mdci español - tercera promocion

MDCI Project Managers: Especialistas en Dirección Integral de Proyectos para turismo residencial No.2

Project Managem ent en Proyectos de Turism o Residencial

Taller Práct ico

Mark S. Lawson

3ª Promoción PMIN - IPE MálagaProgram a Experto en Project Managem ent I nm obiliar io


Quienes som os• MDCI fue fundada por Mark Lawson en 1999. Mark y su equipo tienen más de 20 años

de experiencia profesional en el sector del Project Managem ent . Han trabajado paraempresas multinacionales, desarrollando su labor dentro y fuera de España.

• MDCI tiene la m ayor cuota de mercado en Dirección Integrada de Proyectos turísticoresidenciales en la Costa del Sol

• MDCI ha entregado hasta la fecha, a tiempo y en presupuesto, m ás de 1.600 unidadesresidenciales.

• MDCI en la actualidad controla el desarrollo de m ás de 800 viviendas de diversatipología, con una inversión superior a 170m€

• MDCI ha gestionado el desarrollo de grandes proyectos turístico- residenciales, entre los que destacan Marriott Marbella Beach Resort y La Cala Golf Resort

• MDCI ha obtenido la cert ificación AENOR para la Norm a UNE-EN I SO 9001: 2000 para las act ividades específica de Gest ión I ntegrada de Proyectos I nm obiliar ios en sus dist intas m odalidades, siendo una de las 4 em presas Españolas que t ienen dicha certificación.


Cam bios en el sector

• Tras seis años consecutivos de expansión, el aumento de la oferta y la escalada de precios han resultado en un endurecim iento de la competencia y ralentización de las ventas.

• No se prevé un descenso brusco en la act ividad, ya que la vivienda sigue siendo la inversión m ás rentable, favorecida por la previsión de m antener t ipos de interés relat ivam ente bajos (a pesar incluso de las recientes subidas).

• Se im pone la necesidad de una oferta de calidad donde los com plejos urbaníst icos ofrezcan instalaciones y servicios com plem entarios adicionales.

• Las prom otoras deben esforzarse en hacer una planificación correcta para el desarrollo integral de su proyecto, desde principio a fin.


El tur ism o residencial en nuestra zona de act ividad

• Andalucía ha sido, con 55.000 viviendas adquir idas, la Com unidad donde m ás residencia secundaria se ha com prado, con un 31% del total.

• Más del 60% de las prom otoras inm obiliar ias nacionales t ienen promociones a lo largo de la costa m editerránea, y un 30% de ellas en Andalucía, siendo la Costa del Sol uno de los lugares preferentes.

• El m ayor increm ento en núm ero de viviendas tuvo lugar en el 2004, con un aum ento del 13.1% hasta 181.000 casas comercializadas en la costa.

• La dem anda de viv iendas por parte de inversores ext ranjeros en la Costa del Sol ha aum entado un 31% cada año hasta ahora.


La Dirección I ntegrada de Proyecto en el tur ism o residencial

• La disciplina profesional de DIP se centra en el cumplimiento detres objetivos básicos para el promotor: presupuesto, plazo y calidad.

• Hasta ahora, la act iv idad de las em presas DI P en el sector residencial solo ha representado un 10% de sus cont ratos (según fuentes de Aedip) . En el caso de mdci, esta act ividad supone el 99% de nuestra labor.

• El prom otor nacional ha m ost rado hasta ahora cierta ret icencia a la hora de usar los servicios de Project Management; una tendencia que va cam biando a m edida que se t iene conocimiento del valor añadido que supone esta gestión.


¿Por qué necesita el Prom otor contratar los servicios de Project Managem ent?

La competitividad del sector obliga a :

• Planificar con est rategia global, de pr incipio a fin y realizar un seguimiento exhaustivo para minimizar riesgos y obtener garantías.

• Vigilar estrecha y continuamente los márgenes de beneficios.

• Acortar en lo posible los plazos de ent rega, con el consiguiente ahorroen costes financieros y gastos generales.

• Cum plir con calidades para evitar reclam aciones y com plicacionespost-venta (Nueva ley de Calidad de la Vivienda).

• Coordinar a buen fin todos los recursos involucrados

Todas estas labores, ent re m uchas ot ras, las desem peña específicamente un Project Manager.


¿Por qué un prom otor debería contar con un Project Manager?

• ¿Se im agina una orquesta sin director? ¿un ejército sin General? Son dos ejem plos que ilust ran la im portancia del Project Manager en el proceso constructivo.

• La calidad de un arquitecto ha de estar en su diseño, la de un const ructor en su ejecución m ater ial. La de un Director de Proyecto está en su habilidad y capacidad de gest ión global y de principio a fin, de todas las partes involucradas en el desarrollo de un proyecto inmobiliario.

• El Project Manager aporta el valor añadido necesario para que el resultado sea m ayor y m ejor que la sim ple sum a de todas las partes, y siem pre en defensa de los intereses de su cliente : el Promotor.

• Un Project Manager aporta una visión global del proceso que garant iza el cumplimiento de los objetivos del Promotor.

• La gest ión profesional y responsable de un Project Manager no es un costeañadido, es un servicio que se paga por sí solo gracias a los beneficios –cuantificables – que reporta al Promotor en todo momento.


Resumen

Objet ivos del prom otor de tur ism o residencial que se garant izan con la contratación del Project Management:

• Cum plir plazos de ent rega de viviendas.

• Garantizar las calidades utilizadas.

• Controlar con rigor los presupuestos y tesorería.

