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MONITORINGBERICHT WOHNEN

2018

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IMPRESSUM

Herausgeber:

Stadt Leipzig

Dezernat Stadtentwicklung und Bau

Stadtplanungsamt

Redaktion:

Mike Reichmuth, Susanne Kranepuhl, Stefanie Komm, Stefan Heinig (Stadtplanungsamt, Abt. Stadtent-wicklung)

Satz:

Stadtplanungsamt

Stand: November 2018

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INHALTSVERZEICHNIS

MONITORINGBERICHT WOHNEN 2018 ............................................................................................ 4

1. AUF EINEN BLICK ................................................................................................................. 5

2. WOHNUNGSNACHFRAGE .................................................................................................... 7

2.1. Bevölkerungsentwicklung ........................................................................................................ 7

2.2. Wanderung ............................................................................................................................ 10

2.3. Altersstruktur .......................................................................................................................... 14

2.4. Entwicklung der Haushalte .................................................................................................... 16

2.5. Beschäftigung und Einkommen ............................................................................................. 19

2.6. Wohnungslosigkeit................................................................................................................. 21

3. WOHNUNGSANGEBOT ....................................................................................................... 22

3.1. Bautätigkeit und Wohnungsabgänge ..................................................................................... 22

3.2. Wohnungsbestand ................................................................................................................. 26

3.3. Wohnungsleerstand ............................................................................................................... 28

4. IMMOBILIENMARKT UND MIETEN ..................................................................................... 30

4.1. Geschosswohnungsbau ........................................................................................................ 30

4.2. Individueller Wohnungsbau ................................................................................................... 31

4.3. Eigentumswohnungen ........................................................................................................... 31

4.4. Mietpreise und Wohnkosten .................................................................................................. 33

5. UMSETZUNG WOHNUNGSPOLITISCHER ZIELE ............................................................. 41

5.1. Sanierung und Modernisierung des Wohnungsbestandes ................................................... 41

5.2. Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum ................................................................... 42

5.3. Übersicht belegungungsgebundener Wohnraum .................................................................. 42

5.4. Förderung von sozialem Wohnungsbau ................................................................................ 43

6. HINWEISE AUF WEITERFÜHRENDE INFORMATIONEN .................................................. 44

7. TABELLEN- UND ABBILDUNGSVERZEICHNIS ................................................................ 45

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MONITORINGBERICHT WOHNEN 2018

Der Monitoringbericht Wohnen 2018 informiert über die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Leipzig und in kleinräumiger Differenzierung in den Leipziger Ortsteilen. Das seit 2002 betriebene klein-räumige Monitoring legt die Basis für die Fortschreibung wichtiger konzeptioneller Grundlagen wie das Wohnungspolitische Konzept der Stadt Leipzig.

Der Monitoringbericht Wohnen 2018 wird in Abhängigkeit der Datenverfügbarkeit der verschiedenen The-menbereiche mit den wesentlichen Daten des Jahres 2017 veröffentlicht und stellt daher die Entwick-lungstendenzen bis Ende 2017 dar. Informationen zur Einwohnerentwicklung in der Region liegen nur für das Jahr 2016 vor. Daten zur Wohnungsbestandsentwicklung des Statistischen Landesamtes sowie zum Grundstücksmarkt liegen zum Redaktionsschluss des Berichtes für das Jahr 2017 vor.

Kapitel 2 zur Wohnungsnachfrage beleuchtet die Einwohner- und Haushalteentwicklung sowie die Ein-wohner- und Haushaltsstrukturen. Im Kapitel 3 zum Wohnungsangebot werden Wohnungsbestand und -leerstand sowie die Entwicklung des Bestandes durch Baufertigstellungen und Wohnungsabgänge dar-gestellt. Die Daten zum Leerstand basieren auf einer Leerstandschätzung. Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, insbesondere die der Mieten, sind in Kapitel 4 dargelegt. Im abschließenden Kapitel 5 wird über den Umsetzungsstand ausgewählter wohnungspolitischer Themen berichtet.

Zur besseren Lesbarkeit des Berichts wird bei der Bezeichnung von Personengruppen jeweils die männ-liche Form benutzt; sie steht auch für die weibliche Form dieser Personengruppen.

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1. AUF EINEN BLICK

In den vergangenen Jahren war der Leipziger Wohnungsmarkt von dynamischen Entwicklungen geprägt. Das Einwohnerwachstum hat sich das zweite Jahr in Folge abgeschwächt, was auf sinkende Zuzüge zurückzuführen ist. Trotzdem ist die Wohnraumnachfrage weiter gestiegen. So wuchs die Einwohnerzahl seit 2012 um rund 61.800 Personen auf 590.337. Der Einwohnerzuwachs von 10.807 Personen 2017 resultiert vor allem aus Wanderungsgewinnen und in geringerem Umfang aus einem Geburtenüber-schuss. Im Hinblick auf die Struktur der nachfragenden Haushalte stieg vor allem die Nachfrage von Einpersonenhaushalten und Familienhaushalten mit 4 und mehr Personen. Die Einwohnerzahl stieg in fast allen Bereichen der Stadt. Besonders stark nahmen die Einwohnerzahlen in den Ortsteilen zu, die in den vergangenen Jahren durch höhere Leerstände oder eine größere Bautätigkeit gekennzeichnet wa-ren.

Durch Baufertigstellungen erhöhte sich der Wohnungsbestand 2017 um 1.654 Wohnungen auf 336.885 Wohnungen. Die Zahl an gemeldeten Baufertigstellungen liegt dabei leicht unter dem Niveau des Vor-jahres. Der Neubau von Mehrfamilienhäusern nimmt weiter zu und markiert mit 807 WE den höchsten Wert der vergangenen 15 Jahre. Der Neubau von Mehrfamilienhäusern geschieht vorwiegend in den innerstädtischen Ortsteilen durch Lückenschließung und -bebauung. Darüber hinaus entstanden über 500 Wohnungen in bestehenden Gebäuden. Das umfasst Wohnungen, die bei der Sanierung bestehen-der Gebäude durch Dachgeschossausbau oder Wohnungsteilungen oder bei der Umwandlung ehemali-ger Fabrikgebäude in Wohngebäude entstehen. Die Anzahl der Fertigstellungen ist im Vergleich zum Vorjahr in diesem Segment deutlich zurückgegangen. Der Bau von Einfamilienhäusern sank auf 337 WE. Hinweis auf eine mögliche Zunahme der Bautätigkeit liefert die gestiegene Anzahl der erteilten Bauge-nehmigungen (ca. 3.600 WE) sowie die Recherche aktueller und in den kommenden Jahren geplanter Wohnungsbauvorhaben im Umfang von mindestens 12.000 WE.

Entsprechend der wachsenden Nachfrage durch Einpersonenhaushalte sowie Haushalte mit 4 und mehr Personen wuchs der Wohnungsbestand bei den Ein- und Zweiraumwohnungen sowie bei Wohnungen mit 5 Räumen und mehr überdurchschnittlich.

Im Zuge des starken Nachfrageanstiegs ging der Wohnungsleerstand bis Ende 2017 auf geschätzt 4 % zurück. Der marktaktive Leerstand sank dabei auf unter 2 %.

Der Immobilien- und Grundstücksmarkt hat sich in den vergangenen Jahren stark belebt, jedoch sind gegenläufige Tendenzen festzustellen. Die Zahl der erfassten Kauffälle sank das zweite Jahr in Folge. Das Umsatzvolumen und das Kaufpreisniveau fast aller Teilsegmente zogen nochmals deutlich an. Die Zahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke für den Geschosswohnungsbau sank von 152 in 2016 auf 110 im Jahr 2017. Die Verkäufe von sanierten und unsanierten Mehrfamilienhäusern waren zum Vorjahr weiter rückläufig, aber die durchschnittlichen Kaufpreise erhöhten sich um 17 % bei sanierten Häusern und 57 % bei unsanierten Häusern. Ebenfalls gestiegen sind die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen im Erstverkauf: von 2016 zu 2017 im sanierten Altbau um 10,9 % auf 3.699 €/m² und im Neubau um 5,6 % auf 3.739 €/m² (inkl. Stellplatzanteil). Das Preisniveau im Wiederverkauf ist deutlich niedriger (1.472 bzw. 1.575 €/m²). Die durchschnittlichen Preise von Grundstücken für den individuellen Woh-nungsbau stiegen zwischen 2012 und 2017 um 60 % auf 169 €/m².

Die Mietpreisentwicklung in Leipzig insgesamt ist sowohl durch Anstiege als auch durch räumliche und segmentbezogene Ausdifferenzierungen gekennzeichnet. Die durchschnittlichen Nettokaltmieten im Be-stand (Kommunale Bürgerumfrage) stiegen zwischen 2013 und 2017 um knapp 10,6 % auf 5,62 €/m². Deutlich stärker stiegen die Angebotsmieten (empirica-Preisdatenbank) an. Zwischen 2013 und 2017 erhöhte sich der durchschnittliche Angebotsmietpreis von 5,27 €/m² auf 6,59 €/m², das entspricht einem Anstieg von 25 %. Nach Baualtersklassen differenziert bestehen dabei große Unterschiede: Wohnungen im Plattenbau wurden für durchschnittlich 5,50 €/m², in der Gründerzeit für 6,69 €/m² und im ab 2005 errichteten Neubau für 10,00 €/m² angeboten.

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2017 Tendenz

Wohnungsnachfrage

Einwohnerzahl 590.337

Natürliche Einwohnerentwicklung +689

Wanderungssaldo +10.078

Altersdurchschnitt 42,6 Jahre

Zahl der Haushalte 335.466

Anteil Einpersonenhaushalte 53,9 %

Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner 46,2 m²

Wohnungsangebot

Wohnungen 336.885 WE

Leerstand (Schätzung) 14.000 WE

Leerstandquote (Gesamtleerstand) ca. 4 %

Leerstandquote (marktaktiver Leerstand) < 2 %

Baufertigstellungen 1.654 WE

in neuen Ein- und Zweifamilienhäusern 337 WE

in neuen Mehrfamilienhäusern 807 WE

in bestehenden Gebäuden 510 WE

Baugenehmigungen

in neuen Ein- und Zweifamilienhäusern

in neuen Mehrfamilienhäusern

in bestehenden Gebäuden

Mieten

323

2.640

716

Durchschnittliche Bestandsmiete (nettokalt) 5,62 €/m²

Durchschnittliche Bestandsmiete (warm) 7,77 €/m²

Durchschnittliche Angebotsmiete (nettokalt) 6,59 €/m²

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2. WOHNUNGSNACHFRAGE

2.1. BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG

Leipzig ist gegenwärtig mit einem jährlichen Bevölkerungszuwachs von knapp 2 %, trotz leicht rückläufi-ger Tendenz, nach wie vor eine der am stärksten wachsenden Städte Deutschlands. Zwischen 2012 und 2017 nahm die Einwohnerzahl im Einwohnerregister der Stadt insgesamt um etwa 61.800 auf 590.337 Personen zu (Abb. 1). Der größte jährliche Zuwachs (+16.000 Personen) erfolgte aufgrund der starken Flüchtlingszuwanderung im Jahr 2015. 2017 stieg die Einwohnerzahl um 10.807 (+1,9 %). Das Statisti-sche Landesamt Sachsen weist für Leipzig Ende 2017 eine Einwohnerzahl von 581.980 auf.1

Der Einwohnerzuwachs beruht zum größten Teil auf einer positiven Wanderungsbilanz, insbesondere in den Altersgruppen der 18- bis unter 35-Jährigen. 2017 betrug der Wanderungsgewinn 10.078 Personen und fällt damit ca. 3.100 niedriger aus als 2016 (Abb. 2).

Neben dieser Wanderungsdynamik hat sich die Zahl der Geburten in den vergangenen Jahren kontinu-ierlich erhöht, so dass seit 2014 jährlich Geburtenüberschüsse (2017: +689) erzielt werden (Abb. 2). 2017 standen 6.976 Geburten 6.287 Sterbefälle gegenüber.

Neben der natürlichen Bevölkerungsentwicklung und der Wanderung beeinflussen Registerbereinigun-gen2 die Einwohnerentwicklung. Nachdem bis 2014 jährlich wenige Hundert Registerbereinigungen vor-genommen wurden, ist ihre Zahl zwischendurch stark angestiegen (2016 Saldo bei -2.377 Personen). 2017 war der Einfluss der Bereinigungen mit einem Saldoplus von 40 Personen nicht so stark ausgeprägt.

1 Die amtliche Einwohnerzahl für 2017, die das Statistische Landesamt Sachsen veröffentlicht, ist rund 8.400 kleiner als die Einwohnerzahl des Einwohnerregisters der Stadt Leipzig. Da es zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen bei der Da-tenbereitstellung durch das Statistische Landesamt kommt, werden im Bericht die Daten des kommunalen Einwohnerre-gisters dargestellt. 2 Bei Registerbereinigungen handelt es sich um Korrekturen des Einwohnerregisters von Personen, die nachweislich nicht mehr in Leipzig leben oder vorher nicht im Einwohnerregister geführt wurden. In der Regel überwiegt die Zahl der Strei-chungen aus dem Register, weil Fortzüge nicht ordnungsgemäß gemeldet und erfasst wurden. Insofern stellt 2017 eine Ausnahme dar.

497.

791

502.

401

505.

559

508.

775

517.

838

528.

540

539.

348

551.

871

567.

846

579.

530

590.

337

400.000

420.000

440.000

460.000

480.000

500.000

520.000

540.000

560.000

580.000

600.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Per

sone

n

Quelle: Einwohnerregister, Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen, Stadt Leipzig

Abb. 1: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig 2007 - 2017

0

-695

-351

-495

-514

-191

-125

-199

353

418

868

689

3.4

77

5.2

23

6.0

64

8.4

50

9.6

90

11.6

69

11.3

49

12.9

33

16.7

26

13.1

93

10.0

78

-4.000

-2.000

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

18.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Per

sone

n

natürliche Bevölkerungsentwicklung Wanderungssaldo

Quelle: Einwohnerregister, Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen, Stadt Leipzig

Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig nach Komponenten 2007 - 2017

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Seit 2012 verzeichnen viele Ortsteile rund um das Stadtzentrum, vor allem nordöstlich, östlich und süd-östlich des Zentrums, im Leipziger Westen sowie am nordwestlichen Innenstadtrand Einwohnergewinne von mehr als 15 %. Das größte Einwohnerwachstum erfolgte mit einem Plus von 50 % in Volkmarsdorf. Vor allem waren jene innerstädtischen Ortsteile von starken Einwohnerzuwächsen gekennzeichnet, die in den vergangenen Jahren hohe Leerstände oder eine größere Bautätigkeit und damit ein entsprechen-des Zuzugspotenzial aufwiesen. Die Ortsteile entlang des Auwaldes von Gohlis-Mitte bis Connewitz wachsen weit weniger stark als in den frühen 2000er Jahren. Das Wachstum der innerstädtischen Ort-steile speist sich dabei aus einer positiven Wanderungsbilanz – vor allem durch Außenwanderung – und in zunehmendem Maße auch aus Geburtenüberschüssen. Auch in den vorwiegend durch DDR-Wohnungsbau geprägten Ortsteilen wie Grünau, Schönefeld und Paunsdorf ist die Einwohnerzahl im Vergleich zu 2012 um bis zu 12,5 % gestiegen. Die Einwohnergewinne beruhen auf positiven Wande-rungssalden, die natürliche Einwohnerentwicklung ist nach wie vor negativ. Die stärker durch individuel-len Wohnungsbau geprägten Ortsteile am Stadtrand sind zwischen 2012 und 2017, bis auf wenige Aus-nahmen, ebenfalls durch Einwohnergewinne bzw. stabile Einwohnerzahlen geprägt. Die größten Einwoh-nerzuwächse von 6 % und mehr verzeichneten die Ortsteile Thekla, Engelsdorf, Baalsdorf und Knaut-kleeberg-Knauthain. In den meisten dieser Ortsteile ist die natürliche Bevölkerungsentwicklung negativ.

In den Jahren 2015 und 2016 hat die Einrichtung und Schließung bzw. Umnutzung großer Gemein-schafts- und Interimsunterkünfte für Flüchtlinge die kleinräumige Einwohnerentwicklung stark beeinflusst. 2017 wurden im gesamten Stadtgebiet 6 Standorte mit rund 950 Plätzen außer Betrieb genommen. Un-abhängig davon stiegen die Einwohnerzahlen in den vergangenen fünf Jahren vor allem in den Ortsteilen östlich und nordöstlich des Zentrums, in Ortsteilen am Innenstadtrand sowie in den durch Großwohn-siedlungen geprägten Ortsteilen (Grünau, Schönefeld-Ost). Einige randstädtische Ortsteile verzeichne-ten im Vergleich zum Vorjahr leichte Einwohnerrückgänge, die überwiegend auf eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung zurückzuführen sind. Insgesamt entwickeln sich die Einwohnerzahlen der randstädtischen Ortsteile weniger dynamisch als die der innerstädtischen.

1

Grünau-Nord

2

Grünau-Ost

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg

Schönefeld-Abtnaundorf

Zentrum-Südost

Neulindenau

Zentrum

Grünau- Mitte

Anger-CrottendorfLindenau

Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd

Zentrum-Ost Sellerhausen-

Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd

KleinzschocherSüdvorstadt

Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-

Grünau

Lößnig

Burghausen-Rückmarsdorf

Dölitz-Dösen

Knautkleeberg-Knauthain

Mockau-Nord

Schönau

Heiterblick

Paunsdorf

Probstheida

Baalsdorf

Stötteritz

EutritzschBöhlitz-Ehrenberg

Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna

Hartmannsdorf-Knautnaundorf

Miltitz

MöckernWahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch

Lützschena-Stahmeln

Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen

1 Neustadt-Neuschönefeld2 Volkmarsdorf

Daten: Amt für Statistik und WahlenKartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung

Raumbeobachtungssystem der Stadt Leipzig

Bevölkerung

Leipzig: +11,7 % Max.: + 50,0 % (Volkmarsdorf) Min.: - 0,8 % (Grünau-Siedlung)

Entwicklung der Zahl der Einwohner2012-2017 in %

Gewinn 25 % und mehr

Gewinn 15 % bis unter 25 %

Gewinn 7,5 % bis unter 15 %

Gewinn 2,5 % bis unter 7,5 %

unter 2,5 %

Stadt

Ortsteil

9

1

Grünau-Nord

2

Grünau-Ost

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg


Zentrum-Südost

Neulindenau

Zentrum

Grünau- Mitte


Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd


Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd


Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-

Grünau

Lößnig


Dölitz-Dösen


Mockau-Nord

Schönau

Heiterblick

Paunsdorf

Probstheida

Baalsdorf

Stötteritz


Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

MöckernWahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen




Bevölkerung

Leipzig: +1,9 % Max.: +8,1 % (Zentrum-Ost) Min.: - 1,3 % (Paunsdorf)

Stadt

Ortsteil

Entwicklung der Zahl der Einwohner2016-2017 in %

Gewinn 5 % und mehr



ausgeglichen (-0,5% bis unter 0,5%)

Verlust 0,5 % und mehr



Bevölkerung

400 200

Stadt

Ortsteil

Geburten Sterbefälle

Natürliche Bevölkerungsentwicklung2017

Gewinn von 150 und mehrGewinn von 75 bis 149Gewinn von 25 bis 74ausgeglichen (zw. 25 und -25)Verlust von 25 bis 74Verlust von 75 und mehr

1

Grünau-Nord

2

Grünau-Ost

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-

Süd

Reudnitz-Thonberg


Zentrum-Südost

NeulindenauZentrum

Grünau- Mitte

Anger-Crottendorf

Lindenau

Gohlis-Mitte

Zentrum-West Zentrum-

Süd


Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd

Kleinzschocher

Südvorstadt

Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-

Grünau

Lößnig


Dölitz-Dösen


Mockau-Nord

Schönau

Heiterblick

Paunsdorf

Probstheida

BaalsdorfStötteritz

Eutritzsch

Böhlitz-Ehrenberg

Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

MöckernWahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen


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Einwohnerentwicklung in der Region

Parallel zum starken Einwohnerwachstum der Stadt Leipzig stellt sich die Einwohnerentwicklung der Kommunen im nahen Leipziger Umland ebenfalls positiv dar. Waren vor Jahren lediglich Städte wie Markkleeberg und Markranstädt von Einwohnerzuwächsen gekennzeichnet, steigen inzwischen die Ein-wohnerzahlen fast aller Kommunen im näheren Leipziger Umland. Gegenüber 2012 wuchsen mit mehr als 5 % am stärksten die Einwohnerzahlen in Taucha und Schkeuditz. Insgesamt weisen die weiter ent-fernt gelegenen Umlandgemeinden gegenüber 2012 weitgehende Einwohnerrückgänge auf. Dabei zeichnet sich bei einigen dieser Umlandgemeinden in „zweiter Reihe“ - im betrachteten Zeitraum - eine Trendumkehr ab. Hier sanken die Einwohnerzahlen nicht weiter, sondern blieben auf stabilem Niveau oder nahmen leicht zu.

