prof. avv. alberto levi geom. elia pizzi il nuovo condominio i profili giuridici piacenza 17...
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Prof. avv. Alberto Levi
Geom. Elia Pizzi
IL NUOVO CONDOMINIO
I profili giuridici
PIACENZA17 settembre 2014
La legge di riforma del condominioLa legge di riforma del condominio
I principali nuclei tematici da affrontare.I principali nuclei tematici da affrontare.
• La natura giuridica del condominioLa natura giuridica del condominio
• La valorizzazione della qualità di dominus del singoloLa valorizzazione della qualità di dominus del singolo
• Il nuovo profilo dell’amministratore di condominioIl nuovo profilo dell’amministratore di condominio
• Il sito internetIl sito internet
La legge di riforma del condominioLa legge di riforma del condominio
Segue:Segue:
• I requisiti soggettivi dell’amministratoreI requisiti soggettivi dell’amministratore
• Le modalità di funzionamento dell’assembleaLe modalità di funzionamento dell’assemblea
• Il regolamento di condominioIl regolamento di condominio
• L’unità immobiliareL’unità immobiliare
• La mediazioneLa mediazione
La natura giuridica del condominioLa natura giuridica del condominio
La natura ibrida.La natura ibrida.
Diritti di proprietà su res communes di quanti Diritti di proprietà su res communes di quanti siano al contempo proprietari esclusivi di siano al contempo proprietari esclusivi di singole «unità immobiliari».singole «unità immobiliari».
La natura giuridica del condominioLa natura giuridica del condominio
La derivazione dell’istituto del condominio La derivazione dell’istituto del condominio da quello della comunione dei diritti reali.da quello della comunione dei diritti reali.
Tre tipi di comunione: volontaria, Tre tipi di comunione: volontaria, incidentale, forzosa.incidentale, forzosa.
La natura giuridica del condominioLa natura giuridica del condominio
La comunione, con riferimento alle parti La comunione, con riferimento alle parti comuni del condominio, è forzosa.comuni del condominio, è forzosa.
Un comproprietario non può chiedere agli altri lo Un comproprietario non può chiedere agli altri lo scioglimento della comunione.scioglimento della comunione.
Il diritto di quota sulla cosa comune non può essere Il diritto di quota sulla cosa comune non può essere alienato separatamente dall’unità immobiliare.alienato separatamente dall’unità immobiliare.
La natura giuridica del condominioLa natura giuridica del condominio
La centralità dell’art. 1102 del codice civile.La centralità dell’art. 1102 del codice civile.
Comma 1.Comma 1.«Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,
purché non alteri la destinazione e non impedisca agli purché non alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa».cosa».
La natura giuridica del condominioLa natura giuridica del condominio
La scelta del legislatore.La scelta del legislatore.
A differenza di quanto avviene in altri A differenza di quanto avviene in altri ordinamenti giuridici, il condominio non è ordinamenti giuridici, il condominio non è dotato di personalità giuridica.dotato di personalità giuridica.
La mediazioneLa mediazione
L’art. 71 quater disp. att. c.c.L’art. 71 quater disp. att. c.c.
Il contenuto della norma.Il contenuto della norma.
«Per controversie in materia di condominio…, si «Per controversie in materia di condominio…, si intendono quelle derivanti dalla violazione o intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e… delle presenti titolo VII, capo II, del codice e… delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice».disposizioni per l’attuazione del codice».
La mediazioneLa mediazione
L’art. 71 quater disp. att. c.c.L’art. 71 quater disp. att. c.c.
La sentenza della Corte costituzionale del La sentenza della Corte costituzionale del 24 ottobre 2012.24 ottobre 2012.
