1

1

2

2

Ticari Ünvanı : TSKB GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Kuruluş Tarihi : 03.02.2006

Sermaye : 150.000.000 TL

İşlem Gördüğü Borsa : Borsa İstanbul

İşlem Sembolü : TSGYO

Adres : Meclisi Mebusan Cad. Mollabayırı Sk. No:1

34427 Fındıklı İstanbul

Web sitesi : www.tskbgyo.com.tr

e-mail : gyo@tskb.com.tr

Telefon No : (212) 334 50 20

Faks No : (212) 334 50 27

3

3

Bölüm I Şirket

Bölüm III Finansal Veriler

Bölüm II Gayrimenkul Portföyü

Bölüm IV TSGYO Hisse Performansı

Bölüm V Ek

4

4

Önemli Noktalar

Sürdürülebilir büyüme hedefindedir – kiralanabilir alanı 3.000 m²’den 66.000 m²’ye ulaşmıştır.

Aktif büyüklüğü 12 mn TL’den (2006) 459 mn TL (1Ç18) seviyesine yükselmiştir.

Düzenli kira geliri elde edilen güçlü bir gayrimenkul portföyüne sahiptir.

Gelir paylaşımlı ve ortak girişim projelerini değerlendirmektedir.

2006 yılında gayrimenkul yatırım ve geliştirme şirketi olarak kurulmuştur.

Ortaklarına yüksek getiri sağlamak amacıyla karlı bir gayrimenkul portföyü oluşturmayı hedefler

TSKB GYO, Türk gayrimenkul sektöründe öncü bir oyuncu olmayı hedeflemektedir

5

5

Vizyon & Misyon

VİZYON

Sektöründe "Öncü ve Güvenilir" bir iş ortağı olmak.

MİSYON

Ortaklarına sürdürülebilir ve yüksek getiri sağlayacak, sürekli büyüyen bir yatırım portföyü

oluşturmak.

6

6

Ortaklık Yapısı

Şirket, gayrimenkul sektörünün geleceğine inanan TSKB’nin gayrimenkul

sektöründe var olan şirketlerinden biridir:

1. TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

2. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Hissedar Pay (%)

TSKB 59,00

Yatırım Finansman Menkul Değerler A.Ş. 1,33

TSKB Munzam Vakfı 1,04

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 0,30

Halka Açık* 38,33

Toplam 100,00

Şirket ana ortağı TSKB, Türkiye’nin en eski ve büyük yatırım ve kalkınma bankası

olup, İş Bankası’nın iştirakidir.

Halka Açık 38%

Diğer 3%

TSKB 59%

* Halka açık paylardan sahip olunanlar dahil olmak üzere TSKB A.Ş.’nin sermayesmizdeki toplam payı 31.03.2018 itibariyle %70,84’tür.

7

7

Organizasyon Şeması

Yönetim Kurulu

Genel Müdür

Finans, Mali İşler ve

Yatırımcı İlişkileri

• Finans

• Muhasebe

• Bütçe ve Finansal Raporlama

• Yatırımcı İlişkileri

Vergi Danışmanı

Gayrimenkul Değerleme Şirketi Avukat

İş Geliştirme ve

Yatırımlar

• Proje Geliştirme

• Proje Yönetimi

• Varlık Yönetimi

8

8

2006 2007 2008 2009 2010 2011-2018

TSKB GYO’nun kurulması

(Şubat).

Tahir Han Binası’nın ayni

sermaye olarak konulması

(Mart).

Pendorya arsasının alınması

(Temmuz).

Adana otel arsasının alınması

(Kasım).

Ödenmiş sermayenin 75 mn TL’ye

çıkartılması (Aralık).

Fındıklı Ofis Binaları’nın portföye

eklenmesi (Aralık).

Pendorya AVM’nin yapı ruhsatının

alınması (Temmuz).

Pendorya AVM’nin temelinin atılması

(Kasım).

Ödenmiş sermayenin 100 mn TL’ye

çıkartılması.

