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PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

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3.1. LA CLASIFICACIÓN, LOS USOS Y LA CALIFICACIÓN DEL SUELO

3.1.1. LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO

3.1.2. LOS USOS Y LA CALIFICACIÓN DEL SUELO

3.2. EL SUELO URBANO

3.2.1. CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN

3.2.2. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANO

3.2.3. LA GESTIÓN DEL SUELO URBANO

3.3. EL SUELO URBANIZABLE.

3.3.1. LOS CRITERIOS ADOPTADOS PARA LA CLASIFICACIÓN DE SUELOURBANIZABLE

3.3.2. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE

3.3.3. LA GESTIÓN DEL SUELO URBANIZABLE

3.4. EL SUELO NO URBANIZABLE

3.4.1. LOS CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE

3.4.2. LAS CATEGORÍAS DEL SUELO NO URBANIZABLE PROPUESTAS

3.4.3. SOBRE LOS USOS Y LAS EDIFICACIONES EN EL SUELO NOURBANIZABLE

3.4.4. LAS DETERMINACIONES DEL PLAN PARA PREVENIR PARCELACIONESURBANÍSTICAS Y LA FORMACIÓN DE NÚCLEOS DE POBLACIÓN.

3.4.5. EVALUACIÓN DE INNOVACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE ENRELACIÓN CON EL MODELO ADOPTADO.

3.5. LOS SISTEMAS GENERALES EXCLUIDOS DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO

3.6. JUSTIFICACIÓN DEL VALOR DE LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DEUSO Y TIPOLOGÍA A EFECTOS DEL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTOURBANÍSTICO.

3.6.1. COEFICIENTES DE USO Y TIPOLOGÍA EN ÁMBITOS DE SUELOURBANO NO CONSOLIDADO CON ORDENACIÓNPORMENORIZADA.

3.6.2. COEFICIENTES DE USO Y TIPOLOGÍA EN SUELO URBANO NOCONSOLIDADO DE ORDENACIÓN DIFERIDA.

3.6.3. COEFICIENTES EN EL SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO YORDENADO

3. LA ORDENACIÓN DEL SUELO

m e m o r i a g e n e r a l

mm ee mm oo rr ii aa dd ee oo rr dd ee nn aa cc ii óó nn

3.1.1. LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO

La clasificación del suelo es un instrumento básico de laordenación urbanística que se realiza atendiendo a la situación fácticaactual de los terrenos y al destino urbanístico que el planeamientogeneral prevea en cada caso. Distingue el suelo que ya es ciudad oestá en condiciones de incorporarse a ella, el nuevo suelo decrecimiento que debe o puede incorporarse a ella, y por último el sueloque debe permanecer vinculado a su destino rural original y natural. Laclasificación del suelo es, pues, la primera decisión que en el marcojurídico ha de tomar el Plan, y supone el establecimiento de un primerestatuto jurídico a que se ajustará la propiedad de cada terreno enmateria de derechos y deberes. Pero al mismo tiempo es la expresiónmás primaria y fundamental del modelo territorial adoptado.

La clasificación del suelo no es inmutable sino que mediante losprocedimientos de innovación del planeamiento puede alterarse; y, esmás, en la lógica del sistema urbanístico los suelos urbanizables sesitúan en una posición dinámica hacia su transformación en suelosurbanos que se constituye en la finalidad última de la decisión previade su clasificación como urbanizables.

Pues bien, el presente documento incorpora la atribución de laclasificación urbanística que establece el nuevo Plan General deOrdenación Urbanística para la totalidad del término municipal.

El presente Plan General de Ordenación Urbanística de El Puertode Santa María, en materia de clasificación urbanística, se adapta a lopreceptuado en el 44 y siguientes de la LOUA, que a tal efecto es lalegislación competente en materia de clasificación urbanística.

La LOUA establece en su artículo 44 que:

"El Plan General de Ordenación Urbanística clasifica la totalidaddel suelo de cada término municipal en todas o algunas de lassiguientes clases de suelo: suelo urbano, no urbanizable yurbanizable, distinguiendo en cada una de éstas lascorrespondientes categorías.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, los terrenosdestinados a sistemas generales que por su naturaleza, entidad uobjeto tengan carácter o interés supramunicipal o singularpodrán ser excluidos de la clasificación del suelo, sin perjuicio desu adscripción a una de las clases de éste a los efectos de suvaloración y obtención"

De esta regulación legal, se deduce que, en principio, todos losterrenos del término municipal deben contar con una clasificación desuelo, como se deriva de la previsión del artículo 44 de la LOUA: "…el Plan clasifica la totalidad del suelo de cada término municipal…".

Únicamente admite la LOUA una excepción: los sueloscalificados de sistemas generales que tengan carácter o interéssupramunicipal o singular. El Plan General de Ordenación Urbanísticade El Puerto de Santa María ejercita esta potestad, tal como se explicitaen el apartado 3.5 de este Capítulo de la Memoria de Ordenación.

En consecuencia, el nuevo Plan divide el territorio del términomunicipal de El Puerto de Santa María a efectos de su clasificación enlas siguientes clases:

• El suelo urbano, diferenciando las categorías de consolidado yno consolidado por la urbanización. El suelo urbano secorresponde a los terrenos que conforman la ciudad existente,incluyendo sus vacíos interiores o los situados en zonasperiféricas de la misma pero integrados en la malla urbanaactual.

• El suelo urbanizable, diferenciando entre las categorías deordenado (de carácter transitorio), sectorizado y no sectorizado.El suelo urbanizable expresa los terrenos de los que se hacedepender el crecimiento de la ciudad para satisfacer lasnecesidades de suelo urbanizado apto en los que implantaradecuadamente los diversos usos urbanos que demanda lasociedad. La importancia de los suelos a los que se les atribuyeesta clasificación no solamente en términos físicos y formales,sino en cuanto contenido estratégico que se le atribuyen a lasoportunidades de crecimiento. De igual modo, se identificancomo no sectorizado, aquellos suelos que cuentan con aptitudespara incorporarse en el futuro al proceso de urbanización yedificación previa formulación y aprobación de un Plan deSectorización que garantiza su adecuación integración en lanueva estructura urbana propuesta. Así mismo, incorpora dentrode la categoría de urbanizable ordenado, pero con el carácterde Transitorio aquellos ámbitos del suelo urbanizable del PlanGeneral que se revisa que contando con su ordenaciónpormenorizada aprobada con anterioridad aun no hanculminado las obras de urbanización.

• El suelo no urbanizable, diferenciando tres categorías. Secorresponde con los terrenos excluidos del proceso urbanísticopor presentar valores que exigen su preservación o bien por

LA ORDENACIÓN DEL SUELO

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3.1. LA CLASIFICACIÓN, LOS USOS Y LA CALIFICACIÓN DEL SUELO

m e m o r i a d e o r d e n a c i ó nPLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA


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CCLLAASSIIFFIICCAACCIIÓÓNN

localizarse en posiciones inadecuadas para su integraciónurbanística.

• Suelos de sistemas generales de relevancia territorial, excluidosde la clasificación. Como se ha explicitado con anterioridad, elPlan General ha decidido no otorgar clasificación urbanística auna serie de sistemas generales de interés supramunicipal y decarácter singular, conforme a la habilitación que le confiere elartículo 44 de la LOUA en su párrafo segundo.

En los Capítulos siguientes de la presente Memoria se describela ordenación propuesta para cada clase de suelo.

3.1.2. LOS USOS Y LA CALIFICACIÓN DEL SUELO

Con el concepto de calificación de suelo se pretende indicar laasignación de usos e intensidad de los mismos en cada una de lasclases de suelo. La calificación del suelo y de la edificación tendrácomo objetivos:

• Organizar equilibradamente las actividades en el espacio, entanto que generadoras de movimientos de población.

• Regular las relaciones de compatibilidad según su ubicación enel espacio, su contigüidad y molestias, en tanto que actividadescompetitivas, afines o contrarias, y generadoras de rentaseconómicas diferenciales.

• Determinar la intensidad de utilización del suelo y la edificacióncorrespondiente a cada uso, en tanto que gradación de lasconcentraciones de actividades.

• Determinar el contenido normal de la propiedad completando,junto con la edificación, el aprovechamiento urbanístico de losterrenos que el nuevo Plan asigne.

Todos los terrenos del término municipal, en cualquiera de lasclases de suelo, vendrán calificados expresamente mediante alguno delos usos globales o pormenorizados que se señalan en el Plan. Por sugrado de determinación en los distintos instrumentos de planeamientolos usos previstos en el Plan pueden ser globales y pormenorizados.

Uso global es aquel destino urbanístico que de forma genéricacaracteriza la ordenación de una zona territorial (ámbito homogéneodel suelo urbano consolidado, área de reforma interior o sector de

suelo urbano no consolidado o de urbanizable sectorizado). Los usosglobales establecidos por el presente Plan son los siguientes:

• Uso Residencial

• Uso de Actividades Económicas

• Uso Dotacional

• Usos de Comunicaciones e Infraestructuras Básicas

• Uso Agropecuario

Uso pormenorizado es aquel destino ordinario que elplaneamiento prevé para un determinado terreno, sea con carácterprincipal (en el caso de las zonas incluidas en áreas o sectores) o conel carácter específico (en el caso de parcela, manzana) conforme a sucalificación urbanística. Los usos pormenorizados pueden serexclusivos o no exclusivos, en función de la intensidad de suimplantación en la parcela o edificación en que se desarrollen.

Uso Compatible es aquel cuya implantación puede permitirse,complementaria o alternativamente al uso pormenorizado principalque se deriva de la calificación específica asignada a la parcela omanzana. En el régimen de zonas de ordenanza del suelo urbano conordenación pormenorizada, el uso compatible puede ser objeto deimplantación ya sea con carácter complementario, limitado o comoalternativo. A tal fin en las condiciones particulares la compatibilidadde los otros usos compatibles distintos del pormenorizado principalpuede condicionarse a la necesaria presencia de éste en unadeterminada proporción.

En el presente Plan, la asignación de los usos según el destinourbanístico de los terrenos se realiza:

a. En el suelo urbano, con carácter pormenorizado para lasdiferentes zonas, manzanas y parcelas que lo integran, salvoaquellas cuya ordenación aparezca remitida a los instrumentosde planeamiento de desarrollo que a tal efecto se formulen, o alas Áreas de Planeamiento Incorporado, en cuyo caso, laasignación pormenorizada se contendrá en dichos instrumentosde planeamiento.

b. En el suelo urbanizable ordenado, con carácter global para cadazona y pormenorizado para las parcelas que comprende.


