planbeskrivelse detaljregulering solbergåsen...nannestad kommune planbeskrivelse, områderegulering...

NANNESTAD KOMMUNE

ELTONÅSEN B25

DETALJREGULERING BKS 5 OG 7 Planbeskrivelse

29.04.2019

Nannestad kommune Planbeskrivelse, områderegulering for Eltonåsen B25

Øvre Romerike Prosjektering AS 1

INNHOLD 1. BAKGRUNN .............................................................................................2

1.1. Beliggenhet, avgrensning og størrelse ....................................................................................2 1.2. Forslagstiller ............................................................................................................................2 1.3. Planlegger/konsulent ..............................................................................................................2 1.4. Hensikten med planen .............................................................................................................2

2. PLANSTATUS ...........................................................................................3 2.1. Tiltakets forhold til gjeldende planer ......................................................................................3 2.2. Nasjonale og regionale føringer ..............................................................................................3

3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET ............................................................5 3.1. Områdets bruk og forhold til omgivelsene ..............................................................................5 3.2. Miljøforhold – støy og annen forurensning .............................................................................5 3.3. Verneinteresser og overvann ..................................................................................................5 3.4. Grunnforhold ...........................................................................................................................5

4. BESKRIVELSE OG KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET ...........................6 4.1. Reguleringsformål i planen ......................................................................................................6 4.2. Universell utforming ................................................................................................................6 4.3. Landskapstilpasning/terrengtilpasning - utforming av planen ................................................6 4.4. Veier ........................................................................................................................................6 4.5. Kollektivtransport ....................................................................................................................7 4.6. Bebyggelse ...............................................................................................................................8 4.7. Grøntområder, tilgang til friområder og lekeplasser .............................................................10 4.8. Vann, avløp og overvann .......................................................................................................11 4.9. Risiko, sårbarhet og beredskapsmessige hensyn ..................................................................12 4.10. Utbyggingstempo og utbyggingsmønster ..............................................................................12

5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING .........................................................12 5.1. Kunngjøring av igangsatt planarbeid .....................................................................................13 5.2. Merknader med forslagsstillers kommentarer ......................................................................13



1. BAKGRUNN

1.1. Beliggenhet, avgrensning og størrelse Planområdet ligger ved Eltonåsen, syd i Nannestad, og inngår i områdereguleringen for Eltonåsen B25. Arealet som skal reguleres er på ca 5 daa, herav 3,9 daa til boliger.

1.2. Forslagstiller

Planforslaget fremmes av Block Watne AS.

1.3. Planlegger/konsulent

Planforslaget er utarbeidet av Øvre Romerike Prosjektering AS. Illustrasjonsplaner for bebyggelsen er utarbeidet av arkitekt Anne Synnøve Kalhovd Thorenfeldt.

1.4. Hensikten med planen

Hensikten med planen er å legge til rette for boligbygging. Planlagt bebyggelse for BKS 5 er leilighetsbygg med parkeringskjeller pluss maksimum to etasjer. Planlagt bebyggelse for BKS7 er kjedede boliger i to etasjer og garasje.

Planområde.

1.5. Utforming av planen Etter avtale med kommunen kan de to delområdene inngå i en samlet detaljregulering, og planene kan reguleres uten å detaljere interne veier og lekeplasser. Planen skal følges av en veiledende illustrasjonsplan som viser intensjonen i utbyggingen.



2. PLANSTATUS

2.1. Tiltakets forhold til gjeldende planer Kommuneplan for Nannestad 2013-2029 Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til framtidig boligområde, og planforslaget er således i tråd med kommuneplanen.

2.2. Nasjonale og regionale føringer

Universell utforming Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder som er i alminnelig bruk skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Det er satt økt fokus på dette temaet de senere år i Norge.