Pendorya AVM’nin tamamlanarak

hizmete açılması (Aralık).

TSKB GYO’nun halka arzı

(Nisan).

Ödenmiş sermayenin 150 mn

TL’ye çıkartılması.

Tarihçe

Adana otel yatırımı (Divan

Adana Oteli) inşaatı.

Divan Adana Oteli’nin

hizmete açılması (Eylül

2015)

9

9

Yatırım Stratejisi

• TSKB GYO, düzenli kira getirisi ve nakit akışı sağlayan ticari gayrimenkul ağırlıklı bir yatırım stratejisi

izlemektedir.

• Şirketin odaklandığı yatırım projeleri arasında, iş ve alışveriş merkezleri, turizm tesisleri, lojistik depolar ve sınai

tesisler ön sırada gelmektedir.

• Ticari gayrimenkul yatırımlarının yanı sıra konut projeleri de potansiyel karlılıkları ölçüsünde ya da projede

yaratacakları katma değere bağlı olarak karma kullanımlı proje biçiminde gündeme alınıp değerlendirilmektedir.

Sektörel ve Coğrafi Odaklanma

Proje Geliştirme ile Büyüme Hedefi

• TSKB GYO, bir projeyi fikir aşamasından ele alıp geliştirmeyi, süreç içindeki gerekli tüm çalışmaları organize

etmeyi ve ticari açıdan yeterli verimi sağlayacak biçimde sonuçlandırarak hayata geçirmeyi amaçlayan proje

geliştirme yoluyla büyümeyi öngören bir yatırım stratejisi izlemektedir.

• Gayrimenkul portföyüne eklenen yatırımların uzun vadeli portföyde tutulması ile Şirket’in sürdürülebilir büyüme

kaydetmesi ve aynı zamanda muhtemel değer artışlarından da fayda sağlaması amaçlanmaktadır.

Risk Ölçümleme

• Ticari geçerliliğin başlangıçta teyit edilmesi, proje için gerekli finansman ihtiyacının garanti altına alınması ve

yürürlülükteki mevzuata uygunluğun sorgulanması ile risk faktörlerinin en aza indirgenmesi TSKB GYO’nun

yatırım stratejisinin önemli unsurlarından biridir.

10

10

Bölüm I Şirket

Bölüm III Finansal Veriler

Bölüm II Gayrimenkul Portföyü

Bölüm IV TSGYO Hisse Performansı

Bölüm V Ek

11

11

Gayrimenkul Portföyü Dağılımı*

*Toplam Portföy Değerindeki payı.

Gayrimenkul Portföy Dağılımı

31.03.2018 itibariyle ( TL )

Otel 64.730.000

Divan Adana Oteli 64.730.000

Ofis Binaları 227.295.000

Fındıklı Binaları 201.870.000

Tahirhan Binası 25.425.000

Alışveriş Merkezi 152.990.000

Pendorya AVM 152.990.000

Gayrimenkul Portföyü Toplamı 445.015.000

İştirakler -

Para ve Sermaye Piyasası Araçları 4.967.093

Toplam Portföy Değeri 449.982.093

Ofis Binaları 51%

Otel 15%

Pendorya AVM 34%

12

12

Değer (TL 000)*

Pendorya Alışveriş Merkezi

Fındıklı Ofis Binaları

Tahir Han Ofis Binası

Toplam

152.990

201.870

25.425

445.015

* Değerlemeler, bağımsız gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından yapılmıştır. (29.12.2017 itibariyle)

Divan Adana Oteli

64.730

Gayrimenkul Portföyü Özeti

13

13

Pendorya Alışveriş Merkezi

14

14

Konum Pendik –

Istanbul

TSKB GYO Payı %100

Açılış Aralık 2009

Arsa Alanı (m²) 23.183

İnşaat Alanı (m²) 80.648

Kiralanabilir Alan (m²) 30.573

Mağaza Sayısı 92

Ana Kiracılar

Eskidji Bazaar

(8.255 m²),

MediaMarkt

(5.322 m²),

Cinemaximum

(2.529 m²)

Migros

(1.101 m²)

Köfteci Yusuf

(1.058 m²)

Ekspertiz Değeri (mn TL) 152,9

Pendorya AVM’nin %100’ü TSKB GYO’ya aittir.

