në Kosovë, ka qenë i organizuar shërbimi i kadastrës së tokave. Veprimet ekryera në këtë kadastër, pas luftës së parë botërore, u përcaktuan në bazë të sistemit tëmetodologjisë Gjermane. E njëjta situatë ndodhi edhe në Shqipëri. Më pas, u modifikuame përparimin e teknikës, metodologjisë së matjeve dhe evidentimit të saj, deri nëdixhitalizimin e të dhënave për çdo pasuri122.

Reformat legjislative mbi regjistrimin e pasurive të paluajtshme në Evropë

Reformat e ndërmarra mbi sistemin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, nukkanë ecur me të njëjtin ritëm dhe me të njëjtin intensitet në të gjitha vendet Evropiane, sishkak i efektit negativ të regjimit qeverisës, apo të metodologjisë që kanë ndjekur përregjistrimin e pasurive. Zhvillimi kadastral dhe sidomos ai i matjeve kadastrale, ështëpenguar kryesisht nga luftërat botërore dhe nga kostoja e lartë monetare që kërkontemirëmbajtja e saj. Ecuria e këtij regjistrimi është bazuar kryesisht mbi përmirësimin ematjeve kadastrale, të cilat janë bërë mbi bazën e studimeve përkatëse në secilin vend,sipas metodave të vjetra që ekzistonin në atë periudhë.

Megjithatë vitet 1900, kanë njohur më tepër ndryshme sa i përket konsolidimit tëtë dhënave të pasurisë së paluajtshme në Evropë. Matjet kadastrale mbi pasurinë, u bënërreth viteve 1919. Me ndryshimin e sistemit qeverisës, largimin e pushtuesve të huaj,mbarimi i luftërave botërore, në disa shtete, u bënë përpjekje për të rregulluar regjiminjuridik të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Por, realisht, këto ndryshime më tepër uevidentuan pas luftës së parë botërore.

Ndryshimet ekonomike në shek XIX-të, vlerësuan krijimin në mënyrë urgjente tënjë sistemi regjistrimi, i cili të garantonte siguri në lidhje me pronësinë dhe transferimin etë drejtës së pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme. Kjo kërkesë vinte si një frymë nxitëse

119 Kjo gjë u evidentua kur Jugosllavia bëri studimin e anketimeve të plota kadastrale në vitet 1923-1937dhe sondazhin tjetër në v. 1978-1982. Sondazhi i parë i tillë është bërë në vitin 1923 dhe përfundoi në vitin1937; i fundit që e mbuluar tërë territorin e Kosovës u zhvillua ndërmjet viteve 1978 dhe 1982, por uzbatua kryesisht në zonat urbane. Referuar Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacyof a society in transition”, International Center for Transitional Justice, February, 2009, fq. 7; aksesuar nëadresën: https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.120 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 7; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.121 Aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf, fq. 2.122 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 8; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.


Elona Saliaj 37

edhe nga vende të tjera të rajonit për të krijuar qëndrueshmëri në lidhje me to, si dhe përtë parandaluar ndryshimet e vrullshme ekonomike në këtë periudhë.

Që në vitin 1912, Zvicra ka investuar për krijimin e kushteve të përshtatshme përtë garantuar lehtësimin e aksesit në sistemin e të dhënave të regjistrit të tokës123.

Gjithashtu Franca, ndër vite, ka kryer reforma të thella për përmirësiminkadastral të pasurive të paluajtshme, edhe pse ka pasur vështirësi në zbatimin e tyre. Ajoparashikonte projektimin e një kadastre të rregullt, bazën e një sistemi tatimor koherent,të zbatueshëm për të gjithë vendin. Mungesa e financave, mungesa e instrumenteve dhemetodave të sofistikuara, pabarazia e krahinave etj., bëri që këto përpjekje të dështojnë nëfillimet e saj.

Studimi Kombëtar i Tokës në Suedi, është themeluar që në vitin 1628 dhe ishtepërgjegjës vetëm për matjet kadastrale. Më pas, përgjegjësia tij u zgjerua dhe funksion itij ishte edhe si mbikëqyrëse për formimin e pasurisë së paluajtshme dhe të regjistrimit tësaj124.

Të gjitha këto ndryshime, sollën nevojën e aprovimit në mënyrë urgjente të ligjitmbi hipotekën. Ky ligj, vinte edhe si domosdoshmëri për të nxitur qëndrueshmërinërajonale dhe për të parandaluar kamatat apo debitë që mund të kishin shtetasit përpasurinë e regjistruar, si dhe garancinë për ngritjen e padive ku mund të pretendonin nëlidhje me të drejtën e pronësisë125. Ndër shtetet e analizuara, veçanti përbën Spanja, ecila i dha më tepër prioritet rregullimit ligjor të hipotekës, se sa regjistrimit të pronësisë.Për këtë qëllim, ligjin e hipotekës e specifikoi si një masë të veçantë urgjente legjislativenë vitin 1861, dhe kjo vinte si rezultat i dështimit të zbatimit të ligjeve që ishin në fuqi126.

Pengesa kryesore për mundësimin e regjistrimeve të pasurive të paluajtshme nëkëtë periudhë, lidhej me mungesën e teknologjisë për përcaktimin e saktë të kufijve tëpasurisë. Janë përdorur forma të ndryshme të studimit të pasurive të paluajtshme. Nëvendet ku u aplikua sistemi Austro - Hungarez, siç ishte Bosnje & Hercegovinë, nëgjysmën e dytë të shek. XX-të, u mundësua kryerja e sondazheve të tokës nëpërmjetfotografive ajrore127.

Si zgjidhje emergjente, disa shtete përcaktuan regjistrimin fillestar të pasurive mevullnet të lirë të poseduesve/disponuesve të tyre. Baza e vlerësimit të tatimit në sisteminFrancez u mbështet në të njëjtën metodë me atë të parashikuar nga ligji romak, siç ishtedeklarata nga vetë pronarët rreth pasurisë së tyre. Këtë metodologji ndoqi edhe Shqipëriapas viteve 1930, kur filloi zhvillimi normal i të drejtave juridike në lidhje me pasuritë e

123 Aksesuar në adresën: http://www.cadastraltemplate.org/cadastraltemplate/switzerland.php.124 Aksesuar nëadresën:www.fig.net/organisation/comm/7/activities/reports/events/Delft_seminar_95/paper6.html.125 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-es-en.do?member=1.126 Aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/Spain.pdf., fq. 2.127 ARCOTRASS- Consortium Study on the State of Agriculture in Five Applicant Countries, “Bosnia andHercegovina Country Report”, December, 2006, fq. 8, 9; aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/agriculture/analysis/external/applicant/bosnia_herzegovina_en.pdf.


Elona Saliaj 38

paluajtshme. Në këtë periudhë në Shqipëri u përpunua dhe pati zhvillim aktiviteti izyrave të Kadastrës e asaj të Ipotekës, të cilat u morën kryesisht me transkriptimin e tëdrejtave të pasurisë së paluajtshme (shitblerjen, testamente, dhurime, etj.) dhe meinskriptimin e hipotekave dhe të drejtave të tjera reale të pasurive në zonat urbane (truall,ndërtesë) apo ato rurale (bujqësore). Zyrat e Ipotekave nuk merreshin me regjistrime, pasipër të krijuar një evidencë të plotë duhej të bëhej një regjistrim i përgjithshëm i pasurisë,duke kryer më parë edhe matje kadastrale më të sakta 128 . Gjithashtu, kadastra nuklëshonte asnjë dokument fizik për vërtetimin e pronësisë, sepse ajo ishte e dobët dhe ekarakterit të një regjistri deklarativ. Pra institucionet e sigurisë dhe garancisë së pasurivenga pikëpamja juridike, kanë funksionuar kryesisht për disa qytete kryesore dhe për njënumër të kufizuar të pronarëve në zonat rurale129.

Pasuritë regjistroheshin nga personat e interesuar vetëm atëherë kur nevojitej prejtyre mbrojtja ligjore për kryerjen e transaksionit mbi to130. Por, mungesa e regjistrimitishte më evidente në fshat, ku pjesa më e madhe e pasurive dhe transaksioneve mbi toishte e pa regjistruar. Kjo ishte një nga pengesat kryesore për kryerjen e aktit noterial tëtjetërsimit të pasurisë së paluajtshme131.

Për shkak të numrit të vogël të deklarimeve të tilla, si dhe problematikave tëmëdha që konsistonin në mospërputhje të dhënash, kjo reformë nuk ishte efektive nështetet ku u aplikua. Për kryerjen e reformave të tilla nevojitej një studim i gjerë për tëpërcaktuar përmbajtjen e secilës pronë dhe të ardhurat e saj, studim që përfshinte kosto tëlartë financiare132.

Kalimi nga një sistem i regjistrimit dhe matjeve kadastrale që kishte aplikuar njëriregjim qeverisës, në një sistem të ri për t’iu përshtatur regjimit tjetër qeverisës, ishte evështirë, sepse mbetjet e vjetra të pushtimeve kishin lënë gjurmë dhe nuk mund tëfshiheshin menjëherë nëpërmjet ndryshimit të ligjit. Mbretëria e Bashkuar, ndryshoilegjislacionin mbi regjistrimin e pasurive të paluajtshme, me qëllim korrigjimin edefekteve të krijuara në ligjin e mëparshëm. Në vitin 1899, u regjistrua shitja e parë, ecila u përcaktua si procedurë e detyrueshme133.

Në Skoci, debati mbi ndryshimin nga një regjistër fakti, titujsh “deeds”134 tek njëregjistër transkriptues, filloi që në vitin 1979. Ky lloj regjistri u shtri gradualisht në tëgjitha qarqet në Skoci, duke filluar nga viti 1981, deri sa u përhap plotësisht në të gjithëvendin në vitin 2003135.

128 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.129 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.130 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.131 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.132Aksesuar në adresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.133 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/england-and-wales.134 Regjistër ku bazohet në një dokument ligjor që është nënshkruar dhe dorëzuar, veçanërisht në lidhje mepronësinë e pasurisë së paluajtshme ose të drejtave ligjore mbi të.135 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/england-and-wales.


Elona Saliaj 39

2.3 Kufizimi i të drejtës së pronësisë në Shqipëri dhe Evropën Juglindore(1945-1990)

Zhvillimi kadastral i pasurive të paluajtshme në Shqipëri dhe vendet e EvropësJuglindore, u ndërpre për rreth 5 dekada, si shkak i regjimit qeverisës në atë periudhë.Ndërsa në vendet anëtare të BE-së regjistrimi i pasurive të paluajtshme dhe matjetkadastrale të pasurisë vijuan rregullisht, pavarësisht se teknologjia e përdorur për matjetkadastrale nuk ishte e sofistikuar.

Pas luftës së dytë botërore, vitet 1945-1990, sistemi i regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme dhe institucionet e administrimit të tyre në Evropën Juglindore, jo vetëm qënuk u zhvilluan dhe nuk patën përmirësime, por për disa prej tyre gradualisht solli edhe‘shuarjen’ e konceptit të pronësisë private. Shqipëria dhe vendet e Evropës Juglindorepatën të njëjtin zhvillim në aspektin historik, ekonomik, social, politik dhe ajo që ështëmë e rëndësishme në trajtimin juridik të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

Për shkak të ‘regresit institucional’ që pësoi regjistrimi dhe administrimi ipasurive të paluajtshme, u krijuan probleme mbi identifikimin e të dhënave të pasurisë,pasojat e së cilës u reflektuan në vitet pasardhëse.

Për shkak të politikës së ndjekur në regjimin totalitar mbi ndalimin/kufizimin etransaksionit të pasurive dhe mbylljen e institucioneve administrative të tyre, të dhënatmbi pasuritë e paluajtshme nuk u azhurnuan më. Sistemet e regjistrimit administroheshinnga autoritetet gjyqësore, e cila vërtetonte kalimin e pronësisë (në ato pak raste kur kishtetransaksione). Por roli i institucionit të regjistrimit të pasurive (kadastra dhe Ipoteka)136,gradualisht e humbi konceptin e saj, për shkak të mungesës së iniciativës së lirë private.

Në këtë periudhë, u ndalua prona private dhe transaksionet mbi të nuk kryheshinmë. Si rrjedhim, edhe institucionet që regjistronin pasuritë e paluajtshme, e humbënpothuajse tërësisht funksionin e tyre. Pronësia private njihej në një përqindje të vogëlvetëm mbi ndërtesat në zonat rurale, por jo në ato urbane. Ndërkohë toka truall dhe tokabujqësore ishte në pronësi shtet. Si rrjedhim, pati mungesë të sistemit të matjevetopografike mbi tokën, mungesë të përditësimit të të dhënave të sakta kadastrale si nëaspektin juridik, ashtu edhe në atë teknik, mungesë të përcaktimit të kufijve të pasurisë,mungesë të administrimit dhe përditësimit të të dhënave të pasurisë, etj.

Mungesa e përditësimit të të dhënave të pronësisë, ishte më evidente në Serbi, ku‘Librat e Tokës’ që ishin dëmtuar dhe shkatërruar gjatë luftës së dytë botërore, nuk urinovuan më, për shkak të regjimit politik që ndoqi ky vend137. Informacioni i pasqyruarnë librat e tokës nuk ishte i plotë, efikas dhe mbi të gjitha nuk ishte i harmonizuar me tëdhënat e kadastrës, për këtë arsye ato ishin pothuajse jashtë funksionit. Por, kjo situatënuk ka ndodhur vetëm për shkak se regjistrat ishin të një cilësie të dobët, por edhe përfaktin e orientimit politik në atë kohë në të gjithë vendet e Evropës Juglindore, i cili në

136 Gavin Adlington, “Report Comparative Analysis of Land Administration System”, The US Agency forInternational Development, Moldavi, Mars, 2002, fq. 1.137 Një fakt i tillë citohet edhe në vendimet gjyqësore në Serbi, kur i referohen sistemit të mëparshëm tëregjistrimit të pronësisë. Aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf, fq.3.


Elona Saliaj 40

heshtje e bojkotoi Institucionin përkatës të administrimit të pasurive të paluajtshme dhenuk menaxhoi librat e tokës138.

Kufizimi i disponimit të pronësisë private në këtë periudhë, pati ritme tëndryshme të aplikimit të saj në secilin shtet.

Në krahasim me të gjitha vendet e tjera të Evropës Juglindore, Shqipëria kanjohur një sistem më të rreptë të centralizimit të pasurisë së paluajtshme, ku pronësiaprivate dhe transaksioni mbi to u kufizua ndjeshëm. Në pronësi private u njohën vetëmshtëpitë e banimit kryesisht në fshat dhe pjesërisht në zonat urbane. Ndërsa meKushtetutën e ’76, u sanksionua ndalimi i pronës private dhe kryerja e transaksionevembi të139. E njëjta situatë ndodhi edhe në Rumani, ku në vitin 1955 filloi gradualishtkolektivizimi i tokave bujqësore të cilat kaluan në pronësi shtet dhe u kufizuan të drejtatmbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet mbi to140.

Ndërsa në ish- Jugosllavi, të gjitha pasuritë e paluajtshme141 u konfiskuan, meqëllim vendosjen e kontrollit të plotë shtetëror mbi pasurinë e paluajtshme. Por ndryshenga Shqipëria, në Ish-Jugosllavi pasuritë e paluajtshme të cilat kaluan tërësisht nëpronësi shtet, ishin ato të llojit tokë bujqësore dhe më vonë toka truall. Ndërkohëndërtesat private, njësitë dhe apartamentet mbetën në pronësi publike 142 . Të gjithapasuritë e konfiskuara u margjinalizuan143 dhe më pas iu ndanë qytetarëve, të cilët kishinvetëm të drejtat e përdorimit të tyre, por jo atë të disponimit.

Në vende të tjera si në Kosovë, Mal i Zi, Serbi, Bosnje & Hercegovinë,kolektivizimi i pasurive të paluajtshme nuk ka qenë aq drastik sa në Shqipëri. Në këtovende, e drejta mbi pronën private nuk u shua krejtësisht. Pronësia private është lejuarveçanërisht në zonat rurale (tokat bujqësore), për të cilat lejohej edhe transaksioni mbito.Në këtë aspekt nga të gjitha vendet e Evropës Juglindore, përbën veçanti Kosova, e cilaedhe pse deri në vitet ’89, ka qenë krahinë autonome e Republikës Federale të ishJugosllavisë, ka njohur sistem më të liberalizuar në përfitimin e pronësisë private dhe nëlejimin e transaksioneve mbi to, të cilat kanë vijuar rregullisht edhe regjistrimin tyre nëinstitucionet përkatëse144. Megjithatë, ndikimi i ish Jugosllavisë në vitet ’80 në Kosovë,

138 Marosan Stevan,Vasovic Olivera, “The state of cadastre, land market and real property development inSerbia and Montenegro”, Food and Agriculture Organisation of the United Nations & Slovak University ofAgriculture, fq. 3, aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf.139 David J. Stanfield and Sonila Jazo, Report “The evolution of immovable property registration inAlbania”, Terra Institute Albania Reports, Maj 2008, fq. 2, e aksesueshme në adresën:http://www.terrainstitute.org/albania_report/Evolution_IPR_ver2.pdf.140 Gheorghe BADEA and Ana-Cornelia BADEA, “From Cadastral background of Romania to thePresent”, Romania, 2015, fq. 4, e aksesueshme në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.141 Përfshirë toka bujqësore, tokë pyjore, tokë ndërtimore, apartamente, ndërtesat e banimit, lokaleve,biznese dhe ndërtesat e biznesit.142 Aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf, fq. 6.143 Marosan Stevan,Vasovic Olivera, “The state of cadastre, land market and real property development inSerbia and Montenegro”, Food and Agriculture Organisation of the United Nations & Slovak University ofAgriculture, fq. 3, aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf.144 Aksesuar në adresën: http://www.terrainstitute.org/pdf/prop_kosovo.pdf, fq. 3.


Elona Saliaj 41

solli aplikimin e një ligji të ri që kishte si synim të kufizonte sasinë dhe qëllimin epronësisë private. Ky ligj, lejonte disa të drejta mbi pronësinë për subjektet që iposedonin në zonat urbane145, por jepte vetëm të drejtat e shfrytëzimit të tokës së zënë.Për këtë arsye Kosova pati një numër të madh të transaksioneve pronësore joformale, tëcilat nxitën korrupsionin dhe manipulimin në lidhje me pronat e braktisura në periudhënpas konfliktit146.

Në Shqipëri, institucionet ekzistuese që menaxhonin pasuritë e paluajtshme,kryesisht Kadastra dhe Ipoteka, u mbyllën dhe mbetën vetëm në funksion arkivues. Mbetifunksional vetëm institucioni i kadastrës së tokave, që merrej me evidentimin e krijimit tëhartave të tokave bazuar te ‘parcela e përdorimit të saj’. Ka ekzistuar një kadastër pyjeshe kullotash, kadastër e ujërave, të cilat ishin skematike, por nuk ka funksionuar asnjëherëkadastër urbane147. Në të njëjtat kushte historike ishte edhe Sllovenia, Mal i Zi, Kroacia.Madje, në ndryshim nga Shqipëria, në Kroaci i njëjti sistem regjistrimi ishte prezent përnjë periudhë më të gjatë kohe nga viti 1945-1996. Po ashtu, edhe Inventari fiskal ikadastrës në Mal të Zi, i themeluar në vitin 1950, nuk ishte i plotë dhe i saktë sepse tëdhënat e vetë deklaruara nga poseduesi i pasurisë për parcelën kadastrale, nuk shoqërohejme ndonjë dokumentacion të veçantë ose hartë treguese të pasurisë. Nga ana tjetër,institucioni përkatës nuk bënte verifikimin tyre për të vërtetuar nëse deklarimet ishin tësakta apo jo.

2.4 Reformat ligjore për krijimin e sistemit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme në Evropën Juglindore. Rasti i Shqipërisë

Në vitin 1990-1991, së bashku me ndryshimet e sistemit politik, vendet e EvropësJuglindore, kaluan drejt një ekonomie të orientuar nga tregu i lirë privat, duke krijuar dhemundësuar kushtet e përshtatshme për privatizimin e pasurive shtetërore148 (tokave dhendërtesave). Ato u përballën me situatë emergjente në lidhje me zgjedhjen e sistemit tëregjistrimit dhe organizimin e institucionit të administrimit të pasurive të paluajtshme.

Kalimi nga një ekonomi e centralizuar në ekonomi të tregut të lirë privat, sollinevojën e një qëndrimi më të plotë të konceptit të pasurisë dhe të drejtave të pronësisë149.

Në mënyrë që të arrihej sa më mirë menaxhimi i pasurive të privatizuar, fillimishtu krijuan apo u riformatuan institucionet e administrimit të pasurive 150, funksionet e së

145 Vetëm për ndërtesat e veta, d.m.th., ndërtesat private apo shtëpitë e banimit.146 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 7; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.147 David J. Stanfield and Sonila Jazo, Report “The evolution of immovable property registration inAlbania”, Terra Institute Albania Reports, Maj 2008, fq. 2, e aksesueshme në adresën:http://www.terrainstitute.org/albania_report/Evolution_IPR_ver2.pdf.148 David Stanfield, Malcolm Childress, Artan Dervishi, “Immovable Property Markets in MetropolitanTirana”, Land Tenure Center, Dhjetor, 1998, fq. 1, aksesuar në adresën:http://ageconsearch.umn.edu/bitstream/12766/1/ltcwp24.pdf.149 Enkeleda Olldashi dhe Elona Saliaj, “Pasuritë e paluajtshme dhe sistemi i regjistrimit në Republikën eShqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 64.


Elona Saliaj 42

cilës ndryshuan nga shërbyes të nevojave të Shtetit, në institucione administrative publike(agjenci/zyra) të cilat tashmë u shërbenin disponuesve privatë të pasurisë së paluajtshme151.

Të gjitha vendet e ish sistemit socialist, pësuan një transformim të dukshëm nëadministrimin e pasurive të paluajtshme, të cilat kërkonin reforma të thella e tëvazhdueshme ligjore në këtë fushë. Një situatë e tillë, vihej re jo vetëm në Shqipëri, poredhe në: Kosovë, Serbi, Maqedoni, Mal i Zi, Rumani, Bosnje & Hercegovina, etj.Shumica e tyre kishin nevojë për një sistem funksional dhe të qëndrueshëm administrimipër regjistrimin e pasurisë, të të drejtave pronësore dhe të interesave të tjera të lidhura metë.

Ky transformim152 nuk u reflektua me të njëjtin ritëm, intensitet dhe në të njëjtënkohë në të gjitha vendet e Evropës Juglindore. Në këtë aspekt, përbën veçanti Shqipëria,i cili nga një sistem tërësisht i centralizuar, ku ndalimi i pronës private u zbatua nëformën më të rreptë se sa vende të tjera, kaloi me shpejtësi në një sistem tregu të lirëprivat, duke mundësuar edhe unifikimin e sistemit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme. Situata juridike në këtë periudhë, ishte kaotike sa i përket formës që uaplikua për shpërndarjen e pasurive të paluajtshme. Vështirësi paraqiste dhe shpejtësiame të cilën u kryen reformat, të cilat deri në vitin 1992, nuk u mbështetën në ndonjëstudim specifik mbi tokën apo rekomandim për efektin dhe pasojat që mund të kishte nëtë ardhmen aplikimi i këtyre reformave.

Për rreth dy dekada, në të gjitha vendet e Evropës Juglindore, janë kryer reformatë njëpasnjëshme mbi procesin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, me qëllimmenaxhimin e regjistrimit dhe administrimit të tyre në përputhje me standardetEvropiane. Reformat mbi pronësinë dhe sistemin e regjistrimit kanë qenë më dinamike nëvendin tonë, krahasuar me vende të tjera të Evropës Juglindore. Këto reforma synonin nëriorganizimin e institucioneve shtetërore gjeodezike dhe krijimin apo ri-formatimin eagjencive moderne të regjistrimit të pasurive, për t’iu përshtatur tregut të lirë privat.

Gjithashtu reformat synonin edhe në rregullimin e marrëdhënieve juridike mbipërzgjedhjen e sistemit të regjistrimit të pasurive, të procedurës së regjistrimit të tyre,trajtimit të problemeve për zgjidhjen e të drejtës së pronësisë në lidhje me pozitënjuridike të pronarëve të mëparshëm, ndarjen e tokës bujqësore, shpronësimin, problemetpraktike në lidhje me ndërtimet informale, si dhe reformat e vazhdueshme me qëllimpërmirësimin e legjislacionit të saj, etj.

Reformat e shumta ligjore në Shqipëri (kryesisht në vitet 1990-1994), u ndërmorënsi shkak për të parandaluar problematikat pronësore në një terren ku mbrojtja e tyre nukmund të garantohej ende nga shërbimi institucional i regjistrimit të pasurive të

150 Kuptohet si: proceset e regjistrimit dhe të shpërndarjes së informacionit në lidhje me pronësinë,përdorimin dhe vlerën e tokës.151 David J. Stanfield and Sonila Jazo, Report “The evolution of immovable property registration inAlbania”, Terra Institute Albania Reports, Maj 2008, fq. 1, e aksesueshme në adresënhttp://www.terrainstitute.org/albania_report/Evolution_IPR_ver2.pdf.152 Kalimi nga një sistem i centralizuar, në një sistem të lirë të tregut privat.


Elona Saliaj 43

paluajtshme, i cili linte shumë për të dëshiruar. Por edhe pse kjo iniciativë ishte elogjikshme për kohën dhe situatën social-ekonomike që paraqiste vendi ynë, sërish atokrijuan shumë problematika, si shkak i veprimeve juridike të pastudiuara mirë dhe në njëambient ku disponuesit e pasurive vlerësonin më tepër lirinë politike se sa atë ekonomike.Mungesa e iniciativës së lirë private për një kohë të gjatë në Shqipëri, kishte humburtërësisht edhe ‘ndjesinë’ e shtetasve për pronë private dhe rëndësinë e padiskutueshmeekonomike që sjell administrimi privat i pasurisë së paluajtshme.

Ndryshimet e vrullshme ekonomike në vitet 1990-1994, përveçse kërkoninmenaxhim të mirë të situatës së pronësisë private nga ana e institucioneve shtetërore,kërkonte edhe shpejtësi në arritjen e objektivave të caktuara dhe saktësi në to. Kjo përfaktin se një “lëvizje e gabuar” e ndërmarrë në kushtet e një zhvillimi të shpejtë mbikonceptin e pronësisë, mund të përbënte problem të pazgjidhshëm në të ardhmen153.

Për këtë arsye, institucioneve përkatëse të shtetit në Shqipëri u lindi detyrakryesore për hartimin e plan-programeve të efektshëm, në mënyrë që të menaxhonintërësinë e pasurive të paluajtshme në vend. Si rrjedhim:

Nga njëra anë kërkohej një studim i detajuar i kushteve social - ekonomiko -politike të vendit, për të përcaktuar lidhjen juridike të pronësisë dhe të titullarit të saj mbipronën (të drejtat e detyrimet e tij); dhe

Nga ana tjetër duhet të ndërmerreshin reforma ligjore për vënien në zbatim tëkëtij studimi, nëpërmjet përshtatjes së ligjeve konkrete për rregullimin juridik,institucional e të tërësisë së dokumentacioneve që vërtetojnë ekzistencën e pasurisë dhe tëtitullit të pronësisë mbi të154.

Hartimi i ligjit për regjistrimin pasurive të paluajtshme dhe krijimi i sistemit uniktë regjistrimit u krijua në vitin 1994155. Ky ligj institucionalizoi sistemin e regjistrimit tëpasurive të paluajtshme që aplikohet sot156. Shqipëria, është vendi i parë, i cili mundësoikrijimin e sistemit të unifikuar të regjistrimit të pasurive që në vitin 1994. Sistemikadastral dhe ai ipotekor i cili funksiononte para viteve ’90, u unifikuan dhe u krijuasistemi i ri i regjistrimit të pasurive të paluajtshme157, i njohur si Sistemi i Regjistrimit tëPasurive të Paluajtshme (SRPP)158. Ky sistem, bazohet tek parcela159. Një nga arsyet

153 Enkeleda Olldashi dhe Elona Saliaj, “Pasuritë e paluajtshme dhe sistemi i regjistrimit në Republikën eShqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 64.154 Enkeleda Olldashi dhe Elona Saliaj, “Pasuritë e paluajtshme dhe sistemi i regjistrimit në Republikën eShqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 64.155 Ligji nr. 7843, datë 13.07.1994.156 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.157 Ligji nr. 7843, datë 13.07.1994, “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”, i shfuqizuar. Ligji i ri , nr.33/2012.158 Studimet e kryera mbi vendet të Evropës Juglindore nga Banka Botërore dhe donatorë të tjerë që nga viti1991, janë përfshirë dhe kanë shërbyer në asistimin për përgatitjen e ligjit për privatizimin e tokës dhe përmarrjen e titujve të pronësisë, pothuajse në çdo vend të ish-Bllokut Sovjetik, në Evropën Lindore dheQendrore. Përveç financimeve të kryera nga projektet e Bankës Botërore, një nivel i lartë i ndihmës dhedonacioneve në të gjitha këto vende, është dhënë edhe nga Suedia, Zvicra dhe SHBA (Shtetet e Bashkuaratë Amerikës)., referuar Gavin Adlington, “Report Comparative Analysis of Land Administration System”,The US Agency for International Development, Moldavi, Mars, 2002, fq.5.


Elona Saliaj 44

themelore të përzgjedhjes së këtij sistemi ishte se ai u ndërtua dhe u projektua të zbatohejmbi bazën e parimeve më të përparuara të vendeve Evropiane160.

2.4.1 Regjistrimi fillestar i pasurive të paluajtshme në Shqipëri

Administrimi i pasurive të paluajtshme dhe krijimi i sistemeve efikase tëregjistrimit të tyre në të gjitha vendet Evropiane, por veçanërisht në Shqipëri dhe vendet etjera të Evropës Juglindore (si: në Kroaci, Mal i Zi, Maqedoni, Serbi, Kosovë, Bosnje &Hercegovinë, Rumani etj.), është realizuar mbi bazën e studimeve të mirëfillta tëspecialistëve të fushës dhe me mbështetjen e institucioneve, donatoreve dhe ekspertëvendërkombëtarë 161 . Ata bënë një studimi të hollësishëm situatës juridiko, sociale dheekonomike të vendit, në funksion të sigurimit të pronës private dhe rritjes së vlerës së saj.Gjithashtu ndihmuan në themelimin e institucioneve përkatëse, në zgjidhjen e krizës sëpronave dhe në adresimin e çështjes urgjente të kthimit të tyre (në mënyrë të veçantë nëKosovë). Për këtë arsye në të gjitha këto vende u krijuan institucione permanente, poredhe institucione “ad hoc”, të cilat merreshin me zgjidhjen e problemeve juridike tëpasurive dhe adresimin tyre për regjistrim në institucionet përkatëse.Si rrjedhim i kësaj asistence, disa prej këtyre vendeve kanë arritur të finalizojnëregjistrimin fillestar të të gjitha pasurive të paluajtshme dhe janë fokusuar vetëm nëkryerjen e shpejtë të programit sistematik të titujve të pronësisë. Vende të tjera, përveçregjistrimit fillestar kanë mundësuar edhe krijimin e sistemit të integruar të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme, nëpërmjet unifikimit të tyre. Por programi i aplikimeve tëregjistrimit nuk ka qenë i njëjtë në të gjitha shtetet dhe nuk janë përdorur të njëjtatmetoda për regjistrimet fillestare162. Shpesh këto metoda nuk kanë qenë të përshtatshmedhe ndonjëherë edhe kundërshtojnë njëra-tjetrën163.

Për regjistrimin fillestar sistematik të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, janëaplikuar disa metodologji të ndryshme. Disa prej tyre kanë qenë efiçente, por të tjeratkanë dështuar, duke sjellë pasaktësi në pasqyrimin e të dhënave të pasurive tëpaluajtshme. Kjo është arsyeja që janë krijuar zvarritje të proceseve dhe mos realizimpërfundimtar të objektivave të vendosura për regjistrimin fillestar të pasurive.

Hartuesit e sistemit të regjistrimit në Shqipëri, duke i njohur gjithë mangësitë eveprimeve për privatizimin e pasurive164, rekomanduan dhe më pas u mor vendimi për tëkryer një regjistrim "të parë" sistematik të të gjitha pronave në vend, i quajtur ndryshe

159 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.160 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.161 Banka Botërore, USAID, PNUD, etj.162 Disa donatorë punojnë në zona të zgjedhura vendore (rrethe administrative, qytete, etj.), të tjerët e kanëtë përhapur aktivitetin e tyre në të gjithë vendin. Secili prej tyre përdor praktika, metoda dhe mjetet më tësofistikuara, për arritjen e qëllimeve të njëjta ose të ngjashme për secilin vend që merret në studim.163 Gavin Adlington, Report Comparative Analysis of Land Administration System, The US Agency forInternational Development, Moldavi, Mars, 2002, fq. 5.164 Deri në vitin 1994, në Shqipëri u shpërndanë rreth 80 % e pronave shtetërore (toka bujqësore, njësitregtare, banesat, apartamentet, ndërmarrjet shtetërore, etj.) të cilat kaluan në pronësi private.


Elona Saliaj 45

‘regjistrimi fillestar i pasurive të paluajtshme’165. Nëpërmjet tij, synohej të regjistroheshintë gjitha llojet e pasurive të paluajtshme, pavarësisht kategorizimit të saj, vendndodhjes,pronësisë (publike, shtetërore apo private), sipërfaqes, interesit, mënyrës së përfitimit, etj.Të gjitha pasuritë duhet të regjistroheshin në sistemin e ri të unifikuar të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme, nëpërmjet regjistrimit fillestar të pasurive166.

Kjo nismë u ndërmor për shkak të evidentimit të problematikave të shumta qëkishte në Shqipëri, të cilat mund të ishin të mbartura nga sistemi i vjetër, apo të krijuarapërgjatë viteve ’90-‘94, që kishin të bënin kryesisht me: pasaktësitë në aspektin teknik,hartografik si dhe atij ligjor mbi pasuritë e paluajtshme. “Regjistrimi fillestar”, përfshinregjistrimin nga e para të të gjitha pasurive, si dhe afishimin publik të pasurive tëpaluajtshme në mënyrë që shtetasit të kishin mundësi për të aprovuar apo për tëkundërshtuar lidhur me kufijtë e parcelave apo çdo pretendim tjetër në lidhje me to.Ankesat zgjidheshin me marrëveshjen midis palëve dhe pushtetit vendor, të cilat më pasregjistrohen në regjistrin publik. Ndërsa konfliktet, zgjidheshin në gjykatë duke bllokuarveprimet në zyrën e regjistrimit, deri në zbardhjen e vendimit të gjykatës167.

Përvoja në administrimin e pasurive të paluajtshme në Shqipëri, por edhe në ish-Jugosllavinë, ka treguar se regjistrimi i pronësisë është një nga pikat kyçe në garantimine të drejtës së pronësisë, i cili kërkon jo thjesht përditësim të të dhënave, por duhet tërindërtohet tërësisht i gjithë informacioni i pasurive të paluajtshme, në mënyrë që tësigurohet besueshmëria në mënyrën e administrimit të saj.

Diskutimi që shtrohej nga ekspertët në Shqipëri në vitin 1992-1994, për krijimine sistemit të ri të regjistrimit, ishte lidhur me funksionimin në mënyrë efikase të njësistemi, i cili të shmangte problematikat juridike të krijuara si shkak i mungesës sëlegjislacionit nga njëra anë, dhe i vrullit për të kryer transaksione në një ekonomi tregu tëlirë, nga ana tjetër. Për këtë arsye, u përcaktuan dy opsione metodike të regjistrimit tëpronësisë: Regjistrimi sporadik. Në përputhje me këtë metodë, sistemi i ri i regjistrimit të

pasurive të paluajtshme mundësonte mbledhjen e informacionit për interesat që lidhen meregjistrimin e tokës dhe ndërtesës, vetëm në rastet kur shtetasit kryenin transaksionin mbipasuritë e paluajtshme , ose kur dëshironin të hipotekonin pasurinë. Nëpërmjet këtijregjistrimi, titullari i së drejtës së pronësisë paraqet kërkesën për regjistrimin e një pronenë institucionin përkatës. Regjistrimi sistematik. Sipas kësaj metode, bëhej e mundur realizimi i një

“projekti”, i cili mundësonte sistemimin e hartës treguese të pasurisë, ku përfshihetvendndodhja e të gjitha parcelave dhe apartamenteve. Mbledhja e të dhënave të pasurive

165 David J. Stanfield, “The Creation of An Immovable Property Registration System In Albania”, LandTenure center, Terra Institute, 2004, Switzerland, fq. 7; aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/2004/geneva_2004_comm7/papers/lapca_11_stanfield.pdf.166 Nga specialistët, u vlerësua një afat maksimal për 4-5 vjet për përfundimin e regjistrimit fillestar tëpasurive, por realisht kanë kaluar mbi 20 vite dhe regjistrimi fillestar i pasurive në Shqipëri ende nuk ështëkompletuar në 100 % të territorit të saj.167 Ligji nr. 7843, datë 13.07.1994.


Elona Saliaj 46

ekzistuese bëhet mbi bazën e një evidence të të gjitha dokumenteve të vjetra të pronësisënë zona të caktuara gjeografike. Këto harta dhe evidenca regjistrohen më pas në zyrat eregjistrit të pasurive të paluajtshme, duke krijuar informacionin bazë për regjistrimin emëvonshëm të të gjitha ndryshimeve mbi pronësinë dhe interesave të tjera në të gjithëpasurinë e paluajtshme në vend168.

Nëpërmjet këtij regjistrimi, një grup pronash në të njëjtën zonë gjeografikepasqyrohen në hartën treguese, shqyrtohen dhe më pas regjistrohen në zyrën eregjistrimit169.

Regjistrimi fillestar sistematik i pasurive të paluajtshme, është regjistrim që kakosto ekonomike më të madhe170, por është më i sigurt se sa regjistrimi sporadik, sidomospër Shqipërinë dhe vendet e tjera të Evropës Juglindore, për shkak se nuk kanëmirëmbajtur dhe përditësuar informacionin mbi pasurinë për një kohë të gjatë.Regjistrimi fillestar sistematik i pasurive të paluajtshme në Shqipëri u përcaktua me ligjqë në vitin 1994, por aplikimi i tij filloi në vitin 1995. Identifikimi i pasurisë bëhet mbibazën e numrit unik të pasurisë, dhe jo të përfituesit të saj. Pra, identifikimi i saktë ligjordhe teknik i pasurisë bëhet nëpërmjet numrit të saj në vendndodhjen statike të pasurisë.Kjo nënkupton se ‘Pasuria është e palëvizshme, pronari i ndryshueshëm’, pra pronarëtjanë konceptuar si satelitë të pronës së tyre. Pronari apo disponuesi i pasurisë mund tëndryshojë, për shkak se ai i transferon të drejtat e tij mbi pasurinë në një kohë të caktuar(nëpërmjet tjetërsimit me vullnetin e tij - inter vivos, apo nëpërmjet trashëgimisë - mortiscausa). Pavarësisht se emri i disponuesit të pasurisë ndryshon, pasuria me të dhënat e saj,mbetet e njëjtë171.

Ndërkohë në vende të tjera të Evropës Juglindore, situata ka qenë disi e ndryshme.Studimi për regjistrimin e të drejtave të pronësisë ka filluar të zhvillohet në dekadën efundit dhe me hapa të ngadaltë, duke studiuar mirë terrenin social ekonomik të vendit.Kjo është arsyeja që në këto vende, edhe pas liberalizimit të tregut të lirë privat, pasuritëvijuan të ishin në pronësi Shtet.

168 David J. Stanfield, “The Creation of An Immovable Property Registration System In Albania”, LandTenure center, Terra Institute, 2004, Switzerland, fq. 7; aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/2004/geneva_2004_comm7/papers/lapca_11_stanfield.pdf.169 Programi i parë i madh, i financuar nga USAID dhe BE në periudhën 1994-2001, regjistroi thuajse 2milion prona në fshat dhe 120.000 apartamente. Disa projekte më të vogla në periudhën 2002 - 2004 çuannë regjistrimin e 70.000 pronave në fshat dhe 88.000 pronave në qytet, referuar Sonila Jazaj, “ProjectAgainst Corruption in Albania (paca)”, Council of Europe, 2010, fq. 13; aksesuar në adresën:http://www.coe.int/t/dghl/cooperation/economiccrime/corruption/projects/Albania/Technical%20Papers/1917-PACA%20-TP-Jazaj-july10.pdf.170 Puna për regjistrimin sistematik deri më tani, ka qenë rezultat i projekteve të financuara nga donatorët.Programi i parë i madh, i financuar nga USAID dhe BE në periudhën 1994-2001, regjistroi thuajse 2 milionprona në fshat dhe 120.000 apartamente. Disa projekte më të vogla në periudhën 2002 - 2004 çuan nëregjistrimin e 70.000 pronave në fshat dhe 88.000 pronave në qytet, referuar Sonila Jazaj, “Project AgainstCorruption in Albania (paca)”, Council of Europe, 2010, fq. 13; aksesuar në adresën:http://www.coe.int/t/dghl/cooperation/economiccrime/corruption/projects/Albania/Technical%20Papers/1917-PACA%20-TP-Jazaj-july10.pdf.171 Pasuria e paluajtshme është e pandryshueshme në konceptin e saj fizik. Toka, konsiderohet si një send-objekt i paluajtshëm, i pazëvendësueshëm dhe i pakonsumueshëm, ku në legjislacionin aktual në Shqipëri,por edhe në legjislacionet e tjera Evropiane, është përcaktuar me nocionin parcelë.


Elona Saliaj 47

Për kryerjen e reformave të unifikimit të sistemit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme, vendet e tjera, i janë referuar modelit Shqiptar, si një vend pilot, i vetmivend i Evropës Juglindore, ku sistemi i unifikuar dhe i integruar i pasurive të paluajtshmeu realizua më herët në kohë (viti 1994). Nga reformat e kryera në Shqipëri vendet e tjerae panë si rast studimi, nga i cili mësuan si nga gabimet, por edhe nga realizimi ireformave pozitive që aplikoi. Rumania, është një nga vendet e Evropës Juglindore e cilai është referuar Shqipërisë, për unifikimin e sistemit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme. Për Rumaninë, u sugjerua172 që të ndiqte të njëjtat politika mbi regjistrimine pasurive të paluajtshme, sikurse ishin përfshirë edhe në Shqipëri173.

Ndër vendet që ka arritur të ndërtojë një sistem krejt të ri të regjistrimit tëpasurive në një kohë shumë të shkurtër është Kroacia. Kjo e fundit, edhe pse ishte njëvend me shumë problematika në lidhje me menaxhimin e pasurive të paluajtshme, arritiqë në një kohë rekord (2005-2010) të përfundojë me sukses regjistrimin fillestar të tëgjitha pasurive të paluajtshme në të gjithë territorin vendit. Ndërsa, Bosnje &, nuk kaarritur ende të finalizojë regjistrimin fillestar të të gjitha pasurive, gjë që pengondixhitalizimin e të dhënave të pasurisë së paluajtshme. Në Bosnje & Hercegovinë dhe nëSerbi, ndryshe nga Shqipëria nuk është njohur regjistrimi fillestar i pronës.

Në Kosovë, vitet e fundit është bërë përparim në procesin e krijimit të regjistrimitsistematik pronësor. Tani është i vendosur sistemi i identifikimit dhe regjistrimi i tëdrejtave pronësore174.

Zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, u krijua në vitin 1994,ndërkohë regjistrimi i parë sistematik në Shqipëri, filloi në zonat rurale në vitin 1995 dhe80% e zonave kryesore bujqësore u kompletuan në vitin 2001175. Zyra e regjistrimit të

172 Ashtu sikurse edhe në vende të tjera të Evropës Juglindore, edhe Rumania u asistua nga donatorë tëhuaj, të cilët dhanë rekomandimet përkatëse për gjetjen e zgjidhjes së aplikimit të një sistemi regjistrimi tëpërshtatshëm, me qëllim sigurimin dhe mbrojtjen e resurseve të pasurive të paluajtshme. Për këtë qëllim, ula një afat prej 4-5 vjet me qëllim që të mundësohej i gjithë regjistrimi fillestar i pasurive të paluajtshme.173 Aksesuar në adresën: http://www.terrainstitute.org/pdf/rom_landmarket.pdf, fq. 3.174Strategjia për konsolidimin tokës 2010 -2020, fq. 35, aksesuar në adresën: http://www.kryeministri-ks.net/repository/docs/Strategjia_per_Konsolidimin_e_Tokes_2010-2020.pdf.175 Regjistrimi i zonave urbane ishte proces më i ngadaltë. Në vitin 2011 ishin në proces regjistrimi fillestarsistematik rreth 170 zona kadastrale me një numër pronash prej rreth 500’000. Procesi i regjistrimit fillestartë pasurive, u mendua të kishte një kohëzgjatje jo më shumë se 5-vjeçare. Por, si shkak i problemeve që ukonstatuan gjatë regjistrimit, të cilat në disa raste kanë qenë të pashmangshme, ka bërë që regjistrimifillestar i pasurive të paluajtshme, ndonëse drejt fundit, ende nuk është finalizuar në 100 % të tij. Shqipëriaka më shumë se 4.5 milion prona të ndara në 36 rrethe dhe rreth 3000 zona kadastrale. Çdo pronë ka njëkartelë që tregon emrin e pronarit, tipin e pronësisë, vendndodhjen fizike dhe madhësinë e pronës. Ajotregon gjithashtu çdo ngarkesë ose kufizim në transferimin e pronës si p.sh., të drejtën e përdorimit të tokësnga të tjerët, hipotekimin, dhënien me qira apo kufizimet lidhur me konfliktet gjyqësore. Çdo pronë,pavarësisht nëse është një parcelë apo ndërtesë, ka një numër unik identifikimi i cili referohet në kartelëdhe në hartën treguese të regjistrimit (HTR). Regjistrimi fillestar sistematik i pasurive të paluajtshmekadastrale është një i projekt i Qeverisë Shqiptare që financohet nga Banka Botërore (BB) nëpërmjetprojektit për administrimin dhe menaxhimin e tokës (LAMP) dhe që në bashkëpunim me ZRPP-në, imundëson gjithsecilit, posedues pasurie të paluajtshme, regjistrimin e saj brenda 45 ditëve; aksesuar në adresën:http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.


Elona Saliaj 48

pasurive të paluajtshme në Shqipëri, vepron duke ndërthurur dy sisteme: të riun (harta +kartela) dhe të vjetrin (ipoteka, e ngjashme me sistemin e deeds – veprave/fakteve), e cilavepron vetëm në zonat urbane176.

Shqipëria është ende në ndërtim të regjistrit publik të pasurive të paluajtshme.Regjistrimi fillestar deri në vitin 2012, ka përfunduar në 2555 ZK ose në rreth 84 % tëtotalit të tyre, që përfshin rreth 3’088’700 pasuri të paluajtshme ose 73 % të totalit tëtyre177.

Reformat mbi regjistrimin e tokës, vijuan më pas në vitin 2009, si një mbështetjee projektit LAMP178 dhe Bankës Botërore, e cila përfshiu Shqipërinë dhe vende të tjera tëEvropës Juglindore.

176 Sonila Jazaj, “Project Against Corruption in Albania (paca)”, Council of Europe, 2010, fq. 13; aksesuarnë adresën:http://www.coe.int/t/dghl/cooperation/economiccrime/corruption/projects/Albania/Technical%20Papers/1917-PACA%20-TP-Jazaj-july10.pdf.177 Procesi i regjistrimit fillestar vijon në kuadër të Projektit LAMP, i financuar nga Banka Botërore,kryesisht në zonat urbane të paregjistruara, si dhe në kuadër të një projekti të financuar nga BE, i zbatuarnga prezenca e OSBE-së në Shqipëri, për zonat bregdetare të jugut.178 Land Administration & Managment Project – Projekti i Administrimit & Menaxhimit të Tokës. Kyprojekt ka filluar punën pothuajse në të gjitha vendet e Evropës Juglindore, përfshirë edhe Shqipërinë.


Elona Saliaj 49

KREU III

SISTEMI I RI ADMINISTRATIV I REGJISTRIMIT TË PASURIVETË PALUAJTSHME NË EVROPË (VITI 1994-2010)

Nevoja për krijimin e sistemit të ri të regjistrimit të pasurive të paluajtshme nëvendet Evropiane, ka lindur si koncept pas viteve 1990. Në Shqipëri u realizua në vitin1994.

Ndërsa analiza krahasuese mbi sistemet Kadastrale në vendet e BashkimitEvropian, filloi pas vitit 1996. Deri në këtë periudhë, kishte pasur vetëm projekte tëvegjël pilot179.

Ideja e krijimit të një sistemi të ri administrimi të pasurive të paluajtshme nëEvropë, kishte për qëllim kryesor përshtatjen e ndryshimeve ekonomiko-politike e socialetë vendeve të Evropës Juglindore me tregun e pasurive të paluajtshme. Ndërsa në vendetanëtare të BE-së nevoja për përmirësimin e sistemit të regjistrimit të pasurive, apondryshimin e tij, lindi si domosdoshmëri e përshtatjes së të dhënave të pasurisë mezhvillimet teknologjike dhe hartografike, me qëllim rritjen e sigurisë dhe ofrimin eshërbimit kundrejt shtetasve. Për këtë arsye, të gjitha vendet Evropiane janë në një sfidëtë vazhdueshme për ndryshimin e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, në dymënyra: ose nëpërmjet krijimit të një sistemi të ri, ose nëpërmjet përshtatjes së sistemit tëvjetër kadastral me teknologji të reja të regjistrimit, si garanci për administrimin e tyrenga institucioni përkatës.

Vendet Evropiane kanë realizuar ndryshimin apo përshtatjen e sistemit të ri tëregjistrimit në përputhje me kërkesat e tregut të pasurive të paluajtshme, si shkak ipërshpejtimit të lëvizjes së lirë të shtetasve, lëvizjen e lirë të kapitaleve, përshtatjes sëndryshimeve teknologjike dhe për nevojën e administrimit të numrit të lartë tëtransaksioneve.

Në Evropë nuk ka një model të përgjithshëm, specifik apo unik të sistemit tëregjistrimit, që të mund të përkthehet dhe të përfshihet në mënyrë efikase në mjedise tëtjera, por secili shtet përzgjedh dhe aplikon sistemin më të përshtatshëm përadministrimin e pasurive të paluajtshme. Për këtë arsye, nevojitej një studim ihollësishëm në secilin vend, mbi kushtet ekonomiko sociale të shteteve përkatëse, nëmënyrë që të përzgjidhej sistemi më i mirë i mundshëm, i cili të garantonte më tepërsiguri juridike dhe të ishte më i përshtatshëm për administrimin dhe përpunimin e tëdhënave të pasurive të paluajtshme.

Reforma ligjore më e rëndësishme për regjistrimin e pasurive të paluajtshme nëShqipëri, por edhe në vende të tjera Evropiane (veçanërisht në Evropën Juglindore) ishte

179 John Manthorpe “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the European Union” (UnitedKingtom), Dhjetor, 2004, fq. 17, aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.


Elona Saliaj 50

ajo për integrimin e të dhënave të regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe unifikimin esaj.

Në Shqipëri, u përcaktua që në sistemin e ri të kryhej regjistrimi fillestar i të gjithapasurive të paluajtshme. Ky regjistrim, bazohej jo vetëm në të dhënat e regjistrimeve tëvjetra kadastrale dhe ipotekore, por edhe në matjet topografike me metoda të reja, për tëpërcaktuar saktë sipërfaqen e pasurisë, kufizimet dhe disponuesit e saj. Në këtë mënyrërealizohej edhe integrimi dhe kalimi gradual nga sistemi i vjetër kadastral-ipotekor, nënjë sistem të ri regjistrimi bazuar tek transkriptimi.

Në sistemin e unifikuar të regjistrimit, informacioni i saktë ligjor mbi pasurinëështë i lidhur ngushtë me atë gjeografik të pasqyruar në hartën përkatëse të pasurisë. Nëthelb, kadastra ka një funksion të rëndësishëm që lidhet me zhvillimin e të dhënavefiskale si dhe një funksion të caktuar provues mbi ekzistencën e pasurisë sëpaluajtshme180.

Edhe pse në Evropë, nuk u përcaktua dhe nuk imponua një model unik dhespecifik për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, modeli i sistemit të regjistrimit qëpërmban unifikimin dhe integrimin e regjistrimit të pasurive i aplikuar në Shqipëri,mbetet sistemi më i mirë i cili është përfshirë nga pjesa më e madhe e vendeve Evropianedhe synohet të përfundojë edhe në pjesën tjetër të vendeve Evropiane.

Regjistrimi dhe administrimi i të dhënave të pasurive mundësohet nga institucioniadministrativ me funksion publik, i përcaktuar me ligj në secilin prej vendeve të marra nëanalizë. Termi i përdorur për identifikimin e institucionit të regjistrimit dhe administrimittë pasurive të paluajtshme në Evropë, njihet me specifikime të ndryshme181, por funksionii tyre është i njëjtë që lidhet me administrimin dhe regjistrimin e pasurive të paluajtshme.

Funksioni publik i institucionit administrativ të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme, lidhet me regjistrimin, përpunimin, administrimin, përditësimin dhearkivimin e të dhënave mbi pasurinë e paluajtshme që përmbajnë aktet e prodhuara nga:Organet Gjyqësore (vendimet gjyqësore), Organet Administrative (aktet administrative)dhe Organet Publike (aktet noteriale)182.

180 Aksesuar në adresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.181 Regjistri kadastral (i njohur në Shqipëri dhe në Bosnjë Hercegovinë si regjistër i vjetër; ‘katastrunemovitostí’ në Republikën Çeke). Regjistri Ipotekor (‘conservation des hypothèques’ përdroret nëBelgjikë dhe Francë; vetëm në Alsace-Moselle, njihet si zyra e kadastrës). Libri i tokës (‘Grundbuch’ nëAustri). Regjistri i tokës (‘land registry’ në Angli dhe Uells; Irelandë njihet si tipi modern i regjistrimit; nëGjermani njihet me emrin ‘Grundbuchamt’; ‘Ypothicofilakia’ Greqi, ‘tinglysningskontoret’ në Danimarkë,në Bosnjë Hercegovinë quhet Regjistri i tokës dhe i të drejtave). Zyra e kadastrës (‘földhivatala’- Hungari,Kosovë-Agjencia Kadastrale, në Mal i Zi, Serbi). Regjistri i titullit (“Registry of Deeds”, si tip i regjistrittë vjetër në Irlandë), Regjistri i pasurive të paluajtshme (në Itali, në Shqipëri pas ’94, në Maqedoni);aksesuar në adresën European University Institute, Florence/European Private Law Forum DeutschesNotarinstitut Würzburg, “Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, FinalVersion”, 2005; fq. 27, aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.182 Neni 19, pika 5, germa c e ligjit 33/2012 “Për Regjistrimin e pasurive të paluajtshme”. ZVRPPadministron: “vendimet gjyqësore, aktet administrative, kontratat, aktet dhe dokumentet e tjera, të hartuara


Elona Saliaj 51

Në pjesën më të madhe të vendeve Evropiane, informacioni në regjistrin epasurive të paluajtshme është në dispozicion për këdo që e kërkon këtë shërbim. Aksesionline me zyrën e regjistrimit të pasurive është mundësuar në: Austri, Republika Çeke,Kroaci, Danimarkë, Angli, Finlandë, Hungari, Irlandë Veriut, Lituani, Itali, Holandë,Portugali, Skoci, Suedi. Por, në shtete të tjera, për arsye të mbrojtjes së të dhënavepersonale, aksesi në sistemin e regjistrimit të pasurive është i kufizuar.

Në aneksin nr. 2183 të punimit, pasqyrohet një përmbledhje të krijimit të sistemittë regjistrimit të pasurive të paluajtshme për secilin vend të marrë në analizë, tëfunksionit të institucionit përkatës që i regjistron, administron e përpunon të dhënat mbito. Gjithashtu paraqitet edhe një përmbledhje e mënyrës së regjistrimit të pasurive dhepasojave juridike të saj.

Më pas analizohen se si aplikohet në secilin vend sipas natyrës së çështjespërkatëse.

3.1 Vështrim i krahasuar mbi sistemin e ri të regjistrimit të pasurive

Shqipëria dhe vendet e tjera Evropiane kanë ndërmarrë reforma me qëllimndryshimin apo përmirësimin e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme,kryesisht në drejtim të: kalimi nga një sistem kadastral (ku jepen vetëm të dhënat e pasurisë) në një sistem

transkriptimi, regjistrimi të pronësisë, e cila përmban edhe përpunimin e të dhënave nëvazhdimësi; regjistrimi fillestar i të gjitha pasurive të paluajtshme, duke përzgjedhur si më të

favorshmin regjistrimin sistematik, por është përdorur edhe regjistrimi sporadik ipasurive. Mundësimi i unifikimit të sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, meqëllim që të dhënat e pasurisë të mos ekzistojnë të shpërndara në institucione tëndryshme, por të jenë të integruar me njëra tjetrën dhe të unifikuar në një sistem tëvetëm; dixhitalizimi i të dhënave të pasurive të paluajtshme, si një nga mekanizmat e

besueshëm dhe garantues për arkivimin e të dhënave të tyre, të dhënave hartografike dheligjore, për mundësinë e pasqyrimit online dhe të aksesit të publikut në një kohë më tëshkurtër, etj.;

sipas ligjit, që kanë ndikim mbi regjimin juridik të pasurisë së paluajtshme apo të të drejtave reale mbi to,të cilat, sipas ligjit, duhet të regjistrohen në regjistrat e pasurive të paluajtshme”.183 Aneksi nr. 2, “Funksioni i institucioni publik të sistemit të regjistrimit dhe garantimi i titullit tëpronësisë”, fq. 205. Ky aneks, përmban një tabelë të hartuar nga autorja për të pasqyruar më qartëkarakteristikat e secilit vend. Referimet për të dhënat e pasqyruara në përmbajtje të tabelës, janë përshkruarme footnote, në analizën përkatëse që i bëhet tabelës. I gjithë përshkrimi i përmbajtjes së tabelës, ështështjelluar në nënçështjet e mëposhtme, përkatësisht 3.1.; 3.2.; 3.3 dhe 3.4.


Elona Saliaj 52

krijimi i një portali ‘one stop shop’, e cila të mundësojnë lidhjen në një kohë tëshpejtë dhe procedura lehtësuese për kërkimin e informacioneve të gjendjes juridike tëpasurive të paluajtshme, nëpërmjet të cilave realizohet transaksioni. mundësimi i aplikimit online për kryerjen e veprimeve dhe shërbimeve përkatëse që

ofrohen nga zyra e regjistrimit, e cila shkurton kohë, por është një mekanizëm matës qëlehtëson verifikimin real të punës së administratës së institucionit të regjistrimit tëpasurive; etj. Ky sistem mundëson regjistrimet online të transaksionit nëpërmjet organevepublike (noterëve).

Kalimi nga sistemi kadastral - ipotekor në sistem regjistrimi të pasurive tëpaluajtshme në Shqipëri, mundësoi jo vetëm integrimin e të dhënave të pasurive, poredhe unifikimin e sistemit të regjistrimit në një të vetëm.

Unifikimi i sistemit të regjistrimit, nënkupton përfshirjen e procesit të regjistrimittë të gjitha llojeve e kategorive të pasurive të paluajtshme që ndodhen brenda territorit tënjë shteti, nën administrimin e një institucioni të vetëm publik, ose në dy institucione tëndryshme, por që janë të integruar me njëri tjetrin. Në përmbajtjen e të dhënave tëpasurisë, përfshihet edhe përshkrimi i informacioneve të plota mbi pasurinë si në aspektinhartografik e teknik, ashtu edhe në atë juridik. Pra, informacioni hartografik dhe ai ligjorështë i ndërthurur në një sistem të vetëm, gjithashtu edhe informacioni kadastral dhe aiipotekor (ekzistues në Shqipëri) janë integruar dhe ofrohen si shërbime nga një sistem ivetëm regjistrimi.

Krijimi i sistemit të integruar të regjistrave publikë dhe unifikimi i tij përregjistrimin e pasurive, është një përpjekje e vazhdueshme e të gjitha vendeve Evropiane.Ato synojnë krijimin e sistemit të ri të regjistrimit, përmirësimin e tij dhe modernizimin einstitucionit përkatës, dixhitalizimin e të dhënave të pronësisë, mundësimin e aksesitonline, etj.

Pjesa më e madhe e vendeve Evropiane ashtu si Shqipëria, kanë zgjedhur tëaplikojnë sistemin e integruar dhe të unifikuar të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.Përjashtim bën: Gjermania, Italia, Greqia, Kroacia, Bosnje & Hercegovina, të cilatvazhdojnë ende me sistemin e ndarë të regjistrimit, por janë në përpjekje të finalizimit tëunifikimit të procesit të regjistrimit. Italia, Kroacia dhe Gjermania kanë realizuarintegrimin e të dhënave të regjistrave përkatës, por nuk kanë përfunduar unifikimin einstitucionit administrativ.

Unifikimi i sistemi të regjistrimit të pasurive, synon të arrijë krijimin e të gjithëkëtyre informacioneve dhe komponentëve në një të vetëm, përkatësisht: krijimin e një sistemi të sofistikuar për administrimin e pasurive të paluajtshme

dhe ofrimin e garancisë juridike për përpunimin dhe arkivimin të dhënave të pasurisë; mbështetje për kryerjen e proceseve dhe detyrave përkatëse nëpërmjet krijimit të

aplikimit ‘one stop-shop’ - dritare të brendshme dhe të jashtme për përdoruesit, ku tëpërmbajë dhe të mirëmbajë të dhëna të plota alfanumerikë dhe gjeometrike mbi pasurinëe paluajtshme;


Elona Saliaj 53

të jetë aplikim i shpejtë, e cila të raportojë të dhëna të plota përKadastrën/Ipotekën dhe regjistrin e pasurive të paluajtshme 184 , përshpejtimin dhethjeshtësimin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme; rregullimin (harmonizimin) e të dhënave midis informacioneve kadastrale dhe

regjistrit e tokës; të dhënat bazë mbi regjistrin e pasurive të paluajtshme; të dhënat bazë mbi hartën treguese dixhitale të pasurisë së paluajtshme, etj.185

Nga të gjitha vendet e analizuara, Shqipëria është e para që ka krijuar sistemin eri të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, në vitin 1994. Ndërsa vende e tjeraEvropiane, e kanë finalizuar këtë proces pas viteve 2000. Në Shqipëri, funksionon vetëmnjë sistem unik regjistrimi për pasuritë e paluajtshme, i cili regjistron të gjitha llojet epasurive të paluajtshme brenda territorit Shqiptar186.Ligji për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, si dhe aktet nënligjore në zbatim të tij,janë të njëjta për të gjitha zyrat vendore të regjistrimit të pasurive të paluajtshme nëShqipëri.

Ai regjistron si tokën ashtu edhe ndërtimet e lidhura pazgjidhshmërisht metokën187. SRPP në Shqipëri është unike dhe e integruar me sistemin e vjetër ipotekor-kadastral188.

Pjesa më e madhe e vendeve Evropiane, ka finalizuar krijimin e sistemin tëunifikuar të regjistrimit të pasurive dhe kanë integruar informacionin ligjor dhe atë teknik(hartografik), sikurse në Shqipëri. Vende të tilla janë: Franca, Suedia, Spanja, Serbia,Bullgaria, Kosova, Mal i Zi, Maqedoni, Rumani, Holanda, Sllovenia, Mbretëria eBashkuar etj.

184 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/croatia.185 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/croatia.186 Emërtimi i “Llojit të Pasurisë”, përdoren gjatë regjistrimit në fushën “Lloji i Pasurisë” në Kartelën ePasurisë së Paluajtshme. Janë 39 emërtime për llojin e pasurisë. Në kllapa jepen sinonimet ose llojet qëpërfshihen në atë emërtim. Shembull: emërtimi “Pyll” do të përdoret për pyjet, zabelet, shkurret. në fushën“Përshkrimi i Veçantë” mund të jepen shpjegime kur shihet e nevojshme. 1. Arë; 2. Pemëtore;3. Vresht; 4.Ullishte; 5. Livadh; 6. Kullotë (kullota, lëndina, musha) 7. Pyll (pyll, zabel, shkurre); 8. Kënete (kënete,moçal, deje); 9. Shkëmbore (shkëmbore, garrunja, gurishtore, të përdoruara); 10. Ranishte (ranishte,zallishte); 11. Ledh (ledh, mezhdë meje,etj.); 12. Shesh (shesh, park, lulishte); 13. Teren sportiv (fushëfutbolli, volejbolli, basketbolli, pishinë, etj.); 14. Truall (trualli si pasuri e veçantë; oborri me ndërtesën sipjesë përbërëse e një pasurie; trualli bashkë me ndërtesën si një pasuri. Në fushën “Përshkrim i veçantë”regjistrohen të dhëna për ndërtesën si: destinacioni, numri i kateve, materiali, etj.); 15. Liqen ( liqen natyraldhe liqene të hidrocentraleve); 16. Rezervuar; 17. Lum; 18. Përrua; 19. Kanal (kanale vaditës, kullues sëbashku me skarpatet); 20. Rrugë (përfshihen trotuaret); 21. Trotuare (për trotuaret e rrugëve kryesore tëqyteteve); 22. Hekurudhe (përfshihet trupi i hekurudhës dhe skarpatet); 23. Ndërtesë (kur pronësia endërtesës është e ndryshme nga e truallit nën të); 24. Godine; 25. Njësi (për njësite/dyqanet);26. Pallat; 27.Apartament; 28. Bodrum; 29. Garazh; 30. Studio; 31. Vendstrehim; 32. Depo uji; 33. Central elektrik; 34.Nëncentral elektrik; 35. Kabine elektrike; 36. Pus nafte; 37. Shesh miniere; 38. Varreza; 39. Karriera(përfshihen karrierat e dheut, gurit, argjilat, etj.); 40. Arë + Truall; 41. Pemëtore + Truall; referuarRregullore nr. 184, datë 08.04.1999, “Për punën e zyrës qendrore të regjistrimit të pasurive të paluajtshme”187 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.188 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.


Elona Saliaj 54

Karakteristikë e përbashkët e këtyre vendeve, të cilat aktualisht aplikojnë sistemine unifikuar të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, janë:

Së pari, përveç Mbretërisë së Bashkuar, ku sistemi i unifikuar është përcaktuarqë në vitin 1925 189 , nismat për unifikimin e sistemit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme për të gjitha vendet e tjera (të përmendura më sipër) është ndërmarrë vetëmnë 2 dekadat e fundit. Shqipëria ka përcaktuar sistemin e unifikuar të regjistrimit që nëvitin 1994. SRPP190 në Shqipëri administrohet nga një institucion i vetëm publik, equajtur Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme, i cili pasqyron regjistrimin efektivtë të gjitha kategorive të pasurive të paluajtshme, nëpërmjet sistemit të unifikuar191.

Në Bullgari, Slloveni 192 dhe në Kosovë 193 , unifikimi i dhënave të sistemitkadastral me sistemin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, është realizuar pas vitit2000194.

Në Bullgari ka vetëm një sistem për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, qëquhet regjistri i pronësisë, i cili administrohet nga një institucion i vetëm, AgjenciaKombëtare për Kadastrën dhe Regjistrimin e Tokës, e cila u krijua në vitin 2004195. NëBullgari pas viteve 2000 është mundësuar integrimi i sistemit kadastral dhe atij tëregjistrimit të pasurive në një të vetëm. Ndërsa sistemi i unifikuar u mundësua në vitin2009196. Të dhënat e vjetra të pronësisë u regjistruan dhe u përfshinë në sistemin e ri tëregjistrimit. Ai është një sistem tërësisht i integruar me sistemin hartografik, gjeodezikdhe me regjistrin e agjencisë kadastrale197.

Në Slloveni, tashmë ekziston vetëm një sistem regjistrimi i të drejtave të pasurivetë paluajtshme, që quhet Regjistri i Tokës. Ai përmban faktet ligjore që lidhen mepronësinë, të tilla si: pronarin, hipotekën, servitutet, etj. Kurse Kadastra e tokës është e

189 Nëpërmjet rishikimit themelor të legjislacionit mbi regjistrimin e pasurive, në të cilën u bënë analizakrahasuese mbi Sistemet Kadastrale në Bashkimin Evropian. Ndryshimet ligjore u bënë në vitin 2002.190 Sistemi i regjistrimit të pasurive të paluajtshme.191 Banka Botërore, “Vlerësim i sektorit urban në Shqipëri”, Raport nr. 37277-al, Janar, 2007, fq. 13,aksesuar në adresën: http://www.readbag.com/siteresources-worldbank-intalbania-resources-albania-urban-sector-shqip.192 Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and geometric quality improvement”, Slovenia, Maj,2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.193 Përpara viteve 2000, të dhënat faktike me ato juridike të regjistrimit të pronësisë nuk kanë qenëasnjëherë në përputhje midis tyre, referuar Robert Muharremi, “Misioni i Kombeve të Bashkuara nëKosovë dhe Privatizimi i Pronës Shoqërore”, Instituti Kosovar për Kërkime dhe Zhvillime të Politikave,Prishtinë, 2005, fq.7.194 Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and geometric quality improvement”, Slovenia, Maj,2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.195 Gheorghe Badea, Ana-Cornelia Badea, “From Cadastral Background of Romania to the Present”,Romania, 2015 fq. 4; aksesuar në adresën:http://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.196 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.197 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.


Elona Saliaj 55

disponueshme për t’u përdorur dhe përmban informacion mbi rrethana faktuese të tokës,të tilla si: vendndodhja, sipërfaqja, vlera, etj. Regjistri i tokës administrohet nga GjykataSupreme e Republikës së Sllovenisë198.

Në Kosovë, sistemi i regjistrimit mbikëqyret nga një institucion i vetëm AgjenciaKosovare e Kadastrës199, e cila ka degët e saj të shpërndarë në të gjithë territorin venditpër secilën komunë.

Në Rumani dhe Maqedoni, integrimi i sistemit kadastral dhe librit të tokës umundësua pas vitit 2004200, ndërkohë në Maqedoni sistemi i unifikimit të regjistrimit tëpasurive u finalizua në vitin 2011 201 . Në Rumani, në të njëjtin vit u krijua edheinstitucioni i ri që u quajt Agjencia Kombëtare e Kadastrës dhe Regjistrimit të Tokës202.

Në Francë, pasuria e paluajtshme administrohet nga Regjistri i Tokës, e quajturConservation des hypothèques. Zyrat vendore të hipotekave lokale, janë në varësi tëMinistrisë së Thesarit 203 . Administrimi i të dhënave kadastrale në Francë është nëformën e saj më të mirë, është përshkruese dhe vlerësuese e pasurisë. Kadastra pasqyrongjendjen juridike të pronës. Funksionet e saj kryesore janë: fiskale, vlerësimi i pasurive tëpaluajtshme, përcaktimin e bazave për tatimin në pronë, identifikimi i pronarëve tëtatueshme; ligjore dhe lidhja e pronave, identifikimi dhe përshkrimi fizik i pronave; dheteknike, ngritja e planit kadastral duke e mbajtur atë të përditësuar, pamjet topografike tëcilat janë thelbësore për identifikimin dhe përshkrimin fizik të pronës, në rast sekërkohen204.

Spanja ka sistem të unifikuar të regjistrimit të pasurive të paluajtshme që quhetRegjistri i Pronësisë (“Registro de la Propiedad”)205. Regjistri menaxhohet nga një organadministrativ (grup regjistruesish juristë), e cila është në varësi të Ministrit tëDrejtësisë206. Territori i Spanjës është i ndarë në zona kadastrale, të quajtura distrikteipotekore (Distritos Hipotecarios) dhe çdo distrikt ipotekor ka një zonë regjistrimi, të cilatjanë pjesë përbërëse e Regjistrit të Tokës. Të gjitha zonat kadastrale iu nënshtrohen tënjëjtave rregulla dhe janë subjekt i të njëjtave kërkesa ligjore207.

198 Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and geometric quality improvement”, Slovenia, Maj,2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.199 E cila kryen të njëjtin funksion si zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme.200 Gheorghe Badea, Ana-Cornelia Badea, “From Cadastral background of Romania to the Present”,Romania, 2015, fq. 5, e aksesueshme në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.201 Slobodan Janovski, 25 Janar 2014, Slaiter.202 Gheorghe Badea, Ana-Cornelia Badea, “From Cadastral background of Romania to the Present”,Romania, 2015, fq. 5, e aksesueshme në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.203 Aksesuar nëpërmjet adresës: www.minefi.gouv.fr.204 Aksesuar në adresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.205 E cila është e aksesueshme nga Ministria e Drejtësisë, Drejtoria e Përgjithshme e Regjistruesve dheNoterët, Aksesuar në adresën: www.registradores.org.206 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/spain.207 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/spain.


Elona Saliaj 56

Suedia ka vetëm një sistem regjistrimi që quhet Regjistri i pasurive të paluajtshme,e cila administrohet nga autoriteti i regjistrimit të tokës, kadastrës dhe hartave dhe quhetAnketa e Tokës Kombëtare (Lantmäteriet)208.

Ndërkohë në Holandë209 dhe Serbi, unifikimi i sistemit të regjistrimit në një tëvetëm, u mundësua në vitin 1992210. Regjistri i pasurive të paluajtshme në Holandë, ështënjë organ i pavarur administrativ, që kryen funksionin e tij në varësi të Ministrisë sëStrehimit211.

Në Serbi u mundësua krijimi i sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme,nëpërmjet unifikimit të sistemit kadastral në një të vetëm. Institucioni i regjistrimit tëpasurive të paluajtshme quhet Kadastra e Pasurive të Paluajtshme. Ai përmban të dhënatë unifikuara teknike nga Libri tokës (apo kadastra e tokës)212 dhe të dhënat ligjore ngaKadastra e pasurive të paluajtshme (apo regjistri i mëparshëm i tokës). Ritmet përregjistrimin e pronësisë, kanë qenë të ngadalta dhe problematike në këtë vend. Sistemiunik i regjistrimit të pasurive nuk është i shtrirë në të gjithë shtetin Serb. Ka zonaregjistrimi, të cilat kanë sistem të dyzuar të regjistrimit të pronësisë213.

Së dyti, të gjitha vendet Evropiane, përfshirë edhe Shqipërinë për një periudhëkohe të gjatë, kanë aplikuar sistem të ndarë regjistrimi të pasurive të paluajtshme.

Sistemi i ndarë i regjistrimit të pasurive (ose sistemi i dyzuar), nënkupton qëregjistrimi i fitimit/njohjes së pronësisë, apo i të drejtave reale mbi to, bëhet njëkohësishtnë dy institucione të ndryshme administrative, në dy regjistra të cilat nuk janë tëunifikuar me njëri tjetrin.

Përgjithësisht, sistemi i ndarë apo i dyzuar i regjistrimit të pasurive, nënkupton qëekzistojnë dy lloje regjistrash njëri i vjetër dhe tjetri i ri, të cilat administrohen nga dyinstitucione të ndryshme. Informacioni që përmban njëri regjistër mund të mos jetë injëjtë me informacionin që përmban një regjistër tjetër. Regjistri i vjetër përmban tëdhënat kadastrale, hartografike të pasurisë dhe regjistri i ri dhënat e transaksionit mbi

208 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/sweden209 Në vitin 1992, së bashku me unifikimin e sistemit ( ku u unifikua regjistri i tokës dhe regjistrat publikë),u pasua edhe me ndryshimin e emrit zyrtar të regjistruesit. Sipas ligjit të kadastrës së re, emri“mortgagekeeper” u zëvendësua me mbajtësin e regjistrit të tokës dhe regjistrave publikë, Aksesuar nëadresën: http://fdslive.oup.com/www.oup.com/academic/pdf/13/9780198233909.pdf.210 Aksesuar në adresën: http://fdslive.oup.com/www.oup.com/academic/pdf/13/9780198233909.pdf.211Aksesuar në adresën: http://fdslive.oup.com/www.oup.com/academic/pdf/13/9780198233909.pdf.212 Është regjistri publik që regjistron në juridiksionin e gjykatës, ku janë të regjistruara të drejtat aktualembi pasuritë e paluajtshme (të tilla si: toka, ndërtesat, apartamentet, etj.) Libri i tokës ka të dhëna që i kamarrë nga kadastra e tokës. Kushti për të regjistruar tokat, ndërtesat dhe një pjesë të veçantë të ndërtesave(të tilla si apartamente) është se ndërtesat duhet të jenë të pajisura me leje ndërtimi dhe leje për banim,referuar Marosan Stevan,Vasovic Olivera, “The state of cadastre, land market and real propertydevelopment in Serbia and Montenegro”, Food and Agriculture Organisation of the United Nations &Slovak University of Agriculture, fq. 3, aksesuar në adresën:https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf.213 Marosan Stevan,Vasovic Olivera, “The state of cadastre, land market and real property development inSerbia and Montenegro”, Food and Agriculture Organisation of the United Nations & Slovak University ofAgriculture, fq. 3, aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf.


Elona Saliaj 57

pasurinë si dhe disponuesit e saj. Fakti që këto regjistra, në disa prej vendeve Evropianenuk janë të integruar me njëri tjetrin, nënkupton se të dhënat e pasurisë që ekzistojnë nëregjistrat e vjetër, nuk përkojnë me të dhënat që ekzistojnë në regjistrat e rinj.

Mungesa e integrimit të regjistrave, sjell probleme në identifikimin e saktë tëpasurisë së paluajtshme. Si rrjedhim, mbetjet e regjistrimeve të vjetra sjellin probleme nëprocesin e regjistrimit të ri dhe ecurisë së unifikimit të regjistrave të pasurive.

Zakonisht regjistri i vjetër përmban informacione rreth të dhënave fizike mbipasurinë: si: numri kadastral, sipërfaqja, kufizimet e pasurisë, etj. Ndërsa regjistri i ri,përmban të dhëna rreth titullarit të pronësisë, si: disponuesit, poseduesit, gëzuesit, apo tëdhëna mbi të drejtat reale mbi pasurinë e paluajtshme, si: servitut, uzufrukt, hipotekë, etj.Për kërkimin e informacionit mbi pasurinë e paluajtshme, shtetasit aplikojnë njëkohësishtnë të dy regjistrat publikë që menaxhohen nga dy institucione të ndryshme publike. Enjëjta procedurë aplikohet edhe në rastet e regjistrimit të transaksionit të realizuar dhenënshkruar nga palët.

Pavarësisht se transaksioni për fitimin pronësisë regjistrohet në të dy regjistratnjëkohësisht, regjistri i ri, për shkak të modernizimit dhe përditësimit të vazhdueshëm tëtij, është më i besueshëm dhe më i saktë në të dhënat që përmban. Blerësi i ardhshëm ikësaj pasurie, bazohet në të dhënat e këtij regjistri sipas transaksionit të fundit të kryer.

Ky është integrimi gradual që i bëhet të dhënave të pasurisë së paluajtshme. Çdoregjistrim që pasqyrohet në regjistrin e ri (sistemin e ri të krijuar), përpunohet dhepërditësohet vazhdimisht me mjete të sofistikuara dixhitale. Kjo është arsyeja që regjistrii ri krijon më tepër fleksibilitet se sa i vjetri.

Për këtë arsye, në Serbi, Maqedoni dhe Mal i Zi, procesi i unifikimi tëregjistrave është realizuar me shumë vështirësi. Edhe në Shqipëri, nuk ka përfunduarende regjistrimi total i pasurive të paluajtshme dhe transferimi i tyre në sistemin e ridixhital.

Megjithatë, sistemi Shqiptar i regjistrimit ndryshon nga Italia, Greqia,Gjermania, Bosnje & Hercegovina dhe Kroacia të cilat edhe pse si parime janë tënjëjta me ato të Shqipërisë dhe vendeve të tjera Evropiane të sipërcituar, kanë sistem tëndarë të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

Në pjesën më të madhe të vendeve që kanë sistem të dyzuar regjistrimi, regjistri ivjetër, gradualisht po del jashtë funksionit të përdorimit dhe të dhënat e tij po integrohennë regjistrin e ri, deri sa të realizohet unifikimi i plotë i sistemit të regjistrimit. Në vendetqë aplikojnë sistem regjistrimi të ndarë, regjistri i vjetër përdoret më tepër për saktësimine të dhënave të pasurisë kur një informacion i tillë mungon në regjistrin e ri, ose për tëidentifikuar saktë origjinën e të dhënave të pasurisë.

Një procedurë e tillë ndodh edhe në Shqipëri. Edhe pse sistemi i regjistrimit ështëi unifikuar dhe i integruar me regjistrimin e pasurive, regjistrat e vjetër (kadastra dhehipoteka, të cilat tashmë menaxhohen nga institucioni i regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme) përdoren më tepër në rastet e informacionit të origjinës së pronës, ose nërastet kur kërkohet informacion për zonat kadastrale në të cilat ende nuk ka përfunduarregjistrimi fillestar i pasurive të paluajtshme.

Megjithatë edhe brenda sistemit të ndarë të regjistrimit të pasurive, ka ndryshime.Disa shtete, edhe pse kanë sistem të dyzuar regjistrimi të pasurive të paluajtshme, të


Elona Saliaj 58

dhënat e secilit regjistër janë të integruar me njëri tjetrin. E tillë është Kroacia, Italia,Gjermania, Bosnje & Hercegovina dhe Zvicra.

Kroacia, ka përfunduar sistemin e regjistrimit fillestar dhe dixhitalizimit të tëdhënave të pronësisë që në vitin 2010, por nuk ka mundësuar ende unifikimin e procesittë regjistrimit të pasurive, pra regjistrin e tokës dhe regjistrin kadastral214 . Sistemi iregjistrimit të pasurive të paluajtshme në Kroaci, përbëhet nga dy regjistra bazë:Kadastra e pasurive të paluajtshme215 dhe Libri i tokës/regjistri i tokës216, të cilët janëtë integruar në informacione me njëri tjetrin, por ende nuk janë të unifikuar.

Sistemi i regjistrimit të pasurisë së paluajtshme në Gjermani është sistem i idyzuar regjistrimi. Situata ligjore e secilës parcelë, është përshkruar në regjistrin e tokës ecila quhet “Grundbuch”. Vetëm “Grundbuch” dhe kadastra në ndërthurje midis tyre janënë gjendje të japin një pasqyrë të plotë rreth situatës ligjore dhe hartografike të pasurisë.Të dy regjistrat janë të integruar dhe përditësohen vazhdimisht, në mënyrë që të jenë nëharmoni me njëri-tjetrin dhe informacioni që japin të jetë i plotë dhe i saktë217.

Gjermania ka disa lloje zyrash regjistrimi mbi pasuritë e paluajtshme, të cilatndryshojnë nga njëra tjetra dhe kanë rëndësinë e tyre. Asnjëra prej tyre nuk ka një zyrëqendrore të unifikuar, siç është në vendin tonë Zyra Qendrore e Regjistrimit të Pasurivetë Paluajtshme. Zyrat e regjistrimit të pasurive funksionale në Gjermani, janë:

a) Zyra e regjistrimit të tokës: është zyra më e rëndësishme e regjistrimit të pasurivetë paluajtshme218.

b) Zyra e regjistrimit kadastral të pasurive të paluajtshme (Kadastra), shërbenvetëm për qëllime informimi219.

214 Në Kroaci, synohet të bëhet unifikimi i sistemit të informacionit dhe i regjistrave mbi pasuritë epaluajtshme, i cili quhet sistemi i informacionit të përbashkët, I njohur si JIS- Joint Infomacion System,Sistemi i Informacionit të përbashkët. Ky unifikim, ka si qëllim ndërveprimin institucional me të dhëna tëplota për themelimin e bazës së informacionit mbi pronësinë, referuar Mirela Fučkar, Damir Kontrec ,“Land registration system of the Republic of Croatia”, 2010, slaiter nr. 3, aksesuar në adresën:www.elra.eu/.../Land%20Registry%20System%20in%20Croatia(1).p.215 E cila është në varësi të Ministrisë së Mjedisit, të Mbrojtjes, Planifikimit Hapësinor dhe Ndërtimit.Kadastra administrohet nga institucionet shtetërore dhe përmban të gjitha të dhënat teknike të cilat kanëlidhje me përmasat, qëllimin e pasurisë së paluajtshme, objektet mbi pasurinë e paluajtshme dhe poseduesite saj, referuar Mirela Fučkar, Damir Kontrec , “Land registration system of the Republic of Croatia”, 2010,slaiter nr. 3, aksesuar në adresën: www.elra.eu/.../Land%20Registry%20System%20in%20Croatia(1).p.216 I cili është në varësi të Ministrisë së Drejtësisë. Regjistri i tokës administrohet nga gjykatat e rrethevepërkatëse dhe është i vetmi regjistër i përshtatshëm për pronësinë dhe të drejtat e tjera reale dhe detyrimore,referuar Mirela Fučkar, Damir Kontrec , “Land registration system of the Republic of Croatia”, 2010,slaiter nr. 3, aksesuar në adresën: www.elra.eu/.../Land%20Registry%20System%20in%20Croatia(1).p.217 Winfried Hawerk, “ALKIS® - Germany’s way into a Cadastre for the 21century”, Germany, fq. 2;Aksesuar në adresën: https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/korea/full-papers/pdf/session16/hawerk.pdf.218 E cila: (i) përcakton kufijtë e saktë të pronësisë, (ii) deklaron pronarin/ët e pronës përkatëse në seksioninI, (iii) përmban të drejtat reale mbi pasurinë e paluajtshme, apo garancitë e vendosura mbi pronën dhedetyrimet e tokës (të tilla si prioritetet e njoftimit, servitutet, etj.), dhe (iv) përcakton hipotekat dhedetyrimet e tjera mbi pasurinë e paluajtshme në Seksioni III. Zyra e regjistrimit të tokës, administrohet ngagjykatat vendore ose në zyrat noteriale, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 142.219 Përmban më shumë të dhëna teknike mbi pasurinë e paluajtshme, si hartë kadastrale përkatëse, porgjithashtu i referohet pronarit dhe pronarëve të pasurive ngjitur. Regjistrimi kadastral, zakonisht është ipërditësuar me rifreskime që i janë bërë pronës në zyrën e regjistrimit të tokës. Kadastra, gëzon pjesërisht


Elona Saliaj 59

c) Zyra e regjistrimit që përmban listën e vendeve të kontaminuar: d.m.th. tëvendeve që janë të ndotura dhe tregon nëse prona përkatëse mund të jetë subjekt ikontaminuar, ose të ketë rrezik të një ndotjeje të mundshme në të ardhmen, p.sh. përshkak të origjinës së përdorimit, të fabrikave industriale në atë zonë, etj220.

d) Regjistrimi i kryerjes së ndërtimeve: këto janë regjistrime vullnetare221.Nga viti 1997 e në vijim Republika Federale e Gjermanisë222 ka filluar studimin

për krijimin e një sistemi të integruar informativ të zyrës kadastrale, të quajtur Alkis. Kysistem, përfaqëson një model kadastral në një standard ndërkombëtar teknik të kualitetittë lartë dhe synon të përmirësojë kadastrën e Gjermanisë, si një sistem bazë tëinformacionit të shekullit të XXI223. Prej vitit 2009 e në vijim, është duke u punuar përunifikimin e sistemit të regjistrit kadastral dhe hartës kadastrale224. Republika Federale eGjermanisë, ka krijuar një sistem kadastral me cilësi të lartë e të sofistikuar që garantonsigurinë mbi pasurinë e paluajtshme të regjistruar225.

Edhe në Itali, sistemi i regjistrimit të pasurive të paluajtshme është sistem idyzuar. Aktualisht funksionojnë dy sisteme të ndara për regjistrimin e pasurive tëpaluajtshme: sistemi kombëtar, i cili bazohet mbi ‘transkriptimin’, e quajtur Zyra eRegjistrimit të Pronësisë226 dhe sistemi i regjistrimit të tokës, e quajtur zyra e Kadastrës(e cila është ekzistuese që nga lufta e parë botërore). Sistemi i transkriptimit bazohet nëligjin Francez, ndërsa ai i kadastrës në atë Australian227.