2.2. WANDERUNG

Das Wanderungsgeschehen spielt bei der Einwohnerentwicklung Leipzigs eine zentrale Rolle. 2017 stan-den 36.013 Zuzügen 25.935 Fortzüge gegenüber (Tab. 1). Daraus resultiert ein Wanderungsgewinn von 10.078 Personen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Zahl der Zuzüge um ca. 4.000 zurückgegangen und die Zahl der Fortzüge um rund 900 gesunken. Im Verlauf der vergangenen zehn Jahre hat sich die Zahl der Zuzüge nach Leipzig von rund 23.300 auf über 36.000 erhöht, während die Zahl der Fortzüge nur um rund 6.100 Personen stieg. Infolge dessen hat sich der Wanderungsgewinn in diesem Zeitraum von etwa 3.500 auf knapp 10.100 fast verdreifacht. In diesen Wanderungsgewinnen ist auch die Zuwanderung von Geflüchteten inbegriffen. 2016 nahm Leipzig noch rund 2.000 Geflüchtete auf. 2017 wurden der Stadt Leipzig 974 Geflüchtete zugewiesen. Doch auch jenseits des Zuzugs an Geflüchteten ist das Wande-rungsvolumen in den letzten zehn Jahren gestiegen.

Leipzig

Grimma

Frohburg

Laußig

Torgau

Lossatal

Colditz

Beilrode

Trossin

Borna

Mockrehna

Dahlen

Wermsdorf

Belgern-Schildau

Delitzsch

Wiedemar

Wurzen

Cavertitz

Mügeln

Arzberg

Groitzsch

Oschatz

Krostitz

Bad Lausick

Brandis

Taucha

RöthaPegau

Schkeuditz

Geithain

ZschepplinDoberschütz

JesewitzThallwitz

ElsnigLöbnitz

Zwenkau

Eilenburg

Naunhof

Bennewitz

Markranstädt

Liebschützberg

Machern

Rackwitz

Neukieritzsch

Bad Düben

NaundorfGroßpösna

Schönwölkau

Dreiheide

Böhlen

Kitzscher

Parthenstein

Dommitzsch

Trebsen/MuldeMarkkleeberg

Otterwisch

Belgershain

Borsdorf

Regis-Breitingen

Elstertrebnitz


Leipzig und Umland

Daten: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und WahlenKartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung

Einwohnerentwicklung 2012-2016

Veränderung zu 2012 prozentual

Gewinn 5 % und mehr


Gewinn 0,5 % bis unter 2,5 %

zw. -0,5 % und 0,5 %

Verlust 0,5 % bis unter 2,5 %

Verlust 2,5 % bis unter 5 %

Verlust 5 % und mehr

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Tab. 1: Wanderungen der Leipziger Hauptwohnbevölkerung 2007 - 2017

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Zuzüge 23.294 24.532 25.230 27.034 29.798 31.658 32.355 35.381 40.963 40.052 36.013

Fortzüge 19.817 19.309 19.166 18.584 20.108 19.989 21.006 22.448 24.294 26.859 25.935

Saldo 3.477 5.223 6.064 8.450 9.690 11.669 11.349 12.933 16.669 13.193 10.078

Quelle: Einwohnerregister, Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig

2017 speisten sich die Wanderungsgewinne zu rund 36 % aus den neuen Bundesländern, 19 % aus den alten Bundesländern und 45 % dem Ausland. Gegenüber dem unmittelbaren Leipziger Umland verlor Leipzig 909 Personen (Abb. 3). Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Wanderungsdefizit gegenüber den direkten Umlandkreisen verringert und entspricht in etwa dem Niveau von 2015. Zwischen 2001 und 2013 hingegen war der Wanderungssaldo positiv. Gegenüber den sonstigen neuen Bundesländern ist der Wanderungssaldo im Jahr 2017 von 4.560 auf 4.509 nahezu gleich geblieben. Ursache hierfür ist, dass Leipzig inzwischen selbst Standort einer Erstaufnahmeeinrichtung für Geflüchtete ist. Bis 2015 wurden Geflüchtete in der Erstaufnahmeeinrichtung in Chemnitz aufgenommen worden und zogen dann nach Leipzig bzw. wurden trotz Erstaufnahme in Leipzig in Chemnitz erstmals registriert. Der Wanderungs-saldo gegenüber den sonstigen neuen Bundesländern bewegt sich auf dem Niveau der Jahre 2010/2011. Der Wanderungssaldo gegenüber den alten Bundesländern ging um etwa 270 Personen auf 1.943 Per-sonen zurück. Die starke Zuwanderung aus dem Ausland - im Zuge der internationalen Flüchtlingskrise - ist in Leipzig erstmalig deutlich gesunken. 2017 betrug der Wanderungsgewinn 4.535 Personen. Dies sind 3.545 weniger als im Jahr zuvor.

Leipzig gewann 2017 nicht mehr in allen Altersklassen an Einwohnern (Abb. 4). In der Altersgruppe 0 bis unter 6 Jahre ist das Wanderungssaldo mit -318 Personen negativ. Die Gruppen der 18- bis unter 25- Jährigen und der 25- bis unter 35-Jährigen stellen mit Wanderungsgewinnen von 6.432 bzw. 2.135 Per-sonen nach wie vor die größten Zuwanderungsgruppen dar.

Wie in den Vorjahren erzielte die überwiegende Zahl der Ortsteile 2017 einen Wanderungsgewinn. Große Gewinne von 3,5 % und mehr verzeichneten, bezogen auf den Bevölkerungsstand zum Jahresende, nur noch vereinzelte Ortsteile wie z.B. Zentrum, Zentrum-Ost, Schönefeld-Ost und Volkmarsdorf. Weitere Ortsteile sind im Leipziger Westen Neulindenau und die Ortsteile Probstheida sowie Hartmannsdorf-Knautnaundorf. Im Vergleich zum Vorjahr haben die Ortsteile Plaußig-Portiz, Paunsdorf sowie Schleußig ein negatives Wanderungssaldo.

Unterschiede zwischen den Ortsteilen werden auch deutlich, wenn Binnen- und Außenwanderung diffe-renziert betrachtet werden. So erzielen alle Ortsteile Außenwanderungsgewinne – am stärksten im Leipziger Osten, Zentrum-Nord, Zentrum-Südost, Reudnitz-Thonberg, Lindenau, Alt-Lindenau und Kleinzschocher. In der Binnenwanderung (innerstädtische Umzüge) verlieren fast alle innerstädtischen Ortsteile im Bereich von Möckern bis Lößnig, Altwest (Altlindenau, Lindenau, Schleußig) sowie von Grünau-Nord und Paunsdorf Einwohner an die übrigen Ortsteile der Stadt. Deutlich positiv von der Bin-nenwanderung profitieren die Ortsteile Volkmarsdorf, Neulindenau, Schönau und Lützschena-Stahmeln.

-4.000

-2.000

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Per

sone

n

Ausland alte Bundesländer

neue Bundesländer (ohne Umlandkreise) Umlandkreise

Quelle: Ordnungsamt; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen

Abb. 3: Wanderungssalden Leipzigs gegenüber Umland, neue Bundesländer, alte Bundesländer und dem Ausland 2009 - 2017

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017E

inw

ohne

r

0 - 6

6 - 18

18 - 25

25 - 35

35 - 45

45 - 65

65 undälter

Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen, ab 2013: Ordnungsamt, Amt für Statistik und Wahlen

Abb. 4: Wanderungssaldo der Stadt Leipzig nach Altersgruppen 2007 -2017

12

1

Grünau-Nord

Grünau-Ost

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-

Süd

Reudnitz-Thonberg


Zentrum-Südost

NeulindenauZentrum

Grünau-Mitte

Anger-Crottendorf

Lindenau

Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd

Zentrum-Ost

Sellerhausen-Stünz

Gohlis-

Nord

Gohlis- Süd


Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-

Grünau

Lößnig


Dölitz-Dösen


Mockau-Nord

Schönau

Heiterblick

Paunsdorf

Probstheida

Baalsdorf

Stötteritz

Eutritzsch

Böhlitz-Ehrenberg

Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

Möckern

Wahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen


2



Bevölkerung

Stadt

Ortsteil

Wanderungssaldo nachAltersgruppen 2017

Max.: 9,0% (Volkmarsdorf)Min.: -0,5% (Paunsdorf, Schleußig)

Wanderungssaldo 2017Veränderung zum Vorjahr in %

Gewinn 5 % und mehr


Gewinn 2 % bis unter 3,5 %


ausgeglichen (zw. 0,5% und -0,5%)

Verlust 0,5 % und mehr

0-18 18-35 35-65 über 65 Jahre



Binnenwanderung Außenwanderung

+6,3 3,5 2,5 1,5 0,5 -0,5 -1,5 - 2,9 %

1

Grünau-Nord

2

Grünau-Ost

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg


Zentrum-Südost

Neulindenau

Zentrum

Grünau- Mitte


Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd


Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd


Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-

Grünau

Lößnig


Dölitz-Dösen


Mockau-Nord

Schönau

Heiterblick

Paunsdorf

Probstheida

Baalsdorf

Stötteritz


Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

MöckernWahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen


1

Grünau-Nord

2

Grünau-Ost

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg


Zentrum-Südost

Neulindenau

Zentrum

Grünau- Mitte


Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd


Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd


Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-

Grünau

Lößnig


Dölitz-Dösen


Mockau-Nord

Schönau

Heiterblick

Paunsdorf

Probstheida

Baalsdorf

Stötteritz


Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

MöckernWahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen

1 Neustadt-Neuschönefeld2 Vo lkmarsdorf

Binnen- und Außenwanderungssaldo 2017Veränderung zum Vorjahr in %

13

Innerstädtische Mobilität

Die innerstädtische Mobilität ist ein Indikator, mit dem auf Veränderungen in der An- bzw. Entspannung des Wohnungsmarktes geschlossen werden kann und der in der Wohnungsmarktbeobachtung vielerorts verwendet wird. Bei einem angespannten Wohnungsmarkt geht die Anzahl der innerstädtischen Umzüge zurück. Die Quote der Umzüge innerhalb der Stadt Leipzig bezogen auf die Wohnbevölkerung ist 2017 rückläufig und reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um ein Prozentpunkt auf 8,7 % (Tab. 2). Die Ent-wicklung der letzten zehn Jahre zeigt auf, dass die innerstädtische Mobilität auf lange Sicht gesunken ist. Eine Ausnahme bilden die die Jahre 2015 und 2016. Hier gab es einen leichten Anstieg, bedingt durch die hohe Zahl an Flüchtlingen und deren Umzüge in bzw. aus (Interims-)Unterkünften sowie durch Aus-züge in eigene Wohnungen.

Tab. 2: Umzüge innerhalb der Stadt Leipzig in Prozent der Wohnbevölkerung 2007 - 2017

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Innerstädtische Mobilität (Umzugsquote) 10,4 10,3 10,2 10,1 10,0 9,8 9,5 9,3 9,6

9,7

8,7

Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig

Umzugsabsichten und -gründe (Kommunale Bürgerumfrage (KBU))

Der Anteil derjenigen, die laut KBU in den nächsten zwei Jahren sicher oder möglicherweise umziehen wollen, lag 2017 mit 34 % rund 6 Prozentpunkte niedriger als im Jahr 2013. Nur noch 52 % dieser Per-sonen möchte dabei innerhalb Leipzigs umziehen (Abb. 5). Im Vergleich zu 2013 ging dieser Anteil weiter zurück. 8 % bzw. 13 % der Befragten gaben das Leipziger Umland bzw. ein weiter entferntes Umzugsziel an. Im Jahr 2013 gaben dies nur 6 % bzw. 11 % der Befragten an.

2017 stellen nach den familiären Gründen, die berufliche Tätigkeit bzw. die Aufnahme einer Ausbildung einen wichtigen Umzugsgrund dar. Danach folgt mit knapp 15 % bereits die Kategorie „allgemein zu hohe Miete bzw. Betriebskosten“ als Angabe (Abb. 6). Dies entspricht einer Steigerung um mehr als 3 Pro-zentpunkte zum Vorjahr. Der Anteil an Personen, welcher aus gesundheitlichen Gründen umziehen muss, ist von 12 % auf rund 9 % im Jahr 2017 gesunken. Nur noch etwas mehr als 6 % gaben an wegen des Erwerbs von Wohneigentum umziehen zu wollen. Dieser Anteil ist das zweite Jahr in Folge gesun-ken.

60%

6%11%

23%

52%

8%

13%

27%

0%

20%

40%

60%

80%

Leipzig nähere UmgebungLeipzigs

weiter entfernt weiß nicht

2013 2017

Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage

Abb. 5: Umzugsziel der Umzugswilligen 2013 und 2017 (Kommunale Bürgerumfrage)

0%5%10%15%20%

familiäre Gründe (z.B. Haushaltsgründung, Scheidung)

berufliche Gründe bzw. Aufnahme eines Studiums, einer Ausbildung

allgemein zu hohe Miete bzw. Betriebskosten

Wohnung ist zu klein

gesundheitliche Gründe (Wohnung ist nicht alten- bzw.behindertengerecht)

Erwerb von Haus-/Wohneigentum

anderes Wohnviertel ist attraktiver

anderer Grund

Wohnung/Gebäude ist in schlechtem Zustand bzw. mitMängeln behaftet

Überschreiten der Miet-Obergrenze für ALG-II- undSozialhilfeempfänger

Wohnviertel ist zu laut bzw. zu dicht bebaut

Wohnung ist zu groß

Entmietung, Abriss des eigenen Gebäudes oderbenachbarter Gebäude

Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage

Abb. 6: Umzugsgründe 2017 (Kommunale Bürgerumfrage)

14

2.3. ALTERSSTRUKTUR

Stadtweit nahmen die Einwohnerzahlen in fast allen Altersgruppen zu. Zugleich ist die Altersstrukturent-wicklung weiterhin von Brüchen, den so genannten demographischen Wellen, beeinflusst. Die größten Zunahmen verzeichnen die Altersgruppen der 25- bis unter 35-Jährigen, der 6- bis unter 18-Jährigen und der 35- bis unter 45-Jährigen (Abb. 7). Die Einwohnerzahl in der Altersgruppe der 65- bis unter 80-Jäh-rigen nahm aufgrund der Geburtenausfälle des 2. Weltkrieges um rund 2.000 Personen ab. Die Zahl der hochaltrigen Menschen (80 Jahre und älter) ist dagegen weiter angewachsen. Infolge der Wanderungs-gewinne in den Altersgruppen der jungen Erwachsenen sowie der steigenden Geburtenzahlen ist der Altersdurchschnitt der Bevölkerung von 44,0 Jahre in 2010 auf 42,6 Jahre im Jahr 2017 gesunken.

Hinsichtlich Durchschnittsalter und Altersstruktur bestehen stadträumlich große Unterschiede. In den in-nerstädtischen, vorwiegend gründerzeitlich geprägten Ortsteilen liegt das Durchschnittsalter überwie-gend unter 42 Jahren. In diesen Ortsteilen leben viele Familien und junge Erwachsene, vielfach ist die Hälfte der Einwohner unter 35 Jahre alt. Der Anteil der 65-Jährigen und älteren hingegen ist vergleichs-weise gering. Den geringsten Altersdurchschnitt hat weiterhin Lindenau mit 34,2 Jahren. Viele Jahre war Grünau-Ost der Ortsteil mit dem höchsten Durchschnittsalter. 2017 ist dies erstmalig Grünau-Siedlung mit durchschnittlich 54 Jahren. Andere eher durch Großsiedlungen geprägte Ortsteile wie Schönefeld-Ost und Großzschocher sowie Ortsteile im Übergangsbereich von innerer zu äußerer Stadt wie Thekla oder Mockau-Nord, weisen weiterhin hohe Altersdurchschnitte auf (50 Jahre und mehr). Jeweils ein Drit-tel der Einwohner dort ist 65 Jahre oder älter.

Die jüngeren Altersklassen hingegen sind unterdurchschnittlich besetzt. Von der Entstehungszeit her jüngere Großsiedlungsbestände wie Paunsdorf, Grünau-Nord und Lausen-Grünau weisen geringere Durchschnittsalter auf. In den randstädtischen Ortsteilen beträgt das Durchschnittsalter zwischen 42 und 49 Jahren. Die überwiegende Zahl dieser Ortsteile weisen überdurchschnittliche Anteile an 6- bis unter 18-jährigen Kindern und Jugendlichen und über 45-Jährigen auf. Im städtischen Vergleich nimmt der Altersdurchschnitt in diesen Ortsteilen am stärksten zu, während er in weiten Teilen der inneren Stadt sinkt.