1.000 kişi kapasiteli yeme-içme alanı ve 1.000 araç kapasiteli

otopark alanı mevcuttur. Yıllık ziyaretçi hedefi 6 milyon kişidir.

Ana Kiracılar

Pendorya Alışveriş Merkezi (devam)

15

15

Pendorya Alışveriş Merkezi (devam)

Pendorya alanı, bölgeyi çevreleyen kesimin demografik ve büyüme dinamikleri bakımından dikkatli

değerlendirmelerden geçmesinin ardından doymamış piyasa koşulları ve potansiyeli ile ön plana

çıkmasıyla birlikte seçilmiştir.

Pendorya, İstanbul’un iki ana karayoluna bağlantısı olan bölgede yer almakta olup, Sabiha Gökçen

Uluslararası Havaalanına 8 km mesafededir.

Pendik, son dönemde geliştirilen nitelikli konut projeleri neticesinde B gelir grubu tarafından tercih

edilir hale gelmiştir. Devam eden butik konut projeleri ve yakınındaki turizm yatırımları Pendorya

bölgesinin çekiciliğini artırmaktadır.

Pendorya’nın yakınında, inşaatı devam eden 4.000 kişi kapasiteli Garanti Bankası Operasyon

Merkezi binası ve Ocak 2011’de açılan Türkiye’nin en büyük kapasiteli (540 yatak) Eğitim ve

Araştırma Hastanesi yer almaktadır.

Pendik Eğitim ve

Araştırma Hastanesi Türkiye’nin 3. büyük

marinası

Pendik Bölgesi’ndeki Önemli Gayrimenkul Yatırımları

16

16

Fındıklı Buildings

Fındıklı Ofis Binaları

17

17

Konum İstanbul

TSKB GYO Payı %100

Arsa Alanı (m²) 1.696

Kiralanabilir Alan (m²) 7.102

Kat Sayısı 7

Kiracı TSKB

Ekspertiz Değeri (mn TL) 102,1

TSKB GYO binanın %100’üne sahiptir.

TSKB’den 2007 yılında alınarak portföye dahil edilen bina

7.102 m² kiralanabilir alana sahiptir.

Binada, TSKB halihazırda kiracı olarak bulunmaktadır.

Bina Eylül 2007’de tadilattan geçmiştir ve yakın gelecekte

yapılması beklenen önemli bakım harcaması

bulunmamaktadır.

Boğazın kıyısında yer alması ve toplu taşıma seçenekleri

bölgenin çekiciliği artırmaktadır. Galataport projesinin bölgenin

önümüzdeki dönemde ekspertiz değerini artırması

beklenmektedir.

Fındıklı Ofis Binaları (devam)

Fındıklı Binası I

18

18

Konum İstanbul

TSKB GYO Payı %100

Arsa Alanı (m²) 2.430

Kiralanabilir Alan (m²) 10.724

Kat Sayısı 10

Kiracılar

TSKB, TSKB

Vakfı, TSKB

Gayrimenkul

Değerleme, vb.

Ekspertiz Değeri (mn TL) 99,7

TSKB GYO binanın %100’üne sahiptir.

TSKB’den 2007 yılında alınarak portföye dahil edilen bina

10.724 m² kiralanabilir alana sahiptir.

Binada, halihazırda TSKB ile iştirak ve grup şirketleri kiracı

olarak bulunmaktadır.

Bina Eylül 2007’de tadilattan geçmiştir ve yakın gelecekte

yapılması beklenen önemli bakım harcaması

bulunmamaktadır.

Boğazın kıyısında yer alması ve toplu taşıma seçenekleri

bölgenin çekiciliği artırmaktadır. Galataport projesinin bölgenin

önümüzdeki dönemde ekspertiz değerini artırması

beklenmektedir.

