PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA

Felipe Iglesias González

Máster en Dirección de Empresas Constructoras e InmobiliariasDe la ETSAM (U.P.M.) y la Universidad del Istmo (UNIS)

OBJETIVOS• Conocer aspectos básicos urbanismo

• Régimen de propiedad del suelo• Clasificación del Suelo• Planeamiento• Gestión • Disciplina

• Instrumento: legislación madrileña (Ley 9/2001, de 17 de julio, del suelo )

• Perspectiva práctica

RESUMEN DEL PROCESO URBANÍSTICO/INMOBILIARIO

Suelo Urbanizable

Planeamiento

Urbanización

Gestión

LICENCIAS

Financiación(hipoteca)

Decl. Obra Nueva

?

DIVISIÓN HORIZONTAL

CONSTRUCCIÓN

SOLAR

LICENCIAS

Régimen de propiedad del suelo

DISTINTOS CONCEPTOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD

• Art. 348 Código Civil (1889): – “la propiedad es el derecho a gozar y disponer de

una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”

• Art.33 Constitución española 1978:– 1. -Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a

la herencia– 2.- La función social de estos derechos delimitará su

contenido, de acuerdo con las leyes.– 3.- Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos

sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes

CONFIGURACIÓN CONSTITUCIONAL PROPIEDAD

• No existen derechos de propiedad ilimitados: su contenido viene limitada por la función social– la función social “delimitará su contenido”

• Los límites se definen por el legislador (legislación ordinaria o disposiciones reglamentarias) – “de acuerdo con las leyes” / reserva relativa de ley

• La delimitación del contenido del derecho de propiedad no puede suponer su privación, salvo supuesto expropiatorio– Contenido de la garantía patrimonial– Binomio delimitación contenido derecho de propiedad (no

indemnizable)/ expropiación (indemnizable)– “mediante la correspondiente indemnización”– Pero el planeamiento puede establecer usos específicos y

limitados, sin que exista derecho de indemnización

SISTEMA COMUNIDADES AUTÓNOMAS ESPAÑOL

REPARTO COMPETENCIAS

• Competencia autonómica exclusiva• Ordenación del territorio• Urbanismo

• Competencia estatal indirecta• Condiciones básicas ejercicio derechos y deberes

(art. 149.1.1 CE)• Legislación civil (149.1.8º)• Bases del régimen jurídico Administraciones

Públicas; procedimiento administrativo común (149.1.18 CE)

• Legislación sobre expropiación forzosa (149.1.18)• Bases de la legislación ambiental (149.1.23)• Planificación general de la actividad económica

(149.1.13)• Competencias de los municipios

COMPETENCIA ESTATAL EX 149.1.1 CE

• Delimitación positiva: Regular condiciones básicas para igualdad en ejercicio derecho propiedad urbana

• Igualdad básica condiciones de ejercicio del derecho de propiedad urbana

• Cumplimiento de deberes inherentes a la función social

• Principios o reglas generales• No competencia para la ordenación ciudad

• No urbanismo en sentido objetivo• No técnicas o instrumentos urbanísticos

NORMAS DE APLICACIÓN SUPLETORIA

• El Estado no puede dictar normas supletorias al carecer de título competencial específico que así lo legitime

• La cláusula de supletoriedad no es una fuente atributiva de competencias estatales

• Tampoco puede ser un título que le permita al Estado derogar el que era su derecho propio (urbanismo), pero que ya no se encuentra a su disposición

• Son normas supletorias la legislación urbanística previa a la constitución de los órganos de poder de las Comunidades Autónomas.

• Efecto derogación normas supletorias: se quebranta una de las finalidades básicas de la cláusula de supletoriedad, cual es la de que, con la constitución de los órganos de poder de las Comunidades Autónomas, no se origine un vacío parcial del ordenamiento jurídico

MARCO NORMATIVO URBANÍSTICO• Ley del Suelo de 1976

– Reglamento de Planeamiento urbanístico (1978)– Reglamento de Gestión Urbanística (1978)– Reglamento de Disciplina Urbanística (1978)

• Ley 8/1990 de reforma régimen urbanístico• Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992