Regjistrat e pasurive të paluajtshme administrohen nga Agjencia e Territorit, i ciliështë një organ publik, jo-financiar që vepron nën autoritetin e Ministrisë së Ekonomisë

"besimin publik" të librit të tokës, si ngastër-identifikuese e hartave dhe e të dhënave mbi tokën, Aksesuarnë adresën: http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 142.220 Ky regjistër, mbikëqyret nga disa autoritete lokale publike (jo të gjitha shtetet federale, kanë krijuar njëlistë të vendeve të ndotura). Regjistri i vendeve të kontaminuar, nuk i nënshtrohet parimit të mirëbesimit.Ajo përmban një informacion ekskluziv, shtesë. Nëse një pasuri nuk është e regjistruar në këtë regjistër,nuk do të thotë se nuk ka ndotje, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 142.221 Por një gjë e tillë është lënë në gjykimin e shteteve të veçanta, nëse ata do të sigurojnë një regjistër tëveçantë për kryerjen e ndërtimeve informale apo jo. Disa prej shteteve nuk mbajnë një regjistër të tillë tëndërtimeve p.sh. Bavaria dhe Brandenburg, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 142.222 Grupi i punës i autoriteteve për studimin e tokës në Republikën Federale të Gjermanisë, aksesuar nëadresën: http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 140.223 Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 140.224 Republika Federale e Gjermanisë, ka krijuar një sistem kadastral me cilësi të lartë e të sofistikuar qëgaranton sigurinë mbi pasurinë e paluajtshme të regjistruar, referuar Winfried Hawerk, “ALKIS® -Germany’s way into a Cadastre for the 21century”, Germany, fq. 1; Aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/korea/full-papers/pdf/session16/hawerk.pdf.225 Winfried Hawerk, “ALKIS® - Germany’s way into a Cadastre for the 21century”, Germany, fq. 1;Aksesuar në adresën: https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/korea/full-papers/pdf/session16/hawerk.pdf.226 Kjo zyrë operon në çdo provincë të Italisë.227 Aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2012/ppt/ts03a/TS03A_margonari_iseppi_6147_ppt.pdf.


Elona Saliaj 60

dhe Financave, si dhe kryen funksionet e regjistrimit dhe përpunimit të të dhënave tëpasurive të paluajtshme228.

Të dyja regjistrat (kadastra dhe regjistrat e tokës) janë të integruar në njëadministratë të vetme dhe në harmoni të përsosur me njëra tjetrën në të gjitha aspektet etyre të informacioni mbi pasurinë: gjeometrik, teknik dhe ligjor. Integrimi midisregjistrave kadastralë dhe të dhënave bazë të regjistrave të tokës, ka bërë të mundurkrijimin e lidhjes midis të dhënave të pasurive të paluajtshme, përfshirë edhe aktet ligjoredhe përfituesit e tyre. Ky fakt garanton siguri që informacioni që ato përmbajnë është isaktë, i plotë me të gjitha të dhënat e saj dhe i besueshëm229.

Ndërsa situata e sistemit të regjistrimit në Greqi & Bosnje Hercegovinë është endryshme. Përveçse ato kanë një sistem të ndarë të regjistrimit të pronësisë, regjistrat etyre nuk janë të integruar me njëri tjetrin.

Në Greqi, veprojnë disa regjistra të pasurive të paluajtshme brenda juridiksionittë secilës gjykatë vendore dhe ofrojnë shërbimet e përcaktuara me ligj. Ndryshimi midisGreqisë dhe Italisë sa i përket besueshmërisë dhe efiçencës është thelbësor. Italia ka njësistem më të konsoliduar të regjistrimit se sa Greqia230. Greqia aplikon në mënyrë paraleledy sisteme regjistrimi të të drejtave in rem:

a) Sistemin e transkriptimit dhe librave të ipotekave, të cilat aktualisht aplikohen nëpjesën më të madhe të territorit Grek. Të drejtat mbi tokën (dhe jo vetë toka) janë objekt iregjistrimit. Regjistrimet e bëra në regjistrat e ipotekave, nuk gëzojnë besimin e publikutnë Greqi231.

b) Kadastra Kombëtare (dhe/ose Zyrat Kadastrale), të cilat veprojnë përkohësisht, derisa të hyjë në fuqi sistemi i unifikuar Kadastral Kombëtar. Kadastra Kombëtare aktualishtështë e paplotë, por ka për qëllim të zëvendësojë në të ardhmen sistemin e transkriptimitdhe librave të ipotekave. Informacioni i administruar në sistemin kadastral është i vjetërdhe me mangësi të theksuar. Mbi të gjitha, nuk jep informacione të sakta mbi pasurinë. Sirrjedhim, krijon konfuzion për saktësinë e të dhënave të pasurisë që administron232.

228 Për më tepër shiko në adresën:http://www.catasto.provincia.tn.it/attivita_cartografica/Formazione_cartografia_numerica/http://www.catasto.provincia.tn.it/TPOS_Trentino_POsitioning_Service/.229 Flavio Margonari, Walter Isepi, “The Land Register System and the Process of CartographicalNumerical Cadastral Formation in the Province of Trento”, Itali, 2012, fq. 1; aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2012/papers/ts03a/TS03A_margonari_iseppi_6147.pdf.230 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece.231 Personi i ngarkuar për regjistrimin e hipotekës, shqyrton vetëm përputhjen tipike me ligjin dhe jolegjitimitetin material dhe vlefshmërinë e regjistrimeve të bëra. Regjistrimet, nuk janë objekt provues iligjshmërisë. Në legjislacionin Grek është e përcaktuar se blerësi nuk mund të blejë, edhe nëse është nëmirëbesim dhe nuk mund të përfitojë pasuri të paluajtshme nga një person që nuk figuron pronar i pasurisë,siç njihet tek ne p.sh., parashkrimi fitues me mirëbesim. Si rrjedhim, pavarësisht se ekziston njëmarrëveshje e vlefshme noteriale dhe është kryer transferimi i pasurisë, për regjistrimin e saj, duhet që palashitëse të jetë i regjistruar si pronar. Një regjistrim i tillë nuk mund të kryhet në qoftë se shitësi nuk ështëpronar ose është penguar ligjërisht për transferimin e pasurisë së paluajtshme. Për këtë arsye, blerësi për tëpasur mundësi sigurie, duhet të kërkojë ndihmën e një avokati, për të vërtetuar që pasuria e blerë është nëpronësi të shitësit, Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”,Global Legal Group, Londër 2015, fq. 191, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.232 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece.


Elona Saliaj 61

Që nga viti 1995 e në vijim, Greqia ka qenë në procesin e zbatimit të një SistemiKombëtar Kadastral, por që nuk ka përfunduar ende233. Sistemi i ri, është i strukturuar nëmënyrë të tillë që me pronën është i lidhur objekti (pra pasuria, e cila është epandryshuar) dhe jo pronari, që mund të ndryshojë234. Ky parim, i aplikuar edhe nëShqipëri për sistemin e ri të regjistrimit, nënkupton se për regjistrimin e një pasurie, më irëndësishëm është informacioni mbi numrin identifikues të pasurisë, numrat e pasurive tëkufitarëve, të cilat janë unikë, nuk ndryshojnë, dhe jo të disponuesit të pasurisë, që mundtë ndryshojë235.

Ndërsa, Bosnje & Hercegovina, për shkak të problematikave pronësore ende tëpazgjidhura, nuk ka mundësuar unifikimin e sistemit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme dhe as të integrojë të dhënat e tyre. Si rrjedhim, ajo ka një sistem të ndarë tëregjistrimit të pasurive: kadastra dhe regjistri i tokës. Reformat përkatëse për unifikimin esistemit të regjistrimit filluan në vitin 2002 dhe janë ende në proces236.

Në Shqipëri, zyrat rajonale të regjistrimit të pasurisë së paluajtshme të cilatfunksionojnë në të gjithë vendin, aplikojnë të njëjtin legjislacion dhe të njëjtat rregullapër regjistrimin e pasurive. Një situatë e tillë është e ngjashme edhe me vende të tjeraEvropiane, me përjashtim të Zvicrës. Nga të gjitha vendet e analizuara, Zvicra përbënrast të veçantë, sepse ajo nuk ka një sistem homogjen mbi regjistrimin e pasurive tëpaluajtshme në të gjithë territorin e vendit. Për qëllime të regjistrit të tokës, ajo është endarë në 26 kantone (shtete). Secili kanton, vendos veçmas për organizimin e regjistrit tëpasurive të paluajtshme dhe aplikimin e legjislacionit të tij237. Për këtë arsye, 26 kantonetjanë përgjegjëse për administrimin e regjistrave të pasurive të paluajtshme,demarkacionin e rretheve, emërimin dhe shpërblimin e zyrtarëve të institucionit tëregjistrimit238.

Në një situatë pothuajse të ngjashme me Zvicrën është edhe Mbretëria eBashkuar, e cila përbëhet nga tre juridiksione të veçanta Angli & Uellsi, Skoci, Irlandëne Veriut dhe secili prej tyre, ka ligjin dhe agjencinë e vet për administrimin dheorganizimin e këtyre pasurive. Agjencitë që administrojnë pasuritë e paluajtshme nëMbretërinë e Bashkuar, janë përgjegjëse për regjistrimin e pasurive në secilin shtet dhepër administrimin e ruajtjen e tyre239. Të tre këto juridiksione karakterizohen nga sistem i

233 Sistemi i regjistrimit të tokës në Greqi, ka filluar të aplikohet shumë vonë. Ligji 2308/1995 (ndryshuarme ligjin e fundit 3212/2003), ka krijuar Regjistrin Kombëtar të tokës (Kadastrën), i cili zëvendësongradualisht sistemin e regjistrimit të hipotekave. Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece.234 Pra është sistemi satelit, ashtu si në sistemin tonë Shqiptar, ku pavarësisht se pronarët ndryshohen, pronambetet e njëjta. Në këtë aspekt ngjason me sistemin Shqiptar, të regjistrimit të pasurisë së paluajtshme-tokë.235 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece.236 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.237 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.238 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.239 John Manthorpe “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the European Union” (UnitedKingtom), Dhjetor, 2004, fq. 3, aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.


Elona Saliaj 62

unifikuar i regjistrimit të pronësisë. Në secilën prej tyre ka vetëm një zyrë regjistrimi tëpasurive të paluajtshme, që njihet si ‘Regjistri i Tokës’240.

3.2 Organizimi dhe administrimi i Institucionit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme

Në shtetet Evropiane, ekzistojnë korniza me emërtime të ndryshme institucionale qëmbikëqyrin regjistrin e pasurive të paluajtshme, por funksioni i tyre mbetet i njëjtë, e cilafokusohet në administrimin e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Përparaviteve ’90, në vendet e Evropës Juglindore, regjistrat e pasurive administroheshin ngagjykatat, ndërsa pas viteve ’90, gradualisht u krijuan institucione të posaçmeadministrative në varësi të Ministrisë përkatëse që i mbikëqyr këto institucione.

Në shumicën prej tyre, regjistri i pasurive është në varësi: ose të Ministrisë sëDrejtësisë ose në atë të Financave, por ka edhe shtete si për shembull në Hungari, kuregjistri është në varësi të Ministrisë së Bujqësisë, në Suedi, në varësi të Ministrisë sëÇështjeve Sociale apo në Holandë në varësi të Ministrisë së Strehimit. Për sa i përketMbretërisë së Bashkuar, në Angli dhe Uells, regjistri i pasurive është një agjenci e cilaraporton në Ministrinë e Biznesit, ndërsa regjistrat e pasurive në Skoci dhe Irlandën eVeriut janë pjesë e administratës autonome rajonale.

Në Shqipëri, Institucioni i regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme është personjuridik, publik, jo buxhetor, në varësi të Ministrit të Drejtësisë241. E njëjta gjë është edhenë Holandë, ku institucioni i regjistrimit është jo buxhetor.

Regjistrimi i pasurive të paluajtshme në regjistrat publikë është i nevojshëm përefekt publiciteti dhe provueshmërie ndaj palëve të treta, të cilat mund të pretendojnë nëlidhje me atë pasuri. Dokumentacioni që vërteton regjistrimin e pronësisë përbëhet ngaharta e plotë treguese kadastrale e pasurisë së paluajtshme, planet e rilevimi individuale tëparcelave dhe informacioni ligjor mbi titullarin e pasurisë242.

Në pjesën më të madhe të vendeve Evropiane, funksionon vetëm një sistemregjistrimi pasurie, bazuar tek regjistrimi kadastral i hartës dhe parcelave, e cila ngjason,në përbërje dhe në qëllimin që ka, me sistemin Shqiptar. Zyrat e regjistrimit, përdorin

240 Në Angli dhe Uells, regjistrat e pasurive të paluajtshme administrohen nga Regjistri Kadastral iMadhërisë së Saj. Sistemi i regjistrimit është i organizuar në këtë mënyrë: operon vetëm një zyrë qendroreregjistrimi në Londër që quhet Regjistri i Tokës, me 24 zyra rajonale në të gjithë vendin, të cilat ofrojnë çdoregjistrim të tokës, të veçanta për zonat gjeografike. Secila nga këto zyra rajonale shërben si një zonë epërcaktuar gjeografike që përfshin një numër përkatës të komunave, referuar International ComparativeLegal Guide, real estate, A practical cross –border insight into real estate law, Angli & Wales, aksesuar nëadresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016, fq. 107-108. Zyra e regjistrimitnë Skoci, është përgjegjëse për administrimin e 16 zyrave vendore që ndodhen në gjithë Skocinë, referuarShiko për më tepër: John Manthorpe, “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the EuropeanUnion” (United Kingtom), Dhjetor, 2004, fq.12, 13; aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.241 Neni 9 i Ligjit nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.242 Gavin Adlington, Report Comparative Analysis of Land Administration System, The US Agency forInternational Developmen, Moldavi, Mars, 2002, fq.10.


Elona Saliaj 63

metoda 'standarde' bazuar në një regjistër publik, që përshkruan: parcelën ose njësinëpronësore, pronarin ose bashkëpronarët (me specifikimin e pjesëve takuese përkatëse tëpronësisë) dhe garancitë që lidhen me pasurinë e paluajtshme.

Për të inkurajuar tregjet e pasurive të paluajtshme, është e nevojshme të sigurohenkëto pesë atribute themelore, të cilat duhet të zbatohen në institucionin administrativ tëregjistrimit të pasurive të paluajtshme, të tilla si: informacion i saktë, shërbim ibesueshëm, kosto e ulët financiare, aplikimi i procedurave të shpejta në regjistrim, ithjeshtë për t’u kuptuar (për publikun). Nëse këto pesë pika, zbatohen në mënyrëoptimale, institucioni i regjistrimit të pasurive ka premisa të garantojë siguri dhe efiçencënë administrimin e pasurive të paluajtshme243.

3.2.1 Regjistrimi i detyrueshëm i titujve juridikë në regjistrat publikë

Zyra vendore e regjistrimit të pasurive, nëpërmjet veprimeve për administrimindhe regjistrimin e pasurive, kryen funksionin e publikimit të fakteve juridikë, të cilat përnga natyra e tyre, ndahen në: publikim njoftimi, publikim deklarativ dhe publikimkrijues244.

Në sistemin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, regjistrohentitujt juridikë që ‘prodhojnë’ organet publike, administrative dhe ato gjyqësore në ushtrimtë funksioneve dhe kompetencave të tyre. Titulli juridik është informacion i detajuar mbitë dhënat e pronësisë, sipas specifikimeve juridike e gjeografike të saj, por gjithashtuedhe të titullarit të pronësisë, me anë të së cilës krijohen, ndryshohen apo shuhen tëdrejtat mbi pronësinë245. Edhe në vendet e tjera Evropiane, organet e njohura nga ligji, qëprodhojnë tituj juridikë janë: organet gjyqësore, organet publike dhe ato administrative.

Në Maqedoni, ligji përcakton se shërbimi kadastral kryen të gjitha proceduratadministrative për regjistrimin e një pasurie të paluajtshme, vetëm nëse ajo është fituarme një akt të njohur nga ligji, të tillë si: akt noterial , vendim gjykate apo aktadministrativ 246. Në Rumani të drejtat e pronësisë përfitohen nga vendimet e gjykataveose autoriteteve të tjera kompetente247 të krijuara me ligj.

Në Spanjë, dokumentet janë të vlefshme për regjistrim, vetëm në rast se krijohennga noterët, gjykatat ose autoritet administrative të njohura me ligj. Dokumentet privatepranohen në raste të veçanta, p.sh aplikimi për regjistrimin e trashëgimisë e një

243 Gavin Adlington, Report Comparative Analysis of Land Administration System, The US Agency forInternational Developmen, Moldavi, Mars, 2002, fq.12.244 Shiko për më tepër Enkeleda Olldashi dhe Elona Saliaj, “Pasuritë e paluajtshme dhe Sistemi iregjistrimit në Republikën e Shqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 115.245 Enkeleda Olldashi, Elona Saliaj, “Pasuritë e paluajtshme dhe Sistemi i regjistrimit në Republikën eShqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 121.246 Progresi ka qenë i ngadalshëm. Regjistrimi fillestar i parcelave ende nuk ka përfunduar dhetransaksionet e mëvonshme nuk janë regjistruar.247 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina


Elona Saliaj 64

trashëgimtari të vetëm, për të korrigjuar defekte të caktuara, apo për të regjistruarpërkohësisht një detyrim përkatës248.

Në Shqipëri ligji për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, përcakton detyrimine regjistrimit të çdo akti, që sjell ndryshime dhe/ose përfitim të të drejtave të pronësisë,apo i një të drejte reale mbi pasurinë brenda një afati prej 30 ditëve nga koha e realizimittë tij249.

I njëjti përcaktim ligjor është evident edhe në vende të tjera Evropiane, të tilla si:Itali, Francë250, Gjermani, Mal i Zi, Rumani, Zvicër, Spanjë, Maqedoni, Bosnje &Hercegovinë, Irlandën e Veriut etj., ku titulli juridik është prova e vetme e vlefshmepër t’iu drejtuar institucionit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

Në Mal të Zi, ligji për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, parashikondetyrimin e çdo personi që ka përvetësuar një të drejtë mbi pasurinë e paluajtshme251 qëtë paraqitet në organin administrativ kompetent252, me një kopje të transaksionit përkatës.Edhe në Bosnje & Hercegovinë253, përcaktohet detyrimi i regjistrimit të titullit juridik nëzyrën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, me qëllim regjistrimin e pasurisë në favortë përfituesit254.

Në Irlandën e Veriut, çdo pasuri e paregjistruar në regjistrin e akteve255, ështësubjekt i regjistrimit të detyrueshëm në Regjistrin e Tokës256.

Ligji për regjistrimin e pasurive të paluajtshme në Shqipëri përcakton se në rasttë mos regjistrimit të titullit të pronësisë së pasurive të paluajtshme, brenda një afati tëpërcaktuar ligjor, mbart penalitete administrative257. Një dispozitë e tillë ligjore është epërfshirë edhe në vendet e tjera Evropiane, përveç Spanjës dhe Greqisë, të cilat nukkanë të përcaktuar penalitete në rast të mos regjistrimit të titullit juridik mbi pasurinë.

248 Shiko për më tepër: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.249 Referuar nenit 38 të ligjit nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.250 Zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, regjistron titujt juridikë të paraqitura në dokumentetpërkatëse të cilat përmbajnë: një kopje të titullit zyrtar të regjistruar, vulat, formalitet e kërkuara përregjistrim dhe një certifikatë pronësie të datës së regjistrimit, e cila tregon regjistrimin e transaksionit,referuar referuar Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, GlobalLegal Group, Londër 2015, fq. 132-133; aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.251 Si dhe për personat që kanë tjetërsuar të drejta reale mbi to, referuar aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 246-247.252Administrata mbikëqyrëse e pasurive të paluajtshme.253 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.254 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.255 Të blera nga shteti pas 1 Qershor të vitit 2011.256 Dhe përcaktohet si regjistrim fillestar i pasurisë. Regjistrimi është i detyrueshëm edhe kur toka ështëblerë në bazë të akteve noteriale ose kur toka është blerë pas datës 1 Janar 1967 nga një autoritet ligjor.Referuar: John Manthorpe, “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the European Union”(United Kingtom), Dhjetor, 2004, fq. 5,6; aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.257 Referuar nenit 38 të ligjit nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.


Elona Saliaj 65

Në Mal të Zi, detyrimi për regjistrimin e titullit të pronësisë i ngarkohet palëspërfituese, e cila në rast se nuk vepron në përputhje me detyrimin e përcaktuar ligjor,duhet të paguajë një penalitet administrativ, si kamatëvonesë për mos regjistrimin e aktitpërkatës në kohë 258 . Edhe në Itali, regjistrimi është i detyrueshëm për efektprovueshmërie. Të gjitha ndryshimet e bëra në lidhje me gjendjen juridike të pasurive tëpaluajtshme, duhet të regjistrohen dhe të pasqyrohen si në aktet e Regjistrit të Tokës,ashtu edhe në aktet e Kadastrës259. Regjistrimi i pronësisë nëpërmjet aktit noterial në Italiështë absolutisht thelbësor, sepse në të kundërt duke mos u publikuar transaksioni i kryer,ajo është ligjërisht e panjohur për të tretët260. Ky detyrim ligjor realizohet nga noterëtpublikë, të cilët trajtojnë të gjithë procedurën e transaksionit të pasurisë. Pas regjistrimittë kontratës në regjistrin publik, ajo merr vlefshmëri ligjore të plotë edhe kundrejt çdopale të tretë, ndërsa në rast të mos regjistrimit të saj, kontrata është e provueshme vetëmndërmjet palëve pjesëmarrëse në aktin noterial, por jo për të tretët261.

Aktet për tjetërsimin pasurive të paluajtshme në Shqipëri dhe vendet e tjeraEvropiane262 realizohen nëpërmjet organit publik (Noterit). Noterët në Shqipëri ndjekinsistemin latin, njësoj si Italia, Franca, Gjermania, Holanda, Zvicra, Suedia etj. Aktetnoteriale të tyre, janë cilësuar publike dhe janë detyrim për regjistrim në zyrën përkatëseqë administron të dhënat e pronës.

Realizimi i transaksionit nëpërmjet shërbimit noterial, është i njohur nga të gjithavendet anëtare të BE-së, ndërsa në vendet e Evropës Juglindore, përveç Shqipërisë263,shërbimin noterial e kanë njohur vetëm në dy dekadat e fundit. Kjo për arsye setransaksionet mbi pasurinë e paluajtshme janë realizuar nga organi gjyqësor.

Në Shqipëri, regjistrimi i përfitimit të pronësisë nëpërmjet aktit publik, ështëdetyrim ligjor. Kodi Civil, përcakton formën e redaktimit të aktit publik dhe detyriminpër regjistrimin e saj në ZVRPP. Nëse ky regjistrim nuk bëhet brenda afatit të përcaktuarligjor, aplikohet penalitet administrativ.

258Administrata mbikëqyrëse e pasurive të paluajtshme.259 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 192, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.260 Pas kryerjes së transaksionit, e cila vërtetohet nga noteri publik, ajo duhet të regjistrohet në regjistratlokalë të tokës për t’u evidentuar pronari i ri i pasurisë. Për më tepër shiko në adresën:http://www.catasto.provincia.tn.it/attivita_cartografica/Formazione_cartografia_numerica/http://www.catasto.provincia.tn.it/TPOS_Trentino_POsitioning_Service/.261 Për më tepër shiko në adresën:http://www.catasto.provincia.tn.it/attivita_cartografica/Formazione_cartografia_numerica/http://www.catasto.provincia.tn.it/TPOS_Trentino_POsitioning_Service/.262 Serbi, Maqedoni, Mal i Zi, Bosnje & Hercegovinë, Rumani, Francë, Spanjë, Greqi, Itali, Holandë, etj.Shërbimi Noterial tashmë ekziston në të gjitha vendet e Evropës juglindore. Vendi i parë që e ka përfshirëkëtë shërbim pas viteve ’90 është Shqipëria, ndërsa vendi i fundit është Serbia, përkatësisht në Gusht të vitit2014. Bullgaria e ka përfshirë sistemin noterial në vitin 1997. Kosova, në vitin 2011.263 E cila e ka njohur shërbimin noterial që në periudhën e Skënderbeut, e më pas është zhvilluar duke pasurmë tepër konsolidim në kohën e Zogut. Ky shërbim u ndërpre në vitet ‘45-’90 dhe shërbimi noterial i kaloipër kompetencë Gjykatës dhe u rikthye si shërbim në vitin 1994.


Elona Saliaj 66

Për ilustrim:Lidhur me detyrimin e regjistrimit të titullit juridik në Shqipëri, dispozitat ligjore

kanë këtë përmbajtjeje, si më poshtë vijon:Neni 83 i K. Civil: “Veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të

paluajtshme dhe të të drejtave reale mbi to, duhet të bëhet me akt noterial dhe tëregjistrohet, përndryshe nuk është i vlefshëm. Është i pavlefshëm veprimi juridik që nukështë bërë në formën e kërkuar shprehimisht nga ligji. Në rastet e tjera veprimi juridikështë i vlefshëm, por nuk mund të provohet me dëshmitarë”.

Nga ana tjetër edhe ligji specifik264 për regjistrimin e pasurive të paluajtshmepërmban klauzolat e regjistrimit të detyruar të aktit publik. Në rast të moszbatimit të saj,ligji përcakton një penalitet në formën e kamatëvonesës, për çdo ditë pas kalimit të afatitligjor, e barabartë me 10 për qind të tarifës së regjistrimit, por jo më shumë se 300’000lekë. Përkatësisht: Neni 38, pika 2, e ligjit, përcakton: Regjistrimi i detyruar “Çdoperson, mbajtës i titullit të pronësisë apo i një të drejte reale nëpërmjet një akti ku këto tëdrejta përmbahen, duhet të paraqesë një kërkesë për regjistrimin e aktit brenda 30 ditëvenga koha e realizimit të tij”.

Po ashtu, neni 39 i ligjit 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”,Vonesa e paraqitjes së dokumentacionit për regjistrim: “Nëse një kërkesë përregjistrim, sipas nenit 38 të këtij ligji, paraqitet më vonë se 30 ditë nga data e realizimittë tij, përveç tarifës së regjistrimit, për çdo ditë vonesë, që ka kaluar nga kjo datë,paguhet kamatëvonesë, e barabartë me 10 për qind të tarifës së regjistrimit, por jo mëshumë se 300 000 lekë”. Ky është “ndëshkimi” administrativ i përcaktuar në ligj, në rasttë mospërmbushjes së detyrimit për regjistrimin e aktit publik në ZVRPP.

Nga interpretimi literal i dispozitës së mësipërme të kodit civil, kuptohet selidhëza ‘dhe’ përcakton që detyrimi i regjistrimit është po aq i rëndësishëm sa edheredaktimi i kontratës. Ato janë veprime të cilat shoqërojnë njëra tjetrën. Ndërsa, nëse eshikojmë dispozitën përkatëse, në harmoni edhe të dispozitës së parashikuar në ligjinspecifik për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, kuptojmë se mos regjistrimi nuk çonnë humbjen e të drejtës së pronësisë, sepse kontrata e shitblerjes (apo akti i tjetërsimit tëpasurisë) është kontratë konsensuale dhe jo reale. Kalimi i pronësisë, realizohet menënshkrimin e kontratës dhe jo me dorëzimin fizikisht të sendit, apo me regjistrimin e tijnë regjistrat publikë.

Regjistrimi ka efekt publikues, njohës për të tretët. Për efekt të interpretimit tëdetyrimit ligjor për regjistrimin e aktit noterial në institucionin publik të regjistrimit tëpasurive, vlen të analizojmë se cili subjekt e ka detyrimin ligjor për regjistrimin ekontratës. Në të gjitha vendet Evropiane, detyrimin për regjistrimin e titullit juridik tëpasurive të paluajtshme në regjistrat publikë e ka: ose organi kompetent që prodhontitullin juridik, ose përfituesi i të drejtës së pronësisë, dhe në raste të pakta e kanë të dynjëkohësisht.

264 Ligjit 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.


Elona Saliaj 67

Në vendet që aplikojnë sistem të unifikuar apo të integruar të regjistrimit tëpasurive, detyrimi për publikimin e titullit juridik rëndon mbi organet që e prodhojnë atë,të cilat duhet të njoftojnë me një shkurtim vendimi, institucionin përkatës të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme në mënyrë që të procedojë me shënimin përkatës në kartelën epasurisë, për bllokimin e saj në favor të shitësit. Certifikata e re e pronësisë, përgatitet nëmomentin që subjekti kërkues dëshiron të pajiset me dokumentet e pronësisë, kundrejtpagesës së tarifës së përcaktuar ligjore.

Në lidhje me këtë situatë juridike, në Shqipëri ka një handikap midis përcaktimitdhe përmbajtjes së dispozitave ligjore dhe zbatimit të tij në praktikë.

Neni 38, pika 3 e ligjit “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”, Regjistrimi idetyrueshëm, përcakton se: “Gjykatat, noterët, përmbaruesit gjyqësorë dhe organet etjera shtetërore i dërgojnë zyrës, që administron regjistrin ku ndodhen pasuritë epaluajtshme, kopje të vendimit ose të aktit që përmban fitimin, njohjen, ndryshimin,pushimin e një të drejte pronësie të paluajtshme ose të një të drejte reale mbi atë, ose qëdeklarojnë të pavlefshme veprime juridike për kalimin e pronësisë të regjistruar më parë,brenda 30 ditëve nga data e lëshimit të tyre”. Në interpretim të përmbajtjes së kësajdispozite, kuptohet se organet që prodhojnë tituj juridikë, ndër të cilët janë edhe noterët,kanë detyrim ligjor që kryesisht (pa pasur asnjë autorizim nga pala përfituese e pronësisë)të depozitojnë aktin përkatës në ZVRPP, apo ta njoftojnë këtë të fundit sapo titulli juridiktë jetë krijuar.

Por në praktikë, në asnjë rast një klauzolë e tillë nuk ka gjetur zbatim. Praktikanoteriale ka vepruar duke informuar përfituesin e pronësisë për detyrimin e regjistrimit tëpasurisë së paluajtshme brenda afatit ligjor, dispozitë që përfshihet në aktin noterial qëpërmban transaksionin e kryer dhe e vë në dijeni palën përfituese për penalitetin eaplikuar nga ligji, në rast të mos regjistrimit të titullit juridik brenda afatit ligjor.

Moszbatimi i kësaj dispozite në mënyrë korrekte nga organi publik (noterial) dheneglizhenca e subjekteve përfitues të pronësisë për regjistrimin e aktit noterial në zyratpublike, ka sjellë pasoja juridike për cenimin e të drejtës së pronësisë të përfituar me aktnoterial, por të paregjistruar në ZVRPP, të cilat kanë sjellë pasoja juridike deri nëhumbjen e të drejtës së pasurisë së paluajtshme.

Rast nga praktika265:Shtetasi F.D, më datë 23.4.2008 ka nënshkruar kontratën e shitblerjes në një zyrë

noteriale, me objekt blerjen e një pasurie të paluajtshme, lloji njësi shërbimi (dyqan), ecila ishte në pronësi të G.H.

Noteri e njofton shtetasin F.D për detyrimin e regjistrimit të kontratës sëshitblerjes brenda afatit ligjor prej 30 ditë kalendarike, në të kundërt do të paguajëpenalitet përkatëse. Por shtetasi F.D., emigrant në Itali, nuk e regjistroi kontratënpërkatëse në ZVRPP brenda afatit ligjor, pasi ishte në pamundësi objektive përregjistrimin e saj (për efekt kohe të shkurtër të qëndrimit në Shqipëri).

265 Rasti nga praktika është marrë nga zyra noteriale Elona Saliaj. Klienti F.D, paraqitet në zyrën noterialenë Qershor të vitit 2013 dhe kërkon konsultë juridike lidhur me situatën ligjore përshkruar në rastin emësipërm.


Elona Saliaj 68

Në Qershor të vitit 2013, shtetasi F.D. rikthehet në Shqipëri dhe kërkon tëregjistrojë kontratën përkatëse me qëllim tjetërsimin e saj tek një i tretë. Kur paraqitet nëZVRPP Fier, e njoftojnë se mbi atë pasuri është vendosur barrë hipotekore në vitin 2011për marrjen e një kredie nga pronari i saj G.H. e cila për shkak se nuk është shlyer asnjëkëst kredie, tashmë ishte vendosur sekuestro dhe ishte në procedura ekzekutimipërmbarimor.

Situata faktike kishte rrjedhur në këtë mënyrë: Shtetasi G.H. (pala shitëse) nëvitin 2011, aplikon për një kredi personale në një bankë të nivelit të dytë e cila, për tëaprovuar shumën e kredisë së kërkuar, banka i kërkoi shtetasit G.H. kolateral një pasuritë paluajtshme, si garanci në favor të bankës.

Shtetasi G.H. ishte në dijeni të plotë të faktit se blerësi i pasurisë së tij nukgjendej në Shqipëri dhe nuk e kishte regjistruar kontratën e shitblerjes në ZVRPP. Nëkëto kushte, nëpërmjet një deklarate noteriale, ai i drejton një kërkesë ZVRPP-sëpërkatëse, për pajisjen me dublikatë certifikatë për vërtetim pronësie mbi pasurinë epaluajtshme që rezulton e regjistruar në pronësi të tij, për shkak se ajo ekzistuesja i kishtehumbur. ZVRPP e pajis me dokumentacionin e kërkuar dhe shtetasi G.H., aplikon në njënga bankat e nivelit të dytë për kredi duke lënë si kolateral (garanci hipotekore) pasurinëe paluajtshme lloji njësi shërbimi (dyqan). Për faktin se ai për gjatë gjithë kësaj periudhe,nuk kishte shlyer asnjë këst kredie, banka në muajin Maj të vitit 2013 ishte në procedurapërmbarimore për ekzekutimin e detyrimit nëpërmjet shitjes në ankand të pasurisë sëpaluajtshme.

Ndodhur në këtë situatë juridike, shtetasi F.D, paraqitet në zyrën noteriale E.S.,dhe kërkon konsultë juridike, lidhur me këto çështje:

- Nëpërmjet kujt veprimi juridik e përfitoj pronësinë mbi pasurinë e paluajtshme,nëpërmjet akti noterial apo nëpërmjet regjistrimit të titullit juridik në ZVRPP?!- Nëse regjistrimi i pasurisë së paluajtshme në ZVRPP, është kusht për përfitimin epronësisë apo siguri për mos cenimin e të drejtës së pronësisë së fituar, përse më ështëpërshkruar në kontratë vetëm penalitet administrativ për pasojën juridike në rastvonese të regjistrimit të titullit të pronësisë (të cilin jam i gatshëm ta paguaj) dhe nukështë parashikuar risku i humbjes apo cenimit të pronësisë?!- Nëse ligji për regjistrimin e pasurive ka të përcaktuar detyrimin e organevekompetente (noteri) për njoftimin në ZVRPP të transaksionit të kryer, përse noteri nuke njoftoi ZVRPP-në përkatëse për kryerjen e transaksionit sipas dispozitës ligjore “Përregjistrimin pasurive të paluajtshme”?!- A ka përgjegjësi organi që e ka prodhuar aktin juridik (në këtë rast noteri), për moszbatimin e dispozitës përkatëse që e detyron të njoftojë ZVRPP për transaksionin ekryer?!

Raste të tilla nga praktika kanë lindur debate midis juristësh, nëse pronësia mbipasurinë e paluajtshme fitohet në çastin e krijimit të titullit juridik apo nëpërmjetregjistrimit të aktit të fitimit të pronësisë në regjistrin publik përkatës.

Në disa vende Evropiane, siç është Gjermania, Rumani, etj. regjistrimi i titullittë pronësisë është kusht pa të cilin nuk kalon pronësia mbi pasurinë. Në Rumaniregjistrimi është i detyrueshëm menjëherë sapo ajo të jetë krijuar, sipas natyrës së të


Elona Saliaj 69

drejtës266. Në Gjermani, marrëveshja për përfitimin e pronësisë, duhet të regjistrohet nëzyrën e regjistrimit të pasurive, në mënyrë që titulli juridik të marrë vlefshmërinëpërkatëse267.

Ndërsa në vende të tjera, si: Spanjë, Bullgari, Greqi, Skoci, etj., regjistrimi ipronësisë në institucionin përkatës përcaktohet si fakultativ. Pronësia kalon në favor tëpalës blerëse që me nënshkrimin e kontratës përkatëse apo krijimit të titullit juridik.Regjistrimi në regjistra publikë shërben si efekt provueshmërie, pa të cilin nuk mundvërtetohen të drejtat e pronësisë ndaj palëve të treta. P.sh. në Spanjë regjistrimi idokumenteve të pronësisë në regjistrin përkatës shërben për publikimin e të dhënave tëpronësisë dhe për provueshmëri268. Regjistrimi i titullit juridik nuk është i detyrueshëm,por ligji i jep më tepër përparësi titullit të pronësisë së regjistruar269. Sipas ligjit Spanjoll,vetëm hipoteka dhe qiraja mbi pasurinë e paluajtshme janë të detyrueshme për turegjistruar dhe regjistrimi është i nevojshëm për vlefshmërinë e ekzistencës së këtyre tëdrejtave270. Të gjitha transaksionet në lidhje me pasuritë e paluajtshme, duhet të kryhenpersonalisht nga personi i interesuar271.

Në Greqi, edhe pse sistemi i regjistrimit nuk është i besueshëm për shtetasit ekëtij vendi, regjistrimi i titullit juridik shërben si provë e vlefshme në mënyrë që të mundtë kryhen veprime juridike në të ardhmen (transaksione, hipotekë, etj.) 272 . Edhe nëBullgari, regjistrimi i pasurisë është opsional, jo i detyrueshëm. Sa i përket Skocisë, kanjë specifikë të veçantë. Ligji përcakton se regjistrimi i pasurisë nuk është i detyrueshëm,por nëse përfituesi i asaj pasurie, bën një regjistrim të tillë për herë të parë, atëherë çdotransaksion apo e drejtë reale që mund të ndodhë mbi atë pasuri nga disponues të tjerë,duhet të ndjekë rrjedhën e regjistrimit, duke u evidentuar ndryshimet përkatëse. Nësepasuria e paluajtshme nuk është e regjistruar, atëherë nuk kemi asnjë titull të vërtetëpronësie, por njihet vetëm e drejta personale e blerësit kundrejt shitësit, në bazë tëkontratës së nënshkruar ndërmjet palëve273.

Nga sa u trajtua më sipër, rezulton që pjesa më e madhe e vendeve Evropiane, ijapin prioritet absolut titullit të pronësisë, jo publikimit të të dhënave të pronësisë.

266 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/romania.267 E cila është klauzolë e detyrueshme që nga viti 2004.268 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.269 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1..270 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 341, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.271 Edhe pse ka raste të veçanta në rrethana të caktuara, ku disa dokumente mund të dërgohen në rrugëelektronike në zyrën e regjistrimit të tokës, referuar Shiko për më tepër: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.272 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece.273 John Manthorpe, “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the European Union” (UnitedKingtom), Dhjetor, 2004, fq. 13; aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.


Elona Saliaj 70

Nëse e nisim nga ky këndvështrim, edhe në Shqipëri, sikurse edhe në Francë,Itali, etj., pronësia fitohet me krijimin titullit juridik: vendim gjykate, akt administrativapo akt noterial. Nëse i referohemi ligjit për regjistrimin e pasurive të paluajtshme nëShqipëri, mos regjistrimi përbën vetëm penalitet administrativ, por nuk rriskon të drejtëne pronësisë.

Po ashtu ligji përcakton edhe përparësinë në regjistrim, që nënkupton seregjistrimi i paraqitur i pari në kohë, ka prioritet kundrejt regjistrimeve të paraqitura mëvonë, edhe pse akti publik i paraqitur më vonë mban datën më të hershme të fitimit tëpronësisë. Në këtë rast zbatohet parimi “I pari në kohë, i pari në të drejta”. Përkatësisht,neni 37 i ligjit274 Përparësia në regjistrim “1. Përparësia e regjistrimit përcaktohet nëvarësi nga radha e paraqitjes në mënyrë të përshtatshme të dokumenteve të tyre teregjistruesi, pavarësisht nga data e përpilimit të tyre dhe pavarësisht se shënimi nëkartelë mund të vonohet. 2. Regjistruesi nuk mund të pranojë asnjë regjistrim të ri të njëpasurie të paluajtshme, nëse për këtë pasuri ka një regjistrim të mëparshëm të një titulli,sipas neneve 44 dhe 45 të këtij ligji. 3. Në rastet kur dokumentet e paraqitura përregjistrim krijojnë mbivendosje, me një pasuri të regjistruar më parë, regjistruesi, meurdhër të arsyetuar, refuzon regjistrimin e pasurisë për atë pjesë që krijon mbivendosje,deri në zgjidhjen gjyqësore dhe orienton kërkuesin për zgjidhjen e çështjes në rrugëadministrative a gjyqësore”.

Referuar problematikës së sipërcituar, por edhe prezantimit të rastit nga praktika,në një interpretim më të zgjeruar, i referohemi argumentit të Vendimit Unifikues tëGjykatës së Lartë, nr. 1, datë 06.01.2009 të Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë.Në lidhje me vlefshmërinë e veprimit juridik në rastin e fitimit të pronësisë mbi pasuritë epaluajtshme, janë ngritur disa çështje për shqyrtim nga gjykata, ndër të cilat: Interpretimi i nenit 83 të Kodit Civil “veprimi juridik për kalimin e pronësisë së

sendit të paluajtshëm dhe të të drejtave reale mbi to, duhet të bëhet me akt noterial dhe tëregjistrohet, ndryshe nuk është i vlefshëm”. Nëse regjistrimi i aktit noterial të shitjes së një sendi të paluajtshëm, përbën kusht

pa të cilin nuk mund të fitohet pronësia mbi sendin. Nëse është e mundur të ngrihen padi për të drejta reale nga personi që pretendon se

ka titull pronësie të ligjshëm mbi sendin e paluajtshëm, por që nuk e ka të regjistruar nëzyrën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

Kolegjet e Bashkuara në argumentimin e vendimit të sipërcituar theksojnë se: “Siregjim imponues transkriptimi ose regjistrimi, karakterizohet nga: (i) Parimi i deklarimitqë nënkupton se regjistrimi ka vlerë deklarative, njohëse dhe nuk ka vlerë krijuese.Regjistrimi nuk ka vlerë krijuese, në kuptimin që regjistrimi nuk është një element iperfeksionimit të kontratës dhe as kusht për fitimin e të drejtës mbi pasurinë epaluajtshme. Regjistrimi, si veprim juridik i regjistruar në regjistrin publik nuk eliminonnulitetin apo pavlefshmërinë e kontratës. Regjistrimi nuk siguron vlefshmërinë dheefikasitetin e titullit të pronësisë. Ky sistem siguron vetëm faktin që shitësi figuron pronar

274 Ligji 33/2012, “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.


Elona Saliaj 71

në bazë të të dhënave të regjistrimit, por nuk garanton në mënyrë absolute vlefshmërinë etë drejtës së pronësisë dhe se ky i fundit është pronar i ligjshëm. Sistemi i regjistrimit nukkrijon të drejta, por është një sistem i publikimit deklarativ të një të drejte të legjitimuarparaprakisht nga një organ i posaçëm. Regjistrimi është shërbim publik që i lejon kujtdotë marrë të dhëna mbi aktet që transkriptohen. Marrja e saktë e informacionit nëpërmjetpublikimit, krijon siguri në qarkullimin e lirë privat mbi pasuritë e paluajtshme, dukemundësuar që përfituesi i të drejtave mbi sendin të jetë i garantuar për sendin që blen dhetë drejtat reale përkatëse. Sipas legjislacionit shqiptar, sistemi i regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme parimisht nuk ka efekt krijues, por thjesht publikues, njohës, deklarativ, pasijanë aktet bazë mbi të drejtat reale të pronësisë që krijojnë, ndryshojnë apo mbrojnë tëdrejtat përkatëse dhe jo regjistrimi i akteve. Sistemi i transkriptimit të pasurive tëpaluajtshme bazohet në parimin e vazhdimësisë së transkriptimeve. Pra, që personi A t’iashesë pronën personit B, duhet ta ketë regjistruar më parë në regjistrin publik. Personi Bnuk mund t’ia shesë pronën personit C në rast se nuk e ka të regjistruar në regjistrinpublik. Në mungesë të transkriptimit ose regjistrimit në regjistrin publik, palët nuk mundt’ua kundërdrejtojnë aktin të tretëve. Kolegjet e bashkuara theksojnë se: “regjistrimi nuksiguron vlefshmërinë dhe efikasitetin e titullit të pronësisë”. Pra në këtë kontekst edherefuzimi i regjistrimit të një titulli pronësie nuk mund të shkaktojë humbjen evlefshmërisë dhe as të efikasitetit të titullit të pronësisë.

Megjithëse në Shqipëri, ashtu si edhe në vende të tjera Evropiane kalimi ipronësisë realizohet me nënshkrimin e aktit noterial, referuar dispozitës së nenit 83 tëK.C. e cila e përcakton si detyrim redaktimin e aktit noterial dhe regjistrimin e saj nëZVRPP, si kusht për kalimin e pronësisë, referuar edhe ligjit për regjistrimin e pasurive tëpaluajtshme, e cila në një sërë dispozitash të saj përcakton detyrimin për regjistrim tëaktit noterial dhe ngarkon organin kompetent (në këtë rast noterin) që të depozitojë njëekzemplar të aktit noterial në ZVRPP, por edhe të rasteve të shumta nga praktika, ku mosregjistrimi i titullit juridik ka sjellë pasoja për cenimin apo humbjen e të drejtës sëpasurisë; jemi të mendimit se regjistrimi i titullit të pronësisë duhet detyrimisht të bëhetpublik në regjistrat përkatës.

Në Shqipëri, evidentojmë se moszbatimi i kësaj dispozite ligjore është evidentevetëm nga organet publike noteriale. Mendojmë se një situatë e tillë juridike mund tëzgjidhet nëpërmjet realizimit të një udhëzimi përkatës nga Ministria e Drejtësisë, ose tënjë qarkoreje informuese nga ZQRPP drejtuar ZVRPP-ve, apo nëpërmjet nënshkrimit tënjë marrëveshjeje bashkëpunimi midis ZQRPP-së Tiranë, Zyrave vendore të regjistrimittë pasurive të paluajtshme në Shqipëri dhe Dhomës Kombëtare të Noterisë.

Mendojmë që marrëveshja midis palëve, duhet të ketë këtë përmbajtje:1. Referuar dispozitës ligjore neni 38, pika 3 të “Ligjit për regjistrimin pasurive të

paluajtshme”, Noterët në çdo rast, pas redaktimit të një akti publik, që sjell fitimin,humbjen apo shuarjen e pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme apo të të drejtave reale mbito, janë të detyruar të dërgojnë në ZVRPP-në përkatëse, njoftim (shkurtim akti),bashkëlidhur kopje e aktit noterial, brenda afatit ligjor 30 ditë nga momenti i krijimit tësaj.


Elona Saliaj 72

2. ZVRPP-të kanë detyrimin të pranojnë njoftimin e dërguar nga noteri dhe tëprocedojnë me shënimin përkatës në kartelën e pasurisë së paluajtshme me qëllimkufizimin e kësaj pasurive në favor të përfituesit.

Mendojmë se nëpërmjet kësaj mënyre, do të bëhet më efikas detyrimi iregjistrimit të aktit publik noterial në regjistrat e pasurive të paluajtshme dhe do tëshmangte problematikat e krijuara deri më tani.

3.3 Përditësimi i regjistrave të pronësisë dhe mundësimi i aksesit publik

Institucioni i regjistrimit dhe publikimit të të dhënave të pasurive të paluajtshme,ka për qëllim të sigurojë informacion për këdo të interesuar që disponon pasuri tëpaluajtshme. Ky akses u lejohet vetëm personave që kanë një interes legjitim ose janë tëlicencuar për të marrë këtë shërbim, të tillë si: noterët publikë, gjykatat, etj., me kusht qëtë mos shkelin privatësinë e të dhënave të personit kërkues. Kjo procedurë është prezentnë vende të tilla si: Belgjikë, Gjermani, Spanjë, Francë, Poloni, Maqedoni, Mal i Zi,Kroaci, Serbi dhe pjesërisht në Shqipëri. Konsultimi on-line i regjistrit publik deri mëtani, nuk ka hasur probleme teknike. Pjesa më e madhe e këtyre vendeve punojnë në tënjëjtat standarde teknike. Sa u përket tarifave për të konsultuar regjistrin e pasurive tëpaluajtshme on-line, ato janë në kosto të përballueshme për shtetasit275.

Shërbimi i ofruar nga institucioni i regjistrimit apo ai kadastral i pasurive nëEvropë është duke u përmirësuar si pasojë e zhvillimit të informacionit, teknologjisë dheteknikave të avancuara të korrigjimit, përpunimit dhe ruajtjes së të dhënave kadastrale,duke kontribuar në forcimin e pasurive të paluajtshme, menaxhimin e pronës dhepërdorimin e një sistemi modern të tatimit. Baza e të dhënave elektronike mbi pasuritë epaluajtshme, administrohet nga zyra e regjistrimit të pasurive. Në të mund të merretinformacion mbi gjendjen juridike dhe hartografike të pasurisë, por edhe të të drejtavereale mbi to, të historikut të regjistrimit, etj. Aksesi në informacion mundësohetpersonalisht nga individi që ka interes legjitim mbi të, apo nëpërmjet shërbimit dixhital“one stop shop” të noterëve. Një praktikë e tillë ndiqet pothuajse në të gjitha vendetEvropiane , me përjashtim të Zvicrës, e cila është e ndarë në kantone por edhe të disapjesëve të Gjermanisë, të cilat e kanë opsional verifikimin online të pasurive tëpaluajtshme.

Regjistrimi i të dhënave të pronësisë shërben për krijimin dhe administrimin e tëdrejtave reale mbi to, të tilla si: qiradhënie afatgjatë, servitutet, hipotekat, etj. Për kalimine pronësisë, krijimin ose transferimin e të drejtave reale mbi pasurinë e paluajtshme,është i domosdoshëm regjistrimi i tyre në regjistrat publikë, për efekt provueshmërie dhepublikimi të fitimit të pronësisë apo të vërtetimit faktik të të drejtave reale mbi to.

275 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches NotarinstitutWürzburg, “Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”,2005; fq. 44-45, aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 73

Regjistrimi elektronik apo dixhitalizimi i të dhënave të pasurive të paluajtshmeështë kthyer në një normë ligjore, e detyrueshme për zbatim për të gjitha vendetEvropiane. Shumica e shteteve kanë përfunduar regjistrimin elektronik ose transferimin etë dhënave në sistemin e ri, i cili është i dixhitalizuar. Aksesi online i të dhënave tëpasurive, dixhitalizimit të tyre dhe regjistrimit online të pasurive, është proces vazhdues icili ka përfunduar në pjesën më të madhe të vendeve Evropiane, por ende jo tërësisht nëShqipëri. Shqipëria ishte e para ndër vendet e Evropës Juglindore që e nisi këtë proces.Por, Mal i Zi, Maqedoni dhe Kroaci të cilat filluan më vonë dixhitalizimin e të dhënavetë pasurive (pas vitit 2005) e kanë përfunduar si proces më herët se Shqipëria. Në Bosnjë& Hercegovinë dhe në Greqi nuk ka filluar ende. Ndërsa në vende të tjera Evropiane kyproces ka përfunduar.

Në pjesën më të madhe të vendeve Evropiane, dixhitalizimi i të dhënave tëpasurisë ka filluar vetëm në dekadën e fundit276, si p.sh. në Shqipëri, Kroaci, Greqi,Hungari, Portugali, Slloveni, etj. Kjo, edhe si pasojë e kufizimeve buxhetore në disaraste, apo edhe të mungesës së të dhënave të besueshme të kadastrës (Greqi), apo tëgjendjes së keqe të këtyre regjistrimeve gjatë periudhës së regjimeve komuniste, si p.shnë Kroaci, Shqipëri, Mal i Zi, Maqedoni, Serbi, etj. Në dy dekadat e fundit, shumica evendeve Evropiane janë në procesin e ndryshimit të sistemit të regjistrimit nga versionimanual në atë elektronik. Konsultimi me regjistrin e pasurive të paluajtshme nëpërmjetinternetit, është mundësuar në ato vende që kanë kryer regjistrimin elektronik dhegjithashtu lejojnë aksesin publik në të dhënat e regjistruara, p.sh. Austria, RepublikaÇeke, Angli, Hungari, Lituani, Holandë, Norvegji, Poloni, Skoci, Sllovaki, Slloveni,Suedi, Itali, Gjermani, Francë, Zvicër, Kroaci, Maqedoni, Mal i Zi, pjesërisht Shqipëri,etj.

3.3.1 Dixhitalizimi i të dhënave të pasurisë dhe mundësimi i aksesit online

Regjistrat publikë në Shqipëri, janë të aksesueshëm online, por vetëm pjesërisht(për dy rrethe Tiranë dhe Durrës). Ndërkohë të dhënat kadastrale të pasurisë janë tëdixhitalizuar në pjesën më të madhe të vendit, sidomos në ato zona kadastrale ku kapërfunduar regjistrimi fillestar. Për atë pjesë të pronave ku mundësohet aksesi online,aplikimi kryhet edhe nëpërmjet zyrave Noteriale. Ndërsa për të gjitha pasuritë e tjera,secili që ka një interes të ligjshëm, mund të kërkojë informacion në regjistrin publik tëpasurive të paluajtshme.

Regjistrimet e të dhënave të pasurisë së paluajtshme të cilat janë pasqyruar nëregjistrin publik (kartelë dhe hartë) në kopjen letër, synohet të shmangen duke përdorurteknika të lira dhe të thjeshta dixhitale. Në këtë mënyrë, ka filluar dixhitalizimi i kartelësdhe i hartave treguese të regjistrimit fillestar të pasurive, por lind e nevojshme që tëdixhitalizohen të gjithë transaksionet e mëvonshme si dhe të krijohet një bazë të dhënash

276 Si rrjedhim ai është sponsorizuar nga Bashkimi Evropian (p.sh në Hungari, në Shqipëri, dhe vendet eEvropës Juglindore nga programi PHARE).


Elona Saliaj 74

shtetërore elektronike, e cila t’i shërbejë edhe operatorëve të tjerë277 që kanë nevojë përinformacion278. Në kuadër të këtij projekti të mbështetur nga Banka Botërore, shumë ngaregjistrat e tokës në Shqipëri, më parë vetëm në formë letre, tani janë dixhitalizuar dhejanë pjesë e një sistemi të centralizuar të informacionit të përdorura në nëntë nga zyrat mëtë mëdha dhe më të ngarkuara të vendit të regjistrimit të pronës, të cilat kanë rinovuarprojektin279.

Në vitin 2012, në Shqipëri, u krijua reforma dixhitale e aksesit online nëpërmjetaplikimit të ‘one stop shop’ për noteret, i cili ka gjetur zbatim vetëm pjesërisht(përkatësisht në dy rrethe Tiranë dhe Durrës). Ai u mor si model nga vende të tjeraevropiane Gjermani dhe Francë, të cilat kishin jo më shumë se sa 2 vite që e përdornin.Fillimisht nisi si një projekt pilot në qytetin e Tiranës dhe Durrësit, por për shkak se nukka përfunduar ende regjistrimi fillestar i pasurive të paluajtshme në të gjitha zonatkadastrale, ky sistem ka mbetur funksional vetëm në këto dy rrethe, duke mos pasurmundësinë të shtrihet në të gjithë vendin. Aplikimi ‘one stop shop’, është një ngareformat e synuara në të gjitha vendet Evropiane, e cila shërben për aplikimin online nëregjistrin e pasurive të paluajtshme. Ajo është pjesë e një sistemi të integruar tëinformacionit (të regjistrit të tokës dhe kadastrës), e cila mundëson krijimin e një baze tëdhënash mbi pasurinë e paluajtshme. Gjithashtu është aplikimi i vetëm për menaxhimindhe mirëmbajtjen e këtyre të dhënave, me qëllim përdorimin e tyre në interes tëdisponuesit të pasurisë. Ky aplikimi synon të sigurojë një përafrim më të shpejtë, më tëplotë dhe më të thjeshtë në të dhënat e regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe tëkadastrës, të cilat synojnë përmirësimin e nivelit të cilësisë dhe shpejtësisë së ofrimit tëshërbimeve dhe përshpejton procesin e regjistrimit të ndryshimit të pasurive tëpaluajtshme, si rezultat i përfshirjes më të madhe të përdoruesve kryesorë të jashtëm. Përfunksionimin e kësaj procedure të kërkimit të informacionit online, është i domosdoshëmqë të dhënat e pasurive në sistemin e regjistrimit të jenë të integruara, të sakta, të ketëpërfunduar regjistrimi fillestar i pasurive (në vendet ku është i njohur ky regjistrim, sip.sh. në Shqipëri), si dhe të ketë përfunduar pasqyrimi i të dhënave të pasurisë në formëdixhitale të të gjithë informacionit mbi pasuritë. Vetëm pasi të jenë siguruar të gjitha këtoetapa, atëherë mund të aplikohet procedura on-line “one stop shop”.

Kjo është arsyeja që edhe në vende të tjera Evropiane, ku sistemi i regjistrimit tëpasurive është i konsoliduar dhjetëra dekada më parë, nuk kanë mundësuar endedixhitalizimin e të gjitha të dhënave të pasurisë dhe aksesin online të kërkimit tëinformacionit mbi pasurinë. E tillë është p.sh. Zvicra, Mbretëria e Bashkuar (Angli &

277 Zyrave noteriale, organeve gjyqësore, organet administrative, etj.278 “Strategjia ndërsektoriale, Refoma në fushën e të drejtës së Pronësisë 2012-2020”, Ministria e Drejtësisëfq. 7; aksesuar në adresën:http://www.drejtesia.gov.al/files/userfiles/Strategjite_ndersektoriale/Strategjia_Reforma_ne_fushe_e-te-drejtave_te_pronesise.pdf.279 Si pjesë e të njëjtit projekt, rreth 400,000 shtetas në vitin 2015 i kanë marrë pronat e tyre të regjistruarame anë të një procesi sistematik të regjistrimit, të mbështetur nga një fushatë e informacionit publik qëpërfshin ndihmën e specialistëve përkatës të cilët asistojnë në mbledhjen e të gjithë dokumenteve tënevojshme, pa kosto, referuar Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate2010”, Global Legal Group, Londër 2015, fq. 5, aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.


Elona Saliaj 75

Uells, Skoci, Irlanda e Veriut), Greqia, etj. Një arsye tjetër, e cila ka penguar aksesinonline, është edhe për shkak të numrit më të madh të pasurive të paluajtshme qëdisponojnë dhe si rrjedhim dixhitalizimi i të gjitha pasurive të paluajtshme, kërkon mëtepër kohë dhe kosto ekonomike.

Në Zvicër, ndonëse shumica e regjistrimeve të pronësisë ruhen në formatelektronik, aksesi online mundësohet pjesërisht 280 në disa kantone, vetëm përinformacione mbi pronësinë e pasurive të paluajtshme. Çdo subjekt ka të drejtë të marrëinformacion nga regjistri publik i pasurive, pa treguar interes legjitim, të tilla si: emrindhe përshkrimin e pasurisë; emrin dhe identitetin e pronarit, forma e pronësisë dhe datëne blerjes së saj. Ndërsa personat që paraqesin një interes legjitim, kanë të drejtë tëkonsultojnë regjistrin e tokës me të gjitha të dhënat e plota që disponon regjistri përkatës,ose mund të pajisen me ekstrakt mbi pasurinë281. Zvicra është një nga vendet e para nëEvropë që ka një legjislacion modern mbi informacionin gjeometrik mbi tokën282. Në tëardhmen synohet krijimi i një kadastre ku matjet të bëhen me teknologji të avancuar equajtur Kadastra 3D283.

Sa i përket aksesit online të pasurive të paluajtshme në Mbretërinë e Bashkuar,është duke u punuar për krijimin një platforme bashkëkohore dixhitale, por ende nuk kapërfunduar dhe nuk është tërësisht në dispozicion të publikut. Aplikimi online ekzistonvetëm sa i përket kryerjes së pagesave përkatëse dhe për aplikacione të tjera të vogla sa itakojnë regjistrit të tokës, nëpërmjet web faqes së tyre të sigurt të njohur si ‘Portal’, poraksesi online nuk është i mundur. Pra nuk mund të aplikohet online për gjendjen juridiketë pasurisë apo për të marrë informacione të tjera rreth saj, si dhe nuk mund të kryhetregjistrimi i titullit të pronësisë online284.

Në Skoci, Regjistri i Përgjithshëm i Sasines është duke u përpunuar dhe ështëdrejt përfundimit të Regjistrit të saj dixhital deri në vitin 2024, duke përfshirë edhe

280 Vetëm disa informacione janë në dispozicion të publikut, (të tilla si pronësia, përshkrimi i pasurive tëpaluajtshme, forma e pronës, data e blerjes, servituti, kufizimet në shitje, etj). Informacionet e zgjeruarajanë në dispozicion vetëm për kërkuesit që justifikojnë një interes të veçantë legjitim apo domosdoshmërinë lidhje me të. E drejta për të kërkuar informacion është e pakufizuar, në rastet e mëposhtme: përshkrimine pasurisë, emrin e pronarit të saj, llojin e pronësisë, data e blerjes dhe vendosja e servituteve. Për të marrëinformacione shtesë mbi këto kërkesa të paraqitura më sipër, i interesuari, duhet të paraqesë një interes tëveçantë ligjor, i cili duhet të jetë i argumentuar, referuar Richard Firth, “The International ComparativeLegal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group, Londër 2015, fq. 355-356, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.281 Për këtë arsye, blerësi mund të marrë direkt nga regjistri i tokës të gjitha informacionet që mund tëshikojë si të arsyeshme, në lidhje me garancitë dhe të drejtat e tjera që ndikojnë në pasuri të paluajtshme.Megjithatë, mbledhja e provave për të krijuar një interes legjitim, merr kohën e nevojshme, si rrjedhimështë më e përshtatshme që një informacion të tillë ta marrin nga shitësi. Aksesuar në adresën:https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.282 E cila synon të përmbushë nevojat e saj të ardhshme të cilat do të shërbejnë për regjistrimin e tokës.283 Aksesuar në adresën: http://www.cadastraltemplate.org/cadastraltemplate/switzerland.php.284 Angli dhe Uells synon të garantojë regjistrimin e pronësisë dhe të mbrojë të drejtat mbi to, nëpërmjet njëregjistrimi shumë profesional. Regjistri i tokës siguron funksion jetik duke dhënë siguri dhe besim nëtregun e pasurive të paluajtshme. Regjistri i tokës, ka një përvojë të gjatë mbi 150 vjet dhe ka evoluar përt'u bërë gjithnjë e më efikas, ku 99% e informacionit të saj dhe 73% e shërbimeve të regjistrimit, aksesohennëpërmjet internetit, aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.


Elona Saliaj 76

regjistrimin e të gjithë tokës që është në pronësi publike deri në vitin 2019285. Sistemi iregjistrimit në Skoci, ka bërë përparime të shpejta nëpërmjet dixhitalizimit të të gjithaproceseve të regjistrimit, duke bërë investime të mëdha në teknologjinë e re. I gjithësistemi i regjistrimit të pasurisë së paluajtshme, i ndodhur në regjistrat publikë të Sasinesdhe Regjistri Publik i Tokave, janë të dixhitalizuar plotësisht286 .

Në Greqi, aksesi online është pjesërisht në dispozicion të publikut. Ajo përmbannjë informacion bazë rreth Kadastrës Helenike. Aplikohet online në portalin përkatësvetëm për ato pasuri të cilat figurojnë të dixhitalizuara në regjistrin publik287.

Aplikimi on-line, për shkak të lehtësive në përdorim dhe efiçencë në të dhënat epasurisë, është marrë si model edhe nga vende të tjera Evropiane dhe aplikohet në:Kroaci, Maqedoni288, Mal i Zi289, Slloveni290, Rumani291, Bullgari, Francë292, Itali,

285 Shiko për më tepër: John Manthorpe, “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the EuropeanUnion” (United Kingtom), Dhjetor, 2004, fq.12, 13; aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.286 Regjistri Publik i Tokës, u dixhitalizua nga fillimi i vitit 1981, duke u paraqitur në vitin 1993 me hartadixhitale dhe Sistemi Dixhital i Hartave u prezantua në vitin 1995. Ky sistem, përmban hartat dixhitale,planet e titullit të pronësisë dhe një publikim elektronik, referuar John Manthorpe “Comparative Analysison the Cadastral Systems in the European Union” (United Kingtom), Dhjetor, 2004, fq.14, aksesuar nëadresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.287 Është zgjedhur një kompani e specializuar për të zhvilluar një projekt për transmetimin e dokumentevedixhitale për regjistrat e hipotekës, me qëllim përfundimin e regjistrimit të tokës në pjesën tjetër të vendit.Projekti përfshin krijimin e infrastrukturës për: (a) paraqitjen online të akteve për të hyrë në të dhënat eregjistrit të tokës; dhe (b) nëpërmjet internetit për paraqitjen dhe përpunimin e kërkesave për lëshimin ecertifikatave nga të dhënat që përmban regjistri. Sistemi elektronik i regjistrimit të tokës mundëson kërkimenga: (a) të dhëna personale; (B) kodi i kadastrës Helenike; dhe/ose (c) adresën e pronës, aksesuar nëadresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-el-en.do?member=1.288 Në Maqedoni sistemi elektronik dixhital është mundësuar pas vitit 2014 dhe aplikohet në të gjithëvendin, referuar Goce Gruevski, “Technology contribution to Improve Governance in Republic ofMacedonia”, Agency for real estate cadastre, slaiter, 2014; aksesuar në adresën:http://inspire.ec.europa.eu/events/conferences/inspire_2014/pdfs/19.06_1_09.00_Goce_Gruevski.pdf.289 Regjistrat e pasurive të paluajtshme, janë të hapura për publikun. Kështu, çdo person fizik ose juridik,mund të marrë të gjithë informacionin përkatës mbi tokën, për të cilën është i interesuar (d.m.th titullin epronësisë, garancitë, të drejtat reale, gjendjen juridike të pasurisë, etj., aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 246-247.290 Pas vitit 1991, në Slloveni filloi dixhitalizimi i të dhënave të pronësisë dhe sistemi i informacionit tëtokës. Periudha pas vitit 1991, shteti Slloven bëri përpjekje për dixhitalizimin e të dhënave të pronësisë,sigurimin e sistemit të informacionit mbi tokën, etj. Ndërkohë periudha pas vitit 2000, i përkon ndërtimit tëkadastrës së re të bazuar në të drejtat e pronësisë, si dhe përmirësimit të cilësisë gjeometrike të saj, referuarDamjan Doler, “Land Cadastre Transformation and geometric quality improvement”, Slovenia, Maj, 2016,Sider nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.291 Të dhënat mbi pasuritë e paluajtshme që mund të aksesohen nëpërmjet internetit, mundësohen nganoterët publikë. Në këtë mënyrë, në rast se ka një interes legjitim, me kërkesën e palës së interesuar, noteriaplikon online në regjistrin e pasurive për të marrë informacionin përkatës. Aksesuar në adresën:https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/romania.292 Kadastra Franceze është e dixhitalizuar plotësisht në ditët e sotme duke lejuar lehtësi në një vëllim tërëndësishëm të të dhënave. Franca ka filluar regjistrimin elektronik në vitin 2005 dhe e ka përfunduar atënë vitin 2009. Rreth 35 milionë pronarë, 100 milionë parcela, 35.5 milion ndërtesa dhe 600.000 emrat errugëve; aksesuar në adresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.


Elona Saliaj 77

Gjermani, Suedi, Holandë293, etj. Madje në Bullgari, cilësia e shërbimeve kadastralesiguron akses nëpërmjet sistemit ‘one stop shop’ në të dhënat e pronësisë nëpërmjetinternetit dhe transparencë e lehtësi përdorimi edhe për personat me aftësi të kufizuar. Tëdhënat mbi pasurinë janë të dixhitalizuara dhe mund të aksesohen on-line, por shërbejnëvetëm për informacion294.

Kroacia ka dixhitalizuar të dhënat e pasurisë, ku regjistrat e pasurive të cilat ishinnë formë manuale, u regjistruan në format elektronik dhe aplikimi i ‘one stop shop’ ështëmë i thjeshtë295. Baza e të dhënave kadastrale është dixhitalizuar tërësisht dhe të dhënat epasurisë janë të aksesueshme në formë elektronike296. Regjistrat e pasurive të paluajtshmejanë libra publikë, të aksesueshëm nga çdo individ që paraqet një interes legjitim, i cilimund të kërkojë përmbledhjen e veprimeve juridike, vendimet e regjistrit të tokës, hartakadastrale dhe listat ndihmëse297. Informacioni nga kadastra dhe regjistri i tokës është nëdispozicion të subjekteve të legjitimuar. Të gjitha të dhënat e regjistrit të tokës dhekadastrës, të cilat janë të dixhitalizuar, mund të kontrollohen në internet 24 orë në ditë298.

Në Slloveni të dhënat e pasurisë që administrohen nga institucioni i regjistrimit tëpasurive, është në format elektronik dhe aksesohen online299. Portali i ri elektronik ështëbërë i aksesueshëm që në vitin 2011300.

293 Ka akses online të kërkimit të informacionit. Çdokush, që ka interes legjitim, mund të kërkojë dhe tëmarrë informacion nga zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Holandë, për çdo të dhënë qëpërmbajnë regjistrat në lidhje me pasurinë. Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to:Real Estate 2010”, Global Legal Group, Londër 2015, fq. 253-254; aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.294 Që kur u mundësua sistemi informativ i integruar për kadastrën dhe regjistrimin e pasurive tëpaluajtshme, çdo informacion është në dispozicion të publikut në faqen e internetit të Agjencisë sëRegjistrimit të Tokës. Sistemi i parë elektronik u krijua në vitin 1990, dhe që atëherë, janë aplikuar disasisteme elektronike në Bullgari. Sigurimi i informacionit nëpërmjet internetit është e aksesueshme nga tëgjithë kërkuesit kundrejt pagesës së një tarife, ashtu sikurse edhe në Shqipëri. Për të kërkuar informacionmbi pasurinë e paluajtshme nevojitet: numri personal i pronarit apo bashkëpronarit apo vetëm emri i tij, tëdhënat dhe përshkrimi i pronës nëpërmjet numrit të pasurisë, apo numri i regjistrimit të pasurisë. Sistemi iregjistrimit në Bullgari është i përbërë nga dy module: modul administrimi, i cili është në dispozicionvetëm për përdorim të shërbimit dhe modul i konsumatorëve, e cila është në dispozicion vetëm përpërdorim të konsumatorëve. Ky sistem ofron edhe informacion semantik dhe grafik vetëm për ato hartakadastrale që janë hedhur në sistem, Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.295 Sistemi i regjistrimit elektronik, është një nga levat kryesore të sistemit Kroat “e-kroate”, por edhekrijon garanci duke siguruar besimin e publikut në regjistrat elektronikë, Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.296 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.297 Ndërsa regjistrat publikë të pasurive të paluajtshme dhe të dhënat kadastrale mund të aksesohen on-linevetëm nga gjykatat e rretheve, të cilat janë të lidhura me të dhënat qendrore të regjistrit elektronik të tokës.Informacioni është jozyrtar. Të dhënat bëhen publike në faqen zyrtare të Ministrisë së Drejtësisë, e cila kalehtësuar ndjeshëm informacionin në krahasim me kohën kur regjistrat e tokës mbaheshin manualisht,Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.298 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/croatia.299 Në portalin elektronik të gjykatës merren të gjitha informacionet themelore rreth pasurive të paluajtshmelidhur me pronësinë, kufizimet, të drejtat e tjera reale, si dhe të dhëna historike rreth pasurive tëpaluajtshme (pronarët e mëparshëm, kufizimet që kanë ekzistuar më parë, etj). Sa u përket dokumenteve qëjanë arkivuar, të cilat kanë lidhje me kontratat, vendimet e gjykatave, etj., nuk janë në dispozicion të


Elona Saliaj 78

Në Suedi, dixhitalizimi i Regjistrit të Pasurive, Regjistrit të Tokës si dheRegjistrimi elektronik, u themelua që në vitin 1970301. Aksesi online i të dhënave tëpasurive ofrohet nëpërmjet disa shërbimeve elektronike302, ku më i rëndësishmi ështëportali që quhet ‘Prona Ime’, e cila përmban informacion të detajuar mbi pasurinë epaluajtshme dhe i vihet në dispozicion vetëm pronarit të pasurisë. Aktualisht Suedia pomundëson implementimin e një platforme teknologjike të re për regjistrimin e pasurisë303.

Në Itali, sistemi i ri kadastral304 për menaxhimin e informacionit të pasurive tëpaluajtshme është një sistem informacioni i përgjithshëm GIS 305 , e realizuar nëarkitekturë interneti, e cila përmban të dhëna të historikut të regjistrimit kadastral tëpasurisë deri në ditët e sotme dhe sistemin hartografik. Dixhitalizimi i të dhënavekadastrale ka filluar që në vitin 1986306 dhe tashmë është i kompletuar tërësisht. Regjistrii tokës është i aksesueshëm online dhe e pajis kërkuesin me informacionet përkatëse sipas

publikut. Vetëm organet gjyqësore mund të japin informacion në lidhje me to kundrejt personave qëparaqesin një interes të ligjshëm sipas kërkesës paraprake me shkrim. Një nga arsyet legjitime ështëshprehja e interesit për blerjen e një pasuri të paluajtshme, Aksesuar në adresën:https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/slovenia.300 Përpara kësaj, informacioni ishte i aksesueshëm vetëm nëpërmjet “land book” - librit të tokës së vjetër.Në Slloveni u mundësua dixhitalizimi i të dhënave kadastrale dhe u krijua një sistem informacioni mbitokën, vetëm pas vitit 2000 kur u ndërtua kadastra e re. Synohet që në të ardhmen të përmirësohet saktësiakadastrale, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/slovenia.301 Aksesuar në adresën:www.fig.net/organisation/comm/7/activities/reports/events/Delft_seminar_95/paper6.html.302 Të cilat janë në dispozicion të kërkuesve, nëpërmjet faqes së internetit të autoritetit ose nëpërmjetagjentëve të autoritetit (të cilët janë të listuar në faqen e internetit të autoritetit që administron pasuritë).Sistemi Suedez është një nga sistemet më të avancuara të regjistrimit në botë. Ndërkohë ruajtja e plotë edokumentacionit në aspektin teknik u përfundua në vitin 1995. Regjistrimi i pronësisë si dhe mjetet që ekanë përafruar atë, janë zhvilluar gradualisht. Sot 2/3 e shfrytëzimit të tokës dhe hartës së regjistrimit janëdixhitalizuar, aksesuar në adresën:www.fig.net/organisation/comm/7/activities/reports/events/Delft_seminar_95/paper6.html.303Sistemi Suedez është një nga sistemet më të avancuara të regjistrimit në botë. Ndërkohë ruajtja e plotë edokumentacionit në aspektin teknik u përfundua në vitin 1995. Regjistrimi i pronësisë si dhe mjetet që ekanë përafruar atë, janë zhvilluar gradualisht. Sot 2/3 e shfrytëzimit të tokës dhe hartës së regjistrimit janëdixhitalizuar, aksesuar në adresën:www.fig.net/organisation/comm/7/activities/reports/events/Delft_seminar_95/paper6.html.304 SIT, nënkupton: system information technology- sistemi i informacionit teknologjik. Kadastra ështëinventarizimi i aseteve të pasurive të paluajtshme në territorin kombëtar të Italisë. Përditësimi i shërbimevekadastrale Italiane, synon në lehtësimin e procedurave për regjistrimin e pasurive, nëpërmjetprofesionistëve të specializuar dhe noterëve, të cilët me kërkesën përkatëse të pronarëve, asistojnë direktonline në marrjen e informacionit të kërkuar si dhe në hartimin e dokumentacioneve përkatëse. Në Italibëhen rreth 0,6 milionë regjistrime të dokumenteve çdo vit me rreth 2 milion parcela, referuar: FrancioMaggio, “The Italian Cadastral sistem as a support to land managment”, Agenzia Entrate, 2014, Slaiter.Aksesuar në adresën:http://www1.agenziaentrate.gov.it/english/revenue_agency/italianp_ppc/pdfrelatori/MAGGIO_AdE.pdf.305 Nënkupton: General Information System – Sistemi i Informacionit të përgjithshëm.306 E cila ka bërë të mundur një akses më të shpejtë dhe të lehtë për regjistrimin dhe ngritjen e nivelit tësigurisë dhe saktësisë në arritjen e efekteve publike, me avantazhin jo vetëm për përdoruesit e tij, porgjithashtu për njerëzit të cilët mbështeten në efikasitetin e regjistrimit, referuar Aldo de Luca, “The landregistration sistem in Italy principles, organization, and evolucion”, Agenzia Entrate, Rome, 20 November,2014, Slaiter nr. 34, 35, aksesuar në adresën:http://www.agenziaentrate.gov.it/english/revenue_agency/italianp_ppc/pdfrelatori/DE%20LUCA_AdE.pdf.


Elona Saliaj 79

ligjit 307 . Përditësimi i shërbimeve kadastrale bëhet nëpërmjet aplikimeve të IT-së,dokumentet PREGEO308 dhe DOCFA309, të cilat aksesoren online nëpërmjet internetit,tek portali “SISTER”310. Që nga 1 Janar 2015, kjo formë është e detyrueshme të përdoretpër të gjitha institucionet administrative dhe noterët publikë që kërkojnë informacione nëregjistrin e pasurive të paluajtshme311.

Në Spanjë, informacioni mbi pasurinë aksesohet online. Regjistri i pasuriveparaqet një ekstrakt online me të gjitha faktet përshkruese të pasurisë, disponuesi,kufizimet dhe përshkrimi i të dhënave të pasurisë 312 . Çdo autoritet administrativ,punonjës ose nëpunës publik, i cili për shkak të detyrës së tij, prezumohet të ketë njëinteres legjitim, mund të kërkojë ekstrakt on-line nga regjistri publik, i cili i vihet nëdispozicion menjëherë me kërkesën e tij. Megjithatë, ky fragmentim online përmbanvetëm një ekstrakt të shkurtër të informacionit mbi pasurinë. Ajo ka vetëm vlerëinformuese dhe nuk është një dokument autentik i përmbajtjes së informacionit të

307 Gjithkush ka të drejtë të shohë të dhënat kadastrale dhe të pajiset me një ekstrakt nga Regjistri i Tokës, icili lëshohet nga Zyra e Regjistrimit të Tokës ose ka të drejtë të shikojë nëpërmjet internetit tarifatpërkatëse. Nga ekstrakti i Regjistrit të Tokës zakonisht evidentohet se cili është pronari aktual i pasurisë.Italia që nga viti 2004 e në vijim, po kontribuon në krijimin e një hartografie e cila të jetë në standardet mëtë mira të pasqyrimit të të dhënave, Për më tepër shiko në adresën:http://www.catasto.provincia.tn.it/attivita_cartografica/Formazione_cartografia_numerica/http://www.catasto.provincia.tn.it/TPOS_Trentino_POsitioning_Service/.308 PREGEO është një aplikim software për përditësimin e kadastrit tokësor. Aplikimi IT (internettechnology- teknologjia e internetit) i PREGEO bën të mundur regjistrimin hartografik dhe përditësimin eKadastrës nëpërmjet plotësimit dhe dorëzimit të formularëve dhe ndarjeve në hartë për të përfshirëndërtime të reja ose zgjerime. Aplikimi menaxhon të dhëna administrative, teknike dhe hartografike,gjeografike. Versioni i ri i procedurave Pregeo 10, është testuar gjatë vitit 2014, së bashku me urdhratprofesionalë dhe ka bërë të mundur miratimin automatik të të gjitha përditësimeve të dokumenteve. Kjoprocedurë u bë e detyrueshme nga 1 Janar 2015. Shiko për më tepër: Francio Maggio, “The ItalianCadastral sistem as a support to land managment”, Agenzia Entrate, 2014, Slaiter. Aksesuar në adresën:http://www1.agenziaentrate.gov.it/english/revenue_agency/italianp_ppc/pdfrelatori/MAGGIO_AdE.pdf.309 DOFCIA është një aplikim software për përditësimin e kadastrës së ndërtesave urbane. Aplikimi ITDOCFA u jep mundësinë shtetasve që të plotësojnë dhe dorëzojnë në zyrat e regjistrimit të tokës"Deklarata të pasurisë së paluajtshme urbane". Kjo formë ka për qëllim të paraqesë deklaratat e kadastrës tëndërtimeve të reja dhe ndryshimeve. Aplikimi menaxhon të dhëna administrative, teknike dhe grafike dhepërmes kësaj procedure dokumenti i përditësuar DOFCA, regjistrohet menjëherë në bazën e të dhënave. Nëkëtë mënyrë nuk ka më dokumente të prapambetur dhe vonesa në regjistrimin e tyre. Rreth 1.3 miliondokumente regjistrohen çdo vit të cilat lidhen me më tepër se sa 2 milion njësi urbane të pasurive tëpaluajtshme. Shiko për më tepër: Francio Maggio, “The Italian Cadastral sistem as a support to landmanagment”, Agenzia Entrate, 2014, Slaiter. Aksesuar në adresën:http://www1.agenziaentrate.gov.it/english/revenue_agency/italianp_ppc/pdfrelatori/MAGGIO_AdE.pdf.310 E cila nënkupton Sistema Inter Scambio Territorio- Shkëmbimi i sistemit të territorit. Shiko për mëtepër: Francio Maggio, “The Italian Cadastral sistem as a support to land managment”, Agenzia Entrate,2014, Aksesuar në adresën:http://www1.agenziaentrate.gov.it/english/revenue_agency/italianp_ppc/pdfrelatori/MAGGIO_AdE.pdf.311 Francio Maggio, “The Italian Cadastral sistem as a support to land managment”, Agenzia Entrate, 2014,Slaiter. Aksesuar në adresën:http://www1.agenziaentrate.gov.it/english/revenue_agency/italianp_ppc/pdfrelatori/MAGGIO_AdE.pdf.312 Gjithkush që paraqet një interes legjitim për kërkim informacioni për pasuritë e paluajtshme tëregjistruar ose të drejtave reale të tyre, i drejtohet zyrës përkatëse që administron pasuritë e paluajtshme.Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/spain.


Elona Saliaj 80

pasurisë313. Nëse kërkohet një informacion më i plotë mbi një pasuri të caktuar, kërkesaduhet të shoqërohet edhe me një certifikatë për vërtetimin e pronësisë314.

Në Gjermani, regjistri i tokës ruhet në format elektronik dhe mund të aksesohetonline vetëm nga subjekte të cilët kanë një interes legjitim mbi atë pasuri315. Të dhënat epronësisë janë të gjitha të dixhitalizuara316. Gjatë tre dekadave të fundit të shekullit XX-të, hartat analoge dhe regjistrimet e të dhënave të pasurive të paluajtshme u dixhitalizuan.Të dyja regjistrat kadastrale dhe ajo e regjistrimeve të akteve, ruhen në sisteme tëndara317 . Me qëllim përsosjen e teknologjisë dhe shmangien e flukseve joefikase tëpunës, autoritetet Gjermane kanë bërë anketime për të realizuar në të ardhmen krijimin enjë dizajni të ri të orientuar në integrimin e Sistemi Informativ Kadastral Alkis 2®318.

Ndërkohë vende si Serbia, Kosova319 dhe Bosnje & Hercegovina, nuk kanëmundësuar ende regjistrin elektronik. Të dhënat e pasurisë nuk mund të aksesohen online,si rrjedhim edhe regjistrimet e titujve juridikë kryhen manualisht.

Në Serbi, ekziston një bazë të dhënash në internet për të gjitha pasuritë epaluajtshme, e cila administrohet nga Enti Gjeodezik i Republikës së Serbisë, i cili ështëinstitucioni publik përgjegjës për menaxhimin e regjistrimit të tokës320. Këto të dhënasigurojnë informacion kryesor, vetëm për përdoruesit që janë disponues të pasurive tëpaluajtshme.

313 Për të marrë një ekstrakt të shkurtuar në regjistrin publik, ka dy mënyra: me shkrim, duke kërkuar atënëpërmjet emrit të personit nga regjistri përkatës i tokës dhe nëpërmjet internetit, aksesi online. Për tëmarrë një informacion më të plotë mbi një pasuri të caktuar, kërkohet një certifikatë e plotë (në letër) elibrit të regjistrit të tokës, e cila i paraqitet në regjistrin përkatës të tokës. Aksesuar në adresën:https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/spain.314 Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 204.315 P.sh në veçanti për arsye ligjore ose ekonomike. Për ta bërë këtë, duhet së pari të kontaktojnë me zyrëne regjistrit të tokës në rrethin në të cilin gjendet pasuria. Subjekti mund të aplikojë për fragmente hartashnga regjistri i tokës dhe të dhënat e regjistrimit të tokës merren nëpërmjet një portali elektronik, i cili është iveçantë për secilin shtet federal, aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.316 Nga mesi i viteve 1990 e në vijim, versioni i regjistrimit manual dhe në letër i regjistrit të tokës nëGjermani, është zëvendësuar gradualisht nga një version elektronik i saj, i cili tashmë përmban të dhëna tëplota, aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-de-en.do?member=1.317 Winfried Hawrek, “Germany’s way into a Cadastre for the 21century, 2014, fq.1, aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/korea/full-papers/pdf/session16/hawerk.pdf.318 Në kombinim me një ri-dizenjim të topografëve zyrtarë dhe sistemit informativ hartografik, referuarWinfried Hawerk, “ALKIS® - Germany’s way into a Cadastre for the 21century”, Germany, fq. 2;Aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/korea/full-papers/pdf/session16/hawerk.pdf.319 Transaksionet e kryera mbi pasurinë e paluajtshme në Kosovë, nuk mund të plotësohen dhe tëregjistrohet në mënyrë elektronike. Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 204.320 Të dhënat e pasurisë kontrollohet mbi bazën e numrit kadastral të parcelës dhe adresën (rruga dhe numrii shtëpisë) brenda Bashkisë dhe Komunës kadastrale, referuar Marosan Stevan,Vasovic Olivera, “The stateof cadastre, land market and real property development in Serbia and Montenegro”, Food and AgricultureOrganisation of the United Nations & Slovak University of Agriculture, fq. 3, aksesuar në adresën:https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf.


Elona Saliaj 81

Në Kosovë nuk mundësohet aksesi online. Nuk ka kufizime për sa i përket aksesittë publikut për marrjen e informacionit në AKK. Si rrjedhim, blerësi mund të marrë tëgjithë informacionin që kërkon mbi bazën e një arsyetimi legjitim, për të evidentuar nëseka ndonjë garanci të vendosur mbi pronën, ose të drejta të tjera reale që ndikojnë nëtitullin juridik të pasurisë së paluajtshme, për të cilën ai interesohet321.

Në Bosnje & Hercegovinë gjithkush që ka një interes të ligjshëm mund të hyjëdhe të marrë informacion në kadastrën e pasurive të paluajtshme, por aksesi online nukmundësohet322.

