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Professionisti, tecnici e impreseGruppo Editoriale Esselibri - Simone

Giancarlo Paganin

Sesistemi editoriali

E55

L’acquisizione delleinformazioni per lamanutenzione deipatrimoni immobiliari

La gestione immobiliaredal censimento alladue diligence tecnica

Excerpt of the full publication

Professionisti, tecnici e impreseGruppo Editoriale Esselibri - Simone

Giancarlo Paganin

Sesistemi editoriali®

L’acquisizione delleinformazioni per lamanutenzione deipatrimoni immobiliari

La gestione immobiliaredal censimento alladue diligence tecnica

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Prima edizione: maggio 2005E55 - L’acquisizione delle informazioni per la manutenzione dei patrimoni immobiliariISBN 88-513-0308-8

Ristampe8 7 6 5 4 3 2 1 2005 2006 2007 2008

Questo volume è stato stampato presso:Legoprint Campania s.r.lVia Vicinale Murate, 1/B - Napoli

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Il rapporto tra conoscenza e azione nel “processo edilizio” è stato oggetto nell’ultimodecennio di un intenso dibattito tra gli operatori e gli studiosi del settore delle costru-zioni; tra questi e i soggetti che, a diverso titolo, costituiscono o rappresentano la com-mittenza, l’utenza o la proprietà dei beni; ancora, tra questi ultimi e i vari attori che, inmodi e con finalità diverse, possono essere chiamati in causa nella gestione, nel con-trollo o nelle possibili transazioni inerenti a tali beni.

Questo dibattito si è poi tradotto in pressanti e generalizzate istanze di predisposizio-ne di “sistemi informativi” integrati su apparati edilizi da costruire e, più in generale, suipatrimoni immobiliari già realizzati e quindi da sottoporre, in un arco di tempo variabi-le ma comunque e sempre assai ampio, alle più varie attività di gestione: da quellastrategica a quella amministrativa, da quella funzionale a quella tecnica.

Gli obiettivi che sovrintendono alla definizione del quadro di informazioni e alla desti-nazione dei loro flussi fanno riferimento, in termini generalissimi, a una concezionedello spazio che si configura, da un lato, come un bene a cui è associato un valore dasalvaguardare o da incrementare; dall’altro, come una fonte di servizi in grado di pro-durre reddito, i cui livelli possono generare ulteriori incrementi del valore del bene.

Ciò richiede l’azione di un management immobiliare in grado di controllare i rapporti tra:

• le dinamiche del mercato immobiliare;

• la struttura e l’azione degli operatori della gestione;

• la dimensione, la continuità e i costi delle attività di manutenzione e adegua-mento, comunque destinate a garantire nel tempo l’efficienza dei sistemi fun-zionali e tecnici.

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Presentazione

Claudio Molinari

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Cioè, in sostanza, di tenere costantemente sotto controllo il rapporto tra costi, reddito evalore.

Quegli obiettivi perimetrano quindi la tipologia delle informazioni necessarie1

al loroconseguimento, ne condizionano il livello di approfondimento e l’ampiezza tematicae di scala, ne indicano gli snodi di integrazione reciproca. Contemporaneamente, ap-plicandosi a situazioni e azioni in costante trasformazione e in progressivo sviluppo,sanciscono l’ineludibilità di una continua azione di controllo e valutazione, adeguata-mente supportata da documentazioni, informazioni e procedure altrettanto continua-mente aggiornate. Ciò al fine di verificare gli eventuali scostamenti dalle finalità stabi-lite e di assumere di conseguenza le opportune decisioni volte al riallineamento dellasituazione a quelle finalità.

Occorre tuttavia osservare che l’attenzione riservata agli studi sui valori e sulla redditi-vità immobiliare, sulla loro dinamica e, soprattutto, sulla efficienza funzionale degliimmobili rispetto ai compiti a essi assegnati o assegnabili non è mai stata, certamentenel nostro Paese,particolarmente significativa.Raramente si è comunque impegnata aprodurre strumenti e procedure sistematiche di controllo e valutazione.

Negli ultimi anni sono intervenute alcune importanti modificazioni nel quadro istitu-zionale e normativo, nel comportamento e nelle aspettative degli operatori e degliutenti coinvolti nella gestione dei patrimoni immobiliari. Si sono quindi determinatecondizioni di contesto che rendono indispensabile affrontare questi questi problemicon la dovuta cura e con gli strumenti adatti.

Tuttavia la possibilità di operare con successo in questa direzione è fortemente osta-colata dalla particolare carenza di informazioni e di documentazioni tecniche e ammi-nistrative aggiornate che in Italia caratterizza la conoscenza sulla consistenza, sullecaratteristiche e sullo stato dei patrimoni immobiliari; ma anche dei contesti in cuisono inseriti nonché delle politiche di trasformazione immaginate o tradotte in pianiper tali contesti.