Vurdering: Planområdet skal utformes iht prinsippet om universell utforming. Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for barn- og unge i planleggingen (1989) Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy,

trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette

forutsetter blant annet at arealene: Er store nok og egner seg for lek og opphold. Gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider. Kan brukes av ulike aldersgrupper, og gi mulighet for samhandling mellom barn, unge og

voksne.

Vurdering: I områdereguleringen er det foreslått flere romslige lekeområder. Foreliggende detaljregulering sikrer nærlekeplasser og forbindelseslinjer til strøkslekeplass.

Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Hensikten med retningslinjene er å oppnå en bedre samordning av areal- og transportplanlegging både i kommunene og på tvers av kommuner, sektorer og forvaltningsnivåer. En større del av ulike reisemål bør kunne nås til fots eller med sykkel, ny bebyggelse konsentreres til områder med god kollektivdekning, det legges til rette for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og transportbehovet begrenses.

Vurdering: Området er allerede regulert i områdereguleringsplanen for Eltonåsen B25. Det er rimelig god kollektivdekning i området, med jevnlige avganger til Oslo og Gardermoen. Mellom Eltonåsen og Oslo er det opp til fire avganger i timen. Utbyggingen vil styrke grunnlaget for de eksisterende bussrutene. Områderegulering for Eltonåsen B 25 Planområdet er en del av områdereguleringen for Eltonåsen B25 som ble vedtatt i 2015. Vedtatte reguleringsbestemmelser sier at det ved detaljregulering av delfelt kan foretas mindre justeringer i formålsgrenser og veiføringer. Som det går fram av forslag til plankart og situasjonsplan er vendehammeren i enden av offentlig vei o_SKV5 snudd mot syd. Årsaken til dette er at vendehammeren tok en uforholdsmessig stor del av BKS7, og at det allerede er regulert en innkjøring til BKS8 som kan brukes som vendehammer. O_SKV5 kan på grunn av dette være noe kortere enn i



områdereguleringen. Øvrige forhold er uendret. BKS 5 og 7 er i områdereguleringen avsatt til konsentrert småhusbebyggelse, sammenbygd i kjeder, rekker eller som punkthus/lavblokk.

Vedtatte reguleringsbestemmelser fastsetter en foreløpig grad av utnyttelse i områdene på BYA=40 %, inklusiv areal til garasje/carport og biloppstillingsplasser. Byggehøydene skal vurderes ved detaljregulering med tanke på fjernvirkning, terrengtilpasning og sol/skygge, og skal for BKS5 holdes innenfor 3 etasjer på maksimum 40% av bebyggelsen, og 2 etasjer på resten. BKS 7 kan ha 4 etasjer. I forbindelse med områdereguleringen ble det utarbeidet en utbyggingsavtale for hele B25.



3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET

3.1. Områdets bruk og forhold til omgivelsene Eltonåsen ligger på vestsiden av Romerikssletta, i kanten av Romeriksåsen. Planområdet ligger på et solrikt platå, omkranset av skog. Gjennomsnittlig terrenghøyde er 210 moh., altså over marin grense. Området består i dag av et delvis skogkledt areal med hovedsakelig grunnlendt mark. Skogen ble avvirket i 2012-13, men det står igjen en del trær. De fineste av disse trærne er målt inn med sikte på å kunne ta vare på noen få av dem. Skogen har variert bonitet, med stående vann noen steder.

Arealet brukes i dag som nærfriluftsområde for de tilliggende boligområdene. Det går ingen stier gjennom planområdet.

3.2. Miljøforhold – støy og annen forurensning Det er ingen støy i området eller annen kjent forurensning, utenom begrenset trafikkstøy fra Ludvig Brustadsvei.

3.3. Verneinteresser

Det ble ikke påvist automatisk fredete kulturminner som vil påvirke den videre planprosessen. Det er ingen nyere tids kulturminner eller synlige tegn til tidligere jordbruk eller tidligere aktivitetsspor. Det er heller ingen registrerte viktige naturtyper i utredningsområdet.