– Normas plenas y básicas/ supletorias• RDL 5/1996 de medidas liberalizadoras

– Ley 7/1997 de medidas liberalizadoras• STC 61/1997, de 20 de marzo• Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo

– RDL 4/2000; Ley 10/2003– Vigencia parcial TRLS 1992

• STC 164/2001 y STC 54/2002• Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo• Texto Refundido 2/2008

LEGISLACION ESTATAL BÁSICA-PLENA• TR 2/2008•SITUACIONES BASICAS •VALORACIONES•EXPROPIACIÓN

LEGISLACIÓN AUTONÓMICA•CAM: L 9/2001•CLASIFICACIÓN•PLANEAMIENTO•GESTIÓN•DISCIPLINA

LEGISLACIÓN ESTATAL SUPLETORIA•LS 1976•REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO (1978)•REGLAMENTO DE GESTIÓN (1978)•REGLAMENTO DE DISCIPLINA (1978)

Andalucía: Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucia

Aragón: Ley 3/2009, de 17 de junio

Pdo de Asturias Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo

Canarias: Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo TR de las Leyes de Ordenación del Territorio y de espacios naturales

Cantabria: Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Rég. Urbanístico del Suelo

Castilla La Mancha Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la actividad urbanística

Castilla y León: Ley 5/1999, de 5 de diciembre, de Urbanismo

Cataluña: Decreto Legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo

Galicia: Ley 9/2002, de 24 de marzo, del Suelo

Extremadura: Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación del Territorio

La Rioja: Ley 5/2006, de 2 de mayo de ordenación del territorio y urbanismo de La Rioja

Madrid: Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de La comunidad de Madrid

Murcia: Decreto legislativo 1/2005, de 10 de junio, texto refundido Ley Suelo Region Murcia

Navarra: Ley Foral 35/2002, de 4 de Julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo

Cdad Valenciana: Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística valenciana

País Vasco Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo

Clasificación del Suelo

PLANEAMIENTO GENERAL

• Plan General• Normas Subsidiarias• Proyecto de Delimitación del Suelo urbano• Sin planeamiento

• Normas de aplicación directa

CLASES DE SUELO PLAN GENERAL

• MODELO TRLS-92• SUELO NO URBANIZABLE (SNU)• SUELO URBANIZ. NO PROGRAMADO (SUNP)• SUELO URBANIZ. PROGRAMADO (SUP)• SUELO URBANO (SU)

• MODELO LSM 9/2001• SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (SNUP)• SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO (SUNS)• SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO (SUS)• SUELO URBANO (SU)

SUNP

SNU

SUP SU

DESARROLLO CLASES SUELO TRLS-92

• SUELO NO URBANIZABLE (SNU)• RECLASIFICACION

• SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO (SUNP)

• PROGRAMA ACTUACION URBANISTICA (PAU)

• SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO (SUP)

• PLAN PARCIAL (PP)• SUELO URBANO (SU)

• ESTUDIO DE DETALLE / PLAN ESPECIAL

DESARROLLO CLASIFICACIÓN SUELO LS MAD 2001

• SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (SNU)• SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO (SUNS)

– PLAN DE SECTORIZACION (PS)• SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO (SUS)

– PLAN PARCIAL (PP)• SUELO URBANO (SU)

– PLAN PARCIAL (PP) (DE REFORMA INTERIOR)– ESTUDIO DETALLE (ED)– PLAN ESPECIAL (PE)

SUNS

SNU

SUS SU

PS

PP

SUNS

PS

SUS

PP

SU

SNU

SU

SU

SUS

PP

SNU

SNU

CLASES DE SUELO

MODELO TRLS-92

• SNU• RECLASIFICACION

• SUNP• PAU

• SUP• PP

• SU

MODELO LSMAD-01

• SNU• NO RECLAS. (?)