3.3.2 Regjistrimi online i akteve publike në regjistrat e pasurive të paluajtshme

Një tjetër reformë e rëndësishme në Evropë, e cila ofrohet edhe në Shqipëri,është ajo e regjistrimeve online të akteve publike, e realizuar në vitin 2016. Nëpërmjetkëtij aplikimi, 27 shërbime323 të ZVRPP-së në Shqipëri, aksesohen online nëpërmjetzyrave noteriale. Kjo nismë lehtëson në mënyrë të konsiderueshme aksesin e qytetarëvenë ZVRPP. Por ashtu sikurse projekti i mësipërm ‘one stop shop’, edhe ky aplikim kambetur ende projekt pilot vetëm për qytetet Tiranë dhe Durrës. Aplikimi online nëShqipëri, mundësohet nga organet kompetente të cilat janë të licencuara të kryejnë njëshërbim të tillë (Noterët publikë), të cilët me kërkesën e palës së interesuar i drejtoheninstitucionit përkatës për kërkimin informacionit. Por ky shërbim është fakultativ dhe idisponueshëm vetëm për një pjesë të zonave kadastrale.

Në disa vende Evropiane, regjistrimi online mundësohet tërësisht për të gjithashërbimet dhe për të gjithë vendin. Në vende të tjera, ashtu sikurse në Shqipëri, kyaplikim është i përhapur vetëm në një pjesë shërbimesh dhe i aplikuar pjesërisht, vetëmpër ato pasuri të cilat janë të dixhitalizuara. Aplikimi online nëpërmjet noterëve,mundësohet nga këto vende: Maqedoni, Mal i Zi324, Holandë, Rumani, Slloveni,Francë325, Itali, Gjermani, Spanjë, etj.

Në Maqedoni, që nga Janari 2014, agjencia e pasurive të paluajtshme është elidhur online me 174 zyra noteriale në vend. Noterët kanë akses jo vetëm të aplikojnëonline për kërkimin e dokumenteve, por edhe për regjistrimin e titullit të pronësisë ose tëdrejta të tjera reale mbi pasurinë, si dhe regjistrimin e dëshmive të trashëgimisë326.

321 Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 204.322 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.323 Nga 54 shërbime në total që përmban ZVRPP në Shqipëri.324 Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 246-247.325 Regjistrimi i transaksioneve në mënyrë elektronike mundësohet nga noterët, që në vitin 2010, referuarRichard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 132-133; aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.326 Në të ardhmen, në Maqedoni synohet: ngritja e një sistemi elektronik e-CAD - Sistem kompjuterizimi,për mirëmbajtjen e të dhënave të pasurive të paluajtshme; regjistrimi i infrastrukturës në kadastrën epasurive të paluajtshme; regjistrim i kujdesshëm i hapësirave publike dhe instalimeve nëntokësore;


Elona Saliaj 82

Në Holandë, Noterët Publikë kanë akses të regjistrojnë aktin noterial nëpërmjetregjistrimit elektronik327 menjëherë sapo ai krijohet, pa marrë pëlqimin e palëve. Atakanë detyrimin të njoftojnë regjistrin publik për veprimet e kryera.

Në Itali, të gjitha transaksionet në lidhje me pasurinë e paluajtshme dheinformacionet në lidhje me to, përpunohen në rrugë elektronike328. Gjithashtu që nga viti2014 e në vijim, transaksionet regjistrohen online nëpërmjet portalit ‘SISTER’ 329. Kyshërbim, bën të mundur evidentimin drejtpërdrejt përmes internetit, të mospërputhjes sëtë dhënave kadastrale të kërkuara për korrigjim. Aplikuesi mund të jetë pronari i pasurisësë paluajtshme ose personi që paraqet një interes legjitim apo i deleguar prej tyre përkorrigjimin e të dhënave në lidhje me pasurinë330.

Ndërsa në Slloveni, aksesi publik i regjistrit të pasurive mundësohet nga:gjykatat, noterët dhe njësitë administrative, ku individët mund të marrin një kopjecertifikate të një ekstrakti nga regjistri i pasurive331. E njëjta situatë ligjore është edhe nëGjermani, në të cilën përcaktohet se akses për të hyrë në regjistrin elektronik onlinekanë: gjykatat gjermane, autoritetet publike, noterët, institucionet e kreditit dhekompanitë e shërbimeve332. Gjithashtu që prej vitit 2009, të gjitha zyrat noteriale në

informacion i plotë për kujdesin që duhet të tregojnë investitorët në instalimet e nëndheshme, referuar GoceGruevski, “Technology contribution to Improve Governance in Republic of Macedonia”, Agency for realestate cadastre, slaiter, 2014; aksesuar në adresën:http://inspire.ec.europa.eu/events/conferences/inspire_2014/pdfs/19.06_1_09.00_Goce_Gruevski.pdf.327 Nënshkrimet e palëve nuk janë të nevojshme për regjistrim. Shoqata e vetë noterëve siguronbesueshmërinë e nënshkrimeve elektronike të noterëve. Kjo bëri të mundur që në mënyrë elektronike tëregjistroheshin 40% të të gjitha kontratave brenda gjysmë viti sapo kishte filluar sistemi elektronik i ofrimittë shërbimit. Nëpërmjet nënshkrimit, Noteri Publik mban përgjegjësi për dallimet midis kopjeve tëregjistruara ose ekstrakte, si dhe dokumentit origjinal. Në varësi të faktit juridik të certifikuar dhe llojin epasurive Noteri bën një deklaratë ku citon ligjet e veçanta ku është mbështetur. Regjistruesi kontrollonnëse deklaratat e kërkuara dhe firmat janë dorëzuar nga noteri publik; nëse dokumenti mund t'i referohet siduhet për të, dhe nëse shitësi është i regjistruar në regjistrin e tokës si pronar. Në qoftë se nuk është kështu,ai u dërgon një shkresë zyrtare palëve të interesuara, duke shprehur rezervat e tij në lidhje me pasojatligjore. Aksesuar në adresën: http://www.elra.eu/network/registration-7/.328 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 191-192, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.329 Ky aplikacion është një ndihmesë e madhe, në mënyrë të veçantë për organet publike dhe profesionistët,të cilët mundësojnë kryerjen e veprimeve më me lehtësi.330 Rastet e procedurave janë në lidhje me gabime në të dhënat e pronarit të regjistruar, gabime në të dhënate pasurive të paluajtshme, regjistrimi i dokumenteve të mëparshme të cilat nuk janë hedhur në sistemkompjuterik, mospërputhje në lidhje me një ndërtesë që nuk është deklaruar, mospërputhje në lidhje me njëish-ndërtesë rurale, etj. Për më tepër shiko në adresën:http://www.catasto.provincia.tn.it/attivita_cartografica/Formazione_cartografia_numerica/http://www.catasto.provincia.tn.it/TPOS_Trentino_POsitioning_Service/.331 Të dhënat që kërkohen për të marrë informacion janë: zona kadastrale dhe numri përkatës, numri indërtesës dhe numri personal i secilës pjesë; numri personal i identifikimit të personit, përcaktimi i tëdrejtës që kërkohet. Në Slloveni u mundësua dixhitalizimi i të dhënave kadastrale dhe u krijua një sisteminformacioni mbi tokën, vetëm pas vitit 2000 kur u ndërtua kadastra e re. Synohet që në të ardhmen tëpërmirësohet saktësia kadastrale, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/slovenia.332 Regjistri i pronësisë nuk është në dispozicion të publikut. Grundbuch (regjistri i pronës) është nëkompetencë të gjykatave lokale, të komunave të veçanta gjermane dhe ajo është në dispozicion vetëm përnoterët publikë dhe personat që kanë një titull në pasurinë përkatëse ose që provojnë një interes të


Elona Saliaj 83

Gjermani, kanë mundësi të aplikojnë në formën elektronike për regjistrimin e aktitnoterial të tjetërsimit të pasurive 333 . Noterët lidhen me file-in e posaçëm, e cilaadministrohet në gjykatat lokale, nga ku marrin informacionet e kërkuara si dhemundësojnë regjistrimin e akteve noteriale334.

Ndërkohë në vende të tjera, si në Kroaci 335 , Serbi336 , Rumani 337 , Kosovë,Skoci338, nuk mundësohet regjistrimi online i titullit juridik.

3.4 Kuptimi i titullit të pronësisë në sistemin e ri të regjistrimit

Institucioni publik i administrimit të pasurive të paluajtshme, garanton të drejta tësigurta të regjistrimit të pasurisë dhe të të dhënave të pronësisë, të cilat janë mjetetkryesore për gjenerimin e të ardhurave, pasi përbën potencial të rëndësishëm përinvestime vendase, por edhe të huaja. Ky institucion është organi kompetent që mbartpërgjegjësinë kryesore për ruajtjen, administrimin, përpunimin dhe përditësimin e

arsyeshëm në informacion. Autoritetet gjyqësore të shteteve federale janë përgjegjëse për rregullimin ekëtyre të drejtave të aksesit. Në regjistrin e tokës në Gjermani, kërkohet informacion mbi pasurinë epaluajtshme në këtë mënyrë: nëpërmjet numrit përkatës të librit të regjistrit të tokës, njësisë kadastrale,adresës, emrit të pronarit, aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.333 Një gjë e tillë nuk është e detyrueshme për qytete të veçanta, të cilat nuk duan ta aplikojnë një formë tëtillë. Megjithatë, pothuajse të gjitha qytetet, përveç Baden-Wurttemberg, tashmë e aplikojnë formën eregjistrimit elektronik. Noterët, kanë të drejtë të mbajnë lidhje me të gjitha zyrat e regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme në vend. Për të kërkuar një informacion mbi pasurinë e paluajtshme në Gjermani, personi iinteresuar duhet të paraqesë një kërkesë të motivuar për arsyet ligjore që kërkon një informacion të tillë.Çdo person që ka një lidhje juridike me pasurinë e paluajtshme, pra që mund të jetë pronar i saj, apo i tëdrejtave reale mbi të, informacionin e kërkuar mund ta marrë lehtësisht. Gjithashtu, edhe një investitor iinteresuar për dokumentacionin e pasurisë së paluajtshme tek e cila kërkon të investojë, mund t’i vihet nëdispozicion informacioni i kërkuar. Megjithatë, noterët publikë janë të legjitimuar si subjekt i interesuar, tëcilët në çdo kohë dhe me lehtësi, u vihet në dispozicion informacioni i kërkuar. Ata kanë edhe akses online,mbi dokumentet e ndodhura në zyrën e regjistrimit dhe nëse kërkojnë informacion më tepër dhe më tëdetajuar, p.sh. të shikojnë të gjitha dokumentet që vërtetojnë origjinën e pronësisë, aksesuar në adresën:https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/germany.334 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londwr 2015, fq. 140-141; aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.335 Mirela Fučkar, Damir Kontrec , “Land registration system of the Republic of Croatia”, 2010, slaiter nr.3, aksesuar në adresën: www.elra.eu/.../Land%20Registry%20System%20in%20Croatia(1).p336 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/serbia.337 Gheorghe Badea, Ana-Cornelia Badea, “From Cadastral Background of Romania to the Present”,Romania, 2015 fq. 5; Aksesuar në adresën:http://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.338 Aplikimi online i regjistrimit të pasurive, ende nuk është mundësuar. Nuk ka asnjë dispozitë ligjore, ecila të lejojë regjistrimin elektronik të transaksioneve që kryhen mbi tokën, apo pronësinë mbi të, referuarJohn Manthorpe “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the European Union” (UnitedKingtom), Dhjetor, 2004, fq.14, aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.


Elona Saliaj 84

vazhdueshëm të regjistrimit të pasurive të paluajtshme339. Kushtetutat kombëtare dhedokumentet ndërkombëtare të të drejtave të njeriut përmbajnë parashikime për mbrojtjene të drejtës së pronësisë. Megjithatë, ato nuk japin ndonjë përkufizim të konceptitpërkatës340.

Nuk ka një koncept të përbashkët Evropian për pronësinë. Koncepti i pronësisë ështëpërkufizuar në mënyra të ndryshme341.

Sipas konceptit të pronësisë të përpunuar nga Gjykata (GJEDNJ), nuk ka dyshim setë drejtat reale (ius in rem) përbëjnë pronësi. Koncepti i pronësisë përfshin jo vetëm tëdrejtën tradicionale të pronësisë mbi sendet, por edhe të drejta të tjera reale342.

Në çështjen Gassus Dosier-und Fordertechnik GmbH kundër Holandës343, Gjykatavërejti se: “…. koncepti “pronësi”… ka kuptim autonom, i cili, sigurisht nuk është ikufizuar vetëm në pronësinë mbi të mirat materiale, por të drejta dhe interesa të tjerë tëcaktuar….mund të konsiderohen, gjithashtu, “të drejta pronësie….”. Në kontekstin edhënë është e parëndësishme nëse e drejta e Gasus, në rastin konkret, duhet tëkonsiderohet si e drejtë pronësie, apo si e drejtë reale garancie. Në çdo rast ajo përbën“pronësi”344. Neni 1, protokolli 1 i Konventës, garanton të drejtën e pronësisë, dhe jo tëdrejtën për të përfituar me anë të trashëgimisë apo shprehjes së vullnetit me pasojajuridike pasurore. Ai garanton të drejtën e pronës, si “një aspekt tradicional dhe themelortë saj” që është e drejta e secilit të disponojë pasurinë e tij345.

Për këtë arsye, detyrimet pozitive në këtë aspekt mund të kuptohen si përgjegjësi eshtetit për të ruajtur sistemin e pronësisë private. Shteti duhet të sigurojë një sistem ligjorqë të mund të realizohet edhe e drejta e pronësisë346. Pjesë e përmbajtjes kushtetuese të

339 Banka Botërore, në bashkëpunim të ngushtë me donatorët e USAID-it, po zhvillojnë aktualisht njëstudim në të gjithë botën, për iniciativat e administrimit të tokës dhe kostot e tyre relative, referuar GavinAdlington, “Report Comparative Analysis of Land Administration System”, The US Agency forInternational Development, Moldavi, Mars, 2002, fq. 2.340 Ardian NUNI, Nada DOLLANI, “E drejta e pronësisë sipas konventës evropiane për të drejtat e njeriutdhe liritë themelore (neni 1 i protokolli nr. 1)”, Studime juridike nr. 1, 2006, fq. 6.341 Për më tepër, në disa prej tyre, pronësia sipas së drejtës private, ka një përcaktim të ndryshëm ngapronësia sipas së drejtës kushtetuese. Për këto arsye organeve të Konventës, u lindi nevoja të përcaktoninkonceptin e pronësisë në mënyrë autonome. Çështja që shtrohej për diskutim, ishte nëse ky përcaktim duhejtë mbetej brenda konceptit tradicional të pronësisë si e drejtë reale (ius in rem), apo të adoptohej njëpërcaktim më i gjerë, si ai i përdorur në të drejtën ndërkombëtare publike apo në disa të drejta kushtetuesekombëtare. Si Komisioni, ashtu edhe Gjykata Evropiane e të Drejtave të Njeriut (GJEDNJ) kanëparapëlqyer qasjen e dytë, referuar Ardian Nuni, Nada Dollani, “E drejta e pronësisë sipas konventësevropiane për të drejtat e njeriut dhe liritë themelore (neni 1 i protokolli nr. 1)”, Studime juridike, nr. 1,2006, fq. 9.342 Ardian Nuni, Nada Dollani, “E drejta e pronësisë sipas konventës evropiane për të drejtat e njeriut dheliritë themelore (neni 1 i protokolli nr. 1)”, Studime juridike, nr. 1, 2006, fq. 9.343 Çështja Gasus Dosier-und Fodertechnik GmbH v. The Netherlands, Judgment of 23 February, 1995,series A no. 306-B, & 46.344 Laurent Sermet, “The European Convention on Human Rights and Property Rights”, Council of EuropePublishing, Strasburg, 1998, (revised edition), fq. 111.345 Çështja Marckx kundër Belgjikës, (kërkesa nr. 6833/74, 13 Qershor 1979), vendime të gjykatësevropiane në shqyrtimin e të drejtave të njeriut, Strasburg, fq. 519.346 Çështja Marckx kundër Belgjikës, (kërkesa nr. 6833/74, 13 Qershor 1979), vendime të gjykatësevropiane në shqyrtimin e të drejtave të njeriut, Strasburg, fq. 34.


Elona Saliaj 85

pronës private është kryesisht e drejta e disponimit të lirë të objekteve të pronësprivate347.

Një nga synimet e institucionit të regjistrimit, është të garantojë përpunimin e tëdhënave që i paraqiten për regjistrim. Në Shqipëri, ashtu si edhe në pjesën më të madhetë vendeve Evropiane që i përkasin sistemit ligjor civil law, në institucionin e regjistrimittë pasurive shteti nuk garanton titullin e pronësisë të krijuar nga punonjësit eadministratës së regjistrimit të pasurive. Shteti nuk e garanton per shkak se ky titullgarantohet nga organet publike, gjyqësore apo administrative që e kanë lëshuar atë titull.Shteti garanton vetëm funksionimin e sistemit të regjistrimit të pronësisë, regjistrimin,përpunimin e të dhënave e arkivimin e akteve që provojnë fitimin e titullit juridik dhe tëtë drejtave të tjera reale të regjistruar në të 348 . Për arsyet e sipërcituara, në rast seinstitucioni i regjistrimit pëson dëm kundrejt të tretëve për shkak të keqadministrimit të tëdhënave të pasurive, është i detyruar të kompensojë dëmtuesin. Në rast se dëshmishkaktohet për shkak të mënyrës së fitimit të titullit të pronësisë, institucioni i regjistrimitnuk ka përgjegjësi. Përgjegjësinë në këtë rast e mban institucioni publik, gjyqësor apoadministrativ që e ka prodhuar atë titull.

Në të gjitha vendet Evropiane që janë marrë në analizë, shteti i kushton kujdes tëveçantë të gjitha informacioneve që administrohen në institucionet e regjistrimit tëpasurive. Por, shteti nuk mban përgjegjësi për pasaktësitë që mund të vijnë ngapërmbajtja e fitimit të pronësisë, lëshuar nga organet publike, gjyqësore apo atoadministrative. Kjo, për arsye se përgjegjësinë përkatëse për krijimin titullit të pronësisë embajnë organet e sipërcituar. I vetmi vend ku shteti garanton titullin e pronësisë ështëMbretëria e Bashkuar. Një tipar dallues i mbrojtjes së titullit të pronësisë është sekorrigjimi dhe/ose dëmshpërblimi mund të kryhet edhe në qoftë se gabimi osemosveprimi nuk ka lindur si rezultat i një gabimi nga Regjistri i Tokës. Saktësia einformimit dhe ruajtjes së pasurisë së paluajtshme në Mbretërinë e Bashkuar, është egarantuar nga shteti. Nëse ndodh humbje apo dëmtim i certifikatës së pronësisë apo tëdhënave të tjera të pasurisë, si rezultat i një gabimi ose pasaktësie në regjistrin e pasurive,agjencia përkatëse detyrohet të paguajë kompensim për humbjen e pësuar349. Në Angli &Uells, Skoci dhe Irlandën Veriut, shteti garanton titullin e pronësisë dhe gjithkush qëdëmtohet nga një regjistrim i parregullt mbi pronën e regjistruar, hyn në një skemë

347 Çështja BvL 5/74 –BVerfGE 38, 348 (ZweckentfremdungvonWohnraum), Vendimi (Beschluss) iSenatit të Dytë, dt. 4 shkurt 1975 – 2, Vendime të përzgjedhura të Gjykatës Kushtetuese FederaleGjermane, Konrad Adenauer Stiftung, fq. 419.348 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 5, aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.349 Në Mbretërinë e Bashkuar, po bëhen përpjekje për përfshirjen e titullit të pronësisë, hartës dhedokumentacionit mbi pronën, pasi kjo bazë të dhënash përmban emrat e pronarit dhe çdo detyrim që prekpronën. Objektet e regjistruara nëpërmjet portalit të internetit lejon përdoruesin e regjistruar të plotësojëformat e regjistrit për të cilën interesohet, për të llogaritur taksat dhe të paraqesë informacionin në mënyrëelektronike. Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.


Elona Saliaj 86

kompensimi që garantohet nga shteti350. Regjistri i Tokës dëmshpërblen çdo person i cilimund të pësojë dëmtim nëpërmjet një gabimi të bërë nga ai. Kompensimi mund tëkërkohet nga Regjistri i Tokës, por jo nga Regjistri i Akteve351.

Në pjesën më të madhe të vendeve Evropiane, shteti nuk garanton titullin epronësisë. Një rregull i tillë është i përcaktuar në Shqipëri, Kroaci 352 , Bullgari,Rumani, Slloveni353, Mal i Zi354, Bosnje & Hercegovinë355, Holandë356, Spanjë357,Zvicër358, Suedi359, Francë360, Greqi361, etj.

350 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/england-and-wales.351 Referuar: John Manthorpe, “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the European Union”(United Kingtom), Dhjetor, 2004, fq. 5,6; aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.352 Shteti nuk garanton titullin e pronësisë. Regjistrat e tokës janë libra publikë ku regjistrohen të dhënat epasurive të paluajtshme dhe ato konsiderohen plotësisht të vërtetë, të saktë dhe të besueshëm që pasqyrojnëgjendjen faktike dhe ligjore të pasurive të paluajtshme. Subjekt i cili në mirëbesim mbështetet në të dhënate regjistrit të tokës është i mbrojtur nga parimi i mirëbesimit në regjistrim, referuar Igor Kreitmeyer, “RealEstate Market Study in the Republic of Croatia”, 2009, Ministria e Drejtësisë, Kroaci, 2009, fq. 4; aksesuarnë adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.353 Regjistri i tokës administrohet nga gjykata. Ashtu si nëpunësit administrativë të gjykatës që merren mepërpunimin e të dhënave të pasurive të paluajtshme, edhe Shteti është përgjegjës për dëmet që mund tishkaktohen si pasojë e veprimeve të gabuara të tyre dhe garanton regjistrimin e titullit të pronësisë, por jopërmbajtjen e saj, referuar Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and Geometric QualityImprovement”, Slovenia, Maj, 2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën:http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.354 Kushtetuta e Malit të Zi, garanton të drejtën e pronësisë, si rrjedhim çdo person që mbështet nëinformacionin e mësipërm të marrë nga Kadastra është i mbrojtur kundrejt palëve të treta edhe në rastet kurinformacioni i regjistruar në kadastër rezulton të jetë i pasaktë apo i paplotë, aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 246-247.355 Shteti garanton mbrojtjen e të drejtës së pronësisë nëpërmjet ligjeve në fuqi dhe siguron mbrojtjegjyqësore për personat fizikë dhe juridikë, si mbajtës i të drejtave të pronësisë mbi pasurinë epaluajtshme. Si një formë e mbrojtjes së të drejtave të pronësisë, në vijim janë themeluar disa llojeadministratash, përmes të cilave, mbrojtja ligjore e të drejtave të pronësisë është mundësuar nëpërmjet tijdhe regjistrimit në regjistrat publikë që administrohen nga këto organe, aksesuar në adresën:https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.356 Shteti nuk garanton titullin e pronësisë. Informacioni nuk parashikon një siguri të së drejtës së përfshirë,për shkak se zyrës nuk i lejohet të hetojë saktësinë e këtij informacioni. Për më tepër, ajo bazohet nëmirëbesim në regjistrimin e të dhënave, aksesuar në adresën:http://fdslive.oup.com/www.oup.com/academic/pdf/13/9780198233909.pdf.357 Kur titulli përkatës regjistrohet, ai është i zbatueshëm ndaj palëve të treta në mirëbesim, por shteti nukgaranton titullin e pronësisë. Sigurimi i titullit nuk është përdorur për shkak se sistemi ligjor mbronplotësisht një palë të tretë të titullit nga pronari i regjistruar. Megjithatë, kur akti regjistrohet ai është ipakundërshtueshëm ndaj të tretëve. Të drejtat që përfshihen në regjistër mbrohen nga gjykata, e cilanënkupton se askush nuk mund të privohet nga të drejta të tilla, vetëm në rastet kur procedura ligjore qëpërfshin pronarin e regjistruar, ka vendosur të kundërtën. Përveç kësaj, sistemi ligjor përshkruan një seriprezumimesh ligjore mbi të drejtat e regjistruara që janë të bazuara në parimin e autoritetit të Regjistrit. Nërastet kur ka konflikt midis gjendjes aktuale të krijuar dhe asaj që është e regjistruar në regjistrin e pasurive,prevalojnë të dhënat në Regjistër, të cilat konsiderohen si të besueshme, për shkak të parimit të publikimittë tyre, referuar Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global


Elona Saliaj 87

3.4.1 Vlefshmëria e akteve të pronësisë nga Institucioni i regjistrimit

Në Shqipëri sikurse edhe në vendet e tjera evropiane, institucioni i regjistrimit tëpasurive të paluajtshme ka detyrimin të regjistrojë të gjitha aktet e lëshuara nga organetpublike, administrative dhe gjyqësore, vetëm mbi bazën e dispozitivit të paraqitur nëaktin përshkrues. Kjo për faktin se administrata e ZVRPP-së ka funksion pasiv, ajoakumulon, përpunon dhe regjistron aktet që vijnë nga organet e përcaktuara me ligj, pornuk mund të ndërhyjë për të ndryshuar, përmirësuar apo të refuzojë detyrimin eregjistrimit të titullit juridik. Por pavarësisht kësaj, regjistruesi i ZVRPP-së ka detyrimintë verifikojë elementët të cilët mungojnë në aktin e paraqitur, rastet kur akt i paraqiturpër regjistrim, është i paplotë, kur në akt nuk janë bashkëlidhur të gjitha dokumentet ekërkuara ligjore, kur objekti për të cilin është referuar nuk ekziston, kur mbi pasurinë qëkërkohet të kryhet veprime, ka mbivendosje, etj.

ZVRPP ka detyrimin ligjor të shqyrtojë verifikimin e elementëve përbërës të aktittë paraqitur, por jo të përmbajtjes së tij.

ZVRPP, mban përgjegjësi për aktet e lëshuara nga institucioni i tij, por jo përaktet të cilat janë lëshuar nga organe të tjera. Këtë përcaktim përmban edhe ligji 33/2012“Për regjistrimin pasurive të paluajtshme. Në nenin 23 të ligjit, përcaktohet se:“Drejtuesit e organeve qendrore dhe vendore të sistemit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme dhe punonjësit, pjesë përbërëse e tyre, përkatësisht Kryeregjistruesi,regjistruesit dhe çdo punonjës tjetër i Zyrës së Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme,mbajnë përgjegjësi ligjore për veprimet dhe aktet e lëshuara prej tyre”. “Ata nukpërgjigjen ligjërisht për dokumente apo akte të subjekteve të treta, kur veprimet apomosveprimet e tyre janë në ushtrim të funksioneve të veta”.

Megjithatë ligji ka parashikuar se ZVRPP përjashtohet nga përgjegjësia përgarantimin e informacionit në rastet e humbjes, kalimit apo transferimit të të drejtave tëpronësisë; në përputhje me zbatimin e legjislacionit shqiptar në fuqi; për shpronësimet,interesin publik, si dhe me çdo vendim të detyrueshëm që sjell efekte mbi pasurinë epaluajtshme362.

Legal Group, Londër 2015, fq. 341, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.358 Por ky organ, nuk mban përgjegjësi në rast të gabimeve të evidentuara në bazë të marrjes sëinformacioneve të pasakta në dokumentet e paraqitura të regjistrimit të pasurisë, referuar Richard Firth,“The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group, Londër 2015, fq.355-356, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.359 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/sweden.360 Referuar Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, GlobalLegal Group, Londër 2015, fq. 132-133; aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.361 Shteti nuk garanton titullin e pronësisë në sistemin e regjistrimit të pasurive, detyrimi lind në çdo rasttek pala që vuan dëmin përkatës për shkak të funksionimit të sistemit të Kadastrës. Aksesuar në adresën:https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece.362 Neni 65 i ligjit 33/2012 “Për regjistrimin pasurive të paluajtshme”.


Elona Saliaj 88

Sa më sipër, ZVRPP në Shqipëri, ka detyrimin të verifikojë, kryesisht: elementëte vlefshmërisë në aktet administrative, elementët e vlefshmërisë në vendimet gjyqësoredhe elementët e vlefshmërisë në aktet publike (noteriale).

A. Verifikimi nga ZVRPP i elementëve të vlefshmërisë në aktet administrativeTë gjitha aktet e krijuara nga organet administrative363 paraqiten për regjistrim në

ZVRPP-në përkatëse nga vetë organi administrativ kompetent që ka prodhuar titullinjuridik. ZVRPP përveç verifikimit nëse të gjitha dokumentet e paraqitur për regjistrimjanë të rregullta, verifikon edhe përputhshmërinë e të dhënave që përmban secilidokument në raport me kërkesat ligjore. Ajo kontrollon nëse të dhënat që pasqyrohen nëaktin e lëshuar nga organi kompetent, përmbajnë të dhëna të sakta të pasurisë dhe nësepërkojnë me të dhënat e pasurisë siç figuron e pasqyruar në sistemin e regjistrimit tëpasurive të paluajtshme. Në rast të konstatimit të mungesës në dokumentacion, ZVRPPka të drejtë të pezullojë procedurën dhe të kërkojë nga organet administrative plotësimine dokumentacioneve të kërkuara apo saktësimin e përmbajtjes së tyre364.

Kur akti, që njeh ose përmban fitimin e së drejtës së pronësisë, është aktadministrativ, punonjësit e ZVRPP-së që përpunojnë kërkesat individuale për regjistrim,procedojnë duke verifikuar elementët e aktit sipas udhëzimit përkatës365. Verifikimi ielementëve që bën ZVRPP në aktet administrative të cilat i paraqiten për regjistrim janë:

Elementët e formës. Këto elementë duhet të përkojnë me përcaktimet e pjesës VItë Kodit të Procedurave Administrative366, e cila trajton kryesisht vlefshmërinë e akteveadministrative dhe ligjeve apo akteve nënligjore përkatëse që rregullojnë regjimin e tyre.Aktet administrative duhet të përmbajnë në mënyrë të qartë dhe duke mos lënë hapësirapër interpretim, qëllimin për të cilin është nxjerrë akti administrativ 367 . Gjithashtupunonjësit e ZVRPP-së verifikojnë edhe arsyetimin e aktit, i cili duhet jetë sqarues dhe ikuptueshëm në mënyrë që punonjësit të veprojnë vetëm në përputhje me atë objekt tëcilin akti përmban368.

363 Kryesisht aktet e ATP-së dhe ato të ALUZNI-t.364 Enkeleda Olldashi, Elona Saliaj, “Pasuritë e Paluajtshme dhe Sistemi i Regjistrimit në Republikën eShqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 156.365 Udhëzimi i Këshillit të Ministrave, nr. 2, datë 12.09.2012, “Për përcaktimin e elementëve të akteve, qëverifikohen nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme dhe të procedurës për nxjerrjen e urdhrit tëregjistruesit”, pika 5 e tij.366 Ligji nr. 8485, datë 12.05.1999, “Kodi i Procedurave Administrative të Republikës së Shqipërisë”,nenet 105-110 të tij.367 Po aty; neni 107/2. Qëllimi i aktit: “Pavarësisht nga çdo informacion tjetër që mund të jepet nga organiadministrativ rast pas rasti, secili akt administrativ duhet patjetër të përmbajë sa më poshtë: a) autoritetin qëe nxjerr aktin, si dhe çdo delegim të pushteteve që lidhet me nxjerrjen e aktit; b) identifikimin e palëve, tëcilave iu drejtohet akti; c) shpjegimin e fakteve, që janë bërë shkas për nxjerrjen e aktit, kur këto janë tërëndësishme; ç) bazën ligjore të aktit kur kërkohet nga ligji; d) shpjegimin e kuptimit të aktit; dh) datën ehyrjes në fuqi të aktit; e) nënshkrimin e punonjësit të organit që nxjerr aktin ose të drejtuesit të organitkolegjial.368 Po aty, neni 108/1. Arsyetimi i Aktit: “Përveç rasteve kur ligji vetë parashikon dhënien e arsyeve, duhettë jepen domosdoshmërish arsyet për të gjitha ato akte të cilat pjesërisht ose tërësisht: a) mohojnë, shuajnë,


Elona Saliaj 89

Ekzistencën e regjistrimeve të mundshme të pronësisë mbi pasurinë e paluajtshmeqë është objekt i kërkesës për regjistrim. ZVRPP verifikon nëse pasuria e paluajtshmefiguron e regjistruar në favor të personave të tjerë fizikë ose juridikë, të cilat nuk kanëqenë palë në procesin administrativ. Nëse në aktin administrativ të dhënat për pronën pasuri e paluajtshme janë të

plota dhe lejojnë regjistrimin e saj.

B. Verifikimi nga ZVRPP i elementëve të vlefshmërisë në vendimet gjyqësorePër verifikimin e elementëve të formës dhe të përmbajtjes së vendimeve gjyqësore,

punonjësit e ZVRPP-së, që përpunojnë kërkesat individuale për regjistrim, procedojnëduke verifikuar elementët e vendimit të gjykatës, sipas udhëzimit përkatës369.

Verifikimi i elementëve që bën ZVRPP në vendimet gjyqësore përpara se tiregjistrojë ato, janë: Nëse vendimi gjyqësor ka marrë formën e prerë sipas nenit 451 të Kodit të

Procedurës Civile. Vendimet gjyqësore me objekt sigurimin e padisë si dhe ato përekzekutimin e përkohshëm regjistrohen edhe pse nuk kanë marrë formë të prerë, sepsenuk shkaktojnë fitimin apo kalimin e së drejtës së pronësisë. Nëse të paktën njëra nga palët ndërgjyqës ose trashëgimlënësit e palës

ndërgjyqës370 figuron në regjistrat e pasurive të paluajtshme371 pronare e pasurisë, mbitë cilën gjykata ka disponuar me vendimin përkatës372. Në rastet kur pasuria mbi të cilën gjykata ka disponuar një të drejtë të caktuar

pronësie sipas vendimit përkatës, figuron pronë shtetërore ose në emër të njëinstitucioni apo enti publik. ZVRPP procedon duke verifikuar nëse ka qenë palë nëgjykim ai institucion apo ent publik që ka pasur të drejtën e pronësisë mbi pasurinë epaluajtshme373 dhe Avokatura e Shtetit374. Nëse në gjykimet që kanë për objekt kundërshtimin e vendimit të Agjencisë së

Kthimit dhe Kompensimit të Pronave 375 është thirrur si palë ndërgjyqës në gjykimpronari apo trashëgimtarët e tij, në emër të të cilit figuron prona e regjistruar në regjistrine pasurive të paluajtshme376. Nëse pasuria, mbi të cilën gjykata ka disponuar sipas vendimit, figuron në

kufizojnë apo prekin në ndonjë mënyrë tjetër të drejta dhe interesa të ligjshëm ose vendosin apo rëndojnëdetyrime apo ndëshkime; b) përbëjnë vendim në lidhje me kërkesat për shqyrtim apo apelimet; c) përbëjnënjë vendim të kundërt me pretendimet e palëve të interesuara ose në kundërshtim me një informacion apopropozim zyrtar; ç) përbëjnë devijim nga praktika e ndjekur për zgjidhjen e çështjeve të ngjashme”.369 Udhëzimi i Këshillit të Ministrave, nr. 2, datë 12.09.2012, “Për përcaktimin e elementëve të akteve, qëverifikohen nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme dhe të procedurës për nxjerrjen e urdhrit tëregjistruesit”, pika 3 e tij.370 Sipas neneve 165 e 316 të Kodit të Procedurës Civile.371 Që administrohet nga ZVRPP.372 Kodi i Procedurës Civile, nenet 18 dhe 90 të tij.373 Po aty, nenet 18 e 90.374 Po aty, neni 79/a si dhe shkronja “a” e pikës 1 të nenit 1 të ligjit nr. 8551, datë 18.11.1999, “PërAvokaturën e Shtetit”, i ndryshuar.375 Komisionit të Kthimit dhe Kompensimit të Pronave, ish-Komitetit Shtetëror i Kthimit dhe Kompensimittë Pronave, Komisioneve Vendore të Kthimit dhe Kompensimit të Pronave.376 Kodi i Procedurës Civile, nenet 18 dhe 90 të tij.


Elona Saliaj 90

pronësi shtet ose në emër të një institucioni apo enti publik, procedohet duke verifikuarnëse institucioni apo enti publik, që ka të drejtën e pronësisë mbi pasurinë 377 dheAvokatura e Shtetit kanë qenë palë në gjykim apo jo. Nëse në gjykimin me objekt: “kundërshtimin e procedurave apo të kontratës së

shitjes së pasurive publike, shtetërore”, të kryera nga ish-Agjencia Kombëtare ePrivatizimit, ish-Drejtoria e Administrimit dhe Shitjes së Pronave Publike në Ministrinë eFinancave, aktualisht Drejtoria e Drejtimit të Pronës Publike, janë thirrur si palë nëgjykim apo palë e interesuar institucioni apo enti publik që ka të drejtën e pronësisë mbipasurinë e paluajtshme dhe ose Avokatura e Shtetit. Nëse në dispozitivin e vendimit të dhënat për pronën pasuri e paluajtshme janë të

plota dhe lejojnë regjistrimin e vendimit të gjykatës në ZVRPP, apo kërkohen plotësimedhe saktësime të tjera.

C. Verifikimi nga ZVRPP i elementëve të vlefshmërisë në aktet publike (noteriale)

Për verifikimin e elementëve të formës dhe të përmbajtjes të akteve noteriale,punonjësit e ZVRPP-së, që përpunojnë kërkesat individuale për regjistrim, procedojnëduke verifikuar elementët e aktit noterial, sipas udhëzimit përkatës378.Verifikimi i elementëve që bën ZVRPP në aktet noteriale, janë: Elementët e formës në përputhje me ligjin nr. 7829, datë 1.6.1994 “Për

Noterinë”, të ndryshuar dhe, sipas rastit, me ligjet dhe aktet nënligjore përkatëse.ZVRPP ka të drejtë dhe detyrë të bëjë verifikimin e akteve publike (noteriale) qëparaqiten për regjistrim në këtë institucion. Punonjësit e ZVRPP-së nuk kanë të drejtëashtu si edhe në aktet e tjera, të shikojnë apo verifikojnë përmbajtjen e aktit noterial,nëse është apo jo i drejtë, nëse ka qenë apo jo vullneti i palëve që e kanë nënshkruaraktin, etj., sepse këtë përgjegjësi e ka organi publik që e ka redaktuar aktin.

ZVRPP duhet të kontrollojë dhe verifikojë elementët që e bëjnë të vlefshëm përregjistrim një akt noterial, të tilla si: në rast se është një kontratë shitblerje pasuri epaluajtshme, duhet të jetë e përcaktuar saktë pala shitëse dhe blerëse. Objekti i kontratësduhet të jetë i qartë, në mënyrë të tillë që punonjësi i ZVRPP-së të lexojë qartë vullnetinpër të cilin palët kanë nënshkruar një kontratë të tillë. Pra, nëse në objektin e kontratësështë përcaktuar shitja e të gjithë pasurisë së paluajtshme, apo shitja e një pjese të saj nëmënyrë të pandashme. Në rast se ekziston kjo e fundit, atëherë pjesa që shitet duhet tëjetë e sqaruar mirë dhe jo e nënkuptuar. Gjithashtu në rastet kur palët nuk kanënënshkruar kontratën për kalimin e pronësisë, ky është një element i rëndësishëmmungesa e të cilit cenon formën e kontratës së paraqitur për regjistrim. Punonjësi iZVRPP-së, pezullon veprimet administrative dhe nëpërmjet një kërkese të protokolluar,kërkon nga noteri ose personi që ka paraqitur aktin për regjistrim, plotësimin edokumentacionit përkatës. Deri në plotësimin e të gjithë dokumentacionit të kërkuar,

377 Nenet 18 e 90 të Kodit të Procedurës Civile.378 Udhëzimi i Këshillit të Ministrave, nr. 2, datë 12.09.2012, “Për përcaktimin e elementëve të akteve, qëverifikohen nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme dhe të procedurës për nxjerrjen e urdhrit tëregjistruesit”, pika 4 e tij.


Elona Saliaj 91

regjistruesi pezullon regjistrimin e kontratës379. Vërtetësinë e regjistrimit ekzistues të pasurisë së paluajtshme objekt kërkese për

regjistrim në emër të tjetërsuesit, të përmendur në aktin noterial. Përpara se të regjistrojëaktin noterial i cili është paraqitur në ZVRPP, regjistruesi kontrollon paraprakisht nësenë regjistrat që disponon ZVRPP, ekziston kjo pasuri e regjistruar në emër të personit icili ka tjetërsuar një të drejtë apo jo. Nëse pasuria që kërkohet të regjistrohet është e lirënga të drejta reale apo është e barrësuar në favor të të tretëve etj.Nëse në aktin noterial të dhënat për pronën, pasurinë e paluajtshme, janë të plota dhelejojnë regjistrimin e saj. Regjistruesi ka të drejtë të verifikojë edhe përshkrimin e tëdhënave të pronësisë që janë specifikuar në aktin noterial. Në rast se ka pasaktësi nëpasqyrimin e tyre, regjistruesi ka të drejtë të pezullojë apo të refuzojë regjistriminpërkatës deri në qartësimin e plotë të situatës.

3.4.2 Dokumentacioni tekniko-ligjor mbi pronësinë e pasurive të paluajtshme

Secili shtet ka procedura të veçanta për identifikimin të dhënave të pasurive tëpaluajtshme, por sa i përket numrit të pasurisë, zonës së regjistrimit dhe zonës kadastraletë cilat identifikojnë pasurinë e paluajtshme dhe të dhënave të disponuesit të pasurisë apotë të drejtave reale mbi to, janë të njëjta sikurse në Shqipëri. Dokumenti ligjor i lëshuarnga ZVRPP në Shqipëri përmban të dhëna të plota ligjore, teknike dhe hartografike mbipasurinë si dhe të dhëna mbi disponuesin e saj dhe të drejtat reale mbi to. Kjo për arsye sesistemi i regjistrimit të pasurive të paluajtshme është unik dhe i integruar me sisteminkadastral. Certifikata për vërtetim pronësie përbëhet nga të dhëna kryesore, të tilla si:zona e regjistrimit, zona kadastrale, numri i pasurisë, volum, faqe, sipërfaqe, lloji ipasurisë, disponuesit e pasurisë, pjesët takuese, etj.

Çdo zonë regjistrimi ndahet në zona kadastrale të cilat kanë një numër unikidentifikimi. Kufiri i zonës së regjistrimit dhe zonave kadastrale përcaktohen në hartëntreguese të regjistrimit380 . Një zonë kadastrale përfshin disa pasuri, të cilat janë tëidentifikuar me numrat përkatës. Secila pasuri identifikohet me një numër unikregjistrimi, i cili nuk përsëritet më në asnjë zonë tjetër kadastrale.

Rasti i ShqipërisëPër ilustrim: Zona e regjistrimit identifikohet me një qytet apo rreth p.sh. Tiranë.

Me zonë kadastrale kuptojmë një zonë të caktuar pa shkëputje territoriale, si p.sh njëlagje, ose një fshat të vogël, p.sh. zona e Farkës. Numri përkatës i zonës kadastrale (p.sh.ZK 3842) është unik për atë zonë dhe nuk mund të evidentohet përsëritje e saj në asnjëvend tjetër, në asnjë qytet tjetër në Shqipëri.

Brenda zonës kadastrale ka disa lloje pasurish, p.sh. apartamente, tokë truall,ndërtesë private, njësi, bodrum, dyqane, etj. Secila prej tyre ka numrat përkatës të

379 Enkeleda Olldashi, Elona Saliaj, “Pasuritë e Paluajtshme dhe Sistemi i Regjistrimit në Republikën eShqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 183.380 Enkeleda Olldashi, Elona Saliaj, “Pasuritë e Paluajtshme dhe Sistemi i Regjistrimit në Republikën eShqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 113.


Elona Saliaj 92

pasurisë, të cilat ndryshojnë nga njëri tjetri dhe janë unik për atë zonë. Numri i zonëskadastrale nuk ndryshon asnjëherë.

Numri i pasurisë, nuk ndryshon kur kryhet transaksion mbi pasurinë (p.sh. shitje,dhurim, shkëmbim). Por, numri i pasurisë mund të ndryshojë vetëm në rastet kurkërkohet ndarja e pasurive apo bashkimi i pasurive.

Shembull 1. Ndarja e pasurisë: Shtetasi D, disponon një pasuri të paluajtshme, ecila ndodhet në zonën e regjistrimit ZR Tiranë, me zonë kadastrale ZK 3822, me numërpasurie 22/5.

Personi D, i drejton një kërkesë ZVRPP-së përkatëse me objekt: kërkimin endarjes së pasurisë me nr. 22/5 në dy pjesë, ku secila pasuri të pajiset me certifikatë të repër vërtetim pronësie. Kërkesa duhet të përmbajë disa të dhëna sqaruese që tëmundësojnë kryerjen e veprimit juridik nga ana e institucionit administrativ të ZVRPP-së,si p.sh., pasuria të ketë fizikisht mundësi ndarjeje, kërkesa të shoqërohet me plan rilevimipërkatës nënshkruar nga një topograf i licencuar, pasuria të disponohet nga një pronar ivetëm; ose në rast se ka më tepër se sa një pronar, secili prej tyre duhet të japë pëlqiminpër kryerjen e një veprimi të tillë me natyrë administrative; pasuria duhet të rezultojë elirë nga çdo barrë dhe hipotekë381.

Specialisti i ZVRPP-së, pas administrimit të kërkesës përkatëse, procedon mefshirjen e numrit të pasurisë ekzistuese (pasuria “mëmë”) dhe lindin dy numra tëndryshëm pasurie të reja (pasuri “bija”), në të cilën përgjithësisht ndryshon numri pasfraksionit. Këto pasuri evidentohen në secilën certifikatë për vërtetim pronësie:përkatësisht pasuria nr. 22/6, ZK 3822 dhe pasuria nr. 22/7, ZK 3822. Ndërsa numri imëparshëm i pasurisë 22/5, nuk ekziston më dhe as nuk përsëritet më. Ky numër fshihetduke vendosur një vizë të kuqe mbi të në regjistrin publik të pasurive të paluajtshme.

Shembull 2. Bashkimi i pasurive: Personi A, disponues i dy pasurive me dycertifikata të ndryshme pronësie, por me të njëjtën zonë kadastrale dhe me numra tëndryshëm pasurie, si p.sh. 22/6 dhe 22/7, kërkon të realizojë bashkimin e këtyre dypasurive, në një të vetëm. Për realizimin këtij veprimi juridik, veprohet në këtë mënyrë:bëhet kërkesë në ZVRPP për bashkimin e këtyre pasurive, duke dhënë edhe argumentetpërkatës, si p.sh. pasuritë janë në të njëjtën ZK, kanë të njëjtin zë kadastral, p.sh. tokë arë,janë fizikisht ngjitur me njëra tjetrën, disponohen nga i njëjti pronar ose bashkëpronar,janë të lira nga çdo detyrim kundrejt të tretëve, etj. Punonjësi i ZVRPP-së, pasi eshqyrton kërkesën, bën fshirjen e këtyre pasurive dhe del një certifikatë e re për vërtetimpronësie me një numër tjetër pasurie, p.sh. 22/8, e cila ndodhet në të njëjtën zonëkadastrale (pra në të njëjtën vendndodhje gjeografike)382.

Shembull 3. Ndarje pasurie: Personi F, E dhe G janë bashkëpronarë sipaspjesëve takuese në tre pasuri të ndryshme, përkatësisht pasuria nr. 37/6 lloji apartament,

381 Ligji nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”, neni 34, Bashkimet dhe Ndarjet.382 Për ilustrimin e shembullit, përmbajtja e tyre është krijuar nga autorja referuar ilustrimeve të përcaktuaranë rregulloren nr. 184, datë 08.04.1999, “Për punën e zyrës së regjistrimit të pasurive të paluajtshme”, fq.12, 13.


Elona Saliaj 93

pasuria nr. 37/4 lloji i pasurisë bodrum dhe pasuria nr. 37/10 lloji njësi shërbimi - dyqan,të cilat ndodhen të regjistruara në zonën e regjistrimit ZR Tiranë, në zonën kadastrale1274, të pasqyruara në tre certifikata të ndryshme pronësie.

Bashkëpronarët i drejtohen me kërkesë ZVRPP-së Tiranë të cilës i kërkojnëndarjen e pasurisë, sipas kësaj skeme:

- pasuria nr. 37/6 lloji apartament, të regjistrohet vetëm në pronësi të F,- pasuria nr. 37/4 lloji bodrum, të ndahet në tre pasuri të ndryshme ku secili prej

tyre të marrë veçmas një certifikatë pronësie, dhe- pasuria nr. 37/10 lloji njësi shërbimi – dyqan, të ndahet në dy pasuri të

ndryshme dhe të regjistrohet në bashkëpronësi të E dhe G.

Kjo kërkesë e nënshkruar nga bashkëpronarët, e shoqëruar me planet e rilevimitpërkatës, depozitohet në protokollin përkatës të ZVRPP-së Tiranë.

Pas shqyrtimit të kërkesës sipas objektit të sipërcituar, regjistruesi i ZVRPP-së,kthen përgjigje negative kundrejt të tre bashkëpronarëve, me argumentin se: “ZVRPP,është një organ publik administrativ, me rol pasiv, i cili administron çdo akt publik,administrativ dhe gjyqësor me objekt krijimin, ndryshimin apo shuarjen e të drejtës sëpronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, apo të të drejtave reale mbi to. Si rrjedhim,ZVRPP nuk ka funksion dhe kompetencë të ndryshojë pjesët takuese të bashkëpronarëvepa nënshkrimin e një akti publik të njohur nga ligji. Subjektet janë të lutur ti drejtohenshërbimit noterial për realizimin e qëllimit të tyre me të drejta pasurore sipas objektit tëkërkuar”383.

Pas regjistrimit të pronësisë, zyra e regjistrimit e pajis përfituesin me certifikatëne pronësisë, i cili është dokumenti më i rëndësishëm, që lëshohet vetëm një herë nga zyrae regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri në momentin kur fitohet titulli ipronësisë.

Raste të tjera të pajisjes me dublikatë të kësaj certifikate janë: nëse ka humburcertifikata për vërtetim pronësie ose është dëmtuar ajo ekzistuesja.

Certifikata për vërtetim pronësie, shoqërohet me një hartë treguese të pasurisë, ecila tregon të dhëna teknike dhe hartografike të vendndodhjes gjeografike të pasurisë.

Një dokument tjetër i rëndësishëm që shoqëron certifikatën e pronësisë është edhekartela e pasurisë së paluajtshme e cila është pasqyrimi i ndryshimeve të të dhënave tëpasurisë së paluajtshme, të disponuesit të saj dhe të të drejtave reale mbi to.

Kartela e pasurisë përbëhet nga 5 seksione kryesore, që tregojnë, përkatësisht tëdhënat e identifikimit të pasurisë, të dhënat e përshkrimit të pasurisë, disponuesin epasurisë, interesat mbi pasurinë dhe të drejtat reale mbi pasurinë. Me kërkesën e personittë interesuar ZVRPP e pajis përfituesin e pronësisë me certifikatë për vërtetim pronësie,me hartë treguese të pasurisë së paluajtshme dhe kartelën përkatëse të pronësisë. Të trekëto dokumente janë thelbësore për të vërtetuar, faktuar, identifikuar apo provuar tëdrejtën e pasurisë së paluajtshme si dhe për ta paraqitur në çdo institucion ku kërkohet tëkryhen veprime juridike përkatëse.

383 Rast nga praktika, nga zyra noteriale Elona Saliaj, Maj, 2017.


Elona Saliaj 94

Pjesa më e madhe e vendeve Evropiane e pajisin kërkuesin me një dokumentpronësisë, ku ka të përshkruar të gjitha të dhënat e pasurisë që disponon, si dhe të drejtatreale dhe garancitë e vendosura mbi pasurinë. Një procedurë e tillë ekziston edhe nëSlloveni384,Maqedoni385, Bosnje & Hercegovinë386, Kosovë387, Francë388, Suedi389,Gjermani390, Holandë391, Itali392, Skoci393, Spanjë, Zvicër, Bullgari.

Në Spanjë, ashtu sikurse edhe në të gjitha vendet e tjera të sipërcituar, certifikatae pronësisë mund të merret nga regjistri i pasurive të paluajtshme vetëm nëpërmjetkërkesës me shkrim të disponuesit të pasurisë. Regjistri i pasurive të paluajtshme vërtetonpërmbajtjen e të dhënave të pasurisë së regjistruar, referuar titujve të pasurisë dhe të

384 Përveç regjistrit publik që administrohet nga gjykata, edhe noterët kanë të drejtë të pajisin përfituesin menjë dokument fizik mbi titullin e pronësisë, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/slovenia.385 Me ndryshimin e ligjit të pasurive të paluajtshme më datë 13.06.2012, i gjithë informacioni mbi tëdhënat e pasurisë, të disponuesit të pasurisë dhe garancinë juridike pasqyrohet në vërtetimin e titullit juridiktë pronësisë. Me kërkesën e palës së interesuar zyra përkatëse lëshon vetëm një kopje të titullit të pronësisë,në mënyrë që të kontrollojnë për garancitë e pronës për të cilën interesohen, nëse ka pengesa, kufizime, pranëse është e bllokuar apo jo, referuar Goce Gruevski, “Technology contribution to Improve Governance inRepublic of Macedonia”, Agency for real estate cadastre, slaiter, 2014; aksesuar në adresën:http://inspire.ec.europa.eu/events/conferences/inspire_2014/pdfs/19.06_1_09.00_Goce_Gruevski.pdf.386 Sistemi i regjistrimit lëshon një dokument të vlefshëm që vërteton titullin e pronësisë, e cila përmban tëdhëna të sakta të pasqyruara në regjistrim mbi pronësinë dhe të drejtën e pronësisë. Ajo lëshon dokumentete poshtëshënuara: fletë-hyrja në regjistrin e tokës, vërtetimin e pronësisë, një listë të pasurisë sëpaluajtshme dhe në përputhje me kadastrën e pasurive të paluajtshme, një listë të unifikuar të pasurisë sëpaluajtshme, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.387 Regjistri i pasurive të paluajtshme është i autorizuar me ligj, të nxjerrë një dokument fizik, i cilipërcakton titullin juridik dhe pronarët që e disponojnë atë.388 Regjistri i tokës pajis pronarin e një pasurie të paluajtshme të regjistruar me një kopje zyrtare të titullit tëregjistruar e cila mban vulën zyrtare dhe numrin e regjistrimit, referuar Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-cy-en.do?member=1.389 Pas regjistrimit të titullit të pronësisë, palët marrin një letër e cila dëshmon regjistrimin e titullit, me njëfaturë për tarifat e regjistrimit dhe pagesat e taksës së vulës, referuar:https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/20483/DB15-Full-Report.pdf?sequence=1.390 Pas transferimit të titullit të pronësisë, e cila i paraqitet për regjistrim zyrës përkatëse, kjo e fundit lëshonnjë ekstrat të pronësisë me të dhënat e pronarit të ri, në bazë të transaksionit të kryer kontraktore, referuarAksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/germany.391 Regjistri i Tokës, lëshon një dokument fizik për pronarët që kanë regjistruar pasurinë e paluajtshme,referuar Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global LegalGroup, Londër 2015, fq. 253-254; aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf392 Regjistri i tokës, lëshon një certifikatë pronësie e cila përshkruan të dhënat e pronës dhe të pronarit tësaj, si dhe informacione të tjera shtesë dhe në qoftë se ka ndonjë palë të tretë që ka të drejta mbi atë pronë.Informacioni në lidhje me një pasuri, gjendet në kadastrën lokale që ka një bazë të dhënash të veçantë. Përmë tepër shiko në adresën:http://www.catasto.provincia.tn.it/attivita_cartografica/Formazione_cartografia_numerica/http://www.catasto.provincia.tn.it/TPOS_Trentino_POsitioning_Service/.393 Regjistrimi i titujve juridikë, bazohet në sistemin hartografik dhe vetëm nëse titulli juridik i pronësisërezulton i regjistruar në regjistrat publikë, atëherë lëshohet një certifikatë pronësie me emrin e subjektitpronar, e cila përmban në mënyrë të detajuar edhe specifikat e sakta të pasurisë së paluajtshme, si:sipërfaqen e pronësisë, vendndodhjen e saktë të saj, kufizimet e pronësisë, përcaktimin nëse pasuria epaluajtshme është me barrë hipotekore apo është një pasuri e lirë.


Elona Saliaj 95

drejtave të tjera reale, siç janë hipotekat, garancitë dhe pjesët e tjera integrale mbi njëpasuri, por që nuk përbën një dokument të plotë të titullit të pronësisë. Titulli mbipasurinë e paluajtshme është evidente dhe dëshmohet nga aktet publike të transaksioneve(shitje dhe blerje)394. Në ndryshim nga vendet e tjera, në Spanjë, në disa zona regjistrimi,aplikimi i certifikatës mundësohet edhe online, duke përdorur nënshkrimin elektronik tënjohur nga ana e regjistruesit. Procedura e konsultimit të regjistrit të pasurive nëpërmjetinternetit është shumë e thjeshtë, duke ndjekur instruksionet që shfaqen në linkunpërkatës që shteti ka vënë në dispozicion 395 . E njëjta procedurë aplikohet edhe nëHolandë, ku njihet nënshkrimi elektronik.

Ndërsa Zvicra, dallon nga vendet e tjera, sepse regjistri i tokës (me kërkesë tëpronarit) lëshon një ekstrakt, e cila përmban informacion për të drejtat e pronësisë nëlidhje me pasuritë e paluajtshme të regjistruara396. Por, ekstrakte të tilla, nuk përcaktohensi dokument i titullit fizik të pronësisë, pra si certifikatë pronësie. Një situatë e tillëshpjegohet me faktin se regjistri i pasurive të paluajtshme prezumohet të jetë i plotë dhe isaktë. Në këtë mënyrë, konsiderohet e panevojshme pajisja me një dokument fizik tëtitullit të pronësisë. Transferuesi i pasurive së paluajtshme (p.sh. shitësi) duhet tëparaqesë në regjistrin e tokës një kërkesë për regjistrimin e pronarit të ri (p.sh. blerësi)dhe të sigurojë dokumentet mbështetëse (p.sh. aktin e blerjes dhe të shitjes)397. Pronarët epasurive të paluajtshme mund të kërkojnë një ekstrakt të regjistrit të tokës, ku përmendetpronësia, por nuk ka një përshkrim të hollësishëm të titullit fizik të saj 398 . Ajoadministrohet vetëm në zyrën përkatëse të regjistrimit.

Në Bullgari, zyra e regjistrimit nuk lëshon një dokument fizik mbi të drejtën epronësisë. Dokumenti fizik që përmban njohjen e titullit të pronësisë, lëshohet ngaNoteri. Mbi këtë dokument regjistrimi, regjistri i pasurive krijon një regjistrim të ri menjë numër unik të identifikimit të pasurisë399. Zyrat noteriale lidhen online me regjistrin epasurive të paluajtshme dhe marrin të gjithë të dhënat mbi përfituesin e pronësisë. Faqja einternetit të regjistrit të pasurive përmban të gjitha të dhënat që identifikojnë pasurinë epaluajtshme, kufizimet dhe të drejtat reale mbi pasurinë400.

Ndërkohë në vendet e tjera Evropiane, zyra e regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme, nuk e pajis përfituesin me dokument pronësie, apo titull pronësie, si p.sh.

394 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016, fq. 341.395 Shiko për më tepër: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.396 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 355-356, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.397 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.398 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 355-356, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.399 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.400 Informacion në lidhje me transaksionet hyrëse, informacion për të dhënat e pasurive të paluajtshme dhetë dhënat e të drejtave pronësore si dhe të drejtat reale që janë vendosur mbi këto pasuri. Ajo përmbaninformacion mbi: datën e regjistrimit të aktit, llojin e tij, palët kontraktuese të pasurive të paluajtshme dhetë gjithë informacionin mbi pasurinë, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.


Elona Saliaj 96

në: Kroaci, Serbi, Irlandën e Veriut, Angli & Uells. Në disa prej tyre zyra e regjistrimite pajis përfituesin vetëm me një shkurtim vendimi, ndërsa në të tjera e pajis me njëdokument të tillë vetëm në raste të rralla, kur i interesuari kërkon informacione mbipasurinë.

Në Kroaci, regjistri i pasurive të paluajtshme, edhe pse disponon të dhëna tëdetajuara në institucionin e tij rreth pasurisë së paluajtshme, nuk lëshon një dokumentfizik që të provojë të drejtën e pronësisë. Por ajo e pajis përfituesin e pronësisë vetëm menjë vendim mbi regjistrimin e pasurisë. Regjistri i pasurisë jep vetëm fragmente ngaregjistri kryesor i administruar në institucionin përkatës dhe kopjet ose printime ngambledhja e dokumenteve të vjetra që ekzistojnë në arshive401.

Në Serbi402, institucioni i regjistrimit të pasurive, nuk lëshon një dokument fizikpër përfituesin që regjistron pasurinë e paluajtshme. Megjithatë, nëse kërkohet, zyra eregjistrimit lëshon ekstrakte të regjistrit të tokës, tek e cila shënohen të dhënat erëndësishme mbi pasurinë e paluajtshme403.

Në Irlandën e Veriut, regjistri i akteve nuk lëshon një dokument fizik të titullittë pronësisë, por ajo shënon datën e regjistrimit dhe regjistrin e akteve të numrit serial nëfaqen e titullit juridik që është paraqitur për regjistrim. Dokumenti origjinal i kthehetsërish palës që e ka përfituar pasurinë404.

Në Angli & Uells, regjistri i tokës nuk lëshon asnjë dokument fizik në rast tëregjistrimit të pasurisë së paluajtshme kundrejt përfituesit të saj, por të dhënat përkatëseregjistrohen në regjistrin publik të pasurive dhe administrohen nga institucioni përkatës.Megjithatë nëse personi i interesuar e kërkon, atëherë ai mund të pajiset me një dokumenttë tillë kundrejt një tarife të vogël financiare405.

3.4.3 Përgjegjësia ligjore e institucionit të regjistrimit të pasurive dhe kërkimi idëmshpërblimit.

Në Shqipëri, Zyra e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, përjashtohet ngapërgjegjësia për garantimin e informacionit në rastet e humbjes, kalimit apo transferimittë të drejtave të pronësisë, në përputhje me zbatimin e legjislacionit shqiptar në fuqi për

401 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.402 Marosan Stevan,Vasovic Olivera, “The state of cadastre, land market and real property development inSerbia and Montenegro”, Food and Agriculture Organisation of the United Nations & Slovak University ofAgriculture, fq. 2, aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf.403 Në Serbi në rastet kur nuk ekzistojnë regjistrime të tjera, quhet “tapia”, emërtim i cili ka mbetur përshkaqe historike. Gjithashtu, çdo i interesuar mund ti drejtohet zyrës së regjistrimit për të kërkuarinformacion për pasuri reale "të paregjistruar" dhe të kërkojë regjistrimin e mëvonshëm të pronësisë nëregjistrin e tokës, me kusht që aplikuesi për regjistrimin të sigurojë dokumentet e kërkuara, aksesuar nëadresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/serbia.404 Referuar: John Manthorpe, “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the European Union”(United Kingtom), Dhjetor, 2004, fq. 5,6; aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.405 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/england-and-wales.


Elona Saliaj 97

shpronësimet, interesin publik, si dhe me çdo vendim të detyrueshëm që sjell efekte mbipasurinë e paluajtshme406.

Në të gjitha vendet Evropiane, përveç Mbretërisë së Bashkuar, përgjegjësinëdhe garancinë për përmbajtjen e aktit të regjistruar e mbart personi që ka kërkuar tëregjistrohet titulli juridik, si dhe organet që e kanë e ‘prodhuar’ atë titull.

Në Shqipëri, sikurse edhe në Holandë, ligji përcakton se institucioni i regjistrimittë pasurive të paluajtshme, mban përgjegjësi ligjore për gabime të bëra në kryerjen edetyrës, por ajo është pasive në ushtrimin e funksionit të saj. Kjo do të thotë, se mbanpërgjegjësi për administrimin e të dhënave të marra nga dokumentet e ofruara, por nukkontrollon apo verifikon korrektësinë e objektit të përmbajtjes së këtij informacioni,përveçse kur ai është në kundërshtim me ligjin. Zyra e regjistrimit, nuk është përgjegjësepër gabimet që përmbajnë dokumentet që i janë ofruar asaj, me kusht që përmbajtja etyre, të jetë në përputhje me procedurat ligjore407.

Por për sa u përket akteve që administrohen, përpunohen dhe përditësohen nëzyrën e regjistrimit, ZVRPP mban përgjegjësi të plotë ligjore. Për këtë qëllim, ZVRPP kadetyrimin e garantimit të informacionit që administron në Institucionin e saj. Edhe nëSlloveni, ligji mbi regjistrimin e pasurive të paluajtshme garanton siguri dhe mbrojtjejuridike në rast se cenohet titulli juridik i një personi që kërkon të regjistrojë apo karegjistruar pasurinë e paluajtshme në mirëbesim408.

Në Shqipëri, ashtu sikurse edhe në Zvicër409 institucioni i regjistrimit të pasurive,ka detyrimin të verifikojnë përmbajtjen e dokumenteve. Në rast konstatimi tëparregullsive në listën e dokumentacione që duhet të përmbajë një titull pronësie apo nërast të mospërputhjes së saj me procedurat e kërkuara ligjore, ai duhet të pezullojëveprimet e kërkuara apo të refuzojë regjistrimin e pronësisë. Zyra e Regjistrimit tëPasurive të Paluajtshme garanton informacionin, pas përfundimit të regjistrimit fillestar,lidhur me: a) të drejtën e pronësisë dhe të drejtat reale të regjistruara; b) pasurinë eidentifikuar si objekt i këtyre të drejtave; c) mbajtësin e kësaj të drejte410. Si rrjedhim, nëShqipëri, me kërkesë të çdo pale të interesuar, regjistruesi merr vendim të veçantë nësenjë e drejtë për dëmshpërblim, për dëme të shkaktuara që vijnë si rezultat i regjistrimit tënjë informacioni jo të rregullt411, duhet të kërkohet kundrejt institucionit në pajtim medispozitat e këtij ligji. Me miratimin e kryeregjistruesit, caktohet masa e dëmshpërblimit

406 Ligji nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”, neni 65, Garantimi i informacionit.407 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 253-254; aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.408 Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and Geometric Quality Improvement”, Slovenia, Maj,2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.409 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 355-356, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.410 Ligji nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”, neni 65, Garantimi i informacionit.411 I cili është i garantuar nga ky institucion.


Elona Saliaj 98

për dëmin e shkaktuar në lidhje me çështjen, nga gabimi material që ka shkaktuar vetëZVRPP (administrata e saj)412.

Masa e dëmshpërblimit përcaktohet në ligjin për regjistrimin e pasurive tëpaluajtshme. Kur jepet dëmshpërblim në lidhje me humbjen e pronësisë mbi një pasuri tëpaluajtshme nga administrata e ZVRPP-së, ai llogaritet në përputhje me rregulloren epunës së vetë ZVRPP-së. Rregullat për llogaritjen e dëmshpërblimit për dëmet eshkaktuara si rezultat i regjistrimit të informacionit jo të rregullt mbi një pasuri tëpaluajtshme, përcaktohen me vendim të “Bordit Drejtues”413. Ligji414 ka përcaktuar edherastet kur veprimet e kryera nga punonjësit e administratës, përbëjnë kundërvajtje. Sirrjedhim, çdo deklarim ose veprim që bie në kundërshtim me ligjin415, kur nuk përbënvepër penale, dënohen me gjobë nga regjistruesi në masën nga 5 000 deri në 50 000lekë416.

Edhe vendet e tjera Evropiane, kanë përcaktuar se dëmshpërblimi mund tëkërkohet vetëm në rast se konstatohet se dëmi ka ardhur si rrjedhim i gabimeve apopakujdesisë së institucionit të regjistrimit të pasurive. Republika e Kroacisë ështëpërgjegjëse për gabimet e bëra nga institucionet shtetërore dhe organet përkatëse, dukepërfshirë edhe regjistrin e pasurive 417 . Në Bosnje & Hercegovine, subjektetadministrative janë përgjegjëse për rregullimin e të drejtave mbi pronësinë. Ligjipërcakton se gjithkush mund të ankohet, në rast se administrata e regjistrimit të pasurivebën ndonjë gabim në të dhënat e pasurisë së paluajtshme dhe ka detyrimin ta korrigjojëatë me kërkesë të palëve. Administrata e regjistrit të tokës mban përgjegjësi për pronat qëregjistron, bazuar në dokumentacionet e paraqitura. Regjistri i Tokës, ka të drejtë tëkorrigjojë informacionin me kërkesë të palës së interesuar në të dhënat kadastrale418.

Në Zvicër, ligji përcakton se kantonet janë përgjegjëse për gabimet në regjistrimdhe për çdo dëm që rezulton nga mirëmbajtja e keqe e regjistrit të tokës ose që rezultonnga informacione të rreme. Për këtë arsye, pala e prekur nga një gabim i tillë, mund tëkërkojë dëmshpërblim kundër organit publik kompetent përkatës të regjistrimit tëtokës419. Edhe në Itali, ligji përcakton se zyra e regjistrimit, duhet të kompensojë dëmet

412 Neni 66 i ligjit 33/2012, “Për Regjistrimin e Pasurive të Paluajtshme”.413 Neni 67 i ligjit 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.414 Neni 70 i ligjit 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.415 Neni 7 i ligjit 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.416 Kundër vendimit të regjistruesit, mund të bëhet ankim tek kryeregjistruesi brenda 30 ditëve. Kundërvendimit të kryeregjistruesit ose mosmarrjes së tij, mund të bëhet ankim në gjykatën e rrethit ku është kryerkundërvajtja brenda 30 ditëve nga data e njoftimit. Shqyrtimi i kundërvajtjeve administrative dheekzekutimi i vendimeve bëhen sipas ligjit nr. 10279, datë 20.5.2010, “Për kundërvajtjet administrative”.Transferimi i paautorizuar i të dhënave tek të tretët, përjashtuar ndërveprimin, sipas përcaktimeve të ligjitnr. 10325, datë 23.9.2010, “Për bazat e të dhënave shtetërore”, kur nuk përbën vepër penale përbënkundërvajtje administrative dhe dënohet sipas nenit 70 të ligjit. Ndërhyrja e paligjshme në regjistrinelektronik të pasurive të paluajtshme ose në transmetimet kompjuterike dhe përhapja e të dhënave përpasuritë e paluajtshme nga punonjësit e autorizuar për përpunimin automatik të të dhënave përbëjnë vepërpenale dhe dënohen sipas parashikimeve të nenit 192/b të Kodit Penal. Referuar nenit 70 të ligjit 33/2012“Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.417 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/croatia.418 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.419 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.


Elona Saliaj 99

që mund ti ketë krijuar një subjekti të caktuar në lidhje me dokumentacionin eadministruar dhe përpunimin e të dhënave të pasurisë së paluajtshme420.

Ndërsa në Mal të Zi, ligjet që rregullojnë regjistrimin e të drejtave mbi pasuritë epaluajtshme nuk përcaktojnë në mënyrë të shprehur të drejtën për të kërkuar kompensim,në rast dëmtimi që u vjen palëve nga keq menaxhimi i zyrës përkatëse (Kadastër) tëpasurive të paluajtshme. Megjithatë, në parimet e përgjithshme që përmban ligji,institucioni i regjistrimit mban përgjegjësi për dëmet e shkaktuara dhe çdo palë e dëmtuarka të drejtë të kërkojë kompensim nga kjo zyrë421., Holanda, ka një specifikë të veçantëpër kërkimin e kompensimit. Ajo përcakton se në rast pretendimi për gabime tëshkaktuara nga institucioni publik i regjistrimit të pasurive të paluajtshme, lidhur merefuzimin e regjistrimit të tyre apo përditësimit të të dhënave të pasurisë, kërkuesi nukmund ti drejtohet institucionit të regjistrit të pasurive dhe as nëpunësve të saj. VetëmGjykata ka fuqinë të revokojë vendimet e regjistruesit, ndërsa bordi i drejtorëve tëregjistrit të pasurive mund të japë udhëzime për regjistruesin422. Ndërsa Gjermania,përcakton kërkesa më strikte për pretendimet drejtuar institucionit të regjistrimit tëpasurive, në rastet e gabimeve në regjistër. Kompensimi mund të kërkohet vetëm nësedëmi ka ardhur si rezultat i drejtpërdrejtë i veprimeve apo mosveprimeve të administratëssë institucionit të regjistrimit423.

Në Greqi përgjegjësia e institucionit të regjistrimit të pasurive, ekziston vetëm nëraste shumë të rralla, të cilat janë të përcaktuara në ligj. Regjistruesi është përgjegjës përkompensim vetëm për veprimet apo mosveprimet në lidhje me përmbushjen e detyrimevetë tij, p.sh. refuzimi i regjistrimit të një akti të regjistrueshëm, pa një arsye legjitime. Nëtë kundërtën, sipas ligjit të regjistrimit të pasurive, detyrimi lind në çdo rast tek pala qëvuan dëmin përkatës ose tek organet që e kanë prodhuar atë akt424.

Në Shqipëri, çdo subjekt i së drejtës, i cili është i pakënaqur nga shërbimet eofruara nga ZVRPP përkatëse, ose ka pretendime të tilla, ka të drejtë të paraqesë njëankim. Pala ankuese brenda 30 ditëve nga dita e marrjes së njoftimit të këtij vendimi,udhëzimi, urdhri, përcaktimi ose akordimi nga kryeregjistruesi, mund të njoftojëregjistruesin me anë të një formulari të caktuar për synimin e tij për t'i bërë ankimgjykatës përkatëse kundër vendimit, udhëzimit, urdhrit, përcaktimit ose akordimit. Memarrjen e njoftimit të ankimit, regjistruesi përgatit dhe i dërgon gjykatës përkatëse425 njëraport të shkurtër për çështjen në fjalë. Kur pala ankuese i kërkon regjistruesit t'ia kalojëçështjen gjykatës, kjo palë depoziton tek regjistruesi shumën e nevojshme për të mbuluar

420 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 191-192, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.421 Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 246-247.422Aksesuar në adresën: http://www.elra.eu/network/registration-7/.423Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/germany.424 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece.425 Me një kopje të informacionit të kryeregjistruesit dhe të ankuesit dhe çdo personi të tretë që është nëregjistër dhe ka lidhje me ankimin.


Elona Saliaj 100

shpenzimet e përgatitjes së dokumenteve426.Në rast të paraqitjes së një ankimi për regjistrimin e një pasurie të paluajtshme

pranë Kryeregjistruesit apo organeve gjyqësore, regjistruesi bën shënimin në seksioninpërkatës të kartelës së pasurisë së paluajtshme të prekur nga ankimi, duke pasqyruarfaktin se një ankim drejtuar Kryeregjistruesit ose gjykatës është në pritje për zgjidhje dheçdo tjetërsim duhet t’i nënshtrohet këtij shënimi. Ky shënim pasqyrohet në kartelë dhe kaefekt kundrejt çdo pale të tretë që kërkon të kryhet transaksion mbi pasurinë apo tëvendosë të drejta reale mbi të. Ajo tregon gjendjen juridike reale të pasurisë427.

Edhe në vende të tjera Evropiane, sikurse në Shqipëri, ligji përcakton të drejtën epalës së dëmtuar të kërkojë kompensim nga zyra e regjistrimit të pasurive. Në rast sedëmi i shkaktuar është një pasaktësi e cila nuk sjell ndryshim thelbësor të regjistrimit tëkryer, atëherë kjo kërkesë i drejtohet institucionit administrativ i cili me vendiminpërkatës bën korrigjimin e pasaktësisë së konstatuar nga pala pretenduese. Në rast sedëmi është i tillë që kërkon ndryshim të të dhënave të pasurisë, pala pretenduese, pasezaurimit të procedurës administrative, duhet ti drejtohet organit gjyqësor.

Në Kroaci, ligji përcakton se personi që dëmtohet nga personeli i regjistrit tëtokës lidhur me regjistrimin apo mirëmbajtjen e dokumentacioneve, mund të kërkojë tëkompensohet apo të dëmshpërblehet428, por kompensimin përkatës e kërkon nëpërmjetorganit gjyqësor. Ndërsa në Rumani, ligji nuk e ka të përcaktuar shprehimisht të drejtëne palëve të treta për të marrë kompensim në rast gabimi të bërë nga personeli i ngarkuarpër regjistrimin e pronësisë. Megjithatë, sipas parimeve të përgjithshme të së drejtëscivile Rumune, çdo person i cili ka pësuar dëme, si rezultat i sjelljes së keqe të njësubjekti tjetër, ka të drejtë të kërkojë kompensim429 . Po ashtu edhe në Spanjë, ligjipërcakton se nëse zyra e regjistrimit, bën një gabim që ka krijuar një dëm për palët etreta, atëherë kompensimin duhet ta shlyejë regjistruesi, i cili mban përgjegjësi civile përregjistrimin e kryer apo informacionin e administruar dhe pala pretenduese ka të drejtë tëkërkojë kompensimin përkatës. Regjistruesi është ligjërisht përgjegjës për të gjitha dëmetqë mund të ketë shkaktuar dhe dëmshpërblen palën e dëmtuar430.

Në Slloveni, ligji përcakton kompensim në rast humbje apo dëmtimi tëinformacioneve të administruara në institucionin e regjistrimit të pasurive. Rastet ekompensimit janë të ndryshme, por për tu veçuar janë kompensimi që është dhënë përpaditësit të cilëve u është ofruar informacion i gabuar nga regjistri i pasurive dhe kanëvuajtur pasojat negative për shkak të tij431. Raste të tilla ndodhin edhe në Shqipëri,sidomos me kërkimin e informacionit online.

426 Referuar nenit 73 të ligjit nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.427 Referuar nenit 74 të ligjit nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.428 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/croatia.429 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/romania.430 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 341-342, aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.431 Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and Geometric Quality Improvement”, Slovenia, Maj,2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.


Elona Saliaj 101

Shembull nga praktika432: Në kërkesat drejtuar institucionit të regjistrimit, noterikërkon gjendjen juridike të pasurisë së paluajtshme për të cilën palët duan të realizojnënjë transaksion. Për këtë arsye i drejtohet online ZVRPP-së. Plotëson të gjitha fushat ekërkuara nga sistemi ‘one stop shop’, si: nr. e zonës kadastrale, nr. volumi dhe nr. faqe tëpasurisë së paluajtshme me përshkrimin e kërkesës: “Kërkoj leje transaksioni dhepërditësim i kartelës së pasurisë së paluajtshme me nr. 38/64, në pronësi të A.Z.”

Brenda afatit ligjor 3 ditë pune, ZVRPP kthen përgjigje online, me përshkrimin:“Pasuria e lirë për të kryer transaksionin”. Bashkëlidhur përgjigjes edhe kartela epasurisë së paluajtshme e cila rezultonte e lirë nga çdo barrë dhe hipotekë.

Mbi bazën e këtij informacioni të dokumentuar, Noteri redakton kontratën etjetërsimit të pasurisë nga pala shitëse A.Z tek pala blerëse T.S.

Përfituesi i pasurisë (pala blerëse), pas nënshkrimit të aktit noterial, autorizonnoterin të regjistrojë online titullin e pronësisë.

Kur Noteri aplikon online për regjistrimin pasurisë së paluajtshme, ZVRPP kthenpërgjigje negative me përshkrimin: “Mbi pasurinë e paluajtshme për të cilën kërkohetregjistrimi i titullit të pronësisë nuk mund të procedohet nga ZVRPP Tiranë, pasi kjopasuri është e barrësuar në favor të bankës Y, me inskriptimin përkatës, më datë03.02.2014. Për këtë arsye nuk mund të procedohet me regjistrime të mëtejshme të titullittë pronësisë, pa marrë pëlqimin e kreditorit”.

Në këto kushte, në situatën praktike të rastit të sipërcituar, pasojat juridike përkufizimin e regjistrimit të pasurisë dhe dëmit të shkaktuar të palës blerëse, kanë ardhurdrejtpërdrejt nga institucioni i regjistrimit të pasurive (specialisti përkatës që punoi mekartelën e pasurisë), i cili nuk ka evidentuar inskriptimin e pasqyruar në kartelën epasurisë. Për këtë fakt, pala e dëmtuar nga ky informacion i përcjellë nga ZVRPP, ka tëdrejtë të kërkojë kompensim për pasojat juridike që i kanë ardhur.

432 Rast praktik i marrë nga zyra e Noterisë Elona Saliaj, muaji Tetor 2016.


Elona Saliaj 102

KREU IV

INDEKSI I CILËSISË SË ADMINISTRIMIT TË PASURIVE TËPALUAJTSHME. JURISPRUDENCA GJYQËSORE

Në këtë kre, trajtohet një përshkrim mbi baza analizuese dhe krahasuese mbi tëdhënat e studimit që ka paraqitur Banka Botërore nëpërmjet raportit Doing Business përvitin 2016433, ku vlerëson me pikë secilin parametër që ndikon në mbarëvajtjen e sistemittë regjistrimit dhe administrimit të pasurive të paluajtshme në çdo shtet (188 ekonomigjithsej, përfshirë edhe Shqipërinë). Për këtë arsye, studimi ka testuar dhe ka përfshirë njësërë indikatorësh realë 434 të cilët janë elementët përbërës, që ndikojnë në cilësinë esistemit të administrimit dhe regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Studimi, ndër të tjera,vlerëson për secilin shtet: procedurën për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, afatikohor për regjistrimin e titullit të pronësisë, kostot monetare që kërkohen për regjistrimine pronësisë, cilësia e administrimit të pasurisë nga institucioni përkatës, transparenca nëinformacion, kohëzgjatja e zgjidhjes së mosmarrëveshjeve në gjykatën e shkallës së parë(pa përfshirë apelimin) në lidhje me zgjidhjen e problematikave pronësore; sigurinëjuridike për titullin e pronësisë, barazinë gjinore në përfitimin e të drejtës së pasurive tëpaluajtshme, aksesi në të drejtat e bashkëpronësisë për pasuritë e përfituara përgjatëmartesës; zbatimi i efikasitetit të lehtësisë procedurale që krijojnë shtetet nëpërmjetreformave dhe politikave të tyre për përmirësimin e regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme, etj.

Në tabelën përmbledhëse nr. 1, janë pasqyruar 6 kategori të dhënash për secilinvend që është marrë në analizë në këtë punim, përfshirë Shqipërinë, vendet e Evropës

433 Banka Botërore, nëpërmjet këtij raporti bën një studim periodik, çdo vit, për secilin shtet (nga 188ekonomi gjithsej), përfshirë edhe Shqipërinë, që lidhet vetëm me përmirësimin e sistemit të regjistrimit dheadministrimit të pasurive të paluajtshme. Studimi i referohet qytetit më të madh (përgjithësisht kryeqytetit)të shtetit që është marrë në analizë. Por në këtë punim i jemi referuar vitit 2015-2016, për shkak sediferenca me vitet e tjera nuk është shumë e madhe. Për këtë arsye, bazuar në rezultatet e këtij studimi,kemi marrë në analizë krahasuese vitin 2016, në të cilin evidentojmë karakteristikat e administrimit tësistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri dhe vendet e tjera Evropiane. Aksesuar nëadresën: http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies. Renditja e vendeve që janë marrë nëanalizë bazuar mbi lehtësimin e regjistrimit të pronës, përcaktohet duke renditur distancën e tyre nga pikëtkufitare për regjistrimin e pronës. Këto rezultate janë mesatarja e thjeshtë e distancës së pikëve kufitare përsecilin prej indikatorëve përbërës, referuar http://www.doingbusiness.org/Methodology/registering-property.434 Banka botërore nëpërmjet raportit dooing business, mat të dhënat reale të ecurisë së regjistrimit tëpronësisë, jo vetëm nëpërmjet pasqyrimit të tyre në legjislacionin apo udhëzimet përkatëse, por nëpërmjetpyetësorëve që u janë bërë shtetasve, institucioneve publike/shtetërore dhe private. Kjo për arsye qëinformacioni të jetë real dhe jo vetëm ai i përcaktuar në ligj. P.sh. legjislacioni mund të përcaktojë një afatmë të ulët për kohën që duhet të marrë regjistrimi i pasurive të paluajtshme, sikurse përcaktohet në Shqipëribrenda 15 ditëve. Por realisht në një mesatare të përgjithshme regjistrimi i titullit të pronësisë në Shqipërikërkon mesatarisht 19 ditë pune, por mund të shkojë edhe më tepër, ashtu sikurse mund të jetë edhe më pakse 15 ditë.


Elona Saliaj 103

Juglindore dhe vendeve anëtare të BE-së435, të cilat lidhen me: procedurat (numri) përregjistrimin e pronësisë, afati ditor (koha e nevojshme) për regjistrimin e tyre, indeksi icilësisë së administrimit të pasurive, transparenca në informacion, indeksi i zgjidhjes sëmosmarrëveshjeve mbi pronësinë dhe radhitja e secilit vend në 188 ekonomi gjithsej përvitin 2016.

Nisur nga rezultati i secilës kategori, evidentojmë se, Shqipëria ka relativisht njënumër të përafërt procedurash për regjistrimin e pasurive të paluajtshme me pjesën më tëmadhe të vendeve të tjera Evropiane, kryesisht të Evropës Juglindore. Por, ka më tepërprocedura në numër se sa vendet anëtare të BE-së.

Sa i përket ditëve të nevojshme për regjistrimin e titullit të pronësisë, duke marrëparasysh që ky është një tregues i një mesatareje të afatit kohor real (jo ai i përcaktuar nëligj, i cili është më i ulët) i ditëve të nevojshme që kërkohet për regjistrimin e pasurive tëpaluajtshme, evidentojmë se Shqipëria është pothuajse e njëjtë ose e përafërt me vendetë tjera Evropiane, madje më mirë edhe sesa vendet Evropiane me të ardhura të lartaOECD.

Qëllimi i vendeve Evropiane është ulja e afatit kohor të regjistrimit të pronësisë,pavarësisht numrit të procedurave për regjistrim. Një gjë e tillë arrihet nëpërmjetthjeshtëzimit të procedurave të regjistrimit, duke ulur afatin kohor për kalimin e njëprocedure, nëpërmjet shmangies së burokracive, lehtësimit për regjistrim nëpërmjetdixhitalizimit të të dhënave, etj. Si rrjedhim procedurat e kërkuara janë në indeksin matëstë Bankës Botërore për të parë në lidhje edhe me raportime dhe tregues të tjerë, ecurinë elehtësisë për regjistrimin e pasurive.

Pra dy treguesit e parë, janë të favorshëm për Shqipërinë dhe paraqiten në nivelete pranueshme të vendeve anëtare të Bashkimit Evropian.

Ndërkohë sa i përket indeksit të cilësisë së administrimit të pasurive, është njëindikator matës i rëndësishëm i cili përfshin përveç tregueseve të tjerë të analizuar nëvijim, edhe indeksin e transparencës në informacion, si dhe indeksin e zgjidhjes sëmosmarrëveshjeve mbi pasurinë e paluajtshme. Të tre këto indikatorë por edhe të tjerë qëpërbëjnë në tërësi cilësinë e administrimit të pasurive, janë analizuar së bashku.

Shqipëria edhe pse ka lehtësuar procedurat dhe afatin kohor për regjistrimin epronësisë, rezulton të ketë indeksin më të ulët në krahasim me të gjitha vendet e tjeraevropiane, përveç Bonje & Hercegovinës, e cila qëndron pas Shqipërisë. Në dy treguesite tjerë që përfshihen tek indeksi i cilësisë së administrimit të pronësisë, por që janëpasqyruar në tabelë si rubrikë veçmas, Shqipëria është në nivelet më të ulëta sa i përkettransparencës në informacionin e të dhënave të pasurive të paluajtshme, por në lidhje meindeksin e zgjidhjes së mosmarrëveshjeve mbi pasurinë, ka numrin më të lartë se savendet e tjera.