Fındıklı Binası II

Fındıklı Ofis Binaları (devam)

19

19

Tahir Han Ofis Binası

20

20

Konum İstanbul

TSKB GYO Payı %74

Arsa Alanı (m²) 607

Kiralanabilir Alan (m²) 3.198

Kat Sayısı 8

Kiracılar Çeşitli

Ekspertiz Değeri (mn TL) 25,4

TSKB GYO binanın %74’üne sahiptir. Tahir Han, 607 m²

arsa alanı ve 3.198 m² kiralanabilir alana sahip 7 katlı bir

binadır.

Bina 3. kat ve üzerinden deniz manzarasına sahiptir.

Tahir Han, önemli bir yeniden yapılanma projesi sınırında

bulunmaktadır. Bu dönüşüm sırasında daha kazançlı

faaliyetler mümkün olabilecektir. Galataport projesinin

bölgenin önümüzdeki dönemde ekspertiz değerini artırması

beklenmektedir.

Bina içinde yer alan alanlar halihazırda çeşitli firma ve

kişiler tarafından kiralanmış durumdadır.

Tahir Han Ofis Binası (devam)

21

21

Divan Adana Oteli

22

22

Konum Adana-Şehir

Merkezi

TSKB GYO Payı %50

Açılış Eylül 2015

Ekspertiz Değeri (mn TL) 64,7

Oda Sayısı 180

Balo Salonu 516 m² / 450 kişi

Bar 340 m² / 120 kişi

Toplantı Odası 7 Adet

Restoran 442 m² / 250 kişi

Adana şehir merkezinde yer alan otelin %50 hissesi TSKB

GYO’ya aittir.

5 yıldızlı ve 180 odalı bir şehir oteli olan Divan Adana 1

Eylül 2015 tarihinde faaliyete geçmiştir.

Divan Adana Oteli, 1 adet engelli odası, 2 adet grand suit,

12 adet suit oda ve 165 adet standart oda olmak üzere 180

odanın yanında bünyesinde çok amaçlı balo salonu, yedi

adet toplantı salonu, roof bar, lobby bar, fitness center,

kapalı yüzme havuzu, SPA, türk hamamı, masaj odaları, TV

odası, Divan Pub,kuaför ile kapalı ve açık otopark

içermektedir.

Divan Adana Oteli (devam)

23

23

Divan Adana, konforlu bir şehir oteli ihtiyacını karşılamaktadır...

Adana, enerji ve petrokimya sektörlerinde var olan yatırımları

nedeniyle ek iş büyüme potansiyeline sahip, Türkiye'nin en önemli

sanayi kentlerinden birisidir.

Son dönemlerde önemli ticari-sınai gelişmelere paralel olarak

Adana’da 5 yıldızlı otellerin doluluk oranları ciddi düzeyde artış

göstermiştir.

Adana’da sosyal aktivitelerin (düğün, konferans, toplantı, davet)

düzenleneceği konforlu mekan alternatifleri yok denecek kadar

azdır.

Otel, Havaalanına 2,5 km, Otogara 5,5 km uzaklıktadır.

Divan Adana Oteli (devam)

24

24

Bölüm I Şirket

Bölüm III Finansal Veriler

Bölüm II Gayrimenkul Portföyü

Bölüm IV TSGYO Hisse Performansı

Bölüm V Ek

25

25

Dönen Varlıklar 20.178 26.502 32.914 11.709 8.458 13.419 16.966 10.093

Nakit ve Nakit Benzerleri 15.154 22.073 28.794 7.601 4.365 8.973 12.188 4.967

Ticari Alacaklar 1.888 1.338 900 1.129 924 918 727 787

Diğer Dönen Varlıklar 3.136 3.091 3.220 2.979 3.169 3.528 4.051 4.339

Duran Varlıklar 320.386 337.872 343.275 355.083 413.227 424.235 449.629 448.845

Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller 309.835 328.080 335.460 348.665 403.950 416.878 445.015 445.015

