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PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

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3.1. LA CLASIFICACIÓN, LOS USOS Y LA CALIFICACIÓN DEL SUELO

3.1.1. LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO

3.1.2. LOS USOS Y LA CALIFICACIÓN DEL SUELO

3.2. EL SUELO URBANO

3.2.1. CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN

3.2.2. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANO

3.2.3. LA GESTIÓN DEL SUELO URBANO

3.3. EL SUELO URBANIZABLE.

3.3.1. LOS CRITERIOS ADOPTADOS PARA LA CLASIFICACIÓN DE SUELOURBANIZABLE

3.3.2. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE

3.3.3. LA GESTIÓN DEL SUELO URBANIZABLE

3.4. EL SUELO NO URBANIZABLE

3.4.1. LOS CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DEL SUELO NO URBANIZABLE

3.4.2. LAS CATEGORÍAS DEL SUELO NO URBANIZABLE PROPUESTAS

3.4.3. SOBRE LOS USOS Y LAS EDIFICACIONES EN EL SUELO NOURBANIZABLE

3.4.4. LAS DETERMINACIONES DEL PLAN PARA PREVENIR PARCELACIONESURBANÍSTICAS Y LA FORMACIÓN DE NÚCLEOS DE POBLACIÓN.

3.4.5. EVALUACIÓN DE INNOVACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE ENRELACIÓN CON EL MODELO ADOPTADO.

3.5. LOS SISTEMAS GENERALES EXCLUIDOS DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO

3.6. JUSTIFICACIÓN DEL VALOR DE LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DEUSO Y TIPOLOGÍA A EFECTOS DEL CÁLCULO DEL APROVECHAMIENTOURBANÍSTICO.

3.6.1. COEFICIENTES DE USO Y TIPOLOGÍA EN ÁMBITOS DE SUELOURBANO NO CONSOLIDADO CON ORDENACIÓNPORMENORIZADA.

3.6.2. COEFICIENTES DE USO Y TIPOLOGÍA EN SUELO URBANO NOCONSOLIDADO DE ORDENACIÓN DIFERIDA.

3.6.3. COEFICIENTES EN EL SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO YORDENADO

3. LA ORDENACIÓN DEL SUELO

m e m o r i a g e n e r a l

mm ee mm oo rr ii aa dd ee oo rr dd ee nn aa cc ii óó nn

3.1.1. LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO

La clasificación del suelo es un instrumento básico de laordenación urbanística que se realiza atendiendo a la situación fácticaactual de los terrenos y al destino urbanístico que el planeamientogeneral prevea en cada caso. Distingue el suelo que ya es ciudad oestá en condiciones de incorporarse a ella, el nuevo suelo decrecimiento que debe o puede incorporarse a ella, y por último el sueloque debe permanecer vinculado a su destino rural original y natural. Laclasificación del suelo es, pues, la primera decisión que en el marcojurídico ha de tomar el Plan, y supone el establecimiento de un primerestatuto jurídico a que se ajustará la propiedad de cada terreno enmateria de derechos y deberes. Pero al mismo tiempo es la expresiónmás primaria y fundamental del modelo territorial adoptado.

La clasificación del suelo no es inmutable sino que mediante losprocedimientos de innovación del planeamiento puede alterarse; y, esmás, en la lógica del sistema urbanístico los suelos urbanizables sesitúan en una posición dinámica hacia su transformación en suelosurbanos que se constituye en la finalidad última de la decisión previade su clasificación como urbanizables.

Pues bien, el presente documento incorpora la atribución de laclasificación urbanística que establece el nuevo Plan General deOrdenación Urbanística para la totalidad del término municipal.

El presente Plan General de Ordenación Urbanística de El Puertode Santa María, en materia de clasificación urbanística, se adapta a lopreceptuado en el 44 y siguientes de la LOUA, que a tal efecto es lalegislación competente en materia de clasificación urbanística.

La LOUA establece en su artículo 44 que:

"El Plan General de Ordenación Urbanística clasifica la totalidaddel suelo de cada término municipal en todas o algunas de lassiguientes clases de suelo: suelo urbano, no urbanizable yurbanizable, distinguiendo en cada una de éstas lascorrespondientes categorías.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, los terrenosdestinados a sistemas generales que por su naturaleza, entidad uobjeto tengan carácter o interés supramunicipal o singularpodrán ser excluidos de la clasificación del suelo, sin perjuicio desu adscripción a una de las clases de éste a los efectos de suvaloración y obtención"

De esta regulación legal, se deduce que, en principio, todos losterrenos del término municipal deben contar con una clasificación desuelo, como se deriva de la previsión del artículo 44 de la LOUA: "…el Plan clasifica la totalidad del suelo de cada término municipal…".

Únicamente admite la LOUA una excepción: los sueloscalificados de sistemas generales que tengan carácter o interéssupramunicipal o singular. El Plan General de Ordenación Urbanísticade El Puerto de Santa María ejercita esta potestad, tal como se explicitaen el apartado 3.5 de este Capítulo de la Memoria de Ordenación.

En consecuencia, el nuevo Plan divide el territorio del términomunicipal de El Puerto de Santa María a efectos de su clasificación enlas siguientes clases:

• El suelo urbano, diferenciando las categorías de consolidado yno consolidado por la urbanización. El suelo urbano secorresponde a los terrenos que conforman la ciudad existente,incluyendo sus vacíos interiores o los situados en zonasperiféricas de la misma pero integrados en la malla urbanaactual.

• El suelo urbanizable, diferenciando entre las categorías deordenado (de carácter transitorio), sectorizado y no sectorizado.El suelo urbanizable expresa los terrenos de los que se hacedepender el crecimiento de la ciudad para satisfacer lasnecesidades de suelo urbanizado apto en los que implantaradecuadamente los diversos usos urbanos que demanda lasociedad. La importancia de los suelos a los que se les atribuyeesta clasificación no solamente en términos físicos y formales,sino en cuanto contenido estratégico que se le atribuyen a lasoportunidades de crecimiento. De igual modo, se identificancomo no sectorizado, aquellos suelos que cuentan con aptitudespara incorporarse en el futuro al proceso de urbanización yedificación previa formulación y aprobación de un Plan deSectorización que garantiza su adecuación integración en lanueva estructura urbana propuesta. Así mismo, incorpora dentrode la categoría de urbanizable ordenado, pero con el carácterde Transitorio aquellos ámbitos del suelo urbanizable del PlanGeneral que se revisa que contando con su ordenaciónpormenorizada aprobada con anterioridad aun no hanculminado las obras de urbanización.

• El suelo no urbanizable, diferenciando tres categorías. Secorresponde con los terrenos excluidos del proceso urbanísticopor presentar valores que exigen su preservación o bien por

LA ORDENACIÓN DEL SUELO

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3.1. LA CLASIFICACIÓN, LOS USOS Y LA CALIFICACIÓN DEL SUELO

m e m o r i a d e o r d e n a c i ó nPLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA


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CCLLAASSIIFFIICCAACCIIÓÓNN

localizarse en posiciones inadecuadas para su integraciónurbanística.

• Suelos de sistemas generales de relevancia territorial, excluidosde la clasificación. Como se ha explicitado con anterioridad, elPlan General ha decidido no otorgar clasificación urbanística auna serie de sistemas generales de interés supramunicipal y decarácter singular, conforme a la habilitación que le confiere elartículo 44 de la LOUA en su párrafo segundo.

En los Capítulos siguientes de la presente Memoria se describela ordenación propuesta para cada clase de suelo.

3.1.2. LOS USOS Y LA CALIFICACIÓN DEL SUELO

Con el concepto de calificación de suelo se pretende indicar laasignación de usos e intensidad de los mismos en cada una de lasclases de suelo. La calificación del suelo y de la edificación tendrácomo objetivos:

• Organizar equilibradamente las actividades en el espacio, entanto que generadoras de movimientos de población.

• Regular las relaciones de compatibilidad según su ubicación enel espacio, su contigüidad y molestias, en tanto que actividadescompetitivas, afines o contrarias, y generadoras de rentaseconómicas diferenciales.

• Determinar la intensidad de utilización del suelo y la edificacióncorrespondiente a cada uso, en tanto que gradación de lasconcentraciones de actividades.

• Determinar el contenido normal de la propiedad completando,junto con la edificación, el aprovechamiento urbanístico de losterrenos que el nuevo Plan asigne.

Todos los terrenos del término municipal, en cualquiera de lasclases de suelo, vendrán calificados expresamente mediante alguno delos usos globales o pormenorizados que se señalan en el Plan. Por sugrado de determinación en los distintos instrumentos de planeamientolos usos previstos en el Plan pueden ser globales y pormenorizados.

Uso global es aquel destino urbanístico que de forma genéricacaracteriza la ordenación de una zona territorial (ámbito homogéneodel suelo urbano consolidado, área de reforma interior o sector de

suelo urbano no consolidado o de urbanizable sectorizado). Los usosglobales establecidos por el presente Plan son los siguientes:

• Uso Residencial

• Uso de Actividades Económicas

• Uso Dotacional

• Usos de Comunicaciones e Infraestructuras Básicas

• Uso Agropecuario

Uso pormenorizado es aquel destino ordinario que elplaneamiento prevé para un determinado terreno, sea con carácterprincipal (en el caso de las zonas incluidas en áreas o sectores) o conel carácter específico (en el caso de parcela, manzana) conforme a sucalificación urbanística. Los usos pormenorizados pueden serexclusivos o no exclusivos, en función de la intensidad de suimplantación en la parcela o edificación en que se desarrollen.

Uso Compatible es aquel cuya implantación puede permitirse,complementaria o alternativamente al uso pormenorizado principalque se deriva de la calificación específica asignada a la parcela omanzana. En el régimen de zonas de ordenanza del suelo urbano conordenación pormenorizada, el uso compatible puede ser objeto deimplantación ya sea con carácter complementario, limitado o comoalternativo. A tal fin en las condiciones particulares la compatibilidadde los otros usos compatibles distintos del pormenorizado principalpuede condicionarse a la necesaria presencia de éste en unadeterminada proporción.

En el presente Plan, la asignación de los usos según el destinourbanístico de los terrenos se realiza:

a. En el suelo urbano, con carácter pormenorizado para lasdiferentes zonas, manzanas y parcelas que lo integran, salvoaquellas cuya ordenación aparezca remitida a los instrumentosde planeamiento de desarrollo que a tal efecto se formulen, o alas Áreas de Planeamiento Incorporado, en cuyo caso, laasignación pormenorizada se contendrá en dichos instrumentosde planeamiento.

b. En el suelo urbanizable ordenado, con carácter global para cadazona y pormenorizado para las parcelas que comprende.


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UUSSOOSS GGLLOOBBAALLEESS

c. En el suelo urbanizable sectorizado, con carácter global para laszonas que lo constituyan, concretándose su pormenorización enlos planes parciales que para su desarrollo se formulen deconformidad con este Plan.

d. En el suelo no urbanizable, el Plan General establece el régimende usos permitidos y prohibidos en función de los objetivos enesta clase de suelo.

También se señalan en el Plan aquellas actividades que seconsideran incompatibles con el modelo territorial, tales comocentrales nucleares e instalaciones destinadas exclusivamente alalmacenamiento permanente o a la eliminación definitiva de residuosradiactivos; y aquellas que se consideran incompatibles con el mediourbano del municipio, tales como: instalaciones para elaprovechamiento de la energía eólica cuya potencia nominal total seaigual o superior a 1 MW; determinadas instalaciones a la extracción,tratamiento y transformación del amianto y de los productos quecontienen amianto; algunas instalaciones industriales dealmacenamiento al por mayor de productos químicos; industrias defabricación de pasta de celulosa; coquerías; determinadasinstalaciones de almacenamiento de productos inflamables;fabricación y formulación de pesticidas; instalaciones de fabricación deexplosivos; refinerías de petróleo bruto; plantas de generación eléctricade cualquier tipo; instalaciones químicas integradas; y plantassiderúrgicas integrales.

Igualmente, en el nuevo Plan General se señalan los usos yactividades a conservar, básicamente bodegas, que no podránalterarse sino dentro del mismo grupo de la CNAE. También podránpermitirse usos alternativos mediante propuesta justificada, siempreque se proteja el nivel de empleo existente y se cumpla con el resto delas normas del Plan.

AA.. EELL UUSSOO RREESSIIDDEENNCCIIAALL YY RREESSIIDDEENNCCIIAALL-TTUURRÍÍSSTTIICCOO

El enfoque, método y contenido de las áreas para el usoresidencial y el residencial-turístico que el nuevo Plan propone, estándirectamente interrelacionados y, en general, responden a lascaracterísticas diferenciales de cada zona. La caracterización de lasáreas o zonas para el uso residencial propiamente dicho y elresidencial-turístico, vienen condicionados por una prospección de losposibles modos de vida que son característicos en estos ámbitos.

En cuanto a la relación global con los tejidos urbanos existenteso actualmente en ejecución, el modelo que se propone debe servir depauta para el posterior desarrollo y transformación de la ciudad actual,sirviendo a los objetivos de estructuración que el nuevo Plan se plantea,así como a los objetivos que éste persigue sobre dotaciones y serviciosa nivel general. Los aspectos de interrelación, interdependencia y nivelde autonomía de las nuevas áreas vendrán también fijados por lamayor o menor vinculación de la nueva población con las distintasáreas de la ciudad existente, por el orden de tamaño deseable paracada nueva área y, sobre todo, por la mayor o menor continuidad quese requiere como objetivo para la ampliación y desarrollo del tejidourbano construido. El tipo de estas áreas vendrá también condicionadopor las capacidades de gestión y desarrollo de las mismas.

Por otra parte, hay que entender que el planeamiento general nopuede ni debe definir de manera detallada y finalista todos los aspectosde la ciudad en sus zonas no consolidadas. La previsión de la acciónplanificadora a medio o largo plazo, implica muchas veces elplanteamiento de propuestas de nuevo desarrollo que, siendo diferenteen su intencionalidad y alcance, no van a desarrollarse al mismotiempo, no siendo lógico, por tanto, otorgar un nivel dedeterminaciones homogéneas. Reconociendo pues la necesidad de untratamiento diferenciado, con la redacción del Plan sólo es posibleorganizar y formalizar globalmente y con la suficiente coherencia elconjunto de decisiones y determinaciones adecuadas para cada área.

La formulación de las nuevas áreas para el uso residencial estájustificada por la estructura global que persigue el nuevo Plan, y debencontribuir necesariamente a la consecución de una determinadaimagen de ciudad y a un concreto modelo estructural. Parece, portanto, que estas áreas deben surgir, de alguna manera, comocomplementarias de la ciudad ya construida y en relación con lostejidos ya consolidados. La autonomía debe pues plantearse más bienrespecto a los necesarios servicios y dotaciones en función del rangode la actuación y no respecto a la estructura de la ciudad, de la cualha de depender y sin cuya preexistencia perdería sentido.

Los objetivos que persigue el Plan con las nuevas áreasresidenciales y residenciales-turísticas pueden, sucintamente,enumerarse así:

• Ordenación cualificadora de piezas de relleno intersticial

• Terminación de áreas incompletas.


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• Cierre o acabado de bordes de la ciudad sin ordenación o conordenación deficiente.

• Vertebración de desarrollos sin estructura jerarquizada.

• Conexión o accesibilidad de áreas desarticuladas.

• Reequipamiento de áreas adyacentes deficitarias.

• Remodelación de tejidos urbanos con degradaciónirrecuperable.

• Resolución del planeamiento anterior en litigio.

• Aprovechamiento de terrenos con buenas condiciones para laurbanización, que presenten mejores ventajas en cuanto a loscostes o con mejores facilidades para su articulación con laciudad construida.

• Obtención adicional de zonas singulares del territorio para usospúblicos.

A los efectos de su pormenorización tipológica en el espaciourbano se distinguen en el Plan las siguientes clases de uso residencial:la vivienda plurifamiliar y la vivienda unifamiliar.

AA..11.. DDEE LLAA VVIIVVIIEENNDDAA LLIIBBRREE YY LLAA VVIIVVIIEENNDDAA PPRROOTTEEGGIIDDAA..

La identificación de un sector o área de reforma interior con eluso global de residencial o residencial-turístico obligará a desarrollarel uso pormenorizado de vivienda en dos clases, el de vivienda libre yel de vivienda protegida en los porcentajes establecidos para cadaámbito.

El uso de vivienda protegida, a los efectos de su calificaciónurbanística, viene directamente identificado por el Plan, en el menor delos caso, o en la mayoría de los casos deberá ser identificado por losinstrumentos de desarrollo y de detalle, en aquellos sectores y áreasobligados a ello, de conformidad con lo dispuesto en las NormasUrbanísticas. La regulación de las condiciones del uso pormenorizadode vivienda protegida se ajusta a las disposiciones establecidas para eluso pormenorizado de vivienda, garantizando que el destino de lasmismas sea el establecido para las Viviendas de Protección Oficial(conforme a la normativa vigente en cada momento) o a las Viviendasde Protección Pública reguladas por normativa autonómica.

El Plan establece que el uso de vivienda protegida no podrá sersustituido por el de vivienda libre ni por otro uso pormenorizado.

BB.. EELL UUSSOO DDEE AACCTTIIVVIIDDAADDEESS EECCOONNÓÓMMIICCAASS

Los nuevos modos de producción y de las relacionesinternacionales han tenido como consecuencia en los últimos años elprotagonismo de las ciudades en el impulso de la actividadeconómica, lo que ha traído al primer plano de la planificación y de lagestión urbanística la noción de eficiencia del espacio. Noción sobrela que no hay una definición precisa, pero que es lugar común en losdebates ligar a cuatro cuestiones:

• La calidad residencial, como factor de atracción de poblacióncualificada.

• La oferta de instalaciones culturales y de tiempo libre.

• La eficacia y fiabilidad de los sistemas de transportes ycomunicaciones.

• La calidad del espacio para las actividades económicas oproductivas.

La expresión Espacio para Actividades Económicas o Productivasse ha generalizado en los últimos años como una noción no exenta deambigüedad. Esto significa el reconocimiento de la diversidad defunciones que las empresas vinculadas a la producción puedendesempeñar en un mismo establecimiento; pero, sobre todo,manifiesta la cualidad de muchos enclaves del territorio para acogeractividades que se localizan idóneamente en mutua contigüidad, apesar de no pertenecer a la misma rama de la industria o ser, incluso,actividades muy distintas. Por ello, hemos de ser conscientes de que laplanificación y la ordenación de espacios diferenciados en los quepredomine la actividad económica sobre cualquier otra función, ha depensarse para soportar una amplia gama de actividades y escalas. Eneste contexto, parece conveniente señalar aquellas cuestiones que hansido tenidas en cuenta en la calificación del suelo y en la definición desu uso para actividades económicas:

1. Inserción de las piezas de actividad en el sistema viario territorialcon diversificación de accesos. Concepción del viario interior enfunción de la organización parcelaria, pero también en funciónde una imagen más paisajística.


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2. Posibilidad de crear áreas de actividades económicas,especialmente relacionadas con nuevas tecnologías,investigación, la salud y las actividades turísticas, terciarias,artísticas o culturales.

3. La calidad ambiental como demanda específica y cobertura delos estándares legales. Especial concepción tendrán los espaciosverdes del sistema público, como espacios equipados yasociados a la red viaria, actuando a modo de escaparates dela pieza.

4. Parcelación y zonificación. Necesidad de conjugar la precisiónen las determinaciones normativas con la adaptabilidad a lasdemandas de espacio.

5. El uso del suelo para actividades económicas se refiere tanto aaquéllos que tienen por finalidad llevar a cabo operaciones deelaboración, transformación, reparación, almacenaje ydistribución de productos, como a los que tienen por finalidad laprestación de servicios al público.

6. Las normas reguladoras de actividades económicas tambiéntienen una especial atención a la preservación del medioambiente urbano y rural, controlando los efectos no deseablesen función de su previsible intensidad y de su ubicación. Sinembargo, se mantiene el criterio de evitar restricciones en lamedida de lo posible, esto es, asegurar el mayor grado decompatibilidad posible con los demás usos urbanos, asegurandoen todo caso la no producción de daños, molestias y perjuiciosa las personas.

7. Consideración de los nuevos productos edificatorios en relacióna las actividades tradicionales y a la evolución del concepto deuso industrial-empresarial-productivo-terciario.

8. Especial atención al cumplimiento de estándares de calidadfrente a los meramente cuantitativos, en especial a lascaracterísticas de la urbanización exterior e interior de parcela, ya la arquitectura industrial, que no puede convertirse en unsubproducto.

El uso global de Actividades Económicas comprende aquellasactividades destinadas a la obtención, elaboración, transformación yreparación de productos, así como las actividades independientes cuyoobjeto principal es el depósito, guarda, custodia y distribución debienes, productos, y mercancías. Igualmente incluye el ejercicio deactividades destinadas al comercio, mediante ventas al por menor; las

oficinas, bien de las empresas o a los particulares; los establecimientosturísticos; y las actividades ligadas a los espectáculos públicos y la vidade ocio y relación

BB..11.. LLOOSS UUSSOOSS PPOORRMMEENNOORRIIZZAADDOOSS DDEE LLAASS AACCTTIIVVIIDDAADDEESSEECCOONNÓÓMMIICCAASS

A los efectos de su pormenorización en el espacio y elestablecimiento de condiciones particulares, el nuevo Plan distinguecomo usos pormenorizados del uso global de Actividades Económicaslos de:

a. IInndduussttrriiaa, que comprende aquellas actividades cuyo objetoprincipal es la obtención o transformación de productos porprocesos industriales, e incluye funciones técnicas, económicas ylas especialmente ligadas a la función principal, tales como lareparación, guarda o depósito de medios de producción ymaterias primas, así como el almacenaje de productos acabadospara su suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, etc.,pero sin venta directa al público. Se distinguen las categorías de:

• Industrias manufactureras

• Talleres artesanales, pequeña industria y mantenimientodel automóvil

• Taller doméstico

• Bodegas e industrias de crianza de vinos.

b. SSeerrvviicciiooss ddee llooggííssttiiccaa yy aallmmaacceennaammiieennttoo, relacionado con lasactividades demandadas por el transporte de mercancías lascuales, además del desplazamiento físico de las mismas, incluyeotras como el almacenamiento (depósito, guarda y custodia),gestión de stocks, distribución de bienes y productos conexclusivo suministro a mayoristas, instaladores, fabricantes, y engeneral los almacenes sin servicio de venta directa al público.

c. SSeerrvviicciiooss aavvaannzzaaddooss, que comprende aquellas actividadesbasadas fundamentalmente en nuevas tecnologías, cuyo objetode producción es el manejo de información, el desarrollo yproducción de sistemas informáticos, audiovisuales y otrossimilares, cálculo y proceso de datos y, en general, actividadesde investigación, desarrollo e innovación en sectores emergenteso de servicios empresariales cualificados.


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d. SSeerrvviicciiooss tteerrcciiaarriiooss, las actividades destinadas al comercio,mediante ventas al por menor, y que tienen lugar en localesindependientes o agrupados cuya superficie para la exposición yventa, individual o del conjunto de locales agrupados, seainferior o igual a los 2.500 metros cuadrados; las oficinas, biende las empresas o a los particulares; los servicios personales; ylas actividades ligadas a los espectáculos públicos y la vida deocio y relación. En función de su naturaleza y a los efectos deestas Normas y, en su caso, el establecimiento de condicionesparticulares, se distinguen las siguientes categorías:

• Comercio, distinguiendo pequeño y mediano comercio.

• Oficinas.

• Recreativo y espectáculos públicos.

• Establecimientos hoteleros.

• Apartamentos turísticos.

e. GGrraannddeess ssuuppeerrffiicciieess ccoommeerrcciiaalleess, que se refiere a las actividadesrelacionadas con el suministro directo de mercancías al público,mediante ventas al por menor, y que tiene lugar en localesindependientes o agrupados cuya superficie de venta, individualo del conjunto de locales agrupados, sea superior a 2.500metros cuadrados.

f. EEssttaacciioonneess ddee sseerrvviicciioo yy uunniiddaaddeess ddee ssuummiinniissttrroo ddee vveennttaa ddeeccaarrbbuurraanntteess, entendidas como aquel servicio donde se expendanal público combustibles hidrocarburantes, pudiendo ademásbrindar otros servicios o suministros para vehículos.

g. CCaammppooss ddee ggoollff, para las parcelas destinadas por el presentePlan para permitir el desarrollo de una instalación que formandouna unidad funcional autónoma es ordenada por su titular paradar cabida a la práctica de esta actividad turística-deportiva alaire libre.

CC.. LLOOSS UUSSOOSS DDOOTTAACCIIOONNAALLEESS..

Los conceptos de dotación, equipamiento y servicio se empleanusualmente de forma indistinta para definir los soportes destinados a laprestación de servicios a la comunidad, lo que genera una ciertaambigüedad o indeterminación en su utilización. El concepto de

dotación en el sentido urbanístico incluiría los espacios y usosnecesarios, tanto imprescindibles como complementarios, queacompañan las actividades urbanas residencial y económica oproductiva. El equipamiento se referirá a las dotaciones que lacomunidad entiende como imprescindibles para el funcionamiento dela estructura social, y cuya cobertura, por tanto, ha de ser garantizadapor las administraciones públicas. Finalmente, como servicios se van aconsiderar las dotaciones relacionadas con la seguridad y lafuncionalidad administrativa.

El presente Plan define como uso dotacional el que sirve paraproveer a los ciudadanos prestaciones sociales que hagan posible sudesarrollo integral y su bienestar, proporcionar los servicios propios dela vida urbana, así como garantizar el recreo y esparcimiento de lapoblación mediante espacios deportivos y zonas verdes quecontribuyan al reequilibrio medioambiental y estético de la ciudad.Comprende los siguientes usos pormenorizados:

a. EEqquuiippaammiieennttooss yy sseerrvviicciiooss ppúúbblliiccooss, al objeto de proveer a losciudadanos de las dotaciones que hagan posible su educación,su enriquecimiento cultural, su salud y su bienestar, así comopara proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad,tanto de carácter administrativo como de abastecimiento. Sedistinguen las siguientes clases:

• Educativo

• Deportivo

• Servicios de Interés Público y Social (salud, bienestarsocial, socio-cultural, equipamientos administrativos y deeconomía social).

• Servicios Públicos Singulares (mantenimiento y limpieza dela ciudad, abastecimiento alimentario, defensa, centrospenitenciarios, servicios funerarios y otros serviciospúblicos)

b. EEssppaacciiooss lliibbrreess, que se corresponde con los terrenos destinadosal esparcimiento, reposo, recreo y salubridad de la población; aproteger y acondicionar el sistema viario; y en general a mejorarlas condiciones ambientales, paisajísticas y estéticas de laciudad. En razón de su destino, se caracterizan por susplantaciones de arbolado y jardinería, y por su escasaedificación. En el Plan se distinguen cuatro clases:


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• Parques Metropolitanos.

• Parque Arqueológico.

• Parque Periurbano.

• Parque Rural.

• Parques Urbanos.

• Parques y Jardines

DD.. LLOOSS UUSSOOSS DDEE CCOOMMUUNNIICCAACCIIOONNEESS EE IINNFFRRAAEESSTTRRUUCCTTUURRAASSBBÁÁSSIICCAASS..

Se trata de los espacios sobre los que se desarrollan losmovimientos de las personas y los vehículos de transporte individual ycolectivo, y de mercancías, así como los que permiten la permanenciade éstos estacionados o aquellos en que se producen operaciones derotura de carga y otras labores auxiliares. Así mismo, tienen estaconsideración los espacios sobre los que se desarrollan las actividadesdestinadas al abastecimiento, saneamiento y depuración de aguas, alsuministro de energía eléctrica y gas, al servicio telefónico, a larecogida y tratamiento de los residuos sólidos, y a otros análogos,englobando las actividades de provisión, control y gestión de dichosservicios. Comprende los siguientes usos pormenorizados:

a. Viario, destinado a facilitar el movimiento de los peatones tantode manera exclusiva (calles peatonales), como en seccióncompartida con la circulación rodada (con separación poraceras o en calles compartidas), de vehículos privados,transporte colectivo, transporte de mercancías, etc., de bicicletascompartiendo la calzada con los anteriores o en calzadasseparadas, y de transporte colectivo en plataformas reservadas.En virtud del papel que desempeña el sistema viario del PlanGeneral respecto a su significado en la estructura de la red, sucondición funcional, las características de diseño, la intensidadde tráfico prevista y los usos urbanos asociados se clasifica, porsu jerarquía, en cuatro grupos, teniendo los dos primeros laconsideración de sistemas generales:

• VViiaarriioo ddee nniivveell tteerrrriittoorriiaall ((RRVVAA)), constituido por aquellasvías que canalizan los flujos nacionales, regionales,provinciales y comarcales, ya sean en tránsito o contérmino en la ciudad.

• VViiaarriioo uurrbbaannoo pprriinncciippaall ((RRVVBB)), constituye el sistema arterialde la ciudad, complementario al de rango territorial,siendo su función principal asegurar la accesibilidad ymovilidad motorizada interior de la ciudad, dando soportea los principales flujos de tráfico y articulando lasdiferentes estructuras de la ordenación urbana de laciudad en zonas y barrios.

• VViiaarriioo uurrbbaannoo sseeccuunnddaarriioo. Aquel que siendo un sistemalocal tiene como función complementar el viario urbanoprincipal, ordenando la estructura interna de los sectoresde la ciudad y las relaciones entre ellos.

• CCoommpplleemmeennttaa eell vviiaarriioo, el resto de la red viaria local,constituida por las vías públicas internas de las distintasáreas y cuya función es la de garantizar la movilidad en elinterior de las mismas. Esta red, la de mayor extensión,cumple la función de soporte y acceso, tanto rodado comopeatonal, a todas las actividades situadas en susmárgenes..

b. FFeerrrroovviiaarriioo, constituido por los terrenos e instalaciones que sirvenpara el movimiento de los ferrocarriles, como modo detransporte de personas y mercancías, así como las instalacionesy establecimientos anexos necesarios para el ejercicio de esteservicio público.

c. PPoorrttuuaarriioo, que comprende los suelos e instalaciones que sedestinan a facilitar el atraque y los servicios a las embarcaciones,así como los establecimientos anexos complementarios.

d. IInntteerrccaammbbiiaaddoorreess ddee TTrraannssppoorrtteess, constituido por los terrenosdonde se localizan edificios u otras instalaciones para facilitar laparada, intercambio, contratación, etc, de los servicios detransporte, así como las actividades directamente relacionadascon los mismos. Incluye las instalaciones para hacer posible laparada y el transbordo entre diferentes líneas de transporte o,entre éstas, y otros modos de transporte.

e. SSeerrvviicciiooss iinnffrraaeessttrruuccttuurraalleess, integrado por los terrenos destinadosy afectados a la provisión de servicios vinculados a dichasinfraestructuras, tales como suministro de agua, saneamiento,electricidad, gas, telecomunicaciones, tratamiento de residuos,etc., así como las instalaciones necesarias para la producción,almacenamiento y distribución hasta los centros de consumo oventa.


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f. GGaarraajjee-aappaarrccaammiieennttoo, espacio edificado destinado a la estanciade vehículos. Se subdivide en tres tipos: público, cuando sedestina a la provisión de plazas de aparcamiento de uso público,es decir, su régimen de utilización característico es el transitorioo de rotación; privado, cuando es destinado a la provisión de lasplazas de aparcamientos exigidas como dotación al servicio delos usos de un edificio o a mejorar la dotación al servicio de losusos del entorno (aparcamientos de residentes); y mixto;combinación de aparcamiento privado y aparcamiento público.

EE.. LLOOSS UUSSOOSS AAGGRROOPPEECCUUAARRIIOOSS

Engloba todo tipo de actividades relacionadas con la producciónagraria entendiendo por ello, la agricultura en secano o regadío, loscultivos especiales, la horticultura o floricultura, la explotación forestaly la ganadería. Los usos pormenorizados en el suelo no urbanizable sedescriben en esta Memoria de Ordenación en el apartadocorrespondiente al suelo no urbanizable.


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3.2.1. CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN

El presente Plan General propone una clasificación de suelourbano de conformidad con lo dispuesto en la Ley de OrdenaciónUrbanística de Andalucía en el marco de las situaciones básicas queestablece legislación estatal.

La LOUA parte en principio, del carácter reglado del suelourbano ("Integran el suelo urbano…"), pero ésta configuración regladaes inmediatamente matizada a continuación: sólo es suelo urbanoaquel terreno que el Plan así lo clasifique como tal (… los terrenos queel Plan General de Ordenación Urbanística, y en su caso el Plan deOrdenación Intermunicipal, adscriba a esta clase de suelo); el suelourbano es creación del Plan, por tanto, aun cuando el Plan estéobligado a clasificar unos terrenos como urbano, jurídicamente noexistirá tal suelo urbano hasta que el Plan así lo clasifique, por ser elúnico instrumento con fuerza legitimadora para establecer lasclasificaciones de suelo.

La LOUA establece tres supuestos de hechos diferenciados quese conectan con los tres criterios clásicos formulados en nuestroDerecho Urbanístico histórico para reconocer el carácter de suelourbano (en cuento a clase, no en cuento a categoría) a terrenos yatransformados o en curso de ello:

1º El criterio de consolidación por contar con una urbanizaciónmínima

2º El criterio de consolidación por la edificación.

3º El criterio de ejecución de planeamiento anterior.

Estos criterios se aplican de forma autónoma sin requerirconcurrencia, de forma que es suficiente que se aprecie uno cualquierade ellos para que se reconozca a un terreno su pertenencia a la clasede suelo urbano.

Pues bien, en aplicación del art.45.1 de la LOUA, constituye elSuelo Urbano del presente Plan General aquellas áreas o terrenos delterritorio municipal, que expresamente se delimitan en el Plano deOrdenación Estructural por encontrarse en alguna de las siguientescircunstancias:

a. Formar parte de un núcleo de población existente o sersusceptible de incorporar a él en ejecución del Plan, y estardotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos básicos de

acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua,saneamiento de aguas residuales y suministro de energíaeléctrica en baja tensión, teniendo estos servicios característicasadecuadas para servir a la edificación que sobre ellos existe o seprevé construir. En definitiva para el reconocimiento como clasede suelo urbano a unos terrenos apelando a este primersupuesto (que responde al criterio clásico de consolidación de laurbanización) se precisa a su vez de la concurrencia necesaria dedos requisitos:

• La presencia de unos terrenos dotados de unaurbanización básica integrada como mínimo de losservicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana,abastecimiento de agua y de saneamiento, y suministro deenergía eléctrica en baja tensión con las característicasadecuadas y proporcionadas.

• Su pertenencia actual o integración futura a un núcleo depoblación. Esta capacidad de inserción en un entramadourbanístico existente puede ser actual o futura, generadapor la ejecución de las previsiones establecidas en elpropio Plan.

b. Estar comprendidos en áreas en las que, aún careciendo dealgunos de los servicios urbanísticos básicos antes citados, seencuentran ya consolidadas por la edificación, al menos, en lasdos terceras partes de los espacios aptos para la misma, segúnla ordenación que este Plan propone y que al tiempo seencuentren integrados en la malla urbana en condiciones deconectar a los servicios urbanísticos básicos señalados reseñadosen el apartado anterior.

En todo caso es el Plan el que determina, según la ordenaciónque proponga, los espacios aptos para edificar en un ámbitoterritorial preciso. Pero no basta con la presencia de eseporcentaje de consolidación por la edificación de las dosterceras partes de los espacios aptos para ello, sino que ademásse ha analizado su capacidad de integración en la malla urbana,es decir su conexión con la estructura urbana y su capacidad deconexión a los servicios urbanísticos básicos.

c. Por último se reconocen como suelos con la clasificación deurbano, aquellos terrenos que han sido transformados yurbanizados en ejecución del planeamiento anterior.


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3.2. EL SUELO URBANO


En aplicación de los criterios expuestos el presente Plan reconocecomo suelo urbano a los terrenos que ya contaban con estaclasificación en el planeamiento urbanístico general anterior de1992, ampliando la delimitación del perímetro de esta clase desuelo, a aquellos sectores que clasificados como urbanizablespor el Plan General anterior cuentan con planeamientoaprobado y ejecutado (criterio del apartado c).

Por último, la apelación a los criterios expuestos en el apartadob) únicamente se realiza en aquellos casos que presentan, nosólo ya un alto grado de consolidación de la edificación, sinoademás cuenta con unos niveles de urbanización difícilmentejustificables en otra clase de suelo y que se presenta como unarealidad urbana con signos de irreversibilidad.

En este sentido el Plan General ha reconocido comoperteneciente a la clase de suelo urbano (en la categoría de noconsolidado) por aplicación del criterio de consolidación por elnivel de la edificación a una serie de zonas con actuacionesirregulares realizadas en terrenos que tenían la consideración desuelo no urbanizable en el PGOU de 1992 que presentan signosde irreversibilidad, se encuentran en posiciones adecuadas y concapacidad de acceder a los servicios urbanos. En cualquier casoeste reconocimiento se realiza siempre vinculado al objetivo dela Normalización entendida como aquellas situaciones queresulten conformes con el nuevo modelo de ordenación urbana-territorial adoptado y en el que la mejora de la ciudad existentese presenta como un objetivo irrenunciable. Y es que comoluego se explicita en el apartado VI de esta Memoria, la simpleexistencia de una realidad edificada o urbanizada cuando lamisma se apoya en actuaciones ilegales no es causa suficientepara el reconocimiento de la clase de suelo urbano.

EEll ssuueelloo uurrbbaannoo ddee EEll PPuueerrttoo ppoorr eell pprreesseennttee PPllaann GGeenneerraall ddee EEllPPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa ttiieennee uunnaa eexxtteennssiióónn ssuuppeerrffiicciiaall ddee22..330000,,3355 hheeccttáárreeaass,, ddee llaass qquuee 11..556677,, 55 hheeccttáárreeaass ppeerrtteenneecceennaa llaa ccaatteeggoorrííaa ddee ssuueelloo uurrbbaannoo ccoonnssoolliiddaaddoo,, yy eell rreessttoo aa llaaccaatteeggoorrííaa ddee nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo..

3.2.2. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANO

AA.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOO CCOONNSSOOLLIIDDAADDOO PPOORR LLAA UURRBBAANNIIZZAACCIIÓÓNN

El presente Plan General, en cumplimiento de lo dispuesto en elartículo 45.2.A de la LOUA, reconoce la categoría de suelo urbanoconsolidado por la urbanización a los terrenos que clasificados con laclase de suelo urbano se encuentren urbanizados o tengan lacondición de solares, siempre que no queden adscritos a la categoríade suelo urbano no consolidado.

Este Plan General delimita los perímetros del Suelo UrbanoConsolidado en los Planos de Ordenación siguientes: Plano deOrdenación Estructural: Clasificación y Categoría del Suelo, y en losPlanos de Ordenación Pormenorizada Completa.

El suelo urbano consolidado se caracteriza por encontrarse enuna situación de estabilidad en cuanto a la configuración urbana quecompone el sistema de espacios libres y los espacios parcelados osusceptibles de ser edificados. En estos últimos están definidas unaspautas de edificación y uso sustancialmente estables.

En el suelo urbano consolidado, las actuaciones urbanísticasrelativas a los espacios parcelados se realizan solar a solar:edificación, cambio de uso de los edificios, rehabilitación, ampliacióny sustitución (total o parcial) del edificio, mientras que las relativas a losespacios públicos son mayoritariamente intervenciones demantenimiento o mejora de los espacios ya existentes.

La ordenación urbanística que el planeamiento general proponeen esta clase de suelo, como criterio general asume la situaciónexistente, compuesta de una realidad física y unas regulacionesnormativas de la edificación y los usos. Sin embargo no se debe obviarla oportunidad que la formulación de un nuevo Plan Generalrepresenta para incorporar correcciones cualificadoras a estasituación, las cuales en el caso que nos ocupa se refieren a:

• LLaa eeddiiffiiccaabbiilliiddaadd ddee llooss ssoollaarreess. Con carácter ordinario semantienen las condiciones de edificabilidad establecidas por elPGOU de 1992 para cada zona de ordenanzas. No obstante, seprocede a clarificar el cómputo de edificabilidad, en especial delos elementos accesorios de la edificación o de lasconstrucciones bajo rasante.


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No obstante, en aquellos casos excepcionales en que la presenteRevisión posibilita un aumento considerable de la edificabilidad(justificada de manera concreta) para algunas parcelas condestino a actividades económicas, para la revitalización delpolígono, esta opción debe implicar un tratamiento análogo ala situación del suelo urbano no consolidado en la tipología deintervención de Área de Incremento de Aprovechamiento.

En este sentido, el suelo urbano consolidado la presenteRevisión plantea incentivar la implantación de usos emergentesy Servicios Avanzados en determinadas parcelas del Polígono delas Salinas, óptimamente localizadas respecto a arterias decomunicación viaria de condición estructural, posibilitandoincrementar voluntariamente la edificabilidad siempre que elaumento de techo edificable se destine a las actividades y usosantes reseñados. Este incremento de edificabilidad comportarála inclusión de la parcela en el suelo urbano no consolidadosiendo preceptiva la formulación de un Plan Especial deReforma Interior que, además de concretar las cuestionesrelativas a la volumetría y los usos a implantar, determine lalocalización de las reservas dotacionales obligatorias.

• EEll rrééggiimmeenn ddee llooss uussooss. En la presente Revisión se apuesta pordiseñar un régimen diverso y amplio de compatibilidad de usos,diferenciado entre su condición de alternativo o limitado, con lafinalidad de incidir en la proximidad de funciones en la ciudadcomo un argumento de cualificación urbana de especialrepercusión para posibilitar el establecimiento de medidaspertinentes para alcanzar índices de movilidad sostenible.Especialmente importante resulta la admisibilidad deimplantación de funciones y usos de Actividades Económicas,especialmente de Servicios Terciarios, en parcelas de usopormenorizado residencial por entender que uno de losproblemas más evidentes de la ciudad existente es el excesomonofuncionalismo que presentan algunas de sus áreasperiféricas.

• AAjjuusstteess eenn llaa ccoonnffiigguurraacciióónn ddee eessppaacciiooss ppúúbblliiccooss. Este nivel deintervención en la ciudad consolidada ha quedado reflejado enla identificación de una serie de Actuaciones Puntuales y en lapropuesta de Mejora Urbana integral planteada en la Barriadade El Tejar.

En esta categoría de suelo urbano, además de las limitacionesespecíficas de uso y edificación que le impone este Plan en susdeterminaciones correspondientes a la ordenación pormenorizadacompleta, estará sujeto a la de no poder ser edificado hasta que larespectiva parcela mereciera la calificación de solar, salvo que seasegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación,mediante las garantías contenidas en las Normas Urbanísticas delPlan. Los propietarios de terrenos de suelo urbano consolidado por laurbanización deberán completar a su costa la urbanización necesariapara que los mismos alcancen -si aún no la tuvieran- la condición desolar y edificarlos en los plazos que el nuevo Plan establece.

No serán de aplicación en esta categoría de suelo urbano (la deconsolidado) las determinaciones sobre Aprovechamiento Medio.

AA..11 SSUUEELLOO UURRBBAANNOO CCOONNSSOOLLIIDDAADDOO DDEE OORRDDEENNAACCIIÓÓNNDDIIRREECCTTAA..

Para la ordenación del suelo urbano consolidado, el presentePlan General de Ordenación Urbanística, en consonancia con susobjetivos y criterios de ordenación, distingue aquellas área de sueloque presentan un tejido urbano característico y diferenciado, pordisponer de un determinado uso global o un uso pormenorizadomayoritario y tipologías edificatorias homogéneas que permitanidentificarla con respecto a otras zonas complementarias de laordenación urbana. Son las denominadas Zonas y Subzonas deOrdenanza, y que son las siguientes:

•• ZZOO-MMCC.. EEddiiffiiccaacciióónn PPlluurriiffaammiilliiaarr eenn MMaannzzaannaa..

Las áreas que integran esta ordenación se corresponden consuelos residenciales en su mayoría colmatados en los que laedificación se dispone alineada a vial como elementoconformador de la imagen de la trama de ciudad. Lascondiciones particulares reconocen y consolidan la estructuraexistente, teniendo en consideración la incidencia de la nuevaedificación en altura en orden a una adecuada recomposicióndel paisaje urbano. Esta Zona de Ordenanza incluye las dosSubzonas siguientes:

ZO-MC-1. Manzana Compacta

ZO-MC-2 Manzana Cerrada


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•• ZZOO-AA.. EEddiiffiiccaacciióónn PPlluurriiffaammiilliiaarr eenn OOrrddeennaacciióónn AAbbiieerrttaa..

Esta Zona de Ordenanza comprende actuaciones residencialesde edificaciones plurifamiliares objeto de proyecto unitario quepresentan una posición aislada en la parcela, en una o variasedificaciones separadas entre sí y respecto de los linderos de laparcela, y rodeadas de espacios libres, generalmente privados.Se trata de actuaciones que responden a la tipología de lospolígonos residenciales característicos de la segunda mitad delsiglo XX, localizados principalmente en las zonas de extensión dela ciudad. Dentro de esta Zona de Ordenanza se incluyen piezasdel suelo urbano procedentes, en su mayor parte, del desarrollode Planes Parciales y Especiales desarrollados en el marco delPlan General de 1992, resultando además aplicable a nuevasactuaciones en virtud de las determinaciones del presente PlanGeneral. Esta Zona de Ordenanza se subdivide en las cuatroSubzonas siguientes:

ZO-A1. Ordenación Abierta Tipo 1




•• ZZOO-OOMM.. OOrrddeennaannzzaa ddee MMaanntteenniimmiieennttoo

La Zona de Ordenanza de Mantenimiento de la Edificación,identificada en los planos de Ordenación Completa con laleyenda ZO-OM, comprende, en su mayor parte, edificacionesexistentes con tipologías de vivienda plurifamiliar localizadas enlas zonas de extensión colindantes con la ciudad histórica y enlas proximidades de la línea de costa, donde ocupangeneralmente las primeras líneas. En ocasiones estos conjuntosedificatorios proceden de ordenaciones de manzana previas obien responden a proyectos unitarios. Asimismo se incluyen enesta zona de ordenanza edificaciones residenciales de viviendaplurifamiliares, promociones unitarias constituidas por elagrupamiento seriado de tipologías unifamiliares, así comoedificaciones destinadas a servicios terciarios, localizadas enámbitos que provienen del desarrollo de áreas o sectores delPlan General que se revisa y cuya ordenación pormenorizada hasido establecida por un instrumento de planeamiento dedesarrollo (Plan Parcial o Plan Especial de Reforma Interior). Elobjetivo de ordenación del Plan General para esta Zona de

Ordenanza es el reconocimiento de las condiciones deparcelación y edificación existentes -permitiendo, no obstante, larenovación individualizada de las edificaciones- y elestablecimiento de las condiciones a cumplimentar en elsupuesto de actuaciones que impliquen la sustitución total deparque inmobiliario, que, no obstante, se consideran pocoprobables en el periodo de vigencia del presente Plan General.Dentro de esta Zona de Ordenanza se contemplan diversossupuestos derivados a su vez de las distintas situaciones departida: renovación aislada de edificios, integrantes o no de unconjunto unitario, y/o renovación total o parcial de un conjuntoedificado.

•• ZZOO-CCJJ.. CCiiuuddaadd JJaarrddíínn

Se designan como Ciudad Jardín aquellas zonas ocupadas porconjuntos residenciales de baja o media densidad, compuestostanto por viviendas unifamiliares, adosadas, superpuestas omacladas, como por viviendas plurifamiliares, distribuido en unao varias edificaciones, y caracterizado por el movimiento de lacomposición volumétrica y la reducida ocupación del suelo porla edificación, dando lugar a la aparición de espacios libresprivados ajardinados, que imprimen a estas zonas su caráctermás significativo. Su localización se concentra principalmente enlos desarrollos de la Costa Oeste y también en Valdelagrana. Enesta Zona de Ordenanza se diferencian las seis Subzonassiguientes atendiendo al grado de densidad y tipologíaedificatoria:

ZO-CJ-1. Ciudad Jardín Tipo 1



ZO-CJ-4. Ciudad Jardín Tipo 4.



•• ZZOO-UUAADD.. VViivviieennddaa UUnniiffaammiilliiaarr AAddoossaaddaa

Es característica de esta zona la tipología residencial unifamiliarentre medianeras, si bien en los desarrollos más recientes latendencia se ha dirigido hacia actuaciones unitarias sobre


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manzanas completas con tipologías plurifamiliares de bloquehorizontal, donde la calle constituye en la mayoría de los casosel elemento ordenador fundamental. En esta Zona deOrdenanza se diferencian las tres Subzonas siguientes:

ZO-UAD-1. Vivienda Unifamiliar Adosada Tipo 1.



•• ZZOO-UUAASS.. VViivviieennddaa UUnniiffaammiilliiaarr AAiissllaaddaa

Las áreas que integran esta zona se corresponden con sueloscolmatados o en vías de colmatación con edificacionesresidenciales unifamiliares aisladas o pareadas, cuyo espaciolibre ajardinado constituye uno de los elementos característicosde la trama urbana en la que se encuentran. A las mismas se lesuman las zonas para las que el vigente Plan General prevé estatipología. Se diferencian tres Subzonas:

ZO-UAS-1. Unifamiliar Aislada Tipo 1.

ZO-UAS-2. Unifamiliar Aislada Tipo 2.

ZO-UAS-3. Unifamiliar Aislada Tipo3.

•• ZZOO-VVTTPP.. VViivviieennddaa TTrraaddiicciioonnaall PPooppuullaarr

Se corresponden básicamente con suelos colmatados o enproceso de colmatación por viviendas unifamiliares, con unastipologías edificatorias a imagen de las viviendas tradicionalesde los núcleos rurales; casas de una o dos plantas, muchas deellas autoconstruidas, medianeras, con alineación a vialrigurosa, con un alto porcentaje de ocupación de la parcela,dejando normalmente un espacio libre trasero para patio deventilación y servicio. Comprende a su vez dos Subzonas:

ZO-VTP-1. Tradicional Popular Tipo 1. Con una variante,significada como ZO-VTP.1a.

ZO-VTP-2. Tradicional Popular Tipo 2.

•• ZZOO-SSTT.. SSeerrvviicciiooss TTeerrcciiaarriiooss..

Comprende las áreas ocupadas o destinadas a ocuparse envirtud de lo dispuesto en este Plan General con edificacionesdestinadas a usos terciarios, fundamentalmente de comercio,tanto en sus categorías de pequeño y mediano comercio, deoficinas, hospedaje y apartamentos turísticos. El objetivo de laordenación es el reconocer y mantener la vinculación del uso deservicios terciarios a esas parcelas del suelo urbano, así como lacreación de estos usos o actividades en posiciones en las que porsu accesibilidad, situación, densidad, etc., puedan concebirseestas actividades con las peculiares características que ladiferencian de las que se integran sin solución de continuidad enla trama residencial. Se diferencian las Subzonas siguientes:

ZO-ST-H. Establecimientos Hoteleros.

ZO-ST-AT. Apartamentos Turísticos.

ZO-ST-CO. Comercial (ST-C), Oficinas (ST-O) y Recreativo yEspectáculos públicos (ST-R).

•• ZZOO-GGSSCC.. GGrraannddeess SSuuppeerrffiicciieess CCoommeerrcciiaalleess..

Comprende esta zona las áreas ocupadas con edificaciones degran tamaño con destino comercial, es decir, de actividadesrelacionadas con el suministro directo de mercancías al público,mediante ventas al por menor, y que tiene lugar en localesindependientes o agrupados cuya superficie de venta, individualo del conjunto de locales agrupados, es igual o superior a losdos mil quinientos (2.500) metros cuadrados. El objetivo de laordenación es el reconocimiento, mantenimiento y mejora degrandes centros comerciales existentes en suelo urbano conordenación pormenorizada directamente establecida por estePlan General. En suelo urbano consolidado no se permitiránnuevas implantaciones de Grandes Superficies Comerciales,salvo las existentes identificadas en los planos. No obstante sepermitirá, de forma transitoria, la implantación de GrandesSuperficies Comerciales en las parcelas del ámbito del PlanParcial NO-06 correspondiente al Polígono de Las Salinas, en lasque este uso era admisible.


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ZZOONNAASS DDEE OORRDDEENNAANNZZAASS

•• ZZOO-EESS.. EEssttaacciioonneess ddee SSeerrvviicciiooss..

Comprende esta Zona de Ordenanza las áreas ocupadas odestinadas a ocuparse con edificaciones para,fundamentalmente estaciones de servicio y unidades desuministro de venta de carburantes, es decir, actividadesrelacionadas con el suministro directo al público combustibleshidrocarburantes, pudiendo además brindar otros servicios osuministros para vehículos.

•• ZZOO-CCGG.. CCaammppoo ddee GGoollff..

Se refiere a las parcelas destinadas por el presente Plan parainstalación de bienes inmuebles, que formando una unidadfuncional autónoma es ordenado por su titular para dar cabidaa la práctica de esta actividad turística-deportiva al aire libre. Secalifican para este uso los campos de golf existentes clasificadoscomo suelo urbano, de un mínimo de 9 hoyos, y que están odeben homologarse para su uso público.

•• ZZOO-IINN.. EEddiiffiiccaacciióónn IInndduussttrriiaall

Comprende esta Zona de Ordenanza las áreas o enclavesdestinados a actividades productivas, dedicados tanto aactividades de pequeña, mediana y gran industria y almacenaje,como a las actividades de la industria bodeguera y de losservicios avanzados. También pertenece a esta Zona deOrdenanza las infraestructuras y servicios del Parque Tecnológico"Tecnobahía" que se ubican en el Puerto de Santa María. EstaZona de Ordenanza incluye seis Subzonas, diferenciadas,básicamente, por el tamaño mínimo de la parcela edificable y suaprovechamiento; y en menor grado por su uso específico. Sonlas siguientes:

ZO-IN-0. Industria Nido.

ZO-IN-1. Industria Grado 1.



ZO-IN-B. Industria Bodeguera.

ZO-IN-SA. Industria-Servicios Avanzados.

• ÁÁrreeaass ddee SSuueelloo UUrrbbaannoo ccoonnssoolliiddaaddoo qquuee pprroovviieenneenn ddee áámmbbiittooss,,ttaannttoo ddeell ssuueelloo uurrbbaannoo ccoommoo ddeell ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee,, ddeell PPllaannGGeenneerraall qquuee ssee rreevviissaa ccuuyyaa oorrddeennaacciióónn ppoorrmmeennoorriizzaaddaa hhaa ssiiddooeessttaabblleecciiddaa ppoorr eell pprreecceeppttiivvoo ppllaanneeaammiieennttoo ddee ddeessaarrrroolllloo ((PPllaannPPaarrcciiaall oo PPllaann EEssppeecciiaall ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr))..

Se trata de ámbitos que han completado la actividad deejecución de la urbanización. Se distinguen dos Subzonas:

ÁÁmmbbiittooss ddee uussoo ccaarraacctteerrííssttiiccoo RReessiiddeenncciiaall::


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ACTUACIÓN URBANÍSTICA

IDENTIFICACIÓN ÁMBITO

INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO

FECHA DE APROBACIÓN DEFINITIVA PLAN

PARCIAL/ PERI

MODIFICACIÓN PGOU

Pago Alhaja PERI-CC-1 PERI - AD 21-10-97

Granja San Javier

PERI-CC-15 PERI - AD 17-07-01

BodegasGómez

PERI-CC PERI - AD 25-02-94

El Molino PERI-CC PERI - AD 30-01-98

BodegasGalarza

PERI-CC PERI - AD 29-01-99

San Cristóbal PERI-CN-5 PERI - AD 16-07-96

35 Fuerte Ciudad

PERI-CO-8 PERI - AD 21-01-93

Ceballos PERI-CO-9 PERI - AD 07-09-00

Las Redes Playa

PERI-CO PERI - AD 18-12-98

Ronda de Valencia

PERI-NO-4 PERI - AD 25-02-94

El Pinar PP-CC-1 PP - AD 14-04-94

El Tomillar PP-CN-6 PP - AD 21-01-93

Molino de Viento

PP-CO-2 PP - AD 27-11-98

La Inmaculada PP-CO-3A PP - AD 27-09-96

El Naranjal PP-CO-4 PP - AD 24-11-95

Las Redes PP-CO-5 PP - AD 08-07-94

LaOropéndola

PP-CO-06 PP - AD 05-06-98

Duna de El Águila

PP-CO-7 PP - AD 28-09-94

Las Arenillas PP-CO-8 PP - AD 29-11-96

ÁÁmmbbiittooss ddee uussoo ccaarraacctteerrííssttiiccoo AAccttiivviiddaaddeess EEccoonnóómmiiccaass::


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PARCIAL/ PERI

MODIFICACIÓN PGOU





PARCIAL/ PERI

MODIFICACIÓN PGOU

Caño del Molino B

PP-CN-3B PP - AD 16-01-03

Parque Industrial

PP-NO-6 PP - AD 21-01-93

Misericordia ED-CO-3 PERI - AD 27-11-98




FECHA DE APROBACIÓN DEFINITIVA

La Torre PP-CO-9 PP - AD 25-09-98

La Manuela PP-CO-10 PP - AD 09-05-02

El Juncal PP-NO-1 PP - AD 12-11-96

Serrano PP-NO-2 PP - AD 29-01-99

Angelita Alta PP-NO-3 PP - AD 27-09-96

Valdelagrana PP-VA-2 PP - AD 11-04-97

Jardín de Cano I

S-CC-12a - Mod Puntual AD 03-02-00

San Pedro S-VA-3 PERI - AD 26-09-97

San José del Pino

PERI - AD 04-11-05




FECHA DE APROBACIÓN DEFINITIVA

El presente Plan General asume íntegramente los aspectosrelativos a la ordenación espacial de estas áreas, establecidos en loscorrespondientes instrumentos de planeamiento de desarrollo; es decir,morfología del sistema de espacios edificables, tipologías edificatoriasprevistas y disposición de las reservas dotacionales de espacios libres yequipamientos.

No obstante, y con la finalidad de simplificar el contenidodocumental de la Revisión del Plan General, se procede a integrar latotalidad de los suelos lucrativos de estos ámbitos en la regulación dezonas de ordenanza establecida para el suelo urbano por ésta,asignando a cada parcela y/o manzana la ordenanza particular quemejor se adecúe a sus constantes tipológicas aún cuando ellosuponga alteraciones puntuales en algunas de las condicionesparticulares establecidas en el preceptivo planeamiento de desarrollo(Planes Parciales o Planes Especiales de Reforma Interior).

La metodología empleada para la aplicación de este criterio hasido:

1. En parcelas residenciales edificadas con tipologías de viviendacolectiva y promociones unitarias constituidas por elagrupamiento seriado de tipologías unifamiliares se opta porasignar la calificación de Ordenanza de Mantenimiento, porentender que la capacidad de intervención en este parqueinmobiliario será escasa y quedará restringida, en la mayor partede las ocasiones, a reformas parciales de la edificaciónconsolidada. En el caso en que la edificabilidad materializadano agote la totalidad del volumen permitido por el planeamientode desarrollo se habilitará la posibilidad de plantearampliaciones, acotadas a un periodo temporal máximo de dosaños - a contabilizar a partir de la entrada en vigor de lapresente Revisión-, hasta agotar este techo edificable.

2. En parcelas residenciales edificadas de tipologías de viviendaunifamiliar, se ha optado por establecer la calificación de la zonade ordenanza, entre las establecidas por la presente Revisión,que mejor responda a sus constantes tipológicas aun cuandoello suponga la alteración puntual de algunas de lascondiciones particulares reguladas por el planeamiento dedesarrollo. No obstante, ninguna de las edificacionesmaterializadas conforme a estas condiciones quedará fuera deordenación por causa de su inadecuación a los parámetrosestablecidos por la nueva regulación. La edificabilidad netapermitida, cuando es distinta a la regulada con carácter genéricoen la zona de ordenanza respectiva, aparece especificada

mediante un subíndice en los Planos de Ordenación Completadel presente Plan General.