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UUSSOOSS GGLLOOBBAALLEESS

c. En el suelo urbanizable sectorizado, con carácter global para laszonas que lo constituyan, concretándose su pormenorización enlos planes parciales que para su desarrollo se formulen deconformidad con este Plan.

d. En el suelo no urbanizable, el Plan General establece el régimende usos permitidos y prohibidos en función de los objetivos enesta clase de suelo.

También se señalan en el Plan aquellas actividades que seconsideran incompatibles con el modelo territorial, tales comocentrales nucleares e instalaciones destinadas exclusivamente alalmacenamiento permanente o a la eliminación definitiva de residuosradiactivos; y aquellas que se consideran incompatibles con el mediourbano del municipio, tales como: instalaciones para elaprovechamiento de la energía eólica cuya potencia nominal total seaigual o superior a 1 MW; determinadas instalaciones a la extracción,tratamiento y transformación del amianto y de los productos quecontienen amianto; algunas instalaciones industriales dealmacenamiento al por mayor de productos químicos; industrias defabricación de pasta de celulosa; coquerías; determinadasinstalaciones de almacenamiento de productos inflamables;fabricación y formulación de pesticidas; instalaciones de fabricación deexplosivos; refinerías de petróleo bruto; plantas de generación eléctricade cualquier tipo; instalaciones químicas integradas; y plantassiderúrgicas integrales.

Igualmente, en el nuevo Plan General se señalan los usos yactividades a conservar, básicamente bodegas, que no podránalterarse sino dentro del mismo grupo de la CNAE. También podránpermitirse usos alternativos mediante propuesta justificada, siempreque se proteja el nivel de empleo existente y se cumpla con el resto delas normas del Plan.

AA.. EELL UUSSOO RREESSIIDDEENNCCIIAALL YY RREESSIIDDEENNCCIIAALL-TTUURRÍÍSSTTIICCOO

El enfoque, método y contenido de las áreas para el usoresidencial y el residencial-turístico que el nuevo Plan propone, estándirectamente interrelacionados y, en general, responden a lascaracterísticas diferenciales de cada zona. La caracterización de lasáreas o zonas para el uso residencial propiamente dicho y elresidencial-turístico, vienen condicionados por una prospección de losposibles modos de vida que son característicos en estos ámbitos.

En cuanto a la relación global con los tejidos urbanos existenteso actualmente en ejecución, el modelo que se propone debe servir depauta para el posterior desarrollo y transformación de la ciudad actual,sirviendo a los objetivos de estructuración que el nuevo Plan se plantea,así como a los objetivos que éste persigue sobre dotaciones y serviciosa nivel general. Los aspectos de interrelación, interdependencia y nivelde autonomía de las nuevas áreas vendrán también fijados por lamayor o menor vinculación de la nueva población con las distintasáreas de la ciudad existente, por el orden de tamaño deseable paracada nueva área y, sobre todo, por la mayor o menor continuidad quese requiere como objetivo para la ampliación y desarrollo del tejidourbano construido. El tipo de estas áreas vendrá también condicionadopor las capacidades de gestión y desarrollo de las mismas.

Por otra parte, hay que entender que el planeamiento general nopuede ni debe definir de manera detallada y finalista todos los aspectosde la ciudad en sus zonas no consolidadas. La previsión de la acciónplanificadora a medio o largo plazo, implica muchas veces elplanteamiento de propuestas de nuevo desarrollo que, siendo diferenteen su intencionalidad y alcance, no van a desarrollarse al mismotiempo, no siendo lógico, por tanto, otorgar un nivel dedeterminaciones homogéneas. Reconociendo pues la necesidad de untratamiento diferenciado, con la redacción del Plan sólo es posibleorganizar y formalizar globalmente y con la suficiente coherencia elconjunto de decisiones y determinaciones adecuadas para cada área.

La formulación de las nuevas áreas para el uso residencial estájustificada por la estructura global que persigue el nuevo Plan, y debencontribuir necesariamente a la consecución de una determinadaimagen de ciudad y a un concreto modelo estructural. Parece, portanto, que estas áreas deben surgir, de alguna manera, comocomplementarias de la ciudad ya construida y en relación con lostejidos ya consolidados. La autonomía debe pues plantearse más bienrespecto a los necesarios servicios y dotaciones en función del rangode la actuación y no respecto a la estructura de la ciudad, de la cualha de depender y sin cuya preexistencia perdería sentido.

Los objetivos que persigue el Plan con las nuevas áreasresidenciales y residenciales-turísticas pueden, sucintamente,enumerarse así:

• Ordenación cualificadora de piezas de relleno intersticial

• Terminación de áreas incompletas.


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• Cierre o acabado de bordes de la ciudad sin ordenación o conordenación deficiente.

• Vertebración de desarrollos sin estructura jerarquizada.

• Conexión o accesibilidad de áreas desarticuladas.

• Reequipamiento de áreas adyacentes deficitarias.

• Remodelación de tejidos urbanos con degradaciónirrecuperable.

• Resolución del planeamiento anterior en litigio.

• Aprovechamiento de terrenos con buenas condiciones para laurbanización, que presenten mejores ventajas en cuanto a loscostes o con mejores facilidades para su articulación con laciudad construida.

• Obtención adicional de zonas singulares del territorio para usospúblicos.

A los efectos de su pormenorización tipológica en el espaciourbano se distinguen en el Plan las siguientes clases de uso residencial:la vivienda plurifamiliar y la vivienda unifamiliar.

AA..11.. DDEE LLAA VVIIVVIIEENNDDAA LLIIBBRREE YY LLAA VVIIVVIIEENNDDAA PPRROOTTEEGGIIDDAA..

La identificación de un sector o área de reforma interior con eluso global de residencial o residencial-turístico obligará a desarrollarel uso pormenorizado de vivienda en dos clases, el de vivienda libre yel de vivienda protegida en los porcentajes establecidos para cadaámbito.

El uso de vivienda protegida, a los efectos de su calificaciónurbanística, viene directamente identificado por el Plan, en el menor delos caso, o en la mayoría de los casos deberá ser identificado por losinstrumentos de desarrollo y de detalle, en aquellos sectores y áreasobligados a ello, de conformidad con lo dispuesto en las NormasUrbanísticas. La regulación de las condiciones del uso pormenorizadode vivienda protegida se ajusta a las disposiciones establecidas para eluso pormenorizado de vivienda, garantizando que el destino de lasmismas sea el establecido para las Viviendas de Protección Oficial(conforme a la normativa vigente en cada momento) o a las Viviendasde Protección Pública reguladas por normativa autonómica.

El Plan establece que el uso de vivienda protegida no podrá sersustituido por el de vivienda libre ni por otro uso pormenorizado.

BB.. EELL UUSSOO DDEE AACCTTIIVVIIDDAADDEESS EECCOONNÓÓMMIICCAASS

Los nuevos modos de producción y de las relacionesinternacionales han tenido como consecuencia en los últimos años elprotagonismo de las ciudades en el impulso de la actividadeconómica, lo que ha traído al primer plano de la planificación y de lagestión urbanística la noción de eficiencia del espacio. Noción sobrela que no hay una definición precisa, pero que es lugar común en losdebates ligar a cuatro cuestiones:

• La calidad residencial, como factor de atracción de poblacióncualificada.

• La oferta de instalaciones culturales y de tiempo libre.

• La eficacia y fiabilidad de los sistemas de transportes ycomunicaciones.

• La calidad del espacio para las actividades económicas oproductivas.

La expresión Espacio para Actividades Económicas o Productivasse ha generalizado en los últimos años como una noción no exenta deambigüedad. Esto significa el reconocimiento de la diversidad defunciones que las empresas vinculadas a la producción puedendesempeñar en un mismo establecimiento; pero, sobre todo,manifiesta la cualidad de muchos enclaves del territorio para acogeractividades que se localizan idóneamente en mutua contigüidad, apesar de no pertenecer a la misma rama de la industria o ser, incluso,actividades muy distintas. Por ello, hemos de ser conscientes de que laplanificación y la ordenación de espacios diferenciados en los quepredomine la actividad económica sobre cualquier otra función, ha depensarse para soportar una amplia gama de actividades y escalas. Eneste contexto, parece conveniente señalar aquellas cuestiones que hansido tenidas en cuenta en la calificación del suelo y en la definición desu uso para actividades económicas:

1. Inserción de las piezas de actividad en el sistema viario territorialcon diversificación de accesos. Concepción del viario interior enfunción de la organización parcelaria, pero también en funciónde una imagen más paisajística.


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2. Posibilidad de crear áreas de actividades económicas,especialmente relacionadas con nuevas tecnologías,investigación, la salud y las actividades turísticas, terciarias,artísticas o culturales.

3. La calidad ambiental como demanda específica y cobertura delos estándares legales. Especial concepción tendrán los espaciosverdes del sistema público, como espacios equipados yasociados a la red viaria, actuando a modo de escaparates dela pieza.

4. Parcelación y zonificación. Necesidad de conjugar la precisiónen las determinaciones normativas con la adaptabilidad a lasdemandas de espacio.

5. El uso del suelo para actividades económicas se refiere tanto aaquéllos que tienen por finalidad llevar a cabo operaciones deelaboración, transformación, reparación, almacenaje ydistribución de productos, como a los que tienen por finalidad laprestación de servicios al público.

6. Las normas reguladoras de actividades económicas tambiéntienen una especial atención a la preservación del medioambiente urbano y rural, controlando los efectos no deseablesen función de su previsible intensidad y de su ubicación. Sinembargo, se mantiene el criterio de evitar restricciones en lamedida de lo posible, esto es, asegurar el mayor grado decompatibilidad posible con los demás usos urbanos, asegurandoen todo caso la no producción de daños, molestias y perjuiciosa las personas.

7. Consideración de los nuevos productos edificatorios en relacióna las actividades tradicionales y a la evolución del concepto deuso industrial-empresarial-productivo-terciario.