Di queste difficoltà possono dare ampia testimonianza le poche ma significative espe-rienze di messa a punto e sperimentazione di metodi, ”per una valutazione complessi-va di un insediamento o di un patrimonio immobiliare (o, in generale, di un’azienda)considerando le sue specifiche caratteristiche peculiari e l’ambiente di collocazionecome base per una transazione”

2, ad alcune delle quali si fa riferimento proprio in que-

sto testo.

Ma al di là della difficile praticabilità di “due diligence”attendibili in campo immobilia-re, l’assenza o la difficile reperibilità delle informazioni in questo settore rende assaiproblematica qualsiasi operazione di controllo e valutazione. Anche le più apparente-mente banali, come possono essere la costruzione di piani di manutenzione ragione-

1 Dove il concetto di informazioni “necessarie” deve essere associato a quello di informazioni “sufficienti”: vale a direquelle e solo quelle indispensabili allo svolgimento del compito e al conseguimento dell’obiettivo.2 Vale a dire allo svolgimento di operazioni di “due diligence”. Per la definizione qui richiamata rimando al testo di G.Paganin, Conoscere per gestire: la due diligence tecnica, in questo volume.

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voli e giustificati di tali patrimoni o la verifica della efficienza della struttura operativa acui affidare o a cui è stata affidata l’esecuzione degli interventi.

Appare allora evidente l’esigenza di ricostruire un rapporto chiaro tra le azioni del“controllo”e della “valutazione”e il quadro di quelle indispensabili informazioni neces-sarie a supportare lo svolgimento di tali azioni. Di ricostruire tale rapporto integrandoil livello metodologico-procedurale con quello sperimentale sviluppato su casi ed e-sperienze operative specifiche.

È, in sostanza, l’obiettivo generale che accomuna e integra gli studi, le riflessioni e leesperienze raccolte in questo testo.

L’oggetto su cui si concentrano gli interventi è il sistema edilizio inteso in senso stret-to, tutt’al più esteso alle immediate pertinenze dell’insediamento. Come si dirà trapoco tale limite si giustifica solo rimandando ad altri livelli decisionali il controllo e lavalutazione strategica di variabili che si dispiegano a scale ben più ampie e complessee che certamente influiscono sulle decisioni alle quali le attività di controllo e valuta-zione sono finalizzate.

Il campo di azione a cui fanno riferimento è quello delle gestione immobiliare, estesoalle tre classiche aree integrate che ne configurano obiettivi e struttura operativa:quella tecnica, quella amministrativa e quella strategica. Lo schema della figura 1 sinte-tizza gli obiettivi generali, i settori di competenza e le più significativi categorie di atti-vità che caratterizzano queste tre aree,mettendo soprattutto in evidenza l’indispensa-

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GESTIONE"TECNICA"

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VALORI / POLITICHE

MANUTENZIONEESERCIZIO

ADEGUAMENTI E RIQUALIFICAZIONI

LOCAZIONIONERI E ASSICURAZIONI

ALTRI SERVIZI "FUNZIONALI"

TRASFORMAZIONIACQUISIZIONI / ALIENAZIONI

POLITICHE DI GESTIONE

FACILITY / PROPERTY MANAGEMENT

ASSET MANAGEMENT

Figura 1 Le Aree della gestione: obiettivi, categorie di attività, settori di competenza.

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bile integrazione operativa che deve contraddistinguerne l’azione.3

È infatti evidenteche, quale che sia il baricentro delle attività specifiche di ogni area della gestione, nellagran parte dei casi queste coinvolgono i campi di interesse di altre aree. Ciò vale, amaggior ragione,per i “sistemi informativi”che supportano le attività di ciascuna area.

I temi su cui vertono, infine, gli approfondimenti metodologici e procedurali e la ricer-ca dei rapporti con il quadro documentale e informativo di supporto sono ovviamentequelli del controllo e della valutazione, con una circuitazione di flussi informativi inandata e in ritorno simile a quella rappresentata nella figura 2.

Nello schema vengono coinvolti i due principali campi di applicazione del controllo edella valutazione affrontati nel testo. Vale a dire quello della pianificazione delle attività

CONTROLLO

VALUTAZIONE(dello stato,

dell'efficienza,dell'efficacia)

PIANIFICAZIONEE ATTUAZIONEDELLE ATTIVITÀDI GESTIONE E

MANUTENZIONE

CONTRATTUALISTICA(transazioniimmobiliari,outsourcing

di attività,ecc.)

Figura 2

3 È d’obbligo una precisazione per quanto attiene ai “Settori di competenza”. Appare infatti allo stato attuale ancoraincerta la perimetrazione delle sfere di attività interessate da queste competenze. Mi riferisco in particolare, al di là deinominalismi, al rapporto tra il concetto e le relative attribuzioni del “Property management” rispetto e quelle del “Faci-lity management” il cui ingresso in termini rinnovati sul mercato italiano ed europeo ha aperto un intenso contenzioso,non solo di carattere terminologico e concettuale.