24.766 30.339 37.42537.371 42.635

54.94149.948 46.135

48.732

77.76895.326

111.20872.301

67.008

79.98866.82271.560

72.87257.11760.215

64.79485.99185.628

83.67025.708

29.694

36.707

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

2007 2012 2017

Ein

woh

ner

80 und älter

65 - 80

55 - 65

45 - 55

35 - 45

25 - 35

18 - 25

6 - 18

0 - 6

Quelle: Einwohnerregister; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen

Abb. 7: Einwohnerentwicklung der Stadt Leipzig nach Altersgruppen 2007, 2012 und 2017

15

1

Grünau-Nord

2

Grünau-Ost

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg


Zentrum-Südost

Neulindenau

Zentrum

Grünau- Mitte


Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd


Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd

Kleinzschocher

Südvorstadt

Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-

Grünau

Lößnig


Dölitz-Dösen


Mockau-Nord

Schönau

Heiterblick

Paunsdorf

Probstheida


Eutritzsch

Böhlitz-Ehrenberg

Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

Möckern

Wahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen




Bevölkerung

+ 2 Jahre

Veränderung des Durchschnittsalters2012-2017 in Jahren

-4 Jahre

Durchschnittsalter VeränderungLeipzig: 42,6 -1,2Max.: 54,0 (Grünau- +2,5 (Heiterblick) Siedlung)Min.: 34,2 (Lindenau) -4,3 (Volkmarsdorf)

Die Berechnung des Durchschnittsalters erfolgt zum 30.06. des Jahres

Stadt

Ortsteil

Durchschnittsalter 2017

unter 38 Jahre38 bis unter 42 Jahre42 bis unter 46 Jahre46 bis unter 50 Jahre50 Jahre und mehr

1

4

2

6

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg


Zentrum-Südost

Neulindenau

5

Anger-

Crottendorf

Lindenau

Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd

Zentrum-Ost

Sellerhausen-

Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd


Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-

Grünau

Lößnig


Dölitz-DösenKnautkleeberg-

Knauthain

Mockau-Nord

Schönau

HeiterblickPaunsdorf

Probstheida

Baalsdorf

Stötteritz

Eutritzsch

Böhlitz-Ehrenberg

Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

Möckern

Wahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen

1 Neustadt-Neuschönefeld2 Volkmarsdorf3 Zentrum4 Grünau-Nord5 Grünau-Mitte6 Grünau-Ost

3


Bevölkerung

Altersstruktur - Anteil der Einwohnernach Altersgruppen 2017

18 bis unter 35 Jahre0 bis unter 18 Jahre

35 bis unter 65 Jahre65 Jahre und älter


Stadt

Ortsteil

16

Bei der kleinräumigen Entwicklung der Einwohnerstruktur und damit des Altersdurchschnitts hat sich in den vergangenen Jahren ein Wandel vollzogen. Es stehen sich nicht mehr allein Ortsteile mit geringem und weiter sinkendem Durchschnittsalter und Ortsteile mit hohem, weiter zunehmendem Durchschnitts-alter, gegenüber. Vielmehr differenziert sich die Einwohnerentwicklung aus. Im Verlauf der letzten fünf Jahre ist festzustellen, dass sich einige durch Großsiedlungen und Überalterung geprägte Ortsteile be-ginnen zu verjüngen. Hauptursache sind Wanderungsgewinne in den Altersgruppen von unter 65 Jahren. Im Gegensatz dazu, wird nicht jeder der innerstädtischen Ortsteile kontinuierlich jünger. Neben den Orts-teilen Gohlis-Süd und Zentrum-Nordwest sticht insbesondere Schleußig heraus. Hier ist im Vergleich zum Vorjahr der Anteil der über 35-Jährigen im Gesamtverhältnis stärker gestiegen. Alterung findet somit nicht nur in den randstädtischen Gebieten statt, sondern auch in einigen gründerzeitlich geprägten Stadt-bereichen entlang des Auwaldes.

2.4. ENTWICKLUNG DER HAUSHALTE

Für den Wohnungsmarkt ist neben der Einwohnerentwicklung insgesamt die Betrachtung der Haushalte bedeutsam, da Haushalte als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt auftreten. Das Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig generiert regelmäßig Strukturdaten für die Leipziger Haushalte aus den Daten des Einwohnerregisters. Hier fließen neben den Einwohnern mit Hauptwohnsitz in Leipzig auch die mit Nebenwohnsitz ein. Außen vor gelassen werden Bewohner von Alten-, Pflege- und Kinderheimen sowie Justizvollzugsanstalten. Die in Studentenheimen lebenden Einwohner werden hingegen als Einperso-nenhaushalte gewertet3. Da mit diesem Generierungsverfahren jährlich Schwankungen auftreten, wird die Entwicklung über mehrere Jahre hinweg betrachtet.

Entsprechend der wachsenden Einwohnerzahl nimmt auch die Zahl der Haushalte zu. 2017 betrug die Gesamtzahl aller statistischen Haushalte 335.466. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Personen in Wohn-gemeinschaften jeweils als Einpersonenhaushalte zählen. Die Zahl der tatsächlichen Wohnhaushalte4 ist entsprechend geringer. Die Geburtenzahlen sowie der steigende Anteil an Kindern und Jugendlichen an der Gesamtbevölkerung spiegeln sich auch in der zunehmenden Zahl an großen Haushalten wider. So wuchs die Zahl der Haushalte mit vier und mehr Personen seit 2012 um fast 23 % auf einen Anteil von 7,9 % (Tab. 3, Abb. 8), während die Zahl aller Haushalte um rund 11 % stieg. Zugleich nahm die Zahl der Einpersonenhaushalte auf mehr als 180.700 bzw. um 15 % in den letzten fünf Jahren zu. 2017 betrug ihr Anteil an allen Haushalten 53,9 %. Der prozentuale Anteil an Zwei- und Dreipersonenhaushalten sank in geringem Maße.

Tab. 3: Zahl der Haushalte nach Haushaltsgröße und durchschnittliche Haushaltsgröße 2010 - 2017

2010 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2012-2017

Haushalte 289.870 303.465 310.279 316.787 325.444 330.948 335.466 10,5 %

darunter mit 1 Person 145.369 157.221 162.391 166.666 172.624 177.305 180.773 15,0 %

2 Personen 89.969 92.148 93.330 94.371 95.022 94.767 94.981 3,1 %

3 Personen 33.740 32.571 32.420 32.582 33.082 33.406 33.326 2,3 %

4 Personen und mehr

20.792 21.525 22.138 23.168 24.716 25.470 26.386 22,6 %

Durchschnittliche Haushaltsgröße 1,78 1,76 1,75 1,75 1,75 1,75 1,75

Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Ordnungsamt Leipzig

3 Näheres zur methodischen Herangehensweise der Haushaltgenerierung im Statistischen Quartalsbericht IV/2011. 4 Unter Wohnhaushalt werden in einer Wohnung lebende Haushalte verstanden, auch wenn sie nicht zusammen wirt-schaften, aber gemeinsam eine Wohnung nachfragen.

17

Ausgehend von der dynamischen Einwohnerentwicklung der letzten Jahre haben sich die Zahl der Haus-halte und sowie die Haushaltsstrukturen in den Ortsteilen verändert. Zwischen 2012 und 2017 ist die Zahl der Haushalte in fast allen Ortsteilen gewachsen. Verluste von 2 % und mehr gab es über die letzten fünf Jahre in Meusdorf (- 2,8 %) und im Ortsteil Zentrum (- 6,7 %). Besonders stark stieg die Zahl der Haus-halte in den vorwiegend durch Altbau geprägten Ortsteilen östlich des Zentrums in den Ortsteilen Zent-rum-Ost, Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf sowie Anger-Crottendorf. Spitzenreiter ist Volkmarsdorf mit einem Gewinn von 43,3 % in den letzten fünf Jahren. Sowohl die Zahl der Ein- als auch die der Mehrpersonenhaushalte entwickelten sich überdurchschnittlich im städtischen Vergleich. Gewinne von 25 % und mehr hat nur noch Neustadt-Neuschönefeld mit 26,7 %. In diesem Ortsteil nahm die Zahl der Einpersonenhaushalte von 2012 bis 2017 um 32,1 % zu, die Zahl der Mehrpersonenhaushalte stieg da-gegen nur um 18,7 %. 50 bis 70 % der Haushalte in den innerstädtischen Ortsteilen sind Einpersonen-haushalte. Entsprechend gering ist die durchschnittliche Haushaltsgröße in diesen Bereichen der Stadt. In den randstädtischen Ortsteilen hingegen überwiegen die Mehrpersonenhaushalte mit einem Anteil von 60 % bis 70 % deutlich. Dies führt zu durchschnittlichen Haushaltsgrößen von 2,0 und mehr. In den rand-städtischen Ortsteilen erhöhte sich in den vergangenen fünf Jahren vor allem die Zahl der Einpersonen-haushalte.

51,8% 53,9%

30,4% 28,3%

10,7% 9,9%

7,1% 7,9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2012 2017

1 Person

2 Personen

3 Personen

4 Personen und mehr

Abb. 8: Anteil der Haushalte nach Haushaltsgröße 2012 und 2017

Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Ordnungsamt Leipzig

1

Grünau-Nord

2

Grünau-Ost

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg


Zentrum-Südost

Neulinde

nau

Zentrum

Grünau- Mitte

Anger-Crottendorf

Lindenau

Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd


Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd

Kleinzschocher

Südvorstadt

Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-Grünau

Lößnig


Dölitz-Dösen


Mockau-Nord

Schönau

Heiterblick

Paunsdorf

Probstheida

Baalsdorf

Stötteritz


Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

MöckernWahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen




Bevölkerung

Leipzig: +10,5 %Max.: +43,3 % (Volkmarsdorf)Min.: - 6,7 % (Zentrum)

Entwicklung der Zahl der Ein- undMehrpersonenhaushalte 2012-2017in %

Ein- / Mehrpersonenhaushalt20 % 10 %

Stadt

Ortsteil

Entwicklung der Zahl der Haushalte 2012-2017 in %

Gewinn 25 % und mehr




ausgeglichen (zw. -2 % und 2 %)

Verlust 2% und mehr

18

Tab. 4: Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in Leipzig in m² (Kommunale Bürgerumfrage) 2007 - 2017

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Insgesamt 44,4 44,8 45,6 45,4 46,3 47,0 47,6 45,6 45,0 45,1 46,2

Darunter Haushalte mit

1 Person 53,9 54,6 55,4 55,7 56,1 57,4 59,5 54,1 54,7 54,3 55,9

2 Personen 36,7 37,2 37,6 36,9 37,7 38,5 38,2 38,6 38,0 38,9 39,1

3 Personen 29,5 30,0 30,6 30,0 29,9 30,1 30,6 33,2 30,1 31,7 30,4

4 und mehr Personen 28,2 27,3 24,9 26,5 26,7 27,1 26,5 27,2 25,9 24,6 26,0

Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Kommunale Bürgerumfragen

Im Jahr 2017 betrug die durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner laut Kommunaler Bürgerumfrage 46,2 m² (Tab. 4). Sie stieg das zweite Jahr in Folge, nachdem sie sich 2015 auf 45,0 m² je Einwohner abgesenkt hatte. Je mehr Personen im Haushalt, desto geringer die Pro-Kopf-Wohnfläche. So stehen Personen in Haushalten mit 4 und mehr Personen mit knapp 26 m² pro Person weniger als halb so viel Wohnfläche zur Verfügung als Einpersonenhaushalten mit 55,9 m².

1

4

2

6

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg


Zentrum-Südost

Neulindenau

5

Anger-

Crottendorf

Lindenau

Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd

Zentrum-Ost

Sellerhausen-

Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd


Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-Grünau

Lößnig



Knauthain

Mockau-Nord

Schönau


Probstheida

Baalsdorf

Stötteritz

Eutritzsch

Böhlitz-Ehrenberg

Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

Möckern

Wahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen


3


Bevölkerung


Stadt

Ortsteil

Leipzig: 1,7Max.: 2,4 (Baalsdorf)Min.: 1,4 (Zentrum)

Durchschnittliche Haushaltsgröße 2017

2,0 und mehr

1,8 bis unter 2,0

1,6 bis unter 1,8

unter 1,6

Anteil der Haushalte nach Zahl derPersonen je Haushalt 2017

1 Person

2 Person

3 Person

4 Person

19

2.5. BESCHÄFTIGUNG UND EINKOMMEN

Der starke Beschäftigtenzuwachs der vergangenen Jahre hielt auch 2017 an. Die Zahl der sozialversi-cherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort wuchs im Vergleich zum Vorjahr um knapp 8.400 bzw. 3,8 % auf 226.578 Beschäftigte (Abb. 9). Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort erhöhte sich in geringerem Umfang auf 262.537. Im Vergleich zu 2012 hat sich die Beschäftigtenzahl (am Wohnort) um knapp 22 % (+40.462) erhöht. Die Zahl der geringfügig entlohnten Beschäftigten (am Wohnort) ist im Vergleich zum Vorjahr um knapp 1.000 auf 33.469 Personen gestiegen. Parallel zum Beschäftigtenzuwachs ging die Zahl der Arbeitslosen seit 2012 um 8.967 auf 20.921 Personen und die Arbeitslosenquote von 10,3 % auf 7,0 % zurück.

Die Zahl der Regelleistungsempfänger nach dem SGB II (Arbeitslosengeld II und Sozialgeld) ist trotz des starken Einwohnerzuwachses zwischen 2012 und 2017 um 5.167 Personen auf 63.926 gesunken5 (Abb. 10). Auch die Zahl der Bedarfsgemeinschaften ging in diesem Zeitraum um 5.674 auf 36.965 zu-rück. Dabei unterschieden sich die Entwicklungen in den Teilbereichen: die Zahl der Empfänger von Arbeitslosengeld II nahm um mehr als 6.400 ab auf 46.666 Personen, während die Zahl der Sozialgeld-empfänger – die überwiegend die in den Bedarfsgemeinschaften lebenden Kinder umfassen – um mehr als 1.300 auf 17.260 anstieg. Eine mögliche Ursache ist der Anstieg bei der Zahl der Migrantenhaushalte. Die SGB II-Quote, die alle in Bedarfsgemeinschaften lebende Personen zu allen Einwohnern von 0 bis zur Regelaltersgrenze in Bezug setzt, betrug Ende 2017 14,6 %6. Im Vergleich zum Vorjahr ging die Quote um 0,4 %-Punkte erneut zurück7. Im längerfristigen Vergleich ist die SGB II-Quote ebenfalls deut-lich zurückgegangen8.

Auf Ebene der Ortsteile bestehen hinsichtlich Arbeitslosigkeit bzw. SGB II-Bezug und deren kleinräumige Entwicklung große Unterschiede. Der prozentuale Anteil der Arbeitslosen an den 15- bis unter 65-Jähri-gen variiert zwischen 1,4 in Plaußig-Portiz und 12,4 in Volkmarsdorf, die SGB II-Quote zwischen 2,2 % in Baalsdorf und 39,3 % in Grünau-Mitte. Für beide Aspekte – Arbeitslosigkeit und SGB II-Bezug – ergibt sich ein ähnliches Bild: die jeweils höchsten Anteile bzw. Quoten weisen die Ortsteile östlich des Zent-rums von Neustadt-Neuschönefeld bis Paunsdorf und nordöstlich bis Mockau-Nord sowie die Grünauer Ortsteile auf. Dabei haben Arbeitslosigkeit und SGB II-Quote im Leipziger Osten im Vergleich zu 2012 stärker als im städtischen Durchschnitt abgenommen, während sie in den durch Großsiedlungen gepräg-ten Ortsteilen in Paunsdorf und Grünau unterdurchschnittlich zurückgingen oder sogar bei den SGB II-Leistungen in Teilen anstiegen. Die geringsten Anteile und Quoten weisen die randstädtischen Ortsteile sowie die innerstädtischen gründerzeitlich geprägten Ortsteile von Gohlis-Mitte bis zur Südvorstadt auf. Die stärksten Rückgänge wiesen neben dem Leipziger Osten die Ortsteile im Leipziger Westen auf.

5 Mit der Revision der Daten der Statistik der Bundesagentur für Arbeit im April 2016 wurden auch Daten der Vorjahre revidiert. Daher unterscheiden sich die Vorjahresdaten von denen in früheren Veröffentlichungen. 6 Die angegebene SGB II-Quote wird von der Bundesagentur für Arbeit ausgegeben. Diese bezieht sich in ihrer Berech-nung auf die amtliche Einwohnerzahl des Statistischen Landesamts in der entsprechenden Altersgruppe. 7 Im Rahmen der Datenrevision wurden keine SGB II-Quoten für die Jahre bis 2013 ausgewiesen. 8 Für einen längerfristigen Vergleich sowie für kleinräumige Betrachtungen wurde auf Basis der Einwohnerzahl der 0 bis unter 65-Jährigen im Einwohnerregister berechnet und dargestellt.

155.

098

161.

918

164.

372

169.

862

177.

640

186.

116

192.

924

203.

027

210.

795

218.

189

226.

578

15,5%14,6%

13,6% 12,9%11,6%

10,8% 10,3%9,4% 8,8%

7,9%7,0%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

25.000

50.000

75.000

100.000

125.000

150.000

175.000

200.000

225.000

250.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Arb

eits

lose

nqu

ote

in %

Anz

ahl B

esch

äftig

te

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort

Arbeitslosenquote (Jahresende)

Abb. 9: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort und Arbeitslosenquote* in Leipzig 2007 - 2017

* bezogen alle zivilen ErwerbspersonenQuelle: Statistisches Landesamt Sachsen, Bundesagentur für Arbeit; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen

17.7

09

17.3

31

15.5

22

15.7

29

15.9

49

16.4

06

16.7

11

16.7

97

17.1

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17.2

60

61.3

21

61.2

93

58.7

38

55.5

63

53.1

44

52.5

76

51.0

40

49.6

12

48.8

99

46.6

66

16,0%15,7% 15,0%14,6%

21,2% 21,2% 20,2%18,8% 17,7% 17,1% 16,4% 15,6% 15,0%

14,2%

0%

5%

10%

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25%

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

SG

B I

I-Q

uote

in

%

Leis

tung

sem

pfän

ger

Sozialgeldempfänger / nicht erwerbsfähige RegelleistungsempfängerALG II-Empfänger / erwerbsfähige RegelleistungsempfängerSGB II-Quote (Bundesagentur für Arbeit)SGB II-Quote (berechnet)

* Anzahl SGB II-Empfänger pro 100 Einwohner bis 65 JahreQuelle: Bundesagentur für Arbeit; jeweils zum 31.12. des Jahres

Abb. 10: Empfänger von Regelleistungen nach SGB II und SGB II-Quote* in Leipzig 2008 - 2017

20

Daten: Bundesagentur für Arbeit, Amt für Statistik und WahlenKartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung


Stadt

Ortsteil

Arbeitslosigkeit

Leipzig: 5,6 %Max.: 12,4 % (Volkmarsdorf)Min.: 1,4 % (Plaußig-Portitz)

Leipzig: -2,7 %Max.: -5,9 % (Lindenau)Min.: -0,7 % (Heiterblick)

-3 %-Punkte -6 %-Punkte

Anteil der Arbeitslosen an den15- bis unter 65-Jährigen in % 2017

unter 3,5

3,5 bis unter 5

5 bis unter 7

7 bis unter 10

10 und mehr

Rückgang des Anteils der Arbeitslosen an den 15- unter 65-Jährigen 2012-2017 in %-Punkten

1

4

2

6

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-

brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg


Zentrum-Südost

Neulindenau

5


Gohlis- Mitte

Zentrum-West

Zentrum-

Süd

Zentrum-Ost

Sellerhausen-Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd

Kleinzschocher Südvorstadt

Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen- Grünau

Lößnig


Dölitz-Dösen


Mockau-Nord

Schönau

Heiterblick

Paunsdorf

Probstheida


Eutritzsch

Böhlitz-Ehrenberg

Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

Möckern

Wahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen


3

12

Grünau-Siedlung

Marien-

brunn

Mockau-Süd


Zentrum-Südost

NeulindenauAnger-Crottendorf

Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum- Süd

Zentrum- Ost

Sellerhausen-Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd

Kleinzschocher

Südvorstadt

Schönefeld-Ost

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen- Grünau

Lößnig


Dölitz-Dösen


Mockau-Nord

Schönau


Probstheida


Eutritzsch

Böhlitz-Ehrenberg

Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

Möckern

Wahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen

1 Neustadt-Neuschönefeld 2 Volkmarsdorf 3 Zentrum 4 Zentrum-Nord 5 Reudnitz-Thonberg 6 Lindenau 7 Plagwitz 8 Grünau-Nord 9 Grünau-Mitte10 Grünau-Ost

3

4

5

6

78

910

Daten: Bundesagentur für Arbeit, Amt für Statistik und WahlenKartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklung


Stadt

Ortsteil

SGB II-Leistungen

Leipzig: 12,6 %Max.: 39,3 % (Grünau- Mitte)Min.: 3,3 % (Baalsdorf)

Leipzig: - 3,3 %Max.: + 3,4 % (Grünau-Mitte)Min.: - 11,2 % (Altlindenau)

-8 %-Punkte +3 %-Punkte

Anteil der SGB II-Leistungs-empfänger an den unter 65-Jährigen in % 2017

unter 7

7 bis unter 12

12 bis unter 17

17 bis unter 27

27 und mehr

Veränderung 2012 - 2017 in % - Punkten

21

Die Einkommenssituation der Leipziger zeigt seit 2012 einen Aufwärtstrend: nachdem das durchschnitt-liche monatliche Haushaltsnettoeinkommen bis 2011 auf einem Niveau um 1.400 € lag ist es bis 2014 stark gestiegen. Bis 2017 gab es einen weiteren Anstieg um rund 100 Euro auf 1.767 € (Abb. 11). Das entspricht gegenüber 2012 einem Anstieg um etwa 18 %. Dabei ist der Anteil der Haushalte, die ein monatliches Nettoeinkommen von mehr als 2.300 € zur Verfügung haben, in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf insgesamt 33 % gestiegen (Abb. 12). Der Anteil der Haushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen unter 1.100 € ist auf 21 % zurückgegangen. Der Anteil der Haushalte mit einem mo-natlichen Nettoeinkommen zwischen 1.100 und 2.300 € blieb in etwa stabil (45 %).

