Rencana Anggaran Biaya Proyek Konstruksi(Bill of Quantity)Ir. Sylvie Wirawati, M.T.

Definisi Proyek KonstruksiProyek adalah suatu usaha untuk mencapai suatu tujuan tertentu yang dibatasi oleh waktu dan sumber daya yang terbatas.Proyek konstruksi adalah suatu upaya untuk mencapai suatu hasil dalam bentuk bangunan/infrastruktur

Karakteristik Proyek KonstruksiMempunyai jangka waktu yang umumnya terbatasAda permulaan kegiatan dan pengakhiran kegiatanRangkaian kegiatan proyek hanya satu kali sehingga menghasilkan produk yang bersifat unik

Proyek KonstruksiSECARA UMUM PROYEK KONSTRUKSI MELIPUTI DUA JENIS KELOMPOK BANGUNAN, YAITU:

Bangunan GedungProyek konstruksi menghasilkan tempat orang bekerja atau tinggalPekerjaan dilakukan pada lokasi yang relatif kecil dan kondisi pondasi umumnya sudah diketahuiManajemen terutama dibutuhkan untuk progressing pekerjaanSeperti: rumah, kantor, pabrik, dan lain-lain

Bangunan SipilProyek konstruksi dilaksanakan untuk mengendalikan alam agar berguna untuk kepentingan manusiaPekerjaan dilaksanakan pada lokasi yang luas atau panjang dan kondisi pondasi sangat berbeda satu sama lain dalam suatu proyekManajemen dibutuhkan untuk memecahkan permasalahanSeperti: jalan, jembatan, bendungan, dan infra struktur lainnya

Definisi Rencana Anggaran/Estimasi BiayaYaitu suatu proses dalam menentukan perhitungan harga satuan dan jumlah pekerja untuk memperkirakan biaya proyek baik secara keseluruhan maupun per-bagianMenghasilkan konsistensi, ketepatan perkiraan, penghematan waktu, ketersediaan dana yang diperlukan dalam pembangunan suatu proyek

Rencana Anggaran Biaya Proyek Mencakup Komponen:Material: daftar harga dan penawaranTenaga kerja: pembayaran upah harian dan boronganPeralatan: biaya penggunaan alat konstruksi baik peralatan sewa atau beli (depresiasi alat)Operasional: biaya langsung maupun tidak langsung selama proses konstruksi

Rencana Anggaran Biaya Proyek yaitu:Sejumlah dana yang diperkirakan / diestimasikan untuk membangun suatu proyek / bangunan, berdasarkan suatu metode perhitungan biaya

Dalam dunia konstruksi dikenal beberapa metode pembangunan proyek dan jenis kontrak konstruksi

Metode Pembangunan Proyeka.Metode konvensional atau tradisionalDalam menangani proyek yang kompleks biasanya unsur pemilik terdiri dari beberapa badan hukum yang dalam pelaksanaannya diwakili oleh pihak yang ahli dalam manajemen proyek yang disebut sebagai manajer proyek. Manajer proyek kemudian menentukan batasan-batasan yang lainnya

Metode Pembangunan Proyekb.Metode turn key project Pemakaian istilah Turn Key Project semata-mata hanya dilihat dari segi pemilik saja dimana pemilik hanya tinggal menerima jadi proyek seluruhnya dari pelaksana proyek tanpa ikut aktif didalamnya. Bagi pemilik yang mempunyai beberapa usaha lain, metode ini bisa membantu karena pelaksanaan proyek diserahkan seluruhnya kepada pelaksana pembangunan. Tetapi biayanya menjadi lebih mahal

Metode Pembangunan Proyekc.Metode manajemen konstruksi Manajemen konstruksi adalah suatu proses yang efektif dimana pemilik menunjuk suatu perusahaa jasa manajemen konstruksi yang terdiri dari bermacam-macam multi disiplin ilmu yang mempunyai keahlian dalam mengkoordinasikan dan mengkomunikasikan seluruh kegiatan proyek mulai dari studi kelayakan sampai masa pemeliharaan

Jenis Kontrak KonstruksiBerdasarkan lingkup pekerjaan:Kontrak membangun sajaKontrak merencanakan dan membangun (design & built)Kontrak paket jadi / putar kunci (turn key)Kontrak membangun, mengoperasikan, dan mengalihkan (built operate transfer = BOT)

Jenis Kontrak KonstruksiBerdasarkan cara pembayarannya:Kontrak harga tetap (lump sum fixed price)Kontrak harga satuan tetap (fixed unit price)Kontrak biaya reimbursable (cost plus fee)

Kontrak Membangun SajaLingkup pekerjaan kontraktor hanya melaksanakan pembangunan saja, perencanaan dan design disediakan pemilik proyek, pembayaran bisa dilakukan secara bulanan atau bertahap / termyn prosentase, sesuai prestasinya

Kontrak Paket JadiLingkup pekerjaan kontraktor adalah membuat perencanaan dan melaksanakan pembangunannya sampai selesai, kontraktor menyediakan dana pembiayaan terlebih dahulu. Kontraktor dibayar setelah pekerjaan pembangunan selesai dikerjakan, kontrak paket jadi ini bisa diberikan untuk seluruh pekerjaan ataupun untuk bagian pekerjaan sesuai spesialisasinya

Kontrak BOTLingkup pekerjaan seperti kontrak paket jadi. Pembayaran dilakukan dengan memberikan hak atau konsensi selama beberapa tahun dan memperoleh dari hasil pengelolanya. Setelah masa pengelolaannya berakhir, maka kontraktor atau developer diwajibkan untuk mengalihkan atau mengembalikan pada pemilik proyek / owner