3. Para parcelas residenciales no edificadas que no estén incluidasen los ámbitos explicitados en los apartados 4 y 5 siguientes seopta por establecer la calificación de la zona de ordenanza,entre las establecidas por la presente Revisión, que mejor seadecúe a sus constantes tipológicas y parámetros edificatorios.La edificabilidad neta permitida, cuando es distinta a la reguladacon carácter genérico en la zona de ordenanza respectiva,aparece especificada mediante un subíndice en los Planos deOrdenación Completa del presente Plan General.

4. En el área de San José del Pino, donde la totalidad de lasparcelas lucrativas no han sido edificadas, se opta pormantener íntegras las determinaciones urbanísticas establecidasen el preceptivo Plan Especial de Reforma Interior (teniendoconsideración, por tanto de Área de PlaneamientoIncorporado).

No obstante, atendiendo al desajuste existente entre número deviviendas y techo edificable asignado a las parcelas y teniendoen cuenta su vocación estratégica al estar incluida en el Área deOportunidad Metropolitana ZERPLA-1 El Madrugador, seapuesta por incentivar una "densificación cualificada"permitiendo incrementar un 20% el número total de viviendasasignado por el planeamiento de desarrollo a las manzanas devivienda colectiva siempre que ello no comporte incrementoalguno de la máxima edificabilidad asignada a cada una deellas ni se incremente el número total de viviendas del antiguoPERI por encima del 10% y sin sobrepasar en sus resultadosfinales la densidad de 57 viviendas por hectáreas. Este aumentode unidades residenciales comportará el incremento de lasreservas dotacionales con la finalidad de mantener laproporcionalidad, establecida en la ordenación pormenorizada,entre suelo dotacional y número de viviendas. Será preceptiva laformulación de un Estudio de Detalle para determinar elincremento residencial y concretar el aumento dotacional quecomporta.

5. También se opta por mantener íntegras las determinaciones delámbito del Plan Parcial PP-CO-9 La Torre (Área de PlaneamientoIncorporado). En este caso se detectan una serie de parcelas sinedificar donde las condiciones de edificabilidad y el númeromáximo de viviendas asignado impiden su integración pacíficaen algunas de las zonas de ordenanza del suelo urbano


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ordenado pormenorizadamente establecidas en la presenteRevisión.

6. En las parcelas (edificadas y sin edificación) pertenecientes aámbitos de uso característico Actividades Económicas se haoptado por establecer la calificación de la zona de ordenanza,entre las establecidas por la presente Revisión, que mejorresponda a sus constantes tipológicas aun cuando ello supongala alteración puntual de algunas de las condiciones particularesreguladas por el planeamiento de desarrollo. No obstante,ninguna de las edificaciones materializadas conforme a estascondiciones quedará fuera de ordenación por causa de suinadecuación a los parámetros establecidos por la nuevaregulación. Para las parcelas no edificadas se posibilita lafacultad, hasta los dos años siguientes a la aprobación definitivade la presente Revisión, de materializar la edificación y los usosadmisibles en aplicación de las condiciones particularesestablecidas en el planeamiento de desarrollo (Plan Parcial oPlan Especial) respectivo.

7. Como grandes novedades con respecto a la regulación de lasZonas de Ordenanzas del POGOU de 1992, esta Revisiónincorpora la calificación pormenorizada de Servicios Avanzadosy las subcategoría de Apartamentos Turísticos (conforme a sunormativa de legislación sectorial turística). Asimismoperfecciona las regulaciones de los usos bodegueros y hoteleros.

El resto de novedades, son mejoras técnicas (principalmente enla clarificación del régimen de compatibilidad) y deincorporación de novedades legislativas.

8. Por último, la presente Revisión también aborda la problemáticade la identificación de las discrepancias no sustanciales con lasdisposiciones generales de edificación y las particulares deZonas de Ordenanza para edificaciones ejecutadas sin licenciao sin ajustarse a las mismas.

Así la Revisión indica que, a los efectos del apartado 4 delartículo 48 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo (Reglamento deDisciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía) y enaplicación del principio de proporcionalidad, se considerarádisconformidad no sustancial con la ordenación urbanística aquellasdiscrepancias que las edificaciones ejecutadas (sin licencia o sinajustarse a su título habilitante) en parcelas del suelo urbanocalificadas por el planeamiento con usos privados presenten con lasprescripciones de la ordenación no estructural establecidas por este

Plan General en las condiciones generales de edificación y en lasparticulares de cada Zona de Ordenanza siempre que se encuentrendentro de los límites de tolerancia que a tal efecto disponga unaOrdenanza reguladora específica, y en todo caso se traten deedificaciones con destino a usos admisibles (como principal ocompatible) en la parcela en función del régimen de la Zona deOrdenanzas aplicable.

En efecto, los límites de tolerancia para la consideración dedisconformidad no sustancial serán establecidos por una OrdenanzaMunicipal de conformidad con las previsiones de la Revisión y delDecreto 60/2010. Las citadas Ordenanzas establecerán, entre otros:

a. El máximo exceso de edificabilidad admisible respecto alatribuido por el planeamiento a la parcela

b. La máxima discrepancia de la altura del conjunto del edificioejecutado, de la establecida en las condiciones particulares decada Zona o Subzona de Ordenanzas.

c. El máximo porcentaje de ocupación de la parcela por laedificación que exceda del admitido por las condicionesordinarias de la Zona o Subzona de Ordenanza.

c. La máxima discrepancia tolerada de otras condiciones deedificación, como es la del retranqueo de la edificación.

d. La tolerancia de las edificaciones auxiliares.

En cualquier caso se clarifica que no será de aplicación dichorégimen para aquellas edificaciones localizadas sobre terrenos quedeban destinarse al destino de uso y dominio público, en el ámbito delConjunto Histórico y su entorno, en las áreas urbanas incluidas en laZona de Influencia del Litoral, ni respecto a las edificaciones incluidasen el Catálogo que deben ajustarse en todo caso a su régimenespecífico.

Evidentemente las edificaciones construidas con anterioridad a laentrada en vigor del presente Plan General con licencia que presentendiscrepancias con las determinaciones de la Zona de Ordenanza seajustarán al régimen específico de fuera de ordenación regulado en elTítulo I de las Normas del Plan.


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• EEll áámmbbiittoo ddeell CCoonnjjuunnttoo HHiissttóórriiccoo:: RReegguullaacciióónn TTrraannssiittoorriiaa aa llaaeessppeerraa ddeell PPllaann EEssppeecciiaall ddee PPrrootteecccciióónn yy RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr..

Para el ámbito del Conjunto Histórico declarado BIC y de susáreas de entorno, se ha optado por establecer una regulacióntransitoria de las condiciones de edificación hasta tantoacontezca la aprobación definitiva y entrada en vigor el PlanEspecial de Protección y Reforma Interior.

Las condiciones de edificación reguladas tienen por ello unobjetivo cautelar, estableciendo las disposiciones necesariaspara asegurar la adecuada protección del ámbito del ConjuntoHistórico declarado y de aquellas áreas colindantes que seencuentran en su entorno hasta el establecimiento por el citadoPlan Especial del régimen definitivo de protección, catalogacióny condiciones de edificación en su ámbito territorial.

Estas ordenanzas, de carácter transitorio, se asientan en lossiguientes criterios.

a. Asegurar que en los edificios incluidos en el Precatálogolas únicas intervenciones admisibles sean las relacionadascon las obras de conservación y rehabilitación. A tal fin seprocede a ampliar la relación de edificaciones protegidasen el Catálogo del Plan General anterior.

b. Impedir, de manera cautelar, la sustitución de los usos enlas bodegas existentes no incluidas en el Precatálogo.

c. Asumir el resto de contenidos de las Ordenanzas del PlanGeneral anterior para su aplicación a aquellas parcelas enlas que no se localicen edificaciones incluidas en elPrecatálogo de esta Revisión.

• LLaa oorrddeennaacciióónn eenn eell ssuueelloo uurrbbaannoo eenn eell áámmbbiittoo ddee llaaUUrrbbaanniizzaacciióónn VViissttaa HHeerrmmoossaa..

La presente Revisión en el ámbito de la Urbanización VistaHermosa le atribuye la clasificación de suelo urbano, dentro dela categoría de consolidado por la urbanización (salvo el ámbitodel ARI del Club Mediterráneo) estableciendo unas condicionesde ordenación y edificación similares a las dispuestas por elPGOU anterior de 1992, sin perjuicio de establecer unasimplificación de las diferentes subzonas de unifamiliaresaisladas a fin de dejarlas reducidas a tres tipos básicos, yestableciendo un régimen transitorio para las parcelas no

edificadas que puedan adoptar durante el plazo de dos años lascondiciones de segregación admitidas por el PGOU de 1992.

En cualquier caso, la mayor problemática que se plantea en estaárea es la consideración jurídica de la titularidad de los viales yzonas verdes, al tratarse de un ámbito urbanizado en virtud deplaneamiento aprobado bajo la vigencia de la Ley del suelo de1956.

Ciertamente la Urbanización Vistahermosa se origina conformea un Plan Parcial aprobado conforme a la Ley del Suelo de1956, siendo las zonas verdes y los viales, las dotacionesexigidas por dicha ley. Diferentes interpretaciones se dieron alalcance del deber de ceder los viales y equipamientos en esosPlanes Parciales vinculados a la primera ley urbanística.

Es lo cierto que en la actualidad, tanto los viales como las zonasverdes existentes son registralmente de titularidad privada, eincluso existen concretos pronunciamientos judiciales quedeclaran el carácter privado de los mismos. Pero estospronunciamientos judiciales acontecieron con ocasión deacuerdos municipales de 1979 y 1980 que reivindicaban latitularidad municipal como consecuencia de la existencia deunos caminos públicos anteriores. Esta argumentación fue la querechazaron los Tribunales (sentencia de la Audiencia Territorialde11 de abril de 1985 ratificada por STS de 2 de junio de1987).

No obstante, esta Revisión no desconoce la doctrinajurisprudencial del Tribunal Supremo acontecida conposterioridad, ante el análisis de otros casos similares, como esla STS de 7 de noviembre de 1994.

Esta doctrina es la siguiente "3º. La Sala Cuarta (entonces de locontencioso administrativo) de este Tribunal Supremo tienedeclarado que "después de los artículos 67 núm. 3 a) y 114 dela Ley del Suelo (se refiere, decimos nosotros, a la de 1956), elcarácter obligatorio de la cesión para viales y la afectación deéstos a calles y plazas, comporta respecto de los mismos, y asalvo supuestos excepcionales, como pudieran ser algunas callesinteriores, su titularidad pública y, por ende, el uso comúngeneral, y no el uso privativo, acotado" (Sentencia de dicha Salade 22 Octubre 1975); así como que "la cesión obligatoria queimpone el articulo 67 3.a) de la Ley del suelo de 1956 (hoy83.3.1ª del Texto Refundido de 1976) es circunstancia legalsuficiente para legitimar el libre paso por dichos viales, aunque


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estos no hayan sido cedidos por el urbanizador y aceptados porel Ayuntamiento en forma debidamente documentada, en cuantoque tales actos de cesión y recepción responden a la finalidad detraspasar al Ayuntamiento la obligación de mantenimiento yconservación de los viales, sin que la falta de formalizaciónconstituya obstáculo alguno a su uso como paso publico detransito desde y hacia lugares distintos de la propia urbanización"(Sentencia de la misma Sala de 17 Febrero 1986).

De otra parte, también se constata que pese a la inscripciónregistral de los viales y zonas verdes a favor de la Comunidadde Propietarios en el Registro de la Propiedad, en el Catastro, ypor ende, a efectos fiscales, estas "propiedades" controvertidas,es decir, viarios y dotaciones de zonas verdes y equipamiento, seconsideran de titularidad pública, no tributándose ningúnimpuesto por ello a la Comunidad de Propietarios.

Por último, el PGOU de 1992 ya establecía como usourbanístico de los viales y espacios libres, su carácter de terrenosde uso y dominio público, no siendo recurrido esta consideraciónpor la Asociación de Propietarios.

No pretende ahora este proceso de Revisión del PGOU en elmarco de la LOUA alterar las situaciones de partida. Únicamentepretende mantener el estatus quo de las previsiones del PGOUde 1992, esto es reconocer que se tratan de viales (para eltránsito público) y zonas verdes previstas como dotacionales enel planeamiento original de la urbanización, y que, por ello, sonterrenos con uso público y vocación de dominio público, pese aque históricamente no se han incorporado a la titularidad delAyuntamiento (para su adscripción al domino público) pero cuyouso en la actualidad sí es general (público).

Lo que no puede esta Revisión es reconocer que se trata de vialesprivados en cuanto calificación urbanística de esos terrenos, talcomo reclama la Asociación de Propietarios, porque en esahipótesis de ser aceptada obligaría al planeamiento general acuestionarse la atribución de la calificación y tipologíadominante o mayoritaria de las parcelas edificables deunifamiliares aisladas de la Urbanización, debiendo en esta otrahipótesis tener que prever una calificación de residencial entipología plurifamiliar o bien cuestionarse el carácter de solar dela mayor parte de las parcelas existentes. De otra parte, laRevisión debe asegurar la accesibilidad al litoral y del propiosistema de movilidad urbana.

En cualquier caso no es intención de la Revisión del Plan Generalalterar el sistema de funcionamiento histórico de conservación ygestión de esta urbanización. En este sentido, se es consciente deque la Urbanización no se encuentra cedida ni recepcionada porel Ayuntamiento y lo lógico sería reconocer a la Asociación dePropietarios un estatus similar a una Entidad Urbanística deConservación. Iguales reflexiones merecen las zonas verdes.

Por ello, esta Revisión ha incorporado en sus Normas unprecepto que clarifica su posición respecto a esta cuestión, y queexpone lo siguiente:

1º. Los terrenos calificados como sistema de espacios libres enel área urbana de Vistahermosa son los correspondientesa la reserva dotacional de zonas verdes del Plan Parcialoriginal de la Urbanización Vistahermosa aprobadoconforme a la Ley del Suelo 1956, y respecto a los cualesla presente Revisión de Plan General reconoce, igual queel anterior PGOU, su calificación de espacios libres de usopúblico ya existentes, y por ello, sin necesidad de preveractuación aislada o sistema para financiar su efectivaadquisición pública, sin perjuicio de constatar la actualinscripción registral a favor de la Asociación dePropietarios que retiene igualmente el deber de suconservación. Complementariamente el presente Planreconoce, en el área urbana de Vistahermosa, igualmentela condición de solar de las parcelas urbanizadasresultantes edificables con las calificaciones y zonas deordenanzas atribuidas por este Plan General en los planosde ordenación y en el Titulo XI de sus Normas.

2º. De igual forma se califican de sistema viario existente deuso público (sea local o general, conforme el plano deordenación completa), de los viarios del Plan Parcialoriginal de la Urbanización Vistahermosa aprobadoconforme a la Ley del Suelo 1956, sin perjuicio de losajustes de trazados puntualmente realizados por estaRevisión.


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AA..22.. LLAASS AACCTTUUAACCIIOONNEESS PPUUNNTTUUAALLEESS EENN EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOOCCOONNSSOOLLIIDDAADDOO..

Los objetivos generales de ordenación de las ActuacionesPuntuales son la reurbanización de determinados públicos (espacioslibres y viarios) para mejorar la calidad urbana del ámbito, y suconectividad y permeabilidad con la trama urbana existente así comola mejora dotacional de los mismos, mediante la reserva puntual desuelo para la localización de equipamientos públicos de carácter local.

Dentro del conjunto de Actuaciones Puntuales propuestas por elpresente Plan General, podemos distinguir varias tipologías dentro delas mismas, en función del objetivo fundamental que se pretendeconseguir con la intervención. Así tenemos, por un lado, actuacionesdestinadas a la mejora de las condiciones de urbanización del viarioexistente y a la recualificación dotacional del ámbito en el que selocalizan, mediante la implementación con nuevas zonas verdes y deequipamiento; actuaciones que inciden en la compleción y mejora dearterias urbanas pertenecientes al Sistema General Viario; y por últimoactuaciones de mejora y puesta en valor de ámbitos urbanos singularesdel territorio portuense como es la reurbanización y reconfiguracióndel espacio público del entorno del Monasterio de la Victoria.

Las actuaciones puntuales identificadas en el presente PlanGeneral y la relación de sus objetivos y criterios de ordenación(mayoritariamente viarias) son:

• AP-01 CONEXIÓN AVENIDA EDUARDO GOLLURI CON LAAVENIDA DEL CLUB MEDITERRÁNEO.

• AP-02 REURBANIZACIÓN VIARIO EN CALLE DE LACORCHUELA

• AP-03 ACONDICIONAMIENTO VIARIO EN CALLE MAR DE LACHINA

• AP-04 REURBANIZACIÓN PASEP DE SANTA CATALINA

• AP-05 PROLONGACIÓN VIARIO EN CALLE DE LA ANGELITA.

Estas actuaciones puntuales del suelo urbano consolidadoconforman un objetivo de ordenación común que incide en la mejorade la ciudad existente. La que más destaca es la AP-01, que aprovechala creación de un área de centralidad local en la zona de la CostaOeste, en el entorno de las actuales instalaciones del ClubMediterráneo. Con ello se pretende revertir la excesiva dependencia

de este sector urbano respecto de las áreas centrales de la ciudad. Lacapacidad de refuncionalización de este ámbito se verá reforzada conel desarrollo de los usos turísticos previstos en el Área de ReformaInterior del suelo urbano no consolidado ARI-01 Club Mediterráneo. Altiempo, se interviene en la optimización de la accesibilidad rodada enel interior de la trama urbana de la Costa Oeste, ayudando aconformar uno de los bucles viarios a los que se confía la canalizaciónde los flujos exteriores, y en mejorar el uso y disfrute colectivo dellitoral al incrementar los índices de aparcamientos públicos.

• AP-06 RECONFIGURACIÓN DEL VIARIO DEL ENTORNO DELMONASTERIO DE LA VICTORIA.

Es una actuación vinculada a la operación de carácterestratégico de la transformación integral del Entorno del Monasterio dela Victoria al objeto de aportar argumentos de diseño urbano queconsigan revertir su actual marginalidad escénica y paisajística con lafinalidad de obtener un espacio ajustado a la vocación simbólica,referencial y emblemática que se le confiere al Área de Centralidadprimaria del modelo de ciudad propuesto en el presente Plan General.

Este objetivo se ha entendido incompatible con el actual régimende canalización del tráfico rodado que secciona en diagonal el área,desmembrándola en zonas de difícil relación. Eliminar la herida delviario diagonal reconduciendo el tráfico rodado hacia los límites delespacio, otorgar protagonismo al transporte público y al peatón, es elobjetivo de esta actuación.

• AP-07 REURBANIZACIÓN RONDA DEL FERROCARRIL 1.

Pretende finalizar la construcción de un anillo viarioaprovechando parte de los terrenos sin uso del antiguo trazadoferroviario.

Ambas actuaciones forman parte del proyecto de la Ronda delFerrocarril, actuación viaria de notable protagonismo en lainstrumentación de la estrategia de movilidad sostenible diseñadapara el área central de la ciudad, al constituirse en distribuidorprimario de los flujos exteriores, facilitando el establecimiento demedidas de pacificación del tráfico y protagonismo de modos nomotorizados en dicho sector urbano.

• AP-08 EQUIPAMIENTO EN C/ CATALINA SANTOS LA GUACHI.

Se persigue mejorar el nivel de equipamiento en la ciudadconsolidada.


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AP-01 CONEXIÓN AVENIDA EDUARDO GOLLURI CON LAAVENIDA DEL CLUB MEDITERRÁNEO

AP-02 REURBANIZACIÓN VIARIO EN CALLE DE LACORCHUELA

AP-03 ACONDICIONAMIENTO VIARIO EN CALLE MAR DELA CHINA

AP-04 REURBANIZACIÓN PASEP DE SANTA CATALINA AP-05 PROLONGACIÓN VIARIO EN CALLE DE LAANGELITA

AP-06 RECONFIGURACIÓN DEL VIARIO DEL ENTORNODEL MONASTERIO DE LA VICTORIA

AP-07 REURBANIZACIÓN RONDA DEL FERROCARRIL 1 AP-08 EQUIPAMIENTO EN C/ CATALINA SANTOS LAGUACHI

AP-09 CARRETERA DE ROTA 1 AP-10 CARRETERA DE ROTA 2

AP-11 CARRETERA DE ROTA 3 AP-12 AMPLIACIÓN CARRETERA DE SANLÚCAR AP-13 CARRETERA DEL JUNCAL AP-14 CALLE DR PARIENTE AP-15 NUEVO ENLACE CAMINO BERMEJA- ANTIGUACARRETERA DE ROTA

• AP-09 CARRETERA DE ROTA 1.



Conjunto de actuaciones, a desarrollar por la Administraciónautonómica competente en la materia, cuyo objetivo es mejorar laaccesibilidad y la conectividad de la antigua carretera de Rota con lasáreas urbanas adyacentes.

• AP-12 AMPLIACIÓN CARRETERA DE SANLÚCAR.

• AP-13 CARRETERA DEL JUNCAL.

• AP-14 CALLE DR PARIENTE.

• AP-15 NUEVO ENLACE CAMINO BERMEJA- ANTIGUACARRETERA DE ROTA.

• AP-22 RECONFIGURACIÓN DEL TRAMO INICIAL DE LATRAVESÍA DE LA N-IV.

Este conjunto de actuaciones se caracterizan por desarrollarsesobre arterias que forman parte del Sistema General viario con lafinalidad de mejorar sus condiciones de diseño para optimizar sufuncionalidad como distribuidores primarios de la estructura urbana.Las operaciones abarcan desde ampliaciones de la sección existente yreurbanización de determinados tramos (AP-12 y AP-13), ejecución derotondas que mejoran la conectividad con las tramas urbanasadyacentes (AP-14 y AP-15), reconfiguración de su sección actualincorporando parámetros de diseño que refuercen su condición urbanae incrementen su capacidad ambiental (AP-22), hasta la ejecución deun puente de cruce sobre el ramal ferroviario para posibilitar laarticulación de la Nueva Ronda Periurbana (RVB-01) con la Variante deRota (A-491) y, a través del viario principal del Polígono de las Salinasde Levante, con la variante de la A-4.

• AP-16 AVENIDA DE CÁDIZ.

Esta actuación propone la calificación como espacio librepúblico de unos suelos que formaban parte de la prolongación,planteada por el Plan General que se revisa, del bulevar central deValdelagrana hacia el interior de los suelos del Puerto Comercial conla finalidad de, cruzando el Guadalete, conectar con la trama de lazona urbana de la Costa Oeste. Esta propuesta ha quedado

desactivada por la Autoridad Portuaria debido a los requerimientosfuncionales del espacio portuario y del tráfico fluvial, por lo que eldestino original de los suelos ha quedado obsoleto. Por otro lado, lafranja que construye el contacto entre Valdelagrana y el PuertoComercial se encuentra calificada en su totalidad de equipamientospúblicos lo cual impide cualquier contacto visual entre ambosespacios, por lo que se considera pertinente intentar mejorar estacuestión. La actuación prevista tiene, pues, como objetivo principalpaliar la actual desconexión y escaso contacto visual entreValdelagrana y el espacio portuario, sin perjuicio de posibilitar laampliación del colegio.

• AP-17 NUEVO PUENTE DE SAN ALEJANDRO.

• AP-18 Y AP-19. PASARELAS PEATONALES SOBRE EL RÍOGUADALETE.

Controlar la penetración del tráfico exterior en las márgenes delrío y, sobre todo, impedir el estacionamiento en el espacio público,para lo que se localizará un importante aparcamiento de rotación enla margen izquierda que, complementariamente a los previstos enPozos Dulces y Plaza de Toros, posibiliten una transferencia racional ysolvente hacia una movilidad urbana sostenible desarrollada a travésdel transporte público y modos no motorizados que incrementen laconvivencialidad en la ciudad central. Para garantizar la conectividadtransversal de las márgenes del río se construirán puentes y pasarelas-preferentemente peatonales y para transporte público- entendidoscomo "prolongaciones del espacio público urbano", auténticasplataformas de espacio colectivo que permitan la conquista de lamargen izquierda y reviertan su autismo endémico. Con ello, además,de incrementar sustancialmente la accesibilidad de este espacio-condición básica para la conformación de centralidad urbana- seimpulsa su democratización, haciéndola extensible a todos losciudadanos.

• AP-20 NUEVO ACCESO AL PUERTO COMERCIAL DESDE LA A-4.

• AP-23 ACONDICIONAMIENTO DE ENLACE CON ACCESO APUERTO COMERCIAL.

Estas actuaciones plantean acciones para asegurar laadecuación de viarios de la ciudad consolidada para permitir laconexión final de la A-4 al Puerto Comercial. La AP-20 plantea laremodelación de un espacio libre público sin urbanizar, localizadojunto al Centro de Ocio de Bahía Mar, para configurar el tramo final


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AP-13-02

AP-13-03



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AP-16 AVENIDA DE CÁDIZ AP-17 NUEVO PUENTE DE SAN ALEJANDRO AP-18 PASARELAS PEATONALES SOBRE EL RÍOGUADALETE

AP-19 PASARELAS PEATONALES SOBRE EL RÍOGUADALETE

AP-20 NUEVO ACCESO AL PUERTO COMERCIAL DESDELA A-4

AP-21 ACONDICIONAMIENTO DE VIARIO EN LA ZONADE LAS MARÍAS

AP-22 RECONFIGURACIÓN DEL TRAMO INICIAL DE LATRAVESÍA DE LA N-IV

AP-23 ACONDICIONAMIENTO DE ENLACE CONACCESO A PUERTO COMERCIAL

AP-24 NUEVO ENLACE AVENIDA VALDELAGRANA AP-25 NUEVO ENLACE AVENIDA VALDELAGRANA

del Nuevo Acceso al Puerto Comercial desde la A-4 y la AP-23 es elacondicionamiento de la rotonda cercana a la trasera de Estación delFFCC.

La prolongación de la AP-20 fuera de la ciudad consolidadaprecisa de evaluación ambiental.

• AP-21 ACONDICIONAMIENTO DE VIARIO EN LA ZONA DELAS MARÍAS.

Esta actuación plantea el acondicionamiento de un viario paramejorar la permeabilidad y conectividad de la zona. Se localiza sobresuelos públicos que, en el Plan General del 92, contaban con lacalificación de Sistema General de Infraestructuras adscrito al PAU-LASMARÍAS. La innecesariedad de destinar la totalidad del sueloidentificado al uso inicialmente previsto (los requerimientossuperficiales de la parcela destinada a infraestructuras se han reducidonotablemente), ha provocado que la presente Revisión establezcanuevas calificaciones en el resto del suelo con destino aEquipamientos y Viario público.

• AP-24 NUEVO ENLACE AVENIDA VALDELAGRANA.

• AP-25 NUEVO ENLACE AVENIDA VALDELAGRANA.

Estas actuaciones viarias pretenden finalizar el objetivo deintegración urbana del antiguo trazado de la N-IV, permitiendo mejorarlas relaciones de las áreas residenciales y comerciales en el entorno deEl Cuvillo.

AA..33.. ÁÁRREEAASS DDEE MMEEJJOORRAA UURRBBAANNAA..

Son Actuaciones de Mejora Urbana en Suelo UrbanoConsolidado aquellas que afectan a ámbitos homogéneos de ciudadsobre los que se proponen actuaciones de reurbanización yrecualificación del sistema de espacios públicos, al objeto de mejorarlos actuales niveles de urbanización y resolver carencias puntuales delsistema de infraestructuras y servicios básicos, en aplicación de lasNormas de Urbanización que se contienen en las presentes NormasUrbanísticas.

En el área que se identifica como Actuación de Mejora Urbanaserá preceptiva la formulación de un Programa de Reurbanización queprograme y defina las obras necesarias, sin perjuicio de que seejecuten mediante proyectos ordinarios.

Son Actuaciones de Mejora Urbana en Suelo UrbanoConsolidado las siguientes:

a. Las que se realicen en el Área de Mejora de Urbanización en laCiudad Consolidada (sólo de reurbanización) de la Barriada deEl Tejar.

b. Las que se incorporen en futuros Programas de Rehabilitación deotros barrios y zonas urbanas de la ciudad.

BB.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOO NNOO CCOONNSSOOLLIIDDAADDOO

En aplicación de lo dispuesto en el artículo 45.2.B de la LOUA,para el Plan General de Ordenación Urbanística de El Puerto de SantaMaría, tienen la categoría de suelo urbano no consolidado, losterrenos que el Plan adscribe a la clase de suelo urbano en los queconcurra alguna de las siguientes circunstancias:

1º Por carecer de urbanización consolidada, al encontrarse enalguno de los siguientes supuestos:

a. No comprender la urbanización existente todos losservicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos.Sería el caso de los ámbitos que se reconocen comosectores de ordenación en suelo urbano no consolidado.

b. No contar la urbanización existente, a nivel de servicios,infraestructuras y dotaciones, con la proporción o lascaracterísticas adecuadas para servir a la edificación quesobre ellos exista o se haya de construir.

c. Precisar la urbanización existente de una renovaciónsustancial a través de una actuación integrada de reformainterior dirigida a revertir la obsolescencia del áreaurbana con el establecimiento de una nueva ordenaciónen el que se garanticen los servicios, infraestructuras ydotaciones públicas en proporción adecuada a los nuevosusos e intensidades propuestos.

d. Precisar la urbanización existente de una mejora que debaser realizada mediante actuaciones integradas de reforma,especialmente dirigida al establecimiento de un niveldotacional adecuado para servir a la edificación existentea fin de posibilitar su normalización urbana.


143AMU-1



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SUNC-01 CANTARRANAS 1. SUNC-02 CANTARRANAS 2. SUNC-03 CANTARRANAS 3.

SUNC-07 EL CHINARRAL 2. SUNC-08 PRYCA OESTE. SUNC-09 PRYCA NORTE. SUNC-10 FORD.

2º Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas odiscontinuas, a las que el presente Plan les atribuye unaprovechamiento objetivo considerablemente superior alexistente con anterioridad a su entrada en vigor, cuando suejecución requiera el incremento o mejora de los serviciospúblicos y de urbanización existentes.

De una interpretación sistemática de la LOUA, puedendiferenciarse diversas tipologías de actuaciones que pueden merecer laconsideración de suelo urbano no consolidado. De acuerdo a ello, elpresente Plan General delimita los perímetros del suelo urbano noconsolidado, diferenciando las siguientes tipologías:

aa.. SSeeccttoorreess ddee ssuueelloo uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo. (S-SUNC) paraactuaciones de urbanización de ejecución sistemática y, concarácter general, ordenación pormenorizada remitida aplaneamiento de desarrollo, en ámbitos que representan vacíosurbanos con elementos de urbanización próximos.

En concreto, el Plan delimita 12 sectores:

De uso global Residencial:

SUNC-01 CANTARRANAS 1.SUNC-02 CANTARRANAS 2.SUNC-03 CANTARRANAS 3.SUNC-04 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 1.SUNC-05 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 2.SUNC-06 EL CARACOL.SUNC-07 EL CHINARRAL 2.SUNC-11 POBLADO DE DOÑA BLANCA.SUNC-12 LA SALUD

De uso global Actividades Económicas

SUNC-08 PRYCA OESTE.SUNC-09 PRYCA NORTE.SUNC-10 FORD.

Los tres Sectores de Cantarranas (SUNC-01, SUNC-02 y SUNC-03) cuentan con finalidad parcial de normalización deedificaciones existentes, y, a pesar de tratarse de ámbitos consuperficie de aproximadamente 10 hectáreas, el hecho de serzonas parcialmente consolidadas por la edificación de unaforma relevante (aún sin alcanzar el nivel de 2/3) así como porel otorgamiento de una densidad menor que la establecida para

los suelos urbanizables de crecimiento de Costa o del EnsancheNoroccidental, justifican su consideración como suelo urbano noconsolidado.

Cuentan una problemática urbanística más cercana a losdesarrollos de regularización colindantes (identificados comoARG) que la que se presentan en los ámbitos de los sectores desuelo urbanizable, por ello se establecen unas decisiones deordenación (densidad y edificabilidad) similares a las áreas deregularización sin perjuicio de que al no alcanzar el nivel de 2/3de consolidación de la edificación no se han identificado comotales áreas de regularización. Los tres sectores se integran en elámbito de la ZERPLA 2, y en su conjunto aportan un total de 319viviendas de las cuales están edificadas 114 viviendas, lo querepresenta un grado de consolidación superior al 35%.

Los sectores SUNC-04, SUNC-05 y SUNC-07 son tres vacíosurbanos existentes en el área norte de la ciudad que no cuentancon dimensión suficiente para configurar un sector de suelourbanizable y que se integran en áreas urbanas en las quedominan desarrollos de las áreas de regularización, contandocon unas finalidades complementarias a los objetivos denormalización establecidos por el Plan para éstas. En laordenación se persigue la mejora de las actuaciones viarias y laconsecución de un nivel dotacional de espacios libres yequipamientos de conformidad con los requerimientos delartículo 17 de la LOUA.

El Sector SUNC-06 (EL CARACOL), es un vacío queconjuntamente con otros terrenos conformaban un sector desuelo urbanizable programado del PGOU anterior, habiéndoseedificado el resto de los terrenos que configuraban el antiguosector (ahora propuesto como AIA 01). Asimismo parte de losterrenos del antiguo sector fueron cedidos de manera anticipadapara la ampliación del sistema general viario de Ronda delFFCC, que se ha ejecutado recientemente. Todos los terrenoscolindantes cuentan con la clasificación de suelo urbano y serevela como un vacío urbano, que debido a la presencia cercanadel cementerio debe abordarse como si se tratase de unareforma urbana.

A nivel de ordenación del Sector SUNC-06, se persigue laincorporación de una importante reserva de vivienda protegida(40%) y una presencia significativa de usos de serviciosterciarios, al tiempo que se dispone de una red de espacioslibres que en extensión y cualificación supondrá una mejora


145SUNC-12 LA SALUD



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SUNC-04 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 1. SUNC-05 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 2. SUNC-06 EL CARACOL. SUNC-11 POBLADO DE DOÑA BLANCA.

importante en la barriada en la que se integra este ámbito.Asimismo, se pretende asegurar la definitiva mejora urbana deuno de la red viaria en esta área de la ciudad.

El SUNC-11 cuenta con 5 hectáreas, y se posiciona colindanteal suelo urbano consolidado de El Poblado de Doña Blanca, ysupone un desarrollo anticipado al ser objeto de una Innovacióndel PGOU de 1992, cuya ordenación se asume y se respeta.Tiene como única finalidad permitir las necesidadesresidenciales del crecimiento vegetativo de El Poblado,principalmente con destino a VPO. Por la dinámica singular decrecimiento de este núcleo urbano separado de la ciudadprincipal, vinculado en origen a un programa público decolonización agraria, no es aconsejable incorporar este sector enlas áreas de reparto del suelo urbanizable ordinario.

El sector SUNC-12 (LA SALUD), es un vacío de pequeñasdimensiones en comparación con los sectores de suelourbanizable de Costa Oeste, que se encuentra colindante asuelos urbanos, y respecto al cual el presente Plan Generalestable una mínima oferta residencial, que debe integrarse conlos valores forestales de la finca, que se destinará a espacioslibres de uso público.

Por último, se encuentran los tres ámbitos de sectores de suelourbano no consolidado con usos globales de actividadeseconómicas y que se plantean como actuacionescomplementarias de desarrollos de zonas urbanas industriales ocomerciales ya existentes. En estos casos, el objetivo deordenación que se persigue es fortalecer la competitividad de laciudad incrementando la oferta de servicios terciarios en Centrosde Actividad Económica existentes (Entorno del PRYCA y CentroComercial de El Paseo)- Sectores SUNC-08 PRYCA Oeste,SUNC-09 PRYCA Norte- e impulsando la mejora, ampliación ymodernización de las actuales instalaciones de la FORD en elPolígono Tecnológico de la Carretera de Sanlúcar (SUNC-10FORD).

Los sectores de suelo urbano no consolidado de ejecuciónsistemática que cuentan con ordenación completa establecidapor este Plan General son las siguientes:

SUNC-04 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 1.SUNC-05 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 2.SUNC-06 EL CARACOL.SUNC-11 POBLADO DE DOÑA BLANCA.

El resto de sectores del suelo urbano no consolidado precisan deun Plan Parcial para el establecimiento de su ordenaciónpormenorizada.

Los parámetros de los sectores del suelo urbano no consolidadose reflejan en el Anexo del presente Capítulo pueden extraerselas siguientes conclusiones:

• La superficie total del suelo urbano no consolidadoincluido en sectores es de 868.987 m2.

• El número máximo de viviendas contemplado es de 1.194,si bien 123 son existentes, por lo que las nuevas viviendaspropuestas ascienden a 1.071 viviendas.

• Del número máximo de nuevas viviendas propuestas(1.071 viviendas), las incluidas en sectores integrantes delZERPLA II, que son los sectores SUNC-01, SUNC-02 ySUNC03, son 205 nuevas viviendas.

En consecuencia, las viviendas contabilizables de lossectores de suelo urbano no consolidado a efecto Norma45 POTA, son 866 viviendas.

• El número de viviendas protegidas (446) representa el 37% del total de viviendas y el 41% respecto del total denuevas viviendas propuestas.

• La edificabilidad total establecida para los sectores desuelo urbano no consolidado presenta la siguientedistribución porcentual entre los diferentes usospormenorizados contemplados en la ordenación:

- El 60,09% de la edificabilidad total (263.436 m2t)se destina a uso residencial (158.322 m2t) y el39,91 % a funciones no residenciales. Ello damuestra de la apuesta por incidir en el reequilibriofuncional de la ciudad consolidada.

- La oferta hotelera se concentra, en su prácticatotalidad en el sector SUNC-06 El Caracol y elSUNC AE09, con una edificabilidad conjunta de15.869 m2 (6,02% de edificabilidad total).

- La edificabilidad destinada a vivienda protegida(50.161 m2t) representa el 31% del total de la


147



148


ARI-01 CLUB MEDITERRANEO ARI-02 EL GALVECITO ARI-03 FUENTERRABÍA 1 ARI-04 FUENTERRABÍA 2 ARI-05 CALLE MAR DE LAS ANTILLAS

ARI-06 LAS MARÍAS ARI-07 RENFE ARI-08 MONASTERIO DE LA VICTORIA ARI-09 CAÑO MOLINO ARI-10 CASINO

edificabilidad residencial (158.322 m2t) admitida, sibien respecto a la nueva edificabilidad residencial(que asciende a 127.012, resultado de detraer de laedificabilidad total, 31.161 m2t la vinculada aedificaciones residenciales existentes) representa el39%.

- La edificabilidad destinada a servicios terciarios(49.804 m2) representa el 18,9% de laedificabilidad total y que incrementado en 15.869m2 techo para usos hoteleros, suman 65.675 m2t yrepresenta el 24,92% del total.

- La edificabilidad para los usos industriales y deservicios avanzados, es de 39.441 m2t, y representael 14,97% de la edificabilidad total.

Los criterios y objetivos de ordenación, así como las directrices ydeterminaciones de carácter vinculante para la formulación delplaneamiento de desarrollo (Estudios de Detalle o PlanesParciales), de cada una de estos Sectores se encuentranexplicitadas de manera particularizada en las fichas del Anexocorrespondiente de las Normas Urbanísticas de la presenteRevisión del Plan General de Ordenación Urbanística de ElPuerto de Santa María.

bb.. ÁÁrreeaass ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ccoonn ffiinneess ddee rreennoovvaacciióónn yy ccoommpplleecciióónnAARRII: Son áreas urbanas que presentan signos de obsolescenciapara las que se prevé una actuación de reforma o renovaciónurbana mediante la oportuna identificación de un ámbito deordenación integrada y de ejecución sistemática. Se delimitan untotal de 14 Áreas de Reforma Interior con fines de renovaciónurbana. Son las siguientes:

De Uso Global Residencial:

ARI-02 EL GALVECITOARI-05 CALLE MAR DE LAS ANTILLASARI-06 LAS MARÍASARI-07 RENFEARI-08 MONASTERIO DE LA VICTORIAARI-10 CASINOARI-13 CALLE ZARZA

De Uso Global Actividades Económicas:

ARI-01 CLUB MEDITERRANEOARI-03 FUENTERRABÍA 1ARI-04 FUENTERRABÍA 2ARI-09 CAÑO MOLINOARI-11 LA PUNTILLAARI-12 EL CUVILLO.ARI-14. CABALLO BLANCO

Los índices de edificabilidad de las ARI que se proponen en elnuevo Plan de El Puerto de Santa María no superan, en ningúncaso, el límite de 1,3 metros cuadrados de techo por metrocuadrado de suelo establecido en el artículo 17.5 de la LOUA.De igual modo, se cumplimenta en todas las ARI con usodominante residencial, la exigencia del artículo17.5 de la LOUAde que su densidad, en ningún caso sea superior a 100 viviendaspor hectárea. En cualquier caso, se cumple la exigencia delpárrafo segundo de este precepto, y siempre se propone unincremento de las reservas para dotaciones y la previsión denuevas infraestructuras o la mejora de las existentes.

A este respecto, hay que señalar que si bien el artículo 17.1 dela LOUA excluye del cumplimiento de los estándaresdotacionales mínimos establecidos en la regla 2ª a las áreas dereforma interior (por estar establecidos para los sectores), elpresente Plan General, como criterio general, ha adoptadotambién estos estándares para las ARI; aun cuando plantee enalgunos de sus ámbitos un reajuste de la distribución parcialasignada por la LOUA a las diversas clases de dotaciones. Estereajuste se justifica tanto en los requerimientos de la ordenacióndel área como en el estudio particularizado de dotacionesconcretas que resultan prioritarias en su entorno. En cualquiercaso, siempre se aspira -como directriz orientadora de laordenación- al cumplimiento, al menos, de forma global de lasuperficie dotacional que resulta de los diversos estándareslegales de la citada regla 2ª. Sólo en algún supuesto concreto,y justificado por la voluntad de respeto mayoritario de lasedificaciones existentes, el Plan plantea llegar a justificar unaexención parcial de estos estándares dotacionales, sin perjuiciode establecer en cualquier caso el cumplimiento de unasuperficie mínima.

Los criterios y objetivos generales a desarrollar en lasoperaciones de reforma interior con la finalidad de contribuir ala construcción del modelo de ciudad propuesto por el presente


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ARI-11 LA PUNTILLA ARI-12 EL CUVILLO. ARI-13 CALLE ZARZA ARI-14. CABALLO BLANCO

Plan General, son:

1. Se pretende la configuración y generación de áreas decentralidad en la ciudad consolidada proponiendoIntervenciones Singulares vinculadas a localizacionesestratégicas de la trama urbana. Son las ARI-8 Monasteriode la Victoria, ARI-11 La Puntilla, ARI-12 El Cuvillo. Laordenación propuesta en estas actuaciones apuesta por lamejora dotacional, la proporción de espacios públicossignificativos y la inserción de actividades con vocación decentralidad y capacidad de atracción materializadas enopciones arquitectónicas emblemáticas, al objeto deconfigurar una red de nuevos hitos neurálgicos en larealidad urbana de El Puerto de Santa María.

Con la finalidad de asegurar la adecuada ordenaciónpormenorizada de las ARI 11 y ARI 12 para el objetivo dela centralidad, se pospone su ordenación completa a laformulación en cada ámbito de un Plan Especial.

2. Específicamente el ARI 8 El Monasterio de La Victoria, esuna actuación sobre un conjunto de terrenosmayoritariamente de titularidad pública, desafectados deservicios públicos (ferroviario, penitenciario) que selocaliza en el entorno de un BIC y en una zona urbana quecuenta con graves problemas de tráfico.

La propuesta de esta área de reforma interior forma partede la estrategia de transformación integral del ámbitosustentada en el protagonismo del espacio público(ampliación del Parque de la Victoria), el complemento deequipamiento del Monasterio ( cuya capacidad dereciclaje y rehabilitación para convertirse en unEquipamiento Cultural de rango ciudad se encuentra conlimitaciones derivadas de su régimen de BIC, para lo cualse plantea la posibilidad de localizar una pieza deequipamiento complementario) y la modificación de lacanalización del tráfico rodado, al sustituir la arteria quesecciona diagonalmente el área por un viario perimetralque libera la zona central de la actuación para el uso delpeatón y el transporte público posibilitando, además deimplementar una dimensión simbólica y referencial en elespacio público resultante, introducir un aparcamiento derotación que ayude a desarrollar las medidas necesariaspara reorientar la estrategia de accesibilidad en el áreacentral de la ciudad hacia el predominio de modos nomotorizados y tráfico rodado de residentes.

En definitiva, es un área de reforma interior con diversosobjetivos cuya propuesta integrada de ordenaciónasegurará la reconfiguración de este espacio infrautilizadoen una nueva área de centralidad para la ciudad.

De una parte, se trata de fortalecer el carácter de granequipamiento cultural del Monasterio de la Victoria.Actualmente representa un inmueble que pese a serdestinado al fin de equipamiento cultural no cuenta conuso efectivo para el potencial del mismo. Las acciones deconsolidación y restauración llevadas a cabo en elMonasterio han sido importantes pero el actual inmueblepresenta déficits de funcionalidad para convertirse en unpotente centro cultural. El Nuevo Plan no descarta quepuedan seguirse realizando obras de adecuación en elpropio Monasterio pero es consciente de que laslimitaciones del inmueble -derivada de su condición deBIC- pueden impedir la implementación de instalacionesrequeridas para su funcionamiento eficaz como grancentro cultural, que permita un uso más continuado y demayor proyección. Desde estas consideraciones se planteala conveniencia de habilitar desde el Nuevo Plan laalternativa de poder implantar en parte de los terrenoscolindantes una edificación de apoyo a las actualesinstalaciones del Monasterio, evidentemente la ejecuciónde esta alternativa deberá someterse a un previo estudioespecífico de su necesidad, acreditación de laimposibilidad de reciclar alguna zona edificada del interiordel Monasterio y finalmente, la acreditación de que laconfiguración del nuevo volumen edificatorio cuenta congarantías de integración no generadora de impacto visual.

En cualquier caso no se pretende ocupar todo el espaciolibre actual colindante al Monasterio, que debe seguirsiendo mayoritariamente destinado a la finalidad de zonaverde o espacio libre vinculado al Monasterio,preservando a éste. Pero una parte del mismo puede ser -con las debidas cautelas y limitaciones- oportunamenteocupado frente a propuestas de adecuación agresivas enel interior del Monasterio.

Asimismo, se consigue la mejora del actual espacio librecolindante al Monasterio, abandonado su carácter derecinto. En la actualidad el Monasterio de La Victoria seencuentra desconectado y aislado de la ciudad, contandocon una valla que impermeabiliza la continuidad espacial,configurándolo como un equipamiento recinto. La


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propuesta es convertirlo en un equipamiento abierto paralo cual se hace necesario intervenir en el espacio librecolindante, manteniendo principalmente su destino deespacio libre de uso y dominio público vinculado alMonasterio pero posibilitando su ocupación parcial conuna edificación complementaria para lograr la efectividaddel uso cultural de ser necesaria.

Ambas finalidades se logran con la propuesta de laRevisión calificando esa zona actual con la calificación deAmpliación del Sistema General de Equipamiento Cultural(SG-EQ-S-15.2), para que se formule una intervenciónunitaria.

En cualquier caso, el Estudio de Detalle previsto para eldesarrollo del ARI deberá ser informado por la Consejeríade Cultura. Y a fin de asegurar el mantenimientomayoritario del carácter de espacio libre vinculado alMonasterio del SG-EQ-S-15.2, se dispone que esteespacio solo podrá ser ocupado con edificación con unmáximo del 25% de su superficie. En todo caso el proyectode intervención en este SG-EQ-S-15.2 deberá contar conel informe favorable de la Consejería de Cultura,debiendo acreditarse para permitir la implantación de unnuevo volumen edificable la imposibilidad de reciclaralguna zona edificada del interior del Monasterio para suadecuación eficaz a Equipamiento Cultural de rangoCiudad y la acreditación de que la configuración delnuevo volumen edificatorio cuenta con garantías deintegración no generadora de impacto visual.

La actuación del ARI-08 se completa con una propuestade renovación del suelo vacante de titularidad deorganismo estatal, colindante con la Barriada El Tejar-Sericícola-Ronda de la Victoria, para la conformación deuna fachada urbana digna al Monasterio que al tiempoincorpora una significativa reserva de vivienda protegida.En efecto, la operación aprovecha la oportunidad querepresenta el vacío urbano existente a la espalda delMonasterio para completar la trama del tejido adyacente,mejorar la oferta de equipamientos de proximidad ydesarrollar una actuación mixta residencial-comercial-hotelera en un único edificio que, desde el incentivo quesupone la complejidad funcional propuesta y lacapacidad de innovación tipológica subyacente,favorezca la adopción de configuraciones arquitectónicas

singulares que refuercen la condición de centralidadprimaria otorgada al entorno del Monasterio y la estaciónferroviaria.

Conjuntamente con estas propuestas, la Revisión delPGOU, pretende la sustitución del actual aparcamiento ensuperficie localizado en las inmediaciones por una zonaverde efectiva con aparcamiento subterráneo de rotación(que permitirá mejorar el entorno visual del BIC), y lamodificación de la canalización del tráfico rodado, conobjeto de tranquilizar el tráfico en esta zona y contribuir ala integración urbana de El Monasterio, y por ello sepropone sustituir la arteria que secciona diagonalmente elárea por un viario perimetral que libera la zona centralde la actuación para el uso del peatón y el transportepúblico.

3. Específicamente el ARI 11 La Puntilla, es una actuación derenovación urbana con destino a usos de serviciosterciarios (con dominancia hotelera) en terrenos delmargen derecho del río Guadalete ya integrados en laciudad, que se aborda por esta Revisión de conformidadcon las reflexiones incorporadas en la revisión del PlanEspecial de Ordenación de los terrenos portuarios en elque se anuncia la voluntad de la Autoridad Portuaria deproponer la desafectación de esta área del ámbito de laZona de Servicios del puerto comercial. No obstante,hasta tanto se proceda a la efectiva desafectaciónmediante la alteración de la vigente delimitación de laZona de Servicios Terrestre del puerto del Guadalete losterrenos incluidos en la delimitación del "ARI-11 LaPuntilla" así como el SG-EQD 07 adscrito, seguiránmanteniendo la consideración urbanística de SistemaGeneral Portuario, quedando en suspenso las propuestasde renovación de usos.

En el desarrollo del Plan Especial de este ARI 11 deberásolicitarse el pertinente informe a la Administración deCostas, a fin de proceder a la definitiva delimitación de lazona de servidumbre de protección del DPMT que en laordenación detallada deberá ser respetada y destinada aespacio libre de uso público.

4. En el caso de la operación de El Cuvillo, su condiciónestratégica y singular y su capacidad para convertirse enuna imagen de marca para la ciudad debe concretarse


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en una propuesta arquitectónica innovadora, simbólica yexperimental a definir desde la formulación de un PlanEspecial al objeto de concretar los usos pormenorizados yla distribución de la máxima edificabilidad entre éstos asícomo proyectar la ordenación conjunta del volumenedificatorio (materialización en uno o varios edificios,posición dentro del área, máxima ocupación, alturaspropuestas) y del espacio público adyacente (viario y zonasverdes). En consecuencia, la solución definitiva deberáinstrumentarse urbanísticamente mediante la formulaciónde un Plan Especial de Reforma Interior, si bien ya estaRevisión identifica cuáles son las zonas forestales quemerecen la condición de sistema de espacios libres, ydispone el uso global de (actividades económicas) y laedificabilidad bruta del ámbito (0,40 m2t/m2s).

5. Secuencia de áreas de reforma interior que pretendenconfigurar un eje de centralidad urbana en la antiguacarretera de Rota. Las áreas de Reforma Interior quecontextualizan este objetivo de ordenación son: ARI-2 ElGalvecito, ARI-3 Fuenterrabía I, ARI-4 Fuenterrabía II.

La ordenación pormenorizada propuesta para estas áreaspretende dar solución a los siguientes aspectos:

• Aportación de usos y actividades (comerciales yhoteleras) que refuercen la vocación turística delsector urbano de la Costa Oeste, en loconcerniente a las ARI-3 y ARI-4 evitandoincrementar la sobredimensionada ofertaresidencial existente. La colmatación de la tramaurbana provoca que los escasos vacíos existentes seconstituyan en oportunidades promover elreequilibrio funcional de estos ámbitos.

• Posibilitar la regularización de las edificacionesresidenciales de vivienda unifamiliar existentes en elARI-2 facilitando su correcta integración en la mallaurbana.

• Mejorar la oferta dotacional de esta área urbanacorrigiendo los déficits detectados.Complementariamente se incidirá en laconfiguración de una escena urbana atractivamediante la inserción de arquitecturas singulares.

• Contribuir a la conformación del "Corredor Verde dela antigua carretera de Rota", secuencia ambientalde gran repercusión ecológica disponiendo de unafranja suficiente de espacios libres que asegure elhábitat del camaleón, calificando los terrenosprecisos no ocupados por la edificación en laactualidad.

• Mejorar la permeabilidad trasversal y laconectividad con el tejido adyacente.

No obstante, al incorporar complementariamente elobjetivo de normalización y la especial localización del ARI02 El Galvecito, su ordenación pormenorizada se remite aPlan Especial.

6. Incrementar la permeabilidad de la trama urbana delsector de la Costa Oeste, facilitando su legibilidad,mejorando el acceso público al litoral, fortaleciendo elsistema de aparcamientos públicos y generandomicrocentralidades mediante la inserción deequipamientos y comercios de proximidad que mitiguen elexcesivo monofuncionalismo del área. En desarrollo deeste objetivo se identifican las actuaciones ARI-1 ClubMediterráneo y ARI-5 c/ Mar de las Antillas.

En el primer caso (ARI-01 Club Mediterráneo) lacaracterización natural del soporte territorial, sulocalización estratégica en el interior de la trama del sectorde la Costa Oeste y la valoración de la capacidad dereciclaje de parte de las instalaciones existentes introducenun nivel de complejidad que aconseja diferir la ordenaciónpormenorizada del ámbito a la escala y nivel de reflexióna aportar por un Plan Especial de Reforma Interior. Noobstante la Revisión identifica ya los elementos naturalesque deben necesariamente formar parte del sistema deespacios libres. Asimismo, la propuesta supone laeliminación de una parte del volumen edificable previstoen el PGOU de 1992, si bien para su consideración desuelo urbano no consolidado, se posibilita un incrementode aprovechamiento consistente en la alteración parcialdel uso (incorporando una dosis de vivienda y deapartamentos), y siempre asegurando que los usosturísticos sean mayoritarios con respecto al uso residencial,que en ningún caso sobre pasa las 15 viviendas porhectárea. Por último, se asegura la permeabilidad de latrama y se asegura el acceso público al litoral.


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7. Remate de la ciudad existente en la zona de Las Marías.

Se trata de la intervención (ARI-06 Las Marías) sobre unvacío urbano existente- proveniente de un resto de sectorde suelo urbanizable del Plan General que se revisa- en elárea de las Marías, localizado al oeste de la operaciónresidencial de carácter público de La Florida. La colisiónde diferentes directrices en la trama urbana existente, lapresencia adyacente de áreas residenciales deconformación espontánea e irregular y la obturaciónprovocada por la escasa conectividad del sistema viariorequiere una intervención que mejore la integración deeste ámbito en la ciudad- resolviendo eficazmente lasconexiones del tejido local con arterias de la red viariaprimaria (Avenida de Valencia y Ronda del Ferrocarril)-,incremente la oferta dotacional de equipamientos deproximidad y racionalice la morfología resultante.

8. Actuaciones de compleción y remate de bordes urbanoscaracterizadas por la presencia de determinadasinstalaciones para las que se instrumenta una estrategiade ordenación diferenciada:

• Promover su integración en la malla urbana (ARI-10Casino), entendiendo que se trata de usos quecualifican el modelo urbano-territorial propuesto.

• En el ARI 07 RENFE, se pretende fomentar eimpulsar el reciclaje y transformación e las actualesinstalaciones de la estación de mercancías deRENFE junto al Centro Comercial de Bahía Mar y laurbanización residencial Las Viñas, al entender quelas funciones existentes presentan una localizacióninadecuada, por lo que resulta convenientepromover su relocalización para lo cual laordenación propuesta por el Nuevo Plan Generalproporciona espacios óptimos (Polígono Logístico enel área de El Madrugador). No obstante, se trata deuna propuesta de área de reforma interior noprogramada, y su consideración de área de reformainterior y los usos propuestos, se condiciona a suaceptación por parte del Ministerio de Fomento dela desafectación de los actuales terrenos ferroviariospara su traslado a la localización propuesto, quehasta tanto tendrá mantendrán la consideración deSistema General Ferroviario, sin perturbar esta

Revisión su uso actual. No obstante, esta Revisiónconsidera que la potenciación del sistema detransporte ferroviario de mercancías requiere eltraslado de la actual estación, pudiendo los actualesterrenos ser objeto de una renovación de usos.

9. Reciclaje, modernización e incremento de la capacidadambiental del micropolígono industrial "Caño del Molino"(ARI-9).

10. Revitalización de las instalaciones hoteleras del CaballoBlanco.

Se configura una pequeña área de reforma interior (ARI-14) en los terrenos del antiguo hotel Caballo Blanco, quepretende la revitalización del edificio existente (que cuentacon valores arquitectónico) para que siga siendo destinadoal uso hotelero histórico que albergó (mediante larehabilitación), completando la oferta con actuación deapartamentos turísticos y una pequeña manzanaresidencial. Aún cuando se identifican desde la Revisión losterrenos que deben ser destinados al sistema de espacioslibres (las zonas arboladas más densas), deberáelaborarse una ordenación detallada en la que sejustifique que la disposición del nuevo volumen edificatoriose localiza sin afectar a otras especies arbóreas de interés

11. Renovación urbana de cascos bodegueros en Calle Zarza.

Es el ARI-13, que pretende la renovación de usos enedificaciones de casco bodeguero entre la Calle Zarza y laAvda. Sanlúcar. Esta zona se encuentra degradada conunos usos inadecuados, en unas instalacionesdeterioradas, contribuyendo a crear una zona marginadaen las espaldas del Conjunto Histórico. La Revisiónidentifica el casco bodeguero de interés arquitectónico quese protege y se califica con uso de equipamiento público,posibilitando en el resto una renovación de usosmayoritariamente residencial. Esta actuación derenovación implica, en términos jurídicos y económicos,de conformidad con el artículo 45.2 de la LOUA, unincremento considerable del aprovechamiento atribuidopor el PGOU anterior, que proponía su calificación deindustrial-bodeguero con una edificabilidad de 0,8m2t/m2s (representativa de una planta de altura y unaocupación del 80%), y ahora se propone una


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edificabilidad bruta para el conjunto de terrenos de 1,10m2t/m2s y la atribución dominante del uso residencial(con una densidad de 95 viviendas/ha). Por tanto debe serconsiderada como una actuación de suelo urbano noconsolidado, siendo de la tipología de área de reformainterior. En cualquier caso su ordenación pormenorizadacompleta debe ser resuelta por un Plan Especial, y hasta laformulación y aprobación del mismo, se permite el normaldesarrollo de las actividades económicas que sedesarrollan en las naves existentes que cuenten conlicencia de apertura, suspendiéndose los plazos deejecución urbanística.

DDee llooss ddaattooss ddee llaass ÁÁrreeaass ddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ddeell ssuueelloo uurrbbaannoonnoo ccoonnssoolliiddaaddoo rreefflleejjaaddooss eenn eell AAnneexxoo ddeell pprreesseennttee CCaappííttuulloo ddeellaa MMeemmoorriiaa ddee OOrrddeennaacciióónn ppuueeddeenn eexxttrraaeerrssee llaass ssiigguuiieenntteessccoonncclluussiioonneess::

• La superficie total del suelo urbano no consolidadoincluido en Áreas de Reforma Interior es de 571.491 m2.