435 Zvicra, pavarësisht se nuk është pjesë e BE-së, për shkak të zhvillimit ekonomik dhe të rëndësisë që ikushton procesit të administrimit dhe regjistrimit të pasurive të paluajtshme, është analizuar në këtë punim.Për vendet e Evropës Juglindore janë marrë në analizë krahasuese përveç Evropës dhe Azisë Qendrore edhevendet me të ardhura të larta ekonomike OECD. Ndërsa për vendet anëtare të BE-së, janë marrë në analizëkrahasuese vetëm vendet me të ardhura të larta ekonomike OECD.


Elona Saliaj 104

Treguesi i fundit në tabelë që lidhet me renditjen e të gjitha vendeve Evropianemidis 188 vendeve ekonomike gjithsej (që janë marrë në studim nga Banka Botërore),lidhur me cilësinë e sistemit të regjistrimit dhe administrimit të pasurive të paluajtshme,tregon se pjesa më e madhe e vendeve anëtare të BE-së janë më lart në radhitje se savendet e Evropës Juglindore. Por ka edhe raste kur ndodh rasti i anasjelltë. P.sh. Kosova,Sllovenia dhe Maqedonia janë më lart në radhitje sesa Franca, Spanja, Gjermania dheGreqia. Kjo shpjegohet me faktin se kryerja e reformave dhe përmirësimit të sistemit tëregjistrimit dhe administrimit të pasurive të paluajtshme që kanë ndërmarrë shtetet ecaktuara gjatë vitit që janë analizuar, mund të kenë qenë më dinamike se sa në vende tëtjera. Duhet të kemi parasysh se vendet e Evropës Juglindore janë në përmirësim tëvazhdueshëm në lidhje me regjistrimin pasurive të paluajtshme, dixhitalizimin e tëdhënave, përpunimin e tyre, reformimin e institucionit të regjistrimit, por edhelegjislacionit të saj, etj.

Si rrjedhim, edhe reformat e kryera në këto vende janë më të shumta, prandaj janëmarrë në konsideratë dhe janë renditur edhe më lart në radhitje se sa disa nga vendetanëtare të BE-së. Kështu p.sh. Kosova dhe Sllovenia janë shumë më lart në radhitje se saSpanja, Franca, Gjermania dhe Greqia.

Por, megjithatë, me përjashtim të disa vendeve të Evropës Juglindore, treguesi ifundit që pasqyron radhitjen, e rendit Shqipërinë të parafundit krahasuar me të gjithavendet Evropiane që janë pasqyruar në tabelën përmbledhëse. Indeksi i ulët i cilësisë sëadministrimit të sistemit të regjistrimit, është një nga treguesit kryesorë që ka sjellëradhitjen në nivele të ulëta të Shqipërisë. Ajo është në radhitje shumë më ulët se saKosova, Bullgaria, Kroacia, Rumani, Maqedonia, Sllovenia dhe nga të gjitha vendet etjera anëtare të BE-së, përveç Greqisë. Shqipëria është më lart në radhitje vetëmkrahasuar me Greqinë.

Edhe pse Shqipëria ka ndërmarrë më tepër reforma ligjore, se sa vendet e tjeraEvropiane, madje në disa prej indikatorëve vlerësohet me pikë maksimale, nëpërllogaritjen e të gjithë indikatorëve që përfshijnë cilësinë e sistemit të regjistrimit dheadministrimit të pasurive të paluajtshme, ajo mbetet më mbrapa se sa vendet e tjeraEvropiane.

Renditja e Shqipërisë në nivele të ulëta krahasuar me vende të tjera Evropiane,lidhur me sistemin e regjistrimit dhe administrimit të pasurive të paluajtshme, shpjegohetnga ekzistenca e një sërë shkaqesh juridike që kanë sjellë këtë rezultat.

Disa prej tyre kanë të bëjnë kryesisht me kuadrin ligjor dhe zbatimin e reformavembi sistemin e regjistrimit të pasurive. Reformat e shumta që kanë shoqëruar Shqipërinëdhe vendet e tjera, kryesisht të Evropës Juglindore, janë fokusuar në mënyrë të veçantëedhe mbi sistemin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Një tjetër shkak që ka sjellëuljen e indeksit, ka të bëjë me ekzistencën e një sistemi dublex (të dyfishtë) të regjistrimittë pasurive të paluajtshme, mungesa e administrimit të sistemit të regjistrimit të pasurivetë paluajtshme dhe e unifikimit të tij, ekzistenca e librave të vjetër të pronësisë, etj. Nëkëtë aspekt, Shqipëria në raport me vendet e tjera Evropiane, ka krijuar sistemin eunifikuar të regjistrimit të pasurive më herët në kohë, por problemet për pasqyrimin e


Elona Saliaj 105

librave të vjetër të të dhënave mbi pronësinë, si dhe problemet e identifikimit të titullarittë pronësie, e kanë penguar administrimin e këtij procesi.

Trajtimi i tokave bujqësore, ndarja e tyre, copëzimi dhe problemi i identifikimittë subjekteve pronarë mbi to, kanë penguar funksionimin e sistemit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme. Gjithashtu një tjetër faktor që ndikon në indeksin e cilësisë sëadministrimi të pronësisë është edhe mungesa e titullit të pronësisë si shkak i mosregjistrimit fillestar të pronës. Mungesa e përfundimit të regjistrimit fillestar, sidomos nëShqipëri, vazhdon ta dëmtojë sistemin e regjistrimin, sepse reformat e parashikuara përdixhitalizimin e të dhënave dhe aksesin online nuk mund të realizohen nëse nuk mbyllettërësisht ky proces.

Tregues të tjerë që ndikojnë në cilësinë e administrimit të pasurive të paluajtshme,veçanërisht në Shqipëri dhe vendet e Evropës Juglindore kanë të bëjnë me procesin eprivatizimit të pasurive të paluajtshme, trajtimi ligjor i pozitës juridike të pronarëve tëmëparshëm, legalizimi i ndërtimeve informale, etj. Lidhur me këto problematikaevidentojmë se Shqipëria i përfshin në kompleks të gjitha dhe deri më tani, edhe pse kamiratuar strategji për përfundimin e këtyre proceseve, nuk ka një afat konkret përfinalizimin e tyre. Këto probleme janë shkaktarët kryesorë që pengojnë dhe dëmtojnëadministrimin sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe krijojnë pasigurijuridike mbi origjinën e titullit të pronësisë.

Një tjetër faktor i rëndësishëm që lidhet me efiçencën dhe procedurën nëregjistrim ka të bëjë me mungesën e përditësimit të të dhënave në sistemin e regjistrimit,nëpërmjet përshtatjes me teknologjinë e regjistrimeve on-line. Ky tregues është faktor irëndësishëm që të gjitha vendet Evropiane, synojnë jo vetëm në aplikimin e tyre (gjë ecila është bërë evidente në pjesën më të madhe të tyre, përfshirë pjesërisht Shqipërinë,por edhe në zhvillimin e mëtejshëm të teknologjisë me parametra më të sofistikuar.

Problematikë tjetër që sjell uljen e efiçencës së administrimit të pasurive tëpaluajtshme ka të bëjë me statistikat për zgjidhjen e problematikave pronësore në gjykatë.Ky tregues, realisht është shqetësues për Shqipërinë, jo vetëm për volumin e madh tëzgjidhjes së problematikave pronësore, por edhe për kohëzgjatjen e çështjeve gjyqësorederi në vendimin përfundimtar të tyre.

Referuar raportit e Dooing Business, në pasqyrimin e statistikave të vitit 2015,Shqipëria është vlerësuar shumë mirë, për faktin se në një mesatare të përgjithshmezgjatja e proceseve gjyqësore në Gjykatën e Rrethit Gjyqësor Tiranë me objekt zgjidhjene problematikave pronësore realizohet në një afat kohor në më pak se sa 1 vit. Porpavarësisht kësaj, mendojmë se ky nuk është një tregues i mirëfilltë real, që mund tireferohemi edhe për situata të tjera. Kjo pasi, nëse marrim në konsideratë apelimin eçështjes përkatëse, rekursin në gjykatën e lartë, kundërshtimin e tyre në GJEDNJ, këtoçështje zgjasin me vite të tëra, deri edhe në një dekadë, sidomos ato çështje që kanë tëbëjnë me trajtimin e pozitës juridike të pronarëve të mëparshëm. Gjithashtu rastet endarjes së pasurisë ndërmjet bashkëshortëve, si dhe ato që kanë të bëjnë me pjesëtiminpasurive ndërmjet bashkëpronarëve, saktësimin e të dhënave të pronësisë, etj. Përbëjnënjë numër më të lartë konfliktesh gjyqësore të cilat kërkojnë më tepër kohë nga gjykata.

Çështjet e hasura në lidhje me problematikat e të drejtës së pronësisë, veçanërishtnë vendet Shqipëri, por edhe vende të tjera Evropiane, lidhen kryesisht me mungesën enjë koordinimi funksional dhe efektiv midis institucioneve, për zgjidhjen e problemeve të


Elona Saliaj 106

pronësisë. Legjislacioni i pronësisë është i copëzuar dhe duhet të konsolidohet dhethjeshtohet, me qëllim parashikimin e procedurave të thjeshta dhe transparente tëkompensimit436.

Volumi i madh i ligjeve që veprojnë në Shqipëri (aktualisht rreth 16 ligje) përnjohjen, mbrojtjen e pasurive të paluajtshme, më tepër se sa përmirësim dhe reforma kanësjellë pasiguri dhe konfuzion për subjektet përfitues apo pretendues të të drejtave tëpronësisë. Në këtë mënyrë, konkurrimi dhe funksionimi në të njëjtën kohë i shumëinstitucioneve administrative437, të cilat shqyrtojnë dhe njohin të drejtat e pronësisë, tëvlefshme për regjistrim, kanë sjellë konfuzion për prioritetin e njohjes dhe regjistrimit tëtitullit të pronësisë. Në këtë mënyrë, shumë nga këto çështje, për shkak të pretendimevedhe kundërshtimeve të akteve të krijuara nga organet e posaçme, janë bërë objektshqyrtimi në gjykatë.

Numri i çështjeve në fushën civile që i drejtohen organeve gjyqësore në Shqipëri,të cilat kanë si objekt kryesor zgjidhjen e çështjeve të pronësisë dhe parashtrimin epretendimeve përkatëse, është gjithmonë e më tepër në rritje. Pretendimet kryesore janëato që kanë të bëjnë me kundërshtimin e akteve administrative të organeve që regjistrojnëtitujt e pronësisë apo organet që me vendim apo akt të posaçëm njohin të drejta tëpronësisë, të vlefshme për regjistrim, problemet e mbivendosjes së titullit të pronësisë,kundërshtimin e akteve administrative që shqyrtojnë të drejtën e pronësisë, etj.

4.1 Vlerësimi i cilësisë së administrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëridhe në vendet Evropiane

Trajtimi i natyrës juridike të përftimit dhe regjistrimit të pasurive të paluajtshme,mbrojtja e të drejtave mbi to, kuptimi i konceptimit juridik të pasurisë, cilësia eadministrimit të të dhënave mbi to, funksionimi në mënyrë efikase e sistemit tëregjistrimit të pasurive, pasojat juridike dhe gjetja e mekanizmave ligjorë për reduktiminapo zgjidhjen e problematikave në lidhje me regjistrimin, efektet që ajo ka mbiekonominë e vendit, etj., janë thelbësore për njohjen e të drejtave të pronësisë, si dhegarancisë juridike të pasqyrimit të saj në dokumentacionet ligjore. Administrimi dhemenaxhimi i shpejtë dhe i sigurt i informacionit mbi pasurinë e paluajtshme, paraqetsiguri juridike për krijimin e një tregu të sigurt për përthithjen e investimeve vendase dhetë huaja, të cilat zhvillojnë ekonominë, nëpërmjet nxitjes së tregut të lirë privat.

Në tabelën përmbledhëse nr. 1 pasqyrohen indikatorët kryesorë mbi bazën e tëcilit është mbështetur Banka Botërore, nëpërmjet raportit dooing business për

436 E cila mbështet në përshkrimin e Planit të Veprimit për trajtimin e çështjeve të identifikuara nga kjoGjykatë në vendimet e saj Driza dhe Ramadhi dhe të tjerë. Plani i Veprimit është miratuar sipas vendimit tëkëshillit të ministrave nr. 350 të datës 29 Prill 2011.437 Siç janë: Agjencia e legalizimit dhe urbanizimit të ndërtimeve informale, Agjencia e kthimit dhekompensimit të pronave, Drejtoria e drejtimit të pronës publike, Avokatura e shtetit, etj.


Elona Saliaj 107

evidentimin e regjistrimit të pronësisë për secilin shtet, e cila përcakton të gjitha ndikimetqë reflektohen në vlerësimin e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Sirrjedhim, jemi bazuar tek më kryesoret, të tilla si: procedura për regjistrimin e pasurisë,afati i regjistrimit, indeksi i cilësisë së regjistrimit, indeksi i transparencës nëinformacion, indeksi i zgjidhjes së mosmarrëveshjeve mbi pronësinë dhe radhitjen që zësecili vend krahasuar me 188 ekonomi për vitin 2016.

4.1.1 Metodologjia e përdorur për studimin cilësisë së sistemit të regjistrimit përvitit 2016

Tabela nr. 1. Përmbledhje mbi cilësinë e sistemit të regjistrimit dhe administrimit tëpasurive të paluajtshme.

Nr Ev.Juglindore

Procedura (numri)Evropa& AziaQendrore 5.3

OECD me tëardhura të larta4.7

Afati përregjistrim (ditët)Evropa & AziaQendrore 20.6

OECD metë ardhura

të larta 22.4

Indeksii cilësisë sëadministrimittë pasurisë.(0-30)

Evropa &Azia Qendrore19.8

OECD438 metë ardhuratë larta 22.7

Indeksii Transparencësnë Informacion(0-6)

Indeksi izgjidhjes sëmosmarrëveshjeve mbipronësinë(0-8)

Radhitja përregjistr.p.p

(nga 188ekonomi)për vitin2016

1 Shqipëri 6 19 15.5 2.5 7 107

2 Kosova 6 27 20.5 1.5 4 33

3 Bosnje &Hercegovinë

7 24 12.5 2 5.5 97

4 Bullgari 8 11 19 4 5 59

5 Kroaci 562

22.5 3.5 6 61

6 Rumani 7 21 16 6 6 56

7 Serbi 6 21 16.5 3.5 5 72

8 Maqedoni 7 30 24.5 3.5 7 48

438 Organisation for Economic Cooperation and Development – Organizata për Bashkëpunim dhe Zhvillim.OECD është një organizatë ndërkombëtare e përbërë nga tridhjetë e katër vende. Vendet anëtare të OECD-së kanë të gjithë një sistem demokratik të qeverisjes dhe bazohen në parimin e iniciativës së lirë private.


Elona Saliaj 108

9 Mal i Zi 6 69 17.5 3 3.5 77

10 Slloveni 5 49.5 23.5 3.5 6 35

Nr Vendete BE-së

Procedura(numri)OECD me tëardhura të larta4.7

Ditët përregjistrimin epronësisëOECD tëardhura të larta(22.4)

Indeksi i cilësisësë administrimittë pasurisë(0-30)OECD tëardhura të larta(22.7)

Indeksi iTransparencësnëInformacion(0-6)

Indeksi izgjidhjes sëmosmarrëveshjes mbipasurinë(0-8)

Radhitjapër regjistr.p.p

(nga 188ekonomi)për vitin2016

1 Mbretëria eBashkuar

Angli &Uells

Skoci

Irlanda eVeriut

4 12 18 5 7 37

2 Spanja 5 12.5 22.5 3 6.5 50

3 Zvicra 4 16 23.5 2.5 6 16

4 Suedi 1 7 27.5 4.5 7 11

5 Franca 8 64 24.5 3 6.5 91

6 Gjermani 6 52 22 2 5 78

7 Greqi 10 20 4.5 1.5 3 144

8 Itali 4 16 26.5 4.5 6 24

9 Holandë 5 2.5 28.5 6 7.5 29

Secili indikator i përfshirë në tabelën përmbledhëse, ka disa specifika të veçantambi të cilat është bazuar studimi, për të na dhënë rezultatet reale mbi regjistrimin epronës. Mbledhja e të gjithë përbërësve, sjell rezultatin e pasqyruar në tabelë për njëkategori. Mbi këto rezultate jemi mbështetur për të bërë analizën krahasuese përkatëse tëndikimit që ato kanë mbi sistemin e regjistrimit dhe administrimit të pasurive tëpaluajtshme. Krahasimi për secilin shtet, i pasqyruar në tabelën përmbledhëse është bërëmbi këto të dhëna kryesore:

1. Procedura për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, e përcaktuar nënumër. Procedura ka rëndësi për të matur efektet që ka në regjistrim pasuria epaluajtshme dhe ndikimi i burokracive të cilat mund të pengojnë zhvillimin e tyre. Kjorubrikë përfaqëson numrin e përgjithshëm të procedurave të kërkuara me ligj për tëregjistruar pronën. Një procedurë, nënkupton një etapë të domosdoshme për regjistrimine pronësisë. Përfundimi i një procedure, është edhe kusht ligjor për të kaluar në një fazë


Elona Saliaj 109

tjetër, siç është p.sh marrëveshja midis shitësit dhe blerësit, nënshkrimi i kontratës,pagesa e tatimit, kalimi i çmimit nëpërmjet bankës, regjistrimi i kontratës, etj. Pra,procedura është e lidhur me fazat nëpër të cilat kalon fitimi i titullit të pronësisë ngamomenti kur paraqitet vullneti i palëve, e deri në momentin kur përfundon regjistrimi nëinstitucionin përkatës439. Procedura është vlerësuar në numër. Kjo procedurë ligjore përEvropën dhe Azinë Qendrore është në arritjen më të lartë 5.3, ndërsa për vendet me tëardhura të larta ekonomike OECD është 4.7. Numri i lartë i procedurave, mund të ketë dyefekte ndikuese të kundërta në përcaktimin e sistemit të regjistrimit të pronësisë. Ajo oseështë si efekt i burokracive të shumta, ose si efekt i garancisë juridike për vlefshmërinë etitullit të pronësisë. Për të parë realisht cilësinë e sistemit të regjistrimit të pronësisë nënjë vend, procedura duhet të krahasohet edhe me indikatorë të tjerë.

2. Afati/Numri total i ditëve të nevojshme për të regjistruar pronën. Afatikohor regjistrohet në ditë kalendarike. Nëpërmjet këtij komponenti Banka Botërore,nëpërmjet raportit dooing business, ka përcaktuar kohëzgjatjen mesatare që nevojitet përpërfundimin e të gjitha procedurave ligjore deri në regjistrimin final të titullit tëpronësisë440. Supozohet se koha minimale e kërkuar për secilën procedurë është një ditë,me përjashtim të rasteve kur procedurat mund të plotësohen tërësisht online, nëpërmjetaplikimit të sistemeve përkatëse, për të cilat koha e kërkuar regjistrohet si gjysmë dite.Koha e shpenzuar për grumbullimin e informacionit nuk merret parasysh dhe nukllogaritet në numrin e ditëve. Sa më e shkurtër të jetë afati kohor për regjistrimin epronësisë, aq më efikas dhe aq më tepër vlerësohet shteti përkatës. Kjo procedurë përEvropën dhe Azinë Qendrore është mesatarisht 20.6 ditë, ndërsa për vendet me të ardhuratë larta ekonomike OECD është 22.4 ditë441.

3. Indeksi i cilësisë së administrimit të pasurisë së paluajtshme (0-30). Kyindeks përmban gjashtë tregues kryesorë mbi të cilat është mbështetur Banka Botërore(nëpërmjet raportit dooing business) për të përcaktuar rezultatin e shfaqur në tabelë përsecilin shtet. Vlera totale e rezultateve të tyre përcakton indeksin e cilësisë sëadministrimit të pasurive të paluajtshme. Indeksi vlerëson nga 0 deri në 30. Shteti mevlera më të larta, tregon cilësi më të mirë të sistemit të administrimit të pasurive. Kyindeks për Evropën dhe Azinë Qendrore është 19.8, ndërsa për vendet me të ardhura tëlarta ekonomike OECD është 22.7. Indeksi i cilësisë së administrimit të pasurisë sëpaluajtshme, përbëhet nga gjashtë tregues kryesorë, të cilat janë:

a. besueshmëria e infrastrukturës (0-8)442;

439 Aksesuar në adresën: http://www.doingbusiness.org/Methodology/registering-property.440 Pra nëpërmjet këtij indikatori, përcaktohet afati kohor nëpërmjet të cilës organet publike (noterët), apoadministrata e regjistrit të pasurive të paluajtshme, realizojnë të gjithë procedurën e fitimit të pronësisë derinë regjistrimin e saj në institucionin përkatës.441 Aksesuar në adresën: http://www.doingbusiness.org/Methodology/registering-property.442 Indeksi shkon nga 0 në 8, me vlera më të larta që tregojnë një cilësi më të mirë të infrastrukturës për tësiguruar besueshmërinë e informacionit mbi titujt e pronës dhe kufijtë. Ky indeks, përfshin këta tregues: 1.Lloji i sistemit që përdoret për aksesin në informacion. Vlerëson mënyrën se si administrohen të dhënat epasurisë në institucionin e regjistrimit, referuar qytetit më të madh të shtetit që është marrë në analizë(vlerësohet me 2 pikë nëse është caktuar që shumica e titujve të pronësisë janë plotësisht digjitale, me 1pikë nëse shumica e tyre janë vetëm të skanuar dhe me 0 pikë nëse shumica mbahen në format letre. 2.Mundësia e kontrollit elektronik për barrë hipotekore mbi pasurinë. Pra nëse ekziston një bazë elektronike etë dhënave për kontrollin e hipotekave (nëse ka, merr një vlerësim me 1, nëse nuk ka vlerësohet me 0). 3.Lloji i sistemit që përdoret për të aksesuar hartën treguese të pasurisë. Vlerëson mënyrën se si ruhen hartat


Elona Saliaj 110

b. transparenca në informacion. Ky është një tregues i rëndësishëm, i cili edhe psebën pjesë dhe përllogaritet në indeksin e cilësisë së administrimit të pasurisë, për ngarëndësia dhe efektet që ka në regjistrim, është pasqyruar veçmas në tabelën nr. 3 dheështë marrë në analizë referuese;c. mbulimi gjeografik i pronësisë443;d. indeksi i zgjidhjes së problematikave mbi pronësinë, është gjithashtu një tjetërtregues me rëndësi që përfshihet në vlerësimin e indeksit të cilësisë së administrimittë pasurive, por për nga rëndësia që përmban sidomos në Shqipëri, është pasqyruarveçmas në tabelën nr. 3 dhe është analizuar së bashku me indikatorët e tjerë për tëparë ndryshimet përkatëse.e. aksesi i barabartë në të drejtat e pronësisë444.

4. Indeksi i transparencës në informacion (0-6). Ky tregues përfshin të gjithëaksesin dhe komoditetin që ofron institucioni i regjistrimit për shërbimet e kërkuara ngashtetasit apo personat e interesuar. Në këtë kontekst ajo përfshin në tërësi aspekte të tilla:

a) aksesi për marrjen e informacionit në regjistrin e pasurive. Personat e legjitimuarpër të marrë informacion në institucionin e regjistrimit;b) nëse institucioni i regjistrimit të pasurive bën publike listën e dokumentacioneve tëkërkuar për shërbimet që përmban, në mënyrë që shtetasit të jenë të informuar lidhurme përgatitjen e tyre,c) publikimi i listës së çmimeve, listës së regjistrimit të dokumenteve, shërbimetstandarde lehtësia në pagesën e tarifave dhe nëse janë të afishuara online apo jo.d) nëse institucioni përkatës, është përgjegjës për lëshimin e një dokumentacioni tëvlefshëm pronësie apo jo.e) sigurimi i një mekanizmi të veçantë për ankesat. Nëse ekziston një mekanizëmspecifik dhe i veçantë për parashtrimin e ankesave për një problem që ka ndodhur nëinstitucionin përgjegjës për regjistrimin e pasurive të paluajtshme.

treguese të parcelave të pasurisë në institucionin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme, referuar qytetitmë të madh të shtetit që është marrë në analizë. Për këtë tregues vlerësohet maksimalisht me 2 pikë nëseshumica e hartave treguese janë plotësisht digjitale, me 1 pikë nëse shumica janë të skanuara dhe me 0 pikënëse shumica mbahen në format letre. 4. Mundësia e pasqyrimit të sistemit të informacionit gjeografik.Është vlerësuar nëse ekziston një sistem informacioni gjeografik, një bazë elektronike për regjistrimin ekufijve të pronësisë, kontrollin e planeve të rilevimit dhe sigurimin e informacionit kadastral. Vlerësohetme 1 nëse vendi i marrë në analizë i plotëson këto kushte dhe me 0 nëse nuk i ka. 5. Lidhja e hartëskadastrale me sistemin e regjistrimit të pasurive. Është marrë në studim lidhja që ekziston ndërmjetregjistrit të pronësisë së tokës dhe agjencisë së hartës kadastrale, pra informacioni gjeografik i pronësisëdhe ai juridik. Vlerësohet me 1 nëse informacioni mbi pronësinë e tokës dhe hartat mbahen në një bazë tëdhënash të vetme ose në bazat e të dhënave të integruara me njëra-tjetrën dhe me 0 nëse nuk ka lidhje midisbazave të të dhënave të ndryshme. Gjithashtu është përfshirë edhe identifikimi i pasurisë së paluajtshme.Ky tregues përcakton mënyrën se si identifikohet pasuria e paluajtshme, nëse ka një numër përcaktues apoka një numër të shumëfishtë për identifikimin e saj. Në këtë mënyrë, është vlerësuar me pikë maksimale 1,vendi që identifikon pasurinë me një numër unik (siç është Shqipëria) dhe me 0 nëse ka identifikues tëshumëfishtë, referuar http://www.doingbusiness.org/Methodology/registering-property.443 Ky tregues përfshin: mbulimi i regjistrimit të pasurive në qytetin më të madh të shtetit përkatës dhembulimi i agjencisë së hartës së pronësisë në qytetin më të shtetit përkatës.444 Ky tregues përfshin: pabarazia në të drejtat e pronësisë midis burrit dhe gruas kur janë të pamartuar;pabarazia në të drejtat e pronësisë midis burrit dhe gruas për pasuritë e përfituara përgjatë martesës,referuar http://www.doingbusiness.org/Methodology/registering-property.


Elona Saliaj 111

f) publikimi i statistikave të numrit të përgjithshëm të transaksioneve mbi pasurinë.Nëse ka statistika zyrtare në dispozicion të publikut për numrin e transaksioneve tëregjistruara në institucionin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme.g) aksesi për kontrollin e hartës treguese të pasurisë së paluajtshme. Cili institucionapo subjekt ka të drejtë të marrë informacion për hartat e parcelave të pasurisë;h) nëse angazhohet agjencia kadastrale ose ajo hartografike për të dhënë një hartë tëpërditësuar brenda një afati kohor të caktuar, dhe nëse po, si e mundësonkomunikimin standard të shërbimit.i) nëse ekziston një mekanizëm i veçantë apo i posaçëm për parashtrimin e ankesavepër një problem që ka ndodhur në agjencinë kadastrale apo hartografike445.

5. Indeksi i zgjidhjes së mosmarrëveshjeve mbi pronësinë (0-8)446. Indeksi i zgjidhjessë mosmarrëveshjeve mbi pasurinë e paluajtshme, vlerëson kuadrin ligjor përregjistrimin e pasurive të paluajtshme dhe aksesin në mekanizmat e parandalimit dhezgjidhjes së mosmarrëveshjeve mbi pronësinë e pasurive të paluajtshme. Ky indeks,përbëhet nga tetë tregues të rëndësishëm, ndër të cilët447:

a) nëse ligji kërkon që të gjitha transaksionet e pasurisë të regjistrohen në institucionin eregjistrimit të pasurive të paluajtshme, për efekt provueshmërie kundrejt të tretëve448.

b) nëse sistemi formal i regjistrimit të pasurive të paluajtshme i nënshtrohet garancisëjuridike të mbrojtjes së të të dhënave që përpunohen në institucionin e regjistrimit tëpasurive të paluajtshme449.

c) nëse ekziston një mekanizëm specifik kompensimi për të mbuluar humbjet eshkaktuara nga gabimet që bën administrata e institucionit të regjistrimit të pasurivetë paluajtshme kundrejt subjekteve kërkues450.

d) nëse sistemi juridik kërkon verifikimin e vlefshmërisë ligjore të dokumenteve tënevojshme për kryerjen e një transaksioni mbi pronësinë451.

e) nëse sistemi juridik kërkon verifikimin e identitetit të palëve në realizimin e njëtransaksioni pronësie452.

f) nëse ka një bazë të dhënash kombëtare për të verifikuar saktësinë e dokumenteve tëidentitetit453.

445 Referuar: http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/albania#registering-property.446 Indeksi vlerëson nga 0 deri në 8. Shteti me vlera më të larta, tregon që ka mbrojtje më të madhe kundërmosmarrëveshjeve të pronësisë së pasurisë së paluajtshme.447 Referuar: http://www.doingbusiness.org/Methodology/registering-property.448 Nëse po, vlerësohet me 1,5 pikë, nëse nuk ka me 0 pikë.449 Vlerësohet me 0.5 pikë, nëse shteti garanton titullin e pronësisë ose organet që e prodhojnë atë egarantojnë titullin e pronësisë dhe me 0 nëse nuk kërkohet një garanci e tillë.450 Vlerësohet me 0.5 pikë nëse e kanë të përcaktuar një klauzolë të tillë dhe me 0 pikë nëse nuk e kanë.451 Vlerësohet maksimumi me 0.5 pikë nëse ekziston rishikimi i vlefshmërisë ligjore, ose nga regjistruesiose nga një profesionist (si noteri ose avokati) dhe me 0 pikë nëse nuk ka asnjë verifikim të tillë.452 Vlerësohet me 0.5 pikë nëse ekziston verifikimi i identitetit, (ose nga regjistruesi ose nga njëprofesionist, si: noteri ose avokati) dhe me 0 pikë nëse nuk ka asnjë verifikim të tillë.453 Vlerësohet me 1 pikë nëse ka një bazë kombëtare të të dhënave të disponueshme dhe me 0 pikë nëse nukka.


Elona Saliaj 112

g) sa është afati mesatar për përfundimin e një vendimi gjykate të shkallës së parë (paapelim) me objekt mosmarrëveshje pronësie midis dy palëve, referuar qytetit më tëmadh të shtetit përkatës454.

h) nëse ka statistika në dispozicion të publikut lidhur me numrin e çështjeve të gjykuaranë gjykatën e shkallës së parë, me objekt problemet pronësore455.

6. Së fundi, por jo më pak e rëndësishme, në tabelë evidentohet radhitja e secilit shtetnë 188 ekonomi për vitin 2016, referuar të gjithë indikatorëve që vlerësojnë sistemine regjistrimit dhe administrimit të pasurive të paluajtshme. Ky tregues është i lidhurnë mënyrë koherente me indeksin e cilësisë së administrimit të pasurive tëpaluajtshme. Sa më i lartë të jetë ky indeks, aq më mirë do të jetë në radhitje shtetipërkatës.

Sa i përket përmbajtjes së të dhënave të secilës kategori, ato janë pasqyruar nëgrafikë veçmas. Dy kategoritë e para, duket se kanë lidhje të zhdrejtë ndërmjet tyre. Si itillë, numri i lartë i procedurave të kërkuara për regjistrimin e pasurisë, nuk do të thotëdomosdoshmërish që kërkon më tepër ditë për regjistrimin e saj. Ndonjëherë proceduratmund të jenë si shkak i burokracive të panevojshme ose si shkak i domosdoshmërisë përti dhënë siguri titullit të pronësisë. Si rrjedhim, edhe pse ka shumë procedura në numër,koha e nevojshme për regjistrim mund të jetë më e ulët, ashtu sikurse vendet të cilat kanëprocedura të larta në numër, mund të kërkojnë më pak ditë për regjistrimin e tyre.

Ndërsa tre kategoritë e përfshirë në tabelë që kanë të bëjnë me indeksin e cilësisësë administrimit të pasurive, ku përfshihet edhe transparenca në informacion si dhezgjidhja e mosmarrëveshjeve mbi pronësinë, janë pasqyruar në një grafik të vetëm dheanalizohen veçmas. Edhe pse dy treguesit që kanë të bëjnë me transparencën nëinformacion dhe zgjidhjen e mosmarrëveshjeve mbi pronësinë, përfshihet në treguesit epërgjithshëm të cilësisë së administrimit të sistemit të regjistrimit, ato janë pasqyruar mëvete në tabelë për shkak të rëndësisë që kanë në analizën e përgjithshme krahasuese të tëgjitha të dhënave.

Rubrika e fundit tregon renditjen e të gjitha vendeve që janë marrë në analizë përvitin 2016, në listën e 188 vendeve që janë pasqyruar nga banka botërore. Nëpërmjet saj,evidentohet më mirë renditja e Shqipërisë në krahasim me vendet e tjera.

Referuar rezultateve të pasqyruara në tabelë, më poshtë janë pasqyruar grafikëtpërkatës, me qëllim për të evidentuar dhe analizuar më qartë efektet e cilësisë sëadministrimit të sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëri, në raportme vendet e tjera Evropiane, duke marrë për bazë të gjithë indikatorët e përfshirë nëstudim.

Grafiku nr. 1, pasqyron të dhënat e procedurës dhe afatit kohor për regjistrim të tëgjitha vendeve Evropiane. Në grafikun nr. 2, pasqyrohen të dhënat e Indeksit të cilësisësë administrimit, përfshirë të dhënat e indeksit të transparencës në informacion, si dhe

454 Vlerësohet me 3 pikë nëse ky afat është më pak se një vit; 2 pikë nëse zgjat nga një deri në dy vjet; 1nëse zgjat dy deri në tre vjet dhe 0 pikë nëse kërkon më shumë se 3 vjet.455 Vlerësohet me 0.5 pikë nëse statistikat për çështjet në gjykim apo të gjykuara rreth të drejtës sëpronësisë publikohen gjatë vitit kalendarik të kaluar dhe me 0 pikë nëse nuk janë bërë publike statistika tëtilla.


Elona Saliaj 113

indeksit të zgjidhjes së mosmarrëveshjeve mbi pasurinë në vendet Evropiane. Ndërsa nëgrafikun nr. 3, pasqyrohen radhitja e të gjitha vendeve evropiane duke marrë nëkonsideratë të gjithë indikatorët vlerësues për cilësinë e regjistrimit dhe administrimit tëpasurive të paluajtshme.Mbi bazën e tyre, kemi përshkruar edhe analizën përkatëse me natyrë krahasuese tëShqipërisë, në raport me vendet e tjera Evropiane. Gjithashtu janë analizuar edhekarakteristikat që përmbajnë vendet e Evropës Juglindore me vendet anëtare të BE-së.

4.1.2 Analizë krahasuese mbi procedurat dhe afatin kohor për regjistrimin epasurive në Shqipëri, në raport me vendet Evropiane

Grafiku nr. 1. Procedura e regjistrimit të pasurive dhe nr. i ditëve për regjistrim

Referuar të dhënave të pasqyruara në tabelën nr. 3, si dhe grafiku nr. 1, vërejmëse nga vendet e marra në analizë, dy kategoritë e para duket sikur janë në raport tëzhdrejtë me njëri tjetrin, sepse numri i procedurave nuk përkon me numrin e ditëve. Pra,kalimi i më shumë procedurave, nuk do të thotë se regjistrimi kërkon më tepër ditë. Poras numri i pakët i procedurave nuk tregon se kërkohet pak ditë për regjistrimin e pasurive.

Për këtë arsye ato janë paraqitur në grafikë të dyja së bashku, për të evidentuarqartë ndryshimin dhe karakteristikat treguese për secilin vend. Nëse marrim rastin eShqipërisë, ka relativisht më tepër procedura se sa vende të tjera, p.sh. në raport meKroacinë dhe Slloveninë, por si afat kohor për regjistrimin e pasurive, është më i ulët nëShqipëri së sa në vendet e cituara.

010203040506070

Shqi

përi

Koso

vaBo

snje

& H

erce

govi

nëBu

llgar

iKr

oaci

Rum

ani

Serb

iM

aqed

oni

Mal

i Zi

Sllo

veni

Mbr

etër

i e B

ashk

uar


Elona Saliaj 113






Mbr

etër

i e B

ashk

uar

Span

jaZv

icra

Sued

iFr

anca

Gjer

man

iGr

eqi

Itali

Hola

ndë

Evro

pa &

Azia

Qen

dror

e

Vend

et O

ECDProçedura (numri)

Afati për regjistrim (ditët)


Elona Saliaj 113






Afati për regjistrim (ditët)


Elona Saliaj 114

Ndërkohë Shqipëria edhe pse ka të njëjtat procedura për regjistrimin e titullit tëpronësisë krahasuar me Kosovën, Serbinë, Malin e Zi dhe Gjermaninë, sërish kanumrin më të ulët të afatit kohor për regjistrimin e pasurive të paluajtshme.

Në raport të zhdrejtë Shqipëria është edhe me Bullgarinë, sa u përketprocedurave dhe afatit kohor për regjistrimin e pronësisë, e cila edhe pse ka 8 procedurapër regjistrimin e pronësisë, një numër relativisht i lartë, në fakt regjistrimi i titullit tëpronësisë është më i ulët në Bullgari sesa në Shqipëri.

Ndërkohë pjesa më e madhe e vendeve anëtare të BE-së, të tilla si: Mbretëri eBashkuar, Spanja, Zvicra, Suedia, Italia, Holanda në analizë krahasuese meShqipërinë, kanë më pak procedura për regjistrimin e titullit të pronësisë, si dhe afatkohor më të ulët për regjistrimin e tyre.

Ndërsa në krahasim me Francën dhe Greqinë, Shqipëria është më lart, sepse kanumrin e procedurave dhe numrin ditëve për regjistrim më ulët.

Nga analiza e të gjitha vendeve Evropiane lidhur me dy treguesit e parë,evidentojmë se Suedia është një nga vendet që ka numrin më të ulët të procedurës sëregjistrimit të pronësisë, me vetëm 1 procedurë, duke lënë mbrapa pothuajse të gjithavendet e tjera dhe një afat kohor mjaft të ulët për regjistrimin pronësisë me vetëm 7 ditë.Më pas për nga numri i procedurave të ulëta vijnë Mbretëria e Bashkuar, Zvicra dheItalia, të cilët kanë numër të njëjtë procedure vetëm 4, duke kaluar në këtë mënyrë edhevendet e OECD-së dhe kanë një numër relativisht më të vogël të afatit kohor përregjistrimin e pasurisë, deri në 16 ditë.

Më pas vijon Holanda, Spanja, Kroacia, Sllovenia ku procedura është e njëjtëpër këto vende, me vetëm 5 të tilla.

Në këtë mënyrë, për nga procedurat e kërkuara për regjistrim, këto shtete janë mëafër me vendet e OECD me të ardhura të larta ekonomike ku procedura është 4.7 dheështë më lart se sa Evropa dhe Azia Qendrore, ku procedura është 5.3. Por, Spanja dheHolanda edhe pse kanë 5 procedura për regjistrimin e pronësisë, faktikisht kërkojnë mëpak ditë për regjistrimin e pasurisë, përkatësisht Spanja 12.5, ndërsa Holanda e cilaqëndron e para nga ditët më të ulëta për regjistrim, vetëm 2.5. Ndërsa Sllovenia dheKroacia që kanë më pak procedura për regjistrimin e pronësisë, kanë numrin më të lartëtë ditëve që kërkojnë për regjistrim, pas Malit të Zi. Në këtë mënyrë, Kroacia edhe pseligjërisht ka të përcaktuar një procedurë regjistrimi me numër 7, në fakt nga pasqyrimi nëtabelë dhe grafikun përkatës, ajo shkon edhe në 62 ditë dhe Sllovenia rreth 49.5 ditë.

Në vendet e tjera Evropiane, ku përfshihet edhe Shqipëria, procedura ështëpothuajse e njëjtë me numër 6, të tilla si: Kosovë, Serbi, Mal i Zi dhe Gjermani, pornumri i ditëve për regjistrim është i ulët deri në 27, përveç Malit të Zi që e ka 69 dheGjermanisë që e ka 52.

Ndërsa në të njëjtin grup, sa u përket procedurave të njëjta, mbeten Bosnje &Hercegovina, Rumani dhe Maqedoni me 7 procedura dhe numri i ditëve për regjistrimnuk shkon më tepër se sa 30 ditë që është në Maqedoni.

Procedura të larta për regjistrim ka Bullgaria dhe Franca me numër 8, por nëseBullgaria ka afatin kohor më të shkurtër të ditëve për regjistrim 11 ditë, Franca kërkon64 ditë për regjistrimin e pronësisë.


Elona Saliaj 115

Nëse krahasojmë vendet e Evropës Juglindore me vendet anëtare të BE-së, nëlidhje me dy indikatorët e parë, evidentojmë se: lidhur me procedurat për regjistrimin epronësisë janë pothuajse të njëjta, ku në Evropën Juglindore është nga 5-8, ndërsa vendetanëtare të BE-së nga 1-10. Vendi që kërkon më tepër procedura për regjistrimin epronësisë krahasuar me Evropën Juglindore dhe vendet anëtare të BE-së, është Greqiame 10 procedura. Por në krahasim me numrin e lartë të procedurave, afati kohor përregjistrimin e pronësisë realizohet në vetëm 20 ditë.

Sa i përket ditëve për regjistrim numri i ditëve si në vendet e Evropës Juglindoreashtu edhe në atë të vendeve anëtare të BE-së, janë pothuajse të njëjta sa i përket afatitmaksimal deri në 69, ndërsa afati minimal është 2.5 në vendet anëtare të BE-së, ndërsa nëvendet e Evropës Juglindore është minimalja 11.

Nga analiza e sipërcituar, kuptojmë se numri i procedurave duhet të jetë nëfunksion të uljes së afatit kohor të nevojshëm për regjistrimin e pasurive dhe kalimin epronësisë në favor të përfituesit. Vendet e Evropës Juglindore e kanë pasur problematikëevidente numrin lartë të ditëve për regjistrim. Për regjistrimin e pasurive afati ligjorshkonte nga 1-6 muaj. Me lehtësimin procedurave për regjistrim (pavarësisht numrit tëtyre), aktualisht ky numër është minimizuar ndjeshëm, në krahasim me regjistrimet e paradisa viteve, por sërish jo në nivelet dhe standardet e kërkuara Evropiane. Edhe pse numrii procedurave për regjistrimin e regjistrim e pronësisë duket se nuk ka lidhje tëdrejtpërdrejtë me numrin e ditëve për regjistrim, nga ana tjetër lehtësimi i procedurave,sjell uljen e ditëve për regjistrim.

Ndër të gjitha vendet e analizuara, numrin më të lartë të ditëve për regjistrim e kaMal i Zi, Kroacia, Maqedonia, Sllovenia, Franca dhe Gjermania, të cilat marrin mëtepër kohë në regjistrimin e pronësisë, e cila shkon nga 30-69 ditë. Nga tabela emësipërme, evidentojmë se Mal i Zi mbetet vendi që kërkon më tepër ditë përregjistrimin e pasurive të paluajtshme, 69 ditë.

Në grupin e dytë që kërkon një numër relativisht të lartë regjistrimi pronësie, rreth1 muaj (24-30) është Kosova, Bosnje & Hercegovina dhe Maqedoni456.

Në grupin e tretë që kanë afatin kohor të shkurtër të regjistrimit të pronësisë (nga7-21 ditë) janë: Shqipëria, Bullgaria, Rumania, Serbia 457 , Mbretëri e Bashkuar,Spanja, Zvicra, Itali dhe Greqia, të cilat janë më lart edhe se vende e OECD, të cilatkërkojnë 22.4 ditë për regjistrim e pronësisë dhe se Evropa dhe Azia Qendrore, të cilatkërkojnë rreth 22.4 ditë.

Zvicra dhe Italia mbeten në të njëjtin nivel sa i përket kohës së nevojshme përregjistrimin e pronësisë që është 16 ditë, pavarësisht që ka raste në praktikë që ky afatkohor është edhe më i ulët. P.sh në Zvicër mund të regjistrohet pronësia edhe brenda 1-2ditëve.

456 Maqedonia para viteve 2005, kërkonte kohë nga 2 - 6 muaj për regjistrimin e pronësisë, ndërsa në vitin2013, u vendos në ligj që koha për regjistrimin e një pasurie të paluajtshme të jetë jo më tepër se sa 15 ditëpune. I njëjti afat ligjor është edhe në Shqipëri. Ndërkohë sot regjistrimi i titullit të pronësisë bëhet edhebrenda 5 ditëve në Maqedoni, por për nga mesatarja e pasqyruar edhe në raport, evidentohet se shkon derinë 30 ditë.457 Në vitin 2012, Serbia ka arritur të shkurtojë regjistrimin e pronësisë nga 60 ditë në 7 ditë, po në raportine mësipërm, realisht koha e nevojshme për regjistrimin e pronësisë është 21 ditë, sikurse edhe Rumania.


Elona Saliaj 116

Ndërkohë, Greqia, edhe pse ka më shumë procedura për regjistrimin pronësisë,kërkon më pak ditë për regjistrimin e saj, vetëm 20 ditë.

Nga të dhënat e tabelës, kuptojmë që vendi i cili regjistron titullin e pronësisë nënjë afat më të shkurtër kohor është Holanda, e cila ka numrin më të vogël përregjistrimin e pasurive, me vetëm 2.5 ditë.

Shqipëria është përmirësuar ndjeshëm sa i përket kohës së nevojshme përregjistrimin e pasurive. Kjo ka ndodhur si shkak i lehtësimit të procedurave, të cilat edhepse janë më të larta në numër se sa vite më parë, koha e nevojshme për kalimin njëprocedure është lehtësuar ndjeshëm dhe është ulur afati kohor. Megjithëse ligji përregjistrimin pasurive përcakton afatin ligjor 15 ditë për regjistrimin pasurive, ky afat nukrespektohet nga administrata përkatëse dhe realisht në një mesatare të përgjithshme458 kjoprocedurë shkon rreth 19 ditë. Por, ka raste kur afati kohor për regjistrimin titullit juridikzgjat më tepër në kohë e cila shkon edhe në 2 muaj. Shërbimi i regjistrimit të pasuriveështë përmirësuar në Bosnje & Hercegovinë në krahasim me vitet e mëparshme dhe derinë 2012 u dixhitalizuan të gjitha të dhënat mbi pasurinë. Bosnje & Hercegovina, pas vitit2007 ka përsosur shërbimin duke përcaktuar në ligj regjistrimin pronësisë në vetëm 5ditë. Numri mesatar që kërkohej për regjistrimin e një hipoteke në zyrat e regjistrimit ureduktua, nga rreth 20 ditë që kërkohej në vitin 2010, në vetëm 1 ditë në vitin 2012459.Sipas raportit të pasqyruar në tabelë, regjistrimi i pronësisë shkon mesatarisht edhe 24ditë.

Statistikat e zyrës së regjistrimit në Shqipëri, por edhe në një pjesë të caktuar tëvendeve të Evropës Juglindore, kanë treguar në mënyrë të qartë një ndikim pozitiv nëprocedimin e rasteve të regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe në zvogëlimin e numrittë ditëve të nevojshme për regjistrimin e të drejtave mbi pasurinë. Sa i përket shpejtësisësë regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe të të drejtave reale mbi to, Shqipëria kaarritur të zhvillojë dhe përshpejtojë këtë procedurë krahasuar me disa vite më parë, kuprocedurat e regjistrimit ishin në numër më të pakta, por në afat kohor shumë më të gjata.Zgjatja e afatit kohor për një procedurë, frustronte pronarët e pasurive dhe situata nëvetvete çonte në zhvillimin e nepotizmit dhe korrupsionit. Perceptimi i shpejtësisë së njëprocedure është e lidhur në thelb me thjeshtësinë e përfundimit të kësaj procedure. Kyishte edhe rasti i Shqipërisë dhe i vendeve të tjera të Evropës Juglindore si Kroaci,Maqedoni, Mal i Zi, etj., ku për regjistrimin e pasurive të paluajtshme kishte shumëburokraci, vonesa të pajustifikuara dhe më pak siguri juridike. Tashmë ka thjeshtësi nëkalimin procedurave, të cilat nuk janë burokratike dhe realizohen në një afat kohor tëshkurtër, përfshirë edhe aksesin online në pjesën më të madhe të vendeve Evropiane.

Sa u përket këtyre dy indikatorëve vlerësues, arrijmë në konkluzionin se numrirelativisht i lartë i procedurave ekzistuese në Shqipëri, apo edhe në vende të tjera që janëmarrë në analizë, nuk është penalizues për shtetin përkatës, për faktin se respekton njëafat kohor për regjistrimin e titullit të pronësisë relativisht të ulët dhe në nivele të

458 Referuar Bankës Botërore në raportin dooing business.459 Referuar “Doing Business” të vitit 2012, koha për regjistrimin e një pasurie të paluajtshme në Bosnjë &Hercegovinë është reduktuar nga 331 në vitin 2005, në vetëm 33 ditë në vitin 2012.


Elona Saliaj 117

pranueshme. Krahasuar me të gjitha vendet e tjera Evropiane lidhur me aplikimin eprocedurave dhe afatit kohor të regjistrimit, Shqipëria vlerësohet nga vendet e mira dheqë krijon lehtësi në këtë aspekt, ashtu sikurse pjesa më e madhe e vendeve Evropiane dhesidomos vendet anëtare të BE-së.

Fakti që disa vende Evropiane kërkojnë më tepër ditë për regjistrimin e pronësisë,ekziston edhe për arsye të volumit më të madhe të transaksioneve që përmban qyteti qëështë marrë në analizë në atë shtet, krahasuar me kryeqytetin në Shqipëri.

4.1.3 Vështrim analizues mbi indeksin e cilësisë së administrimit të pasurive tëpaluajtshme në Shqipëri, në raport me vendet Evropiane

Referuar të dhënave të pasqyruara në tabelën nr. 3., janë paraqitur grafikëtpërkatës të cilët tregojnë indeksin e cilësisë së administrimit të pasurive të paluajtshme qëkërkon regjistrimi i titullit të pronësisë në institucionin e regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme. Grafiku nr. 2 pasqyron të dhënat e indeksit të cilësisë së administrimit tëpasurive të paluajtshme, të indeksit të transparencës në informacion dhe të indeksit tëzgjidhjes së mosmarrëveshjeve mbi pronësinë.

Grafiku nr. 2. Indeksi i cilësisë së administrimit të sistemit të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme

0

5

10

15

20

25

30

Shqi

përi

Koso

vaBo

snje

& H

erce

govi

naBu

llgar

iKr

oaci

Rum

ani

Serb

iM

aqed

oni

Mal

i Zi


Elona Saliaj 117






Mal

i Zi

Sllo

veni

Mbr

etër

ia e

Bas

hkua

rSp

anja

Zvic

raSu

edi

Fran

caGj

erm

ani

Greq

iIta

liHo

land

ëEv

ropa

& A

zia Q

endr

ore

Vend

et O

ECD

Cilësia e administrimit (0-30)

Transparenca (0-6)

Zgjidhja e mosmarrëveshjeve (0-8)


Elona Saliaj 117






Cilësia e administrimit (0-30)

Transparenca (0-6)

Zgjidhja e mosmarrëveshjeve (0-8)


Elona Saliaj 118

Referuar të dhënave të cilësisë së administrimit të sistemit të regjistrimit tëpasurive të paluhatshme ajo është vlerësuar nëpërmjet indeksit, e shprehur në numërnga 0-30. Në të përfshihen një sërë treguesish, ndër të cilët edhe indeksi i transparencësnë informacion si dhe i zgjidhjes së mosmarrëveshjeve mbi pronën.

Indeksi i cilësisë së administrimit, është i rëndësishëm sepse ai mat disakomponentë që kanë të bëjnë me administrimin e mirë të pasurisë, të tilla si:besueshmëria e infrastrukturës, transparencës së informacionit, mbulimit gjeografik,zgjidhjen e problematikave të tokës, dhe akses të barabartë në të drejtat e pronësisë.

Shqipëria krahasuar me të gjitha vendet e tjera Evropiane ka një indeks të ulët tëregjistrimit të pasurive, i cili nuk është i kënaqshëm. Krahasuar me vende të tjera,Shqipëria ka indeks më të lartë vetëm në raport me Greqinë dhe Bosnje &Hercegovinën, si dhe një indeks të përafërt me Rumaninë, Malin e Zi dhe Mbretërinëe Bashkuar. Por vlerësohet me një indeks shumë më të ulët se sa Holanda, Italia,Gjermania, Franca, Suedia, Zvicra, Spanja dhe Sllovenia.

Nga vendet Evropiane që kanë indeks më të mirë të cilësisë së administrimit tësistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, janë Holanda, Suedia, Franca dheMaqedonia (nga 24.5-28.5). Vendet që kanë një indeks të kënaqshëm të regjistrimit tëpronësisë janë Kosova, Kroacia, Sllovenia, Spanja, Zvicra dhe Gjermania (nga 20.5-23.5). Këto vende duket të jenë në të njëjtat nivele ose më mirë edhe se vendet e OECDku indeksi është 22.4, si dhe Evropa dhe Azia Qendrore që e kanë indeksin 20.6.Ndërkohë, evidentohet se indeks të lartë sa i përket cilësisë së administrimit të tokës kaedhe Kosova, si shkak i ndryshimeve legjislative që ka pësuar vitet e fundit, përkatësishtka një indeks prej 20.5, në nivele të afërta me Evropën dhe Azinë Qendrore.

Indeksin mesatar të cilësisë së administrimit të pasurive e kanë Shqipëria,Bullgaria, Rumania, Serbia, Mal i Zi, Mbretëri e Bashkuar dhe Bosnje & Hercegovina(nga 12.5 – 19).

Ndërkohë indeksin më të ulët për cilësinë e administrimit të pasurive tëpaluajtshme e ka Greqia me 4.5

Sa i përket indeksit të transparencës në Informacion (0-6), Shqipëria ka njënivel mjaft të ulët në krahasim me vendet e tjera Evropiane. Shqipëria, në këtë tregues,është në nivele të njëjta me Francën ku vlerësohet me 2.5 pikë dhe është më mirë se saKosova, Bosnje & Hercegovina, Gjermania dhe Greqia. Por ky tregues mendojmë senuk është plotësisht real për Shqipërinë. Mendojmë se në këtë tregues Shqipëria kaarritur këtë rezultat, për faktin se raporti dooing business ka marrë në konsideratekryeqytetin e Shqipërisë, në të cilin transparenca në informacion mundësohet nëpërmjetaksesit online. Por nëse do të ishte zhvilluar një studim për të gjithë vendin, mendojmë seShqipëria në këtë indeks do të kishte dalë akoma më ulët, sepse aksesi online nukmundësohet në të gjitha qytet.

Nga sa evidentohet në tabelën nr. 3 dhe në grafikun nr. 2, evidentojmë seShqipëria është në nivele mjaft të ulëta në raport me Holandën, Italinë, Rumaninë dheMbretërinë e Bashkuar.


Elona Saliaj 119

Ndërkohë në nivel të njëjtë indeksi të cilësisë në informacion, por që janë më mirëse sa Shqipëria, janë: Bullgari, Kroaci, Serbi, Maqedoni, Mal i Zi, Slloveni, Spanjëdhe Francë.

Nga përmbledhja e tabelës evidentojmë se lidhur me këtë tregues, Rumania dheHolanda janë në indeksin më të lartë të mundshëm duke u vlerësuar në maksimuminpikëve që përmban ky tregues, me 6.

Indeksi i zgjidhjes së mosmarrëveshjeve mbi pasurinë, duket se është më favoritpër Shqipërinë, pasi vlerësohet me pikë shumë të mira, me 7 nga 8 të mundshme. Nëkëtë aspekt, Shqipëria është në nivele të njëjta apo të përafërta me Holandën, Francën,Spanjën, Mbretërinë e Bashkuar, Suedinë dhe Maqedoninë.

Por është në nivele më të larta se sa Kroacia, Rumania, Sllovenia, Zvicra dheItalia, të cilat të gjitha kanë një vlerësim prej 6 pikësh. Vendet e tjera Evropiane janë nënivele më të ulëta sa i përket këtij indeksi në raport me Shqipërinë, veçanërisht Mal i Zidhe Greqia.

Mendojmë se në rritjen e numrit të këtij treguesi ka ndikuar fakti që Shqipëria kareformuar legjislacionin mbi regjistrimin e pasurive të paluajtshme, i cili në dispozitat etij garanton sigurinë në regjistrim, përcakton kompensim në rast dëmi të shkaktuar ngainstitucioni i regjistrimit, parashikon kontrollin e titullit juridik nga administrata einstitucionit të regjistrimit të pasurive, etj. Gjithashtu në rritjen e numrit të këtij indeksika ndikuar edhe fakti se Shqipëria ka konstatuar se zgjidhja e konflikteve pronësore nëgjykatën e shkallës së parë shqyrtohet në më pak se sa një vit, gjë që është vlerësuarmaksimalisht nga raporti dooing business, si dhe Shqipëria ka në dispozicion të publikutnjë bazë të dhënash për statistikat e problematikave të pronësisë për vitin 2015. E vetmjamungesë për Shqipërinë në këtë indeks ka të bëjë vetëm me bazën e të dhënave përidentifikimin e shtetasve online, e cila e ka penalizuar atë.

Megjithatë ky është një nga treguesit dhe indekset që i ka rritur më tepër pikëShqipërisë dhe vlerëson përmirësimin konstatuar në këtë aspekt. Në këtë mënyrë, lidhurme të tre këta tregues evidentojmë se Shqipëria, duket se ka mungesë sa i takontransparencës në institucionin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme për rastet kur kaproblematika.

4.1.4 Vështrim analizues mbi ndikimin e indeksit të cilësisë në radhitjen e vendeveEvropiane

Për shkak të lidhjes së ngushtë ndërmjet tyre, indeksin e cilësisë së administrimittë pasurisë së paluajtshme e kemi paraqitur në grafik së bashku me radhitjen në nivelglobal460 në lidhje me regjistrimin e pronësisë në të cilën përfshihen të gjithë indikatorëte marrë në analizë nga Banka Botërore. Në këtë mënyrë me aq sa evidentohet më sipër,kuptojmë se sa më i lartë të jetë indeksi, pra sa më afër kuotës 30, aq më lart është edheradhitja në nivel të përmirësimit të cilësisë së administrimit të sistemit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme.

460 Nga 188 ekonomi, referuar Bankës Botërore në raportin Doing Business për vitin 2016.


Elona Saliaj 120

Grafiku nr. 3. Ndikimi i indeksit të cilësisë së administrimit të pasurive në radhitjen evendeve Evropiane

Referuar të gjithë treguesve që përcaktojnë procedurën e regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme për vitin 2016, për nga lehtësitë procedurale që ofron shteti përkatës përregjistrimin e pasurive të paluajtshme krahasuar me 188 vende gjithsej, evidentojmë senga vendet Evropiane e para në radhitje është Suedia e cila qëndron në vendin 11-të, mëpas vjen Zvicra, Itali, Holanda, Kosova, Sllovenia, Mbretëri e Bashkuar, Maqedoni,Spanja, Rumani, Bullgari, Kroaci, Serbi, Mal i Zi, Gjermani, Francë, Bosnje &Hercegovinë, Shqipëri dhe në fund Greqia.

Shqipëria radhitet pothuajse e fundit nga vendet Evropiane në vendin e 107, mëulët edhe se Bosnje & Hercegovina, Mal i Zi dhe Maqedonia. Në këtë mënyrë, fakti qëShqipëria ka indeks të ulët të cilësisë së administrimit të sistemit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme e rendit atë pothuajse të fundit nga vendet Evropiane.

Për t’u veçuar në renditje, është Kosova, e cila ka bërë përparime të dukshme sa ipërket regjistrimit të pasurive dhe procedurës për regjistrim, sepse legjislacioni ipërgatitur është hartuar nga ndërkombëtarët dhe është në standardet Evropiane. Ajo ështëvendin e 33-të, më lart se sa Slloveni, Mbretëri e Bashkuar, Maqedoni, Spanja,Rumani, Bullgari, Kroacia, Serbi, Mal i Zi, Gjermani, Francë, Bosnje &Hercegovina, Shqipëri dhe Greqia.

Mbretëria e Bashkuar edhe pse paraqet një indeks të ulët të cilësisë së regjistrimit,është më mirë se Maqedonia, Spanja, Bullgaria, Kroacia, Gjermania dhe Franca.

020406080

100120140160

Shqi

përi

Koso

vaBo

snje

& H

erce

govi

nëBu

llgar

iKr

oaci

Rum

ani

Serb

iM

aqed

oni

Mal

i Zi

Sllo

veni


Elona Saliaj 120






Sllo

veni

Mbr

etër

i e B

ashk

uar

Span

jaZv

icra

Sued

iFr

anca

Gjer

man

iGr

eqi

Itali

Hola

ndë

Evro

pa &

Azia

Qen

dror

e

Vend

et O

ECD

Indeksi i Cilësisë (0-30)

Radhitja e vendeveEvropiane


Elona Saliaj 120






Indeksi i Cilësisë (0-30)

Radhitja e vendeveEvropiane


Elona Saliaj 121

Holanda edhe pse ka indeksin më të lartë ndër të gjitha vendet e tjera, në radhitjeështë pas Suedisë, Zvicrës dhe Italisë.

Italia gjithashtu ka një indeks më të lartë se Franca, por renditet më lart se sa kjoe fundit.

Sa u takon të dhënave të indeksit dhe radhitjes së ekonomive për vitin 2016,evidentojmë se në Evropën Juglindore Maqedonia ka indeksin më të lartë 24.5, por nëradhitje qëndron më poshtë se Kosova, e cila është e para në radhitje nga vendet eEvropës Juglindore, më pas vjen Sllovenia dhe Maqedonia. Ndërkohë Kroacia paraqetnjë indeks të kënaqshëm prej 22.5, por në radhitje është më poshtë se Bullgaria.Rumania ka indeks më të ulët se Bullgaria, por në radhitje qëndron më lart. NdërsaShqipëria ka indeks më të lartë se sa Bosnje dhe Hercegovina, por në radhitje qëndronmë poshtë dhe e fundit nga vendet e Evropës Juglindore.

Ndërsa në vendet anëtare të BE-së, Holanda ka indeksin më të lartë 28.5 tëcilësisë së regjistrimit, por në radhitje është më poshtë se sa Suedia. Gjithashtu indeks tëlartë të cilësisë së administrimit të pasurive të paluajtshme ka Italia, Franca dhe Zvicraqë varion nga 23.5-26.5, por në radhitje është shumë më lart Zvicra në vendin e 16-të,ndërkohë Franca renditet në vendin e 91-të. Mbretëria e Bashkuar ka indeks më të ulëtse Gjermania dhe Spanja me 18, por në radhitje është më sipër tyre, e 37-ta.

Nëse krahasojmë vendet e Evropës Juglindore me vendet anëtare të BE-së, nëlidhje me këto dy indikatorët e sipërcituar (indeksin dhe radhitjen), evidentojmë se nëlidhje me indeksin e cilësisë së administrimit të pasurive të paluajtshme, vendet anëtare tëBE-së janë shumë më mirë dhe pothuajse në limitin e kërkuar të vlerësimit maksimal.Kështu Holanda, Suedia dhe Italia kanë indeks më të lartë se të gjitha vendet Evropianeqë janë marrë në analizë, përkatësisht 26.5-28.5. Nga vendet e Evropës Juglindore, të tillasi Maqedonia, Kroacia dhe Sllovenia kanë indeks të përafërt apo të njëjtë me Francë,Zvicër, Gjermani dhe Spanjë, që variojnë nga 22-24.5. Ndërkohë që Kosova dheBullgaria kanë indeks më të lartë se Mbretëria e Bashkuar, përkatësisht Kosovë 20.5,Bullgari 19, ndërsa Mbretëri e Bashkuar 18.

Nga Evropa Juglindore të gjitha vendet e tjera Mal i Zi, Serbi, Rumani, Shqipëridhe Bosnje & Hercegovinë, edhe pse kanë indeks më të ulët se vendet e tjera anëtare tëBE-së, evidentojmë se ato kanë indeks më të lartë se sa Greqia, i cili është i vetmi vendEvropian që ka nivel shumë të ulët të indeksit të cilësisë së regjistrimit.

Ndër të gjitha vendet e analizuara më problematike mbetet Greqia, e cila kaindeksin më të ulët 4.5 dhe në radhitje është më poshtë vendeve të tjera, duke u radhitur144-ta. Ky rezultat është si pasojë e problematikave të sistemit të regjistrimit dheadministrimit që mbart ky vend.

Nga sa evidentohet edhe më sipër, duke marrë parasysh të gjithë indikatorëtvlerësues dhe analizues që ka bërë Banka Botërore në përcaktimin e cilësisë,procedurave dhe indeksit të cilësisë së administrimit të sistemit të regjistrimit të pasurivetë paluajtshme, Shqipëria është pothuajse e fundit në radhitje në krahasim me të gjithavendet e tjera që janë marrë në analizë në këtë punim.


Elona Saliaj 122

4.2 Problematikat juridike të sistemit të regjistrimit të pasurive në Shqipëri, nëraport me vendet Evropiane. Jurisprudenca gjyqësore Shqiptare

Siguria juridike është ndër elementet thelbësore të shtetit të së drejtës. Parimi ishtetit të së drejtës, nënkupton sundimin e ligjit dhe mënjanimin e arbitraritetit, me qëllimqë të arrihet respektimi dhe garantimi i dinjitetit njerëzor, drejtësisë dhe sigurisë juridike.

Parimi i sigurisë juridike përfshin, krahas qartësisë, kuptueshmërisë dheqëndrueshmërisë së sistemit normativ, edhe besimin te sistemi juridik461.

Siguria juridike nënkupton, ndërmjet të tjerave, garantimin e besueshmërisë sëindividit tek shteti, institucionet e tij dhe tek aktet që ato nxjerrin. Ndërsa, në rastin evendimeve gjyqësore të formës së prerë, siguria juridike nënkupton që në rastet kurgjykata ka vendosur përfundimisht për një çështje, vendimi i saj nuk duhet të vihet nëdyshim. Kur vendimi ka marrë formë të prerë ai është i detyrueshëm për palët,trashëgimtarët e tyre, për gjykatën që ka dhënë vendimin dhe për të gjitha gjykatat dheinstitucionet e tjera462.

Funksioni i organit administrativ të regjistrimi të pasurive të paluajtshme është ilidhur me garancinë juridike të cilën e ofron nëpërmjet regjistrimit, përpunimit të tëdhënave të pronësisë dhe pasurisë, por edhe nëpërmjet pasqyrimit të tyre në dokumentet epronësisë. Në këtë mënyrë, sa herë që ajo cenohet nga veprimet e këtij institucioni, atobëhen objekt i shqyrtimeve gjyqësore.

Shqipëria, në raport me vendet e Evropës Juglindore, ka problematika tëngjashme sa u takojnë të drejtave mbi sistemin e administrimit të sistemit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme. Problematikat që shqetësojnë këto vende, lidhen kryesisht mekuadrin ligjor, administrimin dhe përpunimin e të dhënave mbi pasuritë e paluajtshme,me regjistrimin dhe garantimin e të drejtave të pronësisë, procesin e privatizimit tëpasurive të paluajtshme, trajtimin e pozitës juridike të pronarëve të mëparshëm, procesine legalizimit të ndërtimeve informale, ekzistenca e institucioneve ‘ad hoc’ që shqyrtojnëlegalizimin ndërtimeve informale dhe institucioni që shqyrton pozitën juridike tëpronarëve të mëparshëm, etj.

Megjithatë ka edhe problematika të tjera specifike për një shtet, të cilat ose nukpërfshihen në një shtet tjetër, ose nuk janë aq shqetësuese sa në Shqipëri. P.sh.Shqipëria ka problematika sa i përket procesit të tejzgjatur të regjistrimit fillestar tëpasurive, veçanërisht të zonave rurale, e cila ka ndikuar në mënyrë të drejtpërdrejtë nëuljen e indeksit të cilësisë së administrimit të sistemit të regjistrimit. Kjo problematikë, kaqenë evidente për një kohë të gjatë edhe në Maqedoni, Mal i Zi, Kroaci, Rumani, portashmë këto vende e kanë përfunduar procesin e regjistrimit fillestar të pasurive, dukepasqyruar të gjitha pasuritë e paluajtshme në sistemin e ri të regjistrimit. Kosovaaktualisht ka probleme me copëzimin e tokave bujqësore dhe synon komasacionin e tyre.

Problematika të tjera kanë lindur për shkak të ndërtimeve informale në zonat urbane.Procesi i legalizimit të ndërtimeve informale, është i njëjtë si për Shqipërinë ashtu edhe

461 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë nr. 17, datë 10.04.2015.462 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë nr. 36, datë 25.07.2013.


Elona Saliaj 123

për vendet e tjera të Evropës Juglindore. Procesi i trajtimit të pozitës juridike të pronarëvetë mëparshëm është më shqetësues në Shqipëri.

Zgjatja e proceseve gjyqësore, është problem evident në të gjitha vendetEvropiane, por për nga volumi i çështjeve dhe apelimi i tyre, e si rrjedhim edhekundërshtimi deri në GJEDNJ, numrin më të madh dhe shqetësues për problematikatpronësore e ka Shqipëria.

Edhe pse reformat ligjore, sa i përket regjistrimit të pronësisë në Shqipëri kanëqenë të shumta në numër, ato nuk kanë arritur të zvogëlojnë problematikat në rritje tëkonflikteve mbi pronësinë. Kërkesat drejtuar gjykatës ku kanë si objekt cenimin e tëdrejtës së pronësisë dhe detyrimin e organeve administrative, kryesisht ZVRPP përregjistrimin e pronësisë janë të shumta dhe zënë një pjesë të konsiderueshme tëproblematikave në vendin tonë. Në jo pak raste, këto kërkesa janë drejtuar deri nëGjykatën Kushtetuese dhe GJEDNJ, të cilat me vendime arsyetuese kanë dhënëshpjegimet përkatëse për secilën prej tyre.

Disa nga vendet që kanë më tepër problematika juridike mbi administrimin esistemit të regjistrimit të pronësisë dhe të përfitimit të të drejtave mbi pasurinë janë:Shqipëria, Bosnje & Hercegovina, Serbia, Kosova, etj.

Problematikat që ekzistojnë në Shqipëri, por edhe në vende të tjera Evropiane sau përket administrimit të sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme kanë të bëjnëkryesisht me: mungesa e përfundimit të regjistrimit fillestar kryesisht të zonave rurale, si pasojë

edhe e problemeve hartografike të cilat nuk përputhen me informacionin ligjor tëpasurisë.

ekzistenca në mënyrë paralele e institucioneve “ad hoc” për një afat të gjatë dhe tërinovueshëm;

mungesa e trajnimit dhe udhëzuesve për stafin e institucionit të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme, por edhe ndryshimi i shpeshtë i administratës që punon nëkëto institucione;

afati kohor i gjatë për kryerjen e procedurave të shërbimit në sportelet einstitucionit të regjistrimit të pasurive e cila është e papërshtatshme,

rritja e ngarkesës së punës të punonjësve të institucionit të regjistrimit të pasurive,si pasojë e rritjes së numrit të regjistrimeve të pasurive dhe të llojeve tëregjistrimit;

neglizhimi i azhurnimit të informacionit dixhital gjerësisht në zonat kadastrale kuregjistrimi fillestar ka përfunduar, dëmtimi i hartave kadastrale, pasaktësia e tyre,etj.

mungesa e dixhitalizimit të të dhënave të pasurive të paluajtshme; mungesa e aplikimit të shërbimit “one stop shop” për regjistrimin e pronësisë,

shërbim që lehtëson kryerjen e procedurave në një afat kohor të shkurtër përkërkimin e informacioneve mbi pasurinë e paluajtshme.

mungesa e aplikimit online për regjistrimin e pasurive të paluajtshme nëpërmjetprofesionistëve, shërbim që lehtëson kryerjen e procedurave në një afat kohor tëshkurtër për regjistrimin e pronësisë dhe shmang burokracitë e krijuara nëinstitucionin e regjistrimit të pasurive, etj.


Elona Saliaj 124

Për nga volumi dhe natyra e problemeve juridike që ka Shqipëria në raport mevendet Evropiane janë grupuar dhe analizuar në nënçështjet në vijim, sipas tematikavepërkatëse.

4.2.1 Statistikat për zgjidhjen e problematikave pronësore në gjykatë

Referuar raportit dooing business, treguesi i regjistrimit të pronësisë përcaktonndryshimet lidhur me efikasitetin dhe cilësinë e sistemeve të administrimit të pasurisë çdovit. Në varësi të ndikimit në të dhëna, disa ndryshime klasifikohen si reforma dherenditen në përmbledhjen e reformave të bërjes së biznesit në seksionin e raportit2015/2016, në mënyrë që të njihet zbatimi i ndryshimeve të rëndësishme. Reformatndahen në dy lloje: ato që e bëjnë më të lehtë aksesin dhe përfshirjen në biznes dhe atondryshime që e bëjnë më të vështirë aksesin në biznes. Treguesi i regjistrimit të pasurisësë paluajtshme përdor dy kritere për të njohur reformën.

Së pari, vlerësohet ndikimin e ndryshimeve të të dhënave. Çdo përditësim i tëdhënave që çon në një ndryshim prej dy ose më shumë pikë përqindje në distancënrelative ndaj kufirit të përcaktuar, klasifikohet si një reformë. Për shembull, nëse zbatimii një sistemi të ri elektronik të regjistrimit të pasurisë, ka sjellë zvogëlimin e kohës në njëmënyrë të konsiderueshme, një ndryshim i tillë klasifikohet si një reformë. Përkundrazi,azhurnimet e tarifave të vogla ose ndryshime të tjera më të vogla në treguesit që kanë njëndikim relativ, nuk klasifikohen si një reformë.

Së dyti, vlerësimi i përgjithshëm mbi cilësinë e administrimit të pasurive tëpaluajtshme konsiderohet gjithashtu si kriter. Çdo ndryshim mbi rezultatin e përgjithshëmtë cilësisë, pranohet si një reformë. Për shembull, përfundimi i mbulimit gjeografik tëregjistrit të tokës të qytetit më të madh të shtetit që është marrë në analizë, konsiderohetsi një reformë. Megjithatë, publikimi i statistikave mbi transferimin e pasurisë sëpaluajtshme (e vlerësuar me 0.5 pikë) nuk është aq e rëndësishme sa për t'u klasifikuar sinjë reformë463.

Nisur nga të dhënat e raportit dooing business për vitin 2016, evidentojmë seShqipëria, Kroacia, Mbretëria e Bashkuar, Maqedonia dhe Suedia janë të vetmetvende Evropiane 464 , të cilat publikojnë të dhëna statistikore vjetore për numrin eçështjeve gjyqësore me objekt zgjidhjen e problematikave pronësore. Nisur nga këto tëdhëna ku raporti i referohet qytetit më të madh (kryeqytetit zakonisht) të shtetit përkatëspër vitin 2015, evidentojmë se Shqipëria ka një numër relativisht të lartë problematikashpronësore në harkun kohor të një viti, përkatësisht 383 çështje gjyqësore për zgjidhjen eproblemeve pronësore të regjistruara në Gjykatën e Rrethit Gjyqësor Tiranë për vitin2015465.

463 Referuar: http://www.doingbusiness.org/Methodology/registering-property.464 Nga vendet Evropiane që ne kemi marrë në analizë në këtë punim.465 Aksesuar në adresën: http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/albania#registering-property.


Elona Saliaj 125

Një numër relativisht të lartë problematikash pronësore ka edhe Kroacia, kunumri i çështjeve pronësore në vitin 2015 është 7.582 kundërshtime dhe 1.921 ankesa(25.33% e kundërshtimeve përfundojnë si ankesë në gjykata në rastet e para).Maqedonia sërish ka një numër relativisht të lartë, referuar numrit të popullsisë sëqytetit më të madh të saj ku sipas statistikave për vitin 2015, përbën 78 raste të tilla.

Mbretëria e Bashkuar dhe Suedia kanë një numër relativisht më të ulëtproblematikash pronësore, referuar numrit të popullsisë që përmban kryeqyteti i tyre.Kështu në Mbretërinë e Bashkuar për vitin 2015 janë regjistruar 795 çështje gjyqësore meobjekt zgjidhjen e problematikave të pronësisë, ndërsa në Suedi janë regjistruar 1185çështje gjyqësore, ku sipas statistikave të saj përbën 0,7% të numrit të përgjithshëm tëproblematikave pronësore.

Ndërsa në Francë shteti nuk ka publikuar statistika të tilla për vitin 2015, porreferuar vitin të mëparshëm rezulton të ketë 0,01 % të problematikave pronësore qëgjykohen në gjykatën e shkallës së parë.

Një tjetër tregues i rëndësishëm, i cili është pasqyruar nëpërmjet raportit dooingbusiness ka të bëjë me afatin kohor që kërkon shqyrtimi nga gjykata e shkallës së parë tënjë çështjeje pronësore deri sa të marrë vendimin përkatës. Raporti i referohet vitit 2015të qytetit më të madh të shtetit përkatës dhe ka pasqyruar ato raste të cilat përfundojnë nëgjykatën e shkallës së parë, pa përfshirë në studim apelimin, rekursin, etj. Në këtëmënyrë referuar kësaj të dhëne, në një mesatare të përgjithshme Shqipëria rezultonshumë mirë, sepse është konstatuar nga statistika që koha mesatare për shqyrtimin dhepërfundimin e gjykimit të një çështjeje pronësore nga gjykata e shkallës së parë realizohetnë më pak se sa një vit. E njëjta situatë është edhe në Mbretërinë e Bashkuar, Zvicrëndhe Holandën.

Ndërkohë në vende të tjera të tilla si Kroaci, Maqedoni, Suedi, Francë,Slloveni, Spanjë, Bosnje & Hercegovinë, Rumani, Serbi, Itali dhe Gjermani,kohëzgjatja e shqyrtimit të një çështjeje pronësie zgjat nga 1 deri në 2 vjet. Ndërsa vendetqë kanë një afat më të gjatë të shqyrtimit të problematikave të tilla janë Kosovë, Mal i Zidhe Bullgari të cilat kanë një afat kohor nga 2 deri në 3 vjet për zgjidhjen e një çështjejepronësie në gjykatën e shkallës së parë. Greqia mbetet vendi që kërkon më tepër kohë,mbi 3 vjet për zgjidhjen e një problematike pronësore në gjykatën e shkallës së parë.

Pavarësisht statistikave të tillë, të cilat për afatin kohor që i janë referuarpasqyrojnë të dhëna të kënaqshme për Shqipërinë. Nëse marrim në konsideratë raste tëtjera çështjesh gjykimi pasurie, si dhe apelimin apo rekursin e tyre në gjykatë, Shqipëriakërkon afate shumë të gjata për zgjidhjen e një problematike pronësie. Rastet meproblematike dhe që kërkojnë një afat më të gjatë kohor janë ato që kanë të bëjnë mepjesëtimin e pasurisë së paluajtshme ndërmjet bashkëshortëve, pasi kanë zgjidhurmartesën, rastet e shqyrtimit të kundërshtimit të vendimeve nga kthimi dhe kompensimi ipronave, rastet e kundërshtimit të veprimeve të regjistruesit të institucionit të regjistrimit,rastet e kundërshtimit të akteve publike, etj. Për rastet e sipërcituara vendimet gjyqësorenë Shqipëri rezultojnë të jenë me afat kohor shumë të gjata. Për shembull: Me vendiminnr. 7192 datë 29.07.2008 Gjykata e Shkallës së Parë ka zgjidhur martesën midis palëve.Në këtë vendim është shprehur edhe lidhur me pjesëtimin e pasurisë së palëve.


Elona Saliaj 126

Megjithatë, çështja është zgjidhur “përfundimisht” me vendimin nr. 2153 datë14.02.2014, kërkesëpadia për të cilin është ngritur në vitin 2010. Ndërkohë procesigjyqësor ka zgjatur 4 vjet.

Në raport progresin drejtuar Shqipërisë, është konstatuar vazhdimisht që gjykatatnuk kanë pasur sukses në zgjidhjen e mosmarrëveshjeve për pronat apo në vënien nëzbatim të të drejtave mbi pronën, çka e ka mundësinë ta dëmtojë perspektivën eintegrimit të Shqipërisë në BE. Mosmarrëveshjet për pronat përbëjnë një përqindje tëlartë të çështjeve në gjykatë dhe të ankesave të qytetarëve përpara Avokatit të Popullit,por problematikë mbetet përmbarimi i vendimeve gjyqësore në këto çështje. Për pasojë,ka një numër në rritje të Shqiptarëve që ngrenë padi përpara Gjykatës Evropiane për tëDrejtat e Njeriut, ku në pjesën më të madhe i kanë fituar çështjet, duke e rriturndërgjegjësimin ndërkombëtar për shqetësimet që kanë të bëjnë me të drejtat mbipronësinë në Shqipëri. Problemet në këtë fushë, citohen edhe në raportet e KomisionitEvropian, si shembuj të dobësive në mbrojtjen e të drejtave të njeriut, të shtetit ligjor dhetë funksionimit të një ekonomie tregu e aftë për t’u bërë ballë trysnive konkurruese nëtregun e brendshëm Evropian, çka janë edhe tri prej kritereve kryesore për anëtarësim nëBE. Megjithëse qeveria Shqiptare ka kundërvepruar përmes miratimit të disa politikave tëduhura, zbatimi i tyre ka mbetur pas, për shkak të mungesës së koherencës së politikave,të problemeve me bashkërendimin, të kufizimeve të kapaciteteve dhe për shkak tëkorrupsionit466. Mbi 40 % e rasteve të prezantuara nga qytetarët kanë në themel të tyre tëdrejtën e pronës467. Arsyet janë të shumta, por për tu veçuar mbeten problematikat eregjistrimit fillestar të pronave, e cila pasohet nga problemet e identifikimit të saktë tëtitujve juridikë, mungesa e dokumenteve provues për fitimin e titullit juridik dheprovueshmërisë së saj, çka sjell pasiguri për poseduesin e pasurisë së paluajtshme. Ritmi ilegalizimit, kthimit dhe kompensimit të pronave në Shqipëri, mbetet i ulët dhe regjistrimifillestar i pasurive ende nuk është përfunduar në 470 zona kadastrale, nga të cilat 399 janërurale. Në tërësi, duhet të bëhet përparim me reformat, për të adresuar pasiguritë në lidhjeme të drejtat e pronës, mangësitë në kuadrin rregullator, dobësitë në ekzekutimin ekontratave dhe në shtetin e së drejtës, të cilat vazhdojnë të dëmtojnë mjedisin ebiznesit468.

GJEDNJ ka theksuar se “moszbatimi i vendimeve të gjykatave të brendshme dhe ivendimeve administrative në lidhje me kthimin dhe/ose kompensimin e ish-pronarëve nëShqipëri është një problem sistematik”, ndërsa Raportet e Progresit të KE-së e përmendinkëtë çështje mes shqetësimeve për të drejtat e njeriut në Shqipëri 469 . Duke marrë

466 Banka Botërore, “Qeverisja në mbrojtjen e të drejtave mbi pronën e paluajtshme në Shqipëri”, Raportnr. 62519-AL, Dokument Informativ i Bankës Botërore, Qershor, 2011, fq. 6, aksesuar në adresën:http://siteresources.worldbank.org/INTALBANIA/Resources/Governance_property_Albanian.pdf.467 Anila Gjika, Dritan Shutina, “Sfidat e pushtetit vendor mbi Zhvillimet Urbane dhe Sektorin e Strehimitnë Shqipëri”, Co-Plan, Institute for habitat development, 2010, fq. 1, aksesuar në adresën:http://www.academia.edu/4774324/Challenges_of_the_Local_Government_On_Urban_Development_and_Housing_in_Albania_Zhvillimet_Urbane_dhe_Sektori_i_Strehimit_n%C3%AB_Shqip%C3%ABri.468 Progres raporti i Shqipërisë, 2014, fq. 22; aksesuar në adresën:www.integrimi.gov.al/files/documents_files/PROGRES-RAPORTI_2014.doc.469 Referuar GJEDNJ, në çështjen Manushaqe Puto dhe të tjerë kundër Shqipërisë, 31 Korrik 2012, fq. 12-14.


Elona Saliaj 127

parasysh numrin e çështjeve të ngjashme të pazgjidhura para Gjykatës, GJEDNJ shprehetse është seriozisht e shqetësuar se numri i ankimeve të regjistruara të cilat kanë si bazëçështjet e pronësisë, i cili është gjithmonë e më tepër në rritje, rrjedhimisht, përfaqësonnjë rrezik serioz ndaj efektivitetit të ardhshëm të mekanizmit të Konventës470.

Një pjesë e madhe e problemeve pronësore janë të mbartura gjatë viteve, kryesishtnë periudhën e tranzicionit ekonomik e politik të vendit, vitet ’90-‘94. Për këtë fakt kanëndikuar elementi juridik, por edhe ai teknik i regjistrimit të pasurisë së paluajtshme. Nëkëtë mënyrë mungesa e qartë e titullit të pronësisë, si element juridik i njohjes së titullarittë së drejtës së pronësisë është bashkëshoqëruar edhe me mungesën e saktësimit tëpasurisë, si element teknik i rëndësishëm i identifikimit të saj. Si rrjedhojë zgjidhjetimediate nëpërmjet marrëveshjeve kontraktuese të shtetasve471 , me objekt pasurinë epaluajtshme e kanë destabilizuar tregun e kësaj pasurie dhe kanë krijuar konfliktegjyqësore të cilat vazhdojnë edhe sot.

Shtetasit Shqiptarë kanë të drejtë të ngrenë padi për çështje kthimi dhekompensimi në bazë të Konventës Evropiane për të Drejtat e Njeriut472. Sipas vendimevetë GJEDNJ-së, shteti ka të drejtë të vendosë vlerën e kompensimit dhe nuk ka nevojë tëketë “një garanci për kompensimin e plotë në të gjitha rrethanat, sepse objektivatlegjitime të interesit publik mund të kërkojnë një vlerë e cila të jetë më e vogël se vlera eplotë e tregut”. Gjatë dy viteve të fundit(2013-2015), GJEDNJ ka pranuar një numër nërritje padish të depozituara nga shtetas Shqiptarë të cilët kërkojnë të drejtat e tyre përpronën, një proces të drejtë gjyqësor dhe ndreqje të efektshme të problemeve. Shumica epadive kanë pasur të bëjnë me çështje të pronave, sidomos me kthimin dhe kompensimine tyre473.

Çmohet se 200 padi janë ende në proces shqyrtimi përpara GJEDNJ-së. Po tëkemi parasysh se mbi 80% e aktgjykimeve të GJEDNJ-së u kanë dhënë të drejtë ish-pronarëve. Qeveria Shqiptare ndodhet përpara faturave të mëdha të kompensimit dhepenaliteteve të mëdha. Sikur të gjitha, apo të paktën shumë prej padive në proces tëkalonin në GJEDNJ, Shqipëria ka të ngjarë të përballej me një faturë kompensimi prejdisa miliarda euro, çka do të ishte një barrë e papërballueshme për financat publike tëvendit474.

Pranë Gjykatës Evropiane për të Drejtat e Njeriut në vitin 2012 u konstatua se karreth 58 kërkesa kundër Shqipërisë të komunikuara dhe 50 në pritje komunikimi, në tëcilat pretendohet shkelja e të drejtave të pronësisë dhe e të drejtave të tjera të lidhura meto. Në të shumtën e rasteve, pretendimet për të drejtën e pronës sipas nenit 1, Protokolli 1,

470 Referuar GJEDNJ, në çështjen Manushaqe Puto dhe të tjerë kundër Shqipërisë, 31 Korrik 2012, fq. 19.471 Marrëveshje që përmbajnë edhe të drejta dhe detyrime monetare, çështje objekt shqyrtimi në gjykata.472 KEDNJ nuk u kërkon shteteve ta kthejnë pronën apo t’i kompensojnë shtetasit, por nëse një shtet kamiratuar një legjislacion për këtë qëllim, shtetasve u lind kjo e drejtë.473 Progres raporti i Shqipërisë, 2015, fq. 57, aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2015/20151110_report_albania.pdf fq.474 “Strategjia ndërsektoriale. Refoma në fushën e të drejtës së Pronësisë 2012-2020”, Ministria e Drejtësisëfq. 10, aksesuar në adresën:http://www.drejtesia.gov.al/files/userfiles/Strategjite_ndersektoriale/Strategjia_Reforma_ne_fushe_e-te-drejtave_te_pronesise.pdf.