La trasversalità delle fonti del La trasversalità delle fonti del condominiocondominio
• Il codice civile e le disposizioni di attuazioneIl codice civile e le disposizioni di attuazione
• La normativa comunitariaLa normativa comunitaria
• La normativa regionaleLa normativa regionale
• Le fonti regolamentariLe fonti regolamentari
La gerarchia delle fonti del dirittoLa gerarchia delle fonti del diritto
Art. 1 delle disposizioni preliminari al codice Art. 1 delle disposizioni preliminari al codice civile (1942)civile (1942)
Sono fonti del diritto:Sono fonti del diritto:
1)1) la leggela legge
2)2) i regolamentii regolamenti
3)3) le norme corporativele norme corporative
4)4) gli usigli usi
La gerarchia delle fontiLa gerarchia delle fonti
Le ulteriori tappe:Le ulteriori tappe:
CostituzioneCostituzione
Trattato di RomaTrattato di Roma
La gerarchia delle fontiLa gerarchia delle fonti
CostituzioneCostituzione
Decreti leggeDecreti legge
Decreti legislativiDecreti legislativi
Leggi regionaliLeggi regionali
La gerarchia delle fontiLa gerarchia delle fonti
Art. 117 Cost.Art. 117 Cost.
MaterieMaterie1) di competenze esclusiva dello stato1) di competenze esclusiva dello stato2) di competenza ripartita Stato/Regioni2) di competenza ripartita Stato/Regioni3) di competenza esclusiva Regioni3) di competenza esclusiva Regioni
La gerarchia delle fontiLa gerarchia delle fonti
Il principio gerarchicoIl principio gerarchico
La fonte di grado superiore prevale sulla La fonte di grado superiore prevale sulla fonte di grado inferiore.fonte di grado inferiore.
La gerarchia delle fontiLa gerarchia delle fonti
Il principio cronologicoIl principio cronologico
La fonte posteriore nel tempo prevale su La fonte posteriore nel tempo prevale su quella anteriore, dello stesso livello.quella anteriore, dello stesso livello.
Le parti comuniLe parti comuni
L’art. 1117 del codice civile.L’art. 1117 del codice civile.
Dominium pieno della singola unità immobiliareDominium pieno della singola unità immobiliare
Comproprietà delle cose comuni (pro quota)Comproprietà delle cose comuni (pro quota)
Le parti comuniLe parti comuni
L’esplicita menzione:L’esplicita menzione:
della facciata (l’annosa questione dei balconi)della facciata (l’annosa questione dei balconi)
delle aree destinate a parcheggio (irrilevanza della delle aree destinate a parcheggio (irrilevanza della caratura millesimale)caratura millesimale)
degli impianti di ricezione radiotelevisiva e di flussi degli impianti di ricezione radiotelevisiva e di flussi telematicitelematici
Le modificazioni delle destinazioni Le modificazioni delle destinazioni d’usod’uso
L’art. 1117 ter del codice civile.L’art. 1117 ter del codice civile.
Il limite dei quattro quinti dei partecipanti e dei quattro Il limite dei quattro quinti dei partecipanti e dei quattro quinti del valore dell’edificio.quinti del valore dell’edificio.
La necessità di un’esigenza condominiale.La necessità di un’esigenza condominiale.
Le modificazioni delle destinazioni Le modificazioni delle destinazioni d’usod’uso
La modificazione è un concetto differente La modificazione è un concetto differente rispetto all’innovazione.rispetto all’innovazione.
Le modificazioni vietate (stabilità, sicurezza, Le modificazioni vietate (stabilità, sicurezza, decoro architettonico del fabbricato).decoro architettonico del fabbricato).
Le tutele in termini di iter procedimentale.Le tutele in termini di iter procedimentale.
I diritti dei partecipanti sulle parti I diritti dei partecipanti sulle parti comunicomuni
L’art. 1118 del codice civile.L’art. 1118 del codice civile.
La conferma del criterio della proporzionalità tra il La conferma del criterio della proporzionalità tra il valore della singola U.I. e la partecipazione alla valore della singola U.I. e la partecipazione alla comunione delle cose comuni.comunione delle cose comuni.
I diritti dei partecipanti sulle parti I diritti dei partecipanti sulle parti comunicomuni
Il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento.Il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento.