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di manutenzione e quello connesso alla contrattualistica, con particolare riferimento atutto ciò che può influire sul successo strategico di una transazione immobiliare.Quest’ultimo aspetto mi permette di tornare, in conclusione, sulla questione dei limiticonnessi all’oggetto di questa prima serie di studi. Limiti accettati consapevolmentenella prospettiva di un ulteriore e necessario sviluppo della ricerca.Risulta infatti evidente che alcune decisioni strategiche che riguardano le politiche diintervento in materia di gestione immobiliare (per esempio le alternative tra la pratica diuna manutenzione programmata o l’avvio di importanti interventi di riqualificazione,oppure ancora la dismissione o la radicale trasformazione degli immobili) o, più banal-mente, il successo di una transazione immobiliare (acquisizione o vendita) di rilevantidimensioni, passano inevitabilmente attraverso il controllo e la valutazione di variabiliche trascendono ampiamente quelle circoscritte allo stato e alla capacità di funziona-mente di un sistema edilizio, per quanto importante e complesso risulti essere.Basti pensare, per esempio al peso che può esercitare su tali decisioni la previsionedella dinamica dei valori immobiliari a livello locale o, più in generale, a livello dell’inte-ro contesto urbano di riferimento.Oppure alla influenza che su reddito potenziale e valore (e quindi sul “capital gain”) diun investimento immobiliare può essere esercitata dai livelli di infrastrutturazione,nella più ampia accezione del termine (dalle reti tecnologiche, al sistema dei trasportie delle comunicazioni), o dalla dotazione di attrezzature e servizi a livello locale oterritoriale.

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SCALA URBANAE TERRITORIALE

SCALA EDIFICIOE INSEDIAMENTO

SISTEMI E MODELLI DI SUPPORTOALLE DECISIONI (SSDD)

SISTEMI E MODELLI DI SUPPORTOALLA PIANIFICAZIONE E ALLAPROGRAMMAZIONE (SSPP)

INFORMAZIONI SPECIFICHEDEL CAMPO DI APPLICAZIONE

INFORMAZIONI COMUNIAI DIVERSI CAMPI DIAPPLICAZIONEConsistenza, documentazionegrafica (edifici e insediamenti)e anagrafica funzionale

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Figura 3


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Oppure ancora agli effetti indotti su tali decisioni dalla conoscenza preventiva di poli-tiche di trasformazione previste, pianificate o in atto in contesti territoriali connessi al-l’insediamento immobiliare.Il controllo e la valutazione delle variabili in gioco a supporto delle decisioni di inter-vento in molti dei campi di applicazione della gestione immobiliare, come quelli indi-cati nella figura 3, sono caratterizzati da una continuità di azione che si sviluppa su piùscale di riferimento: da quella dell’edificio e dell’insediamento a quella urbana e terri-toriale. Dove i limiti di quest’ultima non possono essere aprioristicamente definiti.Questa è quindi la prospettiva di lavoro che si delinea per gli studi sui metodi e le pro-cedure di controllo e valutazione nella gestione immobiliare e sui loro rapporti conl’informazione necessaria.Chiama certamente in causa competenze e sistemi di conoscenza assai variegati ecomplessi e proprio per questo sembra essere una prospettiva estremamente stimo-lante, oltre che necessaria.


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Questo libro affronta il tema della acquisizione e della gestione della conoscenza rela-tiva agli edifici e ai patrimoni immobiliari attualmente connotato da importanti e rapi-di processi trasformativi. All’interno di tali processi molteplici sono gli ambiti di inno-vazione tra i quali, per esempio: lo sviluppo di modelli organizzativi che vanno nelladirezione di un miglioramento della pianificazione e del controllo del processo gestio-nale; l’evoluzione della struttura della produzione attraverso la comparsa di nuovioperatori o di diverse forme di aggregazione degli operatori tradizionali (come peresempio, raggruppamenti, consorzi stabili o temporanei ecc.) che sperimentano mo-delli innovativi di gestione della filiera delle costruzioni; l’evoluzione delle formule direlazione tra cliente e fornitore che passano attraverso la fornitura integrata di servizio attraverso forme di appalto basato sul raggiungimento di risultati piuttosto che sullamera esecuzione di opere (per esempio, gli appalti di Global Service di manutenzioneimmobiliare); l’importante sviluppo del quadro di riferimento normativo in materia diservizi di manutenzione sia a livello cogente sia a livello volontario; l’ampliamento del-l’offerta formativa ai diversi livelli che vanno dai corsi di laurea alle lauree magistrali aimaster di primo e secondo livello.

Gli elementi che caratterizzano questo quadro evolutivo sono sicuramente riconduci-bili al tema della manutenzione come servizio che ha, ormai da alcuni anni, restituitoalla manutenzione immobiliare la connotazione, nell’ambito del più generale proces-so edilizio,di processo fondamentale che associa,alle attività elementari di esecuzionedei lavori, una importante componente pianificatoria e progettuale. Condizione fon-damentale perché si possano correttamente svolgere l’impostazione, la conduzione e

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Introduzione

Giancarlo Paganin

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il controllo dei servizi di manutenzione è quella di acquisire un adeguato quadro diconoscenze relative sia all’oggetto del servizio (l’edificio e le sue parti) sia alle politi-che e agli obiettivi di gestione che devono essere perseguiti. Rispetto a questa fonda-mentale esigenza di “conoscenza”, nell’attuale contesto si riscontra una diffusa carenzanon solo di dati relativi al patrimonio da gestire ma anche di metodi e strumenti con-solidati e diffusi per l’acquisizione e la capitalizzazione di queste conoscenze. Esistequindi la necessità, proprio per creare le condizioni migliori per lo sviluppo dei servizidi manutenzione, di arrivare a una situazione di “conoscenza necessaria e sufficiente”dei patrimoni immobiliari.

