PENELITIAN SOSIO-LEGAL

24 JANUARI 2017

TIM PERDATA Presentasi dapat di download di www.leip.or.id

Laporan dapat di download di www.leip.or.id atau www.cilc.nl

Pembeli Beritikad Baik: PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK DALAM

PLURALISME JUAL BELI TANAH

Penelitian Doktriner

Penelitian Sosio-Legal

Rekomendasi (MA/Pengadilan, BPN, PPAT, Kantor Lelang, Kepala Desa)

Langkah-Langkah Penelitian

Membuat Instrumen Penelitian

Pemetaan Lokasi Penelitian & Informan

Turun Lapangan (Wawancara Pengamatan )

Menulis Field Notes Pengolahan Data

Menulis Laporan

Lokasi Penelitian: Jakarta, Semarang (Rembang & Magelang), Lombok (Mataram,Lombok Timur, Lombok Utara, Lombok Tengah).

PEMBELI BERITIKAD BAIK

BAWAH TANGAN

LELANG PPAT

SESUAI PROSEDUR

(PPAT)

BERHATI-HATI DILINDUNGI

APAKAH DIPENUHINYA SYARAT-SYARAT TERSEBUT AKAN SELALU MENJAMIN HAK PEMBELI?

PEMBELI BERITIKAD BAIK

• PENJUAL • PEMBELI

SEPAKAT

• MEMASTIKAN PENJUAL BERHAK

• MENGECEK SERTIFIKAT KE BPN

PPAT • MEMERIKSA DATA

YURIDIS • BUKU TANAH

BPN APAKAH DATA PERTANAHAN DI BPN DAPAT MENJAMIN HAK PEMBELI?

SESUAI PROSEDUR

(PPAT)

BERHATI-HATI DILINDUNGI

KASUS ROBERT NOLTING VS AKMALUDIN 30/Pdt.G/2013/PN.MTR

PEMBELI BERITIKAD BAIK

KASUS AKMALUDIN VS ROBERT NOLTING

Robert Nolting Sri Zulhellah

Tri Rulli S

Tanah di Gili Trawangan SHM 155, an. Sri

Zulhellah tahun 1992 Cerai tahun 2001

Robert Nolting Tanah di Gili Trawangan SHM 155, an. Tri Rully S

Tahun 2006

Pulang ke Belanda membawa SHM 155

Laporan Kehilangan SHM 155 ke Polisi

BPN Menerbitkan SHM 155 Pengganti

• TRIE RULLY S (PENJUAL)

• AKMALUDIN (PEMBELI)

SEPAKAT

• MEMASTIKAN PENJUAL BERHAK

• MENGECEK SERTIFIKAT KE BPN

PPAT • MEMERIKSA DATA

YURIDIS

BPN

“BERSIH”

• AKMALUDIN (PENJUAL)

• HARTONO (PEMBELI)

SEPAKAT

• MEMASTIKAN PENJUAL BERHAK

• MENGECEK SERTIFIKAT KE BPN

PPAT • MEMERIKSA DATA

YURIDIS

BPN

“BERSIH”

Bagian Depan Tanah Sengketa Robert Nolting

AKMALUDIN ROBERT NOLTING

Putusan No. 30/Pdt.G/2013/PN.MTR

ROBERT NOLTING Menang

JUAL PT ANTARA DUSUN

AZIMUTH

BPN: PENELITIAN FORMIL

PPAT: MEMERIKSA

BERKAS FORMIL

INFORMASI WARKAH

TERTUTUP

STELSEL NEGATIF BERTENDENSI

POSITIF

Rekomendasi:

• Dalam peralihan hak, BPN harus aktif memeriksa kebenaran materiil • PPAT juga harus memeriksa data fisik • Keterbukaan informasi dokumen pertanahan (warkah) • Pengadilan menjaga konsistensi putusan