• Por últ im o, tener la sat isfacción y orgullo de finalizar con éxito un proyecto de referencia en el mercado.


Actividades principales a realizar por el Project Manager:

Fase de definición y planificación:

• Asesorar y colaborar en la selección de arquitectos e ingenieros.

• Redactar la especificación de a lcance y calidad de los servicios de los proyectistas.

• Redactar la parte técnica del cont rato de servicios a firm ar con el proyectista.

• Desarrollar una m atr iz de responsabilidad que incluya las de la propiedad, la de los proyect istas, director de proyecto y de loscontratistas.

• Colaborar y asesorar en la definición final de los objet ivos del proyecto en lo referente a su dim ensión, a lcance, calidad, t ipo e hitos principales a cumplir.

• Definir y desarrollar la estructura de desagregación del proyecto.• Definir y redactar el manual de dirección de la construcción.• Revisar y aprobar el proyecto de construcción a redactar por el equipo

proyectista. Actualizarlo periódicamente.• Preparar y m antener actualizado un program a m aestro de la

totalidad de la ejecución del proyecto.



Fase de definición de proyecto:

• Asesorar de m anera cont inua a la propiedad y al arquitecto proyect ista en lo referente a tecnología de const rucción, m étodos y procedimientos de ejecución, sistemas constructivos, etc.

• Durante toda la fase del proyecto, ejecutar ingenier ía de valor y análisis de constructibilidad.

• Revisar y auditar el Proyecto Técnico en todas sus etapas.• Preparar un segundo program a m aest ro con m ayor grado de detalle

en base al conocimiento de lo proyectado.• Form ular el f lujo de caja ( cash flow) del proyecto, teniendo en

cuenta los pagos según program ación y los ingresos según planificación financiera.

• Recom endar los paquetes de contratación y asesorar sobre los procedim ientos y t ipos de contrato a otorgar para cada paquete.

• Redactar los docum entos que com ponen la pet ición de ofertas y órdenes de com pra de m ateriales. Tendrá responsabilidad de todo el proceso y del procedimiento de contratación y de compras.



Fase de contratación – ejecución:

• Preparar la relación de ofertantes- licitadores idóneos para cada paquete de contratación y suministradores de materiales.

• Realizar el proceso de precalificación .• Convocar a los ofertantes y ent regarles la docum entación com pleta de la

petición de propuestas.• Después de ent regada la inform ación, convocar una reunión para

contestar preguntas y aclarar dudas de los ofertantes.• Recibir propuestas, tabular, homogeneizar, comparar y evaluarlas.• Mantener y dirigir reuniones con los participantes con las mejores ofertas.• Informar al proyectista de la recomendación sobre el adjudicatario.• Comunicar a la propiedad la propuesta de adjudicación .• Evaluar propuestas de ingenier ía de valor , para valoración de

contratista.• Preparar y revisar el contrato y toda su documentación anexa.



Fase de construcción - ejecución :

• Disponer en obra de un equipo con la cualificación adecuada.• Seguir , evaluar y llevar la adm inistración de las órdenes de cam bio y

requerir la aprobación de la Dirección Facultativa y la propiedad.• Regular y llevar todo lo referente a la aprobación de m uestras, planos

“as built” (según construído), manuales de operaciones, etc.• Verificar el cum plim iento de las program aciones, advert ir de las

desviaciones y proponer acciones-decisiones para su corrección .• Hacer el seguimiento de los avales y su devolución.• Coordinar la ejecución de todo el proceso de control de calidad.• Si la obra la ejecutan varios cont rat istas, tom ar en nom bre de la propiedad los

seguros de todo riesgo.• Coordinar las aceptaciones provisionales y definitivas de la obra.• Controlar las certificaciones.• Mantener información sobre la obra mediante informes mensuales.• Realizar las gestiones oficiales para la obtención de licencias



Fase de desactivación – entrega de obra:

• Supervisión del desm ontaje y ret irada de las instalaciones provisionales de la obra.

• Realizar el seguim iento del funcionam iento de la const rucción durante el periodo de garantía hasta la recepción definitiva.

• Asesorar a la propiedad sobre los seguros a tomar (seguro decenal)• Hacer el cierre de cuentas del proyecto siguiendo la est ructura de

costes formulada.• Asegurar la ent rega a la propiedad de los manuales de m antenim iento de los

diversos sistemas constructivos.• Asesorar a la propiedad sobre la contratación de program as de

mantenimiento preventivo y sobre la puesta en uso de su construcción .• Redactar las actas de recepción provisional y el listado de incidencias a

corregir por cada contratista. Controlar el proceso.• I niciar y seguir el proceso de liberación ó ejecución de cant idades retenidas por

pagos al contratista y liberación de avales y garantías.• Transcurrido el plazo de garantía, actas de recepción definitiva.


Preguntas que el Project Manager debe hacerse respecto a su tiempo:

• ¿Me dejo tiempo libre para pensar?• ¿Estoy haciendo lo que especifica el contrato?

• ¿He revisado últimamente los términos y condiciones del contrato?

• ¿Funciona el equipo de proyecto como una unidad?

• ¿Conozco realmente la marcha y el estado del proyecto?• ¿Estoy preparado para mantener una entrevista con la

propiedad?

• ¿Tengo todos los compromisos apuntados en la agenda?• ¿Tengo que hacer algo nuevo?• Si hay cambios ¿los he comunicado al equipo del proyecto?

• ¿A qué nuevos contratos puede conducir este proyecto?


Gracias

w w w .m dciprojectm anagers.com

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