In questo senso il libro tratta i temi relativi ai metodi di acquisizione e aggiornamentodella conoscenza dei patrimoni immobiliari individuando due possibili approcci, sostan-zialmente correlati al fattore temporale,a questa questione tanto delicata quanto impor-tante per una corretta gestione e manutenzione degli edifici:

• da un lato si affronta il tema della acquisizione sistematica, graduale e “permanen-te”delle conoscenze tecniche sul patrimonio immobiliare ottenibile attraverso pro-cessi di censimento immobiliare;

• in secondo luogo si affronta un approccio più puntuale e, soprattutto, temporal-mente contenuto entro limiti molto stretti per acquisire una sorta di conoscenza“istantanea”del patrimonio che risulta tipica dei processi di due diligence tecnica.

I due processi vengono esposti e trattati secondo una logica che unisce l’approfondi-mento teorico e metodologico, sviluppato in saggi tematici, all’ambito dell’operativitàche viene esemplificato attraverso l’esposizione di casi di studio svolti recentementesia per quanto riguarda le attività di censimento immobiliare sia per quanto riguardala due diligence tecnica.

I due saggi introduttivi “Conoscere per gestire: il censimento immobiliare” e “Conoscereper decidere: la due diligence tecnica” affrontano in maniera analitica i due processi diacquisizione della conoscenza delineandone gli aspetti metodologici e le principaliprassi operative. Tra i due temi portanti del libro si inserisce anche un altro tema par-ticolarmente importante che riguarda il monitoraggio della conoscenza relativa nonsoltanto all’oggetto fisico “edificio” ma anche ad aspetti più “immateriali” quali l’effi-cacia e l’efficienza dei processi di manutenzione in corso sul patrimonio. Su questatematica due saggi affrontano aspetti specifici del monitoraggio dei processi dimanutenzione: in particolare il saggio “L’audit delle attività di manutenzione” tratta iltema delle attività di ispezione e verifica sui servizi di manutenzione con l’obiettivodi mantenere aggiornata la conoscenza relativa ai risultati che vengono raggiuntidai servizi di manutenzione erogati sul patrimonio immobiliare; nel saggio “L’ispezio-ne «basata sul rischio» a supporto della manutenzione” si affronta invece il tema cen-trale del ruolo delle attività di ispezione – in particolare delle attività di ispezioneanche detta “basata sul rischio” – nell’ambito della manutenzione degli edifici e deipatrimoni immobiliari.


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Su un piano più trasversale e, di conseguenza, comune ai due processi di acquisizionedella conoscenza si colloca il saggio “L’informazione tecnica nella manutenzione immo-biliare”che affronta il tema del trasferimento e della formalizzazione della conoscenzaattraverso strumenti di catalogazione ad archiviazione delle informazioni relative alpatrimonio.Per quanto riguarda i casi di studio presentati l’obiettivo è confrontare le esperienze dicensimento con quelle di due diligence secondo una logica che consideri non solo ilprocesso in sé ma anche il livello rispetto al quale il processo è stato condotto.Nei tre casi di censimento si affrontano infatti le esperienze condotte da operatori spe-cializzati che hanno eseguito attività di censimento: nel saggio “Rilievo e censimentoimmobiliare: l’esperienza CONSIP SpA” si espone un caso di censimento effettuato allascala nazionale per la Pubblica Amministrazione su immobili destinati prevalente-mente a uffici; nel saggio “Rilievo e censimento immobiliare: l’esperienza Comune di Trie-ste”si espone un caso di censimento effettuato sempre per la Pubblica Amministrazio-ne ma a scala locale e per immobili di varie destinazioni d’uso; infine nel saggio “Rilievoe censimento immobiliare: l’esperienza Centostazioni SpA” si espone un caso di censi-mento effettuato alla scala nazionale per un committente privato con immobili a ele-vata complessità tecnologica e funzionale.Anche per i casi studio di due diligence tecnica si esaminano due processi che hannoavuto luogo su patrimoni di scala diversa: nel saggio “Due diligence tecnica: il caso di unedificio industriale” si tratta un caso di due diligence condotta su un singolo edificio diconsiderevole dimensione; nel saggio “Due diligence tecnica: il caso di un grande patri-monio” si espone invece il caso di una due diligence effettuata in tempi ristretti su unpatrimonio di grandi dimensioni e localizzato su diversi siti.