Elona Saliaj 128

të Konventës Evropiane për të Drejtat e Njeriut, shoqërohen me pretendime për të drejtënpër proces të rregullt ligjor sipas nenit 6 dhe të drejtën për mjete efektive ankimi sipasnenit 13 të KEDNJ. Gjatë 2000-2012 janë dhënë vendime për 20 raste të tilla kundërShqipërisë475.

Në lidhje me ekzekutimin e vendimeve të GJEDJN-së mbi të drejtat e pronësisë,kompensimet financiare vendosur nga gjykatat i janë dhënë aplikuesve individualepërkatës. Për të zbatuar planin e veprimit 2014 të rënë dakord me Komitetin e Ministravetë Këshillit Evropian, qeveria po finalizon ligjin e ri për ngritjen e një mekanizmi përekzekutimin e vendimeve për kthimin apo kompensimin e pronave, të shtetëzuara gjatëregjimit komunist476 . Nga Shtatori 2014, Gjykata Evropiane e të Drejtave të Njeriut(GJEDNJ) ka konstatuar se vendi ka shkelur (KEDNJ) në tre raste lidhur me të drejtënpër gjykim të drejtë, mbrojtjen e pronës, të drejtën e lirisë dhe sigurisë dhe të drejtën përkompensim. Në organin vendimmarrës janë depozituar 130 aplikime të reja, duke çuarnumrin e aplikimeve në 402. Vazhdon të ketë vonesa në ekzekutimin e vendimeve tëGJEDNJ-së, sidomos në lidhje me të drejtat e pronësisë477. Po ashtu, referuar edhe raportprogresit për Shqipërinë të viti 2015, theksohet se: “Në lidhje me ekzekutimin evendimeve të Gjykatës Evropiane për të Drejtat e Njeriut, mbi të drejtat e pronësisë,kompensimet financiare vendosur nga gjykatat i janë dhënë aplikuesve individualëpërkatës. Për të zbatuar planin e veprimit 2014 të rënë dakord me Komitetin e Ministravetë Këshillit Evropian, qeveria po finalizon ligjin e ri për ngritjen e një mekanizmi përekzekutimin e vendimeve për kthimin apo kompensimin e pronave, të shtetëzuara gjatëregjimit komunist”478.

Edhe në progres raportin e vitit 2014, theksohet se: “në tërësi, duhet të bëhetpërparim me reformat, për të adresuar pasiguritë në lidhje me të drejtat e pronës,mangësitë në kuadrin rregullator, dobësitë në ekzekutimin e kontratave dhe në shtetin e sëdrejtës, të cilat vazhdojnë të dëmtojnë mjedisin e biznesit”479.

Nisur nga numri i madh i çështjeve në mënyrë të përsëritur në GJEDNJ dhegjithashtu nga problemet permanente me objekt të drejtën e pronësisë, kjo e fundit, nëvitin 2011 vendosi të shtyjë për një afat 18 muajsh procedimet në lidhje me të gjithakërkesat e reja të depozituara pranë saj480. Një masë e tillë e ndërmarrë nga GJEDNJ,

475 “Strategjia ndërsektoriale. Refoma në fushën e të drejtës së Pronësisë 2012-2020”, Ministria e Drejtësisëfq. 10, aksesuar në adresën:http://www.drejtesia.gov.al/files/userfiles/Strategjite_ndersektoriale/Strategjia_Reforma_ne_fushe_e-te-drejtave_te_pronesise.pdf.476 Progres raporti i Shqipërisë, 2015, fq. 57, aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2015/20151110_report_albania.pdf.477 Progres raporti i Shqipërisë, 2015, fq. 57, aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2015/20151110_report_albania.pdf.478 Progres raporti i Shqipërisë, 2015, fq. 59; aksesuar në adresënhttp://www.integrimi.gov.al/al/dokumente/raportet-e-ke-per-shqiperine/raporti-i-ke-2015.479 Progres raporti i Shqipërisë, 2014, fq. 22; aksesuar në adresën:www.integrimi.gov.al/files/documents_files/PROGRES-RAPORTI_2014.doc.480 Bëhet fjalë për ato kërkesa në të cilin ankuesit ngrenë ankime të diskutueshme që lidhen vetëm memoszbatimet e zgjatura të vendimeve të formës së prerë për pronësinë për ekzekutimin e të cilave Shtetiështë përgjegjës, duke përfshirë kërkesat në të cilat janë ngritur edhe ankimet që pretendojnë mungesë të


Elona Saliaj 129

mendojmë se është një “ndëshkim” për shtetin ligjor, por nga ana tjetër, duhet të jetë një“mësim” dhe reflektim për juristët që në punën e tyre të rrisin ndërgjegjësimin dheaftësitë profesionale në njohuritë dhe zbatimin e ligjit për të drejtën e pronësisë.

4.2.2. Kuadri ligjor dhe zbatimi i reformave mbi sistemin e regjistrimit të pasurive

Reformat e ndërmarra për përmirësimin e legjislacionit të regjistrimit të pasurivetë paluajtshme në Shqipëri, kanë qenë të larta në numër krahasuar me të gjitha vendetEvropiane.

Reforma e të drejtave të pronësisë në Shqipëri, është një çështje ndërsektoriale qëkonsolidon shtetin e së drejtës dhe nxit investimet e zhvillimin ekonomik. Edhe pse janëndërmarrë reforma të ndryshme mbi pronësinë mbi 100 të tilla481 që nga viti 1990 e nëvijim, të drejtat mbi pronën nuk janë mjaftueshëm të sigurta dhe përbëjnë një sfidë tërëndësishme ndaj qeverisjes. Aktualisht numërohen 16 ligje kryesore, të cilët së bashkume aktet nënligjore të dala për zbatimin e tyre, rregullojnë sektorë të ndryshëm të sëdrejtës së pronës dhe përcaktojnë institucionet përgjegjëse. Këto ligje janë ndryshuar dherishikuar vazhdimisht, por ndryshimet e shpeshta legjislative kanë ndikuar në krijimin epraktikave jo uniforme ekzekutive e gjyqësore482.

Reformat më të rëndësishme të ndërmarra, konsiderohen ato në lidhje megarantimin e të drejtës së pronës private dhe përmirësimin e sistemit të regjistrimit dheadministrimit të pasurive të paluajtshme. Në Shqipëri kjo reformë është ende në zhvillime sipër dhe ky fakt vazhdon të gjenerojë probleme për sa i përket formave të zhvillimithapësinor në vend483. Nga një analizë e historisë legjislative mbi të drejtat e pronësisëkonstatohet se problematika është komplekse.Edhe vende të tjera, kryesisht të Evropës Juglindore, ashtu sikurse Shqipëria kanë pësuarndryshime të shpeshta të kuadrit legjislativ, të tilla si Bosnje & Hercegovina, Kroacia.

Për sa i përket të drejtave të pronësisë, prioritet kyç në Shqipëri mbetet strategjia ereformës së pronësisë e miratuar në vitin 2012. Qeveria krijoi tre struktura monitorimi

mjeteve ligjore efektive në lidhje me këtë moszbatim. Referuar GJEDNJ, në çështjen Manushaqe Puto dhetë tjerë kundër Shqipërisë, 31 Korrik 2012.481 Transparency International, “Transparenca dhe prona, e drejtë dhe detyrim kushtetues”, Projekt ifinancuar nga Bashkimi Evropian, 2012, fq. 3; aksesuar në adresën: http://tia.al/wp-content/uploads/2013/11/Transparenca-dhe-Prona_E-drejte-dhe-detyrim-Kushtetues.pdf.482 “Strategjia ndërsektoriale. Reforma në fushën e të drejtës së Pronësisë 2012-2020”, Ministria eDrejtësisë fq. 9, aksesuar në adresën:http://www.drejtesia.gov.al/files/userfiles/Strategjite_ndersektoriale/Strategjia_Reforma_ne_fushe_e-te-drejtave_te_pronesise.pdf.483 Anila Gjika, Dritan Shutina, “Sfidat e pushtetit vendor mbi Zhvillimet Urbane dhe Sektorin e Strehimitnë Shqipëri”, Co-Plan, Institute for habitat development, 2010, fq. 25, aksesuar në adresën:http://www.academia.edu/4774324/Challenges_of_the_Local_Government_On_Urban_Development_and_Housing_in_Albania_Zhvillimet_Urbane_dhe_Sektori_i_Strehimit_n%C3%AB_Shqip%C3%ABri.


Elona Saliaj 130

dhe konsultimi për zbatimin e tij484. Por strategjitë dhe plani i veprimit për reformën e tëdrejtave të pronësisë, duhet të rishikohen në mënyrë që të vazhdojnë të jenë koherentedhe të qëndrueshme për sa i përket objektivave dhe burimeve të financimit 485 .Bashkëpunimi ndërinstitucional për legjislacionin është përmirësuar, por, në përgjithësi,ka nevojë të përmirësohet akoma më tepër; përgjegjësitë e institucioneve përkatëse qëmenaxhojnë pasuritë e paluajtshme486. Nevojiten më shumë përpjekje për të përditësuardhe zbatuar strategjinë 2012 - 2020 për të drejtat e pronësisë dhe për të përfunduarprocesin e regjistrimit të pronave, për të siguruar zbatimin e vendimeve gjyqësore dhevazhduar procesin e kthimit dhe kompensimit të pronave487.

Strategji të tillë janë ndërmarrë edhe në vende të tjera si Kosovë, Kroaci, porende nuk kanë përfunduar. Arsyet për të cilat këto strategji janë hartuar janë të ndryshme,në funksion të problematikave konkrete që janë evidente në shtetin përkatës.

Në Shqipëri, nevojiten më shumë përpjekje për të përditësuar dhe zbatuarstrategjinë 2012 - 2020 për të drejtat e pronësisë dhe për të përfunduar procesin eregjistrimit fillestar të pasurive për të siguruar zbatimin e vendimeve gjyqësore dhe përtë përfunduar procesin e kthimit dhe kompensimit të pronave488.

Në Kroaci, qëndrimet në lidhje me arsyet pse kuadri ligjor në Kroaci deri në vitin2005, nuk u zbatua në praktikë janë interesante dhe ka dy qëndrime të ndryshme nëlidhje me këtë çështje. Së pari, lidhej me burokracitë, ku shërbimi duhet të ishte mëefikas dhe pikëpamja e dytë, e mbrojtur më shpesh nga anketuesit, përfaqësues të njësivetë qeverisjes vendore dhe punonjësve të zyrës kadastrale fokusohej më së shumti nëmungesën e njohurive të thella të administratës për çështjet e pronësisë489.

Në ndryshim nga Shqipëria, reformat ligjore në vendet e Evropës Juglindore, sa ipërket çështjeve të pronësisë, janë realizuar pothuajse 1 dekadë më vonë se sa Shqipëria.Kështu, në sistemin shoqëror-politik të ish-Jugosllavisë socialiste, sikurse edhe nëShqipëri, ka pasur mungesë të unitetit midis pronësisë së tokës dhe ndërtesave mbi to.Personat juridikë dhe fizikë mund të bëheshin pronarë të ndërtesave (shtëpive,ndërtesave, garazhe, etj), por ata nuk mund të fitonin të drejtën e pronarit të tokës, porvetëm të drejtën e përdorimit të saj, ndërsa e drejta e pronësisë i përkiste shtetit. Por nësenë Shqipëri, reformimi filloi që në vitin 1991, në Serbi, u bë evidente vetëm në vitin2006, ku ligji për tokën ndërtimore të Republikës Serbe përcaktoi që toka ndërtimore e

484 Progres raporti i Shqipërisë, 2013, fq. 56; aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2013/package/al_rapport_2013.pdf.485 Progres raporti i Shqipërisë, 2013, fq. 19; aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2013/package/al_rapport_2013.pdf.486 Progres raporti i Shqipërisë, 2014, fq. 56, 57; aksesuar në adresën:www.integrimi.gov.al/files/documents_files/PROGRES-RAPORTI_2014.doc.487 Progres raporti i Shqipërisë, 2015, fq. 59; aksesuar në adresënhttp://www.integrimi.gov.al/al/dokumente/raportet-e-ke-per-shqiperine/raporti-i-ke-2015.488 Progres raporti i Shqipërisë, 2014, fq. 56, 57; aksesuar në adresën:www.integrimi.gov.al/files/documents_files/PROGRES-RAPORTI_2014.doc.489 Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, Ministry of Justice, StateGeodetic Administration, Zagreb, December, 2009, fq. 67, aksesuar në adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.


Elona Saliaj 131

cila nuk është shfrytëzuar për qëllimin e saj, sipas ligjit, nuk mund të jetë më në pronësishtetërore, por ajo do t’u kthehet në posedim dhe në pronësi pronarëve të mëparshëm490.Në anën tjetër, ligji për të drejtat pronësore shfuqizoi konceptin e pronës shoqërore491.

Shqipëria, ashtu sikurse edhe vendet e tjera të Evropës Juglindore lejontransaksionin mbi pasurinë e paluajtshme, por vendos edhe prioritete sa i takon përfitimittë tokës bujqësore, ku disponuesi duhet të ketë shtetësinë e vendit ku kërkon të përfitojëpasurinë. Në Bosnje & Hercegovinë përcaktohet se në kushtet e personave të huaj,kufizimi në përfitimin e të drejtave të pronësisë është prezentë për pasuri të paluajtshmenë zonat që janë konsideruar në mbrojtjen e interesave kombëtare dhe të sigurisë, tëdeklaruara nga ligji si një fushë në të cilën këta persona nuk mund të kenë të drejtat epronësisë. Nëse personi i huaj ka fituar të drejtën e pronësisë për pasuri të paluajtshmepara se zona përkatëse të konsiderohej e tillë nga ligji, ai ka të drejtën e kompensimit dheshpronësimit sipas ligjit.

Legjislacioni ekzistues që rregullon të drejtat mbi sistemin e regjistrimin tëpasurive të paluajtshme në vendet anëtare të BE-së është ndryshuar vetëm në këto 20vitet e fundit, ashtu sikurse edhe në Shqipëri. Por në ndryshim nga Shqipëria dhe vendete tjera të Evropës Juglindore ku ndryshimi është bërë kryesisht për shkak të reformavesocial-ekonomiko politike, ndryshimi i legjislacionit në vendet anëtare të BE-së ështëbërë me qëllim përshtatjen e legjislacionit të vjetër të disa dekadave më parë me njëlegjislacion të ri dhe më të sofistikuar, zëvendësimin e administrimit të librave të vjetërmbi pasurinë në sistem të ri. Në disa prej vendeve anëtare të BE-së është krijuar edhe ligji ri, duke shfuqizuar ligjin e vjetër. Nga të gjitha vendet që janë marrë në analizë,Shqipëria mban numrin rekord të ndryshimeve ligjore, mbi të drejtat e pronësisë, të cilatkanë arritur të reduktojnë problematikat pronësore, por ende nuk kanë mundur tishmangin ato.

Konstatimi i cenimit të së drejtës për proces të rregullt ligjor (rast nga praktikagjyqësore në Shqipëri)

Në një çështje objekt gjykimi në Gjykatën Kushtetuese 492 , kërkuesi i ështëdrejtuar kësaj të fundit, duke kërkuar prej saj të konstatojë cenimin e së drejtës për njëproces të rregullt ligjor, si pasojë e mosekzekutimit të vendimit të formës së prerë. Ngaçështja objekt gjykimi, konstatohet se kërkuesi i është drejtuar ZVRPP-së përkatëse mekërkesën për pajisjen me dokumentet e pronësisë së regjistruar nëpërmjet regjistrimitfillestar të pasurisë, për të cilën dispononte një vërtetim të ri hipotekor. ZVRPP ka

490 Ligji i lartpërmendur privatizoi tokën ndërtimore, e cila ishte shtetëzuar në vitin 1958 me ligjin përnacionalizimi e ndërtesave, objekt lizingu (qiraje financiare) dhe tokë ndërtimore, referuar MarosanStevan,Vasovic Olivera, “The state of cadastre, land market and real property development in Serbia andMontenegro”, Food and Agriculture Organisation of the United Nations & Slovak University ofAgriculture, fq. 4, aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf.491 Marosan Stevan,Vasovic Olivera, “The state of cadastre, land market and real property development inSerbia and Montenegro”, Food and Agriculture Organisation of the United Nations & Slovak University ofAgriculture, fq. 4, aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf.492Vendim i Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë nr. 6, datë 7.03.2011.


Elona Saliaj 132

refuzuar kërkesën përkatëse, me pretendimin se dokumentet në dosjen e regjistrimit nukjanë të plota, pasi mungon leja e ndërtimit origjinale dhe plan-vendosja, kërkuesit nuk iështë lëshuar vërtetimi i pronësisë. Në këto rrethana kërkuesi i është drejtuar me padiGjykatës së Rrethit Gjyqësor përkatës, ku ka vendosur që ZVRPP të lëshojë vërtetimin epronësisë sipas kërkesës së tij. Ky vendim ka marrë formë të prerë. Gjykata Kushtetuese,vendosi pranimin e kërkesës, duke konstatuar cenimin e të drejtës kushtetuese për njëproces të rregullt ligjor, si rrjedhojë e moszbatimit të vendimit gjyqësor të formës sëprerë493.

Gjykata Kushtetuese, ka përsëritur disa herë qëndrimet e saj në lidhje meekzekutimin e vendimeve të formës së prerë të gjykatës, duke theksuar se: “Asnjë organshtetëror nuk mund të vërë në diskutim drejtësinë e vendimeve gjyqësore të formës sëprerë dhe për rrjedhojë detyrohet të marrë masat përkatëse për zbatimin e tyre” 494.Ekzekutimi i vendimit të formës së prerë të gjykatës, konsiderohet si fazë përfundimtare erealizimit të një të drejte të fituar gjyqësish, sepse vetëm pas realizimit të tij mund tëkonsiderohet se individi e ka vendosur plotësisht në vend të drejtën e tij. Në këtë fazëmarrin pjesë aktivisht jo vetëm palët, pra debitori dhe kreditori, por edhe organetkompetente të ngarkuara me ekzekutimin e vendimit gjyqësor të formës së prerë”.

Në praktikën e saj të vazhdueshme, GJEDNJ e ka konsideruar pjesë integrale tënenit 6/1 të KEDNJ të drejtën për të kërkuar ekzekutimin e një vendimi gjyqësor tëformës së prerë brenda një afati të arsyeshëm. Gjykata ka mbajtur po këtë qëndrim nëvendimmarrjen e saj dhe ka pranuar se: “…parimet kushtetuese lidhur me procesin erregullt ligjor, për të cilin bën fjalë neni 42/2 i Kushtetutës dhe neni 6 i KEDNJ-së si dhedetyrimi për ekzekutimin e vendimeve gjyqësore të parashikuara në nenin 142/3 tëKushtetutës, nënvizojnë faktin se çdo qytetar i cili i drejtohet një gjykate kompetente përrealizimin e një të drejte, nuk mund të presë pakufi për realizimin e saj.....”.

Më tej, “...ekzekutimi i vendimit përbën një element thelbësor të shtetit të sëdrejtës e të vetë nocionit të gjykimit të drejtë. Asnjë organ shtetëror nuk mund të vërë nëdiskutim drejtësinë e vendimeve gjyqësore të formës së prerë. Çdo organ shtetërordetyrohet të marrë masat përkatëse për zbatimin e tyre”495. Përfituesit që disponojnëtitullin e pronësisë aktin e marrjes së tokës në pronësi, sipas ligjit 7501, prevalojnë nëregjistrimin e të drejtës së tyre të pronësisë, kundrejt çdo akti tjetër administrativ qëtrajtohet nga komisione ‘ad hoc’, përfshirë edhe AKKP (tashmë ATP-në).

Gjykata kushtetuese496, ka pranuar kërkesën e subjektit që ka pretenduar se ështëcenuar parimi i gjykatës së caktuar me ligj, pasi Kolegji Administrativ i Gjykatës së Lartëka rivlerësuar provat e marra nga gjykatat e ulëta, duke mbajtur një qëndrim të ndryshëmnga ato dhe duke tejkaluar kufijtë e shqyrtimit të çështjes. Në çështjen objekt gjykimi,konstatohet se kërkuesit i është refuzuar regjistrimi i objektit nga Kryeregjistruesi iZQRPP-së, me arsyetimin se “kontrata e shitblerjes së truallit nr. 1902/584, datë

493 Vendim i Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë nr. 13, datë 14.04.2010.494 Vendim i Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë nr. 9, datë 27.02.2014.495 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese e Republikës së Shqipërisë nr. 13, datë 14.04.2010.496 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese e Republikës së Shqipërisë nr. 32, datë 25.05.2015.


Elona Saliaj 133

11.10.1999 është bërë në kundërshtim me ligjin nr. 7980, datë 27.07.1995 “Përshitblerjen e trojeve”.

Kërkuesi ka pretenduar gjithashtu, se me qëndrimin që Kolegji Administrativ iGjykatës së Lartë ka mbajtur ndaj fitimit të pronësisë në vendimin që kundërshtohet, kacenuar parimin e sigurisë juridike në lidhje me pronësinë e pronës private të fituar shumëvite më parë. Në çështjen në shqyrtim, Gjykata e Lartë është shprehur në përmbajtjen evendimit të saj se “neni 3 i ligjit nr. 7980, datë 27.07. 1995 trojeve të lira nga pronështetërore në pronë private përpara se të përfundojë procesi i kompensimit fizik të ish-pronarëve “Për shitblerjen e trojeve” ka përcaktuar rastet përjashtimore kur mund tërealizohet kalimi i pronësisë.

Në rastin objekt gjykimi nuk vërtetohet që paditësi të ketë vërtetuar që ndodhetpërpara këtyre shkaqeve. Gjykata e lartë ka konkluduar se përfundimet e arritura ngagjykatat më të ulëta janë të pabazuara në ligj, pasi në regjistrat e pasurive të paluajtshmeregjistrohen vetëm pasuritë pronësia e të cilave është fituar në rrugë ligjore dhe jo si nërastin objekt shqyrtimi, ku sipërfaqja është tjetërsuar me anë të një veprimi juridik qëështë kryer në kundërshtim me ligjin. Për sa i përket kontratës së shitblerjes, Gjykata eLartë e ka vlerësuar si një veprim juridik absolutisht të pavlefshëm, si i tillë nuk sjellasnjë pasojë juridike të dëshiruar prej palëve. Në këtë mënyrë, gjykata argumenton se“Autoritetet shtetërore nuk mund të justifikohen me pamundësinë për të mos respektuarnjë detyrim që vjen nga një vendim gjyqësor, por duhet të përpiqen me të gjitha mjetetdhe mundësitë që kanë në dispozicion për ta zbatuar atë”497.

Për sa i përket të drejtave të fituara si element i parimit të sigurisë juridike,Gjykata498 është shprehur se çdo proces ku vihen në dyshim të drejtat e fituara nuk mundtë konsiderohet se qëndron jashtë nocionit të “procesit të rregullt” përderisa diskutohet evendoset lidhur me këto të drejta të fituara. Ky parim është i detyrueshëm të respektohetnë të gjitha fazat e një procesi ku pretendohet cenimi i të drejtave të fituara dhe siguriajuridike që rrjedh prej tyre499.

4.2.3 Administrimi i sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe unifikimii tij

Shqipëria, aktualisht ka mbi 8 institucione 500 që veprojnë mbi të drejtat epronësisë, veprimtaria e të cilave rregullohet nga pjesë të ndryshme të legjislacionit. Ato

497 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese e Republikës së Shqipërisë nr. 9 datë 27.02.2014.498 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese e Republikës së Shqipërisë nr. 38 datë 30.06.2014.499 Shiko për më tepër Vendimi i Gjykatës Kushtetuese e Republikës së Shqipërisë nr. 20, datë 29.09.2008.500 Agjencia e Kthimit dhe e Kompensimit të Pronës për subjektet e shpronësuara, Zyra e Regjistrimit tëPasurive të Paluajtshme për regjistrimin e pronave, Shërbimi Përmbarimor Gjyqësor për ekzekutimin evendimeve, Agjencia e Legalizimit, Urbanizimit dhe Integrimit të Zonave Informale për legalizimin endërtimeve informale, Avokatura e Shtetit për mbrojtjen e interesave pasurore të shtetit dhe përfaqësiminnë GJEDNJ, Agjencia e Inventarizimit dhe Transferimit të Pasurive të Paluajtshme për pasuritë shtetërore,Drejtoria e Administrimit dhe Shitjeve të Pasurive të Paluajtshme për pasuritë shtetërore, KomisioniQeveritar i Tokës për vlefshmërinë e titujve të pronësisë dhe Enti Kombëtar i Banesave për banesat sociale.


Elona Saliaj 134

trajtojnë në mënyrë të fragmentarizuar çështje të fitimit të pronësisë dhe të regjistrimit tëtitujve të pronësisë. Infrastruktura teknike dhe burimet njerëzore kanë nevojë përpërmirësime të mëtejshme të stafit të tyre501.

Institucioni i regjistrimit të pasurive të paluajtshme, është autoriteti kryesor përadministrimin dhe përpunimin e të dhënave të pasurive, edhe pse ka një volum shumë tëmadh administrimi. Ai është një institucion i rëndësishëm edhe për faktin se ështëpermanent, arkivues, përpunues, administrues dhe mbart përgjegjësinë për vënien nëdispozicion të një informacioni të saktë, të besueshëm dhe të pakontestueshëm. Një ngapengesat kryesore në Shqipëri që sjellin problematika pronësore, kanë të bëjnë meekzistencën e institucioneve të tjera “ad hoc”, të cilat janë me afat kohor të përcaktuar tëkrijuar për shqyrtimin e çështjeve të caktuara të përfitimit të pronësisë, por ende nuk ekanë përfunduar veprimtarinë e tyre. Të tilla janë ATP, ALUIZN-I, etj.

Ndërsa në Kosovë, ndryshe nga Shqipëria, administrimi i të drejtave mbi pasuritëe paluajtshme është bërë nga subjekte administrative të dominuar nga përfaqësuesndërkombëtarë në përbërjen e tyre. Megjithatë, një pikë e rëndësishme për t’u evidentuarështë mungesa e përshtatshme e një aksesi të koordinuar, bashkëpunues midisinstitucioneve për çështjen e kthimit të pronës. Por në Kosovë, sikurse në Shqipëri ështëmiratuar Strategjia për konsolidimin e tokës 2010-2020 dhe janë duke u zhvilluarprojektet për të shtuar efektshmërinë e regjistrave pronësorë dhe për të përmirësuarkualitetin e të dhënave. Kualiteti i tanishëm i të dhënave, është i dobët. Hartat kadastraledhe listat poseduese, në pjesën më të madhe të vendit, ende pasqyrojnë gjendjen e fundittë viteve ‘80-të. Disa harta kadastrale që datojnë nga viti 1959 janë digjitalizuar dheekzistojnë ortofotot e fundit të vitit 2009, duke paraqitur mbi ato të dhëna, gjendjen nëterren 502 . Aspektet e tjera të pasigurisë përfshijnë kërkesat për kthim, problemet epazgjidhura, dokumentacionin e falsifikuar, pronësinë e personave në mungesë dhetensionin etnik503. Pronat shoqërore janë ende të pranishme në Kosovë dhe janë relikte tësistemit socialist ish Jugosllav, që dallojnë nga koncepti i marrëdhënieve pronësore tëvendeve anëtare të BE-së504.

Në vitin 1999, në Kosovë u themelua, Komisioni për Çështje Banesore Pronësoresi një organ kuazi-gjyqësor, i cili shqyrtonte dhe merrte vendime në lidhje me

501 “Strategjia ndërsektoriale. Reforma në fushën e të drejtës së Pronësisë 2012-2020”, Ministria eDrejtësisë fq. 9, aksesuar në adresën:http://www.drejtesia.gov.al/files/userfiles/Strategjite_ndersektoriale/Strategjia_Reforma_ne_fushe_e-te-drejtave_te_pronesise.pdf.502 Në Kosovë, që nga fundi i viteve ‘80-të e në vijim, të dhënat pronësore nuk janë mirëmbajtur në mënyrësistematike. Gjithashtu, këtë e ka rënduar edhe lufta e zhvilluar në Kosovë në vitet 1999. Në disa raste, tëdhënat mungojnë për shkak se i kanë shkatërruar, ose nuk janë hartuar fare dhe disa të dhëna të tjera janë tëpapërfunduara, referuar Strategjia për konsolidimin tokës 2010 -2020, fq. 35, aksesuar në adresën:http://www.kryeministri-ks.net/repository/docs/Strategjia_per_Konsolidimin_e_Tokes_2010-2020.pdf.503 Strategjia për konsolidimin tokës 2010 -2020, fq. 5, aksesuar në adresën: http://www.kryeministri-ks.net/repository/docs/Strategjia_per_Konsolidimin_e_Tokes_2010-2020.pdf.504 UNMIK-u, po ashtu, mbështeste rrugën e zhvillimit të një ekonomie të tregut të lirë dhe nuk dëshirontetë rivendoste ekonominë e sistemit socialist. Si pasojë, krahas shfaqjes së një sistemi demokratik dhe meekonomi të tregut të lirë, e vetmja mbetje problematike e një sistemi socialist jo ekzistues mbetën pronatdhe ndërmarrjet shoqërore, referuar Robert Muharremi, “Misioni i Kombeve të Bashkuara në Kosovë dhePrivatizimi i Pronës Shoqërore”, Instituti Kosovar për kërkime dhe zhvillime të Politikave, Prishtinë, 2005,fq.7.


Elona Saliaj 135

pretendimet e shtetasve në lidhje me pronat. Ky komision 505 shqyrtonte provat dhedëgjonte pretendimet në seanca të mbyllura 506 . U përcaktua juridiksioni ekskluziv iDrejtorisë, e cila u fokusua në shqyrtimin e tre lloje kërkesash: Kërkesat e Kategorisë A - në lidhje me të drejtat e pronës së humbur për shkak të

zbatimit diskriminues të ligjeve të caktuara në periudhën ndërmjet viteve 1989 dhe1999507. Kërkesat e kategorisë B - në lidhje me transaksionet joformale pronësore të

banesave gjatë të njëjtës periudhë. Kërkesat e kategorisë C - në lidhje me humbjen e pronësisë së banesave gjatë ose

pas vitit 1999 (kryesisht ishin të pakicave kombëtare, sidomos shtetas Serbë që jetonin nëKosovë)508.

Drejtoria në lidhje me shqyrtimin e problematikave të banesave, arritigradualisht të merrte në shqyrtim dhe të gjykonte edhe kërkesa të tjera që iparaqiteshin509. Drejtoria shqyrtoi në mënyrë themelore pasuritë e paluajtshme të llojitbanesë dhe la jashtë fushës së shqyrtimit njësitë tregtare dhe tokat bujqësore. Në këtëmënyrë, u ndje shumë nevoja e shqyrtimit të tokave bujqësore dhe njësive tregtare. Kyshqetësim iu përcoll ndërkombëtarëve në Tetor të vitit 2005, ku u kërkua përshpejtimi ishqyrtimit edhe të çështjeve të tjera të pasurive të paluajtshme510.

Në këto kushte, në vitin 2006, komuniteti ndërkombëtar zëvendësoi këtë Drejtorime Agjencinë e Pronësisë në Kosovë, si një agjenci lokale e pavarur, e ngarkuar mezgjidhjen e të gjitha problemeve të pasurive të paluajtshme të diskutuara dhe që ishin nëkonflikt: njësi tregtare, banesave dhe tokave bujqësore. Aktualisht AKP-ja vazhdon rastete gjykimit, megjithatë zbatimi mbetet relativisht i dobët511.

505 I përbërë nga tre anëtarë ku njëri ishte vendas dhe dy ishin ndërkombëtarë.506 Kuadri ligjor i saj u përcaktua nga Rregullorja e UMNIK-ut 1999/23 dhe Rregullorja 2000/60. Kjodrejtori ishte një organ i pavarur i themeluar nga UN-Habitat me seli në Nairobi, Kenia. Ajo moridonacione nga shtete të huaja, kryesisht nga qeveritë zvicerane dhe norvegjeze dhe nuk varej në buxhetin epërgjithshëm të UNMIK-ut. Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society intransition”, International Center for Transitional Justice, February, 2009, fq. 26; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.507 Një kategori ku ishin të përfshirë ekskluzivisht punonjësit e ish-shtetit Shqiptar të Kosovës.508 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 41; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.509 Deri në vitin 2007 ka shqyrtuar 28,828 vendime në lidhje me pronën e banesave (98.9 për qind e numrittë lëndëve të përgjithshme prej 29,160 kërkesave). Nëntëdhjetë përqind e të gjitha kërkesave pronësorebanesore erdhi nga pakicat kombëtare, kryesisht shtetas Serbë, referuar Edward Tawil, “Property rights inKosovo: A haunting legacy of a society in transition”, International Center for Transitional Justice,February, 2009, fq. 41; aksesuar në adresën: https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.510 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 41; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.511 Të gjithë vëzhguesit konstatojnë se mbyllja e zyrave të AKP-së në Serbi, ka ngadalësuar punën eagjencisë dhe se pretenduesit e pronave përballen me pengesa serioze në përmbushjen e të drejtave të tyrepër shkak të procesit të tejzgjatur. Identifikimi i kufijve të parcelës në terren bëhet përmes gjeodetëve tëzyrave kadastrale komunale ose përmes gjeodetëve apo kompanive të licencuara, referuar Edward Tawil,“Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, International Center for


Elona Saliaj 136

Mbetjet e sistemit të vjetër të regjistrimit janë evidente në të gjitha vendetEvropiane. Kjo për arsye se sistemi i regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Shqipëridhe vendet e tjera Evropiane ka qenë sistem i dyfishtë (i ndarë). Një faktor i tillë ka sjellëprobleme të vazhdueshme në administrimin e tyre, burokraci, vonesa, pasiguri juridikedhe kosto monetare shtesë për mirëmbajtjen e tyre. Por nëse Shqipëria këtë etapë e kaloivite më parë, kur krijoi sistemin e unifikuar të regjistrimit të pronësisë në vitin 1994,vendet e tjera të Evropës Juglindore, këtë lloj transformimi e kanë ndërmarrë vetëmdekadën fundit.

Ndërsa vendet evropiane të BE-së, vazhdojnë ende të kenë këtë sistem ekzistuesregjistrimi, i cili akoma më problematik mbetet nëse informacioni mbi pasurinë nuk ështëi integruar (të dhënat në regjistrin të vjetër me të dhënat në regjistrin e ri). Problemikryesor është se vetëm njëri regjistër është i besueshëm, ndërkohë tjetri (zakonisht librat evjetër të tokës) është tërësisht i vjetruar. Për këtë qëllim, vendet Evropiane që kanë njësistem dublex (të dyfishtë, të ndarë) regjistrimi të pronësisë, vlerësohen me indeks më tëulët, pasi të dhënat që administrojnë janë problematike. Kjo është arsyeja që reformatkryesore në të gjitha vendet Evropiane synojnë unifikimin sistemit të regjistrimit tëpronësisë dhe integrimin e këtyre të dhënave në një sistem të vetëm për të gjitha pasuritë.Ky qëllim është i njëjtë edhe me vendet e Evropës Juglindore, të cilat për shkak semundësuan regjistrimin fillestar të të gjitha pasurive, dhe për shkak se kanë një sipërfaqetotale më të vogël se sa vendet anëtare të BE-së kanë arritur të krijojnë një sistem tëunifikuar regjistrimi.

Nga vendet e Evropës Juglindore, e para që krijoi një sistem të unifikuar në vitin1994, ishte Shqipëria. Ndërsa në vendet anëtare të BE-së, përpjekjet më të madha dhemë të shpejta për krijimin e një sistemi të unifikuar të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme i ka bërë Suedia, Spanja, Franca, Mbretëri e Bashkuar, ndërkohë qëmbeten ende nuk ka unifikuar sistemin Zvicra, Gjermania, Greqia dhe Italia.

Sa i përket organizimit dhe strukturave të menaxhimit të pasurive të paluajtshëmme disa ndryshime të vogla, ato janë të njëjta sikurse edhe në vendet e EvropësJuglindore. Në pjesën më të madhe të vendeve Evropiane, rezulton që institucionipërkatës (apo institucionet) që administron dhe regjistron pasuritë e paluajtshme janë nëvarësi të Ministrisë së Drejtësisë, përveç Spanjës që është në varësi të Ministrisë sëThesarit. Për ato vende që kanë sistem të unifikuar regjistrimi, evidentohet fakti se kanënjë institucion apo agjenci/zyrë qendrore regjistrimi pasurie, ndërsa për vendet të cilatkanë sistem dublet regjistrimi ekzistojnë dy të tilla. Struktura e administrimit të pasurivetë paluajtshme është komplekse në rast se sistemi që aplikohet për regjistrim është sistemdublet (të dyfishtë). Në këtë mënyrë, sjell probleme edhe në pasqyrimin e të drejtave tëpronësisë, sepse ka më tepër procedura të cilat e ngadalësojnë zhvillimin e pasurive tëpaluajtshme.

Transitional Justice, February, 2009, fq. 41; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.


Elona Saliaj 137

Një pengesë tjetër që evidentohet aktualisht në disa nga vendet anëtare të BE-sëka të bëjë me harmonizimin e të dhënave hartografike dhe ato juridike për të cilatkërkohet një punë me kosto të lartë financiare dhe me specialistë të fushës sëteknologjisë, të cilët të implementojnë metoda të avancuara sa i përket regjistrimeveonline dhe ruajtjes së të dhënave dixhitale. Një problematikë e tillë ekziston si pasojë elibrave të vjetër të pronësisë dhe mos azhornimit të matjeve kadastrale me metoda të reja.Kjo ka sjellë probleme për të cilat vendet Evropiane synojnë që të përmirësojnë matjetkadastrale në mënyrë që të pasqyrojnë dhe ndërthurin informacionin hartografik me atëligjor.

Kjo problematikë vjen si pasojë e origjinës së krijimit të hartave, të cilat janëkrijuar sipas sistemit që vepronte që në kohën e Napolonit, i cili kishte për qëllimllogaritjen e taksat të tokës dhe jo për të reflektuar pronarin e saj. Si rrjedhim, p.sh.Franca ka problemet e saj me kadastrën sepse “planet e rilevimit” tregojnë parcela tënumëruara ku është bazuar pronësia e tokës. Planet e rilevimit (hartat), nuk japin detaje tëpronarit të pronës ose të dhëna të detajuara mbi të gjitha parcelat e tokës. Këto hartatregojnë të dhëna mbi ndërtesën, madhësinë, vendndodhjen e saj. Përshkrimi i kufirit nëkadastër, shpesh mund të jetë i paqartë ose jo-ekzistent. Për më tepër, kadastra nuk tregonkufijtë e saktë mes pronave dhe, si rezultat nuk jep një deklaratë përfundimtare të kufijveligjore të një prone, e cila mund të vendoset vetëm pasi të matet serish kufiri. Vetëm nësepasqyrohet me saktësi një informacion i tillë, atëherë mund të themi se sistemi iregjistrimit të pasurive është i një standardi të besueshëm dhe efikas.

Por shtetet Evropiane janë të vetëdijshme që një studim i tillë kërkon shumëimpenjim dhe kosto monetare, si dhe kërkon përshtatje dhe modifikim të vazhdueshëm.Vendet të cilat kanë shpenzuar shumë për krijimin e një hartografie me standarde tëpërparuara janë Italia, Holanda, Suedia, Franca. Ndërsa vendi Evropian i cili mbetetshumë mbrapa krahasuar edhe me vendet e Evropës Juglindore është Greqia, i cilikërkon një impenjim serioz për tu përballur me problematikat reale që ka mbi regjistrimindhe administrimin e të drejtave të pronësisë. Vendet e Evropës Juglindore, veçanërishtShqipëria, Kroacia, por tashmë edhe Kosova, Maqedonia, Bullgaria, Rumania janëduke ndjekur shembujt e praktikave më të mira Evropiane dhe kërkojnë reformim tëvazhdueshëm jo vetëm legjislativ, por edhe të organizimit të administrimit të pasurive tëpaluajtshme. Në këtë aspekt ato janë më mirë edhe se disa vende anëtare të BE-së,sidomos krahasuar me Greqinë. Kjo e fundit ka problematika shumë të mëdha sa i përketçështjeve të regjistrimit të pronësisë, të përpunimit të të dhënave, të besueshmërisëpublike të sistemit të regjistrimit, çka ka sjellë që regjistrimet e pronësisë për shkaqet emësipërme, të mos preferohen nga shtetasit e saj, sepse nuk përbën ndonjë diferencëregjistrimi apo mos regjistrimi i pasurisë.

Veprimet apo mosveprimet konkrete të regjistruesit për ekzekutimin e një vendimigjyqësor të formës së prerë (rast nga praktika gjyqësore në Shqipëri)

Në vendimin e Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë 512 , nëshqyrtimin e kërkesës me objekt që përmban detyrimin e ZVRPP-së, për regjistrimin e

512 Vendimi nr. 1 datë 21.01.2016.


Elona Saliaj 138

një vendimi gjyqësor të formës së prerë, duke bërë kështu veprimin e fundit të kalimit tëpronësisë, regjistruesi ka refuzuar regjistrimin me argumentin se ekziston, sipas tij, njëregjistrim i mëparshëm në kohë dhe nëse do të regjistrohej edhe prona e kërkueses,atëherë do të kishte një mbivendosje midis pronave të të dy subjekteve.

Gjykata vlerëson se çështja nuk paraqet kompleksitet ligjor, duke qenë se zgjidhjae problemit faktik që ekziston në regjistrimin e pronës nga ana e ZVRPP-së nuk e bënçështjen komplekse në atë shkallë saqë të përbëjë shkak për mosekzekutimin e vendimitgjyqësor. Nga ana tjetër, gjykata evidenton faktin se: “Ekzekutimi brenda një afati tëarsyeshëm i vendimit të formës së prerë të gjykatës duhet konsideruar si pjesë përbërësee së drejtës për një proces të rregullt ligjor, në kuptim të Kushtetutës së Republikës sëShqipërisë dhe të Konventës Evropiane për të Drejtat e Njeriut. Procesi i vendosjes nëvend të një të drejte të shkelur përfshin jo vetëm vendimmarrjen e gjykatave, por edhemënyrën e kryerjes së veprimeve konkrete të organeve përgjegjëse të ngarkuara meekzekutimin e vendimeve gjyqësore të formës së prerë”.

Pas një vendimi gjyqësor, i cili detyron organin administrativ të lëshojë një aktadministrativ me parametra të caktuar, organi zhvishet nga çdo lloj pushteti diskrecionaldhe është i detyruar të zbatojë në mënyrë të përpiktë vendimin gjyqësor513. Në çështjennë shqyrtim, objekti i gjykimit në themel ka qenë ndër të tjera, anulimi i aktitadministrativ, konkretisht urdhrit nr. 270/2008 të Kryeregjistruesit, si i pabazuar në ligjdhe prova. Gjykata e Lartë është shprehur në përmbajtjen e vendimit të saj se: “neni 3 iligjit nr. 7980/1995 ka përcaktuar rastet përjashtimore kur mund të realizohet kalimi itrojeve të lira nga pronë shtetërore në pronë private [...]. Në rastin objekt gjykimi nukvërtetohet që paditësi të ketë vërtetuar që ndodhet përpara këtyre rasteve përjashtimore[...]. Në rastin në gjykim, gjykatat ishin të detyruara të arsyetonin nëse urdhri ikryeregjistruesit është i ligjshëm apo i paligjshëm dhe nëse pronësia e truallit dhe godinaqë kërkohen të regjistrohen janë të vitit 1995 dhe, si të tillë, absolutisht të pavlefshëm,ndërkohë që gjykatat e faktit (gjykata e shkallës së parë) dhe gjykata e apelit e kanëkonsideruar kontratën në fuqi të vlefshme, përderisa nuk ka kontestime nga palët apopersona të tretë që cenohen nga kontrata përfituar dhe ndërtuar në përputhje me ligjin”.

4.2.4 Copëzimi i tokave bujqësore dhe problemi i identifikimit të subjekteve pronarë

Ndarja e tokave bujqësore nga pronësi shtet në pronësi privat nëpërmjet ligjit,është fenomen i njohur më së shumti në vendet e Evropës Juglindore, sidomos nëShqipëri, e cila në vitin 1991 nëpërmjet ligjit përkatës, shpërndau pjesën më të madhe tëtokave bujqësore në pronësi private, por ndaloi transaksionin e tyre deri në vitin 1994 dhekufizoi atë deri në vitin 1998. Megjithatë, shpërndarja e tokave bujqësore, familjevefermerë, solli probleme të cilat mbarten edhe sot rreth identifikimit të disponuesve tëpasurisë. Shpërndarja e tyre u bë mbi bazën e anëtarëve në familje, referuar certifikatësfamiljare të kryefamiljarit, por u regjistrua pronësie vetëm në emër të kryefamiljarit.

513 Referuar: Vendim i Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë nr. 30, datë 16.05.2012 dheVendimi i Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë nr. 40, datë 25.06.2015.


Elona Saliaj 139

Pronësia mbi tokat bujqësore nuk ishte e konsoliduar, por e copëzuar, e cila ulte interesine përfituesve për shfrytëzimin e saj dhe nxiste krijimin e marrëveshjeve midis tyre përshkëmbin e pasurive. P.sh. nëse për një familje ishte përcaktuar që të jepej një sipërfaqetoke bujqësore prej 4000 m2 (4 anëtarë me nga 1000 metra katrorë), ajo do të jepej ecopëzuar, në këtë mënyrë: 1000 m2 arë, 2000 m2 pyll, 1000 m2 kullotë.

Në Shqipëri, që nga viti 1998 e në vijim, ndiqen praktika të ndryshme sa i takonidentifikimit identifikimin e saktë të bashkëpronarëve mbi pasurinë tokë bujqësore, nërastet kryerjes së transaksionit mbi të. Kështu, ligji për shitblerjen e tokës bujqësore,përcakton se anëtarë të familjes bujqësore janë vetëm ata ekzistues në certifikatënfamiljare të kryefamiljarit, në momentin që realizohet transaksioni. Gjykatat, në pjesënmë të madhe të tyre (90% të rasteve), njohin si bashkëpronarë të tokës bujqësore vetëmanëtarët prezentë të certifikatës familjare të vitit 1991 kur është përfituar toka bujqësore,duke proceduar me rrëzimin e kërkesave për lëshim autorizimi për fëmijët e mitur që janëpjesë e certifikatës familjare aktuale. Zyra qendrore e regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme nëpërmjet udhëzimeve përkatëse detyron ZVRPP përkatëse, detyronZVRPP-të vetëm në zbatimin e ligjit në mënyrë korrekte, duke pranuar vetëm aktetnoteriale ku kanë dhënë pëlqimin anëtarët e familjes që bëjnë pjesë në certifikatënfamiljare të kryefamiljarit në momentin e realizimit të transaksionit. Ndërsa noterëtpublikë janë të dyzuar në zbatimin midis ligjit dhe praktikës gjyqësore dhe veprojnë tëndarë ose duke marrë për bazë vetëm ligjin ose duke i marrë për bazë të dyja dhe përfshinanëtarët e familjes bujqësore që janë bëjnë pjesë në certifikatën familjare të kryefamiljaritnë momentin e fitimit të pronësisë, në vitin 1991 dhe atë të momentit të kryerjes sëtransaksionit.

Edhe në Kosovë ka një shqetësim në rritje sa i përket problemeve të tokësbujqësore si shkak i copëzimit të tokave. Kjo e bën të pavlefshëm dhe të pa punueshmetokën. Si rrjedhim, së fundi Kosova ka ndërmarrë masat e saj për të krijuar atë që quhetkomasacioni i tokave. Për këtë ka hartuar një strategji të detajuar për të adresuar të gjithaproblematikat e krijuara dhe për të arritur zgjidhjen e tyre që edhe me marrëveshjendërmjet palëve, subjekteve pronarë dhe pa kosto financiare të bëjnë shkëmbimin epronave.

Pavarësisht progresit të kënaqshëm me projektet e komasacionit të tokave tërealizuara në vitet e 80-të, gjendja reale në terren sot ka ndryshuar shumë, sepse kanëkaluar mbi 25 vite nga ajo kohë. Ndryshimet që kanë ndodhur ndërmjet gjendjes reale nëterren dhe asaj të parashikuar me komasacion ishin të shumëllojshme. Pasojat në bujqësipër shkak të ndryshimeve të lartpërmendura, janë të mëdha dhe afatgjatë. Ngahulumtimet e bëra për gjendjen e pronave në komasacion, realizuar në vitet 80-të, në 8komunat e përfshira, u vërtetuan këto problematika: asnjë pronë nuk ishte regjistruar në dokumentacionin kadastral; prona punohet sipas dokumentacionit të komasacionit, ndërsa pronësia mbetet me

të vjetrën; ka raste ku shfrytëzimi i pronës është kthyer në gjendjen e vjetër, d.m.th është

prishur komasacioni; çështja pronësore juridike është e pazgjidhur dhe shpesh ka konflikte për këto prona;


Elona Saliaj 140

ndërtimet e paplanifikuara në tokat e përfshira në komasacion janë evidente514.

Problematikat me tokat bujqësore (Rast nga praktika Gjyqësore në Shqipëri)

Gjykata Kushtetuese në Shqipëri515, ka rrëzuar kërkesën e subjektit të interesuar,ku ky i fundit kërkonte regjistrimin e kontratës së kalimit të pronësisë. ZVRPP-ja Durrëska refuzuar të bëjë regjistrimin, për shkak se toka objekt gjykimi ka qenë pronë e të gjithëfamiljes bujqësore dhe jo vetëm e shitësit dhe si pasojë kontrata e shitblerjes nuk mund tëregjistrohet, pasi nuk është e nënshkruar nga të gjithë anëtarët e familjes bujqësore. Nënjë rast konkret, të shqyrtuar nga Gjykata Kushtetuese516, konstatohet se kërkuesi nukështë pajisur nga ZVRPP me vërtetim pronësie, me arsyetimin se pasuritë përkatëserezultonin të regjistruara në emër të personave të tretë. Kërkuesit i janë drejtuarKomisionit të Ndarjes së Tokës, me kërkesë për lëshimin e një kopjeje zyrtare të aktit tëmarrjes së tokës në pronësi, kërkesë e cila u është refuzuar. Kërkuesi i është drejtuargjykatës përkatëse, e cila ka nxjerrë një vendim për lëshimin e vërtetimit përkatës sipaskërkesës së të interesuarit, gjë e cila nuk është përmbushur nga ana e administratës përshkak të mungesës së titullit ekzekutiv. Lidhur sa më sipër, Gjykata, pranoi kërkesënpërkatëse, ku ndër të tjera konstaton se në rastin konkret, jemi para detyrimit të një organiadministrativ për të lëshuar një vërtetim dhe, në këto kushte, ky proces nuk mund tëkonsiderohet as kompleks dhe as i jashtëzakonshëm. Organet administrative, edhe psekanë detyrimin kushtetues për të vepruar në përputhje me parimin e ligjshmërisë, tëbarazisë dhe të proporcionalitetit dhe çka është më e rëndësishme t’i binden kontrollit tëushtruar nga organet gjyqësore, përsëri nuk kanë lëshuar aktet e urdhëruara nga gjykata.

Administrata publike nuk është një debitor i zakonshëm, i cili duhet patjetër tëpresë daljen e urdhrit të ekzekutimit për të përmbushur detyrimet e saj kushtetuese.

Gjykata, më tej argumenton se nuk ka asnjë shkak të arsyeshëm që të justifikojënjë pritje prej 10 vjetësh, ndërkohë që procesi duhej të ishte mbyllur brenda 3 muajve.

Edhe pse ka kaluar më shumë se një vit nga nxjerrja e urdhrit të ekzekutimit,përsëri organi administrativ nuk ka përmbushur detyrat e veta ligjore dhe kushtetuese.

Gjykata vlerëson se organet shtetërore, nëpërmjet sjelljes së tyre, kanë cenuar tëdrejtën e kërkuesit për një proces të rregullt ligjor, të sanksionuar në nenin 42 tëKushtetutës dhe në nenin 6 të KEDNJ-së, për shkak të mosekzekutimit të vendimevegjyqësore të formës së prerë brenda një afati të arsyeshëm. Në përfundim gjykata kavendosur pranimin e kërkesës, duke konstatuar cenimin e të drejtës kushtetuese për njëproces të rregullt ligjor, si rrjedhojë e moszbatimit të vendimeve gjyqësore të formës sëprerë.

514 Strategjia për konsolidimin tokës 2010 -2020, fq. 16, aksesuar në adresën: http://www.kryeministri-ks.net/repository/docs/Strategjia_per_Konsolidimin_e_Tokes_2010-2020.pdf515 Vendim i Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë nr. 21, datë 16.04.2015.516 Vendim i Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë nr. 30, datë 16.05.2012.


Elona Saliaj 141

4.2.5 Mungesa e titullit të pronësisë, si shkak i mos regjistrimi fillestar të pasurisë

Pasiguria e të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme prek një përqindje të madhe tështetasve Shqiptarë, sidomos grupet në pozita të cenueshme. Referuar rasteveproblematike në Shqipëri, mund të theksojmë se ato janë shkaktuar si pasojë eregjistrimit të pasurive nga sistemi i vjetër ipoteka dhe kadastra e vjetër. Mungesa eprocedurave të qarta të regjistrimit në këtë regjistër dhe mungesa e hartave të nevojshmepër identifikimin e pronave, ka shkaktuar dy probleme të tjera të mëdha. E para, qëndrontek regjistrimet e paligjshme dhe e dyta, mbivendosja e të drejtës së pronësisë mbi tënjëjtën pronë. Kjo ka bërë që konfliktet të jenë të shumta, dhe në pamundësi të zgjidhjesnë rrugë administrative, palët i drejtohen juridiksionit gjyqësor për zgjidhjen e çështjeve.Nga ana tjetër, rezulton se zgjidhja e çështjeve nga gjykata, kërkon afate kohore të gjatëtë cilat mund të zgjaten me vite deri në dhënien e vendimit të formës së prerë. Kjo situatëkrijohet si shkak i procedurave ligjore dhe vështirësisë që kanë çështjet e pasurisë sëpaluajtshme517.

Mungesa e një titulli të qartë të ligjshëm (dhe informaliteti i veprimeve me pronat,që rrjedh prej kësaj) i pengojnë personat që i kanë pronat në shfrytëzim (duke përfshirëedhe ata që kanë të drejta të ligjshme pronësie mbi to) që të veprojnë në tregun formal tëpronave apo t’i përdorin pronat si kolateral për të marrë kredi518. Informaliteti i përhapurdhe zbatimi i dobët i të drejtave mbi pronën, ka ushqyer përçarje shoqërore. Në të njëjtënkohë, zaptuesit informalë rrezikojnë dëbimin, prishjen e objekteve të tyre dhe mungesëlidhjeje me shërbimet publike 519 . Përpjekje të konsiderueshme i janë kushtuardixhitalizimit të informacionit që disponon ZVRPP-ja, por mungon koordinimi me bazëne të dhënave të institucioneve të tjera publike. Nuk është marrë asnjë masë për tëintegruar bazën e të dhënave elektronike të tokës dhe pronave520.

Bosnje dhe Herzegovina, si një vend që kërkon të reformojë legjislacionin mbiregjistrimin e pasurive të paluajtshme, kërkon të stimulojë aktivitetin ekonomik përmes

517 Sonila Jazaj, “project against corruption in albania (paca)”, council of europe, 2010, fq. 13; aksesuar nëadresën:http://www.coe.int/t/dghl/cooperation/economiccrime/corruption/projects/Albania/Technical%20Papers/1917-PACA%20-TP-Jazaj-july10.pdf.518 Kjo gjë ua heq mbrojtjen ligjore në rast shpronësimi apo prishjeje të objektit, dhe, në disa raste të tjera,ua vështirëson lidhjen me rrjetet e energjisë apo ujësjellës-kanalizimeve. Shtrirja e zënies së paligjshme tëtokës dhe e ndërtimeve të paligjshme ka krijuar probleme mjedisore dhe ushtron një trysni në rritje mbishërbime publike në qytet. Referuar Banka Botërore, “Qeverisja në mbrojtjen e të drejtave mbi pronën epaluajtshme në Shqipëri”, Raport nr. 62519-AL, Dokument Informativ i Bankës Botërore, Qershor, 2011,fq. 6, aksesuar në adresën:http://siteresources.worldbank.org/INTALBANIA/Resources/Governance_property_Albanian.pdf.519 Në pozita më të pafavorshme janë grupet e cenueshme, duke përfshirë gratë në fshat dhe në malësi,fëmijët dhe pakicat rome, sepse këtyre grupeve u mungojnë njohjet dhe dija për t’i ndihmuar t’i kërkojnë nëmënyrë të efektshme të drejtat e tyre, referuar Banka Botërore, “Qeverisja në mbrojtjen e të drejtave mbipronën e paluajtshme në Shqipëri”, Raport nr. 62519-AL, Dokument Informativ i Bankës Botërore,Qershor, 2011, fq. 6, aksesuar në adresën:http://siteresources.worldbank.org/INTALBANIA/Resources/Governance_property_Albanian.pdf.520 Progres raporti i Shqipërisë, 2014, fq. 56, 57; aksesuar në adresën:www.integrimi.gov.al/files/documents_files/PROGRES-RAPORTI_2014.doc.


Elona Saliaj 142

zhvillimit të pasurive 521. Por aktualisht kreditimi i pasurive dhe transaksionet mbi to janëtë kufizuara shumë nga një sërë faktorësh duke përfshirë: përqendrimin e madh tëpronave të paregjistruara, vonesa dhe probleme të tjera në zbatimin e kontratave ligjore.Gjithashtu taksat e larta, tarifat, kërkesat e lejeve për ndërtim dhe aktivitetet e zhvillimiturban janë bllokuar nga mungesa e kuadrit ligjor, si dhe nga mungesa e zgjidhjes sëçështjes të kthimit të pronave. Mungesa e informacionit mbi përmasat e problemit tëregjistrimit të pasurive dhe mbi të ardhurat aktuale të ekonomive familjare dhe të vlerëssë tregut të transaksioneve të pasurive të paluajtshme, e përkeqëson akoma më tepërçështjen522.

Problemet të tjera kanë dalë kryesisht nga regjistrimi fillestar i paplotë i titujve,mungesa e kartelave të sakta kadastrore, dhe në shumë raste, mungesa e informacionitprovues të besueshëm për pronësinë. Megjithëse Shqipëria ka miratuar legjislacioninpërkatës për kthimin ose kompensimin e ish-pronarëve, pasuritë e të cilëve janëshpronësuar në regjimin komunist, zbatimi i tij nuk është i plotë. Nevojiten përpjekje tëmëdha dhe sistematike për të adresuar problemet e vazhdueshme në fushën e të drejtavepronësore. Kthimi i pronave, kompensimi dhe ndërtimet informale janë çështje që duhettë trajtohen në mënyrë të veçantë dhe me prioritet. Shqipëria duhet të miratojë dhe tëkomunikojë një plan të besueshëm për zbatimin e vendimeve të Gjykatës Evropiane të tëDrejtave të Njeriut, për të drejtat pronësore523.

Regjistrimi fillestar në Shqipëri, vazhdon ende, pasi nuk ka përfunduar tërësisht. Kjobëhet më e domosdoshme kur për shkak të zhvillimit dhe investimeve që duhet të kryhennë atë zonë, prona vijon të jetë e paregjistruar dhe në këtë mënyrë, nuk mund tëpërfitohen të drejtat e dëshiruara mbi pasurinë. Ka raste kur kostoja e regjistrimit fillestartë pronës është relativisht e lartë dhe shpeshherë e kalon vlerën e vetë pronës (përshembull, për tokat me sipërfaqe të vogla në fshatra të pazhvilluar) duke përbërë kështunjë pengesë të qartë për regjistrimin e pasurive të paluajtshme. Në regjistrimin sistematik,fatkeqësisht ka rezultuar se shumë prej kartelave të prodhuara gjatë programeve tëmëparshme, kanë dalë se janë jo korrekte dhe kanë nevojë për korrigjim. ZVRPP herë pashere ka bërë regjistrime sistematike në të gjitha zonat në qytet dhe sidomos në zonatbregdetare me vlerë të lartë, me mbështetjen e projekteve të financuara nga KomisioniEvropian dhe Banka Botërore524.

Tapitë e pasigurta dhe procedurat e paqarta për marrjen e lejeve të ndërtimitpërbëjnë një pengesë madhore për investimet. Një vrojtim i zhvilluar në vitin 2008, nëkuadër të vlerësimit të klimës së biznesit të kryer nga Banka Botërore, konstatonte se të

521 Si dhe kërkon të "zhbllokojë" kapitalin e saj të pasurive të paluajtshme për të mbështetur ndërmarrjet evogla në zhvillim. Në mënyrë të ngjashme, politika transparente dhe me kosto efektive të përdorimit tëpasurive synon të ofrojë një mjedis shumë mikpritës të investimeve të huaja, si dhe projekte lokale.522 Sally Merrill, Carol Rabenhorst, Stephen B. Butler, Norman Flynn, Taisa Zecic, “Real estate financeand the real estate market in bosnia: unlocking capital for development”, UI Project No. 07653, Qershor,2004, fq. 4, aksesuar në adresën: http://pdf.usaid.gov/pdf_docs/Pnadd253.pdf.523 Progres raporti i Shqipërisë, 2013, fq. 13; aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2013/package/al_rapport_2013.pdf.524 Banka Botërore, “Qeverisja në mbrojtjen e të drejtave mbi pronën e paluajtshme në Shqipëri: sfidë evazhdueshme”, 2011, fq. 21; aksesuar në adresën:http://siteresources.worldbank.org/INTALBANIA/Resources/Governance_property_Albanian.pdf.


Elona Saliaj 143

drejtat e pasigurta mbi pronën dhe mbi përdorimin e tokës konsiderohen si pengesa “tërënda ose shumë të rënda” përkatësisht nga mbi 20% e shoqërive të ndërtimit525. Nëfushën e të drejtave të pronësisë është miratuar kuadri ligjor për regjistrimin e pasurive tëpaluajtshme. Megjithatë, regjistrimi fillestar i pronës nuk është përfunduar akoma.Ndikimi i plotë i masave të reja ligjore mbetet ende për t’u vlerësuar. Në tërësi, ka pasurdisa përparime në sistemin juridik, por duhet të garantohet zbatimi i duhur. Pasiguritëmbi pronësinë e pasurive, vonesat në procedurat gjyqësore dhe dobësitë në zbatimin eligjit vazhdojnë të dëmtojnë mjedisin e biznesit526. Shumë pak masa janë marrë për tëfinalizuar regjistrimin fillestar të pasurive, me qëllim që të garantohet siguria e të drejtësmbi pronën 527 . Për këto arsye, regjistrimi fillestar i pasurisë ka pasur përparim tëkufizuar.

Problemet e mbivendosjes së titullit juridik të pronësisë (rast nga praktikaGjyqësore në Shqipëri)

Problemet e mbivendosjes së titullit juridik të pronësisë kanë qenë objekt ishqyrtimi gjyqësor edhe për faktin se ligji i mëparshëm528 për regjistrimin e pasurive, ijepte të drejtë Kryeregjistruesit që për të eliminuar mbivendosjet e titullit të pronësisë, tëvendoste fshirjen e regjistrimeve të kryera, pas regjistrimit të parë. Këto kompetenca qëiu dhanë Kryeregjistruesit nëpërmjet ligjit, cenonin të drejtën e pronësisë dhe garancinëqë pasqyronte institucioni i ZVRPP-së.

Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë 529 , në shqyrtimin e çështjes me objekt:“Konstatimin e pavlefshmërisë absolute për sa i përket regjistrimit të pasurisë sëpaluajtshme nga ZRPP” ka përcaktuar se “Regjistruesi nuk mund të bëjë një regjistrim tëri mbi një regjistrim të mëparshëm të një pasurie të paluajtshme, pa u konstatuarregjistrimi i parë i pavlefshëm. Gjykata konkludon se regjistruesi ka vepruar nëkundërshtim të hapur me parimin kushtetues të shtetit ligjor”. Nisur nga problemet eshumta që sollën aplikimi i këtyre dispozitave, ato u shpallën të papajtueshme mekushtetutën nga Gjykata Kushtetuese 530 . Gjykata, në analizë të vendimit përkatës,“…..çmon se regjistrimi rezulton të jetë akt me një rëndësi të posaçme në qarkullimincivil”.

525 Banka Botërore, “Qeverisja në mbrojtjen e të drejtave mbi pronën e paluajtshme në Shqipëri”, Raportnr. 62519-AL, Dokument Informativ i Bankës Botërore, Qershor, 2011, fq. 6, aksesuar në adresën:http://siteresources.worldbank.org/INTALBANIA/Resources/Governance_property_Albanian.pdf.526 Progres raporti i Shqipërisë, 2013, fq. 19; aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2013/package/al_rapport_2013.pdf.527 Progres raporti i Shqipërisë, 2014, fq. 56,57; aksesuar në adresën:www.integrimi.gov.al/files/documents_files/PROGRES-RAPORTI_2014.doc.528 Paragrafi 2 dhe 3 të nenit 10; në paragrafin e dytë të nenit 39/a të Ligjit të mëparshëm (ligji nr. 7843,datë 13.7.1994 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”, i shfuqizuar) dhe Udhëzimin e Këshillit tëMinistrave nr. 4, datë 21.11.2007, “Për miratimin e procedurës së fshirjes së regjistrimeve të kryera nëkundërshtim me ligjin dhe të atyre, që krijojnë mbivendosje, në zyrën e regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme”.529 Sipas vendimit nr. 1176, datë 16.10.2007. Referoju edhe vendimit nr. 09, datë 05.02.2009 të KolegjitCivil të Gjykatës së Lartë.530 Nëpërmjet vendimit nr. 17, datë 23.04.2010 të Gjykatës Kushtetuese.


Elona Saliaj 144

Dispozita ligjore të ligjit “Për Regjistrimin e Pasurive të Paluajtshme”, janë bërëshpesh objekt i shqyrtimit të gjykatave në vend. Gjykata Kushtetuese, me kërkesë tëAvokatit të Popullit, është shprehur mbi disa nene të këtij ligji me vendimin e saj të vitit2010, ku ka dhënë mendimin e saj juridik, duke shfuqizuar si të papajtueshëm me ligjinthemeltar të shtetit, disa nene të ligjit për regjistrimin e pasurive.

Ndryshimet që i janë bërë ligjit të regjistrimit të pasurive në vitin 2007, Gjykata ika shpallur antikushtetuese, me argumentin se cenojnë rëndë të drejtat universale, një prejtë cilave është edhe ajo e pronës. Bashkë me paragrafët e ndryshuar, me shumicë votash,anëtarët e Gjykatës Kushtetuese rrëzuan edhe udhëzimin nr. 4/2007 të KM që legjitimonfshirjen e pronës, në rast se është regjistruar më shumë se një herë, pa qenë nevoja e njëprocesi gjyqësor.

Sipas kërkuesit, ndryshimet që janë kryer në ligj dhe udhëzimi që ka pasuarmiratimin e këtyre ndryshimeve, bien tërësisht ndesh me disa parime themelore të lirisëdhe të drejtave që duhet të gëzojnë shtetasit; dhe për këtë arsye duhen shfuqizuar siantikushtetues. Një nga pikat e kontestuara më fort, në ndryshimet që i janë bërë ligjit përregjistrimin e pasurive të paluajtshme në vitin 2007, është fshirja e pronës me vendim tëKryeregjistruesit, pa kaluar çështja në proces gjyqësor, duke cenuar kështu hapur parimine garantimit të një procesi të rregullt gjyqësor.

Vendimi i marrë nga shumica e anëtarëve të Gjykatës Kushtetuese, është iargumentuar në disa çështje, duke trajtuar pretendimet e Avokatit të Popullit dhe ato tëqeverisë, lidhur me rrëzimin dhe mos rrëzimin e pjesëve të ndryshuara të ligjit. Cenimi itë drejtës së pronës, cenimi i parimit të sigurisë juridike dhe cenimi i të drejtës për njëproces të rregullt ligjor, janë tri çështjet kryesore, të trajtuara në këtë vendim të GjykatësKushtetuese. “Gjykata vlerëson se ndryshimet ligjore, objekt shqyrtimi, nëpërmjetkufizimit përkohësisht, deri në 30 ditë, që i bëjnë mbajtësit të titullit pronësor që ka kryerregjistrimin e parë dhe, për një kohë të papërcaktuar të tjerët e regjistruar në vijim, sidhe fshirjes së regjistrimit të tij, cenojnë njërin prej komponentëve të rëndësishëm të sëdrejtës së pronës, disponimin lirisht të saj, brenda kufijve ligjorë. E drejta për tëdisponuar, është e drejta për ta shitur ose jo sendin, për ta dhuruar, për ta lënë metestament, për ta dhënë atë si garanci reale, për garantimin e detyrimeve ndaj tëtjerëve”, argumenton Gjykata Kushtetuese, në vendimin e saj.

Në të specifikohet se, “... në hartimin e dispozitave të ligjit, objekt shqyrtimi, qëkanë kufizuar të drejtën e pronës, gjykata çmon të nevojshme të identifikojë praninë einteresit të ligjshëm. Sipas pretendimeve të subjekteve të interesuara, praktikaadministrative e regjistrimit të pronësisë, ka evidentuar jo pak shkelje të ligjit në drejtimtë cenimit të së drejtës së pronarit të ligjshëm, e cila ka shkaktuar paraqitjen e një fluksitë konsiderueshëm çështjesh në gjykatë”.

Një tjetër element i trajtuar në këtë çështje, ishte edhe Udhëzimi i Këshillit tëMinistrave nr. 4, datë 21.11.2007, “Për miratimin e procedurës së fshirjes sëregjistrimeve të kryera në kundërshtim me ligjin dhe të atyre, që krijojnë mbivendosje, nëzyrën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme”.


Elona Saliaj 145

Në lidhje me këtë pretendim, Gjykata Kushtetuese argumentoi se: “Pasi eanalizoi në mënyrë integrale udhëzimin e sipërcituar, gjykata çmon se ky akt nënligjor,është nxjerrë në bazë të nenit 56 të ligjit nr. 7843, datë 13.07.1994, “Për regjistrimin epasurive të paluajtshme” (të ndryshuar), dhe për të mundësuar zbatimin e nenit 10 të tij.

Në këto kushte, gjykata vlerëson, se me shfuqizimin e nenit 10 të ligjit, objektshqyrtimi, nuk ka më bazë ligjore për ekzistencën në korpusin e legjislacionit edhe tëudhëzimit të Këshillit të Ministrave nr. 4, datë 21.11.2007, “Për miratimin e procedurëssë fshirjes së regjistrimeve të kryera, në kundërshtim me ligjin dhe të atyre, që krijojnëmbivendosje, në zyrën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme”531.

4.2.6 Procesi i privatizimit të pasurive të paluajtshme

Sikurse edhe në vende të tjera të Evropës Juglindore, privatizimi i pasurive nëShqipëri, ka sjellë një sërë problemesh siç janë regjistrimi i paplotë dhe mungesa eprovave shkresore të besueshme për pronësinë, çka e kompromenton sigurinë e pronësisëmbi tokën532 . Në vendet e Evropës Juglindore nuk ka qenë kaq problematike sa nëShqipëri, për faktin se një proces i tillë është njohur më vonë në kohë dhe për faktin seshteti nuk i shpërndau të gjitha pronat në pronësi private, por i mbajti në pronësi shtet.Procesi i shpërndarjes së pasurive u bë gradualisht dhe i kontrolluar.

Privatizimi i pasurisë së paluajtshme ka filluar në Serbi dhe Mal të Zi në vitin1992. Në vitin 2004 u miratua ligji për kthimin e të drejtave të pronësisë në Mal të Zi, porzbatimi i tij sërish është i dyshimtë. Përqindja e tokës në pronësi të shtetit është e madhedhe pronarët ose trashëgimtarët e tyre nuk janë në gjendje të regjistrohen në kadastërpasurinë e tyre menjëherë pas privatizimit, për shkak se ndërtesat nuk janë pasqyruarende me të dhëna të plota në kadastër. Për shkak të gjendjes jo të besueshme të librave tëtokës dhe fakti që librat e tokës nuk janë azhurnuar pas Luftës së Dytë Botërore, edhegjykatat kanë mbrojtur idenë se pronar "i vërtetë" i pasurisë së paluajtshme është mbajtësii saj se sa ai që është pronar i regjistruar533.

Në Kosovë asnjë studim mbi masat që kanë marrë institucionet vendore dhendërkombëtare me qëllim zgjidhjen e çështjet të të drejtave të pronësisë, nuk mund tëjetë i plotë, pa prekur çështjen e privatizimit. Privatizimi i ndërmarrjeve publike dhe indërmarrjeve shtetërore është një proces kompleks, i ngarkuar politikisht në Kosovë. Ajondikon në një numër të madh të shtetasve nëpër të gjitha komunitetet dhe ngre problemetë mëdha në lidhje me padrejtësitë e kaluara dhe të pranishme që kanë të bëjnë me valët enacionalizimeve, shpronësimeve dhe uzurpimeve të pronës. Përveç efekteve të sajafatgjata të mundshëm në zhvillimin ekonomik, mënyra e privatizimit që është ndjekur në

531 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese të Republikës së Shqipërisë nr. 17, datë 23.04.2010.

532 Banka Botërore, “Qeverisja në mbrojtjen e të drejtave mbi pronën e paluajtshme në Shqipëri”, Raportnr. 62519-AL, Dokument Informativ i Bankës Botërore, Qershor, 2011, fq. 10, aksesuar në adresën:http://siteresources.worldbank.org/INTALBANIA/Resources/Governance_property_Albanian.pdf.533 Chrysi Potsiou, “Study on Illegally Built Objects and Illegal Development in Montenegro”, January, 31,2012, fq. 47; aksesuar në adresën: http://www.kartverket.no/globalassets/om-kartverket/centre-for-property-rights/final-report-chryssy.pdf.


Elona Saliaj 146

Kosovë, ka qenë e diskutueshme. Kjo ngre shqetësime në lidhje me abuzimin e pushtetitnga agjencitë përkatëse të përfshira dhe legjislacionit problematik që mund të çojë nëdiskriminim534.

Agjencia e re Kosovare e Privatizimit, u themelua me ligjin 03/L-067535. Procesi iprivatizimit në Kosovë ka qenë problematik, për shkak të diskrecionit që iu dha drejtorisëpërkatëse. Procesi i privatizimit ka krijuar hapësira për abuzime dhe marrëveshje tëpandershme të cilat kanë rënduar mbi shtetasit Kosovarë. Për shembull, disa Shqiptarë tëKosovës të cilët kishin zënë prona shtetërore, nuk kryen transaksion mbi to, sepse ata ubesuan premtimeve që u janë bërë nga drejtorët e kompanive apo drejtoritë e të drejtavetë pronësisë, se një gjë e tillë nuk ishte e nevojshme pasi ajo pronë ishte e tyre,pavarësisht nëse e nënshkruanin kontratën apo jo. Kjo ka sjellë probleme të mëdha, sepsenë të vërtetë ato prona u ishin shitur personave të tjerë që nuk i posedonin këto pasuri,veprim i cili ishte bërë në dijeni të punonjësve të këtyre institucioneve. Por, pas konfliktittë armatosur, shitjet u ndërprenë dhe punonjësit e përfshirë kontestuan vendimet eprivatizimit apo fillimin e një transaksioni të privatizimit sipas ligjit dhe e ndërprenë këtëproces536.

Bosnje & Hercegovina ka njohur procesin e privatizimit të apartamenteve. Porajo nuk ka qenë problematike për këtë vend537.

4.2.7 Trajtimi ligjor i pozitës juridike të pronarëve të mëparshëm

Një ndër çështjet kryesore e cila mbart një volum të madh problematikash nëgjykatë, është ajo e krijuar nga njohja, kthimi apo kompensimi i pronave subjekteve tëcilësuar nga ligji si ish-pronarë, pronat e të cilëve janë shpronësuar në regjimin totalitarkomunist 538 . Zbatimi i tij mbetet jo i plotë dhe shqetësues për vendet e EvropësJuglindore, veçanërisht për Shqipërinë.

Në Shqipëri ka pasur disa procese për kthimin e pasurive të paluajtshmepronarëve privatë, apo shpërndarjen e pronave poseduesve të tyre. Por ky proces itejzgjatur i shoqëruar me reforma të vazhdueshme ligjore dhe institucionale, ka sjellëprobleme të shumta në identifikimin e saktë të titullit juridik të pronësisë. E gjithë kjoiniciativë ligjore dhe institucionale në të gjithë Evropën Juglindore ka rezultuar

534 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 41; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.535 OSCE, UNMIK, “Privatization in Kosovo: Judicial Review of Kosovo Trust Agency Matters by theSpecial Chamber of the Supreme Court of Kosovo”, 2008, fq. 41; aksesuar në adresën:http://www.osce.org/kosovo/32012?download=true.536 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 11; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.537 Pronësia e apartamenteve, si dhe bashkëpronësia mbi to është mjaft e qartë sipas ligjit aktual në Bosnje& Hercegovinë, referuar Bosnia and Hercegovina, Real astate registration project, frameëorkEnvironmental Management Plan, Mars 2012; aksesuar në adresën:http://www.rgurs.org/dokumenti/BiH%20Real%20Estate%20Registration%20EMP%20EN.pdf.538 E rregulluar sipas ligjit nr. 9235, datë 29.07.2004, “Për kthimin dhe Kompesimin e Pronës”, i ndryshuar.


Elona Saliaj 147

problematike, çka ka penguar dhe krijimin e një sistemi të besueshëm të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme539.

Si mandati i ish Agjencisë së Kthimit dhe Kompensimit të Pronave (AKKP),aktualisht ATP-së, ashtu dhe afati për finalizimin e kthimit dhe kompensimit të pronave ushtynë me një vit, për të përballuar rreth 8’000 kërkesat pezull të dorëzuara nga ish-pronarët që iu janë konfiskuar pronat gjatë regjimit komunist. Ish-AKKP (tashmë ATP)ngriti një regjistër elektronik të ri ku evidenton të gjitha vendimet e nxjerra që nga krijimii saj dhe i pasqyron në rend kronologjik, me qëllim që të lehtësojë punën dhe tëmundësojë masa korrigjuese efikase540. Megjithatë, raport progresit i Shqipërisë për vitin2014, thekson se kuadri i kthimit dhe kompensimit duhet të rishikohet me qëllim krijimine një kuadri kompensimi që është realist, transparent dhe i qëndrueshëm541. Kërkesat eish-pronarëve për kompensimin dhe kthimin e pronave të konfiskuara gjatë regjimitkomunist mbeten të pazgjidhura542.

Edhe në vende të tjera, ashtu si Shqipëria ky proces mbetet problematik. Kështu,në Serbi procesi i kthimit të pronave filloi të shqyrtohet pas vitit 2004, proces që endenuk ka përfunduar dhe rezulton të jetë mjaft problematik. Në Mal të Zi në vitin 2002 umiratua ligji për kthimin e pronave, por zbatimi i tij hasi në vështirësi praktike, duke ubërë një sistem i dyshimtë.

Edhe në Rumani evidentohet problematikë kryesore kthimi dhe kompensimi ipronave, i cili ende nuk është finalizuar. Procesi i shpërndarjes së tokës ecte me ritme tëngadalta. Në vitin 2013, u vendos nga politika që të mundësohej procesi i kthimit tëpasurive të paluajtshme të konfiskuara në mënyrë abuzive gjatë regjimit komunist nëRumani, kthim i cili do të bëhej në natyrë ose ekuivalente në vlerë monetare543.

539 Qeveria shpalli planin e veprimit për ngritjen e një mekanizimi kompensimi efikas, për ekzekutimin evendimeve të Gjykatës Evropiane për të Drejtat e Njeriut (GJEDNJ) mbi të drejtat e pronësisë. U miratuankatër vendime për ekzekutimin e vendimeve të GJEDNJ-së, që parashikojnë kompensim financiar për palënpaditëse.540 Por është shumë e rëndësishme që përpunimi i kërkesave të ish-pronarëve për kthim dhe kompensimduhet të përshpejtohet. Janë ngritur grupe pune që të analizojnë ndryshimet legjislative, të identifikojnëmekanizmat e kompensimit dhe të vlerësojnë kostot financiare, si edhe të krijojnë një inventar të pasuriveme pronar shtetin dhe të pasurive që të përdoren për kompensim fizik të pronarëve të shpronësuar, referuar540 Progres raporti i Shqipërisë, 2014, fq. 56,57; aksesuar në adresën:www.integrimi.gov.al/files/documents_files/PROGRES-RAPORTI_2014.doc.541 Progres raporti i Shqipërisë, 2014, fq. 56,57; aksesuar në adresën:www.integrimi.gov.al/files/documents_files/PROGRES-RAPORTI_2014.doc.542 Ky është konstatimi edhe i progres raportit për vitin 2013, i cili ndër të tjera thekson se Agjencia eTrajtimit të Pronave (ish AKKP) ka nisur procesin e kompensimit financiar të pronarëve të shpronësimitpër shkak të procesit të legalizimit. Qeveria ka miratuar disa vendime në lidhje me kriteret dhe proceduratpër transferimin e pronësisë së tokës bujqësore dhe të tokës bujqësore të ish-kooperativave bujqësore. Ështëmiratuar akt normativ për lirimin e banesave dhe kthimin e tyre ish-pronarëve, i cili është zbatuar pa marrënë konsideratë të drejtën e strehimit për personat vulnerabël. Progres raporti i Shqipërisë, 2013, fq. 56;aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2013/package/al_rapport_2013.pdf.543 Gheorghe Badea, Ana-Cornelia Badea, “From Cadastral Background of Romania to the Present”,Romania, 2015 fq. 4; Aksesuar në adresën:http://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.


Elona Saliaj 148

Edhe në Bosnjë & Hercegovina pati problematikë kthimin e pronave, e cila ishtenjë punë e gjatë dhe e komplikuar për vendin dhe u ndikua nga nacionalizmat në të dyjaentitet544. Por megjithatë ndryshe nga vendet e tjera pavarësish problematikave, në vitin2004 ky proces përfundoi545.

Ndërkohë Kroacia i mori në shqyrtim problemet e kthimit të pronave në vitin1996 dhe pastaj në vitin 2002 nëpërmjet ndryshimeve ligjore që përcaktoi për trajtimin etyre. Por ky proces ka përfunduar dhe nuk hasi shumë problematika.

Bullgaria ka kryer reforma sa i përket kthimit të tokës dhe privatizimit tëpasurive të paluajtshme. Por ato kanë qenë të lidhura me ndryshimet e ligjit kadastral, kunë vitin 2000 u krijua Agjencia Kadastrale dhe në vitin 2004, regjistri kadastral.

Ndërsa Kosova bën përjashtim nga vendet e shqyrtuara sepse është i vetmi vendqë edhe para viteve ’90 pronësia private ishte e legjitimuar dhe lejoheshin transaksionetmidis individëve. Rreth 90 % e të gjitha pasurive në Kosovë ishin në pronësi private. Porproblematikat lindën pas kufizimit që iu bë me ligj për përfitimin e tyre nga qeveria ish-Jugosllave, por shkak se konsideroheshin shtetas të huaj. Për këtë arsye, edhe në Kosovëtrajtohet çështja e kthimit të pronave. Institucione të posaçme që janë marrë me trajtimine pronave në Kosovë kanë luajtur dhe vazhdojnë të luajnë një rol kryesor në çështjet ekthimit të pronave. Megjithatë, një pikë e rëndësishme është mungesa e përcaktuar të njëqasjeje të koordinuar, bashkëpunuese për çështjen e kthimit të pronës, e cila ka penguarfinalizimin tyre546.

544 Ajo filloi me procesin e shqyrtimit të kthimit të pronave në vitin 1996, më pas ndryshoi ligjin në vitin2000, por duke qenë se u reflektuan probleme në trajtimin e të drejtave të pronësisë, atëherë të dyjalegjislacionet u pezulluan, referuar Jessica Johnson, “International Assistance to Democratization andReconciliation in Kosovo” Department of Peace and Conflict Research, Uppsala University, November2004, fq. 53.545 Deri në vitin 2004, të dy entitetet kanë përfunduar në masë të madhe procesin tejzgjatur të kthimit tëpronave. Rhodri C. Williams, “The Contemporary Right to Property Restitution in the Context ofTransitional Justice,” International Center for Transitional Justice (ICTJ), Maj, 2007, fq. 40; aksesuar nëadresën: https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-Global-Right-Restitution-2007-English.pdf. NëBosnje & Hercegovinë u krijuan tre institucione të cilat luanin rol kryesor dhe ndihmonin në procesin ekthimit dhe kompensimit të pronave: (a) Komisioni që pranonte kërkesat për pasuritë e paluajtshme tëemigrantëve dhe personave të zhvendosur, një trup kuazi-ndërkombëtar i ngarkuar me marrjen dhezbatimin e vendimeve mbi kërkesat pronësore; (b) Dhoma e të Drejtave të Njeriut, e përcaktuar si njëgjykatë e lartë e cila monitoron pajtueshmërinë e Bosnje & Hercegovinë-s me detyrimet e të drejtat enjeriut, veçanërisht sipas gjykatës së të drejtave të njeriut në Strasburg dhe (c) Zyra e Përfaqësuesit të lartë,mandatuar të mbikëqyrë zbatimin e aspekteve civile të Komisionit në Bosnje & Hercegovinë, referuarEdward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 50; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.546 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 26; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.


Elona Saliaj 149

Problematikat me regjistrimin e akteve administrative të përfituara nga Komisioni iKthimit dhe Kompensimit të Pronave (aktualisht ATP) (rast nga praktika Gjyqësore nëShqipëri)

Zvarritja e proceseve administrative për përfitimin e pronësisë nga organe tëposaçme administrative, të krijuara për këtë qëllim, pasojnë me të njëjtin procedurëvonese edhe në rastet e kërkesave për regjistrimin në ZVRPP të këtij akti.

ZVRPP, kur konstaton parregullsi në aktin e paraqitur nga organetadministrative/publike apo gjyqësore, ka të drejtë të kërkojë plotësimin e akteve tëmunguara apo në raste të tjera, të kthejë aktin me kërkesën për rregullimin apo ndreqjen egabimeve të konstatuara.

ZVRPP nuk ka të drejtë të shqyrtojë aktet përkatëse nga përmbajtja e tyre, porvetëm nga ana formale e saj dhe kryesorja, të zbatojë diapozitivin e urdhëruar në akt. Por,në shumë raste konstatimi i problematikave nga ZVRPP sjell vonesa sa i përket ndreqjessë gabimeve nga institucioni që ka lëshuar atë akt, apo edhe rastet kur ZVRPP edhe pasmarrjes së konfirmimit përkatës, refuzon regjistrimin e aktit.

Në një rast nga praktika, e cila është bërë objekt gjykimi i GjykatësKushtetuese547 ZVRPP-ja Tiranë, ka sqaruar se nuk mund të kryejë regjistrimin e pronëspasi në plan vendosjen e pronës mungojnë firmat e punonjësit që ka përgatitur planvendosjen dhe e kryetarit të komisionit. KVKKP-ja i ka kthyer përgjigje ZVRPP-së dukepërcaktuar se vendimi është i vlefshëm edhe pa nënshkrimet e dy ish-punonjësve, të cilëtjanë larguar nga detyra.