2.6. WOHNUNGSLOSIGKEIT

Von Wohnungslosigkeit bedroht sind Menschen in Haushalten, deren Wohnraum durch eine Kündigung, eine Räumungsklage oder einen noch nicht vollstreckten Räumungstitel oder eine unmittelbar bevorste-hende Zwangsräumung verloren zu gehen droht. Menschen gelten als wohnungslos, wenn sie nicht über einen vertraglich abgesicherten Wohnraum verfügen, ein Obdach nur in wechselnden ungesicherten Un-terkunftsverhältnissen, zum Beispiel bei Freunden und Bekannten finden, oder gänzlich ohne Dach über dem Kopf im Freien übernachten. Wohnungslos sind auch alle durch die Stadt Leipzig notuntergebrach-ten Haushalte und Personen9.

Darüber hinaus zählen zu diesem Personenkreis auch diejenigen geflüchteten Personen, deren Aufenthalt anerkannt ist und die immer noch in Gemeinschaftsunterkünften leben. Zum 31.08.2018 waren das 672 Per-sonen. Davon lebten ca. einem Drittel in Mehrpersonenhaushalten und ca. zwei Drittel in Einpersonenhaus-halten. Die Mehrheit dieser Personen hat Anspruch auf Leistungen nach dem SGB II. Einige sind erwerbstätig. Zum 24.09.2018 gab es weitere 163 Haushalte in Gewährleistungswohnungen für Geflüchtete, die Leistungen nach dem SGB II, nach SGB XII oder VIII oder eigenes Einkommen bezogen. Davon waren 47 Einpersonen-haushalte und 116 Mehrpersonenhaushalte.

Im Jahr 2017 wurde das Sozialamt vom Amtsgericht Leipzig über 1.127 eingeleitete Räumungsklagen infor-miert, 30 weniger als im Vorjahr (Tab. 5). Die Gerichtsvollzieher informierten im Jahr 2017 über 1.025 ange-setzte Zwangsräumungstermine von Wohnungen. Die Anzahl der Räumungstermine ist im Vergleich zum Vor-jahr um 25 Fälle gestiegen.

Tab. 5: Von Wohnungslosigkeit bedrohte Haushalte nach der Stufe der Bedrohung

2005 2010 2015 2016 2017

Räumungsklagen 1.210 1.178 1.059 1.157 1.127

Räumungstermine 828 810 964 1.000 1.025

Quellen: Sozialreport Leipzig 2018, Sozialamt

9 Ein ausführlicheres Kapitel zur Wohnungslosigkeit und der Wohnungsnotfallhilfe findet sich im Sozialreport Leipzig 2018.

1.39

1

1.37

9

1.42

7

1.41

4

1.41

4

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3

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2

1.66

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2.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Hau

shal

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nkom

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in €

Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen

Abb. 11: Durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) in Leipzig 2007 - 2017

35 36 32 33 33 31 29 26 23 24 21

47 4650 47 46 46

4646 48 46

45

11 11 11 11 12 12 13 15 15 15 16

7 7 8 9 8 10 12 13 15 16 17

0%

10%

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30%

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100%

2006 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

unter 1.100 € 1.100 € bis unter 2.300 € 2.300 € bis unter 3.200 € 3.200 € und mehr

Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen

Abb. 12: Anteil der Haushalte nach Haushaltsnettoeinkommensklassen 2006, 2008 - 2017

22

3. WOHNUNGSANGEBOT

Die Finanzierungsbedingungen für den Wohnungsbau bewegen sich 2017 auf ähnlichem Niveau wie im Vorjahr. Das Zinsniveau für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke sank von 3 % (Ende 2014) auf das Niveau von knapp unter 2 % (Abb. 13). Parallel dazu erhöhten sich allerdings die Preise für den Neubau von Wohngebäuden (Abb. 14). Mit +25,2 % gegenüber 2010 stiegen die Baupreise in Sachsen deutlich stärker als die Verbraucherpreise in Sachsen insgesamt (+9,6 %) und auch stärker als im bundesweiten Durchschnitt (+16,8 %).

3.1. BAUTÄTIGKEIT UND WOHNUNGSABGÄNGE

Einhergehend mit der enormen Einwohnerentwicklung hat sich die Dynamik auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes in den vergangenen Jahren sichtbar erhöht. Es gibt Indizien, dass die offizielle Baustatistik hierzu kein vollständiges Bild liefert. Es werden ein vermehrtes Neubaugeschehen und fort-laufende Sanierungstätigkeiten beobachtet. Es wird davon ausgegangen, dass die statistischen Zahlen der gemeldeten Baufertigstellungen um 10 - 20 % gegenüber den tatsächlichen Fertigstellungen unter-erfasst sind.

Bis 2012 bewegte sich die Bautätigkeit auf einem Niveau von rund 1.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr. Für das Jahr 2017 wurde die Fertigstellung von 1.654 Wohnungen registriert (Tab. 6). Im Vergleich zum Vorjahr und zu 2015 ist die Zahl weiter gesunken, wenn auch nicht mehr so stark. Die Zahl der registrierten Wohnungsabgänge hat sich auf 10 WE reduziert (Abb. 15). Insgesamt hat die Bedeutung des Mehrfamilienhausneubaus in den vergangenen Jahren kontinuierlich zugenommen und markiert mit 807 WE den höchsten Wert der letzten 15 Jahre (Abb. 16). Die Zahl fertiggestellter Wohnungen in be-stehenden Gebäuden ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken (-310 WE). Dieses Segment um-fasst Wohnungen, die bei der Sanierung bestehender Mehrfamilienhäuser zusätzlich durch Dachge-schossausbau oder Wohnungsteilungen entstehen, ebenso wie Wohnungen, die bei der Umwandlung ehemaliger Fabrikgebäude in Wohngebäude geschaffen werden. Der Bau neuer Ein- und Zweifamilien-häuser lag mit 337 WE unter dem Niveau der letzten zwei Jahre. Ihr Anteil am gesamten Baugeschehen der Stadt hat sich auf 20 % reduziert.

Der Abriss von Wohngebäuden spielt in Leipzig nahezu keine Rolle mehr. Die Zahl der Wohnungsab-gänge 2017 markiert mit 10 Abgängen den niedrigsten Wert der vergangenen 25 Jahre.

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

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7,00

Jan. 07 Jan. 08 Jan. 09 Jan. 10 Jan. 11 Jan. 12 Jan. 13 Jan. 14 Jan. 15 Jan. 16 Jan. 17 Jan. 18

Pro

zent

p.a

.

Quelle: Bundesbankstatistik; EWU-Statistik

Abb. 13: Effektivzins Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit Festzins auf 10 Jahre in Deutschland 2007 - 2017

90

95

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105

110

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120

125

130

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Baupreisindex - Neubau von Wohngebäuden einschl. Umsatzsteuer - Deutschland

Baupreisindex - Neubau von Wohngebäuden einschl. Umsatzsteuer - Sachsen

Verbraucherpreisindex Sachsen

Quelle: Statistisches Bundesamt, Statistisches Landesamt Sachsen

Abb. 14: Baupreisindex für den Neubau von Wohngebäuden Deutschland und Sachsen, Verbraucherpreisindex Sachsen (2010 = 100) 2007 - 2017

23

Tab. 6: Baufertigstellungen und Baugenehmigungen in Leipzig 2005, 2010, 2013 - 2017

Baufertigstellungen Baugenehmigungen

2005 2010 2013 2014 2015 2016 2017 2005 2010 2013 2014 2015 2016 2017

Wohnungen insgesamt 881 661 1.441 1.059 1.837 1.736 1.654 1.126 927 1.689 1.465 2.286 3.204 3.679

darunter

in 1-2-Familienhäusern 484 305 477 314 413 373 337 499 322 409 458 359 367 323

in Mehrfamilienhäusern* 397 356 964 745 1.424 1.363 1.317 627 605 1.280 1.007 1.927 2.837 3.356

davon Neubau 90 158 385 476 590 543 807 147 155 505 487 1.056 1.835 2.640

davon in bestehenden Gebäu-den

307 198 579 269 834 820 510 480 450 775 520 871 1.002 716

Anteil in 1-2-Familienhäusern 55% 46% 33% 30% 22% 21% 20% 67% 35% 24% 31% 16% 11% 9%

* einschließlich Wohnungen in Nichtwohngebäuden und Maßnahmen an bestehenden Gebäuden

Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig

Der räumliche Schwerpunkt der gesamten Bautätigkeit der Jahre 2013 bis 2017 lag in den zentrumsna-hen Ortsteilen sowie nördlich des Zentrums in Gohlis-Süd, Gohlis-Mitte und Eutritzsch. Die Ortsteile Süd-vorstadt und Connewitz bilden einen weiteren Schwerpunkt. Insbesondere der Neubau von Mehrfamili-enhäusern geschieht vorwiegend in den vorgenannten innerstädtischen Ortsteilen durch Lückenschlie-ßung und -bebauung. In Zentrum-Südost, Gohlis-Nord, Reudnitz-Thonberg, Gohlis-Mitte und Plagwitz entstanden zudem viele Wohnungen im Bestand – hier vor allem durch die Umwandlung ehemaliger Fabrik- in Wohngebäude. In den randstädtischen Ortsteilen findet vor allem individueller Wohnungsbau statt. Engelsdorf, Probstheida, Schönau und Lindenthal sind Neubaustandorte mit hohen Fertigstellungs-zahlen in dem Segment.

Künftig ist von einer steigenden Zahl an Baufertigstellungen auszugehen. So stieg die Zahl der erteilten Baugenehmigungen seit 2012 um mehr als das Vierfache auf 3.679 WE an. Die meisten Baugenehmi-gungen (2.635 WE) wurden für den Bau von Wohnungen im Geschosswohnungsneubau erteilt (Abb. 17). Weitere 716 WE wurden für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden genehmigt. Die Zahl der Bau-genehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser betrug 323 und sinkt damit unter das Niveau der Vor-jahre. Einen weiteren Hinweis für eine künftig erhöhte Bautätigkeit liefert eine Recherche aktueller und in

765

1.63

7

1.28

5

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1.44

2

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1.68

9

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5

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9

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9

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0

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1.06

6

1.44

1

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9

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7

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6

1.65

4

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6

927 30

8

131

215

131

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26 77 10

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Anz

ahl W

ohnu

ngen

Baugenehmigungen Baufertigstellungen Wohnungsabgänge

Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen

Abb. 15: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Wohnungsabgänge in Leipzig 2007 - 2017

412

369

329

305

361

320

477

314

413

373

337

54 186

144

158

70 540

385

471

590

543

807

316

514

817

198

483

206

579

274

834

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0

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400

600

800

1.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Anz

ahl W

ohnu

ngen

in 1-2-Familienhäusern (Neubau) in Mehrfamilienhäusern (Neubau)

in Mehrfamilienhäusern (Bestand)

Abb. 16: Baufertigstellungen in Leipzig nach Gebäudeart 2007 - 2017


334

366

398

322 47

4

369

409

458

359

367

323

95

259

169

155

493

412 50

5

487

1.05

6

1.83

5

2.64

0

336

1.01

2

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450

475

67

775

520

871 1.

002

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0

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1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Anz

ahl W

ohnu

ngen



Abb. 17: Baugenehmigungen in Leipzig nach Gebäudeart 2007 - 2017


24

den kommenden Jahren geplanter Wohnungsbauvorhaben mit mehr als 50 Wohnungen. Neben den städtebaulichen Großprojekten „Eutritzscher Freiladebahnhof (ca. 2.100 WE)“ und „Bayerischer Bahn-hof“ (ca. 2.000 WE) ist in den kommenden Jahren der Bau von mindestens 12.000 neuen Wohnungen geplant. Räumliche Schwerpunkten sind östlich und südlich des Zentrums, auf dem ehemaligen Kaser-nengelände in Möckern und vereinzelte äußere städtische Lagen (Stand: Juni 2017).

Der Anteil von Vorhaben, die reine Umwandlungsprojekte, sind ist mittlerweile gering. Der Schwerpunkt verlagert sich zu Projekten die Umnutzung und Neubau kombinieren oder nur noch Neubau vorsehen. Des Weiteren gibt es eine Vielzahl an Bauvorhaben die sich auf Lückenschließungen konzentrieren und sich in der Größenordnung zwischen 20 und 50 WE bewegen. Insgesamt sind hier rund 1.500 WE aktuell erfasst. Davon befindet sich ein Drittel im Bau.

1

4

2

6

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg


Zentrum-Südost

Neulindenau

5

Anger-

CrottendorfLindenau

Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd

Zentrum-Ost

Sellerhausen-

Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd


Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-Grünau

Lößnig


Dölitz-DösenKnautkleeberg-Knauthain

Mockau-Nord

Schönau


Probstheida

Baalsdorf

Stötteritz


Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

Möckern

Wahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen


3

Daten: Amt für Statistik und WahlenKartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung


Stadt

Ortsteil

Bautätigkeit

Baufertigstellungen 2013 - 2017

1 - 50

51 - 100

101 - 200

201 - 300

300 und mehr

Zahl der fertiggestellten Wohnungennach Gebäudeart 2013 - 2017

Neubau - Ein-/ZweifamilienhäuserNeubau - MehrfamilienhäuserBestand

260

25

Die durchschnittliche Wohnungsgröße neuer Einfamilienhäuser lag 2017 mit 146 m² auf dem Niveau des Vorjahres (Tab. 7), aber deutlich über der durchschnittlichen Größe in Bestand (118 m², vgl. Kap. 3.2). Bei Zweifamilienhäusern – die in Leipzig allerdings nur in geringem Umfang errichtet werden – lässt sich durch die Schwankungen kein eindeutiger Trend herauslesen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße wuchs im Vergleich zu 2016 um 3 m² auf 113 m².

Neue Wohnungen in Mehrfamilienhäuser weisen mit 85 m² eine geringere Wohnungsgröße auf als die im individuellen Wohnungsbau. Die durchschnittliche Wohnungsgröße ist im zeitlichen Verlauf stärkeren Schwankungen unterlegen, so dass ein eindeutiger Trend auch hier nicht auszumachen ist. Ein wesent-licher Faktor, für die variierenden Wohnflächengrößen im jeweiligen Jahr, ist die gleichzeitige Fertigstel-lung von bestimmten Bautypen wie z.B. mehr Studentenwohnheime mit vielen kleinen Wohnungen oder mehr Reihenhäuser, die deutlich kompakter sind als freistehender Einfamilienhäuser.

Tab. 7: Wohnfläche in m² je fertiggestellter Wohnung 2007 - 2017

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

in Wohngebäuden mit 1 Wohnung 131 132 136 137 142 140 143 141 137 147 146

in Wohngebäuden mit 2 Wohnungen 116 101 100 105 101 119 119 118 126 113 116

in Wohngebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen 126 75 91 84 93 80 124 96 88 89 85


Aktuelle und geplanteWohnungsbauvorhaben

Daten/Kartographie: Stadtplanungsamt, August 2018Kartengrundlage: DSK 5, Stand 08/2008, Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung

nach Typ

Neubau

Umnutzung

Umnutzung / Neubau

50 - 149 Wohnungen

150 - 299 Wohnungen

300 - 499 Wohnungen

500 und mehr Wohnungen

(ab 50 Wohneinheiten)

nach Anzahl der Wohnungen

26

Entwicklung im Leipziger Umland

In den Leipzig umgebenden Kreisen Nordsachsen und Landkreis Leipzig wurden 2017 insgesamt 1.073 Wohnungen fertiggestellt. Das sind etwa 300 weniger als im Vorjahr, jedoch ist das Niveau deutlich höher als in den Jahren 2007 bis 2015. Knapp 670 Wohnungen wurden 2017 in Ein- und Zweifamilienhäusern errichtet. Dies entspricht einem Anteil von 62 %. Im Vergleich zu den Vorjahren ist der Anteil an individu-ellem Wohnungsbau wie in Leipzig zurückgegangen. Parallel dazu wurden mehr Wohnungen in Ge-schosswohnungsneubau (407 WE) und im Wohnungsbestand (96 WE) fertiggestellt.

3.2. WOHNUNGSBESTAND

Entsprechend der Bautätigkeit ist der Wohnungsbestand in Leipzig gegenüber dem Vorjahr 2017 um 1.653 Wohnungen auf 336.885 Wohnungen angewachsen. 89,2 % dieser Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern, 10,8 % in Ein- und Zweifamilienhäusern. Seit 2012 ist der Anteil an Ein- und Zwei-familienhäusern am Gesamtbestand um 0,4 %-Punkte gesunken. Insgesamt wird geschätzt, dass dem Wohnungsmarkt 2017 ca. 3.000 neu nutzbare Wohnungen zur Verfügung standen. Neben der Bestand-serweiterung durch registrierte Baufertigstellungen sind dabei die Sanierung von bisher nicht marktakti-vem Leerstand, die Umnutzung gewerblich zwischengenutzter Wohnungen sowie nicht erfolgte bzw. ver-spätete Baufertigstellungsmeldungen zu berücksichtigen. Entsprechend den Ausführungen zu verspätet oder nicht registrierter Baufertigstellungen ist davon auszugehen, dass der Wohnungsbestand unterer-fasst ist.