8. Especial atención al cumplimiento de estándares de calidadfrente a los meramente cuantitativos, en especial a lascaracterísticas de la urbanización exterior e interior de parcela, ya la arquitectura industrial, que no puede convertirse en unsubproducto.

El uso global de Actividades Económicas comprende aquellasactividades destinadas a la obtención, elaboración, transformación yreparación de productos, así como las actividades independientes cuyoobjeto principal es el depósito, guarda, custodia y distribución debienes, productos, y mercancías. Igualmente incluye el ejercicio deactividades destinadas al comercio, mediante ventas al por menor; las

oficinas, bien de las empresas o a los particulares; los establecimientosturísticos; y las actividades ligadas a los espectáculos públicos y la vidade ocio y relación

BB..11.. LLOOSS UUSSOOSS PPOORRMMEENNOORRIIZZAADDOOSS DDEE LLAASS AACCTTIIVVIIDDAADDEESSEECCOONNÓÓMMIICCAASS

A los efectos de su pormenorización en el espacio y elestablecimiento de condiciones particulares, el nuevo Plan distinguecomo usos pormenorizados del uso global de Actividades Económicaslos de:

a. IInndduussttrriiaa, que comprende aquellas actividades cuyo objetoprincipal es la obtención o transformación de productos porprocesos industriales, e incluye funciones técnicas, económicas ylas especialmente ligadas a la función principal, tales como lareparación, guarda o depósito de medios de producción ymaterias primas, así como el almacenaje de productos acabadospara su suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, etc.,pero sin venta directa al público. Se distinguen las categorías de:

• Industrias manufactureras

• Talleres artesanales, pequeña industria y mantenimientodel automóvil

• Taller doméstico

• Bodegas e industrias de crianza de vinos.

b. SSeerrvviicciiooss ddee llooggííssttiiccaa yy aallmmaacceennaammiieennttoo, relacionado con lasactividades demandadas por el transporte de mercancías lascuales, además del desplazamiento físico de las mismas, incluyeotras como el almacenamiento (depósito, guarda y custodia),gestión de stocks, distribución de bienes y productos conexclusivo suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, y engeneral los almacenes sin servicio de venta directa al público.

c. SSeerrvviicciiooss aavvaannzzaaddooss, que comprende aquellas actividadesbasadas fundamentalmente en nuevas tecnologías, cuyo objetode producción es el manejo de información, el desarrollo yproducción de sistemas informáticos, audiovisuales y otrossimilares, cálculo y proceso de datos y, en general, actividadesde investigación, desarrollo e innovación en sectores emergenteso de servicios empresariales cualificados.


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d. SSeerrvviicciiooss tteerrcciiaarriiooss, las actividades destinadas al comercio,mediante ventas al por menor, y que tienen lugar en localesindependientes o agrupados cuya superficie para la exposición yventa, individual o del conjunto de locales agrupados, seainferior o igual a los 2.500 metros cuadrados; las oficinas, biende las empresas o a los particulares; los servicios personales; ylas actividades ligadas a los espectáculos públicos y la vida deocio y relación. En función de su naturaleza y a los efectos deestas Normas y, en su caso, el establecimiento de condicionesparticulares, se distinguen las siguientes categorías:

• Comercio, distinguiendo pequeño y mediano comercio.

• Oficinas.

• Recreativo y espectáculos públicos.

• Establecimientos hoteleros.

• Apartamentos turísticos.

e. GGrraannddeess ssuuppeerrffiicciieess ccoommeerrcciiaalleess, que se refiere a las actividadesrelacionadas con el suministro directo de mercancías al público,mediante ventas al por menor, y que tiene lugar en localesindependientes o agrupados cuya superficie de venta, individualo del conjunto de locales agrupados, sea superior a 2.500metros cuadrados.

f. EEssttaacciioonneess ddee sseerrvviicciioo yy uunniiddaaddeess ddee ssuummiinniissttrroo ddee vveennttaa ddeeccaarrbbuurraanntteess, entendidas como aquel servicio donde se expendanal público combustibles hidrocarburantes, pudiendo ademásbrindar otros servicios o suministros para vehículos.

g. CCaammppooss ddee ggoollff, para las parcelas destinadas por el presentePlan para permitir el desarrollo de una instalación que formandouna unidad funcional autónoma es ordenada por su titular paradar cabida a la práctica de esta actividad turística-deportiva alaire libre.

CC.. LLOOSS UUSSOOSS DDOOTTAACCIIOONNAALLEESS..

Los conceptos de dotación, equipamiento y servicio se empleanusualmente de forma indistinta para definir los soportes destinados a laprestación de servicios a la comunidad, lo que genera una ciertaambigüedad o indeterminación en su utilización. El concepto de

dotación en el sentido urbanístico incluiría los espacios y usosnecesarios, tanto imprescindibles como complementarios, queacompañan las actividades urbanas residencial y económica oproductiva. El equipamiento se referirá a las dotaciones que lacomunidad entiende como imprescindibles para el funcionamiento dela estructura social, y cuya cobertura, por tanto, ha de ser garantizadapor las administraciones públicas. Finalmente, como servicios se van aconsiderar las dotaciones relacionadas con la seguridad y lafuncionalidad administrativa.

El presente Plan define como uso dotacional el que sirve paraproveer a los ciudadanos prestaciones sociales que hagan posible sudesarrollo integral y su bienestar, proporcionar los servicios propios dela vida urbana, así como garantizar el recreo y esparcimiento de lapoblación mediante espacios deportivos y zonas verdes quecontribuyan al reequilibrio medioambiental y estético de la ciudad.Comprende los siguientes usos pormenorizados:

a. EEqquuiippaammiieennttooss yy sseerrvviicciiooss ppúúbblliiccooss, al objeto de proveer a losciudadanos de las dotaciones que hagan posible su educación,su enriquecimiento cultural, su salud y su bienestar, así comopara proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad,tanto de carácter administrativo como de abastecimiento. Sedistinguen las siguientes clases:

• Educativo

• Deportivo

• Servicios de Interés Público y Social (salud, bienestarsocial, socio-cultural, equipamientos administrativos y deeconomía social).

• Servicios Públicos Singulares (mantenimiento y limpieza dela ciudad, abastecimiento alimentario, defensa, centrospenitenciarios, servicios funerarios y otros serviciospúblicos)

b. EEssppaacciiooss lliibbrreess, que se corresponde con los terrenos destinadosal esparcimiento, reposo, recreo y salubridad de la población; aproteger y acondicionar el sistema viario; y en general a mejorarlas condiciones ambientales, paisajísticas y estéticas de laciudad. En razón de su destino, se caracterizan por susplantaciones de arbolado y jardinería, y por su escasaedificación. En el Plan se distinguen cuatro clases:


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• Parques Metropolitanos.

• Parque Arqueológico.

• Parque Periurbano.

• Parque Rural.

• Parques Urbanos.

• Parques y Jardines

DD.. LLOOSS UUSSOOSS DDEE CCOOMMUUNNIICCAACCIIOONNEESS EE IINNFFRRAAEESSTTRRUUCCTTUURRAASSBBÁÁSSIICCAASS..

Se trata de los espacios sobre los que se desarrollan losmovimientos de las personas y los vehículos de transporte individual ycolectivo, y de mercancías, así como los que permiten la permanenciade éstos estacionados o aquellos en que se producen operaciones derotura de carga y otras labores auxiliares. Así mismo, tienen estaconsideración los espacios sobre los que se desarrollan las actividadesdestinadas al abastecimiento, saneamiento y depuración de aguas, alsuministro de energía eléctrica y gas, al servicio telefónico, a larecogida y tratamiento de los residuos sólidos, y a otros análogos,englobando las actividades de provisión, control y gestión de dichosservicios. Comprende los siguientes usos pormenorizados:

a. Viario, destinado a facilitar el movimiento de los peatones tantode manera exclusiva (calles peatonales), como en seccióncompartida con la circulación rodada (con separación poraceras o en calles compartidas), de vehículos privados,transporte colectivo, transporte de mercancías, etc., de bicicletascompartiendo la calzada con los anteriores o en calzadasseparadas, y de transporte colectivo en plataformas reservadas.En virtud del papel que desempeña el sistema viario del PlanGeneral respecto a su significado en la estructura de la red, sucondición funcional, las características de diseño, la intensidadde tráfico prevista y los usos urbanos asociados se clasifica, porsu jerarquía, en cuatro grupos, teniendo los dos primeros laconsideración de sistemas generales:

• VViiaarriioo ddee nniivveell tteerrrriittoorriiaall ((RRVVAA)), constituido por aquellasvías que canalizan los flujos nacionales, regionales,provinciales y comarcales, ya sean en tránsito o contérmino en la ciudad.

• VViiaarriioo uurrbbaannoo pprriinncciippaall ((RRVVBB)), constituye el sistema arterialde la ciudad, complementario al de rango territorial,siendo su función principal asegurar la accesibilidad ymovilidad motorizada interior de la ciudad, dando soportea los principales flujos de tráfico y articulando lasdiferentes estructuras de la ordenación urbana de laciudad en zonas y barrios.

• VViiaarriioo uurrbbaannoo sseeccuunnddaarriioo. Aquel que siendo un sistemalocal tiene como función complementar el viario urbanoprincipal, ordenando la estructura interna de los sectoresde la ciudad y las relaciones entre ellos.

• CCoommpplleemmeennttaa eell vviiaarriioo, el resto de la red viaria local,constituida por las vías públicas internas de las distintasáreas y cuya función es la de garantizar la movilidad en elinterior de las mismas. Esta red, la de mayor extensión,cumple la función de soporte y acceso, tanto rodado comopeatonal, a todas las actividades situadas en susmárgenes..

b. FFeerrrroovviiaarriioo, constituido por los terrenos e instalaciones que sirvenpara el movimiento de los ferrocarriles, como modo detransporte de personas y mercancías, así como las instalacionesy establecimientos anexos necesarios para el ejercicio de esteservicio público.

c. PPoorrttuuaarriioo, que comprende los suelos e instalaciones que sedestinan a facilitar el atraque y los servicios a las embarcaciones,así como los establecimientos anexos complementarios.

d. IInntteerrccaammbbiiaaddoorreess ddee TTrraannssppoorrtteess, constituido por los terrenosdonde se localizan edificios u otras instalaciones para facilitar laparada, intercambio, contratación, etc, de los servicios detransporte, así como las actividades directamente relacionadascon los mismos. Incluye las instalaciones para hacer posible laparada y el transbordo entre diferentes líneas de transporte o,entre éstas, y otros modos de transporte.

e. SSeerrvviicciiooss iinnffrraaeessttrruuccttuurraalleess, integrado por los terrenos destinadosy afectados a la provisión de servicios vinculados a dichasinfraestructuras, tales como suministro de agua, saneamiento,electricidad, gas, telecomunicaciones, tratamiento de residuos,etc., así como las instalaciones necesarias para la producción,almacenamiento y distribución hasta los centros de consumo oventa.