• El número máximo de nuevas viviendas contemplado enlas áreas de reforma interior, es de 668. Las viviendasexistentes son 12, por tanto el total de viviendas previstasson 680.

Las viviendas programadas son, 552, teniendo presenteque las previstas en el ARI 07 RENFE, no se programancomo consecuencia de la necesidad de la previadesafectación de los suelos ferroviarios.

• Del número máximo de nuevas viviendas propuestas (668viviendas), las incluidas en estas áreas integrantes delZERPLA II, que es el ARI-02 El Galvecito, son 18 nuevasviviendas.

En consecuencia, las viviendas contabilizables de las áreasde reforma interior de suelo urbano no consolidado aefecto Norma 45 POTA, son 650 viviendas.

• El número de viviendas protegidas (265) representa el38,97 % del total de viviendas y el 39,67 % de las nuevasviviendas propuestas.

• La edificabilidad total establecida para las áreas dereforma interior de suelo urbano no consolidado presenta

la siguiente distribución porcentual entre los diferentesusos pormenorizados contemplados en la ordenación:

- El 30,99 % de la edificabilidad se destina a usoresidencial y el 69,01 % a funciones noresidenciales. Ello da muestra de la apuesta porincidir en el reequilibrio funcional de la ciudadconsolidada. Los diferentes usos no residencialescontemplados en la ordenación de las Áreas deReforma Interior son:

- Apartamentos turísticos (10.000 m2), el 3,58 % dela edificabilidad total.

- Nuevos servicios terciarios propuestos (85.489,50m2); es decir el 30,60 % de la edificabilidad total.

- Edificabilidad destinada a establecimientoshoteleros (63.568,50 m2), el 22,75 % de laedificabilidad total.

- La edificabilidad correspondiente a funcionesproductivas (33.746,15 m2) representa el 12,08 %de la edificabilidad total. Se localiza en el área dereforma interior del micropolígono Caño del Molino(ARI-09) y, en su mayor parte, se encuentraconsolidada.

- La oferta hotelera se concentra, en la Costa Oeste(ARI-01 Club Mediterráneo, ARI-04 Fuenterrabía II),en el Área de Centralidad primaria prevista en elentorno del Monasterio de la Victoria (ARI-08) y enlas actuaciones estratégicas y singulares de LaPuntilla (ARI-11) y El Cuvillo (ARI-12); así como elARI-14 calle Zarza.

- La edificabilidad destinada a vivienda protegidarepresenta el 31,81% de la nueva edificabilidadresidencial (detrayendo de la edificabilidad totalvinculada a edificaciones residenciales existentes).

- La edificabilidad destinada a nuevos serviciosterciarios alcanza un ratio de 125,71 m2/vivienda.Si detraemos la edificabilidad para estos usosconsumidas en las operaciones de La Puntilla, ElCuvillo y el ARI-04, por ser operaciones


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ARG-01 CANTARRANAS 6


ARG -06 EL BARRERO-HACIENDA LAS CATORCE

ARG -11 LAS BANDERAS-EL PALOMAR 2

ARG -16 LAS VEGUETAS

ARG -21 ALTOS DEL BERBÉN

ARG-02 EL CHINARRAL 1

ARG -07 HACIENDA DOS PALMERAS

ARG -12 LA BELLEZA

ARG-17 EL ALMENDRAL

ARG -22 LAS MARÍAS 2

ARG -03 VEGA DE LOS PÉREZ

ARG -08 LOS NARANJOS

ARG -13 MONTES DE OCA

ARG -18 BELLA BAHÍA

ARG-23 VENTA DURANGO

ARG -04 PAGO WINTHUYSSEN 2 Y LA CARIDAD 2

ARG -09 LAS MARÍAS

ARG -14 LA MANUELA

ARG -19 CAMINO VIEJO DE ROTA

ARG -24 LA OROPÉNDOLA 1


ARG -10 LA CERERÍA

ARG -15 LOS PERALES

ARG -20 BERBÉN


mayoritariamente terciarias, el ratio que se obtienees de 34,31 m2/vivienda, valor que refleja conmayor fidelidad el volumen destinado a comercio deproximidad.

Los criterios y objetivos de ordenación, así como las directricesy determinaciones de carácter vinculante para la formulacióndel planeamiento de desarrollo (Estudios de Detalle o PlanesEspeciales de Reforma Interior), de cada una de estas Áreas deReforma Interior se encuentran explicitadas de maneraparticularizada en las fichas del Anexo correspondiente de lasNormas Urbanísticas de la presente Revisión del Plan General deOrdenación Urbanística de El Puerto de Santa María.

cc.. LLaass ÁÁrreeaass ddee RReegguullaarriizzaacciióónn ccoonn ffiinneess ddee nnoorrmmaalliizzaacciióónn eeiinntteeggrraacciióónn uurrbbaannaa-aammbbiieennttaall ((AARRGG))..

Son áreas que proviniendo de una situación rural presentan, enla actualidad, un alto grado de consolidación de la edificación yen situación irreversible, pero que la nueva estructura generalplanteada les posibilita su incorporación a la misma. Suscarencias infraestructurales y dotacionales precisan ser cubiertasmediante actuaciones de integración urbana y mejoraambiental. Para ello se identifican estas áreas en suelo urbanono consolidado con la finalidad de lograr su normalización alresultar la mayor parte de las edificaciones existentescompatibles con el modelo territorial adoptado sin perjuicio deprever su adecuada urbanización y obtención de los suelospúblicos conforme a su posición.

Se delimitan un total de 48 áreas de regularización en suelourbano no consolidado. El presente Plan diferencia aquellas quecuentan con ordenación pormenorizada completa establecidapor el propio Plan General o bien remitidas a planeamiento dedesarrollo:

ARG-01 CANTARRANAS 6ARG-02 EL CHINARRAL 1ARG -03 VEGA DE LOS PÉREZARG -04 PAGO WINTHUYSSEN 2 Y LA CARIDAD 2ARG-05 CANTARRANAS 5ARG -06 EL BARRERO-HACIENDA LAS CATORCEARG -07 HACIENDA DOS PALMERASARG -08 LOS NARANJOSARG -09 LAS MARÍASARG -10 LA CERERÍA

ARG -11 LAS BANDERAS-EL PALOMAR 2ARG -12 LA BELLEZAARG -13 MONTES DE OCAARG -14 LA MANUELAARG -15 LOS PERALESARG -16 LAS VEGUETASARG-17 EL ALMENDRALARG -18 BELLA BAHÍAARG -19 CAMINO VIEJO DE ROTA ARG -20 BERBÉNARG -21 ALTOS DEL BERBÉNARG -22 LAS MARÍAS 2ARG-23 VENTA DURANGOARG -24 LA OROPÉNDOLA 1ARG -25 LA OROPÉNDOLA 2ARG -26 LA OROPÉNDOLA 3ARG -27 LA HERRADURAARG-28 HIJUELA DEL TIO PRIETOARG -29 ALMENDROS 2ARG-30 VALDEAZAHARESARG -31 SAN ANTONIOARG -32 EXTENSIÓN DEL SAUCEARG -33 CANTARRANAS OESTEARG -34 PRYCAARG -35 SIERRA SAN CRISTÓBALARG -36 PAGO WINTHUYSSEN 1ARG -37 PAGO SERRANO +LA ESTACADILLAARG -38 VEGUETAS 2-IMBRUSQUETA-LAS CEPAS-

ALBARIZASARG -39 VILLARANA DE LAS ARENILLASARG -40 CARRETERA DE SANLUCAR 1ARG -41 PAGO ALMAJAR-LA NEGRAARG -42 PAGO LAS ANIMASARG -43 CANTARRANAS 3ARG -44 HOYO 15ARG -45 CARRETERA DE SANLUCAR 2ARG -46 EL CARRILARG -47 LOS DESMONTADOS 1ARG -48 LOS DESMONTADOS 2


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ARG -31 SAN ANTONIO

ARG -36 PAGO WINTHUYSSEN 1

ARG -41 PAGO ALMAJAR-LA NEGRA

ARG -46 EL CARRIL

ARG -27 LA HERRADURA

ARG -32 EXTENSIÓN DEL SAUCE

ARG -37 PAGO SERRANO +LA ESTACADILLA

ARG -42 PAGO LAS ANIMAS

ARG -47 LOS DESMONTADOS 1

ARG-28 HIJUELA DEL TIO PRIETO

ARG -33 CANTARRANAS OESTE

ARG -38 VEGUETAS 2-IMBRUSQUETA-LAS CEPAS-ALBARIZAS

ARG -43 CANTARRANAS 3

ARG -48 LOS DESMONTADOS 2

ARG -29 ALMENDROS 2

ARG -34 PRYCA

ARG -39 VILLARANA DE LAS ARENILLAS

ARG -44 HOYO 15

ARG-30 VALDEAZAHARES

ARG -35 SIERRA SAN CRISTÓBAL

ARG -40 CARRETERA DE SANLUCAR 1

ARG -45 CARRETERA DE SANLUCAR 2

En el apartado 6.5 de esta Memoria de Ordenación se abordade manera complementaria al presente apartado la justificaciónde las decisiones de ordenación y gestión de las áreas deregularización.

En lo que ahora interesa destacar cabe señalar que lametodología adoptada por el presente Plan General paraestablecer la estrategia de ordenación (pormenorizar o diferir ala redacción de un Plan Especial) a instrumentar en las Áreasde Regularización con fines de normalización e integraciónambiental ha sido:

• Identificar el nivel de consolidación edificatoria del sueloapto para ser edificado proponiendo la interiorización delas reservas dotacionales a exigir cuando el volumen desuelo vacante presente una proporcionalidad y cuantíasuficiente.

• Diagnosticar el nivel de dispersión del suelo aún noconsolidado por edificación, al objeto de valorar lafactibilidad de ordenar ámbitos de concentracióndotacional que se constituyan en áreas de centralidad enel interior de las áreas a regularizar.

• Caracterización parcelaria del suelo vacante. En estesentido, la existencia de situaciones de microparcelacióndificulta la localización de suelos dotacionales y minimizala eficiencia de los equipamientos a implantar,desnaturalizándose, en gran medida, uno de losprincipales objetivos de la normalización, sin olvidar laenorme complejidad que introduce esta casuística paradesarrollar la gestión urbanística de la actuación.

En aplicación de estos criterios metodológicos la ordenacióndiseñada por la Revisión del Plan General de OrdenaciónUrbanística para la normalización e integración urbano-ambiental de las Áreas de Regularización, presenta la siguientecaracterización:

1. Se opta por diferir la ordenación pormenorizada del Áreaa la formulación del preceptivo Plan Especial, cuando elsuelo vacante existente en el interior de la misma presentauna proporcionalidad y unas condiciones de posiciónque se entienden idóneas para localizar las reservasdotacionales de carácter local exigidas permitiendo suagrupamiento al objeto de generar microcentralidades y

espacios de relación que faciliten la legibilidad del espaciourbano resultante donde desarrollar funciones deproximidad que reduzcan la cautividad de estas áreasrespecto a las zonas centrales de la ciudad. Además, lascondiciones de consolidación y de parcelación existentespermiten que el preceptivo Plan Especial valore, en sucaso, incluir ofertas tipológicas distintas a la viviendaunifamiliar aislada- al objeto de enriquecer el paisajeurbano resultante promoviendo una cierta texturaresidencial- y de funciones no residenciales (comercio deproximidad) que incrementen el equilibrio funcional delárea.

2. Aportar la ordenación detallada en aquellas Áreas donde,además de presentar un elevado nivel de consolidación(en la mayor parte de los ámbitos incluidos en estacategoría el suelo apto para ser edificado se encuentraconsolidado en más del 85%. En cualquier caso, enninguna de ellos el porcentaje de suelo edificado esinferior al 75% de la totalidad del suelo apto), el suelovacante presenta un elevado nivel de dispersión espacialy se caracteriza por una excesiva microparcelación. Laconjunción de estos factores inviabiliza la incorporación delas reservas dotacionales en el interior de estos ámbitos encondiciones mínimas de eficiencia funcional, centralidadgeográfica y concentración espacial. Por ello, el criterioadoptado en la Revisión del Plan General es posibilitar laconsolidación residencial del suelo vacante e instrumentaruna estrategia de gestión que permita la obtenciónsolidaria- en la que participarán la totalidad de las áreasde regularización con ordenación pormenorizada- deáreas dotacionales exteriores de cierta escala superficial(manteniendo una proporción entre suelo dotacional yedificabilidad lucrativa similar a la de las áreas deordenación diferida) que gocen de una equilibradaubicación en la estructura urbano-territorial en posicionesrazonablemente próximas a estas Áreas de Regularización(para que ayuden a cubrir adecuadamente los importantesdéficits dotacionales existentes en las mismas) y unaóptima accesibilidad desde distribuidores viariosprimarios.

En función de su proximidad territorial se integran en cincoáreas de reparto, con adscripción de dotaciones próximas,con unos niveles de cesión homogéneos en función delaprovechamiento atribuido, con un criterio de


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aproximadamente 35 m2 de suelo de espacios libres ydotación por cada 100 m2t de edificabilidad. En estesentido aquellas áreas de regularización que cuentanproporcionalmente con mayor número de parcelasedificables, porque proporcionalmente la incidencia delviario interior es menor (debido a la configuraciónparcelaria de la que parten), tendrán proporcionalmentemayores cargas de espacios libres y dotaciones exteriores,porque el total del aprovechamiento resultante en el áreade regularización es mayor, aún cuando la atribución de laedificabilidad neta a las parcelas en todas las áreas deregularización es similar al haberse optado por atribuiruna tipología de unifamiliar aislada similar.

Evidentemente además de la carga exterior atribuida acada área de regularización, deben ceder los terrenosprecisos para el sistema viario (en el caso de que no seanpúblicos en la actualidad).

3. Existe una casuística singular respecto a los criterios antesexpuestos para abordar la regularización de estosasentamientos. Se trata de determinados ámbitos deregularización adyacentes a la Variante de Rota (A-491)donde, pese a presentar un nivel de consolidaciónsuficiente para proceder a su ordenación detallada ycompleta, se ha optado por diferir su ordenaciónpormenorizada a la formulación de un Plan Especial conla finalidad de acometer de manera particularizada lasolución a la problemática sobre la amplitud de la zonade no edificación de la citada carretera y la posibilidad,con carácter excepcional, de promover su disminuciónconforme a lo regulado en el artículo 56.4 de la Ley8/2.001 de 12 de Julio de Carreteras de Andalucía porentender que podrían concurrir las circunstanciasespeciales a las que se refiere el citado artículo.

DDee llooss ddaattooss ddee llaass áárreeaass ddee rreegguullaarriizzaacciióónn ddeell ssuueelloo uurrbbaannoo nnooccoonnssoolliiddaaddoo rreefflleejjaaddooss eenn eell AAnneexxoo ddeell pprreesseennttee CCaappííttuulloo ppuueeddeenneexxttrraaeerrssee llaass ssiigguuiieenntteess ccoonncclluussiioonneess::

• La superficie total del suelo urbano no consolidadoincluido en Áreas de Regularización es de 4.369.634 m2.La ocupación irregular por asentamientos residenciales delsuelo no urbanizable de El Puerto de Santa María quepresentan condiciones de consolidación edificatoriasuficientes para poder ser clasificados como suelo urbano,

representa casi el 70% del nuevo suelo urbanizablesectorizado con uso global residencial y residencialturístico previsto en la presente Revisión. Este dato dacuenta del volumen alcanzado por este fenómeno y laproblemática que introduce para conseguir un modelo deciudad racional y eficiente. De esta superficie total, el81,32% (3.553.451 m2) se corresponden con áreas deordenación diferida; es decir aquellas que puedeninteriorizar el nivel mínimo de reservas dotacionales paraasegurar índices razonables de calidad urbana.

• El número máximo de viviendas previsto en las Áreas deRegularización es de 4.440; De estas viviendas 3.591, el80,87 %, son existentes. Por tanto, el volumen de nuevocontenido residencial que permite la capacidad deacogida de estos asentamientos es 849 viviendas.

• Del número máximo de nuevas viviendas propuestas (849viviendas), las incluidas en estas áreas integrantes delZERPLA II, que son el ARG-1, ARG-5, ARG-29, ARG-30,ARG-31, ARG-32, ARG-33, ARG-41, ARG-43, ARG-44 YARG-45, son 168 nuevas viviendas.

En consecuencia, las viviendas contabilizables de estasáreas de regularización de suelo urbano no consolidado aefecto Norma 45 POTA, son 681 viviendas.

• La máxima edificabilidad contemplada asciende a865.539 m2 de techo edificable. De esta cantidad692.364 m2, un 80 % del total, se corresponde conedificabilidad vinculada a edificaciones existentes. Porconsiguiente la edificabilidad vinculada a nuevasedificaciones es de 173.175 m2, el 20 % del total. De estanueva edificabilidad, 19.136 m2t se destinan a serviciosterciarios y/o equipamiento privado, lo que representa el11% de la nueva edificabilidad propuesta para las Áreasde Regularización, siendo el resto de edificabilidaddestinada al uso residencial.

• El volumen de reservas dotacionales y de espacios libresnecesarios para paliar la sintomatología carencial quepresentan las Áreas de Regularización se cifra en,aproximadamente, 302.938 m2 (resultado de aplicar a laedificabilidad total el parámetro de 35 m2 de suelodotacional/100 m2 de techo edificable), es decir un 6,9%de la superficie total de las Áreas de Regularización.


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• Otro dato que ayuda a visualizar la hipoteca que supone,para la construcción del modelo de ciudad previsto, elfenómeno de ocupación irregular del suelo nourbanizable es el déficit que produce en materia devivienda protegida. En efecto, el desarrollo reglado de unvolumen residencial similar al que ofrecen las Áreas deRegularización debería haber aportado a la ciudad untecho edificable destinado a este tipo de vivienda de,aproximadamente, 253.920 m2. En cualquier caso, ydado que para el cómputo de la edificabilidad destinadaa vivienda protegida se detrae el techo edificablevinculado a las viviendas existentes en estosasentamientos, el "déficit legal" que incorporan asciendea 46.211,70 m2 de techo edificable, que habrán de sercompensados en otras áreas y sectores, principalmente delsuelo urbanizable sectorizado.

dd.. ÁÁmmbbiittooss IInnccrreemmeennttooss ddee AApprroovveecchhaammiieennttooss..

Las áreas que representan ámbitos de incremento deaprovechamiento en relación con las condiciones edificatorias yde usos establecidas en el PGOU de 1992. Con caráctergeneral se trata de significativas parcelas edificables del suelourbano que provenían del suelo urbano no consolidado, delurbanizable o del no urbanizable del PGOU de 1992 que hanquedado plenamente integradas en la trama urbana y, en granmedida, ya edificadas con usos propios urbanos (restaurante,gasolinera, colegio privado etc), pero cuyo reconocimientodirecto por esta Revisión como parcelas de urbano consolidadono puede estimarse en la medida que dichas instalacionesnacieron bajo un régimen de suelo diferente y el reconocimientode esas edificabilidades (incluso mejorando las materializadas) yusos urbanos representa una gran plusvalías y un considerableincremento de aprovechamiento urbanístico, debiendo por ellopermitir al menos el rescate del 10% de la diferencia deaprovechamientos para la colectividad, sin precisar deberes decesión dotacional en la medida que son actuaciones para usossingulares (generalmente vinculados a los servicios terciarios) deinstalaciones ya existentes.

En otros casos se trata de parcelas del suelo urbano consolidadopero con usos industriales y de equipamientos que se entiendeninadecuados por su posición, y que se pretende la renovaciónprogresiva con una mejora de aprovechamientos a través de uncambio de uso equilibrado y con una edificabilidadproporcionada.

El presente Plan delimita en esta tipología de actuación en lossiguientes ámbitos:

AIA-1. LA ANGELITA. AIA-2 CALLE GALEÓN.AIA-3 CAMINO DEL SARMIENTOAIA-4 CENTRO INGLÉS.AIA-5 LAS PALMASAIA-6 EL FAROAIA-7 CASINO-BAHÍA.

En el caso de la AIA-1, se trata de una instalación de serviciosterciarios existente cercana al sector de suelo urbano noconsolidado El Caracol, y colindante a áreas de regularización.Ello provoca que su integración en el nuevo modelo de ciudadresulte incuestionable, reconociéndose el uso de serviciosterciarios.

El caso de la AIA-2 afecta a un suelo urbano consolidado que,en el Plan General que se revisa, cuenta con la calificación deEquipamiento Privado. La inexistencia de iniciativa alguna, en elperiodo de vigencia del Plan, para el desarrollo de esta actividadha aconsejado promover una nueva calificación residencial másacorde con la vocación urbanística del área de ciudad en la quese inserta. Con una tipología de zona de ordenanzas CJ.2, perolimitando la edificabilidad al 0,3 m2t/m2s, y conservando partede la parcela con la calificación de equipamiento privado.Evidentemente, esta decisión de alteración puntual del uso, leotorga un incremento de aprovechamiento, lo que implica suinclusión en el suelo urbano no consolidado al objeto decontribuir a la participación de la colectividad en las plusvalíasgeneradas por esta nueva calificación. Para la disposición delvolumen edificable deberá redactarse un Estudio de Detalle a finde liberar una gran parte del suelo con destino a espacio libreprivado protegiendo los arboles de interés existentes.

El área de incremento de aprovechamiento AIA-03 afecta a unaparcela enclavada en la urbanización Las Viñas que cuenta concalificación de industrial. Actualmente se destina al servicio demantenimiento de carreteras de la Junta de Andalucía. Seentiende necesario promover la relocalización de esta actividaddado el carácter claramente residencial que presenta este sectorde la ciudad, reforzado con la operación de reforma interiorplanteada en las actuales instalaciones de RENFE. Para ello seplantea promover su calificación como residencial planteandouna caracterización tipológica (CJ-3), si bien limitando su


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AIA-1. LA ANGELITA. AIA-2 CALLE GALEÓN. AIA-3 CAMINO DEL SARMIENTO

AIA-4 CENTRO INGLÉS. AIA-5 LAS PALMAS AIA-6 EL FARO AIA-7 CASINO-BAHÍA.

edificabilidad al 0,5 m2t/m2s, que se integre razonablementeen las constantes escénicas y paisajísticas del entorno urbano.Como consecuencia de ser una parcela actualmente vinculada aun servicio público, no se establece la programación de estaactuación permitiendo el desarrollo ordinario de este serviciohasta tanto cumpla con su finalidad, si bien el destino futuro dela edificabilidad residencial se vincula a la vivienda protegida.Deberá redactarse un Estudio de Detalle a fin de disponer elvolumen edificable en el interior de la parcela.

El AIA-4 CENTRO INGLÉS supone el reconocimiento comoparcela del suelo urbano de las actuales instalaciones del CentroInglés parcialmente edificadas en terrenos que tenían laconsideración de suelo no urbanizable en el PGOU de 1992. Seposibilita la ampliación del centro actual para cubrir lasnecesidades de modernización y mejora del mismo, si biendeberá elaborarse un Estudio de Detalle que asegure que elnuevo volumen edificable no se implante en las zonas arboladasde interés.

AIA-5 LAS PALMAS, se corresponde con la gasolinera ycomercio vinculado, que por ser un uso singular, se aconseja noincorporarlo en las actuaciones sistemáticas previstas en lacolindancia (el ARI-04 y el SUS R-12)

AIA-6 EL FARO se corresponde con los terrenos de lasactuales instalaciones del restaurante El Faro, de igual forma,por tratarse de un uso singular, se aconseja no incorporarlo enlas actuaciones sistemáticas previstas en la colindancia el SUS R-12. Se procede a corregir la propuesta del nuevo enlace viariode entronque al nudo de Pinar del Oasis-Hospital a fin de que laafección a la parcela sea la menor posible y sin afectar aedificaciones, y con garantía de eficiencia viaria.

AIA-7 CASINO-BAHÍA, se corresponde con las actualesinstalaciones del Casino que se encontraban localizadas en elinterior de una unidad de ejecución del suelo urbano noconsolidado del PGOU de 1992. Se posibilita la ampliación delas actuales instalaciones para usos de servicios terciarios, eidentificando la zona no edificación en el interior de la parcela.

ee.. AAccttuuaacciioonneess UUrrbbaanniizzaaddoorraass NNoo IInntteeggrraaddaass, en suelo urbano noconsolidado e incluidas en Áreas de Reparto. Se trata deActuaciones Aisladas (AA), que podrán ser de Equipamiento, deEspacios Libres y de Viario.

El Plan establece un total de 25 Actuaciones Aisladas, cuyosobjetivos de ordenación son:

AA-01 Espacio Libre C/ La Mora.AA-02 Parque del Litoral -04.AA-03 Parque del Litoral 01.AA-12 Conexión C/Javier Merrello-Azucena AA-24 Viario C/ Océano Índico

Conjunto de Actuaciones localizadas en el litoral de la CostaOeste, en suelos adyacentes al dominio público marítimo-terrestre clasificados como urbano por el Plan General que serevisa. El objetivo principal de éstas se centra en obtener estossuelos con la finalidad de conformar un Parque Público Litoralcontinuo que reconozca todo el frente marítimo entre el Área deLa Puntilla y El Manantial. Al tiempo estas acciones contribuirána mejorar los accesos públicos al litoral, especialmente, en elámbito de Las Redes.

AA-04 Equipamiento Avda. La Libertad.

Operación que incide en mejorar los niveles de equipamientosde ámbitos de la cuidad consolidada. En este caso se trata deun resto de parcela a obtener para completar la manzana deequipamiento público localizada en el borde occidental de labarriada de Crevillet, dando frente a la Avenida de La Libertad.Se adscribe la actuación al área de reparto en la que seencuentra el ARI 06 Las Marías

AA-05 Ampliación Parque del Cementerio.

Ampliación del Parque Urbano previsto en los suelos del actualcementerio. Se trata de una actuación de gran repercusión enel modelo de ciudad ya que se vincula a la dotación de unaparcamiento de rotación constitutivo de la red prevista paragarantizar la adopción de patrones de movilidad sostenible enel ámbito de la ciudad central. A efectos de gestión del suelo seadscribe al área de reparto del sector de suelo urbano noconsolidado El Caracol SUNC-6.

Esta actuación AA-05 es un complemento de la actuación dereurbanización del SGEL-PU 14.1 Parque Cementerio, si bienesta última queda fuera de programa condicionada al efectivotraslado al cementerio actual a la posición establecida comopreferente por esta Revisión SG-EL-19 en la zona de La SierraSan Cristóbal u a otra posición en terrenos del suelo no


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AA-01 Espacio Libre C/ La Mora. AA-02 Parque del Litoral -04. AA-03 Parque del Litoral 01. AA-04 Equipamiento Avda. La Libertad. AA-05 Ampliación Parque del Cementerio.

AA-06 Reurbanización Ronda del Ferrocarril RV-B-3.5. AA-07 Reconfiguración entorno Monasterio. AA-08 Conexión Ronda Ferrocarril y entornoMonasterio de La Victoria -1

AA-09 Conexión Ronda Ferrocarril y entornoMonasterio de La Victoria -2

AA-10. Área Dotacional. Las Marías

AA-11 Área Dotacional 2. Rompeserones AA-12 Conexión C/Javier Merrello-Azucena AA-13 Espacio Libre. La Herradura AA-14. Área Dotacional. Cantarranas

urbanizable de carácter rural o natural si aquella actuación esdesaconsejada en función del estudio de evaluación ambiental.

AA-06 Reurbanización Ronda del Ferrocarril RV-B-3.5.

Esta Actuación Aislada del suelo urbano no consolidado, que deforma coordinada con otras actuaciones en tramos de estaRonda adscritas a otras categorías de suelo pretenden completarel arco occidental de la Ronda del Ferrocarril. Como ya hemoscomentado esta arteria viaria estructurante se constituye en laprincipal alternativa para el encauzamiento, hacia la red deaparcamientos de rotación propuesta, de los flujos motorizadoscuyo destino es el área central de la ciudad. Por lo tanto lainstrumentación de una gestión eficaz que posibilite unaobtención ágil de estos suelos resulta imprescindible. Se adscribeal área de reparto en que se encuadra el ARI 07 RENFE.

AA-07 Reconfiguración entorno Monasterio.AA-08 Conexión Ronda Ferrocarril y entorno Monasterio de

La Victoria -1AA-09 Conexión Ronda Ferrocarril y entorno Monasterio de

La Victoria -2

Estas actuaciones aisladas del suelo urbano no consolidadoconforman el arco oriental de la Ronda del Ferrocarril quediscurre entre el enlace con la travesía de la N-IV, el área de laEstación ferroviaria y el Monasterio de la Victoria. Se trata deuna intervención prevista en el Plan General del 92. La presenteRevisión, manteniendo las condiciones del trazado de este arcoviario modifica sustancialmente su carácter y funcionalidad alsuprimir gran parte de la capacidad circulatoria con la que fueconcebida originalmente para incrementar sus condicionesambientales y evitar afección alguna en el tejido urbanoadyacente. Todo ello en consonancia con los nuevos patrones deaccesibilidad motorizada a la Ciudad Central que se establecendentro de la estrategia de movilidad sostenible diseñada por laRevisión del Plan General, donde el Entorno del Monasterio dela Victoria se constituye en un Intercambiador modal primario delnuevo modelo de ciudad y el arco occidental de la Ronda delFerrocarril (entre la travesía de la N-IV y la antigua carretera deRota) y la Avenida de Valdelagrana en los distribuidores viariosprincipales de los flujos exteriores a la Ciudad Centralencauzándolos hacia el sistema de aparcamientos de rotaciónpropuesto (Antiguo Cementerio, Plaza de Toros, Pozos Dulces yMargen Izquierda del Río Guadalete).

La obtención de las actuaciones aisladas AA-07 y AA-08 seadscriben al área de reparto en la que se integra el ARI-08MONASTERIO DE LA VICTORIA. Y La AA-09 se adscribe al áreade reparto del SUNC-06.

AA-10.1 Área Dotacional. Las MaríasAA-10.2 Área Dotacional . Las MaríasAA-11 Área Dotacional 2. RompeseronesAA-13 Espacio Libre. La HerraduraAA-14.1 Área Dotacional. CantarranasAA-14.2 Área Dotacional . CantarranasAA-21. Área Dotacional Vega de Los Pérez.AA-22. Espacio Libre en La Oronpéndola.

Este paquete de Actuaciones Aisladas del suelo urbano noconsolidado configura el volumen de reservas dotacionales,exteriores a las Áreas de Regularización, a obtener por aquéllasa las que no se les ha impuesto (o resulta insuficientes lasinteriores) cargas de cesión interior por presentar un elevadonivel de consolidación edificatoria (Áreas de Regularizaciónordenadas pormenorizadamente por la Revisión del PlanGeneral más las Áreas con ordenación diferida adyacentes a laA-491). Estas Actuaciones Aisladas presentan las siguientescaracterísticas:

a. Se trata de áreas de superficie amplia capaces dealbergar una oferta significativa y diversificada deequipamientos, espacios libres y zonas verdes.

b. Su localización responde a dos criterios básicos:distribución equilibrada en el modelo de ciudadpropuesto y proximidad a las Áreas de Regularizacióncuyos déficits pretende paliar la oferta dotacional aimplantar. En este sentido, conviene puntualizar que,además de estas áreas dotacionales- en aplicación delprincipio de dotación cruzada- el volumen de reservasdotacionales (de carácter local y general) del suelourbanizable va a contribuir de manera decisiva a laresolución de las carencias en materia de equipamientos yespacios libres que presentan las áreas de regularizaciónhasta alcanzar unos estándares razonables de calidadurbana.


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AA-15 Ciudad Deportiva. La Puntilla. AA-16 Espacio Libre C/ Granja San Javier. AA-17 Compleción Rotonda Avda. Valencia.

AA-18 Conexión A-491 ronda periurbana tramo 1. AA-19 Conexión A-491 ronda periurbana tramo 2. AA-20 Ampliación Nudo Camino del Juncal. AA-21. Área Dotacional Vega de Los Pérez.

AA-22. Espacio Libre en La Oronpéndola. AA-23 Viario C/Sarmiento. AA-24 Viario C/ Océano Índico

AA-15 Ciudad Deportiva. La Puntilla.

Se trata de las actuales instalaciones deportivas municipalesexistente en terrenos de la Autoridad Portuaria, y cuya cesiónformal de terrenos se vincula a la gestión del ARI-11 La Puntilla.

AA-16 Espacio Libre C/ Granja San Javier.

Obtención de una parcela en la C/ Granja San Javier con lafinalidad de posibilitar la compleción el acerado lateral arboladodel tramo de la travesía de la N-IV que discurre entre el enlacecon la Ronda del Ferrocarril y el Monasterio de La Victoria. Apesar de su escasa incidencia se trata de una actuaciónimportante para incrementar la capacidad ambiental de estaarteria estructurante y para coadyuvar a recuperar el caráctersimbólico y referencial que se pretende aportar del espaciopúblico que arropa el Área de Centralidad del Monasterio de laVictoria y la Estación Ferroviaria.

AA-17 Compleción Rotonda Avda. Valencia.

Obtención de una parcela edificada del suelo urbano, con lafinalidad de resolver adecuadamente el enlace entre la Avenidade Valencia y la Ronda urbana que formaliza el límite sur de laoperación residencial de La Florida. Se trata de una actuaciónvital para garantizar una accesibilidad rodada racional yeficiente a este sector urbano.

AA-18 Conexión A-491 ronda periurbana tramo 1.AA-19 Conexión A-491 ronda periurbana tramo 2.AA-20 Ampliación Nudo Camino del Juncal.

Son actuaciones de viarios vinculadas a los desarrollos de lossectores de suelo urbano no consolidado de uso global deactividades económicas previstos en el entorno de El Paseo yCamino el Juncal.

AA-23 Viario C/Sarmiento.

Es el viario al actual centro de mercancías, en el interior de laBarriada Las Viñas, y que se presenta como una actuacióncomplementaria al ARI 07.

AA-25 Sistema General SG-EQ-28. Estación de Autobuses.

Se trata del suelo integrante del Intercambiador de la Estación deAutobuses colindante a la actual Estación FFCC de pasajeros. Seadscribe a efectos de obtención, al área de reparto del ARI 08.

ff.. SSuueelloo uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo ddee ccaarráácctteerr ttrraannssiittoorriioo..

Pertenecen a la categoría de Suelo Urbano No Consolidado concarácter transitorio y hasta tanto se proceda a la culminación delas obras de urbanización vinculadas a los mismos, los siguientesámbitos de ordenación y ejecución sistemática (unidades deejecución) que provienen de áreas de reforma interior o sectorescon actividad de ejecución iniciada conforme a las previsionesdel PGOU anterior, derogado por esta propia Revisión:

Áreas de Reforma Interior de carácter transitorio:

ARIT 01. Caja de Agua. API-R-03: Plan Especial PERI CC-17.ARIT 02. Santa Clara. API-R-04: Plan Especial PERI Santa

Clara.ARIT 03. Jardín del Cano. ARIT 04. Santa Catalina. API-05: Plan Especial PERI CO-7

Santa Catalina.ARIT 05. Gaonera: con Estudio de Detalle aprobado.

(ED.CC-13)ARIT 06. Plaza de Los Jazmines. API- R-06.ARIT 07. La China. API-R-07.

No obstante, el ámbito correspondiente al Plan Especial de LaChina, se reconoce como suelo urbano no consolidado enproceso de ejecución o transitorio de manera condicionada aque antes de la entrada en vigor del presente Plan General seproceda a la aprobación definitiva de su Plan Especial y se iniciesu proceso de gestión urbanística. En otro caso, la unidad deejecución UE-1 (en la que se prevén 417 viviendas) tendrá laconsideración plena de suelo urbano no consolidado pendientede ejecución, debiendo ajustarse plenamente al régimen jurídicoestablecido para esta categoría.

Con carácter general, estas áreas se reconocen como Ámbitosde Planeamiento Incorporado.

No obstante, en API- R-05_ARIT 04. Santa Catalina (cuyoplaneamiento asumido es el Plan Especial PERI CO-7 SantaCatalina aprobado definitivamente el 04-07-2003), por el


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ARIT 02. Santa Clara. API-R-04: Plan Especial PERI SantaClara.

ARIT 03. Jardín del Cano. ARIT 04. Santa Catalina. API-05: Plan Especial PERI CO-7Santa Catalina.

ARIT 01. Caja de Agua. API-R-03: Plan Especial PERI CC-17.

ARIT 05. Gaonera: con Estudio de Detalle aprobado.(ED.CC-13)

ARIT 06. Plaza de Los Jazmines. API- R-06. ARIT 07. La China. API-R-07.

presente Plan General se procede a incorporar expresamente lassiguientes alteraciones en la ordenación del citado Plan Especial:la eliminación de la rotonda prevista en Avda. de la Libertad, laeliminación de las dos viviendas previstas en el Plan Especialacumulando la edificabilidad asignada a las mismas alequipamiento privado, y la previsión de una mejora del sistemade espacios libres que se identifica en los planos de ordenaciónpormenorizada completa de esta Revisión.

Asimismo el Ámbito de Planeamiento Incorporado API- R-06_ARIT 06. Plaza de Los Jazmines debe precisarse que elplaneamiento asumido son las condiciones de ordenación delPGOU de 1992 para el ámbito del Estudio de Detalle Plaza delos Jazmines, sin perjuicio de considerar conforme a losobjetivos de esta Revisión, el uso hotelero incluida en elexpediente de Modificación Puntual del PGOU aprobadoprovisionalmente el 04-07-2002, sin perjuicio de que proceda ala adopción de los parámetros de edificabilidad conforme a lasexigencias de la Consejería competente en materia depatrimonio histórico.

Los Sectores de suelo urbano no consolidado transitorios, o enproceso de consolidación, son, identificados como S-SUNC-T, yse corresponde con:

• SUNCT 01. Bahía Blanca. API- R-08: Plan Parcial PP- CO-1, que cuenta con proyecto de reparcelación y obras deurbanización en avanzado estado de ejecución, suficientespara su reconocimiento como urbano no consolidado.

• SUNCT 02. Golf Vistahermosa. API- R-09: PAU y PlanParcial PAU- CO-1: aprobado definitivamente el 04-07-2003, que cuenta con proyecto de reparcelación y obrasde urbanización en avanzado estado de ejecución,suficientes para su reconocimiento como urbano noconsolidado.

Asimismo tienen la consideración de áreas de regularizacióntransitorias, los siguientes ámbitos de EMAS del PGOU de 1992en el que se ha procedido al inicio de las obras de urbanización,sin que hayan culminado y estando pendiente su recepción:

ARGT-01. Arenas Cárdenas.ARGT-02. La Caridad.ARGT-03. La Valenciana.ARGT-04. Los Romanos.

ARGT-05. Rompeserones.ARGT-06. Serones

El presente Plan General asume las actuaciones reparcelatoriasaprobadas, sin perjuicio de la recoger ajustes puntuales en laordenación pormenorizada derivado de la adecuación alterritorio de la ejecución de las obras de urbanización. Lafinalización de las obras de urbanización, y en su caso, de otrosdeberes pendientes, deberá realizarse en el plazo máximo de unaño desde la entrada en vigor del presente Plan.

3.2.3. LA GESTIÓN DEL SUELO URBANO

AA.. DDEELLIIMMIITTAACCIIÓÓNN DDEE ÁÁRREEAASS DDEE RREEPPAARRTTOO EENN SSUUEELLOO UURRBBAANNOONNOO CCOONNSSOOLLIIDDAADDOO..

En principio, y de conformidad con la LOUA, la totalidad delsuelo urbano no consolidado puede estar incluido en una o variasÁreas de Reparto. En estas Áreas de Reparto pueden quedar incluidoslos Sistemas Generales que cuenten con esta clasificación de suelo obien que queden adscritos a la misma. En el caso de que los terrenosde Sistemas Generales tengan la clasificación de urbano, quedaránincluidos en las Áreas de Reparto del suelo urbano no consolidado.

Se puede excepcionar una parte del suelo urbano noconsolidado de su inclusión (o adscripción) en Áreas de Reparto. Estaposibilidad viene contemplada en el art 58.2, en el que se determinaque el Plan General puede excluir de las áreas de reparto los terrenosdel Suelo Urbano no consolidado a que se refiere el artículo 45.2 B b)(las Áreas de incremento de aprovechamiento) que no quedenincluidos en Unidades de Ejecución. En este supuesto (suelo urbanono consolidado excluido de Áreas de Reparto) se encuentran las Áreasde Incremento de Aprovechamiento identificadas en la presenteRevisión del Plan General de Ordenación Urbanística. La justificaciónde esta exclusión obedece al hecho de tratarse de actuacionessingulares, con una edificabilidad proporcionada, en la mayoría de loscasos se trata del reconocimiento de instalaciones de serviciosterciarios o equipamientos privados ya existentes (cuando provienen deterrenos con clasificación de suelo urbanizable o no urbanizable), obien cuando se realiza una propuesta de alteración del uso anteriorpara que sea asumida en el futuro de manera progresiva y sinnecesidad de establecer una programación.


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SUNCT 02. Golf Vistahermosa

SUNCT 01. Bahía Blanca. API- R-08


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ARGT-01. Arenas Cárdenas. ARGT-02. La Caridad. ARGT-03. La Valenciana.

ARGT-04. Los Romanos. ARGT-05. Rompeserones. ARGT-06. Serones

En este caso, dispone el párrafo segundo del mencionadoprecepto, que el diez por ciento de participación del Municipio en lasplusvalías se aplicará sobre el aprovechamiento objetivo. Pero en estecaso, esta determinación imposibilita la aplicación de lasTransferencias de Aprovechamientos Urbanísticos en los casos deinexistencia de Áreas de Reparto. Si no existe Área de reparto, elaprovechamiento objetivo es el que sirve de referencia para aplicar el90%, y no existe más deber que el de cesión del 10%, las relaciones seproducen exclusivamente entre el propietario de una parcela y laAdministración, sin que exista una comunidad más amplia deinteresados, que de origen a la generación de excesos y defectos deaprovechamientos.

En el suelo urbano no consolidado la delimitación del Área deReparto realizada en el planeamiento general puede ajustarse por losplaneamientos de desarrollo (Plan Especial o Plan Parcial) excluyendode ella los terrenos para los que estas figuras de desarrollo mantenganlas condiciones de edificación existentes. Este supuesto se refiere a laalteración del ámbito del Área de Reparto por el planeamiento dedesarrollo y está contemplado en el art 58.3. En este caso, determinaeste precepto, que para los restantes terrenos (es decir para los que sealteran sus condiciones de edificación existentes) se aplica elaprovechamiento medio fijado por el planeamiento general.

Aun cuando la LOUA otorga libertad a la Administración para lafijación del número de áreas de reparto y delimitación de las mismasen el suelo urbano no consolidado, no puede entenderse que estalabor puede acometerse de forma arbitraria sino que debe quedarjustificada en criterios racionales y conforme a la política urbanísticaque pretenda desarrollar.

El criterio general establecido para la delimitación de Áreas deReparto en el suelo urbano no consolidado de El Puerto de Santa Maríaha sido, en primer lugar diferenciar las áreas de reparto de cada unade las tipologías de intervención (sectores SUNC, áreas de reformainterior y áreas de regularización) excepto las actuaciones aisladas(AA), que por ser actuaciones de suelo público, y por tanto, nogeneradoras de aprovechamientos lucrativos, deben adscribirse aáreas de reparto de alguna de las anteriores actuaciones.

Excepto este supuesto, se ha renunciado al establecimiento deáreas de reparto integradas por actuaciones de naturalezadiferenciada. Y es que cada una de las diversas tipologías responde aun modo de intervención diferente por serlo sus funciones urbanas ymotivaciones. No es lo mismo una actuación de renovación urbana(ARI) que una actuación de nueva urbanización, y a su vez, en ésta

clase, hay que diferenciar, los casos en los que pretende desarrollarseuna actuación de urbanización para su integración en el desarrollo decrecimiento futuro de la ciudad (Sector de SUN), que el caso de laactuación de urbanización con la finalidad de regularización -ARG-(dotar de servicios y equipamientos en la proporción adecuada a lasedificaciones existentes). Y tampoco tienen la misma naturaleza losámbitos de incrementos de aprovechamientos (actuaciones dedotación a los efectos de la TRLS08).

En segundo lugar, se diferencian las áreas de reparto en funcióndel uso global atribuido. Y es que las actuaciones de renovación deuso global de actividades económicas, en el suelo urbano noconsolidado, tienen una dimensión y características propias diferentesa las de uso global residencial, sin que en esta clase de suelo puedanatribuirse coeficientes de ponderación ajustados a los diversos usosglobales.

En tercer lugar, dentro de las diversas tipologías y uso globalhomogéneo, se procura integrar en la misma área de reparto lasdiversas actuaciones que se presentan en la misma zona territorial. Porello se unifican cuando cuentan con idénticas finalidades, uso globaly posición territorial. No obstante, en las áreas de reforma interior confines de renovación urbana no puede lograrse este objetivo unificadoren la medida que el valor de posición y los costes de edificaciones yactividades actuales en cada una de ellas no pueden ser objeto deredistribución por ser costes que cada ámbito debe asumir de maneraautónoma.

En consecuencia, aplicando estos criterios resulta lo siguiente:

1º. Todos los sectores de SUNC, son áreas de repartoindependientes.

La adscripción de actuaciones aisladas se realiza en aquellossectores en los que, en función de su localización territorial y sucondición estratégica para la construcción del modelo deciudad propuesto, la Revisión del Plan General apuesta porinstrumentar una "densificación urbana cualificada" al objeto deconformar nuevas áreas de centralidad periférica que incidan enel reequilibrio funcional de la ciudad. Esta estrategia deordenación conduce a la adopción de un contenido urbanísticocon una cierta diversificación funcional en la que tenganacomodo una amplia oferta residencial, con especial incidenciaen la vivienda protegida, y actividades no residenciales de altovalor añadido (servicios terciarios, reforzamiento de la ofertaturística, etc). En esta situación se encuentra el sector S-SUNC-


171


06 El Caracol, operación de gran relevancia para restituir, entérminos de calidad espacial, equilibrio funcional y significaciónformal, el sector periférico adyacente al trazado de la Ronda delFerrocarril.

En cambio, los sectores de Cantarranas no precisan adscribiractuaciones aisladas vinculadas porque cuenta con unaprovechamiento medio inferior, pero similar a las actuacionesde regularización en la medida que gran parte de los objetivosde ordenación de aquellos sectores son también denormalización, contando en su interior con los nivelesdotacionales suficientes en función de la edificabilidad eintensidad asignada. Los aprovechamientos medios resultante delos tres sectores, son similares.

Asimismo, el sector SUNC 12 (La Salud) es una pequeñaactuación con una edificabilidad y densidad proporcionada asus condiciones ambientales, por lo que debe constituir un áreaindependiente.

Asimismo, los sectores de crecimiento norte (SUNC-04 y SUNC05), se encuentran en una posición intermedia de atribución deaprovechamientos congruente con las finalidades de ordenaciónque lo caracterizan, de una parte con el objetivo de contribuir ala normalización urbanística del entorno de las áreas deregularización en la que se localizan, y de otro, representar unámbito de transición hacia desarrollo urbanísticos ex novos.

Los ámbitos de sectores de actividades económicas, tambiénconstituyen áreas de reparto independiente (conjuntamente conla adscripción exterior de actuaciones aisladas), en la medidaque el ámbito de PRYCA Oeste representa una ampliación delactual complejo comercial, y los otros dos sectores cuentan conuna localización diferenciada a nivel territorial.

Por último, el sector de SUNC 11 El Poblado, representa unaactuación de crecimiento urbano del núcleo histórico vinculadoa la colonización agraria, que cuenta con una dinámicadiferente a los desarrollos del núcleo principal.

2º. El criterio adoptado para la delimitación de Áreas de Reparto enlas operaciones de renovación urbana es similar al explicitadopara los sectores de suelo urbano no consolidado. Cada una delas Áreas de Reforma Interior identificadas en la Revisión del PlanGeneral conforma un área de reparto independienteprocediéndose a adscribir actuaciones aisladas en aquellas

intervenciones para las que se propone un contenido urbanísticosingular acorde con la vocación urbanística de la intervención ysu repercusión y relevancia en la transformación cualitativa de laciudad.

Dentro de este supuesto de renovación urbana se encuentranámbitos de elevada renta de emplazamiento llamados a asumirun papel relevante en el nuevo modelo de ciudad al constituirseen Áreas de Centralidad Primaria (ARI-08 Monasterio de LaVictoria), intervenciones diseñadas en espacios querepresentan una oportunidad para introducir pulsión en ámbitosperiféricos caracterizados por su marginalidad (ARI-05 LasMarías), y áreas de obsolescencia funcional e inadecuadalocalización en el modelo de ciudad para las que el PlanGeneral propone una transformación integral que facilite sutraslado hacia posiciones más idóneas (ARI-07 RENFE). Laadscripción de actuaciones aisladas a estas intervenciones seentiende necesaria para incidir en el equilibrio de losaprovechamientos medios de las diferentes Áreas de Repartodelimitadas en el suelo urbano no consolidado de renovaciónurbana.

Identificadas las Áreas de Reforma Interior a las que adscribiractuaciones aisladas, la decisión adoptada para concretar, encada una de ellas, el suelo público a adscribir, procede de lavaloración conjunta de una serie de criterios:

• Proximidad física del suelo a obtener coadyuvando a lacualificación del entorno urbano en el que se enclava laoperación de renovación.

• Adscripción de actuaciones aisladas en función de losaprovechamientos atribuidos a cada área de reformainterior y de la renta de emplazamiento. En este puntodestaca la operación ARI-08 "Monasterio de La Victoria"que permite no la adscripción de terrenos públicoscolindantes sino que la atribución de aprovechamientospermite impulsar la obtención de de suelos adyacentes aldominio público marítimo-terrestre, que asumen un rolestratégico para la consecución del Parque Litoral de laCosta Oeste, espacio libre de gran trascendencia paragarantizar el uso público del litoral portuense y preservarla singularidad ambiental del área.

• Facilitar la gestión urbanística de terrenos vinculados alas actuaciones de desafectación de los espacios


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portuarios, en especial la obtención para el municipio delEquipamiento Deportivo de la Puntilla, vinculado al ARI-11.

El ARI 13 aun cuando cuente con un aprovechamiento mediosuperior a la media del resto de áreas de reforma interior, no seadscriben actuaciones exteriores, por tratarse de una pequeñareforma de una parcela edificada con edificaciones construidas,y la adscripción de actuaciones exteriores haría correr el peligrode que el aprovechamiento susceptible de adquisición fueseinferior al existente.

3º. En las áreas de regularización se establece la división en áreasde reparto en función de su capacidad de obtención del nivelestablecido de espacios libres y equipamientos en su interior, enbase a la aplicación de la metodología explicitada en elapartado del presente capítulo donde se describen los criterios yobjetivos de ordenación de estas áreas.

• Así cada ámbito de ARG que (por sus característicaspropias y grado de colmatación) cuente con un capacidadpara contar con el nivel dotacional (espacios libres yequipamientos púbicos) planteado como mínimo decalidad urbana por esta Revisión (35 metros cuadrados desuelo público dotacional por cada 100 metros cuadradosde edificabilidad) será un área de reparto independiente.

Todas estas ARG se remiten a Plan Especial para elestablecimiento de su ordenación pormenorizada.

• El resto de ARG se integran en diferentes áreas de reparto(cinco áreas de reparto) compuestas cada una de ellas porun conjunto de áreas de regularización localizadas en unazona urbana homogénea desde el punto de vistaterritorial, con la adscripción de las actuaciones aisladasvinculadas dotacionales, que no pueden tener en elinterior debido a su alto nivel de consolidación de laedificación.

Por último, también integran un área de reparto independientelas áreas de regulación que por presentar una localización adyacentea la A-491- se ha optado por remitir su ordenación a Plan Especialcon la finalidad de aportar soluciones particularizadas a laproblemática causada por el límite de no edificación respecto a lacitada carretera. Y considerando que la obtención interior dedotaciones también presenta dificultades por la presencia de un altonivel de consolidación, se adscriben al área actuaciones aisladas.

BB.. CCOOEEFFIICCIIEENNTTEESS DDEE HHOOMMOOGGEENNEEIIZZAACCIIÓÓNN EENN LLAASS ÁÁRREEAASS DDEERREEPPAARRTTOO DDEELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOO NNOO CCOONNSSOOLLIIDDAADDOO..

El presente Plan General, tiene presente que el cálculo delaprovechamiento objetivo no puede abordarse con el mismo grado deprecisión en los ámbitos para los que incorpora su ordenaciónpormenorizada completa que en los ámbitos que precisanplaneamiento de desarrollo para culminar esta labor. No obstante, loscriterios generales de atribución de coeficientes de uso y tipologías síson similares.

Así mismo este Plan General en suelo urbano no consolidado harenunciado a establecer coeficientes de localización en esta clase ycategoría, porque esta circunstancia se tiene presente de manera másacertada por la valoración catastral, y representa una posición departida ya implícita, y además se establecerse un coeficiente delocalización el mismo quedaría diluido ante la presencia de muchas ydiversas áreas de reparto muchas de ellas compuestas por un únicoámbito de actuación.

Por último, el único coeficiente de urbanización, que se tienepresente en esta clase y categoría es el correspondiente a la imposiciónde obligación de entrega de equipamiento construido, por representaruna carga suplementaria propia de aquel ámbito para el que se haestablecido.

Por ello, esta Revisión incorpora los siguientes coeficientes:

En el suelo urbano no consolidado con ordenaciónpormenorizada directamente establecida por este Plan General seaplicarán los siguientes coeficientes para las áreas de reforma interiorcon fines de renovación (ARI-r), áreas de regularización e integraciónurbana-ambiental (ARG) y ámbitos de incrementos deaprovechamiento sometidos a transferencias de aprovechamientosurbanísticos:


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AA..11..11 CCooeeffiicciieenntteess ddee UUssoo yy TTiippoollooggííaa eenn áámmbbiittooss oorrddeennaacciióónnppoorrmmeennoorriizzaaddaa..

Los coeficientes asignados a cada uno de los usos y tipologíasprevistos (calificación) en la ordenación pormenorizada completa delsuelo urbano no consolidado son:

a. Calificaciones de Usos pormenorizados de Residencial Libre:

Plurifamilar en Manzana (en todas las categorías) 1,00Ordenación Abierta (en todas las categorías) 1,00Vivienda Popular Tradicional 1,00

Ciudad Jardín

CJ-1 1,15CJ-2 1,15CJ-3 1,10CJ-4 1,00CJ-5 1,00CJ-6 1,00

Vivienda Adosada

UAD-1 1,10UAD-2 1,15UAD-3 1,15

Unifamiliar Aislada

UAS-1 1,20UAS-2 1,20UAS-3 (entre 1000 metros y 2000 metros parcela) 1,20UAS-3 (superior a 2.000 metros parcela) 1,40

b. Calificación Uso pormenorizado de vivienda protegida (encualquier tipología): 0,60.

c. Usos de Actividades Económicas.

Servicios Terciarios (comercial, oficinas) 0,90Establecimiento Hotelero (ST-H) 0,75Industrial 0,80Logístico-Almacenamiento 0,80Servicios Avanzados 0,80Gran Superficie Comercial 1,25Estaciones de Servicios 1,20

El aprovechamiento objetivo homogeneizado de cada ámbito desuelo urbano no consolidado con ordenación pormenorizadaestablecida por el Plan General se calculará aplicando a la superficieedificable (edificabilidad) que se establece para cada una de lascalificaciones pormenorizadas del ámbito en las fichas anexas de lasNormas Urbanísticas, el coeficiente de ponderación correspondiente asu calificación (A.1.1 de uso y tipología pormenorizado). El sumatoriode los aprovechamientos resultantes, se corresponde con elAprovechamiento Objetivo Total del ámbito.

EEnn eell ssuueelloo uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo ccoorrrreessppoonnddiieennttee aa llaass ÁÁrreeaassddee RReeffoorrmmaa IInntteerriioorr ((AARRII)) llooss SSeeccttoorreess yy llaass ÁÁrreeaass ddee RReegguullaarriizzaacciióónn eeIInntteeggrraacciióónn UUrrbbaannaa-AAmmbbiieennttaall ((AARRGG)) ccoonn oorrddeennaacciióónn ddiiffeerriiddaa para suestablecimiento mediante Plan Parcial o Plan Especial, para el cálculodel aprovechamiento se aplican los siguientes coeficientes:

AA..22..11 CCooeeffiicciieenntteess ddee UUssoo yy TTiippoollooggííaa eenn ssuueelloo uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddooddee oorrddeennaacciióónn ddiiffeerriiddaa..

a. Calificaciones de Usos pormenorizados de Residencial Libre:

En ámbitos con densidad menor a 5 viviendas hectárea: 1,40En ámbitos densidad entre 5 y 20 viviendas/Hectárea. 1,20.En ámbitos densidad superior a 20 viviendas hectárea: 1,00

b. Calificación Uso pormenorizado de vivienda protegida (encualquier tipología): 0,60


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c. Calificación Usos Actividades Económicas

Servicios terciarios en cualquier ámbito: 0,90Apartamentos Turísticos en cualquier ámbito: 1,00Industrial en ámbitos con uso global actividades económicas: 0.80Servicios Avanzados en cualquier ámbito 0.80Establecimiento Hotelero en cualquier ámbito 0,75Gran Superficie Comercial en cualquier ámbito 1,25Estaciones de Servicios en cualquier ámbito 1,20

d. Equipamiento privado 0,60

La justificación de la atribución de estos coeficientes deponderación de uso y tipología se aborda en el apartado final (3.6) delpresente capítulo de esta Memoria de Ordenación.

El aprovechamiento objetivo homogeneizado de cada ámbito desuelo urbano no consolidado con ordenación diferida se calculaaplicando a la superficie edificable (edificabilidad) atribuida para losdiferentes usos genéricos en las fichas anexas de las NormasUrbanísticas, el coeficiente de homogeneización que se establece en elapartado A.2.1. El sumatorio de los aprovechamientos resultantes, seráel Aprovechamiento Objetivo Total del ámbito.

El cálculo del aprovechamiento medio de cada área de repartoy el índice resultante para cada una se incorpora igualmente en lasTablas anexas del presente capítulo.

CC.. LLAASS ÁÁRREEAASS DDEE RREEPPAARRTTOO DDEELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOO NNOOCCOONNSSOOLLIIDDAADDOO YY SSUU AAPPRROOVVEECCHHAAMMIIEENNTTOO MMEEDDIIOO..

Pues bien, la aplicación de estos coeficientes determina elsiguiente aprovechamiento medio para cada una de las áreas dereparto del suelo urbano no consolidado del PGOU de El Puerto deSanta María. La unidad de aprovechamiento está referida a un metrocuadrado de edificabilidad del uso residencial libre en tipología deedificación plurifamiliar.