Ein Drittel des Leipziger Wohnungsbestands wurde in der Gründerzeit bis 1918 errichtet. Knapp 16 % entstanden zwischen 1919 und 1948. Zwischen 1949 und 1990 wurden knapp 28 % des Leipziger Woh-nungsbestands erbaut. Der ab 1990 errichtete Wohnungsbestand macht gut 23 % des Wohnungsbe-stands aus.

Differenziert nach Anzahl der Räume – wobei in der Statistik die Küche (ab 6 m²) als eigener Raum gezählt wird – dominieren in Leipzig Wohnungen mit 3 und 4 Räumen (Abb. 20). Sie machen einen Anteil von 32,9 bzw. 30,6 % am Bestand aus. Rund 17 % der Wohnungen haben 5 Räume und mehr. 5,1 bzw. 14,3 % des Wohnungsbestands sind 1- und 2-Raum-Wohnungen. Entsprechend der wachsenden Nach-frage von Ein-Personen-Haushalten sowie Haushalten mit vier und mehr Personen wuchs der Bestand vor allem bei Einraumwohnungen (+5,8 %) und Wohnungen mit fünf und mehr Räumen (+4,9 %, Abb. 21).

2017 betrug die durchschnittliche Wohnungsgröße in Leipzig 70 m². Damit ist sie im Vergleich zu 2012 um 0,9 m² angewachsen. Die Wohnungsgröße variiert deutlich zwischen den Segmenten (Tab. 8). In Mehrfamilienhäusern ist sie mit 65,2 m² deutlich kleiner als in Ein- und Zweifamilienhäusern (117,6 bzw. 88,4 m²). Im langfristigen Trend nahmen die Wohnungsgrößen in diesem Segment weiter zu. Die neu erstellten Wohnungen sind jeweils zwischen 20 und 40 m² größer als im Bestand (Abb. 22, vgl. Kap. 3.1).

631

644

544

612

845

830

802

1288

1265

1754

1473

703

601

809

570

645

539

884

887

716

1.38

2

1.07

3

1.13

1

414

728

259

297

328

106

258

186

302

99

0

500

1.000

1.500

2.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Anz

ahl W

ohnu

ngen

Baugenehmigungen Baufertigstellungen Wohnungsabgänge


Abb. 18: Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Wohnungsabgänge in LK Nordsachsen und LK Leipzig zusammen 2007 - 2017

0

500

1.000

1.500

2.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Anz

ahl

Woh

nung

en




Abb. 19: Baufertigstellungen in den Umlandkreisen 2007 bis 2017

27

Tab. 8: Durchschnittliche Wohnungsgröße in m² im Wohnungsbestand 2012 - 2017

31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 31.12.2016 31.12.2017

in Wohngebäuden mit 1 Wohnung 115,6 116,1 116,5 116,9 117,3 117,6

in Wohngebäuden mit 2 Wohnungen 87,2 87,4 87,5 88,0 88,2 88,4

in Wohngebäuden mit 3 oder mehr Wohnungen

64,5 64,7 64,9 64,9 65,0 65,2


Eine differenziertere Aufschlüsselung der Wohnungsgrößen je Haushaltstyp ist auf Basis der bestehen-den Erfassung durch das Statistische Landesamt nicht möglich. Eine Sonderveröffentlichung zum Zen-sus 2011 zeigt für Leipzig, dass jeweils knapp ein Drittel der Haushalte in Wohnungen mit einer Fläche zwischen 40 - 59 m² sowie 60 - 79 m² lebten (Tab. 9). In Wohnungen die kleiner als 40 m² sind, lebten 25.184 Haushalte, was einem prozentualen Anteil von 8,9 % entspricht. Über 35.300 Haushalte befinden sich in Wohnungen, welche eine Größe von 80 m² bis 99 m² haben. 13,5 % der Haushalte in Leipzig lebten in Wohnungen, die über 100 m² groß sind.

Tab. 9: Verteilung der Wohnungsgrößen je Haushalt im Wohnungsbestand 2011

Fläche der Wohnung in m²

Unter 40 40-59 60-79 80-99 100-119 120-139 140-159 160-179 180-199 Über 200

Anzahl der Haushalte

25.148 92.157 92.774 35.304 18.317 10.495 4.484 2.127 1.115 1.665

Prozentualer Anteil

8,9 32,5 32,7 12,4 6,5 3,7 1,6 0,7 0,4 0,6

Quellen: Statistisches Landesamt Sachsen

17.0

38

48.0

71

110.

703

103.

030

58.0

43

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

1 Raum 2 Räumen 3 Räumen 4 Räumen 5 und mehrRäumen

Anz

ahl W

ohnu

ngen

Wohnungen mit ...

* Wohnungsbestandsfortschreibung; Raumzahl inklusive Küche Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen

Abb. 20: Leipziger Wohnungsbestandsstruktur nach Raumzahl* 2017

5,8%

3,4%

1,4%0,8%

4,9%

2,3%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

1 Raum 2 Räumen 3 Räumen 4 Räumen 5 und mehrRäumen

Insgesamt

Wohnungen mit ...

* Wohnungsbestandsfortschreibung; Raumzahl inklusive Küche Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen

Abb. 21: Veränderung des Wohnungsbestands nach Raumzahl* 2017 gegenüber 2012 (in %)

117,6

88,4

65,2

146,0

115,6

84,4

0

20

40

60

80

100

120

140

160

1 Wohnung 2 Wohnungen 3 oder mehr Wohnungen

Woh

nung

sgrö

ße

in m

²

Wohngebäude mit ...

Wohnfläche je Wohnung im Bestand Wohnfläche je fertiggestellter Wohnung


Abb. 22: Durchschnittliche Wohnungsgrößen im Bestand und bei neu fertiggestellten Wohnungen 2017

28

3.3. WOHNUNGSLEERSTAND

Im Jahr 2017 wurde erneut eine Leerstandsschätzung vorgenommen10. Sie erfolgte über den Abgleich der Fortschreibung des Gesamtwohnungsbestands mit den im Haushaltegenerierungsverfahren ermit-telten Haushalten. Haushalte, die in Heimen oder Gemeinschaftsunterkünften ermittelt wurden, wurden ausgenommen, da die Kapazität der Heime und Gemeinschaftsunterkünfte nicht als Wohnungen in den Wohnungsbestand eingehen. Das gewählte Verfahren kommt mit dem sinkenden Leerstand, insbeson-dere bei der Schätzung des marktaktiven Leerstands, nunmehr in einen Grenzbereich hinsichtlich der Genauigkeit. Es ist davon auszugehen, dass der Wohnungsbestand wie beschrieben untererfasst ist. In dieser Hinsicht wurde die Leerstandsschätzung angepasst. Es flossen zudem Daten von Wohnungsun-ternehmen in die Validierung der Ergebnisse ein. Daher sind die Ergebnisse der Leerstandschätzung 2017 nur bedingt mit den Ergebnissen der Vorjahre vergleichbar.

Ende 2017 betrug die Leerstandsquote in Leipzig der Schätzung zufolge rund 4 % (ca. 14.000 WE, Tab. 10). Damit ist die Leerstandsquote seit der Wohnungs- und Bestandserhebung im Rahmen des Zensus 2011 von rund 12 % auf ein Drittel gesunken. Es wird geschätzt, dass der marktaktive Leerstand – d.h. der Anteil der kurzfristig zur Vermietung zur Verfügung stehenden Wohnungen – auf unter 2 % gesunken ist (< 7.000 WE). Bei den verbleibenden nicht marktaktiven Leerständen ist davon auszuge-hen, dass sie durch Sanierung marktgängig gemacht werden können.

Tab. 10: Quote des Gesamtleerstandes und des marktaktiven Leerstands in % 2012 – 2017 (Schätzung)

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Gesamtleerstand 10,3 % 8,7 % 7,1 % 5,7 % 4,5 % ca. 4 %

Marktaktiver Leerstand 6,8 % 5,5 % 4,2 % 3,0 % < 2 % < 2 %

Quelle: Stadt Leipzig, Stadtplanungsamt

Leerstandsangaben Leipziger Wohnungsmarktakteure

Im Rahmen der Kooperation mit Leipziger Wohnungsmarktakteuren zur Fortschreibung des Wohnungs-politischen Konzepts stellen Wohnungsunternehmen Informationen zu ihrem Wohnungsbestand für die Wohnungsmarktbeobachtung zur Verfügung. Es liegen Informationen über ca. 91.500 Wohnungen vor, was einem Anteil von etwas mehr als 27 % am Leipziger Wohnungsbestand entspricht.

Mit Blick auf die Wohnungsbestandsstruktur nach Baualter und Eigentumsverhältnissen sind damit ver-schiedene Segmente unterschiedlich gut abgebildet. Die DDR-Wohnungsbaubestände sind am besten repräsentiert. Hier liegen Informationen über rund 72 % der Bestände (68.700 WE) vor (Abb. 23). Be-stände aus der Zwischenkriegszeit werden zu knapp 27 % repräsentiert (14.200 WE). Gründerzeitliche Bestände (bis 1918) sowie ab 1990 errichtete Neubauten sind mit 5 % (bzw. 5.500 WE) bzw. 4 % (bzw. 3.000 WE) im gesamtstädtischen Vergleich von ca. 111.400 Wohnungen bzw. 77.000 WE stark unterre-präsentiert. In Hinblick auf die Eigentumsverhältnisse lassen sich aufgrund der vorliegenden Daten kaum Rückschlüsse auf Wohnungen im privaten Besitz (Privateigentümer und Gemeinschaften von Wohnei-gentümern) ziehen, die mehr als 50 % des Wohnungsbestands ausmachen. Knapp 5.700 Wohnungen des abgebildeten Wohnungsbestands standen Ende 2017 insgesamt leer. Davon wurden 4.024 Woh-nungen als marktaktiv leer stehend benannt. Daraus ergibt sich ein marktaktiver Leerstand von 4,4 %; der Gesamtleerstand betrug 6,2 %. 1.667 leer stehende Wohnungen wurden als nicht marktaktiv einge-stuft: Davon 644 WE im Altbau bis 1948 und 913 WE im DDR-Wohnungsbau. Mit etwa 3.200 WE kon-zentriert sich der überwiegende Teil der marktaktiven Leerstände deutlich im DDR-Wohnungsbau (Abb. 24). Im Altbau von 1919 bis 1948 überwiegt der nicht marktaktive Leerstand.

Ein Vergleich zur vorhergehenden Analyse der Daten der Wohnungsunternehmen 2015 ist nur bedingt möglich, da 2015 Daten zu einem geringerem Wohnungsbestand vorlagen und sich die Struktur des abgebildeten Wohnungsbestands von der Auswertung 2017 unterscheidet. Die Gesamtleerstandsquote bewegte sich 2015 mit 6,1 % auf gleichem Niveau, die des marktaktiven Leerstands lag mit 3,8 % um 0,6 %-Punkte unter dem Wert der Auswertung 2017. (2015: 3,8 %).

10 Siehe auch Stadt Leipzig: Wohnungsleerstand in Leipzig, Statistischer Quartalsbericht III/2016, S.43f.

29

0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000

bis 1918

1919-1948

1949-1960

1961-1990

1991-2000

2001 und später

bewohnte Wohnungen leerstehend

Abb. 23: Anzahl der bewohnten und leer stehenden Wohnungen sowie Gesamt- und marktaktiver Leerstand in % der Wohnungsbestände befragter Unternehmen 2017

3,5 % / 2,6 %

6,9 % / 2,8 %

3,8 % / 2,4 %

6,7 % / 5,3 %

2,4 % / 2,4 %

6,3 % / 6,3 %

Quelle: Stadtplanungsamt, Auswertung der Unternehmensdaten

144

392 19

0

3.2

09

62 2751 593

110

913

0 0

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

bis 1918 1919-1948 1949-1960 1961-1990 1991-2000 2001 undspäter

marktaktiver Leerstand

nicht marktaktiver Leerstand

Abb. 24: Zahl leer stehender Wohnungen befragter Unternehmennach Marktaktivität und Baualter 2017

Quelle: Stadtplanungsamt, Auswertung der Unternehmensdaten

30

4. IMMOBILIENMARKT UND MIETEN

4.1. GESCHOSSWOHNUNGSBAU

Der Grundstücksmarkt in Leipzig hatte sich in den vergangenen Jahren stark belebt. So erhöhten sich die Zahl der Kauffälle, das Umsatzvolumen sowie das Kaufpreisniveau fast aller Teilsegmente11. Seit 2016 gibt es einen deutlichen Rückgang in der Kauffallentwicklung.

Die Zahl der Verkäufe unbebauter Grundstücke für den Geschosswohnungsbau hat sich 2017, bei stei-gendem Umsatzvolumen und steigendem Kaufpreisniveau, auf 110 Verkäufe verringert (Abb. 25). Mit 165 Kauffällen wurden 2015 die meisten Kauffälle in den letzten zehn Jahren registriert. Die Kaufpreise variieren stadträumlich stark und sind insbesondere in innenstadtnahen Lagen angestiegen.

2017 wurden mit insgesamt 494 Mehrfamilienhäusern 100 Gebäude weniger veräußert als im Jahr zuvor. Davon waren 290 Kauffälle der Gebäudeart saniert bzw. unsaniert zugeordnet (Abb. 26). Des Weiteren wurden 18 teilsanierte und 27 Gebäude mit einem Baujahr nach 1990 verkauft. Dem Trend der Vorjahre folgend nahm die Zahl der Verkäufe unsanierter Mehrfamilienhäuser auf 60 ab, was den Tiefstwert der letzten zehn Jahre darstellt. Die Zahl der Verkäufe sanierter Mehrfamilienhäuser sank auf 230. Die durch-schnittlichen Kaufpreise stiegen in beiden Teilsegmenten im Vergleich zum Vorjahr deutlich an: bei un-sanierten Mehrfamilienhäuser um 57 % auf 822 €/m² (Abb. 27) und bei sanierten Mehrfamilienhäusern um 17 % auf 1.433 €/m² (Abb. 28). Im Vergleich der letzten zehn Jahre liegen die Preise in dem Segment mehr als doppelt so hoch. Entsprechend des unterschiedlichen Sanierungsgrades in der Stadt wurden die meisten unsanierten Gebäude in den Stadtbezirken Ost und Altwest gekauft.

11 Im vorliegenden Bericht sind die Entwicklungen auf dem Grundstücksmarkt bis 2017 dargestellt.

56

54 71 79 80 78 83 119

165

152

110

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Ver

kauf

sfäl

le

Abb. 25: Kauffallentwicklung von unbebauten Grundstücken für Geschosswohnungsbau in Leipzig 2007 - 2017

Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig

595

453

406

429

460

539

545

575

542

396

290

0

200

400

600

800

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Ver

kauf

sfäl

le


Abb. 26: Kauffallentwicklung von bebauten Grundstücken (unsanierte und sanierte Mietshäuser) in Leipzig 2007 - 2017

308

295

278 24

6

226

243 18

4

171

127

92 60

145 154 159 162 136 154184 204

332

523

822

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Kau

fpre

is in

€/m

² Woh

nnut

zflä

che

Ver

kauf

sfäl

le

Verkaufsfälle insgesamt Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche

Abb. 27: Kauffall- und Preisentwicklung von unsanierten Mietshäusern in Leipzig 2007 - 2017


287

158

128

183

234

296

361

404

415

304

230

613 627 657 634638 672

728777

976

1.230

1.433

-100

100

300

500

700

900

1.100

1.300

1.500

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Kau

fpre

is in

€/m

² Woh

nnut

zflä

che

Ver

kauf

sfäl

le

Verkaufsfälle insgesamt Kaufpreis in €/m² Wohnnutzfläche


Abb. 28: Kauffall- und Preisentwicklung von sanierten Mietshäusern in Leipzig 2007 - 2017

31

4.2. INDIVIDUELLER WOHNUNGSBAU

2017 wurden 117 unbebaute Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau verkauft (Abb. 29). Im Vergleich zu den Vorjahren ist dies ein deutlicher Rückgang in der Verkaufstätigkeit. Zwischen 2007 und 2015 lag die Zahl der Verkäufe kontinuierlich zwischen 301 und 366. Nachdem der durchschnittliche Kaufpreis für ein erschließungsbeitragsfreies Grundstück bis 2012 um 105 €/m² schwankte, ist er seither um 60 % auf 169 €/m² gestiegen. Die meisten Grundstücke wurden in den Stadtbezirken Südost, Ost und Nordwest veräußert.

In Leipzig wurden 2017 551 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft (Abb. 30). Damit verblieb die Verkaufs-tätigkeit knapp unter Vorjahresniveau. Mit 469 Verkäufen im Wiederverkauf (85 % aller Verkäufe) über-wog wie in den Vorjahren die Verkaufstätigkeit im Bestandsmarkt. Im Erstverkauf wurden 82 Häuser veräußert. Der durchschnittliche Kaufpreis bezogen auf den Gesamtumsatz bei Ein- und Zweifamilien-häusern betrug rund 250.600 € und ist seit 2012 um insgesamt 50 % angestiegen. Die Kaufpreise vari-ieren allerdings stark je nach Haustyp, Baualter, Sanierungsgrad und Lage des einzelnen Hauses. So kosteten 2017 neu errichtete Häuser je nach Haustyp zwischen 315.000 € und 550.000 €. Die Kaufpreise für die zwischen 1991 und 2016 erbauten Häuser variieren zwischen 136.000 € und 660.000 €. Die Kauf-preise für unsanierte oder teilsanierte vor 1990 errichtete Häuser liegen deutlich darunter: je nach Haus-typ und Baualter kosteten die Häuser zwischen 35.000 € und 610.000 €. Im Vergleich zu den Vorjahren hat die Spreizung der Preise zugenommen und ist im Gesamtniveau weiter angestiegen.

4.3. EIGENTUMSWOHNUNGEN

Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen ist 2017 im Vergleich zum Vorjahr auf 4.817 gesunken (Abb. 31). Der Höchststand der letzten 15 Jahre war im Jahr 2015, in dem über 5.100 Wohnungen ver-kauft wurden. Wie in den Vorjahren wird der Markt für Eigentumswohnungen12 durch den sanierten Altbau dominiert. Seit 2016 ist das Niveau auf 3.062 Kauffälle abgesunken (Abb. 32). Der Verkauf von Neubau-wohnungen hat im Gegenzug weiter an Bedeutung gewonnen; ihr Anteil an den ausgewerteten Kauffällen ist von unter 10 % Mitte der 2000er Jahre auf 27 % angestiegen. In den Teilsegmenten „Sanierter Altbau - Wiederverkauf“ sowie „Neubau – Erstverkauf und Wiederverkauf“ stiegen die Kauffallzahlen im Ver-gleich zu 2016.

12 Die folgenden Ausführungen zur Betrachtung der Teilmärkte beziehen sich auf die vom Gutachterausschuss der Stadt Leipzig ausgewerteten Verträge.