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1.1 Gestione dei patrimoni immobiliari e fabbisogno informativo

Il tema del censimento1

degli immobili sta assumendo negli ultimi anni un ruolo cen-trale nell’ambito dei servizi di gestione immobiliare; il significato, il compito, le modali-tà di esecuzione, l’importanza del censimento sono pienamente comprensibili solofacendo riferimento a molteplici condizioni del contesto immobiliare, prima tra tuttel’attuale evoluzione dei modelli organizzativi dei servizi agli edifici.

La gestione di patrimoni immobiliari è oggi al centro, come ormai noto, di importantiprocessi di trasformazione che vedono il superamento della tradizionale prassi gestio-nale “in house” verso forme evolute di servizi integrati. Questi processi sono condizio-nati – ma allo stesso tempo condizionano – da importanti innovazioni riguardantimodelli organizzativi e procedurali, formule contrattuali, ambiti normativi, nuove figu-re professionali. Lo scenario evolutivo che ne deriva vede un crescente mercato dellagestione (Figg.1.1 e 1.2), connotato fondamentalmente dalla riconfigurazione dei ruo-li e delle competenze di domanda e offerta. La prima, sempre meno coinvolta nelleattività direttamente operative, deve sempre più sviluppare capacità e strumenti diindirizzo e di controllo circa finalità e contenuti del servizio; la seconda, accanto allacomponente tecnico-operativa riguardante l’esecuzione delle attività, è chiamata adaffinare metodiche manageriali di gestione dei processi alla costante ricerca dell’effi-

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Conoscere per gestire:il censimento immobiliareCinzia Talamo

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1 Censimento secondo il dizionario della lingua italiana Devoto-Oli è una “rilevazione statistica diretta ad accertarel’entità e le condizioni di un fatto collettivo o di una massa in un dato momento”.

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cienza e dell’efficacia dei servizi quali fattori di competitività. In particolare, la sempremaggiore tendenza ad accorpare all’interno di un unico contratto di servizio una plu-ralità di servizi settoriali (agli edifici, agli spazi e alle persone) pone in modo crescenteil problema della selezione, del coordinamento, della cooperazione, dell’integrazionee del controllo dei diversi soggetti fornitori.

Questo quadro – estremamente dinamico e ricco di potenzialità sia per le committenzeche per l’ambito imprenditoriale – patisce in questo momento una profonda contraddi-zione: da una parte si registra la convergenza all’ambito edilizio di metodologie e stru-menti, tradizionalmente appartenenti al campo dell’ingegneria della manutenzione edegli studi organizzativi, riguardanti previsioni dei fenomeni nel tempo attuate attraver-so metodi statistici e probabilistici; dall’altra si constata il permanere di una situazione

Attività Var. % imprese 91-96 Var. % addetti 91-96

Manutenzione e installazioni +35,8 +24,8

Altri servizi +46,6 +29,2

Informatica +47,2 +12,8

Totale servizi Facility management +39,3 +24,0

Figura 1.1 Tassi di crescita di imprese e addetti 1991-96 (elaborazione Cresme su dati Istat).

Domanda effettiva

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Domandapotenziale

Min. Max Min. Max Min. Max

Industria 53.472 6.531 9.206 17.218 25.588 27.612 35.334

Commercio 18.8860 948 1.575 2.829 4.149 6.016 8.262

Alberghi e ristoranti 5.940 891 1.128 1.485 2.198 3.267 4.158

Trasporti ecomunicazione

7.090 1.134 1.347 2.482 3.687 3.899 4.963

Credito, assic., e altriservizi avanzati

15.899 2.385 3.021 5.564 8.267 8.744 11.129

P.A., istruzione, sanitàe altri servizi pubblici

33.966 5.435 6.793 11.548 19.360 20.379 25.474

Totale 135.227 17.324 23.070 41.126 63.249 69.917 89.320

Figura 1.2 Scenari dell’evoluzione del mercato italiano del FM (Milioni di euro 2003). Fonte Cresme, Faci-lity Management 2003, III rapporto sulle dinamiche del mercato in Italia, Proseg. 2003.


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che ha visto per anni,diffusamente nella gestione dei patrimoni immobiliari, il disinteres-se a perseguire politiche di razionalizzazione della manutenzione e l’incapacità di opera-re in modi diversi da quelli della risposta ai guasti e alle emergenze. La conseguenza diquesti comportamenti a lungo praticati è una diffusa carenza di informazioni sugli edificisulle loro caratteristiche tecniche e prestazionali e sugli eventi che nel tempo li hannointeressati. Fintanto che questa condizione permane è estremamente improbabile il tra-sferimento e l’applicazione dei metodi e degli strumenti di gestione manageriali tipicidelle forme evolute e mature di erogazione dei servizi.È questo uno dei principali motivi per cui a una crescente esigenza da parte delle com-mittenze, sia pubbliche che private, di attivare servizi integrati di gestione, corrispon-de una intensificazione delle attività di censimento sui patrimoni immobiliari, il cuiobiettivo è quello di raggiungere almeno la soglia minima di conoscenze necessarieper formulare una domanda e per progettare una offerta di servizi.Questa necessità di colmare il gap tra fabbisogno e disponibilità di informazioni èaccresciuta e si è ulteriormente caratterizzata in seguito ad altri importanti elementiche vanno determinando uno scenario di trasformazione (Fig. 1.3):

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Censimentoimmobiliare

Processi difinanziarizzazione delmercato immobiliare

italiano

Processi di duediligence

Processi dirazionalizzazionedella gestione di

patrimoni immobiliari

Processi divalutazione e

prevenzione rischi

Contratti di GlobalService

Processi diadeguamento tecnico

e normativo

Consistenza, caratteristiche e stato dell’immobile

Figura 1.3 Evoluzioni nello scenario della gestione di patrimoni edilizi e domanda di censimento immo-biliare.