Las Áreas de Reparto planteadas son las siguientes:


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SECTORES DE SUELO URBANO NO CONSOLIDADO

ÁREA DE REPARTO ÁMBITOS A. MEDIO UA/M2

AR-SUNC-01 S-SUNC-R1 CANTARRANAS 1 0,2107 AR-SUNC-02 S-SUNC-R2 CANTARRANAS 2 0,2110 AR-SUNC-03 S-SUNC-R3 CANTARRANAS 3 0,2105

AR-SUNC-04 S-SUNC-R4 CRECIMIENTO NOROCCIDENTAL 1 0,3209

AR-SUNC-05 S-SUNC-R5 CRECIMIENTO NOROCCIDENTAL 2 0,2971

AR-SUNC-06 S-SUNC-R6

EL CARACOL

0,4625

AA-5 AMPLIACION PARQUE EL CEMENTERIO

AA-9 CONEXIÓN RONDA DEL FERROCARRIL CON EL ENTORNO DEL MONASTERIO DE LA VICTORIA TRAMO 2

AA-17 COMPLECION ROTONDA AVD VALENCIA

AR-SUNC-07 S-SUNC-R7 EL CHINARRAL 0,2249

AR-SUNC-08 S-SUNC-AE8 PRYCA OESTE 0,1849

AA-18 CONEXIÓN A-491 CON NUEVA RONDA PERIURBANA TRAMO 1

AA-20 AMPLIACION NUDO CAMINO DEL JUNCAL

AR-SUNC-09 S-SUNC-AE9 PRYCA NORTE 0,3545

AA-19 CONEXIÓN A-491 CON NUEVA RONDA PERIURBANA TRAMO 2

AR-SUNC-10 S-SUNC-AE10 LA FORD 0,2561

AR-SUNC-11 S-SUNC-R11 POBLADO DE DOÑA BLANCA 0,2569

AR-SUNC-12 S-SUNC-R12 LA SALUD 0,1752

AR-SUNC-13 ARI-01 CLUB MEDITERRANEO

0,45AA-12 CONEXIÓN C/JAVIER MERELLO-AZUCENA

AA-24 APERTURA DE VIARIO DE VIARIO C/OCÉANO ÍNDICO

AR-SUNC-14 ARI-02 GALVECITO 0,2329 AR-SUNC-15 ARI-03 FUENTERRABÍA 1 0,3251 AR-SUNC-16 ARI-04 FUENTERRABÍA 2 0,3295 AR-SUNC-17 ARI-05 CALLE MAR DE LAS ANTILLAS 0,2576AR-SUNC-18 ARI-06 LAS MARIAS

0,4212 AA-04 EQUIPAMIENTO AVENIDA DE LA LIBERTAD

AR-SUNC-19 ARI-07 RENFE

0,3324 AA-23 CALLE SARMIENTO AA-6 REURBANIZACIÓN RONDA DEL FERROCARRIL

AR-SUNC-20

ARI-08 MONASTERIO DE LA VICTORIA

0,5300

AA-1 ESPACIO LIBRE EN CALLE LA MORA AA-2 PARQUE DEL LITORAL 04 AA-3 PARQUE DEL LITORAL 01

AA-7 RECONFIGURACIÓN DEL ENTORNO MONASTERIO DE LA VICTORIA

AA-8 CONEXIÓN RONDA FERROCARRIL Y ENTORNO MONASTERIO DE LA VICTORIA-TRAMO 1

AA-16 ESPACIO LIBRE EN CALLE SAN JAVIER SG-

EQ-S-28

ESTACION DFE AUTOBUSES

AR-SUNC-21 ARI-09 CAÑO DEL MOLINO 0,4954 AR-SUNC-22 ARI-10 CASINO 0,4621 AR-SUNC-23 ARI-11 PUNTILLA

0,2865 AA-15 CIUDAD DEP. LA PUNTILLA

AR-SUNC-24 ARI-12 CUVILLO 0,3490 AR-SUNC-25 ARI-13 CALLE ZARZA 0,9721 AR-SUNC-26 ARI-14 CABALLO BLANCO 0,4884

El cálculo del aprovechamiento medio de cada área de repartose incorpora en las Tablas Anexo I del presente capítulo.

Las Áreas de Reparto en las que se integran los ámbitos de suelourbano no consolidado de carácter transitorio serán las determinadasen los respectivos instrumentos de Planeamiento de Desarrollo.

En los ámbitos del suelo urbano no consolidado transitorio, lagestión se desarrollará de acuerdo con las previsiones de losinstrumentos de ejecución urbanística que se encontrasen aprobadosantes de la entrada en vigor del presente Plan. El aprovechamientosubjetivo será el correspondiente al patrimonializado derivado delProyecto de Reparcelación que estuviese aprobado al tiempo de laentrada en vigor del Plan General.


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ÁREAS DE REGULARIZACIÓN CON ORDENACION POMENORIZADA

ÁREA DE REPARTO ÁMBITOS A. MEDIO UA/M2

AR-SUNC-27

ARG-03 VEGA DE LOS PÉREZ

0,2481ARG-08 LOS NARANJOS

AA-21 AREA DOTACIONAL VEGA DE LOS PEREZ

AR-SUNC-28 ARG-33 CANTARRANAS OESTE

0,2360 AA-14,1 ÁREA DOTACIONAL CANTARRANAS

AR-SUNC-29

ARG-09 LAS MARÍAS 1

0,4007ARG-22 LAS MARÍAS 2

AA-10.1 AREA DOTACIONAL LAS MARIAS

AR-SUNC-30

ARG-24 LA OROPÉNDOLA 1

0,2485ARG-25 LA OROPÉNDOLA 2

ARG-26 LA OROPÉNDOLA 3

AA-22 ESPACIO LIBRE EN LA OROPÉNDOLA

AR-SUNC-31

ARG-10 LA CERERÍA

0,2300

ARG-20 BERBÉN

ARG-21 ALTOS DEL BERBÉN

ARG-27 LA HERRADURA

ARG-29 ALMENDROS 2

ARG-32 EXTENSIÓN DEL SAUCE

ARG-34 PRYCA


ARG-44 HOYO 15

ARG-45 CARRETERA DE SAN LUCAR


ARG-28 HIJUELA DEL TIO PRIETO

ARG-30 VALDEAZAHARES

AA-11 ÁREA DOTACIONAL ROMPESERONES

AA-10.2 ÁREA DOTACIONAL LAS MARÍAS

AA-14.2 ÁREA DOTACIONAL CANTARRANAS

AA-13 ESPACIO LIBRE LA HERRADURA

AR-SUNC-32 ARG-01 CANTARRANAS 6 0,2250

AR-SUNC-33 ARG-02 EL CHINARRAL 1 0,2250

AR-SUNC-34 ARG-04 PAGO WINTHUYSSEN I I-LA CARIDAD 2 0,2250

AR-SUNC-35 ARG-06 EL BARRERO-HACIENDA LAS CATORCE 0,2250

AR-SUNC-36 ARG-07 HACIENDA DOS PALMERAS 0,2250

AR-SUNC-37 ARG-11 LAS BANDERAS-EL PALOMAR 2 0,2250

AR-SUNC-38 ARG-12 LA BELLEZA 0,2225AR-SUNC-39 ARG-13 MONTES DE OCA 0,2250

AR-SUNC-40 ARG-14 LA MANUELA 0,2250

AR-SUNC-41 ARG-15 LOS PERALES 0,2250

AR-SUNC-42 ARG-16 LAS VEGUETAS 0,2250

AR-SUNC-43 ARG-17 EL ALMENDRAL 0,2250

AR-SUNC-44 ARG-18 BELLA BAHÍA 0,2226AR-SUNC-45 ARG-19 CAMINO VIEJO DE ROTA 0,2250

AR-SUNC-46 ARG-23 VENTA DURANGO 0,2250

AR-SUNC-47 ARG-31 SAN ANTONIO 0,2250

AR-SUNC-48 ARG-35 SIERRA SAN CRISTÓBAL 0,2250

AR-SUNC-49 ARG-36 PAGO WINTHUYSSEN 1 0,2250

AR-SUNC-50 ARG-37 PAGO SERRANO +LA ESTACADILLA 0,2250

AR-SUNC-51 ARG-38 VEGUETAS 2-IMBRUSQUETA-LAS CEPAS-ALBARIZAS 0,2250

AR-SUNC-52 ARG-39 VILLARANA DE LAS ARENILLAS 0,2250

AR-SUNC-53 ARG-40 CARRETERA DE SANLUCAR 1 0,2250

AR-SUNC-54 ARG-41 PAGO ALMAJAR-LA NEGRA 0,2250

AR-SUNC-55 ARG-42 PAGO LAS ANIMAS 0,2250

AR-SUNC-56 ARG-46 EL CARRIL 0,2250

AR-SUNC-57 ARG-47 LOS DESMONTADOS 1 0,2250

AR-SUNC-58 ARG-48 LOS DESMONTADOS 2 0,2250

LLAASS ÁÁRREEAASS DDEE RREEFFOORRMMAA IINNTTEERRIIOORR EENN SSUUEELLOO UURRBBAANNOO NNOOCCOONNSSOOLLIIDDAADDOO TTRRAANNSSIITTOORRIIOO..

LLAASS ÁÁRREEAASS DDEE RREEGGUULLAARRIIZZAACCIIÓÓNN EENN SSUUEELLOO UURRBBAANNOO NNOOCCOONNSSOOLLIIDDAADDOO TTRRAANNSSIITTOORRIIOO..


177


IDENT. ACTUACIÓN URBANÍSTICA

ÁMBITO FASE DE

EJECUCIÓN INSTRUMENTO

AD FECHA CLASIF.LOUA

SUPERFICIE

Nº MÁX VIVIENDAS

M2 T EDIF.

ARGT-01

ARGT-02 ARGT-03

ARGT-04

ARGT-05 ARGT-06


ÁMBITO FASE DE



SUPERFICIE Nº MÁX

VIVIENDAS M2 T

ARIT-01 Caja de Aguas

PERI-CC-17

En Ejecución AD-06-10-06 SUNC 30.000 240 30.000

ARIT-02 Santa Clara PERI En Ejecución AD 04-05-04 SUNC 11.111 190 24.548 ARIT-03 Jardín de Cano II S-CC-

12B No Ejecutado MP AD 03-02-

00 SUNC 12.149 129 13.080

ARIT-04 Santa Catalina

PERI-CO-7

No Ejecutado AD 04-07-03 SUNC 73.000 2 730

ARIT-05 Gaonera ED-CC-8 No Ejecutado

ED AD 02-10-08

SUNC 2.100 15 2.520

ARIT-06 Plaza de los Jazmines

ED-CC-13

No Ejecutado ED AD 29-09-95

SUNC 10.123 5.061,5

ARIT-07

La China ua 1 S-CO-10

No Ejecutado PERI AI 27-12-07

SUNC 350 49.788 La China ua 2 No Ejecutado SUNC 530 70.573

La China sg Adap S-CO-10 No Ejecutado PERI AI 27-12-07

SUNC 145.000 910 109.825



FECHA DE APROBACIÓN

DEFINITIVA SUPERFICIE

Nº MÁX VIVIENDAS

M2 t VP

S.SUNCT-01

S.SUNCT-02


ÁMBITO FASE DE



SUPERFICIE

Nº MÁX VIVIENDAS

M2 T EDIF.

ARGT-01 Arenas

Cárdenas S-NO-8 No Ejecutado - SUNC 94.200 90 26.900 0,28

ARGT-02 La Caridad S-NO-3 No Ejecutado - SUNC 297.000 266 78.900 0,265 ARGT-03 La Valenciana S-CN-3 No Ejecutado - SUNC 169.600 100 50.100 0,29

ARGT-04 Los Romanos PERI-NO-5

No Ejecutado - SUNC 41.000 230 36.336 0,89

ARGT-05 Rompeserones S-NO-2 No Ejecutado - SUNC 65.800 72 20.000 0,30 ARGT-06 Serones S-NO-1 No Ejecutado - SUNC 26.800 54 12.200 0,45


ÁMBITO FASE DE



SUPERFICIE Nº MÁX

VIVIENDAS M2 T

ARIT-01

ARIT-02 ARIT-03

ARIT-04

ARIT-05

ARIT-06

ARIT-07



FECHA DE APROBACIÓN

DEFINITIVA SUPERFICIE

Nº MÁX VIVIENDAS

M2 t VP

S.SUNCT-01

S.SUNCT-02

ANEXO I: LAS ÁREAS DEL SUELO URBANO CONUSOS, EDIFICABILIDADES Y DENSIDADES GLOBALESHOMOGÉNEAS. CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 10.1. A) D) DE LA LEY DE ORDENACIÓN URBANÍSTICADE ANDALUCÍA.

1. USOS, EDIFICABILIDADES Y DENSIDADES GLOBALES EN LASDIFERENTES ZONAS DEL SUELO URBANO CONSOLIDADO

Atendiendo a la caracterización morfotipológica, las condicionesvolumétricas dominantes, la proporción de suelo dotacional enrelación con las edificabilidades lucrativas desarrolladas y a sulocalización en la estructura urbana consolidada, la presente Revisiónidentifica las siguientes zonas en el suelo urbano consolidado decondición homogénea en relación con los usos, edificabilidades ydensidades globales existentes:


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ANEXO II: LAS ÁREAS DEL SUELO URBANO CON USOS, EDIFICABILIDADES Y DENSIDADES GLOBALES HOMOGÉNEAS. CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 10. 1. A) d) DE LA LEY DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE ANDALUCÍA.

1. USOS, EDIFICABILIDADES Y DENSIDADES GLOBALES EN LAS DIFERENTES ZONAS

DEL SUELO URBANO CONSOLIDADO

ZONA 01

USO GLOBAL EDIFICABILIDADDENSIDAD GLOBAL

CONJUNTO HISTÓRICO RESIDENCIAL 1.20 m²t/m²s 95 viv/Ha

ZONA 02


ENSANCHE SUROCCIDENTAL RESIDENCIAL 1.00 m²t/m²s 75 viv/Ha

ZONA 03


CARRETERA DE SANLÚCAR RESIDENCIAL 0.80 m²t/m²s 70 viv/Ha

ZONA 04


ENSANCHE NORTE RESIDENCIAL 1.10 m²t/m²s 80 viv/Ha

ZONA 05


ANTIGUA CARRETERA DE ROTARESIDENCIAL 0.50 m²t/m²s 45 viv/Ha

ZONA 06


VISTA HERMOSA RESIDENCIAL 0.30 m²t/m²s 15 viv/Ha

EDIFICABILIDADDENSIDAD GLOBAL VALDELAGRANA I

RESIDENCIAL 1.00 m²t/m²s 75 viv/Ha

ZONA 08


VALDELAGRANA II RESIDENCIAL 0.30 m²t/m²s 18 viv/Ha

ZONA 09


NUEVA CARRETERA DE ROTA RESIDENCIAL 0.35 m²t/m²s 20 viv/Ha

ZONA 10


VALLE ALTO RESIDENCIAL 0.40 m²t/m²s 30 viv/Ha

ZONA 11


SAN JOSÉ DEL PINO RESIDENCIAL 0.50 m²t/m²s 45 viv/Ha

ZONA 12


LAS SALINAS INDUSTRIAL 0.45 m²t/m²s

ZONA 13


PARQUE INDUSTRIAL ACTIVIDADES ECONÓMICAS 0.32 m²t/m²s

ZONA 14


LA ISLETA TERCIARIO 0.50 m²t/m²s

ZONA 15


DOÑA BLANCA RESIDENCIAL 0.20 m²t/m²s 15viv/Ha

ZONA 16

ÁREA DOTACIONAL DOTACIÓN

La expresión gráfica de estas zonas aparece reflejada en elPlano O.07 perteneciente a la Ordenación Estructural.

22.. UUSSOOSS,, EEDDIIFFIICCAABBIILLIIDDAADDEESS YY DDEENNSSIIDDAADDEESS GGLLOOBBAALLEESS EENN LLAASSDDIIFFEERREENNTTEESS ZZOONNAASS DDEELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOO NNOOCCOONNSSOOLLIIDDAADDOO..

Los usos, edificabilidades y densidades globales establecidospara las diferentes zonas del suelo urbano no consolidado (Áreas deReforma Interior, Sectores y Áreas de Regularización con fines denormalización e integración ambiental), aparecen reflejados en lasrespectivas Fichas incluidas en el Anexo correspondiente de las NormasUrbanísticas de la presente Revisión del Plan General de OrdenaciónUrbanística.


180


ANEXO II: TABLAS DE SECTORES, ÁREAS DEREFORMA INTERIOR, Y ÁREAS DE REGULARIZACIÓNDEL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO YCÁLCULO DE APROVECHAMIENTO MEDIO.

LLOOSS SSEECCTTOORREESS DDEELL SSUUEELLOO UURRBBAANNOO NNOO CCOONNSSOOLLIIDDAADDOO..


181


SECTOR SUP N MAX VIV N VIV EXIST

N VIV NUEVAS

N VIV RL

N VIV VP EDIF TOTAL EDIF RES EDIF RES

EXIST EDIF VP

EDIF RL NUEVAS

EDIF SERV TER

EDIF EST HOT EXIST

EDIF EST HOT PROP

EDIF IN/SA

S-SUNC-R1 123.320,00 111,00 58,00 53,00 53,00 0,00 22.200,00 20.000,00 11.825,00 0,00 8.175,00 2.200,00 0,00 0,00

S-SUNC-R2 120.665,00 109,00 31,00 78,00 78,00 0,00 21.720,00 19.720,00 7.750,00 0,00 11.970,00 2.000,00 0,00 0,00

S-SUNC-R3 109.818,00 99,00 25,00 74,00 74,00 0,00 19.768,00 17.768,00 6.832,00 0,00 10.936,00 2.000,00 0,00 0,00

S-SUNC-R4 33.840,00 137,00 0,00 137,00 70,00 67,00 13.578,00 13.578,00 0,00 6.789,00 6.789,00 0,00 0,00 0,00

S-SUNC-R5 28.657,00 104,00 1,00 103,00 50,00 53,00 10.646,00 10.646,00 204,00 5.323,00 5.119,00 0,00 0,00 0,00

S-SUNC-R6 88.181,00 441,00 0,00 441,00 259,00 182,00 61.726,00 45.606,00 0,00 18.152,00 27.454,00 5.251,00 10.869,00 0,00

S-SUNC-R7 15.199,00 18,00 0,00 18,00 18,00 0,00 2.848,00 2.848,00 0,00 0,00 2.848,00 0,00 0,00 0,00

S-SUNC-AE8 63.618,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 14.633,00 0,00 0,00 0,00 0,00 14.633,00 0,00 0,00

S-SUNC-AE9 50.037,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26.520,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21.520,00 5.000,00 0,00

S-SUNC-AE10 123.252,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 39.441,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 39.441,00

S-SUNC-R11 50.677,00 144,00 0,00 144,00 0,00 144,00 21.097,20 19.897,20 0,00 19.897,20 0,00 1.200,00 0,00 0,00

S-SUNC-R12 61.723,00 31,00 8,00 23,00 23,00 0,00 9.259,00 8.259,00 4.699,00 0,00 3.560,00 1.000,00 0,00 0,00

TOTAL 868.987,00 1.194,00 123,00 1.071,00 625,00 446,00 263.436,20 158.322,20 31.310,00 50.161,20 76.851,00 49.804,00 0,00 15.869,00 39.441,00

LLAASS ÁÁRREEAASS DDEE RREEFFOORRMMAA IINNTTEERRIIOORR EENN SSUUEELLOO UURRBBAANNOO NNOOCCOONNSSOOLLIIDDAADDOO..


182


ARIs SUP N MAX

VIV N VIV EXIST

N VIV NUEVAS

N VIV RL

N VIV VP

N MAX APT

N MIN PLAZAS HOTEL

EDIF TOTAL EDIF RES EDIF RES

EXIST EDIF VP

EDIF RL NUEVAS

VIVI

EDIF SERV TER

EXIST

EDIF SERV TER PROP

EDIF APT EDIF EST

HOT EDIF IN/SA

ARI-01 85.000,00 119,00 0,00 119,00 119,00 0,00 134,00 205,00 40.000,00 16.000,00 0,00 0,00 16.000,00 4.000,00 10.000,00 10.000,00 0,00

ARI-02 65.288,00 27,00 9,00 18,00 18,00 0,00 0,00 0,00 11.752,00 9.252,00 2.733,00 0,00 6.519,00 2.500,00 0,00 0,00 0,00

ARI-03 19.288,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 80,00 6.752,00 1.215,00 1.215,00 0,00 0,00 2.768,50 0,00 2.768,50 0,00

ARI-04 36.685,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13.428,00 0,00 0,00 0,00 0,00 13.428,00 0,00 0,00 0,00

ARI-05 3.685,00 3,00 2,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 791,00 791,00 490,00 0,00 301,00 0,00 0,00 0,00 0,00

ARI-06 17.257,00 70,00 0,00 70,00 35,96 34,04 0,00 0,00 9.026,00 8.510,00 0,00 3.404,00 5.106,00 516,00 0,00 0,00 0,00

ARI-07 48.998,00 116,00 0,00 116,00 47,00 69,00 0,00 0,00 26.949,00 13.744,00 0,00 6.872,00 6.872,00 13.205,00 0,00 0,00 0,00

ARI-08 32.444,00 219,00 0,00 219,00 93,00 126,00 0,00 200,00 32.444,00 22.444,00 0,00 12.517,00 9.927,00 3.000,00 0,00 7.000,00 0,00

ARI-09 56.942,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 35.088,15 0,00 0,00 0,00 0,00 1.342,00 0,00 0,00 33.746,15

ARI-10 13.504,00 53,00 0,00 53,00 35,00 18,00 0,00 0,00 5.672,00 5.672,00 0,00 1.702,00 3.970,00 0,00 0,00 0,00 0,00

ARI-11 53.484,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 729,00 33.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.000,00 0,00 25.500,00 0,00

ARI-12 108.812,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 229,00 43.525,00 0,00 0,00 0,00 0,00 35.525,00 0,00 8.000,00 0,00

ARI-13 6.045,00 58,00 0,00 58,00 41,00 17,00 0,00 0,00 6.650,00 5.445,00 0,00 1.634,00 3.811,00 1.205,00 0,00 0,00 0,00

ARI-14 24.059,00 14,00 0,00 14,00 14,00 0,00 0,00 0,00 13.800,00 3.500,00 0,00 0,00 3.500,00 0,00 0,00 10.300,00 0,00

TOTAL 571.491,00 680,00 12,00 668,00 403,00 265,00 134,00 1.443,00 279.377,15 86.573,00 4.438,00 26.129,00 56.006,00 0,00 85.489,50 10.000,00 63.568,50 33.746,15

LLAASS ÁÁRREEAASS DDEE RREEGGUULLAARRIIZZAACCIIÓÓNN EENN SSUUEELLOO UURRBBAANNOO NNOOCCOONNSSOOLLIIDDAADDOO..

a. CON ORDENACIÓN PORMENORIZADA.


183


IDENTIFICACIÓN SUPNº DE

MÁX.DEVIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.

EDIF VINC EDIF EXIST

DENEXIST

EDIFVINCNUEVAS

EDIF

EDIFSERVICIOS

TERCIARIOS O

EQUIPAMIENTO PRIVADO

MAX. DEN.

MAX. EDIF. EB.SUP

ADSCRITA DEFICIT VP(M2)

ARG-03 Vega de los

Pérez51.106,00 54 47 7,00 9.567,00 9,20 1.461,00 11,00 11.028,00 0,210 2.232,00 438,3

ARG-08 Los naranjos 107.393,00 81 68 13,00 19.816,00 6,33 4.169,00 1.500 7,50 25.485,00 0,237 14.055,00 1250,7

ARG-09 Las Marías 1 24.281,00 74 67 7,00 12.925,00 27,59 1.085,00 30,48 14.010,00 0,570 9.000,00 0

ARG-10 La Cerería 71.838,00 102 89 13,00 11.608,00 12,39 2.244,00 14,20 13.852,00 0,190 434,00 673,2

ARG-20 Berbén 23.579,00 26 18 8,00 3.120,00 7,63 1.742,00 565 11,03 5.427,00 0,230 4.000,00 522,6

ARG-21 Altos del Berbén

134.649,00 198 180 18,00 25.672,00 13,37 2.755,00 1.036 14,70 29.463,00 0,210 17.724,00 826,5

ARG-22 LAS Marías 2 20.281,00 40 34 6,00 6.519,00 16,76 1.208,00 19,72 7.727,00 0,380 0,00 0

ARG-24 La

Oropéndola 1 17.923,00 24 22 2,00 3.739,00 12,27 475,00 13,39 4.214,00 0,230 2.429,00 142,5

ARG-25 La

Oropéndola 2 11.434,00 13 13 0,00 2.486,00 11,37 0,00 11,37 2.486,00 0,210 572,00 0

ARG-26 La

Oropéndola 3 4.232,00 9 9 0,00 1.080,00 21,27 0,00 21,27 1.080,00 0,250 984,00 0

ARG-27 La Herradura 26.421,00 28 26 2,00 5.428,00 9,84 264,00 10,60 5.692,00 0,210 3.278,00 79,2

ARG-29 Almendros II 124.723,00 141 109 32,00 20.042,00 8,74 5.608,00 11,31 25.650,00 0,200 9.107,00 1682,4

ARG-32 Extensión del

Sauce40.687,00 33 28 5,00 7.614,00 6,88 1.459,00 8,11 9.073,00 0,220 6.651,00 437,7

ARG-33 Cantarranas

Oeste 43.276,00 36 29 7,00 7.272,00 6,70 1.534,00 8,32 8.806,00 0,200 1.500,00 460,2

ARG-34 Pryca 31.068,00 45 34 11,00 5.187,00 10,94 1.651,00 14,48 6.838,00 0,220 4.609,00 495,3

ARG-43 Cantarranas

436.044,00 41 35 6,00 6.517,00 9,71 1.072,00 11,37 7.589,00 0,210 3.551,00 321,6

ARG-44 Hoyo 15 27.194,00 21 18 3,00 5.344,00 6,62 747,00 7,72 6.091,00 0,220 4.586,00 224,1

ARG-45 CARRETERA

DE SAN LUCAR 2

20.054,00 26 22 4,00 3.319,00 10,97 659,00 12,96 3.978,00 0,190 701,00 197,7

TOTAL 816.183,00 992,00 848,00 144,00 157.255,00 28.133,00 3.101,00 188.489,00 85.413,00 7.752,00

b. ORDENACIÓN DIFERIDA TIPO I


184


IDENTIFICACIÓN SUPNº DE

MÁX.DEVIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.


DENEXIST

EDIFVINCNUEVAS

EDIF

EDIFSERVICIOS

TERCIARIOS O EQUIPAMIENTO

PRIVADO

MAX. DEN.

MAX. EDIF. EB.SUP

ADSCRITA DEFICIT

VPO (M2)

ARG-05 Cantarranas 2 18.532,00 23 22 1,00 3.596,00 11,87 109,00 12,41 3.705,00 0,200 798,00 32,7

ARG-28 HIJUELA DEL TIO PRIETO 176.135,00 202 163 39,00 27.625,00 9,25 6.924,00 4620 11,47 39.169,00 0,222 16.178,00 2077,2

ARG-30 Valdeazahares 68.134,00 89 80 9,00 13.421,00 11,74 1.386,00 13,06 14.807,00 0,217 9.121,00 415,8

TOTAL 262.801,00 314,00 265,00 49,00 44.642,00 8.419,00 4.620,00 57.681,00 26.097,00 2.525,70

c. ORDENACIÓN DIFERIDA TIPO II


185


IDENTIFICACIÓN SUP Nº DE

MÁX.DE VIV

Nº DE VIV.

EXIST

NUEVAS VIV.


DENEXIST

EDIFVINC NUEVAS

EDIF

EDIF SERVICIOS TERCIARIOS

MAX. DEN.

MAX. EDIF. EB. SUP

CESION INCLUIDA

DEFICIT VPO (M2)

ARG-01 Cantarranas 6 163.888,00 173 158 15 28.085,00 9,64 2.644,00 0,00 10,5 30729 0,1875 10.755,15 793,2

ARG-02 El Chinarral I 34.769,00 44 35 9 5.407,00 10,07 1.113,00 0,00 12,5 6520 0,1875 2.282,00 333,9

ARG-04 Pago Winthuyssen I I-La Caridad 2 73.773,00 67 46 21 9.176,00 6,24 4.657,00 0,00 9 13833 0,1875 6.916,50 1397,1

ARG-06 El Barrero-

Hacienda las Catorce

107.697,00 124 110 14 17.891,00 10,21 2.303,00 0,00 11,5 20194 0,1875 7.067,90 690,9

ARG-07 Hacienda dos Palmeras

202.409,00 243 198 45 31.460,00 9,78 6.492,00 0,00 12 37952 0,1875 13.283,20 1947,6

ARG-11 Las Banderas-El

Palomar 2 129.407,00 149 107 42 18.516,00 8,27 5.748,00 0,00 11,5 24264 0,1875 8.492,40 1724,4

ARG-12 La Belleza 71.584,00 36 28 8 11.080,00 3,91 1.220,00 1.300,00 5 13600 0,1900 4.760,00 366

ARG-13 Montes de Oca 452.682,00 367 297 70 72.416,00 6,56 12.462,00 0,00 8,1 84878 0,1875 29.707,30 3738,6

ARG-14 La Manuela 93.908,00 108 78 30 13.705,00 8,31 3.903,00 0,00 11,5 17608 0,1875 6.162,80 1170,9

ARG-15 Los Perales 183.805,00 184 169 15 32.024,00 9,19 2.440,00 0,00 10 34464 0,1875 12.062,40 732

ARG-16 Las Veguetas 67.748,00 89 72 17 10.437,00 10,63 2.266,00 0,00 13 12703 0,1875 4.446,05 679,8

ARG-17 El Almendral 94.747,00 114 80 34 11.966,00 8,44 5.800,00 0,00 12 17766 0,1875 6.218,10 1740

ARG-18 Bella Bahía 163.055,00 157 144 13 26.523,00 8,83 2.000,00 2.300,00 9,6 30823 0,1890 10.788,05 600

ARG-19 Camino Viejo de

Rota 261.813,00 288 227 61 40.097,00 8,67 8.993,00 0,00 11 49090 0,1875 17.181,50 2697,9

ARG- 23 Venta Durango 34.015,00 22 15 7 2.869,00 4,41 2.075,00 1.915,00 6,25 6859 0,2016 3.429,50 622,5

ARG-31 San Antonio 244.602,00 208 151 57 37.004,00 6,17 8.859,00 0,00 8,5 45863 0,1875 16.052,05 2657,7

ARG-35 Sierra San Cristóbal

98.601,00 79 71 8 17.337,00 7,20 1.151,00 0,00 8 18488 0,1875 6.470,80 345,3

ARG-36 Pago Winthuyssen 154.804,00 103 69 34 15.592,00 4,46 11.434,00 2.650,00 6,6 29676 0,1917 14.838,00 3430,2

ARG-37 Pago Serrano +La

Estacadilla151.952,00 145 103 42 18.071,00 6,78 8.500,00 2.550,00 9,5 29121 0,1916 14.560,50 2550

ARG-38 Veguetas 2-

Imbrusqueta-Las Cepas-Albarizas

95.472,00 91 69 22 13.298,00 7,23 4.603,00 0,00 9,5 17901 0,1875 6.265,35 1380,9

ARG-39 Villarana de las

Arenillas 29.158,00 28 22 6 4.265,00 7,55 1.203,00 0,00 9,5 5468 0,1875 1.913,80 360,9

ARG-40 Carretera de Sanlucar I

26.374,00 21 14 7 3.415,00 5,31 1.531,00 0,00 7,8 4946 0,1875 1.731,10 459,3

ARG-41 Pago Almajar-La

Negra 129.019,00 104 75 29 16.699,00 5,81 7.493,00 0,00 8 24192 0,1875 8.467,20 2247,9

ARG-42 PAGO LAS ANIMAS

33.193,00 17 11 6 3.862,00 3,31 1.835,00 700,00 5 6397 0,1927 2.238,95 550,5

ARG-46 El Carril 72.306,00 58 38 20 10.516,00 5,26 3.042,00 0,00 8 13558 0,1875 4.745,30 912,6

ARG-47 Los Desmontados I 62.237,00 60 50 10 10.058,00 8,03 1.612,00 0,00 9,5 11670 0,1875 4.084,50 483,6

ARG-48 Los Desmontados

II 57.632,00 55 41 14 8.698,00 7,11 2.108,00 0,00 9,5 10806 0,1875 3.782,10 632,4

TOTAL 3.290.650,00 3.134,00 2.478,00 656,00 490.467,00 117.487,00 11.415,00 619.369,00 228.702,50 35.246,10

TTAABBLLAASS DDEELL CCÁÁLLCCUULLOO DDEE AAPPRROOVVEECCHHAAMMIIEENNTTOO MMEEDDIIOO EENNSSUUEELLOO UURRBBAANNOO NNOO CCOONNSSOOLLIIDDAADDOO:: SSEECCTTOORREESS YY ÁÁRREEAASSDDEE RREEFFOORRMMAA IINNTTEERRIIOORR


186


ÁREAS DE REPARTO DE LOS SECTORES DE SUELO URBANO NO CONSOLIDADO

AR NombreIdentificació

n

Superf. M² sup calculo

APIII

EdifBruta

MaxEdifMaxEdif

Res MaxEdif

ZO MaxEdif

ZO MaxEdif

ZO MinEdifST/ComC

omp

MinEdifST/Com

Exclu

MinEdifhHotelera

MaxEdifIndustrial

MaxEdifSA

EquiPrivad

o

Edif.Existente

Edif.Nuevas

Edificaciones

Edif VPO

CoefVPO

Coef

EQPr

Coef

(ZO-

MC)

Coef

(ZO-A)

Coef

(ZO-CJ)

Coef(ZO- VTP)

Coef(ZO-

UAD)

Coef(ZO-

UAS)

Coef( ST/C)Com

erc

Coef

ST/H

Coef

IND

CoefSA

CoefU

CoefL

Aprov.Obj

Aprov.Subj

CoefAMedio

AR-SUNC-01

S-SUNC-R1

CANTARRANAS 1

123.320,00

0,18

22.200,00

20.000,00

20.000,00

0,00 2.200,0

0 0,00

11.825,00

8.175,00 0,00 1,20 0,90 1,00

1,00

25.980,00

23.382,00

0,21

AR-SUNC-02

S-SUNC-R2

CANTARRANAS 2

120.665,00

0,18

21.720,00

19.720,00

19.720,00

0,00 2.000,0

0 0,00 7.750,00 11.970,00 0,00 1,20 0,90

1,00

1,00

25.464,00

22.917,60

0,21

AR-SUNC-03

S-SUNC-R3

CANTARRANAS 3

109.818,00

0,18

19.768,00

17.768,00

17.768,00

0,00 2.000,0

0 0,00 6.832,00 10.936,00 0,00 1,20 0,90

1,00

1,00

23.121,60

20.809,44

0,21

AR-SUNC-04

S-SUNC-R4

CRECIMIENTO

NOROCCIDENTAL I

33.840,00

0,40

13.578,00

13.578,00

2.495,00

6.414,00

4.669,00

0,00 0,00 0,00 0,00 13.578,00 6.789,0

00,60

1,00

1,00

1,00

10.862,40

9.773,34

0,32

AR-SUNC-05

S-SUNC-R5

CRECIMIENTO

NOROCCIDENTAL II

28.657,00

0,37

10.646,00

10.646,00

5.266,00

5.523,00

0,00 0,00 0,00 204,00 10.442,00 5.323,0

00,60

1,00

1,00

1,00

8.516,80

7.662,60

0,30

AR-SUNC-06

S-SUNC-R6

ELCARACOL

88.181,00

0,70

61.726,00

45.606,00

42.078,00

7.800,00

4.272,00 979,00 10.869,00 0,00 0,00 0,00 45.606,00 18.152,

000,60

1,00

1,00

0,90 0,75

1,00

1,00

51.222,85

36.703,06

0,46

AA-5

AMPLIACION PARQUE

ELCEMENTERI

O

22.578,00

AA-17

COMPLECION

ROTONDA AVD

VALENCIA

AA-9

CONEXIÓNRONDA

DEL FERROCARRIL CON EL ENTORNO

DEL MONASTER

IO DE LA VICTORIA TRAMO 2

AR-SUNC-07

S-SUNC-R7

ELCHINARRAL

15.199,00

0,19

2.848,00

2.848,00

2.848,00

0,00 0,00 0,00 0,00 2.848,00 0,00 1,20 1,00

1,00

3.417,60

3.076,43

0,22

AR-SUNC-08

S-SUNC-AE8

PRYCA OESTE

63.618,00

0,23

14.633,00

0,00 14.633,

00 0,90

1,00

1,00

13.169,70

10.587,88

0,18

AA-18

CONEXIÓNA-491 CON

NUEVARONDA

PERIURBANA TRAMO 1 7.600,00

AA-20

AMPLIACION NUDO CAMINO

DEL JUNCAL

AR-SUNC-09

S-SUNC-AE9

PRYCA NORTE

50.037,00

0,53

26.520,00

0,00 21.520,

005.000,00 0,90

0,75

1,00

1,00

23.118,00

15.963,57

0,35

AA-19

CONEXIÓNA-491 CON

NUEVARONDA

PERIURBANA TRAMO 2

15.179,00

AR-SUNC-10

S-SUNC-AE10

LA FORD 123.252,

000,32

39.441,00

0,00 20.115,

0019.326,

00

0,80

1,00

1,00

31.552,80

28.408,36

0,26

AR-SUNC-11

S-SUNC-R11

POBLADO DE DOÑA BLANCA

50.677,00

0,42

21.097,20

19.897,20

19.827,20

0,00 1.200,0

00,00 0,00 0,00 0,00 19.897,20

19.897,20

0,60

0,90 1,00

1,00

13.018,32

11.717,03

0,26

AR-SUNC-12

S-SUNC-R12

LA SALUD 61.723,0

00,15

9.259,00

8.259,00

8.259,00

0,00 1.000,0

0 0,00 4.699,00 3.560,00 0,00

0,60

1,20 0,90 1,00

1,00

10.810,80

9.729,72

0,18


187


ÁREAS DE REPARTO DE LAS ÁREAS DE REFORMA INTERIOR

AR Nombre Identificación

Superf. M² sup calculo

EdifBruta

MaxEdif MaxEdifRes

MaxEdif ZO

MaxEdif ZO

MaxEdif ZO

MaxEdifh AT

MinEdifComComp

MinEdifST/Com

MinEdifhHotelera

MaxEdifIN

MaxEdif SA

EquiPrivad

o

Edif.Existente

Edif VPO

CoefVPO

Coef

EQPr

Coef

(ZO-

MC)

Coef

(ZO-A)

Coef (ZO-CJ)

Coef(ZO- VTP)

Coef(ZO-

UAD)

Coef(ZO-

UAS)

Coef( ST/C)Com

erc

Coef

ST/H

Coef

AT/H

Coef

IND

CoefSA

CoefU

Coef L

Aprov.Obj

Aprov.Subj CoefAMedio

AR-SUNC-

13

ARI-01 CLUB

MEDITERRANEO

85.000,00 0,47 40.000,0

016.000,0

016.000,00

0,00 10.000,

000,00

4.000,00

10.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,20 0,90 0,75

1,00

1,00

1,00

40.300,00

34.467,94 0,45

AA-12

CONEXIÓN

C/JAVIER MERELLO-AZUCENA

3.787,00

AA 24

APERTURA DE

VIARIO C/OCÉA

NOÍNDICO

657,00

AR-SUNC-

14ARI-02

GALVECITO

65.288,00 0,18 11.752,0

09.252,00

9.252,00

0,00 0,00 2.500,0

00,00 0,00 0,00 0,00 2.733,00 0,00 1,40 0,90

1,00

1,00

15.202,80

13.685,02 0,23

AR-SUNC-

15ARI-03

FUENTERRABÍA I

19.288,00 0,35 6.752,00 1.215,00 1.215,

000,00 0,00

2.768,50

2.768,50 0,00 0,00 0,00 1.215,00 0,00 1,40 0,90 0,75

1,00

1,00

6.269,03 5.643,48 0,33

AR-SUNC-

16ARI-04

FUENTERRABÍA II

36.685,00 0,37 13.428,0

00,00 0,00 0,00 0,00

13.428,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,90 0,00

1,00

1,00

12.085,20

10.878,94 0,33

AR-SUNC-

17ARI-05

CALLE MAR DE

LASANTILLAS

3.685,00 0,21 791,00 791,00 791,0

00,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 490,00 0,00 1,20

1,00

1,00

949,20 854,34 0,26

AR-SUNC-

18

ARI-06 LAS

MARIAS 17.257,00 0,52 9.026,00 8.510,00 8.510,

00 0,00 0,00 0,00 516,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.404,0

00,60 1,00 1,20 0,90

1,00

1,00 7.612,80 6.541,45 0,42

AA-04

Equipamiento Avda.

LaLibertad

818,00

AR-SUNC-

19

ARI-07 RENFE 48.998,00 0,55 26.949,0

013.744,0

00,00 0,00 0,00 0,00

13.205,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6.872,0

00,60

1,00

0,00 0,90 1,00

1,00

22.879,70

14.656,92 0,33

AA-23 CALLE

SARMIENTO

3.050,00

AA-6

Reurbanización

Ronda del Ferrocarril

16.790,00

AR-SUNC-

20

ARI-08

MONASTERIO DE

LAVICTORIA

32.444,00 1,00 32.444,0

022.444,0

023.939,55

420,80

8.083,65

0,00 3.000,0

07.000,00 0,00 0,00 0,00

12.517,00

0,60

1,00

1,00 0,90 0,75

1,00

1,00

25.388,00

15.476,40 0,53

AA-8

Conexión Ronda

Ferrocarril y entorno Monasterio de La Victoria-

TRAMO 1

861,00

AA-1

ESPACIO LIBRE EN CALLE LA MORA

1.138,00

AA-2

PARQUE DEL

LITORAL04

147,00

AA-3

PARQUE DEL

LITORAL01

749,00

AA-16

ESPACIO LIBRE EN CALLE SAN

JAVIER

195,00

AA-7

RECONFIGURACIÓ

N DEL ENTORN

OMONASTERIO DE

LAVICTORIA

8.381,00

SGIT-04 ESTACIO

3.985,00


188


N DFE AUTOBUS

ESAR-

SUNC-21

ARI-09 CAÑO

DEL MOLINO

56.942,00 0,62 35.088,1

50,00

20.882,00

4.191,35

8.672,80

0,00 1.342,0

00,00

33.746,15

0,00 0,00 0,00 0,90 0,80

1,00

1,00

28.204,72

25.388,17 0,50

AR-SUNC-

22ARI-10 CASINO 13.504,00 0,42 5.672,00 5.672,00

5.672,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.702,0

0 1,10 0,90

1,00

1,00

6.239,20 5.616,18 0,46

AR-SUNC-

23

ARI-11 PUNTILLA 53.484,00 0,63 33.500,0

00,00 0,00

8.000,00

25.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,90 0,75

1,00

1,00

28.950,00

13.790,85 0,29

AA-15 CIUDAD DEP LA

PUNTILLA 47.596,00

AR-SUNC-

24ARI-12 CUVILLO 108.812,00 0,40

43.525,00

0,00 0,00 35.525,

008.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,90

0,75

1,00

1,00

37.972,50

34.177,85 0,35

AR-SUNC-

26ARI-13

CALLE ZARZA

6.045,00 1,10 6.650,00 5.445,00 6.650,

00 1.205,00

1.634,00

0,60

1,00

0,90 1,00

1,00

5.875,90 5.288,72 0,97

AR-SUNC-

54ARI-14

CABALLO BLANCO 24.059,00 0,57

13.800,00 3.500,00

3.500,00 10.300,00 0,00 1,15

0,75

1,00

1,00

11.750,00 10.575,38 0,49

3.3.1. LOS CRITERIOS ADOPTADOS PARA LACLASIFICACIÓN DE SUELO URBANIZABLE

La conformación de la ciudad es una función pública que seejerce por la comunidad a través de la Administración a quiencorresponde en exclusiva la toma de decisiones. Por ello, la capacidadpara decidir qué suelo es urbanizable y cuál debe excluirse del procesourbanizador, son inherentes a la competencia para establecer unmodelo urbanístico propio.

En consecuencia, y en ejercicio de la potestad reconocida ennuestro ordenamiento jurídico para establecer un modelo urbanístico yde apreciar las condiciones de los terrenos para posibilitar sudesarrollo urbanístico, el presente Plan General de OrdenaciónUrbanística de El Puerto de Santa María ha adoptado las decisiones enmateria de clasificación del suelo urbanizable, en sus diversascategorías, amparado en los siguientes criterios generales:

• Confirmación en el Estudio de Impacto Ambiental de su aptitudinicial para ser objeto de transformación urbanística.

• Ratificación de su capacidad de integración y fortalecimiento dela estructura general propuesta por el nuevo Plan. En especial,logrando la máxima coherencia del crecimiento con la estructurageneral que definen los sistemas generales que se proponen.

• Integración de los nuevos desarrollos urbanísticos con la ciudadya consolidada, completando los bordes del continuo edificado,con el propósito de conseguir la máxima articulación con lasáreas colindantes, y así revertir sobre ellas, esta vez de una formapositiva, los efectos de la nueva ocupación. De esta forma sesigue la directriz establecida en la LOUA de ubicar el desarrollourbanístico de los suelos de crecimiento en los terrenoscolindantes o en el entorno de la ciudad consolidada, evitandosu innecesaria dispersión.

• Cumplimiento de los criterios contenidos en el artículo 17 de laLOUA y del artículo 23.1.2 del Reglamento de Planeamiento encuanto a superficie necesaria para los nuevos asentamientos depoblación, produciendo un desarrollo urbano coherente conadecuada proporción dotacional.

• Adecuación de la oferta de suelo urbanizable a la estimación dela demanda en atención a la dinámica actual y previsible de lamisma.

• Funcionalidad y optimización de la inversión de las redesinfraestructurales existentes y previstas para la prestación de losservicios urbanos de vialidad, transporte, abastecimiento yevacuación de agua, suministro de energía eléctrica, ycomunicaciones de todo tipo.

• Coherencia con la estrategia de ordenación territorial previstapor el Plan de Ordenación del Territorio de la Bahía de Cádiz.

• Establecimiento de una lógica de crecimiento y consumo desuelo urbanizado de conformidad con los criterios del Plan deOrdenación del Territorio de Andalucía.

• Exclusión del suelo urbanizable de terrenos que debenpreservarse del proceso de urbanización: ya sea por sercolindantes con el dominio público natural y resulten precisospara asegurar su integridad, o por concurrir en ellos valoresnaturales, históricos, culturales, paisajísticos, o que por razón dela ordenación territorial merezcan ser tutelados, o bien, en losque hagan presentes riesgos naturales o derivados deactividades, así como, aquellos otros localizados en lasinmediaciones de infraestructuras cuya funcionalidad deba serasegurada.

3.3.2. LA ORDENACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE

AA.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN DDEELLIIMMIITTAACCIIÓÓNN DDEE SSEECCTTOORREESS

Conforman el suelo urbanizable con delimitación de sectores,ámbitos concretos de ordenación y ejecución integrada, queencontrándose en situación básica de suelo rural a los efectos delartículo 12 de la Ley del Suelo estatal de 2007 (TRLS08), deban serobjeto de actuaciones de transformación urbanística, y que contienenlas determinaciones de ordenación precisas y suficientes paragarantizar su adecuada inserción en el modelo territorial, formandoparte necesaria de su estructura general y destinados a absorber consuficiencia las necesidades de suelo urbanizado apto para laedificación según las proyecciones, dimensiones y características deldesarrollo urbano del municipio previstas durante la programacióninicial del Plan General, que a estos efectos se considera de 12 años(teniendo presente los plazos requeridos para la finalización de la obrade urbanización de las actuaciones programadas) mediante sudesarrollo directo o en virtud de Planes Parciales.


189

3.3. EL SUELO URBANIZABLE.


El suelo urbanizable con delimitación de sectores, está integradopor dos categorías diferenciadas: suelo urbanizable ordenado y elsuelo urbanizable. Los sectores son las unidades mínimas deordenación y desarrollo urbanístico del suelo urbanizable sectorizado yordenado, que deberá ser desarrollado mediante un Plan Parcial parala totalidad de su ámbito en el primer caso, o que el propio PlanGeneral lo asume, en el segundo.

En todos los sectores del suelo urbanizable se cumplen losestándares dotacionales exigidos en el artículo 17.1 regla segunda, asícomo los parámetros de edificabilidad y densidad máxima, en relacióncon el uso característico, que se determinan en la regla primera delcitado precepto.

Son un total de 30 sectores, a saber:

De uso Residencial

SUS 03 CRECIMIENTO COSTA OESTE 3SUS 04 CRECIMIENTO COSTA OESTE 4SUS 05 CRECIMIENTO COSTA OESTE 5SUS 06 CRECIMIENTO COSTA OESTE 6SUS 07 CRECIMIENTO COSTA OESTE 7SUS 09 CRECIMIENTO COSTRA OESTE 9SUS 10 CRECIMIENTO COSTA OESTE 10 SUS 11 CRECIMIENTO COSTA OESTE 11SUS 12 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 1SUS 13 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 2SUS 14 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 3SUS 15 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 4SUS 16 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 5SUS 17 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 6SUS 18 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 7SUS 19 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 8SUO 20 CAMINO DEL JUNCAL (Ordenado)SUS 21 CASINOSUS 22 RANCHO LINARES SUO-29 LA FLORIDA-2 (Ordenado)SUO-30 LAS MARÍAS (Ordenado)

De uso mixto Residencial/Turístico

SUS 01 CRECIMIENTO COSTA OESTE 1SUS 02 CRECIMIENTO COSTA OESTE 2SUO 28 VIÑA RANGO GOLF (Ordenado).

De uso mixto Terciario/Turístico

SUS 08 CRECIMIENTO COSTA OESTE 8

De uso mixto Residencial/Actividades Económicas

SUS 23 CAÑADA DEL VERDUGO

De uso mixto Industrial/Servicios Terciarios

SUS 24 CARRETERA DEL PORTAL

De uso Logístico

SUS 25 ÁREA LOGÍSTICA INDUSTRIAL EL MADRUGADOR

De uso Servicios Avanzados

SUS 26 CARRETERA DE SANLUCAR 1SUS 27 CARRETERA DE DE SANLUCAR 2

La localización del suelo urbanizable con delimitación desectores realizada por el Plan responde al criterio establecido por elartículo 9. A.d) de la LOUA y en el POTA, que establecen una directrizfavorable para ubicar el desarrollo urbanístico de los suelos decrecimiento en los terrenos colindantes o en el entorno de la ciudadconsolidada, evitando su innecesaria dispersión. Se evita con estadirectriz los riesgos de cualquier planteamiento de crecimientodesordenado, eliminando, así, los perjuicios que para la colectividadocasiona una ciudad inacabada, fomentando un modelo de ciudadpresidido por el principio de la compacidad urbana.

La propuesta de clasificación de suelo urbanizable condelimitación de sectores (sectorizado y ordenado) es idéntica a laformulada en el documento de esta Revisión correspondiente a su fasede Aprobación Provisional II. La única diferencia es la constatación deque algunos sectores de suelo urbanizable ordenado transitorios queen aquél documento (Aprobación Provisional II) se estimaron de formacondicionada que pudieran iniciar la fase de ejecución antes de laentrada en vigor de esta Revisión, ahora se ha verificado que estahipótesis difícilmente podrá alcanzarse como consecuencia de lasituación económica. En consecuencia los ámbitos correspondientes deLas Marías y Florida 2, deben ahora ser tratados como simples suelosurbanizables ordenados, perdiendo su carácter transitorio (adelantadode forma condicionada por el anterior documento), sin perjuicio de sureconocimiento como API.


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AA..11 PPRRIINNCCIIPPIIOOSS RREEGGUULLAADDOORREESS DDEE LLAA OORRDDEENNAACCIIÓÓNN DDEELL SSUUEELLOOUURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN DDEELLIIMMIITTAACCIIÓÓNN DDEE SSEECCTTOORREESS..

En aplicación de las directrices que derivan de la legislaciónurbanística y la planificación territorial, los principios reguladores dela propuesta de crecimiento urbano que incorpora la presenteRevisión son:

11.. CCrreecciimmiieennttoo uurrbbaannoo eenn ccoonnttiinnuuiiddaadd ccoonn uunnaa ddoobbllee ccoonnddiicciióónn::EEnnssaanncchhee ddee llaa cciiuuddaadd ccoonnssoolliiddaaddaa yy mmeeddiiddaa ppaalliiaattiivvaa ddee llaaddiissppeerrssiióónn tteerrrriittoorriiaall iinnccoonnttrroollaaddaa eexxiisstteennttee..

La propuesta del suelo urbanizable con delimitación de sectores,según se regula en el artículo 9 de la LOUA y se determina en lanormativa del POTA ha de vincular la localización de losámbitos de crecimiento urbano con la "extensión en continuidadde las estructuras urbanas" existentes, evitando con ello suinnecesaria dispersión. No obstante, en el caso de El Puerto deSanta María, una afirmación de estas características, precisa deuna importante matización. La realidad del territorio portuensese caracteriza por la existencia de un volumen significativo deasentamientos irregulares diseminados cuyo reconocimientoimplica la "inducción" de un cierto modelo de ciudad,condicionando la ordenación del suelo urbanizable a plantearque no sólo debe asegurar su continuidad con el suelo urbanoreglado, con la ciudad formal, sino que, al tiempo, debe aportarargumentos de cohesión espacial que permitan una correctaintegración en la malla urbana de esa ciudad informalconfigurada por la acumulación aleatoria, dispersa, y azarosa denúcleos de población pseudourbanos que han ido surgiendo enel suelo no urbanizable. El reconocimiento de estosasentamientos residenciales irregulares del suelo no urbanizablesupone su consideración como "desarrollos urbanísticos defacto" y, en aplicación del apartado A)d) del artículo 9 de laLOUA, el Plan General debe asegurar su integración con laciudad ya consolidada, mejorando y completando su ordenaciónestructural

En virtud de estas circunstancias, la aplicación del principio decontinuidad en la ordenación del crecimiento urbano tiene, eneste caso, una doble finalidad: por un lado, debe fundamentarseen la prolongación de la estructura urbana existente y, por otro,debe promover y facilitar la reversión de la dispersión irregular aque ha sido sometido el territorio del término municipal.

El suelo urbanizable es un "espacio de intermediación" entre dosrealidades territoriales que han avanzar inexorablemente haciasu integración racional para configurar un modelo de ciudaddotado de orden, estructura y sentido común y, por consiguiente,debe asegurar una sutura urbanística eficaz entre la ciudadconsolidada y la pseudociudad invasiva, en términos deeficiencia infraestructural, equilibrio funcional, adecuadacobertura dotacional y calidad ambiental. Ello no significa quepierda su condición ortodoxa de "ensanche o extensión del suelourbano" pero, complementariamente, en aplicación de principiosde lógica territorial, ha de asumir una dimensión reparadora opaliativa de las disfuncionalidades territoriales que se hanproducido en El Puerto de Santa María en las últimas décadas.

En definitiva, el suelo urbanizable con delimitación de sectorestiene la responsabilidad de cubrir las necesidades decrecimiento urbano previsibles en respuesta a laspotencialidades y solicitaciones que presenta la ciudad a cortoy medio plazo pero, al tiempo, debe coadyuvar a solucionar losdéficits y sintomatología carencial consustanciales a losprocesos de ocupación irregular que se han producido en elsuelo no urbanizable.

22.. UUnnaa ddeennssiiddaadd iinntteelliiggeennttee ppaarraa ggaarraannttiizzaarr llaa pprreesseerrvvaacciióónn ddee llaassáárreeaass aammbbiieennttaallmmeennttee rreelleevvaanntteess:: eell vvaaccííoo ggeeooggrrááffiiccoo ccoommoossooppoorrttee aarrgguummeennttaattiivvoo ddeell mmooddeelloo ddee ccrreecciimmiieennttoo pprrooppuueessttoo..

La condición que singulariza la caracterización del soporteterritorial identificado para contener el crecimiento urbanoprevisto en la presente Revisión para El Puerto de Santa María,es la presencia de importantes masas forestales y áreasambientalmente relevantes en el seno de aquellas áreas en lasque (por colindancia y contigüidad con la ciudad actual) debe deplantearse precisamente el crecimiento racional y lógico.

La incuestionable preservación de las zonas ambientales puedeconducir a la adopción de posiciones que defiendan que"siempre" será preferible promover menos consumo de suelourbanizable atribuyéndole mayor densidad y mantener lacondición de suelo rústico en el ámbito territorial a preservar (laszonas forestales existentes en el interior de las áreas decrecimiento). Sin embargo, estas actitudes no suelen reparar enla dinámica de progresiva marginalidad que puede afectar a unsuelo que se encuentra, no pocas veces, en situación agonizanteante la presión del espacio urbanopor su inmediatez a éste opor su condición de ínsula intersticial de tamaño insuficiente- por


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lo que está totalmente condenado al abandono primero y a lafagocitación- espontánea, marginal e irregular- por el espaciourbano después.

De nada vale, pues, la inserción de fragmentos urbanos decalidad si el entorno territorial se constituye en campo abonadopara el florecimiento de todo tipo de construccionesresidenciales, infraestructuras y actividades productivaspseudourbanas sin control. Esta solución, que puede ser válidaen determinadas circunstancias, no debe constituirse en una"fórmula mágica" que garantiza la obtención del modelo deciudad compacta. Presenta problemas que, seguramente,radican en la adopción de criterios exclusivamente "cuantitativos"para la valoración de la compacidad del modelo, obviandoaspectos "cualitativos" tan determinantes como la manera deocupar el territorio (y no sólo cuanto se ocupa), laproporcionalidad existente entre el espacio edificado y el espaciolibre o la calidad ambiental y paisajística del modelo urbanoresultante.

Para apoyar esta aseveración vamos a transcribir una reflexióndel socioecólogo catalán Ramón Folch, uno de los estandartesdel Proyecto Sostenibilista de la ciudad contemporánea:

Planificar debe convertirse en un acto proyectivo territorialtransido de prudencia. Se trata de meterse en la matriz enlugar de ignorarla. Es una actitud más humilde y mássensata, y justamente por ello más creativa. Pero nonecesariamente compartida. Así, hay algunas personasque equiparan respeto con intangibilidad completa ypreferirían contraponer a cualquier opción transformadorael cese de este tipo de actuaciones sobre el territorio. Asíse podría defender que ante la elevada densidaddemográfica de determinados ámbitos los escasosespacios libres existentes se destinen a seguir siendo loque eran. Sin embargo ello topa con dos gravesinconvenientes. En primer lugar que este espacio libre yano es lo que era porque su productividad agrológica ha idocambiando al ritmo de las mutaciones socioeconómicas.En segundo lugar que la dinámica urbana tiene otrasexpectativas porque precisa de suelo urbanizable a la vistade sus legítimas opciones sociales. La más que lógica ydefendible permanencia del escaso espacio libre, pues,cede ante otras emergencias.

Pero ceder no equivale a rendirse incondicionalmente. Hayvalores a proteger en este espacio libre. Construirlomediante edificación únicamente donde y como resulteconveniente y también mediante la reorganizaciónpaisajística del resto, se revela como una opción territorialavanzada e inteligente acorde con una visión sistémica delas cosas.

Es decir, la adopción de fórmulas de crecimiento urbano quecombinen la incorporación de los suelos a preservar-garantizando su destino urbanístico como sistema de espacioslibres de dominio y uso público- con la atribución dedensidades medias-bajas no debe implicar, sistemáticamente, elfomento de la dispersión urbana ni los modelos urbanosresultantes tienen que, forzosamente, ser más insostenibles queotros que garanticen el mismo techo residencial en un volumende suelo significativamente menor. En ocasiones, la acertadacombinación de bajas densidades brutas con modelos deordenación que promuevan una elevada concentración de laedificación (altas densidades netas) al objeto de liberar unaimportante cantidad de suelo con destino a espacio libre, dalugar a modelos de ciudad ambientalmente equilibrados altiempo que recupera, reinterpretándolos, los principios decontinuidad, articulación, permeabilidad, proximidad funcional ycohesión social que son los que realmente definen y categorizanuna ciudad dotada de la dosis demandadas de compacidad.

Seguramente el volumen de "espacio no edificado" que seobtiene en ambas soluciones (mantenimiento del espacio apreservar como suelo no urbanizable o promover suincorporación al suelo urbanizable con la calificación de sistemade espacios libres de dominio y uso público) sea similar. Sinembargo, existe un matiz diferenciador de enorme repercusiónen la cualificación ambiental y paisajística del modelo urbanoresultante: en la segunda de las opciones expuestas- la quefomenta el establecimiento de una densidad inteligente- laconsolidación como espacio libre del suelo a preservar pasa porsu integración en el proceso urbanizador. Estamos ante el casode una "preservación activa" al entender que si el espacio quese pretende mantener libre se segrega de la urbanización,manteniendo su condición de suelo no urbanizable, se convierterápidamente en marginal.