341

308

301

324

366

365

364

346

333

247

117

103 102 107 104 103 105112

124137

161 169

0

40

80

120

160

200

240

0

100

200

300

400

500

600

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Kau

fpre

is in

€/m

²

Kau

ffäl

le

Kauffälle (alle) Kaufpreis [€/m²] - Mittelwert


Abb. 29: Kauffall- und Preisentwicklung von unbebauten Grundstücken für individuellen Wohnungsbau in Leipzig 2007 - 2017

410

443

409

509

532

463

516

568

565

571

551

143,4 138,1147,9

159,1 157,1 167,4177,5

188,7204,4

222,2

250,6

0

50

100

150

200

250

300

0

100

200

300

400

500

600

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Kau

fpre

is in

1.0

00 €

Kau

ffäl

le

Kauffälle Kaufpreis in 1.000 €


Abb. 30: Kauffall- und Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Leipzig 2007 - 2017

32

Im sanierten Altbau wurden anteilig jeweils 29 % der Wohnungen im Erstverkauf und 71 % im Wieder-verkauf veräußert. Damit hat die Bedeutung des Wiederverkaufs seit den 2000er Jahren deutlich zuge-nommen. Damals schwankte der Anteil bei um 20 %. Beim Verkauf sanierter Altbauwohnungen - insbe-sondere im Erstverkauf (95 %) - dominieren Erwerber aus dem sonstigen Bundesgebiet, für die diese Wohnungen vorrangig als Anlageobjekt dienen (Abb. 33). Nur 5 % der Erwerber waren Leipziger. Die räumlichen Schwerpunkte der Verkaufstätigkeit im sanierten Altbau (Erstverkauf) waren die Ortsteile öst-lich, südöstlich und nordwestlich des Zentrums.

Beim Wiederkauf ist der Anteil Leipziger Erwerber größer (35 %), die Mehrheit der Käufer stammt den-noch aus dem sonstigen Bundesgebiet. Die absolute Zunahme der Wiederverkäufe führt dazu, dass deutlich mehr Wohnungen von Leipzigern erworben werden als in früheren Jahren. Im nach 1990 errich-teten Neubau überwiegt der Anteil der Wiederverkäufe (69 %) gegenüber den Erstverkäufen (31 %). Deutlich häufiger als beim sanierten Altbau kommen die Erwerber beim Erstverkauf aus Leipzig (26 %). Im Vergleich der letzten fünf Jahre ist dieser Anteil jedoch kontinuierlich gesunken. Im Jahr 2012 betrug er noch rund 57 %. Beim Wiederverkauf von Neubauwohnungen stammen knapp 38 % der Käufer aus Leipzig. Zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 5 Prozentpunkte.

Die durchschnittlichen Kaufpreise stiegen in allen Teilsegmenten, dem Trend der Vorjahre folgend, an (Abb. 34). Im Erstverkauf stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise im sanierten Altbau seit 2012 um 56 % auf 3.699 €/m², im Neubau (inkl. Stellplatzanteil) um 40 % auf 3.739 €/m². Die Kaufpreise der Ge-brauchtimmobilien zogen im Fünf-Jahresvergleich ebenfalls deutlich an: im sanierten Altbau um 39 % auf 1.472 €/m² und im Neubau um 44 % auf 1.575 €/m².

Im Vergleich zwischen 2017 und dem Vorjahr ist ein Preisanstieg über alle Teilsegmente festzustellen. Am stärksten stiegen die Preise von 2016 zu 2017 im sanierten Altbau mit 10,9 % auf 3.699 €/m². Es folgt der Neubau mit einer Preissteigerung um 5,6 % auf 3.739 €/m² (inkl. Stellplatzanteil). Das Preisni-veau im Wiederverkauf ist deutlich niedriger (1.472 €/m² bzw. 1.575 €/m²).

3.17

7

3.43

3

3.08

8

2.82

5

3.18

8

3.30

2

3.67

0

4.25

0

5.11

2

5.09

5

4.81

7

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Kau

ffäl

le


Abb. 31: Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig - alle Kauffälle von 2007 - 2017

2.00

2

2.51

3

2.27

2

2.09

0

2.20

5

2.25

1

2.26

7

2.06

5

3.35

3

2.94

7

3.06

2

174

164 21

3 299

423 52

0 684

599

961 1.

129

1.21

2

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Kau

ffäl

le

sanierter Altbau Neubau (nach 1990)

* Erst- und Wiederverkäufe; alle ausgewerteten Verträge; ** Der Rückgang 2014 ist darauf zurückzuführen, dass aufgrund einer Systemumstellung deutlich weniger Verträge ausgewertet wurden.Quelle: Grundstücksmarktbericht der Stadt Leipzig

Abb. 32: Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentums-wohnungen)* in Leipzig - nur ausgewertete Verträge von 2007 - 2017

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

sanierter Altbau Neubau sanierter Altbau Neubau

Leipzig sonstiges Deutschland Ausland


Erstverkauf Wiederverkauf

Abb. 33: Anteil der verkauften Eigentumswohnungen nach Wohnort des Erwerbers in den Teilsegmenten 2017

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

€/

m²

sanierter Altbau - Erstverkauf Neubau - Erstverkauf

Sanierter Altbau - Wiederverkauf Neubau - Wiederverkauf


Abb. 34: Preisentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig 2007 - 2017

33

4.4. MIETPREISE UND WOHNKOSTEN

Die Mietpreisentwicklung in Leipzig ist insgesamt sowohl durch einen Anstieg, als auch durch räumliche und segmentbezogene Ausdifferenzierungen gekennzeichnet. Es gibt verschiedene Quellen für Mietda-ten. Je nach Herkunft und Art der Datenquelle können unterschiedliche Aspekte der Mietensituation in Leipzig dargestellt werden. Im folgenden Kapitel werden die Bestands-, Angebots- und Neuvertragsmie-ten für Leipzig dargestellt.

4.4.1. Mietpreise und Mietbelastung im Bestand (Kommunale Bürgerumfrage)

Die Kommunale Bürgerumfrage ermittelt über die Befragung von Leipziger Haushalten die Ausgaben, die sie für ihre Wohnung aufbringen. Damit bilden die ermittelten durchschnittlichen Mietpreise die Be-standsmiete ab. Die Entwicklung ist über mehrere Jahre zu betrachten, da Schwankungen auftreten. Räumlich differenzierte Aussagen lassen sich nur für solche Jahre treffen, in denen die Kommunale Bür-gerumfrage mit einer entsprechend großen Stichprobe durchgeführt wurde. Dies war 2017 der Fall.

Im Jahr 2017 betrug die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand 5,62 €/m² (Median, Abb. 35). Ge-genüber 2013 ist die durchschnittliche Bestandsmiete inzwischen um 10,6 %13 gestiegen. Die durch-schnittlichen Nettokaltmieten variieren zwischen den verschiedenen – nach Baualter unterschiedenen – Wohnungsmarktsegmenten. 201714 lag der durchschnittliche Nettokaltmietpreis je Quadratmeter für Gründerzeitwohnungen mit 5,84 €/m² über dem städtischen Mittelwert. Mit 6,31 €/m² sind die nach 1991 errichteten Wohnungen deutlich teurer. Die Mietpreise der Bestände der 1920 bis 1990er Jahre bewegen sich mit 5,54 €/m² unter dem Bereich des städtischen Mittelwerts. Wohnungen im Plattenbau sind mit 5,00 €/m² deutlich preiswerter.

Diese Differenzierung nach Baualter der Gebäude erklärt neben der Attraktivität der Lage, Sanierungs-stand und Ausstattung der Wohnung die räumlichen Unterschiede der Mietpreise im Leipziger Stadtge-biet. Die höchsten Durchschnittsmieten (über 6,00 €/m²) wurden vor allem im innerstädtischen Bereich von Gohlis-Süd über alle angrenzenden Ortsteile des Zentrums bis zur Südvorstadt und Marienbrunn festgestellt. Außerdem fallen u.a. die Ortsteile Plagwitz und Schleußig in diese Kategorie. Die niedrigsten Durchschnittsmieten (unter 4,80 €/m²) wurden durch die Umfrage für die vorwiegend durch Großsiedlun-gen geprägten Ortsteile Schönau, Grünau-Ost und Grünau-Nord ermittelt.

Im Übergangsbereich von innerer zu äußerer Stadt liegen die Bestandsmieten vielfach zwischen 4,80 €/m² und 5,60 €/m². Im Vergleich zu 2013 sind die Mieten in der Mehrzahl aller Ortsteile über dem städtischen Durchschnitt (+10,7 %) angestiegen. Weit überdurchschnittliche Steigerungen mit 15 % und mehr betrafen neben dem Zentrum (höchste Steigerung mit +20 %) vor allem zentrumsnahe Ortsteile

13 Die Darstellung der Entwicklung der Bestandsmieten erfolgt für einen Zeitraum von vier Jahren, da sich aufgrund der jährlich wechselnden Stichprobengröße Schwankungen ergeben. In Jahren mit einer großen Stichprobe ist die ermittelte Durchschnittsmiete tendenziell geringer als in Jahren mit kleinerer Stichprobe. Ein Vierjahresvergleich stellt damit die Ent-wicklung in dem Zeitraum besser dar. 14 In der Zeitreihe schwanken diese Werte erheblich, weshalb die Zeitreihe hier nicht dargestellt wird, jedoch ist der Ab-stand zwischen den einzelnen Baualtersklassen relativ stabil.

4,83 4,98 4,98 5,12 5,00 5,15 5,085,38 5,29

5,39 5,62

6,90 6,92 6,95 7,12 7,08 7,20 7,237,45 7,50 7,59 7,77

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Mie

te in

€/m

²

Kaltmiete (in €/m²) Gesamtmiete* (in €/m²)

* einschl. Heizungs- und sonstige BetriebskostenQuelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen

Abb. 35: Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmiete und Gesamtmiete je Quadtratmeter (Median) in Leipzig 2007 - 2017

34

wie Zentrum-Süd sowie Zentrum-Nord, Ortsteile östlich des Zentrums (Neustadt-Neuschönefeld, Volk-marsdorf und Anger-Crottendorf), im Leipziger Westen (Plagwitz, Lindenau, Großzschocher), aber auch Ortsteile im Norden bzw. Nordwesten (Eutritzsch, Wahren). Einige durch Großsiedlungsbestände ge-prägte Ortsteile wie Grünau-Ost, Grünau-Nord und Mockau-Nord verzeichneten stabile Mietpreise. Ort-steile mit Großsiedlungsbeständen, deren Mieten im Gegensatz dazu überdurchschnittlich stiegen, sind zum Beispiel: Grünau-Mitte oder Marienbrunn (Abb. 36). Auffällig ist einerseits die sichtbar breite Sprei-zung in der Bestandsmietenhöhe sowie andererseits bei der ermittelten prozentualen Veränderung von 2013 bis 2017.

1

4

2

6

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg

Schönefeld-

Abtnaundorf

Zentrum-Südost

Neulindenau

5

Anger-Crottendorf

Lindenau

Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd

Zentrum-Ost

Sellerhausen-

Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd

Kleinzschocher

Südvorstadt

Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-

Grünau

Lößnig



Knauthain

Mockau-Nord

Schönau

Heiterblick

Paunsdorf

Probstheida

Baalsdorf

Stötteritz


Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

MöckernWahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

EngelsdorfMölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen

3



Mieten

Stadt

Ortsteil

Bestandsmieten 2017 in €/m²

+ 0,5 €/m²

Entwicklung der Bestandsmieten2013 - 2017 in €/m²

- 0,3 €/m²


unter 4,90

4,90 - 5,29

5,30 - 5,64

5,65 - 5,99

6,00 - 6,49

6,50 - 6,79

6,80 und mehr

35

Zentrum

Zentrum-OstZentrum-Südost

Zentrum-Süd

Zentrum-West

Zentrum-Nordwest

Zentrum-Nord


Schönefeld-Ost

Mockau-Süd

Mockau-Nord

Thekla

Plaußig-Portitz, Seehausen, Wiederitzsch

Neustadt-Neuschönefeld

Volkmarsdorf

Anger-Crottendorf

Sellerhausen-Stünz

Paunsdorf

Heiterblick

Ortsteile Ost*

Reudnitz-Thonberg

Stötteritz

Probstheida

Ortsteile Südost*

SüdvorstadtConnewitz

MarienbrunnLößnig

Schleußig

Plagwitz

Klein-zschocher

Großzschocher

Ortsteile Südwest*

Schönau

Grünau-Ost

Grünau-Mitte

Lausen-Grünau

Grünau-Nord

Miltitz, Böhlitz-Ehrenberg, Burghausen-Rückmarsdorf

Lindenau

Altlindenau

Neulindenau

Leutzsch

Möckern

Wahren

Lützschena-Stahmeln,Lindenthal

Gohlis-Süd

Gohlis-Mitte

Gohlis-Nord

Eutritzsch

Leipzig

-10

-5

0

5

10

15

20

25

4,00 4,50 5,00 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8,00

Ver

änd

eru

ng

der

du

rch

sch

nit

tlic

hen

Bes

tan

dsm

iete

201

3 -

2017

in %

durchschnittliche Bestandsmiete 2017 in €/m²

Quelle: Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen

* zusammengefasste OrtsteileOrtsteile Südwest = Knautkleeberg-Knauthain, Hartmannsdorf-Knaunnaundorf, Grünau-SiedlungOrtsteile Ost = Mölkau, Engelsdorf, Baalsdorf, Althen-KleinpösnaOrtsteile Südost = Meusdorf, Liebertwolkwitz, Holzhausen, Dölitz-Dösen

Abb. 36: Bestandsmieten 2017 in €/m² und Entwicklung der Bestandsmieten 2013 - 2017 in % in den Leipziger Ortsteilen

33%34%

32%34%

33%34% 35%

32% 31%30% 30%

22%25%

23% 24% 23% 22% 22% 21% 21%

0%

10%

20%

30%

40%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Mie

tbel

astu

ng

in %

Gesamtmietbelastung (in % des HH-Nettoeinkommens)

Kaltmietbelastung (in % des HH-Nettoeinkommens)

* einschl. Heizungs- und sonstige BetriebskostenQuelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfragen

Abb. 37: Entwicklung der durchschnittlichen Kalt- und Gesamtmietbelastung* in Leipzig 2006 - 2017

32%

33%

23%

23%

34%

26%

30%

23%

22%

17%

17%

24%

18%

21%

0% 10% 20% 30% 40%

Singles

Alleinerziehende

Paare mit Kind(ern)

Paare ohne Kind

alleinstehende Rentner

Rentnerpaare

gesamt

Singles

Alleinerziehende

Paare mit Kind(ern)

Paare ohne Kind

alleinstehende Rentner

Rentnerpaare

gesamt

Abb. 38: Kalt- und Gesamtmietbelastung nach Haushaltstypen 2017

* einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten, in % des HaushaltsnettoeinkommensQuelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage

Ges

amtm

ietb

elas

tung

*

K

altm

ietb

elas

tung

45%

29%

23%

16%

30%

31%

21%

16%

12%

21%

0% 10% 20% 30% 40% 50%

unter 1.100€

unter 2.300€

unter 3.200€

ab 3.200€

gesamt

unter 1.100€

unter 2.300€

unter 3.200€

ab 3.200€

gesamt

Abb. 39: Kalt- und Gesamtmietbelastung nach Haushaltsnetto-einkommen 2017

* einschl. Heizungs- und sonstige Betriebskosten, in % des HaushaltsnettoeinkommensQuelle: Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Kommunale Bürgerumfrage

Ges

amtm

ietb

elas

tung

*

K

altm

ietb

elas

tung

36

Die durchschnittliche Gesamtmiete (inkl. der Heizungs- und sonstigen Mietkosten) betrug laut Kommu-naler Bürgerumfrage 2017 7,77 €/m² (Abb. 35). Sie ist mit +7,5 % seit 2013 in geringerem Maße als die Nettokaltmiete (+10,6 %) gestiegen.

Die Gesamtmietbelastung, die den Anteil der Miete einschließlich der Heizungs- und sonstigen Mietkos-ten am Haushaltsnettoeinkommen darstellt, betrug 2017 30 % (Abb. 37). Trotz gestiegener Gesamtmiete ist die Gesamtmietbelastung in den vergangenen zwei Jahren konstant. Die Kaltmietbelastung bleibt im Vergleich zum Vorjahr stabil bei 21 %. Die Mietbelastung variiert jedoch zwischen den verschiedenen Haushaltstypen und nach Einkommenshöhe. Die höchste Mietbelastung weisen die Haushalte mit gerin-gen Einkommen und – bezogen auf Haushaltstypen – alleinstehende Rentner, Alleinerziehende und an-dere Einpersonenhaushalte auf (Abb. 38, 39).

4.4.2. Mieten im Leipziger Mietspiegel 2016

In der Ratsversammlung am 15.11.2017 wurde der Leipziger Mietspiegel 2016 als qualifizierter Mietspie-gel nach § 558d BGB beschlossen. Seit dem 16.11.2017 ist dieser gültig und stellt die ortsübliche Ver-gleichsmiete von Wohnungen in der Stadt Leipzig dar.

Zur Bestimmung der Vergleichsmiete wird seit 1998 eine Befragung durchgeführt, welche die Miethöhen bei abgeschlossenen Neuverträgen und die Mietanpassungen der letzten vier Jahre erfasst. Dafür wur-den Mieterinnen und Mieter mittels einer Zufallsstichprobe aus dem Leipziger Einwohnermelderegister (gemäß § 34 Bundesmeldegesetz) ausgewählt. An der Datenerhebung nehmen auch verschiedene Großvermieter teil.

Anhand des Mietspiegels können sich Mieter und Vermieter über die ortsübliche Vergleichsmiete infor-mieren. Für die Ermittlung des Mietpreises lt. Mietspiegel findet eine Differenzierung nach Wohnlage, Baualter, Zustand und Ausstattung der Wohnung statt. Er stellt somit eine wichtige Informationsquelle z.B. für die Begründung von Mieterhöhungen dar.

Die gesamtstädtische Durchschnittsmiete lt. Mietspiegel 2016 beträgt 5,44 €/m². Es gibt jedoch deutliche räumliche Unterschiede der Mietpreise im Leipziger Stadtgebiet. Die höchsten Durchschnittsmieten (über 5,90 €/m²) werden vor allem im innerstädtischen Bereich von Zentrum-Ost, Zentrum-West, Zentrum-Nordwest sowie in Schleußig bezahlt. Der höchste Wert liegt bei 6,58 €/m² für den Ortsteil Zentrum-Nordwest, welcher insbesondere durch die Gründerzeitbauten des Waldstraßenviertels und seine Nähe zum Rosental geprägt ist. Die niedrigsten Durchschnittsmieten (unter 4,80 €/m²) gibt es vorwiegend in den durch Großsiedlungsbestände der 1970er Jahre geprägten Ortsteilen wie Grünau, Schönau, Pauns-dorf, Mockau-Süd und Mockau-Nord. Aber auch gründerzeitlich geprägte Ortsteile wie z.B. Schönefeld-Abtnaundorf, Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf und Kleinzschocher weisen deutlich unterdurch-schnittliche Mietpreise auf. Die niedrigsten Mieten wurden mit 4,30 €/m² für den Ortsteil Paunsdorf erho-ben.

37

4.4.3. Daten des IVD (Immobilienverband Deutschland) zu Neuvermietungsmieten

Bei den vom Immobilienverband IVD veröffentlichten Mietpreisen handelt es sich um die durchschnittli-chen Mietpreise, die bei der Wieder- und Neuvermietung von Wohnungen erzielt werden15. Diese Neu-vertragsmieten von Wohnungen zeigen in den verschiedenen Baualtersklassen und differenziert nach Wohnwert16 unterschiedliche Entwicklungen (Abb. 40). Zu beachten ist, dass hier nur die durchschnittli-chen Nettokaltmieten für Wohnungen im Altbau (bis 1948) und im nach 1990 errichteten Neubau darge-stellt sind. Insgesamt ist die Entwicklung über mehrere Jahre zu betrachten, da jährliche Schwankungen auftreten. Vor allem seit 2011 ist ein Anstieg der Mieten zu beobachten.