• SUNS• PS

• SUS• PP

• SU

FORMAS ACCESO CONSIDERACIÓN SUELO URBANO (14.1)

1. SUELO CON SERVICIOS IDÓNEOS:• Acceso rodado• Abastecimiento aguas• Evacuación aguas residuales• Suministro energía eléctrica

2. SUELO CONSOLIDADO EDIFICACION• Ocupados edificación 2/3 partes

3. SUELO URBANIZADO SEGÚN PLANEAMIENTO

SOLAR (14)

• SUELO URBANO• CALZADAS PAVIMENTADAS• ENCINTADO DE ACERAS• SEÑALADAS:

• ALINEACIONES• RASANTES

SUELO URBANO• CONSOLIDADO (POR URBANIZACIÓN)

– Solares– Solar mediante obras accesorias y simultáneas

• NO CONSOLIDADO (POR URBANIZACIÓN) – No consolidado por urbanización (residual)– Necesitan obras de urbanización a través actuaciones

integradas de ejecución• Reforma interior• Renovación y mejora urbana• Obtención de dotaciones públicas• Reurbanización

– Precisa distribución equitativa de beneficios y cargas– Nueva ciudad

DEBERES SUELO URBANO CONSOLIDADO (17)

• No hay deberes urbanísticos relativos a suelo• Edificar en condiciones y plazos planeamiento

– Autorización edificación antes solar (19.3)• Compromiso realización simultánea

urbanización pendiente• No utilización hasta terminación obras• Prestación garantía suficiente

• Destinar edificación usos planeamiento• Conservar y, en su caso, rehabilitar edificación

DEBERES SUELO URBANO NO CONSOLIDADO (18)

• Ceder suelo necesario viales, espacios libres, zonas verdes...

• Ceder suelo necesario ejecución sistemas generales– Suelo reservado para redes de

infraestructuras, equipamientos y servicios públicos

• Ceder suelo 10% aprovechamiento urbanístico• Distribución equitativa cargas y beneficios• Costear y, en su caso, ejecutar urbanización

– Comprendida conexión redes generales y supramunicipales

PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA

• Suelos afectados– Suelo urbano consolidado: actuaciones de dotación

– Suelo urbano no consolidado

– Suelo urbanizable (delimitado, sectorizado u ordenado)

• Suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas

– Se elimina conceptos dotación pública carácter local / sistema general

• Suelo correspondiente al 5-15 por 100 del aprovechamiento del sector correspondiente

MODALIDADES SUELO URBANO PG MADRID

• Suelo urbano común• Area de Planeamiento incorporado

(API)• Area de Planeamiento Remitido

(APR)• Area de Planeamiento Específico

(APE)

SUELO NO URBANIZABLE (rural)• Suelo preservado por ordenación territorial y urbanística

– Sólo puede urbanizarse el suelo necesario para satisfacer las necesidades que lo justifiquen y debe preservarse el resto del suelo rural (art.10. a TR 2/2008)

– Necesariamente excluidos de transformación por legislación protección dominio público, naturaleza o patrimonio cultural

– Pueden ser excluidos por planeamiento por :• Valores ecológicos• Agrícolas• Ganaderos• Forestales• Paisajísticos• Riesgos naturales o tecnológicos (incluidos inundación u otros accidentes

graves)• Cuantos prevea legislación de ordenación territorial y urnbanística

USOS SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN (28)

• Explotación agrícola• Ganadera• Forestal• Cinegética o análoga• Actos constructivos: previa obtención

calificación urbanística (arts. 147 y ss.)

CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES SNUP (29)

• Carácter agrícola, forestal, cinegético o análogos– Con accesorio de vivienda si precisa

• Carácter extractivo• Instalaciones dominio y uso público

actividades científicas, docentes...• Actividades favorezcan turismo rural• Rehabilitación para su conservación

– Incluido uso residencial

MODALIDADES SUELO URBANIZABLE (SUe)

• SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO– Terrenos deben transformarse en suelo urbano,dividido

en sectores por planeamiento general (15.2.a)– Mismo contenido jurídico SU no consolidado (23)

• SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO– Transformación urbanística: Plan de Sectorización

(22.1.a)– Actuaciones que precisan calificación urbanística (26)

EFECTOS TR 2/2008 (i)

Deberes básicos Administraciones públicas:

1. Destinar como mínimo el 30% edificabilidad residencial a vivienda protegida

2. Someter a información pública todos los instrumentos de ordenación y ejecución

- Incluidos los convenios urbanísticos

- Nulidad en caso de incumplimiento

EFECTOS TR 2/2008(ii)