Ello conduce indefectiblemente a incorporar, con carácterprotagonista, el sistema ambiental en el proyecto de ciudadcomo elemento que da forma, legibilidad y comprensibilidad al


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territorio. El sistema ambiental constituye la raíz etimológica delterritorio. El vacío fija la forma del lugar y permite desvelar "elpaisaje oculto" esa especie de "síntesis entre geografía yantropología" en la que se sustenta la identidad del territorio. Elespacio libre es el espacio lleno de espacio, o sea, el espaciopropiamente dicho. El espacio libre viene a ser la matrizaflorante. Utilizando el símil de un texto impreso sobre unapágina blanca, el espacio libre es el fondo blanco que, endefinitiva, es lo que permite ver el negro de las letras (el espacioedificado).

33.. AAppoossttaarr ppoorr uunn mmooddeelloo ddee cciiuuddaadd ccoommppaaccttaa ""aammbbiieennttaallmmeenntteeccuuaalliiffiiccaaddaa..""

Las argumentaciones expuestas en el apartado anteriorconducen a una interpretación "matizada" del concepto decompacidad urbana que supere la aceptación acrítica de quesólo está dotado de tal condición aquel modelo urbano que sesustenta en la adopción de altas densidades que garantizan lacercanía física de la edificación.

Sin embargo, la compacidad no está asegurada,exclusivamente, por la mera continuidad de la edificación. Tienemás que ver con el discernimiento de la "distancia justa" a travésde la instrumentación de una prudente estrategia de ocupacióndel territorio por la edificación, con la continuidad del sentido delo urbano que aporta una sabia utilización de los elementos deurbanización adecuados y con la capacidad de apropiación yentendimiento del espacio resultante por parte de los habitantespermanentes o los usuarios ocasionales.

En base a esta argumentación un hiato ambiental, un vacíonatural, un área que se incorpora al proceso urbanizadormanteniendo íntegros sus valores forestales puede ser unelemento que aporta mucha más carga de significado alespacio urbano que el resultante del simple encadenamiento deedificación y viario, en el que se inserta ocasionalmente algúnespacio abierto, característico de la ciudad de la alta densidadque utiliza como únicos recursos compositivos la calle, laedificación alineada a vial y la manzana como elementoconformador de la trama resultante.

Por ello, para promover la compacidad urbana en El Puerto deSanta María, esta Revisión asume en su modelo de crecimientolos siguientes criterios de ordenación:

• La diversificación funcional de los nuevos crecimientosevitando monofuncionalismos (sean de carácterresidencial o turístico).

• Favorecer la creación de centralidades urbanas periféricasque equilibren el peso específico del área central de laciudad.

• Promover la proximidad de las dotaciones y servicios a losciudadanos de la periferia mitigando los desequilibriosterritoriales existentes.

• Revertir el protagonismo de la vivienda unifamiliar que,además de despersonalizar el espacio urbano resultante yfomentar la dispersión, encuentra en el automóvil privadoun aliado leal e insustituible.

• Adoptar nuevos parámetros y criterios de urbanizaciónpara los espacios libres ajustados a las condicionespaisajísticas, edáficas y de vegetación autóctona de lazona.

• Promover el mantenimiento de áreas forestalespreexistentes integrándolas en el proceso urbanizador apartir de un empleo inteligente de la densidad urbanapropuesta.

• Desarrollar modelos urbanos incentivadores de losdesplazamientos a pie o en bicicleta como un argumentoque, además incidir en la reducción de los consumosenergéticos, favorece la capacidad de apropiación de laciudad por parte de sus habitantes.

• Fomentar la instrumentación de una política decidida afavor del transporte público.

Con ello se estarán recuperando los verdaderos "valoresintangibles" de la ciudad compacta mediterránea sin necesidadde acudir a mimetismos formalistas de corte historicista que nadaaportan y a atribuciones de densidad que hayan de superarobligatoriamente los umbrales mínimos establecidos pordeterminadas tendencias de última generación que han tenidouna gran aceptación.


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44.. AAsseegguurraarr llaa ccoohheerreenncciiaa yy ccoooorrddiinnaacciióónn ddee llaass oorrddeennaacciioonneessppoorrmmeennoorriizzaaddaass ddee llooss ddiiffeerreenntteess sseeccttoorreess ddeell ssuueelloo uurrbbaanniizzaabblleesseeccttoorriizzaaddoo aall oobbjjeettoo ddee ccoonnffoorrmmaarr uunnaa eessttrruuccttuurraa uurrbbaannaapprreessiiddiiddaa ppoorr llaa ccoonnttiinnuuiiddaadd eeffiicciieennttee ddee llooss eelleemmeennttooss ddeeuurrbbaanniizzaacciióónn pprriimmaarriiooss yy llaa llooccaalliizzaacciióónn sseelleeccttiivvaa ddee llaassffuunncciioonneess ddee cceennttrraalliiddaadd yy llaass ddoottaacciioonneess ddee RRaannggoo CCiiuuddaadd yy ddeeeessccaallaa BBaarrrriioo-CCiiuuddaadd..

En el suelo urbanizable sectorizado el Plan opta por estableceruna caracterización genérica, concretada en la calificaciónglobal, cautelada por determinadas cuestiones de ordenación decarácter vinculante que se entienden inexcusables para conseguiruna adecuada integración de cada uno de los sectores en elproyecto de ciudad. Con ello tratamos de evitar que elcrecimiento de la ciudad se produzca por adición acumulativa yapilada de sectores urbanos autistas y sin ningún tipo derelación. La ciudad se juega, en gran medida, su razón de ser enque los contactos entre sus distintas zonas no devengan enfricciones y desencuentros, para que la continuidad de sussecuencias y la legibilidad de sus escenas permitan al usuarioidentificarse con el espacio urbano. En la ciudad la suma departes nunca constituye un todo armónico y coherente del queemerja una nueva cualidad, una condición urbana de nuevocuño, distinta a la de cada una de sus partes perogenéticamente constituida por los códigos parciales que cadauna de ellas le aporta.

Cuatro han sido las cuestiones sobre las que la ordenación delsuelo urbanizable propuesta ha incidido con mayor énfasis paraconseguir una estructura urbana capaz de garantizar sucorrecta relación con la ciudad consolidada, estableciendo, altiempo, las pautas de colonización territorial lógicas para,preservando las áreas ambientalmente relevantes, lograr unaadecuada permeabilidad y articulación interzonal que posibilitela integración en la malla urbana de los asentamientosirregulares existentes que han quedado incorporados en elmodelo de ciudad:

• Desarrollar una red viaria de carácter reticular (sistemaslocales estructurantes) óptimamente conectada a losprincipales distribuidores primarios de la estructura urbanacon la finalidad de configurar una red de polígonosurbanos de "movilidad eficiente" que facilite laincorporación de medidas de pacificación del tráficorodado en el interior de los sectores apostando por elpredominio de los modos no motorizados y el

protagonismo del peatón. En este sentido resulta vital ladecidida apuesta por reconfigurar las condiciones dediseño de la A-491 en previsión de su futura condiciónurbana y el planteamiento de nuevos enlaces quegaranticen y refuercen la permeabilidad arterial en ladirectriz norte-sur.

• Conformar una red ambiental continua y accesible querevierta la condición de ínsula ambiental que, en laactualidad, presentan las masas forestales y áreasnaturales relevantes que han quedado incorporadas en elmodelo de ciudad como Sistemas Generales de EspaciosLibres. Se trata, en definitiva, de diseñar un sistema desecuencias ambientales y corredores verdes que permitanreconstruir las relaciones entre la ciudad, el cinturón verdeperiurbano y el suelo no urbanizable, las cuales han deactuar como soporte básico para la introducción de unared de ciclovías que se infiltren capilarmente en laestructura urbana y se prolonguen hacia el territorio rusticoa través de la red de vías pecuarias y caminos rurales.

• Diseñar una estrategia selectiva de localización deequipamientos vinculada al trazado de los principalesejes viarios y a la ubicación de las piezas mássignificativas del sistema espacios libres. Con ello, ademásde asegurar la dignificación posicional de las dotacionesse refuerza la legibilidad y comprensibilidad del espaciourbano resultante. Este objetivo trabaja a dos escalas. A lageneral de la ciudad apostando por la redistribuciónespacial de la oferta de equipamientos de Rango Ciudadexistente en la misma. En este sentido, la ordenación secentra en fortalecer la presencia de esta categoríadotacional en el crecimiento urbano previsto en la CostaOeste, al norte de la antigua carretera de Rota, incidiendoen la configuración de un eje de centralidad turística yurbana a lo largo de su trazado. A escala local o de barriomediante la inserción de áreas de concentracióndotacional (espacios libres y equipamientos) al objeto deque se constituyan en espacios de referencia para lostejidos urbanos resultantes y, en aplicación del principio dedotación cruzada, contribuyan a mejorar los estándares decalidad urbana de los asentamientos irregularesadyacentes.


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• Proponer una red de nuevas centralidades urbanas con lafinalidad de revertir el carácter cautivo, respecto del áreacentral de la ciudad, de la periferia portuense. Esteobjetivo presenta una dimensión multiescalar.

A escala global, la Revisión apuesta por la materializaciónde una serie de áreas de centralidad urbana y turística querefuercen la vocación estratégica a nivel metropolitanoque, para el desarrollo de un turismo de calidad yexcelencia, presenta el territorio de la Costa Oeste. Estaapuesta, además, debe contextualizarse de maneraterritorialmente selectiva, identificando los espacios yámbitos que se consideren óptimos para el desarrollo deestas funciones. Cuatro son los sectores de suelourbanizable sobre los que gravita este criterio deordenación estructural: SUS-RT-01 COSTA OESTE 1, SUS-RT-02 COSTA OESTE 2, SUS-ST-08 COSTA OESTE 8 ySUO-RT-28 VIÑA RANGO GOLF.

A escala local, se pretende generar un conjunto demicrocentralidades mediante la materialización, en todoslos sectores de uso característico residencial, de unaoferta razonable de comercio de proximidad. Para ello sepropone que una cuota de la máxima edificabilidadprevista en ellos se destine a estos usos. Con ello, ademásde mitigar el monofuncionalismo de estos tejidos, secoadyuva a reducir los índices de movilidad rodadaobligatoria incidiendo en la sostenibilidad del proyecto deciudad resultante.

Para desarrollar este principio regulador la metodologíaempleada ha sido la prefiguración previa de los sectores desuelo urbanizable. Ello supone la superación del urbanismo dezonificación abstracta que favorece la aparición de barriosensimismados con estructuras urbanas inconexas, permitiendoestablecer directrices espaciales, numéricas y conceptuales condiferente grado de vinculación (o con carácter simplementeorientativo) que han quedado recogidas en la respectivas Fichasincluidas en el correspondiente Anexo de las NormasUrbanísticas.

55.. EEjjeerrcceerr llaa ppootteessttaadd aassiiggnnaaddaa ppoorr llaa lleeggiissllaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaaaannddaalluuzzaa aa llaa RReevviissiióónn ddeell PPllaann GGeenneerraall ddee OOrrddeennaacciióónnUUrrbbaannííssttiiccaa ppaarraa aappoorrttaarr llaa oorrddeennaacciióónn ppoorrmmeennoorriizzaaddaa ddeell ssuueelloouurrbbaanniizzaabbllee sseeccttoorriizzaaddoo,, eenn aaccttuuaacciioonneess ddee ccoonnddiicciióónn eessttrraattééggiiccaappaarraa llaa ccoonnffoorrmmaacciióónn ddeell mmooddeelloo uurrbbaannoo..

La decisión de un Plan General de proceder, potestativamente,a incorporar la ordenación detallada del suelo urbanizablesectorizado se debe fundamentar en principios de coherencia yequilibrio. No podemos olvidar que uno de los principioshistóricamente arraigados en el urbanismo español es lainstrumentación de un acercamiento progresivo a la definiciónformal concreta de la ciudad, demandado por la dimensióntiempo; es decir la certidumbre hipotética que debe caracterizarel proceso de toma de decisiones en un escenario donde loscambios y alteraciones coyunturales se producen con ciertaasiduidad. En ello se basa, en gran medida el sentido jerárquicodel sistema de figuras de planeamiento el cual, en cierto modo,ha quedado alterado con esta categoría de suelo urbanizable denuevo cuño que ha introducido la Ley de OrdenaciónUrbanística de Andalucía. Parece claro que los supuestos en losque el establecimiento de la ordenación detallada puede estarjustificado son, en primer lugar, agilizar el proceso de puesta encarga de este suelo, lo que conduce a la necesidad de queexista, o bien una concertación público-privada sobre el destinofinal de la actuación urbanística, o bien una apuesta del sectorpúblico alentada por determinados principios prioritarios depolítica urbana. En segundo lugar, en situaciones urbanas conun contexto fuertemente caracterizado, que obliga a establecerun número importante de determinaciones de ordenaciónvinculantes sobre el sector de suelo urbanizable para asegurarsu correcta integración, pudiera resultar, finalmente máscoherente establecer directamente la ordenación detalladadesde el propio Plan General como garantía del resultado final.

Cuatro son los sectores en los que la presente Revisión decideincorporar su ordenación pormenorizada (suelo urbanizableordenado) son: SUO-R-20-CAMINO DEL JUNCAL, SUO-RT-28-VIÑA RANGO GOLF, SUO-29 LA FLORIDA-2 y SUO-30 LASMARÍAS

El SUO-R-20 Camino de Juncal constituye una actuaciónresidencial con destino mayoritario para vivienda protegida queha sido objeto de una Innovación del Plan General del 92, quese encuentra aprobada definitivamente por Orden de laConsejería de Obras Públicas y Vivienda del 29 de Octubre de2010, formulada en el marco del Decreto 11/2.008 de 22 deEnero "por el que se desarrollan procedimientos dirigidos aponer suelo urbanizado en el mercado con destino preferente ala construcción de viviendas protegidas Este expediente deInnovación incorpora no sólo la ordenación estructural sino lapormenorizada completa.


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Por ello, esta Revisión del Plan General reconoce al sector desuelo urbanizable ordenado SUO 20 CAMINO JUNCAL comoÁmbito de Planeamiento Incorporado, siendo su ordenaciónpormenorizada y las condiciones particulares de edificación lasestablecidas en el documento de Modificación Puntual PGOUaprobada definitivamente.

No se reconoce el sector como transitorio, pese a teneraprobada su ordenación pormenorizada, porque la ejecuciónurbanística del mismo no ha comenzado.

En el caso del sector SUO-RT-28 VIÑA RANGO GOLF, susantecedentes derivan de una Innovación del PGOU de 1992que fue anulada por los Tribunales de Justicia, y que pretendíasu clasificación como suelo urbanizable no sectorizado. El TSJA(ratificado por el Tribunal Supremo al admitir el recurso decasación) anuló la clasificación de urbanizable para estossuelos en el marco de la regulación del concepto de revisiónestablecido por el PGOU de 1992. Hasta tanto quedóclarificada la situación jurídica en la jurisdicción contenciosa, laAdministración Urbanística aprobó el Programa de Actuación yel Plan Parcial del ámbito, procediendo incluso a la aprobacióndel Proyecto de Urbanización, habiéndose completado en supráctica totalidad la urbanización del viario principal propuestoy la construcción de la infraestructura deportiva (Campo de Golf)la cual, además, se encuentra en funcionamiento.

Una vez firme la sentencia que declaraba la nulidad de laInnovación del PGOU de 1992 tendente a la alteración de laclasificación de suelo, se incoó otro procedimiento deInnovación dirigido a la alteración del precepto regulador delconcepto de revisión. Este expediente fue aprobadodefinitivamente, y de forma simultánea se incoa otro expedientede Innovación del PGOU de 1992 para el reconocimiento deeste ámbito como suelo urbanizable no sectorizado.

En el BOJA de 13 de mayo de 2010 se publica la Orden de 19de abril de 2010 de la Consejera de Obras Públicas y Viviendapor la que se aprueba definitivamente la Modificación Puntualdel PGOU en el ámbito de las fincas Las Cabezas y Viña Rangoclasificándolas como suelo urbanizable no sectorizado. No se haaprobado el Plan de Sectorización correspondiente en desarrollode las determinaciones de la citada Innovación. Por tanto, en laactualidad se trata de un ámbito de suelo urbanizable nosectorizado.

Esta Revisión propone su consideración de suelo urbanizableordenado, en la medida que se trata de un ámbito en el queresulta posible establecer la inmediatez de su ejecución y resultaroportuno en la estrategia de fortalecimiento de la directrizturística establecida por el Plan Subregional para la ZERPLA 2.

En cualquier caso, la Revisión del Plan General no se vecondicionada e hipotecada por la realidad de esta actuación niasume el contenido por el PAU aprobado declarado nulo, sinoque, más bien al contrario, debe valorar la posibilidad deestablecer las medidas correctoras precisas para promover unreplanteamiento de los criterios y objetivos de la ordenaciónoriginalmente pretendida, de forma que permita su integraciónpacífica en el modelo territorial e incluso favoreciendo losobjetivos de éste, para lo cual es preciso revertir el carácterautónomo y autista hacia el entorno de la ordenación originalpretendida, asumiendo el papel estelar que, para larevitalización turística del Municipio, está llamada a representar.

Además, hay que tener presente que el nuevo escenario de laplanificación territorial con incidencia en El Puerto de SantaMaría (Plan de Ordenación del Territorio de Bahía de Cádiz yPlan de Ordenación del Territorio de Andalucía) incide de llenoen la operación urbanística, por lo que es convenienteadaptarse a sus determinaciones, directrices y recomendaciones.La conveniencia de esta adaptación no hay que entenderla,exclusivamente, como una obligación legal y de jerarquíanormativa sino, especialmente, como una oportunidad parafortalecer la dimensión metropolitana de El Puerto de SantaMaría y mejorar su competitividad en el escenario territorial dela Bahía de Cádiz, en la medida que la transformación que hade operar en la actuación en cumplimiento de las finalidades,criterios y objetivos establecidos por la planificación territorialaportará valor añadido al modelo de ciudad.

En base a estas consideraciones, la presente Revisión decideestablecer una nueva ordenación pormenorizada manteniendolos aspectos básicos en relación a la estructura viaria y lainfraestructura deportiva ya ejecutadas cuyas determinacionesbásicas se relacionan en el siguiente apartado del presentecapítulo.

Asimismo, el presente Plan General reconoce al sector de suelourbanizable ordenado SUO R-29 LA FLORIDA-2, como Ámbitode Planeamiento Incorporado, siendo su ordenaciónpormenorizada y las condiciones particulares de edificación las


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establecidas en el documento del Programa de ActuaciónUrbanística PAU-NO2. Aprobado definitivamente el 25 de enerode 2003, así como en el Plan Parcial que cuenta con aprobacióninicial del Ayuntamiento a la entrada en vigor de la presenteRevisión, cuya ordenación pormenorizada se asumecompletamente. Se trata de una actuación mayoritariamentedirigida a la vivienda protegida.

Por último, esta Revisión reconoce como sector de suelourbanizable ordenado el SUO R-3O LAS MARIAS, siendo suordenación pormenorizada y las condiciones particulares deedificación las establecidas en el documento del Programa deActuación Urbanística PAU-NO3, aprobado definitivamente el25 de febrero de 2003. No puede reconocer su caráctertransitorio porque no se ha iniciado su ejecución urbanística. Esun Ámbito de Planeamiento Incorporado.

66.. UUnnaa aappuueessttaa ffiirrmmee yy ddeecciiddiiddaa ppoorr iimmppuullssaarr uunn mmooddeelloo ddee cciiuuddaaddssoocciiaallmmeennttee eeqquuiilliibbrraaddoo qquuee iinnccoorrppoorree uunnaa iimmppoorrttaanntteepprrooppoorrcciióónn ddee vviivviieennddaa pprrootteeggiiddaa..

Dada la gran colmatación que presenta el suelo urbano de ElPuerto de Santa - motivada, en gran medida, por el desarrollode la práctica totalidad de las intervenciones de reforma interiorprevistas en el Plan General que se revisa- y, por consiguiente, lalimitada capacidad de transformación y reciclaje que presentasu estructura urbana consolidada, los déficits estructurales quepresenta la ciudad en materia de vivienda protegida,exponencialmente agravados por las más de 3.500 viviendasexistentes en los asentamientos irregulares del suelo nourbanizable, encuentran una oportunidad inmejorable para sureversión en la ordenación del suelo urbanizable.

De ahí que la presente Revisión, entre las determinacionesestructurales establecidas para esta categoría de suelo, hayaoptado por incrementar significativamente el porcentaje mínimode edificabilidad destinado a esta oferta residencial regulado enel artículo 10 de la Ley de Ordenación Urbanística deAndalucía. Así, junto a una serie de sectores cuyo destinourbanístico se vincula mayoritariamente al desarrollo de viviendaprotegida (SUO-R-20 CAMINO DEL JUNCAL, SUS-R-21 ELCASINO, SUS-R-22 RANCHO LINARES y SUO R-29 LAFLORIDA-2) y al objeto de promover su distribución equilibradapor el conjunto del modelo urbano propuesto, la prácticatotalidad de los sectores de uso característico residencial debedestinar un 35% de su edificabilidad residencial a este tipo devivienda.

77.. FFaavvoorreecceerr llaa aaddooppcciióónn ddee tteejjiiddooss rreessiiddeenncciiaalleess iinnnnoovvaaddoorreessccaarraacctteerriizzaaddooss ppoorr llaa tteexxttuurraa ttiippoollóóggiiccaa yy llaa iinnccoorrppoorraacciióónn ddee llaaddiimmeennssiióónn ppaaiissaajjííssttiiccaa ccoommoo pprriinncciippaalleess aarrgguummeennttooss ddeeoorrddeennaacciióónn..

El efecto combinado de las densidades residencialesestablecidas para el suelo urbanizable sectorizado- oscilandoentre 25 y 45 viviendas/Hectárea- junto con el empleopreferente de tipologías colectivas para la materialización de lavivienda protegida, va a favorecer la adopción de modelosurbanos que huyan del monocultivo de la vivienda unifamiliar, yproporciona los argumentos precisos para desarrollarordenaciones pormenorizadas que apuesten por la construcciónde un tejido urbano diverso, ambientalmente cualificado yformalmente significativo y legible, fundamentado en el diálogocon el paisaje natural- dada la importante proporción deespacios libres a contemplar- y abierto a experimentaciones queenriquezcan la imagen urbana resultante contrarrestando laclásica homogeneización y monotonía escénica que presentanlos espacios periféricos de última generación en El Puerto deSanta María.

88.. AAmmpplliiaarr llaa ooffeerrttaa ddee nnuueevvooss eessppaacciiooss ppaarraa eell ddeessaarrrroolllloo ddeeAAccttiivviiddaaddeess EEccoonnóómmiiccaass..

El Puerto de Santa María ofrece condiciones excelentes para laimplantación de nuevo tipos de Actividades Económicas. Lamasa crítica alcanzada por su tejido productivo permite lamanifestación de sinergias ventajosas para la extensión delmismo. En respuesta a esta dinámica tendencial la presenteRevisión plantea una significativa ampliación de la oferta desuelo para el desarrollo de funciones productivas emergentes ycompetitivas en espacios bien localizados y con elevado nivel decalidad. Los ámbitos identificados para contextualizar estecriterio de ordenación son el Área de El Madrugador (SUS-23CAÑADA DEL VERDUGO, SUS-24 CARRETERA DEL PORTAL,SUS-25 AREA LOGÍSTICA DE EL MADRUGADOR) y el PoloTecnológico de la Carretera de Sanlúcar (SUS-SA-26CARRETERA DE SANLUCAR 1, SUS-SA-27 CARRETERA DESANLUCAR 2).

99.. CCoonnttrriibbuuiirr aa llaa ccoonnssttrruucccciióónn ddeell PPrrooyyeeccttoo MMeettrrooppoolliittaannoopprrooppuueessttoo eenn eell PPllaann ddee OOrrddeennaacciióónn ddeell TTeerrrriittoorriioo ddee llaa BBaahhííaa ddeeCCááddiizz..

Las determinaciones del Plan de Ordenación del Territorio de laBahía de Cádiz que inciden de manera decisiva en la


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instrumentación de la propuesta del suelo urbanizable aestablecer por la Revisión del Plan General de OrdenaciónUrbanística de El Puerto de Santa María son, sin duda, lasreferentes a la identificación de dos Áreas de OportunidadMetropolitana en el término municipal: ZERPLA-1 San José- ElMadrugador y ZERPLA-2 "Cantarranas".

Los objetivos y directrices establecidos por el POTBC para cadauna de ellas y las conclusiones que se extraen con la finalidad deestablecer, por la presente Revisión, la instrumentaciónurbanística idónea para, sin desvirtuar los criterios del modelo deciudad adoptado, contribuir decisivamente a construir elProyecto Metropolitano propuesto son:

ZERPLA-1 SAN JOSE-EL MADRUGADOR:

Esta área, según se establece en el artículo 53 del POTBC seconsidera de interés municipal e incidencia en la ordenación delterritorio.

Los objetivos y directrices de ordenación que establece el POT enla correspondiente ficha de actuación, son:

Justificación:

El POTBC justifica la identificación de estos terrenos como Zonade Especial Reserva en la elevada renta de emplazamiento quepresenta en relación con la red viaria estructurante y la redferroviaria. El desarrollo del área se orientará principalmentehacia la localización de actividades productivas,equipamientos y servicios a escala metropolitana y subregional.

Directriz General.

Se fomentarán las actuaciones necesarias para el desarrollo dela actividad económica mediante la generación de suelodestinado a actividades productivas y se impulsará lalocalización de equipamientos y servicios a la población.

Compatibilización de Usos.

El área se destinará de forma mayoritaria a la localización deactividades productivas con las dotaciones y serviciosnecesarios.

Se establecerán reservas para la localización de equipamientometropolitano en cualquiera de sus categorías.

Los espacios forestales del Pinar del Madrugador y RanchoLinares se incorporarán al sistema general de espacios libres deEl Puerto de Santa María.

Directriz de Ordenación.

Conexiones con la Aglomeración:

• Conexiones regionales e interurbanas a través de laVariante de Los Puertos, la Variante de Rota y el nuevoacceso al Puerto Comercial.

• Nuevo enlace entre Variante de Los Puertos-Variante deRota-Travesía N-IV mediante paso a distinto nivel.

• Integración en el sistema de transportes mediante elapeadero de cercanías ferroviarias localizado en elMadrugador.

Distribución de Actividades (Recomendación).

• Las dotaciones y los equipamientos culturales y deportivosse localizarán en las proximidades del apeaderoferroviario.

• El uso industrial se localizará en las proximidades de lasinfraestructuras del transporte, mediante la conexión conla variante de Los Puertos.

• Las Actividades de Servicios y Ocio se localizarán en losbordes Este y Sur de San José.

• Las dotaciones y equipamientos supramunicipales selocalizarán preferentemente en la parte norte enproximidad con el espacio libre de la Sierra de SanCristóbal.

Las conclusiones que resultan del análisis de estas directrices deordenación son:

1. El Área de San José- El Madrugador presenta una elevadarenta de emplazamiento sustentada en su óptimaaccesibilidad subregional de carácter intermodal (viaria y


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ferroviaria). Ello condiciona su consideración de"oportunidad territorial" especialmente idónea para eldesarrollo de funciones productivas y logísticas quepueden actuar como complemento para revitalizar yfortalecer las actividades portuarias, así como para lalocalización de una importante oferta de espacios libres ydotaciones de Rango Metropolitano y Rango Ciudad.

Los sectores SUS-24 CARRETERA DEL PORTAL y SUS-25ÁREA LOGÍSTICA DE EL MADRUGADOR contextualizanesta vocación productiva asignada por el POTBC a lazona.

2. Dado el indudable carácter metropolitano del área sedebe apostar firmemente por su polivalencia yplurifuncionalidad dando, de este modo, cumplidarespuesta a las diferentes solicitaciones que emite elentorno territorial. El hecho de que el POTBC entiendaque la orientación funcional del área deba enfatizar eldesarrollo de actividades económicas y dotacionesmetropolitanas no debe impedir que la ordenaciónincorpore otros usos y funciones que, sin desvirtuar lasdirectrices de la planificación territorial, refuercen laconstrucción de un modelo de ciudad racional ycoherente incrementando, si cabe, la vocaciónmetropolitana de los terrenos. En este sentido, no hay queolvidar la metamorfosis que está experimentando laantigua travesía de la N-IV que, a partir de su inicialcondición exurbana, se ha transformado en uno de losprincipales ejes de crecimiento residencial de la ciudad,especialmente reforzado por los usos residencialesincorporados en el Área de Reforma Interior de lasantiguas instalaciones industriales de San José del Pino(999 viviendas). Si a ello unimos que se trata de unescenario territorial óptimamente abastecido portransporte público metropolitano (cercanías ferroviarias yapeadero de El Madrugador) cabría entender como unimperdonable error no incorporar funciones residencialessupramunicipales con destino mayoritario a viviendassometidas a algún régimen de protección, a localizar enlos suelos que conforman el frente de la antigua nacional.

Para ello la presente Revisión identifica el Sector SUS-R-22RANCHO LINARES como especialmente adecuado parafortalecer la oferta residencial del área contribuyendo aproporcionar un volumen significativo de vivienda

protegida. Asimismo propone un desarrollo urbanísticomixto de servicios terciarios y residencia en el Sector SUS-23 CAÑADA DEL VERDUGO, localizado al sur de laoperación de San José del Pino.

ZERPLA-2 "ÁREA DE CANTARRANAS".

Esta área, según se establece en el artículo 53 (con carácter deNorma) del POT, se considera de interés supramunicipal dada laresponsabilidad que ha de asumir en la reversión, reciclaje,refuncionalización e integración en el modelo urbano y territorialde las áreas de ocupación marginal.

Los objetivos y directrices de ordenación que, para la ZERPLAestablece el POT se encuentran explicitados en lacorrespondiente ficha de actuación, y que aquí reproducimos:

Justificación:

El espacio turístico de El Puerto de Santa María se encuentraacotado en la línea de costa entre las instalaciones de PuertoSherry y la base militar de Rota. La colmatación de ese frente,orienta la extensión de las actividades turísticas, ocio yrecreativas hacia el interior. Los terrenos de Cantarranas sonidóneos para cumplir esta función, además de ocupar el frentede la carretera de Rota, se adentran hacia la campiña y lacarretera de Sanlúcar.

Directriz General:

Las administraciones públicas velarán por un uso de los terrenosacorde con las necesidades globales de la aglomeración. Lasadministraciones públicas fomentarán las actuaciones necesariaspara localizar usos e instalaciones que favorezcan la actividadturística y asegure la conexión y, en su caso, la prolongación delespacio turístico hacia la carretera de Sanlúcar.

Directriz de Compatibilización de Usos.

• El área se destinará a la localización de actividadesturísticas. Complementariamente podrán localizarsedotaciones y residencia secundaria para completar laszonas suburbanizadas que envuelven el sector.


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• La localización de actividades turísticas y servicios queaprovechen la accesibilidad y la localización con relacióna la ciudad construida.

• Localización de actividades de instalaciones quedemanden grandes parcelas con bajo nivel de ocupacióny densidad de construcción.

• Completar los procesos de suburbanización e incorporarlas dotaciones y servicios demandadas por estas áreas ysectores limítrofes.

Directriz de Ordenación.

Conexiones con la aglomeración:

• Con el viario de segundo nivel en la variante de Rota.

• Con el viario de tercer nivel en el acceso a la costa de ElPuerto de Santa María.

La organización interna asegurará las conexiones con losaccesos exteriores y, en espacial, con la vía de acceso a la costadesde la N-IV. Este enlace deberá quedar al servicio de las áreasturísticas actuales localizadas al sur de la antigua carretera deRota.

Distribución de actividades.

• La distribución de actividades se realizará de acuerdo conlas condiciones de borde valorando las oportunidades yrestricciones que propician las infraestructuras detransporte, las áreas arboladas y las áreas urbanascolindantes. La distribución de actividades seguirá lossiguientes criterios:

• El alojamiento y servicio turístico concentrado se localizaráde forma preferente en el borde de la carretera de Rota.

• Las actividades mixtas se localizarán completando lastramas y parcelaciones existentes en la zona.

Directriz de Protección Ambiental.

• Se protegerán las zonas arboladas existentes impidiendo laurbanización del suelo y acondicionándolas como parqueso jardines.

• El borde de la variante de Rota y la vía de acceso a laCosta en El Puerto de Santa María se acondicionará parareducir la emisión sonora de la carretera y los efectossobre las actividades previstas.

• Las instalaciones y edificaciones de baja densidad secompletarán con áreas arboladas y ajardinadas. Lasdemandas de riego se solventarán de forma preferente conagua bruta procedente de la depuración.

La principal conclusión que se extrae de la interpretación deestas directrices de planificación territorial es que la ZERPLA-2 debe darrespuesta a dos principios de ordenación básicos para la definicióndel futuro modelo de ciudad de El Puerto de Santa María:

A. En primer lugar impulsar la integración urbana de los entornosmarginales y las áreas suburbanizadas incorporando losservicios y dotaciones imprescindibles para garantizar la funciónresidencial y apostando por la conformación demicrocentralidades urbanas que mitiguen la excesivadependencia funcional de estas zonas respecto de las áreascentrales de la ciudad. Esta responsabilidad le otorga a laZERPLA-2 un protagonismo incuestionable en la resolución de laque, quizás, constituye la problemática más acusada y de mayorimpacto territorial y ambiental que presenta en la actualidad ElPuerto de Santa María. Por lo que, más allá de su granpotencialidad para desarrollar funciones emergentes de caráctermetropolitano de la que nadie duda, en la vocación"reparadora" de estos suelos y en la oportunidad que sudesarrollo representa para revertir la sintomatología carencial ypatológica conformada por los asentamientos y parcelacionesirregulares se encuentra, en gran medida, su condición singulary su capacidad para dotar a la ciudad de una estructuracoherente y racional. Esta circunstancia debe obligar a la ofertaturística a desarrollar en la zona a integrarse en el proyecto dereparación territorial a promover en el ámbito, actuando como"un argumento para cualificación espacial y funcional" delespacio urbano resultante.


200


En segundo lugar, y conjuntamente con este objetivo paliativo,resulta necesario incorporar usos residenciales en la ZERPLA-2.

En determinados espacios turísticos, como El Puerto de SantaMaría, que forman parte de Aglomeraciones Urbanas (Bahía deCádiz) resulta complicado catalogar expresamente el productoresidencial existente como "segunda residencia". Se caracterizamás bien por su condición híbrida (a caballo entre la primera yla segunda residencia) debido, principalmente, a esa dobledimensión turística y metropolitana de la ciudad. El desarrolloeconómico y la elevación generalizada del nivel de renta de lapoblación han posibilitado que determinados estratos dispongande capacidad financiera suficiente para adquirir un segundoinmueble destinado a las actividades de ocio reparadordesarrolladas durante el "tiempo libre". Estas dinámicas puedenprovocar la aparición de "hogares compartidos con la viviendamatriz" en un régimen de utilización donde la distribucióntemporal entre la "vivienda permanente" y la "segunda viviendao nuevo hogar", llegan en algunos casos a porcentajes de50/50. En estas circunstancias ¿Qué inmueble sería la segundaresidencia y, por consiguiente, cabría identificarla comopatrimonio infrautilizado?

Si nos liberamos de determinados corsés analíticos que impidenvisualizar la complejidad de dinámicas tendenciales, podríamoscalificar este proceso (aún incipiente) como la configuración deuna nueva forma de habitar donde ambas viviendas conformanuna única "estrategia habitacional geográficamente separada".Por ello, la introducción de usos residenciales en la ZERPLA-2 noha de ser interpretado, automáticamente, como la perpetuaciónde un modelo de alojamiento turístico nocivo y como unaestrategia que desvirtúa las determinaciones del POTBC. Lacaracterización actual del producto residencial existente en laCosta Oeste difícilmente admite su catalogación como "segundaresidencia" y la intensidad de uso sostenido a lo largo de ampliastemporadas que presenta este espacio, se aleja claramente dela "estacionalidad estival" que presentan otros espacios turísticosde última generación no excesivamente lejanos (Costa Ballenaen Rota quizás sea el ejemplo más evidente).

Por ello, además de los sectores específicamente residencialescentrados en abastecer de condiciones de calidad dotacional ygarantizar la integración eficaz en la malla urbana de las áreassuburbanizadas, los sectores a los que se otorga una vocaciónnetamente turística contienen una cuota de usos residencialesque complemente- y diversifique- la oferta de alojamiento

turístico. En todo caso, la proporción de edificabilidadresidencial no supera el 50% de la edificabilidad total asignada.

Profundizando en estos argumentos, y entendiendo que ladesestacionalización en el uso del espacio turístico de la CostaOeste ha de constituirse en un objetivo prioritario en laordenación de la ZERPLA-2, su consecución pasa por, ademásde incorporar actividades lúdicas y promover una oferta alojativaturística de carácter reglado presidida por el principio de ladiversificación, fomentar la "residencialización permanente" en elámbito territorial. En este sentido la incorporación de unvolumen suficiente de vivienda protegida se constituye en unpoderoso argumento desestacionalizador al facilitar el acomodode población permanente, lo cual, complementariamente,favorecería la integración entre la población autóctona y elusuario turístico, objetivo éste recurrentemente explicitado en lasactuales reflexiones sobre la cualificación de los destinosturísticos.

En consecuencia, tanto para dar solución a esta dimensiónreparadora y paliativa de la ZERPLA-2 la Revisión como paraincorporar la vivienda (incluso la protegida), como elementodesestacionalizador, se identifican una serie de sectores,localizados en posición adyacentes a las áreas suburbanizadas,a los que otorga un uso característico residencial: SUS-R-03COSTA OESTE-3, SUS-R-04 COSTA OESTE-4, SUS-R-5 COSTAOESTE 5 y SUS R-6 COSTA OESTE6. El objetivo de ordenaciónde estos ámbitos incidirá especialmente en garantizar laintegración de los diseminados colindantes y coadyuvar a revertirlos déficits existentes en materia infraestructural, dotacional y deaccesibilidad.

B. En segundo lugar fortalecer la condición turística del sector de laCosta Oeste de El Puerto de Santa María, adoptando criterios deordenación que diversifiquen la oferta turística, actualmentecentrada en el segmento de sol y playa, y desarrollando líneasde actuación que favorezcan la desestacionalización en el uso deeste ámbito territorial. Todo ello sin olvidar que nos encontramosen unos suelos- por su renta de emplazamiento, su óptimaaccesibilidad, sus condiciones naturales, sus valorespaisajísticos, aptitud topográfica y localización en continuidadcon la ciudad consolidada- especialmente idóneos paracontener gran parte de las demandas de crecimiento residencialde El Puerto de Santa María.


201


Es decir, la dimensión turística no debe conducir a laconformación de un espacio urbano monotemático (ofertahotelera, ofertas lúdico-deportivas y actividades terciario-comerciales en exclusiva) sino que debe actuar, principalmente,como una oportunidad para "construir ciudad" desdeparámetros de calidad ambiental y complejidad funcional,integrando equilibradamente funciones residenciales,alojamiento turístico, instalaciones turísticas destinadas aldeporte con altas prestaciones, Centros Integrados de Ocio yEquipamiento, dotaciones y servicios destinados a la poblaciónportuense y metropolitana y una red ambiental de espacioslibres amplia y generosa apoyada en la preservación de lasáreas forestales existentes en este escenario territorial.

El hecho de que el POTBC se refiera expresamente a lalocalización de actividades turísticas en la ZERPLA-2 no debe serinterpretado con carácter de exclusividad funcional, dando aentender que la aparición de otros usos (especialmente losresidenciales) automáticamente desvirtúa la funcionalidad,sentido y vocación asignado a esta pieza territorial. Porque denada serviría aplicar un sentido literal a esta determinación delPOTBC si, con ello, se dejan sin resolver problemas acuciantesde la ciudad y sin acomodar sus legítimas demandas decrecimiento residencial. Las actividades turísticas han de sermanejadas en la ordenación de la ZERPLA-2 con gran sutileza,empleando estrategias de ordenación que:

• Identifiquen los terrenos aptos para desarrollar ofertascomplementarias de carácter lúdico-deportivo.

• Apoyen la caracterización funcional de ejes y áreas decentralidad periférica.

• Apuesten por el protagonismo de las funcionesdotacionales y el espacio libre.

• Otorguen un carácter protagonista a la dimensiónpaisajística del proyecto urbano a desarrollar.

• Incorporen de manera selectiva y equilibrada ofertasalojativas turísticas de carácter reglado.

En base a estas argumentaciones, las funciones, usos yactividades que parecen especialmente adecuados en el desarrollo deeste criterio de ordenación para la ZERPLA-2 son:

a. La generación de espacios públicos y equipamientos colectivosde rango ciudad, que coadyuven a resolver los desequilibriosterritoriales que presenta, en la actualidad, El Puerto de SantaMaría.

b. Fomento y cualificación de la oferta turística a través de lassiguientes líneas de actuación:

• Apostar por la calidad del espacio urbano resultanteentendiéndolo como un factor de atracción para losusuarios turísticos. Revertir el carácter insular yfragmentado del sistema de espacios libres construyendouna red ambiental continua, permeable y accesible se hade constituir en un objetivo de ordenación prioritario.

• Incorporar ofertas complementarias que diversifiquen elsegmento de "sol y playa": actividades comerciales,lúdicas, terciarias y deportivas (Campos de Golf). En estesentido el Plan General del Turismo Sostenible deAndalucía integra el Puerto de Santa María en el destinoturístico de "Bahía de Cádiz" donde propone desarrollar,además del sol-playa, el segmento turístico náutico-deportivo y el de Golf. Para ello, se entiendeespecialmente idóneo la reordenación planteada en laactuación SUO-RT-28 VIÑA RANGO GOLF.

• Desarrollar una oferta amplia, diversificada e innovadorade alojamiento turístico reglado más allá de la apuestaexclusiva por los establecimientos hoteleros, abriéndose ala posibilidad de materialización de otras alternativas(apartamentos turísticos, principalmente) que permitanampliar la capacidad de promoción y desarrollo de estosespacios. La apuesta por el hotel ha de ser selectiva yequilibrada. El producto hotelero tiene su cuota demercado y la superación de la "masa crítica" necesariapuede generar un "efecto boomerang" al desincentivar lapuesta en carga del oferta planificada.


202


Los ámbitos que se han entendido territorialmente máscualificados para contextualizar este criterio de ordenación son: lossectores SUS-RT-01 COSTA OESTE 1, SUS-RT-02 COSTA OESTE 2-dada su localización vinculada al eje urbano primario de la antiguacarretera de Rota-, los sectores SUS 07 COSTA OESTE 7 y SUS-ST-08COSTA OESTE 8- al objeto de reforzar las funciones específicamenteturísticas en el entorno del Campo de Golf de Viña Rango-.

AA..22.. CCAARRAACCTTEERRIIZZAACCIIÓÓNN FFUUNNCCIIOONNAALL,, VVOOCCAACCIIÓÓNN UURRBBAANNÍÍSSTTIICCAADDIIFFEERREENNCCIIAADDAA EE IINNCCIIDDEENNCCIIAA EENN EELL MMOODDEELLOO DDEE CCIIUUDDAADDDDEE LLOOSS ÁÁMMBBIITTOOSS DDEE CCRREECCIIMMIIEENNTTOO UURRBBAANNOO PPRROOPPUUEESSTTOOSS..

A efectos incidencia en el modelo de ciudad y vocaciónurbanística diferenciada, el suelo urbanizable con delimitación desectores se estructura en los siguientes ámbitos:

1. Crecimiento Costa Oeste.2. Ensanche Residencial Noroccidental.3. Ensanche Residencial Norte.4. Área de Actividades Económicas de El Madrugador.5. Ampliación Polo Tecnológico de la Carretera de Sanlúcar.

Los criterios y objetivos de ordenación generales que hanorientado la propuesta del Suelo Urbanizable con delimitación desectores contemplada en la presente Revisión del Plan General deOrdenación Urbanística del Puerto de Santa María para cada uno deestos ámbitos, son:

11.. CCrreecciimmiieennttoo CCoossttaa OOeessttee..

Este ámbito territorial de crecimiento urbano está constituido porlos siguientes sectores: SUS-RT-01 COSTA OESTE 1, SUS-RT-2 COSTAOESTE 2, SUS-R-3 COSTA ORESTE 3, SUS-R-4 COSTA OESTE 4,SUS-R 5 COSTA OESTE 5, SUS-R-6 COSTA OESTE 6, SUS-R-7 COSTAOESTE 7, SUS-ST-8 COSTA OESTE 8, SUS-R-9 COSTA OESTE 9,SUS-R-10 COSTA OESTE 10, SUS-R-11 COSTA OESTE 11 Y SUO-28VIÑA RANGO-GOLF .

aa.. SSeeccttoorreess iinncclluuiiddooss eenn llaa ddeelliimmiittaacciióónn ddee llaa ZZEERRPPLLAA-22""CCaannttaarrrraannaass""..

Nueve de estos sectores se encuentran incluidos en ladelimitación del Área de Oportunidad Metropolitana ZERPLA-2"Cantarranas" identificada en el Plan de Ordenación delTerritorio de la Bahía de Cádiz (POTBC) cuyas finalidades

básicas se centran en impulsar la dimensión turística de El Puertode Santa María en claves de excelencia funcional (actividadesturísticas regladas) y paisajística (protagonismo del espacio librey de la dimensión ambiental del proyecto urbano a desarrollar)al objeto de incrementar su competitividad en el marcosubregional, y favorecer la correcta integración urbana de lasáreas de urbanización irregular que jalonan este ámbitoterritorial.

Esta estrategia dual ha provocado el establecimiento de unacaracterización diversa de los sectores de suelo urbanizableincorporados en el área de oportunidad, diferenciando lavocación urbanística que deben asumir para, a la vez decontribuir a desarrollar eficazmente las directrices y criterios deordenación del POTBC, construir el modelo de ciudad previstoen el presente Plan General.

•• SSeeccttoorreess RReessiiddeenncciiaalleess-TTuurrííssttiiccooss:: DDiivveerrssiiffiiccaacciióónn ddee llaa ooffeerrttaattuurrííssttiiccaa ddee llaa CCoossttaa OOeessttee,, ccoommpplleejjiiddaadd ffuunncciioonnaall ddeell eessppaacciioouurrbbaannoo rreessuullttaannttee yy ccoonnttrriibbuucciióónn aa llaa ccrreeaacciióónn ddee uunn eejjee ddeecceennttrraalliiddaadd ppeerriifféérriiccaa eenn llaa aannttiigguuaa ccaarrrreetteerraa ddee RRoottaa..

Los Sectores SUS-RT-01 y SUS-RT-02, de uso característicoresidencial-turístico, se consideran idóneos para promover ladiversificación de la oferta turística reglada existente en laciudad (establecimientos hoteleros y apartamentos turísticos) alobjeto de conformar un área de centralidad urbana vinculada ala Avenida de Fuenterrabía. Al tiempo, la posición adyacentede áreas de regularización les otorga un papel clave parafacilitar su correcta integración en el modelo de ciudad,coadyuvando a paliar los déficits dotacionales y de accesibilidadexistentes. Además de esta vocación metropolitana, sulocalización en continuidad con la ciudad consolidada lesconfiere un claro protagonismo para contextualizar losprincipios de compacidad urbana para las estrategias decrecimiento urbano a instrumentar por el planeamiento general,explicitados en el Plan de Ordenación del Territorio deAndalucía. De ahí que se apueste por una caracterización deusos diversificada donde tengan acomodo funcionesespecíficamente turísticas junto a usos residenciales queincorporen una oferta de vivienda protegida. Con ello,complementariamente, se incide en la desestacionalización delespacio turístico, evitando su carácter monotemático, y enincrementar la complejidad funcional del espacio urbanoresultante.


203



204


SUS 01 CRECIMIENTO COSTA OESTE 1 SUS 02 CRECIMIENTO COSTA OESTE 2 SUS 03 CRECIMIENTO COSTA OESTE 3 SUS 04 CRECIMIENTO COSTA OESTE 4 SUS 05 CRECIMIENTO COSTA OESTE 5

SUS 06 CRECIMIENTO COSTA OESTE 6 SUS 07 CRECIMIENTO COSTA OESTE 7 SUS 08 CRECIMIENTO COSTA OESTE 8 SUS 09 CRECIMIENTO COSTRA OESTE 9 SUS 10 CRECIMIENTO COSTA OESTE 10

Ambos sectores, además, asumen una función estratégica en laconstrucción del nuevo modelo de ciudad en aspectos relativosa la red viaria primaria y la preservación de áreasambientalmente relevantes (Pinar de Izaguirre y corredorecológico de la antigua carretera de Rota).

Igualmente se considera que el Sector SUS RT 07, se localiza enuna posición intermedia para albergar usos residenciales yturísticos en igual proporción que los dos anteriores de CostaOeste. En este caso se aprovechan su excepcional localizaciónen relación con arterias viarias primarias (Nuevo acceso a CostaOeste; RVB-01) y su capacidad para conseguir una distribuciónequilibrada de un producto mixto (residencial turístico) en elmodelo de ciudad.

•• SSeeccttoorreess RReessiiddeenncciiaalleess:: ffaavvoorreecceerr llaa iinntteeggrraacciióónn ddee llaass áárreeaass ddeerreegguullaarriizzaacciióónn eenn ttéérrmmiinnooss ddee ooppttiimmiizzaacciióónn ddee llaa aacccceessiibbiilliiddaadd,,eeffiicciieenncciiaa iinnffrraaeessttrruuccttuurraall,, eeqquuiilliibbrriioo ffuunncciioonnaall yy ssuuffiicciieenncciiaaddoottaacciioonnaall..

Los sectores residenciales propuestos son: SUS-R-3 COSTAOESTE 3, SUS-R-4 COSTA OESTE 4, SUS-R-5 COSTA OESTE 5y SUS-R-6 COSTA OESTE 6.

Para este conjunto de sectores, dada su escala y su localizaciónadyacente a áreas de regularización, se ha optado por diseñaruna caracterización residencial que permita introducir una ciertatextura tipológica, desarrolle una oferta razonable de viviendaprotegida- que enriquezca la textura social de esta zona deciudad-, ayude al equilibrio funcional a través de laimplantación de funciones comerciales de proximidad ypromueva, desde la aportación de las reservas dotacionalesestablecidas y el diseño de microcentralidades urbanas, lamejora de los índices del área en materia de zonas verdes yequipamientos públicos y de la legibilidad del espacio urbano.No obstante, también se incorporan un porcentaje de usos deservicios terciarios-turísticos de al menos el 25%.

• SSeeccttoorr SSUUOO-RRTT-2288 VVIIÑÑAA RRAANNGGOO GGOOLLFF:: EEll ffoommeennttoo ddeesseeggmmeennttooss ttuurrííssttiiccooss aalltteerrnnaattiivvooss aall ""ssooll yy ppllaayyaa"" aappoossttaannddoo ppoorrddeessaarrrroollllaarr ooffeerrttaass ccoommpplleemmeennttaarriiaass yy eeqquuiippaammiieennttooss ddeeppoorrttiivvoossddee aallttaass pprreessttaacciioonneess ((CCaammppoo ddee GGoollff)) eenn ccuummpplliimmiieennttoo ddee lloossoobbjjeettiivvooss yy ddiirreeccttrriicceess ddeell PPllaann GGeenneerraall ddee TTuurriissmmoo SSoosstteenniibbllee ddeeAAnnddaalluuccííaa..

Como ya hemos indicado en el apartado del presente capítulodonde se explicitan los principios reguladores de la ordenacióndel suelo urbanizable con delimitación de sectores, la presenteRevisión apuesta por aportar una nueva ordenaciónpormenorizada para esta operación al objeto de adaptarla a loscriterios, objetivos, directrices y recomendaciones que emanande los instrumentos de planificación territorial.

Los aspectos más relevantes sobre los que, entendemos,debería gravitar el replanteamiento de la actuación del Campode Golf de Viña Rango son:

a. El ámbito se encuentra incluido, sólo en parte, en ladelimitación que el POTBC realiza de la ZERPLA-2. Noobstante, resulta incuestionable que va a proporcionar elprincipal elemento del equipamiento privado turístico conel que va a contar las actuaciones del ZEEPLA-2, y por ellodebe entenderse integrado en su totalidad. El carácter dedirectriz con el que se encuentra regulada la ZERPLA-2(artículo 36.2) vincula al planeamiento urbanísticogeneral en cuanto a los fines perseguidos por lo que sejustifica así la capacidad de ajuste al objeto de abarcar laactuación completa del Campo de Golf, en la medida quelejos de alterar la finalidad, contribuye al cumplimiento deuno de los objetivos principales de la configuración de laZERPLA por el instrumento de planificación subregional.No obstante, para su completa adecuación resulteabsolutamente imprescindible orientar los parámetros dela ordenación pormenorizada del ámbito hacia unosniveles de espacios libres y distribución de la edificabilidadconforme a los actuales requerimientos de máximo nivelde calidad ambiental y excelencia funcional, lo cualcomporta incorporar las siguientes reorientaciones de laordenación pormenorizada inicialmente pretendida conocasión de la tramitación del PAU declarado nulo:

- Las reservas locales para dotaciones y espacioslibres deben adaptarse a la regulación que, para eluso característico turístico, establece el Artículo 17de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.Lógicamente este incremento dotacional, por si solo,va a obligar a modificar sustancialmente laordenación detallada del ámbito.

- La apuesta por la oferta reglada de alojamientoturístico ha de ser mucho más contundente,


205SUO 28 VIÑA RANGO GOLF.

SUS 11 CRECIMIENTO COSTA OESTE 11


conforme a la nueva reglamentación de lalegislación sectorial turística. Además su localizaciónha de vincularse al Campo de Golf, infraestructuradeportiva que actúa de principal reclamo para lamaterialización de una oferta alojativa de estascaracterísticas. Hotel y Golf conforman un binomioindisociable que, al retroalimentarse, potencian eldesarrollo de un producto turístico de altísimasprestaciones que incide en la desestacionalización yreduce la presión sobre el litoral al mitigar eldominio el segmento de sol y playa (ejemplosexistentes en el entorno territorial como Novo SanctiPetri en Chiclana avalan esta reflexión).

- Igualmente la oferta comercial propuestaoriginalmente resulta excesivamente reducida por locual debe ser sustancialmente ampliada.

b. La ordenación del Campo de Golf Viña Rango debecontribuir a la construcción de un crecimiento urbanoequilibrado, sensato y racional dotando de laimprescindible continuidad al sistema de espacios públicosa proyectar con la finalidad de asegurar su correctaarticulación con el entorno territorial. Ello obliga a ajustarlos parámetros de diseño de la red viaria interna delámbito que está concebida, precisamente, para locontrario: evitar a toda costa el contacto con los sueloscolindantes impidiendo la continuidad de determinadosejes viarios que pueden llegar a asumir una condiciónestructurante en el crecimiento urbano a prever en laperiferia noroccidental de El Puerto de Santa María. Altiempo, se apuesta por la construcción de una red deespacios libres continua y accesible generando secuenciasambientales significativas que resuelvan la articulación conlos suelos adyacentes y finalmente, desarrollar unaestrategia de localización de las piezas dotacionales querefuerce el carácter singular de determinados puntos de laordenación y, al tiempo, coadyuve a mitigar las carenciasdotacionales de asentamientos irregulares que sedesarrollan en el entorno inmediato.

c. Por último hay que referirse a la regulación establecida enel Plan de Ordenación del Territorio en el apartado 3. h)de la Norma 53 donde se propone la desvinculaciónespacial de las promociones inmobiliarias asociadas ainfraestructuras turísticas de altas prestaciones como elCampo de Golf de Viña Rango. El cumplimiento de estadeterminación provoca una completa relocalización de losusos residenciales y la incorporación de nuevas ofertastipológicas de vivienda plurifamiliar, al reducirsesignificativamente el suelo destinado a estas funciones.Ello no debe ser entendido como una merma de calidad.Al contrario. La inyección de cualificación ambiental queimplica liberar los límites del Campo de Golf de lasparcelas residenciales unido a la significativa ampliaciónde la reserva local de espacios libres va a suponer, sinduda, un salto cualitativo notable en el espacio urbanoresultante.

•• SSeeccttoorr SSUUSS-0088 CCOOSSTTAA OOEESSTTEE 88:: RReeffoorrzzaarr llaa iimmppllaannttaacciióónn ddeeaalloojjaammiieennttoo ttuurrííssttiiccoo ((eessttaabblleecciimmiieennttooss hhootteelleerrooss yy aappaarrttaammeennttoossttuurrííssttiiccooss)) yy ooffeerrttaa ccoommpplleemmeennttaarriiaa llúúddiiccaa yy ddee oocciioo,, eenn eell eennttoorrnnooddeell GGoollff VViiññaa RRaannggoo aall oobbjjeettoo ddee ccoonnffiigguurraarr uunn NNooddooMMeettrrooppoolliittaannoo ddee CCeennttrraalliiddaadd TTuurrííssttiiccaa..

bb.. SSeeccttoorreess eexxcclluuiiddooss ddee llaa ddeelliimmiittaacciióónn ddee llaa ZZEERRPPLLAA-22""CCaannttaarrrraannaass""..

Se trata de un conjunto de sectores de uso característicoresidencial (SUS-R-09 COSTA OESTE-9, SUS-R-10 COSTAOESTE 10 y SUS-R-11 COSTA OESTE 11) colindantes a ladelimitación de la ZERPLA-2 establecida en el POTBC, quepresentan similares criterios y objetivos de ordenación a losestablecidos para los sectores incluidos en la misma alcontribuir a desarrollar la estrategia de ordenación que incideen promover la integración en el modelo de las áreassuburbanizadas que salpican el entorno del Área deOportunidad Metropolitana y, en los sectores SUS-R-10 y SUS-R-11, coadyuvar a la creación de un eje de centralidad turísticay urbana siguiendo el trazado de la antigua carretera de Rota(Avenida de Fuenterrabía).


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DDee llooss ddaattooss pprrooppuueessttooss ppaarraa eell CCrreecciimmiieennttoo ddee llaa CCoossttaa OOeesstteeqquuee aappaarreecceenn rreefflleejjaaddooss eenn eell AAnneexxoo ddeell pprreesseennttee ccaappííttuulloo ddee llaaMMeemmoorriiaa ddee OOrrddeennaacciióónn ssee ppuueeddeenn eexxttrraaeerr llaass ssiigguuiieenntteessccoonncclluussiioonneess::

• La superficie total de los sectores pertenecientes al Crecimientode la Costa Oeste es de 4.034.964 m2. No se incluyen en estasuperficie la correspondiente a los sistemas generales excluidosde los sectores pero incluidos en las áreas de reparto de éstos.

• La propuesta de alojamiento (residencial y turístico) es:

- Número total de viviendas. 5.251

- Número mínimo de vivienda protegida. 1 . 9 7 6(37,63 % del total de viviendas)

- Número máximo de viviendas de Renta Libre. 3.275.

- Número máximo de apartamentos turísticos. 2.356

- Número estimativo de plazas hoteleras. 4.692.

• Del número máximo de nuevas viviendas propuestas (5.251viviendas), las incluidas en sectores integrantes del ZERPLA II,que son el SUS-01, SUS-02, SUS-03, SUS-04, SUS-05, SUS-06,SUS-07, SUS-08 y SUO-28, son 3.976 nuevas viviendas.

En consecuencia, las viviendas contabilizables en estos sectoresde Suelo Urbanizable Sectorizado a efecto Norma 45 POTA, son1.275 viviendas.

• La distribución porcentual de la edificabilidad total planteadaentre los diferentes usos contemplados en la ordenaciónpropuesta es:

- Edificabilidad total. 1.046.203 m2.

- Edificabilidad residencial. 582.477 m2(55,67 % de la edificabilidad total).

- Edificabilidad Vivienda Protegida. 196.392 m2(33,71 % de la edificabilidad total residencial).

- Edificabilidad Renta Libre. 386.085 m2(66,29 % de la edificabilidad total residencial).