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• la diffusione di processi2 quali la dismissione degli edifici degli enti previdenziali, la ven-dita di porzioni di patrimoni immobiliari di edilizia residenziale pubblica e la diffusionedi fondi immobiliari di investimento (testimonianza di crescente interesse dei mercatifinanziari per l’ambito immobiliare e per i processi di valorizzazione) pongono in primopiano l’esigenza,per le attività di valutazione tecnico-economica e per le azioni contrat-tuali e decisionali, di conoscenze documentate sulla consistenza, sullo stato tecnico,amministrativo, giuridico e di conformità rispetto alla normativa;

• i processi di due diligence3 – miranti a definire i potenziali oneri economici dovuti anon conformità, a costi di adeguamento o a passività – sono in forte espansione, siaquando finalizzati alla più efficiente gestione dei patrimoni immobiliari, sia quandoattuati in sede di trasferimento del titolo di proprietà. Le analisi multidisciplinari,coinvolte in questo tipo di indagine ad ampio spettro sulle condizioni dell’immobi-le, ampliano notevolmente il quadro delle informazioni da reperire al fine di con-durre verifiche amministrative, catastali, urbanistiche, edilizie, impiantistiche, am-bientali, di sicurezza, di stato manutentivo.

• i provvedimenti legislativi, sia le recenti leggi in materia di sicurezza4 (d.lgs. 626/94 ed.lgs. 494/96) che impongono la previsione di misure di sicurezza, sia le molteplici nor-mative relative ai provvedimenti di adeguamento (antincendio, accessibilità handicap-pati, sicurezza impianti elettrici ecc.) presuppongono la conoscenza delle caratteristi-che localizzative, tecniche, funzionali e di stato degli immobili e l’assunzione di modali-tà di aggiornamento di informazioni e documenti di progetto;

• il progressivo invecchiamento5 dei patrimoni edilizi (Fig. 1.4) da una parte lasciaprevedere nell’immediato futuro la concentrazione di rilevati interventi di manu-tenzione e riqualificazione (Fig. 1.5) per progettare efficacemente i quali è indispen-

2 Per un approfondimento si veda Tronconi, Ciaramella, Pisani, 2002.3 Processo di indagine che ha l’obiettivo di stabilire, attraverso l’analisi amministrativa, catastale, urbanistica ed edili-zia, strutturale, tecnico-impiantistica, ambientale, di sicurezza e igiene lavoro, la conformità di immobili, degli impiantifissi e delle attività svolte ai requisiti normativi. Sul tema della due diligence si veda anche l’intervento di Paganin.4 Il d.lgs. 626/94, imponendo la messa in sicurezza degli spazi adibiti a luogo di lavoro, presuppone la conoscenza del-le caratteristiche e delle modalità d’uso di spazi e attrezzature, nonché il costante e aggiornato controllo sul loro statoin termini di sicurezza.Il d.lgs. 494/96, imponendo di prevedere in anticipo i requisiti di sicurezza da adottare non solo per la costruzione dinuovi edifici, ma anche per futuri interventi di trasformazione e manutenzione di edifici esistenti, presuppone la cono-scenza delle caratteristiche tecniche degli immobili e la capacità di prevedere e pianificare i futuri interventi.5 Le molte indagini statistiche effettuate (si vedano fonti Ance e Cresme) evidenziano il fatto che le abitazioni conoltre 40 anni di vita rappresentano più del 30% del patrimonio residenziale. Stanno inoltre entrando all’interno di que-sta soglia di età i 3 milioni di abitazioni degli anni ’50 e i 5 milioni realizzate negli anni ’60.La consistente produzione edilizia degli anni ’70 ha abbassato la percentuale di stock più vecchio dei 40 anni, ma èvalutato che tra il 1991 e il 2011 circa la metà dello stock abitativo italiano risulterà avere oltre 40 anni e che per mante-nere almeno inalterate le attuali condizioni di degrado, 1/4 dello stock esistente (circa 26 milioni di stanze) dovrà essereoggetto di importanti interventi di riqualificazione oltre a quelli già avviati. Fino a ritenere che nel 2020 l’invecchiamen-to del patrimonio toccherà la quota dell’80%. La soglia dei 40 anni è assunta come indicatore poiché si ritiene che entroquesto tempo, anche qualora siano stati effettuati interventi di manutenzione ordinaria, si rendono comunque neces-sari interventi straordinari, sostituzioni di interi subsistemi (per esempio dei sistemi di chiusura o delle caldaie), adegua-menti e miglioramenti. Ciò è tanto più significativo in considerazione del fatto che l’Italia ha nel recente passato scarsa-mente praticato la manutenzione e che è stato stimato possieda un patrimonio edilizio tra i più degradati d’Europa,con aree nelle quali questa situazione è particolarmente grave e nelle quali gli edifici fatiscenti o in pessime condizioniigieniche sono valutati attorno al 40% del totale.