15 Hierbei handelt es sich nicht um rechnerische Mittelwerte der tatsächlichen Vertragsabschlüsse der Mitgliedsunterneh-men des IVD, sondern um Erfahrungswerte der Mitglieder zu den vorgenommenen Vertragsabschlüssen. 16 Der Wohnwert beschreibt den materiellen und ideellen Nutzen einer Wohnung. Dabei fließen z.B. bauliche und Lage-merkmale in die Bewertung ein. Es werden einfacher, mittlerer, guter und seit 2011 sehr guter Wohnwert unterschieden.

3

Seehausen

Lindenthal

Holzhausen

Thekla

Großzschocher


Wiederitzsch

MölkauEngelsdorf

Connewitz

Liebertwolkwitz

Wahren Möckern

Miltitz


Althen-Kleinpösna

Leutzsch

Plaußig-Portitz

Böhlitz-EhrenbergEutritzsch

StötteritzBaalsdorf

Probstheida

Paunsdorf

Heiterblick

Schönau

Mockau-Nord


Dölitz-Dösen


Lößnig

Lausen-Grünau

Altlindenau

Zentrum-Nordwest

Schleußig

Meusdorf

Plagwitz

Schönefeld-Ost

SüdvorstadtKleinzschocher

Gohlis-Süd

Gohlis-Nord

Sellerhausen-

Stünz

Zentrum-Ost

Zentrum-Süd

Zentrum-West

Gohlis-Mitte

LindenauAnger-Crottendorf

5

Neulindenau

Zentrum-Südost


Reudnitz-Thonberg

Mockau-Süd

Marien-brunn

Zentrum-Nord

Grünau-Siedlung

6

2

4

1



Mieten

Stadt

Ortsteil

Mietspiegelmieten 2016 in €/m²

unter 4,80

4,80 - 4,99

5,00 - 5,29

5,30 - 5,49

5,50 - 5,89

5,90 und mehr


0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

2007 2009 2011 2013 2015 2017

€/ m

²

Quelle: IVD; Wieder-/Erstvermietung nicht geförderte 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 70m², ab 2011 Unterscheidung guter und sehr guter Wohnwert; keine Werte für Neubau (mittlerer Wohnwert) 2011 u. 2012

Alter - Wohnwert

Neubau - sehr gut

Neubau - gutAltbau - sehr gut

Neubau - mittelAltbau - gut

Altbau - mittel

Altbau - einfach

Abb. 40: Nettokaltmiete in €/m² bei Neu- und Wiedervermietung in Leipzig nach Baualter und Wohnwert 2007 - 2017

38

Die durchschnittlichen Nettokaltmieten bei Wieder- und Neuvermietung von Wohnungen in den Altbau-beständen (Baujahr bis 1948) variieren 2017 je nach Wohnwert zwischen 4,80 €/m² (einfacher Wohn-wert) und 9,15 €/m² (sehr guter Wohnwert). Wohnungen mit mittlerem Wohnwert kosteten im Durch-schnitt 5,85 €/m², mit gutem Wohnwert 7,65 €/m². Die Mietpreise für Neubauwohnungen bewegen sich auf einem höheren Preisniveau als die im Altbau. Wohnungen mit mittlerem Wohnwert kosteten im Schnitt 7,90 €/m², mit gutem Wohnwert 9,65 €/m² und mit sehr gutem Wohnwert 11,80 €/m². In allen Teilsegmenten stiegen die durchschnittlichen Mietpreise an. Im Vergleich zum Vorjahr war der höchste Anstieg im Segment Wohnungsneubau mit mittlerem Wohnwert zu verzeichnen (+0,40 €), der geringste Anstieg bei Altbauwohnungen mit einfachen Wohnwert (+0,10 €).

4.4.4. Angebotsmieten (empirica-Preisdatenbank)

Die Auswertung der empirica-Preisdatenbank17 ermöglicht es, Aussagen über die Angebotsmieten der am Markt angebotenen Mieten zu gewinnen. In der empirica-Preisdatenbank liegen für Leipzig Daten ab 2012 vor.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete aller Angebote betrug 2017 6,59 €/m² (Median, Abb. 41). Dabei be-stehen nach Baualtersklassen der inserierten Wohnungen deutliche Unterschiede (Abb. 42). Am güns-tigsten sind Wohnungen im Plattenbau (1961-1990) für durchschnittlich 5,50 €/m². Wohnungen der Bau-zeit 1919 – 1945 und 1946 – 1960 wurden für 6,15 €/m² bzw. 6,31 €/m² angeboten. Über dem städtischen Durchschnitt lagen die Preise für Wohnungen der Gründerzeit mit 6,69 €/m² sowie ab 1991 errichtete Wohnungen. Hier unterscheiden sich die durchschnittlichen Angebotsmieten erheblich: Wohnungen, die zwischen 1991 und 2004 errichtet wurden, kosteten im Schnitt 6,76 €/m²; Wohnungen, die ab 2005 er-richtet wurden, wurden für 10,00 €/m² angeboten.

Seit 2013 ist die durchschnittlich angebotene Nettokaltmiete in Leipzig, ausgehend von einem Wert von 5,27 €/m², um 25 % angestiegen. Differenziert nach Baualtersklassen stiegen die Mietpreise der letzten vier Jahre in den Baualtersklassen 1919 - 1945 und 1961 - 1990 sowie 1991 - 2004 mit +17 % bis +20 % am geringsten. Im Bereich des städtischen Durchschnitts stiegen die angebotenen Preise in den grün-derzeitlichen Beständen (+27 %) und den Siedlungsbeständen von 1946 - 1960 (+24 %). Mit +65 % fand bei den ab 2005 errichteten Wohnungen ein Preissprung – v.a. zwischen 2013 und 2014 mit dem Inkraft-treten der Energieeinsparverordnung 2013 – statt. Im Vergleich zum Vorjahr gab es hier 2017 erstmals keine Veränderung im Angebotspreis.

17 Die empirica-Preisdatenbank enthält Wohnungsinserate verschiedener Quellen (Vermietungsportale, Printmedien, Webseiten von Wohnungsunternehmen), die geprüft und plausibilisiert werden und um doppelte Datensätze sowie mehr-fach inserierte Angebote bereinigt sind. Über die räumliche Verortung der Inserate sind kleinräumige Auswertungen möglich. Da v.a. in randstädtischen Ortsteilen, die über wenig Mietwohnungsbestand verfügen, teilweise geringe Fallzah-len erreicht werden und um eine Vergleichbarkeit zu den Bestandsmieten der Kommunalen Bürgerumfrage herzustellen, werden in diesen Bereichen der Stadt zusammengefasste Ortsteile betrachtet.

5,08 5,275,50

5,836,15

6,59

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

2012 2013 2014 2015 2016 2017

€pr

o m

²

Quelle: empirica-Preisdatenbank, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig

Abb. 41: Durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m² der Angebotsmieten in Leipzig 2012 - 2017 (Median)

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

6,00

7,00

8,00

9,00

10,00

11,00

2012 2013 2014 2015 2016 2017

€pr

o m

²

gesamt 1919 - 1945 1946 - 1960

1961 - 1990 1991 - 2004 ab 2005

vor 1919

Quelle: empirica-Preisdatenbank, Amt für Statistik und Wahlen Leipzig

Abb. 42: Durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m² der Angebotsmieten in nach Baualter Leipzig 2012 - 2017 (Median)

39

Im städtischen Vergleich weisen - bis auf Zentrum-Nord - alle Zentrumsortsteile sowie die Südvorstadt mit 7,50 €/m² und mehr die höchsten durchschnittlichen Angebotsmieten auf. Dies sind die Ortsteile, in denen viele in den letzten Jahren neu errichtete Wohnungen mit entsprechend hohen Neubaumieten angeboten werden. Ebenfalls über dem städtischen Durchschnitt von 6,59 €/m² liegen die Angebotsmie-ten nördlich, südlich und westlich des Zentrums sowie im randstädtischen Ortsteil Heiterblick. In den Grünauer Ortsteilen sind die Angebotsmieten mit unter 5,20 €/m² am geringsten. In allen Ortsteilen stie-gen zwischen 2013 und 2017 die durchschnittlichen Angebotsmieten an.

In der absoluten Betrachtung verzeichneten überdurchschnittliche Anstiege mit mehr als 1,32 €/m² die innerstädtischen Ortsteile rund um das Zentrum außer Zentrum-Nordwest. Weitere deutliche Anstiege bei den angebotenen Mietpreisen sind in den Ortsteilen Neustadt-Neuschönefeld, Volkmarsdorf, Lin-denau und Altlindenau festzustellen. Wesentlich geringere Anstiege waren in den durch Großsiedlungen geprägten und randstädtisch gelegenen Ortsteilen zu registrieren. In der relativen Betrachtung stiegen die Angebotsmieten im Zeitraum 2013-2017 in Leipzig insgesamt im Schnitt um 25 %. Über diesen Durch-schnitt liegen die Anstiege in den Ortsteilen Zentrum, Zentrum-Südost, Zentrum-Süd, Zentrum-Nord, Volkmarsdorf, Sellerhausen-Stünz, Neulindenau und Lindenau (Abb. 43). Knapp drei Viertel aller Ort-steile liegen im Preisniveau der Angebotsmieten unter dem Durchschnitt für Leipzig. Der sehr starke Preisanstieg der Angebotsmieten in Zentrum-Südost ist auf den umfangreichen Wohnungsneubau mit entsprechend hohen Angebotsmieten in dem Ortsteil zurückzuführen. Die relativ betrachteten hohen pro-zentualen Steigerungen in Volkmarsdorf und Neustadt-Neuschönefeld resultieren dagegen aus dem noch niedrigen Niveau der Angebotsmieten von 2013.

Verglichen mit dem Vorjahr stiegen 2017 die Angebotsmieten in Leipzig im Schnitt um 0,44 €/m². Für alle Ortsteile ist ein Anstieg festzustellen, außer in Thekla. Dort sank die angebotene Miete um 0,07 €/m². Für die Mehrheit der Ortsteile lag der Anstieg unter dem städtischen Durchschnitt. Ortsteile mit nahezu keinem Anstieg sind: Mockau-Nord, Probstheida, Lützschena-Stahmeln und Lindenthal. Für die Ortsteile Leutzsch, Marienbrunn, Neustadt-Neuschönefeld, Zentrum-Süd sowie Zentrum-Südost bewegte sich der Anstieg bei den Angebotsmieten auf dem Niveau der Gesamtstadt. Die stärksten Anstiege im Zeitraum 2016 zu 2017 gab es in Lindenau (+0,85 €/m²), Volkmarsdorf (+1,04 €/m²), Zentrum (+1,56 €/m²) und Zentrum-Ost (+1,92 €/m²).

1

4

2

6

Grünau-Siedlung

Zentrum-Nord

Marien-brunn

Mockau-Süd

Reudnitz-Thonberg

Schönefeld-

Abtnaundorf

Zentrum-Südost

Neulindenau

5

Anger-

Crottendorf

Lindenau

Gohlis-Mitte

Zentrum-West

Zentrum-Süd

Zentrum-Ost

Sellerhausen-

Stünz

Gohlis-Nord

Gohlis-Süd


Schönefeld-Ost

Plagwitz

Meusdorf

Schleußig

Zentrum-Nordwest

Altlindenau

Lausen-

Grünau

Lößnig



Knauthain

Mockau-Nord

Schönau


Probstheida

Baalsdorf

Stötteritz

Eutritzsch

Böhlitz-Ehrenberg

Plaußig-Portitz

Leutzsch

Althen-Kleinpösna


Miltitz

Möckern

Wahren

Liebertwolkwitz

Connewitz

Engelsdorf

Mölkau

Wiederitzsch


Großzschocher

Thekla

Holzhausen

Lindenthal

Seehausen


3

Daten: Empirica-Preisdatenbank, Amt für Statistik und WahlenKartographie: Stadtplanungsamt, Stadtentwicklungsplanung


Stadt

Ortsteil

Mieten

Angebotsmieten 2017 in €/m²

unter 5,20

5,20 - 5,59

5,60 - 5,99

6,00 - 6,59

6,60 - 7,49

7,50 - 8,39

8,40 und mehr

Entwicklung der Angebotsmiete2013 - 2017 in €/m²

+ 1,00 €/m²

40

Zentrum

Zentrum-Ost

Zentrum-Südost

Zentrum-Süd

Zentrum-West

Zentrum-Nordwest

Zentrum-Nord


Schönefeld-Ost

Mockau-Süd

Mockau-Nord

Thekla

Ortsteile Nordost*

Neustadt-Neuschönefeld

Volkmarsdorf

Anger-Crottendorf

Sellerhausen-Stünz

Paunsdorf

Heiterblick

Ortsteile Ost*

Reudnitz-Thonberg

Stötteritz

Probstheida

Ortsteile Südost*

Südvorstadt

Connewitz

MarienbrunnLößnig

Schleußig

PlagwitzKlein-

zschocher

Großzscho-cher

Ortsteile Südwest*

Schönau

Grünau-Ost

Grünau-Mitte

Lausen-Grünau

Grünau-Nord

Ortsteile West*

Lindenau

Altlindenau

Neulindenau

Leutzsch

MöckernWahren

Ortsteile Nordwest*

Gohlis-Süd

Gohlis-MitteGohlis-Nord

EutritzschLeipzig

0

10

20

30

40

50

60

4,50 5,00 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8,00 8,50 9,00 9,50

Ver

änd

eru

ng

der

du

rch

sch

nit

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hen

An

geb

ots

mie

te 2

013

-20

17 i

n %

durchschnittliche Angebotsmiete 2017 in €/m²

Quelle: Amt für Statistik und Wahlen, empirica-Preisdatenbank

* zusammengefasste OrtsteileOrtsteile Südwest = Knautkleeberg-Knauthain, Hartmannsdorf-Knaunnaundorf, Grünau-SiedlungOrtsteile Ost = Mölkau, Engelsdorf, Baalsdorf, Althen-KleinpösnaOrtsteile Südost = Meusdorf, Liebertwolkwitz, Holzhausen, Dölitz-DösenOrtsteile West = Miltitz, Böhlitz-Ehrenberg, Burghausen-RückmarsdorfOrtsteile Nordwest = Lützschena-Stahmeln, LindenthalOrtsteile Nordost = Plaußig-Portitz, Seehausen, Wiederitzsch

Abb. 43: Angebotsmieten 2017 in €/m² und Entwicklung der Angebotsmieten 2013 - 2017 in % in den Leipziger Ortsteilen

41

5. UMSETZUNG WOHNUNGSPOLITISCHER ZIELE

Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept INSEK Leipzig 2030, das Wohnungspolitische Konzept (Fort-schreibung 2015) sowie der Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung (Teilplan Woh-nungsbau), benennen wichtige wohnungspolitische Ziele der Stadt Leipzig. Als grundlegende Leitlinien gelten gemäß Wohnungspolitischen Konzept (Fortschreibung 2015):

- Wohnen in Leipzig ist für alle, vielfältig, bezahlbar und wirtschaftlich tragfähig.

- Es sind genügend Wohnungen für einkommensschwache Haushalte verfügbar.

- Familien, Senioren und Menschen mit Behinderungen werden unterstützt.

- Die Wohnungspolitik ist ein Teil integrierter Stadtentwicklung.

Aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt wurden Instrumente und Maßnahmen des Wohnungspolitischen Konzepts 2018 fortgeschrieben und beschlossen. Die oben benannten Leitlinien gelten weiterhin unverändert.

Im Rahmen des Monitorings soll regelmäßig überprüft werden, inwieweit die wohnungspolitischen Ziele erreicht und welche Maßnahmen zur Erreichung dieser Ziele durchgeführt werden. Dabei erfolgt die Um-setzung der Ziele durch verschiedene Wohnungsmarktakteure, darunter auch die Stadt. In diesem Be-richt sollen anhand derzeit vorliegender Daten die Entwicklungen für eine Auswahl an wohnungspoliti-schen Zielen dargestellt werden.

5.1. SANIERUNG UND MODERNISIERUNG DES WOHNUNGSBESTANDES

Ziel der Leipziger Wohnungspolitik ist es, vorhandene Qualitäten durch Sanierung und Modernisierung des Wohnungsbestands zu stärken. Als Stadt mit einem großen Bestand an gründerzeitlichen Gebäuden liegt ein Fokus auf dem Erhalt und der Sanierung dieser Bestände. Darüber hinaus geht es aber auch um eine zeitgemäße Anpassung des Wohnungsbestandes, sowohl unter energetischen Gesichtspunkten als auch in Hinblick auf bestimmte Nutzergruppen (z.B. Senioren).

Da keine detaillierten statistischen Daten zur Qualität des gesamten Leipziger Wohnungsbestandes (Sa-nierungsstand, seniorenfreundliche Ausstattung von Wohnungen etc.) vorliegen, werden im Folgenden die Inanspruchnahme verschiedener Förderprogramme zur Sanierung bzw. Modernisierung des Woh-nungsbestands dargestellt.

Förderprogramme vom Freistaat Sachsen und der Kreditanstalt für Wiederaufbau

Der Freistaat Sachsen und die Kreditanstalt für Wiederaufbau bieten verschiedene Förderprogramme zur Wohnraummodernisierung an. Die Stadt Leipzig erteilt im Rahmen der Förderung von Wohnraum-modernisierung sowie Wohneigentum des Freistaates Sachen eine Gemeindebestätigung, wenn die För-derbedingungen erfüllt sind. Die Erteilung einer Gemeindebestätigung bildet eine Voraussetzung zur Ge-währung der Förderung. Sie bedeutet zwar nicht automatisch, dass die die Förderung auch erteilt und in Anspruch genommen wurde, sie gibt aber einen Anhaltspunkt für Investitionen in Wohnraummodernisie-rung und Wohneigentum. Die Förderung erfolgt in verschiedenen Förderprogrammen der Sächsischen Aufbaubank (SAB). Zu beachten ist, dass in den letzten Jahren die Ausrichtung und Namen der Pro-gramme leicht variierten bzw. neue Programme ersetzt wurden. (Tab. 11).

Auch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert über die Vergabe zinsverbilligter Darlehen Sanie-rung- und Modernisierungsmaßnahmen sowie die Bildung von Wohneigentum im Rahmen verschiedener Förderprogramme (Tab. 12). Die KfW erteilte 2017 für insgesamt 3.918 Wohneinheiten Förderzusagen in Höhe von 194 Mio. Euro. Im Rahmen des Programms zur energieeffizienten Sanierung wurden 1.827 Wohnungen in Leipzig gefördert. Zudem unterstützt die KfW den Bau energieeffizienter Immobilien. Hier-für wurden in Leipzig im Jahr 2017 für 1.237 Wohnungen Förderzusagen erteilt.

Die KfW fokussiert in ihrem Programm „Altersgerecht umbauen“ auf die altersgerechte Anpassung des Wohnungsbestands durch z.B. die Reduzierung von Barrieren und die Schaffung von Bewegungsräu-men. 2017 wurden Förderzusagen für 617 Wohnungen in Leipzig erteilt.