Maddi Duran Varlıklar 85 43 24 29 126 433 374 354

Diğer Duran Varlıklar 10.466 9.749 7.791 6.389 9.151 6.924 4.240 3.476

Toplam Varlıklar 340.564 364.374 376.188 366.792 421.685 437.654 466.564 458.938

Kısa Vadeli Yükümlülükler 11.636 13.096 17.466 37.351 172.137 81.251 118.698 121.212

Finansal Borçlar 10.734 11.009 16.195 35.741 164.484 66.856 94.896 103.169

Ticari Borçlar 573 733 716 990 892 838 916 771

Diğer 329 1.354 555 620 6.761 13.557 22.886 17.272

Uzun Vadeli Yükümlülükler 110.832 116.134 149.727 118.929 30.001 163.503 177.623 188.551

Finansal Borçlar 110.685 115.908 149.406 118.239 27.287 159.527 172.643 183.229

Diğer 147 226 321 690 2.714 3.976 5.000 5.322

Özkaynaklar 218.096 235.144 208.995 210.513 219.547 192.900 170.243 149.176

Ödenmiş Sermaye 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000 150.000

Hisse Senedi İhraç Primleri 593 593 593 593 593 593 593 593

Kârdan Ayrılan Kısıtlanmış Yedekler 153 153 153 153 153 153 153 153

Kâr veya Zararda Yeniden

Sınıflandırılmayacak Birikmiş Diğer

Kapsamlı Gelirler

- - 18 (7) (1

0) (12) (4) 4

Geçmiş Yıllar Karları 70.188 67.350 84.398 58.231 59.775 68.811 42.166 19.498

Net Kâr (Zarar) (2.838) 17.048 (26.167) 1.543 9.036 (26.645) (22.673) (21.072)

Toplam Kaynaklar 340.564 364.374 376.188 366.792 421.685 437.654 466.564 458.938

Bilanço

(TL 000) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1Ç18

26

26

Hasılat 14.734 17.794 17.476 16.634 16.590 17.631 19.588 5.964

Faaliyet Giderleri (-) (8.446) (8.447) (8.544) (9.274) (9.838) (10.268) (10.674) (2.935)

Net Faaliyet Karı 6.288 9.347 8.932 7.360 6.752 7.363 8.914 3.029

Diğer Faaliyetlerden

Elde Edilen Gelirler 15.455 7.933 469 12.992 52.,469 26.940 28.069 708

Diğer Faaliyetlerden

Elde Edilen Giderler (-) (70) (51) (5.968) (13.085) (12.731) (14.286) (19) (1)

Esas Faaliyet Karı 21.673 17.229 3.433 7.267 46.490 20.016 36.964 3.736

Finansal Gelirler 1,639 4.888 43 312 33 27 30 8

Finansal Giderler (-) (26.150) (5.069) (29.643) (6.036) (37.487) (46.688) (59.667) (24.817)

Vergi Öncesi Kar (2.838) 17.048 (26.167) 1.543 9.036 (26.645) (22.673) (21.072)

Vergi - - - - - - - -

Net Kar (2.838) (2.838) 17.048 1.543 9.036 (26.645) (22.673) (21.072)