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f. GGaarraajjee-aappaarrccaammiieennttoo, espacio edificado destinado a la estanciade vehículos. Se subdivide en tres tipos: público, cuando sedestina a la provisión de plazas de aparcamiento de uso público,es decir, su régimen de utilización característico es el transitorioo de rotación; privado, cuando es destinado a la provisión de lasplazas de aparcamientos exigidas como dotación al servicio delos usos de un edificio o a mejorar la dotación al servicio de losusos del entorno (aparcamientos de residentes); y mixto;combinación de aparcamiento privado y aparcamiento público.

EE.. LLOOSS UUSSOOSS AAGGRROOPPEECCUUAARRIIOOSS

Engloba todo tipo de actividades relacionadas con la producciónagraria entendiendo por ello, la agricultura en secano o regadío, loscultivos especiales, la horticultura o floricultura, la explotación forestaly la ganadería. Los usos pormenorizados en el suelo no urbanizable sedescriben en esta Memoria de Ordenación en el apartadocorrespondiente al suelo no urbanizable.


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3.2.1. CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN

El presente Plan General propone una clasificación de suelourbano de conformidad con lo dispuesto en la Ley de OrdenaciónUrbanística de Andalucía en el marco de las situaciones básicas queestablece legislación estatal.

La LOUA parte en principio, del carácter reglado del suelourbano ("Integran el suelo urbano…"), pero ésta configuración regladaes inmediatamente matizada a continuación: sólo es suelo urbanoaquel terreno que el Plan así lo clasifique como tal (… los terrenos queel Plan General de Ordenación Urbanística, y en su caso el Plan deOrdenación Intermunicipal, adscriba a esta clase de suelo); el suelourbano es creación del Plan, por tanto, aun cuando el Plan estéobligado a clasificar unos terrenos como urbano, jurídicamente noexistirá tal suelo urbano hasta que el Plan así lo clasifique, por ser elúnico instrumento con fuerza legitimadora para establecer lasclasificaciones de suelo.

La LOUA establece tres supuestos de hechos diferenciados quese conectan con los tres criterios clásicos formulados en nuestroDerecho Urbanístico histórico para reconocer el carácter de suelourbano (en cuento a clase, no en cuento a categoría) a terrenos yatransformados o en curso de ello:

1º El criterio de consolidación por contar con una urbanizaciónmínima

2º El criterio de consolidación por la edificación.

3º El criterio de ejecución de planeamiento anterior.

Estos criterios se aplican de forma autónoma sin requerirconcurrencia, de forma que es suficiente que se aprecie uno cualquierade ellos para que se reconozca a un terreno su pertenencia a la clasede suelo urbano.

Pues bien, en aplicación del art.45.1 de la LOUA, constituye elSuelo Urbano del presente Plan General aquellas áreas o terrenos delterritorio municipal, que expresamente se delimitan en el Plano deOrdenación Estructural por encontrarse en alguna de las siguientescircunstancias:

a. Formar parte de un núcleo de población existente o sersusceptible de incorporar a él en ejecución del Plan, y estardotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos básicos de

acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua,saneamiento de aguas residuales y suministro de energíaeléctrica en baja tensión, teniendo estos servicios característicasadecuadas para servir a la edificación que sobre ellos existe o seprevé construir. En definitiva para el reconocimiento como clasede suelo urbano a unos terrenos apelando a este primersupuesto (que responde al criterio clásico de consolidación de laurbanización) se precisa a su vez de la concurrencia necesaria dedos requisitos:

• La presencia de unos terrenos dotados de unaurbanización básica integrada como mínimo de losservicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana,abastecimiento de agua y de saneamiento, y suministro deenergía eléctrica en baja tensión con las característicasadecuadas y proporcionadas.

• Su pertenencia actual o integración futura a un núcleo depoblación. Esta capacidad de inserción en un entramadourbanístico existente puede ser actual o futura, generadapor la ejecución de las previsiones establecidas en elpropio Plan.

b. Estar comprendidos en áreas en las que, aún careciendo dealgunos de los servicios urbanísticos básicos antes citados, seencuentran ya consolidadas por la edificación, al menos, en lasdos terceras partes de los espacios aptos para la misma, segúnla ordenación que este Plan propone y que al tiempo seencuentren integrados en la malla urbana en condiciones deconectar a los servicios urbanísticos básicos señalados reseñadosen el apartado anterior.

En todo caso es el Plan el que determina, según la ordenaciónque proponga, los espacios aptos para edificar en un ámbitoterritorial preciso. Pero no basta con la presencia de eseporcentaje de consolidación por la edificación de las dosterceras partes de los espacios aptos para ello, sino que ademásse ha analizado su capacidad de integración en la malla urbana,es decir su conexión con la estructura urbana y su capacidad deconexión a los servicios urbanísticos básicos.

c. Por último se reconocen como suelos con la clasificación deurbano, aquellos terrenos que han sido transformados yurbanizados en ejecución del planeamiento anterior.


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3.2. EL SUELO URBANO


En aplicación de los criterios expuestos el presente Plan reconocecomo suelo urbano a los terrenos que ya contaban con estaclasificación en el planeamiento urbanístico general anterior de1992, ampliando la delimitación del perímetro de esta clase desuelo, a aquellos sectores que clasificados como urbanizablespor el Plan General anterior cuentan con planeamientoaprobado y ejecutado (criterio del apartado c).

Por último, la apelación a los criterios expuestos en el apartadob) únicamente se realiza en aquellos casos que presentan, nosólo ya un alto grado de consolidación de la edificación, sinoademás cuenta con unos niveles de urbanización difícilmentejustificables en otra clase de suelo y que se presenta como unarealidad urbana con signos de irreversibilidad.

En este sentido el Plan General ha reconocido comoperteneciente a la clase de suelo urbano (en la categoría de noconsolidado) por aplicación del criterio de consolidación por elnivel de la edificación a una serie de zonas con actuacionesirregulares realizadas en terrenos que tenían la consideración desuelo no urbanizable en el PGOU de 1992 que presentan signosde irreversibilidad, se encuentran en posiciones adecuadas y concapacidad de acceder a los servicios urbanos. En cualquier casoeste reconocimiento se realiza siempre vinculado al objetivo dela Normalización entendida como aquellas situaciones queresulten conformes con el nuevo modelo de ordenación urbana-territorial adoptado y en el que la mejora de la ciudad existentese presenta como un objetivo irrenunciable. Y es que comoluego se explicita en el apartado VI de esta Memoria, la simpleexistencia de una realidad edificada o urbanizada cuando lamisma se apoya en actuaciones ilegales no es causa suficientepara el reconocimiento de la clase de suelo urbano.

EEll ssuueelloo uurrbbaannoo ddee EEll PPuueerrttoo ppoorr eell pprreesseennttee PPllaann GGeenneerraall ddee EEllPPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa ttiieennee uunnaa eexxtteennssiióónn ssuuppeerrffiicciiaall ddee22..330000,,3355 hheeccttáárreeaass,, ddee llaass qquuee 11..556677,, 55 hheeccttáárreeaass ppeerrtteenneecceennaa llaa ccaatteeggoorrííaa ddee ssuueelloo uurrbbaannoo ccoonnssoolliiddaaddoo,, yy eell rreessttoo aa llaaccaatteeggoorrííaa ddee nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo..

3.2.2. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANO

AA.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOO CCOONNSSOOLLIIDDAADDOO PPOORR LLAA UURRBBAANNIIZZAACCIIÓÓNN

El presente Plan General, en cumplimiento de lo dispuesto en elartículo 45.2.A de la LOUA, reconoce la categoría de suelo urbanoconsolidado por la urbanización a los terrenos que clasificados con laclase de suelo urbano se encuentren urbanizados o tengan lacondición de solares, siempre que no queden adscritos a la categoríade suelo urbano no consolidado.

Este Plan General delimita los perímetros del Suelo UrbanoConsolidado en los Planos de Ordenación siguientes: Plano deOrdenación Estructural: Clasificación y Categoría del Suelo, y en losPlanos de Ordenación Pormenorizada Completa.

El suelo urbano consolidado se caracteriza por encontrarse enuna situación de estabilidad en cuanto a la configuración urbana quecompone el sistema de espacios libres y los espacios parcelados osusceptibles de ser edificados. En estos últimos están definidas unaspautas de edificación y uso sustancialmente estables.

En el suelo urbano consolidado, las actuaciones urbanísticasrelativas a los espacios parcelados se realizan solar a solar:edificación, cambio de uso de los edificios, rehabilitación, ampliacióny sustitución (total o parcial) del edificio, mientras que las relativas a losespacios públicos son mayoritariamente intervenciones demantenimiento o mejora de los espacios ya existentes.

La ordenación urbanística que el planeamiento general proponeen esta clase de suelo, como criterio general asume la situaciónexistente, compuesta de una realidad física y unas regulacionesnormativas de la edificación y los usos. Sin embargo no se debe obviarla oportunidad que la formulación de un nuevo Plan Generalrepresenta para incorporar correcciones cualificadoras a estasituación, las cuales en el caso que nos ocupa se refieren a:

• LLaa eeddiiffiiccaabbiilliiddaadd ddee llooss ssoollaarreess. Con carácter ordinario semantienen las condiciones de edificabilidad establecidas por elPGOU de 1992 para cada zona de ordenanzas. No obstante, seprocede a clarificar el cómputo de edificabilidad, en especial delos elementos accesorios de la edificación o de lasconstrucciones bajo rasante.


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No obstante, en aquellos casos excepcionales en que la presenteRevisión posibilita un aumento considerable de la edificabilidad(justificada de manera concreta) para algunas parcelas condestino a actividades económicas, para la revitalización delpolígono, esta opción debe implicar un tratamiento análogo ala situación del suelo urbano no consolidado en la tipología deintervención de Área de Incremento de Aprovechamiento.