3.4. Overvann Området berøres ikke av flom fra områder utenfor planområdet. På grunn av områdets utforming vil overvannet renne av fra midten av området og til alle kanter, unntatt mot nord.

Ved utbygging av området skal det etableres et overvannssystem som fanger opp overvann og smeltevann på en forsvarlig måte, og som fordrøyer overvann slik at det ikke skaper flomtopper i Leira.

3.5. Grunnforhold Det er utarbeidet en geoteknisk rapport datert 23.05.14, utført av ØRP as. Terreng-, områdestabilitet og fundamenteringsforhold er tilfredsstillende. Grunnforholdene er fjell med et lag av silt-, sand og grusmasser over.

2

Kart for bonitet av skog. (skogoglandskap.no).



4. BESKRIVELSE OG KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

4.1. Reguleringsformål i planen En detaljert oversikt over alle reguleringsformålene fremgår i tabellen nedenfor.

Reguleringsformål i planen Hovedformål Underformål Benevnelse SOSI-

kode Areal

Bebyggelse og anlegg Konsentrert småhusbebyggelse

BKS5 og BKS7 1112 3,900 daa

Bebyggelse og anlegg Renovasjonsanlegg BRE2 1550 0,025 daa

Sum areal 3,925 daa Samferdselsanlegg og tek.infrastr. Kjørevei, offentlig o_SKV3 og o_SKV5 2011 Samferdselsanlegg og tek.infrastr. Annen veggrunn,

tekniske anlegg og grøft

2018 O = 0,9 daa Gr = 0,15 daa

Sum areal 1,05 daa Grønnstruktur Turvei f_GTD5 3031 0,12 daa Sum areal 0,12 daa Samlet areal 5,445 daa

Hensynssoner i planforslaget (sonene inngår i andre arealformål) Hensynssone Benevnelse SOSI-

kode Sone a1) Sikringssone Frisikt H140 140

Alle arealer og formål i planen er sett opp mot formål i områdeplanen samt i tilliggende detaljreguleringsplaner for å sikre at overgangene er sømløse.

4.2. Universell utforming Planområdet innenfor område BKS5 er relativt flatt og har gode muligheter for universell utforming. BKS7 er brattere, men den interne veien vil likevel være universelt utformet. Stien som går på nordsiden av kollen (f_GTD4) og gjennom området for lek (f_BLK2), vil bli universelt utformet og vil forbinde boligområdene. Det samme vil bilveien på syd- og vestsiden av planområdene. I turdraget f_GTD5 skal det opparbeides en sti over kollen som ikke vil bli tilgjengelig for rullestol.

4.3. Landskapstilpasning/terrengtilpasning - utforming av planen Planområdet har svært gode kvaliteter som boligområde. Det ligger stille og solrikt på et platå inntil Romeriksåsen, luftig og fint i forhold til naboområder, og med optimale solforhold, utsikt og nærhet til turstier, langrennsløyper, butikk, skole, barnehage og bussholdeplass.

4.4. Veier Planområdet knyttes til fv. 527 via kommunal vei og et kanalisert kryss inn til Ludvig Brustadsvei. Gangtrafikken vil bli ledet inn på eksisterende gang- og sykkelvei mot butikk og bussholdeplass, samt inn på gangveisystemet mot Eltonåsen skole og barnehage. Fra planområdet vil det via stisystemet være ca. 650 meter til bussholdeplassen ved Kiwi.

Alle boligene skal få adkomst fra o_SKV3 og o_SKV5.



Plankartet før endring viste grøfter i kryss og grøftearealer i kurvaturer som ikke var forenelig med gjeldende situasjon og heller ikke kunne overlappes med vedtatte planer.

I områdereguleringen for B25 var det vist en vendehammer inn mot BKS7 i enden av o_SKV5. Denne vendehammeren vanskeliggjorde utnyttelsen av felt BKS7. Vendehammeren omreguleres til å gå inn i avkjørselen til BKS8a. Den er prosjektert for dimensjonerende kjøretøy lastebil iht kommunal veinorm, se utklipp av planen med sporing under.