Për zgjidhjen e mosmarrëveshjes, kërkuesi ka paraqitur padi në Gjykatën e RrethitGjyqësor përkatës, e cila ka vendosur lëshimin e urdhrit të ekzekutimit për vendimin edhënë nga komisioni. Gjykata, duke u mbështetur edhe në jurisprudencën e GjykatësEvropiane për të Drejtat e Njeriut, është shprehur se kohëzgjatja e arsyeshme eprocedimeve duhet të vlerësohet nën dritën e rrethanave të çështjes dhe duke marrë nëkonsideratë kompleksitetin e çështjes, sjelljen dhe interesin e kërkuesit dhe autoritetevepërkatëse. Për vlerësimin e kompleksitetit të procedimeve duhet të kenë rëndësi të gjithaaspektet e çështjes, përfshi objektin e çështjes, faktet e kundërshtuara, volumin e provaveshkresore. Kompleksiteti i çështjes, në balancë me parimin e sigurimit të administrimit tëpërshtatshëm të drejtësisë, mund të justifikojë kohëzgjatje kohore të konsiderueshme.

Në vlerësimin e Gjykatës, “autoritetet shtetërore përgjegjëse kanë pasur kohën emjaftueshme në dispozicion për të ekzekutuar vendimin gjyqësor të formës së prerë.ZVRPP, në këtë rast, jo vetëm që nuk e ka bërë këtë, por vazhdon të shprehet se nukmund të kryejë veprimet e duhura në plotësim të detyrimeve të tij ndaj kërkuesit”. Në këtorrethana, Gjykata konstaton se ndodhemi para cenimit të së drejtës për një proces tërregullt ligjor, të parashikuar nga neni 42 i Kushtetutës së Republikës së Shqipërisë dheneni 6/1 i KEDNJ-së, si rrjedhojë e mosekzekutimit nga autoritetet e ngarkuara nga ligjidhe brenda një afati të arsyeshëm, të vendimit gjyqësor të formës së prerë548.

547 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese e Republikës së Shqipërisë nr. 9 datë 27.02.2014.548 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese e Republikës së Shqipërisë nr. 13, datë 14.04.2010.


Elona Saliaj 150

Pronat që janë në proces shqyrtimi nga Agjencia e Trajtimit të Pronave,prevalojnë në regjistrim dhe askush tjetër nuk mund të përfitojë atë pronë me një vendimtjetër të organit administrativ, deri sa kjo agjenci të dalë me një vendim. Edhe nësevendimi i ATP-së rezulton të jetë i mëvonshëm në kohë, përparësi merr data edepozitimit të kërkesës. Në një çështje gjyqësore drejtuar gjykatës kushtetuese 549 ,rezulton se kërkuesit e kanë fituar pronësinë mbi banesat objekt shqyrtimi gjyqësor nëbazë të ligjit “Për privatizimin e banesave shtetërore”, nëpërmjet kontratave tëprivatizimit të lidhura me shtetin në vitin 1995.

Ndërkohë, vendimi nr. 39/2001 i Komisionit të Kthimit dhe Kompensimit tëPronave, është marrë pas shqyrtimit të kërkesës së trashëgimtarëve të ish-pronarit, e cilaështë depozituar që në momentin e hapjes së dosjes të vitit 1994, pra përpara se tëpërfundonte procedura e privatizimit. Në këto kushte, Gjykata konstaton se gjykatat einstancave të tjera në vend, i kanë dhënë përgjigje të arsyetuar këtij pretendimi, dukeargumentuar, ndër të tjera, se “...Palët e paditura, në kundërshtim me legjislacionin ekohës, kanë kryer privatizimin e banesave pronë private, banesa të cilat në momentin eprivatizimit ishin në procedurë të rregullt shqyrtimi për kthimin dhe kompensimin epronave ish-pronarëve”.

Problematika në lidhje me mbivendosjen e titullit të pronësisë, janë të shumta nënumër. Kjo edhe për faktin se prona të cilat kanë qenë në pronësi të individëve përkatës,janë konfiskuar nga shteti pas vitit 1944, dhe u janë dhënë në përdorim shtetasve të tjerëtë cilët kanë ndërtuar shtëpitë e tyre për të cilat disponojnë edhe aktet përkatëse tëregjistrimit. Lidhur me zgjidhjen e problemeve të truallit, ish pronarët kanë bërë kërkesënë Agjencinë e Trajtimit të Pronave, e cila nëse nuk mundet ta kthejë fizikisht atë pronë,mund ta kompensojë financiarisht ose fizikisht në një ambient tjetër.

Në një çështje të Gjykatës Kushtetuese550, kërkuesi, pronar i një banese, për tëcilën disponon kartelë pasurie, pretendon se është pronar edhe i truallit mbi të cilinvendoset kjo ndërtesë, për të cilin Zyra Vendore e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme(ZVRPP) Tiranë nuk e pajis me kartelë pronësie, pasi figuron se ka mbivendosje metruallin e regjistruar në pronësi të subjekteve të interesuara Y. Prona, objekt i shqyrtimitnë themel, është regjistruar në regjistrin hipotekor në emër të kërkuesit dhe ka qenë eadministruar nga shteti pas datës 29.11.1944. Shteti nuk ka gëzuar të drejtën e pronësisëmbi tokën dhe për rrjedhojë nuk mund të kalonte në favor të kërkuesit një të drejtë që nuke kishte vetë. Gjykata, në arsyetimin saj ka argumentuar se: “Subjektet e interesuara,duke qenë subjekte të ligjit për kthimin dhe kompensimin e pronës (nr. 7698/1993 indryshuar) nuk duhet të shqetësohen vazhdimisht për të drejtën e fituar të pronës. Vetëqëllimi i ligjit nr. 7698/1993, i ndryshuar, është që t’u jepet prioritet pronarëve përkthimin dhe kompensimin e pronës”.

549 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese e Republikës së Shqipërisë nr. 27 datë 22.05.2015.550 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese e Republikës së Shqipërisë nr. 29 datë 22.05.2015.


Elona Saliaj 151

GJEDNJ, në disa çështje kundër Shqipërisë551, ka evidentuar rëndësinë e sigurisëjuridike në procesin e kthimit dhe kompensimit të pronave, veçanërisht për sa i përket tëdrejtave të fituara nga vendimet që kanë njohur të drejta pronësie dhe të ruajtjes sëgarancive që lidhen me këto të drejta552.

4.2.8 Legalizimi i ndërtimeve informale

Problem tjetër në lidhje me çështjet e pronësisë, e krijuar pas viteve ’90 ështënumri i madh i ndërtimeve informale në të gjitha vendet e Evropës Juglindore, sikurseedhe në Shqipëri.

Kjo ka ardhur si pasojë e migrimit të shtetasve nga zonat rurale në ato urbane, poredhe të mungesës së rregullimeve të qarta ligjore për marrjen e lejes së ndërtimit.

Legalizimi i ndërtimeve informale, i cili shqyrtohet nga organe të posaçme553, aktii të cilave regjistrohet në zyrën vendore të regjistrimit të pasurive, është proces itejzgjatur, i cili ka sjellë probleme në lidhje me pronësinë dhe identifikimin e mbajtësit tëtitullit juridik. Mbi pasurinë në të cilin është ngritur ndërtimi informal, mund të jenëpretendentë shumë subjekte të cilët kërkojnë trajtimin dhe zgjidhjen e titullit juridik tëpronësisë, nëpërmjet organeve të posaçme administrative apo gjykatës. Afërsisht një etreta e tokës në të cilën janë ndërtuar objektet e paligjshme u përket ndërtuesve, një etreta i përket shtetit dhe një e treta një personi tjetër, si për shembull subjektit të cilit iështë kthyer prona ose një personi i cili ka marrë tokën sipas ligjit554. Migrimi i vrullshëmi brendshëm ka çuar në zënie informale të tokës dhe në ndërtime pa leje në masë, duke ivështirësuar kështu, më tej, problemet e lidhura me kalimin e paplotë të pronësive555. Kymigrim i brendshëm vazhdon ende, pavarësisht se me një ritëm më të ngadaltë.

Mangësitë në legjislacionin e rregullimit të territorit dhe mosdhënia e lejeve tëndërtimit nga administrata, e ka bërë të vështirë marrjen e një lejeje të rregullt ndërtimi,edhe atëherë kur personat që e kanë në përdorim tokën, kanë titull të ligjshëm pronësiembi të. Autoritetet shtetërore nuk kanë arritur ta pengojnë zënien e paligjshme të tokësdhe ndërtimet informale, dhe, vlerësohet se deri në një e treta e të gjitha ndërtesave në

551 Shih Ramadhi dhe të tjerë kundër Shqipërisë, datë 13.11.2007; Hamzaraj kundër Shqipërisë, nr. 1, datë03.02.2009; Manushaqe Puto dhe të tjerë kundër Shqipërisë, datë 31.07.2012.552 Vendimi i Gjykatës Kushtetuese e Republikës së Shqipërisë nr. 36 datë 25.07.2013.553 Agjencia e legalizimit, urbanizimit dhe integrimit të zonave/ndërtimeve informale, në nivel qendror dherajonal.554 Sipas të dhënave të ALUIZNI-t, 29% e ndërtime të paligjshme të identifikuara janë ndërtuar në tokë që ipërket pronarit, 24% në tokë të shtetit dhe 35% në tokë të një personi tjetër; për 12% të rasteve nuk kishteinformacion. Shih Raport Progresin e BE-së për Shqipërinë:http://www.integrimi.gov.al/files/documents_files/Progres_Raporti_2007.pdf, fq. 17.555 Gjatë viteve 1990, një e treta e popullsisë së disa qarqeve veriore dhe malore kanë migruar në zonaqytetëse, periurbane dhe bregdetare, në kërkim të mundësive më të mira për të fituar të ardhura, përkundërmungesës së një infrastrukture adekuate strehimi apo të ofrimit të shërbimeve publike.


Elona Saliaj 152

Shqipëri janë informale për shkak të mungesës së një titulli të qartë dhe/ose një lejeje tërregullt ndërtimi të personave që i kanë në shfrytëzim ato556.

Ndryshimet në ligjin e legalizimeve të miratuar në Maj të vitit 2013, lehtësojnëprocesin sepse reduktojnë tarifat dhe procedurat administrative, si edhe parashikojnëzgjidhje juridike për çështje problematike. Afati për regjistrimin e ndërtimeve tëpërfunduara para vitit 2009 u shty dhe u ulën tarifat e regjistrimit për qytetarët557. Qeveriaka ndërmarrë disa masa normative për të përshpejtuar procesin e legalizimit tëndërtesave. Është miratuar një strategji e re për vlerësimin e tokës dhe një hartë e vlerëssë tokës për secilin qark558.

Çmohet se në gjithë vendin në Shqipëri, janë ngritur pa leje rreth 350.000 deri në400.000 ndërtesa 559 . Por ky fakt është problematikë që ndodh në të gjitha vendetevropiane. Si rrjedhim, në Serbi ky problem është i mbartur. Informaliteti ekzistoi sishkak i paaftësisë së sistemit për një planifikim të qartë, në mënyrë që të përballontendryshimet e shpejta në procesin e zhvillimit ekonomik të vendit. Për këtë arsye, Serbiakonsiderohet si një nga vendet që është në tranzicion. Ndërtimet informale ekzistojnëedhe në vende të tjera si në Mal të Zi560 , në Kroaci, në Bosnje & Hercegovinë,ekzistenca e të cilave e ka dëmtuar sistemin e pasurive të paluajtshme. Sasia e madhe endërtimeve informale, sidomos në Mal të Zi e bën të pamundur krijimin dhe përgatitjen evendit për zhvillimin e infrastrukturës. Legalizimi i ndërtimeve pa leje është ende nëproces në të gjitha vendet e Evropës Juglindore. Ndërkohë edhe në Serbi presin që tëlegalizohen rreth 780,000 prona; Në Kroaci, Bosnje & Hercegovinë rreth 200,000prona, ndërsa në Mal të Zi rreth 100,000 prona561.

Legalizimi i ndërtimeve informale është një problem i cili i ka shoqëruarvazhdimisht vendet e Evropës Juglindore. Edhe pse janë ndërmarrë reforma legjislative tëvazhdueshme dhe janë dhënë rekomandime nga ndërkombëtarët, sërish ky proces mbetetproblematikë.

556 Banka Botërore, “Qeverisja në mbrojtjen e të drejtave mbi pronën e paluajtshme në Shqipëri: sfidë evazhdueshme”, dokument informativ i bankës botërore, 2011, fq. 6, aksesuar në adresën:http://siteresources.worldbank.org/INTALBANIA/Resources/Governance_property_Albanian.pdf.557 Progres raporti i Shqipërisë, 2014, fq. 56, 57; aksesuar në adresën:www.integrimi.gov.al/files/documents_files/PROGRES-RAPORTI_2014.doc.558 Progres raporti i Shqipërisë, 2013, fq. 56; aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2013/package/al_rapport_2013.pdf.559 Banka Botërore, “Qeverisja në mbrojtjen e të drejtave mbi pronën e paluajtshme në Shqipëri”, Raportnr. 62519-AL, Dokument Informativ i Bankës Botërore, Qershor, 2011, fq. 10, aksesuar në adresën:http://siteresources.worldbank.org/INTALBANIA/Resources/Governance_property_Albanian.pdf.560 Në Malin e Zi, evidentohet se nëse në shënimet kadastrale janë regjistruar vetëm 39’922 ndërtimeinformale, statistikat jozyrtare thonë se në total ka më shumë se 130’000 ndërtimeve të tilla. Evidentohet senë përpjekjen e saj për të eliminuar zhvillimin informal, qeveria e Malit të Zi, e ka bërë procesin ezhvillimit edhe më të komplikuar, të kushtueshëm dhe burokratik, referuar Chrysi Potsiou, “Study onIllegally Built Objects and Illegal Development in Montenegro”, January, 31, 2012, fq. 13; aksesuar nëadresën: http://www.kartverket.no/globalassets/om-kartverket/centre-for-property-rights/final-report-chryssy.pdf561 Silvana Dode, “The crucial issues about the legalization legislation on illegal constructions in Albania.What can we learn from the Balcanic experience?”, Mediterranean Journal of Social Sciences, Rome, Itali,2014, fq. 402; aksesuar në adresën:http://www.mcser.org/journal/index.php/mjss/article/viewFile/4351/4255.


Elona Saliaj 153

Në mungesë të funksionimit në mënyrë efektive të agjencive komunale dhezbatimit të ligjit, dukuria e ndërtimeve informale, është shqetësuese edhe për Kosovën.Migrimi rural-urban, krimi i organizuar dhe rritja e korrupsionit kanë kontribuar për këtëproblem. Në disa raste pronat e të zhvendosurve janë zëvendësuar me ndërtesa përsëri,zakonisht për qëllime tregtare. Shumë shtëpi të papërfunduara janë ndërtuar në tokënpublike ose bujqësore, ose në mënyrë të vrullshme në periferi të zonave urbane. Dhjetëramijëra ndërtesa të tilla të paligjshme janë ndërtuar që nga viti 1999 e në vijim562.

Në Kosovë ka pasur një mori ndërtimesh pa leje dhe dukuria e ndërtimeveinformale vazhdon të dëmtojë shoqërinë Kosovare dhe pasqyron dobësinë einstitucioneve qeveritare563. Një problem tjetër i lidhur me ndërtimet informale ështëzhdukja e shpejtë e tokës bujqësore në favor të ndërmarrjeve tregtare. Këto ndërtesa janërealizuar pothuajse ekskluzivisht së bashku me rrugët kryesore mbi tokë bujqësore, tëcilat më parë kanë qenë banuar nga serbët e Kosovës dhe kanë qenë në pronësi të tyre.Një ligj i kohës jugosllave, përcaktonte ndalimin e ndërtimit të strukturave tregtare mbitokën bujqësore në krah të rrugëve. Ky ligj është ende në fuqi, por nuk zbatohet. Kjokërcënon zhvillimin e sektorit të bujqësisë në Kosovë564. Shqetësues është edhe fakti sekanë ndodhur shumë shpronësime dhe vazhdojnë të ndodhin, pa respektimin e ligjit.Shpesh komunat fillojnë shkatërrimin e shtëpive private dhe ndërtimin e mëvonshëm tëtyre, pa filluar fare procedurat e shpronësimit565.

Rasti i Shqipërisë në lidhje me procedurën për legalizimin e ndërtimeveinformale është marrë si shembull nga vende të tjera të rajonit. Shqipëria ka ndërmarrënisma ligjore për përshpejtimin dhe legalizimin në masë të gjerë të pasurive tëpaluajtshme, si dhe sigurimin e të drejtave të pronësisë, e cila po aplikohet edheaktualisht dhe përbën një shembull të praktikës së mirë, me qëllim finalizimin e këtijprocesi. Reformat ligjore synuan në legalizimin e shpejtë të ndërtimeve informale, dukethjeshtësuar procedurat dhe duke ulur koston e kryerjes së saj 566.

Secili vend i Evropës Juglindore, ka marrë angazhime për ta përfunduar këtëproces dukë përcaktuar edhe afate konkrete, por këto afate janë shtyrë herë pas here, paarritur të finalizohet i gjithë procesi. Kështu ka ndodhur me Shqipërinë, por edhe meKroacinë, Bosnje & Hercegovinë, Serbinë, Kosovën, etj.

562 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 15; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.563 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 15; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.564 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 16; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.565 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 16; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.566 Chrysi Potsiou, “Study on Illegally Built Objects and Illegal Development in Montenegro”, January, 75,2012, fq. 46; aksesuar në adresën: http://www.kartverket.no/globalassets/om-kartverket/centre-for-property-rights/final-report-chryssy.pdf.


Elona Saliaj 154

Përvoja ndërkombëtare tregon se miratimi i afateve të tilla strikte pa bërë ndonjëreformë serioze të sistemit (në regjistrimin e pronës dhe taksave, planifikimin dhendërtimin e lejeve, politikat e strehimit të përballueshme, etj.) thjesht ka krijuar një breztë ri të vendbanimeve joformale. Kjo krijon më shumë korrupsionin dhe mosbesimin epublikut dhe e bën edhe më të vështirë për t'u marrë me informalitete të reja në tëardhmen. Ekziston nevoja për reforma të mëdha të tokës567.

4.2.9 Përditësimi online i dhënave në sistemin e regjistrimit. Përshtatja meteknologjinë dixhitale

Ligji 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme” në Shqipëri, vendos tëardhmen e sigurt të ZVRPP-së drejt shërbimit online sipas parimit ekonomik të biznesitone stop shop, regjistrimit të sigurt të titujve të pronësisë dhe krijimit të një portali përqytetarët që kërkojnë shërbime për regjistrimin e pasurive të paluajtshme568.

Një nga masat kryesore për luftën kundër fenomeneneve negative burokratike tëregjistrimit të titullit të pronësisë, është dixhitalizimi i shërbimit të sistemit të pasurive tëpaluajtshme dhe i shërbimeve të tjera dhe aksesi i publikut në to. Kjo masë lidhet meshqetësimin e vazhdueshëm të mungesës në dokumentacionin e pronave si dhe mospërputhja në hartat kadastrale. Me sistemin e ri të dixhitalizimit, synohet të arrihet njëcilësi më e lartë në regjistrimin e gjithë dokumentacionit mbi pronën. Për rrjedhojë dhezhvillimi i një software të përshtatshëm krijon lehtësi për të gjithë përdoruesit, në radhë tëparë për punonjësit e organeve shtetërore që punojnë me këtë dokumentacion, si edhe përpublikun569. Përditësimi i veprimeve mbi pasuritë, përveç dy qyteteve kryesore Tiranëdhe Durrës ku mundësohet shërbimi online dhe ai “one stop shop”, në pjesën më tëmadhe të pronave vazhdon të bëhet ende në mënyrë manuale, megjithatë nevojitetdixhitalizimi i procesit për ta thjeshtuar dhe shpejtuar atë. Hartat në letër paraqiten mecilësi jo të mirë, kryesisht në zona kadastrale me volum të lartë transaksionesh. Ka nevojëpër përmirësimin e burimeve materiale dhe të mjediseve të punës570. Aktualisht, kyaplikim, ka mbetur i pjesshëm dhe nuk janë ndërmarrë masat e nevojshme për tu aplikuarnë rrethe të tjera.

567 Chrysi Potsiou, “Study on Illegally Built Objects and Illegal Development in Montenegro”, January, 31,2012, fq. 13; aksesuar në adresën: http://www.kartverket.no/globalassets/om-kartverket/centre-for-property-rights/final-report-chryssy.pdf.568 “Strategjia ndërsektoriale. Refoma në fushën e të drejtës së Pronësisë 2012-2020”, Ministria e Drejtësisëfq. 8, aksesuar në adresën:http://www.drejtesia.gov.al/files/userfiles/Strategjite_ndersektoriale/Strategjia_Reforma_ne_fushe_e-te-drejtave_te_pronesise.pdf.569 “Strategjia ndërsektoriale. Refoma në fushën e të drejtës së Pronësisë 2012-2020”, Ministria e Drejtësisëfq. 23, aksesuar në adresën:http://www.drejtesia.gov.al/files/userfiles/Strategjite_ndersektoriale/Strategjia_Reforma_ne_fushe_e-te-drejtave_te_pronesise.pdf.570 “Strategjia ndërsektoriale. Refoma në fushën e të drejtës së Pronësisë 2012-2020”, Ministria e Drejtësisëfq. 7, aksesuar në adresën:http://www.drejtesia.gov.al/files/userfiles/Strategjite_ndersektoriale/Strategjia_Reforma_ne_fushe_e-te-drejtave_te_pronesise.pdf.


Elona Saliaj 155

Progres raporti i Shqipërisë për vitin 2013 përcakton se në Shqipëri nuk ka pasurpërparim në integrimin e bazës së të dhënave elektronike të pronave. Përpjekje të shumtajanë bërë për dixhitalizimin e informacionit të Zyrës Vendore të Regjistrimit të Pasurivetë Paluajtshme (ZVRPP), por nuk ka pasur koordinim me bazën e të dhënave tëinstitucioneve të tjera publike571.

Në shumë raste, të dhënat publike në Bosnje & Hercegovinë, janë tërësisht tëparregulluara, kryesisht për shkak se blerjet e pasurive të paluajtshme nuk janë shoqëruargjithmonë me regjistrimin në regjistrat publikë, por shpesh edhe për shkak tëmosefikasitetit të autoriteteve. Për shembull, palët kontraktuese nënshkruanin aktin ekalimit të pronësisë, por nuk shkonin ta regjistronin atë në institucionin e regjistrimit,d.m.th në të dhënat publike të regjistrit të pronësisë. Nga ana tjetër dëshmitë etrashëgimisë dhe vendimet për rregullimin e bashkëpronësisë të cilat përcaktojnë kufijtëmidis tyre, nuk përfshiheshin në regjistrat e pasurive të paluajtshme, për të cilat krijohejkonfuzion. Është e qartë se për arsyet e renditura më sipër, personat të cilët kanë kohë qëkanë mbetur të regjistruar në regjistrat e pasurive të paluajtshme ose persona që janëregjistruar si pronarë në bazë të një vendimi trashëgimie (por në thelb nuk janë nëposedim të kësaj prone dhe nuk kanë ndonjë interes në pronë) dhe persona krejtësisht tëndryshëm, regjistrohen në kadastrën e pasurive, si pronarët aktualë që kanë në posedimdhe ushtrojnë kontroll de facto mbi pasuritë. Këta individë kanë një interes të ligjshëmpër t'u regjistruar si pronarë, sepse ata kanë një bazë ligjore për regjistrimin e pronësisë.Nga ana tjetër, nisur nga pasaktësia e të dhënave të sipërcituar, vërtetimi i pronësisë ështënjë ekstrakt nga regjistri i tokës, i cili nuk përbën një titull juridik të pronësisë, që nëpraktikë shpesh çon në mosmarrëveshje në lidhje me vendosmërinë e të drejtave tëpronësisë572.

Mospërputhja e të dhënave midis kadastrës dhe regjistrit të tokës në Bosnje &Hercegovinë është më evidente në zonat urbane se sa në ato rurale573. Objektivat kryesoretë regjistrit të pasurive të paluajtshme në Bosnje & Hercegovinë janë: të sigurojëregjistrimin e tokës në kadastër; zhvillimi i një tregu transparent mbi regjistrimin pasurivetë paluajtshme; dixhitalizimi i regjistrit të tokës dhe i të dhënave kadastrale, etj., por asnjënga kwto tregues ende nuk është realizuar574.

571 Progres raporti i Shqipërisë, 2013, fq. 56; aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2013/package/al_rapport_2013.pdf.572 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 50; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.573 Bosnia and Hercegovina, Real astate registration project, frameëork Environmental Management Plan,Mars 2012; aksesuar në adresën:http://www.rgurs.org/dokumenti/BiH%20Real%20Estate%20Registration%20EMP%20EN.pdf.574 Vizioni i administrimit të regjistrimit të pronës në Bosnje & Hercegovinë, është:zhvillimi i sistemit të regjistrimit të pronës duhet të jetë i efektshme, i sigurt dhe i qëndrueshëm, i cili tëmundësojë sigurinë ligjore në tregun e pasurive të paluajtshme dhe të ofrojë siguri për investitorët vendasdhe të huaj; disponueshmëria e të dhënave dixhitale për të gjithë për lehtësinë e marrjes së informacionitdhe shpërndarja e të dhënave; saktësia dhe cilësia e të dhënave sa i përket mirëmbajtjes së saj tëvazhdueshme dhe të përditësimit dhe azhurnimit të të dhënave; koordinim i institucioneve publike dheprivate për menaxhimin sa më të mirë të të dhënave mbi pasuritë e paluajtshme;koha për regjistrimin epronës duhet të ulet nga 2-5 ditë; të dhënat duhet të jenë të dixhitalizuara; rinovimi i zyrave të regjistrimit,


Elona Saliaj 156

Në Kroaci problematikat vijnë si pasojë e mungesës së harmonizimit të kadastrësdhe regjistrit të tokës. Ato kanë të bëjnë kryesisht me mungesën e të dhënave mbipasurinë për shkak të të dhënave jo të harmonizuara në kadastër dhe regjistrat e tokës. Nëpërgjithësi, të dhënat në kadastrën e tokës dhe regjistrat e tokës nuk janë të harmonizuarnë lidhje me madhësinë, formën, vendndodhjen dhe pronësinë e parcelave dhe kjokufizon në masë të madhe mundësinë e mbivendosjes me pasuritë e paluajtshme (tokë,shtëpi, ndërtesa). Si rrjedhim, regjistrat e tokës nuk janë të përditësuar (regjimi imëparshëm, pati rol pasiv mbi këtë proces) dhe të harmonizuar. Ato nuk korrespondojnëme situatën reale. Këto kanë çuar në rritjen e rasteve në gjykatat për regjistrimin epasurive.

Që nga viti 2003 e në vazhdim575, është duke u kryer reforma për unifikimin esistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, proces i cili ka vijuar normalisht, porende nuk ka përfunduar. Aktualisht po punohet për të pasur një sistem të vetëm tëregjistrimit të pasurive të paluajtshme, i quajtur sistem i bashkimit të informacioneve(joint information system - JIS)576.

Kosova ka pasur problematikë për sa i përket regjistrimit të titullit të pronësisë,sepse kanë ekzistuar akte private të shitblerjes midis shtetasve Kosovarë dhe atyre Serbë,por nuk mund të regjistroheshin, për faktin se pas 1989 qeveria ish Jugosllave e ndalonteme ligj shitblerjen e pronave mes popullatës me kombësi të ndryshme577. Si rrjedhimKosova u përball me situatat e legjitimimit dhe provueshmërisë së akteve private qëkishin nënshkruar.

Sa i përket aplikimit të teknologjisë së re për regjistrimet online të pasurive tëpaluajtshme, ai është një ndër proceset më të rëndësishme, e cila kërkon përkushtiminmaksimal të secilit shtet, në mënyrë që të mundësojë përfshirjen e saj në sistemin eregjistrimit. Të gjitha vendet Evropiane po synojnë në aplikimin e një procedure tëthjeshtë dhe të lehtë të këtij aplikimi. Por sistemi dixhital mund të aplikohet me saktësimaksimale vetëm në rast se të dhënat e pasqyruara për secilën pasuri, pronësi, kufi,kufizim, të drejta reale etj., janë të sakta dhe të pa kontestueshme. Por, jo të gjitha këtovende e kanë arritur këtë sukses. Veçanti përbën Italia, e cila që nga viti 1999 dhe deri në2005, arriti të finalizojë me sukses procedurën e regjistrimit online të të gjitha të dhënavekadastrale dhe regjistrin e tokës në një faqe interneti e cila është e aksesueshme nga

për të pasur më tepër akses; rritja e efikasitetit të punës; reduktimi i numrit të madh të kërkesave tëregjistrimit në pritje; rritja e numrit të transaksioneve; përafrimi on-line i të dhënave në regjistrimin eTokës; trajnim i punonjësve dhe cilësi më të mirë të shërbimeve për klientët, referuar Bosnia andHercegovina, Real astate registration project, frameëork Environmental Management Plan, Mars 2012;aksesuar në adresën:http://www.rgurs.org/dokumenti/BiH%20Real%20Estate%20Registration%20EMP%20EN.pdf.575 Me ndihmën e Bankës Botërore,576 Shiko për më tepër: Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, Ministry ofJustice, State Geodetic Administration, Zagreb, December, 2009, fq. 67-72, aksesuar në adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.577 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 7; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf


Elona Saliaj 157

profesionet e licencuar dhe të njohura nga ligji (sidomos noterët). Për t’u veçuar ështëedhe Franca dhe Gjermania, të cilat kanë bërë përpjekje të vazhdueshme që nga viti2009, për ta finalizuar në vitin 2011 procesin e regjistrimit online të të dhënave dheinformacioneve në zyrat përkatëse të regjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe më pasnë zbatimin e aksesit online të regjistrimit të pasurive578. Gjermania, nëpërmjet sistemitALKIS, prezanton një model kadastral mbi një standard ndërkombëtar teknik të kualitetittë lartë dhe synon të përmirësojë kadastrën e Gjermanisë si një sistem bazë tëinformacionit në shoqërinë dixhitale të shekullit të 21-të579.

Në të njëjtën kohë, edhe vendet Evropës Juglindore po bëjnë përpjekje për tapërfshirë këtë teknologji e cila është pjesë e rëndësishme e administrimit të pasurive tëpaluajtshme. Shqipëria duke filluar nga viti 2012 e në vijim, ka bërë përpjekje përpërfshirjen e procesit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme nëpërmjet sistemit “onestop shop” të marrjes së informacionit, por gjithashtu edhe të aplikimeve online të këtyresistemeve për 27 shërbime nga 54 në total që ofron sistemi i regjistrimit. Por kjo mbetetende një proces jo i plotë për faktin se aplikohet vetëm në 2 ZVRPP, nga 36 që kaShqipëria580. Një përpjekje të tillë me shumë sukses e ka mundësuar Kroacia, që bëndallim nga vendet e Evropës Juglindore. Shqipëria ka ende probleme të mbartura sa ipërket regjistrimit të pronësisë, sepse nuk ka finalizuar procesin e regjistrimit fillestar tëpasurive si dhe zgjidhjen e problemeve që kanë lidhje me kthimin dhe kompensimin epronave, përfundimin e legalizimeve të ndërtimeve informale apo probleme të tjera tëmbivendosjes së pronësisë, të cilat e bëjnë të vështirë mbarëvajtjen e një procesi të tillëdhe dixhitalizimin e pasurive.

578 Që prej vitit 1997, grupi i punës së autoriteteve të studimit të tokave në Republikën Federale tëGjermanisë, është zhvilluar si model i integruar i një sistemi informativ të kadastrës zyrtare të quajturALKIS. Ky sistem është i pari që përshkruhet në mbarë botën duke përdorur standarde të moderuara tëzhvillimit të software. Autoritetet gjermane topografike planifikojnë të migrojnë të dhënat e tyre për tëkrijuar ALKIS sa më shpejt të jetë e mundur. Pra, të dhënat kadastrale mund të përdoren me lehtësi përhartën topografike dhe anasjelltas, referuar Winfried Hawerk, “ALKIS® - Germany’s way into a Cadastrefor the 21century”, Germany, fq. 1; aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/korea/full-papers/pdf/session16/hawerk.pdf.579 Winfried Hawerk, “ALKIS® - Germany’s way into a Cadastre for the 21century”, Germany, fq. 1;aksesuar në adresën: https://www.fig.net/resoaurces/proceedings/fig_proceedings/korea/full-papers/pdf/session16/hawerk.pdf.580 Aplikimi i një sistemi të tillë elektronik në Shqipëri, është aplikuar si projekt pilot duke u shtrirë vetëmnë dy rrethe kryesore Tiranë e Durrës. Mbetet ende shumë punë për të përfshirë të gjitha rrethet e tjera.


Elona Saliaj 158

KREU V

SFIDAT E SË ARDHMES EUROPIANE NË PËRMIRËSISMIN ESISTEMIT TË REGJISTRIMIT TË PASURIVE TE PALUAJTSHME

Teknikat dixhitale të identifikimit dhe pasqyrimit të të dhënave mbi pasuritë epaluajtshme në format elektronik si dhe kërkimi i informacioneve dhe regjistrimi ipasurive të paluajtshme online po është një nga synimet e vendeve Evropiane dhe popërparon me shpejtësi. Një nga qëllimet kryesore është nevoja për të reduktuar pengesatadministrative, të institucionit të regjistrimit të pasurive, lehtësimin e kryerjes sëtransaksioneve në mënyrë efiçente dhe me procedura lehtësuese etj., të cilat po bëhenprioritet kryesore të nismave legjislative të secilit shtet Evropian. Autoritetet publikepërpiqen të gjejnë një rrugë të përshtatshme me qëllim uljen e shpenzimeve e kostovefinanciare aty ku është mundur, dhe ajo çka është e rëndësishme që ky proces tëndihmojë në përmirësimin dhe rritjen e sigurisë së tregut të pasurive të paluajtshme. Sirrjedhim transferimi i pronësisë dhe hipotekimi i saj duhet të jetë sa më efikas si për njështet anëtar, ashtu edhe për atë ndërkufitar.

Bashkimi Evropian ka në fokus të saj harmonizimin e legjislacionit të shteteveanëtare në mënyrë që të lehtësojë lëvizjen e lirë të personave, kapitalit dhe mallrave, dukebërë ekonominë e Bashkimit Evropian sa më konkurruese të jetë e mundur. Edhe pse neni295 të Traktatit të BE-së, përjashton futjen e “sistemit të pronësisë” nga ndikimi i“Evropës”, duhet të jemi të vetëdijshëm se regjistrat publikë, zyrat e posaçme qëadministrojnë dhe mbajnë të dhënat mbi gjendjen juridike të pasurive të paluajtshme, inënshtrohen ndikimit të politikave të BE-së581.

Me zhvillimin dhe përparimin teknologjik të informacionit, përfshirë edheiniciativat e qeverisë, gjithnjë e më shumë janë bërë përpjekje për harmonizimin epolitikës së informacionit në shtetet anëtare të BE-së. Ky përafrim, pasqyrohet edhe nëinformacionet që tregojnë regjistrat e pasurive të paluajtshme. Është evidente se, ka njërritje të konsiderueshme të transaksioneve ndërkombëtare të pasurive të paluajtshmebrenda Bashkimit Evropian dhe shtetasit e këtyre vendeve dhe kompanitë financuese tëtyre, janë përfshirë në transaksione të tilla dhe e shikojnë domosdoshmëri menaxhiminkombëtar të regjistrave të tokës.

Kjo është arsyeja që BE-ja ka mundësuar gjetjen e mekanizmave të duhur ligjorëme qëllim mundësimin krijimit të një portali Evropiane për shtetet anëtare të BE-së, tëcilat të mundësojnë akses të mjaftueshëm jo vetëm për pasuritë paluajtshme brendasistemit ligjor kombëtar, por për secilin shtet anëtar që bën pjesë në këtë portal.Megjithëse kjo nismë paraprake ka rezultuar e suksesshme, ajo ka edhe anët e sajdyshuese për të cilat disa shtete anëtare kanë shprehur rezervat në lidhje me to. Një prej

581 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Holandë, 2005,fq. 2; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.


Elona Saliaj 159

të cilave ka të bëjë me sasinë apo vëllimin e informacionit që mundëson ky portal, i ciliështë i ndryshëm për secilin shtet, në varësi të rëndësisë që i kushton mbrojtjes së tëdhënave të përcaktuara si të dhëna personale që përfshin në identifikimin pasurive tëpaluajtshme.

Pjesëmarrja e shteteve anëtare në këtë portal ka disa klauzola të posaçme të cilatduhet të zbatohen me rigorozitet dhe që për vendet e Evropës juglindore, përfshirëShqipërinë, janë kusht për tu përmbushur. Ato kanë të bëjnë me: regjistrimi i të gjithapasurive të paluajtshme në format elektronik, mundësimi i aksesit online të pasurive,harmonizimi i regjistrave të pasurive të paluajtshme me njëri tjetrin, zgjidhja eproblemeve juridike mbi identifikimin e disponuesve të pasurive të paluajtshme, etj.

Vendet anëtare të BE-së tashmë kanë konkretizuar disa nga nismat përmundësimin e eksesit online të pasurive të paluajtshme nëpërmjet portaleve përkatëse, siçështë EULIS, regjistrimit të pronësisë siç është e-registration, apo mundësimit të kryerjessë transaksioneve përkatëse nëpërmjet portalit CROBECO.Një tjetër nismë që kanë ndërmarrë shtetet anëtare të BE-së, ka të bëjë edhe me gjetjen emekanizmave të posaçëm ligjorë në mënyrë që të lehtësojnë përdorimin legjislacionit mbiregjistrimin pasurive të paluajtshme në secilin vend, shpjegimin terminologjivepërkatëse, krijimin e një fjalori të unifikuar për shtetet anëtare, etj.Gjithashtu vendet anëtare të BE-së, synojnë edhe në krijimin e një EurohipotekeEvropiane e cila edhe pse është një nismë që daton që nga viti 1966, nuk ështëkonkretizuar ende. Ky aplikim kërkon një marrëveshje të përgjithshme të të gjithashteteve anëtare, në mënyrë që të përafrojnë legjislacionin që përfshin regjistriminpasurive të paluajtshme dhe të të drejtave reale mbi të (përfshirë edhe hipotekën) mekushtet e përgjithshme në komunitetit Evropian për këtë qëllim.

Një pjesë e këtyre aplikimeve online, që ka të bëjë me kërkimin e informacionitmbi regjistrimin e pasurive të paluajtshme si dhe regjistrimin e transaksionevendërkufitare, është mundësuar pjesërisht nga vendet evropiane. Por në mënyrë që këtonisma të bëhen më të aplikueshme duhet patjetër një pjesëmarrje më e gjerë e shteteveanëtare (jo vetëm të BE-së, por edhe vendeve të tjera Evropiane, përfshirë edheShqipërinë) dhe kërkohet specializim i vazhdueshëm i administratës së institucionit tëregjistrimit të pasurive, i institucioneve publike (përfshirë noterët, apo institucione tëtjera) që mundësojnë kërkimin informacionit dhe regjistrimeve online të pasurive tëpaluajtshme.

Për të gjitha këto, vendet të cilat nuk janë anëtare të BE-së, pjesë e së cilës ështëedhe Shqipëria, do të duhet të vendosin dhe të përpunojnë strategji konkrete se si të mundtë arrijnë kushtet e vendosura nga shtetet anëtare, me qëllim kapërcimin dhe zgjidhjen eproblematikave mbi identifikimin e pasurisë së paluajtshme, krijimin e një tregu të sigurtdhe garantues nëpërmjet reformave përkatëse mbi administrimin pasurive të paluajtshme,dixhitalizimin e të gjitha të dhënave mbi pasurinë, etj.


Elona Saliaj 160

5.1 Sfidat e së ardhmes Evropiane në përmirësimin e Kadastrës dhe Regjistrittë tokës

5.1.1 Funksioni i kadastrës së pasurive të paluajtshme582

Zhvillimi i sistemit kadastral ka qenë dhe ende është i përcaktuar nga dinamika enevojave të rritjes së globalizimit, duke përfshirë ndryshimet e shumë faktorëve si:zhvillimi i teknologjisë së informacionit hapësinor (IT), zhvillimi i teorisë sëqëndrueshëm hapësinore, intensitetin e dukurive natyrore dhe nevoja ekonomike përpamjen 3D/4D në kohë reale, dëshira për të dhënat e standardizimit/normalizimit dhendërveprimit të sistemeve, etj. Vëmendje e veçantë duhet ti kushtohet dinamikës sësistemeve të shumta të modernizimit teknologjik për shkak të krijimit të teknologjisë sëpërparuar të informacionit (IT), që dalin me trendin e globalizimit. Një tipar irëndësishëm i globalizimit është mundësia për krijimin e një sistemi global tëinformacionit, lidhja kryesore e të cilit është lidhja e rrjetit global dhe veçanërisht sistemii internetit për të siguruar aftësi të plotë për të komunikuar. Zhvillimi i internetit, krijonmundësinë për përfshirjen në një gamë të gjerë të informacioneve gjeohapësinore, dukepërfshirë informacione kadastrale. Kjo dukuri ka qenë objekt i analizave të gjerashkencore, nga të cilat janë marrë rekomandime të nevojshme me qëllim përsosjen eshërbimit583.

Analiza e këtyre studimeve shërben për të përcaktuar kadastrën globale "model",e cila duhet të jetë e dixhitalizuar. Teknologjia e informacionit duhet të përdoret në tëgjitha nivelet e funksionimit të sistemit të mbledhjes dhe përpunimit të të dhënave. Sirrjedhim, teknologjia moderne duhet të përdoret edhe për teknikat e matjes gjeodezike(sistemi i pozicionimit GPS, teknikat e fotogrametrisë në kuptimin e largët, etj.).

Avantazhet e përdorimit të bazave të të dhënave dixhitale janë theksuar nga tëgjitha studimet e analizuara. Të tilla studime janë publikuar që në vitin 1998, kuprojektohej “Kadastra 2014”. Ky dokument përmban referenca për nevojën ezëvendësimit të ndarjes së të dhënave kadastrale, nëpërmjet internetit. Në lidhje me njëkërkesë të tillë që nga viti 1990, janë projektuar infrastruktura të ndryshme të të dhënavehapësinore në Shtetet e Bashkuara, ku në vitin 2001 ka iniciuar në ndërtimin einfrastrukturës së të dhënave hapësinore Evropiane. Pastaj u krijuan themelet e INSPIRE(Infrastruktura për informacione hapësinore në Komunitetin Evropian), e cila në vitin2007 u miratuan si Direktiva 2007/2/EC INSPIRE [31] nga Parlamenti Evropian dheKëshilli i Komisionit të Komunitetit Evropian584.

582 Referuar: Daniel Steudler, “Cadastre 2014 and Beyond”, the International Federation of Surveyors(FIG), Copenhagen, Danimarke, fq. 3; Aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/publications/figpub/pub61/Figpub61.pdf.583 Agnieszka Dawidowicz, Ryszard Źróbek, “Analysis of concepts of cadastral system technologicaldevelopment”, Lituani, 2014, fq. 1, aksesuar në adresën:http://leidykla.vgtu.lt/conferences/ENVIRO_2014/Articles/5/201_Dawidowicz.pdf.584 Agnieszka Dawidowicz, Ryszard Źróbek, “Analysis of concepts of cadastral system technologicaldevelopment”, Lituani, 2014, fq. 1, aksesuar në adresën:http://leidykla.vgtu.lt/conferences/ENVIRO_2014/Articles/5/201_Dawidowicz.pdf.


Elona Saliaj 161

Instituti Gjeometrik Kombëtar në Francë (IGN)585, ka zhvilluar një ekspertizë nëkëtë fushë që është i njohur në mbarë botën, e cila ka forcuar marrëdhëniet e saj meDrejtorinë e Përgjithshme të Financave Publike Franceze. IGN është subjekti përgjegjëspër kadastrën, menaxhimin e regjistrit të tokës dhe përcaktimin e tatimit të pronës, të cilatkanë qenë ndër prioritet kryesore në politikat Franceze. Ky Institut është në gjendje tëhartojë dhe zbatojë zgjidhje të përshtatura për çdo problem të hasur në të dy aspektetteknike dhe ligjore.

Që nga publikimi i broshurës ‘Kadastra 2014’ në vitin 1998, FederataNdërkombëtare e Studimeve ka përjetuar zhvillime globale duke bërë kërkimin përkadastrat efektive gjithnjë e më të qarta. Edhe pse kadastrat ishin të lidhur shumë mesistemet e vendeve anëtare të BE-së të cilat përmbanin të drejta të plota dhe garantimin etitujve të pronësisë shtetërore; trendet globale tregojnë se ende është e nevojshme tëgarantohet siguria e zotërimit të tokës për pronarët e paregjistruar apo përdoruesit etokës586. Kadastra nënkupton “sistemin e administrimit të tokës”, një “sistem regjistrimitë tokës” apo një “sistem informacioni mbi tokën”.

Në përgjithësi, kadastra përfshin detajet e pronësisë, të tokës, vendndodhjen esaktë, disa vende të tjera përfshijnë koordinatat hartografike, sipërfaqet (dhe zonat),kultivimet nëse janë rurale dhe vlerat e parcelave individuale të tokës. Kadastrat janëpërdorur nga shumë vende të botës, disa vende e kanë përdorur dhe konceptuar kadastrënsi regjistër titulli pronësie. Kadastra është një burim themelor i të dhënave mbi tokën dhetë proceseve gjyqësore midis pronarëve587. Kadastra në BE nuk i përgjigjet modelit uniktë një kadastre në BE, por më tepër i përshtatet modeleve të ndryshme dhe funksioneve tëçdo shteti që e përdor atë.

Nevoja për të mbrojtur këtë shumëllojshmëri varietetesh, pa ulur efikasitetin ezhvillimeve të ardhshme të përbashkëta, është një çështje ndërkombëtare. Gjykatat eDrejtësisë dhe agjencitë e regjistrimit të pasurive janë institucionet që tradicionalishtkanë qenë të lidhura ngushtë ndërmjet tyre. Në të vërtetë, në një numër tëkonsiderueshëm të vendeve të BE-së funksionet e regjistrave të tokës, janë administruarnga gjyqtarët, ndërsa në disa të tjera ato janë kryer nga zyrtarët apo punonjësit eadministratës të cilët kishin kompetenca ligjore të tilla të pavarura, sikurse gjyqtarët.

Regjistri i Tokës është një instrument i projektuar për të bashkëpunuar në vijimme anë të procedurave ligjore, për sa i përket edhe miratimit të masave parandaluese dhezbatimin e penaliteteve. Vendimet e gjykatave janë të regjistruar në regjistra të tillë tëcilët mbahen në zyra të posaçme, të cilat për më tepër, u ofrojnë gjykatave informacionembi pronarët e tokës dhe të drejtat që ata gëzojnë.

585 Institute Geometric National-Instituti Gjeometrik Kombëtar.586 Daniel Steudler, “Cadastre 2014 and Beyond”, the International Federation of Surveyors (FIG),Copenhagen, Danimarke, fq. 5; aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/publications/figpub/pub61/Figpub61.pdf.587 Alexandra-Maria DAMIAN, Raluca Manea, Vlad Paunecu “Cadastre in Europe”, Bukuresht, Rumani,fq. 133, aksesuar në adresën: http://journalofyoungscientist.usamv.ro/pdf/vol_III_2015/art24.pdf.


Elona Saliaj 162

Rëndësia ligjore e informacionit të tillë ndryshon në varësi të sistemit dhe tëpërdorimit të regjistrit. Kryesisht ajo shërben:

për të stimuluar shkëmbimin e njohurive dhe praktikës në mënyrë që tëkontribuojë në zbatimin e procedurave ndërkufitare;

për të lehtësuar aksesin në regjistrin e rezolutave ligjore në çështjet familjare,trashëgimisë dhe testamenteve;

për të nxitur një procedurë të thjeshtëzuar, për të provuar kapacitetin etrashëgimtarëve në të gjithë shtetet anëtare me mbishkrimin e tij në Regjistrin e Tokës;

për të nxitur procedurat me qëllim vërtetimin e detyrimeve të mundshme mbitrashëgiminë të vendosura në një shtet tjetër anëtar;

për të identifikuar të metat që pengojnë zbatimin e drejtpërdrejtë të rezolutave tëmiratuara ligjore për këtë çështje nga gjykata e një shteti anëtar në një shtet tjetëranëtar588.

5.1.2 Roli funksional i regjistrit të pasurive të paluajtshme589

Regjistri i Tokës është instrumenti i themeluar nga shtetet për të mbrojtur tëdrejtat reale dhe për të plotësuar fushën tregtare me sigurinë ligjore, me përpunimin einformacionit të plotë, ligjërisht efektive në lidhje me pronësinë dhe për të drejtat e tjerareale. Regjistrat e tokës nuk janë thjesht bazat e të dhënave, por institucione ligjore.

Publikimi i Regjistrimit nuk është informacion i thjeshtë, por informacion ikualifikuar, informacion i besueshëm me vlerë ligjore dhe me efekte provueshmërie.Sistemet e regjistrit të tokës u kanë siguruar qytetarëve të drejtë themelore të pronësisëdhe u japin siguri juridike në marrëdhëniet me pasurinë, ngritjen e kushteve përzhvillimin e një tregu efikas dhe transparent.

Në dekadat e fundit, pothuajse të gjitha vendet Evropiane kanë investuar në këtëdrejtim. Republika Federale e Gjermanisë ka krijuar një sistem të lartë kadastral tësofistikuar që garanton sigurinë e zotërimit të tokës. Me një histori të gjatë të regjistrimittë tokës në Gjermani është një fakt i provuar se një sistem i mirë i garantimit të sigurisësë zotërimit të tokës, është shumë i rëndësishme për një shoqëri të zhvilluar. Gjermania,synon që në të ardhmen të integrojë sistemin e regjistrit kadastral dhe hartës kadastrale.Koncepti i një baze të integruar të të dhënave kadastrale, është projektuar tashmë nëGjermani që 30 vjet më parë, por asnjëherë nuk është kryer si proces. Kapacitetet ekufizuara të pajisjeve të përpunimit të të dhënave, nuk e kanë lejuar një qasje të integruarndaj këtij koncepti.

Mbretëria e Bashkuar i kushton vëmendje të veçantë përditësimin të të dhënavehartografike dhe në një periudhe çdo 4-5 vjet, bën matjet e tokave dhe verifikimin e tyreme gjendjen aktuale që ndodhen në zyrat e regjistrimit, me qëllim përmirësimin dhepërditësimin e të dhënave.

588 Referuar në adresën: http://www.elra.eu/network.589 Referuar në adresën: http://www.elra.eu/network.


Elona Saliaj 163

Në Spanjë, regjistri i tokës, lëshon një fragment ekstrakti me gjitha faktet qëlidhen me pronën: mbajtësin e titullit, të drejtat e palës së tretë dhe përshkrimin epronës590. Franca, ka mundësuar krijimin e një shërbimi online sa i përket pasurive tëpaluajtshme, ku 100% e shënimeve të regjistrit të tokës, janë në dispozicion në formë tëekstraktit të dixhitalizuar dhe 24% e të gjitha hartave kadastrale janë në dispozicion nëformat dixhital vektorial. Po synohet që të gjitha hartat të jenë të aksesueshme në formëelektronike.

Greqia, ndryshe nga vendet e tjera, mbetet mbrapa. Ajo ka ndërmarrë iniciativaserioze për regjistrimin në mënyrë të plotë të të gjithë informacionit mbi pasurinë epaluajtshme, por ende nuk i ka finalizuar ato. Gjithashtu po bën përpjekje për integrimindhe unifikimin e informacionit ligjor dhe hartografik të cilat duhet të përputhen me njëratjetrën. Vetëm pasi të jenë regjistruar në mënyrë uniforme i gjithë informacioni mbipasuritë e paluajtshme, mund të bëhen përpjekje për t’u aksesuar on-line. Megjithatë,synimi kryesor i vendeve Evropiane, është krijimi i kushteve komode, të dixhitalizuara,në mënyrë që mundësohet aksesi online dhe në një kohë të shpejtë e të sigurt, i gjithëinformacioni mbi pasurinë e paluajtshme. Gjithashtu synimi i tyre është të krijojnë njëstabilitet në regjistrimin e pronësisë, në informacionin hartografik të tyre (i cili duhet tëpërditësohet sipas kushteve moderne) dhe të ketë lehtësi dhe shpejtësi në ofrimin eshërbimit. Sistemi on-line nëpërmjet shërbimit Noterial, mundësohet pothuajse në tëgjitha vendet Evropiane, përveç Greqisë dhe Anglisë, pjesërisht Shqipërisë.

Regjistrimi i pasurive të paluajtshme në Evropë dhe administrimi i saktë dhe nëmënyrë të besueshme i saj është duke ecur me hapa të sigurt dhe drejt një unifikimibazuar në parimin e transkriptimit. Regjistrimi i vjetër bazuar në hartat kadastrale pozëvendësohet me regjistrimin e ri, ku janë ndërthurur elementë juridikë dhe hartografikëtë sigurt, ku të gjitha së bashku, japin informacionin e plotë mbi pasurinë e paluajtshme.Pronari i ri i pasurisë së paluajtshme, duhet të paraqesë në vendin e regjistrimit, njëkërkesë për regjistrim. Kërkesa e tillë duhet të përfshijë të gjitha dokumentet në lidhje mepronësinë (e shitjes dhe marrëveshje të blerjes, titullin juridik aktual të vërtetimit tëpronësisë, etj). Italia është një nga vendet Evropiane që i ka kushtuar më tepër rëndësidixhitalizimit të të gjitha dokumenteve të vjetra dhe akteve të pasurive të paluajtshme, qëndodhen në zyrën e regjistrimit (Electronic Land Registries). Në këtë mënyrë, shërbimetdo të jenë krejtësisht on line dhe në një kohë më të shpejtë dhe efikase se sa më parë.Bashkimi i dy regjistrave, atij kadastral dhe regjistrit të pasurive të paluajtshme, në një tëvetëm, është synimi kryesor fillestar i të gjitha shteteve Evropiane. Qëllimi i saj është qëtë mundësojë për qëllime fiskale, shkrirjen e informacionit që ndodhet në dy baza tëndryshme të të dhënave, në një të vetëm, me qëllim identifikimin për çdo parcelë tëpasurisë se paluajtshme dhe çdo person që gëzon të drejtat mbi atë pasuri.

Tani sfida e vendeve Evropiane është të zgjerojnë atë përtej kufijve kombëtarë,nëpërmjet krijimit të regjistrit elektronik dhe krijimit të platformave të sigurta tëkomunikimit në mënyrë që të krijohen mundësi të mira zhvillimi. Për të analizuar

590 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 355, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.


Elona Saliaj 164

veprimin e regjistrave të tokës në zonën Evropiane dhe kontributin e tyre në forcimin esigurinë e transaksioneve të pasurive të paluajtshme, duhet të merren në konsideratëfaktorët dhe karakteristikat e mëposhtme:

Në çdo shtet anëtar, regjistri i tokës zë një vend të rëndësishëm në strukturën eshtetit, i cili administrohet nga institucione të posaçme ligjore, që nuk janë të njëjtë për tëgjitha shtetet. Kjo pabarazi e bën koordinimin e regjistrimeve në Evropë, shumë tëvështirë.

Regjistrat e tokës janë të lidhura shumë ngushtë me parimin e “lex rei sitae”,parimi i së drejtës ndërkombëtare, i cili thotë se prona e paluajtshme rregullohet nga ligjii vendit ku ndodhet dhe udhëhiqen nga rregullat e rrënjosur thellë në traditën ligjorekombëtare. Kjo kërkon respektimin e plotë të parimeve që rregullojnë sistemet ligjoredhe regjistrimet kombëtare, në funksion të juridiksionit të tyre të veçantë në çështjet qëndikojnë in rem të të drejtave të pasurive të paluajtshme. Kjo qasje është konfirmuar ngainstrumentet e fundit të kaluara në fushën e drejtësisë civile, siç është Rregullorja650/2012 “Mbi Trashëgiminë dhe Testamentet” që përjashton nga objekti i tij, natyrën etë drejtave in rem dhe çdo regjistrim në regjistrin e të drejtave në pasurinë e paluajtshme.

Në të gjitha shtetet anëtare, regjistrat e tokës kanë ndjekur të njëjtin qëllim:siguri ligjore. E megjithatë, jo të gjithë regjistrat kanë të njëjtin organizim, të njëjtatkërkesa dhe të njëjtat pasoja juridike dhe jo të gjithë regjistrat janë shpërndarë në tënjëjtën shkallë mbrojtjeje ligjore apo garanci juridike.Duke pasur prezentë të gjithë këta faktorë mund të kuptohet se sa mundësi ka që qëshërbimet e regjistrit të tokës të mund të jenë efektive në nivel ndërkombëtar.

Një gjë e tillë do të ndodhë vetëm nëse ato janë të shoqëruara me veprime paraleleqë u mundësojnë qytetarëve dhe profesionistëve të përdorin në mënyrë efektiveinformacionin e dorëzuar nga sistemet elektronike. Fakti evident që tregon se jo të gjithëregjistrat e tokës pasqyrojnë të njëjtin nivel sigurie, është ekzistenca e rrezikut në atë seinformacioni i dhënë mund të jetë i pasaktë dhe me shumë gabime dhe mund tëdestabilizojë përpjekjet e bëra nga sistemet e tjera të cilat kanë një nivel të lartë tëgarantimit të të drejtave mbi pronësinë.

5.2 Efektet e harmonizimit ndërkombëtar ligjor të regjistrimit të pasurive

5.2.1 Përafrimi ligjor i regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Evropë

Transaksionet mbi pasuritë e paluajtshme, tashmë janë ndërkombëtarizuar dhenuk njohin më kufij. Një gjë e tillë, lind nevojën dhe domosdoshmërinë e përcaktimitligjor të unifikuar, mbi regjistrimin e pasurive të paluajtshme dhe administrimit të njëjtëtë tyre në të gjithë vendet Evropiane. Kjo mund të bëhet e mundshme sidomos në disaaspekte të rëndësishme të këtij procesi; të cilat nuk cenojnë ndërhyrjen në ligjin ebrendshëm; por lehtësojnë mekanizmat që transaksione dhe regjistrime të tilla, të ofrohennë mënyrë të shpejtë, të rregullt dhe përafërsisht të njëjtë, të paktën në pjesën më tëmadhe të globit. Një projekt i tillë, tashmë është bërë evident në një pjesë të Evropës


Elona Saliaj 165

(përkatësisht tetë juridiksione, pjesë e bashkimit Evropian), por një gjë e tillë, nuk ndalonmundësinë e një përhapje ndërkombëtare të një aplikimi dhe përmbajtjeje të tillë.

Në këtë mënyrë, ajo ofron informacione jo vetëm kombëtare, por edhendërkombëtare591 në lidhje me të drejtat mbi pasuritë e paluajtshme, duke përdorur tëdhënat dixhitale të regjistrave të tokës për secilin nga këto shtete pjesëmarrëse592.

Ky projekt, është hapi i parë drejt një sistemi më transparent të marrjes sëinformacionit në regjistrat publikë, në mënyrë që të mund të kryhen transaksione mbipasuritë. Pra, çdo subjekt ka mundësi të marrë njohuri të hollësishme për gjendjenjuridike që ndodhet prona në momentin që ai shfaq interes për të.

Hapi tjetër logjik, nga pikëpamja e mundësisë së marrjes së informacionitndërkombëtar mbi pasurinë e paluajtshme në një vend të caktuar, është se regjistratkombëtarë të pasurive në vende të ndryshme, do të harmonizohen ose integrohen në njëregjistër të vetëm, e cila do të jetë funksionale për të gjitha vendet dhe do të udhëhiqetnga një administratë e caktuar, e trajnuar më së miri për këtë çështje. Për të nxitur dhe përtë lehtësuar transaksionet në tregun ndërkombëtar, është sugjeruar aplikimi i një mënyretë zakonshme të regjistrimit të tokës, përveç regjistrimeve ekzistuese kombëtare të tokës:sistemi i quajtur “EuroTitle”. Ky sistem do të shërbejë vetëm për vendet anëtare pjesë eBE-së. Ai është një koncept i vështirë, i cili mund të sjellë uniformitetin e kërkuar tëregjistrimit të tokës në Evropë. Ky projekt është në fazat e fillimit të zhvillimit të tij dhepasojat juridike dhe organizative duhet të eksplorohen dhe të zhvillohen më tej, për tëvlerësuar mundësinë e përfshirjes së konceptit të regjistrit të tokave evropiane593.

Në vitin 2002, u krijua Komiteti i Përhershëm për Kadastrën në BashkiminEvropian594, në mënyrë që të arrihej koordinim më i madh midis kadastrave Evropianedhe përdoruesve të tyre. Objektivi kryesor i komitetit, ishte që të ofronte një rrjet që tëmund të lehtësonte shkëmbimin e informacionit dhe ekspertizës, përzgjedhjen epraktikave më të mira midis anëtarëve. Ai dëshironte të përfaqësonte një lidhje midiskadastrës dhe organeve mbikëqyrëse të Bashkimit Evropian. Një tjetër rezultat i këtijprojekti ishte “Informacioni i Shërbimit të tokës në Bashkimin Evropian”.

Projekti synonte përcaktimin e informacionit të dixhitalizuar e të detajuar mbipasurinë e paluajtshme për vendet Evropiane në një portal595. Edhe pse qëllimi kryesor iprojektit nuk arrinte më shumë se kaq, u parashikua që ky të ishte hapi i parë drejtsistemeve më të harmonizuara të administrimit të tokës në të gjithë Evropën. Për të kryernjë transaksion mbi pasurinë e paluajtshme dhe për më tepër për të marrë lehtësishtinformacion mbi atë pronësi për të cilin mund të jenë të interesuar subjekte që jetojnë nështetet brenda BE-së, apo edhe jashtë saj, ndryshon nga një vend në tjetrin dhe proceduratqë kërkohen nuk janë aq të thjeshta dhe të njëjta për të gjitha shtetet. Marrja e

591Pavarësisht sistemit të familjes ligjore që i përket shteti përkatë, pra nëse është common law, apo civillaw.592 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Holandë, 2005,fq. 2; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.593 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Holandë, 2005,fq. 3; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.594 E aksesueshme nëpërmjet adresës:www.eurocadastre.org.595 Shiko për më tepër: Van der Molen, 2004.


Elona Saliaj 166

informacionit në rrugë dixhitale për të gjitha shtetet, do të lehtësonte kohën dhe anënfinanciare të subjekteve të ndryshëm, të cilët kërkojnë pajisjen me informacion për njëpronë të caktuar596.

Personat fizikë dhe juridik, vendas apo të huaj, kanë të drejtë të hyjnë në regjistratpërkatës dhe të kërkojnë marrjen e ekstrakteve të të dhënave direkt vetëm nga regjistrielektronik, duke siguruar në këtë mënyrë, pamundësinë e manipulimit të regjistritelektronik. Personat juridikë/fizikë, vendas apo të huaj, që kanë të drejtë për të hyrë nësistemin elektronik, mund të marrin ekstrakte/dokumente pronësie elektronike direkt pasitë kenë marrë pëlqimin nëpërmjet aplikimit online të formularit dhe pasi të kenë vërtetuarse janë pronarë të pronës apo subjekte të legjitimuar.

5.2.2 Qëllimi i krijimit dhe funksioni i EULIS

EULIS, është një projekt në kuadër të programit të ruajtjes së informacionit tëpërgjithshëm të shoqërisë që jeton brenda BE-së. Ajo vepron në bashkëpunim meorganizatat që ofrojnë informacione ligjore të dixhitaliazuar për të dhënat mbi pasuritë epaluajtshme, për tetë juridiksione Evropiane, siç janë: Austria, Angli dhe Uells, Finlanda,Lituania, Holanda, Norvegjia, Skocia dhe Suedia597.

Zyrat kombëtare, të cilat janë përgjegjëse për veprimet apo regjistrimet e titujvejuridikë të cilat marrin pjesë në EULIS, nuk janë domosdoshmërish të njëjta në të gjithakëto vende. Për administrimin e tyre, mund të operojë vetëm një zyrë kombëtare, osemund të jenë edhe dy zyra me funksione të ndara; por që luajnë të njëjtin rol dhe mbi tëgjitha, kanë të njëjtin qëllim. Në disa juridiksione, regjistrat e pasurive të paluajtshme dhetë dhënat dixhitale, menaxhohen nga e njëjta organizatë (p.sh., Angli & Uells, Skoci),ndërsa në të tjerët, funksionojnë si dy entitete të ndara. Për shembull, në Suedi, kadastrasiguron informacionin dixhital, ndërsa vetë regjistrimi i tokës, është përgjegjësi egjykatave vendore. Kështu, të dy regjistrat e tokës dhe kadastrave marrin pjesë në EULIS.

Ky i fundit, bazohet në përpjekjet e mëparshme të regjistrave të tokës dhekadastrave, për të përshkruar karakteristikat e shumë sistemeve kombëtare tëadministrimit të tokës 598 . Kjo do të sigurojë mjetet për të lehtësuar aksesin nëinformacione ndërkombëtare për të drejtat mbi pasuritë e paluajtshme dhe informacionine plotë juridik të saj, duke përdorur bazat e të dhënave të kompjuterizuar në kadastra, aporegjistrat e tokës599.

596 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Holandë, 2005,fq. 3; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.597 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches NotarinstitutWürzburg, “Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”,2005, fq. 45, aksesuar në:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.598 Siko për më tepër: John Manthorpe “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the EuropeanUnion” (United Kingtom), Dhjetor, 2004, fq.17, aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.599 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Hollandë, 2005,fq. 4-5; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.


Elona Saliaj 167

Projekti, ka filluar në Janar 2002 dhe u finalizua në Qershor 2004. Bashkëpunimi,synonte në vendosjen e një shërbimi operacional në vitin 2005. Në fazën e parë tëprojektit, synohej që përdorues të saj të jenë punonjës profesionistë, si: agjentë tëpasurive të paluajtshme, avokatët, noterët dhe institucionet financiare. Por, pati edhekundërshtime për këtë çështje pasi kërkuan që ky shërbim të jetë i hapur edhe përindividët privatë. Projekti, adreson një sërë çështjesh të ndryshme nga përmbajtja eshërbimit dhe eksplorimi i legjislacionit të tanishëm kombëtar të aplikuar për të hyrë dhepër të përdorur të dhëna, duke përfshirë një sistem të sigurt faturimi, si dhe zhvillimin enjë fjalori të posaçëm ligjor të tokës dhe kadastrës: e cila quhet ‘Fjalori EULIS'600.

Është me rëndësi të kuptojmë se EULIS nuk përfaqëson regjistrin Evropian tëpasurive të paluajtshme, por ajo është një platformë e posaçme për të gjitha regjistrat endryshme ekzistuese kombëtare në vendet Evropiane. Megjithatë, agjencitë pjesëmarrësekanë rënë dakord të punojnë së bashku për aksesin ndërkombëtar në regjistrat e tyrepërkatëse pavarësisht nga ndryshimet në parimet ekzistuese për mbledhjen dhe ruajtjen einformacionit, të kuadrit ligjor dhe rregullator dhe parimet për akses në informacione601.

Ky shërbim, ofron dy lloje informacionesh mbi pasuritë e regjistruara në regjistrine tokës. Para së gjithash pasqyrohet informacioni i kërkuar, si: numri i parcelës apoobjektit, emrin e pronarëve dhe zotëruesve të të drejtave të kufizuara, data e transaksionittë fundit dhe nëse është dixhitalizuar e bëhet i aksesueshme on-line, edhe hartënkadastrale. Për më tepër, aplikanti mund të marrë edhe me shumë informacion: p.sh., njëpasqyrë të shkurtër të përshkrimit ligjor të së drejtës së pronësisë mbi pasurinë, përshembull, në Suedi një aplikim i tillë, është i aksesueshëm.

Nga pikëpamja e harmonizimit të ligjit Evropian mbi pasurinë e paluajtshme,EULIS ka në përmbajtjen e të dhënave të saj online, një fjalor sqarues, i cili është njëpjesë shumë interesante e projektit. Ky fjalor përmban përkthimin e shprehjeve që lidhenme pasuritë e paluajtshme nga një gjuhë, në një tjetër. Përkthimi që i paraqitetpërdoruesit, jepet së bashku me një sqarim të shkurtër (përcaktim) të shprehjes ligjore qëpërmban ajo fjalë602.

Edhe pse EULIS, ka arritur të përmirësojë dhe lehtësojë në mënyrë tëkonsiderueshme marrjen e informacionit në rrugë dixhitale të regjistrit të pronësisë, ajongre të paktën dy pyetje ligjore. Njëra është përafrimi ligjor i të dhënave mbi pasuritë epaluajtshme që i është ofruar dhe tjetra është mënyra e rezultateve që janë paraqitur.Çështja për të cilën interesohet më shumë EULIS, është ajo se cilat të dhëna mund tëkërkojë përdoruesi i kësaj faqeje dhe nëse shërbimi i kërkuar, ofrohet në sasinë dhe llojin

600 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Hollandë, 2005,fq. 5; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.601 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches NotarinstitutWürzburg, “Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”,2005, fq. 45, 46, aksesuar në:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.602 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Hollandë, 2005,fq. 5; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.


Elona Saliaj 168

e kërkuar në mënyrë të njëjtë nga të gjitha vendet e përfshira në këtë sistem të ofrimit tëshërbimit. Një tjetër shqetësim që ka kjo organizatë është edhe vlera e informacionit tëdhënë, nëse i shërben në mënyrë optimale përdoruesit të këtij informacioni, apo nëse ky ifundit mbetet një informacion i cunguar.

Një studim i kryer nga Van Loenen (2002) 603 në publikimin e të dhënave tëadministrimit të tokës në EULIS, janë vërejtur dallime të mëdha, në mënyrën e sigurimittë informacionit të kërkuar nga ky portal. Në disa vende, mund të kërkohet informacionduke klikuar mbi emrin e një personi (subjektit titullar të pronës), ndërsa në vende tëtjera, lejohen kërkime nëpërmjet informacionit të objektit të kërkuar apo adresës së saktëtë tij. Kjo ka rezultuar në një situatë disi konfuze, ku në disa vende evropiane, i gjithëinformacioni i kërkuar jepet në mënyrë të detajuar, duke klikuar mbi emrin e një personi(subjekti pronar), ndërsa në vende të tjera, ky informacion jepet vetëm për ata, të cilëtshprehin një interes legjitim dhe e kërkojnë një informacion më të zgjeruar. Por ka edhevende të tjera ku nuk mund të marrësh asnjë nga të dhënat e sipërcituara në mënyrë tëplotë.

Shkaku i këtyre ndryshimeve në paraqitjen e informacionit, ka të bëjë memënyrën e trajtimit dhe zbatimit të legjislacionit kombëtar, të direktivës Evropiane “MbiMbrojtjen e të Dhënave Personale” (BE 1995). Interpretimi i termit "të dhëna personale"sqarohet në mënyra të ndryshme, në Shtetet Anëtare604. Emri i pronarit të regjistruar tënjë parcele, është pa 'të dhëna personale', por në rastin e informacionit siç është p.sh,adresa e pronësisë, ekzistenca e një detyrimi hipotekor, ose shuma e kredisë së siguruarnga një detyrim hipotekor, nuk mund të ketë konsensus në interpretimin e saj midisshteteve anëtare, sepse ajo përbën të dhëna personale. EULIS është një portal që arrin tëkrijojë një bazë të dhënash mbi pasuritë e paluajtshme të secilit vend anëtar dukemundësuar lidhjen online me institucionet kombëtare të regjistrimit të pasurive, meqëllim marrjen e informacionit mbi pasurinë e paluajtshme. Por pavarësisht kësaj,informacioni i transmetuar është i ndryshëm për secilin shtet, ajo ndryshon nga vëllimi ipërmbajtjes së informacionit të transmetuar si dhe nga mënyra se si ajo mund tëkontrollohet apo aksesoret one. Këto dy aspekte kryesore janë të ndryshme për secilinshtet pjesë të EULIS. Megjithatë, detyra dhe përgjegjësia e një institucioni të regjistrimittë pasurive të paluajtshme është më tepër për të siguruar akses në informacionin mbipërcaktimin dhe përmbajtjen juridike të pasurive, se sa për të dhënë një pasqyrë tëdetajuar të pasurisë së një individi605.

Në këtë rast, nuk mund të flitet për cenim të të “dhënave personale”, pasiinformacioni mbi një pasuri të paluajtshme, nuk është thellësisht personale, sa kohë një edrejtë e tillë është e trashëgueshme. Të dhëna personale, janë ato të dhëna, të cilat janëthellësisht të lidhura me personin dhe që mbeten në tagrin e tij, ti bëjë publike ato apo jo.

603 Van B. Loenen, “Analysis report on the publication of land administration data in an EULIS setting”,2002; aksesuar në adresën: http://bastiaanvanloenen.nl/pubs/2002_BvL_EULIS.pdf.604 Douwe Korff, “Comparative summary of national laws”, 2002, aksesuar në adresën:http://194.242.234.211/documents/10160/10704/Stato+di+attuazione+della+Direttiva+95-46-CE.605 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Holandë, 2005,fq. 7; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.


Elona Saliaj 169

Me ndërrimin e jetës së personit, pushon dhe ajo e drejtë që është thellësishtpersonale. Në këtë rast çelet dëshmia e trashëgimisë dhe pronësia kalon tektrashëgimtarët, dhe nuk konsiderohet më si një e drejtë thellësisht personale. Si rrjedhim,një argument i tillë i pasqyruar nga shtetet e ndryshme, si justifikim për të mos ofruarkëtë shërbim, mund të hidhet poshtë606.

Informacioni që transmeton EULIS, bazohet në të dhënat e dixhitalizuara tëzyrave pjesëmarrëse, të cilat janë përgjegjëse në shtetet përkatëse për ruajtjen, mbrojtjendhe menaxhimin e këtyre të dhënave. Megjithatë, vlera juridike e këtij informacioni nukqëndron në të njëjtën nivel për të gjitha vendet. Sistemi i regjistrimit të tokës dhe pikafillestare e dixhitalizimit të vetë regjistrit, mund të shpjegojnë këtë ndryshim. Në Evropë,ekzistojnë dallime të mëdha në sistemet e regjistrimit të pasurive të paluajtshme ,kryesisht rezultat i këtyre dallimeve, është sfondi kulturor dhe historik i tyre. Le tëkrahasojmë p.sh. Austrinë dhe Holandën. Në Austri, zyra e regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme është nën mbikëqyrjen e Qeverisë dhe quhet Grundbuch, në të cilin bëhetregjistrimi i titullit juridik. Hauptbuch, është regjistri kryesor në Austri, i cili është idixhitalizuar plotësisht dhe është i aksesueshëm on-line. Regjistrimi i të drejtës sëpronësisë në Austri, është vendimtar. Edhe pse baza e të dhënave kadastrale në praktikëkonsiderohet si shumë e rëndësishme, në mënyrë rigoroze ajo nuk ka ndonjë vlerë ngapikëpamja ligjore, pasi nuk mund të ndërhysh për të bërë ndryshime të titullit juridik, porvetëm të informohesh për gjendjen juridike të pasurisë së paluajtshme, për të cilën keinteres. Regjistrimi i pasurive të paluajtshme, aksesohet on-line vetëm nëpërmjetnoterëve. Gjithashtu edhe në Holandë, gjithsecili mund të aksesojë on-line për të marrëinformacion mbi pasurinë për të cilën ka interes. Nëse bëjmë një vështrim krahasueslidhur me organizimin e zyrave të regjistrimit kombëtar të këtyre dy shteteve , vërejmëse për sa i përket aspektit të marrjes së informacionit nga publiku, mund të argumentohetse regjistrimi i kadastrës Holandeze ka të njëjtin funksion si Hauptbuch në Austri. Pornga pikëpamja ligjore, fakti se një e drejtë është regjistruar në Hauptbuch, ka një vlerë tëndryshme, se sa regjistrimi në kadastër607.

Vlera e informacionit që përdoruesi merr përmes EULIS, ndryshon nga një vendnë tjetrin, edhe pse mund të jenë shtete brenda BE-së. Shumica e përdoruesve, ndoshtanuk janë në dijeni të këtij fakti dhe rreziku mund të jetë që ata e konsiderojnëinformacionin e ofruar si të plotë dhe absolutisht të besueshëm. Por, edhe në rastet kur atae dinë se kjo nuk është e vërtetë për një ose më shumë vende, ata sërish, do të kenëgjithmonë dyshime për vlerën e të gjithë informacioneve që do të marrin nga regjistrat epronësisë. Për përmirësimin e një informacioni të tillë, duhet një punë më e gjatë dhe njëkonsensus optimal, për përafrimin e legjislacioneve mbi pasurinë e paluajtshme dhe për

606 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Holandë, 2005,fq. 8; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.607 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Holandë, 2005,fq. 8; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.


Elona Saliaj 170

një trajtim më të qëndrueshëm mbi zyrat apo organizmat kombëtarë përgjegjëse përregjistrimin e pasurive të paluajtshme608.

Projekti EULIS609 ka arritur qëllimin e tij që të sigurojë mundësinë e aksesitonline dhe të përditësimit të informacionit mbi pasuritë e paluajtshme nëpërmjet shteteveEvropiane. EULIS mundëson konsultimin me të gjitha regjistrat pjesëmarrëse të pasurivetë paluajtshme nëpërmjet aplikimit online. EULIS nuk mban asnjë regjistër më vete, porthjesht lidhet me regjistrat ekzistues. Gjithashtu, EULIS lidhet me disa informacione nëlidhje me përmbajtjen juridike të të drejtave të regjistruara.

Projekti përgatitor u përfundua me sukses në Qershor 2004. Shërbimi operativ kafilluar në fillim të vitit 2005. Deri më tani, Austri, Angli & Uells, Finlanda, Lituania,Holanda, Norvegjia, Skoci dhe Suedia janë partnerët e projektit. Të tjerët të tilla siPolonia dhe Spanja pritet të bashkohen së shpejti. Ka arsye të ndryshme pse vendet e tjeraende nuk kanë bashkëpunuar. Një nga arsyet është se këto vende nuk duan të ndryshojnërregullat e tyre kombëtare në mbrojtjen e të dhënave personale. Aktualisht, mbrojtja eprivatësisë mbështetet në detyrat profesionale dhe kontrollit të tyre nga ana e shtetit, përtë cilat garanton siguri optimale.

Megjithatë, profesionistë në shtetet e tjera, nuk janë të detyruar në ofrimin eshërbimit dhe as i nënshtrohen kontrollit dhe sanksioneve të mundshme nga shtetipërkatës që i regjistron të dhënat, sepse EULIS nuk përfaqëson një regjistër Evropian tëpasurive por një platformë për regjistrat e ndryshme ekzistuese kombëtare. Megjithatë,agjencitë pjesëmarrëse kanë rënë dakord të punojnë së bashku për aksesin ndërkombëtarnë regjistrat e tyre, pavarësisht nga ndryshimet në parimet ekzistuese për mbledhjen dheruajtjen e informacionit, të kuadrit ligjor dhe rregullator dhe parimet për eksesin nëinformacione. Është e pamundur të mundësohet një format uniformë për paraqitjen e tëdhënave mbi pasuritë e paluajtshme për shkak se forma e regjistrimit të pasurive dhe epublikimit të tyre, varet nga ligji material në fuqi të secilit shtet, përveç rasteve kur edrejta materiale është e harmonizuar me atë Evropiane.

Një pengesë tjetër me të cilën përballet platforma EULIS, është gjuha e përdorur.Natyrisht regjistrimi është bërë në gjuhën përkatëse kombëtare të secilit shtet. Përkthimi itë gjithë informacioneve që përmban secili regjistër i pasurive të paluajtshme në gjuhën ehuaj, kërkon më tepër kosto monetare. Gjithashtu, regjistrimi i pasurive përmban shumëinformacione individuale, si për shembull regjistrimin e kompanive. Si rrjedhim, nuk dotë jetë i mjaftueshëm vetëm përkthimi i titujve të secilës pjesë të regjistrimi por edhe mëgjerë të përmbajtjes së të gjithë informacionit që kërkohet. EULIS përpiqet të japëndihmesën e saj duke siguruar përkthimet e kushteve përkatëse ligjore, por nuk ka arriturende të ndihmojë në kapërcimin e kufijve kombëtarë lidhur me të dhënat e pasurive të

608 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Holandë, 2005,fq. 9; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.609 European Land Information Service - Informacion Evropian mbi shërbimin e tokës.


Elona Saliaj 171

paluajtshëm që administrohen nga secili shtet610. Për këtë etapë, mendojmë se do tënevojitet një konsensus më i gjerë dhe unifikues midis shteteve anëtare.

5.2.3 Kuptimi i Eurohipotekës dhe karakteristikat e saj611

Gjatë gjithë kohës ka pasur një diskutim konstant midis shteteve anëtare të BE-së,edhe pse gjithmonë i kufizuar, në lidhje me dëshirën për krijimin e një hipoteke tëpërbashkët për Evropën, të quajtur "Eurohipotekë".

Ideja e kësaj nisme është për hartimin e një institucioni të përbashkët për Evropën,e ashtuquajtura Eurohipoteka. Ky koncept, daton që nga viti 1966 në Evropë Krijimi i njëTregu Evropian për Hipotekën është penguar nga mungesa e transparencës.Eurohipoteka, do të ndihmonte për të kapërcyer këtë pengesë. Për realizimin e një nismetë tillë është e nevojshme që bankat kombëtare të nivelit të dytë në secilin shtet, tëparaqesin një model të përbashkët për mënyrën se si i trajtojnë dhënien e kredive, dukelënë si garanci hipotekore një pasuri të caktuar. Grupi i kërkimeve të Eurohipotekës, esheh të pamundur të zëvendësojë rreth 25 lloje të ndryshme të kornizave ligjore qëtrajtojnë në mënyrë të veçantë dhënien e kredive hipotekore në Evropë. Eurohipotekaështë përshkruar si një “mjet shtesë për huadhënësit dhe huamarrësit", e cila do tësigurojë një instrument Evropian për të siguruar kredi, por nuk arrin dot të zgjidhëproblemet e ndryshimeve të sistemeve kombëtare mbi ligjin e tokës dhe të regjistrimit tësaj. Për këtë arsye, është e nevojshme arritja e konsensusit midis shteteve, që të biendakord të aplikojnë procedura standarde dhe përafërsisht të njëjta mbi këtë problematikë.

Disa banka në vendet anëtare të BE-së kanë shprehur interesin dhe kanë hedhuridenë e shitjes së kredive të tyre në të gjithë Evropën në të njëjtat kushte, duke përfshirëkushtet standarde për një hipotekë të përbashkët. Akademikët janë optimistë nga ideja përtë zhvilluar një standard të përbashkët në këtë fushë, e cila ende nuk është e harmonizuar.Argumentet ekonomike për një Eurohipotekë deri tani nuk janë mbështetur në asnjëstudim shkencor mbi efektet ekonomike të ë krijimit Eurohipotekës të harmonizuar. Pra,vetëm mund të hamendësohet për pasojat e mundshme që do të sillte aplikimi i saj nëEvropë.

Avantazhet ekonomike të rifinancimit ndërkufitar dhe devijimit të rrezikut janëmjaft të qarta, për faktin se ende nuk është vlerësuar kostoja e plotë e krijimit dhemirëmbajtjes së saj. Megjithatë, kjo pengesë është aksesore dhe jo aq shumë ekomplikuar, në krahasime me mundësinë e unifikimit të legjislacionit përkatës në mënyrë

610 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches NotarinstitutWürzburg, “Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”,2005, fq. 46, aksesuar në:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.611 Sergio Nasarre-Aznar, “Looking for a model for a Eurohypothec”, University Rovira i Virgili,Tarragona, Spanjë; Aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/Background%20Paper%20Eurohypothec.pdf.


Elona Saliaj 172

që të jetë i përshtatshëm për të gjithë vendet Evropiane. Edhe nëse ligji i hipotekës ështëpothuajse i njëjtë për të gjitha vendet, bankat ende do të duhet të marrin në konsideratërreziqet e ndryshme të secilit vend, ku përfshin: një vlerë tjetër e llogaritjes së hipotekëspër shkak të mjedisit ligjor, analiza e interesit thelbësor apo koha dhe shpenzimet eprocedurës së zbatimit të saj. Gjithashtu, sipas përfaqësuesve të bankave, financimindërkufitar për pasuritë e paluajtshme tregtare është bërë një biznes i rëndësishëm dheështë në rritje të vazhdueshme. Në këtë mënyrë, bankat mund të asistojnë klientët e tyreme kreditime.

Vëllimi i lartë për transaksionet individuale, çon në shpenzime të mëdha tëtransaksioneve përkatëse të cilat kanë nevojë për kreditime ndërkufitare. Edhe brenda njështeti, bankat kanë tendencë të japin kredi hipotekore kryesisht aty ku kanë siguriekonomike dhe ku personi apo subjekti që merr kredi, ka disa pasuri dhe të ardhuraekonomike, pra ku e dinë dhe janë të sigurt për tregun lokal. Pra, ne nuk jemi të sigurtnëse harmonizimi ligjor do të mundësojë rritjen në mënyrë të konsiderueshme tëkreditimit hipotekor ndërkufitar për konsumatorët. Ndoshta konsumatorët më tepër do tëpërfitojnë nëse rifinancimi ndërkufitar do të ulte kostot e kredive612.

Para më shumë se 30 viteve, Komisioni i Komuniteteve Evropiane ka ngritur njëgrup ekspertësh nën udhëheqjen e Prof. Claudio Segré me detyrën e kryerjes së një hetimitë plotë të problemeve që dalin nga liberalizimi i lëvizjes së kapitalit dhe implikimet eintegrimit të tregjeve të kapitalit. Në vitin 1966 ky grup ekspertësh ka miratuar një raportme titull "Zhvillimi i Tregut Kapital Evropian", e ashtuquajtur ‘Raporti Segre’, në të cilënështë propozuar ndër të tjera, harmonizimi i dispozitave ligjore në shtetet individualeanëtare, të cilat merren me të drejtat e sigurisë mbi pasurinë e paluajtshme613.

Kjo iniciativë është shqyrtuar më vonë nga Unioni Ndërkombëtar i NoterëveLatinë (UINL), Komisioni për Çështje Evropiane (CAUE) dhe më 22 Maj 1987 ata bënënjë propozim që së bashku me të drejtat ekzistuese aktuale të sigurisë mbi pasurinë epaluajtshme në secilin shtet anëtar, të krijohej një rregullore Evropiane mbi hipotekën nëmënyrë të njëtrajtshme në të gjitha vendet anëtare dhe të vihet në dispozicion tëinstitucioneve përkatëse. Kjo nismë synon të sigurojë një rregullore uniforme mbiaplikimin e të drejtave mbi pasurinë e paluajtshme dhe e të drejtave reale mbi to, e ciladuhet të strukturohet në masë të madhe nën shembullin e Certifikatës Zvicerane tëKredive614.

612 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches NotarinstitutWürzburg, “Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”,2005, fq. 99, aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.613 I quajtur Raporti Segré në vitin 1966, referuar European University Institute, Florence/European PrivateLaw Forum Deutsches Notarinstitut Würzburg, “Real Property Law and Procedure in the European UnionGeneral Report, Final Version”, 2005, fq. 100, aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.614 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches NotarinstitutWürzburg, “Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”,2005, fq. 100, aksesuar në adresën:


Elona Saliaj 173

Më vonë, pasi vendet ish-komuniste reformuan sistemet e tyre ligjore, u ndjenevoja e krijimit të një sistemi modern dhe të harmonizuar edhe për këto vende. Kështu,Shoqata e Hipotekës bankare në Gjermani ka iniciuar një grup pune i cili ka prodhuar njëdokument që përmban udhëzimet bazë për sigurinë aksesore. Për këtë qëllim, janë marrëide nga disa sisteme ligjore, në veçanti nga dispozitat ligjore dhe praktika e zhvilluar ngagjykatat dhe bankat në lidhje të ngushtë me praktikat Zvicerane "Schuldbrief" (certifikatëe borxhit) dhe Gjermane "Grundschuld" (peng jo aksesor)615.