En este sentido, el suelo urbano consolidado la presenteRevisión plantea incentivar la implantación de usos emergentesy Servicios Avanzados en determinadas parcelas del Polígono delas Salinas, óptimamente localizadas respecto a arterias decomunicación viaria de condición estructural, posibilitandoincrementar voluntariamente la edificabilidad siempre que elaumento de techo edificable se destine a las actividades y usosantes reseñados. Este incremento de edificabilidad comportarála inclusión de la parcela en el suelo urbano no consolidadosiendo preceptiva la formulación de un Plan Especial deReforma Interior que, además de concretar las cuestionesrelativas a la volumetría y los usos a implantar, determine lalocalización de las reservas dotacionales obligatorias.

• EEll rrééggiimmeenn ddee llooss uussooss. En la presente Revisión se apuesta pordiseñar un régimen diverso y amplio de compatibilidad de usos,diferenciado entre su condición de alternativo o limitado, con lafinalidad de incidir en la proximidad de funciones en la ciudadcomo un argumento de cualificación urbana de especialrepercusión para posibilitar el establecimiento de medidaspertinentes para alcanzar índices de movilidad sostenible.Especialmente importante resulta la admisibilidad deimplantación de funciones y usos de Actividades Económicas,especialmente de Servicios Terciarios, en parcelas de usopormenorizado residencial por entender que uno de losproblemas más evidentes de la ciudad existente es el excesomonofuncionalismo que presentan algunas de sus áreasperiféricas.

• AAjjuusstteess eenn llaa ccoonnffiigguurraacciióónn ddee eessppaacciiooss ppúúbblliiccooss. Este nivel deintervención en la ciudad consolidada ha quedado reflejado enla identificación de una serie de Actuaciones Puntuales y en lapropuesta de Mejora Urbana integral planteada en la Barriadade El Tejar.

En esta categoría de suelo urbano, además de las limitacionesespecíficas de uso y edificación que le impone este Plan en susdeterminaciones correspondientes a la ordenación pormenorizadacompleta, estará sujeto a la de no poder ser edificado hasta que larespectiva parcela mereciera la calificación de solar, salvo que seasegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación,mediante las garantías contenidas en las Normas Urbanísticas delPlan. Los propietarios de terrenos de suelo urbano consolidado por laurbanización deberán completar a su costa la urbanización necesariapara que los mismos alcancen -si aún no la tuvieran- la condición desolar y edificarlos en los plazos que el nuevo Plan establece.

No serán de aplicación en esta categoría de suelo urbano (la deconsolidado) las determinaciones sobre Aprovechamiento Medio.

AA..11 SSUUEELLOO UURRBBAANNOO CCOONNSSOOLLIIDDAADDOO DDEE OORRDDEENNAACCIIÓÓNNDDIIRREECCTTAA..

Para la ordenación del suelo urbano consolidado, el presentePlan General de Ordenación Urbanística, en consonancia con susobjetivos y criterios de ordenación, distingue aquellas área de sueloque presentan un tejido urbano característico y diferenciado, pordisponer de un determinado uso global o un uso pormenorizadomayoritario y tipologías edificatorias homogéneas que permitanidentificarla con respecto a otras zonas complementarias de laordenación urbana. Son las denominadas Zonas y Subzonas deOrdenanza, y que son las siguientes:

•• ZZOO-MMCC.. EEddiiffiiccaacciióónn PPlluurriiffaammiilliiaarr eenn MMaannzzaannaa..

Las áreas que integran esta ordenación se corresponden consuelos residenciales en su mayoría colmatados en los que laedificación se dispone alineada a vial como elementoconformador de la imagen de la trama de ciudad. Lascondiciones particulares reconocen y consolidan la estructuraexistente, teniendo en consideración la incidencia de la nuevaedificación en altura en orden a una adecuada recomposicióndel paisaje urbano. Esta Zona de Ordenanza incluye las dosSubzonas siguientes:

ZO-MC-1. Manzana Compacta

ZO-MC-2 Manzana Cerrada


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•• ZZOO-AA.. EEddiiffiiccaacciióónn PPlluurriiffaammiilliiaarr eenn OOrrddeennaacciióónn AAbbiieerrttaa..

Esta Zona de Ordenanza comprende actuaciones residencialesde edificaciones plurifamiliares objeto de proyecto unitario quepresentan una posición aislada en la parcela, en una o variasedificaciones separadas entre sí y respecto de los linderos de laparcela, y rodeadas de espacios libres, generalmente privados.Se trata de actuaciones que responden a la tipología de lospolígonos residenciales característicos de la segunda mitad delsiglo XX, localizados principalmente en las zonas de extensión dela ciudad. Dentro de esta Zona de Ordenanza se incluyen piezasdel suelo urbano procedentes, en su mayor parte, del desarrollode Planes Parciales y Especiales desarrollados en el marco delPlan General de 1992, resultando además aplicable a nuevasactuaciones en virtud de las determinaciones del presente PlanGeneral. Esta Zona de Ordenanza se subdivide en las cuatroSubzonas siguientes:

ZO-A1. Ordenación Abierta Tipo 1




•• ZZOO-OOMM.. OOrrddeennaannzzaa ddee MMaanntteenniimmiieennttoo

La Zona de Ordenanza de Mantenimiento de la Edificación,identificada en los planos de Ordenación Completa con laleyenda ZO-OM, comprende, en su mayor parte, edificacionesexistentes con tipologías de vivienda plurifamiliar localizadas enlas zonas de extensión colindantes con la ciudad histórica y enlas proximidades de la línea de costa, donde ocupangeneralmente las primeras líneas. En ocasiones estos conjuntosedificatorios proceden de ordenaciones de manzana previas obien responden a proyectos unitarios. Asimismo se incluyen enesta zona de ordenanza edificaciones residenciales de viviendaplurifamiliares, promociones unitarias constituidas por elagrupamiento seriado de tipologías unifamiliares, así comoedificaciones destinadas a servicios terciarios, localizadas enámbitos que provienen del desarrollo de áreas o sectores delPlan General que se revisa y cuya ordenación pormenorizada hasido establecida por un instrumento de planeamiento dedesarrollo (Plan Parcial o Plan Especial de Reforma Interior). Elobjetivo de ordenación del Plan General para esta Zona de

Ordenanza es el reconocimiento de las condiciones deparcelación y edificación existentes -permitiendo, no obstante, larenovación individualizada de las edificaciones- y elestablecimiento de las condiciones a cumplimentar en elsupuesto de actuaciones que impliquen la sustitución total deparque inmobiliario, que, no obstante, se consideran pocoprobables en el periodo de vigencia del presente Plan General.Dentro de esta Zona de Ordenanza se contemplan diversossupuestos derivados a su vez de las distintas situaciones departida: renovación aislada de edificios, integrantes o no de unconjunto unitario, y/o renovación total o parcial de un conjuntoedificado.

•• ZZOO-CCJJ.. CCiiuuddaadd JJaarrddíínn

Se designan como Ciudad Jardín aquellas zonas ocupadas porconjuntos residenciales de baja o media densidad, compuestostanto por viviendas unifamiliares, adosadas, superpuestas omacladas, como por viviendas plurifamiliares, distribuido en unao varias edificaciones, y caracterizado por el movimiento de lacomposición volumétrica y la reducida ocupación del suelo porla edificación, dando lugar a la aparición de espacios libresprivados ajardinados, que imprimen a estas zonas su caráctermás significativo. Su localización se concentra principalmente enlos desarrollos de la Costa Oeste y también en Valdelagrana. Enesta Zona de Ordenanza se diferencian las seis Subzonassiguientes atendiendo al grado de densidad y tipologíaedificatoria:

ZO-CJ-1. Ciudad Jardín Tipo 1



ZO-CJ-4. Ciudad Jardín Tipo 4.



•• ZZOO-UUAADD.. VViivviieennddaa UUnniiffaammiilliiaarr AAddoossaaddaa

Es característica de esta zona la tipología residencial unifamiliarentre medianeras, si bien en los desarrollos más recientes latendencia se ha dirigido hacia actuaciones unitarias sobre


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manzanas completas con tipologías plurifamiliares de bloquehorizontal, donde la calle constituye en la mayoría de los casosel elemento ordenador fundamental. En esta Zona deOrdenanza se diferencian las tres Subzonas siguientes:

ZO-UAD-1. Vivienda Unifamiliar Adosada Tipo 1.



•• ZZOO-UUAASS.. VViivviieennddaa UUnniiffaammiilliiaarr AAiissllaaddaa

Las áreas que integran esta zona se corresponden con sueloscolmatados o en vías de colmatación con edificacionesresidenciales unifamiliares aisladas o pareadas, cuyo espaciolibre ajardinado constituye uno de los elementos característicosde la trama urbana en la que se encuentran. A las mismas se lesuman las zonas para las que el vigente Plan General prevé estatipología. Se diferencian tres Subzonas:

ZO-UAS-1. Unifamiliar Aislada Tipo 1.

ZO-UAS-2. Unifamiliar Aislada Tipo 2.

ZO-UAS-3. Unifamiliar Aislada Tipo3.

•• ZZOO-VVTTPP.. VViivviieennddaa TTrraaddiicciioonnaall PPooppuullaarr

Se corresponden básicamente con suelos colmatados o enproceso de colmatación por viviendas unifamiliares, con unastipologías edificatorias a imagen de las viviendas tradicionalesde los núcleos rurales; casas de una o dos plantas, muchas deellas autoconstruidas, medianeras, con alineación a vialrigurosa, con un alto porcentaje de ocupación de la parcela,dejando normalmente un espacio libre trasero para patio deventilación y servicio. Comprende a su vez dos Subzonas:

ZO-VTP-1. Tradicional Popular Tipo 1. Con una variante,significada como ZO-VTP.1a.

ZO-VTP-2. Tradicional Popular Tipo 2.

•• ZZOO-SSTT.. SSeerrvviicciiooss TTeerrcciiaarriiooss..