Gelir Tablosu

(TL 000) 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1Ç18

27

27

Toplam Varlıklar

Gayrimenkul Portföyü

Önemli Finansal Göstergeler

Özkaynaklar

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

186

298 337 341 364 376 367

422 438 466 TL m

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

109

164

221 218 235

209 211 220 193

170

TL m

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

152

279 290 310 328 335 349 404 417 445 TL m

28

28

Bölüm I Şirket

Bölüm III Finansal Veriler

Bölüm II Gayrimenkul Portföyü

Bölüm IV TSGYO Hisse Performansı

Bölüm V Ek

29

29

TSGYO Hisse Performansı

Performans Performans

29.12.17 30.03.18 27.04.18 29.12.17-30.03.18 30.03.18-27.04.18

BIST 100 Endeksi 115.333 114.930 107.614 -%0,3 -%6

BIST GYO Endeksi 44.138 42.373 40.695 -%4 -%4

TSGYO 0,73 0,76 0,73 %4 -%4

Performans Performans

29.12.17 30.03.18 27.04.18 29.12.17-30.03.18 30.03.18-27.04.18

TSGYO Piyasa Değeri (TL mn) 110 114 110 %4 -%4

TSGYO Piyasa Değeri (USD mn) 29 29 27 -%1 -%6

30

30

TSGYO Hisse Performansı

TSGYO, BIST GYO Endeksi ve BIST 100 Endeksi Performansları

0.80

0.90

1.00

1.10

1.20

1.30

1.40

1.50

1.60

TSGYO XGMYO XU100

31

31

TSGYO Hisse Performansı

TSGYO – BIST GYO Endeksine Göreceli Performans

80859095

100105110115120125130135140145150

TSGYO BIST GYO Endeksi

%14,8

32

32

Net Aktif Değer Tablosu

• **31 Mart 2018itibariyla

• **27 Nisan 2018 itibarıyla

TSGYO Net Aktif Değer Tablosu ( TL )

Otel 64.730.000

Divan Adana Oteli 64.730.000

Ofis Binaları 227.295.000

Fındıklı Binaları 201.870.000

Tahirhan Binası 25.425.000

Alışveriş Merkezi 152.990.000

Pendorya AVM 152.990.000

Gayrimenkul Portföyü Toplamı 445.015.000

İştirakler -

Para ve Sermaye Piyasası Araçları Toplamı 4.967.093

Toplam Portföy Değeri 449.982.093

Hazır Değerler -

Alacaklar 787.540

Diğer Aktifler 8.168.541

Borçlar 309.762.506

Net Aktif Değer* 149.175.668

Piyasa Değeri** 109.500.000

Net Aktif Değerine göre İskonto %27

33

33

Bölüm I Şirket

Bölüm III Finansal Veriler

Bölüm II Gayrimenkul Portföyü

Bölüm IV TSGYO Hisse Performansı

Bölüm V Ek

34

34

Mevzuat Özeti

GYO’lar Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yayımlanmış olan, “Gayrimenkul

Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği”ne tabidir.

GYO’ların faaliyetlerinden dolayı elde ettikleri kazançlar kurumlar vergisinden

istisnadır.

GYO’lar portföylerinde yer alan gayrimenkul ve hakların değerlemesini, SPK

tarafından listeye alınmış gayrimenkul değerleme şirketlerine yaptırmakla

yükümlüdürler.

GYO’lar gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine aktif

toplamının en az %51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar.

GYO’lar gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemezler.

35

35

Akfen GYO

Akiş GYO

Akmerkez GYO

Alarko GYO

Ata GYO

Atakule GYO

Avrasya GYO

Deniz GYO

Doğuş GYO

Emlak GYO

Halk GYO

İdealist GYO

İş GYO

Kiler GYO

Körfez GYO

Peker GYO

Halka Açık GYO’lar

Martı GYO

Mistral GYO

Nurol GYO

Özak GYO

Özderici GYO

Pera GYO

Reysaş GYO

Servet GYO

Sinpaş GYO

Torunlar GYO

TSKB GYO

Vakıf GYO

Yapı Kredi Koray GYO

Yeni Gimat GYO

Yeşil GYO

Trend GYO

36

36

Çekince

Bu sunumda ileriye dönük bazı görüş ve tahmini rakamlar yer almaktadır. Bunlar Şirket yönetiminin

gelecekteki duruma ilişkin şuandaki görüşlerini yansıtmaktadır ve belli varsayımları içermektedir.

Ancak gerçekleşmeler, ileriye dönük görüşleri ve tahmini rakamları oluşturan değişkenlerde ve

varsayımlardaki gelişim ve gerçekleşmelere bağımlı olarak farklılık gösterebilecektir.

Bu sunumun içeriğinin kullanımından doğan zararlardan TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ya

da herhangi bir yönetim kurulu üyesi, yöneticisi veya çalışanı sorumlu değildir.

37

37