Puna e grupit të kërkimit “Eurohipoteka: një Hipotekë e Përbashkët për Evropën”,është vazhduar si ide nga një grup kërkimor tjetër, kryesisht ai Spanjoll i udhëhequr nga injëjti parim i cituar më sipër, e cila ka punuar në një version të përditësuar të dokumentitparaprak për një instrument të modelit evropian. Në Prill të vitit 2005, ky grup së bashkume anëtarët e nëngrupit kolateral të forumit: Grupit të Hipotekës së Kredisë, i EULIS,Shërbimit Informativ Evropian i tokës dhe Institutin e Universitetit Evropian (EUi),Firence; kanë paraqitur një dokument të ri që përmban "Udhëzimet Bazë për njëEurohipotekë".

Mbledhja më e fundit e zhvilluar bashkërisht nga Grupi Eurohipoteka së bashkume anëtarët e grupeve të tjera të hulumtimit, fokusohet fuqishëm në parimin bazë të ‘lexrei sitae’, duke rekomanduar përshtatjet vetëm kur konsiderohet e nevojshme. Udhëzimetthemelore vlerësojnë aplikimin e dy opsioneve të mundshme: ose reformimin e ligjitekzistues kombëtar të secilit vend anëtar, ose duke shtuar një regjim të ri përEurohipotekën. Opsioni i parë do të ishte në përputhje me standardet Evropiane përkrijimin e një hipoteke Evropiane.

Është shumë e rëndësishme të theksohet se vlera ekonomike e çdo hipoteke (qoftëhipoteka sipas ligjit kombëtar, ose një Eurohipotekë e ardhshme), varet më shumë ngamjedisi ligjor i vendit ku aplikohet (p.sh. sistemi i regjistrimit të tokës, interesat eparegjistruara thelbësore, zbatimi i ligjit, etj.). Kjo është theksuar së fundi edhe ngaforumi i grupit në "Udhëzimet Themelore"616.

5.3 E ardhmja e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Evropë

Juristët, por në veçanti noterët dhe regjistruesit, kanë mundësitë kontribuojnë nërigjenerimin e Tregut Evropian (në një të vetëm), nëpërmjet kreativitetit dhe

http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.615 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches NotarinstitutWürzburg, “Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”,2005, fq. 100, aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.616 European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches NotarinstitutWürzburg, “Real Property Law and Procedure in the European Union General Report, Final Version”,2005, fq. 100, aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.


Elona Saliaj 174

inovacioneve. Legjislacioni Evropian fokusohet në realizimin e një hapësire gjyqësore tëndryshme në secilin vend. Ky legjislacion është përdorur me vështirësi. Regjistruesit,anëtarë të Shoqatës Evropiane për Regjistrimin e Tokës, u përpoqën të nxisninpërdorimin e këtyre direktivave të ndryshme dhe rregulloret duke filluar një projektndërkufitar për transportimin elektronik. Anëtarët e projektit kanë fituar shumë përvojëpraktike gjatë projektit. Referimi tek teknikat ekzistuese është një pjesë e referimitgjithëpërfshirës të rrethanave ekzistuese. Qëllimi kryesor i këtij programi është ulja ebarrës administrative, me qëllim rritjen e cilësinë së të dhënave në sistemin e regjistrimittë kadastrës dhe të mundësojë procesin e tjetërsimit. Pranimi i këtij programi varetpjesërisht nga interpretimi dhe procedura praktike e cila nxit progresin. Edhe pse shumëlegjislacione kombëtare tashmë janë të bazuara në direktivat dhe rregulloret Evropiane,njohja reciproke e tyre nuk është bërë e mundur. Ka ende shumë dallime midis dhebrenda sistemeve ligjore, në lidhje me teknikat që janë përdorur617.

Projekti EULIS, është hapi i parë drejt një sistemi më transparent tëtransaksioneve mbi pasuritë e paluajtshme. Hapi tjetër logjik, nga pikëpamja e përafrimitndërkombëtar të informacioneve në lidhje me implikimet ligjore që mund të ekzistojnëmbi pasurinë, apo informacione të tjera të ofruara nga sistemi i dixhitalizuar; ka të bëjëme integrimin e regjistrave kombëtarë mbi pasurinë e paluajtshme, brenda vendeve tëBE-së, në një Regjistër Evropian të pasurive të paluajtshme. Në një mjedis të integruar,EULIS do të ketë një portal on-line të Kadastrës Evropiane. Ky portal, duhet të sigurojënë të ardhmen një informacion të plotë dhe uniformë për të gjitha shtetet. Të dhënat, do tëruhen në sistemet kombëtare, por do të paraqiten në mënyrë uniforme në portal.Regjistrat kombëtare do të vazhdojnë të ruajnë sistemin e tyre në të njëjtën mënyrë618.

Harmonizimi i regjistrave kombëtar të tokës mund të jetë hapi tjetër sa i përketintegrimit Evropian të informacionit mbi pasuritë e paluajtshme. Teknikisht, integrimi isistemeve të ndryshme të administrimit të pasurive të paluajtshëm në një sistem tëharmonizuar, nuk është një çështje e thjeshtë. Megjithatë, ligjërisht, integrimi ofronshumë sfida që duhen hulumtuar në thellësi, në mënyrë të detajuar. Për realizimin e këtijintegrimi, autorët janë të mendimit se një zgjidhje për një standard teknik dhe bazënligjore të regjistrimit të pasurive, është më e rëndësishme se sa ndryshimet aktuale nëlegjislacionin e tokës midis shteteve anëtare të BE-së. Megjithatë, nevoja për të zgjedhurpër një sistem ligjor, ka të ngjarë të hasë në rezistencë të ashpër nga Shtetet Anëtare, qëduhet të ndryshojnë legjislacionin e tyre kombëtar. Për më tepër, marrëveshja për njësistem të preferuar, mund të marrë disa dekada diskutimi e negociatash. Nëse në fundarrihet në kompromis për të zbatuar një sistem të përgjithshëm, kjo nga ana tjetër, mundtë lejojë përjashtime për trajtimin e situatave specifike kombëtare619.

617 Referuar Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”,Holandë, 2005, fq. 8; aksesuar në adresën:http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.618 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Holandë, 2005,fq. 8; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.619 Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry in Europe”, Holandë, 2005,fq. 9; aksesuar në adresën: http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.


Elona Saliaj 175

5.3.1 Rëndësia e krijimit të ELRA-s dhe ELRN

ELRA është një shoqatë e cila shërben për informacione në lidhje me regjistrimine tokës dhe pasurive të paluajtshme. Kjo është një shoqatë jofitimprurëse e krijuar nëTetor të vitit 2004 nga 12 organizata të regjistrit Evropian të pasurive dhe aktualishtpërbëhet nga 30 anëtarë. Subjektet e sektorit publik administrojnë regjistrat e pasurive tëpaluajtshme dhe shoqatave profesionale të regjistruesve, në 23 shtetet anëtare. ELRAështë me seli në Bruksel.

Qëllimi primar i saj është i fokusuar në zhvillimin dhe kuptimin e rolit tëregjistrimit të pasurive të paluajtshme dhe tregut kapital. ELRA fokusohet në aspektetligjore të regjistrimit të pasurive dhe të të drejtave të pronësisë në pasuritë e paluajtshme.Po ashtu, ELRA është plotësisht e angazhuar dhe punon në emër të regjistrit të pasurivetë paluajtshme në Evropë, duke bashkëpunuar me institucionet e BE-së. Në këtë mënyrë,ELRA mbështetet nga BE-ja dhe është financuar nga programi i Drejtësisë Civile tëKomisionit Evropian. ELRA beson se regjistrat e pasurive të paluajtshme janë një shtyllëthemelore e sigurisë ligjore dhe ata janë të angazhuar për transferimin e këtij parimi nëligjin kryesor të Komunitetit620.

Rëndësia e krijimit të ELRN621

Ndërkohë ELRN, Regjistri Evropian i Rrjetit Online të Tokës, u krijua në vitin2010 midis anëtarëve të ELRA-s. Ajo është projektuar me qëllim lehtësimin ebashkëpunimit të ndërsjellët dhe madje edhe integrimin e mundshëm në të ardhmen.Aktualisht i janë bashkuar këtij rrjeti 22 organizata të ELRA-s, nga 19 shtetet anëtare.Çdo organizatë cakton një regjistrues që është një ekspert i regjistrit të tokës në të drejtate pronësisë dhe regjistrimin e tokës, si pikë kontakti për rrjetin. ELRA si shoqata më emadhe Evropiane e regjistrit të tokës, është në pozitë më të mirë për të koordinuarveprimin në këtë fushë.

Rrjeti është i koordinuar nga një grup pune brenda ELRA-s dhe ajo mundësonakses në një portal i cili përmban: një zonë publike dhe një zonë private. Hapësira publikeështë e përkushtuar për publikun e gjerë dhe qëllimi i saj është që të krijojë dhemirëmbajë një sistem informacioni për publikun nëpërmjet një faqeje interneti ELRN.

Kjo pjesë e punës ELRN është duke u zhvilluar në bashkëpunim të ngushtë meEULIS. Zona private përfshin mjetet për bashkëpunim të brendshëm ndërmjetregjistruesve. Qëllimi i bashkëpunimit përfshin kontaktet lehtësuese me autoritetet lokale,lëshimin e dokumenteve ndërkufitare që arrijnë zyrat e regjistrit të tokës. Ajo gjithashtupërfshin shkëmbimin e informacionit ndërmjet regjistruesve në lidhje me të drejtën ebrendshme të secilit shtet anëtar.

ELRN përdor mjetet elektronike për të komunikuar midis shteteve anëtare. Ajoka vendosur tashmë një faqe interneti, e cila lidhet me të dhënat që përmban ELRA, në tëcilën kontakti për kërkimin e publikimit të informacioneve të fundit të regjistrimit të

620 Për më tepër shiko në adresën: http://www.elra.eu.621 Nëpërmjet saj aksesohet regjistri i shteteve anëtare në EULIS.


Elona Saliaj 176

pasurive, bëhet nëpërmjet portalit e-justice. Për momentin, dhe për shkak të burimeve tëkufizuara në dispozicion të saj, gjuha e punës së ELRN-së është Anglishtja.

Pikat e kontaktit, që përfaqësohen nga specialistë të administratës kombëtare tësecilit vend, marrin trajnim të veçantë për ligjin e BE-së. Pikat e kontaktit zhvillojnëtakime të paktën çdo gjashtë muaj për të hartuar fletët e fakteve që përmbajnëinformacionet referuese të regjistrave të tokës për të diskutuar çështjet e përbashkëta dhepër të marrë trajnim dhe informacion të përditësuar mbi instrumentet ligjore të BE-së.

Në një fazë të dytë, ky rrjet do të jetë i hapur për bashkëpunim me autoritetet eBE-së dhe profesionistë ligjorë, përfshirë edhe noterët. Qëllimi i këtij bashkëpunimi ështëqë ti sigurojë ata me njohuri të përshtatshme për të kuptuar dhe përdorur në mënyrën eduhur eksesin me regjistrat e pasurive të paluajtshme në vende të tjera. Në të ardhmen,pikat e kontaktit do të kenë për detyrë të këshillojnë autoritetet e BE-së, gjyqtarët, noterëtdhe profesionistë të tjerë ligjorë rreth mënyrës së hartimit të dokumenteve në mënyrë qëato të jenë në përputhje me ligjin vendor të regjistrimit të pasurive të paluajtshme për tësiguruar regjistrimin e akteve përkatëse në regjistrin e pasurive. Krijimi i këtij instrumentibashkëpunimi është i mundur për shkak se të gjithë regjistrat e pasurive në Evropë,pavarësisht se si ata janë të organizuar, përfshijnë një grup profesional dhe të trajnuarspecialistësh, regjistruesish, që kryejnë funksionet ligjore nëpërmjet aksesimit nëinstitucionin e regjistrit të pasurive të paluajtshme .

Qëllimi i ELRN-së shërben për të plotësuar një pikë të vetme të përafrimit meregjistrat e pasurive në vendet anëtare të BE-së në kuadër të portalit e-justice, në mënyrëqë autoritetet kompetente dhe profesionistët ligjorë të jenë në gjendje të marrin këshilla tëdrejtpërdrejta dhe personale nga ekspertët zyrtarë të organizatave përkatëse të regjistrit tëpasurive . Ky veprim do të rrisë sigurinë juridike në transaksionet e pasurive tëpaluajtshme brenda hapësirës Evropiane për të mirën e qytetarëve, të cilët janë në qendërtë aktivitetit të BE-së622.

Ekziston nevoja e krijimit të një mjeti standard për të pasur akses nëinformacionin e regjistrimit të pasurive në kuadër të kërkesave të BE-së. Megjithatë,shkëmbimi ndërkufitar i informacionit midis regjistrave Evropianë të tokës është ikomplikuar. Dallimet në legjislacionin kombëtar dhe ndryshimet ekzistuese mbi praktikate secilit shtet në regjistrimin e pasurive të paluajtshme, janë shkaqet kryesore të këtijkompleksiteti. Si rrjedhim, është e qartë se nevoja për një mjet standard të eksesit nëinformacionet bazë të regjistrimit të pasurive brenda BE-së, janë të lidhura medisponimin e materialit shpjegues dhe trajnimin e praktikantëve për të kuptuar sisteminjuridik të huaj dhe për të përmirësuar njohuritë e tyre në këtë fushë623.

622 Shiko për më tepër European Land Registry Association (ELRA), aksesuar në adresën:http://www.elra.eu.623 Shiko për më tepër European Land Registry Association (ELRA), aksesuar në adresën:http://www.elra.eu.


Elona Saliaj 177

5.3.2 Rëndësia e krijimit të IMOLA-s624.

Modeli i ndërveprimit për regjistrat e pasurive të paluajtshme

Është e nevojshme krijimi i një mjeti standard për informacionet kryesore tëregjistrimit të pasurive brenda shteteve anëtare të BE-së. Megjithatë, shkëmbimindërkufitar i informacionit midis regjistrave të pasurive në vendet Evropiane mbetet endei komplikuar. Ndër shkaqet kryesore të këtij kompleksiteti janë: ndryshimet nëlegjislacionin kombëtar të secilit shtet dhe rregullat e posaçme që ndiqen për praktikën eregjistrimit të pasurive.

Si rrjedhim, është e qartë se ka nevojë për krijimin e një mjeti standard që synonnë përafrimin kryesor mbi informacionin e regjistrimit të tokës në kuadër të BE-së, e ciladuhet të ecë paralelisht me vënien në dispozicion të materialit shpjegues dhe trajnimin epraktikantëve, për të përmirësuar të kuptuarit e sistemit juridik të huaj. Pikat epërbashkëta që ekzistojnë, do të ofrojnë mundësinë e përcaktimit të një strukturekryesore të informacionit të përbashkët me shumicën e sistemeve të regjistrit të pasurive.Projekti i IMOLA, ka kryer kërkime të thelluara në lidhje me pikat kyçe të përbashkëta tëvendeve anëtare, me qëllim zhvillimin e ndërveprimit të zgjidhjeve që kanë bërëprofesionistët për të marrë pjesë në transaksionin e pasurive të paluajtshme dhe për tëmundësuar lehtësimin e bashkëpunimit me rrjete të tjera në mënyrë që të kontribuojë nëTregun Evropian të zhvillimit të pasurive të paluajtshme dhe të hipotekimit të tyre.

Qëllimet dhe objektivat.Projekti kishte si synim të prodhonte një model për krijimin dhe standardizimin e

regjistrit të tokës, lidhur me materialet shpjeguese në gjuhë të ndryshme, dhe të sigurontetrajnime të vazhdueshme për përmirësimin e vazhdueshëm tët njohurive të sistemeve tëndryshme ligjore që merrnin pjesë në të. Shoqata Evropiane e Regjistrimit të Tokës(ELRA) ka punuar ngushtë me shoqatat dhe rrjete të tjera të interesuara në këtë fushë.

Objektivi i përgjithshëm i IMOLA-s është të rrisë aksesin dhe transparencën einformacionit të regjistrit të tokës dhe të lehtësojë regjistrimin e dokumentevendërkufitare. Legjislacioni dhe praktikat e ndryshme në regjistrat e tokës, pengojnëshkëmbimin e informacionit mes tyre dhe regjistrimin e dokumenteve ndërkufitare. Çdomodel standard duhet të marrë parasysh dallimet thelbësore në organizatën kombëtare.Megjithatë, pikat e përbashkëta ofrojnë mundësinë e përcaktimit të një strukture tëinformacionit kryesor të përbashkët me shumicën e sistemeve të regjistrit të tokës.

Në fazat fillestare janë kryer studime për të krahasuar lloje të ndryshme të tëdrejtave të pronësisë dhe metodat e regjistrimit të tyre. Bazuar në këtë hulumtimkrahasues, do të zhvillohet një analizë përshkruese e shteteve anëtare të BE-së, lidhur meekzistencën e të drejtave ekuivalente. Hulumtimi ka përfshirë kushtet aktuale të eksesitnë informacionet që përmban secili vend, në veçanti politikën për mbrojtjen e të dhënave,si dhe përdorimin e komunikimit elektronik.

Rezultati i të gjithë këtij projekti është krijimi i një kornize ndërveprimi, i ciliështë diskutuar në tri konferenca. Pjesë saj është gjuha e përshkruar në regjistra dhe

624 Aksesuar në adresën: https://www.elra.eu/imola.


Elona Saliaj 178

zhvillimi i një modeli uniformë (tip) të pasurive të paluajtshme për një ELRD, tek e cilaaksesi në këto të dhëna të jetë i dixhitalizuar dhe të mundësohet online. Drafti u prezantuanë regjistrat e pasurive të paluajtshme dhe u ra dakord në parim që modeli i prezantuarfillimit do të do të përditësohet në vijim.

Rezultatet e projektit, përfshinin:a) udhëzues të posaçëm për krijimin e aksesit të standardizuar në informacionin mbi

regjistrimin e tokës;b) përcaktimi i një ndërmjetësi me qëllim unifikimin e fjalorëve kombëtare të modeleve

të informacionit, protokolleve dhe formateve të prodhimit;c) përcaktimi i një modeli të kuptueshëm për një dokument të regjistrimit të tokës

(ELRD);d) plotësimi i mjeteve ndihmëse, të cilat janë e vetmja pikë aksesi brenda portalit të e-

justice që do të mundësojë një përdorim më efektiv të këtij informacioni;e) zbatimi i një motori publikimi, që përmban një kërkesë dhe formatet e rezultateve në

një formular standard të paracaktuar.Ky projekt do të garantojë trajnim më të mirë dhe të ndërsjellë ndërmjet

regjistruesve e personelit të institucionit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme , si dheme profesionistë të tjerë ligjorë, për të nxitur përpunimin e qartë të dokumenteve të huajanë regjistrat e pasurive të paluajtshme. Në veçanti, për sa i përket çështjeve radhazi, ai dotë lehtësojë praktikën më të mirë në përkthimin e të drejtave dhe rregullave të vendeve tëhuaja, të drejtave ‘in rem’ dhe në mundësimin e përafrimit të tyre me atë kombëtar.

5.3.3 Arritjet kryesore të ELRD-së

IMOLA ka arritur të provojë domosdoshmërinë e konceptit të ELRD-së ose të njëformati tip për organizimin e informacionit të regjistrit të tokës në nivel Evropian.Ky projekt është bazuar në udhëzimet e mëposhtme:

1. Bashkëveprimi ligjor. ELRA konsideron si një nga funksionet kryesore tësistemit të regjistrit të tokës lehtësimin e informacionit, të destinuara për qëllime ligjore.Prandaj, qëllimi kryesor ELRD-së, është bashkëpunimi ligjor që legjislacioni Evropiankërkon, si dhe lehtësimin e transaksioneve të pasurive të paluajtshme (hipotekat,transaksionet) nëpërmjet sigurimit të informacionit mbi statusit ligjor të të tyre, apo tëgjendjes juridike të tyre.

2. Nga sistemi më i ulët, tek ai më i lartë. Ky informacion ligjor është i bazuar nënjë përafrim të sistemeve ligjore që janë më poshtë në shkallë hierarkike, deri në arritjene sistemet më të larta Evropiane. Qëllimi që kërkon të arrijë është krijimi i një neutralitetiligjor: jo imponimi i një modeli të atyre ekzistuese në Evropë. Përafrimi i IMOLA-ssugjeron: struktura ABC e informacionit; shumëllojshmëria e njësive për regjistrimin etokës;pronësia me vetitë karakteristike të saj; organizimi i pengesave apo barrëve hipotekoredhe kufizuese mbi pasuritë, duke përfshirë kufizimet ligjore.


Elona Saliaj 179

Ky është rezultat i përpjekjeve për mirëkuptim të ndërsjellët ndërmjet pikave tëkontaktit të ELRN-së dhe një ekuilibri të ndërlikuar, duke pasur parasysh dallimetekstreme ligjore në regjistrimin e pasurisë së paluajtshme që ekzistojnë midis shteteveEvropiane.

3. Minimumi ligjor. ELRD, duhet të përmbajë të dhëna të mjaftueshme ligjore përtë siguruar një ide mbi statusin ligjor të njësive të regjistrit të pasurive të paluajtshme.Informacioni nuk është i dobishëm nëse lihen jashtë aspekte të ndryshme të saj.

4. Fleksibiliteti. Ideja nuk ishte që të kishte një informacion shumë të thjeshtuar, pornjë model fleksibël në mënyrë që të përfshinte të gjithë informacionin përkatës tëregjistrit. Heqja e informacioneve ligjore, e bëjnë atë të papërshtatshëm. ELRD mund tëpërdoret dhe të përshtatet me të gjitha sistemet Evropiane. Çdo hipotekë mund tëorganizohet në të dhënat e informacionit në këtë skemë, në masën që ato janë të vlefshmeose të çaktivizohen ato fusha të të dhënave që nuk mund të vihen në dispozicion, nëvarësi të specifikave ligjore të shteteve anëtare. Edhe pse ELRD është më e lehtë përsistemet e regjistrimit të titullit; sistemet e regjistrimit të fakteve mund të përshtatininformacionin mbi dorëshkrimet personale të kërkesave të ELRD-së nëpërmjet lidhjes sëfakteve të cilat ajo përfshin. ELRD mund të shërbejë si një Udhëzues Evropian përInformacionin e Regjistrave të Tokës, duke pasur parasysh se ajo është e bazuar nëmirëkuptimin reciprok ose të përbashkët nëpërmjet rrjetit të pikave të kontaktit (ELRN).

5. Informacione referimi. Informacioni i referimit dhe fjalorët, mbështeten nëELRD për të shpjeguar përdorimin e formateve TIP dhe të kuptuarit e termave të sajligjorë. Gjithashtu shërben edhe për shpjegimin e fjalorëve të ndryshëm të vendevepërkatëse. Duhet të ketë një fjalor të përgjithshëm dhe gjithashtu fjalorë kombëtarë.Kërkohet që fjalorët kombëtarë të mundësojnë përshtatjen me fjalorët e përgjithshëm.Informacioni referues (RI) i dedikohet shpjegimit të kuptimit të informacionit më nëdetaje, edhe në përmbajtjen e saj. Në IMOLA, Projekti ELRN-së ka realizuar 5 fletëfaktesh mbi referencën në informacion për këto qëllime: Njësia LR (Seksioni A),Pronësia (Seksioni B), pengesat, kufizimet (Seksioni C), vlera ligjore e informacionit tëregjistrit të tokës dhe efektet juridike të regjistrimit.

6. Modeli kuptimor (semantik). ELRD ka kërkuar një model kuptimor të bazuarmbi:

a) ndryshimi i vlerave dhe informacioni i përbashkët mbi regjistrimin e pasurisë nënivel Evropian (përafrimi dhe përshtatja nga niveli më i ulët tek ai më i lartë i ELRA-s);

b) një enciklopedi, e cila të bëhet mbi themelin e zhvillimeve të mëposhtme tëIMOLA-s.

c) karakteristikat e e-CODEKX (të një kodi përmbledhës që do të aksesoret onlinenëpërmjet internetit) të blloqeve të ndërtimit, të cilat duhet të merren parasysh. Ky portalnënkupton të gjitha ato ndërtime (kryesisht pallate) për të cilat është marrë leja endërtimit, por nuk janë regjistruar ende në regjistrin pasurive të paluajtshme dhe nuk janëpajisur me certifikatë pronësie. Në Shqipëri, parashikohet që për ndërtesa të tilla, tëregjistrohet leja e ndërtimit në ZVRPP, dhe të regjistrohen në një regjistër provizor tëgjitha kontratat paraprake që shoqëria e ndërtimit nënshkruan me palët përfituese në tëardhmen të pasurisë që po ndërtohet. Por pavarësisht kësaj, zbatimi i këtij legjislacioninuk është bërë evident, duke sjellë pasoja juridike në dëm të palës porositës, e cila ështëpërballuar me pasiguritë e shitjes paraprake disa herë nga shoqëria të apartamentit për të


Elona Saliaj 180

cilin ka kontraktuar. Në shtet të tjera, ky lloj indeksi administrohet ose nga zyra eregjistrimit, siç është në Gjermani, ose nga institucioni i Bashkisë, e cila regjistron nëmënyrë kronologjike të gjitha ndërtimet e shoqërive dhe transaksionet paraprake të tyre.

Këta shembuj, janë rezultat i dëshmisë së konceptit të propozuar nga ELRA,bazuar në informacionin e lëshuar nga sistemet e regjistrimit të vendeve anëtare.

5.3.4 Kuptimi i CROBECO-s625

Duke pasur parasysh karakteristikat specifike dhe dallimin midis dhe brendasistemeve të ndryshme ligjore, projekti Crobeco përshtatet edhe në këtë kuadër për shkakse përbën një hap përpara për përafrimin dhe respektimin e rrethanave ekzistuese.

Arsyeja e krijimit të CROBECO-s626

Gjithmonë e më tepër, shtetasit e BE-së, kanë zgjedhur (referuar "lirisë së lëvizjessë kapitalit"), të investojnë kapitalin e tyre në blerjen e pasurive të paluajtshme në njëvend tjetër të BE-së. Shumë prej tyre, kanë hasur vështirësi nga zbatimi i legjislacionit tëvendit tek i cili kanë kërkuar të kryejnë transaksionin. Ata kanë hasur vështirësi kryesishtnë procedurat ligjore, aplikimi i tarifave, taksat, në rastet kur ndërtesat nuk janë ndërtuarsipas rregullave të urbanistikës, por në kundërshtim me legjislacionin vendor tëplanifikimit.

Shumë probleme të tjera kanë ndodhur për shkak të komunikimit të paqartë midisshitësit dhe blerësit për shkak të gjuhëve të ndryshme, ose për shkak të ekzistencës sëlegjislacionit të ndryshëm kombëtar të secilit shtet. Kjo është arsyeja që është krijuarCrobeco. Ajo shërben si indikator për shkurtimin e paketës ligjore elektronike kufitarendërmjet shteteve, duke u përpjekur të ndihmojë shtetasit në lidhje me probleme tëndryshme në këtë drejtim.

Shoqata ELRA ka kryer një hulumtim për të identifikuar një proces alternativ përblerjet e huaja elektronike të pasurive të paluajtshme në ato vende ku është pranuarregjistrimi i akteve të huaja. Projekti Crobeco, ndihmon në lehtësimin e zbatimin praktiktë një prej parimeve themelore të Bashkimit Evropian, siç përcaktohet në Traktatin eBashkimit “Një efekt i rëndësishëm anësor është realizimi i një procedure të thjeshtë dhebesimi frymëzues i blerjeve të pasurive të paluajtshme të huaja. Kjo është arritur dukekrijuar një proces elektronik të plotë që i mundësohet për akses blerësit e huaj”. E drejtae pronës siç është përcaktuar në nenin 17 të Statutit të të Drejtave Themelore tëBashkimit Evropian, nënkupton se Evropianët nuk duhet të privohen nga prona e tyre (panjë kompensim të drejtë dhe vetëm për arsye të interesit publik), për aq kohë sa është

625 Shiko për më tepër European Land Registry Association (ELRA), aksesuar në adresën:http://www.elra.eu/crobeco.626 Aksesuar në adresën: http://www.elra.eu/crobeco.


Elona Saliaj 181

përcaktuar në ligj. Kjo përfshin të drejtën për të zgjedhur ligjin që është i zbatueshëm përdetyrimet kontraktuale dhe jo kontraktuale, në lidhje me të drejtat e tyre pronësore.

Edhe pse zbatimi i këtyre rregulloreve është prioritet në programin e veçantë të sëdrejtës civile, përveç projektit pilot CROBECO, në praktikë zgjedhja e ligjit nuk ështëbërë në kontratat e transferimit të pasurisë. Arsyeja për këtë fakt ndoshta ka të bëjë memungesën e një procesi të përshtatshëm për ekzistencën e një pakete ligjore të rregullavepër transferimin e pasurive të paluajtshme ndërkufitare. Ky proces, duhet të rrisëtransaksionet ndërkufitare përmes hapësirës së përbashkët të lirisë, sigurisë dhe drejtësisë,të nxisë qarkullimin e lirë të dokumenteve, me qëllim krijimin dhe zhvillimin e tregut tëvetëm të pasurive të paluajtshme. CROBECO synon të zhvillojë një proces të tillë. Ajopërmirëson mbrojtjen ligjore të blerësit të huaj në rastin e transaksioneve të thjeshtandërkufitare. Gjithashtu, ka për qëllim të përcaktojë një kornizë Evropiane të rregullavedhe parimeve për një proces që për të dyja detyrimet së bashku kontraktuale dhe jo-kontraktuale, është i bazuar në zgjedhjen e ligjit nga palët për përdorimin e mjetevedixhitale.

Ky proces alternativ për blerjen e pasurive të paluajtshme në vendet anëtare,bazohet në një akt marrëveshje dygjuhëshe, e cila redaktohet nga një noter publik nëvendin ku ndodhet blerësi i huaj. Akti shkruhet në dy gjuhë: gjuhën amtare të blerësit dhegjuhën zyrtare të vendit në të cilin është e vendosur marrëveshja. Kontrata përcakton se tëgjitha detyrimet kontraktuale dhe jo kontraktuale rregullohen nga ligji i vendit të blerësittë huaj. Kjo rrit besimin në mundësinë e mjaftueshme të mbrojtjes ligjore dhe e bënblerësin e ardhshëm të gatshëm për të blerë prona në vendet jashtë kufijve të shtetit të tij.Përdorimi i procesit do të jetë vullnetar. Rezultatet mund të ndihmojnë në rimëkëmbjen etregut të pasurive të paluajtshme në vendet Evropiane.

Anëtarë të ndryshëm të ELRA-s, të cilat janë të përfshirë në projekt nuk duan tëkrijojnë një projekt ku të mbizotërojë përafrimi teorik. Ajo synon të jetë një projekt kuproblemet praktike dhe teorike të zgjidhen gjatë procesit të zbatimit të transaksionitndërkufitar elektronik, në përputhje me zgjerimin e mëtejshëm të legjislacionit ekzistuesEvropian. Kjo nismë dhe përdorimi i nënshkrimeve elektronike të kualifikuara midisshteteve, janë zbatuar në praktikën e përditshme.

Në Konferencën e parë në vitin 2010 u paraqit rasti praktik ku një blerës shtetasHolandez, bleu një pronë në Spanjë duke përdorur procesin e Crobeco. Në Bruksel, uhartua një kontratë shitje në të dyja gjuhët Holandisht dhe gjuhën Spanjolle, dhe u dërguadirekt në regjistrin e pasurive të paluajtshme Spanjolle, duke përdorur nënshkriminelektronik të kualifikuar. Pas kësaj, procesi është vënë në praktikë, duke dërguar disakontrata shitjeje në të njëjtën mënyrë dhe është vlerësuar në konferencën e dytë në Talin(Estoni). Komentet e bëra nga disa organizata, janë marrë parasysh për zgjidhjen e disapengesave që janë hasur gjatë këtij procesi, të cilat janë prezantuar në Konferencën embylljes në Maj të vitit 2012 në Bruksel. Në këtë Konferencë u demonstrua redaktimi iaktit të parë hipotekor ndërkufitar, përsëri në gjuhën Holandeze dhe Spanjolle, u dërguanë kohë reale në regjistrin e pasurive të paluajtshme në Spanjë nga noteri Holandez, dukepërdorur nënshkrimin e tij të kualifikuar.

Blerja me ndihmën e CROBECO, përcakton disa klauzola mbrojtëse për palënblerëse, të tilla si ato të përshkruara në një rast nga praktika:


Elona Saliaj 182

Rast nga praktika: Një shtetas Holandez dëshiron të blejë një pronë në një vendbregdetar në Spanjë. Ai i drejtohet një noteri Holandez, i cili është i përfshirë në projektinCrobeco. Blerësi i kërkon noterit të hartojë një kontratë shitje që përmban klauzolambrojtëse për të cilat shitësi dhe blerësi kanë rënë dakord. Këto klauzola, janë nëdispozicion të palëve si shembuj të përcaktuar paraprakisht, të ruajtura në Crobeco.

a) Klauzola e parë, është një klauzolë dëmshpërblimi. Duke përdorur këtëklauzolë, blerësi nuk duhet të ketë frikë nga pagesat e prapambetura të palës shitëse qëmund të jetë debitor kundrejt të tretëve, nga mungesa e një leje ndërtimi, etj. Kjo kontratëi garanton blerësit mbrojtje të plotë kundrejt garancive publike që nuk janë përmendurose nuk janë bashkangjitur në kontratën e shitjes, por prezumohen të përfshira.

b) Klauzola e dytë ka të bëjë me përzgjedhjen e ligjit që aplikohet. Kjo zgjedhje eligjit është mundësuar për shkak të përmbajtjes së Rregullores së Romës I. Sa i përkettransferimit apo fitimit të pronësisë dhe vlefshmërinë e efektet e regjistrimit të aktit nëRegjistrin e Tokës, do të zbatohet ligji Spanjoll në përputhje me parimin ‘Sitae Lex Rei’.

c) Një klauzolë e tretë që i shtohet kontratës së shitjes ka të bëjë mejuridiksionin në rast mosmarrëveshjeve rreth këtyre detyrimeve kontraktuale.

Palët bien dakord për ligjin e zbatueshëm në rast mosmarrëveshje në lidhje meobjektin. Blerësi ka të drejtë të zgjedhë të zbatohet edhe legjislacioni i tij, duke qenë semund të ndihet më i mbrojtur për shkak se ka njohuri më tepër për të. Blerësi mund tënegocioje me shitësin dhe të bien dakord që të zgjedhin gjykatën Holandeze, e cila të ketëjuridiksion në rast të një mosmarrëveshje që ka lindur ose mund të lindë në lidhje me njëmarrëdhënie të veçantë ligjore. Si pasojë, gjykata Holandeze merr autoritetin për tëgjykuar mbi pasojat juridike dhe kompensimin në rast të shkeljes së marrëveshjeve sipasklauzolave të listuara në kontratë. Klauzola e fundit shtesë është e bazuar në RregullorenRoma II dhe krijon detyrim për shitësin për detyrimet jo-kontraktuale, në lidhje memarrëveshjen që kanë rënë dakord. Kjo klauzolë specifike shtesë, e bën ligjin Holandez tëzbatueshëm për detyrimet jo kontraktuale dhe autoritetin garantues në një gjykatëHolandeze, nëpërmjet lirisë së zgjedhjes së ligjit. Kjo është arsyeja pse e drejtakontraktuese Holandeze do të jetë e zbatueshme. Metodologjia për kompensim, varet ngaligji i vendit ku ndodhet pasuria, sipas parimit “lex rei sitae”.

Parimet e Crobeco627

Siç është përmendur edhe më parë, tashmë Crobeco përdor përqasje graduale. Kjodo të thotë se projekti përcaktoi që paketa ligjore e transferimit të pasurive do të mësohejgjatë praktikave në punë dhe hap pas hapi. Procesi i transferimit elektronik online tëpasurisë së paluajtshme nga një shtet në një tjetër, ekziston në 5 hapa të ndryshme.

Në disa shtete anëtare, ndonjëra nga këto hapa mund të jetë shkrirë apo ështëkombinuar me të tjerat, por edhe në këtë rast procesi mund të përshkruhet në këto faza, ecila konsiston në: përgatitjen e aktit noterial, transportimin e tij online, regjistrimin në

627 Akesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/Brussels_december_2010/presentations/101209_14-15_win%20louwman_crobeco.pdf.


Elona Saliaj 183

institucionin përkatës të pasurive të paluajtshme, përpunimin e të dhënave dhe në fund nëpërgjigjen e saj.

Crobeco nuk ka për qëllim të ndryshojë legjislacionin ekzistues, teknikat dhepërgjegjësitë në secilin prej vendeve anëtare. Ajo ka për qëllim të nxisë bashkëpuniminndërkufitar në interes të qytetarëve Evropianë. Komisioni Evropian, fokusin e tij e ka mbiqytetarin Evropian, i cili dëshiron të përdorë katër liritë jetike për të kuptuar funksionimine tregut të brendshëm. Të katër liritë janë thelbësore për krijimin e tregut të brendshëm tësuksesshëm dhe për këtë arsye, edhe për Crobeco.

Crobeco pra, respekton parimet e subsidiaritetit dhe të proporcionalitetit, ndërsanë të njëjtën kohë ajo krijon nxitjen e bashkëpunimit të mëtejshëm midis ShteteveAnëtare. Kjo është arsyeja pse parimi kryesor i Crobeco-s ishte "asnjë ndryshim tërrethanave ekzistuese" të shteteve anëtare, të ndara në tri aspekte 628 . Këto tri temakryesore janë: Respektimi i përgjegjësive ekzistuese, respektimi i legjislacionit ekzistuesdhe respektimi i teknikave ekzistuese.

Respektimi i përgjegjësive ekzistuese

Përgjegjësitë midis regjistruesit dhe përçuesit të informacionit ndonjëherëndryshojnë për shtetet anëtare. Kjo është e lidhur ngushtë me zakonet lokale, përdorimindhe kulturën, si dhe është e lidhur ngushtë me sistemin ligjor (sistemi i akteve apo sistemii titullit) që aplikon një vend i caktuar. Nga ajo çka kemi vërejtur, konstatojmë se në njëvend ka edhe më shumë se vetëm një sistem ligjor në përdorim. Crobeco nuk synon tëbëjë ndonjë ndryshim brenda këtyre sistemeve ligjore. Ajo fokusohet në marrëveshjetdypalëshe me respektimin e legjislacionit ekzistues, të cilat duhet të jenë të zbatueshmenë shtetet anëtare me sisteme të ndryshme ligjore, edhe pse ekzistenca e sistemeve tëndryshme mund të përmbajë kërkesa të ndryshme. Në secilin prej këtyre shteteveanëtare, ligji i vendit ku ndodhet pasuria (lex rei sitae) përcakton blerjen e pasurisë dhekrijimin e të drejtave reale mbi to.

Kjo do të thotë që përgjegjësitë e ndryshme ndërmjet sekretarit dhe përçuesit(dërguesit të informacionit) brenda një sistemi ligjor ekzistues, duhet të qëndrojnë tëpaprekura. Në të kundërt, Crobeco do të krijonte paqartësi të caktuara midisprofesionistëve ligjorë apo, mund të ndodhte që një sistem ligjor do të duhet tëndryshohet, për të përmbushur kërkesat e përcaktuara nga projekti. Në vendet kubashkëpunimi mungon, mund të ngrihen pyetje sa i përket p.sh përgjegjësisë sëprofesionistëve ligjorë, të cilët duhet të jenë të kualifikuar. Në Holandë, marrëdhëniamidis Noterëve dhe regjistruesve ka qenë shumë bashkëpunuese për dekada të tëra.

Crobeco përpiqet të përmirësojë përçimin ndërkufitar elektronik, duke përdorursistemet ligjore ekzistuese. Procesi kombëtar elektronik i përçimit të dokumentacioneve,nuk duhet të ndërpritet për shkak të aspektit ndërkufitar. Procesi Crobeco përputhet mehapësirën e përbashkët të lirisë, sigurisë dhe drejtësisë, siç përcaktohet në Programin eStokholmit dhe në planin e veprimit të Komisionit. Në mënyrë që të marrë qarkullimin e

628 Aksesuar në adresën: http: https://www.elra.eu/wp-content/uploads/2016/10/Professor-van-Erp-The-principles-of-subsidiarity-and-proportionality.pdf.


Elona Saliaj 184

lirë të dokumenteve, siç është edhe një nga qëllimet e projektit, por me përfshirjen eformaliteteve si legalizimi dhe Apostilla. Crobeco është e bazuar në përdorimin edokumenteve elektronike me nënshkrim të kualifikuar dhe për këtë arsye, është nëpërputhje me legjislacionin Evropian dhe kombëtar.

Respektimi i legjislacionit ekzistues

Nuk parashikohet që të ketë propozim për ndryshimin e legjislacionit kombëtar.Legjislacioni ekzistues është i vetmi mjet që do të përdoret, e cila do ti bashkëngjitetlegjislacionit aktual Evropian. Crobeco është bazuar plotësisht në parimet ligjore dhemundësitë, duke përdorur rregullat Evropiane të vendosura për këtë qëllim (Rome I,Rome II dhe Brukseli I). Duke i zbatuar këto rregullore, blerësit e huaj mund të kenë njëmbrojtje më të madhe legjislative. Si rrjedhim, nuk është e nevojshme të ndryshohetndonjë ligj kombëtar, edhe pse ka pengesa që duhen hequr.

Respektimi i teknikave ekzistuese

Në kushtet kur janë të përfshirë shtete të ndryshme Evropiane, secila prej tyreaplikon zgjidhje të ndryshme teknike të cilat janë në përdorim dhe janë të përshtatshmepër rrethanat brenda shtetit. Por për Crobeco-n është depozitimi elektronik. Me këtësistem elektronik, një kopje dixhitale i dërgohet regjistruesit. Dokumenti origjinal nëletër, dërgohet më pas nëpërmjet postës. Metoda e dytë përmban dërgimin e dokumenteveelektronike, pa e shoqëruar me ndonjë akt apo dokument provues më pas. Ky sistemquhet regjistrimi elektronik. Me marrjen e dokumenteve nëpërmjet sistemit elektronik,Sekretari duhet të kryejë edhe proceset që kanë të bëjnë me regjistrimet. Sistemi më iavancuar është sistemi elektronik i transaksionit, ku janë bërë të gjitha transaksionet nëçdo fazë të procesit dhe regjistri i tokës është përditësuar automatikisht. Crobeco nukdëshiron të detyrojë përdorimin e një teknike të veçantë, edhe pse projekti do të ripërdorëteknikat ekzistuese që përdoren ose zhvillohen nga projektet Evropiane pilot në njëshkallë të madhe.

Në rastin e projektit pilot Crobeco, sekretari Spanjoll verifikon paraprakisht nësenoteri Holandez ka autoritetin e certifikimit dhe nëse i lejohet të lëshojë certifikata tëkualifikuara për kryerjen e transaksioneve jashtë vendit. Regjistruesi shqyrton dheverifikon nëse dërgimi ka ardhur i saktë dhe i pandryshuar. Kjo mundësohet mbi bazën enjë kontrolli të faturës së vlerës monetare të përcaktuar në transaksion. Para transmetimittë aplikimit të dërguesit, dërgohet e skanuar fatura e vlerës monetare, e depozituar nëbankë. Duke përdorur teknikat e përmendura më lart, projekti kontribuon në qarkullimine lirë të dokumenteve.

Projekti Crobeco ka përfunduar në Maj të vitit 2012, pas disa projekteve pilotë tësuksesshme që janë kryer gjatë dy viteve të ekzistencës së tij. Por që ky projekt tëfunksionojë siç duhet, ka nevojë për mbështetje të mjaftueshme, me qëllim arritjen erezultateve të kërkuara. Si rrjedhim u pa nevojshme që për kryerjen më me efikasitet tëtransaksioneve të huaja, të mundësohej krijimi i një tryeze teknike ndihmëse, krijimi i njëfjalori sqarues, udhëzime të posaçme për kryerjen e transaksioneve online dhe rregullat


Elona Saliaj 185

për depozitimin dhe ruajtjen e të dhënave. Kohët e fundit u financua për krijimin eCrobeco II, i cili ishte vazhdim i Crobeco I, ku parashikohet të krijohet një zyrë eposaçme për kryerjen e transaksioneve të huaja, në të cilën personat e interesuar, jo vetëmqë mund të bëjnë pyetje në lidhje me sistemin juridik dhe legjislacionin specifikkombëtar të shtetit që interesohen për blerjen e një pasurie, por edhe në lidhje mekufizimet lokale dhe taksat që përfshijnë në rast të disponimit të një pasurie tëpaluajtshme në një shtet të caktuar. Krijimi i një fjalori të posaçëm do të ndihmojëpersonat e interesuar të huaj, të kuptojnë formulimet specifike, siç mund të jenë edheudhëzimet, të cilat shpjegojnë karakteristikat kryesore të secilit sistem juridik.

Korniza për këtë proces alternativ të tjetërsimit për blerësit e huaj të pasurive tëpaluajtshme është i bazuar në një proces, e cila përshkruhet në CCRF, që nënkuptonKornizat e Referencës Ndërkufitare të Tjetërsimit. Skicat e CCRF-së u diskutuan meanëtarët e ELRA-s dhe përfaqësues të tjerë. Versioni final i CCRF-së është miratuar nëAsamblenë e Përgjithshme të ELRA-s në Maj të 2012-ës, por është një proces i tillëmisioni i të cilit nuk përfundon sa kohë ekziston Crobeco. Ajo shërben si një mjet idomosdoshëm, i cili do të forcohet në kohë dhe do të rishikohet vazhdimisht në përputhjeme ndryshimin e teknikave dhe rrethanave ekzistuese629.

5.3.5 Nënshkrimit elektronik në sistemin e regjistrimit të pasurive

Akti i regjistrimit të tokës i vitit 2002, ka futur sistem të ri E-registration(regjistrimit online) për vendet Evropiane, duke përdorur nënshkrimet e verifikuaraelektronike, për transferimin dhe regjistrimin e pasurisë së paluajtshme online. Tregu ipasurive të paluajtshme historikisht, ka qenë i rrënuar nga çështje të tilla, dhe iniciativaaktuale në lehtësimin e E-registration për të përmirësuar regjistrimin e pasurive tëpaluajtshme, është një lëvizje jashtëzakonisht progresive, e cila është mirëpritur nga tëgjithë për transparencën e tij dhe lehtësinë e përdorimit.

Regjistrimi elektronik (nëpërmjet portalit e-registration) ka thjeshtuar procesinpër të siguruar prova të titujve dhe ka krijuar lehtësim për kryerjen e transaksioneve. Ajosynon të ecë në një rrugë të gjatë, në parandalimin e asgjësimin e paligjshëm të tokës. Kysistem online i regjistrimit në mënyrë efektive, i kushtohet problemeve të ndryshmethemelore dhe boshllëkut ligjor në procesin tradicional të regjistrimit të tokës, e cilazakonisht përfshin kompetencat e regjistruesit, transaksionin apo barrën hipotekore mbipasurinë, si dhe kufizime të tjera ligjore të saj. Në qoftë se pasuria e paluajtshme ka njëhistorik të regjistrimit të saj, duhet të vendoset në dispozicion të blerësit aktual apoqiramarrësit, të cilët të kenë mundësinë të konstatojnë vlerën e saktë të tokës, ose tëqirasë mbi të, sipas vlerave aktuale të tregut. Kjo është e mundur vetëm kur katransparencë të plotë në verifikimin e dokumenteve dhe zbulimin e plotë të detajeve rrethpronës. Asgjë nuk duhet të jetë e fshehur nga investitori i ardhshëm apo përfituesi ipasurisë. Portali E-registration, ka siguruar një nivel shumë të lartë të transparencës nëmarrëdhëniet e pronës. Formulari i regjistrimit të tokës dhe të aplikimit, mund tëshkarkohen ose online ose të merren nga zyra e autoritetit në shtetin përkatës. Pas

629Aksesuar në adresën: https://www.elra.eu/?s=crobeco.


Elona Saliaj 186

verifikimit të detajeve rreth formës së krijuar dhe dokumentet e lidhura të personit nëfjalë, toka regjistrohet brenda pak ditësh dhe kjo shënon përfundimin e procesit tëregjistrimit dhe përcaktimin me të dhënat e plota të pronësisë.

Portali E-registration është shumë i sigurt. Hakerat nuk mund të ndërhyjnë, sepsesistemi nuk mban të dhëna të pronave në lidhje me dokumentet e pronarëve, transferimi iautorizimit, akti i shitblerjes së tokës apo testamente. Gjithashtu, shumica e serverave tëqeverisë janë me shtresa të shumta të sigurisë dhe ka një sistem të personalizuar të eksesitnë të. Ekspertët e pasurive të paluajtshme, janë pro regjistrimit të tokës, veçanërishtnëpërmjet portalit e-registration, pasi ajo i ndihmon ata të përqendrohen në projekte më tëmëdha. Një projekt i tillë, shton transparencën e pasurive të paluajtshme të vendit, ajoshton gjithashtu besueshmërinë për çdo agjent të pasurive të paluajtshme dhe kredencialete ekspertit. Ndihmon për të siguruar marrëveshje që shmangin problemet ligjore të tokës,pasi mos regjistrimi, mund të çojë në probleme të rëndësishme ligjore, siç mund të jetëcenimi i të drejtës së pronësisë të fituar me titull juridik630.

630 Aksesuar në adresën: http://www.elra.eu/network/registration-7/.


Elona Saliaj 187

KONKLUZIONE

Nga trajtimi dhe analiza me natyrë krahasuese e disertacionit “Institucioni iregjistrimit të pasurive të paluajtshme në vështrim krahasues”, evidentojmë sepasuria e paluajtshme dhe e drejta e pronësisë, përbëjnë garanci kushtetuese dhe zënë njëvend të veçantë në legjislacionet e shteteve Evropiane, të cilat përbëjnë edhe shqetësiminkryesor për menaxhimin sa më efikas të tyre.

Nga vendet Evropiane që janë marrë në analizë, kushtet dhe infrastrukturën më tëmirë për regjistrimin dhe administrimin e pasurive të paluajtshme i ka Zvicra, e ndjekurnga Italia, Holanda, Mbretëria e Bashkuar, Spanja, Gjermania, Franca, Sllovenia dheKroacia.

Vendet më të mira të cilat kanë një sistem të konsoliduar regjistrimi të pasurive tëpaluajtshme, nga të cilat Shqipëria duhet ti marrë shembull janë Zvicra, Italia dheHolanda.

Përmirësimi i administrimit të pasurive të paluajtshme, institucioni kadastral,ipotekor, projektet e vlerësimit të titujve të pronësisë, përmirësimi i sistemit dixhital tëpasurive të paluajtshme, mundësimi i aksesit online të pasurive etj., janë shqetësimetkryesore jo vetëm në Shqipëri, por edhe në pjesën më të madhe të vendeve të analizuaranë këtë punim, të cilat lidhen me parandalimin apo uljen e rreziqeve themeloreekonomike dhe sociale të një vendi. Për shkak të rëndësisë së tyre, organizatat e mëdha tëfinancimit, shpesh gjejnë mënyra dhe mekanizma për të financuar këto projekte qësynojnë të gjenerojnë sigurinë e tokës, për të nxitur zhvillimin e tregut të pasurive tëpaluajtshme dhe për të përmirësuar transparencën e vlerës së tokës.

Informacioni gjeografik është një komponent thelbësor i këtyre projekteve, dukemundësuar mbledhjen dhe përditësimin e të dhënave kadastrale, ose zhvillimin esistemeve të informacionit që lejojnë menaxhimin e aktivitetet e pronës dhe mëveçanërisht, menaxhimin e titujve të pasurive të paluajtshme. Ndryshe nga vende të tjeratë Evropës Juglindore, vendet anëtare të BE-së të cilat janë marrë në analizë në këtëpunim, kanë njohur një legjislacion më të konsoliduar sa i përket regjistrimit dhepërpunimit të të dhënave mbi pasuritë e paluajtshme. Për të gjitha vendet e analizuara, njëfakt i tillë ka qenë domosdoshmëri për mirëmbajtjen e të dhënave të sakta mbi pasurinë,për të mundësuar të ardhura ekonomike.

Ndryshe nga Shqipëria, vendet anëtare të BE-së, kanë njohur një legjislacion mëtë konsoliduar sa i përket administrimit të sistemit të regjistrimit dhe përpunimit të tëdhënave mbi pasuritë e paluajtshme.

Shqipëria, ashtu si pjesa më e madhe e vendeve të Evropës Juglindore, ka qenëpjesë e sistemit socialist për një kohë të gjatë (1945-1990). Prona ishte e shtetëzuar dheregjistrimi i pasurive (në ato pak raste kur kishte transaksione) mundësohej nga gjykatat esecilit rreth. Sistemet e regjistrimit administroheshin nga autoritetet administrativepërkatëse, por me një rol pasiv, për shkak se nuk ekzistonte iniciativa e lirë private.


Elona Saliaj 188

Por, në raport me vendet e tjera të Evropës Juglindore, Shqipëria ka njohur njësistem më të rreptë të centralizimit të pasurisë së paluajtshme, ku prona private dhetransaksioni i pasurive të paluajtshme ka qenë në nivele shumë të ulëta, përveç shtëpivetë banimit kryesisht në fshat dhe pjesërisht në zonat urbane. Ndërkohë, në vende të tjeratë Evropës Juglindore, kryesisht në Kosovë, Mal i Zi, Serbi, Bosnje & Hercegovinë ështënjohur prona private, veçanërisht në zonat rurale (tokat bujqësore) dhe janë lejuartransaksione mbi to.

Në vitin 1991, Shqipëria ishte e para ndër vendet Evropiane që pësoi njëtransformim të dukshëm në trajtimin e të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme, të cilatkërkonin reforma të thella e të vazhdueshme ligjore, për shkak të ndryshimeveekonomiko-politike të vendit.

Një nga shqetësimet me të cilin u përballën vendet e Evropës Juglindore,veçanërisht Shqipëria ishte privatizimi në masë i pasurive shtetërore, banesa, njësi,dyqane, ndërmarrje, etj., të cilat kaluan nëpërmjet transaksionit nga shteti si palë shitësetek individët privatë apo personat juridikë privatë, të cilët i posedonin deri në atë kohëkëto pasuri. I gjithë ky volum kërkesash për regjistrimin, por edhe identifikimi i pasurisëdhe i pronësisë, së bashku edhe me transaksionet përkatëse që kryheshin në zyratnoteriale apo nga gjykatat, solli shumë konfuzion në institucionin e regjistrimit tëpasurive, e cila nuk kishte as kushte teknike, dhe as eksperiencë e staf juridik tëkualifikuar që ti përballonte këto kërkesa.

Për këtë arsye, së bashku me ndryshimet e sistemit politik, Shqipëria në raport mevendet e Evropës Juglindore, u përball me situatë emergjente për të administruar mënyrëne regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Nevoja për krijimin e sistemit të ri të regjistrimittë pasurive të paluajtshme në vendet Evropiane, ka lindur si koncept pas viteve 1990. Ajou iniciua kryesisht nga ndryshimet ekonomiko-politike të Shqipërisë dhe vendeve tëEvropës Juglindore. Ndërsa analiza krahasuese mbi sistemet Kadastrale në vendet eBashkimit Evropian, filloi pas vitit 1996.

Të gjitha sistemet ligjore të vendeve Evropiane të analizuara, kanë hasurvështirësi në identifikimin e administrimit të të dhënave të pasurisë, për shkak se sistemi iregjistrimit ishte dyzuar çka nënkupton se administrimi i pasurive mundësohej nga dyinstitucione të ndryshme regjistrimi, njëri që administronte regjistrin e vjetër kadastraldhe tjetri, regjistrin e ri. Shqipëria është i vetmi vend Evropian që mundësoi e parakalimin nga sistemi kadastral - ipotekor në sistem regjistrimi të pasurive të paluajtshme, ecila solli integrimin e të dhënave të pasurive, por edhe unifikimin e sistemit të regjistrimitnë një të vetëm.

Kjo përbën edhe reformën ligjore më të rëndësishme dhe pozitive në Shqipëri qëlidhet me administrimin e pasurive të paluajtshme. E njëjta praktikë u huazua më vonë(rreth viteve 2005-2010) edhe në vendet e tjera, veçanërisht në vendet e EvropësJuglindore, të cilat iu referuan modelit Shqiptar për krijimin e sistemit të regjistrimit.

Në Evropë nuk ka një model specifik apo unik të sistemit të regjistrimit, që të mundtë përkthehet dhe të përfshihet në mënyrë efikase në mjedise të tjera, por nga vështrimianalizues në këtë punim, evidentojmë se të gjitha vendet Evropiane kanë përzgjedhursistemin e regjistrimit të integruar dhe të unifikuar, sikurse Shqipëria.


Elona Saliaj 189

Pjesa më e madhe e vendeve Evropiane kanë mundësuar unifikimin e sistemit tëregjistrimit të pasurive. Ndërsa vende të tjera, janë ende në proces të përfundimit të kësajnisme. Kështu p.sh. Gjermania, Italia, Kroacia kanë përfunduar integrimin e të dhënave tëpasurisë së paluajtshme, por nuk është finalizuar unifikimi i tyre në një institucion tëvetëm. Ndërsa Greqia dhe Bosnje & Hercegovina nuk kanë mundësuar ende asintegrimin të dhënave dhe si rrjedhim as unifikimin e saj.

Synimi kryesor i të gjitha vendeve Evropiane është integrimi i sistemit të vjetërkadastral ipotekor me sistemin e ri të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

Në dy dekadat e fundit, vendi ynë ka miratuar një sërë reformash për rregullimin emarrëdhënieve juridike mbi pasurinë e paluajtshme, të cilat kanë të bëjnë me regjistrimine tyre, me shpronësimin, ndarjen e tokës bujqësore, kthimin dhe kompensimin e pronaveish- pronarëve, legalizimet e ndërtimeve informale, etj. Legjislacioni mbi pronësinë dheregjistrimin e pasurive të paluajtshme ka pësuar reforma të vazhdueshme në të gjithavendet Evropiane, të cilat u janë përshtatur edhe teknologjisë së krijuar për përmirësimine të dhënave. Integrimi i informacionit ligjor dhe atij hartografik mbetet i mangët, përshkak se disa të dhëna nuk përputhen me njëra tjetrën. Por, në të ardhmen synohet qënëpërmjet përditësimit të të dhënave hartografike me metoda të përparuara, të eliminohetkjo problematikë.

Nëse bëjmë një paralelizëm midis reformave ligjore mbi pronësinë që janëndërmarrë në vendet anëtare të BE-së, me atë të vendeve të Evropës Juglindore,evidentohet se në këto të fundit, veçanërisht në Shqipëri, reformat janë më të shumta nënumër. Kjo ka ndodhur si domosdoshmëri për përmirësimin e të drejtës së pronësisë, tësistemit të regjistrimit të pasurive dhe administrimit të tyre, të problematikave tëmbartura nga sistemi i vjetër i regjistrimit, etj. Në këtë mënyrë, reformat ligjore nëShqipëri kanë qenë të shumta në numër, mbi 100 reforma mbi pronësinë që nga viti 1991e deri më sot, më shumë se të gjitha vendet e tjera të Evropiane.

Ndër vendet e analizuara, Shqipëria është e para që ka njohur reformat e thelladhe të vazhdueshme mbi pasuritë e paluajtshme, e pasuar më vonë nga Kroacia, Mal i Zi,Maqedonia, Bullgaria, Kosova, etj. Një nga reformat më pozitive që ndërmori Shqipërianë lidhje me administrimin e regjistrimit të pasurive, ka të bëjë me unifikimin sistemit tëregjistrimit të pasurive në një të vetëm, integrimin e sistemit të vjetër kadastral në sistemregjistrimi të pasurive të paluajtshme, përcaktimin e detyrimit të regjistrimit fillestar të tëgjitha pasurive të paluajtshme në sistemin e ri, etj. Krahasuar me vendet e EvropësJuglindore, por edhe me pjesën më të madhe të vendeve anëtare të BE-së, Shqipëria ështëndër vendet që ka krijuar më herët në kohë një sistem të unifikuar të regjistrimit tëpasurive të paluajtshme. Për këtë arsye, është marrë si model nga vendet e tjera tëEvropës Juglindore.

Krijimi i sistemit të ri të regjistrimit të pasurive në vitin 1994 është i unifikuar, iintegruar dhe udhëhiqet e mbështetet mbi parime bashkëkohore e demokratike përadministrimin e pasurive të paluajtshme, referuar praktikave më të mira të vendeveanëtare të BE-së. Sistemi i unifikuar i regjistrimit është sistemi më i aplikuar në vendet


Elona Saliaj 190

Evropiane. Në raport me vendet e tjera Evropiane, sistemi i regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme në vendin tonë, mbart ende probleme, të cilat janë analizuar në këtë punim.

Për këtë arsye, Shqipëria, ashtu sikurse edhe vendet e tjera Evropiane, janë në njëproces të vazhdueshëm reformimi me qëllim krijimin e stabilitetit juridik dheinstitucional të pasurive të paluajtshme. Mirëmbajtja e të dhënave mbi pasuritë epaluajtshme është cilësuar si proces i vështirë që kërkon kohë dhe kosto të lartëfinanciare, për shkak të problemeve të mbartura ndër vite. Një nga pikat kyçe ka të bëjëme ofrimin dhe garantimin e sigurisë juridike, me qëllim lehtësimin e investimevevendase apo të huaja në këtë sektor. Shqipëria, ka marrë përsipër reforma tëvazhdueshme për përmirësimin e shërbimit në këtë sistem, rritjen e besueshmërisë sëpublikut, lehtësinë e marrjes së informacionit, etj., por nuk kanë rezultuar aq tësuksesshme, sa për ta cilësuar sistemin e regjistrimit të pasurive të sigurt. Në këtë rezultatdel edhe Banka Botërore, nëpërmjet raportit dooing business për vitin 2016, e cila kavlerësuar cilësinë e administrimit të sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme përsecilin vend Evropian.

Në raport me të gjitha vendet Evropiane të analizuara në këtë punim, për ngavlerësimi i përgjithshëm i të gjithë treguesve të indeksit të cilësisë së administrimit tëpasurive të paluajtshme, konstatojmë se Shqipëria radhitet e parafundit me diferencë tëtheksuar pikësh.

Indeksi i ulët i cilësisë së administrimit të sistemit të regjistrimit, është një ngatreguesit kryesorë që ka sjellë radhitjen në nivele të ulëta të Shqipërisë. Ajo është nëradhitje shumë më ulët se sa Kosova, Bullgaria, Kroacia, Rumania, Maqedonia, Slloveniadhe nga të gjitha vendet e tjera anëtare të BE-së, si Zvicra, Holanda, Gjermania, Spanja,etj.; përveç Greqisë. Shqipëria është më mirë në radhitje vetëm krahasuar me Greqinë, ecila qëndron në vendin e fundit.

Renditja në këto nivele kaq të ulëta të Shqipërisë në raport me vendet e tjeraEvropiane, nuk lidhet me formën e aplikimit të sistemit të regjistrimit dhe as memungesën e reformave ligjore, por ajo lidhet kryesisht me një sërë faktorësh të tjerë qëndikojnë në cilësinë e sistemit të regjistrimit të pasurive dhe uljen e indeksit të cilësisë sëadministrimit të saj.

Siguria e regjistrimit të të dhënave mbi pasurinë e paluajtshme lidhet me elementëdhe faktorë të tjerë që ndikojnë në sistemin e regjistrimit. Ulja e cilësisë së administrimittë sistemit të regjistrimit, vjen si pasojë e: mënyrës së fitimit të pronësisë; të mbivendosjes së titullit apo të të drejtave reale të pronësisë, të pasaktësisë së përmbajtjes së të dhënave të pasurisë, mungesa e përfundimit të procesit të regjistrimit fillestar të pasurive; problematikat që pasuan në shpërndarjen e tokave bujqësore, zgjatja e proceseve gjyqësore për zgjidhjen e konflikteve mbi pronësinë kundrejt

pretenduesve të tyre, pasaktësitë në identifikimin e saktë të kufijve hartografikë apo atyre juridikë mbi

pasurinë,


Elona Saliaj 191

ekzistenca për një kohë të gjatë të institucioneve të posaçme ligjore ‘ad hoc’ mefunksion administrativ, të cilat luajnë rolin e kuazi - gjyqësor dhe shqyrtojnë emarrin vendime për ndryshimin e titullit të pronësisë, të dhëna dhe specifika tëpasurisë, për legalizimin e ndërtimeve informale, apo shqyrtimin e pozitësjuridike të pronarëve të mëparshëm (organe të tilla si: ATP, ALUIZNI, etj.);

mungesa e stafit dhe punonjësve të specializuar e të trajnuar që shërbejnë nëinstitucionin e regjistrimit të pronësisë;

mungesa e dixhitalizimit total të pasurive, mungesa e aksesit online dhe eregjistrimeve online të pasurive të paluajtshme në të gjitha ZVRPP-të, etj.

Ajo çka e veçon Shqipërinë nga vendet e tjera Evropiane është fakti se pavarësishthapave ligjorë dhe institucionalë të ndërmarrë nga autoritet përkatëse, parimevedemokratike që janë vendosur për respektimin e të drejtës së pronësisë, të gjithaproblematikat e sipërcituara vazhdojnë të jenë prezentë në mënyrë konstante, duke edëmtuar e duke krijuar trysni mbi procesin e administrimit të sistemit të regjistrimit tëpronësisë së pasurive të paluajtshme, çka ka sjellë që pjesa më e madhe e konfliktevegjyqësore kanë si objekt kryesor pasurinë e paluajtshme dhe të drejtat reale mbi to.

Në mënyrë të veçantë problemi kryesor në Shqipëri, mbetet zgjidhja e konfliktevembi pronësinë, nëpërmjet shqyrtimit të tyre nga organe administrative të posaçme ligjore,kryesisht: shqyrtimi i zgjidhjes së pozitës juridike të pronarëve të mëparshëm, si dhendërtimet informale të cilat shqyrtohen ende nga institucionet administrative të posaçmepa përcaktuar një afat kohor prekluziv për përfundimin e tyre, kanë sjellë bllokimin dhetejzgjatjen e procedurave për krijimin e një sistemi efiçent mbi regjistrimin e pasurive epaluajtshme në Shqipëri. Në këtë mënyrë, ekzistenca e pengesave të tilla e ngadalësojnëprocesin administrimit në mënyrë efiçente të regjistrimit të pasurive dhe përpunimit të tëdhënave të tyre, si dhe pengojnë realizimin e reformave ligjore për modernizimin eregjistrimit të tyre, duke e bërë sistemin e regjistrimit të cenueshëm dhe jo të besueshëmnga shtetasit.

Megjithatë, edhe pse reformat në Shqipëri nuk kanë eliminuar tërësishtproblematikat që kanë lidhje me regjistrimin dhe administrimin e pasurive të paluajtshme,është për tu theksuar se ato kanë ndikuar në zbutjen e këtyre problemeve dhe në arritjen ezgjidhjes përfundimtare të tyre.

Lidhur me përmirësimin e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme,pavarësisht pengesave ekzistuese, Shqipëria ka marrë përsipër reforma të vazhdueshmeme qëllim përmirësimin e shërbimit të sistemit të regjistrimit, rritjen e besueshmërisë sëpublikut, lehtësinë e marrjes së informacionit, etj. Ajo ka njohur dhe aplikuar e para ngavendet e Evropës Juglindore, sistemin e dixhitalizuar të pronësisë dhe së fundi, pjesërishtedhe sistemin “one stop shop” për regjistrimin online të pasurive së paluajtshme,pavarësisht se nuk ka arritur ende ti finalizojë në të gjithë vendit.

Në këtë aspekt, Shqipëria në raport me vende e tjera Evropiane mbetet mbrapa,sepse ky proces është finalizuar në pjesën më të madhe të vendeve Evropiane, përfshirëedhe vendet e Evropës Juglindore, të cilat edhe pse e filluan shumë më vonë se sa


Elona Saliaj 192

Shqipëria këtë proces, arritën ta finalizojnë tërësisht duke regjistruar të gjitha pasuritë epaluajtshme dhe mundësuar aksesin online të informacionit mbi to, si dhe të aplikimitonline të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në të gjithë territorin e vendit. Shtete tëtilla janë: Kroacia, Maqedoni, Mal i Zi, Rumania, etj, si dhe vendet anëtare të BE-së si:Italia, Gjermania, Spanja, Franca, etj.

Sa i përket përfundimit të regjistrimit fillestar të pasurive të paluajtshme ai nukështë realizuar në masën e plotë 100% në asnjë nga vendet e analizuara, sidomos në zonatrurale. Dixhitalizimi i pronësisë ka marrë zhvillim të vrullshëm dhe është përmirësuarvitet e fundit, por aksesi online nëpërmjet shërbimit noterial, ende nuk është i plotë për tëgjitha vendet.

Krijimi dhe funksionimi i një sistemi regjistrimi pasurie modern, me baza ligjoretë njëjta ose të përafërta në të gjitha vendet Evropiane, kërkon integritet administrativ tëkualifikuar, procedura mjaft të thjeshtuara dhe një mekanizëm modern të dixhitalizuar, tëcilat ende nuk janë funksionale në shumë prej vende Evropiane. Duket qartë, serregullimet serioze me modelin e sistemit të regjistrimit apo akoma më radikale, ri-strukturimin e funksionit të regjistrimit, duhet të hulumtohen ende në shumë prej vendeveqë nuk kanë arritur të unifikojnë sistemin e regjistrimit.

Megjithatë, në Shqipëri synohet të mundësohet shërbimi online në të gjitha zyratvendore të regjistrimit të pasurive në vend, në mënyrë që shtetasit të aplikojnë kryerjen eveprimeve me institucionin e regjistrimit në rrugë elektronike, vetëm nëpërmjetprofesionisteve të licencuar (noterë publikë) dhe jo duke u paraqitur fizikisht në sportelete institucionit të regjistrimit.

Teknologjia dixhitale e përdorur në vendet Evropiane është në nivele shumë të miradhe duhet të merret në konsideratë implementimi i saj edhe në Shqipëri, ku sistemi iregjistrimit ka shumë mangësi dhe lë shumë për të dëshiruar, duke kërkuar reforma tëvazhdueshme me qëllim përmirësimin e saj.

Për sa më sipër arrijmë në konkluzionin se Shqipëria, është një vend sfidant i ciliaplikon reforma të vazhdueshme dhe shumë të mira për të cilat i referohet shembujve tëvendeve më të mira anëtare të BE-së, por mbetet në standarde të ulëta për shkak tëprocesit të ngadaltë të përthithjes së reformave ligjore, të mungesës së aplikimit të tyre nëtë gjithë vendin, si dhe të problemeve praktike ende të pazgjidhura, kryesisht meregjistrimin fillestar të pasurive dhe identifikimin e saktë të titullarëve mbi pasurinë epaluajtshme.

Institucioni i regjistrimit, i identifikuar si zyra e administrimit dhe ruajtjes së tëdhënave të pasurive të paluajtshme është institucion i rëndësishëm, i cili kërkonvëmendje jo vetëm në nivel kombëtar, por edhe në atë ndërkombëtar. Qëllimi i krijimitdhe përmirësimit progresiv të këtij sistemi, bëhet për të krijuar kushte optimale përruajtjen dhe administrimin në mënyrë të sigurt të të gjitha dokumenteve dhe të dhënaveqë lidhen me pasurinë e paluajtshme.


Elona Saliaj 193

Është e rëndësishme të bëhet dallimi midis synimeve dhe objektivave nga njëraanë, dhe të sistemeve e strukturave, nga ana tjetër. Ndërsa të parat, janë të qëndrueshmenë të gjitha vendet, të dytat, mund të kërkojnë ndryshim për të përshtatur realitetinhistorik apo kombëtar të tyre. Megjithatë, shkëmbimi i vazhdueshëm i ideve dhepërvojës, ndërmjet vendeve të ndryshme dhe sistemeve të ndryshme që aplikohet përregjistrimin dhe administrimin e pasurive, mbetet një katalizator i vlefshëm përpërmirësimet e përgjithshme, pasi të gjitha legjislacionet Evropiane kërkojnë vazhdimishttë bëjnë një progresion pozitiv në sistemin e tyre të regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme.

Një gjë e tillë, kërkon vazhdimin e bashkëpunimit në nivel ndërkombëtar, dukemarrë praktikat më të mira e më të përshtatshme për vendin, të aplikuara të vendet eBashkimit Evropian, të propozuar nga specialistët e studimit të kësaj fushe.

Rritja e transaksioneve ndërkombëtare mbi pasuritë e paluajtshme brendaBashkimit Evropian, vendos një kërkesë të re për lehtësimin e informacioneveadministrative kombëtare të pasurive të paluajtshme për shtetet anëtare. Jo vetëm dallimetqë ekzistojnë ndërmjet ligjit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme në shtetet anëtare,por edhe mungesa e transparencës që ekziston ndërmjet shteteve të ndryshme dhepërqasja e regjistrave kombëtarë mbi pasuritë në shtetet anëtare, kanë sjellë pengesë përkrijimin e një sistemi të përbashkët mbi regjistrimin e pasurive të paluajtshme dhe tregune hipotekave.

Projekti i BE-së mbi Sistemin e Informacionit mbi Tokën (EULIS), ka arritur tëbashkojë dhe përmban regjistrimet e pasurive të tetë juridiksioneve Evropiane në njëportal të vetëm. Në këtë mënyrë, ajo ofron mundësi për marrjen e informacionit tëkërkuar, në lidhje me të drejtat mbi pasuritë e paluajtshme, duke u bazuar në të dhënatdixhitale të regjistrave të pasurive të vendeve pjesëmarrëse.

EULIS është hapi i parë, drejt një sistemi më transparent të transaksioneve tëpasurive të paluajtshme. Hapi tjetër logjik, nga pikëpamja e mundësisë së marrjes sëinformacionit, është se regjistrat kombëtarë që përmbajnë këtë informacion brenda BE-së,do të harmonizohen ose integrohen në një regjistër të vetëm, i cili do të përmbajë të gjithëinformacionin nevojshme mbi tokën, e vendosur në administratën Evropiane, nënmbikëqyrjen e organeve të BE-së.

Megjithatë, parashikohet që harmonizimi ligjor ka të ngjarë të jetë ipamjaftueshëm dhe Bashkimi Evropian duhet të përpiqet të realizojë një sistem uniformtë regjistrimit të tokës, me qëllim nxitjen e transaksioneve ndërkombëtare. Si rrjedhim,sugjerohet përcaktimi i një mënyre të zakonshme të regjistrimit të pasurive, ku përveçregjistrimit ekzistues kombëtar të tyre, të jetë edhe sistemi EuroTitle. Ky është njëkoncept premtues, i cili mund të sjellë uniformitetin e kërkuar të regjistrimit të pasurivetë paluajtshme në Evropë. Megjithatë, një përqasje e tillë, është ende në fazat e fillimit tëzhvillimit dhe kërkohen pasoja ligjore dhe organizative, të cilat duhet të shqyrtohen dhetë analizohen më tej, për të vlerësuar mundësinë e përfshirjes së një koncepti të tillë nëinstitucionet e administrimit të pasurive të paluajtshme në Evropë.


Elona Saliaj 194

Si konkluzion, duke u nisur dhe nga trajtimi i të gjithë krerëve në këtë punim,kryesisht për pasqyrimin e rëndësisë juridike që ka pasuria e paluajtshme, regjistrimi i sajnë institucionin përkatës, si dhe tërësia e çështjeve të cilat evidentohen nga praktika,parashtrojmë si konkluzione kryesore se: Shqipëria është e para ndër të gjitha vendet Evropiane, që ka krijuar sistemin e ri

të unifikuar për regjistrimin e pasurive të paluajtshme, modelin e të cilit e aplikuan pjesamë e madhe e vendeve Evropiane (veçanërisht Evropa Juglindore). Ai rezulton të jetësistemi më i mirë i mundshëm që ndërthur informacionet teknike e hartografike me atoligjore vetëm nëpërmjet një sistemi të vetëm. Shqipëria është e para ndër vendet e Evropës Juglindore që ka mundësuar

aplikimin online të pasurive të paluajtshme dhe të regjistrimit të tyre, pavarësisht se kambetur projekt pilot në vetëm 2 ZVRPP nga 36 të tilla në total. Ka mungesë bashkëpunimi institucional ndërmjet organizmave që administrojnë

pasuritë e paluajtshme në Shqipëri. Mekanizmat që garantojnë respektimin e pronëspublike dhe private mund të menaxhohen në mënyrë të përshtatshme vetëm nëse kabashkëpunim institucional ndërmjet organizmave që administrojnë pasuritë epaluajtshme. Trajtimi i çështjeve mbi pasuritë e paluajtshme, regjistrimi i tyre dhe legjislacioneve

që rregullojnë këto të drejta, duhet të studiohen në mënyrë të qëndrueshme, në raport mekërkesat e vendeve të BE-së dhe kërkojnë një reflektim e vëmendje të veçantë, sidomosnga juristët dhe akademikët e fushës. Mungesa e profesionalizimit, e ndërgjegjësimit dhe e trajnimit të punonjësve që

shërbejnë në institucionin regjistrimit të pasurive të paluajtshme apo në institucione tëtjera administrative që shqyrtojnë zgjidhjen e konflikteve mbi pasurinë e paluajtshme,çojnë në uljen e indeksit të cilësisë së administrimit të pasurive të paluajtshme.


Elona Saliaj 195

SUGJERIME

Objektivat kryesore që synohen në regjistrimin e pasurive të paluajtshme tëShqipërisë, në raport me vendet Evropiane, të cilat përbëjnë me modesti edhe sugjerimettona për përmirësimin e një sistemi efikas të regjistrimit të pasurive, janë:

1. Ngritja e grupeve të posaçme për përfundimin e regjistrimit fillestar të pasurivetë paluajtshme. Duhet të mundësohet përfundimi i regjistrimit fillestar në zonatkadastrale që kanë mbetur, veçanërisht ato që ndodhen në zonat turistike,bregdetare, akset e rrugëve kryesore, tokat bujqësore, etj.

2. Ndërthurja e sistemit teknik dhe hartografik i pasurive të paluajtshme në një tëvetëm. Pra, mundësimi i integrimit të të dhënave të pasurisë së paluajtshme. Përproblemet teknike që kanë rezultuar, duhet të mundësohen sërish matjettopografike në përputhje me informacionin ligjor.

3. Kalimi nga regjistrimi manual në atë dixhital të të dhënave të pasurisë dhe të tëdrejtave mbi to. Duhet të merren masat e posaçme për mundësimin e krijimit të tëdhënave dixhitale të të gjitha pasurive të paluajtshme dhe pas kësaj, për krijimin enjë sistemi të vetëm për regjistrimin e pronësisë, i njohur si sistemi “one stopshop”,nw tw gjithw Shqipwrinw.

4. Të unifikohet zbatimi i nenit 5 të ligjit nr. 8337, datë 30.04.1998, “Për kaliminnë pronësi të tokës bujqësore, pyjore, livadheve dhe kullotave”, me synim për tëidentifikuar qartë disponuesit real të pronësisë. Sugjerojmë të mbahet parasyshinterpretimi i vendimeve të gjykatës, të cilat shprehen se disponues të pasurisë janëpërfituesit e saj me ligj në kohën e ndarjes së pronave. Gjithashtu ka rëndësi tëposaçme hartimi i një dokumenti strategjik për konsolidimin e tokës bujqësore,përfundimit të shqyrtimit të vlefshmërisë ligjore të krijimit të titujve të pronësisëmbi tokat bujqësore dhe krijimit të infrastrukturës së përshtatshme për ndjekjendhe trajtimin në vijimësi të këtij procesi. Për këtë aspekt, Shqipëria mund tireferohet Kosovës.

5. Ulja e afatit kohor për procedurat e regjistrimit të titullit të pronësisë. Për tëpërmirësuar këtë komponent, rekomandojmë që të mundësohet shërbimi i përkatësvetëm nëpërmjet sistemit “one stop shop” dhe të shmanget prezenca e shtetasve nësportelet e institucionit të regjistrimit. Çdo aplikim për të cilin të dhënat e pasurisëdhe shërbimi që kërkohet janë hedhur në sistem dixhital, të mundësohet nëpërmjetprofesionistëve të licencuar. Vetëm nëpërmjet kryerjes së një shërbimi të tillë,mund të evidentohet realisht puna konkrete dhe profesionale e institucionit tëregjistrimit të pasurive të paluajtshme.

6. Krijimi i Regjistrit Kombëtar Elektronik për regjistrimin e pasurive tëpaluajtshme, si një regjistër efikas e transparent që u shërben institucioneve


Elona Saliaj 196

publike/shtetërore, atyre private dhe individëve, e cila të jetë funksionale në tëgjitha zyrat vendore të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.

7. Të ketë reforma të vazhdueshme mbi aktet nënligjore apo urdhrat në zbatim tëtij, që rregullojnë çështjet e të drejtës së pasurive të paluajtshme.

8. Sugjerojmë të përgatiten udhëzues të posaçëm për unifikimin e rasteve praktikeqë janë evidentuar si problem nga punonjësit e zyrës së regjistrimit të pasurive.

9. Të përcaktohet më qartë në aktet nënligjore, përgjegjësia e punonjësit tëinstitucionit të regjistrimit të pasurive, në rast të dëmit të shkaktuar si pasojë egabimeve në titullin e pronësisë apo të pasurisë, në kthimin e përgjigjeve onlinenëpërmjet sistemit “one stop shop”.

10. Trajnimi i vazhdueshëm i specialistëve të institucioneve të regjistrimit. Është irëndësishëm që të mundësohet trajnimi i administratës që përpunon dhe regjistrontë dhënat e pronësisë në mënyrë që të azhurnohet në mënyrë efikase dhe memetoda moderne sistemi i regjistrimit të pasurive. Sugjerojmë që një trajnim i tillëtë shtrihet jo vetëm mbi të gjithë specialistët dhe profesionistët që shërbejnë nëinstitucionet e administrimit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme, por për tëgjithë aktorët e tjerë që në mënyrë direkte apo indirekte janë të përfshirë në këtëproces, të tillë si: Noterë, Avokatë, Gjyqtarë, etj.

11. Nevoja për unifikimin e ligjit mbi regjistrimin e pasurive të paluajtshme në tëgjitha vendet Evropës Juglindore, në përputhje me ato të vendeve të BashkimitEvropian. Sugjerojmë që ligji përkatës i regjistrimit të pasurive të paluajtshme tëjetë i unifikuar, bashkëkohor, me parime të qarta dhe i përgatitur të përballojëfluksin e kërkesave që do të kërkohen në të ardhmen nga BE-ja për regjistriminpasurive të paluajtshme nëpërmjet sistemeve të përparuar siç është CROBECO, kudo të mundësohen transaksionet ndërkombëtare midis shteteve anëtare të BE-së,hipotekat ndërkombëtare dhe nënshkrimet dixhitale. Për këtë fakt, sistemi iregjistrimit të pasurive dhe institucioni i administrimit të saj, si një nga prioritet eBE-së, mbartin edhe detyrimin e unifikimit dhe të përqasjes ligjore me atë tëvendeve të Bashkimit Evropian.


Elona Saliaj 197

Aneksi nr. 1 Përmbledhje e evoluimit historik të institucionit të regjistrimit të pasurivetë paluajtshme deri në vitet 1994 në Evropë

Nr. EvropaJuglindore

Regjistrimii parë i tokës

Regjistrimi ip.p. deri në‘45

Regjistrimi i pronës private’45-‘90Reformat legjislative pasviteve ’90

1 Shqipëri Sistem civil lawKadastra – 1874(territor i perandorisëosmane)631.Njihej Tapia.

Rregullimi i parëligjor ’25-‘28Ipoteka– u krijuanë v. 1929632.

Për regjistrim uaplikuametodologjiaGjermane633.

U kufizua gradualisht.

’76 – ndalimi i pronës private eme Kushtetutë634.

sistem i unifikuar -1994

Pas ’94 sistem i ri i unifikuarregjistrimi p.p.

Transaksionet -Noterët)

2 Kosova Sistem civil lawKadastra–1874 (territori perandorisë osmane).U njoh Tapia635.

Shërbimi ikadastrës së tokave(metodologjigjermane).‘23-’37,sondazhi i parë përregjistr.e p.p. (ish-qeveria jugosllave).Për regjistrim uaplikuametodologjiaGjermane636.

’45-’89 (“Listat ePosedimit”) Info të cunguara.Prona private është lejuar.1980-u synua kufizimi i të dr.të pronësisë.

Ligji i ’89, transaksionetvetëm ndërmjet shtetasveSerbë638.’89 provincë autonome.

631 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.632 Aksesuar në adresën: http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.633 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 8; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.634 David J. Stanfield and Sonila Jazo, Report “The evolution of immovable property registration inAlbania”, Terra Institute Albania Reports, Maj 2008, fq. 2, e aksesueshme në adresën:http://www.terrainstitute.org/albania_report/Evolution_IPR_ver2.pdf.635 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 3; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.636 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 8; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.


Elona Saliaj 198

Pronat- nuk uregjistruan ngashtetasit637.

1990-shfuqizohet ligji qëndalonte shitblerjennga personat e huaj.

Rritje informalitetinë transaksione.at poseduese"Nuk ishin as të sakta dheas të besueshme.Deri në 2012 – transaks.nga gjykata, më pas Noteri.

Agjencia Kadastrale eKosovës (AKK), mbikëqyrZKK-në.

Zyrat Kadastrale Komunale(ZKK) , viti 2002-nëvazhdim.

Është unifikuar sistemi iregjistrimit639.

3 Bosnje &Hercegovinë

Sistem civil law

Kadastra e parë(1886 – 1910)640.

Regjistri i tokës(1930-1931).është ruajtur endesipas anketës sëvjetër austro-hungareze.Përjashtim: njëpjese e vogël tëterritorit, sipasanketës së rekadastrale(katastarnekretnina).

Lufta e dytëbotërore, regjistrate tokës tërësisht

U ndalua.

Regjistrat e tokës - tëshkatërruar.

Deri në 2002, sisteme ligjoretë ndara (kadastra & regjistrii tokës).

Sistem i dyzuar,( kadastral & regjistrimi itokës)642.

638 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 7; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.637 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 7; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.639 Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in transition”, InternationalCenter for Transitional Justice, February, 2009, fq. 7; aksesuar në adresën:https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.640 ARCOTRASS- Consortium Study on the State of Agriculture in Five Applicant Countries, “Bosnia andHercegovina Country Report”, December, 2006, fq. 8, 9; aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/agriculture/analysis/external/applicant/bosnia_herzegovina_en.pdf.


Elona Saliaj 199

ose pjesërisht tëshkatërruara641.

4 Bullgaria Civil law & Commonlaw643.

1908 – kadastra eparë644.

1941-përmirësimi iligjit të kadastrës

Neni 1645 “Kadastraështë pasqyrimigjeometrik, i cilimbahet në njëregjistër dhepërshkruan pasuritëe paluajtshme”.

1979 - u ndalua646.

1979 - Ligji për Kadastrën eUnifikuar të RepublikësPopullore të Bullgarisë,përcaktonte se: “duhet qartësinë krijimin, shpalljen dhemiratimin e hartavekadastrale dhe se pengesakryesore ka të bëjë membledhjen e të gjitha tëdhënave për territorin evendit duke përfshirë burimetnatyrore, sipërfaqen dhevlerën nëntokësore647

Aktualisht-sistem i unifikuar.