- Edificabilidad Apartamientos Turísticos. 1 7 7 . 1 3 8 , 5 0m2 (16,93% de la edificabilidad total).

- Edificabilidad Servicios Terciarios. 119.984,70 m2(11,46 % de la edificabilidad total).

- Edificabilidad Establecimientos Hoteleros.164.102,70 m2(15,68% de la edificabilidad total).

- Edificabilidad Equipamiento Privado. 2.500 m2(0,23% de la edificabilidad total).

La edificabilidad destinada a Servicios Terciarios supone un22,85 m2 de techo edificable/ vivienda y 15,77 m2 de techoedificable/ vivienda + apartamento turístico. Este dato confirma elequilibrio funcional de la propuesta de ordenación apostando por lamaterialización de una proporción razonable de techo edificabledestinado a comercio de proximidad.

22.. EEnnssaanncchhee RReessiiddeenncciiaall NNoorroocccciiddeennttaall..

La estrategia de ordenación establecida por la presente Revisiónen este ámbito del suelo urbanizable con delimitación de sectores, hasido promover la compleción de una serie de vacíos territorialesadyacentes a la ciudad consolidada buscando la extensión de losbordes edificados al objeto de conseguir una eficaz articulación de lanueva ciudad con las tramas urbanas colindantes proponiendo, paraello, la prolongación de sus principales arterias viarias y estableciendodirectrices de ordenación que eviten fricciones en los espacios decontacto, con lo que se refuerzan los principios de continuidad ycompacidad urbana que han presidido la concepción del crecimientourbano propuesto.

Se distinguen dos ámbitos diferenciados. Por un lado, vacíosterritoriales localizados entre la Ronda del Ferrocarril y la Variante deRota (Sectores SUS-R-12, SUS-R-13, SUS-R-14, SUS-R-15, SUS-R-18 ySUS-R-19). Por otro, restos espaciales localizados al norte de la A-491(sectores SUS-R-16 y SUS-R-17).

Su consideración como suelo urbanizable responde a lainexistencia de las condiciones de urbanización (accesibilidad idóneay, fundamentalmente servicios infraestructurales) y consolidaciónedificatoria imprescindibles para su integración en el suelo urbano. Porotro lado, la presencia adyacente de áreas de regularización que hanquedado incorporadas en el suelo urbano no consolidado (porpresentar un nivel suficiente de consolidación edificatoria) no puede


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SUS 12 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 1 SUS 13 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 2 SUS 14 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 3 SUS 15 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 4

SUS 16 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 5 SUS 17 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 6 SUS 18 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 7 SUS 19 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 8

servir de argumentación para promover su inclusión en esta categoríadel suelo urbano. Si ello fuese así, seguramente, la mayor parte delsuelo urbanizable sectorizado debería contar con similar clasificación.Por último, se trata de vacíos de notable escala superficial que, en supráctica totalidad, se encontraban clasificados como suelo nourbanizable en el Plan General del 92.

El contenido urbanístico propuesto para la práctica totalidad deestos sectores presenta idéntica caracterización a la establecida paralos sectores residenciales del "crecimiento de la Costa Oeste" (media-baja densidad, apuesta por materializar una oferta mínima decomercio de proximidad, porcentaje significativo de edificabilidaddestinada a vivienda protegida) y entre sus objetivos de ordenación seencuentra, en aplicación del principio de dotación cruzada, ayudar arevertir la sintomatología carencial de las áreas de regularizacióncercanas.

Los sectores SUS-R-13 y SUS-R-14 cuentan con la singularidadde incorporar una oferta hotelera relevante a materializar enedificaciones existentes de cierto valor patrimonial con lo que,complementariamente, se favorece su reciclaje y rehabilitación.Asimismo, para el Sector SUS-R-13 se propone la exención de lareserva de vivienda protegida ya que, al quedar incluido en sudelimitación el Sistema General de Espacios Libres del Pinar delConde, la densidad asignada es inferior a 15 viviendas/hectárea,entendiéndose que la oferta residencial a desarrollar no se adecuaráa las condiciones funcionales, tipológicas y espaciales de la viviendaprotegida. Esta decisión incidirá, al tiempo, en garantizar la viabilidadeconómica de una actuación que presenta un elevado nivel decesiones dotacionales y de espacios libres.

De los datos propuestos para el Ensanche Noroccidental queaparecen reflejados en el Anexo del presente capítulo de la Memoriade Ordenación se pueden extraer las siguientes conclusiones:

• La superficie total de los sectores pertenecientes al EnsancheNoroccidental es de 1.137.469 m2. No se incluyen en estasuperficie la correspondiente a los sistemas generales excluidosde los sectores pero incluidos en las áreas de reparto de éstos.

• La propuesta de alojamiento (residencial y turístico) es:

- Número total de viviendas. 2604.

- Número mínimo de vivienda protegida. 991 (38,05% del total de viviendas)

- Número máximo de viviendas de Renta Libre. 1.613.

- Número estimativo de plazas hoteleras. 235.


- Edificabilidad total. 364.167 m2.

- Edificabilidad residencial. 319.843 m2(87,82% de la edificabilidad total).

- Edificabilidad Vivienda Protegida. 98.793 m2(30,88% de la edificabilidad total residencial).

- Edificabilidad Renta Libre. 221.050 m2 (69,12 % de la edificabilidad total residencial).

- Edificabilidad Servicios Terciarios. 36.096 m2 (9,91% de la edificabilidad total).

- Edificabilidad Establecimientos Hoteleros. 8.228 m2 (2,25 % de la edificabilidad total).

La edificabilidad destinada a Servicios Terciarios supone un13,86 m2 de techo edificable/ vivienda. Este dato confirma laapuesta por la materialización de una proporción razonable de techoedificable destinado a comercio de proximidad.

33.. EEnnssaanncchhee RReessiiddeenncciiaall NNoorrttee..

Los sectores incluidos en esta directriz del crecimiento urbanoprevisto son SUO-R-20 CAMINO DEL JUNCAL, SUS-R-21 CASINO YSUS-R 22 RANCHO LINARES.

Estos ámbitos presentan la particularidad de encontrarseafectados por procesos de formulación y tramitación de Innovacionesdel planeamiento general vigente al objeto de dar acomodo, endesarrollo del Decreto 11/2008, a una importante oferta de viviendaprotegida que aporte soluciones a corto plazo a los déficitsestructurales existentes en la ciudad. Habiendo culminado lacorrespondiente al SUO R 20 CAMINO DE JUNCAL.


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210


SUO 20 CAMINO DEL JUNCAL SUS 21 CASINO SUS 22 RANCHO LINARES

Las actuaciones se localizan en vacíos territoriales adyacentes altramo septentrional de la travesía de la N-IV. Constituyen ámbitos cuyaevidente vocación urbana ha posibilitado su adelanto temporal y quepermiten sin integrados pacíficamente en el modelo de ciudadpropuesto en la Revisión del Plan General de Ordenación Urbanística.Ello quiere decir que a pesar del indudable interés social quepresentan estas actuaciones, esta condición no puede subvertir losprincipios básicos y reguladores en los que se sustenta el nuevomodelo urbano y territorial.

El sector de Rancho de Linares, incluido en la delimitación delÁrea de Oportunidad Metropolitana ZERPLA-1 "San José-ElMadrugador" presenta un soporte territorial de extrema sensibilidadambiental protagonizada por la presencia del importante Pinar delmismo nombre el cual debe quedar obligatoriamente integrado en elSistema General de Espacios Libres de la ciudad, en desarrollo de loscriterios y objetivos establecidos por el POTBC para el citado Área deOportunidad .

La incuestionable preservación de esta masa forestal provocauna drástica reducción del espacio apto para contener la edificación.La ordenación estructural que se recoge en la presente Revisión es lacorrespondiente al documento de aprobación provisional de laInnovación de este sector, que cuenta con declaración previaambiental viable, habiéndose procedido a aumentar el sistema generalde espacios libres. Asimismo, se procede a asegurar que más del 50%de la edificabilidad residencial sea destinada a vivienda protegida.

No se asume por esta Revisión la ordenación pormenorizada deeste ámbito, al no contar con la aprobación definitiva y considerar queaún puede ser objeto de un ajuste final a fin de mejorar la integraciónambiental.

La presente Revisión no cuestiona el establecimiento para estesector del uso característico residencial con destino mayoritario avivienda protegida, en virtud de las argumentaciones expuestas en elapartado anterior del presente capítulo donde se analiza lacontribución del Nuevo Plan General a la construcción del ProyectoMetropolitano propuesto por el POTBC.

Los parámetros de estas actuaciones contemplados en laRevisión del Plan General de Ordenación Urbanística de El Puerto deSanta María, son:

SU0 20 CAMINO JUNCAL:

Superficie: 203.142Densidad: 45,4 viviendas/ha. Total viviendas: 923Índice de Edificabilidad Bruta del sector: 0,44 m2t/m2s.Edificabilidad Total: 89.565 m2t

Mínimo:Edificabilidad Servicios terciarios compatibles: 7.444 m2.Edificabilidad Residencial vivienda protegida: 44.865 m2. (528 viviendas VPO)

SUS 21 CASINO

Superficie. 285.539 mDensidad: 44 viviendas/ha. Total viviendas: 1.161Índice de Edificabilidad Bruta del sector: 0,4517 m2t/m2s.Edificabilidad Total: 128.980 m2tMínimo:Edificabilidad Servicios terciarios compatibles: 6.000 m2Edificabilidad Residencial vivienda protegida: 64.939 m2(716 viviendas VPO)

SUS 22 RANCHO LINARES

Superficie: 241.500 m (incluye Sistema General de EspacioLibres).Densidad: 52,17 viviendas/ha. Total viviendas: 1.260Índice de Edificabilidad Bruta del sector: 0,52 m2t/m2s.Edificabilidad Total: 127.313 m2tMínimo:Edificabilidad Servicios terciarios compatibles: 3.780 m2Edificabilidad Residencial vivienda protegida: 84.519,64 m2.(882 viviendas VPO)

DDee llooss ddaattooss pprrooppuueessttooss ppaarraa eell EEnnssaanncchhee NNoorrttee qquuee aappaarreecceennrreefflleejjaaddooss eenn eell AAnneexxoo ddeell pprreesseennttee ccaappííttuulloo ddee llaa MMeemmoorriiaa ddeeOOrrddeennaacciióónn ssee ppuueeddeenn eexxttrraaeerr llaass ssiigguuiieenntteess ccoonncclluussiioonneess::

• La superficie total de los sectores pertenecientes al EnsancheNorte es de 730.181 m2.

• La caracterización de la propuesta residencial es:

- Número total de viviendas. 3.344.


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- Número mínimo de vivienda protegida. 2 . 1 2 6(63,57 % del total de viviendas)

- Número máximo de viviendas de Renta Libre. 1.218



- Edificabilidad residencial. 328.634 m2(95% de la edificabilidad total).

- Edificabilidad Vivienda Protegida. 1 9 4 . 3 2 3 , 6 4m2 (59,13% de la edificabilidad total residencial).

- Edificabilidad Renta Libre. 134.310 m2.(40,87% de la edificabilidad total residencial)

- Edificabilidad Servicios Terciarios. 17.224 (5 %de la edificabilidad total).

44.. CCrreecciimmiieennttooss rreessiiddeenncciiaalleess nnoorroocccciiddeennttaalleess ddeerriivvaaddooss ddeePPrrooggrraammaass ddee AAccttuuaacciióónn aassuummiiddooss..

Se corresponde con dos suelos urbanizables ordenadosderivados de terrenos que clasificados como suelo urbanizable noprogramados en el PGOU de 1992 cuentan con su Programa deActuación Urbanística aprobado definitivamente, aún cuando no se hainiciado su proceso de ejecución urbanística. De una parte el SUO R-29 LA FLORIDA-2 y de otra el SUO R-3O LAS MARIAS

El SUO R-29 LA FLORIDA-2, se corresponde con el segundosector integrante del Programa de Actuación Urbanística PAU-NO2aprobado definitivamente el 25 de enero de 2003, y cuyo Plan Parcialse encuentra a punto de culminar.

El SUO R-3O LAS MARIAS, se corresponde con el ámbito delPrograma de Actuación Urbanística PAU-NO3, aprobadodefinitivamente el 25 de febrero de 2003. No puede reconocer sucarácter transitorio porque no se ha iniciado su ejecución urbanística.Es un Ámbito de Planeamiento Incorporado.

LLooss ppaarráámmeettrrooss ddee eessttaass aaccttuuaacciioonneess ccoonntteemmppllaaddooss eenn llaaRReevviissiióónn ddeell PPllaann GGeenneerraall ddee OOrrddeennaacciióónn UUrrbbaannííssttiiccaa ddee EEll PPuueerrttoo ddeeSSaannttaa MMaarrííaa,, ssoonn::

• La superficie total de los sectores es de 730.181 m2.


- Número total de viviendas. 1.766.

- Número mínimo de vivienda protegida. 1 . 0 3 7(58,72% del total de viviendas)

- Número máximo de viviendas de Renta Libre. 729

• Del número máximo de nuevas viviendas propuestas (1.766viviendas), las incluidas en el área de reserva de viviendaprotegida del POTBC (La Florida), que son el SUO R 29, son947 nuevas viviendas.

En consecuencia, las viviendas contabilizables en estos sectoresde suelo urbanizable ordenado a efecto Norma 45 POTA, son819 viviendas.



- Edificabilidad residencial. 170.345 m2 (92,84 % de la edificabilidad total).

- Edificabilidad Vivienda Protegida. 88.676 m2(52,06 % de la edificabilidad total residencial).

- Edificabilidad Renta Libre. 81.669 m2(47,94% de la edificabilidad total residencial)

- Edificabilidad Servicios Terciarios. 13.135 m2(7,16 % de la edificabilidad total).

La edificabilidad destinada a Servicios Terciarios supone un 7,43m2 de techo edificable/ vivienda lo que garantiza la materialización deuna proporción razonable de techo edificable destinado a comercio deproximidad.


212SUO-30 LAS MARÍAS

SUO-29 LA FLORIDA-2


55.. ÁÁrreeaa ddee AAccttiivviiddaaddeess EEccoonnóómmiiccaass EEll MMaaddrruuggaaddoorr..

El ámbito de El Madrugador se encuentra incluido en ladelimitación del Área de Oportunidad Metropolitana ZERPLA-1 "SanJosé- El Madrugador" identificada en el POTBC. En desarrollo de lasprevisiones establecidas para este ámbito territorial y, al objeto degenerar un nodo metropolitano para el desarrollo de funcionesproductivas, la presente Revisión del Plan General identifica tressectores de suelo urbanizable: SUS-R/ST-23 CAÑADA DEL VERDUDO,SUS-ST-24 CARRETERA DEL PORTAL Y SUS-LA-25 ÁREA LOGÍSTICADE EL MADRUGADOR.

La deseable complejidad funcional del Área de Oportunidad haprovocado el establecimiento de una caracterización diversa de estossectores de suelo urbanizable, diferenciando la vocación urbanísticaque deben asumir para, además de contribuir a desarrollareficazmente las directrices y criterios de ordenación del POTBC,construir el modelo de ciudad previsto en el presente Plan General.

Así el sector SUS-23 se considera idóneo para el desarrollo deuna actuación urbanística híbrida en la que convivan usosresidenciales (completando la oferta del área de San José del Pino) confunciones terciarias emergentes y económicamente competitivas(Servicios Terciarios, Servicios Avanzados y Establecimientos Hoteleros)que aprovechen la elevada renta de emplazamiento del ámbito.

Por su parte los otros sectores se entienden idóneos para eldesarrollo de funciones netamente productivas destacando laactuación urbanística estratégica (SUS-25) destinada a lamaterialización de funciones logísticas aprovechando la accesibilidadintermodal que le proporcionan el trazado ferroviario (en la zona seubica el apeadero de El Madrugador previsto en el POTBC) y arteriasviarias primarias de la estructura urbana de El Puerto de Santa María.

DDee llooss ddaattooss pprrooppuueessttooss ppaarraa eell ÁÁrreeaa ddee AAccttiivviiddaaddeessEEccoonnóómmiiccaass ddeell MMaaddrruuggaaddoorr qquuee aappaarreecceenn rreefflleejjaaddooss eenn eell AAnneexxoo ddeellpprreesseennttee ccaappííttuulloo ddee llaa MMeemmoorriiaa ddee OOrrddeennaacciióónn ssee ppuueeddeenn eexxttrraaeerr llaassssiigguuiieenntteess ccoonncclluussiioonneess::

• La superficie total de los sectores pertenecientes al Área deActividades Económicas del Madrugador es de 679.878 m2.


- Número total de viviendas. 180.

- Número mínimo de vivienda protegida. 92 (51% del total de viviendas)

- Número máximo de viviendas de Renta Libre. 88

- Número estimativo de plazas hoteleras. 200.



- Edificabilidad residencial. 18.278 m2(6 % de la edificabilidad total).

- Edificabilidad Vivienda Protegida. 9.139 m2(50% de la edificabilidad total residencial).

- Edificabilidad Renta Libre. 9.139 m2(50% de la edificabilidad total residencial).

- Edificabilidad Actividades Económicas. 122.718 m2 (40% de la edificabilidad total).

- Edificabilidad Actividades Logísticas. 146.672 m2 (48 % de la edificabilidad total).

- Edificabilidad de Establecimientos Hoteleros. 7.000 m2(2,28 %)

- Edificabilidad de Servicios Terciarios. 11.279 m2(3,68%)

66.. AAmmpplliiaacciióónn ddeell PPoolloo TTeeccnnoollóóggiiccoo ddee llaa CCaarrrreetteerraa ddee SSaannllúúccaarr..

Este ámbito del suelo urbanizable sectorizado está constituidopor dos sectores: SUS-SA-26 y SUS-SA-27. Ambos conforman unaestrategia de ordenación común que busca fortalecer el desarrollo deactividades económicas que incentiven el desarrollo de segmentosproductivos emergentes aportando valor añadido y capacidadcompetitiva a las actuales instalaciones del Polo Tecnológico de lacarretera de Sanlúcar al objeto de que se constituya en un nodo decentralidad supramunicipal.


213



214


SUS 23 CAÑADA DEL VERDUGO SUS 24 CARRETERA DEL PORTAL SUS 25 ÁREA LOGÍSTICA INDUSTRIAL ELMADRUGADOR

SUS 26 CARRETERA DE SANLUCAR 1 SUS 27 CARRETERA DE DE SANLUCAR 2

DDee llooss ddaattooss pprrooppuueessttooss ppaarraa eell ÁÁrreeaa ddee AAmmpplliiaacciióónn ddeell PPoollooTTeeccnnoollóóggiiccoo ddee llaa CCaarrrreetteerraa ddee SSaannllúúccaarr qquuee aappaarreecceenn rreefflleejjaaddooss eenneell AAnneexxoo ddeell pprreesseennttee ccaappííttuulloo ddee llaa MMeemmoorriiaa ddee OOrrddeennaacciióónn sseeppuueeddeenn eexxttrraaeerr llaass ssiigguuiieenntteess ccoonncclluussiioonneess::

• La superficie total de los sectores pertenecientes a Ampliacióndel Polo Tecnológico de la Carretera de Sanlúcar es de464.171 m2.


- Edificabilidad Total. 208.878 m2

- Edificabilidad Servicios Terciarios. 41.774 m2 (20 % de la edificabilidad total).

- Edificabilidad de Actividades Económicas. 83.552 m2(40 %)

- Edificabilidad de Servicios Avanzados. 83.552 m2(40%)

Los criterios y objetivos de ordenación particularizados paracada sector, así como las recomendaciones, directrices ydeterminaciones vinculantes para la ordenación pormenorizada adesarrollar por los preceptivos Planes Parciales se encuentran incluidosen las Fichas contenidas en el Anexo correspondiente de las NormasUrbanísticas.

BB.. SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE OORRDDEENNAADDOO TTRRAANNSSIITTOORRIIOO

Es el suelo urbanizable derivado del planeamiento generalanterior que a la entrada en vigor del presente Plan General cuentacon su ordenación pormenorizada completa establecida y está siendoobjeto de una actuación urbanística de transformación que es asumidapor este Plan General. Son 7 sectores de uso global Residencial y 1deuso global Actividades Económicas.

Se trata de verdaderos suelos urbanizables ordenados (porcontar con su ordenación pormenorizada completamente establecida)pero excluidos del proceso de determinación del AprovechamientoMedio del presente Plan, por representar desarrollos urbanísticosiniciados bajo la vigencia del Plan General anterior, y que el nuevo

Plan asume y respeta, y además transitorios, en la medida que seencuentra iniciada su ejecución urbanística.

Las condiciones particulares por las que se rigen estos sectoresson las correspondientes al planeamiento inmediatamente antecedente(normalmente, Plan Parcial) aprobado y vigente, que el presente PlanGeneral asume. El aprovechamiento subjetivo en estos ámbitos, será elcorrespondiente al patrimonializado derivado del Proyecto deReparcelación que estuviese aprobado al tiempo de la entrada en vigordel Plan General.

Los Sectores del Suelo Urbanizable Ordenado de carácterTransitorio (SUOT) que integran a efectos del establecimiento de laordenación pormenorizada Ámbitos de Planeamiento Incorporado(API):

IIddeennttiiffiiccaacciióónn DDeennoommiinnaacciióónn PPllaanneeaammiieennttoo aassuummiiddoo

SUOT R-1 LA INMACULADA PP-CO-3B. AD 27-09-96

SUOT R-2 LA FLORIDA 1 PAU-NO-2 y Plan Parcial-1

SUOT AE.01 SALINAS DE SAN JOSÉ BAJO B PP-CN-1A AD 08-03-01

Los dos primeros son de uso global residencial (presentando elsegundo, una importante oferta de vivienda protegida), y el tercero, esde uso global de actividades económicas.

Los datos globales del suelo urbanizable ordenado de caráctertransitorio aparecen reflejados en las tablas del Anexo del presentecapítulo.

CC.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE NNOO SSEECCTTOORRIIZZAADDOO

Se trata de la reserva de suelo que, en ciertas zonas conaptitudes, establece el Plan, en previsión de los largos períodosnormalmente requeridos para la urbanización del suelo desde laclasificación de éste, a fin de que pueda satisfacerse principalmente lasdemandas de suelo que puedan presentarse en el bienio posterior a losaños programados. Son los siguientes ámbitos:

SUNS 1 AMPLIACIÓN DEL POLO TECNOLÓGICO DE LACARRETERA DE SANLUCAR.

SUNS 2 VEGUETAS.SUNS3 LA MANUELA.SUNS 4. WINTHUYSEN.


215

SUOT R-1 LA INMACULADA

SUOT AE.01 SALINAS DE SAN JOSÉ BAJO B

SUOT R-2 LA FLORIDA 1



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SUNS 1 AMPLIACIÓN DEL POLO TECNOLÓGICO DELA CARRETERA DE SANLUCAR.

SUNS 2 VEGUETAS. SUNS3 LA MANUELA. SUNS 4. WINTHUYSEN.

SUNS 5 LA CARIDAD 2. SUNS 6. SAN BARTOLOMÉ. SUNS 7. LA FLORIDA NORTE. SUNS 8. MANILA. SUNS 09 LA BODEGA.

SUNS 5 LA CARIDAD 2.SUNS 6. SAN BARTOLOMÉ.SUNS 7. LA FLORIDA NORTE.SUNS 8. MANILA.SUNS 09 LA BODEGA.

En este suelo urbanizable no sectorizado tiene la condición dereserva- que no es necesario para conseguir las previsiones normalesdel Plan- potencial y eventualmente se puede desarrollar un procesourbanizador y edificatorio en el que pueda tener cabida, bien lasdemandas previsibles a partir del octavo año de la entrada en vigor delPlan General, o bien las imprevistas según las circunstanciassobrevenidas para su puesta en uso, quedando sometido, en todocaso, a condiciones precisas de desarrollo, garantías y prestacionespúblicas que lo justifiquen. No obstante, se habilita el desarrolladoanticipado de los ámbitos del suelo urbanizable no sectorizadodestinados a la implantación de usos globales de ActividadesEconómicas.

Los demás ámbitos del suelo urbanizable no sectorizado, seajustarán al criterio de previa ejecución de una parte del suelourbanizable sectorizado en la proporción indicada en el artículo 2.2.1de las Normas, Urbanísticas estando condicionados a la verificacióndel cumplimiento permanente de la Norma 45 del POTA relativa a loslímites de crecimiento en materia superficial y población en los ochosaños siguientes al momento en que se pretenda su sectorización.

En cualquier caso, el suelo urbanizable no sectorizado precisa deotra decisión administrativa complementaria a la establecida en el PlanGeneral que autorice su efectiva incorporación y concrete loscontenidos de su desarrollo urbanístico. Esa otra decisióncomplementaria se realiza mediante la aprobación del Plan deSectorización. Hasta tanto se produce esa efectiva incorporaciónmediante la aprobación del correspondiente Plan de Sectorización, elrégimen del suelo urbanizable no sectorizado es idéntico al del suelono urbanizable sin especial protección.

El Plan establece que la delimitación del ámbito de los Planes deSectorización en el interior de las zonas del suelo urbanizable nosectorizado, para su adecuada inserción en la estructura urbana delPlan, se decidirá de tal forma que no se dejen superficies residuales desuelo urbanizable no sectorizado, entre éstos y el suelo urbano o elurbanizable, cuyas dimensiones, estructura y usos o actividades, por sumarginalidad o inadecuada estructuración resultante, no permitan eldesarrollo ulterior de éstas mediante otros Planes de Sectorización enunidades urbanísticas integradas autosuficientes; procediéndose

necesariamente a la incorporación integradora de tales áreasresiduales en el mismo Plan de Sectorización.

Se consideran prioritarios y preferentemente promovidos oseleccionados, entre opciones de similares usos globales, los ámbitosdel suelo urbanizable no sectorizado más próximos al suelo urbano yurbanizable ordenado, antes que los más próximos al urbanizablesectorizado y, en ambos casos, los que impliquen menores costoseconómicos en infraestructuras de conexión a los sistemas existentes enorden a evitar espacios intersticiales vacíos o saltos en el procesourbanizador.

Las exigencias mínimas de planeamiento, que deberá respetar elPlan de Sectorización, son las especificadas en el Título II y Capítulo IIdel Título XII de las Normas para este tipo de instrumentos deordenación y, para cada ámbito, en los planos de ordenación y en lasfichas individualizadas que se incluyen como anexo a las NormasUrbanísticas.

Las áreas del suelo urbanizable no sectorizado, en virtud de loscriterios y objetivos de ordenación que deben desarrollar parafortalecer el modelo territorial propuesto por la presente Revisión, seclasifican en los siguientes grupos:

1. Dos de las áreas (SUNS-1 y SUNS-6) deben destinarsepreferentemente a reforzar, a medio plazo, la oferta de nuevosuelo para Actividades Económicas. Por un lado, el SUNS-1 seconcibe como reserva de suelo para ampliar el PoloTecnológico de la Carretera de Sanlúcar, espacio que en lapresente Revisión ha adquirido un protagonismo básico en laescenificación territorial de las opciones de futuro de El Puertode Santa María para la materialización de funciones productivascompetitivas, dada la colmatación existente en el áreacolindante con la travesía de la N-IV, más allá del Área deOportunidad Metropolitana de El Madrugador. Por su parte, elárea SUNS-6 constituye una apuesta firme por acercarespacialmente la implantación de actividades económicas a losespacios residenciales periféricos, incidiendo en lacontextualización del principio de proximidad vivienda-empleocomo un argumento fundamental para reducir los índices demovilidad rodada obligatoria en la ciudad.

2. El área SUNS-7 La Florida ha de asumir la responsabilidad deconfigurar el principal ensanche residencial a medio-largoplazo, siguiendo las pautas espaciales y morfotipológicasdesarrolladas en la actuación de La Florida. El planteamiento de


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este área deberá incorporar un volumen significativo defunciones no residenciales al objeto de conformar un Área deCentralidad Periférica y ampliar la implantación de ActividadesEconómicas prevista en el área colindante SUNS-6.

3. El resto de áreas del suelo urbanizable no sectorizado (SUNS-2,SUN-3, SUNS-4, SUNS-5 y SUNS-8) se vinculan con lapresencia (interior al área y/o adyacente a la misma) deasentamientos residenciales a regularizar, por lo que susobjetivos y criterios de ordenación se deben centrar en promoversu integración en la malla urbana en términos de eficienciainfraestructural, equilibrio funcional y adecuada coberturadotacional.

4. El ámbito del SUNS-9, por posición y vinculación histórica de lafinca con el uso bodeguero, debe fundamentalmente serdestinado a usos de actividades económicas.

3.3.3. LA GESTIÓN DEL SUELO URBANIZABLE

AA.. DDEELLIIMMIITTAACCIIÓÓNN DDEE ÁÁRREEAASS DDEE RREEPPAARRTTOO..

Los criterios generales seguidos a la hora de proceder a ladelimitación de las Áreas de Reparto en el suelo urbanizablesectorizado y ordenado del nuevo Plan General de El Puerto de SantaMaría, han sido:

1. Para los ámbitos de crecimiento urbano de uso globalmayoritario residencial o residencial-turístico se opta, salvo lasexcepciones que a continuación se expondrán, por integrar enun mismo Área de Reparto todos aquellos sectores queconforman una directriz de crecimiento común, por lo que hande coordinarse para desarrollar los criterios y objetivosgenerales previstos por la Revisión del Plan General deOrdenación Urbanística para el ámbito territorial en el que seenclavan, aun cuando ello comporte asumir vocacionesurbanísticas diferenciadas en la búsqueda de un crecimientourbano dotado de coherencia espacial y complejidad funcional.

De esta forma se consigue asimilar la delimitación de áreas dereparto con la identificación de futuras áreas residenciales yturísticas de caracterización homogénea. Es decir, lainstrumentación de la estrategia de gestión se diseña parareforzar los principios reguladores de la ordenación del suelo

urbanizable sectorizado que han orientado la construcción delmodelo de ciudad pretendido, huyendo de consideracionesabstractas de carácter numérico que, en aplicación dedeterminaciones técnico-legales sustentadas en aspectoscuantitativos, suelen obviar cualquier implicación con lascuestiones formales del proyecto de ciudad.

2. Reforzando el criterio anterior, la adscripción de sistemasgenerales a los sectores incluidos en un Área de Reparto de usoglobal mayoritario residencial o residencial-turístico se realizadando preferencia a aquellos que van contribuir decisivamente adefinir la caracterización espacial de la directriz de crecimientocomprometida. Es decir, con carácter general se hanincorporado a cada Área de Reparto aquellos sistemasgenerales que asumen la responsabilidad de dotar de unaestructura territorial racional y coherente a cada una de las"áreas homogéneas" de crecimiento urbano que se hanidentificado en el apartado del presente capítulo donde seanaliza la ordenación del suelo urbanizable sectorizado yaquellos que, sin presentar una vinculación territorial evidente,ayudan a reforzar la vocación urbanística a desarrollar por cadauna de ellas para la consecución del modelo territorialpropuesto.

En esta situación se encuentran, por ejemplo, los tramos deParque Litoral que se han incluido en el Área de Reparto delCrecimiento de la Costa Oeste, soporte territorial destinado areforzar las potencialidades turísticas de El Puerto de SantaMaría, cuestión ésta para la que la cualificación ambiental delLitoral y la optimización de la accesibilidad pública al mismo seconsideran absolutamente determinantes.

En cualquier caso, este criterio territorialmente preferencial paraincluir Sistemas Generales adscritos en las Áreas de Reparto deuso global mayoritario residencial o residencial-turístico presentaun límite cuantitativo, en aplicación del apartado c) del Artículo60 de la LOUA, con la finalidad de que no se produzcandesviaciones entre sus aprovechamientos medios superiores al10%. De esta forma, en algunos casos puntuales se adscribendeterminados elementos de sistemas generales a áreas dereparto, aún con separación territorial, a fin de no provocardiferencias de aprovechamientos entre las mismas, y evitarimponer cargas exteriores excesivas en función delaprovechamiento atribuido.


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Esta circunstancia impone la instrumentación de alternativas degestión- para posibilitar su obtención gratuita- que evitenincrementar artificialmente el aprovechamiento objetivo de lossectores del Área de Reparto, con la finalidad de no distorsionarel modelo de ciudad inducido por los parámetros urbanísticosadoptados.

3. Los sectores de suelo urbanizable pertenecientes a los ámbitos decrecimiento urbano de uso global Actividades Económicas (PoloTecnológico de la Carretera de Sanlúcar y Área de ElMadrugador) se integran en un único Área de Reparto. Lasespecificidades funcionales de estos espacios no suele requerir lapresencia en su entorno inmediato de Sistemas Generales deEspacios Libres y Equipamientos.

Por ello, resulta más eficaz que el conjunto de estos sectores sesolidaricen para contribuir a la obtención de sistemas generalesque han quedado excluidos del resto de Áreas de Reparto- enaplicación del criterio preferencial y la limitación cuantitativaexpuestos en el apartado 2 - pero que, en función del modeloterritorial adoptado por el planeamiento general y de lasdirectrices establecidas por la planificación territorial , resultanbásicos para completar la ordenación estructural propuesta entérminos de coherencia y racionalidad.

4. La identificación, por parte del Plan de Ordenación del Territoriode la Bahía de Cádiz, de Áreas de Oportunidad Metropolitana(ZERPLAs 1 y 2) ha aconsejado que, con carácter general, todoslos sectores incluidos en la delimitación establecida por elPOTBC para cada una de ellas, se integren en un mismo Áreade Reparto.

La aplicación de estos criterios presenta las siguientesmatizaciones y excepciones:

• Los sectores SUO-R-20 CAMINO DEL JUNCAL, SUS-R-21CASINO Y SUS-R-22 RANCHO LINARES. Se trata de sectoresresidenciales con destino mayoritario a vivienda protegidasometidos a expedientes individualizados de Innovación del PlanGeneral del 92 adaptado a la LOUA, y la presente Revisiónasume la estrategia de gestión instrumentada en lasInnovaciones, donde cada sector se considera un Área deReparto independiente. Esta decisión provoca que el sector SUS-R-22 RANCHO LINARES haya quedado excluido del Área deReparto en la que se encuentran incorporados el resto desectores incluidos en el Área de Oportunidad Metropolitana

ZERPLA-1 "San José-El Madrugador".

• El Sector SUO-RT-28 VIÑA RANGO GOLF constituye un Área dereparto independiente. Esta decisión se justifica en el usosingular mayoritario a nivel superficial (equipamiento privadocampo de gol), y en el carácter estratégico que esta operaciónha de asumir para el desarrollo de los criterios, objetivos ydirectrices de ordenación establecidos por el POTBC para elÁrea de Oportunidad ZERPLA-2 "Cantarranas" en la que seencuentra incluido.

Además, aún cuando la Innovación activada para conseguir laclasificación como urbanizable de estos suelos haya quedadoanulada por la sentencia del TSJA y ratificada por el TribunalSupremo al desestimar el recurso de casación presentado, nopuede obviarse el avanzado estado de ejecución en el que seencuentra la urbanización de este ámbito, por lo que lapresente Revisión mantiene básicamente los parámetros deedificabilidad global originalmente planteados, modificando lacaracterización de usos pormenorizados y la proporción deedificabilidad destinada a cada uno de ellos, lo cual deviene enun descenso de la densidad residencial y en el incremento delprotagonismo de los usos específicamente turísticos. En todocaso, se trata de unos parámetros urbanísticos sustancialmentedistintos a los del resto de sectores que conforman el Área deOportunidad Metropolitana, lo que aconseja su tratamientodiferenciado como Área de Reparto independiente al objeto deno generar situaciones deficitarias artificiales.

En cualquier caso, el artículo 60 apartado c) de la LOUA admiteeximir del cumplimiento del requisito de que las diferencias deaprovechamientos entre las diferentes áreas no sean superioresal 10%, en aquellos ámbitos de que en razón de los usosprevistos o de sus propias características, aconsejen sutratamiento diferenciado. En el presente caso, el uso de campode golf (equipamiento privado de gran superficie) y los demásusos previstos, así como los antecedentes de la actuación,aconsejan su tratamiento diferenciado.

• Los suelos destinados a completar el Parque Periurbano del Pinarde las Dunas de San Antón. Se trata de Sistemas Generales cuyaadscripción a sectores de suelo urbanizable no obedece alcriterio de proximidad espacial y repercusión estructural para laordenación, antes explicitados. Constituyen restos marginalesdel Pinar excluidos de la delimitación de monte público que, obien contaban con la clasificación de suelo no urbanizable o


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bien con la calificación de sistemas generales adscritos al suelourbanizable que no han sido finalmente obtenidos. En este caso,el objetivo de la Revisión es paliar esta situación y promover suobtención gratuita. El criterio adoptado para su adscripción hasido incluirlos en áreas de reparto territorialmente cercanas conla condición de mantener la proporcionalidad y equilibrio entresus Aprovechamientos Medios para no generar desviacionessuperiores al 10%.

En aplicación de estos criterios las Áreas de Reparto delimitadasen el presente Plan General en el suelo urbanizable con delimitaciónde sectores (suelo urbanizable sectorizado y ordenado) son:

11ºº.. AARREEAA DDEE RREEPPAARRTTOO AARR 0011 CCRREECCIIMMIIEENNTTOO CCOOSSTTAA OOEESSTTEE..

a. Sectores incluidos en AR 01:

SUS 01 CRECIMIENTO COSTA OESTE-1 SUS 02 CRECIMIENTO COSTA OESTE-2 SUS 03 CRECIMIENTO COSTA OESTE-3 SUS 04 CRECIMIENTO COSTA OESTE-4 SUS 05 CRECIMIENTO COSTA OESTE-5 SUS 06 CRECIMIENTO COSTA OESTE-6 SUS 07 CRECIMIENTO COSTA OESTE-7 SUS 08 CRECIMIENTO COSTA OESTE-8 SUS 09 CRECIMIENTO COSTA OESTE-9 SUS 10 CRECIMIENTO COSTA OESTE-10 SUS 11 CRECIMIENTO COSTA OESTE-11

b. Sistemas Generales del suelo urbanizable sectorizadopertenecientes al Área de Reparto 01, no incluidos en lossectores de la misma y adscritos a estos para su gestión yobtención:

b.1. Sistemas Generales Viarios:

SG-RVB-1.13 TRAMO 13 NUEVA RONDA PERIURBANASG-RVB-7.5 TRAMO 5 NUEVO DISTRIBUIDOR N-S DE

LA COSTA NOROESTE

b.2. Sistemas Generales de Espacios Libres:

SG-EL-PP- 1.3 DUNAS DE SAN ANTÓN SG-EL-PU-4 PINAR DEL GARBOLLO + ARBOLEDA DE

LOS TERRY

SG-EL-PU-5 PINAR VALDEAZAHARESSG-EL-PU-6.1 PINAR DEL OBISPOSG-EL-PU-7 PINAR RECREO DE MAZANTINI

b.3. Sistemas Generales de Equipamientos:

SG-EQ-S 1 ÁREA DOTACIONAL GARBOLLOSG-EQ-S 2 ÁREA DOTACIONAL PINAR DEL OBISPOSG-EQ-S 3 ÁREA DOTACIONAL SAN ANTONIO

c. Sistemas Generales excluidos de clasificación urbanísticaadscritos al área de reparto AR 01 a efectos deadquisición:

SG-EL-PU-2 PUERTO MENESTEOSG-VP-3 Reconfiguración VEREDA DEL VADO DE

VILLARANA

22ºº.. ÁÁRREEAA DDEE RREEPPAARRTTOO AARR 0022 EENNSSAANNCCHHEE NNOORROOCCCCIIDDEENNTTAALL


SUS 12 ENSANCHE NOROCCIDENTAL-1SUS 13 ENSANCHE NOROCCIDENTAL-2SUS 14 ENSANCHE NOROCCIDENTAL-3SUS 15 ENSANCHE NOROCCIDENTAL-4SUS 16 ENSANCHE NOROCCIDENTAL-5SUS 17 ENSANCHE NOROCCIDENTAL-6SUS 18 ENSANCHE NOROCCIDENTAL-7SUS 19 ENSANCHE NOROCCIDENTAL-8



SG-RVB-3.2 TRAMO 2 ANTIGUA CARRETERA DE ROTAY RONDA DEL FERROCARRIL

SG-RVB-3.5 TRAMO 5 ANTIGUA CARRETERA DE ROTAY RONDA DEL FERROCARRIL


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SG-EL-PL 1.3 PARQUE DEL LITORALSG-EL-PL 1.7 PARQUE DEL LITORALSG-EL-PP 1.4 DUNAS DE SAN ANTÓN SG-EL-PU 17 PARQUE RONDA DEL FERROCARRILSG-VÍA VERDE-EL. VÍA VERDE-ESPACIO LIBRE AVD.NUESTRA SEÑORA DE LA CABEZA

b.3. Sistemas Generales de Equipamientos:

SG-EQ-S 4 ÁREA DOTACIONAL LA CARIDADSG-EQ-S 12.2EQUIPAMIENTO RONDA DEL

FERROCARRIL

33ºº.. ÁÁRREEAA DDEE RREEPPAARRTTOO AARR 0033.. ÁÁMMBBIITTOO EESSTTRRAATTÉÉGGIICCOO DDEELLMMAADDRRUUGGAADDOORR YY CCAARRRRTTEERRAA DDEE SSAANNLLUUCCAARR


SUS 23 CAÑADA DEL VERDUGOSUS 24 CARRETERA DEL PORTALSUS 25 ÁREA LOGÍSTICA E INDUSTRIAL EL

MADRUGADORSUS 26 CARRETERA DE SANLUCAR ISUS 27 CARRETERA DE SANLUCAR II



SG-RVB-1.3 TRAMO 3 NUEVA RONDA PERIURBANASG-RVB-1.5 TRAMO 5 NUEVA RONDA PERIURBANASG-RVB-13.3 TRAMO 3 DEL NUEVO DISTRIBUIDOR

DEL MADRUGADOR


SG-EL-CEVP.1.1 CAÑADA DEL VERDUGOSG-EL-CEVP.1.2 CAÑADA DE ESQUIVELSG-EL-PU.26 PARQUE DE LA MANUELA

b.3. Sistemas Generales de Equipamiento:

SG-EQ-S 6 ÁREA DOTACIONAL DOS PALMERAS

c. Sistemas Generales excluidos de clasificación urbanísticaadscritos al área de reparto AR 03 a efectos deadquisición:

SG-EL-PP-1.2 DUNAS DE SAN ANTÓNSG-VP-1.1 Reconfiguración CAÑADA DE VILLARANASG-VP-1.2 Reconfiguración CAÑADA DE VILLARANA

44ºº.. ÁÁRREEAA DDEE RREEPPAARRTTOO 0044.. EENNSSAANNCCHHEE NNOORRTTEE 11

El AR 04 se Integra exclusivamente por el Sector SUS 21 CASINO


El AR 05 se integra exclusivamente por el Sector SUO 20CAMINO JUNCAL


El AR 06 se integra exclusivamente por el Sector SUS 22RANCHO LINARES

77ºº.. ÁÁRREEAA DDEE RREEPPAARRTTOO 0077.. TTUURRÍÍSSTTIICCOO-GGOOLLFF EENN CCAARRRREETTEERRAA DDEESSAANNLLÚÚCCAARR

El AR 07, se Integra exclusivamente por el Sector SUO 28 GOLFVIÑA RANGO que cuenta con uso singular.

88ºº.. ÁÁRREEAA DDEE RREEPPAARRTTOO 0088.. LLAA FFLLOORRIIDDAA

Se asume el área de reparto integrada por los terrenos del PAU-NO-2- PP-1 aprobado definitivamente, compuesta por lossectores SUO 29 LA FLORIDA 2 y el SUOT R-2 LA FLORIDA 1

99ºº.. ÁÁRREEAA DDEE RREEPPAARRTTOO 0099.. LLAASS MMAARRÍÍAASS

Integrado exclusivamente por el Sector SUO 30 LAS MARÍAS


221


BB.. CCOOEEFFIICCIIEENNTTEESS DDEE HHOOMMOOGGEENNEEIIZZAACCIIÓÓNN..

El presente Plan General, tiene presente que el cálculo delaprovechamiento objetivo no puede abordarse con el mismo grado deprecisión en los ámbitos para los que incorpora su ordenaciónpormenorizada completa que en los ámbitos que precisanplaneamiento de desarrollo para culminar esta labor. No obstante, loscriterios generales de atribución de coeficientes de uso y tipologías síson similares para asegurar que, con carácter general, entre cadaárea de reparto no se producen diferencias superiores al 10% entre susrespectivos aprovechamientos medios, certificándose el principiobásico de solidaridad interterritorial que sustenta las decisiones delPlan.

Pues bien, para el cálculo del aprovechamiento medio de lasÁreas de Reparto del Suelo Urbanizable con delimitación sectorial sehan empleado los siguientes coeficientes:

BB..11.. CCooeeffiicciieenntteess ddee uussooss yy ttiippoollooggííaass ppoorrmmeennoorriizzaaddooss eenn SSuueellooUUrrbbaanniizzaabbllee OOrrddeennaaddoo ((SSUUOO))..

Serán de aplicación idénticos coeficientes de uso y tipología quelos empleados para el suelo urbano no consolidado conordenación pormenorizada anteriormente referidos y señalados.

BB..22.. CCooeeffiicciieenntteess ddee uussooss ggeennéérriiccooss yy ttiippoollooggííaass ddoommiinnaanntteess eenn SSuueellooUUrrbbaanniizzaabbllee SSeeccttoorriizzaaddoo ((SSUUSS))..

• Usos residenciales de Vivienda Libre en Sectores UsoGlobal Residencial de Alta Densidad: 1,00.

• Usos residenciales de Vivienda Libre en Sector Uso GlobalMixto Residencial ZERPLA II/Servicios Terciarios: 1,1.

• Usos residenciales de Vivienda Libre en Sector Uso GlobalMixto Residencial Media Densidad/Servicios Terciarios:1,00.

• Usos residenciales de Vivienda Libre en Sectores UsoGlobal Residencial de Media Densidad: 1,15

• Usos residenciales de Vivienda Libre en Sectores UsoGlobal Residencial de Baja Densidad: 1,25

• Residencial Vivienda Protegida en cualquier Sector: 0,60

• Usos de Actividades Económicas

Servicios terciarios en cualquier sector: 0,90Establecimientos Hoteleros en cualquier sector: 0,75Apartamentos Turísticos en cualquier sector: 1,00Logístico en sectores con uso global actividadeseconómicas: 0,80Industrial en sectores con uso global actividadeseconómicas: 0,80Servicios Avanzados en cualquier sector: 0.80Gran Superficie Comercial en cualquier sector: 1,25Estaciones de Servicios en cualquier sector: 1,20

• Equipamiento privado: 0,60

BB..33.. CCooeeffiicciieennttee ddee UUrrbbaanniizzaacciióónn

El coeficiente de urbanización pondera, dentro de cada Área deReparto, los rendimientos económicos de los diferentes sectoresincluidos en el área en función de las diferencias existentes en loscostes de urbanización interiores a asumir en cada sector enatención a los mayores espacios libres derivados de laprotección de elementos naturales, condiciones topográficas delsoporte territorial, por la existencia de preexistencia oedificaciones, o por la presencia o de mayores costes derivadosde la necesidad de reducir impactos ambientales derivados de lacercanía a infraestructuras viarias. En función de estascircunstancias se pondera conforme a los siguientes valores losdiferentes sectores:

• Costes de urbanización de sistema locales ordinarios:1,00.

• Costes de urbanización de nivel inferior a la media en losque concurran razones topográficas e integraciónambiental: 1,05.

• Costes de urbanización de nivel superior por mayorproporción de sistemas locales de espacios libres porprotección de recursos naturales o por suplementos demedidas correctoras ambientales de cercanía ainfraestructuras viarias: 0,95


222


BB..44.. CCooeeffiicciieennttee ddee ccaalliiddaadd aammbbiieennttaall..

Los coeficientes de calidad ambiental empleados son:

• Coeficiente de calidad ambiental en sector con Usoglobal residencial de caracterización turística. Campo deGolf: 1,40.

• Coeficiente de calidad ambiental en sector que precisanmedidas compensatorias de protección ambiental,representado en mayores cuotas de sistemas generales deespacios libres interiores: 1,10.

• Coeficiente de calidad ambiental en el resto de sectoresdel suelo urbanizable: 1,00.

En el suelo urbanizable ordenado el aprovechamiento objetivohomogeneizado de cada Sector se calcula aplicando a la superficieedificable (edificabilidad) atribuida a los diferentes usos y tipologíaspormenorizados en las fichas anexas de las Normas Urbanísticas, elcoeficiente de homogeneización que se establece en el apartado B.1

El aprovechamiento objetivo homogeneizado de cada Sector desuelo urbanizable sectorizado se calcula aplicando a la superficieedificable (edificabilidad) atribuida al Sector para los diferentes usosgenéricos en las fichas anexas de las Normas Urbanísticas, elcoeficiente de homogeneización que se establece en el apartado B.2.

Al sumatorio de los aprovechamientos resultantes, en amboscasos, se aplicarán los coeficientes urbanización interior (B.3.) y decalidad ambiental (B.4.) establecidos para cada ámbito en la Ficha.Determinando así el Aprovechamiento Objetivo Total del ámbito.

De igual modo, se aplicarán los anteriores coeficientes para laconcreción y determinación de las unidades de aprovechamientourbanístico que contiene un instrumento de planeamiento (Plan Parcial,Plan Especial o Estudio de Detalle) conforme a las previsiones delartículo 3.2.4 de las Normas del Plan, o un proyecto de obras (en elcaso de actuaciones asistemáticas en suelo urbano no consolidadosometidas a ajustes de aprovechamientos).

La justificación de los coeficientes de ponderación de uso ytipología se aporta en el apartado 3.6 siguiente.

CC.. CCÁÁLLCCUULLOO DDEELL AAPPRROOVVEECCHHAAMMIIEENNTTOO MMEEDDIIOO DDEE LLAASS ÁÁRREEAASS DDEERREEPPAARRTTOO EENN EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE

El cálculo del aprovechamiento medio de las diferentes Áreas deReparto identificadas en el suelo urbanizable con delimitación desectores, debe dar cumplimiento a lo dispuesto en el apartado c) delartículo 60 de la LOUA, el cual establece que "las diferencias deaprovechamientos medios entre las áreas de reparto no podrán sersuperiores al 10%, salvo que se trate de ámbitos que, en razón de losusos previstos o de sus propias características, aconsejen untratamiento diferenciado".

Esta condición de equilibrio entre aprovechamientos medios nose ha de cumplir para el Área de Reparto 7 del sector SUO-RT-28VIÑA RANGO GOLF así como para las Áreas de Reparto delEnsanche Norte 1 (SUO-R-20 CAMINO DEL JUNCAL), EnsancheNorte 2 (SUS-R-21 CASINO) y Área de Reparto 06. Ensanche Norte 3(RANCHO LINARES).

Para el caso del SUO-RT-28 VIÑA RANGO GOLF, como haquedado justificado en la presente Memoria de Ordenación, resultade aplicación la excepción regulada en el apartado c) del Artículo 60de la LOUA, al tratarse de un ámbito que, en razón de los de usosprevistos y de sus propias características singulares, merece untratamiento diferenciado.

En el caso de las Áreas de Reparto de los sectores SUO-R-20 ySUS-R-21, además de la singularidad, en relación con los usosprevistos, que proporciona el tratarse de actuaciones vinculadas adesarrollar una importante oferta de vivienda protegida, hay queañadir la casuística generada por su situación procedimental.Constituyen ámbitos sobre los que se han formulado sendasInnovaciones del Plan General del 92 adaptado a la LOUA,actualmente en tramitación. La asunción por parte de la presenteRevisión de las determinaciones urbanísticas (tanto de la ordenaciónestructural como, en su caso, de la ordenación pormenorizada)establecidas en estos expedientes obliga al mantenimiento de susAprovechamientos Medios, con la finalidad de facilitar la culminaciónde su habilitación urbanística y el adelanto temporal de la actividadde ejecución, toda vez que se diseñan con el objetivo de cubrir a cortoplazo, siquiera parcialmente, los déficits estructurales que presenta laciudad en materia de vivienda protegida.

En relación con el Área de Reparto 3 en el que se incluye elsistema general SG-EL-PP-1.2 Dunas de San Antón, a efectos de suobtención, ya que se trata de un sistema general sin clasificación de


223


suelo. Como se ha expuesto en la presente Memoria de Ordenación,este sistema general adolece de titularidad controvertida (presunciónde monte público y al tiempo inscripción registral de titularidadprivada). En caso que se constaten la titularidad privada del mismo, semantiene el sistema general en el área de reparto 3 a efectos de suobtención, participando los propietarios en los excesos deaprovechamientos de los sectores que componen dicha área dereparto; ahora bien, si por el contrario se confirma la titularidadpública del mismo, se sustituye en el área de reparto 3 el SG-EL-PP-1.2Pinar de San Antón por la adscripción del Sistema General incluido enel Suelo Urbanizable No Sectorizado, en concreto, el SG-EL-PM-3Pinar del Coig, que cuenta con una superficie de 105.456 m2,adscribiéndose sólo al mencionado área de reparto para su obtenciónuna superficie de 61.938 m2 del citado sistema general. De estaforma, en caso de la confirmación de la titularidad pública de losterrenos incluidos en el SG-EL-PP-1.2 la sustitución de este sistemageneral por una parte del SG-EL-PM-3.3 Pinar del Coig, permite elmantenimiento del aprovechamiento medio de la citada área dereparto, preferentemente, en la zona que linda con la carretera delPortal.

SG PM 3.3 Pinar del Coig 105.456 m2t necesito 61.938 m2

EEll AApprroovveecchhaammiieennttoo MMeeddiioo ppaarraa ccaaddaa ÁÁrreeaa ddee RReeppaarrttoo ddeell SSuueellooUUrrbbaanniizzaabbllee ccoonn ddeelliimmiittaacciióónn ddee sseeccttoorreess eess::

a. Aprovechamiento Medio del Área de Reparto 01: 0,2804UA/m2

b. Aprovechamiento Medio del Área de Reparto 02: 0,2972UA/m2

c. Aprovechamiento Medio del Área de Reparto 03: 0,2953UA/m2

d. Aprovechamiento Medio del Área de Reparto 04: 0,3121UA/m2

e. Aprovechamiento Medio del Área de Reparto 05: 0,3035UA/m2

f. Aprovechamiento Medio del Área de Reparto 06: 0,3856UA/m2

g. Aprovechamiento Medio del Área de Reparto 07: 0,0977UA/m2

El valor de la unidad de aprovechamiento expresiva delaprovechamiento medio en todas las áreas de reparto de suelourbanizable con delimitación de sectores está referida a un metrocuadrado de edificabilidad por metro cuadrado de suelo del uso deresidencial libre en un sector con uso global residencial de altadensidad localizado en posición neutra y con costes de urbanizaciónmedios.

DD.. ÁÁRREEAASS DDEE RREEPPAARRTTOO CCOONNSSTTIITTUUIIDDAASS PPOORR SSEECCTTOORREESS DDEESSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE DDEE CCAARRÁÁCCTTEERR TTRRAANNSSIITTOORRIIOO..

Las Áreas de Reparto de los sectores Suelo Urbanizable decarácter transitorio se corresponden con las establecidas por elplaneamiento que se revisa, así tenemos:

De igual modo, se reconocen y asumen la determinación delaprovechamiento medio derivado del Plan General anterior o, en sucaso de los Planes de Sectorización, correspondiente a las los sectoresaprobados que se asumen del planeamiento que se revisa, todo ello afin de no alterar la determinación de los aprovechamientos de losmismos y que se corresponden con el Suelo Urbanizable OrdenadoTransitorio.


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ANEXO III:TABLAS DEL SUELO URBANIZABLESECTORIZADO Y DEL SUELO URBANIZABLEORDENADO TRANSITORIO Y CÁLCULO DEAPROVECHAMIENTO MEDIO

11.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE SSEECCTTOORRIIZZAADDOO YY OORRDDEENNAADDOO..

CRECIMIENTO COSTA OESTE.

ENSANCHE NOROCCIDENTAL


225


SECTOR SUP N MAX. VIV N MIN VPO N MAX RL N MAX APT N MIN PLAZAS HOTEL EDIF TOTAL EDIF RES EDIF VPO EDIF RL EDIF APT EDIF SERV TER EDIF EST HOT MinEdif_EQU_P

SUS 01 554.098,00 1.053,00 422,00 631,00 701,00 903,00 210.558,00 105.279,00 42.112,00 63.167,00 52.639,50 21.055,80 31.583,70 0,00SUS 02 218.525,00 416,00 167,00 249,00 276,00 356,00 83.040,00 41.520,00 16.608,00 24.912,00 20.760,00 8.304,00 12.456,00 0,00 SUS 03 91.434,00 205,00 87,00 118,00 32,00 71,00 32.917,00 24.688,00 8.641,00 16.047,00 2.469,00 3.291,00 2.469,00 0,00 SUS 04 54.434,00 122,00 52,00 70,00 39,00 0,00 19.597,00 14.698,00 5.145,00 9.553,00 2.940,00 1.959,00 0,00 0,00 SUS 05 91.155,00 205,00 87,00 118,00 32,00 71,00 32.816,00 24.611,00 8.614,00 15.997,00 2.462,00 3.281,00 2.462,00 0,00 SUS 06 300.607,00 672,00 285,00 387,00 108,00 232,00 108.219,00 81.164,00 28.408,00 52.756,00 8.117,00 10.821,00 8.117,00 0,00 SUS 07 352.446,00 705,00 247,00 458,00 469,00 605,00 140.979,00 70.489,00 24.672,00 45.817,00 35.245,00 14.098,00 21.147,00 0,00SUS 08 281.874,00 0,00 0,00 0,00 601,00 1.128,00 112.750,00 0,00 0,00 0,00 45.100,00 28.188,00 39.462,00 0,00 SUS 09 274.268,00 616,00 260,00 356,00 98,00 212,00 98.737,00 74.051,00 25.918,00 48.133,00 7.406,00 9.874,00 7.406,00 0,00 SUS 10 206.621,00 495,00 209,00 286,00 0,00 0,00 66.119,00 59.507,00 20.828,00 38.679,00 0,00 6.612,00 0,00 0,00 SUS 11 64.760,00 162,00 60,00 102,00 0,00 0,00 22.019,00 19.817,10 5.946,00 13.871,10 0,00 2.201,90 0,00 0,00 TOTAL 2.490.222,00 4.651,00 1.876,00 2.775,00 2.356,00 3.578,00 927.751,00 515.824,10 186.892,00 328.932,10 177.138,50 109.685,70 125.102,70 0,00


SUO 28 1.544.742,00 600,00 100,00 500,00 0,00 1.114,00 118.452,00 66.653,00 9.500,00 57.153,00 0,00 10.299,00 39.000,00 2.500,00TOTAL 1.544.742,00 600,00 100,00 500,00 0,00 1.114,00 118.452,00 66.653,00 9.500,00 57.153,00 0,00 10.299,00 39.000,00 2.500,00


TOTAL 1.137.469,00 2.604,00 991,00 1.613,00 0,00 235,00 364.167,00 319.843,00 98.793,00 221.048,90 0,00 36.096,00 8.228,00 0,00


TOTAL 2.490.222,00 4.651,00 1.876,00 2.775,00 2.356,00 3.578,00 927.751,00 515.824,10 186.892,00 328.932,10 177.138,50 109.685,70 125.102,70 0,00


TOTAL 1.544.742,00 600,00 100,00 500,00 0,00 1.114,00 118.452,00 66.653,00 9.500,00 57.153,00 0,00 10.299,00 39.000,00 2.500,00


SUS 12 134.427,00 337,00 149,00 188,00 0,00 0,00 47.050,00 42.345,00 14.821,00 27.524,00 0,00 4.705,00 0,00 0,00SUS 13 241.947,00 319,00 0,00 319,00 0,00 114,00 53.229,00 44.236,00 0,00 44.236,00 0,00 5.000,00 3.993,00 0,00SUS 14 141.155,00 452,00 187,00 265,00 0,00 121,00 56.462,00 46.580,00 18.632,00 27.948,00 0,00 5.647,00 4.235,00 0,00SUS 15 154.028,00 387,00 170,00 217,00 0,00 0,00 53.910,00 48.519,00 16.982,00 31.536,80 0,00 5.391,00 0,00 0,00SUS 16 191.082,00 420,00 181,00 239,00 0,00 0,00 57.325,00 51.592,00 18.058,00 33.533,60 0,00 5.733,00 0,00 0,00SUS 17 108.508,00 272,00 120,00 152,00 0,00 0,00 37.978,00 34.180,00 11.963,00 22.216,80 0,00 3.798,00 0,00 0,00SUS 18 84.217,00 211,00 93,00 118,00 0,00 0,00 29.476,00 26.528,00 9.285,00 17.242,95 0,00 2.948,00 0,00 0,00SUS 19 82.105,00 206,00 91,00 115,00 0,00 0,00 28.737,00 25.863,00 9.052,00 16.810,75 0,00 2.874,00 0,00 0,00TOTAL 1.137.469,00 2.604,00 991,00 1.613,00 0,00 235,00 364.167,00 319.843,00 98.793,00 221.048,90 0,00 36.096,00 8.228,00 0,00

ENSANCHE NORTE

ÁREA DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS EN EL MADRUGADORY AMPLIACIÓN DEL POLO TECNOLÓGICO DE LA CARRETERADE SANLÚCAR.