Comprende las áreas ocupadas o destinadas a ocuparse envirtud de lo dispuesto en este Plan General con edificacionesdestinadas a usos terciarios, fundamentalmente de comercio,tanto en sus categorías de pequeño y mediano comercio, deoficinas, hospedaje y apartamentos turísticos. El objetivo de laordenación es el reconocer y mantener la vinculación del uso deservicios terciarios a esas parcelas del suelo urbano, así como lacreación de estos usos o actividades en posiciones en las que porsu accesibilidad, situación, densidad, etc., puedan concebirseestas actividades con las peculiares características que ladiferencian de las que se integran sin solución de continuidad enla trama residencial. Se diferencian las Subzonas siguientes:

ZO-ST-H. Establecimientos Hoteleros.

ZO-ST-AT. Apartamentos Turísticos.

ZO-ST-CO. Comercial (ST-C), Oficinas (ST-O) y Recreativo yEspectáculos públicos (ST-R).

•• ZZOO-GGSSCC.. GGrraannddeess SSuuppeerrffiicciieess CCoommeerrcciiaalleess..

Comprende esta zona las áreas ocupadas con edificaciones degran tamaño con destino comercial, es decir, de actividadesrelacionadas con el suministro directo de mercancías al público,mediante ventas al por menor, y que tiene lugar en localesindependientes o agrupados cuya superficie de venta, individualo del conjunto de locales agrupados, es igual o superior a losdos mil quinientos (2.500) metros cuadrados. El objetivo de laordenación es el reconocimiento, mantenimiento y mejora degrandes centros comerciales existentes en suelo urbano conordenación pormenorizada directamente establecida por estePlan General. En suelo urbano consolidado no se permitiránnuevas implantaciones de Grandes Superficies Comerciales,salvo las existentes identificadas en los planos. No obstante sepermitirá, de forma transitoria, la implantación de GrandesSuperficies Comerciales en las parcelas del ámbito del PlanParcial NO-06 correspondiente al Polígono de Las Salinas, en lasque este uso era admisible.


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ZZOONNAASS DDEE OORRDDEENNAANNZZAASS

•• ZZOO-EESS.. EEssttaacciioonneess ddee SSeerrvviicciiooss..

Comprende esta Zona de Ordenanza las áreas ocupadas odestinadas a ocuparse con edificaciones para,fundamentalmente estaciones de servicio y unidades desuministro de venta de carburantes, es decir, actividadesrelacionadas con el suministro directo al público combustibleshidrocarburantes, pudiendo además brindar otros servicios osuministros para vehículos.

•• ZZOO-CCGG.. CCaammppoo ddee GGoollff..

Se refiere a las parcelas destinadas por el presente Plan parainstalación de bienes inmuebles, que formando una unidadfuncional autónoma es ordenado por su titular para dar cabidaa la práctica de esta actividad turística-deportiva al aire libre. Secalifican para este uso los campos de golf existentes clasificadoscomo suelo urbano, de un mínimo de 9 hoyos, y que están odeben homologarse para su uso público.

•• ZZOO-IINN.. EEddiiffiiccaacciióónn IInndduussttrriiaall

Comprende esta Zona de Ordenanza las áreas o enclavesdestinados a actividades productivas, dedicados tanto aactividades de pequeña, mediana y gran industria y almacenaje,como a las actividades de la industria bodeguera y de losservicios avanzados. También pertenece a esta Zona deOrdenanza las infraestructuras y servicios del Parque Tecnológico"Tecnobahía" que se ubican en el Puerto de Santa María. EstaZona de Ordenanza incluye seis Subzonas, diferenciadas,básicamente, por el tamaño mínimo de la parcela edificable y suaprovechamiento; y en menor grado por su uso específico. Sonlas siguientes:

ZO-IN-0. Industria Nido.

ZO-IN-1. Industria Grado 1.



ZO-IN-B. Industria Bodeguera.

ZO-IN-SA. Industria-Servicios Avanzados.

• ÁÁrreeaass ddee SSuueelloo UUrrbbaannoo ccoonnssoolliiddaaddoo qquuee pprroovviieenneenn ddee áámmbbiittooss,,ttaannttoo ddeell ssuueelloo uurrbbaannoo ccoommoo ddeell ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee,, ddeell PPllaannGGeenneerraall qquuee ssee rreevviissaa ccuuyyaa oorrddeennaacciióónn ppoorrmmeennoorriizzaaddaa hhaa ssiiddooeessttaabblleecciiddaa ppoorr eell pprreecceeppttiivvoo ppllaanneeaammiieennttoo ddee ddeessaarrrroolllloo ((PPllaannPPaarrcciiaall oo PPllaann EEssppeecciiaall ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr))..

Se trata de ámbitos que han completado la actividad deejecución de la urbanización. Se distinguen dos Subzonas:

ÁÁmmbbiittooss ddee uussoo ccaarraacctteerrííssttiiccoo RReessiiddeenncciiaall::


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ACTUACIÓN URBANÍSTICA

IDENTIFICACIÓN ÁMBITO

INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO

FECHA DE APROBACIÓN DEFINITIVA PLAN

PARCIAL/ PERI

MODIFICACIÓN PGOU

Pago Alhaja PERI-CC-1 PERI - AD 21-10-97

Granja San Javier

PERI-CC-15 PERI - AD 17-07-01

BodegasGómez

PERI-CC PERI - AD 25-02-94

El Molino PERI-CC PERI - AD 30-01-98

BodegasGalarza

PERI-CC PERI - AD 29-01-99

San Cristóbal PERI-CN-5 PERI - AD 16-07-96

35 Fuerte Ciudad

PERI-CO-8 PERI - AD 21-01-93

Ceballos PERI-CO-9 PERI - AD 07-09-00

Las Redes Playa

PERI-CO PERI - AD 18-12-98

Ronda de Valencia

PERI-NO-4 PERI - AD 25-02-94

El Pinar PP-CC-1 PP - AD 14-04-94

El Tomillar PP-CN-6 PP - AD 21-01-93

Molino de Viento

PP-CO-2 PP - AD 27-11-98

La Inmaculada PP-CO-3A PP - AD 27-09-96

El Naranjal PP-CO-4 PP - AD 24-11-95

Las Redes PP-CO-5 PP - AD 08-07-94

LaOropéndola

PP-CO-06 PP - AD 05-06-98

Duna de El Águila

PP-CO-7 PP - AD 28-09-94

Las Arenillas PP-CO-8 PP - AD 29-11-96

ÁÁmmbbiittooss ddee uussoo ccaarraacctteerrííssttiiccoo AAccttiivviiddaaddeess EEccoonnóómmiiccaass::


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PARCIAL/ PERI

MODIFICACIÓN PGOU





PARCIAL/ PERI

MODIFICACIÓN PGOU

Caño del Molino B

PP-CN-3B PP - AD 16-01-03

Parque Industrial

PP-NO-6 PP - AD 21-01-93

Misericordia ED-CO-3 PERI - AD 27-11-98




FECHA DE APROBACIÓN DEFINITIVA

La Torre PP-CO-9 PP - AD 25-09-98

La Manuela PP-CO-10 PP - AD 09-05-02

El Juncal PP-NO-1 PP - AD 12-11-96

Serrano PP-NO-2 PP - AD 29-01-99

Angelita Alta PP-NO-3 PP - AD 27-09-96

Valdelagrana PP-VA-2 PP - AD 11-04-97

Jardín de Cano I

S-CC-12a - Mod Puntual AD 03-02-00

San Pedro S-VA-3 PERI - AD 26-09-97

San José del Pino

PERI - AD 04-11-05




FECHA DE APROBACIÓN DEFINITIVA

El presente Plan General asume íntegramente los aspectosrelativos a la ordenación espacial de estas áreas, establecidos en loscorrespondientes instrumentos de planeamiento de desarrollo; es decir,morfología del sistema de espacios edificables, tipologías edificatoriasprevistas y disposición de las reservas dotacionales de espacios libres yequipamientos.

No obstante, y con la finalidad de simplificar el contenidodocumental de la Revisión del Plan General, se procede a integrar latotalidad de los suelos lucrativos de estos ámbitos en la regulación dezonas de ordenanza establecida para el suelo urbano por ésta,asignando a cada parcela y/o manzana la ordenanza particular quemejor se adecúe a sus constantes tipológicas aún cuando ellosuponga alteraciones puntuales en algunas de las condicionesparticulares establecidas en el preceptivo planeamiento de desarrollo(Planes Parciales o Planes Especiales de Reforma Interior).

La metodología empleada para la aplicación de este criterio hasido:

1. En parcelas residenciales edificadas con tipologías de viviendacolectiva y promociones unitarias constituidas por elagrupamiento seriado de tipologías unifamiliares se opta porasignar la calificación de Ordenanza de Mantenimiento, porentender que la capacidad de intervención en este parqueinmobiliario será escasa y quedará restringida, en la mayor partede las ocasiones, a reformas parciales de la edificaciónconsolidada. En el caso en que la edificabilidad materializadano agote la totalidad del volumen permitido por el planeamientode desarrollo se habilitará la posibilidad de plantearampliaciones, acotadas a un periodo temporal máximo de dosaños - a contabilizar a partir de la entrada en vigor de lapresente Revisión-, hasta agotar este techo edificable.

2. En parcelas residenciales edificadas de tipologías de viviendaunifamiliar, se ha optado por establecer la calificación de la zonade ordenanza, entre las establecidas por la presente Revisión,que mejor responda a sus constantes tipológicas aun cuandoello suponga la alteración puntual de algunas de lascondiciones particulares reguladas por el planeamiento dedesarrollo. No obstante, ninguna de las edificacionesmaterializadas conforme a estas condiciones quedará fuera deordenación por causa de su inadecuación a los parámetrosestablecidos por la nueva regulación. La edificabilidad netapermitida, cuando es distinta a la regulada con carácter genéricoen la zona de ordenanza respectiva, aparece especificada

mediante un subíndice en los Planos de Ordenación Completadel presente Plan General.

3. Para parcelas residenciales no edificadas que no estén incluidasen los ámbitos explicitados en los apartados 4 y 5 siguientes seopta por establecer la calificación de la zona de ordenanza,entre las establecidas por la presente Revisión, que mejor seadecúe a sus constantes tipológicas y parámetros edificatorios.La edificabilidad neta permitida, cuando es distinta a la reguladacon carácter genérico en la zona de ordenanza respectiva,aparece especificada mediante un subíndice en los Planos deOrdenación Completa del presente Plan General.