Il limite dei notevoli squilibri di funzionamento e degli Il limite dei notevoli squilibri di funzionamento e degli aggravi di spesa per gli altri condomini.aggravi di spesa per gli altri condomini.
Il concorso alle spese del condomino distaccato.Il concorso alle spese del condomino distaccato.
Il problema dell’eventuale divieto assoluto di distacco Il problema dell’eventuale divieto assoluto di distacco previsto dal regolamento contrattuale.previsto dal regolamento contrattuale.
L’indivisibilitàL’indivisibilità
L’art. 1119 del codice civile.L’art. 1119 del codice civile.
La necessità della concorde volontà di tutti i La necessità della concorde volontà di tutti i condomini.condomini.
La conferma del fatto che la divisione non può La conferma del fatto che la divisione non può rendere più incomodo l’uso della cosa.rendere più incomodo l’uso della cosa.
La determinazione della quota in denaro, nel caso in La determinazione della quota in denaro, nel caso in cui vi sia un condomino non interessato.cui vi sia un condomino non interessato.
Le innovazioniLe innovazioni
L’art. 1120 del codice civile.L’art. 1120 del codice civile.
Il primo comma è rimasto immutato.Il primo comma è rimasto immutato.
La nuova maggioranza per le innovazioni di cui al La nuova maggioranza per le innovazioni di cui al secondo comma.secondo comma.
Il filtro per l’eventuale pretestuosità della richiesta.Il filtro per l’eventuale pretestuosità della richiesta.
Gli impianti di videosorveglianza Gli impianti di videosorveglianza sulle parti comunisulle parti comuni
L’art. 1122 ter del codice civile.L’art. 1122 ter del codice civile.
Gli impianti in questione sono considerati Gli impianti in questione sono considerati un’innovazione di utilità sociale.un’innovazione di utilità sociale.
Iter procedurale di cui all’art. 1120, comma 3, del Iter procedurale di cui all’art. 1120, comma 3, del codice.codice.
I limiti del Garante della privacy.I limiti del Garante della privacy.
Manutenzione e sostituzione delle Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensoriscale e degli ascensori
L’art. 1124 del codice civile.L’art. 1124 del codice civile.
L’espresso riferimento agli ascensori.L’espresso riferimento agli ascensori.
Il criterio di ripartizione delle spese: deflazione del Il criterio di ripartizione delle spese: deflazione del contenzioso.contenzioso.
La nomina dell’amministratoreLa nomina dell’amministratore
L’art. 1129 del codice civile.L’art. 1129 del codice civile.
Si passa da 4 a 16 commi.Si passa da 4 a 16 commi.
Conferma dell’art. 1106 del codice.Conferma dell’art. 1106 del codice.
La nomina dell’amministratoreLa nomina dell’amministratore
Obbligo di pubblicità dei dati Obbligo di pubblicità dei dati dell’amministratore.dell’amministratore.
Determinazione del compenso: essentialia negotii Determinazione del compenso: essentialia negotii (comma 14).(comma 14).
La nomina dell’amministratoreLa nomina dell’amministratore
Le garanzie specifiche nei confronti dei condomini.Le garanzie specifiche nei confronti dei condomini.
La polizza assicurativa (commi 3 e 4).La polizza assicurativa (commi 3 e 4).
Il conto corrente condominiale e la trasparenza della Il conto corrente condominiale e la trasparenza della relativa rendicontazione periodica (comma 7).relativa rendicontazione periodica (comma 7).
La durata del mandato (comma 10).La durata del mandato (comma 10).
La nomina dell’amministratoreLa nomina dell’amministratore
La revoca del mandato (comma 11).La revoca del mandato (comma 11).
Il concetto di giusta causa.Il concetto di giusta causa.
La riconsegna della documentazione.La riconsegna della documentazione.
Le attribuzioni dell’amministratoreLe attribuzioni dell’amministratore
L’art. 1130 del codice civile.L’art. 1130 del codice civile.
La novella della cadenza annuale della La novella della cadenza annuale della convocazione dell’assemblea.convocazione dell’assemblea.