Kommunen har stilt krav om at det skal være trygg skolevei for skolebarn. Det er derfor regulert stier, fortau og gang- og sykkelvei fram til Eltonåsen barneskole.

4.5. Kollektivtransport Avstanden til Oslo er akseptabel, og det er rimelig gode bussforbindelser inn til byen, med opptil fire busser pr time. Feltet vil knyttes opp mot eksisterende gangvei mot bussholdeplassen ved Kiwi, som ligger i en avstand av 650 meter. Det går også busser til Maura og Gardermoen. Mange av de som bor i Eltonåsen arbeider på Gardermoen, og dit går det inntil fire busser pr time.



4.6. Bebyggelse Thorenfeldt Arkitekter as har utarbeidet foreløpige skisser for utbyggingen. Foreløpig situasjonsplan for BKS5 viser en utnyttelse med 14 boenheter i tre ulike leilighetsbygg. Bygningene kan ha parkeringskjeller og maksimum to boligetasjer over den.

Foreløpig situasjonspl

an for BKS5, utarbeidet av Thorenfeldt Arkitekter as



Foreløpig situasjonsplan for BKS7 viser en bebyggelse med 5 kjedede eneboliger i to – tre etasjer.

Situasjonsplan for BKS7, utarbeidet av Thorenfeldt Arkitekter as

Oppriss av foreløpig bebyggelse i BKS7 mot internveien Vedtatte reguleringsbestemmelser sier at det ved detaljregulering kan foretas mindre justeringer i formålsgrenser og veiføringer. Plasseringen av adkomst og vendehammer i område BKS7 er ikke iht områdereguleringen, men flyttet. Hensikten er å oppnå en mer logisk adkomst til boligene, å få mer sammenhengende grøntområder og å samordne både vendehammer og renovasjon med område BKS8.



BYA er foreslått til 40%. Boligene skal oppføres i maks 2 etasjer over parkeringskjeller, med maks gesimshøyde 12,0 m, og maks mønehøyde er 13,5 m, målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. I BKS7 er bebyggelsen trappet, og høyden skal derfor måles på hvert hus hver for seg, og ikke som en samlet rekke. Bebyggelsen vil skygge minimalt for nabobebyggelse, og det vil bli gode solforhold på både privat og felles uteoppholdsareal.

I forbindelse med søknad om tiltak vil det utarbeides en utomhusplan som viser lekeplasser, interne gangveier, parkering, terrengmurer, utvendige boder, høydetilpasning til kollen, bevaring av eksisterende vegetasjon, punkthøyder, ny vegetasjon, overvannshåndtering mm.

4.7. Grøntområder, tilgang til friområder og lekeplasser Eltonåsen B25 ligger i kanten av Romeriksåsen, med unik tilgang til skogen. Det er gode stiforbindelser ut i marka. Området ligger også med direkte kontakt til regulerte grøntområder på over 8 daa innenfor B25. Disse områdene omfatter en kolle, en akebakke og et område som skal opparbeides til strøkslekeplass. Det er tatt inn bestemmelser om at eksisterende, innmålte trær og annen vegetasjon på kollen og i turdrag f_GTD5 skal beholdes i så stor grad som mulig. Trær som besluttes bevart skal beskyttes i anleggsfasen.

Illustrasjonsplanene viser at det vil bli lekeplass innenfor hvert delområde. I BKS5 vil lekeplassen bli flat og kan egne seg til felles uteoppholdsareal og lek i form av balansebom, vipper, huske og sandkasse. Lekeplassen i område BKS7 vil bli brattere, og kan utnyttes til klatring og aking.

Ved innsending av søknad om rammetillatelse skal det utarbeides en utomhusplan som også viser utformingen av uteoppholdsarealene.