L E L A N G PEMBELI LELANG DIMENANGKAN: Lelang telah dilakukan secara sah di depan umum

oleh sebuah lembaga terpercaya Pembeli lelang otomatis beritikad baik Pembelian lelang tak dapat dibatalkan oleh

pengadilan

PEMBELI LELANG DIKALAHKAN:

Ketika pembeli membeli sendiri tanah yang diagunkan kepadanya dengan nilai yang tak wajar

STUDI KASUS MASRUROH VS BANK DANAMON

• MASRUROH TAHUN PINJAM Rp. 50 JUTA JAMINAN TANAH LUAS 8.889 m2

• KREDIT MACET (membayar 24 kali angsuran x Rp. 1.600.000 = Rp. 38.400.000)

• TANAH DI LELANG TAHUN 2011, LAKU RP. 139 JUTA

Perbandingan Harga Harga Lelang (2011)

Tahun 2008 2011

22 Maret 2011 Rp184.980.000,00 25 April 2011 Rp139.000.000,00

32.950 x 8.889 = 293.337.000

80.000 x 8.889 = 711.120.000

2016 1.200.000 x 8.889 = 10.666.800.000

Letak Tanah Masruroh Tampak depan View dari rumah makan

REKOMENDASI • Pembelajaran dari Putusan MA RI No. 252 K/Pdt/2002 dan

studi kasus lelang di Rembang (Masruroh vs. Bank Danamon dan KPKNL), adanya penilai independen dan penaksir internal bank dalam menentukan Nilai Limit, masih belum cukup obyektif, terutama apabila objek lelang di bawah Rp. 1 M yang hanya melibatkan penaksir internal bank.

• Ke depan, perlu revisi PMK 27 tahun 2016, terutama dalam menentukan Nilai Limit, seharusnya tidak ditentukan sepihak oleh pemohon lelang, tetapi perlu juga melibatkan unsur kelurahan/desa untuk memastikan lebih objektif berapa limit harga lelang yang wajar.

REKOMENDASI Pengadilan sebaiknya tidak memukul rata semua pembeli lelang pasti adalah beritikad baik. Dalam konteks pembeli lelang beritikad baik, seharusnya tetap diartikan sebagai “pembeli yang jujur, tidak mengetahui cacat cela terhadap barang yang dibeli” dan “berhati-hati memeriksa data yuridis dan data fisik sebelum jual beli dilakukan”. Dalam memeriksa sengketa, pengadilan juga perlu memeriksa apakah proses lelang (pra lelang dan pelaksanaan lelang), terutama penentuan Nilai Limit serta pembentukan harga lelang itu berlangsung wajar, sehingga dapat dipastikan tidak ada ‘permainan’ dalam proses lelang.

Jual Beli Di Bawah Tangan

PP 10/1961 – PP 24/1997

ALASAN JUAL BELI DI BAWAH TANGAN : 1. Kebiasaan 2.Belum tahu PPAT 3.Nilai transaksi kecil 4.Penjual dan Pembeli

masih ikatan Keluarga 5.Biaya PPAT Mahal

STUDI KASUS

• Putusan No. 19/Pdt.G/ 2015/PN.Mgg (jual beli di bawah tangan di Magelang)

• Putusan No. 596 K/Pdt/2012 (jual beli lisan di Lombok Tengah) • Putusan Kasasi No. 570 K/Pdt/1999 (kasus PT Porta Nigra, Meruya

Selatan, Jakarta)

Kelemahan: • Kepala Desa tidak memberitahukan setiap peralihan hak atas tanah

melalui jual beli di bawah tangan kepada BPN, sehingga tidak tercatat/terdaftar di BPN.

• “Rapuh” dari perspektif kepastian hukum Rekomendasi: • Kerjasama BPN dan Kepala Desa • Kepala Desa perlu menyampaikan laporan mengenai semua

perjanjian di bawah tangan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota secara berkala, misalnya, setiap tiga bulan sekali.

• Laporan Kepala Desa itu dapat menjadi data awal bagi BPN untuk melakukan proses pendaftaran pertama kali secara kolektif di desa.