Situaciones básicas del suelo

1. Rural- Protegido- Susceptible de urbanización

2. Urbanizado- Suelo integrado en la malla urbana, con todos

los servicios y dotaciones necesarias

EFECTOS TR 2/2008 (iii)

Deberes en actuaciones de transformación urbanística

1. Cesión de viales, espacios libres, zonas verdes...restantes dotaciones públicas

2. Cesión de un porcentaje de edificabilidad (5-15%) libre de cargas de urbanización

- Excepcionalmente hasta el 20%

3. Costear obras de urbanización

4. Garantizar realojos

Planificación urbanística

TIPOLOGÍA PLANEAMIENTO (24.2)• PLANEAMIENTO GENERAL

– Planes Generales– Planes de Sectorización

• Desaparecen Normas Subsidiarias y Proyecto de Delimitación del Suelo urbano

• Desaparece Programa de Actuación Urbanística (PAU)

• PLANEAMIENTO DE DESARROLLO– Planes parciales– Planes especiales– Estudios de detalle

DETERMINACIONES PLAN GENERAL (41)

• Abarca términos municipales completos• Contiene todas las determinaciones estructurantes

– Clasificación y categorización del suelo• Determinaciones SNUP (42.3)• Determinaciones SUeNS• Determinaciones SUeS (42.5)• Determinaciones SU (42.6)

DOCUMENTACIÓN PLANES GENERALES (43)

• Memoria– Información adopción modelo definido– Proceso selección alternativas

• Estudio viabilidad• Análisis ambiental

– Informe previo (fase avance)– Informe definitivo (informe Consejería Medio

Ambiente)• Planos de ordenación estructurante y

pormenorizada• Normas urbanísticas• Catálogo de bienes y espacios protegidos

PLAN DE SECTORIZACIÓN (44 y ss.)

• Completa ordenación estructurante correspondiente al Plan General sobre SUeNS

• La transformación urbanística prevista debe:– Ser coherente estrategias globales regionales y

municipales– Resolver integración propuesta urbanística

estructura ordenación municipal– Vincular normas estructurante con

pormenorizadas Plan Parcial• Determinaciones: remisión a SUeS (45.2)• Presentación con el PP de desarrollo (58)

PLAN PARCIAL (48)

• Ordenación pormenorizada– Suelo urbano no consolidado

• Plan parcial de reforma interior (reurbanización, reforma, renovación o mejora urbana) (47.2)

– Suelo urbanizable• Puede modificar, para su mejora, cualesquiera

determinación de ordenación pormenorizada

PLAN ESPECIAL (50)

• Definición, ampliación o protección elementos integrantes redes públicas

• Conservación, protección y rehabilitación patrimonio histórico-artístico, urbanístico y arquitectónico

• Conservación, protección, rehabilitación o mejora medio urbano y rural

• Protección ambientes, espacios, perspectivas y paisajes urbanos y naturales

• Otras... (desarrollo reglamentario)

ESTUDIO DE DETALLE (53)

• Concreta definición volúmenes edificables– Delimitar espacios libres y/o viarios

• Señalamiento alineaciones y rasantes• Límites:

– No alterar destino suelo– No incrementar edificabilidad– No parcelar suelo

APROBACIÓN PLANEAMIENTO ESTANDAR

• Avance• Aprobación inicial• Aprobación provisional• Aprobación definitiva

FORMULACIÓN

• Por administraciones públicas y particulares– Planes generales sólo Administración

• Avance– Trabajos suficiente grado desarrollo

– Criterios, objetivos y soluciones generales

– Preceptivo Planes Generales, su revisión, Planes sectorización y modificaciones superficie 10 % término

– Información pública > 30 días

– Informe previo de análisis ambiental

– Exclusivos efectos administrativos internos

– Informe de Impacto Territorial

APROBACIÓN PLANEAMIENTO

• Avance• Aprobación inicial

– Información pública (> 1 mes); ED (20 días)– Requerimientos preceptivos– Eventual segundo trámite de información pública

(cambios sustanciales de ordenación)– Suspensión otorgamiento licencias

• Aprobación provisional– Ayuntamiento– Informe definitivo análisis ambiental

• Aprobación definitiva

COMPETENCIA APROBACIÓN DEFINITIVA

• PLANES GENERALES y PLANES SECTORIZACIÓN– Comunidad Autónoma

• PLANES PARCIALES Y ESPECIALES– Pleno Ayuntamiento: 15.000 hab.– Comunidad Autónoma: < 15.000 hab.