4.8. Forholdet til kollen Planområdet ligger helt inntil en kolle sentralt på Eltonåsen B25 som i områdereguleringen er avsatt til lekeplass. Den vil bli brukt som oppholdsplass og utsiktspunkt. Utbyggingsområdene vil skjære seg inn i kollen fra hver side, og i anleggsfasen vil dette framstå som fjellskjæringer. Bebyggelsen er planlagt slik at den i volum og høyder skal tilpasses kollen på en så god måte som mulig, og slik at fjellskjæringene ikke vil syns etter at bebyggelsen er ferdig. I BKS5 er dette gjort ved at bebyggelsen ikke kommer til å stikke så mye høyere opp enn toppen på kollen, og takformen er valgt bevisst for ikke å ødelegge solforholdene og utsikten til Romeriksåsen. I bakkant av bebyggelsen, inn mot fjellveggen, skal det bygges boder, og det skal beplantes. Bodene skal på siden ha trapper som gjør at beboerne I BKS5 har enkel adkomst til kollen.



Foreløpig snitt gjennom bebyggelsen i område BKS5, utarbeidet av Thorenfeldt Arkitekter as Forholdet til friområdet på kollen til høyre vil bli en viktig faktor for begge områdene. I BKS7 blir ikke fjellveggen mer enn maks 3 meter høy, og utenfra vil den i stor grad dekkes av bebyggelsen. Fjellet skal beplantes.

For å sikre brukere av kollen mot fall vil det måtte opparbeides et gjerde skjæringen allerede i anleggsfasen, men det må påregnes at det etter ferdigstillelse av bebyggelsen også må være et permanent gjerde på toppen av deler av fjellskjæringen.

4.9. Vann, avløp, overvann og snølagring Planområdet vil bli utviklet etter prinsippet om lokal overvannshåndtering. Dette vil si at all nedbør på området skal tas hånd om internt ved at det så langt det er mulig skal infiltreres på området. Evt overskytende overvann skal fordrøyes og forsinkes slik at det ikke utgjør flomfare på områder og i bekker/ elver nedstrøms planområdet. Krav om lokal overvannshåndtering innarbeidet i reguleringsbestemmelsene 2.3.

I forbindelse med områdereguleringen ble det utarbeidet en rammeplan for vann- og avløp. Denne gjelder også for BKS 5 og 7. I forbindelse med søknad om tiltak må VA-anlegget detaljprosjekteres.



Snø kan lagres inne på delområdene eller kjøres til grøntdraget i enden av o_SKV5 (f_G1), eller snøen kan brukes som leke-element på den store lekeplassen (f_BLK2), der det er store plener.

4.10. Risiko, sårbarhet og beredskapsmessige hensyn Det er utført en risiko- og sårbarhetsanalyse av planforslaget, se vedlegg. Vurderingen konkluderer med at forslaget til reguleringsplan ikke medfører spesielle risikoforhold og at området kan bygges ut som planlagt.

4.11. Utbyggingstempo og utbyggingsmønster Framdrift for utbyggingen er ikke avklart. Det mest sannsynlige er at hvert av feltene bygges ut som en separat etappe, men noe samdrift ift massehåndtering, rigg mm anses som sannsynlig.

4.12. Massehåndtering

Det skal i forbindelse med søknad om tiltak redegjøres for hvordan overskuddsmasser håndteres og hvor de eventuelt blir deponert.

4.13. Svartelistede arter Masser som potensielt er forurenset med svartelistede arter skal håndteres etter følgende opplegg, slik at eventuell videre spredning av svartelistede arter unngås:

Ved mekanisk nedkapping skal plantene slås langt ned mot bakken, samles i tette sekker/beholdere og brennes. Utstyr og redskaper skal rengjøres.

Ved graving og lokal bruk av massene skal disse legges i deponi på stedet eller benyttes som toppmasse som plen eller skjøttet grasmark. Utstyr og redskaper skal rengjøres.

Ved borttransportering av masser skal disse være tildekket og leveres på godkjent deponi/mottak. Etter bruk og transport skal alt utstyr og kjøretøy rengjøres.