642 Sally Merrill, Carol Rabenhorst, Stephen B. Butler, Norman Flynn, Taisa Zecic, “Real estate financeand the real estate market in bosnia: unlocking capital for development”, UI Project No. 07653, Qershor,2004, fq. 12, aksesuar në adresën: http://pdf.usaid.gov/pdf_docs/Pnadd253.pdf.641 ARCOTRASS- Consortium Study on the State of Agriculture in Five Applicant Countries, “Bosnia andHercegovina Country Report”, December, 2006, fq. 8, 9; aksesuar në adresën:http://ec.europa.eu/agriculture/analysis/external/applicant/bosnia_herzegovina_en.pdf.643 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.644 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.645 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.646 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.647 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.


Elona Saliaj 200

5 Kroacia Sistem civil law

Themelimi i regjistrit tëtokës-mesi i shek. XIX-1930648.

Akti i regjistrimittë tokës(v. 1930-1945)649.

1945-1990, regjistrimet etokës, rol pasiv.Pas ’96, rithemelim iregjistrit të tokës.

Ligji mbi pronësinë 1997.

Sistem i unifikuar650.

Kroaci Parimi‘numerusclausus’651.

6 Rumani Sistem civil law

1794, krijimi ikadastrës652.

Organizimi ikadastrës.(1919-1933)653

Regjistrimikadastral - ishte nënjë shkallë më tëpërparuarkrahasuar meShqipërinë dhevende të tjera të

Unifikimi i kadastrësmoderne (1933-1955)655.Sistemi i tokës dhe ikadastrës së tokës. (1955-1990)

Procese transformimi si nëShqipëri.Ligji i pronësisë & formimi iorganizimit të strukturës(1991-2004)

648 Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, Ministry of Justice, StateGeodetic Administration, Zagreb, December, 2009, fq. 26, aksesuar në adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.649 Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, Ministry of Justice, StateGeodetic Administration, Zagreb, December, 2009, fq. 26, aksesuar në adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.650 Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, 2009, Ministria e Drejtësisë,Kroaci, 2009, fq. 4; aksesuar në adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.651 Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, 2009, Ministria e Drejtësisë,Kroaci, 2009, fq. 4; aksesuar në adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.652 Gheorghe BADEA and Ana-Cornelia BADEA, “From Cadastral background of Romania to thePresent”, Romania, 2015, fq. 3, e aksesueshme në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.653 Gheorghe BADEA and Ana-Cornelia BADEA, “From Cadastral background of Romania to thePresent”, Romania, 2015, fq. 3, e aksesueshme në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.


Elona Saliaj 201

EvropësJuglindore654.

Pas 1995, krijimi i regjistrittë p.p.Periudha e integrimit tësistemit kadastral dhe librit tëtokës (pas 2004)656.

7 Serbi Sistem civil law

Shek. XIX-të.

Regjistri përmbante:inventarin e kadastrës(një regjistrim alfanumerike statistikor paharta shoqëruese) dheKadastra e tokës657.

Pas 1930-Organizimi ikadastrës midissistemit austro-hungarez dhe atiotoman658.

U ndalua prona privatePasuritë në pronësi shtet dhepublike.1988- u themelua kadastra ep.p.659

Veçanti: njësitë tregtare dhelokalet, në pronësi shtet (pas’90).

Ndërtesat - deri në 2009(pronësi shtet).Nuk pati reforma deri në2008.2010-nga sistem icentralizuar, në sistem të lirëprivat.

2002, # i fundit i ligjit660.

Sistem i unifikuar.

655 Gheorghe BADEA and Ana-Cornelia BADEA, “From Cadastral background of Romania to thePresent”, Romania, 2015, fq. 3, e aksesueshme në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.654 Gheorghe BADEA and Ana-Cornelia BADEA, “From Cadastral background of Romania to thePresent”, Romania, 2015, fq. 3, e aksesueshme në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.656 Aksesuar në adresën: http://www.terrainstitute.org/pdf/rom_landmarket.pdf, fq. 3.657 Chrysi Potsiou, “Study on Illegally Built Objects and Illegal Development in Montenegro”, 2012, fq. 46;aksesuar në adresën: http://www.kartverket.no/globalassets/om-kartverket/centre-for-property-rights/final-report-chryssy.pdf.658 Aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf, fq. 2.659 Aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf, fq. 2.660 Po aty, International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross –border insight into realestate law, Serbia, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016.


Elona Saliaj 202

8 Mal i ZI Sistem civil law

Shek. XIX-të661.

Regjistrimi ipronësisë pas v.1930662.

Inventari fiskal i kadastrës(1950-1958), nuk kishte më pronë

private.

1988, themelimi i kadastrës.

Deri në 2011, transaksionetnë gjykatë, më pas teknoterët.Sistem i unifikuar.

9 Slloveni Sistem civil law

1811-1813-zyra ekadastrës.1818–1829, KadastraFranciscean, studimikadastral i parë.1869–1882 pjesërishtsistemi i ri i studimitkadastral.1871 - sistemi i dyzuar iregjistrimit (Regjistri iTokës)663.

Pronësi shtet 1945-1991 (kadastra e tokës),ishte në nivele të ulëta.

Prona private u kufizua, nuku lejua.

Përpjekje për dixhitalizimin etë dhënave të pronësisë.Pas 2000, kadastra e re.


Nr. Vendet anëtaretë BE-së

Regjistrimii parë i tokës

Regjistrimi iTransaksioneve

Reformat legjislative mbip.p.

1 Mbretëriae BashkuarAngli & Uells

Skoci

Sistem civil law &common law

Angli & Uells – 1862(sistem vullnetarregjistrimi).Angli- Regjistrim idetyrueshëm, 1926.

Skoci- shek XII-të665

1899, regjistrimi itransaksionit tëparë (idetyrueshëm)666.

Skoci, ligji indërlikuar.

Shek XIX- reforma të thella.

1875 - koncepti i regjistrimitme "kufijtë e përgjithshëm”.

1925, ligji mbi p.p, pësoireforma të mëdha.

1989 - ligji mbi pronësinë,rregulla specifike.

661 Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, Ministry of Justice, StateGeodetic Administration, Zagreb, December, 2009, fq. 26, aksesuar në adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.662 Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, Ministry of Justice, StateGeodetic Administration, Zagreb, December, 2009, fq. 26, aksesuar në adresën:http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_estate_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.663 Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and geometric quality improvement”, Slovenia, Maj,2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.664 International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross–border insight into real estate law,Slovenia, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016.


Elona Saliaj 203

Irlanda e Veriut

Përzierjestatutesh:statutet “evjetër” (1707) &“të rinj” (1999)667.

Skoci, regjistri i tokës 1979.1981-2003, regjistri në tëgjithë vendin.

Angli & Uells ligji ipronësisë, mbi aktin e1925668.

2 Spanja Sistem civil law.Regjistrimi i pronësisënë Spanjë, shek. XIV-të669.1768- Ligji jo isuksesshëm. Ishtethjesht deklarativ,regjistër faktesh670.

Ligji mbi hipotekën1861.reforma tëvazhdueshme mbiligjin e hipotekave,( 1869-1946)671.

1888 K.C. respektonaspektin thelbësortë së drejtëspronësore672.

1861, u miratua si një masë eveçantë urgjente legjislative.

Rregullimet ligjore të p.p. në:kushtetutë, kod civil, ligji ihipotekave.

2004, ligji kadastral.

2007, ligji i tokës673.

3 Zvicra Sistem civil law.

Shek XVII-të.1798-krijimi i kadastrëssipas modelit francez.

Shek. XIX-të, nënndikimin e Napolonit, uthemeluan kadastrat674.

1848, krijimi ikadastrës ligjore,(të dr. e pronësisë& transaksionetmbi tokën).

1850, regjistrimiligjor i të dr. së p.p.më tepër përparësikundrejt regjistrittatimor.

16 Prill 1860 - “Ligjimbi themelimin e

Ligji i v. 1912, lehtësi përhyrjen në sistemin e tëdhënave të regjistrit të tokës.Ai përbën bazën e "Sistemittë Regjistrimit të TokësFederale"676

1923-1974, u implementuanprocedura teknike të reja përmatjen e tokave & mbledhjene të dhënave përkatëse677.

Rregullimi pasurive: Kodi

665 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/england-and-wales.666 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/england-and-wales.667 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/england-and-wales.668 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/england-and-wales.669 Aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/Spain.pdf, fq. 2.670 Aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/Spain.pdf, fq. 2.671 Aksesuar në adresën:http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/Spain.pdf, fq. 2.672 Aksesuar në adresën: https://iclg.com/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/spain.673 Aksesuar në adresën: https://iclg.com/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/spain.674 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.


Elona Saliaj 204

regjistrit të tokës”675. civil, kodi i detyrimeve, ligjii p.p. për personat jashtëvendit, ligji për tokën678.

4 Suedi Sistem civil law.Shek. XVI-të –regjistrimi i parë i tokës.1628- Studimi kombëtarmbi tokën679.

Land Code, e ndan në dypjesë:a) Rregulla për p.p.b) Rregulla për regjistrimin ep.p.

5 Franca Sistem civil law.

Që nga periudha eNapolonit,regjistroheshin të gjithapronat.

1808-1814, më shumëzhvillim për kadastrën.Përditësimi i planeve tërilevimit680.

1814-1821, ritmi ishtemë i ngadaltë681.

1822-1850, pati sërishzhvillim682.

1891-1905, reforma tëthelle kadastrale683.

1955, reformë përregjistr. e pasurive& rinovimin ekadastrës684.

1974, autorizontepërditësimin emëtejshëm tëkadastrës, mesynim "rishikimin"e saj685.

Reforma të vazhdueshme, meqëllim përsosjen e kadastrës.

Kodi civil (titujt e pronësisë,transferimi i qirave).

Kodi i ndërtimit(konstruksion, përshtatjendërtimore).

Kodi rural (tokat bujqësore,qiratë rurale).

6 Gjermani Sistem civil law.

150 vite më parë.

1900, libri i tokës686.

Kodi Civil, ligji mbi të drejtate ndërtimit, ligji mbibashkëpronësinë, kodi mbiregjistrimin e tokës, ligji mbinoterinë dhe ligji mbiinvestimet kapitale687.

676 Aksesuar në adresën: http://www.cadastraltemplate.org/cadastraltemplate/switzerland.php.677 Aksesuar në adresën: http://www.cadastraltemplate.org/cadastraltemplate/switzerland.php.675 Aksesuar në adresën: http://www.cadastraltemplate.org/cadastraltemplate/switzerland.php.678Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.679 Aksesuar në adresën:www.fig.net/organisation/comm/7/activities/reports/events/Delft_seminar_95/paper6.html.680 Aksesuar në adresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.681 Aksesuar në adresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.682 Aksesuar në adresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.683 Aksesuar në adresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.684 Aksesuar në adresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.685 Aksesuar në adresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.686 Winfried Hawrek, “Germany’s way into a Cadastre for the 21century, 2014, fq.1, aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/korea/full-papers/pdf/session16/hawerk.pdf.687 International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross–border insight into real estate law,Germany, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016.


Elona Saliaj 205

7 Greqi Sistem civil lawU bazua në sisteminFrancez

1836- për herë të parë

1853- sistemi iregjistrimit dhehipoteka688.

Kodi civil, Dispozitat eshpronësimit të pasurisë sëpaluajtshme, dispozitat mbiregjistr. të tokës/dispozitatkadastrale, ndarja e tokës dhedispozitat e rindarjes sëtokës, dhënia me qira ep.p., dispozitat mbi p.p.publike689.

8 Itali Sistem civil law.I ndikuar nga ligjiFrancez.1855, sistem rregullashpër transkriptimin etransaksioneve të p.p690.

1871, krijimi isistemit të regjistr.u bazua në ligjinAustralian nr. 95,datë 25.07.1871691.

Kushtetuta e RepublikësItaliane.Sistem dublet regjistrimi692

9 Holandë Sistem civil law.I ndikuar nga sistemiFrancez.

1810, kadastra fiskale.

shek. XIX-të, ukrijuar sistemi iregjistrimit tëtransaksioneve mbip.p.

1992, një rishikim tërësor iK. C. (kishte hyrë në fuqi qënë 1838) & ligjit të kadastrës.# bazën ligjore të regjistr.kadastral dhe të tokës693.Kodi civil bazohet në parimin‘numerus clausus’.

Aneksi nr. 2 Funksioni i institucioni publik të sistemit të regjistrimit dhe garantimi ititullit të pronësisë

688 Shiko për më tepër, International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross –border insightinto real estate law, Greece, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016.689 International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross–border insight into real estate law,Romania, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016.690 Alo de Luca, “The land registration system in Italy principles, organization, and evolucion, AgenziaEntrate, Romë, Nëntor, 2014, Slaiter nr. 3, Aksesuar në adresën:http://www1.agenziaentrate.gov.it/english/revenue_agency/italianp_ppc/pdfrelatori/DE%20LUCA_AdE.pd691 Aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2012/ppt/ts03a/TS03A_margonari_iseppi_6147_ppt.pdf.692 International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross–border insight into real estate law,Italy, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016.693 Aksesuar në adresën: http://csdila.unimelb.edu.au/publication/journals/SPATIALLY-REFERENCED%20LEGAL%20PROPERTY%20OBJECTS-Land%20Use%20Policy-%20revised-ver%202.pdf.


Elona Saliaj 206

Nr. EvropaJuglindore

Sistemi i regjistrimit& Institucioni publik

Regjistrimi i titullitjuridik & Aksesi online

Garantimi i titullit tëpronësisë &dokumentacioni i saj

1 Shqipëri ’94, Institucioni – ZVRPP(ZQRPP).

’95, SRPP regjistrimfillestar(sporadik, sistematik).1994 – SRPP


Regjistrohet titulli juridik(org. administrative,gjyqësore, publike)695.Vonesa: penalizimadministrativ.ZVRPP, funksionin epublikimit të faktevejuridikë.“one stop shop” & aplikimi

i regjistrimit online,pjesërisht.

Shteti nuk garanton titullin.Në rast cenimi nga ZVRPP,dëmshpërblimnë gjykatë.

ZVRPP lëshon dokument fizikmbi titullin e pronësisë.

2 Kosova 1989 -1999,problematike696.2009 - vazhdimregjistrimi sistematik.Institucioni - ZyraKomunale Kadastrale697.Sistem i unifikuar.

Aksesi online – jo.

Aplikimi, vetëmnëpërmjet AKK-së698.

AKK-ja, lëshon dokumentfizik mbi titullin epronësisë699.

3 Bosnje &Hercegovina

Reforma për unifikim2002, aktualisht nuk kapërfunduar.

Sistem kompleksregjistrimi700.

Regjistrimi i pronave idetyrueshëm.

Sistemi aktual, jo ifavorshëm701.

Aksesi online – jo imundur.

Regjistrimi nga: organetadministrative, gjyqësore,publike (Noterët).

Regjistrimi i detyrueshëmpër provueshmëri702.

Shteti garanton mbrojtjen e tëdr. së pronësisë, por jo titullin.

Subjektet administrative -përgjegjëse.

Regjistri publik, lëshondokument fizik që vërtetontitullin e pronësisë703.

694 Banka Botërore, “Vlerësim i sektorit urban në Shqipëri”, Raport nr. 37277-al, Janar, 2007, fq. 13,aksesuar në adresën: http://www.readbag.com/siteresources-worldbank-intalbania-resources-albania-urban-sector-shqip.695 Enkeleda Olldashi, Elona Saliaj, “Pasuritë e paluajtshme dhe Sistemi i regjistrimit në Republikën eShqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015, fq. 121.696 Strategjia për konsolidimin tokës 2010 -2020, fq. 5, aksesuar në adresën: http://www.kryeministri-ks.net/repository/docs/Strategjia_per_Konsolidimin_e_Tokes_2010-2020.pdf.697 Robert Muharremi, “Misioni i Kombeve të Bashkuara në Kosovë dhe Privatizimi i Pronës Shoqërore”,Instituti Kosovar për Kërkime dhe Zhvillime të Politikave, Prishtinë, 2005, fq.7.698 Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 204.699 Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 204.700 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.701 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.702 Aksesuar në adresën: http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.


Elona Saliaj 207

4 Bullgaria 2004, regjistri i ripronësisë.

Institucioni, Agjencia eRegjistrit të Tokës704.

2008, Sistem të unifikuar,regjistri i pronësisë.

2009, tërësishtfunksional705.

Regjistrimi ka procedurë tëveçantë: shqyrtohet &aprovohet nga njëgjyqtar706.

Sistemi i parë elektronik, në1990.

Sistemi on-line, iaplikueshëm për këdo që kainteres (me pagesë).

Sistemi on-line, nukpërdoret për transaksionetdhe as regjistrimet e titujvejuridikë707.

Regjistrimi i pasurisë,opsional.

Në parim ekziston garancia etitullit nga shteti, por nukështë e shprehur & especifikuar në ligj.

Dokumenti fizik për titullin epronësisë, lëshohet vetëm ngaNoteri, jo nëpërmjetinstitucionit të regjistrimit708.

5 Kroaci Deri në 2005, sistem indarë, jo i harmonizuar,shumë problematik.Sistem regjistrimi idyzuar.Pas 2005 - 2 Regjistrabazë: Kadastra & Libri itokës/regjistri i tokës.Janë regjistruar të gjithapronat709.

Aktualisht- sistem ibesueshëm, transparent.Ende nuk është finalizuarunifikimi.

Respekton parimet e njësistemi model.

Ka zgjidhur problematikate mbartura710.

Regjistrat publikë: publikimfakti të gjendjes juridike &teknike të pasurisë.

Më përpara, kompetencë egjykatave; tani – Noterëve.

Sistem regjistrimi “one stopshop”.

Të dhënat mundësohen on-line, por regjistrimi ipronësisë on-line, endejo711.

Shteti nuk e garanton titullin epronësisë.

I dëmtuari dëmshpërblehet nërast gabimi nga inat. Iregjistrimit, nëse e vërtetonme gjykatë.

Regjistri publik lëshonvendim mbi regjistrimin ep.p712.

6 Rumani Përparësia në regjistrim.

2004, AgjenciaKombëtare për Kadastrën

E dr. mbi p.p. regjistrohetnë regjistër, menjëherë sapokrijohet.

Shteti garanton vlefshmërinë etitullit, në rrethana të caktuara.

Kompensimi-nuk është i

703 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.704 Gheorghe Badea, Ana-Cornelia Badea, “From Cadastral Background of Romania to the Present”,Romania, 2015 fq. 4; aksesuar në adresën:http://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.705 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.706 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.707 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.708 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.709 Mirela Fučkar, Damir Kontrec , “Land registration system of the Republic of Croatia”, 2010, slaiter nr.3, aksesuar në adresën: www.elra.eu/.../Land%20Registry%20System%20in%20Croatia(1).p.710 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/croatia.711 Mirela Fučkar, Damir Kontrec , “Land registration system of the Republic of Croatia”, 2010, slaiter nr.3, aksesuar në adresën: www.elra.eu/.../Land%20Registry%20System%20in%20Croatia(1).p712 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/croatia.


Elona Saliaj 208

dhe Regjistrimin eTokës713.

2007, integrimi iRumanisë në BEperspektiva të reja nëfushën e kadastrës.

Sistem i unifikuar.Problemi themelor -mungesa e fondeve përpërmirësimin e kadastrës.

Vendimi i regjistrimit tëp.p. aprovon/refuzon tëdrejtën mbi p.p. (ankimimibrenda 15 ditëve)714.

Nuk ka regjistër elektronikkombëtar.Të dhënat mbi p.p.aksesohen nga noterët.

Nuk mundësohetregjistrimi elektronik715.

shprehur në ligj, por ekzistonnë parim716.

7 Serbi 1988-2012 (65% të tokavetë regjistruara).

Deri në 2006,kadastra e tokës & librat etokës.Nuk ka njohur regjistrimfillestar.

Aktualisht - sistem iunifikuarInstitucioni: Kadastra epasurive të paluajtshme:(Kadastra e tokës – tëdhëna teknike, regjistri itokës – të dhënaligjore)717.

Të gjitha p.p. duhet tëregjistrohen në regjistër.

Praktikisht e pamundur(probleme historike,efikasitet i dobët iadministratës, shënimet ekadastrës të vjetruara)718.

Transaksionet nuk kryhenon-line.

Info e cunguar tëaksesueshme on-line719

Regjistri publik – nuk lëshondokument fizik mbi titullin epronësisë.

Nëse kërkohet – vetëmekstrakte të regjistrit tëtokës720.

8 Maqedoni Deri në 2005 - pasiguri nësistem regjistrimi.

2005-2010 (nga 43 %,arriti në 99 % regjistrimi ipasurive).

Institucioni - AgjenciaKadastrale e pasurive tëpaluajtshme721.

Regjistron titullin juridik tëfituar (me një akt ligjor,vendim gjykate, aktadministrativ).

Regjistrimi i detyrueshëm.

Sistem regjistrimi “one stopshop”.Regjistrimi i akteve online -

Agjencia Kadastrale dheNoterët – lëshojnë dokumentpër titullin e pronësisë723.

713 Gheorghe Badea, Ana-Cornelia Badea, “From Cadastral background of Romania to the Present”,Romania, 2015, fq. 5, e aksesueshme në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS05C_badea_badea_7512.pdf.714 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-herzegovina.715 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/romania.716 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/romania.717 Marosan Stevan,Vasovic Olivera, “The state of cadastre, land market and real property development inSerbia and Montenegro”, Food and Agriculture Organisation of the United Nations & Slovak University ofAgriculture, fq. 3, aksesuar në adresën: https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf.718 Referuar Marosan Stevan,Vasovic Olivera, “The state of cadastre, land market and real propertydevelopment in Serbia and Montenegro”, Food and Agriculture Organisation of the United Nations &Slovak University of Agriculture, fq. 3, aksesuar në adresën:https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf.719 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/serbia.720 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/serbia.


Elona Saliaj 209

Sistem i unifikuar.po722

9 Mal i Zi Deri në 2009, sistemregjistrimi të dobët dhe jotë besueshëm.

Pas 2009, reforma.

Pas 2011, regjistri iunifikuar724.

Ndërtimi i kadastrës, pas v.2000.

Regjistrimi i titullit tëpronësisë i detyrueshëm.

Qëllimi: publikim faktijuridik. Vonesa: penalizimadministrativ725.

Sistem regjistrimi “one stopshop”. Regjistrimi i akteveonline - po726

Kushtetuta garanton të dr. epronësisë.

Kompensimi, jo i shprehur nëligj, por në parimet e tij mundtë pretendohet kompensimi idëmeve

10 Slloveni Sistem regjistrimi iunifikuar, pas v. 2000727

Regjistrat e pronësisë:- Regjistri i Tokës.(fakte ligjore mbipronësinë).

Kadastra e tokës. (infombi rrethana faktuese tëtokës).

Menaxhohet nga GjykataSupreme e Republikës sëSllovenisë728.

1991- dixhitalizimi i tëdhënave të p.p.

Pas 2000- u përsos

Aksesi on-line: gjykatat,Noterët, njësitëadministrative.

Regjistrimi on-line, jo729

Shteti garanton titullin epronësisë, siguronkompensim.

Dokumenti fizik i titullit tëpronësisë, nga Noteri &Gjykatat730.

721 Goce Gruevski, “Technology contribution to Improve Governance in Republic of Macedonia”, Agencyfor real estate cadastre, slaiter, 2014; aksesuar në adresën:http://inspire.ec.europa.eu/events/conferences/inspire_2014/pdfs/19.06_1_09.00_Goce_Gruevski.pdf.723 Referuar Goce Gruevski, “Technology contribution to Improve Governance in Republic of Macedonia”,Agency for real estate cadastre, slaiter, 2014; aksesuar në adresën:http://inspire.ec.europa.eu/events/conferences/inspire_2014/pdfs/19.06_1_09.00_Goce_Gruevski.pdf.722 Referuar Goce Gruevski, “Technology contribution to Improve Governance in Republic of Macedonia”,Agency for real estate cadastre, slaiter, 2014; aksesuar në adresën:http://inspire.ec.europa.eu/events/conferences/inspire_2014/pdfs/19.06_1_09.00_Goce_Gruevski.pdf.724 Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 246-247.725 Chrysi Potsiou, “Study on Illegally Built Objects and Illegal Development in Montenegro”, January, 31,2012, fq. 6; aksesuar në adresën: http://www.kartverket.no/globalassets/om-kartverket/centre-for-property-rights/final-report-chryssy.pdf.726 aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 246-247.727 Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and geometric quality improvement”, Slovenia, Maj,2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.728 Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and geometric quality improvement”, Slovenia, Maj,2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.


Elona Saliaj 210

Nr. Vendetanëtare tëBE-së

Krijimi i sistemit tëregjistrimit

Institucioni i regjistrimit Reformat legjislative mbip.p.

1 Mbretëria eBashkuar

Angli & Uells

Skoci

Irlanda eVeriut

Sistem i unifikuar

1 zyrë qendrore nëLondër; 24 rajonale.

80 % e tokës eregjistruar731.

Dy regjistra: 1) Regjistri iSasines, regjistri i tokës,1617 (arkaik, ka nevojëpër reformë).2) Regjistri i pasurive –tokë (1979)732.Ndryshimet legjislative në2012, 2014733.

Sist. Torrens, 18911970 – sist. regjistrimi imirëfilltë.

3 Regjistra: a) Regjistripublik i tokës (juristëtaksesojnë online).

4 b) Regjistri iakteve/vërtetimeve734.

Regjistri Kadastral iMadhërisë së Saj.

Regjistrat e Skocisë.

Regjistri i tokës në Irlandëne Veriut735.

Saktësia e info. & ruajtja –Garanci nga shteti(kompensim në rast dëmtimi).

Aksesi online, ende jo.Regjistri nuk lëshon dok. fizik,përveç kur kërkohet.

Kur regjistrohet titulli juridik,lëshohet certifikatë pronësie.

Kompensimi kërkohet nga:regjistri i tokës (jo regjistr. iakteve).

Regjistrimi i detyrueshëm.

Regjistrat ruhen në formëelektronike736.

729 Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and geometric quality improvement”, Slovenia, Maj,2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.730 Damjan Doler, “Land Cadastre Transformation and geometric quality improvement”, Slovenia, Maj,2016, Slaiter nr. 3; aksesuar në adresën: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/medzinarodna-spolupraca/spolocenstvo-predstavitelov-geodeticko-katastralnych-sluzieb-regionu-strednej-europy/slovenia.pdf.731 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/england-and-wales.732 John Manthorpe, “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the European Union” (UnitedKingtom), Dhjetor, 2004, fq. 12, aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.733 Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 303.734 John Manthorpe “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the European Union” (UnitedKingtom), Dhjetor, 2004, fq. 17, aksesuar në adresën:http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.735 International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross –border insight into real estate law,Angli & Wales, aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016, fq.107-108.736 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.


Elona Saliaj 211

2 Spanja Sistem i unifikuar.

Regjistri i pronësisë.(publikim të dhënash dheprovueshmëri)737.

Organ administrativ(juristë) në varësi tëM. Drejtësisë.

Ndarja – në zonaKadastrale.Regjistrimi i pasurive,jo i detyrueshëm.

Përparësi, pronat e regjistruara.Hipotekat (kontratë teNoteri + regjistrim).

Mos regjistrimi- pavlefshmëri738.

Regjistrimi i tokës, nukpërbën një dokument të plotëtë titullit të pronësisë.(kontratat e shitblerjespërbëjnë titullin e pronësisë).

Regjistri publik, shumë isigurt.

Cilido që ka interes tëligjshëm – i ofrohet ekstrakt ithjeshtë nga regjistri.

Kur ka konflikt midisregjistrimit dhe titujvejuridikë, prevalojnë të dhënatnë regjistër739.

3 Zvicra Nuk ka një sistem tëunifikuar regjistrimi.

26 kantonet kanë regjistrine tyre dhe organizimin etyre740.

26 kantonet - secila kainstituc & ligjin e saj tëregjistrimit të p.p.

Regjistrimi i pronësisë, idetyrueshëm741.

Legjislacion modern mbiinfo gjeometrik.

Synohet krijimi i një kadastre3D.

Titujt juridikë të regjistruar,garanci nga shteti742.

4 Suedi Sistem i unifikuar.

Të gjitha pronat tëregjistruara.

Sistemi kadastral, 2regjistra: regjistri ipronësisë dhe regjistri itokës (që përfshin edheregjistrin e ndërtesave)743.

1 Regjistër i tokës,administrohet nga Anketa eTokës Kombëtare.Para 2008, regjistrimi itokës & regjistrimetkadastrale (nga 2 autoritete#).

Studimi Kombëtar i tokës(formimin e pronës &regjistrimin e saj)744.

Sistem i avancuar.

Autoriteti regjistrues -garanton saktësi dhe siguri.

Në rast cenimi, kompensim.

Regjistrimi elektronik, filloi1970.

1995, përfundoi ruajtja edokumenteve në aspektinteknik.

Të dhënat e pronës nëdispozicion të publikut.

Sot 2/3 e shfrytëzimit të tokësdhe hartës së regjistrimit -janë dixhitalizuar745.

737 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.738 Aksesuar në adresën: https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-ni-en.do?member=1.739 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/spain.740 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.741 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.742 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.743 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/sweden.744 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/sweden.745 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/sweden.


Elona Saliaj 212

5 Franca Sistem regjistrimi iunifikuar (info ligjor &hartografik).

Regjistri i tokës.

Mbi 100 zyra regjistriminë vend746.

Regjistri i Tokës –administrohet nga Regjistrii Hipotekës (Conservationdes hypothèques)747.

354 regjistra në të gjithëFrancën.Regjistrojnë titujtjuridikë748.

Kadastra në Francë, të dhëna:fiskale, ligjore & lidhja epronave, teknike.

Është e dixhitalizuar.

2010-2011 - Regjistrimi iakteve bëhet online, nëpërmjetNoterëve, përveç të dhënavehartografike749.

6 Gjermani Sistem regjistrimi i ndarë.

Regjistri i tokës, Kadastra(regjistri kadastral,regjistrimi kadastral iautomatizuar, hartakadastrale e automatizuar)

2009 - po punohet përintegrimin e sistemitkadastral750.

Nuk ka një zyrë qendrore tëunifikuar.

Ekzistojnë disa regjistra:a)Zyra e regjistrimit tëtokës (më e rëndësishme).b)Zyra e regjistrimitkadastral të pasurive tëpaluajtshme – Kadastra (joe besueshme).c)Zyra e regjistrimit, listae vendeve të kontaminuar(jo të gjitha vendet edisponojnë listën).d) Regjistrimi i kryerjes sëndërtimeve (regjistrimevullnetare).

Bazohet në parimin eregjistrimit të titullit751.

Regjistri publik nëdispozicion të:Noterëve, gjykatat lokale &çdo personi që ka intereslegjitim.

1990, u zëvendësua versionimanual me atë elektronik. Tëdhënat e pronave, tashmë janëtë plota.

2009, Noterët akses online përregjistrimin e pasurive &kërkim informacioni ( jo idetyrueshëm, vetëm 2 qytetenuk e aplikojnë).

Pas regjistrimit, institucionilëshon ekstrakt të pronësisë.

Të gjitha të drejtat in rem -duhet të jenë të regjistruara.Mos regjistrim, nuk ka vlerëjuridike.

Gabimi në regjistër,kompensim752.

746 Aksesuar në adresën: http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.747 Aksesuar nëpërmjet adresës: www.minefi.gouv.fr.748 Rreferuar Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, GlobalLegal Group, Londër 2015, fq. 132-133; aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.749 Referuar Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, GlobalLegal Group, Londër 2015, fq. 132-133; aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.750 Referuar: Winfried Hawerk, “ALKIS® - Germany’s way into a Cadastre for the 21century”, Germany,fq. 2; aksesuar në adresën: https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/korea/full-papers/pdf/session16/hawerk.pdf.751 Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 142.752 Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf, fq. 142.


Elona Saliaj 213

7 Greqi Sistem i ndarë, jo ikonsoliduar, jo iintegruar, jo i besueshëm.

Kadastra Kombëtare(dhe/ose ZyratKadastrale), funksionalederi sa të krijohet Kadastrakombëtare753.

Zyra e regjistrit të tokës(listat e transkriptimit &librat e hipotekës) - jo ebesueshme.

Kadastra Kombëtare(aktualisht e paplotë, synonnë unifikojë regjistrin) – edetyrueshme për regjistrim.

Parashkrimi fitues nukpërbën titull pronësie, duhettë njihet me vendimgjykate754.

Informacioni bazë rrethKadastrës Helenike –aksesohet në internet nëportalin përkatës.

Regjistrimet online – nukmund të bëhen755.

8 Itali Sistem regjistrimi i ndarë,por i integruar.

1. Sistemi kombëtar,bazohet tek transkriptimi.

2. Sistemi i regjistrimit tëtokës756.

Zyra e regjistrit të pronësisë- sistemi kombëtar.

Zyra e kadastrës - sistemi iregjistrimit të tokës.

Regjistrimi i titullit – tek tëdyja regjistrat njëkohësisht.

Bazohet në parimin etranskriptimit757.

1986, filloi dixhitalizimi.

1995, filloi transferimi i tëdhënave elektronike.

2007, u mundësuadixhitalizimi i shërbimeve.Info – online nëpërmjetnoterëve.

Zyra e regjistrimit,kompenson dëmet.

Zyra e regjistrimit, e hapurndaj çdo informacioni tëkërkuar758.

9 Holandë Sistem i unifikuar.

Regjistri i tokës & regjistripublik759.

Kadastra/Zyra e regjistrimittë tokës.

Organ administrativ jobuxhetor, në varësi tëMinistrisë së Strehimit.

Të gjitha pasuritë janë tëregjistruara760.

Regjistrat e tokës & hartatkadastrale - ka për qëllimofrimin e sigurisë ligjore.

Në parim - të dhënat nëregjistrin e tokës nuk janëplotësisht të përditësuara.

Vërtetimet për transferimin epronësisë, në një dokumentunik identifikimi.

753 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece.754 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece.755 Aksesuar në adresën: https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece.756 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 191, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.757 Flavio Margonari, Walter Isepi, “The Land Register System and the Process of CartographicalNumerical Cadastral Formation in the Province of Trento”, Itali, 2012, fq. 1; aksesuar në adresën:https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2012/papers/ts03a/TS03A_margonari_iseppi_6147.pdf.758 Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”, Global Legal Group,Londër 2015, fq. 191, Aksesuar në adresën:http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pdf.759 Aksesuar në adresën: http://fdslive.oup.com/www.oup.com/academic/pdf/13/9780198233909.pdf.760 Aksesuar në adresën: http://fdslive.oup.com/www.oup.com/academic/pdf/13/9780198233909.pdf.


Elona Saliaj 214

Regjistruesi - nuk garantontitullin e pronësisë.

Gjyqtari - vendos përregjistrimin761.

761 Aksesuar në adresën: http://fdslive.oup.com/www.oup.com/academic/pdf/13/9780198233909.pdf.


Elona Saliaj 215

B I B L I O G R A F I A

LITERATURA NË GJUHËN SHQIPE

1. Abdulla Aliu, “E drejta Sendore (Pronësia)”, Prishtinë, 2004.2. Aleks Luarasi, Histori e shtetit dhe e së drejtës, “E drejta në shtetin e Skënderbeut”,

Drejtësia Popullore, 1982.3. Andrea Nathanaili, “Disa çështje mbi pronësinë dhe Trashëgiminë”, Botim i Ministrisë

së Drejtësisë, Tiranë 1961.4. Andrea Nathanaili, “Zhvillimi i marrëdhënieve të pronësisë së Republikës Popullore të

Shqipërisë”, Fakulteti i Drejtësisë, Referate e Kumtesa, Tiranë, 1965.5. Anila Gjika, Dritan Shutina, “Sfidat e pushtetit vendor mbi Zhvillimet Urbane dhe

Sektorin e Strehimit në Shqipëri”, Co-Plan, Institute for Habitat Development, 2010;6. Ardian Nuni, Nada Dollani, “E drejta e pronësisë sipas konventës evropiane për të

drejtat e njeriut dhe liritë themelore (neni 1, i protokolli nr. 1)”, Studime juridike nr. 1,2006.

7. Arlind Rama, “Të drejtat e pronësisë në Shqipëri: Sfida dhe perspektiva”, FriedrichEbert Stigtung, 2013.

8. Arta Mando, “E drejta Familjare”, SHB Emal, Tiranë, 2009.9. Arta Mandro, “Të drejtat Pronësore të grave, analizë e standardeve ligjore dhe e

zbatimit të tyre në praktikë, rasti i Shqipërisë”, Sweden, UN Women, United NationsAlbania, 2013.

10. Arta Mandro, Elona Saliaj, Aurela Anastasi, “Të drejtat pronësore dhe Gruaja”,Qendra për Nisma Ligjore Qytetare, UN WOMEN, United Nations Entity forGender Equality and the Empowerment of Women, Dhjetor, 2014.

11. Arta Mandro-Balili, “Diskriminimi gjinor në çështjet familjare e martesore”, Tiranë,2014.

12. Aurela Anastasi, “Të drejtat e gruas në legjislacionin Shqiptar”, OSBE, 2010.13. Aurela Anastasi, Arta Mandro (Balili), Emira Shkurti, Aurela Bozo, “Barazia gjinore

dhe mosdiskriminimi”, Tiranë 2011.14. Aurela Anastasi, Arta Mandro (Balili), Vjollca Mecaj, “Të kuptojmë dhe zbatojmë

ligjin" Për mbrojtjen nga diskriminimi": manual, Qendra për nisma ligjore e qytetare,Tiranë, 2011.

15. Aurela Anastasi, Xhezair Zaganjori, Eralda (Methasani) Çani, “Shteti i së Drejtës nëKushtetutën e Republikës së Shqipërisë”, Tiranë, 2011.

16. Banka Botërore, “Qeverisja në mbrojtjen e të drejtave mbi pronën e paluajtshme nëShqipëri”, Raport nr. 62519-AL, Dokument Informativ i Bankës Botërore, Qershor,2011.

17. Banka Botërore, “Vlerësim i sektorit urban në Shqipëri”, Raport nr. 37277-al, Janar,2007.

18. Banka Qendrore e Republikës së Kosovës, “Rregullore për kufizimet në mbajtjen epasurisë së paluajtshme dhe të luajtshme”, Raporti Vjetor 2012, Prishtinë, 2013.


Elona Saliaj 216

19. Elona Saliaj, “Constituent element of the registration system of real estate inAlbania, comparing with Europian countries”, the Mathroceme Review, vol. 5, issue2, 2016.

20. Elona Saliaj, “The role of the notaries in Gender Mainstreaming on Real Estate”,The Mathroceme Review, vol. 5, issue 3, 2016.

21. Elona Saliaj, “Vështrim mbi disa aspekte të rëndësishme të institucionit të Noteritsi nëpunës publik dhe të aktit noterial si akt i së drejtës publike”, Studime juridikenr. 1, Universiteti i Tiranës, Fakulteti i Drejtësisë, Tiranë, 2015.

22. Enkeleda Olldashi dhe Elona Saliaj, “Pasuritë e paluajtshme dhe Sistemi i regjistrimitnë Republikën e Shqipërisë”, Mediaprint, Tiranë, 2015.

23. Enkeleda Olldashi, “E drejta Romake”, Mediaprint, Tiranë, 2015.24. Erlanda Agaj, Elona Saliaj, “E drejta pronësore e femrave, problematikat ligjore dhe

praktike”, revista Shkencore e “Albanian University Optime”, Shtëpia Botuese dheshtypshkronja “Albanian University Press”, Viti i VI-të i Botimit, Nr. 1, Tiranë,2015.

25. Fadil Kaloshi, “Regjistrimi i pasurive të paluajtshme”, albpaper, Tiranë, 2013.26. Gazeta zyrtare e Republikës së Kosovës/Prishtinë: Viti III/Nr. 34/ 01 Gusht 2008.27. Gjykata Evropiane e të Drejtave të Njeriut, “Përmbledhje e vendimeve të gjykatës

evropiane për të drejtat e njeriut kundër Shqipërisë”, Botim i Qendrës së PublikimeveZyrtare, 2010.

28. Jürgen Schwabe, “Vendime të përzgjedhura të Gjykatës Kushtetuese FederaleGjermane, E drejta e pronës, shpronësimi, e drejta e trashëgimisë”, FondacioniKonrad-Adenauer e. V., 2010.

29. Konrad Zweigert, Hein Koetz, “Njohuri për të drejtën e krahasuar, parimetthemelore”- 7, Skanderbeg books, përkthim në gjuhën shqipe nga Marjana Semini,Tiranë, 1994.

30. Kushtetuta e Republikës së Shqipërisë, 1998, me ndryshimet;31. Mariana Tutulani, “Një vështrim historik mbi procesin e Regjistrimit të Pasurive të

Paluajtshme në Shqipëri”.32. Mimoza Sadushaj, Elona Saliaj, “Noteria”, “Pegi”, 2009;33. Nazmi Biçoku, “E drejta e Trashëgimisë e R.SH.”, Tiranë, 2011.34. Paskal Haxhi, “Regjimi i tokës bujqësore në Shqipëri”, Studime Juridike, nr. 1,

“Pegi”, Tiranë, 2004;35. Pupovci, S., “Marrëdhëniet juridike civile të KLD”, Prishtinë, 1971,36. Revistë gjashtëmujore, Universiteti i Tiranës, Fakulteti i Drejtësisë, Korrik, 2015.37. Robert Muharremi, “Misioni i Kombeve të Bashkuara në Kosovë dhe Privatizimi i

Pronës Shoqërore”, Instituti Kosovar për kërkime dhe zhvillime të Politikave,Prishtinë, 2005.

38. Sokol Sadushi, Gent Ibrahimi, “Komentuar i Kodit të Procedurave Administrative”,Instituti për studime publike & ligjore, “Toena”, 2004.

39. Strategjia ndërsektoriale. Reforma në Fushën e të Drejtës së Pronësisë 2012-2020,Ministria e Drejtësisë, 2012.

40. Vangjel Meksi, “Çështje të historisë së shtetit dhe së drejtës gjatë pushtimit turk”,“Drejtësia Popullore” Nr. 1, 1965.


Elona Saliaj 217

41. Vangjel Meksi, Drejtësia Popullore, “Në gjurmët e së drejtës së lashtë iliro-shqiptare”1978.

42. Vasil Xhaj, Drejtësia Popullore, “Kadastra e Re”, viti 1951, fq. 16,17, 18;43. Zejnulla Ballanca, Drejtësia Popullore, “Çështje të historisë së shtetit dhe të së drejtës

në Shqipëri gjatë periudhës së sundimit bizantin” (shekujt V-XII), 1982.

LITERATURA NË GJUHËN E HUAJ

1. "Real estate" The American Heritage Dictionary of the English Language, FourthEdition. Houghton Mifflin Company, 2004.

2. Ackerman, B., R. Ellickson, and C.M. Rose, 2002. Perspectives on Property Law, 3rded. Aspen Law and Business.

3. Adair, Alastair; Norman Hutchison (2005). "The reporting of risk in real estateappraisal property risk scoring". Journal of Property Investment & Finance (EmeraldGroup Publishing).

4. Agnieszka Dawidowicz, Ryszard Źróbek, “Analysis of concepts of cadastral systemtechnological development”, Lituani, 2014,

5. Albanian Series Working Paper No. 1, Land Tenure Center, University of Wisconsin-Madison.

6. Aldo de Luca, “The land registration sistem in Italy principles, organization, andevolucion”, Agenzia Entrate, Rome, 2014, Slaiter,

7. Alexandra-Maria DAMIAN, Raluca Manea, Vlad Paunecu “Cadastre in Europe”,Bukuresht, Rumani,

8. Andersson, Bengt. 2002. ‘Reforming the Cadastre and Land Administration inKosovo’, presented to the FIG Conference, in Washington, D.C., April.

9. ARCOTRASS- Consortium Study on the State of Agriculture in Five ApplicantCountries, “Bosnia and Hercegovina Country Report”, December, 2006.

10. Barris, J. (2008) An expert system for appraisal by the method of comparison. PhDThesis, UPC, Barcelona.

11. Baum, A. and Mackmin, D. (1995) The Income Approach to Property Valuation (3rdEdition). Routledge, London.

12. Blau, P. M. and W. R. Scott (1962). Formal organizations: a comparative approach.San Francisco, Chandler Pub. Co.

13. Bosnia and Hercegovina, Real estate registration project, framework EnvironmentalManagement Plan, Mars 2012.

14. Bourdieu, Pierre. (2001). "Forms of Capital." The Sociology of Economic Life, 2ndedition. Ed.

15. Brown, G.R. and Matysiak, G.A. (1999) Real Estate Investment: A Capital MarketApproach. Financial Times, London;

16. Campbell, G.J., “Cost Effective Methods for the Creation of a Land RegistrationSystem-Legal Cadastre for Georgia,” Discussion paper, Typescript, Tbilisi,December.

17. Cemovich, Robert. 2001. “Privatization and registration of agricultural land inGeorgia.” Post-Soviet Affairs, 17:1.


Elona Saliaj 218

18. Cherny, M. and V. Timokhov. 2003. “Russia In Transition.” The ExemptOrganization Tax Review.

19. Childress, Malcolm, “Land Consolidation and Agricultural Services in Albania,”Prepared for a seminar, “Transitions, Institutions and the Rural Sector,” Institute ofSocial Studies, The Hague, December 10-11 December 2001.

20. Chrysi Potsiou, “Study on Illegally Built Objects and Illegal Development inMontenegro”, January, 31, 2012;

21. Curtis, Glenn E., ed., Armenia, Azerbaijan and Georgia: Country Studies, Library ofCongress, Federal Research Division, Washington, DC 1995 Didebulidze, Alexandre,Problems and Prospects of Agriculture and Rural Development in Georgia,Discussion Paper Series 5, UNDP-Georgia, Tbilisi, 1997.

22. Dale, Peter and John McLaughlin, 1999. Land Administration, Oxford UniversityPress, N.Y.

23. Daniel Steudler, “Cadastre 2014 and Beyond”, the International Federation ofSurveyors (FIG), Copenhagen, Danimarke.

24. David J. Stanfield “Immovable property registration systems in transition countries:an assessment with special reference to Albania, Land Tenure Center dhe TerraInstitute, Tirana, Albania, May, 2003.

25. David J. Stanfield and Sonila Jazo, Report “The evolution of immovable propertyregistration in Albania”, Terra Institute Albania Reports, Maj 2008;

26. David J. Stanfield, “Immovable Property Registration Systems: Hopes And Fears”,For Presentation to the Congreso Iberoamericano de Registro de Propiedad Lima,Peru, 2003.

27. David J. Stanfield, “The Creation of An Immovable Property Registration System InAlbania”, Land Tenure center, Terra Institute, 2004, Switzerland.

28. David Stanfield and Maksi Raco, 1994, “Land Markets, Information and a PropertyRegistration System in Albania”, Paper prepared for the Conference, "GIS/LIS '94 -Central Europe", June 13-17, 1994, Budapest, Hungary.

29. David Stanfield et al., “An Assessment of Property Rights in Kosovo: Final Report,”USAID, 2004.

30. David Stanfield, 1979 “A Base Organization Strategy for Rural Development”.Madison, Terra Institute: Land Tenure Center University of Wisconsin;

31. David Stanfield, 1997, “Immovable Property Registration Information System inAlbania”, Land Tenure Center and Project Management Unit, Tirana, Albania;

32. David Stanfield, Eric Gilbert, “Immovable Property Registration A discussion ofsystems of immovable property registration and their application”, IPRS, LandTenure, Albania, University of Wisconsin-Madison 1995.

33. David Stanfield, Malcolm Childress, Artan Dervishi dhe Llazar Korra, “EmergingReal Estate Markets In Metropolitan”, Land Tenure Center, Tiranë, Tetor, 1999.

34. David Stanfield, Malcolm Childress, Artan Dervishi, “Immovable Property Marketsin Metropolitan Tirana”, Land Tenure Center, Dhjetor, 1998.

35. David, J. Stanfield, Report “The creation of an immovable property registrationsystem in Albania”, Terra Institute Albania Reports”, Maj, 2003.

36. Deklarata Amerikane për të Drejtat dhe Detyrimet e Njeriut, miratuar në Konferencëne Nëntë Ndërkombëtare të Shteteve Amerikane në vitin 1948.


Elona Saliaj 219

37. Deklarata e Përgjithshme e të Drejtave të Njeriut, më 10 Dhjetor të vitit 1948.38. Deklarata e të drejtave të njeriut dhe qytetarit, e miratuar nga Asambleja Kombëtare

e Francës, më 26 Gusht 1789.39. Douwe Korff, “Comparative summary of national laws”, 2002.40. Edward Tawil, “Property rights in Kosovo: A haunting legacy of a society in

transition, Internacional Center for transitional justice, Shkurt 2009.41. European University Institute, Florence/European Private Law Forum Deutsches

Notarinstitut Würzburg, “Real Property Law and Procedure in the European UnionGeneral Report, Final Version”, 2005.

42. Flavio Margonari, Walter Isepi, “The Land Register System and the Process ofCartographical Numerical Cadastral Formation in the Province of Trento”, Itali, 2012.

43. Fruscello, Mary, Martha Sickles, and William D. North, “Business Planning Guidefor Real Estate Associations,” Prepared for the Eastern European PropertyFoundation, 11 November, 2001.

44. Gavin Adlington, “Report Comparative Analysis of Land Administration System”,The US Agency for International Development, Moldavi, Mars, 2002.

45. Gheorghe BADEA and Ana-Cornelia BADEA, “From Cadastral background ofRomania to the Present”, Romania, 2015.

46. Global Legal Group Ltd “The International Comparative Legal Guide To real Estate2010”, A practical cross-border insight into real estate law, Londër.

47. Goce Gruevski, “Technology contribution to Improve Governance In Republic OfMacedonia”, Agency for real estate cadastre, slaiter, 2014, aksesuar nw adreswnhttp://inspire.ec.europa.eu/events/conferences/inspire_2014/pdfs/19.06_1_09.00_Goce_Gruevski.pdf.

48. Hendrik d. Ploeger & Bastiaan van Loenen, “Comparative Aspects of LandAdministration Systems” - Harmonization of Land Registry in Europe, Cairo, EgyptApril, 2005.

49. Hendrik d. Ploeger, Bastiaan van Loenen, “Harmonization of Land Registry inEurope”, Hollandë, 2005;

50. Hendrik Ploeger, Aart van Velten, Jaap Zevenbergen, “Real Property Law andProcedure in the European Union, Report for the Netherlands”, 2005.

51. Murat Hoxha, “The Kosovo Cadastral Agency-Progress and Prospects”, Power-pointpresentation, 25 slides, October, 2003.

52. Igor Kreitmeyer, “Real Estate Market Study in the Republic of Croatia”, Ministry ofJustice, State Geodetic Administration, Zagreb, December, 2009.

53. Instituto Libertad y Progreso-Presidencia de la República, op. cit, pages 14; 15 and21, and Instituto Libertad y Progreso, Power Point Presentation in Workshop:“Seguridad Jurídica en la Propiedad de la Tenencia de la Tierra en San Salvador”,July 2004.

54. International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross-border insightinto real estate law, Romania.

55. International Comparative Legal Guide, real estate, A practical cross-border insightinto real estate law, Angli & Wales,

56. Isaac, D. (2002) Property Valuation Principles, Palgrave, London.


Elona Saliaj 220

57. Ivan Kopric, Udhëheqës shkencor Universiteti i Zagrebit, Rapport “Tërheqja dheMbajtja e Njerëzve më të Aftë në Shërbimin Publik”.

58. Jeremy Waldron, 1988. The Right to Private Property. Oxford Univ. Press.59. Jessica Johnson, “International Assistance to Democratization and Reconciliation in

Kosovo,” Department of Peace and Conflict Research, Uppsala University, Nëntor,2004.

60. John Manthorpe “Comparative Analysis on the Cadastral Systems in the EuropeanUnion” (United Kingtom), Dhjetor, 2004.

61. Jürgen Schwabe, “Vendime të përzgjedhura të Gjykatës Kushtetuese FederaleGjermane, të drejtat themelore”, Botim jubilar, Fondacioni Konrad-Adenauer e.V.,2010.

62. Kane, S., Linne, M. and Johnson, J. (2004) Practical Applications in AppraisalValuation Modeling. Appraisal Institute, Chicago.

63. Karta Afrikane për të Drejtat e Njeriut dhe Popujve, datë 21 Tetor 1986.64. Kelm, Kathrine, Harasani, Petrit, and Stanfield, David, with Luli, Fioreta, Puka,

Llukan, Childress, Malcolm, and Haase, Dwight. 2000. “Land privatization inAlbania.” BASIS report. Land Tenure Center, University of Wisconsin-Madison.

65. Koechlin, Jean, and Mariannick, Jegat. 1999. “Survey on land privatisation inGeorgia.” Typescript, European Commission for the European Union, financed by theState Department for Land Management in Georgia, April-August.

66. Konventa Amerikane për të Drejtat e Njeriut, datë 22 Nëntor 1969.67. Konventa Evropiane e të Drejtave të Njeriut, më datë 4 Nëntor 1950.68. Konventa ndërkombëtare për eliminimin e të gjitha formave të diskriminimit racial,

më datë 22 Nëntor 1969.69. Konventa ndërkombëtare për mbrojtjen e të drejtave të gjithë punëtorëve migrantë

dhe anëtarëve të familjeve të tyre, më datë 18 Dhjetor 1990.70. Konventa për Eliminimin e të gjitha formave të diskriminimit ndaj grave, më datë 18

Dhjetor 1979 dhe hyri në fuqi më 3 Shtator 1981.71. Konventa për Statusin e Refugjatëve, më datë 28 Korrik 1951.72. Laurent Sermet, “The European Convention on Human Rights and Property Rights”,

Council of Europe Publishing, Strasburg, 1998, (revised edition).73. Lida Stamo & Norman J.Singer, working paper, no.7 “Albania Immovable Property

registration system: review of legislation, Shtator 1997.74. Lins, Marcos Pereira Estellita et al.; Novaes, Luiz Fernando de Lyra; Legey, Luiz

Fernando Loureiro (2005). "Real Estate Appraisal: A Double Perspective DataEnvelopment Analysis Approach". Annals of Operations Research (Springer).

75. Maksimiljan Gjika, Edmond Leka, “Aerial Photography and parcel mapping forimmovable property registration in Albania”, Land Tenure Center, University ofWisconsin, Madison, 1997.

76. Maliene, V., Deveikis, S., Kirsten, L. and Malys, N. (2010). "Commercial LeisureProperty Valuation: A Comparison of the Case Studies in UK and Lithuania".International Journal of Strategic Property Management.

77. Marosan Stevan,Vasovic Olivera, “The state of cadastre, land market and realproperty development in Serbia and Montenegro”, Food and AgricultureOrganisation of the United Nations & Slovak University of Agriculture.


Elona Saliaj 221

78. Martin Vranken, “Fundamentals of European Civil Law”, The Federation Press,Second Edition, 2010.

79. Michele Gusmeroli dhe Paolo Ruggiero, “Legal rights over immovable property,Italy”.

80. National Center of Registries (Centro Nacional de Registros-CNR), LawrenceVelásquez Payés, Deputy Executive Director of CNR: Power Point Presentation inWorkshop: “Sistema Registro-Catastro en El Salvador”, San Salvador, 2003.

81. O.S. Joffe, “Kuptimi dhe përmbajtja e së drejtës së pronësisë”, pjesë e përkthyer ngalibri “E drejta civile sovjetike”, Leningrad, 1958.

82. Ontario Law Reform Commission. Report on land registration, Toronto Departmentof Justice, 1971.

83. OSCE, UNMIK, “Privatization in Kosovo: Judicial Review of Kosovo Trust AgencyMatters by the Special Chamber of the Supreme Court of Kosovo”, 2008.

84. Pagourtzi, Elli et al.; Assimakopoulos, Vassilis; Hatzichristos, Thomas; French, Nick(2003). "Real estate appraisal: a review of valuation methods". Journal of PropertyInvestment & Finance (Emerald Group Publishing).

85. Hendrik Ploeger dhe Van Loenen, Bastiaan, EULIS – At the Beginning of the Roadto Harmonization of Land Registry in Europe, “European review of Private Law”,2004.

86. Pugachov, Mykola and M. Kobets. “Land Reform in Ukraine,” Agricultural Policyfor Human Development Project, UNDP, Ukraine, February 2004, Course syllabus on“Land Management and Land Cadastre” at the National Agricultural, University ofUkraine.

87. Raporti nr. 37277-AL, “Vlerësim i sektorit urban në Shqipëri”, Dokument i BankësBotërore, 2007.

88. Real estate going global, “Tax and legal aspects of real estate investments around theglobe”, Italy, 2012.

89. Rees, W.H. and Hayward, R.E.H. (ed.) (2000) Valuation: Principles into Practice(5th edition). Estates Gazette, London;

90. Rhodri C. Williams, “The Contemporary Right to Property Restitution in the Contextof Transitional Justice,” International Center for Transitional Justice (ICTJ), Maj,2007.

91. Richard Epstein, ed., 2007, Economics of Property Law. Edward Elgar. An anthologyof articles, mostly from the law literature.

92. Richard Firth, “The International Comparative Legal Guide to: Real Estate 2010”,Global Legal Group, Londër 2015.

93. Robert Ellickson, 1993, " Property in Land" Yale Law Review 102: 1315-1400.94. Robillard, G. Valter; Bowman, J. Lane, Global Legal Group Ltd “The International

Comparative Legal Guide To real Estate 2010”, A practical cross-border insight intoreal estate law, Londër.

95. Sally Merrill, Carol Rabenhorst, Stephen B. Butler, Norman Flynn, Taisa Zecic,“Real estate finance and the real estate market in Bosnia: unlocking capital fordevelopment”, UI Project No. 07653, Qershor, 2004.

96. Sergio Nasarre-Aznar, “Looking for a model for a Eurohypothec”, University Rovirai Virgili, Tarragona, Spanjë.


Elona Saliaj 222

97. Sergio Nasarre-Aznar, The Eurohypothec: a common mortgage for Europe, “TheConveyancer”, United Kingdom, 2005.98. Shavell, Steven, 2004. Foundations of Economic Analysis of Law. Harvard Univ.Press. Chpts. 2-5. Harder text; extensive references;99. Silvana Dode, “The crucial issues about the legalization legislation on illegalconstructions in Albania. What can we learn from the Balcanic experience?”,Mediterranean Journal of Social Sciences, Rome, Itali, 2014.100. K. Smith, “Russian Realtors Work Towards Property Ownership System”.International Real Estate Digest, 1999.101. Sonila Jazaj, “project against corruption in albania (paca)”, council of europe, 2010.102. Stanfield, J. David (coordinator). 2000. “Report on a land management entity forstate lands: the legal, institutional, administrative and technical responsibilities,resources, capabilities of state land management entities and recommendations forrestructuring into a viable state lands management entity in Trinidad and Tobago.” LandTenure Center, University of Wisconsin-Madison.103. Stoebuck, W. B., and Dale A. Whitman, 2000. The Law of Property, 3rd. ed. St.Paul MN: West Group Publishing.104. Tan Liat Choon, Khadijah Binti Hussin, “Overview of swedish cadastre sistem”.105. The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice.Updated and published annually through the 2006 edition; henceforth, updated editionsare to appear biannually.106. The Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate (13th Edition). An industry-recognized textbook.107. Thiesenhusen, Wlliam. 2002. “Discussion of the draft law prepared for the secondphase of land reform and privatization in Georgia.” Terra Institute, Mt. Horeb, WI.108. Thomas, David A., ed., 1996. Thompson on Real Property. Charlottesville VA:Michie Co.109. Tom Bethel, 1998. Noblest Triumph: Property and Prosperity through the Ages. StMartin's Press. For lay people;110. Tsomaia, Eka. 2002. “Lease of state-owned agricultural land and general review ofrelated problems.” Association for the Protection of Agricultural Rights, Tbilisi, Georgia,March.111. United Nations, Economic Commission for Europe, Committee on HumanSettlements, Working Party on Land Administration, "Land Administration Review:Armenia," Economic and Social Council, HBP/2001/8, October 1, 2001.112. United States Agency International Development, “Udhëzues për menaxhimin easeteve në nivel vendor, Programi i qeverisjes vendore në Shqipëri”, Shtator, 2010.113. UNMIK Executive Decision No. 2008/21, “Further to Executive Decision no.2008/16 Temporarily Setting Aside Entries Relating to Certain Land Parcels in theCadastre of Decan/Decani Municipality,” May 17, 2008;114. USAID fact sheet: Assistance to El Salvador, Disaster and Reconstruction, PressOffice Washington, DC, 21 March 2002 and 28 May 2003.115. Van B. Loenen, “Analysis report on the publication of land administration data in anEULIS setting”, 2002.


Elona Saliaj 223

116. Winfried Hawerk, “ALKIS® - Germany’s way into a Cadastre for the 21century”,Germany.117. World Bank, “Rural Development in Eastern Europe and Central Asia: Progress toDate and Strategic Directions for ECA,” Typescript, n.p., June 16, 1998.

AKTET LIGJORE, NËNLIGJORE & ADMINISTRATIVE

1. Dekret i Presidentit të Republikës nr. 378, datë 2.12.1992, “Për faljen e studiove tëpunës piktoreve dhe skulptorëve”.2. Dekret nr. 1182, datë 27.11.1950 “Mbi shërbimin kadastral të tokave”.3. Dekret nr. 2083, datë 06.07.1955 “Mbi pronësinë”.4. Dekret nr. 2084, datë 06.07.1955 “Mbi zbatimin e Dekretit “Mbi Pronësinë”.5. Ligj datë 1 Prill 1929, “Mbi aplikimin e Kodit Civil Shqiptar”.6. Ligj datë 17.04.1929 “Mbi zyrat e hipotekave”.7. Ligj datë 21.04.1958 “Ligji i Tokave”.8. Ligj kushtetues nr. 7491, datë 29.04.1991 “Për dispozitat Kryesore kushtetuese”.9. Ligj nr. 03/L-154 “Për pronësinë dhe të drejtat e tjera sendore”, Kuvendi i Republikëssë Kosovës.10. Ligj nr. 04/-l-013 “Për Kadastër”, gazeta zyrtare e Republikës së Kosovës, nr. 13/1Shtator 2011, Prishtinë.11. Ligj nr. 10119, datë 23.4.2009 “Për planifikimin e territorit”, të ndryshuar.12. Ligj nr. 10270, datë 22.04.2010 “Për të drejtën e privatizimit të truallit shtetëror nëpërdorim dhe për taksën mbi të drejtën e përdorimit të tij”.13. Ligj nr. 10279, datë 20.5.2010 “Për kundërvajtjet administrative”.14. Ligj nr. 10325, datë 23.9.2010 “Për bazat e të dhënave shtetërore”.15. Ligj nr. 108, datë 25.08.1945 “Mbi reformën Agrare”.16. Ligj nr. 2002/5 “Për themelimin e regjistrit te të drejtave të pronës së paluajtshme”,gazeta zyrtare e Republikës së Kosovës nr. 34/200817. Ligj nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme”.18. Ligj nr. 5506, datë 28.12.1976, “Kushtetuta e Republikës Popullore Socialiste tëShqipërisë”.19. Ligj nr. 6727, dt. 29.01.1983 “Për mbrojtjen e tokës”.20. Ligj nr. 7491, datë 29.04.1991 “Për Dispozitat Kryesore Kushtetuese”.21. Ligj nr. 7501 datë 19.07.1991 “Për tokën”.22. Ligj nr. 7512, datë 10.08.1991 "Për sanksionimin dhe mbrojtjen e pronës private, tënismës së lirë të veprimtarive private të pavarura dhe privatizimit".23. Ligj nr. 7652, datë 23.12.1992 "Për privatizimin e banesave shtetërore".24. Ligj nr. 7698, datë 15.04.1993, “Për kthimin dhe kompensimin e pronave ish-pronarëve”, i ndryshuar.25. Ligj nr. 7699, datë 21.4.1993 “Për Kompensimin në Vlerë të Ish-Pronarëve të tokësBujqësore”.26. Ligj nr. 7745, datë 26.7.1993 “Për rivlerësimin dhe shpërndarjen në vlerë të pasurisësë ish-kooperativave bujqësore”


Elona Saliaj 224

27. Ligj nr. 7843, datë 13.07.1994, “Për regjistrimin e Pasurive të Paluajtshme”, ishfuqizuar.28. Ligj nr. 7850, datë 29.7.1994, “Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë”, i ndryshuar.29. Ligj nr. 7926, datë 20.4.1995 “Për transformimin e ndërmarrjeve shtetërore nëshoqëri tregtare”.30. Ligj nr. 7980 , datë 27.07.1995 “Për shitblerjen e trojeve”.31. Ligj nr. 8053, datë 21.12.1995 “Për kalimin në pronësi pa shpërblim të tokësbujqësore”.32. Ligj nr. 8337, date 30.04.1998 “Për kalimin në pronësi të tokës bujqësore, pyjore,livadheve dhe kullotave”.33. Ligj nr. 8402, datë 10.9.1998 “Për kontrollin dhe disiplinimin e punimeve tëndërtimit”, të ndryshuar.34. Ligj nr. 8417, date 21.10.1998 “Kushtetuta e Republikës së Shqipërisë”, i ndryshuar.35. Ligj nr. 8485, datë 12.05.1999, “Kodi i Procedurave Administrative të Republikës sëShqipërisë”.36. Ligj nr. 8743, datë 22.02.2001 “Për pronat e paluajtshme të shtetit”.37. Ligj nr. 8744, datë 22.02.2001 “Për transferimin e pronave të paluajtshme publike tështetit në njësitë e qeverisjes vendore”.38. Ligj nr. 92, datë 17.04.1929 “Mbi zyrat hipotekore dhe mbi taksat e tyre”.39. Ligj nr. 9234, datë 29.07.2004 “Për kthimin dhe kompensimin e pronave”, indryshuar.40. Ligj nr. 9235, datë 29.07.2004, “Për kthimin dhe Kompensimin e Pronës”, indryshuar.41. Ligj nr. 9482, datë 03.04.2006 “Për Legalizimin, urbanizimin, dhe integrimin endërtimeve pa leje“, me ndryshimet.42. Rregullore nr. 184 prot., datë 08.04.1999, “Për punën e Zyrës së Regjistrimit tëPasurive të Paluajtshme”, Botim ZQRPP, Tiranë, 1999.43. Strategjia ndërsektorale. “Reforma në fushën e të drejtës së Pronësisë 2012-2020”,Ministria e Drejtësisë, 2012.44. Udhëzim i Ministrisë së Bujqësisë nr. 1, datë 20.2.2006 “Për ndryshimin e kategorisësë tokës bujqësore dhe kategorizimit të resurseve”.45. VKM nr. 119, datë 18.03.2000 “Për procedurat e privatizimit me ankand të paketaveshtetërore të aksioneve të shoqërive tregtare, që veprojnë në sektorët jostrategjikë”.46. VKM nr. 162, datë 19.04.1994 “Për përdorimin e fondeve të realizuara nga shitja eplehut kimik, për mbështetjen e programeve të tregut të ardhshëm të pasurisë sëpaluajtshme”.47. VKM nr. 1638, datë 17.12.2008 “Për kriteret e vlerësimit të pronës shtetërore, qëprivatizohet apo transformohet, dhe për procedurën e shitjes”.48. VKM nr. 228, datë 23.7.1991 “Për krijimin e Komisionit Qeveritar të Tokës”.49. VKM nr. 230, datë 04.04.1998 “Për privatizimin e pjesëve të kapitalit të zotëruaranga shteti në shoqëritë me kapital të përbashkët”.50. VKM nr. 26, datë 8.8.1991 “Për ndarjen e pasurisë në kooperativat bujqësore”.51. VKM nr. 266, datë 08.08.1991 “Për ndarjen e pasurisë në Kooperativat Bujqësore”.52. VKM nr. 299, datë 4.7.1994, “Për realizimin e projektit të sistemit të regjistrimit tëpasurisë së Paluajtshme (SRPP) dhe sigurimin e mjediseve të regjistrimit”.


Elona Saliaj 225

53. VKM nr. 350, datë 29 Prill 2011 “Plani i Veprimit”.54. VKM nr. 375, datë 06.06.2012 "Për krijimin, regjistrimin, funksionimin, menaxhimindhe ndërveprimin dhe sigurinë e sistemit të regjistrimit të pasurive të paluajtshme.55. VKM nr. 428, datë 09.06.2010 “Për kriteret e vlerësimit të pronës shtetërore, qëprivatizohet, apo transformohet dhe për procedurën e shitjes”.56. VKM nr. 452, datë 17.10.1992 "Për ristrukturimin e ndërmarrjeve bujqësore".57. VKM nr. 519, datë 17.12.1994 “Për miratimin e kartelës së regjistrimit të pasurive tëpaluajtshme”.58. VKM nr. 52 datë 07.02.2007, “Për përcaktimin e procedurave dhe të afateve tëkomunikimit, nëpërmjet AKKP-së dhe institucioneve shtetërore”.59. VKM nr. 531, datë 21.08.1998 “Për tokat Bujqësore të pandara”.60. VKM nr. 704, datë 11.10.2006 “Për kriteret e vlerësimit të pronës shtetërore qëprivatizohet, si dhe për procedurën e shitjes”.61. VKM nr. 794, datë 21.11.2007 “Për kriteret e vlerësimit të pronës shtetërore qëprivatizohet apo transformohet dhe për procedurën e shitjes”.62. VKM nr. 819, datë 29.11.2007 “Për privatizimin e pasurive të ndërmarrjeve apo tëinstitucioneve shtetërore”.63. VKM nr. 850, datë 21.11.2007 “Për kriteret dhe procedurat e shitjes së trojeve tëndërmarrjeve shtetërore apo të objekteve shtetërore, të veçuara të privatizuar”.64. VKM nr. 98, datë 27.01.2009 “Për përcaktimin e kritereve dhe të procedurave tëshitjes së trojeve të ndërmarrjeve apo të objekteve shtetërore, të veçuara, të privatizuar”.

JURISPRUDENCA E GJYKATAVE

GJYKATA EVROPIANE E TË DREJTAVE TË NJERIUT

1. BVerfGE 46, 325 (Zwangsversteigerung), Vendimi (Beschluss) i Senatit të Parë, datë7 Dhjetor 1977 1 BvR 734/77.2. Çështja Beshiri etj. kundër Shqipërisë (ankimi nr. 7352/03) Vendim Strasburg 22Gusht 2006.3. Çështja Gasus Dosier-und Fodertechnik GmbH v. The Netherlands, Judgment of 23February, 1995, series A no. 306-B, & 46.4. Çështja Manushaqe PUTO dhe të tjerë kundër Shqipërisë (ankimet nr. 604/07,43628/07, 46684/07 dhe 34770/0, Vendim Strasburg, 31 Korrik 2012.5. Çështja Marckx kundër Belgjikës, (kërkesa nr. 6833/74, 13 Qershor 1979), vendimetë gjykatës evropiane në shqyrtimin e të drejtave të njeriut, Strasburg.6. Çështja Telhai (2) v. Shqipërisë (Ankimi Nr. 58915/08).7. Çështja Hamzaraj kundër Shqipërisë, nr. 1, datë 03.02.2009.8. Çështja Ramadhi dhe të tjerë kundër Shqipërisë, datë 13.11.2007.9. Vendim (Ankimi nr. 7352/03) Çështja “Beshiri etj. kundër Shqipërisë”, Strasburg, 22Gusht 2006; Çështja “Beshiri etj. kundër Shqipërisë”, Botuar në Fletoren Zyrtare Ekstra,Korrik 2007.10. Oneryildiz kundër Turqisë (kërkesa nr. 48939/99, 18 Qershor 2002).


Elona Saliaj 226

VENDIME TË GJYKATËS KUSHTETUESE TË REPUBLIKËS SË SHQIPËRISË

1. Vendimi nr. 4 datë 08.04.1994.2. Vendimi nr. 7, datë 14.09.1994.3. Vendimi nr. 8, datë 25.04.1997.4. Vendimi nr. 30, datë 01.12.2005.5. Vendimi nr. 20, datë 29.09.2008.6. Vendimi nr. 3, datë 02.02.2009.7. Vendimi nr. 2, datë 03.02.2010.8. Vendimi nr. 13, datë 14.04.2010.9. Vendimi nr. 17, datë 23.04.2010.10. Vendimi nr. 29, datë 31.05.2010.11. Vendimi nr. 6, datë 07.03.2011.12. Vendimi nr. 6, datë 25.04.2011.13. Vendimi nr. 30 datë 16.05.2012.14. Vendimi nr. 1, datë 06.02.2013.15. Vendimi nr. 36 datë 25.07.2013.16. Vendimi nr. 9, datë 27.02.2014.17. Vendimi nr. 38 datë 30.06.2014.18. Vendimi nr. 21, datë 16.04.2015.19. Vendimi nr. 27 datë 22.05.2015.20. Vendimi nr. 29 datë 22.05.2015.21. Vendimi nr. 32, datë 25.05.2015.22. Vendimi nr. 40, datë 25.06.2015.23. Vendimi nr. 17, datë 10.04.2015.24. Vendimi nr. 40, datë 25.06.2015.25. Vendimi nr. 1 datë 21.01.2016.

VENDIME TË PËRZGJEDHURA TË GJYKATËS KUSHTETUESE FEDERALEGJERMANE

1. Çështja BVerfGE 100, 226 (Denkmalschutz), Vendimi (Beschluss) i Senatit të Parë,dt. 2 mars 1999 – 1 BvL 7/91.

2. Çështja BVerfGE 14, 263 (Feldmühle-Urteil); Vendimi (Urteil) i Senatit të Parë, dt. 7gusht 1962 – 1 BvL 16/60.

3. Çështja BVerfGE 58, 300 (Nassauskiesung), Vendimi (Beschluss) i Senatit të Parë,dt. 13 qershor 1979 – 1 BvL 19/76.

4. Çështja BVerfGE 68, 361 (Eigenbedarf I), Vendimi (Beschluss) i Senatit të Parë, dt. 8janar 1985 – 1 BvR 792, 501/83.

5. Çështja BvL 5/74 –BVerfGE 38, 348 (Zëeckentfremdung von Ëohnraum), Vendimi(Beschluss) i Senatit të Dytë, dt. 4 shkurt 1975 – 2.


Elona Saliaj 227

VENDIME TË GJYKATËS SË LARTË NË REPUBLIKËN E SHQIPËRISË

1.Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH nr. 9, datë16.01.2002.2.Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH nr. 22, datë13.03.2002.3. Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH nr. 23, datë13.03.20024.Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH nr. 24, datë13.03.2002.5.Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH nr. 23, datë1.04.2002.6.Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH nr. 25, datë28.03.2003.7.Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH nr. 5, datë23.03.2004.8.Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH nr. 1, datë06.01.2009.9. Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH nr. 5, datë31.05.2011.10. Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH, nr. 5, datë30.10.2012.11. Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH, nr. 4, datë10.12.2013.12. Vendim Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë në RSH, nr. 2, datë19.02.2014 dhe 10.03.2014.13. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimin nr. 157, datë 7.04.2011.14. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimin nr. 196, datë 21.04.2011.15. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimi nr. 204, datë 24.04.2011.16. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimi nr. 110, date 21.01.2004.17. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimi nr. 1176, date 16.10.2007.18. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimi nr. 9, date 05.02.2009.19. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimi nr. 52, date 26.02.2009.20. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimi nr. 118, datë 07.04.2009.21. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimi nr. 3, datë 08.01.2013.22. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimi nr. 422, datë 09.07.201323. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimi nr. 621, datë 05.11.2013.24. Kolegji Civil i Gjykatës së Lartë të RSH, vendimi nr. 201, datë 15.05.2014.


Elona Saliaj 228

FAQE WEB

1. file:///C:/Users/user/Desktop/International%20Institution%20for%20the%20History%20of%20Surveying%20and%20Measurement%20-%20History%20of%20Cadastral%20Systems.html.2. file:///C:/Users/user/Desktop/LIGJET%20PER%20PASURITE%20E%20PALUAJTSHME/Real%20Property%20Law%20and%20Procedure%20in%20the%20EU%20-%20European%20University%20Institute.htm.3. file:///C:/Users/user/Desktop/VENDET%20EUROPIANE/Permanent%20Committee%20on%20Cadastre%20in%20the%20European%20Union.html.4. file:///C:/Users/user/Desktop/VENDET%20EUROPIANE/Towards%20Cadastre%202034.html.5. file:///C:/Users/user/Downloads/real-estate-going-global.pdf.6. http://194.242.234.211/documents/10160/10704/Stato+di+attuazione+della+Direttiva+95-46-CE.7. http://ageconsearch.umn.edu/bitstream/12766/1/ltcwp24.pdf.8. http://ageconsearch.umn.edu/bitstream/12799/1/ltcwp10.pdf.9. http://bastiaanvanloenen.nl/pubs/2002_BvL_EULIS.pdf.10. http://csdila.unimelb.edu.au/publication/journals/SPATIALLY-REFERENCED%20LEGAL%20PROPERTY%20OBJECTS-Land%20Use%20Policy-%20revised-ver%202.pdf.11. http://ec.europa.eu/agriculture/analysis/external/applicant/bosnia_herzegovina_en.pd.12. http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2013/package/al_rapport_2013.pdf.13. http://ec.europa.eu/enlargement/pdf/key_documents/2015/20151110_report_albania.pdf.14. http://fght.utm.my/tlchoon/files/2015/08/21-Overview-of-Swedish-Cadastre-System-BGIS-2012.pdf.15. http://inspire.ec.europa.eu/events/conferences/inspire_2014/pdfs/19.06_1_09.00_Goce_Gruevski.pdf.16. http://inspire.ec.europa.eu/events/conferences/inspire_2016/pdfs/2016_psessions/29%20THURSDAY_PSESSIONS_H1_14.00-15.30______Presentation%20Victoria%20Stanley%20Goce%20Gruevski.pdf.17. http://journalofyoungscientist.usamv.ro/pdf/vol_III_2015/art24.pdf.18. http://leidykla.vgtu.lt/conferences/ENVIRO_2014/Articles/5/201_Dawidowicz.pdf.19. http://pdf.usaid.gov/pdf_docs/Pnadd253.pdf.20. http://s3.amazonaws.com/zanran_storage/www.iclg.co.uk/ContentPages/43984897.pf21. http://siteresources.worldbank.org/INTALBANIA/Resources/Albania_urban_sector_shqip.pdf.22. http://siteresources.worldbank.org/INTALBANIA/Resources/Governance_property_Albanian.pdf.23. http://www.academia.edu/4774324/Challenges_of_the_Local_Government_On_Urban_Development_and_Housing_in_Albania_Zhvillimet_Urbane_dhe_Sektori_i_Strehimit_n%C3%AB_Shqip%C3%ABri.


Elona Saliaj 229

24. http://www.agenziaentrate.gov.it/english/revenue_agency/italianp_ppc/pdfrelatori/DE%20 LUCA_AdE.pdf.25. http://www.bastiaanvanloenen.nl/pubs/2005_HDP_BVL_GSDI8.pdf.26. http://www.cadastraltemplate.org/cadastraltemplate/switzerland.php27. http://www.coe.int/t/dghl/cooperation/economiccrime/corruption/projects/Albania/Technical%20Papers/1917-PACA%20-TP-Jazaj-july10.pdf.28. http://www.drejtesia.gov.al/files/userfiles/Strategjite_ndersektoriale/Strategjia_Reforma_ne_fushe_e-te-drejtave_te_pronesise.pdf.29. http://www.elra.eu.30. http://www.elra.eu/crobeco/.31. http://www.elra.eu/elra-european-land-registry-association/crobeco/principles/.32. http://www.elra.eu/imola/33. http://www.elra.eu/network.34. http://www.elra.eu/network/registration-7/.35. http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/Background%20Paper%20Eurohypothec.pdf.36. http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/GeneralReport.pdf.37. http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/TheNetherlands.PDF.38. http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/Real%20Property%20Law%20and%20Europe.PDF.39. http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/Research

Themes/EuropeanPrivateLaw/RealPropertyProject/SummaryIntegral.PDF.40. http://www.eurocadastre.org/pdf/gil.pdf.41. http://www.eurocadastre.org/pdf/john_manthorpe_comparative.pdf.42. http://www.euro-centre.eu/progres-raporti-2015-i-komisionit-europian-per-

shqiperine/.43. http://www.fao.org/docrep/007/ad878e/ad878e04.htm44. http://www.gdmc.nl/3dcadastre/literature/3Dcad_2009_05.pdf45. http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria.46. http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/romania.47. http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-

herzegovina.48. http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/switzerland.49. http://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece50. http://www.integrimi.gov.al/files/documents_files/Progres_Raporti_2007.pdf.51. http://www.kartverket.no/globalassets/om-kartverket/centre-for-property-rights/final-

report-chryssy.pdf.52. http://www.mcser.org/journal/index.php/mjss/article/viewFile/4351/4255.53. http://www.notaries-of-europe.eu/files/position-papers/2011/Position-CNUE-

CROBECO-18-11-11-final-EN.pdf.54. http://www.osce.org/kosovo/32012?download=true.


Elona Saliaj 230

55. http://www.qbz.gov.al/botime/permbledhese/Permbledhje%20e%20vendimeve%20te%20Gjykates%20Europiane%20per%20te%20Drejtat%20e%20Njeriut.pdf.

56. http://www.readbag.com/siteresources-worldbank-intalbania-resources-albania-urban-sector-shqip.

http://www.rgurs.org/dokumenti/Bosnje & Hercegovine57. %20Real%20Estate%20Registration%20EMP%20EN.pdf.58. http://www.terrainstitute.org/albania_report/Evolution_IPR_ver2.pdf.59. http://www.terrainstitute.org/albania_report/Immov_Prop_Reg_Sys.pdf.60. http://www.terrainstitute.org/pdf/ImmovPropRegSystems_HF.pdf.61. http://www.terrainstitute.org/pdf/prop_kosovo.pdf.62. http://www.terrainstitute.org/pdf/rom_landmarket.pdf.63. http://www.unece.org/fileadmin/DAM/hlm/prgm/cph/experts/albania/materials/urban

_land.pdf.64. http://www.uredjenazemlja.hr/UserDocsImages/dokumenti_eng/final_analisys/Real_e

state_market_study_30.6._LEKTURA_s_brojevima_FINALPRIN.pdf.65. http://www.zrpp.gov.al/new/?page_id=234.66. https://e-justice.europa.eu/content_land_registers_in_member_states-109-it-

en.do?member=1.67. https://landportal.info/sites/landportal.info/files/smlp.pdf.68. https://minds.Wisconsin.edu/handle/1793/70027.69. https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/20483/DB15-Full-

Report.pdf?sequence=1.70. https://www.britannica.com/topic/Encyclopaedia-Britannica-property%20law.71. https://www.fig.net/resources/proceedings/2004/geneva_2004_comm7/papers/lapca_

11_stanfield.pdf.72. https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2012/papers/ts03a/TS0

3A_margonari_iseppi_6147.pdf.73. https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2012/ppt/ts03a/TS03A

_margonari_iseppi_6147_ppt.pdf.74. https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2015/papers/ts05c/TS0

5C_badea_badea_7512.pdf.75. https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/korea/full-

papers/pdf/session16/hawerk.pdf.76. https://www.fig.net/resources/publications/figpub/pub61/Figpub61.pdf.77. https://www.ibfd.org/sites/ibfd.org/files/content/pdf/030IPDL_Sample.pdf.78. https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/germany.79. https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bosnia-and-

herzegovina.80. https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/croatia.81. https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/bulgaria82. https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/slovenia.83. https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/serbia.84. https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/sweden.85. https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/france.86. https://www.iclg.co.uk/practice-areas/real-estate/real-estate-2016/greece.


Elona Saliaj 231

87. https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-FormerYugoslavia-Kosovo-Legacy-2004-English.pdf.

88. https://www.ictj.org/sites/default/files/ICTJ-Global-Right-Restitution-2007-English.pdf.

89. https://www.maastrichtuniversity.nl/sites/default/files/downloadables/item_workshop_17_june_05_-_jacques_vos.pdf.

90. https://www.unece.org/fileadmin/DAM/hlm/wpla/rem/documents/geneva2012/presentations/04.Louwman.pdf.

91. www.elra.eu/.../Land%20Registry%20System%20in%20Croatia(1).p92. www.fig.net/organisation/comm/7/activities/reports/events/Delft_seminar_95/paper6.

html.93. www.fjalori.shkenca.org.94. www.integrimi.gov.al/files/documents_files/PROGRES-RAPORTI_2014.doc.95. www.itap.gov.al.96. www.kca-ks.org.97. www.kca-ks.org/regjistro-pronwn.98. http://www.fao.org/fileadmin/user_upload/Europe/documents/Events_2002/Land200

2/bulgaria_paper.pdf99. http://www.kryeministri-

ks.net/repository/docs/Strategjia_per_Konsolidimin_e_Tokes_2010-2020.pdf100.http://www.agriculturejournals.cz/publicFiles/00177.pdf.101.http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies.102.http://www.academia.edu/12954220/Komasacioni_i_paperfunduar_i_tokave_bujqes

ore_ne_Republiken_e_Kosoves.


Elona Saliaj 232

Abstrakt

Ky punim, synon në një studim krahasues mbi sistemin e regjistrimit të pasurive të paluajtshme(tokë), me legjislacione të ndryshme evropiane, me qëllim evidentimin e avantazheve e disavantazheve tësistemit tonë.

Punimi, paraqet një analizë konkrete krahasuese edhe me vende të tjera evropiane, kryesisht përmënyrën e krijimit, të administrimit dhe funksionimit të institucionit (zyrave apo agjencive publike) tëregjistrimit të pasurive të paluajtshme.

Në fokus të analizës së shtjelluar në këtë punim, vihet në dukje dhe evidentohet thelbi iveprimtarisë ligjore të tyre, si dhe parimet kryesore mbi të cilat mbështetet kjo strukturë administrative.

Risi e këtij punimi është përcaktimi i sfidës së ardhshme ku synohet në një unifikim të sistemit tëregjistrimit të pasurive të paluajtshme, në pjesën më të madhe të vendeve Evropiane. Një nga pikat kukërkon të realizohet ky unifikim, është ai i shërbimit elektronik për marrjen e informacionit mbi çdo pasuritë paluajtshme, fillimisht i realizuar brenda Bashkimit Evropian, por i synuar të shtrihet në pjesën më tëmadhe të vendeve në të gjithë botën.

Gjithashtu, punimi me natyrë krahasuese, ka si qëllim të ofrojë, jo vetëm një trajtim teorik tëkuadrit ligjor në një vend të caktuar, por edhe të ndërthurjes së ligjeve mbi regjistrimin pasurive të vendeveevropiane, duke ofruar sugjerime konkrete praktike, në lidhje me evidentimin e problematikave ku çalon kyproces, me qëllim plotësimin, përmirësimin dhe rritjen e efikasitetit të ligjit tonë.

Fjalë kyçe: Institucion i regjistrimit, pasuri e paluajtshme, reforma ligjore, vendet e Evropës Juglindoredhe Perëndimore, sistem regjistrimi.

Abstract

This study, aims a comparative work on the system of registration of real estate (land), withdifferent European legislation, in order to identify the advantages and disadvantages of our system.

The study, presents a concrete comparative analysis with other European countries, mainly aboutthe creation, management and operation of the institution (public offices or agencies) recording of realestate.

The focus of analysis discussed in this study, noted and recorded the essence of their legalactivities, as well as the main principles on which this administrative structure is supported.

Innovation of this study is to determine the next challenge, which aims at a unification system ofregistration of real estate, in the majority of European countries. One of the points that seek to achieve thisunification is the electronic service for getting information on any real estate, initially realized within theEuropean Union, but intended to extend to majority countries worldwide.

As well, the study with comparative tendency, has the purpose to offer, not only a theoreticaltreatment of the legal framework in a specific country, but even the combination of laws on registration ofreal estate on European countries, providing concrete practical suggestion, regarding the identification ofproblems in relation to the identification of problems that prevents this process, in order to fulfill, improveand increase the efficiency of our law.

Key words: Institution of registration, real estate, legal reforms, Eastern and Western European countries,registration system.