4. En el área de San José del Pino, donde la totalidad de lasparcelas lucrativas no han sido edificadas, se opta pormantener íntegras las determinaciones urbanísticas establecidasen el preceptivo Plan Especial de Reforma Interior (teniendoconsideración, por tanto de Área de PlaneamientoIncorporado).

No obstante, atendiendo al desajuste existente entre número deviviendas y techo edificable asignado a las parcelas y teniendoen cuenta su vocación estratégica al estar incluida en el Área deOportunidad Metropolitana ZERPLA-1 El Madrugador, seapuesta por incentivar una "densificación cualificada"permitiendo incrementar un 20% el número total de viviendasasignado por el planeamiento de desarrollo a las manzanas devivienda colectiva siempre que ello no comporte incrementoalguno de la máxima edificabilidad asignada a cada una deellas ni se incremente el número total de viviendas del antiguoPERI por encima del 10% y sin sobrepasar en sus resultadosfinales la densidad de 57 viviendas por hectáreas. Este aumentode unidades residenciales comportará el incremento de lasreservas dotacionales con la finalidad de mantener laproporcionalidad, establecida en la ordenación pormenorizada,entre suelo dotacional y número de viviendas. Será preceptiva laformulación de un Estudio de Detalle para determinar elincremento residencial y concretar el aumento dotacional quecomporta.

5. También se opta por mantener íntegras las determinaciones delámbito del Plan Parcial PP-CO-9 La Torre (Área de PlaneamientoIncorporado). En este caso se detectan una serie de parcelas sinedificar donde las condiciones de edificabilidad y el númeromáximo de viviendas asignado impiden su integración pacíficaen algunas de las zonas de ordenanza del suelo urbano


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ordenado pormenorizadamente establecidas en la presenteRevisión.

6. En las parcelas (edificadas y sin edificación) pertenecientes aámbitos de uso característico Actividades Económicas se haoptado por establecer la calificación de la zona de ordenanza,entre las establecidas por la presente Revisión, que mejorresponda a sus constantes tipológicas aun cuando ello supongala alteración puntual de algunas de las condiciones particularesreguladas por el planeamiento de desarrollo. No obstante,ninguna de las edificaciones materializadas conforme a estascondiciones quedará fuera de ordenación por causa de suinadecuación a los parámetros establecidos por la nuevaregulación. Para las parcelas no edificadas se posibilita lafacultad, hasta los dos años siguientes a la aprobación definitivade la presente Revisión, de materializar la edificación y los usosadmisibles en aplicación de las condiciones particularesestablecidas en el planeamiento de desarrollo (Plan Parcial oPlan Especial) respectivo.

7. Como grandes novedades con respecto a la regulación de lasZonas de Ordenanzas del POGOU de 1992, esta Revisiónincorpora la calificación pormenorizada de Servicios Avanzadosy las subcategoría de Apartamentos Turísticos (conforme a sunormativa de legislación sectorial turística). Asimismoperfecciona las regulaciones de los usos bodegueros y hoteleros.

El resto de novedades, son mejoras técnicas (principalmente enla clarificación del régimen de compatibilidad) y deincorporación de novedades legislativas.

8. Por último, la presente Revisión también aborda la problemáticade la identificación de las discrepancias no sustanciales con lasdisposiciones generales de edificación y las particulares deZonas de Ordenanza para edificaciones ejecutadas sin licenciao sin ajustarse a las mismas.

Así la Revisión indica que, a los efectos del apartado 4 delartículo 48 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo (Reglamento deDisciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía) y enaplicación del principio de proporcionalidad, se considerarádisconformidad no sustancial con la ordenación urbanística aquellasdiscrepancias que las edificaciones ejecutadas (sin licencia o sinajustarse a su título habilitante) en parcelas del suelo urbanocalificadas por el planeamiento con usos privados presenten con lasprescripciones de la ordenación no estructural establecidas por este

Plan General en las condiciones generales de edificación y en lasparticulares de cada Zona de Ordenanza siempre que se encuentrendentro de los límites de tolerancia que a tal efecto disponga unaOrdenanza reguladora específica, y en todo caso se traten deedificaciones con destino a usos admisibles (como principal ocompatible) en la parcela en función del régimen de la Zona deOrdenanzas aplicable.

En efecto, los límites de tolerancia para la consideración dedisconformidad no sustancial serán establecidos por una OrdenanzaMunicipal de conformidad con las previsiones de la Revisión y delDecreto 60/2010. Las citadas Ordenanzas establecerán, entre otros:

a. El máximo exceso de edificabilidad admisible respecto alatribuido por el planeamiento a la parcela

b. La máxima discrepancia de la altura del conjunto del edificioejecutado, de la establecida en las condiciones particulares decada Zona o Subzona de Ordenanzas.

c. El máximo porcentaje de ocupación de la parcela por laedificación que exceda del admitido por las condicionesordinarias de la Zona o Subzona de Ordenanza.

c. La máxima discrepancia tolerada de otras condiciones deedificación, como es la del retranqueo de la edificación.

d. La tolerancia de las edificaciones auxiliares.

En cualquier caso se clarifica que no será de aplicación dichorégimen para aquellas edificaciones localizadas sobre terrenos quedeban destinarse al destino de uso y dominio público, en el ámbito delConjunto Histórico y su entorno, en las áreas urbanas incluidas en laZona de Influencia del Litoral, ni respecto a las edificaciones incluidasen el Catálogo que deben ajustarse en todo caso a su régimenespecífico.

Evidentemente las edificaciones construidas con anterioridad a laentrada en vigor del presente Plan General con licencia que presentendiscrepancias con las determinaciones de la Zona de Ordenanza seajustarán al régimen específico de fuera de ordenación regulado en elTítulo I de las Normas del Plan.


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• EEll áámmbbiittoo ddeell CCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo:: RReegguullaacciióónn TTrraannssiittoorriiaa aa llaaeessppeerraa ddeell PPllaann EEssppeecciiaall ddee PPrrootteecccciióónn yy RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr..

Para el ámbito del Conjunto Histórico declarado BIC y de susáreas de entorno, se ha optado por establecer una regulacióntransitoria de las condiciones de edificación hasta tantoacontezca la aprobación definitiva y entrada en vigor el PlanEspecial de Protección y Reforma Interior.

Las condiciones de edificación reguladas tienen por ello unobjetivo cautelar, estableciendo las disposiciones necesariaspara asegurar la adecuada protección del ámbito del ConjuntoHistórico declarado y de aquellas áreas colindantes que seencuentran en su entorno hasta el establecimiento por el citadoPlan Especial del régimen definitivo de protección, catalogacióny condiciones de edificación en su ámbito territorial.

Estas ordenanzas, de carácter transitorio, se asientan en lossiguientes criterios.

a. Asegurar que en los edificios incluidos en el Precatálogolas únicas intervenciones admisibles sean las relacionadascon las obras de conservación y rehabilitación. A tal fin seprocede a ampliar la relación de edificaciones protegidasen el Catálogo del Plan General anterior.

b. Impedir, de manera cautelar, la sustitución de los usos enlas bodegas existentes no incluidas en el Precatálogo.

c. Asumir el resto de contenidos de las Ordenanzas del PlanGeneral anterior para su aplicación a aquellas parcelas enlas que no se localicen edificaciones incluidas en elPrecatálogo de esta Revisión.

• LLaa oorrddeennaacciióónn eenn eell ssuueelloo uurrbbaannoo eenn eell áámmbbiittoo ddee llaaUUrrbbaanniizzaacciióónn VViissttaa HHeerrmmoossaa..

La presente Revisión en el ámbito de la Urbanización VistaHermosa le atribuye la clasificación de suelo urbano, dentro dela categoría de consolidado por la urbanización (salvo el ámbitodel ARI del Club Mediterráneo) estableciendo unas condicionesde ordenación y edificación similares a las dispuestas por elPGOU anterior de 1992, sin perjuicio de establecer unasimplificación de las diferentes subzonas de unifamiliaresaisladas a fin de dejarlas reducidas a tres tipos básicos, yestableciendo un régimen transitorio para las parcelas no

edificadas que puedan adoptar durante el plazo de dos años lascondiciones de segregación admitidas por el PGOU de 1992.

En cualquier caso, la mayor problemática que se plantea en estaárea es la consideración jurídica de la titularidad de los viales yzonas verdes, al tratarse de un ámbito urbanizado en virtud deplaneamiento aprobado bajo la vigencia de la Ley del suelo de1956.

Ciertamente la Urbanización Vistahermosa se origina conformea un Plan Parcial aprobado conforme a la Ley del Suelo de1956, siendo las zonas verdes y los viales, las dotacionesexigidas por dicha ley. Diferentes interpretaciones se dieron alalcance del deber de ceder los viales y equipamientos en esosPlanes Parciales vinculados a la primera ley urbanística.

Es lo cierto que en la actualidad, tanto los viales como las zonasverdes existentes son registralmente de titularidad privada, eincluso existen concretos pronunciamientos judiciales quedeclaran el carácter privado de los mismos. Pero estospronunciamientos judiciales acontecieron con ocasión deacuerdos municipales de 1979 y 1980 que reivindicaban latitularidad municipal como consecuencia de la existencia deunos caminos públicos anteriores. Esta argumentación fue la querechazaron los Tribunales (sentencia de la Audiencia Territorialde11 de abril de 1985 ratificada por STS de 2 de junio de1987).

No obstante, esta Revisión no desconoce la doctrinajurisprudencial del Tribunal Supremo acontecida conposterioridad, ante el análisis de otros casos similares, como esla STS de 7 de noviembre de 1994.

Esta doctrina es la siguiente "3º. La Sala Cuarta (entonces de locontencioso administrativo) de este Tribunal Supremo tienedeclarado que "después de los artículos 67 núm. 3 a) y 114 dela Ley del Suelo (se refiere, decimos nosotros, a la de 1956), elcarácter obligatorio de la cesión para viales y la afectación deéstos a calles y plazas, comporta respecto de los mismos, y asalvo supuestos excepcionales, como pudieran ser algunas callesinteriores, su titularidad pública y, por ende, el uso comúngeneral, y no el uso privativo, acotado" (Sentencia de dicha Salade 22 Octubre 1975); así como que "la cesión obligatoria queimpone el articulo 67 3.a) de la Ley del suelo de 1956 (hoy83.3.1ª del Texto Refundido de 1976) es circunstancia legalsuficiente para legitimar el libre paso por dichos viales, aunque


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estos no hayan sido cedidos por el urbanizador y aceptados porel Ayuntamiento en forma debidamente documentada, en cuantoque tales actos de cesión y recepción responden a la finalidad detraspasar al Ayuntamiento la obligación de mantenimiento yconservación de los viales, sin que la falta de formalizaciónconstituya obstáculo alguno a su uso como paso publico detransito desde y hacia lugares distintos de la propia urbanización"(Sentencia de la misma Sala de 17 Febrero 1986).