Kontrak BLTLingkup pekerjaan kontraktor seperti pada BOT. Setelah selesai pelaksanaan pembangunannya, pemilik proyek akan menyewa dari developer sebagai imbalan untuk selama beberapa waktu tertentu

Kontrak secara Lump Sum PricePembayaran dilakukan berdasarkan volume item pekerjaan dan harga satuan dalam Bill of Quantity (Rencana anggaran biaya)

Kontrak dengan Fixed Unit PriceKontraktor dibayar berdasarkan item pekerjaan yang telah dilaksanakan dan dihitung kembali, serta dengan harga satuan yang ada didalam Bill of Quantity

Kontrak dengan Cost ReimbursablePembayaran dilakukan berdasarkan biaya sebenarnya dikeluarkan oleh kontraktor untuk pelaksanaan pembangunan ditambah dengan persentase tertentu yang telah disetujui

RENCANA ANGGARAN BIAYA PROYEK Berdasarkan satuan perhitungan terdapat empat (4) metode untuk memperoleh biaya pembangunan proyek:METODE SURVEY KUANTITAS (Quantity survey method)METODE UNIT TERPASANG (Unit of Use method)METODE METER PERSEGI (Square foot method)METODE INDEKS DAN PENYESUAIAN (index, adjustments, and refinement method)

Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method)Metode ini biasanya digunakan oleh kontraktor atau pengembang untuk menghitung besarnya nilai kontrak suatu proyek / bangunan konstruksiMetode ini mengacu pada daftar kuantitas dan spec yang berisi semua jenis pekerjaan secara terperinci (work breakdown) dan semua komponen bangunan yang harus dikerjakan pada proyek tersebut dihitung secara terperinci per item aktivitas

Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method)Biaya yang diperhitungkan merupakan penjumlahan dari biaya langsung dan biaya tidak langsungBiaya langsung: mulai dari persiapan lahan, tahap pembangunan dan semua sumber daya manusia / upah, bahan, alat yang dianalisis berdasarkan analisa BOW dan volume pekerjaanBiaya tidak langsung: termasuk izin membangun, biaya konsultan, survey, biaya overhead

ANALISA BOW

Metode Unit Terpasang (Unit of Use Method)Yaitu suatu metode perhitungan biaya membangun yang didasarkan pada perhitungan per satuan pekerjaan /unit komponenIni dilakukan dengan cara menjumlahkan seluruh volume per satuan pekerjaan x satuan harga per unit, didapatkan total biaya membangun

Metode Unit Terpasang (Unit of Use Method)Metode ini mirip dengan cara metode survey kuantitas, hanya saja pada metode ini tipe aktifitas pekerjaan yang di-breakdown dipaketkan menjadi satu item pekerjaan (diringkaskan)

Contoh: pekerjaan lantai, dengan metode survey kuantitas diuraikan menjadi tahap:Perataan dan pemadatan lantai (m2)Urugan pasir dibawah lantai (m3)Vlour lantai kerja (m2)Pasangan keramik (m2)

Dengan metode unit terpasang cukup diuraikan:Pekerjaan unit keramik (m2)

Metode Meter Persegi (Square Meter Method)Yaitu suatu metode perhitungan biaya membangun dengan cara perkalian antara total luas bangunan dikalikan harga per m2, dimana harga per m2 yang diambil berdasarkan harga dari proyek sejenis dengan spesifikasi teknis yang sama

Biaya tambah kurang akan terjadi pada metode ini bilamana ditemui spektek yang berbeda, karena itu harga per meter persegi akan dilakukan penyesuaian

Metode Indeks dan Penyesuaian (Index, Adjustment, and Refinement Method)

Yaitu suatu metode perhitungan biaya membangun yang didasarkan pada biaya membangun tahap sebelumnya, dengan menggunakan adjustment factor

Common Distribution are:Building type, quality level, building size, height, and localityMain structure system and different functionalBuilding type: data manuals that list unit price for area method estimating almost always list price by building typeQuality: according to quality levels, owner to specify whether project under consideration should be seen as an economy, standard, or luxury one and to apply the appropriate unit price for the estimateSize: large building tend to have lower unit price than small projce (the factor found in the graph of table)

Common Distribution are:Locality: it is necessary to adjust the national or regional average prices for the specific location. The factor found in the table for the city for the projectBuilding height: height of a building usually influences the cost. The effect of height can be exposed as an exponential function as follows:

Contoh Studi KasusPada awal tahun 2009 perusahaan anda membangun 3 tower apartemen @ 30 tingkat di Jakarta Selatan dengan biaya US$450 per m2 gross floor area

Biaya bangunan beberapa sub system mempunyai persentase sebagai berikut:Berapa harga per m2 bangunan apt di jakbar bila mau dibangun pada awal thn 2012 setinggi 12 lt dengan keadaan pondasi lebih maha 5% listrik lebih murah20 %,inflasi 10% peranum.furniture dialihkan ke biaya listrik.hf = 0.02

Contoh Studi Kasus

NomorSub SystemBiaya (%)1Pondasi102Struktur Utama203Dinding Pengisi104Finishing Dinding + Pintu155Lantai56Plafond57Lift88Air Conditioner (AC)59Sanitasi & Plumbing1010Furniture211Listrik8 ===10 jakbar12Landscape2