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sabile una base documentativa e conoscitiva, dall’altra rende sempre più evidenti iproblemi legati alla sicurezza degli edifici, aggravati dalla scarsezza di documenti edi registrazioni riguardanti gli interventi effettuati nel tempo.

1.2 Significato, finalità e criteri di sviluppo del censimentoimmobiliare

Il censimento immobiliare può essere inteso, in termini generali, come un “sistema dioperazioni e procedure finalizzate a definire la conoscenza delle caratteristiche quantita-tive e qualitative di un patrimonio immobiliare”.

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Obiettivo del censimento immobiliare è costituire la base di informazioni necessarieper l’impostazione, la pianificazione, l’esecuzione e il controllo dei servizi di manuten-zione e gestione immobiliare; questa finalità si realizza attraverso una pluralità di atti-vità e procedure, tra loro interrelate, quali il rilievo, la ricerca, la raccolta, la selezione cri-tica, la validazione,

7l’organizzazione finalizzata di informazioni e documenti relativi

all’organismo edilizio e al suo contesto.Molteplici criteri convergono a definire finalità e aspetti caratterizzanti il censimentoimmobiliare:

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Figura 1.4 Andamento dell’invecchiamento dello stock edilizio nazionale (Fonte: elaborazione e stimeCresme/Si su dati Istat 13º censimento nazionale su popolazione e abitazione, 1991).

6 Si veda Curcio S. (a cura di), 2003.7 Validazione: conferma, sostenuta da evidenze oggettive, che i requisiti relativi a una specifica utilizzazione o appli-cazione prevista sono stati soddisfatti. Le “condizioni di utilizzazione” per la validazione possono essere reali o simula-te. (da UNI EN ISO 9000:2000).


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• la gradualità. L’impiego di risorse e competenze che un’azione di censimento puòcomportare, specie su patrimoni di grande entità, impone che si operi secondo una“strategia di gradualità”, ossia che siano preventivamente definite le finalità e lecaratteristiche delle informazioni da acquisire e i criteri di priorità, allo scopo di sta-bilire i tempi della progressiva acquisizione in relazione alle risorse disponibili. Ladefinizione delle informazioni da acquisire tramite il censimento deve tenere contodella effettiva possibilità di reperimento, con i mezzi e i tempi a disposizione; devequindi essere condotta una attenta analisi preliminare, al fine di definire quali sianole informazioni di base, indispensabili, che devono comunque essere presenti perl’avvio dei servizi di gestione, e quali siano invece le informazioni che possono esse-re acquisite in modo differito nel tempo. Preliminarmente all’esecuzione delle atti-vità di censimento deve essere dunque elaborato un piano del censimento;

• la dinamicità. Una fondamentale connotazione del censimento è la sua dimensionedinamica. Il censimento non è cioè una operazione compiuta una tantum, ma uncontinuo processo di acquisizione e aggiornamento di informazioni, organizzato inmodo tale che in ogni momento sia possibile conoscere l’attuale stato di consisten-za del patrimonio immobiliare;

• la specificità. Il censimento immobiliare non può essere un servizio standard pro-gettato in modo generico, viceversa deve essere definito sulla base di una serie di

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Figura 1.5 Investimenti in costruzioni a prezzi costanti 1995 – milioni di euro (eurolire fino al 1999 = fon-te Cresme/si).


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questioni riguardanti: le finalità dei servizi, le caratteristiche del patrimonio immo-biliare8, le informazioni già in possesso. In particolare, importante è il quadro gene-rale dei servizi offerti, se cioè si è presenza del solo servizio di manutenzione o sequesto ricade all’interno di una più generale offerta di servizi integrati. In questocaso – sia nel caso di facility, che di property che di asset management – è opportunoche il censimento immobiliare, per una sua ottimizzazione, sia definito, per quantoriguarda forma e contenuti delle informazioni da raccogliere, sulla base delle esi-genze conoscitive, considerate in modo unitario e contemporaneo, di tutti i serviziprevisti e degli usi che delle informazioni si possono fare;

• il livello di approfondimento in relazione alle esigenze e alle risorse di gestione. La quantitàe la qualità delle informazioni da raccogliere devono essere definite a seguito all’atten-ta valutazione in primo luogo della funzione e dell’utilizzo per il quale ogni singolodato è destinato, in secondo luogo delle risorse disponibili per la raccolta.9 Censimentimiranti alla raccolta di una quantità di dati sovrabbondanti rispetto all’utilizzo previstoo rispetto alle capacità di raccolta – in termini di risorse umane,finanziarie e temporali –danno luogo a operazioni caratterizzate da alti costi, dalla difficile attuazione, nonchéda problematicità nell’aggiornamento dei dati;