226



SUO-20 203.142,00 923,00 528,00 395,00 0,00 0,00 89.565,00 82.121,00 44.865,00 37.256,00 0,00 7.444,00 0,00 0,00SUS-21 285.539,00 1.161,00 716,00 445,00 0,00 0,00 128.980,00 122.980,00 64.939,00 58.041,00 0,00 6.000,00 0,00 0,00SUS-22 241.500,00 1.260,00 882,00 378,00 0,00 0,00 127.313,00 123.533,00 84.519,64 39.012,68 0,00 3.780,00 0,00 0,00TOTAL 730.181,00 3.344,00 2.126,00 1.218,00 0,00 0,00 345.858,00 328.634,00 194.323,64 134.309,68 0,00 17.224,00 0,00 0,00

SECTOR SUP N MAX. VIV N MIN VPO N MAX RL N MAX APT N MIN PLAZAS HOTEL EDIF TOTAL EDIF RES EDIF VPO EDIF RL EDIF APT EDIF SERV

TEREDIF EST

HOTEDIF AE EDIF LOG EDIF SA

TOTAL 1.144.049,00 180,00 92,00 88,00 0,00 200,00 514.825,00 18.278,00 9.139,00 9.139,00 0,00 53.053,00 7.000,00 206.270,00 146.672,00 83.552,00

IDENTIFICACIÓN ACTUACIÓN URBANÍSTICA IDENTIFICACIÓN ÁMBITO FECHA DE APROBACIÓN DEFINITIVA SUPERFICIE Nº MÁX VIVIENDAS M2 t VPO

SUOT-R-01 SUOT-R-02

SUOT- E-01


TOTAL 730.181,00 3.344,00 2.126,00 1.218,00 0,00 0,00 345.858,00 328.634,00 194.323,64 134.309,68 0,00 17.224,00 0,00 0,00


TEREDIF EST


SUS 23 81.236,00 180,00 92,00 88,00 0,00 200,00 36.557,00 18.278,00 9.139,00 9.139,00 0,00 11.279,00 7.000,00 0,00 0,00 0,00 SUS 24 272.706,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 122.718,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 122.718,00 0,00 0,00 SUS 25 325.936,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 146.672,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 146.672,00 0,00 SUS 26 118.510,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 53.330,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.666,00 0,00 21.332,00 0,00 21.332,00 SUS 27 345.661,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 155.548,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.108,00 0,00 62.220,00 0,00 62.220,00 TOTAL 1.144.049,00 180,00 92,00 88,00 0,00 200,00 514.825,00 18.278,00 9.139,00 9.139,00 0,00 53.053,00 7.000,00 206.270,00 146.672,00 83.552,00


SUOT-R-01 SUOT-R-02

SUOT- E-01

22.. EELL SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE OORRDDEENNAADDOO TTRRAANNSSIITTOORRIIOO..


227



TOTAL 730.181,00 3.344,00 2.126,00 1.218,00 0,00 0,00 345.858,00 328.634,00 194.323,64 134.309,68 0,00 17.224,00 0,00 0,00


TEREDIF EST


TOTAL 1.144.049,00 180,00 92,00 88,00 0,00 200,00 514.825,00 18.278,00 9.139,00 9.139,00 0,00 53.053,00 7.000,00 206.270,00 146.672,00 83.552,00


SUOT-R-01 La Inmaculada PP-CO-3B PP AD 01-06-00 31.513 78 12.545 SUOT-R-02 La Florida PP-1 PAU-NO-2-PP-1 PP AD 04-06-09 497.747 2.413 265.457 1.746

SUOT-AE-01 Salinas de San José Bajo PP-CN-1A PP AD 08-03-01 262.658 - 126.076


228


CÁLCULO DE APROVECHAMIENTO DEL SUELO URBANIZABLE

ÁREA DE REPARTO 1 "CRECIMIENTO COSTA OESTE"

IDENTIFICACIÓN Superf. M2 Edif

m2/m2 MaxEdif Edif.Viv Libre MINEdif VPO

MINEdif-EST H

MAXEdif-AT MinEdif_T_

PMaxEdif-

AEMaxEdif-SA

MinEdif_EQU_P

Coef RL Coef VPO

Coef ESTHOT

APART TURI

Coef EQ-Pr

Coef -ST-CO

Coef -AE

Coef -SA Coef U Coef Calidad

Ambiental Aprov.Obj Aprov.Subj CoefAMedio

SUS 01 554.098,00 0,38 210.558,00 63.167,00 42.112,00 31.583,70 52.639,50 21.055,80 0 0 0,00 1,10 0,60 0,75 1,00 0 0,90 0 0 0,95 1,10 198.579,68 139.835,36 0,2804

SUS 02 218.525,00 0,38 83.040,00 24.912,00 16.608,00 12.456,00 20.760,00 8.304,00 0 0 0,00 1,10 0,60 0,75 1,00 0 0,90 0 0 1,00 1,10 82.437,96 55.148,23 0,2804

SUS 03 91.434,00 0,36 32.917,00 16.047,00 8.641,00 2.469,00 2.469,00 3.291,00 0 0 0,00 1,15 0,60 0,75 1,00 0 0,90 0 0 0,95 1,00 29.375,24 23.074,81 0,2804

SUS 04 54.434,00 0,36 19.597,00 9.553,00 5.145,00 0,00 2.940,00 1.959,00 0 0 0,00 1,15 0,60 0,75 1,00 0 0,90 0 0 0,95 1,00 17.837,25 13.737,28 0,2804

SUS 05 91.155,00 0,36 32.816,00 15.997,00 8.614,00 2.462,00 2.462,00 3.281,00 0 0 0,00 1,15 0,60 0,75 1,00 0 0,90 0 0 1,05 1,00 32.367,67 23.004,40 0,2804

SUS 06 300.607,00 0,36 108.219,00 52.756,00 28.408,00 8.117,00 8.117,00 10.821,00 0 0 0,00 1,15 0,60 0,75 1,00 0 0,90 0 0 0,95 1,10 106.232,46 75.862,91 0,2804

SUS 07 352.446,00 0,40 140.979,00 45.817,00 24.672,00 21.147,00 35.245,00 14.098,00 0 0 0,00 1,10 0,60 0,75 1,00 0 0,90 0 0 1,00 1,00 128.995,35 88.945,30 0,2804

SUS 08 281.874,00 0,40 112.750,00 0,00 0,00 39.462,00 45.100,00 28.188,00 0 0 0,00 0 0 0,75 1,00 0 0,90 0 0 1,05 1,00 105.068,99 71.135,35 0,2804

SUS 09 274.268,00 0,36 98.737,00 48.133,00 25.918,00 7.406,00 7.406,00 9.874,00 0 0 0,00 1,15 0,60 0,75 1,00 0 0,90 0 0 0,95 1,00 88.113,31 69.215,85 0,2804

SUS 10 206.621,00 0,32 66.119,00 38.679,00 20.828,00 0,00 0,00 6.612,00 0 0 0,00 1,15 0,60 0,75 1,00 0 0,90 0 0 0,95 1,10 65.760,24 52.144,07 0,2804

SUS 11 64.760,00 0,34 22.019,00 13.871,10 5.946,00 0,00 0,00 2.201,90 0 0 0,00 1,15 0,60 0,75 1,00 0 0,90 0 0 0,95 1,10 22.468,63 16.343,21 0,2804

SISTEMAS GENERALES ADSCRITOS ÁREA DE REPARTO 1

IDENTIFICACIÓN SUPERFICIE (M2)

SISTEMAS GENERALES VIARIOS SG-RVB-7.5 TRAMO 5 NUEVO DISTRIBUIDOR N-S COSTA NOROESTE

638.226,00

SG-RVB-1.13TRAMO 13 DE NUEVA RONDA PERIURBANA

SISTEMAS GENERALES DE ESPACIOS LIBRES

SG-EL-PP.1.3.DUNAS DE SAN ANTON I

SG-EL-PU.4 .4PINAR GARBOLLO +ARB LOS TERRY

SG-EL-PU.2 .PUERTO MENESTEO

SG-EL-PU.5 PINAR DE VALDEAZAHARES

SG-EL-PU.6.1 PINAR DEL OBISPO

SG-EL-PU.7 PINAR RECREO DE MAZANTINI

SISTEMAS GENERALES DE EQUIPAMIENTO

SG-EQ-S1.AREA DOTACIONAL GARBOLLO

SG-EQ-S2 AREA DOTACIONAL PINAR DEL OBISPO

SG-EQ-S3 AREA DOTACIONALSAN ANTONIO

SISTEMAS GENERALES EXCLUIDOS DE LA CLASIFICACIÓN

SG-RVB-7.8 TRAMO 8 NUEVO DISTRIBUIDOR N-S COSTA NOROESTE

SG-EL-PU-2 PUERTO MENESTEO

SG-VP-3 VEREDA DEL VADO DE VILLARANA

TTAABBLLAASS DDEELL CCÁÁLLCCUULLOO DDEE AAPPRROOVVEECCHHAAMMIIEENNTTOO MMEEDDIIOO EENNSSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE CCOONN DDEELLIIMMIITTAACCIIÓÓNN DDEE SSEECCTTOORREESS


229


AREA DE REPARTO 2 "ENSANCHE NOROCCIDENTAL"



MAXEdif-EST H

MAXEdif-AT MinEdif_T_P MaxEdif-AE MaxEdif-SA MinEdif_EQU_P Coef RL

Coef VPO

Coef ESTHOT

APART TURI

Coef EQ-Pr

Coef -ST-CO

Coef -AE

Coef -SA

Coef U

Coef Calidad


SUS 12 134.427,00 0,35 47.050,00 27.524,00 14.821,00 0,00 0,00 4.705,00 0,00 0,00 0,00 1,15 0,60 0,00 0,00 0,00 0,90 0,00 0,00 1,05 1,10 51.720,55 35.959,99 0,2972

SUS 13 241.947,00 0,22 53.229,00 44.236,00 0,00 3.993,00 0,00 5.000,00 0,00 0,00 0,00 1,25 0,00 0,75 0,00 0,00 0,90 0,00 0,00 1,05 1,10 72.522,16 64.722,20 0,2972

SUS 14 141.155,00 0,40 56.462,00 27.948,00 18.632,00 4.235,00 0,00 5.647,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,60 0,75 1,00 0,00 0,90 0,00 0,00 1,00 1,00 47.385,75 37.759,77 0,2972

SUS 15 154.028,00 0,35 53.909,80 31.536,80 16.982,00 0,00 0,00 5.391,00 0,00 0,00 0,00 1,15 0,60 0,00 0,00 0,00 0,90 0,00 0,00 1,05 1,00 53.873,84 41.203,37 0,2972

SUS 16 191.082,00 0,30 57.324,60 33.533,60 18.058,00 0,00 0,00 5.733,00 0,00 0,00 0,00 1,15 0,60 0,00 0,00 0,00 0,90 0,00 0,00 1,05 1,00 57.286,05 51.115,52 0,2972

SUS 17 108.508,00 0,35 37.977,80 22.216,80 11.963,00 0,00 0,00 3.798,00 0,00 0,00 0,00 1,15 0,60 0,00 0,00 0,00 0,90 0,00 0,00 1,05 1,00 37.952,59 29.026,51 0,2972

SUS 18 84.217,00 0,35 29.475,95 17.242,95 9.285,00 0,00 0,00 2.948,00 0,00 0,00 0,00 1,15 0,60 0,00 0,00 0,00 0,90 0,00 0,00 1,05 1,00 29.456,27 22.528,53 0,2972

SUS 19 82.105,00 0,35 28.736,75 16.810,75 9.052,00 0,00 0,00 2.874,00 0,00 0,00 0,00 1,15 0,60 0,00 0,00 0,00 0,90 0,00 0,00 1,00 1,00 27.350,16 21.963,56 0,2972



SISTEMAS GENERALES VIARIOS SG-RVB-3.2 TRAMO 2 ANTIGUA CARRETERA DE ROTA Y RONDA DEL FERROCARRIL

132.757,00

SG-RVB-3.5 TRAMO 5 ANTIGUA CARRETERA DE ROTA Y RONDA DEL FERROCARRIL


SG-EL-PU.1.3 PARQUE LITORAL

SG-EL-PU.1.7 PARQUE LITORAL

SG-EL-PP 1.4 DUNAS DE SAN ANTÓN

SG-EL-PU.17 PARQUE RONDA DEL FERROCARRIL

SG-VV-EL 02 VÍA DERDE ESPACIO LIBRE AVD. NUESTRA SEÑORA DE LA CABEZA

SISTEMAS GENERALES DE EQUIPAMIENTO SG-EQ-S 4 ÁREA DOTACIONAL LA CARIDAD

SG-EQ-S 12.2 EQUIPAMIENTO EONDA DEL FERROCARRIL


230


AREA DE REPARTO 3 "ÁMBITO ESTRATEGICO EL MADRUGADOR Y SECTORES CARRETERA DE SANLÚCAR"



MAXEdif-EST H


Coef VPO

Coef ESTHOT

APART TURI

Coef EQ-Pr

Coef -ST-CO

Coef -AE

Coef -SA

Coef-T- COMP

Coef U

Coef Calidad


SUS 23 81.236,00 0,45 36.557,00 9.139,00 9.139,00 7.000,00 0,00 11.279,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,60 0,75 0,00 0,00 0,90 0,00 0,80 0,00 0,95 1,00 28.522,33 21.589,42 0,2953

SUS 24 272.706,00 0,45 122.718,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 122.718,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,80 0,00 0,00 1,05 1,10 113.391,43 72.474,81 0,2953

SUS 25 325.936,00 0,45 146.672,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 146.672,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,80 0,00 0,00 1,05 1,00 123.204,48 86.621,30 0,2953

SUS 26 118.510,00 0,45 53.330,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10.666,00 21.332,00 21.332,00 0,00 0,00 0,60 0,75 0,00 0,00 0,90 0,80 0,80 0,00 1,00 1,00 43.730,60 31.495,42 0,2953

SUS 27 345.661,00 0,45 155.548,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.108,00 62.220,00 62.220,00 0,00 0,00 0,60 0,75 0,00 0,00 0,90 0,80 0,80 0,00 1,05 1,00 133.926,66 91.863,45 0,2953



SISTEMAS GENERALES VIARIOS

RVB 1.3 TRAMO 3 RONDA Y CORREDOR VERDE CAÑADA DEL VERDUGO

355.407,00

RVB 1.5 TRAMO 5 RONDA Y CORREDOR VERDE CAÑADA DEL VERDUGO

RVB 13.2 TRAMO2 DEL NUEVO DISTRIBUIDOR DEL MADRUGADOR


SG-EL-CEVP 1.1 CAÑADA DE ESQUIVEL

SG-EL-CEVP 1.2 CAÑADA DEL VERDUGO

SG-EL-PU.26.1 PARQUE DE LA MANUELA

SISTEMAS GENERALES DE EQUIPAMIENTO SG-EQ-S 6 ÁREA DOTACIONAL DOS PALMERAS


SG-RVB-2.9 TRAMO 9 NUEVO DISTRIBUIDOR ÁMBITO ORIENTAL CARRETERA DE SANLÚCAR

SG-RVB-2.10 TRAMO 10 NUEVO DISTRIBUIDOR ÁMBITO ORIENTAL CARRETERA DE SANLÚCAR


SG-VP-1.1 CAÑADA DE VILLARANA



231


AREA DE REPARTO 4 "ENSANCHE NORTE 1"


m2/m2

MaxEdifEdif.VivLibre

MINEdif VPO

MAXEdif-EST H

MAXEdif-AT

MinEdif_T_P MaxEdif-

AEMaxEdif-

SAMinEdif_EQU_P

Coef RL

Coef VPO

Coef ESTHOT

APART TURI

Coef EQ-Pr

Coef -ST-CO

Coef -AE

Coef -SA

Coef-T- COMP

Coef U Coef Calidad


SUS-21 285.539,00 0,45 128.980,00 58.041,00 64.939,00 0,00 0,00 6.000,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,60 0,00 0,00 0,00 0,90 0,00 0,00 0,00 0,87 1,00 89.091,83 80.205,05 0,3121



m2/m2


MINEdif VPO

MAXEdif-EST H

MAXEdif-AT

MinEdif_T_P MaxEdif-

AEMaxEdif-

SAMinEdif_EQU_P

Coef RL

Coef VPO

Coef ESTHOT

APART TURI

Coef EQ-Pr

Coef -ST-CO

Coef -AE Coef -

SACoef-T- COMP

Coef U Coef Calidad


SUO-20 203.142,00 0,44 89.565,00 37.256,00 44.865,00 0,00 0,00 7.444,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,60 0,00 0,00 0,00 0,90 0,00 0,00 0,00 0,87 1,00 61.660,90 55.489,00 0,3035




MAXEdif-EST H


Coef VPO

Coef ESTHOT

APART TURI

Coef EQ-Pr

Coef -ST-CO

Coef -AE

Coef -SA

Coef-T- COMP

Coef U

Coef Calidad Ambiental

Aprov.Obj Aprov.Subj CoefAMedio

SUS-22 241.500,00 0,53 127.312,32 39.012,68 84.519,64 0,00 0,00 3.780,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,60 0,00 0,00 0,90 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 93.126,46 83.813,82 0,3856

AREA DE REPARTO 7 "TURÍSTICO GOLF EN CARRETERA DE SANLÚCAR""


m2/m2


MINEdif VPO MAXEdif-

EST H MAXEdif-

ATMinEdif_T_P MaxEdif-AE

MaxEdif-SA

MinEdif_EQU_P

Coef RL Coef VPO

Coef ESTHOT

APART TURI

Coef EQ-Pr

Coef -ST-CO

Coef -AE

Coef -SA Coef-T- COMP

Coef U

Coef Calidad Ambiental

Aprov.Obj Aprov.Subj CoefAMedio

SUO28 1.544.742,00 0,08 118.452,00 57.153,00 9.500,00 39.000,00 0,00 10.299,00 0,00 2.500,00 1,15 0,60 0,75 0,00 0,60 0,90 0,00 0,00 0,00 1,40 1,00 150.875,20 135.787,68 0,0977

ANEXO IV. ADSCRIPCIÓN DE LOS EXCESOS DEAPROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS DE LOSSECTORES DEL SUELO URBANIZABLE A LOSSISTEMAS GENERALES EN LAS ÁREAS DE REPARTODEL SUELO URBANIZABLE

El presente epígrafe tiene por objeto clarificar la adscripciónconcreta de los excesos de aprovechamientos urbanísticos queacontece en cada uno de los Sectores del Suelo UrbanizableOrdenado y Sectorizado a la adquisición de los sistemas generalespertenecientes a las Áreas de reparto del suelo urbanizable que no seencuentran incluidos en los Sectores de la misma. Esta adscripción serealiza a los efectos de la oportuna gestión y obtención de losmencionados Sistemas Generales del Área de Reparto, orientado a laAdministración Urbanística Actuante en el proceso de ejecución de laRevisión.

Conocidos en el suelo urbanizable sectorizado y ordenado loscoeficientes de ponderación establecidos por el presente Plan Generalestamos en disposición de proceder a calcular su Aprovechamientomedio, dividiendo la sumatoria de los aprovechamientos objetivos decada uno de los sectores del Área de Reparto, que se calculan :

a. En el suelo urbanizable ordenado, aplicando a la superficieedificable (edificabilidad) atribuida a los diferentes usos ytipologías pormenorizados, el coeficiente de homogeneizacióncorrespondiente establecido en el presente Plan General. Alsumatorio de los aprovechamientos resultantes, en ambos casos,se aplicarán los coeficientes urbanización interior y de calidadambiental establecidos para cada ámbito. Determinando así elAprovechamiento Objetivo Total del ámbito.

b. En el suelo urbanizable sectorizado, aplicando a la superficieedificable (edificabilidad) atribuida al Sector para los diferentescoeficientes de usos genéricos, el coeficiente dehomogeneización correspondiente establecido en el presentePlan General. Al sumatorio de los aprovechamientos resultantes,en ambos casos, se aplicarán los coeficientes urbanizacióninterior y de calidad ambiental establecidos para cada ámbito.Determinando así el Aprovechamiento Objetivo Total del ámbito.

El resultado anterior, esto es, el Aprovechamiento Objetivo Totaldel ámbito se divide entre la superficie total del área de reparto,constituida por los sectores más las sistemas generales no incluidosen los sectores y adscritos a éstos de cara a su gestión y obtención.

En base a este procedimiento de cálculo, los AprovechamientosMedios de cada una de las Áreas de Reparto del Suelo Urbanizableson:

AANNÁÁLLIISSIISS DDEE LLOOSS AAPPRROOVVEECCHHAAMMIIEENNTTOOSS UURRBBAANNÍÍSSTTIICCOOSS DDEELLAARREEAA DDEE RREEPPAARRTTOO AARR-SSUU-11..

AREA DE REPARTO APROVECHAMIENTO TIPO AR-SU-1 0,2804 UA/m2 AR-SU-2 0,2972 UA/m2. AR-SU-3 0,2953 UA/m2. AR-SU-4 0,3121 UA/m2. AR-SU-5 Su Aprovechamiento Medio es el derivado del

instrumento de planeamiento general del que traen su causa.

AR-SU-6 0,3856 UA/m2 AR-SU-7 0,0977 UA/m2 AR-SU-8 Su Aprovechamiento Medio es el derivado del

instrumento de planeamiento general del que traen su causa.

AR-SU-9 Su Aprovechamiento Medio es el derivado del instrumento de planeamiento general del que

traen su causa.

ANÁLISIS DE LOS APROVECHAMIENTOS URBANÍSTICOS DEL AREA DE REPARTO AR-SU-1.

SECTORES PROV.

MEDIO (UA/m2)

PROV. OBJETIVO

(UA)

PROV. SUBJETIVO

(UA)

CESIÓN (UA)


233


REA DE REPARTO PROVECHAMIENTO TIPO R-SU-1 R-SU-2 R-SU-3 R-SU-4 R-SU-5

R-SU-6 R-SU-7 R-SU-8

R-SU-9


SECTORES APROV. MEDIO (UA/m2)

APROV. OBJETIVO

(UA)

APROV. SUBJETIVO

(UA)

CESIÓN (UA)

SUS 01 CRECIMIENTO COSTA OESTE-1 0,2804

198.579,68 139.835,36 15.537,27

SUS 02 CRECIMIENTO COSTA OESTE-2 0,2804 82.437,96 55.148,23 6.127,59





106.232,46 75.862,91 8.429,22


128.995,35 88.945,30 9.882,82


105.068,99 71.135,35 7.903,93




Los sistemas generales adscritos (no incluidos en los sectores yadscritos a efectos de su gestión y obtención) del Área de Reparto son:

La superficie total de sistemas generales que cada sector tieneadscrita a efectos de gestión y adquisición se expresa en el siguientecuadro.

Por último el destino concreto, a efectos orientadores de lagestión municipal en el proceso de ejecución de la superficie desistemas generales adscrita a cada sector es el que se explicita en lossiguientes cuadros, teniendo presente que el aprovechamientosusceptible de apropiación por los propietarios de estos sistemasgenerales es el 90% del aprovechamiento medio del área de reparto,siendo el 10% restante aprovechamiento municipal.

SECTORES EXCESOS (UA)

SUP(m2)

SUS 01 CRECIMIENTO COSTA OESTE-1 43.207,07 154.087,34











TOTAL 178.962,64 638.226


234


IDENT. SISTEMAS GENERALES SUP (m2)

SG-RVB-1.13TRAMO 13 NUEVA RONDA PERIURBANA

22.148,00

SG-RVB-7.5TRAMO 5 NUEVO DISTRIBUIDOR N-S DE LA COSTA NOROESTE

26.024,00

SG-EL-PP- 1.3 DUNAS DE SAN ANTÓN

49.333,00

SG-EL-PU-4 PINAR DEL GARBOLLO + ARBOLEDA DE LOS TERRY

134.806,00

SG-EL-PU-5 PINAR VALDEAZAHARES 74.501,00

SG-EL-PU-6.1 PINAR DEL OBISPO 119.883,00

SG-EL-PU-7 PINAR RECREO DE MAZANTINI 77.336,00

SG-EQ-S 1 ÁREA DOTACIONAL GARBOLLO 9.759,00

SG-EQ-S 2 ÁREA DOTACIONAL PINAR DEL OBISPO 37.758,00

SG-EQ-S 3 ÁREA DOTACIONAL SAN ANTONIO 29.197,00

SG-EL-PU-2 PUERTO MENESTEO 49.273,00

SG-VP-3 VEREDA DEL VADO DE VILLARANA 8.208,00

TOTAL 638.226,00

Sistemas Generales de Espacios Libres.

SSGG-EELL-PPUU-44 PPIINNAARR DDEELL GGAARRBBOOLLLLOO ++ AARRBBOOLLEEDDAA DDEE LLOOSSTTEERRRRYY

SSGG-EELL-PPUU-55 PPIINNAARR DDEE VVAALLDDEEAAZZAAHHAARREESS

SSGG-EELL-PPUU-66..11 PPIINNAARR DDEELL OOBBIISSPPOO

SSGG-EELL-PPUU-77 PPIINNAARR RREECCRREEOO DDEE MMAAZZAANNTTIINNII

SSGG-EELL-PPPP-11..33 DDUUNNAASS DDEE SSAANN AANNTTOONN

Sistema General de Equipamientos

SSGG-EEQQ-SS 11 ÁÁRREEAA DDOOTTAACCIIOONNAALL GGAARRBBOOLLLLOO

SSGG-EEQQ-SS 22 ÁÁRREEAA DDOOTTAACCIIOONNAALL PPIINNAARR DDEELL OOBBIISSPPOO

SSGG-EEQQ-SS 33 ÁÁRREEAA DDOOTTAACCIIOONNAALL SSAANN AANNTTOONNIIOO

Sistema General Viario

SSGG-RRVVBB-11..1133 TTRRAAMMOO 1133 NNUUEEVVAA RROONNDDAA PPEERRIIUURRBBAANNAA

SSGG-RRVVBB-77..55 TTRRAAMMOO 55 NNUUEEVVOO DDIISSTTRRIIBBUUIIDDOORR NN-SS DDEE LLAACCOOSSTTAA NNOORROOEESSTTEE

Sistema General sin Clasificación del Suelo

SSGG-EELL-PPUU-22 PPUUEERRTTOO MMEENNEESSTTEEOO

SSGG-VVPP-33 VVEERREEDDAA VVAADDOO VVIILLLLAARRAANNAA

SG-EQ-S 2 ÁREA DOTACIONAL PINAR DEL OBISPO

SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA

SG-EQ-S 3 ÁREA DOTACIONAL SAN ANTONIO


SG-RVB-1.13 TRAMO 13 NUEVA RONDA PERIURBANA


SG-RVB-7.5 TRAMO 5 NUEVO DISTRIBUIDOR N-S DE LA COSTA NOROESTE




SG-VP-3 VEREDA VADO VILLARANA

SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 08 CRECIMIENTO COSTA OESTE-8 8.208






























SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 01 CRECIMIENTO COSTA OESTE-1 9.522 SUS 08 CRECIMIENTO COSTA OESTE-8 5.260 SUS 07 CRECIMIENTO COSTA OESTE-7 7.366




















SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 07 CRECIMIENTO COSTA OESTE-7 36.789 SUS 02 CRECIMIENTO COSTA OESTE-2 969













SG-EL-PU-5 PINAR DE VALDEAZAHARES


SG-EL-PU-6.1 PINAR DEL OBISPO


SG-EL-PU-7 PINAR RECREO DE MAZANTINI


SG-EL-PP-1.3 DUNAS DE SAN ANTON


SG-EQ-S 1 ÁREA DOTACIONAL GARBOLLO































SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 03 CRECIMIENTO COSTA OESTE-3 13.326 SUS 04 CRECIMIENTO COSTA OESTE-4 9.178 SUS 06 CRECIMIENTO COSTA OESTE-6 78.245 SUS 05 CRECIMIENTO COSTA OESTE-5 19.135




















SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SECTOR-01CRECIMIENTO COSTA OESTE-1 134.806












235




La superficie total de sistemas generales que cada sector tieneadscrita a efectos de gestión y adquisición se expresa en el siguientecuadro



SSGG-EELL-PPLL 11..33 PPAARRQQUUEE DDEELL LLIITTOORRAALL

SSGG-EELL-PPLL 11..77 PPAARRQQUUEE DDEELL LLIITTOORRAALL


SUP(m2)

TOTAL

SG-EL-PL 1.3 PARQUE DEL LITORAL



SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 12 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 7.105



SG-EL-PU 17 PARQUE RONDA DEL FERROCARRIL



SUP(m2)

TOTAL










SUP(m2)

SUS 12 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 11.764,54 39.582,39

SUS 13 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 608,14 2.047,63



SUS 16 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 490,55 1.652,01




TOTAL 39.455,38 132.757,00










236




APROV. OBJETIVO

(UA)

APROV. SUBJETIVO

(UA)

CESIÓN(UA)

SUS 12 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 0,2972 51.720,55 35.959,99 3.995,56









SG-RVB-3.2 TRAMO 2 ANTIGUA CARRETERA DE ROTA Y RONDA DEL FERROCARRIL 12.406,00

SG-RVB-3.5 TRAMO 5 ANTIGUA CARRETERA DE ROTA Y RONDA DEL FERROCARRIL 3.538,00

SG-EL-PL 1.3 PARQUE DEL LITORAL 2.416,00

SG-EL-PL 1.7 PARQUE DEL LITORAL 7.105,00

SG-EL-PP 1.4 DUNAS DE SAN ANTÓN 12.506,00

SG-EL-PU 17 PARQUE RONDA DEL FERROCARRIL 18.282,00

SG-VÍA VERDE-EL

VÍA VERDE-ESPACIO LIBRE AVD. NUESTRA SEÑORA DE LA CABEZA 19.290,00

SG-EQ-S 4 ÁREA DOTACIONAL LA CARIDAD 32.214,00

SG-EQ-S 12.2 EQUIPAMIENTO RONDA DEL FERROCARRIL 25.000,00

TOTAL

132.757,00

SSGG-EELL-PPPP 11..44 DDUUNNAASS DDEE SSAANN AANNTTÓÓNN

SSGG-EELL-PPUU 1177 PPAARRQQUUEE RROONNDDAA DDEELL FFEERRRROOCCAARRRRIILL

SSSSGG-VVÍÍAA VVEERRDDEE-EELL VVÍÍAA VVEERRDDEE-0022 EESSPPAACCIIOO LLIIBBRREE AAVVDD..NNUUEESSTTRRAA SSEEÑÑOORRAA DDEE LLAA CCAABBEEZZAA

Sistemas Generales de Equipamientos.

SSGG-EEQQ-SS 44 ÁÁRREEAA DDOOTTAACCIIOONNAALL LLAA CCAARRIIDDAADD

SSGG-EEQQ-SS 1122..22 EEQQUUIIPPAAMMIIEENNTTOO RROONNDDAA DDEELL FFEERRRROOCCAARRRRIILL

Sistema General Viario.

SSGG-RRVVBB-33..22 TTRRAAMMOO 22 AANNTTIIGGUUAA CCAARRRREETTEERRAA DDEE RROOTTAA YYRROONNDDAA DDEELL FFEERRRROOCCAARRRRIILL

SSGG-RRVVBB-33..55 TTRRAAMMOO 55 AANNTTIIGGUUAA CCAARRRREETTEERRAA DDEE RROOTTAA YYRROONNDDAA DDEELL FFEERRRROOCCAARRRRIILL



SSG-VÍA VERDE-EL VÍA VERDE-02 ESPACIO LIBRE AVD. NUESTRA SEÑORA DE LA CABEZA


SG-EQ-S 4 ÁREA DOTACIONAL LA CARIDAD


SG-EQ-S 12.2 EQUIPAMIENTO RONDA DEL FERROCARRIL













SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 17 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 841 SUS 16 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 1.652 SUS 19 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 9.912








SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 15 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 24.001 SUS 14 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 999








SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 14 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 17.271 SUS 17 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 14.943








SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 12 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 14.017 SUS 13 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 2.048 SUS 15 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 3.225










SUP(m2)

TOTAL








SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 17 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 4.237 SUS 17 ENSANCHE NOROCCIDENTAL 14.044


SUP(m2)

TOTAL










237




APROV. OBJETIVO

(UA)

APROV. SUBJETIVO

(UA)

CESION(UA)

SUS 23 CAÑADA DEL VERDUGO 0,2953 28.522,33 21.589,42 2.398,83

SUS 24 CARRETERA DEL PORTAL 0,2953 113.391,43 72.474,81 8.052,76

SUS 25 ÁREA LOGÍSTICA E INDUSTRIAL EL MADRUGADOR 0,2953 123.204,48 86.621,30 9.624,59

SUS 26 CARRETERA DE SANLUCAR I 0,2953 43.730,60 31.495,42 3.499,50

SUS 27 CARRETERA DE SANLUCAR II 0,2953 133.926,66 91.863,45 10.207,05



24.957SG-EL-CEVP.1.2 CAÑADA DE ESQUIVEL


56.717SG-EL-CEVP.1.1 CAÑADA DEL VERDUGO

SG-RVB-13.3 TRAMO 3 DEL NUEVO DISTRIBUIDOR DEL MADRUGADOR 11.135

SG-EL-PU.26 PARQUE DE LA MANUELA 128.487

SG-EQ-S 6 ÁREA DOTACIONAL DOS PALMERAS 50.289

SG-EL-PP-1.2 DUNAS DE SAN ANTÓN 61.938*

TOTAL

* Debido a la titularidad controvertida (presunción de montepúblico y al tiempo inscripción registral de titularidad privada) deeste Sistema General, en caso que se constaten la titularidadprivada del mismo, se mantiene el sistema general en el área dereparto 3 a efectos de su obtención, participando lospropietarios en los excesos de aprovechamientos de los sectoresque componen dicha área de reparto; ahora bien, si por elcontrario se confirma la titularidad pública del mismo, sesustituye en el área de reparto 3 el SG-EL-PP-1.2 Pinar de SanAntón por la adscripción del Sistema General incluido en elSuelo Urbanizable No Sectorizado, en concreto, el SG-EL-PM-3.3 Pinar del Coig, que cuenta con una superficie de 105.456m2, adscribiéndose sólo al mencionado área de reparto para suobtención una superficie de 61.938 m2 del citado sistemageneral, preferentemente en los terrenos situados en colindanciacon la carretera de El Portal. De esta forma, en caso de laconfirmación de la titularidad pública de los terrenos incluidos enel SG-EL-PP-1.2 la sustitución de este sistema general por unaparte del SG-EL-PM-3 Pinar del Coig, permite el mantenimientodel aprovechamiento medio de la citada área de reparto.

La superficie total de sistemas generales que cada sector tieneadscrita a efectos de gestión se expresa en el siguiente cuadro



SSGG-EELL-PPUU..2266 PPAARRQQUUEE DDEE LLAA MMAANNUUEELLAA

Sistemas Generales de Equipamientos.

SSGG-EEQQ-SS 66 ÁÁRREEAA DDOOTTAACCIIOONNAALL DDOOSS PPAALLMMEERRAASS

SECTORES EXCESOS

(UA) SUP(m2)

TOTAL

SG-EL-PU.26 PARQUE DE LA MANUELA



SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 24 CARRETERA DEL PORTAL 50.289

SG-RVB-1.3 TRAMO 3 NUEVA RONDA PERIURBANA Y SG-EL-CEVP.1.2 CAÑADA DE ESQUIVEL


SECTORES EXCESOS

(UA) SUP(m2)

TOTAL


SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 26 CARRETERA DE SANLUCAR I 10.699 SUS 27 CARRETERA DE SANLUCAR II 104.881 SUS 24 CARRETERA DEL PORTAL 12.907






238



TOTAL


SG-VP-1.1 CAÑADA DE VILLARANA 18.884

SG-VP-1.2 CAÑADA DE VILLARANA 3.000

TOTAL 355.407,00

SECTORES EXCESOS

(UA) SUP(m2)

SUS 23 CAÑADA DEL VERDUGO 4.534,09 15.354,66

SUS 24 CARRETERA DEL PORTAL 32.863,86 111.293,23

SUS 25 ÁREA LOGÍSTICA E INDUSTRIAL EL MADRUGADOR 26.958,59 91.295,07

SUS 26 CARRETERA DE SANLUCAR I 8.735,68 29.583,32

SUS 27 CARRETERA DE SANLUCAR II 31.856,18 107.880,72

TOTAL 104.948,40 355.407,00







Sistema General Viario.

SSGG-RRVVBB-11..33 TTRRAAMMOO 33 NNUUEEVVAA RROONNDDAA PPEERRIIUURRBBAANNAA YY SSGG-EELL-CCEEVVPP..11..22 CCAAÑÑAADDAA DDEE EESSQQUUIIVVEELL

SSGG-RRVVBB-11..55 TTRRAAMMOO 55 NNUUEEVVAA RROONNDDAA PPEERRIIUURRBBAANNAA YY SSGG-EELL-CCEEVVPP..11..11 CCAAÑÑAADDAA DDEELL VVEERRDDUUGGOO

SSGG-RRVVBB-1133..33 TTRRAAMMOO 33 DDEELL NNUUEEVVOO DDIISSTTRRIIBBUUIIDDOORR DDEELLMMAADDRRUUGGAADDOORR

SSIISSTTEEMMAASS GGEENNEERRAALLEESS EEXXCCLLUUIIDDOOSS DDEE LLAA CCLLAASSIIFFIICCAACCIIÓÓNN

SSGG-EELL-PPPP-11..22 DDUUNNAASS DDEE SSAANN AANNTTÓÓNN

SSGG-VVPP-11..11 CCAAÑÑAADDAA DDEE VVIILLLLAARRAANNAA,, RRVVBB-2299 YY RRVVBB-22..1100..

SSGG-VVPP-11..22 CCAAÑÑAADDAA DDEE VVIILLLLAARRAANNAA


En esta área de Reparto no existen sistemas generales adscritosa éstos de cara a su gestión y obtención.


Su Aprovechamiento Medio es el derivado del instrumento deplaneamiento general del que traen su causa.









SG-RVB-1.5 TRAMO 5 NUEVA RONDA PERIURBANA Y SG-EL-CEVP.1.1 CAÑADA DEL VERDUGO


SG-RVB-13.3 TRAMO 3 DEL NUEVO DISTRIBUIDOR DEL MADRUGADOR



SG-EL-PP-1.2 DUNAS DE SAN ANTÓN


SG-VP-1.1 CAÑADA DE VILLARANA, RVB-29 Y RVB-2.10.



SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 27 CARRETERA DE SANLUCAR II 3.000










SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 26 CARRETERA DE SANLUCAR I 18.884










SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 25 ÁREA LOGÍSTICA E INDUSTRIAL EL MADRUGADOR

61.938



















SECTOR SUPERFICIE ADSCRITA SUS 24 CARRETERA DEL PORTAL 12.005 SUS 23 CAÑADA DEL VERDUGO 15.355 SUS 25 ÁREA LOGÍSTICA E INDUSTRIAL EL MADRUGADOR

29.357











SECTORES EXCESOS

(UA) SUP(m2)

TOTAL








239


3.4.1. LOS CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DEL SUELONO URBANIZABLE

Según el artículo 46 de la LOUA, pertenecen al suelo nourbanizable, los terrenos que el Plan General de OrdenaciónUrbanística adscriba a esta clase de suelo, por:

• Tener la condición de bienes de dominio público natural o estarsujetos a limitaciones o servidumbres por razón de éstos, cuyorégimen jurídico demande, para su integridad y efectividad, lapreservación de sus características.

• Estar sujetos a algún régimen de protección por lacorrespondiente legislación administrativa, incluidas laslimitaciones y servidumbres así como las declaraciones formaleso medidas administrativas que, de conformidad con dichalegislación, estén dirigidas a la preservación de la naturaleza, laflora y la fauna, del patrimonio histórico o cultural o del medioambiente en general.

• Ser merecedores de algún régimen especial de protección ogarante del mantenimiento de sus características, otorgado porel propio Plan General de Ordenación Urbanística, por razón delos valores e intereses en ellos concurrentes de carácterterritorial, natural, ambiental, paisajístico, o histórico

• Entenderse necesario para la protección del litoral

• Ser objeto por los Planes de Ordenación del Territorio deprevisiones y determinaciones que impliquen su exclusión delproceso urbanizador o establezcan criterios de ordenación deusos, de protección o mejora del paisaje y del patrimoniohistórico y cultural, y de utilización racional de los recursosnaturales en general, incompatibles con cualquier clasificacióndistinta a la de suelo no urbanizable

• Considerarse necesaria la preservación de su carácter rural,atendidas las características del municipio, por razón de su valoractual o potencial, agrícola, ganadero, forestal, cinegético oanálogo

• Constituir el soporte físico de asentamientos rurales diseminados,vinculados a la actividad agropecuaria, cuyas características,atendidas las del Municipio, proceda preservar.

• Ser necesario el mantenimiento de sus características para laprotección de la integridad y funcionalidad de infraestructuras,servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de interéspúblico.

• Presentar riesgos ciertos de erosión, desprendimientos,corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales.

• Proceder la preservación de su carácter no urbanizable por laexistencia de actividades y usos generadores de riesgos deaccidentes mayores o que medioambientalmente seanincompatibles con los usos a los que otorga soporte laurbanización.

• Ser improcedente su transformación teniendo en cuenta razonesde sostenibilidad, racionalidad y las condiciones estructurales delMunicipio".

En gran medida la definición de criterios y las categorías delsuelo no urbanizable realizada por la LOUA obedecen a un intento deincorporar el criterio de inadecuación por motivos urbanísticos, sinexplicitarlo abiertamente. Así, la apelación a conceptos como lautilización racional de los recursos naturales en general del apartadoe), o el de la necesidad del mantenimiento de sus características parala protección de la integridad y funcionalidad de infraestructuras,servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de interés público(apartado h) o la definición de ser improcedente su transformaciónteniendo en cuenta razones de sostenibilidad, racionalidad y lascondiciones estructurales del municipio del apartado k, responde a ellamotivación de incorporación del criterio de inadecuación por motivosurbanísticos. Desde este punto de vista, la LOUA se integra plenamentecon la redacción final del artículo 9.2 de LRSV de 1998 antes de suderogación por la Ley del Suelo de 2007 y con la directriz desostenibilidad y puesta en valor del recurso natural del suelo del TRLS2008.

Para el nuevo Plan General, el suelo no urbanizable estáintegrado por aquellas áreas del territorio municipal que deben seractivamente preservadas del proceso de desarrollo urbano, bien conmedidas de protección tendentes a evitar la transformación degradantede la naturaleza y destino rústico que lo caracteriza, o bien conmedidas de potenciación y regeneración para la mejora de suscondiciones de aprovechamiento integrado.


241

3.4. EL SUELO NO URBANIZABLE


En la labor de identificación de los terrenos que se clasificancomo suelo no urbanizable, se han tenido presente las conclusiones delestudio del medio físico y de impacto ambiental, y que han puesto derelieve:

a. La presencia de importantes elementos naturales en el términomunicipal de origen litoral e hidrológico que deben asegurarsesu preservación, tanto en cuanto portadores de valoresnaturales, ambientales, territoriales, culturales y paisajísticosintrínsecos, como por su función de preservación de riesgosnaturales, así como de vertebración territorial.

La identificación de estos terrenos se ha realizado principalmentede conformidad con las declaraciones de espacios protegidosque cuenta el municipio de El Puerto de Santa María derivadasde la legislación ambiental y de protección del patrimonio, asícomo por las directrices del Plan de Ordenación del Territorio dela Bahía de Cádiz. Por último, estas decisiones se han adoptadoteniendo presente igualmente las exigencias de la DeclaraciónPrevia de Impacto Ambiental al que fue sometido el primerdocumento completo de este proceso de revisión delplaneamiento general.

b. La preservación de otros terrenos destinados históricamente a losusos agropecuarios, que si bien no han llegado a tener unaimportante función en la actividad productiva del municipio, síhan contribuido al mantenimiento de los valores ambientalespresente.

De igual modo se han tenido en cuenta en la asignación de laclase de suelo no urbanizable, las siguientes circunstancias:

c. Su pertenencia al dominio público natural o en su caso, laslimitaciones que derivan de su colindancia con el mismo,cuando el régimen jurídico demanda la preservación de suscaracterísticas para asegurar su integridad. Es el casoprincipalmente de los terrenos del dominio público vía pecuarioe hidráulico.

d. La salvaguarda de la integridad y funcionalidad de lasinfraestructuras existentes y previstas.

e. Asegurar el mantenimiento de las funciones naturales y devertebración territorial de determinados terrenos de suelo nourbanizable.

f. La inadecuación para el desarrollo urbanístico de determinadosterrenos atendiendo:

• A razones relacionadas con localizaciones incoherentescon la ordenación estructural.

• A las directrices establecidas en la planificación territorial.

• A la presencia de riesgos naturales.

• A razones de sostenibilidad y racionalidad en la utilizaciónde los recursos naturales.

• A condiciones topográficas que dificultan sutransformación.

En la atribución de la clasificación urbanística de suelo nourbanizable también se ha valorado la consideración del suelo comorecurso natural no renovable de primer orden siguiendo las directricesderivadas de la LOUA, del POTA y de la Ley del Suelo estatal del año2007 (TRLS08).

3.4.2. LAS CATEGORÍAS DEL SUELO NO URBANIZABLEPROPUESTAS

En el presente Plan los terrenos que se adscriben al suelo nourbanizable se han subdividido en las siguientes categorías ysubcategorías:

a. SSuueelloo NNoo UUrrbbaanniizzaabbllee ddee EEssppeecciiaall PPrrootteecccciióónn ppoorr lleeggiissllaacciióónneessppeeccííffiiccaa, que comprende aquellas unidades que se considerancon un alto valor ecológico, medioambiental, cultural y/opaisajístico, y que así ha sido reconocido por la legislaciónsectorial correspondiente, y para las que el nuevo Plan pretendearmonizar la conservación de los valores naturales y paisajísticosmerecedoras de las citadas declaraciones formales o medidasadministrativas con el aprovechamiento de formas tradicionalesde explotación (cuando los hubiera) manteniendo su estadoactual y procurando la restauración hacia ese estado cuandohubiera áreas degradadas que así lo exigieran.

Los ámbitos que en el presente Plan tienen la consideración desuelo no urbanizable de Especial Protección por legislaciónespecífica son:


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•• PPoorr lleeggiissllaacciióónn eessppeeccííffiiccaa mmeeddiiooaammbbiieennttaall::

- Los terrenos integrantes de la delimitación delespacio protegido: PPaarrqquuee NNaattuurraall BBaahhííaa ddee CCááddiizz.Identificados con el código SNUEP-LE-PNBC. Surégimen de utilización se ajustará, en todo caso, a laLey 2/ 1989, de 18 de julio de la Junta de Andalucíapor la que se aprueba el Inventario de EspaciosNaturales Protegidos, a la Ley 22/1988, de 28 dejulio, de Costas, y al Decreto 79/2004 por el que seaprueba su Plan de Ordenación de RecursosNaturales y a su Plan Rector de Uso y Gestión deRecursos Naturales, o decreto posterior que lomodifique o revise.

- Los terrenos integrantes del espacio protegido.CCoommpplleejjoo EEnnddoorrrreeiiccoo ddeell PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa:Reserva Natural y Zona Periférica de Protección.Con código SNUEP-RN-CE. En los terrenos incluidosen la delimitación de las Reservas de conformidadcon el artículo 3 de la Ley 2/1987, se prohíbe todaactividad que pueda alterar artificialmente loselementos y la dinámica de los ecosistemas de lasreservas integrales y zonas de protección, así comocualquier tipo de construcción. La zonacorrespondiente a los lechos de las lagunas tienenigualmente la consideración de Dominio PúblicoHidráulico debiendo en ellos respetarse lasdisposiciones de la legislación de aguas. De igualforma, en los terrenos pertenecientes a la zona deprotección exterior y periférica de la Reserva seprohíben toda construcción, excepto las de utilidadpública o interés social directamente relacionadascon la protección ambiental de la laguna.

- Los terrenos incluidos en el Inventario de Humedalesde Andalucía de la LLaagguunnaa ddee SSaalliinnaa ddee SSaannttaaMMaarrííaa. SNUEP-LE-LS. Le son de aplicación lasdisposiciones de la Ley de Costas relacionadas conlas salinas, así como el régimen protector derivadode la legislación ambiental por su inclusión en elInventario de Humedales de Andalucía.

- Los terrenos integrantes del espacio protegidoPPaarrqquuee PPeerriiuurrbbaannoo DDuunnaass ddee SSaann AAnnttóónn. SNUEP-LE-PP. Son usos propios los de uso medioambiental y

recreativo conforme a su carácter de parqueperiurbano de acuerdo con su legislaciónprotectora. Se prohíben todo los demás usos.

- LLooss tteerrrreennooss iinntteeggrraanntteess ddeell LLIICC Las Cuevas de laMujer y de las Colmenas. SNUEP-LE- CM. Son usospropios los de uso medioambiental y recreativo.

• PPoorr lleeggiissllaacciióónn eessppeeccííffiiccaa vviinnccuullaaddaa aa llooss bbiieenneessddeemmaanniiaalleess nnaattuurraalleess::

- LLooss bbiieenneess ddeell DDoommiinniioo PPúúbblliiccoo MMaarrííttiimmoo-TTeerrrreessttrree.Con código SNUEP-LE-DPMT (PDT). Sólo sepermiten las actividades de uso general de caráctermedioambiental admitidas como ordinarias por laLey de Costas. Los usos autorizables únicamenteserán los permitidos por su legislación reguladora.

- LLooss bbiieenneess ddeell DDoommiinniioo PPúúbblliiccoo HHiiddrrááuulliiccoo. SNUEP-LE-DPH. En esta subcategoría se integran los caucesfluviales de El Puerto de Santa María, caso del ríoGuadalete, así como sus márgenes y riberas, asícomo los lechos de las lagunas susceptibles deintegrar el Dominio Público Hidráulico en aplicacióndel Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de Julio,por el que se aprueba el Texto Refundido de la Leyde Aguas y su desarrollo reglamentario. Sólo sepermiten las actividades de uso general de caráctermedioambiental admitidas como ordinarias por lalegislación de aguas. Los usos autorizablesúnicamente serán los permitidos por su legislaciónreguladora.

- LLaass vvííaass ppeeccuuaarriiaass conforme a la propuesta denuevos trazados formuladas en este Plan. SNUEP-LE-VP. Los objetivos de Plan son su preservaciónfuncional, demanial y de los valores naturalescontenidos o enlazados por la red pecuaria,coadyuvando a la actividad ganadera y el usopúblico recreativo compatible, así como corredoresecológicos esenciales para la migración, ladistribución geográfica y el intercambio genético dela fauna y la flora silvestres.


243


• PPoorr lleeggiissllaacciióónn eessppeeccííffiiccaa vviinnccuullaaddaa aall ppaattrriimmoonniioohhiissttóórriiccoo::

- ÁÁrreeaass ddeell ssuueelloo nnoo uurrbbaanniizzaabbllee ddoonnddee ssee llooccaalliizzaannllooss yyaacciimmiieennttooss aarrqquueeoollóóggiiccooss ddeeccllaarraaddooss BBiieenn ddeeIInntteerrééss CCuullttuurraall. SNUEP-LE-YA-BIC. Se correspondecon el área arqueológica del Castillo de DoñaBlanca así como de la Torre de Doña Blanca de ElPuerto de Santa María, declarada BIC y delimitadamediante Real Decreto 82/2001 de 13 de marzo.Así mismo se reconocen: la Fortaleza Castillo de laPólvora; la Cantera de San Cristóbal; la Necrópolisde Las Cumbres y La Dehesa.

Es objetivo del Plan la preservación del interés públicorelacionado con el patrimonio histórico y, por tanto, no esposible el desarrollo de ningún uso salvo el dirigido al estudio yprotección del bien.

b. SSuueelloo NNoo UUrrbbaanniizzaabbllee ddee EEssppeecciiaall PPrrootteecccciióónn ppoorr ppllaanniiffiiccaacciióónntteerrrriittoorriiaall yy//oo uurrbbaannííssttiiccaa,, qquuee ccooiinncciiddee ccoonn aaqquueellllooss áámmbbiittooss aallooss qquuee eell PPllaann ddee OOrrddeennaacciióónn ddeell TTeerrrriittoorriioo ddee llaa BBaahhííaa ddee CCááddiizzoo//yy eell nnuueevvoo PPllaann GGeenneerraall ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa lereconoce especiales valores o interés específico de carácterterritorial, natural, ambiental paisajístico o histórico. El Planidentifica en esta subcategoría una serie de zonas, cuya especialprotección deriva:

• PPoorr ddeetteerrmmiinnaacciióónn ttaannttoo ddee llaa vviiggeennttee ppllaanniiffiiccaacciióónntteerrrriittoorriiaall ccoommoo ddee eessttee PPllaann GGeenneerraall, al constatar laexistencia de valores ambientales y territoriales (actuales ypotenciales) relevantes que hacen que los terrenos debanser excluidos de cualquier proceso de transformaciónurbanística a fin de preservar la integridad de aquellosvalores y asegurar su función territorial. Se correspondencon:

• Las subzonas con valores y destinos específicosidentificados por el Plan de Ordenación del TerritorioBahía de Cádiz integrantes del ÁÁrreeaa ddee RReesseerrvvaa ddeeEEssppaacciiooss LLiibbrreess ddee ccaarráácctteerr mmeettrrooppoolliittaannoo SSiieerrrraa ddee SSaannCCrriissttóóbbaall. Con código SNUEP-PTU-AREL-SC.

Se integran en esta subcategoría las siguientes subzonasespecíficas:

a. Subzona Parque Metropolitano Pinar del Coig (en losterrenos que cuentan con la clasificación de suelo nourbanizable).

b. Subzona de Protección y Divulgación de los RecursosNaturales. Las Crestas de San Cristóbal;

c. Subzona de Protección y Divulgación de los RecursosCulturales Doña Blanca-Las Cumbres; y

d. Subzona de Servicios y Dotaciones.

Se procede por el Plan a adoptar medidas de protecciónoportunas, que tienen por objetivo la preservación de lassubzonas de la Sierra San Cristóbal, que cuentan con valoresambientales, paisajísticos y territoriales, evitando sutransformación y posibilitando la implantación de aquellasactividades agrarias vinculadas a la explotación del medio físicoconforme a su naturaleza y sin edificación.

De manera específica, se establece como sistema general ensuelo no urbanizable el Parque Metropolitano Pinar del Coig enlos terrenos de titularidad municipal de este pinar.

Así mismo se prevé en las subzonas de Protección y Divulgaciónde Recursos Naturales y Recursos Culturales, que son los ámbitospreferentes para poder ser objeto de constitución de un área dereserva autonómica de Patrimonio Público de Suelo paraasegurar su integridad y función territorial, pudiendo serdestinados de manera efectiva, tras su adquisición, a los usospropios del sistema público de espacios libres de caráctermetropolitano de conformidad con las previsiones del artículo73.2 párrafo segundo de la LOUA. En todo caso, la adquisiciónpública de los terrenos será necesaria en el ámbito identificadocomo Parque Arqueológico en consideración a su calificación deSistema General en Suelo No Urbanizable.

• Las subzonas del municipio integrantes del ÁÁrreeaa ddeeRReesseerrvvaa ddee EEssppaacciiooss LLiibbrreess ddee ccaarráácctteerr mmeettrrooppoolliittaannooTToorruuññooss-RRííoo SSaann PPeeddrroo ddeell PPllaann ddee OOrrddeennaacciióónn ddeellTTeerrrriittoorriioo ddee llaa BBaahhííaa ddee CCááddiizz. SNUEP-PTU-AREL-TRSP. Seidentifican en esta subcategoría las siguientes subzonasespecíficas: Subzona Parque Metropolitano Pinar Coto de


244


la Isleta; Subzona Parque Metropolitano Parque de laAlgaida; y Subzona de Servicios y Dotaciones.

• PPoorr ddeetteerrmmiinnaacciióónn ggeennéérriiccaa ddeell vviiggeennttee PPllaann ddeeOOrrddeennaacciióónn ddeell TTeerrrriittoorriioo ddee llaa BBaahhííaa ddee CCááddiizz, queestablece disposiciones que implican su exclusión delproceso urbanizador o directrices de ordenación de usos,incompatibles con cualquier clasificación distinta a la desuelo no urbanizable. SSee ccoorrrreessppoonnddee ccoonn llaass ssuubbzzoonnaass ddeerreesseerrvvaa ggeennéérriiccaa iinntteeggrraanntteess ddeell ÁÁrreeaa ddee RReesseerrvvaa ddeeEEssppaacciiooss LLiibbrreess ddee ccaarráácctteerr mmeettrrooppoolliittaannoo SSiieerrrraa ddee SSaannCCrriissttóóbbaall del Plan de Ordenación del Territorio de la Bahíade Cádiz. Identificándose por este Plan, los sectores convalores ambientales genéricos y los sectorestransformados, a los efectos de otorgamiento deregímenes diferenciados. Su código: SNUEP-PT-SRG. A losefectos del presente Plan General se identifican:

• ÁÁmmbbiittooss nnoo ttrraannssffoorrmmaaddooss, en los que aún se conserva unvalor ambiental potencial, y de protección paisajísticagenérica.

• ÁÁmmbbiittooss ttrraannssffoorrmmaaddooss, en los que la presencia de valoresambientales o/ y paisajísticos es de menor relieve, y que,al tiempo, se encuentran en gran medida transformadoscon usos desvinculados del régimen propio del suelo nourbanizable, y en el que existen conjuntos de edificaciones.En los ámbitos transformados se prevé la redacción de unPlan Especial de Integración Ambiental y que regule elrégimen de fuera de ordenación de las edificacionesrespecto a las que ha transcurrido los plazos de reacciónpara la protección de la legalidad urbanística, tal como sedescribe en el Capítulo VI de esta Memoria deOrdenación.

• PPoorr ddeecciissiióónn ddiirreeccttaa ddee eessttee PPllaann GGeenneerraall, adoptada deconformidad con su Estudio de Impacto Ambiental, alconstatar la existencia en los terrenos de valores e interesesespecíficos de carácter natural, ambiental, paisajístico, ohistórico merecedores de protección específica. Seintegran los siguientes ámbitos:

- Por valor ambiental, agrario y paisajístico. EEnnttoorrnnooddeell PPoobbllaaddoo DDooññaa BBllaannccaa. SNUEP-PU-PDB. Losobjetivos que se plantea el Plan General son lapreservación del valor agrologico de los suelos y el

mantenimiento de la actividad agraria tradicional encondiciones de sostenibilidad ambiental yeconómica, la reutilización de las infraestructurashidráulicas, la diversificación de la base económicay el mantenimiento de la vegetación y fauna quesustenta, recuperando su elevado interés ambiental,evitando los riesgos de erosión y de pérdida debiodiversidad.