42

Tab. 11: Erteilte Gemeindebestätigungen 2012 - 2017

Erteilte Gemeindebestätigungen zur Förderung von ... 2012 2013 2014 2015 2016 2017 insgesamt

selbstgenutztem Wohneigentum 80 69 76 46 3 274

energetischen Sanierungen 57 42 50 41 5 195

Mehrgenerationenwohnen 21 3 9 11 2 46

Wohnraumförderung 42 124 2 168

Familienwohnen 69 69

insgesamt 158 114 135 140 134 71 752

Quelle: Stadt Leipzig, Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung

Tab. 12: Anzahl der Wohneinheiten durch erteilte Förderzusagen für die KfW zu Kauf, Bau und Modernisierung in Leipzig 2009 - 2017

Wohneinheiten in Leipzig

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Energieeffizient Bauen 249 572 182 377 447 554 566 103 1.237

Energieeffizient Sanieren 4.974 9.987 1.658 1.558 1.944 1.873 2.215 675 1.827

KFW-Wohneigentumsprogramm 216 386 451 407 423 388 405 68 237

Wohnraum modernisieren 1.151 756 2.088 - - - - - -

Altersgerecht Umbauen 133 709 728 247 391 233 464 166 617

insgesamt 6.723 12.410 5.107 2.589 3.306 3.048 3.650 1.012 3.918

Quelle: Förderreport KfW-Bankengruppe

5.2. FÖRDERUNG VON SELBSTGENUTZTEM WOHNEIGENTUM

Ein weiteres wohnungspolitisches Ziel der Stadt Leipzig ist die Steigerung des Anteils von selbstgenutz-tem Wohneigentum. Laut Zensus lebten 2011 etwa 11 % der Leipziger in selbstgenutztem Wohneigen-tum, überwiegend im eigenen Haus. In der Kommunalen Bürgerumfrage betrug der Anteil 2017 13 %. Dieser Wert ist seit vielen Jahren stabil. In Anbetracht des großen Einwohnergewinns der vergangenen Jahre ist somit die absolute Zahl derjenigen gewachsen, die im selbstgenutzten Wohneigentum leben.

Wohneigentumsprogramme des Freistaats Sachsen und der KfW

Sowohl die KfW als auch die SAB fördern den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum mit ihren Pro-grammen (Tab. 11 und 12). Für das von der SAB neu aufgelegte Förderprogramm „Familienwohnen“ erteilte die Stadt Leipzig 2017 69 Gemeindebestätigungen. Ein Vergleich zum Vorjahr ist noch nicht mög-lich, da dieses Programm erst 2017 neu aufgelegt wurde. Es ersetzt die vorgehenden Programme für selbstgenutztes Wohneigentum, energetische Sanierungen, Mehrgenerationenwohnen und Wohnraum-förderung.

Die KfW genehmigte in Leipzig im Rahmen des „KfW-Wohneigentumsprogramms“ Förderzusagen für den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum für 237 Wohnungen in Leipzig. Dieser Wert bewegt sich zum Vergleich im unteren Bereich der erfassten Vorjahre.

5.3. ÜBERSICHT BELEGUNGUNGSGEBUNDENER WOHNRAUM

Auch in früheren Jahren legten Bund und Länder Förderprogramme zur Schaffung von belegungsgebun-denen Wohnraum auf. Aus dieser frühen Phase bestehen mit Stand September 2018 in Leipzig noch Belegungsrechte. Zum einen für 127 Wohnungen aus dem „Sondermietwohnungsbauprogramm 1995 - 1996“ zum anderen aus der „Wohnungsbauförderung des Sächsischen Ministeriums des Innern“. Dieses Programm hatte eine Laufzeit von 1991 bis 2000. Hier sind noch 186 Wohnungen in der Belegungsbin-dung.

Zur Sicherung der Versorgung von Flüchtlingen mit Mietwohnungen nutzte die Stadt Leipzig auch die Möglichkeit Belegungsrechte für Mietwohnungen anzukaufen. Möglich wurde der Kauf von Belegungs-rechten durch Fördermittel des Freistaates Sachsen. Dieses Instrument diente der dezentralen Unter-bringung von Asylbewerbern. Hierzu mietete die Stadt Leipzig von Dezember 2015 bis Juni 2016 Woh-nungen an, verbunden mit Belegungsrechten für fünf Jahre.

Die Wohnungen mussten so beschaffen sein, dass sie den Wohnraumstandard für Leistungsberechtigte

43

nach SGB II oder SGB XII und die Angemessenheitskriterien der Richtlinie zu den Kosten der Unterkunft der Stadt Leipzig erfüllen. Für einen abgeschlossenen Mietvertrag können Vermieter eine einmalige Zu-wendung erhalten. Die Höhe richtet sich nach der Größe der Wohnung.

Im Jahr 2016 wurden insgesamt 179 Belegungsrechte mit einer Fördersumme von 631.000 € gekauft. Der Beginn der Belegungsbindung für 5 Jahre richtet sich nach dem Abschluss des objektkonkreten Belegungsrechtsvertrages bzw. der Festlegung im Vertrag, wann die Bindung startet.

5.4. FÖRDERUNG VON SOZIALEM WOHNUNGSBAU

Ein wesentliches wohnungspolitisches Ziel der Stadt Leipzig ist die Sicherung und Steigerung des Anteils von bezahlbaren Mietwohnungen für einkommensschwache Haushalte in Leipzig z.B. durch die Schaf-fung von belegungsgebundenen Wohnraum. Die Belegungsbindung erfolgt durch Förderung im Mietwoh-nungsneubau oder bei der Sanierung von leerstehenden Wohnungen im Bestand. Damit soll der Zugang zum Wohnungsmarkt für Haushalte in den Einkommensgrenzen des Wohnraumfördergesetzes (WoFG) verbessert werden.

Auf Basis einer Wohnungsbauförderkonzeption hat die Stadt Leipzig Wohnungsbaufördermittel gemäß der Richtlinie des Sächsischen Ministeriums des Innern zur Förderung der Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenem Mietwohnraum (Richtlinie gebundener Mietwohnraum vom 22.11.2016 RL gMW) beantragt. Die Ratsversammlung hat die Wohnungsbauförderkonzeption 2017 mit Beschluss vom 12.04.2017 (VI-DS-03384) bestätigt. Durch Zuwendungsbescheide der Sächsischen Aufbaubank wurde diese Wohnungsbauförderkonzeption genehmigt sowie jeweils 20 Mio. Euro für die Programmjahre 2017 und 2018 bewilligt.

Zum Monat Juli 2018 waren insgesamt 57 Maßnahmen mit 1.813 WE im Verfahren (Tab. 13). Der Stand der Vorbereitung der einzelnen Fördermaßnahmen ist Tabelle 11 zu entnehmen. Demnach lagen Inte-ressenbekundungen für 1.123 WE vor, Maßnahmen für 481 WE befanden sich im Verhandlungsverfah-ren und 6 Maßnahmen mit insgesamt 130 WE waren im Antragsverfahren. Für 79 WE lagen bereits abgeschlossene Weiterleitungs- und Kooperationsverträge mit der Stadt Leipzig zur Schaffung von miet-preis- und belegungsgebundenem Wohnraum vor. Für das Jahr 2017 wurde noch keine Maßnahme als fertiggestellt gemeldet.

Nachdem der Interessensschwerpunkt der Antragsteller zu Beginn vor allem auf der Sanierung leerste-hender Bestandswohnungen lag, hat sich der Schwerpunkt im weiteren Verlauf zunehmend auf Neubau-vorhaben verlagert.

Tab. 13: Stand der Fördermaßnahmen für den Mietwohnungsbau (Stand: 31.07.2018)

Anzahl an

Maßnahmen Anzahl geförderte

WE insgesamt davon Sanierung davon Neubau / Nutzungsände-

rung

Im Interessenbekundungsverfahren 22 1.123 32 1.091

Im Verhandlungsverfahren (überwiegend private Einzeleigentümer)

18 481 146 335

Im Antragsverfahren 6 130 19 111

Abgeschlossene Verträge 11 79 50 29

Alle Maßnahmen 57 1.813 247 1.566

Quelle: Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung

Zum Stand Ende Juli 2018 wurden Verträge mit einer Förderung von rund 2.337.000 € abgeschlossen. Davon wurden bisher ca. 212.000 € ausgezahlt. Die geförderten Wohnungen sind für 15 Jahre mietpreis- und belegungsgebunden.

44

6. HINWEISE AUF WEITERFÜHRENDE INFORMATIONEN

Weitere Veröffentlichungen zum Wohnungsmarktmonitoring Leipzig

jährliche Monitoringberichte seit 2001

Wohnungsmarktbarometer 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2010, 2012

Die Berichte können als PDF-Dateien im Internet heruntergeladen werden (www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadtentwicklung/ raumbeobachtung-und-monitoring/).

Veröffentlichungen zu den Leipziger Stadtentwicklungskonzepten

Wohnungspolitisches Konzept (2015)

Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung, Teilplan Wohnungsbau 2010

Integriertes Stadtentwicklungskonzept (INSEK) Leipzig 2030 (2018)

Die Konzepte sind im Internet (http://www.leipzig.de/bauen-und-wohnen/stadtentwicklung/) einzusehen bzw. herunterzuladen und/o-der in der Reihe "Beiträge zur Stadtentwicklung" veröffentlicht und gegen eine Schutzgebühr beim Stadtplanungsamt zu beziehen.

Ausgewählte aktuelle Veröffentlichungen der Stadt Leipzig

Statistisches Jahrbuch 2017

Ortsteilkatalog 2014

Sozialreport 2018

Mietspiegel 2016

Bevölkerungsvorausschätzung für die Stadt Leipzig 2016

Statistische Quartalsberichte

Informationen erhalten Sie im Internet (www.statistik.leipzig.de) oder beim Statistischen Auskunftsdienst (Tel. 0341/123-2847, Fax -2845).

45

7. TABELLEN- UND ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Tabellen

Tab. 1 Wanderungen der Leipziger Hauptwohnbevölkerung 2007 - 2017 Seite 11

Tab. 2 Umzüge innerhalb der Stadt Leipzig in Prozent der Wohnbevölkerung 2007 – 2017 Seite 13

Tab. 3 Zahl der Haushalte nach Haushaltsgröße und durchschnittliche Haushaltsgröße 2010 – 2017 Seite 16

Tab. 4 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in Leipzig in m² (Kommunale Bürgerumfrage) 2007 - 2017 Seite 18

Tab. 5 Von Wohnungslosigkeit bedrohte Haushalte nach der Stufe der Bedrohung Seite 22

Tab. 6 Baufertigstellungen und Baugenehmigungen in Leipzig 2005, 2010, 2013 - 2017 Seite 23

Tab. 7 Wohnfläche je fertiggestellter Wohnung 2007 - 2017 Seite 25

Tab. 8 Durchschnittliche Wohnungsgröße im Wohnungsbestand 2012 - 2017 Seite 27

Tab. 9 Verteilung der Wohnungsgrößen je Haushalt im Wohnungsbestand 2011 Seite 27

Tab. 10 Quote des Gesamtleerstandes und des marktaktiven Leerstands in % 2012 – 2017 (Schätzung) Seite 28

Tab. 11 Erteilte Gemeindebestätigungen 2012 - 2017 Seite 42

Tab. 12 Anzahl der Wohneinheiten durch erteilte Förderzusagen für die KfW zu Kauf, Bau und Modernisierung in Leipzig 2009 - 2017

Seite 42

Tab. 13 Stand der Fördermaßnahmen für den Mietwohnungsbau (Stand 31.07.2018) Seite 43

Abbildungen

Abb. 1 Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig 2007 – 2017 Seite 7

Abb. 2 Bevölkerungsentwicklung der Stadt Leipzig nach Komponenten 2007 - 2017 Seite 7

Abb. 3 Wanderungssalden Leipzigs gegenüber Umland, neue Bundesländer, alte Bundesländer und dem Ausland 2009 - 2017

Seite 11

Abb. 4 Wanderungssaldo der Stadt Leipzig nach Altersgruppen 2007 - 2017 Seite 11

Abb. 5 Umzugsziel der Umzugswilligen 2013 und 2017 (Kommunale Bürgerumfrage) Seite 13

Abb. 6 Umzugsgründe 2017 (Kommunale Bürgerumfrage) Seite 13

Abb. 7 Einwohnerentwicklung der Stadt Leipzig nach Altersgruppen 2007, 2012 und 2017 Seite 14

Abb. 8 Anteil der Haushalte nach Haushaltsgröße 2012 und 2017 Seite 17

Abb. 9 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Wohnort und Arbeitslosenquote in Leipzig 2007 - 2017 Seite 19

Abb. 10 Empfänger von Regelleistungen nach dem SGB II und SGB II-Quote in Leipzig 2008 - 2017 Seite 19

Abb. 11 Durchschnittliches monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) in Leipzig 2007 - 2017 Seite 21

Abb. 12 Anteil der Haushalte nach Haushaltsnettoeinkommensklassen 2006, 2008 - 2017 Seite 21

Abb. 13 Effektivzins Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit Festzins auf 10 Jahre in Deutschland 2007 - 2017

Seite 22

Abb. 14 Baupreisindex für den Neubau von Wohngebäuden Deutschland und Sachsen, Verbraucherpreisindex Sachsen (2010 = 100) 2006 - 11/2016

Seite 22

Abb. 15 Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Wohnungsabgänge in Leipzig 2007 – 2017 Seite 23

Abb. 16 Baufertigstellungen in Leipzig nach Gebäudeart 2005 – 2016 Seite 23

Abb. 17 Baugenehmigungen in Leipzig nach Gebäudeart 2007 – 2017 Seite 23

Abb. 18 Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und Wohnungsabgänge im LK Nordsachsen und LK Leipzig zusammen 2007 - 20017

Seite 26

Abb. 19 Baufertigstellungen nach Gebäudeart in den Umlandkreisen 2007 - 2017 Seite 26

Abb. 20 Leipziger Wohnungsbestandsstruktur nach Raumzahl 2017 Seite 27

Abb. 21 Veränderung des Wohnungsbestands nach Raumzahl 2017 gegenüber 2012 (in %) Seite 27

Abb. 22 Durchschnittliche Wohnungsgröße im Bestand und bei neu fertiggestellten Wohnungen 2017 Seite 27

46

Abb. 23 Anzahl der bewohnten und leer stehenden Wohnungen sowie Gesamt- und marktaktiver Leerstand in % der Wohnungsbestände befragter Unternehmen 2017

Seite 29

Abb. 24 Zahl leer stehender Wohnungen befragter Unternehmen nach Marktaktivität und Baualter 2017 Seite 29

Abb. 25 Kauffallentwicklung von unbebauten Grundstücken für Geschosswohnungsbau in Leipzig 2007 - 2017 Seite 30

Abb. 26 Kauffallentwicklung von bebauten Grundstücken (unsanierte und sanierte Mietshäuser) in Leipzig 2007 - 2017

Seite 30

Abb. 27 Kauffall- und Preisentwicklung von unsanierten Mietshäusern in Leipzig 2007 - 2017 Seite 30

Abb. 28 Kauffall- und Preisentwicklung von sanierten Mietshäusern in Leipzig 2007 - 2017 Seite 30

Abb. 29 Kauffall- und Preisentwicklung von unbebauten Grundstücken für individuellen Wohnungsbau in Leipzig 2007 - 2017

Seite 31

Abb. 30 Kauffall- und Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern in Leipzig 2007 - 2017 Seite 31

Abb. 31 Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig – alle Kauffälle – 2007 - 2017 Seite 32

Abb. 32 Kauffallentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig – nur ausgewertete Verträge – 2007 - 2017

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Abb. 33 Anteil der verkauften Eigentumswohnungen nach Wohnort des Erwerbers in den Teilsegmenten 2017 Seite 32

Abb. 34 Preisentwicklung von Sondereigentum (Eigentumswohnungen) in Leipzig 2007 - 2017 Seite 32

Abb. 35 Entwicklung der durchschnittlichen Nettokaltmiete und Gesamtmiete je Quadratmeter (Median) in Leipzig 2007 - 2017

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Abb. 36 Bestandsmieten 2017 in €/m² und Entwicklung der Bestandsmieten 2013 - 2017 in % in den Leipziger Ortsteilen

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Abb. 37 Entwicklung der durchschnittlichen Kalt- und Gesamtmietbelastung in Leipzig 2006 - 2017 Seite 35

Abb. 38 Kalt- und Gesamtmietbelastung in Leipzig nach Haushaltstypen 2017 Seite 35

Abb. 39 Kalt- und Gesamtmietbelastung in Leipzig nach Haushaltsnettoeinkommen 2017 Seite 35

Abb. 40 Nettokaltmiete in €/m² bei Neu- und Wiedervermietung in Leipzig nach Baualter und Wohnwert 2007 - 2017 Seite 37

Abb. 41 Durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m² der Angebotsmiete in Leipzig 2012 – 2017 (Median) Seite 38

Abb. 42 Durchschnittliche Nettokaltmiete in €/m² der Angebotsmiete nach Baualter in Leipzig 2012 – 2017 (Median) Seite 38

Abb. 43 Angebotsmieten 2017 in €/m² und Entwicklung der Angebotsmieten 2013 – 2017 in % in den Leipziger Ortsteilen

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Karten

Karte 1 Bevölkerung – Entwicklung der Zahl der Einwohner 2012 - 2017 in % Seite 8

Karte 2 Bevölkerung – Entwicklung der Zahl der Einwohner 2016 - 2017 in % Seite 9

Karte 3 Bevölkerung – Natürliche Bevölkerungsentwicklung 2017 Seite 9

Karte 4 Leipzig und Umland – Einwohnerentwicklung 2012 - 2016 Seite 10

Karte 5 Bevölkerung – Wanderungssaldo 2017 – Veränderung zum Vorjahr in % Seite 12

Karte 6 Binnen- und Außenwanderungssaldo 2017 – Veränderung zum Vorjahr in % Seite 12

Karte 7 Bevölkerung – Durchschnittsalter 2017 Seite 15

Karte 8 Bevölkerung – Altersstruktur – Anteil der Einwohner nach Altersgruppen 2017 Seite 15

Karte 9 Bevölkerung – Entwicklung der Zahl der Haushalte 2012 - 2017 in % Seite 17

Karte 10 Bevölkerung – Durchschnittliche Haushaltsgröße 2017 Seite 18

Karte 11 Arbeitslosigkeit – Anteil der Arbeitslosen an den 15 bis unter 65-Jährigen in % 2017 Seite 20

Karte 12 SGB II-Leistungen – Anteil der SGB II-Leistungsempfänger an den 0 bis unter 65-Jährigen in % 2017 Seite 20

Karte 13 Bautätigkeit – Baufertigstellungen 2013 - 2017 Seite 24

Karte 14 Aktuelle und geplante Wohnungsbauvorhaben Seite 25

Karte 15 Mieten – Bestandsmieten 2017 in €/m² Seite 34

Karte 16 Mieten – Mietspiegelmieten 2016 in €/m² Seite 37

Karte 18 Mieten – Angebotsmieten 2017 in €/m² Seite 39

monitoringbericht wohnen 2018 - static.leipzig.de · 4 monitoringbericht wohnen 2018 der...

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