• ESTUDIOS DE DETALLE– Pleno Ayuntamiento

PLAZOS APROBACIÓN PLANEAMIENTO

• PLANES GENERALES y PLANES SECTORIZACION– 4 meses (entrada Registro expediente completo)– Silencio estimatorio (contenido aprob. provisional)– Efectos sólo para Municipio (condición publicación)

• PLANES PARCIALES, ESPECIALES y ED– Planes competencia aprobación definitiva CAM

• 6 meses para aprob. provisional (desde inicial)– Petición aprobación def. CAM (copia expediente)

• 3 meses para aprob. definitiva CAM– Planes aprobación definitiva competencia Ayto.

• 6 meses para aprob. definitiva Ayunt. (desde inicial)– Silencio desestimatorio

ALTERACIÓN PLANEAMIENTO

• REVISIÓN / MODIFICACIÓN– Mismo procedimiento aprobación

• REVISIÓN– Adopción nuevos criterios: reconsideración global,

formulación completa– Revisión completa o por fases

• MODIFICACIÓN (puntual)– Definición negativa– Límites:

• Disminución zonas verdes o espacios libres• No antes 1 año revisión Plan

Gestión Urbanística

Transformación del suelo urbanizable

TRANSFORMACIÓN NORMATIVA (Planeamiento

Urbanístico)

TRANSFORMACIÓN FÍSICA

(Urbanización)

→ (Planes de sectorización)

→ Planes Parciales

→ (Estudios detalle, planes especiales, etc.)

TRANSFORMACIÓN PROPIEDAD

(Gestión Urbanística)

COMPENS. EXPROP. URBANIZADOR COOP.

Proyecto de UrbanizaciónCentro Comerc. Resid. Oficinas

Esp. Verd Resid. Dotacio -

nal

PerezS.A.

PerezS.A.

T.L., S.L.

Ayto. T.L.,S.L. Ayto.

Solar Solar Solar

Sistemaslocales Solar Solar

MelonesPerez S.A.

Trigo Limpio

S.L.

++ AYTO.(10%)+ (OTROS)

SUELO URBANIZABLE

GESTIÓN URBANÍSTICA

PRINCIPIOS

• CESIÓN

• EQUIDISTRIBUCIÓN

• URBANIZACIÓN

SISTEMAS

• COMPENSACIÓN• COOPERACION• EXPROPIACIÓN• EJECUCIÓN FORZOSA• (...)

AGENTE URBANIZADOR

PRESUPUESTOS LEGALES GESTIÓN URBANÍSTICA

• Definición de la ordenación pormenorizada• Definición de la modalidad de gestión

urbanística

PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA

• SUELOS AFECTADOS– Suelo urbano (no consolidado)

– Suelo urbanizable (delimitado o sectorizado)

• Suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local

– Redes públicas locales• Suelo necesario para la ejecución de los sistemas

generales que planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba

– Redes públicas generales y supramunicipales• Suelo correspondiente al 10 por 100 del

aprovechamiento del sector correspondiente

PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN

• División del suelo equidistribución– Área de reparto– Ámbito de equidistribución en suelo urbano no

consolidado• Técnicas equidistribución:

• Aprovechamiento tipo• Aprovechamiento medio• Aprovechamiento unitario de reparto

• Proyecto de equidistribución (reparcelación; compensación)

UNIDADES EJECUCIÓN• Suelos acotados en el interior de sectores (o ámbitos de

actuación para SU) para llevar a cabo la actividad de ejecución del planeamiento

• Requisitos terrenos incluidos UE :– Espacio cerrado continuo o discontinuo– Todos los terrenos pertenecerán al mismo sector (o

ámbito de actuación)– Asegurar idoneidad técnica y viabilidad económica

SISTEMAS DE EJECUCIÓN

• Ejecución privada– Compensación– Concierto– Ejecución empresarial– Concurrencia– Concesión de obra urbanizadora