Gli adempimenti fiscali.Gli adempimenti fiscali.
L’anagrafe condominiale.L’anagrafe condominiale.
I registri.I registri.
Le attribuzioni dell’assembleaLe attribuzioni dell’assemblea
L’art. 1135 del codice civile.L’art. 1135 del codice civile.
Attribuzioni dell’assemblea dei Attribuzioni dell’assemblea dei condominicondomini
L’art. 1135 del codice civile.L’art. 1135 del codice civile.
Il fondo speciale.Il fondo speciale.
L’anticipazione delle spese da parte L’anticipazione delle spese da parte dell’amministratore.dell’amministratore.
Il condominio e la vivibilità urbana.Il condominio e la vivibilità urbana.
La costituzione dell’assembleaLa costituzione dell’assembleae la validità delle deliberee la validità delle delibere
L’art. 1136 del codice civile.L’art. 1136 del codice civile.
Prima convocazione (costituzione): due terzi del Prima convocazione (costituzione): due terzi del valore dell’intero edificio e maggioranza dei valore dell’intero edificio e maggioranza dei
partecipanti al condominio.partecipanti al condominio.
Seconda convocazione (costituzione): un terzo Seconda convocazione (costituzione): un terzo del del valore dell’intero edificio e maggioranza degli valore dell’intero edificio e maggioranza degli intervenuti.intervenuti.
La costituzione dell’assembleaLa costituzione dell’assembleae la validità delle deliberee la validità delle delibere
L’art. 1136 del codice civile.L’art. 1136 del codice civile.
Prima convocazione (validità delibere): almeno Prima convocazione (validità delibere): almeno metà metà del valore dell’intero edificio e maggioranza degli del valore dell’intero edificio e maggioranza degli
intervenuti.intervenuti.
Seconda convocazione (validità delibere): almeno Seconda convocazione (validità delibere): almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo del valore dell’intero edificio e
maggioranza maggioranza degli intervenuti.degli intervenuti.
La costituzione dell’assembleaLa costituzione dell’assembleae la validità delle deliberee la validità delle delibere
L’art. 1136 del codice civile.L’art. 1136 del codice civile.
Maggioranza di cui al comma 4 (validità delibere): Maggioranza di cui al comma 4 (validità delibere): almeno metà del valore dell’intero edificio e almeno metà del valore dell’intero edificio e
maggioranza degli intervenuti.maggioranza degli intervenuti.
Maggioranza di cui al comma 5 (validità delibere): Maggioranza di cui al comma 5 (validità delibere): almeno i due terzi del valore dell’intero edificio e almeno i due terzi del valore dell’intero edificio e maggioranza degli intervenuti.maggioranza degli intervenuti.
La costituzione dell’assembleaLa costituzione dell’assembleae la validità delle deliberee la validità delle delibere
Il problema della regolarità della Il problema della regolarità della convocazione.convocazione.
Il verbale: scrittura privata.Il verbale: scrittura privata.
L’impugnazione delle deliberazioni L’impugnazione delle deliberazioni dell’assembleadell’assemblea
L’art. 1137 del codice civile.L’art. 1137 del codice civile.
La legittimazione degli astenuti.La legittimazione degli astenuti.
La perentorietà del termine di impugnazione.La perentorietà del termine di impugnazione.
Gli effetti della impugnazione sulla esecuzione Gli effetti della impugnazione sulla esecuzione della della delibera.delibera.
I furti agevolati dai ponteggiI furti agevolati dai ponteggi
Corte Cass. 28 gennaio 2013, n. 1890Corte Cass. 28 gennaio 2013, n. 1890
Il condominio non è responsabile, né è Il condominio non è responsabile, né è responsabile responsabile l’impresa, quando il condomino che ha l’impresa, quando il condomino che ha subito il furto subito il furto ha partecipato alla delibera che escludeva ha partecipato alla delibera che escludeva l’impianto l’impianto antifurto per ragioni di contenimento delle antifurto per ragioni di contenimento delle spese.spese.