- Por valor forestal. SNUEP-PU-IF.

Incluye esta subcategorías, aquellos otros ámbitosque contienen masas forestales de importancia en eltérmino municipal, o enclaves que perteneciendo ala misma unidad ambiental de algún espacio naturalprotegido, han quedado excluida de la delimitaciónadministrativa del mismo por carecer los terrenos dela condición de monte público.

En concreto, se adscriben a esta subcategoría lossiguientes terrenos:

a. Los terrenos de PPiinnaarr y DDuunnaa ddee VVaaccaa. Se tratade una unidad ambiental específica queconfigura una masa forestal identificable,principalmente de pinos, merecedora deprotección, localizada en suelo nourbanizable no incluida en otrassubcategorías de especial protección, peroque en el Estudio de Impacto Ambiental asícomo en las declaraciones previas de laConsejería de Medio Ambiente, se ha puestode relieve su alto valor forestal.

b. Además se adscriben a esta subcategoríaaquellas zonas arboladas colindantes alPPaarrqquuee PPeerriiuurrbbaannoo ddee llaass DDuunnaass ddee SSaann AAnnttóónque han quedado excluidas de la delimitaciónde espacio natural del mismo por no contarcon el carácter de monte público y que hanmantenido históricamente su clasificación desuelo no urbanizable y respecto a los que elpresente Plan General no realiza propuestaalguna de incorporación al Sistema Generalde Espacios Libres. Su adscripción a estacategoría se establece por su pertenencia


245


funcional a la misma unidad ambiental deinterés forestal de los terrenos de la Duna deSan Antón.

- Por valor arqueológico relevante. Otros yacimientosde nivel integral en suelo no urbanizable. SNUEP-PU-YA. Se corresponde con las zonas aarrqquueeoollóóggiiccaassiiddeennttiiffiiccaaddaass eenn eell CCaattáállooggoo ddee eessttee PPllaann ccoonn eellNNiivveell II ddee PPrrootteecccciióónn IInntteeggrraall qquuee nnoo ccuueennttaann ccoonnddeeccllaarraacciióónn ddee BBiieenn ddee IInntteerrééss CCuullttuurraall que selocalizan en suelo no urbanizable. En concreto, sonlos yacimientos de PPoocciittoo CChhiiccoo,, CCuueevvaa ddeell CCiivviill yy EEllAAccuullaaddeerroo..

- Por valor ambiental. Otros humedales localizadosen suelo no urbanizable, SNUEP-PU-H. LLaagguunnaass((SSaann BBaarrttoolloomméé yy PPoozzoo BBllaannccoo)) yy hhuummeeddaalleess ddeerreelleevvaanncciiaa eenn eell mmuunniicciippiioo, y aun cuando no cuentencon una declaración específica derivada de lalegislación ambiental.

- Por valor territorial. Se prevé la subcategoría deSuelo no urbanizable de Especial Proteccióncautelar por planificación urbanística. CCiinnttuurróónnVVeerrddee (SNUEP-PU-CV).

Tiene por objeto la preservación territorial de terrenoslocalizados al noroeste, y que en las proximidades del suelourbano no consolidado y urbanizable debe contar con unrégimen protector superior de distancias de separación evitandoriesgos de parcelación urbanística y la implantación de cualquieruso desvinculado de la agricultura. Esta subcategoría del suelono urbanizable pretende preservar hacia el futuro estos terrenoscon la finalidad de que no cuenten con hipotecas que impidanque pueda adoptarse en el siguiente proceso de revisión delplaneamiento general aquellas decisiones que mejor convengana la ordenación urbanística del municipio.

En los casos del suelo no urbanizable de especial protecciónpuede ocurrir que la adscripción a una categoría o subcategoríaconcreta concurra con las exigencias de otra planificaciónterritorial o incluso, de la legislación específica, que demandantambién su adscripción específica. Por ello, hay que clarificar quecuando un terreno se encuentre adscrito por este Plan General amás de una categoría derivado por la aplicación de diversasdisposiciones de la legislación sectorial o de la planificaciónterritorial, su régimen jurídico estará integrado por el conjunto de

las disposiciones de aplicación, realizándose una adecuadaintegración y armonización de las mismas, y en caso de conflictose aplicarán las reglas de prevalencia del OrdenamientoJurídico, y supletoriamente aquellas determinaciones másrestrictivas y a favor de la conservación y preservación de losterrenos.

c. SSuueelloo NNoo UUrrbbaanniizzaabbllee ddee pprreesseerrvvaacciióónn ddeell ccaarráácctteerr nnaattuurraall oorruurraall.. Es aquel suelo que, sin presentar especiales valoresnaturales, debe mantener su destino primordial, que no es otrosino el agropecuario, por ser inadecuados para un desarrollourbano, al tiempo que cumplen una función equilibradora delsistema territorial. En función de las características del territorio,el presente Plan establece una sola clase de suelo no urbanizablede Carácter Natural o Rural. Se corresponde básicamente conlos terrenos de la campiña portuense, así como aquellos otrosterrenos, que pese a no contar con especiales valores, debenmantenerse con la clasificación de suelo no urbanizableestablecida en el planeamiento general anterior que se sustituye,por resultar desconectados de la nueva estructura general deordenación urbanística y territorial propuesta por esta Revisión yen atención al respeto de unos límites de crecimiento urbanísticoracionales tanto desde el punto de vista de la disponibilidad delas infraestructuras como del valor del recurso natural querepresente el propio suelo, de conformidad con los principiosinspiradores de la LOUA, el TRLS 2008 y el POTA.

En este sentido este documento elaborado renuncia a propuestasanteriores realizadas en fases previas del proceso de tramitaciónde esta Revisión relativas a la clasificación de suelo urbanizableen posiciones colindantes al Sistema General de Espacios Libresy Equipamiento de El Madrugador, y que, aparte de presionareste espacio ambientalmente relevante, resultan inadecuadasrespecto al modelo urbanístico y territorial finalmente adoptado,por presentar una situación periférica para plantear propuestasde crecimiento urbanístico, existiendo otros terrenos mejorlocalizados para satisfacer las necesidades de nuevos usosurbanos.

No obstante, se considera que estos terrenos podrían en elfuturo ser complementos de los equipamientos del Madrugador,pero no se considera aconseja su clasificación, ni tan siquiera deurbanizable no sectorizado, porque los únicos usos admisiblesserían los públicos y los ámbitos del suelo urbanizable nosectorizado propuesto ya cuentan con suficientes áreasidentificadas en su interior como sistemas generales.


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En este mismo sentido, esta Revisión ha descartado (a partir delDocumento de su Aprobación Provisional II) aquellos desarrollosurbanísticos propuestos en el Documento de Aprobación Inicial,que se extendían más allá del canal de riego (en el área deCarretera de Sanlúcar), por considerar que este es el la línealímite natural de crecimiento previsible de la ciudad a corto ymedio plazo, condensando las nuevas propuestas de ampliacióndel polígono IFA en su límite inferior. No obstante, se hapropuesto un área de reserva de suelo susceptible de incorporaral patrimonio público de suelo municipal al Norte del Canal deRiego, por si fuera preciso su incorporación al procesourbanístico a largo plazo, ya que, como se ha expuesto, a corto-medio plazo con los terrenos propuestos como urbanizable(sectorizado y no sectorizado) por esta Revisión, las necesidadesy expectativas de terrenos aptos para la implantación deactividades económicas se encuentra suficientementesatisfechas, y en consecuencia, debiendo mantener laclasificación de suelo no urbanizable de carácter rural o naturallos terrenos localizados por encima del canal de riego..

Asimismo, se integran en el suelo no urbanizable (de carácterrural o natural) los terrenos pertenecientes al ámbito de LasBeatillas, que en el documento de Aprobación Provisional 1 deeste proceso de revisión formaban parte de la propuesta desuelo urbanizable sectorizado. En este caso, la incidencia de laplanificación territorial resulta determinante para eliminar estapropuesta de clasificación como urbanizable toda vez que elPOTBC desaconseja proponer crecimientos urbanísticos a partirde las primeras estribaciones de la Sierra de San Cristóbal. Deigual forma, ha de tenerse presente que en el PGOU de 1992objeto de revisión, este ámbito de Las Beatillas estaba clasificadocomo suelo urbanizable no programado, y que su Plan deSectorización fue rechazado por la Administración competente,por considerarse un desarrollo no viable desde el punto de vistaambiental; por lo que en la actualidad, cuenta con un régimenequivalente al del suelo no urbanizable.

Por tanto, la presente Revisión adscribe estos terrenos a la clasede suelo no urbanizable en congruencia con los requerimientosde la planificación territorial y el resultado ambiental de suintento de transformación urbanística.

Es objetivo del Plan en la categoría de suelo no urbanizable ruralo natural, el mantenimiento y potenciación de la producción y eluso agropecuario, sin perjuicio de posibilitar la implantación dedeterminados usos en circunstancias adecuadas que no

deterioren ni entren en incompatibilidad con la adecuadapreservación del medio y el hábitat rural.

En el presente Plan se identifican las siguientes categorías desistemas generales y grandes equipamientos privados en suelo nourbanizable:

1. Sistemas Generales de Infraestructuras y Servicios:

a. Subestaciones Eléctricas.b. EDAR.c. Depósitos

2. Sistemas Generales Dotacionales.

A. Sistemas generales de espacios libres

a. Parques Metropolitanos: Pinar de la Algaida y Pinardel Coig.

b. Parque Peirurbano Dunas de San Antón.c. Parque Rural Guadalete.d. Parque Arqueológico.

B. Sistemas generales de equipamiento y espacios libres:

e. Parque-Cementerio

C. Sistemas Generales de Comunicaciones en suelo nourbanizable:

Lo constituye la red principal de caminos rurales que seidentifican en el Plano de Ordenación. Propuesta de RedAmbiental.

3. Instalaciones de depósito y almacenamiento de hidrocarburos.Actividad de Interés Económico General.

Son objetivos del Plan, respecto a los Sistemas Generalesdescritos que se localizan en suelo no urbanizable, reservar yoptimizar la función concreta asignada a cada uno de ellos, porlo que se reconocen como usos autorizables aquéllos que secorresponden con su destino concreto, estando prohibidostodos los demás, salvo los usos y actividades característicos queen cada caso se expresan a continuación:


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OORRDDEENNAACCIIÓÓNN DDEELL SSUUEELLOO NNOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE

a. Subestaciones Eléctricas: Uso global de Comunicaciones eInfraestructuras Básicas, uso específico de ServiciosInfraestructurales. Se procurará que las obras demodernización e estas infraestructuras impliquen integrarlas instalaciones dentro de un edificio específico,debidamente protegido y aislado.

b. EDAR: Uso global de Comunicaciones e InfraestructurasBásicas, uso específico de Servicios Infraestructurales.

c. Depósitos de Abastecimiento: Uso global deComunicaciones e Infraestructuras Básicas, uso específicode Servicios Infraestructurales.

d. Parque Metropolitano. Uso específico y exclusivo deSistema General de Espacios Libres.

e. Parque Periurbano: Uso específico y exclusivo SistemaGeneral de Espacios Libres.

f. Parque Arqueológico. Uso específico de Sistema Generalde Espacios Libres en suelo no urbanizable conlimitaciones arqueológicas y ambientales.

g. Parque Rural: Uso específico de Sistema General deEspacios Libres con compatibilidad de implantación deinfraestructuras básicas necesarias.

h. Parque-Cementerio. Uso Global Dotacional integrado porSistema General de Espacios Libres y Sistema General deEquipamiento de Servicios Públicos de Interés SocialSingular.

La implantación del cementerio integrado en este Parqueestará condicionado a la obtención del correspondienteInforme ambiental sobre no afección a las especiesprotegidas en este ámbito y aseguramiento del freático.

i. Red Principal de Caminos rurales: uso de comunicaciones,preferentemente peatonal y red de bici-carriles.

j. Las Instalaciones de depósito y almacenamiento dehidrocarburos. Actividad de Interés Económico General secorresponden con las que existentes pertenecientes a laCompañía Logística de Hidrocarburos, CLH, S.A.,localizadas en el término municipal, que tendrán lacalificación de Infraestructura Básica en suelo clasificado

como no urbanizable. Así mismo se disponen en suelo nourbanizable las servidumbres de los trazados de losoleoductos que transcurren por esta clase de suelo.

3.4.3. SOBRE LOS USOS Y LAS EDIFICACIONES EN ELSUELO NO URBANIZABLE

El nuevo Plan, según su mayor o menor posibilidad deimplantación en el suelo no urbanizable, establece que los usospueden ser:

1. Usos característicos: Entendidos como usos propios de los suelosclasificados como no urbanizables, entendidos como lautilización y explotación agrícola, ganadera, forestal, cinegéticao análoga la que se destinan todos los terrenos conforme a sunaturaleza, sin perjuicio de las limitaciones que para cada usoconcreto puedan establecerse en su regulación pormenorizada,así como de la aplicación del resto de la normativa que le fuerade aplicación, y de obtener, en su caso, las licencias oautorizaciones que para su desarrollo sean pertinentes. Elpresente Plan considera usos característicos del suelo nourbanizable de El Puerto de Santa María los que englobenactividades ordinarias de producción agropecuaria, entendiendopor tales, las directamente relacionadas con la explotación delos recursos vegetales del suelo y de la cría y reproducción deespecies animales. Se incluyen:

a. La actividad de agricultura extensiva a la intemperie ensecano o regadío.

b. Las actividades agrícolas intensivas, como huertas,plantaciones de frutales en regadío, y viveros a laintemperie dedicados al cultivo de plantas y árboles encondiciones especiales.

c. Los cultivos experimentales o especiales, la horticultura yfloricultura a la intemperie o bajo invernadero.

d. Las actividades relacionadas con el mantenimiento de lasinfraestructuras de riego tradicionales.

e. Las actividades forestales, vinculadas al mantenimiento yregeneración de los ecosistemas actuales y a laexplotación controlada de los recursos forestales arbóreosy arbustivos.


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f. Las actividades ganaderas en régimen libre, vinculadas ala explotación del suelo, con ganado sin estabular o enestabulación semipermanente, pero que en ningún casosuponen peligro de vertidos concentrados, y el régimen deexplotación no incide en el paisaje, ni en la ordenaciónparcelaria.

g. La caza, la pesca y las actividades cinegéticas.

h. Las actividades para la defensa y mantenimiento del mediorural y sus especies.

2. Usos susceptibles de implantación previa declaración de InterésPúblico: Son aquellos que siendo compatibles con el medio ruralimplican un aprovechamiento urbanístico del suelo consistenteen la realización de actos de nueva edificación o implantaciónde instalaciones no desmontables, y que precisan de unadeclaración de Interés Público específica para legitimar suejecución conforme al procedimiento y condiciones establecidosen la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de OrdenaciónUrbanística de Andalucía y este Plan. Según su finalidad, concarácter enunciativo y no limitativo, en el Plan se distinguen lossiguientes:

a. Los usos agropecuarios cuando precisen construcción deedificación o instalaciones no desmontables, tales como:

• Actividades ganaderas en régimen estabulado

• Los usos agropecuarios vinculados a la agriculturaintensiva con invernaderos o explotaciones bajoplástico, viveros o usos agropecuarios que precisanla implantación de nuevos sistemas de riego quesupongan la construcción de balsas, depósitos uotras formas de almacenamiento de agua.

• Las actividades de defensa y mantenimiento delmedio rural y sus especies, cuando requieran laimplantación de torres de vigilancia, actuaciones deprotección hidrológicoedáfica y estacionesclimatológicas y de aforos.

b. Los usos de extracción o la explotación de materiales y laprimera transformación, sobre el terreno y al descubiertode las materias extraidas. En ningún caso se permite suubicación en suelo no urbanizable de Especial Protección.

Para su implantación se exigirá siempre los procedimientosde prevención ambiental previstos por la legislación estatalo autonómica y se situarán a más de 2 kilómetros de loslímites de suelo urbano o urbanizable. El Plan definetambién una zona de influencia de una actividadextractiva, que será de un círculo con centro en laactividad que cuenta con la autorización municipal y unradio de 3 kilómetros. En esta zona de influencia no podráinstalarse otra actividad de este tipo.

c. Las actividades de depósito de materiales y residuos, elalmacenamiento de maquinaria y el estacionamiento devehículos al aire libre, tales como: las actividades dedepósito y desguace de vehículos de motor o deelectrodomésticos; el almacenamiento de maquinariapara obras civiles y de infraestructuras, donde se incluyentambién la actividad de almacenamiento de maquinariacon destino a labores agrícolas como negocioindependiente de la explotación agraria; y elestacionamiento provisional de vehículos destinados altransporte de mercancías.

d. Los usos de infraestructuras y servicios públicos que debantranscurrir o implantarse en suelo no urbanizable. Son lasactividades necesarias, conforme en todo caso a lalegislación sectorial aplicable por razón de la materia,para el establecimiento, el funcionamiento, laconservación o el mantenimiento y la mejora deinfraestructuras o servicios públicos, estatales,autonómicos o locales, tales como carreteras, víasferroviarias, embalses, conducciones de agua,depuradoras, líneas eléctricas, oleoductos, gaseoductos,infraestructura de telecomunicaciones, realizadosdirectamente por la Administración, sus concesionarios olas empresas suministradoras de los servicios. Aquítambién se incluyen las estaciones y áreas de servicios enrégimen de concesión vinculadas a las carreterassupramunicipales. Dentro de este uso se prevén lassiguientes actividades específicas:

• Instalaciones provisionales para la ejecución de laobra pública.

• Instalaciones o construcciones para elentretenimiento de la obra pública.


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• Instalaciones o construcciones al servicio de lacarretera.

• Instalaciones o construcciones de transporte einfraestructuras básicas.

• Sistemas de comunicación de carácter general

• Obras de protección hidrológica

• Las instalaciones de gestión de residuos, que enningún caso, se permite su implantación en suelo nourbanizable de Especial Protección.

• Los usos de equipamientos vinculados al medionatural, consistentes en actividades destinadas adotar a la población de esparcimiento y recreo alaire libre, así como aquellos servicios de interéspúblico de carácter asistencial con especialesrequerimientos de ubicación o de carácter educativoo científico ligadas al medio natural. Se considerancomo tales actividades y usos como: adecuacionesnaturalistas, recreativas, equipamientos deportivos,núcleos zoológicos e instalaciones asimilables aellos, instalaciones de carácter científico, docente ycultural, centros asistenciales especiales, centros deenseñanza técnicas de explotación del medio,equipamientos sanitarios que resulte aconsejableimplantar en el medio rural, albergues públicos yequipamientos vinculados a la seguridad y ladefensa.

e. Los usos de actividades terciarias vinculadas al ocio de lapoblación y el alojamiento rural. Se incluyen aquí lasinstalaciones permanentes de servicios terciariosdestinadas a la restauración y al ocio de la población,tales como ventas y merenderos es decir, las casas decomidas y bebidas en general, al servicio de los usuariosdel viario local o comarcal, y que comportan instalacionesde carácter permanente. Pueden incluir discotecas, pubs.También se incluyen los establecimientos hoteleros cuyorecurso básico sea las posibilidades de contacto con lanaturaleza y los campamentos de turismo y áreas deacampada en instalaciones adecuadas a dicho fin.

f. Los usos de actividades industriales que deban implantarseen el medio rural. En este caso se encuentran las industrialque siendo conformes con el modelo territorial sonincompatibles o de difícil implantación en el medio urbanopor desarrollar una actividad fabril considerada comopeligrosa o insalubre, lo cual conlleva la obligatoriedad deubicarse retirada de los núcleos de población y de loslugares y actividades que produzcan la estanciacontinuada o masiva de personas. Y también lasconsideradas grandes industrias por demandar una gransuperficie de suelo que tiene difícil o imposibleimplantación en el suelo urbano o urbanizable.

g. Los usos de aprovechamiento para su comercialización yexplotación de la energía solar o eólica, incluyendo lasinfraestructuras de transporte y transformación queresulten necesarias para la incorporación de la energíaproducida al sistema eléctrico. En cualquier caso se exigenlos procedimientos de prevención ambiental regulados enla legislación estatal o autonómica y justificar su noafección a los elementos principales del paisaje, lavegetación y la fauna.

h. Y aquellos otros usos declarados de interés público osocial que deban implantarse de forma inexorable ensuelo no urbanizable. Se incluyen en este supuesto:

• Los usos de interés público o social cuya localizaciónexpresa e implantación necesaria exijan los PlanesTerritoriales.

• Los usos de interés público o social que resultenincluidos en un Proyecto de Interés Autonómico que,manteniendo la clasificación de suelo nourbanizable de los terrenos, no sean incompatiblescon los valores de la legislación sectorial.

• Los usos de interés público o social que elAyuntamiento declare de inexorable y urgenteimplantación en suelo no urbanizable por ausenciade terrenos aptos para ellos en suelo urbano ourbanizable


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Para la implantación de los usos susceptibles de autorización, yen función de la actividad concreta, será condición necesaria lajustificación de que la actividad debe desarrollarse fuera de las áreasurbanas y, en su caso, la formulación de una evaluación ambiental ode la figura que corresponda en virtud de la legislación ambientalsegún la actividad a realizar. En cualquier caso, el Plan establece queel Ayuntamiento de El Puerto de Santa María puede denegar laautorización de implantación de dichos usos, o imponer condicionesespeciales a su realización, cuando consideren que los mismospudieran alterar negativamente la estructura territorial prevista en elpresente Plan General o los valores naturales, ambientales opaisajísticos existentes en el término municipal. En todos los casos,aquellas actividades que se autoricen deben incluir medidas dereposición y compensación que garanticen que dicha actividad asumeen su totalidad los costes ambientales que le corresponden.

3.4.4. LAS DETERMINACIONES DEL PLAN PARA PREVENIRPARCELACIONES URBANÍSTICAS Y LAFORMACIÓN DE NÚCLEOS DE POBLACIÓN.

Desde el Plan se establece que la unidad mínima de cultivo delrégimen sectorial agrario y las parcelaciones rústicas,fraccionamientos, segregaciones o divisiones que a su amparopudieran hacerse, no son equiparables a la unidad rústica apta para laedificación que se señala en cada subcategoría del suelo nourbanizable. La condición de edificable de toda parcela viene reguladapor la legislación urbanística, con salvaguarda de los planes o normasde la Administración de Agricultura. A tal fin, se considera unidadrústica apta para la edificación la superficie de suelo, perteneciente ala clase de suelo no urbanizable, de dimensiones y característicasmínimas determinadas por el Plan para cada subcategoría, y quequeda vinculada a todos los efectos a la edificación, construcción oinstalación permitida conforme, en todo caso, a la legislaciónadministrativa reguladora de la actividad a que se vaya a destinar laedificación, construcción o instalación.

Igualmente se establece que en las transferencias de propiedad,divisiones y segregaciones de terrenos clasificados como suelos nourbanizables, no se podrán realizar fraccionamientos en contra de lodispuesto en la legislación agraria o en otra aplicable, para laconsecución de sus correspondientes fines. Con independencia de lasunidades mínimas de cultivo, cuando sobre un espacio agrarioexistiese un plan del Ministerio o de la Consejería competente enmateria de medio rural y agricultura sobre mejora de la explotación, elrégimen jurídico de la propiedad, unidades indivisibles, requisitos ydemás condiciones, serán, en todo caso, las que en tales planes y en

sus documentos públicos se exijan, siempre que sean más restrictivasque las del presente Plan.

De conformidad con lo precedente, las parcelas mínimasedificables y el concepto de asentamiento o núcleo de población, en elrégimen urbanístico del suelo no urbanizable no son necesariamentecoincidentes con la eventual división rústica propia de las unidadesmínimas de cultivo. En todo caso, las dimensiones de las unidadesmínimas de cultivo de la legislación agraria deberán ser respetadascomo mínimas indivisibles para sus fines agrarios que le son propios, ya sus meros efectos registrables y civiles en las transferencias depropiedad.

El Plan considera, a cualquier efecto, como parcelaciónurbanística toda división simultánea o sucesiva de unidades rústicasaptas para la edificación en suelo no urbanizable, cuando cada unode los lotes o las fincas a que dé lugar constituyan unidades rústicasaptas para la edificación y dispongan o vayan a disponer deinfraestructuras o servicios colectivos innecesarios para las actividadespropias del suelo no urbanizable o, en todo caso, de carácterespecíficamente urbano. La consideración de la existencia de unaparcelación urbanística llevará aparejada la denegación de la licenciamunicipal que pudiera solicitarse, así como la paralización inmediatade las obras y otras intervenciones que se hubieran iniciado, sinperjuicio de las sanciones a que dé origen. En las parcelacionesurbanísticas irregulares que se emplacen en suelo no urbanizable, seaplicarán cuantos procedimientos de restauración de la legalidadurbanística infringida resulten pertinentes, así como las medidas dedisciplina urbanística que pudieran proceder.

Para el Plan, existe riesgo de formación de nuevo núcleo depoblación desde que sobre una unidad o unidades rústicas aptas parala edificación se pretenda ejecutar acto o actos edificatorios cuyarealización, teniendo en cuenta, en su caso, la edificación ya existenteen la o las unidades rústicas colindantes, daría lugar a la existencia demás de dos edificaciones con destino residencial y la consecuentedemanda potencial de los servicios o infraestructuras colectivasinnecesarias para la actividad de explotación rústica, o se considere decarácter específicamente urbano. También se considerará que existeriesgo de formación de núcleo de población cuando se presumaalguna de las siguientes condiciones:

a. Cuando la segregación o división de lugar a una o másunidades resultantes, tanto se trate de fincas independientescomo de participaciones en una propiedad indivisa, de superficieinferior a las parcelas mínimas establecidas.


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b. Cuando los lotes resultantes de la parcelación, aun no siendoinferiores a la dimensión señalada por el Plan para su categoríao subcategoría de suelo, se delimiten con unas dimensionesgenerales, unas formas de agrupación o en un número tal que,por sí solas o por acumulación con parcelaciones precedentes,resulten susceptibles de soportar un asentamiento decaracterísticas morfológicas contrapuestas a las pautastradicionales de ocupación del territorio rural en que se sitúan.

c. Cuando existan datos objetivos que acrediten que la parcelacióntiene naturaleza urbanística, tales como la aparición de anunciosen prensa para la venta de las parcelas, la colocación decarteles en el terreno o cualquier otro tipo similar de publicidadque así permita suponerlo, la existencia de expedientesdisciplinarios al respecto, o circunstancias que pudieranapreciarse sobre el terreno, como la construcción de vallados,edificaciones, movimientos de tierras, canalizaciones, elementosde acceso o infraestructura, o la colocación de casetasprefabricadas, móviles, caravanas, etc.

d. Cuando la parcelación viniera acompañada de la previsión o laejecución de obras de dotación de infraestructuras o accesoscuya finalidad no se atenga a los requerimientos de los usos y lasexplotaciones admitidos con carácter general en la categoría desuelo no urbanizable de que se trate. En particular, seconsiderará que se produce este supuesto cuando se habilitennuevos accesos exclusivos a las parcelas, se realicen o proyectenobras comunes de abastecimiento de agua o electricidad, o desaneamiento, o se canalicen servicios por caminos o elementoscomunes. Así como cuando la división implique la apertura deun nuevo camino de acceso que dé servicio a más de cuatroparcelas edificables según las normas de cada zona.

e. Cuando se prevea o realice la construcción de instalaciones ocentros sociales, sanitarios, comerciales, deportivos o de ociopara el uso de los titulares de las parcelas, y, en general, cuandoalguno de los lotes resultantes de la parcelación o inmediatos aella se destine a usos contrapuestos a los propios de lanaturaleza rústica de los terrenos.

f. Cuando la edificación que se proyecte diste menos de 250metros del límite de un núcleo urbano, entendiendo por tal ellímite del suelo urbano o urbanizable definido por el PlanGeneral, o cuando en un radio de 50 metros existan otrasedificaciones, aún cuando estén situadas dentro de la mismaparcela.

g. Por la construcción de alguna red de servicios ajena al usoagrario o a otros autorizados en aplicación de del Plan.

h. Cuando con la que se pretende construir se alcance un númeromayor a 4 viviendas, vinculadas o no a cualquier uso, dentro deun círculo de 250 metros de radio que idealmente puedatrazarse en el territorio, con centro en la vivienda para la que sesolicita licencia, o en alguna de las edificaciones existentes.

3.4.5. EVALUACIÓN DE INNOVACIONES EN SUELO NOURBANIZABLE EN RELACIÓN CON EL MODELOADOPTADO.

Este Plan General, a los efectos de evaluar hipotéticaspropuestas de alteración futura de sus determinaciones en relación consu capacidad de integración pacífica en el modelo urbanísticoadoptado, establece el siguiente marco de referencia para determinarsu capacidad de incorporación al modelo urbano-territorial que seestablece.

A tal fin estima que las alteraciones realizadas en los siguientesámbitos territoriales y con las finalidades y objetivos que se indican, nodistorsionan su modelo territorial, y que por ello, no constituiríansupuestos de revisión, sino de modificación parcial del Plan General, yello sin perjuicio de que deban acreditar en el oportuno expediente deinnovación la racionalidad, sostenibilidad, oportunidad y viabilidad dela propuesta de alteración concreta que se formule en cada caso:

1º. La innovación que tenga por objeto la incorporación aldesarrollo urbanístico para uso global de Actividades Económicade terrenos en los que se haya procedido a la delimitación de unárea para la incorporación del Patrimonio Público de Suelo en lazona indicada como preferente (que se identifica en el Plano deOrdenación Estructural 0.0.4 como "Área entorno polígono IFA")localizada en el margen izquierdo de la zona de la Carretera deSanlúcar, que el presente Plan clasifica como suelo nourbanizable perteneciente a la categoría rural o/y natural. Esteámbito se considera un área de reserva futura para laimplantación de nuevas actividades económicas,reconociéndose que esta área cuenta con capacidad decompletar el modelo territorial establecido por esta Revisión delPlan General (siempre que se destine a dicha finalidad) para elsupuesto de que los ámbitos ordinarios de suelo urbanizable condicho uso global delimitados por ésta se hubieran ejecutados, ocuando dicho ámbito sea reconocido como área estratégica por


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una revisión del vigente Plan Subregional de ordenación delterritorio o por otro instrumento territorial con capacidad paraello.

2º. La innovación que tenga por objeto la incorporación aldesarrollo urbanístico para uso global de actividadeseconómicas de terrenos en los que se haya procedido a ladelimitación de un área para la incorporación del PatrimonioPúblico de Suelo en la zona del entorno del Poblado de DoñaBlanca situada entre la Variante de Los Puertos y la línea delFFCC que es clasificada por este Plan General como suelo nourbanizable perteneciente a la categoría rural o natural que seidentifica como ámbito preferente para la delimitación de áreade posible incorporación al Patrimonio Públicos de Suelo (en elplano de ordenación estructural 0.O.4 como "Área entornoPoblado de Doña Blanca- Variante de Los Puertos"). Es un áreaque cuenta con capacidad para completar el modelo territorialestablecido por esta Revisión del Plan General, pero cuyaclasificación como urbanizable no sectorizado no es adoptadapor éste en el presente documento siguiendo las directricesactuales del POTBC aprobado.

La iniciación del procedimiento de modificación del presentePlan General de esta área para su reconocimiento como suelourbanizable con uso global de actividades económicas deberáestar legitimada en una eventual alteración del vigente PlanSubregional de Ordenación Territorial de la Bahía de Cádiz queposibilite el desarrollo de esta área de reserva estratégica parala futura implantación de actividades económicas de interéscomarcal o regional.

3º. La innovación que tenga por objeto la incorporación al procesode normalización urbanística de edificaciones existentes en losámbitos transformados (TT) de aquellas subzonas sin especialesvalores ambientales del suelo no urbanizable (identificadas en elartículo 13.5.3 de las Normas y en el plano de ordenaciónestructural 0.O.4) y siempre que esta Innovación encuentre sulegitimación en una eventual alteración del vigente PlanSubregional de Ordenación Territorial de la Bahía de Cádiz quepermita otorgar una solución análoga de suelo urbanizable o, ensu caso, de urbano no consolidado que la otorgada por estePlan General en áreas de regularización.


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Se excluyen de la clasificación los terrenos con destino a sistemasgenerales en los que concurre el carácter de singularidad o/ynaturaleza supramunicipal de conformidad con lo dispuesto en elpárrafo segundo del artículo 44 de la LOUA.

Los sistemas generales excluidos de la clasificación del suelo son:

a. Los tramos de los sistemas generales de comunicaciones (viariosy ferroviarios) de rango territorial cuando resultan colindantescon terrenos clasificados como urbanos o urbanizables.

b. El Sistema General Portuario.

c. El Sistema General de Equipamiento PenitenciarioMetropolitano: Centro Penitenciario El Puerto I-II-IIII.

d. El Sistema General de Defensa: Base Naval.

e. El Complejo de Equipamiento y Espacios Libres del Madrugador.

f. La Vía Verde delimitada en los planos de ordenación sobre losterrenos del antiguo trazado del FFCC El Puerto- Sanlúcar.

g. Concretos tramos del Sistema General Viapecuariocorrespondiente a la propuesta alternativa de trazado de víaspecuarias que sustituyan a los existentes( por ser objeto dedesafectación), cuando transcurren esos trazados alternativospor zonas colindantes incorporadas al proceso urbanístico (porello, clasificadas las mismas como suelo urbanizable o urbanono consolidado), debiendo la adquisición de los nuevos trazadosalternativos ser adscrita, a los simples efectos de gestión, a lasáreas de reparto de los nuevos desarrollos. Una vez adquiridosesos trazados alternativos, tendrán el régimen de usocorrespondiente al suelo no urbanizable de especial protecciónvinculado a la legislación de vías pecuarias.

h. El Sistema General de Espacios Libres SG-EL- PP 01.2,correspondientes a terrenos que estando incluidos en ladelimitación del Parque Periurbano Dunas de San Antón cuentancon titularidad controvertida (presunción de monte público y altiempo inscripción registral de titularidad privada), para laeventualidad de que una vez sea determinada con firmeza latitularidad tuviera que preverse la oportuna adquisición.

i. Los terrenos del Sistema General de Espacios Libres SG-EL-PU02 Puerto Menesteo que pertenecen a la actualidad a latitularidad privada y cuyo proceso de expropiación fue iniciadopor el Ayuntamiento.

j. Los terrenos del Sistema General de Espacios Libres SG-EL-PU32 Pinar de Monchicle.

k. Los terrenos ocupados por el canal de riego que se califican deSistema General de Infraestructuras.

Los terrenos de sistema general sin clasificación, se adscriben aefectos de obtención y gestión a las siguientes clases de suelo cuandoello fuera preciso:

a. Los terrenos de sistemas generales de comunicaciones sinclasificación, cuando resulten a la entrada en vigor del presentePlan General estar afectados al dominio viario o ferroviario, nose procede a su adscripción por encontrarse ya adquiridos. Losterrenos de sistemas generales de comunicaciones sinclasificación cuando precisan ser ampliados, el presente Plan losadscribe a las áreas de reparto de suelo urbanizablesectorizado, o en su caso, a las del suelo urbanizable nosectorizado si su ejecución se vincula a la de estos desarrollosfuturos.

b. Los terrenos sin clasificación correspondiente al Sistema Generalde Equipamiento Metropolitano Penitenciario y de DefensaNacional se encuentran ya afectados al dominio público, por loque no precisan ser adscritos.

c. Los terrenos del Sistema General Portuario, se encuentran yaafectados al dominio público, por lo que no precisan seradscritos.

d. Los terrenos del Complejo de Equipamiento y Espacios Libres delMadrugador, se encuentran ya afectados al dominio público, porlo que no precisan ser adscritos a efectos de gestión.

e. La calificación de Vía Verde se realiza sobre terrenospertenecientes al dominio público ferroviario en desuso, sinprecisarse su adquisición al transcurrir mayoritariamente porterrenos colindantes con el suelo no urbanizable. No obstante,se adscriben a la gestión de las áreas de reparto de suelourbanizable o urbano no consolidado que en cada caso seindica en el apartado gestión de suelo urbanizable y suelo


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3.5. LOS SISTEMAS GENERALES EXCLUIDOS DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO


urbano no consolidado correspondiente del presente Capítulode la Memoria de Ordenación, en aquellos otros tramos deltrazado histórico del ferrocarril a Sanlúcar que han quedadoincorporados a la ciudad.

f. Los terrenos del Sistema General Viapecuario (trazadoalternativo), sin clasificación se adscriben para su obtención a lagestión a las áreas de reparto del suelo urbanizable o urbano noconsolidado que en cada caso se identifica en el presente PlanGeneral en el apartado gestión de suelo urbanizable y suelourbano no consolidado correspondiente del presente Capítulode la Memoria de Ordenación.

g. Los terrenos del Sistema General de Espacios Libres SG PP 01.2se adscriben a efectos de obtención a la gestión al área dereparto 3 de suelo urbanizable, si bien, teniendo presente lodispuesto al respecto en el apartado de gestión del suelourbanizable del presente Capítulo de la Memoria deOrdenación, y a efectos de régimen de usos será aplicable elprevisto para el suelo no urbanizable de especial protección porlegislación específica (SNUEP-LE-PP).

Los terrenos del Sistema General de Espacios Libres SG-EL-PU02 Puerto Menesteo, pendientes de adquisición mediante eloportuno pago de justiprecio, se adscriben para su adecuadagestión al área de reparto de suelo urbanizable 1.

Los terrenos del Sistema General de Espacios Libres SG-EL-PU32 Pinar de Monchicle, al presumirse de dominio público (montepúblico), no precisan de adscripción a efectos de su gestión yobtención. No obstante, de acreditarse la titularidad privada, sugestión se realizará mediante adscripción al desarrollo del primerámbito de suelo urbanizable no sectorizado que no cuente condotación interior suficiente de Sistema General de EspaciosLibres de conformidad con las exigencias del artículo 3.2.1 ydeba procederse a una adscripción exterior conforme a lasprevisiones del apartado 5.d).2ª del mencionado precepto.

h. Los terrenos ocupados por el canal de riego que se califican deSistema General de Infraestructuras, por ser en la actualidad deldominio público, no precisan ser adscritos a ninguna clase desuelo para su obtención.


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El artículo 61 de la LOUA dispone que, el Plan Generalestablecerá justificadamente un coeficiente que exprese el valor queatribuye a cada uso y tipología edificatoria en relación con los demás.Continúa el mencionado precepto que, cuando el Plan General preveadentro de un área de reparto, usos o, en su caso, tipologíasdiferenciadas que puedan dar lugar a rendimientos económicos, costey mantenimiento de infraestructuras muy diferentes, en el cálculo delaprovechamiento medio deberán utilizarse coeficientes de ponderaciónque valoren estas circunstancias. En ese mismo precepto se conmina alPlan General a establecer coeficientes correctores específicos al objetode compensar a aquellos propietarios de suelos destinados a viviendasde protección oficial y otros regímenes de protección pública u otrosusos de interés social. Contiene una cláusula de aplicación supletoriaen caso de ausencia de coeficientes de ponderación fijados por el PlanGeneral, en el siguiente sentido: a falta de coeficientes diferenciados,se utilizarán los valores relativos de repercusión de los terrenos paralograr la finalidad equidistributiva que la fijación de coeficientes debeperseguir, de acuerdo con los criterios fijados por la normativa técnicacatastral.

Por último, el meritado precepto como cierre dispone que, elestablecimiento de los coeficientes, deberá motivarse en suprocedencia y proporcionalidad. Esta labor justificativa es la que serealiza en el presente apartado que se suma a lo expuesto acerca delos coeficientes de ponderación en el presente capítulo de la Memoriade Ordenación (3.2.3. La Gestión del Suelo Urbano y 3.3.3. LaGestión del Suelo Urbanizable), centrándonos en este punto, en aras amotivar principalmente su proporcionalidad, en aportar un estudio delos rendimientos económicos en el mercado de los diferentes usosprevistos en el Plan General para calcular el valor de suelo para cadauso y tipología, estableciendo una relación entre los mismos lo quesirve de base para fijar los coeficientes de ponderación.

Para obtener los rendimientos económicos en el mercado de losdiferentes usos previstos en el Plan General se calcula el valor de suelopara cada uso y tipología, estableciendo una relación entre losmismos. Para el cálculo del valor del suelo se emplea el métodoresidual estático, cuya fórmula es:

VS = (VV / 1,4 x Fl) -VC

Donde,VS= valor del sueloVV= valor de ventaFl= factor de localizaciónVC= valor de la construcción

Para obtener el valor de venta de cada uso se emplea el valor demercado basado en el método catastral según lo recogido en el RealDecreto 1020/1993, de 25 de junio, que aprueba las normas técnicasde valoración y cuadro marco de valores del suelo y de lasconstrucciones para determinar el valor de los bienes inmuebles denaturaleza urbana y la Circular 01.04/10/P de 10 de febrero, deactuación de la circular 12.04/04, sobre ponencias de valores para elaño 2010 que actualiza los valores de repercusión y unitario asignadosa las diferentes zonas de valor de suelo.

Para el cálculo del valor de venta se ha empleado una mediaponderada del precio de mercado. En relación al valor de ventaasignado a la vivienda protegida debe precisarse que, los preciosmáximos de este tipo de vivienda se fijan legalmente. En concreto, lanormativa de aplicación es:

• Decreto 395/2008 , de 24 de junio (B.O.J.A. nº 130, de 2 dejulio).

• Decreto 266/2009 , de 9 de junio (B.O.J.A. nº 125 de 30 dejunio).

• Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre (B.O.E. nº 309 de24 de diciembre).

• Orden VIV/1952/2009 , de 2 de julio (B.O.E. nº 176 de 22 dejulio).

Los precios máximos se calculan multiplicando el módulo básicoestatal por un coeficiente, que varía en función del ámbitoterritorial y del tipo de vivienda. Sabiendo que:

• Módulo Básico Estatal: 758,00 euros (Real Decreto 2066/2008,de 9 de junio).

• Municipios incluidos en el ámbito territorial primero y segundo(anexo I, Decreto 395/2008).

• Municipios incluidos en ámbito territorial de precio máximosuperior (Orden VIV/1952/2009).


257

3.6. JUSTIFICACIÓN DEL VALOR DE LOS COEFICIENTES DE PONDERACIÓN DE USO Y TIPOLOGÍA A EFECTOS DELCÁLCULO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.


El Puerto de Santa María se emplaza en los municipios incluidosen el ámbito territorial primero, en consecuencia se obtienen lossiguientes precios para las Viviendas Protegidas en los distintosregímenes en venta:

• Vivienda Protegida en Régimen General: 1.212,80 euros/m2 útil(758 euros/m2 útil x 1,60)

• Vivienda Protegida en Régimen Especial y Vivienda Joven: 1.137euros/m2 útil (758 euros/m2 útil x 1,50)

• Vivienda Protegida de Iniciativa municipal y autonómica:1.516,00 euros/m2 útil (758 euros/m2 útil x 2,00)

La consulta del ámbito territorial al que pertenece el municipiodonde se ubique la vivienda se podrá realizar en las siguientesreferencias:

• Ámbito Territorial de precio máximo superior (grupo C): losincluidos en la Orden VIV/1952/2009 , de 2 de julio (B.O.E. nº176 de 22 de julio de 2009).

• Ámbito Territorial Primero: los incluidos en Anexo II apartado 1,del Texto Intregrado del Plan Concertado de Vivienda y Suelo2008-2012, excluyendo los pertenecientes al Ámbito anterior.

• Ámbito Territorial Segundo: los demás municipios de Andalucíano incluidos en los Ámbitos anteriores. (Ver Anexo II , apartado2, del Texto Intregrado del Plan Concertado de Vivienda y Suelo2008-2012.

Desconociendo en el momento presente los diferentes regímenespara viviendas protegidas que se edificarán en los diferentes ámbitos,se opta por calcular el valor de suelo de las viviendas protegidas derégimen general y de régimen especial. Para ello, el valor de venta secalcula aplicando un coeficiente de 1,25 al valor de venta de metrocuadrado útil (por estimarse que el 25% de la superficie útil será lasuperficie construida) que establecen las citadas disposiciones paraalcanzar así la estimación del valor por metro cuadrado construido.

Para calcular el valor de la construcción se ha empleado valoresde ejecución de obras publicadas por Colegios Oficiales deArquitectos. Dado que en el momento de la redacción del PlanGeneral se desconoce la tipología concreta y los acabados de lasedificaciones se opta por el empleo de una media de las diferentestipologías y acabados fijados.

El factor de localización empleado para el cálculo del valor delsuelo es de 1 en el cuadro que se adjunta, si bien, en algún casoconcreto como se tendrá ocasión de constatar se emplea un factor delocalización por entender que este factor implica un mayor rendimientoeconómico de los usos que se ubiquen en el ámbito de que se traterespecto a los demás. Todo esto teniendo presente que el Plan Generalno establece coeficientes de localización para el cálculo delaprovechamiento medio, lo que permite el empleo del factor delocalización en algunos supuestos para el cálculo del valor derepercusión de suelo.

Para el cálculo del valor de repercusión de suelo se ha optadopor comparar los usos y /o tipologías diferentes que se prevén en elpresente Plan General. Al respecto debe apostillarse que, estos usosgenéricos tienen su traslación a los diferentes usos y tipologías que deforma más o menos concreta se contienen a efectos del cálculo delaprovechamiento medio en el presente Plan. Es decir, los distintos usosy tipologías se concretan de diferente modo en función de clase desuelo, esto es, suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, odentro del suelo urbano no consolidado, si se trata de ámbitoordenados pormenorizadamente por el Plan General o dichaordenación se remite a un instrumento de planeamiento de desarrollo.Como es lógico cuanto más pormenorizada esté la ordenación, losusos y tipologías serán más concretas de tal forma, que se precisa lazona de ordenanza de aplicación para las áreas de reforma interior delsuelo urbano no consolidado con ordenación pormenorizada, osimplemente se fijan los usos globales en los sectores del suelourbanizable, que a su vez, albergarán distintos usos pormenorizados.

Debido a esta circunstancia, como se ha adelantado, se haprocedido para el cálculo del valor de suelo de repercusión adiferenciar los siguientes usos y/o tipologías que se encuadrarán encada uno de los previstos para el cálculo del aprovechamiento mediode las distintas áreas de reparto.

El cuadro de ponderación refleja la ponderación del valor desuelo de los diferentes usos y tipologías en relación con el usocaracterístico que en este supuesto se ha fijado en el uso residencialplurifamiliar manzana.


258


Pues bien, una vez fijado como se decía el valor de repercusiónde suelo por uso y tipología se procede en base al mismo a ladeterminación del coeficiente de ponderación de cada uso y tipologíaen las distintas áreas de reparto delimitadas por el presente PlanGeneral de la siguiente forma. En esta labor, se realiza un ajuste de losresultados (nunca superior a un +/-10%) a fin de establecercoeficientes con unos decimales de dos cifras así como para preveralgún desvío mínimo de la previsión teniendo presente que la propiaoferta que realiza el presente Plan de nuevos usos, y de susporcentajes, tendrá en el propio mercado inmobiliario.

3.6.1. COEFICIENTES DE USO Y TIPOLOGÍA EN ÁMBITOSDE SUELO URBANO NO CONSOLIDADO CONORDENACIÓN PORMENORIZADA.

Los coeficientes asignados a cada uno de los usos y tipologíasprevistos (calificación) en la ordenación pormenorizada completa delsuelo urbano no consolidado son:

AA.. CCAALLIIFFIICCAACCIIOONNEESS DDEE UUSSOOSS PPOORRMMEENNOORRIIZZAADDOOSS DDEERREESSIIDDEENNCCIIAALL LLIIBBRREE::

PPlluurriiffaammiilliiaarr eenn MMaannzzaannaa ((eenn ttooddaass llaass ccaatteeggoorrííaass)): 1,00OOrrddeennaacciióónn AAbbiieerrttaa ((eenn ttooddaass llaass ccaatteeggoorrííaass)):: 1,00VViivviieennddaa PPooppuullaarr TTrraaddiicciioonnaall:: 1,00

Estos usos se corresponde con el uso de residencial libreplurifamiliar en manzana, que a su vez se erige como usocaracterístico.

• CCiiuuddaadd JJaarrddíínn

CJ-1 1,15CJ-2 1,15

Estos usos se corresponden con una tipología residencial libreplurifamiliar asimilada a la vivienda adosada.

CJ-3 1,10

Esta tipología se corresponde con una tipología de residenciallibre plurifamiliar en bloque horizontal.

CJ-4 1,00CJ-5 1,00CJ-6 1,00

Estas tipologías, por sus características tipo-morfológica seasemejan a un uso de residencial plurifamiliar libre en manzana.

• VViivviieennddaa AAddoossaaddaa

UAD-1 1,10

Esta tipología se asemeja a viviendas en bloque horizontal.

UAD-2 1,15UAD-3 1,15

Estas tipologías se corresponden con viviendas unifamiliarespareadas y/o en hilera.

• UUnniiffaammiilliiaarr AAiissllaaddaa

UAS-1 1,20UAS-2 1,20UAS-3 (entre 1000 metros y 2000 metros parcela) 1,20

Estas tipologías se corresponden con el uso residencial libreunifamiliar aislada en parcelas menores a 2.000 m2 de suelopor vivienda.

UAS-3 (superior a 2.000 metros parcela) 1,40


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USO Vv (€/m2t) Vc (€/m2t) Valor suelo (€/m2t) Ponderación

Residencial Plurifamiliar manzana 1900 650 707,1428571 1

Residencial plurifamiliar bloque horizontal 2000 650 778,5714286 1,101010101

Residencial plurifamiliar (viviendas adosadas) 2050 650 814,2857143 1,151515152

Residencial unifamiliar en pareada y en hilera 2100 700 800 1,131313131

Residencial unifamiliar aislada hasta 2000 m2 parcela 2300 800 842,8571429 1,191919192

Residencial unifamiliar aislada superior a 2000 m2 parcela 2600 875 982,1428571 1,388888889

VPP régimen general 1515,22 650 432,3 0,611333333

VPP régimen especial 1421,25 650 365,1785714 0,516414141

Servicios Terciarios 2200 950 621,4285714 0,878787879

Hotelero 2400 1200 514,2857143 0,727272727

Industrial 1000 170 544,2857143 0,76969697

Logística y almacenamiento 1000 170 544,2857143 0,76969697

Servicios Avanzados 1000 170 544,2857143 0,76969697

Gran Superficie Comercial 2600 975 882,1428571 1,247474747

Estación de Servicios 1700 350 864,2857143 1,222222222

Equipamiento privado 1500 650 421,4285714 0,595959596

Apartamento turístico 2200 850 721,4285714 1,02020202

Esta tipología se corresponde con el uso residencial libreunifamiliar aislada en parcelas superiores a 2.000 m2 de suelo porvivienda.

BB.. CCAALLIIFFIICCAACCIIÓÓNN UUSSOO PPOORRMMEENNOORRIIZZAADDOO DDEE VVIIVVIIEENNDDAAPPRROOTTEEGGIIDDAA (en cualquier tipología): 0,60.

El coeficiente de ponderación de la vivienda protegida se hafijado considerando que aproximadamente el 90% de las viviendasprotegidas que se construyan serán adscritas al régimen general,siendo un 10% al régimen especial, por lo que se ha realizado unamedia de los valores de repercusión de ambas tipologías de viviendasprotegidas para determinar el coeficiente de ponderación, ya que,como se ha expuesto, en el momento de redacción del Plan Generalse desconoce el régimen concreto de viviendas protegidas a que sedestinarán las parcelas calificadas de VPP, lo que sí es probable que lamayoría sean en régimen general.

CC.. UUSSOOSS DDEE AACCTTIIVVIIDDAADDEESS EECCOONNÓÓMMIICCAASS::

• SSeerrvviicciiooss TTeerrcciiaarriiooss (comercial, oficinas) 0,90

Se corresponde con el uso de servicios terciarios.

• EEssttaabblleecciimmiieennttoo HHootteelleerroo (ST-H) 0,75

Se corresponde con el uso hotelero.

• IInndduussttrriiaall 0,80

Se corresponde con el uso industrial.

• LLooggííssttiiccoo-AAllmmaacceennaammiieennttoo 0,80

Se corresponde con el uso logístico-almacenamiento.

• SSeerrvviicciiooss AAvvaannzzaaddooss 0,80

Se corresponde con el uso de Servicios Avanzados.

• GGrraann SSuuppeerrffiicciiee CCoommeerrcciiaall 1,25

Se corresponde con el uso de Gran Superficie Comercial.

• EEssttaacciioonneess ddee SSeerrvviicciiooss 1,20

Se corresponde con el uso de estación de servicios.

3.6.2. COEFICIENTES DE USO Y TIPOLOGÍA EN SUELOURBANO NO CONSOLIDADO DE ORDENACIÓNDIFERIDA.

En el suelo urbano no consolidado correspondiente a las Áreasde Reforma Interior (ARI) los Sectores y las Áreas de Regularización eIntegración Urbana-Ambiental (ARG) con ordenación diferida para suestablecimiento mediante Plan Parcial o Plan Especial, para el cálculodel aprovechamiento se aplican los siguientes coeficientes:

AA.. CCAALLIIFFIICCAACCIIOONNEESS DDEE UUSSOOSS PPOORRMMEENNOORRIIZZAADDOOSS DDEERREESSIIDDEENNCCIIAALL LLIIBBRREE::

• En ámbitos con densidad menor a 5 viviendas hectárea: 1,40

En estos ámbitos por sus características y determinacionesurbanísticas establecidas en el presente Plan General, latipología edificatoria mayoritaria a implantar en los mismos seráuna tipología de vivienda unifamiliar en parcelas superiores a2.000 m2 por vivienda, de ahí su escasa densidad fijada enmenos de 5 viv/ha.

• En ámbitos densidad entre 5 y 20 viviendas/Hectárea: 1,20

En estos ámbitos por sus características y determinacionesurbanísticas establecidas en el presente Plan General, latipología edificatoria mayoritaria a implantar en los mismos seráuna tipología de vivienda unifamiliar en parcelas inferiores a2.000 m2 por vivienda.

• En ámbitos densidad superior a 20 viviendas hectárea: 1,00

En estos ámbitos por sus características y determinacionesurbanísticas establecidas en el presente Plan General, latipología edificatoria mayoritaria a implantar en los mismos seráuna tipología de vivienda plurifamiliar en manzana.


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BB.. CCAALLIIFFIICCAACCIIÓÓNN UUSSOO PPOORRMMEENNOORRIIZZAADDOO DDEE VVIIVVIIEENNDDAAPPRROOTTEEGGIIDDAA (en cualquier tipología): 0,60

En este punto sirva lo expuesto en el apartado b. del epígrafe 1.anterior.

CC.. CCAALLIIFFIICCAACCIIÓÓNN UUSSOOSS AACCTTIIVVIIDDAADDEESS EECCOONNÓÓMMIICCAASS

Servicios terciarios en cualquier ámbito: 0,90Apartamentos Turísticos en cualquier ámbito: 1,00Industrial en ámbitos con uso global actividades económicas 0,80Servicios Avanzados en cualquier ámbito 0,80Establecimiento Hotelero en cualquier ámbito 0,75Gran Superficie Comercial en cualquier ámbito 1,25Estaciones de Servicios en cualquier ámbito 1,20

En este punto sirva lo expuesto en el apartado c. del epígrafe 1.anterior.

DD.. EEQQUUIIPPAAMMIIEENNTTOO PPRRIIVVAADDOO:: 0,60

Se corresponde con el uso de equipamiento privado.

3.6.3. COEFICIENTES EN EL SUELO URBANIZABLESECTORIZADO Y ORDENADO

En el suelo urbanizable sectorizado y ordenado se aplican lossiguientes coeficientes:

AA.. CCOOEEFFIICCIIEENNTTEESS DDEE UUSSOOSS YY TTIIPPOOLLOOGGÍÍAASS PPOORRMMEENNOORRIIZZAADDOOSSEENN SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE OORRDDEENNAADDOO ((SSUUOO))..

Serán de aplicación idénticos coeficientes de uso y tipología quelos empleados para el suelo urbano no consolidado con ordenaciónpormenorizada.

BB.. CCOOEEFFIICCIIEENNTTEESS DDEE UUSSOOSS GGEENNÉÉRRIICCOOSS YY TTIIPPOOLLOOGGÍÍAASSDDOOMMIINNAANNTTEESS EENN SSUUEELLOO UURRBBAANNIIZZAABBLLEE SSEECCTTOORRIIZZAADDOO ((SSUUSS))..

• Usos residenciales de Vivienda Libre en Sectores Uso GlobalResidencial de Alta Densidad: 1,00.

En estos ámbitos por sus características y determinacionesurbanísticas establecidas en el presente Plan General, latipología edificatoria mayoritaria a implantar en los mismos seráuna tipología de vivienda plurifamiliar en manzana.

• Usos residenciales de Vivienda Libre en Sector Uso Global MixtoResidencial ZERPLA II/Servicios Terciarios: 1,1.

En estos ámbitos por sus características y determinacionesurbanísticas establecidas en el presente Plan General, latipología edificatoria mayoritaria a implantar en los mismos seráuna tipología de vivienda plurifamiliar en todas sus variantes,esto es, en manzana, en bloque horizontal o asimilada aviviendas adosadas.

• Usos residenciales de Vivienda Libre Media Densidad en SectorUso Global Mixto Residencial/Servicios Terciarios: 1,1.

En estos ámbitos por sus características y determinacionesurbanísticas establecidas en el presente Plan General, latipología edificatoria mayoritaria a implantar en los mismos seráuna tipología de vivienda plurifamiliar mayoritariamente enmanzana a la que se une una importante oferta de actividadeseconómicas, principalmente de establecimientos hoteleros.

• Usos residenciales de Vivienda Libre en Sectores Uso GlobalResidencial de Media Densidad: 1,15

En estos ámbitos por sus características y determinacionesurbanísticas establecidas en el presente Plan General, latipología edificatoria mayoritaria a implantar en los mismos seráuna tipología de vivienda unifamiliar, tanto en hilera, pareadas yadosadas, así como una tipología residencial plurifamiliarasimiladas a viviendas adosadas.

• Usos residenciales de Vivienda Libre en Sectores Uso GlobalResidencial de Baja Densidad: 1,25

En los ámbitos con esta caracterización, por las determinacionesurbanísticas previstas para los mismos se entiende que latipología predominante a implantar será una tipologíaresidencial plurifamiliar asimilada a las viviendas adosadas. Sibien, dada la localización y el entorno donde se enclavan estosámbitos al cálculo del valor de repercusión de suelo expresadoen el cuadro anterior se le aplica un coeficiente de localizaciónFl = 1,1 con el objeto de que el valor de repercusión de suelo


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de estas tipologías en estos ámbitos sean comparable con lamisma tipología localizadas en el resto de ámbitos que no gozande esta localización que se entiende más deseable desde elpunto de vista urbanístico, y por tanto, con mayor rendimientoeconómico.

• Residencial Vivienda Protegida en cualquier Sector: 0,60

• Usos de Actividades Económicas

Servicios terciarios en cualquier sector: 0,90Establecimientos Hoteleros en cualquier sector: 0,75Apartamentos Turísticos en cualquier sector: 1,00Logístico en sectores con uso global actividades económicas: 0,80Industrial en sectores con uso global actividades económicas: 0,80Servicios Avanzados en cualquier sector: 0,80Gran Superficie Comercial en cualquier sector: 1,25Estaciones de Servicios en cualquier sector: 1,20

• Equipamiento Privado: 0,60

Para estos usos y tipologías sirva lo expuesto en los apartados b.y c. del epígrafe 2. anterior.


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memoria general 3. la ordenaciÓn del suelo · la clasificaciÓn del suelo 3.1.2. los usos y la...

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