• Ejecución pública– Cooperación– Expropiación– Ejecución forzoza

ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN

• Libertad de elección– Coherencia política urbanística– Adecuada ponderación circunstancias

concurrentes:• Objetivos a alcanzar• Necesidades colectivas a satisfacer• Medios económicos disponibles• Capacidad gestión administración

• Preferencia sistemas privados

MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA• Modelo puro agente urbanizador

– Valencia (Ley 16/2005)– Castilla-La Mancha (ley 1/2004)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo– Concesión de obra urbanizadora– La Rioja (Ley 5/2006)– Aragón (Ley 5/1999)– Cantabria (Ley 2/2001)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario– Sistema de concurrencia– Castilla y León (Ley 5/1999)– Murcia (Ley 1/2001)– Galicia (Ley 9/2002)

• Agente urbanizador integrado en compensación– Madrid (Ley 9/2001; derogado por Ley 3/2007)– Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)– Asturias (Ley 1/2004)– Andalucía (Ley 7/2002)

INICIATIVA SISTEMA DE COMPENSACIÓN MADRID

• Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución• Suelo urbano no consolidado y suelo

urbanizable sectorizado:– Durante un año desde publicación acuerdo

aprobación definitiva plan general– Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona,

aunque no sea propietaria (derogado Ley 3/2007)• Suelo urbanizable no sectorizado

– Durante dos años desde publicación acuerdo aprobación definitiva plan general

– Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona, aunque no sea propietaria (derogado Ley 3/2007)

PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN MADRID

• Desestimación iniciativa– Motivación potestad de planeamiento– Determinaciones planeamiento en vigor

• Estimación iniciativa– Aprobación inicial proyecto Plan de sectorización y/o

plan parcial (procedimiento habitual)– Aprobación inicial

• Delimitación de la unidad de ejecución • Estatutos y bases de actuación (o convenio)• Proyecto urbanización presentado• Proyecto reparcelación

– Información pública (mínimo 20 días)– Audiencia propietarios afectados (citación individual)– Aprobación definitiva

• Obligación constitución garantía 10% importe obras de urbanización

CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN

• Representante del Ayuntamiento en la Junta de Compensación (órgano de gobierno)

• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución– Plazo máximo incorporación: Plazo posterior a

constitución Junta de Compensación– En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)– Reparcelación forzosa

• Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada)– Ejercicio competencias públicas

• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio• Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación

o reparcelación forzosa

ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RG)

• Nombre, domicilio, objeto y fines• Duración• Condiciones y requisitos para incorporarse a

la junta (propietarios o urbanizadores)• Órganos de gobierno y facultades• Requisitos convocatoria y forma adopción

acuerdos• Derechos y obligaciones de sus miembros• Medios económicos y reglas aportaciones

BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RG)

• Criterios para valorar fincas aportadas• Criterios de valoración de derechos reales• Criterios de valoración de edificaciones• Procedimiento contratación obras de

urbanización• Criterios valoración fincas resultantes• Reglas adjudicación fincas a los miembros• Reglas distribución beneficios y pérdidas

PROYECTO EQUIDISTRIBUCIÓN

• Instrumento jurídico/técnico de equidistribución mediante el cual se distribuyen entre los propietarios los beneficios y las cargas derivados de la ejecución del planeamiento en el suelo urbano no consolidado y en el urbanizable.

• Resultado necesario de las Bases de Actuación• Define los derechos aportados• Se valoran las fincas resultantes• Se distribuyen los beneficios y las cargas• Se adjudican a los junteros las fincas de resultado que les

corresponda en función de sus derechos• Se transmite al Ayuntamiento, los suelos y aprovechamiento

edificable que le corresponda (10%)• Ámbito territorial : Unidad de ejecución y terrenos adscritos

LÍMITES GENERALES CONVENIOS

• Modificación Ley 9/2001 Comunidad de Madrid (Ley 3/2007, art. 245)– “Son nulos de pleno derecho los convenios urbanísticos de planeamiento,

así como cualquier convenio o acuerdo, cualquiera que sea su denominación, que tenga por objeto definir los criterios de ordenación del futuro planeamiento urbanístico, o lo condicione de alguna forma mediante estipulaciones que establezcan la obligación de hacer efectivos antes de la aprobación definitiva, los deberes legales de cesión y, en su caso, los convenidos entre las partes que establezcan obligaciones o prestaciones adicionales más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados”