• la molteplicità delle fonti. Le informazioni da raccogliere attraverso un censimentopossono essere di diversa natura e di varia provenienza (da rilievi, da analisi docu-mentali, da verifiche normative, da visure ecc.). Di conseguenza nella progettazionee pianificazione del censimento deve essere chiaramente specificata la fonte delleinformazioni, al fine di definire le specifiche e diverse metodologie da adottare inrelazione agli ambiti di provenienza delle informazioni, di selezionare le competen-ze necessarie e di guidare le azioni degli operatori.

1.3 Contenuti informativi

Il censimento fa riferimento fondamentalmente a due categorie di conoscenze:

1. La consistenza quantitativa di un patrimonio edilizio. Questo implica l’acquisizionedelle informazioni relative agli aspetti quantitativi e dimensionali in grado di descri-vere gli edifici e le loro pertinenze. Le informazioni relative alla consistenza quanti-tativa degli spazi possono assumere differenti articolazioni10 e specificazioni aseconda dei possibili utilizzi dei dati. Nelle tabelle 1.1, 1.2 e 1.3 sono riportate a tito-lo esemplificativo alcune definizioni delle misurazioni di consistenza in relazione adiverse funzioni degli spazi, a diverse esigenze conoscitive e a diversi contesti d’usodelle informazioni.

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8 Tecniche costruttive, età, destinazione d’uso, titoli di godimento, stato manutentivo ecc.9 Come viene sottolineato all’interno della norma UNI 10604, “le informazioni necessarie sono quelle che descrivonocompiutamente il bene e il suo stato di adeguamento rispetto alla sua utilizzabilità e al suo valore patrimoniale”.10 Per esempio, nel caso di un patrimonio ERP può rendersi utile censire il numero di alloggi, articolati per numero distanze e per tipologia (con monoaffaccio e bagno completo, con monoaffaccio e bagno incompleto, con presenza dispazio aperto).


Le attività di gestione e manutenzione dei patrimoni sono attualmente al centro di importantie rapidi processi di evoluzione e trasformazione che stanno comportando cambiamenti siain termini di struttura degli operatori che di prassi e procedure. L’introduzione di nuoveformule contrattuali (dal Facility Management al Global Service di manutenzione) siaccompagna ai mutamenti della struttura delle imprese che già operavano in questo settore,e alla comparsa di nuovi operatori che immettono nel settore delle costruzioni riferimenticulturali di matrice industriale o del settore dei servizi evoluti. In questo scenario si è ormaichiaramente delineata la necessità – per poter correttamente svolgere l’impostazione, laconduzione ed il controllo dei servizi di manutenzione – di acquisire un adeguato quadrodi conoscenze relative sia al patrimonio da gestire (l’edificio e le sue parti) sia alle politichee agli obiettivi di gestione che devono essere perseguiti.Il volume tratta i temi relativi ai metodi di acquisizione e aggiornamento della conoscenzadei patrimoni immobiliari individuando e approfondendo le metodologie e gli strumentirelativi a due possibili approcci:– da un lato si affronta il tema dell’acquisizione sistematica, graduale e “permanente”

delle conoscenze tecniche sul patrimonio immobiliare ottenibile attraverso processi dicensimento immobiliare;

– in secondo luogo si affronta un approccio più puntuale e, soprattutto, temporalmentecontenuto entro limiti molto stretti per acquisire una sorta di conoscenza “istantanea”del patrimonio che risulta tipica dei processi di due diligence tecnica.

Nel testo i due processi vengono esposti e trattati secondo una logica che unisce l’appro-fondimento teorico e metodologico, sviluppato in saggi tematici, all’ambito dell’operativitàche viene esemplificato attraverso l’esposizione di casi di studio svolti recentemente siaper quanto riguarda le attività di censimento immobiliare sia per quanto concerne la duediligence tecnica.

Applicazioni

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Sesistemi editoriali

www.sistemieditoriali.it

Volumi collegati:- Procedimento e metodi

della manutenzione edilizia- Il sistema informativo immobiliare

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Giancarlo Paganin, ingegnere civile, docente presso il Dipartimento BEST del Politecnico di Milano. Ha svolto per diversianni attività di ispezione e certificazione della progettazione e costruzione di edifici ed infrastrutture.È membro della Commissione Manutenzione e della Sottocommissione Manutenzione dei patrimoni immobiliari dell’UNI.È chairman del gruppo di lavoro WG7 “Maintenance of buildings and infrastructures”del Comitato europeo CEN/TC 319“Maintenance”.


http://www.sistemieditoriali.it/catalogo/vse_e4.htm

http://www.sistemieditoriali.it/catalogo/vse_e26.htm

Teresa

Timbro

l’acquisizione delle informazioni per la manutenzione dei ... · ne di “sistemi...

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