De otra parte, también se constata que pese a la inscripciónregistral de los viales y zonas verdes a favor de la Comunidadde Propietarios en el Registro de la Propiedad, en el Catastro, ypor ende, a efectos fiscales, estas "propiedades" controvertidas,es decir, viarios y dotaciones de zonas verdes y equipamiento, seconsideran de titularidad pública, no tributándose ningúnimpuesto por ello a la Comunidad de Propietarios.

Por último, el PGOU de 1992 ya establecía como usourbanístico de los viales y espacios libres, su carácter de terrenosde uso y dominio público, no siendo recurrido esta consideraciónpor la Asociación de Propietarios.

No pretende ahora este proceso de Revisión del PGOU en elmarco de la LOUA alterar las situaciones de partida. Únicamentepretende mantener el estatus quo de las previsiones del PGOUde 1992, esto es reconocer que se tratan de viales (para eltránsito público) y zonas verdes previstas como dotacionales enel planeamiento original de la urbanización, y que, por ello, sonterrenos con uso público y vocación de dominio público, pese aque históricamente no se han incorporado a la titularidad delAyuntamiento (para su adscripción al domino público) pero cuyouso en la actualidad sí es general (público).

Lo que no puede esta Revisión es reconocer que se trata de vialesprivados en cuanto calificación urbanística de esos terrenos, talcomo reclama la Asociación de Propietarios, porque en esahipótesis de ser aceptada obligaría al planeamiento general acuestionarse la atribución de la calificación y tipologíadominante o mayoritaria de las parcelas edificables deunifamiliares aisladas de la Urbanización, debiendo en esta otrahipótesis tener que prever una calificación de residencial entipología plurifamiliar o bien cuestionarse el carácter de solar dela mayor parte de las parcelas existentes. De otra parte, laRevisión debe asegurar la accesibilidad al litoral y del propiosistema de movilidad urbana.

En cualquier caso no es intención de la Revisión del Plan Generalalterar el sistema de funcionamiento histórico de conservación ygestión de esta urbanización. En este sentido, se es consciente deque la Urbanización no se encuentra cedida ni recepcionada porel Ayuntamiento y lo lógico sería reconocer a la Asociación dePropietarios un estatus similar a una Entidad Urbanística deConservación. Iguales reflexiones merecen las zonas verdes.

Por ello, esta Revisión ha incorporado en sus Normas unprecepto que clarifica su posición respecto a esta cuestión, y queexpone lo siguiente:

1º. Los terrenos calificados como sistema de espacios libres enel área urbana de Vistahermosa son los correspondientesa la reserva dotacional de zonas verdes del Plan Parcialoriginal de la Urbanización Vistahermosa aprobadoconforme a la Ley del Suelo 1956, y respecto a los cualesla presente Revisión de Plan General reconoce, igual queel anterior PGOU, su calificación de espacios libres de usopúblico ya existentes, y por ello, sin necesidad de preveractuación aislada o sistema para financiar su efectivaadquisición pública, sin perjuicio de constatar la actualinscripción registral a favor de la Asociación dePropietarios que retiene igualmente el deber de suconservación. Complementariamente el presente Planreconoce, en el área urbana de Vistahermosa, igualmentela condición de solar de las parcelas urbanizadasresultantes edificables con las calificaciones y zonas deordenanzas atribuidas por este Plan General en los planosde ordenación y en el Titulo XI de sus Normas.

2º. De igual forma se califican de sistema viario existente deuso público (sea local o general, conforme el plano deordenación completa), de los viarios del Plan Parcialoriginal de la Urbanización Vistahermosa aprobadoconforme a la Ley del Suelo 1956, sin perjuicio de losajustes de trazados puntualmente realizados por estaRevisión.


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AA..22.. LLAASS AACCTTUUAACCIIOONNEESS PPUUNNTTUUAALLEESS EENN EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOOCCOONNSSOOLLIIDDAADDOO..

Los objetivos generales de ordenación de las ActuacionesPuntuales son la reurbanización de determinados públicos (espacioslibres y viarios) para mejorar la calidad urbana del ámbito, y suconectividad y permeabilidad con la trama urbana existente así comola mejora dotacional de los mismos, mediante la reserva puntual desuelo para la localización de equipamientos públicos de carácter local.

Dentro del conjunto de Actuaciones Puntuales propuestas por elpresente Plan General, podemos distinguir varias tipologías dentro delas mismas, en función del objetivo fundamental que se pretendeconseguir con la intervención. Así tenemos, por un lado, actuacionesdestinadas a la mejora de las condiciones de urbanización del viarioexistente y a la recualificación dotacional del ámbito en el que selocalizan, mediante la implementación con nuevas zonas verdes y deequipamiento; actuaciones que inciden en la compleción y mejora dearterias urbanas pertenecientes al Sistema General Viario; y por últimoactuaciones de mejora y puesta en valor de ámbitos urbanos singularesdel territorio portuense como es la reurbanización y reconfiguracióndel espacio público del entorno del Monasterio de la Victoria.

Las actuaciones puntuales identificadas en el presente PlanGeneral y la relación de sus objetivos y criterios de ordenación(mayoritariamente viarias) son:

• AP-01 CONEXIÓN AVENIDA EDUARDO GOLLURI CON LAAVENIDA DEL CLUB MEDITERRÁNEO.

• AP-02 REURBANIZACIÓN VIARIO EN CALLE DE LACORCHUELA

• AP-03 ACONDICIONAMIENTO VIARIO EN CALLE MAR DE LACHINA

• AP-04 REURBANIZACIÓN PASEP DE SANTA CATALINA

• AP-05 PROLONGACIÓN VIARIO EN CALLE DE LA ANGELITA.

Estas actuaciones puntuales del suelo urbano consolidadoconforman un objetivo de ordenación común que incide en la mejorade la ciudad existente. La que más destaca es la AP-01, que aprovechala creación de un área de centralidad local en la zona de la CostaOeste, en el entorno de las actuales instalaciones del ClubMediterráneo. Con ello se pretende revertir la excesiva dependencia

de este sector urbano respecto de las áreas centrales de la ciudad. Lacapacidad de refuncionalización de este ámbito se verá reforzada conel desarrollo de los usos turísticos previstos en el Área de ReformaInterior del suelo urbano no consolidado ARI-01 Club Mediterráneo. Altiempo, se interviene en la optimización de la accesibilidad rodada enel interior de la trama urbana de la Costa Oeste, ayudando aconformar uno de los bucles viarios a los que se confía la canalizaciónde los flujos exteriores, y en mejorar el uso y disfrute colectivo dellitoral al incrementar los índices de aparcamientos públicos.

• AP-06 RECONFIGURACIÓN DEL VIARIO DEL ENTORNO DELMONASTERIO DE LA VICTORIA.

Es una actuación vinculada a la operación de carácterestratégico de la transformación integral del Entorno del Monasterio dela Victoria al objeto de aportar argumentos de diseño urbano queconsigan revertir su actual marginalidad escénica y paisajística con lafinalidad de obtener un espacio ajustado a la vocación simbólica,referencial y emblemática que se le confiere al Área de Centralidadprimaria del modelo de ciudad propuesto en el presente Plan General.

Este objetivo se ha entendido incompatible con el actual régimende canalización del tráfico rodado que secciona en diagonal el área,desmembrándola en zonas de difícil relación. Eliminar la herida delviario diagonal reconduciendo el tráfico rodado hacia los límites delespacio, otorgar protagonismo al transporte público y al peatón, es elobjetivo de esta actuación.

• AP-07 REURBANIZACIÓN RONDA DEL FERROCARRIL 1.

Pretende finalizar la construcción de un anillo viarioaprovechando parte de los terrenos sin uso del antiguo trazadoferroviario.

Ambas actuaciones forman parte del proyecto de la Ronda delFerrocarril, actuación viaria de notable protagonismo en lainstrumentación de la estrategia de movilidad sostenible diseñadapara el área central de la ciudad, al constituirse en distribuidorprimario de los flujos exteriores, facilitando el establecimiento demedidas de pacificación del tráfico y protagonismo de modos nomotorizados en dicho sector urbano.

• AP-08 EQUIPAMIENTO EN C/ CATALINA SANTOS LA GUACHI.

Se persigue mejorar el nivel de equipamiento en la ciudadconsolidada.


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AP-01 CONEXIÓN AVENIDA EDUARDO GOLLURI CON LAAVENIDA DEL CLUB MEDITERRÁNEO

AP-02 REURBANIZACIÓN VIARIO EN CALLE DE LACORCHUELA

AP-03 ACONDICIONAMIENTO VIARIO EN CALLE MAR DELA CHINA

AP-04 REURBANIZACIÓN PASEP DE SANTA CATALINA AP-05 PROLONGACIÓN VIARIO EN CALLE DE LAANGELITA

AP-06 RECONFIGURACIÓN DEL VIARIO DEL ENTORNODEL MONASTERIO DE LA VICTORIA

AP-07 REURBANIZACIÓN RONDA DEL FERROCARRIL 1 AP-08 EQUIPAMIENTO EN C/ CATALINA SANTOS LAGUACHI

AP-09 CARRETERA DE ROTA 1 AP-10 CARRETERA DE ROTA 2

AP-11 CARRETERA DE ROTA 3 AP-12 AMPLIACIÓN CARRETERA DE SANLÚCAR AP-13 CARRETERA DEL JUNCAL AP-14 CALLE DR PARIENTE AP-15 NUEVO ENLACE CAMINO BERMEJA- ANTIGUACARRETERA DE ROTA

• AP-09 CARRETERA DE ROTA 1.



Conjunto de actuaciones, a desarrollar por la Administraciónautonómica competente en la ma

memoria general 3. la ordenaciÓn del suelo · 2017. 2. 17. · 3.1.1. la clasificaciÓn del suelo...

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