• LS 2/08 (art. 16.3)– “Los convenios o negocios jurídicos que el promotor de la actuación

celebre con la Administración correspondiente no podrá establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente de acuerdo con lo dispuesto en este artículo, en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno derecho”

Disciplina Urbanística

PROCESO EDIFICATORIO

AUTORIZACIONES EXPLOTACIÓNCONSTRUCCIÓN

SOLAR LISTO PARA SER EDIFICADO•Trigo Limpio S.L.•Centro comercial

•Acceso rodado, agua, etc

Licencia Licencia de de obras actividad

Lic. de Lic. deprimera apertura y

ocúpación func

Obra nueva en construcción

Decl. obra nueva construida

(Arts. 45 a 55 del RD 1093/1997)

Arrendamiento Venta del total Venta de unidades

División horizontal(Ley 49/60 de Propiedad Horizontal)

ACTOS SUJETOS A LICENCIAS (i)

• Aplicación normativa urbanística autonómica. Ejemplo art. 151.1 L 9/2001 CAMa) Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros

actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación

b)Las obras de edificación, así como las de construcción e implantación de instalaciones de toda clase de nueva planta

c) Las obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino

f) La primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general

ACTOS SUJETOS A LICENCIAS (ii)

g)Los movimientos de tierra y las obras de desmonte y explanación en cualquier clase de suelo

k)El cerramiento de fincas, muros y valladosp)Las instalaciones que afecten al subsueloq)Las instalaciones de tendidos eléctricos, telefónicos u

otros similares y la colocación de antenas o dispositivos de telecomunicaciones de cualquier clase

t) Los demás actos que señalen los instrumentos de planeamiento urbanístico

SOLICITUD LICENCIA URBANÍSTICA

• Presentación proyecto técnico completo redactado por técnico competente (obra mayor) (art. 2.2 LOE)

• Obras de edificación de nueva construcción• Obras ampliación, modificación, reforma o

rehabilitación alteren configuración arquitectónica edificios

• Obras intervención total en edificaciones catalogadas• No preciso proyecto obras e instalaciones menores

• Construcciones escasa entidad constructiva y sencillez técnica

• Que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta

• Visado colegial

PROCEDIMIENTO OTORGAMIENTO LICENCIA (i)

• Presentación de solicitud• Plazo de resolución: 3-2 meses (desde presentación

documentación completa, proyecto técnico)• Obras menores: 1 mes• Subsanación deficiencias

• Efectos del silencio administrativo: estimatorio• Salvo norma con rango de Ley establezca efectos

desestimatorios (art. 43.2 LRJAP); v.g.: Ordenanzas municipales

• Exceptuado licencias sobre dominio público• Sin necesidad de solicitud de certificado de acto

presunto• Sin necesidad de denuncia de mora

PROCEDIMIENTO OTORGAMIENTO LICENCIA (ii)

• En ningún caso, se entenderán adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico

PROCEDIMIENTO OTORGAMIENTO LICENCIA (iii)

• Normativa aplicable• De acuerdo con las previsiones de la legislación y

planeamiento urbanístico vigente• No aplicable futuras normas de planeamiento

• Órgano competente• Alcalde u órgano al que delegue esta competencia

• Pleno / Comisión de Gobierno /Gerencia

DISCIPLINA URBANÍSTICA (i)

• Obras en ejecución sin licencia o en contra de licencia concedida

• Suspensión por Alcalde• Plazo de 2 meses para solicitud de licencia

(legalización)• Ilegalizable: demolición a costa interesado

• Obras terminadas sin licencia o en contra de licencia

• Expediente de protección legalidad urbanística• Plazo de 2 meses para legalización• Ilegalizable: demolición a costa interesado

DISCIPLINA URBANÍSTICA (ii)

• Plazo ejercicio expediente: 4 años desde finalización obras

• Salvo plazo distinto legislación autonómica• Exceptuado zonas verdes, espacios

libres.... No plazo• Fuera plazo expediente protección legalidad:

– situación fuera de ordenación