5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING

5.1. Kunngjøring av igangsatt planarbeid De krav som følger plan- og bygningsloven vedrørende kunngjøringer og varsling er fulgt. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid ble sendt til offentlige instanser 30. august 2018. I tillegg ble det annonsert i Romerikes Blad.

Frist for uttalelser var satt til 28.09.2018. Totalt er det mottatt 6 merknader.

5.2. Merknader med forslagsstillers kommentarer

Akershus Fylkeskommune ved mail datert 01.10.2018 AFK peker på at regional plan for areal og transport (RPR) legger opp til at minimum 80% av bolig- og arbeidsplassveksten skal skje innenfor Nannestad sentrum. Fylkesrådmannen ber kommunen vurdere den foreslåtte utbyggingen opp mot føringene i planen, og forventer at det ikke åpnes for flere boenheter enn områdereguleringen åpner for. Overvannshåndteringen skal være iht regional plan for vannforvaltning 2016-2021, med lokal håndtering som prinsipp.

Vår kommentar: Området omfattes av en vedtatt områdereguleringsplan, og forslagsstiller forholder seg til rammene i denne planen.

Fylkesmannen i Oslo og Akershus, ved mail datert 28.09.2018 Fylkesmannen forventer at kommunen justerer utbyggingsmønsteret i tråd med RPR for areal og transport, og at den regionale planen følges opp i arbeidet med konkrete reguleringsplaner. Kommunen bør vurdere å redusere tettheten av boliger i området.

Vår kommentar: Området omfattes av en vedtatt områdereguleringsplan, og forslagsstiller forholder seg til rammene i denne planen.

Hafslund Nett, ved mail datert 17.09.2018 HN har elektriske anlegg i nærheten av planområdet, og planforslaget må ta høyde for og hensyn til de anlegg som det er nødvendig for nettselskapet å drifte og etablere. Det er også viktig at det ikke iverksettes tiltak som medfører forringelse av adkomst til nettselskapet sine anlegg. Det skal ikke plantes trær nærmere kabelgrøften enn 1 meter, Tilkomst til kabelgrøftene skal ikke hindres, og det må ikke gjøres inngripen i terrenget som medfører endring av overdekningen over kabler.

Vår kommentar: Ny nettstasjon som skal forsyne det nye boligområdene er planlagt etablert i forbindelse med innkjøringen til feltet, og det er derfor ikke behov for å regulere nye arealer til nettstasjon.

Ruter, ved mail datert 21.09.2018 Ruter bemerker at planområdet ligger 700 meter fra Eltonåsen terminal. Derfra går det buss i retning OSL og Oslo via Skedsmokorset. Frekvensen er 1 gang i timen med linje 400 og hvert kvarter i rush med linje 400 E. Reisetiden til Oslo sentrum er ca en time med buss og 44 minutter med tog via OSL.



Ruter mener området har noe lang gangavstand fra holdeplass, og at kollektivtilbudet ikke er spesielt godt, med lav frekvens utenfor rush og lang reisetid mot Oslo. Det må påregnes at denne bebyggelsen blir svært bilbasert. Dette bidrar ikke til vedtatt målsetning om at gange, sykkel og kollektivtrafikk skal ta veksten i persontrafikken. Ruter fraråder derfor ytterligere fortetning i planområdet ut over det som allerede er regulert.

Vår kommentar: Kollektivdekningen ble vurdert i forbindelse med områdereguleringen, og dette har vært en del av beslutningsgrunnlaget for planen.

Statens Vegvesen, ved mail datert 17.09.2018 SVV har ingen merknader til varsel om planoppstart.

NVE, ved mail datert 04.09.2018 NVE sendte bare en generell merknad

Vår kommentar: Det er ingen fare for flom, erosjon eller skred innenfor planområdet.

planbeskrivelse detaljregulering solbergåsen...nannestad kommune planbeskrivelse, områderegulering...

Documents